ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES – Niega ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES / LESIÓN ENORME – No probado / PRUEBA DE LA LESIÓN ENORME [L]a Sala confirmará la decisión de primera instancia, habida consideración de que está probado que no se produjo la pretendida lesión enorme en la venta del inmueble objeto de estudio, procedimiento en el cual la administración se ajustó a lo determinado por las normas que regían la materia.
LESIÓN ENORME – Definición / LESIÓN ENORME – Regulación normativa / LESIÓN ENORME – Aplicable en contratación estatal Esta Sala recuerda que la lesión enorme está consagrada en los artículos 1946 a 1954 del Código Civil, normativa a la cual se debe acudir por remisión expresa de los artículos 13 y 40 de la Ley 80 de 1993. De conformidad con el artículo 1947 del citado Código: “el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. El contrato de compraventa puede rescindirse por lesión enorme, al tiempo que el comprador en contra de quien se pronuncia podrá completar el justo precio con deducción de una décima parte. A su vez, la jurisprudencia del Consejo de Estado ha señalado que la lesión enorme tiene plena aplicación en la contratación estatal, “siempre y cuando se cumplan con los supuestos jurídicos que prevé la ley”.
EXPROPIACIÓN DE BIEN INMUEBLE / PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA / ADQUISICIÓN VOLUNTARIA – De Bien inmueble / ENAJENACIÓN VOLUNTARIA – Procedimiento Por su parte, la Ley 9 de 1989 estableció los “instrumentos para la adquisición voluntaria y expropiación de inmuebles”. En el asunto de la referencia las partes adelantaron y llevaron a término un procedimiento de enajenación voluntaria, en el cual el vendedor expresó, tanto en la promesa de compraventa, como en la respectiva escritura pública, su acuerdo sobre el precio y las condiciones del comprador, luego de haber aceptado el ofrecimiento de compra.
Precisamente, el artículo 14 de la Ley 9 de 1989 estableció que cuando las partes lleguen a un “acuerdo respecto del precio y de las demás condiciones de la oferta con el propietario, se celebrará un contrato de promesa de compraventa”, como en efecto ocurrió en el asunto sometido a consideración de la Sala. FUENTE FORMAL: LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 14 LESIÓN ENORME / PRESUPUESTOS DE LA LESIÓN ENORME – Procede cuando el precio de compraventa ha sido limitado por el legislador Para la Sala, no resultan de recibo las afirmaciones del recurrente cuando señaló que el Tribunal Administrativo de Bolívar desconoció, por completo, los peritajes, sin haber realizado valoración probatoria alguna sobre los referidos dictámenes, habida cuenta de que el juzgador de primer grado decidió apartarse de los mismos al entender que la normativa que disciplinaba el asunto consagraba que el valor de la adquisición debía ser el precio que se fijara en los términos del referido artículo 15 de la Ley 9 de 1989.
Al respecto, si bien es verdad que esta Corporación ha señalado que la lesión enorme no resulta improcedente cuando el precio de compraventa ha sido limitado por el legislador (como ocurre en el caso concreto con la aplicación del artículo 15 de la Ley 9 de 1989), se debe señalar que el estudio de los dictámenes periciales que fueron practicados no permite desvirtuar la conclusión a la que había llegado la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, quien, previo análisis del avalúo del IGAC, había concluido que “los lotes de terreno no son aptos para la construcción de vivienda y complementarios tal como lo define el Plan de Desarrollo de Cartagena- Código de Urbanismo (Acuerdo Nº 44 de Diciembre 26 de 1989) y el Manual de Ordenamiento Administrativo del Espacio Urbano (Acuerdo Nº 023 Bis de Noviembre 16 de 1996) [así como que] estos predios no pueden ser desarrollados para fines comerciales”.
FUENTE FORMAL: LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 15 LESIÓN ENORME – Estudia un precio justo y no un vicio del consentimiento / PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DE LA PROPIEDAD – El vendedor tiene la oportunidad de manifestar el desacuerdo o consentimiento en el procedimiento administrativo respectivo con todo y las consideraciones objetivas propias de la lesión enorme, que se centran en el precio justo mas que en un eventual vicio del consentimiento, lo que reprocha la Sala es que, cuando se ha surtido un procedimiento administrativo como el que se estudia, en el cual el vendedor ha tenido la oportunidad de manifestar su acuerdo o desacuerdo y su consentimiento para que se lleve a feliz término el procedimiento administrativo de adquisición voluntaria, se busque reabrir, de manera extemporánea, una discusión relativa al precio.
CONDENA EN COSTAS – No condena La Sala se abstendrá de condenar en costas pues no se configuran los supuestos del artículo 171 del Código Contencioso Administrativo requeridos. FUENTE FORMAL: CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO – ARTÍCULO 171 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN B Consejero ponente: ALBERTO MONTAÑA PLATA Bogotá D.C., cinco (5) de mayo de dos mil veinte (2020) Radicación número: 13001-23-31-000-2002-00766-01(51800) Actor: HERNANDO SALADÉN GULFO Demandado: AERONÁUTICA CIVIL Referencia: ACCIÓN DE CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Temas: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES – Lesión enorme.
Síntesis del caso: el actor solicitó el reconocimiento y pago de la lesión enorme que habría sufrido luego de vender un predio para la construcción de una pista de aterrizaje. Decide la Sala[1] el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la Sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Bolivar, el 10 de abril de 2014, que negó las pretensiones de la demanda.
Contenido: 1. Antecedentes - 2. Consideraciones – 3. Decisión 1.
ANTECEDENTES Contenido: 1.1. La demanda y su trámite de primera instancia – 1.2. Recurso de apelación y trámite de segunda instancia 1.1. La demanda y su trámite de primera instancia 1. El 11 de enero de 2002, Hernando Saladén Gulfo, a través de apoderado judicial, presentó demanda en ejercicio de la acción de controversias contractuales en contra de la Unidad Administrativa Especial de Aeronáutica Civil (Aerocivil), con el objeto de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas (se trascribe): “PRINCIPALES 1.
Que se declare que el señor HERNANDO SALADÉN GULFO sufrió lesión enorme en la compraventa que hiciera a la demandada UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE AERONÁUTICA CIVIL -AEROCIVIL- del lote distinguido con el Nº 4 (según Carta Catastral Lote Nº 0005) con matrícula inmobiliaria Nº 060-62007 y con cédula catastral Nº 01- 02-0905-0005-000, ubicado en el Distrito de Cartagena […] por haber enajenado dicho inmueble por menos de la mitad de su justo precio, al momento de la venta, pues tan sólo recibió la suma de […] $199’700.000, cuando el precio del predio supera el monto de […] $998’500.000 […] 2.
Que, consecuencialmente, y dado que el inmueble enajenado fue declarado de utilidad pública por la Aerocivil […] se ordene a la entidad demandada que complete el justo precio del inmueble con deducción de una décima parte, para no afectar el servicio público a que se destina el predio. 3. Que, por lo tanto, se condene a la demandada a pagar a favor del demandante la suma de $718’920.000, para completar así el justo precio, al momento de la venta […] 4.
Que se disponga que la suma antes mencionada, o en su defecto la que resulte probaba para el desarrollo del proceso, se indexe, para corregir la pérdida del valor adquisitivo del dinero desde el 28 de diciembre de 1999 hasta la fecha del fallo. 5. Que se condene a la Aerocivil a pagar a favor del demandante los intereses comerciales causados por la suma de dinero relacionada en el punto tercero de este bloque de pretensiones principales, o sobre el monto que aparezca probado en el proceso […] 6.
Que se condene a la demandada al pago de las costas y gastos del proceso. SUBSIDIARIAS […] 1. Que se declare que en el contrato estatal de compraventa realizado […] se alteró gravemente el equilibrio contractual con las partes, pues la demandante no recibió el justo valor del inmueble que enajenó a la entidad pública demandada […] 2.
Que, consecuencialmente, se disponga que la demandada […] debe restablecer el equilibrio contractual alterado en la compraventa ya singularizada y con perjuicio de la demandante. 3. Que, también consecuencialmente, se condene a la Aerocivil a pagar a favor del demandante la suma de […] $718’920.000, para completar así el justo precio, al momento de la venta […] 4.
Que se disponga que la suma antes mencionada, o en su defecto la que resulte probada en el desarrollo del proceso, se indexe, para corregir la pérdida del valor adquisitivo del dinero desde el 28 de diciembre de 1999 hasta la fecha del fallo. 5. Que se condene a la Aerocivil a pagar a favor del demandante los intereses comerciales causados por la suma de dinero relacionada con el punto tercero […] 2.
En la demanda[2] la parte actora narró, en síntesis, los siguientes hechos relevantes que fundamentaron sus pretensiones: 3. 1) La Aerocivil decidió adquirir “el globo de terreno de propiedad” del demandante por la necesidad de ampliar o construir una nueva pista de aterrizaje para el Aeropuerto Internacional Rafael Núñez. 4. 2) Luego de la respectiva solicitud que hiciera la entidad demandada, la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena emitió concepto sobre el valor del inmueble, el cual, según el actor, resultaba “muy alejado de la realidad objetiva y de la norma urbanística y comercial” que regía para el inmueble y los predios aledaños.
En el concepto se señaló, “falsamente, entre otras cosas, que el inmueble no tenía vocación urbanística, que no era apto para la construcción de ningún tipo de vivienda, ni de uso complementario”. 5. 3) Con base en las consideraciones inexactas de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena se indicó que el inmueble no tenía ninguna utilidad económica y que no existía ningún tipo de oferta ni de demanda sobre el predio, sin tener en cuenta que la Oficina de Planeación Distrital de Cartagena había certificado que los terrenos formaban parte de la “Zona Residencial de Proyectos Especiales”.
Las consideraciones de la referida Lonja la llevaron a concluir que el valor unitario del metro “tan sólo llegaba a la suma de $10.000 metro cuadrado, estimativo muy inferior incluso al avalúo catastral del predio realizado por las autoridades distritales de Cartagena”. 6. 4) De manera oportuna se solicitó a la Lonja la reconsideración del avalúo; no obstante, mediante comunicación de 9 de noviembre de 1999, confirmó “el irrisorio avalúo”. 7. 5) “Dada la urgencia manifestada por la entidad demandada para definir la negociación, mi mandante [y] los demás propietarios de los inmuebles requeridos para la ampliación […] se vieron precisados a enajenar los lotes de su propiedad, por el irrisorio precio fijado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena”. 8. 6) Como resultado de la promesa de compraventa se entregó real y materialmente el inmueble el 10 de diciembre de 1999, mientras que, por Escritura Pública 3523 de 28 de diciembre de 1999, se vendió el inmueble por la suma de $199.700.000. 9. 7) En la venta el actor sufrió lesión enorme toda vez que el precio que recibió resultó ser inferior a la mitad del justo precio del inmueble vendido. 10.
El 20 de febrero de 2003 la Aerocivil contestó la demanda[3] y se opuso a la prosperidad de las pretensiones. La entidad indicó que “la adquisición de bienes inmuebles por una entidad de derecho público está precedida de un procedimiento establecido en leyes especiales”, como el Decreto 855 de 1994, el cual reglamentó, parcialmente, la Ley 80 de 1993.
En observancia de las normas aplicables, la administración obtuvo el avalúo correspondiente por parte de la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, entidad técnica, especializada en la materia de avalúos de inmuebles como el que era requerido para el caso, el cual fue el soporte para realizar la negociación. 11. En conclusión, para la parte demandada no era cierto que el demandante hubiera sufrido lesión enorme, habida consideración de que el precio que recibió fue el fijado por el avalúo, mientras que la entidad compradora había realizado el procedimiento que ordenaban las leyes correspondientes. 12.
Presentó la excepción de caducidad de la acción, al considerar que, mientras que el término de caducidad era de 2 años contados a partir del cumplimiento del objeto contractual (por tratarse de un contrato de ejecución instantánea en los términos del artículo 136 del CCA), el término para presentar la demanda había corrido desde el 10 de diciembre de 1999, cuando se firmó la promesa de compraventa y se hizo entrega real y material del bien, hasta el 10 de diciembre de 2001.
Así, como quiera que la demanda se presentó el 11 enero de 2002, la misma había caducado. 13. Asimismo, presentó la excepción que denominó “improcedencia de la acción”, al considerar que, en una compraventa, donde la voluntad de la entidad no es discrecional sino reglada, “no puede existir como no existe en la venta por remate, acción alguna de lesión enorme”. 14.
Finalmente, señaló que no procedía el restablecimiento del equilibrio económico del contrato, ya que, mientras que el demandante no había indicado las razones que darían lugar al supuesto restablecimiento, el mismo solo podía tener lugar por la ocurrencia de circunstancias sobrevinientes a su perfeccionamiento y no imputables a quien resulte afectado y “no puede operar en los contratos de ejecución instantánea”. 15.
La Aerocivil formuló llamamiento en garantía a la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena[4], el cual fue admitido mediante Auto de 10 de marzo de 2003[5]. En la contestación al llamamiento en garantía[6] la Lonja se opuso a las pretensiones al considerar que el avalúo se había ajustado a derecho, en especial dado que la localización del predio cerca a la Ciénaga de la Virgen, la contaminación ambiental y el ruido debido al constante tráfico aéreo, no permitían ningún “desarrollo urbanístico en corto ni a mediano plazo”, mientras que su único destino posible era la utilización que podía darle la Aerocivil.
Propuso las excepciones de caducidad de la acción, inexistencia de la obligación e inoperancia del restablecimiento del equilibrio contractual. 16. El 10 de abril de 2014 el Tribunal Administrativo de Bolívar profirió sentencia de primera instancia[7], en la cual resolvió (se trascribe): “PRIMERO: Declárese no probadas las excepciones propuestas por la demandada […]
SEGUNDO: NIÉGANSE las pretensiones de la demanda”. 17. Después de analizar el régimen jurídico de la lesión enorme y de los procedimientos administrativos de enajenación voluntaria y de expropiación forzosa (de la mano de las normas del Código Civil, de la Ley 9 de 1989 y de la jurisprudencia del Consejo de Estado), el juzgador de primera instancia concluyó que no había existido lesión enorme en la compraventa hecha por la Aerocivil, toda vez que se había aplicado “de manera estricta el procedimiento legalmente establecido para las entidades públicas en materia de adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria, que impone la previa elaboración de avalúos para determinar el valor comercial de los bienes a adquirir”. 18.
Justamente, en relación con el procedimiento administrativo adelantado, el Tribunal señaló que la negociación se había fundamentado en el inicial avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), el cual ascendía a $169’315.000 al año 1999, monto que significaba un valor de $8.478,46 el metro cuadrado. Ahora bien, si se tiene en cuenta que la Ley 9 de 1989, modificada por la Ley 388 de 1997, estableció que el precio máximo de adquisición sería el fijado por el IGAC o por la entidad que cumpliera sus funciones, el valor fijado por la Lonja de Propiedad de Raíz de Cartagena, que determinó incluso un precio superior, se encontraba conforme a las normas que disciplinaban la materia. 19.
Para el juzgador de primer grado, si la parte actora no estaba de acuerdo con la oferta que se le propuso, debió haberla rechazado “para que con posterioridad, si se daba la etapa de expropiación administrativa”, controvirtiera el precio, toda vez que es el vendedor quien decide aceptar o rechazar la oferta de compra y, si decide aceptar la negociación propuesta por la administración, ello se traduce en la aceptación del precio y del respectivo avalúo. 20.
Para el Tribunal Administrativo de Bolívar, aun cuando el precio resultó ser superior a los valores establecidos por el IGAC, el mismo resultó ajustado a derecho, pues resultaba ser próximo. Asimismo, indicó que si bien existían dos dictámenes periciales que arrojaron “valores del precio muy superiores al utilizado como referencia de la negociación […] la Sala se abstendr[ía] de valorarlos, pues la ley es clara al determinar que en todo caso, quien debía practicar el avalúo era el IGAC, o la entidad que cumpliera sus funciones”. 21.
Las anteriores consideraciones le sirvieron de fundamento para concluir que “no se presentó la existencia de lesión enorme en la compraventa hecha por la parte actora a la Aeronáutica Civil […] pues el valor pagado por el inmueble fue ajustado a la ley. 2. Recurso de apelación y trámite de segunda instancia 22. El 19 de mayo de 2014 la parte demandante presentó y sustentó el recurso de apelación[8].
Para el recurrente, el juzgador de primera instancia “incurrió en grave error, jurídico, judicial y de correcta hermenéutica jurídica”, al no haber declarado la lesión enorme, a pesar de constar dos dictámenes periciales que determinaron la ausencia del “justi precio”. Insitió en que para la época de los hechos el predio “tenía definido en su polígono urbanístico conforme el Plano Oficial de Ordenamiento Territorial del Distrito de Cartagena, un uso de Zona Residencial de Proyectos Especiales […] teniendo entonces, como uso principal, el de vivienda”. 23.
El apelante citó, en extenso, jurisprudencia relacionada con los derechos individuales, las cargas en beneficio de la comunidad, la lesión enorme y con el enriquecimiento sin causa, e insistió en que los dictámenes periciales habían determinado un valor del metro cuadrado, para la época de los hechos, de $48.620 y de $51.374,58, “valores y experticia misma que, sin razón justificante para ello, de manera errada, desconoció y no ponderó en su valoración probatoria este operador jurisdiccional de primer grado”. 24.
En la oportunidad para alegar de conclusión, la parte demandante[9] replicó, con exactitud, los argumentos de la apelación, mientras que la parte demandada[10] señaló que, de conformidad con las normas que gobernaban la materia, no le era dable a la entidad apartarse del avalúo de la entidad especializada, y que los peritajes aportados dejaron de lado claras restricciones de orden legal que sí fueron tenidas en cuenta por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena.
El Ministerio Público guardó silencio. 2. CONSIDERACIONES Contenido: 2.1. Análisis sustantivo – 2.2. Sobre la condena en costas 2.1. Análisis sustantivo 25. En consideración a los hechos probados y a los motivos de la apelación[11], la Sala deberá establecer si el juzgador de primera instancia erró al considerar que no se produjo lesión enorme en la venta del inmueble destinado para la construcción de una nueva pista de aterrizaje para el aeropuerto Rafael Núñez. 26.
De conformidad con las razones que se exponen a continuación la Sala confirmará la decisión de primera instancia, habida consideración de que está probado que no se produjo la pretendida lesión enorme en la venta del inmueble objeto de estudio, procedimiento en el cual la administración se ajustó a lo determinado por las normas que regían la materia. 27.
Se encuentra probado en el expediente que Hernando Saladén Gulfo y la Aerocivil celebraron una promesa de compraventa sobre el lote de terreno 4, con matrícula inmobiliaria 060-62007, ubicado en el Distrito de Cartagena, por valor de $199.700.000[12]. Allí se indició que el inmueble había sido declarado de utilidad pública y que la negociación se había efectuado con base en lo establecido en el artículo 15 de la Ley 9 de 1989, por vía de enajenación voluntaria directa. 28.
De igual manera, se encuentra copia de la Escritura Pública de compraventa otorgada en la Notaría 55 del Círculo de Bogotá[13] y del certificado de libertad y tradición en el que se consignó la respectiva compraventa del inmueble[14]. 29. Obra en el expediente copia de la comunicación del IGAC a la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, de 8 de julio de 1999, donde le informa que el valor catastral del inmueble perteneciente al señor Saladén Gulfo ascendía a $169’315.000, y copia del concepto de 31 de julio de 1999 rendido por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, donde se conceptuó sobre el valor comercial del bien objeto del presente proceso (y de otros bienes aledaños que también fueron vendidos)[15], el cual se determinó en $199.700.000, resultado de multiplicar los 19.970 metros cuadrados del predio por $10.000 correspondientes al valor del metro cuadrado[16]. 30.
Esta Sala recuerda que la lesión enorme está consagrada en los artículos 1946 a 1954 del Código Civil, normativa a la cual se debe acudir por remisión expresa de los artículos 13 y 40 de la Ley 80 de 1993. De conformidad con el artículo 1947 del citado Código: “el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.
El justo precio se refiere al tiempo del contrato”. El contrato de compraventa puede rescindirse por lesión enorme, al tiempo que el comprador en contra de quien se pronuncia podrá completar el justo precio con deducción de una décima parte. A su vez, la jurisprudencia del Consejo de Estado ha señalado que la lesión enorme tiene plena aplicación en la contratación estatal, “siempre y cuando se cumplan con los supuestos jurídicos que prevé la ley”[17]. 31.
Por su parte, la Ley 9 de 1989 estableció los “instrumentos para la adquisición voluntaria y expropiación de inmuebles”. En el asunto de la referencia las partes adelantaron y llevaron a término un procedimiento de enajenación voluntaria, en el cual el vendedor expresó, tanto en la promesa de compraventa, como en la respectiva escritura pública, su acuerdo sobre el precio y las condiciones del comprador, luego de haber aceptado el ofrecimiento de compra. 32.
Precisamente, el artículo 14 de la Ley 9 de 1989 estableció que cuando las partes lleguen a un “acuerdo respecto del precio y de las demás condiciones de la oferta con el propietario, se celebrará un contrato de promesa de compraventa”, como en efecto ocurrió en el asunto sometido a consideración de la Sala. 33. El Tribunal Administrativo de Bolívar concluyó que no se había producido lesión enorme en la compraventa del inmueble objeto del presente caso, habida cuenta de que el precio había sido justo, sumado al hecho de que la entidad había adelantado el procedimiento administrativo respectivo, conclusión que comparte la Sala. 34.
En efecto, cuando se observan las actuaciones adelantadas por la Aerocivil para la adquisición del predio, se identifica que la compraventa se basó en el precio que fuera señalado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena quien, previamente, había acudido al IGAC para conocer el valor del avalúo catastral del inmueble y determinar un precio para que pudiera presentarse la respectiva oferta, consideración que permite descartar la afirmación del demandante, quien señaló que el cálculo del metro cuadrado había sido estimado en un precio “inferior incluso al avalúo catastral del predio realizado por las autoridades distritales de Cartagena”. 35.
Al margen de las consideraciones objetivas sobre el precio, que deben gobernar el análisis sobre la procedencia de la lesión enorme, si bien los cargos del actor en la demanda y apelación guardan directa relación con la lesión enorme y, por ende, su solución debe contraerse a ello, no sobra señalar que de no entenderse lo planteado de este modo, tampoco se constata vicio del consentimiento alguno. En el expediente no se evidencia que el vendedor hubiera manifestado desacuerdo sobre el precio ofertado, por el contrario, tanto en la promesa de compraventa como en la escritura pública se comprueba su voluntad de celebrar el contrato mediante el procedimiento administrativo de enajenación voluntaria[18].
Por el contrario, a pesar de haber expresado su pleno acuerdo, llama la atención que el apelante pretenda, de manera tardía, que se desconozca la normativa que regía la materia, en especial, el artículo 15 de la Ley 9 de 1989, modificada por la Ley 388 de 1997, que consagró que “el precio máximo de adquisición será el fijado por el Instituto Agustín Codazzi o por la entidad que cumpla sus funciones”. 36.
Para la Sala, no resultan de recibo las afirmaciones del recurrente cuando señaló que el Tribunal Administrativo de Bolívar desconoció, por completo, los peritajes, sin haber realizado valoración probatoria alguna sobre los referidos dictámenes, habida cuenta de que el juzgador de primer grado decidió apartarse de los mismos al entender que la normativa que disciplinaba el asunto consagraba que el valor de la adquisición debía ser el precio que se fijara en los términos del referido artículo 15 de la Ley 9 de 1989. 37.
Al respecto, si bien es verdad que esta Corporación ha señalado que la lesión enorme no resulta improcedente cuando el precio de compraventa ha sido limitado por el legislador[19] (como ocurre en el caso concreto con la aplicación del artículo 15 de la Ley 9 de 1989), se debe señalar que el estudio de los dictámenes periciales que fueron practicados[20] no permite desvirtuar la conclusión a la que había llegado la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena, quien, previo análisis del avalúo del IGAC, había concluido que “los lotes de terreno no son aptos para la construcción de vivienda y complementarios tal como lo define el Plan de Desarrollo de Cartagena- Código de Urbanismo (Acuerdo Nº 44 de Diciembre 26 de 1989) y el Manual de Ordenamiento Administrativo del Espacio Urbano (Acuerdo Nº 023 Bis de Noviembre 16 de 1996) [así como que] estos predios no pueden ser desarrollados para fines comerciales”. 38.
En el concepto emitido por la entidad autorizada, que permitió determinar el precio de venta, se evidencia que el predio no contaba con servicios públicos, ni andenes, ni calles, ni alumbrado público aledaño. El referido concepto concluyó que “los lotes no son aptos para la construcción de vivienda y usos complementarios”, entre otras razones, por estar ubicados en una zona de alto riesgo, lo que hacía que carecieran “de interés para el común del mercado inmobiliario, y solo se ve como presunto interesado en el mediano plazo la Aeronáutica Civil para sus planes de expansión”.
En el apartado relativo al aspecto económico, se señaló que no existía ninguna actividad edificadora, ni utilización económica, ni demanda sobre ese tipo de inmuebles, predios que, por demás, no podían ser desarrollados para fines comerciales, ni podría adelantarse un desarrollo urbanístico mientras funcionara el aeropuerto Rafael Núñez, consideraciones que llevaron a la conclusión de que su precio debía estar determinado por el eventual uso que le podía dar la Aerocivil. 39.
El dictamen pericial presentado por el ingeniero civil Orlando Enrique Jimeno Gómez, por su parte, realizó un estudio en el que, para determinar el precio, basó sus consideraciones, entre otras, en una eventual relocalización del aeropuerto que había sido “recomendada desde 1978” y un eventual desarrollo turístico de la zona y un desarrollo residencial y comercial que dependía del ocasional traslado del aeropuerto.
Las hipotéticas consideraciones en las que se basó el peritaje permiten descartarlo como elemento de convicción para determinar un precio diferente al objeto de la compraventa, en especial cuando, a la fecha en la que se adopta esta decisión, no se ha producido el referido traslado y cuando el propio dictamen manifestó que “en al actualidad es casi imposible pensar en algún tipo de utilización”, situación que perjudicaba el valor del predio, ya que no era permitido “realizar ningún tipo de construcción o urbanización”, elementos a los que se debe sumar que el predio no tenía acceso por el anillo vial vehicular y que su única forma de acceso es un puente peatonal “que cruza el actual caño de Juan Angola”. 40.
Una conclusión similar se predica del dictamen pericial presentado por el ingeniero civil José Luis Gánem Páez, para quien “a simple vista se ve que la cercanía a la pista de aterrizaje del Aeropuerto Rafael Núñez perjudicaría el desarrollo de cualquier proyecto o actividad urbanística por causa de la contaminación por ruido”, consideración a la que se sumaba la contaminación atmosférica y los problemas referidos a un reciente accidente aéreo que afectaba la seguridad de la población aledaña. En este dictamen se concluyo, de igual manera, que podría haber algún tipo de desarrollo “siempre y cuando el Aeropuerto Rafael Núñez sea reubicado en otro sitio”.
Consideraciones suficientes que llevan a la Sala a apartarse de los dictámenes presentados como un medio de convicción para determinar un precio diferente al que había sido presentado por la Lonja de Propiedad Raíz de Cartagena. 41. Finalmente, con todo y las consideraciones objetivas propias de la lesión enorme, que se centran en el precio justo mas que en un eventual vicio del consentimiento, lo que reprocha la Sala es que, cuando se ha surtido un procedimiento administrativo como el que se estudia, en el cual el vendedor ha tenido la oportunidad de manifestar su acuerdo o desacuerdo y su consentimiento para que se lleve a feliz término el procedimiento administrativo de adquisición voluntaria, se busque reabrir, de manera extemporánea, una discusión relativa al precio. 2.5.
Sobre la condena en costas 42. La Sala se abstendrá de condenar en costas pues no se configuran los supuestos del artículo 171 del Código Contencioso Administrativo requeridos. 3. DECISIÓN 43. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la Sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Bolivar, el 10 de abril de 2014, que negó las pretensiones de la demanda. Por Secretaría, una vez de ejecutoriado este proveído, DEVUÉLVASE el expediente al Tribunal de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE MARTÍN BERMUDEZ MUÑÓZ RAMIRO PAZOS GUERRERO ALBERTO MONTAÑA PLATA ----------------------- [1] El Consejo de Estado es competente para conocer los recursos de apelación interpuestos en contra de las sentencias dictadas por los Tribunales Administrativos en primera instancia, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo. [2] Folios 3-26 del cuaderno principal. [3] Folios 58-67 del cuaderno principal. [4] Folios 100-104 del cuaderno principal. [5] Folios 128 y 129 del cuaderno principal. [6] Folios 131-140 del cuaderno principal. [7] Folios 427-439 del cuaderno del Consejo de Estado. [8] Folios 443-465 del cuaderno del Consejo de Estado. [9] Folios 474-494 del cuaderno del Consejo de Estado. [10] Folios 495-499 del cuaderno del Consejo de Estado. [11] Los cuales se dirigieron, de manera exclusiva, a la pretensión encaminada a la declaratoria de la lesión enorme. [12] Folios 86-91 del cuaderno principal. [13] Folios 190-196 del cuaderno principal. [14] Folio 227 del cuaderno principal. [15] Folios 109-121 del cuaderno principal. [16] El Decreto 1420 de 1998 (en especial los artículos 1 y 3), en el cual se consagran las normas y procedimientos para la elaboración de los avalúos por los cuales se determina el valor comercial de los bienes inmuebles para la adquisición voluntaria, señala que “la determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración”. [17] Ver, entre otras, Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia 29 de agosto de 2012, exp. 22.307 y Sentencia de 15 de marzo de 2001, exp. 14415. [18] En todo caso se debe recordar que, tanto la doctrina como la jurisprudencia del Consejo de Estado, han concluido que la parte afectada debe probar la existencia del desequilibrio objetivo en la relación contractual “más no que la voluntad se encontraba afectada por uno de los vicios del consentimiento previstos por la ley”.
Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia de 15 de abril de 2010, exp. 18014. [19] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia de 15 de marzo de 2001, exp. 14415. [20] Folios 324-393 del cuaderno principal.