DERECHO A LA PROPIEDAD – Límites / EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Por motivos de utilidad pública o de interés social / DICTAMEN PERICIAL - Método comparativo. Falencias / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA Examinado el dictamen inicial y su aclaración, la Sala advierte que no contiene los elementos fundamentales del método comparativo o de mercado, definido como la “técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”.

Según el concepto rendido, los precios de referencia del metro cuadrado para el sector en el cual se encuentra ubicado el inmueble sometido a avalúo fueron extraídos de un informe de estudio de mercado realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, el cual constituye una herramienta que recoge avalúos y transacciones conocidos por peritos y corredores inmobiliarios de Medellín. Sin embargo, la profesional no suministró información que permita conocer y analizar dicho estudio, pues se limitó a indicar que el mismo está reflejado en la imagen anexa en el numeral 3, la cual, tal y como se observa en la transcripción del dictamen inicial, no da cuenta de informe o investigación alguna. […] En esos términos, el concepto no cumple con la exigencia del artículo 10 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, precepto que señala que “[c]uando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Por lo demás, el informe abarca un amplio sector, delimitado desde la carrera 43 G hasta la carrera 65 A y desde la calle 14 hasta la calle 30 de la ciudad de Medellín, pero no hace referencia a la homogeneidad entre las distintas zonas que lo componen, lo cual resulta necesario para evidenciar la relación entre los predios que habrían sido comparados.

En síntesis, el dictamen no indica cuáles son los inmuebles incluidos en el estudio y qué características los hacen semejantes o comparables al predio objeto de avalúo y, por ende, no clasifica, analiza e interpreta las transacciones, ofertas o avalúos de los cuales se valió la profesional para hacer la comparación requerida para determinar el valor comercial del bien inmueble que fue materia de expropiación. DERECHO A LA PROPIEDAD – Límites / EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Por motivos de utilidad pública o de interés social / EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Indemnización / PRESUNCION DE LEGALIDAD Y DE CERTEZA DEL AVALUO CATASTRAL - Se presenta cuando el valor del avalúo es incorporado al acto administrativo / DICTAMEN PERICIAL - Método comparativo.

Falencias / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA [E]n el escrito de apelación la parte actora manifestó que “[r]esulta curioso que el Tribunal se niegue a declarar la nulidad de la resolución de expropiación a pesar incluso de que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad raíz es casi idéntico, realizado con la misma técnica usada por la auxiliar de la justicia”.

Pese a que el actor no sustentó el transcrito planteamiento, y que por lo tanto no amerita pronunciamiento alguno, la Sala se permite recordar que, en reiterada jurisprudencia, esta Corporación ha sostenido que el justo precio de la indemnización expropiatoria se encuentra amparado por la presunción de legalidad, considerando que el avalúo técnico brinda soporte legal y fáctico al acto administrativo que ordena la expropiación, en el cual es incorporado, y por lo tanto debe ser desvirtuado a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico.

Las consideraciones que se dejan expuestas resultan suficientes para concluir que el dictamen pericial decretado y practicado en el proceso carece de argumentos técnicos y de apoyo probatorio suficiente para determinar el justiprecio del inmueble de propiedad del actor que fue materia de expropiación. En consecuencia, la Sala estima que el planteamiento de disenso en análisis es infundado y, en cambio, considera acertada la decisión del a quo de no acoger los parámetros establecidos en el dictamen pericial practicado en la instancia judicial.

EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Indemnización / AVALÚO DE INMUEBLE – Determinación. Justificación / PROCEDENCIA DE LA PERITACIÓN / DICTAMEN PERICIAL – Solo puede decretarse uno en el curso del proceso salvo en el incidente de objeciones al mismo [E]l actor solicitó, que en caso en que se resuelvan desfavorablemente sus argumentos de alzada, de manera subsidiaria, se ordene la práctica de un nuevo dictamen pericial fijando al perito designado los parámetros dentro de los cuales debe realizar la gestión que se le encomiende, petición que la Sala estima improcedente al tenor de lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 267 del Código Contencioso Administrativo, que dispone que en el curso del proceso no podrá decretarse sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo.

EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Indemnización / DICTAMEN PERICIAL – Oportunidad para su valoración / FACULTADES DEL JUEZ - Ordenar la aclaración o complementación del dictamen pericial / DEBER DEL JUEZ – Valorar las pruebas recaudadas en la sentencia / CARGA DE LA PRUEBA – La tiene el demandante / PRESUNCION DE LEGALIDAD Y DE CERTEZA DEL AVALUO CATASTRAL [L]a Sala precisa que, de acuerdo con el artículo 170 del C.C.A, las pruebas recaudadas en el proceso deben ser valoradas en la sentencia y que ninguna norma procesal obliga al juez a analizar el dictamen pericial en una etapa previa.

Por lo demás, si bien es cierto los jueces pueden, por iniciativa propia, ordenar la aclaración o complementación del dictamen pericial, como lo dispone el artículo 240 del C.P.C., ello obedece a una facultad y no a un deber, puesto que, en primer lugar, corresponde a las partes interesadas en la prueba promover tal actuación, de conformidad con el artículo 238 ibídem, relativo a la contradicción del dictamen pericial, y con el artículo 177 del mismo estatuto procesal, según el cual [i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.

De esa manera, la carga de demostrar que el avalúo técnico que brindó soporte legal y fáctico al acto administrativo que ordenó la expropiación administrativa recae sobre el actor, quien no la puede trasladar al juez, como director del proceso, por el solo hecho de que cuenta algunas potestades en materia probatoria. FUENTE FORMAL: CONSTITUCIÓN POLÍTICA – ARTÍCULO 58 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 71 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 177 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 233 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 238 / CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL – ARTÍCULO 240 / DECRETO 1420 DE 1998 / RESOLUCIÓN 620 DE 2008 IGAC / CÓDIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO – ARTÍCULO 170 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejero ponente: ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS Bogotá D.C., veintiuno (21) de mayo de dos mil veinte (2020) Radicación número: 05001-23-31-000-2008-00033-01 Actor: HARES NAYIB ESTEBAN NEME ARANGO Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÍN Referencia: ACCIÓN ESPECIAL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Tema: EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA - Está sujeta a posterior acción contencioso administrativa, incluso para controvertir el precio indemnizatorio / DICTAMEN PERICIAL - no demostró que el precio indemnizatorio fuera inferior al valor comercial del inmueble expropiado / JUSTO PRECIO DE LA INDEMNIZACIÓN EXPROPIATORIA - se encuentra amparado por la presunción de legalidad de las decisiones administrativas.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por el señor Hares Nayib Esteban Nares Arango, a través de apoderado judicial, en contra de la sentencia de 19 de noviembre de 2013 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia ― Sala Cuarta de Decisión, mediante la cual negó las pretensiones de la demanda.

I.- ANTECEDENTES I.1.- La demanda El señor Hares Nayib Esteban Neme Arango, a través de apoderado judicial, y en ejercicio de la acción especial contencioso administrativa consagrada en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, presentó ante el Tribunal Administrativo de Antioquia[1] demanda en contra del Municipio de Medellín, con el fin de obtener las siguientes declaraciones y condenas: “1.

Que se declare la nulidad del artículo segundo de la resolución número 1338 de 18 de septiembre de 2007 por medio del cual se fijó en la suma de CUATROCIENTOS TREINTA Y OCHOS MILLONES NOVECIENTOS TRES MIL CIEN PESOS ($438'903.100), el precio indemnizatorio por la expropiación por vía administrativa que se decretó sobre el inmueble de propiedad de HARES NAYIB ESTEBAN NEME ARANGO que se describe en el hecho 5 de esta demanda, al cual le correspondía el folio de matrícula inmobiliaria No. 001-400178 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur. 2.

Que se declare que el valor comercial del inmueble objeto de expropiación era de SETECIENTOS DOCE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL PESOS ($712.452.000) a valores del mes de septiembre de 2007. 3. Que para restablecer el derecho vulnerado y como consecuencia de las anteriores declaraciones se condene al MUNICIPIO DE MEDELLIN a pagar a favor de HARES NAYIB ESTEBAN NEME ARANGO la suma de DOSCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS PESOS M.L. ($273'548.900). 4.

Que las sumas a las que sea condenado el Municipio de Medellín se actualicen teniendo en cuenta la variación del índice de precios al consumidor entre el mes de septiembre de 2007 y la fecha de la sentencia. 5. Que se condene al Municipio de Medellín a pagar, a título de lucro cesante, intereses de mora entre el momento en que se declaró la expropiación y la fecha de la sentencia, calculados a la máxima tasa de interés moratorio comercial o en subsidio a la tasa del interés bancario corriente (intereses comerciales ordinarios). 6.

Que se ordene dar cumplimiento a la sentencia en los términos y condiciones de los artículos 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo. 7. Que se condene a la parte demandada a pagar la totalidad de las costas y agencias en derecho que se causen en virtud del presente proceso”. I.1.1.- Los hechos En sustento de las pretensiones de la demanda, la apoderada de la parte actora expuso, en síntesis, los siguientes fundamentos fácticos: Manifestó que el señor Hares Nayib Esteban Neme Arango fue propietario de un inmueble ubicado en el Municipio de Medellín, con matrícula inmobiliaria No. 001-400178 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, Zona Sur, cuyos linderos están descritos en la escritura pública No. 6195 de 12 de septiembre de 1985 de la Notaría 5ª del Círculo de Medellín. Señaló que parte del inmueble descrito fue requerido por el Municipio de Medellín para la construcción de la sección de la vía distribuidora del costado suroriental del corredor vial del Río Medellín, por lo que, mediante la Resolución 505 de 5 junio de 2007, formuló oferta de compra, ofreciendo al propietario la suma de $438.903.100.

Aseguró que la referida Resolución fue notificada el 1º de agosto de 2007 y que, el día 17 del mismo mes y año, el señor Hares Nayib Esteban Neme Arango dirigió comunicación a la administración municipal exponiendo su desacuerdo con el valor de la propuesta, renunciando al término de 30 días que se le concedió para pronunciarse sobre la misma y solicitando proceder con la expropiación por vía administrativa.

Indicó que mediante la Resolución 1338 de 18 de septiembre de 2007, el alcalde de Medellín dispuso la expropiación por vía administrativa de la faja de terreno que fue identificada como LOTE 29 FAJA DE TERRENO REQUERIDA PARA PROYECTO VÍA DISTRIBUIDORA, con un área de ensanche 593,71 metros cuadrados, segregada del inmueble de mayor extensión con matrícula inmobiliaria No. 001-400178, arriba descrito, fijando un precio indemnizatorio de $438.903.100.

Mencionó que el acto administrativo referido fue notificado el 4 de octubre de 2007 al propietario del inmueble, quien no interpuso el recurso de reposición, quedando agotada la vía gubernativa. Afirmó que el señor Francisco León Ochoa Ochoa elaboró un avalúo comercial del inmueble objeto de expropiación, fijando en $712.452.000 el valor del metro cuadrado de terreno, independientemente de que se encuentre o no afectado por servidumbres.

Anotó que el Municipio de Medellín ya pagó el valor del precio indemnizatorio. I.1.3.- Los fundamentos de derecho y el concepto de violación En sustento de las pretensiones de la demanda, el apoderado de la parte actora formuló los cargos que se sintetizan a continuación: A. VIOLACIÓN DE NORMAS SUSTANTIVAS EN LAS CUALES DEBÍA FUNDARSE LA DECISIÓN Afirmó que el acto administrativo demandado viola el artículo 58 de la Constitución Política, que establece la garantía a la propiedad privada y regula los casos en los cuales, por motivos de utilidad pública, puede haber expropiación “mediante indemnización plena”.

Señaló que, de acuerdo con los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997, el valor de la indemnización debe corresponder al valor comercial del inmueble objeto de expropiación. Aseguró que también resulta violado el artículo 2º del Decreto 1420 de 1998, que establece que el valor comercial de un inmueble es el precio más probable por el cual se transaría en un mercado, donde el comprador y el vendedor actuarían libremente con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

Expuso que, igualmente, han sido vulnerados los artículos 20 al 26 del citado Decreto, que establecen los parámetros que deben ser tenidos en cuenta al momento de realizar el avalúo comercial de un inmueble. Resaltó que el artículo 62 de la ley 388 de 1997 dispuso en su numeral 6º que la indemnización “que decretare el juez” comprenderá el daño emergente y el lucro cesante y que el daño emergente incluirá el valor del inmueble expropiado, de lo cual se desprende que el daño emergente no se reduce únicamente al valor del bien expropiado sino que puede comprender otros aspectos, como el valor de los establecimientos de comercio, que en el caso concreto desparecieron como consecuencia de la expropiación. Mencionó que la jurisprudencia de la Corte Constitucional ha sostenido que la entidad expropiante debe pagar la totalidad de los perjuicios ocasionados al expropiado, tanto en la modalidad de daño emergente como de lucro cesante, pues la compensación no puede reducirse únicamente al reconocimiento del valor comercial del inmueble y ha dicho, en este sentido, que la regla general es que la indemnización cumpla una función reparatoria, admitiendo, en ciertas ocasiones, que la indemnización debe ser restitutiva e incluir las sumas necesarias para poner a la persona en la misma situación en que se encontraba antes de la expropiación. Igualmente, adujo que el Consejo de Estado ha sostenido que la indemnización debe ser reparatoria y comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante.

Aseguró que, en el sub lite, la indemnización ofrecida por el Municipio de Medellín no fue integral, pues cubrió solo parte del valor comercial del inmueble y, además, no fue suficiente para cubrir los perjuicios causados a título de daño emergente. Así, concluyó que el Municipio de Medellín violó las normas sustantivas en las cuales debía fundarse su decisión de expropiar el inmueble, pues el precio propuesto para la negociación difiere significativamente de su valor comercial.

B. FALSA MOTIVACION Adujo que al expedir las resolución demandada el Municipio de Medellín incurrió en falsa motivación, toda vez que para calcular el valor del metro cuadrado del lote expropiado tomó como base un valor que no coincide con el valor comercial del inmueble. C. DESVIACION DE PODER Aseguró que la competencia que se le otorga a los municipios para decretar expropiaciones administrativas debe ejercerse garantizando a su propietario el pago del precio justo por el bien expropiado, finalidad que no fue respetada en el caso concreto por parte del Municipio de Medellín. I.2.- Contestación de la demanda El Municipio de Medellín, por conducto de apoderado judicial, contestó oportunamente la demanda en los términos que se resumen a continuación: Refirió que en virtud del Convenio Interadministrativo No. 306 de 2007 suscrito con el Municipio de Medellín, el Área Metropolitana del Valle de Aburrá se obligó a ejecutar el proyecto Vía Distribuidora del Corredor Vial del Río Medellín desde la quebrada Zúñiga hasta la Calle 30 de la ciudad.

Aseguró que la entidad legitimada por pasiva en el proceso judicial es el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, dado que estuvo a cargo de la elaboración del avalúo de los predios que se expropiaron para el proyecto ya mencionado, en razón del referido convenio. Indicó que, en todo caso, el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz para establecer el valor indemnizatorio del predio cumplió con todos los requisitos establecidos en la Ley 388 de 1997, en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi y aseveró que los actos administrativos emitidos por la Alcaldía de Medellín, la Empresa de Desarrollo Urbano y la Lonja de Propiedad Raíz no adolecen de ningún vicio de nulidad.

Finalmente, propuso las excepciones que denominó: (i) “falta de causa para pedir”, sustentada en que la administración municipal aplicó a cabalidad las normas que rigen la expropiación; (ii) falta de legitimación en la causa por pasiva, argumentando que el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, a través de la Lonja Propiedad Raíz de Medellín, elaboró el avalúo del predio expropiado, y (iii) la genérica.

Sin perjuicio de lo anterior, el Municipio de Medellín llamó en garantía al Área Metropolitana del Valle de Aburrá, con el fin de que, de resultar alguna condena relativa a la indemnización o reembolso total o parcial del pago que se tuviere que efectuar al accionante, su cumplimiento le corresponda también a dicha entidad, en razón de la suscripción del Convenio Interadministrativo 306 de 2007, petición que fue admitida mediante auto de 3 de marzo de 2008[2].

I.3.- Pronunciamiento de entidades llamadas en garantía I.3.1.- Área Metropolitana del Valle de Aburrá[3] En escrito oportunamente allegado, y por conducto de apoderado judicial, el Área Metropolitana del Valle de Aburrá se pronunció sobre el llamamiento garantía, exponiendo, en síntesis, lo siguiente: Señaló que en el Convenio Interadministrativo 306 de 2007 se delimitaron las obligaciones de las partes que lo suscribieron, de tal forma que el Área Metropolitana del Valle de Aburrá se obligó con el Municipio de Medellín a aportar los avalúos realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia[4] sobre las franjas de terreno necesarias para el desarrollo del proyecto Vía Distribuidora del Corredor Vial del Río Medellín y que, por su parte, el ente territorial se obligó a pagar a sus propietarios el precio establecido en las enajenaciones voluntarias, el precio indemnizatorio en caso de expropiación por vía administrativa y las compensaciones a que hubiere lugar.

Explicó que, en esos términos, el Área Metropolitana del Valle de Aburrá solo ejercería el derecho de dominio de los bienes, ya que su titularidad quedaría en cabeza del ente territorial. Resaltó que en la Resolución 1338 de 2007, que ordenó la expropiación administrativa objeto de demanda, se especificó que el área de ensanche del lote materia de expropiación es de 593.71 metros cuadrados y 0.00 metros cuadrados de área construida, de lo que se infiere que en esa franja no existía mejora alguna, ni explotación comercial que pudiera determinar un lucro cesante para su propietario, parámetros que estableció la avaluadora para determinar el precio comercial del bien, como precio indemnizatorio.

Indicó que el accionante no aportó con la demanda si quiera prueba sumaria de que el bien estuviera siendo explotado comercialmente, circunstancia que tampoco acreditó en sede administrativa, y advirtió que la indemnización o justo precio solo llega hasta el valor objetivo de los bienes o derechos expropiados, de tal forma que no por el hecho de que el predio esté asentado en una zona industrial, sin explotación comercial alguna, deba ser indemnizado por lucro cesante.

Aseveró que la Resolución 1338 de 2007 fue expedida de conformidad con la Ley 388 de 1997 y que, por su parte, la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia elaboró el avalúo comercial del bien cumpliendo con las disposiciones del Decreto 1420 de 1998 y de la Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. En escrito separado, el apoderado formuló llamamiento en garantía a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, sustentado en que, en virtud del Contrato 446 de 2006[5], a esa entidad le correspondería asumir la condena que llegare a resultar contra el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, toda vez que elaboró el avaluó LPR-A-327-07, que determinó el valor indemnizatorio pagado por el Municipio de Medellín, petición que fue admitida mediante auto de 14 de mayo de 2008 de la Sala Décima de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia[6].

I.3.2.- Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia[7] A través de apoderado judicial, la entidad se pronunció señalando que para que prospere el llamamiento en garantía se requiere que entre quien llama y el llamado exista un vínculo que obligue al segundo a indemnizar o reembolsar al primero, presupuesto que, aseguró, no se cumple en el caso concreto, toda vez que la Lonja no es garante del Área Metropolitana en el proceso de expropiación. Al respecto, precisó que si bien en cierto entre las dos entidades se suscribió el Contrato 446 de 2006, cuyo objeto es la elaboración de los avalúos necesarios para la adquisición de los inmuebles necesarios para el proyecto Vía Distribuidora Corredor Multimodal del Río Medellín entre la Quebrada Zúñiga y la Calle 34, del mismo no se genera para la avaluadora la obligación de indemnizar o reembolsar sumas de dinero que el Área Metropolitana deba pagar.

II.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Mediante sentencia de 19 de noviembre de 2013[8], el Tribunal Administrativo de Antioquia declaró no probada la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva formulada por la entidad demandada y negó las pretensiones de la demanda, sin condena en costas, decisión que sustentó, en síntesis, de la siguiente forma: Como un aspecto previo, precisó que, de conformidad con el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, a través de la acción especial contencioso administrativa se puede solicitar la nulidad de la decisión de expropiación administrativa y el consecuente restablecimiento del derecho, o se puede controvertir el precio indemnizatorio, pretensiones que, según la redacción de la norma, no son acumulables, de tal forma que se propondrá una u otra.

En ese contexto, advirtió que en el sub lite, si bien el demandante pretende la nulidad del acto administrativo y el restablecimiento del derecho, la pretensión, los hechos y las pruebas se dirigen a obtener una revisión del precio indemnizatorio. Así, determinó que, tratándose de pretensiones que se surten por el mismo procedimiento y que la entidad accionada se pronunció frente al valor indemnizatorio, conforme a la demanda, en la providencia se decidiría sobre el precio reconocido por la administración. Consideró que la excepción de falta de legitimación por pasiva propuesta por el Municipio de Medellín no está llamada a prosperar, pues si bien es cierto que esa entidad territorial suscribió un convenio interadministrativo con el Área Metropolitana del Valle de Aburrá para la ejecución del proyecto Vía Distribuidora del Corredor Vial del Río de Medellín desde la Quebrada Zuñiga hasta la Calle 30, también lo es que la Resolución 1338 de 2007 fue proferida por el Alcalde de Medellín, de tal forma que de demostrarse en el proceso que la indemnización reconocida en la misma debía ser mayor, la responsabilidad derivada de esa decisión sería exclusiva del Municipio.

A continuación, señaló que en el expediente reposa un avalúo comercial elaborado por el señor Francisco Ochoa Ochoa, fechado el 24 de julio de 2007, que estimó el valor del bien expropiado en $712.452.000[9]: Apuntó que el avalúo fue presentado con la demanda, en la cual se relacionó como una prueba documental, y que con ese carácter fue decretado en el auto que abrió a pruebas el proceso[10], razón por la cual no se puede valorar como un dictamen pericial o informe técnico, lo que implica que los precios en el consignados no podrán ser acogidos como único criterio para determinar el valor comercial del bien expropiado.

Asimismo, destacó que en el período probatorio se practicó un dictamen pericial de avalúo comercial, en el cual se determinó en $1.300.000 el valor del metro cuadrado en la zona en la cual se encontraba ubicado el predio objeto de expropiación, identificado con matrícula inmobiliaria 001- 974479, y se fijó en $771.823.000 el valor total de dicho inmueble.

Señaló que, a solicitud de la parte demandante y de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia[11], la auxiliar de la justicia presentó escrito de aclaración y complementación del dictamen, explicando que “[e]sta investigación se adelantó en marzo de 2012, por lo cual se aplica para el año 2012 un valor promedio de $1.500.000. Aplicado el índice de precios de la propiedad raíz para terrenos elaborado por la lonja, retrotrayendo estos valores a pesos de 2011, utilizando el IPPR (tabla anexa), llegamos a la conclusión que estos terrenos que en 2012 valen a $1´500.000/m2, valían en 2011 a $1.300.000/m2.

Refirió que el dictamen pericial y su aclaración fueron objetados por error grave por el apoderado el Área Metropolitana del Valle de Aburrá, con fundamento en que la perito no tuvo en cuenta que el valor del predio debía ser calculado para el año 2007, cuando fueron expedidos los actos administrativos que dieron lugar a la expropiación, y que sólo hizo un análisis de precios para el año 2011, lo cual no permite la comparación de los valores allí consignados con los obtenidos en el dictamen realizado por la Lonja Propiedad Raíz en el año 2007.

Sobre el particular, estimó que no se advierte la existencia del error grave, por cuanto la materia sobre la cual versó el dictamen corresponde al objeto del proceso y el mismo se limita a determinar lo solicitado por la parte actora, cumpliendo así los requisitos previstos en el numeral 6 del artículo 237 del C.P.C. Seguidamente procedió a valorar la experticia, advirtiendo tener serios reparos en relación con la metodología, por las siguiente razones: […] [L]a perito manifiesta que para fijar el valor comercial se basó en los estudios realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia e incorpora en su respuesta un cuadro con el listado de varios inmuebles en donde no solo se abarca la zona específica de ubicación del inmueble, sino un área mas amplia, ni se tuvo en cuenta las características específicas de ese inmueble.

Adicionalmente, como parte de los factores tenidos en cuenta para fijar el valor comercial del inmueble, incluye el potencial desarrollo del inmueble, criterio que no está incluido en los artículos 21 y 22 del Decreto 1420 de 1998 […]. Observa la Sala que si bien la perito, afirma que usa el método comparativo, ni el informe inicial, ni la aclaración contienen los elementos propios de dicho método, contenidos en la Resolución 762 de 1998 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Finalmente, el dictamen pericial se realizó con datos del año 2011 […], es decir casi cuatro años después de la expedición de los actos aquí cuestionados (resolución 1338 del 18 de diciembre de 2007), y es de público conocimiento que el valor de un predio no es el mismo para el año 2007 que para el año 2011, dada la dinámica del mercado inmobiliario, por lo que en el dictamen no se advierta (sic) una fijación del precio comercial del inmueble para la fecha de expedición de la Resolución por medio de la cual se llevó a cabo la expropiación administrativa, que permita ser comparado con el valor comercial arrojado con el dictamen suministrado por la Lonja de Propiedad Raíz en el año 2007 y que sirvió de sustento para los actos administrativos expedidos por el Municipio de Medellín para la expropiación por vía administrativa.

En ese orden de ideas, concluyó que el demandante no demostró la incorrección del avalúo oficial, ni acreditó la corrección del justo precio presentado por quien actuó como perito en el curso de la instancia. III.- RECURSO DE APELACIÓN En escrito oportunamente presentado[12], la parte actora, por conducto de su apoderado judicial, solicitó que se revoque la sentencia impugnada y que, en su lugar, se acceda a las pretensiones de la demanda.

Subsidiariamente, solicitó que se ordene la práctica de un nuevo dictamen pericial, fijando al perito designado los parámetros para el cumplimiento de la labor que se le encomiende. En sustento de su inconformidad, el apoderado advirtió que el a quo se equivocó al considerar que el dictamen pericial decretado y practicado en el proceso carece de valor probatorio por falta de soporte técnico suficiente, pues, en su criterio, el concepto es claro, completo, está debidamente sustentado, cuenta con los soportes debidos y es el resultado de una labor diligente y juiciosa, que presenta conclusiones válidas, cumpliendo así las condiciones mínimas de este tipo de experticia. Aseveró que, en todo caso, el juez de primera instancia bien pudo, haciendo uso de los poderes que le otorga la ley para direccionar el proceso y mediar en las pruebas, solicitar que se ampliara o complementara el dictamen, como se lo permiten los artículos 180 y 240 del Código de Procedimiento Civil, de tal forma que, contando con esas facultades, no tiene sentido que haya esperado hasta la sentencia para desestimar la peritación. Señaló que al abstenerse de pedir a su propio auxiliar de la justicia las aclaraciones y complementaciones a que hubiera lugar para obtener la certeza que requería, y negar las pretensiones de la demanda con sustento en las deficiencia del dictamen pericial, el Tribunal Administrativo de Antioquia incurrió en una vía de hecho, ya que tal circunstancia no le es imputable a la parte actora sino a la propia administración de justicia, teniendo en cuenta que los auxiliares de la justicia cumplen funciones judiciales temporales, de acuerdo con los artículos 8º y 9º del C.P.C. Aseguró, además, que de comprobarse que el dictamen pericial es deficiente se generaría una falla en el servicio de la administración de justicia, ya que es esta la que convoca, selecciona, designa y fija la remuneración de los peritos y tiene el deber de controlar su actividad a través de las facultades oficiosas del juez.

Manifestó que el único mecanismo de control que tienen las partes para controvertir de fondo el dictamen pericial es la objeción por error grave, el cual, dijo, no se configura en el caso sub examine, teniendo en cuenta el alcance que le ha dado el Consejo de Estado, y afirmó que las posibles falencias que pudo presentar el dictamen inicial quedaron subsanadas con las aclaraciones y complementaciones que presentó la perito.

Refirió que el Consejo de Estado ha reconocido la responsabilidad del Estado por actuaciones negligentes de secuestres en su calidad de auxiliares de la justicia, lo cual, en su sentir, permite plantear que igualmente puede terminar asumiendo responsabilidad por las actuaciones inadecuadas de los peritos. Anotó que resulta curioso que el Tribunal Administrativo se niegue a declarar la nulidad de la resolución de expropiación a pesar de que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, valga decir, el avalúo oficial, es casi idéntico y realizado con la misma técnica usada por la auxiliar de la justicia. IV.- TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA El recurso de apelación fue concedido por el magistrado conductor de la primera instancia mediante auto de 17 de enero de 2014[13].

Remitido y sometido a reparto el proceso entre los diferentes Despachos que integran la Sección Primera del Consejo de Estado, a través de auto de 18 de noviembre de 2014 se admitió el recurso de apelación presentado por el demandante. Mediante providencia de 6 de julio de 2015, el Despacho sustanciador corrió traslado a las partes por el término de diez (10) días para que presentaran alegatos de conclusión, y al Ministerio Público para que rindiera concepto.

En esta etapa del proceso, la parte demandante reiteró los argumentos esgrimidos en el recurso de apelación[14]. El Área Metropolitana del Valle de Aburrá[15], en esencia, reiteró sus argumentos de defensa y señaló que el avalúo oficial en virtud del cual el ente territorial fijó el precio indemnizatorio por la expropiación goza de fundamentos científicos y técnicos, y que, por el contrario, el avalúo decretado y practicado en el proceso judicial no tuvo en cuenta circunstancias como la época, ubicación y, en general, los factores para calcular el valor comercial real, así como la apropiada utilización del método comparativo de mercado, de tal forma que el demandante no cumplió con la carga de demostrar que el avalúo oficial no correspondía a la realidad.

El Municipio de Medellín guardó silencio en esta etapa procesal y, por su parte, la Agencia del Ministerio Público no emitió concepto. V.- CONSIDERACIONES DE LA SALA V.1.- Competencia De conformidad con lo dispuesto en el artículo 71, numeral 5º de la Ley 388 de 1997[16], así como el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo, el Consejo de Estado es competente para decidir los recursos de apelación interpuestos en contra de las sentencias dictadas por los Tribunales Administrativos en virtud de la acción especial que procede contra la decisión de expropiación por vía administrativa.

Tales normas resultan armónicas con el artículo 1° del Acuerdo No. 55 de 5 de agosto de 2003[17], que regula la distribución de procesos entre las distintas secciones de la Corporación. V.2.- Problema jurídico Corresponde a la Sala determinar si confirma, modifica o revoca la sentencia de primera instancia, mediante la cual el Tribunal Administrativo de Antioquia negó las pretensiones de la demanda, para lo cual, en los términos del recurso de apelación, deberá analizar si el dictamen pericial decretado y practicado en el proceso desvirtúa o no el precio indemnizatorio fijado por el Municipio de Medellín con ocasión de la expropiación administrativa ordenada a través de la Resolución 1338 de 18 de septiembre de 2007.

V.3- Análisis del caso concreto El Tribunal Administrativo de Antioquia desestimó las pretensiones de la demanda, por considerar que el actor no demostró la incorrección del avalúo oficial que sirvió de sustento para la fijación del precio indemnizatorio pagado por el Municipio de Medellín a causa de la expropiación determinada mediante la Resolución 1338 de 18 de septiembre de 2007.

Inconforme con la decisión, el demandante interpuso recurso de apelación, argumentando que la valoración del a quo en relación con el dictamen pericial decretado y practicado dentro del proceso es equivocada y que, en todo caso, los jueces tienen el deber de solicitar la aclaración o complementación de los dictámenes periciales rendidos en los procesos.

Antes de abordar el análisis de los referidos argumentos de inconformidad, la Sala recuerda que el artículo 58 de la Constitución Política protege y garantiza el derecho a la propiedad y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, en la medida en que su adquisición se haya ajustado a las prescripciones del ordenamiento jurídico, ello bajo el entendido de que ésta cumpla la función social y ecológica que por disposición superior está llamada a desempeñar.

El inciso 4º del mencionado artículo 58 fue modificado por el Acto Legislativo No. 1 de 30 de julio de 1999, norma superior que prescribe que por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa, que se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado y que, en los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso administrativa, incluso respecto del precio.

Como se advierte, en caso de conflicto entre el derecho a la propiedad particular y el interés general éste último prima, razón por la cual el derecho de propiedad debe ceder en procura de la satisfacción de aquél, en tanto que la propiedad privada no es un derecho absoluto o intangible[18]. De esa manera, el derecho a la propiedad puede ser limitado cuando no cumple la función social o ecológica, o cuando su adquisición quebrante las normas que la sustenta o, incluso, cuando entra en conflicto con el interés general, razón por la cual el constituyente y el legislador diseñaron diferentes instrumentos, en el marco de los cometidos constitucionales, dirigidos a enervar ese derecho por la ocurrencia de alguno de los supuestos mencionados, como es el caso de la figura de la expropiación, cuyo régimen está integrado por la Ley 9ª de 1989, que regula la expropiación por vía judicial; la Ley 388 de 1997, que modificó aquélla en algunos procedimientos de la expropiación judicial y reguló expresamente la expropiación por vía administrativa, y los artículos 451 a 459 del Código de Procedimiento Civil, ahora 399 del Código General del Proceso, que contiene las reglas a las cuales se sujeta la expropiación por vía judicial.

Ahora bien, el artículo 71 de la referida Ley 388 de 1997 dispone que contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede la acción especial contencioso administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, de lo cual se deriva que, como lo precisó el a quo, para controvertir el precio indemnizatorio no se requiere cuestionar la legalidad de los actos administrativos que lo fijan, como en efecto ocurre en el sub lite, considerando que la pretensión del actor consiste, en esencia, en que se ordene el reajuste del precio indemnizatorio reconocido y pagado por la administración, de acuerdo con el valor real del inmueble expropiado.

Descendiendo al caso concreto, mediante el artículo 2° de la Resolución 1338 de 18 de septiembre de 2007[19] la Alcaldía de Medellín fijó en cuatrocientos treinta y ocho millones novecientos tres mil cien pesos ($438.903.100) el precio indemnizatorio correspondiente a la expropiación por vía administrativa de una faja de 593.71 m2 del predio de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria 001-400178 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín, ubicado en la carrera 48 No. 20-203, de conformidad con el avalúo comercial LPR-A-327-07 fechado el 30 de marzo de 2007, elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia.

En la providencia impugnada, el Tribunal Administrativo de Antioquia desestimó el dictamen pericial practicado en el proceso y que fue solicitado por la parte actora con el fin de demostrar que el precio indemnizatorio fijado en el referido acto administrativo no corresponde con el avalúo comercial del inmueble expropiado. En sustento de su decisión, el a quo expuso que el dictamen (i) se basó en estudios de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia que abarcan no solo la zona específica de ubicación del bien sino un área más amplia;

(ii) no tuvo en cuenta las características específicas del inmueble expropiado; (iii) introdujo el potencial desarrollo del inmueble entre los factores para fijar su valor comercial, criterio que no está incluido en los artículos 21 y 22 del Decreto 1420 de 1998; (iv) no contiene los elementos propios del método comparativo y (v) se realizó con datos del año 2011, por lo que no fija el precio comercial del inmueble para la fecha de su expropiación. En este contexto, la Sala procede a analizar los motivos de inconformidad que sustentan el recurso de apelación: - Análisis de la eficacia probatoria del dictamen pericial practicado en el proceso A juicio del recurrente, tras las aclaraciones y complementaciones a que hubo lugar, el concepto rendido por la perito cumple con las condiciones mínimas de una experticia por cuanto es claro, completo, presenta conclusiones válidas y está debidamente soportado.

En orden a resolver, la Sala destaca que el Decreto 1420 de 1998[20], que contiene las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración y controversia de los avalúos, dispone en su artículo 25 que para la elaboración de los avalúos comerciales de inmuebles que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997[21] se deberá aplicar el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual o, si el caso lo amerita, varios de ellos.

La Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi define y precisa el alcance de cada uno de los métodos referidos y su forma de aplicación, y señala las etapas, procedimientos y normas metodológicas para la realización y presentación de los avalúos de que trata el referido Decreto 1420 de 1998. En el dictamen pericial que obra en los folios 253 a 262 del cuaderno 1 del expediente, la auxiliar de la justicia indicó que para determinar el valor comercial del predio que fue materia de expropiación adoptó el método de comparación o de mercado, y determinó su valor comercial[22] en los siguientes términos: […]

1. ASPECTOS GENERALES DEL AVALÚO […]

1.2. PROPOSITO DEL AVALUO: Por una parte se busca establecer el valor comercial del bien, según lo establecido en la resolución 0620 de 2008 que describe las metodologías valuatorias, ley 388 de 1997 y el Decreto 1420 de 1998 que establece los procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos de bienes inmuebles objeto de expropiación o de enajenación voluntaria, con el fin de establecer una referencia de negociación para las partes en este proceso.

Se tiene en cuenta las ofertas o transacciones comparables al del objeto del presente avalúo, entendido como precio el que corresponde a la venta del bien en un mercado abierto y libre de oferta y demanda donde se conoce el mejor uso de la propiedad o aquellos a los cuales se puede adaptar por futuros compradores.

1.3. POLITICA DEL AVALÚO: Este avalúo se realiza con fines de estimativo comercial del inmueble. El resultado mostrado en este informe es producto de la visita realizada al bien, con el fin de confrontar las condiciones de ubicación, forma, topografía y linderos. El valor que se otorga, se expresa en dinero y se estima en pesos Colombianos, al momento mismo de su realización, sin consideración alguna de la situación financiera, legal o fiscal, de las partes en este proceso.

Lo que indica pues, que este avalúo es eminentemente objetivo e imparcial, según lo ordena la norma. 1.4. METODOLOGÍA: Por orden expresa del Artículo 2° del Decreto 1420 de 1998, los procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos de bienes inmuebles objeto de expropiación o de enajenación voluntaria deben hacerse teniendo en cuenta el método comparativo de mercado, Así: "Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien".

Así las cosas, con este avalúo se pretende establecer el valor comercial del bien, a partir del costo identificado en la zona de un bien semejante al del objeto del avalúo, tales como topografía, ubicación, normas urbanísticas que permitan conocer el uso permitido del predio, destinación económica, vías, entre otras. Este avalúo comprende, el precio respectivo del inmueble, expresado en dinero, tomándose como valor comercial, aquel que el comprador estuviera dispuesto a pagar y el vendedor a recibir por la propiedad, de acuerdo a la ubicación y características generales del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo.

2. ASPECTOS GENERALES DEL INMUEBLE: 2.1. SÍNTESIS: De un Lote de Mayor extensión: (Lote No. 25) con Matrícula inmobiliaria No. 001-400178, con un área de terreno de 2.886 metros cuadrados y sin área construida (antes de la expropiación) se segregó una faja de terreno (Lote No. 29) de 593,71 metros cuadrados y 0,00 metros cuadrados de área construida, identificada con Matricula inmobiliaria No. 001-974479, empleada para llevar a cabo la ampliación de la vía distribuidora del corredor vial del Río Medellín (Avenida Regional lado oriental en sentido Sur Norte).

Esta faja de terreno segregada es la que será entonces objeto del presente avalúo.

2.2. CLASE DE INMUEBLE: Se trata de una faja de terreno tipo urbano, empleada para la ampliación de la via distribuidora del corredor vial del Rio Medellín (Avenida Regional), segregada de un lote de mayor extensión por vía administrativa. Es de anotar, que esta franja expropiada, ya fue segregada, como tal, pues este proyecto vial ya fue ejecutado y al momento de la inspección se observó que la misma, hoy es la ampliación de la Carrera 49, Avenida Regional, lado oriental en sentido Sur Norte. […] 2.

(sic) ASPECTOS GENERALES DEL SECTOR

2.1. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR: En el entorno se observa: Una bomba de combustible Móbil, Centro Comercial Punto Clave, Centro Comercial Monterrey, Ciudadela Ciudad del Rio, Estación del Metro "Los Industriales", Sede Principal de Bancolombia, Servientrega, Avinal, Home Center, Éxito del Poblado, entre otras empresas e industrias Livianas. […] 3.

VALORES Según Boletín: "Medellín con suelo a precio de oro" emitido por Fedelonjas, Específicamente en la zona industrial de Medellín, los costos son superiores a un millón de pesos y cuando tienen alguna incidencia comercial, se valorizan desde $1'500.000 e incluso más. Así, según precios de referencia de la Lonja, los máximos valores de suelo industrial se encuentran entre la Autopista Sur y la Avenida Guayabal en Medellín y sobre la Autopista Sur.

Así: [pic] Así pues, basado en el reporte de precios de metro cuadrado de terreno en el sector donde se encuentra ubicado el inmueble que nos incumbe, según COMPARACIÓN DE OFERTAS O TRANSACCIONES RECIENTES DE BIENES SEMEJANTES (método comparativo de mercado), referenciado por La Lonja, el valor del metro cuadrado a aplicar a la franja de terreno expropiada será de $1'300.000. |Matrícula |Tipo de inmueble|Área (m2)|Valor | | |inmobiliaria | | |metro |Total ($)| | | | |cuadrado | | | | | |($) | | |001-974479 |Franjas de |593,71 |1´300.000 |$771.823.| | |Terreno | | |000 | VALOR EN LETRAS: SETESIENTOS SETENTA Y UN MILLÓN OCHOCIENTOS VEINTITRÉS MIL PESOS […] (resaltado y subrayado fuera del texto).

Previo traslado del dictamen pericial, la parte actora y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia[23] solicitaron oportunamente su aclaración y complementación[24], con el fin de que la experta precisara cuál fue el estudio de las ofertas y de las transacciones recientes de bienes semejantes que realizó y se sirviera fijar el valor del inmueble para el año 2007, aportando los documentos que sustentaron sus investigaciones.

En atención a las solicitudes referidas, la profesional presentó escrito de aclaración del dictamen pericial[25], del cual la Sala transcribe los apartes más relevantes: […] 1.Registros o memorias del valor comercial: Como quedó sustentado en el dictamen "los precios de referencia del metro cuadrado en el sector, fueron extraídos de un informe de estudio de mercado realizado por "La Lonja", estudio que se ve reflejado en la imagen anexa en el numeral 3 del ya referido dictamen, donde el valor del metro cuadrado a aplicar a la franja de terreno sería de $1'300.000.

Este tipo de estudios realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, son de gran utilidad y soporte para los profesionales del sector inmobiliario, por recoger avalúos y transacciones conocidos por peritos y corredores inmobiliarios de Medellín; herramienta que ha sido desarrollada por la lonja a través de más de 25 años, con procesos de investigación científicamente validados, por ello me valí de dicha herramienta para establecer el valor del metro cuadrado para ese sector, sin embrago, y en cumplimiento de lo solicitados por los profesionales del derecho que representan a ambas partes, me permito anexar tabla de estudio de mercado [pic] [pic] [pic] Nota 1: Esta investigación se adelantó en marzo de 2012, por lo cual se aplica para el año 2012 un valor promedio de $ 1500.000.

Aplicando el índice de precios de la propiedad raíz para terrenos, elaborado por la lonja, retrotrayendo estos valores a pesos de 2011, utilizando el IPPR (tabla anexa), llegamos a la conclusión que estos terrenos que en 2012 valen a $ 1'500.000/m2, valían en 2011 a $ 1´3000.000/m2. […] 2. Claridad de que el inmueble fue fraccionado en 2 zonas (Av.

Regional y Av. Los Industriales) En la experticia, quedó de manera expresa que el inmueble a avaluar era la franja de terreno sobre la cual fue construida la ampliación de la Avenida Regional (carrera 49), lado oriental en sentido Sur-Norte, por ende, al momento de realizar la experticia bien se tuvo en consideración dicho fraccionamiento en lo que respecta al lote de mayor extensión. Más aún, El (sic) lote de mayor extensión del que hacía parte la franja avaluada tenía frente a ambas vías, situación muy especial que lleva a concluir que el lote debe tener el valor más alto de los dos existentes, además de tener un premio por su condición de doble frente (similar a la condición de esquinero, factor de premio reconocido y recomendado por todos los tratadistas expertos en la materia). 3.

Consideraciones particulares del predio: La franja fue avaluada como parte de un lote de mayor extensión, y la existencia de una servidumbre no la afecta en forma específica, pues los terrenos de la zona no permiten desarrollo del 100% del área superficiaria (índice de ocupación), debiendo dejar parte del lote sin construir, áreas libres que pueden ser destinadas a zonas verdes, estacionamientos, áreas de antejardines, etc.

Por otra parte, las zonas afectadas por servidumbres si forman parte de la base sobre la cual se aplican los índices de construcción. Si se analiza la definición de área neta contenida en el POT del Municipio de Medellín, artículo 253, se puede concluir lo anterior. […] Ahora bien, si el área afectada por servidumbre es parte de la base para aplicar los índices de construcción, esta área tiene la misma edificabilidad que las áreas restantes y por tanto tiene su mismo valor.

Un terreno no vale por lo que es en si mismo sino por la construibilidad que permita y justamente en esta teoría se basa la filosofía de la metodología residual aplicable para el avalúo de terrenos. Adicionalmente, la existencia de una afectación voluntaria impuesta por el municipio de Medellín no puede disminuir el valor del predio. No puede haber una metodología especial o un valor especial diferencial para predios que tengan afectaciones voluntarias impuestas por agentes del Estado, pues sería reconocer que en términos económicos los bienes que el Estado afecta pierden valor (por las afectaciones), lo cual equivaldría a una especie de expropiación sin indemnización. Si se acepta lo anterior, sería muy cómodo para el Estado afectar un predio, automáticamente bajarle su valor, para luego proceder a su adquisición. Por lo anterior, El (sic) dictamen rendido cumple con los parámetros establecidos por el artículo 237 del C.P.C. (negrillas de la Sala).

Examinado el dictamen inicial y su aclaración, la Sala advierte que no contiene los elementos fundamentales del método comparativo o de mercado, definido como la “técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial[26]”.

Según el concepto rendido, los precios de referencia del metro cuadrado para el sector en el cual se encuentra ubicado el inmueble sometido a avalúo fueron extraídos de un informe de estudio de mercado realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, el cual constituye una herramienta que recoge avalúos y transacciones conocidos por peritos y corredores inmobiliarios de Medellín. Sin embargo, la profesional no suministró información que permita conocer y analizar dicho estudio, pues se limitó a indicar que el mismo está reflejado en la imagen anexa en el numeral 3, la cual, tal y como se observa en la transcripción del dictamen inicial, no da cuenta de informe o investigación alguna.

En el mismo sentido, la “tabla de estudio de mercado” insertada en el escrito de aclaración del dictamen bajo el título de “ANEXO INVESTIGACIÓN DE MERCADO – VALORES COMERCIALES DE TERRENOS SECTOR AVENIDA LOS INDUSTRIALES MARZO DE 2012” no sustenta el resultado de la experticia, ya que en la columna correspondiente a la descripción y tipo de inmuebles se limita a relacionar algunas direcciones o datos como “BODEGA AVENIDA GUAYABAL” o “BODEGA SECTOR INDUSTRIAL BELÉN” y en relación con algunos de estos agrega el área de terreno y de construcción, así como un valor de ofertas, datos obtenidos, según lo indica la tabla, de la Lonja de Propiedad Raíz, de bancos de datos y de ofertas, circunstancia que, en todo caso, carece de soporte.

En esos términos, el concepto no cumple con la exigencia del artículo 10 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, precepto que señala que “[c]uando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Por lo demás, el informe abarca un amplio sector, delimitado desde la carrera 43 G hasta la carrera 65 A y desde la calle 14 hasta la calle 30 de la ciudad de Medellín, pero no hace referencia a la homogeneidad entre las distintas zonas que lo componen, lo cual resulta necesario para evidenciar la relación entre los predios que habrían sido comparados.

En síntesis, el dictamen no indica cuáles son los inmuebles incluidos en el estudio y qué características los hacen semejantes o comparables al predio objeto de avalúo y, por ende, no clasifica, analiza e interpreta las transacciones, ofertas o avalúos de los cuales se valió la profesional para hacer la comparación requerida para determinar el valor comercial del bien inmueble que fue materia de expropiación. En este mismo sentido se pronunció esta Sección en sentencia de 31 de julio de 2014, en la cual resolvió supuestos fácticos y jurídicos similares a los planteados por el actor en el sub lite, señalando lo siguiente: […] “En efecto, aunque en el avalúo comercial elaborado por el perito designado en este proceso se anuncia que el precio del inmueble objeto de la medida de expropiación administrativa se determinó como resultado de la aplicación del “MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO” y se asegura que se realizaron “múltiples consultas con peritos avaluadores inscritos en la lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, quienes nos permitieron conocer sus bases de datos e informaciones de ofertas, transacciones y avalúos”, en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la mencionada comparación, lo cual permite concluir que dicho informe se encuentra desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio suficientes[27] (el resaltado es de la Sala). […] Por otro lado, tal y como lo deja expresamente consignado en el concepto, para determinar el valor comercial del inmueble la perito solo tomó en consideración el reporte de precios de metro cuadrado de terreno en el sector en el cual se encuentra ubicado, sin tener en cuenta las características y condiciones específicas de la propiedad valorada, como lo imponen los artículos 21 y 22 del Decreto 1420 de 1998[28].

Igualmente, la Sala constata que la auxiliar de la justicia no determinó el valor comercial del predio para el año 2007, como le fue encomendado[29], sino para el año 2011, lo cual impide su comparación con el avalúo comercial LPR-A-327-07 fechado el 30 de marzo de 2007, elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, valga decir, el avalúo oficial, con el fin de establecer si se ajusta o no al valor real del inmueble.

Es de anotar que en el escrito de apelación la parte actora manifestó que “[r]esulta curioso que el Tribunal se niegue a declarar la nulidad de la resolución de expropiación a pesar incluso de que el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad raíz es casi idéntico, realizado con la misma técnica usada por la auxiliar de la justicia”. Pese a que el actor no sustentó el transcrito planteamiento, y que por lo tanto no amerita pronunciamiento alguno, la Sala se permite recordar que, en reiterada jurisprudencia, esta Corporación ha sostenido que el justo precio de la indemnización expropiatoria se encuentra amparado por la presunción de legalidad, considerando que el avalúo técnico brinda soporte legal y fáctico al acto administrativo que ordena la expropiación, en el cual es incorporado, y por lo tanto debe ser desvirtuado a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico[30].

Las consideraciones que se dejan expuestas resultan suficientes para concluir que el dictamen pericial decretado y practicado en el proceso carece de argumentos técnicos y de apoyo probatorio suficiente para determinar el justiprecio del inmueble de propiedad del actor que fue materia de expropiación. En consecuencia, la Sala estima que el planteamiento de disenso en análisis es infundado y, en cambio, considera acertada la decisión del a quo de no acoger los parámetros establecidos en el dictamen pericial practicado en la instancia judicial.

Finalmente, el actor solicitó, que en caso en que se resuelvan desfavorablemente sus argumentos de alzada, de manera subsidiaria, se ordene la práctica de un nuevo dictamen pericial fijando al perito designado los parámetros dentro de los cuales debe realizar la gestión que se le encomiende, petición que la Sala estima improcedente al tenor de lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, aplicable por remisión expresa del artículo 267 del Código Contencioso Administrativo, que dispone que en el curso del proceso no podrá decretarse sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo.

Así lo dispone la norma:

ARTÍCULO 233. PROCEDENCIA DE LA PERITACION. La peritación es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos. Sobre un mismo punto no se podrá decretar en el curso del proceso, sino un dictamen pericial, salvo en el incidente de objeciones al mismo, en el que podrá decretarse otro.

Tampoco se decretará el dictamen cuando exista uno que verse sobre los mismos puntos, practicado fuera del proceso con audiencia de las partes. Con todo, cuando el tribunal o el juez considere que el dictamen no es suficiente, ordenará de oficio la práctica de otro con distintos peritos, si se trata de una prueba necesaria para su decisión (negrillas fuera del texto) […] En ese sentido se pronunció recientemente esta Sección, valga decir, en sentencia de 30 de abril de 2020,[31] en la cual advirtió que existiendo un dictamen percial no es factible decretar la práctica de otro que verse sobre los mismos puntos, circuntancia que garantiza los principios de contradicción y debido proceso. - Análisis sobre la oportunidad procesal para la valoración del dictamen pericial Como motivo de inconformidad con la sentencia de primer grado, el demandante adujo que el Tribunal Administrativo de Antioquia no debió desestimar el dictamen pericial en la sentencia, toda vez que, si advirtió que la sustentación del mismo era insuficiente debió hacer uso de los poderes que le otorga la ley para direccionar el proceso y mediar en las pruebas, solicitando a la perito su ampliación o complementación de la experticia, como se lo permiten los artículos 180 y 240 del Código de Procedimiento Civil.

Afirmó, además, que el único mecanismo de control que tienen las partes para controvertir de fondo el dictamen pericial es la objeción por error grave, la cual, dijo, no procedía en el sub lite por cuanto no se configuraron los presupuestos que para el efecto ha definido la jurisprudencia del Consejo de Estado. Al respecto, la Sala precisa que, de acuerdo con el artículo 170 del C.C.A[32], las pruebas recaudadas en el proceso deben ser valoradas en la sentencia y que ninguna norma procesal obliga al juez a analizar el dictamen pericial en una etapa previa.

Por lo demás, si bien es cierto los jueces pueden, por iniciativa propia, ordenar la aclaración o complementación del dictamen pericial, como lo dispone el artículo 240 del C.P.C.[33], ello obedece a una facultad y no a un deber, puesto que, en primer lugar, corresponde a las partes interesadas en la prueba promover tal actuación, de conformidad con el artículo 238 ibídem[34], relativo a la contradicción del dictamen pericial, y con el artículo 177 del mismo estatuto procesal, según el cual [i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.

De esa manera, la carga de demostrar que el avalúo técnico que brindó soporte legal y fáctico al acto administrativo que ordenó la expropiación administrativa recae sobre el actor, quien no la puede trasladar al juez, como director del proceso, por el solo hecho de que cuenta algunas potestades en materia probatoria. Por otro lado, no es cierto, como lo aduce el actor, que el contenido de fondo del dictamen pericial solo pueda ser controvertido a través de la objeción por error grave, ya que de conformidad con el artículo 238 del C.P.C., ya citado, las partes pueden pedir que se complemente o aclare.

En efecto, en el sub lite, el apoderado del demandante solicitó la complementación del dictamen pericial con el fin de que la perito aportara la información de mercado consultada para calcular en $1.300.000 el valor del metro cuadrado del inmueble, ya que, aseguró, del avalúo no se vislumbra que se haya realizado el procedimiento indicado en la Resolución 620 de 2008, pues si bien en el numeral 3 del informe la perito hace una breve alusión al tema del estudio de ofertas o transacciones recientes, ello no constituye un verdadero estudio de las ofertas o transacciones (folios 269 y 270 del cuaderno 1).

Sin embargo, pese a que en el escrito de aclaración la perito no aportó la información de mercado requerida, pues, como ya se advirtió en esta providencia, se limitó a insertar un cuadro con una relación de direcciones, entre otros aspectos, sin aportar información sobre las ofertas o transacciones consideradas en el avalúo, el apoderado del actor expuso su conformidad con la experticia, como se evidencia en el escrito a través del cual se pronunció sobre la objeción por error grave formulada por el apoderado de la entidad demandada[35].

Con fundamento en las anteriores premisas, el cuestionamiento analizado no tiene vocación de prosperidad. En los términos que anteceden, la Sala considera que los planteamientos del apelante no desvirtúan las argumentos y conclusiones expuestos por el juez de primera instancia, toda vez en el plenario no se encuentran elementos probatorios que loguen demostrar la incorrección del avalúo oficial que sirvió de sustento para la fijación del precio indemnizatorio reconocido y pagado al actor con ocasión de la expropiación administrativa dispuesta mediante la Resolución 1338 de 18 de septiembre de 2007, por lo que confirmará la sentencia recurrida.

La Sala no se pronunciará sobre la vía de hecho que a juicio del actor genera la decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, así como la falla del servicio derivada de las deficiencias en el dictamen pericial practicado en el proceso, asuntos que están por fuera del ámbito de su competencia en sede de la acción especial contencioso administrativa prevista en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, procedente para solicitar la nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado por la decisión de expropiación por vía administrativa o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, F A L L A:

PRIMERO: CONFÍRMAR la providencia apelada, esto es, la sentencia de 19 de noviembre de 2013, expedida por el Tribunal Administrativo de Antioquia ― Sala Cuarta de Decisión, por las razones expuestas en la parte motiva.

SEGUNDO: Ejecutoriada esta providencia, DEVOLVER el expediente al Tribunal de origen. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE,

COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE Se deja constancia de que la presente providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Consejera de Estado Consejero de Estado Presidente HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS Consejero de Estado Consejero de Estado P: 9 ----------------------- [1] Folios 53 a 65 del cuaderno 1. [2] Folios 138 y 139 del cuaderno 1. [3][4] Folios 145 a 150 del cuaderno 1. [5] En virtud del Contrato 446 de 2006 suscrito con el Área Metropolitana del Valle de Aburrá. [6] Suscrito entre el Área Metropolitana del Valle de Aburrá y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia cuyo objeto fue la “ELABORACIÓN DE AVALÚOS PARA LOS PREDIOS REQUERIDO EN EL PROYECTO VÍA DISTRIBUIDORA CORREDOR MULTIMODAL DEL RÍO MEDELLÍN ENTRE LA QUEBRADA ZÚÑIGA Y LA CALLE 34” [7] Folios 177 y 178 del cuaderno 1. [8] Folios 183 a 187 del cuaderno 1. [9] Folios 313 a 324 del cuaderno 1. [10] Folios 31 a 51 del cuaderno 1. [11] Auto de 28 de noviembre de 2009.

Folio 200 del cuaderno 1. [12] Solicitudes que consistieron en pedir a la auxiliar de la justicia aclarar cuál fue el estudio de las ofertas y de las transacciones recientes de bienes semejantes que realizó, teniendo en cuenta que aludió haber utilizado el método comparativo del mercado. [13] Folios 326 a 333 del cuaderno 1. [14] Folio 334 del cuaderno 1. [15] Folios 11 a 19 del cuaderno 2. [16] Folios 8 a 10 del cuaderno 2. [17] Artículo 71.

Proceso Contencioso Administrativo. Contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede acción especial contencioso- administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deberá interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. El proceso a que da lugar dicha acción se someterá a las siguientes reglas particulares: […] 5.

Contra la sentencia procederá recurso de apelación ante el honorable Consejo de Estado, el cual decidirá de plano, salvo que discrecionalmente estime necesario practicar nuevas pruebas durante un lapso no superior a un mes. La parte que no haya apelado podrá presentar sus alegaciones, por una sola vez, en cualquier momento antes de que el proceso entre al despacho para pronunciar sentencia […]. [18] Establece que la Sección Primera del Consejo de Estado tiene a su cargo conocer los procesos de nulidad de actos administrativos que versen sobre asuntos no asignados expresamente a otras secciones. [19] Corte Constitucional.

Sentencia C-459 del 1º de junio de 2011. Magistrado Ponente: Dr. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub. [20] Folios 26 a 32 del cuaderno 1. [21] “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos” [22] El objeto del Decreto 1420 de 1998 está definido en su artículo 1º, el cual es del siguiente tenor: Artículo 1º.- Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen por objeto señalar las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determinará el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecución de los siguientes eventos, entre otros: 1.

Adquisición de inmuebles por enajenación forzosa  1. Adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria  1. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía judicial.  1. Adquisición de inmuebles a través del proceso de expropiación por vía administrativa  1. Determinación del efecto de plusvalía  1. Determinación del monto de la compensación en tratamiento de conservación  1.

Pago de la participación en plusvalía por transferencia de una porción del precio objeto de la misma.  1. Determinación de la compensación por afectación por obra pública en los términos que señala el artículo 37 de la Ley 9 de 1989”. [23] El artículo 2º del Decreto 1420 de 1998 dispone que [s]e entiende por valor comercial de un inmueble el precio más favorable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. [24] Entidad que actúa en calidad de llamada en garantía. [25] Folios 269 a 271 del cuaderno 1. [26] Folios 277 a 281 del cuaderno 1. [27] Artículo 1º de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi[28]. [29] Consejo de Estado.

Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia de 31 de julio de 2014. Radicación: 05001-23-31-000-2008- 0032-01. M. P.: Guillermo Vargas Ayala. Actor: Hares Nayib Esteban Neme Arango. [30] “Artículo 21º.- Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: 1. La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo.  1.

La destinación económica del inmueble.  […] 1. Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos.  […] 1. La estratificación socioeconómica del bien” (resaltado por la Sala) “Artículo 22º.- Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características: A. Para el terreno  1.

Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma  2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección  3. Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio  4. Tipo de construcciones en la zona  5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así, como la infraestructura vial y servicio de transporte  6.

En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.  7. La estratificación socioeconómica del inmueble  […]” (negrilla de la Sala). [31] En el acápite de pruebas de la demanda (folio 61 del cuaderno 1), el demandante solicitó la prueba en los siguiente términos:

2. DICTAMEN PERICIAL Sírvase designar perito avaluador de inmuebles para que determine el valor comercial del inmueble que fue objeto de expropiación y cuya descripción, características y linderos aparecen en el hecho 5 de esta demanda pero también en las resoluciones de oferta de compra y de expropiación que acompañan esta demanda. El perito determinará el valor a precios del mes de septiembre de 2007 (negrita fuera del texto). [32] Consejo de Estado.

Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 14 de mayo de 2009. Radicación: 05001-23-31-000-2005- 03509-01. Magistrado Ponente: Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. Actor: Walter de Jesús Osorio Ciro. [33] Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia de 30 de abril de 2020. Radicación: 05001-23-31-000-2003- 00500-01.

Magistrado Ponente: Roberto Augusto Serrato Valdés. Actor: Alirio Pedraza. [34] “ARTÍCULO 170. Modificado por el art. 38, Decreto Nacional 2304 de 1989 La sentencia tiene que ser motivada. Debe analizar los hechos en que se funda la controversia, las pruebas, las normas jurídicas pertinentes, los argumentos de las partes y las excepciones con el objeto de resolver todas las peticiones.

Para restablecer el derecho particular, los organismos de lo contencioso administrativo podrán estatuir disposiciones nuevas en reemplazo de las acusadas, y modificar o reformar éstas” (resaltado fuera del texto). [35] “Artículo 240. El Juez podrá ordenar a los peritos que aclaren, complementen o amplíen el dictamen, en las oportunidades señaladas en el artículo 180 para lo cual les fijará término no mayor de diez días”.

(resaltado ajeno al texto original). [36] “ÉÊl Œ ? 5M´ARTÍCULO 238. CONTRADICCION DEL DICTAMEN. Artículo modificado por el artículo 1, numeral 110 del Decreto 2282 de 1989. El nuevo texto es el siguiente:> Para la contradicción de la pericia se procederá así:  1. Del dictamen se correrá traslado a las partes por tres días durante los cuales podrán pedir que se complemente o aclare, u objetarlo por error grave.  […]”. [37] Folios 292 a 294 del cuaderno 1.