08001-23-31-000-1997-12256-01 — Consejo de Estado

08001-23-31-000-1997-12256-01Consejo de Estado · SECCION PRIMERASentencia2020-02-06

Ponente: Nubia Margoth Peña Garzón

Actor: Salustriano Martínez·Demandado: Distrito Especial Industrial Y Portuario De Barranquilla Y Otros

De qué trata

Síntesis: [A]unque el Estado está expresamente facultado para limitar el derecho de propiedad vía expropiación, siempre que existan motivos de utilidad pública e interés general, también le asiste la obligación ineludible de reconocer y pagar una indemnización previa, plena y justa a quien debe ceder su derecho a favor de la comunidad, lo que no obsta para que el afectado acuda a la Jurisdicción Contencioso Administrativo si considera que aquella no lo repara en forma justa y plena, en cuyo caso tendrá la carga de probar, no sólo la existencia de aquellos perjuicios que pretende le sean reconocidos, sino su nexo de causalidad con el acto expropiatorio. […] La indemnización previa constituye pues un presupuesto de legitimidad para el ejercicio de la potestad de expropiar. En efecto, la transferencia de la propiedad no puede producirse sin que previamente aquella se haya pagado. La expropiación se constituye con el pago seguido de la obligación de transmitir el dominio del bien. Esa transmisión de la propiedad es distinta del acuerdo con el objeto a dar, de suerte que, si se trata de un bien inmueble, no basta la entrega y la posesión útil y pacífica de la cosa, sino que es indispensable un acto traslaticio, que posteriormente será inscrito en el registro.INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN - Carácter reparatorio y pleno / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA[L]os daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada. En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa, en modo alguno, que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir, a título personal, un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas. Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral.ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DIRECTA - Procedimiento / AVALÚO - Traslado para observaciones / APROBACIÓN DE AVALÚO - Cuando no es objetado / ETAPA DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DIRECTA - Fracaso / EXPROPIACIÓNPara la Sala es claro que no le asiste la razón al demandante, ya que, como se probó, del avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, sí se le corrió traslado, mediante el oficio No. 665 de 30 de julio de 1996, fecha desde la cual, comenzó a correr el término de traslado de 10 días hábiles para que, de conformidad con el artículo 238 del CPC, solicitara su complementación o aclaración u objetarlo por error grave, ya que, al no ejercer su derecho de contradicción dentro del término de traslado concedido, dicha oportunidad precluye, entendiéndose aprobado el avalúo, como lo dispone el artículo 27 de la Ley 9ª de 1989, […] Por lo tanto, la Sala considera que el avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, tal como lo consideró el Tribunal, adquirió suficiente valor probatorio por tratarse de un documento no tachado ni objetado, al menos para validar la decisión expropiatoria aquí cuestionada (Res. 903 de 24 de octubre de 1996), proferida en razón de que se entendió fracasada la etapa de enajenación voluntaria directa, por cuanto expiró el lapso previsto para la misma y porque el demandante rechazó expresamente la oferta de compra por discrepar del monto del avalúo practicado al inmueble que en parte iba a ser objeto de expropiación, por razones de utilidad pública. Insiste la Sala en que en este caso el demandante sí tuvo la oportunidad de formular observaciones contra el avalúo, mas no lo hizo, limitándose a rechazar la oferta de compra, lo que provocó, en su debida oportunidad el inicio de la actuación expropiatoria que llegó a conocimiento del Juez Civil competente cuyo resultado se desconoce, pues no existe referencia del mismo en el expediente. De modo que lo afirmado por el a quo en el sentido de que el avalúo en mención no fue tachado u objetado oportunamente es cosa que no logró ser desvirtuada, pues formalmente ese trámite no se provocó, muy a pesar de que el demandante manifieste que los reparos que formuló al avalúo en el escrito en que rechazó la oferta de compra, deben considerarse equivalentes a una tacha o a una objeción.AVALÚO COMERCIAL POR ENTIDAD LEGALMENTE AUTORIZADA / PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD Y DE CERTEZA DEL AVALÚO - Se presenta cuando el valor es incorporado al acto administrativo / CARGA DE LA PRUEBA - Le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIALa Sala ya ha tenido oportunidad de pronunciarse acerca de los avalúos comerciales practicados por las entidades legalmente autorizadas, a efectos de fijar el valor de la indemnización en los eventos de expropiación y ha concluido que, aun cuando en el informe técnico no se precisen las operaciones o la forma como fueron calculados los valores a partir de los cuales se obtuvo el precio indemnizatorio, en la medida en que dicho precio hace parte del acto administrativo mediante el cual se dispone la expropiación, se presume ajustado o calculado conforme a la ley y, por ende, corresponde al interesado desvirtuar tal presunción.

EXPROPIACIÓN ADMINISTRATIVA – Indemnización previa [A]unque el Estado está expresamente facultado para limitar el derecho de propiedad vía expropiación, siempre que existan motivos de utilidad pública e interés general, también le asiste la obligación ineludible de reconocer y pagar una indemnización previa, plena y justa a quien debe ceder su derecho a favor de la comunidad, lo que no obsta para que el afectado acuda a la Jurisdicción Contencioso Administrativo si considera que aquella no lo repara en forma justa y plena, en cuyo caso tendrá la carga de probar, no sólo la existencia de aquellos perjuicios que pretende le sean reconocidos, sino su nexo de causalidad con el acto expropiatorio. […] La indemnización previa constituye pues un presupuesto de legitimidad para el ejercicio de la potestad de expropiar.

En efecto, la transferencia de la propiedad no puede producirse sin que previamente aquella se haya pagado. La expropiación se constituye con el pago seguido de la obligación de transmitir el dominio del bien. Esa transmisión de la propiedad es distinta del acuerdo con el objeto a dar, de suerte que, si se trata de un bien inmueble, no basta la entrega y la posesión útil y pacífica de la cosa, sino que es indispensable un acto traslaticio, que posteriormente será inscrito en el registro.

INDEMNIZACIÓN POR EXPROPIACIÓN - Carácter reparatorio y pleno / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA [L]os daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.

En otras palabras, el hecho de que en estos casos el interés general deba prevalecer sobre los intereses privados, no significa, en modo alguno, que por dicha circunstancia queden excluidas las garantías que la Constitución reconoce en favor del propietario, pues no puede pretenderse que éste deba asumir, a título personal, un detrimento en su patrimonio, como consecuencia de la ruptura del principio de igualdad en el reparto de las cargas públicas.

Así las cosas, la indemnización que ha de reconocerse al afectado en estos casos como consecuencia de la transmisión imperativa de su derecho de dominio, constituye un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral. ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DIRECTA – Procedimiento / AVALÚO – Traslado para observaciones / APROBACIÓN DE AVALÚO – Cuando no es objetado / ETAPA DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DIRECTA – Fracaso / EXPROPIACIÓN Para la Sala es claro que no le asiste la razón al demandante, ya que, como se probó, del avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, sí se le corrió traslado, mediante el oficio No. 665 de 30 de julio de 1996, fecha desde la cual, comenzó a correr el término de traslado de 10 días hábiles para que, de conformidad con el artículo 238 del CPC, solicitara su complementación o aclaración u objetarlo por error grave, ya que, al no ejercer su derecho de contradicción dentro del término de traslado concedido, dicha oportunidad precluye, entendiéndose aprobado el avalúo, como lo dispone el artículo 27 de la Ley 9ª de 1989, […] Por lo tanto, la Sala considera que el avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, tal como lo consideró el Tribunal, adquirió suficiente valor probatorio por tratarse de un documento no tachado ni objetado, al menos para validar la decisión expropiatoria aquí cuestionada (Res. 903 de 24 de octubre de 1996), proferida en razón de que se entendió fracasada la etapa de enajenación voluntaria directa, por cuanto expiró el lapso previsto para la misma y porque el demandante rechazó expresamente la oferta de compra por discrepar del monto del avalúo practicado al inmueble que en parte iba a ser objeto de expropiación, por razones de utilidad pública.

Insiste la Sala en que en este caso el demandante sí tuvo la oportunidad de formular observaciones contra el avalúo, mas no lo hizo, limitándose a rechazar la oferta de compra, lo que provocó, en su debida oportunidad el inicio de la actuación expropiatoria que llegó a conocimiento del Juez Civil competente cuyo resultado se desconoce, pues no existe referencia del mismo en el expediente.

De modo que lo afirmado por el a quo en el sentido de que el avalúo en mención no fue tachado u objetado oportunamente es cosa que no logró ser desvirtuada, pues formalmente ese trámite no se provocó, muy a pesar de que el demandante manifieste que los reparos que formuló al avalúo en el escrito en que rechazó la oferta de compra, deben considerarse equivalentes a una tacha o a una objeción. AVALÚO COMERCIAL POR ENTIDAD LEGALMENTE AUTORIZADA / PRESUNCIÓN DE LEGALIDAD Y DE CERTEZA DEL AVALÚO - Se presenta cuando el valor es incorporado al acto administrativo / CARGA DE LA PRUEBA - Le corresponde a quien quiera desvirtuar el avalúo / REITERACIÓN DE JURISPRUDENCIA La Sala ya ha tenido oportunidad de pronunciarse acerca de los avalúos comerciales practicados por las entidades legalmente autorizadas, a efectos de fijar el valor de la indemnización en los eventos de expropiación y ha concluido que, aun cuando en el informe técnico no se precisen las operaciones o la forma como fueron calculados los valores a partir de los cuales se obtuvo el precio indemnizatorio, en la medida en que dicho precio hace parte del acto administrativo mediante el cual se dispone la expropiación, se presume ajustado o calculado conforme a la ley y, por ende, corresponde al interesado desvirtuar tal presunción. FUENTE FORMAL: CONSTITUCIÓN POLÍTICA – ARTÍCULO 58 / DECLARACIÓN DE LOS DERECHOS DEL HOMBRE Y DEL CIUDADANO DE 1789 – ARTÍCULO 17 / PACTO DE SAN JOSÉ DE COSTA RICA - ARTÍCULO 21 / LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 13 / LEY 9 DE 1989 – ARTÍCULO 27 / LEY 388 DE 1997 – ARTICULO 67 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejera ponente: NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN Bogotá, D.C., seis (6) de febrero de dos mil veinte (2020) Radicación número: 08001-23-31-000-1997-12256-01 Actor: SALUSTRIANO MARTÍNEZ Demandado: DISTRITO ESPECIAL INDUSTRIAL Y PORTUARIO DE BARRANQUILLA Y OTROS Referencia: Nulidad y Restablecimiento del Derecho Tesis: SE CONFIRMA LA SENTENCIA APELADA QUE DENEGÓ LA DECLARATORIA DE NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO QUE ORDENÓ LA EXPROPIACIÓN PARCIAL DE UN INMUEBLE, CON SUJECIÓN A LAS REGULACIONES DE LA LEY 9ª DE 1989, VIGENTE PARA LA FECHA DE LOS HECHOS, AL ESTABLECER QUE DICHO ACTO SÍ OBSERVÓ LA EXIGENCIA DE ESTAR PRECEDIDO DE UN AVALUÓ QUE FIJÓ VÁLIDAMENTE, AL NO SER OBJETADO EN DEBIDA FORMA, EL PRECIO BASE DE NEGOCIACIÓN DEL BIEN EN LA ETAPA DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DIRECTA, CONFORME A LOS ARTÍCULOS 13 Y 27 DE LA MENCIONADA LEY SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por el señor SALUSTRIANO MARTÍNEZ contra la sentencia de 14 de abril de 2004, proferida por el Tribunal Administrativo del Atlántico[1], por medio de la cual se declaró no probadas las excepciones de caducidad de la acción, e inepta demanda y se negaron las pretensiones, dentro del proceso de nulidad y restablecimiento del derecho promovido contra la Resolución 903 de 24 de octubre de 1996, expedida por el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla.

ANTECEDENTES I. Pretensiones En su demanda el señor SALUSTRIANO MARTÍNEZ, mediante apoderado, solicitó lo siguiente: Que se declare la nulidad de la Resolución núm. 903 de 24 de octubre de 1996, expedida por el Alcalde del Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, mediante la cual se decretó la expropiación parcial de una franja de terreno y de un local comercial.

Que, como consecuencia de lo anterior, en calidad de restablecimiento del derecho, se ordene: a). Se le reintegre el valor del daño emergente, el cual estima en la suma de $40.000.000.oo, o como resulte justipreciado por los correspondientes peritos en la presente actuación, o en el proceso de expropiación que cursa en el Juzgado Décimo Civil de Circuito de Barranquilla, entre las mismas partes. b).

Se disponga el pago adicional a que haya lugar de los conceptos de daño emergente y lucro cesante. c). Que se actualice el valor de los emolumentos anteriores siguiendo el procedimiento que permita compensar la devaluación o diferencia del valor adquisitivo de la moneda. Solicitó, además, que se disponga el pago de los conceptos anteriores con cargo al presupuesto de la entidad demandada, en los términos del artículo 176 del CCA.

I.2.

HECHOS El demandante sustentó sus pretensiones, en síntesis, en los siguientes hechos: 1.- Inició su descripción manifestando que el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, a través de su Alcalde Distrital de la época, expidió la Resolución 903 de 24 de octubre de 1996, por medio de la cual se ordena la expropiación de una franja de terreno del inmueble de su propiedad ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la calle 30 No. 38-62, referencia catastral núm. 01-02-0012-0016-000, matrícula inmobiliaria núm. 040-90044, cuyas medidas y linderos aparecen en la escritura núm. 802 de 5 de abril de 1990, de la Notaria 1ª. 2.- Indicó que la referida Resolución 903, le fue notificada el día 28 de octubre de 1996. 3.- Señaló que el día 12 de noviembre de 1996, a través de apoderado, interpuso recurso de reposición contra la citada resolución, el cual no le fue resuelto, o por lo menos, jamás recibió comunicación o notificación alguna sobre la decisión que al respecto se adoptó. 4.- Anotó que de conformidad con el artículo 22 de la Ley 9ª de 1989, la referida resolución quedó ejecutoriada el 13 de diciembre de 1996. 5.- Puntualizó que la presente acción se impetró oportunamente, ya que al precluir los cuatro meses con que se contaba para su ejercicio en día no hábil, el término se prorrogó por derecho, al día hábil siguiente, 14 de abril de 1997. 6.- Mencionó que el acto administrativo demandado fue expedido, de plano, por el alcalde o representante legal del Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla. 7.- Precisó que el procedimiento administrativo, previo a la expedición de la Resolución de expropiación, fue adelantado por la Empresa de Desarrollo Urbano de Barranquilla – EDUBAR S.A., supuestamente apoyado en un convenio interadministrativo de 26 de septiembre de 1995, celebrado con la entidad demandada. 8.- Expresó que el 30 de julio de 1996, EDUBAR S.A., por medio del oficio núm. 665, le hizo la oferta de adquisición por enajenación voluntaria directa núm. 009 de 1996, por valor de $11,788,212.oo. 9.- Aseguró que la oferta no provino ni se apoyó en un avalúo específico de la parte del inmueble a expropiarse, como lo indica el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989. 10.- Resaltó que el avalúo contenido en la actuación administrativa, realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, fue genérico, pues no se contrajo, en concreto, a la parte del inmueble a expropiarse, que implicaba la mutilación y cercenamiento de la fachada y parte frontal de la edificación, siendo esta la más funcional y rentable comercialmente. 11.- Advirtió que el referido avalúo no incluyó la estimación de la parte intangible o funcional del inmueble, entratándose de locales donde funcionan establecimientos comerciales, debidamente inscritos en la Cámara de Comercio.

Que, especialmente, no se tuvo en cuenta el funcionamiento del Billar – Cantina Puerto Bello, con Matrícula Mercantil núm. 27384 de la Cámara de Comercio de Barranquilla. 12.- Hizo hincapié en cuanto a que las razones plasmadas en escritos de 9 de agosto y 12 de noviembre de 1996, los cuales, respectivamente, contienen las objeciones y el recurso de reposición contra la Resolución 903, no fueron atendidas, ni merecieron para las entidades expropiantes un pronunciamiento razonable que preservara el debido proceso y el derecho de defensa, lo que evidencia la precipitud e ilegalidad del procedimiento administrativo que en este caso se adelantó. 13.- Cuestionó el hecho de que, sin haber culminado el procedimiento administrativo, la entidad demandada haya ejecutado trabajos públicos de ampliación del sector donde se encuentra ubicado el inmueble y en donde a la vez funciona un establecimiento de comercio de su propiedad, en el sector comprendido en la calle 30 entre carreras 38 y 41B, lo que implica perjuicios sin indemnización. 14.- Con fundamento en las circunstancias descritas, el demandante estima que está sufriendo daños en su patrimonio y en el de su familia por valor de $250.000.000.oo, discriminados, así: a.- $50’000.000.oo, por el menoscabo o reducción de su prima comercial. b.- $50’000.000.oo, por los gastos que implica la reconstrucción de la fachada y su adecuación. c.- $50’000.000.oo, como lucro cesante, mínimo, teniendo en cuenta los perjuicios sufridos a consecuencia de los trabajos de ampliación de la calle, que están impidiendo el funcionamiento de la actividad comercial del local, el cual está calculado, hasta la fecha de presentación del libelo, sin incluir el lucro cesante que se acumule hacia futuro; y que el anterior estimativo no incluye el valor de la franja de terreno y construcción a expropiarse, por cuanto, se supone, que este se reconocerá en el correspondiente proceso civil.

I.3. Normas violadas y el concepto de su violación A juicio del demandante, con la expedición del acto acusado, se vulneraron normas de orden constitucional y legal, como son: los artículos 29[2] y 58[3] de la Constitución Política; 13[4] de la Ley 9ª de 1989; y 28 numeral 8[5] y 517[6] del Código de Comercio. Adujo que, en este caso, no se respetó el debido proceso en la medida en que, en el curso de la actuación administrativa por la cual se expidió el acto demandado, no se tuvieron en cuenta las ritualidades del artículo 2°[7] del Decreto 01 de 1984.

En ese sentido estimó que no se atendieron las razones alegadas en los recursos interpuestos, denotándose la precipitud en la actuación administrativa. Puntualizó que la actuación administrativa no se apoyó en un avalúo específico tanto de la franja de terreno como del inmueble a expropiarse, hecho por la entidad legalmente establecida para tal fin, según lo previsto en el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989.

A su juicio, la violación del artículo 58 Constitucional se produjo en la medida en que, en la práctica, se dio una expropiación de hecho sin indemnización justa y previa, de conformidad con los hechos de la demanda, en especial, debido a que se hizo abstracción de sus derechos mercantiles previstos en el Código de Comercio y, porque, además del daño directo, no se tuvo en cuenta la perturbación y deterioro de la vía pública, lo que implicó la parálisis de la actividad mercantil que normalmente desplegaba.

I.4. Contestación de la demanda El Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, por intermedio de apoderada, contestó la demanda manifestando que se oponía a todas y cada una de las pretensiones, con fundamento en diversas razones que pueden sintetizarse, de la siguiente manera: Inició sus réplicas manifestando que los hechos de la demanda no le constaban y que debían probarse dentro del proceso.

Hizo mención del artículo 29 constitucional, en el que se establece que el debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Concluyó que la actuación administrativa que culminó con la expedición de la Resolución 903 de 24 de octubre de 1996, cumplió los presupuestos señalados en la Ley 9ª de 1989, aplicable para el caso particular, entre los que se cuenta la negociación directa, procedimiento que la administración agotó sin que se hubiesen obtenido resultados positivos, proceso administrativo que se adelantó, de la siguiente manera: se expidió el oficio de oferta de compra del inmueble de acuerdo con el avalúo especial practicado por la Lonja de Propiedad Raíz, oficio este que no es susceptible de recurso, como lo prevé el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989.

Al no aceptar el actor el valor del avalúo efectuado por la entidad competente, se dieron los motivos por los cuales la Administración ordenó la expropiación, como lo señalan los numerales 1 y 3 del artículo 20 ibidem. Agregó que el hecho de no haber resuelto el supuesto recurso de reposición que dice el demandante haber interpuesto contra la Resolución que decretó la expropiación, recurso que no fue aportado a la demanda, no puede catalogarse como violación al debido proceso, ya que la Ley es muy clara al señalar que si transcurrido un mes sin que la administración resuelva el recurso, este se entenderá negado y quedará en firme el acto recurrido.

Reiteró que la actuación que se adelantó cumplió todos los procedimientos constitucionales y legales, ya que, al agotarse la etapa de negociación directa sin resultados positivos, no le quedó otra vía, sino la de decretar la expropiación, cuyos tramites administrativos se realizaron dentro del tiempo estipulado, culminando con la respectiva demanda de expropiación por vía judicial.

Anotó, en relación con el cargo según el cual el acto acusado violó el artículo 58 Constitucional al producirse una expropiación de hecho sin indemnización justa y previa, que dicha aseveración carece de asidero constitucional y legal, por cuanto, en primer lugar, no se produjo la adquisición del inmueble por enajenación voluntaria directa, ya que el actor no estuvo de acuerdo con la oferta de compra con base en el avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz, por lo tanto, la administración se encuentra atada en cuanto no puede pagar más de lo avaluado, ya que, el precio máximo de adquisición es el fijado por el I.G.A.C. u otra entidad que cumpla sus funciones de acuerdo con lo señalado en el artículo 15 de la Ley 9ª de 1989; y, en segundo lugar, una vez agotada la etapa de adquisición por enajenación voluntaria, es deber de la entidad expedir la resolución por la cual se ordena la expropiación y presentar la respectiva demanda ante el Juez competente.

Señaló que se equivoca el actor al afirmar que debe reconocerse una indemnización previa para presentar la demanda de expropiación, ya que esta solo procede una vez practicado el avalúo y dictada la sentencia dentro del trámite judicial, conforme al artículo 451 y ss del CPC. Sostuvo que es totalmente errada la interpretación que le da el actor al artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, por cuanto la norma establece que el avalúo deberá ser fijado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi u otra entidad que cumpla sus funciones, es decir, que el inmueble también puede ser avaluado, como en este caso, por la Lonja de Propiedad Raíz, entidad totalmente competente para ello.

A continuación, la demandada propuso las siguientes excepciones: a. Caducidad de la acción Al efecto indicó que el inciso 2° del artículo 136 del CCA, dispone que la acción de nulidad y restablecimiento del derecho caducará al cabo de 4 meses contados a partir del día siguiente de la publicación, comunicación, notificación o ejecución del acto, según el caso.

Recordó que la demanda presentada por el señor Salustriano Martínez, mediante apoderado, el 14 de abril de 1997, se encuadra dentro de la acción denominada nulidad y restablecimiento del derecho y va encaminada a anular la Resolución 903 de 1996, expedida por el Alcalde Distrital de Barranquilla, la cual fue notificada personalmente el 28 de octubre de 1996, por lo que, como se desprende del análisis de la demanda y los documentos anexos, para el día de su presentación el término de caducidad estaba claramente vencido.

Señaló que el actor en su afán por eludir el término de caducidad de la acción, ha estructurado la configuración del silencio negativo por parte de la administración en relación con la reposición que interpuso contra la Resolución 903 de 1996, argumento que no debe ser de recibo por el Tribunal, por cuanto el escrito contentivo del recurso no fue anexado a la demanda, lo cual es un requisito indispensable; y, además, teniendo en cuenta que el silencio negativo constituye otra forma de agotamiento de la vía gubernativa, permite que una vez ocurrido el fenómeno, corra el término de los cuatro meses. b. Falta de legitimación en la causa por activa Al respecto adujo la demandada que incumbe al actor acreditar la calidad de propietario del inmueble objeto de la expropiación, y que analizados los documentos anexos a la demanda se observa que este no se encuentra legitimado para solicitar la indemnización de los supuestos daños ocasionados al inmueble ubicado en la calle 30 No. 38-62, ya que la certificación de la Cámara de Comercio aportada, solo lo acredita como propietario del establecimiento de comercio que funciona en el inmueble, más no, de la titularidad de este último, pues tal documento no es el idóneo para comprobar el dominio del mismo. c. Inepta demanda por falta de los requisitos formales La demandada fundamenta tal excepción en las consideraciones siguientes: (i)- Sostuvo que al confrontar la exigencia del artículo 76[8] del CPC, aplicable en estos casos por remisión expresa del artículo 267 del CCA, con el texto de la demanda presentada, se observa que no cumple con el requisito de identificar los predios involucrados, ya que tratándose de un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión, debían determinarse plenamente ambos, es decir, tanto la franja de terreno objeto de expropiación como el lote mayor del cual hace parte, tal como la ha reiterado la jurisprudencia, aplicable en este caso, que señala: “Entratándose de declaración de pertenencia sobre un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión a efectos de lograr su determinación y dar cumplimiento a la exigencia del articulo 76 ibídem, es del caso que se identifique tanto el mayor como el que se pretende usucapir…” (TS.

Bogotá. Auto, ene. 15/93 M.P. Nohora Elisa Del Río Mantilla). (ii)- Que el demandante pretende la declaratoria de nulidad de la Resolución 903 de 1996, por cuanto supuestamente la actuación administrativa no se apoyó en un avalúo específico de la franja de terreno a expropiarse, como lo prevé el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989; sin embargo, no anexó a la demanda copia del avalúo que sí fue practicado por Fedelonjas, conforme lo dispone el artículo 139[9] del CCA.

Que el no aportar este documento, le impide al fallador entrar a examinar el fondo del asunto. I.5.

FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA RECURRIDA El Tribunal Administrativo del Atlántico, mediante sentencia de 14 de abril de 2004, declaró no probadas las excepciones de caducidad de la acción e inepta demanda y negó las suplicas de la demanda, tal y como se desprende de la siguiente transcripción de la parte resolutiva: “DECISIÓN Al no haberse desvirtuado la presunción de legalidad que reviste a la Resolución N° 093 de 24 de octubre de 1996, expedida por el entonces señor Alcalde Distrital de Barranquilla, por medio del cual se expropió una faja del lote del señor Salustriano Martínez se negarán la súplicas de la demanda, no sin antes haber declarado no probadas las excepciones propuestas por la parte demandada.

FALLA:

PRIMERO: Declara no probadas las excepciones de caducidad de la acción, e Inepta demanda por falta de los requisitos legales propuesta.

SEGUNDO: Negar las suplicas de la demanda. […]”. El a quo sustentó tal decisión, en síntesis, en las siguientes consideraciones: Inició el estudio de la cuestión litigiosa pronunciándose, en primer lugar, sobre las excepciones propuestas por la demandada, así: Desestimó la excepción de caducidad de la acción, argumentando que como al momento de presentación de la demanda, no se aportó la prueba de que el actor había interpuesto el recurso de reposición, siendo esta la oportunidad que se tenía para ello, el Despacho del Magistrado Ponente no debió admitir la demanda sino disponer que la misma se subsanara, pero esta actuación se omitió y, por el contrario, se admitió la demanda y se siguió el trámite normal del proceso y en la etapa probatoria, fue solicitado tanto a EDUBAR como al Juzgado que adelanta el proceso de expropiación, toda la actuación administrativa, por lo que, de manera excepcional, aplicando el principio de la prevalencia del derecho sustancial sobre el procesal, no podía ignorar la existencia de dicha prueba no obstante que fue allegada con posterioridad al expediente.

Que teniendo como un hecho cierto la interposición del recurso de reposición, en torno al cual la Administración guardó silencio, la demanda estuvo presentada dentro del término legal que se tenía para ello. En lo referente a la falta de legitimación en la causa por activa, sostuvo que esta no constituye una excepción sino un presupuesto de la sentencia, que en caso de probarse exonera de responsabilidad a quien la alega, es decir, que forma parte de la litis a destrabar y bajo ese entendimiento la considera.

Con respecto a la excepción de inepta demanda por falta de requisitos formales, en particular, por la ausencia de identificación del inmueble involucrado, el Tribunal indicó que la misma no tiene vocación de prosperidad, teniendo en cuenta que la presente actuación se ventila bajo el procedimiento especial contenido en el Titulo XXIV del Código Contencioso Administrativo – proceso ordinario en acción de Nulidad y Restablecimiento del derecho, que pretende la nulidad de dos actos administrativos, el primero de ellos, por el cual se ordena una expropiación, en cuyo considerando 14, identifica claramente el inmueble a expropiar con número de referencia catastral y matricula inmobiliaria, datos que coinciden con lo relatado en el hecho primero de la demanda.

De ahí que concluya que la exigencia formal que se echa de menos sí se satisfizo. Seguidamente, el a quo, previo a destrabar la litis planteada, estimó pertinente que se despejaran los siguientes interrogantes jurídicos que, de manera textual, formuló, así: 1.- ¿Se encontraba legitimado el actor para interponer la presente demanda contencioso administrativa? 2.- ¿El procedimiento de expropiación forzada adelantado por el DISTRITO, ESPECIAL, INDUSTRIAL Y PORTUARIO DE BARRANQUILLA, que culminó con la expedición de la Resolución N° 903 de 24 de diciembre de 1996, observó la normatividad en que debía fundarse, o lo que es lo mismo se ajusta a derecho el acto citado? 3.- ¿La actuación administrativa, no se apoyó en un avalúo específico de la franja de terreno e inmueble a expropiarse? En relación con el primer interrogante, el a quo consideró que el demandante sí se encontraba legitimado para incoar la acción por ser él y únicamente él, SALUSTRIANO MARTÍNEZ, la persona a quien afectó la Resolución 903 de 24 de diciembre de 1996, por la cual la Administración Distrital de Barranquilla, a través de su Alcalde, ordenó la expropiación de una franja del inmueble de su propiedad, ubicado en la calle 30 N° 38- 62, de referencia catastral N° 01-02-0012-0016, matricula inmobiliaria N° 040-90044, según reza en el mismo acto administrativo, que culminó toda una actuación administrativa, en la que se identificó tanto el inmueble como su propietario, a quien se le hizo la oferta de compra, y al no aceptarla se le aplicó el trámite de la expropiación. Con respecto al segundo interrogante, igualmente respondió afirmativamente, con fundamento en las siguientes razones: Explicó que la expropiación está prevista en el artículo 58 de la Constitución Política que prevé que esta podrá darse cuando existan motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, mediante sentencia judicial e indemnización previa.

Precisó que para el momento de los hechos, la Ley 9ª de 1989, contemplaba, entre los motivos que ameritaban la expropiación, que un inmueble fuese considerado de utilidad pública o interés social para destinarlo a la ejecución de obras públicas. Reseñó los considerandos en que se soportó la Administración Distrital de Barranquilla para ordenar la expropiación de la franja de terreno del inmueble de propiedad del actor, así: • El Plan Estratégico de Desarrollo del Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla[10]. • Proyecto de Renovación Urbana del Distrito Central de Barranquilla, entre cuyas obras está: ampliación y reconstrucción de la calle 30 entre carreras 38 a 41B [11]. • Que el inmueble expropiado tiene como uso de suelo permitido: Múltiple número 3, según Certificado del Departamento Administrativo de Planeación del Distrito, el cual no fue objetado ni tachado de falsedad[12]. • Que EDUBAR y el Distrito de Barranquilla celebraron un Convenio Interadministrativo, el 26 de septiembre de 1995, para ejecutar la primera etapa del Proyecto de Renovación Urbana del Distrito Central de Barranquilla, entre lo que se encuentra la construcción y ampliación de la calle 30 entre carreras 38 y 41B, otorgándole poder a EDUBAR para adelantar la propuesta de compra por enajenación[13]. • Que EDUBAR, realizó todos los pasos para la compra del inmueble, en especial, las notificaciones (edicto) ordenadas en la Ley 9ª de 1989, hecho este que el mismo actor no contradice[14]. • Se registró en el folio de matricula inmobiliaria N° 040-90044, el oficio de adquisición[15]. • Que transcurrieron más de 40 días desde la notificación de la orden de adquisición, sin que se celebrara proceso de compraventa, ya que el mismo actor expresó su inconformidad con el precio ofrecido. • Que la Resolución de expropiación fue firmada por el señor Alcalde Distrital de Barranquilla, como se puede apreciar en el folio 11, correspondiente a la hoja quinta del acto acusado.

Verificado lo anterior el a quo concluyó que el cargo específico de violación al debido proceso, basado en la supuesta inobservancia de las ritualidades del artículo 2° del Decreto 01 de 1984[16], no prospera, habida consideración de que se encuentra demostrado que sí se cumplió con el procedimiento legal correspondiente. Finalmente, en lo concerniente con el tercer interrogante planteado, como sucedió con los anteriores, el Tribunal respondió afirmativamente al considerar que EDUBAR, entidad encargada del trámite respectivo, con fundamento en el Convenio Interadministrativo firmado con el Distrito de Barranquilla, se apoyó en un avalúo realizado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla[17], el cual tiene todo el valor probatorio por ser un documento que no fue tachado ni objetado.

Concluyó que al no haberse desvirtuado la presunción de legalidad que reviste a la Resolución núm. 093 de 24 de octubre de 1996, acusada, deben negarse las suplicas de la demanda. TI.6.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE APELACIÓN La parte demandante, dentro del término legal, interpuso recurso de apelación en contra de la sentencia de 14 de abril de 2004, proferida por el Tribunal Administrativo del Atlántico, por la cual se declaran no probadas las excepciones propuestas y se niegan las pretensiones de la demanda. El actor inició la sustentación de su inconformidad señalando que discrepa de la decisión del Tribunal, según la cual, en el proceso no se desvirtuó “la presunción de legalidad que reviste a la Resolución N° 093 de 24 de octubre de 1996, expedida por el entonces Alcalde Distrital de Barranquilla, por medio de la cual se expropió una franja de lote del inmueble del señor Salustriano Martínez”, en vista de que, “EDUBAR, entidad encargada con fundamento en el Convenio Interadministrativo firmado con el Distrito de Barranquilla, se apoyó en un avalúo realizado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla[18], el cual tiene todo el valor probatorio por ser un documento que no fue tachado ni objetado”.

Las razones de su disentimiento en relación con el mencionado parecer las expone el recurrente, en síntesis, así: Señaló que la presunción de legalidad y el valor probatorio atribuido al avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, la deduce el Tribunal de la premisa, según la cual, se trata de un documento “no tachado ni objetado”, situación que no es cierta, porque de tal dictamen, nunca se le dio traslado, de modo que, no tuvo la oportunidad legal de presentar objeciones contra el mismo; además, el mencionado avalúo llegó a su conocimiento a través del oficio 665 de 30 de julio de 1996, que contenía la oferta de adquisición por enajenación voluntaria directa No. 009 de 1996 y mediante la Resolución de Expropiación No. 903 de 24 de octubre de 1996, actos que fueron oportunamente impugnados, a la manera de objeción o tacha motivada, recursos que no fueron atendidos por el ente demandado, lo que motivó la presentación de la presente acción. Consideró que el fallo se apoyó en un equivocado juicio de apreciación formal del referido avalúo, que soslaya la verdadera motivación del cargo, formulado contra el acto de expropiación, cual es, que este “no se apoyó en un avalúo especifico de la parte del inmueble a expropiarse, de conformidad con el artículo 13 de la Ley 9 de 1989”, y por haberse presentado el peritaje en forma genérica, “pues no se contrajo, en concreto, a la parte del inmueble objeto de expropiación, la cual comprende la mutilación y cercenación de la fachada y parte frontal edificada del inmueble, a la postre la más funcional y rentable comercialmente”.

Indicó que en el expediente obra un dictamen rendido por el auxiliar de la justicia CLAUDIO ANTONIO GONZÁLEZ ALVAREZ, de 25 de julio de 2002, en el que se concluye que por “el daño emergente o valor dejado de pagar a SALUSTRIANO MARTÍNEZ, en desarrollo de la expropiación referida, se contrae a la suma e $19,682,420, valor este al que habría que aplicar la correspondiente corrección monetaria”, al considerar el perito que la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla “omitió tener en cuenta que a su vez el área expropiada, equivale al 36.43% del área total…,# que corresponde al sector frontal del inmueble, paralelo a la calle que a su vez implicaría que el valor por metro cuadrado tenga un incremento para esa zona de un 30% y adicional a esto de un 15%, tratándose de local comercial.” Finalizó manifestando que las anteriores razones son suficientes para concluir que, en el presente caso, se violó el artículo 58 de la Constitución Política, por cuanto en la práctica, se produjo una expropiación de hecho apoyada en una indemnización injusta o desfasada, de conformidad con las razones contenidas en el avalúo pericial de CLAUDIO ANTONIO GONZÁLEZ ALVAREZ. 1.

ALEGATOS Las partes y el Ministerio Público, en esta oportunidad, guardaron silencio. III. CONSIDERACIONES La Sala advierte que, según la potestad que tiene el ad quem para resolver la apelación, de conformidad con el artículo 357[19] del Código de Procedimiento Civil, vigente para la fecha de los hechos aquí controvertidos y aplicable en virtud de la remisión prevista en el artículo 267 del CCA, la Sala se limitará a conocer solamente de los puntos o cuestiones a los cuales se contrae dicho recurso, pues los mismos, tratándose de apelante único, definen el marco de la decisión que ha de adoptarse en esta instancia. III.2.El acto administrativo demandado Se demanda la Resolución No. 903[20] de 24 de octubre de 1996, por medio de la cual se ordena una expropiación, expedida por el señor Alcalde del Distrito especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, la cual se transcribe en su parte resolutiva, así: “RESOLUCIÓN No. 903 DE 1996 Por el cual se ordena una expropiación EL ALCALDE DE BARRANQUILLA En uso de sus facultades legales.

Y EN ESPECIAL DE LAS CONFERIDAS POR EL ARTÍCULO 11 DE LA LEY 9ª DE 1989. 1.[…] Por las anteriores consideraciones,

RESUELVE

Artículo Primero: Ordénese la expropiación de una faja de terreno del inmueble ubicado en el Distrito de Barranquilla, en la calle 30 No. 38- 62, de referencia catastral N° 01902-0012-0016-000, matricula inmobiliaria N° 040-90044, de propiedad de SALUSTRIANO MARTÍNEZ, cuyas medidas y linderos aparecen en la escritura No. 802 de 5 de abril de 1990 de la Notaría 1ª.

La faja de terreno cuya expropiación se ordena es de 56.35 Mt2, y a ella corresponden las siguientes medidas y linderos; Norte: mide 9.60 mts. y linda con el local No. 2; Sur: mide 9.50 mts. y linda con predio que es o fue de Josefa María Márquez; Este: mide 5.90 mts. Y linda con propiedad que es o fue de SALUSTRIANO MARTÍNEZ; Oeste: mide 5.90mts. y linda con la calle 30.

No obstante, el señalamiento que se ha hecho de las medidas y linderos del predio y de su cabida, este se tendrá como cuerpo cierto. Artículo Segundo: Notifíquese la presente Resolución en los términos del inciso segundo del artículo 21 de la ley 9ª/89. Artículo Tercero: Contra esta Resolución procede únicamente el recurso de reposición, que deberá interponerse dentro de los diez (10) días hábiles siguientes al de su notificación personal, la desfijación del edicto, o a la publicación de acuerdo con lo dispuesto en el inciso 4 del artículo 21 de la ley 9ª/89.

Dada en Barranquilla a los veinticuatro (24) días del mes de octubre de mil novecientos noventa y seis (1996). […]”. II.3.Objeto del litigio El actor pretende que se declare la nulidad de la Resolución 903 de 24 de octubre de 1996, expedida por el Alcalde del Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, por medio de la cual se decretó la expropiación de una franja del terreno de su propiedad; y que, como consecuencia, a modo de restablecimiento del derecho, se le reintegre el valor del daño emergente, el cual estima en la cuantía de $40.000.000.oo de pesos y se disponga el pago adicional de los conceptos de daño emergente y lucro cesante, discriminados en el punto 14 del acápite de los hechos, además, que se actualicen los valores de los anteriores emolumentos.

Teniendo en cuenta los argumentos específicamente esbozados por el recurrente, corresponde a la Sala determinar si el acto administrativo acusado violó los artículos 29 y 58 de la Constitución Política, al disponer, a juicio de este último, una expropiación de hecho apoyada en una indemnización injusta o desfazada. La inconformidad del actor, frente a la sentencia apelada, como quedó visto, se centra en los siguientes aspectos: Que el Tribunal dio por validado el Dictamen practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla argumentando que no había sido “tachado ni objetado”, lo que el recurrente considera infundado, en primer lugar, por cuanto nunca se le dio traslado del mismo y, en segundo lugar, porque cuando lo conoció, a través del oficio 665 de 30 de julio de 1996 y de la notificación que se le hizo del acto acusado, sí cuestionó lo que en aquel se disponía. Que su reparo contra dicho dictamen se malinterpretó pues este consistió en que aquel no era específico, al no recaer precisamente sobre la parte del inmueble objeto de expropiación, como lo fue su fachada o parte frontal construida y que representaba un mayor valor, pues correspondía al sector paralelo a la calle, donde funcionaba un local comercial, lo que dio lugar a que el perito CLAUDIO ANTONIO GONZÁLEZ ÁLVAREZ estimara que, por daño emergente le habían dejado de pagar la suma de $19´682.420.

Que la indemnización injusta y desfazada reconocida es lo que sirve de fundamento a su afirmación de que en este caso sí se vulneró el artículo 58 constitucional. Así pues, en aras de resolver el problema jurídico planteado, y con miras a ilustrar conceptualmente las cuestiones jurídicas que tienen que ver con el mismo la Sala abordará previamente y de manera tangencial el análisis de los siguientes temas; i) la expropiación y la indemnización previa; ii) el carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias; y, iii) finalmente se dirimirá el caso concreto.

III.4. La expropiación y la indemnización previa. En palabras de la Corte Constitucional, la expropiación puede ser definida “como una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa”.

Se trata pues de la limitación más gravosa que puede imponerse sobre el derecho de propiedad legítimamente adquirido. La expropiación y su respectiva indemnización encuentran sustento en el artículo 58 de la Constitución Política, a cuyo tenor “por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.

Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio.” En desarrollo del anterior precepto constitucional, la Ley 9ª de 1989 estableció instrumentos para la adquisición de bienes por enajenación voluntaria y expropiación de inmuebles por motivos de utilidad pública e interés general[21] y, posteriormente, la Ley 388 de 1997, que modificó la Ley 9ª de 1989, dispuso, en sus artículos 63 a 72, lo atinente al procedimiento de expropiación por vía administrativa.

Particularmente, sobre el reconocimiento y pago de la indemnización, el artículo 13 de la Ley 9a de 1989, norma vigente para la época de los hechos aquí dilucidados, establecía “[…] Corresponderá al representante legal de la entidad adquirente, previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oﬁcio por medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa.

El oﬁcio contendrá la oferta de compra, la trascripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria y la expropiación, la identiﬁcación precisa del inmueble, y el precio base de la negociación. Al oﬁcio se anexará la certiﬁcación de que trata el artículo anterior […] El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográﬁco "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra […]”[22].

Sobre la indemnización a que hacen referencia los artículos 58 de la Constitución Política, 13 de la Ley 9ª de 1989 y 67 de la Ley 388 de 1997, la Corte Constitucional ha precisado que en tanto la expropiación constituye la limitación más gravosa al derecho de propiedad, resulta indispensable que el Estado, que actuó motivado por razones de utilidad pública e interés social, reconozca una indemnización previa y justa que comprenda no sólo el valor del bien expropiado sino los perjuicios que se causan al afectado con dicha medida, pues si la indemnización no reúne tales características terminaría por configurarse un acto confiscatorio.

La Corte Constitucional, refiriéndose al carácter reparatorio de las indemnizaciones en los casos de expropiación, en sentencia C-153 de 1994, consideró lo siguiente: “[…]La indemnización es pues una consecuencia de la facultad expropiatoria del Estado. Ella se explica por el deber de reparación que surge a raíz del ejercicio de dicha facultad: la producción de un daño generado por una actividad legítima de la acción administrativa.

La actividad es legítima porque la expropiación sólo opera por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, prevaleciendo así el interés general para cumplir los fines esenciales del Estado, de que trata el artículo 2° superior: promover la prosperidad general y garantizar la efectividad de los principios, derechos y deberes consagrados en la Constitución. La indemnización no es compensatoria, esto es, ella no es un presupuesto o una condición de la indemnización que genera una compensación a cargo del Estado y a favor del expropiado, por el enriquecimiento patrimonial del primero. Si así fuera, la indemnización se fijaría con base en el valor objetivo del bien y no, como ordena la Constitución, "consultando los intereses de la comunidad y del afectado".

De aceptarse la tesis del carácter compensatorio de la indemnización se tendría que concluir que la expropiación es una simple conversión de valores: los bienes expropiados se reemplazan por su equivalente en dinero y no comprendería por tanto los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación. La indemnización en tal caso no sería entonces justa, como lo ordena el artículo 21 numeral segundo del Pacto de San José. Es evidente que la indemnización prevista por el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.

Y en caso de que no haya forma de comprobar el lucro cesante, se puede indemnizar con base en el valor del bien y el interés causado entre la fecha de entrega del mismo y la entrega de la indemnización[23][…]”. Posteriormente, la misma Corte Constitucional, en sentencia C-227 de 2011, Magistrado ponente doctor Juan Carlos Henao Pérez, expresó: “[…] En ese orden, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización previa, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo ha precisado la Corte Constitucional y el Consejo de Estado[…].” Esta Sala, en sentencia de 14 de mayo de 2009, Consejero ponente, doctor Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta, tuvo ocasión de pronunciarse acerca de las características que debe reunir la indemnización que el Estado reconozca al propietario de bienes objeto de expropiación administrativa y precisó que aquella debe ser plena y justa, pues constituye “[…]un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral”: de donde se sigue que los perjuicios cuyo reconocimiento se depreca sean ciertos y que esté probado su nexo de causalidad con el procedimiento de expropiación. Puntualmente, en el referido pronunciamiento la Sala sostuvo: “[…] Como corolario de lo expuesto, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.

Así las cosas, toda indemnización que se torne írrita o injusta ocasiona un menoscabo o desmedro económico al patrimonio de la persona afectada con la expropiación, a quien le asiste el derecho subjetivo de ser indemnizada conforme a la garantía constitucional ya mencionada. En caso contrario, el asunto podrá ser objeto de acción contencioso- administrativa, puesto que ésta es procedente respecto del precio, cuando el expropiado considere incumplido el mandato de que la indemnización sea justa y plena.

Por otra parte, no sobra precisar que para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. […] Los anteriores comentarios llevan a señalar que los daños ajenos a la pérdida del derecho de dominio deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que, si bien no se han producido todavía, existe un alta probabilidad en torno a su ocurrencia.” (la Sala destaca).

Así las cosas, aunque el Estado está expresamente facultado para limitar el derecho de propiedad vía expropiación, siempre que existan motivos de utilidad pública e interés general, también le asiste la obligación ineludible de reconocer y pagar una indemnización previa, plena y justa a quien debe ceder su derecho a favor de la comunidad, lo que no obsta para que el afectado acuda a la Jurisdicción Contencioso Administrativo si considera que aquella no lo repara en forma justa y plena, en cuyo caso tendrá la carga de probar, no sólo la existencia de aquellos perjuicios que pretende le sean reconocidos, sino su nexo de causalidad con el acto expropiatorio.

(La Sala destaca). Por su parte, en sentencia C-227 de 2011, la Corte Constitucional precisó que el requisito constitucional de que la indemnización sea justa, no comporta necesariamente una reparación integral, mas sí una razonable, de modo que en ciertos eventos la indemnización “[…] puede cumplir una función meramente compensatoria, en otras, una función reparatoria que comprenda tanto el daño emergente como el lucro cesante, y ocasionalmente una función restitutiva, cuando ello sea necesario para garantizar la efectividad de derechos especialmente protegidos en la Carta[24]”.

La indemnización previa constituye pues un presupuesto de legitimidad para el ejercicio de la potestad de expropiar. En efecto, la transferencia de la propiedad no puede producirse sin que previamente aquella se haya pagado. La expropiación se constituye con el pago seguido de la obligación de transmitir el dominio del bien. Esa transmisión de la propiedad es distinta del acuerdo con el objeto a dar, de suerte que, si se trata de un bien inmueble, no basta la entrega y la posesión útil y pacífica de la cosa, sino que es indispensable un acto traslaticio, que posteriormente será inscrito en el registro.

La Corte Constitucional al respecto manifestó lo siguiente: “[…]La entrega anticipada del inmueble no es a título traslaticio de dominio sino a título de tenencia. Luego no se viola aquí, sino que se protege el derecho de propiedad, pues la expropiación exige la indemnización previa a la transferencia del derecho de dominio, mas no la indemnización previa a la entrega de la tenencia de la cosa.

“[…]La entrega anticipada no es entonces un mecanismo que anticipa los efectos de una eventual sentencia judicial, sino que la petición de entrega es una medida cautelar, por razones de utilidad pública o interés social, bajo el supuesto de que la persona cuyo bien ha sido expropiado va a recibir una indemnización justa, previa al traspaso del dominio[25]”.

III.5. El carácter justo y pleno de las indemnizaciones expropiatorias El artículo 58 de la Constitución Política, garantiza la intangibilidad de la propiedad privada y de los derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles. En su inciso 4°, modificado por el Acto Legislativo Nº. 1 de julio 30 de 1999, se establece sin embargo que, “Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.

Ésta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso-administrativa, incluso respecto del precio”. En ese orden de ideas, cuando un particular se ve constreñido por el Estado a transferirle una porción de su patrimonio por motivos de utilidad pública o de interés social debidamente determinados por el legislador, tiene derecho al pago de una indemnización de carácter reparatorio y pleno, que comprenda tanto el valor del bien expropiado, como el que corresponda a los demás perjuicios que se le hubieren causado, tal como lo han precisado en forma reiterada la Corte Constitucional y el Consejo de Estado.

En ese mismo sentido, el artículo 17 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789, establece, de manera tajante y asertiva, que “Siendo la propiedad un derecho inviolable y sagrado, nadie podrá ser privado de ella sino en caso evidente de necesidad pública, debidamente justificada y previa una justa indemnización.” (Negrillas ajenas al texto) El Pacto de San José de Costa Rica, relativo a los derechos económicos y sociales, que por virtud de lo dispuesto en el artículo 93 de la Constitución Política de 1991, forma parte del llamado <<bloque de constitucionalidad>>, prevé igualmente, en su artículo 21.2, el pago de una indemnización previa y justa que cubra la totalidad de los perjuicios que se deriven de la transferencia forzada de un bien de dominio privado, en favor del Estado.

Como bien se puede observar, el principio general que subyace en estas normas de rango superior, indica que los daños y perjuicios que se originen en el acto de autoridad mediante el cual se decrete la incorporación al dominio público de bienes de propiedad particular para satisfacer con ellos una necesidad de interés general, presupone necesariamente la obligación a cargo de la autoridad que ostenta la potestas expropiandi, de indemnizar plena y previamente al afectado, con el propósito de restablecer el equilibrio roto por la privación patrimonial a la cual es sometido de manera forzada.

Y agregó: “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado.” (Cursivas de la Corte). Como corolario de lo expuesto, debe entenderse que la decisión de expropiar un bien del dominio privado comporta necesariamente la obligación de indemnizar el daño, todo el daño y nada más que el daño, esto es, sin pecar por exceso o por defecto, pues es claro que una indemnización que exceda los límites de lo justo, o que resulte ser parcial o incompleta, se aparta del postulado de justicia consagrado por el constituyente.

La Corte Constitucional en relación a que la indemnizacion por expropiacion debe ser justa, ha manifestado, lo siguiente: “[…]La jurisprudencia de esta Corte ha sostenido que la referencia a los intereses de la comunidad y del afectado, corresponde claramente a la exigencia constitucional del carácter justo que debe tener la indemnización. Así ha señalado: “esta frase significa que la indemnización debe ser justa, realizando así este alto valor consagrado en el Preámbulo de la Carta, lo cual concuerda, además, con el artículo 21 del Pacto de San José”, según el cual “ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social en los casos y según las formas establecidas por la ley.” […] “La referencia a los intereses de la comunidad y del particular afectado también resalta un cambio fundamental introducido por el Constituyente en 1991: la fijación del valor de la indemnización difícilmente puede hacerse de manera abstracta y general, sin tener en cuenta el contexto de cada caso, sino que requiere la ponderación de los intereses concretos presentes en cada situación, para que el valor de la indemnización corresponda en realidad a lo que es justo.

Esta característica puede llevar a que el juez, luego de ponderar los intereses, en cada caso, establezca una indemnización inferior al total de los daños ocasionados por la expropiación, pero sin que pueda, dado que el Acto Legislativo No. 1 de 1999 excluyó la posibilidad de expropiación sin indemnización, llegar a la conclusión de que no hay lugar a indemnización adecuada”. […] La indemnización debe ser justa, es decir, debe ser fijada teniendo en cuenta los intereses de la comunidad y del afectado y, por lo tanto, esos intereses deben ser ponderados caso por caso.

La ponderación dentro del marco legal y constitucional la hará el juez civil en el evento de expropiación por vía judicial, y la entidad expropiante o el juez contencioso en el evento de la expropiación por vía administrativa; la función de la indemnización es, por regla general, de orden reparatorio. Comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante.

No obstante, en algunas circunstancias, al ser consultados los intereses de la comunidad y asumir dichos intereses un peso especial, ésta puede reducirse y cumplir tan sólo una función compensatoria. De otra parte, en circunstancias diversas, al ser consultados los intereses del afectado y adquirir éstos una relevancia constitucional especial, como en el evento de la vivienda familiar y en otros que serán precisados en esta sentencia, la indemnización puede, tanto en su monto como en su forma de pago, asumir una modalidad que la lleve a cumplir una función restitutiva[26]”.

No sobra precisar que, para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación, es indispensable que los mismos sean ciertos y que exista necesariamente un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación. El carácter resarcible del daño depende fundamentalmente de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido entonces de certeza para que produzca efectos jurídicos y dé lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede dar lugar a una indemnización. Lo anterior no obsta para que se tengan como ciertos aquellos daños futuros que a pesar de no haberse consolidado todavía, no existe ninguna duda acerca de su advenimiento.

Para que el perjuicio exista, resulta completamente indiferente que aquél ya se haya presentado como un hecho existente en el plano ontológico o que aparezca como la prolongación cierta y directa de un estado de cosas actual. Al fin y al cabo, el daño futuro no es sino una modalidad del daño cierto, tal como lo ha sostenido, en reiteradas oportunidades esta Corporación. En todo caso, los daños ajenos a la pérdida del derecho de dominio deben ser acreditados en el proceso por quien reclama su resarcimiento, ya sea por tratarse de lesiones ya causadas o de daños que, si bien no se han producido todavía, existe un alta probabilidad en torno a su ocurrencia. III.6.El caso concreto El primer reparo presentado por el apelante en contra de la decisión del Tribunal, consiste en que la presunción de legalidad y el valor probatorio atribuido al avalúo realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, la deduce dicha Corporación de la premisa, según la cual, se trata de un documento no “tachado ni objetado”, lo que no es cierto, porque, de tal dictamen, nunca se le dio traslado, es decir, que en ningún momento tuvo la oportunidad legal de controvertirlo.

Al respecto es preciso tener en cuenta lo siguiente: El artículo 13, de la Ley 9ª de 1989, norma vigente para la fecha en que ocurrieron los hechos, preveía que: “Artículo 13.- Corresponderá al representante legal de la entidad adquirente, previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oﬁcio por medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa.

El oﬁcio contendrá la oferta de compra, la trascripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria y la expropiación, la identiﬁcación precisa del inmueble, y el precio base de la negociación. Al oﬁcio se anexará la certiﬁcación de que trata el artículo anterior. Este oﬁcio no será susceptible de recurso o acción contencioso administrativa “El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográﬁco "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra.

El término para formular observaciones, al mismo, empezará a correr a partir de la notiﬁcación de oferta de compra. El avalúo tendrá una antelación máxima de seis (6) meses respecto a la fecha de la notiﬁcación de la oferta de compra. El oﬁcio que disponga la adquisición se notiﬁcará al propietario a más tardar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al de su expedición.[…]”.(la Sala Subraya).

Concordante con lo anterior, el artículo 27, ibídem, establecía que: “Articulo 27.- El Instituto Geográﬁco "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones practicará y rendirá los avalúos administrativos especiales que se le soliciten en desarrollo de la presente Ley, a más tardar dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de recibo de la solicitud de parte de la correspondiente autoridad administrativa o judicial.

Practicado el avalúo administrativo especial el instituto o la entidad respectiva dará traslado inmediato a los interesados por diez (10) días hábiles, y si transcurrido ese término no fueren objetados, se entenderán aprobados. En el caso de la oferta de compra de qué trata el artículo 13, el término del traslado empezará a correr desde la fecha de notiﬁcación de la oferta.

Si hubiere observaciones al avalúo administrativo especial, que se formularán dentro del término de traslado del mismo, el instituto o la entidad respectiva las resolverá mediante providencia que no admite recurso y que deberá dictarse dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la presentación de las observaciones, salvo que se solicite o requiera la práctica de pruebas.

La práctica de pruebas no podrá extenderse por un término superior a quince (15) días ni inferior a cinco (5) días contados a partir de la fecha en que se presenten las objeciones".(la Sala subraya). Ahora bien, a folios 4 y 5 del cuaderno núm. 1, obra el oficio 000665 de la Empresa de Desarrollo Urbano de Barranquilla S.A. de 30 de julio de 1996, remitido al señor MARTÍNEZ SALUSTRIANO, a la calle 30 # 38-62;

REF, OFICIO DE ADQUISICIÓN POR ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DIRECTA; OFERTA No. 009 DE 1996, por el cual el Gerente de EDUBAR S.A., le presentó la oferta de compra sobre el inmueble de su propiedad, ubicado en el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, en la calle 30 # 38-62, Matricula Inmobiliaria 040-90044, Referencia Catastral No. 01-02-0012-0016-000, cuyas medidas y linderos se encuentran en la escritura pública No. 802 de 5 de abril de 1990.

La propuesta de compra recayó sobre 56.35 mts2 del respectivo inmueble. El valor de la oferta por el área requerida y descrita fue de $11,788,212, valor que corresponde al avalúo administrativo especial practicado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla. En el referido oficio se le informó al demandante que, a partir de su notificación, disponía de 10 días hábiles para presentar las observaciones al Avalúo administrativo especial.

En su texto se afirma que al mismo se anexan, entre otros, copia parcial del plano del inmueble que se pretende adquirir, como también, copia del avalúo administrativo especial. A folios 61 del cuaderno núm.1 se observa el acta de diligencia de notificación del oficio de adquisición por enajenación voluntaria directa, de 30 de julio de 1996, en la que se deja constancia de la notificación personal al señor Salustriano Martínez, del oficio No. 00665, el cual contiene la oferta de compra No. 009, del inmueble de su propiedad y se le informa que, a partir de la fecha, dispone de 10 días hábiles para presentar observaciones al avalúo especial administrativo.

Conforme con lo anterior, la Sala considera que no se ajusta a la realidad lo afirmado por el apelante en el sentido de que nunca se le dio traslado del dictamen practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla que, conforme al inciso segundo del artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, debía practicarse y anexarse a la oferta de compra, como presupuesto de la validez del trámite de la enajenación voluntaria directa, el cual debió objetarse dentro del término de traslado para evitar que se entendiera aprobado.

Cabe reiterar que, al demandante se le notificó del oficio de Adquisición de Enajenación Voluntaria Directa núm. 665 de 30 de julio de 1996, contentivo de la oferta núm. 009 de 1996, formulada por el Gerente de EDUBAR S.A., en donde se identifica el inmueble por su ubicación, medidas y linderos; se especifica el número de metros cuadrados requeridos para la ejecución de la obra; el valor de la oferta por el área requerida correspondiente al Avalúo Administrativo Especial practicado por la Corporación lonja de Propiedad raíz de Barranquilla, el cual se anexa.

Además, se le informa que a partir de la notificación del oficio, dispone de 10 días hábiles para presentar las objeciones al avalúo administrativo especial, todo de conformidad con lo previsto en los artículos 13 y 27 de la Ley 9ª de 1989. Lo anterior es corroborado por el mismo demandante en su escrito mediante el cual presentó sus inconformidades en contra de la decisión del a quo, al manifestar que: “[…]es más, el mencionado avalúo llegó al conocimiento de mi prohijado, a través del oficio 665 de julio 30 de 1996, que contenía la oferta de adquisición por enajenación voluntaria directa No. 009 de 1996[…]”.

(la Sala destaca). Para la Sala es claro que no le asiste la razón al demandante, ya que, como se probó, del avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, sí se le corrió traslado, mediante el oficio No. 665 de 30 de julio de 1996, fecha desde la cual, comenzó a correr el término de traslado de 10 días hábiles para que, de conformidad con el artículo 238 del CPC, solicitara su complementación o aclaración u objetarlo por error grave, ya que, al no ejercer su derecho de contradicción dentro del término de traslado concedido, dicha oportunidad precluye, entendiéndose aprobado el avalúo, como lo dispone el artículo 27 de la Ley 9ª de 1989, a cuyo tenor: “[…]Practicado el avalúo administrativo especial el instituto o la entidad respectiva dará traslado inmediato a los interesados por diez (10) días hábiles, y si transcurrido ese término no fueren objetados, se entenderán aprobados”.

Por lo tanto, la Sala considera que el avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla[27], tal como lo consideró el Tribunal, adquirió suficiente valor probatorio por tratarse de un documento no tachado ni objetado, al menos para validar la decisión expropiatoria aquí cuestionada (Res. 903 de 24 de octubre de 1996), proferida en razón de que se entendió fracasada la etapa de enajenación voluntaria directa, por cuanto expiró el lapso previsto para la misma y porque el demandante rechazó expresamente la oferta de compra por discrepar del monto del avalúo practicado al inmueble que en parte iba a ser objeto de expropiación, por razones de utilidad pública.

En relación con la segunda inconformidad esgrimida por el demandante en contra de la decisión de primera instancia, fundada en que el a quo soslayó la verdadera motivación del cargo dirigido a atacar el acto de expropiación, teniendo en cuenta que dicha decisión no se apoyó en un avalúo específico de la parte del inmueble a expropiarse, de conformidad con el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, sino que se presentó en forma genérica, pues no se contrajo, en concreto, a la parte del inmueble objeto de expropiación, la Sala considera lo siguiente: En relación con los avalúos, el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, establecía, lo siguiente: Artículo 13º.- […].

El oﬁcio contendrá la oferta de compra, la trascripción de las normas que reglamentan la enajenación voluntaria y la expropiación, la identiﬁcación precisa del inmueble, y el precio base de la negociación. […]. El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográﬁco "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra. […].

El avalúo tendrá una antelación máxima de seis (6) meses respecto a la fecha de la notiﬁcación de la oferta de compra. Luego de analizar la norma anteriormente transcrita y de confrontarla con la afirmación esgrimida por el apelante, encuentra la Sala que en aquella no se establece que el avalúo se deba hacer, de manera especifica o en concreto, respecto de la parte del inmueble objeto de expropiación, solo prevé que el precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o la entidad que haga sus veces y que este se anexará a la oferta de compra, y que, como quedó manifestado en el análisis del cargo anterior, la entidad demandada cumplió cabalmente con lo previsto en el artículo 13 de la Ley 9ª de 1989.

Además, como también se dejó dicho en las consideraciones del cargo anterior, del referido avalúo practicado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla no solicitó el demandante, ampliación o aclaración, como tampoco fue objetado por error grave dentro del término de traslado otorgado para tal fin, por lo que dicho avalúo goza de presunción de legalidad y, por lo tanto, de valor probatorio.

Así las cosas, dicho cargo igualmente se desecha. En relación con el tercer motivo de la apelación, basado en que en el proceso contencioso administrativo se practicó un dictamen pericial que arrojó un valor a indemnizar superior al ofrecido por la administración en el trámite de la enajenación voluntaria, la Sala considera lo siguiente: Dentro del expediente, obra copia del avalúo comercial realizado por la lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, de 6 de marzo de 1996, el cual consta de los siguientes datos: 1-.

PROPÓSITO DEL AVALÚO. 2-. METODOLOGÍA. Para estimar el valor adoptado se utiliza el sistema de Rentabilidad[28] sobre el área útil de la construcción (aproximado). Total de Avalúo $38,860,306.12. 3-. IDENTIFICACIÓN PREDIAL 4-. DOCUMENTOS ESTUDIADOS 5-. ANÁLISIS DEL SECTOR 6-. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 7-. INFORMACIÓN SOBRE ARRENDAMINETOS EN EL SECTOR: Información tomada de la zona que dio un valor promedio de $3.863.oo M2. 8-.

VALOR DEL AVALÚO. 185.76 M2 X $ 3.863 X 12 X 0.88 = $38´860.306.12. 195 En dicho avalúo, se identifica y describe el inmueble por sus características físicas, situación jurídica, antigüedad, estado de conservación, vida útil, área construida, destinación, ubicación, servicios públicos, vías de acceso, áreas, desarrollo económico del sector, explotación económica, oferta y demanda y desarrollo económico de los predios.

Allí se expresa que, de conformidad con el método de “Rentabilidad sobre el área útil de construcción” y teniendo en cuenta la información tomada sobre arrendamientos en el sector, que dan un promedio de $3.863 M2, el avalúo total corresponde a la suma de $38´860.306.12. En el avalúo claramente se exponen los valores que se tuvieron en cuenta, según el método de Rentabilidad sobre el área útil de construcción, para calcular el costo de la construcción por metro cuadrado.

De otra parte, en desarrollo del proceso se ordenó por el Tribunal prueba pericial, designándose al perito Claudio Antonio González Álvarez y cuyo dictamen, de 25 de julio de 2002, consta inicialmente de los siguientes datos: “PREDIO FECHA CATASTRAL NÚMERO………010200120027000 MATRICULA INMOBILIARIA NÚMERO…. 040-0326481-99 ÁREA DE TERRENO………………………………………114 Mt2 ÁREA CONSTRUIDA……………………………………… 228 Mt2 AVALÚO CATASTRAL…………$77.279.000, vigencia 01/01/2002 AVALÚO COMERCIAL ACTUAL. $115.918.500 vigencia 16/07/2002 La variación del presente avalúo corresponde a la pavimentación de las vías y el incremento monetario actual.

(devaluación)”. Seguidamente el perito manifestó que procedió a consultar la actuación adelantada por el Juzgado Décimo del Circuito de Barranquilla, proceso de expropiación promovido por el Distrito de Barranquilla contra Salustriano Martínez, en el que obra un experticio de 26 de noviembre de 1997, rendido por los peritos Javier J. Juvinao F. y Nelson López Cáliz, el cual anexa, y citando textualmente apartes del mismo en aras de sustentar sus conclusiones, rindió el siguiente informe: “ASPECTOS FISICOS.

Ubicación: el local se encuentra ubicado sobre la banda oriental de la Calle 30 entre carreras 38 y 39 sector denominado Barrio San Roque. La calle 30 arteria vehicular y comercial de barranquilla, ha sido la pionera del desarrollo de la ciudad, la cual debido a los vendedores estacionarios del sector, y la vetustez de sus edificaciones ha permanecido por muchos años en el olvido, en la actualidad sometido a demolición y ampliación desde la carrera 38 hasta la calle 41B para empalmar con el tramo ya ampliado de la misma y conectarse con la vía 40, con la cual se trata de recuperar esta importante arteria de la ciudad y descongestionar el trafico vehicular del sector del mercado público”.

“INDEMNIZACIÓN POR DESMEMBRACIÓN FÍSICA” “En el inmueble general funciona un establecimiento comercial denominado Puerto Bello, dedicado a la venta de licores y juego de billar pool. La parte del bar se compone de 24 mesas con 96 sillas y en la parte posterior contiene 5 mesas de billar pool con sus correspondiente baño y orinales. Al desmembrarse por expropiación la faja de terreno de 67.68 m2 equivalente al 36.43% de área total del predio (185.76 m2), el local se reduce a solo 63.57% del área que ocupaba la dotación se redujo a 3 mesas de billar pool y 14 mesas para los clientes, por lo tanto, estimamos esta indemnización en el 36.43% sobre el valor dado al avaluó del área expropiada.

“Las anteriores consideraciones eran ciertas y por tanto aparentemente debía aplicarse una tasa de depreciación del 45% al valor de Mt2, pero se omitió tener en cuenta que a su vez el área expropiada, equivalente al 36.43% del área total, o sea 67.68 mt2, corresponde al sector frontal del inmueble, paralelo a la calle lo que a su vez implicaría que el valor mt2 tenga un incremento, para esa zona, de un 30% y adicional a esto de un 15% tratándose de local comercial, lo cual quiere decir que la depreciación se compensa con el incremento de ubicación y de funcionabilidad de los mt2 a expropiarse, o sea que la depreciación del 45% más el incremento de este mismo porcentaje (45%), llevaría a cero (0) la deducción y por tanto tendríamos el mt2 para la época de expropiación (noviembre de 1997), equivalía en ese sector a $450. 000, lo que matemáticamente equivaldría a los siguientes = 67.68 mt2 (área expropiada) X $ 450.000 /(valor metro cuadrado) = $30.456.000.oo.

“Indemnización equivalente al 36.43% = $11.095.120 + reparación de fachada por valor de $2.500.000.oo, para un total de $44.051.120.oo. “Comparando lo anterior con las variables aplicadas en el referido experticio, las cuales fueron: $16.815000 (valor aplicado a zona expropiada) + $5.053.700.oo (indemnización proyectada) + $2.500.000.oo (valor reparación fachada), para un total de $24.368.700, tenemos una diferencia real de $19.682.420.oo, para la época de noviembre de 1997, valor este que por supuesto dejó de pagarse y al que habría que aplicar las variaciones del índice de precios al consumidor o corrección monetaria anual, todo lo cual me lleva a concluir que el daño emergente o valor dejado de pagar a SALUSTRIANO MARTÍNEZ, en desarrollo de la expropiación referida, se contrae a la suma de DIECINUEVE MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTE PESOS M/L ($19.682.420.oo) valor este al que habría que aplicar la correspondiente corrección monetaria” Observa la Sala que en dicho dictamen, no se explican las investigaciones efectuadas en el terreno y con las cuales el perito hizo las comparaciones de mercado, para establecer o concluir el valor de la porción del predio objeto de expropiación, ni se describen los fundamentos técnicos de las conclusiones a las que se llega como lo preveía el artículo 237 del CPC.

Además, tampoco parece estar apoyado en una metodología[29] que conduzca a establecer el valor correspondiente del metro cuadrado en el sector, y no se observan fundamentos técnicos que respalden las cifras que en él se mencionan, como tampoco explica la metodología utilizada en el experticio rendido por los peritos Javier J. Juvinao F. y Nelson López Cáliz, que obra dentro del proceso adelantado en el Juzgado Décimo Civil del Circuito de Barranquilla, en que funda gran parte de sus conclusiones, luego, en principio, no sería apto para que sobre éste se fije el valor indemnizatorio por la expropiación. Aunado a lo anterior, el citado avalúo en modo alguno controvierte en forma directa aquél rendido por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla.

En efecto, contrario a lo afirmado por el apelante, en el sentido de que el perito Claudio Antonio González Álvarez consideró que la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, omitió tener en cuenta algunos valores, la Sala advierte, que éste, en ninguno de los apartes de su experticio, se refiere a dicha entidad, tanto es así, que basta leer su informe para advertir que simplemente se limita a realizar una nueva valoración tomando las cifras consignadas en el experticio anexado, para sustentar las consideraciones y operaciones que arrojan las sumas que propone tener en cuenta y, que, como se dijo, no desvirtúan el precio indemnizatorio ofrecido al demandante, de acuerdo con lo dispuesto en la Resolución 903 de 24 de octubre de 1996.

Así las cosas, el avalúo comercial practicado por el perito Claudio Antonio González Álvarez, no es prueba suficiente de que la Resolución acusada sea contraria al artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, pues no logra desvirtuar el Informe Técnico de Avalúo, rendido, por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla. La Sala ya ha tenido oportunidad de pronunciarse acerca de los avalúos comerciales practicados por las entidades legalmente autorizadas, a efectos de fijar el valor de la indemnización en los eventos de expropiación y ha concluido que, aun cuando en el informe técnico no se precisen las operaciones o la forma como fueron calculados los valores a partir de los cuales se obtuvo el precio indemnizatorio, en la medida en que dicho precio hace parte del acto administrativo mediante el cual se dispone la expropiación, se presume ajustado o calculado conforme a la ley y, por ende, corresponde al interesado desvirtuar tal presunción. En efecto, en sentencia de 14 de mayo de 2009, la Sala, sobre el particular, expresó lo siguiente: “[…]Observa esta Corporación que si bien en el avalúo elaborado por la Subsecretaría de Catastro Municipal, obrante a folios 66 a 74 del cuaderno principal, se anuncia que el precio del inmueble establecido por la administración se determinó como resultado de la aplicación del “MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO”, que “Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros”, y aunque se asegura que “Se han consultado las estadísticas y avalúos recientes y la de varios miembros afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S. A., sobre operaciones y avalúos efectuados recientemente sobre inmuebles similares”, lo cierto es que en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación, lo cual permite concluir que contra el justiprecio realizado por esa dependencia municipal cabrían exactamente las mismas críticas que el apoderado del Municipio demandado formula en su apelación contra el dictamen rendido por la perito, pues ante la ausencia de la mencionada información, el avalúo practicado por la Subsecretaría de Catastro Municipal también estaría desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio.

No obstante, lo anterior, al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario. En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección[30] […].”(la Sala destaca).

De otro lado, aunque el demandante alega que el avalúo que sirvió de fundamento al Distrito de Barranquilla para fijar el precio indemnizatorio, no incluyó el daño emergente y el lucro cesante derivados de que en el predio expropiado funcionaba un establecimiento de comercio denominado Puerto Bello, dedicado a la venta de licores y juegos de Billar Pool, lo cierto es que lo relacionado específicamente con dicho detrimento no se demostró, pues dentro del expediente sólo obra como prueba de ese específico perjuicio, la copia del certificado de la Cámara de Comercio que no constituye medio de convicción idóneo que lleve a esta Sala a considerar que se causó un daño, al propietario expropiado, diferente del valor ofrecido como indemnización. Además, la Sala observa que por parte del Tribunal se dispuso la práctica de una inspección judicial con la intervención de un perito contador y un perito experto en bienes mercantiles, con el objeto de examinar y establecer los puntos solicitados por la parte demandante en el acápite de pruebas, Inspecciones Judiciales literales a y b, con las que se pretendía demostrar los perjuicios alegados.

Es así como, a folio 39 del cuaderno núm. 1, obra informe de 12 de julio de 2002, rendido por la perito contadora VIVIAN ARENAS VILLA, en el cual deja constancia de que, en cumplimiento de su deber, se trasladó a la calle 30 No. 38-62, para la realización del experticio que le había sido encomendado, siendo atendida por el señor Rafael Marchena, quien le informó que en la actualidad el local en mención pertenece a otras personas, y por lo tanto la información contable del negocio que allí funcionó no reposa en ese lugar, que tampoco tenía conocimiento del lugar donde podría ubicar al señor Salustriano Martínez, y que hasta el momento le había sido imposible comunicarse con el doctor Oscar Ospino Bandera, abogado del demandante, para establecer la ubicación de la información contable a examinar.

Ahora bien, considerando que dicho experticio contable tenía como objetivo determinar si con la expropiación se causaron perjuicios específicos en relación con la actividad comercial ejercida en el inmueble, y se reconocieran a título de daño emergente y lucro cesante, al no poderse practicar esa prueba en razón de que la perito no pudo examinar la información respectiva, debido a las circunstancias atrás indicadas, es menester concluir que ese perjuicio particular y su monto en modo alguno se demostró. De manera que pese a que es cierto, como atrás quedó reseñado de acuerdo con la jurisprudencia que se trajo a colación, que la indemnización que se reconoce a quienes se ven afectados con la expropiación, tiene carácter reparatorio y debe comprender no solo el precio del bien sino los demás perjuicios que pudieron causarse con tal medida, incluidos el daño emergente y el lucro cesante, es deber del interesado probar ante la Jurisdicción Contencioso Administrativo, (i) cuáles son los perjuicios y (ii) su nexo de causalidad con la expropiación decretada, lo que no ocurrió en este caso ante la circunstancia de que el avalúo que sustentó la oferta de compra mediante enajenación voluntaria directa, como lo sostuvo el Tribunal a quo, no fue objetado oportunamente en aras de que se aclarara o adicionara motivo por el cual adquirió firmeza, para efectos de adelantar la actuación de expropiación que se dispuso válidamente en el acto acusado, en razón de que el demandante rechazó expresamente la propuesta de enajenación voluntaria, por considerar irrisorio el monto indemnizatorio ofrecido, pero, se insiste, sin cuestionar el avalúo que le sirvió de fundamento el cual, por lo mismo, paso a ser presupuesto idóneo de la decisión administrativa aquí cuestionada cuya presunción de legalidad no se desvirtuó. No es de recibo entonces, hablar en este caso de una expropiación de hecho en razón de que no se comparta el avalúo que estableció el precio para la enajenación voluntaria, expedido por autoridad competente pues, como a simple vista se percibe, la actuación administrativa correspondiente estuvo precedida de verdaderas decisiones jurídicas que no desconocieron prescripciones normativas superiores a las que estaba sujeto y cuyo acatamiento en principio se observó, en la medida en que no se advirtió grave discrepancia entre aquellas y los actos administrativos que en el caso concreto las aplicaron.

Como el acto demandado no quedo incurso en alguna de las causales de nulidad alegadas por el recurrente en segunda instancia no hay lugar a que en esta Jurisdicción se reconozcan los perjuicios indemnizatorios reclamados, los cuales bien podrían hacerse valer, si se prueban, ante el Juez Civil que conoce del respectivo proceso de expropiación. Conforme a los argumentos precedentes, la Sala confirmará la decisión de primera instancia que desestimó las pretensiones de la Demanda, como en efecto se dispondrá en la parte resolutiva de esta providencia. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley F A L L A CONFIRMAR la sentencia apelada.

En firme esta providencia, envíese el expediente al tribunal de origen. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión del día 6 de febrero de 2020. NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Presidenta HERNANDO SANCHEZ SANCHÉZ ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS ----------------------- [1] El proceso de la referencia fue remitido por competencia a la Sección Primera el 7 de octubre de 2014, en cumplimiento del proveído de 9 de septiembre de ese año, proferido por la Sección Tercera, Subsección “C”, del Consejo de Estado, conforme consta a folios 129 a 131 del cuaderno del recurso. [2]

ARTICULO 29. El debido proceso se aplicará a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas. Nadie podrá ser juzgado sino conforme a leyes preexistentes al acto que se le imputa, ante juez o tribunal competente y con observancia de la plenitud de las formas propias de cada juicio. En materia penal, la ley permisiva o favorable, aun cuando sea posterior, se aplicará de preferencia a la restrictiva o desfavorable.[…]. [3]ARTICULO 58.

Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivo de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público social.

La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica. El Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad. Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.

Las razones de equidad, así como los motivos de utilidad pública o de interés social, invocados por el legislador, no serán controvertibles judicialmente. [4] Artículo 13º.- Corresponderá al representante legal de la entidad adquirente, previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas Corresponderá al representante legal de la entidad adquirente, previas las autorizaciones estatutarias o legales respectivas expedir el oﬁcio por medio del cual se disponga la adquisición de un bien mediante enajenación voluntaria directa.

El precio base de la negociación se fundamentará en el avalúo efectuado por el Instituto Geográﬁco "Agustín Codazzi" o la entidad que cumpla sus funciones, el cual se anexará a la oferta de compra. El término para formular observaciones, al mismo, empezará a correr a partir de la notiﬁcación de oferta de compra. El avalúo tendrá una antelación máxima de seis (6) meses respecto a la fecha de la notiﬁcación de la oferta de compra.

El oﬁcio que disponga la adquisición se notiﬁcará al propietario a más tardar dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al de su expedición. Si no pudiere efectuarse la notiﬁcación personal, la orden de adquisición se notiﬁcará por edicto, el cual será ﬁjado dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al del vencimiento del término para la notiﬁcación personal en un lugar visible al público de la sede de la entidad adquirente, en el lugar de la ubicación del inmueble, y en la alcaldía del mismo sitio.

El edicto será desﬁjado después de cinco (5) días hábiles, término durante el cual la entidad adquirente lo publicará en un periódico de amplia circulación nacional o local. Adicionalmente, cuando el nombre del propietario ﬁgure en el directorio telefónico, se enviará a todas las direcciones que allí aparezcan copia del edicto por correo certiﬁcado o con un funcionario que la entregue a cualquier persona que allí se encuentre, o la ﬁje en la puerta de acceso, según la circunstancias.

También se enviará a la dirección que el propietario hubiere denunciado en la oﬁcina de Catastro respectiva. El oﬁcio que disponga una adquisición será inscrito por la entidad adquirente en el folio de matrícula inmobiliaria del inmueble dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su notiﬁcación. Los inmuebles así afectados quedarán fuera del comercio a partir de la fecha de la inscripción, y mientras subsista, ninguna autoridad podrá conceder licencia de construcción, de urbanización, o permiso de funcionamiento por primera vez para cualquier establecimiento industrial o comercial sobre el inmueble objeto de la oferta de compra.

Los que se expidan no obstante esta prohibición serán nulos de pleno derecho. [5]

ARTÍCULO 28. <PERSONAS, ACTOS Y DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO MERCANTIL>. Deberán inscribirse en el registro mercantil: […] 8) Los embargos y demandas civiles relacionados con derechos cuya mutación esté sujeta a registro mercantil; [6]

ARTÍCULO 517. <ENAJENACIÓN FORZADA EN BLOQUE O UNIDAD ECONÓMICA>. Siempre que haya de procederse a la enajenación forzada de un establecimiento de comercio se preferirá la que se realice en bloque o en su estado de unidad económica. Si no pudiere hacerse en tal forma, se efectuará la enajenación separada de sus distintos elementos. En la misma forma se procederá en caso de liquidaciones de sociedades propietarias de establecimientos de comercio y de particiones de establecimientos de que varias personas sean condueñas. [7] ARTICULO 2o.

OBJETO <DE LA ACTUACION ADMINISTRATIVA>. Los funcionarios tendrán en cuenta que la actuación administrativa tiene por objeto el cumplimiento de los cometidos estatales como lo señalan las leyes, la adecuada prestación de los servicios públicos y la efectividad de los derechos e intereses de los administrados, reconocidos por la ley. [8]

ARTÍCULO 76. Las demandas que versen sobre bienes inmuebles, los especificarán por su ubicación, linderos, nomenclaturas y demás circunstancias que los identifiquen. Las que recaigan sobre bienes muebles, los determinarán por su cantidad, calidad, peso o medida, o los identificarán, según fuere el caso. En las de petición de herencia bastará que se reclamen en general los bienes del causante, o la parte o cuota que se pretenda.

En aquellas en que se pidan medidas cautelares, se determinarán las personas o los bienes objeto de ellas, así como el lugar donde se encuentran. [9] “ARTICULO 139. LA DEMANDA Y SUS ANEXOS. A la demanda deberá acompañar el actor una copia del acto acusado, con las constancias de su publicación, notificación o ejecución, si son del caso; y los documentos, contratos y pruebas anticipadas que se pretenda hacer valer y que se encuentren en su poder. […]” [10] Ver folio 51. [11] Ibídem. [12] Ver folio 52. [13] Ver folios 55 a 57. [14] Ver folios 60, 61, 64 a 68. [15] Ver folios 62 y 63. [16] Artículo 2°.

Objeto. Los funcionarios tendrán en cuenta que la actuación administrativa tiene por objeto el cumplimiento de los cometidos estatales como lo señalan las leyes, la adecuada prestación de los servicios públicos y la efectividad de los derechos e intereses de los administrados, reconocidos por la ley. [17] Ver folios 53 y 54. [18] Ver folios 53 y 54. [19]“ARTÍCULO 357.

COMPETENCIA DEL SUPERIOR. La apelación se entiende interpuesta en lo desfavorable al apelante, y por tanto, el superior no podrá enmendar la providencia en la parte que no fue objeto del recurso, salvo que en razón de la reforma fuere indispensable hacer modificaciones sobre puntos íntimamente relacionados con aquella. Sin embargo, cuando ambas partes hayan apelado o la que no apeló hubiere adherido al recurso, el superior resolverá sin limitaciones.[…]” [20] Ver folio 7 al 11 del cuaderno No.1 [21] Artículo 10º.- Sustituido por el Artículo 138 de la Ley 388 de 1997.

Modiﬁcado Artículo 58 Ley 388 de 1997, decía así: Para efectos de decretar su expropiación y además de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles urbanos y suburbanos para destinarlos a los siguientes ﬁnes: a) Ejecución de planes de desarrollo y planes de desarrollo simpliﬁcado; b) Ejecución de planes de vivienda de interés social; c) Preservación del patrimonio cultural, incluidos el histórico y el arquitectónico en zonas urbanas y rurales;d) Constitución de zonas de reserva para el desarrollo y crecimiento futuro de las ciudades; e) Constitución de zonas de reserva para la protección del medio ambiente y de los recursos hídricos; f) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los campos de la salud, educación, turismo, recreación, deporte, ornato y seguridad; g) Ejecución de proyectos de ampliación, abastecimiento, distribución, almacenamiento y regulación de servicios públicos; h) Sistemas de transporte masivo de pasajeros, incluidas las estaciones terminales e intermedias del sistema; i) Funcionamiento de las sedes administrativas de las entidades a las cuales se reﬁere el artículo 11 de la presente Ley, con excepción de las empresas industriales y comerciales del Estado y las de las sociedades de economía mixta; j) Ejecución de obras públicas; k) Provisión de espacios públicos urbanos; l) Programas de almacenamiento, procesamiento y distribución de bienes de consumo básico; ll) Legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales; m) Reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo y rehabilitación de inquilinatos; n) Ejecución de proyectos de urbanización o de construcción prioritarios en los términos previstos en los planes de desarrollo y planes de desarrollo simpliﬁcados, y o) Ejecución de proyectos de integración o readaptación de tierras.

Parágrafo.- Para los efectos de la presente Ley, entiéndase por área suburbana la franja de transición determinada por el concejo, el consejo intendencial o la junta metropolitana, que rodea las ciudades y que se extiende por las vías de acceso, donde coexistan los modos de vida rural y urbano como una prolongación de la vida urbana en el campo, deﬁnida por criterios de densidad y actividad económica de la población. Ver Artículo 72 de la presente Ley;

Decreto Nacional 633 de 1995 [22] Los incisos 2º, 3º y 4º del artículo 13 de la Ley 9ª de 1989, fueron derogados expresamente por el artículo 138 de la Ley 388 de 1997. [23] Corte Constitucional. Sentencia C-153 de 24 de marzo de 1994. Magistrado ponente, doctor Alejandro Martínez Caballero [24] Corte Constitucional. Sentencia C-227 de 30 de marzo de 2011.

Magistrado ponente, doctor Juan Carlos Henao Pérez. [25] Corte Constitucional. Sentencia de 24 de marzo de 1994. Magistrado ponente, doctor Alejandro Martínez Caballero. [26] Corte Constitucional. Sentencia C-1074 de 4 de diciembre de 2002. Magistrado ponente, doctor Manuel José Cepeda Espinosa. [27] Ver Folio 53 y 54, del cuaderno No. 1. [28] Método de capitalización de rentas o ingresos: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. FUENTE: Lonja de Propiedad Raíz. Evaluadores y Constructores de Colombia. [29] Método de comparación o de mercado: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

Método de costo de reposición: Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Método (técnica) residual: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar que el valor de éste es una porción del monto total de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Método de capitalización de rentas o ingresos: Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. FUENTE: Lonja de Propiedad Raíz. Evaluadores y Constructores de Colombia. [30] Consejo de Estado.

Sección primera. Sentencia de 14 de mayo de 2009, Expediente No. 2005-03509-01. Consejero ponente doctor Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta.