Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN B Magistrado ponente: Alberto Montaña Plata Bogotá D.C., 19 de septiembre de 2025 Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Temas: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES – contrato de compraventa – lesión enorme – carga de la prueba.
Síntesis del caso: La parte demandante solicitó la rescisión por lesión enorme, o de manera subsidiaria la nulidad, de un contrato de compraventa suscrito con la entidad demandada. Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la Sentencia de 15 de diciembre de 2023, proferida por la Subsección B de la Sección Tercera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, en la cual se negaron las pretensiones de la demanda1.
Contenido: 1. Antecedentes – 2. Consideraciones – 3. Decisión 1.
ANTECEDENTES Contenido: 1.1. Posición de la parte demandante – 1.2. Posición de la parte demandada – 1.3. Sentencia de primera instancia – 1.4. Recurso de apelación y trámite relevante de segunda instancia 1.1. Posición de la parte demandante 1. El 12 de abril de 2021, las sociedades Inmobiliaria San Jacinto SAS, Mustafá Hermanos & Cía S en C, Construcciones San Jacinto SAS e Inversiones Mallorca SA en liquidación (en adelante, la parte demandante) presentaron una demanda2, en ejercicio del medio de control de controversias contractuales, en contra de la Corporación Autónoma Regional de Cundinamarca (en adelante, la CAR), con el objeto de que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas (se trascribe): “A. Pretensiones principales Primera.
Que se declare que el contrato de compraventa celebrado entre [la parte demandante] y la [CAR], materializado en la Escritura Pública No. 796 de 20 de septiembre de 2018, mediante el cual se adquirió el inmueble CAR G-114, identificado con matrícula inmobiliaria 50N-2074629, se encuentra viciado por lesión enorme en los términos del artículo 1947 del Código Civil. 1 El Consejo de Estado es competente para conocer de los recursos de apelación interpuestos en contra de las sentencias dictadas por los tribunales administrativos en primera instancia, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 150 del CPACA. 2 Expediente digital del Tribunal.
Índice 1 SAMAI. Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 2 de 8 Segunda. Que, como consecuencia de lo anterior, se declare rescindido el contrato de compraventa […] B. Primera serie de pretensiones subsidiarias Primera.
Que se declare que el contrato de compraventa […] fue celebrado con vicio en la voluntad por parte del vendedor derivada de la imposibilidad de negociar el precio por su precaria situación económica. Segunda. Que, como consecuencia de lo anterior, se declare la nulidad del contrato de compraventa […] […] C. Segunda serie de pretensiones subsidiarias.
Primera. Que se declare que la [CAR] en la oferta de compra N. 008 de 31 de julio de 2018 no contempló las obras existentes contenidas en el inmueble CAR G-114, identificado con matrícula inmobiliaria 50N-2074629. Segunda. Que, en consecuencia, se declare que la [CAR] no adquirió las obras existentes contenida en el inmueble […] Tercera.
Que, como consecuencia de las anteriores dos pretensiones, se declare que [la parte demandante sufrió] un daño antijurídico derivado de que la [CAR] no hubiera adquirido las obras existentes contenidas en el inmueble CAR G-114 […], pero al obtener materialmente el inmueble, haya hecho uso y goce de ellas. […] 2. La parte demandante narró, en síntesis, los siguientes hechos relevantes: 3. 1) El 19 de febrero de 2018, la CAR expidió la oferta de compra parcial 1 cuyo objeto era adquirir el 27,54% del área total del predio denominado “Lote 2 Meandros Vereda La Balsa Chía Cundinamarca, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria número 50N-20746209 y código catastral No. 2517500000000000070776000000000”, de propiedad de la parte demandante.
El valor de la oferta fue de $1.425.219.606, de conformidad con el avalúo comercial 360 de 17 de enero de 2018, elaborado por la Empresa Inmobiliaria y de Servicios Logísticos de Cundinamarca. 4. 2) En el avalúo se estableció, erróneamente, “que el área objeto de avalúo se en[contraba] en Ronda de Rio Bogotá” y que el predio “no contaba con construcciones, anexos, cultivos y/o especies”, razón por la cual se fijó el valor por hectárea en $261.516.054. 5. 3) “Actuando bajo el principio de buena fe, el 22 de febrero de 2018, [la parte demandante aceptó] la oferta de compra parcial 001 de 2018, puesto que confiaron en la información entregada por la CAR.
En la aceptación de la oferta de compra, los propietarios ofrecieron en venta un área de terreno adicional para que fuera adquirida por la CAR”. 6. 4) Una vez estudiada la propuesta, la CAR expidió otra oferta de compra parcial por valor de $2.536.073.116, con fundamento en el avalúo 360 de 17 de marzo de 2018 de la misma empresa inmobiliaria. 7. 5) Al igual que en el primer avalúo, se estableció erróneamente que el “área objeto de avalúo se enc[ontraba] en Ronda de Rio Bogotá” y que el predio no tenía “construcciones, anexos, cultivos y/o especies”.
Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 3 de 8 8. 6) “[E]l 3 de agosto de 2018 [la parte demandante aceptó] la oferta de compra parcial No. 008 de 31 de julio de 2018 […]”.
Por lo anterior, el 31 de agosto de 2018 las partes suscribieron el contrato de promesa de compraventa 796, y el 20 de septiembre de 2018 otorgaron la escritura pública correspondiente. 9. 9) “[A] pesar de que los propietarios del inmueble objeto de expropiación actuaron bajo los postulados del principio de buena fe durante el proceso de enajenación voluntaria, lo cierto es que el valor del área vendida resultó ser la mitad del justo precio […]”. 1.2.
Posición de la parte demandada 10. La CAR contestó la demanda3 y se opuso a las pretensiones. Reprochó los argumentos expuestos por la parte demandante por ser contrarios a la buena fe contractual. Puso de presente que el contrato fue producto de una negociación voluntaria en donde una de las partes estaba conformada por 4 personas jurídicas expertas en asuntos inmobiliarios y de construcción, y que la CAR cumplió a satisfacción los compromisos adquiridos.
Formuló las excepciones de fondo que denominó “vulneración del principio pacta sunt servanda y de la buena fe contractual” y “no es lícito venir contra los actos propios”, y las excepciones previas de “falta de agotamiento de la conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad” y “caducidad del medio de control”4. 1.3.
Sentencia recurrida 11. El 15 de diciembre de 2023, la Subsección B de la Sección Tercera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca profirió la Sentencia de primera instancia5, en la que decidió (se trascribe): “PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en esta providencia.
SEGUNDO: CONDENAR EN COSTAS a la parte demandante. Se fija por concepto de agencias en derecho a favor de la parte demandada, la suma equivalente a 3 salarios mínimos legales mensuales vigentes a la fecha de ejecutoria de esta sentencia. [ ]”. 12. El Tribunal adoptó esta decisión, toda vez que la parte demandante no logró acreditar los supuestos de hecho de la demanda, en particular, que el avalúo comercial 360 de 2018 presentó errores de gravedad que afectaron el justo precio del inmueble.
Indicó que, si bien la parte demandante solicitó 3 Expediente digital del Tribunal. Índice 9 SAMAI. 4 Expediente digital del Tribunal. Índice 11 SAMAI. 5 Expediente digital del Tribunal. Índice 58 SAMAI. Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 4 de 8 el decreto de un dictamen pericial y una inspección judicial, las dos pruebas fueron negadas por el Tribunal.
La primera, “por haber precluido la oportunidad para aportarlo”, y la segunda, porque existían otras pruebas que permitían verificar los hechos de la demanda. Además, que se decretó un informe de la Corporación Lonja Nacional de Propiedad Raíz, el cual, pese a los requerimientos del Tribunal, no fue aportado al proceso, y que la prueba de oficio no está prevista para subsanar las deficiencias probatorias de las partes. 1.4.
Recurso de apelación y trámite relevante de segunda instancia 13. El 24 de enero de 2024, la parte demandante presentó un recurso de apelación6 para que se revocara la sentencia de primera instancia, se decretaran pruebas de oficio y se accediera a las pretensiones de la demanda. Lo anterior, principalmente, porque el Tribunal no contaba con las pruebas suficientes para proferir un fallo de fondo.
En virtud de lo anterior, formuló los siguientes reparos: (1) el Tribunal consideró erróneamente que con el anuncio del dictamen pericial en el escrito de pronunciamiento frente a las excepciones ya iniciaba a contabilizarse el término para que la parte demandante lo aportara, pero en realidad nunca se pronunció sobre su decreto y sobre el término para practicarlo;
(2) se presentó una solicitud subsidiaria de practicar un dictamen pericial en sede judicial, que el Tribunal entendió erróneamente que era una solicitud de prueba de oficio; (3) el Tribunal omitió practicar la prueba por informe decretada en la audiencia inicial de 29 de septiembre de 2022, lo que impidió tener elementos de juicio para emitir un fallo de fondo;
(4) el Tribunal negó la práctica de una inspección judicial y negó el recurso de apelación interpuesto en contra de esta decisión; y (5) el artículo 213 del CPACA prevé que el juez puede decretar pruebas de oficio, lo cual, a su vez, es un deber de conformidad con el artículo 42 del CGP. 14. El despacho ponente admitió el recurso de apelación7 y mediante el Auto de 12 de mayo de 2025 se pronunció sobre la solicitud probatoria formulada por la parte demandante8. 2.
CONSIDERACIONES Contenido: 2.1. Síntesis de la controversia y decisión a adoptar – 2.2. Análisis sustantivo – 2.3. Condena en costas 6 Expediente digital del Tribunal. Índices 61 y 62 SAMAI. 7 Mediante el Auto de 9 de julio de 2024. Índice 3 SAMAI. 8 Índice 12 SAMAI. Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 5 de 8 2.1.
Síntesis de la controversia y decisión a adoptar9 15. La Sala confirmará la Sentencia de primera instancia, toda vez que los reparos formulados por la parte demandante no están llamados a prosperar. Previamente, debe advertirse que, tal y como se indicó en el párrafo 14 de esta providencia, mediante el Auto de 12 de mayo de 2025 el despacho ponente negó la solicitud probatoria realizada por la parte demandante en el recurso de apelación, decisión frente a la cual procedían los recursos de reposición y de súplica10, sin embargo, la parte demandante guardó silencio.
Lo anterior es relevante porque la mayoría de los reparos formulados en el recurso de apelación están relacionados con la necesidad de decretar y practicar pruebas en segunda instancia, frente a lo cual el despacho ponente ya se pronunció en una providencia ejecutoriada11. 2.2. Análisis sustantivo 16. La Sala observa que los argumentos expuestos por la parte demandante en su recurso de apelación fueron resueltos en varias oportunidades, tanto por el tribunal de primera instancia como por el despacho ponente de esta providencia. Al respecto, conviene hacer un recuento de lo ocurrido probatoriamente en el proceso: 17.
En la demanda, la parte demandante aportó únicamente pruebas documentales dentro de las que se encontraban las ofertas de compra realizadas por la CAR a la parte demandante junto con sus avalúos, el contrato de promesa de compraventa 796 de 2018 y la escritura pública de 20 de septiembre de 2018. 18. El Ministerio Público solicitó como prueba “requerir al arquitecto Edwin Fernando Ayerve Jara, […] con el fin de que rind[iera] informe respecto del procedimiento y métodos empleados para realizar el avalúo comercial 360- 17 […]”12. 9 La demanda se presentó en tiempo de conformidad con el numeral i) del literal j) del numeral 2 del artículo 164 del CPACA.
El 20 de septiembre de 2018, las partes suscribieron la escritura pública de compraventa parcial del bien objeto de la controversia (expediente digital del Tribunal, índice 1 SAMAI, archivo “15REPARTOYRADICACION_009ESCRITURAPUBLICACOMPRIMIDO”), en consecuencia, el término de 2 años vencía el 21 de septiembre de 2020. No obstante, de conformidad con el Decreto 564 de 2020 y el Acuerdo PCSJA20- 11567 de 5 de junio de 2020 del Consejo Superior de la Judicatura, el 16 de marzo de 2020 se suspendieron los términos judiciales, cuando faltaban 6 meses y 6 días para que operara la caducidad.
El 1 de julio de 2020 se reanudaron los términos y el 21 de septiembre de 2020 la parte demandante presentó solicitud de conciliación extrajudicial (expediente digital del Tribunal, índice 1 SAMAI, archivo “4REPARTOYRADICACION_004SOLICITUDCONCILIACIONEXTRAJUDICIAL”). Si bien de conformidad con el correo electrónico de la Procuraduría 50 Judicial II para la Conciliación Administrativa de 24 de septiembre de 2021 la solicitud no se tramitó (expediente digital del Tribunal, índice 13 SAMAI), no cabe duda de que se presentó, por lo que el término se suspendió por 5 meses, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 9 del Decreto 491 de 2020.
Así las cosas, la parte demandante podía presentar la demanda hasta el 8 de junio de 2021 y la presentó el 12 de abril de 2021, esto es, de manera oportuna. 10 De conformidad con el numeral 7 del artículo 243 del CPACA –modificado por el artículo 62 de la Ley 2080 de 2021– y el numeral 2 del artículo 246 del CPACA –modificado por el artículo 66 de la Ley 2080 de 2021–. 11 Índice 16 SAMAI. 12 A través del memorial radicado el 4 de agosto de 2017 por la Procuradora 50 Judicial II Para la Conciliación Administrativa de Bogotá. Expediente digital del Tribunal.
Índice 8 SAMAI. Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 6 de 8 19. La CAR, al contestar la demanda, formuló excepciones previas y de mérito y aportó el expediente administrativo.
La parte demandante se opuso a la prosperidad de estas excepciones y, para ello, solicitó el decreto de un dictamen pericial y una inspección judicial al predio objeto de la controversia. Sobre el dictamen pericial, anunció que tenía previsto aportarlo, para lo cual requería un término de 30 días, y, en caso de que no fuera otorgado, solicitó que el juez lo decretara en los términos del artículo 230 del CGP13. 20.
La demanda no fue reformada14 y, en la audiencia inicial, el Tribunal decretó la prueba por informe solicitada por el Ministerio Público, negó el dictamen pericial solicitado por la parte demandante porque precluyó la oportunidad para aportarlo, y se abstuvo de decretar la inspección judicial hasta cuando culminara el debate probatorio.
Frente a la decisión de negar el dictamen pericial, la parte demandante formuló los recursos de reposición y en subsidio de apelación. Este último fue resuelto por esta Subsección por medio del Auto de 31 de julio de 2023,15 en el sentido de confirmar la decisión. 21. Para poner en evidencia que, en efecto, los argumentos expuestos en el recurso de apelación ya fueron resueltos, la Sala se referirá a las tres pruebas solicitadas por la parte demandante para contestar las excepciones propuestas por la CAR. 22.
En relación con el dictamen pericial: esta prueba fue negada por el Tribunal, por un lado, porque el dictamen anunciado no fue aportado y, por otro lado, porque precluyó la oportunidad procesal para aportarlo, pues no estaba relacionado con las excepciones sino con los hechos de la demanda y no era procedente decretarlo de oficio. La parte demandante, en su recurso de apelación, expuso que el Tribunal entendió erróneamente que desde que se anunció el dictamen empezó a correr el término de 30 días que solicitó, cuando lo procedente era decretar la prueba, y luego conceder el término para aportarlo.
Adicionalmente, afirmó que no solicitó que se practicara un dictamen de oficio, sino que se decretara a través de un auxiliar de la justicia. 23. Este recurso fue resuelto por la Subsección B de la Sección Tercera del Consejo de Estado mediante Auto de 31 de julio de 2023, en donde se confirmó la decisión de negar su decreto, “habida consideración de que este se anunció por fuera de la etapa correspondiente y su objeto no guarda relación con las excepciones propuestas por la entidad demandada sino respecto de los hechos objeto de la demanda”. 13 Expediente digital del Tribunal, índice 12 SAMAI. 14 Expediente digital del Tribunal, índice 14 SAMAI. 15 Expediente digital del Tribunal, Índice 56 SAMAI.
Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 7 de 8 Adicionalmente, porque “la parte actora sí pidió que la prueba fuera decretada de oficio, ya que en su escrito indicó que debía hacerse en los términos previstos en el artículo 230 del CGP, que corresponde a los dictámenes decretados de oficio”, lo cual no era procedente.
Estos argumentos fueron igualmente reiterados en el Auto de 12 de mayo de 2025 que negó la práctica de pruebas en segunda instancia. 24. En relación con la prueba por informe: esta prueba nunca fue allegada al proceso, a pesar de los requerimientos realizados por el Tribunal16 y las reprogramaciones de la audiencia de pruebas17. Ello sin contar con que, en el auto que negó el decreto de pruebas en segunda instancia, el despacho ponente advirtió que la prueba en realidad era un dictamen pericial y no una prueba por informe en los términos del artículo 275 del CGP. 25.
En relación con la inspección judicial: esta prueba fue negada en la Audiencia de 8 de marzo de 2023, frente a lo cual la parte demandante interpuso recurso de reposición y en subsidio de apelación. Los recursos interpuestos fueron negados en la misma audiencia18, toda vez que, de conformidad con el artículo 236 del CGP, contra esa decisión no procedía recurso.
Días después, el 13 de marzo, la parte demandante interpuso recurso de reposición y en subsidio de queja,19 que fue rechazado por extemporáneo mediante el Auto de 18 de mayo de 202320. 26. En este punto, conviene reiterar que la prueba de oficio no está contemplada para aquellos eventos en los que las partes incumplen con sus cargas probatorias.
En consecuencia, la Sentencia de primera instancia debe ser confirmada, pues la parte demandante no solicitó las pruebas en las oportunidades probatorias pertinentes y, en esos términos, no acreditó los supuestos de hecho de sus pretensiones, de conformidad con el artículo 167 del CGP –aplicable por remisión del artículo 306 del CPACA–. 2.3.
Condena en costas 27. De conformidad con el artículo 188 del CPACA21 y el numeral 3 del artículo 365 del CGP22, se condenará en costas y agencias en derecho de segunda instancia a la parte demandante. Estas deberán ser tasadas y liquidadas por el tribunal de primera instancia, de acuerdo con los artículos 365 y 366 del CGP. 16 Expediente digital del Tribunal. índices 23, 25 y 42 SAMAI. 17 Expediente digital del Tribunal.
Índices 38 y 41 SAMAI. Incluso, en la audiencia del 8 de marzo de 2023, el Tribunal informó a las partes que no podía detener el proceso, pero que, en caso tal de que el informe se allegara antes de dictar sentencia, se incorporaría al proceso previa publicidad, lo que no ocurrió. 18 Expediente digital del Tribunal, Índice 44 SAMAI. 19 Expediente digital del Tribunal.
Índice 45 SAMAI. 20 Expediente digital del Tribunal. Índice 51 SAMAI. 21 “Artículo 188. Salvo en los procesos en que se ventile un interés público, la sentencia dispondrá sobre la condena en costas, cuya liquidación y ejecución se regirán por las normas del Código de Procedimiento Civil”. 22 “3. En la providencia del superior que confirme en todas sus partes la de primera instancia se condenará al recurrente en las costas de la segunda”.
Radicación: 25000-23-36-000-2021-00118-02 (71243) Demandantes: Inmobiliaria San Jacinto SAS y otros Demandada: CAR de Cundinamarca Referencia: Controversias contractuales Decisión: Confirma la Sentencia 8 de 8 3. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la Sentencia de 15 de diciembre de 2023, proferida por la Subsección B de la Sección Tercera del Tribunal Administrativo de Cundinamarca.
SEGUNDO: CONDENAR en costas y agencias en derecho de segunda instancia a la parte demandante a favor de la parte demandada, las cuales se fijarán y liquidarán por el tribunal de primera instancia, de conformidad con la parte motiva de esta providencia. Por Secretaría, una vez ejecutoriada la presente providencia, DEVUÉLVASE el expediente al Tribunal de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado electrónicamente Firmado electrónicamente FREDY IBARRA MARTÍNEZ DIEGO ENRIQUE FRANCO VICTORIA Magistrado Magistrado Firmado electrónicamente ALBERTO MONTAÑA PLATA Magistrado