CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Bogotá D. C., quince (15) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) CONSEJERO PONENTE: GERMÁN EDUARDO OSORIO CIFUENTES Referencia: Acción especial de nulidad y restablecimiento del derecho Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Demandante: Francisco Antonio Montoya Cadavid Demandado: Municipio de Medellín Llamados en garantía: Empresa de Desarrollo Urbano y Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia Tema: REITERACIÓN JURISPRUDENCIAL / Expropiación por vía administrativa – está sujeta a posterior acción contencioso administrativa, incluso para controvertir el precio indemnizatorio / Justo precio de la indemnización expropiatoria – se encuentra amparado por la presunción de legalidad de las decisiones administrativas SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA La Sala procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandante, Francisco Antonio Montoya Cadavid, en contra de la sentencia de 20 de febrero de 2015 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, Sala Cuarta de Decisión. I-.
ANTECEDENTES I.1. La demanda 1. El señor Francisco Antonio Montoya Cadavid, en ejercicio de la acción especial de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, y a través de apoderado judicial, presentó demanda1 en contra del Municipio de Medellín con miras a obtener las siguientes declaraciones y condenas: 1.- Que se declare la NULIDAD de las siguientes Resoluciones proferidas por el representante legal del Municipio de Medellín; y se restablezca el derecho de nuestro representado. - RESOLUCIÓN: 195 de Diciembre 26 de 2002 del Municipio de Medellín, por la cual se consideró de utilidad pública o de interés social la adquisición de un inmueble urbano, identificado con la siguiente nomenclatura: Calle 48 Nos. 39– 106 / 114. 1 Folios 91 a 110 C1. 2 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid - RESOLUCIÓN: 000524 de Marzo 27 de 2003, notificada en Mayo 22 de 2003 por la cual se realizó una oferta de compra voluntaria del predio de matrícula 001-580681 cuyo titular es el señor Francisco Montoya Cadavid. - RESOLUCIÓN: 0908 de Julio 8 de 2003, por medio de la cual se ordenó la expropiación por vía administrativa de los inmuebles de nomenclatura Calle 48 No. 39-106/114 de la ciudad de Medellín, cuyo titular del derecho real de dominio es el señor Francisco Montoya Cadavid y cuya matrícula inmobiliaria es 001-580681. - RESOLUCIÓN: 1049 de Julio 31 de 2003 del Municipio de Medellín, por medio de la cual se resuelve un recurso de reposición negando el recurso a la Resolución de expropiación 0908 de Julio 8 de 2003, suscrita por el señor Alcalde de Medellín, LUIS PEREZ GUTIERREZ.
En consecuencia que: Se suspenda de forma inmediata las acciones y operaciones para utilizar el bien expropiado. 2. Se determine que la real área expropiada fue de 384 metros y NO 362 como se hizo. 3. Se determine el monto del precio a reajustar del inmueble por lo siguiente: 3.1. El aumento de la cabida. 3.2. El real valor comercial de mercado, o sea el mayor valor a pagar. 3.3.
Por la real destinación y ubicación del predio. 4. Se ordene a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la inscripción del bien con el nombre del demandante como titular del mismo. 5. Se ordene pagar al demandado el lucro cesante por los meses de arrendamiento que no percibió el demandante desde que se fueron los inquilinos hasta cuando se reajuste y se pague el precio real por área y tiempo. 6.
Que las sumas que sean reconocidas se actualicen tal como establecen los artículos 177 y 178 del CCA. SUBSIDIARIO: 7. De no reajustarse el precio del área real 384 metros y el valor del área misma, que se pague el interés bancario corriente de los $97.580.000.00, precio que impuso la Administración y tampoco entregó; desde que se debió pagar este dinero (por mandato legal), hasta cuando efectivamente se pague.
COMUNES A LAS PRETENSIONES: 8. Que la Sentencia ordene darle cumplimiento a los artículos 176 y 177 del CCA. 9. Que una vez proferida la sentencia y estando esta en firme, se ordene el pago de intereses moratorios de los condenados para los accionantes hasta que esta se cumpla. 3 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 10.
Que se condene a los demandados al pago de costas, gastos y agencias en derecho del proceso. 11. Que los gastos, costas y agencias en derecho se actualicen al momento de ser pagadas, de acuerdo con el índice de precios al consumidor”. I.2. Los hechos 2. Los hechos más relevantes que sustentan las pretensiones de la demanda son los siguientes: 3.
El señor Francisco Antonio Montoya Cadavid era propietario de un bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 001-580681, ubicado en la calle 48 No. 39- 106/114 de la ciudad de Medellín, con un área aproximada de 384 m2. 4. El Municipio de Medellín, mediante la Resolución 195 de 26 de diciembre de 2002, declaró la situación de urgencia para la adquisición del referido inmueble, entre otros, requeridos para la adecuación de la red vial, peatonal y conformación de espacios públicos, para la ejecución del proyecto denominado Ciudadela Educativa y Cultural. 5.
Mediante Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003, expedida por el Municipio de Medellín, se formuló oferta de compra sobre el bien inmueble, por valor de $97.580.000,00. 6. El señor Francisco Antonio Montoya Cadavid, a través de apoderado, interpuso recurso de reposición contra la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003, haciendo una contraoferta por valor de $207.800.000,00, advirtiendo sobre imprecisiones en relación con el área del predio y exponiendo su inconformidad con el valor del metro cuadrado fijado. 7.
El Secretario de Hacienda del Municipio de Medellín, mediante comunicación de 9 de junio de 2003, confirmó la oferta de compra contenida en la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003. 8. A través de la Resolución núm. 908 de 8 de julio de 2003, el alcalde del Municipio de Medellín ordenó la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la calle 48 No. 39-106/114 de la ciudad de Medellín, con matrícula inmobiliaria 001- 580681 y fijó el precio indemnizatorio en $97.580.000,00. 9.
El 22 de julio de 2023, el señor Francisco Antonio Montoya Cadavid interpuso recurso de reposición contra la Resolución núm. 908 de 8 de julio de 2003, el cual fue resuelto a través de la Resolución núm. 1049 de 31 de julio de 2003, en el sentido de confirmar la decisión. 4 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 10.
En el bien inmueble expropiado existían dos locales comerciales que se encontraban arrendados, pero en el mes de enero de 2003 los arrendatarios debieron desocuparlos, de manera que el demandante dejó de percibir la renta mensual por los cánones de arrendamiento, que ascendía a $1.100.000. 11. A la fecha de presentación de la demanda, el demandante no había recibido el pago de la indemnización por la expropiación administrativa.
I.3. Fundamentos de derecho y concepto de la violación 12. El apoderado del actor aseguró que los actos administrativos demandados fueron proferidos con desconocimiento de los artículos 29, 58 y 90 de la Constitución Política, los artículos 845, 863 y 871 del Código de Comercio; los artículos 1502, 1864 y 1865 del Código Civil; los artículos 2°, 4°, 38, 48, 61, 66, 67, 70, 71 y 74 de la Ley 388 de 1997; los artículos 12, 22 y siguientes de la Ley 9 de 1989, los artículos 2º, 3º y 6º del Decreto 1420 de 1998; los artículos 138, 145 y 267 del Código Contencioso Administrativo; los artículos 1° y 3º del Acuerdo Municipal 07 de 1996 y los artículos 2º y 5º del Decreto Municipal 637 de 1996. 13.
En sustento de la aducida violación, la parte actora sostuvo que «[e]l precio que fijaron, fue por 362 metros cuadrados. NO por 384 metros cuadrados, que es la cabida real; como lo dice la Escritura y la Resolución de Expropiación. 5.1. Es decir hay un error en cuanto al área que están pagando y por ende el precio». 14. Agregó que la administración desconoció los principios de justicia y equidad, así como la Ley 388 de 1997 y Decreto 1420 de 1998, ya que no tuvo en consideración el verdadero valor comercial real del bien, su destinación económica, la actividad productiva que se desarrollaba en el mismo y la compensación por rentas dejada de percibir, lo que implica que no reparó el daño emergente ni el lucro cesante causado. 15.
Afirmó que con la expedición de la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003, por la cual se hizo la oferta de compra, se vulneró el debido proceso del propietario, en la medida en que la demandada fue renuente a llegar a una negociación, imponiendo el precio de $97.580.000.00, y cerrando un eventual acuerdo entre las partes, desatendiendo así las instituciones del negocio jurídico como la voluntad, la capacidad, entre otros, con lo cual se incumplió con la finalidad del acto, que consiste en un ofrecimiento que no es obligatorio y cuyo único espíritu es llegar a un acuerdo entre las partes. 16.
Expuso que la comunicación de 9 de julio de 2003, por la cual se resolvió el recurso de reposición contra la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003 ‒ oferta de compra‒, está viciada de nulidad toda vez que: i) no contiene los elementos del acto administrativo, pues adolece de parte motiva y parte resolutiva y ii) fue suscrita por el secretario de hacienda, quien no tenía competencia para ello 5 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid ya que la resolución impugnada fue expedida por el alcalde de Medellín, resultando imperioso que este mismo funcionario desatara el recurso interpuesto. 17.
Señaló que al no haberse resuelto debidamente el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003 esta no quedó en firme y, en consecuencia, se vulneró el debido proceso y el principio de legalidad tanto en el procedimiento administrativo de oferta como en la expropiación. 18. Alegó que, en los términos del artículo 70 de la Ley 388 de 1997, los actos demandados perdieron eficacia en tanto que pasaron 10 días después de su ejecutoria sin que se hiciera efectivo el precio del inmueble. 19.
Arguyó que «[e]l Municipio de Medellín, fue el ente que ordenó la expropiación, como versa en las respectivas resoluciones, pero el ente competente para ello era la Promotora Inmobiliaria de Medellín, de conformidad con el Acuerdo Municipal 07 de Febrero 9 de 1.996, Art. 1° y Art. 3°, así mismo de acuerdo al Decreto Municipal 637 de Mayo 28 de 1.996 Art. 1°, Art. 2°, Art. 5° Nral 2, 4, 6 y 8.». 20.
Finalmente, anotó que el avaluó catastral del inmueble expropiado era de $81.546.000.00, por lo que resulta desproporcionado fijarle un valor comercial de $97.580.000.00. 2. Contestación de la demanda 2.1 Municipio de Medellín2 21. El Municipio de Medellín, por conducto de apoderado judicial, se opuso a las pretensiones de la demanda aduciendo que el proceso de expropiación por vía administrativa se efectuó conforme a los parámetros de las normas vigentes sobre la materia y que, por ende, los actos administrativos demandados no adolecen de ningún vicio. 22.
En ese sentido, sostuvo que si bien es cierto el demandante presentó un escrito con fecha 26 de mayo de 2003 expresando su oposición frente a la oferta de compra realizada mediante la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003, el mismo no puede tenerse como un recurso de reposición puesto que, de conformidad con el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, contra la oferta de compra no proceden recursos de la vía gubernativa. 23.
Aludió que, de cualquier manera, el trámite de adquisición de inmuebles para los fines previstos en la Ley 388 de 1997 es reglado, por lo que no puede el Municipio, en aras de lograr una negociación, desconocer lo dispuesto en las normas que regulan el tema y añadió que, ante la imposibilidad de lograr un acuerdo voluntario 2 Folios 120 a 130 C 1. 6 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid frente a la oferta realizada por el Municipio de Medellín, el ente público puede proceder a la expropiación por vía administrativa. 24.
Sostuvo que la Subsecretaría de Catastro verificó en el sitio las áreas del predio a expropiar, encontrando que tenía 362.00 m2, por lo que no es cierto que se presentara un error al respecto; que el valor comercial del inmueble fue pagado según comprobante de pago 1400002157; que el alcalde del Municipio de Medellín tiene competencia para efectuar ofertas de compra y disponer la expropiación por vía administrativa de un inmueble y que no es cierto que el avalúo comercial tenga relación con el avalúo comercial como se informó. 25.
Finalmente, formuló la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva, en tanto que la Empresa de Desarrollo Urbano fue la entidad encargada del trámite administrativo realizado y, por su parte, la Corporación Lonja de Propiedad Raíz elaboró el avalúo. 26. En cuaderno separado3, el Municipio de Medellín llamó en garantía a la Empresa de Desarrollo Urbano por considerar que le corresponde asumir la condena relativa a la indemnización total o parcial que llegare a resultar, con cargo al Convenio Interadministrativo 152 de 2001, suscrito entre ambas entidades con el objeto de adelantar las gestiones necesarias para la evaluación, adquisición de inmuebles, estudios, diseños, intervenciones físicas y construcción del Proyecto Ciudadela Educativa y Cultural, así como la suscripción de los contratos necesarios para el desarrollo del proyecto. 27.
El llamamiento en garantía fue admitido mediante auto de 10 de septiembre de 20044. 2.2 Empresa de Desarrollo Urbano5 28. La Empresa de Desarrollo Urbano – EDU, actuando por intermedio de apoderado judicial, se opuso al llamamiento en garantía alegando que no se le puede endilgar responsabilidad en caso de condena ya que, en virtud del Convenio Interadministrativo 152 de 2001, esa entidad solo adelantó la etapa de negociación voluntaria del proceso de expropiación del demandante y, por su parte, el Municipio de Medellín expidió los actos administrativos demandados. 29.
Propuso la excepción de falta de legitimación en la causa por pasiva, argumentando que actuó como mandataria del Municipio de Medellín, entidad que no se exonera de responsabilidad por el hecho del mandato, ya que la gestión pactada en el referido convenio se realizó por su cuenta y riesgo. 3 Folios 133 a 136 C 1. 4 Folios 173 a 174 C 1. 5 Folios 191 a 204 C1. 7 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 30.
Afirmó que las resoluciones demandadas fueron debidamente motivadas, no infringieron las normas en que debían fundarse y se ajustaron al el Plan de Ordenamiento Territorial y agregó que el avalúo oficial fue efectuado según las disposiciones legales aplicables. 31. La Empresa de Desarrollo Urbano llamó en garantía a la Corporación Lonja Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia6 con la finalidad de que se vea compelida a resarcir un posible perjuicio al ente territorial demandado o a reembolsar el pago que tuviere que hacer como resultado de la sentencia. Ello, en razón del contrato de prestación de servicios núm. 63 de 2002, cuyo objeto consistió en la elaboración de los avalúos necesarios para la adquisición de los inmuebles requeridos para el desarrollo del Proyecto Ciudadela Educativa y Cultural. 32.
El llamamiento en garantía fue admitido a través de auto de 28 de febrero de 20057. 2.3 Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia8 33. La Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, por intermedio de apoderado judicial, señaló que desconoce los hechos que dan fundamento a la demanda, toda vez que su única actuación consistió en la elaboración de los avalúos de los inmuebles requeridos para la ejecución del proyecto Ciudadela Educativa y Cultural, de manera que no intervino en la declaración de los motivos de utilidad pública, en la determinación de los predios requeridos, en la negociación directa, ni en la expedición de la resolución de expropiación administrativa objeto de controversia. 34.
Seguidamente, propuso la excepción de falta de causa por ausencia de título, argumentando que su actuación consistió en realizar unos avalúos tendientes a determinar el valor del inmueble, sin que se incorporara ninguna obligación en virtud de la cual se le trasladara el riesgo derivado de la actividad expropiatoria, e igualmente formuló la excepción de cumplimiento de las obligaciones, basada en que cumplió cabalmente sus obligaciones y realizó el avalúo encomendado en las condiciones definidas por la ley y que, en todo caso, el Municipio de Medellín, como entidad estatal, no puede trasladarle a un particular la responsabilidad de asumir los perjuicios que eventualmente demuestre el actor, pues ello rompería el principio de igualdad ante las cargas públicas. 6 Folios 180 a 182 C1 7 Folios 244 a 246 C1. 8 Folios 262 a 271 C1. 8 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid II.- SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 35.
El Tribunal Administrativo de Antioquia, Sala Cuarta de Decisión, en sentencia de 20 de febrero de 20159, decidió «INHIBIRSE de pronunciarse sobre las Resoluciones No. 195 de 2009 y, No. 00524 de marzo de 2003, No. 0908 de julio 8 de 2003 y No. 1049 de julio de 31 de 2003», las últimas dos en lo que respecta al cargo de violación del debido proceso por pago extemporáneo del precio indemnizatorio, y denegar las demás pretensiones de la demanda. 36.
En sustento de su decisión, y como un aspecto previo, destacó que del artículo 71 de la Ley 388 de 1997 se desprende que a través de la acción especial de nulidad y restablecimiento del derecho se pueden proponer dos pretensiones, a saber: i) la nulidad del acto administrativo por el cual se declara un bien de utilidad pública o una situación de urgencia y el consecuente restablecimiento y ii) la pretensión relacionada con la inconformidad frente al valor indemnizatorio. 37.
Subrayó que tales pretensiones no son acumulables, debiendo proponerse una u otra ―salvo que se propongan como principal y subsidiaria, respectivamente― y advirtió que las decisiones del juez en cada uno de los dos casos son distintas. 38. Observó que, en el caso bajo análisis, la parte demandante pretende la nulidad del acto mediante el cual se declaró la situación de urgencia para adquirir unos inmuebles, así como la revisión y ajuste del valor indemnizatorio, sin embargo, del libelo introductor, los documentos aportados y las pruebas solicitadas, se observa que los esfuerzos del litigio versan sobre la última, esto es, sobre el valor que se fijó por los bienes inmuebles del señor Francisco Antonio Montoya Cadavid en el trámite expropiatorio, lo que permite interpretar, en aras del principio de la sustancia sobre las formas, que la controversia recae sobre los actos que fijaron el precio indemnizatorio, atendiendo a que dichas pretensiones no son acumulables. 39.
En ese orden de ideas, el a quo se inhibió de hacer el análisis de legalidad frente a la Resolución núm. 195 de 26 de diciembre de 2002, por medio de la cual se declara la situación de urgencia para la adquisición de unos inmuebles. 40. De la misma forma, recordó que, por definición, el acto administrativo es una manifestación de la voluntad de la administración que tiene la capacidad de crear, modificar o extinguir una situación jurídica, y anotó que solo son susceptibles de control jurisdiccional los actos definitivos, definidos en el artículo 50 del Código Contencioso Administrativo como los que ponen fin a una actuación administrativa. 41.
En ese contexto, subrayó que la Resolución núm. 524 de 27 de marzo de 2003, por la cual se realizó una oferta de compra voluntaria del predio de matrícula inmobiliaria 001-580681, es un acto de trámite en la medida en que no crea, 9 Folios 709 a 722 C 1. 9 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid modifica, ni extingue derechos para las partes, ya que no impone decisiones sino que las expone con el fin de que se llegue a un arreglo de manera libre y espontánea.
Por consiguiente, se inhibió para resolver de fondo sobre la legalidad de dicho acto, en tanto no es susceptible de ser demandado. 42. Estimó que la excepción de falta de legitimación por pasiva formulada por el Municipio de Medellín no está llamada a prosperar, porque si bien es cierto que esa entidad suscribió un convenio Interadministrativo con la Empresa de Desarrollo Urbano y, a su vez, esta contrató a la Corporación Lonja de Propiedad Raíz con el fin de ejecutar el convenio, también lo es que las Resoluciones núms. 908 de 8 de julio de 2003 y 1049 de 31 de julio de 2003, por las cuales se ordenó la expropiación por vía administrativa, fueron proferidas por el Alcalde de Medellín, lo que implica que el responsable en caso de que se demuestre que el valor pagado debía ser mayor al consignado en dichos actos será el ente territorial. 43.
En lo atinente a las excepciones que propusieron la Empresa de Desarrollo Urbano y la Corporación Lonja de Propiedad Raíz frente a los llamamientos en garantía, aclaró que «sobre la admisión de las mismas, el Despacho de conocimiento hizo un estudio sobre la procedencia de ello en el proceso, por lo cual, la vía adecuada para objetar tal situación era mediante los recursos ordinarios de Ley, como lo hizo la Corporación Lonja Propiedad Raíz, quien interpuso recurso el cual le fue resuelto de forma negativa, confirmando la posición del Tribunal Administrativo». 44.
A continuación, el a quo hizo alusión a las pruebas obrantes en el expediente, destacando que la perito Martha Cecilia Vélez Vélez rindió dictamen pericial encaminado a determinar el avalúo comercial del predio expropiado, en el cual concluyó que, atendiendo al avalúo catastral, averiguaciones con expertos de la propiedad raíz en Medellín y características de construcción del inmueble, el valor del predio era de $248.040.000, el daño emergente fue de $371.200 y el lucro cesante por cada contrato de arrendamiento asciende a $141.555.083. 45.
Señaló que el dictamen pericial fue objetado por error grave por los apoderados de la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, la Empresa de Desarrollo Urbano y el Municipio de Medellín. 46. Al respecto, sostuvo que la materia sobre la cual versó el dictamen pericial corresponde al objeto del proceso y que la perito se limitó a determinar lo solicitado por la parte demandante, cumpliendo así con lo previsto en el numeral 6 del artículo 237 del CPC.
Por ende, concluyó que no prosperan las objeciones por error grave. 47. En consecuencia, procedió a analizar la experticia, indicando que presenta inconsistencias toda vez que: i) se obtuvieron datos de conformidad con la fecha en que se realizó la experticia pero no se hace relación al precio y a los valores para el año en que se efectúo el avalúo oficial; ii) la auxiliar de la justicia no explicó de manera integral en que fundamentó sus conclusiones, pues dice que comparó el 10 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid bien expropiado con otros inmuebles y con información suministrada por terceros conocedores del sector inmobiliario, sin embargo, no expone si los bienes comparados guardan similares características y tampoco aporta la información y las credenciales de los expertos que permitan verificar tanto su concepto como su idoneidad y pericia en la materia. 48.
Señaló que, aunado a lo anterior, «existe una diferencia entre el metraje sobre el cual la auxiliar de la justicia efectuó el estudio y con el que contaba el Municipio de Medellín, teniendo en cuenta que la perito aclaró que hay discordancia entre las escrituras de los predios y la información de Secretaría de Planeación, pero que ello es objeto del debate y por eso se limita a realizar el mismo teniendo en cuenta los valores solicitados por la parte interesada», lo que conlleva a inferir que en el dictamen no se verificó el área real del bien expropiado. 49.
En consecuencia, resolvió no acoger los parámetros establecidos en el dictamen pericial, toda vez que no contrarrestó la fijación del precio indemnizatorio fijado por la entidad demandada. 50. Advirtió que, «[e]n cuanto a lo indicado por el perito sobre los supuestos perjuicios causados al actor según daño emergente y lucro cesante, tampoco se acogerá el dictamen teniendo en cuenta que el mismo no se sustentó debidamente y en el expediente no obra pruebas contables como recibos, consignaciones, balances y demás medios probatorios que demuestren que el señor Montoya Cadavid efectivamente recibía de manera periódica dichos montos máxime cuando los contratos de arrendamiento fueron suscritos por un tercero». 51.
Por lo expuesto, consideró que no se demostró dentro del proceso que el precio indemnizado por el Municipio de Medellín fuera inferior al valor comercial del inmueble y, por lo tanto, no se evidencia vulneración de las normas que regulan la materia, lo que se traduce en que la parte actora no demostró la incorrección del avalúo oficial. 52.
En relación con la violación al debido proceso, sustentada en que la entidad demandada no pagó oportunamente la indemnización del inmueble expropiado, el a quo apuntó que entre los antecedentes administrativos allegados al expediente obra el comprobante de pago 140002157, en el que se evidencia que la fecha de abono al demandante se hizo el 27 de noviembre de 2003, cuando ya había transcurrido el plazo establecido para el efecto en el artículo 70 de la Ley 388 de 1997, y agregó que no se encuentra constancia de que la copia de la consignación hubiera sido enviada al Tribunal Administrativo de Antioquia. 53.
Determinó que, según lo dicho, le asiste razón al demandante en cuanto alegó que no se efectuó el procedimiento prescrito. Con todo, precisó, no puede establecerse que opera la nulidad de los actos acusados, pues estos no están viciados en su formación y producción, ya que el error se constituyó por el no pago 11 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid en tiempo de la indemnización por parte de la administración, hecho que contiene una consecuencia que recae en los efectos del acto, esto es, que el mismo pierde su efecto y, por tanto, debe surtirse nuevamente. 54.
Puntualizó que lo anterior obedece a que el artículo 70 de la Ley 388 de 1997 prevé expresamente que la consecuencia del pago extemporáneo del precio indemnizatorio es la ineficacia del acto administrativo, situación que no exige declaración judicial, sino que opera de pleno derecho y difiere de la finalidad de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho. 55.
Bajo tal consideración, decidió inhibirse de pronunciarse de fondo respecto al cargo de violación del debido proceso. III.- RECURSO DE APELACIÓN 56. Dentro de la oportunidad procesal correspondiente, la apoderada del demandante presentó recurso de apelación10 contra la sentencia de primera instancia, enfatizando que su reproche recae sobre el justo precio fijado por la expropiación administrativa. 57.
Indicó que «[l]a Escritura pública 7061 de noviembre 10 de 2000 muestra que el área del lote dicho es de 392 mts cuadrados no de 384 que fue lo pagado. O sea que a cualquier precio falta pagar 8 metros». 58. Aseveró que el avalúo catastral del bien era $81,546,000.00, resultando insólito que en el avalúo oficial se fijara su valor comercial en $97.580.000,00, pues la diferencia entre valor catastral y comercial tiene que ser real y amplia. 59.
Agregó que la entidad demandada no le pagó al actor la compensación por renta que ordena la Ley 388 de 1997 y el Decreto 420 de 1998 y que, además, le cobró la suma de $3.500.000,00 por concepto de retención en la fuente por el hecho de haberse negado a aceptar el valor fijado en la oferta de compra. 60. Asimismo, sostuvo que el precio del inmueble no fue pagado antes de que se llevara a cabo la expropiación, como lo ordena el artículo 70 de la Ley 388 de 1997, lo que, a su juicio, constituye una vía de hecho. 61.
Solicitó que se ordene a la entidad demandada pagar el precio justo, teniendo en consideración el área real del precio y según lo acreditado a través del dictamen pericial practicado en el proceso. 10 Folios 724 a 750 C1. 12 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid IV-. TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA 62.
El magistrado sustanciador de la primera instancia, mediante auto de 4 de mayo de 201511, concedió el recurso de apelación presentado por la parte demandante. 63. Remitido y repartido el proceso entre los Despachos que integran la Sección Primera del Consejo de Estado, a través de auto de 26 de mayo de 2016, el Despacho sustanciador admitió el recurso interpuesto y ordenó correr traslado a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión y al Ministerio Público para que, de tenerlo a bien, rindiera concepto. 64.
La apoderada de la parte actora presentó memorial12 reiterando los argumentos de apelación contra la sentencia de primera instancia. 65. La Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia13 y la Empresa de Desarrollo Urbano14 igualmente descorrieron el traslado para alegar manifestando su conformidad con la sentencia de primera instancia y remitiéndose a lo expuesto en los escritos a través de los cuales contestaron la demanda y los llamamientos de garantía que se les hizo. 66.
El Municipio de Medellín presentó escrito de alegatos fuera de término y, por su parte, el Ministerio Público guardó silencio. V-. CONSIDERACIONES DE LA SALA V.1.- Competencia 67. De conformidad con lo dispuesto en el numeral 5º15 del artículo 71 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo sobre competencias del Consejo de Estado, y el artículo 13 del Acuerdo 80 de 12 de marzo de 201916, sobre distribución de procesos entre las secciones, esta Sección es competente para conocer del presente asunto.
V.2.- Problema jurídico 68. Corresponde a la Sala determinar si confirma, modifica o revoca la sentencia de primera instancia, para lo cual, en los términos del recurso de apelación, deberá analizar: i) si las pruebas practicadas en el proceso desvirtúan o no el valor 11 Folio 751 C 1. 12 Folio 5 a 57 C 3. 13 Folios 59 y 60 C. 3. 14 Folios 62 a 69 C3. 15 5.
Contra la sentencia procederá recurso de apelación ante el Honorable Consejo de Estado, el cual decidirá de plano, salvo que discrecionalmente estime necesaria practicar nuevas pruebas durante un lapso no superior a un mes. La parte que no ha apelado podrá presentar sus alegaciones, por una sola vez, en cualquier momento antes de que el proceso entre al despacho para pronunciar sentencia. 16 Establece que la Sección Primera del Consejo de Estado tiene a su cargo conocer los procesos de nulidad de actos administrativos que versen sobre asuntos no asignados expresamente a otras secciones. 13 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid comercial de los inmuebles de los demandantes fijado por el Municipio de Medellín con ocasión de la expropiación administrativa ordenada mediante los actos administrativos demandados y ii) si al demandante le asistía el derecho a obtener una indemnización del perjuicio material en la modalidad de lucro cesante en razón de cánones de arrendamientos dejados de percibir a causa de la expropiación administrativa.
V.3. Análisis del caso concreto 69. El Tribunal Administrativo de Antioquia, Sala Cuarta de Decisión, en la sentencia de primera instancia, se inhibió de pronunciarse de fondo sobre la legalidad de las Resoluciones núms. 195 de 26 de diciembre de 2002, «[p]or medio de la cual se declara situación de urgencia para la adquisición de unos inmuebles para la adecuación de la red vial, peatonal y conformación de espacios públicos para el proyecto Ciudadela Educativa y Cultural»17 y 524 de 27 de marzo de 2003, «[p]or la cual se inicia las diligencias tendientes a la adquisición por negociación voluntaria o expropiación por vía administrativa y se formula una oferta de compra»18. 70.
Asimismo, decidió inhibirse de emitir pronunciamiento de fondo sobre las Resoluciones núm. 908 de 8 de julio de 2003, «[p]or la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un bien inmueble»19 y 1049 de 31 de julio de 2003, «[p]or medio de la cual se decide un recurso de reposición»20, ello en relación con el cargo de violación del debido proceso, fincado en que el pago del precio indemnizatorio no se efectuó dentro de los términos previstos en el artículo 70 de la Ley 388 de 1997. 71.
Así, el a quo encausó su análisis hacia los cargos y pruebas relacionados con el valor indemnizatorio fijado en la citada Resolución núm. 908 de 8 de julio de 2003, confirmada mediante la Resolución núm. 1049 de 31 de 2003, concluyendo que el actor no demostró la incorrección del avalúo oficial, por lo cual denegó las pretensiones atinentes a ese aspecto. 72.
La parte actora interpuso recurso de apelación contra la sentencia, aduciendo que en el proceso está demostrado que el valor comercial del inmueble expropiado no coincide con lo reconocido por la entidad demandad en la Resolución núm. 908 de 8 de julio de 2003, confirmada por la Resolución núm. 1049 de 31 de julio de 2003. 73. Previo al análisis de los motivos de inconformidad expuestos por el demandante, la Sala recuerda que el artículo 58 de la Constitución Política protege y garantiza el derecho a la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las 17 Folios 3 a 5 C 1. 18 Folios 43 a 48 C 1. 19 Folios 55 a 64 C1. 20 Folios 68 a 73 C1. 14 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid leyes civiles, siempre que su adquisición se haya ajustado a las prescripciones del ordenamiento jurídico. 74.
El inciso cuarto del citado precepto fue modificado por el Acto Legislativo No. 1 de 30 de julio de 1999, norma que prescribe que, por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa, que se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado y que, en los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contencioso administrativa, incluso respecto del precio. 75.
Como se advierte, en caso de conflicto entre el derecho a la propiedad privada y el interés general es este último el llamado a primar y, por ende, el derecho de propiedad debe ceder en procura de la satisfacción de los intereses de la colectividad, lo que devela que no se trata de un derecho absoluto ni tampoco intangible21. 76. En armonía con lo expuesto, el derecho a la propiedad privada puede ser limitado cuando no cumple la función social o ecológica, cuando su adquisición quebrante las normas que la sustenta o, incluso, cuando entra en conflicto con el interés general, por lo cual el constituyente y el legislador, en el marco de los cometidos constitucionales, diseñaron diferentes instrumentos dirigidos a enervar ese derecho por la ocurrencia de alguno de los supuestos mencionados. 77.
Uno de tales instrumentos es el mecanismo de la expropiación, cuya regulación legal se encuentra en la Ley 9 de 1989, normativa que desarrolla la expropiación por vía judicial; en la Ley 388 de 1997, que modificó aquella en algunos procedimientos de la expropiación judicial y reguló expresamente la expropiación por vía administrativa, y en los artículos 451 a 459 del Código de Procedimiento Civil, ahora 399 del Código General del Proceso, norma que contiene las disposiciones a las cuales se encuentra sujeta la expropiación por vía judicial. 78.
Pues bien, el artículo 71 de la referida Ley 388 de 1997 dispone que contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede la acción especial contencioso administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido. Así, para debatir el precio indemnizatorio no se requiere cuestionar la legalidad del acto administrativo que lo determina. 79.
Descendiendo al caso concreto, debe destacarse que, a lo largo del recurso de apelación, la parte actora hizo énfasis en que su reproche recae sobre el justo precio fijado por la expropiación administrativa, asunto sobre el cual recayeron sus esfuerzos argumentativos. 21 Corte Constitucional. Sentencia C-459 del 1º de junio de 2011.
Magistrado Ponente: Dr. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub. 15 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 80. Así, sostuvo que el precio comercial fijado mediante los actos administrativos demandados debe ser ajustado considerando que: i) para su determinación se tuvo en cuenta un área de 384 m2, pese a que el bien expropiado tenía un área de 392 m2; ii) el avalúo catastral del bien era $81,546,000.00, resultando insólito que en el avalúo oficial se fijara su valor comercial en $97.580.000,00, pues la diferencia entre valor catastral y comercial tiene que ser real y amplia y iii) la demandada no pagó la compensación por renta que ordena la Ley 388 de 1997 y el Decreto 420 de 1998. 81.
En orden a resolver, la Sala destaca que el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 dispone que el precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. La norma igualmente señala que el valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir y, en particular, con su destinación económica. 82.
El Decreto 1420 de 1998 señala que los avalúos comerciales de inmuebles que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 se deberán efectuar aplicando el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual o, si el caso lo amerita, varios de ellos (artículo 25).
Igualmente, el Decreto establece que cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine (artículo 26). 83. La Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi define y precisa el alcance de cada uno de los métodos referidos y su forma de aplicación, e igualmente regula las etapas, procedimientos y normas metodológicas para la realización de los avalúos. 84.
En el asunto sub judice, la Sala observa que el valor comercial del predio expropiado, ubicado en la calle 48 No. 39-106/114 de Medellín, fue determinado mediante avalúo comercial AV 393-02 de octubre de 200222, elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. La conclusión del informe rendido por la entidad avaluadora es la siguiente: 22 Folios 139 a 147, anexos 148 a 152 C 1. 16 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 85.
En este punto, viene al caso recordar que, en reiterada y pacífica jurisprudencia, esta Sección ha sostenido que al incorporarse el valor del avalúo oficial en el texto de los actos que decretan la expropiación por vía administrativa, debe entenderse que este se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración. Por lo tanto, es obligación de la parte demandante demostrar en el proceso judicial los errores que le atribuya a dicho avalúo23. 86.
Con el fin de desvirtuar el avalúo oficial, la parte actora solicitó que se decretara un dictamen pericial encaminado a establecer el precio del bien expropiado y cuantificar los perjuicios materiales. Con ese propósito, el despacho sustanciador designó a la auxiliar de la justicia, Martha Cecilia Vélez Vélez24, quien asignó al área sin construir un valor de $202.540.000,00 y al área construida un valor de $45.500.000 para un total de $248.040.000,00.
Del informe rendido por la perito se destaca lo siguiente: 1. OBJETO […] 1.2. En el Folio 110, del expediente, el Sr. Apoderado de la parte demandante, solicita la siguiente prueba: " 3. Peritaje: -Que se designen peritos para que avalúen el bien expropiado y determinen el precio del mismo con base en el área real de 384 metros cuadrados. -Que avalúen y cuantifiquen los perjuicios materiales (daño emergente y lucro cesante) del demandante. -Que actualicen los montos de la posible condena con base en el índice de precios al consumidor y el gramo oro.” […]
3. DESARROLLO DEL DICTAMEN 23 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera. Sentencia de 14 de septiembre de 2020. Radicado: 05001-2331-000-2007-00419-01. M.P.: Oswaldo Giraldo López. 24 Folios 460 a 461, anexos 470 a 472 C 1. 17 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid
3.1. AVALÚO DEL BIEN EXPROPIADO Y DETERMINACIÓN DEL PRECIO DEL MISMO TENIENDO EN CUENTA EL ÁREA REAL DE 384 METROS CUADRADOS […] AVALÚO CATASTRAL: En el momento de darse la expropiación por parte del MUNICIPIO DE MEDELLIN, los inmuebles tenían un avalúo de: OCHENTA Y UN MILLÓN QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL PESOS ($81.546.000.00) VISITA OCULAR: Consideré necesario visitar el lugar donde estaban ubicados los inmuebles en cuestión: Aunque he conocido esta zona por haber vivido por allí hace unos años y un buen tiempo; me pareció importante visitar exactamente el lugar que ocupaban los inmuebles objeto de este dictamen, tomé algunas fotografías, las cuales anexo a este experticio.
La visita al lugar la hice el día viernes 15 de abril de 2011. SECTOR DONDE SE UBICAN LOS INMUEBLES: Los inmuebles objeto del avalúo, estaban ubicados en el Municipio de Medellín, Departamento de Antioquia, en el sector Centro Oriental de la ciudad. A este sector de le ha denominado como el de las Torres de Bomboná, después de su construcción. Propiamente la calle donde estaban ubicados los inmuebles se le ha denominado Pichincha, con Giraldo.
Está a tan solo 10 minutos del Parque de Barrio; a su alrededor encontramos una serie de servicios como La Plaza de Flores, el Supermercado Carulla, farmacias, Centros Médicos como Las Clínicas Soma y del Sagrado Corazón, la Unidad Intermedia de Buenos Aires. Así mismo; hay Centros Educativos, como La Universidad de Antioquia; La Universidad Cooperativa de Colombia, el Cesde, el Instituto Universitario Ferrini, El Liceo Concejo de Medellín y Bellas Artes, entre otros.
Así mismo; el Comando de la Policía Metropolitana está a unas 8 cuadras. VIAS DE ACCESO: Para acceder al lugar donde quedaban los inmuebles del señor MONTOYA CADAVID; existen varías calles, de fácil acceso: Ayacucho, Bomboná, Pichinchá; también algunas carreras como: Girardot, Pascasio, Bélgica, Villa y Giraldo, entre otras. Todas estas vías, se han mantenido en buen estado y ahora, podemos decir que se encuentran en muy buenas condiciones.
TRANSPORTE PÚBLICO: Por todos los alrededores del lugar que nos ocupa, encontramos muy buenas rutas de transporte públicos, como rutas de buses que van para Buenos Aires, La Milagrosa, y en general para el Oriente y/o Centro de la Ciudad. Transporte que lo conforman buses, busetas, colectivos y taxis. […] AREAS DE LOS INMUEBLES: Este dato lo he extraído de las Escrituras Públicas mencionadas como títulos de adquisición por parte del demandante, concretamente, de la Escritura 7061 del 10 de noviembre de 2000, que habla de un inmueble que tiene 392 metros cuadrados, y por el avalúo elaborado por Hectárea Limitada, presentado por los Apoderados del demandante ante el ente municipal al momento de la negociación, el cual habla concretamente de las siguientes áreas: “Área del lote: 384.00 m2 Construcciones: 350.00 m2 aproximadamente”. 18 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid Al rendir testimonio en Audiencia realizada en su Despacho, el señor Carlos Enrique Bravo Restrepo, manifiesta: "el área de/lote era de 384 metros cuadrados...el área construida del predio fue tomada a lienza por nosotros y midió 350 metros cuadrados” (fl. 391).
Esta declaración fue ratificada por otros declarantes. En la Resolución Nro. 0908 del 8 de julio de 2003, “por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un bien inmueble”; también se menciona tanto en la parte Considerativa, como en la Resolutiva, un área de 384 mt2. Debo manifestarle al Despacho, atendiendo el criterio imparcial que debe regir al auxiliar de la justicia, en este caso a la suscrita, analicé todo el Proceso y encontré que en él, hay un informe que la oficina de Planeación, concretamente, la Unidad de Cartografía envía al señor Gerente de la EDU para la época de la negociación, en el cual se habla de áreas, tanto del lote; 362 m2, como del área de la construcción: 179 m2, no la considero, pues en ese mismo informe hay una nota que dice: “Estos levantamientos corresponden al existente en el sistema de información Catastral desde hace más de 20 años”.
Atendiendo las consideraciones anteriores, promediaré el área que aparece en la Escritura Pública mencionada, esto es 395 mt2, y el área informada por Hectárea Limitada, esto es: 384 mts2 (la misma a la que se refiere el MUNICIPIO en su Resolución); dando como resultado, un área de 779 mts2, que dividida por 2, da un área del lote a considerar de 389.50mts2; y un área construida de 350 mts.2.
VALOR DE LOS INMUEBLES: Atendiendo a lo anteriormente explicado y a los criterios que a continuación menciono, procedo a dar el concepto del valor del inmueble, objeto del proceso_ - Avalúo Catastral: Teniendo en cuenta las cuentas de cobro expedidas por el MUNICIPIO DE MEDELLIN, se tiene que el inmueble del señor FRANCISCO MONTOYA, tenía un avalúo catastral de $ 81.546.000.00; por lo que atendiendo conceptos técnicos y la propia costumbre, el valor comercial el de un inmueble debe ser por lo menos el doble del valor catastral. - Averiguaciones con expertos: En cumplimiento de mi encargo como Perita, investigué con personas conocedoras de la propiedad raíz en Medellín, y concretamente en la zona. - Constituyó también una guía para el avalúo, averiguaciones realizadas con personas vecinas del sector. - Además de lo anterior, consideré la demanda comercial que se daba para el momento de la expropiación, y las características de construcción que tenían los locales, de acuerdo con las declaraciones de los testigos y del avalúo realizado para la época por Hectárea Ltda. - Por último, y ratificando lo anteriormente comentado, teniendo en cuenta la ubicación, el perímetro y el área.
Por lo anterior, H. Magistrada, y ratifico, teniendo en cuenta la ubicación, el perímetro y el área; considero que el AVALUO es el siguiente: Valor del metro cuadrado sin construir: QUINIENTOS VEINTE MIL PESOS ($ 520.000.00) X 389.50mts2 = $ 202.540.000 Valor del metro cuadrado construido: CIENTO TREINTA MIL PESOS ($ 130.000.00) x 350 mts2= $ 45.500.000.00 19 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 202.540.000.00 + 45.500.000.00= $ 248.040.000.00 VALOR DEL INMUEBLE: DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MILLONES, CENTA (sic) MIL PESOS M.L. ($ 248.040.000). 3.2.
DAÑO EMERGENTE: Se entiende por DAÑO EMERGENTE el valor en dinero que el propietario del inmueble tuvo que gastar para atender la entrega del inmueble al MUNICIPIO DE MEDELLIN. […]
3.3. LUCRO CESANTE Son todas las sumas dejadas de percibir por el demandante por dejar de recibir los cánones de arrendamiento de los locales comerciales, ósea “la utilidad dejada de percibir,” pérdida o ganancia que sufre el perjudicado como consecuencia del hecho demandado” y que se esperaban recaudar en desarrollo de los contratos que a continuación se mencionan: CONTRATO NRO. 1.
Contrato de Arrendamiento de local comercial: celebrado el 30 de octubre de 2002, entre la señora Magdalena Roldán Gil (esposa del demandante y arrendadora), y el señor William de Jesús González Uribe, del inmueble ubicado en la calle 48 Nro. 39-144, por un valor de Trescientos cincuenta mil pesos ($ 350.000.00), y a un plazo de seis (6) meses prorrogables- El objeto del contrato era para panadería y cafetería. CONTRATO NRO. 2: El otro contrato de Arrendamiento de local comercial, fue celebrado el día 21 de mayo de 1998, entre la señora Magdalena Roldán Gil (esposa del demandante y arrendadora), y el señor Héctor Jaime López, del inmueble ubicado en la calle 48 Nros. 39-106 y 39-110, por valor de Ochocientos mil pesos ($ 800.000) mensuales, por un término de doce (12) meses.
Los inmuebles expropiados fue (sic) desocupados desde el día 31 de enero de 2003; fecha que tendré en cuenta para la determinación del lucro cesante. ACTUALIZACIÓN DEL LUCRO CESANTE: Para la actualización del lucro cesante por concepto de lo dejado de percibir por el demandante en cuanto a los inmuebles, consideraré que la fecha de entrega del inmueble fue del 31 de enero de 2003, el valor de los cánones dejados de percibir actualizados por el IPC, hasta el mes de mayo de 2011, fecha de elaboración de este dictamen.
CONTRATO NRO. 1: Valor: $ 350.000 mensuales AÑO 2003: Arriendo meses de febrero a diciembre: $350.000 x 11= $ 3.850.000 AÑO 2004: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 350.000 x 6.49% $ 372.715.00 x12 = $4.472.580.00 AÑO 2005: Arriendo por 12 meses, más el lPC: $ 372.715.00 x 5.50%= $ 393.214.32 x12=$ 4.718.571.84 20 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid AÑO 2006: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 393.214.32 x 4.85%= $ 412.285.21x 12 = $ 4.947.422.52 AÑO 2007: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 412.285.21 x 4.48% = $ 430.755.58 x 12 = 5.169.067.05 AÑO 2008: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 430.755.58 x 5.69% = $ 455.265.57 x 12= $ 5.463.186.87 AÑO 2009: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 455.265.57 x 7.67%= $ 490.164.43 x 12= $ 5.882.213.27 Año 2010= Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 490.164.43 x 2.00% = $ 499.967.72 x12 $ 5.999.612.64 AÑO 2011: (Hasta el mes de mayo) Arriendo por 12 meses, más el IPC). $ 499.967.72 X 3.17% = $ 515.816.70 x 5= $ 2.579.083.48 VALOR ARRIENDOS DEJADOS DE RECIBIR DESDE FEBRERO DE 2003 HASTA MAYO DE 2011 POR EL CONTRATO NRO.
UNO: CUARENTA Y TES MILLONES, OCHENTA Y UN MIL, SETECIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS CON SESENTA Y SIETE CVOS. M.L. ($ 43.081.737.67). CONTRATO NRO 2: Valor $ 800.000 mensuales: AÑO 2003: Arriendo meses de febrero a diciembre: $800.000 x 11= $8.800.000 AÑO 2004: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 800.000 x 6.49%= $ 851.920.00 x 12 = $ 10.223.040.00 AÑO 2005: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 851.920 x 5.50%= $898.775.60 x 12 = $10.785.307.20 AÑO 2006: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 898.775.60 x 4.85%= $ 942.366.20 x 12 = $ 11.308.394.60 AÑO 2007: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 942.366.20 x4.48% = $ 984.584.21 x 12 = $11.815.010.47 AÑO 2008: Arriendo por 12 meses, más el lPC: $ 984.584.21 x 5.69% = $ 1.040.607.05 x 12= $ 12.487.284.62 AÑO 2009: Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 1.040.607.05 x 7.67%= $ 1.120.421.61 x 12= $ 13.445.059.33 AÑO 2010= Arriendo por 12 meses, más el IPC: $ 1.120.421.61 x 2.00% = $ 1.142.830.04 x12 $ 13.713.960.51 AÑO 2011: (Hasta el mes de mayo) Arriendo por 12 meses, más el IPC). $ 1.142.830.04 X 3.17% = $ 1.179.057.75 x 5= $ 5.895.288.76 VALOR ARRIENDOS DEJADOS DE RECIBIR DESDE FEBRERO DE 2003 HASTA MAYO DE 2011 POR EL CONTRATO NRO.
DOS: NOVENTA Y OCHO MILLONES, CUATROSCIENTOS SETENTA Y TRES MIL, TRESCIENTOS 21 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid CUARENTA Y CINCO PESOS, CON CUARENTA Y NUEVE CVOS. M. L. ($ 98.473.345.49). VALOR TOTAL DEL LUCRO CESANTE: CIENTO CUARENTA Y UN MILLÓN, QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL, OCHENTA Y TRES PESOS CON VEINTE CVOS.
M.L.( $141.555 083.20) 4. TOTAL AVALÚO: VALOR DEL INMUEBLE:……………………..$ 248.040.000.00 VALOR DEL DAÑO EMERGENTE…………. $ 371.200.00 VALOR DEL LUCRO CESANTE…………….. $ 141.555 083.20 TOTAL:……………………………………………$ 389,966,283.20 EL VALOR TOTAL DEL AVALÚO ASCIENDE A: TRESCIENTOS OCHENTA Y NUEVE MILLONES, NOVESCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS 0OCHENTA Y TRES PESOS CON 0.20 CVOS.
ANEXO: Seis (6) fotografías que dan idea del lugar en el cual estaban localizados los inmuebles del demandante y de las obras realizadas por el MUNICIPIO DE MEDELLIN. […] Medellín, mayo 24 de 2011 87. La auxiliar de la justicia aclaró el dictamen pericial25 exponiendo que la metodología empleada fue una combinación de mercado y renta, complementado con investigaciones directas e indirectas y análisis de precios en revistas especializadas, tales como lo Guía Inmobiliaria y Construdata y apuntó que, adicionalmente, consultó la opinión de profesionales especializados y la base de datos de varios asesores inmobiliarios.
Al respecto, expuso: […] METODO DE MERCADO O COMPARACIÓN: En donde se aplicó metodología y análisis, comparando por lo menos tres lotes similares al lote motivo del avalúo, de los cuales se conoció su precio de negociación, a través de personas comisionistas de propiedad raíz en Medellín y concretamente en la zona. Esta similitud la establecí teniendo en cuenta la forma, el tamaño, topografía, vías, de acceso, entorno inmediato, y ubicación, obteniendo como valor del lote motivo del avalúo un valor promedio de los lotes analizados.; con este método busqué establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes en la zona.
Teniendo como base el estudio del mercado de la propiedad raíz en la zona, por ello considere analizar: Estado de la oferta y la demanda en el sector: Cantidad y movimiento de propiedades en venta, Numero de lotes vacantes en el sector, Lotes en proceso de construcción. 25 Folios 582 a 585 C 1. 22 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid Descripción de las propiedades vendidas: detalles físicos del lote, características positivas y/o negativas en comparación con el inmueble que se avalúa, Rentabilidad.
Condiciones de la venta: Fecha, Tiempo en que duro ofrecida, Situación económica general en la fecha de negociación, Necesidad o razón de la venta, Forma de pago. Por ser este avalúo practicado a inmuebles urbanos y suburbanos para adquisición por Enajenación voluntaria o expropiación se consideró un AVALUO ESPECIAL ADMINISTRATIVO y además se tuvo en cuenta el valor comercial o de mercado existente o asignable al precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC del DANE. 88.
Por lo demás, señaló que para determinar los ingresos que pudo generar el bien utilizó un método de renta, midiendo los ingresos que se esperaba que los inmuebles produjeran, obteniendo el siguiente resultado: 89. La perito agregó que tras la utilización de ambos métodos de avalúo y las correcciones realizadas a los valores del metro cuadrado construido y sin construir, procedió a promediar los valores obtenidos y consideró el valor promedio como el valor del objeto a avaluar; siendo el valor comercial de dicho inmueble la suma de 23 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid «DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO PESOS CON OCHENTA Y UN CENTAVOS ($244.684.584.81)». 90.
Finalmente, indicó que se limitó a avaluar el área que le fue solicitada, es decir, 384 m2, y aclaró que, por un error de escritura en el peritazgo presentado, el promedio del valor del metro cuadrado sin construir y construidos están invertidos, siendo lo correcto lo siguiente: VALOR DEL METRO CUADRADO SIN CONSTRUIR: $131.666.66 MLV.
VALOR DEL METRO CUADRADO CONSTRUIDO: $521.666.66 MLV. 91. Examinado el dictamen pericial y su aclaración, la Sala observa que los datos acogidos sobre las características generales del sector (vías de acceso, transporte público y lugares de esparcimiento) y del predio avaluado corresponden al año 2011, es decir, 8 años después de que se llevó a cabo la expropiación administrativa. 92.
En lo que respecta a la demanda comercial, la auxiliar de la justicia sostuvo que realizó investigaciones teniendo en consideración «el valor comercial o de mercado existente o asignable al precio antes de la acción o intención manifiesta y reciente del estado, actualizado por el IPC del DANE», y comparando por lo menos tres lotes similares al expropiado, cuyos precios de negociación obtuvo de comisionistas de Medellín y concretamente en la zona, lo cual le permitió conocer y analizar el estado de la oferta y la demanda del sector, la descripción de propiedades vendidas y las condiciones de venta.
Específicamente, indicó el valor por metro cuadrado construido y sin construir de los que denominó como LOTE A, LOTE B, LOTE C y LOTE D. 93. Sin embargo, no se refirió a las condiciones de las transacciones tomadas como punto de cotejo, ni describió los predios analizados, pues no identificó el sector, dirección, destinación, características y condiciones, es decir, no explicó en qué consistieron los estudios, ni los allegó, ni suministró la información o documentación que permita conocerlos y analizarlos.
Tampoco especificó cuál fue la investigación complementaria que adujo haber realizado, pues se limitó a referir, de manera general, que analizó precios en revistas especializadas y consultó la opinión de profesionales especializados y la base de datos de varios asesores inmobiliarios, de los cuales no aportó información alguna, por lo que no es posible su análisis. 94.
De conformidad con las consideraciones expuestas, la Sala concluye que la auxiliar de la justicia, Martha Cecilia Vélez Vélez, no justificó técnicamente cuáles fueron las transacciones y avalúos de los cuales se valió para hacer la comparación requerida para determinar el valor comercial del bien inmueble que fue materia de expropiación. 24 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 95.
Por consiguiente, el avalúo elaborado por la perito no contiene los elementos fundamentales del método comparativo o de mercado, definido como la «técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial26. 96.
Cabe agregar que, como lo advirtió el a quo, la auxiliar de la justicia no verificó el área real del bien expropiado, pues dejó constancia de que, ante la discrepancia entre las escrituras de los predios y la información de la Secretaría de Planeación, tuvo en cuenta el área referida por la parte interesada en la prueba, esto es, 384 m2, cabida que, valga decir, coincide con la aludida en el acto administrativo por el cual se dispuso la expropiación administrativa. 97.
En cuanto al lucro cesante por rentas dejadas de percibir por el actor, la perito tomó los cánones mensuales de arrendamiento de dos locales comerciales, pactados para el año 2003 (contrato 1: $350,000 y contrato 2: $800,000), los actualizó de acuerdo con el IPC y los llevó a términos de cánones mensuales de arriendo para el mes de mayo de 2011, conclusión que carece de sustento y de respaldo probatorio toda vez que ni la auxiliar de la justicia ni la parte actora allegaron al expediente recibos, consignaciones, declaraciones tributarias, estados contables, libros de comercio, balances u otras pruebas que demuestren que el demandante recibía de manera periódica los montos anotados en el dictamen. 98.
Aunado a lo anterior, es pertinente recordar que, de conformidad con el numeral 6 del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, aplicable en asuntos como el sub examine a falta de norma expresa sobre la forma de indemnizar de manera justa y plena los detrimentos patrimoniales accesorios causados a los propietarios de una expropiación por vía administrativa27 —ello en aplicación del artículo 8º de la Ley 153 de 188728—, la compensación por rentas dejadas de percibir será hasta por seis (6) meses, siendo así improcedente el cálculo efectuado por la perito, que incluye cánones de arrendamiento desde febrero de 2003 hasta mayo de 2011. 99.
Por lo demás, es importante advertir que el carácter resarcible del daño depende, fundamentalmente, de la certeza de su ocurrencia, pues es claro que las lesiones de carácter hipotético o contingente no pueden ser objeto de reparación o compensación. El agravio debe estar revestido de certeza para que produzca efectos jurídicos y de lugar al resarcimiento, pues todo aquello que constituya una simple conjetura o una suposición no puede generar una indemnización29. 26 Artículo 1º de la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 27 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera.
Sentencia de 26 de julio de 2012. Radicado: 05001-23-31-000-2003-00977-01. M. P. (E): Marco Antonio Velilla Moreno. 28 Artículo 8. Cuando no hay ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulen casos o materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las reglas generales de derecho. 29 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera.
Auto de 16 de febrero de 2017. Radicado: 05001-23-31-000-2007-00379-01. M. P.: Roberto Augusto Serrato Valdés. 25 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid 100. Asimismo, para poder obtener la reparación de los daños accesorios que hubieren podido consumarse con la expropiación es indispensable que exista un nexo de causalidad entre ellos y la decisión administrativa mediante la cual se decretó la expropiación30. 101.
Por lo expuesto, la Sala considera que las conclusiones a las cuales arribó la auxiliar de la justicia carecen de fundamentos técnicos y de soportes que las validen, en la medida en que no sustentó de manera detallada y completa las razones de sus afirmaciones, ni aportó la documentación y elementos que permita conocer y analizar los estudios en los cuales se basó para el efecto. 102.
Esta Sección del Consejo de Estado ha expresado que en estos casos no resulta suficiente la mera exposición de los resultados de las operaciones periciales practicadas y de las deducciones extraídas por el perito, huérfanas de las explicaciones relativas a su origen y al proceso lógico e intelectivo que ha conducido a su obtención, omitiendo la exposición y explicación de las razones por las cuales no es dable mantener otro criterio diferente.
Esto, teniendo en cuenta que las partes y la autoridad judicial no cuentan con los conocimientos especializados del perito. Así, en sentencia de 14 de mayo de 200931, la Sección sostuvo: […] Precisamente por el hecho de que tanto las partes como la autoridad judicial no cuenten con los conocimientos especializados del perito, es de esperar que éste revele los datos y los hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles.
Obsérvese que el cometido principal de cualquier experticia no es otro que la persuasión, y esta difícilmente se logra cuando solamente se efectúan afirmaciones o negaciones de manera apodíctica, negándole al juez y a las partes la posibilidad de conocer los rudimentos básicos del análisis efectuado. La labor del perito consiste precisamente en proporcionar, junto con el fruto de su propia interpretación, los fundamentos que lo soportan, para situar a sus destinatarios en condiciones de poder valorar la objetividad, la razonabilidad, la coherencia y la sensatez de las conclusiones presentadas […] 103.
En conclusión, las falencias del dictamen pericial que han quedado evidenciadas impiden darle plena credibilidad, lo que conduce a la Sala a tener por cierto el avalúo que sirvió de sustento para la fijación del precio indemnizatorio reconocido y pagado al demandante con ocasión de la expropiación administrativa dispuesta mediante las resoluciones demandadas. 104.
Con fundamento en las anteriores premisas, la Sala considera que los planteamientos del apelante no desvirtúan las argumentos y conclusiones expuestos por el a quo, por lo que confirmará la sentencia recurrida. 105. Sobre la condena en costas prevista en el artículo 171 del CCA, esta Sala considera que no se configuran los presupuestos para que la parte actora sea 30 Sentencia del 14 de mayo de 2009 citada ut supra. 31 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera.
Sentencia del 14 de mayo de 2009. Radicado: 05001-23-31-000-2005-03509-01. Magistrado Ponente: Dr. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. 26 Radicado: 05001-23-31-000-2003-03862-02 Actor: Francisco Antonio Montoya Cadavid obligada al reconocimiento de las mismas, en tanto no se observa en su proceder un actuar doloso o temerario.
En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley. F A L L A:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 20 de febrero de 2015, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, Sala Cuarta de Decisión, conforme con las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin condena en costas.
TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, DEVOLVER el expediente al Tribunal de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Se deja constancia de que la anterior providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. GERMÁN EDUARDO OSORIO CIFUENTES Consejero de Estado Presidente OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Consejero de Estado NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN Consejera de Estado HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ Consejero de Estado Aclara voto CONSTANCIA: La presente providencia fue firmada electrónicamente por los integrantes de la Sección Primera en la sede electrónica para la gestión judicial SAMAI.
En consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta, de conformidad con la ley.