Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA CONSEJERO PONENTE: HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ Bogotá, D.C., veintiocho (28) de abril dos mil veintidós (2022) Referencia: Acción especial contencioso administrativa prevista en el artículo 71 de la Ley 388 de 18 de julio de 1997 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandantes: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Demandados: Municipio de Medellín y Empresa de Desarrollo Urbano - EDU- Llamado en garantía: Corporación Avalúos Tema: Carga de la prueba respecto de la incorrección del precio indemnizatorio SENTENCIA EN SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida, en primera instancia, el 24 de noviembre de 2014 por la Sala Cuarta de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia.

La presente providencia tiene las siguientes partes: i) Antecedentes; ii) Consideraciones de la Sala; y iii) Resuelve; las cuales se desarrollan a continuación. I.

ANTECEDENTES La demanda 1. El señor Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo, en adelante la parte demandante1, presentó demanda2 contra el Municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo Urbano - EDU -, en adelante la parte demandada, en ejercicio de 1 Por intermedio de apoderado judicial. 2 Folios 2 a 23 del cuaderno principal. 2 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 71 de la Ley 3883, para que se declare la nulidad de las Resoluciones núm. 0641 de 21 de abril de 20104 y 1491 de 22 de julio de 20105, expedidas por el Alcalde del Municipio de Medellín. La pretensión 2.

La parte demandante formuló la siguiente pretensión6: “[…] 1. Declarar nula la resolución Nro. 641 del veintiuno (21) de Abril de dos mil diez (2010) mediante la cual fue ordenada la expropiación por vía administrativa del inmueble de propiedad del señor Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo, que se encuentra identificado con el folio de matrícula inmobiliaria Nro. 001-15440, ordenándose la misma respecto de una faja de terreno que comprende un área de 1521,03 m2 y consecuentemente de la resolución Nro. 1491 del veintidós (22) de Julio de dos mil diez (2010), donde el alcalde municipal de la ciudad de Medellín se pronunció frente al recurso de reposición que fuera incoado por mi mandante en contra de la pluricitada resolución Nro. 641, no reponiendo la decisión de expropiar el bien administrativamente. 2.

Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al municipio de Medellín proceder a cancelar el dinero que corresponde al verdadero valor del bien inmueble, conforme con el avaluó que realicen los peritos, que, para el caso, designe su Despacho, los cuales deberán valorar sobre el precio comercial de la faja de terreno para el inmueble en cuestión, las mejoras y demás anexidades que posea al momento de la compra, así como todos los demás derechos reales, o que en lugar de ello disponga que el avalúo a tener en cuenta para el pago del bien objeto de expropiación sea el realizado por la entidad competente como lo es el Instituto Nacional Agustín Codazzi. 3.

En caso de no accederse a la pretensión antes citada se ordene a la entidad demandada proceda a realizar una nueva valoración comercial del inmueble, conforme con el avaluó que realicen los peritos, que, para el caso, designe su Despacho, los cuales deberán valorar sobre el precio comercial de la faja de terreno para el inmueble en cuestión, las mejoras y demás anexidades que posea al momento de la compra, así como todos los demás derechos reales, o que en lugar de ello disponga que el avalúo sea realizado por la entidad competente como lo es el Instituto Nacional Agustín Codazzi. 4.

Condena en costas a los demandados […]”7. 3 “Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones” 4 “[…] por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un inmueble con todas sus Mejoras y Anexidades […]” 5 “[…] por la cual se modifica la resolución número 2954 de fecha 21 de junio de 2011, por la cual se modifica la resolución 2382 del 18 de mayo de 2011, por la cual se modificó la resolución n°3845 del 07 de diciembre de 2010, por la cual se ordenó una expropiación por vía administrativa […]” 6 Folio 3 del cuaderno principal. 3 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Presupuestos fácticos 3.

La parte demandante indicó, en síntesis, los siguientes hechos para fundamentar sus pretensiones: 4. La Alcaldía del Municipio de Medellín decidió adquirir por el procedimiento de expropiación por vía administrativa la faja de terreno de una extensión de 1521,3 m² de un inmueble denominado “Finca Casa Colombia” ubicado en la Calle 18 con Carrera 112 del barrio Belén del Municipio de Medellín, identificado con matrícula inmobiliaria No. 001-15540, con el objeto de construir una estación de policía en el lugar. 5.

La parte demandada profirió la Resolución núm. 0641 de 21 de abril de 2010, mediante la cual ordenó la expropiación administrativa del predio señalado por un precio de indemnización de $45.630.900 conforme al avalúo comercial núm. 2009 – SE – 22 del 03 de octubre de 2009, realizado por la Corporación Avalúos. 6. El 9 de julio de 2010, la parte demandante presentó recurso de reposición contra la Resolución núm. 0641 de 21 de abril de 2010 por estar inconforme con la indemnización, dado que el valor del metro cuadrado es irrisorio frente al precio real en la zona. 7.

Mediante Resolución núm. 1491 de 22 de julio de 2010, la parte demandada resolvió el recurso de reposición en el sentido de confirmar la decisión inicial. Normas violadas 8. La parte demandante invocó como vulneradas las siguientes normas:  Artículos 29 y 58 de la Constitución Política. 7 Cfr. Folio 2 del cuaderno principal. 4 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co  Artículos 35 y 67 del Código Contencioso Administrativo  Artículos 61 y 67 de Ley 388 de 18 de julio de 19978.  Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.

Concepto de Violación 9. La parte demandante formuló los siguientes cargos y explicó su concepto de la violación, así: Primer cargo: infracción de las normas en que debería fundarse 10. Este motivo de censura lo fundamentó en los siguientes términos: “[…] Se transgredieron las disposiciones constitucionales citadas, por cuanto se desconocieron las obligaciones en ellas contenidas, por no reconocer un valor indemnizatorio justo respecto de la faja de terreno que la empresa de desarrollo urbano "E.D.U." y el municipio de Medellín pretenden expropiar, pagando tan solo el valor establecido conforme al avalúo realizado por el perito elegido por la Administración municipal, el cual está muy por debajo del verdadero avalúo comercial del inmueble a expropiar.

Basta con observar los distintos peritazgos solicitados de manera independiente por mi poderdante para observar el desfase existente entre la oferta realizada por la alcaldía de Medellín y el E.D.U. y el verdadero valor que tiene el bien inmueble […]”. 11. Adujo que: “[…] Es diáfano el artículo 71 de la ley 388 de 1997 al establecer que en casos de expropiación de inmuebles urbanos por la vía administrativa procede acción de nulidad y restablecimiento del derecho, en caso de que el ciudadano o particular considere que se le ha lesionado algún derecho o simplemente para controvertir el "precio indemnizatorio reconocido", siendo más que claro en el evento sub judice que la administración no va a cancelar un justo precio por la faja de terreno que pretende expropiar, constituyendo su actuación en una vulneración de los derechos de mi poderdante, quien se ve sometido a una disminución de su patrimonio por la injusta y arbitraria valoración del terreno que pretende expropiar la Alcaldía de Medellín […]”. 12.

Manifestó que: “[…] A simple vista resulta desfasado y desproporcionado el precio que pretende pagar la entidad demandada, y es que si bien es cierto mi 8 “[…] Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones […]”. 5 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co poderdante no se opone a los motivos o causas por las cuales se procederá por la administración municipal a la expropiación administrativa, no es menos cierto que se torna injusto e inequitativo el hecho de que, si por un predio del que existen varios avalúos comerciales realizados por peritos adscritos a la lonja de propiedad raíz los cuales determinan valores que aproximadamente ascienden a más de ciento noventa y siete millones de pesos ($197'000.000) y ciento sesenta y cuatro millones de pesos ($164'000.000), se pretenda cancelar la irrisoria suma de cuarenta y cinco millones de pesos m.l. ($45.000.000), pues tal oferta resulta ampliamente desproporcionada, al punto de asimilarse a la figura del "enriquecimiento sin causa" y porque no, a una "lesión enorme" por parte de la administración, aunque este último concepto solo sea aplicable al derecho civil, y es que no sobra recordar que una de las variantes del derecho a la igualdad es "el principio de igualdad ante las cargas públicas", el cual sin lugar a dudas resultaría vulnerado cuando un particular transfiere un bien a favor del Estado sin que la entidad estatal le haya reconocido el precio justo, tal y como acontecería en el evento sub judice […]”. 13.

Expuso que: “[…] Y es que con aplicación de la afirmación antes expuesta es evidente que el particular tiene todo el derecho a reclamar lo dejado de recibir, sobre todo en casos en los cuales no existe libertad de negociación como ocurre en situaciones en las cuales el precio es fijado por un tercero como ocurre en la negociación de inmuebles por el trámite de la expropiación, máxime cuando los avalúos que se allegaron por parte del particular y que fueron realizados igualmente por profesionales adscritos a la lonja de propiedad raíz, no fueron tenidos en cuenta por la demandada, ignorando ésta las voces del Artículo 61 de la Ley 388 de 1997 […]”.

Contestaciones de la demanda 14. El Municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo Urbano - EDU -9, contestaron la demanda y se opusieron a las pretensiones de formuladas, así: Municipio de Medellín 9 Por intermedio de apoderado. Cfr. Folios 160 y 209 del cuaderno principal. 6 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 15.

Adujo que: “[…] El valor total de la oferta que se realiza por la presente es conforme al avalúo comercial con número de Radicado No. 2009- SE -22 de 03 de Octubre de 2009 realizado por la Corporación Avalúos, es de CUARENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS M/L ($45.630.900). El valor del inmueble, se obtuvo según las Consideraciones Técnicas descritas en el texto del avalúo y por la aplicación de los Métodos Comparativo o de Mercado y Método de Reposición; entre ellas el grado de desarrollo urbanístico del sector, localización de las mejoras, tamaño, forma, topografía, tipo de suelo, calidad de los materiales, estado de conservación, servicios públicos y comunales del sector.

El valor comercial del inmueble se obtiene finalmente de las características que en concreto posee, avaluando para el efecto el área de la construcción […]”. 16. Señaló que: “[…] el avalúo efectuado por CORPORACIÓN AVALÚOS además de ajustarse estrictamente a los parámetros legales, es un avalúo corporativo por solicitud de la Empresa de Desarrollo Urbano –EDU-, significa lo anterior que no se circunscribe al estudio efectuado por una sola persona ofreciendo por tanto, mayor credibilidad y seriedad […]”. 17.

Indicó que: “[…] los avalúos presentados después de la notificación de la Resolución de oferta de compra y posteriormente dentro del recurso de Reposición, fueron enviados en las dos ocasiones a revisión a la empresa encargada de los avalúos y la respuesta obtenida dentro de la revisión es que no son tenidos en cuenta, pues el informe de avalúo presentado por ellos tiene una vigencia de un año, como lo establece el decreto 1420 de 1998.

En este entendido, lo normado para el caso expresa: Artículo 12. Parágrafo, dentro del término de la vigencia del avaluó, no se podrá solicitar el mismo avaluó a otra entidad autorizada, salvo cuando haya vencido el plazo legal para elaborar el avaluó contratado. Es por esta razón que los avalúos presentados no son tenidos en cuenta y no tienen ninguna validez […]”. 18.

Expuso que: “[…] De otro lado frente a la espera del avalúo del Instituto Colombiano Agustín Codazzi este hecho no sabemos si es cierto o no, pues el propietario jamás solicitó a la Empresa de Desarrollo Urbano –EDU-, la impugnación del avalúo. Artículo 15 del decreto 1420 […] De conformidad con lo 7 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co anterior, se debe precisar que no se pidió a la Empresa de Desarrollo Urbano - EDU-, que solicitara un nuevo avalúo al instituto Geográfico Agustín Codazzi a fin de que se surta el trámite respectivo.

Dentro de este contexto, se precisa que no existe obligatoriedad de solicitar avalúo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi: pues normativamente además de este Instituto actualmente gozan de competencia para fijar el valor comercial de los predios que van a adquirir las entidades públicas, los peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes.

Así las cosas, la Empresa de Desarrollo Urbano -EDU- actúo dentro de los parámetros legales […]”. 19. Sostuvo que: “[…] Los Artículos 61 y 67 de la ley 388 de 1997 establecen que el precio indemnizatorio que se reconoce a los propietarios será igual al avalúo comercial de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El Gobierno Nacional expidió el Decreto 1420 de 1988 que reglamenta la Ley 388 de 1997 en el tema de avalúos, incluyendo los necesarios para la adquisición de inmuebles ya fuera por enajenación forzosa, voluntaria o por expropiación judicial o administrativa.

El artículo 2º del citado señala: Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio más probable por el cual se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien. El artículo 25 del Decreto 1420 dispone que para la realización de los avalúos solicitados se deberá aplicar uno de los siguientes métodos “Método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización de ingresos, el de costo de reposición o residual”.

La disposición citada fue debidamente cumplida por la Administración Municipal […]”. La Empresa de Desarrollo Urbano - EDU - 20. Señaló que: “[…] En el evento de que existiera una condena, no podría endilgarse responsabilidad a la Empresa de Desarrollo Urbano EDU, por actos que eran de competencia del señor Alcalde de Medellín donde el responsable es el competente para expedir el acto administrativo.

Por lo expuesto, es el Alcalde de Medellín el competente de elaborar, adoptar y ejecutar el Plan de Desarrollo 8 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Municipal, según el artículo 339 de la Carta Magna y de la ley 152 de 1994.

Es así, corno el Alcalde del Municipio de Medellín expide los actos administrativos como expropiante, que hoy son objeto de cuestionamiento, y los mismos buscaban dar cumplimiento al Plan de Ordenamiento Territorial […]”. 21. Adujo que: “[…] la Empresa de Desarrollo Urbano EDU, simplemente actuó como mandatario del Municipios de Medellín al colaborar con el trámite para adelantar los procesos de adquisición para el proyecto de equipamientos de seguridad. […] Pero el Alcalde como ordenador del espacio territorial fue quien dió cumplimiento a la Constitución Política y a las leyes 9 de 1.989, 388 de 1.997 y 507 de 1999, Decreto 1420 de 1998, Acuerdo número 16 de 2008, el cual adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial para declarar las condiciones de urgencia, de que trata el artículo 64 de la Ley 388 de 1.997, con el fin de utilizar el mecanismo de la expropiación por vía administrativa, es por ello que la Secretaria de Planeación Municipal de Medellín, mediante la expedición de LA RESOLUCIÓN 0303 DEL 1 DE JULIO DE 2009, declaró las condiciones de urgencia para la adquisición de los predios o las áreas requeridas para la construcción de las estaciones de policía […]”.

Llamamiento en garantía 22. La Corporación de Avalúos contestó el llamamiento en garantía extemporáneamente según consta en providencia proferida el 5 de diciembre de 2011 por el a quo, decisión que se encuentra en firme10. Actuaciones, en primera instancia Alegatos de conclusión 23. El Despacho sustanciador11, vencido el término probatorio y mediante el auto proferido el 3 de diciembre de 201312, resolvió correr traslado común a las partes por el término de diez (10) días para que alegaran de conclusión y le 10 Folio 263 del cuaderno principal 11 El auto fue proferido por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Primera Subsección “C” en Descongestión, doctora Ana María Ángel Correa. 12 Cfr. folio 303 del cuaderno principal. 9 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co informó al Agente del Ministerio Público que, antes del vencimiento del término para alegar de conclusión, podía solicitar el traslado especial previsto en el mencionado artículo, el cual se surtió en los siguientes términos: 24.

La parte demandante reiteró las consideraciones expuestas en la demanda. 25. El Municipio de Medellín reiteró los argumentos expuestos en la contestación de la demanda. 26. La Empresa de Desarrollo Urbano reiteró lo expuesto en la contestación de la demanda. Concepto del Ministerio Público 27. El Procurador Delegado no rindió concepto dentro del presente asunto.

Sentencia proferida, en primera instancia 28. La Sala Cuarta de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante sentencia proferida el 11 de diciembre de 201413, resolvió lo siguiente: “[…] F A L L A:

PRIMERO. SE NIEGAN las súplicas de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta sentencia.

SEGUNDO. SIN CONDENA EN COSTAS, en esta instancia.

TERCERO. En firme la presente sentencia, archívese el expediente dejando las constancias de rigor […]”. Consideraciones del Tribunal 29. El a quo consideró que: “[…] de acuerdo con los antecedentes administrativos obrantes en el expediente, se encuentra acreditado que por medio del avalúo comercial realizado por la Corporación Avalúas Nº 2009-SE-22 13 Cfr. Folios 323 a 333 del cuaderno principal. 10 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co del 03 de octubre de 2009, efectuado en desarrollo del contrato Nº 527 18, se estableció un precio indemnizatorio de $45,630.900, sobre un inmueble tipo faja de terreno de 1.521,03 M2 con "topografía pendiente y es de forma irregular' sin construcciones 19, y señalando que se emplearon los métodos comparativo o de mercado y de reposición, además que según el GT-4028 del 26 de mayo de 2009 la faja de terreno está en un zona rural, e inclusive, en la aclaración del avalúo, se explicitó que dicho terreno hacía parte de un suelo de expansión […]”. 30.

Adujo que: “[…] la parte actora cuestiona el valor del m² tenido en cuenta por la entidad territorial, aduciendo que el valor comercial del terreno por metro cuadrado para la época de los hechos no coincide con lo reconocido por el Municipio de Medellín, ni la realidad de la faja de terreno, sus mejoras y anexidades. Para acreditar lo expuesto, se aporta como prueba 2 avalúos comerciales del bien; uno, realizado por el Arquitecto John Vallejo Ríos, que indica que se tomaron como referentes los avalúos y transacciones realizadas en el sector; y otro practicado por la Asociación Lonja de Propiedad Raíz del Oriente Antioqueño avalúo comercial Nº 016-10 23, que afirma emplear el método comparativo o de mercado […]”. 31.

Manifestó que: “[…] que los anteriores avalúos no se tendrán como prueba pericial por no cumplir con los requisitos exigidos por la codificación colombiana para tales efectos, pues no fueron aducidos como experticias, ni se les corrió el respectivo traslado, para posibilitar su contradicción en los términos de la normativa vigente para ese momento, esto es, del artículo 238 del Estatuto Procesal Civil en concordancia con el canon 116 de la Ley 1395 de 2010, aunado a que en tales escritos pese a afirmarse que se aplicaron diversas metodologías, no citan los estudios del mercado que habrían realizado o consultado, ni cuáles fueron las comparaciones de ofertas o transacciones, los precios o variables tenidas como parámetros, para concluir el valor en ellos consignado; por tales motivos se les reconocerá el mérito probatorio propio de un documento […]”. 32.

Indicó que: “[…] el precio indemnizatorio del objeto expropiado avalúo 20009-SE-22- que el precio indemnizatorio del objeto expropiado se obtuvo después de realizar una inspección ocular al mismo, y de llevar a cabo un 11 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co análisis a la clase de inmueble, localización, áreas, consideraciones técnicas y de señalar que se dio aplicación al método de reposición, así como al método comparativo o de mercado […]”. 33.

Precisó que: “[…] Con relación a petición encaminada a que se surtiera un avalúo por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC, debe aclararse que no obra prueba en el expediente que el señor Juan Manuel de Jesús Mesa, de forma explícita y directa haya Impugnado el avalúo y/o solicitado a la EDU que aquella entidad efectuara la revisión y/o elaboración de una nueva valuación, en los términos y forma contemplada en los artículos 34 a 36 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC en armonía con el Decreto 1420 de 1998, razón suficiente para que tal petición resulte improcedente; lo anterior, teniendo en cuenta la salvedad traída por el mismo Decreto 1420, regla 12 - parágrafo, según el cual se puede solicitar la elaboración de un avalúo a las Lonjas de Propiedad Raíz o al IGAC, siempre que no concurra con el término de vigencia del avalúo acogido como oficial […]”. 34.

Expuso que: “[…] la parte demandante no allegó los suficientes elementos técnicos y de apoyo probatorio, que lograran desvirtuar la legalidad de los actos enjuiciados con relación al precio indemnizatorio en ellos reconocido, pues al no obrar en el expediente ningún otro medio de prueba idóneo que permita demostrar que la indemnización fijada por la administración fuese incorrecta, no hay ninguna fundamentación para declarar la nulidad parcial deprecada por la parte actora.

Debe reiterarse que no se trata de enunciar solamente la aplicación del método y aducir un mayor valor, sino que debe explicarse de manera clara y detallada las operaciones inmobiliarias semejantes y comparables que investigaron para llegar a la determinación del precio del inmueble, así como los fundamentos, parámetros, fuentes y fórmulas en los que se fundamenta el mayor precio alegado y las pruebas de la existencia de las aducidas mejoras v anexidades que alega no fueron reconocidas, sin que las mismas puedan entenderse como presuntas […]”. 35.

Concluyó que: “[…] En suma, y en virtud de las falencias probatorias que quedaron expuestas, fuerza concluir que el precio indemnizatorio fijado en el avalúo oficial es válido y se encuentra ajustado al orden jurídico, en tanto que se encuentra investido de la presunción de legalidad que se predica de las 12 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co decisiones de la administración, teniendo en consideración que la carga probatoria de allegar al proceso las probanzas suficientes y adecuadas para acreditar que existió yerro en el avalúo oficial y que el justiprecio que debió reconocerse era el aducido con la demanda, recaía en la parte demandante, y ante las falencias probatorias antes advertidas al respecto, se negarán las súplicas de la demanda […]”.

Recurso de apelación 36. La parte demandante interpuso, dentro del término legal, recurso de apelación14 contra la sentencia proferida, en primera instancia, y lo sustentó con base en los siguientes argumentos: 37. Indicó que: “[…] en el caso que nos ocupa existe una clara y abierta contradicción que conlleva a error grave ya que la CORPORACIÓN AVALÚOS inicialmente afirmó que dicho predio es de tipo residencial urbano (folio 39), pero en su ACLARATORIA SOBRE INCONFORMIDADES DEL AVALUO (folio 45) en el numerar 1 manifiesta que dicho lote se encuentra en zona rural (suelo de expansión), en el numeral 3 manifiesta que se encuentra en zona rural y extrañamente en el numeral 5 manifiesta que se asignó ese valor asimilándolo al suburbano. Por otro lado, en el ANEXO 1 del avalúo (folio 37) obra documento expedido por el Departamento Administrativo de Planeación de la Alcaldía de Medellín, donde afirma que el predio CBML Nro. 70010000188 es de clasificación rural, con categoría de uso: MIXTO, URBANO, RURAL Mientras que en la ficha predial o cedula catastral emitida por la Oficina de Planeación de Medellín, está consignado que el suelo donde se encuentra el predio es de clasificación rural (folio 47) […]”. 38.

Señaló que: “[…] El inmueble objeto de expropiación pertenece a la clase rural, categoría Suburbana. Por experiencia de diversos Peritos Avaluadores y de Lonjas de Propiedad Raíz, la relación entre el valor del metro cuadrado de un predio eminentemente rural y suelo suburbano, es mínimo 1 a 5, donde 1 es el valor del suelo rural y 5 veces más del suelo suburbano, por una premisa muy 14 Cfr. Folios 335 a 340 del cuaderno principal 13 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co elemental y es que los lotes valen por su capacidad presente o futura de construir en ellos; en el caso del suburbano, la densidad, la altura y el índice de ocupación son como mínimo 5 veces mayor, con base a esta clasificación es que se debió valorar comercialmente el inmueble.

De lo anterior, se concluye que el AVALUO o DICTAMEN PERICIAL 2009-SE-22 del 25 de marzo de 2010 rendido por la CORPORACION AVALÚOS, no cumple con el rigor técnico, normativo y legal, toda vez que carece de criterios y herramientas necesarias con el fin de determinar un valor comercial justo y acorde con la realidad, razón por la cual el valor de TREINTA MIL PESOS ($30.000) por metro cuadrado asignado en el avalúo carece de toda legalidad por no contener los parámetros de la clasificación de los usos del suelo […]”. 39.

Manifestó que el a quo no pudo tomar una decisión de fondo sin los suficientes elementos probatorios: “[…] Sin un avalúo técnico, lógico y coherente que cumpla con los criterios y herramientas necesarias para tal, el Juez contencioso no puede ceñirse únicamente al avalúo administrativo presentado por la entidad que expropia sin tener en cuenta los dos avalúos presentados con la demanda por mi representado en calidad de particular perjudicado.

La ley faculta al demandante para presentar su propio dictamen pericial practicado por personas idóneas; en busca de la verdad procesal el Despacho debió haber realizado de manera expresa el respectivo traslado de los dictámenes periciales aportados por la parte demandante. Al respecto es importante resaltar que dichos avalúos, obrantes de folios 88 a 105, no fueron controvertidos por las entidades demandadas y en su oportunidad procesal no se pronunciaron sobre ellos, ni fueron tachados de falsedad.

Sin embargo, fueron desconocidos por el Despacho de primera instancia argumentando que carecen de requisitos exigidos por la codificación colombiana, sin especificar cuáles […]”. 40. Precisó que: […] contrario sensu, el avalúo 2009-Sf 22 presentado por la, CORPORACION AVALUOS fuera de que no cumple con el rigor técnico necesario, utiliza el METODO DE COMPARACION o DE MERCADO, el cual según el art. 101 de la Resolución 620 de 2.008 del IGAC no aplica porque el predio objeto del litigio no cuenta con REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL, sin embargo el Método de Comparación o de Mercado carece de parámetros exigidos en la Resolución como son el estudio del mercado, la 14 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co homogenización y la estadística, por cuanto no mostró transacciones de oferta y demanda.

Igualmente el avalúo presentado por la CORPORACION AVALUOS, utiliza también el Método de Costo de Reposición, referenciado en el art. 32 de la Resolución 620 de 2.008 del IGAC, al respecto es importante que el Despacho tenga conocimiento que dicho método se aplica únicamente a las edificaciones existentes y se basa en la determinación del costo de la construcción, este método es también inaplicable, pues el inmueble expropiado es solo un lote y no tiene construcción alguna, tal y como está consignado en el mismo avalúo […]”. 41.

Adujo que: “[…] El único método a utilizar conforme al art. 4 de la Resolución 620 de 2.008 del IGAC por tratarse de un lote, sería el método residual. El parágrafo habla del mayor y mejor uso que es el principio fundamental para la realización de avalúos en inmuebles con potencial de desarrollo como es el caso de los lotes […]” 42.

Sostuvo que: “[…] el día 24 de febrero de 2010 realizó ante el EDU (Dr. Jhon Maya Salazar) revisión al dictamen pericial presentado por la CORPORACIÓN AVALUOS debido a varias inconformidades por el valor del metro cuadrado y área, tanto es así que a folios 45 y 46 obra repuesta de la CORPORACIÓN AVALUOS a la EMPRESA DE DESARROLLO URBANO –EDU en la cual, su representante legal, se pronuncia con respecto a la solicitud de aclaración de inconformidades presentadas por el señor JUAN MANUEL DE JESUS MESA.

Igualmente, a folio 81 obra prueba de que el perjudicado propietario realizó solicitud directa al INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI a fin de que realizaran el correspondiente avalúo toda vez que la EDU no se interesó en esta petición ante el INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI de un nuevo avalúo del predio […]” 43. Expuso que: “[…] a pesar de haber sido decretado […] exhorto, no obra prueba en el expediente de que el INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI haya efectuado un nuevo avalúo, situación esta que no permitiera avanzar el proceso a los alegatos de conclusión y si menos a sentencia desfavorable […]” 15 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 44.

Afirmó que: “[…] En el presente proceso, solo se determinó el pago de la indemnización por expropiación, con base en el avalúo la CORPORACION AVALUOS. […] para los procesos de expropiación se exige más de uno, de los cuales el dictamen del IGAC es obligatorio […]”. 45. Concluyó que no se ha efectuado la reparación integral de tipo indemnizatorio: “[…] El Art. 90 de la Constitución refiere que el ciudadano no está obligado a soportar los daños antijurídicos generados por el Estado sus diversas entidades.

El hecho de no reclamar la suma estipulada unilateralmente por la administración, es una clara muestra del desacuerdo sobre el irregular proceso de expropiación administrativa del que fue objeto mi representado. El Despacho antes de haber tomado una decisión de fondo, debió velar porque el material probatorio presentado por la demandada -AVALUO DE LA CORPORACION AVALUOS- del cual se valió para tomar la decisión, estuviera fundamentado y elaborado conforme a las normas preexistentes de la valoración en Colombia y que dicho peritaje fuera objetivo, imparcial y no amañado a los intereses de la Administración […]”.

Actuaciones, en segunda instancia 46. El Despacho sustanciador, mediante auto de 7 de septiembre de 201515, admitió el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida el 11 de diciembre de 2014 por la Sala Cuarta de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia. 47. Ejecutoriado el auto admisorio del recurso de apelación, el Despacho sustanciador, mediante auto proferido el 4 de septiembre de 2017, corrió traslado16 a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión y al Ministerio Público para que emitiera el concepto.

Alegatos de conclusión 48. Ejecutoriado el auto admisorio del recurso de apelación, el Despacho sustanciador, mediante auto proferido el 4 de septiembre de 2017, corrió 15 Cfr. Folio 4 del cuaderno de segunda instancia 16 Cfr. Folio 40 ibidem 16 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co traslado17 a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión y al Ministerio Público para que emitiera el concepto. 49.

La parte demandante guardó silencio durante el término de traslado. 50. La parte demandada guardó silencio guardó silencio en esta etapa procesal. Concepto del Ministerio Público 51. El Ministerio Público guardó silencio en esta oportunidad procesal. II. CONSIDERACIONES 52. La Sala abordará el estudio de las consideraciones en las siguientes partes: i) la competencia de la Sala; ii) el acto administrativo acusado; iii) los problemas jurídicos; iv) el marco normativo de la expropiación administrativa; y v) el análisis del caso concreto.

Competencia de la Sala 53. Vistos el artículo 129 del Código Contencioso Administrativo18, sobre la competencia del Consejo de Estado, en segunda instancia, aplicable en los términos del artículo 30819 de la Ley 1437 de 18 de enero de 201120, sobre el régimen de transición y vigencia; y el artículo 13 del Acuerdo núm. 80 de 12 de marzo de 2019, expedido por la Sala Plena de esta Corporación, la Sección Primera del Consejo de Estado es competente para conocer del presente asunto, en segunda instancia. 17 Cfr. Folio 40 ibidem 18 “[…] Artículo 129.

El Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo conocerá en segunda instancia de las apelaciones de las sentencias dictadas en primera instancia por los tribunales administrativos y de las apelaciones de autos susceptibles de este medio de impugnación, así como de los recursos de queja cuando no se conceda el de apelación o se conceda en un efecto distinto del que corresponda, o no se conceda el extraordinario de revisión. […]”. 19[…]

ARTÍCULO 308. RÉGIMEN DE TRANSICIÓN Y VIGENCIA. El presente Código comenzará a regir el dos (2) de julio del año 2012. Este Código sólo se aplicará a los procedimientos y las actuaciones administrativas que se inicien, así como a las demandas y procesos que se instauren con posterioridad a la entrada en vigencia. Los procedimientos y las actuaciones administrativas, así como las demandas y procesos en curso a la vigencia de la presente ley seguirán rigiéndose y culminarán de conformidad con el régimen jurídico anterior […]” 20 “Por el cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo” 17 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 54.

Agotados los procedimientos inherentes al proceso de nulidad de que trata este asunto, y sin que se observe vicio o causal de nulidad que puedan invalidar lo actuado, se procede a decidir el caso sub lite, como se desarrollará a continuación. Actos administrativos acusados 55. Los actos administrativos acusados21 son los siguientes: 56.

La Resolución núm. 0641 de 21 de abril de 201022, mediante la cual el Alcalde del Municipio de Medellín ordenó la expropiación por vía administrativa de la faja de terreno con un área de 1.521.03 m² desagregado de un bien inmueble de mayor extensión que comprende terreno y mejoras del inmueble ubicado en la Calle 12 con Carrera 112, Casa Colombia en el Corregimiento Altavista, en la que se señaló: “[…] RESOLUCIÓN NÚMERO 0641 (DEL 21 DE ABRIL DE 2010) "Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un Inmueble con todas sus Mejoras y Anexidades" EL ALCALDE DE MEDELLIN En uso de sus facultades legales, en especial las otorgadas por la Ley 9ª de 1989 y los artículos 58, 63, 64 y 65 y siguientes de la Ley 388 de 1997 y el Acuerdo Municipal Nº 46 de 2006 "Por el cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medellín".

C O N S I D E R A N D O: “[…] 7. Que el Concejo Municipal de la Ciudad de Medellín mediante el Acuerdo Municipal Nº 46 de 2006 "Por el cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medellín" en su artículo 485 facultó al Departamento Administrativo de Planeación Municipal para declarar las condiciones de urgencia, de que trata el artículo 64 de la Ley 388 de 1997, con el fin de utilizar el mecanismo de la expropiación por vía administrativa. 21 Se procede a transcribir los apartes más relevantes, sin perjuicio de las citas que se hagan al analizar cada uno de los cargos. 22 Cfr. Folios 36 a 42 del cuaderno principal. 18 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 8.

Que el Departamento Administrativo de Planeación Municipal en uso de sus atribuciones legales, en especial las conferidas en los artículos 58. 63, 64 y 65 de la Ley 388 de 1997, de conformidad con la competencia asignada en el Acuerdo 46 de 2006, expidió la Resolución 303 del 01 de junio de 2009, "Por medio de la cual se declara la situación de urgencia para la adquisición de predios requeridos para equipamientos de seguridad en Trinidad, Barrios de Jesús, Aures, Santo domingo, La Cruz, Oriente, El Salado, El Progreso, y en los Corregimientos de San Sebastián de Palmitas, San Cristóbal y Alta vista de la ciudad de Medellín". […] 10.

Que el Acuerdo Municipal 16 de 2008 por el cual se adopta el Plan de Desarrollo de 2008 - 2011 "Medellín es Solidaria y Competitiva" en su Línea Estratégica No.2 "Desarrollo y Bienestar para Toda la Población" incorpora el componente de Seguridad y Convivencia con el propósito de promover la convivencia ciudadana facilitando el acceso a los servicios de justicia para la solución de las indisciplinas sociales, la atención de los conflictos familiares y el uso de los mecanismos alternativos de solución de conflictos.

Este componente tiene, entre sus proyectos, la construcción y mejoramiento de la infraestructura de seguridad y corresponsabilidad ciudadana para asegurar presencia y capacidad de respuesta de la Policía, preservar los bordes de ciudad y dignificar sus espacios de trabajo. 11. Que conforme a lo dispuesto en la Resolución 303 del 01 de Julio de 2009, clasificó el lugar de interés para localizar el Proyecto denominado "Subestación de Policía del Corregimiento Altavista, vereda Patio Bonito, el cual garantizara las condiciones de tranquilidad para el pleno disfrute de todos los derechos, bajo el debido respeto a estos, y se favorece la convivencia ciudadana como apuesta colectiva por la construcción de vida en comunidad para esta zona de la Ciudad. […] 13.

Que de conformidad con el literal a), del artículo 58 de la Ley 388 de 1.997, que establece como motivo de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para la ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en el sector de seguridad ciudadana. Así mismo, el numeral 4 del artículo 65, entre otros, define como criterio para la declaratoria de urgencia, la propiedad otorgada a las actividades que requieren la utilización del sistema expropiatorio en los planes y programas de la respectiva entidad territorial, en consecuencia, en el presente proceso se da cumplimiento tanto a los criterios para la declaratoria de urgencia, como a los motivos de utilidad pública. 14.

Que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 66 de la ley 388 de 1997, se expidió la Resolución Número 0067 del 21 de enero de 2010, por la cual se inician las diligencias tendientes a la adquisición por enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa y se formula una oferta de compra, suscrita por el Alcalde del Municipio de Medellín, sobre una faja de terreno que comprende mejoras y anexidades con un área de 1.521,03 m2, desagregado de un bien inmueble de Mayor Extensión que comprende también terreno y mejoras sobre el inmueble ubicado en la Calle 18 con Carrera 112, Casa Colombia, correqirniento Altavista, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 001-15540(,de propiedad del señor JUAN MANUEL DE JESUS MESA JARAMILLO. 15.

Que la Resolución de Oferta Nº 0067 del 21 de enero de 2010 se notificó personalmente el 17 de febrero de 2010, al señor CARLOS IGNACIO MESA JARAMILLO, identificado con la cédula de ciudadanía 71.622.524, quien actúa en representación del señor JUAN MANUEL DE JESUS MESA JARAMILLO, identificado con cedula de ciudadanía número 8.310.379, mediante poder amplio y general otorgado en Escritura Pública Nro. 115 del 27 de Enero de 2003, en la 19 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Notaría Octava del Círculo Notarial de Medellín, quien es el propietario del inmueble ubicado en la Calle 18 con la Carrera 112, Casa Colombia corregimiento Altavista, conforme al artículo 44 del Código Contencioso Administrativo. 16.

El artículo 61 de la Ley 388 de 1997 inciso 5° establece que: "Será obligatorio iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de -' la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa". 17.

Que el término para aceptar la Oferta de Compra formulada venció sin que a la fecha se haya firmado un contrato de compraventa o un contrato de promesa de compraventa, según lo establecido por el artículo 68 de la ley 388 de 1997. 18. Que el presente acto administrativo de expropiación se refiere a un bien inmueble que comprende terreno y mejoras, cuyas cuyo propietario es el señor JUAN ·MANUEL DE JESUS MESA JARAMILLO, identificado con cédula de ciudadanía número 8.310.379 con el 100% del derecho Real de dominio sobre el bien inmueble ubicado en la Calle 18 con Carrera 112, Casa Colombia, Corregimiento de Altavista, cuya descripción, área y linderos se encuentran en el Acta de diligencia de remate del 10 de Diciembre de 1986, del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín, la cual fue aprobada por auto del 20 de.• Febrero de 1987, del mismo despacho y protocolizada mediante Escritura Publica Número 601 del 07 de Abril de 1.987 de la Notaria Primera del Circulo de Medellín, […] Parágrafo 1: Según Ficha Predial expedida por la Subsecretaria de Catastro el día 16 de diciembre de 2004, conforme al oficio GT 11439 del 23 de Diciembre de 2009, el inmueble antes descrito tiene un área de lote de 18.561,00 mts² y un área construida total de 138 mts², del cual se disgrega una faja de terreno requerida por el Municipio de Medellín de 1.521.03 mts² en la cual el propietario vendedor no tiene ningún área construida” […].

RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO: OBJETO: Ordenar la expropiación por vía administrativa del derecho de dominio y posesión de una faja de terreno con un área de 1.521,03 m², desagregado de un bien inmueble de Mayor Extensión que comprende terreno y mejoras, cuyo propietario es el señor JUAN MANUEL DE JESUS MESA JARAMILLO, identificado con cédula de ciudadanía número 8.310.379 con el 100% del derecho Real de dominio, bien inmueble ubicado en la Calle 18 con Carrera 112, Casa Colombia Corregimiento de Altavista, cuya descripción, área y linderos se encuentran en el Acta de diligencia de remate del 10 de Diciembre de 1986, del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín la cual fue aprobada por auto del 20 de Febrero de 1987, del mismo despacho y protocolizada mediante Escritura Pública Número 601 del 07 de Abril de 1.987 de la Notaria Primera del Círculo de Medellín […] Parágrafo 2: No obstante el área y descripción de linderos, la presente Resolución de Expropiación por vía administrativa se realiza sobre cuerpo cierto del inmueble con Matrícula Inmobiliaria 001 -15540 Parágrafo 3: El bien no está sometido a reglamento de Propiedad Horizontal.

ARTICULO SEGUNDO: TRADICIÓN: El titular del derecho de dominio, adquirió la propiedad del inmueble por adjudicación, según Acta de diligencia de remate del 10 de diciembre de 1986, del Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín la cual fue aprobada por auto del 20 de Febrero de 1987, del mismo despacho y 20 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co protocolizada mediante Escritura Pública Número 601 del 07 de Abril de 1.987 de la Notaria Primera del Círculo de Medellín y registrada en el folio de Matrícula Inmobiliaria 001 -15540 ARTICULO TERCERO: PRECIO DE LA INDEMNIZACIÓN. El valor total de la indemnización que se realiza por la presente Resolución es conforme al avalúo comercial con numero radicado No. 2009 - SE - 22 del 03 de octubre de 2009, realizado por la Corporación Avalúas, es de CUARENTA Y CINCO MILLONES SEISCIENTOS TREINTA MIL NOVECIENTOS PESOS M/L ($45.630.900).

Parágrafo 1: Para determinar el valor de la indemnización y su forma de pago, el Municipio de Medellín consultó, no sólo los intereses de las personas expropiadas, sino los de la comunidad, en razón de ello el pago de la indemnización se efectuará en un solo contado. Parágrafo 2: De acuerdo con el numeral 2 del artículo 70 de la ley 388 de 1997, establece que "La entidad que ha dispuesto la expropiación pondrá a disposición inmediata del particular expropiado, según sea el caso, el valor total correspondiente o el porcentaje del precio indemnizatorio que se paga de contado y los 4 documentos de deber correspondientes a los cinco contados sucesivos anuales del saldo.

Si el particular no retira dichos valores y los documentos de deber dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria, la entidad deberá consignarlos en la entidad financiera autorizada para el efecto a disposición del particular, y entregar copia de la consignación al Tribunal Administrativo en cuya área de jurisdicción se encuentre ubicado el inmueble dentro de los diez (10) días siguientes, considerándose que ha quedado formalmente hecho el pago".

Parágrafo 3: DISPONIBILIDAD PRESUPUESTAL. El pago se hará con cargo al rubro presupuestal Nº 200541314-70, certificado de Disponibilidad Nº 4151, del 21 de Enero de 2019, Compromiso Nº 4315 del 21 de Enero de 2010, de la EMPRESA DE DESARROLLO URBANO -EDU-. Parágrafo 4: La entidad financiera autorizada para lo relacionado con la consignación indicada en la presente Resolución, es el Banco Agrario de Colombia, Sucursal Carabobo Medellín, ubicado en la carrera 52 Nº 49-66 de la nomenclatura actual del Municipio de Medellín. Parágrafo 5: Copia de la consignación se entregará al Tribunal Administrativo, de Antioquia, considerándose que de esta manera ha quedado formalmente hecho el pago de conformidad con la Ley.

ARTICULO CUARTO. - DESTINACIÓN. - El inmueble será destinado a la ejecución del Proyecto "SUBESTACIÓN DE POLICÍA ALTAVISTA". De acuerdo a la Resolución de Urgencia 303 del 01 de Julio de 2009, Por medio de la cual se declara situación de urgencia para la adquisición de predios requeridos para equipamientos de seguridad en Trinidad, Barrios de Jesús, Aures, Santo domingo, La Cruz, Oriente, El Salado, El Progreso, y en los Corregimientos de San Sebastián de Palmitas, San Cristóbal y Alta vista de la ciudad de Medellín".

ARTÍCULO QUINTO. - CANCELACIÓN DE OFERTA.- Se solicita al señor Registrador ordenar la cancelación de la oferta de compra formulada por el Municipio de Medellín, mediante la Resolución No 0067 del 21 de enero de 2010, inscrita en el folio de Matrícula Inmobiliaria número 001-15540, Oficina de Instrumentos Públicos Zona Sur. 21 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co ARTÍCULO SEXTO.- ORDEN DE INSCRIPCION.- Una vez cancelada la Resolución de Oferta de Compra, y notificado el presente acto administrativo, será inscrita en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Sur, para que se surtan los efectos atinentes a la transferencia del derecho de dominio en cabeza del Municipio de Medellín, de conformidad con el numeral 4 del artículo 68 de la ley 388 de 1997 y numeral 1 del artículo 70 de la misma ley.

ARTÍCULO SÉPTIMO. - ENTREGA MATERIAL.- Efectuado el registro de la presente resolución, se exigirá la entrega material del bien inmueble expropiado sin necesidad de intervención judicial.

ARTÍCULO OCTAVO. - ORDEN DE NOTIFICACIÓN Y RECURSOS.- La presente Resolución será notificada al titular del derecho real de dominio, señor JUAN MANUEL DE JESUS MESA JARAMILLO, identificado con la cedula de ciudadanía numero 8.310.379 Contra la presente resolución procede el recurso de reposición que deberá ser interpuesto ante el señor Alcalde de Medellín, dentro de los cinco (5) días, hábiles siguientes a su notificación personal o la desfijación del edicto, según el caso.[…]”. 57.

La Resolución núm. 1491 de 22 de julio de 201023, mediante la cual el Alcalde de Medellín resolvió un recurso de reposición contra la Resolución núm. 0641 de 21 de abril de 2010, así: “[…] RESOLUCIÓN NÚMERO 1491 de 22 DE JULIO DE 2010 “Por la cual se resuelve un Recurso de Reposición contra la Resolución N° 0641 del 21 de abril de 2010” En uso de sus facultades legales, en especial las otorgadas por la Ley 9ª de 1989. por la Ley 388 de 1997, artículos 58 y siguientes y, CONSIDERANDO: […] Frente a este punto, el valor comercial del inmueble ubicado en la Calle 18 con Carrera 112, Casa Colombia, Corregimiento Altavista, se determinó teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal vigente al momento de notificarle la oferta de compra, reglamentación que está basada en el Acuerdo Municipal 046 de 2006, 'por el cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medellín», la Resolución 762 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 ambas del Instituto Geográfico Agustín Codazzi El valor del inmueble, se obtuvo según las Consideraciones Técnicas descritas en el texto del avalúo y por la aplicación de los Métodos Comparativo o de Mercado y Método de Reposición; entre ellas el grado de desarrollo urbanístico del sector, localización de las mejoras, tamaño, forma, topografía, tipo de suelo; calidad de los materiales, estado de conservación, servicios públicos y comunales del sector.

El valor comercial del inmueble se obtiene finalmente de las características que en concreto posee, avaluando para el efecto el área de la construcción. 23 Cfr. Folios 72 a 79 del cuaderno principal. 22 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Es de anotar que el avalúo radicado Nº 2009-SE-22 realizado el 03 de octubre de se realizó con todas las consideraciones técnicas de ley y entre esas se encuentra las características de la construcción, donde se establece que dentro del predio requerido no aplica las características particulares cómo las que se mencionan que no se tuvieron en cuenta al momento del avalúo, pues estas construcciones que se encuentran en el terreno como el cerco, loza y demás no hacen parte del área solicitada dentro del avalúo. […] Pese a lo anterior, la Empresa de Desarrollo Urbano -EDU- dio trámite a las observaciones del interesado, de manera directa, siendo atendida de manera personal por la entidad Avaluadora, quienes en detalle analizaron la solicitud, explicando su contenido técnico a fin de que fueran entendidos los fundamentos que le dieron origen así como el resultado del avalúo, siendo claro que se había elaborado dentro de los parámetros legales, técnicos y económicos y que gozaba del rigorismo y seriedad requeridos.

Al respecto la Empresa de Desarrollo Urbano - EDU-, mediante oficio Radicado Nº 201000003149 envió comunicación dándole respuesta a lo manifestado en las observaciones presentadas al informe técnico de avalúo comercial realizado por la Corporación Avalúas bajo el Radicado Nº 2009-SE-22 del 03 de octubre de 2009, este documento fue recibido por la señora Pilar Agudelo, el día 06 de abril de 2010, en la dirección calle 10 Nº 43 A - 08, segundo piso (Bancasa), por lo tanto frente a esta consideración se informa que sí se realizó el trámite respectivo dándole traslado a la corporación Avalúes para que se pronuncie sobre las observaciones y dicha Corporación mediante informe del 25 de marzo de 2010, se ratificó sobre el informe de Avalúo inicial.

Este informe se anexó con la comunicación enviada mediante el oficio Radicado Nº201000003149. Nuevamente en atención al recurso de Reposición interpuesto a la Resolución de Expropiación Nº 0641 del 21 de abril de 2010, se le dio traslado a la Corporación Avalúos y esta manifestó que dichos avalúas no fueron tenidos en cuenta, pues el informe de avalúo presentado por ellos tiene una vigencia de un año, como lo establece el decreto 1420 de 1998.

Artículo 12. Parágrafo, dentro del término de la vigencia del avaluó, no se podrá solicitar el mismo avaluó a otra entidad autoriza, salvo cuando haya vencido el plazo legal para elaborar el avaluó contratado. Es por esta razón que los avalúos presentados por el recurrente no son tenidos en cuenta y no tienen ninguna validez. Frente al desconocimiento del artículo 61 de la ley 388 de 1997, la Corporación Avalúos manifiesta que: “La empresa es una entidad privada, autónoma y neutral, la cual cuenta con todos los requerimientos legales y financieros para participar en las convocatorias de selección para realizar el objeto social de la_ empresa.

De esta forma se celebró el contrato 527 de 2009 con el cual se efectúan los avalúos de varios proyectos a desarrollar, uno de los cuales estará ubicado en el terreno de su propiedad. Es por ello, que ese avalúo es el único autorizado y vigente para ser presentado ante a EDU, entidad contratante e interesada en el predio". […] el recurrente no solicitó a la Empresa de Desarrollo Urbano - EDU-, que solicitara un nuevo avalúo al instituto Geográfico Agustín Codazzi a fin de que se surta el trámite respectivo.

Dentro de este contexto, se precisa que no existe obligatoriedad de solicitar avalúo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, pues 23 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co normativamente además de este Instituto actualmente gozan de competencia para fijar el valor comercial de los predios que van a adquirir las entidades públicas, los peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes.

Así las cosas, la Empresa de Desarrollo Urbano -EDU- actúo dentro de los parámetros legales. […] Es necesario establecer que no se configura la LESIÓN ENORME en cuanto a que la Empresa Corporación Avalúas en una empresa inscrita a la lonja de propiedad Raíz, y de igual forma al Registro Nacional de Avaluadores, con base en el informe del avalúo comercial presentados por ellos se realizó la Resolución de Expropiación Nª 0641 del 21 de abril de 2010, es claro entonces que de esta forma se está pagando un precio indemnizatorio acorde a la realidad presentada en el avaluó comercial, contrario a lo que implica la Lesión Enorme.

El artículo 1947 del Código Civil define la lesión enorme: “El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella" (subrayado fuera del texto) En este caso el artículo se refiere a un verdadero contrato de compraventa, es decir, un contrato bilateral, oneroso y conmutativo, y frente a la Resolución de Expropiación N 0641 del 21 de abril de 2010, no se puede predicar estas características, toda vez que la expropiación no es un contrato, es un acto administrativo de carácter unilateral, lo que implica que el valor de la indemnización está determinado por el valor establecido por tas normas especiales y no las contenidas en el código civil..

La Ley aplicable a este caso determina que "El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en /as lonjas o asociaciones correspondientes" Lo anterior significa que la expropiación efectuada por las entidades públicas para los fines establecidos en la ley es reglada y no permite discusión ni acuerdo en el valor de la indemnización por las partes.

Pues al contrario, es claro que la entidad pública no puede apartarse del valor que arroje el avalúo practicado en legal forma y en aplicación de los métodos establecidos en la ley (Decreto 1420 de 1998), pues de hacerlo estaría violando la ley por pagar un valor diferencial, bien sea este inferior o superior al establecido en el avalúo, sin que existiera fundamento alguno que justificara su actuación.

RESUELVE

ARTÍCULO PRIMERO. DECISIÓN: NO REPONER la Resolución Nº 0641 del 21 de Abril de 2010 "Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa de un Inmueble con todas sus Mejoras y Anexidades".

ARTÍCULO SEGUNDO: VIGENCIA: Como consecuencia de lo anterior, todas las consideraciones y disposiciones contenidas en la Resolución Nº 0641 del 19 de Abril de 2010, continúan vigentes […]”24 (Resaltado del texto original). Problema jurídico 24 Cfr. Folios 72 a 79 del cuaderno principal. 24 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 58.

Corresponde a la Sala, con fundamento en el contenido de la decisión del a quo y el recurso de apelación, determinar: i) si la parte demandada incurrió, en el avalúo contenido en los actos acusados, en alguna incorrección o defecto que afectara el precio indemnizatorio por el valor del inmueble; ii) si es indebida la aplicación de los métodos de comparación o de mercado y de costo de reposición en el caso sub examine; iii) si en el avalúo contenido en los actos acusados se omitió explicar el estudio de mercado para determinar el valor comercial del terreno; en caso positivo, si este defecto afecta la presunción de legalidad de los actos administrativos acusados y, iv) si el exhorto decretado por el a quo dirigido al Instituto Geográfico Agustín Codazzi fue contestado previo a correr traslado para alegar de conclusión. 59.

En consecuencia, se determinará si hay lugar a revocar o a confirmar la sentencia proferida, en primera instancia. Marco normativo sobre el procedimiento administrativo de expropiación por la vía administrativa 60. Visto el artículo 58 de la Constitución Política, el Estado colombiano debe garantizar la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles; no obstante, “[…] Por motivos de utilidad pública o de interés social definidos por el legislador, podrá haber expropiación mediante sentencia judicial e indemnización previa.

Esta se fijará consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiación podrá adelantarse por vía administrativa, sujeta a posterior acción contenciosa-administrativa, incluso respecto del precio […]”; en consecuencia, “[…] el interés privado deberá ceder al interés público o social […]” (Destacado fuera de texto). 61.

Visto el artículo 8.° de la Ley 388, sobre la acción urbanística, corresponde a las entidades distritales y municipales ejercer la función pública de ordenar el territorio; para tal efecto, pueden “[…] expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad pública o interés social, de conformidad con lo previsto en la ley […]”.

La norma establece: 25 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co “[…] Artículo 8.- Acción urbanística. La función pública del ordenamiento del territorio local se ejerce mediante la acción urbanística de las entidades distritales y municipales, referida a las decisiones administrativas y a las actuaciones urbanísticas que les son propias, relacionadas con el ordenamiento del territorio y la intervención en los usos del suelo.

Son acciones urbanísticas, entre otras: […] 10. Expropiar los terrenos y las mejoras cuya adquisición se declare como de utilidad pública o interés social, de conformidad con lo previsto en la ley […]” (Destacado fuera de texto). 62. Visto el artículo 59 ibidem, prevé que la Nación; las entidades territoriales; las áreas metropolitanas y las asociaciones de municipios, son las autoridades competentes para: i) decretar la expropiación de inmuebles; o, ii) adquirirlos mediante enajenación voluntaria; también podrán adquirir inmuebles por estas dos vías los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado25 y las sociedades de economía mixta de los órdenes nacional, departamental y municipal, siempre que estén expresamente facultadas en sus estatutos para desarrollar alguna o algunas de las actividades previstas en el artículo 10 de la Ley 9ª de 11 de enero de 198926, modificado por el artículo 58 de la Ley 388 de 1997. 63.

Visto el artículo 58 ibídem, sobre motivos de utilidad pública, establece que, para efectos de declarar una expropiación, entre otras circunstancias determinadas en la ley, son causales de utilidad pública o interés social en las que pueden fundamentar las autoridades territoriales esas decisiones, las siguientes: “[…] a) Ejecución de proyectos de construcción de infraestructura social en los sectores de la salud, educación, recreación, centrales de abasto y seguridad ciudadana; b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las contempladas en el artículo 53 de la Ley 9 de 1989, la rehabilitación de inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de alto riesgo; 25 “[…] ART. 1º- Creación, nombre y naturaleza jurídica.

Créase, como una empresa industrial y comercial del Distrito Capital, vinculada a la Alcaldía Mayor de Santa Fe de Bogotá, la entidad denominada Empresa de Renovación Urbana de Bogotá, D.C., dotada de personería jurídica, autonomía administrativa y capital independiente […]” (Acuerdo Distrital núm. 33 de 10 de noviembre de 1999). 26 “Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones” 26 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos; d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y distribución de servicios públicos domiciliarios; e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo […]” (Destacado fuera de texto). 64.

Visto el artículo 61 de la Ley 388, sobre el procedimiento de enajenación voluntaria, indica que el precio de adquisición de un inmueble será igual al valor comercial que determine: i) el Instituto Geográfico Agustín Codazzi; ii) la entidad que cumpla sus funciones; o, iii) peritos privados inscritos en las lonjas o en las asociaciones correspondientes.

La norma establece: “[…] Artículo 61 - Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria. El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes27, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica.

La forma de pago del precio de adquisición podrá ser en dinero o en especie, en títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, derechos de participación en el proyecto a desarrollar o permuta. Cuando de conformidad con lo dispuesto en la presente Ley se acepte la concurrencia de terceros en la ejecución de proyectos, los recursos para el pago del precio podrán provenir de su participación. La comunicación del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se hará con sujeción a las reglas del Código Contencioso Administrativo y no dará lugar a recursos en vía gubernativa.

Será obligatorio iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa. No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiación y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, será posible que el propietario y la 27 Concordante con el artículo 3.° del Decreto 1420 de 1998.

“[…] La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración […]”. 27 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co administración lleguen a un acuerdo para la enajenación voluntaria, caso en el cual se pondrá fin al proceso.

Los inmuebles adquiridos podrán ser desarrollados directamente por la entidad adquirente o por un tercero, siempre y cuando la primera haya establecido un contrato o convenio respectivo que garantice la utilización de los inmuebles para el propósito que fueron adquiridos. Parágrafo 1 – Al valor comercial al que se refiere el presente artículo, se le descontará el monto correspondiente a la plusvalía o mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la participación en plusvalía o la contribución de valorización; según sea del caso.

Parágrafo 2 - Para todos los efectos de que trata la presente Ley el Gobierno Nacional expedirá un reglamento donde se precisarán los parámetros y criterios que deberán observarse para la determinación de los valores comerciales basándose en factores tales como la destinación económica de los inmuebles en la zona geoeconómica homogénea, localización, características y usos del inmueble, factibilidad de prestación de servicios públicos, vialidad y transporte […]” (Destacado fuera de texto). 65.

Visto el artículo 3 del Decreto núm. 1420 de 1998, en concordancia con la norma transcrita supra, dispone que “[…] La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración […]” (Destacado fuera de texto). 66.

Visto el artículo 66 de la Ley 388 de 1997, sobre determinación del carácter administrativo, establece: “[…] La determinación que la expropiación se hará por la vía administrativa deberá tomarse a partir de la iniciación del procedimiento que legalmente deba observarse por la autoridad competente para adelantarlo, mediante acto administrativo formal que para el efecto deberá producirse, el cual se notificará al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble cuya adquisición se requiera y será inscrito por la entidad expropiante en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a su ejecutoria.

Este mismo acto constituirá la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria […]” (Destacado fuera de texto). 28 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 67.

Visto el artículo 67 ibidem, en el acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 ibidem. 68. Además, la entidad deberá precisar las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán prever el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria.

El pago del precio indemnizatorio se podrá realizar en dinero o títulos valores, derechos de construcción y desarrollo, de participación en el proyecto o permuta. En todo caso el pago se hará siempre en su totalidad de contado cuando el valor de la indemnización sea inferior a doscientos (200) salarios mínimos legales mensuales al momento de la adquisición voluntaria o de la expropiación. 69.

Visto el artículo 2.° del Decreto núm. 1420 de 24 de julio de 199828, por medio del cual el Gobierno Nacional reglamentó la normativa citada supra, indica que el valor comercial de un inmueble se refiere al “[…] precio más probable por el cual éste se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien […]” (Destacado fuera de texto). 70.

Visto el artículo 13 ibidem, indica que la entidad que solicite la realización de un avalúo, entre otros requisitos, deberá entregar a la entidad avaluadora los siguientes documentos: “[…] Artículo 13.- La solicitud de realización de los avalúos de que trata el presente Decreto deberá presentarse por la entidad interesada en forma escrita, firmada por el representante legal o su delegado legalmente autorizado, señalando el motivo del avalúo y entregando a la entidad encargada los siguientes documentos: 28 “[…] Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos […]”. 29 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Identificación del inmueble o inmuebles, por su dirección y descripción de linderos.

Copia de la cédula catastral, siempre que exista Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble objeto del avalúo, cuya fecha de expedición no sea anterior en más de tres (3) meses a la fecha de la solicitud. Copia del plano del predio o predios, con indicación de las áreas del terreno, de las construcciones o mejoras del inmueble o motivo de avalúo, según el caso.

Copia de la escritura del régimen de propiedad horizontal, condominio parcelación cuando fuere del caso. Copia de la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito, en la parte que haga relación con el inmueble objeto del avalúo. Se entiende por reglamentación urbanística vigente aquella expedida por autoridad competente y debidamente publicada en la gaceta que para el efecto tenga la administración municipal o distrital.

Para el caso del avalúo previsto en el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, deberá informarse el lapso de tiempo durante el cual se imposibilite la utilización total o parcial del inmueble como consecuencia de la afectación. Parágrafo 1º.- Cuando se trate del avalúo de una parte de un inmueble, además de los documentos e información señalados en este artículo para el inmueble de mayor extensión, se deberá adjuntar el plano de la parte objeto del avalúo, con indicación de su linderos, rumbos y distancias […]” (Destacado fuera de texto). 71.

Visto el artículo 20 ibidem, determina que “[…] El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación […]” (Destacado fuera de texto). 72.

Visto el artículo 21 ibidem, establece los parámetros que los avaluadores deben tener en cuenta para determinar el valor comercial de un inmueble, así: “[…] Artículo 21. Los siguientes parámetros se tendrán en cuenta en la determinación del valor comercial: 1. La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo. 2.

La destinación económica del inmueble. 30 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 3. Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad. 4.

Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos. 5. Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obra de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinará en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial. 6.

Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9a. de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses. 7.

Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comparables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien.

Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido. 8. La estratificación socioeconómica del bien […]” (Destacado fuera de texto). 73.

Visto el artículo 22 del Decreto núm. 1420 de 1998, indica que, para la determinación del valor comercial de un inmueble, se deben tener en cuenta las siguientes características: “[…] A. Para el terreno: 1. Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma. 2. Clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección. 3.

Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio. 4. Tipo de construcciones en la zona. 5. La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte. 31 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 6.

En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en cuenta las agrológicas del suelo y las aguas. 7. La estratificación socioeconómica del inmueble. B. Para las construcciones: 1. El área de construcciones existentes autorizadas legalmente. 2. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados. 3.

Las obras adicionales o complementarias existentes. 4. La edad de los materiales. 5. El estado de conservación física. 6. La vida útil económica y técnica remanente. 7. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido. 8. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes […]” (Destacado fuera de texto). 74.

Visto el artículo 23 ibidem, determina que “[…] las normas metodológicas para la realización y prestación de los avalúos de que trata el presente decreto serán señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, mediante resolución que deberá expedir dentro de los sesenta (60) días hábiles siguientes a la publicación de este decreto, la cual deberá publicarse en el Diario Oficial […]” (Destacado fuera de texto). 75.

Visto el artículo 24 ibidem, establece que “[…] Para calcular el daño emergente en la determinación del valor del inmueble objeto de expropiación, según el numeral 6 del artículo 62 de la Ley 388 de 1997, se aplicarán los parámetros y criterios señalados en este decreto y en la resolución que se expida de conformidad con el artículo anterior […]” (Destacado fuera de texto). 76.

Visto el artículo 25 ibidem, indique que “[…] Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9ª de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o, el residual.

La 32 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, será materia de la resolución de que trata el artículo 23 del presente decreto […]” (Destacado fuera de texto). 77.

Visto el artículo 6.° de la Resolución núm. 620 de 23 de septiembre de 2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, sobre etapas para elaboración de los avalúos, vigente para la época de los hechos y por medio de la cual se establecieron los procedimientos para los avalúos de que trata la Ley 388 de 1997, señala: “[…]

ARTÍCULO

6. ETAPAS PARA ELABORACIÓN DE LOS AVALÚOS. Para la elaboración de los avalúos utilizando cualquiera de los métodos enunciados anteriormente deben realizarse las siguientes etapas: 1. Revisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si hace falta algo de lo previsto en el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 se procede a solicitarlo por escrito. 2.

Definir y obtener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identificación del bien. Se recomienda especialmente cartografía de la zona o fotografía aérea, para la mejor localización del bien. 3. De conformidad con lo previsto en el artículo 14 del Decreto 1420 de 1998, verificar la reglamentación urbanística vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmueble.

En el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador deberá verificar la concordancia de este con la reglamentación urbanística vigente. 4. Reconocimiento en terreno del bien objeto de avalúo. En todos los casos dicho reconocimiento deberá ser adelantado por una persona con las mismas características técnicas y profesionales de la persona que ha de liquidar y firmar el avalúo. 5.

Siempre que sea necesario se verificarán las mediciones y el inventario de los bienes objeto de la valoración. En caso de edificaciones deberán constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información. Y cuando se observen grandes inconsistencias con las medidas, se informará al contratante sobre las mismas. 6.

En la visita de reconocimiento deberán tomarse fotografías que permitan identificar las características más importantes del bien, las cuales posteriormente permitirán sustentar el avalúo. 7. Cuando se realicen las encuestas, deberán presentarse las fotografías de los inmuebles, a los encuestados para una mayor claridad del bien que se investiga. 8.

Aun cuando el estudio de los títulos es responsabilidad de la entidad interesada, una correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matrícula inmobiliaria para constatar la existencia de afectaciones, servidumbres y otras limitaciones que puedan existir sobre el 33 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co bien, excepto para la determinación de los avalúos en la participación de plusvalías […]” (Destacado fuera de texto). 78.

Visto el artículo 7.° ibidem, sobre identificación física del predio, indica que para poder llegar a una correcta identificación física del predio a expropiar, se deberán tener en cuenta, principalmente, los siguientes aspectos: “[…] 1. Localización, dirección clara y suficiente del bien. En las entidades Territoriales con múltiples nomenclaturas, es necesario hacer referencia a ellas como un elemento de claridad de la identificación. 2.

Los linderos y colindancias del predio. Para una mejor localización e identificación de los linderos y colindantes el número catastral es de gran ayuda, por lo cual, si en la información suministrada por la entidad peticionaria no está incluido, el perito lo debe conseguir. 3. Topografía. Caracterización y descripción de las condiciones fisiográficas del bien.

Es indispensable en este aspecto detectar limitaciones físicas del predio tales como taludes, zonas de encharcamiento, o inundación permanente o periódica del bien. 4. Servicios públicos. Investigación de la existencia de redes primarias, secundarias y acometidas a los servicios públicos. Adicionalmente, la calidad de la prestación de los servicios, referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del servicio.

En caso de que la zona o el predio cuente con servicios complementarios (teléfono, gas, alumbrado público), estos deben ser tenidos en cuenta. 5. En cuanto a las vías públicas, además de establecer la existencia y sus características, es necesario tener en cuenta el estado de las mismas. Como elemento complementario es importante analizar la prestación del servicio de transporte.

En el análisis de las vías inmediatas y adyacentes, debe tenerse en cuenta: Tipo de vía, características y el estado en que se encuentran […]” 79. Visto el artículo 10.° ibidem, sobre método de comparación o mercado, establece lo siguiente: “[…]

ARTÍCULO

10. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios. Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes. 34 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis […]” (Destacado fuera de texto). 80.

Visto el artículo 13 de la Resolución núm. 620 de 2008, sobre el método de costo de reposición, prevé lo siguiente: “[…]

ARTÍCULO

13. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. En desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción, se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble.

Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación.

PARÁGRAFO 1. Este método se debe usar en caso de que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal.

PARÁGRAFO 2 o. Para depreciar los equipos especiales que posea el bien, se emplea el método lineal, tomando en cuenta la vida remanente en proporción a la vida útil establecida por el fabricante […]” (Destacado fuera de texto). 81. Visto el artículo 68 de la Ley 388, sobre la decisión de expropiación, indica que cuando hayan transcurrido 30 días hábiles, contados desde la ejecutoria del acto mediante el cual se hizo la oferta de compra, sin que se llegue a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, la autoridad dispondrá, mediante acto administrativo motivado, la expropiación administrativa del inmueble, así: “[ ] Artículo 68.- Decisión de la expropiación. Cuando habiéndose determinado que el procedimiento tiene el carácter de expropiación por vía administrativa, y transcurran treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del acto administrativo de que trata el artículo 66 de la presente Ley, sin que se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la autoridad competente dispondrá mediante acto motivado la expropiación administrativa del bien inmueble correspondiente, el cual contendrá lo siguiente: 1.

La identificación precisa del bien inmueble objeto de expropiación. 2. El valor del precio indemnizatorio y la forma de pago. 3. La destinación que se dará al inmueble expropiado, de acuerdo con los motivos de utilidad pública o de interés social que se hayan invocado y las condiciones de urgencia que se hayan declarado. 35 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 4.

La orden de inscripción del acto administrativo, una vez ejecutoriado en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, para los efectos de que se inscriba la transferencia del derecho de dominio de su titular a la entidad que haya dispuesto la expropiación. 5. La orden de notificación a los titulares de derecho del dominio u otros derechos reales sobre el bien expropiado, con indicación de los recursos que legalmente procedan en vía gubernativa […]” (Destacado fuera de texto). 82.

Visto el artículo 69 ibidem, sobre notificación y recursos, prevé que el acto por medio del cual se decide sobre la expropiación por vía administrativa se debe notificar al propietario o titular de derechos reales sobre el inmueble en los términos dispuestos en el Código Contencioso Administrativo; decisión contra la cual únicamente procede el recurso de reposición; como sigue: “[…] Artículo 69.

Notificación y recursos. El acto que decide la expropiación se notificará al propietario o titular de derechos reales sobre el inmueble expropiado, de conformidad con lo previsto en el Código Contencioso Administrativo. Contra la decisión por vía administrativa sólo procederá el recurso de reposición, el cual deberá interponerse en los términos previstos en el Código Contencioso Administrativo a partir de la notificación. El recurso deberá ser decidido dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de su interposición, y si transcurrido ese lapso no se ha tomado decisión alguna, se entenderá que el recurso ha sido decidido favorablemente […]” (Destacado fuera de texto). 83.

Visto el artículo 44 del Código Contencioso Administrativo, sobre deber y forma de la notificación personal, establece que “[…] Las decisiones que pongan término a una actuación administrativa se notificarán personalmente al interesado o a su representante o apoderado […]”; en consecuencia, “[…] Al hacer la notificación personal se entregará al interesado copia íntegra, auténtica y gratuita de la decisión […]” (Destacado fuera de texto). 84.

La expropiación por vía administrativa conlleva la obligación, a cargo de la entidad, de reconocer una indemnización justa y plena que comprenda el valor del bien inmueble objeto de expropiación y los perjuicios toda vez que ésta “[…] constituye “[…] un instrumento para garantizar que el perjuicio sea transferido a todos los miembros de la colectividad y reparado de manera integral” […]”29. 29 “[…] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 6 de febrero de 2020, C.P. Dra. Nubia Margoth Peña Garzón; número único de radicación 08001233100019971225601 […]”. 36 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Análisis del caso concreto 85.

Visto el marco normativo en la parte considerativa de esta sentencia, la Sala procede a realizar el análisis del acervo probatorio para, posteriormente, en aplicación del silogismo jurídico, concluir el caso concreto. 86. La Sala procederá a apreciar y valorar todas las pruebas solicitadas, decretadas y recaudadas, en primera instancia, de conformidad con las reglas de la sana crítica y en los términos del artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, aplicando para ello las reglas de la lógica y la certeza que sobre determinados hechos se requiere para efectos de decidir lo que en derecho corresponda, en relación el problema jurídico planteado en el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante.

Acervo probatorio 87. La Sala procede a realizar la numeración de las pruebas relevantes para resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante. 88. Del material probatorio allegado al proceso, se destacan las siguientes pruebas: Documentales 89. Del material probatorio allegado al proceso, se destacan las siguientes pruebas: 90.

Escritura Pública núm. 601 del 07 de abril de 1987 de la Notaría Primera del Círculo de Medellín, que protocoliza copia de la diligencia de remate adelantado en el Juzgado Octavo Civil del Circuito de Medellín, que por providencia del 10 de diciembre de 1986 adjudicó el predio denominado "Finca Casa Colombia", en copla auténtica30. 30 Folios 18 a 25 del cuaderno principal 37 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 91.

Escritura pública de compraventa núm. 623 del 27 de septiembre de 1990, de la Notaría Veinte del Circulo Notarial de Medellín en copia auténtica31. 92. Avalúo realizado por la Corporación Avalúos al Inmueble de propiedad del señor Juan Manuel Mesa Jara denominado Casa Colombia, en desarrollo del Contrato núm. 527 Subestación Altavista, en copia auténtica32. 93.

Resolución núm. 641 del 21 de abril de 2010 "Por la cual se dispone la expropiación administrativa de un inmueble con toda sus mejoras y anexidades", expedido por el Alcalde del Municipio de Medellín33. 94. Recurso de reposición interpuesto por la parte demandante contra la Resolución núm. 641 de 2010, radicado 2010002271562 del 09 de julio, en copia auténtica34. 95.

Resolución núm. 1491 de 22 de julio de 2010 "Por la cual se resuelve un Recurso de Reposición contra la Resolución núm.641 del 21 de abril de 2010", en copia auténtica35. 96. Solicitud de avalúo formulada por el señor Carlos Ignacio Mesa Jaramillo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en copia auténtica36. 97. Solicitud de revisión de valor metro cuadrado y área con el núm. 201000003141 radicada el 24 de febrero de 2010 ante la Empresa de Desarrollo Urbano EDU, en copla auténtica37. 98.

Avalúo practicado por la Asociación la Lonja de Propiedad Raíz del Oriente Antioqueño, en copia auténtica38. 31 Folios 26 y 27 del cuaderno principal. 32 Folios 31 a 37 del cuaderno principal. 33 Folios 66 del cuaderno principal. 34 Folios 67 a 71 del cuaderno principal. 35 Folios 72 a 79 del cuaderno principal. 36 Folios 81 a 83 del cuaderno principal. 37 Folios 84 a 85 del cuaderno principal. 38 Folios 95 a 105 del cuaderno principal. 38 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 99.

Contrato núm. 4600013010 de 24 de noviembre de 2008 celebrado entre el Municipio de Medellín y la Empresa de Desarrollo Urbano, en copla auténtica39. 100. Contrato núm. 527 del 21 de julio de 2009 suscrito entre la Empresa de Desarrollo Urbano - EDU y la Corporación Avalúos, en copia auténtica40. 101. Comunicación del 21 de julio de 2010 de la Corporación Avalúos, en la que aclara las inconformidades dirigida a la parte demandante41.

Avalúo 2009-SE-22 elaborado por la Corporación Avalúos como fundamento de los actos administrativos acusados 39 Folios 220 a 232 del cuaderno principal. 40 Folios 237 a 240 del cuaderno principal. 41 Folios 259 a 260 del cuaderno principal. 39 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 40 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 41 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 42 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 43 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Aclaraciones del Avalúo 44 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 45 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Incorrección del avalúo respecto al valor comercial del bien inmueble objeto de expropiación 102.

La parte demandante señaló en la demanda que no se reconoció un valor indemnizatorio justo respecto de la faja de terreno expropiada y que el avalúo 46 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co oficial está muy por debajo del valor comercial para lo cual se remite a los dos avalúos realizados de manera independiente lo que infringe el artículo 71 de la Ley 388.

Además, manifestó que los dos avalúos comerciales realizados por peritos adscritos a la lonja de propiedad raíz determinan valores que ascienden a más de ($197'000.000) y ($164'000.000) y se pretenda cancelar la irrisoria suma de ($45.000.000), lo que resulta desproporcionado, al punto de asimilarse a la figura del enriquecimiento sin causa y la lesión enorme. 103.

A su turno, en el recurso de apelación adujo que los avalúos que allegó fueron realizados igualmente por profesionales adscritos a la lonja de propiedad raíz y no fueron tenidos en cuenta por la demandada, omitiendo el artículo 61 de la Ley 388. 104. La jurisprudencia del Consejo de Estado ha considerado que el precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad, por cuanto este es incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es error o la incorrección del avalúo oficial.

Sobre el particular, la Sección Primera del Consejo de Estado, mediante sentencia proferida el 20 de febrero de 2020, precisó lo siguiente: “[…] Esta Corporación ha sostenido que al haber sido incorporado el avalúo comercial al acto administrativo, este goza de presunción de legalidad y debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, por lo que corresponde a quien recurre, en este caso, demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección. La Sala ha indicado sobre este particular: «[…] la Sala recuerda que es reiterada y pacífica la jurisprudencia de esta Corporación en la cual se ha sostenido que el precio establecido en los actos acusados se encuentra amparado por la presunción de legalidad y de certeza de las decisiones de la administración, y que la misma debe ser desvirtuada a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico, lo cual no ocurrió en el sub lite.

Así fue sostenido en sentencia del 14 de mayo de 2009, al analizar objeciones frente al avalúo que sirvió de fundamento para la determinación del monto de una indemnización expropiatoria, y en la cual la Sección Primera sostuvo que “al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario.

En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el 47 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección”42 (negrillas fuera de texto).

Recientemente y en el mismo sentido, esta Sección43 sostuvo que “todo lo anterior conduce a la Sala a considerar que debe tenerse como válido, creíble y fundamentado, el avalúo que sirvió de base a las decisiones enjuiciadas, sin que el mismo pueda ser objeto de modificación dado que la actora, quien tenía la carga probatoria de desvirtuarlo, no lo hizo”.

De conformidad con lo anterior, la Sala considera que, tal y como lo concluyó el juez de primera instancia, el actor no logró demostrar la incorrección del avalúo en virtud del cual el Instituto de Desarrollo Urbano determinó el justo precio de la indemnización expropiatoria y, en consecuencia, no desvirtuó la presunción de legalidad del acto administrativo demandado, que lo incorporó […]»44 […]”45. 105.

Además, la Sección Primera del Consejo de Estado ha precisado que el dictamen pericial es la prueba idónea para acreditar la incorrección del avalúo oficial; en la sentencia proferida el 30 de abril de 2020, indicó lo siguiente: “[…] Con fundamento en las anteriores premisas, en nuestro ordenamiento jurídico la prueba idónea para demostrar la incorrección del avalúo oficial que determinó el valor comercial de un bien inmueble objeto de expropiación es el dictamen pericial y, en consecuencia, tal y como lo estimó el a quo, el avalúo presentado por el actor con la demanda, siendo una prueba documental, no resulta conducente para esa finalidad […]”46. 106.

La determinación del valor comercial del bien inmueble tiene un carácter técnico, toda vez que este se fundamenta en varios criterios y parámetros como la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente, la destinación económica del inmueble, los valores unitarios para cada una de las construcciones del terreno, aspectos físicos, la clase del suelo, las construcciones en la zona, la estratificación socio económica del bien inmueble, las construcciones existentes, entre otros; asimismo, para establecer el valor 42 Consejo de Estado.

Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 14 de mayo de 2009. Radicado: 2005-03509. Magistrado Ponente: Dr. Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. 43 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia del 17 de marzo de 2011. Radicado: 2005 – 00273. Magistrada Ponente: Dra. María Elizabeth García González.

Ver entre otras sentencias la 31 de mayo de 2018, Rad.: 2008 – 0074. Magistrada Ponente: Dra. María Elizabeth García González. 44 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Consejero ponente: ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS. Sentencia de quince (15) de agosto de dos mil diecinueve (2019). Radicación número: 25000-23-24-000-2011-00196-01.

Actor: Daniel Patiño Parra. Demandado: Instituto de Desarrollo Urbano – IDU. 45 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; C.P. Dr. Oswaldo Giraldo López; sentencia de 20 de febrero de 2020; núm. único de radicación: 25000232400020110011501. 46 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera;

C.P. Dr. Roberto Augusto Serrato Valdés; sentencia de 30 de abril de 2020; núm. único de radicación: 05001233100020030050001 48 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co comercial del bien inmueble debe acudirse a los métodos previstos en la normativa. 107.

En este orden de ideas, la parte demandante debe realizar un esfuerzo probatorio para desvirtuar la corrección del avalúo oficial. 108. El artículo 67 de la Ley 388, sobre la indemnización y forma de pago, prevé que en “[…] el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley.

Igualmente se precisarán las condiciones para el pago del precio indemnizatorio, las cuales podrán contemplar el pago de contado o el pago entre un cuarenta (40%) y un sesenta por ciento (60%) del valor al momento de la adquisición voluntaria y el valor restante en cinco (5) contados anuales sucesivos o iguales, con un interés anual igual al interés bancario vigente en el momento de la adquisición voluntaria […]”. 109.

En el caso sub examine, la parte demandante manifestó, en el recurso de apelación, que el avalúo se omitió dar a conocer al propietario del inmueble expropiado, cuáles fueron exactamente los demás inmuebles que sirvieron de punto de referencia o comparación (estudio de mercado) y que llevaron a esa entidad a tasar el avalúo comercial en el monto de $45.630.900, el cual fue determinado por la Corporación de Avalúos, mediante avalúo núm. 2009-SE-22 de 3 de octubre de 2009. 110.

La parte demandante, inconforme con el precio indemnizatorio reconocido en la oferta de compra allegó dos avalúos comerciales a la Empresa de Desarrollo Urbano – EDU de la ciudad de Medellín para que se revisara el valor del metro cuadrado, el área y las mejoras realizadas; i) uno por parte del arquitecto Jhon Vallejo Ríos, quien el 22 de febrero de 2010 conceptuó que el bien a expropiar tenía en ese momento un valor comercial de ($197.733.900), y, ii) otro realizado por el ingeniero Diego Vanegas Jaramillo quien el 22 de febrero de 2010, estimó el valor comercial del inmueble en la suma de ($164.403.000). 49 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Además solicitó en primera instancia la realización de un nuevo peritaje47.

Todo lo anterior con el propósito de determinar el verdadero justiprecio comercial del predio expropiado, teniendo en cuenta las mejoras y demás anexidades que posea al momento de la compra. 111. La parte demandante indicó no estar de acuerdo con el valor indemnizatorio otorgado como consecuencia de la expropiación contenido el avalúo identificado bajo el número 2009-SE-22 de 3 de octubre de 2009; y como base de su argumentación señala que en este no aparece la indicación de cuáles fueron exactamente los inmuebles y las negociaciones particulares y concretas que se tuvieron en cuenta para realizar la comparación, es decir, no cuenta con estudio de mercado en los que se señale las transacciones de oferta y demanda.

Sin embargo, la Sala advierte que esta no es razón suficiente que conlleve a declarar la nulidad del avalúo cuestionado, por cuanto para controvertir dicho avalúo correspondía a la parte demandante indicar y demostrar que el avalúo oficial era equivocado, no obstante, se limitó a indicar que la diferencia de precios entre uno y otro avalúo resultaba suficiente para determinar su validez, sin desvirtuar el avalúo oficial fundamento del acto administrativo del que no se habla ni analiza en los avalúos particulares, es decir, era de su cargo revestir de certeza sobre el justiprecio del lote objeto de expropiación, puesto que la simple conjetura no puede dar lugar a su reconocimiento.

Asimismo, en el avalúo presentado por el ingeniero no se adjuntan los soportes del estudio de mercado y sus anexos, de modo que no se desvirtúan directamente sus fundamentos. 112. En otras palabras, los justiprecios, arrojados en los avalúos allegados por la parte demandante no dan cuenta de las razones de orden fáctico y técnico que los llevaron a acoger los valores señalados en ellos y que permitan corroborar la corrección y certeza de sus dichos, ni de los fundamentos que conduzcan a descartar el valor del precio indemnizatorio del bien expropiado sea la suma de $45.630.900, establecida en el avalúo oficial realizado por la Corporación Avalúos, y que fue acogido en las resoluciones demandadas. 47 Cfr. Folio 9 del cuaderno principal 50 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 113.

Al respecto, la Sala evidencia que la parte demandante aportó un avalúo que realizó el arquitecto Jhon Vallejo Ríos48, según el valor del metro cuadrado tiene un valor de $130.000 y el valor total del precio del lote expropiado de $197.733.900, así: “[…] POLÍTICA EMPLEADA Al evaluar un inmueble nuestra empresa considera inicialmente los avalúos y transacciones realizadas recientemente en el mismo sector, por esta empresa, por empresas socias de la Lonja y por la misma Lonja.

Se considera el valor para una posible transacción de estricto contado. Si hay construcciones se deprecian de acuerdo a la edad y a su estado. FACTORES POSITIVOS QUE INCIDEN EN EL VALOR DEL LOTE A. EN CUANTO A SU LOCALIZAGIÓN La seguridad que existe en la zona. Hablando con el inspector de policía, nos informó que ni siquiera delincuencia común se ve allí. El microclima que se respira allí. Es un sector descontaminado.

La dotación de servicios públicos es de excelente calidad. Incluso el sector cuenta con alumbrado público. B. EN CUANTO AL INMUEBLE EN SI El área del lote: Por ser pequeño vale más por metro cuadrado. La forma del lote: La pequeña irregularidad, no es ofensiva, ya que no crea ángulos agudos de difícil utilización La proporción frente – fondo del lote: Es mejor que la ideal.

El frente queda a la carrera 112 es de 45,72 mts y el costado posterior es de 19,89, lo que nos arroja una excelente proporción en medidas. La diferencia de nivel entre la vía y el lote: Es importante ya que desde allí se denomina todo el entorno para facilitar la vigilancia y el control de la zona dada la futura destinación del lote.

Los servicios públicos: Acueducto, Alcantarillado, energía eléctrica, teléfono y TV Cable están disponibles sobre la carrera 112. Hay acueducto veredal en la casa de la finca y esta también cuenta con instalación de energía, teléfono y servicio de TV cable. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR Y DEL INMUEBLE TIPO DE INMUEBLE: Lote para uso residencial.

PROPIETARIO: Dr JUAN MANUEL MESA JARAMILLO. DOCUMENTOS CONSULTADOS Y OTRAS FUENTES Escritura No. 623 de Septiembre 27 de 1990, Notaría 20 de Medellín. 48 Cfr. Folios 87 a 122 del cuaderno núm.4 51 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Diligencia de remate, Escritura 601 de Abril 7 de 1987, Notaría Primera de Medellín. Plano Aero fotogramétrico.

Plano de Catastro, para la subestación de policía. Documento de cobro de Catastro, de este trimestre. Factura del acueducto veredal (Altavista). Dimensiones del lote y área, suministradas por Don JUAN MESA. Banco de datos de la Lonja. PO.T. Plan de Ordenamiento Territorial. Consultas a colegas socios de la Lonja El SECTOR. El sector de Altavista inicia en la carrera 84, detrás de la Urbanización Afiliadas.

Desde ahí arranca la calle 18 que llega hasta el mismo lote en recorrido totalmente pavimentado y bastante habitado a lado y lado. Al sector se caracteriza por un sinnúmero de tejares y ladrilleras, sobre todo al lado Sur de la vía. Hay pequeñas fincas de vivienda permanente, con casas rodeadas de terrenos explotados con flores, verduras, hortalizas, etc.

Hay pequeñas lecherías. Cerca del lote que se avalúa hay una escuela municipal de última generación, templo, biblioteca de E.P.M., Centro de salud, Casa de Gobierno e instalaciones del INDER Placa Polideportiva y cancha). EL INMUEBLE Se adjunta plano suministrado por el propietario donde se observan los puntos que se listan a continuación con su respectiva medida. […] Área: 1,521 mts 2 aproximadamente. […] FUTURA DESTINACIÓN: El lote que se avalúa se pretende convertir en una Estación de Policía. Esto, aunque bueno para la zona de Altavista afecta de manera negativa el resto del terreno remanente de la finca ya que perdería su excelente vocación residencial y no sería recomendable construir allí viviendas por obvias razones.

Esto, bien vale la pena tenerlo en cuenta a la hora de valorar el inmueble en cuestión. hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es nuestro concepto sobre el valor comercial del lote: 1521.03 mts2 a $130.000 $197.733.900 […]”. 114. No obstante lo anterior, el arquitecto omitió exponer las razones técnicas por las cuales estima que el avalúo que realizó la entidad demandada no es correcto y el fundamento de la diferencia en el precio indemnizatorio, debido a que se limitó a exponer el método aplicado, la ubicación del inmueble, el valor del área del lote, los servicios públicos existentes, tipo de uso del inmueble, el sector, vías pavimentadas, construcciones en ladrillo y que con ocasión de la 52 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co construcción de la estación de policía el sector perdería su vocación residencial, entre otros factores; sin que para el caso se haya determinado cuáles fueron exactamente los demás inmuebles que sirvieron de punto de referencia o comparación y que llevaron a esa entidad a tasar el avalúo comercial. 115.

De la misma forma, respecto del avalúo realizado por el ingeniero49 tomó en consideración las características del sector, tipo de inmueble, servicios públicos, mejoras, transporte, comercialización, vías de influencia, la área de compra y su impacto sobre la totalidad del lote que no podrá ser residencial, entre otros, no se identifican los bienes comparables y semejantes al del objeto del avalúo y no se advierte que disponga las razones necesarias para controvertir y poner en tela de juicio la legalidad del avalúo comercial que sirvió de fundamento a la parte demandada para la determinación del precio de oferta, sino que demuestra ser un avalúo más, cuyo valor comercial pretende ser usado por la parte accionante para controvertir otro avalúo de la misma categoría. En relación con la fijación del justiprecio que determina el avalúo comercial señaló: “[…]

1. AVALUO DE INMUEBLE URBANO NO 016-10 LOTE TERRENO BARRIO "BELEN" CORREGIMIENTO ALTAVISTA"-MEDELLIN 1.1. PROPIETARIO: El inmueble en mención es de propiedad del señor Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo, C.C, 8.310.379, según consta en la Escritura Publica No. 601 del 7 de abril de 1987 de la Notaria Tercera. del Circulo de Medellín. 1.2.

LOCALIZACIÓN: El lote que se avalúa, aproximadamente 1.500 mt2 hace parte integral de una gran finca, de propiedad de la familia Mesa, y que tiene un área superior a 180 cuadras. Está situado en el barrio "BELEN*, parte alta, corregimiento: "ALTAVISTA”, Medellín, Antioquia. Y está comprendido dentro de los siguientes linderos: "Por el frente con carrera 112, por un costado con lote, por el otro costado con calle 16 y por atrás con lote".

Se llega a el por vía pavimentada, en buen estado. (ver plano adjunto).

1.3. TIPO DE INMUEBLE: RESIDENCIAL. 1.4. ÁREA Y CARACTERISTICAS: AREA LOTE: 1.521.03 mt2. CARACTERISTICAS LOTE: El inmueble que estamos tasando, como se dijo anteriormente, hace parte de una gran finca: es la parte inicial o principal de una 49 Cfr. Folios 96 a 105 del cuaderno principal 53 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co gran extensión de tierra.

Tiene frente sobre la vía pavimentada, con manjoles de alcantarillado y red de alumbrado público. Está 3 metros por encima de la vía y es un área muy plana y con magnifica visual. 1.5. MATRICULA INMOBILIARIA: 001-15540 de la IIPP zona sur Medellín. 1.7. SERVICIOS PÚBLICOS: Cuenta con todos los servicios públicos, acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, red telefónica y alumbrado público.

Acometida sobre la vía. Tiene un buen transporte público (buses, busetas y taxis). El concepto que se rinde en este informe se fija teniendo en cuenta los siguientes factores: - Sector y ubicación del inmueble en la zona - Disposición, funcionalidad, forma, área y dimensiones del inmueble. - Uso actual, rentabilidad, accesos y servicios. - Oferta, demanda potencial y transacciones efectuadas en el sector bajo características análogas a las del inmueble. - Valor comercial de la tierra en la zona y costos actuales de construcción. -MEJORAS: Cuenta con una losa al piso, de 30 cms de espesor con un área de 67.32 mt2 (Un lado de 6,8 mt x otro de 9,9 mt), cerco en estacones inmunizados con 7 cuerdas de Alambre de púas.

Embarcadero para ganado, en madera inmunizada. -Buen servicio de transporte y los barrios aledaños son estrato 2 Como se dijo anteriormente – el lote de 1.521-03 mt2 hace parte de una gran finca y hoy lo necesita y lo quiere comprar una entidad oficial. También se expresó que es la puerta de entrada y el área principal de la finca precitada.

El problema que nos ocupa es valorar una pequeña extensión de tierra - 1521,03 mt2- de una gran área y mirar que afectaciones futuras tendría la misma. Existe en el campo de la propiedad raíz y en el manejo inmobiliario el concepto del CLAVO JESUITICO. Que en pocas palabras quiere decir, que algunas veces para entrar a darle vida a una gran extensión de tierra se debe comprar el frente o la entrada a otro propietario; este último pide una exageración por unos pocos metros cuadrados.

Por analogía y aplicando este concepto pero en sentido contrario, El propietario, Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo va a vender unos pocos metros y va a afectar negativamente una gran propiedad. Si aplicamos el concepto explicado anteriormente a los 1.521,03 mt2, debemos aumentar considerablemente el precio de venta por 2 razones: a) Muy poca área y b) La afectación negativa con la cual cargaría la parte mayor de la finca.

Una vez instalada la inspección de policía en al lote, el resto de terreno que lo rodea (más de 30.000 m2), queda afectada con imposibilidad de desarrollo residencial (su vocación actual), quedando sentenciada a zona de carácter institucional. 54 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Razón por demás, para que este lote, donde se va a montar la estación de policía, tenga un valor como el abajo mencionado (el resto del lote, quedo prácticamente "congelado" por la vocación institucional.

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN: POSITIVO Es de resaltar que en este informe NO se rinde opinión sobre titulación ni cualquier otra materia de carácter legal. El método utilizado para este avalúo, según resolución del IGAC 0762 de 1998, fue el siguiente: COMPARACIÓN Y MERCADO: "Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial" AREA VR.

MTR2 VR TOTAL Lote $100.000 $152.403.000 1.521.03 mts2 Mejoras Global $12.000.000 TOTAL $164.403.000 […]”. 116. En ese orden, la Sala observa que estos avalúos más allá de controvertir o desvirtuar la presunción de legalidad del avalúo 2009-SE-22 realizado por la Corporación Avalúos sobre el cual se sustentó la expedición de los actos demandados, presentan características generales correspondientes a cualquier avalúo; razón por la cual no le asiste razón a la parte demandante cuando indica que el a quo no valoró estos avalúos, puesto que los mismos no controvierten ni aportan pruebas sobre las cuales se pueda determinar que el avalúo comercial realizado por la parte demandada es errado y no se encuentra ajustado a las normas sobre avalúos, valga decir, no desvirtúa la presunción de legalidad que los cobija. 117.

Para la Sala es claro que en ninguno de los apartes de los avalúos ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación en virtud de la cual determinaron un precio más alto del lote a expropiar para el año 2009. 55 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 118.

Ahora bien, la parte demandante indicó en el recurso de apelación que el avalúo 2009-SE-22 presentado por la Corporación Avalúos carece de estudio del mercado, la homogenización y la estadística, por cuanto no mostró transacciones de oferta y demanda. 119. Sobre el particular, esta Sección de la Corporación ha indicado que se presume la legalidad del acto administrativo que incorporó el avalúo oficial, aun cuando en el informe técnico no se precisan las operaciones o la forma como fueron calculados los valores correspondientes, por ello la parte demandante debe aportar las pruebas para demostrar los errores de este.

En este contexto, esta Sección, mediante sentencia proferida el 6 de febrero de 2020, expuso lo siguiente: “[…] La Sala ya ha tenido oportunidad de pronunciarse acerca de los avalúos comerciales practicados por las entidades legalmente autorizadas, a efectos de fijar el valor de la indemnización en los eventos de expropiación y ha concluido que, aun cuando en el informe técnico no se precisen las operaciones o la forma como fueron calculados los valores a partir de los cuales se obtuvo el precio indemnizatorio, en la medida en que dicho precio hace parte del acto administrativo mediante el cual se dispone la expropiación, se presume ajustado o calculado conforme a la ley y, por ende, corresponde al interesado desvirtuar tal presunción. En efecto, en sentencia de 14 de mayo de 2009, la Sala, sobre el particular, expresó lo siguiente: “[…] Observa esta Corporación que si bien en el avalúo elaborado por la Subsecretaría de Catastro Municipal, obrante a folios 66 a 74 del cuaderno principal, se anuncia que el precio del inmueble establecido por la administración se determinó como resultado de la aplicación del “MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO”, que “Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros”, y aunque se asegura que “Se han consultado las estadísticas y avalúos recientes y la de varios miembros afiliados a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S. A., sobre operaciones y avalúos efectuados recientemente sobre inmuebles similares”, lo cierto es que en ninguno de los apartes de dicho documento ni en sus anexos se señalan cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación, lo cual permite concluir que contra el justiprecio realizado por esa dependencia municipal cabrían exactamente las mismas críticas que el apoderado del Municipio demandado formula en su apelación contra el dictamen rendido por la perito, pues ante la ausencia de la mencionada información, el avalúo practicado por la Subsecretaría de Catastro Municipal también estaría desprovisto de argumentos técnicos y de apoyo probatorio.

No obstante, lo anterior, al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que 56 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario.

En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección50 […].”(la Sala destaca) […]”51. 120. En el mismo sentido, con anterioridad a la sentencia que se cita, esta Corporación52 había sostenido que con fundamento en la normativa que regula el asunto, el precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad al ser incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es error o la incorrección del avalúo oficial, así: “[…] Sin embargo, tal y como lo estimó el a quo en la sentencia apelada, el documento presentado por el auxiliar de la justicia designado, valga decir, el Avalúo M-0225-03-12 del 28 de marzo de 2012, que reposa en folios 215 a 222 del cuaderno N.o 1 del expediente, constituye un nuevo avalúo, según el cual el valor comercial del inmueble, incluido el daño emergente, asciende a la suma de $238.878.657, sin que en el mismo se analizara y desvirtuara el realizado por la entidad demandada.

En efecto, como lo advirtió el Tribunal de instancia, el documento en análisis no hizo alusión alguna a la diferencia del precio de indemnización con relación al avalúo que se había practicado y, muchos menos, se refirió a las conclusiones a las cuales se habían llegado. […] Así pues, el avalúo no contiene un razonamiento que soporte tal diferencia de precio, en los términos solicitados por la propia parte demandante, sujeto procesal peticionario de la prueba. […] Sobre el particular, la Sala recuerda que es reiterada y pacífica la jurisprudencia de esta Corporación en la cual se ha sostenido que el precio establecido en los actos acusado se encuentra amparado por la presunción de legalidad y de certeza de las decisiones de la administración, y que la misma debe ser desvirtuada a través de los diferentes medios de prueba establecidos en el ordenamiento jurídico, lo cual no ocurrió en el sub-lite […]”53 (Resaltado fuera de texto). 121.

En el caso sub examine, la parte demandante no probó que el avalúo oficial es equivocado, máxime cuando los avalúos allegados no analizan y desvirtúan el realizado por la entidad demandada. En efecto, dichos documentos 50 Consejo de Estado. Sección primera. Sentencia de 14 de mayo de 2009, Expediente No. 2005-03509-01. Consejero ponente doctor Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. 51 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera;

C.P. Dra. Nubia Margoth Peña Garzón; sentencia de 6 de febrero de 2020; núm. único de radicación: 08001233100019971225601 52 Sección Primera del Consejo de Estado, mediante sentencia proferida el 15 de agosto de 2019 53 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 15 de agosto de 2019; C.P. Dr. Roberto Augusto Serrato Valdés; núm. único de radicación: 25000232400020110019601 57 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co no hicieron alusión a la diferencia del precio del lote con relación al avalúo que se había realizado y mucho menos, se refirió a las conclusiones a las que había llegado. 122.

Ahora bien, la parte demandante manifestó que el inmueble objeto de expropiación pertenece a la clase suburbana en donde el precio del metro cuadrado vale cinco veces más que un predio rural, debido a que los lotes valen por su capacidad presente o futura de construir en ellos, razón por la cual el valor de $30.000 pesos por metro cuadrado asignado en el avalúo carecen de toda legalidad por no contener los parámetros de la clasificación de los usos del suelo.

Además, la parte demandante indicó que el valor determinado en los dos avalúos supera la suma determinada por la firma contratada por la parte demandada. 123. En el presente asunto, los avalúos y anexos allegados por la parte demandante no prueban tal afirmación, dado que no hacen un estudio del uso del suelo indicando los soportes correspondientes y no realizan una comparación técnica de los predios rurales y suburbanos en la zona o con similares características con los que se puede determinar que dicha aseveración es cierta, por lo que no en este aspecto se desvirtuó la presunción de legalidad del avalúo fundamento de los actos acusados. 124.

Asimismo, la Sala considera que este argumento carece de un sustento técnico, dado que no tiene en cuenta los mismos factores y los criterios que fundamentaron el precio indemnizatorio previsto en el acto administrativo acusado. Para determinar la incorrección de un avalúo no basta con realizar una comparación del valor indemnizatorio entre el avalúo oficial y los allegados por la parte interesada comoquiera que el valor comercial del bien inmueble en estos casos se determina teniendo en cuenta varios criterios y parámetros como la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente, la destinación económica del inmueble, aspectos físicos, la clase del suelo, las construcciones en la zona, la estratificación socio económica del bien inmueble, las construcciones existentes, entre otros; asimismo, para establecer el valor comercial del bien inmueble debe acudirse a los métodos previstos en la normativa. 58 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 125.

Así las cosas, no es de recibo para esta Sala que los argumentos que sustentan la incorrección del avalúo realizado por la Corporación Avalúos, y que sustentó la expedición de los actos administrativos acusados, sea que no se indicó los inmuebles con los cuales se realizó la comparación y que al ser mayor el precio del avalúo comercial determinado en los avalúos contratados por el demandante, ello resulte suficiente para decretar la nulidad parcial de estos.

De los métodos de comparación o de mercados y de costo de reposición 126. La Sala advierte que, conforme al artículo 25 del Decreto núm. 1420 de 199854 y la Resolución núm. 620 de 23 de septiembre de 200855, vigentes para la época en que la parte demandada llevó a cabo los avalúos, disponen que para Ia elaboración de los avalúos a que se refiere la Ley 388, debe aplicarse, entre otros, uno de los siguientes métodos, o si el caso lo amerita varios de ellos: i) el método de comparación o de mercado cuyo propósito es establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo; y ii) el método de costo de reposición que tiene por finalidad establecer el valor comercial de un bien a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.

Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. 127. Atendiendo el artículo 25 del Decreto núm. 1420 de 1998 para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual. 54 Por el cual el se reglamenta parcialmente los artículos 37 de la Ley 9 de 1989; 27 del Decreto Ley 2150 de 1995; 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997; y 11 del Decreto Ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos 55 Expedida por el Director del Instituto Geográfico Agustina Codazzi y por medio de la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997 59 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 128.

A su turno, el artículo 26 ibidem, señala que cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados en el artículo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine. 129. Por su parte, el artículo 1.° de la Resolución núm. 620 de 2008 señala que para el método de comparación o de mercado las ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.

El artículo 10 ibidem, establece que cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior.

La norma prevé que el método de mercado es aplicable para los inmuebles sujetos o no al régimen de propiedad horizontal, así: “[…]Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.

Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes. En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis […]”. 130.

Atendiendo, el artículo 4 ibidem, sobre el método residual, señala que es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.

Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. 131. El parágrafo de la norma señalada prevé que: “[…] Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor 60 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado […]”. 132.

Como se observa, los métodos para realizar avalúos no son excluyentes entre sí, y al contrario, la norma permite que puedan ser concurrentes, para lo cual es necesario que si se acude al método de comparación, en la presentación del avalúo debe hacerse mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior56, y para la época en que se llevó a cabo el avalúo oficial, el perito lo sustentó con fundamento en la Resolución núm. 620 de 2008, nada impedía acudir al método de comparación que esta norma reproduce, dado que la metodología del mismo se sustenta en el estudio de ofertas, transacciones recientes, o para la época de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. En el avalúo oficial si bien se hace mención a los métodos de mercado y de reposición, lo cierto es que se precisó que no aplica este último, dado que no existe ningún área edificada57 al tratarse de un lote la zona a expropiar, de modo que no hay ninguna irregularidad por dicho aspecto. 133.

En ese sentido, en la aclaratoria sobre el informe del Avalúo58 se señaló que “ las construcciones que se encuentran en el terreno como son el cerco, la loza y demás, no se tuvieron en cuenta porque no hacen parte del área solicitada en el avalúo”, lo que desvirtúa las afirmaciones de que deben reconocerse mejoras según el avalúo presentado por el ingeniero contratado por la parte demandante. 134.

Al respecto, esta Sección de la Corporación59, en un caso con similares presupuestos facticos y jurídicos, señaló que el método de mercado si aplica 56 Artículo 10 de la Resolución 620 de 2008. 57 Folio 197 del cuaderno principal. 58 Folio 259 del cuaderno principal. 59 “[…] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 1º de abril de 2022;

C.P. Roberto Augusto Serrato Valdés; número único de radicación 25000232400020110020002 […]”. 61 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co para determinar el valor del terreno (lotes), que el valor debe determinarse para el momento exacto de la expropiación por la variación de precios en el mercado inmobiliario y que el avalúo debe contener los elementos fundamentales de la técnica de comparación o información de ofertas indicando los inmuebles incluidos en el estudio y avalúo, es decir clasificar e interpretar las transacciones o avalúos de que se valió para determinar el valor comercial: “[…] 134.

La Sala observa que, al igual que lo hizo la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., el auxiliar de la justicia se basó en el método de comparación para determinar el valor comercial del terreno y adujo que en el sector hay poca comerciabilidad, por lo que se hizo necesario utilizar muestras de mercado en los barrios Santa Bárbara y San Bernardo. 135.

Se resalta, además, que el perito señaló que, «[p]ara hallar el valor de la estructura, se aplica el método de reposición, aplicando los métodos de depreciación y la tabla de fitto y corvini». De esta forma, la experticia confirma que la metodología adoptada por la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. para determinar el valor comercial del inmueble fue adecuada, teniendo en cuenta su ubicación y características. 136.

Ahora bien, en cuanto al resultado de la valoración, se encuentra que el perito determinó el valor comercial del inmueble para el momento en que realizó el avalúo, es decir, para el año 2013, de manera que no puede ser comparado con el justiprecio fijado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. en el año 2009, y que sirvió de sustento a los actos administrativos por los cuales el IDU decretó la expropiación administrativa.

Esto, teniendo en cuenta la dinámica del mercado inmobiliario. 137. Por lo demás, la Sala advierte que el avalúo efectuado por el auxiliar de la justicia no contiene los elementos fundamentales de la técnica de comparación o información de ofertas, toda vez que no indica cuáles son los inmuebles incluidos en el estudio y qué características los hacen semejantes o comparables al predio objeto de avalúo. Por ende, no clasifica, analiza e interpreta las transacciones, ofertas o avalúos de los cuales se valió para hacer la comparación requerida para determinar el valor comercial del bien inmueble que fue materia de expropiación, de manera que la valoración está desprovista de argumentos técnicos y de apoyo probatorio. 138.

Esta Sección del Consejo de Estado ha expresado que en estos casos no resulta insuficiente la mera exposición de los resultados de las operaciones periciales practicadas y de las deducciones extraídas por el perito, huérfanas de las explicaciones relativas a su origen y al proceso lógico e intelectivo que ha conducido a su obtención, omitiendo la exposición y explicación de las razones por las cuales no es dable mantener otro criterio diferente.

Esto, considerando que, tanto las partes como la autoridad judicial no cuentan con los conocimientos especializados del perito, por lo que se espera que este revele los datos y los 62 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co hitos de su discernimiento, que si bien un entendido en la materia puede reputar elementales, un profano puede encontrarlos inasequibles. 139.

Asimismo, es pertinente anotar que, como lo observó el a quo, esta Sección ha precisado que, al incorporarse el valor del avalúo oficial en el texto de los actos administrativos demandados debe entenderse que este se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración. Por lo tanto, es obligación de la parte demandante demostrar en el proceso judicial los errores que se cometieron en dicho avalúo. Así se estableció en sentencia proferida el 14 de septiembre de 2020, que señaló lo siguiente: […] 5.2.3.

En este punto, la Sala considera relevante precisar el alcance de la carga que recae sobre el demandante, atendiendo las presunciones de que gozan los actos de la administración; no basta entonces con que se argumente que los mismos no cumplieron con lo determinado en la norma para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial.

Resulta indispensable que la parte demandante indique el defecto en que se ha incurrido y cuál es el impacto en el precio que se ofreció por la administración conforme las normas que regulan la materia. Así las cosas, la Sala no comparte las apreciaciones de la parte apelante respecto del avalúo utilizado por el Municipio de Medellín para fijar el valor del precio indemnizatorio, pues no se desvirtuó su presunción de legalidad y, por el contrario, se puede concluir que el avalúo acogió las reglas determinadas en la normatividad aplicable para su determinación […]. 140.

En esa línea de ideas, las falencias del dictamen pericial que han quedado evidenciadas impiden darle plena credibilidad, razón por la cual no logra demostrar la incorrección del avalúo que sirvió de sustento para la fijación del precio indemnizatorio reconocido y pagado al actor con ocasión de la expropiación administrativa dispuesta mediante las resoluciones demandadas […]”. 135.

De este modo, para la Sala es obligación de la parte demandante demostrar en el proceso judicial los errores que se cometieron en el avalúo por lo que no basta entonces con que se argumente que los mismos no cumplieron con lo determinado en la norma para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial. Resulta indispensable que la parte demandante indique el defecto en que se ha incurrido y cuál es el impacto en el precio que se ofreció por la administración conforme las normas que regulan la materia. 136.

En el caso sub examine, los avalúos allegados por la parte demandante no clasifican, analizan e interpretan las transacciones, ofertas o avalúos de los cuales se valió para hacer la comparación requerida para determinar el valor comercial del bien inmueble objeto de expropiación, de modo que la valoración está desprovista de argumentos técnicos y de apoyo probatorio, por lo que no se desvirtuó su presunción de legalidad de los actos acusados. 63 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 137.

De acuerdo con lo anterior, el a quo sí apreció las pruebas aludidas por la parte demandante, determinando que, en el plenario no existen elementos de prueba que permita demostrar que el avalúo fijado por la parte demandada fue incorrecto y que, por ende, no existe motivo para decretar la nulidad deprecada en lo relativo al precio del inmueble expropiado. 138.

De esta manera, se concluye que en la decisión adoptada en primera instancia se efectuó un adecuado análisis de los avalúos rendidos dentro del proceso, y se explicaron con suficiencia las razones por las cuales no se desvirtúa la presunción de legalidad que amparan las decisiones acusadas. De la contradicción alegada en el recurso de apelación relativa a si la propiedad es urbana o rural 139.

La parte demandante en el recurso de apelación señaló en el avalúo que el lote objeto de expropiación corresponde al tipo residencial urbano (folio 39), pero en su aclaratoria sobre inconformidades del avalúo (folio 45) señaló que dicho lote se encuentra en zona rural (suelo de expansión), y en el numeral 5 manifiesta que se asignó ese valor asimilándolo al suburbano. 140.

Además, adujo que el Departamento Administrativo de Planeación de la Alcaldía de Medellín, afirmó es de clasificación rural, con categoría de uso: mixto, urbano, rural, mientras que en la cedula catastral emitida por la Oficina de Planeación de Medellín, está consignado que el suelo donde se encuentra el predio es de clasificación rural. 141.

Al respecto, en el documento de aclaración del avalúo60 se precisó que el predio se encuentra en zona rural, lo cual fue corroborado por el Departamento Administrativo de Planeación61 en el oficio GT-4028 de mayo de 2009 que obra como soporte del Avalúo elaborado por la Corporación Avalúos. 60 Folio 45 del cuaderno principal 61 Folios 261 del cuaderno principal 64 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 142.

Ahora bien, atendiendo el artículo 5 de la Resolución núm. 620 de 23 de septiembre de 200862, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi señaló que la clasificación del suelo en urbano, de expansión urbana, rural, suburbano y de protección, son clases y categorías establecidas en el Capítulo IV de la Ley 388. Por lo tanto, para establecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el Plan de Ordenamiento Territorial que define dicha clasificación63. 143.

En el presente asunto, el Acuerdo núm. 46 de 2006 que adopta el plan de ordenamiento territorial64, no obra dentro del expediente, es decir, la parte demandante interesada no lo allegó ni solicitó, razón por la cual no puede desvirtuar el uso del suelo que fue señalado en los actos acusados por la parte demandada como tampoco lo hacen los avalúos allegados los cuales no tienen soportes sobre dicho aspecto. 144.

En efecto, los avalúos allegados no fundamentaron dicha conclusión en algún medio probatorio, por cuanto no sustentó su afirmación con pruebas acerca de la ubicación del referido inmueble y la clasificación del uso del suelo que llevaran a demostrar un valor adicional al establecido en el avalúo oficial. 145. Asimismo, esta Sección de la Corporación65 ha señalado que se presume la legalidad de los actos administrativos demandados, que incorporaron el avalúo oficial, aun cuando en la prueba no se señalaron cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación, así: “[…]Asimismo, es del caso traer a colación el reciente pronunciamiento, de 19 de abril de 202166, en el que la Sala puntualizó que se presume la legalidad del acto administrativo que incorporó el avalúo oficial, aun cuando en el informe técnico no se precisan las operaciones o la forma como fueron calculados los 62 Expedida por el Director del Instituto Geográfico Agustina Codazzi y por medio de la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997 63 Ver artículos 30 a 35 de la Ley 388. 64 Por el cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medellín y se dictan otras disposiciones 65 “[…] Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera; sentencia de 5 de agosto de 2021;

C.P. Nubia Margoth Peña Garzón; número único de radicación 25000-23-24-000-2010- 00521-01 […]”. 66 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, sentencia de 19 de abril de 2021, C.P. Hernando Sánchez Sánchez, núm. único de radicación 25000-23-24-000-2009-00232-01. 65 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co valores correspondientes, y que por ello la parte demandante debe aportar las pruebas para demostrar los errores de este.

En dicha oportunidad, se reiteró la citada sentencia de 14 de mayo de 2019, en la que se estudió un avalúo oficial, que utilizó el método “COMPARATIVO DE MERCADOS”, el mismo usado en el caso bajo estudio; y se precisó que se presume la legalidad de los actos administrativos demandados, que incorporaron el avalúo oficial, aun cuando en el informe técnico no se señalaron cuáles fueron exactamente las operaciones inmobiliarias o los avalúos recientes que se tuvieron en cuenta para hacer la anunciada comparación. De tal manera que los criterios o consideraciones tenidos en cuenta para establecer el valor comercial del inmueble objeto de expropiación, gozan de presunción de legalidad, al no ser desvirtuados por la parte actora, a pesar de corresponderle dicha carga, pues, en modo alguno demostró que los fundamentos expuestos por la entidad demandada en los actos acusados fueran falsos, errados o inconsistentes.

Ciertamente, en el avalúo efectuado en la vía gubernativa, por la Arquitecta CARMENZA QUINTERO CASTAÑEDA, para determinar el valor del mismo, se tuvo en cuenta el valor del metro cuadrado en un estrato 6, a pesar de que el inmueble objeto de expropiación era de estrato 3, así como el valor de venta del lote, que quedaba al frente del edificio expropiado, que ascendía a la suma de $170.000.000, el cual partió de una información de un vecino, del cual no indicó el nombre ni la fuente de información de ese valor.

Y en el avalúo elaborado en la vía judicial, por el Perito CARLOS MANUEL GUEVARA CALDERÓN, no se indicó de manera específica el método empleado para la realización del mismo, lo cual pone en evidencia que estos avalúos están desprovistos de la suficiente fundamentación para determinar que el avalúo comercial realizado por la Corporación Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C. es errado y que no se encuentra ajustado a las normas sobre avalúos, valga decir, no desvirtúa la presunción de legalidad que los cobija.

Aunado a lo anterior, se debe reiterar, como se expresó en la antes invocada sentencia de 19 de abril de 202167, que no es de recibo para esta Sala que los argumentos que sustentan la incorrección del avalúo realizado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., y que sustentaron la expedición de los actos administrativos acusados, sea que no se indicaron los tipos de construcciones de la zona, donde se encontraba el inmueble objeto de expropiación, con los cuales se realizó la comparación, y que ello resulte suficiente para decretar la nulidad de estos actos.68.

En este orden de ideas, la Sala considera que la parte demandante no allegó prueba, en este proceso, con suficientes fundamentos técnicos, que permitiera: demostrar que el avalúo que tuvo en cuenta el IDU al expedir los actos acusados estaba equivocado e incorrecto; acreditar la corrección de los justiprecios presentados en los avalúos que fueron allegados al proceso; así como desvirtuar 67 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, sentencia de 19 de abril de 2021, C.P. Hernando Sánchez Sánchez, núm. único de radicación 25000-23-24-000- 2009-00232-01. 68 En dicha sentencia de 19 de abril de 2021, la Sección Primera consideró: “[ ] Así las cosas, no es de recibo para esta Sala que los argumentos que sustentan la incorrección del avalúo realizado por la Lonja Inmobiliaria de Bogotá D.C., y que sustentó la expedición de los actos administrativos acusados, sea que no se indicó los inmuebles con los cuales se realizó la comparación y que al ser mayor el precio del avalúo comercial determinado en los avalúos contratados por el demandante, ello resulte suficiente para decretar la nulidad parcial de estos [ ].” (Destacado fuera de texto). 66 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co la presunción de legalidad que cobija los actos administrativos demandados.

Al no obrar en el expediente ningún medio de prueba que permita demostrar las inconsistencias o errores de las que adolecía, debe tenerse como válido, creíble y debidamente fundamentado el referido avalúo, fijado por la administración, que sirvió de sustento a las decisiones enjuiciadas, sin que el mismo pueda ser objeto de modificación dado que la parte actora, quien tenía la carga probatoria de desvirtuarlo, no lo hizo y, por consiguiente, el argumento señalado por el Tribunal, para concluir que las pretensiones de la demanda tenían vocación de prosperidad, carece de sustento […]”. 146.

De este modo, no era suficiente que la parte demandante indicará que el avalúo oficial no tenía el estudio de mercado y los soportes estadísticos o las operaciones inmobiliarias, por cuanto tenía la carga de la prueba de demostrar con suficientes fundamentos técnicos que el avalúo oficial era incorrecto para desvirtuar su presunción de legalidad.

Así, al no obrar en el expediente ningún medio de prueba que permita demostrar las inconsistencias o errores de las que adolecía, debe tenerse como válido, creíble y debidamente fundamentado el referido avalúo, fijado por la administración, que sirvió de sustento a las decisiones enjuiciadas, sin que el mismo pueda ser objeto de modificación dado que la parte actora, quien tenía la carga probatoria de desvirtuarlo, no lo hizo. 147.

En efecto, en los casos como el que convoca el presente estudio, el Consejo de Estado69 ha considerado que los avalúos deben cumplir con los criterios y requisitos mínimos previstos en el ordenamiento jurídico, pero su omisión o la falta de información expresa no conduce per se a la nulidad del acto administrativo porque la parte interesada tiene la carga de demostrar que esas falencias afectaron el avalúo oficial del bien inmueble objeto de expropiación y que este es incorrecto, lo cual no ocurrió en el caso sub examine. 148.

Además, encuentra la Sala que varias de las afirmaciones hechas dentro del dictamen pericial en cuestión no cuentan con soporte probatorio alguno, por lo que puede establecerse que el mismo no tiene la entidad suficiente para desvirtuar el avalúo presentado por la parte demandada, que dicho sea de paso al haber sido incluido en un acto administrativo expedido por una entidad pública goza de presunción de legalidad. 69 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera;

C.P. Dra. Nubia Margoth Peña Garzón; sentencia de 6 de febrero de 2020; núm. único de radicación: 08001233100019971225601. 67 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 149.

En estas condiciones, puede afirmarse que la parte demandante no cumplió la carga de demostrar la posible falta de exactitud y corrección en que presuntamente incurrió la Corporación Avalúos en el avalúo que sirvió de base para establecer el precio indemnizatorio en este caso. Imparcialidad del avalúo 150. La parte demandante argumentó en el recurso de apelación que el a quo debió velar porque el material probatorio presentado por la demandada -Avalúo de la Corporación Avalúos- del cual se valió para tomar la decisión, estuviera fundamentado y elaborado conforme a las normas preexistentes de la valoración en Colombia y que dicho peritaje fuera objetivo, imparcial y no amañado a los intereses de la Administración. 151.

A juicio del recurrente, lo que parece concluirse es que no hay imparcialidad y transparencia en la forma de realizar los avalúos por parte de esa entidad, dado que éstos son realizados por el contratista que favorece los intereses del contratante, quien es el que le paga el trabajo. 152. En consecuencia, el problema que debe resolver la Sala consiste en determinar si es nulo el acto administrativo que decretó la expropiación administrativa de un bien cuando éste se fundamentó en un dictamen pericial practicado por una entidad contratada por el EDU, en virtud de convenio suscrito con el Municipio de Medellín. 153.

Sobre este punto, la Sala se permite precisar que, de conformidad con la Ley 388, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o los peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes son las entidades llamadas a realizar el avalúo comercial del inmueble objeto de expropiación administrativa. 154. Atendiendo el artículo 67 de la Ley 388, norma vigente en el momento de practicarse el avalúo, al regularse la indemnización y forma de pago, establece que “[…] En el mismo acto que determine el carácter administrativo de la expropiación, se deberá indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios, el cual será igual al avalúo comercial que se 68 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co utiliza para los efectos previstos en el artículo 61 de la presente ley.” Visto el artículo 61 de la norma en comento establece que “El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno […]” (Se destaca) 155.

En concordancia con lo anterior, considerando el artículo 3 del Decreto núm.1420 de 1998, “[…] por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos […]”, norma también vigente para el momento en que se practicó el avalúo, establece que “La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.” (Se destaca). 156.

En este orden, la Corporación Avalúos estaba facultada legalmente para determinar el valor comercial del inmueble objeto de expropiación el cual equivale al precio de adquisición, de modo que no es de recibo la afirmación del recurrente en el sentido que el perito designado no goza de las garantías de independencia e imparcialidad, puesto que esa entidad está facultada para realizar el avalúo comercial de los inmuebles. 157.

Además, la parte demandante no cita un fundamento normativo alguno del cual se desprenda que el hecho que el EDU haya contratado a la Corporación Avalúos para determinar el avalúo, implica que el mismo no goza de las garantías de imparcialidad. 158. Asimismo, la parte demandante en el recurso de apelación afirmó que solo se determinó el pago de la indemnización por expropiación, con base en el 69 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co avalúo de la Corporación Avalúos y para los procesos de expropiación se exige más de uno, de los cuales el dictamen del Instituto Geográfico Agustín Codazzi es obligatorio. 159.

Sobre el particular, el artículo 3 del Decreto núm.1420 de 1998 visto supra señala que la determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración. 160.

En ese orden, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por la lonjas de propiedad raíz en el lugar donde se ubique el inmueble objeto de expropiación cuentan con la facultad legal de realizar los avalúos comerciales de los inmuebles. 161. En el presente asunto, no le asiste la razón a la parte demandante al indicar que el dictamen el IGAC era obligatorio y que para los procesos de expropiación se exige más de un dictamen, dado que la norma no lo señala y la parte demandante no indica el fundamento legal para dicha aseveración. 162.

Por las razones expuestas, el cargo planteado por la parte demandante no prospera. Del exhorto decretado en el proceso judicial 163. La parte demandante expuso en el recurso de apelación que a pesar de haber sido decretado el exhorto, no obra prueba en el expediente de que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi haya efectuado un nuevo avalúo, situación esta que no permitiera avanzar el proceso a los alegatos de conclusión y a sentencia desfavorable. 164.

Precisado lo anterior, y una vez revisado el expediente, la Sala encuentra que a través de providencia de 12 de octubre de 2012, el a quo resolvió 70 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co adicionar el auto de pruebas en el sentido de decretar el dictamen pericial solicitado por la parte demandante. 165.

La posesión del perito designado tuvo lugar el 15 de febrero de 2013, fecha en la cual se fijaron gastos de pericia por la suma de setecientos mil pesos ($700.000), y se concedió a la solicitante de la prueba un término de quince (15) días para que acreditara el pago de la misma. Dicha decisión fue notificada el 23 de febrero de la misma anualidad, pero ante el incumplimiento de la carga impuesta al demandante, a través de auto de 1° de abril de 2013 se le concedió un término adicional de diez (10) días con el fin de que cancelara los gastos periciales, so pena de considerar que había desistido de la prueba. 166.

Cabe resaltar que al vencimiento de dicho término la parte actora no acreditó el pago exigido y, en consecuencia, el Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante providencia de 6 de junio de 2013, consideró que el peticionario había desistido del dictamen pericial cuya práctica ahora se pretende. 167. En el caso sub examine, mediante Auto de 25 de agosto de 2016, la Sala de esta Sección negó el recurso de súplica en contra del auto que negó el decreto de pruebas en segunda instancia, relativo al dictamen solicitado para avaluar el inmueble con fundamento en lo siguiente: “[…] la prueba en cuestión está asociada a la práctica de un dictamen pericial que aunque fue decretado por el Tribunal Administrativo de Antioquia, no fue practicado en razón a que la parte solicitante omitió acreditar el pago de los gastos periciales dentro de las oportunidades concedidas para el efecto, tal y como se evidenció de manera previa.

De otro lado y de la revisión del expediente, la Sala advierte que no le asiste razón a la parte recurrente cuando afirma que el Instituto Geográfico Agustin Codazzi remitió el oficio que le fue librado al Subsecretario de Catastro del municipio de Medellín, a fin de que dicha entidad llevara a cabo el dictamen pericial en referencia; pues tal situación se presentó respecto de los exhortos ordenados en el auto de pruebas con el objeto de que la entidad remitiera los documentos solicitados en el acápite de pruebas de la demanda y no en relación con el referido dictamen, como erróneamente lo asegura la apoderada judicial del demandante.

Por último, en relación con el argumento según el cual, la decisión de negar la práctica de un nuevo avalúo comercial del bien inmueble expropiado desconoce su 71 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co derecho a la defensa técnica y es violatorio del ordenamiento jurídico, la Sala considera que tal afirmación tampoco resulta de recibo, pues como se expuso anteriormente, la imposibilidad de decretar la prueba y la consecuente decisión de entenderla desistida, obedeció a que, pese a los requerimientos del juez de primera instancia, el demandante no dio cumplimiento a la carga que le asistía, de manera que no puede ahora el recurrente alegar la transgresión de su derecho de defensa, cuando es evidente que la imposibilidad para obtener la prueba tuvo origen en su conducta omisiva […]”. 168.

De este modo, la conducta omisiva de la parte demandante impidió que practicara la prueba técnica que serviría de sustento para desvirtuar la presunción de legalidad delos actos y del avalúo contenido en los mismos. 169. Ahora bien, el a quo, mediante auto de 5 de diciembre de 201170, decretó como prueba el exhorto para que el Instituto Geográfico Agustín Codazzi allegara el peritazgo (si fue realizado) solicitado por la parte demandante el 7 de julio de 2010 respecto de la faja de terreno que expropio la administración distrital para determinar su valor comercial. 170.

Mediante auto de 30 de julio de 2013 el a quo ordenó nuevamente el envío del exhorto en mención. El 21 de agosto de 2013, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Territorial Antioquia, dio respuesta al exhorto en la que indicó que ninguna de la información solicitada reposa en sus archivos71. Por auto de 5 de noviembre de 2013, el a quo puso en conocimiento de las partes la respuesta al exhorto previo a dar traslado para alegar72 y mediante auto de tres diciembre de 2013 se corrió traslado para alegar de conclusión73. 171.

La parte demandante no interpuso recurso de reposición contra esa decisión y presentó los alegatos de conclusión, en los cuales no aludió a esta presunta deficiencia probatoria74 que como quedó expuesto no existe, dado que la entidad respondió que la prueba no obra en sus archivos, es decir, es inexistente. 70 Cfr. Folio 263 71 Folio 287 del cuaderno principal 72 Folio 297 del cuaderno principal. 73 Folio 303 del cuaderno principal. 74 Cfr. Folio 304 72 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 172.

Por último, la parte adujo que la parte demandada no tuvo la voluntad de solicitar un nuevo avalúo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Al respecto, en el expediente no obra pruebas de que la parte demandante solicitara la práctica de un nuevo dictamen por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi dentro del trámite de expropiación, dado que solo obra el documento de la solicitud de revisión del valor del metro cuadrado presentado ante la Empresa de Desarrollo Urbano del 24 de febrero de 2010 en el que no se solicitó, por lo que no puede afirmar que la parte demandada se negó a solicitarlo al Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 173.

Comoquiera que las anteriores son las cuestiones centrales del recurso de apelación, la Sala encuentra que la decisión acusada se ajusta a la normativa aquí analizada, luego la sentencia apelada será confirmada, pero por las razones expuestas, como en efecto se dispone en la parte resolutiva de esta providencia. Conclusiones de la Sala 174.

En virtud de lo anterior, la Sala concluye que los argumentos expuestos por la parte demandante en el recurso de apelación no están llamados a prosperar y no se logró desvirtuar la presunción de legalidad de los actos administrativos acusados. Condena en costas 175. La Sala considera que no hay lugar a condenar en costas en segunda instancia en razón a que el artículo 171 del Código Contencioso Administrativo establece que, en los juicios que se adelanten ante la jurisdicción de lo contencioso administrativo esta condena procederá “[…] teniendo en cuenta la conducta asumida por las partes […]”, es decir, corresponde al juzgador valorar el comportamiento de las partes, dentro del marco de su arbitrio juris. 176.

Bajo ese panorama, a juicio de la Sala, el comportamiento de la parte demandante no estuvo precedido de la mala fe ni de la intención de entorpecer el proceso, en atención a que, aunque resultó vencida en juicio, ello no conlleva 73 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co automáticamente la condena en costas, comoquiera que la actuación se enmarcó en los principios y obligaciones que gobiernan la actividad judicial.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley III.

RESUELVE

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida, en primera instancia, por el Tribunal Administrativo de Antioquia, de 11 de diciembre de 2014, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: NO CONDENAR en costas a la parte demandante, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO: En firme esta providencia, devolver el expediente al Tribunal de origen. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Se deja constancia de que la anterior sentencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. ROBERTO AUGUSTO SERRATO VALDÉS NUBIA MARGOTH PEÑAGARZÓN Presidente Consejera de Estado Consejero de Estado OSWALDO GIRALDO LÓPEZ HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ Consejero de Estado Consejero de Estado CONSTANCIA: La presente providencia fue firmada electrónicamente por los integrantes de la Sección Primera en la sede electrónica para la gestión judicial SAMAI.

En consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta, de conformidad con la ley. 74 Número único de radicación: 05001233100020100195901 Demandante: Juan Manuel de Jesús Mesa Jaramillo Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co