CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Bogotá D.C., cuatro (4) de junio de dos mil veintiséis (2026) Consejero Ponente: GERMÁN EDUARDO OSORIO CIFUENTES Referencia: ACCIÓN ESPECIAL DE NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: MARÍA ELENA CAÑAS HOYOS Demandados: MUNICIPIO DE ENVIGADO Y OTRO Tercero: CORPORACIÓN LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE MEDELLÍN Y ANTIOQUIA.

SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA La Sala resuelve el recurso de apelación presentado por la parte demandante contra la sentencia de 4 de febrero de 2020, proferida por la Sala Primera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda. I.

ANTECEDENTES I.1. La demanda1 I.1.1. Las pretensiones 1. La señora María Elena Cañas Hoyos a través de apoderado y en ejercicio de la acción especial de nulidad y restablecimiento del derecho2, presentó demanda con el propósito de obtener las siguientes declaraciones y condenas: “[…] PRIMERA PRINCIPAL. Que se declare la nulidad de las Resoluciones No. 924 del 3 de marzo de 2014 y No. 1829 del 28 de abril de 2014, proferidas por el Alcalde del municipio de Envigado.

PRIMERA CONSECUENCIAL. Que se restablezca el derecho de la Señora CAÑAS HOYOS mediante el reconocimiento económico y pago del siguiente valor, el cual deberá ser objeto de la correspondiente indexación: CIENTO CUARENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL PESOS ($142.392.000), justificados así: Valor m2 $3.200.0 00 Valor 118.66 m2 $379.712.0 00 Valor pagado $237.320.000 Excedente $142.392.000 1 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 2 y siguientes. 2 Prevista en el artículo 71 de la Ley 388 de 18 de julio de 1997 “[…] Por la cual se modifica la Ley 9ª de 1989, y la Ley 3ª de 1991 y se dictan otras disposiciones […]”. 2 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos SEGUNDA CONSECUENCIAL.

Que se condene en costas al MUNICIPIO DE ENVIGADO de acuerdo con lo establecido en el artículo 188 de la Ley 1437 de 2011. PRIMERA SUBSIDIARIA. Que se ajuste el precio indemnizatorio y se fije en TRES MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS ($3.200.000) por metro cuadrado, para un total de TRESCIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS DOCE MIL PESOS ($379.712.000).

CONSECUENCIAL DE LA SUBSIDIARIA. Que se condene en costas al MUNICIPIO DE ENVIGADO de acuerdo con lo establecido en el artículo 188 de la Ley 1437 de 2011 […]” (negrilla del texto). I.1.2. Los hechos 2. La señora María Elena Cañas Hoyos fue propietaria del inmueble ubicado en la calle 37 sur carrera 43A-10/12 del municipio de Envigado, identificado con matrícula inmobiliaria 001-54837, respecto del cual Metroplús S.A. requirió un área parcial de 118,66 m² para el desarrollo del proyecto SIT METROPLUS. 3.

Informó que la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia expidió el avalúo comercial V-03-13-527 de 11 de marzo de 2013, solicitado por Metroplús S.A., en el que fijó el valor del metro cuadrado en $2.000.000 y determinó un valor total de $237.320.000 por el área requerida del inmueble. 4. Planteó que la sociedad Metroplús S.A. inició las diligencias tendientes a la adquisición por enajenación voluntaria o expropiación administrativa de ese inmueble, mediante la Resolución APR 827 de 17 de septiembre de 20133.

Por lo tanto, se formuló oferta de compra respecto del inmueble y se fijó como precio indemnizatorio la suma de $237.320.000, con fundamento en el avalúo comercial V-03-13-527. 5. Adujo que presentó observaciones frente al valor fijado en el avalúo comercial V-03-13-527 en relación con el uso del remanente del lote, las limitaciones constructivas posteriores al desenglobe, la ubicación del inmueble y los valores de otros lotes ubicados en el sector. 6.

Indicó que la alcaldía de Envigado ordenó la expropiación por vía administrativa de un área parcial del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 001-54837, a través de la Resolución 924 de 3 de marzo de 20144. Allí se fijó como valor indemnizatorio la suma de $237.320.000, con fundamento en el avalúo comercial V-03-13-527 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 3 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 22 y siguientes.

“[…] Por el cual se inician las diligencias tendientes a la adquisición por enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa y se formula una oferta de compra a la señora MARIA ELENA CAÑAS HOYOS […]”. 4 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 45 y siguientes.

“[…] Por la cual se dispone la expropiación por vía administrativa sobre un área parcial de lote de terreno, que hace parte de un lote de mayor extensión […]”. 3 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 7. Señaló que, mediante Resolución 1829 de 28 de abril de 20145, notificada el 6 de mayo de 2014, se resolvió el recurso de reposición interpuesto contra la Resolución 924 de 2014 en el sentido de confirmar la decisión adoptada. 8.

Mencionó que el 27 de mayo de 2014 la entidad demandada canceló el precio indemnizatorio derivado de la expropiación del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 001-54837. I.1.3. Fundamentos de derecho y concepto de la violación 9. La parte demandante sostuvo que las Resoluciones 924 de 3 de marzo de 2014 y 1829 de 28 de abril de 2014 incurrieron en falsa motivación, falta de motivación y vulneración de los artículos 29 y 58 de la Constitución Política; 61 y 67 de la Ley 388 de 18 de julio de 19976; 27 del Decreto Ley 2150 de 5 de diciembre de 19957; 15, 17, 19 y 20 del Decreto 1420 de 24 de julio de 19988; 1.º y 4.º de la Resolución IGAC 620 de 23 de septiembre de 20089; y 72 de la Ley 1437 de 18 de enero de 201110, por las siguientes razones: i) Falsa motivación y transgresión del ordenamiento superior por la pérdida de vigencia del avalúo oficial 10.

Puso de presente que los actos administrativos demandados incurrieron en falsa motivación y vulneran los derechos constitucionales al debido proceso y a la propiedad privada, debido a que el valor del precio indemnizatorio fijado en la Resolución 924 de 3 de marzo de 2014 se fundamentó en el avalúo comercial V-03- 13-527 de 11 de marzo de 2013, el cual había perdido vigencia al momento en que el acto administrativo adquirió efectos jurídicos. 11.

Agregó que el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998 establece que los avalúos tienen vigencia de un año contado desde la fecha de su expedición o desde la fecha en que se decida su revisión o impugnación. El avalúo comercial V-03-13-527 se expidió el 11 de marzo de 2013 y, en el mismo documento, se indicó expresamente que su vigencia era de un año. 12.

Adujo que la Resolución 924 de 2014 se notificó el 2 de abril de 2014, fecha para la cual el avalúo comercial V-03-13-527 ya había perdido vigencia, razón por la cual el precio indemnizatorio fijado en el acto de expropiación carecía de soporte técnico vigente. 5 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 140 y siguientes.

“[…] Por la cual se decide un recurso de reposición interpuesto contra la Resolución 924 del 3 de marzo de 2014 […]”. 6 “[…] Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones […]”. 7 “[…] Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública […]”. 8 “[…] Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos […]”. 9 “[…] Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997 […]”. 10 “[…] Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo […]”. 4 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 13.

Manifestó que los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997 exigen que el precio indemnizatorio corresponda al valor comercial determinado mediante avalúo practicado conforme a las normas y procedimientos vigentes en materia de avalúos. Asimismo, el artículo 27 del Decreto Ley 2150 de 1995 regula la realización de avalúos por entidades o personas autorizadas para tal fin. 14.

Sostuvo que el municipio de Envigado en la Resolución 1829 de 28 de abril de 2014, consideró que el procedimiento expropiatorio constituía un trámite único dividido en etapas, razón por la cual el avalúo utilizado para la oferta de compra conservaba vigencia. 15. Indicó que las observaciones formuladas por la propietaria frente al avalúo comercial en octubre de 2013 no constituyeron un trámite de impugnación en los términos de los artículos 15 y 17 del Decreto 1420 de 1998.

Esas normas prevén que la impugnación corresponde a la entidad solicitante del avalúo, se debe presentar dentro de los cinco días siguientes a su conocimiento y la resolverá el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 16. Señaló que sus observaciones fueron trasladadas por Metroplús S.A. a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, entidad que emitió respuesta el 4 de diciembre de 2013, sin que se adelantara el trámite de impugnación previsto en el Decreto 1420 de 1998. 17.

Planteó que el término de vigencia del avalúo comercial V-03-13-527 debía contabilizarse desde el 11 de marzo de 2013, por lo que dicho avalúo se encontraba vencido al momento en que la Resolución 924 de 2014 produjo efectos jurídicos, es decir a partir de su notificación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 72 de la Ley 1437. ii) Vulneración del ordenamiento superior porque el avalúo comercial V-03-13- 527 no es idóneo 18.

Consideró que los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997 exigen que el avalúo comercial sea elaborado conforme a las normas y procedimientos establecidos en el Decreto 1420 de 1998. El artículo 20 del Decreto 1420 dispone que el informe debe especificar el método utilizado y las consideraciones que llevaron a la estimación del valor comercial del inmueble. 19.

Señaló que el avalúo comercial V-03-13-527 aplicó el método de comparación o de mercado previsto en la Resolución IGAC 620 de 2008, técnica que exige el análisis de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al inmueble objeto de avalúo. No obstante, el dictamen no identificó las ofertas utilizadas, las transacciones analizadas ni los inmuebles comparables que sirvieron de referencia para establecer el valor comercial, de manera que quebrantó el artículo 20 del Decreto 1420 y los artículos 1.º y 4.º de la Resolución IGAC 620. 5 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 20.

Adujo que la motivación contenida en el avalúo se limitó a mencionar de manera general la recolección de información de mercado en determinados sectores del municipio y el análisis de estudios de valor del suelo realizados por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, sin incluir datos específicos, soportes técnicos ni referencias concretas sobre bienes comparables. 21.

Manifestó que la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, con ocasión del recurso presentado por la demandante, indicó que la información recolectada fue homologada mediante simulaciones econométricas y que la muestra de mercado incluía inmuebles como casas, locales comerciales, apartamentos, oficinas y lotes ubicados dentro de un amplio sector del municipio. 22.

Sostuvo que el procedimiento utilizado por la Lonja no correspondía al método de comparación o de mercado previsto en la Resolución IGAC 620 de 2008, por cuanto la muestra utilizada no estaba integrada por bienes semejantes ni comparables al inmueble objeto de avalúo y comprendía inmuebles de distintas tipologías y características urbanísticas. iii) Errónea escogencia del método valuatorio 23.

Planteó que el avalúo comercial V-03-13-527 incurrió en una errónea escogencia del método valuatorio, debido a que el método de comparación o de mercado exige la existencia de ofertas, transacciones recientes y bienes semejantes o comparables al inmueble objeto de avalúo. Sin embargo, en el avalúo oficial se indicó que existía una oferta “casi exigua” y un mercado estático respecto de inmuebles de características similares, lo que impedía la aplicación adecuada de dicho método. 24.

Adujo que la ausencia de un mercado activo llevó a la utilización de inmuebles no comparables con el predio objeto de expropiación, sin que en el avalúo se identificaran ofertas concretas, transacciones recientes o bienes semejantes que permitieran soportar técnicamente el valor asignado al inmueble. Además, la perito avaluadora incurrió en una errónea escogencia de la zona utilizada para realizar el análisis comparativo del mercado, pues inicialmente tomó como referencia un cuadrante distinto de aquel en el que se encontraba ubicado el inmueble de propiedad de la demandante. 25.

Mencionó que la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia modificó posteriormente la delimitación de la zona utilizada para la muestra de mercado, pero esta comprendía un sector amplio y heterogéneo con escasos inmuebles comparables al predio objeto de avalúo. iv) Falta de motivación y vulneración del debido proceso 26. Indicó que “[…] EL PERITO AVALUDADOR DEBE HACER EXPLICITAS LAS 6 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos CONSIDERACIONES QUE LO LLEVARON A HACER LA ESTIMACION ECONOMICA DEL VALOR DEL INMUEBLE OBJETO DEL AVALUO […]”.

Por ende, la administración vulneró su derecho a la contradicción y defensa en tanto no pudo controvertir esos valores. v) Falsa motivación en la fijación de valor no comercial 27. Complementó que el valor de $2.000.000 por m2 fijado por la perito avaluadora y fundamento de la expropiación no es un valor comercial. I.2. Contestaciones de la demanda I.2.1.

Municipio de Envigado11 28. El ente territorial se opuso a las pretensiones de la demanda y propuso las excepciones denominadas: i) “[…] CADUCIDAD Y PRESCRIPCIÓN […]”; ii) “[…] CARENCIA DE OBJETO PARA DEMANDAR […]”; iii) “[…] COBRO DE LO NO DEBIDO […]”; iv) “[…] ENRIQUECIMIENTO SIN CAUSA […]”; v) “[…] TEMERIDAD Y MALA FE […]”; y vi) “[…] GENÉRICA […]” (negrilla y subrayado del texto). 29.

Precisó que el avalúo comercial V-03-13-527 no perdió vigencia, debido a que la propietaria solicitó su revisión el 25 de octubre de 2013 y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia resolvió dicha solicitud el 4 de diciembre de 2013, respuesta comunicada el 5 de diciembre de 2013. Por lo tanto, el término de vigencia debía contabilizarse desde esa fecha conforme al artículo 19 del Decreto 1420 de 1998. 30.

Indicó que el proceso de expropiación constituye un trámite integral conformado por las etapas de oferta de compra, negociación directa y expropiación, razón por la cual el avalúo debía entenderse vinculado a la oferta de compra notificada dentro del término legal. Asimismo, sostuvo que la Resolución 924 de 3 de marzo de 2014 se expidió con fundamento en un avalúo vigente. 31.

Manifestó que el avalúo comercial cumplió las exigencias técnicas y legales previstas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, toda vez que identificó el método de comparación o mercado, individualizó el valor del terreno y realizó un estudio de mercado teniendo en cuenta la reglamentación urbanística y la destinación económica del inmueble. 32.

Explicó que la Lonja utilizó simulaciones econométricas como herramienta de homologación de la información recolectada en el estudio de mercado, mecanismo que permitió clasificar, analizar e interpretar las ofertas encontradas. Precisó que no se utilizaron los valores de antejardines ni talleres para fijar el precio del inmueble y que las transacciones identificadas solo sirvieron como elementos de verificación. 11 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 335 y siguientes. 7 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 33.

Adujo que los avalúos aportados por la demandante carecían de soporte suficiente, reconocían la inexistencia de mercado inmediato en la zona y contenían apreciaciones futurísticas que no podían ser tenidas en cuenta para la determinación del valor comercial del predio. 34. Expuso que Metroplús S.A. actuó por delegación del Municipio de Envigado y que el procedimiento de adquisición del inmueble se adelantó conforme a las disposiciones del POT y a las reglas previstas en los artículos 64 y 68 de la Ley 388 de 1997 para la expropiación por vía administrativa.

I.2.2. Metroplús S.A.12 35. La entidad se opuso a las pretensiones de la demanda y propuso la excepción denominada “[…] FALTA DE LEGITIMACIÓN POR PASIVA […]”. 36. Aclaró que, en virtud del convenio interadministrativo 01 de 2005, suscrito entre Metroplús S.A. y los municipios de Medellín, Envigado e Itagüí para la financiación parcial del sistema Metroplús, dicha sociedad actuaba por delegación de esas entidades territoriales en la ejecución, supervisión y control de las actividades necesarias para la negociación y compra de los predios requeridos para el desarrollo del corredor pretroncal. 37.

Mencionó que el avalúo comercial V-03-13-527 conservaba vigencia, debido a que la propietaria solicitó su revisión en octubre de 2013 y la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia resolvió dicha solicitud el 4 de diciembre de 2013, circunstancia que reinició el término de vigencia previsto en el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998.

La Resolución 924 de 2014 fue expedida antes de cumplirse un año desde la elaboración del avalúo y la legalidad del acto debe analizarse al momento de su expedición y no de su notificación. 38. Adujo que el avalúo comercial V-03-13-527 cumplió las exigencias técnicas previstas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, pues identificó el método de valoración utilizado, individualizó el valor del terreno y se sustentó en un estudio de mercado realizado dentro de un cuadrante comparable con el inmueble objeto de avalúo. Explicó que la utilización de simulaciones econométricas correspondió a una herramienta de homologación de datos y no a un método valuatorio autónomo. 39.

Indicó que la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia era una entidad competente y especializada para la elaboración de avalúos comerciales, por lo que el dictamen emitido se encontraba debidamente soportado desde el punto de vista técnico y metodológico. Además, sostuvo que los avalúos aportados por la parte demandante presentaban diferencias significativas y reconocían la escasez de mercado en el sector. 12 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 309 y siguientes. 8 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 40.

Expuso que Metroplús S.A. actuó por delegación del municipio de Envigado conforme a la Resolución 1288 de 2007 y al convenio interadministrativo suscrito con los municipios del Valle de Aburrá para adelantar las actividades de avalúo, negociación y adquisición de predios requeridos para el proyecto de transporte masivo. 41. Agregó que la adquisición y eventual expropiación del inmueble obedecieron a motivos de utilidad pública e interés general asociados a la implementación del sistema Metroplús y a los programas de movilidad previstos en el POT y en los planes de desarrollo del Valle de Aburrá. I.2.3.

Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia13 42. La entidad se opuso al llamamiento en garantía formulado por Metroplús S.A. y sostuvo que no existía vínculo legal o contractual que la obligara a indemnizar o reembolsar suma alguna derivada de una eventual condena dentro del proceso, conforme a lo previsto en el artículo 57 del Código de Procedimiento Civil. 43.

Indicó que la relación existente con Metroplús S.A. se limitaba a un contrato de prestación de servicios celebrado para la elaboración de avalúos y reconocimientos económicos requeridos para el proyecto Metroplús, sin que se hubiera pactado obligación de garantía frente a posibles condenas judiciales. 44. Planteó que actuó únicamente como entidad avaluadora y perito auxiliar, mas no como autoridad administrativa ni como entidad encargada de adelantar el procedimiento de expropiación, razón por la cual las decisiones administrativas demandadas fueron expedidas exclusivamente por el municipio de Envigado. 45.

Manifestó que los avalúos emitidos constituyen conceptos técnicos y no decisiones obligatorias o vinculantes, por lo que la entidad no tiene competencia sobre el uso posterior que las autoridades hagan de dichos dictámenes dentro de los procesos de adquisición predial o expropiación. 46. Adujo que actuó con diligencia y competencia técnica en la elaboración del avalúo comercial V-03-13-527.

Las controversias sobre su contenido debían tramitarse mediante objeción por error grave, conforme al artículo 238 del Código de Procedimiento Civil. I.3. Trámite del proceso en primera instancia 47. Por medio de providencia de 8 de abril de 201514, se admitió la demanda presentada contra el municipio de Envigado y Metroplús S.A. Además, se ordenó notificar a las entidades demandadas y al agente del Ministerio Público. 13 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C05_01LlamamientoEnGarantía(.pdf) NroActua 29”. 14 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 294 y siguientes. 9 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 48.

Mediante escrito de 29 de mayo de 2015 la sociedad Metroplús S.A. allegó escrito de contestación de la demanda y solicitó que se llamara en garantía a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A. en liquidación15. 49. A través de auto de 14 de octubre de 201516 se aceptó el llamamiento en garantía de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A. en liquidación. 50.

Por medio de auto de 4 de diciembre de 201517, se dejó sin efecto el auto de 14 de octubre de 2015 y se ordenó admitir el llamamiento formulado por la sociedad Metroplús S.A. contra la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, conforme a la solicitud presentada el 12 de junio de 2015. 51. Por medio de proveído de 28 de marzo de 201618 se decretaron las pruebas del proceso. 52.

Mediante el auto de 25 de abril de 201619 se repuso parcialmente el auto de 28 de marzo de 201620 y se ordenó la celebración de la audiencia de contradicción del dictamen. 53. En audiencia de 23 de mayo de 201621 se practicaron las pruebas testimoniales y se realizó la contradicción del dictamen aportado por la parte demandante. Además, se corrió traslado a las partes para que presentaran alegatos de conclusión. II.

SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 54. La Sala Primera del Tribunal Administrativo de Antioquia mediante sentencia de 4 de febrero de 202022 resolvió: “[…]

PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda, conforme a las consideraciones que preceden.

SEGUNDO: RECONOCER personería al abogado Luis Fernando Cadavid Tejada con T.P 265.314 del C.S. de la J. para continuar con la representación judicial del municipio de Envigado y al abogado Luis Fernando Arbeláez Villada con T.P 81.870 del C.S. de la J. para continuar con la representación judicial de Metroplús S.A., en tal sentido, se consideran revocados los poderes otorgados con anterioridad por los representantes legales de ambas entidades. 15 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 309 y siguientes. 16 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C05_01LlamamientoEnGarantía(.pdf) NroActua 29” página 41 y siguientes. 17 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C05_01LlamamientoEnGarantía(.pdf) NroActua 29” página 60 y siguientes. 18 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_13CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 157 y siguientes. 19 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C03_23CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 3 y siguientes. 20 El tribunal repuso el numeral 1.3 del referido auto para que la contradicción del dictamen pericial aportado con la demanda se surtiera conforme a la Ley 1437.

También dejó sin efecto el numeral 4 del auto de pruebas y, en su lugar, decretó la prueba documental solicitada por la Lonja y el testimonio de Yamile Hincapié Gallego. 21 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C03_23CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 17 y siguientes. 22 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C03_14Fallo(.pdf) NroActua 29”. 10 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos TERCERO: CONDENAR en costas a la parte demandante […]” (negrilla del texto). 55.

El tribunal declaró no probada la excepción de caducidad, al considerar que el término de cuatro meses previsto en el artículo 71 de la Ley 388 de 1997 empezó a correr el 7 de mayo de 2014, día siguiente a la notificación de la Resolución 1829 de 2014. Dicho término se suspendió el 4 de septiembre de 2014, con la presentación de la solicitud de conciliación extrajudicial, cuando faltaban tres días para su vencimiento.

En consecuencia, la acción se presentó oportunamente porque la audiencia de conciliación se celebró el 15 de octubre de 2014 y la demanda se radicó el 17 de octubre de ese mismo año. 56. Indicó que la sociedad Metroplús S.A. formuló oferta de compra a la señora María Elena Cañas Hoyos, mediante Resolución APR 827 de 17 de septiembre de 2013.

La suma indemnizatoria de $237.320.000 se soportó en el avalúo comercial oficial, sin embargo, la demandante solicitó la revisión del dictamen el 25 de octubre de 2013, petición que fue trasladada a la Lonja y resuelta mediante oficio 201302840 de 29 de noviembre de 2013. 57. Consideró que la vigencia del avalúo debía contarse desde la fecha en que se resolvió la solicitud de revisión con fundamento en el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998.

Por ende, el avalúo se encontraba vigente en el momento de la expedición de las Resoluciones 924 de 3 de marzo de 2014 y 1829 de 28 de abril de 2014. 58. Precisó que el avalúo oficial se elaboró conforme al artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y a la Resolución IGAC 620 de 2008 por el método comparativo de mercado. Este avalúo se sustentó en ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables como lo acredita la declaración rendida por la perito Yamile Hincapié Gallego. 59.

Advirtió que correspondía a la parte demandante desvirtuar técnicamente el avalúo oficial y demostrar los errores en que habría incurrido la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Sin embargo, el dictamen aportado por la demandante no lograba desvirtuar el avalúo oficial, toda vez que utilizó el método residual y fijó un valor de $3.200.000 por metro cuadrado para un área de 221 m², metodología que, solo procede cuando existe un proyecto de construcción que permita estimar ventas, costos y utilidades futuras. 60.

Explicó que no se acreditó la existencia de un proyecto urbanístico o constructivo sobre el inmueble expropiado ni actuaciones encaminadas a modificar su destinación, como permisos de construcción. En consecuencia, el método residual empleado por la demandante no era aplicable al caso concreto. 61. Determinó que el avalúo oficial se ajustó a las exigencias formales y técnicas previstas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución IGAC 620 de 2008, por cuanto utilizó adecuadamente el método comparativo de mercado, acorde con la naturaleza del inmueble y con la finalidad pública de la adquisición predial. 11 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos III.

FUNDAMENTO DEL RECURSO DE APELACIÓN 62. La parte demandante23 solicitó la revocatoria de la sentencia de primera instancia para que, en su lugar, se acceda a las pretensiones de la demanda por las siguientes razones: III.1. Desconocimiento de los artículos 15, 16 y 19 del Decreto 1420 de 1998 63. Señaló que el a quo realizó una interpretación incorrecta del artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, debido a que contabilizó la vigencia del avalúo desde el 29 de noviembre de 2013, fecha en la cual la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia dio respuesta a la solicitud presentada por la señora María Elena Cañas Hoyos respecto del avalúo comercial. 64.

Argumentó que la solicitud de revisión o impugnación del dictamen comercial podía presentarla la entidad solicitante del avalúo, conforme a los artículos 15 y 16 del Decreto 1420 de 1998. Dicha solicitud debía formularse dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que el avalúo fuera puesto en conocimiento de la entidad solicitante. 65.

Indicó que la petición formulada por la parte demandante no constituía una verdadera solicitud de revisión en los términos del Decreto 1420 de 1998, por cuanto fue presentada por un sujeto distinto de la entidad solicitante del avalúo y fuera del término legal previsto para ello. En consecuencia, la respuesta emitida por la Lonja no podía tener el efecto jurídico de reiniciar el cómputo de la vigencia del avalúo comercial. 66.

Adicionó que, al no existir una revisión o impugnación válida en los términos de la normativa aplicable, la vigencia del avalúo debía contabilizarse exclusivamente desde la fecha de su expedición, es decir, desde el 11 de marzo de 2013 hasta el 11 de marzo de 2014. III.2. Falencias técnicas del avalúo oficial 67. Sostuvo que el avalúo comercial V-03-13-527 no identificó de manera concreta las ofertas, transacciones recientes ni los bienes semejantes o comparables utilizados para aplicar el método comparativo o de mercado, según lo dispuesto en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución IGAC 620 de 2008. 68.

Indicó que la ausencia de información verificable sobre el mercado impedía a la parte demandante corroborar la validez del avalúo y controvertir efectivamente el valor fijado para el inmueble. Por ello, el dictamen no se podía considerar idóneo para fundamentar la expropiación administrativa. 23 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C03_17RecursoApelacion(.pdf) NroActua 29”. 12 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 69.

Reprochó que el tribunal no hubiera dado respuesta a dichos cuestionamientos y, en cambio, desestimara el dictamen pericial aportado por la parte demandante. En la audiencia de pruebas celebrada el 23 de mayo de 2016 se acreditó que no existía un mercado idóneo para aplicar el método de mercado utilizado por la Lonja, circunstancia que fue reconocida por la perito María Isabela Sierra, quien afirmó que en la investigación de mercado no se encontraron elementos suficientes para aplicar dicha metodología valuatoria. 70.

Mencionó que la inexistencia de ofertas o transacciones comparables hacía improcedente la utilización del método comparativo de mercado y permitía acudir a otros métodos de valoración previstos en la Resolución IGAC 620 de 2008, como el método residual, conforme a la declaración pericial rendida en audiencia. En consecuencia, la ausencia de referencias de mercado explicaba por qué la Lonja no incorporó en su avalúo datos concretos de comparación. 71.

Adicionó que el tribunal debió concluir que la inexistencia de mercado comparable demostraba la indebida escogencia del método valuatorio por parte de la Lonja y evidenciaba que el avalúo V-03-13-527 se elaboró sin cumplir las exigencias normativas previstas para la aplicación del método comparativo o de mercado. 72. Indicó que, conforme al artículo 20 del Decreto 1420 de 1998, el avalúo debía exponer las consideraciones que condujeron a la estimación del valor comercial del inmueble.

Particularmente, el método comparativo de mercado exige identificar y analizar ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables al objeto del avalúo. Sin embargo, el avalúo elaborado por la Lonja indica de forma general que realizó un estudio de mercado en determinado cuadrante y un análisis de variación del valor del suelo, sin anexar ni especificar las ofertas, transacciones o bienes comparables utilizados para determinar el valor comercial del predio.

III.3. Interpretación de la Sala del método valuatorio residual utilizado en el dictamen pericial aportado por el demandante 73. Cuestionó la interpretación efectuada por el tribunal respecto del método residual utilizado en el dictamen pericial aportado por la demandante, al considerar que se desestimó indebidamente dicho avalúo bajo el argumento consistente en que la metodología residual requería la existencia de un proyecto concreto de construcción o de una expectativa cierta de desarrollo inmobiliario. 74.

Planteó que el tribunal concluyó erradamente que el método residual solo procede cuando existe un proyecto de construcción acreditado dentro del expediente, razón por la cual negó valor probatorio al dictamen pericial que fijó el valor del metro cuadrado en $3.200.000 mediante dicha técnica valuatoria. 13 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 75.

Argumentó que esa interpretación desconoce el contenido del artículo 4.º de la Resolución IGAC 620 de 2008, según el cual el método residual consiste en estimar el valor comercial del terreno a partir de la simulación de un proyecto constructivo técnica y comercialmente viable, de conformidad con la reglamentación urbanística vigente y el principio de mayor y mejor uso, sin exigir la existencia real o material de un proyecto en ejecución. 76.

Indicó que la perito María Isabela Sierra explicó en audiencia que el método residual era procedente en el caso concreto debido a que el lote no tenía edificaciones y no existían datos de mercado suficientes para aplicar el método comparativo de mercado, razón por la cual debía acudirse a otra metodología valuatoria prevista en la Resolución IGAC 620 de 2008. 77.

Manifestó que la perito precisó que el método residual se fundamenta en la simulación de un proyecto probable y factible, calculando ventas proyectadas, costos, utilidad esperada y el valor residual del terreno, sin que ello implique la obligación de acreditar permisos de construcción, proyectos aprobados o desarrollos inmobiliarios en curso. 78.

Sostuvo que el tribunal incurrió en un error técnico y jurídico al exigir la acreditación de un proyecto de construcción o de permisos urbanísticos como condición para aplicar el método residual, pues ninguna disposición de la Resolución IGAC 620 de 2008 ni el manual técnico expedido por el IGAC en 2017 establecen dicho requisito. III.4.

Falsa motivación y falta de motivación 79. Alegó una “[…] evidente falta de motivación en atención al método valuatorio seleccionado por la Lonja. De esta manera, tal ausencia de motivación debe derivar perentoriamente en un vicio de falsa motivación de la Resolución 924 de 2013 en la medida en que tiene su sustento y fundamento en un avalúo con vicios técnicos y de forma, en contradicción con lo considerado por la Sala. […]”.

Además, “[…] Las resoluciones 924 y 1829 quedaron en firme el 28 de abril de 2014, fecha para la cual la vigencia del avalúo comercial había expirado, lo que deriva en un vicio por falta de motivación de cada una de las resoluciones enunciadas […]”. IV. TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA 80. Mediante auto de 7 de julio de 202024, el magistrado sustanciador del proceso en primera instancia concedió ante el Consejo de Estado el recurso de apelación presentado por la parte demandante. 24 Cfr. Índice 3 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C03_19AutoQueConcede(.pdf) NroActua 29”. 14 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 81.

Esta autoridad judicial, a través de auto de 30 de octubre de 202025, admitió el recurso de apelación y corrió traslado a los sujetos procesales para que presentaran por escrito sus alegatos de conclusión. 82. La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín reiteró en escrito de 19 de noviembre de 202026 los argumentos planteados en la contestación de la demanda. 83.

La parte demandante por medio de escrito de 23 de noviembre de 202027 reiteró los argumentos de la demanda. 84. El municipio de Envigado reiteró en escrito de 23 de noviembre de 202028 los argumentos presentados en la contestación de la demanda. V. CONSIDERACIONES DE LA SALA 85. A efectos de decidir la presente controversia, se abordará el análisis de los siguientes aspectos: i) la competencia; ii) los actos administrativos demandados; iii) el planteamiento del problema jurídico; y iv) el análisis del caso concreto.

V.1. Competencia 86. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 237 de la Constitución Política, en el artículo 150 de la Ley 1437 y en el artículo 1329 del Acuerdo 80 de 12 de marzo de 201930, la Sección Primera del Consejo de Estado es competente para conocer, en segunda instancia, de las apelaciones de las sentencias dictadas en primera instancia por los tribunales administrativos.

V.2. Los actos administrativos demandados 87. En la demanda se solicitó la nulidad de la Resolución 924 de 3 de marzo de 201431, proferida por el alcalde del municipio de Envigado, cuya parte resolutiva señala: “[…]

ARTÍCULO PRIMERO. - Disponer LA EXPROPIACIÓN por vía administrativa, sobre un ÁREA PARCIAL de un inmueble de mayor extensión, cuyo titular del derecho de dominio es la (sic) MARIA ELENA CAÑAS HOYOS, identificada con la cédula de ciudadanía N°. 43.012.043, inmueble ubicado según la ficha catastral No. 9751651 en la Calle 37 sur N° 43 A 10/12 lote, del Municipio de Envigado cuyos linderos 25 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C04_10CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 5. 26 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C04_10CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 15 y siguientes. 27 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C04_10CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 17 y siguientes. 28 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C04_10CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 37 y siguientes. 29 Modificado por el artículo 1.° del Acuerdo núm. 434 de 10 de diciembre de 2024, “[…] Por medio del cual se modifican los artículos 13, 67, 80, 81 y 82 del Acuerdo 080 de 2019, y se le adicionan los artículos 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89 y 90. […]”. 30 Reglamento Interno del Consejo de Estado. 31 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 46 y siguientes. 15 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos generales están determinados y alinderados según Escritura Pública No.1674 del 28 de septiembre de 1994 de la Notaría 3 de Envigado y según certificado de tradición y libertad 001-54837 así: Un lote de terreno con casa de habitación, marcada con el número 43 A 10, con sus mejoras, anexidades y dependencias, servicios, teléfono, situada en el Municipio de Envigado y alindada así: Por el frente, con calle que conduce de Envigado a Itagüí llamada Calle de El Hospital, hoy calle 37 sur; por un costado, con propiedad que fue de Lorenza Ruiz, hoy de Hildebrando Jaramillo; por el Centro, con propiedad del Pbro.

Marcelino Ochoa, antes, después de unas señoras Serna y hoy de un señor Palacio; y por el otro costado, con propiedad que fue de Carmen Ochoa Vda. De Álvarez, hoy propiedad de Alfonso Marín.

PARÁGRAFO 1: Este lote de terreno, de acuerdo con la ficha catastral No. 9751651 de la Dirección de Catastro Departamento de Antioquia, tiene un área de 221 Mts².

PARÁGRAFO 2: La ADQUISICIÓN se hace sobre un ÁREA PARCIAL 118.66 Metros cuadrados, que se desprende del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 001-54837 y corresponde al inmueble de mayor extensión, descrito en este numeral del presente acto administrativo, un área parcial descrita así: Por el frente, con calle que conduce de Envigado a Itagüí, llamada Calle de El Hospital, hoy calle 37 sur en 4.46 Mts.

Por un costado, en 25.98 Mts con propiedad que le queda a la titular. Por el Centro, con propiedad del Pbro. Marcelino Ochoa, antes, después de unas señoras Serna y hoy de un señor Palacio en 4.65 Mts. Por el otro costado, con propiedad que fue de Carmen Ochoa Vda. De Álvarez, hoy propiedad de Alfonso Marín en 26.06 Mts2.

PARÁGRAFO 4. No obstante el área y descripción de linderos, el presente acto administrativo se realiza sobre cuerpo cierto, de la franja de terreno que se desprende del bien inmueble identificado con la Matrícula Inmobiliaria No. 001-54837.

PARÁGRAFO 5. El inmueble se encuentra libre de toda clase de gravámenes y limitaciones al dominio.

ARTÍCULO SEGUNDO. TRADICIÓN: Adquirió la señora María Elena Cañas Hoyos, por adjudicación por sucesión del causante Pedro Eladio Molina González, Escritura Pública No. 1674 del 28 de septiembre de 1994 de la Notaría 3 de Envigado como subrogada en los derechos hereditarios vinculados al inmueble objeto de estudio.

ARTÍCULO TERCERO. VALOR DEL PRECIO INDEMNIZATORIO. El valor del precio indemnizatorio que se realiza sobre el área parcial de un inmueble de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria 001-54837 es conforme al Avalúo Comercial V-03-13-527, efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, por valor de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTE MIL PESOS M/L ($237.320.000).

ARTÍCULO CUARTO. FORMA DE PAGO: El valor del precio indemnizatorio del inmueble determinado en este acto, será pagado por METROPLÚS S.A., de contado y puesto a su disposición, de conformidad con los certificados de disponibilidad y reserva presupuestal que se indican a continuación: IDENTIFICACIÓN DISPONIBILIDAD REGISTRO N° VALOR 43.012.043 20136934 20136908 $237.320.000 16 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos PARÁGRAFO I. La entidad financiera autorizada para lo relacionado con la consignación indicada en la presente Resolución es el Banco Agrario de Colombia, Sucursal Carabobo Medellín, ubicado en la Carrera 52 No. 49-66 de la nomenclatura actual del Municipio de Medellín.

PARÁGRAFO II. Copia de la consignación se entregará al Tribunal Administrativo de Antioquia, considerándose de esta manera que ha quedado formalmente hecho el pago de conformidad con la ley.

PARÁGRAFO III. De conformidad con el artículo 17 de la Ley 9 de 1989, si la propietaria del derecho de dominio tuviere deudas con el fisco municipal o la empresa de servicios públicos domiciliarios, se cancelarán con prelación los conceptos debidamente certificados y el saldo restante se pondrá a disposición del propietario, siempre y cuando no pese sobre el inmueble a expropiar obligación derivada de la constitución de un derecho real a favor de un tercero, que será pagada con prelación.

PARÁGRAFO IV. No habrá lugar al pago de los reconocimientos económicos por trámite que hace referencia el Artículo Primero Parágrafo 1 de la Resolución APR No. 828 del 17 de septiembre de 2013, por tratarse de una expropiación por vía administrativa, de conformidad con lo estipulado en la Resolución No. 38 de 2005 unificada por la Resolución 0076 de 2010, expedidas por la Gerencia General de Metroplús S.A.

ARTÍCULO QUINTO: DESTINACIÓN. El área parcial que se desprende de un inmueble de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria 001-54837, objeto de expropiación por vía administrativa, será destinado a la ejecución de la obra pública denominada “Proyecto SIT METROPLÚS”.

ARTÍCULO SEXTO: CANCELACIÓN DE OFERTA. Se solicita al señor Registrador ordenar la cancelación de la oferta de compra formulada por METROPLÚS S.A., en calidad de delegataria del Municipio de Medellín, sobre el folio de MATRÍCULA INMOBILIARIA 001-54837.

ARTÍCULO SÉPTIMO: ORDEN DE INSCRIPCIÓN.- Una vez cancelada la oferta de compra y ejecutoriada la presente resolución, será inscrita en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Sur, por lo que se le solicita al señor registrador, abrir un nuevo folio de matrícula inmobiliaria del “área parcial a adquirir, que se desprende del inmueble de mayor extensión con folio de matrícula inmobiliaria No. 001-54837, para que se surtan los efectos atinentes a la transferencia del derecho de dominio en cabeza del Municipio de Envigado, de conformidad con el numeral 4 del artículo 68 de la Ley 388 de 1997 y numeral 1 del artículo 70 de la misma ley. […]” (negrilla del texto). 88.

También se demandó la Resolución 1829 de 28 de abril de 201432 que dispuso no reponer lo resuelto en la Resolución 924 de 3 de marzo de 2014. V.3. El planteamiento del problema jurídico 89. Corresponde a la Sala determinar si confirma, modifica o revoca la sentencia de 4 de febrero de 2020, proferida por la Sala Primera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia. 32 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 140 y siguientes. 17 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 90.

En la providencia apelada, el tribunal negó las pretensiones de la demanda, al considerar que el avalúo comercial V-03-13-527 elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia cumplía las exigencias legales y técnicas previstas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución IGAC 620 de 2008. Además, se encontraba vigente al momento de la expedición de los actos acusados. 91.

La parte demandante interpuso recurso de apelación contra esa decisión al estimar que el tribunal: i) interpretó erradamente las normas que regulan la vigencia y revisión de los avalúos comerciales; ii) efectuó una indebida valoración probatoria del avalúo oficial; iii) desestimó indebidamente el dictamen pericial aportado por la demandante; y iv) no tuvo en cuenta que los fundamentos de los actos demandados son insuficientes y falsos respecto de la metodología y la vigencia del avalúo oficial.

V.4. Análisis del caso concreto 92. Para resolver los problemas jurídicos planteados en el recurso de apelación, la Sala estudiará: i) la vigencia del avalúo oficial; y ii) la legalidad del precio indemnizatorio reconocido. V.4.1. La vigencia del avalúo oficial 93. La demandante afirmó que los motivos que fundamentan las Resoluciones 924 y 1829 de 2014 son insuficientes y erróneos porque el avalúo comercial que les sirvió de fundamento había perdido vigencia cuando esos actos adquirieron firmeza. 94.

Complementó que el a quo aplicó de forma inadecuada el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, cuando consideró que la vigencia del avalúo comercial debía contarse desde el 29 de noviembre de 2013, fecha en la que la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia respondió una solicitud elevada por la señora María Elena Cañas Hoyos. 95.

Explicó que, conforme a los artículos 15 y 16 del Decreto 1420 de 1998, la solicitud de revisión o impugnación del dictamen comercial solo podía ser presentada por la entidad solicitante del avalúo y dentro de los cinco días siguientes a aquel en que dicho avalúo fuera puesto en su conocimiento. Por lo tanto, como la petición formulada por la parte demandante no cumplía esos requisitos, no se interrumpió el término legal de vigencia del avalúo oficial. 96.

Para resolver se pone de presente que la motivación de los actos administrativos es un elemento necesario para su validez según lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley 1437 de 2011. La motivación debe ser “[…] clara, puntual y suficiente, hasta tal punto que justifique la expedición de los actos y que suministre 18 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos al destinatario las razones de hecho y de derecho que inspiraron la producción de los mismos […]”33. 97.

Frente al vicio de nulidad del acto administrativo denominado falta de motivación, esta corporación en la sentencia de 26 de julio de 201734 precisó que tal irregularidad comprende un aspecto procedimental y formal que se produce ante la omisión de la administración en hacer expresos o manifiestos los motivos del acto administrativo, lo cual resulta indispensable para garantizar el derecho de defensa y de contradicción del administrado.

Por su parte, la falsa motivación ocurre cuando no son verdaderos los fundamentos fácticos o jurídicos que utilizó la administración para soportar su decisión. 98. Según el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, los avalúos “[…] tendrán una vigencia de un (1) año contado desde la fecha de su expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación […]”. 99.

La referida norma prevé dos hipótesis distintas para el cómputo de la vigencia de los avalúos comerciales. La primera es desde la fecha de expedición del avalúo. La segunda desde el momento en que se decidió la revisión o impugnación. 100. Respecto del segundo escenario, los artículos 15 y 16 del Decreto 1420 de 1998 explicaron lo siguiente: “[…] Artículo 15.- La entidad solicitante podrá pedir la revisión y la impugnación al avalúo dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha en que la entidad que realizó el avalúo se lo ponga en conocimiento.

La impugnación puede proponerse directamente o en subsidio de la revisión. Artículo 16.- Se entiende por revisión el trámite por el cual la entidad solicitante, fundada en consideraciones técnicas, requiere a quien practicó el valúo (sic) para que reconsidere la valoración presentada, a fin de corregirla, reformarla o confirmarla. La impugnación es el trámite que se adelanta por la entidad solicitante del avalúo ante el Instituto Agustín Codazzi, para que este examine el avalúo a fin de corregirlo, reformarlo o confirmarlo [ ]”. 101.

Como puede apreciarse la entidad solicitante del avalúo podrá requerir su revisión o impugnación dentro de los cinco días siguientes a la fecha en que le sea puesto en conocimiento. La revisión corresponde al trámite mediante el cual la entidad solicitante requiere al avaluador para que reconsidere la valoración efectuada, mientras que la impugnación consiste en el examen del avalúo por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi con el fin de corregirlo, reformarlo o confirmarlo. 33 Consejo de Estado.

Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Cuarta. Sentencia de 13 de junio de 2013. Radicación núm. 25000-23-27-000-2007-00169-01 (17495). C. P. Carmen Teresa Ortiz de Rodríguez. 34 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Cuarta. C.P. Milton Chaves García. Radicación núm.: 11001-03-27-000-2018 00006-00 (22326). 19 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 102.

En el presente caso, la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia elaboró el avalúo comercial V-03-13-527 de 11 de marzo de 2013, el cual sirvió de fundamento para la fijación del precio indemnizatorio en el procedimiento de adquisición y posterior expropiación administrativa del área parcial del inmueble ubicado en la calle 37 sur núm. 43A-10/12 del municipio de Envigado. 103.

También se demostró que el 24 de octubre de 201335 la demandante, a través de su apoderado, formuló las siguientes observaciones respecto del precio indemnizatorio previsto en las Resoluciones 827 de 17 de septiembre de 201336 y 828 de 17 de septiembre de 201337: “[…] 1. El precio que asigna la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia a los inmuebles es el que correspondería a una operación de contado, forma de pago claramente diferente a la que Ustedes proponen. 2.

Según me informó la abogada Juliana Gaviria en el momento de la notificación, todos los gastos notariales, de renta y registro, correrían por cuenta de Metroplús, diferente a lo que indican las Resoluciones APR No. 827 y APR No. 666 en los Parágrafos 3 de los Artículos Sexto. 3. Es responsabilidad del Vendedor, y no del Comprador, garantizar que los inquilinos desocupen los predios, aun cuando es Metroplús quien está encargado de notificar a los inquilinos y de realizar las propuestas económicas para las indemnizaciones. 4.

Considero que el valor por Ustedes ofrecido en la Resolución APR No. 827 es en exceso bajo, y parece que La Lonja en su avalúo no hubiera tenido en cuenta los siguientes factores: a. No se tiene certeza del uso que se le podrá dar al remanente del lote una vez se realice el desenglobe del mismo. b. Si el remanente se puede emplear, no se podrían construir parqueaderos o más de 2 niveles en altura, lo que claramente disminuiría el área a construir en más del 65%, con relación al lote que hoy se tiene, aun cuando el área a vender es aproximadamente el 50% c. El lote se encuentra ubicado a 1 cuadra del parque principal de Envigado, y tengo conocimiento de lotes de terreno en ubicaciones similares que han sido recientemente vendidos, o están siendo ofertados, en valores que oscilan entre 4'000,000 y 5'000,000 $/m². d. Que Metroplús no incurrirá en costos de demoliciones, o de indemnizaciones de inquilinos. Tal como lo he manifestado verbalmente en ocasiones anteriores, reitero mi interés por llevar estas negociaciones a feliz término. Excepto el valor ofrecido en la APR No. 827, puedo aceptar las demás condiciones de compra, siempre y cuando el precio sea incrementado.

He consultado a varias personas involucradas con el sector inmobiliario, y todas han coincidido en considerar baja la oferta; el precio promedio que consideran adecuado, después de considerar el lote que quedaría, es de 3'500,000 $/m². 35 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_CD3Folio438AntecedentesAdministrativos(.zip) NroActua 29” página 197 y siguientes. 36 “[…] Por la cual se inician las diligencias tendientes a la adquisición por enajenación voluntaria o expropiación por vía administrativa y se formula una oferta de compra a la señora MARIA ELENA CAÑAS HOYOS […]”. 37 “[…] Por la cual se reconoce a la Unidad Social Económica (USE) representada legalmente por la señora MARIA ELENA CAÑAS HOYOS […]”. 20 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos Respetuosamente solicito que el avalúo del lote sea revisado, y considero que el precio adecuado sería de 3'500,000 $ m².

Quedo a la espera de una pronta respuesta por su parte, y de atender cualquier inquietud referente a la presente […]”. 104. Posteriormente, mediante oficio SG-110-25366 de 30 de octubre de 201338, la sociedad Metroplús S.A. solicitó a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia: “[…] proceder con la revisión del avalúo relacionado en el asunto […]”. 105.

Dicho trámite se le informó a la señora María Elena Cañas Hoyos por medio del oficio SG-110-25385 de 30 de octubre de 201339 en los siguientes términos: “[…] De conformidad con la solicitud radicada en Metroplus (sic) S.A el día 25 de octubre de 2013 con número 16190, mediante el cual requiere revisión del avalúo comercial de la referencia, del bien inmueble ubicado en el Municipio de Envigado en Calle 37 sur N° 43 A 10/12 lote, del Municipio de Envigado e identificado con la matricula inmobiliaria 001-54837, se le informa que su solicitud fue trasladada a la empresa avaluadora Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia para que se pronuncien de las observaciones realizadas.

Una vez la empresa avaluadora se pronuncie, se le enviara a través de este mismo medio la respuesta otorgada […]”. 106. Frente a la solicitud presentada, la Lonja indicó mediante oficio 201302840 de 29 de noviembre de 201340 que: “[…] Estamos dando respuesta a su comunicado del día 5 de noviembre del presente año sobre la revisión del avalúo del lote ubicado en la calle 3sur No 43a 10/12 del municipio de Envigado, el cual después de ser revisado nuevamente sus memorias de cálculo, registro fotográfico, la homologación, y demás análisis, el valor entregado se ratifica.

Con respecto a las inquietudes manifestadas por la propietaria queremos aclara (sic): 1. El avalúo que esta carta se refiere, es el avalúo comercial del inmueble. El contrato que existe entre Lonja y METROPLUS, es el de dar el valor comercial tal como lo exige la ley. Los puntos 2 y 3 son temas netamente de competencia de Metroplus. 4.

El avalúo que se realiza a los predios requeridos es a hoy y tal como se encuentre el inmueble; cuando el predio que se requiere, solo es parte de el (sic) se recomienda la compra total si lo que queda no se puede desarrollar, pero solo hasta ahí es la responsabilidad del avalúo. Ley 388/97. Artículo 61°.- “Modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria.

Se introducen las siguientes modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989: 38 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_CD3Folio438AntecedentesAdministrativos(.zip) NroActua 29” página 199. 39 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_CD3Folio438AntecedentesAdministrativos(.zip) NroActua 29” página 200. 40 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_CD3Folio438AntecedentesAdministrativos(.zip) NroActua 29”, página 202. 21 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos El precio de adquisición será igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto-Ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalúos expida el gobierno. El valor comercial se determinará teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinación económica." Con respecto a los valores de mercado mencionados en la carta, se debe aportas (sic) las características del lote y ubicación exacta y una fuente y/o documento donde se pueda corroborar los datos; es de recordar que los resultados de los valores son analizados en base al mercado conseguido por nuestra empresa, en caso de que los propietarios suministren la información anteriormente mendionada (sic), la cual respalden la reclamación, con gusto se volverá a analizar […]”. 107.

Esa respuesta se le comunicó a la señora María Elena Cañas Hoyos mediante oficio SG-110-26097 de 5 de diciembre de 201341. 108. En síntesis, la siguiente tabla recopila las actuaciones relacionadas con el término cuestionado: Fecha Actuación 11 de marzo de 2013 La Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia elaboró el avalúo comercial V- 03-13-527. 17 de septiembre de 2013 Metroplús S.A. expidió la Resolución APR 827 mediante la cual formuló oferta de compra. 24 de octubre de 2013 La propietaria del inmueble presentó escrito manifestando inconformidades frente al valor fijado y solicitó la revisión del avalúo. 30 de octubre de 2013 Metroplús S.A., mediante oficio SG-110-25366, solicitó formalmente a la Lonja “proceder con la revisión del avalúo relacionado en el asunto”. 30 de octubre de 2013 Metroplús informó a la propietaria que las observaciones fueron trasladadas a la Lonja para su revisión. 29 de noviembre de 2013 La Lonja se pronunció mediante el oficio 201302840 mediante el cual revisó nuevamente el avalúo. 3 de marzo de 2014 Expedición de la Resolución 924 de 2014. 28 de abril de 2014 Expedición de la Resolución 1829 de 2014 que resolvió el recurso de reposición. 109.

Como puede apreciarse, entre la fecha en que la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia resolvió la revisión del avalúo comercial V-03-13-527 y la expedición de las Resoluciones 924 de 3 de marzo de 2014 y 1829 de 28 de abril de 2014, no transcurrió el término de un año previsto en el artículo 19 del Decreto 1420 de 1998. 110.

Sobre el particular, la parte motiva de la Resolución 924 indicó lo siguiente: “[…] Que el día 30 de octubre de 2013, de acuerdo con el radicado No. 25366 se dio traslado de la petición interpuesta por señor CARLOS ALBERTO URIBE 41 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_CD3Folio438AntecedentesAdministrativos(.zip) NroActua 29” página 204. 22 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos FLOREZ, identificado con cédula de ciudadanía Nro. 4.830.948 como apoderado especial de la señora MARIA ELENA CAÑAS HOYOS a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, para que se pronunciara acerca de las pretensiones de la misma, y de ello se informó a través de oficio con radicado 25385 del 30 de octubre de 2013 al señor CARLOS ALBERTO URIBE FLOREZ.

Que a través de radicado 17080 del 04 de diciembre de 2013, la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, aclara las objeciones y se ratifica en el valor del avalúo, para lo cual Metroplus S.A. le dio traslado de esta respuesta al apoderado de la señora MARIA ELENA CAÑAS HOYOS a través de oficio con radicado 26097 del 05 de diciembre de 2013. […]” (negrilla fuera del texto) 111.

Adicionalmente, la entidad territorial demandada en la Resolución 1829 consideró: “[…] El valor comercial del inmueble de la recurrente se determinó teniendo en cuenta la reglamentación urbanística municipal vigente al momento de notificarle la Oferta de Compra, reglamentación que está basada en el artículo 61 de la Ley 388 de 1997, de acuerdo con las Consideraciones Técnicas y metodológicas descritas en el texto del avalúo comercial V-03-13-527 efectuado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia y del cual no puede inferirse que ha perdido vigencia. […] Es importante recordar que la recurrente mediante oficio con radicado 16190 del 25 de octubre de 2013, solicitó la revisión del avalúo comercial del bien inmueble de su propiedad, mediante el cual la empresa avaluadora, Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, analizó las observaciones realizadas por la propietaria y dio respuesta de revisión el día 04 de diciembre de 2013 a través de Oficio con radicado 17080; esta respuesta le fue enviada a la propietaria el día 05 de diciembre de 2013 mediante Oficio con radicado 26097 de 2013.

Lo anterior, igualmente desvirtuaría la posición de la recurrente que se refirió al artículo 19 del Decreto 1420 de 1998, mediante el cual el avalúo tiene una vigencia de 1 año, contados (sic) desde su fecha de expedición o desde aquella en que se decidió la revisión o impugnación. No obstante lo anterior, y con el fin de garantizarle un debido proceso a la recurrente, Metroplús S.A. le dio nuevamente traslado a la empresa avaluadora Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia a través de Oficio con radicado 21990 del 23 de abril de 2014, con el fin que analizara sus observaciones frente al avalúo comercial. […]” (negrilla fuera del texto). 112.

La recurrente sostiene que dicha revisión no podía producir efectos jurídicos, porque las observaciones iniciales fueron formuladas por la propietaria del inmueble y no por la entidad solicitante del avalúo. Sin embargo, este argumento desconoce que Metroplús S.A., en calidad de entidad solicitante del avalúo, requirió formalmente a la Lonja para que procediera con su revisión mediante oficio SG-110- 25366 de 30 de octubre de 2013. 113.

Por lo tanto, el trámite previsto en los artículos 15 y 16 del Decreto 1420 de 1998 inició en el caso concreto por la entidad legitimada para solicitar la reconsideración técnica del dictamen, aun cuando la consulta de la administración estaba relacionada con las inconformidades planteadas por la propietaria, tal y como lo 23 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos acreditan los oficios SG-110-25366 de 30 de octubre de 2013 y 201302840 de 29 de noviembre de 2013. 114.

Además, de conformidad con los artículos 15 y 19 del Decreto 1420 de 1998 la entidad solicitante podrá pedir la revisión y la impugnación del avalúo y este tendrá una vigencia de un (1) año, contado desde la fecha en que se decidió la revisión o impugnación. 115. Por lo tanto, la vigencia del avalúo oficial en el caso concreto debe contarse desde el 29 de noviembre de 2013, fecha en que se decidió la solicitud de revisión, como lo concluyó el a quo. 116.

En consecuencia, los cargos de falta de motivación, falsa motivación y transgresión de los artículos 15, 16 y 19 del Decreto 1420 de 1998 no prosperan. Los motivos consignados en las resoluciones demandadas para justificar la vigencia del avalúo comercial V-03-13-527 resultan adecuados y los supuestos fácticos y jurídicos que los sustentan se acreditaron en el plenario.

V.4.2. La legalidad del precio indemnizatorio contenido en los actos administrativos demandados 117. En la sentencia de 4 de febrero de 2020, la Sala Primera del Tribunal Administrativo de Antioquia consideró que el precio indemnizatorio se encontraba debidamente soportado, porque el avalúo oficial V-03-13-527 fue elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia conforme al método comparativo de mercado previsto en la Resolución IGAC 620 de 2008. 118.

Concluyó que la parte demandante no logró desvirtuar el precio indemnizatorio fijado en el avalúo oficial con el dictamen que aportó, pues este utilizó el método residual y fijó un valor de $3.200.000 por metro cuadrado sobre un área de 221 m², sin acreditar la existencia de un proyecto de construcción, ventas estimadas, costos, utilidad esperada o gestiones concretas para modificar la destinación del predio, veamos: “[…] De otra parte, en relación con el precio asignado al inmueble y pagado a la actora se presenta discusión si el avalúo comercial se efectuó correctamente, pues la demandante considera que el mismo no corresponde a la realidad del valor por metro cuadrado y por ello aporta otro avalúo comercial, en el cual se determina un valor del bien inmueble de $3.200.000 por metro cuadrado.

Al respecto, lo primero que debe advertirse es que mediante cheque del Banco de Occidente No. 369559 del 7 de mayo de 2014 por valor de $237.320.000, fue consignado en la cuenta del Banco Corbanca a nombre de la señora María Elena Cañas Hoyos el día 27 del mismo mes y año, dinero correspondiente al valor del avalúo asignado a dicho inmueble en los actos administrativos cuya legalidad se decide en esta sentencia (Folio 187). […] 24 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos Así mismo se estableció que de acuerdo a lo consignado en el avalúo cuestionado, sustentado en la audiencia de pruebas por la testigo Yamile Hincapié Gallego (consignado en el CD obrante a folio 47), el método utilizado para establecer el valor del bien expropiado fue el “Comparativo de mercado”, que de acuerdo a la Resolución No. 620 de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, “Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial” (resalto de la Sala).

Este significa que el precio indemnizatorio se encuentra debidamente soportado. Se advierte que la parte demandante tenía la carga de desvirtuar el avalúo comercial oficial adelantado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia No. V-03- 13-527 del 11 de marzo de 2013 obrante a folios 173 y s.s. del expediente, en el cual se lee que: (i) se utilizó el método de comparación o de mercado, que de acuerdo a lo dispuesto en la Resolución IGAC 620 de 2008, determina el precio a partir de ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto del avalúo, y (ii) que se determinó para el inmueble objeto de discusión, un valor por metro cuadrado de $2.000.000 para un área de 118,66 m², dando como resultado la suma de $237.320.000.

En el avalúo comercial aportado por la parte actora con el fin de desvirtuar el anterior (folios 194 y s.s. del expediente), se lee que: (i) fue utilizado el método residual, y que (ii) se determinó el valor del metro cuadrado en $3.200.000 para un área de 221 m² que dio como resultado un valor de $707.200.000. Respecto del método residual, se tiene que la Resolución IGAC 620 de 2008 dispone que: […] Para la Sala, el avalúo presentado por la parte demandante no puede ser tenido en cuenta, en razón a que de la lectura de la norma citada, es claro que la técnica utilizada resulta procedente en aquellos eventos en los cuales ya existe un proyecto de construcción que permita estimar el valor del suelo en circunstancias como las que allí se describen, es decir, teniendo en cuenta el monto total de las ventas estimadas, costos totales y utilidad esperada, caso que no ocurre en este evento, pues no se acreditó en parte alguna del expediente la existencia del proyecto, pues de acuerdo al material probatorio allegado, se trataba de un lote de terreno sin ningún tipo de destinación. No son suficientes, entonces, las afirmaciones de inconformidad de la parte demandante con el valor dado al bien expropiado, pues debió demostrar los errores en los cuales incurrió la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia en la elaboración del dictamen que sirvió de base para fijar el precio indemnizatorio de la oferta del inmueble de su propiedad, pues, para la Sala, el avalúo cuestionado se ajustó en sus aspectos de forma y de técnica a lo ordenado por el Decreto 1420 de 1998.

En este punto se resalta lo expuesto por la testigo que hizo parte de la elaboración del dictamen y quien lo suscribió, en el sentido de que se utilizó el método comparativo de mercado, teniendo en cuenta que el inmueble se requería para una obra pública. Se agrega que el método utilizado corresponde a aquel que permite establecer el valor de un inmueble, según el precio que puede tener en relación con otros bienes similares en la misma zona, en tanto que, con el método residual utilizado en el dictamen aportado por la parte demandante, se tuvo en cuenta la posibilidad de 25 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos desarrollar un proyecto que se pudiera vender, pero que, para el momento de la presentación de la oferta de compra a la demandante, no se acreditó que tuviese algún proyecto de este tipo o que hubiese adelantado alguna gestión para modificar la destinación dada hasta ese momento al inmueble de su propiedad, como por ejemplo un permiso de construcción. […]” (negrilla fuera del texto). 119.

La recurrente en la alzada cuestionó las referidas conclusiones respecto de la legalidad del precio indemnizatorio fijado en los actos administrativos demandados y sostuvo que cumplió con la carga de demostrar los defectos técnicos del avalúo comercial V-03-13-527 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 120.

Afirmó que el avalúo oficial incurrió en irregularidades en la aplicación del método comparativo de mercado, por cuanto este no habría sido desarrollado conforme a los parámetros previstos en el artículo 20 del Decreto 1420 y la Resolución 620 de 2008. 121. Afirmó que, en la audiencia de pruebas se acreditó la inexistencia de un mercado comparable idóneo, circunstancia que hacía improcedente acudir al método de comparación o de mercado y permitía utilizar otros métodos de valoración previstos en la Resolución IGAC 620 de 2008, como el método residual. 122.

En su criterio, esa falta de motivación del avalúo afectaba directamente la legalidad de la Resolución 924 de 2014, porque dicho acto administrativo se soportó en ese dictamen para fijar el precio de la expropiación. 123. Explicó que el método residual parte de la simulación de un proyecto técnica y comercialmente viable, según la reglamentación urbanística y el principio de mayor y mejor uso, sin que sea necesario acreditar un proyecto real en ejecución, conforme al artículo 4 de la Resolución IGAC 620 de 2008.

Por ello, el tribunal erró cuando exigió la existencia de un proyecto constructivo concreto o permisos urbanísticos para aplicar esa metodología. 124. Para resolver los reparos, se pone de presente que la determinación del valor comercial del bien inmueble tiene un carácter técnico que se fundamenta en los procedimientos y parámetros previstos en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008, expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. 125.

Conforme a los artículos 20, 21, 22 y 25 del Decreto 1420, el avaluador debe acudir a la metodología prevista en la reglamentación, especificar cuál fue el método utilizado, definir el valor comercial desglosando el valor del suelo, edificaciones y mejoras, y tener en cuenta la reglamentación urbanística vigente, la destinación económica, los valores unitarios de las construcciones, los aspectos físicos, la clase de suelo, las construcciones en la zona, la estratificación socioeconómica y las construcciones existentes. 26 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 126.

El artículo 25 del Decreto 1420 de 1998 precisa que los avalúos comerciales de inmuebles que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 11 de enero de 198942 y 388 de 1997 se deberán efectuar aplicando el método de comparación o de mercado, el de renta o capitalización por ingresos, el de costo de reposición o el residual o, si el caso lo amerita, varios de ellos.

El artículo 26 del decreto ibidem establece que cuando las condiciones del inmueble objeto del análisis permitan la aplicación de uno o más de los métodos enunciados, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine. 127. La Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi define y precisa el alcance de cada uno de los métodos referidos y su forma de aplicación, e igualmente regula las etapas, procedimientos y normas metodológicas para la realización de los avalúos. 128.

En relación con el método de mercado, la resolución dispone: “[…] Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. […] Artículo 10º.- Método de Comparación o de mercado.

Cuando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación, además de otros factores que permitan su identificación posterior. Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.

Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal se debe presentar el valor por metro cuadrado de área privada de construcción. Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean coherentes. En los eventos en que sea posible, se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis. […]” (negrilla fuera del texto). 129.

Respecto del método residual señala que: “[…] Artículo 4º.- Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto 42 “[…] Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. […]”. 27 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos constructivo.

Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Parágrafo. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones de mercado. […] Artículo 14º.- Método (técnica) residual.

En desarrollo de este método (técnica), se debe tener en cuenta: Para el cálculo de ventas totales, se debe analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar sobre el predio, para lo cual se deben referenciar las ofertas de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, así como las características de áreas, valores de venta, elementos del proyecto, entre otros que este tenga.

El costo total es la suma del costo de urbanismo asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado. El costo de urbanismo se establece como la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo.

La utilidad esperada debe ser concordante con los usos y su estratificación, ubicación espacial, especificaciones del tipo de proyecto que sobre el predio se plantee, teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del cálculo, así como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como mínimo igual a cero.

El valor resultante de esta técnica es el valor total del inmueble, es decir, del valor del terreno y del valor de la construcción sobre él edificada, por lo tanto, al valor obtenido no se debe agregar el valor de la construcción. Cuando se requiera presentar en el avalúo de forma independiente, tanto el valor del terreno como el de la construcción, se deberá hacer de la siguiente forma: calcular por el método de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del inmueble. […]” (negrilla fuera del texto). 130.

En el plenario obra el avalúo comercial V-03-13-527 de 11 de marzo de 201343 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 131. En las condiciones generales del avalúo, sobre la oferta y demanda se precisó que “[…] EXISTE POCA OFERTA E IMPORTANTE DEMANDA DE INMUEBLES DE CARACTERÍSTICAS SIMILARES POR TANTO SON PREDIOS DE FÁCIL COMERCIALIZACIÓN, SIN EMBARGO, EL MERCADO EN EL MOMENTO SE ENCUENTRA ESTÁTICO DEBIDO A LA ESPECTATIVA (sic) DEL PROYECTO.

EL 43 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C02_13CuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 124 y siguientes. 28 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos PREDIO EN PARTICULAR PRESENTA UNA DEMANDA ALTA Y UNA OFERTA BAJA CASI EXIGUA […]”. 132.

En relación con el futuro y la tendencia del sector, se indicó que: “[…] SE TRATA DE UN SECTOR CON USOS MIXTOS CUYO COMERCIO SE ENCUENTRA PRINCIPALMENTE LOS PRIMEROS PISOS DE LAS EDIFICACIONES Y VIVIENDA EN LOS PISOS SUPERIORES, POR ESTAR LOCALIZADO EN UN IMPORTANTE EJE VIAL SU VALORIZACIÓN Y DESARROLLO HA SIDO ASCENDENTE CON BUENAS PERSPECTIVAS A FUTURO.

SE ESPERA QUE CON EL DESARROLLO DEL PROYECTO DE METROPLUS EL SECTOR CONSERVE Y AUMENTE SU TENDENCIA DE VALORIZACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN […]”. 133. En cuanto a las metodologías valuatorias aplicó: 134. Los valores que determinó son los siguientes: 29 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 135.

Mediante oficio 012156 de 25 de abril de 2014, la Lonja complementó lo siguiente sobre la metodología utilizada: “[…] MÉTODO DE MERCADO: Utilizado para definir las zonas geoeconómicas del corredor de la carrera 43A afectado por el proyecto y para la valoración puntual de los predios requeridos. METODO DE RENTAS: En diferentes reuniones previas al arranque de los avalúos de los predios del corredor afectado, se solicitó por parte de la comunidad, tener especial cuidado con el tema de rentas debido a la distorsión de colocaciones en los cánones de arrendamientos.

METODO DE REPOSICION: Este método solo se aplica a los predios que tienen construcción y no están sometidos al régimen de propiedad horizontal. METODO RESIDUAL: Este método se aplica a lotes de mayor extensión donde se permita desarrollar vivienda multifamiliar con sus medias y áreas mínimas. Seguidamente el propietario hace relación al cuadrante utilizado para el estudio de mercado en el cual se transcribió mal las calles que abarcaban dicho cuadrante, error que desafortunadamente quedo en la totalidad de los informes entregados a Metroplus, desde la calle 32sur y hasta la 39sur.

Se anexa Estudio de mercado donde se explica procedimiento y cuadrante analizado ANEXO 1. El mercado conseguido el cual se recopiló tal como se indica en el anexo 1, se homologó por simulaciones econométricas las que permite matemáticamente homogeneizar los datos de los inmuebles encontrados en la muestra de mercado, independientemente si los valores son de arriendo y/o de venta.

Este procedimiento fue explicado en reunión realizada en la Cámara de Comercio de Envigado con la comunidad y veedores y posteriormente en el Consejo ante los miembros de este y habitantes afectados. De este valor final que resultó y para poder llegar al valor de los lotes, los cuales fueron muy pocos los valorados en este corredor, como fue los antejardines, un parqueadero con talleres y el predio en mención;

Como se decía de este valor final, se procedió a restar el valor de la construcción para así establecer el valor de lote por cada zona discriminada en nuestro estudio de mercado; el Estudio de Valor de Suelo del Área Metropolitana y Valle de Aburra, se utilizó como método de comprobación haciendo un estudio estadístico de las variables de sus porcentajes de variación, teniendo en cuenta todos los estudios realizados hasta la fecha, dicho trabajo nos corroboró los datos que se designaron a los valores de los predios. 30 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos Se anexa el estudio de variación del estudio de suelo correspondiente al municipio de Envigado.

ANEXO 2. En cuanto a la normatividad, para comenzar el proceso de análisis de valores, es el primer factor que se analiza, en el plano que a continuación se observa, está el estudio de la densidad de la zona, la que establece el desarrollo del mismo. Como se puede observar todo el costado occidental de la carrera 43A tiene la misma densidad.

En cuanto a lo relacionado en el numeral 2.3 los informes de avalúo que se entregan con la carta de reclamación tienen una data diferente al avalúo realizado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia; adolecen de la información de mercado y también hacen alusión a la falta de mercado inmediato a la ubicación del inmueble.

En cuanto al avalúo que se relaciona de la empresa Rentamos, se está dando como factor el desarrollo que se pueda dar en el tiempo con el Proyecto de Metroplus, proyecto que no puede tener en cuenta para la valoración de los predios por obra pública; igualmente se tienen en cuenta apreciaciones futuristas las cuales tampoco pueden tenerse en cuenta para los avalúos que se realicen bajo la ley 388/97.

En la revisión anterior, efectivamente, se expresó por parte de la propietaria algunos datos de valores en el sector inmediato al parque principal del municipio, pero, en esta segunda carta, tampoco se aportó información con la cual se pudiese corroborar estos datos. Es de recordar que los resultados de los valores, son analizados en base al mercado conseguido por nuestra empresa, en caso de que los propietarios suministren la información anteriormente mencionada, la cual respalde la reclamación, se procederá a un nuevo análisis.

En cuanto al método de la renta como se explicó anteriormente el predio no posee construcciones que estén generando renta, y el documento solo menciona un supuesto comparándolo con un predio sobre la vía principal carrera 43a y esquinero, lo que no lo hace comparable a la fecha de análisis del predio. Se anexa para completar este escrito los análisis de las zonas del corredor por manzana.

ANEXO 1. Estudio de mercado de ofertas en la zona de influencia Metroplús Envigado El estudio de mercado se hizo en el mes de septiembre de 2012 a través de información primaria recolectada mediante investigación en terreno para un total de 31 31 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos observaciones capturadas.

La muestra recolectada se hizo dentro del margen señalado con rojo en la Imagen 1. A saber, por el norte a partir de la calle 30 sur (inicio) llegando hasta la calle 39 sur (finalizado) y por el occidente a partir de la carrera 47 (inicio) llegando hasta la carrera 42 (finalizado) teniendo como eje central la carrera 43A. Así mismo, la distribución de la muestra se relaciona en el Gráfico 1.

La mayor oferta según tipología de inmueble se halla en casas con una participación del 48%, seguidamente de locales comerciales con el 26%, apartamentos 13%, oficinas 10% y lotes 3%. Adicionalmente, en el Anexo 1 se relaciona una ficha por cada observación con una imagen del inmueble, ubicación, área, valor, valor/m2 y algunas características.

En el Anexo 2 se relaciona toda la información ordenada en un archivo.xls. Y finalmente en el Anexo 3 se presenta toda la información georreferenciada en un archivo.kmz. 32 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos ANEXO 2 33 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos XÁrea: Tamaño medido en metros cuadrados.

XComercial: Impacto sobre inmuebles con destino comercial XAvenida: Impacto sobre inmuebles ubicados sobre la Avenida 43A XZona1: Zona comprendida entre las calles 32B sur y la 33 sur XZona2: Impacto inmuebles ubicados entre las calles 33 sur y la 34 sur XZona3: Impacto inmuebles ubicados entre las calles 34 sur y la 37 sur 34 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos XZona4: Impacto inmuebles ubicados entre las calles 37 sur y la 38 sur XZona5: Impacto inmuebles ubicados entre las calles 38 sur y la 39 sur 35 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos […]”. 136.

Por su parte, la demandante presentó el avalúo comercial AV-179-09-2014 de 23 de marzo de 201544, realizado por la perito María Isabela Sierra Rodríguez en el predio ubicado en la dirección: “[…] Calle 37 sur No. 43ª-10/12 del barrio San Marcos, del municipio de Envigado, departamento de Antioquia […]”. En el avalúo consta la siguiente información: “[…] FUENTES DE LA INFORMACIÓN, TÍTULOS Y DOCUMENTOS OBSERVADOS […] 44 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C01_15OuadernoEnBloque(.pdf) NroActua 29”, página 220 y siguientes. 36 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos Existe una diferencia de 11,29 m2 (4,9%) entre el área de la escritura y el área catastral, por tanto se tomó, para efectos del presente informe, el área catastral por ser éste el documento oficial.

Es importante anotar que en la ficha catastral no hacen mención del lindero sur del inmueble correspondiente la calle 37 sur por donde se accede al mismo. Se anexa copia de la información relacionada. Los datos de linderos fueron extractados de la información suministrada. Las áreas y linderos fueron verificados por el perito en el sitio encontrando las modificaciones anotadas en la inspección ocular. […] GENERALIDADES DEL INMUEBLE El lote es un polígono asimilable a un rectángulo de aceptables proporciones y de topografía plana al cual se accede directamente desde la calle 37 sur, costado norte, importante eje vial y comercial del municipio.

Las rutas de transporte público y privado transitan tanto por la calle 37 sur como por la carrera 43 A o Av. El Poblado-Envigado distante al oriente 5 ml del inmueble, que permiten la conexión con los demás sectores del Valle del Aburrá y con la estación Envigado del sistema Metro. Sobre el lote recae una afectación parcial, para obra pública, correspondiente al tramo 2 A del sistema masivo de mediana capacidad Metroplus Envigado.

Según los documentos normativos aportados, una vez se haga efectiva la afectación, queda un lote remanente que cumpliría con los requisitos exigidos por planeación para ser desarrollado autónomamente. No obstante al disminuir el área del lote disminuye su aprovechamiento y área vendible.

2. DESCRIPCIÓN FÍSICA DEL INMUEBLE

2.1. LINDEROS DEL LOTE 02 DE LA MZ 001 NORTE: Con el predio catastral 045. SUR: Con la calle 37 sur. ESTE: Con el predio catastral 001. OESTE: Con el predio catastral 003. […] 2.2. ÁREAS 37 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos NOTA: Según el plano suministrado el área del lote es de 232,29 m² y lo anotado en la ficha catastral es de 221,00 m², con una diferencia de 11,29 m² o del 4,9% entre ellas.

Por ser la ficha catastral el documento legal aceptado por el estado, se optó por acoger dicha área en el presente estudio.

3. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR

3.1. EL SECTOR El sector donde se ubica el inmueble, hace parte de la zona de actividad múltiple de usos mixtos conexa al centro representativo y comercial del municipio, por tanto es un sector totalmente consolidado, con vías amplias y se caracteriza principalmente por el comercio lineal en los primeros pisos de las edificaciones en 2 y 3 niveles como las típicas del sector.

Existen algunos edificios institucionales hasta 5 pisos, el colegio la presentación, otras instituciones educativas e iglesias cercanas. Vocacionalmente el sector es de uso mixto comercial, de servicios y residencial con tendencia a continuar así por esta su destinación normativa específica.

3.2. SERVICIOS PÚBLICOS El inmueble cuenta con la posibilidad de conexión a las redes de servicios existentes en el sector: Acueducto, alcantarillado, energía, gas y teléfonos. 3.3. NORMAS Y USOS (POT) El inmueble se encuentra en el polígono RED_05, con tratamiento de Redesarrollo, uso de Actividad Múltiple área tipo 1. Para desarrollos en vivienda se permite una densidad de 300 viv/Ha y una ocupación del 30% del área del lote.

Para otros usos 50% de ocupación y 3,5 de índice de construcción. No obstante lo anterior por ser un predio afectado por una obra vial, se permite un desarrollo predio a predio en 2 pisos con exenciones de obligaciones urbanísticas, hasta tanto se formule el Plan Parcial obligatorio de las Zonas con tratamiento de Redesarrollo. Para mayor detalle ver los anexos normativos, del Plan Básico de Ordenamiento Territorial, P.B.O.T. definido por el Acuerdo Municipal 10 del 12/04/2011. […] 5.

METODOLOGÍA Se han consultado las estadísticas propias y las de diferentes colegas del sector inmobiliario en la ciudad, se analizaron operaciones comerciales, avalúos y conceptos relacionados con la propiedad avaluada. Se estudiaron y analizaron los valores 38 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos correspondientes, para determinar el valor más probable de la propiedad en las condiciones económicas actuales.

En el estudio del valor del suelo del año, 2013 realizado por la Lonja de propiedad raíz de Medellín y Antioquia, se estableció en el sector de ubicación del inmueble y para el uso comercial un valor de $3.200.000/m². Debido a que el predio en avalúo se encuentra afectado por una obra pública, en donde el estado debe realizar la compra de un particular de una porción de un globo de mayor extensión, se hace necesario determinar el avalúo del lote mayor y por deducción establecer el valor de la franja por parte de quien lo vaya a adquirir.

En tales eventos se tendrán en cuenta las disposiciones contenidas en la siguiente normatividad: Ley 388 de 1997 y Decretos Reglamentarios 1420 de 1998 y Resolución 0620 del IGAC de 2008, donde se señalan las normas, procedimientos, parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos por los cuales se determina el valor comercial para la ejecución de los eventos con el Estado.

Por tratarse de un lote sin edificar y que su uso actual está restringido por las normas de Planeación del municipio ya anotadas, para hallar el valor del lote se utilizó el Método o Técnica Residual cuya definición se transcribe a continuación: MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL: Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendido, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno, se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo.

Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender lo proyectado. Este método (técnica) debe desarrollarse bajo el principio de “mayor y mejor uso”, según el cual el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos, será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más rentable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la combinación de intensidades que permita obtener la mayor rentabilidad, según las condiciones del mercado.

El “residuo” o diferencia entre los rubros ventas menos costos será el mayor valor a pagar por el lote dentro del proyecto. El porcentaje resultante sobre las ventas totales es conocido como factor alto. 5.1. OFERTA Y DEMANDA El mercado inmobiliario de inmuebles con características similares, se encuentra activo en el sector en razón a ser una zona comercial tradicional, en donde los lotes remanentes después de las adquisiciones para el Metroplus (sic), están siendo desarrollados para satisfacer la demanda de locales en el sector, por tanto actualmente existe una demanda mayor que la oferta.

En consecuencia continuará el desarrollo y transformación de la zona y será un sector con valorización ascendente, en el mediano plazo. 6. VALORES Los valor (sic) asignado se entiende como valor presente del inmueble de acuerdo a como se encontraba en el momento de efectuar la visita de inspección. Es muy importante hacer énfasis en la diferencia que puede existir entre las cifras del avalúo efectuado y el valor de una eventual negociación, por que a pesar de que el estudio conduce al valor objetivo del inmueble, en el valor de negociación intervienen múltiples factores subjetivos o circunstancias imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la 39 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que éste le vaya a dar entre otros, todos los cuales sumados distorsionan a veces hacia arriba o hacia abajo el valor del inmueble.

Vigencia del avalúo: Si las condiciones del inmueble y del mercado se mantienen, la vigencia del avalúo es de un año. Este informe se elaboró de acuerdo con los contenidos mínimos exigidos por la norma NTS1-01. […] 7. ANEXOS 40 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos […]” (negrilla del texto). 137.

El 23 de mayo de 201645 se recibió la declaración de la señora Luz Yamile Hincapié Gallego, Coordinadora de Avalúos de la Corporación La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, quien suscribió el avalúo que sirvió de fundamento para la expedición de los actos administrativos demandados. 138. La testigo indicó que los avalúos realizados para proyectos públicos se elaboran conforme a la metodología prevista en la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008.

Explicó que primero se conoce el sector donde se adquirirán los predios, luego se analiza la zona desde el punto de vista físico y geoeconómico y, con base en ello, utilizando el método comparativo de mercado, se presenta el informe a la junta corporativa de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, integrada por cinco avaluadores conocedores del lugar, del área metropolitana y del resto de Antioquia. 139.

Manifestó que posteriormente se exponen los trabajos y se comparan con la información que maneja el Departamento de Investigaciones de la Lonja. Allí se aprueban los valores y metodologías y luego se entrega la información al solicitante, en este caso Metroplús. 140. Precisó que, para atender las aclaraciones solicitadas, se revisaron nuevamente las memorias del inmueble, se rehízo el estudio y la mesa técnica y, finalmente, se decidió ratificar el valor inicialmente asignado. 141.

Sostuvo que los avalúos para proyectos de infraestructura deben realizarse con base en las condiciones existentes al momento de la visita y sin tener en cuenta la obra pública que se pretende desarrollar. Ello difiere del avalúo comercial, en el que puede indicarse al propietario si el predio tuviese valorización o qué tipo de proyecto podría desarrollarse; mientras que, en los avalúos para obra pública, no se considera la posible valorización derivada del proyecto. 142.

Aclaró que la Resolución 620 del IGAC contempla cuatro métodos valuatorios: i) comparativo de mercado; ii) rentas; iii) residual; y iv) costo de reposición, siendo 45 Cfr. Índice 29 del expediente digital de segunda instancia, documento denominado: “ED_C03_CD5Folio478AudienciaDePruebas(.pdf) NroActua 29”. 41 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos el método comparativo de mercado el más utilizado por considerarse el más confiable. 143.

Explicó que el método residual no fue utilizado porque para lotes pequeños, generalmente se emplea el comparativo de mercado, dado que el desarrollo permitido suele ser el mismo que existe en la zona. Agregó que el método residual se utiliza cuando las características del lote permiten desarrollar proyectos como edificios de oficinas, comercio o vivienda. 144.

Indicó que las especificaciones del predio no permitían desarrollar ese tipo de proyectos porque, debido al frente del inmueble, no era posible construir más de tres pisos. Añadió que, si se aplican correctamente los tres primeros métodos, el valor del inmueble no debería variar sustancialmente. En el método residual debe tenerse en cuenta qué es posible desarrollar y qué puede venderse dentro del proyecto. 145.

Señaló que el cuadrante tomado para el avalúo del inmueble se definió a partir de información de venta y renta obtenida en el sector, pues ambos factores permiten homogenizar el mercado. 146. Agregó que el predio no estaba ubicado sobre la Avenida El Poblado, sino sobre una calle cercana y que, aunque tenía proximidad con dicha avenida, debían analizarse múltiples factores, especialmente porque un inmueble ubicado directamente sobre una vía comercial principal puede tener un valor distinto al de uno que no se encuentre sobre ella. 147.

Indicó que una de las razones para ratificar los valores inicialmente asignados fue que los predios no tenían frente sobre la carrera 43A y, por ello, presentaban un valor diferente respecto de aquellos ubicados sobre la vía principal. 148. También se practicó el testimonio de la perito María Isabela Sierra Rodríguez, quien afirmó lo siguiente: “[…] Apoderado de Metroplús: “Si usted hubiera utilizado el método de rentas, ¿el resultado habría sido idéntico al obtenido mediante el método residual?” Perito: “No es posible especular sobre esos temas, porque tampoco encontré datos de rentas.

Cuando las cosas se hacen con el debido rigor, normalmente podrían obtenerse resultados similares”. Abogado: “¿Por qué no encontró datos de rentas?” Perito: “Porque en el sector, para ese momento, la mayoría de inmuebles estaban ocupados y muchas personas no suministran información cuando tienen sus inmuebles arrendados; además, otros estaban en construcción. No había suficiente información de mercado”.

Abogado: “¿La oferta y demanda de inmuebles en ese sector estaba restringida?” Perito: “No, señor. El mercado estaba normal; únicamente aclaro que muchos inmuebles estaban ocupados y las personas no suministraban información sobre rentas, sin que hubiera forma de obligarlas”. 42 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos Abogado: “En su dictamen usted señaló que, para septiembre de 2014, el metro cuadrado tenía un valor de $3.200.000, de acuerdo con el método residual, y simultáneamente indicó que en el estudio realizado por la Lonja de Propiedad Raíz en 2013 el valor era de $3.200.200.

¿Puede explicar esa coincidencia?” Perito: “Eso es absolutamente casuístico, una simple casualidad. Reitero que el estudio de la lonja no determina un avalúo; este solo se obtiene mediante el análisis juicioso y la aplicación de los métodos valuatorios previstos en la Resolución 620 del IGAC”. Abogado: “¿La obra de Metroplús incidió en la valorización del inmueble entre 2013 y 2014?” Perito: “En ese sector específico no había una obra como tal; simplemente se habían adquirido predios, demolido construcciones y mantenido cerradas las fajas.

No podría afirmar que Metroplús, de manera específica o exclusiva, hubiera incidido en la valorización, pues el comportamiento ascendente corresponde a la dinámica normal de la propiedad raíz en los últimos años”. Abogado: “¿Conoció el dictamen presentado a Metroplús respecto de esta propiedad?” Perito: “No, señor”. Abogado: “De acuerdo con su experiencia como avaluadora, ¿es normal que existan diferencias entre dictámenes elaborados por distintos peritos?” Perito: “Quiero aclarar, en primer lugar, que si los avalúos son realizados en fechas diferentes, obligatoriamente debe haber diferencias; y, en segundo lugar, que dentro del mercado existe un rango de variación aceptable”.

Abogado: “¿Le informaron que existía un avalúo del año 2013?” Perito: “No. Las personas que me contrataron únicamente querían conocer el valor del predio”. Abogado: “Para aplicar el método residual, la Resolución 620 exige evaluar la factibilidad comercial del proyecto, es decir, la posibilidad real de comercializarlo. ¿Cómo evaluó ese aspecto?” Perito: “Precisamente consultando desarrollos del mismo tipo, pues ese era el mercado natural”.

Abogado: “Por sus conocimientos, ¿sabe qué significa homologar un mercado por simulaciones económicas?” Perito: “Ese concepto tiene relación con programas de software sofisticados que no utilizo ni manejo; entiendo que es una forma electrónica de introducir información para obtener un resultado”. Abogado: “¿Considera que esa homologación arroja resultados correctos?” Perito: “No tengo conocimiento, es un tema más reciente”. […] Apoderado del Municipio de Envigado: “¿Conocía el área total del terreno sobre el cual realizó el avalúo?” Perito: “En la información suministrada inicialmente se indicó un área aproximada de 232 m²; igualmente me entregaron la ficha predial catastral, en la cual figuraban 221 m².

En la práctica valuatoria, cuando la diferencia no supera el 10 %, normalmente se adopta el área de la ficha catastral; por ello, se asumió el área de 221 m²”. 43 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos Abogado: “¿Conocía las medidas de la faja de terreno requerida por Metroplús?” Perito: “No, señor”.

Abogado: “¿En algún momento le informaron cuál era específicamente la franja objeto de litigio?” Perito: “No. Además, reitero que, para determinar el valor de una franja, primero debe evaluarse el predio de mayor extensión y luego aplicar el valor unitario obtenido sobre la franja a adquirir”. Abogado: “Entonces, ¿por qué en su informe no se refirió específicamente a la fracción objeto de litigio?” Perito: “En primer lugar, porque fui contratada por un particular y no por el Estado; y, en segundo lugar, porque no tuve conocimiento de esa circunstancia ni del área específica que sería objeto de adquisición”. […] Apoderada de la llamada en garantía —Lonja de Propiedad Raíz—: “Usted ha reiterado que el avalúo fue solicitado por un particular.

¿Por qué considera importante esa circunstancia?” Perito: “Porque existen diferencias en la información que se suministra cuando el avalúo es solicitado por el Estado y cuando lo solicita un particular. El Estado normalmente identifica de manera precisa el área afectada y solicita que el avalúo se emita específicamente sobre ella; además, los avalúos para el Estado involucran aspectos como lucro cesante y daño emergente, pues se relacionan con obras públicas.

En cambio, entre particulares se trata de una negociación libre y espontánea”. Abogada: “Si el avalúo que usted realizó se hubiera practicado en marzo de 2013, ¿el resultado probablemente habría sido diferente?” Perito: “Sí, muy probablemente”. […] Magistrado: “El dictamen que sirvió de base para fijar el valor indemnizatorio fue solicitado el 2 de enero de 2013 y rendido el 11 de marzo de 2013; mientras que su informe fue presentado en septiembre de 2014.

¿Considera que, debido al tiempo transcurrido y a las circunstancias del mercado, en 2013 habría podido utilizarse otro método de avalúo?” Perito: “Desconozco las condiciones específicas del mercado para el año 2013; por ello no podría afirmar si era posible utilizar otro método, pues las circunstancias del mercado cambian según la época”.

Magistrado: “En su dictamen usted indicó que consultó estadísticas propias y de colegas del sector inmobiliario y que analizó operaciones comerciales relacionadas con la propiedad. En el estudio de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia del año 2013, ¿el valor comercial del suelo se estableció específicamente para el sector del inmueble o de manera general para toda la ciudad?” Perito: “Sí, señor Magistrado.

El estudio comprende sectores específicos y representativos de todo el Valle de Aburrá. En el caso de Envigado, incluye específicamente la carrera 43 y la calle 37 sur, por tratarse de uno de los principales ejes comerciales del municipio. El estudio se realiza para todo el Valle de Aburrá, pero detalla zonas particulares de mayor relevancia […]” (negrilla fuera del texto). 149.

En este contexto probatorio, la Sala considera que la parte demandante no logró desvirtuar técnicamente la información consignada en el avalúo comercial V-03-13- 44 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 527 de 11 de marzo de 2013 elaborado por la Corporación Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, ni acreditó que el precio indemnizatorio fijado en los actos administrativos demandados hubiera sido determinado con desconocimiento de las exigencias previstas en el Decreto 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008. 150.

En los procesos de expropiación administrativa el avalúo comercial del inmueble constituye el fundamento técnico a partir del cual la administración determina el precio indemnizatorio incorporado tanto en la oferta de compra como en el acto administrativo que ordena la expropiación. 151. La jurisprudencia de esta Sección ha señalado que el precio indemnizatorio, al incorporarse en el acto administrativo que dispone la expropiación, se encuentra amparado por la presunción de legalidad propia de las decisiones administrativas.

En consecuencia, corresponde a la parte demandante desvirtuar dicha presunción mediante la demostración concreta de los errores técnicos o inconsistencias que afecten el avalúo oficial y, por ende, el valor indemnizatorio fijado por la administración46. 152. Dicha carga no se satisface únicamente con la invocación de las disposiciones normativas que regulan la elaboración de los avalúos comerciales ni con afirmar la indebida escogencia del método valuatorio utilizado por la administración. Por el contrario, conforme al criterio jurisprudencial sostenido por esta Sección47, corresponde a la parte demandante acreditar, mediante elementos técnicos suficientes, los errores concretos o inconsistencias metodológicas que afectan el avalúo oficial, pues no basta con proponer otras alternativas posibles para la valoración del inmueble, sino que resulta necesario demostrar objetivamente el defecto atribuido al dictamen. 153.

Aunque la recurrente cuestionó la idoneidad del método comparativo o de mercado aplicado por la Lonja porque no existían suficientes ofertas comparables y el mercado se encontraba afectado por la expectativa generada por el proyecto Metroplús, lo cierto es que del contenido integral del avalúo y de las respuestas emitidas posteriormente por la entidad avaluadora se advierte que la metodología utilizada sí contó con un soporte técnico verificable y acorde con las disposiciones normativas aplicables. 154.

El avalúo oficial incorporó información sobre el estudio de mercado realizado en la zona de influencia del proyecto Metroplús, indicando que este se elaboró a partir de investigación en terreno efectuada en septiembre de 2012, con un total de 31 observaciones capturadas dentro de un cuadrante determinado geográficamente y tomando como eje central la carrera 43A.

Asimismo, se precisó la tipología de los inmuebles analizados, la distribución de la muestra y las variables empleadas para la homologación econométrica de la información recopilada. 46 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, sentencia de 26 de febrero de 2026, radicación núm. 25000-23-41-000-2016-01133-01, C.P. Nubia Margoth Peña Garzón. 47 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, sentencia de 25 de febrero de 2021, radicación núm. 25000-23-24-000-2012-00483-01, C.P. Hernando Sánchez Sánchez. 45 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 155.

La Lonja explicó que el mercado obtenido fue homologado mediante simulaciones econométricas orientadas a homogeneizar los datos de los inmuebles encontrados en la muestra de mercado y que el estudio del valor del suelo del Área Metropolitana y del Valle de Aburrá fue utilizado como mecanismo de comprobación estadística de los valores asignados a los predios del corredor vial. 156.

Para la Sala el hecho que el avalúo oficial reconociera expresamente que existía “poca oferta” y que el mercado se encontraba “estático”, no permite concluir que el método comparativo o de mercado resultara improcedente o que el dictamen careciera de sustento técnico. Por el contrario, el mismo informe señaló que existía una importante demanda de inmuebles con características similares y que el predio presentaba una demanda alta con oferta baja, lo que evidenciaba una dinámica particular del mercado inmobiliario del sector más no su inexistencia absoluta. 157.

Nótese que la Resolución 620 de 2008 no exige la existencia de un mercado abundante o de un número determinado de ofertas para la aplicación del método comparativo, sino la realización de un análisis técnico de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables. Dicha información fue recaudada, clasificada y analizada por la Lonja Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia dentro del estudio de mercado aportado al expediente. 158.

En ese orden de ideas, aunque el tribunal, en la sentencia de primera instancia, abordó de manera general los reparos formulados frente a la idoneidad del método comparativo o de mercado utilizado por la Lonja, la Sala concluye que la demandante no acreditó errores técnicos sustanciales, inconsistencias metodológicas o falencias de motivación que permitan desvirtuar la presunción de legalidad que ampara el avalúo comercial V-03-13-527 incorporado en los actos administrativos demandados. 159.

Por otra parte, aunque la demandante aportó el avalúo comercial AV-179-09- 2014 elaborado por la perito María Isabela Sierra Rodríguez mediante el método residual, la Sala coincide con el tribunal en que dicho dictamen no resulta suficiente para desvirtuar el avalúo oficial. En el avalúo de la demandante la metodología residual se aplicó sobre el área total del inmueble y no sobre la franja efectivamente objeto de expropiación, circunstancia que incidió directamente en la factibilidad del proyecto hipotético utilizado como base de cálculo. 160.

En efecto, aun cuando la Resolución 620 de 2008 prevé la posibilidad de aplicar el método residual para determinar el valor comercial del terreno a partir de un proyecto potencialmente desarrollable bajo el principio de “mayor y mejor uso”48, lo cierto es que el avalúo allegado por la demandante fundamentó su estimación en un área de 221 m2 y, además, utilizó expectativas de valorización futura asociadas al desarrollo del proyecto Metroplús. 48 La Sala reconoce que el método residual no exige, en abstracto, la existencia de un proyecto constructivo en curso, pues dicha técnica permite estimar el valor del terreno a partir de la simulación de un proyecto potencialmente desarrollable, siempre que este sea técnica, jurídica y comercialmente viable. 46 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 161.

En el mismo sentido, esta Sección explicó en la sentencia de 29 de enero de 202649 que los avaluadores deben tener en cuenta, al definir el valor comercial de los predios objeto de expropiación, que el tamaño incide en la destinación del inmueble y, por lo tanto, una franja pequeña “[…] no podría compararse con otros predios en donde fuera posible desarrollar nuevas obras urbanísticas residenciales de mayor tamaño […]”. 162.

La testigo Luz Yamile Hincapié Gallego como Coordinadora de Avalúos de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, advirtió que las apreciaciones relacionadas con desarrollos futuros del sector y eventuales incrementos de valorización derivados de la ejecución del proyecto Metroplús no podían ser incorporadas como factores determinantes del avalúo practicado bajo el marco de la Ley 388 de 1997, dado que el valor comercial del inmueble debía establecerse atendiendo a sus condiciones reales y actuales para la fecha de la valoración. 163.

Adicionalmente, la Sala observa que el propio dictamen aportado por la parte demandante reconoció como referencia para el valor del suelo el estudio realizado por la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia para el año 2013, circunstancia que evidencia que incluso la pericia de contradicción partió de parámetros técnicos construidos a partir de la información de mercado recopilada por la entidad avaluadora oficial. 164.

Por lo tanto, no prosperan los cargos relacionados con la indebida determinación del precio indemnizatorio, o la presunta falta de motivación de las resoluciones demandadas sobre el mismo componente. 165. En todo caso, frente al argumento según el cual los actos acusados desconocen el concepto de metodología residual adoptado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en el año 2017 en el manual de “[…] elaboración del estudio de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas y determinación del valor unitario por tipo de construcción […]”, la Sala no efectuará ningún pronunciamiento porque dicho planteamiento debía alegarse desde la demanda como parte de los cargos de nulidad, con el fin de permitir el correspondiente debate probatorio y de contradicción en la primera instancia. 166.

Frente a la posibilidad de plantear argumentos distintos a los identificados en la demanda, en la sentencia de 5 de julio de 2007, la Sección Primera aclaró que: “[…] en el recurso de apelación […] la competencia de la Corporación está restringida a los motivos de inconformidad expuestos por el recurrente contra la providencia objeto del recurso y que se relacionen, desde luego, con las causales de nulidad planteadas en la demanda, o con las consideraciones que sirvieron de sustento al Tribunal para dictar la sentencia […]”50. 49 Consejo de Estado.

Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Radicación núm. 25000-23-24-000-2012- 00483-01. C.P. Germán Eduardo Osorio Cifuentes. 50 Consejo de Estado. Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Primera. Sentencia de 5 de julio de 2007. C.P. Jaime Moreno García. Radicación núm. 97082005. 47 Radicación núm.: 05001-23-33-000-2014-01953-01 Demandante: María Elena Cañas Hoyos 167.

En ese sentido, no resulta procedente introducir en sede de apelación un planteamiento que no fue oportunamente propuesto ni objeto de pronunciamiento por el juez de primera instancia, pues ello desbordaría el marco del recurso y vulneraría los principios de congruencia y debido proceso. 168. Finalmente, se pone de presente que no se configuran los presupuestos previstos en el artículo 188 de la Ley 1437 y en el artículo 365 de la Ley 1564 de 12 de julio de 201251, sobre condena en costas en esta instancia. En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, FALLA:

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 4 de febrero de 2020, proferida por la Sala Primera de Decisión del Tribunal Administrativo de Antioquia, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: SIN COSTAS en esta instancia.

TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, DEVOLVER el expediente al tribunal de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, Se deja constancia que la anterior providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. PABLO ANDRÉS CÓRDOBA ACOSTA Consejero de Estado Presidente CARLOS FERNANDO MANTILLA NAVARRO Consejero de Estado GERMÁN EDUARDO OSORIO CIFUENTES Consejero de Estado NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN Consejera de Estado CONSTANCIA: La presente providencia fue firmada electrónicamente por los integrantes de la Sección Primera en la sede electrónica para la gestión judicial SAMAI.

En consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta, de conformidad con la ley. 51 “[…] Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones. […]”.