REPÚBLICA DE COLOMBIA CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA – SUBSECCIÓN B Bogotá DC, dieciséis (16) de agosto de dos mil veintidós (2022) Magistrado ponente: FREDY IBARRA MARTÍNEZ Expediente: 05-001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actores: JOSÉ DUVÁN MUÑOZ ECHEVERRY Demandado: EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN Medio de control: CONTROVERSIAS CONTRACTUALES Tema: VICIO EN COMPRAVENTA DE UN INMUEBLE Síntesis del caso: EPM le vendió un lote de terreno al demandante quien, afirma que vio frustrada la posibilidad de desarrollar en este la construcción de unas bodegas por causa de una red local de aguas lluvias construida en el subsuelo del inmueble que, para el comprador se constituyó en un vicio oculto porque le impidió adelantar el proyecto, por lo cual reclama del tradente la correspondiente indemnización de perjuicios.

Se declara probada la excepción de caducidad de la acción. Sin que se advierta causal de nulidad que invalide la actuación, decide la Sala los recursos de apelación interpuestos por las partes contra la sentencia de 9 de octubre de 2015 por medio de la cual el Tribunal Administrativo de Antioquia – Sala Sexta de Descongestión resolvió: “PRIMERO. SE DECLARAN IMPRÓSPERAS las excepciones de ineptitud sustantiva de la demanda por indebida escogencia de la acción y de caducidad de la acción de controversias contractuales propuestas por EPM, conforme a lo señalado en las consideraciones de la sentencia.

SEGUNDO. SE DECLARA la responsabilidad contractual de EPM E.S.P., por la existencia de vicios redhibitorios al momento de celebrarse el contrato de compraventa del bien inmueble de M.I. Nº 012-14858, según lo señalado en la motivación del fallo.

TERCERO. SE NIEGAN las demás pretensiones de la demanda de acuerdo a lo indicado en la parte motiva de esta providencia.

CUARTO. Sin condena en costas en esta instancia.

QUINTO. Una vez en firme la decisión ARCHÍVESE dejando las constancias de rigor.” (fl. 335 cdno. ppal – negrillas originales). 2 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales I.

ANTECEDENTES 1. La demanda Mediante escrito presentado el 13 de febrero de 2012, el señor José Duván Muñoz Echeverry promovió demanda en ejercicio de la acción de controversias contractuales contra de Empresas Públicas de Medellín EPM ESP con el fin de obtener las siguientes declaraciones y condenas: “PRIMERA: Declarar responsable contractualmente a EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P. de los daños emergentes y del lucro cesante sufridos por JOSÉ DUVÁN MUÑOZ ECHEVERRY, al haberle vendido un predio con vicios ocultos que debía conocer en razón a su objeto social, defraudando la confianza legítima que el demandante había depositado en ella.

SEGUNDA: Ordenar a EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P. pagar indexadamente (de acuerdo al IPC o a un sistema que a bien tenga la sala fijar, desde que fueron pagados hasta el día en el que se reembolsen efectivamente) a JOSÉ DUVÁN MUÑOZ ECHEVERRY la suma de $143.555.000 a título de daño emergente correspondiente a la sumatoria de los conceptos discriminados en al cláusula vigésimo primero y vigésimo segunda de los hechos.

TERCERA. Ordenar a EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P. pagar indexadamente (de acuerdo al IPC o a un sistema que a bien tenga la Sala fijar, desde agosto 31 de 2011 hasta el día en el que se reembolsen efectivamente) a JOSÉ DUVÁN MUÑOZ ECHEVERRY la suma de $2.210.762.768, a título de lucro cesante correspondiente a lo dejado de percibir según discriminación realizada en la cláusula vigésimo tercera de los hechos.” (fl. 5 cdno. 1 – negrillas originales).

Como fundamento fáctico de las pretensiones el demandante narró, en síntesis, lo siguiente: 1) El 21 de diciembre de 2007, mediante escritura pública número 1483 de la Notaría Única del Círculo de Copacabana, EPM dividió en dos un lote de terreno y transfirió el dominio de uno de los lotes resultantes (denominado lote no. 1) en favor del señor José Duván Muñoz Echeverry, predio que quedó identificado con la matrícula inmobiliaria número 012-62087, sobre el cual no pesaba ningún tipo de servidumbre o restricción, con una cabida de 3.367,60m2. 3 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 2) El 26 de diciembre de 2007, el señor José Duván Muñoz Echeverry radicó ante la Secretaría de Planeación de Copacabana (Antioquia) un proyecto para la construcción de unas bodegas en el terreno que adquirió, el 15 de abril de 2008 le fue expedida la licencia de construcción correspondiente con vigencia hasta el 15 de abril de 2010 y, la administración liquidó un impuesto sobre la construcción por la suma de $11.704.860 la cual fue pagada por el demandante. 3) El 22 de agosto de 2008, EPM otorgó la factibilidad para prestar los servicios de acueducto y alcantarillado al lote no. 1, pero, precisó que en ese terreno está construida una red local de aguas lluvias que debería ser modificada y reconstruida al momento de construir las bodegas, esto es, 10 meses después de la negociación le informó al comprador sobre el vicio oculto en el terreno. 4) El 29 de mayo de 2009 EPM dio instrucciones a Juan Felipe Marulanda, ingeniero civil a cargo de los trabajos que desarrollaba el demandante en el lote materia de la litis, sobre la forma en que debía realizarse la conexión futura de servicios públicos del proyecto de construcción de las bodegas; el 7 de julio de 2009, el referido ingeniero entregó a EPM el diseño de alcantarillado de las bodegas. 5) El 1º de junio de 20111, la firma ADYCOR SA le dirigió un comunicado al demandante en el cual señaló que realizaría, por orden de EPM, las obras necesarias para retirar la red local de aguas lluvias que atraviesa el lote no. 1 con el fin de “sanear el vicio que impide la posesión útil del inmueble” (fl. 3 cdno. 1). 6) El 12 de agosto de 2010, “JOSÉ DUVÁN MUÑOZ ECHEVERRY en vista de un año de gestiones ante EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P. realizadas de forma personal y verbal pero infructuosas pues aún no se había iniciado ningún tipo de trabajo físico que condujera a solucionar el vicio” (fl. 3 cdno. 1) le solicitó a EPM una solución definitiva, frente a lo cual la demandada se comprometió a realizar una inspección al sitio y, luego, en comunicación de 1º de diciembre de 2010 manifestó que realizaría los trabajos necesarios. 1 Según lo señala el demandante, el documento tiene fecha del año 2010 pero realmente corresponde al 2011. 4 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 7) Para la época de presentación de la demanda EPM había realizado algunos trabajos y movimientos de tierra pero, el demandante no tenía certeza sobre la efectiva realización de todos los trabajos necesarios. 8) El vicio oculto del inmueble le generó perjuicios al demandante consistentes en la pérdida de las inversiones que realizó para adelantar el proyecto de construcción de bodegas (daño emergente) y lo que dejó de percibir por su frustración (lucro cesante). 2.

Trámite procesal El 29 de marzo de 2012 (fl. 158 cdno. 1), el tribunal de primera instancia rechazó la demanda por caducidad luego de considerar que el demandante conoció de la existencia de la red subterránea de aguas lluvias el 22 de agosto de 2008, cuando EPM se lo comunicó, mientras que la solicitud de conciliación fue promovida el 13 de febrero de 2012; el demandante interpuso recurso de apelación contra dicho auto.

El 6 de diciembre de 2013, el Consejo de Estado – Sección Tercera – Subsección B revocó la decisión impugnada y admitió la demanda por considerar que, según consta en las comunicaciones cruzadas entre las partes, la entidad demandada generó expectativas legítimas al demandante respecto de que readecuaría la red local de aguas lluvias, por lo cual “no resultaría justo ni proporcional contabilizar la caducidad de la acción contractual desde una fecha anterior a la que se causó la expectativa de cumplimiento al demandante, pues esto desconocería la confianza legítima que generó la respuesta de la entidad pública demandada a la gestión directa efectuada por el señor José Duvan Muñoz Echeverry” (fls. 170 - 177 cdno. 1).

De acuerdo con lo expuesto, contabilizó la caducidad desde el momento en el que EPM le informó al demandante que realizaría las labores de adecuación en el bien, esto es, desde el 2 de diciembre de 2010, a partir de lo cual concluyó que la demanda fue presentada oportunamente. 5 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 3.

Contestación de la demanda En la oportunidad legal, EPM se opuso a las pretensiones de la demanda (fl 191 cdno. 1) con fundamento en lo siguiente: 1) EPM hizo entrega real y material del inmueble materia de la litis el 27 de mayo de 1998 al señor Gerardo Alberto Zuleta Muñoz, quien resultó adjudicatario en la subasta pública 5235 de 28 de noviembre de 1997 y cedió su derecho al ahora demandante José Duván Muñoz Echeverry. 2) El demandante conoció la existencia de las mencionadas redes subterráneas en diciembre de 2007 cuando inició los trabajos de excavación y remoción de tierra a través de un contratista; en el oficio de 12 de agosto de 2010 dirigido a EPM, el demandante confesó que al iniciar la explanación para la construcción encontró la red local que atravesaba el inmueble, de modo que desde ese momento inició a contabilizarse la caducidad de la acción. 3) El adquiriente tenía la obligación de realizar un estudio de títulos riguroso sobre la matrícula inmobiliaria número 012-14858 de la cual se desprendió la del inmueble objeto de debate; en la anotación segunda del certificado de tradición y libertad de dicha matrícula consta que el lote sería destinado para la construcción del proyecto Riogrande II Sifón, lo cual permitía conocer que el inmueble sería destinado a obras hidráulicas que hicieron necesaria la red de aguas lluvias; como se trataba de un predio de propiedad de EPM no estaba obligada a constituir servidumbre para tal efecto. 4) Las manifestaciones de la sociedad ADYCOR SA no comprometen la responsabilidad de EPM. 5) EPM realizó y culminó las obras para solucionar el asunto el 21 de julio de 2011, lo cual fue conocido por el demandante. 6) Los documentos privados con los cuales se pretende acreditar los perjuicios “son inoponibles a terceros” (fl. 199 cdno. 1). 6 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 7) Formuló las siguientes excepciones: (i) inepta demanda por indebida escogencia de la acción, porque EPM vendió el inmueble mediante subasta pública en el año 1997 a un tercero quien asumió la posesión quieta y pacífica del inmueble, derecho que solo fue cedido al demandante 10 años después; el hecho de que EPM hubiera ingresado en el año 2005 al inmueble para ocuparlo con la red de acueducto debía ventilarse a través de la acción de reparación directa y, (ii) caducidad de la acción contractual, por cuanto, aún de considerarse que se acudió al medio procesal idóneo, la caducidad inició a contabilizarse, a más tardar, con la firma de la escritura pública 1483 de 21 de diciembre de 2007 o desde noviembre del mismo año cuando el demandante tuvo conocimiento de la existencia de la red de aguas lluvias; el Consejo de Estado erró en ordenar admitir la demanda y contabilizar la caducidad a partir del 22 de agosto de 2010 porque el demandante conocía con antelación sobre la existencia de la red. 3.

La sentencia apelada El 9 de octubre de 2015 (fl. 324 cdno. ppal.), el Tribunal Administrativo de Antioquia – Sala Sexta de Descongestión acogió parcialmente las pretensiones con sustento en la siguiente argumentación: 1) La acción de controversias contractuales es idónea para tramitar la controversia porque la supuesta ocupación de hecho del inmueble que alegó la demandada no fue demostrada; los cuestionamientos del demandante recaen sobre presuntos vicios redhibitorios en la compraventa y no sobre ocupación de hecho del inmueble. 2) No operó la caducidad de la acción, porque esta debe contabilizarse a partir del 1º de diciembre de 2010 cuando EPM informó sobre los trabajos que adelantaría en el predio, según lo resuelto por el Consejo de Estado – Sección Tercera – Subsección B en auto de 6 de diciembre de 2013 por medio del cual revocó la providencia que rechazó la demanda por caducidad. 3) El inmueble que EPM transfirió al demandante estaba afectado por un vicio oculto que correspondía a una servidumbre que la tradente nunca registró en el folio de matrícula inmobiliaria del predio, tal como le correspondía en aplicación del 7 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales artículo 2 del Decreto 1250 de 1970; tampoco se hizo mención a dicha servidumbre pasiva en la escritura pública de transferencia del dominio, por lo cual su existencia constituye un vicio redhibitorio en los términos del artículo 1915 del Código Civil. 4) De haber conocido el vicio, el comprador no habría adquirido el bien o lo habría hecho a un menor precio, porque este afectaba las posibilidades de explotación económica del bien, al tiempo que fue la propia EPM quien instaló la red y no se probó que el comprador hubiera tenido oportunidad de conocer su existencia cuando lo adquirió. 5) Sin embargo, el demandante no acreditó los perjuicios porque las sumas reclamadas a título de daño emergente no derivaron de la existencia de la red subterránea de aguas lluvias en el predio, sino que, corresponden al costo de las inversiones necesarias para el desarrollo del proyecto urbanístico “las cuales no se demuestra que se hayan visto afectadas o ido al traste y no sirvieran, una vez efectuado el hallazgo y/o posterior traslado de la red o por la suspensión temporal del proyecto desde que se detectó la necesidad de mover la red de aguas lluvias y hasta cuando se ejecutó efectivamente ello por EPM” (fl. 334 cdno. ppal). 6) Para demostrar el lucro cesante se aportó un documento denominado “informe de avalúo de renta proyecto de bodegas” (fl. 334 cdno. ppal) al cual no se le dio alcance de dictamen pericial para permitir su contradicción, razón por la cual no es posible otorgarle dicho alcance en la sentencia; en todo caso, no se acreditó la interrupción del proyecto constructivo por causa del traslado de la red de aguas lluvias ni se demostró la frustración de alguna negociación particular en relación con las bodegas proyectadas y, en general, no se probó que el demandante hubiera dejado de percibir alguna suma entre la época de descubrimiento de la red y el traslado efectivo de esta. 4.

Los recursos de apelación 4.1 Parte demandante El actor apeló con el fin de que se modifique la sentencia impugnada y se le reconozca la indemnización de perjuicios pretendida, con sustento en lo siguiente: 8 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 1) El documento denominado “informe de avalúo de renta proyecto de bodegas” es un “experticio” aportado por la demandante en forma oportuna y frente al cual el tribunal y la parte demandada fueron pasivos, ya que no se hizo uso de la posibilidad de citar al autor en los términos del artículo 116 de la Ley 1395 de 2010; esta prueba es diferente al “dictamen pericial” previsto en el artículo 233 y siguientes del Código de Procedimiento Civil que se practica en el curso del proceso, sin embargo, la sentencia de primera instancia confundió las dos figuras como si se tratara de una sola; la pasividad del tribunal y de la demandada respecto de la prueba no le resta mérito probatorio; a la misma conclusión se llega si se aplican las normas del Código General del Proceso. 2) Es injusto que la sentencia reconozca la responsabilidad de la parte demandada pero se abstenga de ordenar la indemnización de perjuicios correspondiente. 3) En la sentencia de primera instancia no se aplicó la norma procesal pertinente sobre el decreto y práctica de la prueba y, con fundamento en ello se hizo nugatorio el derecho sustancial reclamado. 4.2 Parte demandada En la oportunidad legal, EPM apeló con el fin de que se declare probada la excepción de ineptitud sustantiva de la demanda por indebida escogencia de la acción o, en forma subsidiaria, la de caducidad de la acción; en caso de “considerar improcedente estas solicitudes” pidió que se confirme la decisión adversa a las pretensiones de la demanda porque no hubo vicio oculto en el contrato, según los siguientes razonamientos: 1) EPM entregó el inmueble el 27 de mayo de 1998 a quien resultó adjudicatario en subasta, el señor Gerardo Alberto Zuleta Muñoz quien, casi 10 años después, cedió los derechos al ahora demandante; el bien estaba en posesión de cualquiera de ellos cuando ocurrió la ocupación de hecho a causa de la instalación de la red de aguas lluvias, por lo cual la acción procedente era la de reparación directa y no la contractual. 9 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 2) Todos los escenarios posibles para la contabilización del término de caducidad conducen a señalar que la demanda fue extemporánea, trátese de la época de adjudicación del bien (28 de noviembre de 1997), la de entrega al adjudicatario (27 de mayo de 1998), la de otorgamiento de la escritura pública número 1483 (21 de diciembre de 2008) o cuando el demandante tuvo conocimiento de la ocupación (noviembre de 2007); por lo tanto, la acción fue promovida por fuera de los dos años que la ley permite para interponerla, razón por la cual la excepción debe prosperar.

El Consejo de Estado no examinó adecuadamente la oportunidad de la acción al momento de admitir la demanda y pasó por alto que el demandante confesó haber encontrado la red, a través de sus contratistas, cuando inició a explanar el terreno para la construcción, lo cual debió ocurrir en noviembre de 2007; además, las gestiones realizadas ante EPM no podían revivir los términos de caducidad porque tuvieron lugar cuando ya había caducado la acción. 3) Según los testimonios de Carlos Augusto Agudelo Mejía y Angélica María Orozco Gómez quedó probado que EPM construyó una red local de aguas lluvias en el inmueble materia de la litis con tubería de concreto de 900mm de diámetro, línea de descarga a la quebrada que atraviesa el lote y algunas cámaras de inspección que, de acuerdo con los dichos de los testigos, son apreciables a simple vista porque se trata de estructuras de entre 1,10m y 1,20 mts de diámetro, máxime si se tiene en cuenta que la extensión del terreno es de solo 3.367,60 m2.

Las cámaras de inspección aparecen en el plano del folio 130 del cuaderno principal y este fue elaborado en el año 2007 a instancia del demandante, por lo cual es claro que se enteró de la existencia de la red local de aguas lluvias cuando menos desde ese año; en todo caso, esas cámaras de inspección eran perfectamente identificables a simple vista y pudieron ser advertidas al realizar las labores de remoción de tierra o al realizar los estudios y planos por parte de los técnicos contratados por el demandante. 4) La existencia de la red no impedía la construcción del proyecto de bodegas, por lo cual no es cierto que ese hecho hubiese sido lo que frustró ese desarrollo inmobiliario. 10 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 5) La carga de la prueba correspondía a la demandante y no es cierto que EPM hubiera vendido el bien con un vicio oculto porque la venta se hizo en diciembre de 1997, es decir, antes de la instalación de la red subterránea. 6) No hay prueba de los presuntos perjuicios que alega el demandante, la demanda se fundamenta en afirmaciones carentes de respaldo probatorio y la carga de demostrarlos le correspondía al demandante. 7) Se debe condenar en costas a la parte demandante. 5.

Alegatos de conclusión 1) En la oportunidad para presentar alegaciones finales, el demandante (fls. 374 – 375 cdno. ppal) y EPM (fls. 376 – 384 cdno. ppal) reiteraron lo expuesto en los recursos de apelación; la parte demandada, agregó que en la demanda se pidió darle valor de prueba documental al informe presentado por la Corporación de Avaluadores y Tasadores Inmobiliarios de Colombia, razón por la cual así fue decretada y la parte actora no impugnó tal determinación, por lo cual no puede ahora, válidamente, atacar esa determinación. 2) El Ministerio Público (fls. 385 – 392 cdno. ppal) pidió que se declare próspera la excepción de caducidad de la acción porque esta inició a contabilizarse, a más tardar, el 22 de agosto de 2008, cuando la entidad le informó al demandante que las redes de aguas lluvias del predio debían ser modificadas.

No es posible contabilizar el plazo extintivo desde una fecha posterior al conocimiento de los motivos de hecho y de derecho que le dieron origen porque ello conduciría a dejar al arbitrio de las partes la aplicación de esta figura de orden público. La decisión adoptada por el Consejo de Estado en el auto que revocó el rechazo de la demanda por caducidad no aplicó correctamente los términos previstos por el legislador para el ejercicio de las acciones ni se configuró alguno de los supuestos legales de suspensión de dicho término, razonamiento al cual agregó lo siguiente: “Puede admitirse que en aras de garantizar el acceso a la administración de justicia se hubiese considerado la admisión de la 11 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales demanda, no obstante, la confianza legítima generada por la entidad demandada a la que hizo alusión el Consejo de Estado no puede servir como base para entender que se configuró una novación de las obligaciones previstas en el contrato suscrito entre EPM E.S.P. y el señor José Duván Muñoz Echeverry, y que ello el término de caducidad se modificaba por la existencia de un cruce de correspondencia que pretendía solucionar un problema pero que no reconocía responsabilidades no se comprometía a reparar perjuicios.

Conforme a lo anterior, el Ministerio Público estima que en el caso bajo estudio debió declararse que la acción contractual bajo estudio fue presentada de manera tardía y, en consecuencia, emitirse una sentencia inhibitoria por caducidad de la acción” (fl. 390 cdno. ppal.). Adicionalmente, consideró que si se analiza el fondo la controversia habría lugar a confirmar el fallo apelado porque, si bien el inmueble tenía un vicio oculto que limitó su utilización para los fines requeridos por el demandante, este no probó los presuntos perjuicios que reclama ya que no demostró haber requerido tramitar una nueva licencia de construcción o asumir gastos distintos a los propios del proyecto, los soportes presentados son simples cuentas de cobro que no fueron ratificadas en el proceso, al tiempo que el demandante no presentó el documento denominado “informe de avalúo de renta de proyectos” como un dictamen pericial sino como prueba documental, lo cual justifica el trámite que le impartió el tribunal para su contradicción. II.

CONSIDERACIONES DE LA SALA Sin que se advierta causal de nulidad que invalide la actuación, corresponde a la Sala decidir los recursos promovidos por las partes, lo cual tendrá lugar en un único acápite denominado acción procedente y caducidad de la acción de controversias contractuales, por cuanto la excepción que en tal sentido formuló EPM está llamada a prosperar, lo cual impone revocar la sentencia que acogió parcialmente las pretensiones e impide el análisis de fondo de los demás aspectos del proceso y, sobre esa base, valorar finalmente la condena en costas. 1.

Acción procedente y caducidad de la acción de controversias contractuales 1) El señor José Duván Muñoz Echverry, adquiriente de un lote de terreno que le vendió EPM, reclama que el bien inmueble tenía un vicio oculto que la demandada conocía y no le informó, por lo cual pretende la indemnización de los perjuicios que 12 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales esa circunstancia le generó, los cuales concreta en la pérdida de las erogaciones que realizó en procura de la construcción de unas bodegas y en la renta que dejó de percibir por la imposibilidad de construirlas.

Como se aprecia, tal como fueron formuladas las pretensiones, se trata de un típico asunto de naturaleza contractual por cuanto las pretensiones indemnizatorias derivan del pretendido derecho a la indemnización por supuestos vicios ocultos de la cosa vendida, lo cual tiene origen en el contrato de compraventa de dicho inmueble celebrado entre las partes mediante escritura pública número 1.483 de 21 de diciembre de 2007 (fls. 19 – 21 cdno. 1), por medio de la cual EPM, en calidad de vendedor, transfirió el dominio del inmueble a José Duván Muñoz Echeverry, en calidad de comprador.

Aunque en la referida escritura consta el antecedente según el cual el bien había sido adjudicado en subasta realizada en noviembre de 1997 al señor Gerardo Alberto Zuleta Muñoz y que este cedió sus derechos al señor José Duván Muñoz Echeverry, ese aspecto no resulta relevante para determinar la acción procedente, toda vez que lo pretendido por este último es que el vendedor (EPM) le indemnice con fundamento en el deber legal y contractual que, según reclama, le asiste al vendedor de salir al saneamiento y de indemnizar los perjuicios causados por los vicios ocultos de la cosa vendida; téngase en cuenta que la compraventa de bienes inmuebles es un contrato solemne2 y, por ende, la adjudicación del bien en favor del señor Zuleta Muñoz no se perfeccionó, razón por la cual EPM funge como vendedor y el demandante como comprador.

Para resolver la excepción es preciso tener en cuenta el artículo 87 del Decreto-ley 01 de 1984 de acuerdo con el cual la acción de controversias contractuales es la idónea para llevar ante el juez cualquier tipo de reclamación derivada del contrato estatal, disposición que también es especial respecto de las acciones previstas en el derecho privado, con independencia del régimen jurídico sustancial aplicable al respectivo contrato, en los siguientes términos: 2 Código Civil, “artículo 1857.

“Perfeccionamiento del contrato de venta. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio, salvo las excepciones siguientes: La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública” (se resalta). 13 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales “ARTÍCULO 87.

De las controversias contractuales. Cualquiera de las partes de un contrato estatal podrá pedir que se declare su existencia o su nulidad y que se hagan las declaraciones, condenas o restituciones consecuenciales, que se ordene su revisión, que se declare su incumplimiento y que se condene al responsable a indemnizar los perjuicios y que se hagan otras declaraciones y condenas.” (negrillas adicionales).

Así las cosas, el reclamo se enmarca en un típico asunto de naturaleza contractual, sin que sea permitido a la contraparte o al juez variar la causa petendi para señalar que se reclama por la ocupación del inmueble, cuando ello no fue lo alegado en la demanda, por tal razón, se considera bien denegada la excepción de ineptitud sustantiva de la demanda por indebida escogencia de la acción. 2) Surtido el necesario análisis acerca de la acción procedente, encuentra la Sala que la acción de controversias contractuales que se decide fue interpuesta por fuera del término legal por lo cual se declarará probada la excepción que en tal sentido interpuso EPM, de acuerdo con lo siguiente: a) En primer lugar, se precisa que si bien desde la etapa de admisión de la demanda se analizó el problema jurídico relativo a la caducidad de la acción y ello fue resuelto en ambas instancias, esas determinaciones no impiden resolver el recurso de EPM en procura de la prosperidad de la excepción. En efecto, en el momento de considerar la admisión de la demanda (fls. 158 – 160 cdno. 1) el Tribunal Administrativo de Antioquia la rechazó por caducidad, decisión que fue apelada por el demandante y revocada por el Consejo de Estado – Sección Tercera – Subsección B mediante auto de 6 de diciembre de 2013 (fls. 170 – 177 cdno. 1), quien, además, admitió la demanda y ordenó notificar a la parte demandada. b) Para la Sala es especialmente relevante el hecho de que la admisión de la demanda permitió darle curso al proceso pero, como correspondía, fue adoptada antes de que el demandado hiciera parte del proceso; en efecto, consideró el Consejo de Estado que la demanda debía ser tramitada “en aplicación de los principios pro actione y pro homine, en aras de garantizar el acceso a la administración del demandante” (fl. 176 cdno. 1). 14 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales Sin embargo, la referida decisión en la temprana fase de admisión del asunto, cuando aún no se había trabado la litis, no impedía al demandado cuestionar y debatir la oportunidad de la acción, tal como lo hizo al formular la excepción de caducidad de la acción que, según el régimen procesal aplicable al caso (Decreto- ley 01 de 1984), debía resolverse en la sentencia como lo hizo el tribunal, pues dicha normatividad no preveía una etapa ni tampoco un incidente de excepciones. c) En ese contexto, la caducidad de la acción estuvo sujeta al debate procesal y fue resuelta desfavorablemente en la sentencia impugnada -debido a que no existía para la época el trámite incidental de excepciones previas-, decisión que precisa y concretamente apeló EPM y que, por ende, corresponde ahora abordar.

Afirmar lo contrario, esto es, que la decisión sobre la caducidad en sede de admisión hizo tránsito a cosa juzgada material respecto de la oportunidad de la acción, iría en contravía del derecho de contradicción que le asiste al demandado quien, una vez vinculado al proceso, alegó la caducidad e insiste en ella en el recurso de alzada, razón por la cual esta debe definirse ahora de acuerdo con lo acreditado en la actuación, sin que ello implique revivir algún debate procesal zanjado definitivamente, todo ello en armonía y garantía de respeto cabal de los derechos constitucionales del debido proceso, de defensa y de acceso efectivo a la administración de justicia que legítimamente le asisten a la parte demandada, según lo preceptuado en los artículos 29 y 229 de la Constitución. d) El artículo 136 numeral 10 del Decreto-ley 01 de 1984 es la norma especial que regula la oportunidad en la cual deben promoverse las correspondientes pretensiones ante esta jurisdicción, norma que dispone lo siguiente en relación con la oportunidad para acudir al juez con pretensiones derivadas de un contrato de ejecución instantánea: “Artículo 136.

Caducidad de las acciones. (…). 10. En las relativas a contratos, el término de caducidad será de dos (2) años que se contará a partir del día siguiente a la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento. En los siguientes contratos, el término de caducidad se contará así: 15 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales a) En los de ejecución instantánea, a más tardar dentro de los dos (2) años siguientes a cuando se cumplió o debió cumplirse el objeto del contrato” (destaca la Sala).

La regla antes citada es la aplicable respecto de cualquier pretensión derivada de un contrato estatal de ejecución instantánea, por cuanto corresponde a la regla especial fijada para llevar las controversias al conocimiento de esta jurisdicción, de modo que las regulaciones sobre el término para accionar del derecho privado no resultan aplicables. e) En esas condiciones, el demandante contaba con dos (2) años para promover sus pretensiones desde el perfeccionamiento del contrato, que tuvo lugar mediante la escritura pública número 1483 de 21 de diciembre de 2007, así las cosas, el término para ejercer las pretensiones redhibitorias precluyó el 22 de diciembre de 2009 y, por tratarse de un día inhábil por corresponder a la vacancia judicial3, se extendió hasta el 12 de enero de 2010 (el 11 de enero de 2010 también fue inhábil por ser un día feriado), por lo cual, la solicitud de conciliación prejudicial que se presentó ante la Procuraduría el 13 de septiembre de 2011 (fl. 156 cdno. 1) no suspendió el término porque fue presentada cuando ya había caducado la acción y, por ende, la demanda promovida el 13 de febrero de 2012 fue abiertamente extemporánea. f) Ahora bien, para el Ministerio Público el término de caducidad solo se inició a contabilizar a partir del conocimiento que tuvo el demandante respecto del vicio; sin embargo, ese supuesto de hecho no está previsto en la ley como referente para el inicio del término de caducidad de la acción, como tampoco ha previsto la ley que las tratativas extraprocesales entre las partes respecto de un conflicto de naturaleza 3 Ley 31 de 1971.

“Artículo 1. El artículo 20. del Decreto número 546 de 1971, quedará así: Para todos los efectos legales, los días de vacancia judicial son los siguientes: a) Los días domingos y festivos, cívicos o religiosos, que determina la ley y los de la Semana Santa. b) Los días comprendidos entre el 20 de diciembre de cada año y el 10 de enero siguiente, inclusive, lapso en el cual los funcionarios y empleados de la rama civil, contencioso administrativo, laboral y los de la Sala Penal de la Corte Suprema de Justicia, Tribunal Superior de Aduanas y Salas Penales de los Tribunales de Distrito, así como los respectivos agentes del ministerio público que corresponden a tales despachos, disfrutarán colectivamente de la prestación social de vacaciones anuales”. 16 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales contractual tengan la virtualidad de suspender o interrumpir el plazo extintivo con el que cuentan para acudir a la jurisdicción. g) El referente objetivo previsto en la ley para contabilizar el término de caducidad de la acción en los contratos de ejecución instantánea es el momento en el que se ha cumplido o debido cumplir el contrato4; en este caso específico la cláusula novena de la escritura pública número 1.483, que perfeccionó el contrato, precisa que la entrega del inmueble se había realizado en forma previa a la suscripción de la escritura, de modo que la posibilidad para reclamar judicialmente por los vicios redhibitorios inició a contabilizarse desde el día siguiente al de otorgamiento de la respectiva escritura pública. h) Aceptar otro entendimiento implicaría prolongar de manera indefinida e indebida la posibilidad para accionar, a voluntad de las partes, lo cual no está permitido en la ley por tratarse de normas de orden público; así las cosas, la posibilidad de rescindir el negocio, de revisarlo o reclamar la indemnización de perjuicios como consecuencia de un vicio oculto se extingue de acuerdo con las normas vigentes y no puede permanecer indefinidamente en el tiempo. i) Así las cosas, aunque la controversia se ventiló en torno a la época en la cual el demandante conoció de la existencia de la red local de aguas lluvias que atravesaba el subsuelo del inmueble, la Sala concluye que en las controversias que se ventilan ante esta jurisdicción los vicios redhibitorios deben ser alegados dentro del término de caducidad de la acción sin que resulte relevante para ello la época del conocimiento de estos por parte del comprador. j) En todo caso, en cuanto al aspecto sustancial del reclamo, operó la prescripción de De conformidad con lo expuesto, se revocará la sentencia de primera instancia y, en su lugar, se declarará probada la excepción de caducidad de la acción. 4 Similar situación ocurre respecto de la prescripción del reclamo por vicios ocultos en los términos del artículo 1923 del Código Civil según el cual: “La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo.

El tiempo se contará desde la entrega real” (se resalta). 17 Expediente: 05001-23-31-000-2012-00231-02 (56.472) Actor: José Duván Muñoz Echeverry Controversias contractuales 4. Costas No se impondrá condena en costas en aplicación del artículo 171 del CCA ya que no se advierte conducta temeraria o de mala fe de las partes.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, en Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera –Subsección “B”-, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, FALLA 1) Revócase la sentencia de 9 de octubre de 2015 por medio de la cual el Tribunal Administrativo de Antioquia – Sala Sexta de Descongestión y, en su lugar se dispone: “PRIMERO. Declárase probada la excepción de caducidad de la acción formulada por EPM.

SEGUNDO. Sin lugar a condena en costas”. 2º) Ejecutoriada esta providencia devuélvase el expediente al tribunal de origen, previas las desanotaciones del caso. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE ALBERTO MONTAÑA PLATA Magistrado (firmado electrónicamente) FREDY IBARRA MARTÍNEZ Magistrado Ponente (firmado electrónicamente) MARTÍN BERMÚDEZ MUÑOZ Magistrado (firmado electrónicamente) Constancia. Se hace constar que la presente providencia fue suscrita electrónicamente por los magistrados del Consejo de Estado - Sección Tercera - Subsección B en la plataforma SAMAI, en consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta de conformidad con el artículo 186 del CPACA.