20001233300320140029802 — Consejo de Estado

REPÚBLICA DE COLOMBIA CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA – SUBSECCIÓN B Bogotá DC, siete (7) de septiembre de dos mil veintiséis (2026). Magistrado Ponente: FREDY IBARRA MARTÍNEZ Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Demandante: JOSÉ FRANCISCO GUERRA VEGA Demandado: MUNICIPIO DE VALLEDUPAR (CESAR) Y OTRO Asunto: RECURSO DE APELACIÓN CONTRA AUTO QUE RESOLVIÓ INCIDENTE DE LIQUIDACIÓN DE PERJUICIOS Decide el despacho1 los recursos de apelación interpuestos por la parte demandante2, el departamento del Cesar3 y el municipio de Valledupar (Cesar)4 en contra del auto proferido el 30 de octubre de 2025 por el Tribunal Administrativo del Cesar5 mediante el cual se resolvió el incidente de liquidación de condena promovido por la parte actora.

ANTECEDENTES 1. La demanda y su trámite 1) Mediante escrito radicado el 5 de septiembre de 2014 (fls. 193 a 195 cdno. 1), el señor José Francisco Guerra Vega, en ejercicio del medio de control judicial de reparación directa presentó demanda en contra del municipio de Valledupar (Cesar) y el departamento del Cesar para que se declarara su responsabilidad patrimonial extracontractual como consecuencia de la omisión en la que habrían incurrido por permitir que terceros invasores ocuparan el inmueble de su propiedad. 1 En los términos de los artículos 125, 243 y 246 numeral 4 de la Ley 1437 de 2011, la expedición de la presente providencia es de competencia del magistrado ponente. 2 Índice 112 Samai de la primera instancia. 3 Índice 111 Samai de la primera instancia. 4 Índice 113 Samai de la primera instancia. 5 Índice 107 Samai de la primera instancia. 2 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 2) El Tribunal Administrativo del Cesar en sentencia de 26 de enero de 2017 accedió a las pretensiones de la demanda (fls. 368 a 382 cdno. apelación) y dispuso las siguientes declaraciones y condenas: “Primero: Declarar no probadas las excepciones de inexistencia de los hechos, propuesta por el Municipio de Valledupar, e inexistencia de los elementos: hecho, daño y nexo causal en el accionar, propuesta por el Departamento del Cesar.

Segundo: Declárase que el Municipio de Valledupar y el Departamento del Cesar, son administrativamente responsables por la conducta omisiva de no haber efectuado el lanzamiento de las personas que invadieron el lote de terreno denominado Finca Villanueva, de propiedad de JOSÉ FRANCISCO GUERRA VEGA. Tercero: Como consecuencia de la declaración anterior, se condena al Municipio de Valledupar y al Departamento del Cesar, a pagar a favor del señor JOSÉ FRANCISCO GUERRA VEGA, por concepto de perjuicios materiales, en la modalidad de daño emergente, la suma de cuarenta y cinco mil setecientos ochenta y tres millones cuatrocientos veintinueve mil setecientos diecinueve pesos (45.783.429.719,oo), de conformidad con lo expuesto en las consideraciones de esta providencia. Cuarto: Condénase al Municipio de Valledupar y al Departamento del Cesar, a pagar a favor del señor JOSÉ FRANCISCO GUERRA VEGA, por concepto de perjuicios materiales, en la modalidad de lucro cesante, la suma de diez mil novecientos ochenta y siete millones trescientos doce mil setecientos pesos ($10.987.312.700,00), de conformidad con las consideraciones de esta providencia. Quinto: Dése aplicación a lo dispuesto en el artículo 191 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, en relación con la transferencia de la propiedad del terreno ocupado a favor del Municipio de Valledupar y del Departamento del Cesar.

Por tal motivo, una vez efectuado el pago, regístrese la sentencia en el folio de matrícula inmobiliaria número 190-100437 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar, para que obre como título traslaticio de dominio (…).” (fls. 381 y 382 cdno. apelación – negrillas del original) 6. 2) El Consejo de Estado, Sección Tercera Subsección B en sentencia del 2 de agosto de 2024 resolvió los recursos de apelación presentados por el departamento del Cesar y el municipio de Valledupar (Cesar) en contra de la sentencia proferida por el a quo, la decisión fue modificada en el siguiente sentido: 6 Frente a esta decisión el municipio de Valledupar (Cesar) presentó solicitud de aclaración mediante memorial del 12 de febrero de 2012 (fls. 388 y 389) para que se explicara por qué a título de lucro cesante se reconoció una suma no solicitada en la demanda, concerniente a la rentabilidad del dinero correspondiente al valor comercial del terreno invadido, petición que fue denegada mediante providencia del 23 de febrero de 2007 por el Tribunal Administrativo del Cesar por considerar que la condena por ese rubro no ofrece motivos de duda (fls. 478 a 481 cdno. apelación). 3 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 1º) Declárase fundado el impedimento manifestado por el señor consejero doctor Alberto Montaña Plata7. 2º) Modifícase la sentencia del 26 de enero de 2017 del Tribunal Administrativo del Cesar que accedió a las pretensiones de la demanda, la cual queda así: “Primero: Declárase no probadas las excepciones de inexistencia de los hechos, propuesta por el Municipio de Valledupar, e inexistencia de los elementos: hecho, daño y nexo causal en el accionar, propuesta por el Departamento del Cesar.

Segundo: Declárase extracontractual y patrimonialmente responsables en forma solidaria al municipio de Valledupar (Cesar) y al departamento del Cesar por el daño reclamado por José Francisco Guerra Vega consistente en la ocupación permanente por parte de terceros del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria no 190-100437 ubicado en la ciudad de Valledupar (Cesar).

Tercero: Como consecuencia de la declaración anterior, condénase en abstracto al municipio de Valledupar (Cesar) y al departamento del Cesar, a pagar en favor de José Francisco Guerra Vega, por concepto de perjuicios materiales, en la modalidad de daño emergente, el valor comercial del bien inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria no 190-100437 ubicado en la ciudad de Valledupar (Cesar).

La tasación concreta de ese perjuicio deberá realizarse a través de un trámite incidental8 dentro de los sesenta (60) días siguientes a la ejecutoria de la presente providencia, de conformidad con los parámetros relacionados en la parte considerativa. Cuarto: Niéganse las demás pretensiones de la demanda9. Quinto: En aplicación de lo dispuesto en el artículo 191 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo, se transfiere la propiedad del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria no 190-100437 en favor del municipio de Valledupar (Cesar) y del departamento del Cesar.

Por tal motivo, una vez efectuado el pago de la correspondiente condena, regístrese la sentencia en el folio de matrícula inmobiliaria número 190-100437 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar, para que obre como título traslaticio de dominio”. 3º) Abstiénese de condenar en costas en esta instancia procesal a las entidades demandadas (…).”10 (negrillas del original). 7 Quien expresó estar incurso en la causal de impedimento prevista en el numeral 9 del artículo 141 de CGP por existir amistad con el doctor Enrique Gil Botero, apoderado de la parte actora de la referencia (Índice 87, Samai de segunda instancia en radicado interno no. 59.351). 8 Debido a que el fallo de segunda instancia consideró que el avalúo practicado durante el proceso no reunía los requisitos del artículo 226 del CGP para ser considerado, habida cuenta que el perito no acreditó formación académica relacionada con el campo de avalúo de inmuebles y no se constató que estuviera registrado en alguna lonja de propiedad raíz según la exigencia de los artículos 3 del Decreto no. 1420 de 1998 y 23 de la Ley 1673 de 2013; tampoco se pudo constatar que los estudios de mercado para el análisis comparativo tuvieran respaldo alguno. 9 Concerniente al reconocimiento del lucro cesante, la condena en primera instancia fue revocada porque se trató de un perjuicio no solicitado en las pretensiones de la demanda. 10 Páginas 49 y 50, archivo: “79Sentencia_VERSIONSAMAIEXTRA359(.pdf)”, índice 115 Samai, expediente con radicación interna no. 59.351). 4 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 3) En relación con los parámetros a considerar para la realización de un nuevo avalúo comercial sobre el bien inmueble ocupado de propiedad del demandante, en la parte considerativa se expresó lo siguiente: “a) En atención a que con posterioridad a la adquisición del bien mediante escritura pública no. 1766 del 21 de diciembre de 2001 de la Notaría Tercera de Valledupar se procedió a realizar dos ventas parciales mediante la escritura pública no. 1348 del 31 de diciembre de 2003 de la Notaría Tercera de Valledupar al municipio de Valledupar en una extensión de 107.458,52 m2 y, que a través de la escritura pública no. 748 del 13 de agosto de 2003 de la Notaría Tercera de Valledupar a la Iglesia Pentecostal Unidad de Colombia en un área de 1.800 m2, es necesario constatar la extensión real del terreno, a pesar de que al plenario se halla aportado una certificación del IGAC que manifiesta que este cuenta con un área de 19 hectáreas y 6.553 m2.

Para la elaboración del avalúo el perito no podrá tener en cuenta las mejoras y edificaciones que actualmente existan en el predio en cuestión, solamente el valor comercial del terreno. c) En el auto a través del cual se precise el valor específico del daño emergente, se procederá a la actualización del mismo desde el momento de la realización del peritaje hasta la fecha de expedición de la respectiva decisión”11. 4) El 29 de noviembre de 2024, dentro del término legal la parte actora promovió el incidente de regulación de perjuicios12 y aportó dos dictámenes periciales a saber: (i) el elaborado por el topógrafo Luis Rafael Alarcón Pantoja quien expresó haber constatado la extensión real del terreno en 19 hectáreas y 6.553 m213 y, (ii) el avalúo comercial emitido por el arquitecto Casto de Jesús Corrales Socarrás quien determinó que el precio del predio ocupado ascendía a $76.669.617.031,40, 11 Páginas 45 y 46, archivo: “79Sentencia_VERSIONSAMAIEXTRA359(.pdf)”, índice 115 Samai, expediente con radicación interna no. 59.351). 12 Archivo: “19_MemorialWeb_Otro-2000123330032014(.pdf).”, índice 40 Samai de la primera instancia. 13 Archivo: “23_MemorialWeb_Otro-INFORMEFINALLEVANT(.pdf)”, índice 40 Samai de la primera instancia. 5 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena suma que resultó del cálculo de $390.070,94 por metro cuadrado multiplicado por el área total del inmueble14. 5) Posteriormente, por auto del 12 de diciembre de 2024 el tribunal dispuso correr traslado del escrito antes referido a los entes demandados por el término de tres (3) días15, quienes se pronunciaron en los siguientes términos: (i) el departamento del Cesar expresó su desacuerdo con la suma solicitada por la parte demandante y, adicionalmente, anunció la presentación de dos (2) dictámenes periciales en un plazo de cuarenta y cinco (45) días hábiles para la determinación de la extensión real del predio y de su valor comercial16 y, (ii) el municipio de Valledupar solicitó la comparecencia del perito que suscribió el avalúo presentado por la parte demandante para que rindiera interrogatorio en los términos del artículo 228 del CGP; igualmente anunció la presentación de un dictamen pericial de contradicción17. 6) El 30 de enero de 2025, el tribunal emitió auto de pruebas en los términos del numeral 4 del artículo 210 del CPACA en el cual citó a audiencia de pruebas a los peritos quienes elaboraron los dictámenes periciales presentados por la parte actora y otorgó un término de dos (2) meses a las entidades demandadas para que allegaran las pruebas técnicas anunciadas18. 7) En audiencia de pruebas del 25 de febrero de 2025 se llevó a cabo la contradicción del levantamiento topográfico presentado por Luis Rafael Vergara Alarcón Pantoja y del avalúo comercial rendido por Casto de Jesús Socarrás Reales19; el 4 de junio de 2025 el municipio de Valledupar aportó al proceso el avalúo comercial rendido por el arquitecto Eduardo José Ustariz Araméndiz y el Ingeniero Danilo Urruchurto Caballero de la empresa DCI Colombia SAS20 y, el 24 de junio de 2025 el departamento del Cesar allegó los dictámenes periciales concernientes al levantamiento topográfico emitido por José Hernando Betancourth Cardozo de la sociedad Topógrafos Ingenieros SAS y el avalúo 14 Archivo: “22_MemorialWeb_Otro-0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 Samai de la primera instancia. 15 Índice 42 Samai de la primera instancia. 16 Índice 46 Samai de la primera instancia. 17 Índice 49 Samai de la primera instancia. 18 Índice 51 Samai de la primera instancia. 19 Índice 58 Samai de la primera instancia. 20 Archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 6 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena comercial realizado por Helcias Castilla Valera de la Lonja de Propiedad Raíz del Cesar21. 8) La contradicción a dichos medios de prueba se llevó a cabo en la audiencia del 23 de septiembre de 202522 al final de la cual se dispuso correr traslado por escrito a las partes por el término de cinco (5) días, término dentro del cual (i) la parte demandante cuestionó los dictámenes aportados por los entes accionados porque, a su juicio, carecían de errores metodológicos y modificaron la vocación del predio de vivienda de interés social (VIS) a de interés prioritario (VIP)23, (ii) el departamento del Cesar criticó las pruebas presentadas por la parte actora por defectos en la metodología y la técnica, especialmente sobre el levantamiento topográfico porque se limitó a reproducir la extensión que aparecía en la escritura pública de adquisición y porque no anexó documentación que respaldara los estudios de mercado24 y, (iii) el municipio de Valledupar señaló que el único dictamen que cumplía con los requisitos técnicos y normativos para ser tenido en cuenta era el rendido por la empresa DCI Colombia SAS25. 2.

La providencia objeto de recurso 1) Por auto del 30 de octubre de 202526, el Tribunal Administrativo del Cesar fijó el monto de los perjuicios materiales a título de daño emergente en favor del demandante en los siguientes términos: “PRIMERO: FIJAR el valor de la condena impuesta en abstracto en la sentencia proferida por el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera – Subsección B, el 2 de agosto de 2024, en la suma de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS M/L ($25.334.344.343,00), a título de perjuicios materiales en la modalidad de daño emergente, de conformidad con lo señalado en la parte motiva de este proveído.

SEGUNDO: ORDÉNESE al DEPARTAMENTO DEL CESAR y al MUNICIPIO DE VALLEDUPAR que cancelen la suma de VEINTICINCO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS M/L ($25.334.344.343,00), a favor del señor JOSÉ FRANCISCO VEGA GUERRA. 21 Archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 22 Archivo: “74Actaaudiencia_20140029800Continuac(.pdf)”, índice 94 Samai de la primera instancia. 23 Índice 104 Samai de la primera instancia. 24 Índice 101 Samai de la primera instancia. 25 Índice 102 Samai de la primera instancia. 26 Índice 107 Samai de la primera instancia. 7 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena TERCERO: Dar por terminado este trámite incidental, CUARTO: En firme esta providencia, archívese el expediente.”27 (mayúsculas sostenidas del original). 2) La decisión fue proferida con apoyo en la argumentación que se pone de presente a continuación: a) En relación con la extensión del inmueble, un ejercicio comparativo de los levantamientos topográficos aportados por la parte incidentante y por el departamento del Cesar permite acoger el aportado por la parte demandante, el elaborado por Luis Rafael Alarcón Pantoja quien determinó un área de 19 hectáreas y 6.553 m² —196.553 m²—; este trabajo se ajusta a los parámetros de la sentencia de condena porque individualiza el predio con apoyo en la escritura de adquisición, las escrituras correspondientes a las ventas parciales, la carta catastral y los linderos resultantes, además de excluir las franjas previamente enajenadas; asimismo, su resultado coincide con una certificación del IGAC y la cabida registrada para el remanente. b) En contraste, el levantamiento topográfico presentado por el departamento del Cesar emitido por José Hernando Betancourth Cardozo de la sociedad Topógrafos Ingenieros SAS que arrojó 18 hectáreas y 3.015,53 m² no atendió estrictamente la instrucción de calcular el área a partir de los títulos y los linderos de las porciones vendidas, sino que privilegió la medición georreferenciada actual, por lo cual no se adopta para computar el valor indemnizable. c) En cuanto al valor comercial, se desestima el avalúo del arquitecto Casto de Jesús Corrales Socarrás aportado por el demandante que estimó el terreno en $76.669.614.031,40, porque no se observa suficiente solidez en las muestras utilizadas para aplicar el método de comparación de mercado; especialmente por cuanto se tomaron como referentes inmuebles de dimensiones y características distintas al lote en bruto objeto del incidente, algunos con construcciones, aunado al hecho de que se advirtió una amplia dispersión entre los valores unitarios empleados; además, la información obtenida de los propietarios de bienes ofrecidos en venta operó materialmente como encuestas y no reunió las condiciones de confiabilidad exigidas, pues no provino de personas conocedoras 27 Página 59, archivo: “93Autodecideinc_20140029800AutoDecid(.pdf)”, índice 107 Samai de la primera instancia. 8 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena del mercado ni fue respaldada por transacciones efectivamente celebradas; en esos términos, la experticia no satisface los criterios de solidez, exhaustividad, precisión y claridad necesarios para reconocerle eficacia probatoria. d) Por el contrario, se otorga valor los avalúos aportados por las entidades demandadas por las siguientes razones: (i) el dictamen aportado por el departamento del Cesar, elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz del Cesar, empleó el método de comparación a partir de operaciones de compraventa verificables y el método residual, cuyos resultados fueron semejantes, y adoptó un valor aproximado de $127.600 por metro cuadrado y;

(ii) en sentido similar, el dictamen del municipio de Valledupar, elaborado por DCI Colombia SAS utilizó como método principal la comparación de mercado respaldado con escrituras, certificados y predios de áreas y condiciones urbanísticas comparables; adicionalmente contrastó el resultado mediante el método residual estático producto de lo cual estableció un valor de $127.772 por metro cuadrado. e) La cercanía de estos resultados, pese al empleo de metodologías independientes, demuestra su consistencia y permite desvirtuar las conclusiones del avalúo del incidentante. f) A partir de esas dos últimas experticias, lo procedente es promediar los valores unitarios fijados por los dictámenes aportados por las entidades demandadas en un precio de $127.753 por metro cuadrado que multiplicado por el área de 196.553 m² acogida en el levantamiento topográfico allegado por la parte actora arroja la cantidad de $25.110.235.409 que, una vez indexada desde la fecha del dictamen mas reciente (24 de junio de 2025) hasta la fecha de expedición del auto da como resultado la suma de $25.334.344.343 que deben se pagados por el municipio de Valledupar y el departamento del Cesar. 3.

Los recursos de reposición y en subsidio de apelación 3.1 Departamento del Cesar En memorial del 5 de noviembre de 2025 solicitó la revocatoria parcial del auto apelado en relación de dos aspectos puntuales a saber28: 28 Índice 111 Samai de la primera instancia. 9 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 1) Acerca de la determinación de la extensión real del inmueble, el tribunal interpretó de manera equivocada la sentencia del Consejo de Estado porque privilegió el levantamiento topográfico aportado por la parte incidentante para determinar la extensión del inmueble, a pesar de que la orden impartida en la sentencia no consistió en reproducir la cabida registrada en las escrituras públicas sino en establecer la extensión real del predio mediante un levantamiento topográfico que debía apoyarse en títulos de adquisición y ventas parciales para identificar y excluir las áreas previamente enajenadas.

En ese sentido, el dictamen elaborado por el ingeniero José Hernando Betancourt Cardozo cumplió de mejor manera ese mandato, por cuanto realizó una medición georreferenciada con tecnología GNSS RTK de doble frecuencia, apoyada en una base geodésica certificada y conforme a los parámetros previstos en la Resolución Conjunta IGAC 1101 y SNR 11344 de 2020, a partir de lo cual concluyó que el área real del inmueble correspondía a 18 hectáreas y 3.015,53 m², explicación técnica que el a quo desestimó sin evidenciar error metodológico alguno; adicionalmente, la providencia otorgó prevalencia a un dato registral histórico sobre una medición física actual, con lo cual desconoció las reglas de la sana crítica para la valoración de la prueba pericial. 2) En segundo lugar, no es de recibo que el tribunal hubiera promediado los valores unitarios del metro cuadrado obtenidos en los dos (2) avalúos presentados por los demandados, debido a que si el auto impugnado expresó que reunía la mayor precisión técnica del levantamiento topográfico aportado por el departamento, debió tenerse en cuenta este que fijó un valor de $127.734 por metro cuadrado mediante la aplicación de metodologías reconocidas por la Resolución 620 de 2008 del IGAC, razón por la cual la liquidación del daño emergente debió efectuarse con fundamento en ese valor unitario y el área de 183.015,53 m², solución que refleja de manera más precisa la realidad física y económica del inmueble. 3.2 El demandante En escrito del 6 de noviembre de 202529 solicitó la revocatoria parcial de la providencia impugnada, sobre la base de estimar lo siguiente: 29 Índice 112 Samai de la primera instancia. 10 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 1) El tribunal no debió considerar el avalúo elaborado por el arquitecto Casto de Jesús Corrales Socarrás sobre el cual realizó una interpretación errónea e incompleta de la metodología prevista en el Decreto Nacional 1420 de 1998 y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC; concluyó equivocadamente que las muestras del estudio no correspondían a inmuebles comparables, desconoció que la comparabilidad no exige identidad física entre los predios sino semejanza en cuanto al uso, localización, destinación y condiciones urbanísticas; las diferencias entre los valores unitarios de algunas muestras obedecieron a variaciones propias del mercado y fueron debidamente justificadas por el perito mediante los ajustes técnicos previstos en la normatividad, de manera que se realizó una lectura fragmentaria del dictamen. 2) La primera instancia confundió el empleo de ofertas inmobiliarias con la utilización del método de encuestas, el perito no acudió a apreciaciones subjetivas de propietarios sino a ofertas reales, públicas y verificables obtenidas del mercado inmobiliario y tratadas conforme al método de comparación o de mercado regulado por el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 del IGAC, razón por la cual carecía de fundamento afirmar que el dictamen se sustentó en información poco confiable o en encuestas practicadas a personas no conocedoras del mercado; la confiabilidad del avalúo deriva del rigor técnico con que el perito recopiló, verificó, clasificó y ponderó las ofertas, no de la condición personal de quienes ofrecían los inmuebles. 3) La providencia le otorgó eficacia probatoria a los dictámenes presentados por las entidades demandadas sin resolver las objeciones técnicas formuladas frente a ellos, las experticias utilizaron muestras coincidentes, incorporaron transacciones que no cumplían el requisito de actualidad, tomaron como referencia inmuebles con condiciones urbanísticas distintas y modificaron injustificadamente la destinación urbanística del predio porque lo valoraron como suelo para vivienda de interés prioritario (VIP) y no para vivienda de interés social (VIS), con lo cual desconoció las bases de liquidación fijadas en la sentencia. 3.3 El municipio de Valledupar En escrito del 6 de noviembre de 2025, dicha entidad solicitó la revocatoria parcial del auto apelado en relación con la determinación de la extensión del inmueble con apoyo en la siguiente argumentación: 11 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 1) El tribunal interpretó equivocadamente el alcance de la sentencia proferida por el Consejo de Estado30 porque consideró que el perito debía ceñirse literalmente a la información contenida en las escrituras públicas para establecer el área del predio; no obstante, el superior ordenó la práctica de un levantamiento topográfico para determinar la extensión real del inmueble con apoyo en las escrituras como instrumentos para identificar y excluir las áreas previamente enajenadas, no como prueba definitiva de la cabida; en consecuencia la providencia impugnada otorgó prevalencia a un dato registral histórico sobre una medición física actual y desconoció el propósito del incidente y el contenido de la sentencia que ordenó su trámite. 2) El dictamen topográfico aportado por el departamento del Cesar fue elaborado mediante tecnología GNSS RTK de doble frecuencia, se apoyó en una base geodésica certificada con determinación de coordenadas UTM y conforme a las especificaciones técnicas previstas en la Resolución Conjunta IGAC 1101 y SNR 11344 de 2020, por lo que ofrece una mayor precisión para establecer la cabida real del inmueble; en ese sentido, el Tribunal no efectuó una valoración comparativa del contenido técnico de las experticias sino que acogió el dictamen de la parte incidentante únicamente por ajustarse a la literalidad de los parámetros fijados por la sentencia del Consejo de Estado sin analizar la confiabilidad y precisión metodológica de cada uno de los estudios. 3) En consecuencia, debe revocarse la decisión en cuanto adoptó un área de 19 hectáreas y 6.553 m² y, en su lugar, acogerse la extensión de 18 hectáreas y 3.015,53 m² de acuerdo con en el dictamen pericial presentado por el departamento del Cesar. 4.

Oposición a los recursos interpuestos En el término de traslado de los recursos solamente se pronunció la parte actora31, en el sentido de manifestar que el tribunal sí interpretó correctamente la sentencia del Consejo de Estado cuando acogió el levantamiento topográfico aportado por la parte incidentante que respetó las bases fácticas fijadas en la condena sin reabrir el debate sobre la extensión del inmueble ni modificar los linderos definidos en los títulos de propiedad; agregó que, por el contrario, el 30 Recurso visible en el índice 112 del Samai de la primera instancia. 31 Índice 116 Samai de la primera instancia. 12 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena dictamen presentado por el departamento del Cesar pretendía sustituir la realidad jurídica del predio mediante una nueva delimitación física y, además, se apoyó en un plano allegado extemporáneamente durante la audiencia de contradicción, circunstancia que, en su criterio, le restaba eficacia probatoria. 5.

Decisión del recurso de reposición y concesión del de apelación Por auto de 12 de diciembre de 202532, el Tribunal Administrativo del Cesar resolvió no reponer la decisión adoptada el 30 de octubre de 2025, sobre la base de considerar los siguiente: 1) En relación con los cuestionamientos sobre la extensión del predio, se reitera que la sentencia del Consejo de Estado no ordenó realizar una nueva delimitación física ni modificar linderos sino verificar la extensión real del inmueble con fundamento en las escrituras públicas y descontando las áreas previamente enajenadas; con sustento en esa premisa, la valoración del dictamen aportado por la parte actora que estableció un área de 19 hectáreas más 6.553 m² coincidía con la información certificada por el IGAC; por el contrario, el dictamen presentado por el departamento del Cesar, aunque técnicamente elaborado, se apartó de la base fáctica definida por la sentencia por pretender reducir el área ya reconocida judicialmente. 2) Sobre la idoneidad técnica del perito Luis Rafael Alarcón Pantoja, el experto aplicó la metodología prevista en la Resolución 643 del IGAC, hizo uso de georreferenciación, equipos GPS de doble frecuencia y herramientas tecnológicas especializadas para la determinación del área; el hecho de que no hubiera expuesto fórmulas matemáticas durante la audiencia no afecta la validez de su trabajo, toda vez que los procedimientos empleados podían verificarse en los archivos técnicos y soportes incorporados al dictamen. 3) En cuanto a los reparos formulados por el municipio de Valledupar, la Sala insistió en que el propósito del incidente no era producir una medición actualizada del terreno ni redefinir su delimitación física sino liquidar la condena conforme a los parámetros establecidos por el Consejo de Estado; por ello, el hecho de habérsele dado prevalencia a la información derivada de las escrituras públicas obedeció al cumplimiento estricto del mandato judicial y no a una valoración 32 Índice 122 Samai de la primera instancia. 13 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena arbitraria de la prueba, razón por la cual se descarta una contradicción en la metodología utilizada, la determinación del área debía sujetarse a lo ordenado en la sentencia, mientras que el avalúo comercial debió efectuarse conforme a las normas técnicas valuatorias vigentes. 4) Sobre la liquidación del perjuicio, se ratifica la decisión de emplear un promedio entre los avalúos practicados por el departamento del Cesar y el municipio de Valledupar cuyos valores unitarios fueron de $127.734 y $127.772 por metro cuadrado, ambos estudios aplicaron adecuadamente el método de comparación de mercado y cumplieron los parámetros técnicos exigidos por la Resolución 620 de 2008 del IGAC, por lo que el promedio constituyó una medida razonable de equidad y sana crítica para consolidar un valor definitivo; adicionalmente, el avalúo presentado por la parte demandante fue descartado por no ajustarse a las exigencias normativas aplicables33.

II. CONSIDERACIONES El despacho34 modificará el auto recurrido en cuanto a la determinación de la extensión del predio, pues, estima que debió considerarse el levantamiento topográfico elaborado por el perito José Hernando Betancourth Cardozo de la sociedad Topógrafos Ingenieros SAS por ajustarse más a las condiciones reales del terreno para el momento de la ocupación y los parámetros fijados en la sentencia de segunda instancia; sobre esa base se recalculará el valor de la indemnización por daño emergente con sustento en el avalúo comercial aportado 33 El proceso fue remitido el 19 de enero de 2026 e ingresó para al despacho el 22 del mismo mes y año (Sama índice 2). 34 De conformidad con lo dispuesto en el artículo 125 del CPACA, modificado por el artículo 20 de la Ley 2080 de 2021, corresponde a la Sala proferir las providencias enlistadas en el numeral 2 de dicha disposición, así como también aquellas previstas en los numerales 1 a 3 y 6 del artículo 243 del mismo cuerpo normativo; no obstante, dentro de ese catálogo no se encuentra la providencia mediante la cual se resuelve el incidente de liquidación de la condena en abstracto por perjuicios, en consecuencia, debe entenderse que este tipo de decisiones corresponde adoptarlas al magistrado ponente, en los precisos términos del numeral 3 del artículo 125 del CPACA, según el cual: «Será de competencia del magistrado ponente dictar las demás providencias interlocutorias y de sustanciación en el curso de cualquier instancia, incluso la que resuelva el recurso de queja».

Lo anterior no se desvirtúa por el hecho de que el artículo 283 del Código General del Proceso disponga que la decisión que pone fin al incidente de liquidación de perjuicios se adopte mediante sentencia; si bien dicha disposición aplicable por remisión expresa del artículo 193 del CPACA regula la forma y el trámite del incidente, la determinación de la autoridad competente para proferir la decisión correspondiente se encuentra regulada de manera específica por el artículo 125 del CPACA.

Aunado a lo anterior, el numeral 4 del artículo 243 de la Ley 1437 de 2011 clasifica expresamente como auto la providencia que resuelve sobre la liquidación de condenas o de perjuicios; así, para efectos de su naturaleza procesal dentro de la jurisdicción de lo contencioso administrativo, la decisión que liquida perjuicios no tiene el carácter de sentencia sino de auto; por consiguiente, debido a que no está comprendida dentro de las providencias que el artículo 125 del CPACA asigna a la Sala, la competencia para proferirla corresponde al magistrado ponente. 14 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena por el municipio de Valledupar (Cesar) por estimar que este reúne un mayor sustento legal y técnico.

En ese orden de ideas, el análisis se desarrollará en tres aspectos: (i) el alcance de los parámetros fijados en la sentencia de segunda instancia para determinar la extensión real del predio denominado “Villanueva” identificado con la matrícula inmobiliaria no. 190-100437 y ubicado en la ciudad de Valledupar; (ii) la valoración de los dictámenes topográficos aportados durante el trámite incidental, (iii) la determinación de su valor comercial con sujeción a los parámetros establecidos en la sentencia del 2 de agosto de 2024 y a los reparos formulados por las partes y, (iv) conclusión. 1.

Alcance de los parámetros fijados en la sentencia de segunda instancia para la determinación real de la extensión del predio ocupado 1) En este punto, es importante reiterar el contenido del primer parámetro indicado en la parte considerativa de la sentencia del 2 de agosto de 2024 que debía tenerse en cuenta para la liquidación del perjuicio, es decir, la verificación de la extensión real del predio objeto de ocupación, del siguiente modo: a) En atención a que con posterioridad a la adquisición del bien mediante escritura pública no. 1766 del 21 de diciembre de 2001 de la Notaría Tercera de Valledupar se procedió a realizar dos ventas parciales mediante la escritura pública no. 1348 del 31 de diciembre de 2003 de la Notaría Tercera de Valledupar al municipio de Valledupar en una extensión de 107.458,52 m2 y, que a través de la escritura pública no. 748 del 13 de agosto de 2003 de la Notaría Tercera de Valledupar a la Iglesia Pentecostal Unidad de Colombia en un área de 1.800 m2, es necesario constatar la extensión real del terreno, a pesar de que al plenario se halla aportado una certificación del IGAC que manifiesta que este cuenta con un área de 19 hectáreas y 6.553 m2.

Para efectos de la medición del bien se designará un perito topógrafo o ingeniero civil quien calculará la extensión real sin tener en cuenta las áreas enajenadas mediante las anunciadas escrituras y los respectivos linderos de las franjas que fueron vendidas por el actor antes de la ocupación, para ese propósito deberá allegarse al proceso la copia de la escritura de adquisición y de aquellas que contienen las ventas parciales35.” (negrillas adicionales) 2) En esos términos, la necesidad de realizar un levantamiento topográfico obedeció a que las pruebas recaudadas no permitían establecer con certeza la extensión real del inmueble; si bien en el expediente obraba una certificación 35 Páginas 45 y 46, archivo: “79Sentencia_VERSIONSAMAIEXTRA359(.pdf)”, índice 115 Samai del expediente con radicación interna no. 59.351. 15 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena expedida por el IGAC en la que se determinó un área de 19 hectáreas y 6.553 metros cuadrados, persistían dudas sobre la cabida del predio; por tal razón, se dispuso como parámetro para la liquidación la realización de un levantamiento topográfico, atendiendo las conclusiones derivadas del análisis probatorio efectuado en la sentencia respecto de la acreditación del derecho de propiedad del señor José Francisco Guerra Vega sobre el inmueble objeto de controversia, en dicha providencia se expusieron las siguientes consideraciones: “Acorde con la información consignada en el respectivo certificado de tradición y libertad de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar expedido el 8 de mayo de 2014, el señor José Francisco Guerra Vega es el titular del derecho de dominio sobre un bien denominado “Finca Villanueva” ubicado en la carrera 25 no. 48-280 del municipio de Valledupar (Cesar), el cual adquirió por compra a la sociedad Minerexpo SA mediante la escritura pública no. 1766 del 21 de diciembre de 2001 de la Notaría Tercera del Círculo de Valledupar, acto registrado el 20 de febrero de 2002 (fl. 2 cdno. 1).

La matrícula inmobiliaria del terreno corresponde al no. 190-100437, fue abierta el 20 de febrero de 2002 luego de un englobe realizado en la misma escritura de compraventa no. 1766 del 21 de diciembre de 2001, para esta última fecha el predio contaba con una extensión de 27 hectáreas y 962 m2, no obstante, en el certificado de tradición figura que posteriormente fue objeto de dos ventas parciales, así: (i) la realizada en favor del municipio de Valledupar (Cesar) el 31 de diciembre de 2003 mediante la escritura pública no. 1348 de la Notaría Tercera de Valledupar en una extensión de 107.458,52 m2 cuadrados y por un valor de $967.126.680, reflejada en la anotación no. 2 del 14 de enero de 2004, con un remanente de 163.503,43 m2 y, (ii) la celebrada el 13 de agosto de 2003, a través de la escritura pública no. 748 de la Notaría Tercera de Valledupar en favor de la Iglesia Pentecostal Unida de Colombia en un área de 1800 metros cuadrados por valor de $50.000.000, lo cual se observa en la anotación no. 3 del 12 de febrero de 2004, cuyo remanente no fue precisado “por cuanto hay registrada una escritura posterior36” (fl. 2 vlto, cdno. 1). 36 Cita del texto original: “En la referida escritura pública no. 136 del 1 de febrero de 2012 de la Notaría Tercera del Valledupar que se aportó con la demanda, se expresa que José Francisco Guerra Vega “adquirió inicialmente en mayor extensión y por medio de la escritura pública NO. 1.766 del 21 de diciembre de 2001 de la NOTARÍA TERCERA DE VALLEDUPAR y por la misma escritura englobó el predio que había adquirido, posteriormente de conformidad con la escritura pública 1.348 de fecha 31/12/2003 de la misma NOTARÍA TERCERA DE VALLEDUPAR, hizo compraventa parcial, quedándole un remanente de 163.503,43M2, dejando constancia que esta última escritura se registró primero que la escritura pública No. 748 de fecha 13/08/2003 de esta misma Notaría (como está reflejado en el certificado de tradición y libertad del folio No. 190-100437), en la cual también hizo compraventa parcial de 1.800M2, en consecuencia de estas compraventas parciales actualmente el remanente del predio de propiedad del exponente es de 161.703,43 M2 (….).

Que en su propio nombre, procede por medio de este instrumento público, con fundamento en el certificado No 00736254 de fecha 7 de diciembre de 2011, expedido por el INSTITUTO GEOGRÁFICO AGISTÍN CODAZZI, que se anexa a esta escritura pública, a ACTUALIZAR EL ÁREA, NOMENCLATURA Y LINDEROS del predio de su propiedad y descrito en la cláusula segunda de este acto, el cual hoy en adelante para todos los efectos legales a que haya lugar quedará con la siguiente descripción: UN LOTE DE TERRENO con una extensión superficiaria de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES METROS CUADRADOS (196.553), es decir, DIECINUEVE HECTÁREAS (19 Has) con (6.553M2), situado en el perímetro urbano de la ciudad de Valledupar en la carrera 25 NO. 49-06.” (fl. 177 cdno. 1).

A este instrumento público anexó la referida certificación del IGAC, donde se hace constar los linderos y la extensión de ese bien, con un avalúo catastral de $1.251.139.000 (fl. 178 cdno. 1)”. 16 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena En este orden de ideas, si bien el predio debería contar con una extensión inferior a 163.503,43 m2, lo cierto es que en el correspondiente folio de matrícula inmobiliaria se consigna que la extensión actual es de 196.553 m2 o 19 hectáreas con 6.553 m2, diferencia que obedece a la protocolización de la escritura pública no. 0136 del 1 de febrero de 2012 de la Notaría Tercera del Círculo de Valledupar por medio de la cual se procedió a la actualización de linderos, nomenclatura y corrección de área”37.

(negrillas adicionales) 3) En ese orden de ideas, es claro que el propósito que tuvo la sentencia de segundo grado cuando ordenó la realización de un levantamiento topográfico fue disipar las dudas que pesaban en ese momento sobre la extensión real del bien debido a que: (i) la extensión original del bien cuando fue adquirido por el demandante a través de la escritura pública de compraventa no. 1766 del 21 de diciembre de 2001 de la Notaría Tercera de Valledupar era de 27 hectáreas y 962m2 (270.962 m2);

(ii) en la venta parcial realizada en la escritura pública no. 1348 de la Notaría Tercera de Valledupar se enajenó al municipio de Valledupar una extensión de 107.458,52 m2 producto de lo cual había quedado un remanente de 163.503,43 m2 y, (iii) en la tercera venta parcial consignada en la escritura pública no. 748 del 13 de agosto de 2003 la Notaría Tercera de Valledupar se vendieron en favor de la Iglesia Pentecostal Unida de Colombia 1800 m2. 4) Por consiguiente, a partir del correspondiente cálculo matemático y con consignado las ventas parciales era fácil advertir que para cuando el predio empezó a ser invadido en el año 2011 este contaba con una extensión de 161.703 m2; no obstante, de manera posterior a ese hecho se elaboró la escritura pública de aclaración no. 0136 del 1 de febrero de 2012 de la Notaría Tercera del Círculo de Valledupar donde se consignó la extensión de 196.553 metros cuadrados con sustento en una certificación del IGAC, aspecto que resultó extraño en la medida de que entre las áreas consignadas en las ventas parciales y la escritura aclaratoria aparecía una diferencia importante de 34.849,52 m2. 5) En ese orden de ideas, esta instancia analizará los levantamientos topográficos aportados durante el trámite incidental y serán valorados con la finalidad de verificar si los análisis y las conclusiones que estos contienen son suficientes para desvirtuar o confirmar si el predio “Villanueva” cuenta o no con una extensión superficiaria de 19 hectáreas y 6.553 m2. 37 Paginas 21 y 22, archivo: “79Sentencia_VERSIONSAMAIEXTRA359(.pdf)”, índice 115 Samai del expediente con radicación interna no. 59.351. 17 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 2.

Valoración de los dictámenes topográficos aportados durante el trámite Incidental En este acápite, se analizará en primer término el levantamiento topográfico aportado por la parte demandante con la solicitud de promoción del incidente; en segundo lugar, el dictamen presentado por el departamento del Cesar y, finalmente, se efectuará la valoración conjunta de dichos elementos probatorios para resolver los recursos formulados por las entidades demandadas en relación con este componente de la controversia. 2.1 Levantamiento topográfico aportado por la parte demandante La parte incidentante allegó con el correspondiente escrito el levantamiento topográfico elaborado por el señor Luis Rafael Alarcón Pantoja perteneciente a la empresa Soluciones Geográficas SAS quien acreditó la condición de ser técnico profesional en topografía de minas e ingeniero civil; en el correspondiente dictamen destacó los siguientes aspectos: 1) Tomó como información de referencia los documentos relacionados con el predio, entre ellos la escritura pública y la carta catastral; de manera que, posteriormente, efectuó el reconocimiento de sus linderos en terreno; durante la sustentación38 precisó que una vez realizado el levantamiento topográfico comparó los datos con la correspondiente escritura pública y con la carta catastral, de suerte que los datos recolectados coincidían con lo consignado en esos documentos, además afirmó que las áreas que habían sido objeto de ventas parciales no fueron incorporadas dentro del polígono levantado y que, en particular, el terreno ocupado por la Iglesia Pentecostal Unidad de Colombia fue individualizado y excluido mediante cuatro puntos específicos. 2) En cuanto a la metodología, el experto señaló que aplicó los parámetros técnicos previstos en la Resolución 643 del IGAC y empleó equipos GPS de doble frecuencia con tecnología RTK; para georreferenciar el levantamiento materializó dos mojones en el terreno, cuyas coordenadas fueron trasladadas desde un punto perteneciente a la red geodésica del IGAC y, a partir de esas referencias, procedió 38 Realizada en audiencia de pruebas del 25 de febrero de 2025, en la cual igualmente expresó que contaba con 5 años de experiencia como perito ante la administración de justicia. Archivo de audio y video disponible en el enlace electrónico del acta de audiencia visible en el índice 58 Samai de primera instancia. 18 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena a identificar los vértices que conformaban el polígono39.

En la sustentación explicó, además, que utilizó el método Stop and Go (PPK) con puntos rastreados durante períodos mínimos de quince (15) minutos, información que posteriormente fue procesada y verificada mediante archivos RINEX y los respectivos cuadros de precisión40. 3) El trabajo no fue realizado exclusivamente por el perito, el informe da cuenta de una comisión topográfica integrada por un ingeniero coordinador, un topógrafo, un operador del GPS Hiper+ de Topcon, dos auxiliares o cadeneros, un vigilante de base, dos ayudantes, un conductor y un dibujante41. 4) Se describió que una vez obtenida la información de campo las coordenadas fueron procesadas mediante la herramienta Topcon Tools42 y posteriormente incorporadas a AutoCAD Civil 3D, programa en el cual se unieron los puntos levantados para conformar el polígono y calcular su superficie. 5) Igualmente, el informe contiene la descripción de los linderos43 y las coordenadas de los vértices que los conforman y señala que, una vez procesada la cartera digital de puntos en Civil 3D, se obtuvieron los siguientes resultados: “Una vez calculado la cartera de digital de puntos, se procedió a digitalizar la información en el software CIVIL 3D versión 2019, dando 39 Específicamente se expresó: “En este punto anotamos la hora de observación y registro fotográfico del mismo (…) tomando todos los vértices encontramos en la poligonal colocamos un taco de madera, numeramos con pintura, tomamos la información y la hora y con pintura señalamos el número consecutivo y la fotografía correspondiente.

En una cartera de campo diseñada para este fin describimos el tipo de lindero y el nombre del colindante y del predio vecino, la hora de observación y un gráfico describiendo la figura del predio, así continuamos hasta el punto de partida donde volvemos a tomar las coordenadas y comprobamos el cierre de la poligonal (…) el punto de amarre geodésico fue le punto IGAC 20001058, ubicado en el municipio de Valledupar Cesar” (páginas 4 y 6, archivo: “23_MemorialWeb_Otro- INFORMEFINALLEVANT(.pdf)”, índice Sama 40 de la primera instancia). 40 Audiencia de pruebas del 25 de febrero de 2025, minuto 31:54.

Archivo de audio y video disponible en el link del acta de audiencia visible en el índice 58 Samai de primera instancia. 41 Así se referenció en el acápite 9 donde se describió la logística (pág. 13, archivo: “23_MemorialWeb_Otro- INFORMEFINALLEVANT(.pdf)”, índice Sama 40 de la primera instancia). 42 Expresamente se dijo: “6.3 PROCESAMIENTO GNSS (FORMATO PDF, XLS, SP3): en cuento al procesamiento de la información se realzó utilizando el SOFWARE TOPCON TOOLS, y magna pro V4.2 para la conversión de coordenadas, a COORDENADAS GEOGRÁFICAS Y ORIGEN NACIONAL” (pág. 9, archivo: “23_MemorialWeb_Otro-INFORMEFINALLEVANT(.pdf)”, índice Sama 40 de la primera instancia). 43 Los linderos fueron descritos del siguiente modo: “Lindero 1 (Norte): calle 48, inicia en el punto 9, con coordenadas planas E-1089980.981m – N – 1686759.488, sigue en sentido NORTE, pasando por los puntos 10, hasta llegar al punto 3 con coordenadas E-1090307.958 – N- 1646762.322m, terminando aquí la colindancia indicada con una longitud de 327 m. Lidero 2 (Este): carrera 25, y iglesia pentecostal, inicia en el punto 3 con coordenadas E-1090307.958 m – N – 1646762.322, sigue en sentido Este, pasando por los puntos 4,11,12,13,14,15, hasta llegar al punto 5 con coordenadas E-1090287.302 m -N- 1646176.836m, terminando aquí la colindancia indicada con un longitud de 617,90 m. Lindero 3 (Sur): calle 56, inicia en el punto 5 con coordenadas E-1090287.302 m – N – 1646172.685 m, terminando aquí la colindancia indicada con una longitud de 325.60m.

Lindero 3 (Oeste): carrera 26 D, inicia en el punto 6 con coordenadas E- 1089977.827 m – N- 1646172.685 m, sigue en sentido Oeste, pasando por los puntos 8,7 hasta llegar al punto 9, con coordenadas plana E – 1089980.981m – N – 1646759.488m, terminando aquí la colindancia indicada con un longitud de 587m”. (pág. 12, archivo: “23_MemorialWeb_Otro-INFORMEFINALLEVANT(.pdf)”, índice Sama 40 de la primera instancia). 19 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena como resultado el plano digital PREDIO LOTE 1ª, el área calculada fue de 19 ha + 6553 m2, y el error de cierre obtenido fue de 0.5 metros, el cual fue el resultado del cálculo del punto de inicio de levantamiento (pto 3), y el pto final de levantamiento (pto 10) (…).”44 (negrillas del original). 6) Durante la audiencia de pruebas realizada el 25 de febrero de 2025 el perito expresó que el levantamiento topográfico permitió comprobar que la extensión del inmueble correspondía a 196.553 m², resultado que coincidía con el área consignada en la escritura pública de actualización y en la información catastral a pesar de que esos documentos no se anexaron al dictamen45. 2.2 Levantamiento topográfico allegado por el departamento del Cesar A su turno, el departamento del Cesar aportó durante el trámite incidental un levantamiento topográfico elaborado por el señor José Hernando Betancourth Cardozo vinculado a la sociedad Topógrafos e Ingenieros SAS46, tecnólogo en topografía con licencia profesional no. 01-1717 del Consejo Profesional Nacional de Topografía, del contenido de ese documento se destaca lo siguiente: 1) Expuso que para el levantamiento topográfico revisó la información registral y de titularidad del predio con el objeto de identificar sus linderos jurídicos, pero que el folio de registro inmobiliario no. 190-00100437 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Valledupar no registraba las coordenadas de los linderos47. 44 Página 12, archivo: “23_MemorialWeb_Otro-INFORMEFINALLEVANT(.pdf)”, índice Sama 40 de la primera instancia. 45 Sobre el punto, en la correspondiente audiencia se expresó lo siguiente: “Preguntado: al revisar el dictamen usted mencionó anteriormente que había hecho una comparación entre lo que contenía y la escritura y lo que reporta el IGAC, pero al revisar el dictamen no se hace mención a la escritura pública, podría indicar las razones por las cuales no se encuentra contenido ello en el dictamen.

Contestó: bueno yo hice la comparación, pero esa parte la hizo el arquitecto Socarrás porque yo lo que hice fue la parte de topografía (…) bueno, yo le hice el levantamiento y le entregué la información al arquitecto Socarrás que funge como perito en el proceso quien fue quien realizó parte del informe (…). Preguntado: pero entonces para dar certeza al despacho verificó o no verificó lo contenido en la escritura pública.

Contestó: está verificado porque incluso la escritura pública cuenta con 19 hectáreas fue lo mismo que nos dio a nosotros, por ahí debe haber una diferencia en cuanto a los metros cuadrados, pero esa diferencia no es que sea grande tampoco, pequeña (…) Preguntado: podría indicarnos si en el dictamen está contenida la escritura y la carta catastral.

Contestó: bueno, en el momento no se metió en el informe, pero lo puedo anexar si lo necesita, no hay problema, todo es verificable, sí se hizo la comparación solo que no se hizo fue anexar la carta en el informe (…) partimos de la escritura 1348 del 31 de diciembre de 2003 (…) de la documentación que nos dio el propietario (…) en el informe de nosotros como topógrafos no está la carta catastral y no está la escritura(..).

Preguntado: a partir de la respuesta anterior le pregunto ingeniero, cómo le puede dar usted certeza al despacho que utilizó la escritura si no lo han hecho en el dictamen. Contestó: bueno, la verdad fue que se me pasó en una charla, siempre hay cositas que se le pasan a uno, porque bueno, yo no solamente estaba haciendo este trabajo yo tengo otras actividades y se me pasó incluirla ahí (…)”.

Archivo de audio y video disponible en el link del acta de audiencia visible en el índice 58 Samai de primera instancia. 46 Dictamen visible en las páginas 3 a 39 del archivo: “57_MemorialWeb_Otro- MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 47 Página 8, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 20 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 2) Igualmente, el perito indicó que para las actividades del levantamiento topográfico se realizaron los siguientes trabajos: (i) materialización de una pareja de mojones georreferenciados mediante RTK diferencial y cálculo con doble determinación con bases pasivas del IGAC;

(ii) levantamiento topográfico de linderos existentes, construcciones y vías colindantes; (iii) cálculo y edición de la información topográfica; y (iv) elaboración de carteras, informe y planos48. 3) En cuanto al marco técnico y normativo, el dictamen expresa que fue desarrollada la metodología de levantamientos mediante equipos GNSS y RTK (Real Time Kinematic)49 con fundamento en la Resolución Conjunta IGAC 1101/SNR 11344 de 2020; explica las técnicas estático rápido diferencial, cinemática y cinemática en tiempo real, así como los mecanismos para acreditar la precisión de las mediciones50. 4) El dictamen explica que se utilizaron puntos de amarre georreferenciados, equipos GNSS marca South G7 y software especializado para el cálculo y procesamiento de las coordenadas; según el experto, el levantamiento produjo una nube de puntos correspondiente a los quiebres naturales del terreno, cerramientos, vías, construcciones y vértices de lindero, información que posteriormente fue exportada para elaborar el plano y calcular la cabida del predio, el informe también incorporó una cartera detallada de coordenadas y cotas de los puntos levantados que permitió la geometría del polígono y verificar el cálculo efectuado51. 5) En cuanto al personal de apoyo, el informe señala que contó con profesionales y técnicos para labores de campo y oficina; describe que durante el levantamiento topográfico estuvieron presentes varias personas delegadas por el contratista y el presidente de la Junta de Acción Comunal de la zona, el señor Obdulio Jiménez quien conocía la historia del predio y los linderos52. 6) Respecto del trabajo de campo y puntos de referencia el dictamen explica la materialización de dos puntos de control denominados GPS1 y GPS2, igualmente 48 Página 8, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 49 Explicó el perito que esta sigla se traducía como posicionamiento cinemático en tiempo real que consistía en señales transmitidas por los sistemas globales de navegación por satélites GPS 50 Páginas 9 a 11, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 51 Páginas 12, 13 y 23, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 52 Página 12, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 21 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena que el 5 de junio de 2025 se efectuó el posicionamiento desde el vértice IGAC GPS_20001002 situado en la carrera 27 de la ciudad de Valledupar, puntos que sirvieron de base para el levantamiento topográfico respectivo dentro del Marco Geocéntrico Nacional de Referencia (MAGNA – SIRGAS)53. 7) De este modo, el informe pericial realiza una descripción técnica de los linderos54, inserta un plano técnico y una imagen aérea en la cual se identifican los distintos segmentos del perímetro, con exclusión de la Iglesia Pentecostal Unidad de Colombia e identificación de los barrios colindantes, la conclusión fue la siguiente: “de acuerdo con los anteriores linderos, el área de referencia determinada por el levantamiento planimétrico (o topográfico) para el citado inmueble es de 18 hectáreas + 3015,53 metros cuadrados.”55 (negrillas del original). 8) En la audiencia de pruebas realizada el 23 de septiembre de 2025 en la cual tuvo lugar la contradicción de dicha prueba el perito José Hernando Betancourth Cardozo explicitó contar con 38 años de experiencia en la labor de topografía, haber trabajado para el Incora y emitido dictámenes periciales con anterioridad, reiteró que el levantamiento topográfico fue realizado de conformidad con lo parámetros de la Resolución Conjunta del IGAC 1101 CNR 1130044 del año 2020 que refiere a un sistema de procedimiento global basado en radionavegación por satélite.

En relación con los soportes documentales que le sirvieron de base para la elaboración del dictamen56 puso de presente que tuvo en cuenta una levantamiento anterior elaborado por el municipio de Valledupar respecto del cual encontró una diferencia importante de 13.537,47 m2 que dista de lo consignado 53 Página 14, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 54 Se describieron como linderos los siguientes: “NORTE: con CALLE 48 EN MEDIO, Partiendo del punto 18 con coordenadas N= 1646759.474 m – E=1089980.830 m, en sentido este, con una distancia de 327.00 metros, hasta el punto 1 de coordenadas N=1646761.358 m – E=1090307.824 m ESTE= Con CARRERA 25 EN MEDIO, partiendo del punto 1, con coordenadas N=1646761.358 m – E=1090307.824 m, en sentido sur en línea quebrada y pasando por los puntos del 2 al 5 con una distancia de 715.80 metros, hasta el punto 6 con coordenadas N= 1646176.865 m – E= 1090287.985 m SUR= Con CALLE 56 EN MEDIO, partiendo del punto 6, con coordenadas N= 1646176.865 m – E= 1090287.985 m, con una distancia 310.52 metros, hasta el punto 7, con coordenadas N= 1646174.811 m – E= 1089977.475 m, OESTE=Con CARRERA 27 EN MEDIO, partiendo del punto 7, con coordenadas N= 1646174.811 m – E= 1089977.475 m, con una distancia 638.78 metros, en sentido norte, en línea quebrada pasando por los puntos 8 al 17, hasta el punto 18 con el cual se cierra el polígono”.

Página 25, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 55 Página 25, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 56 Específicamente se indagó sobre los siguiente: “Preguntado: (..) usted tuvo algún documento con el cual comparar y contrastar el trabajo que usted hizo con trabajos anteriores hechos en otros levantamientos topográficos”.

Minuto 39:35, enlace disponible en acta de audiencia visible en el índice 94 del Samai de primera instancia. 22 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena en el correspondiente certificado de tradición y libertad; precisó que se tomaron las 13 coordenadas de ese otro levantamiento y que mediante el método sistematizado de AutoCAD se realizó un nuevo calculo que arrojó una extensión total de 18 hectáreas y 3.015,53 m2, de manera que advirtió un error en la colocación del área, aclaró que se basó en las coordenadas pero que no las contrastó con las escrituras públicas del inmueble.

Asimismo, precisó el perito que de manera posterior a realizar y entregar el levantamiento topográfico advirtió igualmente que el levantamiento que con anterioridad había realizado el municipio guardaba diferencias respecto el rendido por él, razón por la cual hizo un ejercicio de confrontación de áreas y advirtió que los linderos no compaginaban con exactitud, dado que el experto calculó un metraje un tanto mayor57, como se observa en el siguiente plano que fue aportado en dicha audiencia58: 2.3 Valoración de los levantamientos topográficos y resolución de los recursos 1) Una vez valoradas conjuntamente las dos experticias, el despacho considera que les asiste razón al departamento del Cesar y al municipio de Valledupar en 57 Es decir, en el levantamiento inicial que había realizado el municipio de Valledupar la extensión total arrojaba un área de 180.367,77 m2, pero el que el topógrafo José Hernando Betancourth Cardozo elaboró el área aumentó a 183.015,54 m2. 58 Archivo: 72_MemorialWeb_Otro-25000234100020250151(.pdf), índice 93 Samai de la primera instancia. 23 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena cuanto sostienen que el levantamiento topográfico elaborado por José Hernando Betancourth Cardozo ofrece mayores elementos técnicos para establecer la extensión real del inmueble; esta conclusión no obedece simplemente a que dicho estudio arroje un resultado diferente al certificado por el IGAC y que fue anexado a la escritura pública de aclaración no. 136 del 1 de febrero de 2012 de la Notaría Tercera del Círculo de Valledupar, sino a que presenta una explicación más completa y verificable acerca de la forma como se identificó físicamente el polígono, se obtuvieron sus coordenadas y, a partir de ellas se calculó la cabida. 2) Cabe destacar que el dictamen de Luis Rafael Alarcón Pantoja aportado por la parte demandante explica que utilizó equipos GPS de doble frecuencia, materializó puntos de control vinculados a la red geodésica del IGAC, procesó la información mediante Topcon Tools y Civil 3D y describió los linderos y coordenadas obtenidos en campo; como resultado de ese ejercicio concluyó que el predio tenía una extensión de 196.553 m²; sin embargo, durante la contradicción expresó que ni las escrituras públicas ni la carta catastral fueron incorporadas a su informe y que la comparación con esos documentos se efectuó después de practicado el levantamiento, circunstancia que llama la atención porque la cifra resultante de su trabajo coincidió exactamente con el área cuya certeza había sido puesta en duda por la sentencia que ordenó adelantar este incidente. 3) Esa coincidencia, por sí sola, no desvirtúa el dictamen y eventualmente podría considerarse que le aporta fuerza de convicción; sin embargo, tampoco puede erigirse en una razón para preferirlo; precisamente, la sentencia del 2 de agosto de 2024 ordenó realizar una nueva medición porque advirtió que el remanente resultante de las ventas parciales no guardaba correspondencia con los 196.553 m² posteriormente incorporados al folio de matrícula y certificados por el IGAC; por consiguiente, el propósito de la prueba pericial no consistía en corroborar documentalmente aquella cifra sino en establecer mediante una medición técnica cuál era la extensión real del terreno sin incluir las áreas previamente enajenadas. 4) En ese sentido, el trabajo de Betancourth Cardozo ofrece una respuesta más completa frente a ese propósito; el experto partió de advertir que, aunque revisó la información registral para identificar los linderos jurídicos, el folio de matrícula inmobiliaria no contenía coordenadas que permitieran trasladarlos con exactitud al terreno; por esa razón realizó una medición directa mediante georreferenciación, 24 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena materializó puntos de control vinculados a bases del IGAC, utilizó tecnología GNSS y RTK, levantó los quiebres físicos del terreno y elaboró una cartera detallada de coordenadas, cotas y distancias a partir de las cuales conformó el polígono. 5) Además, el resultado del dictamen no aparece únicamente expresado como una cifra final, la experticia describe los cuatro costados del inmueble y los distintos quiebres que integran el perímetro, incorpora las coordenadas de sus vértices y representa gráficamente el polígono resultante; en particular, en el lindero oriental identifica la irregularidad correspondiente al terreno de la Iglesia Pentecostal Unida de Colombia, cuya superficie queda por fuera del área calculada; asimismo, individualiza las calles y barrios que conforman las demás colindancias y con fundamento en esa geometría concluyó que la cabida correspondía a 18 hectáreas y 3.015,53 m² —183.015,53 m²—. 6) La circunstancia de que José Hernando Betancourth Cardozo manifestara durante la audiencia de pruebas que no contrastó las coordenadas obtenidas con las escrituras públicas no le resta eficacia a su conclusión; la propia experticia explicó que dichos instrumentos no contenían coordenadas que permitieran efectuar ese ejercicio de manera precisa y que, justamente por esa razón, acudió a la medición física de los linderos existentes; esto resulta compatible con el alcance de la sentencia de condena debido a que las escrituras debían ser consideradas para identificar las áreas previamente enajenadas y evitar que fueran incorporadas al cálculo, pero el parámetro principal consistía en establecer la extensión real del terreno, labor que exigía una verificación topográfica y no una simple operación aritmética a partir de las áreas consignadas documentalmente. 7) Tampoco modifica esta conclusión el argumento de la parte incidentante según el cual durante la audiencia de contradicción se allegó un plano que no hacía parte inicialmente del dictamen, por cuanto la cabida de 183.015,53 m², las coordenadas utilizadas, la descripción de los linderos y el plano técnico que sustentan ese resultado son elementos que ya estaban incorporados en la experticia presentada por el departamento del Cesar; el documento exhibido posteriormente tuvo por objeto ilustrar la comparación efectuada por el perito con un levantamiento anterior elaborado por el municipio de Valledupar, de modo que no constituyó el fundamento originario de su conclusión sino un elemento demostrativo adicional utilizado durante la contradicción; en todo caso, aun 25 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena prescindiendo de esa comparación, la metodología y los datos contenidos en el informe son suficientes para valorar autónomamente el resultado alcanzado. 8) De igual manera, la confrontación efectuada por el experto con el levantamiento anterior del municipio de Valledupar constituye un elemento adicional de consistencia; según explicó, cuando se reprodujeron las coordenadas de aquel estudio obtuvo un área aproximada de 180.367,77 m² y, al compararla con su propia medición de 183.015,53 m² encontró diferencias en algunos segmentos de los linderos; pese a ello, ambos resultados se encuentran considerablemente más próximos entre sí que respecto de los 196.553 m² consignados en la certificación catastral y en la escritura pública de aclaración del 1º de febrero de 2012 de la Notaría Tercera de Valledupar 9) En esas condiciones, el despacho se apartará de la valoración realizada por el tribunal; la sentencia de segunda instancia que ordenó el incidente no estableció que la cabida de 196.553 m² constituyera un hecho definido e inmodificable; por el contrario, expresó una duda específica frente a esa extensión y dispuso la práctica de una prueba técnica destinada a despejarla; por ello no resultaba acertado conferir mayor fuerza al levantamiento de Luis Rafael Alarcón Pantoja por el solo hecho de que su resultado coincidiera con la certificación del IGAC y con la escritura de actualización, pues esos fueron precisamente los antecedentes cuya correspondencia con la realidad física debía comprobarse. 10) Por consiguiente, se considera que el dictamen de José Hernando Betancourth Cardozo presente una metodología más exhaustiva, mayor trazabilidad entre los datos obtenidos en campo y el resultado final y una representación mejor detallada de la configuración física del terreno y de sus linderos, razón por la cual se acogerá la extensión de 183.015,53 m² para efectos de liquidar el daño emergente, de manera que sobre este punto prosperan los recursos interpuestos por el departamento del Cesar y el municipio de Valledupar y, por tanto, el auto apelado será modificado en ese sentido. 3.

La determinación del valor comercial del inmueble “Villanueva” Una vez determinada la extensión real del inmueble, corresponde establecer su valor comercial; para ese propósito, la sentencia del 2 de agosto de 2024 dispuso que debía designarse un experto avaluador autorizado o registrado en una lonja 26 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena de propiedad raíz de Valledupar e inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores, quien determinaría el precio comercial del bien con fundamento en las metodologías previstas en la Resolución no. 620 de 2008 del IGAC y en los Decretos Nacionales 1420 de 1998 y 1788 de 2004; de igual manera precisó que el avalúo debía recaer exclusivamente sobre el terreno, sin incluir las mejoras o edificaciones existentes en el predio; la sentencia también estableció que, una vez determinado el valor del daño emergente con fundamento en la experticia este debía actualizarse desde la fecha de realización del respectivo avalúo hasta la expedición de la providencia que resolviera el incidente.

En esos términos, corresponde verificar si los dictámenes aportados durante el trámite incidental observaron tales parámetros y, posteriormente determinar cuál de ellos ofrece mayor mérito probatorio para fijar el valor comercial del terreno. 3.1 Avalúo comercial aportado por la parte incidentante 1) La parte incidentante aportó el avalúo comercial elaborado por el arquitecto Casto de Jesús Socarrás Reales identificado con tarjeta profesional no. 08700- 0459 e inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores con el no. AVAL-7470941 quien aparece además como arquitecto valuador de la Lonja Inmobiliaria de Valledupar; el informe corresponde al avalúo no. 001-04112024 que fue elaborado el 4 de noviembre de 2024 y tuvo por objeto determinar el valor comercial del predio urbano denominado “Villanueva”, ubicado en la carrera 25 no. 48-280 de Valledupar59. 2) Para la elaboración del avalúo el experto tuvo a su disposición, entre otros documentos, el certificado de tradición de la matrícula inmobiliaria no. 190- 100437, las escrituras públicas números 748 del 13 de agosto de 2003, 1348 del 31 de diciembre de 2003 y 136 del 1º de febrero de 2012, todas de la Notaría Tercera de Valledupar; igualmente consideró la carta catastral urbana y un certificado catastral del IGAC; asimismo, consultó información del Plan de Ordenamiento Territorial de Valledupar. 3) A partir de esos elementos caracterizó el inmueble como un predio urbano de uso residencial 2 y adoptó como extensión objeto de valoración 196.553 m², 59 Páginas 1 a 6, archivo: “22_MemorialWeb_Otro-0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia. 27 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena coincidente con la escritura pública no. 136 de 2012 de la Notaría Tercera del Círculo de Valledupar, el certificado de tradición y el levantamiento topográfico aportado por el incidentante60. 4) En cuanto a la metodología, el avaluador refirió que aplicó los procedimientos establecidos en la Resolución 620 de 2008 del IGAC y el Decreto Nacional 1420 de 1998 y, específicamente para establecer el valor del suelo acudió al método de comparación o de mercado, debido a que encontró ofertas y transacciones en el sector y en lugares que estimó homogéneos y comparables con el inmueble objeto de valoración; según explicó, esta técnica permite obtener el valor comercial mediante la clasificación, análisis e interpretación de ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes; aunque de igual manera aludió al método de costo de reposición sobre el cual aseveró que era más exacto61. 5) El estudio de mercado comprendió diecinueve inmuebles ubicados en distintos sectores de Valledupar y el dictamen individualizó las ofertas mediante datos relativos a la fecha de consulta, fuente de información y número de contacto, ubicación, uso, área del terreno y de construcción y valor de oferta; las fichas correspondientes a los comparables comienzan en la página 29 del informe; por ejemplo, allí aparecen inmuebles de 160, 90 y 80 m² correspondientes a los barrios Mareigua y Nuevo Milenio clasificados por el experto dentro del uso residencial62. 6) Una vez depurada la información, el experto trabajó con nueve (9) inmuebles de valores comparables comprendidos entre $546.685,05 y $1.545.571,45 por metro cuadrado; inicialmente, esos datos presentaron un promedio de $906.634,03 y un coeficiente de variación de 40,09 %, de la siguiente forma: 60 Páginas 7 y 8, archivo: “22_MemorialWeb_Otro-0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia. 61 Página 23, archivo: “22_MemorialWeb_Otro-0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia. 62 Vale precisar que sobre esos datos no se anexaron los certificados de tradición de esos inmuebles en oferta o títulos de adquisición porque se trató de meras ofertas.

Páginas 27 a 42, archivo: “22_MemorialWeb_Otro- 0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia. 28 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena Por tal razón, el perito efectuó sucesivos cálculos de promedio móvil hasta obtener un grupo de tres (3) muestras con valores de $666.144,19, $755.222,24 y $764.002,13 por metro cuadrado, cuya media fue de $728.456,19 y coeficiente de variación descendió al 7,43 %, esta vez, inferior al límite del 7,5 % que tomó como referencia de la Resolución 620 de 2008, del siguiente modo: 7) Como el valor de $728.456,19 por m² correspondía, según el dictamen, a un lote urbanizado, el perito realizó posteriormente una operación destinada a establecer el valor del terreno en bruto; para ese propósito tomó un porcentaje de área útil del 65%, estimó los costos de urbanismo en el 13,5% equivalentes a $98.341,59 por m² y aplicó una ganancia por urbanizar del 5%, como resultado obtuvo un valor de $390.070,94 por metro cuadrado de terreno en bruto63. 8) Finalmente, aplicó ese valor unitario a los 196.553 m² que tomó como extensión del inmueble y estableció un valor comercial total de $76.669.614.031,4064, este dictamen fue objeto de contradicción en la audiencia 63 Página 52, archivo: “22_MemorialWeb_Otro-0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia. 64 Página 53, archivo: “22_MemorialWeb_Otro-0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia. 29 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena de pruebas del 23 de septiembre de 2025, en la cual el perito se ratificó en las conclusiones65. 3.2 Avalúo allegado por el municipio de Valledupar (Cesar) 1) El municipio de Valledupar aportó un avalúo comercial corporativo elaborado por DCI Colombia SAS con el objeto de determinar, a precios de noviembre de 2024, el valor comercial del terreno identificado con la matrícula inmobiliaria no. 190-100437 ubicado en la comuna 3 de Valledupar, asentamiento “Tierra Prometida”; el informe fue elaborado por el arquitecto Eduardo José Ustariz Araméndiz arquitecto y el ingeniero Danilo Alberto Urruchurto Caballero, quienes aparecen inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores con los números AVAL- 77017530 y AVAL-72019097, respectivamente; la visita al inmueble se efectuó el 15 de enero de 2025 y el informe definitivo tiene fecha del 8 de mayo de 202566. 2) Para realizar la valoración, los expertos tuvieron en cuenta el certificado de tradición correspondiente a la matrícula inmobiliaria no. 190-100437 y las escrituras públicas números 748 del 13 de agosto de 2003, 1348 del 31 de diciembre de 2003 y 136 del 1º de febrero de 2012 protocolizadas en la Notaría Tercera de Valledupar, además de la información del expediente del presente proceso; como fuentes adicionales consultaron el Plan de Ordenamiento Territorial de Valledupar —Acuerdo 011 de 2015—, su modificación excepcional contenida en el Acuerdo 14 de 2023 y Google Earth; a partir de esos documentos identificaron el inmueble como un lote de terreno de 196.553 m², extensión que tomaron directamente de la escritura pública no. 136 de 2012 y del folio de matrícula inmobiliaria67. 3) En relación con las condiciones urbanísticas, el dictamen ubicó el inmueble dentro del sector 31 con tratamiento de “Mejoramiento Integral Reordenamiento” y área de actividad “Residencial 2”; indicó que el sector cuenta con servicios públicos y que en el terreno confluyen varias vías locales; sin embargo, precisó que el predio se encuentra ocupado desde hace más de diez (10) años por asentamientos humanos ilegales y que el desarrollo allí existente no cumple las condiciones urbanísticas exigidas por el POT; para efectos del avalúo, los 65 Archivo de audio y video disponible en el acta no. 002 del 25 de febrero de 2025, índice 91 del Samai de la primera instancia. 66 Páginas 1, 9 10, 39 y 51 a 53, archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 67 Páginas 16 y 18, archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 30 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena expertos señalaron expresamente que el análisis se efectuaba sobre el supuesto de inexistencia de la ocupación irregular con el objeto de estimar el valor comercial del terreno sin que esa circunstancia incidiera negativamente en su valoración68. 4) Para determinar el valor del terreno aplicaron dos metodologías previstas en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, es decir, la comparación o estudio de mercado y el método residual; respecto de la primera los expertos explicaron que recopilaron información de transacciones recientes y de avalúos efectuados por la propia firma en inmuebles que consideraron comparables con el propósito de establecer el comportamiento del mercado inmobiliario local; a diferencia del avalúo aportado por el incidentante, las muestras empleadas correspondieron principalmente a terrenos de grandes extensiones y no a pequeños lotes urbanizados de la siguiente manera: “Con base en información recopilada en transacciones recientes y en avalúos de la Lonja Propiedad Raíz del Cesar y de esta firma valuadora, se muestra el siguiente estudio de mercado para lotes comparables con el bien objeto de valoración: 1.

Se registra operación de Compraventa Modalidad No Vis, en la Matricula Inmobiliaria N° 190-200091, por parte de los hermanos Quintero Romero a ALIANZA FIDUCIARIA S.A., VOCERA Y ADMINISTRADORA DEL FIDEICOMISO LISBOA. (hoy FIDEICOMISO VIENA) NIT. 8300538122 el 30/12/2022, de un área de terreno de 29.717 metros cuadrados, por un valor de $3.358.667.216.

(Folio Cerrado) 2. Se registra operación de Compraventa de un lote de 244.208,42 metros cuadrados en el barrio Don Carmelo, barrio colindante con el lote objeto de valoración, registrada en la Matricula Inmobiliaria N° 190- 139676, bajo la Escritura Pública 555 de 27/03/2018 para por un monto de $3.506.913.000. 2. Se registra operación de Compraventa Modalidad No Vis, en la Matricula Inmobiliaria N° 190-200059, Anotación #4; por parte de los hermanos Quintero Romero a ALIANZA FIDUCIARIA S.A., COMO VOCERA DEL PATRIMONIO AUTONOMO DENOMINADO FIDEICOMISO URBANIZACIÓN NUEVA HOLANDA PRIMERA ETAPA NIT. 8300538122 el 29/12/2022, de un área de terreno de 69.710,03 metros cuadrados, por un valor de 55.340.836.000.

(Folio cerrado). 3. Se conoció Documento de Compraventa Notariado del 30/05/2024, de la Notaría Tercera de Valledupar, entre los representantes de la Sociedad CASTRO DE QUINTERO & CIA, SCA NIT. 830.508.088-0 y PROYECTOS E INVERSIONES M.P.L. S.A.S. NIT 900.461.172-0 SOBRE UN LOTE DE TERRENO de 53.853,06 metros cuadrados 68 Páginas 12 a 16, 29 y 33, archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 31 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena brutos (28.003,59 metros cuadrados netos) denominado Supermanzana 29 por un valor de $ 6.823.44.000. 4.

Se conoció Documento de Compraventa Notariado del 30/05/2024, de la Notaría Tercera de Valledupar, entre los representantes de la Sociedad CASTRO DE QUINTERO & CIA, SCA NIT. 830.508.088-0 y PROYECTOS E INVERSIONES M.P.L. S.A.S NIT 900.461.172-0 SOBRE UN LOTE DE TERRENO Denominado Supermanzana 26 de CIUDAD QUINTERO, con una extensión de 47.469,00 metros cuadrados brutos (24.683,88 metros cuadrados netos), el 09/04/2024; por un valor de $6.112.665.000. 5.

La firma DCI Colombia SAS realizo avalúo identificado con Folio 24124 el 28/01/2025, del lote de terreno de 270.791,63 metros cuadrados para la Regularización Urbanística del Barrio "Brisas de La Popa", propiedad de ALBERTO PIMIENTA COTES CC. 17596659 y CONSTRUVID LTDA NIT 9001160559, en Valledupar, con un valor de $122.000,00 /m2”69.

(mayúsculas sostenidas del original) 5) Los expertos sometieron esas seis (6) muestras a un análisis estadístico y obtuvieron inicialmente un coeficiente de variación del 41,15%, superior al límite admitido por el artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC; por esa razón, consideraron necesario depurar la muestra y descartaron la muestra no. 2, correspondiente al terreno de 244.208,42 m² cuyo valor unitario era considerablemente inferior a los restantes ($14.360,33/m²); con las cinco muestras restantes obtuvieron un promedio de $127.772/m², desviación estándar de $3.921, coeficiente de variación de 3,07% y un intervalo de confianza entre $124.501 y $131.043 por metro cuadrado, en consecuencia, adoptaron $127.772/m² como resultado del método comparativo de mercado, tal como se describe a continuación70: 69 Páginas 29 y 30, archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 70 Páginas 31 y 32, archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 32 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 6) Paralelamente, el dictamen aplicó el método residual, sobre la base de considerar que, aunque el estudio de mercado constituía el método más relevante para establecer el valor comercial, el residual permitía verificar la razonabilidad del resultado mediante el análisis del potencial de desarrollo inmobiliario del terreno; para ese propósito asumió como mejor proyecto posible la consolidación de un desarrollo de vivienda VIP, tomó un área mínima de lote de 72 m², un valor de vivienda de $1.630.248 por m², costos directos de construcción estimados entre el 35 % y el 43 % y, según la memoria de cálculo incorporada al dictamen, un área útil de 98.776,50 m² correspondiente al 50 % del área neta del terreno; el ejercicio arrojó un valor residual del suelo de $23.103.901.006 equivalente a $117.545/m² en la forma descrita en el siguiente cuadro explicativo71: 71 Página 35, archivo: “48_MemorialWeb_Respuesta-AVALUODEINMUEBLEU(.pdf)”, índice 71 Samai de la primera instancia. 33 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 7) De este modo, los dos procedimientos produjeron resultados próximos: $127.772/m² mediante comparación de mercado y $117.545,40/m² mediante el método residual, ante lo cual los avaluadores optaron por el primero, pues, estimaron que se sustentaba en los datos reales del mercado, presentaba menor subjetividad y riesgo de error y era el método de uso más común y aceptado para la valoración de terrenos cuando existen comparables directos; señalaron, además, que el método residual dependía en mayor medida de supuestos sobre ingresos, costos y desarrollo futuro del proyecto, la comparativa fue la siguiente: 8) Finalmente, el valor unitario adoptado de $127.772/m² se multiplicó por los 196.553 m² atribuidos al inmueble, lo cual condujo a establecer un valor comercial total a noviembre de 2024 de $25.113.969.916, esa cifra constituye la conclusión definitiva del avalúo presentado por el municipio de Valledupar, la cual fue rarificada por los peritos Eduardo José Ustariz Araméndiz y Danilo Urrucurto Caballero en la audiencia de pruebas del 23 de septiembre de 202572. 3.3 Avalúo aportado por el departamento del Cesar 1) El departamento del Cesar aportó un avalúo comercial corporativo elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz del Cesar; el estudio estuvo a cargo del arquitecto Helcias Rodolfo Castilla Valera inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores con el no. AVAL-15241902, la visita al inmueble y el informe fue tuvieron lugar en junio de 202673. 2) Para la valoración se tomó como extensión del terreno 183.015,53 m² correspondiente al resultado obtenido mediante el levantamiento topográfico elaborado para el departamento del Cesar por el topógrafo José Hernando Betancourth; esta circunstancia resulta relevante porque, a diferencia del avalúo presentado por el Municipio de Valledupar —que partió de los 196.553 m² consignados en la escritura pública no. 136 del 1º de febrero de 2012 de la Notaría Tercera de Valledupar—, el dictamen departamental empleó la extensión 72 Archivo de audio y video disponible en el acta no. 017 del 23 de septiembre de 2025, índice 91 del Samai de la primera instancia. 73 Páginas 40 a 43, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 34 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena efectivamente determinada mediante el levantamiento topográfico; como ya se expresó, en este último se precisó que su objeto era verificar las áreas y linderos del inmueble y se obtuvo como resultado una superficie de 18 hectáreas y 3.015,53 m². 3) El avalúo tuvo en consideración las condiciones particulares del terreno y su situación urbanística; el experto advirtió expresamente que el inmueble se encontraba ocupado irregularmente desde hacía más de doce (12) años por asentamientos humanos informales, circunstancia que podía constatarse mediante fotografías satelitales de Google Earth incorporadas al informe; a partir de las condiciones del sector y de la reglamentación urbanística aplicable, el estudio examinó el potencial de utilización del suelo, principalmente para el desarrollo de vivienda de interés prioritario (VIP) o vivienda de interés social (VIS)74. 4) Para determinar el valor comercial, el experto examinó los tres enfoques que denominó de mercado, costos e ingresos: (i) en cuanto al primero, consideró que las características socioeconómicas del asentamiento determinaban que una eventual solución habitacional estuviera asociada principalmente a vivienda VIP o VIS;

(ii) respecto del enfoque de costos señaló que los terrenos debían compararse con otros en los cuales pudiera desarrollarse esa misma tipología de vivienda conforme al POT y; (iii) frente al enfoque de ingresos, estimó que el carácter informal del asentamiento impedía considerar el inmueble como destinado a una actividad productiva dirigida a obtener beneficios económicos para su propietario, con fundamento en esas consideraciones decidió desarrollar concretamente dos metodologías de valoración, comparación de mercado y método residual75. 5) Para el método de comparación de mercado previsto en el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, el dictamen partió de que los inmuebles comparables debían corresponder a terrenos adquiridos para desarrollar proyectos de vivienda VIP o VIS y resultar compatibles con la reglamentación y los objetivos del POT; para ello acudió a transacciones efectivamente realizadas sobre terrenos de considerable extensión en Valledupar, entre ellas: (i) un terreno de 69.710,03 m² adquirido por $8.340.886.000 para el Fideicomiso Urbanización 74 Páginas 43 y 62, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 75 Página 62, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 35 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena Nueva Holanda, (ii) un lote de 244.208,42 m² ubicado en el barrio Don Carmelo, colindante con el inmueble objeto de valoración vendido por $3.506.913.000, (iii) la Supermanzana 29 con un área bruta de 53.853,06 m² y área neta de 28.003,59 m² negociada por $6.823.440.000, y (iv) un terreno de 29.717 m² adquirido por Alianza Fiduciaria SA como vocera de un fideicomiso por $3.358.667.21676; el valor promedio calculado fue de 127.600 por metro cuadrado, de conformidad con el siguiente resumen: 6) Paralelamente, el experto aplicó el método residual estático regulado por el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC con la premisa de establecer el valor del suelo a partir de su potencial de desarrollo conforme con la reglamentación urbanística; con ese objeto proyectó el desarrollo de vivienda de interés prioritario (VIP) con un valor máximo de 90 salarios mínimos mensuales legales vigentes y una altura máxima de tres pisos; la metodología consistió, en términos generales, en estimar el valor de venta de las unidades inmobiliarias susceptibles de desarrollarse y descontar los costos directos e indirectos y la 76 Páginas 63 y 64, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 36 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena utilidad esperada del proyecto con el propósito de obtener residualmente el valor atribuible al suelo, el resultado es el que a continuación se describe77: 7) Nótese entonces que los dos métodos arrojaron resultados muy próximos, porque mediante el método residual se obtuvo un valor unitario de $127.600/m² que aplicado sobre los 183.015,53 m² produjo un valor de $23.352.781.628; mientras que mediante el método de comparación de mercado se obtuvo un valor unitario de $127.734/m² para un total de $23.377.305.709,02; la diferencia entre 77 Página 67, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia. 37 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena los valores unitarios obtenidos por ambos procedimientos fue, por tanto, de apenas $134 por metro cuadrado, la comparativa es la siguiente: 8) Finalmente, el avaluador optó por el resultado del método residual por el hecho de considerar que este reflejaba de mejor manera las “reales potencialidades del terreno” y, por esa razón, permitía obtener un valor comercial más acertado; explicó que el método comparativo contemplaba posibles desarrollos sin considerar las limitaciones derivadas de ocupaciones o asentamientos anteriores, mientras que el residual permitía valorar el suelo de acuerdo con sus posibilidades concretas de desarrollo; en consecuencia, estableció como valor comercial definitivo del terreno la suma de $23.352.781.628 equivalente a $127.600 por metro cuadrado78. 3.4 Valoración de los avalúos comerciales y resolución de los recursos 1) A partir de la referida evidencia probatoria, el despacho comparte la conclusión del tribunal en cuanto restó mérito probatorio al avalúo presentado por la parte incidentante, aunque no íntegramente las razones utilizadas para arribar a esa decisión; en efecto, si bien el a quo entendió que la información recaudada por el perito Casto de Jesús Socarrás Reales correspondía a encuestas, del contenido de la experticia se advierte que el experto acudió al método de comparación o de mercado y tomó como referentes ofertas de inmuebles en venta respecto de las cuales identificó, entre otros datos, la fecha de consulta, la fuente de información, el número de contacto, la ubicación, las características del inmueble y el valor de oferta; además, explicó que verificó telefónicamente con los 78 Específicamente expresó: “A criterio del avaluador, el método residual nos indica de mejor manera las reales potencialidades del terreno y por ende el Valor Comercial más acertado, de los terrenos, ya que en el método de comparación de mercado se contemplan los posibles desarrollos sin tener limitaciones por ocupaciones asentamientos anteriores.

Por esta razón se adopta el resultado obtenido empleando el método residual. Conclusiones: EL valor comercial de los terrenos para el Reordenamiento Urbano del Barrio Invasión TIERRA PROMETIDA, ubicada SOBRE LA CARRERA 27 Y 25, entre calles 53 y 56; al suroriente del perímetro urbano de la ciudad de Valledupar de propiedad de JOSÉ FRANCISCO GUERRA VEGA es el siguiente: -Se determina como Valor Comercial la cantidad de: $23.352.781,00 en NR (VEINTITRES MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL SEISICIENTOS VEITIOCHO PESOS M/CTE, en números redondos). -Con un valor por metro cuadrado de terreno de $127.600,oo (CIENTO VEINTISIETE MIL SEISCIENTOS PESOS MCTE.)” (Página 68, archivo: “57_MemorialWeb_Otro-MEMORIALAPORTANDOD(.pdf)”, índice 80 Samai de la primera instancia – mayúsculas sostenidas del original). 38 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena oferentes la posibilidad de negociación del precio y, por esa razón, aplicó a las ofertas un factor de negociación no superior al 15 %79. 2) Por tanto, le asiste razón al recurrente en cuanto sostiene que no se trató de la consulta a expertos avaluadores o encuestas prevista en los términos del artículo 9 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC80, sino de información proveniente de ofertas inmobiliarias, supuesto expresamente contemplado por el método de comparación o de mercado; la diferencia no es meramente nominal, pues, la propia disposición distingue ambas fuentes y establece que las encuestas tienen carácter subsidiario y únicamente pueden realizarse cuando el perito no haya podido obtener datos de ofertas o transacciones recientes o tenga dudas acerca de los resultados encontrados; en concordancia con ello, el propio dictamen señaló que había encontrado “información de ofertas y/o transacciones” y que la investigación se sustentó en ofertas de predios que consideró de condiciones similares al inmueble objeto del avalúo. 79 Específicamente manifestó: “Factor de Negociación: Los datos recolectados de las ofertas tienen un incremento por encima del valor de mercado, ya que generalmente el oferente pide más para poder obtener una buena transacción, esto se verificó telefónicamente ya que los oferentes dijeron que el precio de venta era negociable.

Por ello se aplicó un porcentaje de negociación a las ofertas en venta no mayor al 15%. Estos porcentajes de negociación están acordes con las circunstancias económicas actuales y están basadas en la oferta y la demanda en el sector que se considera normal”. (página 25, archivo: “22_MemorialWeb_Otro- 0111INFORMEAVA(.pdf)”, índice 40 del Samai de la primera instancia). 80 Específicamente el artículo 9 de la Resolución no. 620 de 2008 del IGAC, prevé: “CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS.

Cuando para la realización del avalúo se acuda a encuestas, es necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio, pero no son en sí los determinantes del avalúo. En este sentido, es necesario que el perito haya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de bien que avalúa. La encuesta debe hacer referencia al propio bien investigado y debe constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos.

Si existen limitantes legales, debe hacerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor. El perito avaluador debe informar con toda claridad sobre la normatividad urbanística del inmueble. En el caso de terrenos sin construir, en desarrollo o condición similar, se debe aportar al encuestado los cálculos previos realizados de la potencialidad urbanística y de desarrollo del predio.

Las encuestas solo se podrán realizar cuando el perito no haya podido obtener datos (ofertas o transacciones recientes) o cuando tenga dudas de los resultados encontrados. La encuesta debe hacerse con referencia a las unidades de área que usualmente se utilizan en la zona (hectárea, fanegada, plaza, cuadra) y posteriormente hacer la conversión. La encuesta debe hacerse para unidades de área, y verificar que al hacer la liquidación del total del área de avalúo la persona encuestada encuentre razonable el valor hallado.

Cuando el predio cuente con características diferentes dentro de él, la encuesta debe hacerse para cada una de ellas separadamente y no sobre valores promedios. El perito debe haber hecho una estimación previa del valor asignable y, cuando la información obtenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado, deberá manifestarlo para que el encuestado pueda explicar las posibles razones de tal diferencia. En la selección de la persona a investigar debe tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella, además que no tengan interés directo en el bien.

Los valores obtenidos por encuesta no se podrán incluir como parte de la definición del precio y, por lo tanto, no podrán incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado. Esta prohibición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las técnicas masivas de valoración.

PARÁGRAFO. En el caso de que el avalúo se soporte únicamente en encuestas, el perito deberá dejar constancia bajo gravedad de juramento, escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se debe a que en el momento de la realización del avalúo no existían ofertas de venta, arriendo, ni transacciones de bienes comparables al del objeto de estimación”. 39 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 3) Esa precisión, sin embargo, no modifica la conclusión probatoria, el problema principal del dictamen no radica en la naturaleza formal de las fuentes consultadas sino en la comparabilidad material de las muestras y en la dispersión de los resultados obtenidos; el predio objeto de valoración corresponde a un lote de terreno en bruto de considerable extensión, mientras que una parte importante de los referentes empleados por el perito Casto de Jesús Socarrás Reales correspondieron a viviendas individuales y pequeños lotes urbanizados, algunos con construcciones, cuyas dimensiones eran sustancialmente inferiores; tal diferencia resulta relevante porque el valor unitario de un terreno urbanizado de reducida extensión no puede trasladarse sin una justificación técnica suficiente a un globo de terreno de más de 18 hectáreas; el tribunal advirtió precisamente que las muestras presentaban diferencias ostensibles en área y características y que los valores unitarios fluctuaban de manera considerable. 4) A ello se agrega que el propio dictamen evidencia una dispersión inicial significativa; las nueve muestras utilizadas arrojaron valores comprendidos entre $546.685,05 y $1.545.571,45 por metro cuadrado con un promedio de $906.634,03 y un coeficiente de variación del 40,09 %; solo después de realizar sucesivos ejercicios de promedio móvil y reducir el análisis a tan solo tres (3) muestras se obtuvo un coeficiente del 7,43 % y un valor de $728.456,19 por metro cuadrado para lote urbanizado; si bien ese procedimiento estadístico permitió disminuir formalmente la dispersión hasta un porcentaje inferior al previsto en artículo 11 de Resolución 620 de 200881, no resuelve por sí mismo el problema previo relativo a que los bienes seleccionados como referentes presentaban 81 El artículo 11 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC específicamente dispone: “DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN DE LOS VALORES.

Cuando para el avalúo se haya utilizado información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados, confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos. Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.

Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas). Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.

Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado. En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá calcular el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión. Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresión, será necesario que se haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas) y se tomará la más representativa del mercado”. 40 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena características físicas y dimensiones marcadamente distintas del inmueble objeto de valoración. 5) Por esa razón, tampoco prospera el argumento de la apelación según el cual el tribunal desestimó el dictamen únicamente por la existencia de diferencias entre los valores unitarios; la decisión apelada no se apoyó exclusivamente en la dispersión estadística sino también en la falta de suficiente semejanza entre los bienes comparados y el terreno objeto del incidente; en este punto, el artículo 1 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC exige que las ofertas o transacciones utilizadas correspondan a bienes semejantes y comparables82, condición que no se satisface únicamente porque compartan una clasificación general de uso residencial dentro del POT. 6) En contraste, el avalúo presentado por el municipio de Valledupar ofrece un mayor grado de convicción; el estudio elaborado por DCI Colombia SAS utilizó como método principal el de comparación de mercado sustentado fundamentalmente en transacciones reales documentadas mediante escrituras públicas y certificados de tradición correspondientes a terrenos de extensiones considerablemente más próximas al inmueble objeto de valoración; según explicó el perito, fueron seleccionadas operaciones y avalúos relativos a predios de entre 29.717 m² y 270.791,63 m², cuya homogeneización produjo un valor de $127.772 por metro cuadrado y un coeficiente de variación de 3,07 %. 7) Esta circunstancia le otorga mayor respaldo probatorio frente al avalúo de la parte incidentante, pues no se trata únicamente de precios pretendidos por propietarios sino, en su mayoría, de operaciones de compraventa efectivamente celebradas; además, la experticia utilizó el método residual únicamente como elemento de contraste y no como fundamento principal de la valoración, debido a que consideró que el comparativo de mercado presentaba menor grado de subjetividad y se apoyaba en datos reales del mercado inmobiliario; el resultado residual de aproximadamente $117.545 por metro cuadrado, aunque inferior, guardó una razonable proximidad con el valor obtenido mediante comparación. 82 El artículo 1 de esa resolución preceptúa: “MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.

Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial”. 41 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena 8) Tampoco prospera el reproche del incidentante relacionado con el supuesto cambio arbitrario de la destinación del inmueble de vivienda de interés social (VIS) a vivienda de interés prioritario (VIP); la sentencia del 2 de agosto de 2024 no fijó como parámetro para la liquidación una tipología determinada de vivienda sino que ordenó establecer el valor comercial del terreno de conformidad con las metodologías previstas en la Resolución 620 de 2008 del IGAC y las demás normas allí señaladas; por tanto, la consideración de una tipología VIP dentro del ejercicio residual no implicó desconocer una base vinculante de la condena, además, en el avalúo municipal ese método no fue el determinante de la conclusión final sino un mecanismo de comprobación del resultado obtenido mediante comparación de mercado; el Tribunal respondió expresamente este cuestionamiento y consideró razonables las explicaciones de los peritos acerca de la normativa urbanística vigente y las condiciones del mercado. 9) De igual manera, la coincidencia parcial entre las muestras utilizadas en los avalúos del municipio de Valledupar y del departamento del Cesar no constituye, por sí misma, un indicio de falta de autonomía técnica; como explicó el perito Helcías Rodolfo Castilla Valera en la audiencia de pruebas del 23 de septiembre de 202583, quien elaboró el dictamen para el ente departamental, se trataba de operaciones reales y registradas públicamente, por lo cual distintos profesionales que investigaran el mercado de terrenos de características semejantes en Valledupar podían razonablemente identificar las mismas transacciones; además, lo relevante es que cada dictamen explicó su metodología y obtuvo resultados autónomos que además fueron muy próximos entre sí. 10) En cuanto al reparo del departamento del Cesar frente al promedio realizado por el Tribunal, el despacho considera que dicho ejercicio no fue arbitrario, pues los valores obtenidos mediante comparación de mercado por las dos entidades fueron prácticamente coincidentes —$127.734 y $127.772 por metro cuadrado—, con una diferencia de apenas $38; por ello, la media de $127.753 utilizada por el a quo podría considerarse una solución razonable desde la perspectiva de la sana crítica. 11) No obstante, una vez valorados individualmente los dos dictámenes, el despacho encuentra que el aportado por el municipio de Valledupar ofrece un 83 Archivo de audio y video disponible en el acta no. 017 del 23 de septiembre de 2025, índice 91 del Samai de la primera instancia. 42 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena mayor grado de convicción porque adoptó como conclusión definitiva precisamente el método de comparación de mercado, esto es, aquel que parte de transacciones reales sobre bienes semejantes y comparables y que refleja de manera más directa el comportamiento efectivo del mercado inmobiliario; mientras que el dictamen del departamento del Cesar, aunque obtuvo por comparación un valor prácticamente idéntico de $127.734 por metro cuadrado, prefirió finalmente el resultado del método residual de $127.600 por metro cuadrado, sustentado en un proyecto hipotético de desarrollo inmobiliario. 12) Esta diferencia metodológica adquiere importancia en el presente caso, pues la condena tiene por objeto reconocer el valor comercial del terreno ocupado y no la rentabilidad potencial de un proyecto urbanístico hipotético; si existen datos suficientes de operaciones reales comparables, la metodología de mercado ofrece una aproximación más inmediata a esa finalidad; de este modo, aunque el promedio empleado por el tribunal resultaba razonable, no es necesario acudir a una media entre dos experticias cuando una de ellas ofrece mayor mérito demostrativo para establecer el valor unitario del terreno. 13) En consecuencia, se acogerá el valor de $127.772 por metro cuadrado fijado en el avalúo elaborado por DCI Colombia SAS para el municipio de Valledupar y se aplicará sobre la extensión de 183.015,53 m² determinada en el levantamiento topográfico de José Hernando Betancourth Cardozo; de esa operación resulta un valor histórico del terreno de $23.384.260.299. 14) En ese orden de ideas, la suma reconocida deberá ser actualizada en cumplimiento del parámetro fijado en la sentencia del 2 de agosto de 2024, según el cual el valor del daño emergente debe actualizarse desde el momento de realización del peritaje hasta la fecha de expedición de la decisión que resuelva el incidente84. 15) Para ese propósito, en vista de que el avalúo acogido por la Sala expresó el valor comercial del terreno a noviembre de 2024, este será el referente a tomar en cuenta para el índice inicial y, como índice final se tomará el último conocido para la fecha de expedición de esta providencia, de acuerdo con la siguiente fórmula de indexación: 84 Debe aclararse que no se acoge la fecha del auto proferido por el tribunal el 30 de octubre de 2025, porque la base histórica corresponde al del avalúo presentado por el municipio de Valledupar y no el promedio resultante entre los valores arrojados por este y el del departamento del Cesar. 43 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena Ra = Rh x índice final / julio de 202685 índice inicial / noviembre de 202486 Ra = $23.384.260.299 x 159,79 144,22 Ra = $ 25.908.826.468 16) En esos términos el departamento del Cesar y el municipio de Valledupar (Cesar) deberán pagar a título de indemnización en la modalidad de daño emergente en favor del señor José Franciso Guerra Vega la suma de veinticinco mil novecientos ocho millones ochocientos veintiséis mil cuatrocientos sesenta y ocho pesos ($25.908.826.468). 4.

Conclusión Los recursos de apelación prosperan parcialmente, pues, de una parte, el levantamiento topográfico aportado por el departamento del Cesar ofrece mayor solidez técnica para establecer la extensión real del inmueble que corresponde a 183.015,53 m² y, de otra, aunque le asiste razón al incidentante en cuanto el avalúo elaborado por Casto de Jesús Socarrás Reales se sustentó en ofertas inmobiliarias y no en encuestas, esta precisión no desvirtúa su menor mérito probatorio dadas las diferencias sustanciales entre las características y dimensiones de los inmuebles utilizados como referentes y las del predio objeto de valoración, así como la significativa dispersión inicial de los valores obtenidos.

En contraste, los avalúos aportados por las entidades demandadas presentan mayor consistencia y arrojan resultados sustancialmente coincidentes; sin embargo, el elaborado para el municipio de Valledupar ofrece un mayor grado de convicción pues adoptó como resultado definitivo el obtenido mediante el método de comparación de mercado, sustentado principalmente en transacciones reales y verificables sobre terrenos de características más próximas al bien objeto del incidente; en consecuencia, se modificará la providencia apelada en concordancia con lo anteriormente expuesto. 85 Último índice de precios conocido a la fecha de la presente providencia. 86 Mes en el cual el avalúo tomó como referencia para el valor comercial del terreno. 44 Expediente: 20001-23-33-003-2014-00298-02 (73.954) Actor: José Francisco Guerra Vega Reparación directa - CCA Apelación de auto – liquidación de condena R E S U E L V E: 1º) Modifícase la decisión adoptada el 30 de octubre de 2025 por el Tribunal del Cesar, la cual queda así: “Primero: Fíjase el valor de la condena impuesta en abstracto declarada en la sentencia proferida el 2 de agosto de 2024 por el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera – Subsección B, en la suma de veinticinco mil novecientos ocho millones ochocientos veintiséis mil cuatrocientos sesenta y ocho pesos ($25.908.826.468) a título de perjuicios materiales en la modalidad de daño emergente, de conformidad con lo señalado en la parte motiva de este proveído.

Segundo: Ordénase al departamento del Cesar y al municipio de Valledupar (Cesar) a pagar la suma de veinticinco mil novecientos ocho millones ochocientos veintiséis mil cuatrocientos sesenta y ocho pesos ($25.908.826.468) en favor del señor José Francisco Guerra Vega”..

TERCERO: Dése por terminado este trámite incidental”. 2°) Ejecutoriado este auto por Secretaría devuélvase el expediente al tribunal de origen, previas las constancias secretariales de rigor.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE FREDY IBARRA MARTÍNEZ Magistrado (Firmado electrónicamente) Constancia. la presente providencia fue firmada electrónicamente por el Magistrado Ponente de la Subsección B de la Sección Tercera del Consejo de Estado en la plataforma digital SAMAI, en consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad, conservación y posterior consulta de conformidad con los artículos 1 y 2 de la Ley 2213 de 2022.

JEMP/EXP. DIGITAL