1 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejero Ponente: OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Bogotá D.C., quince (15) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) Referencia: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicación: 05001 2331 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN Y CIA S.A. Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÍN Tema: No se probó la incorrección del avalúo oficial que sustentó las Resoluciones 1053 y 1195 de 2003 expedidas por el Alcalde de Medellín, por medio de las cuales se ordenó la expropiación administrativa de un bien inmueble de propiedad de Organización Hotelera Salmón y CIA S.A. SENTENCIA SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide los recursos de apelación interpuestos por la parte demandante y la entidad demandada contra la sentencia de 26 de agosto de 2014, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda incoada por la sociedad ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. en contra del MUNICIPIO DE MEDELLÍN. I.- ANTECEDENTES 1.1.
La demanda En ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 85 del C.C.A., en concordancia con el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, la sociedad ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN S.A., a través de apoderado judicial, demandó al MUNICIPIO DE MEDELLÍN, con el objeto de que se accediera a las siguientes: 1.1.1.
Pretensiones 2 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co “PRIMERA: Que se declare la nulidad parcial de la Resolución 1053 del 4 de agosto de 2003 expedida por el Acalde Municipal de Medellín, por medio de la cual se decretó una expropiación por la vía administrativa en contra de la ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMON S.A. sobre el inmueble que aparece descrito en el numeral primero del capítulo de los hechos y de la resolución 1195 del 28 de agosto de 2003 expedida también por el Alcalde Municipal de Medellín mediante la cual se confirmó la primera, en cuanto hace referencia al monto de la indemnización reconocida, la cual ascendió a la suma de $102.424.200, por las razones que se exponen en el capítulo correspondiente al concepto de la violación. SEGUNDA: Que como consecuencia de la declaratoria anterior y con el fin de restablecer el derecho a la ORGANIZACION HOTELERA SALMON S.A., se condene al Municipio de Medellín a pagar la diferencia entre el valor real del inmueble y el valor pagado, la cual asciende a la suma de $95.998.800 teniendo en cuenta que el valor comercial del inmueble ascendía a $198.423.000 para la época de la expropiación. TERCERA: Que esta suma sea actualizada entre la fecha en que quedó en firme la expropiación y la fecha del pago efectivo de la obligación. CUARTA: Que adicionalmente se condene al MUNICIPIO DE MEDELLIN a pagar los demás perjuicios que se le hubieren causado a la ORGANIZACION HOTELERA SALMON S.A. en virtud de la expropiación decretada en especial los relacionados con la desvalorización del inmueble que no fue objeto de expropiación por la significativa reducción del área útil de parqueaderos.
QUINTA: Que se disponga que el pago se realizará en una sola cuota de la misma manera que se previó el pago de la suma originalmente reconocida por el MUNICIPIO DE MEDELLIN en resoluciones parcialmente cuestionadas. SEXTA: Que se ordene al Municipio cumplir con la sentencia en los términos y condiciones previstas en los artículos 176 y 177 del Código Contencioso Administrativo.
OCTAVA: (sic) Que se condene en costas al MUNICIPIO DE MEDELLIN teniendo en consideración que conocieron el valor real del inmueble a pesar de lo cual se negaron a ajustar el monto de la indemnización al valor comercial del mismo.”1 1.1.2. Los actos acusados En este proceso se pretende la nulidad de la Resolución número 1053 del 4 de agosto de 20032 expedida por el Alcalde de Medellín, por medio de la cual se ordena la expropiación por vía administrativa de una franja de terreno de 440,94 m2 del inmueble ubicado en la carrera 38 número 19- 600, barrio Asomadera No. 1 en la ciudad de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-64090 de propiedad de Organización 1 Cuaderno Principal, folios 37 y 38. 2 Cuaderno Principal, folios 18 a 26 y 269 a 277. 3 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Hotelera Salmón y Cía S.A.; se establece como valor del precio indemnizatorio la suma de $102.424.200; y se indica como destinación del inmueble la realización de la primera etapa de la Doble Calzada Las Palmas.
De igual forma, se pretende la nulidad de la Resolución número 1195 del 28 de agosto de 20033, por medio de la cual se resuelve el recurso de reposición interpuesto por la sociedad Organización Hotelera Salmón y Cía S.A., en el sentido no reponer la Resolución número 1053 del 4 de agosto de 2003. 1.1.3. Fundamentos de hecho Mediante la Resolución Nro. 0649 del 12 de mayo de 20034 expedida por el Alcalde de Medellín, se realizó una oferta de compra consistente en la adquisición mediante enajenación voluntaria directa del derecho de dominio y posesión de una faja de terreno de 440,94 m2 que hace parte de un predio de mayor extensión identificado con matrícula inmobiliaria No. 001-64090, ubicado en la carrera 38 nro. 19-600 de la actual nomenclatura de la ciudad de Medellín, de propiedad de ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A., por valor de $102.424.200,oo de acuerdo con el avalúo Nro.
AE-190 del 7 de mayo de 2003 elaborado por la Subsecretaría de Catastro Municipal5; inmueble que sería destinado a la ejecución de la primera etapa del proyecto Doble Calzada Las Palmas. Por medio de la Resolución Nro. 1053 del 4 de agosto de 20036 el Alcalde de Medellín ordenó la expropiación por vía administrativa de una franja de terreno con un área de 440.94 m2 ubicada en la carrera 38 Nro. 19-600 barrio Asomadera No. 1 en la ciudad de Medellín, de propiedad de la Organización Hotelera Salmón y Cía. S.A. En este acto se señaló que el valor del precio indemnizatorio conforme el avalúo Nro.
AE-190 del 7 de mayo de 2003 elaborado por la División de Catastro del Municipio de Medellín es la suma de $102.424.2007. En informe AE-1467 de 4 de agosto de 2003 el Subsecretario de Catastro Municipal ratificó el avalúo comercial obrante en el informe AE-190 del 7 de mayo de 2003 por valor de $102.424.200,oo, el cual corresponde a: Área Lote ret de qb.: 142,18 Mts2 a $ 90.000 $ 12.796.000 Área lote útil: 298,76 Mts2 a $300.000 $ 89.628.000 3 Cuaderno Principal, folios 27 a 32 y 279 a 284. 4 Folios 336 a 340 del cuaderno principal, “Por la cual se inicia las diligencias tendientes a la adquisición de inmuebles bajo el procedimiento previsto para la expropiación por vía administrativa y se formula una oferta de compra”. 5 Cuaderno principal, folios 63 a 72. 6 Ibidem, folios 18 a 26 y 269 a 277. 7 Ibídem, folios 63 a 72. 4 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Contra el acto administrativo que ordenó la expropiación por vía administrativa, la sociedad Organización Hotelera Salmón y Cía. S.A. interpuso recurso de reposición8, el cual fue decidido mediante la Resolución No. 1195 del 28 de agosto de 20039, en el sentido de no reponer el acto recurrido. 1.1.4.
Normas violadas y concepto de la violación. En opinión de la parte actora los actos acusados infringen los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1420 de 1998 con fundamento en los siguientes cargos: - Vulneración de la ley Manifestó que los actos enjuiciados desconocen los artículos invocados como vulnerados, los cuales establecen que el precio de adquisición será igual al valor comercial del bien, lo que no ocurrió en el presente caso, ya que la entidad demandada ofreció y expropió el bien inmueble por un valor que difiere significativamente al valor comercial.
Específicamente, indicó que el valor comercial del inmueble era $198.423.000, mientras que la entidad demandada fijó en el acto acusado el valor que de $102.424.200. - Falsa Motivación Señaló que los actos demandados incurren en falsa motivación al estar fundamentados en un hecho falso, como lo es establecer el valor de la indemnización en una cifra diferente al valor comercial del inmueble. - Desviación de poder Aseguró que la competencia que se le otorga a los municipios para decretar expropiaciones debe ejercerse garantizando al propietario que se le pague un precio justo por el bien expropiado, lo que no ocurrió, ya que el ente territorial no garantizó el equilibrio, sino obtener una ventaja económica significativa aprovechando la circunstancia de que quienes fijaron el precio fueron sus propios empleados. 1.2.
Contestación de la demanda. El Municipio de Medellín contestó la demanda y se opuso a las pretensiones10, con fundamento en las siguientes razones de defensa: Indica que la entidad territorial se ajustó durante todo el trámite de 8 Cuaderno principal, folios 285 a 294. 9 Ibídem, folios 27 a 32 y 279 a 284. 10 Ibídem, folios 49 a 62. 5 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co adquisición del inmueble a la normatividad que regula el proceso de expropiación por vía administrativa, en especial al artículo 58 constitucional, Ley 388 de 1997, Decreto 1420 de 1998 que reglamenta los avalúos y la Resolución 762 de 1998 del IGAC que reglamenta las metodologías para elaborar los avalúos para la adquisición de inmuebles prevista en la Ley 388 de 1997.
Manifiesta que Catastro informó que el valor por metro cuadrado asignado al lote fue el resultado de la aplicación del método comparativo o de mercado que consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta, demanda y avalúos de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros.
Aduce que en el informe RAE 1467 de agosto de 2003 se incluye la investigación de mercado que realizó la Subsecretaria de Catastro para señalar el valor comercial del predio en comento. Alega que las disposiciones urbanísticas que reglamentan la potencialidad de edificación de cada predio son factores que tiene gran incidencia en el valor del suelo, tal como se reconoce en el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolución 762 de 1998 del Instituto Agustín Codazzi.
Asegura que los predios a los que se refiere el informe del perito contratado por el demandante copiado en el dictamen pericial, están localizados en sectores con disposiciones urbanísticas diferentes en donde se permiten aprovechamientos superiores en construcción al del predio que fue objeto de expropiación y objeto de la demanda que nos ocupa.
Destaca que el área del inmueble objeto de expropiación se encuentra limitada para su desarrollo en algunas partes por los retiros de las quebradas El Indio y el Caño España, además de que se localiza en la carretera Las Palmas y, por tanto, corresponde al área de retiro de la vía definida en 25 mts (15 públicos y 10 privados) a cada lado del eje proyectado para su ampliación a doble calzada (artículo 35 del Acuerdo 62 de 1999), por lo que existían limitaciones para la construcción v utilización de esta faja, por lo que el valor del inmueble no podía ser igual a otros predios que de conformidad con las normas urbanísticas puedan desarrollarse v construirse sin dichas limitaciones.
II. LA SENTENCIA APELADA El Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante sentencia de 26 de agosto de 201411, declaró la nulidad parcial de los actos demandados, y a título de restablecimiento del derecho, ordenó el pago de la suma de $29.861.800 a favor de la actora y a cargo de la entidad demandada, por concepto del mayor 11 Cuaderno de primera instancia, folios 395 a 405. 6 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co valor del inmueble expropiado, con fundamento en las siguientes consideraciones: Señala que teniendo en cuenta que el acto acusado fijó el valor del inmueble expropiado con fundamento en las razones expuestas por Catastro para determinar el monto de la indemnización, le correspondía a la parte actora desvirtuar la presunción de legalidad que recaía en dicho acto.
Afirma que con el fin de desvirtuar dicha presunción, la única prueba que puede valorarse, es el dictamen pericial decretado por el Tribunal en donde se fija el valor total del lote en $299.839.200; sin embargo, indica que dicha prueba se descarta, en razón a que la metodología utilizada por el perito para determinar el valor del metro cuadrado asignado al predio es deficiente, ya que no especifica el tipo y soporte de las investigaciones realizadas, los fundamentos técnicos de las conclusiones y la comparación de las transacciones, oferta, demanda, y avalúo de inmuebles similares o equiparables, previo a los ajustes de tiempo, conformación y localización. Agrega que, si bien se descarta el peritazgo decretado por el tribunal, también encuentra serios reparos al efectuado por el municipio, ya que no se encuentra plenamente justificada la razón para que en los eventos de expropiación, unos retiros que son necesarios tener en cuenta por disposición de autoridades nacionales o locales y que le son impuestos al propietario, sirvan de soporte o fundamento para disminuir el valor del metro cuadrado de un inmueble, el cual, fue adquirido por el propietario veinte años antes de la fecha en que se decretó la expropiación y cuyas afectaciones son en algunos casos, muy posteriores a la fecha en que se adquirió el inmueble, esto es, el 31 de marzo de 1978.
Reitera que no existen argumentos para que al expropiarse el inmueble se hayan efectuado deducciones y diferenciaciones, pues se debió aplicar a todo el lote el valor de $300.000 por metro cuadrado, suma que al multiplicarla por 440.94 m2 daría $132.282.000 y no los $102.424.200 en que los que se avaluó por el acto acusado, por lo que concluye que el ente demandado dejó de pagar $29.857.800, suma de dinero que ordenó pagar a favor de la sociedad actora a título de restablecimiento del derecho, debidamente indexada.
Finalmente, indica que no condena en costas a la entidad demandada, a pesar de que la decisión le es adversa, al no advertir que dicha parte hubiese actuado con temeridad, mala fe o una conducta similar. III.- DE LOS RECURSOS DE APELACIÓN 3.1. De la parte actora 7 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Aduce que, aunque comparte que en la sentencia recurrida se reconozca que no debe ser diferente el valor de las áreas de retiro al valor del resto del área expropiada, está en desacuerdo con la decisión de no acoger el valor fijado por el perito designado por el Tribunal para determinar el valor del bien expropiado, por lo que solicita, en este último asunto, se revoque la sentencia, con fundamento en los siguientes argumentos12: Asegura que el a quo al determinar el restablecimiento del derecho debió acoger el valor fijado en el dictamen pericial decretado por el Tribunal y practicado dentro del proceso, ya que por esencia es el perito el conocedor del mercado, y es ese conocimiento especializado el que debe pesar al momento de evaluar sus conclusiones.
Señala que, en el eventual caso de que el dictamen tenga deficiencias, éstas son imputables a la administración de justicia, dado que el perito actúa como auxiliar de la justica, además de que el Tribunal cuenta con las facultades previstas en los artículos 180 y 240 del C.P.C. para solicitar aclaraciones, complementaciones o incluso para decretar pruebas de oficio, las que no fueron ejercidas, a pesar de que el avalúo realizado por el municipio de Medellín contaba con serios defectos.
Aduce que no tiene sentido que el juez no haga uso de dichas facultades y que espere hasta la sentencia para desestimar el dictamen “firme, preciso y bien fundamentado”. Alega que la providencia recurrida incurre en una vía de hecho por la omisión del Tribunal de ejercer sus facultades de requerir al auxiliar de justicia para que aclarara o complementara el dictamen con el fin de obtener la certeza que requería. Reitera que la deficiencia que alega el Tribunal no es imputable a la parte actora y que es atribuible única y exclusivamente a la administración de justicia, ya que el auxiliar de justicia actúa en nombre del Estado, por lo que si hay deficiencias ello constituye una falla del servicio.
Por último, indica que el dictamen con el cual se realizó la expropiación tiene menores condiciones técnicas que el realizado por el auxiliar de justicia, lo que es una afectación al principio de igualdad. 3.2. De la parte demandada La parte demandada solicita que se revoque la sentencia apelada, con fundamento en los siguientes argumentos: (i) “Limitaciones para ocupar cauces y retiros a las corrientes naturales de agua”. 12 Cuaderno de primera instancia, folios 407 a 411. 8 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Señala que no comparte la afirmación del Tribunal Administrativo de Antioquia cuando indica que no encuentra justificado que los retiros que son necesarios tener en cuenta por disposición de las autoridades nacionales y locales y que le son impuestos al propietario, sirvan de fundamento para disminuir el valor del metro cuadrado, el cual fue adquirido 20 años antes de la fecha de la expropiación. Manifiesta que las corrientes naturales de agua, quebrada el Indio y Caño España, y las zonas de inundación de las mismas, son hechos de la naturaleza que siempre han estado presentes en el inmueble, incluso desde antes de su adquisición, ya que en el folio de matrícula inmobiliaria se indica que el predio linda por el oriente “[ ] con el lecho de la quebrada El Indio […]” Precisa que con el avalúo elaborado por la Subsecretaria de Catastro se acompaña un plano de levantamiento topográfico del predio en donde se ubican los tramos de la quebrada El Indio y del Caño España que atraviesan el predio objeto de expropiación con sus fajas de retiro.
Agrega que en el avalúo se establecen las consultas que se realizaron para determinar las potencialidades de construcción del predio y los estudios de mercado que se realizaron, además de que el actor nunca demostró que las corrientes naturales de agua no atravesaran el predio. Resalta que con la Constitución Política hay una especial protección del medio ambiente, que reconoce el derecho que tienen las personas de gozar de un ambiente sano y los derechos colectivos a la seguridad y salubridad pública y la seguridad y prevención de desastres previsibles técnicamente.
Así mismo, establece que el Estado debe velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el particular, correspondiendo su vigilancia a nivel local, del cual forma parte el área de ronda o protección de los ríos, quebradas, arroyos y demás fuentes hídricas. Aduce que el Acuerdo 62 de 1999, vigente para la fecha de la expropiación establece un retiro mínimo de 10 metros a las corrientes naturales de agua, exigencia que ha estado presente en diferentes reglamentaciones urbanísticas, incluso anteriores a este acuerdo.
Alega que cuando el municipio establece que se debe dejar libre de construcción y ocupación el cauce de las corrientes naturales de agua y un área de retiro de mínimo 10 metros a cada lado, está reconociendo el comportamiento de las crecientes de las corriente de agua y dando cumplimiento a las disposiciones constitucionales, pues con estas limitaciones se pretende proteger los bienes de los ciudadanos y evitar riesgos en su vida, integridad física y salud, así como proteger el medio ambiente y el espacio público. 9 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Destaca que también se busca evitar que cualquier ocupación con materiales en las construcciones en estas áreas de retiro se conviertan en épocas de mayores lluvias en material que se desplazaría por las mismas corrientes de agua generando problemas aguas abajo.
Señala que los peligros que se presentan por la ocupación de los cauces de las corrientes naturales de agua y las fajas de inundación de estas son generados por la misma naturaleza, los cuales el municipio reconoce en la normativa urbanística. Indica que así no estuviera dispuesta la limitación en la normativa urbanística, cualquier persona sabría que no es posible construir sobre los cauces de las quebradas ni sobre la faja de inundación de estos cauces en épocas de lluvias.
(ii) “Valor del suelo”. Señala que cuando el fallo de primera instancia determina que el valor de un área no construible, conformada por los cauces de corrientes naturales de agua y sus retiros, debe tener el mismo valor que las áreas que no tengan limitaciones para su ocupación y construcción, está desconociendo las reglas más obvias del comportamiento del mercado inmobiliario, dirigidas a establecer que no tiene el mismo valor el metro cuadrado de un predio que pueda ser aprovechado totalmente de aquellos que presenten limitaciones en su desarrollo, como los atravesados por cauces de corrientes naturales de agua.
Aduce que dichas reglas se reconocen en las disposiciones que regulan el tema de los avalúos comerciales para efectos de la adquisición de inmuebles por la vía de la expropiación administrativa, esto es, la Ley 388 de 1997, el Decreto 1420 de 1998 y las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi que regulan el tema. Específicamente, indica que los artículos 21 y 22 del Decreto 1420 de 1998 y 6 y 7 de la Resolución 762 de 1998 del IGAC establecen que para realizar el avalúo se debe tener en cuenta las diferentes características del terreno y detectar sus limitaciones físicas, tales como encharcamientos o inundación, como ocurrió en el presente caso.
Alega que en el proceso no se demostró que para el tiempo de la expropiación en el sector se hubiesen presentado ofertas o transacciones de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo, con un valor superior al reconocido por el municipio. IV.- TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA 10 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co 4.1.
Mediante auto de 27 de febrero de 2015 se ordenó devolver el expediente al Tribunal Administrativo de Antioquia para que se celebrara la audiencia de conciliación prevista en el artículo 70 de la Ley 1395 de 2010. 4.2. Una vez agotada la anterior audiencia, el expediente regresó a esta Corporación y por auto de 21 de junio de 2016 se admitieron los recursos de apelación interpuestos por la sociedad actora y la entidad territorial demandada en contra de la sentencia de 26 de agosto de 2014. 4.3.
La parte actora reiteró los argumentos del escrito de apelación e insistió en que el dictamen pericial practicado en proceso ofrece credibilidad y, por ende, debe ser acogido para fijar la indemnización; sin embargo, si se considera que ello no es así, asegura tampoco se le debe dar credibilidad al avalúo oficial, el cual, a su juicio, tiene menores condiciones técnicas que el realizado por el auxiliar de justicia, razón por la cual se deberá decretar un nuevo avalúo. 4.4.
La entidad demandada presentó escrito de alegatos de conclusión en los que reiteró los argumentos esgrimidos en el escrito de apelación, y agregó que el Consejo de Estado en sentencia de 19 de marzo de 201513 reconoció que la zona de retiro que se debe dejar por ley, por estar el inmueble en la ronda de la quebrada, necesariamente afecta el valor comercial del inmueble pues no permite otorgar licencias de construcción a las autoridades competentes.
Respecto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora señaló que dicha parte pretende responsabilizar directamente al Tribunal de las falencias que pudiera tener el avalúo del perito, olvidando que fue una prueba solicitada en la demanda y que era su deber verificar que se practicara adecuadamente. Afirma que los demandantes acostumbran a asumir una conducta pasiva cuando las conclusiones de los dictámenes periciales y la valoración de los inmuebles resulta favorable a su propósito de reconocer un mayor valor del bien inmueble objeto de expropiación, olvidando que pueden solicitar la aclaración, complementación o incluso objetar el dictamen para que se practique uno nuevo, lo que no fue su actuar.
Aduce que, en todo caso, el avalúo practicado dentro del proceso se refiere a los supuestos valores que tendría el inmueble en febrero del año 2006, cuando la expropiación del bien se realizó en el año 2003, razón suficiente para desestimar el dictamen. 4.5. El Ministerio Público guardaron silencio en esta etapa procesal. V.- CONSIDERACIONES 13 Consejo de Estado, Sección Primera, Expediente 2011-00012-01, C.P. Marco Antonio Velilla Moreno. 11 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co 5.1.
Análisis de la Sala 5.1.1. En criterio de la parte accionante, el dictamen pericial decretado y practicado al interior del proceso, al haber sido elaborado por un experto nombrado de la lista de auxiliares de la justicia, debe ser valorado y acogido por el juez para determinar el valor del bien expropiado y, por tanto, para fijar el monto del restablecimiento del derecho.
Agrega que, si el juez considera que el citado dictamen tiene deficiencias, es su obligación solicitar la aclaración, complementación o incluso el decreto de pruebas de oficio para obtener la certeza que requiera. Por su parte, el tribunal de primera instancia descartó el citado dictamen, al estimar que la metodología utilizada por el perito para determinar el valor del metro cuadrado asignado al predio fue deficiente, ya que no especificó el tipo y soporte de las investigaciones realizadas, los fundamentos técnicos de las conclusiones y la comparación de las transacciones, oferta, demanda, y avaluó de inmuebles similares o equiparables, previo a los ajustes de tiempo, conformación y localización. 5.1.2.
Respecto de la apelación de la parte actora, lo primero que se deberá determinar es, si es cierto que, i) el juez debe acoger necesariamente las conclusiones del dictamen pericial practicado en el proceso judicial, por ser elaborado por un auxiliar de la justicia experto en la materia; ii) el dictamen pericial practicado en el proceso cumple con los requisitos exigidos para ser valorado y acogido por el a quo y, iii) es deber del juez solicitar de manera oficiosa la aclaración y/o complementación del dictamen. 5.1.3.
Pues bien, para decidir lo pertinente es preciso recordar que el artículo 241 del C.P.C. establece que el juez al apreciar el dictamen pericial tendrá en cuenta la firmeza, precisión y calidad de sus fundamentos, disposición que ha sido analizada por esta Sección para indicar que, aunque el peritaje demanda unos conocimientos especiales que el juez no posee, es deber de dicha autoridad judicial someterlo a un posterior escrutinio, en el cual de advertirse que la información allí incorporada no brinda certeza y claridad sobre los fundamentos técnicos empleados en su elaboración, lo habilita para separarse de sus conclusiones.
En efecto, sobre este asunto se indicó14: “[…] 58. La jurisprudencia de esta Corporación15 ha sido pacífica en admitir que al juez le está dado separarse del dictamen pericial si este 14 Sección Primera, Sentencia de 8 de octubre de 2020, Rad. 05001-23-31-000-2011- 00013-01, C.P. Roberto Augusto Serrato Valdés. 15 Cita original del texto citado.
CONSEJO DE ESTADO, SECCION CUARTA Consejera Ponente: MARTHA TERESA BRICEÑO DE VALENCIA, fallo del veintisiete (27) de mayo de dos mil diez (2010), Radicación número: 76001-23-31-000-2003-03037-01(17324), Actor: LUZ MARINA ECHEVERRY CEPEDA, Demandado: MUNICIPIO DE TULUA 12 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co no se ofrece claro y certero sobre la información allí incorporada, y ello obedece justamente a que la capacidad persuasiva de estos medios de conocimiento depende de la claridad, precisión y certeza de los fundamentos técnicos empleados en su elaboración. Si estos no ofrecen tales cualidades, al juez corresponderá asumir un papel activo en orden a alcanzar la verdad del asunto puesto a su consideración. 59.
Dicho de otro modo, contrario a lo dicho por el apelante, el juez no puede asumir una actitud pasiva sobre las conclusiones que en este caso quedaron consignadas en el dictamen pericial decretado en el curso del proceso. Por lo contrario, se itera, este atenderá su valoración en el marco de la sana crítica con el propósito de formarse una idea acerca del litigio a su cargo. […]” (Negrita y subrayas fuera del texto original) Así las cosas, contrario a lo afirmado por el recurrente, el juez de primera instancia sí podía apartarse de las conclusiones plasmadas en el peritaje practicado en el curso de proceso, si una vez realizado su estudio encuentra que el mismo no proporciona claridad, precisión y coherencia en los fundamentos técnicos que sustentaron el dictamen, y que, por tanto, den plena certeza sobre su contenido.
Ahora bien, respecto del análisis efectuado por el tribunal de instancia al dictamen pericial elaborado por el auxiliar de justicia Cicerón de Jesús Aguirre Garcés y practicado en el curso del proceso, es menester trascribir los apartes más relevantes del dictamen que obra a folios 171 a 180 del expediente, a saber: “[…]
4. DESCRIPCIÓN FÍSICA DEL LOTE AVALUADO 4.1. LINDEROS […]
4.2. ÁREA LOTE DE MAYOR EXTENSIÓN: 4.203.04 m2 FAJA A AVALUAR: 440.94 M2 5- ASPECTO ECONÓMICO El periodo de implementación de las medidas sobre el crédito hipotecario al futuro, la positiva reglamentación de los subsidios para VIS y demás incentivos come AFC y el subsidio de la inflación para créditos hasta $ 43.000.000 como elemento clave en el inicio de la reactivación del sector inmobiliario y constructor, entre otros factores, ha logrado que las expectativas de crecimiento del país y el inicio de su recuperación se observan con mayor claridad. 13 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co
5.1. DESARROLLO ECONÓMICO DEL SECTOR El sector se desarrolla económicamente como institucional, recreacional, residencial y de expansión urbana. Es decir su uso es mixto. 5.2 DESARROLLO ECONÓMICO DEL INMUEBLE […] 6. AVALÚO
6.1. GENERALIDADES DEL AVALÚO Para el respective avalúo se tuvo en cuenta el índice de costo de lotes, construcciones de vivienda, bodegas e institucionales por m2 en el municipio de Medellín; para el sector de las Palmas y el Poblado; así como la instalación de servicios y costos de legalización.
6.2. MÉTODO VALUATORIO El avalúo se realizó por el potencial desarrollo del lote teniendo en cuenta su ubicación geográfica dentro de la zona urbana y se tuvo además entre otros los siguientes criterios: • Ubicación real del inmueble • Oferta y demanda del inmueble similares en el mercado del sector • Avalúos realizados en el sector • últimas negociaciones realizadas en el sector • Decreto 1420 del 24 de Junio de 1998 del ministerio de desarrollo económico • Resolución 0762 de Octubre 23 de 1998 por el cual el Instituto Agustín Codazzi establece las metodologías para la realización de los avalúos ordenados por la ley 388 de Junio de 1997. 7.
VALORES Hechas las consideraciones anteriores el siguiente es nuestro concepto sobre el valor comercial del inmueble a fecha Febrero 21 de 2006 METODO UTILIZADO: COMPARATIVO DE MERCADO DESCRIPCIÓN ÁREA M2 VALOR UNITARIO $ / M2 VALOR PARCIAL $ Faja de terreno 440.94 $680.000= $299.839.200= TOTAL AVALÚO $299.839.200= SON: DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS PESOS. […]” (Subrayas y negrita fuera del texto original) 14 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Respecto del anterior dictamen, la entidad demandada solicitó aclaración, realizada por el perito avaluador y que obra a folios 195 a 217 del expediente.
Previo a pronunciase sobre el dictamen trascrito, se debe recordar que esta Sección16 ha señalado que los dictámenes periciales que sean rendidos en los procesos especiales de nulidad y restablecimiento del derecho en los que se esté discutiendo el precio indemnizatorio de un bien inmueble por vía administrativa deberán acogerse a lo establecido en el Decreto 1420 de 199817, así como en la Resolución No. 620 de 2008 expedida por el IGAC18.
Aclarado lo anterior, es preciso indicar que tal como lo señaló el a quo en la sentencia recurrida, el dictamen pericial practicado dentro del proceso no brinda certeza sobre su contenido, ya que, aunque el perito en el escrito de complementación afirma que cumple con lo previsto en el Decreto 1420 de 1998, la Sala no llega a la misma conclusión. En efecto, de la revisión del dictamen y del escrito de complementación se observa que, aunque se indicó que la metodología valuatoria utilizada fue el método “comparativo de mercado”19, y que se realizó una investigación con fundamento en revistas especializadas en el sector inmobiliario, lo cierto es que se omitió señalar cuáles fueron las ofertas o transacciones clasificadas, analizadas e interpretadas por el experto avaluador que permitieron llegar a la estimación del valor comercial20, ya que únicamente se aportaron las revistas pero no se efectúa ningún análisis de la información allí contenida. 16 Consejo de Estado, Sección Primera.
Sentencia de 31 de julio de 2014. Rad. 05001233100020080003201. C.P. Guillermo Vargas Ayala. “Con ese entendimiento la Sala en pronunciamientos sobre asuntos similares al presente ha precisado que los avalúos comerciales oficiales así como los dictámenes periciales ordenados en el proceso para determinar el valor comercial de los inmuebles objeto de expropiación deben respetar las normas contenidas en el Decreto 1042 de 1998 y en las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi en las que establece la metodología para la realización de los avalúos de que trata la Ley 388 de 1997 y dicho decreto.” 17 Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos. 18 Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997. 19 Método definido por la Resolución 620 de 2008 proferida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi en los siguientes términos: “MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. 20 Decreto 1420 de 1998.
Artículo 20. “El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el método utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación.” (Subrayas fuera del texto original) 15 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co En ese sentido, no es posible inferir de dónde el perito avaluador determina el valor del metro cuadrado (m2), ya que no menciona un precio de referencia, así como tampoco remite a algún estudio o trabajo que complemente o soporte sus conclusiones, más allá de aportar unas revistas sin análisis alguno. Adicionalmente, debe recordarse que esta Corporación ha señalado que teniendo en cuenta la variación de precios en el mercado inmobiliario, el avalúo debe determinarse para el momento de la expropiación21; en ese sentido, en el caso concreto, resulta relevante el que la valoración del dictamen practicado en el proceso sea para el año 2006 y no para el 2003, fecha de la expropiación, pues dicha circunstancia impide compararlo con el avalúo que sirvió de fundamento de los actos demandados.
Ahora bien, con relación al cuestionamiento del accionante de que era obligación del Tribunal Administrativo requerir de oficio al perito para que aclarara o complementara el dictamen pericial, es necesario recordar lo expuesto por esta Sección en sentencia de 21 de mayo de 202022, en la cual se indicó que, si bien es cierto el juez puede por iniciativa propia, ordenar la aclaración o complementación de este medio probatorio, tal facultad no puede desplazar el deber de las partes de adelantar esta actuación de conformidad con el artículo 238 C.P.C. En otras palabras, el recurrente no puede pretender que el juez haga uso de sus facultades oficiosas ante la pasividad de su actuación, más aún cuando la carga de desvirtuar el avalúo técnico que brindó soporte legal y fáctico al acto administrativo que ordenó la expropiación administrativa recae en la parte actora, sin que pueda ser trasladada a la autoridad judicial a cargo de la dirección o decisión del proceso23.
Por lo anterior, la Sala reitera que el dictamen pericial decretado y practicado durante el proceso carece de los argumentos técnicos y de apoyo probatorio suficientes para determinar el justiprecio del inmueble de propiedad de la sociedad actora que fue expropiado en su momento por el 21 Consejo de Estado, Sección Primera. Sentencia de 28 de abril de 2022, Rad. 05001233100020100195901, C.P. Hernando Sánchez Sánchez. 22 Consejo de estado, Sección Primera, Rad. 05001-23-31-000-2008-00033-01.
C.P. Roberto Augusto Serrato Valdés. “[…] Por lo demás, si bien es cierto los jueces pueden, por iniciativa propia, ordenar la aclaración o complementación del dictamen pericial, como lo dispone el artículo 240 del C.P.C.22, ello obedece a una facultad y no a un deber, puesto que, en primer lugar, corresponde a las partes interesadas en la prueba promover tal actuación, de conformidad con el artículo 238 ibídem22, relativo a la contradicción del dictamen pericial, y con el artículo 177 del mismo estatuto procesal, según el cual [i]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen. ll De esa manera, la carga de demostrar que el avalúo técnico que brindó soporte legal y fáctico al acto administrativo que ordenó la expropiación administrativa recae sobre el actor, quien no la puede trasladar al juez, como director del proceso, por el solo hecho de que cuenta algunas potestades en materia probatoria. […]” 23 Consejo de estado, Sección Primera, Rad. 05001-23-31-000-2012-00716-01, C.P. Germán Eduardo Osorio Cifuentes. 16 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co municipio de Medellín y, por tanto, comparte la decisión del a quo de no acoger las conclusiones allí expuestas. 5.1.4.
Ahora bien, afirma el tribunal de primera instancia que existen serios reparos respecto del avalúo efectuado por el municipio y que sirvió de fundamento para los actos acusados, al estimar que no está justificada la razón por la cual unos retiros que son necesarios tener en cuenta por disposición de autoridades y que le son impuestos al propietario, sean el fundamento para disminuir el valor del metro cuadrado de un inmueble, el cual, fue adquirido por el propietario muchos años antes de la fecha en que se decretó la expropiación. Por su parte, la entidad territorial recurrente, afirma que las corrientes naturales de agua, quebrada El Indio y Caño España, y las zonas de inundación de las mismas, son hechos de la naturaleza que siempre han estado presentes en el inmueble objeto de expropiación y que incluso dicha circunstancia se reconoce en el folio de matrícula inmobiliaria.
Agrega que en el avalúo elaborado por Catastro y que fue el fundamento de los actos acusados, tiene en cuenta las condiciones particulares del predio, toda vez que por normativa urbanística e incluso por condiciones obvias de naturaleza no es posible construir en dichos terrenos, circunstancia que se debe tener en cuenta al momento del valorar el predio. 5.1.5.
Respecto de la impugnación de la entidad demandada, se deberá determinar si es cierto que las áreas de terreno consideradas como retiros a quebrada deben tener el mismo valor que las áreas que no tienen dicha condición, como lo afirma la sentencia recurrida o si, por el contrario, se justifica un menor valor por ser áreas que tienen limitado su ocupación y construcción, como lo asegura el recurrente. 5.1.6.
Para decidir lo pertinente, es preciso citar el avalúo Nro. AE-190 del 7 de mayo de 2003 elaborado por la Subsecretaria de Catastro Municipal, el cual fue acogido por los actos demandados para determinar el valor del precio de indemnización, en el que se observa lo siguiente: “[…] I. GENERALIDADES 1. Informe No AE-190 del 7 de mayo de 2003 2.
Solicitud del avalúo comercial El avalúo fue realizado a petición verbal del Señor Secretario de Obras Públicas, […] del inmueble localizado en la carrera 38 Nro. 19-600, del barrio Asomadera No. 1. 3. Inspección ocular del inmueble El reconocimiento del inmueble a avaluar fue efectuado por funcionarios adscritos a la Subsecretaría de Catastro Municipal […] 17 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co II.
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 1. Aspecto Jurídico PROPIETARIOS: CÓDIGOS ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN 0036916000 DIRECCION: Cra. 38 Nro. 19-600, barrio Asomadera Nro. 1. MATRICULA: 64090 COD DE PROP: […] 2. Clase de inmueble Se trata de un terreno de forma irregular, topografía media y suelo asfaltado, el cual hace parte del parqueadero de la Discoteca Guaraná y su correspondiente portería. De este inmueble se requieren 440,94 Mts2 de lote, para el “Proyecto Doble Calzada las Palmas” […] 3.
Localización El inmueble motivo del presente avalúo se encuentra localizado Cra. 38 Nro. 19-600, barrio Asomadero Nro. 1. El acceso al inmueble se da a través de la vía Las Palmas y la Cl 29, de alto tráfico vehicular por la cual transcurren las rutas de transporte público y privado que sirven a la zona y garantizan el desplazamiento desde y hacia otros sectores de la ciudad. 4.
Configuración y áreas: Área Lote a negociar: 440,9 Mts2, de los cuales: Área Lote ret. Qb: 142,18 Mts2 Área lote útil: 298,76 Mts2 Topografía: Media Las áreas fueron tomadas del oficio Nro. GT-244 del 6 de mayo 2003, de la Unidad de Cartografía de la Secretaría de Hacienda Municipal. 5. Consideraciones Generales: El sector donde se localiza el inmueble valuado, se encuentra ubicado en el barrio San Diego, el cual se caracteriza por su permanencia en cuanto a nuevas edificaciones, aunque se han realizado proyectos son pocos en comparación con otros sectores de la ciudad, la mayor parte de las vías son amplias pero bastante congestionadas, las construcciones generalmente son de uno y dos pisos, de fachadas regulares que aún conservan el diseño arquitectónico que respondía a las necesidades en su época de los 18 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co propietarios, pero que actualmente son adecuados a los nuevos procesos constructivos.
ENTORNO DEL INMUEBLE: Locales comerciales, unidades en urbanización cerrada como: Fuerte de San Diego, Portal de San Diego, Mesetas de San Diego, y Mirador de San Diego y locales comerciales a través de la vía Las Palmas. RUTAS DE TRANSPORTE: Cubrimiento del transporte urbano a través de varias rutas de buses públicos y especializado.
SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN: No es muy notable en cuanto a construcciones nuevas se refiere, sólo se presentan algunas reformas para bodegas industriales, se destaca el nuevo proyecto del Hospital General de Medellín el cual ha mejorado en forma notable el sector. 6. NORMATIVIDAD: […] Por oficio Nro. S-0319 del 24 de febrero de 2003 del departamento Administrativo de Planeación este inmueble posee las siguientes afectaciones y restricciones ambientales para lotes de terreno, ubicadas sobre la ampliación de la carretera Las Palmas: ➢ Lote donde funciona la discoteca Guaraná Cra. 38 Nro. 19-600 ➢ Afectación retiro de quebrada El Indio (10 mts) y caño España (10 mts), 142,18 Mts2 y a su vez sobre esta misa haya retiro de alta tensión. III.
AVALÚO COMERCIAL 1. Política El avalúo practicado por la Subsecretaría de Catastro Municipal, se realiza con base en lo estipulado en el artículo 61 de la Ley 388 de 1997 y el Decreto 1420 de 1998. 2. Valores Se realizaron consultas a diferentes miembros adscritos a Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, con el propósito de obtener información sobre recientes negociaciones en el sector y poder así determinar un valor Mt2 acorde a las expectativas de oferta y demanda.
La inversión en el sector de la construcción está volviendo a ser una alternativa atractiva. De hecho, la tendencia reciente de recuperación en los precios de la finca raíz es un síntoma de reactivación sobre bases sólidas. Por otro lado, los constructores no solo están prefinanciando sus proyectos sino que además se les está abriendo nuevamente el acceso al crédito.
La mayor demanda efectiva de vivienda nueva y usada a contribuido a aliviar la 19 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co difícil situación del sector financiero generada por el elevado stock de bienes recibidos en dación en pago.
Ya se observa algún grado de utilidades en la cartera hipotecaria. Las condiciones están dadas para que le sector de la construcción inicie su propia obra de reconstrucción: el despeje definitivo del panorama de financiamiento externo del gobierno nacional y la mejora en la situación de orden público, consolidara un clima de negocios más optimista. […] METODOLOGIA: Se han consultado las estadísticas y avalúos recientes y las de varios miembros afiliados a Lonja de Propiedad Raíz de Medellín S.A, sobre operaciones y avalúos efectuados recientemente sobre inmuebles similares.
Estos datos además de las consideraciones anteriormente expuestas han servido de base para determinar la fijación del valor comercial del inmueble. MÉTODO COMPARATIVO O DE MERCADO: Consiste en deducir el precio por comparación de transacciones, oferta y demanda y avalúos, de inmuebles similares o equiparables, previos ajustes de tiempo, conformación y localización entre otros.
Es importante anotar que cada inmueble es único y presenta condiciones muy particulares, por lo tanto, este método solo nos da una idea o estimado del valor por el cual la propiedad en cuestión se venda. Los anteriores planteamientos nos permiten emitir el siguiente concepto: MATRÍCULA: 64090 Área Lote útil: 298,76 Mts2 a $300.000 $89.628.000 Área Ret qb: 142,18 Mts2 a $ 90.000 $ 12.796.200 AVALÚO TOTAL: $102.424.200 SON: CIENTO DOS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL DOSCIENTOS PESOS M.L. IV.
ANEXOS Las áreas fueron tomadas de los oficios GT-244 del 6 de mayo de 2003 de la Unidad de Cartografía de Catastro Municipal de la Secretaria de Hacienda. […]” Adicionalmente, obra en el expediente el informe AE-1467 del 4 de agosto de 2003 de la Subsecretaria de Catastro Municipal, por medio del cual se ratifica el avalúo AE-190 de 7 de mayo de esa misma anualidad, en el que se detalla la investigación de mercado que se realizó para establecer el valor comercial del inmueble, así como los aspectos que se tuvieron en cuenta al 20 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co momento de efectuar el avalúo, entre éstos las limitaciones que tenía el predio.
Sobre este último asunto, específicamente se indicó: “[…] Catastro Municipal para la realización del avaluó comercial tuvo también en cuenta las anteriores anotaciones, pero por oficio Nro. S-0319 del 24 de febrero de 2003 del Departamento Administrativo de Planeación este inmueble posee las siguientes afectaciones y restricciones ambientales, ubicadas sobre la ampliación de la carretera Las Palmas: “Afectación retiro de quebrada El Indio (10 Mts) y caño España (10 Mts), 142,18 Mts2”.
Estas quebradas aparecen claramente en los planos del predio es más una de ellas es lindero parcial señalado en el certificado de libertad y en las escrituras. La Ley 388 obliga a los Municipios a legislar sobre el manejo de los retiros a corrientes de agua, el cual quedó plasmado en el acuerdo 62 de 1999 del Departamento Administrativo de Planeación Municipal.
El artículo 19 del Acuerdo 62 de 1999(P.O.T.) reza: los retiros a corrientes naturales de agua son suelo de protección. Deben engramarse, arborizarse y permanecer libres de cualquier tipo de construcción. Sobre las fajas de retiros a quebradas se prohíben el cambio de zona verde por piso duro y la construcción o instalación de parqueaderos, kioscos, casetas, piscinas, antenas parabólicas, placas o zonas deportivas, zonas de depósitos, tanques de almacenamiento de gas e instalaciones similares, sótanos y semisótanos. También en la fijación del avalúo comercial se tuvo en cuenta que la carretera Las Palmas en la parte urbana se definen 25 Mts de retiro (15 públicos y 10 privados) a cada lado del eje proyectado para su ampliación a doble calzada, artículo 35 del Acuerdo 62 de 1999, en el plano del predio se puede observar que parte del parqueadero esta sobre el espacio definido como retiro público, lo que como es lógico afecta su valor.
(Subrayas y negrita fuera del texto original) Pues bien, la Sala no comparte la posición del Tribunal de primera instancia de considerar que la condición de ser áreas de retiros de quebrada no sean razón suficiente para disminuir el valor del metro cuadrado de un inmueble, pues contrario a lo señalado por el a quo, la condición especial de unas áreas de terreno que tengan limitaciones y restricciones en su uso, sí pueden afectar su valor comercial como pasa a explicarse.
De acuerdo con el artículo 67 de la Ley 388 de 1997 el valor del precio indemnizatorio que se reconocerá a los propietarios con ocasión de la expropiación por vía administrativa, será igual al avalúo comercial que se utiliza para el procedimiento de enajenación voluntaria. Ahora bien, el artículo 2 del Decreto 1420 de 1998, normativa que regula el tema de avalúos, establece que el valor comercial de un inmueble corresponde al precio más favorable por el cual dicho bien se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actúan libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que lo afectan. 21 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Por su parte, el artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, establece los parámetros que se deben tener en cuenta por parte de los avaluadores para determinar el valor comercial de un inmueble, entre los cuales se destaca la reglamentación urbanística municipal vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo; la destinación económica del inmueble y para aquellos inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos.
Así mismo, el artículo 22 ibidem, señala las características que se deben considerar dependiendo de si lo que se va a valorar es el terreno, las construcciones o los cultivos que estén en el inmueble a expropiar. Específicamente, indica que para la valoración del terreno se debe tener en cuenta las siguientes características: aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma; clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección y normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio, entre otros aspectos.
Ahora bien, respecto de las clases de suelo, el artículo 35 de la Ley 388 de 1997 prevé que en los planes de ordenamiento territorial se deberá clasificar el territorio de los municipios en suelo urbano, rural y de expansión urbana, y que a su vez en estas clases se podrán establecer las categorías de suburbano y de protección. Respecto de ésta última categoría la citada normativa señala: “ARTICULO
35. SUELO DE PROTECCION. Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse.” (Negrita y subrayas fuera del texto original) De la lectura del avalúo oficial, se observa que en cumplimiento de la citada normativa se detalló la clase de inmueble y la configuración de sus áreas, indicando que el área total del lote a negociar era de 440.94 mts2, de los cuales 142.18 mts2 correspondían a área ubicada en retiro a quebrada y 298.76 mts2 a área útil.
Así mismo, en acápite denominado “Normatividad”, se precisa que el inmueble posee afectaciones y restricciones ambientales, especificando la afectación retiro de quebrada El Indio y Caño España, en la cual además menciona hay retiro de alta tensión. De igual forma, en el informe que ratifica el valor determinado en el avalúo oficial, se explica que de acuerdo con el artículo 19 del Acuerdo 62 de 1999, Plan de Ordenamiento Territorial municipal, los retiros a corrientes naturales de agua son suelo de protección, por lo que deben permanecer libres de cualquier tipo de construcción, circunstancia ésta última que se tuvo en 22 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co cuenta al momento de fijar el valor comercial del predio a expropiar, y que se ve reflejado en el menor valor para el área de retiro a quebrada con relación al área que no tenía dicha afectación. En ese orden de ideas, es claro que las áreas que tienen la condición de retiro a quebrada tienen una limitación en su uso, ya que de acuerdo con la normativa que los rige tienen que estar libres de cualquier construcción, no pueden urbanizarse y únicamente pueden arborizarse o acondicionarse como áreas de recreación pasiva y preservación ambiental24.
Así las cosas, teniendo en cuenta que el valor comercial de un inmueble corresponde al precio más favorable por el cual se transaría un bien en el mercado donde los contratantes actúan libremente y con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que lo afectan, la circunstancia de que un área sea definida como retiro de quebrada y, por tanto, corresponda a suelo protegido, sí constituye una restricción que influye en su valor comercial, pues, no es lo mismo un área de terreno que no tiene limitaciones para desarrollar un proyecto de construcción, a una que si tiene restricciones en su uso y, que por tanto, no se puede urbanizar ni construir en él. En este mismo sentido se ha pronunciado la Sección25 en anteriores oportunidades en la cuales indicó que la afectación de retiro por quebrada, por tratarse de una zona que no tiene la posibilidad de urbanizarse, impacta evidentemente en el precio indemnizatorio indicado en la experticia. En el anterior contexto, le asiste razón al municipio cuando afirma que el área de terreno que tiene la condición de retiro de quebrada constituye una afectación que impacta en su valor y, por tanto, no puede tener el mismo valor que un área que no tiene dicha limitación o restricción. Por último, la Sala reitera que para concluir que hay incorrección del avalúo oficial no basta con afirmar que hay un error o con realizar una comparación del valor del precio indemnizatorio entre el avalúo oficial y el practicado en el 24 Acuerdo 62 de 1999, “Por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medellín”.
Artículo 19º. Del manejo de los retiros a corrientes naturales de agua. “Los retiros a corrientes de agua a los que se refiere la clasificación del suelo y el plano retiros a corrientes naturales de agua son suelo de protección. Deben engramarse, arborizarse y permanecer libres de cualquier tipo de construcción, de aquellos procesos o actividades que deterioren o limiten su condición natural y de cerramientos no transparentes que impidan su disfrute visual, acondicionándolos como áreas de recreación pasiva y de preservación ambiental, o integrándolos como elemento urbanístico importante a las otras áreas verdes próximas. […] Sobre las fajas de retiros de quebradas se prohíben el cambio de zona verde por piso duro y la construcción o instalación de parqueaderos, kioscos, casetas, piscinas, antenas parabólicas, placas o zonas deportivas, zonas de depósitos, tanques de almacenamiento de gas e instalaciones similares, sótanos y semisótanos. […]” 25 Consejo de Estado, Sección Primera, Sentencia de 8 de octubre de 2020, Rad. 05001- 23-31-000-2011-00013-01, C.P. Roberto Augusto Serrato Valdés;
Sentencia de 17 de noviembre de 2023, Rad. 05001-2331-000-2012-00835-01, C.P. Oswaldo Giraldo López. 23 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co proceso26, sino que se requiere demostrar de manera clara y precisa el error en que incurrió el avalúo oficial, teniendo en cuenta que para fijar dicho valor se analizan diferentes criterios y parámetros técnicos, situación que en el caso particular no se acreditó. Por lo anterior, se revocará la sentencia de primera instancia, y en su lugar, se negarán las pretensiones de la demanda. 5.2.
Otros pronunciamientos Mediante memorial obrante en el índice número 30 de Samai se allegó renuncia de poder por parte del abogado Richard Yhon Ospina Ramírez, quien actúa como apoderado del Municipio de Medellín. Como quiera que la renuncia cumple los requisitos previstos en el artículo 76 del Código General del Proceso, el Despacho la tendrá por bien presentada.
Por lo expuesto, el Concejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, FALLA: Primero: REVOCAR la sentencia de 26 de agosto de 2014, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, que accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda, de conformidad con las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia y, en su lugar, denegar las pretensiones.
Segundo: TENER por debidamente presentada la renuncia de poder presentada por el abogado Richard Yhon Ospina Ramírez como apoderado del Municipio de Medellín. Tercero: En firme esta providencia, remítase el expediente al Tribunal de origen. 26 Sobre la carga de la parte actora para controvertir el avalúo oficial en sentencia del 20 de febrero de 2020, C.P. Oswaldo Giraldo López, Rad. 25000-23-24-000-2011-00115-01 se indicó: “[…] Para precisar el alcance de la carga que recae sobre el demandante, atendiendo las presunciones de que gozan los actos de la administración, no es del caso que el escrito de demanda anexe otros avalúos, si se pretende con ellos desvirtuar el realizado por la entidad pública; para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial, es indispensable que el actor, con base en las normas que regulan la materia, indique el defecto en que se ha incurrido y su impacto en el precio oficialmente establecido, pues de lo que se trata es precisamente de llevar al convencimiento del juez de que se ha incurrido en error al establecer el monto de la indemnización, y no simplemente de identificar otras alternativas probables. […]” (Subraya del texto original) 24 Radicado: 05001 1233 000 2004 00389 01 Demandante: ORGANIZACIÓN HOTELERA SALMÓN y CIA S.A. Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.concejodeestado.gov.co Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen.
CÓPIESE,
NOTIFÍQUESE,
COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE, Se deja constancia que la anterior providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. GERMÁN EDUARDO OSORIO CIFUENTES Consejero de Estado Presidente OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Consejero de Estado NUBIA MARGOTH PEÑA GARZON Consejera de Estado HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ Consejero de Estado CONSTANCIA: La presente sentencia fue firmada electrónicamente por los integrantes de la Sección Primera en la sede electrónica para la gestión judicial SAMAI.
En consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad y conservación y posterior consulta, de conformidad con la ley.