Radicación: 13001-23-33-000-2013-00154-01 (69052) Demandantes: Agencia Logística de las Fuerzas Militares 1 CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN B Magistrado ponente: ALBERTO MONTAÑA PLATA Bogotá, D.C., veinte (20) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) Expediente: 13001-23-33-000-2013-00154-01 (69052) Demandantes: Agencia Logística de las Fuerzas Militares Demandado: Todomar CHL Marina S.A.S. Naturaleza: Controversias contractuales Temas: Las normas del Código de Comercio sobre arrendamiento de establecimientos comerciales deben aplicarse a los contratos estatales.

La regla de los motivos de hecho y de derecho para el conteo del término de caducidad de la acción de controversias contractuales es excepcional. La supuesta ocupación de un área mayor a la descrita en el objeto del contrato no constituye un incumplimiento. Aclaración de voto del magistrado Martín Bermúdez Muñoz Aunque estoy de acuerdo con la decisión que accedió parcialmente a las pretensiones de la demanda y ordenó a la arrendataria restituir el inmueble y pagar el monto de la cláusula penal, lo anterior obedece exclusivamente al hecho de que en el presente caso existe una sentencia ejecutoriada que impide tomar una decisión diferente.

Además de lo anterior, no comparto las consideraciones que se presentan en el proyecto sobre: (i) la aplicación de la regla de «la ocurrencia de los motivos de hecho y de derecho» para el conteo del término de caducidad de la acción; y (ii) el incumplimiento del contrato por la ocupación de un área mayor a la dispuesta en el objeto. 1.- El 27 de julio de 2017 el Tribunal Administrativo de Bolívar profirió sentencia dentro de un proceso de regulación de canon de arrendamiento iniciado por la entidad demandante contra la demandada y resolvió declarar terminado el contrato de arrendamiento el 30 de junio de 2002.

El tribunal señaló que los contratos estatales de arrendamiento no podían prorrogarse automáticamente en los términos del artículo 518 del Código de Comercio, por lo cual, adicionalmente, declaró de oficio la nulidad de la cláusula contractual que preveía la prórroga automática. 2.- En este sentido, existe una sentencia que hizo tránsito a cosa juzgada, en la cual se determinó que el contrato objeto del presente proceso terminó en 2002.

En consecuencia, la arrendataria debía restituir el inmueble, por lo menos, desde la fecha de ejecutoria de dicha sentencia, y en este sentido, puede afirmarse que existía, a la fecha de esta sentencia, un incumplimiento por no haber hecho la respectiva restitución. Radicación: 13001-23-33-000-2013-00154-01 (69052) Demandantes: Agencia Logística de las Fuerzas Militares 2 3.- Sin embargo, no comparto las consideraciones que llevaron al tribunal a declarar terminado el contrato de arrendamiento y a declarar la nulidad de oficio de la cláusula de prórroga automática, y considero que, de no haber existido la sentencia referida anteriormente, las pretensiones de esta demanda habrían debido negarse por las razones que paso a explicar. 4.- La jurisprudencia de esta Sección ha señalado que las prórrogas automáticas en los contratos estatales son nulas: «… por cuanto, además de que en el Estatuto General de la Contratación de la Administración Pública no existe norma alguna que autorice pactar prórrogas automáticas que favorezcan a un determinado contratista, resulta violatorio de los principios generales de libre concurrencia, de igualdad, de imparcialidad, de prevalencia del interés general y de transparencia que rigen todas las actuaciones contractuales de las entidades estatales, principios que se encuentran consignados positivamente tanto en la Constitución Política de 1991 - artículos 1, 2, 13, 209 - como en la Ley 80 de 1993 - artículos 24 y 25»1. 5.- En primer lugar, a diferencia de lo dispuesto en el Decreto 222 de 1983 que en su artículo 58 prohibía expresamente las prórrogas automáticas de los contratos estatales2, la Ley 80 de 1993 no prevé dicha disposición ni la establece en el artículo 44 como causal de nulidad.

En consecuencia, no existe norma en la que se pueda fundamentar que el solo pacto de una prórroga automática haga manifiesta la nulidad de dicha cláusula. Además de lo anterior, el contrato de arrendamiento objeto del proceso se celebró de manera directa, razón por la cual no puede inferirse que el pacto de una prórroga implicara autorizar la celebración de un nuevo contrato sin el cumplimiento del correspondiente proceso de selección. 6.- Teniendo en cuenta lo anterior, considero que la cláusula de prórroga automática dispuesta en el contrato de arrendamiento sí era válida.

Además, en la medida en que el inmueble era utilizado para una actividad comercial por parte de la arrendataria, debía darse aplicación a lo dispuesto en el artículo 518 del Código de Comercio que dispone: «El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo». 7.- En segundo lugar, al realizar el análisis de caducidad de la acción, en la sentencia se afirma que en el presente caso debía aplicarse la regla según la cual el término de dos años debía contarse a partir de la ocurrencia de los motivos de hecho y de derecho que sirven de fundamento a la demanda y se señala que: «La existencia de estas 5 formas de contar la caducidad, específicas y adicionales, no puede hacer olvidar el supuesto general al que se refiere la ley». 1 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección A. Sentencia del 26 de septiembre de 2015, expediente 30834.

Magistrado ponente: Hernán Andrade Rincón. 2 «En ningún caso podrá modificarse el objeto de los contratos, ni prorrogarse su plazo si estuviere vencido, so pretexto de la celebración de contratos adicionales, ni pactarse prórrogas automáticas». Radicación: 13001-23-33-000-2013-00154-01 (69052) Demandantes: Agencia Logística de las Fuerzas Militares 3 8.- No comparto esta afirmación, pues si bien la redacción del artículo 164, numeral 2, inciso j) pareciera indicar que la regla de los motivos de hecho y de derecho es una regla general, en realidad esta constituye una excepción. Lo anterior, en la medida en que, de encontrarse bajo alguno de los supuestos señalados en los numerales i) a v) de la norma, relacionados con la terminación o liquidación del contrato, no podrá contarse el término de caducidad de la acción a partir de «la ocurrencia de los motivos de hecho o de derecho que les sirvan de fundamento». 9.- Considero, además, que en el presente caso no debió acudirse la regla de los motivos de hecho y de derecho, sino que simplemente debió señalarse que en la medida en que en la demanda se pretendía la terminación del contrato, este se encontraba vigente al momento de su interposición. Por lo tanto, la demanda era oportuna por haber sido presentada mientras el contrato se encontraba en ejecución. 10.- Por último, la sentencia confirma la decisión de primera instancia que declaró el incumplimiento por haber ocupado un área mayor a la definida en el objeto del contrato.

Sobre este punto, considero que dicha situación no constituye un incumplimiento contractual. En la cláusula segunda del contrato, correspondiente al objeto, se señaló que el inmueble a arrendar correspondía a un inmueble determinado con su respectivo folio de matrícula inmobiliaria y sus propios linderos y no a un área específica sobre un inmueble de mayor extensión. 11.- Así, la alegación de la entidad demandante respecto de la ocupación de un área mayor a la contratada implicaría que: (i) los inmuebles colindantes también eran de propiedad de la entidad demandante; o (ii) que existió un error en la determinación del objeto del contrato y el inmueble arrendado tenía un área mayor.

En el primer caso, si la arrendataria estaba ocupando predios colindantes, la entidad demandante debía interponer un proceso reivindicatorio o utilizar las medidas policivas por perturbación de la posesión. Sin embargo, no por existir identidad entre el arrendatario y el propietario de los inmuebles colindantes, esto se podía tratar como un asunto de incumplimiento contractual.

Por el contrario, si lo que ocurrió fue que existió un error en la determinación del objeto del contrato, esta situación tampoco configuraría incumplimiento alguno del arrendatario. Fecha ut supra, Con firma electrónica MARTÍN BERMÚDEZ MUÑOZ Magistrado