Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN TERCERA SUBSECCIÓN B Magistrado ponente: MARTÍN BERMÚDEZ MUÑOZ Bogotá, D.C., trece (13) de julio de dos mil veintidós (2022) Referencia: Controversias contractuales Radicación: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño Demandado: Procuraduría General de la Nación Tema: Consecuencias de la declaratoria de nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas.

Se confirma la sentencia de primera instancia en cuanto negó las pretensiones de reparación de perjuicios causados con la ocupación del inmueble porque la declaratoria de nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas no implicaba la ocupación de hecho del inmueble por parte de la entidad. Las prestaciones ejecutadas en el contrato de tracto sucesivo se reconocen y pagan de conformidad con lo acordado en el contrato.

SENTENCIA Verificada la inexistencia de irregularidades que invaliden lo actuado, procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia proferida el 27 de agosto de 2021 por el Tribunal Administrativo de Risaralda, que declaró la nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas del contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante y la Procuraduría General de la Nación y negó las pretensiones de la demanda.

La parte resolutiva de la sentencia es del siguiente tenor: << 1. DECLARAR la nulidad absoluta del parágrafo contenido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento 030 de septiembre de 2004, relativos a “Este plazo se entenderá prorrogado por períodos de un año calendario en forma sucesiva y automática, si con treinta (30) días calendario de anticipación a su vencimiento, ninguna de las partes contratantes manifiesta por escrito su voluntad de darlo por terminado”. 2.

NEGAR las pretensiones de la demanda. 3. Sin condena en costas en esta instancia. 4. Ejecutoriada esta providencia, archívese el expediente>>. Esta Subsección es competente para conocer del recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 150 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

El Tribunal Administrativo de Risaralda era competente para conocer el proceso en primera instancia en razón la cuantía y de acuerdo con el numeral 5 del artículo 152 del CPACA. El recurso de apelación fue admitido mediante providencia del 1° de febrero de 2022. De conformidad con el numeral 4 del artículo 247 del CPACA, las partes tenían la Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 2 oportunidad de pronunciarse sobre el recurso hasta la ejecutoria del auto admisorio de la apelación. Dentro del término respectivo la Procuraduría General de la Nación emitió pronunciamiento.

El Ministerio Público guardó silencio. El consejero Fredy Ibarra Martínez manifestó su impedimento para conocer del presente asunto, fundado en las causales 3 y 5 del artículo 130 del CPACA, debido a que su <<cónyuge ostenta la calidad de Asesora Grado 24 de la Procuraduría Tercera Delegada ante el Consejo de Estado, dependencia de la Procuraduría General de la Nación, entidad que funge como parte pasiva de la controversia.partícipe en la decisión de primera instancia>>.

Este impedimento será aceptado en la parte resolutiva de la presente decisión I.

ANTECEDENTES A.- Posición de la parte demandante 1.- El 2 de septiembre de 2016 Beatriz Helena Mejía Londoño (en adelante, la <<demandante>> o la <<arrendadora>>) presentó demanda contra la Procuraduría General de la Nación (en adelante la <<entidad>> o la <<demandada>> o la <<arrendataria>>), con las siguientes pretensiones: <<Primero: Se declare la responsabilidad administrativa de la Procuraduría General de la Nación, por haber mantenido ocupado para la prestación del servicio público a su cargo, por un valor ostensiblemente menor al comercial, los inmuebles identificados con matrícula inmobiliarias No. 290 - 71714, 290 - 71715 y 290-71719 de la ciudad de Pereira, sin tener contrato debidamente legalizado.

Segundo: Se declare que en virtud de que no se perfeccionaron los contratos de arrendamiento para los años subsiguientes al 8 de septiembre de 2005 y hasta el 30 de noviembre de 2015, el precio comercial por metro cuadrado que debió haber pagado la Procuraduría General de la Nación por el uso de los inmuebles identificados con matrícula No. 290 - 71714, 290 - 71715 y 290-71719, es el siguiente: PERIODO OCUPADO POR LA PROCURADURÍA SIN CONTRATO LEGALIZADO MT 2 MT2 Arrendamiento mensual estimado según avalúo* Pesos por metro cuadrado según avalúo Septiembre 8 de 2005 a Septiembre 7 de 2006 526 $6.018.261 $11.442 Septiembre 8 de 2006 a Septiembre 7 de 2007 526 $6.349.265 $12.071 Septiembre 8 de 2007 a Septiembre 7 de 2008 526 $6.657.204 $12.656 Septiembre 8 de 2008 a Septiembre 7 de 2009 526 $6.955.447 $13.223 Septiembre 8 de 2009 a Septiembre 7 de 2010 526 $7.351.212 $13.976 Septiembre 8 de 2010 a Septiembre 7 de 2011 526 $7.915.050 $15.048 Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 3 Septiembre 8 de 2011 a Septiembre 7 de 2012 526 $8.073.351 $15.349 Septiembre 8 de 2012 a Septiembre 7 de 2013 526 $8.329.276 $15.835 Septiembre 8 de 2013 a Septiembre 7 de 2014 526 $8.639.958 $16.426 Septiembre 8 de 2014 a Septiembre 7 de 2015 526 8.850.773 $16.827 Septiembre 8 a Noviembre 30 de 2015 526 $9.022.478 $17.153 Tercera: Como consecuencia de lo anterior, se ordene al demandado a pagar a los propietarios demandantes, la suma de $ 598.415.049 resultante de calcular la diferencia entre el valor comercial y el reconocido por la Procuraduría General de la Nación por la ocupación de los inmuebles identificados con matrícula No. 290 - 71714, 290 - 71715 y 290- 71719 sin contrato debidamente perfeccionado.

La suma tiene en cuenta todo el término en que el inmueble estuvo ocupado sin contrato debidamente legalizado, esto es desde el 8 de septiembre de 2005 (fecha de vencimiento del contrato celebrado) al 30 de noviembre de 2015 (fecha en que se desocupan los inmuebles) por valor de $598.415.049. En subsidio de la pretensión tercera Si no se accediere a la anterior pretensión, se ordene a la Procuraduría General de la Nación, a pagar la suma de $ 85.785.787 resultante de calcular la diferencia entre el valor comercial de los inmuebles y el valor reconocido por su ocupación para la prestación del servicio público a cargo de la Procuraduría General de la Nación, en el lapso comprendido entre el 8 de septiembre de 2014 y el 30 de noviembre de 2015, época para la cual la Procuraduría General de la Nación ocupó el inmueble contra expresa voluntad de los propietarios.

Año o periodo Canon mensual pagado Canon según avalúo Total pagado en el periodo Total que se debió pagar Diferencia a reconocer Sep 8 de 2014 a Sep 7 de $3.065.693 $8.850.773 $36.788.316 $106.209.276 $69.420.960 Sep 8de 2015 a Nov 30 de 2015 $3.177.897 $9.022.478 $8.898.112 $27.067.434 $16.364.827 TOTAL $85.785.787 Las sumas reconocidas serán indexadas de conformidad con lo dispuesto en el art 187 del C.P.A.C.A en concordancia con la jurisprudencia que sobre la materia tiene sentada el Consejo de Estado.

Cuarta. Se reconozcan intereses comerciales Se condene en costas a la parte demandada>>. 2.- La demandante fundamentó sus pretensiones en las afirmaciones que se resumen a continuación: 2.1.- El 8 de septiembre de 2004 suscribió con la Procuraduría General de la Nación un contrato de arrendamiento de las oficinas 301, 302 y 502 ubicadas en la calle 19 con carrera 7 Bis, edificio Londoño de la ciudad de Pereira.

El contrato se pactó con plazo de un (1) Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 4 año, y en su cláusula tercera se estableció su prórroga automática, en caso de que ninguna de las partes lo diera por terminado mediante escrito enviado a la otra parte 30 días antes del vencimiento del plazo anual.

El valor del canon se pactó en un total de dos millones cincuenta y cuatro mil seiscientos cuarenta y cinto pesos ($2.054.645). 2.2.- En la cláusula vigésimo primera del contrato se pactó que el canon de arrendamiento se reajustaría de conformidad con el porcentaje autorizado por la Ley 617 de 2000. La estipulación contractual igualmente preveía que el valor del canon se podía reajustar por acuerdo de las partes. 2.3.- El contrato se prorrogó de manera automática y sucesiva, hasta que se terminó en el mes de noviembre de 2015. 2.4.- Mediante comunicación del 28 de julio de 2014 la arrendataria manifestó a la Procuraduría General de la Nación su intención de darlo por terminado el 7 de septiembre de 2014. a.- En dicha comunicación, la arrendadora indicó a la Procuraduría que si exisía intención de continuar con el arrendamiento, debía suscribirse un nuevo contrato, en el cual se modificara el valor del canon.

Esto, por cuanto de conformidad con los cánones de arrendamiento de la zona, el valor del metro cuadrado era de veinte mil pesos ($20.000) y las oficinas estaban siendo ocupadas por la Procuraduría por un valor de seis mil trescientos cuarenta y cinco pesos ($6.345) por metro cuadrado. b.- Igualmente, propuso un incremento anual del canon del diez por ciento (10%) para llegar a un valor más acorde con el de la realidad del sector. 2.5.- La Procuraduría respondió a la arrendadora que el aumento del canon no era viable por ser superior al índice de precios al consumidor (IPC).

Adicionalmente, solicitó que se reconsiderara la fecha de entrega del inmueble y que el contrato se prorrogara hasta el 31 de diciembre de 2014. 2.6.- La arrendataria accedió a la prórroga del contrato hasta el 31 de diciembre de 2014. El 3 de diciembre de 2014 solicitó que se efectuara la entrega de los inmuebles el 30 de diciembre de 2014. 2.7.- La Procuraduría le manifestó que tenía dificultades para la entrega y solicitó una prórroga hasta el 15 de abril de 2015.

En el mismo oficio señaló que se encontraba adelantando el proceso de selección para la suscripción de un nuevo contrato, en el cual la demandante podía participar. 2.8.- La arrendataria manifestó que no aceptaba la nueva prórroga. Sin embargo, tras una serie de comunicaciones y acuerdos entre las partes, los inmuebles fueron entregados el 30 de noviembre de 2015.

Según afirma la demandante, la Procuraduría pagó el canon hasta esa fecha, y efectuó el último pago en diciembre de 2015. Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 5 2.9.- La demandante considera que la Procuraduría le causo un daño antijurídico por no haber cancelado el justiprecio del valor del arrendamiento, ya que de conformidad con el sondeo de precios del sector y los peritajes que aportó al proceso, el valor cancelado durante el contrato correspondió a seis mil cuarenta y un pesos con sesenta y tres centavos ($6.041,63) por metro cuadrado, cuando el precio debía ser de diecisiete mil ciento cincuenta y tres pesos ($17.153), con lo que existía un menor valor de once mil ciento once pesos ($11.111).

Lo anterior conllevó que al final del contrato la entidad pagara un canon de tres millones ciento setenta y siete mil ochocientos noventa y siete pesos ($3.177.897), cuando el mismo debía corresponder a nueve millones veintidós mil cuatrocientos setenta y ocho pesos ($9.022.478) más IVA. 2.10.- Alega que sufrió el daño antijurídico desde la celebración del contrato.

En consecuencia, el precio pagado por la Procuraduría General de la Nación generó que los propietarios dejaran de percibir la suma de quinientos noventa y ocho millones cuatrocientos quince mil cuarenta y nueve pesos ($598.415.049), valor que debía ser reconocido como perjuicios. B.- Posición de la parte demandada 3.- La entidad se opuso a la prosperidad de las pretensiones de la demanda con fundamento en que no existió ocupación de hecho de los inmuebles, pues la entidad se ajustó a lo pactado en el contrato de arrendamiento y en sus prórrogas, y cumplió con lo pactado en cuanto al ajuste del canon.

Por ello no podía reconocerse valor mayor a favor de la arrendataria. C.- Sentencia recurrida 4.- En sentencia del 27 de agosto de 2021 el Tribunal Administrativo de Risaralda declaró la nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas y negó las pretensiones de la demanda. El tribunal sustentó su decisión en los siguientes argumentos: 4.1.- La cláusula de prórrogas automáticas resultaba contraria a los principios de libre concurrencia y selección objetiva; adicionalmente, desconocía la prohibición de adicionar los contratos en un valor superior al cincuenta por ciento (50%) del inicialmente pactado. 4.2.- Como consecuencia de la nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas, el contrato de arrendamiento debía entenderse terminado el 7 de septiembre de 2005. 4.3.- Negó las pretensiones porque si bien la prórroga automática fue declarada nula, la ejecución del contrato debía ceñirse a las cláusulas pactadas por las partes.

Así, los pagos se dieron amparados en las mismas. D.- Recurso de apelación 5.- La demandante presenta recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia con base en los siguientes reparos: Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 6 5.1.- La declatoria de nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas implica que desde el 8 de septiembre de 2005 la Procuraduría ocupó de hecho los inmuebles arrendados. 5.2.- La ausencia de un contrato válido implica que, contrario a lo dicho por el tribunal, el pago del canon no podía tener fundamento en las cláusulas pactadas por las partes, pues estas pierden vigencia desde la fecha en que, de conformidad con la nulidad, se terminó el contrato. 5.3.- Por lo anterior, es procedente indemnizar a los propietarios de los inmuebles mediante el reconocimiento del valor comercial que correspondía por la ocupación de hecho que desarrolló la entidad desde el año 2005.

II. CONSIDERACIONES 6.- La Sala se pronunciará de fondo porque la demanda se presentó dentro del término de caducidad. El contrato de arrendamiento terminó el 30 de noviembre de 2015; teniendo en cuenta que no fue liquidado, el término de caducidad de dos años empezó a contarse desde el día siguiente a la fecha en que se debió liquidar unilateralmente, esto es, el 1° de julio de 2016.

Así las cosas, el término para presentar la demanda vencía el 1° de julio de 2018 y fue radicada oportunamente, el 2 de septiembre de 2016. 7.- La Sala sólo se pronunciará sobre los reparos de la apelación. Así, pese a no compartir la declaratoria de nulidad de la cláusula de prórrogas automáticas, confirmará la decisión de primera instancia porque la nulidad de estas no tiene por efecto que los inmuebles fueran ocupados de hecho y que deba reconocerse un valor distinto al pactado por las partes como canon de arrendamiento. 8.- El artículo 48 de la Ley 80 de 1993 establece que << La declaración de nulidad de un contrato de ejecución sucesiva no impedirá el reconocimiento y pago de las prestaciones ejecutadas hasta el momento de la declaratoria>>.

De conformidad con la norma en cita, la cual es aplicable al contrato de arrendamiento, la anulación de un contrato de tracto sucesivo implica su terminación, sin que haya lugar a restituir o modificar lo ejecutado, precisamente porque una de las prestaciones (la de usar el inmueble) no puede retrotraerse. Dejar sin efectos la cláusula de prórrogas automáticas no permite considerar que la ocupación del inmueble después del término inicial fuese una <<ocupación de hecho>> que no estuvo regido por ninguna estipulación contractual, para concluir que el arrendador tiene derecho a recibir un mayor valor por concepto de canon durante ese término, descontando de ese valor el que se le pagó con fundamento en el contrato, como lo pretende el apelante. 9.- El contrato de arrendamiento terminó cuando se produjo la restitución del inmueble y está probado que durante el mismo la arrendadora recibió el valor del canon pactado en el mismo; y no puede afirmarse que <<sufrió un daño antijuridico>> por pactar un valor que considera era inferior al valor comercial del inmueble.

Lo que debe concluirse, por el contrario es (i) que la demandante celebró un contrato haciendo uso de la autonomía de su voluntad, que dicho contrato es ley para las partes y por ende estaba obligada a Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 7 cumplirlo y (ii) que tal y como se reconoce en la demanda, la entidad dio cumplimiento pagando el canon estipulado. 10.- De otra parte, no debe olvidarse el artículo 519 del Código de Comercio habilita al arrendador para que solicite judicialmente el ajuste del canon de arrendamiento, pretensión que puede ser impetrada a través del medio de control de controversias contractuales, en el cual las partes pueden solicitar al juez que efectúe todo tipo <<declaraciones y condenas>> relacionadas con el contrato, dentro de las cuales, en el caso del arrendamiento, estaría el reajuste del canon.

En el presente caso dicha pretensión ya no era procedente, pues el ajuste judicial sólo puede decretarse mientras el contrato se encuentre vigente. E.- Condena en costas 11.- Como el recurso de apelación no prosperó, la demandante debe ser condenada en costas, en la medida de su comprobación, de conformidad con lo ordenado en los artículos 188 del CPACA, 365 y 366 del CGP, y en el artículo 2 del Acuerdo No. PSSAA16-10554 de 2016 del C.S. de la J. <<Por el cual se establecen las tarifas de agencias en derecho>>. 12.- Teniendo en cuenta que la entidad demandada intervino en el curso de la segunda instancia, la Sala condenará a la demandante vencida, por concepto de agencias en derecho, a la suma equivalente a tres (3) salarios mínimos legales mensuales vigentes a la fecha de la presente providencia, de conformidad con los criterios y tarifas establecidos por el numeral 1 del artículo 5 del Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 de la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura1.

III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección B, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: DECLÁRESE FUNDADO el impedimento manifestado por el consejero Fredy Ibarra Martínez.

SEGUNDO: CONFÍRMASE la sentencia proferida el 27 de agosto de 2021 por el Tribunal Administrativo de Risaralda.

TERCERO: CONDÉNASE en costas a la demandante. Por Secretaría, liquídense e inclúyase, por concepto de agencias en derecho, la suma equivalente a tres (3) salarios 1 <<(…) Las tarifas de agencias en derecho son: (…) 9. Recursos extraordinarios: Entre 1 y 20 S.M.M.L.V. (…)>> Radicado: 66001-23-33-000-2016-00674-02 (67694) Demandante: Beatriz Helena Mejía Londoño 8 mínimos legales mensuales vigentes a la fecha de la presente providencia a favor de la Procuraduría General de la Nación.

CUARTO: DEVUÉLVASE el expediente al tribunal de origen.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Con firma electrónica ALBERTO MONTAÑA PLATA Presidente Con firma electrónica Impedido MARTÍN BERMÚDEZ MUÑOZ FREDY IBARRA MARTÍNEZ Magistrado Magistrado