1 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN CUARTA MAGISTRADA PONENTE: MYRIAM STELLA GUTIÉRREZ ARGÜELLO Bogotá, D.C., seis (6) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Referencia Nulidad y restablecimiento del derecho Radicación 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante ALIANZA FIDUCIARIA S.A. Demandada UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL UAECD Temas Participación en plusvalía. Cargas urbanísticas.

Hecho generador. Cálculo del efecto plusvalía. Método residual. Registro Abierto de Avaluadores. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA La Sección decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia del 11 de julio de 2024, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta, Subsección A, que decidió1: Primero. NEGAR las pretensiones de la demanda, según lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. Segundo. Sin condena en costas. [ ]

ANTECEDENTES DE LA ACTUACIÓN ADMINISTRATIVA Mediante el Decreto 576 del 22 de diciembre de 2015, el alcalde mayor de Bogotá adoptó el plan parcial Procables, ubicado en la localidad de Fontibón y comprendido por, entre otros, los predios con matrículas inmobiliarias 50C-01111907 y 50C- 01908512, de titularidad del Fideicomiso A8-Urbanizadora Marín Valencia y del Fideicomiso Elimarc Urbanizadora Marín Valencia, respectivamente, respecto de los cuales, Alianza Fiduciaria S.A. es la vocera.

Concluido el trámite para la liquidación del efecto plusvalía, mediante la resolución 0766 del 25 de junio de 2018, la Unidad Administrativa de Catastro Distrital (en adelante, Catastro Distrital) fijó el plusvalor por metro cuadrado para los predios mencionados junto a otros que no son objeto del litigio. El 2 de agosto de 2018, mediante apoderada judicial, el fideicomitente de los 2 fideicomisos señalados presentó el recurso de reposición en contra de la anterior decisión, el cual fue rechazado por la entidad demandada mediante la Resolución 1521 del 10 de octubre de 2018 por dos razones: primero, se interpuso de forma extemporánea y, segundo, la abogada actuó en nombre de los fideicomitentes y no de Alianza Fiduciaria S.A., que ostentaba la titularidad del derecho de dominio como vocera de los patrimonios autónomos. 1 SAMAI del Tribunal, índice 50, página 28.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 2 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co ANTECEDENTES DEL PROCESO Demanda En ejercicio del medio de control de nulidad y restablecimiento del derecho, contemplado en el artículo 138 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo (Ley 1437 de 2011), Alianza Fiduciaria S.A., como vocera de los patrimonios autónomos denominados A8-Urbanizadora Marín Valencia y Elimarc Urbanizadora Marín Valencia, formuló las siguientes pretensiones2:

3.1. PRETENSIONES PRINCIPALES PRIMERA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad parcial de la Resolución No. 0766 del 25 de junio de 2018 "Por el cual se liquida el efecto plusvalía para el Plan Parcial "Procables" adoptado mediante Decreto Distrital 576 de 2015, modificado mediante Decreto Distrital 208 de 2017, ubicado en la Localidad de Fontibón” expedida por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD, en lo que respecta a la liquidación de la participación del efecto plusvalía de los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 50C- 1908512 (matriz) y 50C1111907 (matriz) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá - Zona Centro, que forman parte del Plan Parcial Procables.

SEGUNDA PRETENSIÓN: Se declare la nulidad total de la Resolución No. 1521 del 10 de octubre de 2018 "por la cual se decide un recurso de reposición interpuesto en contra de la Resolución No. 766 del 25 de junio de 2018, en relación con los predios identificados con folios de matrícula inmobiliaria 50C1908512 у 50C1111907. TERCERA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL cancelar la inscripción de la Resolución No. 0766 del 25 de junio de 2018 y la Resolución No. 1521 del 10 de octubre de 2018 que haya realizado o llegare a realizar sobre los folios de matrícula inmobiliaria números 50C-1908512 (matriz) y 50C-1111907 (matriz) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá - Zona Centro, y los predios que resultaren de estos por segregación o englobe.

CUARTA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL abstenerse de exigir el pago de las sumas liquidadas en la Resolución No. 0766 del 25 de junio de 2018, sobre el predios [sic] identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 50C-1908512 (matriz) y 50C- 1111907 (matriz) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro y los predios que resultaren de estos por segregación o englobe.

QUINTA PRETENSIÓN: A título de restablecimiento del derecho, se ordene a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL devolver los dineros que el demandante le haya pagado o llegare a pagar con ocasión de la liquidación del efectivo plusvalía realizada a través de la Resolución No. 0766 del 25 de junio de 2018, sobre el predios [sic] identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 50C-1908512 (matriz) y 50C-1111907 (matriz) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá - Zona Centro y los predios que resultaren de estos por segregación o englobe.

SEXTA PRETENSIÓN: Se condene a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL a pagar costas y agencias en derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 188 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.

3.2. PRETENSIONES SUBSIDIARIAS PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA A LAS PRETENSIONES PRIMERA Y SEGUNDA PRINCIPAL: En caso que se declare que, sobre los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 50C-1908512 (matriz) у 50С-1111907 (matriz) de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, que forman parte del Plan Parcial Procables, si se generó el hecho generador contenido en el numeral 3º del artículo 74 de la Ley 388 de 1997, se ordene a la UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL, reliquidar el efecto plusvalía para los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria números 50C-1908512 (matriz) y 50C-1111907 (matriz) de la Oficina de Registro de 2 SAMAI del Tribunal, índice 2.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 3 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Centro, conforme a los parámetros establecidos en la Ley 388 de 1997 y la Resolución No. 620 de 2008 - IGAC. La demandante invocó como normas violadas los artículos 38, 74, 77 y 80 de la Ley 388 de 1997; 6 del Decreto distrital 020 de 2011; 4, 11 y 14 de la resolución 620 de 2008; 2 y 6 de la Ley 1673 de 2013; y 2.2.2.17.2.2. del Decreto nacional 1074 de 2015.

El concepto de violación se resume así: Sostuvo que Catastro Distrital carece de competencia temporal. Expuso que los artículos 6 del Decreto distrital 010 de 2011 y 80 de la Ley 388 de 1997 establecen que el trámite inicia con la solicitud que eleva el alcalde al competente (en el caso de Bogotá, por medio de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) a Catastro Distrital) para que estime el mayor valor por metro cuadrado en cada una de las zonas o subzonas beneficiarias y, desde ese momento, se contabiliza un término de 60 días hábiles para establecer el plusvalor.

Para el demandante, el término de 60 días es preclusivo, de modo que su vencimiento da lugar a la pérdida de competencia3. Consideró acreditado que la SDP solicitó la liquidación del efecto plusvalía para el plan parcial Procables el 19 de mayo de 2017, de modo que el plazo para realizar el cálculo finalizó el 22 de agosto del mismo año. Pese a esto, la resolución del cálculo se expidió el 25 de junio de 2018, es decir, 14 meses después de la solicitud.

Manifestó que Catastro Distrital interpretó indebidamente los artículos 38, 74 y 77 de la Ley 388 de 1997, al concluir erróneamente que se realizó el hecho generador del tributo por el incremento del aprovechamiento del suelo, derivado de la autorización de una mayor área edificable en el Decreto distrital 576 de 2015. Sostuvo que la mayor edificabilidad generada no se originó en una decisión unilateral de la administración (acción urbanística), sino en la asunción de cargas generales por parte del propietario del suelo, las cuales no son obligatorias para desarrollar el proyecto urbanístico.

Enfatizó en que el hecho generador del tributo no puede realizarse a partir de una inversión o esfuerzo privado, sino que siempre debe provenir de una decisión pública del Estado, en su calidad de orientador del desarrollo urbano. Indicó que, conforme la Ley 388 de 1997, el mayor aprovechamiento urbanístico debe producirse dentro del sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios, garantizando el principio de igualdad ante las cargas públicas.

Expuso la definición de cargas generales según el artículo 39 ibidem (costos que se distribuyen entre todos los propietarios del área beneficiada y se recuperan vía tarifas, valorización, plusvalía u otro sistema que garantice el reparto equitativo de las cargas y beneficios y que corresponden a costos de infraestructura vial principal o arterial, redes matrices de servicios públicos, y, en general, lo no clasificado como carga local) y de cargas locales (obligaciones de inversión impuestas a urbanizadores y/o titulares de derechos reales sobre inmuebles sujetos a desarrollo, bien sea a través de licencias de urbanización, Plan Parcial o Unidades de Acción Urbanística, consistentes en la cesión gratuita y adecuación de zonas verdes locales o zonales, infraestructura vial peatonal y vehicular, entre otros) y explicó que solo este último concepto es obligatorio.

Luego, manifestó que los Decretos distritales 576 de 2015 y 208 de 2017, con base en los cuales se calculó la plusvalía en el caso concreto, adoptaron el principio de reparto equitativo de las cargas y beneficios. 3 Citó la sentencia del del Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta, del 09 de agosto de 2018 rad. 11001333704320150006301, M.P. Gloria Cáceres Martínez; y del 31 de agosto de 2017, rad. 25000233700020150030800, M.P. José Antonio Molina Torres.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 4 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Puso de presente que el artículo 37 del Decreto 576 estableció el suelo de carga general en 5.433,02 metros cuadrados y que el artículo 42 definió la edificabilidad resultante del plan parcial, asociada a los productos inmobiliarios desarrollados en las Unidades de Gestión o Actuaciones Urbanísticas 1 y 2 del plan y señaló que esa edificabilidad se garantiza con el aporte de la cesión del suelo y el pago compensatorio del componente general.

Así, se previó que uno de los elementos que compone el «índice resultante» es la cesión del suelo correspondiente a las cargas generales, que para el producto inmobiliario vivienda tipo 5 es de 1.667 metros cuadradas por hectárea neta urbanizable. Entonces, para acceder al aprovechamiento urbanístico del índice resultante, se estableció que debía entregarse el 25% del área neta urbanizable y 22.354,54 metros cuadrados de suelo de carga general.

De este modo, concluyó que está demostrado que la edificabilidad resultante corresponde al sistema de reparto de cargas y beneficios, haciendo improcedente reconocer una retribución adicional a través de la participación en plusvalía. Manifestó que el artículo 43 del plan parcial ordena entregar al distrito un total de 28.342,45 metros cuadrados, los cuales, sumados a las cargas generales para edificabilidad resultante, dan como resultado un total de 50.696,98 metros cuadrados.

Pero, precisó que, conforme con la solicitud de liquidación con radicado 1-2017-67393 de 2017 ante la SDP, de ese total, 5.433,02 metros cuadrados corresponden al ámbito del plan parcial, y los 45.263,96 metros cuadrados restantes no. Por ello, concluyó que, para obtener los aprovechamientos urbanísticos del plan parcial, los propietarios de los predios debían hacer entrega de suelos de carga general al Distrito, por lo que la edificabilidad es un resultado del reparto de cargas y beneficios y no de una decisión unilateral del Estado que dé lugar a la plusvalía. Sostuvo que, si en gracia de discusión se aceptara que sí se realizó el hecho generador del efecto plusvalía, Catastro Distrital incurrió en un indebido cálculo del efecto de plusvalía, pues desconoció los artículos 4 y 14 de la resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), que son las normas que regulan la técnica residual para los avalúos ordenados en la Ley 388 de 1997.

Manifestó que la demandada, al efectuar el cálculo utilizando el método residual, incluyó erróneamente las cargas generales como costos del proyecto al calcular el valor del suelo después de la acción urbanística, pues, dichas cargas no debieron considerarse un costo del proyecto y, por ende, tampoco debían influir en la determinación del valor inicial del suelo; aclaró que es un costo que le corresponde asumir al Distrito.

Destacó que el artículo 14 de la resolución 620 desarrolló la noción de “costos totales” que deben descontarse del valor de ventas totales para determinar el valor residual del suelo, en los cuales no se incluyó el ítem de cargas generales. De este modo, resaltó que, según lo demostró el dictamen pericial aportado con la demanda, «el valor de la plusvalía debe ser calculado sin descontar como costo indirecto del urbanismo las cargas generales […], por el contrario, se deben descontar del valor de la participación en el efecto plusvalía, que es la suma a la que tiene derecho el [d]istrito en el caso hipotético sobre la edificabilidad máxima»4.

Señaló que esta metodología de cálculo se ha reconocido en otros casos, para lo cual puso como ejemplo el Decreto distrital 088 de 2017 «Por medio del cual se establecen las normas para el ámbito de aplicación del Plan de Ordenamiento Zonal del Norte 4 Samai, índice 2, PDF de la demanda, página 39. Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 5 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co “Ciudad Lagos de Torca” y se dictan otras disposiciones», del cual citó el artículo 217 que definió la participación en plusvalía, y de manera expresa excluyó las cargas generales.

Aseguró que Catastro Distrital desconoció las reglas sobre causación del tributo. Para esto, explicó que el artículo 82 de la Constitución Política establece que las entidades públicas participarán en la plusvalía que generan sus acciones urbanísticas. Por su parte, el artículo 74 de la Ley 388 de 1997 identifica como acciones urbanísticas que desarrollan el hecho generador, y el artículo 83 identifica los momentos en que el tributo es exigible.

Expuso que, para el caso revisado, Catastro Distrital realizó el cálculo del efecto plusvalía sin considerar si se habían obtenido licencias urbanísticas que materializan el hecho generador. Destacó que, para el momento del cálculo, únicamente se había aprobado el proyecto urbanístico general y la licencia de urbanización de la etapa 1 de la Unidad de Gestión 1 del desarrollo denominado Procables Unidad de Gestión 1 etapas 1, 2 y 3, por lo que, a su juicio, la demandada desconoció que no hubo materialización del hecho generador respecto de toda la Unidad de Gestión 1, pues para cada etapa se debía solicitar y expedir una licencia urbanística5.

Destacó que lo anterior desconoció la jurisprudencia, conforme a la cual el hecho generador de la participación en plusvalía requiere de una acción urbanística y de una autorización específica que lo concrete6. Adujo que el cálculo del efecto plusvalía fue elaborado por una persona que no estaba habilitada para realizar el avalúo, pues no estaba inscrita en el Registro Abierto de Avaluadores, conforme los artículos 1, 2, 3 y 6 de la Ley 1673 de 2013 y el artículo 2.2.2.2.17.2.2. del Decreto 1074 de 2015.

Así, se desconoció el mandato del artículo 80 de la Ley 388 de 1997, conforme al cual el efecto plusvalía se debe adelantar por el IGAC o por los peritos técnicos debidamente inscritos en las lonjas o instituciones análogas. Oposición de la demanda Catastro Distrital solicitó negar las pretensiones de la demanda. Para esto, sostuvo que no incurrió en falta de competencia temporal, pues el trámite de liquidación del efecto plusvalía siguió lo previsto en los artículos 80 de la Ley 388 de 1997 y 4, 6 y 7 del Decreto distrital 020 de 2011.

Luego, precisó que el término de 60 días para realizar el cálculo es perentorio, pero no es preclusivo, por lo cual su incumplimiento no conlleva una pérdida de la competencia7. Respecto a la mayor edificabilidad por la asunción de cargas generales, explicó que el artículo 51 del Decreto distrital 208 de 2017, que modificó el plan parcial Procables, estableció que la adopción del plan configuraría el hecho generador del tributo por incremento de edificabilidad, conforme al estudio técnico y análisis comparativo del 15 de diciembre de 2016.

De esta forma, afirmó que la identificación del hecho generador no es competencia de Catastro Distrital, sino la SDP, al expedir el estudio. De otro lado, indicó que los predios objeto de controversia se encuentran en tratamiento de desarrollo; es decir, están constituidos como predios urbanizables 5 Citó el artículo 2.2.6.1.2.4.3. del Decreto 1077 de 2015. 6 Citó la sentencia del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 04 de febrero de 2016, exp. 21149, C.P. Martha Teresa Briceño de Valencia. 7 Citó las sentencias del Consejo de Estado, Sección Cuarta del 30 de agosto de 2017, exp. 20805; y del 25 de julio de 2019, exp. 22268, C.P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 6 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co localizados en suelo de expansión y que se incorpora al suelo urbano, por lo que debía adelantar un proceso de desarrollo (adelantar obras adicionales como infraestructura de redes, vías locales, parques, entre otros) para su urbanización. De allí que en el momento del cálculo del valor del suelo se deban tener en cuenta los regímenes de las cargas locales y generales.

Además, recalcó que la jurisprudencia8 señaló que no se genera doble tributación al liquidar la participación en plusvalía y la cesión de terrenos a causa de un proceso de urbanización. De cara al cargo de indebida liquidación del tributo, explicó que se estableció la diferencia en el valor del suelo por metro cuadrado antes y después de la acción urbanística, y la diferencia resultante determinó que el cambio normativo si causó un plusvalor9.

Indicó que, conforme los Decretos 576 de 2016 y 208 de 2017, se aplicó los índices de construcción condicionados al pago de las cargas, de modo que para ese escenario se incluyeron como un costo asociado al proyecto. Afirmó que el modelo residual de la resolución 620 de 2008 del IGAC tiene en cuenta, entre otros, los costos que incluyen las cargas.

Así, para el plan parcial Procables, se tuvo en cuenta la edificabilidad alcanzada asociada a dichas cargas generales, pues constituyen un requisito para la aplicación normativa e impactan negativamente el valor final del terreno. Entonces, dado que el resultado fue positivo, el valor de las cargas no anuló el efecto plusvalía. Frente a la causación del tributo, reiteró que la competencia en la determinación de los hechos generadores le corresponde a la SDP, y que las licencias de urbanismo y construcción, entre otros actos jurídicos, no constituyen el hecho generador de la plusvalía, sino que determinan la exigibilidad de la obligación10.

Sobre la habilitación de la funcionaria de Catastro Distrital, señaló que los funcionarios públicos de planta que realizan las funciones contempladas en el artículo 4 de la Ley 1673 de 2013 y las personas que hayan concursado en convocatoria pública con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 1673 de 2013 y se hubieren posesionado para el cargo, en encuentran exentos de inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, de conformidad con el artículo 2.2.2.17.2.9. del Decreto 1074 de 2015.

Para el caso particular, indicó que la funcionaria firmó de acuerdo con las funciones definidas por Catastro Distrital, y no a nombre propio. Sentencia apelada El Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta, Subsección A negó las pretensiones de la demanda y no impuso condena en costas, conforme al siguiente análisis: Descartó la falta de competencia temporal, pues el término de 60 días para establecer el efecto plusvalía es perentorio, pero no preclusivo, por lo que su incumplimiento no conlleva a invalidar la actuación surtida por fuera del plazo11.

Resolvió conjuntamente los tres cargos relacionados con la realización del hecho generador, la causación del tributo y el cálculo del efecto plusvalía. Para esto, citó 8 Citó la sentencia del 08 de junio de 2017, exp. 21001, C.P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez. 9 Citó el literal c) del artículo 1 del Decreto 1788 de 2004; y el artículo 5 del Acuerdo Distrital Nro. 118 de 2003. 10 Sentencia del 25 de julio de 2019.

Exp. 22268, C.P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez. 11 Citó las sentencias del Consejo de Estado, Sección Cuarta, del 12 de abril de 2012, exp. 17497, C.P. Hugo Fernando Bastidas Bárcenas; del 25 de julio de 2019, exp. 22268, C.P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez; y del 30 de noviembre de 2023, exp. 26966, C.P. Milton Chaves García. Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 7 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co la sentencia de unificación del 3 de diciembre de 202012, con base en la cual señaló que el hecho generador se realiza, previa adopción de la participación en la respectiva entidad territorial, por el inicio de la vigencia de una acción urbanística que autorice un uso más rentable o incremente el aprovechamiento del suelo, bajo cualquiera de las modalidades previstas por el legislador.

Destacó que la causación del tributo ocurre desde el momento en que cambian los usos del suelo y los índices de edificabilidad a unos potencialmente más favorables, con independencia de que sean aprovechados por el propietario del inmueble. Añadió que la expedición de la licencia de construcción constituye únicamente el momento de exigibilidad del efecto plusvalía. Con ello, indicó que no puede interpretarse que la licencia urbanística hace parte del hecho generador, pues no tiene la finalidad de ordenar el territorio, sino que sirve para concretar las modificaciones que se pretenden sobre los predios.

Manifestó que, en el caso de Bogotá, los artículos 32 y 34 del Decreto distrital 190 de 2004 prevén los eventos en que se deben adoptar los planes parciales, y definen las cargas generales. Señaló que, con fundamento en este marco normativo, se emitió el Decreto 576 de 2015, el cual es el acto administrativo que contiene la acción urbanística en este caso.

Así, adujo que la inclusión de las cargas generales en la liquidación del efecto plusvalía obedeció a lo dispuesto en los decretos referidos, que mantienen su presunción de legalidad porque no han sido objeto de control judicial y que ordenaron expresamente que estas serían recuperadas a través de este mecanismo. El tribunal indicó que, al haberse constatado la realización del hecho generador, la demandada aplicó el método residual de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, acorde con el cual el costo de urbanismo es equivalente a la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo, entre ellas las cargas generales.

Sobre la habilitación de la funcionaria para realizar el cálculo del efecto plusvalía, el a quo precisó que el artículo 80 de la Ley 388 de 1997 prevé que la determinación del efecto plusvalía debe realizarse por parte del IGAC o la entidad correspondiente, supuesto que en este caso hace referencia a Catastro Distrital. Finalmente, no impuso condena en costas por no estar probadas.

Recurso de apelación La demandante solicitó revocar la sentencia impugnada, para lo cual insistió en que no se realizó el hecho generador de la participación en plusvalía. Al respecto, sostuvo que el tribunal no tuvo en cuenta las condiciones normativas establecidas antes y después del Decreto 576 de 2015, modificado por el Decreto 208 de 2017, y que concluyó erróneamente que la acción urbanística correspondió al plan parcial Procables.

Reiteró que la participación en plusvalía solo ocurre por la expedición de acciones urbanísticas que generan beneficios por el mejor aprovechamiento del suelo. No obstante, en este caso, la mayor edificabilidad derivó de la asunción voluntaria de cargas generales (cesión de suelo), no por una decisión unilateral del Estado. 12 2020CE-SUJ-4-006 dictada en el exp. 23540, C.P. Julio Roberto Piza Rodríguez.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 8 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Explicó que el Acuerdo 6 de 1990 definió las políticas de desarrollo urbano de Bogotá, pero no les fue asignado polígono normativo a los predios objeto del litigio.

Luego, mediante el Decreto distrital 619 del 2000, que adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), los inmuebles de la demandante fueron calificados dentro del suelo urbano de la ciudad, y se les asignó el tratamiento de desarrollo, por lo que debían adoptar un plan parcial para su desarrollo urbanístico. Precisó que el Decreto distrital 190 de 2004, que compiló el del 2000 y el Decreto distrital 469 de 2003, no reguló los planes parciales, pero precisó que el potencial de edificabilidad debe ser coherente con el sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Luego, fue proferido el Decreto distrital 436 de 2006 que reiteró que el potencial de edificabilidad para predios sometidos a planes parciales será el resultante del reparto de cargas y beneficios, sin superar los índices fijados en esa norma. Así, el artículo 20 señaló que el índice resultante para viviendas tipo 5 (categoría aplicable a los predios objeto del litigio) corresponde a 1,4, con la cesión mínima del 25% del área neta urbanizable; mientras que el artículo 12 (que definió los criterios para la determinación de la edificabilidad de los planes parciales) ordenó atender el artículo 362 del Decreto distrital 190 de 2004, el cual previó un índice máximo de 2,75.

Manifestó que los artículos 26 y 43 del Decreto distrital 576 de 2015, que adoptó el plan parcial Procables, asignaron un índice resultante o básico de 1,4 (con la cesión referida del 25% del área neta urbanizable, equivalente a 22.354,54 metros cuadrados) y un índice final de entre 1,7 y 2,75 por la asunción de cargas generales, esto es, la cesión de 28.342,45.

Indicó que ambas áreas dan lugar a la entrega total de 50.696,98 metros cuadrados. Con relación a los predios de la demandante, fueron entregados 5.433,02 metros cuadrados dentro del ámbito del plan parcial y 45.236,96 por fuera de él, en la Urbanización Otero Francisco, conforme la solicitud de liquidación con radicado 1-2017-67393 de 2017 ante la SDP.

Con base en lo anterior, sostuvo, a modo de síntesis que «[e]l Plan Parcial Procables constituyó una nueva acción urbanística, que no generó un beneficio urbanístico o mayor aprovechamiento, comoquiera que los índices de edificabilidad previstos en la acción urbanística anterior, esto es el Decreto Distrital No. 619 de 2000 compilado mediante el Decreto No 190 de 2004 y el Decreto No. 436 de 2006, son los mismos que se contemplaron en el reparto de cargas y beneficios del Decreto No. 576 de 2015 - Plan Parcial Procables»13.

Además, «[l]a edificabilidad prevista en el Plan Parcial ya se está retribuyendo con la asunción de cargas generales, por lo que no puede gravarse con el efecto plusvalía, pues constituiría un doble cobro por un solo beneficio»14. De otro lado, señaló que el tribunal incurrió en una interpretación errónea del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios del artículo 38 de la Ley 388 de 1997, pues, en el evento en que los particulares asuman las cargas generales, el Estado debe compensarlos, sin que sea procedente su doble cobro.

Como sustento de lo anterior, explicó el concepto de las cargas generales15 y locales, y señaló que las primeras no son obligatorias y no se predican de alguien en concreto, sino que atienden a toda la comunidad en general, de modo que deben ser asumidas por el distrito y pueden ser recuperadas mediante cualquier sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios.

Expuso los conceptos de aprovechamiento urbanístico básico y adicional para indicar que, en este último caso, la mayor edificabilidad no deriva de la acción 13 Samai del tribunal, índice 53, pdf de la apelación, página 23. 14 Ibidem. 15 Citó el artículo 2.2.4.1.5.2. del Decreto 1077 de 2015. Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 9 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co urbanística del Estado, sino de la voluntad del particular para asumir mayores cargas generales, motivo por el cual no puede ser objeto de cobro de la participación en plusvalía, pues daría lugar a un doble beneficio de la demandada.

En cuanto al cálculo de la plusvalía, señaló que el a quo se equivocó al considerar que se cumplió con el método residual de los artículos 4 y 14 de la resolución 620 de 2008 del IGAC, ya que no se deben considerar los costos por asunción de cargas generales, que por su naturaleza deben ser asumidas por el distrito, no por el particular.

De este modo, a su juicio, el valor de las cargas generales debe restarse del valor del tributo, para evitar un doble cobro inadecuado. Finalmente, insistió en que el cálculo fue elaborado por una persona no habilitada, porque, si bien el tribunal hizo referencia a la competencia de la demandada, también omitió analizar los artículos 2 y 6 de la Ley 1673 de 2013 y el artículo 2.2.2.17.2.2. del Decreto 1074 de 2015, los cuales exigen la inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, así se trate de un funcionario que pertenece al IGAC o a instituciones análogas.

Al respecto, citó a modo de precedente judicial la sentencia del 1 de diciembre de 2022 del Tribunal Administrativo de Cundinamarca16. Oposición a la apelación Catastro Distrital solicitó confirmar la decisión de primera instancia, al considerar que el artículo 2 del Decreto 208 de 2017 indicó de manera expresa que se configuró el hecho imponible por incremento en la edificabilidad, dado que hubo un mayor aprovechamiento del uso del suelo17, lo que dio lugar a calcular el efecto plusvalía mediante la elaboración de dos avalúos: uno antes de que se presentara la acción urbanística y otro posterior a ella.

Señaló que no desconoció los artículos 4 y 14 de la resolución 620 de 2008 del IGAC, en cuanto los montos correspondientes a las cargas generales no se tomaron como base de la liquidación del efecto plusvalía. Finalmente, frente a la habilitación de la funcionaria que preparó el cálculo del efecto plusvalía, sostuvo que se encontraba exenta de inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, por haberse posesionado antes de la entrada en vigencia de la Ley 1673 de 2013.

Además, el cálculo lo realizó la entidad, no la funcionaria en calidad de persona natural. Intervención del ministerio público El agente del ministerio público guardó silencio. CONSIDERACIONES DE LA SALA Antes de decidir sobre el debate judicial planteado en el trámite de esta segunda instancia, se pone de presente que el Consejero de Estado Luis Antonio Rodríguez Montaño manifestó estar impedido para participar en la decisión, por haber conocido el proceso en primera instancia (índice XX SAMAI) y que mediante auto del XX de septiembre de 2025 la Sala declaró fundado el impedimento presentado (índice XX SAMAI). 16 Rad. 25000 23 37 000 2018 00438 00, M.P. Mery Cecilia Moreno Ayala. 17 Citó del numeral 3) del artículo 74 de la Ley 388 de 1997.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 10 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Problema jurídico La Sección evidencia que la demandante propuso cargos de nulidad relacionados con la falta de competencia temporal, pues se excedió el plazo de 60 días para liquidar el plusvalor, y el desconocimiento de las reglas de causación, ante la falta de licencias urbanísticas requeridas.

Estos cargos fueron negados expresamente por el a quo, pese a lo cual la demandante no formuló reparo alguno al respecto. En consecuencia, no serán objeto de estudio, en aplicación del principio de congruencia de los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso. En la apelación, el recurrente alegó que no se configuró el hecho generador de la plusvalía, dado que el índice de edificabilidad fijado en el Decreto distrital 576 de 2015 coincide con el previsto en los Decretos 619 del 2000, 190 de 2004 y 436 de 2006.

Empero, este argumento es nuevo, dado que no fue formulado en la demanda, por lo que tampoco será objeto de análisis, en virtud del principio de justicia rogada que, entre otros, impide proponer nuevos cargos de nulidad durante el trámite judicial18. Precisado lo anterior, corresponde a la Sección determinar la legalidad de la Resolución 0766 del 25 de junio de 2018, mediante la cual se liquidó el efecto plusvalía para el plan parcial Procables, y de la resolución 1521 del 10 de octubre de 2018, que rechazó el recurso de reposición interpuesto contra la anterior decisión, actos proferidos por Catastro Distrital.

Para estos efectos, en virtud del inciso segundo artículo 187 de la Ley 1437 de 2011, la Sección verificará de oficio si está configurada la excepción de inepta demanda frente a alguna de las pretensiones de nulidad de los actos acusados. De no prosperar, o de hacerlo solo parcialmente, se analizarán los cargos de la apelación de la demandante, relacionados con: i) la adecuada interpretación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios y la realización del hecho generador, en cuanto que considera improcedente liquidar el efecto plusvalía cuando la obtención de un mayor índice de edificabilidad requiere de asumir cargas urbanísticas, ii) el adecuado cálculo del plusvalor, en aplicación del método residual regulado por la Resolución 620 de 2008 del IGAC, y iii) si la funcionaria que realizó el cálculo del efecto plusvalía estaba habilitada para ello.

Análisis del caso concreto 1. Excepción de inepta demanda Antes de analizar los argumentos de la apelación, la Sección advierte que la Resolución 1521 del 10 de octubre de 2018 no confirmó ni decidió ningún aspecto relacionado con la liquidación del efecto plusvalía por metro cuadrado de los predios objeto del litigio o el recurso de reposición, sino que se limitó a rechazar el recurso de reposición interpuesto por los fideicomisos, debido a que, por un lado, fue extemporáneo, y por el otro, ellos no eran los propietarios de los predios.

Pese a lo anterior, la demanda no formuló ningún cargo de nulidad relacionado con la oportunidad en la interposición del recurso ni de la legitimación de los fideicomitentes para presentarlo, sino que se limitó a discutir la competencia de Catastro Distrital, la realización del hecho generador, el cálculo del plusvalor y la habilitación de la avaluadora de la demandada. 18 Sentencia del 11 de julio de 2019, exp. 21636, CP: Milton Chaves García. Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 11 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co La anterior precisión es relevante, pues el numeral 5 del artículo 100 del Código General del Proceso señala que la excepción de inepta demanda19 procede por la falta de requisitos formales que, entre otros, exigen al demandante exponer los fundamentos de derecho de las pretensiones, indicando las normas que considera violadas y explicando el concepto de la violación, tal como lo exige el numeral 4 del artículo 162 ibidem.

Entonces, en este caso, se encuentra probada la excepción de inepta demanda frente a la pretensión de nulidad de la Resolución 1521 de 2018, pues se reitera que la demandante no formuló ningún cargo de nulidad relacionado con su motivación y decisión. Es importante precisar que el artículo 163 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo prevé que, cuando se pretenda la nulidad de un acto contra el cual se ejercieron recursos ante la administración, «se entenderán demandados los actos que los resolvieron».

Empero, este supuesto no se cumple en el caso bajo examen, pues, se insiste, la Resolución 1521 de 2018 no analizó los argumentos del recurso de reposición, sino que lo rechazó de plano. Debido a lo anterior, la Sección declarará probada la excepción frente a la pretensión de nulidad del acto que rechazó el recurso de reposición, en aplicación del inciso segundo del artículo 187 de la Ley 1437 de 2011, que establece lo siguiente: «En la sentencia se decidirá sobre las excepciones propuestas y sobre cualquiera otra que el fallador encuentre probada El silencio del inferior no impedirá que el superior estudie y decida todas la excepciones de fondo, propuestas o no, sin perjuicio de la no reformatio in pejus». 2.

Sobre la interpretación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios y la realización del hecho generador La apelante aseguró que el incremento del índice de edificabilidad en sus predios no tuvo origen en una acción urbanística, entendida como un acto unilateral del Estado, sino de la asunción voluntaria de cargas generales, consistentes en la cesión de suelo de su parte.

De esta forma, indicó que el a quo interpretó de forma errónea el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios, lo que dio lugar a un doble cobro (cargas generales y participación en el efecto plusvalía) por un solo beneficio (incremento del índice de edificabilidad), y desconoció que no se realizó el hecho generador del tributo.

Para decidir, se debe tener en cuenta que el artículo 37 de la Ley 388 de 1997 dispone que los distritos y municipios «determinarán, para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general […]». A su vez, el artículo 38 indica que, en aplicación del principio de reparto equitativo de cargas y beneficios, los POT y las normas urbanísticas que los desarrollen deben establecer mecanismos adecuados para ese propósito, entre los cuales se encuentran las «unidades de actuación».

Así, el parágrafo del artículo 39 ibidem prevé que las cargas que serán objeto de reparto en las unidades referidas «incluirán entre otros componentes las cesiones y la realización de obras públicas correspondientes a redes secundarias y domiciliarias de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía y teléfonos, así como las cesiones para parques y zonas verdes, vías vehiculares y peatonales y para la dotación de los equipamientos comunitarios». 19 Sobre el alcance la excepción de inepta demanda ver los autos del 7 de diciembre de 2022, exp. 26942, M. P. Myriam Stella Gutiérrez Argüello; y del 15 de agosto de 2019, exp. 24726, C. P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez: Así mismo, ver el auto del 21 de abril de 2016 de la Sección Segunda, Subsección A, exp.1416-2014, M. P. William Hernández Gómez.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 12 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Dado lo anterior, la sentencia del 8 de junio de 201720 (reiterada en el fallo del 6 de agosto de 202021) explicó que el desarrollo del proceso de urbanización requiere de la cesión de terreno por parte del propietario con la finalidad de compensar el impacto urbanístico y ambiental del proyecto, esto es, como mecanismo que garantizan el reparto equitativo de cargas y beneficios22, ya que dichas cesiones de terreno se integran al espacio público23.

Por lo anterior, concluyó que «no es de recibo darle la connotación de tributo a dichas cesiones, incluso, si con estas se obtiene un mayor índice de edificación respecto del básico autorizado», tal como lo señaló la Corte Constitucional24. Por su parte, el artículo 73 de la Ley 388 de 1997 estableció la noción de “plusvalía” señalando que las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento «generan beneficios» que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes.

En concordancia, el artículo 74 ibidem prevé como hecho generador de este tributo a las decisiones administrativas que configuran acciones urbanísticas, conforme el artículo 8, y que «autorizan específicamente» un uso más rentable, incluyendo, entre otros, a «[l]a autorización de mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez», de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo POT o en los instrumentos que lo desarrollen.

Además, el legislador reguló el método para determinar el efecto plusvalía por mayor aprovechamiento del suelo en el artículo 77 de la Ley 388 de 1997, indicando que se tendría en cuenta el «potencial adicional», por el cual «se entenderá la cantidad de metros cuadrados de edificación que la nueva norma permite en la respectiva localización, como la diferencia en el aprovechamiento del suelo antes y después de la acción generadora».

Conforme con esta norma, la sentencia del 4 de abril de 202425 señaló que el legislador estableció que el efecto plusvalía por el mayor aprovechamiento del suelo se determinaría teniendo en cuenta el potencial adicional de edificación, que no corresponde al beneficio real y efectivamente utilizado por el contribuyente, sino a la diferencia entre los metros cuadrados de edificación autorizados antes y después de la acción urbanística.

Con base en lo anterior, se advierte que las cesiones urbanísticas tienen una naturaleza diferente a la participación en plusvalía, que no es tributaria, de ahí que esta sección indicara que no existe una doble tributación cuando se asumen cargas generales para incrementar el índice de edificabilidad26. En términos de la sentencia del 6 de agosto de 202027, «las cesiones de suelo no son un tributo, sino una carga social derivada de la actividad urbanística.

En consecuencia, no se desconoce la prohibición a la doble tributación cuando un mismo hecho da lugar a la imposición de cesión de suelos en cumplimiento de una carga general y al cobro de la participación en la plusvalía». De acuerdo con lo expuesto, el hecho de que el índice de edificabilidad adicional en los predios de su propiedad solo se obtenga ante la aceptación voluntaria de las cargas generales no supone una indebida interpretación del principio del reparto de equitativo de cargas y beneficios, ni supone la falta de realización del hecho 20 Exp. 21001, M. P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez. 21 Exp. 24390, M. P. Julio Roberto Piza Rodríguez (E). 22 Al respecto, citó la sentencia proferida por la Sección Primera del Consejo de Estado del 31 de julio de 2014, proceso 25000-23-24-000-2007-00235-02, M. P. María Claudia Rojas Lasso. 23 Citó el artículo 117 de la Ley 388 de 1997, que adicionó un parágrafo al artículo 5 de la Ley 9 de 1989. 24 C-495 de 1998. 25 Exp. 26932, M. P. Myriam Stella Gutiérrez Argüello. 26 Exp. 21001, M. P. Jorge Octavio Ramírez Ramírez. 27 Exp. 24390, M. P. Julio Roberto Piza Rodríguez (E).

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 13 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co generador de la participación en plusvalía, pues se trata de conceptos diferentes y que no intervienen entre sí para su configuración. Precisado lo anterior, con relación a la realización del hecho generador, se debe tener en cuenta que el artículo 8 de la Ley 388 de 1997 establece que una acción urbanística (hecho generador del tributo, por mandato del artículo 74 ibidem) es una decisión administrativa relacionada con el ordenamiento del territorio y la intervención de los usos del suelo, adoptadas mediante actos administrativos que no consolidan situaciones jurídicas particulares.

En concordancia, el artículo 9 señala que el POT es el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio municipal, al contener los objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.

Esto explica que el artículo 74 de esta ley señale que el mayor aprovechamiento o el uso más rentable debe estar «de acuerdo con lo que se estatuya formalmente en el respectivo Plan de Ordenamiento o en los instrumentos que lo desarrollen». Ahora, el artículo 19 de la ley estudiada establece que los planes parciales «son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para áreas determinadas del suelo urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente ley».

De esta forma, cuando el POT establezca que determinado territorio debe someterse a un plan parcial, será la expedición de este instrumento el que realice el hecho generador, pues solo él autoriza específicamente el mayor aprovechamiento del suelo o su uso más rentable. Lo anterior, explica que el artículo 51 del Decreto distrital 576 de 2015, modificado por el artículo 2 del Decreto distrital 208 de 2017 (normas cuya nulidad no se discute), dispuso que, en aplicación del artículo 74 de la Ley 388 de 1997, el artículo 432 del Decreto distrital 190 de 2004 y el Acuerdo distrital 118 de 2003, con «la adopción del presente plan parcial si se configuran hechos generadores de plusvalía por incremento en la edificabilidad, tal como consta en el “Estudio técnico y análisis comparativo de norma sobre la configuración de hechos generadores de plusvalía del 7 de octubre de 2015”, [modificado por el estudio técnico y análisis comparativo de norma sobre la configuración hechos generadores de plusvalía elaborado por la Dirección de Planes Parciales del 15 de diciembre de 2016], elaborado por la Dirección de Planes Parciales de la Secretaría Distrital de Planeación».

Así las cosas, sí se configuró el hecho generador, previsto en el Decreto distrital 576, dado que el Decreto distrital 576 de 2015, que adoptó el plan parcial para el territorio en que están ubicados los predios objeto del litigio, autorizó un mayor aprovechamiento del suelo mediante el incremento del índice de edificabilidad, aun cuando ello implicara asumir cargas urbanísticas. 3.

Sobre el cálculo adecuado del efecto plusvalía La apelante manifestó que la demandada desconoció el método residual de avalúo, regulado por la Resolución 620 de 2008 del IGAC, pues tomó a las cargas generales como costo del proyecto, cuando lo procedente era restarlo del valor del tributo. Al respecto, como se explicó en el acápite anterior, las cesiones gratuitas son cargas urbanísticas que debe asumir el propietario o poseedor a título de compensación, por haber obtenido un beneficio en el proceso de urbanización, y por haber generado un impacto urbanístico y ambiental.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 14 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Debido a lo anterior, es que el artículo 78 de la Ley 388 de 1997 establece que el número total de metros cuadrados que se considerará como objeto de la participación en la plusvalía será igual al área total destinado al nuevo uso o aprovechamiento, «descontada la superficie correspondiente a las cesiones urbanísticas obligatorias para espacio público de la ciudad», así como el área de eventuales afectaciones sobre el inmueble en razón del plan vial u otras obras públicas, las cuales deben estar contempladas en el POT o en los instrumentos que lo desarrollen.

En concordancia, el artículo 4 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC prevé que, para aplicar el método residual y determinar el valor de un terreno, se debe tomar el monto total de ventas proyectadas y descontar, entre otros conceptos, los «costos totales». En concordancia, el artículo 14 ibidem indica que el costo total es la suma del «costo de urbanismo» asociado al proyecto y/o plan parcial y el costo de construcción. Y también precisa que el costo de urbanismo se establece con la suma de los costos para habilitar el suelo a usos específicos «e incluye las cargas asociadas a su desarrollo».

De esta forma, la correcta aplicación del método residual exige que todas las cargas urbanísticas, incluyendo los costos de adecuación del suelo para acceder a la mayor edificabilidad, deben ser tenidas en cuenta como costos para determinar el valor del terreno, y no que se resten del plusvalor determinado al final de la operación. En este caso, se advierte que el «Cálculo del Efecto Plusvalía Para el Plan Parcial Procables»28, realizado por Catastro Distrital y que integra el acto acusado, manifestó que aplicó el método residual, para lo cual efectuó la siguiente operación: Partiendo de un área bruta de 195.154,26 m2, una vez realizados los descuentos de suelo no objeto de reparto se obtiene como suelo objeto de reparto un total de 163.509,56 m2.

Aplicando la normatividad establecida en el Decreto 190 de 2004, se contemplaron las cesiones urbanísticas correspondientes a parques y equipamientos del 25%; se descontó 5.433,02 m2 de reserva vía, se descontaron las cesiones adicionales para mayor edificabilidad, luego de realizar estos descuentos se obtiene como área útil de 76.035,15 m2.

Con base en los lineamientos de edificabilidad y uso, se ha calculado el área construida total de 411.002,42 m2 sin incluir sótanos; este es el resultado de aplicar el índice de construcción correspondiente, y sumarle el 10% de puntos fijos y el 5% de circulaciones adicionales. Se determina el área vendible descontándole el área total construida los puntos fijos, las circulaciones adicionales y el equipamiento comunal privado, como resultado tenemos un área vendible de 337.373,97 m2. […] Dentro de los costos de urbanismo adecuación y cargas urbanísticas locales y generales se incluye la adecuación de las cesiones para parques públicos, equipamientos comunales, adecuación para el sistema vial intermedio o local, adecuación del control ambiental, la adecuación de zonas verdes y recreativas de carácter privado, y el urbanismo de servicios públicos; en este punto se está incluyendo el costo de adecuación del suelo para acceder a mayor edificabilidad para el costeo de estas cargas se tomaron los valores indicados en el Decreto 576 del 22 de diciembre de 2016, así como el pago compensatorio del suelo, que hace falta para acceder a la edificabilidad final, el costo de semaforización y costo de la formulación del plan parcial.

Según se observa del aparte transcrito, el área terreno entregado por la demandante para acceder a la mayor edificabilidad (cargas generales) no fueron consideradas, pues señala que «se descontaron las cesiones adicionales para mayor edificabilidad». 28 Samai, índice 2, pdf de anexos de la demanda, páginas 35 a 38. Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 15 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Por su parte, se advierte que el costo de urbanismo fue determinado atendiendo el costo de adecuación para las cargas generales, esto es, lo referente a parques públicos, equipamientos comunales, etc.

Con base en lo expuesto, y contrario a lo dicho por la apelante, Catastro Distrital aplicó adecuadamente el método residual previsto en los artículos 4 y 14 de la resolución 620 de 2008 del IGAC, pues descontó los valores de las adecuaciones de las cargas urbanísticas del plan parcial Procables y no consideró el área que fue cedida voluntariamente por la demandante para acceder a la mayor edificabilidad. 4.

Infracción de las normas superiores por falta de idoneidad de la funcionaria que realizó el cálculo de la plusvalía La apelante afirmó que el tribunal se limitó a señalar que el cálculo fue realizado por la entidad demandada, conforme la Ley 388 de 1997, pero omitió analizar los artículos 2 y 6 de la Ley 1673 de 2013 y el artículo 2.2.2.17.2.2. del Decreto 1074 de 2015, los cuales exigen la inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, así se trate de un funcionario que pertenece al IGAC o a instituciones análogas.

Al respecto, como lo indicó el tribunal, el artículo 80 de la Ley 388 de 1997 establece que el IGAC, la entidad que haga sus veces o los peritos técnicos debidamente inscritos en las lonjas o instituciones análogas, son las encargadas de establecer los precios comerciales por metro cuadrado de los inmuebles, teniendo en cuenta su situación anterior a la acción o acciones urbanísticas; y determinarán el correspondiente precio de referencia tomando como base de cálculo los parámetros establecidos en los artículos 75, 76 y 77 de esa misma ley, dependiendo del hecho generador del tributo.

En todo caso, la Ley 1673 de 2013 establece que es obligación de los avaluadores inscribirse en el Registro Abierto de Avaluadores, que será desarrollado por las entidades reconocidas de autorregulación que sean autorizadas para el efecto por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), so pena de ejercicio ilegal de la actividad de avaluador.

Para tal fin, el parágrafo 1 del artículo 6 de la Ley 1673 de 2013 estableció un régimen de transición, para permitir a los avaluadores continuar su actividad hasta cuando entrara en funcionamiento el registro referido, y el parágrafo 2 del artículo 23 ibidem dispuso que la obligación de registro inicial deberá realizarse dentro de los 24 meses siguientes a la fecha en quede en firme el acto de reconocimiento de la primera entidad reconocida de autorregulación por la SIC.

Con la resolución 23705 del 13 de mayo de 2015, la Superintendencia le asignó a la Dirección de Investigaciones para el Control y Verificación de Reglamentos Técnicos y Metrología Legal de esa entidad, entre otras, la función de reconocer a las entidades reconocidas de autorregulación de la actividad del avaluador. Luego, con la resolución 20910 del 25 de abril de 2016, la SIC concedió la solicitud de reconocimiento a la Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (ANA) como entidad reconocida de autorregulación para llevar el Registro Abierto de Avaluadores, acto que adquirió firmeza el 11 de mayo de 201629, por lo que «según el parágrafo 2 del artículo 23 de la Ley 1673 de 2013, los avaluadores tienen la obligación de efectuar la inscripción inicial en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) dentro del término de 24 meses contados a partir de la fecha en que quedó en firme la resolución de reconocimiento de la primera 29 Así consta en el Concepto 17-133372 del 7 de julio de 2017 de la Superintendencia de Industria y Comercio.

Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 16 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co ERA, es decir, desde el 11 de mayo de 2016 y hasta el 11 de mayo de 2018»30. En este sentido, durante el periodo de transición establecido por la Ley 1673 de 2013, y mientras se efectuaba la inscripción en el Registro Abierto de Avaluadores, las personas que ejercían la actividad valuadora podían continuar haciéndolo válidamente.

En el caso bajo examen, consta que el «Cálculo del Efecto Plusvalía Para el Plan Parcial Procables»31 fue elaborado por Catastro Distrital en el mes de septiembre de 201732, esto es, dentro del periodo de transición antes expuesto. Por lo tanto, no es posible la configuración de un vicio en la habilitación de la funcionaria que efectuó el avalúo por la omisión en el registro, el cual no era exigible para ese momento.

Finalmente, la sentencia del tribunal33 invocada por la apelante no constituye un precedente vinculante para el Consejo de Estado como máximo tribunal de lo contencioso administrativo. Conclusión Por lo expuesto, el recurso de apelación no prospera. No obstante, al haberse probado de oficio la excepción de inepta demanda respecto de la resolución que rechazó el recurso de reposición, la Sección modificará el ordinal primero de la sentencia impugnada para hacer la declaración correspondiente y precisar que serán negadas las demás pretensiones de la demanda.

Costas No habrá pronunciamiento frente a la primera instancia, dado que no se apeló la decisión del tribunal de no imponerla. En cuanto a la condena en costas en esta instancia (agencias en derecho y gastos del proceso), y según el criterio mayoritario de la Sección contenido en la sentencia del 23 de septiembre de 202534, como no prosperó la apelación y la modificación ordenada corresponde a que se encontró probada de oficio una excepción parcial, procede condenar en costas en segunda instancia a la apelante por concepto de agencias en derecho.

Al efecto, se tasan esas agencias en un (1) SMMLV. Por tanto, se ordenará al tribunal tramitar el respectivo incidente de liquidación, conforme a las reglas consagradas en el artículo 366 del CGP. En cuanto a las expensas y gastos del proceso, atendiendo a ese mismo criterio, no procede la condena pues en el expediente no se verifica su causación en sede de apelación, según lo exige el numeral 8 del artículo 365 del Código General del Proceso, aplicable en virtud del artículo 188 de la Ley 1437 de 2011.

En mérito de lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Cuarta, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, 30 Ibidem. 31 Samai, índice 2, pdf de anexos de la demanda, páginas 18 a 42. 32 Ibidem, página 42. 33 Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta, Subsección B, proceso 25000-23-37-000-2018-00438-00, M.P. Mery Cecilia Moreno Ayala. 34 Exp. 28292, M. P. Wilson Ramos Girón. Radicado: 25000-23-37-000-2018-00671-02 (29387) Demandante: Alianza Fiduciaria S.A. 17 Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57) 6013506700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co FALLA 1.

Modificar el ordinal primero de la sentencia apelada, proferida por el Tribunal Administrativo de Cundinamarca, Sección Cuarta, Subsección A, el 11 de julio de 2024, el cual quedará así: «Primero. Declarar probada de oficio la excepción de inepta demanda frente a la pretensión de nulidad de la resolución 1521 del 10 de octubre de 2018 y negar las demás pretensiones de la demanda, según lo expuesto en la parte motiva de esta providencia». 2.

Confirmar en lo demás la sentencia apelada. 3. Condenar en costas en segunda instancia a la demandada. En consecuencia, ordenar al tribunal que dé trámite al respectivo incidente, conforme a lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. Cópiese, notifíquese, comuníquese y devuélvase el expediente al tribunal de origen. Cúmplase.

La anterior providencia se estudió y aprobó en la sesión de la fecha. (Firmado electrónicamente) WILSON RAMOS GIRÓN Presidente (Firmado electrónicamente) MYRIAM STELLA GUTIÉRREZ ARGÜELLO Con aclaración de voto (Firmado electrónicamente) CLAUDIA RODRÍGUEZ VELÁSQUEZ Señor ciudadano este documento fue firmado electrónicamente. Para comprobar su validez e integridad lo puede hacer a través de la siguiente dirección electrónica:https://samai.consejodeestado.gov.co/Vistas/documentos/evalidador