1 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co CONSEJO DE ESTADO SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCIÓN PRIMERA Consejero Ponente: OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Bogotá D.C., tres (03) de abril de dos mil veinticinco (2025) Referencia: NULIDAD Y RESTABLECIMIENTO DEL DERECHO Radicación: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandantes: JAIRO DE JESÚS LEMA VÉLEZ Y OTROS Demandado: MUNICIPIO DE MEDELLÍN Y OTRO Tema: No se probó la incorrección del avalúo oficial que sustentó la Resolución SH-ADQ-0009 de 2013 expedida por la Secretaria de Hacienda de Medellín, por medio de las cuales se ordenó la expropiación administrativa.

SENTENCIA SEGUNDA INSTANCIA La Sala decide el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 28 de junio de 2017, proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, mediante la cual se negó las pretensiones de la demanda contra del Municipio de Medellín. I.- ANTECEDENTES 1.1. La demanda En ejercicio de la acción de nulidad y restablecimiento del derecho prevista en el artículo 138 del C.P.A.C.A., en concordancia con el artículo 71 de la Ley 388 de 1997, los señores Jairo de Jesús Lema Vélez, Ángela María Botero López, Resfa Betsabé Lema Vélez, Isabel Lema Vélez, José Miguel Guzmán Vélez, Clara Cecilia Uribe de Guzmán, Nora Adela Guzmán Puerta, Lucrecia Guzmán de Trujillo, Rocío Guzmán de Restrepo, María Claudia Isabel Ana Vélez Osorio, Clara Patricia Vélez Osorio y Camilo Alberto Mejía Vélez, a través de apoderado judicial, demandaron al Municipio de Medellín, con el objeto de que se accediera a las siguientes: 1.1.1.

Pretensiones “[…] 1. Que por haber sido expedido con falsa motivación, con violación de las normas superiores en que debería fundarse la decisión y con desviación de poder, se declare la nulidad del artículo tercero de la resolución No. SH-ADQ- 0009 del 6 de febrero de 2013 (relacionados con el precio de la expropiación), 2 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co expedida por la Secretaria de Hacienda Municipal del Municipio de Medellín, mediante la cual se ordenó la expropiación administrativa de un bien inmueble ubicado en la Calle 46 N° 49-05 del Municipio de Medellín, identificado con matricula inmobiliaria 001-53657 y CBML (Código Catastral) 10070120014, de propiedad de mis representados, […]. 2.

Que para efectos de restablecer el derecho de los propietarios que se vieron afectados con el precio indemnizatorio fijado en el artículo tercero de la resolución No. SH-ADQ-0009 del 6 de febrero de 2013 expedida por el Secretario de Hacienda Municipal del Municipio de Medellín, y con el fin de obtener la revisión del precio indemnizatorio, se declare que el valor comercial del inmueble objeto de expropiación es la suma de $5.733.186.500 y el monto de los perjuicios causados a título de lucro cesante equivalen a $274.178.695, o las sumas que se acrediten en el proceso. 3.Que como consecuencia de las anteriores declaraciones se condene al Municipio de Medellín a pagar a favor de los propietarios del inmueble (cuyos nombres y porcentajes de participación se relacionan al final de esta pretensión), la diferencia entre el valor pagado ($4.076´479.800) y el valor real del inmueble más el lucro cesante sufrido ($6.007.365.195), diferencia que asciende a $1.930.885.395 (o a la suma que resulte probada en el proceso), tal como se explica en el capítulo correspondiente a la estimación razonada de la cuantía y juramento estimatorio, para ser pagada a las siguientes personas y en las siguientes proporciones: […] 4.

Que se condene al Municipio de Medellín a pagar los valores a los cuales resulte condenado, debidamente actualizados entre el mes de febrero de 2013 (mes en que se realizó la expropiación) y el momento de la ejecutoria de la sentencia, teniendo en cuenta la variación del índice de precios al consumidor. 5. Que se condene al Municipio de Medellín a pagar los intereses moratorios que se causen entre el momento de la ejecutoria de la sentencia y el momento del pago. 6.

Que se ordene al Municipio de Medellín dar cumplimiento a la sentencia de acuerdo con lo previsto en el artículo 192 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. 7. Que se condene en costas al Municipio de Medellín.”1 1.1.2. El acto acusado En este proceso se pretende la nulidad parcial de la Resolución número SH-ADQ-0009 del 6 de febrero de 2013 expedida por el Secretario de Hacienda del Municipio de Medellín, por medio de la cual se ordena la expropiación por vía administrativa del inmueble ubicado en la calle 46 número 49-05 en la ciudad de Medellín, identificado con la matrícula inmobiliaria número 001-53657 de propiedad de los accionantes; en la cual se estableció como precio indemnizatorio la suma de $4.076.479.800 y se indica como destinación del inmueble la construcción del corredor de la 1 Cuaderno Principal, folios 2 y 3. 3 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Avenida Ayacucho de la ciudad de Medellín proyecto ejecutado por la Empresa de Transporte Masivo del Valle de Aburrá – Metro de Medellín Ltda. 1.1.3.

Fundamentos de hecho La parte actora manifiesta que mediante oficio 30000-003270 del 5 de julio de 2012 del Metro de Medellín se realizó la oferta de compra sobre el inmueble ubicado en la calle 46 # 49-05 ubicado en la ciudad de Medellín, respecto de la cual solicitaron la reconsideración del precio ofrecido al estimar que no se tuvo en cuenta el lucro cesante y el valor real del inmueble.

Asegura que, como consecuencia de la anterior solicitud, se revisó el avalúo y se modificó la oferta de compra mediante oficio # 300000-004893 del 28 de septiembre de 2012; la cual al no reflejar el valor real del inmueble fue rechazada. Indica que al no llegar a un acuerdo para la enajenación voluntaria mediante la Resolución Nro. SH-ADQ-0009 de febrero de 2013 se ordenó la expropiación por vía administrativa, decisión contra la cual no se interpuso recurso.

Resalta que el precio pagado por el Municipio de Medellín fue la suma de $4.076.479.800 conforme el avalúo comercial MZ12-0014-00/02 del 13 de agosto de 2012 elaborado por la Lonja Colombiana de Propiedad Raíz, valor que no representa el valor real del Edificio Bristol que según el avalúo elaborado por el avaluador Francisco León Ochoa Ochoa corresponde a la suma $5.733.186.500.

Asevera que el valor dejado de pagar por la diferencia no recibida por el valor comercial del bien junto con la indemnización corresponde a la suma $1.930.885.395. 1.1.4. Normas violadas y concepto de la violación. En opinión de la parte actora el acto acusado infringe los artículos 58 y 90 de la Constitución Política; 61 y 67 de la Ley 388 de 1997; 86 de la Ley 1450 de 2011 y 87 (numeral 4) de la Ley 1474 de 2011, con fundamento en los siguientes cargos: - Violación de las normas sustantivas en las cuales debía fundarse la decisión Manifestó que el acto enjuiciado desconoce los artículos invocados como vulnerados, al no reconocer el valor comercial del inmueble expropiado, así como tampoco la indemnización de los perjuicios derivados del lucro cesante. - Falsa Motivación 4 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Señala que el acto demandado incurre en falsa motivación al estar fundamentado en un avalúo que no tuvo en cuenta las características comerciales reales del inmueble, especialmente sus condiciones estructurales y de construcción al señalar que su vetustez era superior a la real, lo que llevó a que se fijara un valor inferior al comercial.

Indica que no se reconoció los ingresos que el inmueble generaba mensualmente por valor de $24.328.000 por los contratos de arrendamiento de los locales comerciales ubicados en el primero piso. Asegura que no es cierto que el sector donde se encuentra ubicado el inmueble sea de uso residencial y viviendas tipo multifamiliares como lo afirma el avalúo oficial, ya que, por el contrario, es un sector con vocación comercial.

Alega que no se tuvo en cuenta la norma urbanística y se desconoció la condición de “doble esquinero” que tiene el inmueble. Aduce que el método de reposición no es recomendable para avaluar locales comerciales, ya que el método confiable es el de mercado y el de rentabilidad. - Desviación de poder Manifiesta que la competencia que se le otorga a los municipios para decretar expropiaciones debe ejercerse garantizando al propietario que se le pague un precio justo por el bien expropiado, lo que no ocurrió, ya que el ente territorial no garantizó el equilibrio, sino obtener una ventaja económica significativa aprovechando la inferioridad del destinatario de la expropiación. 1.2.

Contestación de la demanda. 1.2.1. El Municipio de Medellín guardó silencio. 1.2.2. La Empresa de Transporte Masivo del Valle de Aburrá Ltda. - Metro de Medellín Ltda. presentó contestación en la que se opone a las pretensiones de la demanda, para lo cual señala que no hay un daño antijurídico imputable a la administración y que se garantizó el debido proceso de la actuación. Afirma que el avalúo oficial tuvo en cuenta las condiciones físicas del inmueble, su vocación comercial, así como la condición de ser doble esquinero con tres frentes.

Asegura que, adicionalmente se tuvo en cuenta el estado irregular del inmueble y el notable deterioro de los pisos 2° y 3°, los cuales estaban desocupados con un deterioro físico impactante como consecuencia de un incendio que el inmueble sufrió antes de que el sector se afectara para uso público. 5 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Manifiesta que el artículo 83 de la Ley 1450 de 2011 y el artículo 87 de la Ley 1474 de 2011 no eran aplicables ya que el Gobierno Nacional no expidió la norma para reglamentarlas.

Aduce que no se vulneró las normas invocadas como infringidas, así como tampoco se incurrió en falsa motivación, ya que el precio reconocido y pagado por el inmueble era el que correspondía de acuerdo con la condición física, uso y vocación comercial, respetando en todo momento el debido proceso. Afirma que no se incurre en desviación de poder, ya que la legalidad de la Resolución 233 del 21 de mayo de 2010 que declara la urgencia para la adquisición de predios fue analizada por el Tribunal Administrativo de Antioquia.

Enfatiza que el avalúo aportado con la demanda avalúa el inmueble como un edificio sometido a reglamento de propiedad horizontal, a pesar de no serlo, situación que, si bien es permitida por el artículo 19 de la Resolución 620 del 2008 del IGAC, está sujeta que se aplique una operación que en el presente caso no se realizó en el avalúo allegado por la actora.

Agrega que, a la luz del análisis inmobiliario, no es pertinente estudiar cada uno de los locales como unidades inmobiliarias independientes, ya que se comparan locales distribuidos de manera inapropiada con locales regularmente conformados, siendo que los locales objeto de expropiación seguían siendo una sola unidad inmobiliaria, que no podían ser tranzados individualmente al no tener un reglamento de propiedad horizontal.

Enfatiza que la anterior circunstancia cambia la metodología de análisis, pues las muestras de estudio no son comparables con el inmueble valorado. Destaca que las áreas relacionadas en ese avalúo no coinciden con las certificadas por catastro, además de que catastro no certifica las áreas de cada local. Por último, llamó en garantía a las sociedades Avales Ingeniería Inmobiliaria Ltda. y a la Corporación Registro de Avaluadores y Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz. 1.2.3.

La sociedad Avales Ingeniería Inmobiliaria Ltda. presentó escrito en el que contestó el llamamiento en garantía para indicar que es infundado en cuanto que la Empresa Metro de Medellín recibió a satisfacción el trabajo realizado en cumplimiento del contrato CN-2010-0204 dirigido a realizar los estudios de títulos y avalúos necesarios para adelantar la gestión predial a lo largo del trazado definitivo del corredor tranviario de la avenida Ayacucho.

De otro lado, se opuso a las pretensiones del libelo introductorio al estimar que el avalúo MZ-12-0014-00/02 fue elaborado con la debida observancia del procedimiento y metodología de la normatividad vigente sobre la 6 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co materia.

Asegura que el artículo 87 de la Ley 1450 de 2011 fue derogado por la Ley 1682 de 2013, además de que dicha normativa aplica a los proyectos de infraestructura de transporte, la que no es aplicable al presente asunto que corresponde a expropiación por vía administrativa. Indica, respecto del avalúo aportado con la demanda, que incurre en error en la aplicación del método de comparación o de mercado, en la medida en que los predios analizados no son comparables, ya que la investigación mezcló predios sometidos al régimen de propiedad horizontal con predios que no lo están, lo que hace que el resultado obtenido no sea válido, al ser inmuebles totalmente diferentes. 1.2.4.

La Corporación Registro de Avaluadores y Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz contestó de manera extemporánea la demanda. II. LA SENTENCIA APELADA El Tribunal Administrativo de Antioquia mediante sentencia de 28 de junio de 2017 declaró próspera la objeción por error grave del avalúo aportado por la demandante y negó las pretensiones de la demanda.

Como fundamento para declarar probada la objeción por error grave del avalúo aportado con la demanda señala que i) el citado avalúo se equivoca en indicar que el inmueble por su uso y conformación se tendrá como un bien sometido a régimen de propiedad horizontal, ya que no aplica la fórmula prevista en el artículo 19 de la Resolución 620 de 2008, ni identifica los conceptos que exige dicha disposición; ii) a pesar de utilizar el método comparativo o de mercado, no identifica cuáles son las consideraciones para señalar que los bienes de la investigación son comparables con el avaluado, además de que no desvirtúa las razones por las cuales el avalúo oficial aplicó el método técnica residual y el de reposición por considerar que no existían bienes completamente comparables; y iii) cuando se utiliza el método de capitalización de rentas la norma exige que no se incluyan valores por costos de administración o servicios públicos, que los contratos no tengan menos de un año de suscritos y que no sobrepasen los topes legales; no obstante, en el citado avalúo no se indica cuáles contratos de arrendamiento fueron analizados, cuándo fueron suscritos y si los mismos estaban vigentes.

Manifiesta, con relación al reconocimiento de perjuicios, que la parte actora no allegó los contratos de arrendamiento, ni la prueba de que los bienes inmuebles estuviesen efectivamente arrendados al momento de la expropiación. Concluye que la demandante no adelantó la actividad probatoria tendiente a desvirtuar el avalúo comercial adelantado sobre el bien objeto de 7 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co expropiación, ni acreditó los perjuicios, por lo que deben negarse las pretensiones de la demanda.

Finalmente, indica que no condena en costas a la demandante, a pesar de que la decisión le es adversa, al no aparecer que se hayan causado y no advertir una conducta procesal que lo justifique. III.- RECURSO DE APELACIÓN La parte demandante solicita que se revoque la sentencia apelada, con fundamento en los siguientes argumentos: Aduce, en primer lugar, que se incurrió en nulidad al notificar la sentencia de primera instancia mediante correo electrónico y no por edicto, circunstancia que disminuye los términos para presentar el recurso de apelación y, por tanto, que vulnera el derecho de defensa.

De otro lado, alega que la sentencia recurrida incurre en error al no reconocer que la entidad demandada pagó un menor valor por el bien expropiado y no reconocer los perjuicios causados. Reitera que el avalúo en el que sustentó el acto demandado desconoce las normas en que debía fundarse, en razón a que no tuvo en cuenta la realidad del inmueble y el mercado inmobiliario de Medellín, concretamente la zona de ubicación del Edificio, que es de las más costosas por estar ubicada en el corazón de la ciudad, zona de amplia vocación comercial.

Manifiesta que no se tuvo en cuenta el contenido del artículo 87 de la Ley 1474 de 2011, en tanto que no incluyó los perjuicios derivados del lucro cesante por la pérdida de las rentas por concepto de arrendamientos, ya que el edificio producía una renta mensual de $24.328.000. Insiste en que se debía acoger el avalúo elaborado por Francisco León Ochoa, el cual fue aportado con la demanda, al estimar que es un trabajo serio y ajustado a los parámetros técnicos que debe tener toda valoración. Respecto del citado avalúo, asegura que no era procedente declarar prospera la objeción por error grave, en razón a que: - en el método de capitalización de la renta utilizado para corroborar los resultados obtenidos por la comparación de mercado no existe una vulneración de los límites para la fijación de los cánones de arrendamiento de locales comerciales, ya que dicho límite sólo aplica a arrendamiento de vivienda urbana. - en el método de capitalización de la renta para los locales del primer piso se tuvo en cuenta los cánones de arrendamiento que los mismos locales generaban, información reportada en el documento de 10 de julio de 2012 enviada al Metro de Medellín, mientras que para los 8 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co locales del segundo al cuarto piso se consultó con inmobiliarias arrendadoras. - no se desconoce el artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC, ya que no se hizo utilización del criterio de restar áreas comunes por cuanto el Edificio Bristol no tiene áreas comunes en el primer piso, se trata de un área completa donde los locales utilizan el 100% del área.

En ese sentido, afirma que, si las áreas comunes son igual a 0, la fórmula para averiguar las áreas privadas será igual al total del área construida. - sí se incluyó la información de mercado analizada y homogenizada, contrario a lo afirmado por el juez de instancia. - no es viable en un edificio como el expropiado utilizar el método de reposición, el cual en su primer piso estaba totalmente explotado con uso comercial, por lo que se recomienda utilizar el método de capitalización de rentas o ingresos o el comparativo o de mercado, los que arrojan resultados similares y, por tanto, permiten ser un mecanismo de verificación el uno del otro.

Estima que en el presente asunto era aplicable el precedente fijado en la sentencia proferida dentro del expediente 2014-01080-01. Concluye que el avalúo elaborado por el perito Francisco León Ochoa demuestra que el avalúo oficial no cumple con las exigencias legales del Decreto 1420 de 1998 y la Resolución 620 de 2008 del IGAC al tratar de equiparar inmuebles que por su naturaleza y ubicación no podían ser equiparables, además de no tener en cuenta el uso del suelo.

IV.- TRÁMITE EN SEGUNDA INSTANCIA 4.1. La parte actora reiteró los argumentos de la demanda y del escrito de apelación e insistió en que el dictamen pericial aportado con el libelo inicial ofrece credibilidad y demuestra las razones por las cuales el avalúo oficial no se ajusta a los parámetros legales. 4.2. El Metro de Medellín, presentó escrito de alegatos de conclusión en el que reitera los argumentos esgrimidos en la contestación de la demanda, y agrega que el avalúo aportado con la demanda tiene imprecisiones metodológicas, omite fuentes de información y conclusiones debidamente fundadas.

Asegura que en el presente caso no era posible reconocer perjuicios por concepto de lucro cesante al no estar acreditados en el proceso de expropiación, ya que no hay prueba de la rentabilidad que generaban los locales comerciales ubicados en el primer piso del edificio expropiado, los cuales, por el contrario, estaban desocupados al momento de iniciar el proceso de adquisición predial. 4.3.

El Municipio de Medellín aporta escrito en el que insiste en los 9 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co argumentos de defensa y reitera que no se probó el mayor valor del inmueble ni los perjuicios reclamados por la actora. 4.4.

El Ministerio Público guardó silencio en esta etapa procesal. V.- CONSIDERACIONES 5.1. Cuestión Previa La parte actora, en su escrito de apelación, alega que se notificó indebidamente la sentencia de primera instancia al notificarse mediante correo electrónico y no por edicto, circunstancia que estima afecta su derecho de defensa en la medida en que el término para presentar el recurso de apelación fue menor al previsto en la ley.

Al respecto, revisado el expediente, se advierte que posterior a que el demandante alegara la posible irregularidad, el tribunal de instancia concedió el recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, el cual fue admitido por el despacho sustanciador, quien luego corrió traslado para alegar de conclusión, término dentro del cual la parte actora presentó escrito descorriendo el traslado.

Se debe precisar que dentro de las anteriores oportunidades el demandante en ningún momento cuestionó que continuara el trámite procesal; en ese sentido, para la Sala, se subsanó la eventual irregularidad invocada, toda vez que, de un lado, el actor permitió continuar con el trámite sin insistir en la citada irregularidad; y de otro, no se vulneró su derecho de defensa, ya que como consecuencia de la notificación al correo electrónico informado en el expediente en cumplimiento del artículo 203 del CPACA, la parte actora presentó y sustentó el recurso de apelación contra el fallo de primera instancia, el cual, precisamente, es objeto de pronunciamiento en la presente providencia. 5.2.

Caso concreto 5.2.1. Cuestionamiento sobre el valor comercial del bien expropiado 5.2.1.1 Objeciones por error grave del avalúo aportado con la demanda La parte actora cuestiona la sentencia recurrida por declarar fundadas las objeciones por error grave al avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S., el cual fue aportado con la demanda, al considerar que no es acertado afirmar que al utilizar el método comparativo i) se desconoció la formula prevista en el artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC; ii) no se incluyó la información de mercado analizada y homogenizada; y iii) no era posible acudir a información de diferentes épocas, ya que técnicamente es viable traer a valor presente valores pasados.

De otro lado, indica que al utilizar el método de capitalización de renta no es cierto que se vulneraron los límites de fijación de cánones de arrendamiento y que no se tenga soportes para determinar los cánones. 10 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Para resolver los anteriores cuestionamientos, es preciso señalar que en el avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S. se indica en el acápite de metodología valuatoria que “el inmueble no está sometido al régimen de propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se asimila a un inmueble sometido a RHP, según lo admite el artículo 19 de la resolución del IGAC # 620 de 2008 […]” y que por ello, para dicho avalúo serán utilizado los métodos de comparación o mercado y de capitalización de rentas o ingresos.

El artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC establece un procedimiento específico para los avalúos de bienes no sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los siguientes términos: “ARTÍCULO

19. AVALÚOS DE BIENES NO SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Cuando el bien no esté sometido al régimen de propiedad horizontal, pero por su uso y conformación se asimile, ya sean a oficinas, locales o unidades independientes, como apartamentos y demás, si la investigación se realizó para bienes que sí están sometidos a régimen de propiedad horizontal, es necesario que para la correcta liquidación se realice la siguiente operación: En donde: V. T. Valor Total de la propiedad A.P. Área Privada A.T.C. Área Total Construida A.C. Áreas Comunes V.U.P. Valor Unitario Privado Si los garajes o parqueaderos tienen servidumbre, los precios no podrán asimilarse a los que no tienen esta restricción. Los valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno, por lo tanto el resultado obtenido (V.T.) corresponde al valor comercial de todo el inmueble por lo cual no debe agregarse el valor del terreno.” Al revisar el avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S., el cual fue aportado con la demanda, se lee lo siguiente: “[…] VALOR LOCALES COMERCIALES - MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO Se investigaron valores de ofertas y ventas de locales comerciales de similares características, en el mismo sector, comparables a los inmuebles avaluados.

Se homogenizaron los valores por fuente, fecha de la información, área su ubicación. Se analizó la información y se interpretó, encontrándose un promedio en el mercado de $10.906.869/m2 de local comercial en primer piso, de $12.200.000/m2 para locales esquineros y para los pisos superiores encontramos un promedio de $1.318.590/m2. […]” 11 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Al citado avalúo se anexa cuadro con el estudio de mercado realizado a predios en el que se detalla en columnas la descripción, la fuente (nombre/teléfono); tipo de fuente (oferta, venta, avalúo o concepto); fecha; área m2; valor m2: factor oferta; factor ubicación; factor área; factor fecha; valor m2 homogenizado y observaciones.

Así mismo, se anexa cuadro con el estudio de mercado realizado a bodegas y talleres en el que se detalla en columnas la descripción, la fuente (nombre/teléfono); tipo de fuente (oferta, venta, avalúo o concepto); fecha; área m2; valor m2: factor oferta; factor edad y valor m2 homogenizado. Acto seguido, en el avalúo se lee: “[…] Al valor promedio de pisos superiores, le descontamos el probable costo por adecuaciones para los pisos 2° al 4°, calculado partiendo del supuesto de la necesidad de realizar una inversión necesaria y requerida para adecuar estos pisos, del orden de $350.000/m2, (costo investigado con profesionales del gremio), dando como valor final por m2 en su estado actual del orden de $968.590 (una vez restado el costo de adecuación necesario).

Según este análisis, el valor del primer piso y de los pisos superiores del edificio Bristol, sería del orden de: Pues bien, de la revisión del anterior avalúo, se observa que, tal como lo indicó el a quo en la sentencia recurrida, en el estudio de mercado no se precisa si los bienes que fueron analizados estaban sometidos o no a propiedad horizontal, así como tampoco cuál era la característica que hacía asimilable el bien analizado al inmueble avaluado, además de que, si bien se indica que el inmueble no está sometido al régimen de propiedad horizontal, pero que por su uso y conformación se asimila a un inmueble sujeto a dicho régimen, no se menciona si se hizo o no aplicación a la operación que establece el artículo 12 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co 19 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC en casos de avalúos de bienes no sometidos a propiedad horizontal y de ser así, cuáles fueron los valores utilizados y el resultado arrojado.

En este punto, no es posible acoger lo afirmado por el recurrente de que no se utilizó el criterio de restar áreas comunes por cuanto el Edificio Bristol no tiene este tipo de áreas en el primer piso, donde los locales utilizan el 100% del área, ya que, de un lado, no hay prueba de dicha afirmación y, de otra, corresponde al avaluador explicar en su informe cómo aplica el método utilizado y, en presente asunto, indicar si aplicó la operación prevista en el artículo 19 de la Resolución 620 de 2008 y, en caso afirmativo, explicar cómo la aplicó y qué resultados arrojó, por lo que no es posible inferir las operaciones o análisis que alega el recurrente.

Adicionalmente, al revisar el estudio de mercado aportado con el avalúo, se advierte que, si bien hay una columna titulada “descripción” para indicar el predio analizado, no hay claridad sobre las características de todos los inmuebles examinados para efectos de determinar si se está ante un local, una casa o un edificio y de esta manera señalar si eran bienes susceptibles de homogenizar.

Así mismo, se lee en la columna denominada “fecha” que hay datos de los años 2011, 2012 y 2013, circunstancia que afecta la credibilidad de los resultados obtenidos, ya que, el mercado inmobiliario es dinámico, por lo que, contrario a lo afirmado por el recurrente, si es importante la fecha en la cual se recolectan los datos de la investigación, ya que ello permite comparar la información analizada, además de que no se observa como lo alega la recurrente que se realizó una actualización de los datos más antiguos.

De igual forma, tal como lo destacó el fallo censurado tampoco hay soportes de lo que se denominó “costo por adecuaciones para los pisos 2° al 4°”, ya que, aunque se indica que se consultó dicho costo con “profesionales del gremio”, no se aportaron documentos que acrediten tales valores. Ahora bien, respecto de la aplicación del método de capitalización de rentas o ingresos que fue utilizado para verificar los resultados del método comparativo o de mercado, es preciso indicar que el artículo 16 de la Resolución 620 de 2008 del IGAC establece que para usar este método es necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los de arrendamiento para bienes comparables.

Así mismo, señala que se deben tener en cuenta los siguientes aspectos: i) que los contratos tengan menos de 1 año de suscritos; ii) que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales; iii) que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y las cuotas de administración, no se incluyan en el cálculo; iii) que los arrendamientos a comparar se refieran a inmuebles que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones; iv) que las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la propiedad estén asociadas exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza; y v) que la tasa de capitalización utilizada proceda de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmueble 13 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de localización comparable.

Respecto de la aplicación del método de capitalización de rentas, al revisar el avalúo elaborado por Francisco Ochoa Avalúos S.A.S. se encuentra lo siguiente: “[…] VALOR TOTAL DEL INMUEBLE - MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Utilizamos este método de la siguiente manera: tomamos los cánones actualizados y vigentes para cada local de primer piso para el año 2013; calculamos el valor comercial de cada local siguiendo los criterios contenidos en la Resolución del IGAC 620 de 2008: Valor comercial = Canon Tasa capitalización Esto nos arrojó un valor comercial total de cada local, el cual fue dividido por el área de cada inmueble para hallar el $/m2; este último valor fue aproximado para manejar cifras redondeadas.

La tasa de capitalización utilizada fue del 0.65%, tasa que fue consultada con inmobiliarios de la zona y verificada con investigaciones adelantadas en el sector con La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. Se aplicó esta tasa de descuento a las rentas reales de los locales, arrojando valores tipo del orden de $9´500.000/m2 para locales medianeros, de $14´000.000/m2 para locales esquineros y de $20.000.000/m2 para el local pequeño. Este ejercicio nos arroja un valor comercial para los 11 locales de primer piso (VPN – valor presente neto) del orden de: $4.134.000.000.

Este es el resultado: […] Para los inmuebles del 2° piso al 4°, como no están ocupados actualmente, investigamos con firmas inmobiliarias arrendadoras de la zona, sobre los posibles valores actuales de los cánones mensuales probables a los cuales podría arrendarse cada piso, con destinación para uso como pequeñas bodegas y talleres de confecciones (usos actuales para pisos altos en el sector, bastante frecuentes).

Advertimos que esta investigación la realizamos con las firmas Alberto Álvarez, Estudio Inmobiliario y Elkin Ruiz y Cía., firmas que tiene importante presencia en la zona. Los valores tomados de estas fuentes no obedecen a conceptos, sino a valores reales de contratos de arriendo Recién elaborados. Tomamos los posibles cánones para cada piso, con rentas en promedio del orden de $9.400/m2 y una tasa de capitalización del 0.70.

Esto arrojó un ingreso bruto potencial mensual para los pisos 2, 3 y 4° de $13.202.300. Se aplicó la misma fórmula explicada en párrafos anteriores. Esto nos arrojó un valor comercial total de los pisos 2° a 4°, el cual fue debido por el área total de estos niveles, para hallar el $/m2; este último valor fue aproximado para manejar valores redondeados, teniendo como resultado $1´350.000/m2.

Al valor anteriormente obtenido la descontamos el probable costo por adecuaciones para los pisos 2° al 4°, calculado partiendo del supuesto de la 14 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co necesidad de realizar una inversión necesaria y requerida para adecuar estos pisos, del orden de $350.000/m2, (costo investigado con profesionales del gremio), dando como valor final por m2 en su estado actual del orden de $1.000.000 (una vez restado el costo de adecuación necesario) para un valor comercial total de los pisos 2° al 4° de $1.404´500.000, según el siguiente detalle: […] Finalmente se sumaron los valores totales de los locales de primer piso y de los locales de 2° a 4° piso, $4.134´000.000 + $1.404´500.000.

Hechos los cálculos anteriores, se obtuvo un valor final del inmueble $5.538.500.000. CONCLUSIÓN DE VALORES PARA LOS INMUEBLES: Es de resaltar que para el avalúo de los locales del primer nivel utilizamos información comparativa de mercado e inferencia del valor a partir de las rentas actuales y/o potenciales. Para los pisos superiores también utilizamos información comparativa de mercado y analizamos además los posibles valores de renta a obtener, deduciendo los costos que implique la adecuación de los mismos ya que el estado actual no permite arrendarlos pues tienen varios años desocupados y presentan deterioro. […]” De la revisión del anterior avalúo se observa que para los locales ubicados en el primer piso se indica que se adoptan los valores de los arrendamientos vigentes; sin embargo, más allá de la afirmación indicada en el avalúo y reiterada por el recurrente, no se aporta ninguno de los contratos de arrendamiento que permita corroborar que en efecto el local tenía un contrato vigente, así como el valor del canon de arrendamiento pactado.

En este punto, resulta importante mencionar que, aunque el recurrente asegura que dicha información se suministró en la comunicación de 10 de julio de 2012, revisado el citado documento lo que se encuentra es una relación que realizan los demandantes de los locales del bien expropiado con el supuesto valor de arrendamiento por cada local; sin embargo, dicha comunicación no se acompaña con ningún documento que confirme los contratos, su vigencia, así como su valor.

Por su parte, respecto de los inmuebles ubicados en el 2° al 4° piso, se indica que se investiga con firmas inmobiliarias arrendadoras de la zona sobre posibles valores de los cánones de arrendamiento; no obstante, tampoco se allega la documentación que fue entregada por dichas inmobiliarias y el análisis que sobre ésta se realizó y que, por tanto, permita verificar que los citados contratos cumplen con los requisitos previstos en el artículo 16 de la Resolución 620 de 2008.

Cabe señalar que, si bien le asiste razón a la recurrente en indicar que los topes legales no aplican al arrendamiento de locales comerciales, sino únicamente a vivienda urbana, lo cierto es que dicho argumento de la objeción no fue acogido por el Tribunal de instancia, quien para desestimar el avalúo al analizar el método de capitalización de rentas afirmó, precisamente, que no se señaló cuáles contratos de arrendamiento fueron examinados, cuándo 15 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co fueron suscritos y si los mismos estaban vigentes, circunstancias que, en criterio del a quo permitió concluir que el avalúo no tenía la fortaleza técnica para desvirtuar el avalúo oficial.

Por todo lo anterior, la Sala comparte la decisión del a quo de declarar probadas las objeciones por error grave del dictamen aportado con la demanda. 5.2.1.2 Cuestionamientos sobre el avalúo oficial La parte recurrente cuestiona el avalúo que fue utilizado para determinar el precio de la indemnización en el acto acusado, informe elaborado por la Lonja Colombiana de la Propiedad Raíz el 13 de agosto de 2012, que en sus apartes más relevantes señala lo siguiente: “AVALÚO COMERCIAL DEL INMUEBLE No. MZ-12-0014-00 DATOS GENERALES Propósito del avalúo: Determinar el valor comercial del inmueble el cual es requerido para la construcción del Tranvía Ayacucho.

Tipo de Avalúo: Comercial urbano [..] Tipo de Inmueble: Inmueble comercial no sometido al régimen de propiedad horizontal Destinación Actual: Local – Bodegas Dirección: CL 46 N° 49 - 05 Barrio: Guayaquil (07) Comuna: La Candelaria (10) Municipio: Medellín, Antioquia Fecha de Visita: Octubre 24 de 2011 Fecha de informe: Agosto 13 del 2012 […]

3. CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR DE LOCALIZACIÓN DESCRIPCIÓN GENERAL El sector de la Guayaquil se encuentra ubicado en el Centro Tradicional y representativo Metropolitano: Principal referente histórico y cultural de la ciudad, sitio de confluencia de las actividades de mayor convocatoria y receptor de importantes equipamientos en comercio, bienes, servicios y cultura.

Las intervenciones en esta zona enmarcadas en el Plan Especial del Centro articularán coherentemente las diversas actuaciones y planes en gestación o en marcha, bajo condiciones de intensidad en la utilización del suelo, control ambiental, buena accesibilidad, espacio público generoso y regulaciones a la circulación, con miras a mejorar la calidad urbana del centro.

Con todo tipo de construcciones con buenas especificaciones en cuanto a diseño y materiales. ACTIVIDAD PREDOMINANTE 16 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co El sector presenta predominio del uso mixto comercial, institucional y residencial, todo tipo de negocios, corredor con usos especializados y viviendas tipo multifamiliares. […] ESTRATO SOCIOECONÓMICO El inmueble pertenece al sector comercial NORMATIVIDAD URBANÍSTICA Los aspectos normativos del inmueble se encuentran reglamentados por el Acuerdo 46 de 2006, por el cual se revisa y ajusta el Plan de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Medellín, el cual establece: Polígono: Z3_CN1_2 Clasificación del Suelo: Suelo Urbano Tratamiento: Consolidación Nivel 1 Categoría de Uso: Centro Tradicional y Representativo Densidad de Viviendas: 360 viv / Ha Índice de Construcción: 6.0 Altura permitida: 4 Pisos

4. CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO Área del lote Requerida: 418.90 m2 Ubicación en la Manzana: Doble-Esquinero con tres frentes Forma del Lote: Regular Topografía: Semi – inclinada Frente sobre la vía: CL 46, CR 49 Linderos: Se encuentran consignados en títulos

5. CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN Área construida 1791.5 m2 Número de pisos: 4 pisos Vetustez: 27 años aproximadamente El inmueble cuenta con las siguientes dependencias: Conformación Habitaciones y/o Espacios libres 70 Aprox Baños 81 Aprox Recepción 2 Cocinas 5 Locales 11 Garajes 0 Terrazas 0 Cuarto Útil 0 Balcones 0 Zona Ropas 0 Patio 0 Solar 0 Closet 0 Vestier 0 Sótano 0 Otras dependencias: Ninguna Primer Piso Especificaciones de la Construcción Estructura: Columnas y/o vigas de concreto Cubierta: Terraza Fachada: Revoque pintado y baldosa Muros: Ladrillo y Bloque 17 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Pisos: Baldosa Común y cerámica Estructura: Metálicas y Cortina Metálica (Exterior), Madera (Interior).

Baño Instalaciones Orinal, sanitario, lavamanos Mobiliario: Cajón inferior lavamanos, espejo empotrado Enchapes: Baldosín Unicolor División ducha: Acrílico Cocina: Mobiliario: Semi-integral Enchapes: Cerámica Acero inoxidable […]

6. METODOLOGÍA EMPLEADA Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a lo establecido en el decreto número 1420 de 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria no. 620 del 23 de Octubre de 2008 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizó el método comparativo o de mercado y el método de reposición. Método de Comparación o de Mercado […] Investigación económica para determinar el Valor del Terreno […] Los inmuebles que se están avaluando no tienen en el mercado inmobiliario bienes similares de comparación y existe poca evidencia de oferta en el sector objeto de avalúo para obtener una oferta homogenizada por lo anterior empleamos los valores a fin de que el valor nos sirva para aplicar el método o técnica residual y así determinar el valor del terreno en la zona de influencia (art. 14 res 620/2008).

Siendo así las cosas y para el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la HOMOGENIZACIÖN y la aplicación de varios factores complementarios. […] RESULTADO DEL AVALÚO DESCRIPCIÓN AREA M2 VALOR ($/M2) VALOR PARCIAL Área de Terreno Requerida 418.90 $ 6.410.000,00 $ 2.685.149.000,00 18 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Área Construida Local 414.64 $ 792.000,00 $328´394.880,00 Área Construida Bodega 1375.86 $ 772.000,00 $1.062´935.920,00 VALOR TOTAL $4.076´479.800,00 SON CUATRO MIL SETENTA Y SEIS MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS PESOS MONEDA CORRIENTE ($4.076´479.800,00).” De la revisión del anterior avalúo se observa que para su elaboración se tuvieron en cuenta las condiciones particulares del predio al momento de su valoración. Específicamente, en el citado avalúo se lee: i) la identificación y ubicación del inmueble; ii) características del predio, tanto del terreno como de la construcción; iii) características del sector de localización y actividades predominantes; iv) vías de acceso; v) norma urbanística vigente al momento del avalúo; vi) destinación económica del bien, y vii) metodología aplicada para la valoración tanto del terreno como de la construcción. En este punto, cabe mencionar que la jurisprudencia de esta Corporación2 ha sostenido que el precio indemnizatorio está amparado por la presunción de legalidad al ser incorporado al acto administrativo que ordena la expropiación, por lo tanto, la parte demandante tiene la carga de probar cuál es el error o la incorrección del avalúo oficial.

“[…] al haberse incorporado dicho valor en el texto de los actos administrativos demandados, debe entenderse que el mismo se encuentra amparado por la misma presunción de legalidad y de certeza que se predica de las decisiones de la administración, lo cual admite desde luego prueba en contrario. En tales circunstancias, el actor tiene la carga de demostrar en el proceso que el avalúo oficial es equivocado, demostrando precisamente su incorrección.”3 La Sala reitera que para concluir que hay incorrección del avalúo oficial no basta con realizar una comparación del valor del precio indemnizatorio entre el avalúo oficial y los allegados o solicitados por la parte actora4, sino que 2 Sobre este asunto se puede consultar entre otras providencias: Consejo de Estado.

Sección Primera. Sentencia del 20 de febrero de 2020. Rad. 25000-23-24-000-2011- 00115-01. C.P: Oswaldo Giraldo López; Sentencia de 28 de abril de 2022, Rad. 05-001- 2331-000-2010-0195901, C.P. Hernando Sánchez Sánchez. 3 Consejo de Estado. Sección Primera. Sentencia del 14 de mayo de 2009. Rad. 05001-23- 31-000-2005-03509-01. Magistrado Ponente: Rafael E. Ostau de Lafont Pianeta. 4 Sobre la carga de la parte actora para controvertir el avalúo oficial en sentencia del 20 de febrero de 202, C.P. Oswaldo Giraldo López, Rad. 25000-23-24-000-2011-00115-01 se indicó: “[…] Para precisar el alcance de la carga que recae sobre el demandante, atendiendo las presunciones de que gozan los actos de la administración, no es del caso que el escrito de demanda anexe otros avalúos, si se pretende con ellos desvirtuar el realizado por la entidad pública; para atacar la presunción de legalidad y veracidad de que goza el avalúo oficial, es indispensable que el actor, con base en las normas que regulan la 19 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co se requiere demostrar de manera clara y precisa el error en que incurrió el avalúo oficial, teniendo en cuenta que para fijar dicho valor se analizan diferentes criterios y parámetros técnicos, situación que no se acredita en el presente caso.

En ese sentido, si bien la parte actora alega que para el bien expropiado no era correcto para su valoración utilizar el método de reposición y, por el contrario, el método recomendado era el de capitalización de rentas o ingresos o el comparativo o de mercado, lo cierto es que con las pruebas allegadas al proceso no acreditó que ello fuera así, ya que la única prueba aportada para desvirtuar el avalúo oficial incurrió en múltiples errores que impiden su valoración. Adicionalmente, no le asiste razón a la parte recurrente cuando asegura que el avalúo oficial no tuvo en cuenta la realidad del inmueble y el mercado inmobiliario de Medellín, concretamente la zona de ubicación del Edificio, ya que revisado el informe se advierte que sí se analizó la ubicación del predio, así como las características del sector donde éste se encontraba al señalar que “[…] se encuentra ubicado en el Centro Tradicional y representativo Metropolitano: Principal referente histórico y cultural de la ciudad, sitio de confluencia de las actividades de mayor convocatoria y receptor de importantes equipamientos en comercio, bienes, servicios y cultura […]”, así mismo, al considerar la actividad predominante del sector y su estrato socio económico.

Así mismo, de la revisión del avalúo se observa que, contrario a lo afirmado por la apelante, sí se analizó el uso del suelo al momento de efectuar el avalúo, lo que se concluye de la revisión de la normatividad urbanística que le era aplicable según el Plan de Ordenamiento Territorial y que se cita en el informe. Por último, no es posible señalar que las consideraciones de la sentencia proferida dentro del expediente 2014-01080-01 son aplicables al presente asunto; ya que en dicha oportunidad la parte actora logró acreditar que el avalúo que sustentó los actos demandados incurrió en error, situación que en el presente caso no se demostró. Así las cosas, estos argumentos de la impugnación tampoco están llamados a prosperar. 5.2.2.

Lucro cesante materia, indique el defecto en que se ha incurrido y su impacto en el precio oficialmente establecido, pues de lo que se trata es precisamente de llevar al convencimiento del juez de que se ha incurrido en error al establecer el monto de la indemnización, y no simplemente de identificar otras alternativas probables. […]” (Subraya del texto original) 20 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Por último, la parte recurrente alega que la entidad demandada debía reconocer los perjuicios causados, específicamente, los derivados del lucro cesante por la pérdida de las rentas por concepto de arrendamientos.

Para decidir lo pertinente, es preciso señalar que, de conformidad con el numeral 6º del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, “[p]ara los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses.” En concordancia con lo anterior, el numeral 4º del artículo 21 de la Resolución 620 de 2008 preceptúa que, “[p]ara estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de percibir por una limitación temporal o definitiva […] se deberán tener en cuenta: Las declaraciones para efectos tributarios.

El balance contable que se presente para la Cámara de Comercio.” Esta misma disposición establece que, si la empresa no esté obligada a presentar las declaraciones tributarias o el balance ante la Cámara de Comercio, "[…] deberá probar la utilidad neta del negocio de por lo menos los seis meses anteriores, mediante un estado de pérdidas y ganancias mensual firmado por un contador público titulado, con matrícula profesional vigente. […]”.

Como puede apreciarse de las normas citadas, previa determinación de que el inmueble se encuentra destinado a una actividad productiva y presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la generación de los ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, los documentos que se deberán tener en cuenta para determinar el monto de la compensación por rentas e ingresos que se dejan de percibir con ocasión de la afectación a causa de una obra pública, son i) las declaraciones para efectos tributarios; ii) el balance contable que se presente a la Cámara de Comercio; y iii) un estado de pérdidas y ganancias mensuales para acreditar la utilidad neta del negocio, este último en el evento en que el afectado no esté obligado a presentar los dos primeros.

Las anteriores disposiciones, son aplicables para calcular el valor de la compensación por la afectación a causa de una obra pública; sin embargo, se debe recordar que el titular del bien expropiado tiene derecho a recibir una indemnización de carácter reparatorio, que comprenda, además del valor del bien expropiado, los demás perjuicios que se le hubieren causado con ocasión de la expropiación, incluido el daño emergente y lucro cesante. 21 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Por lo anterior, esta Sección5, en varias oportunidades, ha señalado que en la medida en que no existe norma expresa sobre la forma de indemnizar de manera justa y plena los detrimentos patrimoniales accesorios causados a los propietarios de una expropiación por vía administrativa, en aplicación del artículo 8° de la Ley 153 de 18876, se debe acudir a la regla establecida en el numeral 6 del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998.

Así las cosas, teniendo en cuenta que el propietario del inmueble expropiado tiene derecho a recibir una indemnización justa que reconozca el valor comercial del bien expropiado, así como los perjuicios que se le han generado con ocasión de la expropiación, ante el vacío normativo en la forma de indemnizar dichos perjuicios, es posible acudir a disposiciones que regulen asuntos semejantes para llenarlo, como es el caso de la aplicación del numeral 6º del artículo 21 del Decreto 1420 de 1998, en concordancia con el numeral 4º del artículo 21 de la Resolución 620 de 2008, para determinar en este caso el lucro cesante.

Ahora bien, alega la demandante que se debe reconocer el lucro cesante, en razón a que para la época de la expropiación estaban arrendados los locales del edificio expropiado, renta que mensualmente correspondía a la suma de $24.328.000. Sin embargo, revisado el expediente no se encuentra prueba que demuestre que para la fecha de expropiación los locales comerciales se encontraban arrendados y a qué valor ascendía el canon de arrendamiento.

De igual forma, tampoco se allegó prueba de que los cánones fueron pagados y recibidos en los meses previos a la expropiación, además de que no se solicitaron otras pruebas documentales o testimoniales que corroboraran que, para la época de la expropiación, efectivamente estaban vigentes los contratos de arrendamiento y que se estaban percibiendo los cánones fijados en los mismos, razón por la cual no hay certeza de la existencia del perjuicio alegado, esto es, de la pérdida de utilidad económica percibida por el demandante por el arrendamiento de los locales comerciales que se encontraban en el inmueble expropiado, perjuicio que, para ser indemnizado, debe ser cierto.

En ese orden de ideas, a pesar de que la indemnización que se reconoce a quienes se ven afectados con la expropiación debe ser justa y, por tanto, con carácter reparatorio, lo que comprende el precio comercial del bien y los demás perjuicios que pudieron causarse con ocasión de la expropiación, no es menos cierto que es obligación del demandante, propietario del bien 5 Consejo de Estado, Sección Primera, i) sentencia de 23 de mayo de 2024, rad. 25000- 23-24-000-2010-00623-01, C.P. Germán Eduardo Osorio Cifuentes; ii) sentencia de 23 de noviembre de 2023, rad.05-001-23-31-000-2011-00268-01, C.P. Germán Eduardo Osorio Cifuentes; iii) sentencia de 19 de abril de 2021, rad. 25000-23-24-000-2011-00240-01, C.P. Oswaldo Giraldo López; iv) sentencia de 26 de julio de 2012, rad. 05001-23-31-000- 2003-00977-01, C.P. Marco Antonio Velilla Moreno (E) 6 Artículo 8.

“Cuando no hay ley exactamente aplicable al caso controvertido, se aplicarán las leyes que regulen casos ó materias semejantes, y en su defecto, la doctrina constitucional y las reglas generales de derecho.” 22 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co expropiado, probar la existencia de los perjuicios, su monto y su nexo de causalidad con la expropiación, circunstancia que no ocurrió en el presente caso.

En conclusión, teniendo en cuenta que en el expediente no existe certeza sobre la ocurrencia del prejuicio en la modalidad de lucro cesante con ocasión de la expropiación, tampoco es procedente su reconocimiento. En el anterior contexto, la Sala considera que los reparos expuestos por el apelante en su recurso de alzada no desvirtúan los argumentos y conclusiones expuestos por el juez de primera instancia, toda vez que en el plenario no se encuentran elementos probatorios que logren demostrar la ilegalidad del acto acusado como consecuencia de la incorrección del avalúo oficial que sirvió de sustento para la fijación del precio indemnizatorio reconocido a la parte actora con ocasión de la expropiación administrativa.

En consecuencia, los argumentos expuestos en el recurso de apelación no tienen vocación de prosperar y, por tanto, la Sala confirmará la sentencia apelada. 5.3. Costas De conformidad con lo dispuesto en los artículos 188 del CPACA y el numeral 1 del artículo 365 del CGP, se advierte que la parte demandante resultó vencida porque se le resolvió desfavorablemente su recurso de apelación; por lo tanto, asumirá las costas procesales de la segunda instancia. Al respecto, el artículo 361 del CGP establece que las costas se integran por la totalidad de las expensas y gastos procesales, así como por las agencias en derecho, y solo habrá lugar a su imposición, de acuerdo con el numeral 8 del artículo 365 ibidem, “cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación”.

En este asunto, pese a que el recurso será resuelto de manera desfavorable a quien lo propuso, comoquiera que no está acreditada la causación de gastos procesales, la Sala no condenará en costas por dicho concepto. Por otra parte, en cuanto a las agencias en derecho, revisado el expediente, se advierte que las intervenciones del Municipio de Medellín7 y del Metro de Medellín Ltda.8 se encuentran probadas en esta instancia con la radicación de los memoriales de alegatos de conclusión por parte de sus apoderados.

Así las cosas, y en cumplimiento de lo previsto en el numeral 4° del artículo 366 del CGP9, se condenará en costas a la parte demandante, por concepto 7 Cuaderno de segunda instancia, folios 25 a 37 y 38 a 50. 8 Ibidem, folios 15 a 17. 9 “Artículo 366. Liquidación. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, 23 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co de agencias en derecho a favor del Municipio de Medellín y del Metro de Medellín Ltda., al pago de la suma equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente para cada uno. Lo anterior en aplicación de lo previsto en el capítulo III, artículo sexto, del Acuerdo núm. 1887 de 27 de agosto de 2003, sobre las tarifas de las agencias en derecho para los procesos Contencioso Administrativos10. 5.4.

Otros pronunciamientos Se reconocerá personería a la abogada Ana Carolina Cadavid Gaviria para que represente los intereses de la Empresa de Transporte Masivo del Valle de Aburrá Ltda., conforme el poder a ella conferido11, de conformidad con lo previsto en el artículo 74 del CGP. También, se reconocerá personería al abogado Richard Yhon Ospina Ramírez para que represente los intereses de la entidad demandada, Municipio de Medellín, conforme el poder a él conferido12, por el tiempo que estuvo vigente, en la medida en que obra la renuncia presentada por el citado abogado13, la cual como quiera que cumple con los requisitos previstos en el artículo 76 del CGP, se tendrá por bien presentada.

Por último, se reconocerá personería a la abogada Natalia Zuluaga Jaramillo para que represente los intereses de la entidad demandada, Municipio de Medellín, conforme el poder conferido14 de conformidad con el artículo 74 del CGP. Por lo expuesto, el Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Primera, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, FALLA: inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: […] || 4.

Para la fijación de agencias en derecho deberán aplicarse las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura. Si aquellas establecen solamente un mínimo, o este y un máximo, el juez tendrá en cuenta, además, la naturaleza, calidad y duración de la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente, la cuantía del del proceso y otras circunstancias especiales, sin que pueda exceder el máximo de dichas tarifas.” 10 “ARTICULO SEXTO. Tarifas.

Fijar las siguientes tarifas de agencias en derecho: […] III CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO. […] 3.1.3. Segunda instancia. […] Con cuantía: Hasta el cinco por ciento (5%) del valor de las pretensiones reconocidas o negadas en la sentencia.” 11 Cuaderno de segunda instancia, folio 52. 12 Ibidem, folio 71. 13 Índice número 26 de SAMAI. 14 Índice número 27 de SAMAI. 24 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co Primero: CONFIRMAR la sentencia de 28 de junio de 2017 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia, que negó las pretensiones de la demanda, de conformidad con las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia. Segundo: CONDENAR a la parte demandante a pagar a favor del Municipio de Medellín y del Metro de Medellín Ltda., por concepto de agencias en derecho, la suma equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente, para cada uno. Tercero: RECONOCER personería a la abogada Ana Carolina Cadavid Gaviria, para actuar como apoderado judicial de la Empresa de Transporte Masivo del Valle de Aburrá Ltda., de conformidad con lo previsto en el artículo 74 del CGP.

Cuarto: RECONOCER personería al abogado Richard Yhon Ospina Ramírez, para actuar como apoderado judicial del Municipio de Medellín, de conformidad con lo previsto en el artículo 74 del CGP. Quinto: TENER por debidamente presentada la renuncia de poder presentada por el abogado Richard Yhon Ospina Ramírez como apoderado del Municipio de Medellín. Sexto: RECONOCER personería a la abogada Natalia Zuluaga Jaramillo para que represente los intereses de la entidad demandada, Municipio de Medellín, de conformidad con lo previsto en el artículo 74 del CGP.

Séptimo: En firme esta providencia, remítase el expediente al Tribunal de origen. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Tribunal de origen. CÓPIESE,

NOTIFÍQUESE,

COMUNÍQUESE Y CÚMPLASE, Se deja constancia que la anterior providencia fue leída, discutida y aprobada por la Sala en la sesión de la fecha. NUBIA MARGOTH PEÑA GARZÓN   Consejera de Estado    Presidenta OSWALDO GIRALDO LÓPEZ Consejero de Estado     25 Radicado: 05001 2333 000 2013 01151 01 Demandante: Jairo de Jesús Lema Vélez y otros Calle 12 No. 7-65 – Tel: (57-1) 350-6700 – Bogotá D.C. – Colombia www.consejodeestado.gov.co GERMÁN EDUARDO OSORIO CIFUENTES   Consejero de Estado Con aclaración de voto HERNANDO SÁNCHEZ SÁNCHEZ  Consejero de Estado Con aclaración de voto CONSTANCIA: La presente sentencia fue firmada electrónicamente por los integrantes de la Sección Primera en la sede electrónica para la gestión judicial SAMAI.

En consecuencia, se garantiza la autenticidad, integridad y conservación y posterior consulta, de conformidad con la ley.