Procedimiento Para Subsanar Omision De Firma En Contratos De Arrendamiento.

ASUNTO: PROCEDIMIENTO PARA SUBSANAR OMISION DE FIRMA EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO. Me refiero a su escrito radicado en esta Entidad con el número 2012-01-169412, mediante el cual, previa las consideraciones allí expuestas, formula una consulta relacionada con la omisión de firma del arrendador en contratos de arrendamiento, en los siguientes términos: Cómo puede subsanarse la omisión que presentan los referidos contratos de arrendamiento, con la firma del suplente, quien actualmente ejerce como representante legal de la sociedad Hacienda Inmobiliaria S.A.S., o debe dejarse alguna constancia u OTROSI en tales contratos. Al respecto, me permito manifestarle que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25 del Código Contencioso Administrativo, es función de la Superintendencia de Sociedades la de absolver las consultas de carácter general y abstractas que se le formulen sobre temas de derecho estrictamente societario regulado por la legislación mercantil, y no sobre temas contractuales, y que dicho sea de paso no asesora sobre hechos particulares como resulta ser el caso planteado. No obstante, lo anterior, este Despacho se permite, a título meramente informativo hacer las siguientes precisiones de orden legal: i Desde la perspectiva del Código Civil, los contratos pueden ser verbales o escritos, estos últimos deben reunir las formalidades o requisitos exigidos en la ley para su formalización, tales como el nombre e identificación de los contratantes, el objeto del contrato, término de duración, obligaciones a cargo de las partes y la firma de los intervinientes en el mismo. ii La falta de firma de una de las partes del contrato escrito, no afecta la validez del mismo. Sin embargo, para efectos probatorios, es necesario que el contrato esté debidamente firmado. iii Tal omisión puede subsanarse firmando el respectivo contrato, en el caso de las sociedades comerciales, el contrato debe ser firmado por el representante legal de la misma, o en su defecto, por el suplente quien remplaza al principal en sus faltas absolutas, temporales o accidentales. En efecto, cuando el legislador estableció la figura de la suplencia en el cargo de la representación legal, lo hizo pensando en que no era posible concebir un ente jurídico sin quién lo representara ante las faltas absolutas, temporales o accidentales del principal, puesto que ello supondría una paralización en detrimento suyo, de los asociados y terceros en general. Aunque la legislación no ha estipulado nada al respecto, se debe entender que el suplente es la persona que suple y la acción de suplir, de acuerdo al Diccionario Larousse 1998, significa Remplazar, sustituir provisionalmente a alguien o algo haciendo el quehacer o las funciones que ten ía en su lugar o en una situación... Teniendo claro que el suplente si bien tiene vocación para actuar, solamente adquiere capacidad para entrar a reemplazar al principal en sus faltas absolutas, temporales o accidentales, es importante sealar que su alcance se desprende del significado mismo de cada uno de los vocablos, no obstante que han de ser los estatutos de cada compaía los que determinen en que, tipo de faltas deben los suplentes reemplazar al titular de no ser así bastará la sola ausencia de éste para que el suplente entre a actuar válidamente, sin que sea de recibo exigir al suplente prueba especial sobre la ausencia del titular, puesto que por el simple hecho de haber sido designado por los asociados para desempear dicho cargo es prueba que se confía en él tanto como en el titular debe entenderse como la ausencia del principal en forma terminante Vr. Gr. muerte, incapacidad permanente que lo imposibilite para ejercer el cargo para el cual fue designado, entre otras, mientras que las faltas temporales o accidentales implican transitoriedad, es decir algo pasajero o subsanable. Por su parte es tan importante y delicado el cargo que desempean los administradores de una compaía, que la Ley 222 ibídem, además de establecer algunos deberes y prohibiciones para los administradores, consagró en el artículo 24 la responsabilidad solidaria e ilimitada por los perjuicios que por dolo o culpa causen a la sociedad, a los asociados o a terceros, y expresamente sealó que En los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o de los estatutos, se presumirá la culpa del administrador..., otorgando la facultad para ejercer la Acción Social de Responsabilidad, entre otros, a los asociados en interés de la sociedad, en la forma y términos consagrados en el artículo 25 de la misma.