Radicación 2014- 01- 224539 Superintendencia de Sociedades carece de competencia en materia de Propiedad Horizontal.

ASUNTO: SUPERINTENDENCIA DE SOCIEDADES CARECE DE COMPETENCIA EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Aviso recibo del escrito en referencia, a través del cual pregunta sí a la propiedad horizontal, siendo persona jurídica de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, le es aplicable el artículo 100 del código de comercio y en tal sentido si debe llevarse a cabo la elección del consejo de administración conforme se contempla por el artículo 197 del Código de Comercio. Al respecto es preciso indicarle que la competencia de esta Superintendencia en materia de inspección, vigilancia y control, en los términos de los artículos 83, 84 y 85 de la Ley 222 de 1995, radica sobre las sociedades comerciales, naturaleza jurídica que difiere de la propiedad horizontal que si bien es persona jurídica no es sociedad comercial por tanto ajena a las atribuciones conferidas por la Constitución y a la ley a esta Entidad. Dicho de otra manera, mientras las sociedades comerciales, cualquiera que sea el tipo societario, en su constitución y funcionamiento se encuentran sujetas a las normas y reglas previstas en el Código de Comercio y demás disposiciones que lo reformen, adicionen yo modifiquen, la Propiedad Horizontal constituye una persona jurídica de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, régimen orientado a regular los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto, siendo su objeto . administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. Arts. 32 y. 33 Ley 675 de 2001, razón de la que se infiere que esta Entidad carece de competencia para pronunciarse sobre asuntos relacionados con la propiedad horizontal, que si bien es una persona jurídica su naturaleza es civil, sin ánimo de lucro, por lo que se le sugiere acudir al Ministerio de Vivienda, previa confirmación de que esa Entidad es la competente para el efecto. Sin embargo, de una simple lectura a la Ley 675 Cit., el capítulo XII sobre el tema del Consejo de Administración, dispone cuándo es obligatoria su designación y el número mínimo de personas que deben conformarlo, mayorías y quórum para deliberar y decidir y las funciones que le corresponden, sin que se consagre el sistema que debe observarse para su integración. Así lo ha mencionado la Entidad en diversas oportunidades, una de ellas, a través del Oficio 220- 54970 de 22 de octubre de 2004 expresó: . Situación bien diferente es la de los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, contenido en la Ley 675 de 2001, ordenamiento que, se reitera e insiste, su interpretación y aplicación escapa a la órbita de competencia de esta Entidad, pero que grosso modo se hará referencia a fin despejar la confusión que se advierte en el escrito. . Téngase en cuenta, que contrario a la naturaleza comercial de los entes societarios, de manera expresa el artículo 33 precedente seala que la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, por tanto, sin ánimo de lucro, cuya denominación es la del edificio o conjunto y su domicilio es el municipio o distrito donde éste se localice. En cuanto a la dirección y administración de la persona jurídica, el artículo 36 dispone que corresponde a la asamblea general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador del edificio o conjunto, siendo la asamblea general la constituida por los propietarios de bienes privados, a quien les corresponde, entre otras funciones, las sealadas en el artículo 37 Erróneamente se cita el artículo 37 cuando ha debido hacerse referencia al artículo 38 que seala las funciones que corresponden a la asamblea general de propietarios a quien corresponde el nombramiento del administrador, miembros del comité de convivencia y del consejo de administración y la revisoría fiscal.. En ese orden de ideas, queda claro que como la Propiedad Horizontal es una persona jurídica de naturaleza civil, no es posible la aplicación, ni siquiera vía analógica, de las normas y reglas que regulan la constitución y el funcionamiento de las sociedades comerciales, por lo que figuras como las de representante legal, asamblea general de accionistas y junta directiva, propias de las sociedades comerciales, difieren en su naturaleza, funcionamiento, deberes, prohibiciones e inhabilidades de las del administrador de edificio o conjunto de la asamblea general de propietarios y del consejo de administración, propios de la Propiedad Horizontal. Para concluir, como se trata de personas jurídicas diferentes, una comercial y otra civil, por tanto, con un régimen jurídico especial aplicable, no procede dar respuesta a los interrogantes planteados, puesto que, por ejemplo, una cosa son los accionistas de la sociedad comercial. y, otra muy diferente, los copropietarios del edificio o sea quienes celebraron contrato de compra venta de apartamentos del edificio, en la forma y términos previstos en el ordenamiento civil. .. Destacados fuera de texto. En los anteriores términos se ha dado respuesta a su escrito, no sin antes manifestarle que los efectos son contemplados en el artículo 28 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. Para mayor información e ilustración sobre temas societarios, se sugiere consultar la página de Internet de la Entidad www.supersociedades.gov.co o examinar los libros de Doctrinas y Conceptos Jurídicos y Contables publicados por la Entidad. http:www.supersociedades.gov.co