Cuando se trate de adquisición de predios por negociación directa, la Agencia Nacional de Tierras (ANT) adelantará el procedimiento compuesto por las siguientes etapas:
Etapa preliminar. La etapa preliminar, a su vez, comprende las siguientes fases:
Recepción de la solicitud. La ANT recibirá, por el medio que disponga, solicitudes contentivas de voluntad de venta por parte de personas naturales o jurídicas.
La persona natural o jurídica que pretenda la venta de un predio suministrará los siguientes datos:
Precio.
ii. Número de folio de matrícula inmobiliaria.
iii. Demás información con la que se cuente respecto del predio.
iv. Nombre, razón social e identificación de la persona natural o jurídica.
Verificación de la información del predio. La ANT deberá determinar, a través de la consulta de información pública, plataformas de consultas institucionales, capas geográficas, intero-perabilidad, uso de las tecnologías de la información y demás métodos indirectos, el cruce del predio objeto de trámite con posibles restricciones y los condicionantes que restrinjan la potencial adjudicación. Con tal fin, de manera excepcional, consultará a las autoridades competentes, quienes deberán resolver la solicitud en el término máximo de cinco (5) días hábiles contados a partir de su recepción.
La ANT adelantará la verificación de la destinación, el uso, la identificación físico-catastral del predio, naturaleza jurídica y demás información requerida, a partir de métodos indirectos. Excepcionalmente, podrá practicar una visita al predio, con el fin de recoger o complementar dicha información.
Presentación de la oferta. En aquellos casos en los que la ANT concluya la viabilidad técnico-jurídica del predio, deberá informar de tal situación al solicitante, con el fin de que este, dentro de los siguientes cinco (5) días, presente la oferta en los términos del artículo 845 del Código de Comercio.
En aquellos casos en los que el predio no sea viable técnica o jurídicamente, tal situación deberá ser informada al solicitante, culminando así el procedimiento.
Avalúo comercial. Una vez recibida la oferta, la ANT solicitará la elaboración del respectivo avalúo comercial.
El avalúo comercial podrá ser elaborado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), o quien haga sus veces o cualquier persona natural o jurídica de carácter privado, que se encuentre inscrito en el registro abierto de avaluadores y autorizada por lonja de propiedad raíz. Para efectos de la elaboración de avalúos comerciales, se dará aplicación a los criterios, parámetros y metodologías definidos por el IGAC y por la normativa vigente en materia de avalúos.
En aquellos casos en los que se priorice una zona para la compra de predios por parte del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural, la ANT solicitará la elaboración de avalúos de referencia por metodologías de valoración masiva o por zonas homogéneas geoeconómicas, de acuerdo con la regulación técnica establecida por el IGAC. Cuando se genere un incremento en el valor del suelo, al avalúo comercial al que se refiere el inciso anterior, se le descontará el mayor valor generado por la priorización.
En aquellos casos en los que el precio contenido en la oferta sea inferior al avalúo comercial, el precio será aquel, siempre y cuando no se constituya lo establecido en el artículo 1947 del Código Civil.
Etapa inicial. La etapa inicial, a su vez, comprende las siguientes fases:
Oficio de aceptación de la oferta o intención de compra. En aquellos casos en los que se esté bajo los supuestos de hecho determinados en el parágrafo 2° de la fase anterior, la ANT, mediante oficio, deberá informar al oferente la aceptación de la oferta.
Para los casos en los que la oferta sea superior al avalúo comercial o se presente la situación contemplada en el parágrafo 1° de la fase anterior, la ANT deberá, mediante oficio, informar la intención de compra por el valor d terminado.
Aceptación o rechazo de la intención de compra. El oferente, en el término de diez (10) días, deberá radicar comunicación en la que acepte o rechace la intención de compra presentada por la ANT. Asimismo, puede objetar el avalúo comercial.
Resolver objeciones. En caso de que el oferente presente objeciones respecto al avalúo comercial, la ANT evaluará la pertinencia de estas y, de ser el caso, dará traslado al avaluador para que sea atendida la objeción. Las objeciones al avalúo inicial, o su actualización, serán diligenciadas por peritos diferentes a los que hubiesen intervenido con anterioridad.
La ANT le comunicará al oferente la respuesta proferida respecto a la objeción presentada. El oferente, dentro de los cinco (5) días siguientes, deberá aceptar o rechazar la oferta.
En caso de rechazo, se entenderá culminado el procedimiento.
Entrega anticipada. Aceptada la oferta, las partes podrán pactar entrega material anticipada.
Etapa de cierre. La etapa de cierre, a su vez, comprende las siguientes fases:
Saneamiento. En caso de ser necesario, se dará aplicación al saneamiento para la compra de predios establecido en la presente ley.
Las medidas de saneamiento serán decretadas por la ANT mediante acto administrativo sujeto a registro.
Otorgamiento de la escritura pública e inscripción en la ORIP. Otorgada la escritura pública por parte de la respectiva notaría, la ANT, en un término no mayor de diez (10) días, deberá remitirla a la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) para su inscripción.
Las escrituras públicas soportadas en el levantamiento topográfico, plano y descripción técnica de linderos, tendrán efectos catastrales y registrales. Las oficinas de registro de instrumentos públicos inscribirán las modificaciones de área y los linderos, de conformidad con lo señalado en la escritura pública y sus anexos.
Desembolso del pago. El pago del precio se realizará en estricto orden cronológico de perfeccionamiento del negocio jurídico conforme a la Disponibilidad Presupuestal.
Ingreso al Fondo de Tierras. Recibido materialmente el predio, la ANT procederá con el ingreso del predio al Fondo de Tierras.