º . Contrato de opción de readquisición de vivienda. De conformidad con el artículo 46 de la Ley 546 de 1999, la opción de readquisición de vivienda se pactará en un contrato que suscribirán el usuario que entrega o entregó su inmueble en dación en pago y el respectivo establecimiento de crédito al que se haya transferido o se transfiera el bien. Para la elaboración del contrato de readquisición de vivienda se tendrán en cuenta los siguientes aspectos
Durante el plazo del contrato, que será el de la oferta y que en todo caso no excederá de tres (3) años, se aplicarán las reglas generales del arrendamiento de inmueble urbano destinado para vivienda, en especial la Ley 56 de 1985 y sus decretos reglamentarios, en cuanto no pugnen con los aspectos específicos determinados en el artículo 46 de la Ley 546 de 1999. Para el caso de inmuebles rurales, se dará aplicación a las normas del Código Civil;
Los establecimientos de crédito deben definir y dar a conocer al público, los criterios de evaluación que le sirven para determinar la capacidad de pago en relación con el canon de arrendamiento que el titular de la opción deberá pagar durante el plazo del contrato, así como los relacionados con su capacidad de cumplimiento del programa de ahorro que se pacte;
El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones derivadas tanto del contrato que incorpora el derecho real de habitación como del ahorro programado, constituye causal de terminación del contrato de opción de readquisición de vivienda. En consecuencia, el establecimiento de crédito podrá solicitar la restitución del inmueble antes del vencimiento del plazo del contrato, de conformidad con los numerales 8 y 11 del artículo 46 de la Ley 546 de 1999.
En todos los casos, el establecimiento de crédito deberá entregar el inmueble al usuario totalmente al día en materia de servicios públicos y administración. A partir de la fecha de celebración del contrato y durante el plazo del mismo, el usuario deberá pagar tanto los cánones de arrendamiento como los gastos generados por los servicios públicos domiciliarios, las reparaciones necesarias y los gastos de administración del inmueble. Podrá pactarse que los saldos adeudados por estos conceptos se deduzcan del ahorro programado cuando el usuario decida no ejercer la opción de readquisición de vivienda o incumpla los términos del contrato. Los costos relacionados con las tasas, impuestos y contribuciones que recaigan sobre el inmueble ofrecido estarán a cargo del establecimiento de crédito durante la vigencia del contrato.
El avalúo técnico que debe realizarse tanto para fijar el canon de arrendamiento, como para determinar el valor de la opción de readquisición, establecido en el numeral 1 del artículo 46 de la Ley 546 de 1999, estará a cargo del establecimiento de crédito y se realizará atendiendo las reglas establecidas en los Decretos 422 y 466 de 2000 o las normas que los modifiquen, adicionen o sustituyan. El avalúo técnico así realizado reflejará el valor comercial del inmueble. El valor máximo de la opción de readquisición de vivienda será el valor comercial del inmueble. A su vez, el canon de arrendamiento no podrá exceder del 0.8% del valor de la opción de readquisición;
En el momento de ejercer la opción de readquisición de vivienda, el titular de la misma tendrá derecho a escoger libremente la entidad que le brinde las mejores condiciones de financiación de su vivienda, razón por la cual, en ningún caso, el establecimiento de crédito propietario del bien podrá obligarlo a tomar el crédito por él ofrecido, de conformidad con el
del artículo 46 de la Ley 546 de 1999; g) De conformidad con el numeral 6 del artículo 46 de la Ley 546 de 1999, el valor final de la operación no podrá superar el valor comercial del bien inmueble establecido por el avalúo realizado al momento de la celebración del contrato de opción de readquisición de vivienda, adicionado hasta en el 50% de la valorización que haya tenido desde el momento de celebración del contrato de opción de readquisición de vivienda hasta el momento en que se ejerza la misma. Para el cálculo de la valorización del inmueble ofrecido, se deberá tomar como referencia el avalúo previsto en el literal e) del presente artículo y el que se realice en el momento en que el titular ejerza la opción; h) El respectivo establecimiento de crédito deberá establecer dentro del contrato, con total claridad, la forma como se ejecutará el programa de ahorro y los demás aspectos relativos al mismo tales como el plazos que no podrá ser inferior a (6) seis meses, y el monto máximo del subsidio previsto en el numeral 7 del artículo 46 de la Ley 546 de 1999, de acuerdo con el valor del inmueble calculado de la forma como lo establece el presente decreto.