TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 1 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZÁLEZ y MARÍA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., diez (10) de febrero de dos mil veintitrés (2023) El Tribunal de Arbitraje constituido para dirimir en derecho las controversias entre JEFERSON DAVID LOZANO GONZÁLEZ y MARÍA CAMILA YACOMELO VENEGAS, como parte Convocante, y URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., como parte Convocada, profiere el presente laudo arbitral después de que todas las etapas que la normatividad vigente prevé para el desarrollo del proceso arbitral se surtieron debidamente, con lo cual le pone fin al conflicto jurídico que las partes sometieron al conocimiento de este Tribunal.
CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES PROCESALES 1. Identificación de las Partes Los extremos en este proceso arbitral son los siguientes: 1.1.- La parte Convocante se encuentra integrada por los señores: -MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS, mayor de edad, domiciliada en Bogotá e identificada con cédula de ciudadanía No. 1.018.448.484 de Bogotá D.C. -JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ, mayor de edad, domiciliado en Bogotá e identificado con cédula de ciudadanía No. 1.032.391.360 de Bogotá D.C. 1.2.- La parte Convocada es URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., sociedad comercial constituida mediante escritura pública número 4522 del 20 de diciembre de 1995 de la Notaría Cuarta de Bucaramanga, domiciliada en Bucaramanga e identificada con NIT No. 830.012.053, representada por LADY JOHANA LEITON BENAVIDES, identificada con la cédula de ciudadanía No. 1.085.248.483 de Pasto, o quien haga sus veces, tal como consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal que obra en el expediente.
Las partes intervinieron en este arbitraje debidamente representadas por apoderados judiciales constituidos con arreglo a la ley. 2. El Pacto Arbitral TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 2 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN El pacto arbitral con el que se convocó este Arbitraje, es el contenido en la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 9 de septiembre de 2020 del inmueble apartamento 1704 Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C-2126727, que señala: “CLAUSULA “CLAUSULA COMPROMISORIA.
Las diferencias que se susciten entre las Partes por razón de presente contrato (SIC), la expedición de la orden de compra, y los subsiguientes contratos (promesa, escritura, entrega, etc) incluyendo, pero sin estar limitadas a ello, la celebración, validez, interpretación, ejecución, cumplimiento, terminación o liquidación del mismo, así como también las derivadas por acción del consumidor para efectividad de la garantía legal en todos los términos señalados por la ley 1480 de 2011 y demás normas concordantes y complementarias, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento presentado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de BOGOTÁ, cuyo fallo será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro.” La validez del Pacto Arbitral no se discutió en este proceso y la competencia arbitral quedó definida en la providencia mediante la cual se definió que el Tribunal contaba con plenas facultades para resolver el litigio, de acuerdo con las precisas consideraciones que allí quedaron contenidas. 3.
Las actuaciones surtidas Las actuaciones adelantadas en la etapa inicial del presente proceso arbitral fueron, en síntesis, las siguientes: 3.1. Por conducto de apoderado judicial la apoderada de JEFFERSON DAVID LOZANO GONZÁLEZ y MARÍA CAMILA YACOMELO VENEGAS presentó el día 24 de marzo de 2022 la demanda arbitral con la que se dio inicio al proceso. 3.2.
Agotado el trámite de la designación del árbitro único pactado en el acuerdo de arbitraje, su nombramiento se produjo mediante sorteo público por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el día 12 de abril de 2022. 3.3. Luego de que el árbitro único aceptó su designación y cumpliera con lo dispuesto por el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012, el Tribunal se instaló en audiencia celebrada el 18 de mayo de 2022.
En esta audiencia, el Tribunal, además de declararse debidamente instalado, fijó como su sede y la de su Secretaría al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, inadmitió la demanda. Igualmente designó Secretario de la lista del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quien oportunamente aceptó su designación y tomó posesión dando cumplimiento al deber de información consagrado en la Ley. 3.4.
El 23 de mayo de 2022, la parte Convocante presentó escrito subsanatorio. 3.5. Mediante Auto No. 3 del 2 de junio de 2022, la demanda fue admitida. TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 3 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3.6.
La Convocada, el día 6 de julio de 2022, encontrándose dentro del término de traslado conferido, contestó la demanda, presentó excepciones de mérito y aportó poder otorgado y las pruebas que pretende hacer valer dentro de este proceso. 3.7. Mediante Auto No. 4 de 19 de julio de 2022, el Tribunal tuvo por contestada en tiempo la demanda arbitral por parte de la parte Convocada y el día 22 de julio de 2022 la parte Convocante presentó un escrito mediante el cual descorrió el traslado de las excepciones de mérito y presentó pruebas y solicitudes respecto de pruebas solicitadas por la parte Convocada. 3.8.
El día 21 de septiembre de 2022 se celebró la audiencia de conciliación, en la cual las partes no llegaron a un acuerdo que solucionara sus diferencias, por tratarse de un arbitraje social, el Tribunal no realizó fijación de honorarios y gastos. 3.9. El día 19 de octubre de 2022, se llevó a cabo la primera audiencia de trámite en la que el Tribunal, después de analizar el alcance del pacto arbitral y los asuntos sometidos a arbitraje, se declaró competente para conocer del asunto sometido a su conocimiento. 3.10.
La etapa de instrucción del proceso se adelantó debidamente y las pruebas fueron practicadas en audiencias celebradas virtualmente conforme a la legislación procesal vigente. 3.11. Surtida la instrucción del proceso y luego de surtir el control de legalidad, el Tribunal señaló mediante Auto No. 16 de 17 de noviembre de 2022 fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de alegaciones finales el 12 de diciembre de 2022.
En ella, tanto la Convocante como el extremo Convocado expusieron oralmente sus alegaciones. 4. Término de Duración Del Proceso El presente laudo arbitral se profiere en forma oportuna, por cuanto: La primera audiencia de trámite se adelantó el día 19 de octubre del 2022. El término de duración del proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, se fijó en seis (6) meses.
El Tribunal estuvo suspendido entre los días 13 de diciembre del 2022, hasta el día 28 de enero del 2023, ambas fechas inclusive, para un total de suspensión de 33 días hábiles. Por lo anterior el término del Tribunal vence el día 7 de junio de 2023. CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTESIS DEL LITIGIO En este capítulo del laudo arbitral, se hará un compendio de las pretensiones y excepciones contenidas en la demanda arbitral, así como de sus fundamentos fácticos.
TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 4 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 1. Las Pretensiones Las pretensiones formuladas por la parte Convocante en la demanda arbitral subsanada fueron las siguientes: “PRIMERO: Se DECLARE que el numeral 16 de las OBLIGACIONES DEL(LOS) DESTINATARIO(S) en la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 09 de septiembre de 2020, y los literales b y c del numeral III FECHAS Y PLAZOS CLAVES DE LA RELACIÓN CONTRACTUAL, de la Parte I TERMINOS DE REFERENCIA, y las cláusulas séptima y octava de la Parte II DESARROLLO del Contrato de promesa de compraventa de fecha 22 de octubre de 2021, son cláusulas abusivas por limitar la responsabilidad del proveedor de las obligaciones que ley le corresponden y por vincular a mis poderdantes al contrato, aun cuando el proveedor no cumpla con sus obligaciones.
SEGUNDO: Se DECLARE que la sociedad comercial URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., vulneró a mis poderdantes, MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ, sus derechos como consumidor a recibir información completa, veraz, transparente, respecto de los trámites tradición y tiempos de entrega del inmueble apartamento 1704 Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C-2126727.
TERCERO: Se DECLARE que la sociedad comercial incumplió la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 09 de septiembre de 2020, y el Contrato de promesa de compraventa de fecha 22 de octubre de 2021, respecto de los tiempos de suscripción de la escritura pública de compraventa y entrega del inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C-2126727.
CUARTO: URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., vulneró a mis poderdantes, MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ, la garantía legal de entrega material del inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C2126727, y del registro correspondiente, en forma oportuna, conforme lo dispone el numeral 6 del artículo 11 de la Ley 1480 de 2011.
B. CONDENATORIAS: PRIMERA: Se CONDENE a la sociedad comercial URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., a pagar a mis poderdantes, MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ, la suma de TREINTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($36.500.000) por concepto de la cláusula penal pactada en la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 09 de septiembre de 2020 y en la Promesa de Compraventa suscrita el 22 de octubre de 2021.
SEGUNDA: Se CONDENE a la sociedad comercial URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., a pagar a mis poderdantes, MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 5 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DAVID LOZANO GONZALEZ, intereses moratorios por cada día de retraso en el pago de la condena a partir de la decisión en el presente proceso TERCERA: Se CONDENE en a la sociedad comercial URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., a pagar a mis poderdantes, MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ por concepto de costas y agencias en derecho”. 2.
Los Hechos de la Demanda Los hechos de la demanda arbitral en su versión subsanada, son los siguientes: “1. URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., instaló sala de ventas para proyecto inmobiliario Zajari- Zentral, en la Calle 13 Av Boyacá, frente al C.C. Multiplaza, en la ciudad de Bogotá D.C. 2.1. El día 15 de agosto de 2020, en la sala de ventas del proyecto Zajari- Zentral, mis poderdantes, recibieron de la asesora de ventas Marval, señora Martha Pinto, información sobre la compra de un apartamento en dicho proyecto. 2.2.
El día 15 de agosto de 2020 la asesora de ventas les indicó a mis poderdantes verbalmente que, en caso de adquirir un apartamento, la escritura pública de venta del inmueble se suscribiría en diciembre de 2020 y que la entrega del mismo se daría en marzo de 2021. 2.3. El día 15 de agosto de 2020 la asesora de ventas señaló a mis poderdantes que para separar uno de los inmuebles debían pagar $6.000.000, que podían pagar en 2 cuotas. 3.
Bajo esas consideraciones, el día 31 de agosto de 2020 mis poderdantes realizaron un abono por valor de TRES MILLONES CINCUENTA MIL PESOS ($3.050.000oo), requerido por la constructora para la separación del inmueble. 4.1. El 09 de septiembre de 2020, en la sala de ventas del proyecto Zajari- Zentral, mis poderdantes recibieron de la asesora comercial MARTHA PATRICIA PINTO PAEZ, Oferta de Compraventa No. 199016-002 para el inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 del proyecto Zajari Zentral, ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C2126727. 4.2.
La Oferta de Compraventa No. 199016-002 para el inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 del proyecto Zajari Zentral, dada a mis poderdantes, previó las siguientes condiciones económicas: Valor del inmueble: $291.985.000 TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 6 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Valor cuota inicial: $87.595.500 la cual se divide en: Separación $ 6.000.000 (2 cuotas) Recurso propio $52.396.999 Bono beneficio Marval $29.198.500 4.3.
En la misma Oferta de Compraventa No. 199016-002, se señaló que la promesa de compraventa se suscribiría cuando el destinatario hubiese cancelado la cuota inicial y/o fuese requerida por el comprador para el trámite de crédito o porque la unidad se encontrase en proceso de escrituración (numeral 16 de las obligaciones de los destinatarios de la oferta). 4.4.
En la Oferta de Compraventa No. 199016-002, se dispuso como obligación del oferente URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., la de efectuar los trámites para realizar la tradición de dominio del inmueble objeto de la Oferta, y entregar el inmueble con los correspondientes servicios públicos con que cuenta esta unidad, conforme la descripción contenida en las Especificaciones Técnicas que forman parte como anexo de esta Oferta. 4.5.
La oferta de Compraventa No. 199016-002 incluyó una cláusula penal en caso de mora inejecución o ejecución parcial de las obligaciones de la oferta, en virtud de la cual, “(…) la parte que cumplió o se allanó a cumplir tiene derecho a exigir de quien de quien incumplió la suma de $36.500.000 a título de pena sin perjuicio de que pueda exigir el cumplimiento de la obligación principal y el resarcimiento de los perjuicios que superen esa suma de dinero, sin necesidad de requerimientos previos o constituciones en mora (…)”. 4.6.
La oferta de Compraventa No. 199016-002 presentada por la aquí convocada URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., a través de su asesora, fue aceptada por mis poderdantes. 5. El día 25 de septiembre de 2020, mis poderdantes realizaron otro pago por valor de TRES MILLONES CIEN MIL PESOS ($3.100.000,oo), dejando cancelada la totalidad de la cuota requerida por la constructora para la separación del apartamento. 6.
De acuerdo con lo estipulado en la Oferta de Venta de compraventa del inmueble, el 13 y 14 de octubre 2020 se realizaron dos transferencias electrónicas a la constructora, cada una de VEINTICINCO MILLONES DE PESOS $25.000.000, para un total de CINCUENTA MILLONES DE PESOS ($50.000.000) correspondiente a la cuota inicial. 7. El 10 de noviembre de 2020 mi poderdante realizó un abono a la cuota inicial del apartamento por valor de UN MILLÓN TRESCIENTOS MIL PESOS ($1.300.000). 8.
El 27 de noviembre de 2020 mis poderdantes hicieron un pago por concepto de cuota inicial por valor de NOVECIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL PESOS TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 7 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN ($947.000).
Es decir que para dicha fecha ya habían realizado el pago total de la cuota inicial por valor de CINCUENCA Y OCHO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL PESOS ($58.397.000). 9.1. Con el pago realizado por mis poderdantes el 27 de noviembre de 2020 quedó cubierta la totalidad de la cuota inicial. 9.2. Ciertamente, el saldo de $29.198.500oo, para completar el 30% de la cuota inicial, corresponde al bono de beneficio Marval ofrecido en la Oferta de Compraventa del inmueble. 9.3.
El Bono de Beneficio Marval ofrecido por la convocada con la Oferta de Compraventa No. 199016-002 se aplicó a la cuenta de mis mandantes al momento de la suscripción de la escritura de compraventa el 18 de febrero de 2022. 9.4. No obstante, en el estado de cuenta que a hoy se obtiene en la página web de Marval –que tiene corte 20 de enero de 2022- aparece como si no se hubiese aplicado dicho Bono de Beneficio a la cuenta de mis poderdantes. 10.
En octubre de 2020, mis poderdantes radicaron ante la oficina de cartera de la Constructora convocada, carta de aprobación de crédito hipotecario de Bancolombia por valor total de $204.000.000oo, a efectos de continuar con el trámite de compra del inmueble Apartamento 1704, Etapa I Torre 1 del proyecto Zajari Zentral. 11. En octubre de 2020, los asesores comerciales de la constructora informaron a mis poderdantes, verbalmente, que la constructora estaba en el trámite de elaboración y registro del Reglamento de Propiedad Horizontal, para dar inicio al proceso de firma de escrituras públicas de compraventa en el mes de diciembre de 2020. 12.
El 20 de enero de 2021, mis poderdantes se comunicaron con la constructora enviando correo electrónico al buzón de la asesora Lady Quiñonez <lquinones@marval.com.co>, con asunto ‘Firma escrituras Zajari’; en este correo mis mandantes preguntaron las fechas de firma de la escritura de compraventa, que inicialmente le habían indicado que estaban previstas para diciembre de 2020. 13.
En respuesta de la asesora mediante correo electrónico de 21 de enero de 2021 a las 2:22 pm, esta les informó a los aquí demandantes que la firma de escritura pública de compra venta estaba prevista para los meses febrero y marzo de 2021. 14. Mis poderdantes enviaron nuevo correo electrónico el 05 de febrero de 2021, con asunto ‘Re: Firma escrituras Zajari’, a la constructora al correo de la asesora Lady Quiñonez, a efectos de corroborar lo que ese mismo día les fue informado verbalmente en la sala de ventas, acerca de que la fecha de entrega se había reprogramado para finales de mayo de 2021.
TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 8 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 15. Mediante correo electrónico del 12 abril de 2021, la asesora Lady Quiñonez de la constructora indicó a mis mandantes que las entregas de los inmuebles iniciarían aproximadamente en el mes de junio de 2021. 16.
El 13 de mayo de 2021, a las 9:56 a.m., mi poderdante Camila Yacomelo remitió correo electrónico a la asesora Lady Rocío Quiñones Bonilla, con asunto ‘Tiempo trámites Zajari’, solicitando les informara los tiempos estimados para la entrega del inmueble, y manifestando que requería definición sobre el asunto. 17. En respuesta al correo electrónico anterior, el 23 de mayo de 2021, a las 4:38 p.m., la asesora Lady Rocío Quiñones Bonilla indicó que el proceso de firma de promesa y legalización, se estima iniciar finales del mes de junio de 2021. 18.
El día 23 de junio de 2021, en las oficinas de Trámite y Cartera del demandado, la asesora de la constructora Lady Quiñonez les informó verbalmente a mis poderdantes que el registro del reglamento de propiedad horizontal estaría registrado aproximadamente a finales del mes de agosto. Que por esta razón la firma de la escritura pública de compraventa y desembolso del crédito (podía demorar aproximadamente dos meses y medio, y la entrega del inmueble se estimaba que se realizase en octubre del mismo año. 19.1.
En junio de 2021 la asesora Lady Quiñonez sugirió a mis poderdantes tramitar nuevamente el crédito hipotecario con Colpatria Scotiabank, toda vez que la tasa de interés manejada por este Banco era menor a la ofrecida por Bancolombia y a que los tiempos de trámite para la escrituración del apartamento a través de ese Banco, eran más expeditos. 19.2.
En virtud de esta sugerencia mis poderdantes tramitaron nuevamente el crédito hipotecario con Colpatria Scotiabank. 19.3. El 12 de julio de 2021 mis poderdantes remitieron al asesor Alexander Ibáñez carta de fecha 09 de julio de 2021 de aprobación del crédito hipotecario No. 17367431 del banco Colpatria Scotiabank, para que se tramitara en las oficinas de cartera de la constructora, a efectos de proceder con la suscripción de la promesa de compraventa y escrituración del inmueble. 20.
Pese a la remisión por parte de la señora Yacomelo a la Constructora de la carta de aprobación desde el 12 de julio de 2021, y a que los trámites de legalización del crédito hipotecario dependían únicamente de procedimientos internos entre el banco Colpatria Scotiabank y Marval, -como se verá- no fue sino hasta el 13 de diciembre de 2021 que se comunicaron con mis poderdantes para que realizaran el pago de la realización del dictamen pericial al inmueble.
Según la información que han recibido mis mandantes por parte de los asesores de la Constructora, esto se debió a que funcionarios de esta traspapelaron los documentos del trámite de legalización del crédito. 21. El día 29 de junio de 2021, mis mandantes –antes los constantes cambios en las fechas de entrega y escrituración- radicaron derecho de petición PQR Nro. 118554/118452 solicitando información oficial de Marval en relación con las fechas de escrituración y entrega y una compensación económica por los perjuicios que hasta la fecha habían sufrido por el incumplimiento en las fechas TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 9 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN que les fueron señaladas cuando les presentaron Oferta y cotización para la compraventa del inmueble. 22.
El 23 de agosto de 2021, Marval remitió a mis mandantes comunicado vía buzón electrónico, con asunto ‘Información importante sobre tu apto en ZAJARÍ, en que señaló: “Queremos mantenerle siempre informado de todas las novedades de su inmueble en el proyecto AGRUPACIÓN ZAJARÍ, ETAPA I, por eso queremos comunicarle que en la presente semana ingresa a registro el reglamento de propiedad horizontal de la etapa 1 del proyecto.
Para el inicio de la escrituración y entrega del proyecto, dependemos de obtener el Registro del Reglamento de Propiedad Horizontal por parte de la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá- Zona Centro. Por lo anterior, las fechas estimadas de inicio de entregas de los inmuebles de la AGRUPACIÓN ZAJARÍ, ETAPA I, son las siguientes: Torre 1: a partir del 15 de octubre del año 2021.
Torre 2: a partir del 15 de noviembre del año 2021.” (Negrilla y subraya fuera de texto) 23. El día 25 de agosto de 2021, Marval dio respuesta al derecho de petición Nro118554/118452 en el que manifiesta: “Adicional, URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A., les informa que les otorgará un bono por la suma de UN MILLÓN DE PESOS M/CTE. ($1.000.000), los cuales serán efectivos al momento del trámite de escrituración.” Y numeral 6: “Respecto a las entregas, se estará informando oportunamente, aclarando que es preciso tener previamente el levantamiento, en el folio de matrícula inmobiliaria en mayor extensión, del mencionado gravamen y el reglamento de propiedad horizontal registrado.”.
También se resalta que en dicha respuesta se ratifica que la asesora para el trámite de mis mandantes era la señora Lady Rocio Quiñones, con quien se podrían comunicar al correo lquinones@marval.com.co 24. Mediante derecho de petición con radicado 122526, de fecha 14 de septiembre de 2021, donde mis poderdantes manifestaron inconformidad con el monto de retribución ofrecido de un millón de pesos ($1.000.000oo) como quiera que los perjuicios ocasionados por cuenta de los reiterados incumplimientos en la fecha de escrituración y entrega del apartamento eran mucho mayores.
Como soporte de los perjuicios adjuntaron como constancia de los gastos en los que habían incurrido mis poderdantes hasta dicho momento por cuenta del incumplimiento de Marval todos los recibos de las constancias de los pagos de los arrendamientos, que a dicha fecha ascendían a $8.939.000, y el contrato de arriendo que debieron prorrogar por los atrasos en las fechas de entrega indicadas por los asesores de Marval en varias oportunidades.
TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 10 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 25. Este Derecho de petición fue contestado el día 14 de octubre de 2021, informando que no accedían las pretensiones de mis poderdantes y ratificando que habían cambiado nuevamente las fechas de entrega ya comunicadas con anterioridad, en los siguientes términos: “Finalmente, nos permitimos manifestar que los tiempos estimados para el inicio de entrega de los inmuebles del proyecto Zajarí han sido replanificados como consecuencia de la situación de conocimiento mundial esto es la situación de pandemia, por eso queremos comunicarle que para el inicio de la escrituración y entrega del proyecto, se tienen las siguientes fechas: Inicio de legalizaciones: Torre 1: a partir del 15 de octubre del año 2021.
Torre 2: a partir del 15 de noviembre del año 2021.” (Resaltado y negrilla fuera de texto) Solo con este oficio de respuesta a la petición de mis mandantes, y luego de más de 6 meses de retrasos en cuando a la entrega, firma de promesa de compraventa y escrituración informada a mis poderdantes, y de múltiples reprogramaciones en dichas fechas, se les remitió e informó la cartilla del proceso de trámite, escrituración y entrega de su vivienda mediante la remisión al siguiente enlace: https://marval.com.co/wp- content/uploads/2021/02/CARTILLA-PASOSCLAVES-MARVAL-V3-05- feb2021.pdf 26.
Como se advierte del certificado de tradición y libertad del inmueble objeto de la Oferta de Compraventa No. 199016-002 para el inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C-2126727, la constitución del reglamento de propiedad horizontal, se elevó a escritura pública No. 3625 de la Notaría 20 de Bogotá D.C., del 23 de agosto de 2021, y quedó registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos el 02 de septiembre de 2021. 27.
Sin perjuicio de los múltiples cambios de fechas informadas respecto de la escrituración pública de compraventa del inmueble y su entrega, obsérvese que en varias oportunidades se indicó a mi poderdante que dichos trámites estaban condicionados al registro del Reglamento de Propiedad Horizontal al que quedaría sujeto el bien. Pese a que este registro se efectuó el 02 de septiembre de 2021, a mis poderdantes no la citaron a suscribir Contrato de promesa de compraventa sino hasta que estos hicieron seguimiento al estado del trámite de compra y venta del inmueble. 28.1.
El 22 de octubre de 2021, entre la sociedad convocada URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., como promitente vendedor, y MARÍA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ, como promitentes compradores, se suscribió contrato de promesa de compraventa en relación con el inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72- 75/85, del proyecto Zajari Zentral.
TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 11 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 28.2. En la referida promesa de compraventa de 22 de octubre de 2021 se establece que la fecha de entrega del inmueble se daría dentro de los 30 días siguientes al pago total del precio del inmueble, siempre que se cumpliese con la cláusula octava del inmueble (aunque por error mecanográfico se refirió la cláusula séptima), esto es, que se hubiese suscrito la escritura pública de compraventa e hipoteca, y se hubiese desembolsado el crédito hipotecario por parte de la entidad bancaria, en favor de mis poderdantes. 28.3.
Frente a la fecha de suscripción de la escritura de compraventa, la referida promesa de compraventa de 22 de octubre de 2021 indicó que se daría a los 58 días calendarios siguientes contados a partir de la firma de la promesa, en la Notaría 20 del Círculo de Bogotá, a las 3 pm, siempre que se cumpliese con lo dispuesto en la cláusula séptima del contrato (aunque por error mecanográfico se refirió la cláusula sexta). 28.4.
Las cláusulas sexta y séptima de la referida promesa de compraventa son abusivas pues incluyen consideraciones que vinculan y mantienen en indefinición a mis poderdantes frente al contrato, pese al incumplimiento del promitente vendedor a sus obligaciones, tales como realizar los trámites tendientes a legalizar el crédito hipotecario. 28.5.
La promesa de compraventa celebrada entre mis poderdantes y la convocada previó una cláusula penal en las siguientes condiciones: “Se pacta como cláusula penal moratoria cualquier incumplimiento de las partes la suma de TREINTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($36.500.00), de conformidad con los postulados establecidos en la Cláusula Décima Primera de la II Parte de esta Promesa.”. 28.6.
La Cláusula Décima Primera de la promesa de compraventa no indicó nada respecto a las condiciones de la cláusula penal. 28.7. La promesa de compraventa celebrada entre mis poderdantes y la convocada incorporó como parte integrante de esta, lo previsto en la oferta de Compraventa No. 199016-002 respecto de la cláusula penal así: “Las Partes manifiestan que esta Promesa de Compraventa expresa en forma completa y exclusiva el acuerdo celebrado entre éstas y por lo tanto sustituye todos los acuerdos previos, orales y escritos a partir de la fecha de firma de la presente Promesa, salvo los contenidos en la oferta de venta los cuales hacen parte integral del presente contrato.
(…)” (Negrilla y subraya fuera de texto). 29. Al 01 de diciembre de 2021 mis poderdantes habían dado cumplimiento a sus obligaciones, mientras que la constructora había incumplido las fechas de entrega suscripción de promesa de compraventa que informó a aquellos cuando les presentó cotización y Oferta de Compraventa; además no había realizado los trámites internos tendientes a la legalización del crédito hipotecario para el que mis clientes tenían carta de aprobación. Pese a ello, asesores del crédito les indicaron a mis mandantes que, según lo informado por los asesores de trámite de la constructora, si mis clientes no suscribían escritura pública de compraventa ese mes perderían el Bono de Beneficio Marval.
TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 12 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 30. El 12 de diciembre de 2021 mis poderdantes radicaron a la constructora PQR 127675, en el cual solicitaron se respondiera cuales habían sido las razones por las cuales, pese a haber firmado la promesa de compraventa el 22 de octubre de 2021 y obtenido carta de aprobación del crédito, no habían obtenido razón del estado del proceso de entrega y escrituración del inmueble objeto de la promesa.
Igualmente reiteró los perjuicios que estaba sufriendo por tener que continuar pagando arriendos a causa del incumplimiento en la información que les fue dada a mis poderdantes al momento de la Oferta de Venta. 31. El 13 de diciembre de 2021, el banco Colpatria Scotiabank se comunicó con mis poderdantes para notificarles de los gastos de peritaje.
Estos gastos, por valor de SETECIENTOS OCHENTA Y UN MIL SETECIENTOS NOVENTA PESOS ($781.790) se pagaron al día siguiente, 14 de diciembre. Pese a que el pago se hizo el 14 de diciembre, la asesora de Colpatria Jenny Cardenas informó a mis mandantes que estaba solicitando a Marval la autorización y fecha para que el perito fuera a la obra y que esta solo había sido agendada por parte de Milena Mojica, funcionaria de Marval, hasta el día 17 de enero de 2022. 32.
En atención a lo pactado en el contrato de promesa de compraventa el 22 de octubre de 2021, específicamente en la I parte numeral III apartado c), en que se acordó que la escritura mediante la cual se daría cumplimiento al contrato se firmaría a los 58 días calendario contados a partir del día siguiente de la fecha de la firma del contrato de promesa de compraventa, el 20 de diciembre de 2020 a las 3pm mis poderdantes asistieron a la notaría 20 de Bogotá y Marval no se presentó en el lugar.
La constructora tampoco notificó de un cambio de la fecha, ni se suscribió por las partes un otrosí al contrato respecto a la fecha de escrituración. De ello quedó constancia en Declaración Extrajuicio No. 1099 de 20 de diciembre de 2021 en relación con la asistencia de los promitentes compradores para dar cumplimiento a la promesa de compraventa de 22 de octubre de 2021. 33.
Respecto del PQR 127675 de 12 de diciembre de 2021, mis poderdantes recibieron oficio de la Constructora de fecha 6 de enero de 2022, donde no se contestó las inquietudes respecto del retraso en la entrega y escrituración del inmueble objeto de la promesa, respecto de lo que les fue informado a mis poderdantes al momento de la Oferta de Venta, sino en que explica el proceso del trámite y desembolso, sin atender de fondo la petición. 34.
El 24 de enero de 2022, mis poderdantes presentaron ante la constructora reclamación directa de que trata el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, bajo radicado 129943, ante los incumplimientos en las fechas de entrega por parte de la Constructora Marval e información engañosa sobre las fechas de trámites y entrega por parte de la misma, y solicitando las siguientes pretensiones: “1.
Hacer efectiva la cláusula penal moratoria pactada en la promesa de compraventa parte I) apartado V) por valor de $36.500.000oo a favor de los promitentes compradores Maria Camila Yacomelo Venegas y Jeferson David TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 13 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Lozano Gonzalez, con ocasión al incumplimiento contractual por parte de Marval en relación con la fecha de escrituración y entrega del inmueble adquirido. 2.
Sean aclarados los motivos por los cuales se generaron las demoras tanto en el proceso de legalización del crédito y firma de escritura. 3. Recibir un estado de cuenta actualizado a la fecha donde se refleje el bono de beneficio Marval y una comunicación oficial por parte del área jurídica donde se nos confirme que el bono se mantendrá durante toda la vigencia del negocio considerando que a la fecha la escrituración del apartamento no se ha generado por causas cuya responsabilidad es exclusiva de Marval. 4.
Se proceda con el pago de la suma de $21.340.000oo con ocasión de los perjuicios generados por el incumplimiento en la entrega del inmueble.” 35. El 16 de febrero de 2022 mis poderdantes fueron citados para el día 18 de febrero de 2022 por la constructora, a la Notaría 20 de Bogotá, a suscribir escritura pública de compraventa respecto del inmueble apartamento 1704 Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85 e identificado con matrícula inmobiliaria 50C-2126727. 36.
El 18 de febrero de 2022, previa asistencia a la suscripción de dicho contrato mis poderdantes radicaron ante Marval la salvedad en relación a que la asistencia y suscripción de la escritura de compraventa no implicaba de manera alguna renuncia al pago de la cláusula penal y de los perjuicios sufridos por el incumplimiento debido a la publicidad engañosa, incumplimiento de la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 09 de septiembre de 2020 y en la Promesa de Compraventa suscrita el 22 de octubre de 2021.
Así mismo, esta misma salvedad la presentaron como declaración extrajuicio No. 156, en la notaría 20 del Círculo de Bogotá. 37. El 18 de febrero de 2022 entre URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A., como vendedor, y MARÍA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ, como compradores, se suscribió en la notaría 20 del Círculo de Bogotá, escritura pública de compraventa en relación con el inmueble Apartamento 1704, con parqueadero asignado, Etapa I Torre 1 ubicado en la Calle 17 #72-75/85. i El 01 de marzo de 2022 la constructora Marval contestó la reclamación directa a mis poderdantes indicando que “No es posible acceder a la pretensiones económicas (SIC) de este punto, por cuanto como se ha señalado, la constructora ha dado cumplimento a las condiciones contractuales establecidas y aceptadas entre las partes.”. 38.
A la fecha no se ha recibido el inmueble, ni obtenido copia de la escritura del contrato de compraventa suscrito el 18 de febrero de 2022. Tampoco se ha recibido información del procedimiento interno que entre Colpatria y Marval están adelantando para la legalización y desembolso del crédito hipotecario. 39. La sociedad URBANIZADORA MARÍN VALENCIA S.A ha vulnerado los derechos de MARÍA CAMILA YACOMELO VENEGAS y JEFERSON DAVID LOZANO TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 14 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN GONZALEZ como consumidores, particularmente sus a recibir información completa, veraz, transparente, respecto de los trámites de obtención de tradición y tiempos de entrega del inmueble.
Así mismo, incumplió los tiempos de entrega y de escrituración de compraventa del inmueble informados a mis poderdantes al momento de efectuarles la cotización y en fechas posteriores; también incumplió la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 09 de septiembre de 2020, y el Contrato de promesa de compraventa de fecha 22 de octubre de 2021, respecto de los tiempos de escrituración de compraventa y entrega del Apartamento. 40.
Estas vulneraciones a los derechos de mis mandantes y los mencionados incumplimientos, les ha generado perjuicios materializados en arriendos que desde marzo de 2021 han tenido que seguir pagando, al no haber recibido el apartamento 1704 Etapa I Torre 1 del proyecto Zajari Zentral, en los tiempos en que les fue informado y por ende no poderse ir a vivir a este”. 3.
La Contestación de la Demanda La parte Convocada oportunamente contestó la demanda arbitral. Se opuso al despacho favorable de cada una de las pretensiones y propuso las siguientes excepciones de mérito: 1.Fenecimiento de los contratos de oferta y promesa de compraventa. 2. Ineficacia e inoperancia absoluta de la cláusula compromisoria por inexistencia del contrato en el que se pactó. 3.
El contrato es ley para las partes. 4. Inexistencia de cláusulas abusivas. 5. Ausencia de vulneración de los derechos de los hoy demandantes “como consumidores o usuarios”. 6. Buena fe y prestigio de Urbanizadora Marval S.A.S., en el trabajo serio y honesto desplegado durante más de 40 años en el país. 7. Caso fortuito y fuerza mayor. 8.
Génerica. CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES PARA RESOLVER 1. Presupuestos Procesales En este proceso no existe duda alguna sobre la acreditación de los denominados presupuestos procesales, en la medida que las partes cuentan con capacidad para ser parte y capacidad para comparecer al arbitraje. TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 15 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN El Tribunal se instaló en debida forma y asumió competencia de acuerdo con lo señalado en la primera audiencia de trámite que se llevó a cabo el 19 de octubre de 2022: “Si bien la parte Convocada ha cuestionado la competencia del Tribunal, este órgano de justicia sin perjuicio de que en el Laudo Arbitral el Tribunal deba necesariamente volver a examinar y analizar todo lo relacionado con su competencia luego de que se hayan surtido a plenitud las etapas de este arbitraje y se hayan recaudado todas las pruebas del proceso, se declarará en la presente instancia como competente para conocer y resolver la controversia ventilada en la demanda presentada por la parte Convocante JORGE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS, en contra de URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. En la misma audiencia, el Tribunal decretó las pruebas que fueron posteriormente practicadas y garantizó el debido proceso a ambas partes en igualdad de condiciones.
Una vez practicadas y valoradas las pruebas del expediente, sin perjuicio de la decisión inicial de asunción de competencia, proferida mediante auto No. 10 del 19 de octubre, y teniendo en cuenta que la parte convocante formuló la excepción de Ineficacia e inoperancia absoluta de la cláusula compromisoria por inexistencia del contrato en el que se pactó” procede el Tribunal a analizar su competencia para si es del caso, decidir de fondo la controversia planteada por las partes. 2.
La competencia del Tribunal 2.1. El pacto arbitral invocado por la Parte Convocante La parte Convocante interpuso demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, invocando la cláusula contenida en la Oferta de Compraventa No. 199016-002 del 9 de septiembre de 2020 (en adelante “Oferta de Compraventa”) mediante la cual se comprometieron las partes a resolver mediante arbitraje las diferencias que se suscitaran entre ellas, por razón de la oferta, de la orden de compra, y de los subsiguientes contratos (promesa, escritura, entrega, etc.) De acuerdo con lo señalado en la demanda, la cláusula compromisoria incluida en la Oferta de Compraventa, habría sido incorporada a la promesa de compraventa suscrita por las partes el 22 de octubre de 2021 (en adelante “Promesa de Compraventa”), en consonancia con la manifestación final contenida en el documento suscrito: “Las partes manifiestan que esta Promesa de Compraventa expresa en forma completa y exclusiva el acuerdo celebrado entre éstas, y por lo tanto sustituye en todos los acuerdos previos, orales y escritos a partir de la fecha de firma de la presente Promesa, salvo los contenidos en la oferta de venta los cuales hacen parte integral del presente contrato.
Las modificaciones que no consten por escrito se tendrán por no válidas. Las partes dejan claro que se señala como domicilio contractual la ciudad de Bogotá.” TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 16 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Así, de acuerdo con lo señalado en la demanda, las cláusula compromisoria que habilitó a este Tribunal para decidir la controversia relacionada con el cumplimiento de las obligaciones de las partes estaría contenida en la Oferta de Compraventa que fue aceptada por la parte Convocante, y en la Promesa de Compraventa suscrita con posterioridad, que incorporó expresamente las disposiciones contenidas en la Oferta de Compraventa. 2.2.
La inexistencia del pacto arbitral alegada por la Parte Convocada En la contestación de la demanda, la Parte Convocada formuló las excepciones de fenecimiento de los contratos de oferta y promesa de compraventa y de ineficacia e inoperancia absoluta de la cláusula compromisoria por inexistencia del contrato en el que se pactó. Señaló que como consecuencia de la celebración del contrato definitivo de compraventa, elevado a Escritura Pública No. 0554 el 18 de febrero de 2022, y como quedó expresamente estipulado, Contrato de Promesa que contenía la cláusula compromisoria, terminó por agotamiento de su objeto.
Como consecuencia de lo anterior, argumenta que las partes derogaron la cláusula compromisoria contenida en el Contrato de Promesa, al no ratificar expresamente su voluntad de solucionar las controversias surgidas de la compraventa mediante arbitraje. 2.2.1. Consideraciones del Tribunal De lo anteriormente expuesto se evidencia que, sin perjuicio de la decisión inicial de asumir competencia en el presente caso, debe el Tribunal analizar de fondo si, teniendo en cuenta las excepciones propuestas por la parte Convocada y las pruebas aportadas y practicadas, es competente para pronunciarse sobre las pretensiones de la demanda arbitral.
El Tribunal declarará probada la excepción de inoperancia de la cláusula compromisoria, y su falta de competencia para decidir de fondo las pretensiones planteadas por la Parte Convocante, puesto que, del análisis de las pruebas obrantes en el expediente, debe concluirse que las partes derogaron la cláusula compromisoria contenida en la Oferta de Compraventa mediante celebración del Contrato de Compraventa, y por lo tanto, no se encuentra probada una voluntad inequívoca de las partes de someter sus controversias al arbitraje. 2.2.2.
Los requisitos del pacto arbitral De acuerdo con lo establecido en la Ley 1563 de 2012 – Estatuto Arbitral, el pacto mediante el cual las partes renuncian a hacer valer sus pretensiones ante los jueces debe ser expresa e inequívoca. Al referirse a la posibilidad de que la cláusula arbitral pueda pactarse en un documento diferente del contrato, de acuerdo con lo establecido en el artículo 4 del Estatuto TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 17 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN arbitral, la jurisprudencia ha señalado que debe ser clara e inequívoca la voluntad de las partes de someter sus controversias al arbitraje: Ahora bien, la cláusula compromisoria debe contener de manera clara e inequívoca el objeto que identifica legalmente al arbitraje y que consiste en la decisión de someter a la decisión de un Tribunal de Arbitramento las diferencias que puedan surgir con ocasión del contrato.
Sin este objeto el acuerdo de voluntades no produce un pacto arbitral, éste no nace a la vida jurídica, pues el efecto principal de la cláusula arbitral consiste en sustraer del conocimiento del juez natural un litigio contractual, para someterlo al juzgamiento de la denominada justicia arbitral1. En este caso, debe el Tribunal establecer si las partes efectivamente pactaron, de manera inequívoca, la resolución de las controversias derivadas de la compraventa y entrega del inmueble a través del arbitraje, o si, por el contrario, derogaron la cláusula arbitral al no incluirla en la Escritura Pública de Compraventa.
Para lo anterior, resulta imperativo analizar cuáles son los efectos de no incluir la cláusula compromisoria que se pactó inicialmente en un contrato de compraventa, y que no fue ratificada al suscribirse el contrato definitivo. 2.2.3. La cláusula compromisoria contenida en un contrato de promesa de compraventa La promesa de compraventa es un contrato preliminar e instrumental, que tiene como prestación la celebración de un contrato definitivo.
En palabras de la Corte Suprema de justicia: “3.2.1. La promesa, en tanto contrato preliminar, contiene una prestación de hacer, consistente en llevar a cabo el contrato prometido, asegurando su realización, que de no concretarse habilita la posibilidad de obligar a su acatamiento de forma coactiva, con la respectiva indemnización del daño derivado el incumplimiento.
De manera que el objeto principal de la promesa, se contrae a establecer unas bases ciertas, claras y vinculantes, esto es, el marco jurídico suficiente, que conduzca a la efectiva perfección del acuerdo final; éste posterior negocio, por su parte, cuenta con un propósito autónomo y diferenciable, directamente referido a la satisfacción de la causa que da origen a la relación jurídica. 1 Consejo de Estado.
Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera. Sentencia del 17 de abril de 2013. M.P. Mauricio Fajardo Gómez. Rad. 2098275 TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 18 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Lo anterior por cuanto, como lo ha estimado la Sala, la promesa de contrato, en sí misma considerada, «carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, ‘no es título traslaticio (…) acto de enajenación que genere obligaciones de dar’», en tanto que esas cualidades le son propias al negocio definitivo.
En otras palabras, la promesa es instrumento para llegar al contrato ulterior y aunque ambos se enmarcan en un mismo escenario negocial, lo cierto es que cada uno es autónomo, independiente y juega un papel diferente en el desarrollo del vínculo. Por consiguiente, uno y otro compromiso presentan características distintas, pues mientras la promesa de contrato tiene una vigencia transitoria, la del negocio futuro es de vocación definitiva.
En tal orden, es claro que si el objeto de la promesa consiste en procurar la celebración del pacto proyectado, en el acto preparatorio debe delimitarse claramente en cuanto su naturaleza, esto es, los «elementos esenciales» del negocio futuro; por ende, la promesa debe dar a conocer de forma expresa y clara en qué consiste el convenio programado, lo cual implica: definir las partes que habrán de concurrir a celebrarlo; los bienes sobre los que recaerá ese pacto ulterior; la contraprestación pactada, si a ello hubiere lugar; y muy especialmente, la época de celebración de esa convención conclusiva.
Sólo con el lleno de esos requerimientos es posible afirmar el carácter vinculante de la promesa, así como su validez, en los términos del citado precepto 89 de la Ley 153 de 18872. En este sentido, y dado que en el contrato preparatorio deben definirse los elementos esenciales del contrato definitivo, con la celebración del contrato definitivo se entiende extinguido el contrato preparatorio por cumplimiento de su objeto.
Dada su naturaleza transitoria, el contrato de promesa y el definitivo no pueden coexistir. Así lo ha interpretado la Corte Suprema de Justicia: “La promesa de celebrar un contrato es en sí misma un contrato, completamente distinto de los simples tratos preliminares (que no generan obligación alguna); de la oferta (que por ser irrevocable acarrea indemnización de perjuicios en caso de incumplimiento) y del convenio definitivo (que da lugar a reclamar el cumplimiento de lo pactado”.
“Pese a que la promesa y el contrato prometido jamás puedan coexistir en el tiempo, tal circunstancia, no significa en modo alguno que la promesa 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 19 de diciembre de 2018. M.P. Luis Alfonso Rico Puerta. Rad. 11001-31-03-032-2008-00635-01 TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 19 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal, sino tan solo que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad (…)”3.
De acuerdo con la jurisprudencia citada, la naturaleza transitoria de los contratos de promesa no impiden que las partes puedan pactar, por adelantado, cláusulas accidentales – como la cláusula compromisoria – que conserven vigencia con posterioridad a su extinción. Lo que señala la Corte, es que para eso ocurra, es necesario que las partes ratifiquen esos elementos esenciales al momento de la celebración del contrato definitivo: “(…)” “(…) Las partes de este proceso arbitral, suscribieron una promesa de compraventa el veintiséis (26) de Septiembre del año dos mil doce (2012) donde convinieron que las diferencias que dé ella emanaran se resolvían por la vía alternativa no judicial precisamente de un proceso arbitral con la integración de un Tribunal de Arbitramento”.
“Es cierto que con la suscripción de la Escritura Pública No. 416 del 14 de febrero de 2013 como lo arguye el apoderado de la demandada se cumplía la obligación de transferir el dominio del inmueble prometido en venta, pero deja de leer, la premisa de la jurisprudencia en cita cuando enseña:” “Pese a que la promesa y el contrato prometido jamás puedan coexistir en el tiempo, tal circunstancia, no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal, sino tan solo que en, la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad”.
“Porque en la aludida escritura pública No. 416, se dejó pactado, en el párrafo primero de la cláusula tercera, inequívocamente lo siguiente:” “LOS VENDEDORES expresamente renuncian al ejercicio de la condición resolutoria generada de esta venta, derivada de la forma de pago del precio pactado y, en consecuencia, otorgan el presente título sin limitación alguna quedando por lo tanto, firme e irresoluta.
No obstante expresan que las estipulaciones contenidas en las respectivas promesas de compraventa continúan vigentes en todas sus partes.4” Subrayado fuera de texto. 3 CSJ. Civil. Sentencia de 18 de marzo de 2010, exp. 2010-00367-00; ver en el mismo sentido el fallo de 18 de diciembre de 2012, exp. 2012-01828-01. 4 Ib ídem. TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 20 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN De acuerdo con lo anterior, y para que persistiera la cláusula arbitral pactada en la Oferta de Compra e incorporada en la Promesa de Compraventa, era necesario que ambas partes ratificaran su intención inequívoca de renunciar a hacer valer sus pretensiones derivadas del cumplimiento de la compraventa, ante los jueces, en los términos del artículo 3 del Estatuto Arbitral. 2.2.4.
El caso concreto Del análisis de las pruebas aportadas por las partes, en particular de la Escritura Pública de Compraventa y de las comunicaciones previas intercambiadas entre las partes, así como de los interrogatorios de parte practicados, en este caso es necesario concluir que las partes no manifestaron su voluntad inequívoca de resolver sus controversias mediante arbitraje, puesto que, al celebrar el contrato definitivo de Compraventa, no ratificaron la cláusula arbitral contenida en la promesa, y por el contrario, manifestaron que con la suscripción de la Escritura Pública, daban por cumplido el objeto de la Promesa suscrita el 22 de octubre de 2021.
“DÉCIMA CUARTA. CUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA. LA SOCIEDAD VENDEDORA declara que con la suscripción del presente instrumento da cumplimiento a la promesa de compraventa celebrada entre URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. y EL (LA) (LOS) COMPRADOR(ES), con lo cual se da cumplimiento pleno, total y definitivo a la obligación contenida en la misma.
COMPARECE(N) NUEVAMENTE: MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS Y JEFERSON DAVID LOZANO GONZÁLEZ, de la(s) condición(es) civil (es) e identificación (es) indicadas al inicio de esta escritura, quien (es) en este contrato se ha(n) denominado EL(LA)(LOS) COMPRADOR(A) (ES), manifestó(aron): a) Que acepta(n) la venta de los inmuebles determinados en el punto primero anterior, en las condiciones estipuladas en esta escritura, los cuales declaran tener recibidos materialmente a su entera satisfacción, así como los bienes comunes esenciales para el uso y goce de sus inmuebles privados. b) Que ha(n) examinado cuidadosamente las áreas y bienes de uso común de la AGRUPACIÓN RESIDENCIAL ZAJARÍ ETAPA I (DESARROLLADA POR ETAPAS) – PROPIEDAD HORIZONTAL, lo mismo que los equipos y accesorios de que está dotado dicho Conjunto. c) Que igualmente acepta las restantes declaraciones de voluntad emitidas en esta escritura por el representante de LA SOCIEDAD VENDEDORA. d) Que conoce(n) y acepta(n) el Reglamento de Propiedad Horizontal y sus reformas en la AGRUPACIÓN RESIDENCIAL ZAJARÍ ETAPA I (DESARROLLADA POR ETAPAS) – PROPIEDAD HORIZONTAL y en consecuencia se obliga(n) a cumplir fielmente sus disposiciones.” Subrayado fuera de texto.
TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 21 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En consonancia con la estipulación transcrita, las partes en este caso pactaron de manera expresa que el contrato de compraventa se entendía cumplido por cuanto su objeto – obligación de hacer – era la suscripción del contrato definitivo, elevado a escritura pública.
En este sentido, no solo no ratificaron la cláusula compromisoria contenida en el Contrato de Promesa, sino que expresamente la revocaron, puesto que aceptaron, de forma bilateral, que el mismo se encontraba extinto dado su cumplimiento. En el interrogatorio de parte, la Convocante señaló haber leído y aceptado los términos contenidos en la Escritura Pública de Compraventa: DR. SÁNCHEZ: [00:36:08] Señora Camila.
Usted leyó el contrato de oferta de compraventa leyó el contrato de promesa de compraventa leyó el contrato de escritura de compraventa los firmó y estuvo de acuerdo con los contratos? SRA. YACOMELO: [00:36:26] Sí, señor. Yo leí todos los contratos en cada uno de los pasos del proceso. manifesté también mis preguntas en los procesos a las personas con las que estaba en ese momento.
Porque pues, digamos, en el momento de la oferta a la vendedora, en el momento de la compraventa, a la asesora que nos atendió en trámite cartera porque en ese momento yo no estaba asesorada jurídicamente. Entonces, las dudas que como persona natural, al leer el contrato me surgían, siempre se las pregunté a el asesor de Marval En adición a las consideraciones anteriormente planteadas, la Escritura Pública de Compraventa fue suscrita por las partes el 18 de febrero de 2022.
De acuerdo con el hecho 36 de la Demanda Arbitral, y como se acreditó con las pruebas documentales aportadas por la parte Convocante5, los Convocantes suscribieron una declaración extra juicio en la cual señalaron que la celebración la escritura pública no implicaba una renuncia a la cláusula penal contenida en la Promesa de Compraventa que había sido previamente reclamada por los Compradores.
De acuerdo con lo señalado en la Demanda Arbitral, los compradores elaboraron ese documento con la finalidad de que con la suscripción de la escritura no se pudieran entender derogadas las obligaciones de la promesa que los convocantes consideraron incumplidas: El 18 de febrero de 2022,previa asistencia a la suscripción de dicho contrato mis poderdantes radicaron ante Marval la salvedad en relación a que la asistencia y suscripción de la escritura de compraventa no implicaba de manera alguna renuncia al pago de la cláusula penal y de los perjuicios sufridos por el incumplimiento debido a la publicidad engañosa, incumplimiento de la Oferta de Compraventa No. 199016-002 de 09 de septiembre de 2020 y en la Promesa de Compraventa suscrita el 22 de 5 Ver declaración extra juicio No. 156 TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 22 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN octubre de 2021.Así mismo, esta misma salvedad la presentaron como declaración extrajuicio No. 156, en la notaría 20 del Círculo de Bogotá. No ocurrió lo mismo frente a la cláusula compromisoria incorporada a la Promesa de Compraventa.
No se allega al expediente ninguna prueba que demostrara la intención de la parte Convocante o de la parte Convocada, de mantener la vigencia del pacto arbitral contenido en la Promesa, con la celebración de la escritura pública. Por el contrario, y de acuerdo con lo señalado sobre la cláusula DECIMO CUARTA de la Escritura Pública de Compraventa, si existe una prueba de la intención de derogar el pacto arbitral, dado el cumplimiento de las obligaciones contenidas en la Promesa de Compraventa.
Así, Independientemente del efecto que las manifestaciones unilaterales contenidas en la declaración extrajuicio No. 156 puedan tener frente a los acuerdos bilaterales expresados por las partes y elevados a escritura pública, lo que se evidencia en este punto es que, en cualquier caso, la parte convocante no manifestó mediante las llamadas “salvedades” que su voluntad fuera que esas reclamaciones se resolvieran mediante arbitraje, en los términos de lo pactado en la Oferta de Compra.
En este sentido, concluye el Tribunal que no encuentra probados los elementos para la eficacia del pacto arbitral que lo habilitaría para resolver de fondo las controversias planteadas por las partes del proceso. No encuentra probada la existencia de una voluntad inequívoca de las partes de renunciar a presentar sus controversias ante un juez.
Lo que sí encontró probada fue una derogatoria expresa del pacto arbitral contenido en la Promesa de Compraventa, con la no ratificación de la cláusula compromisoria en el contrato definitivo. En ese sentido, no puede este Tribunal pronunciarse sobre la pretendida abusividad de las cláusulas del Contrato de Promesa, ni sobre los incumplimientos señalados por la parte Convocante, relacionados con los trámites, escrituración y entrega del Inmueble adquirido, y tampoco sobre la pretendida declaratoria de vulneración de los derechos del consumidor, dado que la cláusula que hubiera permitido un pronunciamiento de fondo, fue derogada por las partes.
En ese sentido, tampoco puede este Tribunal pronunciarse sobre las condenas al pago de la cláusula penal solicitadas por la Parte Convocada, por lo que declarará probada la excepción de ineficacia e inoperancia absoluta de la cláusula compromisoria por inexistencia del contrato en el que se pactó. 2.2.5. Las Costas Finalmente, el Tribunal se abstendrá de condenar en costas a las partes intervinientes, dado que en este proceso no se ha proferido una decisión de fondo, que permita determinar un parte vencedora ni una parte vencida en el proceso, en consonancia con lo establecido en el artículo 365 del Código General del Proceso:
ARTÍCULO 365. CONDENA EN COSTAS. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 23 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN anulación o revisión que haya propuesto.
Además, en los casos especiales previstos en este código. (…) La condena en costas solo puede ser consecuencia de una decisión de fondo en la que el juez o árbitro decida sobre las pretensiones de la demanda, y que determine quién es el vencido en el proceso. Además de lo anterior el presente arbitraje es un arbitraje social gratuito de conformidad con el artículo 117 de la Ley 1563 de 2012.
CAPÍTULO CUARTO RESOLUCIONES En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitraje constituido para dirimir las controversias contractuales surgidas entre JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS de una parte, y de la otra, URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. administrando justicia por habilitación de las partes, en nombre de la República y por autoridad de la ley, en derecho,
RESUELVE
PRIMERO. Declarar probada la excepción de ineficacia e inoperancia absoluta de la cláusula compromisoria propuesta por la URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A.
SEGUNDO. En consecuencia, el Tribunal se abstiene de analizar y decidir el fondo la controversia planteada por las partes del presente proceso.
TERCERO. Sin condena en costas.
CUARTO: ENTREGAR para su archivo el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, de conformidad con el artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, en la oportunidad procesal correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE La anterior decisión se notificó en audiencia del 10 de febrero de 2023. ADRIANA LÓPEZ MARTÍNEZ Árbitro Por medios electrónicos TRIBUNAL ARBITRAL DE JEFERSON DAVID LOZANO GONZALEZ y MARIA CAMILA YACOMELO VENEGAS VS. URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A. (Trámite 135953) 24 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CARLOS MAYORCA Secretario Las decisiones contenidas en el presente laudo, fueron adoptadas en los términos del artículo 23 de la Ley 1563 de 2012 se suscribe por el secretario en constancia de lo anterior.