REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ARBITRAL DE C.I DULCES LA AMERICANA S.A contra EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., diecinueve (19) de mayo de dos mil diecisiete (2017). Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A – como parte demandante, y la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, como parte demandada, en razón del contrato de administración celebrado por ellas, previos los siguientes: Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 2 I.
ANTECEDENTES 1. EL CONTRATO1. El 2 de enero de 2014, la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A. en calidad de propietaria y la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, como inmobiliaria, suscribieron un contrato para la administración el inmueble ubicado en la calle 12 #39-04 denominado “Bodega Ejidos”.
2. EL PACTO ARBITRAL. La cláusula décima octava del contrato de administración celebrado entre la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA y la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A, dispone: “CLÁUSULA DECIMA OCTAVA: SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS: Las divergencias que surjan durante la ejecución del objeto contractual, se solucionarán preferiblemente por los mecanismos de conciliación y transacción, o se acudirá a solucionar las controversias mediante un tribunal de arbitramento establecido conforme a los mecanismos legalmente existentes.” 3.
PARTES PROCESALES. 3.1. Parte Convocante. Es la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A, domiciliada en esta ciudad, identificada con el NIT. 860.54.750-5, constituida mediante escritura pública número 386, otorgada el 14 de febrero de 1985 en la Notaría 15 de Bogotá, representada legalmente por el señor EDUARDO JARAMILLO ACOSTA2. La convocante está representada judicialmente en el presente proceso arbitral por el doctor DARÍO ENRIQUE BARRAGÁN CAMARGO, según poder especial que obra a folio 10 del Cuaderno Principal No. 1 del expediente y 1 Ver folios 5 a 7 del cuaderno de pruebas Tomo 1. 2 Ver folios 11 a 13 del cuaderno de pruebas Tomo 1.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 3 a quien le fue reconocida personería. 3.2. Parte Convocada Es convocada la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, empresa industrial y comercial del orden departamental, creada mediante decreto No 00679 de 29 de marzo de 1996, representada legalmente por el señor JUAN CARLOS ESPINOSA CRUZ.
La convocada está representada judicialmente en el presente proceso arbitral, por el doctor CARLOS ALBERTO ROJAS ANDRADE, según poder especial visible a folio 200 del cuaderno principal número 1 y a quien le fue reconocida personería. 4. ETAPA INICIAL. 4.1. Con el cumplimiento de los requisitos formales y mediante apoderado, el doce (12) de agosto de dos mil quince (2015), la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A presentó demanda arbitral contra la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, con base en el contrato de administración celebrado por ellas y en desarrollo de la cláusula compromisoria pactada en el mismo. 4.2.
El quince (15) de diciembre de dos mil quince (2015) tuvo lugar la audiencia de designación de árbitro, en la cual, mediante sorteo público, se nombró a la doctora MARTHA HERRERA MORA quien oportunamente aceptó el cargo3. 4.3. En la audiencia llevada a cabo el dos (2) de marzo de dos mil dieciséis (2016) se declaró legalmente instalado el Tribunal, se designó como secretario a ANTONIO PABÓN SANTANDER, y se admitió la demanda. 3 Folios 40 a 45 del Cuaderno Principal 1 Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 4 4.4.
Mediante correo electrónico enviado el 30 de junio de 2016 se notificó el auto admisorio de la demanda a la convocada, previa notificación de la misma al Ministerio Público y a la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado.4 4.5. Dentro del término previsto para el efecto, la parte convocada, por intermedio de su apoderado judicial, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones, formulando excepciones y guardando silencio en relación con el juramento estimatorio. 4.6.
De esas excepciones se corrió traslado por el término legal, oportunidad dentro de la cual la parte convocante se pronunció sobre las mismas. 4.7. El once (11) de octubre de dos mil dieciséis (2016) se celebró la audiencia de conciliación, la cual se declaró fallida. A continuación, mediante auto No. 6, se fijaron las sumas de honorarios y gastos de funcionamiento del Tribunal,5 las cuales fueron consignadas en su totalidad por la parte convocante.
II. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE
1. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Las alegaciones de hecho en las que la demandante apoya sus pretensiones bien pueden compendiarse del siguiente modo: 1.1. Por medio de escritura pública No 4885 de 20 de diciembre de 2013, otorgada en la Notaria Sexta del Circulo de Bogotá, C.I. DULCES LA AMERICANA S.A., adquirió el inmueble denominado “Bodega Ejidos”, ubicado en la calle 12 No 39-04, localidad de Puente Aranda, en la 4 Folios 113- 117 del Cuaderno Principal 1 5 Folios 126 a 130 del Cuaderno Principal 1 Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 5 ciudad de Bogotá (en adelante el inmueble). 1.2.
Para la fecha en que la sociedad demandante compró el citado inmueble, aquel ya se encontraba arrendado sin que le hubiera sido informado cuál era el valor de canon de arrendamiento. 1.3. Con el fin de administrar dicho inmueble, el 2 de enero de 2014, la sociedad C.I. DULCES LA AMERICANA S.A., en calidad de propietaria, celebró con la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, en calidad de inmobiliaria, el contrato objeto de este litigio. 1.4.
En el contrato referido, la demandante, facultó expresamente a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA para fijar los cánones de arrendamiento según el avaluó de renta presentado por el técnico respectivo. 1.5. A juicio de la convocante, la demandada no ha cumplido la anterior obligación pues el canon que recibe C.I. DULCES LA AMERICANA S.A. corresponde a la suma de $1.305.000. 1.6.
Al decir de la demandante, a pesar de la condición impuesta en el contrato, el canon de arrendamiento no se fijó con base en ningún avalúo. 1.7. C.I. DULCES LA AMERICANA S.A. jamás ha estado de acuerdo con el valor del canon de arrendamiento del inmueble citado, puesto que no corresponde al valor real.
1.8. EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA inició un proceso de restitución de inmueble arrendado en contra de quien actualmente ostenta la calidad de arrendataria del inmueble, pero el mismo no ha tenido movimiento, razón por la cual C.I. DULCES LA AMERICANA S.A. solicitó el cambio de abogado. Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 6 1.9.
La convocante solicitó a la convocada un avalúo de renta del inmueble el cual fue entregado el 24 de marzo de 2015 y en el cual se estableció que el canon de arrendamiento debía ser de $10.915.800. 1.10. Desde la fecha en que C.I. DULCES LA AMERICANA S.A. tuvo conocimiento de cuál era el valor del canon por el cual había sido dado el inmueble en arrendamiento, le manifestó a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA su inconformidad con aquel y le solicitó pedir a los arrendatarios el inmueble.
2. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Las pretensiones contenidas en la demanda arbitral son las siguientes: “DECLARACIONES Y CONDENAS “PRIMERA- “Declárese que entre la sociedad EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA y C.I DULCES LA AMERICANA S.A., existió contrato de administración sobre el inmueble ubicado en la calle 12 No 39-04, denominado Ejidos, cuyos linderos se encuentran contenidos en la Escritura Pública No 4885 de fecha 20 de diciembre de 2013, otorgada en la Notaria Sexta del Circulo Notarial de Bogotá.” “SEGUNDA- “Declárese que la sociedad EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, incumplió con sus obligaciones contractuales para con C.I DULCES LA AMERICANA S.A., al no proceder a fijar los cánones de arrendamiento según el avaluó de renta presentado por el técnico, tal y como así se establece en la cláusula primera parágrafo primero literal a) del contrato base de esta acción.” “TERCERA- “Declárese que la sociedad demandada EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, como consecuencia de su incumplimiento de ejecutar el objeto contractual dentro de los parámetros establecidos en el contrato de administración base de este proceso, está obligada a resarcir los daños y perjuicios causados a la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A.” “CUARTA- “Declárese que la sociedad demandada EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, como consecuencia de su Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 7 incumplimiento de ejecutar el objeto contractual dentro de los parámetros establecidos en el contrato de administración base de este proceso, está obligada a resarcir los daños y perjuicios causados a la sociedad C.I DULCES LA AMERICANA S.A.” “QUINTA- “Declárese la terminación del contrato de administración suscrito entre la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA y C.I DULCES LA AMERICANA S.A., sobre el inmueble ubicado en la calle 12 No 39-04 denominado Ejidos, cuyos linderos se encuentran contenidos en la Escritura Pública No 4885 de fecha 20 de diciembre de 2013, otorgada en la Notaria Sexta del Circulo Notarial de Bogotá.” “Como consecuencia de las anteriores sírvase condenar a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, a lo siguiente: “1.
Sírvase condenar a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, al pago de la suma de CIENTO SETENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS PESOS MCTE ($172.981.000), por concepto de perjuicios materiales del orden del lucro cesante, toda vez que mi mandante desde el 2 de enero del año 2014 y hasta la fecha ha dejado de percibir el valor correspondiente a la diferencia de lo que actualmente paga la demandada por concepto de arrendamiento, con el valor que se plasmó en el avaluó de renta que aquí se presenta como prueba documental.
“2. Se condene a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, al pago de perjuicios materiales del orden del daño emergente, por la suma de CINCO MILLONES DE PESOS MCTE ($5.000.000), suma de dinero que mi mandante ha asumido por concepto de asesorías, pago de avaluó y demás gastos que se probaran en el proceso. “3. Se condene a la sociedad EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, al pago de perjuicios materiales del orden de lucro cesante futuro, en cuantía que se llegare a determinar dentro del proceso, desde la fecha de presentación de esta solicitud y hasta la fecha en que se profiera el fallo que en derecho corresponda, en atención a la diferencia dineraria que existe entre el valor real del canon de arrendamiento y el valor que se encuentra pagando la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA a la demandante, con ocasión del tan citado contrato de administración, cuya diferencia corresponde a NUEVE MILLONES SEISCIENTOS DIEZ MIL PESOS MCTE ($9.610.000) mensuales.
“4. Se ordene la actualización de todas las sumas de dinero objeto de condena, hasta la fecha de proferimiento del fallo respectivo, habida cuenta de la grave devaluación económica. “5. Se ordene a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA proceder a la entrega del inmueble ubicado en la calle 12 No 39-04, denominado Ejidos, a la sociedad C.I DULCES LA Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 8 AMERICANA S.A., dicha entrega deber {a verificarse dentro de los 3 días siguientes a la fecha de ejecutoria del fallo que ponga fin a este procedimiento.
“6. Se condene a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA al pago de todos los gastos y costas que ocasione el trámite del procedimiento.”
3. LA OPOSICIÓN DE LA PARTE CONVOCADA En escrito presentado el veinticinco dos (2) de agosto de dos mil dieciséis (2016) la parte demandada contestó la demanda. En esa oportunidad aceptó como ciertos, aunque con algunas aclaraciones, los hechos 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 13, 15, 17, negó los hechos 4, 7, 12, 15, 17, 18, 21 y manifestó no constarle los hechos 8, 11, 14, 16, 19, 20 y 22.
Adicionalmente formuló las excepciones que denominó inexistencia de causal de incumplimiento del contrato de administración y cobro de lo no debido. Finalmente, no formuló objeción alguna frente juramento estimatorio. III. ACTUACIÓN PROBATORIA SURTIDA EN EL PROCESO 1. El veinticinco (25) de noviembre de dos mil dieciséis (2016) tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal se declaró competente para conocer las controversias puestas a su consideración6. 2.
El quince (15) de diciembre de ese año, se posesionó el perito RAÚL MUNÉVAR designado mediante auto número 9, se desistió del testimonio de la señora ROSA MARÍA ROMERO BETANCUR y se practicó el interrogatorio de parte del representante legal de CI DULCES LA AMERICANA7. 3. Del dictamen practicado por el perito Munévar se corrió traslado a las partes sin que ninguna formulara objeción ni solicitara aclaración o complementación. 6 Folio 243 a 251 del cuaderno principal No. 1 7 Folio S253 a 258 del cuaderno principal No. 1.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 9 4. El treinta (30) de marzo de dos mil diecisiete (2017), se declaró concluida la etapa probatoria. Así pues, el trámite del proceso se desarrolló en 11 sesiones, sin incluir la de fallo, en el curso de las cuales, como atrás se reseñó, se practicaron la totalidad de las pruebas.
IV. LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Las partes, luego de concluida la instrucción de la causa, en la forma prevista por el artículo 33 de la Ley 1563 de 2012, acudieron a la audiencia realizada para el efecto. En ella hicieron uso de su derecho a exponer sus conclusiones finales acerca de los argumentos de prueba obrantes en los autos, presentando así mismo los respectivos resúmenes escritos de las intervenciones por ellos llevadas a cabo y los cuales son parte integrante del expediente.
El Ministerio Público por su parte, dentro del término concedido por el Tribunal, presentó sus alegaciones finales. V. TÉRMINO PARA FALLAR De conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, cuando las partes no señalan el término para la duración del trámite arbitral, éste será de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, lapso en el que deberá proferirse, e incluso notificarse, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición si a ello hubiere lugar.
En consonancia con lo anterior, el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012 establece que al término del proceso “se adicionarán los días de suspensión, así como los de interrupción por causas legales”. Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 10 En el presente caso la primera audiencia de trámite tuvo lugar el día veinticinco (25) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), fecha a partir de la cual se inició el citado término para proferir la providencia que aclare, corrija o adicione el laudo arbitral; por ello, y teniendo en cuenta que el proceso se suspendió entre el dieciséis (16) de diciembre de ese año y el quince (15) de enero de dos mil diecisiete (2017), ambas fechas inclusive, el término para fallar finaliza el veinticinco (25) de junio de este año, por lo cual el Tribunal se encuentra habilitado para proferir el laudo.
VI. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Síguese de cuanto queda expuesto que la relación procesal existente en este caso se ha configurado regularmente y que en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno que, por tener virtualidad legal para invalidar lo actuado en todo o en parte y no encontrarse saneado, imponga darle aplicación al artículo 137 del Código General del Proceso, motivo por el cual corresponde ahora decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes convocada y convocante, propósito en orden al cual son conducentes las siguientes, CONSIDERACIONES: 1.
La controversia a resolver La controversia que se somete a consideración del Tribunal, de conformidad con los hechos y pretensiones de la demanda, consiste en síntesis en determinar si la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA incumplió o no el contrato de administración celebrado con C.I. DULCES LA AMERICANA S.A. sobre el inmueble ubicado en la calle 12 No 39-04 denominado “Ejidos” por “no fijar los cánones de arrendamiento según el avalúo de renta” y, en caso afirmativo, determinar cuáles fueron los daños causados por ese incumplimiento.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 11 Por lo anterior, y teniendo en cuenta que la controversia que se somete a consideración se establece dentro del ámbito de la responsabilidad contractual, a fin de determinar la procedencia o no de las pretensiones de la demanda, a continuación se efectuará un análisis de los elementos constitutivos de la misma. 2.
Los elementos de la responsabilidad 2.1. El contrato y las obligaciones a cargo de la convocada La primera pretensión de demanda se encamina a que el Tribunal declare que entre las partes se celebró un contrato de administración sobre el inmueble ubicado en la calle 12 No 39-04, denominado Ejidos, cuyos linderos se encuentran contenidos en la Escritura Pública No 4885 de fecha 20 de diciembre de 2013, otorgada en la Notaria Sexta del Circulo Notarial de Bogotá. Sobre el particular, en el hecho segundo de la demanda y en la contestación que respecto del mismo efectuó la convocada, ambas partes reconocen que el 2 de enero de 2014 celebraron un contrato de administración con el fin de que fuera arrendado el inmueble de propiedad de la convocante (folios 2 y 190 del cuaderno principal No. 1).
Dicho contrato, además, obra a folios 32 a 38 del cuaderno de pruebas número 1, por lo cual no existe duda de su existencia. Adicionalmente se resalta que ninguna de las partes controvirtió la validez del convenio celebrado entre ellas ni el Tribunal observa vicio que lo afecte, razón por la cual se accederá a la pretensión primera de la demanda, precisando que como no existe prueba de la terminación del convenio, se declarará que entre las partes se celebró el referido contrato y no que “existió” como se solicita.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 12 En el mencionado contrato de administración la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA se obligó, en síntesis, a (i) girar al propietario los cánones de arrendamiento recaudados en la forma y plazo establecidos, (ii) informar cualquier inconveniente que se presentara en desarrollo del contrato de arrendamiento, (iii) velar por la ejecución de las mejoras necesarias sobre el inmueble, (iv) realizar su mejor gestión para el recaudo de los cánones, (v) exigir al arrendatario la entrega del inmueble en los casos contemplados en la ley (vi) descontar el valor del IVA que se cause por los servicios prestados (vii) cobrar al arrendatario el 2.5% del canon con el fin de cubrir los costos de la expedición de la póliza de seguro de arrendamiento y (viii) “las demás facultades que determine EL PROPIETARIO y que sean aceptadas por LA INMOBILIARIA de manera escrita”.
Igualmente, se obligó la convocada, de conformidad con lo dispuesto en el literal g de la cláusula cuarta del contrato, en concordancia con la cláusula primera a (i) fijar los cánones de arrendamiento según el avalúo de renta presentado por el técnico y, en caso de existir solicitud escrita sobre el valor del canon por parte de la propietaria, adoptar ese valor, (ii) anunciar el inmueble, (iii) celebrar los contratos de arrendamiento, (iv) cobrar los cánones y girarlos a la cuenta del propietario previa la deducción de la comisión y de los gastos, (v) pagar por cuenta del propietario los servicios públicos y demás gastos, (vi) exigir la entrega del inmueble al arrendatario que se atrase en los cánones o cualquier otro pago y (vii) efectuar por cuenta del propietario las reparaciones locativas y, en caso de requerirse, contratar los celadores o empleados que el cuidado del inmueble requiriera.
De esta forma, el Tribunal encuentra demostrada la obligación a cargo de la convocada consistente en “fijar los cánones de arrendamiento según el avalúo de renta presentado por el técnico” cuyo incumplimiento le reputa la parte convocante. Y si bien en el contrato ello se consignó como una “facultad” el correcto entendimiento de la cláusula permite concluir que Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 13 se trata de una verdadera obligación y no de un simple hecho potestativo del deudor, circunstancia que, además, no controvirtieron las partes. 2.2.
Estudio del alegado incumplimiento Habiéndose establecido la existencia y validez del contrato, es necesario estudiar si éste se cumplió como lo predica la convocante. Sobre el particular la demandante sostiene que cuando compró el inmueble objeto del contrato, éste ya estaba arrendado por la convocada sin que dicha situación le hubiera sido informada y menos el valor del canon por el que se había celebrado ese contrato de arrendamiento.
La demandada por su parte, señala que cuando CI DULCES LA AMERICANA S.A. compró el inmueble, conoció y aceptó que éste se encontraba arrendado a la señora Rosa María Romero Betancurt y que en ese momento existía un proceso de restitución de inmueble arrendado, tal y como se consignó en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa.
Sostiene adicionalmente que la sociedad demandante, al momento de participar en la convocatoria pública que finalizó con la venta del inmueble, aceptó que, de adquirirlo, se subrogaría en calidad de arrendadora en dicho contrato de arrendamiento. Menciona que si bien la actora la facultó para fijar el canon de arrendamiento de acuerdo con el avalúo de renta, dicha facultad no ha podido ser ejercida pues desde la adjudicación del inmueble hasta la fecha, el predio ha estado arrendado.
Los hechos probados Las circunstancias fácticas que han sido demostradas en el proceso, en el orden en que ellas acaecieron, son las siguientes: Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 14 El 14 de julio de 2001, la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, en calidad de arrendadora y la señora ROSA MARÍA ROMERO BETACURT como arrendataria, celebraron contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la calle 12 #39-04 de Bogotá, estipulándose como canon mensual la suma de $700.000 más el 3.5% mensual por concepto de póliza de seguro.
Se estipuló igualmente que el canon de arrendamiento sería aumentado anualmente de conformidad con el índice de precios al consumidor certificado por el DANE y que dicho contrato tendría una vigencia de dos años prorrogables según lo dispuesto en la Ley 56 de 19858. Con el fin de enajenar la “Bodega Los Ejidos” ubicada en la calle 12 #39-04 de Bogotá, y objeto del contrato antes mencionado (en adelante el inmueble o la bodega), la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA abrió la convocatoria pública número 20-20139.
El 27 de noviembre de 2013, y con el fin de participar en esa convocatoria, el representante legal de CI DULCES LA AMERICANA envió comunicación a la convocada en la que manifestó, entre otros, que aceptaba el inmueble que proponía adquirir en las circunstancias físicas y jurídicas en las que se encontraba, sin especificar cuáles eran tales condiciones10.
Mediante resolución 400 de 2 de diciembre de 2013, la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA ordenó la adjudicación de la convocatoria pública a CI DULCES LA AMERICANA S.A. por un valor de $1.305.000.00011. El 3 de diciembre de 2013, las partes celebraron contrato de promesa de compraventa sobre la mencionada bodega. En dicho contrato se consignó que respecto del inmueble se encontraba vigente un contrato de arrendamiento, circunstancia que expresamente aceptó el promitente 8 Folios 92 a 97 del cuaderno de pruebas número 1. 9 Folios 57ª 68 del cuaderno de pruebas número 1. 10 Folios 81 y 82 del cuaderno de pruebas número 1. 11 Folios 71 y 72 del cuaderno de pruebas número 1.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 15 comprador, esto es, CI DULCES LA AMERICANA12. El 20 de diciembre de 2013 las partes celebraron contrato de compraventa sobre la bodega13. El 2 de enero de 2014, las partes celebraron el contrato de administración que es objeto de este litigio y cuyo objeto y obligaciones ya fueron estudiadas anteriormente.
La EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA ha iniciado tres procesos en contra de la señora Rosa María Romero Betancourt sin que pueda establecerse si se trata de la misma persona a quien le arrendó la bodega de propiedad de la convocante ni el objeto de tales procesos por no haberse aportado copia de las demandas14. El 22 de enero de 2015 la convocante remitió a la convocada comunicación en la que indicaba que desde el año 2014 “se notificó la no renovación de (sic) contrato de arrendamiento (…) estamos sugiriendo el valor del canon de arrendamiento (…) no puede ser inferior a $15.000.000”15 El 9 de marzo de ese mismo año, la convocante remitió comunicación a la convocada solicitando el cambio de apoderado para el proceso de restitución de la bodega ubicada en la calle 12 #39-04.
Las anteriores pruebas permiten concluir que desde antes de la celebración del contrato de administración que origina este proceso, el inmueble objeto del mismo ha estado arrendado a la señora Rosa María Romero quien pese al proceso de restitución de inmueble arrendado que adelanta la convocada en su contra, no lo ha devuelto. 12 Folios 76 a 80 del cuaderno de pruebas número 1. 13 Folios 83 a 90 del cuaderno de pruebas número 1. 14 Folios 100 a 104 del cuaderno de pruebas número 1. 15 Folio 30 del cuaderno de pruebas número 1.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 16 Significa lo anterior que desde que las partes celebraron el contrato de administración, la convocada no ha ofrecido en arriendo el inmueble y por lo tanto no ha podido ejercer “la facultad” que, como ya se dijo en realidad constituye una obligación, de establecer el canon teniendo en cuenta el avalúo comercial o el valor indicado por CI DULCES LA AMERICANA.
En relación con esta prestación es importante resaltar que no puede entenderse que la misma se extiende a modificar los contratos de arrendamiento existentes, pues ello violaría el principio según el cual el contrato es ley para las partes, e impondría a la convocada una obligación de resultado cuyo cumplimiento no sería posible alcanzar por ella misma.
El correcto entendimiento de la cláusula mencionada está dado porque dicha obligación surge cuando la convocada ofrece el inmueble dado en consignación y celebra los contratos de arrendamiento correspondientes. Por esa razón y dado que no se demostró que con posterioridad a la celebración del contrato de administración INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA hubiera ofrecido la bodega de propiedad de la convocante o celebrado contrato de arrendamiento o modificado las condiciones del existente, no puede concluirse que haya incumplido la obligación que alega la convocante sin que sea posible analizar ninguna otra por cuanto ello no solo violaría el principio de congruencia sino el derecho de defensa y contradicción que le asiste a esa parte.
En este punto en particular, el Tribunal acoge el concepto del Ministerio Público según el cual “Al hallarse el inmueble en las condiciones señaladas, inmerso en un contrato de arrendamiento vigente, y sometido a un proceso judicial, todo ello conocido y asumido por el Propietario desde el trámite de la compraventa, la Inmobiliaria se encuentra entonces ante la imposibilidad legal de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento con Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 17 unas condiciones de contraprestación, en cuanto el canon se refiere, que se ajusten al avalúo o a la experticia elaboradas con ese fin”16 Finalmente, y en lo que se refiere a la supuesta falta de cesión del contrato de arrendamiento por parte de CI DULCES LA AMERICANA, alegada en el traslado de las excepciones y en los alegatos de conclusión, debe señalarse que tal argumento no puede estudiarse, en primer lugar, por cuanto se trata de una obligación cuyo incumplimiento no se mencionó en la demanda y por ello no puede ser objeto de decisión en este proceso, y en segundo lugar, porque ella surge de un contrato diferente a aquel que origina este arbitraje, razón por la cual el Tribunal no sería competente.
Corolario de lo anteriormente expuesto es que no se demostró el incumplimiento que se le reputa a la convocada, por lo cual el Tribunal no encuentra probado ese elemento de la responsabilidad, y por ende, sin necesidad de entrar a estudiar los demás, habrá de negar las pretensiones de la demanda con excepción de la primera que se refiere a la existencia del contrato celebrado entre las partes y declarará probada la excepción denominada “INEXISTENCIA DE CAUSAL DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN CELEBRADO ENTRE LA EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA Y C.I DULCES LA AMERICANA S.A.”.
VII. COSTAS De conformidad con lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 365 del Código General del Proceso y teniendo en cuenta que las pretensiones prosperan parcialmente, el Tribunal se abstendrá de proferir condena por este concepto. A pesar de ello, y teniendo en cuenta que la demandada no reembolsó a la convocante el 50% de los honorarios y gastos del arbitraje que aquella pagó en su nombre, se condenará a la convocada al reembolso de esa 16 Folio 19 del concepto del Procurador.
Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 18 suma de dinero más los intereses moratorios desde la fecha en que debió haber efectuado ese pago, conforme a la siguiente liquidación: INTERESES DE MORA A B C D E F G 50% HONORARIOS Y GASTOS DEL TRIBUNAL MES AÑO TASA ANUAL (%) T Diaria ((1+D)^(1/365)- 1) DÍAS INTERESES DE MORA (A*E*F*1,5) $ 13.500.000,00 Noviembre 2016 21,99% 0,0545% 20 $ 147.074,56 $ 13.500.000,00 Diciembre 2016 21,99% 0,0545% 31 $ 227.965,57 $ 13.500.000,00 Enero 2017 22,34% 0,0553% 31 $ 231.252,29 $ 13.500.000,00 Febrero 2017 22,34% 0,0553% 28 $ 208.873,04 $ 13.500.000,00 Marzo 2017 22,34% 0,0553% 31 $ 231.252,29 $ 13.500.000,00 Abril 2017 22,33% 0,0552% 30 $ 223.701,79 $ 13.500.000,00 Mayo 2017 22,33% 0,0552% 19 $ 141.677,80 INTERESES $ 1.411.797,34 TOTAL HONORARIOS E INTERESES $ 14.911.797,34 VIII.
PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal de Arbitramento integrado para resolver las diferencias surgidas entre C.I, DULCES LA AMERICANA S.A. e INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA, administrando justicia, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de ley,
RESUELVE
PRIMERO: Declarar que entre la sociedad EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA y C.I DULCES LA AMERICANA S.A., se celebró un contrato de administración sobre el inmueble ubicado en la calle 12 No 39- 04, denominado Bodega Ejidos.
SEGUNDO: Declarar probada la excepción denominada “INEXISTENCIA DE CAUSAL DE INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ADMINISTRACIÓN CELEBRADO ENTRE LA EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA Y C.I DULCES LA AMERICANA S.A.” Tribunal de Arbitramento de C.I Dulces la Americana S.A contra Empresa Inmobiliaria Cundinamarquesa 19 TERCERO: Negar las demás pretensiones de la demanda.
CUARTO: Condenar a la EMPRESA INMOBILIARIA CUNDINAMARQUESA a pagar a C.I DULCES LA AMERICANA S.A. la suma de CATORCE MILLONES NOVECIENTOS ONCE MIL SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS CON TREINTA Y CUATRO CENTAVOS ($14.911.797,34), por concepto del 50% de los gastos y honorarios de este proceso, suma que incluye ya los intereses moratorios.
QUINTO: Ordenar la expedición de copias auténticas de este laudo con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley.
SEXTO: Ordenar la devolución del expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. MARTHA HERRERA MORA Árbitro Único ANTONIO PABÓN SANTANDER Secretario