REPUBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO EDIFICIO SEGOVIA contra PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA. LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., veintiocho (28) de agosto de dos mil ocho (2008). Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidad para el efecto, procede este Tribunal de Arbitramento a proferir en derecho el laudo que resuelve las diferencias planteadas por EDIFICIO SEGOVIA PROPIEDAD HORIZONTAL (en adelante “EDIFICIO SEGOVIA”) contra PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA. (en adelante también mencionado como “PARKING INTERNATIONAL”) CAPITULO I ANTECEDENTES 1.
Las controversias que se deciden mediante el presente laudo se originan en el “Contrato de Arrendamiento de Parqueaderos” suscrito por las partes el día 1 de octubre de 2001, cuyo objeto era el “Arrendamiento de Veinte (20) parqueos de propiedad común de uso al público. Parqueaderos ubicados en el primer sótano del Edificio “SEGOVIA” situado en la Carrera Once (11) Número Ochenta y Seis Treinta y Cinco (86-35) de la nomenclatura urbana de Bogotá, debidamente demarcados y numerados del uno (1) al Veinte (20)” (folio 36 del cuaderno de pruebas).
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 2 2. El día 26 de enero de 2007 EDIFICIO SEGOVIA solicitó la convocatoria de este Tribunal de Arbitramento y formuló demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá contra PARKING INTERNATIONAL. 3.
En la demanda se adujo como pacto arbitral la cláusula compromisoria prevista en la cláusula décima primera del contrato, cuyo texto es el siguiente: “DECIMA PRIMERA: ARBITRAMENTO: Cualquier diferencia en cuanto al alcance, interpretación y cumplimiento del presente contrato será sometido a un Tribunal de Conciliación y Arbitramento, ante la Cámara de Comercio de Bogotá DC., de acuerdo a las normas legales vigentes en el momento que surja la diferencia”. 4.
Como no fue posible la designación del árbitro de común acuerdo, a solicitud de la parte convocante ella se hizo por el Juez 42 Civil del Circuito de Bogotá, la cual recayó en la suscrita, quien aceptó oportunamente y tomó posesión. 5. La instalación de este Tribunal se realizó el día 26 de marzo de 2008 y en esa oportunidad se designó al Secretario y se fijó el lugar de funcionamiento y, mediante Auto No. 1, el Tribunal admitió la demanda y ordenó correr traslado de la misma a la parte convocada.
6. PARKING INTERNATIONAL fue notificada del auto admisorio de la demanda el mismo 26 de marzo de 2008 y dio oportuna contestación a aquella en escrito presentado el día 9 de abril siguiente, mediante el cual se opuso a la prosperidad de las pretensiones. Igualmente, mediante escrito de la misma fecha, la parte convocada formuló excepciones previas, las cuales el Tribunal se abstuvo de tramitar teniendo en cuenta que de conformidad con lo dispuesto en el inciso 2º del numeral 2 del artículo 141 del Decreto 1818 de 1998, en el proceso arbitral no proceden tales excepciones, como lo consignó en Auto No. 5 proferido el 4 de junio de 2008.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 3 7. En Auto No. 2, proferido en audiencia que tuvo lugar el 23 de abril de 2008, el Tribunal señaló las sumas por concepto de gastos y honorarios del proceso, las cuales fueron consignados en su totalidad y en tiempo oportuno por la parte convocante, a quien la convocada le reembolsó lo pagado en su nombre posteriormente, según lo informaron al Tribunal en audiencia del 4 de junio de 2008. 8.
El día 21 de mayo de 2008 se inició la audiencia de conciliación, la cual fue suspendida y reanudada el día 4 de junio siguiente, pero se dio por concluida y fracasada ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo. 9. La primera audiencia de trámite tuvo lugar el mismo 4 de junio de 2008 y en ella, mediante Auto No. 4, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir las controversias planteadas en la demanda y, por Auto No. 6, decretó pruebas. 10.
El día 10 de junio de 2008 se recibieron las pruebas decretadas, distintas de las documentales, que consistieron en testimonios e interrogatorios de parte. 11. El día 18 de julio de 2008 tuvo lugar la audiencia de alegaciones en la cual las partes convocante y convocada presentaron los argumentos para apoyar, aquella sus pretensiones, y ésta su oposición, y al final de sus intervenciones presentaron sendos resúmenes escritos de lo alegado, los cuales se agregaron al expediente. 12.
El proceso se tramitó en siete (7) audiencias, en las cuales se instaló el Tribunal de Arbitramento, se procuró la conciliación entre las partes; el Tribunal asumió competencia y decretó pruebas; se practicaron los testimonios e interrogatorios; se decidieron varias solicitudes de las partes; y se recibieron sus alegaciones finales. 13.
Corresponde ahora a este Tribunal, mediante el presente laudo, decidir en derecho las controversias planteadas, lo cual hace en tiempo oportuno. En efecto, como la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 4 de junio de 2008, República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 4 momento a partir del cual debe contarse el término de duración del proceso, establecido en seis (6) meses, el plazo para proferir el fallo vence el 4 de diciembre de 2008 y, entonces, su pronunciamiento en esta ocasión es claramente oportuno. CAPITULO II DEMANDA Y CONTESTACION
1. PRETENSIONES DE LA DEMANDA Y SU CONTESTACION 1.1. En su demanda EDIFICIO SEGOVIA elevó al Tribunal las siguientes pretensiones: “PRIMERA.- Que se declare que la sociedad PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA., en calidad de arrendataria ha incumplido el contrato de arrendamiento celebrado con el EDIFICIO SEGOVIA, por violación a lo estipulado en la cláusula novena del contrato de arrendamiento y por haber incurrido en mora en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre del 2006 y Enero del 2007.
“SEGUNDA.- Que en consecuencia, se declare terminado el contrato de arrendamiento vigente entre PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA., en calidad de arrendataria y el EDIFICIO SEGOVIA, como arrendadora. “TERCERA.- Por consiguiente se ordene la restitución de los 20 parqueaderos de propiedad común, ubicados en el primer sótano del EDIFICIO SEGOVIA situado en la Carrera 11 N° 86-35/53 de Bogotá, debidamente demarcados del 1 al 20, alinderados en la escritura pública N° 4326 del 4 de Octubre de 1997 de la Notaria Treinta y Seis de Bogotá, por parte de la arrendataria, sociedad PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA y que se entregue al EDIFICIO SEGOVIA, a través de su apoderado mediante diligencia judicial”.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 5 1.2. En su contestación a la demanda, PARKING INTERNATIONAL se opuso a las pretensiones. 2.
FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA En su demanda, la convocante expuso los hechos en que fundan sus pretensiones y que pueden sintetizarse así: 1) Obrando como arrendador, y en nombre de los copropietarios, el día 1 de octubre de 2001 el EDIFICIO SEGOVIA celebró contrato de arrendamiento con PARKING INTERNATIONAL, en calidad de arrendatario, cuyo objeto recaía sobre 20 parqueaderos de propiedad común, ubicados en el primer sótano del Edificio ubicado en la Carrera 11 No. 86-35/53 de Bogotá, debidamente demarcados del 1 al 20. 2) Desde el 30 de septiembre de 2005, la arrendataria venía cancelando un canon de $1.491.453 mensuales. 3) En la cláusula Novena del contrato, la arrendataria se obligó a tomar una póliza de cumplimiento con una compañía de seguros debidamente autorizada, a favor del arrendador, que garantizara el pago de los cánones de arrendamiento, las cuotas de sostenimiento y los servicios públicos durante su vigencia. 4) La arrendataria constituyó póliza de seguro de cumplimiento No. NC147302, a favor de la copropiedad por un valor asegurado de $1.491.453.6 y por el periodo comprendido entre el 20 de octubre de 2005 y el 20 de octubre de 2006.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 6 5) Conforme a la cláusula novena del contrato el valor de la suma asegurada debía ascender a la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos durante la vigencia total del contrato. 6) La póliza mencionada no ha sido renovada. 7) Igualmente, la arrendataria se obligó a tomar una póliza de responsabilidad civil extracontractual con anexo de parqueaderos, vigente por el término de duración del contrato y dos meses más, que garantizara el pago de los perjuicios causados a los vehículos de los propietarios o arrendatarios por los automotores de los usuarios del parqueadero explotado por la sociedad locataria, hasta por $20.000.000, la cual nunca fue constituida. 8) Hasta la fecha se han formulado varias reclamaciones y quejas por daños ocasionados a los vehículos de los copropietarios y usuarios de las zonas comunes de garajes del EDIFICIO SEGOVIA, por parte de quienes utilizan las zonas de estacionamiento arrendadas a PARKING INTERNATIONAL. 9) La arrendataria ha incurrido en mora en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero del 2007. 10) En la cláusula séptima del contrato de arrendamiento se pactó como causal para dar por terminado el contrato por parte del arrendador, pudiendo éste exigir la entrega inmediata de los inmuebles, sin necesidad del desahucio ni de los requerimientos previstos, entre otros, el incumplimiento de las obligaciones contraídas. 11) El 15 de agosto de 2006, la Administración del EDIFICIO SEGOVIA, manifestó a la arrendataria que el contrato de arrendamiento no se prorrogaría a la fecha de su vencimiento, esto es, el 1 de octubre de 2006, y por ende solicitó la restitución de los bienes arrendados a la finalización del contrato.
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3. CONTESTACION DE LA DEMANDA En su contestación a la demanda PARKING INTERNATIONAL se pronunció sobre los hechos expuestos, aceptando unos, negando otros y presentando en la mayoría de los casos explicaciones y precisiones. En ese sentido, reconoce como ciertos los relacionados con la existencia del contrato de arrendamiento y su objeto, la póliza de cumplimiento constituida y su valor y la previsión del incumplimiento como causal para dar por terminado el arrendamiento.
Por lo demás, expone una serie de circunstancias adicionales, como pasa a verse: 1) Niega que desde el 30 de septiembre de 2005 la arrendataria venía cancelando un canon de $1.491.453. 2) Dice que ha dado estricto cumplimiento a la previsión contractual de tomar una póliza de cumplimiento y una de responsabilidad extracontractual, tal y como consta en los documentos que adjuntó, que el contrato no establece la obligación de entregarlas al arrendador y que no se ha necesitado afectarlas. 3) Niega que existiera la obligación de renovar las pólizas, reitera el cumplimiento por parte de la arrendataria al tomar las pólizas de cumplimiento y de responsabilidad extracontractural y llama la atención acerca del silencio del actor sobre reclamaciones estériles o que no prosperaron por carencia de amparos, situación que se debe a la respuesta directa y oportuna de PARKING INTERNATIONAL antes las pocas quejas que se han registrado. 4) Dice que no le consta a la convocada que hayan existido las varias reclamaciones por daños a vehículos de la copropiedad o de usuarios de las zonas comunes de garajes del Edificio porque no se le han puesto en su conocimiento.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 8 5) Niega que la arrendataria haya incurrido en mora y afirma que, por mandato del Consejo del EDIFICIO SEGOVIA, su administración se negó a recibir el pago de los cánones, debiendo la convocada acudir al pago mediante consignación en el Banco Agrario, encontrándose con que la convocante rechazó el recibo de la consignación remitida mediante correo certificado. 6) Aunque reconoce como cierta la manifestación de la arrendadora de no estar interesada en prorrogar el contrato, pone de presente que la respectiva comunicación fue contestada por la convocada exponiendo las razones de derecho por las cuales no se atendía la solicitud de restitución de los inmuebles, no sin advertir que para el 1 de octubre de 2006 el contrato se encontraba automáticamente renovado y que actualmente se encuentra vigente hasta el 30 de septiembre de 2008.
CAPITULO III PRUEBAS PRACTICADAS Como prueba de los hechos que sirven de fundamento a sus pretensiones o a su oposición, las partes convocante y convocada, respectivamente, aportaron una serie de documentos. A solicitud de ambas partes se recibió el testimonio de Martha Inés López Salamanca y por petición de la convocada se recibió el testimonio de Ricardo Munar Fernández.
Igualmente, a solicitud de las partes se recibieron los mutuos interrogatorios a los representantes legales de EDIFICIO SEGOVIA y de PARKING INTERNATIONAL. En esta forma se concluyó la instrucción del proceso durante la cual las partes tuvieron la oportunidad de controvertir las pruebas en los términos de ley. República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 9 CAPITULO IV PRESUPUESTOS PROCESALES Antes de entrar a decidir de fondo las controversias planteadas, se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, o sea, los requisitos indispensables para la validez del proceso, que permiten proferir decisión de fondo.
Al respecto el Tribunal encuentra que tales presupuestos están dados. En efecto, la parte convocante es el EDIFICIO SEGOVIA, copropiedad ubicada en la Carrera 11 No. 86-35 de Bogotá, representada por CRISTINA HUERTAS UMAÑA, quien, a su vez, es la representante legal de UMAÑA UMAÑA LTDA., sociedad administradora y representante de la copropiedad.
Por su parte, la convocada es PARKING INTERNATIONAL, sociedad comercial de responsabilidad limitada, con domicilio en Bogotá, representada por FERNANDO DUEÑAS SIERRA, en calidad de subgerente. Ambas partes actuaron por conducto de su apoderado o representante judicial que fueron reconocidos en el proceso. Mediante Auto No. 4 proferido en la primera audiencia de trámite que tuvo lugar el día 4 de junio de 2006, el Tribunal reiteró esa capacidad y la debida representación de las partes; advirtió que el Tribunal había sido integrado y que se encontraba instalado; que se había efectuado la consignación oportuna de los gastos y de los honorarios; que las controversias planteadas eran susceptibles de transacción y que las partes tenían capacidad para transigir; que el pacto arbitral reunía los requisitos legales y que, en consecuencia, el Tribunal era competente para tramitar y decidir el litigio.
Igualmente, el Tribunal revisó el acervo probatorio y verificó que todas las pruebas decretadas fueron practicadas, obran en el expediente y respecto de ellas las partes tuvieron oportunidad de contradicción, por lo cual en la audiencia del 10 de junio de 2008, por Auto No. 7 declaró concluida la etapa probatoria y citó para audiencia de alegaciones.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 10 Finalmente, el proceso se adelantó con el cumplimiento de las normas procesales previstas sin que obre causal de nulidad que afecte la presente actuación, como también lo verificaron las partes.
CAPITULO V CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL En el presente proceso no se presentó discusión alguna entre las partes sobre la existencia y validez del contrato de arrendamiento celebrado entre ellas. Tanto el texto del contrato (fls. 36 a 42, cuaderno de pruebas) como el hecho enumerado como Primero y su respuesta, confirman que entre las partes existe pleno acuerdo sobre la existencia, naturaleza y eficacia de la convención contractual.
Por lo anterior, no es del caso que el Tribunal entre a profundizar sobre el tema. El primero de los incumplimientos que la parte demandante endilga a la parte demandada, se refiere a que la póliza de cumplimiento exigida en el artículo Noveno del contrato mencionado, fue tomada por el valor asegurado de $1.491.453.60, cuando la Cláusula Novena del contrato señala: “EL ARRENDATARIO se compromete a tomar con una compañía de seguros a favor del ARRENDADOR una póliza de cumplimiento que garantice el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos durante la vigencia del presente contrato…” (Subraya fuera de texto).
El Tribunal procedió a verificar las pólizas de cumplimiento aportadas al expediente y su valor asegurado, y encontró que PARKING INTERNATIONAL contrató con la Compañía de Seguros CONDOR S.A. COMPAÑÍA DE SEGUROS GENERALES la póliza identificada con el No. NCO32467 el 09/08/2004, cuyo valor asegurado fue la suma de $1.491.453.60. Esta póliza fue constituida con una vigencia de un año contado a partir del 09/08/2004, es decir hasta el 09/08/2005.
(Folio 117 del Cuaderno de Pruebas). República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 11 Para la vigencia que comenzaba el 20/10/2005 y se extendía hasta el 20/10/06, PARKING INTERNATIONAL contrató con CONDOR S.A. COMPAÑÍA DE SEGUROS GENERALES la póliza de Cumplimiento No. NC147302 como da cuenta el folio No. 118 del Cuaderno de pruebas, cuyo valor asegurado fue la suma de $1.491.453.60.
Por certificado expedido el 6 de marzo de 2.007, consta que la vigencia de la póliza No. ONC147302 se prorrogó hasta el 20/10/2007, quedando con vigencia desde el 20/10/2005 hasta el 20/10/2007, manteniéndose el valor asegurado en la suma de $1.491.453.60, como da cuenta el folio No. 119 del Cuaderno de pruebas. Por certificado expedido el 18 de octubre de 2.007, consta que la vigencia de la póliza No. ONC147302 se prorrogó hasta el 20/10/2008, quedando con vigencia desde el 20/10/2005 hasta el 20/10/2008, manteniéndose el valor asegurado en la suma de $1.491.453.60, como da cuenta el folio No. 120 del Cuaderno de pruebas.
Por lo anterior el Tribunal puede concluir que ha sido una constante tener como valor asegurado en la póliza de cumplimiento por parte de PARKING INTERNATIONAL la suma de $1.491.453.60. Sobre este particular, es necesario definir la finalidad de la llamada Póliza de Cumplimiento: cual es responderle al contratante por los perjuicios directos que le cause, precisamente, el incumplimiento de las obligaciones contraídas por parte del contratista.
También puede concluirse que sirve para cubrir a la entidad contratante (Asegurado – Beneficiario) contra el daño emergente derivado del incumplimiento, imputable al contratista (Tomador – Afianzado) de las obligaciones emanadas de un contrato. Este seguro fue creado por el artículo 2 de la Ley 225 de 1.938, la que creó un seguro especial para garantizar el cumplimiento de obligaciones que emanen de leyes o contratos.
Teniendo en cuenta lo anterior, puede el Tribunal concluir que el seguro de cumplimiento es el contrato por medio del República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 12 cual el Asegurador, garantiza al Asegurado el cumplimiento por parte del Afianzado de la obligación especificada en el contrato.
La razón de ser de la exigencia de la citada póliza de cumplimiento en el contrato de arrendamiento se encuentra en la cláusula Novena del citado contrato celebrado entre las partes, cual es la de garantizar el cumplimiento “de la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos durante la vigencia del presente contrato…”, (Subrayas fuera de texto).
La póliza de cumplimiento a la que ha venido haciendo mención el Tribunal, fue contratada por PARKING INTERNATIONAL por el valor de $1.491.453.60 y ha permanecido con esa cuantía hasta su vencimiento, previsto para el 20 de octubre de 2008. Sobre el valor del canon mensual, de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Segunda del Contrato, éste se fijó en la suma de $1.040.000 y de acuerdo con lo convenido en el Parágrafo Cuarto de la misma cláusula, el canon mensual debería reajustarse anualmente en la misma proporción del IPC del año inmediatamente anterior, certificado por el DANE más dos puntos.
Es así como el canon mensual acreditado en el expediente es y ha sido así: i) el canon mensual actual de arrendamiento es la suma de $1.649.185 hasta el mes de octubre de 2.008, ii) hasta el mes de septiembre de 2.007 el valor del canon mensual era de $1.548.821 y iii) hasta el mes de septiembre de 2.006 el valor del canon mensual era de $1.449.528.
(Folio 122 del Cuaderno de Pruebas, Testimonio de Martha Inés López Salamanca). No entiende el Tribunal cuál fue la razón que asistió a PARKING INTERNATIONAL para haber contratado la citada póliza por la cuantía de $1.491.453.60, pues dicha suma no obedece al valor de los cánones, como se acaba de demostrar y mucho menos al valor de la obligación consagrada contractualmente, que se refería a la totalidad de los cánones de República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 13 arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos durante la vigencia del contrato de arrendamiento.
En efecto, con la cuantía de $1.491.453.60 no podía cumplirse esta finalidad de garantizar el cumplimiento por parte de PARKING INTERNATIONAL del pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos. Sobre el particular es necesario tener en cuenta que el artículo 1602 del Código Civil dispone que: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales”.
Por esta razón concluye el Tribunal que PARKING INTERNATIONAL incumplió la obligación consagrada en la cláusula Novena del citado contrato de arrendamiento, al contratar la póliza de cumplimiento por una cuantía de $1.491.453.60, pues esta cuantía no podía garantizar al arrendador el pago de “la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos durante la vigencia del presente contrato…”, como se consagró esta obligación (Subrayas fuera de texto).
Se equivoca el demandante al afirmar en el hecho Sexto de la demanda, que esta póliza de cumplimiento no fue renovada, porque en las pólizas - certificados que obran a folios 115 a 120 del Cuaderno de Pruebas, consta la respectiva vigencia hasta el 20/10/08. Dicha pólizas - certificados puede ser considerados por el Tribunal como renovación, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1049 del Código de Comercio.
En lo referente a la obligación de PARKING INTERNATIONAL consistente en contratar una póliza de responsabilidad civil extracontractual, consagrada también en la cláusula Novena del citado contrato de arrendamiento, el Tribunal estudia cómo se pactó dicha obligación: “…y una póliza de seguros de responsabilidad civil extracontractual con anexo de parqueaderos, vigente por el término de duración del contrato y dos meses más, para cubrir cualquier daño causado a los vehículos de los propietarios, arrendatarios o República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 14 causahabientes de la Arrendadora, ocasionados por los vehículos de los usuarios del parqueadero de uso para el público, hasta por la suma de VEINTE MILLONES DE PESOS ($20.000.000) MCTE.” El Tribunal constata a lo largo del expediente que la sociedad PARKING INTERNATIONAL contrató las siguientes pólizas de responsabilidad civil extracontractual al parecer con el anexo de parqueaderos, así: (i) El 12 de julio de 2.005, BBVA SEGUROS expide una certificación en el sentido que el parqueadero situado en la Carrera 11 No. 86-35 se encuentra asegurado bajo la póliza No. 01500260, con vigencia desde el 12 de julio de 2.005 hasta el 12 de julio de 2.006, Valor asegurado de $500.000.000. y con indicación de la cobertura.
Certificación que se encuentra a folio No. 111 del cuaderno de Pruebas. (ii) El 8 de noviembre de 2.005, BBVA SEGUROS certifica que bajo la póliza GANAPYME R.C.E. No. 013101000984 se encuentran asegurados los parqueaderos ubicados en la Carrera 11 No. 86-35 de Bogotá, por valor asegurado de $500.000.000 y con vigencia desde el 24 de octubre de 2.005 hasta el 24 de octubre de 2.006 y con indicación de su cobertura.
Certificación que se encuentra a folio No. 112 del Cuaderno de Pruebas. (iii) El 22 de noviembre de 2.006 COMPAÑÍA SURAMERICANA DE SEGUROS certifica que bajo la póliza No. 3300117-1, se encuentra contratada la cobertura de los parqueaderos ubicados en la Carrera 11 No. 96-35, por valor asegurado de $100.000.000, con vigencia del 23 de octubre de 2.006 y el 23 de octubre de 2.007.
Certificación que se encuentra a folio No. 113 del cuaderno de Pruebas. (iv) La COMPAÑÍA SURAMERICANA DE SEGUROS expide el 6 de marzo de 2.007 una certificación en la que acredita que bajo la póliza No. 3300119-6 se encuentra contratada la cobertura de los parqueaderos ubicados en la Carrera 11 No. 96-35, por valor asegurado de $100.000.000, con vigencia desde el 15 de febrero de 2.007 y el 15 de febrero de 2.008.
Certificación que se encuentra a folio No. 114 del cuaderno de Pruebas. República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 15 (v) El 14 de febrero de 2.008, la compañía AGRICOLA DE SEGUROS expide una certificación en la que acredita que bajo la póliza No. 3300119-6 se encuentra contratada la cobertura de los parqueaderos ubicados en la Carrera 11 No. 86-35 con vigencia desde el 15 de febrero de 2.008 hasta el 15 de febrero de 2.009, con valor asegurado de $100.000.000.
Certificación que se encuentra a folio No. 115 del cuaderno de Pruebas. Sobre el particular, el Tribunal encuentra que efectivamente, como lo sostiene la convocada, en el contrato de arrendamiento no se encuentra contemplada la obligación para PARKING INTERNATIONAL de acreditarle a EDIFICIO SEGOVIA las diferentes pólizas de responsabilidad civil extracontractual con el anexo de parqueaderos; la obligación que está contemplada a cargo de PARKING INTERNATIONAL es la de contratar la respectiva póliza.
Es del caso resaltar que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5 del Decreto 423 de 1995, "la persona natural o jurídica que se dedique a la prestación de servicio de aparcaderos tomará una póliza de responsabilidad civil extracontractual con la cobertura adicional de parqueaderos, expedida por una compañía de seguros legalmente autorizada por el valor de 20 millones de pesos m/cte. con vigencia de un año que amparará el respectivo establecimiento de parqueadero.
“Esta póliza tendrá por objeto responder ante los usuarios por daños y hurto parcial o total que pudieran sufrir los vehículos y sus accesorios cuando, a juicio de la autoridad competente se compruebe que tales daños ocurrieron dentro del parqueadero y éstos no fueren imputables a fuerza mayor o caso fortuito su valor será tasado en su proceso respectivo".
El Tribunal considera que estando definido por Decreto el objeto de esta póliza, se sabe con certeza qué finalidad tienen estos anexos de parqueaderos de estas pólizas de responsabilidad civil extracontractual. República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 16 Por todo lo anterior el Tribunal no comparte las afirmaciones del abogado demandante, en el sentido que PARKING INTERNATIONAL nunca constituyó esta póliza de responsabilidad civil extracontractual, ya que se encuentra probado en el expediente.
En cuanto se refiere a la mora en el pago de cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y enero de 2.007, que alega el abogado demandante, procede el Tribunal a verificar las fechas y la forma de efectuar ese pago. El artículo 2002 del Código Civil establece que el pago del precio o renta se debe hacer en los períodos estipulados.
En el contrato se estipuló que los cánones se deben pagar dentro de los cinco (5) primeros días del mes. El arrendatario PARKING INTERNATIONAL ha verificado el pago de los arrendamientos a partir noviembre de 2.006 mediante su consignación bancaria. En las reglas generales del Código Civil sobre el pago como modo de extinción de las obligaciones, se encuentran, entre otras, las siguientes disposiciones: El primer párrafo del artículo 1627 establece que: “El pago se hará bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación; sin perjuicio de lo que en los casos especiales dispongan las leyes”.
El artículo 1634 señala que: “Para que el pago sea válido, debe hacerse o al acreedor mismo, o a la persona que la ley o el juez autoricen a recibir por él, o a la persona diputada por el acreedor para el cobro”. Por su parte el artículo 876 del Código de Comercio establece que: “Salvo estipulación en contrario, la obligación que tenga por objeto una suma de dinero deberá cumplirse en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento.
Si dicho lugar es distinto al domicilio que tenía el acreedor al contraerse la obligación y, por ello resulte más gravoso su cumplimiento, el deudor podrá hacer el pago en el lugar de su propio domicilio, previo aviso al acreedor”. República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 17 De las disposiciones hasta aquí transcritas se deduce que lo que acuerden las partes al respecto es lo que determina la modalidad del pago del canon de arrendamiento.
Y de las pruebas recaudadas en el curso del proceso se concluye que arrendador y arrendatario acordaron que el pago habría de verificarse en los cinco (5) primeros días de cada mes y, ante su silencio en relación con el lugar del pago, es aplicable plenamente la norma supletiva de su voluntad antes transcrita y recogida en el artículo 876 del Código de Comercio.
De suerte que así vistos los hechos y las pruebas del proceso, el arrendatario no tenía razón alguna para haberse sustraído a la obligación de pago del canon, dentro de la oportunidad convenida en el contrato y en el lugar del domicilio del arrendador, pues ambos eran de su pleno conocimiento ya que varios de los cánones correspondientes a los meses previos al incumplimiento que se le imputa los canceló bajo estas circunstancias de tiempo y lugar.
No obstante lo anterior, el demandado alegó que se vio forzado a hacer el pago de los cánones de los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y de enero de 2.007 por la vía excepcional de la consignación, en razón a las especiales circunstancias de renuencia del arrendador para recibir tales pagos. Por lo anterior, pasa el tribunal a analizar la figura del pago por consignación extrajudicial en los contratos de arrendamiento y a confrontarla con los hechos y pruebas del proceso para todos los fines pertinentes.
Si bien tanto el encabezado como el objeto de la Ley 820 de 2.003 consignado en su artículo 1, sugieren que su aplicación es para los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda, el Tribunal encuentra que el ámbito de aplicación, y muy especialmente en torno al procedimiento extrajudicial de pago por consignación del canon de arrendamiento, es de más amplio espectro.
En efecto, el artículo 43 de la citada Ley derogó varias disposiciones legales que no versan exclusivamente sobre vivienda y tal derogatoria cobijó las regulaciones precedentes sobre el República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 18 procedimiento de pago por consignación extrajudicial, como es el caso de los Decretos 2923 de 1.977 y 2813 de 1.978.
El pago por consignación en el contrato de arrendamiento es una figura que tiene por fin proteger al arrendatario de ciertas argucias que puede ejercer el arrendador, para ponerlo en mora, pero en esencia no comporta nada distinto de lo establecido en el artículo 1656 del Código Civil, que consagra: “Para que el pago sea válido no es menester que se haga con el consentimiento del acreedor; el pago es válido aun contra la voluntad del acreedor, mediante la consignación”.
(Las subrayas fuera de texto). De conformidad con lo previsto en el artículo 10 de la Ley 820 de 2.003 cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago del canon mensual de arrendamiento en las condiciones y en el lugar acordado en el respectivo contrato, puede el arrendatario recurrir a la consignación bancaria en las entidades autorizadas para ello.
En cuyo caso el canon de arrendamiento se debe consignar (hoy en el Banco Agrario) dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento del término fijado en el contrato y el arrendatario deberá avisar al arrendador, mediante comunicación remitida por el servicio postal debidamente autorizado por el Ministerio de Comunicaciones, sobre la consignación efectuada y enviarle el duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación. Está demostrado en el proceso que el arrendatario consignó el valor del canon correspondiente al mes de noviembre de 2.006, en el Banco Agrario de Colombia el 7 de noviembre de 2.006, como da cuenta el Título de Depósito de Arriendo No. 2294893 por valor de $1.548.821 y lo envió al arrendador por correo Deprisa el 22 de noviembre de 2.006, como da cuenta la guía No. 149155806.
(Folio No. 58 del Cuaderno de Pruebas). El valor del canon correspondiente al mes de diciembre de 2.006, fue consignado por el arrendatario en el Banco Agrario de Colombia el 4 de diciembre de 2.006 como da cuenta el Título de Depósito de Arriendo No. 2295375 por valor de $1.548.821 y lo envió al arrendador por correo Deprisa República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 19 el 22 de diciembre de 2.006, como da cuenta la guía No. 149884075.
(Folio No. 60 del Cuaderno de Pruebas). El valor del canon correspondiente al mes de enero de 2.007, fue consignado por el arrendatario en el Banco Agrario de Colombia el 4 de enero de 2.007 como da cuenta el Título de Depósito de Arriendo No. 2296770 por valor de $1.548.821 y lo envió al arrendador por correo Deprisa el 22 de enero de 2.007, como da cuenta la guía No. 150529737.
(Folio No. 63 del Cuaderno de Pruebas). Como puede deducirse de lo anteriormente expuesto, en el presente caso las consignaciones de los valores de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y de enero de 2.007 fueron hechas en el Banco Agrario de Colombia, en tiempo por el arrendatario, pero no fueron enviadas al arrendador dentro del término previsto para ello.
En efecto, teniendo en cuenta que según el parágrafo 1º del artículo 829 del Código de Comercio “los plazos de días señalados en la ley se entenderán hábiles; los convencionales, comunes”, el término para hacer el envío del título respectivo al arrendador del pago del canon correspondiente al mes de noviembre de 2.006, vencía el día 15 de ese mes; el término para hacer el envío del título respectivo al arrendador del pago del canon correspondiente al mes de diciembre de 2.006, vencía el día martes 12 de ese mes, es decir a los cinco (5) días hábiles siguientes, a la fecha de la consignación respectiva, y el término para hacer el envío del título respectivo al arrendador del pago del canon correspondiente al mes de enero de 2.007, vencía el día viernes 12 de ese mes, es decir a los cinco (5) días hábiles siguientes, a la fecha de la consignación respectiva.
Lo anterior significa que los envíos por parte del arrendatario al arrendador de los títulos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y enero de 2.007, fueron efectuados por fuera del término legal. En efecto, los plazos para los envíos de los títulos de las consignaciones de los cánones mensuales de arrendamiento vencían así: El de noviembre de República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 20 2.006, vencía el 15 de noviembre de 2.006 y fue enviado el 22 de noviembre de 2.006; el correspondiente al mes de diciembre de 2.006, vencía el 12 de diciembre de 2.006 y fue enviado el 22 de diciembre de 2.006 y el correspondiente al mes de enero de 2.007, vencía el 12 de enero de 2.007 y fue enviado el 22 de enero de 2.007.
Sobre el particular, el Numeral 5 del artículo 10 de la citada Ley 820 de 2.003, consagra que “El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento”. (El subrayado fuera de texto). En efecto, los numerales 1 al 4 del mismo artículo 10, tantas veces citado, consagran el procedimiento a seguir por el arrendatario para lograr el pago de los cánones de arrendamiento por consignación y precisamente el numeral 4 consagra: “El arrendatario deberá dar aviso de la consignación efectuada al arrendador o a su representante, según el caso, mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título correspondiente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la consignación.” (El subrayado fuera de texto).
Adicionalmente, debe tenerse en cuenta que según lo dispuesto en el citado numeral 4 del artículo 10 de la citada Ley 820 de 2.003, debe el arrendatario remitir al arrendador una comunicación acompañada del duplicado del título de la consignación, por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones y tal empresa debe a su vez cotejar y sellar tales documentos.
El demandante no alegó que la empresa DEPRISA no sea de aquellas autorizadas para estos menesteres, ni está acreditado en el expediente que no lo sea. Con todo, el demandado no cumplió con la carga de acreditar el cotejo y el sello de las comunicaciones y de los duplicados de los títulos correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y enero 2.007, a diferencia de lo que sí hizo para otros meses posteriores, que no son objeto de esta litis.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 21 No puede olvidarse la disposición contenida en el artículo 1.546 del Código Civil, que consagra: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado.
Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. Aunque el apoderado de la demandada, alega que estos cánones fueron consignados en tiempo y que “… una acción negativa del actor, consistente en NO recibir al demandado los comprobantes del pago de los cánones de los períodos mensuales discutidos y cuyo propósito no era otro que el de presionar un incumplimiento…”, concluye el Tribunal que no se encuentra probado en el expediente la renuencia del arrendador en recibir los títulos de las consignaciones de los respectivos cánones de arrendamiento, pues constan las fechas de sus envíos.
Con todo el incumplimiento que encuentra el Tribunal es en el envío extemporáneo de las comunicaciones adjuntando los duplicados de los títulos, pues no se efectuaron en los términos del numeral 4 del artículo 10 de la Ley 820 de 2003. Por todo lo anterior, puede concluir el Tribunal que el arrendatario incumplió en el envío al arrendador de los títulos de consignación de los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2.006 y enero 2007, pues fueron enviados fuera del plazo legal, incumplimiento que lo hace incurrir en mora en el pago de los cánones citados.
Finalmente sobre la comunicación fechada el 15 de agosto de 2.006, mediante la cual la Administración del Edificio Segovia manifestó a la sociedad arrendataria su intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento a la fecha de su vencimiento, 1 de octubre del mismo año, y por ende solicitaba la restitución de los inmuebles arrendados a partir de esa fecha, viola lo dispuesto en el artículo 520 del Código de Comercio, que consagra: “En los casos previstos en los ordinales 2 y 3 del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que este se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial…”.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 22 Sobre el particular no entiende el Tribunal la redacción de la cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento suscrito entre ellas; que consagra: “Vencido el plazo inicial pactado en este contrato se prorrogará automáticamente por períodos consecutivos de un (1) año, salvo que con anticipación de seis (6) meses al vencimiento de este contrato o de la respectiva anualidad.” Es claro para el Tribunal que la exigencia consagrada en el artículo 520 del Código de Comercio, no se cumplió por el arrendador.
Y la sociedad arrendataria tuvo derecho a la renovación del contrato a partir del 1 de octubre de 2.006. CAPITULO VI COSTAS Como se desprende de las consideraciones precedentes, habrán de prosperar las pretensiones de la demanda. No obstante, el Tribunal advierte que la primera pretensión involucraba el incumplimiento por la mora en el pago de los cánones de los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2008, así como el incumplimiento derivado de la obligación de la arrendataria de tomar una póliza de cumplimiento y el derivado de la obligación de tomar una póliza de responsabilidad civil extracontractual.
No obstante, la demandada demostró que esta última imputación no tenía soporte legal. Por lo anterior, con fundamento en lo dispuesto en el numeral 6 del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal impondrá condena parcial en los siguientes porcentajes: 70% a cargo de PARKING INTERNATIONAL y 30% a cargo de EDIFICIO SEGOVIA, lo que implica que la convocada deberá pagar a la convocante el 40% del total de las agencias en derecho1, 1 La diferencia entre el 70% que asume la convocada y el 30% que asume la convocante.
República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 23 reembolsar a la convocante por concepto de gastos y honorarios del Tribunal el 20% de ese monto2, como pasa a verse: El Tribunal determina como agencias en derecho la suma de $700.000, cuyo 40%, equivalente a $280.000, deberá ser cancelado por la convocada a la convocante.
En cuanto hace referencia a las costas del proceso, observa el Tribunal que los honorarios y gastos correspondientes fueron fijados en la audiencia del 23 de abril de 2008 y ascendieron a la suma de $2.406.000. Como cada parte asumió la mitad, el 20% que debe reembolsar la convocada a la convocante, es equivalente a la suma de $481.200.
En conclusión, PARKING INTERNATIONAL deberá pagar a EDIFICIO SEGOVIA, por concepto de costas, incluida la partida de agencias en derecho, la suma neta de $761.200. Finalmente, los excedentes no utilizados de la partida “protocolización y otros”, si los hubiera una vez protocolizado el expediente y cancelados los demás gastos, serán reembolsados por el Árbitro a las partes en igual proporción, salvo que, para ese momento, PARKING INTERNATIONAL haya efectuado y acreditado ante el Tribunal el pago de las costas, caso en el cual tales excedentes serán entregados en su integridad a la parte convocada.
PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, este Tribunal de Arbitramento convocado para dirimir las controversias formuladas por EDIFICIO SEGOVIA PROPIEDAD HORIZONTAL contra PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 2 La convocante asumió el 50% de ese gasto, debiendo asumir, según este fallo, 30%, de manera que debe obtener el reembolso de la diferencia. República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 24 RESUELVE 1.
Declarar que la sociedad PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA., en calidad de arrendataria, incumplió el “Contrato de Arrendamiento de Parqueaderos” suscrito con el EDIFICIO SEGOVIA PROPIEDAD HORIZONTAL el día 1 de octubre de 2001, al no haber tomado con una compañía de seguros la póliza de cumplimiento a favor del arrendador, a que se refiere la cláusula novena del mismo, que garantizara el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de sostenimiento y servicios públicos, durante la vigencia del contrato, y por haber incurrido en mora en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2006 y enero de 2007. 2.
Declarar terminado el “Contrato de Arrendamiento de Parqueaderos” suscrito entre PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA., en calidad de arrendataria, y el EDIFICIO SEGOVIA PROPIEDAD HORIZONTAL, como arrendadora. 3. Ordenar a PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA. la restitución al EDIFICIO SEGOVIA, de los veinte (20) parqueaderos de propiedad común, ubicados en el primer sótano del EDIFICIO SEGOVIA situado en la Carrera 11 No. 86-35/53 de Bogotá, debidamente demarcados del 1 al 20, alinderados en la escritura pública No. 4326 del 4 de Octubre de 1997 de la Notaria Treinta y Seis (36) de Bogotá. 4.
Disponer que si PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA. no procede voluntariamente a la restitución antes ordenada, la misma podrá adelantarse por conducto de juez competente. 5. Condenar a PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA. a pagar a EDIFICIO SEGOVIA PROPIEDAD República de Colombia Tribunal de Arbitramento Edificio Segovia vs. Parqueaderos Internacionales Parking International Ltda. ___________________________________________________________________________________________ 25 HORIZONTAL la suma de setecientos sesenta y un mil doscientos pesos ($761.200) moneda corriente, a título de costas. 6.
Disponer que los excedentes no utilizados de la partida “protocolización y otros”, si los hubiera una vez protocolizado el expediente y cancelados los demás gastos, serán reembolsados por el Árbitro a las partes en igual proporción, salvo que, para ese momento, PARQUEADEROS INTERNACIONALES PARKING INTERNATIONAL LTDA. haya efectuado y acreditado ante el Tribunal el pago de las costas a que se refiere el numeral anterior, caso en el cual tales excedentes serán entregados en su integridad a la parte convocada. 7.
Disponer la protocolización del expediente en una de las notarías del círculo de Bogotá D.C. Esta providencia quedó notificada en estrados. Cúmplase. Notifíquese. MARÍA CLARA MICHELSEN SOTO Arbitro ROBERTO AGUILAR DIAZ Secretario