e o REPÚBLICA DE COLOMBIA e 00U219 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI CONTRA MOTORES Y MÁQUINAS S.A. MOTORYSA LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., veintiocho (28) de mayo de dos mil catorce (2014). Agotado el trámite legal y estando dentro de la oportunidad para el efecto, procede este Tribunal de Arbitramento a proferir en derecho el laudo que resuelve las diferencias planteadas por CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI contra MOTORES Y MÁQUINAS S.A. MOTORYSA (en adelante "MOTORYSA").
A.ANTECEDENTES 1. Las controversias Las controversias que se deciden mediante este laudo se originan en el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, fechado 1 ° de agosto de 2005. 2. Las partes del proceso La parte convocante y demandante dentro del presente trámite es CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI, persona natural con domicilio en Bogotá La parte convocada y demandada es MOTORYSA, sociedad comercial, legalmente existente y con domicilio en Bogotá e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa 3.
El pacto arbitral El texto del pacto arbitral acordado por las partes tiene la forma de cláusula compromisoria y está contenido en la cláusula décima novena del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes el 1 ° de agosto de 2005. Su texto es el siguiente: "DÉCIMA NOVENA. ARBITRAMENTO: Las diferencias o controversias que ocurran entre las partes con motivo de la ejecución, interpretación o incumplimiento del presente contrato y que no pudieron ser dirimidos directamente por las partes en un término no mayor de 30 días contados desde la fecha en que una parte ponga en conocimiento de la otra la existencia de una diferencia o controversia, serán sometidas a un tribunal de arbitramento ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, integrado por un árbitro designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación, en su calidad de ente nominador de la lista del centro.
El árbitro será abogado titulado, el fallo será en derecho y deberán decidir en el término máximo de seis (6) meses contados desde la fecha de su constitución en la cámara de comercio de Bogotá". 4. El trámite del proceso 1) El día 8 de agosto de 2013 CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI solicitó la convocatoria de este Tribunal de Arbitramento y formuló demanda contra MOTORYSA ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 2) De conformidad con el pacto arbitral, el árbitro fue nombrado mediante sorteo público realizado por el Centro de Arbitraje y Conciliación la Cámara de Comercio de Bogotá el día 15 de agosto de 2013. 3) El día 16 de septiembre de 2013 tuvo lugar la audiencia de instalación en la cual, mediante Auto No. 1, el Tribunal admitió la demanda y de ella ordenó correr traslado a MOTORYSA. 4) La parte convocada fue notificada del auto admisorio de la demanda por aviso recibido el 16 de septiembre de 2013. 2 oou220 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa 5) Con escrito radicado el día 15 de octubre de 2013 MOTORYSA dio ii O I J 2 2..!. respuesta a la demanda, en la cual se opuso a la prosperidad de las pretensiones. 6) De dicho escrito se corrió traslado a la parte demandante mediante fijación en lista del 18 de octubre de 2013, quien se pronunció con escrito del día 24 de octubre del mismo año. 7) En cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012 el Tribunal citó a las partes a audiencia de conciliación para el día 28 de octubre de 2013, sin lograrse acuerdo alguno. 8) En esa misma oportunidad, mediante Auto No. 3, el Tribunal señaló las sumas a cargo de las partes por concepto de gastos y honorarios, las cuales fueron giradas en su integridad por ellas. 9) La primera audiencia de trámite tuvo lugar el día 21 de noviembre de 2013, oportunidad en la cual, mediante Auto No. 4, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir las controversias surgidas entre las partes.
A su vez, en esa misma audiencia el Tribunal, por Auto No. 5, decretó pruebas del proceso y por Auto No. 6 señaló las fechas para practicarlas. 10) Entre el 11 de diciembre de 2013 y el 11 de abril de 2014 se instruyó el proceso. 11) El día 25 de abril del presente año tuvo lugar la audiencia de alegaciones, en la cual los apoderados de las partes expusieron los argumentos que consideraron del caso y al final de sus intervenciones presentaron sendos resúmenes escritos de lo alegado, los cuales se agregaron al expediente. 12) El presente proceso se tramitó en diez (10) audiencias, en las cuales el Tribunal se instaló y admitió la demanda; integró el contradictorio y surtió los respectivos traslados; asumió competencia; decretó y practicó pruebas; 3 ____,, ______________________ _ e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa resolvió varias solicitudes de las partes; recibió las alegaciones finales; y ahora profiere el fallo que pone fin al proceso. 13) Corresponde al Tribunal mediante el presente laudo, decidir en derecho las controversias planteadas, lo cual hace en tiempo oportuno. En efecto, como la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 21 de noviembre de 2013, el plazo legal para fallar, establecido en seis (6) meses, vencía el 21 de mayo de 2014.
No obstante, a solicitud de las partes el proceso se suspendió en las siguientes oportunidades: entre el 22 de noviembre y el 1 O de diciembre de 2013 (acta 3); 27 de febrero y el 11 de marzo de 2014 (acta 6); y 26 de abril y el 27 de mayo de 2014 (acta 9). El total de suspensiones ascendió a 64 días calendario. En estas condiciones el plazo legar para fallar vence el 24 de julio de 2014, de manera que este laudo se profiere en tiempo oportuno. 5.
Las pretensiones de la demanda En su demanda CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI elevó al Tribunal las siguientes pretensiones: PRIMERA: Solicito que el señor Árbitro fije un nuevo canon mensual de arrendamiento vigente por un año a partir del día primero (1°) de agosto de 2.013 inclusive, a cargo de la ARRENDATARIA MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. y a favor del ARRENDADOR CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONÍ, respecto del inmueble localizado en la calle 105 No. 18A-68 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá, anterior nomenclatura calle 104A No. 20A-68, con número de matrícula inmobiliaria 050N00902292, cédula catastral 104A 19A 2, el cual se describe a continuación: Un lote de terreno conjuntamente con la construcción en él levantada, que hace parte de la urbanización NAVARRA PRIMER SECTOR, situado en la ciudad de Bogotá, distinguido en el plano de loteo de la misma urbanización con el número nueve (9) de la manzana G aprobado por el Distrito, lote que tiene una extensión superficiaria de ochocientos treinta y ocho metros cuadrados con cinco decímetros de metro cuadrado (838, 05 mts2) con la 4 0011222 e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa nomenclatura se distinguió con el número veinte A sesenta y ocho (20A -68) de la calle ciento cuatro A (104A).
Registro Catastral No. 104A 19A 2 y que junto con la edificación de dos (2) plantas que en él se encuentra, se determina por los siguientes linderos: NORTE: En longitud de treinta y seis metros con setenta centímetros (36. 70 mts) con el solar marcado con el número ocho (8) de la manzana G; por el SUR: En longitud de treinta metros con veintiún centímetros (30.21 mts) con zona de la calle 104A del plano urbano de Bogotá. Por el ORIENTE: En longitud de veinticinco metros con cinco centímetros (25, 05 mts) por la parte del solar marcado con el número siete (7) de la manzana, hoy casa construida, Por el OCCIDENTE: En longitud de veintiséis metros con ocho centímetros (26, 08 mts) con la calle ciento cuatro A (Gii. 104 A) antes avenida diecinueve (Av. 19) del plano urbano de Bogotá. No forma parte del contrato de arrendamiento el apartamento de habitación localizado en el segundo piso del inmueble con una extensión superficiaria de ciento setenta metros cuadrados (170 mts2) aproximadamente; ni tampoco hace parte el local comercial localizado en el primer piso del costado oriental que da sobre la avenida diecinueve y cuenta con un área de setenta metros cuadrados (70 mts2), aproximadamente.
SEGUNDA: Que el señor Árbitro establezca que la forma de actualización anual del canon de arrendamiento de que trata la pretensión primera será al término de cada año de arrendamiento en un porcentaje igual a la variación año calendario inmediatamente anterior, del índice de precios al consumidor a nivel nacional en Colombia más dos (2) puntos, con el objeto de evitar su desactualización con el valor comercial del inmueble, o aquella que el Tribunal considere pertinente.
TERCERA: Solicito que el señor Árbitro ordene a la sociedad ARRENDATARIA MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. pagarle al ARRENDADOR CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONÍ a título de capital, dentro de los diez (1 O) días siguientes a la ejecutoria del laudo, una suma dineraria igual a la diferencia entre el valor por esa sociedad pagado por los cánones de arrendamiento causados desde el día primero (1°) de agosto de 5 fiOt.1223 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa 2. 013, hasta la fecha en que fuere proferido el laudo arbitral y el valor del O O U 2 2 4 canon de arrendamiento fijado de conformidad con la pretensión primera.
CUARTA: Solicito al señor Árbitro ordene a la sociedad ARRENDATARIA MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. reconocer y pagarle al ARRENDADOR CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONÍ intereses moratorios a la máxima tasa legalmente permitida, sobre la suma de capital de que trata la pretensión precedente, a partir del vencimiento del plazo conferido para su pago.
QUINTO: Que se condene en costas a la sociedad demandada. 6. Los hechos de la demanda La demandante invocó los siguientes hechos:
PRIMERO: Entre el señor CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI en calidad de ARRENDADOR y la sociedad MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. en calidad de ARRENDATARIA, se celebró contrato escrito de arrendamiento fechado primero (1°) de agosto de 2.005, respecto del inmueble localizado en la calle 105 No. 1 BA-68 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá, anterior nomenclatura calle 104A No. 20A-68, con número de matrícula inmobiliaria 050N00902292, cédula catastral 104A 19A 2 De conformidad con el parágrafo de la cláusula primera del contrato de arrendamiento escrito de que trata el hecho anterior, no forma parte del contrato de arrendamiento el apartamento de habitación localizado en el segundo piso del inmueble con una extensión superficiaria de ciento setenta metros cuadrados (170 mts2) aproximadamente; ni tampoco hace parte el local comercial localizado en el primer piso del costado oriental que da sobre la avenida diecinueve y cuenta con un área de setenta metros cuadrados (70 mts2), aproximadamente.
SEGUNDO: La duración del contrato de arrendamiento se pactó por el término de un año, contado a partir del primero (1°) de Agosto de 2.005, renovable automáticamente por períodos iguales al inicial. (Cláusula Segunda).
TERCERO: No obstante, las partes contratantes reconocieron que la sociedad arrendataria se encontraba en tenencia del inmueble desde el día seis (6) de marzo de 1.989. (Parágrafo de la cláusula segunda). 6 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa CUARTO: Las partes acordaron como canon de arrendamiento mensual la r: O I.J 2:! 5 suma de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS SESENTA Y DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA PESOS ($ 10'662.790,oo) más /VA.
(Cláusula tercera).
QUINTO: Las partes convm,eron que el canon de arrendamiento se reajustaría cada año calendario, en un porcentaje igual a la variación nacional del índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior. (Parágrafo cláusula tercera)
SEXTO: El señor CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONÍ desde el mes de agosto del año 2.012 hasta el día primero (1°) de agosto de 2.013, adelantó conversaciones con la sociedad MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. con el objeto de propender por lograr un acuerdo en el valor del canon de arrendamiento del inmueble de que trata el hecho primero, a partir de la renovación del contrato de arrendamiento el día primero (1°) de agosto de 2. 013, en razón al hecho de que el tiempo de arrendamiento es superior a veinte (20) años y que el valor del canon de arrendamiento es inferior de su justiprecio comercial, atendiendo su valor comercial del inmueble, el impuesto predial y el precio del arrendamiento de otros inmuebles del mismo sector.
SEPTIMO: El ARRENDADOR ofreció como nuevo canon de arrendamiento vigente a partir del mes de agosto de 2.013, la suma de TREINTA MILLONES CIEN MIL PESOS ($ 30'100.000.oo) sustentado en avalúo comercial al inmueble efectuado en el mes de junio del año 2.012 por parte de la sociedad BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS L TDA.
OCTAVO: No obstante los esfuerzos realizados por el señor MIRANDA con el objeto de explicarle a la sociedad MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. que a la renovación del contrato de arrendamiento las partes deben convenir nuevamente el valor del canon de arrendamiento, no fue posible lograr dicho acuerdo por cuanto la sociedad arrendataria afirma que el incremento del canon de arrendamiento se encuentra estipulado en el parágrafo de la cláusula tercera, por Jo que para ella no resulta aceptable convenir un nuevo valor por concepto de canon de arrendamiento.
NOVENO: Las partes contratantes en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento estipularon cláusula compromisoria DÉCIMO: El término de treinta (30) días convenido por las partes para alcanzar un acuerdo se encuentra más que vencido, toda vez que con carta del treinta (30) de agosto de año 2012 se dio inicio a la etapa de arreglo directo. 7.
La oposición de la demandada MOTORYSA se opuso a las pretensiones de la demanda y formuló las siguientes excepciones de mérito: 7 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa 1) Primera Excepción: Ausencia de materialización de las causales para acudir a integrar el Tribunal de Arbitramento. 2) Segunda Excepción: Inexistencia de causas y razones para fijar un nuevo canon de arrendamiento - Inexistencia de rompimiento de equilibrio económico del contrato. 3) Tercera Excepción: Falta de agotamiento de los requisitos previos para demandar, por no existir agotamiento de los 30 días pactados en la cláusula arbitral. 8.
Respuesta a los Hechos de la Demanda En su contestación a la demanda MOTORYSA se pronunció sobre los hechos de la siguiente manera: HECHO PRIMERO: Es cierto parcialmente, por tanto se aclara: Así esta indicado en la cláusula PRIMERA y su parágrafo, del contrato de arrendamiento firmado; pero en realidad dicho contrato fue celebrado en el año 2008 pese a indicarse que fue en el año 2005 su celebración. HECHO SEGUNDO: Es cierto en cuanto al término de duración anual del contrato de arrendamiento, pero no es cierto en lo relacionado a su fecha de inicio, ya que el verdadero inicio de dicho contrato de arrendamiento fue a partir del 01 de agosto de 2008, pese a que existe error en Jo señalado como 2005 en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento firmado y en su parte final.
Lo anterior está demostrado con las fotocopias de los correos electrónicos que se cruzaron entre funcionarios de MOTORYSA el mismo Doctor HUGO V/DALES MOLANO con fechas del 29, 30 y 31 de JULIO DE 2008, Abogado que actuó en aquella época como Abogado del hoy Accionante, que nuevamente Jo está representando y asesorando en este proceso arbitral.
(anexo 2 folios) Igualmente está demostrado con las fotocopias de las facturas emitidas con di/igenciamiento incluso a puño y letra del ARRENDADOR, las cuales demuestran que en el periodo correspondientes a los meses de 2005 y hasta JULIO DE 2006, el canon que se pagaba era distinto al que aparece convenido en el contrato firmado en el año 2008 por valor de $1 O. 662. 790 mas /VA.
(Anexo 5 folios con algunas copias de facturas emitidas por el ARRENDADOR). 8 e e, Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa HECHO TERCERO: Es cierto parcialmente por tanto se aclara: El reconocimiento de la tenencia del inmueble desde el año 1989, se realizó solo para los efectos del derecho de RENOVACJON a cargo o a favor del ARRENDA TARJO y no con otros efectos, por tanto allí mismo en el PARAGRAFO de la cláusula SEGUNDA, se indica claramente que con independencia del termino pactado en el nuevo contrato de arrendamiento firmado el 01 de agosto de 2005, - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - se reconocería al ARRENDA TARJO como titular del DERECHO A LA RENOVAC/ON.
No es otro el objeto de ese parágrafo, por tanto no es aceptable que el hoy CONVOCANTE o DEMANDANTE pretenda darle otra interpretación para acomodar sus hechos y justificar sus pretensiones, indicando que el tiempo de arriendo es superior a 20 años para motivar un incremento adicional al que se encuentra pactado mediante contrato de fecha 01 de agosto de 2005. - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - HECHO CUARTO: Es cierto.
HECHO QUINTO: Es cierto; por tanto es que en cada renovación del contrato en los meses de AGOSTOS de cada año, se han venido haciendo los reajustes al canon en los porcentajes de variación del año inmediatamente anterior, conforme al IPC. HECHO SEXTO: Es parcialmente cierto, por tanto se aclara Jo siguiente: 1. Es verdad que el ARRENDADOR en efecto solicitó al ARRENDA TARJO un incremento adicional al canon pactado, y dicho incremento no fue aceptado y por tanto rechazado de entrada, en razón a que es adicional al que se encuentra pactado en el contrato de arrendamiento vigente.
Se Je indicó al ARRENDADOR de manera clara que MOTORYSA seguiría realizando los incrementos pactados y no aceptaría otros, se Je indicó expresamente que MOTORYSA no estaba en condiciones de asumir incrementos NO PACTADOS en el contrato que fue firmado y aceptado entre las partes. 2. No es cierto y por tanto NO ES VERDAD que el tiempo de arrendamiento sea superior a 20 años, como lo pretende hacer ver y afirmar el CONVOCANTE o ACCIONANTE para justificar sus desequilibradas pretensiones; pues el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento anterior al que se firmó con fecha de 01 de agosto de 2005, - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - no implica que haya existido alguna clase de continuidad de contrato anterior y así se dejo claro en el nuevo contrato en la cláusula vigésima primera. 3.
La clausula VEGESIMA PRIMERA del contrato firmado con fecha del 01 de agosto de 2005, - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - señala textualmente y claramente lo siguiente: "VIGÉSIMA PRIMERA- ÚNICO ACUERDO: El presente contrato constituye el único acuerdo entre las partes y en consecuencia, deja 9 00u227 e e, Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa sin efecto cualquier acuerdo, carta, contrato, compromiso o ij O IJ 2 2 8 comunicación previa entre las partes que de le oponga." De esta manera no existe duda en que el CONVOCANTE se equivoca cuando señala que el tiempo del arrendamiento es superior a 20 años, y más equivocado está cuando presenta ese y los demás argumentos para justificar la necesidad de incrementos no pactados en el contrato firmado con fecha 01 de agosto de 2005, - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - el cual se ha cumplido en su totalidad por MOTORYSA en condición de arrendataria.
HECHO SÉPTIMO: Es cierto; pero se aclara y reitera que dicho incremento no es aceptado por MOTORYSA, en razón a que no es cierto que el tiempo del arriendo sea superior a 20 años en las mismas condiciones de incrementos como se está presentando en los hechos de la demanda, y además conforme a las comunicaciones de respuestas enviadas al ARRENDADOR, las cuales fueron aportadas como pruebas en la demanda arbitral, MOTORYSA ha sido clara en indicar que dicho incremento no esta pactado en el contrato, además de ser exorbitante, desequilibrado y alejado de las condiciones del contrato de arrendamiento vigente el cual seguirá cumpliendo conforme a lo pactado, por tanto no reconoce que exista conflicto alguno que amerite esta acción arbitral.
Vale la pena informar al Honorable Tribunal, que resulta siendo muy injusto que se pretenda por parte del ARRENDADOR, realizar un incremento al canon, desconociendo que en el pasado MOTORYSA realizo inversiones y mejoras autorizadas por el ARRENDADOR, consistentes en la remodelación del inmueble, con altos costos e inversiones que de su propio pecúnio hizo MOTORYSA en un 50% - prueba de ello es un correo electrónico enviado por el entonces GERENTE GENERAL DE MOTORYSA el Dr. CARLOS MANRIQUE ESCALLON, donde hace referencia a dicho acuerdo con el ARRENDADOR Sr. MIRANDA AGGIONI.
(anexo un folio que contiene un correo electrónico) HECHO OCTAVO: Es un hecho cierto. MOTORYSA ha expresado que el incremento perseguido por el ARRENDADOR no está pactado en el contrato de arrendamiento y al no estar convenido dentro del contrato de arrendamiento, se está rompiendo los pactos contractuales, y por tanto no está en condiciones de aceptarlo, razón por la cual ha venido respondiendo al ARRENDADOR que seguirá cumpliendo el contrato firmado con fecha 01 de agosto de 2005 - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - con los incrementos allí estipulados.
HECHO NOVENO: Es cierto. HECHO DECIMO: No es cierto y se aclara: 1. No puede haberse vencido ningún termino de 30 días para resolver conflictos de manera directa, pues no existen conflictos derivados del contrato que amerite " alcanzar un acuerdo ". Es claro que NO EXISTE CONFLICTO derivado del contrato. Ninguna de las obligaciones contractuales estipula INCREMENTOS adicionales a los pactados en el contrato. 2.
El ARBITRAMENTO pactado se definió para ".... Las diferencias o 10 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa controversias que ocurrieren entre las partes con motivo de la ejecución, interpretación o incumplimiento del presente contrato " y al observar los hechos y pretensiones de la demanda, es claro que no existe diferencia o controversia derivada de los pactos contractuales, sino que son creaciones subjetivas del ARRENDADOR, quien pretende presentar un desequilibrio económico inexistente. 3.
El ARRENDADOR quiere mostrar unas "diferencias o controversias" que son ajenas a las condiciones del contrato, originadas por temas no convenidos y netamente subjetivos y encaminados a crear un conflicto alejado del CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO como fuente de las obligaciones a cargo de MOTORYSA como arrendatario. 4. Además de lo anterior, el ARRENDADOR crea un presunto conflicto consistente en un desequilibrio económico que en la realidad no existe, pues el contrato se ha venido incrementando en sus renovaciones a partir de su firma en el año 2008 y a la fecha dichos incrementos superan el 50% incluido /VA, del canon fijado en el primer año del contrato;
Juego no existe tal desequilibrio que amerite la fijación de un nuevo canon. Por Jo anterior es que este hecho no es cierto y por tanto ningún término se encuentra vencido, ya que no hay conflicto contractual, sino un conflicto unilateral alejado de la bilateralidad del CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO que por demás fue consensualmente aceptado por el hoy CONVOCANTE o DEMANDANTE y de otro lado el canon actual no afecta el equilibrio económico como Jo pretende hacer ver el demandante.
Por todo Jo anterior la demanda no esta llamada a prosperar, porque los hechos no se compadecen de la realidad y no tienen soporte alguno que los respalde, menos en Jo pactado en el contrato que NO ESTA INCUMPLIDO, MAL INTERPRETADO O MAL EJECUTADO, así que no existe motivo que justifique la presente acción arbitral. 9. Pruebas practicadas Como prueba de los hechos que sirven de fundamento a sus posiciones las partes aportaron varios documentos.
A solicitud de la demandada se recibió el interrogatorio del señor CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI. Igualmente, se recibió un dictamen por parte de un perito experto en avalúas inmobiliarios, el cual fue objeto de aclaraciones y complementaciones solicitados por la parte demandada. 11 00,1229 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa En esta forma se concluyó la instrucción del proceso durante la cual las partes íl O U 2 3 O tuvieron la oportunidad de controvertir las pruebas en los términos de ley.
B. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 1. La excepción denominada "Ausencia de materialización de las causales para acudir a integrar el tribunal de arbitramento" Teniendo en cuenta que la mencionada excepción está relacionada con la competencia misma del Tribunal para fallar este proceso corresponde abordarle en primer término. Sostiene la sociedad demandada que las causales para acudir a arbitraje aparecen taxativamente relacionadas en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento y que allí no se encuentran relacionadas las que han dado lugar a este litigio.
Habrá de recordarse que el pacto arbitral acordado es del siguiente tenor literal: "DÉCIMA NOVENA. ARBITRAMENTO: Las diferencias o controversias que ocurran entre las partes con motivo de la eiecución, interpretación o incumplimiento del presente contrato y que no pudieren ser dirimidos directamente por las partes en un término no mayor de 30 días contados desde la fecha en que una parte ponga en conocimiento de la otra la existencia de una diferencia o controversia, serán sometidas a un tribunal de arbitramento ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, integrado por un árbitro designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación, en su calidad de ente nominador de la lista del centro.
El árbitro será abogado titulado, el fallo será en derecho y deberán decidir en el término máximo de seis (6) meses contados desde la fecha de su constitución en la cámara de comercio de Bogotá" (subraya el Tribunal). 12 e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa En opinión de la demandada no existen diferencias o controversias relativas n O IJ 2 31. y atinentes a la "ejecución" de las obligaciones porque todas "se han venido ejecutando en normales condiciones por parte de MOTORYSA".
Igualmente señala que "No existen diferencias o controversias relativas y atinentes a la interpretación o incumplimiento del contrato de arrendamiento" porque "el mismo se ha venido cumpliendo a cabalidad'. Agrega que "es el mismo CONVOCANTE o ACCIONANTE quien confiesa que el motivo de integrar el TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO y haber acudido a esta justicia arbitral, son hechos y circunstancias ajenas a lo pactado en el contrato", quien "quiere mostrar unas 'diferencias o controversia' que no existen, menos están enmarcadas dentro de las taxativas controversias o diferencias convenidas como casuales para acudir ante la JUSTICIA ARBITRAL, y es claro que su inconformidad manifiesta en los hechos y pretensiones son ajenas a las condiciones del contrato, y también es claro que están originadas por temas no convenidos, netamente subjetivos y encaminados a crear un conflicto alejado del CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO como fuente de las obligaciones a cargo de MOTORYSA como arrendatario, y más alejado aún de la legitimación para hacer uso de la clausula arbitrar.
Sostiene, además, en la contestación a los hechos de la demanda que el demandante "pretende presentar un desequilibrio económico inexistente" Coincide el Tribunal con lo expuesto por el apoderado del demandante en el sentido que la "diferencia o controversia" que explica la demanda y justifica la convocatoria a arbitraje está relacionada con la "ejecución" del contrato, en cuanto que, para el demandante, una vez vencido el plazo inicialmente pactado de un año y transcurrido el de dos (2) años previsto en el artículo 518 del Código de Comercio, a la vez que surgió para la arrendataria el derecho a la renovación, también surgió para el arrendador el derecho a pedir la revisión del canon; al paso que, para la arrendataria, no existe el derecho del arrendador en tanto se trataría de "incrementos NO PACTADOS en el contrato que fue firmado y aceptado entre las partes". 13 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa.,.. t.01J2~2 Como está claramente establecido dentro de los documentos aportados por ' la convocante a su demanda (Folios 7 a 53 del cuaderno de pruebas), desde finales de agosto de 2012 y hasta el 1 de agosto de 2013 el arrendador venía expresando al arrendatario la necesidad de establecer un nuevo canon de arrendamiento, pues el vigente no correspondía a los precios ordinariamente cancelados para comercios del mismo tipo y en la misma zona.
También está aceptado por las partes en el proceso que el arrendador planteó al arrendatario ajustar el canon a una suma superior a los $30.000.000 mensuales, propuesta que el arrendatario declinó por no encontrarla ajustada a la realidad comercial (Folios 7 y 30 del cuaderno de pruebas). Esos hechos ponen en evidencia la controversia acerca del canon de arrendamiento que habría de operar para el momento de la renovación del contrato, de lo cual resulta con toda claridad la existencia de una diferencia relacionada con la ejecución del mismo.
Adicionalmente, considera el Tribunal que también se trata de una diferencia relativa a la interpretación del contrato, en la medida en que ambas partes invocan cláusulas contractuales y la propia ley, para justificar su propia posición. Así, mientras que el convocante sostiene que la ley aplicable al contrato le permite la revisión del canon, la convocada aduce que la pretensión está relacionada con un "desequilibrio económico inexistente", lo cual implica la necesidad de interpretar el contrato y determinar si se ha ejecutado de acuerdo con lo pactado y con la ley.
En esas condiciones no le cabe duda al Tribunal que las diferencias o controversias planteadas en la demanda encajan dentro del pacto arbitral acordado en la precitada cláusula décima novena del contrato, razón por la cual el es competente para conocer de las controversias surgidas entre las partes con ocasión del contrato de arrendamiento y, por lo mismo, habrá de rechazar la excepción en estudio. 14 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa fjQ¡,0'43 2.
La excepción denominada "Falta de agotamiento de los requisitos · ' · 1. v previos para demandar, por no existir agotamiento de los 30 días pactados en la cláusula arbitrar'. Igualmente por tratarse de una excepción, no solamente vinculada con la competencia del Tribunal, sino, en esta ocasión, también con la oportunidad para demandar, procede su estudio de manera preliminar.
Nuevamente invoca MOTORYSA el pacto arbitral ya transcrito, según el cual "Las diferencias o controversias que ocurran entre las partes con motivo de la ejecución, interpretación o incumplimiento del presente contrato y que no pudieren ser dirimidos directamente por las partes en un término no mayor de 30 días contados desde la fecha en que una parte ponga en conocimiento de la otra la existencia de una diferencia o controversia, serán sometidas a un tribunal de arbitramento ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, integrado por un árbitro designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación, en su calidad de ente nominador de la lista del centro " (Subraya el Tribunal).
Sostiene la convocada que "si bien en el año 2012 existieron comunicaciones cruzadas, también es cierto que las mismas tuvieron un término de tiempo posterior que indicaba que el imaginario y subjetivo conflicto planteado estaba superado por los 6 meses de silencio que transcurrieron, hasta que se presenta una nueva comunicación de fecha 01 de agosto de 2013 precedida de una reunión de esa misma fecha, con una una (sic) respuesta de MOTORYSA con fecha de 12 de agosto de 2013; sin embargo la presentación de la demanda fue el día 08 de agosto de 2013, demostrándose claramente que no transcurrieron los 30 días necesarios como previos a la presentación de la demanda".
Confiesa la parte convocada que el arrendador cumplió con su carga contractual de plantear oportunamente las controversias o diferencias a MOTORYSA mediante las "comunicaciones cruzadas en el años 2012 y al inicio de 2013". A su vez, esa correspondencia aparece aportada con la demanda y fue decretada como prueba (Folio 130 del cuaderno principal), en 15 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa f;Q1_1214 las cuales, entre otras cosas, el arrendador expresa al arrendatario que: "El, incremento del canon de arrendamiento está definido en los términos del parágrafo de la CLÁUSULA TERCERA del contrato firmado entre las partes Por esta razón contractual y legal, el incremento aspirado por Usted en su comunicación no se compadece de la realidad de los pactos contractuales y rompe el equilibrio del contrato en contra de MOTORYSA como.arrendataria del inmueble" (folio 30 del cuaderno de pruebas);
" resulta inviable aceptar el incremento modificatorio de las condiciones del contrato de arrendamiento, invitándole a que reconsidere su aspiración y comprenda nuestra posición, procediendo a evaluar la parte subjetiva del ARRENDATARIO, es decir, nuestra seriedad, solidez y cumplimiento que le hemos ofrecido durante toda la ejecución del contrato " (folio 33 del cuaderno de pruebas);
" no es posible aceptar la interpretación errónea que después de varios años se Je quiere dar al contrato de arrendamiento conforme a su comunicación. No es aceptable para Motorysa que el contrato de arrendamiento tenga incremento los meses de enero de cada año de renovación, pues no es Jo pactado en el mismo; ya que es claro que la vigencia es anual y al vencimiento de cada año y estando renovado el contrato, es cuando se aplican los incrementos por voluntad de las partes conforme la fecha y mes de inicio y terminación anual contenidos en el contrato de arrendamiento" (folio 40 del cuaderno de pruebas);
"Le informo que al no ser posible aceptar los incrementos del canon de arrendamiento a partir del mes de Enero de 2013, por no ser obligación pactada en el contrato vigente ya que los mismos solo operan al vencimiento de cada año de vigencia del contrato" (folio 46 del cuaderno de pruebas). Precisamente, en relación con las comunicaciones cruzadas en el años 2012 y al inicio de 2013, estima el Tribunal que no puede exigir la excepcionante que se cumpla con el agotamiento del plazo contractualmente previsto y, a su vez, platear para tal procedimiento una especie de preclusión, según la cual una vez hecho el reclamo y vencidos los 30 días siguientes sin que las partes pudieran dirimir directamente la controversia, el arrendador tendría un plazo perentorio para demandar.
Al tenor del artículo 2535 del Código Civil es la prescripción la que extingue las acciones y derechos ajenos y tal situación solo tiene lugar con el transcurso del lapso de tiempo previsto en la ley. En 16 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa materia civil, en casos excepcionalmente previstos, es la caducidad la que O O f J 2 3 5 impide formular demanda, aun a pesar de que el derecho no haya prescrito.
Pero la mera suposición de la parte demandada de haber superado las diferencias por el solo transcurso de un tiempo, sin que por lo demás se hayan convenido efectivamente los ajustes contractuales reclamados, no es argumento para impedir que el arrendador reclame en juicio. Si lo anterior no fuera suficiente, ha de ponerse de presente que el Consejo de Estado se ha pronunciado sobre la inaplicabilidad de las condiciones contractuales que impiden el acceso a la justicia, al señalar, entre otros pronunciamientos, lo siguiente: "Por lo tanto, es claro que los trámites pactados por las partes como requisito previo para acudir al tribunal de arbitramento no pueden convertirse en requisitos de procedibilidad para acudir a la justicia arbitral, ni pueden afectar la validez de sus decisiones, toda vez que ello entraña una vulneración al derecho fundamental de acceso a la administración de justicia, consagrado en el artículo 229 superior; además, tales estipulaciones no pueden generar efectos procesales para los árbitros, ni para la parte que en ejercicio de su derecho fundamental de acceso a la justicia acude a los mismos, en la búsqueda de la solución de una controversia, por cuanto la autonomía privada encuentra sus precisos límites en la Constitución y en la ley que garantizan el ejercicio y goce de dicho derecho"1.
En este caso no puede imponerse al arrendador una carga no prevista en la ley para acudir a la jurisdicción si, además, se advierte que ningún efecto práctico tiene, dado que desde un comienzo se conoció la posición del arrendatario de apegarse a lo que entiende era los términos de la prórroga pactada en el contrato. Por lo anteriormente expuesto el Tribunal también habrá de declarar no probada esta excepción. 1 CONSEJO DE ESTADO.
Sala de lo Contencioso Administrativo. Sección Tercera. Sentencia 33669 de 29 de agosto de 2007. Consejero Ruth Stella Correa. (en el mismo sentido puede consultarse la sentencia de la misma Sala y Sección del Consejo de Estado del 4 de diciembre 2006, expediente 32.871, consejero doctor Mauricio Fajardo Gómez). 17 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa 3.
El objeto de este proceso. La renovación del contrato de arrendamiento y las diferencias que surgen entre las partes. Excepción llamada de "Inexistencia de causas y razones para fijar un nuevo canon de arrendamiento - Inexistencia de rompimiento de equilibrio económico del contrato" Conviene señalar que ni el objeto de este proceso ni el debate planteado en la demanda tienen relación con lo que la sociedad demandada ha denominado un reclamo por un "desequilibrio económico inexistente" derivado del contrato de arrendamiento.
La teoría del "desequilibrio económico del contrato" está concebida para el derecho administrativo, materializado, entre otras disposiciones, en el numeral 3° del artículo 4, en el numeral 1° del artículo 5 y en el artículo 27 de la Ley 80 de 1993, por cuyo virtud, para la consecución de los fines de la contratación estatal2 las entidades estatales deben solicitar la actualización o la revisión de los precios cuando se produzcan fenómenos que alteren en contra del contratista el equilibrio económico o financiero del contrato; los contratistas tienen derecho a que la administración les restablezca el equilibrio de la ecuación económica del contrato a un punto de no pérdida por la ocurrencia de situaciones imprevistas que no les sean imputables y a que se restablezca la ecuación surgida al momento del nacimiento del contrato si dicho equilibrio se rompe por incumplimiento de la entidad estatal contratante; por lo que en los contratos estatales se debe mantener la igualdad o equivalencia entre derechos y obligaciones surgidos al momento de proponer o de contratar y si dichas condiciones se rompen por causas no imputables a quien resulte afectado, las partes deben adoptar las medidas necesarias para su restablecimiento. 2 De conformidad con el artículo 3° "Los servidores públicos tendrán en consideración que al celebrar contratos y con la ejecución de los mismos, las entidades buscan el cumplimiento de los fines estatales, la continua y eficiente prestación de los servicios públicos y la efectividad de los derechos e intereses de los administrados que colaboran con ellas en la consecución de dichos fines" y "Los particulares, por su parte, tendrán en cuenta al celebrar y ejecutar contratos con las entidades estatales que, además de la obtención de utilidades cuya protección garantiza el Estado, colaboran con ellas en el logro de sus fines y cumplen una función social que, como tal, implica obligaciones". 18 00tJ236 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Al respecto ha dicho la jurisprudencia que "El principio del equilibriÍJ O U 2 3 7 financiero del contrato, medular en el régimen jurídico de la contratación pública, consiste, entonces, en garantizar el mantenimiento de la igualdad o equivalencia entre derechos y obligaciones surgidos al momento de proponer o de contratar, según el caso, de manera que si se rompe por causas sobrevinientes, imprevisibles y no imputables a quien resulte afectado, las partes adoptarán las medidas necesarias para su restablecimiento, so pena de incurrir en una responsabilidad contractual tendiente a restituir tal equilibrio".
En el campo del derecho comercial, en lugar del principio del desequilibrio económico del contrato, existe la teoría de la imprevisión, con alcances similares pero más restringidos y con variantes bien importantes, aplicable a los contratos que no sean aleatorios ni de ejecución instantánea. Al tenor del artículo 868 del Código de Comercio, "Cuando circunstancias, extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que Je resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión".
En ese evento advierte la norma que "El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato". Nada relacionado con desequilibrio contractual ni con la imprevisión contractual se reclama en este pleito.
No ha invocado el demandante circunstancias que sobrevenidas hayan alterado sus previsiones económicas ni circunstancias que le impidan el cumplimiento de sus futuras obligaciones. Simplemente ha puesto de presente que tiene derecho a la revisión de los términos del contrato frente a la renovación a que tiene derecho la empresa denominada MOTORYSA para continuar explotando el establecimiento de comercio de venta de vehículos en el inmueble que le arrendó. Bajo otra consideración, coincide el Tribunal con el apoderado del demandante en que no es el transcurso de 20 años de vigencia del contrato, 19 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa que la sociedad demandada se esfuerza en refutar, el hecho que reclama el;i O 1 ¡ 2 3 8 demandante.
Tampoco el hecho de que el canon de arrendamiento haya aumentado un 50% de su valor inicial desde la celebración del contrato, como lo sostiene. De manera similar, no resulta admisible el argumento de oposición, según el cual MOTORYSA habría realizado inversiones y mejoras autorizadas por el arrendador, consistentes en la remodelación del inmueble en un 50%, ya que las partes acordaron que, en la mencionada proporción, se descontarían mensualmente, sin que tal acuerdo haya afectado el canon pactado, que es el centro del debate.
El fundamento de la demanda está vinculado con las previsiones de los artículos 518 y 519 del Código de Comercio. De conformidad con el primero, el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo que haya incumplido el contrato, que el propietario lo necesite para su propia vivienda o para un establecimiento sustancialmente distinto, o que el inmueble deba ser reconstruido, reparado o demolido.
Y, de acuerdo con el segundo, "Las diferencias que ocurran entre las parles en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos". Descartadas las demás razones de oposición de MOTORYSA, debe detenerse el Tribunal en aquella consistente en que las pretensiones de la demanda no deben prosperar porque "el incremento perseguido por el ARRENDADOR no está pactado en el contrato de arrendamiento y al no estar convenido dentro del contrato de arrendamiento, se está rompiendo los pactos contractuales, y por tanto no está en condiciones de aceptarlo, razón por la cual ha venido respondiendo al ARRENDADOR que seguirá cumpliendo el contrato firmado con fecha 01 de agosto de 2005 - REALMENTE FIRMADO EN EL AÑO 2008 - con los incrementos allí estipulados". 20 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa La cláusula Tercera del contrato, a vuelta de señalar que el canon de arrendamiento se fija en la suma de $10.662.790, pagaderos anticipadamente dentro de los cinco primeros días corrientes de cada periodo mensual, expresa en su parágrafo que " se reajustará cada año calendario, en un porcentaje igual a la variación nacional de índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior'.
La posición de la sociedad demanda - que consta en la contestación a la demanda y en las comunicaciones transcritas - plantea que su oposición radica en que las partes pactaron las condiciones para la "prórroga" del contrato, las cuales deben respetarse, al paso que el demandante invoca su derecho a la revisión contractual por el hecho de la "renovación" del mismo.
La Corte Suprema de Justicia ha señalado que "El derecho a la renovación del contrato para el comerciante que haya ocupado el inmueble con un mismo establecimiento mercantil por lapso no inferior a dos años consecutivos, derecho este respecto del cual, precisó la Corte en sentencia de su sala Plena proferida el 20 de noviembre de 1971, que no ha de confundirse con la prórroga del contrato, pues el renovado es uno nuevo, que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias especialmente en cuanto a precio y utilización de la cosa arrendada"3.
Refiriéndose a la renovación ha señalado la doctrina que "Es conveniente aclarar que no se trata de una prórroga No continúa el contrato antiguo en sus mismos términos, pues con la renovación se produce una efectiva variación en las circunstancias económicas, de plazo, de garantías e incluso de destinación de la cosa raíz arrendada que venían caracterizando la regulación locataria'4.
En el contrato subjúdice las partes pactaron una prórroga automática en la cláusula segunda y en el mencionado parágrafo de la cláusula Tercera, la cual implica que, a falta de manifestación en contrario de alguna de ellas, el contrato se entendería "renovado" en las mismas condiciones, salvo por el 3 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, Sala de Casación Civil, Sentencia de 8 de octubre de 1997.
Magistrado ponente Pedro Lafont Pianneta. 4 ARRUBLA PAUCÁR, Jaime Alberto. Contratos Mercantiles, Contratos Típicos. Editorial Legis, 13ªedición, págs. 520y521. 21 i,Ou239 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa hecho que el canon se reajustaría "en un porcentaje igual a la variacióní) O U 2 4 O nacional de índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior''.
Con todo, la "prórroga" automática supone que cualquiera de las partes puede manifestar a la otra su interés en no continuar con el contrato, de manera que, en esas condiciones, el contrato debía terminar al vencimiento del plazo anual inicial o al de la última prórroga. No obstante, de conformidad con lo previsto en el artículo 518 del Código de Comercio el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tiene derecho a la renovación del contrato.
En esas condiciones, aunque el arrendador no estuviera interesado en "prorrogar" el contrato de arrendamiento en las mismas condiciones y por el mismo término, salvo por las causales taxativamente previstas, no podría expulsar al arrendatario del inmueble ya que éste tiene derecho a la "renovación" del contrato, en las condiciones que convengan o en las que decida el juez con intervención de perito.
Precisamente, y para abundar en consideraciones de doctrina, se tiene que el derecho a la renovación surge en nuestra legislación "cuando expira el término del contrato de arrendamiento, a fin de que [el arrendatario] pueda explotar en beneficio suyo los valores inmateriales que haya logrado formar ya con su. establecimiento; y que no se trata de una simple prórroga del contrato, sino de su renovación, esto es, de un contrato nuevo, que pueda facilitar, consiguientemente, la discusión y acuerdo sobre condiciones nuevas que Jo actualicen"5.
De manera que le corresponde al Tribunal resolver si en el presente caso se dieron las condiciones para la renovación del contrato, si tal derecho fue reclamado por el arrendatario y, en caso positivo, resolver las diferencias que han surgido entre las partes por causa, precisamente, de tal renovación. Señala el artículo 518 del Código de Comercio lo siguiente: 5 PINZÓN, José Gabino. Introducción al Derecho Comercial.
Editorial Temis S.A., 3ª edición, 1985, p. 196. 22 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa "El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos U O I J 2 4..!. años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: "1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
"2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y "3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva".
De la norma transcrita se desprenden las siguientes condiciones para que surja para el arrendatario el derecho a la renovación del contrato, las cuales se cumplen en el asunto de marras: a) Que se trate de un contrato de arrendamiento comercial, porque en la legislación civil no existe tal facultad para el arrendatario. Por el carácter de comerciante que tiene MOTORYSA, según se desprende del certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá que obra en el expediente y por las previsiones del numeral 4° del artículo 206 y de los artículos 21 7 y 22 8 del Código de Comercio, es evidente que el contrato de arrendamiento objeto de este proceso es mercantil. 6 Artículo 20 C. Co.: "Son mercantiles para todos los efectos legales: ) La adquisición o enajenación, a título oneroso, de establecimientos de comercio, y la prenda, arrendamiento, administración y demás operaciones análogas relacionadas con los mismos". 7 Artículo 21 C. Co.: "Se tendrán así mismo como mercantiles todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio, y los ejecutados por cualquier persona para asegurar el cumplimiento de obligaciones comerciales". 8 Artículo 22 C. Co.: "Si el acto fuere mercantil para una de las partes se regirá por las disposiciones de la ley comerciaf'. 23 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Esta condición aparece ratificada en el texto del contrato, particularmente en la cláusula octava, referida a la destinación del inmueble arrendado, la cual señala: "El inmueble a que se refiere el presente documento, se destinará exclusivamente para el comercio organizado de compra venta de vehículos automotores de producción nacional o extranjera, nuevos o usados, así como de sus repuestos, reparación y alistamiento en general y negocios afines". b) Que se trata de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble.
Se trata del descrito en la cláusula primera del contrato: "Un lote de terreno conjuntamente con la construcción en él levantada, que hace parte de la urbanización NA V ARRA PRIMER SECTOR, situado en esta ciudad de Bogotá D.G., distinguido en el plano de loteo de la misma Urbanización con el número Nueve (9) de la manzana G, aprobado por el Distrito, lote que tiene una extensión superficiaria de ochocientos treinta y ocho metros cuadrados con cinco decímetros de metro cuadrado (838,05 mts2) y en la nomenclatura actual se distingue con el número veinte A sesenta y ocho (20 A -68) de la calle ciento cuatro A (104A).
Registro Catastral No. 104ª. 192 A. 2, y que junto con la edificación de dos (2) plantas que en él se encuentra ". c) Que en el arrendatario haya utilizado el inmueble arrendado para un establecimiento de comercio suyo. Esta condición aparece evidente en la mencionada cláusula octava, así como en la sexta y en todo el texto contractual.
Igualmente está afirmada por el demandante y aparece confirmada por la propia demandada. d) Que la utilización referida haya versado sobre un mismo establecimiento de comercio. Esta condición descarta la eventualidad en que se trate del mismo arrendatario, del mismo inmueble, pero que el éste se haya utilizado para actividades comerciales diversas o no uniformes. 24 i,Ou242 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Esta condición, que también surge de la cláusula octava y ha sido ratificada por las partes. e) Que la tenencia del local o la duración del contrato de arrendamiento haya sido de por lo menos dos años consecutivos.
De conformidad con el parágrafo de la cláusula segunda las partes reconocen que el arrendatario tiene la tenencia del inmueble desde el 6 de marzo de 1989. Adicionalmente la fecha del contrato escrito aportado es del 1 de agosto de 2005. En esas condiciones, independientemente de la afirmación del apoderado de la sociedad demandada, según la cual el texto escrito es del año 2008, lo cierto del caso es que han transcurrido más de dos años desde la celebración verbal o escrita del contrato de arrendamiento.
En estas condiciones es evidente que surgió el derecho a la renovación previsto en el mencionado artículo 518. Ahora bien, la renovación es un derecho que surge para el arrendatario, quien puede o no emplearlo. De manera que, en segundo término, corresponde al Tribunal resolver si tal derecho fue reclamado por el arrendatario. Al respecto, a vuelta de señalar que el término de duración del contrato será de un año, contado a partir del 1 de agosto de 2005, el parágrafo de la cláusula segunda no puede ser más explícito: "No obstante lo anterior, LAS PARTES reconocen que EL ARRENDATARIO está en tenencia del inmueble objeto del presente contrato desde el 6 de marzo de 1989 y por lo tanto, con independencia del término antes pactado, se reconoce que EL ARRENDATARIO es en la actualidad titular del derecho a la renovación del contrato, consagrado en el artículo 518 del Código de Comercio".
Quedando claro que se dieron las condiciones para la renovación del contrato y que tal derecho fue reclamado por el arrendatario, corresponde al Tribunal resolver las diferencias que han surgido entre las partes por causa, precisamente, de tal renovación, particularmente en punto del canon pactado porque el arrendador no ha expresado otras. 25 e C· Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa No puede perderse de vista que el derecho del arrendador a discutir las O O U 2 4,1 condiciones para la renovación del contrato es correlativo al derecho del arrendatario a exigir la renovación misma, como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia: "En lo que al artículo 518 del C. de Co. respecta, se tiene que esta norma erige un derecho a la renovación del contrato de arrendamiento en favor del arrendatario del inmueble ocupado con establecimiento comercial por no menos de dos años consecutivos.
Mas el ejercicio de ese derecho, al igual que el de cualquiera otro, no es absoluto en el sentido de que su titular se lo puede imponer, sin más, al sujeto pasivo, o sea, al propietario del establecimiento. Este, como no puede ser de otra manera, tiene como contrapartida, fincado, del mismo modo, en el artículo 518, el derecho a discutir las condiciones en que debe producirse la renovación y si no llega al respecto a un acuerdo con el arrendatario, le queda expedita la vía judicial para tal fin, vía a la que también debe acudir el arrendatario, en su caso, según se desprende del artículo 519 ib".9.
De todo lo anteriormente expuesto resulta que en el presente caso, por fuera de discusión están la existencia de un contrato de arrendamiento comercial entre las partes, la duración superior a dos años, la naturaleza de local comercial del inmueble arrendado como que allí opera un distribuidor de vehículos, como también la falta de acuerdo manifiesto entre las partes sobre las condiciones de renovación del contrato que surge de la correspondencia cruzada entre las partes varias veces mencionada, cumpliéndose en consecuencia los presupuestos de aplicación del artículo 518 del Código de Comercio.
De acuerdo con lo dicho y precisamente por no tratarse de una prórroga (que opera en las condiciones pactadas), se permite la discusión de los aspectos que atañan a los elementos del negocio, tales como el precio y el plazo, entre otras, y sobre los cuales, a falta de acuerdo, lo pertinente es su determinación mediante proceso con intervención de peritos, por voces del artículo 519 del Código de Comercio.
No sobra agregar que, justamente, como el derecho a la renovación en cabeza del arrendatario supone el correlativo derecho del arrendador a definir con el arrendatario las condiciones en que opera la renovación, tiene 9 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Sentencia del 31 de octubre de 1994. Expediente No. 3868. Magistrado ponente, doctor Héctor Marín Naranjo. 26 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa previsto la ley (artículo 524 del Código de Comercio) que no es dable a las partes estipular en contrario sobre lo que disponen los artículo 518 y 519 del estatuto mercantil, entre otros.
El buen entendimiento de esta disposición permite también a este Tribunal llegar a la conclusión de que no puede el arrendatario, prevalido de la prórroga contractualmente prevista, pretender que se prive al arrendador de su derecho a discutir los extremos del negocio renovado, en particular el canon, que no ha sido revisado desde el año 1989, sin que necesariamente el ajuste por inflación cumpla la finalidad prevista en las normas del Código de Comercio ya citadas relativas a la renovación. Lo anterior no implica, como parece entenderlo MOTORYSA, según aparece en las comunicaciones transcritas, que el contrato de arrendamiento deba tener un incremento en cada año de renovación; lo que la ley prevé es que las partes establezcan las nuevas condiciones, las cuales pueden ser iguales o distintas.
Así lo dejó establecido la jurisprudencia al advertir que en su sentido jurídico la "renovación" "es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes" 1º. En consecuencia de lo anterior, no asiste razón a la parte convocada en relación con la excepción propuesta bajo el nombre de "Inexistencia de causas y razones para fijar un nuevo canon de arrendamiento - Inexistencia de rompimiento de equilibrio económico del contrato", por lo cual esta excepción también se resolverá negativamente. 4.
Consideraciones sobre el dictamen pericial La sola circunstancia de la renovación del contrato no implica de suyo que el canon deba modificarse o incrementarse porque ello depende es de las circunstancias económicas y de mercado vigentes en ese momento. La renovación no supone un incremento automático, sino que se limita a prever que se discutan y fijen las nuevas condiciones si es que el mercado ha determinado un cambio sustancial. 1° CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. Sala Plena.
Sentencia del 18 de noviembre de 1971. 27 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Por ello, como lo señala el artículo 519 del Código de Comercio la decisión judicial exige la intervención de peritos. En ese plano probatorio, a solicitud del demandante, el Tribunal decretó y recibió un dictamen del perito avaluador Tasar Valoraciones Inmobiliarias S.A.S, miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, el cual conceptuó como canon un valor total mensual de renta por la suma de $54.055.000 ML.
Este dictamen fue objeto de solicitudes de adición, aclaración y complementación por la sociedad demandada, así como también de objeción simultánea, sin especificar, con la precisión deseable, en qué aspectos el dictamen debía ser adicionado, aclarado y/o complementado. Así, por ejemplo, se limitó a apreciar que deberían "ampliarse los fundamentos del estudio del mercado y las pruebas de campo", pues a su juicio el número de inmuebles analizados no resultaba suficiente.
Frente a ello estima el Tribunal que el perito es autónomo al resolver el tamaño de las muestras que fundamentan su trabajo y observa igualmente que en su solicitud, el convocado se limita a hacer una crítica sin soporte técnico. Criticó adicionalmente el dictamen al señalar que no pueden ser los mismos precios los que correspondan a inmuebles nuevos y viejos.
En concreto señala que el dictamen "refleja la oferta de 4 inmuebles en el sector, 2 de los cuales se señala que son nuevos, y los otros 2 son remodelados; sin embargo el valor del metro cuadrado para el inmueble objeto de avalúo, es el mismo que la firma avaluadora encontró como valor del metro cuadrado en un inmueble nuevo" respecto de lo cual el Tribunal estima que lo que el perito comparó fueron inmuebles similares, independientemente de que unos sean nuevos y otros usados.
No todos los inmuebles nuevos cuestan más que los usados; esa valoración depende las funcionalidades de uno y otro. Pero, adicionalmente, la vetustez del inmueble objeto de este proceso no puede determinarse por la escritura de compraventa por parte del arrendador porque lo cierto es que constructivamente se trata de una vitrina bastante moderna, como lo muestra el material fotográfico que obra en el expediente, que no guarda relación con lo que alguna vez fue una casa. 28 ÜÜU24 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa., 001J247 No resulta comprensible el argumento segun el cual "resultaría sesgado, incompleto y subjetivo, pensar en que la sola OFERTA determine precios, sin tener en cuenta la realidad actual de los valores de los arriendos para los inmuebles que ya estan arrendados en 2014"y que "Una cosa distinta es que se oferten arriendos de inmuebles costosos y otra distinta es que los arrienden por esos precios de oferta, es decir que una cosa es lo que se pide por el arriendo y otra distinta es lo que las personas estarían dispuestas a pagar por el arriendo, hecho que es claramente negociable no solo en Bogotá sino en todo el país ".
El Tribunal considera que el parámetro empleado por el perito es adecuado porque consulta el mercado vigente y que resultaría muy difícil establecer la renta de un inmueble de acuerdo con los valores de la demanda, la cual usualmente no es pública ni resulta fácil establecerla porque se trataría de contratos celebrados en épocas pretéritas o de meras especulaciones que aun no se han concretado.
También pidió en la solicitud de adición, aclaración y complementación "que se determine el valor del arriendo del metro cuadrado, en los negocios SOSTENIBLES DEL SECTOR, pues es realmente claro que los altos costos de los arriendos hacen que muchos negocios no sean SOSTENIBLES". Sin embargo, observa el Tribunal que la consideración de la sostenibilidad que el convocado echa de menos en la pericia, poco tiene que ver con la determinación de un precio de mercado, como quiera que dicha "sostenibilidad" depende de factores que sólo tienen que ver con las condiciones y la estructura del negocio de la convocada, pero que para nada inciden en la determinación del valor del canon de arrendamiento: una cosa es que un arrendatario para la sostenibilidad de su negocio esté en condiciones de pagar un determinado canon y otra muy distinta es la de establecer el valor de mercado de un local comercial.
Sostiene el objetante que no es cierto que el inmueble se encuentra en buen estado de conservación porque en las comunicaciones enviadas al arrendador "en noviembre de 2013, y reiterada en 2014" se le indica que el local presenta filtraciones de aguas en épocas de lluvia, que "los techos tienen fisuras y grietas que generan riesgos para el personal que labora y 29 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa para los clientes", que "/as tuberías de aguas negras están devolviendo e/..
O 0 4 8 u '1t.' agua por los sanitarios" o que existen humedades. Sin embargo esas afirmaciones carecen de respaldo probatorio y no suponen que necesariamente conducían a determinar un menor canon. No puede sostenerse seriamente y sin prueba alguna que "los ocultó la firma TASAR VALORACIONES INMOBILIARIAS en el avalúo rendido, entre otros aspectos que claramente están ocultando la verdad en la forma como se refleja en el a/bún fotografico (sic) donde se toman fotos a las áreas convenientes para incrementrar (sic) el avaluo (sic)".
En relación con la imputación sobre las afectaciones de carácter vial en razón a que "es ostencible (sic) y notorio al hacer la inspeccion (sic) de campo, que en el costado del inmueble se encuentra una bahía (sic) intervenida por la Secretaria de Movilidad con la prohibición de parqueos y los operativos de la Policía de Transito son constantes en ese lugar, pese a que es una bahía que no desemboca en la avenida principal, pero es la única entrada vehicular al garaje pequeño que tiene el inmueble objeto de avalúo, Jo que claramente causa latentes problemas a nuestros clientes, quienes se ven sometidos a comparendos que en varias ocasiones ha debido pagar MOTORYSA por cortesías (sic) a nuestros clientes.
Del dictamen no se desprende que los accesos tuvieran una condición exenta de las dificultades propias de una ciudad como Bogotá ni tampoco que la renta del inmueble sea mayor por tales posibilidades. Por el contrario, el avalúo destaca el acceso del local a un vía principal, más útil para una vitrina automotriz que un local con mejores accesos o parqueaderos en calle escondidas o no transitadas.
Como bien tiene establecido la jurisprudencia, "sólo es error manifiesto, evidente ostensible y protuberante, el que aparece a la vista, o sea el que precisamente por ser tan grave y notorio para advertirlo o encontrarlo no se hace necesario de mayores esfuerzos y razonamientos, por si solo se impone como una absoluta disconformidad, con lo que el contenido de la prueba ostenta"11. 11 Sentencia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., del 14 de marzo de 2007, M.P. Álvaro Fernando García Restrepo, Sala de Decisión Civil, proceso verbal Rugeles Vera y Cía. S. en C. contra Eduardo Moreno Vigio y otro, rad. 04-200500175 02. 30 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Para el caso que nos ocupa, y teniendo en cuenta lo aducido por la parte Ü O IJ 2 4 9 convocada en contra del dictamen y los pronunciamientos del perito como respuesta a las solicitudes de aclaración, encuentra este Tribunal que no se encuentran presentes los elementos constitutivos del error grave, por lo que no puede alcanzar prosperidad la objeción. Así entonces, concluye el Tribunal que la convocada procedió a objetar el dictamen por razones que no tienen respaldo probatorio alguno, sin aportar ningún elemento de convicción para demostrar sus asertos y tampoco acudió a la facultad que le brinda el artículo 31 de la Ley 1563 de 2012 de presentar experticias para controvertirlo o de pedir la citación del perito y de los demás expertos para que fueran interrogados por el Tribunal y por demandada.
En estas condiciones, tratándose de un aspecto eminentemente técnico, en principio, el único elemento demostrativo sobre el justo canon de cara a la renovación del contrato de arrendamiento es el mencionado dictamen. No obstante, aprecia el Tribunal que el demandante aportó como prueba documental un avalúo adjunto a la comunicación del 30 de agosto de 2012 que daba cuenta de una estimación de valor unitario para renta de $30.100.000.
Si bien aquél no le dio el carácter de experticia a tal avalúo, su conclusión en materia de canon es la que justificó su posición frente al arrendatario, de la cual da cuenta el hecho séptimo de la demanda y, como tal, ha de tenerse en cuenta. Sin embargo, a esta altura no es factible hacer una simple comparación de precios porque mientras el dictamen decretado como prueba dentro de este proceso es del 27 de enero de 2014, aquel avalúo data del 12 de junio de 2012.
Con todo, consultando la variación de los índices de precios al consumidor, que a términos de los artículos 177 y 191 del Código de Procedimiento Civil, confirmados en los artículos 167 y 180 del Código General del Proceso, tienen el carácter de hecho notorio, el Tribunal encuentra que el canon de $30.100.000 estimado por la firma Barrero Ochoa 31 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa y Asociados Ltda. para el 12 de junio de 2012 equivale a la suma de $30.962.317 a precios de enero de 2014 12. í'i O 1! 2 5 O Sin embargo, como de lo que se trata es de establecer el precio o canon justo al momento de la renovación del contrato a partir del 1 de agosto de 2013, ambas cifras de referencia habrá que traerlas a esa fecha, lo cual determina que el avalúo de la firma Barrero Ochoa y Asociados Ltda. sea de $30.762.281 13 y el practicado por Tasar Valoraciones Inmobiliarias S.A.S. de $53.705.770 14.
Dado que subsiste una diferencia importante entre ambas valoraciones, el Tribunal estima razonable que el precio se fije en un promedio de los dos estimativos ya que ambos consultan la aspiración del arrendatario: uno porque fue elaborado por su propia iniciativa y la base de su ofrecimiento, y el otro, porque fue decretado por su petición. Tal ejercicio arroja la suma de $42.234.026, que se ajusta a $42.234.000, el cual será el valor del canon que determina este Tribunal para la renovación del contrato a partir del 1 de agosto de 2013. 5.
Consideraciones sobre la pretensión segunda para que el canon de arrendamiento se actualice a su vencimiento anual en un porcentaje igual a la variación año calendario inmediatamente anterior, del índice de precios al consumidor más dos (2) puntos Pretende el convocante que este Tribunal "establezca que la forma de actualización anual del canon de arrendamiento de que trata la pretensión primera será al término de cada año de arrendamiento en un porcentaje igual a la variación año calendario inmediatamente anterior, del índice de precios al consumidor a nivel nacional en Colombia más dos (2) puntos, con el objeto de evitar su desactualización con el valor comercial del inmueble, o aquella que el Tribunal considere pertinente". 12 IPC de junio de 2012: 111,35.
IPC de enero de 2014: 114,54. 13 IPC de julio de 2013: 113,80. IPC de junio de 2012: 111,35. 14 IPC de julio de 2013: 113,80. IPC de enero de 2014: 114,54. 32 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Encuentra el Tribunal que esta pretensión no está llamada a prosperar por cuanto en el contrato las partes ya tienen definida una fórmula de incremento anual de los cánones de arrendamiento en el parágrafo de la cláusula tercera, según el cual, tal incremento será, "en un porcentaje igual a la variación nacional del índice de precios al consumidor del año inmediatamente anterior.
Adicionalmente, este tema no fue objeto de las discusiones entre las partes que precedieron la convocatoria de este Tribunal. En consecuencia de lo indicado, se declarará impróspera la pretensión segunda de la demanda. 6. Consideraciones sobre la pretensión tercera relativa al pago de la diferencia entre el canon pagado y el determinado por el Tribunal y sus intereses En la pretensión tercera el demandante señaló: "Solicito que el señor Árbitro ordene a la sociedad ARRENDATARIA MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. pagarle al ARRENDADOR CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONÍ a título de capital, dentro de los diez (1 O) días siguientes a la ejecutoria del Jaudo, una suma dineraria igual a la diferencia entre el valor por esa sociedad pagado por los cánones de arrendamiento causados desde el día primero (1º) de agosto de 2.013, hasta la fecha en que fuere proferido el Jaudo arbitral y el valor del canon de arrendamiento fijado de conformidad con la pretensión primera".
A su vez, en la pretensión cuarta el demandante expresó: "Solicito al señor Árbitro ordene a la sociedad ARRENDATARIA MOTORES Y MÁQUINAS MOTORYSA S.A. reconocer y pagarle al ARRENDADOR CESAR ALFONSO MIRANDA OGGIONÍ intereses moratorias a la máxima tasa legalmente permitida, sobre la suma de capital de que trata la pretensión precedente, a partir del vencimiento del plazo conferido para su pago". 33 UOu251 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Dado que las diferencias que ha resuelto el Tribunal mediante este laudo son i! O U 2 5 2 las surgidas con motivo de la renovación para el 1° de agosto de 2013 y que así habrá de declararse según la pretensión primera, fuerza es concluir que debe ordenarse el pago de la diferencia entre lo pagado por la arrendataria y lo ésta que ha debido pagar, según la regulación establecida, por lo cual prospera la pretensión tercera.
Así mismo, lo pedido en la pretensión cuarta resulta ser una consecuencia natural de una sentencia que condena al pago de sumas de dinero, por lo que también prospera. C. COSTAS Las costas están constituidas tanto por las expensas, consideradas como las erogaciones en que incurren las partes en la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como "los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso" 15.
Al respecto, el artículo 392 numeral 6º del Código de Procedimiento Civil. señala que "En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión". Dado que se declararán prósperas la mayoría de las pretensiones de la demanda, procede la condena en costas a la parte convocada y a favor de la parte convocante, que el Tribunal estima en un 90%.
Como los gastos del proceso se limitan a los honorarios pagados por el demandante al perito por valor de $2.842.000, la condena por este concepto asciende a $2.557.800. Y las agencias en derecho las fija el Tribunal en la suma de $5.000.000. De esta manera las costas ascienden a $7.557.800. 15 Acuerdo 1887 de 2003 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, Art. 2º. 34 e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Los excedentes no utilizados de la partida "Protocolización y otros Gastos", si los hubiera serán rembolsados por el árbitro a la parte convocante, quien los U O U 2 5 3 desembolsó. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, este Tribunal Arbitral, convocado para dirimir en derecho las controversias surgidas entre CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI S.A.S., como convocante y demandante, y MOTORES Y MÁQUINAS S.A. MOTORYSA, como convocada y demandada, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de la ley, y por habilitación de las partes, RESUELVE Primero. Desestimar las excepciones de mérito formuladas por la sociedad convocada MOTORES Y MÁQUINAS S.A. MOTORYSA S.A., por las razones indicadas en la parte motiva de esta providencia. Segundo. Acceder a la pretensión primera de la demanda, por lo cual este Tribunal fija como nuevo canon de arrendamiento vigente por un año, contado a partir del primero (1 º) de agosto de dos mil trece (2013) inclusive, la suma de CUARENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL PESOS ($42.234.000) MONEDA CORRIENTE, a cargo de la arrendataria aquí convocada, la sociedad MOTORES Y MÁQUINAS S.A. MOTORYSA y a favor del arrendador convocante CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI, respecto del inmueble localizado en la calle 105 No. 1 BA-68 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá, anterior nomenclatura calle 104A No. 20A-68, con número de matrícula inmobiliaria 050N00902292, cédula catastral 104A 19A 2. 35 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Tercero. Acceder a la pretensión tercera de la demanda y, en consecuencia, declarar que la sociedad MOTORES Y MÁQUINAS S.A. Ci O U 2 5 4 MOTORYSA está en el deber de pagar al arrendador, CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI, a título de capital y dentro de los diez (10) días siguientes a la ejecutoria de este laudo, la suma de dinero que corresponda a la diferencia entre el valor pagado por aquélla por los cánones de arrendamiento causados entre el primero (1 º) de agosto de dos mil trece (2013) y el primero (1°) de mayo de dos mil catorce (2014), y el valor del canon de arrendamiento fijado de conformidad con el numeral segundo de la parte resolutiva de este laudo.
Cuarto. Declarar que si MOTORES Y MÁQUINAS S.A. MOTORYSA no se aviene al pago de las sumas a que se refiere el numeral tercero anterior en la oportunidad allí señalada, deberá reconocer y pagar a CÉSAR ALFONSO MIRANDA OGGIONI intereses moratorias a la máxima tasa legalmente permitida. Quinto. Denegar la pretensión segunda de la demanda.
Sexto. Declarar no probadas las objeciones por error grave formuladas por la parte convocada en contra del dictamen rendido por la sociedad TASAR VALORACIONES INMOBILIARIAS S.A.S. Séptimo. Declarar que, por las razones aducidas en la parte motiva de este laudo, se impone condena en costas a cargo de la convocada y a favor de la convocante por la suma de SIETE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS PESOS ($7.557.800) MONEDA CORRIENTE.
Octavo. Declarar causados los honorarios del árbitro y del secretario, por lo que se ordena realizar el pago del saldo en poder del Árbitro Único. 36 e e Tribunal de Arbitramento de César Alfonso Miranda Oggioni contra Motorysa Noveno. Disponer que por Secretaria se expidan copias auténticas del(_: O t J 2 5 5 presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes con las constancias de ley.
El laudo queda notificado en estrados. ~A ·1/f~ ROBERTO AGUILAR DIAZ Secretario 37