Jeronimo Martins Colombia S.A.S vs Aminta Rangel Castro, Carlos Alberto Blanco Rangel Y Oscar Mauricio Blanco Rangel

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 2 CONTENIDO CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO

1.1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DEL PROCESO 1.1.1. La parte convocante 1.1.2. La parte convocada

1.2. EL PACTO ARBITRAL

1.3. SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES SURTIDAS EN LA ETAPA INTRODUCTORIA DEL PROCESO

1.4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGACIONES FINALES

1.5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

2.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA

2.2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA

2.3. LA OPOSICIÓN DE LOS DEMANDADOS CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES

3.1. LA TACHA DE SOSPECHA FORMULADA RESPECTO DE LA TESTIGO CAROLINA BOTERO

3.2. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES. LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL.40

3.3. DE LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA

3.4. LA EXISTENCIA DEL CONTRATO. LA RESPONSABILIDAD POR SU CUMPLIMIENTO Y LAS ESTIPULACIONES RELACIONADAS CON LAS MEJORAS 46 3.4.1. Las partes del contrato de arrendamiento. La responsabilidad por las obligaciones que surgen de aquel. 3.4.2. Naturaleza del contrato: contrato de arrendamiento o contrato complejo 3.4.3. La ejecución del contrato y el levantamiento de las obras 3.4.4.

Análisis del contenido contractual en punto del reconocimiento de mejoras 3.4.5. Conclusiones sobre las primeras pretensiones de la demanda en torno a la existencia del contrato, la responsabilidad por su cumplimiento y las estipulaciones relacionadas con las mejoras

3.5. PLANTEAMIENTO DEL LITIGIO

3.6. LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO. LA ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DEL INMUEBLE - LA EXPROPIACIÓN

3.7. LA CAUSA DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO60

3.8. LA CONDICIÓN PARA QUE EL ARRENDADOR SE HICIERA A LA PROPIEDAD DE LAS CONSTRUCCIONES. EL RECONOCIMIENTO ECONÓMICO POR LAS MEJORAS LEVANTADAS POR LA ARRENDATARIA TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3

3.9. DE LA ACCESIÓN DE LAS EDIFICACIONES

3.10. EL PROCESO ADMINISTRATIVO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA Y LA EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA

3.11. RECONOCIMIENTOS INDEMNIZATORIOS DENTRO DE LOS PROCESOS DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA 3.11.1. Indemnización reparatoria. El afectado con la decisión administrativa 70 3.11.2. Comportamiento contractual del arrendador frente al proceso administrativo de enajenación voluntaria en relación con las obras ejecutadas por la arrendataria

3.12. CONSIDERACIONES FINALES

3.13. EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN 3.13.1. Sobre la petición para que la condena por mejoras ascienda a $1.600.000.000 3.13.2. Sobre la petición para que la condena por mejoras ascienda a $940.797.280

3.14. LA ALEGADA COMPENSACIÓN 3.15. VALOR A RECONOCER POR LOS DEMANDADOS A LA DEMANDANTE

3.16. LOS INTERESES RECLAMADOS

3.17. JURAMENTO ESTIMATORIO 3.18. COSTAS

3.19. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES CAPÍTULO CUARTO PARTE RESOLUTIVA RESUELVE TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 4 Bogotá D.C., trece (13) de febrero de dos mil veinticuatro (2024).

El Tribunal de Arbitraje integrado para dirimir las controversias suscitadas entre JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., como parte demandante, de una parte, y AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL, como parte demandada, de la otra, profiere el presente laudo arbitral en derecho, después de verificar que se cumplieron en debida forma todas las etapas que la normativa vigente (Ley 1563 de 2012 y demás normas complementarias) prevé y ordena para el desarrollo de los procesos arbitrales, con lo cual le pone fin al conflicto jurídico que aquellas sometieron a su conocimiento.

CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO

1.1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DEL PROCESO 1.1.1. La parte convocante La demandante es JERÓNIMO MARTINS S.A.S.., sociedad comercial legalmente constituida y actualmente existente, con domicilio en Bogotá D.C., con número de identificación tributaria 900.480.569-1, representada legalmente por PEDRO MIGUEL DE BARROS RAMALHO LEANDRO, mayor de edad, con domicilio en Bogotá D.C. identificado con cédula de ciudadanía número 1.1186.265 (en adelante también “JERÓNIMO MARTINS”, o la “demandante’”). 1.1.2.

La parte convocada La parte demandada está integrada por los causahabientes del arrendador, señor ALONSO BLANCO BUITRAGO (q.e.p.d.), según lo consta en la escritura pública No. 1485 de 2020 otorgada por la Notaría 41 del círculo de Bogotá, que contiene la liquidación de la sucesión y sociedad conyugal del causante, a saber a. CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, persona natural, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía No. 79.447.201. de Bogotá D.C. b. OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL, persona natural, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía No. 79.593.905 de Bogotá D.C. c. AMINTA RANGEL CASTRO, persona natural, mayor de edad, identificada con la cédula de ciudadanía No. 28.373.757 de San Gil.

1.2. EL PACTO ARBITRAL El pacto arbitral con base en el cual se convocó a este Tribunal de Arbitraje está contemplado en la Cláusula Décima Sexta del Contrato de Arrendamiento de Inmueble Sucre celebrado el 22 de junio de 2016 entre JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. y el arrendador ALONSO BLANCO BUITRAGO (q.e.p.d.), la cual se transcribe a continuación “Cláusula Décima Sexta.

Ley Aplicable y Resolución de Conflictos.-: 16.1. El presente Contrato se regirá por la legislación de la República de Colombia. 16.2. Cualquier diferencia que surja entre las partes con relación al presente Contrato de Arrendamiento, será sometida a la decisión de un Tribunal de Arbitramiento que funcionará en la ciudad de Bogotá, proferirá un fallo en derecho y se sujetará en su funcionamiento y tarifas al Reglamento del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. El número de árbitros que integrarán el Tribunal será de uno (1) elegido de común acuerdo entre las partes, en el evento que no se logre el acuerdo, se designará de manera aleatoria por parte de la Cámara de Comercio, en el caso en que la cuantía del proceso sea superior o equivalente a cuatrocientos (400) salarios mínimos legales mensuales vigentes, El Tribunal estará integrado por tres (3) árbitros y los árbitros que integren el Tribunal serán abogados en ejercicio en Colombia, y se designarán por las partes de común acuerdo y, a falta de éste, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, de las listas que al efecto tiene integradas esa institución.”.

1.3. SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES SURTIDAS EN LA ETAPA INTRODUCTORIA DEL PROCESO Las actuaciones adelantadas en el presente proceso arbitral fueron, en síntesis, las siguientes: 1.3.1. Por conducto de apoderado judicial de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., presentó el 30 de noviembre de 2022 la demanda con la que se dio inicio a este proceso. 1.3.2.

Dos de los árbitros fueron nombrados de consuno por las partes y el tercero mediante sorteo. Agotado el trámite propio de dicho nombramiento, luego de que los árbitros TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 6 aceptaran su designación, y cumplido lo indicado en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012, el Tribunal se instaló en audiencia celebrada el 14 de febrero de 2023.

En esta oportunidad el Tribunal se declaró debidamente instalado, fijó como su sede en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Igualmente, designó Presidente y Secretario, quien oportunamente aceptó su cargo y tomó posesión dando cumplimiento al deber de información consagrado en la ley. 1.3.3. Mediante Auto No. 2 de esa misma fecha el Tribunal inadmitió la demanda, la cual se subsanó mediante escrito de 21 de febrero de 2023. 1.3.4.

Mediante Auto No. 3, el Tribunal admitió la demanda y ordenó correr el correspondiente traslado por el término legal al extremo demandado, mediante notificación realizada por el secretario el 3 de marzo de 2023. 1.3.5. El 8 de marzo de 2023 la apoderada de los demandados interpuso recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda, el cual fue resuelto de forma desfavorable mediante Auto No. 4 del 21 de marzo de 2023. 1.3.6.

El 24 de abril de 2023 la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda, dentro de la cual propuso excepciones de mérito, objetó el juramento estimatorio y solicitó pruebas. 1.3.7. El 4 de mayo de 2023 el apoderado de la demandante descorrió el traslado de las excepciones de mérito y de la objeción al juramento estimatorio y al efecto aportó y solicitó pruebas. 1.3.8.

Luego de haber solicitado la reprogramación de la fecha de la audiencia, el 23 de mayo de 2023 se dio inicio a la audiencia de conciliación establecida en el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012. Sin embargo, las partes no pudieron lograr un acuerdo, razón por la cual, mediante Auto No. 8 de la misma fecha, el Tribunal declaró fallida la etapa de conciliación, dio por terminada dicha fase y señaló los costos del proceso por honorarios y gastos, cuyo pago fue realizado oportunamente en su totalidad por ambas partes.

1.4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGACIONES FINALES 1.4.1. El 30 de junio de 2023 se celebró la primera audiencia de trámite en cuyo desarrollo, después de analizar el alcance del pacto arbitral en cuanto a la materia y en cuanto a los sujetos de cara a los asuntos sometidos a arbitraje, mediante Auto No. 12 de la misma fecha, el Tribunal se declaró competente para asumir y resolver en derecho el litigio TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 7 sometido a su conocimiento.

La parte demandada interpuso recurso de reposición contra la mencionada providencia, el cual fue denegado mediante Auto No. 13. 1.4.2. En firme el auto anterior, procedió el Tribunal a abrir a pruebas el proceso. 1.4.3 Agotada la instrucción del trámite, el Tribunal señaló fecha y hora para la audiencia de alegaciones, la cual se celebró el 7 de noviembre de 2023.

1.5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO El término de duración del proceso, de conformidad con lo previsto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, se fijó en seis (6) meses, contados a partir de la primera audiencia de trámite, la cual se surtió el 30 de junio del 2023. A la fecha ha transcurrido un (1) mes y doce (12) días del término del Tribunal.

Por solicitud expresa de las partes el Tribunal estuvo suspendido entre el 14 de julio de 2023 hasta el 26 de julio de 2023 (6 días hábiles), entre el 29 de julio de 2023 hasta el 30 de agosto de 2023 (21 días hábiles), entre el 29 de septiembre de 2023 hasta el día 6 de noviembre de 2023 (24 días hábiles), entre el 8 de noviembre del 2023 hasta el 29 de enero de 2024 (54 días hábiles), para un total de ciento cinco (105) días hábiles.

Por lo anterior, el plazo máximo de este Tribunal se extiende hasta el día 6 de junio de 2024. CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

2.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Las pretensiones de la parte demandante son las siguientes1: “a) PRETENSIONES PRINCIPALES. (CORRESPONDIENTES A LA DECLARACIÓN Y RECONOCIMIENTO EN SU VALOR CONTABLE DE LAS OBRAS REALIZADAS POR EL ARRENDADOR EN EL INMUEBLE DEL ARRENDATARIO) “PRIMERA PRETENSIÓN: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores responden en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, con 1 Se trata de una transcripción literal.

“TERCERA PRETENSIÓN: Que se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento, tanto las descritas en el Anexo E del Contrato como las realizadas con consentimiento del arrendador en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, realizadas todas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., fueron conocidas y aceptadas previamente a su realización por el Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO (q. e. p. d.), causahabiente de los Arrendadores, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO.

“CUARTA PRETENSIÓN: Que se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento, tanto las descritas en el Anexo E del Contrato como las realizadas con consentimiento previo y expreso del arrendador realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S, tenían para febrero de 2022 un valor contable registrado de mil seiscientos millones de pesos ($1.600.000.000) o la suma que se llegare a probar en el proceso.

“QUINTA PRETENSIÓN: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, deben pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. el valor contable de las obras realizadas en el Inmueble de conformidad con el artículo 739 del Código Civil. “SEXTA PRETENSIÓN: Que, como consecuencia de las anteriores pretensiones, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. la suma de mil seiscientos millones de pesos ($1600.000.000), o la que se llegare a probar en el proceso, producto del valor contable de las obras realizadas por mi poderdante en el Inmueble.

“SÉPTIMA PRETENSIÓN: Como consecuencia de las pretensiones anteriores, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. los intereses corrientes a la tasa comercial desde el 28 de febrero de 2022, fecha de entrega efectiva del inmueble a los Arrendadores, hasta la fecha del laudo proferido por este Tribunal Arbitral.

“NOVENA PRETENSIÓN: Que, en caso de oposición, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO como Arrendadores, a pagar las costas y agencias en derecho del trámite arbitral. “b.) PRIMERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS (CORRESPONDIENTES AL RECONOCIMIENTO DE LAS OBRAS AL VALOR QUE FUERON PAGADAS POR LA ENTIDAD PÚBLICA CON OCASIÓN DE LA EXPROPIACIÓN).

“PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores responden en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, con ocasión al Contrato de Arrendamiento suscrito el día 22 de junio de 2016 entre aquellos y JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. “SEGUNDA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se declare que en el Contrato de Arrendamiento suscrito el 22 de junio de 2016 se establecieron cláusulas particulares y esenciales tendientes a la construcción de obras y edificaciones levantadas por el Arrendatario en el inmueble.

“TERCERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento, tanto las descritas en el Anexo E del Contrato realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA SA.S fueron conocidas y aceptadas por el Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO (q. e. p. d.), causahabiente de los Arrendadores, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO.

(sic) “CUARTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA SA.S, fueron valoradas y tomadas en cuenta al momento de la expropiación del inmueble en un valor de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA (COP$940.797.280), o la que se llegue a probar en el proceso.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 10 “QUINTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, recibieron por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ, la suma de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA (COP$940.797.280), o la que se llegue a probar en el proceso, por concepto de precio indemnizatorio producto de las obras realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. en el Inmueble.

“SEXTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, deben pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. el valor comercial recibido en la expropiación por cuenta de las obras realizadas en el Inmueble de conformidad con el artículo 739 del Código Civil.

“SÉPTIMA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que como consecuencia de las anteriores pretensiones, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. la suma de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA (COP$940.797.280), o la que se llegare a probar en el proceso, producto del valor comercial de las obras realizadas por mi poderdante en el Inmueble.

“OCTAVA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Como consecuencia de las pretensiones anteriores, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. intereses corrientes a la tasa comercial desde el 28 de febrero de 2022, fecha de entrega efectiva del inmueble a los Arrendadores, hasta la fecha del laudo proferido por este Tribunal Arbitral.

“NOVENA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Como consecuencia de las pretensiones anteriores, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. intereses de mora a la tasa comercial desde la fecha del laudo que sea proferido por este Tribunal Arbitral hasta su pago efectivo.

“DÉCIMA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA: Que, en caso de oposición, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO como Arrendadores, a pagar las costas y agencias en derecho del trámite arbitral. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 11 “C.) SEGUNDAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS.

(correspondientes a la declaración del enriquecimiento sin causa de los arrendatarios) “PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores responden en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, con ocasión al Contrato de Arrendamiento suscrito el día 22 de junio de 2016 entre aquellos y JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. “SEGUNDA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que se declare que en el Contrato de Arrendamiento suscrito el 22 de junio de 2016 se establecieron cláusulas particulares y esenciales tendientes a la construcción de obras y edificaciones levantadas en el inmueble.

“TERCERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento realizadas por parte de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA SA.S. fueron conocidas y aceptadas por el Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO (q. e. p. d.), causahabiente de los Arrendadores, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO.

“CUARTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que se declare que los Arrendadores CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO recibieron por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ, la suma de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA (COP$940.797.280), o la que se llegue a probar en el proceso, por concepto de precio indemnizatorio producto de las obras realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. en el Inmueble.

“QUINTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que se declare que los Arrendadores se han enriquecido sin justa causa por cuanto: (i) JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. se empobreció con ocasión de las sumas invertidas en las obras realizadas al Inmueble, las cuales no han sido amortizadas; (ii) Las obras efectuadas aprovecharon al inmueble y fueron útiles al punto que fueron tomadas en cuenta como parte del valor a pagar por la expropiación;

(iii) La EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A., reconoció y pagó a favor de los Arrendadores por concepto de precio indemnizatorio aplicable a las obras y construcciones existentes en el inmueble, la suma indicada en la pretensión anterior; (iv) Producto de lo anterior la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ pagó a los Arrendadores un mayor valor del inmueble en consideración a las mejoras útiles realizadas por mi poderdante, lo que supone un enriquecimiento correlativo de los demandados al empobrecimiento de mi representada; y (v) no medió justa causa para la adquisición y beneficio por los arrendadores de las obras construidas por la demandante, toda vez que el contrato se terminó faltando más de 14 años para el vencimiento del término inicial, sobre TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 12 el cual mi representada tenía la expectativa de recuperar su inversión y por tanto, dichas obras no han sido amortizadas ni pertenecían a los Arrendadores.

“SEXTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que como consecuencia de la anterior pretensión, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. la suma de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA PESOS (COP$940.797.280), o la que se llegare a probar en el proceso, suma que le fue reconocida a los Arrendadores por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. producto de las obras realizadas por mi poderdante en el Inmueble.

“SÉPTIMA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Como consecuencia de la pretensión anterior, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, a pagar a JERNÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. intereses corrientes a la tasa comercial desde la fecha efectiva en que los Arrendadores recibieron el pago por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. por concepto de precio indemnizatorio de las obras que se llegue a probar en el proceso, hasta la fecha del laudo proferido por este Tribunal Arbitral.

“OCTAVA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Como consecuencia de las pretensiones anteriores, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. intereses de mora a la tasa comercial desde la fecha del laudo que sea proferido por este Tribunal Arbitral hasta su pago efectivo.

“NOVENA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA II: Que, en caso de oposición, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO como Arrendadores, a pagar las costas y agencias en derecho del trámite arbitral. “TERCERAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS “PRIMERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, responden en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, con ocasión al Contrato de Arrendamiento suscrito el día 22 de junio de 2016 entre aquellos y JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 13 “SEGUNDA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que se declare que en el Contrato de Arrendamiento suscrito el 22 de junio de 2016 se establecieron cláusulas particulares y esenciales tendientes a la construcción de obras y edificaciones levantadas en el inmueble.

“TERCERA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que se declare que en virtud del principio de buena fe y los deberes contractuales de cooperación y colaboración, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, se encontraban obligados a involucrar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. en la etapa de negociación directa del precio indemnizatorio por expropiación con la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. “CUARTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento realizadas por parte de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA SA.S. fueron conocidas y aceptadas por el Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO (q. e. p. d.), causahabiente de los Arrendadores, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO.

“QUINTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que se declare que los Arrendadores CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO recibieron por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ, la suma de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA PESOS (COP$940.797.280), o la que se llegue a probar en el proceso, por concepto de precio indemnizatorio producto de las mejoras útiles realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. en el Inmueble.

“SEXTA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que se declare que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, incumplieron el Contrato de Arrendamiento al contravenir los deberes objetivos de colaboración y lealtad que emanan del principio de buena fe, al no reconocer a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. las sumas de dinero recibidas de parte de la Empresa Metro de Bogotá por concepto de las obras y construcciones en el Inmueble.

“SÉPTIMA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que como consecuencia de la anterior pretensión, se condene a los Arrendadores a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. la suma de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA PESOS (COP$940.797.280), o la que se llegare a probar en el proceso, producto del valor comercial de las obras realizadas por mi poderdante en el Inmueble.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 14 “OCTAVA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Como consecuencia de la pretensión anterior, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, a pagar a JERNÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. intereses corrientes a la tasa comercial desde la fecha efectiva en que los Arrendadores recibieron el pago por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. por concepto de precio indemnizatorio de las obras, que se llegue a probar en el proceso, hasta la fecha del laudo proferido por este Tribunal Arbitral.

“NOVENA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Como consecuencia de las pretensiones anteriores, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO en su calidad de Arrendadores, a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. intereses de mora a la tasa comercial desde la fecha del laudo que sea proferido por este Tribunal Arbitral hasta su pago efectivo.

“DÉCIMA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA III: Que, en caso de oposición, se condene a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO como Arrendadores, a pagar las costas y agencias en derecho del trámite arbitral.”

2.2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Los hechos contenidos en la demanda2 son los siguientes: “A. Hechos relativos a la celebración y ejecución del Contrato de Arrendamiento. 1. Con ocasión de la ejecución de su giro ordinario, JERONIMO MARTINS determinó que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento dada su ubicación física, en una vía principal de Bogotá, podía ser usado para el desarrollo de un establecimiento de Comercio “ARA”. 2.

Dado el potencial comercial del inmueble, JERÓNIMO MARTINS entró en contacto con el propietario del bien, señor ALONSO BLANCO BUITRAGO, quien allí operaba un establecimiento comercial de su propiedad denominado “Desayunadero de la 42”, y le manifestó el deseo de tomar en arriendo el inmueble, adaptarlo a las necesidades del negocio según la identidad corporativa de JERÓNIMO MARTINS y abrir un establecimiento comercial de ARA. 2 Se trata de una transcripción literal del acápite correspondiente de la demanda.

El propietario aceptó la propuesta de JERÓNIMO MARTINS. 5. El 22 de junio del 2016 el Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO (Q.E.P.D), -causante de los Arrendadores- y JERÓNIMO MARTINS celebraron el Contrato de Arrendamiento de Inmueble.3 6. En virtud del Contrato, el entonces Arrendador se obligó a entregar a JERÓNIMO MARTINS, a título de arrendamiento, el inmueble ubicado en la Carrera 14 No. 4206 de la ciudad de Bogotá, identificado con Matrícula Inmobiliaria No. 50C1639148 de la Oficina de Instrumentos públicos de Bogotá, para la demolición de las obras existentes y la construcción de una nueva infraestructura, cuyo diseño fue conocido y aprobado por el señor BLANCO BUITRAGO (el “Inmueble”). 7.

De conformidad con la Cláusula Cuarta del Contrato, se pactó una duración inicial de veinte (20) años contados a partir de la fecha de entrega del Inmueble. 8. Dentro de las consideraciones pactadas por las Partes para la celebración del Contrato, se incluyó mención a las cuantiosas inversiones que realizaría JERÓNIMO MARTINS en la adecuación del Inmueble, haciéndose especial énfasis en la obligación del Arrendador de respetar el término por el que se celebró el Contrato: 9.

Lo indicado en las consideraciones del Contrato permite evidenciar la gran importancia que revestía para el Arrendatario la duración del contrato, pues era ésta TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 16 su razón de contratar al ser la única forma de poder recuperar la inversión realizada en el Inmueble. 10.

Así, las Partes recalcaron lo anterior en la Cláusula Décima, destacando la importancia de respetar el término inicial por el cual fue celebrado el Contrato: 11. En diciembre de 2016, el propietario entregó el inmueble a fin de que la demandante pudiera realizar las mejoras y ajustes requeridos en el inmueble para adaptarlo a la identidad corporativa de la compañía y a lo requerido para el funcionamiento del establecimiento de comercio “ARA”. 12.

A partir de enero del 2017, en forma previa a la entrada en operación del establecimiento de comercio ARA que funcionó en el Inmueble, Jerónimo Martins, a través de su contratista, JMV Construktora SAS, con pleno conocimiento y aceptación de los demandados, inició las obras requeridas para la adecuación del lote inmueble objeto del contrato de arriendo. 13.

Al efecto, a partir de esa fecha, Jerónimo Martins, con pleno conocimiento de la parte demandada y además contando con su colaboración para la realización de todos los trámites administrativos, realizó las siguientes actividades: i) Demolió completamente la construcción existente en lote, en la que funcionaba el establecimiento de comercio “Desayunadero de la 42” de propiedad de los demandados. ii) A su costo, edificó la construcción que se levantó sobre lote.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 17 iii) Adecuó íntegramente la construcción que se levantó, para su funcionamiento al público como establecimiento de Comercio “ARA” según las normas e identidad corporativa de Jerónimo Martins. iv) Luego de realizar las obras en el terreno objeto del contrato de arriendo, la construcción final edificada por Jerónimo Martins en la que funcionaría el Establecimiento de Comercio ARA-Sucre, presentaba las siguientes características: • Un área de construcción de 677.36 m2, distribuidos de la siguiente manera: primer piso con área total de 600.43 m2 y un mezanine de 76.93 m2. • Primer piso y mezanine con una altura de 3 metros, en su parte más alta contaba con 4.5 metros.

Cubierta en estructura metálica y teja tipo sándwich, piso blanco huila alfa, muros divisorios en mampostería. • El proceso constructivo constaba de cimentación, estructura en concreto, instalaciones de redes sanitarias, armado y fundida de placa contrapiso, instalación de cubierta, muros en mampostería y estructura liviana, acabados, instalación de equipos. • Zona de parqueaderos con 8 unidades y 1 unidad para discapacitados, zona de bicicleteros y zona de descargue.

En esta misma zona también se encuentra la subestación eléctrica con equipos para la capacidad eléctrica requerida para la operación de la tienda de 75kva. 14. Las obras y construcciones en terreno ajeno y que recaían en el inmueble objeto del contrato de arriendo, se realizaron a instancias y costo de Jerónimo Martins requiriendo inversiones por valor de $ 3062.958.211. 15.

El establecimiento de Comercio “ARA-Sucre” entró en funcionamiento el día 28 de marzo de 2017. 16. El día 26 de noviembre de 2017 el entonces arrendador, Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO, fallece, dejando como Arrendadores a sus herederos, los actuales convocados, Sr. CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, Sr. OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y la Sra. AMINTA RANGEL CASTRO. 17.

El día 12 de diciembre de 2017, la señora AMINTA RANGEL CASTRO informó a Jerónimo Martins del fallecimiento de Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO y de su TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 18 designación como albacea testamentaria del señor BLANCO.

Así mismo solicitó que, en adelante, se le pagarán los cánones correspondientes al contrato de arriendo. “B. Hechos relativos al proceso de expropiación. 18. El 14 de julio de 2020 la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. (la “Empresa Metro”) mediante la Resolución No. 436 de 2020 dispuso la adquisición de los inmuebles destinados al proyecto Primera Línea del Metro. 19.

Así, en la Resolución 436 de 2020 se efectuó oferta de compra para la obtención de un acuerdo de negociación directa o enajenación voluntaria respecto del Inmueble ubicado en la Carrera 14 #42-06: 20. La oferta fue dirigida al Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO, identificado en vida con la con cédula de ciudadanía No. 5.545.179 de Bogotá D.C. y/o a sus herederos determinados e indeterminados. 21.

El valor ofrecido por parte de Metro de Bogotá a los demandados se soportó en el Avalúo Comercial No. 395 de 20194, el cual reconoció expresamente la existencia de las construcciones y mejoras realizadas por Jerónimo Martins en el inmueble y se indicó que dichas construcciones tenían una antigüedad (vetustez) de 3 años para la fecha de avalúo. 22.

La existencia de las construcciones en el terreno fue tomada como un factor a ponderar y a tener en cuenta por parte de la compañía encargada de emitir el avalúo. 23. Mediante la Resolución 436 de 2020, teniendo en cuenta el Avalúo Comercial No. 395 de 2019 elaborado por la Cámara de la Propiedad Raiz - Lonja Inmobiliaria con fecha de 13 de septiembre de 2019 (el “Avalúo Comercial”), la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. presentó como precio indemnizatorio a pagar a los propietarios por el 4 Cfr. Artículo 3 de la parte resolutiva de la Resolución No. 436 de 2020.

El avalúo reconoció un valor específico para las construcciones y mejoras existentes en el inmueble, y desagregó el valor ofrecido por parte de la entidad pública a los propietarios del bien, de la siguiente manera: 24.1. Por concepto de avalúo comercial del inmueble (lote de terreno), la suma de SEIS MIL CIENTO DOS MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL OCHO PESOS (COP$6.102.215.008). 24.2.

Por concepto de indemnización de daño emergente, la suma de DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y TRES PESOS (COP$19.530.733) 24.3. Por concepto de indemnización de lucro cesante, la suma de DOSCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS NOVENTA PESOS ($228.479.590). 25. Según se detalla en el Avalúo Comercial, la suma total de SEIS MIL CIENTO DOS MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL OCHO PESOS (COP$6.102.215.008) a su vez desagregada correspondió a la sumatoria de: 25.1.

El valor total del terreno, descontando el anuncio del Proyecto Metro de Bogotá, correspondiente a CINCO MIL CIENTO SESENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS DIECISIETE MIL SETECIENTOS VEINTIOCHO PESOS (COP$5.161.417.728) y; 25.2. El valor total de construcción, correspondiente a NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA (COP$940.797.280). 26.

El Artículo Quinto de la Resolución 436 de 2020 estableció que si la oferta era aceptada, la transacción se concretaría en un contrato de promesa de compraventa: 1 TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 20 27.

En su oportunidad y pese a conocer de las inversiones efectuadas por la demandante en el inmueble y de la operación del establecimiento de comercio, los demandados no informaron a Jerónimo Martins de la oferta de adquisición del inmueble. 28. El 20 de agosto de 2021, y en señal de aceptación de la oferta extendida por la entidad pública, los Arrendadores y herederos del Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO celebraron contrato de promesa de compraventa con la con la Empresa Metro de Bogotá. “C.)

HECHOS RELACIONADOS CON EL NO RECONOCIMIENTO DE LOS VALORES CORRESPONDIENTES A LAS OBRAS EFECTUADAS POR JERÓNIMO MARTINS EN EL INMUEBLE OBJETO DEL CONTRATO. 29. Únicamente el 27 de agosto de 2021, esto es, más de un año de haber recibido la oferta y cuando ya habían concluido la etapa de negociación con el adquirente del inmueble, los arrendadores informaron a JERÓNIMO MARTINS y remitieron la carta 30.

En el lapso de tiempo transcurrido entre la carta de terminación y la fecha de entrega del inmueble, JERÓNIMO MARTINS requirió a los arrendadores para que les fueran reconocidos y entregados los valores de las mejoras existentes. 31. De igual manera, Jerónimo Martins requirió a los arrendadores para intervenir ante la entidad pública adquirente del inmueble y que les fueran reconocido los valores de las mejoras efectuadas. 32.

Los arrendadores se negaron tanto al reconocimiento de los valores correspondientes a las mejoras, como a gestionar o intervenir ante la entidad pública para que le fueran 1 1 TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 21 reconocidos y entregados a Jerónimo Martins las sumas que reconocían las mejoras efectuadas en el inmueble. 33.

El establecimiento de comercio “ARA” de propiedad de la demandante funcionó en el lote de propiedad de los arrendadores hasta el día 28 de febrero de 2022. 34. En la fecha indicada febrero 28 de 2022, JERÓNIMO MARTINS, obrando de buena fe, realizó la entrega material del Inmueble a los Arrendadores, según se dejó constancia en el acta de entrega respectiva. 35.

Las construcciones y mejoras existentes en el inmueble avaluadas y pagadas por la entidad pública no fueron realizadas, costeadas, asumidas o adquiridas por los propietarios del bien, si no Jerónimo Martins. 36. Se trataba de unas mejoras y construcciones al inmueble que representaban construcciones en terreno ajeno, edificadas a ciencia y paciencia del propietario del inmueble. 37.

Las construcciones, mejoras y adaptaciones realizadas en el inmueble tuvieron un valor para Jerónimo Martins de tres mil sesenta y dos millones novecientos cincuenta y ocho mil doscientos once pesos ($3062.958.211.). 38. De conformidad con lo establecido en el artículo 739 del Código Civil, el propietario del inmueble debía pagar los valores de las construcciones y mejoras a quien las realizó. 39.

No obstante, quienes se aprovecharon de las mejoras, las entregaron como parte del inmueble vendido y recibieron los valores reconocidos por parte del adquirente fueron los Arrendatarios. 40. A través de la escritura pública 1293 del 1 de julio de 2022 otorgada por la notaría 10 del círculo de Bogotá, los aquí demandados transfirieron el inmueble a favor de la compañía Metro de Bogotá S.A EMB. 41.

Según se indicó en las cláusulas quinta y sexta de la escritura pública, el precio total del inmueble se estableció de conformidad con el avalúo comercial que realizó la Lonja de Bogotá el 13 de septiembre de 2019. 42. Este avaluó incluyo y valoró como parte del inmueble las construcciones realizadas por Jerónimo Martins en el inmueble.

La suma reconocida por la entidad pública a los demandados corresponde a: a El valor del lote de terreno por SEIS MIL CIENTO DOS MILLONES DOSCIENTOS QUINCE MIL OCHO PESOS (COP$6.102.215.008.) b La indemnización por lucro cesante correspondiente a DOSCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE OCHOCIENTOS NOVENTA PESOS ($228.479.480). c La indemnización por daño emergente correspondiente a DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS TREINTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y TRES PESOS ($19.530.733) 45.

Los propietarios del inmueble no han pagado ni reconocido a Jerónimo Martins el valor de las mejoras y construcciones edificadas en el terreno vendido 46. A la fecha de presentación de esta demanda, los valores de las inversiones efectuadas en el terreno correspondientes a las mejoras, construcciones y adecuaciones para su funcionamiento y que no fueron amortizados por Jerónimo Martins es de mil seiscientos millones de pesos ($1600.000.000).”

2.3. LA OPOSICIÓN DE LOS DEMANDADOS Los demandados se opusieron a la demanda y propusieron las siguientes excepciones: • Falta de Competencia. • El artículo 739 del Código Civil no resulta aplicable a la relación que existió entre las Partes respecto del Inmueble dado que regula situaciones que no devienen de un acuerdo de voluntades -responsabilidad extracontractual-. • Inexistencia de obligación de pago a cargo de los Convocados y en favor del Convocante de las mejoras construidas por el Arrendatario en el Inmueble durante la ejecución del Contrato. • Ausencia de Enriquecimiento sin justa Causa en cabeza de los Convocados.

2.4. LA CONTESTACIÓN A LOS HECHOS DE LA DEMANDA Los demandados dieron respuesta a los hechos antes transcritos, en los siguientes términos: “Sea lo primero señalar que rechazamos enfáticamente el contenido de los hechos de la demanda, dado que corresponden a simples interpretaciones carentes de todo sustento y a conclusiones, afirmaciones y apreciaciones subjetivas de la Convocante, quien pretende desconocer la realidad y lo pactado en el Contrato.

No obstante, se procede a contestar cada uno de los denominados hechos de la demanda, de conformidad con lo señalado en el artículo 21 del Estatuto Arbitral, así como atendiendo a lo previsto en el artículo 96 del Código General del Proceso, en el mismo orden en que fueron planteados por JMC: Al numeral 1: No es un hecho que se refiera a la parte que represento, por lo que respondo que no me consta y me atengo a lo que resulte probado en el proceso.

Sin embargo, resalto que JMC aporta como prueba documental No. 10 el documento que denomina “Presentación sobre las condiciones y potencial del inmueble antes de la realización de las obras por parte de Jerónimo Martins”, documento elaborado por Land Rental S.A.S., en el que se hace un análisis del potencial del Inmueble y se establece que el valor comercial de la renta del mismo corresponde a la suma de $84.000.000.

Al numeral 2: Es cierto que JMC entró en contacto con el señor Alonso Blanco Buitrago, propietario del Inmueble donde funcionaba el establecimiento de comercio denominado “Desayunadero de La 42”, y le manifestó el deseo de tomar en arriendo el Inmueble y “adaptarlo a las necesidades del negocio según la identidad corporativa de JERONIMO MARTINS y abrir un establecimiento comercial ARA”, lo cual solicito sea tomado como una confesión de la Convocante.

De hecho, conforme a la prueba documental No. 10, aportada por la Convocante, el canon de arrendamiento mensual del Inmueble, estimado por Land Rental S.A.S., asesor de JMC en la búsqueda de un predio en la localidad de Chapinero, barrio Sucre, para la apertura de un establecimiento de comercio ARA, ascendía a la suma de $84.000.000. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 24 Al numeral 3: Solicito que se tenga como confesión que la demolición de la edificación que existía en el Inmueble antes de la celebración del Contrato y la construcción de una nueva edificación surge como consecuencia de un deseo y una necesidad única y exclusiva de JMC de adaptar la edificación a las necesidades de su negocio según la identidad corporativa de la Convocante y no a un requerimiento, deseo, necesidad o solicitud del Arrendador quien, conforme se confiesa en el hecho segundo, tenía un establecimiento de comercio operativo en su edificación. Al numeral 4: No es cierto.

El Arrendador aceptó las condiciones del Contrato en los términos que quedó pactado en el mismo y no la propuesta de JMC en los términos descontextualizados que se describen en los hechos segundo y tercero. En cuanto a la demolición de las construcciones que existían en el Inmueble y la construcción de una obra, tal y como quedó establecido en el Contrato, ello fue aceptado por el Arrendador bajo la condición de que las nuevas obras reemplazarían las construcciones que serían demolidas por la Convocante y que el Arrendador no tendría que realizar pago alguno por concepto de mejoras a JMC.

Así mismo, en consideración a las nuevas obras, al régimen de mejoras pactado en el Contrato y en aras de mantener su equilibrio económico, el Arrendador concedió al Arrendatario, de una parte, un periodo de gracia, en el cual no cobró el canon de arrendamiento mensual y, de otra parte, un descuento en el valor del canon de arrendamiento frente al valor de renta que indicaba el mercado inmobiliario para este tipo de inmuebles en la fecha de celebración del Contrato.

Al numeral 5: Es cierto que el 22 de junio de 2016 el señor Alonso Blanco Buitrago, en calidad de Arrendador, y JMC, en calidad de Arrendatario, suscribieron el Contrato. Al numeral 6: Es cierto que en virtud del Contrato el señor Alonso Blanco Buitrago se obligó a entregar a título de arrendamiento el Inmueble. Sin embargo, es importante precisar que, si bien el señor Alonso Blanco Buitrago consintió la demolición de la edificación existente en el Inmueble y autorizó al Arrendatario la ejecución de las mejoras, ello no suponía el reconocimiento de valor alguno a favor de JMC por dichas obras; por el contrario, las partes pactaron en la cláusula sexta del Contrato que “el Arrendador no estará obligado a pagar” tales mejoras y que el Inmueble sería restituido con éstas.

Al numeral 7: Es cierto que de conformidad con la cláusula cuarta las partes pactaron una duración inicial del Contrato por 20 años contados a partir de la fecha del acta de entrega que las partes suscribirían al momento de la entrega del Inmueble. No obstante, las partes establecieron en el mismo Contrato unas situaciones de hecho que, de llegar a presentarse, constituirían causales de resolución, de terminación de pleno derecho y/o de terminación anticipada de éste.

En las consideraciones del Contrato se hace referencia a las inversiones que realizaría JMC y a la obligación de respetar el término del Contrato. Sin embargo, en el clausulado del Contrato se estableció, de una parte, la regla de que tales inversiones en mejoras NO serían reconocidas por el Arrendador al Arrendatario, esto es, serían efectuadas por su cuenta y riesgo y, de la otra, se previó que el Contrato podía terminarse anticipadamente, de pleno derecho, o por resolución, sin que por ello pueda el Arrendatario reclamar el pago de las mejoras.

Al numeral 9: No es un hecho sino una inferencia del Convocante que no es cierta. De las consideraciones 5 y 6 del Contrato no se evidencia que para JMC la duración del Contrato sea su única razón de contratar y, menos aún, que sea la única forma de poder recuperar la inversión realizada en el Inmueble. Más aún cuando en el clausulado del Contrato el Arrendatario se reservó la facultad, por su mera decisión, de terminar el Contrato de manera anticipada por las causales indicadas en la cláusula 5.2.5., entre otras causales de terminación anticipada, de terminación de pleno derecho y de resolución del Contrato.

Al numeral 10: No es cierto. En la cláusula décima del Contrato las partes no “recalcaron” que para JMC la duración del Contrato fuera su razón de contratar y, menos aún, que sea la única forma de poder recuperar la inversión realizada en el Inmueble. Me atengo al contenido íntegro y literal de la cláusula décima del Contrato y a su correcta interpretación. No obstante, desde ahora señalo que el Arrendatario no se vio en la obligación de entregar el Inmueble “en virtud de una terminación anticipada del contrato por parte del Arrendador sin que medie justa causa”.

Al numeral 11: Es cierto que el Arrendador hizo entrega del Inmueble al señor Francisco José Fuquen, representante de JMC, en los términos que constan en el acta de entrega de fecha 5 de diciembre de 2016. Se resalta que, conforme lo prevé el Contrato, el Arrendador otorgó un período de gracia de 3 meses al Arrendatario para efectos del pago del canon de arrendamiento, dado que éste era el período estimado por la Convocante para llevar a cabo las obras en el inmueble.

Al numeral 12: Es cierto que el Arrendador tenía conocimiento y aceptó la ejecución de las obras que serían llevadas a cabo en los términos del Contrato, sin embargo, no resulta cierto que éste estuviera informado sobre el cronograma de la obra y, menos aún, que, en enero de 2017, a través de JMV Construktora S.A.S., “con su pleno conocimiento y aceptación” se iniciaron las obras para la adecuación del Inmueble.

Los Convocados no fueron informados por JMC, ni autorizaron la fecha de inicio de las obras. Al numeral 13: No es cierto. A los Convocados no les constan las fechas en las que JMC realizó las actividades enumeradas en el hecho 13, ni si la Convocante adecuó íntegramente la construcción que se levantó para su funcionamiento al público según las TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 26 normas e identidad corporativa de JMC, normas que incluso desconocen.

Los Convocados no prestaron su “colaboración para la realización de los trámites administrativos” de las actividades que se describen en los numerales incluidos en el hecho. Se resalta que, conforme a la cláusula 9.1.4 del Contrato, el Arrendador, para ese momento el señor Alonso Blanco Buitrago, cumplió con la obligación de otorgar los poderes para la obtención de permisos y licencias, sin embargo, en los términos de la cláusula sexta del Contrato el Arrendatario se obligó a realizar todos los trámites necesarios para la obtención de la licencia de construcción en la modalidad de demolición y obra nueva para realizar las reformas y adecuaciones a que se refiere la misma cláusula, de acuerdo con lo cual se obligó a mantener indemne al Arrendador por cualquier consecuencia, situación, efecto jurídico, gastos o costos, costas procesales etc. que se causen y/o generen por el otorgamiento de la Licencia de Construcción y en virtud de las actuaciones realizadas por el Arrendatario como apoderado del Arrendador para adelantar los mencionados trámites.

En cuanto a las características de la obra que fue edificada en el Inmueble es cierto que consta de 677.36 mts de área construida, sin embargo, no le consta a los Convocados el proceso constructivo. Al numeral 14: No es cierto en la forma como está planteado. Las obras que se edificaron sobre el Inmueble una vez suscrito el Contrato se realizaron en los términos y bajo las condiciones previstas en el Contrato.

En cuanto al supuesto valor de las inversiones de $3.062.958.211 incurridas por JMC, no es un hecho que se refiera a la parte que represento, por lo que contesto que no me consta y me atengo a lo que resulte probado en el proceso. No obstante, resalto desde ahora que el valor de las inversiones que hubiera tenido que realizar JMC -en caso de llegar a demostrar su monto- para efectos de adecuar, por su propia iniciativa, interés y por su cuenta y riesgo el Inmueble, es una suma que JMC no tiene legitimación para cobrar a los Convocados y, menos aún, que estos últimos tienen la obligación de pagarla.

Se resalta además que las “mejoras” que están siendo cobradas en este proceso no fueron autorizadas por mi poderdante. Al numeral 15: Es un hecho que no se refiere a la parte que represento, por lo que contesto que no me consta y me atengo a lo que resulte probado en el proceso. Al numeral 16: Es cierto que el 26 de noviembre de 2017 falleció el señor Alonso Blanco Buitrago, de conformidad con el registro civil de defunción aportado como prueba documental No. 13 por la Convocante.

Igualmente es cierto que los señores Carlos Alberto Blanco Rangel y Oscar Mauricio Blanco Rangel tienen la calidad de herederos del señor Blanco Buitrago y en cuanto a la señora Aminta Rangel ésta tiene la calidad de cónyuge supérstite. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 27 Al numeral 17: Es cierto, de acuerdo con la comunicación de fecha 12 de diciembre de 2017 enviada por la señora Aminta Rangel Castro a JMC, que obra como prueba documental No. 14 aportada por la Convocante.

Al numeral 18: No es cierto. Mediante la Resolución 436 la Empresa Metro formula una “oferta de compra y se da inicio al proceso de adquisición del predio identificado con el numero LA-ES14A-1042-008112003023”, esto es, el Inmueble y, por ello, resuelve “disponer mediante el presente acto administrativo la adquisición del (los) inmueble (s) ubicado (s) en la ciudad de Bogotá con destino al proyecto Primera línea del Metro, identificado como se cita a continuación” y seguidamente se identifica el Inmueble.

Así mismo, la Resolución 436 ordenó su inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria del Inmueble para que constara la afectación de éste con destino al proyecto Primera Línea del Metro5 y dispuso que, notificada la oferta de compra del Inmueble e inscrita la misma, el Inmueble no podría ser objeto de ninguna limitación de dominio y quedaría por fuera del comercio, ninguna autoridad podría conceder licencia de construcción, de urbanización o permiso de funcionamiento por primera vez para cualquier establecimiento industrial o comercial sobre el Inmueble.

Al numeral 19: Es cierto y agrego que la Resolución 436, adicionalmente, advertía al titular de los derechos reales del Inmueble que, si dentro de los 30 días hábiles siguientes a la notificación de la oferta no se había llegado a un acuerdo formal para la enajenación del Inmueble, la Empresa Metro procedería a su expropiación6. Al numeral 20: Es cierto y agrego que la oferta de compra del Inmueble, como parte del proceso de expropiación del mismo, se dirigió a Alonso Blanco Buitrago y/o sus herederos determinados e indeterminados, en su calidad de titulares del derecho real de dominio del Inmueble.

Al numeral 21: No es cierto en la forma como está planteado. El avalúo confirmó la existencia de unas construcciones y sus características principales, no sólo su vetustez, sin discriminar quien las llevó a cabo. Por lo anterior, me atengo al contenido íntegro y literal del Avalúo Comercial No. 395 de fecha 13 de septiembre de 2019, adjunto a la Resolución 436, aportada como prueba documental No. 2 por la Convocante, y a su correcta interpretación. Nuevamente se destaca que las obras llevadas a cabo por JMC sustituirían las construcciones que ya existían en el Inmueble.

Al numeral 22: Es cierto que las construcciones en el Inmueble fue un factor tenido en cuenta, pero no fue el único criterio, ni el más preponderante, que acogió la firma avaluadora para determinar el precio del Inmueble. Se resalta que, por ejemplo, el avalúo señala que 5 Artículo octavo de la parte resolutiva de la Resolución 436 de 2020. 6 Parágrafo del artículo quinto de la parte resolutiva de la Resolución 436 de 2020.

Por lo anterior, en relación con estos factores me atengo al contenido íntegro y literal del Avalúo Comercial No. 395 de fecha 13 de septiembre de 2019, adjunto a la Resolución 436, aportada como prueba documental No. 2 de la demanda, y a su correcta interpretación. Al numeral 23: Es cierto que la Empresa Metro en la Resolución 436 presentó como precio indemnizatorio la suma de $6.350.225.631 discriminando tal valor en atención a los conceptos de avalúo comercial, indemnización por daño emergente e indemnización por lucro cesante.

En lo que respecta al avalúo comercial del Inmueble señaló el valor de $6.102.215.008 sin discriminar los componentes de tal valor y, en cumplimiento de las normas citadas en el parágrafo primero del artículo tercero de la Resolución 436, se anexó copia del informe técnico de Avalúo Comercial No. 395 de 2019 elaborado por la Corporación Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria entidad sin ánimo de lucro, de acuerdo con los parámetros y criterios establecidos en la normatividad vigente.

Al numeral 24: No es cierto que el Avalúo Comercial No. 395 de 2019 elaborado por la Corporación Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria entidad sin ánimo de lucro, hubiese desagregado el monto del avalúo comercial en los conceptos indicados en los numerales 24.1, 24.2 y 24.3 incorporados en el hecho. De hecho, el referido avalúo no hace referencia a un lucro cesante o a un daño emergente.

La suma discriminada en los términos indicados en el hecho corresponde al precio indemnizatorio incluido en el artículo tercero de la Resolución 436. Al numeral 25: Es cierto. De conformidad con el Avalúo Comercial No. 395 de fecha 13 de septiembre de 2019 el avalúo comercial del Inmueble corresponde a la suma de $6.102.251.008 y se discrimina en la forma indicada en el hecho; sin embargo, me atengo al contenido íntegro y literal, así como a la correcta interpretación del avalúo para efectos de definir la forma y las variables tenidas en cuenta para calcular los referidos valores y, resalto que el valor imputado a las construcciones tiene en cuenta la ubicación del Inmueble entre muchas otras variables, ninguna de las cuales es el monto de la inversión que hubiera realizado JMC y, menos aún, la forma en que ésta hubiera arbitrariamente previsto su amortización. Al numeral 26: Es cierto, precisando que dicho contrato de promesa de compraventa sólo pudo celebrarse, una vez se llevó a cabo el proceso de sucesión del señor Alonso Blanco Buitrago y el Inmueble fue adjudicado a los Convocados, de tal manera que pudieran suscribir la escritura pública de compraventa a favor de la Empresa Metro, en su calidad de propietarios del Inmueble.

En primer lugar, la Convocante tuvo conocimiento de que podría iniciarse un proceso de adquisición por utilidad pública respecto del Inmueble desde el año 2019, cuando la Empresa Metro junto con la Corporación Cámara de la Propiedad Raíz Lonja Inmobiliaria entidad sin ánimo de lucro, solicitaron autorización directamente a JMC, en varias ocasiones, para visitar el Inmueble con el fin de realizar el avalúo del mismo.

Posteriormente, el 9 de mayo de 2020 la Empresa Metro radicó en el Inmueble la citación de notificación personal a Alonso Blanco y a sus herederos determinados e indeterminados, para que comparecieran a notificarse personalmente de la Resolución 436, por medio de la cual formuló la oferta de compra del Inmueble y se dio inicio al proceso de adquisición del mismo para la construcción de la primera línea del Metro de Bogotá7.

El 24 de julio de 2020 es directamente la Convocante quien recibió en físico en el Inmueble la Resolución 436, proferida por la Empresa Metro, por medio de la cual formula una oferta de compra y se da inicio al proceso de adquisición del Inmueble, como primera etapa para la expropiación del mismo. En otras palabras, fue primero la Convocante, antes que los Convocados, quien tuvo conocimiento de la oferta de adquisición por utilidad pública o del primer acto del proceso de expropiación que se seguiría en relación con el Inmueble.

De hecho, fue la Convocante la que informó a los Convocados al respecto mediante correo electrónico de fecha 24 de julio de 2020 y le entregó una copia de la Resolución 436, conservando en los archivos de JMC el original del documento. El conocimiento de la Convocante respecto del referido proceso de adquisición desde el inicio del mismo es irrefutable, al punto que mediante comunicación de fecha 27 de agosto de 2020 reconoce que el 24 de julio de 2020 recibió en la tienda ARA 0246 comunicación mediante la cual la Empresa Metro inicia proceso de adquisición del Inmueble y solicitó información puntual sobre dicho proceso y que se solicitara su vinculación al mismo en su supuesta condición de “propietario de las construcciones existentes en el predio”, las cuales, dicho sea de paso, no eran de su propiedad.

El 19 de agosto de 2020 la Empresa Metro nuevamente radicó en el Inmueble el aviso de notificación dirigido a Alonso Blanco y a sus herederos determinados e indeterminados, por medio del cual le notificó la Resolución 436 y adjuntó copia de la referida resolución junto con el Avalúo Comercial. El 3 de septiembre de 2020, a través de correo electrónico, JMC remitió el aviso de notificación y copia de la Resolución 436 al Arrendador.

Los Convocados dieron respuesta a las solicitudes elevadas por JMC, mediante comunicación de fecha 4 de septiembre de 2020, en la que le informaron que a la fecha no 7 Resolución 432: “Toda vez que no fue posible realizar la notificación personal, pese a que el oficio de citación fue recibido en el lugar de destino el día 9 de mayo de 2020, la Empresa Metro de Bogotá S.A., procede a realizar la correspondiente NOTIFICACIÓN POR AVISO en la aplicación del inciso 1 del artículo 69 de la Ley 1437 de 2011.” (énfasis añadido).

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 30 habían realizado ninguna negociación con la Empresa Metro en relación con el Inmueble y que había aportado al trámite el Contrato con el fin de que la entidad pública iniciara las gestiones de reconocimiento económico directamente con la Convocante, de conformidad con lo establecido en la Resolución No. 189 de 2018 proferida por la Empresa Metro que consagra los requisitos para que los terceros afectados con la ejecución del Proyecto Primera Línea del Metro obtengan las compensaciones correspondientes.

Todo lo cual consta en la comunicación de fecha 5 de octubre de 2020 remitida por la Empresa Metro al apoderado de los Convocados que se aporta como prueba número 10. Se resalta que desde el 8 de octubre de 2020 para efectos de publicidad y oponibilidad se inscribió en el certificado de tradición del Inmueble la afectación del mismo con destino al Proyecto Primera Línea del Metro, mediante el registro de la Resolución 436.

Más aún, la Resolución 436 fue modificada mediante Resolución 173 del 12 de abril de 2021, la cual también fue notificada a los Convocados a través de radicaciones en el Inmueble recibidas por JMC. En efecto, mediante comunicación del 21 de abril de 2021 radicada en el Inmueble, la Empresa Metro citó a los Convocados para que se notificaran personalmente de la Resolución 173, y mediante correo electrónico del 26 de abril de 2021, JMC remitió la comunicación enviada por la Empresa Metro a los Convocados.

En el mismo correo electrónico del 26 abril de 2021, solicitó información relacionada con las negociaciones adelantadas con cualquier entidad del Distrito de Bogotá para la adquisición del Inmueble y requirió al Arrendador para que le solicitara a la Empresa Metro su vinculación formal al proceso de adquisición del Inmueble para que éste pudiera obtener la indemnización por la expropiación del mismo.

Por medio de la comunicación de fecha 6 de mayo de 2021, enviada por correo electrónico el 7 de mayo de 2021, el Arrendador responde la solicitud de JMC, reiterándole lo ya manifestado en la comunicación de fecha 4 de septiembre de 2020 y confirmando que el Contrato ya había sido aportado dentro del proceso de enajenación voluntaria iniciado por la Empresa Metro, con el fin de que la entidad iniciara las gestiones de reconocimiento TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 31 económico directamente con JMC, en los términos de la Resolución No. 189 de 2019 proferida por la Empresa Metro.

Nuevamente, con el fin de darle publicidad al proceso de adquisición por utilidad pública del Inmueble, el 11 de junio de 2021 quedó registrada en el Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble la Resolución 173 de 2021. Al numeral 28: Es cierto que el 20 de agosto de 2021 los Convocados celebraron contrato de promesa de compraventa del Inmueble con la Empresa Metro.

En relación con su contenido y alcance, me atengo a su texto íntegro y literal y a su correcta interpretación. Al numeral 29: No es cierto. Como se mencionó en la respuesta al hecho número 27, JMC conoció primero que los Convocados el inicio del proceso de adquisición del Inmueble por utilidad pública y fue éste quien le informó a los Convocados sobre la oferta de enajenación voluntaria realizada por la Empresa Metro respecto del Inmueble.

A pesar de ello, el 4 de septiembre de 2020 los Convocados formalmente le indicaron a JMC el estado del proceso de adquisición del Inmueble por utilidad pública. En otras palabras, JMC supo desde el primer momento que se configuraba una causal de terminación del Contrato. Muestra de buena fe por parte de los Convocados es la carta de terminación remitida el 27 de agosto de 2021 que puso en conocimiento de JMC la circunstancia que daban lugar a la terminación del Contrato, a pesar de que JMC ya tenía pleno conocimiento de los hechos, e informaba con 6 meses de anticipación la fecha de entrega del Inmueble.

Se resalta que es de conocimiento de los Convocados que en el año 2021 la Empresa Metro envió comunicación a JMC para efectos del pago de compensaciones. A saber, mediante correo electrónico del 12 de noviembre de 2021, el señor Yildier José Flórez Flórez, funcionario de la Empresa Metro, le informó al señor Carlos Blanco que había remitido una comunicación a JMC con el fin de dar trámite a las compensaciones pertinentes.

Al numeral 30: No es cierto. En el lapso entre el envío de la carta de terminación del Contrato y la entrega del Inmueble, la Convocante no envió comunicación alguna reclamando a los Convocados el valor de las mejoras existentes y, por el contrario, aceptó la terminación del Contrato. Rodrigo Gómez y Carolina Botero, representantes de la Convocante, se contactaron con los Convocados, tiempo después de haber recibido la carta de terminación del Contrato, con el fin de entender cómo se había adelantado la negociación con la Empresa Metro.

Los Convocados les comunicaron, como lo habían hecho desde el 4 de septiembre de 2020, que habían entregado el Contrato a la Empresa Metro, con el fin de que la entidad pública iniciara las gestiones de reconocimiento económico directamente con la Convocante. No obstante lo anterior, se resalta que el Arrendatario no estaba ni está legitimado para requerir de los Convocados que le sea reconocido y entregado el valor de las mejoras del TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 32 Inmueble.

Como se dijo y se analizará en detalle más adelante, el régimen de mejoras previsto en el Contrato supone que, a la terminación de este, incluso cuando tal terminación ocurre de manera anticipada, el Arrendador no tendrá que reconocer valor alguno a JMC por concepto de mejoras y el Arrendatario entregará el Inmueble con las mejoras. Tal pacto contractual obedece a que quien requería realizar mejoras en el Inmueble para adecuarlo a las necesidades de su negocio y con el fin de desarrollar su objeto social era el Arrendatario y, por ello, las realizó por su cuenta y riesgo sin que tuvieran que ser reconocidas por el Arrendador, quien consintió la demolición de la edificación que estaba en el Inmueble, precisamente, porque las obras nuevas reemplazarían las primeras.

En el mismo sentido se pactó en el Contrato que el Inmueble sería restituido por la Convocante a los Convocados con las reformas y mejoras efectuadas. Al numeral 31: Es cierto que JMC solicitó a los Convocados mediante comunicación del 27 de agosto de 2020 que requiriera su vinculación al proceso de adquisición del Inmueble en su supuesta condición de “propietario de las construcciones existentes en el predio”, las cuales, dicho sea de paso, no eran de propiedad del Convocante.

Los Convocados dieron respuesta a la solicitud elevadas por JMC, mediante comunicación de fecha 4 de septiembre de 2020, en la que le informaron que habían entregado a la Empresa Metro el Contrato con el fin de que la entidad pública iniciara las gestiones de reconocimiento económico directamente con la Convocante, de conformidad con lo establecido en la Resolución No. 189 de 2018 que consagra los requisitos para que los terceros afectados con la ejecución del Proyecto Primera Línea del Metro obtengan las compensaciones correspondientes.

Más aún, los Convocados suministraron al Convocante todos los datos de contacto del gestor social encargado de la adquisición del Inmueble. Sin tener tal obligación a su cargo, los Convocantes en comunicación enviada a la Empresa Metro de fecha 16 de septiembre de 2020, como respuesta a la oferta de enajenación voluntaria formulada mediante la Resolución 436, enviaron copia del Contrato y solicitaron la vinculación de JMC al procedimiento de reconocimiento de factores económicos y de compensación en su calidad de Arrendatario del Inmueble, así: “En atención a su solicitud, la Empresa Metro de Bogotá, dentro del término establecido en la Ley 1755 de 2015, se permite dar respuesta a la petición del asunto: (…) Por último se vincule al procedimiento de factores económicos y de compensación al arrendatario Jerónimo Martins Colombia S.A.S., conforme lo dispone la Resolución No. 189 del 12 de diciembre de 2018 “por medio de la cual se adoptan las políticas de reasentamiento y de Gestión Social para el TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 33 Proyecto Primera Línea del Metro de Bogotá y se derogan las Resoluciones Nos. 028 y 068 de 2018.8” (Subrayado y negrilla por fuera del texto original).

De igual manera, el 30 de junio de 2021 los Convocados le informaron a la Empresa Metro la aceptación de la oferta de compra del Inmueble, reiteraron la existencia del Contrato y le solicitaron iniciar las gestiones de reconocimiento económico directamente con JMC. No obstante todo lo anterior, se resalta que, como se dijo, los Convocados solicitaron en reiteradas oportunidades la vinculación de JMC al proceso de reconocimientos económicos para que les fueran reconocidas las compensaciones a que tuviere derecho en los términos de la Resolución No. 189 de 2018 que consagra los requisitos para que los terceros afectados con la ejecución del Proyecto Primera Línea del Metro obtengan las compensaciones correspondientes, mas no el pago del valor de las construcciones existentes en el Inmueble, dado que JMC no era propietario de las mismas.

De hecho, así se lo manifestó la Empresa Metro a JMC en la comunicación de fecha 16 de diciembre de 20219 al responder la solicitud elevada por JMC de reconocimiento y pago de las construcciones realizadas en el Inmueble. En efecto, la Empresa Metro precisó a JMC que, de acuerdo con la normatividad que regula los procesos de adquisición por utilidad pública, el reconocimiento de valores asociados a lotes de terreno y construcciones sólo puede hacerse a quienes ostentan la calidad de propietarios de los inmuebles.

En ese sentido, no era viable la intervención ni participación de JMC en el proceso de enajenación voluntaria del Inmueble, por expreso mandato legal. Al respecto, la Empresa Metro señaló: “Ahora bien, nos encontramos ante un escenario en el cual por motivos de utilidad pública se requiere el inmueble para la construcción del Proyecto Primera Línea del Metro de Bogotá́, el cual se encuentra regulado por las Leyes 9 de 1989, 388 de 1997 y 1682 de 2013, en las cuales se establece que los precios indemnizatorios por la compra del bien inmueble se calculan en el respectivo avalúo comercial, en el cual se contempla el valor del terreno y el valor de las construcciones, y los cuales son ofertados de manera exclusiva a los propietarios.

Así las cosas, existió una justa causa para dar por terminado el contrato y de conformidad con lo pactado en el mismo, las construcciones y mejoras en el predio, el arrendador no se encuentra en la obligación de resarcirlas. (…) 8 Todo lo cual consta en la comunicación de fecha 5 de octubre de 2020 remitida por la Empresa Metro al apoderado de los Convocados que se aporta como prueba número 10. 9 Prueba documental No. 18 aportada por la Convocante con la demanda.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 34 En relación con los Reconocimientos Económicos establecidos en el Anexo 2 de la Resolución 190 de abril de 2021 “Por medio de la cual se adopta el Plan de Reasentamiento General para la Primera Línea del Metro de Bogotá́, como política de Reasentamiento y de Gestión Social para el proyecto PLMB” a través del cual se establecen y definen los diferentes factores de reconocimiento económico aplicables al proyecto, le informamos que de acuerdo a la caracterización económica realizada, los factores a los cuales usted podría acceder son: Factor Mudanza, Factor de Autorrelocalización de Arrendatarios y Factor por perdida y/o traslado de actividad productiva, previo cumplimiento de requisitos documentales.” (Subrayado y negrilla por fuera del texto).

De hecho, el 17 de noviembre de 2021 JMC solicitó a los Convocados la expedición de un paz y salvo para ser aportado en el trámite de reconocimientos económicos ante la Empresa Metro, por lo que los Convocados el 19 de noviembre de 2021 emitieron el documento haciendo constar que, como propietarios del Inmueble, certificaban que JMC se encontraba a paz y salvo por concepto de cánones de arrendamiento, servicios públicos y conexos.

Al numeral 32: No es cierto. El Arrendador, sin tener la obligación legal o contractual de solicitar reconocimientos económicos en beneficio de JMC, excediendo su deber de obrar de buena fe, pusieron en conocimiento de la Empresa Metro la existencia del Contrato, le entregaron copia de éste y le solicitaron, en varias ocasiones, vincular a JMC al proceso de reconocimientos económicos para que les fueran reconocidas las compensaciones a que tuviere derecho en los términos de la regulación aplicable.

Sin embargo, no podían los Convocantes solicitar a la Empresa Metro el pago en beneficio de JMC del valor de las construcciones existentes en el Inmueble, por cuanto estas no eran de propiedad de la Convocante. En cuanto al reconocimiento por parte de los Convocados en favor de JMC de los valores de las mejoras, respondo que no es cierto en la forma como está planteado.

Se resalta que el Arrendatario no estaba ni está legitimado para requerir de los Convocados que le sea reconocido y entregado el valor de las mejoras del Inmueble. Como se dijo y se analizará en detalle más adelante, el régimen de mejoras previsto en el Contrato supone que, a la terminación de éste, incluso cuando tal terminación ocurre de manera anticipada, el Arrendador no tendrá que reconocer valor alguno a JMC por concepto de mejoras y JMC debía restituir el Inmueble con las mejoras y reformas efectuadas.

Tal pacto contractual obedece a que quien requería realizar mejoras en el Inmueble para adecuarlo a las necesidades de su negocio y con el fin de desarrollar su objeto social era el Arrendatario y, por ello, las realizó por su cuenta y riesgo sin que tuvieran que ser reconocidas por el Arrendador, quien consintió la demolición de la edificación que estaba en el Inmueble precisamente porque las obras nuevas reemplazarían las primeras.

No obstante ello, no es TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 35 cierto que los Convocados se hubieran negado al reconocimiento de las mejoras, simplemente porque no tuvieron oportunidad de hacerlo, en la medida que JMC no solicitó el pago de las mejoras por parte del Arrendador.

JMC solicitó el pago del valor de las mejoras del Inmueble a la Empresa Metro, quien se vio en la obligación de aclararle, mediante comunicación de fecha 16 de diciembre de 2021 dos aspectos relevantes, el primero, que las construcciones son del propietario del terreno, único legitimado para recibir la oferta del precio indemnizatorio en los procesos de adquisición por utilidad pública y, el segundo, que existió una justa causa para dar por terminado el Contrato y, conforme a lo pactado en éste, no hay lugar al pago de mejoras por parte del Arrendador.

En palabras de la Empresa Metro: “Ahora bien, nos encontramos ante un escenario en el cual por motivos de utilidad pública se requiere el inmueble para la construcción del Proyecto Primera Línea del Metro de Bogotá́, el cual se encuentra regulado por las Leyes 9 de 1989, 388 de 1997 y 1682 de 2013, en las cuales se establece que los precios indemnizatorios por la compra del bien inmueble se calculan en el respectivo avalúo comercial, en el cual se contempla el valor del terreno y el valor de las construcciones, y los cuales son ofertados de manera exclusiva a los propietarios.

Así las cosas, existió una justa causa para dar por terminado el contrato y de conformidad con lo pactado en el mismo, las construcciones y mejoras en el predio, el arrendador no se encuentra en la obligación de resarcirlas.” (Subrayado y negrilla por fuera del texto). Al numeral 33: No me consta la fecha hasta la cual funcionó el establecimiento de comercio ARA en el Inmueble, por lo que me atengo a lo que resulte probado en el proceso.

Lo cierto es que la Convocante efectuó la entrega del Inmueble a los Convocados el 28 de febrero de 2022, como consta en el acta de entrega que obra como prueba documental No. 11 aportada por la Convocante. Al numeral 34: Es cierto que el 28 de febrero de 2022 JMC entregó el Inmueble a los Convocados, según consta en el acta de entra que obra como prueba documental No. 11 de la Demanda.

La entrega se realizó tal y como fue requerido por los Convocados desde el 27 de agosto de 2021, fecha en la cual se envió a la Convocante la carta de terminación del Contrato. Al numeral 35: No es cierto. Las construcciones existentes en el Inmueble eran de propiedad del Arrendador y respecto de las cuales las partes pactaron en el Contrato que TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 36 “el Arrendador no estará obligado a pagar tales reformas, adecuaciones o mejoras10” y que el Arrendatario restituiría el Inmueble con éstas.

En razón de ello, el Arrendador consintió la demolición de la edificación que existía en el Inmueble al momento de celebración del Contrato, la sustancial reducción del canon de arrendamiento frente al valor que indicaba el mercado inmobiliario para la fecha de celebración del Contrato y el periodo de gracia para el pago del canon de arrendamiento.

Como se observa en la prueba documental No. 10, aportada por la Convocante, el estudio del Barrio Sucre en la localidad de Chapinero, llevado a cabo por Land Rental S.A.S., asesores inmobiliarios de JMC, establecía el canon de arrendamiento del Inmueble en $83.036 por metro cuadrado, lo que habría dado lugar a pactar un canon de arrendamiento de aproximadamente $84.000.000.

Se agrega que las construcciones y mejoras existentes en el Inmueble avaluadas y pagadas por la Empresa Metro no corresponden a las que son reclamadas a través de este proceso confirme lo indicó la Convocante en el juramento estimatorio. Al numeral 36: Es cierto que las construcciones que existían en el Inmueble al momento en que fue llevada a cabo la adquisición de éste por parte de la empresa Metro por utilidad pública habían sido realizadas por JMC con la autorización del señor Alonso Blanco Buitrago; sin embargo, se aclara que estaban sometidas al régimen de mejoras pactado por las partes en el Contrato y no son objeto de reclamación en este proceso en atención a lo señalado por la Convocante en el juramento estimatorio.

Al numeral 37: No me consta, por lo que me atengo a lo que resulte probado en el proceso. Sin embargo, resalto que, durante la ejecución del Contrato, JMC declaró en la liquidación definitiva del impuesto de delineación urbana correspondiente a la licencia de construcción de la nueva edificación, que la construcción llevada a cabo sobre el Inmueble tuvo un valor de $710.139.000 y posteriormente, en el Anexo No. 9 de la Demanda JMC declaró que el rubro por concepto de “obra civil” tenía un valor de $2.308.781.835.

¿Cómo puede ser que en la Demanda JMC alegue que el valor de las mejoras es más de cuatro veces del valor total invertido en las obras que fueron ejecutadas? Al numeral 38: No es un hecho, es la equivocada interpretación que hace la Convocante del artículo 739 del Código Civil. Al respecto, debe precisarse que dicho artículo no resulta aplicable a las mejoras realizadas en virtud de la ejecución de un contrato de arrendamiento como es la naturaleza del Contrato y, adicionalmente, es una norma de carácter supletivo que aplica en ausencia de contrato entre las partes.

Literalmente señaló la Corte: 10 Cláusula 6.3 del Contrato. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 37 “Tampoco puede ser de recibo el planteamiento que se hace en la demanda introductoria y que, además, se enfatiza ante la Corte, en el sentido de que se configuró la hipótesis del inciso 2º del artículo 739 del Código Civil, por la potísima razón de que los artículos 727 y s.s. ibídem, regulan situaciones que no devienen de un acuerdo de voluntades, sino de actos eminentemente extracontractuales que permiten que se adquiera la propiedad de una cosa o que, en algunos eventos, se configure el derecho a ser indemnizado por lo que se adhiere materialmente a ella.

En últimas, cuando hay un contrato de por medio, serán las reglas de ese acuerdo de voluntades las que gobiernen el reconocimiento de las mejoras, sin que sea posible dar cabida a otras instituciones con teleologías extrañas al ámbito negocial11” (Subrayado y negrilla por fuera del texto original). Así, si el artículo 739 del Código Civil constituyera la regla aplicable a las mejoras llevadas a cabo en virtud de un contrato de arrendamiento, el mismo Código Civil no hubiera previsto en los artículos 1993 y 1994 correspondientes al Capítulo II “De las obligaciones del arrendador en el arriendo de cosas”, del Título XXVI “Del contrato de arrendamiento”, un régimen de reconocimiento de mejoras.

Conforme a las citadas disposiciones del Código Civil, los artículos 1993 y 1994, las mejoras necesarias, que corresponden a las reparaciones indispensables no locativas, serán reembolsadas por el arrendador al arrendatario si no fueron necesarias por culpa del arrendatario y siempre que hubieren sido informadas al arrendador. Respecto de las mejoras útiles, aquellas “que no siendo indispensables para la conservación del inmueble, aumentan su valor y resultan provechosas para el propietario y locatario12”, el Código Civil dispone que el arrendador no está obligado a reembolsarlas al arrendatario, a menos que las haya consentido con la obligación de reembolsarlas.

Dado que existe un régimen de mejoras expresamente pactado en el Contrato, éste es el que resulta aplicable a las mejoras llevadas a cabo por el Arrendatario en el Inmueble y, subsidiariamente, los artículos 1993 y 1994 del Código Civil, sin que sea dable aplicar, en ningún caso, una norma -el artículo 739 del Código Civil- que regula situaciones que devienen de actos eminentemente extracontractuales.

Al numeral 39: No es cierto. JMC aprovechó las mejoras ejecutadas en el Inmueble para la operación de su establecimiento de comercio. Sin embargo, conforme fue previsto en el 11 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha 4 de agosto de 2008, Radicación No. 68001-3103- 009-2000-00710-01, M.P. Edgardo Villamil Portilla. 12 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de fecha 4 de junio de 2019, Radicación No. 11001-31-03- 041-2011-00271-01, M.P. Margarita Cabello Blanco.

Al numeral 40: Es cierto, de conformidad con la Escritura Pública No. 1293 de fecha 1º de julio de 2022, otorgada en la Notaría Décima del Círculo de Bogotá, aportada por la Convocante como prueba documental No. 16. Al numeral 41: Es cierto, de conformidad con las cláusulas cuarta y quinta de la Escritura Pública No. 1293 de fecha 1º de julio de 2002, otorgada en la Notaría Décima del Círculo de Bogotá, aportada como prueba documental No. 16 por la Convocante, y con el Avalúo Comercial No. 395 de fecha 13 de septiembre de 2019, adjunto a la Resolución 436, aportada como prueba documental No. 2 por la Convocante.

Al numeral 42: Es cierto, de acuerdo con el Avalúo Comercial No. 395 de fecha 13 de septiembre de 2019, adjunto a la Resolución 436, aportada como prueba documental No. 2 por la Convocante. Sin embargo, se reitera que JMC llevó a cabo las mejoras sobre el Inmueble sin que existiera algún derecho a reclamar su valor a los Convocados en los casos de terminación anticipada del Contrato, salvo que ésta hubiese ocurrido sin justa causa por parte del Arrendador, hipótesis que no ocurrió. Al numeral 43: Es cierto de conformidad con la Escritura Pública No. 1293 de fecha 1º de julio de 2022, otorgada en la Notaría Décima del Círculo de Bogotá13, por medio de la cual se efectuó la compraventa del Inmueble a favor de la Empresa Metro por razones de utilidad pública.

Al numeral 44: Es cierto de conformidad con la Escritura Pública No. 1293 de fecha 1º de julio de 2022 otorgada en la Notaría Décima del Círculo de Bogotá14, por medio de la cual se efectuó la compraventa del Inmueble a favor de la Empresa Metro por razones de utilidad pública. Al numeral 45: Es cierto, simplemente porque los Convocados no tienen obligación de pagar, ni reconocer a JMC el valor de las mejoras llevadas a cabo sobre el Inmueble en virtud de lo que JMC expresamente pactó en el Contrato.

Al numeral 46: No es un hecho que se refiere a la parte que represento, por lo que contesto que no me consta y me atengo a lo que resulte probado en el proceso.” 13 Prueba documental No. 2 de la Demanda. 14 Prueba documental No. 2 de la Demanda. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 39 CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES

3.1. LA TACHA DE SOSPECHA FORMULADA RESPECTO DE LA TESTIGO CAROLINA BOTERO En audiencia celebrada el 13 de julio de 2023, la testigo CAROLINA BOTERO, fue tachada de sospechosa por la apoderada de los demandados. Respecto de la tacha de testigos el artículo 211 del Código General del Proceso, dispone lo siguiente: "Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas.

“La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda. El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso." En cumplimiento de la norma transcrita, procede el Tribunal a decidir sobre la tacha formulada, pero advierte que, en relación con este tema, debe tenerse en cuenta que la versión que presenta el testigo sobre el cual recae algún viso de sospecha, no debe desecharse de entrada, sino que lo que se le impone al juzgador es un mayor cuidado al realizar su valoración. Encuentra el Tribunal que se fundamentó la tacha de la testigo en lo siguiente: “DRA. LÓPEZ: [00:44:58] Doctor Cangrejo muchísimas gracias, doctora Botero muchas gracias por su tiempo, por responder las preguntas que le formularé a continuación, antes de eso quería formular en los términos del artículo 211 del Código General del Proceso una tacha al testigo, la razón de esta tacha es justamente la declaración del testigo y los términos en que esa declaración se hace, como la testigo señaló es dependiente o empleada Jerónimo Martins y a lo largo de su declaración hemos visto como ella utiliza frases como el dinero que invertimos, lo que nosotros pagamos, la testigo habla como Jerónimo Martins, entonces claramente y por supuesto de la propia declaración en los términos del artículo 211 está severamente afectada su imparcialidad, en la medida que como lo he señalado habla y presenta la posición del convocante como propia, dicho eso señores árbitros procederé con su venía a realizar el interrogatorio”.

En el presente caso, si bien es cierto que existe un vínculo de la testigo con la empresa demandante, esa sola circunstancia o condición no conduce a que deba desecharse su declaración, no solamente porque resulta ilustrativa para el esclarecimiento del conflicto sometido al panel arbitral, sino porque se trata de una persona que conoció los hechos por los cuales fue indagada, particularmente los relacionado con el proceso de adquisición predial, dada su condición de gerente legal de operaciones.

En el presente caso, el Tribunal ha hecho una detenida valoración del contenido del testimonio en contraposición con las demás pruebas del proceso y no encuentra elementos que le permitan desconocer la credibilidad de la declarante. No obstante, ha analizado con mayor rigor su dicho tal y como lo exige la ley.

3.2. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES. LA COMPETENCIA DEL TRIBUNAL. Como se encuentra establecido, para que el juez pueda en su oportunidad proceder a la aplicación del derecho sustantivo para dirimir por vía de autoridad la controversia que se ha planteado, es preciso que se encuentren reunidos los requisitos de ley para la constitución válida del proceso; esto es, que concurran los presupuestos procesales, como garantía constitucional del debido proceso.

La jurisdicción, la competencia, la capacidad para ser parte, la capacidad para comparecer al proceso, la demanda en forma y la adecuación del trámite, han de encontrarse reunidos a cabalidad para predicar la validez y legitimidad de la decisión judicial o arbitral. Descendiendo al caso, para el Tribunal se encuentran reunidos los presupuestos procesales, como pasa a verificarse.

La demandante es una persona jurídica cuya existencia y representación se encuentran debidamente acreditadas, evidencia su capacidad para ser parte y para comparecer al proceso; por el extremo demandado, como sucesores del arrendador original y propietarios del inmueble que fue objeto de arrendamiento, igualmente se predica su capacidad procesal.

Adicionalmente, las partes han estado debidamente asistidas por sus apoderados judiciales. Como se dejó reseñado en aparte anterior, la demanda es idónea en tanto que no contiene pretensiones excluyentes, o que impidan determinar su sentido y alcance bajo una razonable interpretación de su texto. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 41 El trámite de la actuación está conforme con las previsiones de ley, y no se observa irregularidad alguna que invalide lo actuado.

Por lo que atañe a la jurisdicción y competencia, por virtud del pacto arbitral se habilita a los árbitros para dirimir los conflictos que, por su naturaleza, son de libre disposición y, por tanto, susceptibles de someterse a su decisión. Si bien el asunto relativo a la alegada falta de competencia del Tribunal de Arbitraje para conocer de la mayoría de las pretensiones de la sociedad JERONIMO MARTINS fue planteado por la parte demandada como recurso contra la providencia que admitió la demanda y como recurso contra el auto de asunción de competencia, al haber sido también propuesto como excepción en la contestación de la demanda y puesto de presente en los alegatos de conclusión, como argumento impetrado para la desestimación de las pretensiones de la demanda, el Tribunal se pronunciará al respecto.

La alegada falta de competencia se funda en dos aspectos. De un lado, sostiene la parte demandada que este Tribunal no puede conocer de las pretensiones principales, ni de las primeras pretensiones subsidiarias en tanto, señala, no se sustentan en alguna disposición contractual relativas al tema de las mejoras, sino que buscan la aplicación del artículo 739 del Código Civil que no resulta aplicable al caso porque se refiere a situaciones en las cuales las partes no han acordado nada al respecto, como sí ocurrió en este caso.

De otro lado, expresa que tampoco existe competencia para conocer de las segundas pretensiones subsidiarias, relacionadas con un supuesto enriquecimiento sin causa, alegando la inexistencia de los requisitos para acudir a la mencionada figura por cuanto dice no puede ignorarse el contrato de arrendamiento. En relación con el primer aspecto, sostiene la parte demandada que las mencionadas pretensiones desconocen la regulación contractual, según la cual, expone, el arrendador no estaría obligado a pagar las reformas, adecuaciones o mejoras consignadas en el Anexo E del contrato, ni aquellas que durante el término su vigencia llegare a autorizar, salvo en el caso de terminación anticipada sin justa causa de su parte.

Por ello, estima que el artículo 739 del Código Civil no es una disposición legal aplicable al contrato puesto que regula situaciones en las que el propietario del inmueble y el mejorador no han acordado el régimen aplicable a las mejoras, con el fin de evitar que se materialice la figura del enriquecimiento sin justa causa; esto es, expone que la norma en comento regula un evento de responsabilidad extracontractual que tiene como fundamento la ausencia de acuerdo entre propietario y mejorador, con respecto a las obras realizadas en el inmueble, es decir, en este caso, la inexistencia del contrato que contiene la cláusula compromisoria.

En relación con el segundo aspecto, indica que el enriquecimiento sin causa es una fuente autónoma de obligaciones, cuyos requisitos para su configuración han sido establecidos TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 42 por la ley y la jurisprudencia, uno de los cuales es la ausencia de causa jurídica que justifique el empobrecimiento de una parte y el correlativo enriquecimiento de la otra, lo que lógicamente excluye la existencia de un contrato entre ellas.

En efecto, la parte demandada ha sido reiterativa en el rechazo de la aspiración de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. de fundar el reclamo indemnizatorio en el enriquecimiento sin causa, pues considera que el enriquecimiento injusto es una fuente de obligaciones independiente de aquellas de origen contractual. Dichos argumentos no se comparten por el Tribunal.

Lo afirmado por los demandados es apenas una de las manifestaciones del principio general del Derecho. Desde el Digesto15, las reglas jurídicas, como expresión de los principios generales del Derecho, han consagrado que todo desplazamiento patrimonial ha de obedecer a una justa causa; por ello, no es de recibo, por ser contrario a la equidad natural, que alguien se lucre en perjuicio de otro, o que, por lucro ajeno, experimente daño. Aunque a lo largo del Código Civil se encuentran aplicaciones a casos especiales del principio según el cual nadie puede enriquecerse injustamente a expensas de otro, el artículo 831 del Código de Comercio lo consagró como regla institucional.

Con esto en mente, bien puede decirse, en relación con el asunto que en este momento nos concierne, que la jurisdicción y competencia del Tribunal proceden de la habilitación que por el pacto arbitral hacen las partes a los árbitros para conocer y decidir las controversias surgidas que, por su naturaleza, sean disponibles. En auto No. 12 del 30 de junio de 2023 el Tribunal determinó su competencia para conocer las controversias a que se contrae la demanda, esto es, las diferencias que surgieron por causa y con ocasión del contrato de arrendamiento del inmueble ajustado entre las partes y en esa oportunidad puso de presente que la controversia planteada estaba evidentemente vinculada al mismo.

Las consideraciones que soportaron dicha determinación se reiteran ahora, por cuanto el debate probatorio no generó un entendimiento distinto. La Corte Constitucional ha expresado que “(…) el juez debe propender por dotar de plenos efectos al pacto arbitral, sin detenerse en reparar por deficiencias de redacción o falta de precisión en el alcance de la habilitación, ya que de lo contrario desconocería indebidamente la libre decisión de los contratantes de poner fin de manera pacífica a sus disputas a través de dicho mecanismo alternativo de resolución de controversias.”16.

Así, en línea con esa jurisprudencia, el Tribunal considera que, atendiendo la intención de los contratantes y los términos expresados en el pacto arbitral, al disponer que “… Cualquier diferencia que surja entre las partes con relación al presente Contrato de Arrendamiento” sería sometido a arbitraje, dejan claro que las diferencias que están contenidas en las 15 GAYO, I,28;

POMPONIO I,14; POMPONIO I, 6. 16 Sentencia T-511 de 2011. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 43 pretensiones de la demanda hacen parte del ámbito de su competencia. Como se señaló en la providencia ya referida, las controversias planteadas son transigibles y están relacionadas con el contrato de arrendamiento objeto de este proceso.

Si bien la ley procesal exige al demandante invocar los fundamentos de derecho de su demanda, el aspecto relacionado con la norma aplicable para resolver la litis corresponde al juez. De manera que, así la demandante invoque el citado artículo 739 del Código Civil, ello no compromete a los árbitros, quienes pueden estimar aplicable dicha norma u otra distinta; y tampoco compromete la suerte de la demanda puesto que esta pieza procesal debe ser interpretada rectamente.

Por lo demás, muchos de los fundamentos propuestos respecto de la competencia del Tribunal corresponden también a asuntos de fondo que deben ser resueltos en este laudo. Llama la atención del Tribunal que el contenido pretensional de la demanda está enmarcado en la celebración, desarrollo y extinción del contrato de arrendamiento que contempló el pacto arbitral; y, en punto preciso, sobre las mejoras levantadas en el inmueble arrendado, punto central de la controversia.

En este sentido, para el Tribunal es claro que la demandante establece la fuente de la responsabilidad que reclama en el contrato de arrendamiento que contiene el pacto arbitral y que es objeto de este proceso, de manera que les corresponde a los árbitros decidirlo en el laudo. En este aspecto, no pueden ser más evidentes los fundamentos de hecho expuestos en la demanda, puesto que casi todos ellos se refieren, precisamente, a las obras y mejoras realizadas con ocasión del citado contrato, como se advierte en los enunciados con los números 3, 6, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 21, 22, 24, 25, 30, 31, 32, 35, 36, 37, 39, 42, 45 y 46; la misma evidencia se aprecia en las previsiones sobre mejoras consignadas en las cláusulas del contrato y en el Anexo E. Por lo demás, las propias pretensiones evidencian la fuente contractual mencionada al referirse, justamente, a “las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento”, en las pretensiones tercera y cuarta principal, tercera y cuarta del grupo de primeras pretensiones subsidiarias, tercera del grupo de segundas pretensiones subsidiarias y cuarta del grupo de terceras pretensiones subsidiarias.

Esta evidencia descarta por completo que en este proceso la demandante haya reclamado una responsabilidad que no tenga su fuente en el contrato de marras o que el Tribunal haya asumido competencia para asuntos que no se hayan producido con causa o con ocasión del contrato de arrendamiento que lo habilitó para instruir el proceso y para adoptar esta decisión. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 44 A manera de conclusión sobre el punto, es menester recordar que la estructura lógica de la demanda, como acto declarativo, introductorio y pieza fundamental del debate procesal, se muestra evidente en la indisoluble relación de la pretensión (petitum), los fundamentos de hecho (causa petendi) y los medios de prueba que se postulen para su demostración; de ahí que el juez de derecho habrá de decidir según lo alegado y probado (secundum alegata et probata), de donde se sigue que la calificación jurídica de los hechos demostrados en el proceso y la ley sustancial aplicable es tarea del juez.

En el marco anterior, resulta incontrovertible que todo el debate probatorio surtido en este proceso ha tenido por objeto los hechos que se invocaron como soporte de las pretensiones, como también aquellos en que se apoyaron las excepciones de fondo; pero, resaltan los árbitros, todos ellos se refieren a la celebración, desarrollo, terminación y efectos de la misma relación jurídica sustancial que se ajustó entre las partes, esto es, el contrato de arrendamiento, razón de más, para predicar la competencia del Tribunal.

Las consideraciones anteriores conducen a tener por no demostrada la mencionada excepción de falta de competencia.

3.3. DE LA LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA En la contestación de la demanda, los demandados propusieron en su defensa la falta de legitimación en causa por pasiva que, como presupuesto de admisibilidad de la pretensión, ha de examinarse previamente por el Tribunal. La argumentación de dicha parte se planteó en los siguientes términos: “Si en gracia de discusión se aceptara que existió un empobrecimiento para JMC, que no existió, éste no puede ser reclamado de los Convocados sino de parte de quien lo habría producido, esto es, el causante de la terminación del Contrato, la Empresa Metro o el Distrito de Bogotá por cuenta de la declaración de utilidad pública por la construcción del proyecto primera Línea del Metro.” “En ese sentido, es claro que la falta de legitimación en la causa por pasiva consiste en la circunstancia según la cual, las pretensiones de la demanda se formulan contra un sujeto diferente a aquél que está llamado a su cumplimiento, por no ser la persona que debe la obligación reclamada, lo que, inevitablemente, conlleva a que el Honorable Tribunal profiera necesariamente una sentencia de fondo absolutoria”.

Sobre este punto, de vieja data decantado, se sabe que la legitimación en la causa, como presupuesto de admisibilidad jurídica de la pretensión, en la génesis lógica de la sentencia, ha de examinarse previamente al estudio de la pretensión en su contenido; en efecto, la legitimación en la causa consiste en ser la persona que de conformidad con la ley sustancial TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 45 deba proponer o controvertir las pretensiones de la demanda.

Como lo enseña la doctrina procesal, objetivamente de la relación sustancial en litigio se identifican los extremos de la pretensión, esto es, demandante y demandado, independientemente de la prosperidad, o no, del reclamo pretensional. Descendiendo al caso en estudio, no abriga duda el Tribunal que, como ya se dijo en aparte anterior, los hechos en que se apoyan las pretensiones, como también las excepciones, están enmarcados por la celebración, desarrollo, terminación y efectos del contrato de arrendamiento.

En este sentido, es evidente que la demandante, en su calidad de arrendataria del inmueble, ha dirigido su demanda contra los causahabientes del arrendador. De manera que, con prescindencia de si le asiste razón en su reclamo o no, particularmente, abstracción hecha sobre si los demandados deben responder por causa de los hechos expuestos en el libelo introductor, lo cierto es que el extremo pasivo quedó claramente definido e integrado por quienes debían comparecer a este proceso: la arrendataria y los arrendadores.

Por lo demás, los demandados fundan esta excepción en su alegación según la cual la Ley 1682 de 2013 y la Resolución 028 del 11 de abril de 2018 de la Empresa Metro de Bogotá S.A., definieron un factor de reconocimiento a los arrendatarios por la pérdida de ingresos generados por la terminación de los contratos de arrendamiento. Sin embargo, la lectura de la demanda deja evidente que lo pretendido por la demandante no es una indemnización de esa estirpe sino la responsabilidad derivada del contrato de arrendamiento por causa de las mejoras puestas sobre el inmueble arrendado.

De otro lado, aunque la referencia al artículo 2018 del Código Civil no la hicieron los demandados como parte de la excepción en comento, en otro aparte de la contestación a la demanda y de sus alegatos, referidos a la causa de la terminación del contrato, sugieren que, con base en esa disposición legal, en caso de expropiación, la arrendataria solo tendría derecho a una eventual indemnización de perjuicios por la entidad pública que la realiza, en este caso, la Empresa Metro de Bogotá S.A. y no por cuenta del arrendador.

Sin embargo, los demandados interpretan equivocadamente la norma de cara al objeto de este proceso. En efecto, la norma citada señala lo siguiente: “En el caso de expropiación por causa de utilidad pública, se observarán las reglas siguientes: “1. Se dará al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes.

“2. Si la causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 46 si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicios por la nación o por quien haga la expropiación. “Si sólo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del artículo 1988, inciso 3o.”.

Como se aprecia, el primer inciso de la norma le otorga el derecho al arrendatario de terminar las labores iniciadas y de recoger los frutos, lo que no viene al caso; y el segundo, únicamente atribuye a la entidad pública la obligación de indemnizar al arrendatario los perjuicios derivados de no poder continuar con la explotación de un predio cuando el contrato tuviere pendiente cierto número de años de vigencia y tales circunstancias consten en escritura pública.

Esa indemnización y las contempladas en la Ley 1682 de 2013 y en la Resolución 028 del 11 de abril de 2018 de la Empresa Metro de Bogotá S.A., ya mencionadas, tienen que ver con el factor de reconocimiento correspondiente a la pérdida de ingresos esperados, pero no se relacionan con el pago de mejoras o construcciones, que es asunto netamente contractual.

De lo expuesto se concluye que no existe falta de legitimación en la causa por pasiva, razón por la cual se negará la excepción y procede el estudio de fondo de las pretensiones, de lo cual se ocupará el Tribunal en los capítulos siguientes.

3.4. LA EXISTENCIA DEL CONTRATO. LA RESPONSABILIDAD POR SU CUMPLIMIENTO Y LAS ESTIPULACIONES RELACIONADAS CON LAS MEJORAS En todos los grupos de pretensiones, principales y subsidiarias, la demandante ha solicitado en las pretensiones primera, segunda y tercera de cada uno de ellos, se realicen una serie de declaraciones orientadas a que se reconozca la obligación solidaria de los demandados respecto de las obligaciones a su cargo con ocasión del Contrato de Arrendamiento suscrito el 22 de junio de 2016 entre aquellos y JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S.; a que se declare que en el referido contrato se establecieron cláusulas particulares y esenciales tendientes a la construcción de obras y edificaciones levantadas por la arrendataria en el inmueble, y que se declare que las obras construidas con ocasión de tal contrato realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. fueron conocidas y aceptadas por el señor Alonso Blanco Buitrago (q. e. p. d.).

A su vez, la demandante ha planteado un examen del contrato suscrito por las partes que, en su opinión, excedería la naturaleza puramente del arrendamiento, para constituir una convención más compleja. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 47 Por lo anterior, resulta del caso abordar estos aspectos de manera previa. 3.4.1.

Las partes del contrato de arrendamiento. La responsabilidad por las obligaciones que surgen de aquel. El denominado “Contrato de Arrendamiento Inmueble Sucre” (Prueba No. 001 de la demanda), fue suscrito el 22 de junio de 2016, por una parte, por el señor Alonso Blanco Buitrago (q.e.p.d.), identificado con cédula de ciudadanía No. 5.545.179, en su calidad de propietario del inmueble localizado en Bogotá, en la Avenida Carrera 14 # 42 – 06, razón por la cual asumió la condición de arrendador; y, por otra parte, por la sociedad JERÓNIMO MARTNS COLOMBIA SAS, identificada con NIT 900.980.569, en la condición de arrendataria.

El señor Alonso Blanco Buitrago falleció el 26 de noviembre de 2017, de acuerdo con el Registro Civil de Defunción allegado con la demanda (Prueba No. 015), situación que fue informada a la sociedad arrendataria por parte de la señora Aminta Rangel mediante comunicación del 12 de diciembre de 2017 (Prueba No. 016). Para esa época, el contrato de arrendamiento se encontraba vigente y le sobrevivieron su esposa, la señora Aminta Rangel Castro, y sus dos hijos, Carlos Alberto Blanco Rangel y Oscar Mauricio Blanco Rangel, quienes adquirieron la calidad de causahabientes del arrendador, sustituyendo en tal forma al señor Blanco Buitrago en sus derechos y obligaciones emanados del contrato de arrendamiento de junio de 2016 y por esto, para el presente laudo, el Tribunal habrá de referirse a ellos como “los Arrendadores”.

Es decir, en tal virtud, estos asumieron la condición de la parte arrendadora, mantuvieron los derechos y obligaciones provenientes del contrato de arrendamiento de 2016 como una sola parte, no hubo multiplicación de relaciones, ni división o alteración de los efectos contraídos desde un comienzo por el señor Alonso Blanco Buitrago; por ello, todos siguen respondiendo como la parte arrendadora que fueron.

El Tribunal encuentra que los derechos vinculados al contrato, se transmitieron a sus sucesores, pues el inmueble específicamente adjudicado a los demandados, a pesar de que el inmueble donde funcionó el establecimiento de comercio arrendado a JERÓNIMO MARTINS fue adjudicado en las proporciones de un 45,5% a Carlos Alberto Blanco Rangel, un 45,5% a Oscar Mauricio Blanco Rangel y un 9% a Aminta Rangel Castro, como consta en la escritura pública No. 1485 del 5 de octubre de 2020, protocolizada en la Notaría 41 del círculo de Bogotá (prueba No. 17), que recoge la adjudicación dentro del trámite de sucesión y liquidación de sociedad conyugal, en la que los herederos, expresamente, aceptaron la herencia con beneficio de inventario.

Lo anterior no altera la condición en que TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 48 los herederos continúan respondiendo, lo hacen solidariamente como parte arrendadora dentro del contrato del 2016.

La responsabilidad solidaria por las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento aparece demostrada. En efecto, en el hecho 16 de la demanda, JM afirma que “El día 26 de noviembre de 2017 el entonces arrendador, Sr. ALONSO BLANCO BUITRAGO, fallece, dejando como Arrendadores a sus herederos, los actuales convocados, Sr. CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, Sr. OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y la Sra. AMINTA RANGEL CASTRO” (Subraya el Tribunal).

Al contestar este hecho los demandados expresaron: “Es cierto que el 26 de noviembre de 2017 falleció el señor Alonso Blanco Buitrago, de conformidad con el registro civil de defunción aportado como prueba documental No. 13 por la Convocante. Igualmente es cierto que los señores Carlos Alberto Blanco Rangel y Oscar Mauricio Blanco Rangel tienen la calidad de herederos del señor Blanco Buitrago”, sin ocuparse de hacer precisión alguna respecto a la proporción o a la solidaridad.

Esta circunstancia sería suficiente para tener por acreditado que los demandados, en su calidad de arrendadores, se obligaron a responder en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, con ocasión del Contrato de Arrendamiento suscrito el 22 de junio de 2016 entre aquellos y JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., puesto que el artículo 97 del Código General del Proceso advierte que la falta de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, hacen presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda.

Sin embargo, los artículos 1568, 1583, 1584 y 1585 del Código Civil conducen a la misma conclusión. En efecto, el artículo 1568 contempla que “En general cuando se ha contraído por muchas personas… la obligación de una cosa divisible, cada uno de los deudores… es obligado solamente a su parte o cuota en la deuda…”, de donde se sigue que, si la obligación es indivisible, como la relativa a conceder el goce de una cosa en el caso del arrendamiento, existe solidaridad.

Por su parte, el artículo 1583 precisa que “Si la obligación no es solidaria ni indivisible… cada uno de los codeudores es solamente obligado al pago de la suya; y la cuota del deudor insolvente no gravará a sus codeudores”, lo que implica que si la obligación es indivisible existe solidaridad de los codeudores. En la misma línea, el artículo 1584 advierte que “Cada uno de los que han contraído unidamente una obligación indivisible, es obligado a satisfacerla en todo, aunque no se haya estipulado la solidaridad”.

Y el artículo 1585 indica que “Cada uno de los herederos del que ha contraído una obligación indivisible es obligado a satisfacerla en el todo”. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 49 Así las cosas, el Tribunal concluye que las obligaciones de los demandados respecto del contrato de arrendamiento, acto jurídico indivisible y único, eran solidarias por lo que ha de prosperar la primera pretensión del grupo de pretensiones que después de las consideraciones subsiguientes resulte acogido, si fuere el caso. 3.4.2.

Naturaleza del contrato: contrato de arrendamiento o contrato complejo En el marco de la audiencia de alegatos de conclusión, la sociedad convocante afirmó que “las disposiciones y consideraciones particulares del negocio celebrado entre las partes superó a las de un simple arrendamiento” lo que exige acudir a disposiciones de variada naturaleza, más allá que las propias del arrendamiento.

Se refirió al hecho de que, por acuerdo entre las partes, las construcciones existentes en el inmueble se demolieron y se construyeron unas nuevas con inversiones muy cuantiosas, a lo que se sumó el especial plazo de 20 años de duración por las condiciones financieras de la operación acordada. Por esto, consideró el demandante que se trataba, más bien, de un “contrato complejo” y no simplemente de un contrato de arrendamiento.

Para el Tribunal, las especificidades que resalta la parte convocante sobre el referido contrato no tienen la virtualidad de mutar su naturaleza en una distinta a la de un contrato de arrendamiento, a cuyo marco se ajustaron ciertas prestaciones, se precisaron determinados derechos y se asumieron obligaciones o prestaciones a cargo de cada una de las partes.

En efecto, el acuerdo sobre lo que sucedería con las construcciones levantadas sobre el inmueble dado en arriendo o la necesidad de levantar una construcción con determinadas condiciones técnicas, o el acuerdo sobre un plazo especial o poco común, no tiene la potencialidad de alterar la naturaleza de un simple contrato de arrendamiento bajo el régimen comercial, sujeto a la regulación acordada por las partes el 22 de junio de 2016 y aquellas regulaciones establecidas por el legislador que, como en cualquier otro evento, habrá de regular la relación negocial de manera imperativa, supletiva o accidental según lo impongan las circunstancias.

Alterar determinada infraestructura existente dentro del inmueble arrendado, si bien puede parecer exótico para determinados casos, no ofrece características adicionales que permitan adjudicar al negocio una nueva naturaleza jurídica o calificarlo como otro contrato. La voluntad de las partes se reflejó −con bastante precisión− en un extenso documento al que denominaron “contrato de arrendamiento” y las mismas se comportaron, mientras estuvo vigente dicha relación, bajo los parámetros y disposiciones propias de tal negocio jurídico; por ello, el hecho de acordar ciertas prestaciones con algunos alcances distintos a los que comúnmente se advierten en el tráfico jurídico no puede llevar al juez a calificarlo de otra forma cuando las circunstancias imperantes al momento de la negociación, celebración y ejecución del contrato no conducen a ello.

La ejecución del contrato y el levantamiento de las obras Es un hecho reconocido por ambas partes que fue hasta el 5 de diciembre de 2016 que se llevó a cabo la entrega material del inmueble dado en arrendamiento para que la arrendataria pudiera ejecutar las labores de demolición de la antigua construcción donde funcionaba un restaurante y la construcción de la obra nueva ajustada a las necesidades y especificaciones que exigía el tipo de establecimiento informado al señor Blanco, como se expresó en el Considerando 2 del contrato, según el cual “es la voluntad del Arrendatario tomar en arrendamiento el “El Inmueble” objeto del presente Contrato, con el fin de establecer y operar un establecimiento de comercio, donde funcionará un supermercado, destinado a la venta de alimentos, alimentos refrigerados, cárnicos, licores y artículos de aseo en general, entre otros” (Subraya el Tribunal).

Las partes también coinciden que hubo otorgamiento de poderes (Prueba No. 007 Poderes_Arrendador) para la obtención de permisos y consecución de las licencias para la obra nueva; además, las partes se cruzaron correspondencia sobre el proyecto a lo largo del último semestre de 2016 y el primero de 2017, aunque los demandados expresaron que su papel frente a las construcciones que se realizaron fue marginal, pues no correspondía a ninguna de sus obligaciones tener intervención alguna en esas obras, más allá de colaborar con los poderes requeridos o firmar algunos documentos.

La parte demandada no adujo incumplimiento alguno a cargo de la arrendataria de cara a las prestaciones que le correspondían durante el primero período del contrato, consistente en las gestiones y trámites para abocar las obras de demolición de la casa en la que funcionó un restaurante y la construcción de la nueva bodega para la instalación de un supermercado, la cual fue entregada por parte del constructor, formalmente, el 12 de abril de 2017 al arrendatario (Prueba No. 005 Acta de Entrega de JMC).

Tampoco se probó queja alguna por parte de los arrendadores contra la arrendataria en relación con el cumplimiento de las demás prestaciones derivadas del contrato. En cambio, JERÓNIMO MARTINS expresó que los demandados no se comportaron de manera leal ni con apego a los deberes de cooperación, lealtad y buena fe, pues no desarrollaron esfuerzo alguno para que, en el momento en que se conoció la determinación de la entidad administrativa a cargo de la construcción del metro de Bogotá, EMPRESA METRO S.A., de declarar de utilidad pública el inmueble dado en arrendamiento, aquella pudiera participar, sino que, por el contrario, la mantuvieron al margen de toda negociación en la que pudiera presentar sus pretensiones.

Igualmente, adujo la demandante, que los TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 51 arrendadores se quedaron con los dineros reconocidos por la construcción que edificó la arrendataria y que no había sido amortizada, pues solo había transcurrido cerca de una tercera parte de la vigencia del contrato. 3.4.4.

Análisis del contenido contractual en punto del reconocimiento de mejoras Dadas las particularidades del contrato en el sentido de que la arrendataria se ocuparía de demoler la casa que había levantada en parte del inmueble arrendado y que construiría una infraestructura con determinadas especificaciones técnicas, las partes se ocuparon de regular, con cierto grado de detalle, el régimen de mejoras en el texto suscrito en junio de 2016.

Así, por ejemplo, en la Cláusula Sexta se estipuló lo relativo a las “Reformas, Adecuaciones y Mejoras” y en ella de acordó lo siguiente: “Salvo que medie acuerdo previo en contrario entre las partes, las reformas, adecuaciones o mejoras de cualquier clase sobre el Inmueble, que quisiere hacer el Arrendatario, correrán por cuenta de éste.

El Arrendador autoriza expresamente al Arrendatario para efectuar las mejoras que se requieran para las. adecuaciones del Inmueble a fin de desarrollar las actividades para los cuales será destinado. “6.1. Para efectuar cualquier tipo de reformas, adecuaciones o mejoras que afecten la estructura misma del Inmueble, el Arrendatario requerirá previa autorización escrita del Arrendador, quién no la negará injustificadamente. 6.2.

El Arrendador de antemano autoriza al Arrendatario a efectuar las mejoras que se describen en el Anexo E de este Contrato y reconoce que para efectuar dichas mejoras el Arrendatario destinará cuantiosas sumas. “6.3. Salvo pacto en contrario, el Arrendador no estará obligado a pagar tales reformas, adecuaciones o mejoras consignadas en el Anexo E del presente contrato, ni aquellas que durante el término del contrato el Arrendatario realice previa autorización por escrito de El Arrendador.

“6.4 Las partes acuerdan que a la terminación del Contrato, el Arrendatario no estará obligado a retirar las reformas, adecuaciones· o mejoras y, en general, restituirá el inmueble con las reformas y mejoras efectuadas sin que surja obligación alguna para el Arrendador de asumir el costo de las mismas. “6.5. En caso de terminación anticipada del presente Contrato sin justa causa por parle de el Arrendador o en el evento que el Arrendatario se vea obligado a TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 52 interrumpir su funcionamiento por hechos u omisiones generadas por El Arrendador, el Arrendador se obliga a indemnizar al Arrendatario la totalidad del costo de las mejoras realizadas por éste, incluidas, pero sin limitarse a las descritas en el Anexo E, en directa proporción al tiempo de ejecución faltante para cumplir el plazo original del contrato, sin perjuicio a las demás penalidades e indemnizaciones a que haya lugar, según lo previsto en el presente contrato.

“El Arrendatario se obliga a realizar todos los trámites necesarios para la obtención de la Licencia de Construcción en la modalidad de demolición, y obra nueva para realizar las reformas y adecuaciones a que se refiere la presente cláusula. De acuerdo a lo anterior, el Arrendatario se obliga a mantener indemne a El Arrendador de cualquier consecuencia, situación, efecto jurídico, gastos, costos, costas procesales, etc., que se causen y/o generen por el otorgamiento de la Licencia de construcción determinada en el presente numeral, y de las consecuencias, situaciones, efectos jurídicos, gastos, costos, costas procesales etc., que se generen en virtud de las actuaciones realizadas por El Arrendatario como apoderado de El Arrendador para adelantar los mencionados trámites.” Varias de esas estipulaciones tuvieron origen en la fase precontractual, durante la cual las partes discutieron las necesidades que cada una tenía, dentro de las cuales se destacaba que la arrendataria tenía que contar con otro tipo de infraestructura para disponer de un establecimiento adecuado para la atención del público, lo que implicaba demoler la casa que existía en el lote y construir una bodega para instalar el supermercado.

En la declaración rendida por el señor Carlos A. Blanco, este lo reconoció en estos términos: SR. BLANCO: [00:35:22] Sí doctor muchas gracias buenos días esto comenzó a evolucionar fue porque a ellos les interesaba, sobre todo la localización del lote y ellos siempre plantearon que tenían que hacer una construcción la casa en cuestión, que era la casa del restaurante, era una casa que yo no sé si usted la conocieron.

Una casa arquitectónicamente muy bonita muy bonita de un valor arquitectónico yo no lo podría catalogar ahorita si es arquitecto, pero los que tenemos la sensibilidad de saber cómo era de bonito y de icónico la casa era muy bonita. “Pero si en principio ellos dijeron para nuestra actividad tenemos que demoler la casa. Digamos que pues mi padre, que tomó la decisión al final, pues dijo pues sí, pues si es lo que necesita hacer “Pero si los señores de Jerónimo Martins dijeron nos interesa el lote para construir nuestra bodega, eso implica tumbar la casa, perfecto bueno, pues perfecto, no hay problema (…).

“Para para compensar, pues la pérdida de la casa porque era un activo, el activo era activo de mi papá eso fue lo que se hizo y con la condición de que al final del contrato o a la terminación del contrato y papá no tenía que reponerles un solo peso por esa bodega porque estábamos reponiendo, porque esa casa reemplazada, la casa de mi papá esa fue la motivación principal de mi papá que no tenía que asumir ningún costo sobre la obra nueva porque él reemplazaba su casa anterior”.

Así las cosas, esas obras fueron expresamente descritas y puestas en conocimiento del arrendador, al punto que se incluyeron dentro del contrato como Anexo E. 3.4.5. Conclusiones sobre las primeras pretensiones de la demanda en torno a la existencia del contrato, la responsabilidad por su cumplimiento y las estipulaciones relacionadas con las mejoras De las consideraciones anteriores se desprenden las siguientes conclusiones de cara a lo planteado al comienzo de este aparte: a. La convocante solicitó al Tribunal en su demanda que este declarara que Aminta Rangel Castro, Carlos Alberto Blanco Rangel y Oscar Mauricio Blanco Rangel, en su calidad de “Arrendadores”, responden en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, con ocasión al Contrato de Arrendamiento suscrito el 22 de junio de 2016.

Este Tribunal, en consonancia con lo expresado, declarará que las obligaciones de los demandados respecto del contrato de arrendamiento, son solidarias, y en tal sentido lo hará en el Capítulo Cuarto - “Parte Resolutiva” del presente laudo. b. Adicionalmente, pidió JERÓNIMO MARTINS que el Tribunal declare que en el Contrato de Arrendamiento se establecieron cláusulas particulares y esenciales tendientes a la construcción de obras y edificaciones levantadas por el Arrendatario en el inmueble.

Tal como se verificó, el susodicho contrato de arrendamiento del 22 de junio de 2016 sí contenía estipulaciones especiales en relación con las construcciones y edificaciones que se levantaron por parte del arrendatario en el inmueble arrendado, por lo que la pretensión habrá de prosperar y así se declarará en el Capítulo Cuarto de este documento.

No cabe duda al Tribunal que las partes se ocuparon, desde la fase precontractual y a lo largo del 2016 y los primeros meses de 2017, de identificar, autorizar y gestionar todo lo relativo a las obras referidas a la nueva construcción de la bodega, razón por la cual la pretensión prosperará y así lo declarará el Tribunal en el Capítulo Cuarto de este documento.

3.5. PLANTEAMIENTO DEL LITIGIO En orden a fijar el derrotero del laudo, es menester precisar los hechos que se consideran cardinales sobre los cuales han debatido las partes. Las pretensiones de la demanda están enmarcadas en la celebración, desarrollo y extinción del contrato de arrendamiento que contempló el pacto arbitral; en punto preciso, respecto de las mejoras levantadas sobre el predio por la arrendataria, desde luego bajo la autorización del propietario arrendador, aspecto de vital importancia que, ciertamente, determinó el contenido del contrato.

Da cuenta la demanda que el interés de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. de establecer y desarrollar un establecimiento de comercio en el inmueble de propiedad del señor ALONSO BLANCO BUITRAGO, dado su potencial, derivado de la ubicación de dicho bien, donde anteriormente operaba el restaurante denominado “Desayunadero de la 42” que era de su propiedad; pero que, dados los parámetros comerciales de la empresa demandante, era preciso demoler las construcciones existentes y levantar unas nuevas que se adecuaran al objeto de sus negocios.

La parte convocada aceptó expresamente este hecho. En la contestación de la demanda, al ocuparse de los antecedentes del contrato, señaló: “Tal y como lo confesó la Convocante en los hechos de la Demanda, JMC entró en contacto con el señor Alonso Blanco Buitrago, propietario del Inmueble donde funcionaba el establecimiento de comercio denominado “Desayunadero de La 42”, y le manifestó el deseo de tomar en arriendo el Inmueble y “adaptarlo a las necesidades del negocio según la identidad corporativa de JERONIMO MARTINS y abrir un establecimiento comercial ARA”.

El propietario, señor BLANCO, aceptó la propuesta y, para formalizar su acuerdo, se celebró el contrato de arrendamiento que, como se desglosa en los apartes siguientes, TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 55 recogió las condiciones a las cuales se sujetaba el desarrollo del contrato, que revelan, sin hesitación alguna, la clara intención de las partes.

En efecto: - Las partes tuvieron en cuenta que, por las especiales características del establecimiento de comercio que pretendía desarrollar la arrendataria, y por las cuantiosas mejoras que debía acometer, consistentes en una nueva edificación sobre el terreno −una vez demolida la existente al momento de la celebración del contrato−, el término del arrendamiento debía ser de larga duración; así se dijo que el término del mismo sería de veinte (20) años, que empezarían a correr a partir de la fecha de la entrega material del inmueble, lo que tuvo lugar en diciembre de 2016. - En la demanda se destacan los siguientes hechos: En el hecho 8 señaló JERÓNIMO MARTINS apuntó: “Dentro de las consideraciones pactadas por las Partes para la celebración del Contrato, se incluyó mención a las cuantiosas inversiones que realizaría JERÓNIMO MARTINS en la adecuación del Inmueble, haciéndose especial énfasis en la obligación del Arrendador de respetar el término por el que se celebró el Contrato”.

A su vez, en el hecho 9 expresó: “Lo indicado en las consideraciones del Contrato permite evidenciar la gran importancia que revestía para el Arrendatario la duración del contrato, pues era ésta su razón de contratar al ser la única forma de poder recuperar la inversión realizada en el Inmueble”. En el hecho 10 indicó: “Así, las Partes recalcaron lo anterior en la Cláusula Décima, destacando la importancia de respetar el término inicial por el cual fue celebrado el Contrato” Y en el hecho 11 dijo: “En diciembre de 2016, el propietario entregó el inmueble a fin de que la demandante pudiera realizar las mejoras y ajustes requeridos en el inmueble para adaptarlo a la identidad corporativa de la compañía y a lo requerido para el funcionamiento del establecimiento de comercio ‘ARA’”.

Los demandados reconocieron la importancia del plazo pactado, aunque puntualizaron que esa no fue la única razón para contratar, que no era la única forma de poder recuperar las inversiones y que el contrato contempló que estas no serían reconocidas por el arrendador al arrendatario. Como se expuso y se reitera adelante, la etapa precontractual fue materia de diversas negociaciones y acuerdos.

Los términos del contrato celebrado así lo ponen de manifiesto. Baste indicar que el arrendador tuvo pleno conocimiento del destino de su inmueble, determinado por el objeto comercial de la arrendataria −allí se dijo que funcionaría un TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 56 establecimiento de comercio de la cadena ARA−, razón por la cual era preciso hacer las adecuaciones locativas de caso.

Según se puntualiza en aparte posterior, la arrendataria asumiría integralmente los costos de la demolición y posterior construcción; inversión que sería amortizada con las ventajas derivadas del tiempo del arrendamiento del inmueble donde funcionaría el nuevo establecimiento de comercio de propiedad de JERÓNIMO MARTINS. Los considerandos 5º y 6º del contrato acompañado con la demanda (Prueba No. 001) revelan sin duda alguna la causa del contrato.

En efecto, señala el Considerando 5º lo siguiente: “Que para efectos de adecuar el inmueble para los fines requeridos, el Arrendatario tendrá que hacer cuantiosas inversiones, algunas de las cuales corresponderán a gastos asociados con el trámite y consecución de la licencia y/o los permisos requeridos para el desarrollo de la actividad mencionada y otros se verán reflejados en mejoras físicas en el Inmueble”.

Por su parte, el Considerando 6º expresó lo siguiente: “Que el arrendador es consciente de que el Arrendatario está dispuesto a realizar todas las inversiones requeridas para el desarrollo del negocio, en cumplimiento de su política interna y de las leyes aplicables, en virtud de la obligación del Arrendador de respetar el término por el cual se celebra el Contrato y declara que conoce el negocio del Arrendatario y reconoce que la ubicación del local es estratégica para el funcionamiento del negocio del Arrendatario”.

Ahora bien, cuando de la causa del contrato se habla, ha de entenderse como el motivo real que determina a las partes a la celebración del mismo y a la definición de sus términos17. En el caso bajo estudio el motivo determinante de la voluntad de las partes era plenamente conocido y aceptado conjuntamente; además, en el giro ordinario de los negocios privados, era perfectamente lícito. 17 La causa encuentra su fundamento positivo en el Código Civil, que expresamente la consagra como requisito para obligarse por un acto o declaración de voluntad en el artículo 1502, y la define en el artículo 1524 como "el motivo que induce al acto o contrato".

De acuerdo con Jorge Molina y otros, en el artículo “Labor creadora de jurisprudencia de la “Corte de Oro””, en https://revistas.uexternado.edu.co/index.php/derpri/article/download/3797/4035#nu21, resulta interesante la referencia que se hace a la sentencia del 7 de octubre de 1938, proferida por la Corte Suprema de Justicia, en la que se exalta la teoría de la causa como un elemento de justicia contractual cuando se afirma: "hay que aceptar que en el derecho moderno la noción jurídica de causa ha dejado de ser abstracta e inoperante para actuar más bien en forma de instrumento que impone la equivalencia en las transacciones, como expresión de la justicia conmutativa"; la providencia destaca la importancia de la noción subjetiva al lado de la equivalencia de prestaciones cuando dice: "como consecuencia de la doctrina consagrada en nuestro derecho positivo, la causa no es exclusivamente el elemento mecánico de la contraprestación, sino que junto a éste hay un móvil indisolublemente ligado a la obligación. El acto volitivo obedece fatalmente a móviles que han inducido la voluntad y han sido conocidos de las partes".

Por el lado de la arrendataria, la permanencia en la explotación del establecimiento de comercio, dado el plazo extenso pactado del arrendamiento con los beneficios que dicha operación le reportaría, le permitía amortizar la inversión realizada y, también, obtener las ganancias propias derivadas del desarrollo de su objeto. Lo aquí señalado por el Tribunal refleja, sin duda alguna, la relación de equivalencia de las prestaciones asumidas por las partes que, desde luego, debía mantenerse durante el término del contrato, a menos de presentarse alguno de los eventos, igualmente previstos, que permitiera unilateralmente terminarlo por alguna de las partes con las consecuencias del caso.

Como quiera que estamos frente a un contrato sinalagmático, es preciso recordar que, como lo señala Capitant,18 “[c]ada parte no consiente en obligarse, volvemos a repetir, sino con miras a obtener la prestación prometida por la otra. Constreñir a uno a ejecutar su obligación, cuando le es imposible conseguir la contra-prestación con miras a la cual se obligó, es imponerle algo opuesto al fin que perseguía.”, lo que, en otras palabras, destaca cómo la causa influye en la suerte del contrato y sus efectos han de encaminarse a la realización del fin jurídico que cada parte se propuso.

En el caso bajo examen, si bien el contrato se celebró y empezó su ejecución con arreglo a sus términos, ocurrió un hecho sobreviniente ajeno a los contratantes y a su responsabilidad (la declaratoria de utilidad pública del inmueble objeto de arrendamiento que dio paso a la oferta de adquisición por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A.), determinó su terminación o aniquilamiento, sobre lo que se ocupará el Tribunal más adelante.

Las decisiones adoptadas por las partes del contrato, como consecuencia de la determinación de la entidad administrativa, condujeron al surgimiento de la insatisfacción de la arrendataria al verse privada, en un muy menor plazo al presupuestado, del uso del bien arrendado sobre el cual ejecutó las construcciones, en tanto que los arrendadores recibieron, solo para ellos, diferentes sumas de dinero que comprendían, entre otros, el concepto relativo a esas inversiones.

Ello la condujo a presentar la reclamación correspondiente y, luego, la demanda que ocupa la atención de este Tribunal. 18 CAPITANT, Henri. De la causa de las obligaciones. Nueva Biblioteca Universal. Madrid, 1922. p 283. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 58

3.6. LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO. LA ENAJENACIÓN VOLUNTARIA DEL INMUEBLE - LA EXPROPIACIÓN Da cuenta la actuación que la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A., mediante la Resolución No. 436 de 14 de julio de 2020 (Prueba No. 2 de la demanda), formuló oferta de compra y dio inicio al proceso de adquisición del predio identificado con la referencia LA- ES14A-1042-008112003023, situado en la AK 14 No. 42-06, trámite al cual se vincularon los sucesores del propietario y arrendador Alfonso Blanco Buitrago (q.e.p.d.).

Dicha resolución fue expedida con sustento en lo dispuesto por la Ley 9 de 1989, modificada por la Ley 388 de 1997, regulatorias de la planificación del desarrollo municipal. En el marco jurídico anterior, era obligatorio dar inicio al proceso de expropiación del inmueble si dentro del término de 30 días siguientes a la notificación de la mencionada oferta de compra no se hubiere logrado acuerdo para la enajenación voluntaria mediante contrato de promesa de compraventa.

Menester es precisar que la expropiación no es otra cosa que el reconocimiento, en cabeza de la administración, del poder jurídico para decidir, a través de un acto administrativo motivado, mediante la aplicación del derecho en un caso concreto, que existen motivos de utilidad pública e interés social definidos por el legislador, que legitiman y justifican la transferencia de propiedad de un bien o de una actividad de propiedad de un particular en favor de la Administración, de manera que el derecho a la propiedad privada ha de ceder a los intereses superiores.

El artículo 58 constitucional así lo consagra. La actividad estatal es legítima porque la expropiación sólo opera por motivos de utilidad pública o interés social definidos por el legislador, prevaleciendo así el interés general para cumplir los fines esenciales del Estado, pero lleva consigo la reparación correspondiente. La indemnización es, pues, una consecuencia de la facultad expropiatoria del Estado.

Ahora bien, dicha indemnización beneficia, no solamente al propietario del bien, sino también a los terceros que directamente resulten afectados, entre ellos, a los tenedores del bien. Es el deber de reparación que surge a raíz del ejercicio de dicha facultad administrativa: la producción de un daño generado por una actividad legítima de la acción administrativa.

Antes de acudirse a la instancia judicial, es claro que hay lugar a una etapa de negociación directa que, de suyo, permite la adquisición del bien, como también su entrega material. La determinación administrativa aquí reseñada fue un imprevisto para las partes contratantes, en especial, para la arrendataria, pues, de haberla podido prever, no habría contratado, o bien, otras y muy diferentes habrían sido las condiciones y términos del contrato, lo que para el Tribunal resulta concluyente.

Muy por el contrario, las partes se TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 59 aseguraron de que, para el momento de suscripción del contrato, no había ninguna restricción para el desarrollo de las actividades comerciales de la arrendataria: de una parte, así lo declararon en el Considerando 3º del contrato; y, de otra, en el numeral 3.1. de la cláusula tercera declararon que “de acuerdo con la UPZ 99 Chapinero, que hace parte integral de este contrato como Anexo C, y de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial vigente y demás normas sobre Uso del Suelo y descargue, el ‘Inmueble’ objeto del presente Contrato sirve para el uso anteriormente estipulado”, y contemplaron que si el uso del suelo no resultara apto para la actividad descrita, el contrato se daría por terminado de pleno derecho sin que surgiera ninguna obligación de indemnización por ninguna de las partes.

Los aquí demandados, aceptaron la oferta de adquisición directa, suscribieron la promesa de compraventa No. 484 de 2021 el 24 de junio de 2022 y, como consecuencia, con la aquiescencia de la sociedad arrendataria, hicieron la entrega material del inmueble. Los términos de la enajenación se consignaron en la escritura pública No. 1293 otorgada en julio 1º de 2022 ante la Notaría Décima del círculo de Bogotá (Prueba 13 de la demanda).

No sobra destacar que, en el avalúo comercial previo elaborado el 13 de septiembre de 2019 por la Cámara de la Propiedad Raíz – Lonja Inmobiliaria, en la oferta de adquisición, en la promesa de compraventa y, desde luego, en el instrumento público de enajenación del inmueble, se estimó el valor de las construcciones separadamente del terreno, valor cuyo pago integral de su importe a los vendedores se acreditó, por lo que hoy son convocados a este trámite arbitral.

Como se aprecia, dada la decisión de los demandados de aceptar la oferta efectuada por la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A., la transferencia de la propiedad del inmueble se hizo a manera de enajenación voluntaria y no hubo lugar al trámite de una expropiación administrativa. Por ello, en orden a fijar las premisas de la determinación que se adopta en este Laudo, el Tribunal ha de establecer, como punto de partida, si la decisión administrativa, traducida en la oferta de compra y en la enajenación voluntaria, además de constituirse como un hecho sobreviniente, sorpresivo o razonablemente no previsible para ninguna de las partes, puede considerarse como “justa causa de la terminación del contrato”, planteamiento hecho por la convocada para oponerse a las pretensiones de JERÓNIMO MARTINS.

En caso de que se concluya que la decisión de Empresa Metro Bogotá S.A.S. de declarar de utilidad pública el inmueble de la Calle 42 con Av. Caracas no fue una justa causa para dar por terminado el contrato, ello implicaría que los demandados incumplieron el contrato al disponer del inmueble; pero, si, por el contrario, la decisión de estos se apoyó en una justa causa, le corresponderá al Tribunal establecer si ello se dio bajo las estipulaciones TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 60 contractuales o bajo la ley, y si en estas circunstancias corresponde otorgar reconocimiento económico a la parte demandante, por las construcciones levantadas por ella, y, en su caso, el monto de la indemnización que ha de reconocérsele.

A despejar los aspectos enunciados se ocupa el Tribunal en los apartes siguientes.

3.7. LA CAUSA DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En la cláusula quinta del contrato las partes contemplaron las situaciones que darían lugar a su terminación anticipada, tanto por parte del arrendador, como por parte de la arrendataria, ninguna de las cuales contemplaba, como era de esperar, según lo expuesto, la decisión de la administración de obtener la transferencia de la propiedad del inmueble para destinarlo a los espacios requeridos para el proyecto “Primera Línea del Metro de Bogotá”.

De ahí que se reconoce como un hecho sobreviniente que escapó razonablemente a cualquier previsión contractual, a pesar del esfuerzo que hicieron las partes por acordar exhaustivamente una importante cantidad de particularidades que podrían presentarse durante la vigencia del contrato y, por ejemplo, dar lugar a su terminación. Esa decisión administrativa fue la que condujo a la terminación del contrato puesto que, en el peor de los casos, la administración habría iniciado el trámite de expropiación. Tan contundente era esa decisión, que la propia Resolución No. 436 del 14 de julio de 2020, por medio de la cual el Gerente de Desarrollo Inmobiliario de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A. efectuó la oferta de compra e inició el proceso de adquisición, advirtió que si dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a su notificación no se llegaba a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, procedería la expropiación por vía administrativa; ordenó la inscripción de la resolución en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley 9 de 1989 y en el artículo 10 de la Ley 1882 de 2018, con la indicación que el inmueble quedaría fuera del comercio y, en consecuencia, no podrían inscribirse actos, limitaciones, gravámenes, medidas cautelares o afectaciones al dominio; y dispuso que no podrían otorgarse licencia de construcción, de urbanización, ni permiso de funcionamiento.

Si bien la actitud que asumieron los demandados en el curso de la actuación administrativa amerita algunos comentarios de cara a lo que debe resolver el Tribunal en este laudo, la anticipación para la transferencia del dominio, por la vía de la enajenación voluntaria y no por la de la expropiación, no los convierte en causantes de la terminación del contrato de arrendamiento, como lo propone la demandante.

Es claro que, ante el panorama de interés público planteado, el contrato de arrendamiento debía terminar, tal como surge de lo dispuesto en el artículo 2016 del Código Civil, según el cual “[e]xtinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 61 independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado”.

Así las cosas, la respuesta a la primera pregunta arriba planteada es positiva porque, en efecto, la decisión administrativa, traducida en la oferta de compra y en la enajenación voluntaria, constituyó justa causa de la terminación del contrato no solo porque no fue imputable a ninguna de las partes, sino porque legalmente así está dispuesto.

3.8. LA CONDICIÓN PARA QUE EL ARRENDADOR SE HICIERA A LA PROPIEDAD DE LAS CONSTRUCCIONES. EL RECONOCIMIENTO ECONÓMICO POR LAS MEJORAS LEVANTADAS POR LA ARRENDATARIA Los demandados sostienen que, de conformidad con las estipulaciones contractuales, salvo en el evento de terminación anticipada por culpa del arrendador, este no estaba obligado a reconocer el valor de las construcciones que levantaría la arrendataria con su autorización y que a la finalización del contrato de arrendamiento recibiría el inmueble junto con ellas, sin que la demandante pudiera retirarlas.

En efecto, particularmente la cláusula sexta del contrato señala que “Salvo pacto en contrario, el Arrendador no estará obligado a pagar tales reformas, adecuaciones o mejoras consignadas en el Anexo E del presente contrato, ni aquellas que durante el término del contrato el Arrendatario realice previa autorización por escrito de El Arrendador” (numeral 6.3); y que “Las partes acuerdan que a la terminación del Contrato, el Arrendatario no estará obligado a retirar las reformas, adecuaciones o mejoras y, en general, restituirá el inmueble con las reformas y mejoras efectuadas sin que surja obligación alguna para el Arrendador de asumir el costo de las mismas” (numeral 6.4).

Sin embargo, desconocen los demandados que, así como las previsiones contractuales establecían que el arrendador no debía pagar suma alguna por las construcciones que levantara la arrendataria, esta tampoco debía reconstruir el inmueble demolido previamente existente. Así lo señala el último párrafo del numeral 1.1 de la cláusula primera: “… El inmueble se recibirá con una construcción consistente en una casa de dos pisos la cual será demolida, bajo el entendido que el Arrendador ha dado su autorización, y sin que exista obligación posterior de reintegrarla”.

Lo cierto del caso es que ese derecho contractualmente otorgado al arrendador para recibir el inmueble con todas las construcciones levantadas por la arrendadora sin tener que reconocerle suma alguna por ellas, a pesar de que las mismas reemplazaron la construcción demolida, implicaba una clara y compleja condición, vinculada con un plazo: el arrendador debía, de un lado, permitir a la arrendataria el uso y goce pacífico del inmueble; y, de otro lado, el contrato debía ejecutarse por un término inicial de veinte (20) TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 62 años contados a partir de la fecha de entrega, prorrogable por dos (2) años y así sucesivamente si ninguna de las partes daba aviso de terminación. No pueden pretender los demandados que ese derecho y esa exoneración podían tener lugar con el transcurso de apenas cinco (5), de los veinte (20) años mínimos previstos, por cuenta de un hecho ajeno a las partes, puesto que el primer afectado con la decisión administrativa es el propietario del predio.

En esas condiciones, como la condición expuesta no se cumplió, no había lugar a que la parte arrendadora, pudiera hacerse a las construcciones, beneficiarse de ellas o enajenarlas con el inmueble sin más, desconociendo los derechos de su contraparte y el hecho de que la arrendataria tampoco fue la culpable de la terminación del contrato de larga duración. Lo anterior significa que no había lugar a aplicar las cláusulas mencionadas, que facultaban al arrendador a conservar las cuantiosas construcciones sin pagar ni un centavo por ellas.

No siendo aplicables tales estipulaciones y no existiendo pauta contractual que resuelva la situación ocurrida, debe el Tribunal resolver la controversia por la vía de los soportes normativos legales aplicables al asunto. Según se analizó, la causa de la terminación del contrato obedeció a una circunstancia ajena a los contratantes. Para recabar en razones, llama el Tribunal acerca de que el propio legislador no ha contemplado el desentendimiento de las partes respecto de las mejoras plantadas en situaciones contractuales más dramáticas, como en el caso de la nulidad, por lo que, en este caso, tratándose de una convención válida, la extinción del vínculo contractual no podría tener consecuencias más adversas.

En efecto, aun para ese evento fatal de la nulidad, el artículo 1746 del Código Civil contempla que las partes tienen derecho a ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo y que, en las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes, cada una es “responsable de la pérdida de las especies o de su deterioro, de los intereses y frutos, y del abono de las mejoras necesarias, útiles o voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos, y la posesión de buena fe o mala fe de las partes”.

Como lo señalaba Luis Claro Solar, lo anterior implica que cada una de las partes puede exigir a la otra lo que hubiera entregado en razón del contrato declarado nulo y que dicha restitución de las cosas comprende la de sus intereses o frutos y el abono de las mejoras y gastos según las reglas generales que la ley establece para las restituciones mutuas en el caso de la reivindicación, precisando que, por ejemplo, si se tratara de un contrato de compraventa “la restitución de la cosa deberá hacerse con los frutos y la restitución del TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 63 precio con los intereses abonándose al comprador las expensas necesarias y aun las útiles si ha estado de buena fe, es decir si ha ignorado los vicios de que el contrato adolecía…”19.

De manera que, si para el evento de la nulidad el legislador ha protegido al contratante de buena fe que ha plantado ciertas mejoras en la cosa recibida y que debe restituir, en tanto ellas deben serle abonadas o pagadas, no podría deducirse una reparación inferior tratándose de un contrato válido que termina por causa ajena a las partes, puesto que no existió imputabilidad a cargo de ninguna de ellas, menos aún para la arrendataria quien, además, siempre estuvo presta a atender todos los requerimientos de la entidad administrativa y de los propietarios.

Habrá que averiguar si existe el respaldo legal para definir la existencia del derecho al reconocimiento de las construcciones, de lo que ha de ocuparse el Tribunal más adelante.

3.9. DE LA ACCESIÓN DE LAS EDIFICACIONES En lo que atañe a las edificaciones levantadas en predio ajeno, de manera general debe decirse que, por la accesión, el dueño de este adquiere el dominio de aquellas, como lo dispone el artículo 713 del Código Civil: “La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella ”.

Es una consecuencia natural del principio que extiende el derecho de propiedad del suelo a todo aquello que se le incorpora. En el derecho civil alemán se considera que la accesión es de derecho imperativo; esto es, que el desplazamiento de la propiedad de los materiales destinados a la construcción opera en el mismo momento de la unión con el inmueble y que, por ello, es ineficaz cualquier reserva que pudiese perdurar más allá de la construcción20.

De vieja data se ha enseñado que para establecer el recto contenido del artículo 739 del C.C., se debe considerar: a. La buena o mala fe del dueño de los materiales, si obró como poseedor del inmueble o como simple tenedor; b. La ignorancia del dueño del terreno de la ejecución de las edificaciones; o bien, c. El conocimiento del dueño del terreno de la plantación de la edificación. 19 CLARO SOLAR, Luis.

Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, Volumen VI, Bogotá, Editorial Temis y Editorial Jurídica de Chile, 1988, pág. 635. 20 ENNECCERUS, KIPP, WOLFF. Tratado de Derecho Civil. Bosch Casa Editorial, Barcelona, 1971, Tomo I, pág. 479. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 64 Cuando no hay conocimiento del dueño de terreno para la ejecución de las obras, el mejorista está sometido a las prestaciones de los poseedores en la reivindicación, o sea, la acción por medio de la cual el dueño del bien pide que se le restituya de un tercero que la posee.

A voces del referido artículo, nuestro ordenamiento positivo ha consagrado dos situaciones distintas, según que el dueño del terreno no haya tenido conocimiento o sí haya tenido conocimiento, respectivamente, de la edificación levantada en el terreno por otra persona; es decir, se trata de distinguir si las mejoras han sido puestas o no “a ciencia y paciencia del dueño”, en los términos de la norma en comento.

A este respecto, sobre el evento negativo acerca del conocimiento por parte del dueño, el inciso primero de la norma citada señala que “El dueño del terreno en que otra persona, sin su conocimiento hubiere edificado, plantado o sembrado, tendrá derecho de hacer suyo el edificio, plantación o sementera, mediante las indemnizaciones prescritas a favor de los poseedores de buena o mala fe en el título de la reivindicación, o de obligar al que edificó o plantó a pagarle el justo precio del terreno con los intereses legales por todo el tiempo que lo haya tenido en su poder, y al que sembró a pagarle la renta y a indemnizarle los perjuicios”.

En este marco general que establece la ley, en la primera de las situaciones anotadas, el propietario del terreno tiene, a su elección, cualquiera de las opciones que le concede la ley y, en todo caso, teniendo en cuenta la buena o mala fe con que haya procedido el mejorador, referida a la época del levantamiento de las construcciones, con remisión a lo previsto para la reivindicación. En torno a la segunda hipótesis, el inciso segundo de la aludida norma contempla que basta el conocimiento del dueño del terreno sobre la construcción de la edificación para que se considere que la ha aceptado y que deba pagar su valor: “Si se ha edificado, plantado o sembrado a ciencia y paciencia del dueño del terreno, será este obligado, para recobrarlo, a pagar el valor del edificio, plantación o sementera”.

Quien ha levantado las mejoras no puede oponerse, en manera alguna, a que las adquiera el dueño del terreno; solamente tendrá a su favor la acción personal para hacerse pagar su importe, como la centenaria y reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia lo ha enseñado21. De ordinario, quien edifica en terreno ajeno lo hace como poseedor, pero es perfectamente posible que lo haga como tenedor, por ejemplo, como arrendatario. 21 El propietario de un inmueble pasa a serlo de lo que por accesión se junta a dicho inmueble, sin necesidad de escritura pública registrada, ya provenga de accesión de la naturaleza, de obra del mismo propietario o de obra de un tercero. Plantaciones en suelo ajeno. CAS.

CIV 30-10-1909 XXV 291 TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 65 La autorizada enseñanza de Fernando Vélez dice que: “Entonces como el propietario ha consentido tácitamente en los trabajos que se han ejecutado en su dominio, es natural que de su consentimiento se le originen obligaciones, las cuales reduce la ley a lo que es justo en el particular, esto es, a que para recobrar su terreno tenga que pagar el valor del edificio, plantación o sementera.

Luego, mientras no lo pague, no puede exigir que se le entregue el terreno.”22 En la misma línea, para reiterar lo dicho, alguna parte de la doctrina23 ha llegado a considerar que, en este supuesto, más que accesión de las edificaciones, por el conocimiento del propietario del terreno y la obligación de pagarlas, podría considerarse que hay tradición. Oportuno es resaltar que, en gran medida, la parte demandada ha fincado su oposición a las pretensiones de la demanda bajo la consideración de no ser aplicable al caso concreto lo dispuesto por el artículo 739 ya citado, pues, en su opinión, solamente lo será en caso Acción del edificador es personal.

El propietario del terreno en que otra persona ha edificado una casa lo es también de la construcción, y puede enajenarla como propio, sin limitación ni restricción alguna en el dominio. CAS. CIV 05-10-1910 XIX 108 El que construye un edificio en terreno ajeno no puede oponerse a que lo adquiera el propietario del terreno; el edificador carece de acción in re y solo puede ejercer la personal para el pago de la indemnización. CAS.

CIV 11-10-1912 XXII 259 El propietario de un edificio construido en terreno ajeno carece de acción in re que lo favorezca; tan solo puede ejercer la personal contra el propietario del terreno para el pago de la indemnización. NEG. GEN 22-05-1928 XXXV 380 Art.739 C.C. La acción del que ha plantado, sembrado o edificado en terreno ajeno, a ciencia y paciencia del propietario, habiendo perdido la tenencia de las mejoras, es la personal contra el propietario cuando ellas se hicieron, y que tácitamente permitió la construcción de edificio o la formación de plantación. CAS.

CIV 28-05-1931 XXXIX 60 Construcciones en terreno ajeno. Art.739 C.C. CIV.U.I 08-09-1932 XXXVIII 281 Mejoras en suelo ajeno. NEG. GEN 10-10-1935 XLIII 941 Accesión por edificación en suelo ajeno. El C.C. ha previsto dos casos en punto de edificación sobre suelo ajeno. CAS. CIV 13-03-1937 XLIV 714 Al tenor del art.739 C.C el propietario del inmueble pasa a serlo de lo que por accesión se junta a dicho inmueble, ya provenga de la accesión de la naturaleza obra del mismo propietario o de un tercero. NEG.

GEN 25-06-1937 XLV 555 Teoría legal de la accesión, régimen normativo de esta figura jurídica. Al tratar de la accesión es necesario tener en cuenta si esta se produce o no por un contrato. Clases de accesión. Doctrina de Alessandri Rodríguez. CAS.CIV 27-10-1938 XLVII 312 Accesión de muebles a inmuebles. Prestaciones mutuas. Art.739 C.C. CAS.

CIV 23-10-1939 XLVIII 744 Accesión automática. Art.739 C.C. El propietario del suelo lo es también de la respectiva edificación, plantación o sementera. NEG. GEN 28-05-1940 XLIX Accesión de mueble a inmueble. Circunstancias del art.739 Inc.2. Acción de recobro. Obligación del edificador. CAS. CIV 28-02-1941 L 764 Construcción hecha en un inmueble ajeno pro indiviso.

Art.713 y 739 C.C. CAS. CIV 26-09-1942 LIV bis 125 Accesión de muebles a inmuebles. Art.739 C.C. CAS.CIV 30-04-1947 LXII 343 Edificación en suelo ajeno. contra quien debe dirigirse la demanda de indemnización de mejoras realizadas en terreno ajeno. CAS.CIV 24-10-1947 LXIII 84 La acción que tiene para reclamar el valor de la construcción el que ha edificado en terreno ajeno es personal y no real.

CAS.CIV 30-03-1955 LXXIX 829 La accesión de inmuebles se realiza sin que para ello se cumpla tradición alguna CAS.CIV 10-10-1955 LXXXI 400 Edificación en predio ajeno. CAS.CIV 04-07-1958 LXXXVIII 530 Edificación, plantío o siembra en terreno ajeno. Art.739 C.C. CAS.CIV 28-08-1958 LXXXVIII 677 De mueble a inmueble, llamada industrial por algunos tratadistas.

Art.739 C.C. Clases. La ley distingue 2 hipótesis dentro de la especie de la accesión industrial. CAS.CIV 17-07-1959 XCI 30 Accesión de cosas muebles a inmuebles. Art.739 C.C. Según lo tiene establecido la jurisprudencia de la corte, conforme a esta disposición, no tiene en verdad el derecho real de dominio sobre el edificio, plantación, sino el derecho a que el dueño del terreno le pague el valor de las mejoras, acompañado del derecho de retención del terreno y por lo mismo, de lo edificado o plantado por el, hasta que el valor de esto sea satisfecho''.

CAS CIV. 23-05-1970 CXXXIV 515 Accesión de mueble a inmueble. Tiene lugar cuando se edifica, planta o siembra utilizando materiales, plantas o semillas pertenecientes a persona distinta del propietario del terreno en que se incorporan. Lo accesorio sigue la suerte de lo principal. Que es lo principal y que lo accesorio. Indemnización al propietario de los materiales que ejecuta la obra con aquiescencia del propietario.

Derecho de este a recobrar el predio pagando el valor de la construcción. CAS.CIV. 03-09-1981 CLXVI 515 Cuando se edifica a ciencia y paciencia del propietario del terreno, este se hace dueño de la edificación, pero debe pagar su justo valor, sea que se encuentre en posesión de todo el inmueble o que este el inmueble en poder del edificador.

CAS.CIV. 14-10-1987 CLXXXVIII 2p 252 22 VÉLEZ, Fernando. Estudio de Derecho Civil, Tomo III, ap. 350, segunda Edición, Paris, 1926. 23 ALESSANDRI RODRÍGUEZ, Arturo; SOMARRIVA UNDURRAGA, Manuel. Los Bienes y los Derechos Reales, Imprenta Universal, Santiago, 1982, pág. 315. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 66 de levantarse las edificaciones “extracontractualmente”, esto es, sin mediar relación contractual o de otra índole entre el mejorador y el propietario del terreno. Dicho argumento, planteado de manera tan general, no lo comparte el Tribunal porque, como quedó visto, la ley contempló dos situaciones distintas; es menester recordar que el conocimiento y aceptación del propietario del inmueble del levantamiento de las construcciones por parte de la aquí demandante, bien puede darse, precisamente, por razón de la existencia de un contrato entre los intervinientes, como ocurre bajo los términos del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de este proceso, como se puntualiza adelante.

Si bien la Corte Suprema de Justicia ha encontrado aplicable la hipótesis del inciso segundo del artículo 739 del Código Civil para eventos derivados de actos extracontractuales, como en la sentencia del 4 de junio de 201924 citada por los demandados, la situación allí resuelta es completamente diferente a la aquí planteada; y a la par, la misma Corte también le ha dado cabida para situaciones en las que media un contrato.

En la sentencia mencionada, la Corte pone de presente que en el contrato objeto de ese pronunciamiento las partes habían acordado que el arrendatario debía restituir el inmueble en el mismo estado en que le había sido entregado, así el arrendador hubiera conocido o autorizado la ejecución de cualquier obra, lo que, en ese caso, impedía pregonar la existencia de un vacío al respecto.

Sin embargo, en el caso que ocupa la atención de este Tribunal lo que las partes contemplaron fue que las construcciones se mantenían a disposición del arrendador al vencimiento del contrato. De otra parte, como lo trae a colación la demandante, la misma Corte Suprema de Justicia, en situaciones de hecho distintas a la anterior, ha señalado que “La segunda hipótesis del artículo 739… supone necesariamente un contrato expreso o tácito, entre el dueño del terreno y el dueño de las mejoras”25. 24 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 4 de junio de 2019, radicación 11001-31-03-041-2011- 00271-01, magistrada ponente Margarita Cabello Blanco. 25 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 28 de agosto de 1958, magistrado ponente Arturo Valencia Zea, G.J. LXXXVIII, 2.199-2.200, p. 677 Corte Suprema de Justicia, magistrado ponente: Edgardo Villamil Portilla, del 4 de agosto de 2.008, expediente número 00710- 01, en la cual se expresó: “Ese criterio fue reiterado en fallo de 28 de septiembre de 1977, en el que se acotó que “el detentador puede haber entrado en la tenencia del terreno ajeno en que incorpora sus materiales, plantas o semillas, ora en virtud de una convención jurídica ajustada con el dueño de éste, o ya en ausencia de todo título contractual.

Ante esta dicotomía, que en el punto se presenta, conviene determinar si la acción de recobro que consagra el inciso 2° del artículo 739 del C.C., con sus consecuencias propias, es o no procedente en ambas ocurrencias, en la primera el dueño del terreno, para lograr la restitución tiene a su favor la acción que emane del contrato, desde luego que pretende hacer valer un derecho de crédito y no un derecho real; en tal supuesto, se aplican las cláusulas que según el pacto acordado entre el propietario y el tenedor se haya convenido en torno a la suerte de las construcciones y plantaciones, y en defecto de ellas se acatarán las normas legales que rijan al respecto. 'Al tratar de la accesión es necesario -tiene dicho la Corte al efecto- tener en cuenta si esta se produce o no por un contrato; en el primer evento la ley del contrato y también la ley positiva, como en el caso del artículo 716 del C.C., entre otros, determina las prestaciones recíprocas.

En el segundo caso la ley da ciertas normas que tienden a lo siguiente: a) a que prime el principio de la accesión como modo de adquirir el dominio de las cosas, y b) a que los derechos de las partes queden garantizados y jurídicamente protegidos' (XLVII, 312). Es pues la segunda de las dos ocurrencias apuntadas la que, por subsumirse en tal voluntad abstracta de la ley cae bajo el imperio del artículo 739, inciso 2°, y por tanto, en principio, solamente a ella se aplican las disposiciones referentes a esta especie de accesión de mueble a inmueble” (G.J. T. CLV, Pág. 269).

No obstante, en esta última providencia la Corte también dijo que “para no abrir la esclusa de los enriquecimientos torticeros, nada impide, y más bien los términos generales de la norma lo autorizan, aplicar la ordenación en ella contenida cuando, aún existiendo vínculo contractual entre el propietario del terreno y el tenedor, en él nada se ha previsto respecto de la suerte que hayan de correr las construcciones y plantaciones, sí, por otra parte, las disposiciones legales que rigen el contrato respectivo guardan silencio en esta materia, afirmación que si bien podría entenderse - también en gracia de discusión- como una TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 67 En el caso presente, ya señaló el Tribunal que, por cuenta de la decisión administrativa de hacerse al derecho de dominio del predio por razones de interés público, las estipulaciones contractuales sobre el no reconocimiento de las construcciones por parte del arrendador a la terminación del contrato y su derecho a hacerlas propias se tornaron inaplicables, luego aquí existe un vacío contractual al respecto.

Por todo lo estudiado, el Tribunal habrá de desestimar la excepción según las cual “El artículo 739 del Código Civil no resulta aplicable a la relación que existió entre las Partes respecto del Inmueble dado que regula situaciones que no devienen de un acuerdo de voluntades -responsabilidad extracontractual-”.

3.10. EL PROCESO ADMINISTRATIVO DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA Y LA EXPROPIACIÓN POR VÍA ADMINISTRATIVA El artículo 10 de la Ley 9 de 1989, modificado por el artículo 58 de la Ley 388 de 1997, para efectos de decretar su expropiación, declaró de utilidad pública o interés social la adquisición de inmuebles para destinarlos, entre otros fines, a la ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos y a la ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo.

El artículo 11 de la Ley 9 de 1989, modificado por el artículo 59 de la Ley 388 de 1997, contempló que pueden adquirir por enajenación voluntaria o decretar la expropiación de inmuebles para desarrollar las actividades previstas en dichas leyes, la Nación, las entidades territoriales, las áreas metropolitanas y las asociaciones de municipios, así como los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado y las sociedades de economía mixta asimiladas a las anteriores, de los órdenes nacional, departamental y municipal, que estén expresamente facultadas por sus propios estatutos para desarrollar alguna o algunas de las actividades previstas en el citado artículo 10.

En lo atinente a la indemnización, los artículos 61 y 67 de la Ley 388 de 1997 establecieron que el “precio de adquisición” en la etapa de enajenación voluntaria debe ser igual al valor comercial determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, según lo determinado por el Decreto ley 2150 de 1995, teniendo en cuenta las normas y procedimientos establecidos en decreto reglamentario especial expedido por gobierno y la reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relación con el inmueble a adquirir, referida, en particular, a su destinación económica. apertura a la combinación de las reglas del contrato y de la accesión, tampoco resultaría de recibo en el asunto de ahora, pues aquello que al pasar anotó la Corte como obiter dicta, ocurriría cuando “existiendo un vínculo contractual… en él nada se ha previsto al respecto”.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 68 Por su parte, el citado artículo 61 de la Ley 388 de 1997, que introdujo modificaciones al procedimiento de enajenación voluntaria regulado por la Ley 9 de 1989, en concordancia con el artículo 10 de la Ley 1882 de 2018, estableció que es obligatorio iniciar el proceso de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria, contenido en un contrato de promesa de compraventa.

Cuando no se logra el acuerdo entre el particular y la entidad pública, hay lugar a un proceso de expropiación, que, en principio es judicial. Sin embargo, procede la expropiación por vía administrativa cuando se configura una situación de urgencia26. Al respecto, el artículo 63 de la mencionada Ley 388 de 1997, en concordancia con las letras c) y e) del artículo 58 ibidem, establece que existen motivos de utilidad pública o de interés social para expropiar por vía administrativa el derecho de propiedad y los demás derechos reales sobre terrenos e inmuebles, cuando la respectiva autoridad administrativa competente considere que existen especiales condiciones de urgencia, siempre y cuando la finalidad corresponda, entre otras, a la ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de espacios públicos urbanos o a la ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo En torno a los criterios para la declaratoria de urgencia, el artículo 65 señala que han de referirse exclusivamente a los siguientes: 1.

Precaver la elevación excesiva de los precios de los inmuebles. 2. El carácter inaplazable de las soluciones que se deben ofrecer con ayuda del instrumento expropiatorio. 3. Las consecuencias lesivas para la comunidad que se producirían por la excesiva dilación en las actividades de ejecución del plan, programa, proyecto u obra. 4.

La prioridad otorgada a las actividades que requieren la utilización del sistema expropiatorio en los planes y programas de la respectiva entidad territorial o metropolitana, según sea el caso. A su vez, los artículos 66 y 68 de la Ley 388 de 1997, en concordancia con el artículo 10 de la Ley 1882 de 2018, contemplan que cuando no se haya llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa, la determinación para la expropiación por vía administrativa debe tomarse por acto administrativo, el cual se debe notificar al titular del derecho de propiedad sobre el inmueble 26 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Quinta, sentencia del 8 de marzo de 2018, radicación 05001233100020100177401, consejera ponente Lucy Jeannette Bermúdez.

Advierte esta norma que este mismo acto constituye la oferta de compra tendiente a obtener un acuerdo de enajenación voluntaria. Según dispone el artículo 69, contra la decisión administrativa sólo procede el recurso de reposición, el cual debe decidirse dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de su interposición, y si transcurrido ese lapso no se ha tomado decisión alguna, se entenderá que el recurso ha sido decidido favorablemente.

El artículo 71 prevé que, contra la decisión de expropiación por vía administrativa procede también la acción especial contencioso administrativa con el fin de obtener su nulidad y el restablecimiento del derecho lesionado, o para controvertir el precio indemnizatorio reconocido, la cual deber interponerse dentro de los cuatro meses calendario siguientes a la ejecutoria de la respectiva decisión. En el evento en que la correspondiente sentencia decida, conforme a la demanda, sobre el precio indemnizatorio reconocido por la administración, debe disponer si hay lugar a una elevación del valor correspondiente o a una modificación de la forma de pago.

En este caso, las determinaciones que se hagan en el auto de liquidación de la sentencia, han de tener en cuenta el nuevo precio indemnizatorio y la diferente modalidad de pago. Para la oferta deben tenerse en consideración los parámetros y criterios para la gestión y adquisición predial de que trata la Ley 1682 de 2013, modificada por la Ley 1742 de 2014, según las cuales, la indemnización debe incluir el daño emergente, cierto y consolidado, y el lucro cesante.

El Acuerdo Distrital 642 de 2016 asignó competencia a la Empresa Metro de Bogotá S.A. para anunciar, para declarar la utilidad pública y las condiciones de urgencia y para adquirir por enajenación voluntaria o mediante los mecanismos legales de expropiación judicial o administrativa los inmuebles requeridos para el cumplimiento de su objeto social.

Mediante el Decreto Distrital 318 de 16 de junio de 2017, modificado por el Decreto Distrital 634 del 21 de noviembre de 2017, el Alcalde Mayor de Bogotá D.C., declaró las condiciones de urgencia por razones de utilidad pública e interés social, para la adquisición de los derechos de propiedad y demás derechos reales sobre los terrenos e inmuebles requeridos para la ejecución de la obra “Primera Línea del Metro de Bogotá”.

En desarrollo de lo anterior, mediante la Resolución 436 del 14 de julio de 2020 la Empresa Metro de Bogotá S.A. dispuso la adquisición del inmueble de propiedad del señor Alonso Blanco Buitrago (q.e.p.d.), objeto del contrato de arrendamiento, con destino al proyecto “Primera Línea del Metro”, con una oferta de compra que incluyó como “precio indemnizatorio” la suma de $6.350.225.631.

Este valor se discriminó así: $6.102.215.008 TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 70 por concepto de avalúo comercial, $19.530.733 por conceto de indemnización por daño emergente y $228.479.890 por concepto de indemnización por lucro cesante.

Advirtió la resolución al propietario que, si dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la notificación de tal oferta de compra no se llegaba a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria contenido en un contrato de promesa de compraventa o escritura pública, o que si suscrito, se incumpliere, procedería la expropiación por vía administrativa, mediate acto administrativo.

También contempló la resolución que en “En caso de que proceda la indemnización por lucro cesante y ésta no se haya incluido dentro del informe técnico de avalúo comercial que acompaña esta oferta de compra, dicho valor será establecido una vez el propietario y/o poseedor inscrito acredite en debida forma los documentos legales exigidos en los términos de las Resoluciones 0898 y 1044 de 2014 expedidas por el IGAC y la Empresa Metro de Bogotá S.A. elabore un informe técnico de avalúo comercial adicional”.

3.11. RECONOCIMIENTOS INDEMNIZATORIOS DENTRO DE LOS PROCESOS DE ENAJENACIÓN VOLUNTARIA 3.11.1. Indemnización reparatoria. El afectado con la decisión administrativa La comprensión de la figura de la expropiación, aplicada a este caso en particular, exige, de una parte, tener en cuenta que la indemnización prevista en el artículo 58 de la Constitución y en la ley, no es compensatoria, sino que es apenas reparatoria; y, de otra, que quien debe asumir sus eventuales consecuencias desfavorables es el propietario y no el arrendatario.

En cuando al primer aspecto, la Corte Constitucional ha señalado que: “La indemnización no es compensatoria, esto es, ella no es un presupuesto o una condición de la indemnización que genera una compensación a cargo del Estado y a favor del expropiado, por el enriquecimiento patrimonial del primero. Si así fuera, la indemnización se fijaría con base en el valor objetivo del bien y no, como ordena la Constitución, ‘consultando los intereses de la comunidad y del afectado’.

De aceptarse la tesis del carácter compensatorio de la indemnización se tendría que concluir que la expropiación es una simple conversión de valores: los bienes expropiados se reemplazan por su equivalente en dinero y no comprendería por tanto los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación. La TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 71 indemnización en tal caso no sería entonces justa, como lo ordena el artículo 21 numeral segundo del Pacto de San José”27.

Por ello ha puesto de presente la misma corporación judicial que el artículo 58 de la carta política no exige que la indemnización sea pagada por la totalidad de los daños y costos que sufre el afectado a causa de la expropiación, de manera que pueda alcanzar una situación semejante a la que tenía antes del proceso, puesto que al establecer que el valor a indemnizar debe consultar los intereses de la comunidad y del particular, es posible que en ciertos casos específicos esa reparación no tenga que cumplir una tarea restitutiva, precisamente por la función social y ecológica que envuelve a la propiedad en el Estado social de derecho28.

Esa particular precisión conduce a que, en un momento dado, el propietario no resulte totalmente indemne, como ocurriría de cara a los perjuicios morales u otras situaciones particulares. Frente al segundo aspecto planteado, debe decirse que no puede el propietario, o el titular de cualquier otro derecho real, pretender trasladar su específica afectación al tenedor y, por esa cómoda vía, librarse de la carga que le incumbe respecto del reclamo y de la demostración de los perjuicios que puede sufrir por razón de la expropiación y mucho menos, tomar para sí derechos que le corresponden al tenedor para quedar completamente satisfecho, sacrificando los derechos de aquel o anteponiéndolos a los suyos, rompiendo, de paso, el equilibrio que le impone un contrato sinalagmático en particular.

Acerca de la función reparadora de la indemnización derivada de la expropiación, la Corte Constitucional ha señalado lo siguiente: “La indemnización es pues una consecuencia de la facultad expropiatoria del Estado. Ella se explica por el deber de reparación que surge a raíz del ejercicio de dicha facultad: la producción de un daño generado por una actividad legítima de la acción administrativa… “Pero ese daño legítimo debe en principio ser indemnizado y puede generar formas de responsabilidad objetiva, porque la persona expropiada no tiene por qué soportar una carga específica que debe asumir toda la sociedad, en razón del principio de igualdad de todos ante las cargas públicas, cuyo fundamento es el derecho de igualdad establecido en el artículo 13 de la Carta.

Esto explica entonces que el 27 Corte Constitucional, sentencia C-153/94 del 24 de marzo de 1994, expediente D-415, magistrado ponente Alejandro Martínez Caballero. 28 Corte Constitucional, sentencia C-306/13 del 22 de mayo de 2013, expediente D-9331, magistrado ponente Nilson Pinilla Pinilla. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 72 ordenamiento superior haya consagrado el derecho a la indemnización reparatoria en cabeza del afectado “Por todo lo anterior, es evidente que la indemnización prevista por el artículo 58 de la Constitución es reparatoria y debe ser plena, ya que ella debe comprender el daño emergente y el lucro cesante que hayan sido causados al propietario cuyo bien ha sido expropiado”29.

Dicha corporación ha puntualizado, además, que “La indemnización, entonces, no se limita al precio del bien expropiado, sino que puede abarcar los daños y perjuicios que sufrió el afectado por la acción de la administración”30. A los demandados les correspondía reclamar indemnización reparatoria, pero plena, de todos los perjuicios que sufrirían como consecuencia de la decisión administrativa de hacerse al dominio del inmueble arrendado.

Dentro de tales perjuicios se encontraba el menoscabo que sufriría por la pérdida derivada de la demolición de la construcción previa, fundada en una expectativa contractual cierta, que se tornó imposible. En su lugar, optaron por renunciar a esa reclamación, para limitar su aspiración al daño emergente derivado del valor de la construcción nueva, levantada por la arrendataria, y al monto del predio en donde se encontraba.

Con esa decisión desconocieron que, ante la fallida condición que les habría permitido hacerse a las nuevas construcciones levantadas por la arrendataria sin reconocimiento alguno, al amparo del inciso segundo del artículo 739 debían pagar las mejoras en el evento en que decidieran hacerlas suyas. A este respecto debe tenerse en cuenta que, para que el mejorador obtenga el reembolso de su inversión es presupuesto que el propietario haya recobrado o intentado recobrar el predio mejorado, pues su derecho no es real sino personal.

Lo anterior por cuanto, como ha dicho la Corte Suprema de Justicia “si el plantador conserva el bien sin disputa nada le impide continuar así, esto es, usufructuándolo a su manera, ello, en principio, no desdice de la propiedad del titular del terreno, habida cuenta que éste solamente estaría desprovisto de su tenencia, siendo posible que la obtenga al contar con los mecanismos de defensa previstos en el ordenamiento en caso de existir disputa entre las partes”31.

Por ello ha puntualizado la Corte que “por regla general, quien plantó mejoras en suelo ajeno, no tiene acción directa para obtener del dueño de la tierra su valor o para obligarlo a venderle el predio; y que, por excepción, únicamente en aquellos casos en los que se ha materializado, por 29 Corte Constitucional, sentencia C-153/94 del 24 de marzo de 1994, expediente D-415, magistrado ponente Alejandro Martínez Caballero. 30 Corte Constitucional, sentencia C-306/13 del 22 de mayo de 2013, expediente D-9331, magistrado ponente Nilson Pinilla Pinilla. 31 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC-4755-2018 del 7 de noviembre de 2018, radicación 11001- 31-03-030-2007-00487-01, magistrado ponente Octavio Augusto Tejeiro Dique.

Así, entonces, la decisión de los propietarios del predio de hacerse a la construcción para negociarla con la entidad distrital activó el derecho o crédito personal que la arrendataria tenía por causa de las mejoras. Dentro de ese propósito que debió asistir a los demandados, debe tenerse en cuenta que la indemnización que permiten la Constitución y la ley no consiste únicamente en el precio del bien expropiado, sino que comprende el reconocimiento del daño emergente y del lucro cesante en favor del titular del derecho real de dominio.

En otras palabras, en todos los casos el precio no es lo mismo que la indemnización y, aunque el daño emergente incluye el valor del predio expropiado −u objeto de enajenación voluntaria−, no se limita a aquel, abarca todos los perjuicios o las pérdidas por no haber podido conservar el bien; por su parte, tal indemnización también se extiende al lucro cesante, entendiendo por tal, en este caso, la ganancia o provecho que dejó de consolidarse en cabeza del propietario a consecuencia de no haberse cumplido la condición pactada en el contrato de arrendamiento por causa de la decisión administrativa de hacerse al dominio del bien de la propiedad.

Las consideraciones anteriores conducen a tener por no demostrada la excepción denominada “Inexistencia de obligación de pago a cargo de los Convocados y en favor del Convocante de las mejoras construidas por el Arrendatario en el Inmueble durante la ejecución del Contrato”. 3.11.2. Comportamiento contractual del arrendador frente al proceso administrativo de enajenación voluntaria en relación con las obras ejecutadas por la arrendataria Dentro de la actuación administrativa consta que, con apoyo en el informe técnico de avalúo comercial No. 395 de 2019, elaborado por la Cámara de la Propiedad Raíz − Lonja Inmobiliaria (prueba 002 de la demanda), la Empresa Metro Bogotá S.A. ofreció y pagó la suma de $6.350.225.631, discriminados en $6.102.215.008 por concepto de avalúo comercial, $19.530.733, por conceto de “indemnización por daño emergente” y $228.479.890 por concepto de indemnización por lucro cesante, como consta en la Resolución 436 del 14 de julio de 2020, lo cual aparece registrado en la escritura pública 1293 del 1º de julio de 2022 de la Notaría 10 del círculo de Bogotá. Ese valor de $6.102.215.008 expresado en el referido avalúo comercial, a su vez, estaba discriminado así: $5.161.417.728, como valor del terreno y $940.797.280 correspondiente al valor de la construcción, tal como aparece en el citado avalúo comercial. 32 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC-10896-2015 del 19 de agosto de 2015, radicación 63001- 31-10-004-2005-00011-01, magistrado ponente Álvaro Fernando García Restrepo.

En el mismo sentido, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC-10896 de 2015, radicación 2005-00011-01. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 74 Afirma la demandante que únicamente el 27 de agosto de 2021, esto es, más de un año después de haber recibido la oferta, y cuando ya había concluido la etapa de negociación con el adquirente del inmueble, los arrendadores informaron a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. del asunto y remitieron la carta de terminación del contrato de arrendamiento.

Reclama la demandante que requirió a los arrendadores para que intervinieran ante la Empresa Metro de Bogotá S.A. con el fin de que les fueran reconocidos los valores de las mejoras efectuadas y que estos se negaron, tanto a efectuar tal gestión como a entregarle o reembolsarle los valores recibidos. En su defensa los demandados alegan que actuaron de buena fe, en el marco de los deberes contractuales de cooperación, colaboración y lealtad.

A este respecto señalan que siempre le informaron a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. sobre las gestiones que estaba adelantando la Empresa Metro de Bogotá S.A. respecto del inmueble y que la demandante tenía pleno conocimiento del procedimiento de adquisición predial. Se remiten a la declaración del testigo Rodrigo Gómez, encargado de operaciones de la sociedad demandante, quien da cuenta de unas reuniones en donde se ventiló el asunto.

Destacan que desde la comunicación del 4 de septiembre de 2020 los demandados le informaron a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. que, como era de su conocimiento, la Empresa Metro de Bogotá S.A. estaba adelantando gestiones prediales para el desarrollo de las obras de la primera línea del metro y que a través de la Resolución 436 del 14 de julio de 2020 le comunicaron que el Inmueble estaba siendo requerido para el proyecto distrital.

Ponen de presente los demandados que empleados de la arrendataria eran los que recibían las comunicaciones que llegaban al inmueble, relacionadas con el asunto, y que, particularmente, recibieron directamente la oferta de enajenación voluntaria y atendieron las visitas de la Cámara de Propiedad Raíz − Lonja Inmobiliaria para la elaboración del avalúo del inmueble.

Se remiten a las comunicaciones y a las actas de visita correspondientes que obran en el cuaderno que recoge las pruebas aportadas con la contestación de la demanda, y en el cuaderno que incorpora los documentos remitidos con el informe bajo juramento rendido por la Empresa Metro de Bogotá S.A. y los que fueron incorporados como producto de la exhibición a cargo de la demandante.

Los demandados invocan otras comunicaciones aportadas con la demanda y su contestación o allegadas en el curso de la citada exhibición de documentos, para comprobar que respondieron las peticiones elevadas por la arrendataria sin ocultar el proceso administrativo en el que se encontraba el inmueble. En apoyo de su argumentación, los demandados esgrimen que enviaron comunicaciones a la Empresa Metro de Bogotá S.A. en las que pusieron de presente la existencia del contrato de arrendamiento, que le solicitaron a JERÓNIMO MARTINS iniciar las gestiones TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 75 para el reconocimiento de las indemnizaciones a que tuviera derecho como tercero afectado y que, injustamente, dichas actuaciones fueron consideradas insuficientes por la demandante, no porque aquellos estuvieran incumpliendo el deber de colaboración o la obligación de actuar de buena fe, sino porque lo que estaba persiguiendo la arrendataria era usurpar la calidad de propietario del inmueble que solo tenía el arrendador, para reclamar un dinero al que jurídicamente no tiene derecho, ya que su aspiración era ser reconocido como propietario de las construcciones existentes en el predio.

En esa línea, llaman la atención los demandados que la Empresa Metro de Bogotá S.A. negó la solicitud de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. mediante comunicación del 16 de diciembre de 2021 (prueba 18 de la demanda). Como réplica a los argumentos de los demandados, la sociedad JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., con apoyo en varias comunicaciones, especialmente en la carta del 30 de junio de 2021, considera que, en realidad, los demandados nunca tuvieron la intención de vincular en forma efectiva a la arrendataria al trámite administrativo; que jamás pretendieron reconocerle ningún valor por las construcciones edificadas en el lote; que, pese a no haber aportado un solo peso para las obras, los demandados querían quedarse con los valores reconocidos por Empresa Metro de Bogotá S.A. por las construcciones existentes en el inmueble; que los demandados, con la intención de disfrazar la realidad de las cosas y buscando aparentar que habían abogado por los intereses de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., indicaban que a la demandante le correspondían reconocimientos en su condición de arrendatario, pero que, sin embargo, nunca mencionaron que eran ínfimos y no contemplaban los valores correspondientes a las construcciones.

En suma, señalan que los demandados, alejados de los deberes de cooperación, lealtad y buena fe, no colaboraron con su contraparte contractual y que han pretendido quedarse con los valores de las obras que no edificaron, no soportaron, no estaban amortizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., y tampoco, habían sido costeadas por ellos.

Examinadas los diversos documentos invocados por las partes el Tribunal advierte que, en realidad, no hay discrepancia entre ellas respecto del conocimiento sobre las intenciones de la Administración para hacerse a la propiedad del inmueble arrendado, de propiedad del arrendador, y de las comunicaciones que mantuvieron al respecto. La discrepancia radica en el alcance de cuanto pretendían una y otra parte.

Los propietarios querían aceptar la oferta en el valor ofrecido por cuanto el predio era de su propiedad y en tanto consideraban que se habían hecho dueños de las construcciones por razón de las estipulaciones contractuales, a la vez que estimaban que la arrendataria, como tercero afectado por el proceso de adquisición predial, únicamente tenía derecho a unas precisas indemnizaciones menores, relacionadas con los costos de mudanza, relocalización y TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 76 pérdida o traslado de actividad productiva.

La arrendataria consideraba que la decisión de los propietarios de acceder a la enajenación voluntaria implicaba que las construcciones nuevas le fueran pagadas, bien directamente por la Empresa Metro de Bogotá S.A., como acredita habían experimentado en casos similares, o bien indirectamente, por la vía del reembolso por los propietarios de lo recibido por ese concepto, incluido en el avalúo comercial ya referido.

El Tribunal constata que en la comunicación del 16 de diciembre de 2021 (prueba 18 del cuaderno de pruebas de la demanda) la Empresa Metro de Bogotá S.A., después de hacer un análisis jurídico del contrato de arrendamiento, concluyó que, “existió una justa causa para dar por terminado el contrato y de conformidad con lo pactado en el mismo, las construcciones y mejoras en el predio, el arrendador no se encuentra en la obligación de resarcirlas”, razón por la cual expresa que no accede a la petición de reconocimiento elevada por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. Sin embargo, ese pronunciamiento no tiene carácter vinculante por cuanto la Empresa Metro de Bogotá S.A. carece de competencia para pronunciarse sobre el contrato de derecho privado suscrito entre las partes ni ha sido investida de jurisdicción. Con todo, llama la atención que la misma entidad hubiera hecho explícito a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. que “lo conminamos a que negocie con su arrendador un posible resarcimiento de las sumas dinerarias incurridas en la ejecución de las obras adelantadas en el inmueble a costa suya”.

En relación con los reconocimientos económicos establecidos como tercero afectado, la Empresa Metro de Bogotá S.A. se remitió al Anexo 2 de la Resolución 190 de abril de 2021 “Por medio de la cual se adopta el Plan de Reasentamiento General para la Primera Línea del Metro de Bogotá, como política de Reasentamiento y de Gestión Social para el proyecto PLMB”, a través del cual se establecen y definen los diferentes factores de reconocimiento económico aplicables, y le informó que de acuerdo a la caracterización económica realizada, las indemnizaciones a las cuales podría acceder JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. estaban determinadas por el Factor Mudanza, el Factor de Autorrelocalización de Arrendatarios y el Factor por pérdida o traslado de actividad productiva, previo cumplimiento de requisitos documentales.

Como se aprecia, el comportamiento de los propietarios del inmueble objeto del proceso de adquisición predial implicó hacerse a las construcciones levantadas por la arrendataria, reclamarlas como parte de su propia indemnización, desentenderse por la reparación plena por los perjuicios derivados de la frustración del contrato de arrendamiento, a pesar de que estaban documentados, y abstenerse de discutir el monto de la indemnización en el trámite de adquisición predial o en el escenario de una expropiación por vía administrativa.

El testigo David Garzón Gómez, asesor y apoderado de Carlos Blanco, Oscar Blanco y Aminta Rangel dentro de un procedimiento de gestión predial, dijo que “presentamos un TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 77 escrito, yo como apoderado en el que hacíamos nuestras observaciones a la oferta de compra, en un sentido técnico, me refiero técnico en que mostrábamos reparos al avalúo del que se había servido la resolución para hacer una oferta del valor que era de aproximadamente tal vez de 6.300 millones de pesos, hicimos unas observaciones al aspecto técnico, hicimos unas observaciones al lucro cesante que se le quería reconocer que eso sí era un valor menor y adicionalmente hicimos dos solicitudes que se modificara la oferta en el sentido que se tuviera como los destinatarios a las personas que en ese momento estaban actuando y que igualmente se vinculara al procedimiento administrativo a la sociedad Jerónimo Martins, habida cuenta que ellos hasta ese momento tenían la calidad de arrendatarios del inmueble en cuestión”.

Pero lo cierto del caso es que jamás fue intención de los arrendadores vincular a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. para que les fueran pagadas las mejoras, si no, únicamente, para que se les reconocieran las indemnizaciones como tercero, referidas a la mudanza, reubicación y perdida o traslado de actividad productiva, como ya se indicó. Al respecto señaló el testigo: “le manifestamos cuál era nuestra consideración sobre el particular y les indicamos que no entendíamos que el contrato como estaba firmado y suscrito, diera para hacer ese reconocimiento y que en todo caso la naturaleza y el riesgo que entrañaba esa gestión predial lo que posibilitaba es que se fuera directamente por parte del arrendatario a la Empresa Metro a pedir los reconocimientos, dado que la Empresa Metro tiene unas resoluciones y específicamente la que está vigente hoy en día que es la 190 que indica cómo se tienen que llevar a cabo esa clase de reconocimientos, de hecho hicimos mención a esa resolución en las comunicaciones previas que tal vez se me olvidó mencionarlo, fueron comunicaciones que nosotros elaboramos en la firma y que por supuesto firmaba el cliente, pero que redactábamos se podría decir a cuatro manos”.

Los demandados no solamente renunciaron a discutir la indemnización plena con fines reparadores, incluyendo, no solo el lote y la construcción levantada por la arrendataria, sino el daño que para ellos implicó la pérdida de la vieja construcción que debía ser reemplazada por la nueva, siempre y cuando se cumpliera la condición pactada que suponía el cumplimiento del contrato de arriendo y su ejecución por un lapso mínimo de veinte años.

Según relata el testigo David Garzón Gómez, los demandados se refugiaron en el provecho que aparentemente les permitía el parágrafo 2º del artículo 67 de la Ley 388 de 1997, según el cual, “El ingreso obtenido por la enajenación de inmuebles a los cuales se refiere el presente capítulo no constituye, para fines tributarios, renta gravable ni ganancia ocasional, siempre y cuando la negociación se realice por la vía de la enajenación voluntaria”.

En sus propias palabras, expresadas dentro de la audiencia de 11 de julio de 2023: “Cuál es la gabela o la ventaja que da la ley, la gabela y la ventaja que da la ley es que básicamente los ingresos que entren por motivo de esa gestión predial no son constitutivos de renta ni ganancia ocasional, de manera que cuando uno se sienta con un TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 78 cliente lo que le toca hacer es echar números, los señores seguramente echaron números y me hicieron partícipe de esa decisión por lo que a finales de junio del 2021 procedimos a emitir una comunicación en la que aceptábamos la oferta y nuevamente en esa comunicación pusimos de presente la condición que tenía Jerónimo Martins respecto a el inmueble objeto de la gestión predial”.

Se trató de una decisión que antepuso sus propios intereses tributarios, al equilibrio contractual vigente, pretendiendo sacrificar el crédito personal que correspondía a la arrendataria. Las consideraciones anteriores conducen a tener por no demostrada la excepción denominada “Los Convocados actuaron de buena fe y en el marco de los deberes contractuales de cooperación y colaboración”, por cuanto, si bien por su nominación parecía apuntar más a las pretensiones terceras subsidiarias, en realidad tiene un alcance más amplio o no resulta ajustada a los hechos probados ni desvirtúa las obligaciones contractuales que le fueron reclamadas. 3.11.3.

La buena fe contractual Dicho lo anterior, vuelve el Tribunal a ahondar en razones sobre el punto que acaba de estudiarse y resalta que, tanto para la celebración del contrato, como para su ejecución y conclusión, se impone que cada contratante deba tener en cuenta su propio interés y el de la otra parte, porque así pudo convenirse; esto no es más que emanación de la buena fe contractual.

La Corte Suprema ha dicho que: ““…cuando las partes realizan una regulación específica de los intereses involucrados en sus esferas dispositivas (negocio jurídico), con apego a la reglamentación normativa vigente, propician, paralelamente, que la ley les brinde el reconocimiento y convalidación de la voluntad declarada, en los términos por los que hayan optado los mismos contratantes.

Pero ese posicionamiento les impone, colateralmente, la observancia irrestricta de reglas de conducta que involucran conceptos ligados a la lealtad y buena fe, tanto para sí como para con aquellos que de una u otra forma resultan afectados (Art. 1603 ibídem)”. “La buena fe implica que las personas, cuando acuden a concretar sus negocios, deben honrar sus obligaciones y, en general, asumir para con los demás una conducta leal y plegada a los mandatos de corrección socialmente exigibles.

El acatamiento de dichos principios implica para el contratante el sentimiento de proceder como lo hace cualquier ser humano digno de confianza, que honra su palabra, que actúa conforme a las buenas costumbres, que respeta a sus semejantes, que responde con honestidad sus compromisos, aviniéndose, incondicionalmente, a reconocer a sus congéneres lo que les corresponde.

Obrar TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 79 dentro de esos parámetros es prohijar conductas que han sido erigidas como referentes sociales de comportamientos apropiados ”33 Como emanación de la buena fe contractual y con antiguas raíces en el Digesto, se acuñó la regla adversus factum suum quis venire non potest, según la cual no le es lícito a una de las partes apartarse del negocio regular y válidamente celebrado dejando así de observar lo que ella misma se ha impuesto, eludiendo sus obligaciones o invocando derechos para dejar de cumplir con los deberes que el mismo le impone.

Más exactamente, diremos, que la regla adquiere toda su fortaleza cuando una de las partes ejercita un derecho subjetivo que contraviene la conducta relevante y eficaz que ha observado en desarrollo del negocio jurídico y, de allí, el detrimento de los derechos de la otra parte. Según el artículo 871 del Código de Comercio, el principio de la buena fe exige del deudor cumplir no solo lo expresamente pactado, sino todo aquello que corresponda a la naturaleza del contrato según la ley, la costumbre o la equidad natural.

El profesor Jorge Suescún Melo, en su obra Derecho Privado. Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo34, explica, sobre dicho principio: “Esta aplicación puntual del principio de la buena fe, corresponde a la noción objetiva de la misma, que interesa particularmente a los contratos, pues con ella se cumple una función integradora o complementaria de las manifestaciones de voluntad; por ello se dice que “la buena fe objetiva tiene valor normativo, no sólo por figurar entre los preceptos legales del ordenamiento, sino por autorizar al Tribunal para determinar los efectos jurídicos del contrato en discusión, ampliando, precisando o restringiendo el tenor del acto jurídico según las circunstancias ”35.

“Esta función integradora del principio de la buena fe ha sido resaltada como una evolución del derecho en las últimas décadas, evolución en este caso basada en la idea de confianza, como elemento básico de las relaciones negociales, lo que ha permitido emplear dicho principio para, entre otras cosas, “determinar judicialmente obligaciones conexas con la principal, pero que no han sido pactadas expresamente”36.

(…) “En el mismo sentido se reitera que “el principio de la buena fe sirve para suplir, integrar y corregir el contenido del negocio, en función interpretativa; o lo que es lo 33 Corte Suprema de Justicia. Sentencia de 9 de agosto de 2007. 34 SUESCÚN MELO, Jorge. Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo. Tomo I, pág. 435.

Segunda Edición. Ed. U. de los Andes y Legis. 35 LÓPEZ SANTAMARÍA, Jorge. Los Contratos (Parte General), Santiago de Chile, 1986, pág. 291 y ss.Citado por Jor 36 BARROS, Enrique. Derecho y Moral. Citado por Jorge López Santamaría, op.cit., pág. 294. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 80 mismo, desde otro punto de vista la buena fe interviene en la configuración de la norma del negocio jurídico, situándose en el mismo lugar que los usos del tráfico, o la norma dispositiva, constituyendo por ello, en sí misma una norma dispositiva; fundamentada, por otra parte, en un objetivo criterio de conducta ( )”37” En el esquema contractual ajustado entre las partes resulta incuestionable que, a la terminación del contrato, con independencia de su renovación o prórroga, era una expectativa legítima para el propietario y arrendador encontrarse liberado de pagar suma alguna por las mejoras levantadas en el inmueble; y, de otra parte, correlativamente, legítima era la expectativa de la arrendataria, de amortizar lo invertido para levantarlas con la explotación del establecimiento de comercio.

Con fundamento en lo anterior, y como se ha indicado a lo largo de estas consideraciones, resulta que los propietarios arrendadores enajenaron el bien e hicieron entrega material del mismo sin haber liquidado el contrato en cuanto hace a las mejoras que, se reitera, fueron avaluadas para efectos de la negociación del inmueble por la Empresa Metro de Bogotá S.A. y le efectivamente pagadas a los propietarios; a contrario, la parte demandada ha sostenido no tener obligación alguna por dicho concepto, a pesar de haberse truncado el contrato y haber quedado una gran parte del término pactado para su duración sin poderse cumplir, lo que no se acompasa con la buena fe contractual.

Por ello reitera el Tribunal que el comportamiento de la parte convocada, durante la ejecución y terminación del contrato, dista de la alegada actuación de buena fe y de la apropiada colaboración y cooperación que era esperable de su parte para con la arrendataria que veía frustrada su expectativa de continuar amortizando su inversión, en tanto conocía que las mejoras por él construidas sí le eran pagadas a su cocontratante.

3.12. CONSIDERACIONES FINALES El Tribunal pasa a ocuparse de otros asuntos que fueron planteados por las partes y que resultan de igual trascendencia para la total comprensión de la decisión que habrá de adoptarse. A voces del artículo 1618 del Código Civil, la interpretación del contrato, preferencialmente debe corresponder a la clara intención de las partes más que a su literalidad; desde luego que las diversas estipulaciones contractuales son manifestación de dicha intención concurrente.

La interpretación del contrato no depende, pues, exclusivamente de los términos y significado natural, sino también de las circunstancias en que fue concluido y a las que se acomodaron las partes. 37 DE LOS MOZOS, José Luis. El Principio de la Buena Fe. Sus aplicaciones prácticas en el Derecho Civil Español. Barcelona, 1965, p.

46. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 81 Los términos de la declaración contractual y la conducta de las partes expresan el acuerdo y reglamentación los sus intereses que han dispuesto en dicha relación. Betti38 enseña que “{p}or el contrario, la “común intención” de los contrayentes es la concorde determinación causal y de la intención práctica y típica de las partes; concorde aun dentro de la divergencia y contraste de los respectivos motivos e intereses singulares, puesto que esta divergencia y contraste de los motivos individuales debe subordinarse al acuerdo y permitir la formación de una intención común proyectada hacia una determinada causa del contrato – intención común sin la cual el contrato no se concluiría-.” A pesar de la fidelidad debida al contrato -pacta sunt servanda-, si en su desarrollo sobreviene un hecho que altera fundamentalmente las circunstancias bajo las cuales se celebró, tornándolo extremadamente gravoso para alguna de las partes, o bien, haciéndolo inviable, aflora el viejo problema del rebus sic stantibus.

En otras palabras, hasta dónde, en un contrato sinalagmático, al cambiar las circunstancias bajo las cuales se ajustó el contrato, este seguirá subsistiendo para las partes en su integridad, a pesar de resultar demasiado gravoso para una de las partes, o bien, cuando ya no es posible la realización del objeto del contrato. En el primer evento, bajo la denominada Teoría de la Imprevisión, siendo aún posible el objeto del contrato, podría llegarse judicialmente a la revisión de los términos para zanjar la extrema onerosidad o al “desistimiento del contrato”; y, en la segunda hipótesis, estaremos frente a la imposibilidad del contrato, lo que lleva consigo su terminación y la consiguiente definición de los intereses de las partes.

Como se dejó sentado en aparte anterior, la situación sobreviniente no razonablemente prevista por las partes −la declaración de utilidad pública del predio y enajenación forzosa−, dejó sin sentido y fin al propio contrato, esto es, la desaparición de la base objetiva del negocio, entendida como las circunstancias cuya necesaria existencia y permanencia permitían obtener el resultado propuesto para cada una de ellas.

Desde luego que, por la terminación del contrato por causa externa a las partes, y que se imponía a ellas, las obligaciones recíprocas propias del contrato se extinguieron, pero es imperioso establecer bajo los términos del mismo, la indemnización por razón de las edificaciones levantadas a expensas del arrendatario y que accedieron al dominio del inmueble, las que fueron enajenadas y recibido su importe por los convocados.

Para el Tribunal, la situación del aniquilamiento del contrato no puede asimilarse, en manera alguna a la terminación por justa causa que, como facultad de las partes, previó la Cláusula Quinta del contrato, apartados 5.1 y 5.2 del texto. 38 BETTI, Emilio. Teoría General del Negocio Jurídico, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1943. pág. 261 ss.

Es de reiterar que, como se dijo atrás, el mejorador no puede oponerse a la disposición del inmueble pues, por la accesión, son de propiedad del arrendador y propietario del bien; la parte arrendadora, propietaria del inmueble, aceptó la oferta para la enajenación del bien, formalizada mediante la escritura pública No. 1293 de julio 1º de 2022, otorgada en la Notaría 10ª de Bogotá, y, además, hicieron entrega material del mismo según reza el acta No. 812 de 24 de junio de 2022, contando para ello con la anuencia de la arrendataria, no obstante tener a su favor el derecho de retención hasta el pago de las mejoras.

Sobre este punto, la declaración rendida por Adriana Olarte, Directora Jurídica de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., corrobora lo anterior: “… pero sabíamos que seguían avanzando en la negociación, con el metro en la oferta y tan siguieron que firmaron una promesa cuando a nosotros nos notifican que ya habían firmado una promesa con el metro a través de una oferta, porque realmente esto no es una expropiación, esto fue una oferta y se aceptó y perfecto, aquí no hubo expropiación ninguna, no hay ningún acto administrativo que genere una expropiación. “Nosotros podíamos decir pues no nos vamos hasta que nos paguen.

Y aquí nos quedamos y que nos saquen, pues que se espere el metro y que a ver qué es lo que le pasa por mala fe vamos a quedar acá, no es el estilo de la compañía y la verdad es que hasta último momento confiamos en la buena fe de los propietarios y dijimos bueno, vamos a colaborarles.” El testigo DAVID GARZÓN, quien para ese entonces actuaba como apoderado de los propietarios en los trámites de la venta del inmueble, expresó: “… paralelamente a esa firma de la promesa por esa época hubo una reunión o hubo un contacto de Jerónimo Martins a la que a mí me convocaron, reunión en la que la idea es que ellos nos expusieran cuál era su consideración sobre la situación y que nos manifestaron que tenían la pretensión que se le reconocieran las mejoras que había construido encima del inmueble, bajo la consideración que el contrato se firmó con el objeto de operar ahí el local que tenían por 20 años y de esa manera nos manifestaron pretendían amortizar las inversiones hechas.” TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 83 Como quiera que, de haberse desarrollado el contrato en las condiciones acordadas, esto es, durante todo el término pactado, eso habría permitido al arrendatario amortizar lo invertido en las edificaciones y adecuaciones del inmueble al objeto de su interés y, en ese orden de ideas, correlativamente, se habría cancelado el crédito a su favor por ese concepto a cargo del arrendador y propietario.

Es menester indicar que el monto de la inversión para levantar la edificación y la adecuación del inmueble, así como la amortización de ella, dados los términos claros del contrato, eran aspectos que correspondían a la órbita dispositiva exclusiva del arrendatario, atendiendo las proyecciones del establecimiento de comercio durante el término de 20 años, duración acordada para el arrendamiento.

En manera alguna estas consideraciones y proyecciones que determinaron la voluntad del arrendatario pueden considerarse como arbitrarias −como las califican los demandados−; a contrario, fueron aceptadas por el arrendador y propietario. Por ello, independientemente de la obligación de pagar la renta durante todo el tiempo del arrendamiento, fue convenido que al final de dicho término la arrendataria no estaría obligado a retirar las “reformas, adecuaciones o mejoras” y, en general, restituirá el inmueble con las reformas y mejoras efectuadas sin que surja obligación alguna para el Arrendador de asumir el costo de las mismas”; como expresamente lo consignaron en el aparte 6.4 de la Cláusula Sexta del contrato.

En el orden contractualmente pactado, razonable es concluir que el riesgo de la recuperación de los valores invertidos en el levantamiento de las mejoras y adecuaciones, que, como se vio, accedieron al dominio del bien, lo asumía la arrendataria, pero, a condición expresa, de cumplirse el término de duración del contrato; desde luego que este riesgo estaba vinculado al emprendimiento y a la esfera de la actividad de JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. Al terminarse el contrato, que se encontraba en ejecución, por una circunstancia razonablemente imprevista, que por su naturaleza y entidad se imponía a las partes, debía procederse a la liquidación, dada la reciprocidad de las prestaciones del contrato bilateral y la desaparición de la base objetiva del negocio.

Alcanzadas las anteriores conclusiones, pasa el Tribunal a establecer las sumas involucradas en el presente debate y aquella que debe reconocérsele a la antigua arrendataria y ahora demandante.

3.13. EL VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Ha quedado despejada la conclusión del Tribunal en cuanto la obligación que le asistía al arrendador de responder por el pago de las mejoras levantadas en su predio, específicamente la construcción nueva. Ahora los árbitros deben determinar el monto que debe ser reconocido. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 84 Como está estructurado el petitum, la prosperidad de las pretensiones principales o de las subsidiarias, ha de definirse en bloque, y ello dependerá del valor de la condena que el Tribunal considere procedente.

De entrada, están descartados los escenarios relativos a temáticas distintas a la obligación de reconocer las construcciones, según lo expuesto, propias del enriquecimiento sin causa o del incumplimiento del contrato de arrendamiento por contravenir los deberes de colaboración y lealtad, de que tratan las segundas y las terceras pretensiones subsidiarias, cuyo análisis, en todo caso, habría supuesto que no prosperaran las precedentes, lo cual no es del caso.

Así, mientras en la pretensión cuarta principal la demandante solicita “se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento, tanto las descritas en el Anexo E del Contrato como las realizadas con consentimiento previo y expreso del arrendador realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA SA.S., tenían para febrero de 2022 un valor contable registrado de mil seiscientos millones de pesos ($1.600.000.000)”; en la pretensión cuarta primera subsidiaria la actora pide “se declare que las obras construidas con ocasión del Contrato de Arrendamiento realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA SA.S, fueron valoradas y tomadas en cuenta al momento de la expropiación del inmueble en un valor de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA (COP$940.797.280)”. 3.13.1.

Sobre la petición para que la condena por mejoras ascienda a $1.600.000.000 Al estimar el perjuicio bajo juramento, la demandante dijo que los $1.600.000.000 son el valor contable registrado y no amortizado de las obras y edificaciones realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. El Tribunal ha constatado que el registro contable de la cifra de $1.600.000.000 efectivamente existe, a pesar de que, en realidad, la suma que, interna y unilateralmente, contabilizó y dejó pendiente por amortizar la sociedad JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. por $1.671.097.961, no tiene ningún efecto demostrativo de cara a la condena.

En efecto, ha validado el perito de la demandante que “Conforme a la información contable suministrada por JERÓNIMO MARTINS S.A.S. y su Revisora Fiscal, se encuentra que el valor de las inversiones en activos fijos realizados por la compañía para mejoras en la tienda ARA SUCURSAL SUCRE fue $2.329.470.512,00, de los cuales, con corte a febrero de 2022 se había amortizado la suma de $527.083.762,00, quedando un valor pendiente de amortizar por $1.802.386.750,00, así: ($2.329.470.512,00 menos $527.083.762,00 = $1.802.386.750,00), sin embargo, de ese valor la compañía logró una recuperación parcial, por $131.288.789,00, con lo cual, el valor neto pendiente de amortizar es $1.671.097.961,00, así: ($1.802.386.750,00 menos $131.288.789,00 = $1.671.097.961,00)”.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 85 En adición, agregó el perito que, “De acuerdo a lo que se indica en el documento llamado ‘PROCEDIMIENTO PARA CREACIÓN DE ACTIVOS FIJOS TIENDAS’ suministrado por la compañía y que se adjunta con este informe, el método de amortización y depreciación aplicado por JERÓNIMO MARTINS S.A.S., es el de línea recta, consistente en dividir el valor del activo entre la vida útil del mismo, que para este caso (mejoras en inmuebles ajenos), se determina con base en la duración del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (20 años = 240 meses)”.

Como quiera que el dictamen presentado se limitó al examen de los libros de comercio, es preciso señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 264 del C.G.P., dichos documentos “sólo hacen fe” frente a quien los lleva, que no a terceros; razón de más para desestimar dicha experticia, Frente a la pretensión de que la condena ascienda al monto registrado por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A. en su contabilidad, el Tribunal encuentra válidas las razones de los demandados para oponerse, por el cuestionamiento que hacen al dictamen pericial.

En efecto: - En la prueba documental No. 11 de la demanda, se presenta un listado de “activos fijos” con unos valores supuestamente asociados a la tienda ARA – Bogotá Sucre por un valor de $3.062.958.211, que según los hechos 14 y 37 de la demanda corresponde al valor que tuvieron para JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. las “construcciones, mejoras y adaptaciones” realizadas en el inmueble.

En su lugar, el dictamen expone la cifra de $2.329.470.512. - A su vez, señala el dictamen que, de ese valor, se habría amortizado la suma de $527.083.762, quedando un monto pendiente de amortizar por $1.802.386.750, al cual habría que descontar la recuperación por bienes muebles o máquinas, trasladados a otras tiendas o a la planta, por $131.288.789, para un neto de $1.671.097.961 - Sin embargo, en realidad el perito se abstuvo de hacer una verificación contable de esas cifras, de su realidad y pago y solo se apoyó en unos pantallazos del sistema contable y en una certificación del revisor fiscal, incompleta respecto de los valores involucrados.

Declaró el perito: “Al momento no podía verificarla porque pues no tenía las facturas en el momento como le indico, me basé en la certificación de la revisora fiscal, pues indica que corresponden a inversión en activos”. - La cifra de muebles o máquinas trasladas no fue fruto de su verificación ni de la certificación mencionada sino que, en palabras del perito, “Esa cuenta fue informada pues cuando se hizo reunión con el departamento de contabilidad, informaron que pues porque yo hice la operación y a mí me dio 1.800 millones o sea, ellos me decían aparece amortizado 527 millones contra los 2329 que están relacionados ahí pues yo le dije a mí me da 1.800 TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 86 millones y no los 1.671 millones que me están indicando entonces ahí nos informaron es que ahí no estamos relacionando ese valor que menciona la doctora, que se pudo, digámoslo así, recuperar y por eso no le están cobrando”. - Tal como consta en la declaración del impuesto de delineación urbana, que hace parte de la prueba documental No. 6 de la contestación de la demanda, el valor reportado por las obras ascendió tan solo a $710.139.000, de donde surge una enorme diferencia respecto de la suma contabilizada. - Dentro de las cuentas contables que consideró el perito se encuentran todos los costos asociados a la tienda ARA Sucre y no exclusivamente los relativos a las obras civiles.

Al efecto señaló en su declaración que “la empresa la tiene contabilizada como activo. Como le comento en la cuenta 17 aparece es un activo registrado como gastos pagados por anticipado, o sea se invierte ellos contabilizan todo ese dinero que utilizaron para pues lograr ese contrato de arrendamiento, para mejorar la tienda, para organizarla y poder prestar el servicio todo eso está contabilizado, pues en esa cuenta… dentro de la contabilidad de Jerónimo Martins está contabilizado así, está como una mejora, como le comento, un activo de la empresa, un gasto pagado por anticipado, o sea la empresa relaciona todo lo que tuvo que invertir para poder acceder al arriendo de esa tienda y pues poner la tienda en condiciones”.

El dictamen a que se alude, descansa exclusivamente sobre la contabilidad de la convocante, libros del comerciante que solamente hacen fe contra quien los lleva, como lo advierte el artículo 264 del C.G.P., de donde se resiente su fundamentación. Por lo expuesto, no han de prosperar las pretensiones principales de la demanda. Estas consideraciones tienen un espectro mucho más amplio que la excepción denominada “Las sumas cobradas por JMC a los Convocados no corresponden a mejoras realizadas en el Inmueble, por lo que, en todo caso, no estarían éstos en la obligación de reconocerlas – mala fe de JMC”, que no permiten el mantenimiento de la pretensión, por lo que no resulta del caso examinar la citada excepción que solo toca con uno de los aspectos resueltos. 3.13.2.

Sobre la petición para que la condena por mejoras ascienda a $940.797.280 Esta cifra aparece debidamente comprobada puesto que, como se vio, fue considerada dentro del informe técnico de avalúo comercial No. 395 de 2019, elaborado por la Cámara de la Propiedad Raíz − Lonja Inmobiliaria (prueba 001 de la demanda), que fue tenido en cuenta por la Empresa Metro Bogotá S.A. para su oferta y pago de la indemnización, cifra que, en concreto, corresponde al valor de la construcción levantada por la arrendataria demandante y está incluida dentro del monto de $6.102.215.008 por concepto de avalúo comercial.

3.14. LA ALEGADA COMPENSACIÓN Como una forma de atenuar el monto de la condena y a manera de excepción de mérito, los demandados piden la compensación por varios conceptos. En concreto, alegan que el monto de la condena debe compensarse con los siguientes conceptos: (i) tres (3) cánones de arrendamiento que corresponden al periodo de gracia de tres (3) meses otorgado por el arrendador a la demandante para la ejecución de las obras en el inmueble, por un valor de $111.000.000 (suma expresada en valores de 2016) con su correspondiente actualización;

(ii) la diferencia entre el valor de mercado del canon mensual de arrendamiento del inmueble para el momento de la celebración del contrato y el valor del canon de arrendamiento pactado; y (iii) el valor de la construcción que existía sobre el inmueble antes de la celebración del contrato de arrendamiento cuya demolición fue autorizada en virtud de la ejecución de la obra nueva, por valor de $471.224.000 (suma expresada en valores de 2004) con su correspondiente actualización, que para el 2016 fue estimado pericialmente en $1.386.798.978, según dictamen que allegaron los demandados.

A partir de lo dispuesto en los artículos 1714 y 1715 del Código Civil se sabe que la compensación es un modo de extinguir las obligaciones cuando dos partes son recíprocamente acreedoras y deudoras, de manera que ambas deudas se extinguen hasta concurrencia de sus valores, siempre y cuando ambas sean de dinero o de cosas fungibles o indeterminadas de igual género y calidad, que ambas sean líquidas y que ambas sean actualmente exigibles.

Al respecto acierta la demandante al señalar que el señor Alonso Blanco jamás manifestó a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. que concedía rubro alguno a título de compensación. El canon fue libremente negociado y así el mercado marcara una tendencia mayor, la seguridad de un arrendamiento por un mínimo de veinte (20) años, reemplazando una construcción vieja por una nueva pudieron motivar un menor precio.

La demolición no era sino una condición que a futuro le permitiría al arrendador ganar para sí una construcción nueva y la demolición se hizo “bajo el entendido que el Arrendador ha dado su autorización, y sin que exista obligación posterior de reintegrarla”, reza el contrato y, por tanto, tampoco surgía obligación de compensarla contra futuras indemnizaciones.

Y frente al plazo de gracia, ninguna evidencia existe al respecto, que conduzca a estimar que la espera tenía alguna condición económica. Por lo anterior no prospera la excepción de “compensación” propuesta por los demandados. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 88 3.15.

VALOR A RECONOCER POR LOS DEMANDADOS A LA DEMANDANTE Como quiera que el aprovechamiento total del importe de las mejoras, sin haberse cumplido el término suspensivo contractualmente establecido, resulta lesivo para los derechos del arrendatario mejorador, se ha de restituir su valor a la demandante, proporcionalmente al término que faltaba por transcurrir; todo ello bajo el monto realmente recibido por los propietarios en razón de la enajenación voluntaria.

Así, dentro de la misma filosofía que inspiró el contrato, el valor de las mejoras a reconocer debe ser proporcional al tiempo durante el cual aquel no pudo ejecutarse. Según su cláusula cuarta, el contrato tendría una duración inicial de veinte (20) años, esto es, 7.300 días, contados a partir de la fecha del acta de entrega, que fue suscrita el 5 de diciembre de 2016, pero se dio por terminado a partir del 28 de febrero de 202239.

Lo anterior significa que el contrato se ejecutó por un periodo de apenas cinco (5) años, dos (2) meses y veintitrés (23) días, esto es, por 2.448 días, frente a los 7.300 días inicialmente previstos, lo que equivale al 33,5342% (7.300/2.448 x 100). Lo anterior implica que la indemnización sobre el valor reconocido dentro del informe técnico de avalúo comercial No. 395 de 2019, elaborado por la Cámara de la Propiedad Raíz – Lonja Inmobiliaria y aceptado por la Empresa Metro de Bogotá S.A. y los demandados, establecido en $940.797.280, debe ascender al 66,4657% (100% - 33,5423%), es decir, a $625.307.497, que será el valor de la condena.

En estas condiciones han de prosperar las pretensiones primeras subsidiarias de la demanda.

3.16. LOS INTERESES RECLAMADOS JERÓNIMO MARTINS solicitó que, como consecuencia de la prosperidad de sus pretensiones, se condene a los demandados, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO, como arrendadores del inmueble de la Av. Caracas con Calle 42, a pagarle intereses corrientes a la tasa comercial desde el 28 de febrero de 2022, fecha de entrega efectiva del inmueble a los arrendadores, hasta la fecha del laudo proferido por este Tribunal Arbitral; además, los intereses de mora sobre la suma a la que se les condene, a la tasa comercial desde la fecha del laudo hasta su pago efectivo. 39 Esta fecha aparece aceptada en la demanda, a pesar de que según carta que los arrendadores remitieron a la arrendataria el 27 de agosto de 2021, la fecha de entrega estaba prevista para el 27 de febrero de 2022 (prueba 003 de la demanda, que obra en el cuaderno de pruebas de la demanda).

La negativa al reconocimiento de los intereses remuneratorios se fundamenta en el hecho de que las partes no convinieron la generación de dichos intereses en parte alguna del contrato de arrendamiento de 2016, y la ley no prevé tal solución para este tipo de contratos. En su lugar, el Tribunal habrá de ordenar el reconocimiento del mantenimiento del valor del dinero en el tiempo bajo la corrección monetaria con base en el índice de precios al consumidor (IPC) desde la fecha en que la parte demandada recibió el inmueble para disponer de él libremente y hacer entrega del mismo cuando lo acordaran con la Empresa Metro de Bogotá S.A.S. y hasta la fecha de este laudo.

Esto en razón de la coexistencia para ese momento del derecho de retención que tuvo el arrendatario por razón de las mejoras, como se explicó atrás. Sobre el reconocimiento de los intereses remuneratorios, la Corte Suprema de Justicia expresó “en fallo publicado en la Gaceta Judicial CLI, p. 48: “En las obligaciones de origen contractual llámanse convencionales, cuando han sido fijados por las partes que celebraron el contrato y legales los que por falta de estipulación al respecto son determinados por la ley.

Convencionalmente se pueden estipular los intereses remuneratorios y los moratorios; cuando no ha habido tal estipulación, nada debe el deudor por razón de los primeros, pero en caso de mora, ipso iure, deberá pagar intereses legales a título de indemnización de los perjuicios correspondientes quedando, sin embargo, en su fuerza las disposiciones especiales que autoricen el cobro de los intereses corrientes en ciertos casos (art. 1617 C. C.)”.

“Reglas similares a las reseñadas en el párrafo anterior rigen en materia comercial, respecto de intereses, desde luego con las denominaciones propias de esta disciplina, pues la obligación de pagar intereses remuneratorios como fruto de prestaciones dinerarias no opera ipso iure, como acontece con los intereses moratorios (art. 883 del C. de C.), sino que es incuestionablemente necesario que la obligación de pagarlos dimane de un acuerdo entre las partes o de una disposición legal que así lo determine”.

“La Corte cuando ha tenido la oportunidad de abordar el estudio del artículo 884 del estatuto comercial para precisar su contenido y alcance, ha concluido que tal precepto, de un lado, determina la tasa o el monto de los intereses comerciales en caso de mora, en todos los diferentes eventos en que pueda haber lugar a estos, y la tasa o el monto de los remuneratorios, para cuando estos no fueron convenidos por las partes, y de otro lado, fija el límite máximo convencional de unos y otros, y su pérdida en caso de sobrepasar los montos allí indicados (sentencia de 29 de mayo de 1981-CLXVI, 436 a 438-; 1º de febrero de 1984, sin publicar)”.

TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 90 “Sin embargo, ahora es pertinente puntualizar que la aplicación de tal mandato a los negocios mercantiles, particularmente a aquellos en los que deben pagarse sumas de dinero, no opera tampoco ipso iure, en tratándose de intereses remuneratorios, pues para tal efecto es indispensable que la obligación de pagarlos sea el producto de un acuerdo de las partes, o de un mandato legal cual es el supuesto del que arranca el precitado artículo 884 del Código de Comercio, cuando preceptúa que: “Cuando en los negocios mercantiles hayan de pagarse réditos de un capital, sin que se especifique por convenio el interés, éste será el bancario corriente; si las partes no han estipulado el interés moratorio, será del doble y en cuanto sobrepase cualquiera de estos montos el acreedor perderá todos los intereses (1163)”.

“De tal suerte que el Código de Comercio, permite el cobro de intereses remuneratorios o de plazo, pero sólo en aquellos negocios mercantiles “en que hayan de pagarse réditos de un capital”, bien sea por convenio de las partes o por disposición legal expresa como ocurre, por ejemplo, en los suministros y ventas al fiado, sin estipulación del plazo, un mes después de pasada la cuenta (art. 885 del C. de C.), en la cuenta corriente mercantil (art. 1251 C. de C.), en el mutuo comercial (art. 1163 C. de C.), en la cuenta corriente bancaria (artículo 1388 Código de Comercio); y determina mediante el artículo 884 la tasa respectiva cuando no se ha estipulado”.

(Resaltados ajenos al original). Así, en obligaciones dinerarias mercantiles, no se causan intereses corrientes, remuneratorios o de plazo, salvo pacto o norma legal expresa, que las considere naturalmente remuneradas, es decir, que presuma la onerosidad. El Código de Comercio presume la onerosidad en los contratos de mutuo a favor del mutuante (art. 1163); de depósito a favor del depositario (art. 1170) y de compra venta y suministro al fiado sin estipulación de plazo para el pago, un mes después de pasada la cuenta.

Por ello, ante la falta de estipulación contractual de interés remuneratorio en el contrato bajo estudio y dado el carácter supletivo del artículo 884 del Código de Comercio, el Tribunal se ve impedido para imponer tal carga a los arrendadores; pero ello no es óbice para reconocer que desde la fecha en que estos recibieron el bien arrendado y pudieron disponer libremente de él, la suma por la cual fueron avaluadas las mejoras ha perdido valor y, en el marco del principio de la indemnización integral, es menester conceder la suma objeto de condena en favor de JERÓNIMO MARTINS actualizada hasta la fecha del laudo.

Así las cosas, el Tribunal ordena que se actualice la suma de $625.307.497, desde el 28 de febrero de 2022, fecha en que la familia BLANCO recibió el inmueble de manos de JERÓNIMO MARTINS, en razón de la coexistencia para ese momento del derecho de TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 91 retención que tendría el arrendatario por razón de las mejoras, como en las citas doctrinarias y jurisprudenciales se adujeron en la parte considerativa de esta providencia. El monto de la suma actualizada con base en el IPC asciende a $767.307.398, de conformidad con el siguiente cálculo: CONCEPTO MONTO A CAPITAL $ 625.307.497 B IPC inicial 113,26 enero de 2022 C Ipc final 138,98 enero de 2024 D= C/B Factor de actualización 1,227088116 E=DxA CAPITAL ACTUALIZADO $ 767.307.398 Los siguientes son los índices utilizados para el cálculo correspondiente: Total, Indice de Precios al Consumidor (IPC) Índices - Serie de empalme 2003 - 2024 Base Diciembre de 2018 = 100,00 Mes 2021 2022 2023 2024 Enero 105,91 113,26 128,27 138,98 Febrero 106,58 115,11 130,40 Marzo 107,12 116,26 131,77 Abril 107,76 117,71 132,80 Mayo 108,84 118,70 133,38 Junio 108,78 119,31 133,78 Julio 109,14 120,27 134,45 Agosto 109,62 121,50 135,39 Septiembre 110,04 122,63 136,11 Octubre 110,06 123,51 136,45 Noviembre 110,60 124,46 137,09 Diciembre 111,41 126,03 137,72 Fuente: DANE.

Actualizado el 07 de febrero de 2024 Las sumas de las condenas devengarán intereses moratorios a partir del día siguiente a la ejecutoria de este laudo.

3.17. JURAMENTO ESTIMATORIO Considera el Tribunal que en el presente asunto no hay lugar a aplicar ninguna de las sanciones que previstas el artículo 206 del Código General del Proceso en relación con el juramento estimatorio. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 92 De una parte, porque no hubo exceso ya que las sumas reclamadas aparecen demostradas, solo que la mayor de las pretendidas -en el grupo de pretensiones principales- no recibió el beneplácito del Tribunal por razones diversas a la prueba o a una desproporción. Y, de otra parte, porque no encuentra el Tribunal que las Partes hayan obrado en el desarrollo de este proceso con temeridad, mala fe, descuido y desidia; por el contrario, estuvieron siempre atentas a cumplir con sus cargas probatorias, lo cual reafirma lo concluido de que no hay lugar a la aplicación de las sanciones previstas en la norma antes referida, las cuales, conforme a la jurisprudencia constitucional vigente (Sentencia C-157, C-279, C-232 de 2013 de la Corte Constitucional), no son de aplicación objetiva, sino que requieren la valoración de la conducta de las partes. 3.18.

COSTAS Corresponde a este Tribunal resolver sobre de las costas del proceso, para lo cual dará aplicación a lo previsto en el numeral 1º del artículo 365 del Código General del Proceso, norma según la cual la parte vencida en juicio debe ser condenada a su pago. En el presente trámite la parte demandada fue la vencida, toda vez que las pretensiones de la demanda fueron en su mayoría prosperas en cuanto al reconocimiento de las sumas solicitadas, y en la medida que no prosperó ninguna de las excepciones de mérito formuladas por lo cual debe imponerse a su cargo y a favor de la demandante la condena al pago de las costas de este trámite arbitral en una suma correspondiente al 100% de su valor, la cual se fijará teniendo en cuenta que el pago de los costos del proceso estuvo a cargo de ambas partes.

Para tal efecto, es del caso poner de presente que las costas, según lo previsto en el artículo 361 del Código General del Proceso, “están integradas por la totalidad de las expensas y gastos sufragados durante el curso del proceso y por las agencias en derecho”. Las expensas son todas aquellas erogaciones que la parte ganadora en juicio hubo de sufragar en el desarrollo del proceso, las cuales, desde luego, deben estar debidamente acreditadas en el expediente.

En el presente caso, una vez revisadas las piezas procesales respectivas, se encuentra acreditado el pago de tales costos, que se fijaron por Auto No. 14 del 14 de diciembre de 2022. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 93 Ahora bien, en lo relativo a las agencias en derecho, debe recordarse que ellas corresponden a la remuneración justa o contraprestación que se le reconoce a la parte triunfadora en el proceso por los gastos de defensa judicial en que ha incurrido.

Por lo anterior, atendiendo a la duración del proceso, la complejidad del debate y la importancia económica de la controversia, el Tribunal considera que las agencias en derecho deben tasarse en la suma de $30.000.000. 1. En consecuencia, la liquidación de costas es la siguiente: EXPENSAS REALIZADAS POR JERÓNIMO MARTINS $71.300.000 AGENCIAS EN DERECHO EN FAVOR DE JERÓNIMO MARTINS $30.000.000 TOTAL $101.300.000 2.

Por lo expuesto, en la parte resolutiva de este laudo se incluirá la condena en costas a favor de JERÓNIMO MARTINS por la suma de CIENTO UN MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS ($101.300.000).

3.19. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES De conformidad con lo establecido por los artículos 241 y 278 del Código General del Proceso, no hay lugar a deducir indicio alguno frente a la conducta procesal de las Partes. En efecto, ambas partes mostraron a lo largo del proceso una conducta ajustada a los mandatos de la buena fe y lealtad que deben regir todos los procesos arbitrales, dado que siempre se mostraron solidarias entre ellas y respecto del Tribunal, por lo que ningún reproche puede hacerse a la actividad procesal de los extremos de este litigio.

CAPÍTULO CUARTO PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, este Tribunal Arbitral constituido para dirimir las controversias surgidas entre JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., como demandante, y AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL, como demandados, administrando justicia, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 94 Primero. Tener por no demostradas las excepciones de mérito.

Segundo. Declarar que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO, en su calidad de arrendadores, en tanto causahabientes del arrendador original, responden en forma solidaria por todas las obligaciones a su cargo, derivadas del contrato de arrendamiento suscrito el día 22 de junio de 2016 entre ALONSO BLANCO BUITRAGO (q.e.p.d.), y JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. Tercero. Declarar que en el citado contrato de arrendamiento se establecieron cláusulas particulares y esenciales tendientes a la construcción de obras y edificaciones que posteriormente fueron levantadas por la arrendataria JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. en el inmueble objeto del contrato, el cual estaba localizado en la Carrera 14 No. 42-06 de la ciudad de Bogotá. Cuarto. Declarar que las obras construidas con ocasión del referido contrato de arrendamiento, realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., fueron conocidas y aceptadas por el señor ALONSO BLANCO BUITRAGO (q. e. p. d.), causante de los arrendadores demandados CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO.

Quinto. Declarar que las obras construidas con ocasión del aludido contrato de arrendamiento, realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., fueron valoradas y tomadas en cuenta al momento de la enajenación voluntaria del inmueble a la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A., en un valor de NOVECIENTOS CUARENTA MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA PESOS ($940.797.280).

Sexto. Declarar que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO, en su calidad de arrendadores propietarios, recibieron por parte de la EMPRESA METRO DE BOGOTÁ S.A., la suma de novecientos cuarenta millones setecientos noventa y siete mil doscientos ochenta pesos ($940.797.280), por concepto de precio indemnizatorio correspondiente a las obras realizadas por JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. en el inmueble.

Séptimo. Declarar que CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO, en su calidad de arrendadores, deben pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. el valor recibido dentro del trámite de enajenación voluntaria, correspondiente a las obras o mejoras realizadas por la arrendataria en el inmueble, de conformidad con el artículo 739 del Código Civil, en forma proporcional TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 95 al término de vigencia del contrato de arrendamiento que faltaba por transcurrir después de entregado el inmueble por la demandante.

Octavo. Condenar a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. la suma de SEISCIENTOS VEINTICINCO MILLONES TRESCIENTOS SIETE MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE PESOS ($625.307.497), correspondiente a la citada proporción del valor recibido por aquellos respecto de las mencionadas obras o mejoras.

Noveno. Condenar a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S., la suma de CIENTO CUARENTA Y UN MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS UN PESOS ($141.999.901), por concepto de actualización de la suma anterior, desde el 28 de febrero de 2022, fecha en que los demandados recibieron de la demandante el inmueble, hasta la fecha de este laudo.

Décimo. Condenar a CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO a pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. la suma de CIENTO UN MILLONES TRESCIENTOS MIL PESOS. ($101.300.000) por concepto de costas. Undécimo. Conceder a los demandados CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL, OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL y AMINTA RANGEL CASTRO el plazo de treinta (30) días hábiles para pagar a JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. las sumas de condena señaladas en los numerales anteriores de esta parte resolutiva, vencidos los cuales, todas ellas causarán intereses moratorios a la máxima tasa legal comercial hasta su pago efectivo.

Duodécimo. No hay lugar a resolver sobre las demás pretensiones Decimotercero. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este laudo a cada una de las partes. Decimocuarto. Disponer que por Secretaría se remita el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá para su archivo.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Este Laudo Arbitral se notificó en audiencia. TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. vs. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL Y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL EXPEDIENTE 140034 ___________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 96 Árbitro Presidente ROBERTO AGUILAR DÍAZ Árbitro JAIME ANDRÉS VELÁSQUEZ CAMBAS Árbitro CARLOS MAYORCA ESCOBAR Secretario Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – TRIBUNAL ARBITRAL DE JERÓNIMO MARTINS COLOMBIA S.A.S. VS. AMINTA RANGEL CASTRO, CARLOS ALBERTO BLANCO RANGEL y OSCAR MAURICIO BLANCO RANGEL (Trámite 140034) El suscrito secretario del Tribunal Arbitral de la referencia, certifica que la copia del laudo de fecha trece (13) de febrero de dos mil veinticuatro (2024), respecto de las cuales no se presentaron solicitudes de aclaración, corrección y complementación, esta copia consta en noventa y seis (96) folios, es primera copia presta merito ejecutivo y es ejecutables de conformidad a lo dispuesto en la ley.

Bogotá D.C., veintiuno (21) de febrero de dos mil veinticuatro (2024) CARLOS MAYORCA ESCOBAR Secretario del Tribunal Arbitral

Jeronimo Martins Colombia S.A.S vs. Aminta Rangel Castro, Carlos Alberto Blanco Rangel Y Oscar Mauricio Blanco Rangel