Bogotá, 03 de agosto de 2015 Señores: Centro de Arbitraje y Conciliación Gámara de Comercio de Bogotá La Ciudad. r:, _])-~ v~~~ Referencia: Tribunal de Arbitramento de COLLIERS INTERNATIONAL COLOMBIA S.A contra BTG SUMINISTROS EN INGENIERIA S.A. Asunto. Devolución del expediente Respetados señores: Dando cumplimiento al artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, en concordancia con el numeral 5º del artículo 35 ídem, procedemos con la devolución del expediente.
En ese orden, por la presente comunicación hacemos entrega al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, del expediente que se compone de: ~ Cuaderno principal No. 1 (Folios 1 a 349) ~ Cuaderno principal No. 2 (Folios 1 a 181) ~ Cuaderno de pruebas No. 1 (Folios 1 a 81) Cordialmente, EDUARDO GRILLO OCAMAPO Presidente del Tribunal PATRICIA ZULETA GARCIA Secretaria LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., Julio 22 de 2015 Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal Arbitral a proferir el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral entre COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., como parte convocante, y BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A, como parte convocada, relacionadas con el "Contrato de Prestación de Servicios de Corretaje Venta y/o Arriendo de Inmueble". l.
ANTECEDENTES
1. DESARROLLO DEL PROCESO: El proceso se desarrolló de la manera como se expresa a continuación: a. Inicio del Arbitraje: i. El 6 de marzo de 2014, COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., a través de apoderado judicial para el efecto, presentó demanda arbitral de existencia e incumplimiento de Contrato de Corretaje respecto del inmueble identificado con la Matrícula Inmobiliaria No. 040-4718 ubicado en el municipio de Malambo (Atlántico) contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A., ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá; 11.
El 13 de marzo de 2014 se llevó a cabo en la sede del mismo Centro, sorteo público de designación de árbitros en donde resultaron elegidos como principales Eduardo Grillo Ocampo, Edwin Cortes Mejía y Carlos Felipe Pinilla Acevedo y como suplentes Ernesto De Francisco Lloreda, Martha L Herrera Mora y Sergio Fajardo Maldonado; Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A iii.
El 13 de marzo de 2014 mediante correo electrónico aceptó la designación el árbitro Calos Felipe Pinilla, el 19 de marzo de 2014 mediante correo electrónico aceptó el árbitro Eduardo Grillo Ocampo, como el árbitro Edwin Cortes Mejía no se manifestó, se comunicó al suplente Ernesto De Francisco Lloreda, quien aceptó mediante correo electrónico el día 27 de marzo de 2014; iv.
El 6 de mayo de 2014 se llevó a cabo la audiencia de instalación del Tribunal, se eligió como presidente al Árbitro Eduardo Grillo Ocampo, y se designó como Secretario Ad - hoc a la Dra. Maria Isabel Paz Nates y como Secretaria en propiedad a la Dra. Patricia Zuleta, quien aceptó su designación por correo electrónico de mayo 7 de 2015 y se posesionó al día siguiente; v. Por Auto de mayo 6 de 2014, el Tribunal admitió la demanda y ordenó correr traslado de la misma; vi.
Los días 3 y 9 de junio de 2014, recibió la parte convocada la comunicación y notificación de la demanda y sus anexos; VII. El 9 de julio de 2014 y dentro del término legal, la convocada presentó escrito de Contestación a la Demanda, en donde formuló Excepciones de Mérito; vm. El 28 de julio de 2014 se tiene por contestada en tiempo la demanda y se ordena correr traslado de dicha contestación;
IX. El 12 de agosto de 2014 los convocantes dentro de la oportunidad procesal pertinente allegan pruebas adicionales como oposición a las excepciones planteadas; x. El 15 de agosto de 2014 y con fundamento en el informe secretaria! correspondiente, el Tribunal fijó el día 26 de agosto de 2014 a las 11:00 am como fecha y hora para la celebración de la Audiencia de Conciliación; x1.
El 26 de agosto de 2014, se llevó a cabo la Audiencia de Conciliación, en donde no se logró el acuerdo entre las partes, como consecuencia de lo cual Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A se fijaron los honorarios y gastos del Tribunal y se señaló la fecha para proceder a su pago; xii.
La parte Convocante sufragó la totalidad de los Honorarios y Gastos fijados por el Tribunal; b. Reformas y Escritos Adicionales: En el curso de las actuaciones no se presentaron modificaciones o complementaciones a la demanda; c. Primera Audiencia de Trámite: El 2 de octubre de 2014 el Tribunal se declaró competente para conocer el proceso y decretó las pruebas solicitadas por las partes; d. Pruebas y Audiencias: 1.
El 7 de noviembre de 2014 se practicaron los testimonios de Germán Rodríguez Rodríguez y Virgilio Miguel Benítez Tuirán; la declaración de parte del señor Freddy Fernando Roca Morris; se posesionó la perito Gloria Zady Correa; se llevó a cabo la exhibición de documentos a cargo de BTG S.A.S, así como los que estaban en poder de OLÍMPICA S.A. y de FREDDY ROCA & CIA S EN C; se prescinde de la declaración como testigo de Freddy Roca Morris;
Y se suspende el proceso del 10 de noviembre al 11 de diciembre de 2014; u. El 1 de diciembre de 2014, mediante auto se fijó nueva fecha para llevar a cabo la audiencia del 12 de diciembre de 2014, Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A por incapacidad del presidente del Tribunal, fijándose como fecha la del 29 de enero de 2015 a las 8:00 a.m.; iii.
El 28 de enero de 2015 se rindió el dictamen pericial; 1v. El 30 de enero de 2014 se corrió traslado a las partes del dictamen pericial y se fijó como fecha para la siguiente audiencia la del 26 de febrero de 2015 a las 10:30 a.m.; v. El 26 de febrero de 2015 se aceptó el desistimiento del testimonio de Jennifer Torregrosa; se ordenó aclarar y complementar el dictamen; se corrió traslado de las transcripciones de los testimonios de Virgilio Miguel Benítez Tuirán, Germán Augusto Rodríguez Rodríguez y la declaración de Fredy Fernando Roca Morris; se ordenó a la sociedad Olímpica S.A., remitir documentos; y se suspende el proceso del 27 de febrero al 18 de marzo de 2015; vi.
El 6 de marzo de 2015 Olímpica allegó los documentos requeridos en 4 folios vii. El 11 de marzo de 2015 se rindieron las aclaraciones y complementaciones al dictamen viii. El 19 de marzo se interrogó al perito por ambas partes y se suspendió el proceso desde el 20 de marzo hasta el 4 de mayo de 2015. e. Medidas Cautelares: En el curso de la actuación no se presentaron solicitudes de adopción de Medidas Cautelares, ni fue decretada ninguna. f. Alegatos: Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A El 5 de mayo de 2015 se llevó a cabo la Audiencia de Alegatos de Conclusión, en donde ambas partes hicieron uso de su derecho, tanto en forma oral como escrita y el Tribunal fijó como fecha para la realización de la Audiencia de Laudo, la del 22 de julio de 2015.
2. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO. i. El término de duración de este proceso es de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera audiencia de trámite, según lo dispone el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012. 11. La primera audiencia de trámite concluyó el día 2 de octubre de 2014 (Acta No. 6). En consecuencia el primer vencimiento de término del trámite correspondía al 2 de abril de 2015. iii.
El término de la suspensión decretado mediante Auto No. 10 del 7 de noviembre de 2014, fue de veintiún (21) días hábiles contados del 10 de diciembre de 2014 hasta el llde diciembre de 2014. iv. El término de la suspensión decretado mediante Auto No. 14 del 26 de noviembre de 2014, fue de catorce (14) días hábiles contados desde el 27 de febrero de 2015 hasta el 18 de marzo de 2015, inclusive. v. El término de la suspensión decretado mediante Auto No. 16 del 19 de marzo de 2015, fue de veintiocho (28) días hábiles contados desde el 20 de marzo de 2015 hasta el 4 de mayo de 2015, inclusive. vi.
El término de la suspensión decretado mediante Auto No. 18 del 5 de mayo de 2015, fue de veinte dos (22) días hábiles contados desde el 6 de mayo de 2015 hasta el 6 de julio de 2015, inclusive. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A vii.
Las suspensiones acordadas por los apoderados de las partes en el presente trámite corresponde a ochenta y cinco (85) días hábiles, con lo cual la fecha de vencimiento del mismo corresponde al 11 de agosto de 2015.
3. PRESUPUESTOS PROCESALES Y NULIDADES SUSTANCIALES. El Tribunal considera que se han cumplido con todos los requisitos necesarios para la validez del proceso arbitral ya que las actuaciones procesales fueron surtidas con observancia de todas las disposiciones legales, por lo cual no advierte causal alguna de nulidad y, por ello, puede proceder a dictar Laudo de mérito en derecho. 4.
LA CONTROVERSIA, SINTESIS DE LA DEMANDA Y DE SU CONTESTACION: Pretende la convocante que se declare que en virtud de su gestión y en los términos de un contrato de corretaje, cuya declaración de existencia también se demanda, se celebró el negocio jurídico con la sociedad Olímpica S.A., respecto del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 040-471806 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Barranquilla, ubicado en el Municipio de Malambo Atlántico, razón por la cual demanda el pago de los honorarios pactados en el mencionado contrato de corretaje.
Por su parte los convocados opusieron la inexistencia de obligación de pagar honorarios y de cobro de lo no debido por la supuesta falta de concreción de negocio jurídico por intermediación de la convocante. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A
11. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL: En consideración a la naturaleza de las pretensiones consignadas en la demanda y de los medios de defensa esgrimidos por la Convocada y partiendo de la base de que no hay discusión en cuanto a la existencia y los extremos temporales del Contrato de Corretaje, el cual, conforme a la demanda y a su contestación, se celebró el día 28 de julio de 2012 y terminó por mutuo acuerdo el día 28 de julio de 2013, este Tribunal abordará el estudio del asunto sometido a su conocimiento desde el punto de vista de la responsabilidad civil contractual1.
Bajo dicho tipo de responsabilidad, la parte actora demandó a BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A., para que se declare al existencia del contrato de corretaje y en consecuencia, se ordene al pago de los honorarios o comisión pactada en el mismo, de acuerdo con el tipo de negocio jurídico celebrado con OLIMPICA S.A.(Sic), junto con sus intereses moratorios, así interpretada la demanda en conjunto, entiende el Tribunal que lo que busca el demandante es que se declare que la sociedad demandada incumplió su obligación de pagar los honorarios pactados como consecuencia de haberse celebrado el contrato de arrendamiento con la sociedad Olímpica S.A, para lo cual deberá determinar si el negocio jurídico celebrado con la sociedad Olímpica S.A., con relación al inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria No. 040-471806 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Barranquilla, ubicado en el Municipio de Malambo Atlántico, ocurrió o no, en virtud de la gestión adelantada por la 1 La necesidad jurídica de reparar un daño en que una persona se coloca frente a otra puede estar originada en varias causas: (a) La responsabilidad contractual que nace del incumplimiento o del incumplimiento defectuoso o del incumplimiento retardado de las obligaciones adquiridas, evento que supone que las personas involucradas estaban atadas por un vínculo obligacional, esto es, un contrato; y, (b) La responsabilidad extracontractual, que es independiente de toda obligación contractual, cuyo origen es la violación del deber genérico de no dañar. ~=wnfo9W@sWC#>"WAW'J'Wff!~Mffe'L!Zf?,f) i Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A sociedad COLLIERS INTERNATIONAL COLOMBIA S.A., para así establecer si procede o no el pago de los honorarios pactados en el Contrato de Corretaje.
Verificado el estudio aquí referido, procederá el Tribunal a emitir sus conclusiones y a tomar las decisiones que en derecho correspondan. A. Del negocio Jurídico de Corretaje celebrado entre las partes del presente litigio: 1) Existencia y validez: Conforme al documento allegado por el extremo Convocante junto con el escrito de demanda que no fue tachada ni desconocido por ningún extremo procesal, entre las partes del presente litigió, el día 28 de julio de 2012 se suscribió un documento denominado "CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS DE CORRETAJE- VENTA Y/O ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES" Conforme al numeral 2.1. del acápite de CONSIDERACIONES de dicho Contrato en concordancia con el 3.1 del acápite de CLÁUSULAS, el objeto del mismo era que la sociedad Convocante, pusiera en contacto a la sociedad Convocada con una o más personas para suscribir uno o más contratos de promesa de compraventa, y/ o compraventa, promesa de arrendamiento y/ o arrendamiento sobre "EL LOTE DE TERRENO UBICADO EN LA CALLE 4 #llSUR-41 LOTE A EN EL MUNICIPIO DE MALAMBO, CON MATRÍCULA INMOBILIARIA# 040-471806 DE LA OFICINA DE INSTRUMENTOS PÚBLICOS DE BARRANQUILLA, Y EN DONDE SE CONSTRUYEN SEIS BODEGAS LAS CUALES SON OBTETO DEL PRESENTE CONTRATO" (Negrilla y subrayas son nuestras) Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A Para efectos de analizar dicho contrato lo primero que habrá que decirse es que nuestra legislación comercial no da la definición del contrato de corretaje inmobiliario, simplemente, enumera los atributos del mismo, así a las voces del Art. 1340 del C.C., reza la siguiente definición, por demás genérica: "Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio cornercial, sin estar 'Vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación" En desarrollo de esta circunstancia es prudente recabar en la noción que en el Contrato de Corretaje Inmobiliario ha sido expresado por la H. Corte Suprema de Justicia: " Así, la acti'Vidad de dicho intermediario, se reduce exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la 'Voluntad de contratar, esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él. Y aunque es posible que el intermediario, después de acercar a las partes, realice otras actividades de acompa11amiento tendientes a lograr el perfeccionamiento del negocio, ellas constituyen tareas aleda11as que no son de su esencia y en las que puede tener intereses precisamente, por qué sólo cuando nace el negocio en el cual interviene, surge su derecho a percibir la remuneración " (Sen t. 9 de febrero de 2011, M.P. Edgardo Villamil Portilla ) A su turno, la doctrina ha señalado que "en el contrato de corretaje, encontramos un comerciante profesional, que a cambio de una remuneración, pone todo su esfuerzo para concretar la oferta y la demanda y promover la conclusión de contratos mercantiles ( ) el corretaje es un contrato principal; es un negocio jurídico de colaboración, pues las partes persiguen un interés común, es oneroso, pues el corredor tiene derecho a la remuneración, Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A pero solamente cuando efectivamente se concluya el negocio jurídico que promovió. Es además un contrato típico y consensual" 2 Con base en lo anterior no entraremos a más consideraciones al respecto y enumeraremos sus caracteres comunes así: Elementos Esenciales: Son elementos esenciales del Contrato de Corretaje Inmobiliario (Art.1340 del C. del Co): 1.
La existencia de una persona natural o jurídica con especial experticia para este caso en el mercado inmobiliario. 2. Una actividad de intermediación consistente en poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial. 3. La inexistencia de un vínculo de colaboración, dependencia, mandato o representación En defecto de cualquiera de estos elementos, el contrato de Corretaje Inmobiliario no producirá efecto alguno. Aplicando los anteriores supuestos al contrato objeto de análisis encontramos que el mismo reúne todas las condiciones y características para ser un típico contrato de Corretaje de aquellos regulados en los artículos 1340 a 1346 del Código de Comercio, en razón a que: a. Tenemos un corredor que es la sociedad Convocante, es decir un profesional con conocimiento del mercado inmobiliario creada en el año de 1999, cuyo 2 Arrubla, Paucar, José Alberto.
Contratos Mercantiles Tomo l. Décima Edición 2003. Biblioteca jurídica Dike. P 455 462. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A objeto social principal, es precisamente el de "intermediar, participar y coordinar la venta, arrendamiento, permuta y demás operaciones, negocios jurídicos relacionado con el sector inmobiliario" b. El encargo u objeto del contrato, consistió precisamente en que la convocante contactara a la convocada con interesados en celebrar dicha clase de negocios jurídicos respecto de un inmueble en particular conformado por seis bodegas. c. El encargo era temporal y no permanente por el término de 4 meses prorrogables automáticamente. d. La actividad era remunerada en los términos pactados en el numeral 3.6 del acápite de CLÁUSULAS.
Por lo anterior, encuentra este tribunal probada la primera pretensión de la demanda consistente en la declaración de la existencia del contrato de corretaje entre las sociedades convocante y convocada, el cual se celebró el día 28 de julio de 2012 y terminó el día 28 de julio de 2013, cuyo objeto era poner a la convocada en contacto con una o más personas con el fin de suscribir uno o más contratos de promesa de compraventa, compraventa, promesa de arrendamiento y/ o arrendamiento sobre seis bodegas que se construyen sobre el lote de terreno ubicado en la calle 4 #llsur-41 lote a en el municipio de malambo, con matrícula inmobiliaria# 040-471806 de la oficina de instrumentos públicos de Barranquilla. 2) Términos pactados para desarrollar la actividad encomendada por la convocada a la convocante Partiendo de la base anterior, esto es, de la existencia y validez del contrato de corretaje sub judice, corresponde ahora determinar bajo qué condiciones pactaron Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A las partes la realización de la gestión encomendada a la Convocante, especialmente lo concerniente a la exclusividad.
Para efectos de lo anterior, se hará referencia a las siguientes pruebas: El Contrato de Corretaje numeral 2.3: "EL CLIENTE declara igualmente que es su deseo que LA COMPAÑÍA, en consideración, a su especial conocimiento del mercado inmobiliario y a las facilidades, informaciones y contactos comerciales con los cuales cuenta como agente inmobiliario profesional, se encargue en forma exclusiva, de la promoción y demás labores tendientes a que el primero pueda celebrar uno o más contratos que tengan por objeto LOS INMUEBLES de su propiedad ( ) 3.4 ACUERDO COMPLEMENTARIO ( ) EL CLIENTE se obliga a remitir a LA COMPAÑÍA la información de cualquier interesado en LOS IMUEBLES, en su conjunto o individualmente, que contacte directamente o por intermedio de terceros, para que LA COMPAÑÍA le suministre la información que sea pertinente y pueda gestionar la aproximación de las PARTES para la celebración de cualquier negocio (...) 3.14 EXCLUSIVIDAD: La suscripción del presente contrato implica exclusividad a favor de LA COMPAÑÍA, debiendo EL CLIENTE abstenerse de establecer vínculos de corretaje o con la misma finalidad que la estipulada en este documento con terceros, por el término durante el cual se encuentre vigente" Comunicación del 27 de mayo de 2013 de la Convocada a la Convocante "a través del presente correo notifico a ustedes nuestra intención de dar por terminado toda exclusividad sobre la oferta en arriendo de las bodegas nuestras ubicadas en el municipio de malambo." Testimonio de Germán Rodríguez Rodríguez: ¿en el caso que dio lugar a este contrato lzubo negociación? Sí lzubo negociación porque inicialmente yo le propuse a Freddy seis meses, él me dijo, no, no puedo dar seis meses de exclusividad, seis meses rne parece demasiado, ( ) hagámoslo por tres meses, le dije, no, tres meses no Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá ~ \ LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A alcnnzamos ni siquiera hacer las actividades de mercadeo.
Cuatro meses es lo que yo creo y cerramos el negocio de la exclusividad con Freddy en el 2012 por cuatros meses( )" De los elementos probatorios anteriormente citados, analizados en conjunto, se concluye sin asomo de duda alguna que la labor de "poner al CLIENTE en contacto con una o más personas con el fin de suscribir uno o rnás contratos de promesa de compraventa, compraventa, promesa de arrendamiento y/o arrendamiento" de seis bodegas que se construyen sobre el lote de terreno ubicado en la calle 4 #llsur-41 lote a en el municipio de Malambo, con matrícula inmobiliaria# 040-471806 de la oficina de instrumentos públicos de Barranquilla, se encomendó con exclusividad a la aquí convocante, esto es, que durante el lapso que duró el contrato de corretaje, es decir del 28 de julio de 2012 al 28 de julio del 2013, el único sujeto que podía válidamente realizar las actividades promocionales y materiales, para contactar a la convocada con terceros para la celebración de los negocios jurídicos de promesa de compraventa, compraventa, promesa de arrendamiento y/ o arrendamiento era la convocante, pues fue esta la voluntad de las partes al celebrar el negocio jurídico referido, y así lo pactaron y entendieron las mismas.
Por lo anterior, habrá de prosperar la segunda pretensión y declararse que la convocada encargó a la convocante la gestión exclusiva para poner a la convocada en contacto con una o más personas con el fin de suscribir uno o más contratos de promesa de compraventa, compraventa, promesa de arrendamiento y/ o arrendamiento sobre seis bodegas que se construyen sobre el lote de terreno ubicado en la calle 4 #llsur-41 lote a en el municipio de malambo, con matrícula inmobiliaria# 040-471806 de la oficina de instrumentos públicos de Barranquilla.
Ahora bien, en este punto también resulta relevante efectuar un breve pronunciamiento acerca del debate que surgió, en el desarrollo del proceso, pero Cenh·o de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A que no es objeto de pretensión alguna, con ocasión de la compraventa celebrada entre la sociedad Convocada y un tercero, durante el desarrollo del contrato de corretaje, compraventa cuya celebración y existencia quedó demostrada en el presente proceso, conforme a los documentos obrantes a folios 12 al 33 del cuaderno de pruebas, no tuvo como finalidad defraudar el pacto celebrado a través del contrato de corretaje pues su celebración conforme a la declaración del señor Freddy Roca que a continuación se cita, la cual ocurrió el 20 de noviembre de 20123, no obedeció a una conducta sancionable o reprochable en este tribunal de arbitramento, más aún cuando no fue planteada una pretensión en dicho sentido: Declaración del señor Freddy Roca: "se compró en su momento (haciendo referencia al inmueble objeto de corretaje) con la sociedad BTG Suministros e Ingeniería y luego se pasó a Freddy Roca & Compaiiía ( ) una vez ya estaban terminadas (refiriéndose a las bodegas) siendo ya prácticamente un producto final decidimos, vamos a pasarlas para manejar todo lo que es el tema de arrendamiento, es tema exclusivo de y compaiiía" 3) De la gestión adelantada por la Convocante con relación a Olímpica S.A: Corresponde ahora al Tribunal determinar cuál fue la gestión adelantada por la convocante con relación a Olímpica S.A., para la promoción de las referidas bodegas.
Al respecto lo primero que habrá de señalarse es que, en efecto, en el proceso se demostró que la sociedad Olímpica S.A., se enteró de la disponibilidad de las bodegas que posteriormente arrendó, en virtud del pendón, letrero o valla que la sociedad convocante había instalado en el respectivo inmueble, tal y como lo ~~s,~rtificado de tradición y libertad que obra a folios 8 y 9 del cuaderno de pruebas.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A señaló el testigo Virgilio Miguel Benítez Tuirán en su declaración en los siguientes términos: "yo me entero de la disponibilidad, estábamos nosotros, Olímpica, necesitando unas bodegas para almacenamiento en la Ciudad de Barranquilla, nos dimos a la tarea de buscar por toda la Ciudad y da la casualidad que pasé por enfrente de la bodega del señor Freddy Roca, donde estaba un letrero de Colliers y ese fue como el primer contacto que tuvimos con la bodega ( ) había un letreo que decía Colliers (...) era un letrero de buen tamaño ( ) era un letrero que se observaba a simple vista, decía Colliers International y los números telefónicos (...) en el caso personal nosotros nos cruzamos varías comunicaciones con el señor Germán, que no recuerdo el apellido, era como el comercial de Collíers, sobre esas bodegas, pero eso fue antes de la visita ( ) se recibieron y se cruzaron varios correos sobre ese inmueble (...) recibí un mail donde venía anexo todas las características de esa bodega y de otras dentro de la Ciudad de Barranquílla ( )" Conforme a lo anterior en el proceso se demostró que la convocante realizó una actividad concreta de publicidad de las bodegas consistente en instalar un pendón en las mismas, que fue observado por Olímpica S.A. Así mismo se demostró, conforme al correo electrónico del 26 de noviembre de 2012 de Virgilio Benítez a Germán Rodríguez, que obra en el expediente y que no fue tachado o desconocido por ninguna de las partes que, la convocante fue contactada a través de correo electrónico por Olímpica S.A., quien le manifestó su interés por "ARRIENDO de una Bodega ubicada en Barranquilla de 5000 m2 mínimo".
También se probó en el proceso que la convocante respondió a dicho correo ofreciendo las bodegas objeto de corretaje, del presente caso, así como otros inmuebl":!~E:les, esto es, enyío toda la información que tenía a su Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá ~· \ LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A disposición sin limitarla concretamente a las bodegas objeto del presente proceso, conforme a los siguientes medios de prueba: Correo electrónico del 27 de noviembre de 2012 de Germán Rodríguez a Virgilio Benítez "Virgilio Buen día Adjunto te envío opciones de bodegas ( )" Documento adjunto "oferta de Bodegas Malambo Valle 4 No. 11 Sur -41 Lote A Malambo - Atlántico" Testimonio de Virgilio Miguel Benítez Tuirán (Gerente nacional de logística de Olímpica S.A.) "(... )y el señor Germán de Colliers, no recuerdo el apellido, nos mandó un mail haciéndonos una propuesta comercial sobre varias bodegas en Barranquilla, incluyendo las bodegas en Malambo de propiedad de señor Freddy Roca( )" Conforme a lo anterior, en el proceso se demostró que la convocante en el desarrollo de su labor contratada por la convocada realizó, con relación a Olímpica S.A., únicamente dos actividades, una la de poner publicidad sobre la disponibilidad de las bodegas y dos enviar un correo electrónico ofreciendo varias bodegas. 4) Respecto a los honorarios o comisión a favor de la Convocante Ahora bien, en el proceso también se demostró conforme al interrogatorio de parte del representante legal de la convocada, así como con el documento allegado por dicho extremo procesal en su declaración, que no fue tachado ni desconocido por ninguna de las partes, que el día 1 de agosto del 2013 Olímpica S.A. tomó en arriendo las bodegas que eran objeto del contrato de Corretaje.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá ~V \ LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., conh·a BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A Lo anterior, a priori, llevaría a pensar que procede el pago de la comisión u honorarios pactados en el contrato de corretaje a favor de la convocante. No obstante lo anterior, ha señalado la Corte Suprema de Justicia, en punto a la causación de la comisión en este tipo de contratos (corretaje) lo siguiente: II el corredor no tiene derecho a la comisión si la operación se realiza sm su intervención ( ) porque bien puede acontecer que la intervención no sea directa sino indirecta y si ella tiene la calidad de necesaria y determinante del negocio, genera el derecho a la comisión (...)"4 (negrilla y subrayas son nuestras) II a pesar de que la ley reconoce al corredor el derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga ( ) dentro de los supuestos de ese derecho se encuentra que esa gestión haya conducido al contacto efectivo entre los participantes en el negocio y no que sea una labor cualquiera que no redunde en la materialización del negocio; de modo que si es otro corredor quien finalmente pone en contacto a las partes y por esa mediación se concluye el negocio, la gestión ineficaz no puede producir comisión alguna"5 (negrilla y subrayas son nuestras) Así las cosas, en el proceso se demostró que si bien la Convocante realizó las dos actividades a las que ya se hizo referencia en el acápite anterior, la celebración del contrato de arrendamiento con Olímpica S.A. de las bodegas objeto del contrato de corretaje NO ocurrió por la gestión realizada por la convocante, es decir que su labor no fue ni necesaria, ni determínate ni efectiva para la celebración de dicho contrato de arrendamiento. 4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Laboral, sentencia del 16 de junio de 1981, radicado 5722 Magistrado Ponente Cesar Ayarve Chaux. 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Laboral, sentencia del 20 de noviembre de 1998, radicado 11036 Ma istrado Ponente Germán Valdés Sánchez.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTEN A TIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A Lo anterior, se demostró en el proceso conforme a lo siguiente: Testimonio del señor Virgilio Benítez: "el tema es que nosotros realmente estábamos buscando un área mayor alrededor de unos 6.500 metros cuadrados y que lo que existía físicamente en esa bodega eran 3 mil y algo ( ) por lo tanto inicialmente no fue de nuestro interés (...) cuando fui a conocerlas estaba el letrero de Colliers, yo voy y me reúno con el señor Freddy Roca ( ) él me informa del número de metros cuadrados, en ese momento, obviamente nosotros estábamos buscando algo mayor y no existió el interés de seguir en ese instante con el proceso, después hicieron otros acercamientos que desconozco y se llegó a un acuerdo ya directamente con el señor Freddy Roca ( ) en compañía de quién visitó el inmueble? En compañía de Luz Dary de Arenas ( )el proceso fue el siguiente, yo recibo información de esas bodegas del señor Germán, el señor German me manda esas bodegas y de otras, miro las características y por área las descarto inicialmente, después cuando las fui a conocer porque me las ofreció también las personas de · Arenas, la señora Luz Dary, yo voy con la señora Luz Dary a conocerlas, me di la oportunidad de irlas a conocer, me dijo que me iba a atender el dueño de las bodegas, el señor Freddy Roca, cuando las miramos le dije al señor Freddy que fue al se le expresé que no me seruía por tema de área que era muy pequeña, que yo necesitaba más 6 mil o más metros cuadrados, en ningún momento yo le informé eso al señor Germán ( ) con el señor Roca lo que recuerdo que se tocó y se habló en ese comité era la posibilidad de crecimiento de un área adicional de no trabajar con 3 mil metros, sino que él construiría un metraje adicional para llegar a las necesidades de t ( ) "" naso ros Testimonio de Germán Rodríguez: "después telefónicamente le informo que las bodegas y me dijo que no, que esas no les interesaban (... )porque necesitaban ya los 5 mil metros (...) le coloque ahí declinado porque él me dijo no me sirven ( ) ¿ después de ese informe usted le vuelve a informar a Freddy Roca que ha seguido Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A conversando con Olímpica o no vuelve a presentarle el tema? No lo vuelvo a tratar ( )" Declaración de parte de Freddy Roca "cómo nació su relación comercial para con Inmobiliaria Arenas (...) me llamó Luz Dary (...) y me dijo que tenía a un cliente interesado en las bodegas y me citó que fuéramos allá (...)aproximadamente en el mes de mayo ( ) 2013 (... ) en este caso ellos (refiriéndose a Inmobiliaria Arenas) hicieron la gestión comercial y de allí empalmaron a Olímpica con Freddy Roca (... )el señor de Olímpica llamó a Inmobiliaria Arenas e Inmobiliaria Arenas le ofrece la bodega de Malambo, lo cita allá, ( ) le dice el área que tenía la bodega que son 3.500 metros aproximadamente (... ) pero como al cliente Olímpica no le sirve ella le propone ( ) que le construye 3 mil metros más, entonces el representante de Olímpica dijo, si es así, si hacemos negocio( )" Correo electrónico de Virgilio Benítez a BTG de fecha 15 / 07 / 13 "queremos manifestarle nuestro interés en las bodegas que ustedes tienen en la vía oriental frente a pimsa malambo.
En días pasados la señorita Luz Dary Carmona de la agencia inmobiliaria Arenas, no las estuvo enseñando y nos interesó la propuesta que nos planteó al ofrecernos la posibilidad de poder desarrollar 3.000 Mts2 adicionales, ya que la construcción actual no llenó nuestras expectativas de área" De lo anterior, se puede concluir que el contacto efectivo, generador de la comisión, no lo efectuó la Convocante, pues su participación, no fue determinante para la suscripción del contrato de arrendamiento, no sólo por el amplio periodo transcurrido desde que se ofreció la bodega (noviembre de 2012) por parte de la convocante y la fecha en que finalmente se efectuó el contacto (mayo de 2013), sino porque como bien lo manifestaron los testigos, Olímpica S.A., conoció las bodegas con ocasión de la intervención y actuación de la Inmobiliaria Arenas, y fue precisamente esta última gestión lo que lo contactó con el propietario de la misma con quien finalmente celebró el negocio jurídico, esto es, con ocasión de la intervención efectuada por quien identificaron como "Luz Dary" en nombre de Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A Inmobiliaria Arenas, es decir, no fue la instalación del pendón o la información enviada vía correo electrónico por la Convocante lo que desencadenó en la celebración del negocio jurídico respecto de las bodegas, sino las gestiones desplegadas por Inmobiliaria Arenas, razón por la cual la pretensión cuarta deberá ser negada.
En consecuencia habrán de prosperar las excepciones de inexistencia de la obligación y de cobro de lo no debido formuladas por la parte convocada, toda vez que se repite lo que se desencadenó el negocio jurídico no fue la gestión propiamente desplegada y alegada por la convocante. 5) Conclusiones: Con fundamento en las motivaciones ya expresadas a espacio, concluye el Tribunal que entre las partes existió un contrato de Corretaje, que el mismo recayó sobre seis bodegas que se construirían sobre el lote de terreno ubicado en la calle 4 #l lsur-41 lote a en el municipio de Malambo, con matrícula inmobiliaria # 040- 471806 de la oficina de instrumentos públicos de Barranquilla.
Que la Convocada dio a la convocante exclusividad para realizar la gestión encomendada, y que esta última ejecutó dos actividades concretas frente a Olímpica S.A., que NO fueron determinantes en el contacto para la celebración del negocio jurídico con Olímpica S.A., pues fue en realidad de verdad Inmobiliaria Arenas, quien efectuó el contacto efectivo, con el nuevo dueño, para la celebración del negocio jurídico, contacto que se efectuó durante el periodo en el que aún existía la exclusividad con la convocada (mayo de 2013), punto este que no fue objeto de pretensión alguna por lo que, en virtud del principio de congruencia, no puede el Tribunal entrar a estudiarlo como un incumplimiento.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A La Corte ha dicho en muchas sentencias que el deber del Juez es buscar la interpretación de la demanda en el sentido de que ésta produzca algún efecto e interpretarla para ir "tras lo racional y evitar lo absurdo".
Es igualmente conocido que al juzgador colegiado no le es permitido cambiar las bases que expone el actor, para encausar el correspondiente debate y concluir con una sentencia ajustada a las pretensiones propuestas. En esas condiciones lo primero que hay que observar es que de conformidad con el principio de congruencia de la sentencia, Art. 305 del C.P.C., las pretensiones que fueron despachadas favorablemente conforme se indica upsupra conllevan en un todo el pronunciamiento de este Tribunal y, como la declaración judicial que nos compele no puede pasar los pedimentos que el demandante le propuso desde el libelo promotor y mucho menos los puede hacer este fallador que carece de facultad ultra y extra petita tal como lo asentado en reiterada y pacifica jurisprudencia, que ilustra " si la condena no pedida resulta fundada en hechos contrarios u opuestos a lo que propone el propio demandante, la facultad de resolver ultra o extra petita también resulta irregular, pues entonces el juez estaría actuando en contra del querer del accionante e incluso, según el caso limitándole la posibilidad de promover otro proceso JI Conforme a lo anterior, tampoco efectuará pronunciamiento alguno sobre la incidencia acerca de que el contrato de arrendamiento se haya celebrado entre Olímpica S.A. y un tercero y no con la Convocada, con ocasión de la compraventa que previamente se efectuó entre estos dos últimos sujetos, pues ello no fue objeto de pretensión alguna. 111.
LAS COSTAS Y SU LIQUIDACION Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A Por cuanto hay lugar a desestimar casi en su integridad las pretensiones objeto de la demanda incoada por la convocante e, igualmente al quedar evidenciado en el proceso que no se demostró en el proceso el derecho alegado a que prosperen las pretensiones de condena, corresponde dar aplicación al artículo 6°. del artículo 392 del C.P.C. imponiendo condena parcial al pago de costas.
Teniendo en cuenta que COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., pagó la totalidad de los montos establecidos para cubrir los honorarios de los árbitros y de la secretaria y los gastos de administración del Tribunal, no hay lugar a condena alguna de tales montos. Finalmente, en cuanto a las agencias en derecho a que se hace referencia en el artículo 393 (2) del C.P.C., 6 el Tribunal determina la partida agencias en derecho, cuyo pago se impondrá y ascenderá a $3.803.516 equivalentes al 80% de los honorarios asignados a un árbitro.
Por lo tanto en la parte motiva de esta providencia se impondrá a la convocante el pago por concepto de agencias en derecho a favor de la convocada. IV. DECISION: El Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir las controversias surgidas entre COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., sociedad mercantil, domiciliada en Bogotá, identificada con NIT 830.055898-4 y matrícula mercantil 6 "La liquidación [ de costas] incluirá el valor de los impuestos de timbre, los honorarios de auxiliares de la justicia, los demás gastos judiciales hechos por la parte beneficiada por la condena, siempre que aparezcan comprobados, hayan sido útiles y correspondan a actuaciones autorizadas por la ley, y las agencias en derecho que fije el magistrado ponente o el juez, aunque se litigue sin apoderado." (Enfasis añadido).
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A No. 00929483 del 24 de marzo de 1999, representada legalmente por su gerente Roberto Caceres Ferro, mayor de edad domiciliado en Bogotá, e identificado con la cédula de ciudadanía No. 79.241.804 parte convocante; y BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A., sociedad mercantil, domiciliada en Barranquilla, identificada con NIT 802.019.035-0 y matrícula mercantil No. 341.049, representada legalmente por su gerente Nora Elena Mármol Castilla, mayor de edad domiciliada en Barranquilla, e identificado con la cédula de ciudadanía No. 32.743.827, parte convocada, siendo el día veintidós (22) de julio de 2015, profiere la siguiente decisión. V. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto y administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley el Tribunal RESUELVE:
PRIMERO. Frente a la pnmera pretensión principal: Declarar la existencia del contrato de corretaje entre las sociedades convocante y convocada, el cual se celebró el día 28 de julio de 2012 y terminó el día 28 de julio de 2013, cuyo objeto era poner a la convocada en contacto con una o más personas con el fin de suscribir uno o más contratos de promesa de compraventa, compraventa, promesa de arrendamiento y/ o arrendamiento sobre seis bodegas que se construyen sobre el lote de terreno ubicado en la calle 4 #llsur-41 lote a en el municipio de malambo, con matrícula inmobiliaria# 040-471806 de la oficina de instrumentos públicos de Barranquilla.
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL COLLIERS INTENATIONAL COLOMBIA S.A., contra BTG SUMINISTROS E INGENIERIA S.A SEGUNDO. Frente a la segunda pretensión principal: Declarar que la convocada encargó a la convocante la gestión exclusiva para poner a la convocada en contacto con una o más personas con el fin de suscribir uno o más contratos de promesa de compraventa, compraventa, promesa de arrendamiento y/ o arrendamiento sobre seis bodegas que se construyen sobre el lote de terreno ubicado en la calle 4 #1 lsur-41 lote a en el municipio de malambo, con matrícula inmobiliaria # 040- 471806 de la oficina de instrumentos públicos de Barranquilla.
TERCERO. Frente a la tercera pretensión principal: Declarar que la convocante en el desarrollo de su labor contratada por la convocada realizó, con relación a Olímpica S.A., dos actividades, una la de poner publicidad sobre la disposición de las bodegas y otra la de enviar un correo electrónico ofreciendo dichas bodegas y otras.
CUARTO. Frente a las demás pretensiones tanto declarativas como de condena se niegan, por haberse probado que no fue la actuación desplegada por la Convocante la que conllevó la celebración del contrato de arrendamiento de las bodegas objeto de corretaje.
QUINTO. Declarar que prosperan las excepciones de fondo formuladas por la Convocada por las razones expuestas en la parte motiva de éste laudo.
SEXTO. Condenar al pago de agencias en derecho a la sociedad demandante en la suma de $3.803.516 a favor de la sociedad demandada.
SÉPTIMO. Disponer que se entregue los árbitros y a la secretaria del Tribunal el saldo de sus honorarios. Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LA UD() ARB!TRAL COLI JERS íNTENAHONAL COLOl'vfBIA S.A., contra, BTG SUMINISTROS E lNGEN1ERIA S.A OCl'!\ VO. Ordenar la devofoción del expediente en su oportunidad legal al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, conforme al de 2012.
NOVENO. Expidanse por Secretaría copias auténticas de este Laudo con destino a una de las partes. EDUARDO GRI. \ Presidente FEUPE PINILLA ACEVEDO ERNESTO DE FRANSCISCO LLOREDA Arbitro Árbitro ~LJxA PATRICIA ZULETA GARCIA Secretaria y Condliadón de fa Cámara de Coxnen::io de Bogotá