o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA LAUDO ARBITRAL 0000192 Bogotá D.C., dieciséis (16) de agosto de dos mil trece (2013) Agotado el trámite y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede este Tribunal conformado por el señor Árbitro Único Dr. RODRIGO ARTURO MARTINEZ NAVAS, quien presidió y el Secretario del Tribunal Dr. IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADÁN, a dictar en derecho el Laudo con el cual concluye el Proceso Arbitral seguido por la sociedad EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL TRÁMITE ARBITRAL Los hechos y antecedentes que dieron lugar a la controversia que se ventila a través del presente trámite arbitral son los siguientes, según la demanda: 1.1 El demandante como arrendador celebró mediante documento privado del 1 de septiembre de 2008, un contrato de arrendamiento comercial con el demandado como arrendatario, sobre el inmueble ubicado en la Carrera 11 No. 10-60, Local 28, Mezanine 201, Pasaje San Antonio, San Victorino de Bogotá. 1.2 El contrato se celebró por el término de un (1) año contado a partir del 1 de septiembre de 2008. 1.3 En el contrato se estipuló una prórroga automática por un término igual al pactado, "Sin embargo, si alguna de las partes no tienen interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a lafecha de vencimiento del contrato" (Cláusula Décima). 1.4 Igualmente se estableció que las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega o requerimiento del inmueble, con seis (6) meses de anticipación a la finalización del plazo original, de su prorroga, o la terminación anticipada del contrato (cláusula décima quinta). 1.5 En ejercicio del derecho y facultad consagrados en las cláusula novena, décima y décima quinta del contrato, los días 21 y 28 de febrero de 2012, el arrendador envió comunicación por correo certificado al arrendatario, dando aviso de la no prórroga del contrato.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 1 ~,,,_ _________________________________________________________,, o o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000193 1.6 La cláusula vigésima séptima del contrato estableció, que en caso de surgir controversia sobre cualquiera de las cláusulas acordadas en el contrato, las partes intentarán en su orden: 1) La negociación directa por un término que no podrá superar los treinta (30) días, después de comunicada la controversia por una de las partes. 2) En caso de no llegar a un acuerdo, sometimiento a tribunal de arbitramento en la Cámara de comercio, compuesto por (1) árbitro. 1.7.
En cumplimiento de la cláusula vigésima séptima, el arrendador, a través de su apoderado, remitió al demandado comunicaciones escritas por correo certificado al arrendatario, los días 7 y 17 de septiembre, y 8 de octubre de 2012. 1.8. En las comunicaciones referidas en el numeral anterior, se invitó al arrendatario a concertar una cita, con el objeto de lograr una solución para la restitución del inmueble arrendado en el local objeto de restitución. 1.9.
Transcurrido dos (2) meses desde la terminación del contrato y su no entrega por parte del arrendatario, se encuentra fracasada la etapa de negociación directa. 1.10. Sin embargo, el arrendatario ha hecho completo caso omiso de esas comunicaciones, y por el contrario, ha seguido usufructuando el inmueble. Tanto así, que contra la voluntad del arrendador, ha estado consignando los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre y octubre de 2012, en el Banco Agrario, según el dicho del convocante. 1.11.
Los cánones de arrendamiento ascienden a la suma de CINCO MILLONES CIENTO TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS ($ 5.137.646.oo) mensuales, según el dicho del convocan te. Dada esa situación la parte demandante en ejercicio de la Cláusula Compromisoria promovió demanda ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá contra el arrendatario, demanda recogida en el libelo que en seguida se muestra.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 2 J o 2.1. LIBELO Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA CAPÍTULO SEGUNDO EL PROCESO ARBITRAL
2.1.1. LA CAUSA PETENDI 000019~ Los hechos en los cuales la parte convocante apoya las pretensiones expuestas en su libelo, son los señalados en el CAPITULO PRIMERO denominado ANTECEDENTES DE TRAMITE ARBITRAL.
2.1.2. EL PETITUM En su libelo, el convocante eleva las siguientes puntuales pretensiones: "PRETENSIONES "1- Declarar terminado el contrato de arrendamiento comercial, celebrado el día 1 de septiembre de 2008 en Bogotá, entre EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. (Nit. 860000339-1) como arrendador, y JUAN PABLO OSPINA VILLA (e.e. 80'873.358) como arrendatario, de conformidad con la cláusula décima del contrato, que señala: "DECIMA.PRORROGAS: El presente contrato se prorrogará automáticamente, por un término igual al pactado, sin embargo si alguna de las partes no tiene interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a la fecha de vencimiento del contrato.". 2- Que se condene al demandado JUAN PABLO OSPINA VILLA (e.e. 80'873.358) a restituir al demandante SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. (Nit. 860000339-1), el inmueble ubicado en la Carrera 11 No. 1 O- 60, Local 28, Mezanine 201, Pasaje San Antonio, San Victorino, Bogotá. 3- Que se ordene la práctica de la diligencia de entrega del inmueble arrendado a favor del demandante SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. (Nit. 860000339-1), comisionando al funcionario correspondiente para efectuarlo. 4- Que se condene al demandado a pagar perjuicios a favor del demandante.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 3 Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000195 5- Se condene al demandado al pago de las costas y gastos que se originen en el presente proceso.". 2.1.3. Juramento estimatorio de la cuantía: La parte convocante subsanó la demanda señalando que bajo la gravedad del juramento estima la cuantía de los perjuicios en$ 54.753.260, manifestando que: "La anterior estimación obedece al siguiente razonamiento: Teniendo en cuenta que el propietario ha dejado de usar, gozar y disponer del inmueble, desde el 1 o de septiembre de 2012, con un último canon de arrendamiento de$ 9.280.642 mensuales, se tiene hasta el día de hoy (21 de enero de 2013) el propietario ha dejado de percibir 46.403.260.
Dicha suma debe actualizarse hasta la fecha en que sea restituido el inmueble e indexarse a valor presente. Adicionalmente, se ha contrato los servicios de abogado de JUAN TRUJILLO CABRERA,.fyándose como pago de honorarios la suma de $ 8.350.000. (...). ". 2.1.4. Contestación a la demanda, excepciones de mérito y objeción a la estimación razonada de la cuantía: La parte convocada contestó la demanda proponiendo, las siguientes excepciones de mérito: • Petición antes de tiempo: Se fundamenta en que la demandante, está procediendo con la acción de restitución de local comercial, como si efectivamente, cumpliendo con las disposiciones pertinentes del Código de Comercio, hubiera practicado un desahucio legal a las personas designadas en la norma, para recibirlo.
Al proceder así, está dando lugar a una petición antes de tiempo, pues no queda duda de que el contrato de arrendamiento reseñado, está prorrogado hasta el 31 de agosto de 2013. • Inexistencia de la obligación: Es una consecuencia de la anterior, pues si está exigiendo, antes de tiempo, el cumplimiento de una supuesta "obligación", se tiene la certeza de que la misma, en el momento es inexistente, lo que hace nugatoria cualquier acción que se pretenda instaurar, en orden a exigir su cumplimiento.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 4 o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000196 Y es que, al no existir el desahucio legal, contemplado en el articulo 520 del Código de Comercio, en la forma como ha quedado suficientemente explicado atrás, según el cual, con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de terminación o sea el 31 de agosto de 2012, la convocan te debió avisar en debida forma, a las personas que podía colocar ante la obligación de entregar el local arrendado, explicando la causal que esgrimía para adoptar tal posición, acontecía que tal obligación, no nacía a la vida jurídica y por ende, al no existir, no se podía generar deber alguno de cumplir ninguna entrega, como ahora se pide. • Cobro de lo no debido: Esa supuesta obligación de hacer, consistente en la entrega del local arrendado, con todas las consecuencias nocivas que ese hecho genera, para quienes lo usufructúan legalmente, no tiene asidero en las normas comerciales tantas veces citadas, pues el contrato de arrendamiento de que se trata, como se ha expresado, está prorrogado, debido a las graves deficiencias que se observan en los avisos dados y que ya han sido suficientemente analizadas.
Por estas circunstancias, se puede afirmar con toda certeza, que la realización del hecho que se pretende endilgar a mi representado, de entregar un local tomado en arriendo, con otras personas naturales y jurídicas, no es jurídicamente posible, por constituirse en un hecho u obligación de hacer, no debidos. • Las demás que el juzgador deba declarar probadas aun de oficio.
Igualmente la parte convocada, en el escrito de contestación de demanda, presentó objeción a la estimación razonada de la cuantía. Los hechos, argumentos jurídicos y fácticos en que se sustentan las excepciones de mérito y la objeción a la estimación razonada de la cuantía, se encuentran contenidos en la contestación a la demanda (Cuaderno principal No. 1, folios 92 a 101). 2.1.5.
Alegatos de Conclusión: Cada una de las partes presentó los alegatos del conclusión correspondientes, en los que la parte convocante se ratificó en sus pretensiones y la parte convocada en las excepciones de mérito que propuso. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 5 Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA
2.2. ACTUACIÓN ARBITRAL 0000197 l. El 30 de octubre de 2012, la parte convocante presentó solicitud de convocatoria del Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral contra la parte convocada, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. 2. EL 22 de noviembre de 2012, fue nombrado, mediante sorteo público, como árbitro único el Dr. RODRIGO ARTURO MARTINEZ NAVAS, quien aceptó el cargo. 3.
El 16 de enero de 2013, se adelantó la audiencia de instalación conforme consta en el Acta No. 1, en la que se tomaron las siguientes decisiones: (i) Se declaró legalmente instalado el Tribunal; (ii) Se designó como secretaria ad-hoc a la Dra. LAURA ESPINOSA BARRERO; (iii) Se designó como secretario del Tribunal al Dr. IVAN CIFUENTES ALBADAN;
(iv) se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la Sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicada en la Avenida el Dorado No. 68 D- 35 Piso 3° de Bogotá; (v) se reconoció personería al apoderado de la parte convocante Dr. JUAN CARLOS TRUJILLO CABRERA, y al apoderado de la parte convocada Dr. HECTOR ARIEL FRANCO JIMENEZ; y (vi) se inadmitió la demanda para que fuera subsana dentro los cinco (5) días siguientes, so pena de rechazo. 4.
El 21 de enero de 2013 el secretario aceptó el nombramiento y tomó posesión del cargo el 22 de enero de 2013. 5. El 22 de enero de 2012, dentro del término legal fue subsanada la demanda. 6. El 29 de enero de 2012, fue admitida la demanda, mediante Auto No. 2 (Acta No. 2), fecha en que igualmente fue notificado el demandado. 7. El 12 de febrero de 2012, dentro del término legal la parte convocada presentó contestación de la demanda, proponiendo excepciones de mérito y oponiéndose a la estimación razonada la cuantía. 8.
El 12 de marzo de 2013, dentro del término legal, la parte convocante descorrió el traslado de la contestación de la demanda y de la objeción a la estimación razonada de la cuantía. 9. El 16 de abril de 2013, se adelantó audiencia de conciliación que fue declarada fracasada, y se fijaron los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 6 Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000198 10.Las partes dentro del término legal, pagaron los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento. 11.El 9 de mayo de 2013 se adelantó la primera audiencia de trámite y se decretaron las pruebas del proceso. 12.El 30 de mayo de 2013 se adelantaron las pruebas del proceso. 13.El 7 de junio de 2013, se fijó en lista la transcripción del interrogatorio de parte del representante legal de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS ISLA S.A., corriendo traslado del mismo, para los efectos del artículo 109 del C.P.C. 14.El 12 de junio de 2013, venció el término de traslado de la transcripción del interrogatorio de parte del representante legal de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS ISLA S.A., guardando las partes silencio. 15.El 3 de julio de 2013 se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión. CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
3.1. PRESUPUESTOS PROCESALES Observa en primer lugar el Tribunal que sin duda se encuentran reunidos los presupuestos procesales, razón por la cual es procedente el pronunciamiento de fondo a través del cual ha de dirimirse en definitiva la controversia que afrontan las partes; y así lo hace. En efecto, las partes acreditaron su existencia actual y la convocante su representación también, por ser esta última persona jurídica; además actuaron por medio de sus apoderados judiciales, quienes fueron debidamente reconocidos en este proceso arbitral.
En efecto, se halla debidamente acreditado que la convocante es la sociedad EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS ISLA S.A., identificada con el Nit.: 860000339-1, con domicilio en Bogotá, sociedad comercial legalmente constituida por medio de la escritura pública 741 del 28 de febrero de 1963 de la Notaría 3ª de Bogotá, representada legalmente por ANTONIO ISLA RODRIGUEZ, conforme consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, obrante en el cuaderno principal No. 1, folios 8 a 10.
En este trámite arbitral, la parte convocante está representada judicialmente por el doctor JUAN TRUJILLO CABRERA. De otra parte la parte convocada, está CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 7 ~/ Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000199 conformada por el señor JUAN PABLO OSPINA VILLA, identificado con cédula de ciudadanía número 80.873.358 de Bogotá, mayor de edad y vecino de Bogotá. En este trámite arbitral, la parte convocada está representada judicialmente por el doctor HECTOR ARIEL FRANCO JIMENEZ.
De otra parte, al no haber señalado las partes un término para la duración del proceso arbitral, el término para proferir el Laudo es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite -que lo fue el 9 de mayo de 2013- de conformidad con lo establecido en la ley, de modo que a la fecha de hoy han transcurrido llanamente tres (3) meses y ocho (8) días.
Por tanto, este Laudo Arbitral se profiere dentro del término que imponen las normas citadas. Y sobre los presupuestos de la acción, téngase en cuenta que las partes aquí trabadas en litis están legitimadas, una para demandar y la otra para ser demandada, puesto que fueron precisamente ellas quienes celebraron el Contrato que dio origen a la controversia que entre las mismas aquí y hoy debe quedar resuelta.
Sobre la legitimatio dice el tratadista MORALES MOLINA: "La legitimación sólo existe cuando demanda quien tiene por ley sustancial f acuitad para ello, precisamente contra la persona frente a la cual la pretensión de que se trata tiene que ser ejercitada"l De modo pues que está dado también el presupuesto de la acción. En fin, el proceso arbitral se desarrolló agotando todas las etapas previstas por las normas procedimentales, en medio de lo cual el Tribunal cuidó no solo que se cumpliera celosamente con el derecho al Debido Proceso sino que las partes no resultaran afectadas en su derecho a una defensa íntegra de los intereses por los que cada una ha venido propugnando.
Examinando entonces lo actuado, no observa el Tribunal la existencia de ninguna nulidad que afecte al proceso.
3.2. MARCO CONTRACTUAL BÁSICO. SU ANÁLISIS El contrato base de la presente acción es un "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL" celebrado entre EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. como arrendador y JUAN PABLO OSPINA VILLA como arrendatario, respecto del local 28 y Mezanine No. 201 del Pasaje San Antonio, localizado en la Carrera 11 No. 10- 60, Barrio San Victorino de Bogotá. El contrato se celebró con fecha 1 de septiembre de 2008, teniendo como vigencia un (1) año, señalándose en la cláusula décima, lo siguiente: 'MORALES MOLINA, Hemando;
"Curso de Derecho Procesal Civil"; Parte General; 8ª Edic.; Edit. ABC; Bogotá 1983; Págs. 149y 150. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 8 o o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000200 "DÉCIMA: PRORROGAS: El presente contrato se prorrogara automáticamente, por un término igual al pactado, sin embargo si alguna de las partes no tiene interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a la fecha de vencimiento del contrato.".
En el "OTROS! AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL" se estableció, lo siguiente: "CLÁUSULA PRIMERA. FECHA DE SUSCRIPCIÓN DEL CONTRATO. Las PARTES de común acuerdo han determinado que los efectos del contrato principal - Contrato de arrendamiento de local comercial - (de fecha O 1 de septiembre de 2008) rigen a partir del 01 de octubre de 2008.
".
3.3. MARCO LEGAL QUE RIGE EL CONTRATO COMERCIAL DE ARRENDAMIENTO BASE DE LA PRESENTE ACCIÓN: El Código de Comercio regula el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio en los artículos 518 a 524. Dichas normas, consagran a favor del empresario que ha ocupado un inmueble no menos de dos años consecutivos con un mismo establecimiento de comercio, los siguientes derechos: (i) el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento;
(ii) el derecho al desahucio; (iii) el derecho de preferencia del arrendatario; y (iv) el derecho a ser indemnizado. Debe tenerse en cuenta, que la renovac1on del contrato de arrendamiento, no necesariamente lo es bajo las mismas condiciones del contrato original, las cuales pueden variar, bien por acuerdos de las partes, o en caso de existir diferencias entre ellas en el momento de la renovación, a través de un trámite judicial, esto es, el procedimiento verbal consagrado en el artículo 427 del C. de P. C., pues naturalmente no es lo mismo renovación que prórroga 2 • El derecho de renovación tiene las siguientes excepciones, consagradas en el artículo 518 del C. Co.: 1.
Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2 Cfr., Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 31 de octubre de 1994, M. P.: Dr. Héctor Marín Naranjo, expediente Nº. 3868; sentencia de 27 de abril de 2010, M. P.: Dr. César Julio Valencia Copete, expediente Nº. 11001-3103-003-2006-00728-01; y Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia de 18 de noviembre de 1971.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 9 Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000201 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3.
Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, o el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva, el propietario deberá desahuciar o dar aviso al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, de su intención de terminar el contrato el día del vencimiento del término pactado, so pena de renovarse o prorrogarse el contrato en las mismas condiciones y por el mismo término del inicial.
El desahucio, consiste en un aviso que el propietario del local le debe dar al arrendatario, para que, en el prudente término que establece ese artículo (seis meses), se ubique en otro lugar con su establecimiento de comercio, con la fama de su negocio, con su clientela y con su nombre adquiridos. Ahora, realizado el desahucio en debida forma, el arrendatario deberá desocupar el inmueble el día en que termine el contrato, y si así no lo hace el arrendador podrá demandarlo a través de una proceso de restitución de inmueble arrendado o proceso arbitral en caso de existir cláusula compromisoria, en el cual además de la restitución del bien, puede solicitar la indemnización de los perjuicios que se le causaron por la no desocupación oportunamente.
Terminado el contrato de arrendamiento, el propietario deberá dar al inmueble el destino indicado en el desahucio o empezar las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, y si así no lo hace deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 10 o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000202 Una vez reconstruido o reparado el inmueble, o construida la nueva edificación, el arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento.
Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad. Para que el arrendatario pueda ejercer el derecho de preferencia, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta (30) días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
El artículo 524 del Código de Comercio, establece lo siguiente: "Contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, de este Capítulo, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes.". De la norma transcrita, se desprende que respecto de las estipulaciones referentes al derecho de renovación y desahucio al arrendatario no produce ningún efecto las estipulaciones de las partes.
La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha precisado que el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento que ha durado por lo menos dos (2) años está instituido para proteger los derechos intangibles del comerciante con el fin tuitivo de proteger la unidad económica que representa el establecimiento de comercio, sin perjuicio del derecho de propiedad del arrendador: "l.- Es incontestable que quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad, para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad económica ejecutada conlleva, en principio, la creación de algunos intangibles.
Por esto, cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armonía con los derechos del locatario, entre ellos, el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años. Prerrogativa que, precisamente, se ha instituido para proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 11 Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000203 entra en juego, porque se estima que en el susodicho término ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al público y ha acreditado debidamente su unidad económica, creando en torno a ella una clientela, de ahí que como lo tiene explicado la Corte, se 'trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también los valores intrinsicos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen' 3.
De otra parte, porque el interés general clama por la estabilidad de las empresas y no por su aniquilación. Desde luego, al decir de la Comisión Revisora del Código de Comercio, lo anterior no significa que se 'pretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo' 4 • Con todo, al arrendador propietario le asiste también el derecho a negarse a renovar el contrato de arrendamiento y a obtener la restitución del inmueble o local, sin lugar a pagar indemnización alguna, entre otras eventualidades, como la del caso, cuando deba ser demolido para la 'construcción de una obra nueva' (artículo 518-3 del Código de Comercio), pero a condición de que desahucie al arrendatario empresario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato.
Si lo que se propende es asegurar la unidad económica y con ella la propiedad comercial, esto significa que el desahucio es otro elemento protector de los establecimientos de comercio, porque el conocimiento anticipado sobre que el arrendador no renovará el contrato de arrendamiento, permitirá al empresario adoptar las medidas de publicidad necesarias para conservar los intangibles que en torno a su actividad empresarial ha creado y así atenuar o eliminar todas las consecuencias que se puedan derivar de un traslado apresurado o intempestivo" s (se enfatiza).
De manera que la protección de la unidad económica que es el establecimiento de comercio y los intangibles que éste comprende implican la carta de desahuciar debidamente al arrendatario, empleando el medio escrito y respetando la antelación prevista en la norma. 3 Del texto citado: "Sentencia 184 de 24 de septiembre de 200 /, expediente 5876 ". 4 Cita del texto citado: "Proyecto de Código de Comercio /958.
Ministerio de Justicia. Tomo JI, pág. 37". 5 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 14 de abril de 2008, M. P.: Dr. Jaime Alberto Arrubla Paucar, expediente Nº. C-2300131030022001-00082-0l. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 12 o o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000204 También ha puntualizado el precedente civil que es distinto el desahucio al arrendatario que ha cumplido el contrato respecto de aquél que lo ha incumplido.
Para casos como el de ahora, en que no está en discusión si el arrendatario cumplió o no el contrato pues nada se establece al respecto en la demanda, "las causales que se invocan para pretender la restitución del local dado en arrendamiento, son las de los numerales 2º y 3° del artículo 518 del Código de Comercio, aducidas frente a un arrendatario que ha dado cabal cumplimiento a sus obligaciones, porque en caso contrario el motivo por proponer es el del ordinal 1 º de la citada norma" 6.
Es claro que el desahucio al arrendatario de un establecimiento de comercio tiene derecho a la renovación en virtud de haber permanecido en el inmueble por un lapso de dos (2) años es distinto según la causal en que se funde. Incluso, cuando el desahucio se base en las hipótesis previstas en los numerales 2° y 3º del artículo 518 del C. Co., es decir, distintas al incumplimiento del contrato, el arrendador adquiere una serie de obligaciones que implican su responsabilidad si las incumple, como lo precisó la Corte Suprema de Justicia mediante sentencia de 8 de noviembre de 1997, oportunidad en la que precisó que este derecho surge de la regulación armónica de los derechos del arrendador y arrendatario, a fin de que aquél no abuse de los suyos.
Dijo la Corte: "( ) con el propósito de regular armónicamente el ejercicio de los poderes del propietario-arrendador del inmueble arrendado y los que corresponden al propietario de la empresa que en él ha hecho los gastos e inversiones necesarias para implantar, poner en funcionamiento y acreditar establecimiento de comercio con los elementos que jurídicamente lo componen (art.516 C.Co.), el legislador no solamente consagró el derecho de aquel a dar por terminado el referido contrato de arrendamiento en las oportunidades y por las causales antes mencionadas (arts. 520 y 518 C.Co.), sino que, en vista de la afectación que ordinariamente sufre el dueño del establecimiento y la explotación de la empresa que lo desarrolla, también ha querido evitar que el primero abuse de su derecho a la terminación y se aproveche de los beneficios que en el inmueble acreditado le reportó la actividad comercial del empresario " 7 (énfasis por fuera del texto citado). 6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 24 de septiembre de 2001, M. P.: Dr. José Femando Ramírez Gómez, exp.
Nº. 5876. 7 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 8 de octubre de 1997, M. P.: Dr. Pedro Lafont Pianetta, exp. Nº. 4818. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 13 o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000205 De la breve referencia al marco legal aplicable al contrato que suscita la presente cuestión no queda duda alguna de que el arrendador tiene derecho a dar por terminado el contrato de arrendamiento de inmueble en que funciona un establecimiento de comercio, pero no de cualquier modo.
3.4. DEL CASO CONCRETO La parte demandante pretende dar por terminado el contrato de arrendamiento, aduciendo que remitió el preaviso para la entrega o requerimiento del inmueble con seis (6) meses de anticipación a la finalización del plazo, con fundamento en lo pactado en la cláusula novena, décima y décima quinta del contrato, que señalan: "NOVENA: VIGENCIA DEL CONTRA TO: El presente contrato rige por un término de 1 año contado a partir de la fecha de suscripción del presente contrato de arrendamiento.".
"DÉCIMA: PRORROGAS: El presente contrato se prorrogara automáticamente, por un término igual al pactado, sin embargo si alguna de las partes no tiene interés en prorrogarlo, deberá dar aviso escrito a la otra con una anticipación de seis (6) meses a la fecha de vencimiento del contrato.
PARÁGRAFO UNO. Las partes podrán por mutuo acuerdo y de forma escrita; modificar, ampliar, reducir y aclarar aspectos sobre este término y las prórrogas establecidas inicialmente en esta cláusula.". "DÉCIMA QUINTA: PREA VISOS PARA LA ENTREGA: Las partes se obligan a dar el correspondiente preaviso para la entrega o requerimiento del inmueble con seis (6) meses de anticipación a la finalización del plazo original, de su prorroga, o la terminación anticipada.".
Con fundamento en las anteriores cláusulas, fueron remitidas las comunicaciones del 21 y 28 de febrero de 2012, señalándole al arrendatario JUAN PABLO OSPINA VILLA, que no se prorrogaría el contrato de arrendamiento. Toda vez que la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento se presenta el 1 º de septiembre de cada año, y al haberse realizado el desahucio con fechas 21 y 28 de febrero de 2012, tenemos que el mismo se realizó con más de seis (6) meses de anticipación, pero no por ello correctamente, si se tiene en cuenta: 1.
Que al haber cumplido más de dos años de vigencia el contrato de arrendamiento, con el mismo establecimiento comercial, las estipulaciones contractuales que contradigan lo previsto en los artículos 518 a 523 se tiene CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 14 o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000206 por no escritas, según las voces del artículo 524, todos ellos del Código de Comercio. 2.
Que era deber del arrendador indicar en el desahucio, con cual o cuales de las causales previstas en el artículo 518 Ibídem, pretendía la terminación del contrato. 3. Las reglas para interpretación de los plazos y términos, previstas en el numeral 3º del artículo 829 del C. Co. 8, aunque este aspecto, que pudiere considerarse formal, resulta a la larga irrelevante porque el desahucio no cumple las condiciones sustanciales previstos en el régimen mercantil aplicable, como enseguida se precisa.
De todas maneras, conforme lo establece el artículo 518 del Código de Comercio, solamente habrá lugar a la terminación del contrato de arrendamiento (como el que nos ocupa), por las siguientes causas: "1) Por el incumplimiento del arrendatario. 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva".
En el presente caso, no se invocó por el convocante en el documento que denominó "preaviso" ninguna de las causales previstas en la norma, sino que simplemente se realizó el desahucio con seis (6) meses de anticipación con fundamento en la cláusula décima del contrato, invocando tan sólo el interés del arrendador de no prorrogar el contrato.
En otras palabras, en dichas comunicaciones no reveló causal alguna diferente a su simple deseo de dar por terminado el contrato en cuestión, por lo cual el desahucio no cumplió con los requisitos establecidos por el legislador mercantil, para que tuviera fuerza vinculante. Téngase en cuenta que pese a la autonomía de la voluntad que rige las relaciones privadas entre las partes, existen normas de orden público que no pueden ser modificadas por las mismas, y en el presente caso, conforme se explicó 8 La regla citada establece: "En los plazos de horas, días, meses y años, se seguirán las reglas que a continuación se expresan: ( ) 3) Cuando el plazo sea de meses o de años, su vencimiento tendrá Jugar el mismo día del correspondiente mes o año; si éste no tiene tal fecha, expirará en el último día del respectivo mes o año. El plazo que venza en día feriado se prorrogará hasta el día siguiente.
El día de vencimiento será hábil hasta las seis de la tarde'' ( con subrayado para enfatizar). CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 15 o o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 00002,07 anteriormente el artículo 524 del Código de Comercio, expresamente manifiesta que en contra de lo establecido en los artículos 518 a 523, sobre el arrendamiento de local comercial, lo pactado por las partes no tendrá efecto alguno. Como consecuencia de lo anterior, para efectos de lograr la terminación del contrato por parte del demandante no bastaba con realizar el desahucio con seis (6) meses de anticipación, era requisito sine qua non (sin el cual no), o condición de posibilidad, que invocara para la terminación alguna de las causales previstas en el artículo 518 del Código de Comercio, y al así no hacerse están llamadas a fracasar sus pretensiones.
De hecho, el propio representante de la empresa convocante al absolver interrogatorio de parte, en pregunta formulada por el Despacho, afirmó que aparte de formular la terminación del contrato como única causal en las cartas de desahucio, no esgrimió ninguna otra argumentación, conforme aparece a folio 6 de la transcripción de la diligencia. Por último, no puede dejarse de lado que si bien el desahucio no cumplió las exigencias sustanciales y formales previstas en la Ley para que surtiese efecto, no Jo fue tampoco por la razón esgrimida por la parte convocada, quien adujo que " la convocante debió avisar en debida forma, a las personas que podía colocar ante la obligación de entregar el local arrendado. explicando la causal que esgrimía para adoptar tal posición", lo que da a entender que su planteamiento se dirige a cuestionar el desahucio porque éste no comprendió a la totalidad de los obligados contractuales.
Este argumento no tiene asidero, porque omite que la solidaridad implica el derecho del acreedor de apremiar el cumplimiento de la obligación, ad líbitum, de todos o uno sólo de los integrantes de la parte que adeuda, lo que hace innecesaria la concurrencia de todos, y más en materias comerciales, que al tenor de lo dispuesto en el articulo 825 del C. Co., "En los negocios mercantiles, cuando fueren varios los deudores se presumirá que se han obligado solidariamente". presunción de solidaridad contra la cual nada se acreditó, ni siquiera se alegó, por la parte convocada.
Luego. no tiene razón en cuanto al fundamento de las excepciones de mérito que denominó "petición antes de tiempo", "inexistencia de la obligación" y "cobro de lo no debido". lo que no purga la ilegalidad del desahucio realizado por la parte convocada, como ya se analizó. lSsta circunstancia serú tenida en cuenta a efectos ele la fijación de las costas procesales.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 16 o o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000208 Y como las pretensiones no prosperan no es procedente pronunciarse acerca de la consecuencia prevista en el inciso 2º del artículo 211 del C. de P. C., subrogado por el artículo 10 de la Ley 1395 de 2010 en cuanto al juramento estimatorio, pues la consecuencia jurídica prevista en dicha norma tiene como presupuesto fáctico que "la cantidad estimada excediere del treinta por ciento (30%) de la que resulte en la regulación", y como no hay lugar a regulación alguna sería desproporcionado imponer a la empresa demandante dicha carga.
Antes de pasar a la parte resolutiva, es preciso abordar el tema de costas. CAPÍTULO CUARTO COSTAS El artículo 392 del C. de P. C., en lo aplicable a esta actuación arbitral, dispone: "Condena en costas. en los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia, la condenación en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1.
Se condenará en costas ala parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, súplica, queja, casación, revisión o anulación que haya propuesto f ]. 3. La condena se hará en la sentencia{ ]. en la misma providencia se f,jará el valor de las agencias en derecho a ser incluidas en la respectiva liquidación. f... ]. 6.
En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. [ ]. 9. Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en lamedida de su comprobación". El artículo 19 de la Ley 1395 de 2010 modificó el numeral 2º del artículo citado y dispuso que la condena se hará en la sentencia y en la misma providencia debe fijarse el valor de las agencias en derecho a ser incluidas en la liquidación de costas, a lo que se procede enseguida.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 17 Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000209 Ahora bien, las costas están compuestas de una parte por las expensas, que son aquellos gastos judiciales en que las partes incurrieron por la tramitación del proceso y, de otra parte, por las agencias en derecho que son "los gastos de defensa judicial de la parle victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso" (Acuerdol887 de 2003 expedido por la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura, Art. 2º).
Ambos rubros, expensas y agencias en derecho, conforman el concepto genérico de costas que todo Juez de la República y en este caso el suscrito Árbitro debe, al momento de realizar la respectiva condena, tener en cuenta. De otra parte, el numeral 6º del artículo 392 del C.P.C., establece que "6. En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión.".
En el presente caso, atendiendo que no prospera la demanda, empero tampoco las excepciones de mérito en la forma como fueron propuestas por la parte convocada, y que cada parte pago el cincuenta (50%) del monto de los honorarios y gastos del tribunal de arbitraje que le correspondía, el Tribunal considera que es procedente abstenerse de condenar en costas, al no evidenciar el Tribunal actuación alguna de mala fe de las partes.
CAPÍTULO QUINTO DECISIÓN En mérito de lo expuesto, este Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir en derecho el conflicto surgido entre EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. y JUAN PABLO OSPINA VILLA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Declarar que no prosperan las pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en la parte de consideraciones.
SEGUNDO: Declarar que no prosperan las excepciones de mérito propuestas por las razones expuestas en la parte de consideraciones.
TERCERO: Con fundamento en lo expresado en la parte motiva, el tribunal de arbitraje se abstendrá de imponer condena en costas. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 18 o Tribunal de Arbitramento de EL SURTIDOR DE DROGAS DROGAS IBLA S.A. contra JUAN PABLO OSPINA VILLA 0000210 CUARTO: Se ordená que el 50% de los honorarios y gastos del tribunal de arbitraje que se causan con el presente laudo arbitral, sea entregado al árbitro único y al secretario.
QUINTO: Se ordena la devol9n d expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Cxúnerci6 d Bogotá. RODRIGO J RO IIJARTINEZ NAVAS ¡) bitro Unico ! CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN - CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ 19