LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE DE CARMENZALOZANOSOTO y SCHLUMBERGER SURENCO S.A. Bogotá, Distrito Capital, dieciocho (18) de marzo de dos mil quince (2015). Agotado el trámite arbitral y dentro de la oportunidad prevista por la ley para este efecto, procede el Tribunal de Arbitraje integrado por el doctor Jaime Humberto Tobar Ordóñez, árbitro único, y el doctor Luis Eduardo Gutiérrez Acevedo, quien fungió como secretario, a dictar el Laudo que pone fin a este trámite iniciado con ocasión de las diferencias contractuales surgidas entre CARMENZA LOZANO SOTO, parte convocante, y la sociedad SCHLUMBERGER SURENCO S.A., parte convocada.
El presente Laudo se profiere en Derecho. l.
ANTECEDENTES 1. TRÁMITE. 1.1. El contrato origen de la controversia. Del folio 1 al 11 del cuaderno de pruebas obra el denominado "Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana SLB-VU-2012-105 entre Schlumberger Surenco S.A. - Carrnenza Lozano Soto" celebrado en la ciudad de Bogotá, D.C. el 15 de febrero de 2012 y que tiene por objeto conforme con su cláusula primera, el goce del inmueble junto con sus servicios, cosas, o usos conexos y adicionales por parte de EL ARRENDATARIO, SCHLUMBERGER SURENCO S.A., del inmueble ubicado en la Calle 135 No. 7-53 Apto 1002 Torre 9 Conjunto Residencial Alameda, que EL ARRENDADOR, CARMENZA LOZANO SOTO entregó para el efecto. 1.2.
Cláusula compromisoria. En la cláusula décima octava del Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana SLB-VU-2012-105, se estipuló lo siguiente: '"'DÉCIMA OCTAVA. -CLÁUSULA COMPROMISORIA: Cualquier disputa que surja entre las partes en relación con la celebración, interpretación, ejecución, terminación o liquidación del presente contrato se someterá a la decisión de un tribunal de arbitramento, el cual se sujetará a las siguientes reglas: 1) El tribunal estará integrado por un (1) árbitro, que será abogado en ejercicio. 2) Los árbitros serán designados de común acuerdo por las partes y, a falta de acuerdo, por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, D. C., de acuerdo con su reglamento. 3) La organización y el funcionamiento del tribunal se sujetarán a las reglas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, D. C. y a lo dispuesto en la ley colombiana. 4) La sede del tribunal será la ciudad de Bogotá. 5) El laudo se proferirá en derecho y será definitivo, salvo que la ley disponga otra cosa." 1.3.
Partes procesales. 1.3.1. Parte convocante. Obra como demandante la señora CARMENZA LOZANO SOTO, mayor de edad y vecina de Bogotá, D.C., arrendadora del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, quien estuvo representada en este trámite por apoderado judicial. 1.3.2. Parte convocada. La convocada es la arrendataria del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, SCHLUMBERGER SURENCO S.A., sociedad que de acuerdo con el certificado de existencia y representación legal emitido por la Cámara de Comercio de Bogotá, es sucursal de la 2 sociedad SCHLUMBERGER SURENCO S.A. con domicilio en Panamá y tiene su domicilio en Bogotá, D.C.; quien estuvo representada en este trámite por apoderado judicial. 1.4.
Indicación de la cuantía. La cuantía fue estimada por la parte demandante en la suma de SESENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL PESOS ($67.382.000,00) MONEDA CORRIENTE, estimación que fue objetada por la parte demandada pues "la convocante recibió a satisfacción el inmueble arrendado, haciendo solamente observaciones relacionadas " con recibos y cobros de administración, terminando el contrato en la fecha en la que se suscribió el Acta de entrega de inmueble No. 256 de 24 de agosto de 2012, obrante a folio 88 del cuaderno principal. 1.5.
La solicitud de convocatoria y la demanda arbitral. Con fecha 6 de Mayo de 2014, la señora CARMENZA LOZANO SOTO mediante apoderado especial, solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, la integración de un Tribunal Arbitral para decidir en Derecho las diferencias suscitadas con la sociedad SCHLUMBERGER SURENCO S.A. "SCHLUMBERGER", con ocasión de la celebración, ejecución y terminación del Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana SLB-VU-2012-105 celebrado entre ellos.
(folios 1 a 15 del cuaderno principal). 1.6. Integración del tribunal. El Director del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá citó a las partes para audiencia de designación de árbitros, la que se realizó el 21 de mayo de 2014 en las instalaciones del Centro, designando las partes de común acuerdo al doctor Jaime Humberto Tobar Ordóñez, integrante de la lista oficial de la entidad.
Habiendo aceptado el árbitro su designación y cumplido con el deber de información de que trata el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012, el Centro de Arbitraje y Conciliación dio traslado del mismo a las partes y sus apoderados, no habiendo manifestación alguna 3 303 sobre dudas acerca de la imparcialidad o independencia del árbitro o de su deseo de relevarlo con fundamento en la información por él suministrada, dentro del término legal. 1. 7.
Instalación del tribunal arbitral. El 2 de julio de 2014, se realizó la audiencia de instalación en la que se hizo entrega al Tribunal del expediente; se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría del Tribunal el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá sede Salitre; reconoció personería al Dr. José Elías Del Hierro como apoderado de la parte demandante; designó a Luis Eduardo Gutiérrez Acevedo como secretario del Tribunal; se estableció que el trámite a seguir era de carácter legal y que para todos los efectos se aplicarían las normas del Código General del Proceso, que consideró vigentes en su integridad.
(Acta No. 1 de 2 de julio de 2014, folio 67 y siguientes del cuaderno principal). El Secretario designado aceptó el cargo, cumplió con el deber de información y tomó posesión del cargo sin que sobre su nombramiento las partes hicieran manifestación alguna. 1.8. Admisión de la demanda. A continuación de la audiencia de instalación, el Tribunal profirió el auto No. 2 mediante el que admitió la demanda arbitral sin perjuicio de lo que se decidiera sobre su competencia y dispuso notificar a la parte demandada y correrle traslado de la demanda por el término de veinte (20) días.
Mediante apoderado judicial, la parte demandada SCHLUMBERGER SURENCO S.A. se notificó el 23 de julio de 2014 recibiendo copia simple del Acta No. 1 en la que se profirió el auto notificado, copia de la demanda y sus anexos. (folio 80 cuaderno principal). 1.9. Contestación a la demanda. El apoderado de SCHLUMBERGER dio contestación a la demanda el 21 de agosto de 2014 pronunciándose sobre los hechos y 4 proponiendo excepciones de mérito (folio 83 a 91 del cuaderno principal).
Conforme con el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012, del escrito de contestación de demanda y excepciones se corrió traslado a la parte demandante por el término de cinco (5) días. El 1 de septiembre de 2014, la demandante descorrió el traslado y solicitó pruebas adicionales. 1.1 O. Ministerio Público. Para los efectos del Decreto 262 de 2000 y la Resolución 270 de 2001 de la Procuraduría General de la Nación, esta fue informada mediante oficio No. 001 de julio 29 de 2014, sin que hubiese manifestado su intención de comparecer al trámite arbitral. 1.11.
Audiencia de conciliación. El día 29 de septiembre de 2014 se llevó a cabo la audiencia de conciliación, que se declaró fracasada por falta de acuerdo entre las partes, continuándose con el trámite arbitral. 1.12. Fijación de gastos. Fallida la conciliación se continuó con la fijación de gastos y honorarios del Tribunal a cargo de las partes, quienes dentro del término legal hicieron el depósito correspondiente. 1.13.
Primera audiencia de trámite. El 23 de octubre de 2014 se realizó la primera audiencia de trámite, sesión en la que mediante auto No. 6 el Tribunal se declaró competente para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre CARMENZA LOZANO SOTO y SCHLUMBERGER SURENCO S.A., y por auto No. 7 se pronunció sobre las pruebas solicitadas por las partes.
(folio 120 y siguientes del cuaderno principal), decisiones contra las cuales ninguna de las partes interpuso recurso. 5 1.14. Término del proceso. Concluida la primera audiencia de trámite, esto es el 23 de octubre de 2014, empezó a transcurrir el término de duración del proceso que ante la ausencia de señalamiento en el pacto arbitral, es de seis (6) meses que se cumpliría el 23 de abril próximo.
No obstante para el cómputo de términos se debe tener en cuenta que por solicitud conjunta de los apoderados de las partes, el Tribunal decretó una suspensión entre el 5 de diciembre de 2014 y el 20 de enero de 2015 inclusive. (Acta No. 10 de 4 de diciembre de 2014, folio 214 a 217) En consecuencia, teniendo en cuenta la suspensión de 27 días, el término para terminar el proceso vence el 3 de junio de 2015, por lo que el Laudo se profiere en tiempo. 2.
PRETENSIONES La parte convocante solicita que se hagan las siguientes declaraciones y condenas, las que se evidencian a folios 9 y 1 O del cuaderno principal, y se transcriben textualmente así: "A. PRETENSIONES PRINCIPALES l. DECLARATIVAS: PRIMERA.- Que se declare que la sociedad demandada ha incumplido el contrato de arrendamiento al no entregar el inmueble en las condiciones señaladas en las cláusulas décima cuarta y décima quinta del contrato de arrendamiento de vivienda urbana SLB-VU-2012-105 suscrito el día 15 de febrero de 2012.
SEGUNDA.- Que como consecuencia de esta declaración de incumplimiento, se declare que la sociedad demandada debe cumplir con su obligación de cambiar los pisos del apartamento en cuestión y hacer las reparaciones en el mármol, el desagüe de la tina de la alcoba principal y en las paredes de madera. TERCERA.- Que como consecuencia del referido incumplimiento del contrato, se declare que la sociedad demandada debe reconocer y pagar a la convocante el valor de la cláusula penal pactada en la cláusula décima del contrato de arrendamiento de vivienda urbana SLB-VU-2012-105 suscrito el día 15 de febrero de 2012. 6 CUARTA.- Que se declare que la sociedad demandada debe reconocer y pagar a la convocante los cánones de arrendamiento pendientes y causados desde el cinco de agosto de 2012, fecha en que la sociedad convocada hizo la entrega del inmueble en las precarias condiciones, hasta la fecha en que dicha entrega se haga a satisfacción de acuerdo con los términos y condiciones del contrato.
JI. DE CONDENA: Como consecuencia de la prosperidad de las anteriores pretensiones declarativas, solicito al Tribunal se profieran las siguientes declaraciones de condena contra la sociedad demandada: PRIMERA.- Que se condene a la sociedad demandada a cambiar el piso afectado del apartamento y hacer las reparaciones en el mármol, el desagüe de la tina de la alcoba principal y en las paredes de madera.
SEGUNDA.- Que se condene a la sociedad demandada a pagarle a la convocante la suma de CINCO MILLONES GUA TROCIENTOS MIL PESOS MICTE ($5.400. 000) la cual corresponde al valor de la cláusula penal pactada en la cláusula décima del contrato de arrendamiento de vivienda urbana SLB-VU-2012-105 suscrito el día 15 de febrero de 2012. TERCERA.- Que se condene a la sociedad demandada a pagarle a la convocante la suma de SESENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL PESOS MICTE (COL$67. 382. 000) o la mayor suma causada hasta la fecha en que se verifique la entrega a satisfacción del inmueble correspondiente a los cánones de arrendamiento del apartamento en cuestión. CUARTA.- Que se condene a la sociedad convocada a pagarle a la convocante los intereses moratorios causados a la máxima tasa legal permitida, desde el 5 de agosto de 2012 hasta la fecha en que se verifique la entrega a satisfacción del apartamento objeto del presente proceso arbitral.
QUINTA.- Que se condene a la sociedad convocada al pago de las costas y agencias en derecho del presente proceso arbitral al igual 7 que los honorarios del árbitro, del secretario y demás gastos del tribunal incurridos. 3.
HECHOS PLANTEADOS POR LA PARTE CONVOCANTE Los hechos de la demanda se observan del folio 3 al 8 del cuaderno principal y se sintetizan de la siguiente manera, sin ser de la parte convocante las manifestaciones que aquí se insertan: 3.1. El día 15 de febrero de 2012, la señora CARMENZA LOZANO SOTO en su calidad de arrendadora, y la sociedad SCHLUMBERGER SURENCO S.A. en calidad de arrendataria, suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda urbana sobre el inmueble apartamento 1002 de la Torre 9 de la Calle 135 No. 7-53 del Conjunto Residencial Alameda, en la ciudad de Bogotá 3.2.
El contrato inició el 15 de febrero de 2012 y fue pactado con un término de duración de 12 meses, prorrogables por períodos iguales, automáticamente. 3.3. El apartamento fue ocupado por el funcionario de la sociedad arrendataria, George Me Callum para su uso y habitación. 3.4. De conformidad con el procedimiento descrito en la cláusula décima quinta del contrato de arriendo, la sociedad arrendataria se obligó a devolver a la arrendadora, el inmueble, los muebles y la dotación, en el mismo estado en que se recibió salvo el deterioro proveniente del tiempo y uso legítimo. 3.5.
En la cláusula novena del contrato de arriendo se pactó una terminación unilateral anticipada en cualquier tiempo, sin justa causa y sin pago de penalidad alguna, siempre que la respectiva parte notificara su decisión a la otra mediante preaviso dado con antelación no menor a 2 meses a la fecha de terminación deseada. 3.6. La sociedad arrendataria informó mediante comunicación de 5 de junio de 2012 su intención de dar por terminado el contrato de arriendo, haciendo entrega del inmueble el 5 de agosto de 2012, pagando el respectivo canon y tomándose dos semanas a partir de dicha fecha para realizar arreglos que pudieran resultar luego de confrontar el inventario inicial y el inventario final. 8 3.7.
En el acta de entrega del apartamento de fecha 19 de julio de 2012, se señaló el no recibo de conformidad del inmueble por cuanto se dejó constancia de las reparaciones locativas que de acuerdo con el contrato, debía realizar el arrendatario para restituir el inmueble en la forma en que fue entregado por el arrendador, en donde se destaca la reparación de los rayones causados al piso de madera, los cuales no son propios del uso y desgaste normal del piso. 3.8.
Hasta la fecha de presentación de la demanda arbitral las reparaciones contenidas en el acta de entrega no han sido efectuadas a satisfacción como lo dispone el contrato y por el contrario la sociedad arrendataria ha intentado llevarlas a cabo, agravando los daños causados al piso de madera y mármol del apartamento. 3.9. Se pone de presente entonces que el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento no ha sido restituido en el estado en que fue entregado al arrendatario. 3.1 O. En razón al incumplimiento por parte de la sociedad arrendataria de las cláusulas cuarta, quinta y sexta del contrato de arriendo, SCHLUMBERGER debe a CARMENZA LOZANO SOTO la penalidad consagrada en la cláusula décima del contrato, sin detrimento de los perjuicios y cánones que la sociedad adeuda a la arrendadora. 3.11.
La sociedad SCHLUMBERGER contrató por su cuenta y riesgo a la sociedad CIANYA para realizar las reparaciones en el piso de madera del apartamento, las que iniciaron en el mes de agosto de 2012. 3.12. Las labores desarrolladas por CIANYA en lugar de reparar los daños del piso de madera, terminaron por agravarlos pues con ocasión de dichos trabajos, se dañó el piso de mármol del apartamento. 3.13.
Teniendo en cuenta que CIANYA no ejecutó de forma satisfactoria las reparaciones del piso de madera del apartamento arrendado, la señora CARMENZA LOZANO SOTO contrató a un especialista en pisos de madera, la sociedad TEXTURAS Y MATICES S.A., para que evaluara y rindiera un concepto sobre el estado de los daños causados al piso. El resultado fue que con ocasión del tratamiento inadecuado, los daños al piso de madera 9 eran irreversibles y la única solución era el cambio total del piso de madera.
Dicho concepto fue ratificado por otras empresas especializadas. 3.14. La sociedad SCHLUMBERGER hizo caso omiso de la alternativa planteada reiterando que las obras llevadas a cabo por su contratista CIANYA estaban bien ejecutadas, y que en caso de inconformidad, la convocante debería exigir la garantía de CIANYA, contraviniendo las obligaciones pactadas en el contrato de arriendo. 3.15.
Como consecuencia de la no restitución del apartamento en la forma pactada, se han causado perjuicios a la arrendadora pues no ha podido ser arrendado a otras personas, dado el mal estado en el que quedaron los pisos en madera y mármol. 3.16. Dentro de los perjuicios causados está el de la instalación total de un nuevo piso de similares características pues el actualmente instalado no se encuentra en el mercado, y los daños son irreversibles.
El monto de estos perjuicios oscila entre $15.317.300,00 y $18.242.000,00 incluido IVA. Adicionalmente el mantenimiento requerido para el piso de mármol afectado es de $420.000,00 y el cambio de desagüe para la tina del cuarto principal que también fue dañado por el arrendatario, tiene un valor de $120.000,00 3.17. El inmueble objeto del contrato de arrendamiento es un inmueble que la convocante tenía para que con el producto de su arriendo, fuera su ingreso básico permanente, pues ella vivía en arriendo en el apartamento 606 de la Torre B de la Carrera 16 No. 85-91 Torre B, en Bogotá, pagando un canon de $900.000,00 a la señora Constanza Torres Valdivieso.
No obstante como el inmueble de renta no pudo ser arrendado por los daños causados, para recortar sus gastos, la convocante restituyó el inmueble en el que vivía pasándose a vivir al de su propiedad. 3.18. Como la convocante no ha recibido el inmueble arrendado a SCHLUMBERGER a satisfacción, las obligaciones económicas derivadas del contrato se encuentran vigentes y son exigibles, de tal manera que desde el 5 de agosto de 2012, fecha en la que debió terminarse el contrato de arriendo, hasta la fecha en que se entregue a satisfacción el inmueble se seguirán causando los cánones mensuales de arrendamiento en la forma prevista. 10 3.19.
Ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se adelantó audiencia de conciliación como mecanismo previo para acudir a esta instancia, siendo fallida.
4. CONTESTACION DE LA DEMANDA El 21 de agosto de 2014, la parte convocada mediante apoderado judicial designado para el efecto, presentó escrito de contestación de la demanda (folios 83 a 91 del cuaderno principal) en el que se pronunció sobre los hechos relatados por la parte actora así:
4.1. SON CIERTOS los hechos números 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 15, 27 y 30 de la demanda que refieren a la celebración, suscripción, obligaciones y demás estipulaciones del contrato de arrendamiento de vivienda urbana SLB-VU-2012-105 que versa sobre el inmueble apartamento 1002 torre 9 de la Calle 135 No. 7-53 Conjunto Residencial Alameda de la ciudad de Bogotá
4.2. ES PARCIALMENTE CIERTO el hecho número 1 O en lo que refiere al acta de entrega del apartamento de fecha 19 de julio de 2012, donde se consignaron las reparaciones locativas pendientes por realizar al apartamento para su restitución. Sin embargo advierte la parte demandada, que no se hizo alusión al acta de entrega de inmueble No. 256 de 24 de agosto de 2012 donde la arrendadora declara recibir el inmueble a entera satisfacción.
4.3. NO SON CIERTOS los hechos números 11, 12, 13, 14, 16, 17, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 28 y 29 de la demanda, por cuanto la sociedad SCHLUMBERGER SURENCO S.A. cumplió el contrato de arrendamiento a cabalidad e hizo entrega del inmueble objeto del arriendo, a satisfacción de la arrendadora conforme el acta de entrega de inmueble No. 256 de 24 de agosto de 2012.
4.4. NO LE CONSTA el hecho número 26 que hace alusión a que el inmueble arrendado era fuente de ingresos permanente de la arrendadora.
4.5. NO SON HECHOS los números 19 y 20 de la demanda, son conceptos emitidos por un tercero. En el mismo escrito se opuso a las pretensiones de la convocante aduciendo "carecer de sustento tanto de hecho como de derecho, ". 11:,ll 5. EXCEPCIONES El apoderado de la demanda al contestar la demanda, propuso las excepciones de mérito que denominó "CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO POR PARTE DE LA ENTIDAD CONVOCADA" ' fundamentada en la terminación del contrato de arrendamiento y restitución del inmueble a satisfacción de la arrendadora, conforme al acta de entrega de inmueble No. 256 de 24 de agosto de 2012 suscrito entre las partes; y la "GENERICA" conforme al artículo 282 del Código General del Proceso.
6. PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS Por auto No. 7 proferido en la primera audiencia de trámite, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las partes y las que de oficio consideró útiles para esclarecer los hechos objeto de la controversia, habiendo las partes manifestado su conformidad con la decisión. Las pruebas que se practicaron en su integridad y obran en el expediente, son las siguientes, advirtiéndose que a solicitud de la parte convocante se aceptó el desistimiento de la declaración testimonial de SERGIO BURGOS ALVAREZ y JOSE RODRIGUEZ por auto No. 8 de 5 de noviembre de 2014 {folio 165 y siguientes del cuaderno principal): 6.1.
Documentales. Se ordenó tener como pruebas, con el valor legal que corresponda, los documentos aportados por la parte convocante relacionados en la demanda a folios 11 y 12 del cuaderno principal, y el allegado por la parte convocada con la contestación de demanda, señalado a folio 89 del cuaderno principal. 6.2. Testimoniales Por solicitud de la parte demandante, se recibieron las declaraciones de Nélida Ramírez Marroquín el 6 de noviembre de 2014;
Alejandro Eduardo Prieto Caicedo y Julio Augusto Harker Valderrama, el 18 de noviembre de 2014; y Diana Marcela Rodríguez Contreras, el 4 de diciembre de 2014. Los testimonios 12 fueron grabados y las declaraciones se transcribieron, quedando a disposición de las partes (folios 196 a 236 del cuaderno de pruebas) 6.3. Declaraciones de parte A petición de la convocante, se practicó diligencia de interrogatorio de parte al representante legal de la sociedad convocada, habiendo sido escuchado el señor Jorge Voidonikolas Muñoz, apoderado, en audiencia de 18 de noviembre de 2014.
En la misma fecha y de manera oficiosa, se practicó diligencia de interrogatorio de parte, a la demandante señora Carmenza Lozano Soto. Las declaraciones fueron grabadas, y una vez transcritas, quedaron a disposición de las partes (folios 239 a 256 del cuaderno de pruebas). 6.4. Exhibición de documentos. El 6 de noviembre de 2014 se realizó diligencia de exhibición de documentos por parte del señor Jorge Voidonikolas Muñoz, apoderado de la sociedad convocada, y el 18 de noviembre de 2014, exhibió documentos et señor Alejandro Eduardo Prieto Caicedo, representante legal de CIANYA S.A. Estas pruebas fueron decretadas por solicitud de la parte convocante, y los documentos recaudados se incorporaron al expediente en et cuaderno de pruebas, obrando a folios 60 a 114. 6.5.
Dictámenes periciales. De manera oficiosa el Tribunal decretó dos pruebas periciales así: 6.5.1. Perito Arquitecto. De ta lista de peritos de la Cámara de Comercio de Bogotá, el Tribunal designó al arquitecto LUIS FERNANDO RIBÓN quien rindió dictamen el 18 de noviembre de 2014, el que obra a folio 180 a 193 del cuaderno de pruebas. La parte convocante solicitó aclaración y complementación y el Tribunal por auto No. 15 así to dispuso el 4 de diciembre de 2014.
El dictamen fue aclarado y 13 complementado por escrito que obra a folio 194 del cuaderno de pruebas. Las partes guardaron silencio una vez corrido el traslado del mismo. 6.5.2. Perito Economista. La economista SANDRA CAMACHO LABRADOR fue designada por el Tribunal y rindió dictamen el 19 de noviembre de 2014, visible del folio 115 al 176 del cuaderno de pruebas.
La parte convocante solicitó aclaración y complementación, mientras que la parte convocada lo contradijo, disponiendo el Tribunal su aclaración y complementación mediante auto No. 15 de 4 de diciembre de 2014. La aclaración y complementación fue allegada y obra en el cuaderno de pruebas a folios 172 a 176. Las partes guardaron silencio una vez corrido el traslado del mismo.
7. SEGUNDA OPORTUNIDAD DE CONCILIACION. Por auto No. 18 de 9 de febrero de 2015 el Tribunal fijó el 19 de febrero de 2015 para llevar a cabo una nueva audiencia de conciliación, oportunidad en la que no fue posible que las partes llegaran a un acuerdo, por lo que se dispuso continuar el trámite arbitral.
8. ALEGA TOS DE CONCLUSION. Agotada la etapa probatoria y fracasada la segunda audiencia de conciliación, los apoderados de las partes expusieron sus alegatos finales en la misma audiencia de 19 de febrero de 2015, entregando la parte convocante, un resumen escrito del mismo. En los alegatos, el apoderado de la parte demandante hizo un recuento de los hechos sustento de sus pretensiones enfatizando en la existencia del daño del piso y del mármol, manifestando que estos provienen de un uso no habitual del inmueble, y que ocurrieron durante la ejecución del contrato de arrendamiento por acción imputable al arrendatario, pues el daño del piso obedeció a la incorrecta manipulación de muebles y su deficiente mantenimiento por parte de quien habitó el inmueble, y por los contratistas designados por la sociedad convocada.
De igual forma alegó que la sociedad convocada incumplió con el contrato de arrendamiento al hacer caso omiso de la cláusula 15 del contrato que refiere al 14 3\4 procedimiento acordado para la restitución del inmueble, toda vez que fue la parte convocada quien eligió a los contratistas que debían realizar las reparaciones, cuando por el contrato era una facultad reservada a la arrendadora, razones estas para sostener que el acta de entrega de inmueble No. 256 allegada por la parte demandada, se emitió vulnerando el compromiso contractual por lo que debe quedar sin efectos.
Argumenta entonces el apoderado que hay lugar al reconocimiento de perjuicios por parte de la sociedad convocada desde el 5 de agosto de 2012 pues para esa fecha ya estaba informada la sociedad demandada, que el piso de madera no se encontraba en condiciones para hacer una restitución válida, por lo que debe responder no solo por los perjuicios que se pudieran prever al tiempo del contrato sino todos aquellos que fueron consecuencia de no haber cumplido con su obligación. De igual forma alega que la conducta desplegada por la señora Carmenza Lozano Soto evidencia su buena fe durante la celebración, ejecución y terminación del contrato, siempre ajustada a lo pactado, por lo que con su reclamación solo pretende la indemnización de los perjuicios causados; de ninguna manera un enriquecimiento.
Por el contrario la conducta desplegada por la sociedad convocada durante la celebración, ejecución y terminación del contrato, fue derivada de su condición de parte fuerte y dominante del contrato, al imponer cláusulas, pagar tardíamente la renta y no restituir el inmueble en las condiciones acordadas. A su turno, en la intervención que fue grabada y cuyo CD se encuentra en el folio 257 del cuaderno principal, el apoderado de la sociedad convocada manifestó que el caso que ocupa trata de un incumplimiento de un contrato de arrendamiento en el que se evidencia un problema de responsabilidad contractual, derivado del daño causado al piso del apartamento de propiedad de la convocante.
Precisó en consecuencia que es principio básico de responsabilidad el indemnizar el daño emergente y el lucro cesante, afirmando que no discute el daño emergente pero que corresponde al Juzgador tasarlo de acuerdo con las circunstancias y en concreto referido a lo que se prueba, exigiéndose además la relación de causalidad entre el hecho generador del daño y el resultado.
Indicó en consecuencia que el daño del piso imputable a su representada corresponde a tres listones de la zona social, pues el obrar de la arrendadora al permitir que la prueba piloto que realizó la contratista de la convocada para la reparación del piso, se extendiera a otras 15.3\.5 áreas del apartamento, generó un daño mayor que afecta el nexo causal pues es una actividad sobrevenida de la parte demandante.
Aseguró el apoderado de la convocada que en todo caso no hay lugar a lucro cesante alguno pues respecto de este, era necesario probar las ganancias dejadas de percibir pues estas de ninguna manera podían ser contingentes ni basadas en esperanzas. Que sin lugar a dudas no hay lucro cesante por cuanto no hay objeto cierto, ya que no se probó que el apartamento no pudo ser arrendado nuevamente por razón del estado del piso, y que por el contrario fue confesado por la actora, la residencia de ella en el mismo lo que implica que la arrendadora se está beneficiando de los frutos civiles y por tanto resulta exótico reclamarlos, ya que se incurriría en un enriquecimiento sin justa causa.
Finalizó su intervención manifestando que el resarcimiento es un medio de equilibrio jurídico y no un instrumento de desequilibrio económico; que no se opone a una indemnización del daño emergente siempre que en su tasación se tenga en cuenta el sentido de equidad y la conducta de la demandante en la causación del daño; y pide al fallador aplicar en lo pertinente el artículo 206 del C.G.P. 11.
CONSIDERACIONES 1. PRESUPUESTOS PROCESALES. Antes de entrar a decidir de fondo las controversias planteadas, el Tribunal advierte que en el presente proceso se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, esto es, los requisitos indispensables para proferir una decisión de fondo o de mérito. Estos presupuestos son demanda en forma, competencia, capacidad para ser parte en el proceso y capacidad para comparecer al proceso.
Por otra parte, no se observa causal de nulidad que invalide la actuación surtida. 16 )\(e, 2. CONSIDERACIONES SUSTANCIALES. 2.1 El problema jurídico sustancial que determina el objeto de la controversia. El problema que ha dado origen al presente procedimiento arbitral, corresponde al de la responsabilidad contractual, pues la parte convocante le imputa a la convocada el incumplimiento del contrato de arrendamiento al no restituir el inmueble en las condiciones en que lo recibió, y en consecuencia, la obligación que tiene de reparar los daños causados y el pago de la cláusula penal y los cánones de arrendamiento pendientes y causados desde el 5 de agosto de 2012 hasta la fecha de entrega de manera satisfactoria.
No hay discusión en este trámite arbitral sobre la entrega que la convocante, señora Carmenza Lozano, le hizo el 15 de febrero de 2012 a título de arrendamiento a la sociedad Schlumberger Surenco S.A., del inmueble ubicado en la calle 135 No. 7-53 apartamento 1002 de la ciudad de Bogotá, según contrato escrito suscrito en esa misma fecha.
Tampoco hay controversia entre las partes, en que dicho contrato de arrendamiento terminó el día 5 de agosto de 2012, de manera anticipada, en virtud del pacto estipulado en la cláusula novena, que fue ejercido por la sociedad arrendataria, mediante comunicación de fecha 5 de junio de 2012, visible a folio 14 del cuaderno de pruebas No.1.
La controversia se centra en la obligación de restitución del inmueble arrendado, pues la parte convocante afirma que no recibió a satisfacción el inmueble por cuanto en una parte del apartamento el arrendatario dañó gran parte del piso de madera, mientras que la parte convocada alega que la arrendadora recibió el inmueble a satisfacción y prueba de ello, es que suscribió el acta de entrega No. 256 del 24 de agosto de 2012. 2.1.1.
La obligación de restitución. De conformidad con lo establecido en el artículo 2005 del C. Civil, y en concordancia con el numeral 2° del artículo 9° de la Ley 820 de 2003 -aplicable a los arrendamientos de vivienda urbana, como es el de la litis- el arrendatario está obligado a restituir la cosa en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo. 17 Aparece en el folio 15 del cuaderno de pruebas No. 1, el anexo al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, donde consta que el piso laminado se recibió en buenas condiciones.
Así las cosas, de conformidad con el inciso final del mencionado artículo, los daños y pérdidas sobrevenidos durante el goce del inmueble, estarán a cargo del arrendatario, a menos que pruebe que tales daños y pérdidas no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios. 2.1.2. La restitución del inmueble arrendado y el incumplimiento del contrato.
Antes de la terminación y restitución del inmueble arrendado, el día 19 de julio de 2012, se suscribió entre el señor Nemesio Gómez, exesposo de la señora Carmenza Lozano, y funcionarios o delegados de la sociedad arrendataria, un documento que titulado u Información para salida", visible a folio 17 del cuaderno de pruebas No. 1, en donde se indicaron, entre otros aspectos, las reparaciones necesarias para la entrega del inmueble y entre ellas, la existencia de rayones del piso en la sala, habitación y sala de estar.
También lo confirmó la testigo Diana Marcela Rodriguez en testimonio rendido ante el Tribunal el día 4 de diciembre de 2014 (folio 226 cuaderno de pruebas No. 1) cuando indicó: "DR. TOBAR: ¿Qué es la pre inspección? "SRA. RODRÍGUEZ: La pre inspección es después de que se le notifica al propietario que la compañía va a hacer devolución del apartamento, nosotros vamos a verificar en el estado en el que está el apartamento, hacemos una acta de detalles que se van a entrar a arreglar y procedemos hacer los arreglos al inmueble, por eso conocí el apartamento". ªDR. TOBAR: ¿Qué encontró en esa visita? SRA. RODRÍGUEZ: Un inmueble en muy buen estado, con el uso normal, además porque Jorge utilizó el inmueble durante muy poco tiempo, el inmueble estaba en las mismas condiciones casi en las que fue entregado, salvo en una parte que podemos llamar como la zona de estar o el estudio que se ve afectado un pedazo del piso, diga usted, una o dos tablas del piso por una manipulación de algún mueble o algún sofá que ha estado puesto sobre esa parte, pero el resto del apartamento estaba en perfectas condiciones." Lo subrayado fuera de texto. 18 Igualmente aparece probado en el trámite, que después de la mencionada pre inspección del 19 de julio de 2012, la sociedad arrendataria a través de la sociedad Larm, contrató los servicios de Cianya, con el fin de que adelantará el arreglo del piso, hasta cuando se hizo la entrega, cuya acta se suscribió el 24 de agosto de 2012.
En efecto, aparece visible a folio 92 del cuaderno principal, el original del acta de entrega del inmueble No. 256 del 24 de agosto de 2012, suscrita entre la arrendadora Carmenza Lozano Soto y la señora Diana Marcela Rodríguez en representación de Schlumberger Surenco S.A. En dicha acta, la arrendadora declara que".. mediante este acto, recibe el inmueble descrito en el Numeral primero de dicha acta en su total satisfacción y conformidad sin realizar objeción alguna" Lo resaltado fuera de texto.
Sobre el recibo del inmueble por parte de la convocante Carmenza Lozano, en diligencia de interrogatorio de parte rendido ante el Tribunal el 18 de noviembre de 2014, declaró que: "DR. TOBAR: ¿ Eso de, me tocó recibir, qué significa? SRA. LOZANO: El resultado no era bueno, pero recuerdo muy bien, estaba parada al pie del estudio y la señora Marce/a que me lo recibió me dijo, no se preocupe, fírmeme que ya vienen tres familias y una de esas es para su apartamento, no me puso una arma, no me obligaron, pero yo tenía una situación económica muy apremiante que cuando me dicen, vienen tres familias, no se preocupe que una de ellas es para usted, la señora por ejemplo, también me insistía, Carmenza, esto lo hemos hecho en muchos apartamentos con gran éxito, su piso le va a durar, porque yo decía, eso no va a durar porque eso se escarapela, no, eso le dura.
Recibí el apartamento bajo el compromiso que a finales de septiembre llegaba una familia a acomodarse en mi apartamento nuevamente" "DR. TOBAR: ¿ Cuando usted dice recibí el apartamento es que aceptó que estaba bien y que firmó el acta de recibo del inmueble? "SRA. LOZANO: Sí doctor, me pasé a inicios de octubre, si mal no recuerdo, que logré endosar el otro contrato de arrendamiento y no más con el caminado empieza a levantarse, tengo como si fueran muestras, pedazos que he dejado quietico porque empieza a inflarse y queda una capa blanca, fuera de eso en un lado había un hecho oscuro y en otro mate, haber cuál, ya como en enero, como el 1 O o 13 hacen la última intervención" No cabe duda al Tribunal que la convocante aceptó recibir a satisfacción el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, luego 19 de que se hiciera la reparación del piso por parte de la persona contratada por la arrendataria, y que por ello se suscribió el acta No. 256 del 24 de agosto de 2102- No obstante lo anterior, como lo reconoce la convocada, también existe prueba dentro del expediente, que el arreglo del piso en la forma como fue realizado por el contratista de la sociedad arrendataria, esto es la sociedad Cianya, no fue el adecuado, por cuanto se le aplicó un recubrimiento que no fue el apropiado.
Sobre el particular, informó el perito Luis Fernando Ribón Alba en su dictamen visible a folio 181 y siguientes del cuaderno de pruebas No. 1 que: "Los pisos de madera laminada o chapilla, instalados en /as tres alcobas, estar de TV, sala, comedor y estudio, revisados por el perito, presentan algunos arañazos o ralladuras, unas profundas otras superficiales; además la capa de recubrimiento, laca o el sel/ante, tiene abombamiento y en algunas partes se ha desprendido o levantado la película " Y más adelante agrega: " Además el recubrimiento que se aplicó (laca, sel/ante u otro material no fue el apropiado': En el mismo sentido, la declaración rendida el día 18 de noviembre de 2014 por el señor Alejandro Eduardo Prieto Caicedo, cuya transcripción aparece visible a folios 205 y ss. del cuaderno de pruebas No. 1, donde indicó: SR. PRIETO: s¿ inicialmente nosotros recibimos el piso en un estado de uso nonnal en casi todo el apa,tamento a excepción de la zona de estar donde habían unos rayones muy profundos en el piso, nosotros hidmos la entrega de todo el apa,tamento, a excepción de los pisos inicialmente porque a los pisos se les hizo un procedimiento mal hecho, mal ejecutado que no correspondía a través de una asesoría que se nos brindó mal hecha.
La señora Cannenza inicialmente recibió los pisos, pero al cabo de unos meses, ella. DR. TOBAR: iEsa obra que usted dice que quedó mal ejecutada, sabe quién la ejecutó? SR. PRIETO: s¿ fue un proveedor nuestro. Es claro para el Tribunal que, como lo acepta la propia convocada, a pesar de que la arrendadora recibió a satisfacción el inmueble arrendado el 24 de agosto de 2012, el piso quedó con algunos daños por su uso inadecuado, configurándose con ello una entrega 20 imperfecta o incompleta y por ello, el Tribunal declarará en la parte resolutiva de este laudo la prosperidad de la primera pretensión de la demanda y declarará no prospera la excepción propuesta por la parte convocada, denominada "Cumplimiento del contrato por parte de la entidad convocada". 2.1.3.
El cambio de piso, la reparación del mármol, el desagüe de la tina de la alcoba principal y las paredes de madera. Como se indicó en el numeral anterior, la señora Carmenza Lozano suscribió el acta de entrega de fecha el acta No. 256 del 24 de agosto de 2102, donde recibió a satisfacción el inmueble arrendado, sin salvedad alguna. Considera el Tribunal que la sociedad arrendataria no se encuentra en la obligación legal de" hacer las reparaciones en el mármol, el desagüe de la tina de la alcoba principal y en las paredes de madera", pues no existe prueba en el expediente de tales daños para acceder a reparaciones adicionales al inmueble después del acta de entrega, distinta al piso, como ya se expresó. Ahora bien, en cuanto hace referencia a la reparación del piso, ha quedado probado en este trámite arbitral la dificultad que se tiene de cambiar el piso por uno igual, pues no existe en el mercado el mismo piso instalado en el inmueble arrendado.
En efecto, el testimonio de la señora Nélida Ramirez Marroquín, rendido el día 6 de noviembre de 2014, cuya transcripción se encuentra visible a folio 202 del cuaderno de pruebas No. 1 expresa que: DR. DEL HIERRO: A folio 46 del cuaderno de pruebas hay una cotización, esta sí creo que la firma usted, de texturas y Matices sobre el piso a la señora Carmenza, por valor de $15.000.317, ¿esta propuesta, esta cotización que ustedes hacen por qué tienen estos pisos y no el piso de kifer float que era el que de acuerdo con usted, tenía la señora Carmenza? SRA. RAMÍREZ: Porque cuando ella fue a cotizar el mismo piso, no lo hay, en el mercado no Jo hay, el comercio no tiene ese piso, entonces ella me dijo, si en este momento hubiera ese piso, cuánto valdría y yo le dijo, por ahí $120, $130 mil, estaría más o menos. En similar sentido, el testimonio rendido el 18 de noviembre de 2014 por el señor Julio Augusto Harker, cuya transcripción se encuentra visible a folio 216 del cuaderno de pruebas No. 1, cuando expresó: 21 ·:rz..
DR. TOBAR: ¿ Ese es un piso que se puede conseguir fácilmente, que se puede remplazar fácilmente? "SR. HARKER: No. Teniendo en cuenta lo anterior, considera el Tribunal que es procedente la indemnización compensatoria del perjuicio sufrido por los daños del piso, ante la dificultad de reparar o cambiar el piso por uno de iguales características del que se encuentra instalado en el apartamento objeto del contrato de arrendamiento, tal y como fue solicitado por la parte convocante en sus alegatos de conclusión, que fueron resumidos por escrito y que aparecen visibles a folios 241 y siguientes del cuaderno principal., Adicionalmente, si bien en la pretensión segunda principal la convocante solicita la reparación material del piso, una interpretación sistemática de la demanda permite colegir que lo que realmente reclama es la indemnización en dinero necesario para tales menesteres.
En efecto, según el hecho 24 de la demanda: "Dentro de dichos perjuicios se encuentra la instalación total de un nuevo piso de madera, pues como puede observarse de los conceptos que fueron aportados como Prueba Documental No. 7 de este escrito, los daños causados al piso son irreversibles, siendo la única alternativa el cambio total del piso de madera por uno al menos de similares características, toda vez que el actualmente instalado ya no se encuentra disponible en el mercado.
El ·, monto de los anteriores periuicios oscila entre $15.317.300 y $18.242.000 pesos incluido /VA(... )" Lo subrayado fuera del texto. De hecho, al reparar en el juramento estimatorio elevado por la convocante, que versa según el artículo 206 del Código General del Proceso sobre la "(... ) indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras (... )" objeto de pedimento, se encuentra que el actor manifestó "(... ) procedo a discriminar los conceptos que componen la suma anteriormente mencionada, los cuales hacen parte de las pretensiones objeto del presente trámite arbitral(...)"; detalle en el que puso de presente la suma de $18.242.000 por concepto del pretendido "Valor de cambio de piso de madera(... )".
Esta interpretación de la demanda se acompasa, además, con el hecho de que tanto la doctrina como la jurisprudencia nacional, precisan sobre la posibilidad de indemnización compensatoria de 22 perjuicios, para que, en relevo de la prestación especifica o in natura pr~te_ndida y ante la imposibilidad del cumplimiento de la obligación principal, como en este caso, la obligación de cambio del piso, se pueda ordenar la indemnización compensatoria del perjuicio, con el fin de que la convocante, afectada por la entrega imperfecta del inmueble arrendado, quede en idéntica condición cuantitativa a como hubiese quedado en caso de que se hubiere podido cumplir la obligación o en otras palabras, para que su patrimonio no se demerite1.
Por lo anterior, el Tribunal declarará que la pretensión segunda prospera parcialmente, exclusivamente en lo que hace referencia al cambio del piso y así lo declarará en el laudo, ordenando la correspondiente indemnización compensatoria, como se indicará más adelante. 2.1.4. La cláusula penal pactada. Las partes establecieron en la cláusula décima del contrato, la cláusula penal en los siguientes términos: "El incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones derivadas de este contrato, la constituirá en deudora de la parte cumplida de un (1) canon de arrendamiento mensual que se encuentre vigente en el momento en que tal incumplimiento se presente a título de pena, sin menoscabo del pago de la renta y de los perjuicios que pudieran ocasionarse como consecuencia del incumplimiento " En términos generales, la cláusula penal es el acuerdo de voluntades por medio del cual las partes del contrato estructuran una pena convencional destinada a regular efectos sancionatorios derivados del incumplimiento de una obligación, y que, a menos que los contratantes dispongan lo contrario, tiene como fin la tasación anticipada de los perjuicios sufridos. 1 Entre otros, dice el doctor Fernando Hinestrosa que "(...) el hecho de que el dinero sea el común denominador de todos los valores patrimoniales y de que sea cómo remitirse a él para determinar el monto de una prestación, no implica que allá haya de llegarse necesariamente en la hipótesis de incumplimiento; antes de adoptar esta postura seria indispensable considerar la posibilidad de la ejecución específica, el equilibrio de las partes, el interés del acreedor, el interés público.
En últimas, la ejecución específica no ha de estar excluida sino cuando media una 'imposibilidad material, moral o jurídica, sea a causa de la naturaleza de la obligación, sea a causa de grandes dificultades materiales, sea a causa de una imposibilidad jurídica de ejecutarla. (... )"' HINESTROSA, Fernando. Tratado de las obligaciones.
Tomo l. Universidad Externado de Colombia. 3ª edición. Bogotá. 2007. Páginas 117 y 118. 23 El artículo 1596 del C. Civil, establece que si el deudor cumple solamente una parte de la obligación principal y el acreedor acepta esa parte, tendrá derecho para que se rebaje proporcionalmente la pena estipulada por falta de cumplimiento de la obligación principal.
En este proceso ha quedado probado que la convocante recibió a satisfacción el inmueble arrendado, pero que la restitución fue imperfecta, toda vez que el piso del inmueble arrendado quedó con algunos daños por la aplicación de un recubrimiento que no fue el apropiado. Las demás obligaciones estipuladas en el contrato fueron cumplidas por la sociedad arrendataria y así fue aceptado por la arrendadora, razón por la cual se considera que la cláusula penal debe ser reducida a una tercera parte de lo pactado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.596 del C. Civil.
Teniendo en cuenta lo anterior, se abre paso a la prosperidad parcial de la pretensión tercera principal y consecuencia! de la demanda y por lo tanto, se condenará a la convocada al pago de la suma de $ 1.800.000.oo correspondiente al valor de la cláusula penal pactada por el incumplimiento defectuoso de la obligación de entrega. 2.1.5.
Los perjuicios que deben ser indemnizados. Establece el artículo 1613 del C. Civil, que la indemnización de perJU1c1os comprende el daño emergente y el lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligación, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el incumplimiento. En el presente trámite, como ya se mencionó en un aparte anterior, la sociedad arrendadora cumplió de manera imperfecta su obligación de restituir el inmueble arrendado, pues se probó que a pesar de haberse recibido el inmueble a entera satisfacción por parte de la arrendadora, que el piso quedó con daños por el uso inadecuado y que a pesar de los intentos de reparación, estos no cumplieron su cometido; razón por la cual se abre paso a la indemnización por los perjuicios causados.
Para la cuantificación del daño, se tiene definido que el mismo debe ser cierto y real, mas no eventual o hipotético. 24 2.1.5.1. La indemnización compensatoria de perjuicios. En el expediente reposa prueba de que el piso debe ser reparado en su integridad, pues no es posible un arreglo parcial, como se indica en el testimonio de la señora Nélida Rodríguez, rendido el 6 de noviembre de 2014, cuya transcripción esta visible a folio 199 del cuaderno de pruebas No.1, cuando al indagarse sobre el particular expresó: SRA. RAMIREZ: No sé, el concepto de nosotros es que el piso no se puede arreglar''.
En igual sentido el testimonio rendido el día 18 de noviembre de 2014 por el señor Julio Augusto Harker, cuya transcripción se encuentra visible a folio 223 del cuaderno de pruebas No. 1, que dijo: "DR. TOBAR: ¿ Ese es un piso que se puede conseguir fácilmente, que se puede remplazar fácilmente? SR. HARKER: No. DR. TOBAR: ¿Porqué no? SR. HARKER: Ahorita actualmente las condiciones que hay en el mercado, la chapilla es algo que es de muy difícil manejo para su restauración, no existe en Colombia la máquina que pueda lijar la primera capa sin dañar la chapil/a, uno, dos, la desinstalación de la chapilla podría decirle que es uno de los procesos más demorados, con más cuidado, más artesanal que debe haber porque eso viene pegado en el momento de la instalación, se pega tabla contra tabla y en el momento en que usted quiera remplazar una, al quitar esa, al tratar de levantarla rompe la pestaña porque está pegada, está con pegue, es muy difícil entrar a restaurar, a cambiar las chapillas, hay personas que lo hacen, sí, pero lo hacen manualmente, es un trabajo muy demorado y no es un trabajo que uno le pueda garantizar al cliente, son unas condiciones de restauración y de recambio un poquito complicadas, sin decir que no se puede hacer, sí se hace, pero es complicado porque el producto no vuelve a quedar igual, adicional a eso el acabad, usted al cambiar una parte del piso, usted se va a encontrar con que el piso nuevo tiene un brillo y un tono diferente al ya usado, precisamente por el uso, el sol, el uso, el caminar, el ponerle tapete a los pisos que son con laca, esto hace que la luz del sol no entre y comience a ambientar el piso que está tapado al que no está tapado y el que es nuevo se nota más fácilmente el parche porque ya la otra laca está deteriorada por la exposición al ambiente".
Para efectos de la determinación de la cuantía del per1u1c10, el Tribunal tendrá en cuenta el dictamen pericial decretado como 25 prueba oficiosa, que fue rendido por el Arquitecto Luis Fernando Ribón Alba, visible a folios 181 y siguientes del cuaderno de pruebas No.1, en la cual se indica que el valor del cambio de piso asciende a la suma de Quince millones doscientos cincuenta y tres mil setecientos pesos ($ 15.253. 700) Moneda corriente.
En efecto, el perito menciona que: "De acuerdo con datos obtenidos en el comercio local de proveedores o instaladores de pisos, el costo total de estos trabajos, incluyendo desmonte del piso existente, suministro e instalación de 97 metros cuadrados de pisos en chapilla brasilera tipo "timborana, master oscuro", con sus correspondientes accesorios tales como boceles, pirlanes, recortes de puerta y en general todos los elementos para la completa y óptima instalación tiene un costo total de TRECE MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL PESOS ($13.867.000) Más /os costos de supeNisión y contratación profesional, las cuales se estiman en diez por ciento (10%) del total, o sea:$ 1.386. 700, para un gran total de QUINCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS PESOS($ 15.253. 700)".
Advierte el Tribunal que esta suma resulta muy similar a la suma de $ 15.317.300 que exigió la señora Carmenza Lozano para el cambio del piso en comunicación remitida a la sociedad Schlumberger el 8 de agosto de 2013, visible a folio 26 y 27 del cuaderno de pruebas No. 1, basado en la cotización de Texturas y Matices que aparece visible a folio 46 y muy similar a la cotización de Distribuidora Trevo, visible a folio 4 7, ambas del cuaderno de pruebas No.1.
Así las cosas, el Tribunal condenará a la sociedad Schlumberger Surenco S.A. a pagar a la convocante la suma de QUINCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS PESOS ($ 15.253.700) Moneda Corriente, como indemnización compensatoria por el cambio del piso del inmueble arrendado y así lo ordenará en la parte resolutiva. 2.1.5.2.
Los cánones de arrendamiento pendientes y causados desde el 5 de agosto de 2012 hasta la fecha de entrega y los intereses moratorios. El lucro cesante. En la demanda se ha solicitado condenar a la sociedad demandada al pago de los cánones de arrendamiento pendientes y causados desde el 5 de agosto de 2012, fecha en que se hizo la entrega del inmueble y hasta cuando se haga la entrega a satisfacción y adicionalmente se ha solicitado el pago de intereses moratorias 26 desde esa misma fecha y hasta cuando se verifique la entrega a satisfacción. Entiende el Tribunal que esta pretensión hace referencia al lucro cesante dejado de percibir por la entrega defectuosa del inmueble por parte de la sociedad convocada, definida en el artículo 1614 del C. Civil, como "la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento".
Como se indicó anteriormente, para la cuantificación del daño, se tiene definido que el mismo debe ser cierto, real y no eventual o hipotético. La H. Corte Suprema de Justicia, en jurisprudencia reiterada2, ha indicado que: "[e]n cuanto al perjuicio que se le causa a una persona este debe ser cierto y no puramente conjetural. Naturalmente que el daño no basta afirmarlo, puesto que es absolutamente imperativo que se acredite procesa/mente con los medios de convicción regular y oportunamente decretados y arrimados al plenario.
"Concretado al lucro cesante la Sala, en sentencia de casación de 24 de junio de 2008, precisó lo que seguidamente se reproduce: "(... ) supone una existencia real, tangible, no meramente hipotética o eventual' ( ) vale decir que el lucro cesante ha de ser indemnizado cuando se afinca en una situación real, existente al momento del evento dañino, condiciones estas que, justamente, permiten inferir, razonablemente, que las ganancias o ventajas que se percibían o se aspiraba razonablemente a captar dejarán de ingresar al patrimonio fatal o muy probablemente" (sentencia de 18 de diciembre de 2009, exp. 1998-00529 )".
Para determinar el monto del perjuicio, se dispuso de oficio practicar un dictamen pericial, visible a folios 115 y siguientes del cuaderno de pruebas No.1, en el que la economista Sandra Camacho Labrador señaló que el lucro cesante ascendía a la suma de $ 155.587.914 correspondiente a la suma que dejó de ingresar o percibir la señora Carmenza Lozano Soto; más la suma de $ 19.508.292 a título de intereses; sin tener en cuenta el reajuste del canon de arrendamiento; para un total de $ 175.096.206. 2 Sentencias de fechas 30 de marzo de 2005, 24 de junio de 2008, 18 de diciembre de 2009, 8 de agosto de 2013. 27 Para llegar a la conclusión anterior, la perito se limitó a manifestar lo que en su criterio consideró como lucro cesante, esto es, el valor de los cánones de arrendamiento supuestamente dejados de percibir por la arrendadora desde el 5 de agosto de 2012 y hasta cuando rindió su dictamen y con base en esa cifra, procedió a calcular los intereses moratorias.
Ha de decirse que en lo relacionado con los cánones dejados de percibir por el arrendador, el artículo 2003 del Código Civil establece que "Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicio, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día que deshauciando (sic) hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio ( )".
Así, en virtud de la norma en cita, que aligera ciertamente la carga probatoria del arrendador en la medida en que la basta probar el monto del canon, de manera lógica la legislación establece que el arrendador sólo puede reclamar el canon dejado de percibir cuando lo que se controvierte es la terminación del contrato por culpa del arrendatario; lo que en este caso no es objeto de debate puesto que las partes centraron la controversia en el cumplimiento de una obligación consecuencial de la terminación del contrato, como lo es la restitución del inmueble arrendado.
Por lo tanto, no habiendo contrato vigente, no puede en principio la arrendadora reclamar el puro y simple pago del canon de arrendamiento. Y tampoco comparte el Tribunal la apreciación de la convocante según la cual, dado el incumplimiento del arrendatario en lo que atañe a la obligación de restituir, el contrato continúa generando sus efectos incluyendo la existencia y exigibilidad de la obligación de pagar el precio del arrendamiento; lo anterior dado que, se repite, el negocio jurídico objeto de la litis se terminó, no pudiendo entonces generarse de él los derechos económicos que reclama la demandante.
Cosa distinta es que la convocante solicite, como se desprende igualmente de su demanda3, los cánones con ocasión de la imposibilidad de arrendar el inmueble a terceras personas en razón de los daños del piso. Pero en este caso debía probar la convocante que ciertamente esa imposibilidad tuvo lugar, cuestión que suponía necesariamente que se acreditara que efectivamente terceras 3 En el hecho 28 de la demanda se lee que "Como consecuencia de esta situación del mal estado del piso y que en efecto se convierte en un incumplimiento de la sociedad convocada al contrato de arrendamiento toda vez que no se entregó el inmueble en debida forma, y al no poder arrendarlo por este daño (... )". 28 personas estuvieron interesados en arrendar el inmueble pero se abstuvieron de hacerlo motivados por los daños generados por la convocada; perjuicios que por cierto corresponden propiamente a la denominada "pérdida de oportunidad", sobre la cual abundante jurisprudencia ha señalado su naturaleza y requisitos de configuración. Sentadas las anteriores precisiones, para el Tribunal existe orfandad probatoria en lo que atañe a estos perjuicios en particular reclamados en la demanda, pues, por un lado, no hay prueba de la circunstancia generatriz invocada por la convocante -la imposibilidad de arrendarlo a terceros, ya que ni siquiera existe prueba de los acercamientos con esos terceros-, y por otro lado no resulta viable su reconocimiento con la tasación efectuada por la perito, basada exclusivamente en el cálculo del valor del canon de arrendamiento, máxime cuando en el expediente existe prueba de que el apartamento ha sido y está siendo ocupado por la señora Carmenza Lozano, desde comienzos del mes de octubre de 2012.
En efecto, en el interrogatorio de parte rendido el 18 de noviembre de 2014 por la señora Carmenza Lozano, cuya transcripción aparece a folio 245 y ss. del cuaderno de pruebas No. 1, se indicó: "DR. TOBAR: ¿ Cuando usted dice recibí el apartamento es que aceptó que estaba bien y que firmó el acta de recibo del inmueble? SRA. LOZANO: Sí doctor, me pasé a inicios de octubre, si mal no recuerdo, que logré endosar el otro contrato de arrendamiento y no más con el caminado empieza a levantarse, tengo como si fueran muestras, pedazos que he dejado quietico porque empieza a inflarse y queda una capa blanca, fuera de eso en un lado había n hecho oscuro y en otro mate, haber cuál, ya como en enero, como el 1 O o 13 hacen la última intervención" Lo resaltado fuera de texto.
"DR. TOBAR: ¿Por qué no hicieron el arreglo de una vez de todo o la prueba piloto la hicieron frente a todo el apartamento? SRA. LOZANO: Porque entonces me tocaría irme para un sitio a vivir y más de una oportunidad si se habló. DR. TOBAR: ¿ No hicieron ese arreglo porque usted no podía desocupar el apartamento? SRA. LOZANO: Sí doctor porque yo no tenía donde dormir" Lo resaltado fuera de texto. 29 ~1.}\ En igual sentido, se indica en el hecho 28 de la demanda formulada por la parte convocante que: "28.... la convocante a fin de poder atender esta situación de la disminución de sus ingresos y recortar al máximo sus gastos, tuvo que devolver el inmueble en el cual vivía y pasarse a vivir al referido inmueble objeto de esta demanda " Lo resaltado fuera de texto.
Así las cosas, es claro para el Tribunal que no hay lugar a la prosperidad de esta pretensión, pues no existe prueba de privación de utilidad, beneficio, aumento o provecho que pudiendo percibirse no se logra por causa del incumplimiento del contrato y por el contrario, existe prueba de que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento viene siendo usado por la convocante una vez fue devuelto por la sociedad arrendataria.
No existiendo lucro cesante o pérdida de oportunidad que indemnizar, tampoco se abre paso la pretensión relacionada con la liquidación de intereses moratorias solicitada. Por lo anterior, el Tribunal declarará no prosperas las pretensiones cuarta declarativa y tercera y cuarta de condena y así lo indicará en la parte resolutiva del laudo. 2.2.
El juramento estimatorio. En la contestación a la demanda el señor apoderado de la parte convocada objetó el juramento estimatorio y en el alegato de conclusión presentado en forma oral reiteró esta objeción y solicitó dar aplicación a la sanción establecida en el artículo 206 del Código General del Proceso. El Tribunal no observa que concurran los requisitos exigidos legalmente para que a la convocante se le imponga alguna de las sanciones previstas en el artículo 206 del Código General del Proceso, pues la estimación de perjuicios que realizó partió del supuesto de entender que el incumplimiento en la entrega del inmueble arrendado generaba un lucro cesante del valor de los cánones de arrendamiento, punto en el cual, no advierte el Tribunal que la estimación fuere notoriamente injusta o ilegal o sospechosa de fraude o similar; a pesar de su no prosperidad. 30 J'JO 2.3.
Pronunciamiento sobre costas del proceso. De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código General del Proceso, el Tribunal considera que las expensas procesales deben ser sufragadas por ambas partes en la forma en que fueron asumidas en el proceso y por lo tanto se abstendrá de condenar en costas y así lo declarará en la parte resolutiva del laudo. 111.
PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones expuestas, el Tribunal de Arbitraje integrado para decidir en derecho las diferencias entre CARMENZA LOZANO SOTO, parte convocante, y la sociedad SCHLUMBERGER SURENCO S.A. parte convocada, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: Declarar no probada la excepción de "Cumplimiento del contrato por parte de la entidad convocada", por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Declarar que la sociedad demandada incumplió el contrato de arrendamiento celebrado con la demandante, al no entregar el inmueble en las condiciones señaladas en las cláusulas décima cuarta y décima quinta del contrato de arrendamiento de vivienda urbana SLB-VU-2012-105 suscrito el 15 de febrero de 2012.
TERCERO: Como consecuencia de la declaración de incumplimiento, condenar a la sociedad Schlumberger Surenco S.A. a pagar a la señora Carmenza Lozano Soto la suma de QUINCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL SETECIENTOS PESOS ($ 15.253. 700) Moneda Corriente, como indemnización compensatoria por el cambio del piso del inmueble arrendado, por las razones expuestas en la parte motiva de este laudo. 31 CUARTO: Condenar a la sociedad Schlumberger Surenco S.A. a pagar a la señora Carmenza Lozano Soto la suma de Un millón ochocientos mil pesos ($ 1.800.000) Moneda Corriente, correspondiente al valor de la cláusula penal pactada, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva del laudo.
QUINTO: Disponer que el pago de las condenas establecidas en los numerales tercero y cuarto de este laudo sea hecho por la sociedad Schlumberger Surenco S.A. dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la ejecutoria de este laudo.
SEXTO: Disponer que en caso de mora en el pago de las condenas, Schlumberger Surenco S.A. deberá pagarle a la señora Carmenza Lozano Soto intereses moratorias liquidados a la tasa más alta permitida por la ley, que se causarán hasta la fecha del pago efectivo de las condenas y se calcularán sobre los montos adeudados.
SÉPTIMO: Desestimar las demás pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
OCTAVO: Por las razones expuestas en la parte motiva, abstenerse de realizar condena en costas. NOVENA: Declarar que no hay lugar a imponerle a la parte convocante la sanción prevista en el artículo 206 del Código General del Proceso, por lo expuesto en la parte motiva de este laudo.
DECIMO: Declarar causado el saldo final de honorarios del árbitro y del secretario y ordenar su pago.
UNDÉCIMO: Disponer que el árbitro único rinda cuentas a las partes de las sumas que estuvieron bajo su cuidado y haga los reembolsos que corresponda de la partida de gastos que no fue utilizada.
DUODÉCIMO: Ordenar que por Secretaría, se expidan copias auténticas de este laudo, con las constancias de ley con destino a cada una de las partes; así como copia simple al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. La primera 32 copia auténtica que se expida con destino a la convocante, deberá llevar la constancia de que la misma presta mérito ejecutivo.
DÉCIMO TERCERO: Disponer que una vez esté en firme esta providencia se archive el expediente en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá
NOTIFÍQUESE. ~~(._ JAIME HUMBERTO TOBAR ORDÓÑEZ Árbitro Único LUIS EDUARD GUTIERR Z ACEVEDO Sec etario 33 l.
ANTECEDENTES
1. TRAMITE TABLA DE CONTENIDO 1. 1. El contrato origen de la controversia 1.2. Cláusula compromisoria 1.3. Partes procesales 1.3.1. Parte convocante 1.3.2. Parte convocada 1.4. Indicación de la cuantía 1.5. La solicitud de convocatoria y la demanda arbitral 1.6. Integración del tribunal 1. 7. Instalación del tribunal arbitral 1.8.
Admisión de la demanda 1.9. Contestación a la demanda 1.1 O. Ministerio Público 1. 11. Audiencia de conciliación 1. 12. Fijación de gastos 1. 13. Primera audiencia de trámite 1. 14. Término del proceso 2. PRETENSIONES 3.
HECHOS PLANTEADOS POR LA PARTE CONVOCANTE
4. CONTESTACION DE LA DEMANDA 5. EXCEPCIONES
6. PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS 6. 1. Documentales 6.2. Testimoniales 6.3. Declaraciones de parte 6.4. Exhibición de documentos 6.5. Dictámenes periciales 6.5.1. Perito Arquitecto 6.5.2. Perito Economista
7. SEGUNDA OPORTUNIDAD DE CONCILIACION
8. ALEGATOS DE CONCLUSION 11. CONSIDERACIONES
1. PRESUPUESTOS PROCESALES
2. CONSIDERACIONES SUSTANCIALES 2.1. El problema jurídico sustancial que determina el objeto de la controversia 2. 1.1. La obligación de restitución 2.1.2. La restitución del inmueble arrendado y el incumplimiento del contrato 2.1.3. El cambio de piso, la reparación del mármol, el desagüe de la tina de la alcoba principal y las paredes de madera 2.1.4.
La cláusula penal pactada 2.1.5. Los perjuicios que deben ser indemnizados 2.1.5.1. La indemnización compensatoria de perjuicios 2.1.5.2. Los cánones de arrendamiento pendientes y causados desde el 5 de agosto de 2012 hasta la fecha de entrega y los intereses moratorias. El lucro cesante. 2.2. El juramento estimatorio 2.3. Pronunciamiento sobre costas del proceso 111.
PARTE RESOLUTIVA 1 1 1 2 2 2 2 3 3 3 4 4 4 5 5 5 5 6 6 8 11 12 12 12 12 13 13 13 13 14 14 14 16 16 17 17 17 18 21 23 24 25 26 30 31 31 -----~-