REPÚBLICA DE COLOMBIA CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA contra CONTRUCCIONES MARVAL S. A. SEDE: CENSO DE CONCILIACIÓN Y ARB~ E DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA CARRERA 56 N° 74- 179 TELF.: ( 095) 3303922 FAx: ( 095) 3682270 BARRANQUILLA, COLOMBIA ACTA NO 12 En el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, el 6 de marzo de 2017, se constituyó en audiencia el Tribunal integrado por el doctor Arnaldo Mendoza Torres - / r árbitro único - en compañía de la Dra. Sandra Aristizábal Ramírez - secretaria -, quienes se reúnen en presencia de las partes, con el fin de practicar audiencia de alegatos que fuera ordenada en auto No. 11 de fecha 9 de febrero de 2017.
Se encuentra presente, el doctor JORGE BOLIVAR BERDUGO, como apoderado de la parte convocante y la doctora INGRID ASTRID HERNANDEZ LLINAS, como apoderada de la parte convocada. Inicia su intervención el Dr. JORGE BOLIVAR BERDUGO quien lee sus alegatos y los aporta al expediente. Posteriormente, la doctora INGRID ASTRID HERNANDEZ LLINAS lee sus alegatos y los aporta también al expediente.
AUTO NO 13 Conforme con lo anterior, procederá el Tribunal a fijar fecha para audiencia de laudo. En consecuencia se, TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A.
RESUELVE
1. Fijar como fecha el día 17 de marzo 2017 a las 10: 00 a. m., para que tenga lugar audiencia de laudo. Tal audiencia se realizará en el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, ubicado en la carrera 56 # 74- 179. La anterior providencia se notifica en audiencia a las partes. L ARNALDMENDOZATORRES SANDRA RISTIZABAL RAMIREZ Secretaria OR0. 7. 453.
RDUGO ING H ANDEZ LUNAS C. C. 09 C. C. N. 55. 2. 723 Apoderado Contemaq Limitada Apoder da Construcciones Marval S. A. t REPÚBLICA DE COLOMBIA 1 CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA contra l CONTRUCCIONES MARVAL S. A. SEDE: CENTRO DE CONCI1- ACIbN Y ARBRRAIE DE LA CAMAM DE COMERCIO DE BARRANQUILLA CARRERA 56 N° 74- 179 TE- F.: ( 095) 3303922 Fax: ( 095) 3682270 BARRANQUILLA, COLOMBIA LAUDO ARBITRAL Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, 17 de marzo de dos mil diecisiete ( 2017).
Encontrándose surtidas en su totalidad las actuaciones procesales previstas en la ley r i 1563 de 2012, así como las del reglamento de arbitraje del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla, para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere en Derecho, el Laudo conclusivo del proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre CONTEMAQ LIMITADA Y CONTRUCCIONES MARVAL S. A. CAPÍTULO PRIMERO I:
ANTECEDENTES z 1 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. 1.- El objeto de la controversia. La controversia que se decide mediante el presente Laudo, tiene coma origen las diferencias surgidas con ocasión de los contratos surgidos de la oferta de compraventa No. 98154- 002 suscrita por las partes el 30 de septiembre de 2014 y su aceptación de la misma fecha. 1. 2.- El pacto arbitral.
El convenio arbitral consignado en la oferta de compraventa que originó el presente proceso arbitral, tiene el siguiente texto: CLÁUSULA COMPROMISORIA Las diferencias del contrato que surja con la expedición de la orden de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio de esa ciudad cuyo fallo será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro." ci II.- EL TRÁMITE DEL PROCESO ARBITRAL 2. 1.- La convocatoria de Tribunal Arbitral Con el Ileno•de los requisitos formales y mediante escrito presentado ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercia de Barranquilla, la parte demandante, la sociedad CONTEMAQ LIMITADA, por conducto de apoderado judicial designado para tal fin, presentó el primero ( 1) de septiembre de 2016, escrito contentivo de la convocatoria a un Tribunal de Arbitramento, con lo que se dio inicio al presente proceso arbitral, dirigiendo sus pretensiones contra la sociedad CONSTRUCCIONES MARVAL S. A. t i 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. 2. 2.- Designación de los árbitros e instalación del Tribunal Según consta en acta' del 8 de septiembre de 2016, las partes designaron al doctor Arnaldo Mendoza Torres como ARBITRO UNICO, quien profiere el presente laudo.
En audiencia de instalación según actaz del 28 de septiembre de 2016, el árbitro designado, declaró legalmente instalado el Tribunal de Arbitramento, designando como secretaria a la doctora Sandra Aristizabal Ramirez, mediante auto notificado en audiencia a las partes el cual quedó en firme. 2. 3.- La Demanda Arbitral Mediante auto No. 23 el Tribunal inadmitió la demanda arbitral y concedió el término legal para que fuera subsanada.
La parte convocante, con base en lo señalado por el Tribunal, subsanó su demanda oportunamente y posteriormente, mediante acta No. 34 y en auto No. 3 de fecha 7 de Octubre de 2016, el Tribunal admitió la demanda arbitral. 2. 3. 1- Los Hechos en que se fundamenta la Demanda Arbitral Los hechos narrados por la parte convocante, se sintetizan así: La empresa CONTEMAQ LIMITADA pagó a CONSTRUCCIONES MARVAL S. A., la suma de $ 19. 100. 000, por concepto de " separación" para la compra de una oficina en el proyecto Centro Empresarial Torres del Atlántico.
FI. 44 al 45 FI. 80 a 82 FI. 90 al 92 4 FI. 98 al 100 L L L TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. Entre CONTEMAQ LIMITADA y CONSTRUCCIONES MARVAL S.A., se suscribió el contrato de compraventa No. 98154- 002 con fecha 30 de septiembre de 2014, cuyo objeto fue la promesa de compraventa de la oficina No. 512 del edificio Centro Empresarial Torres de Atlántico.
CONSTRUCCIONES MARVAL S. A. se comprometió en el numeral 2 de las obligaciones del Oferente del contrato a " Entregar el inmueble con los correspondientes servicios GP públicos con que cuenta esa unidad, conforme la descripción contenida en las Especificaciones Técnicas que forman parte como aneo de esta oferta". Así mismo, se comprometió a entregar la oficina objeto del contrato de compraventa el día 15 de mayo de 2015;
" Quince meses después de la fecha del compromiso la entidad no ha cumplido con su compromiso'. A la fecha que se presenta la solicitud de conformación del Tribunal, CONTEMAQ LIMITADA ha pagado a CONSTRUCCIONES MARVAL S. A. la suma de $ 128. 095.870, por concepto de cuota inicial de la oficina prometida en venta en el contrato firmado por las partes.
Las partes firmantes del CONTRATO DE COMPRAVENTA cuya resolución se demanda, firmaron UNA CLAUSULA PENAL que señala: " Para garantica el cumplimiento de las obligaciones y deberes obligados del contrato que surja con ocasión de esta oferta, en caso de mora, inejecución, o ejecución parcial de cualquiera de las obligaciones consagradas o derivadas del mismo, la parte que incumplió o se allanó a cumplir tiene derecho a exigir de quien incumplió la suma de $ 41. 100. 000, a título de pena, sin perjuicio de que pueda exigir el cumplimiento de la obligación principal y el resarcimiento de los perjuicios que superen la suma de dinero sin necesidad de requerimientos previos o constituciones en mora a los cuales renuncian las partes en su reciproco beneficio'. r z TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. 2. 3. 2.- Lo que se pretende con la demanda arbitral Las pretensiones elevadas por la parte convocante, literalmente son las siguientes:
PRIMERO. Que el Tribunal de Arbitramento declare que CONSTRUCCIONES MARVAL S. A. incumplió el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA firmado con la EMPRESA CONTEMAQ LIMITADA, de la ciudad de Barranquilla el día 30 de septiembre de 2014.
SEGUNDO. Que con base en la anterior declaración se declare resuelto el contrato.
TERCERO. Con base en lo anterior el Tribunal de Arbitramento de CAMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA, condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. devolver a la empresa CONTEMAQ LIMITADA la suma de $ 128.095.800 ( CIENTO VEINTIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS PESOS m/ l ( sic), suma que fue entregada por la convocante a la convocada por concepto de cuota inicial del bien inmueble objeto del litigio.
CUARTO. Se condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. pagar a CONTEMAQ LTDA, la suma de $ 41. 700.00 CUARENTA Y UN MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS MIL) por concepto de aplicación de la CLAUSULA PENAL suscrita en contrato de compraventa, teniendo en cuenta que la empresa CONSTRUCCIONES MARVALR S.A. INCUMPLIO EL CONTRATO DE COMPRAVENTA, pues debió entregar el inmueble objeto del contrato el día 15 de mayo de 2015, como consta en el documento firmado por las partes.
QUINTO. Se condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. pagar a favor de la empresa CONTEMAQ LTDA, la suma de $ 44.800.000 ( CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MIL), por concepto de intereses causados desde el 15 de mayo de 2015, fecha en que debieron haber entregado el inmueble. QUINTO ( sic). Se condene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A al pago de los gastos y costos administrativos, que determinará el Tribunal, causados por la Constitución y funcionamiento del Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Barranquilla' 11 t TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. 2.4: Contestación a la demanda arbitral y excepciones de mérito.
La demanda arbitral fue notificadas a la representante legal y la apoderada de la parte convocada el 7 de octubre de 2016, quien allegó memorial el 2 de noviembre de 2016. En el escrita de contestación de la demanda6 la parte convocada se opuso a la totalidad de las pretensiones, contestó los hechos en que se fundamentó la demanda, aceptando algunos como ciertos e indicando que otros no lo son y ofreciendo seguidamente explicaciones para cada una de sus manifestaciones.
En el mismo escrito de contestación de demanda, el apoderado de la convocada formuló las siguientes excepciones: a) Incumplimiento de la oferta de compraventa por el destinatario. b) Ausencia de causa para demandar. c) Mora en el pago de las obligaciones pactadas. d) Mala fe de la parte demandante. e) Genérica. La parte demandada mediante correo electrónico de fecha 19 de noviembre de 2016 Í dio respuesta a la contestación de la demanda y a las excepciones presentadas por la parte convocada. 2. 5.- Fijación de los gastos de funcionamiento y honorarios del Tribunal Arbitral? Trabada íntegramente la relación jurídica procesal entre las partes, el Tribunal procedió a dictar la providencia por medio de la cual fijó los gastos de funcionamiento FIs. 102 6FIs. 105 a 147 1 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. y honorarios del Tribunal, después de haber declarado fracasada la audiencia de conciliación. Los gastos de funcionamiento del Tribunal y los honorarios de los integrantes del Tribunal, fueron pagados en su totalidad por la parte convocante.
No obstante, mediante acta No. 9 de fecha 27 de enero de 2017, se dejó constancia de la entrega del cheque de gerencia por valor de $ 8. 801. 428 por parte del convocado al convocante correspondiente al 50% de lo cancelado de más por ésta. 2. 6.- Primera Audiencia de Trámites El Tribunal de Arbitramento fijó fecha para la primera audiencia de trámite la cual inició el 27 de enero de 2016 y finalizó el 9 de febrero de 2017.
En su desarrollo se declaró la competencia del Tribunal mediante auto No. 9 del 27 de enero de 2017, el cual no fue objeto de recursos. Seguidamente y mediante auto NO 10 de esta última fecha, se resolvió sobre las pruebas solicitadas por las partes. 2. 7: Pruebas practicadas Las pruebas pedidas por las partes y decretadas mediante auto NO 10 ya mencionado, en el curso de la primera audiencia de trámite, fueron practicadas en su totalidad, con el cumplimiento del debido proceso de la siguiente manera: 7FIs. 175 a 178 8Fls. 192 a 196 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. 2. 7. 1- Documentales.
Al proceso se arrimaron documentos aportadas por los apoderadas de las partes con la presentación de la demanda, y su contestación. También se arrimaron al expediente documentos en desarrollo de la práctica del interrogatorio de parte. 2. 7. 2: Pruebas de oficio El Tribunal ordenó de oficio, el interrogatorio de parte de los representantes legales de las sociedades demandante y demandada, los cuales fueran practicados el 9 de febrero de 2017. 2. 8.- Alegatos de Conclusión. Practicadas las pruebas quedó concluida la instrucción del proceso, por lo que se realizó la audiencia de alegatos de conclusión el día 6 de marzo de 2017.
Z Los apoderados de las partes expusieron oralmente sus alegatos de conclusión y radicaron sendos escritos que recogen sus respectivas intervenciones en audiencia. 3.- Oportunidad para proferir el laudo. El art. 10 de la ley 1563 de 2012 establece: Artículo 10. Término. Si en el pacto arbitral no se señalare término para la duración del proceso, éste será de seis ( 6) meses, contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite.
Dentro del término de duración del 0 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. proceso, deberá proferirse y notificarse, incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Dicho término podrá prorrogarse una o varias veces, sin que el total de las prórrogas exceda de seis ( 6) meses, a solicitud de las partes o de sus apoderados con facultad expresa para ello.
La cláusula compromisoria del contrato celebrado entre las partes de este proceso, está contenida en la oferta de compraventa suscrita el 3 de septiembre de 2014. L CLÁUSULA COMPROMISORIA Las diferencias del contrato que surja con la expedición de la orden de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de la Cámara de Comercio de esa ciudad cuyo falla será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro." La primera audiencia de trámite empezó el 27 de enero de 2016 y terminó el 9 de febrero de 2016.
De acuerdo con el art. 10 transcrito, el término de seis ( 6) meses para proferir el laudo corre a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, por tanto, vencería el 9 de agosto de 2017. CAPÍTULO SEGUNDO CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Tal como se expresó arriba, la demanda instaurada por la sociedad CONTEMAQ LTDA, incluyó las siguientes pretensiones:
PRIMERO. Que el tribunal de arbitramento declare que CONSTRUCCIONES MARVAL S.A., incumplió el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA firmado TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. con la EMPRESA CONTEMAQ LIMITADA, de la ciudad de Barranquilla el día 30 de septiembre de 2014.
SEGUNDO. Que con base en la anterior declaración se declare resuelto el contrato.
TERCERO. Con base en lo anterior el Tribunal de Arbitramento de la CAMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA, condene y ordene a la empresa COSTRUCCIONES MARVAL S.A devolver a la empresa CONTEMAQ LIMITADA la suma de $ 128.095.800 ( CIENTO VEINTIOCHO MILLONES NOVENTA Y CINCO MIL OCHOCIENTOS PESOS m/ l, suma que fue entregada por al convocante a la convocada por concepto de cuota inicial del bien inmueble objeto del litigio.
CUARTO. Se condene y ordene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S,A, a pagar a CONTEMAQ LTDA, la suma de $ 44.800. 000 ( CUARENTA Y CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL PESOS MIL), por concepto de intereses causados desde el 15 de mayo de 2015, fecha en que debieron haber entregado el inmueble.
QUINTO. Se condene a la empresa CONSTRUCCIONES MARVAL S.A. al pago de gastos y costos administrativos que determinará el tribunal, causados por la constitución y funcionamiento del Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Barranquilla' La sociedad demandada por su parte, al contestar la demanda, se opuso a todas sus pretensiones y propuso las siguientes excepciones: Incumplimiento de la oferta de compraventa por el destinatario.
Ausencia de causa para demandar. Mora en el pago de las obligaciones de pago. Mala fe de la parte demandante, y La excepción genérica, consistente en que se declare cualquiera que se encuentre probada en el proceso. El tribunal admitió su competencia, sobre la base del contenido de la cláusula arbitral, según la cual " Las diferencias del contrato que surja con la expedición de la orden de compra, se someterán a decisión arbitral en la ciudad de BARRANQUILLA en el centro de conciliación y arbitraje de esa ciudad cuyo fallo será en derecho y se someterá tanto en su conformación como en su desarrollo a las reglas internas del respectivo centro'; esto es, en el entendimiento de que la litis no provenía de la oferta de 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCION ES MARVAL S. A. El pago de la cuota inicial tambien aparece listado en la oferta as¡: Valor separación: $ 19. 100. 000. 00, Saldo separación 1: $ 1. 800. 000. 00 y luego 24 cuotas de 6. 949. 630. 00.
Por su parte, la sociedad demandante CONTEMAQ LTDA, suscribió la orden de compraventa, aceptando todos los términos de negociación expresados en la oferta de compraventa. Junto con la oferta se suscribió también por la demandante, el FORMATO DE ESPECIFICACIONES TECNICAS DE CONSTRUCCION", Versión 14, de mayo 16 de 2012, en donde se estableció como fecha de entrega estimada, el mes de mayo de 2015, indicándose que la fecha de entrega se definiría a partir de la licencia de construcción y el cumplimiento del punto de equilibrio en ventas.
Todos los documentos a que se hace mención, están contenidos en formatos preimpresos preparadas por la sociedad demandada. El Tribunal ordenó de oficio, el interrogatorio de los representantes legales de las partes, el cual se cumplió en la fecha y hora establecidas. La representante legal de MARVAL S. A., señora Claudia Avendaño Escorcia, preguntada respecto de las condiciones a las que estaba sometido el plazo de entrega del inmueble en la oferta, señaló que el plaza de mayo de 2015 era un plazo estimado que estaba condicionado a la obtención de la licencia de construcción y a la obtención del punto de equilibrio.
Sobre este mismo tema, añadió que la no obtención del punto de equilibrio, indicaba que el proyecto no era viable. El representante legal de la sociedad demandante Sr. Carlos José Archbold Infante, por su parte, al momento de absolver el interrogatorio propuesto por el tribunal, aceptó haber suscrito los documentos mencionados, es decir la aceptación de la oferta y sus anexos y manifestó que con ellos había creído haber celebrado la compraventa.
Respecto de los pagos, admitió que al momento de cumplirse el plazo establecido como fecha de entega estimada, dejó de pagar las cuotas a su cargo con la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S.A. periodicidad pactada y que luego aceptó una especie de refinanciación de la obligación, mediante la cual se le ofreció una rebaja en la cuota mensual sin que Hubiese realizado con posterioridad, abono alguno. Vistas las pruebas documentales y las practicadas de oficio, resultan necesarias algunas reflexiones sobre los pormenores del negocio celebrado entre las partes: Respecto del punto de equilibrio, aprecia el tribunal que este, es un concetp utilizado dentro de los esquemas de construcción desarrollados mediante la constitución de fducias inmobiliarias.
La fiducia inmobiliaria es un negocio fiduciario cuya finalidad es la " administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de dicho proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato"9 El patrimonio autónomo así constituido, se desarrolla a través de una fiducia de preventa, a la cual se vinculan fideicomitentes individuales, para la inversión de sus aportes, durante un término definido en el contrato de fiducia, en el cual el constructor debe alcanzar un punto de equilibrio del proyecto, que corresponde a un porcentaje de ventas también definido previamente, para que, una vez alcanzado este, se entreguen los recursos al constructor para el inicio del proyecto, o en caso contrario, estos se devuelvan a cada aportante con sus rendimientos.
La finalidad de estos negocios fiduciarios es entregar a los fideicomitentes individuales unos derechos de área, que finalmente se traducirán en derechos de propiedad sobre el inmueble que pretendían comprar. Es decir, que mediante este procedimiento, el constructor realiza la construcción, financiándola parcialmente con los aportes de los fideicomitentes individuales, los cuales cuentan con la garantía de que los dineros así invertidos, estarán manejados por el patrimonio autónomo quien los entregará al constructor en la medida en que sea necesario para el avance de la construcción, 3 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. Como quiera que el proyecto objeto de la negociación entre las partes del proceso, no se desarrolló mediante el mecanismo de fiducia, el plazo de entrega del inmueble objeto de la oferta no debía en principio, estar condicionado a la obtención del punto de equilibrio y, si tal hecho constituía, según afirmó la representnte legal de Marval S. A., un requisito para la viabilidad del proyecto, es claro que la oferta no contenía los elementos esenciales que la docrina y jurisprudencia exigen para que de lugar al nacimiento de un contrato una vez cumplidas las formalidades de este.
No obstante, debe aclararse que el recibo de dineros a titulo de cuota inicial, en los terminos señalados en este caso, no alcanza a constituir captación pública de dinero, pues no tiene las caracteristicas que exige la Superintendencia Financiera para calificarlo de esa manera. Ahora bien, aun cuando no corresponde al tema litigioso, si cree el tribunal conveniente llamar la atención sobre una práctica que puede inducir al error a quienes desconocen las formalidades especiales propias de algunos negocios jurídicos, al celebrarse estos con semejanzas Importantes con otros que se encuentran de moda dentro de la práctica comercial habitual, sin que por ello alcancen la categoría de costumbre mercantil, en cuanto que no cuentan con la respectiva certificación que para ello exige la ley.
En efecto, al hablarse de punto de equilibrio en la negociación y establecerlo como factor determinante del plazo, se confunde el tema con los negocios inmobiliarios realizados a través de fiducia y al no estar presente tal figura, es claro también que la forma de pago establecida en los documentos precontratuales implican la participación del comprador en la financiación del proyecto, sin que cuente con la garantía que implica la existencia del patrimonio autónomo antes nombrado.
Según el artículo 854 del Código de Comercio, la oferta o propuesta es el proyecto de negocio jurídico que una persona formula a otra y en tales términos, la H. Corte Suprema de Justicia, al comparar la oferta con la invitación a negociar, considera que la primera de ellas, " en cuanto reúna los requisitos allí previstos, además de ser Superintendencia Financiera.
Circular Básica Jurídica CE 029 de 2014. d TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. irrevocable, da lugar el nacimiento del contrato, una vez aceptada por el destinatario " 10 Ahora bien, respecto del perfeccionamiento del contrato que se supone debe surgir de la oferta, también ha aclarado la Corte " que, si se está en presencia de contratos en los que se exija una forma específica para su perfeccionamiento —solemnes o reales—, se deberán cumplir, además, las respectivas formalidades ad substantiam actus o deberá haberse verificado la correspondiente entrega de bienes, en su caso"." Lo anterior concuerda con lo expresado en el artículo 1501 del Código Civil, según el cual, " Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.
Son de la esencia de un contrato aquellas cosas, sin las cuales, o no produce efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales".
Así, cuando la Corte habla de formalidades " ad substantiam actus", se refiere precisamente a aquellas cosas que resultan de la esencia de los contratos, sin las cuales, o no producen efecto alguno, o degeneran en otro contrato diferente. De esta manera, resulta imperativo indagar que efectos produce la oferta de contrato, aceptada por el destinatario, cuando no se han cumplido las formalidades ad substantiam actus requeridas para que el contrato, objeto de la oferta, se perfeccione.
Surge entonces con claridad, que las partes habían iniciado tratativas encaminadas a la compraventa de un inmueble, pues así lo establecen con claridad los documentos aportados y, por otra parte, resulta ser este el objeto social de la demandada. Por otra O CSI. Casación Civil. Sentencia de abril 4 de 2001. Expediente. 5716. Magistrado Ponente Jorge Antonio Castillo Rugeles.
CSJ, Casación Civil, Sentencia de febrera 26 de 2010, Rad. 2001- 00418. Magistrado Ponente Arturo Solarte Rodríguez. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. parte, en el interrogatorio, ambas partes estuvieron de acuerdo en que se pretendía celebrar un contrato de compraventa de bien inmueble y si bien el representante legal de la sociedad demandante afirma en su declaración que creía haberlo celebrado, es claro que no se cumplieron las solemnidades propias de tal contrato y tampoco las propias de una promesa de compraventa.
En síntesis, la demandada, mediante los documentos elaborados por ella e Impuestos al comprador ( demandante), adelanta un proceso comercial encaminado a la venta de un inmueble, proceso en el cual utiliza metodologías similares a los procesos de venta que se adelantan mediante la figura de la fiducia inmobiliaria, con lo cual crea una confusión en el comprador respecto de los derechos que adquiere y de la forma como puede hacerlos exigibles.
En el caso que nos ocupa, la sociedad demandante aduce haber tomado la fecha de mayo de 2015, como fecha de entrega del Inmueble, cuando lo cierto es que ninguna de las estipulaciones de la oferta y de su aceptación, establecían una fecha de entrega clara, por cuanto esta, se enunciaba como tentativa y estaba ligada a la obtención de un punto de equilibrio cuyas características no se definieron, en cuanto que no se estableció una fecha para su obtención, ni un porcentaje de ventas para estimarlo.
También estaba ligado el plazo a la obtención de la licencia de construcción, no obstante que este documento resulta imprescindible para que se inicien las ventas al público y por lo demás, ya estaba vigente al momento de producirse la oferta y su aceptación. Pero además de lo anterior, los plazos previstos para el pago de la denominada cuota Inicial, no tenían relación alguna con la fecha de entrega estimada, con lo cual puede decirse que, en la oferta, se estableció un plazo de entrega Indeterminado y no se establecieron reglas claras para determinarlo.
Ahora bien, tal circunstancia no tiene tampoco mayor incidencia jurídica por cuanto donde si debían dejarse claras tales condiciones era en los contratos de promesa de compraventa o en el contrato de venta del bien inmueble, contratos estos cuya celebración no se acreditó en el proceso. 4,, 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. De otra parte, el demandante manifestó en su declaración que, al llegar la fecha estimada de pago, dejó de atender con puntualidad los pagos periódicos a que se había comprometido y aceptó luego una especie de refinanciación de la obligación a su cargo, en la cual aceptaba reducir el monto de las cuotas mensuales, con lo cual el término para completar el pago de la cuota inicial, se alejaba en el tiempo.
Así pues, en tratándose de una oferta de contrato en la que se señalaban unas condiciones para celebrar con posterioridad una promesa de compraventa y luego un contrato de compraventa de bien inmueble, resulta evidente de lo probado en este proceso, que no se dieron las condiciones que señala la H. Corte Suprema de Justicia para que surja de la oferta el contrato prometido y tampoco se celebraron realmente los contratos de promesa de venta primero y de compraventa después. No hay lugar siquiera a realizar el análisis respecto de si se cumplieron o no los requisitos ad substantiam actus, pues los contratos no llegaron nunca a celebrarse.
Es sobre este escenario entonces que el tribunal debe pronunciarse para proferir su fallo. En cuanto se refiere a la promesa de contrato, el artículo 1611 del Código Civil, Subrogado por el artículo 89 de la ley 153 de 1887, señala. " La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1.
Que la promesa conste por escrito. 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 ( sic) del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado'. s Y— TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. De otra parte, resulta claro también que la promesa de venta y la compraventa propiamente dicha, son contratos esencialmente distintos, tal como lo ha señalado el Consejo de Estado, en sentencia de abril 18 de 2016, identificada con el numero de radicación 2001- 03567/ 34648, con ponencia del H. Magistrado Carlos Alberto Zambrano Barrera, que dice así en su parte pertinente;
La promesa es antecedente al contrato prometido, es de carácter preparatorio y cuando versa sobre la compraventa de bienes inmuebles crea, fundamentalmente, una obligación de hacer, de carácter bilateral o sinalagmático, consistente en la celebración de este último, esto es, en el otorgamiento de la respectiva escritura pública, para perfeccionar el contrato que sirve de título traslaticio del derecho real de dominio, tal como se desprende del artículo 1611 del Código Civil, en armonía con los artículos 1857 y 1861 ibídem.
En cambio, el contrato de compraventa de bienes inmuebles, que a términos del precitado artículo 1857 sólo se reputa perfecto cuando se otorga la escritura pública en la cual conste el acuerdo de voluntades, genera, principalmente, una obligación bilateral de dar, consistente, en cuanto a la parte vendedora, en la obligación de transferir el derecho de dominio del bien inmueble y, en cuanto a la parte compradora, en la de pagar el precio.
En este sentido, no deben confundirse las obligaciones que emanan del contrato de promesa, con aquellas que provienen del contrato prometido, pues son dos negocios jurídicos completamente autónomos y diferenciados, que tienen, por ende, finalidades distintas". Debe entonces concluirse, de una parte, que no es posible pedir la declaratoria de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y al tiempo el incumplimiento del contrato de venta, pues, de una parte, el incumplimiento del primero implica la no celebración del segundo y por el contrario la celebración del contrato de venta, que permitiría la solicitud de su incumplimiento, implica precisamente el cumplimiento de la promesa de venta.
Pero en el caso que nos ocupa, no existe en el expediente, como ya se ha repetido, prueba alguna de la celebración de acuerdo distinto de la oferta de contrato y su aceptación y es este documento el que las partes confunden indistintamente con la promesa de venta o con el contrato de compraventa propiamente dicho. e • 0 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. Señala el artículo 280 del Código General del Proceso, que " La motivación de la sentencia deberá limitarse al examen crítico de las pruebas con explicación razonada de las conclusiones sobre ellas, y a los razonamientos constitucionales, legales, de equidad y doctrinarios estrictamente necesarios para fundamentar las conclusiones, exponiéndolos con brevedad y precisión, con indicación de las disposiciones aplicadas.
El juez siempre deberá calificar la conducta procesal de las partes y, de ser el caso, deducir indicios de ella". El artículo 281 ib ídem, agrega: " La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta". ( Negrillas fuera del texto). Por otra parte, el numeral 9e del artículo 41 de la Ley 1563 de 2012, al referirse a las causales de nulidad del laudo arbitral, establece como tal, el " Haber recaído el laudo sobre aspectos no sujetos a la decisión de los árbitros, haber concedido más de lo pedido o no haber decidido sobre cuestiones sujetas al arbitramento".
Sobre este mismo tema de la congruencia de las decisiones judiciales, el H. Consejo de Estado, se pronunció en los siguientes términos, que ilustran la situación: Este principio de la congruencia de la sentencia, exige de una parte que exista armonía entre la parte motiva y la parte resolutiva de la misma, lo que se denomina congruencia interna, y de otra, que la decisión que ella contenga, sea concordante con lo pedido por las partes tanto en la demanda, como en el escrito de oposición, denominada congruencia externa, es decir, se tome la decisión conforme se ha marcado la controversia en el proceso.
Cuando en una providencia judicial, no se respeta el principio de la congruencia, se incurre en lo que la doctrina ha llamado fallo " ultrapetita" que consiste en reconocer un mayor derecho que el invocado por el demandante, " extrapetita"., cuando se reconoce un derecho que no ha sido reclamado o cuando se reconoce un derecho reclamado o se acoge la pretensión pero por una causa diferente o deducida de hechos no alegados, y " minuspetita". cuando se omite el 7 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. pronunciamiento sobre una de las pretensiones. 1,12 El contenido del laudo, debe pues ceñirse a las pretensiones de la demanda, sin alejarse de las mismas y a la congruencia de las excepciones propuestas, en estricto acatamiento de lo previsto en el artículo 281 del Código General de Proceso.
LAS EXCEPCIONES. En punto a las excepciones propuestas por la sociedad demandada, es claro que las excepciones denominadas " Incumplimiento de la oferta de compraventa por el destinatario", y " Mora en el pago de las obligaciones de pago", no están llamadas a prosperar por la simple razón de no estar cubiertas por la cláusula compromisoria, que se refiere con toda claridad a aquellas diferencias que provengan " del contrato que surja con la expedición de la orden de compra" y no de la orden de compra misma.
La prosperidad de tales excepciones, implicaría una extralimitación de las competencias del tribunal y una clara violación de las normas que regulan el contenido de las sentencias por lo cual el tribunal se abstendrá siquiera de analizarlas. En cuanto a la excepción de mala fe de la parte demandante, debe señalarse que la misma se basa también en supuestos incumplimientos y sanciones relacionadas con contratos que nunca se celebraron pero que ambas partes en el fondo confunden, pues se refieren, de una parte, a supuestos incumplimientos de una etapa precontractual que claramente no es objeto del presente arbitraje y por otra a contratos que nunca se celebraron.
La excepción de ausencia de causa para demandar, se propone con base en la afirmación según la cual, el plazo de entrega del inmueble no se cumplió en la fecha del 15 de mayo de 2015, por cuanto, según la demandada, en tal fecha no estaba obligado a la entrega pues la misma estaba sujeta a la licencia de construcción y a la Consejo de Estado.
Sección IV. Sentencia 2012- 00027120874, septiembre 29 de 2015. M. P. María T. Briceño de Valencia. d e. 0 i 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. obtención del punto de equilibrio. Ya nos hemos referido al tema del punto de equilibrio y a la licencia de construcción, insistiéndose en que ninguna de las dos tiene incidencia alguna en el tema de la controversia, pues se refieren también a las negociaciones previas contenidas en la oferta de contrato y su aceptación. La ausencia de causa para demandar, no surge pues de las razones expuestas por la demandada pues ellas, como todo el esquema de defensa y excepciones, está basado en los términos de la oferta de contrato y su aceptación que, como se ha repetido en varias ocasiones a lo largo del contenido del laudo, no corresponde al examen del tribunal por no estar contenido en la cláusula arbitral; surge eso sí, de la circunstancia de que el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa de bien inmueble cuyo incumplimiento se impetra por el demandante, nunca fueron celebrados por las partes y su existencia no se acreditó en forma alguna dentro del proceso.
Resulto eso sí, evidente, que las partes confundieron los alcances del negocio que celebraron y le dieron todo el tratamiento que merece un negocio de compraventa, hasta el punto de considerar de una y otra parte, que el mismo se había incumplido. Por otra parte, en la declaración de parte rendida por la representante leal de la demandada, también afirmó que al momento de la finalización del plazo y no obstante haberse según su dicho incumplido los plazos de pago de la cuota inicial, la demandada se dirigió a la demandante invitándole a entregar los documentos necesarios para la escrituración del inmueble.
COSTAS Con fundamento en lo previsto en el art. 365 numeral 8 del C. G. del P., el cual señala: Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación."; no se condenará en costas a ninguna de las partes por no haberse probado su causación y así se dispondrá en la parte resolutiva de este Laudo.
Cc '1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. CAPITULO TERCERO DECISION En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento constituido para dirimir las controversias surgidas entre la sociedad CONTEMAQ LTDA y la sociedad CONSTRUCCIONES MARVAL S. A., Administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE 1.
Negar las pretensiones de la demanda. 2. Declarar probada la excepción de ausencia de causa para demandar, por las razones expuestas en la parte motiva del presente laudo arbitral. 3. Sin costas, por las razones expuestas en la parte motiva del presente laudo arbitral. 4. Ordenar la expedición de copias auténticas de este laudo con destino a cada una de las partes.
S. Ordenar la devolución del expediente para su archivo al Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Barranquilla. Esta providencia queda notificada en estrados. A r Arnaldo Mendoza Torre Sandra ristizabal Ramirez Secretaria 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. contrato No 98154- 02 de septiembre 30 de 2014, dirigida a la demandante por la sociedad demandada y aceptada por esta mediante la orden de compra de la misma fecha, sino de él o los contratos que hubiesen surgido de tales oferta y orden de compra, no solo porque así lo tenía establecido la cláusula compromisoria pactada sino por cuanto a ello se enderezaron las pretensiones de la demanda.
La declaratoria de competencia por parte del tribunal, no constituye simplemente un requisito para abocar el conocimiento del asunto y continuar con el trámite arbitral, sino que constituye el ámbito y límite del laudo que ponga fin al proceso, pues al fijar la competencia y los límites de ella, el tribunal señala los asuntos jurídicos que serán objeto de estudio para desatar la controversia planteada.
Así las cosas, la labor del juez en este caso, ha de estar encaminada a determinar, primero, la existencia del contrato o contratos, respecto de los cuales surge la Lítis, para determinar la posibilidad de prosperidad de las pretensiones incoadas o de las excepciones propuestas. Todo ello en atención a que, la determinación de la existencia o inexistencia de tales contratos, constituye el ejercicio de la competencia que se pretende declarar y no un factor para declararla.
De las pruebas apartadas al proceso y las practicadas de oficio, se demuestra que CONSTRUCCIONES MARVAL S. A., formuló a CONTEMAQ LTDA, la oferta de compraventa de un inmueble No. 98154- 002, para el proyecto identificado internamente por la demandada con el No. 005745101000-TORRES DEL ATLÁNTICO. En la oferta se estableció un precio de venta de $ 417. 091. 400. 00 y una cuota inicial de 187. 691. 130. 00.
Para la cancelación del saldo de $ 229. 400. 270. 00, se mencionan varias alternativas, tales como " pagaré su casa", " entidad financiera" y " entidad financiera provisionaF, sin que en su texto se hubiese elegido ninguna de ellas. Además, se menciona que los costos notariales asociados con la venta, se dividirían entre las partes y los de hipoteca, notariado y registro y legalización del crédito, venta, registro e impuestos estarían a cargo del comprador en un 100%. z REPÚBLICA DE COLOMBIA wj' Í CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA contra CONTRUCCIONES MARVAL S. A. SEDE: CENTRO DE CONCILIACIÓN V ARBITRAJE DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BARRANQUILLA CARRERA 56 N° 74- 179 TELE.: ( 095) 3303922 Fax: ( 095) 3682270 BARRANQUILLA, COLOMBIA ACTA NO 13 En el Distrito Especial, Industrial y Portuario de Barranquilla, el 17 de marzo de 2017, se constituyó en audiencia el Tribunal integrado por el doctor Arnaldo Mendoza Torres árbitro único - en compañía de la Dra. Sandra Aristizábal Ramírez - secretaria -, quienes se reúnen en presencia el doctor JORGE BOLIVAR BERDUGO, como apoderada de la parte convocante y la doctora INGRID ASTRID HERNANDEZ LLINAS, como apoderada de la parte convocada, con el fin de practicar audiencia de laudo que fuera f ordenada en auto No. 13 de fecha 6 de marzo de 2017.
En este estado de la audiencia el árbitro da lectura a la parte resolutiva del laudo, de conformidad con lo indicado en el Art. 33 de la ley 1563 de 2012. Así mismo, se entregan copian autentica del laudo a cada una de las partes. ARNALDO MENDOZA TORRES SAND ISTIZABAL RAMIREZ Secretaria TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO CONTEMAQ LIMITADA CONTRA CONTRUCCIONES MARVAL S. A. 30 GE B IJAR BERD O INGRID A D Z LUNAS C..
No 7. 453. 009 C. C. No. 5 0. 723 Apoderado Contemaq Limitada Apoderada Construcciones Marval S. A. P