Deeb Asociados Ltda vs Erika Alejo Espinosa, Henry Alejo Espinosa, Hernado Alejo Espinosa Y Yolanda Espinosa De Alejo

El Tribunal de Arbitraje integrado para dirimir las controversias suscitadas entre DEEB ASOCIADOS LTDA, como Parte Convocante, y ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO, como Parte Convocada, de manera unánime profiere este Laudo arbitral en Derecho, después de verificar que se agotaron en debida forma todas las etapas que la normativa vigente (Ley 1563 de 2012 y demás disposiciones complementarias y aplicables) prevén y ordenan para el desarrollo de los procesos arbitrales, con lo cual le pone fin al conflicto jurídico que las Partes sometieron a su conocimiento.

CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO I.- Identificación de las partes del proceso 1.1.- Convocante. La parte convocante es la sociedad DEEB ASOCIADOS SAS, sociedad colombiana legalmente constituida e identificada con el NIT. 860.055.506-1, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá D.C., lo anterior de conformidad con el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, representada para este caso por su Representante Legal, el señor DEEB PAEZ RICARDO.

Esta parte se identificará también como “la Convocante” o “ Deeb”. 1.2.- Convocada. La parte convocada está conformada por los demandados en el marco de la presente demanda: Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 1.2.1.

Los señores ERIKA ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y HENRY ALEJO ESPINOSA llamados en calidad de Herederos determinados de la señora YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO (q.e.p.d.), identificada en vida con la cédula de ciudadanía número 20.295.592, fallecida el día 22 de agosto de 2020, tal y como consta en el Registro Civil de Defunción No. 06062434.

1.2.2. ERIKA ALEJO ESPINOSA, ciudadana colombiana mayor de edad, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., identificada con la cédula de ciudadanía número 52.270.263.

1.2.3. HENRY ALEJO ESPINOSA, ciudadano colombiano mayor de edad, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., identificado con la cédula de ciudadanía número 79.413.683.

1.2.4. HERNANDO ALEJO ESPINOSA, ciudadano colombiano mayor de edad, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., identificado con la cédula de ciudadanía número 79.413.684, quien puede ser notificado en la ciudad de Bogotá D.C. En el presente trámite arbitral ambas partes actúan a través de apoderados, a quienes de manera oportuna les fue reconocida personería adjetiva para actuar con fundamento en los poderes que fueron aportados y que aparecen en el expediente.

Esta parte se identificará también como “la Convocada” o “Los Convocados” o “Alejo Espinosa”. II.- El Pacto Arbitral El pacto arbitral con base en el cual se convocó a este Tribunal de Arbitraje es el contenido en la cláusula 17 del “CONTRATO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADAO “VIAO”, el cual establece: “Las partes acuerdan que cualquier diferencia o controversia que surja entre ellas, relativa a la ejecución, cumplimiento, terminación o liquidación del presente acuerdo, que no pueda ser resuelta por ellas mismas, en forma directa, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la formulación escrita de que Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ tal diferencia haga una de las partes a la otra parte, indicando con precisión los puntos en disputa, se someterá a la decisión de un tribunal de arbitramento de acuerdo con las siguientes reglas: a)El tribunal de arbitramento sesionará en la ciudad de Bogotá, en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de dicha ciudad. b) El tribunal de arbitramento estará compuesto por tres (3) árbitros, tratándose de asuntos de mayor cuantía o por un árbitro (1) si el asunto es de menor cuantía. c) Los árbitros serán designados por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá”.

III.- Síntesis de las actuaciones surtidas en la etapa introductoria del proceso Las actuaciones adelantadas en el presente proceso arbitral fueron, en síntesis, las siguientes: 1. Por conducto de apoderado judicial, DEEB ASOCIADOS LTDA, presentó el día 15 de enero de 2021, demanda arbitral en contra de los señores ERIKA ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA., HENRY ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO. 2.

Agotado el trámite de designación de árbitros, fueron nombrados mediante sorteo público realizado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, el día 21 de enero de 2021, los doctores LUIS AUGUSTO CANGREJO COBOS, GABRIEL HERNÁNDEZ VILLAREAL y ALBERTO GÓMEZ MEJÍA, quienes se instalaron como Tribunal en audiencia celebrada el 18 de febrero del 2021 (Acta No. 1).

En esta audiencia, el Tribunal, además de declararse debidamente instalado y de designar a su Presidente, fijó como su sede y la de su Secretaría al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se designó Secretario, éste último de la lista de Secretarios del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quien oportunamente aceptó su designación y tomó posesión dando cumplimiento al deber de información consagrado en la Ley.

De igual manera, Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ inadmitida la demanda arbitral, fue subsanada oportunamente y mediante Auto 3 de 3 de marzo de 2021 fue admitida; dicha providencia notificada personalmente, el día 4 de marzo siguiente a los Convocados. 3.

El día 21 de abril de 2021, el apoderado de ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA y HERNANDO ALEJO ESPINOSA, presentó escrito de contestación de la demanda, propuso excepciones de mérito, solicitó y aportó pruebas, allegando los respectivos poderes a él conferidos y solicitó el otorgamiento de un plazo para la presentación de un dictamen pericial en los términos del artículo 217 del Código General del Proceso. 4.

De conformidad con los consignado en la contestación de la demanda, la señora YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO, falleció en la ciudad de Bogotá, en fecha 22 de agosto de 2020, es decir, antes de haber sido presentada la demanda arbitral, tal como obra a folio 35 de la contestación de la demanda arbitral, y se aportó el certificado de defunción de la señora YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO. 5.

En la medida que el fallecimiento de la señora Yolanda Espinosa se produjo antes del inicio del proceso, era claro que ese hecho implicaba la reformulación de la demanda en lo que concierne a este aspecto, razón por la cual se ordenó al Convocante dar aplicación al inciso 1° del artículo 87 del Código General del Proceso, debido a que ante la falta de capacidad para ser parte de una de las personas que concurrían a esta causa el contradictorio debía integrarse con sus herederos, para lo cual se le otorgó hasta el 24 de mayo de 2021, para que realizara su reformulación. 6.

El Tribunal mediante Auto 4 de 10 de mayo de 2021, procedió a tener por contestada en tiempo la demanda y disponer que posteriormente se corriera traslado de las excepciones de mérito y otorgó un término para presentar el dictamen pericial hasta el día 7 de junio del 2021. 7. Una vez analizados los escritos presentados por la parte Convocante, el Tribunal solicitó el aporte de los registros civiles para acreditar la vocación hereditaria de los señores ALEJO ESPINOSA mediante Auto 5 de 24 de mayo de 2021, el cual fue recurrido y cuya reposición fue resuelta por Auto 6 de 8 de junio de 2021, y se fijó Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ como nueva fecha para aportar el dictamen pericial solicitado por los Convocados.

El dictamen pericial fue aportado el día 8 de junio de 2021 y se corrió traslado a la Convocante. 8. Los Registros Civiles de los Convocados fueron aportados el día 16 de junio de 2021, y el Tribunal mediante Auto 8 de 25 de junio de 2021, por cumplir los requisitos formales establecidos en la ley, admitió la demanda presentada por DEEB ASOCIADOS LTDA, en contra de ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA, como herederos de la señora YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO, y ordenó notificar a los Convocados, otorgándoseles un término de 30 días hábiles para contestar la demanda.

Contra dicha decisión el apoderado de la parte Convocante, interpuso recurso de reposición, el cual fue denegado mediante Auto 9 de 19 de julio de 2021. 9. Dentro del término de traslado correspondiente no se presentó contestación de la demanda ajustada de los señores ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA, como herederos de la señora YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO.

No obstante lo anterior, el Tribunal procedió a correr traslado de la contestación de la demanda presentada el día 19 de abril del 2021, por los señores ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA y HERNANDO ALEJO ESPINOSA, el cual se descorrió el día 11 de septiembre de 2021. 10. El día 14 de septiembre de 2021, de conformidad con el artículo 2.36 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se realizó la audiencia de fijación de honorarios, los cuales fueron pagados en su totalidad por la parte Convocante.

Respecto de dicho pago la parte Convocante, solicitó la expedición de la Certificación prevista en el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012, la cual fue expedida por el Tribunal. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ IV.- Primera audiencia de trámite El 22 de octubre del 2021 se adelantó la primera audiencia de trámite, en la cual, después de estudiar el alcance del pacto arbitral respecto de la materia y la capacidad de los sujetos procesales, (Acta No. 12 de la misma fecha) el Tribunal se declaró competente para resolver en derecho el litigio sometido a su conocimiento, a continuación resolvió sobre las solicitudes de pruebas mediante Auto 14.

V.- Pruebas decretadas, practicadas y aportadas en el proceso 1. Documentales: En el desarrollo del proceso fueron tenidos como pruebas la totalidad de los documentos aportados por las partes. 2. Interrogatorio de parte de parte: El día 5 de noviembre de 2021, se practicaron, los interrogatorios de parte de los señores ERIKA ALEKO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y FELIPE EDUARDO CUEVAS VALENCIA (Representante de Deeb). 3.

Declaraciones de terceros: Fueron practicados el día 19 de noviembre de 2021, los testimonios de LUCAS ALFONSO QUIMBAYO y ALDEMAR GUERRERO REYES. Los apoderados de las partes desistieron de los testimonios de NATALIA MARTIN, CARLOS OROZCO, LUIS MANUEL RODRÍGUEZ, ORLANDO ALBA CORREDOR, DUMAR NORBERTO CELIS LEAL del Vocero del Patrimonio Autónomo y administrador del FIDEICOMISO EDIFICIO VIAO 53 (FIDUCIARIA ALIANZA). 4.

Dictámenes periciales: Fueron decretados como prueba los dictámenes periciales rendidos por: MARKUP CONSULTORES S.A.S., respecto del cual, se surtió el día 29 de noviembre de 2021 la correspondiente audiencia de contradicción. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ CAMILO HERNÁNDEZ GALINDO S.A.S., quien en el curso del proceso y habiéndose acreditado su fallecimiento, el Tribunal en atención a las circunstancias, procedió a otorgar un plazo a la parte, para que designara un nuevo perito, quien designó a HENRY ARMANDO SÁNCHEZ JIMÉNEZ, quien en audiencia de 28 de enero de 2022, absolvió el correspondiente interrogatorio de contradicción del dictamen pericial. 5.

Pruebas de Oficio: Fueron decretados de oficio por el Tribunal, la solicitud de informes a la FIDUCIARIA ALIANZA S.A. y a la CURADURIA 4 DE BOGOTÁ, los cuales fueron respondidos en tiempo y de los cuales se corrió traslado a las partes mediante Auto de 15 de marzo de 2022, guardando estas silencio. 6.Cierre de la etapa probatoria: Mediante providencia de fecha 5 de abril de 2022, se decretó el cierre de la etapa probatoria, y se fijó fecha para audiencia de alegatos de conclusión para el día 2 de mayo de 2022, fecha en la que se adelantó dicha diligencia, y en la que se fijó fecha para la audiencia de laudo.

VI.- Término de duración del proceso 1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término transcurrido del proceso debe ser contado desde la primera Audiencia de Trámite. 2. En atención a lo dispuesto por el artículo 10 del Decreto Legislativo 491 del 2020, el término del Tribunal será de ocho (8) meses y el proceso se podrá suspender por solicitud de las partes hasta por ciento cincuenta (150) días. 3.

La primera audiencia de trámite en este proceso se surtió el día 22 de octubre del 2021, por lo cual el término de duración del proceso que, de conformidad con lo previsto en el artículo 10 del Decreto Legislativo 491 de 2020 inicialmente se fijó en ocho (8) meses, vence el 22 de junio de 2022 CAPÍTULO SEGUNDO SÍNTESIS DEL LITIGIO I.- Las pretensiones de la demanda Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ A. Pretensiones La Convocante formuló las siguientes pretensiones: ”

PRIMERO. Solicito se DECLARE, por parte del Tribunal de Arbitramento, que los demandados, en sus calidades de contratantes, solidariamente incumplieron sus obligaciones establecidas en el Numeral 11 del contrato “PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO "VIAO”, al negarse a autorizar con sus firmas la materialización los pagos por gastos preoperativos.

SEGUNDO. Solicito que, como consecuencia de NO pagar los gastos preoperativos, se DECLARE por parte del Tribunal de Arbitramento que los demandados solidariamente incumplieron sus obligaciones establecidas en la cláusula Séptima (07) del Contrato “PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO "VIAO”.

TERCERO. Solicito que, se DECLARE por parte del Tribunal de Arbitramento, que los demandados solidariamente obstaculizaron el cumplimento del contrato, respecto al Hito del Proyecto, descrito en el literal c) del Numeral 14 del Contrato “PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO "VIAO”, consistente en de revocar los poderes conferidos, con la finalidad de obtener la licencia inmobiliaria ante la Curaduría 4 de Bogotá D.C., haciendo imposible el desarrollo normal del contrato.

CONDENATORIAS: Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Como consecuencia lógica de las anteriores declaraciones, condénese de manera solidaria a los demandados YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO (q.e.p.d.), ERIKA ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y HENRY ALEJO ESPINOSA, a pagar, en favor de mi poderdante:

PRIMERO. A TÍTULO DE DAÑO EMERGENTE la suma de $109.432.874.,73 SEGUNDO. A TÍTULO DE LUCRO CESANTE la suma de: $ 3.399.288.194 TERCERO. Que se condene a LOS DEMANDADOS al pago de las costas del trámite arbitral.

CUARTO. Que se condene solidariamente a los DEMANDADOS, al reconocimiento y pago de la correspondiente actualización sobre las condenas que resulten probadas durante el trámite arbitral.

QUINTO. Que adicionalmente a lo determinado en el numeral anterior, se condene a (sic) solidariamente los Demandados, al pago de lo correspondiente a costas y agencias en derecho, que regulan los artículos 361 y 365 del CGP.

SEXTO. Que se condene a LOS DEMANDADOS, al reconocimiento y pago de los correspondientes INTERESES MORATORIOS, fijados a la tasa máxima autorizada, en caso de renuencia en el pago de las condenas”. B. Los hechos de la demanda. El sustento fáctico de las anteriores súplicas se encuentra contenida en la demanda ajustada y fueron expuestos así: “PRIMERO. La sociedad DEEB ASOCIADOS SAS (en adelante el Demandante), es una empresa colombiana legalmente constituida, identificada con el NIT. 860.055.506 – 1, representada legalmente por el señor DEEB PAEZ RICARDO, ciudadano colombiano mayor de edad e identificado con la Cédula de Ciudadanía No. 17.135.242, todo lo anterior, según se prueba con su certificado de existencia y representación legal emitido por la Cámara de Comercio de Bogotá. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ SEGUNDO. El Demandante, desarrolla como objeto social, la Construcción de edificios residenciales y no residenciales, según se prueba con su certificado de existencia y representación legal emitido por la Cámara de Comercio de Bogotá, así como con la copia del RUT, las cuales se anexan a la presente demanda.

TERCERO. Los Demandados, Sra. YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO (q.e.p.d.), identificada en vida con la cédula de ciudadanía número 20.295.592, fallecida el día 22 de agosto de 2020, ERIKA ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y HENRY ALEJO ESPINOSA, son ciudadanos colombianos, mayores de edad, residentes y domiciliados en la ciudad de Bogotá D.C. Los certificados de matrícula mercantil de las personas naturales (demandados), emitidos por la Cámara de Comercio de Bogotá, se anexan a la presente demanda.

CUARTO. Con la finalidad de hacer posible el desarrollo de un proyecto inmobiliario, los Demandados acudieron a los más de 43 años de experiencia y experticia acreditada por mi Poderdante en mercado, para que, se desarrollaran las labores técnicas, administrativas y jurídicas necesarias para la materialización del proyecto inmobiliario.

QUINTO. El día 16 de enero del 2019, se suscribió entre las partes anteriormente relacionadas, el “CONTRATO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO "VIAO", en adelante “CONTRATO VIAO” el cual el Demandante actuaba en calidad de “Contratista”, y los Demandados en calidad de “Contratantes”.

SEXTO. Los Demandados, eran propietarios de los inmuebles individualizados como: Inmueble ubicado en el Carrera 13 No. 53 -67 de la ciudad de Bogotá, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria SOC -26479 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C. Zona Centro. Inmueble ubicado en el Carrera 13 No. 53 -75 de la ciudad de Bogotá, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria SOC -99660 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C. Zona Centro.

OCTAVO. En cumplimiento con el Artículo No 4º del CONTRATO VIAO, el día 1 de febrero del 2019, se suscribió el “CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS FIDEICOMISO EDIFICIO VIAO 53” en adelante “contrato de fiducia de administración y pagos” (Obrante entre folios: 92 al 12.) Es de resaltar que los contratos de Fiducia Mercantil suscritos por las partes, NO hacen parte de la controversia de esta demanda.

NOVENO. La cláusula Séptima (07) del CONTRATO VIAO establece que, en relación a las “Remuneraciones del CONTRATISTA - Beneficios”: “El CONTRATISTA recibirá a título de Beneficios la sumatoria de lo siguiente: Gerencia: El 2.5% calculado sobre el valor total de las ventas. •Construcción: El 5% calculado sobre el valor total de las ventas.

Comercialización: El 3% calculado sobre el valor de las ventas. Para este ítem se excluye del valor total de las ventas, el valor correspondiente a los inmuebles que se reserven los CONTRATANTES. Parágrafo 1. El giro de los beneficios correspondientes a la gerencia se realizará así: El 20% de los beneficios de gerencia con cargo a los costos preoperativos.

(desembolsados en Fideicomiso de Administración de Recursos) en cuotas mensuales iguales anticipadas a partir de la salida a ventas del proyecto y hasta por los 10 meses subsiguientes. (el subrayado es nuestro). El otro 80% de los beneficios de gerencia con cargo a los recursos del patrimonio autónomo en cuotas mensuales iguales y anticipadas siempre Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ que i) se cumplan las condiciones de giro que se establezcan en el Contrato Fiduciario de Administración de Recursos, ii) Que el Flujo de caja presupuestado del proyecto lo tenga previsto y se incluya dentro de la factibilidad del proyecto iii) Aprobación del supervisor técnico.

(Apartes de la cláusula, declarada tácitamente ineficaz por las partes)

DÉCIMO. Mi poderdante, como parte del CONTRATO, de forma consensual fue encargado de la elaboración de los diseños arquitectónicos del proyecto, de lo cual, recibió un anticipo por $136.000.000 COP por parte de los Demandados.

UNDÉCIMO. En cumplimiento de sus funciones, mi poderdante, el día dieciocho (18) de abril de 2019 radicó “SOLICITUD CONCEPTO DE REPARACIONES LOCATIVAS” ante la CURADURÍA URBANA No. 4, en cabeza de la Arquitecta ADRIANA LÓPEZ MONCAYO, por medio de la cual solicitó comedidamente a la entidad, se sirviera expedir concepto de reparaciones Locativas respecto del predio, ya que se requería mejorar las condiciones del inmueble, enfocadas a utilizarlo como sala de negocios para promocionar el futuro proyecto inmobiliario.

(La “Solicitud Concepto de Reparaciones Locativas” se anexa como prueba a la presente Demanda.) Así pues, mi poderdante realizó las tareas correspondientes para la habilitación y apertura de la sala de ventas del proyecto, la cual, aún a la fecha de presentación de la presente demanda de arbitramento, continúa habilitada al público, cumpliendo así con cada una de las obligaciones contractuales determinadas.

DUODÉCIMO. El día diecinueve (19) de junio de dos mil diecinueve (2019), las partes celebraron una modificación integral al contrato de fiducia de administración y pagos con el fin de iniciar la fase de ventas del proyecto. DECIMOTERCERO. Respecto al hecho anterior, la cláusula primera (01) de la modificación integral al contrato de fiducia firmada por las partes en este proceso, en el numeral décimo cuarto (14), establece lo siguiente: “14.

UNIDADES INMOBILIARIAS DEL PROYECTO: Serán ciento setenta y nueve (179) unidades inmobiliarias destinadas para uso Servicios turísticos de escala urbana (residencias estudiantiles) que de conformidad con la(s) Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Licencia(s) de Construcción vigentes respecto del INMUEBLE que se transfieran al fideicomiso se deriven del desarrollo del PROYECTO”.

(Subrayado propio). DECIMOCUARTO. Según literal e) del artículo SEXTO del CONTRATO VIAO se acordó como gastos preoperativos a cargo de los demandados la suma 1.640.000.000. En atención a lo anterior, las partes en el contrato de FIDUCIA MERCANTIL establecieron: a) Presupuesto gastos preoperativos – ver “ANEXO No.1 – PRESUPUESTO CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN Y PAGO FIDEICOMISO EDIFICIO VIAO 53” con una completa descripción y cuantificación de los costos preoperativos del proyecto, por un total de $1.645.556.151 M/CTE.

(Obrante en folio 122) b) Flujo de inversión preoperativa denominada en el contrato de Fiducia denominado como: “FLUJO DE INVERSIÓN PREOPERATIVOS CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN Y PAGO FIDEICOMISO EDIFICIO VIAO 53”, en donde puntualmente las fechas de pago correspondientes a los gastos preoperativos acordados para el proyecto, determinándose el pago de los mismos como una obligación puntual en cabeza de los Demandados.

(Obrante en folio 123) c) Mediante el FLUJO DE INVERSIÓN PREOPERATIVOS en el contrato de Fiducia, se estableció como plazo máximo para pagar la totalidad (100%) de los aportes de parte del demandante, para el día 19 DE AGOSTO DEL 2019. DECIMOQUINTO. La cláusula segunda (02) de la modificación integral al contrato de fiducia mercantil, firmadas por las partes establece que: “SEGUNDA. - MANIFESTACIÓN DE LAS PARTES: las partes dejan expresa constancia que el presente contrato ha sido libre y Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ ampliamente discutido y deliberado en los aspectos esenciales y sustanciales, en un plano de igualdad y equivalencia de condiciones para cada una de ellas”.

(El subrayado es nuestro). DECIMOSEXTO. Los demandados realizaron aportes en efectivo al patrimonio autónomo constituido a atreves de la Fiducia Mercantil para cubrir los costos preoperativos del proyecto, incluidos los honorarios de mi poderdante. Se resalta que la firma de autorización de giro de los mencionados recursos a favor de mi poderdante y otros proveedores, en la fase preoperativa, correspondía a los demandados el numeral “i” de la cláusula novena (9) del contrato de fiducia de administración y pagos suscrito el 1º de febrero de 2019.

DECIMOSÉPTIMO. La preventa del proyecto con base en los diseños preestablecidos registra ventas totales, que a la fecha ascienden a: ÍTEM: # VALOR: UNIDADES VENDIDAS: 31 $ 6.391.954.002 UNIDADES RESERVADAS: 3 $ 654’195.000 TOTAL, UNIDADES VENDIDAS Y RESERVADAS: 34 $ 7.046.149.002 Lo anterior se prueba mediante documentos de vinculación de beneficiarios de área, los cuales se adjuntan en calidad de prueba a la presente demanda y obran entre folios: 241 al 1140.

DECIMOCTAVO. En cumplimiento de sus funciones mi poderdante, radicó ante la Curaduría Urbana 4 de la ciudad de Bogotá D.C., una solicitud para otorgamiento de licencia de construcción, la cual fue identificada con radicado 1101-4-19-3132, y que llegó hasta la emisión de un acta de observaciones por parte de la CURADURIA 4. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ DECIMONOVENO. En octubre de 2019, de mala fe, consientes que el proyecto se está vendiendo al público y los compromisos que se habían adquirido con los futuros compradores, con el ánimo de obstaculizar la ejecución del contrato, en específico respecto al hito del literal C) del numeral 14 del CONTRATO VIAO, LOS DEMANDADOS RETIRARON LOS PODERES PARA EL TRÁMITE DE LA LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN sin previo aviso a mi poderdante.

En efecto, la Curaduría 4ª informó al arquitecto LUIS MANUEL RODRÍGUEZ sobre este particular. Justamente, con esta acción los demandados impidieron el cumplimiento de las manifestaciones y compromisos realizados mutuamente ante la FIDUCIARIA al suscribir el contrato de FIDUCIA MERCANTIL, el cual en su numeral iii) del numeral 4.3 establece lo siguiente: “ 4.3.

CAPACIDAD: Los FIDEICOMITENTES, lo mismo que las personas que actúan en su nombre, declaran bajo la gravedad del juramento que (…) (iii) que se obligan a obtener, dentro de los términos y condiciones establecidos en este contrato, los permisos y las licencias urbanísticas, para el desarrollo del PROYECTO, y a desarrollar el mismo, bajo cuenta y riesgo de los FIDEICOMITENTES, conforme a dichas licencias y permisos.”

VIGÉSIMO. Desde el día 20 DE JUNIO DEL 2019 (fecha en la cual los Demandados debieron autorizar con su firma el pago de la planilla correspondientemente comunicada según procedimiento operativo), hasta la fecha actual, los demandados incumplieron sistemáticamente con el pago de los gastos preoperativos al no autorizar el giro ante la fiduciaria de las planillas 5 y 6, respecto a los aportes por ellos realizados, dejando ilíquido el contrato.

Justamente, las planillas fueron avaladas por la fiduciaria, y enviadas con soportes y detalles a los demandados. Por lo cual, los aportes del numeral 11 del CONTRATO VIAO no se materializaron a favor de los contratistas. Es de resaltar que en los gastos preoperativos también se encuentran los honorarios por gerencia del proyecto a favor de mi poderdante, según cláusula Séptima (07) del CONTRATO VIAO.

VIGÉSIMO PRIMERO. A la fecha de presentación de esta Demanda, los demandados han incumplido con sus obligaciones de pago de gastos preoperativos dado que no han aprobado las planillas para el pago del Proyecto VIAO 53, por un valor que asciende a una suma total de OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL SEISICIENTOS DIECIOCHO PESOS (COP 853.410.618), Correspondientes a las planillas 5 y 6, actualmente NO pagadas.

VIGÉSIMO SEGUNDO. En relación con el hecho anterior, mediante múltiples comunicados mi poderdante ha solicitado el pago de planillas. En efecto, tenemos las siguientes fechas de solicitud: PLANILLA NÚMERO: ENVIADA A LOS DEMANDADOS INICIALMENTE EL: ENVIADA ADICIONALMENTE EN COMUNICACIONES DE FECHA: 005 21 de junio del 2019. 22 de julio del 2020 03 de agosto del 2020 10 de septiembre del 2020 006 20 de junio del 2019. 22 de julio del 2020 03 de agosto del 2020 10 de septiembre del 2020 Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ VIGÉSIMO TERCERO. En relación con el hecho anterior, todas y cada una de las planillas cuentan con sus correspondientes soportes los cuales se adjunta como pruebas entre folios: 1145 al 1190 y de la 1197 al 1704.

En efecto, en las planillas se encuentra detallados los costos incurridos. Justamente, en múltiples comunicados se ha solicitado a los demandados que por escrito se sirvan indicar las dudas respecto a los pagos que se adeudan.

VIGÉSIMO CUARTO. En múltiples ocasiones se reunió mi poderdante con los demandados para dar explicaciones técnicas, rendir cuentas, llegar a acuerdos, lo cual fue infructuoso.

VIGÉSIMO QUINTO. Los incumplimientos de los demandados, en el sentido de NO autorizar con sus firmas el pago de los costos preoperativos anteriormente relacionados, han causado a mi poderdante importantes afectaciones económicas y comerciales, puesto que, por un lado, ha debido sustentar de sus propias arcas algunas obligaciones vigentes para con terceros, necesarias para dar continuidad al proyecto, como es el caso de los costos necesarios para mantener abierta al público la sala de ventas.

Por otro lado, ha causado graves afectaciones comerciales derivadas de la imagen de mi poderdante en el sector económico en el cual desarrolla su objeto social, permeando así la imagen de empresa responsable con los compromisos económicos adquiridos ante terceros; Justamente, los presupuestos de marketing y publicidad se han visto afectados por la falta de liquides del contrato.

VIGÉSIMO SEXTO. Los incumplimientos ocurrieron principalmente antes de la ocurrencia del fenómeno de salud pública producto de la Pandemia COVID 19.

VIGÉSIMO SÉPTIMO. A la fecha de presentación de esta Demanda, mi poderdante en cumplimiento de sus obligaciones, ha sostenido la sala de ventas abierta al público con el fin de no afectar a los futuros compradores y a los mismos Demandados, a pesar del incumplimiento de estos últimos. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ VIGÉSIMO OCTAVO. Dado lo infructuoso de las conversaciones verbales, en los últimos meses mi poderdante ha solicitado a los demandados qué, por escrito y debidamente sustentado, hagan sus observaciones sobre las inconformidades.

VIGÉSIMO NOVENO. Como resultado de estas múltiples comunicaciones, el día 19 de septiembre del año 2020 la Familia Alejo remitió una comunicación de respuesta, en la cual no se realizó ninguna proposición de arreglo de fondo, ni presentó argumentos que validen o excusen su incumplimiento.

TRIGÉSIMO. En el mes de febrero del 2021, dada la inmanejable iliquidez del contrato, mi poderdante cerró temporalmente la sala de ventas, esperando una solución pronta conciliada, o una decisión de este Tribunal de Arbitramento”. II. La Contestación de la demanda. La Convocada contestó oportunamente la demanda inicial oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones; en su pronunciamiento sobre los hechos de la demanda aceptó algunos, negó otros, y formuló las excepciones de fondo que a continuación se enlistan. -NO EXISTE INCUMPLIMIENTO DEL NUMERAL 11 DEL CONTRATO VAIO POR PARTE DEL DEMANDADO. -NO EXISTE INCUMPLIMIENTO DEL NUMERAL 7 DEL CONTRATO VAIO POR PARTE DEL DEMANDADO. -CULPA EXCLUSIVA DEL DEMANDANTE.

CAPÍTULO TERCERO CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL I. LOS PRESUPUESTOS PROCESALES Encuentra en Tribunal que los denominados presupuestos procesales, esto es, las condiciones formales que le permiten al juez adoptar una decisión de fondo, se han reunido plenamente en este proceso; las partes cuentan con capacidad para ser parte Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ y para comparecer al proceso.

Así mismo, la demanda con la que se dio origen al proceso cumplió con los requisitos previstos en la Ley (demanda en forma) y este Tribunal es competente para resolver las controversias sometidas a su conocimiento (competencia del juez), en aplicación del parágrafo del artículo 3 de la Ley 1563 de 2012, por lo que no existe duda alguna de que los presupuestos procesales se encuentran plenamente consolidados en este proceso.

De igual manera para el Tribunal todas las etapas de este arbitraje se desarrollaron en debida forma y en el presente caso no existen nulidades insaneables que deban ser decretadas oficiosamente o insaneables que deban ser puestas en conocimiento al tenor de lo previsto por el artículo 137 del Código General del Proceso. Por lo antes expuesto, en el presente laudo arbitral, desde el punto de vista de los presupuestos procesales y de la validez de la actuación formal, no existe obstáculo que permita proferir una decisión de fondo sobre los asuntos litigiosos sometidos a decisión de este Tribunal de Arbitraje.

II. LA CONTROVERSIA SOMETIDA A DECISIÓN DEL TRIBUNAL. 1. La Demanda. La Convocante, en su escrito introductorio, ha acumulado dos clases de pretensiones, declarativas unas, y, otras, consecuenciales de condena. Del contenido literal de las pretensiones declarativas se desprende, sin dubitación alguna, que la controversia suscitada con causa y ocasión del contrato ajustado entre las partes, se deriva del incumplimiento endilgado a la parte convocada de las obligaciones asumidas; particularmente, las que allí se precisan como incumplidas.

Consecuencialmente, dentro de este grupo de pretensiones, se solicita declarar la terminación del contrato. Para efectos de la decisión el Tribunal abordará el estudio de las pretensiones declarativas, a lo que procede en los siguientes apartes. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Las pretensiones Dice la demanda: “DECLARATIVAS:

TERCERO. Solicito que, se DECLARE por parte del Tribunal de Arbitramento, que los demandados solidariamente obstaculizaron el cumplimento del contrato, respecto al Hito del Proyecto, descrito en el literal c) del Numeral 14 del Contrato “PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO haciendo imposible el desarrollo normal del contrato DENOMINADO "VIAO”, consistente en de revocarlos poderes conferidos, con la finalidad de obtener la licencia inmobiliaria ante la Curaduría 4 de Bogotá D.C., haciendo imposible el desarrollo normal del contrato.

CUARTO. Solicito que, se DECLARE la terminación, por parte del Tribunal de Arbitramento, del “CONTRATO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO "VIAO” celebrado entre el demandante (Deeb Asociados SAS) y los demandados (Los Demandados, YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO (q.e.p.d.), ERIKA ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y HENRY ALEJO ESPINOSA), el día 16 de enero del 2019.” Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Como se desprende de lo transcrito, y por corresponder al supuesto fundamental y lógico, se detendrá el Tribunal en el estudio y cotejo probatorio del contrato y de los puntuales incumplimientos que soportan las pretensiones. 2.

El Contrato y el Marco legal. Bajo el principio cardinal de la autonomía de voluntad que gobierna el campo del Derecho Privado, encontramos que esa voluntad debe tener la virtualidad jurídica, dentro de ciertos límites y condiciones, de fijarse su propia conducta jurídica; entre otras, la de contraer las obligaciones que juzgue convenientes.

Dicho principio se materializa en los actos jurídicos que, por definición, son aquellos destinados a producir un efecto jurídico determinado; cuando ese efecto jurídico querido es la creación de las obligaciones arribamos al contrato y al compromiso unilateral, los que han sido aceptados sin discusión como expresión de la fuente voluntaria de las obligaciones dentro del Derecho Privado Moderno. El contrato, como expresión de voluntad, está llamado a ser el instrumento de gestión económica y de desarrollo en todos los campos de actividad, y, por ello, la ley ha señalado el marco dentro del cual esa voluntad es tutelada.

De acuerdo con lo previsto en el Código Civil, los principales efectos que surgen del contrato para las partes, son los siguientes: 1.1. El contrato es ley para las partes. Es sabido que dentro del derecho positivo colombiano las leyes que regulan los contratos son normas supletorias de la voluntad de los contratantes, cuando estos sujetan las estipulaciones a las pautas establecidas por la ley; en otras palabras, cuando sus declaraciones de voluntad no comprometen el conjunto de normas que atañen al orden público y a las buenas costumbres.

En estas condiciones, el Derecho Civil concede a los contratos celebrados fuerza de ley, de tal manera que no pueden ser invalidados sino por el mutuo consentimiento de los contratantes o por causas legales (artículo 1602 del Código Civil). En este orden de ideas, las partes deben Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ adecuar su conducta a lo válidamente estipulado; específicamente, al cumplimiento de las obligaciones asumidas. 1.2.

El Contrato es irrevocable unilateralmente. Así como para la formación del contrato es necesaria la concurrencia de las voluntades, será igualmente necesaria para la revocación del mismo; lo anterior es conocido en nuestro medio como resiliación del contrato. De manera unilateral ninguna de las partes puede sustraerse al cumplimiento de las obligaciones surgidas a su cargo por virtud del contrato, a menos que la ley o el mismo contrato lo hayan previsto, como en el caso del mandato (artículos 2190 y 2193 del Código Civil), o el pacto de arras de retracto en la compraventa. 1.3.

Los contratos deben cumplirse de buena fe. Tal como lo dispone el artículo 1603 del ordenamiento civil, las partes contratantes deben poner de su parte todos los medios a su alcance para cumplir las obligaciones, ya que el contrato obliga no solamente a lo que en ello se expresa, "sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley pertenecen a ella.".

Desde luego que la buena fe ha de estar presente desde los tratos preliminares, la celebración y, por supuesto, en el cumplimiento del contrato; rectitud y honradez como criterio en el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas, lo que, además, lleva implícitos los deberes secundarios de conducta atendiendo la naturaleza del negocio jurídico y los intereses ciertos de las partes; corrección y lealtad en el tráfico jurídico. 1.4.

Genera responsabilidad civil contractual para el contratante incumplido. Los contratos generan obligaciones, y las obligaciones se contraen para cumplirse. Existe una presunción de culpa en quien no satisface las obligaciones en el modo y tiempo debidos, es decir, según lo establecido en el contrato, porque el incumplimiento es un hecho o una omisión que afecta el derecho del otro contratante.

Bajo los lineamientos establecidos por el artículo 1604 del Código Civil, la debida diligencia del Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ deudor consiste en realizar el resultado convenido mientras no se haga imposible, y en poner los medios para que la imposibilidad no se presente.

Si el resultado querido era realizable y no se realizó, o sí, con cierta diligencia pudo haberse evitado que se hiciera imposible, el deudor es responsable. De conformidad con lo establecido en el ordenamiento positivo, la responsabilidad del deudor se configura siempre que se reúnan las siguientes condiciones: a. Incumplimiento del deudor; b. Que se cause un daño al acreedor; el deudor será responsable de los perjuicios directos causados al acreedor que hayan sido previsibles al momento del contrato, pero si éste actuó con dolo, será responsable de la totalidad de los perjuicios, previsibles e imprevisibles, por no haberse cumplido con la obligación, o haberse retardado su cumplimiento; c. Doble relación de causalidad.

La primera, entre la culpa del deudor y su incumplimiento; y, la segunda, entre el incumplimiento y el daño causado al acreedor; d. La mora del deudor. Antes de estar en mora el deudor, sólo debe la obligación tal y como fuera contraída, solamente cuando el deudor incurre en mora se generan perjuicios tanto compensatorios como moratorios. 1.5.

Excepción de Contrato no cumplido. En tratándose de contratos sinalagmáticos, las voces del artículo 1609 del Código Civil establecen en favor del contratante cumplido la excepción de contrato no cumplido, cuando quiera que sea requerido o demandado por la otra parte para el cumplimiento de las obligaciones que le corresponden. Desde luego que si las partes de un contrato sinalagmático no han estipulado el orden en que deban cumplirse las obligaciones, éstas serán simultáneas, dando y dando; y, por ello, no podrá exigir el cumplimiento aquella parte que ha debido cumplir previamente, o que no se hubiere allanado a cumplir oportunamente si fueren simultáneas las prestaciones. 2.

Los hechos afirmados en la demanda. Los incumplimientos contractuales endilgados a los convocados. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Descendiendo al caso que ocupa al Tribunal, es preciso establecer de manera inicial y, particularmente, sobre el contenido de la primera de las pretensiones que, en su enunciación reza, que los convocados incumplieron sus obligaciones contractuales contenidas en el numeral 11 del contrato, “al negarse a autorizar con sus firmas la materialización de los pagos por gastos preoperativos.”; sobre esto, se tiene: 1.

Sea lo primero indicar que no existe reparo alguno de las partes sobre la existencia del Contrato denominado “CONTRATO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO "VIAO" (folios 68 y ss. Anexos de la demanda) celebrado en 16 de enero de 2019, en el que los convocados actuaron como “contratantes”, y, el demandante, como “contratista”; así se afirmó en el hecho quinto de la demanda, que, a su turno, la parte demandada aceptó su existencia en la contestación a ella. 2.

Ahora bien, el aludido numeral 11 del contrato dice: “Los CONTRATANTES aportarán: a) El lote. b) El valor de los costos preoperativos estimados en $1.640.000.000 m/cte, los cuales serán desembolsados por los CONTRATANTES al Patrimonio Autónomo de conformidad con el flujo de caja que para esto acuerden las partes.”. 3. Sin que sea novedad alguna, del tenor literal de la estipulación bajo examen en la órbita del contrato celebrado, se desprende que los contratantes debían transferir el dominio de los inmuebles constituyendo la Fiducia mercantil de administración, pues era claro para las partes que éste sería el principal mecanismo para el desarrollo del proyecto inmobiliario; por eso, bajo ese esquema se canalizarían los ingresos por los diferentes conceptos, provenientes, de una parte, por las sumas estimadas de gastos preoperativos que debían aportarse al patrimonio autónomo por los contratantes, y, de otra parte, los provenientes de terceros interesados en adquirir las unidades o áreas a construirse, como también aquellos que se llegaren a obtener del crédito constructor, en su caso.

Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 4. Desde luego que, revisada la relación fáctica tanto de la demanda, como de su réplica, en punto preciso del aporte de los inmuebles es menester señalar que en el hecho SÉPTIMO de la demanda se expresó que “La propiedad de dichos inmuebles fue trasladada en favor del PATRIMONIO AUTÓNOMO CONSTITUIDO ANTE ALIANZA FIDUCIARIA, de acuerdo a lo pactado mediante la cláusula Cuarta (04) del CONTRATO VIAO celebrado entre las partes”, y, correlativamente, aceptado por la parte Convocada; para abundar en razones, militan al expediente, acompañados con la demanda (folios 75 y ss), los Certificados de Tradición de los inmuebles distinguidos con las matrículas 50C- 99660 y 50C- 26479 que amparan dichos bienes, en donde aparece inscrita la transferencia de su dominio a la FIDUCIARIA ALIANZA- PATRIMONIO AUTÓNOMO VIAO.

Con lo anterior se acreditó el cumplimiento de esta obligación de los contratantes asumida con el contrato. 5. De otra parte, tampoco hay discrepancia en lo que concierne a los aportes en dinero que los “contratantes” debían llevar al patrimonio autónomo, destinados a cubrir los gastos preoperativos del proyecto, que fueron estimados en mil seiscientos cuarenta millones de pesos ($1.640.000.000); en efecto, en los hechos de la demanda se consignó: “DECIMOSEXTO. Los demandados realizaron aportes en efectivo al patrimonio autónomo constituido a atreves (sic) de la Fiducia Mercantil para cubrir los costos preoperativos del proyecto, incluidos los honorarios de mi poderdante.” 6.

De lo aquí considerado, y como se anotó en aparte anterior, resulta claro que los recursos con destino al Fideicomiso fueron llevados por los contratantes ALEJO ESPINOSA, con lo cual quedó satisfecha la obligación contraída en el contrato genitor tantas veces mencionado, al haberse cumplido en conformidad con el tenor literal de ella (artículo 1627 del Código Civil); adicionalmente, con el carácter vinculatorio del Contrato de Fiducia de Administración y Pagos, los pagos que con cargo a los fondos del fideicomiso y de conformidad con el presupuesto debían sujetarse a lo allí acordado.

Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ 7. Ahora bien, la Convocante ha sido reiterativa en cuanto a que los demandados no autorizaron el pago de las planillas que, con cargo a los gastos preoperativos debían pagarse, según se afirma en la demanda en los siguientes términos: “VIGÉSIMO. Desde el día 20 DE JUNIO DEL 2019 (fecha en la cual los Demandados debieron autorizar con su firma el pago de la planilla correspondientemente comunicada según procedimiento operativo), hasta la fecha actual, los demandados incumplieron sistemáticamente con el pago de los gastos preoperativos al no autorizar el giro ante la fiduciaria de las planillas 5 y 6, respecto a los aportes por ellos realizados, dejando ilíquido el contrato.” Justamente, las planillas fueron avaladas por la fiduciaria, y enviadas con soportes y detalles a los demandados.

Por lo cual, los aportes del numeral 11 del CONTRATO VIAO no se materializaron a favor de los contratistas”. Es de resaltar que en los gastos preoperativos también se encuentran los honorarios por gerencia del proyecto a favor de mi poderdante, según cláusula Séptima (07) del CONTRATO VIAO. En efecto en las planillas se incluye los honorarios de gerencia de la Cláusula Séptima (07) del CONTRATO VIAO la cual indica lo siguiente: “El 20% de los beneficios de gerencia con cargo a los costos preoperativos.

(desembolsados en Fideicomiso de Administración de Recursos) en cuotas mensuales iguales anticipadas a partir de la salida a ventas del proyecto y hasta por los 10 meses subsiguientes. (el subrayado es nuestro).” 8. No obstante la tajante afirmación que se contiene en el apartado final del hecho OCTAVO de la demanda, en el sentido que “Es de resaltar que los contratos de fiducia mercantil suscritos por las partes NO hacen parte de la controversia de esta demanda”, encuentra el Tribunal que resulta contradictoria la conducta del demandante, cuando, a lo largo de los hechos que afirma, necesariamente hace referencia a los mencionados contratos fiduciarios; entiende el Tribunal que la aludida “controversia de esta demanda” Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ está circunscrita al marco pretensional que, por supuesto, no contiene consecuencia jurídica alguna impetrada respecto de tales actos jurídicos, y, además, no podría adoptarse sin la concurrencia en el proceso de todas las partes intervinientes.

Sin embargo, en cuanto corresponda, han de examinarse dichos contratos en orden a establecer los hechos afirmados como sustento. 9. Con esta advertencia, encuentra el Tribunal que en el Fideicomiso VIAO 53, para cuya estructuración concurrieron la Fiduciaria, y, además, los contratantes y el contratista; allí, conjuntamente como fideicomitentes actuaron éstos últimos mencionados, y, adicionalmente, la Convocante, DEEB ASOCIADOS, asumió la condición de FIDEICOMITENTE GERENTE-CONSTRUCTOR.

(folios 92 a 121 de los anexos de la demanda subsanada). 10. Sobre dicho contrato, instrumento coligado de desarrollo del acuerdo inicial, es del caso destacar: 10.1. Sobre los pagos que debían efectuarse en esta primera etapa con los dineros aportados al fideicomiso, se estipuló: “4. DE PAGOS: Serán las personas que por escrito indique el FIDEICOMITENTE GERENTE- CONSTRUCTOR, a quienes ALIANZA deberá realizar los pagos relacionados con los gastos y costos pre-operativos del PROYECTO, en los montos que éste instruya, con los recursos existentes en el FIDEICOMISO y hasta concurrencia de los mismos, dichos DESTINATARIOS DE PAGOS no ostentan la calidad de BENEFICIARIOS del FIDEICOMISO.

En la orden de giro, el FIDEICOMITENTE GERENTE deberá instruir a la FIDUCIARIA el ítem del PRESUPUESTO que debe ser afectado.” 10.2. Por lo que atañe al OBJETO DEL CONTRATO DE FIDUCIA, la Cláusula QUINTA del mismo, estableció que lo era para que la Fiduciaria, “Efectúe por cuenta de LOS FIDEICOMITENTES y a favor de los DESTINATARIOS DE PAGOS de acuerdo con EL PRESUPUESTO, los giros que ordene el FIDEICOMITENTE GERENTE-CONSTRUCTOR, previo descuento de la Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ comisión fiduciaria, y de los costos y gastos de administración del FIDEICOMISO”. 10.3.

Es menester hacer mención a lo dispuesto por la Cláusula Novena del Fideicomiso, que estableció el procedimiento que debía surtirse a efecto de los pagos que con cargo a los recursos que estaban bajo administración de la Fiduciaria; reza así: “CLÁUSULA NOVENA – PROCEDIMIENTO OPERATIVO. Una vez recibida la orden de pago por parte del FIDEICOMITENTE GERENTE-CONSTRUCTOR, la FIDUCIARIA procederá a realizar la siguiente verificación: (i) Autorizaciones y soportes: Los requisitos consistirán en elementos como las firmas registradas.

(ii) Verificación de los datos de la orden de pago: Se verificará los datos que se incluyen en la orden de pago tales como los siguientes: a) Nombre del beneficiario del pago. b) Identificación del mismo. c) Concepto. d) Monto del pago e ítem del PRESUPUESTO que se debe afectar. Las solicitudes de pago deben estar debidamente soportadas.

(iii) Verificación de la existencia de recursos en el FIDEICOMISO: La FIDUCIARIA procederá a verificar la existencia de recursos en el FIDEICOMISO para efectuar los pagos ordenados. Sí no hay recursos para realizar los pagos ordenados, éstos no serán efectuados y la FIDUCIARIA informará al FIDEICOMITENTE GERENTE- CONSTRUCTOR. Sí existen los recursos para atender los pagos solicitados y las órdenes de pago están correctas, se sigue con el procedimiento, de lo contrario serán devueltas al FIDEICOMITENTE GERENTE-CONSTRUCTOR para su respectiva corrección.” 10.4.

En esta misma línea, no puede soslayarse que como quiera que en el Contrato de Fiducia de Administración y Pagos figuraron como Fideicomitentes aportantes, los Convocados, y, como Fideicomitente Gerente-Constructor la sociedad Convocante, DEEB, en quien los aportantes delegaron “para que imparta las instrucciones a la Fiduciaria en desarrollo del objeto de este contrato.”, surgieron para ellos obligaciones y deberes que, junto con las correspondientes a la Fiduciaria, como administradora de los recursos, permitirían el desarrollo del proyecto.

La modificación del Fideicomiso y la Fiducia Inmobiliaria. A folios 124 y siguientes de las pruebas aportadas con la demanda subsanada, obra el contrato de constitución de la Fiducia Inmobiliaria de fecha 19 de junio de 2019, estructurado bajo instrucción del Fideicomitente-Gerente–Constructor, según lo acordado en el Contrato de Fiducia de Administración y pagos, que facultaba a éste para modificarlo integralmente y transformarlo en un Contrato de FIDUCIA INMOBILIARIA, que permitiera el desarrollo del proyecto y, por supuesto, bajo las condiciones allí establecidas dar comienzo a las etapas preoperativa y operativa del mismo.

Resulta necesario, para lo que adelante se resuelve, destacar las notas esenciales de este contrato, así: a. “Que la sociedad DEEB ASOCIADOS S.A.S., en calidad de FIDEICOMITENTE GERENTE - CONSTRUCTOR, mediante instrucción del día 29 de mayo de 2019, ha instruido a ALIANZA, modificar el contrato de fiducia mercantil FIDEICOMISO EDIFICIO VIAO 53, con el fin de convertirlo en un fideicomiso de administración inmobiliaria que permita la administración de los recursos destinados a desarrollar el proyecto EDIFICIO VIAO 53, en adelante el PROYECTO.” b. “El presente CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA es un contrato de derecho privado que se rige por las normas del Código de Comercio y del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto 663 de 1993); por lo tanto, los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio autónomo independiente y separado de los patrimonios de las partes en este contrato, el cual está exclusivamente destinado a los fines del presente contrato de fiducia mercantil.

En consecuencia, los bienes de Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ propiedad de patrimonio autónomo se destinarán exclusivamente al cumplimiento del objeto del presente contrato”. c. Para el momento de la suscripción de la modificación integral del fideicomiso, 19 de junio de 2019, los fideicomitentes (ALEJO ESPINOSA y DEEB), “declaran que a la fecha están cumpliendo a cabalidad la totalidad de los contratos, obligaciones, acuerdos y otros documentos que lo obliguen o que vinculen sus bienes.

A la fecha, no han ocurrido, ni continúa ningún incumplimiento y harán su mejor esfuerzo como un buen hombre de negocios para evitar cualquier tipo de incumplimiento”. (subraya el Tribunal) d. La estipulación DÉCIMA del Contrato, previó que el desarrollo del Proyecto se llevaría a cabo en dos etapas: Preoperativa, la primera, en la que debían ejecutarse todas las actividades allí especificadas, encaminadas a obtener las denominadas CONDICIONES DE GIRO; y, una segunda, Operativa o de construcción, extensiva a los demás aspectos de cumplimiento de los compromisos con terceros adquirentes y liquidación de la fiducia. Se estableció que la duración de la primera etapa sería de 12 meses, periodo que podría prorrogarse por una sola vez y por un término igual, al cabo del cual, si no se hubiese logrado reunir las mentadas condiciones de giro, procedería la liquidación de la Fiducia. e. En punto preciso de las aludidas “condiciones de giro”, es de resaltar que éstas eran responsabilidad exclusiva del FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE; esto es, DEEB ASOCIADOS; por ello, “quedó entendido que el FIDEICOMISO se constituye un vehículo a través del cual el FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE desarrollará las mencionadas actividades bajo su propia cuenta y riesgo; sin que la FIDUCIARIA o el FIDEICOMISO adquiera algún tipo de responsabilidad al respecto”.

(Parágrafo de la Cláusula QUINTA). f. La disposición de los recursos del fideicomiso, entre los cuales se encontraban aquellos aportados por los fideicomitentes aportantes, cuya administración se entregaba a la Fiduciaria, requería de la satisfacción de Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ las condiciones allí establecidas, en especial: “En atención a que las condiciones que constituyen el punto de equilibrio fueron definidas por el FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE, las partes acuerdan que serán éstas (las CONDICIONES DE GIRO) las que la FIDUCIARIA validará para la realización del giro de recursos sin que sea la llamada a validar o corroborar las condiciones adicionales que la entidad financiadora del PROYECTO (Banco o Fondo de Capital Privado) haya determinado para el desembolso de los recursos derivados del esquema de financiación acreditado a la Fiduciaria.”. g. No obstante lo anotado en aparte anterior, bajo la estipulación DÉCIMA SEGUNDA se consignaron las instrucciones a la Fiduciaria para el manejo de los recursos del proyecto; en punto preciso de las prioridades de aplicación de ellos, se dijo: “Realizar con cargo y hasta la concurrencia de los recursos del FIDEICOMISO y una vez cumplidas las CONDlCIONES DE GIRO, los pagos que instruya EL FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE, en el siguiente orden de prelación, pagos que se efectuaran de manera preferente al reconocimiento de beneficios o excedentes a favor del FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE: a) Comisiones de la FIDUCIARIA b) Giros ordenados por el FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE para el desarrollo del PROYECTO.”. 2.2.

Para el Tribunal es claro que el interés común de las partes de este proceso, ALEJO ESPINOSA y DEEB, que se vertió en el texto del contrato inicial, celebrado en enero del 2019, denominado CONTRATO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO “VIAO”, no encontraba su plena satisfacción en los límites del mismo, sino que, bajo el cumplimiento de las obligaciones asumidas allí por las partes, habría de concretarse en un nuevo contrato, el CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN Y PAGOS.

FIDEICOMISO EDIFICIO VIAO 53, de 1 de febrero siguiente; fideicomiso éste último que, bajo facultad e instrucciones del Fideicomitente-Gerente-Constructor, DEEB, se modificó integralmente para transformarse en el Contrato de FIDUCIA INMOBILIARIA de 19 de junio de 2019, en el cual DEEB funge como FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE, amén de gerente y constructor, Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ texto que contiene las condiciones y términos definitivos para la concreción del proyecto inicialmente concebido. 3.

Del cotejo de los contratos mencionados brota incuestionablemente la vinculación negocial de los diferentes actos, de manera tal que el cumplimiento de los deberes y obligaciones asumidos en cada etapa por las partes, y de los vinculados adherentes, revela el carácter instrumental del interés común que sólo podrá ser alcanzado con la realización efectiva de los contratos. 4.

Como se sabe, cuando de los contratos sinalagmáticos se trata, como también en aquellos en que aparecen una pluralidad de partes obligadas, los efectos del contrato deben encaminarse a la realización del fin jurídico que cada parte se propuso1; en ellos, salvo que los contratantes hayan establecido un orden para el cumplimiento de las obligaciones, éstas deberán cumplirse simultáneamente; adicionalmente, dable es señalar que, en caso de incumplimiento el reclamo para su satisfacción ha de ajustarse a lo previsto expresamente las partes.

El incumplimiento puede manifestarse respecto de las prestaciones de cada uno de los contratos, pero lleva a la insatisfacción del interés común y final buscado por cada uno de los intervinientes; dicho incumplimiento puede ser de tal magnitud que afecte esencialmente los intereses y lleve a la frustración total del negocio. 5.

Teniendo en cuenta que actualmente las transacciones mercantiles implican la estructuración de proyectos complejos que dan lugar a la celebración y ejecución, simultánea o sucedánea, de varios contratos, se ha desarrollado la teoría de la coligación contractual. Con ocasión de lo anterior, desde hace varias décadas la Corte Suprema de Justicia ha venido desarrollando el concepto de los contratos coligados, como una respuesta jurídica a la solución efectiva de controversias complejas que involucran múltiples relaciones jurídico-contractuales.

Puntualmente ha mencionado: “La realidad de los negocios enseña que hoy en día, muchos de ellos requieren para su materialización la celebración de dos o más contratos, en sentido estricto, puesto que sólo de la completa y oportuna ejecución de cada uno de ellos y de 1 Capitant, Henry. La causa de las obligaciones. Góngora Casa editorial. 1927, página. 255.

Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ todos en conjunto, puede conseguirse el propósito perseguido, a diferencia de lo que, por regla general, ocurría antes, cuando el contrato era concebido aisladamente, de modo que su realización, entendida como un acto individual y completamente autónomo, satisfacía las necesidades de los interesados en su celebración. Así que, aplicando el concepto de causa, el supuesto de hecho hay que considerarlo como constituyendo un único negocio si la causa es única (aunque conste de la conmixtión o fusión de varias causas) y, por el contrario, constituyendo varios negocios si se presentan varias causas autónomas y distintas”2.

Sin embargo, para delimitar el ámbito bajo el cual puede considerarse que existen contratos coligados, la Corte Suprema de Justicia, analizando doctrina internacional ha enunciado que el coligamiento contractual obedece a una razón funcional y objetiva desde la perspectiva de los contratos: “Por eso bien se ha dicho que es necesario observar que el coligamento funcional comporta la unidad del interés globalmente perseguido, lo cual no excluye que tal interés sea realizado a través de contratos diversos, que se caracterizan por un interés inmediato, autónomamente identificable, que es instrumental o parcial respecto al interés unitario perseguido mediante el conjunto de contratos.

En los contratos coligados debe por tanto identificarse la causa parcial de cada uno de los contratos y la comprensiva de la operación’. La definición de una coligación depende, entonces, de la existencia de una causa supracontractual relativa a la operación negocial que, en definitiva, persiguen los interesados, claramente indicativa de que los contratos agrupados están llamados a actuar como un todo, y no aisladamente; y del mantenimiento de las causas propias de los convenios añadidos, independientemente considerados, de forma que en relación con cada uno de ellos, pueda seguir visualizándose su existencia jurídica autónoma”3 (Subrayas y negrillas fuera del texto). 2 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA (2017).

Sala de Casación Civil. Sentencia SC18476-2017 Radicación No. 68001-31-03-001-1998-00181-02. M.P. ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO 3 Ibidem. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Ahora, la característica principal que explica la teoría de la coligación contractual, está asociada con la existencia de una causa “supracontractual” que es común a todos los negocios jurídicos involucrados, por lo cual se justifica integrar en un mismo plano jurídico a todos los que intervengan en la relación contractual: “Captada en estos términos la cuestión, la coligación, unión, vinculación, articulación, coordinación o conexidad negocial describe hipótesis heterogéneas atañederas a una pluralidad de relaciones jurídicas, distintas, autónomas e independientes, con su propia individuación, disciplina y función, vinculadas por un nexo funcional o teleológico para la obtención de un resultado práctico, social o económico único, cuya estructura exige una serie de pactos constantes, ab origene (en el origen) e in fine (en su fin), y la unión funcional o teleológica de los actos dispositivos.

La diversidad de acuerdos concierne a un conjunto de negocios o contratos con su singularidad estructural y funcional, sin confluir, crear u originar uno sólo. La ligazón funcional o teleológica de los distintos negocios jurídicos es indisociable, imprescindible e inescindible, in toto, in complexu, in globo, y conduce a la única función práctica, económica o social perseguida, siendo necesaria para la concreción definitiva de un interés unitario, propio, autónomo y diferente realizable con la conjunción de los varios actos dispositivos, cada uno, con su identidad, tipología, disciplina y función”4 (subrayado fuera del texto).

En este orden de ideas, puede afirmarse que las dificultades que se suscitaren en esta etapa posterior de desarrollo debían sortearse bajo el marco del contrato de fiducia, que no demandarse como incumplimiento de lo señalado en el contrato inicial, por la potísima razón de ser otra la fuente y exigibilidad de la obligación de que se trate, aun cuando genéricamente se hubiere previsto su existencia en el acuerdo inicial.

Para abundar, es jurídicamente improcedente solicitar la terminación de un contrato cuyas obligaciones se han cumplido, -como se solicita en la demanda-, dando, en este caso, lugar a la celebración de un nuevo contrato. 4 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA (2009). Sala De Casación Civil. Sentencia SC 2002-00099-01. Radicado No.05001-3103-009-2002-00099-01.

M.P. William Namén Vargas. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Tampoco puede olvidarse que la congruencia de la decisión con las pretensiones y hechos de la demanda, no permiten al Tribunal, en manera alguna, cambiar el contenido de la pretensión. 6.

Se afirma en la demanda que las planillas cuyo pago no fue “autorizado” por los Convocados, ostentan fechas de 19 y 20 de junio de 2019, cuando ya estaba en vigencia la Fiducia Inmobiliaria ya contemplada, razón de más que soporta la apreciación del Tribunal. Bajo el supuesto de aceptarse que dicho pago debía ser autorizado por los fideicomitentes aportantes, y no lo fue, su reclamo y consecuencias han de predicarse necesariamente en la órbita contractual de la Fiducia Inmobiliaria; lo anterior, reclama inobjetablemente que las pretensiones y, en especial, las consecuencias jurídicas para el contrato, -resolución, terminación, rescisión, entre otras-, se formulen respecto de todos los intervinientes en el mismo, pues no podría escindirse la relación jurídica entre los partícipes.

No sobra anotar que en dicho contrato están previstos los eventos que podrían llevar a la modificación o extinción de la fiducia. Los remedios jurídicos contractuales deben ser ejercidos de manera tal que permitan la tutela efectiva de los intereses de todas las partes, y, que, en lo posible permita la continuidad del negocio, y, en su caso, caso que de manera excepcional, disolver el negocio. 7.

En una segunda pretensión, se endilga a los convocados, el incumplimiento de las obligaciones del contrato inicial consistente en haber revocado el poder para la tramitación de la licencia de construcción. De entrada, se advierte que dicha obligación no aparece expresa a cargo de los contratantes ALEJO ESPINOSA en el texto del contrato mencionado; desde luego que la obtención de la licencia de construcción era uno de los hitos en el desarrollo posterior del proyecto, es decir, y como se anotó, bajo los términos de los contratos posteriores que se dieron para estructurarlo. 8.

Encuentra el Tribunal que, en el Contrato de Fiducia Inmobiliaria, Cláusula DÉCIMA, se contempló como responsabilidad del Fideicomitente Constituyente, DEEB, en la etapa Preoperativa, desarrollar todas actividades encaminadas a obtener las condiciones de giro, entre las cuales se encuentra “la existencia y Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ entrega a Alianza de la licencia de construcción ejecutoriada del proyecto, el flujo de caja y el presupuesto de obra”. 9.

En otro aparte del mismo cuerpo, al señalar las obligaciones del Fideicomitente Constituyente, Cláusula DÉCIMA QUINTA, “Como titular de las licencias urbanísticas que se requieren para el desarrollo del PROYECTO, es responsable de las obligaciones derivadas de tal calidad previstas en los Decretos 1469 de 2010 y 1203 de 2017 y demás normas que las modifiquen, adicionen o sustituyan.”, lo que se acompasa con el papel preponderante de su función en la vida del proyecto; si era titular de la licencia de construcción que se obtuviera, debía, además, “Llevar a cabo por su cuenta y riesgo a través del FIDEICOMISO, todas las gestiones y actividades necesarias para construir y desarrollar el PROYECTO, de acuerdo con lo aprobado en la respectiva licencia urbanística, cumplir con sus obligaciones frente a los BENEFICIARIOS DE ÁREA bajo los respectivos contratos de vinculación, así como las derivadas de su condición de "Constructor".”. 10.

Como antecedente de lo acontecido respecto de la licencia de construcción requerida, encuentra el Tribunal: - En el contrato de fiducia suscrito el 1 de febrero del 2019 y modificado el 19 de junio de 2019 las dos partes se obligaron “a obtener las licencias urbanísticas”, y más adelante, bajo el contrato de Fiducia inmobiliaria, indicaron que el Fideicomitente constituyente (parte convocante) debería entregar a la Fiduciaria “la licencia de construcción ejecutoriada del proyecto”.

Y efectivamente la solicitud inicial de licencia de construcción No. 11001-4-19-1701 fue presentada ante la Curaduría por la parte convocante el 12 de junio de 2019 (antes de la suscripción del contrato de fiducia modificado). - En respuesta, la Curaduría Urbana No. 4 el 30 de julio de 2019 entregó un acta de muchas observaciones y correcciones arquitectónicas, de ingeniería, y también jurídicas, habiéndose otorgado 30 días hábiles para responderlas (que se vencerían el 12 de septiembre) y 15 adicionales por solicitud del interesado. - El 20 de agosto de 2019 Luis Manuel Rodríguez, en calidad de “apoderado”, presentó ante la Curaduría Urbana No. 4 solicitud de prórroga para dar respuesta al acta de requerimiento de observaciones y correcciones.

Obra el documento sin fecha en el que la Curaduría concedió 15 días adicionales para Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ la respuesta so pena de declarar como desistida la solicitud de licencia No. 11001-4-19-1701 y de ordenar el archivo del expediente, e indicó que la fecha límite era el 7 de octubre. - Seis días antes de esa fecha límite, el 1 de octubre, el mismo apoderado presentó solicitud de desistimiento de la solicitud de licencia, por lo cual la Curaduría ordenó el 8 de octubre el archivo del expediente “en virtud del desistimiento presentado mediante comunicación fechada del 01 (sic) de octubre de 2019 por el señor Luis Manuel Rodríguez Davis, identificado con cédula de ciudadanía No. 19.223.673, en calidad de apoderado y quien se encuentra debidamente facultado para desistir el trámite”. - Como se anota adelante, en la segunda solicitud presentada, y, el acta de observaciones a ésta, no obstante haberse revocado el poder, -punto este que se examina adelante-, es evidente la similitud de las falencias de todo orden que se acotaron a la primera presentada y desistida luego; lo que, como se concluye adelante, no se compadece con la supuesta experiencia e idoneidad de la convocante. 11.

De significativa importancia para el Tribunal reviste hacer mención a la “solicitud” de Licencia de Construcción que obra a folios 1986 y siguientes de las Pruebas y Anexos de la demanda subsanada, documentos a los cuales se ha referido a lo largo del proceso la parte demandante, como que, también, respecto de su tramitación se ha estimado la “revocación del poder” por parte de los Convocados como incumplimiento del contrato inicial CONTRATO PARA EL DESARROLLO DE UN PROYECTO INMOBILIARIO DENOMINADO “VIAO”, por los siguientes aspectos: a. La solicitud en mención aparece con fecha de radicación 7 de Octubre de 2019, fecha para la cual ya estaba debidamente constituida la FIDUCIA INMOBILIARIA, -junio 19, 2019-, en la que la Convocante, DEEB, tenía la condición de FIDEICOMITENTE CONSTITUYENTE. b. Aparecen en la solicitud anotados como “propietarios” de los inmuebles los convocados ALEJO ESPINOSA, lo que no resulta cierto; en efecto, como se estableció en apartes anteriores de este fallo, en cumplimiento de las obligaciones asumidas inicialmente, el dominio de los inmuebles sobre los cuales se iba a desarrollar el proyecto, fue transferido a la Fiduciaria al constituirse el Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Fideicomiso VIAO 53, y, luego, integrado éste a la FIDUCIA INMOBILIARIA.

En este proceso para la constitución de ese patrimonio autónomo era requisito sine quo non, que la propiedad estuviere en cabeza de la Fiduciaria. c. En este orden de ideas, es incuestionable que los Convocados luego de transferir la propiedad de los inmuebles su interés estaba representado en Derechos Fiduciarios. d. De lo anterior se desprende que, jurídicamente, no podía solicitarse una licencia de construcción aduciendo la condición de propietarios de los inmuebles de quienes no lo eran; de ahí, que tampoco podía otorgarse poder alguno en esa condición. e. Estando en trámite la solicitud mencionada de 7 de octubre de 2019, a folio 1997, obra la “Revocatoria” del poder suscrita por los Convocados, motivada, según su texto, por haberse desistido de la solicitud anterior; indicando, además, que cualquiera otra solicitud requeriría de un nuevo poder. f. Con fecha 27 de noviembre 2019, folio 1990 de la demanda subsanada, la Curaduría Urbana formuló observaciones tanto arquitectónicas, como de ingeniería y, también jurídicas, que condicionaban la eventual obtención de la licencia así solicitada; de su texto es dable señalar que fue deficiente la revisión jurídica en esa instancia, de acuerdo con lo aquí consignado, no obstante haberse solicitado aportar escritura pública que contuviera área y linderos de los inmuebles. g. Lo manifestado en la revocatoria del poder,- endilgado como incumplimiento de los Convocados en este proceso-, no puede jurídicamente, por ese sólo hecho, mutar la calidad de propietario que tenía EL PATRIMONIO AUTÓNOMO de la Fiducia inmobiliaria, cuyo vocero era la Fiduciaria, trasladándola a los Fideicomitentes aportantes. h. Encuentra el Tribunal que mientras los demandados sí habían cumplido sus obligaciones consistentes en (i) aportar los inmuebles a la fiducia mercantil y (ii) consignar los recursos en la fiducia para sufragar los gastos preoperativos; la demandante no había obtenido la licencia de construcción y tampoco contaba Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ con un supervisor técnico, tal como lo confesó el señor FELIPE EDUARDO CUEVAS VALENCIA, quien al absolver el interrogatorio de parte en su condición de representante legal de DEEB CONSTRUCCIONES S.A.S. dijo: “DR. JARAMILLO: [01:53:04] Muchas gracias.

Pregunta No. 7. Diga cómo es cierto si o no, y yo digo que es cierto que el proyecto no contó con un supervisor técnico? SR. CUEVAS: [01:53:15] El proyecto debería contar con un supervisor técnico, pero no se establece a partir de cuándo. DR. CANGREJO: [01:53:23] Perdón. La pregunta es asertiva, contaba o no contaba el proyecto con un supervisor técnico, en esa formal reformula la pregunta del tribunal.

SR. CUEVAS: [01:53:35] Perfecto, no contaba aún con un supervisor técnico, DR. CANGREJO: [01:53:39] No contaba o no contaba y hace la explicación que usted considere? SR. CUEVAS: [01:53:44] Perfecto. No contaba con un supervisor técnico. En este tipo de proyectos se requiere un supervisor técnico, incluso por ley, y se debe incluir para que revise inicialmente los diseños estructurales y eso debe hacer parte de la licencia y posteriormente una supervisión técnica a partir de una cantidad de metros cuadrados construidos, que son tres mil y que debe ser parte del proceso constructivo”. i. La conclusión es diáfana: DEEB ASOCIADOS S.A.S. no presentó —pese a su experiencia de más de 43 años en el medio y no obstante haber recibido unos recursos por concepto de gastos preoperativos— los diseños estructurales que la licencia demandaba; y no los presentó, debido a que para hacerlo primero debía contar con un supervisor técnico que los revisara “inicialmente”, y no lo hizo. j. Para concluir, no puede ser de recibo que se inicie un trámite ostentando una titularidad de la que se carece, siendo, como se dijo en líneas anteriores que la solicitud y obtención de la licencia competía exclusivamente al Fideicomitente Constituyente, quien por su experiencia y conocimiento en la materia, ha debido ajustarse a la ley, razón de más para desestimar la pretensión bajo estudio.

El artículo 280 del Código General del Proceso establece que el Juez en la sentencia siempre deberá calificar la conducta procesal de las partes y, de ser el caso, deducir indicios de ella. De igual manera, el artículo 241 del mismo estatuto, prescribe que el Juez podrá deducir indicios de la conducta procesal de las partes. El Tribunal encuentra que cada una de las partes asumió con rigor la posición que defendió en el proceso, controvirtiendo cada una con argumentos a su contraparte.

Para el Tribunal la forma con la que actuaron las partes en el curso del proceso no puede ser apreciada como una conducta contraria a la lealtad procesal y a la buena fe. Por lo anterior, las conductas procesales que las partes se han reprochado, a lo largo del proceso, no se valorarán como indicios en su contra. IV. Costas del Proceso.

El artículo 365 del Código General del Proceso en relación con las costas del proceso dispone: “Artículo 365. Condena en costas. En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.

Además, en los casos especiales previstos en este código. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ Además se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable un incidente, la formulación de excepciones previas, una solicitud de nulidad o de amparo de pobreza, sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe. 8.

Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación. (…)”. De acuerdo con lo anterior, la regla prevista en el numeral 1 del artículo 365 del Código General del Proceso es la de que el juez “condenará en costas a la parte vencida en el proceso”. En el presente caso, tal y como se indicó previamente en este laudo arbitral, todas las pretensiones de la demanda fueron desestimadas, razón por la cual ha de asumir las costas del proceso.

No obstante lo anterior, el Tribunal no puede desconocer que en el presente caso la parte Convocante tal como se indicó al comienzo del presente laudo, realizó el pago de la totalidad de los honorarios y gastos del proceso, y solicitó la expedición de la correspondiente certificación de conformidad con el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012, la cual de no mediar ejecución respecto de aquellos el Tribunal lo tendrá en cuenta en el laudo para lo que hubiere lugar, razón por la cual en el presente caso al haberse cubierto la totalidad de los gastos del proceso por la Convocante, este Tribunal Arbitral se abstendrá de condenar a esta en costas por este concepto de expensas del proceso.

Y en virtud de esta decisión quedará sin vigencia la certificación expedida relativa al pago de la proporción de gastos y honorarios pagados por la Convocante, pero que le correspondían a la Convocada. Solamente como un rubro integrante de las costas procesales que corresponde a las agencias en derecho que han de reconocerse a la parte favorecida con la sentencia y a cargo de la otra parte, en este caso a cargo de DEEB; para tal efecto se señala la suma equivalente al honorario de un árbitro, esto es la suma de $53.920.816.oo.

V. Parte Resolutiva En mérito de las consideraciones expuestas, el Tribunal de Arbitraje integrado para decidir en derecho las diferencias entre DEEB ASOCIADOS LIMITADA en contra de ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO, con el voto unánime de sus integrantes, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: DENEGAR la totalidad de las pretensiones contenidas en la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO: CONDENAR a DEEB ASOCIADOS LTDA a pagar a ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA y HERNANDO ALEJO ESPINOSA, por concepto de agencias en derecho la suma de $53.920.816.oo, de conformidad con lo expuesto en la parte considerativa del laudo.

TERCERO: ORDENAR de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, el archivo del expediente en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, una vez en firme el presente laudo.

CUARTO: DECLARAR causado el saldo de los honorarios de los árbitros y del secretario. El Presidente del Tribunal hará los pagos del saldo correspondiente.

QUINTO: DISPONER que, una vez terminada la actuación, el Presidente del Tribunal proceda a rendir cuentas a las partes de las sumas que tuvo a su orden para los gastos de funcionamiento del Tribunal y les devuelva el saldo resultante, si lo hubiere. Tribunal Arbitral DEEB ASOCIADOS LTDA VS. ERIKA ALEJO ESPINOSA, HENRY ALEJO ESPINOSA, HERNANDO ALEJO ESPINOSA y YOLANDA ESPINOSA DE ALEJO Caso No. 128113 _______________________________________________________________ ____________________________________________________________________________ SEXTO: DISPONER que, por secretaría, una vez ejecutoriada esta decisión se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley.

LUIS AUGUSTO CANGREJO COBOS Árbitro Presidente (Por medios electrónicos) ALBERTO GÓMEZ MEJÍA Árbitro (Por medios electrónicos) GABRIEL HERNÁNDEZ VILLARREAL Árbitro (Por medios electrónicos) CARLOS MAYORCA ESCOBAR Secretario del Tribunal La presente decisión fue adoptada en los términos del artículo 23 de la Ley 1563 de 2012, el artículo 10 del Decreto Legislativo 491 del 2010 y el Decreto Legislativo 806 del 2020 y se suscribe por el secretario en constancia de lo anterior.

Deeb Asociados Ltda vs. Erika Alejo Espinosa, Henry Alejo Espinosa, Hernado Alejo Espinosa Y Yolanda Espinosa De Alejo