Cámara de Comercio de Bogotá e TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs., CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM • Laudo Arbitral Bogotá o.e., 22 de enero de 2010 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM LAUDOARBITRAL Bogotá D.C., enero veintidós (22) de dos mil diez (2010) Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral entre las sociedades WINNER GROUP S.A. (en adelante WINNER GROUP o la Convocante), como parte Convocante, y CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM (en adelante CAFAM o la Convocada), como parte Convocada, relacionadas con el "CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO A/2000-7503''.
A.
ANTECEDENTES 1. El Contrato origen de las controversias. Las diferencias sometidas a conocimiento y decisión de este Tribunal se Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogo~ - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 1 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM derivan del "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO AI2000-7503'~, el cual obra en el expediente a Folios 1 a 5 del Cuaderno de Pruebas Nº 1, así como de sus correspondientes cesiones de fecha siete (7) de octubre de dos mil cinco (2005) y primero (1) de octubre de dos mil ocho (2008) (Folios 8 a 9 del Cuaderno de Pruebas No. 1), en esta última se cedió el contrato a favor de WINNER GROUP.
No se puede alegar la falta de legitimación de las partes como arrendador y arrendatario dentro del contrato de arrendamiento objeto de estudio, lo anterior en atención a que ninguna de ellas ha puesto dicha circunstancia de presente al Tribunal. Esto a pesar de no haberse allegado al Tribunal la Cesión de cardona Canal & Asociados Limitada a la sociedad CAROYCO LTDA, en la comunicación aportada con la contestación de la demanda que obra a folio 19 del Cuaderno de Pruebas, suscrita por JAIME CARDONA CANAL, en ésta se anuncia acerca de la venta del local a nombre de la empresa CAROYCO S.A. y la realización de los trámites tendientes a la cesión del correspondiente contrato, así mismo en el Certificado de Tradición que obra a folios 21 a 23 del Cuaderno de pruebas No. 1 2.
El Pacto Arbitral. En el Cuaderno de Pruebas, a Folios 1 a 21 obra copia del denominado "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO AI2000-750J: así como de sus correspondientes cesiones de fecha siete (7) de octubre de dos mil cinco (2005) y primero (1) de octubre de dos mil ocho (2008), en esta última se cedió el contrato a favor de la sociedad Convocante, y en la Cláusula Decima Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 2 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM del contrato de arrendamiento referido(folio 5) está contenida la cláusula compromisoria, que a la letra señala: "CLÁUSULA DECIMA: Las diferencias que ocurran entre las partes con ocasión de la ejecución, terminación o interpretación de éste contrato serán resueltas por un Tribunal de Arbitramento, cuya elección y funcionamiento se someterán a las disposiciones comercia/es vigentes y a las señaladas por la Cámara de Comercio de Bogotá. El Tribunal estará integrado por un Árbitro, el Arbitro será abogado titulado designado por la Cámara de Comercio de Bogotá y emitirá su laudo en un término no mayor a dos meses.
Los costos y demás gastos que genere el Arbitramento serán de cargo de la parte que resulte vencida" En el expediente obran las cesiones de los contratos antes referidas. Referente al contenido del pacto arbitral, los representantes legales de las partes, manifestaron en audiencia de fecha veintisiete (27) de marzo del presente año (parte Convocada) y mediante escrito de fecha catorce (14) de mayo de dos mil nueve (2009) (Folio 123 del Cuaderno Principal), suscrito por el representante legal de la Convocante, se modificó el pacto arbitral únicamente en lo relativo a que se trata de un arbitraje institucional y que el término del correspondiente Tribunal es de seis meses contados a partir de la terminación de la audiencia de trámite. 3, El trámite del proceso arbitral. 3.1.
La convocatoria del Tribunal Arbitral: El dieciocho (18) de febrero Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotl - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 3 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM de dos mil nueve (2009), WINNER GROUP S.A., solicitó a través de apoderado judicial, la solicitud de convocatoria de Tribunal de Arbitramento para resolver las diferencias surgidas con la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM. con ocasión del "CONTRA TO DE ARRENDAMIENTO A/2000-7503''. 3.2.
Designación de los Árbitros: Según lo previsto en la cláusula compromisoria el Centro de Arbitraje, en sorteo público de veinticuatro (24) de febrero de dos mil nueve (2009), designó a los doctores JAIME HUMBERTO TOBAR ORDOÑEZ, CARLOS EDUARDO MANRIQUE NIETO y CARLOS ALBERTO NAVIA RAFFO como árbitros principales para integrar este Tribunal; el Centro de Arbitraje informó a ellos sobre su designación. Posteriormente el Centro de Arbitraje reversó la designación realizada en la medida que el pacto arbitral indicaba que el Tribunal estaría compuesto por un árbitro.
En razón a lo anterior se realizó un nuevo sorteo público el día diez (10) de marzo de dos mil nueve (2009), siendo designado como árbitro único principal el doctor FERNANDO MONTOYA MATEUS y como suplente el doctor ISAAC DEVIS GRANADOS, el doctor MONTOYA MATEUS aceptó en tiempo dicho nombramiento en atención a la comunicación realizada por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. 3.3.
Instalación: Previas las citaciones correspondientes, el Tribunal de Arbitramento se instaló el veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009) en sesión realizada en las oficinas del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá en donde fijó su sede (Acta Nº 1, Folios 97 a 100 del Cuaderno Principal.). En la audiencia se admitió la demanda y se ordenó correr traslado por el término de diez días de conformidad a lo Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - P~g. 4 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM establecido en el artículo 428 del Código de Procedimiento Civil y fue designado como Secretario el doctor CARLOS MAYORCA ESCOBAR, quien estando presente aceptó sobre aceptó el cargo y tomó posesión ante el Presidente del Tribunal.
En el desarrollo de la audiencia se requirió al apoderado de la Convocante para precisar el valor de la cuantía en cumplimiento de lo establecido en el artículo 25 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje, y de igual forma el representante legal de la Convocada manifestó su intención y los términos de la modificación del pacto arbitral objeto del presente trámite. 3.4.
Admisión de la demanda y notificación: Por auto No. 2 de veintisiete (27) de marzo de dos mil nueve (2009), el Tribunal admitió la demanda y ordenó correr traslado de ella, decisión que en la misma fecha fue notificada personalmente al apoderado de la Convocada tal como consta en el acta correspondiente. (Folio 99 del Cuaderno Principal). 3.5.
Contestación de la demanda y traslado de excepciones de merito: El día catorce (14) de abril siguiente, dentro del término de ley, la entidad Convocada, a través de su apoderado judicial, contestó la demanda, propuso excepciones de mérito y solicitó pruebas (Folios 101 a 107 Cuaderno Principal). El traslado de las excepciones se realizó mediante fijación en lista realizada el día dieciséis (16) de abril de dos mil nueve (2009) (Folio 108 del Cuaderno Principal.).
Dentro del término de traslado, el día veinte (20) de abril de dos mil nueve (2009), el apoderado de la parte Convocante presentó un escrito en el que se pronunciaba sobre las excepciones presentadas así mismo solicitó pruebas. Centro de Arbitraje y Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 5 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM 3.6.
Audiencia de conciliación: La audiencia de conciliación fue fijada mediante auto de fecha siete (7) de mayo de dos mil nueve (2009) (Acta No. 2 Folios 119 a 122 del Cuaderno Principal), y posteriormente fue aplazada por solicitud de las partes, fijándose la nueva fecha para el día ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009) (Auto de tres (3) de junio de dos mil nueve (2009), en fecha en la cual está se declaró concluida por el Tribunal ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo que diera por solucionadas las diferencias presentadas entre las partes. 3.7.
Audiencia de fijación de gastos y honorarios: Mediante auto de fecha veintitrés (23) de abril de dos mil nueve (2009) (Folio 112 del Cuaderno Principal), se fijó fecha para audiencia de fijación de gastos y honorarios, las partes solicitaron la fijación de una nueva fecha para la misma, la cual se realizó mediante auto de fecha treinta (30) de abril de dos mil nueve (2009) (Folio 117 del Cuaderno Principal).
A los siete (7) días del mes de mayo siguiente se surtió la audiencia de fijación de gastos y honorarios. Los gastos del Tribunal fueron pagados por cada una de las partes, en la proporción que les correspondía y dentro de los términos establecidos por la ley. 3.8. Primera audiencia de trámite: El día ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009), se surtió la primera audiencia de trámite (Acta No. 4 Folios 134 a 143 del Cuaderno Principal), en la que surtieron las formalidades previstas en el artículo 147 del Decreto 1818 de 1998; en ella, el Tribunal en Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 6 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S,A, vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM el transcurso de la misma asumió competencia para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre WINNER GROUP S.A., como parte Convocante, y la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM, como parte Convocada.
Igualmente el Tribunal fijó el término de duración del proceso arbitral en seis meses, profirió el auto de decreto de pruebas, señaló las fechas para la práctica de las diligencias y así mismo declaró finalizada la primera audiencia de trámite 3.9. Instrucción del proceso: 3,9,1 Prueba documental: Con el valor que la ley les confiere, se agregaron al expediente los documentos aportados por la parte Convocante con el escrito de demanda, que se relacionan en a Folios 7 y 8 del Cuaderno Principal.
Así mismo los documentos aportados por el apoderado de la parte Convocada que se relacionan en la contestación de la demanda a Folios 106 y 107 del Cuaderno Principal. 3.9.2 Inspección judicial previa exhibición de documentos con intervención de perito: Mediante auto de fecha ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009) (folios 140 a 143 del Cuaderno Principal), se decretó la inspección judicial a las oficinas de la Convocada y se fijó como fecha para su realización, para el día diecisiete (17) de junio, (Acta No. 6 Folios 154 a 158 del Cuaderno Principal), en esta fecha se dio posesión a la perito ANA MATILDE CEPEDA y con su presencia exhibieron los documentos solicitados por la parte Convocante en la solicitud de convocatoria, de igual forma el apoderado de la Convocada, solicitó que la misma se encontrara abierta Centro de Arbitraje v Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 7 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM hasta el día diecinueve (19) de junio de dos mil nueve (2009), el Tribunal acogió dicha solicitud para que se presentarán los documentos requeridos y estos fueron presentados los días dieciocho (18) y diecinueve (19) de junio siguientes, ésta diligencia se declaró cerrada mediante decisión de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil nueve (2009). 3.9.3.
Testimonios: En audiencia de fecha ocho (8) de junio de dos mil nueve, se decretó el testimonio de ANA PAOLA FONSECA AVILA, el cual fue posteriormente desistido por el apoderado de la Convocante y dicho desistimiento fue aceptado por el Tribunal según auto de fecha diecinueve (19) de junio de dos mil nueve (2009) (Folio 162 del Cuaderno Principal No.2) 3.9.4.
Dictamen Pericial. El dictamen pericial fue rendido por la perito ANA MATILDE CEPEDA MANCILLA, posesionada el día diecisiete (17) de junio de dos mil nueve (2009) (Folio 159 del Cuaderno Principal); fecha en la cual se ordenó incorporar al cuestionario las preguntas adicionales formuladas por el apoderado de la parte Convocante y se fijó como fecha para rendir los dictámenes decretados para el día veintiuno (21) de julio de dos mil nueve (2009).
Una vez presentado el dictamen pericial, dentro del término establecido Mediante auto de fecha veinticuatro (24) de julio de dos mil nueve (2009) (Folio 170 del Cuaderno Principal) se corrió traslado a los apoderados de las partes del dictamen correspondiente. El día cuatro (4) de agosto, el apoderado de la parte Convocante solicitó la aclaración, complementación y adición. El Tribunal mediante auto de fecha once (11) de agosto de dos mil nueve (2009), procedió a pronunciarse sobre la solicitud de aclaraciones y centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010.
Pág. B • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAaON FAMIUAR CAFAM complementaciones indicando los términos en que estas debían rendirse, una vez rendidas en fecha veintiséis (26) de agosto siguiente, se corrió traslado de las mismas durante el término de traslado ambas partes guardaron silencio al respecto. 3.9.5 Interrogatorio de parte: El interrogatorio de parte del señor RICARDO ANDRES URRUTIA G., en su condición de representante legal de la Convocada el día diecinueve (19) de junio de dos mil nueve (2009) (Acta No. 7).
De la correspondiente desgrabación se corrió traslado a las partes en términos de ley, quienes guardaron silencio sobre el mismo. 3.10. Cierre etapa probatoria. Por auto de fecha veintiuno (21) de septiembre de dos mil nueve (2009), y por haberse practicado la totalidad de las pruebas, se decretó el cierre de la etapa probatoria y se fijó fecha para surtir la audiencia de alegatos de conclusión para el día treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009) (folios 177 y 178 del Cuaderno Principal). 3.11.
Alegatos de Conclusión. Recaudado así el acervo probatorio, el Tribunal en sesión del treinta (30) de septiembre de dos mil nueve (2009) realizó la audiencia de alegaciones, en la que cada uno de los apoderados de las partes formularon oralmente sus planteamientos finales y entregaron un memorial con el resumen de los mismos que forma parte del expediente (Acta Nº 8, folios 180 a 194 del Cuaderno Principal Nº 1).
Este laudo se referirá, en el análisis de cada tema, a las argumentaciones expuestas por las partes en tal oportunidad. Centro de Arbitraje v Conclliadón • Cámara de Comercio de Bogotá- Laudo - enero 22 de 2010 · Pág. 9 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM 4. Término de duración del proceso.
Conforme lo dispuso el Tribunal al asumir competencia y en atención a la modificación del pacto arbitral realizado por las partes antes mencionado, el término de duración de este proceso es de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera audiencia de trámite, según lo dispone el artículo 19 del Decreto 2279 de 1989 modificado por el 103 de la Ley 23 de 1991.
La primera audiencia de trámite se inició y finalizó el ocho (8) de junio de dos mil nueve (2009) (Acta No. 4).Por solicitud de las partes el proceso se suspendió durante las siguientes fechas: Entre el veintiséis (26) de junio de dos mil nueve (2009) y el veintiuno (21) de julio de dos mil nueve (2009). (25 días) Entre el primero (1) de octubre de dos mil nueve (2009) y primero (1) de noviembre de dos mil nueve (2009).
(32 días) Entre el diecinueve (19) de diciembre de dos mil nueve (2009) y el catorce (14) de enero de dos mil diez (2010). Total suspendido: 84 días. En total el proceso se ha suspendido durante 200 días, con lo cual el término centro de ArtJitra¡e y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 10 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM se extiende hasta el dos (2) de marzo de dos mil diez (2010), por tanto el Tribunal se encuentra dentro de la oportunidad legal para proferir el presente laudo. 5.
Presupuestos Procesales y nulidades sustanciales. El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos indispensables para la validez del presente trámite arbitral en la medida que las actuaciones procesales se desarrollaron con el complimiento de las previsiones legales; no se advierte causal alguna de nulidad y, por ello, puede proceder a dictar Laudo de mérito, el cual se profiere en derecho.
En efecto, de los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se estableció: 5.1. Demanda en forma: La demanda cumplió los requisitos exigidos por el artículo 75 del C. de P. C. y normas concordantes, y por ello, en su oportunidad, el Tribunal la sometió a trámite. 5.2. Competencia: Conforme se declaró por Auto de ocho (B) de junio de dos mil nueve (2009), proferido en la primera audiencia de trámite, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las sociedades WINNER GROUP S.A., como parte Convocante, y la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM, como parte Convocada. 5.3.
Capacidad: Tanto la parte Convocante como la Convocada son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, ya que de los documentos estudiados no se encuentra restricción Centro de Arbitraje v Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - P~g. 11 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM alguna al efecto; las diferencias surgidas entre ellas, sometidas a conocimiento y decisión de este Tribunal, son susceptibles de definirse por transacción y, además, por tratarse de un arbitramento en derecho, han comparecido al proceso por conducto de sus representantes legales y de sus apoderados, debidamente constituidos y así reconocidos. 6.
Partes Procesales. 6.1. Convocante: La sociedad WINNER GROUP S.A., sociedad colombiana que de acuerdo con el Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá el diecinueve (19) de enero de dos mil nueve (2008), que obra a folios 11 a 13 del Cuaderno Principal del expediente, es una sociedad mercantil de la especie de las anónimas.
Esta empresa fue constituida mediante Escritura Pública Nº 3372 del treinta (30) de octubre de mil novecientos noventa y siete (1997) de la Notaría Cuarenta y uno del Círculo de Bogotá. Tiene su domicilio en la ciudad de Bogotá D.C. y su representante legal es el Gerente, cargo que a la fecha de la certificación ejerce el doctor JUAN CARLOS GÓMEZ ROA. 6.2.
Convocada: Es la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM, es una persona jurídica organizada como Corporación que cumple funciones de seguridad social, la cual goza de personería jurídica conferida por medio de la Resolución No. 2731 del 03/10/1957, proferida por el Ministerio de Justicia, tal como consta en el Certificado de Existencia y Representación Legal conferido por la Superintendencia de Subsidio Familiar de fecha diecisiete (17) de febrero de dos mil nueve, y su representante legal es el Director Administrativo, doctor LUIS GONZALO GIRALOO MARIN, el cual obra a folio Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - P~g. 12 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM 14 del Cuaderno Principal del Expediente. 7.
Apoderados judiciales. Por tratarse de un proceso de mayor cuantía y de un arbitramento en derecho, por cuanto así se estipuló en la cláusula compromisoria, las partes comparecen al proceso arbitral representadas judicialmente por abogados; la Convocante por el doctor ROBERTO URIBE RICAURTE, y la parte Convocada por el doctor JUAN CARLOS AVELLANEDA MICOLTA, según los poderes a ellos conferidos, la personería de estos mandatarios se reconoció de manera oportuna por el Tribunal. 8.
Pretensiones de la parte Convocante. La parte Convocante en la sustitución de la demanda presentada, a folios 1 Y 2 del Cuaderno Principal, formuló las siguientes pretensiones: "PRIMERO. - Que se declare que la demandada OVA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR "CAFAM'; incumplió el contrato de arrendamiento A/2000-7503, celebrado inicialmente entre la sociedad COMERCJAUZADORA E IMPORTADORA REPIGA S.A., hoy la sociedad WINNER GROUP S.A. la primera como arrendataria y la última como arrendadora.
SEGUNDO. -Que en consecuencia, se decrete la terminación del referido contrato de arrendamiento. Centro ele Arbitraje v Conciliación - Cámara de Comercio de BogoM - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 13 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMIUAR CAFAM TERCERO. -Que en consecuencia, se ordene la restitución a favor de mi representada la sociedad WINNER GROUP S.A., del inmueble objeto del contrato consistente en el Local No. 181-B ubicado en el Centro Comercial Bulevar Niza, con la nomenclatura urbana Carrera 58 No. 127-59 (antes Cra 52 No. 125 A-59) de la ciudad de Bogotá, cuya dirección y linderos se especifica en el hecho primero de esta demanda.
Solicito se libre despacho comisorio al Juez Civil Municipal de Bogotá- Reparto, para que practique la respectiva diligencia de entrega si la parte demandada no restituye el inmueble en el término que su Despacho señale. CUARTO.-Que se condene a la demandada CAJA DE COMPENSAGÓN FAMILIAR ''OIFAM: pagar a favor de mi representada WINNER GROUP S.A., la totalidad del precio del arrendamiento, conforme lo pactado en el contrato de arrendamiento, incluyendo el producido correspondiente a utilización de espacios, arrendamientos o concesiones a terceros.
QUINTO. -Que se condene a la demandada CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR "OIFAM: pagar en forma debida a favor de mi representada WINNER GROUP S.A, los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009.
SEXTO. - Que se condene en costas a la parte demandada. Solicito que el fallo o la decisión que se adopte sea en derecho. " Centro de Artlltraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 14 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM 9. Hechos de la demanda.
La parte Convocante fundamenta sus pretensiones en los hechos que relaciona en la demanda, a folios 2 a 7 del Cuaderno Principal, a los cuales se referirá el Tribunal al estudiar los temas materia de decisión. 10. Excepciones de mérito formuladas por la parte Convocada contra la demanda. El apoderado de la convocada en la contestación de la demanda, formuló las siguientes excepciones de mérito: A) No incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
B) No incumplimiento en cuanto a la base para liquidar los cánones de arrendamiento. 11. Audiencia de Laudo. La audiencia de laudo se fijó, mediante auto de fecha dos (2) de diciembre de dos mil nueve (2009), para el día quince (15) de enero de dos mil diez (2010), por solicitud de aplazamiento presentada por el apoderado de la parte Convocante coadyuvada por la parte Convocada, se modificó la fecha de audiencia de lectura de laudo para el día veintidós (22) de enero de dos mil diez (2010).
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 15 1.U • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMILIAR CAFAM B. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 1. Del análisis de las pretensiones y las excepciones presentadas. Procede ahora el Tribunal a evacuar el estudio de las pretensiones invocadas por la Convocante, como de las excepciones propuestas por la Convocada, unas y otras referidas en primer lugar a la base que debe ser tenida en cuenta para la liquidación del canon de arrendamiento que debía pagar esta última a la primera y en segundo lugar, a un posible incumplimiento por parte de la Convocada de su obligación de pagar dicho canon dentro del término estipulado contractualmente.
Las pretensiones de que tratan los numerales segundo a sexto son consecuenciales de la pretensión primera, la cual consiste en que el Tribunal declare: "PRIMERO. -Que se declare que la demandada 04.JA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR "CAFAM: incumplió el contrato de arrendamiento AI2000-7503, celebrado inicialmente entre la sociedad COMERCIAUZADORA E IMPORTADORA REPIGA S.A., hoy la sociedad WINNER GROUP S.A. la primera como arrendataria y la última como arrendadora.
" En el anterior orden de ideas la prosperidad de las pretensiones segunda a sexta dependerá de la prosperidad de la pretensión primera antes transcrita, por lo que en primer lugar el Tribunal procederá con base en el acervo probatorio a determinar el alegado incumplimiento de las obligaciones de la centro de Arbitraje y Concihación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 16 -u. • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM Convocada contenidas en el contrato de arrendamiento que la vincula con la Convocante.
Ese presunto incumplimiento por parte de la Convocada, concierne en primer lugar como quedo anteriormente expuesto al monto del canon de arrendamiento que la Convocada debía pagar a la Convocante con ocasión del mencionado Contrato de que tratan las presentes controversias. Este contrato se encuentra regido por las disposiciones del Código de Comercio y, en lo no previsto en la legislación mercantil, por las disposiciones sobre el arrendamiento de cosas del Código Civil, todo ello en adición a las estipulaciones de las partes.
En ejercicio de la autonomía de la voluntad, éstas pactaron la forma de cálculo del canon de arrendamiento. Una interpretación de buena fe de la cláusula sexta impondría como criterio que todo aquello que constituya ingreso de la arrendataria sea tenido en cuenta para fijar el monto de dicho canon. Ello, comoquiera que la arrendadora entendería compartir los ingresos de la arrendataria que sean consecuencia directa del contrato de arrendamiento.
Es indiscutible que las concesiones de espacio y los contratos de subarriendo que celebró válidamente la arrendataria constituyen para ella una fuente de ingresos importante, obtenido como consecuencia de su actividad en el local arrendado y que con arreglo a la buena fe, la arrendadora debería poder beneficiarse de esos ingresos que tienen por causa el contrato de arrendamiento, pues "los contratos no sólo obligan a lo que en ellos se Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 17 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM expresa sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella." (Art. 1603 del C.C.) Esa naturaleza de la obligación no puede traer como consecuencia que una parte se enriquezca a expensas de la otra.
Muy posiblemente para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, si bien no se prohibió el subarriendo ni la posibilidad de celebrar contratos de concesión de espacio, tampoco se previó que éstos representarían una fuente de ingresos muy importante en la actividad de la arrendataria convocada. Lógico sería suponer entonces que le asiste razón a la convocante en pretender participar de todas las ganancias de su arrendataria generadas o producidas en los locales arrendados o que tengan por causa dicho contrato.
Pero por otro lado el fallador, antes que especular o acudir a complicadas elucubraciones, o aún, a métodos de interpretación inciertos, debe acudir a la interpretación que las mismas partes hayan hecho de su acuerdo. En ese orden de ideas no aparece probado en el proceso que aquellas personas naturales o jurídicas que precedieron a la arrendadora convocante en su relación con la arrendataria, hayan reclamado de ella la inclusión de conceptos diferentes a los ingresos provenientes de su actividad netamente comercial en su condición mercantil.
El Tribunal no obtuvo ilustración sobre la argumentación propuesta por la convocante para justificar su solicitud de una nueva interpretación del contrato que sin duda no fue aquella que hiciera inicialmente la Sociedad Comercializadora e Importadora RIPEGA S.A. a la hora de celebrar el contrato con CAFAM, ni tampoco cuando se realizó por parte de la arrendadora inicial una primera cesión del contrato a favor de CARDONA CANAL Y ASOCIADOS L TDA.
En dicha cesión la cedente declara a la convocada a paz y salvo por todo concepto en relación con el contrato de centro de Arbitraje y Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - laudo - enero 22 de 2010 • Pág. 18 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMILIAR CAFAM arrendamiento objeto de las presentes controversias.
Asimismo en la cesión del contrato de arrendamiento a favor de WINNER GROUP aquí convocante se expresa que ésta acepta la cesión en su favor, sin reserva alguna en cuanto a la forma de cálculo del valor del canon de arrendamiento ni de la forma como éste se venía ejecutando. No obra en el expediente prueba alguna de reclamaciones por concepto de la forma como la arrendataria aquí convocada venía liquidando el valor del canon de arrendamiento, con anterioridad a la cesión del contrato a favor de la aquí convocante.
Por el contrario, en la comunicación en la cual WINNER GROUP le informa a CAFAM la cesión del contrato de arrendamiento de fecha 5 de octubre de 2008 (Folio 20 del Cuaderno de Pruebas), le solicita una liquidación del valor del canon en los mismos términos en que lo venía haciendo con anterioridad a la cesión. A este respecto es preciso señalar adicionalmente que WINNER GROUP es causahabiente a título particular de todos aquellos que la precedieron como arrendadores dentro del contrato que nos ocupa y por ende no sabría pretender tener mejor derecho que ellos frente a la arrendataria aquí convocada.
Con base en ello, la interpretación que hicieron del contrato de arrendamiento objeto de las presentes controversias, quienes precedieron a la convocante en sus relaciones con la convocada, la obligan igualmente, con idénticos alcance y sentido de sus disposiciones. A este respecto es necesario recordar que el inciso tercero del Artículo 1622 del Código Civil establece que a la hora de interpretar las cláusulas de un contrato, dicha interpretación podrá hacerse también " por la aplicación práctica que hayan hecho de ellas ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra parte." Centro de Artlttraje y Conaliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 19 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM Una interpretación auténtica del contrato de arrendamiento impediría a la convocante y por ende al Tribunal, cambiar el sentido que las partes originales del mismo y todos los cesionarios sucesivos, anteriores a WINNER GROUP hicieron de la cláusula sexta del contrato.
Pretender que el valor del canon abarca conceptos diferentes de los que todos ellos entendieron hasta la cesión del contrato a favor de la convocante. Punto sobre el cual se manifestó el representante legal de la parte Convocada, en su interrogatorio de parte- es contrario a la voluntad de las partes expresada en el momento de la celebración del contrato y a principio pacta sunt servanda establecido en el artículo 1602 del Código Civil.
Pero no se trata únicamente de una interpretación auténtica hecha por las partes mismas, sino que además al interpretar el contrato como un todo y no solamente la cláusula sexta, se tiene verbigracia del sentido y del alcance de la cláusula séptima, que las partes entendieron que la actividad fundamental que se tendría como base para el cálculo del canon de arrendamiento adelantada por la arrendaría aquí convocada, era la de instalación y operación de un supermercado (Cláusula segunda del contrato, folio 1 del Cuaderno de pruebas número 11).
No obstante, al no estarle prohibido a la arrendataria subarrendar o celebrar contratos de concesión de espacio, el arrendador tampoco se comprometió por su parte a entregar el inmueble objeto del contrato con las adaptaciones y reparaciones necesarias para tal fin. 1 "CLAÚSULA SEGUNDA. DESTINAGÓN.-EL ARRENDATARIO destinará el inmueble arrendado f}ilra el funcionamiento de un Supennercildo en el cual se venderá al público cualquiera de las mef'Cilncías y servicios que ofrece CAFAM en sus allTlilCenes de acuerdo con sus planes de mef'Cildeo." Centro de Arbitraje y Condllaclón - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 20 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM Tenemos entonces, que haciendo una interpretación sistemática del contrato con arreglo al Artículo 1622 del Código Civil se llega a idéntico resultado.
En efecto, de conformidad con el inciso primero de esa disposición "Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose/e a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad. " Es precisamente acudiendo al contrato en su totalidad, a la interpretación del conjunto de sus disposiciones, que se encuentra el verdadero sentido de la expresión "ventas del mes anterior" de que trata la cláusula sexta como base para liquidar el valor del canon, que no pueden ser otras que las ventas del supermercado.
En cuanto a esta forma de incumplimiento de la Convocada alegada por la Convocante, la primera expresa en el literal B de la excepción de merito denominada "no incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento: refiriéndose a los "...ingresos por concepto de los contratos de concesión y los señalados en la demanda, que tales ingresos no son ventas realizadas directamente por el arrendatario, y que solo las ventas que directamente haga CAFAM son la base de la liquidación del canon según lo establece la clausula quinta del contrato " (Folio 104 del Cuaderno Principal).
Carece en consecuencia el Tribunal de elementos de juicio que le permitan suponer razonadamente que el valor del canon de arrendamiento que la convocada debe cancelarle a la convocante, debe liquidarse de manera distinta a como se ha venido haciendo desde la celebración del contrato hasta la fecha. Por tal razón la pretensión primera del escrito de convocatoria no está llamada a prosperar en el aspecto atinente a un posible incumplimiento por parte de la Convocada, en el sentido de haber pagado mal el canon de Centro de Arbitraje y Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 · Pág. 21 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM arrendamiento al no incluir todos aquellos elementos necesarios a su determinación. En segundo lugar debe el Tribunal ocuparse de analizar el incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en lo atinente al no pago oportuno del canon arrendamiento dentro del término estipulado.
Sobre este particular, especialmente, en los numerales 6 y 7 del acápite de los hechos de la demanda, se expresa que "6. A la fecha de presentación de esta demanda, la sociedad arrendataria adeuda a la arrendadora el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009.
La falta de pago de los cánones correspondientes al pago del precio del arrendamiento pactado, constituye una grave violación al contrato y a la ley, que genera la declaratoria de terminación contractual y la consiguiente orden de restitución del bien dado en tenencia'~ (Folio 5 del Cuaderno Principal) Corresponde en consecuencia al Tribunal de Arbitramento determinar si la arrendataria aquí convocada incurrió en mora en el pago de los cánones de arrendamiento mencionados a favor de la convocante, en los términos de las estipulaciones contractuales.
El contrato de arrendamiento, en cuanto a la oportunidad para el pago de los cánones de arrendamiento a cargo de la arrendataria precisa lo siguiente: "CLÁUSULA SEXTA.·FORMA DE PAGO.-El ARRENDATARIO pagará a El ARRENDADOR el canon mensual de arrendamiento dentro de los diez (10) primeros días de cada mes en las oficinas de caja General de C4FAM, una vez se tenga el consolidado de ventas del mes anterior y previa presentación de la respectiva cuenta de cobro por parte del ARRENDADOR, la cual debe cumplir con los requisitos Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 22 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMILIAR CAFAM exigidos por la ley tributaria. º(Folio 3 del Cuaderno de Pruebas) Del texto de la clausula anteriormente transcrita se deduce inequívocamente que para el cabal cumplimiento de la obligación de pago oportuno del canon de arrendamiento se requiere el concurso tanto de la arrendataria como de la arrendadora.
En lo que atañe a la primera, inicialmente su obligación se satisface poniendo a disposición dentro de los diez (10) primeros días de cada mes en sus oficinas a favor de la arrendadora la suma que resulte de liquidar el canon de arrendamiento de conformidad a lo establecido en la clausula quinta del contrato. La arrendadora, por su parte debe desplazarse a las instalaciones de la arrendataria para retirar las sumas puestas a su disposición. Corresponde en consecuencia al Tribunal interrogarse sobre si se han o no colmado esos supuestos, y los que imperativamente señala la ley, que determinarán el cumplimiento o el incumplimiento por parte de la convocada de pagar oportunamente el canon de arrendamiento con arreglo a la mencionada cláusula sexta del contrato.
Se observa de las comunicaciones intercambiadas por las partes en relación con este punto, tanto físicas como vía correo electrónico, que la convocada, atendió los requerimientos hechos por la convocante tanto en lo atinente al envío de la información relacionada con el valor de las ventas efectuadas por CAFAM, para efectos de la liquidación del canon de arrendamiento, como lo relacionado con el giro de las sumas que de ella resulten.
Se observa así mismo, que la convocada tomó al menos inicialmente, como debía hacerlo, todas las precauciones necesarias a un pago conforme a derecho, habida cuenta de que la convocante venia de adquirir la calidad de cesionaria del contrato de arrendamiento. Por consiguiente, debía cerciorarse de que la Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogoti\ - Laudo - enero 22 de 2010 - P;jg. 23 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM convocante tuviera la calidad de propietaria o en todo caso de arrendadora, esto es, de beneficiaria del pago del canon de arrendamiento.
(Comunicación del 5 de octubre de 2008 (folio 20 del Cuaderno de Pruebas), 1 de octubre de 2008, 1 noviembre de 2008, diciembre 3 de 2008 y 5 de enero de 2009 (CD folio 30 del Cuaderno de Pruebas). Por su parte, no obra prueba en el expediente que la convocante se hubiera acercado a las oficinas de CAFAM, para efectos de retirar las sumas correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos, o de que, habiéndose acercado, dichas sumas no hubieran sido puestas a su disposición por la arrendataria.
No obstante lo anterior, el deber de cumplimiento de la arrendataria consistente en el pago oportuno del canon de arrendamiento va más allá de las estipulaciones contractuales, toda vez que la ley le impone cargas adicionales para efectos de la cabal ejecución de su obligación de pago. No basta en tales circunstancias con expedir oportunamente los cheques, lo que tampoco ocurrió, sino que frente a la inercia del acreedor para recibir el pago, o aún su oposición, es menester que el deudor, en este caso la convocada, adopte una posición activa en el sentido de lograr el pago, esto es la satisfacción del acreedor, incluso en contra de su voluntad.
La legislación mercantil en materia de arrendamiento de inmuebles ocupados para establecimientos de comercio, dejó grandes vacios normativos que deberán ser llenados con las normas generales de Código Civil en atención a lo dispuesto en el artículo 2 del Código de Comercio que dice: "En las cuestiones comercia/es que no pudieron regularse conforme a la regla anterior, se aplicarán las disposiciones de la legislación civil' (José Alejandro Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 24 1 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales).
Por consiguiente lo relativo a la mora del arrendatario en el pago del canon de arrendamiento, debe resolverse con arreglo a lo establecido en las normas que para el arrendamiento de cosas trae el Código Civil, de manera especial lo establecido en los artículos 2000 y siguientes, así como lo establecido en los decretos 1943 y 245 de 1956, Decreto 063 de 1977 y el Decreto 2813 de 1978.
Con base en los anteriores decretos la convocada debía consignar el canon a su cargo dentro de los cinco días siguientes al término para pagar la renta, es decir, en el caso que nos ocupa dentro de los cinco días hábiles siguientes al vencimiento de los diez días de que trata la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, cuando el arrendador no se hubiese presentado a retirar la suma correspondiente al pago del canon de arrendamiento, debiendo entonces CAFAM o la convocada proceder al pago por consignación2, a favor de quien resultaré legitimado para recibir el canon de arrendamiento, por ostentar la calidad de arrendador y ello con independencia de las cesiones que de esa posición contractual se hubieren efectuado.
La aquí convocada no podía permanecer inerte frente a tal hecho tal como se infiere del interrogatorio de parte practicado al Representante legal de la parte Convocada, sino que en los términos de las normas antes citadas, se reitera, debía acudir al pago por consignación de que tratan las mismas, así como los artículos 1656 y siguientes del Código Civil. ' "El pago por consignación en el contrato de arrendamiento es una figura que tiene por fin proteger al arrendatario de las argudas que, para ponerlo en mora, pueda poner en práctica al arrendado,'' Laudo Arbitral Gran Almacen Galerías S.A. vs Luis Miguel Ronderos Pataquiva.
Agosto 15 de 2002. Centro de Arbitraje y Concillaclón - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 25 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMIUAR CAFAM Tampoco sabría pretextar la convocada, el que la convocante no hubiese adelantado todos los trámites necesarios para efectos de notificarle la cesión que del contrato de arrendamiento se había hecho en su favor.
En efecto, mientras que a ella no se le hubiera notificado en debida forma la cesión del contrato, la arrendataria no se encontraba obligada a pagar el canon de arrendamiento a la cesionaria aquí convocante, pero ello no la exonera de pagar cumplidamente a quien en el momento de hacerse la obligación exigible ostente la calidad de arrendador, que para los anteriores efectos era la sociedad CAROYCO S.A., pero no obra prueba en el expediente de que la convocada hubiese cancelado oportunamente el canon de arrendamiento ni a la cedente, ni a la cesionaria en los términos en que lo ordenaba la cláusula sexta, complementada con las normas anteriormente citadas.
Es claro en consecuencia que la arrendataria no podía asumir la actitud que efectivamente asumió de esperar indefinidamente en el tiempo, a que aquel que resulte legitimado para recibir el pago se acercará a sus oficinas a retirar los cheques correspondientes. Además no solo esto no ocurrió, sino que de conformidad con lo establecido en el dictamen pericial (folio 133 del Cuaderno de Pruebas), los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2008 solo fueron puestos a disposición del arrendador y figuran contablemente (poco importa que hubiese sido el cedente o el cesionario del contrato) hasta el día 17 de marzo de 2009.
El hecho de que el arrendador (cedente o cesionario) no se hubiese acercado a las oficinas de CAFAM a retirar unos cheques, a todas luces expedidos a destiempo, no puede denotar una purga de la mora en la que ya ha incurrido la convocada y solo puede ser interpretada como " una expresión de insatisfacción frente al retardo en el arrendatario que debe producir plenos efectos por la mora de este.
La conducta contraria a derecho Centro de Arbitraje y Conciliación • ~mara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 26 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM se ofrece por manifiesta proyección: colocar al arrendatario en mora. Luego, sí podrá el arrendador demandar Judicialmente la terminación del contrato por incumplimiento del arrendatario de su obligación principal: pagar el precio en la forma estipulada o en la manera regulada por la ley a falta de expreso pado a/go más: si el arrendatario consigna fuera del plazo convenido, o no envía el titulo de consignación dentro del término o con las formalidades establecidas en el decreto 1943 de 1956, el pago no es válido por cuanto no se cumplieron con las condiciones legales para ser admitido el pago.
Si es invalido no se puede posteriormente, imponer efectos liberatorios al arrendatario de la mora en que ha incurrido." (José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales). A este respecto el numeral segundo del artículo 1656 del Código Civil, establece: "Art. 1656.- Para que el pago sea válido no es menester que se haga con el consentimiento del acreedor; el pago es válido aún contra la voluntad del acreedor, mediante la consignación." 2.
Análisis de la pretensión primera: Esta reza a su tenor lo siguiente: "PRIMERO. - Que se declare que la demandada C4.JA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR "CAFAM'; incumplió el contrato de arrendamiento AI2000-7503, celebrado inicialmente entre la sociedad COMERCIAUZADORA E IMPORTADORA REPIGA S.A., hoy la sociedad WINNER GROUP S.A. la primera Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 27 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM como arrendataria y la última como arrendadora.
" Con base en lo anteriormente dicho, la pretensión primera del escrito de demanda habrá de prosperar como quiera que la arrendataria, no cumplió oportunamente con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009. En efecto se reitera por una parte, que de conformidad con el dictamen pericial, los cheques correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 solo fueron expedidos hasta el mes de marzo de 2009, no tiene coherencia enviar la información del volumen de ventas a la convocante para que presente las correspondientes cuentas de cobro, aceptar las cuentas de cobro expedidas por WINNER GROUP S.A. sin tenerla como cesionaria y no efectuar el pago correspondiente.
Por otro lado no aparece en el expediente prueba del pago por consignación que ha debido efectuar la convocada ante la no comparecencia de la convocante en sus oficinas a efectos de retirar dichos cheques o recibir las sumas correspondientes a los respectivos cánones; a este respecto es preciso recordar el mandato del artículo 1757 del Código Civil, el cual reza a su tenor: "Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta." En consecuencia, siendo la obligación de la arrendataria de carácter dinerario, correspondía a ésta probar dentro del proceso el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, pues de conformidad con la norma transcrita era carga suya acreditar dicho pago, circunstancia que no se encuentra probada en el expediente.
La institución del pago por consignación ha sido prevista por el legislador, para efectos de impedir cualquier maniobra del arrendador tendiente a Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 28 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMIUAR CAFAM constituir en mora al arrendatario de su obligación de pagar el canon de arrendamiento oportunamente.
Por consiguiente no es de recibo la afirmación de la convocada en la contestación de la demanda "En segundo lugar, en lo referido a lo manifestado por la convocante en el sentido de que CAFAM no ha pagado los cánones de arrendamiento, debe señalarse que mi representada ha puesto los cheques medios de pago a disposición de la convocante desde el momento en que Winner Group, asumió la posición contractual de Arrendador...
" (Folio 104 del Cuaderno Principal) y en los alegatos de conclusión " mi representada ha puesto los cheques medios de pago a disposición de la convocante desde el momento en que Winner Group S.A. asumió la posición contractual del Arrendador" (Folio 192 del Cuaderno Principal). Teniendo en cuenta lo anterior no prosperará la excepción propuesta por la parte convocada denominada "No incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientd'; por ello habiéndose probado el incumplimiento del contrato por el no pago de los cánones de arrendamiento antes mencionados, el Tribunal considera que al analizar la excepción denominada "No incumplimiento en cuanto la base para liquidar los cánones de arrendamiento", esta por sí sola no es capaz de enervar la pretensión de incumplimiento del contrato de arrendamiento y sobre ésta última excepción procederá a pronunciarse más adelante al momento de analizar las demás pretensiones de la demanda.
Es de resaltar que la excepción fundamental apta para enervar los alcances de las pretensiones de la convocada en este sentido, es la de pago y en términos generales aquellas de fondo de que trata el artículo 1625 del Código Civil en el acápite "De los modos de extinguirse las obligaciones y primeramente de la solución o pago efectivo': Centro de Arbitraje y Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 29 1. • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WJNNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM El pago o cumplimiento de las obligaciones dinerarias, no admite ante su inejecución como lo pretende la convocada justificación alguna, sino que solamente de conformidad con la norma citada se permiten como excepciones pertinentes dirigidas o encaminadas a establecer la extinción de la obligación dineraria lo que la convocada, en ningún momento acreditó dentro del presente trámite arbitral. 3.
De la pretensión segunda. Respecto de la pretensión segunda la cual establece que: "SEGUNDO. -Que en consecuencia, se decrete la terminación del referido contrato de arrendamiento." La segunda pretensión del escrito de demanda, consistente en que se decrete la terminación del contrato de arrendamiento objeto de las presentes controversias, igualmente habrá de prosperar, como quiera que es una consecuencia directa del incumplimiento de las obligaciones de la convocada en el sentido antes señalado.
En efecto, mal podría constatarse un incumplimiento por parte de la convocada y no declararse la terminación del contrato, toda vez que la convocante no ha omitido esa petición y que bien por el contrario con arreglo a la ley en forma expresa lo solicita al Tribunal. 4. De la pretensión tercera. Centro de Arbitraje y Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 • Pág. 30 -¡ • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM La parte convocante en su escrito de demanda incluyó como pretensión tercera: "TERCERO. -Que en consecuencia, se ordene la restitución a favor de mi representada la sociedad WINNER GROUP S.A., del inmueble objeto del contrato consistente en el Local No. 181-8 ubicado en el Centro Comercial Bulevar Niza, con la nomenclatura urbana Carrera 58 No. 127-59 (antes Cra 52 No. 125 A-59) de la ciudad de Bogotá, cuya dirección y linderos se especifica en el hecho primero de esta demanda.
Solicito se libre despacho comisario al Juez Civil Municipal de Bogotá- Reparto, para que practique la respectiva diligencia de entrega si la parte demandada no restituye el inmueble en el término que su Despacho señale. " De igual manera, como consecuencia lógica de la terminación del contrato, y dado que de éste se deriva a favor del arrendatario, únicamente un derecho precario de tenencia sobre el bien objeto del mismo, necesariamente el Tribunal deberá ordenar su restitución a la Convocante dentro del mes siguiente a la ejecutoria del laudo con arreglo a las normas de los artículos 2006 y 2007 del Código Civil, señalando el Tribunal la pertinencia de las demás consecuencias legalmente previstas para el evento de la terminación de un contrato de arrendamiento, tales como la posibilidad para el arrendatario de retirar las mejoras útiles en los términos del artículo 1994 del Código Civil.
En lo relativo a la pretensión que va encaminada a que el Tribunal comisione Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 31 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM al Juez Civil Municipal de Bogotá, para que practique la diligencia de entrega correspondiente, por la naturaleza especial que tienen los árbitros como particulares que administran justicia con carácter transitorio3 hasta el momento en que se profiere el laudo, y por no encontrarse ubicados los 3 " resulta evidente que si el Tribunal de Arbitramento pierde competencia una vez quede ejecutoriado el laudo, no tendría facultades legales para realizar la diligencia de entrega y tampoco para comisionar a otro Juez con tal objeto, pues no puede delegarse una facultad con que no se cuenta, todo lo cual llevaría, adicionalmente, a la incoherente situación consistente en que el "juez comisionadon no tendría "juez comitente" a quien remitirle el expediente en los eventos en que ello debe cumplirse de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1 ° del parágrafo tercero del artículo 338 del Código de Procedimiento Civil" Laudo Arbitral de Corporación de Ahorro y Vivienda Av Villas vs Luis Enrique Vesga y otra. 4 de marzo de 2003.
" La comisión, en efecto, es una figura procesal establecida para aquellos eventos en que el juez de conocimiento no puede practicar unas pruebas o llevar a cabo una diligencia, casos en los cuales puede proceder a conferirla por las causales y mediante los mecanismos expresamente establecidos en la ley. Al respecto estima pertinente el Tribunal hacer varias consideraciones, así: En primer término, debe tenerse en cuenta que uno de los requisitos para la procedencia de la comisión es la dependencia jerárquica de subordinación entre comitente y comisionado, que se deriva de las expresiones contenidas en el artículo 32 del estatuto procedimental que faculta a la Corte para comisionar a las demás autoridades judiciales, y a los Tribunales superiores y demás jueces para comisionar, " •.. a las autoridades judiciales de igual o inferior categoría ".
En el presente caso, la controversia se ventila ante un Tribunal de Arbitramento que como se sabe, deriva sus atribuciones en primer término de la propia Constitución que en el artículo 116 establece: " los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de administrar justicia en la de conciliadores o en la de árbitros habilitados por las partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los términos que determine la ley ".
Como es natural, y así se desprende de la propia norma, se trata de una circunstancia excepcional de estirpe constitucional, de reglamentación legal y que se origina en la habilitación de las partes, lo cual de ninguna manera ubica a los árbitros en la escala jerárquica de la administración de justicia y por ende, no los faculta para comisionar a otra autoridad de ninguna especie, pues se trata de un órgano especial que carece de superiores jerárquicos, y también de subordinados." Laudo Exxon Mobil de Colombia 5.A vs Fernando Arturo Rubio 15 de abril de 2008" Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 32 • • TRIBUNAL DE ARBnRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM tribunales de arbitramento dentro de la organización jerarquica de la rama judicial, se abstendrá de comisionar a cualesquiera otra autoridad jurisdiccional para efectos de proceder a la restitución del inmueble arrendado; además debe tenerse en cuenta que de conformidad con el Artículo 165 del Decreto 1818 de 1998: "..
De la ejecución del laudo conocerá la justicia ordinaria, conforme a las reglas generales... ". Teniendo en cuenta lo anterior está pretensión prosperará parcialmente en relación con la restitución del inmueble arrendado. s. De la pretensión cuarta. La pretensión cuarta contenida en la demanda dispone: "CUARTO. -Que se condene a la demandada OVA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR "CAFAM~ pagar a favor de mi representada WINNER GROUP S.A., la totalidad del precio del arrendamiento, conforme lo padado en el contrato de arrendamiento, incluyendo el producido correspondiente a utilización de espacios, arrendamientos o concesiones a terceros.
La pretensión cuarta habrá de ser negada, como quiera, se reitera, que el valor de dichos cánones no puede incluir lo percibido por la convocada como consecuencia de concesiones de espacio y contratos de subarriendo por las razones ya expuestas. Teniendo en cuenta lo anteriormente dicho, el Tribunal encuentra probada la excepción denominada "No incumplimiento en cuanto a la base para liquidar los cánones de arrendamientd'.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 33 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM 6. De la pretensión quinta "QUINTO. -Que se condene a la demandada CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR "C4FAM'; pagar en forma debida a favor de mi representada WINNER GROUP S.A, los cánones de arrendamiento adeudados correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero de 2009.
" Respecto de la pretensión quinta, el Tribunal deberá ordenar el pago de los cánones adeudados por la convocada en los términos precisados en párrafos anteriores, con los respectivos intereses de mora hasta la fecha, esto es, el valor de los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 y de enero de 2009, de conformidad con la liquidación que sobre su facturación le presentara la convocada a la convocante, y que no ha sido objetada por ésta última.
Los valores causados sobre dichos meses y que deberá pagar la convocada, son aquellos establecidos en el dictamen pericial rendido dentro del presente trámite (Folio 131 del Cuaderno de Pruebas), a los cuales se les aplicará la tasa de intereses de mora que corresponda4, de acuerdo con el siguiente 4 Mea/Mo 2008 2009 2010 Enero 30,71°/o 24,21°/o Febrero 30,71°/o Marzo 30,71°/o Abril 30,42°/o Mayo 30,42°/o Junio 30,42% Julio 27,98 11/o Agoslo 27,98o/o Septiembre 32,27% 27,98o/o Centro de Arbitraje y COnclliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 34 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMILIAR CAFAM cuadro: Vr.
Arrendamiento Fecha Fecha Mes / Conceptos (El2.0% Inicia! Flnal sobra las ventas natas) Sep-2008 $21.040.851 11-Sep-2008 21-Ene-2010 ---·--·- ---- Ocl-2008 $20.905.522 11-0ct-2008 21-Ene-2010 - --·- - --·----- ·- -- - ---·-·· ----- - ---- Nov-2008 $20.823.792 11-Nov-2008 21-Ene-2010 Dic-2008 $28.086.903 11-Dlc-2008 21-Ene-2010 Ene-2009 $20.848.912 11-Ene-2009 21-Ene-2010 $111 "705.980 Valor total Cánones de Arrendamiento: $111' 705.980 Valor total Intereses: $34 · 048.308 Valor total a pagar: $145 · 713.818 7.
COSTAS. Valor lntereees Moratorloa $7.408.683 ----- $8.879.443 - ----·--------- ----- $6.383.628 $7.944.937 $5.411.166 $34"007.838 $145.713.8181 No obstante lo establecido en la cláusula compromisoria en el sentido de indicar que:" Los costos y demás gastos que genere el Arbitramento serán de cargo de la parte que resulte vencida'~ como quiera que el Tribunal no decide favorablemente la totalidad de las pretensiones, ni tampoco están llamadas a prosperar todas las excepciones.
De igual forma el numeral 6 del Artículo 392 del Código de Procedimiento Civil dispone: Octubre 31,53°/o 25.92% Noviembre 31,53°/o 25.92% Diciembre 31.53% 25 92°/o Centro efe Arbitraje y Conallación - Cámara efe Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 35 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM "ARTÍCULO 392.
CONDENA EN COSTAS. (Artículo modificado por el artículo~ de la Ley 794 de 2003). En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia, la condenación en costas se sujetará a las siguientes reglas: 6. En caso de que prospere parcialmente la demanda, el Juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión " En el presente asunto, en atención a que prosperaron las pretensiones de manera parcial, una vez analizadas las actuaciones realizadas por las partes y sus apoderados, el Tribunal se abstendrá de condenar en costas.
C. PARTE RESOLUTIVA. En merito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: Declarar que la CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM, incumplió el contrato de arrendamiento No. AI2000-7503, por el no pago oportuno de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, así como el de enero de 2009, y por consiguiente declarar no probada la excepción denominada "No incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento" con fundamento en lo expresado en la parte motiva del presente laudo.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - PAg. 36 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSAOON FAMIUAR CAFAM SEGUNDO: Declarar terminado por incumplimiento el contrato de arrendamiento No. AI2000-7503, celebrado inicialmente entre COMERCIAUZADORA E IMPORTADORA RIPEGA S.A. y la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM, por las razones establecidas en el numeral anterior.
TERCERA: Ordenar a la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM a restituir en favor de la sociedad convocante WINNER GROUP S.A., en los términos de los artículos 2005 y 2006 del Código Civil, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento AI2000-7503, el cual corresponde al local No. 181-B ubicado en el Centro Comercial Bulevar Niza, con la nomenclatura urbana carrera 58 No. 127-59 (antes Cra 52 No. 125 A-59) de la ciudad de Bogotá, identificado con matricula inmobiliaria No. 50N-20044121 y cuyos linderos son los establecidos en la solicitud de convocatoria que dio origen al presente proceso.
La entrega del bien deberá realizarse dentro del mes siguiente a la ejecutoria del presente laudo arbitral.
CUARTO: En el evento de que la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM, no entregue el bien en el plazo señalado en el numeral anterior, WINNER GROUP S.A. deberá acudir ante la justicia ordinaria para la práctica de la diligencia de entrega material del inmueble conforme a las disposiciones legales aplicables. QUINTA: Denegar la pretensión cuarta contenida en el escrito de solicitud de convocatoria y por consiguiente declarar probada la excepción de "No incumplimiento en cuanto a la base para liquidar los cánones de arrendamientd', con fundamento a lo expresado en la parte motiva de ésta Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bog~ - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 37 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM providencia.
SEXTO: Condenar a la CAJA DE COMPENSACIÓN FAMILIAR CAFAM a pagar a favor de la sociedad WINNER GROUP S.A., la suma de ciento cuarenta y cinco millones setecientos trece mil ochocientos dieciocho pesos ($145.713.818.oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008, y enero de 2009, con los respectivos intereses de mora de conformidad con lo dicho en la parte motiva.
Dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del presente laudo. SEPTIMA: No condenar en costas de acuerdo a lo expresado en la parte motiva de este laudo arbitral. OCTAVA: Expedir copias auténticas del presente Laudo a cada una de las partes con las constancias de ley (Artículo 115, numeral 2 del C. de P. C.). NOVENA: De conformidad con lo establecido en el reglamento de procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, una vez en firme el presente laudo entréguese para su archivo el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. La anterior providencia se notifica en estrados a las partes y a sus apoderados.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 - Pág. 38 • • TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE WINNER GROUP S.A. vs. CAJA DE COMPENSACION FAMILIAR CAFAM si Árbitro Único Secretario Centro de Arbitraje y Conciliación· Cámara de Comercio de Bogotá - Laudo - enero 22 de 2010 · Pág. 39