Andalucía Diseño Y Construcciones S.A.S. Y Fiduciaria Davivienda S.A. vs. Banco De Occidente Y Orafa S.A.

TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,4. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISEfiO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA CONTRA BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. LAUDO ARBITRAL Bogotá o.e., uno ( 1) de junio de dos mil veinte (2020).

El Tribunal de Arbitraje con el numero interno 5455, integrado por los Árbitros IVÁN GUILLERMO LIZCANO ORTIZ Presidente, RAFAEL BERNAL GUTIÉRREZ y ANA INÉS URIBE OSORIO, con la Secretaría de JUAN CARLOS NAIZIR SISTAC, conformado para dirlmir en derecho las controversias entre ANDALUCÍA DISEIIJO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA, como parte convocante, y BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A., como parte convocada. profiere el siguiente laudo arbitral después de haberse surtido en su integridad tedas las etapas procesales previstas en fa ley 1563 de 2012 y el Código General del Proceso, con lo cual decide con fuerza de cosa Juzgada el conflicto planteado. 1.

Partes y representantes CAPÍTULO 1 ANTECEDENTES La parte convocante está conformada por: ANDALUCIA DISEf:lO Y CONSTRUCCIONES S.A.S.. persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá o.e., identificada con Nit. 800094521-0 según certificado de existencia y representación legal obrante al expediente, representada legalmente por Andrea Lucia Pinzón Tamayo, mayor de edad con domicilio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA, persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá D.C., identificada con Nit. 830053700-6 según certificado de existencia y representación legal obrante al expediente, representada legalmente por Jesús Mauricio Rojas Ortiz, mayor de edad con domicirio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCJUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - 1/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A,S, y FIDUCIARIA DAVlVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL La parte convoca.da está conformada por: BANCO DE OCCIDENTE, persona jurídica sometida al control y vigilancia por parte de la Superintendencia Financiera de Colombia con autorización de funcionamiento mediante la Resolución S.B. 3140 de 24 de septiembre de 1993 según certificado emitido por la Superintendencia Financiera de Colombia con domicilio principal en la ciudad de Cali, identificada con Nit. 890300279-4 según certificado de existencia y representación legal obrante al expediente, representada legalmente por Luz Karime Inés Mendoza Estévez, mayor de edad con domicilio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personeria por este Tribunal.

ORAFA S.A., persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá D.C. identificada con Nit. 830048328-9 según certificado de existencia y representación legal obrante al expediente, representada legalmente por Luz Mireya Guzmán Poveda, mayor de edad con domicilio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal. 2.

El pacto arbitral El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra incluido •en la cláusula décima tercera del contrato de promesa de compraventa del local comercial N1-24 del Centro Comercial Santa Lucia Plaza - Propiedad Horizontal, ubicado en la Calle 8 No. 48-145 en Neiva (Huila), celebrado entre ANDALUCÍA DISEt'iJO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y ORAFA S.A. de fecha 26 de junio de 2014 (folios 1 a 14 del Cuaderno de Pruebas No. 1).

Posteriormente, a través del contrato de cesión de fecha 21 de noviembre de 2014 ANDALUCÍA DISEt'iJO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le cedió a FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. la posición contractual con la aceptación de ORAFA S.A. (folios 15 a 18 del Cuaderno de Pruebas No. 1). Finalmente, a través del contrato de cesión de derechos de fecha 14 de enero de 2015 ORAFA S.A. le cedió a BANCO DE OCCIDENTE el derecho a adquirir el inmueble referido con la aceptación de FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. (folios 19 a 23 del Cuaderno de Pruebas No. 1 ).

El pacto arbitral es del siguiente tenor: "DECIMA TERCERA: CLAUSULA COMPROMISORIA: toda diferencia que surja entre las partes en relación con el presente contrato y que no fuere posible dirimir amigablemente en un término de treinta {30) días, será sometida a la decisión de un tribunal de arbitramento que funcionara en la ciudad de Bogotá D.C., en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá o.e., de conformidad con las leyes colombianas.

El tribunal estará conformado por un (1) arbitro, si la cuantía de las pretensiones no supera la suma equivalente a quinientos (500) salarios m ínimos men:sueles legeles vigentes en Colombia y, en c.>so de ser superior a esta suma, el Tribunal estará conformado por tres (3) árbitros. El o los árbitros, deberán ostentar el título de abogado, y será designados de común acuerdo por las partes y, en su defecto el nombramiento será hecho por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. El laudo será proferido en derecho.

La parte vencida deberá pagar y reembolsar las costas del proceso arbitral." CCNTRO DE ARBITRA.JE Y CONCIU'.ACJÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··2/83·- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. lAUDO ARBITRAL 3.

Convocatoria del Tribunal, designación de los árbitros y etapa Inicial del proceso 3.1. El día 24 de octubre de 2017 fue radicada por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. la demanda arbitral que convocó la integración de un tribunal de arbitraje con fundamento en la cláusula arbitral antes transcrita 1. 3.2.

Luego de varios inconvenientes en la designación del Tribunal2, el d!a 19 de abril de 2018 fue celebrada la reunión de designación del árbitros siendo designados mediante la modalidad de sorteo público los abogados IVÁN GUILLERMO LIZCANO ORTIZ. FERNANDO PABÓN SANTANDER e ISAAC ALFONSO DEVIS GRANADOS 3, quienes aceptaron en la oportunidad debida y suministraron el correspondiente deber de información.4. 3.3.

La audiencia de instalación del Tribunal de arbitraje se celebró el día 14 de agosto de 2018. fecha en la que se declaró instalado, se designó secretario ad-hoc para la audiencia y se designó secretario del Tribunal. Igualmente, se fiíó el lugar de funcionamiento y secretaría en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se reconoció personería al abogado de la parte convocante y de ORAFA S.A.. se autorizó la utilización de medios electrónicos para presentación y trámite de los escritos, se definieron los horarios para radicación de documentos y cómputo de términos, se suministró la información de contacto de las partes y apoderados, se profirió auto admisorio de la demanda disponiendo su traslado por el término de veinte (20) días y se ordenó notificar personalmente a los integrantes de la parte convocada.5• 3.4.

Con relación a las normas de procedimiento aplicables al proceso arbitral, el Tribunal arbitral decidió que "Se establece que este Tribunal continuará aplicando las reglas establecidas en la Ley 1563 de 2012, y de forma supletiva se dará aplicación a las normas del Código General del Proceso -C.G.P.-."6 3.5. El 27 de agosto de 2018 tomó posesión corno Secretario del Tribunal ante el Arbitro Presidente el abogado JUAN CARLOS NAIZIR SISTAC7 luego de haber dado estricto cumplimiento a lo previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 20128• 3.6.

El 12 de septiembre de 2018 fue contestada la demanda en tiempo por el BANCO DE OCCIDENTE. en la misma fue objetado el juramento estimatorio contenido en la dernanda9• 3. 7. El 12 de septiembre de 2018, fue contestada la demanda inicial, en tiempo, por ORAFA S.A., en la misma no fue obíetado el juramento estimatorio contenido en la demanda10, quienes igualmente formularon demanda de reconvención en contra de ' Cuaderno Príncipal No. 1 folios 1 a 35 i Cuaderno Principal No. 1 folios 53 a 130. 174 a 176y 181 a 183. 3 Cuaderno Principal No, 1 folios 158 a 170. 'cuaderno Principal No 1 folios 171 a 173 y 189 a 196. 5 Cuaderno Principal No. 1 folios 21 O e 215. • Cuaderno Principal No 1 folio 416. 7 Cuaderno Principal No. 1 folio 224. 8 Cuaderno Principal No. 1 folios 221 a 223. • Cuaderno Principal No. 1 folios 225 a 242. •° Cuaderno Principal No. 1 folios 243 a 281.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ·-3/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCODENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A.11• El 1 de octubre de 2018 se profirió auto por medio del cual se inadmitió la demanda de reconvención y se concedió un término de cinco (5) días para subsanar los defectos señalados 12• Sin embargo, ORAFA S.A. el 8 de octubre de 2018 radicó escrito de reforma de la demanda de reconvención integrada en un solo escrito 13.

El 6 de noviembre de 2018 se profirió auto admisorio de la reforma de la demanda de reconvención y se dispuso su traslado por el término de veinte (20) días1•. 3.8. El 5 de diciembre de 2018 fue contestada en tiempo la reforma de la demanda de reconvención por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., escrito en el cual no fue objetado el juramento estimatorio 15• 3.9.

Luego de haberse surtido el traslado correspondiente 16, el 21 de diciembre de 2018 fue radicado en tiempo por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. un escrito en el que se pronuncia sobre las excepciones propuestas en la contestación de la demanda inicial17, mientras que ORAFA S.A. guardó silencio sobre las excepciones propuestas en la contestación de la demanda de reconvención. 3.10.

Previo a la audiencia de conciliación y de fijación de honorarios y gastos del Tribunal programada 18, la Parte Convocante el 22 de enero de 2019 radicó escrito de reforma de la demanda inicial integrada en un solo escrito 19. En audiencia de 23 de enero de 2019 se reconoció personería al abogado de BANCO DE OCCIDENTE y se profirió auto admisorio de la reforma de la demanda inicial y se dispuso su traslado por el término de diez (10) días.

Así mismo. se señaló el 25 de febrero de 2019 como fecha máxíma para que ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. aporte el dictamen pericial anunciado por la parte en los términos indicados en el acápite de pruebas de la reforma de la demanda inicial y se fijó fecha para la audiencia de conciliación y fijación de honorarlos20• En contra de dicho auto ninguna de las partes ínterpuso recurso. 3.11.

El 1 de febrero de 2019 fue contestada la reforma de la demanda injcial en tiempo por el BANCO DE OCCIDENTE, en la misma si fue objetado el juramento estimatorio contenido en la demanda2 1. 3.12. El 6 de febrero de 2019 fue contestada la reforma de la demanda inicial en tiempo por ORAFA S.A.22, en esta misma fecha en escrito aparte si fue objetado el juramento estimatorio contenido en la demanda23. 11 Cuaderno Principal No. 1 folios 282 a 342. 12 Cuaderno Principa.l No. 1 folios 343 y 344. 13 Cuaderno Principal No. 1 folios 346 a 362. 1• Cuaderno Principal No. 1 folios 363.

"' Cuaderno Principal No. 1 folios 365 a 384. 16 Cuaderno Principal No. 1 folio 386 17 cuaderno Prinopal No 1 fof,os 388 a 391. •• Cuaderno Prinapal No. 1 folios 392 a 394. •9 Cuaderno Principal No. 1 folios 395 a 413. 20 Cuaderno Principal No. 1 folios 414 a 423. 21 Cuaderno Principal No. 1 folios 437 a 451. 22 Cuaderno Principal No. 1 folios 452 a 482. 23 Cuaderno Principal No. 1 folios 483 a 486.

CENTRO DE ARBITAAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA OE COMEROO DE BOGOTÁ --4/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FlOUCIARIA DAVIVIENOA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE V ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 3.13. Luego de haberse surtido el traslado correspondiente, el 15 de febrero de 2019 fue radicado en tiempo por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.$. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. un escrito en el que se pronuncia sobre las excepciones propuestas en las contestaciones de la reforma de la demanda inicial.24. 3.14.

El 25 de febrero de 2019 fue presentado dentro del término el dictamen pericial previamente anunciado en la reforma de la demanda iniclal y ahora aportado rendido por el perito ORLANDO PARRA MEDINA que fue solicitado por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A.25. 3.15. El 22 de febrero de 2019 el árbitro FERNANDO PABÓN SANTANDER renuncia a su cargo26 y el 4 de marzo de 2019 el árbitro ISAAC ALFONSO DEVIS GRANADOS renuncia a su cargo27• Luego de que el secretario informara a las partes y al Centro de Arbitraje de la renuncia de dos árbitros y de la necesidad de reintegración del tribunal26, resulta necesaria celebrar una audiencia de designación de árbitros ante la renuncia de los árbitros suplentes29.

El 15 de abril de 2019 fue celebrada la audiencia de designación de árbitros, pero ninguno aceptó la designación30• Por lo que fue necesario el 6 de junio de 2019 celebrar una nueva audiencia de designación del árbitros siendo designados mediante la modalidad de sorteo público los abogados RAFAEL BERNAL GUTIÉRREZ y ANA INÉS URIBE OSORIO31, quienes aceptaron en la oportunidad debida y suministraron el correspondiente deber de informaclón.:n. 3.16.

En audiencia del 5 de agosto de 2019 se profirió el Auto No. 14 contenido en el Acta No. 12 en el que se declaró agotada y fracasada la etapa de conciliación y a continuación se decretó la fijación de las sumas por gastos y honorarios del Tribunal.33 3.17. Cada una de las partes realizó, dentro del término de ley, el pago de las sumas correspondientes a los honorarios y gastos del TribunaP4 • 4.

Primera audiencia de trámite, etapa probatoria y alegaciones finales 4.1. La primera audiencia de trámite se celebró el 30 de agosto de 2018, en la que se reiteró la competencia del Trlbunal y se decretaron a continuación las pruebas solicitadas por las partes en las demandas Inicial y de reconvención reformadas e integradas en un solo escrito, en sus contestaciones y en los escritos que descorrieron los traslados de las excepciones de mérito, se negaron otras y se decretaron de oficio otras mas35. 4.2.

En la primera audiencia de trámite se ordenó tener como prueba documental, con el valor legal que en derecho corresponde, todos los documentos aportados y enunciados en las demandas Inicial y de reconvención reformadas e integradas en un,. Cuaderno Principal No. 1 folios 490 a 493. 25 Cuaderno Principal No. 1 folios 1 a 53. "' Cuaderno Principal No. 1 folio 502. 27 Cuaderno Principal No. 1 folio 503. n Cuaderno Principal No. 1 folio 504 y Cuaderno Principal No. 2 folios 54 a 66. 29 Cuaderno Principal No. 2 follo 67. 3° Cuaderno Pñncipal No. 2 folios 68 a 88 y 107 a 118. 31 Cuaderno Principal No. 2 fohos 100 a 104 a 119 a 126 32 Cuaderno Principal No. 2 folios 105 a 106 y 127 a 136.

" Cuaderno Principal No. 2 folios 140 a 145. 34 Cuaderno Pnncipal No. 2 folios 146 a 147A. 35 Cuaderno Principal No. 2 folios 151 a 163. crNTI\O DE AR.DITfWf¡ y CONC:JUAOÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··5/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA OAVlVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL solo escrito, en sus contestaciones y en los escrltos que descorrieron los traslados de las excepciones de mérito.

De lgual forma, en oportunidad posterior. fueron incorporados en el expediente los documentos aportados por EMILIO ACUJ\JA TRASLAVIÑA durante el transcurso de su declaración36. 4.3. En audiencia de 12 de septiembre de 2019 fueron practicados los testimonios de EMILIO ACUÑA TRASLAVIÑA, ADRIANA BAUTISTA CRUZ y ALEJANDRO AGUILAR MALDONADO.

Las declaraciones fueron grabadas en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el artí<;ulo 107 del C.G.P.37. En esta audiencia el Tribunal en Auto No. 21 declaró entregado dentro del término, el dictamen pericial previamente anunciado y aportado el 25 de febrero de 2019, rendido por el perito JAIME ORLANDO PARRA que fue solicitado por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. y concedió a las partes el traslado correspondiente38• En el traslado ORAFA S.A. solicitó la celebración de la audiencia de Interrogatorio al perito 39 • El Tribunal en Auto No. 23 y 35 ordenó la citación al perito para interrogatorio40. 4.4.

En audiencia de 23 de septiembre de 2019 fueron practicadas las declaraciones de parte de LUZ KARIME INÉS MENDOZA ESTÉVEZ, representante legal de BANCO DE OCCIDENTE. de LUZ MIREYA GUZMÁN POVEDA, representante legal de ORAFA S.A., de ANDREA LUCIA PINZÓN TAMAYO, representante legal de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y de JESÚS MAURICIO ROJAS ORTIZ, representante legal de FIDUCIARIA DA VIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA.

Las declaraciones fueron grabadas en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el artículo 107 del C.G.P.41. 4.5. En audiencia de 30 de septiembre de 2019 se practicó la exhibición de documentos que se había decretado en el Auto No. 1842. El apoderado de ORAFA S.A. y BANCO DE OCCIDENTE presentaron ante el Tribunal los documentos que hablan sido requeridos para exhibición43• En audiencia de 28 de octubre de 2019 se practicó la exhibición de documentos que se había decretado de oficio en el Auto No. 27 44 y de algunos documentos que hacían falta de la audiencia de exhibición anterior4S.

El apoderado de ORAFA SA. y BANCO DE OCCIDENTE presentaron ante el Tribunal los documentos que habian sido requeridos para exhibición. El 5 de noviembre de 2019 la parte convocante se pronuncia sobre la exhibición de documentos efectuada por ORAFA S.A. lndicarido que faltan unos documentos, por lo que aporta unos documentos que afirma debían ser entregados por la parte en la exhibición y estos son recibidos por el tribunal en Auto No. 3246.

Luego de haberse JE Cuaderno Principal No 2 folios t71 a 189. 37 Cuaderno Principal No. 2 folios 164 a 170. 38 Cuaderno Principal No. 2 folio 165. 39 Cuaderno Principal No. 2 folios 190 a 191. •° Cuaderno Principal No. 2 folios 192 y 389. "Cuaderno Principal No. 2 folios 191A a 206. • 2 Cuaderno Principal No. 2 folios 213 a 215.,o Cuaderno de Pruebas No. 2 follOS 1 a 625. •• Cuaderno Principal No. 2 folios 248 a 250. •• Cuaderno de Pruebas No. 2 folios 1 a 625. ' 6 Cuaderno Principal No. 2 folios 290 a 333.

CENTRO OE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁM.ARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -·6/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCiA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL ____ _.. concedido el traslado de las partes, el tribunal dio por concluida la exhibición por las partes en Auto No. 3347• 4.6.

El 31 de octubre de 2019 se recibieron los documentos objeto de exhibición que se había decretado de oficio en el Auto No. 30 48. El apoderado de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. presentó ante el Tribunal los documentos que habían sido requeridos para exhibición49. Luego de haberse concedido el traslado de las partes, el tribunal dio por cumplida la exhibición en Auto No. 335º. 4.7.

La ADMINISTRACIÓN de la propiedad horizontal CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA, el 16 de octubre de 2019, envió correo al secretario en el que dan respuesta a la prueba por informe decretada de oficio por el tribunal en el Auto No. 1851 y el 22 de octubre de 2019 envió correo al secretario en el que dan respuesta a la prueba por informe decretada de oficio por el tribunal en el Auto No. 2652• La NOTARIA VEINTICUATRO (24) DEL CÍRCULO DE BOGOTÁ el 6 de noviembre de 2019 envió correo al secretario en e l que dan respuesta a la prueba por informe decretada de oficio por el tribunal en el Auto No. 2653.

El tribunal declaró rendidas las pruebas por informe decretadas en el proceso en Auto No. 3254 y las partes guardaron silencio en el traslado correspondiente. 4.8. En audiencia de 21 de octubre de 2019 fue practicado el testimonio de GERMAN RICARDO NIETO AYALA y se tomaron decisiones sobre pruebas. la declaración fue grabada en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el artículo 107 del C.G.P.55. 4.9.

El 14 de enero de 2020 fue presentado dentro del término el dictamen pericial rendido por el perito contador público GLORIA ZADY CORREA PALACIO solicitado por ANDALUCÍA DISEtiJO Y CONSTRUCCIONES S.A.S y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. y decretado por el Tribunal56, quien aceptó en la oportunidad debida y tomó posesión de su cargo57• Del dictamen pericial se corrió traslado a las partes de conformidad con el artículo 31 de la Ley 1563 de 201258, en el que la parte convocante solicitó la celebración de la audiencia de interrogatorio al perito59.

El Tribunal en Auto No. 35 ordenó la citación al perito para interrogatorio60. 4.1 O. En audiencia de 2 de marzo de 2020 fue celebrado el interrogatorio a los peritos ORLANDO PARRA MEDINA y GLORIA ZADY CORREA PALACIO. Las declaraciones fueron grabadas en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el artículo 107 del C.G.P. En 47 Cuaderno Principal No. 2 folios 338 y 339. •a Cuaderno Principal No. 2 folio 252. 49 Cuaderno Principal No. 2 folios 255 a 289. so Cuaderno Principal No. 2 folios 338 y 339. 51 Cuaderno Principal No. 2 folios 238 y 239. 51 Cuaderno Principal No. 2 folios 245 a 247. sl Cuaderno de Pruebas No. 3 folios 1 a 135. 54 Cuaderno Principal No. 2 folios 338 y 339. ss Cuaderno Principal No. 2 folíos 240 a 244A. 56 Cuaderno Principal No. 2 folios 348 a 385. s7 Cuaderno Principal No. 2 folio 340.

M Cuaderno Principal No. 2 folio 386. 59 Cuaderno Principal No. 2 folios 387 y 388. 60 Cuaderno Principal No. 2 folio 389. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --7/83-· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A,S. y FIDUCIARIA DAVlVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S..

A. LAUDO ARBITRAL esta audiencia el Tribunal negó las dos inspecciones judiciales solícitadas por las partes. concluyendo con ello la etapa probatoria61. 4.11. El Tribunal declaró el desistimiento del testimonio de MARY LUZ CASTELLANOS en Auto No. 24 62 solicitado por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. El Tribunal declaró el desistimiento de la práctica del dictamen pericial previamente anunciado por ORAFA S.A. en el escrito de fecha 17 de septiembre de 2019 conforme con el escrito de fecha 8 de octubre de 2019 en Auto No. 2763. 4.12.

La audiencia para alegatos de concluslón se surtió el 30 de marzo de 2020 y en ella se escucharon por el Tribunal las alegaciones de cada una de las partes y fue recibido el escrito de la intervención de ambas partes64• Luego de un cambio de fecha, por medio de auto se fijó el día uno (1) de junio de 2020 como fecha para audiencia de laudo.65 5.

Término de duración del proceso E.I término de duración del proceso, teniendo presente que las partes no realizaron indicación especial sobre este aspecto en el pacto arbitral Invocado, por disposición del artículo 1 O y 11 de la Ley 1563 de 2012, es de seis (6) meses contados a partir de fa finalización de la primera audiencia de trámite, es decir, se computa a partir del dla 30 de agosto de 2019 (Cuaderno Principal No. 2 folios 151 a 163) por lo que el vencimiento para proferir el laudo respectivo, en principio, sería el dia 29 de febrero de 2020.

A dicho término, por mandato de la norma en mención, deben adicionarse los días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud expresa de las partes, los cuales se detallan en el siguiente cuadro. Providencia y Acta en que fueron decretadas Fechas que comprende la las suspensiones de suspensión del proceso término Se decreta la suspensión del AUTO No. 19 en ACTA proceso arbitral desde el día 31 No. 14 de 30 de agosto de de agosto de 2019 hasta el día 2019 11 de septiembre de 2019 (ambas fechas lnclusive\.

Se decreta la suspensión del AUTO No. 28 en ACTA proceso arbitral desde el día 22 No. 19 de 21 de octubre de octubre de 2019 hasta el día de 2019 27 de octubre de 2019 (ambas fechas inclusive 1. Se decreta la suspensión del AUTO No. 34 en ACTA proceso arbitral desde el dfa 30 No. 24 de 3 de diciembre de noviembre de 2019 hasta el de 2019 día 13 de enero de 2020 /ambas fechas inclusive\. 61 Cuaderno Pnncipal No. 2 folios 399 a 404. 62 Cuaderno Principal No 2 folio 214. 63 Cuaderno Principal No. 2 folio 243. 64 Cuaderno Principal No. 2 folios 405 a 467. 65 Cuaderno Principal No. 2 folios 468 a 470.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMeRCIO DE BOGOTÁ ··8/83·· Días hábiles que fueron suspendidos 8 4 28, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL Se decreta la suspensión del AUTO No. 38 en ACTA proceso arbitral desde el día 3 No. 27 de 2 de marzo de de marzo de 2020 hasta el día 18 2020 29 de marzo de 2020 (ambas fechas inclusive}.

Se decreta la suspensión del AUTO No. 40 en ACTA proceso arbitral desde el día 31 No. 28 de 30 de marzo de de marzo de 2020 hasta el día 26 2020 10 de mayo de 2020 (ambas fechas inclusive}. TOTAL 84 En consecuencia, al sumar los 84 días hábiles durante los cuales el proceso estuvo suspendido por acuerdo de las partes, el término para proferir el laudo en tiempo se extiende hasta el 7 de julio de 2020.

Por lo anterior, el presente laudo es proferido dentro de la oportunidad debida. Deja constancia el Tribunal que, si bien por medio del Decreto Legislativo No. 491 de 2020, expedido en virtud de las facultades otorgadas al Gobierno Nacional por razón de la Pandemia que aqueja al país, el término supletivo para emitir la decisión de un Tribunal Arbitral se modificó de seis (6) a ocho (8) meses y el plazo máximo para suspenderlo se modificó de ciento veinte (120) a ciento cincuenta (150) días hábiles, conforme a lo dispuesto en el articulo 10 del mencionado decreto que modificó el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012.

Tales modificaciones llevan a que el plazo para proferir el laudo, en este caso, se prorrogara hasta el 7 de septiembre, sin contabilizar la eventualidad de ampliar las suspensiones, el Tribunal, en la fijación del.plazo para fallar a que se ha hecho referencia, no ha tomado en consideración esa nueva posibilidad que, de hacerlo, prolongaría el plazo para proferir el laudo, dentro del caso que nos ocupa, más allá del 7 de julio de 2020.

CAPÍTULO 11 SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Con el fin de guardar la fidelidad debida, el Tribunal procede a transcribir los hechos de la demanda, las pretensiones, así como las excepciones de mérito propuestas contra la demanda, en los términos en que fueron planteadas por las Partes. 1. Demanda inicial de ANDALUCÍA DISEf;IO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. Y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE Y ORAFA S.A. 1. 1 Pretensiones formuladas en la reforma de la demanda inicial La parte CONVOCANTE solicitó a1 Tribunal que en el laudo se pronunciara acerca de las siguientes pretensiones que se transcriben textualmente: "Principales 1.

Declarativas. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONClUAqÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTA ··9/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 1. 1. Declare la existencia del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito por Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S. como Promitente Vendedora con la sociedad Orafa S.A. como Promitente Compradora, el cual fue celebrado el 26 de junio de 2014, y tiene por objeto la compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza.

Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.º 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), cuyo precio total de venta es de Mil quinientos cuarenta millones doscientos sesenta mil Pesos Moneda Corriente ($1.540.260.000). 1.2. Declare que mediante contrato de cesión de posIcIon contractual suscrito el 20 de noviembre de 2014, la sociedad Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S. cedió a la sociedad financiera Fiduciaria Davivienda S.A., como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, su posición contractual como Promitente Vendedora. 1.3.

Declare que mediante contrato de cesión suscrito el 14 de enero de 2015, la sociedad Orafa S.A., cedió al Banco de Occidente S.A., su derecho de adquirir a título de Promitente Comprador el Local Comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal. 1.4. Declare que el Promitente Comprador incumplió el pago del precio remanente de compraventa del inmueble. que corresponde a la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000). 1.5.

Declare que el Promitenfe Comprador incumplió los términos pactados de la promesa de compraventa, pues ha rehusado celebrar el contrato prometido a pesar de que el bien inmueble prometido en venta se encuentra a su disposición y la Parte Vendedora ha persistido expresamente en su ejecución. 1.6. Declare que el Promitente Comprador incumplió los términos pactados en el contrato de promesa de compraventa, pues ha rehusado hacer las adecuaciones y apertura del Local Comercial prometido en venta. 1.7.

Declare que el Promitente Vendedor ha mostrado su interés en persistir en la celebración del negocio, para que se suscriba la Escritura Pública de Compraventa del Local Comercial prometido en venta, una vez sea satisfecho el precio total de venta del mismo en los términos pactados en el contrato de promesa de compraventa. 1.8. Declare que producto de la negativa e incumplimiento del Promitente Comprador, se le han causado daílos y perjuicios a la Promitente Vendedora, los cuales deben ser indemnizados de forma plena, en la forma que se señalará en las pretensiones de condena y conforme a lo que resulte probado en el proceso.

Cl:NTRO Of ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --10/83--. _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENOA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL __ ······---·------·--- Con base en las anteriores pretensiones declarativas. solicito que se acceda a las siguientes pretensiones. 2.

Condenatorias. 2.1. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora el precio remanente pactado en el Contrato de Promesa de Compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.º 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), que corresponde a la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000). 2.2.

Principal Condene a la Promitente Compradora a pagar los intereses moratorios mercantiles con ocasión del incumplimiento en que incurrió, calculados sobre la anterior condena de capital, los cuales se han causado desde el 17 de marzo de 2017 y hasta que se verifique el pago total del precio. 2.3. Subsidiaria de la 2.2. En caso de no acceder a la condena del pago de intereses moratorias mercantiles senalada en el pretensión anterior. solicito que se Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma de capital referida en la pretensión 2.1 que corresponde al precio de venta, debidamente indexada desde la fecha en que suscribió la promesa de compraventa y hasta que se otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa. 2.4.

Subsidiaria de la 2.3. En caso de no acceder a la condena del pago de intereses moratorios mercantiles señalada en el pretensión anterior, solicito que se Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma de capital referida en la pretensión 2.1 que corresponde al precio de venta, debidamente indexada, intereses que se causarán desde la fecha de presentación de la demanda arbitral y hasta que se dé cumplimiento efectivo. 2.5.

Condene a la Promitente Compradora a suscribir la Escritura Pública de Compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.° 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila) ante la Notaría (24) del Circuito de Bogotá D.C., en el momento en que se verifique el pago total del precio remanente de venta, a más tardar dentro de los 10 días siguientes de la ejecutoria del laudo arbitral condenatorio. 2.6.

Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma total de Trescientos treinta y siete millones cuatrocientos treinta y nueve mil cuatrocientos veinticuatro Pesos ($337.439.424), por concepto de daños y perjuicios materiales por los siguientes conceptos: a) Daño emergente. Administración $27.171.567 -- ---- -·-------- CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUAqÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTA --11/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.AS. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCfRA DEL FlDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A, Intereses de Administración Servicios Públicos b) Lucro Cesante.

Inmovilidad del Local. c) Arras Confirmatorias. Total. LAUDO ARBITRAL $3.966.716 $182.320 $229.105.821 $77.013.000 $337.439.424 2.7. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora los otros daños y perjuicios que le han sido causados y resulten probados en el proceso, en la cuantía respectiva. 2.8. Condene en abstracto a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora los daños y perjuicios que se le causen con el retardo en la ejecución y cumplimiento de las ordenes y condenas que imponga en el laudo arbitral. 2.9.

Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora al pago de las costas y gastos del proceso arbitral, de conformidad con la ley y con lo señalado en la cláusula compromisoria. Primeras subsidiarias de las anteriores principales En caso de no acceder a las anteriores pretensiones, solicito al Honorable Tribunal que acceda a las siguientes; 3.

Declarativas. 3.1. Declare la existencia del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito por Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S. como Promitente Vendedora con la sociedad Orafa S.A. como Promitente Compradora, el cual fue celebrado el 26 de junio de 2014, y tiene por objeto la compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.º 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), cuyo precio total de venta es de Mil quinientos cuarenta millones doscientos sesenta mil Pesos Moneda Corriente ($1.540.260.000). 3.2 Declare que mediante contrato de cesión de posición contractual suscrito el 20 de noviembre de 2014, la sociedad Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S. cedió a la sociedad financiera Fiduciaria Davivienda S.A., como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, su posición contractual como Promitente Vendedora. 3.3.

Declare que mediante contrato de cesión suscrito el 14 de enero de 2015, la sociedad Orafa S.A., cedió al Banco de Occidente SA., su derecho de adquirir a título de Promitente Comprador el Local Comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal. 3.4. Declare que el Promitente Comprador incumplió el pago del precio remanente de compraventa del inmueble, que corresponde a la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMAR.A DE COMERCIO DE BOGOTÁ --12/83-- TRIBUN.AL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000). 3.5.

Declare que el Promitente Comprador incumplió los términos pactados de la promesa de compraventa, pues ha rehusado celebrar el contrato prometido. 3.6. Declare que el Promitente Vendedor ha mostrado su interés en persistir en la celebración del negocio, para que se suscriba la Escritura Pública de Compraventa del local Comercial prometido en venta, una vez sea satisfecho el precio total de venta del mismo en los términos pactados en el contrato de promesa de compraventa. 3.7.

Declare que producto de la negativa e incumplimiento del Promitente Comprador, se le han causado daños y perjuicios a la Promitente Vendedora, los cuales deben ser indemnizados de forma plena, en la forma que se señalará en las pretensiones de condena y conforme a lo que resulte probado en el proceso. Con base en las anteriores pretensiones declarativas, solicito que se acceda a las siguientes pretensiones. 4.

Condenatorias. 4.1. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora el precio remanente pactado en el Contrato de Promesa de Compraventa del local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.º 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), que corresponde a la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000). 4.2.

Principal. Condene a la Promitente Compradora a pagar los intereses moratorios mercantiles con ocasión del incumplimiento en que incurrió, calculados sobre la anterior condena de capital, los cuales se han causado desde el 17 de marzo de 2017 y hasta que se verifique el pago total del precio. 4.3. Subsidiaria de la 4.2. En caso de no acceder a la condena del pago de intereses moratorias mercantiles señalada en el pretensión anterior, solicito que se Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma de capital referida en la pretensión 4.1 que corresponde al precio de venta, debidamente indexada desde la fecha en que suscribió la promesa de compraventa y hasta que se otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa. 4.4.

Subsidiaria de la 4.3. En caso de no acceder a la condena del pago de intereses moratorias mercantiles señalada en el pretensión anterior, solicito que se Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma de capital referida en la pretensión 4.1 que corresponde al precio de venta, debidamente indexada, intereses CfNTRO Df ARIIITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA OE COMERCIO DE BOGOTÁ --13/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA COhtra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL que se causarán desde la fecha de presentación de la demanda arbitral y hasta que se dé cumplimiento efectivo. 4.5.

Condene a la Promitente Compradora a suscribir la Escritura Pública de Compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.° 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila) ante la Notaría (24) del Circuito de Bogotá D.C., en el momento en que se verifique el pago total del precio remanente de venta, a más tardar dentro de los 10 días siguientes de la ejecutoria del laudo arbitral condenatorio. 4.6.

Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma total de Trescientos treinta y siete millones cuatrocientos treinta y nueve mil cuatrocientos veinticuatro Pesos ($337.439.424), por concepto de daños y perjuicios materiales por los siguientes conceptos: d) Daño emergente. Administración Intereses de Administración Servicios Públicos e) Lucro Cesante.

Inmovilidad del Local. f) Arras Confirmatorias. Total. $27.171.567 $3.966.716 $182.320 $229.105.821 $77.013.000 $337.439.424 4.7. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora los otros daños y perjuicios que le han sido causados y resulten probados en el proceso, en la cuantía respectiva. 4.8. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora al pago de las costas y gastos del proceso arbitral, de conformidad con la ley y con lo señalado en la cláusula compromisoria.

Segundas subsidiarias de las anteriores 5. Declarativas. 5.1. Declare la existencia del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito por Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S. como Promitente Vendedora con la sociedad Orafa S.A. como Promitente Compradora, el cual fue celebrado el 26 de junio de 2014, y tiene por objeto la compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.º 48 • 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), cuyo precio total de venta es de Mil quinientos cuarenta millones doscientos sesenta mil Pesos Moneda Corriente ($1.540.260.000). 5.2.

Declare que mediante contrato de cesión de posición contractual suscrito el 20 de noviembre de 2014, la sociedad Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S. cedió a la sociedad financiera Fiduciaria Davivienda S.A., como vocera y administradora del fideícomiso Centro ' CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --14/ 83-- TRIBUN.AL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL Comercial Santa Lucía Plaza, su posición contractual como Promitente Vendedora. 5.3.

Declare que mediante contrato de cesión suscrito el 14 de enero de 2015, la sociedad Orafa S.A., cedió al Banco de Occidente S.A., su derecho de adquirir a título de Promitente Comprador el Local Comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal. 5.4. Declare que el Promitente Comprador incumplió los términos pactados de la promesa de compraventa, pues ha rehusado celebrar el contrato prometido a pesar de que el bien inmueble prometido en venta se encuentra a su disposición y la Parte Vendedora ha persistido expresamente en su ejecución. 5.5.

Declare que el Promitente Comprador incumplió el pago del precio remanente de compraventa del inmueble, que corresponde a la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000). 5.6. Declare que el Promitente Comprador se ha comportado en abuso del derecho como parte contractual, producto de su negativa en la celebración del contrato prometido, lo cual ha ocasionado daños y perjuicios al Promitente Comprador, los cuales deben ser objeto de indemnización. 5.7.

Declare que producto del comportamiento abusivo del Promitente Comprador, se le han causado daños y perjuicios a la Promitente Vendedora, los cuales deben ser indemnizados de forma plena, en la forma que se señalará en las pretensiones de condena y conforme a lo que resulte probado en el proceso. Con base en las anteriores pretensiones declarativas. solicito que se acceda a las siguientes pretensiones. 6.

Condenatorias. 6.1. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora el precio remanente pactado en el Contrato de Promesa de Compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.° 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), que corresponde a la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000). 6.2.

Principal. Condene a la Promitente Compradora a pagar los intereses moratorios mercantiles con ocasión del incumplimiento en que incurrió, calculados sobre la anterior condena de capital, los cuales se han causado desde el 17 de marzo de 2017 y hasta que se verifique el pago total del precio. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --15/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVlVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 6.3.

Subsidiaria de la 6.2. En caso de no acceder a la condena del pago de intereses moratorios mercantiles señalada en el pretensión anterior, solicito que se Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma de capital referida en la pretensión 6.1 que corresponde al precio de venta, debidamente indexada desde la fecha en que suscribió la promesa de compraventa y hasta que se otorgue la correspondiente escritura pública de compraventa. 6.4.

Subsidiaria de la 6.3. En caso de no acceder a la condena del pago de intereses moratorios mercantiles señalada en el pretensión anterior, solicito que se Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora la suma de capital referida en la pretensión 6.1 que corresponde al precio de venta, debidamente indexada, intereses que se causarán desde la fecha de presentación de la demanda arbitral y hasta que se dé cumplimiento efectivo. 6.5.

Condene a la Promitente Compradora a suscribir la Escritura Pública de Compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.º 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila) ante la Notaría (24) del Circuito de Bogotá D.G., en el momento en que se verifique el pago total del precio remanente de venta, a más tardar dentro de los 10 días siguientes de la ejecutoria del laudo arbitral condenatorio. 6.6.

Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora los otros daños y pe~uicios que le han sido causados y resulten probados en el proceso, en la cuantía respectiva. 6.7. Condene a la Promitente Compradora a pagar a la Promitente Vendedora al pago de las costas y gastos del proceso arbitral, de conformidad con la ley y con lo señalado en la cláusula compromisoria." 1.2 Hechos en que se sustenta la reforma de la demanda inicial Las pretensiones formuladas por la parte CONVOCANTE en la reforma de la demanda inicial están sustentadas en los siguientes hechos cuyo compendio se extrae textualmente del mencionado libelo.

"1. El día 26 de junio de 2014, entre Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S., en calidad de Prometiente Vendedora y la sociedad Orafa S.A., corno Prometiente Compradora, se celebró el Contrato de Promesa de Compraventa sobre el Local comercial N1-24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N. º 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), el cual reúne todos los requisitos de existencia y validez exigidos por la ley. 2.

En la mencionada cláusula se distinguió e individualizó el respectivo bien inmueble sometido a contrato de promesa de CENTRO DE ARBITRA.JE Y CONCILIACIÓN cÁMARA DE COMERCIO DE BOCOTÁ ··16/SJ--, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVMENDA S,A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL compraventa, lo cual fue conocido y aceptado expresamente por las partes contratantes. 3.

De acuerdo con lo pactado en la Promesa de Compraventa, según lo manifestado por la Prometiente Compradora, el Local Comercial sería destinado específicamente para el desarrollo de actividades comerciales de la marca Kevin's Joyeros. la cual reconoce productos o servicios en joyería, relojería y platería. 4. El Precio del inmueble prometido en venta se fijó en la suma de Mil quinientos cuarenta millones doscientos sesenta mil Pesos Moneda Corriente ($1.540.260.000) suma que debería ser pagada por la Prometiente Compradora, a favor o a la orden de la Prometiente Vendedora, así: a. La suma de Setenta y Siete Millones Trece Mil Pesos ($77.013.000) a la firma del Contrato de Promesa de Compraventa. b. La suma de Setenta y Siete Millones Trece Mil Pesos ($77013.000) el día 27 de junio de 2014. c. 9 cuotas mensuales cada una por valor de Veintiocho Millones Trescientos Setenta y Tres Mil Doscientos Once Pesos ($28.373.211) iniciando el día 25 de agosto de 2014 y la última el día 25 de abril de 2015. d. 10 cuotas iguales mensuales cada una por la suma de Veintiocho millones trescientos setenta y tres mil doscientos diez Pesos ($28.373.210) la primera el 25 de mayo de 2015 y la última el 25 de enero de 2.016. e. El saldo, es decir, la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000) que serían cancelados en dinero efectivo o con el producto de un préstamo que la Promitente Compradora se obligaba a tramitar ante cualquier entidad bancaria, a cuyo favor constituiría gravamen hipotecario en primer grado. 5.

Conforme a lo previsto en el literal a) de la Cláusula Sexta del contrato, atinente al precio de venta, fueron pactadas arras confrrmatorias y de retracto, las cuales gozan de plenos efectos legales, por la suma de Setenta y Siete Millones Trece Mil Pesos ($77.013.000). 6. De acuerdo con la cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compraventa, Parágrafo Séptimo, el no pago de las cuotas en la fecha señaladas, constituye mora en el pago e incumplimiento del Contrato, debiendo los Prometientes Compradores pagar los intereses de mora que llegaren a causarse, sin perjuicio de la facultad de ejercer en cualquier tiempo la acción derivada del incumplimiento. 7.

Con fecha 14 de julio de 2014 Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S., como Fideicomitente, celebró con Fiduciaria Davivienda S.A. un Contrato de Fiducia Mercantil Inmobiliaria de.. - ·-------········.. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ·· 17/ 83··, " TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL Administración y Pagos, mediante el cual la Fiduciaria se limitaba a recibir y a administrar los recursos vinculados al Contrato, por la transferencia de la Unidades Privadas que conforman el proyecto denominado Centro Comercial Santa Lucia Plaza - Propiedad Horizontal. 8.

Con fecha 20 de noviembre de 2014, Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S.. cedió a la sociedad financiera Fiduciaria Davivienda S.A., como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, la posición contractual que como Prometiente Vendedora detentaba Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S., en el Contrato de Promesa de Compraventa celebrado con Orafa S.A.S. 9.

En dicho Contrato de cesión se estipuló que los pagos pendientes del precio fijado en la mencionada Promesa de Compraventa se realizarán a partir de la fecha del Contrato de Cesión, en el encargo fiduciario número 4563699995562 a nombre del Fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza. 10. Dicho contrato de cesión fue conocido y aceptado expresamente por ORAFA S.A.S. 11.

En el mencionado Contrato de cesión, en su cláusula Sexta, se dejó expresa constancia que la sociedad Fiduciaria había otorgado poder a los señores Jairo Heberto Pinzón Guerrero o Andrea Lucía Pinzón Tamayo para que en su calidad.de Gerente y Suplente del Gerente, respectivamente, de Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S., actuaran en representación del Fideicomiso y realizaran, entre otros actos, cualquier negociación con los Prometientes Compradores, respecto de las promesas de compraventa, otrosies, cesiones y resoluciones de contratos de promesa de compraventa. 12.

En la Cláusula Sexta de la mencionada Promesa de Compraventa se fijó el Precio y la Forma de Pago, señalando que: "( )

PARAGRAFO SÉPTIMO: El no pago de las cuotas en las fechas señaladas en esta Cláusula constituye mora en el pago e incumplimiento del contrato. En consecuencia, y sin perjuicio de la facultad para ejercer cualquier acción derivada del incumplimiento, El (LOS) PROMITENTE(S) COMPRAOOR(ES) pagará(n) a EL PROMETIENTE VENDEDOR los intereses de mora que llegaren a causarse, liquidados a la tasa máxima legalmente permitida.

( ) En el evento en que la mora persista p~r.más de_ treinta ~30) días calendario, el presente contrato se entendera 1ncumphdo, pud1endo EL PROMITENTE VENDEDOR hacer efectivas las arras en su favor Y dar por terminado el presente contrato de pleno derecho, sin más actos o requisitos adicionales. ( )

PARÁGRAFO OCTAVO: EL _(LOS) COMPRADOR(ES) expresamente renuncian a judiciales para su constitución en mora. (..,Y PROMITENTE(S) los requerimientos CENTRO DE ARBITRAlE Y CONClUAqÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTA --18/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 13.

La Prometiente Compradora celebró en calidad de locatario un contrato de leasing financiero con el Banco de Occidente S. A., como cesionario, con respecto del inmueble objeto de la Promesa de Compraventa a la que nos hemos venido refiriendo. 14. Con fecha 14 de enero de 2015 Orafa S.A., cedió al Banco de Occidente S. A., el cien por ciento (100 %) del derecho a adquirir el inmueble referido en los hechos precedentes, la cual fue debidamente conocida y aceptada por la parte convocante. 15.

La Prometiente Compradora ha pagado la suma de Seiscientos noventa y tres millones ciento dieciséis mil novecientos noventa y nueve Pesos ($693.116.999). 16. De acuerdo con la Cláusula Cuarta del Contrato de Cesión el pago final establecido en el plan de pagos, sería realizado por el Banco de Occidente S.A., una vez le fuera presentado el folio de matricula del Inmueble, con la propiedad a su nombre, libre de todo gravamen. 17.

La fecha fijada para el otorgamiento de la escritura pública que diera cumplimiento al Contrato de Promesa de Compraventa fue fijada inicialmente para el día 15 de noviembre de 2015, en la Notaria 24 del Circulo de Bogotá o.e. a las 3 p.m. 18. En el contrato de promesa de compraventa se fijó el día 11 de marzo de 2016 como fecha de apertura del Centro Comercial y, en esa fecha, se debería dar inicio a la explotación comercial del local prometido en venta. 19.

Teniendo en cuenta que se había presentado demora en la adecuación de locales. por diversas razones, entre otras por el paro camionero que hacía Imposible el transporte de materiales, se convocó a una reunión de copropietarios y prometientes compradores para determinar una nueva fecha de apertura del Centro Comercial, situación de la cual tuvo pleno conocimiento y asentimiento la parte demandada. 20.

Sobre este punto, se dispuso que a partir del 17 de marzo de 2017 el Local Prometido en venta estaría a disposición de los Convocados, momento para el cual la Prometiente Compradora sel'\aló que sería la fecha de firma de la escritura de compraventa, hecho que le hizo saber a la Promitente Compradora como expresión del interés de persistir en la ejecución del contrato prometido. 21.

A pesar de lo anterior, estando el Local a su disposición, los Convocados no hicieron adecuación del mismo ni tampoco lo abrieron al público, lo cual va en entera contravía de los términos contractuales convenidos, y a las comunicaciones dirigidas entre las partes, generándose así perjuicios a mi mandante por el estado de inmovilidad del inmueble, que en todo momento expresó el interés de persistir en el negocio. ' CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION CÁMARA DE COMERCIO DE 80GOTÁ -19/83- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A, COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 22.

Adicionalmente, la Prometiente Compradora y su cesionaria incumplieron en el pago de la suma de Ochocientos Cuarenta y Siete Millones Ciento Cuarenta y Tres Mil Pesos ($847.143.000), que corresponde a la parte del precio de adquisición del inmueble pactado para su escrituración y que sería asumido por la entidad financiera Banco de Occidente S. A., a través de una operación de cesión de leasing con garantía hipotecaria. 23.

La Prometiente Vendedora expresó a la Prometiente Compradora mediante comunicación electrónica que había aceptado su propuesta de prorrogar la firma de la escritura de Compraventa y señaló que debería enviar el Otrosí debidamente firmado junto al pago de la suma adeudada, lo cual se haría previamente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. 24.

La Prometiente Compradora nunca contestó las comunicaciones electrónicas del numeral anterior, ni consignó la suma mencionada, ni tampoco envió el Otrosí firmado, desconociendo con ello de manera clara la obligación derivada del contrato de promesa de compraventa del local comercial, por lo cual resulta imperioso que se adelante el cumplimiento judicial del contrato, en vista que el inmueble se encuentra a disposición de los Convocados desde la culminación del Proyecto, y ha sido siempre el deseo de mi poderdante persistir en la operación de venta del inmueble. 25.

En todas las comunicaciones dirigidas por mi poderdante a la Promitente Compradora, ha quedado plasmada la plena voluntad e interés de dar cumplimiento a lo acordado mediante la promesa de compraventa, es decir, hacer la transferencia del derecho de dominio sobre el Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, situado en la ciudad de Neiva (Huila). 26.

Máxime. si tenemos en cuenta, de nuevo, que desde el 17 de marzo de 2017 el local se puso a disposición de la Promitente Compradora, sin que se hubiere materializado la tradición jurídica del inmueble por la negativa injustificada de parte suya para otorgar la Escritura Pública de compraventa del inmueble. 27. En consecuencia, el cumplimiento forzoso de la promesa de compraventa es el instrumento legal con el que cuenta mi poderdante para que se perfeccione la transferencia de dominio del Local Comercial y se condene a los demandados al pago inmediato del precio pactado con la correspondiente condena por daños y perjuicios. • 1.3.

Contestación de la reforma de la demanda inicial por BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. La parte CONVOCADA integrada por BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. presentaron oportunamente los escritos de contestación de la reforma de la demanda inicial (Cuaderno Principal No. 1 folios 437 a 451 y 452 a 482) manifestando que se oponían a la totalidad de las pretensiones de la misma, aceptaron algunos hechos y CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··20/B3·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES 5.A,S, y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FlDEICOMtso CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contJ'll BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL negaron otros.

En el documento de contestación de la reforma de la demanda inicial del BANCO DE OCCIDENTE fueron esgrimidas las siguientes excepciones de mérito: A. "No ser parte el Banco de Occidente del contrato de promesa de compraventa por demás incumplido por la misma parte actora corno promitente vendedora". B. "Falta de legitimación en la causa por pasiva respecto del Banco de Occidente".

C. "Mutuo disenso tácito". D. "Falta de legitimación en la causa por activa respecto de ANDALUClA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S." E. "Excepción genérica". En el documento de contestación de la reforma de la demanda inicial de ORAFA S.A. fueron esgñmidas las siguientes excepciones de méñto: A. "Excepción genérica·. B. "Nulidad absoluta de la promesa de compraventa por inexistencia del contrato." C. "Resolución de la promesa de compraventa por incumplimiento de la promitente vendedora aquí convocante".

D. "Mala fe de la convocante en la ejecución del contrato". E. "Cobro de lo no debido". F. "Compensación". 2. Demanda de reconvención de ORAFA S.A. contra FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA 2.1 Pretensiones formuladas en la reforma de la demanda de reconvención "PRETENSIONES PRINCIPALES PRIMERA.- DECLARAR que la demandante en reconvención 0RAFA S.A. y la sociedad ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS celebraron y documentaron Contrato de Promesa de Compraventa, en el cual 0RAFA S.A. se denominó prometiente compradora y ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS se denominó Promitente Vendedora el 26 de junio de 2014, cuyo objeto fue la compraventa del Local comercial N1-24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal.

SEGUNDA.- DECLARAR que mediante contrato de cesión de posición contractual suscrito el 20 de noviembre de 2014, la sociedad ANADALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. cedió a la demandada en reconvención sociedad financiera FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, su posición contractual como prometiente vendedora.

TERCERA.- DECLARAR que mediante contrato de cesión suscrito el 14 de enero de 2015, la demandante en reconvenctón ORAFA S.A., cedió al BANCO DE OCCIDENTE S.A., su derecho a adquirir a Ululo de Promitente Comprador el Local Comercial N 1-24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, Propiedad Horizontal y que esa CENTRO DE ARBITIWE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO 01: BOGOTÁ -21/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S,A. LAUDO ARBITRAL --------------------------------·----- cesión fue aceptada expresamente por la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. CUARTA.- DECLARAR que la demandada en reconvención FIDUCIARA DAVIVIENDA S.A. ha recibido como ejecución de la promesa de compraventa por parte de la demandante en reconvención ORAFA S.A. la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999) dando cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa.

QUINTA- DECLARAR que la techa en la que se debía otorgar la Escritura Pública de compraventa entre la demandante en reconvención ORAFA S.A como prometiente compradora y la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A como prometiente vendedora era el 15 de noviembre de 2015, en la Notaría 24 del circulo de Bogotá a las 3:00 p.m. en virtud de la cláusula novena del contrato de promesa de compraventa.

SEXTA.- DECLARAR que la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. tenia la obligación antes del otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa de tramitar. obtener otorgar y registrar Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza y tal como lo dispone el final de la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa, informar a la demandante en reconvención ORAFA S.A. suscripción de Otros! que consigne lo referente al Reglamento de Propiedad Horizontal.

SEPTIMA.· DECLARAR que la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. INCUMPLIO el contrato de promesa de compraventa celebrado con la demandante en reconvención ORAFA S.A. al no obtener, otorgar y registrar Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza entre el 26 de junio de 2014 y el 15 de noviembre de 2015, con lo que habría podido cumplir el objeto de la promesa de compraventa celebrada con la demandante en reconvención ORAFA S.A. el 26 de junio de 2014, así como obtener el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble que prometió vender.

OCTAVA.· DECLARAR LA RESOLUCION del Contrato de Promesa de Compraventa, celebrado entre la demandante en reconvención ORAFA S.A. y ANDALUCIA DISElilO Y CONSTRUCCIONES SAS cedido a la FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. el 26 de junio de 2014, por el Incumplimiento de la demandada en reconvención. NOVENA.- Como consecuencia de las declaraciones anteriores.

CONDENAR la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. a reembolsar y pagar a la demandante en reconvención ORAFA S.A. la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999). ----·,-----·····--···------ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cÁMARA DE COM~RCIO DE BOGOTÁ - 22/Bl- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVIVlENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. lAUDO ARBITRAL.. -------·----.. ·----·----.. ·--··--•-- ----------------·---- DÉCIMA.- Como consecuencia de las declaraciones anteriores, CONDENAR ta demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. a pagar a la demandante en reconvención ORAFA S.A. intereses moratorlos a la tasa más alta fijada por la Superintendencia Financiera sobre la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999). desde que se notifique el auto que admite la demanda de reconvención y hasta que se verífique el pago.

DECIMA PRIMERA.- CONDENAR en costas y agencias en derecho a la demandada en reconvención FIDUCIARIA OAVIVIENDA S.A. PRETENSIONES SUBSIDIARIAS PRIMERA.- DECLARAR que la demandante en reconvención ORAFA S.A. y la sociedad ANDALUCIA DISEIIJO Y CONSTRUCCIONES SAS celebraron y documentaron Contrato de Promesa de Compraventa, en el cual ORAFA S.A. se denominó prometiente compradora y ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS se denominó Promitente Vendedora el 26 de junio de 2014, cuyo objeto fue la compraventa del Local comercial N1-24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal.

SEGUNDA.- DECLARAR que mediante contrato de cesión de posición contractual suscrito el 20 de noviembre de 2014, la sociedad ANADALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. cedió a la demandada en reconvención sociedad financiera FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, su posición contractual como prometiente vendedora.

TERCERA.- DECLARAR que mediante contrato de cesión suscrito el 14 de enero de 2015, la demandante en reconvención ORAFA S.A.. cedió al BANCO DE OCCIDENTE S.A., su derecho a adquirir a título de Promitente Comprador el Local Comercial N1-24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, Propiedad Horizontal y que esa cesión fue aceptada expresamente por la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. CUARTA.- DECLARAR que la demandada en reconvención FlDUCIARA DAVNIENDA S.A. ha recibido como ejecución de la promesa de compraventa por parte de la demandante en reconvención ORAFA S.A. la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999) dando cumplimiento a la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa.

QUINTA.- DECLARAR LA NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compraventa celebrado entre la demandante en reconvención ORAFA S.A. y ANDALUCIA DISEÑO y CONSTRUCCIONES SAS posteriormente cedido a la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. por inexistencia de las CENTRO DE A.RBITRAJ, Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··23/83-· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FlDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL circunstancias 3 y 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 que subrogó el artículo 1611 del Código Civíl. SEXTA- Como consecuencia de las declaraciones anteriores, CONDENAR la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. a reembolsar y pagar a la demandante en reconvención ORAFA S.A. la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999).

SEPTIMA.- Como consecuencia de las declaraciones anteriores, CONDENAR la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. a pagar a la demandante en reconvención ORAFA S.A. intereses moratorios a la tasa más alta fijada por la Superintendencia Financiera sobre la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.11 6.999), desde que se le notifique el auto que admite la demanda de reconvención y hasta que se verifique el pago.

OCTAVA.- CONDENAR en costas y agencias en derecho a la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A." 2.2 Hechos en que se sustenta la reforma de la demanda de reconvención Las pretensiones formuladas por la parte CONVOCANTE en la reforma de la demanda de reconvención están sustentadas en los siguientes hechos cuyo compendio se extrae textualmente del mencionado libelo.

"HECHOS DE LAS PRETENSIONES PRINCIPALES 1] La demandante en reconvención, ORAFA S.A. y la sociedad ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS, celebraron el 26 de junio de 2014, contrato de promesa de compraventa, en el cual ORAFA S.A se denominó prometiente compradora y ANDALUCIA DISEliJO Y CONSTRUCCIONES SAS. prometiente vendedora, que tuvo por objeto la compraventa del Local Comercial N1-24 del Centro Comercial Santa Lucia Plaza ubicado en la ciudad de Neiva. 2] La cláusula primera del contrato referido en el numeral que antecede, es del siguiente tenor: "PRIMERA: OBJETO DEL CONTRA TO: EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR(ES), quien (es) a su vez se obliga (n) a comprar a que. el derecho pleno de dominio que tiene y la posesión que ejerce sobre el LOCAL COMERCIAL N 1-24, el cual cuenta con un área construida aproximada de CIENTO SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CATORCE DECIMETROS DE METRO CUADRADO (171.14 M2), que forma parte del CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA- Propiedad Horizontal-, ubicado en la Calle Octava (Cl.8) número cuarenta y ocho- ciento cuarenta y cinco (#48- 145) de la nomendatura urbana de la ciudad de Neiva, determinado(s) y alinderado (s), en forma particular tal como aparezca en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y, en el Otros! que sea -------·---- Cl:NTRO DE ARBITRAJE Y CONC1UAC1ÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --24/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL suscrito entre las partes, una vez haya sido otorgado el anterior documento, para lo cual EL PROMETIENTE VENDEDOR, comunicará por escrito a EL(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES), la fecha, hora y lugar de la suscripción de este documento.

PARAGRAFO PRIMERO: El (los) Inmueble (s) objeto del presente contrato de promesa de compraventa se distinguirá con el Folio de Matricula Inmobiliaria que sea asignado por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Neiva (Huila), como consecuencia de la inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal al que será sometido el Centro Comercial." (Se subraya). 3] Según el contenido de la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa, el extremo contractual prometiente vendedora contrajo la obligación de tramitar, obtener, otorgar y registrar Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, documento con el cual, se identificaría y alinderarla el local prometido en venta, así como también, obtener un Certificado de Libertad y Tradición del citado inmueble, lo que lo haría viable para venderlo y efectuar la tradición, a través de la escritura pública respectiva y del registro. 4] La fecha que fijaron las partes para otorgar escritura pública con la que se cumpliría la venta prometida, fue el 15 de noviembre de 2015, en la Notaría 24 del círculo de Bogotá, a las 3:00 p.m., según la cláusula novena del contrato de promesa de compraventa. 5] El precio y la forma de pago, lo describió la cláusula sexta del contrato de promesa de compraventa así: "SEXTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO: Que el precio del inmueble que por medio de este documento se promete enajenar es la suma de MIL QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DOSCIENTOS SESENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 1.540.260.000.oo M/CTE.) que EL(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES) pagará (n) a favor o a la orden de EL PROMETIENTE VENDEDOR, en la siguiente forma: a.- La suma de SETENTA Y SIETE MILLONES TRECE MIL PESOS MONEDA CORRIENTE($ 77.013.000.oo M/cte), recibidos en la fecha por EL PROMETIENTE VENDEDOR a su satisfacción, de los cuales ha sido entregada y recibida respectivamente a de arras confirmatorias en el evento de realizarse el negocio, es decir que serán imputados al precio; y se tornarán corno arras de retractación en caso de incumplimiento; cualquiera de las dos clases de arras se regirán de acuerdo al Artículo 866 del Código de Comercio, pudiendo ser ejercida por las partes hasta el momento del cumplimiento del negocio jurídico. b.- La suma de SETENTA Y SIETE MILLONES TRECE MIL PESOS MONEDA CORRIENTE($ 77.013.000.oo M/cte) el dfa Veintisiete (27) de Junio del año dos mil Catorce (2.014)." Desde el literal c.- hasta el literal u.- de la cláusula sexta, de la promesa de compraventa se fija la suma de VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS ONCE PESOS MONEDA CORRIENTE ($28.373.211 M/cte) que debe pagar el prometiente comprador en cuotas mensuales los días 25 de cada mes, entre el 25 de agosto de 2014 y el 25 de febrero de 2016, con lo que se - -----· -------··--.. ·-----·----·--· CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --25/83- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVJVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL f lDEICOMISO CENTRO COMERClAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL acumula la suma consignada en el hecho 13 de la demanda, esto es SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999)que ha desembolsado mi representada, a la demandada en reconvención. 6) Continúa la cláusula sexta de la promesa de compraventa en su literal v.- "v.- El saldo, es decir la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL PESOS MONEDA CORRIENTE($ 847.143.000.oo M/C) que serán cancelados en dinero efectivo o con el producto de un préstamo que EL(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES) se obliga (n) a tramitar ante cualquier entidad bancaria, en adelante conocida como LA ENTIDAD, a cuyo favor constituirá (n) gravamen hipotecario de primer grado." 7] El parágrafo Séptimo de la cláusula sexta es del siguiente tenor líteral: "PARÁGRAFO SÉPTIMO: EL PROMETIENTE VENDEDOR acepta que los pagos señalados en la Cláusula Sexta del presente contrato serán financiados por el LEASING BANCO DE OCCIDENTE, cuya operación ya le fue aprobada a EL(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES) según contrato número 180-93580.

Igualmente EL PROMETIENTE VENDEDOR acepta que el Leasing comenzará a hacer los pagos señalados en la Cláusula Sexta; siempre y cuando EL PROMETIENTE VENDEDOR cumpla con todos los requisitos exigidos por el LEASING BANCO DE OCCIDENTE, para que ello ocurra..." 8] Con posterioridad a la celebración y suscripción de la promesa de compraventa de fecha 26 de junio de 2014, se celebra y suscribe "CESIÓN DE DERECHOS A ADQUIRIR A TITULO DE PROMITENTE COMPRADOR EN EL PROYECTO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA INMUEBLE LOCAL COMERCIAL N 1-24. celebrado entre ORAFA S.A. y BANCO DE OCCIDENTE y aceptado expresamente por la demandada en reconvención, el 14 de enero de 2015, la cláusula segunda de esa cesión al final del literal b concreta las condiciones con las cuales se pagará el saldo de1 precio de la venta, que corresponde al siguiente tenor: "El saldo después de anticipos, es decir la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 847.143.000.oo me/te) que será pagada por el BANCO DE OCCIDENTE S.A. a EL (LOS) VENDEDOR (ES) previa entrega a aquel de 1.) La cuenta de cobro y/o factura de venta, según corresponda, 2.) La primera Copia de la escritura pública por cuyo medio se dé cumplimiento al contrato de promesa de compraventa objeto de la presente cesión 3.) El (los) Certificado (s) de Tradición y Libertad de el (los) inmueble (s) objeto de la venta, en el (los) cual (les) se acredite que el (los) bien (es) adquirido (s) se encuentra (n) libre (s) de todo gravamen, pleito pendiente o condición, así como el registro de la escritura pública y por tanto la propiedad de el (los) Inmueble (s) descrito (s) en cabeza del BANCO DE OCCIDENTE S.A. y 4.) La documentación exigida por BANCO DE OCCIDENTE S.A, para la fonmalización del trámite de vinculación del EL (LOS) VENDEDOR (ES) como proveedor suyo." CfflTRO DE ARBITRAJE Y CONCJl.lAClÓN CÁMARA DE COMfR.CIO DE BOGOTÁ ··26/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCC.lONES S,A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 9] Consecuencia de la parte de la cesión transcrita, consiste en que la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($ 847.143.000.oo me/te) que constituye el saldo del precio de la venta se pagaría por el cesionario del derecho a adquirir al verificarse la entrega de factura, primera copia de escritura de compraventa, certificado de tradición y libertad en el que el inmueble esté libre de gravámenes y la propiedad en cabeza del Banco de Occidente y la documentación para el trámite de vinculación de la vendedora al Banco. 10] El 20 de noviembre de 2014,ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS, cedió a FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, la posición contractual de Prometiente Vendedora en el contrato de promesa de compraventa celebrado con la demandante en reconvención ORAFA S.A. 11] De conformidad a lo hasta aquí relatado, se tiene que entre el 26 de junio de 2014 y el 15 de noviembre de 2015, la demandante en reconvención, ORAFA S.A. contrajo la obligación para con la demandada en reconvención, FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. de pagar dos (2) cuotas equívalentes cada una a SETENTA Y SIETE MILLONES TRECE MIL PESOS ($77.013.000) y quince (15) cuotas cada una de VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS ONCE PESOS ($28.373.211) como parte del precio, para un total de QUINIENTOS SETENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS VEINTICUATRO MILCIENTO SESENTA Y CINCO PESOS ($579.624.165) obligación que cumplió a cabalidad. 12] Quedaron pendientes de pago, cuatro (4) cuotas de VEINTIOCHO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS ONCE PESOS ($28.373.211 ), cada una, pagaderas entre el 25 de noviembre de 2015 y el 25 de febrero de 2016, que mi representada le pagó a la demandada en reconvención. 14] La demandada en reconvención, FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. contrajo la obligación entre el 26 de junio de 2014 y el 15 de noviembre de 2015, de tramitar, obtener, otorgar y registrar Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, con el cual, podía identificar y alinderar el inmueble que prometió vender, asi como obtener el Certificado de Libertad y Tradición que lo hace apto para la venta. 15) Se cumplió la fecha en la cual, las partes debían otorgar la Escritura Pública de Compraventa, 15 de noviembre de 2015, La demandada en reconvención, FIDUCIARIA DAVIVIENOA S.A. para esa fecha, no había obtenido, otorgado y registrado Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, con el cual, podía identificar y alinderar el inmueble que prometió vender, asi como obtenido el Certificado de Libertad y Tradición que lo hace apto para la venta.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA Df COMl:RCIO Of BOGOTÁ --27/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMlSO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S,A.. LAUDO ARBITRAL 16) La demandada en reconvención, FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. no le informó. advirtió o documentó a mi representada sobre la Imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa, no propuso tampoco posponer la fecha que señalaron las partes, sólo vino a informar sobre inconvenientes tres (3) meses después, hasta el 23 de febrero de 2016, a través de comunicación suscrita por ANDREA LUCIA PINZON TAMAYO, Gerente de ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS que informa que, " El Registro del Reglamento de Propiedad Horizontal ha sido uno de los trámites que más causó demora y cambio de fechas, por lo que no se dio respuesta alguna ni se procedió a seguir enviando comunicaciones ni Otrosi hasta no avanzar con este requisito primordial para adelantar los temas de escriluración definitiva y fecha final de apertura " 17) Con posterioridad, la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. pretendió imponer unilateralmente una fecha para otorgar escritura pública de compraventa, es más envía un memorando de fecha 3 de diciembre de 2015, con otrosí, para escriturar el 25 de enero de 2016, cuando todavía no había registrado Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, ni mucho menos obtener Certificado de Libertad y Tradición del inmueble que prometió vender. 18] El parágrafo cuarto de la cláusula octava, entrega, dice que," En el evento de presentarse fuerza mayor o caso fortuito, tal como, falla de suministro de materiales de construcción, incumplimiento por parte de los contratistas, demora en la instalación de servicios de acueducto o energía eléctrica, huelga del personal de empresas proveedoras o del personal de EL PROMETIENTE VENDEDOR o de sus contratistas; la entrega de los inmuebles podrá prorrogarse hasta la fecha que estime conveniente EL PROMETIENTE VENDEDOR, previa comunicación que en este sentido le sea formulada a EL (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (ES) y de todas formas esta entrega se efectuará a más tardar a los sesenta (60) días hábiles contados a partir de la fecha en que cese la fuerza mayor o el caso fortuito.

(Se subraya), dentro del desarrollo de la ejecución del contrato de promesa de compraventa, la demandada en reconvención. no documentó la fuerza mayor a la que se refiere el parágrafo, por lo que, justificar el incumplimiento en la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa resulta inadmisible desde todos los puntos de vista. 19] Lo hasta aquí descrito, plasma a no dudarlo grave incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de la prometiente vendedora, demandada en reconvención, por lo que debe accederse a las pretensiones principales.

HECHOS DE LAS PRETENSIONES SUBSIDIARIAS 1] La demandante en reconvención, ORAFA S.A. y la sociedad ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS, celebraron el 26 da junio de 2014, contrato de promesa de compraventa, en el cual ORAFA S.A se denominó prometiente compradora y ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS, prometiente vendedora, que tuvo por objeto • CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCJUACION CÁMARA DE COMERCIO oe BOGOTÁ --28/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVlENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEIOOMISO CENTRO OOMERCIAL SANTA LUCIA PI.AZA oontra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL la compraventa del Local Comercial N1-24 del Centro Comercial Santa Lucía Plaza ubicado en la ciudad de Neiva. 2) La cláusula primera del contrato referido en el numeral que antecede, es del siguiente tenor: "PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO: EL PROMETIENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL {LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR(ES), quien (es) a su vez se obliga (n) a comprar a que, el derecho pleno de dominio que tiene y la posesión que ejerce sobre el LOCAL COMERCIAL N 1-24. el cual cuenta con un área construida aproximada de CIENTO SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CATORCE DECIMETROS DE METRO CUADRADO (171.14 M2), que forma parte del CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA- Propiedad Horizontal-, ubicado en la Calle Octava (Cl.8) número cuarenta y ocho- ciento cuarenta y cinco (#48- 145) de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva, determinado(s) y alinderado (s), en forma particular tal como aparezca en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y, en el Otrosí que sea suscrito entre las partes, una vez haya sido otorgado el anterior documento, para lo cual EL PROMETIENTE VENDEDOR, comunicará por escrito a EL(LOS) PROMETIENTE($) COMPRADOR(ES), la fecha, hora y lugar de la suscripción de este documento.

PARAGRAFO PRIMERO: El (los) Inmueble (s) objeto del presente contrato de promesa de compraventa se distinguirá con el Folio de Matrícula Inmobiliaria que sea asignado por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Neíva (Hulla), como consecuencia de la Inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal al que será sometido el Centro Comercial." (Se subraya}. 3) Según el contenido de la cláusula primera del contrato de promesa de compraventa, el extremo contractual prometiente vendedora contrajo la obligación de tramitar, obtener, otorgar y registrar Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, documento con el cual, se identificaría y alinderarla el local prometido en venta, así como también, obtener un Certificado de Libertad y Tradición del citado inmueble, lo que lo haría viable para venderlo y efectuar la tradición, a través de la escritura pública respectiva y del registro. 4) La fecha que fijaron las partes para otorgar escritura pública con la que se cumpliría la venta prometida, fue el 15 de noviembre de 2015, en la Notaria 24 del círculo de Bogotá. a las 3:00 p.m., según la cláusula novena del contrato de promesa de compraventa. 5] El 20 de noviembre de 2014, ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS. cedió a FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, la posición contractual de Prometiente Vendedora en el contrato de promesa de compraventa celebrado con la demandante en reconvención ORAFA S.A. 6) El contrato de promesa de compraventa del caso de autos. tuvo por objeto el Local N 1-24 del Centro Comercial Santa Lucía Plaza de Neiva, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - 29/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL --------------------- cuyo folio de matrícula inmobiliaria, según el parágrafo primero de la cláusula primera es el que asignará la Oficina de Instrumentos Públicos de Neiva, después de registrado el Reglamento de Propiedad Horizontal. 7] Consecuencia de la situación expuesta, es que lo que se celebró fue una promesa de venta de cosa futura, regida por el artículo 1869 del Código Civil cuyo efecto consiste en que esa venta • se entenderá hecha bajo la condición de existir..:, dado que el inmueble prometido, por la falta del certificado de libertad y tradición no tenía una identificación registra) y catastral que lo dote de existencia. Al arribar la fecha señalada en la promesa para el otorgamiento de la escritura de compraventa, 15 de noviembre de 2015. no se veñficó la condición suspensiva de existencia de la cosa que se prometió vender, razón por la cual, la promesa en esos términos no estaba llamada a producir efecto alguno por carencia de objeto. 8) Situación diferente se hubiese presentado si la demandada en reconvención, que conocia antes del arribo de la fecha señalada para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, 15 de noviembre de 2015, no se podía otorgar ese instrumento por falta de certificado de libertad y tradición del inmueble que prometió vender, desplegara con suficiente antelación, conducta contractual clara y apegada a la buena fe, informándole a su contraparte negocia! de esa circunstancia, concluyendo en un acuerdo que permitiera posponer la fecha indicada en la promesa de compraventa, conducta que no observó y que puso en conocimiento tres (3) meses después, esto es, hasta el 23 de febrero de 2016, al referir en una comunicación inconvenientes con el registro del Reglamento de Propiedad Horizontal, fecha en la cual se habla frustrado aspecto de vital importancia de la promesa de compraventa. 9) Se repite, para el 15 de noviembre de 2015, fecha señalada para otorgar la e.scritura de compraventa, el inmueble prometido no tenía asignada una matrícula inmobiliaria, por lo tanto, para perfeccionar el contrato prometido, faltaba algo más que la tradición de la cosa, registrar el reglamento de propiedad horizontal y asignar matricula inmobiliaria, esta circunstancia hace incurrir la promesa celebrada en la ausencia de lo descrito en el numeral 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subroga el artículo 1611 del Código Civil. razón por la que. la promesa de compraventa carecía de uno de sus elementos esenciales para producir efectos, lo que la torna en inexistente. 10) Refuerza este argumento, la parte final de la cláusula primera que dice, • LOCAL COMERCIAL N 1-24, el cual cuenta con un área construida aproximada de CIENTO SETENTA Y UN METROS CUADRADOS CON CATORCE DECIMETROS DE METRO CUADRADO (171.14 M2), que forma parte del CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA- Propiedad Horizontal-, ubicado en la Calle Octava (Cl.8) número cuarenta y ocho- ciento cuarenta y cinco (#48- 145) de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva, determinado(s) y alinderado (s), en forma particular tal como aparezca en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y, en el Otrosí que sea CENTRO OE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --30/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL suscrito entre las partes, una vez haya sido otorgado el anterior documento, para lo cual EL PROMETIENTE VENDEDOR, comunicará par escrito a EL(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES), la fecha, hora y lugar de la suscripción de este documento.

(Se subraya), cuya interpretación corresponde en dotar a la promesa de compraventa, de la existencia y efectos suficientes antes del otorgamiento de la escritura de compraventa, con la finalidad de estar en presencia de un objeto existente y que únicamente falte la tradición de la cosa para perfeccionar el contrato prometido, colmando con ello, las circunstancias descritas en el articulo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el articulo 1611 del Código Civil. 11) Según el Certificado de Tradición y Libertad aportado por la convocante, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, reposa en la Escritura Pública 399 otorgada el 10 de febrero de 2016, en la Notarla 24 del círculo de Bogotá, registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos de Neiva el 30 de marzo de 2016. 12) Por lo hasta aqui expuesto, estamos ante el siguiente acontecer de la ejecución del contrato de promesa de compraventa: • Se celebra y documenta contrato de promesa de compraventa el 26 de junio de 2014. • El objeto de esa promesa de compraventa. es una cosa que no existe, pero se espera que exista, por lo que se aplica el articulo 1869 del Código Civil, quedan sujetos sus efectos posteriores a la condición suspensiva de la existencia. • El contrato de promesa de compraventa, en su cláusula primera, diseñó el mecanismo para determinar, identificar y alinderar el inmueble que se prometió vender, una vez se otorgara y registrara el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, a través de un Otrosí que dependía de comunicación de la promitente vendedora, demandada en reconvención. informando a su contraparte negocia! de ese registro. • La fecha señalada para otorgar la escritura de compraventa del inmueble que se prometió vender, según la cláusula novena del contrato, era el 15 de noviembre de 2015, en la Notaría 24 del circulo de Bogotá, a las 3:00 p.m. • Arribó la fecha señalada para otorgar la escritura de compraventa. 15 de noviembre de 2015, sin que se hubiese otorgado y registrado Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, por carencia de este documento, tampoco existia para esa calenda, Certificado de Tradición y Libertad del inmueble prometido en venta. • La conducta de la prometiente vendedora, ante las circunstancias relatadas del acontecer contractual, fue de absoluto silencio, no informó nada sobre el particular a la prometiente compradora, no solicitó reprogramar la fecha de escrituración, se limitó a recibir los desembolsos mensuales de su contraparte negocia!, informando de inconvenientes con el reglamento de propiedad horizontal, tres (3) meses después del 15 de noviembre, esto es el 23 de febrero de 2016.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONOUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··31/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL • En conclusión, el contrato se frustró por completo, no se verificó la condición suspensiva de la existencia del objeto, es palmario que faltaba para su perfección algo más que la tradición de la cosa; con posterioridad al 15 de noviembre de 2015, las partes no acordaron nueva fecha de escrituración, por lo tanto, estamos ante la inexistencia del contrato de promesa de compraventa por la carencia de las circunstancias 3 y 4 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el artículo 1611 del Código Civil. 13) Abundando las razones de la anterior argumentación, con posterioridad al 6 de abril de 2016, fecha de apertura del Certificado de Tradición de Matrícula Inmobiliaria, las partes de la promesa se cruzaron una serie de comunicaciones sin que se hubiesen puesto de acuerdo en la fecha en la que se otorgaría la escritura pública de compraventa, tal como lo exige el final de la cláusula novena que dice, " Las partes que suscriben este contrato podrán de común acuerdo modificar por escrito la fecha de su perfeccionamiento." (Se resalta), por lo tanto, la promesa de celebrar contrato incurrió en la falta de plazo o condición que fije la fecha de celebración del contrato, numeral 3 del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, que subrogó el artículo 1611 del Código Civil. 14] El interés de la prometiente vendedora, aquí demandada en reconvención, con posterioridad al 15 de noviembre de 2015, fecha frustrada por su conducta del otorgamiento de escritura de venta y 6 de abril de 2016, fecha en la cual tiene la apertura del Certificado de Tradición de Matrícula Inmobiliaria, giró exclusivamente con relación a aspectos tales como entrega del local, explotación comercial por parte de la prometiente compradora y fecha en la que se debía otorgar la escritura de compraventa, no cumplió con la obligación de expedir Otrosí de la cláusula primera que concretara, Reglamento de Propiedad Horizontal con el que se identifica y alindera el inmueble prometido en venta; nada advirtió sobre el reglamento de propiedad horizontal registrado, la matrícula inmobiliaria asignada, requisitos todos estos, que a no dudarlo, habrían proporcionado a la promesa de compraventa los elementos esenciales para que produjera efectos juridicos, lo que la convirtió después de la frustrada fecha, 15 de noviembre de 2015, en un contrato inexistente, que es a lo que aspiran las pretensiones subsidiarias que declare probado el laudo arbitral que ponga fin a esta actuación. 15] Comentario a parte merece la realidad del contrato consistente en que lo que se prometió vender era una cosa que no existe, pero se espera que exista, hipótesis reglamentada en el artículo 1869 del Código Civil.

El inmueble prometido al no tener identidad registra! y catastral en la fecha de celebración de la promesa, 26 de junio de 2014, no existía, sus efectos quedaban sujetos a la verificación de la condición suspensiva de su existencia, para la fecha de celebración del contrato prometido indicada 15 de noviembre de 2015, no aconteció la condición referida, razón por la cual, estamos ante la inexistencia del contrato por carencia de objeto, lo que, a no dudarlo ha podido evitar la prometiente vendedora, aquí convocante, si despliega esfuerzos e informa con la debida antelación al arribo de la fecha acordada respecto a esta CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··32/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES $.A.$. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL circunstancia, lo que omitió realizar y que generó la inexistencia del contrato. 16] Respecto a la materialización de la inexistencia del acto o contrato, por parte de un fallo judicial, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha considerado: " Mas si la Corte ha reconocido la diferencia que conceptualmente hay entre la inexistencia y la nulidad absoluta del acto, no ha dejado de observar, empero, que el sistema procesal colombiano no ofrece para declarar judicialmente la inexistencia un camino peculiar y distinto del establecido para la nulidad, por lo que resulta en verdad inoficioso, al menos desde el punto de vista puramente práctico, insistir en la disimilitud de tales fenómenos. Por consiguiente, cuando atemperando su conducta a los principios de la lógica y de la ley, el juzgador de instancia omite declarar la demandada inexistencia de un contrato por no considerarla como figura distínta de atributos propios, pero en cambio declara la nulidad de ese contrato, pues encuentra que su formación fue viciosa por falta de alguno de sus elementos esenciales, su apreciación dista y en mucho de ser manifiesta u ostensiblemente equivocada " Arribando a la promesa de compraventa, la carencia de sus elementos esenciales han sido tratados en sede de casación así: " Cuando la promesa carece de cualquiera de las exigencias legales previstas en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, tal caso se encuentra afectado de nulidad absoluta, como claramente se desprende del artículo 1741 del Código Civil. <<Si la promesa de contrato -dice la doctrina de la Corte-, es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requis.itos esenciales que deben concurrir para la existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto en el artículo 17 41 del Código Civil>> " 2.3.

Contestación de la reforma de la demanda de reconvención por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA La Parte Demandada en Reconvención presentó oportunamente el escrito de contestación de la reforma de la demanda de reconvención (Cuaderno Principal No. 1 folios 365 a 384) manifestando que se oponía a la totalidad de las pretensiones de la misma, aceptó algunos hechos y negó otros.

En el documento de contestación de la reforma de la demanda de reconvención fueron propuestas las siguientes excepciones de mérito: A. "Cumplimiento de los requisitos de existencia y validez del contrato de promesa de compraventa mercantil del inmueble prometido en venta", B. "Incumplimiento de Orafa S.A de los deberes de conducta derivados de la buena fe contractual como principio integrador de los contratos: "Venire contra factum proprium non valet".

C. "Improcedencia de la resolución del contrato de promesa por incumplimiento atribuible a Orafa S.A." CENTRO DE ARBITRA.JE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - 33/ 83··. _ TRIBUNAL ARBITRAL ANOALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A. LAUDO ARBITRAL CAPÍTULO 111 PRESUPUESTOS PROCESALES Y CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL PARA RESOL VER EL LITIGIO El Tribunal considera que en el presente proceso, se dan la totalidad de los presupuestos procesales, por cuanto es competente para conocer de todas las pretensiones, por tratarse de asuntos involucrados dentro de las previsiones de la cláusula compromisoria, en su integridad disponibles; los sujetos que integran los extremos de la relación procesal tienen capacidad para ser parte en el proceso y se encuentran debidamente representados, la demanda es idónea y las excepciones fueron también propuestas en forma debida.

Sobre la base de la revisión de los presupuestos de orden procesal, y teniendo en cuenta que el Tribunal no encuentra vicio o defecto que pudiera afectar la validez de la actuación, entra a realizar las consideraciones con el fin de llegar a una decisión de fondo que resuelva la controversia planteada.

1. LAS TACHAS DE SOSPECHA DE TESTIGOS En las audiencias de pruebas celebradas el día 12 de septiembre de 2019 en el presente trámite, y conforme a las reglas previstas en el artículo 211 del Código General del Proceso, los apoderados formularon tacha contra los siguientes testigos: EMILIO ACUÑA TRASLAVIÑA, abogado asesor de ANDALUCIA DISEÑOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. porque según el apoderado de ORAFA S.A., el testigo tiene circunstancias que afectan su credibilidad e imparcialidad, y contra ALEJANDRO AGUILAR MALDONADO, arquitecto encargado de desarrollar los proyectos de la marca Kevin's, teniendo en cuenta la vinculación que tíene el testigo con la compañía ORAFA S.A. Al respecto, el Tribunal estima que el ordenamiento procesal civil estableció en el artículo 211 del Código General del Proceso, lo siguiente: "Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas c¡ue se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad. en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas.

La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda. El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con tas circunstancias de cada caso." De conformidad con lo anteriormente expuesto, resulta de imperiosa necesidad destacar que, si bien es cierto, sobre la versión de un testigo puede recaer, a juicio de cualquier parte, algún viso de sospecha o manto de duda, que sea de tal entidad que pueda llegar a afectar la imparcialidad o credibilidad de su dicho, también lo es que el juzgador en virtud de esa facultad de que trata el último párrafo del artículo 211 antes transcrito, no se encuentra obligado a desechar de entrada la prueba testimonial evacuada o rendida, sino que puede y se le impone la obligación de apreciarla con un mayor cuidado o severidad, precisamente para determinar su causa y asignarle así el valor probatorio correspondiente dentro de cada caso en particular.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOC:.OTÁ ·-34/ 83··, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL En este sentido, la Corte Suprema de Justicia en Sentencia del 12 de febrero de 1980, expresó: "Si existen o no esos motivos de sospecha es cosa que debe indagar el juez a través del interrogatorio que debe formularse de conformidad con la primera parte del artículo 228 ibfdem66, pues de haberlos, lo probable, lo que suele ocurrir, es que el testigo falta a la verdad movido por los sentimientos que menciona la disposición arriba transcrita (Cita fuera de texto) 'La ley no impide que se reciba la declaración de un testigo sospechoso, pero la razón y la crítica del testimonio aconsejan que se le aprecie con mayor severidad, que al valorarla se someta a un tamiz más denso de aquél por el que deben pasarlas declaraciones de personas libres de sospecha'67• Estas apreciaciones jurisprudenciales, han sido reiteradas por la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia, en las Sentencias del 19 de septiembre de 2001, abril 29 y mayo 16 de 2002 (Exp.

Nº 6228), en las cuales expresó: " el recelo o la severidad con que el fallador debe examinar estos testimonios, no lo habilita para desconocer, a priori, su valor Intrínseco, debido a que la sospecha no descalifica de antemano - pues ahora se escucha al sospechoso- sino que simplemente se mira con cierta aprehensión a la hora de auscultar qué tanto crédito merece"68• Como quiera que el citado artículo 221 del C.G.P., en su Inciso tercero, establece que los motivos y pruebas de la tacha se deben apreciar en la sentencia, procede el Tribunal a resolver sobre las mismas, advirtiendo de antemano que, como se ha reiterado, la norma en comento dejó un amplio margen de valoración en cabeza del juez, quien con sustento en los demás medios probatorios allegados al proceso, las reglas de la experiencia y de la sana crítica, habrá de examinar con rigor cada declaración para conocer su real dimensión dentro del presente proceso arbitral.

En esa medida, con respecto a los testigos tachados, y teniendo en cuenta la información que suministraron durante el curso de su declaración, es evidente que ellos tuvieron participación en la relación contractual que vinculó a las partes, y por tanto alcanzaron un conocimiento directo de los hechos, que les permitió luego exponerlos ante el Tribunal, como en efecto lo hicieron en su debida oportunidad.

Así las cosas, encuentra el Tribunal que, si en rigor de verdad la condición de los declarantes tachados como sospechosos pudo llegar a afectar su imparcialidad al declarar, la realidad es que el Tribunal en el presente proceso arbitral, al efectuar la valoración de los testimonios con las demás pruebas del proceso, no encontró elementos de juicio que le permitieran restarle mérito a los mismos.

2. EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS Como consta en el expediente, la parte demandante solicitó la exhibición de una serie de documentos que fue parcialmente llevada a cabo por ORAFA S.A., frente a lo cual 66 Hoy Articulo 221 del C.G.P.,n Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civíl Sentencia de 12 de febrero de 1980. ss Corta Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria.

Sentencias de 19 de septiembre de 2001, abril 29 y mayo 16 de 2002 (Exp. Nº 6228). CENTRO DE ARBITRAJE Y CONOUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --35/83--, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COME.RCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL el Tribunal la requirió para que cumpliera según lo ordenado por él. En esta circunstancia ORAFA S.A. hizo llegar documentos adicionales, sin cumplir con la totalidad de lo requerido.

No obstante, la parte demandante, los allegó como aparece en la comunicación donde los adjunta, haciendo claridad que los ha tomado de la información que obra en la Superinten?encía '!_e Sociedades por cuanto fueron omitidos por ORAFA S.A. y ANDALUCIA DISENO$ Y CONSTRUCCIONES S.A.$. el 28 de octubre de 2019 lo manifestó de la siguiente manera: "Estados financieros completos de los años 2015, 2016,2017 y 2018, debido a que no fueron exhibidos los informes de gestión de la gerencia para cada periodo revelado en los estados financieros y tampoco fueron exhibidas las notas a los estados financieros con Corte a 31 de diciembre de 2018".

Asi, aparecen: Informe de gestión por el año 2015, de fecha 2 de febrero de 2.016 (páginas 1 a 8); Informe de gestión por el año 2.016, de fecha 23 de febrero de 2.017 (páginas 1 a 8); informe de gestión por el año 2.017, 23 de febrero de 2.018 (páginas 1 a 8) e informe de gestión por el año '2018 ( páginas 1-7 ). La conducta asumida por ORAFA S.A., en cuando a su falta de diligencia para presentar debida y completamente los documentos decretados como prueba por el Tribunal, a solicitud de ANDALUCÍA DISEÑOS Y CONSTRUCCIONES S.A.$., determinaría, en los términos del artículo 267 inciso primero del Código General del Proceso, el que los hechos susceptibles de confesión se tengan por tales y en los demás casos el que se considere como un indicio en su contra.

Al apreciar los documentos faltantes, que obran en el proceso por haberlos llevado la parte demandante, tomados de repositorios públicos, permitieron al Tribunal su lectura y valoración. En ese orden de· ideas, tomará el Tribunal la conducta de ORAFA S.A., como prueba que refuerza el hecho de la continuidad de las tratativas, y que, en cuando a los documentos que venimos analizando, con fuerza de confesión, serán tenidos en cuenta, en lo que corresponda.

3. LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PASIVA Encuentra el Tribunal que ninguna de las partes falta de legitimación, ni por activa ni por pasiva se da en el presente caso, conclusión a la que arriba por las siguientes razones: 1. Efectivamente, a CONSUELO ACUÑA se le dio poder para iniciar este proceso -Junto con dos abogados más - como apoderada de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA.

Así que debemos entender que toda la actuación ha sido en nombre de las dos compañías. De tal manera que, con ello, se atiende al reparo respecto de la legitimación en la causa de la parte demandante, alegada por la parte demandada. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --36/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL - 2.

ANDALUCIA DISEl'JO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., cede a FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., (sociedad ésta última que actúa única y exclusivamente en su condición de vocera y administradora del FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA). su posición contractual respecto del contrato de promesa de compraventa celebrado el veintiséis (26) de Junio de dos mil catorce (2014) con la aceptación de ORAFA S.A.69• Es decir, ANDALUCÍA DISEl'JO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. cedió a Fiduciaria Davivienda, la "posición contractual", o sea. la de promitente vendedora y titular-propietaria del local, con los derechos y obligaciones propias de esta condición. 3.

Desde lo operativo, no obstante, le dieron poder a los representantes legales de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. para adelantar cualquier negociación con los promitentes compradores respecto de la promesa, otrosí, cesiones y resolución del contrato. De allí que encontramos a dichos representantes actuando en esas materias, pero, según lo acordado, son apoderados de Davivienda, no lo hacen a nombre de Andalucía. 4.

ORAFA S.A. cede a BANCO DE OCCIDENTE el 100% de sus derechos a adquirir el inmueble el 14 de enero de 201570. Se acuerda por ello, que el pago final lo hará el BANCO DE OCCIDENTE cuando se cumplan las siguientes condiciones: Existiera el folio de matrícula del local y. que el mismo se encontrara libre de todo gravamen. La cesión en referencia, se titula como "CESIÓN DE DERECHOS A ADQUIRIR A TITULO DE PROMETIENTE COMPRADOR EN EL PROYECTO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA INMUEBLE LOCAL COMERCIAL N 1- 24".

Y, en lo que interesa en este momento, expresó en el numeral 5 del contrato: "CEDENTE celebró en calidad de locatario un contrato de leasing financiero con el cesionario, respecto del inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa referido en este documento, razón por la cual es indispensable la cesión del derecho a adquirir la propiedad prevista en dicho contrato, de tal forma que el inmueble referido sea adquirido por EL CESIONARIO con el único fin de entregarlo a título de leasing al CEDENTE" (Resalta el Tribunal).

Con base en las consideraciones que justifican la cesión, se acuerda: "CLAUSULA PRIMERA.- Mediante el presente documento el CEDENTE cede a favor del CESIONARIO el cien por ciento (100%) del derecho a adquirir el inmueble referido en las consideraciones anteriores". (Resalta y subraya el Tribunal). 5. La apertura del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, según los documentos originales, sería el 11-3-16 según la cláusula 8 de la promesa referida71 y solo se produjo el 1 de octubre de 201672, como también lo afirmó el testimonio de Efraín Acuña Traslavií'\a rendido el 12 de septiembre de 2019, fecha convenida - propuesta - para la firma de la respectiva escritura pública. 69 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 15. 1o Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 19. 71 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 12. 72 Cuaderno de Pruebas No. 2 folios 79 y

80. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --l?/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 6. La cesión de ORAFA S.A. al BANCO DE OCCIDENTE, se lleva a cabo el 14 de enero de 201573, con la aceptación de Fiduciaria Davivienda, a razón de cesionario de Andalucía y titular de la posición de Promitente Vendedor del local objeto del proceso en virtud de la cesión que le hizo ANDALUCÍA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. el 24 de noviembre de 201474• De la cesión en referencia, vale la pena resaltar: 6.1.

Se afirma allí que han celebrado con BANCO DE OCCIDENTE un contrato de Leasing Financiero "en calidad de locatario", por lo que resulta necesario la cesión del derecho a adquirir la propiedad para ·entregarlo a título de leasing al cedente·. 6.2. Se reconocen los pagos efectuados por la cedente, a nombre y por cuenta del BANCO DE OCCIDENTE; se acuerdan los pagos que este hará conforme al plan de pagos acordado y el saldo que el Banco se obliga a entregar, en tanto previamente se le entreguen: Cuenta de cobro o factura de venta;

Primera copia de la escritura que perfeccione el contrato de venta prometida; El certificado de tradición donde conste la Inscripción de dicha escritura y; Que el inmueble esta libre de gravámenes y la documentación que permita tener a Davivienda -Andalucía como proveedor de BANCO DE OCCIDENTE. 6.3. En la cláusula quinta se establece que "Las demás obligaciones derivadas de los documentos mencionados en el numeral 1) de las consideraciones iniciales, quedan en cabeza del cedente".

(La que no queda claro a que se refiere ya que et numeral 1 no se refiere a obligación alguna, anota el Tribunal). 6.4. Claramente y como lo ha resaltado el Tribunal, se cede el derecho a adquirir la propiedad sobre el local a que se viene haciendo referencia, esto es, lo convierte, en cesionario de todos los derechos derivados de la promesa de compraventa originalmente suscrita por ORAFA S.A. como promitente comprador, sin reserva alguna, en particular, del principal derecho que emergía del contrato de promesa: Adquirir el inmueble y, por tanto, actor protagónico del negocio en estudio. 6.5.

Con lo anterior y a partir de esta segunda cesión, las partes contractuales originales ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y ORAFA S.A. son reemplazadas como promitente vendedor y promitente comprador respectivamente, por FIDUCIARIA DAVlVIENDA Y BANCO DE OCCIDENTE con todos los derechos y obligaciones adquiridos por aquellos en virtud de la promesa de venta que tiene por objeto el local N1-24 del Centro Comercial San Lucia Plaza.

(Subraya el Tribunal). 7. Se encuentra que mediante documento de fecha 22 de marzo de 2017, ORAFA S.A. como cedente - locataria, desiste de la cesión de derechos derivados del contrato de promesa que había transferido a BANCO DE OCCIDENTE (CESIONARI0)75• En dicho documento, aparece que ORAFA S.A. devuelve al BANCO DE OCCIDENTE y este recibe lo que a la fecha le había facilitado para la compra del local, no el saldo que iba por el Leasing.

La JUSTIFICACION, para el desistimiento, según el 73 Cuaderno de Pruebas No 1 folio 23, 74 Cuaderno de Pruebas No. 2 folios 368 y 371. 75 Cuaderno de Pruebas No. 2 folio

6. CENTRO OE ARBITRAJe Y CONCIUAClÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - 38/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A,S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra B.ANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL documento. es que ORAFA S.A. no desea continuar con el LEASING.

(Resalta el Tribunal). 8. A partir de esa fecha. las partes en el contrato son FIDUCIARIA DA VIVIENDA, como Promitente Vendedor y ORAFA S.A.. como PROMITENTE COMPRADORA. 9. Conforme a la promesa. que vuelve en cabeza de ORAFA S.A.. el saldo lo pagaría con el producto de un crédito que diligenciaría en una entidad financiera. De ello, o de modificaciones a la forma de pago, de ello, no hay evidencia pero debe tenerse en cuenta en tanto modifica lo originalmente pactado en la promesa, conforme a la cual. el saldo se pagaría con recursos propios de ORAFA S.A. o con el producto de un crédito obtenido en una entidad financiera. 10.

De la cancelación de la cesión, se notificó a ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. en su momento, lo que quiere decir que el BANCO DE OCCIDENTE al desistir de la cesión ante el desinterés de ORAFA S.A. por usar el Leasing, deja a partir de allí su intervención en el negocio y, li'mitaría su responsabilidad, por lo acontecido entre la cesión, llevada a cabo el 14 de enero de 2015 y hasta el 22 de marzo de 2017, fecha en que se firmó el desistimiento de la cesión76.

Se hace notar que, aunque la fecha de firma de la revocatoria de la cesión aparece como el 22 de marzo de 201777, que solo el 28 de julio de ese ano, se envía a la firma al BANCO DE OCCIDENTE por lo que, sin certeza total respecto de la fecha en que ella se produjo, parece. según lo dicho, que el documento de cesión, en cuanto al consentimiento del cedido, solo se dio hasta el dicho 28 de julio, y esa serla la fecha hasta la cual BANCO DE OCCIDENTE era el prometiente comprador responsable y solo a partir de allí, retorna ORAFA S.A. a cumplir tal papel en la relación contractual.

Lo anterior se corrobora con el interrogatorio de la Dra. Luz Karime Mendoza, Representante Legal del Banco de Occidente, rendido el 23 de septiembre de 2019, quien en respuesta a la pregunta No. 13 De: Cuándo ORAFA S. A. comunicó a banco de Occidente la decisión de desistir de la operación del negocio, CONTESTO: "La fecha exacta no me fue informada, tengo clarísimo que la fecha del documento es 22 de marzo del 2017.".

Respuesta esta que contradice en cuanto a la notificación, en lo que consta en los documentos que obran en el proceso a que antes se hizo referencia. 11. De acuerdo con lo dicho: 11.1. La promesa de venta, como lo hemos confirmado, fue suscrita por ORAFA S.A. y ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. Esto es. el negocio tenía a la primera como promitente compradora y a la segunda como promitente vendedora. 11.2.

Según los términos de la cesión de ORAFA S.A. a BANCO DE OCCIDENTE, similar a los términos de la de ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. a FIDUCIARIA DAVIVIENDA, BANCO DE OCCIDENTE asumió desde el momento de la cesión la posición de promitente compradora, es decir, desde el 14 de enero de 2015. 11.3. Al ser esto así, durante ese lapso de tiempo de 14 de enero de 2015 hasta el 22 de marzo de 2017 (o el 28 de julio. como se ha indicado), se tuvo primero a 76 Cuaderno de Pruebas No. 2 folios 267 a 268. 77 Cuaderno de Pruebas No. 2 folio

5. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ · ·39/83··, • TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S,A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A. LAUDO ARBITRAL ORAFA S.A. y luego al BANCO DE OCCIDENTE, como promitentes compradores, con las responsabilidades y derechos que, en cada periodo, le corresponden como tales frente a Davivienda -promitente vendedora cedida-. 11.4.

A partir del 22 de marzo de 2017 (o el 28 de julio. como se ha indicado). retoma ORAFA S.A. su condícíón de promitente compradora. con los derechos pero también los deberes de tal y el BANCO DE OCCIDENTE desaparece de la relación contractual, Es decir, según la promesa, debe ORAFA S.A. pagar el saldo de $847.143,001 -según certificado del Revisor Fiscal de Andalucía-, mediante un crédito bancario, como dice la promesa, que no necesariamente está ligado en ella con el BANCO DE OCCIDENTE ni, necesariamente, con el leasing inicialmente considerado y como se ha indicado. 11.5.

Siendo lo anterior así, tendríamos que tanto ORAFA S.A. como el BANCO DE OCCIDENTE deben estar en el proceso para responder por las obligaciones que les competan según el espacio de tiempo en que fueron o tuvieron la condición de promitentes compradores del local o cesionaria del derecho a comprar el inmueble. De igual forma ORAFA S.A., en tanto que inicialmente y luego de cancelada la cesión es la responsable de los deberes y titular de los derechos como tal.

No hay en la cesión ni en el desistimiento de la misma, ningún acuerdo que liberara a ORAFA S.A. ni al BANCO DE OCCIDENTE de las responsabílidades respectivas y, por ende, deben ser y están bien citadas al presente proceso. 11.6. Determinar esto. nos permite igualmente ir avanzando hacia las responsabilidades de cada uno de ellos. 11.7.

Lo anterior, si nos atenemos a la relación cronológica determinada por la fecha de firma de la promesa, la cesión a BANCO DE OCCIDENTE y la cancelación de esta cesión que retorna a ORAFA S.A. como adquirente del local. 11.8. En cuanto a las responsabilidades de cada uno, se mirará en el entorno de lo que se diga respecto de la suerte del contrato de promesa, y a quien -según la fecha-, correspondían las obligaciones a cargo en ese momento.

De lo acontecido, luego de cancelada la cesión, esto es, desde marzo 22 de 2017 la responsabilidad, en principio, es de cargo y cuenta de ORAFA S.A. exclusivamente. 11.9. Por todo lo anterior, es claro que tanto ORAFA S.A. como BANCO DE OCCIDENTE, dentro de los umbrales de tiempo antes descritos, están bien llamados a comparecer dentro del proceso.

4. RÉGIMEN JURÍDICO APLICABLE De acuerdo con el artículo 1 del Código de Comercio: ''Los comerciantes y los asuntos mercantiles se regirán por las disposiciones de la ley comercial y los casos no regulados expresamente en ella serán decididos por analogía de sus normas". (Resaltado por el Tribunal). CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --40/8.3-· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL Conforme al artículo 20 del Código de Comercio los actos realizados por todos los intervinientes en este contrato, tanto originales como cesionarios, son actos mercantiles (Construcción, Financiera.

Compraventa de bienes), lo que en términos del artículo 10 de la misma codificación. los hace comerciantes. A lo que suma, si hubiera duda, que caben dentro de las presunciones que el artículo 13 de la misma obra establece para ser considerado comerciante ( estar inscritos en el registro mercantil, tener establecimientos de comercio abiertos).

El artículo 21 del Código de Comercio dispone: "Se tendrán asimismo corno mercantiles los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio, y los ejecutados por cualquier persona para asegurar el cumplimiento de obligaciones comerciales.". Lo anterior implica, entre muchas, que conforme al artículo 822 inciso 1 del Código de Comercio que: "Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa''.

Conforme al articulo 1611 del Códig.o Civil, derogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, indica: "La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1 ) Que la promesa conste por escrito 2) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellas que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el articulo 1511 del Código Civil - se refiere al 1.502- 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los térmínos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre la que se ha contratado". Nota del Tribunal: La jurisprudencia ha sostenido que la cita del artículo 161 1 del Código Civil es errada, en cuanto debió citarse el articulo 1502 de esta misma regulación que es el que contempla los requisitos para la validez de una obligación. Por su parte, el articulo 1502 del Código Civil establece los requisitos para obligarse así: "Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario: 10.) que sea legalmente capaz. 2o.) que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··4 1/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUC.ÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 3o.) que recaiga sobre un objeto lícito. 4o.) que tenga una causa lícita. l a capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por si misma, sin el ministerio o la autorización de otra." De acuerdo con el artículo 861 del Código de Comercio: "la promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. la celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso".

Conforme al artículo 1869 del Código Civil: "la venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturale;::a del contrato aparezca que se compró la suerte". El artículo 1546 del Código Civil: ''En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios." El Articulo 870 Código de Comercio: "En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios."

5. LAS VICISITUDES DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA A partir de la demanda principal, la contestación de la parte demandada, sus excepciones, así como la demanda de reconvención, la contestación del demandante principal y sus excepciones procede el Tribunal a abordar este extremo del litigio en el laudo, análisis que servirá de base para adoptar, frente a las pretensiones formuladas en todos estos extremos la decisión sobre todos y cada uno de ellos, a lo que procederá. Por razón de método, abordaremos estos temas en el siguiente orden: 5.1.

La existencia del contrato. 5.2. la validez del contrato. 5.3. El cumplimiento-incumplimiento del contrato. 5.4. De la venta prometida. Esta secuencia nos permite, en orden lógico, poder analizar estos temas para un mejor entendimiento de la decisión del Tribunal y las razones que le llevan a ella, sin incurrir en repeticiones y/o eventuales incongruencias.

CENTRO 0f ARBITRA.Jf Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ·-42/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FlDUCtARlA OAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL

5.1. LA EXISTENCIA DEL CONTRA TO El 26 de junio de 2014, se llevó a cabo la firma de la promesa de venta, de la cual, por su pertinencia al proceso, deben destacarse: Partes: ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. - PROMITENTE VENDEDOR- Y ORAFA S.A. - PROMITENTE COMPRADORA. Ambas personas jurídicas capaces y debidamente representadas por su representantes legales, con facultades legales para llevar a cabo el negocio.

No se encuentra, ni ha sido objeto de reclamo alguno, que existiera algún vicio del consentimiento ni se ha cuestionado la licitud del objeto ni tampoco hay reclamos alrededor de la causa lícita que es palmaria en el presente caso. Por lo que hace a la instrumentación de la presente promesa se encuentra ella por escrito, con todos y cada uno de los requisitos necesarios exigidos por la ley.

Tal y como lo presupone el artículo 1502 del Código Civil, ya transcrito. Objeto: Transferir el derecho pleno de dominio que tiene y ejerce sobre el local N1- 24. el cual cuenta con una área aproximada de 171, 14 M2, que forma parte del Centro Comercial SANTA LUCIA PLAZA. Propiedad Horizontal, ubicado en la calle 8 No 48- 145 de Neiva, "determinado y alindado en forma particular tal como aparezca en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y, en el OTRO SI, que sea suscrito entre las partes, una vez haya sido otorgado el anterior documento para lo cual el PROMETIENTE VENDEDOR comunicará por escrito a EL PROMETIENTE COMPRADOR, la fecha, hora y lugar de suscripción de ese documento".

Parágrafo primero de la cláusula primera 78, el inmueble será identificado con el Folio de Matricula que le asigne la oficina de Registro de Neiva como consecuencia de la inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal al que será sometido el Centro Comercial. Esta circunstancia se declara conocida y aceptada en la cláusula tercera (conocen y se obligan a aceptar e igual, se obligan a asumir, desde la entrega, el pago de la cuota de administración de la copropiedad).

En el parágrafo 5 de la cláusula primera79, en detalle, se identificó el lote, en mayor extensión, donde quedaría el Centro Comercial Santa Lucia Plaza, en el cual estaría el local. Era claro para ambas partes y así lo aceptaron, incluso como se acordó, se comenzó a pagar "el local" desde la firma de la promesa-, aun cuando el mismo no existía, como tal, por cuanto habia que surtir los trámites ante la oficina de Registro, para lo cual se debía firmar otrosí. Las condiciones de entrega fueron determinadas minuciosamente y en detalle, en el parágrafo 3 de la cláusula primera del contrato80.

Se acordó que el local se destinaría "específicamente" para Kevin's Joyeros. Precio: La cláusula sexta fija el precio y forma de pago81. 78 Cuaderno de Pruebas No 1 folio 2. 79 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 4. 80 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 3. 81 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio

7. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --43/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. V FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL ··-· ------------ --.. Por lo que hace a las arras se convino que "cualquiera de las dos clases de arras se regirán de acuerdo al artículo 866 del Código de Comercio, pudiendo ser ejercida por las partes hasta el momento del cumplimiento del negocio prometido"82.

El saldo de $847.1 43.000 "serán cancelados en dinero en efectivo o con el producto de un préstamo que EL PROMETIENTE COMPRADOR se obliga a tramitar ante cualquier entidad bancaria a cuyo favor constituirán gravamen hipotecario en primer grado"83. Así las cosas, quedó de responsabilidad exclusiva del promitente comprador la consecución y trámite del crédito.

En el parágrafo séptimo, de la cláusula sexta del contrato84, se acuerda y es aceptado por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., que este saldo -junto con las cuotas previas- serán financiados por el BANCO DE OCCIDENTE. A su turno, la promitente vendedora se obliga a suministrar los documentos y cumplir con los requisitos que este señale para llevar a cabo estas operaciones.

Según el parágrafo Quinto dé esta cláusula sexta del contrato: "Si por causas imputables a la prometiente compradora o no hacerlo en forma oportuna o no suministrar la información requerida "se harán efectivas las arras, a título de pena, conforme a lo previsto en este contrato. El contrato se resofverá de pleno derecho, sin necesidad de declaratoria judicial EI mismo procedimiento se aplicará cuando aprobado el crédito, el mismo no se perfeccione dentro del plazo que para tal efecto dispusiere la entidad para su legalización" son de su cargo todos los costos de las gestión."85.

En tanto se perfecciona el crédito el prometiente comprador debe "suscribir un pagare a favor de (el) prometiente vendedor por el mismo valor del crédito aprobado, como garantía del pago del mismo, sin perjuicio del pagare que deben suscribir a la orden de la entidad que otorgue el crédito."86. Efectos del Desistimiento frente al pago del precio.

Si bien en la cesión al BANCO DE OCCIDENTE se modificó la forma de pago del saldo pactada en la promesa de compraventa, y se señalaron una serie de requisitos y obligaciones para FIDUCIARIA DAVIVIENDA y ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., al haberse dejado sin efectos dicha cesión, desaparecen los acuerdos derivados de la misma.

Por lo que, en estos aspectos, la situación vuelve al estado anterior a la misma en cuanto a la forma de pago pactada, en tanto no aparece acuerdo alguno en contrario posterior a la cancelación de la cesión, como se aprecia en los textos de cesión y desistimiento de la misma que a continuación se transcriben. A continuación, el texto completo de la cesión de derechos a adquirir a título de promitente comprador en el proyecto Centro Comercial Santa Lucia Plaza inmueble local comercial No. 1-24 que se encuentra en el folio 19 del Cuaderno de Pruebas No. 1. 82 Cuaderno de pruebas No. 1 folio 7. 83 Cuaderno de pruebas No. 1 folio 9. 84 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 11. 85 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 10. 88 Cuaderno de Pruebas No. 1 parágrafo sexto, clausula sexta, folio

11. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --44/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A, LAUDO ARBITRAL "CESIÓN DE DERECHOS A ADQUIRIR A TITULO DE PROMITENTE COMPRADOR EN EL PROYECTO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA INMUEBLE LOCAL COMERCIAL N 1- 24 Entre los suscritos CEDENTE ORAFA S.A. NIT. 830.048.328-9 CESIONARIO BANCO DE OCCIDENTE NIT. 890.300.279-4 CONSIDERACIONES 1) El CEDENTE se vinculó en el proyecto en mención mediante documento de fecha 26 de Junio de 2014 por un valor de MIL QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DOSCIENTOS SESENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.540.260.000.00 me/te) a fin de adquirir la propiedad sobre el Local Comercial, y cuya área y descripción constan en el contrato de Promesa de Venta. 2) Que por medio de documento del día 14 de Julio de 2014, ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.$., suscribió contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable Inmobiliario de Administración de Pagos con la FIDUCIARIA DAVIVIENDA constituyendo así el FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA. 3) Que mediante documento privado del 21 de Noviembre de 2014, ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, CEDIÓ su posición contractual del contrato de PROMESA DE VENTA celebrado entre esta y EL CEDENTE a la FIDUCIARIA DAVIVIENDA como vocera del FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA ostentando esta última la calidad de PROMITENTE VENDEDOR en el contrato mencionado consideración primera. 4) SEXTA: FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., como vocera del patrimonio autónomo denominado FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA, confirió poder ESPECIAL AMPLIO Y SUFICIENTE A JAIRO HEBERTO PINZÓN GUERRERO y/o ANDREA LUCIA PINZON TAMAYO, mayores de edad, identificados con las cédulas de ciudadanía número 19 338.289 y 1.075.233.332 de Bogotá y Neiva, respectivamente, quienes obran en calidad de Gerente y Suplente del Gerente, en su orden, de la sociedad ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., mediante escritura pública No. Seis Mil Cuatrocientos Seis (6.406) del Trece (13) de Noviembre de Dos Mil Catorce (2.014) para que, en representación del Fideicomiso antes mencionado. realicen los siguientes actos y contratos: Prometer en venta las unidades que resulten de la construcción del proyecto denominado CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA, para lo cual quedaron ampliamente facultados para determinar los términos de cada negociación con los promitentes compradores, firmar promesas de compraventa, otrosles, cesiones y resoluciones de contratos de promesa de compraventa. 5) El CEDENTE celebró en calidad de locatario un contrato de leasing financiero con el CESIONARIO, respecto del inmueble objeto del contrato de promesa de compraventa referido en este documento, razón por la cual es indispensable la cesión del derecho a adquirir la propiedad prevista en dicho contrato, de tal forma que el inmueble referido sea adquirido por EL CESIONARIO con el único fin de entregarlo a título de leasing al CEDENTE.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --45/83--, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES SJI.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL 6) Que de acuerdo con lo establecido en la promesa de compraventa suscrita el veintiséis (26) de junio de 2014, se otorgará la Escritura Pública de Compraventa el día quince (15) de noviembre de dos mil quince (2015). 7) De acuerdo con lo establecido en la promesa de compraventa, la entrega material y real del inmueble, se realizará el dia 15 de noviembre de 2015 y, a más tardar, con tres meses de anticipación a la fecha señalada para la apertura del Centro Comercial, la cual fue establecida para el día once (11) de marzo de dos mil dieciséis (2016).

La entrega se realizará mediante acta. 8) El CEDENTE a la fecha, se encuentra a paz y salvo en sus obligaciones dinerarias y de intereses. En consecuencia, CLÁUSULA PRIMERA Mediante el presente documento el CEDENTE cedé a favor del CESIONARIO el cien por ciento (100%) del derecho a adquirir inmueble referido en las consideraciones precedentes. 9) CLÁUSULA SEGUNDA.

El precio de venta o transferencia pactado corresponde a la suma de MIL QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DOSCI MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($1 540.260 000.00 mc/te),/la cual será: a. La suma de CIENTO CINCUENTA Y CUATRO MILLONES VEINTISEIS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($154.026.000,00 m/cte.) que, a la fecha de firma del presente documento, ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., declara recibida a entera satisfacción de manos del CEDENTE, a nombre y por cuenta de BANCO DE OCCIDENTE S.A., y que corresponde al canon extra de la operación de leasing referida en las consideraciones iniciales. b. El saldo, esto es, la suma de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($1.386.234.000.00 me/te) que serán cancelados por BANCO DE OCCIDENTE conforme al plan de pagos relacionado a continuación: Desembolso no 1 25/08/2014 $ 28.373.21 1 Desembolso no 2 25/09/2014 $ 28.373.211 Desembolso no 3 25/10/2014 $ 28.373.211 Desembolso no 4 25/11 /2014 $ 28.373.21 1 Desembolso no 5 25/12/2014 $ 28.373.211 Desembolso no 6 25/01 /2015 $ 28.373.211 Desembolso no 7 25/02/2015 $ 28.373.211 Desembolso no 8 25/03/2015 $ 28.373.211 Desembolso no 9 25/04/2015 $ 28.373.211 Desembolso no 10 25/05/2015 $ 28.873.210 Desembolso no 11 25/06/2015 $ 28.373.21 O Desembolso no 12 25/07/2015 $ 28.373.210 Desembolso no 13 25/08/2015 $ 28.373.210 Desembolso no 14 25/09/2015 $ 28.373.210 Desembolso no 15 25/10/2015 $ 28.373.210 Desembolso no 16 25/11/2015 $ 28.373.210 Desembolso no 17 25/12/2015 $ 28.373.210 Desembolso no 18 25/01/2016 $ 28.373.210 Desembolso no 19 25/02/2016 $ 28.373.210 TOTAL ANTICIPOS $ 539.090.9 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DI;

COMEI\ClO oe POGOTÁ --46/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALIJCÚI DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A,S, y FIDUCIARIA DAVlVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL Valor para anticipo $ 539 090.999 Saldo después de$ 847.143.001 Valor leasing $ 1.386.234.000 39% Y 61% anticipos o 100% El saldo después de anticipos, es decir la suma de OCHOCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES CIENTO CUARENTA Y TRES MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($847.143.001,00 me/te) que será pagada por BANCO DE OCCIDENTE S.A. a EL (LOS) VENDEDOR (ES) previa entrega a aquel de: 1.) La cuenta de cobro y/o factura oor la venta. según corresponda. 2.) La primera Copia de la escritura pública por cuyo medio se dé cumplimiento al contrato de promesa de compraventa objeto de la presente cesión 3.) El(los) Certificado(s) de Tradición y Libertad de( el) (los) inmueble(s) objeto de la venta, en el/los) cual/es) se acredite que el/los) bien(es) adguirido(s) se encuentra/n) libre(s) de todo gravamen. pleito pendiente o condición. así como el registro de la escritura pública y por tanto la propiedad de (el) (los} inmueble(s) descrito(s) en cabeza de BANCO DE OCCIDENTE S.A. y 4.) La documentación requerida por BANCO DE OCCIDENTE S.A. para la formalización del trámite de vinculación del EL (LOS) VENDEDOR (ES) como proveedor suyo.

(Subraya del Tribunal) CLÁUSULA TERCERA En cuanto a la entrega del inmueble, los firmantes de este documento aceptan que la misma deberá hacerse el día de la firma de la escritura y, a más tardar. con tres meses de anticipación a la fecha señalada para la apertura del Centro Comercial, la cual fue establecida para el día once (11) de marzo de dos mil dieciséis (2016).

La entrega se realizará mediante acta. CLAUSULA CUARTA. Las partes entienden que el saldo final establecido en el plan de pagos, será realizado por EL CESIONARIO una vez le sea presentado folio de matricula del inmueble objeto de cesión, con la propiedad a su nombre, libre de todo gravamen. CLAUSULA QUINTA. Las demás obligaciones derivadas de los documentos mencionados en el numeral 1) de las consideraciones iniciales, quedan en cabeza del CEDENTE.

CLÁUSULA SEXTA. Las partes de común acuerdo manifiestan que no reconocerán validez a estipulaciones verbales relacionadas con el presente contrato, el cual constituye un acuerdo total y completo que deja sin efecto cualquiera otro verbal o escrito celebrado entre las partes con anterioridad. CLÁUSULA SÉPTIMA. La totalidad de los gastos que se causen con ocasión de la presente cesión serán cancelados por el CEDENTE.

CLÁUSULA OCTAVA - Para todos los efectos del presente contrato, las partes recibirán notificaciones en la ciudad de Bogotá en las siguientes direcciones: EL CEDENTE: Calle 134 A No. 17-86 de Bogotá o.e. EL CESIONARIO: Carrera 13 No. 26 - 45 Piso 4 Bogotá 0.C. EL CEDENTE autoriza el diligenciamiento de los espacios en blanco que eventualmente contenga este documento.

En constancia se firma en tres (3) ejemplares de idéntico tenor en la ciudad de Bogotá, el día catorce (14) de enero de dos mil quince (2015). EL CEDENTE (Fdo.) ORAFA S.A. NIT. 830.048.328-9 CENTRO DE ARBITRAJf Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --47/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCiA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCODENTE y ORAFAS,A. LAUDO ARBITRAL Representada legalmente por LUZ MIREYA GUZMAN POVEOA C.C. No. 51.615.208 EL CESIONARIO (FDO) BANCO DE OCCIDENTE S.A NIT. 890.300.279-4 Apoderado Especial VIVIANA NATAL Y LABRADOR MORENO e.e. 53.013.972 de Bogotá o.e. En señal de aceptación de lo aquí consignado, suscribe el presente documento: (Fdo.) FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A VOCERA DE FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA ANDREA LUCIA PINZON TAMAYO Apoderada Especial A continuación, el texto completo del desistimiento de la cesión de ORAFA S.A. a BANCO DE OCCIDENTE que se encuentra en el folio 6 del Cuaderno de Pruebas No. 1.

"DESISTIMIENTO DE LA CESIÓN DE DERECHOS DERIV/\DA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EN EL PROYECTO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA y o PLAZA- LOCAL. N1-24 EL CEDENTE- LOCATARIO- ORAFA S. A. NIT 830:048.328-9' EL CESIONARIO BANCO DE OCCIDENTE NIT 890.300.279-4 CONSIDERACIONES 1. Que EL CEDENTE se vinculó al proyecto. en mención mediante documento de fecha 26 de junio de 2014, por un• valor de MIL QUINIENTOS CUARENTA MILLONES DOSCIENTOS.

SESENTA MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($1. 540,260,000,00) a fin de adquirir la propiedad sobre el local N1 24 del proyecto Centro Comercial Santa Lucía Plaza 2. Que 8/\NCO DE OCCIDENTE en desarrollo. de su objeto social celebra operaciones de leasing financiero, entendiendo por éstas "La entrega a título de arrendamiento de bienes adquiridos para tal efecto, financiando su uso y goce a cambio del pago de cánones que recibirá durante el plazo determinado, pactándose para el arrendatario la facultad de ejercer al final del período una opción de compra", tal y como está definida. en el Decreto 913 de mayo 19 de 1993. 3.

Que EL CEDENTE celebró en calidad de locatario un contrato de leasing financiero con BANCO DE OCCIDENTE, respecto del inmueble referido en el numeral primero de estas consideraciones, razón por la cual era Indispensable la cesión del derecho a adquirir la propiedad prevista en el contrato de vinculación referido, de tal forma que el inmueble fuera adquirido por BANCO DE OCCIDENTE con el único fin de entregarlo a titulo de leasing al CEDENTE. 4.

Mediante documento privado ORAFA S. A., cedió a favor de BANCO. DE OCCIDENTE el cien por ciento (100%) del derecho a adquirir la propiedad que le correspondía sobre el Local N1-24.- 5. Que la referida cesión, fue aceptada en debida forma por di fideicomiso. CENTRO 0E ARBITRAJE Y CONOUACÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --48/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S. A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A, LAUDO ARBITRAL 6.

Que ORAFA S.A. por intermedio de su representante legal manifestó a BANCO DE OCCIDENTE. su deseo en desistir en la operación de leasing inmobiliaria celebrada entre ellos. 7. Que en virtud de la cesión realizada. BANCO DE: OCCIDENTE procedió a girar recursos por la suma de QUINIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES NOVENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE ($539.090.999,00) los cuales fueron reintegrados a éste último en su totalidad y con sus respectivos intereses por parte de la sociedad ORAFA S. A. En consecuencia, las partes convienen las siguíentes CLAUSULAS PRIMERA;

Debido a que la adquisición del inmueble referido en el numeral primero de los antecedentes del presente documento, se iba a realizar por parte de BANCO DE OCCIDENTE en virtud del contrato de leasing celebrado con el locatario, esto es, ORAFA S A. y debido a que este último no desea continuar con la operación de leasing, por medio del presente documento las partes declaran su interés en desistir de la cesión del contrato de vinculación citado, y por lo tanto, dejarla sin efecto alguno. SEGUNDA.

En ese orden de ideas, ORAFA S. A. en calidad de CEDENTE declara a Paz: y: Salvo al BANCO DE OCCIDENTE en las obligaciones adquiridas en virtud de.la cesión del contrato de vinculación referido, celebrada entre ellas. TERCERA Las partes de "común acuerdo manifiestan que no reconocerán validez a estipulaciones verbales relacionadas con el presente contrato, el Cual constituye un acuerdo total y completo que: deja sin efecto cualquier otro, bien sea verbal o escrito, celebrado por ellas con anterioridad.

En constancia de lo anterior, se suscribe el presente documento en, tres (3) ejemplares del mismo: tenor, y valor jurídico, a los 22 días del mes de marzo de 2017 en la ciudad de Bogotá. EL CEDENTE Y LOCATARIO: (Fdo.) ORAFAS.A NIT 830:048.328-9 Representada. Legalmente.por LUZ MÍREYA. GUZMAN POVEDA. e.e 51.615. 207: 7 "EL CESIONARIO (Sin firma) BANCO DE OCCIDENTE NIT. 890:300.279- 4 En señal de aceptación de lo aquí consignado, suscribo el presente c documento: (Sin firma) FIDUCIARIA.

DAVIVIENDA S. A Como vocera del Fideicomiso CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA". Fecha de entrega: Se acordó como tal el 15 de noviembre de 2015 y a más tardar tres meses antes de la apertura del Centro Comercial fijada para el 11 de marzo de 2016. La entrega se realizará mediante acta según la cláusula octava obrante a folio 12 del Cuaderno de Pruebas No.

1. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA OE COMERCIO OE BOGOTÁ ··49/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL Fecha de cumplimiento del contrato prometido. La firma de la escritura pública para formalizar la venta prometida era el 15 de noviembre de 2015, a las tres de la tarde (3 p.m.) en la Notaria 24 de Bogotá según la Cláusula Novena de la promesa87.

Igual se pactó en la Clausula primera de la promesa de compraventa que se suscribiría otrosí cuando estuviera registrado el reglamento de propiedad horizontal "para lo cual EL PROMETIENTE VENDEDOR, comunicará por escrito a EL(LOS) PROMETIENTE(S) COMPRADOR(ES), la fecha, hora y lugar de suscripción de éste documento."88. Así las cosas, es claro que los requisitos necesarios para la existencia de la promesa se encuentran reunidos y, por ende, así habrá de declararse.

Cosa distinta, que parece confundir la parte demandada, es el cumplimiento del contrato que se predica, precisamente, de un contrato válido y existente y cuyas consecuencias se verán en la parte correspondiente de este laudo. máxime al analizar la conducta de ambas partes frente a los compromisos adquiridos en tanto, tratándose de un contrato bilateral. no puede verse, como pareciera proponerlo la misma parte demandada, como solamente generador de obligaciones para la parte demandante de este caso, en la demanda principal, conclusiones ambas, con las que, como se apreciará adelante, no está de acuerdo el Tribunal.

De hecho, su solicitud de decretar la resolución del contrato, como lo hace la demandada o el cumplimiento, corno lo hace la parte demandante, no puede partir sino de la base de la existencia del mismo. De no existir, carecería de objeto tanto la demanda de reconvención como, en lo pertinente, las defensas propuestas en el presente caso.

5.2. LA VALIDEZ DEL CONTRATO Conforme lo alega el demandado, el contrato celebrado es nulo en razón a que, según su apreciación, lo que se hizo cuando se suscribió la promesa de compraventa fue una compraventa de un bien que no existía - el local N1-24-, pero que, concluida la construcción del mismo y el trámite correspondiente a la obtención del Folio de Matricula Inmobiliaria y la asignación de la misma, surgiría como un objeto presente.

No obstante, dados los desarrollos posteriores, como la no obtención del folio de matrícula antes del 15 de noviembre de 2015, y dada la descripción del local, en términos tan generales como los empleados, no es posible concretar el objeto de la venta prometida. Dado que ello no ocurrió dentro del plazo y términos pactados para poder solemnizar el contrato mediante la escritura de compraventa y su registro, la venta se torna en nula, ya que en la promesa no está el local - objeto de la venta prometida - debida y completamente identificado Es decir, se da la consecuencia señalada en el artículo 1869 del Código Civil.

Como se ha relatado anteriormente, las partes, sin reclamo o reticencia alguna, determinaron con total claridad lo que era el objeto de la promesa de venta: Un local, identificado con el numero Nl24, el cual cuenta con una área aproximada de 171, 14 M2, que forma parte del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, Propiedad Horizontal, ubicado en la calle 8 No 48-145 de Neiva, "determinado y alindado en forma particular tal como aparezca en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y, en el otrosí, que sea suscrito entre las partes.

Adicionalmente a ello, se agregaron la identificación, linderos, datos de folio de matrícu.la y catastrales del lote en mayor extensión donde se ubica el Centro Comercial mencionado, del cual forma parte el local. En extenso, se regula lo referente al área del local y los acuerdos en la medida 87 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 13. 88 Cuaderno de pruebas No. 1 folio

2. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA Df COMERCIO O~ BOGOTÁ -50/ 83·- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A,S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL en que, al finalizar la construcción se produzcan variaciones en su área para poder ajustar el contrato o, incluso, darlo por terminado en caso de variaciones por fuera de lo estimado.

(Resalta el Tribunal). Así las cosas. argüir, dentro del proceso, la falta de identidad del objeto de la promesa. resulta realmente fuera de contexto. Ambas partes sabían perfectamente cuál era en detalle, y ninguna duda o falta de entendimiento sobre el particular existía. Cosa diferente y ello se mirará en lo atinente al cumplimiento o no del contrato, sin que se pueda unir lo uno con lo otro ni pretender derivar de allí una nulidad que a todas luces resulta un exceso, como lo ha determinado la Corte Suprema de Justicia en reciente jurisprudencia, en estos términos, ya citados previamente al hacer relación a la nulidad dentro del presente fallo, pero que aquí resulta oportuno traer a colación: acarrearia por lo demás, la injustificada proscripción de la promesa de venta de bienes futuros y determinables, que por ende no cuentan aún con matricula inmobiliaria o referencia catastral. pero que pueden quedar desde el acto de la promesa cabalmente especificados. de forma que las partes sepan perfectamente y solo con base en lo dicho en el precontrato de que inmueble se trata.

Acoger el senUdo de Interpretación que el cargo plantea, acarrearía de hecho el marchitamiento de la promesa, al quedar por completo privada de utilidad práctica si en ella se exigiera hacer referencia a documentos y constancias fiscales con las cuales de ordinario no se cuenta al momento de la firma del contrato preliminar..."89. (Resaltado por el Tribunal).

De otra parte, en tanto el local no existe al momento de la celebración de la promesa de compraventa del mismo, no tiene reparo alguno en la legislación, en particular y para el caso, establece al efecto el artículo 917 del Código de Comercio, norma aplicable al caso presente en tanto tratándose de comerciantes y de una operación comercial, está regida por dicha codificación, al regular el evento de la Venta de Cosa Futura, dispone: "La venta de cosa futura sólo quedará perfecta en el momento en que exista, salvo que se exprese lo contrarío o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el alea.

Si la cosa llegare a tener únicamente existencia parcial, podrá el comprador desistir del contrato o perseverar en el a justa tasación". (Resaltado por el Tribunal). Principio este que, para lo mercantil, prima sobre la regla establecida en el artículo 1869 del Código Civil, que coincide en lo fundamental y a la letra dice: "La venta de cosas que no existen. pero que se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte".

Norma esta que, de conformidad con la regulación particular del negocio jurídico o de lo acordado por las partes, puede estar sujeta al lleno de determinados requisitos que llevan el perfeccionamiento del contrato a que ello así ocurra, como lo Indica la norma referida. •• Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC-004-201 5 M.P Jesús Vall de Rutén Rulz.

OCl'fTRO DE AR:BITRA:IE V CONCIUACJÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --51/83- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL En últimas, la venta de cosa futura está permitida, es válida y ceñida a la ley, sin perjuicio de las particularidades del negocio en sí y deriven en la necesidad de cumplir determinados requisitos.

De otra parte, con la Escritura Pública No. 399 del 1 O de febrero de 2016 de la Notaria 24 de Bogotá 90se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, con lo cual se individualiza el bien objeto de la promesa de compraventa, fue registrada el día treinta (30) de marzo de 201691, y cuenta desde ese momento con su propia individualidad y folio de matrícula inmobiliaria, número 200,249309, el local 1·24 desde la fecha de apertura del 6 de abril de 2016.

Esta circunstancia, conocida por el promitente comprador, determina que el bien, como tal, existía a partir de ese momento y a partir de allí era susceptible de ser transferido. El hecho de "no existir" al momento en que se había pactado para la firma de la escritura pública, lo que ciertamente impedía otorgarla, no significa la nulidad de la promesa de un bien que "se espera que exista", tal como lo contrataron las partes.

Para ello, como se ha indicado, convinieron desde la firma de la promesa, la suscripción del otrosí que habría de dar cuenta de estos elementos, así como de otros, tales como firma de la escritura y entrega del local, extremos estos del contrato que, aunque se hicieron de parte y parte reiteradas tratativas, no lograron llegar a acuerdo, sin que eso pueda achacarse, exclusivamente, a la promitente vendedora sino en lo que concurrieron ambas partes para llegar a esa situación. Téngase presente, además, que para la fecha de la firma de la escritura, donde como lo señala la parte demandada, no existía el objeto del contrato, y se produjo el incumplimiento que se achaca exclusivamente a la prometiente vendedora, quien ostentaba, en ese momento la condición de prometiente comprador y, por ende, obligado a suscribir la escritura y/o velar por la firma del otrosí, como cesionario, lo era el BANCO DE OCCIDENTE que, desde el 14 de enero de 2.015, ostentaba la condición de PROMITENTE COMPRADOR, sin que este, en parte alguna, ni en ese momento, ni en su intervención en el presente trámite haya alegado nulidad alguna, como le hubiera correspondido.

Sin entrar a calificar ni profundizar sobre el particular y la personería para demandar la nulidad, aparentemente saneada por el BANCO DE OCCIDENTE, por omisión o por falta de acción, resulta de todas formas inconducente la petición en este sentido propuesta por ORAFA S.A. Visto lo anterior, y considerando que el contrato en estudio contiene manifestaciones de voluntad de comerciantes capaces, exentas de vicios, en cuya elaboración existe causa y objetos lícitos, sin que existe en el proceso reclamo en este sentido, es claro que estamos ante un contrato valido, por lo que ninguna razón cabe al demandado en su invocación de l<;1 nulidad de la promesa celebrada, por lo que así lo declarará el Tribunal en los eventos en que ella ha sido alegada.

5.3. EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO Partiendo de la base de la existencia y validez del contrato de promesa, es pertinente pasar al punto central del proceso que lo constituye la discusión sobre el cumplimiento de la misma, que se afirma por el demandante, y el incumplimiento, que se proclama por la parte demandada• demandante en reconvención. No obstante, primero el 90 Cuaderno de Pruebas No. 2 folio 245. 9' Cuaderno de Pruebas No. 2 folio 260. -·-···..

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --52/B3-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A, LAUDO ARBITRAL Tribunal abordará la cuestión relacionada con el carácter meramente consensual o complejo del contrato de promesa mercantil de compraventa de bienes raíces.

Como se mencionó anteriormente, tanto la parte demandante. como la demandante en reconvención, basaron sus demandas iniciales bajo la consideración y normatividad civil y, en particular, en lo dispuesto en el artículo 1611 del Código Civil, derogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, relativo a la promesa de compraventa. A partir del mismo, cada una de ellas afirmó el cumplimiento propio y el incumplimiento del contrario, como sustento de sus pretensiones, adicionado en cada caso por su particular visión respecto de la conducta propia y la de la parte contraria, para deducir de allí el sustento para sus mutuas pretensiones y defensas.

Ahora bien, la parte demandante inicial en el proceso, en su alegato de conclusión, hace especial énfasis en el régimen legal aplicable al contrato, habida cuenta de la naturaleza de las partes involucradas y la materia del contrato, para señalar cómo las reglas que rigen el contrato de que tratamos, no se encuentran en el artículo 1611 Código Civil, sino en el artículo 861 del Código de Comercio que. a diferencia del antes mencionado, tan solo se refiere a que la promesa de contrato genera una obligación de hacer, para el caso, cumplir con el negocio prometido, y que a partir de allí, el no haber seguido rígidamente los presupuestos del Código Civil no deriva en un vicio como el alegado por la parte demandada- demandante en reconvención, sino que se permite acomodar el negocio por las partes, sin el régimen sancionatorio previsto por la regla Civil.

Veamos pues, si lo anterior es acertado y si lo es cuál es el alcance del cambio de régimen y sus consecuencias, para ver si la óptica que ha de primar es esta o, por el contrario, debemos al unísono aplicar las reglas y principios de la promesa de contrato civil. Efectivamente, las partes en el negocio de promesa de compraventa del local objeto de este proceso, tanto las cedentes, como las cesionarias, partes en este proceso, tienen todas, por razón de las actividades que desempeñan -construcción, comercio, negocio financiero- la condición de comerciantes, si nos atenemos a los artículos 20 y 21 del Código de Comercio a que se hizo referencia previamente.

Ello, conforme a lo previsto en el artículo 1 del Código de Comercio, conlleva el que como comerciantes y en punto de los asuntos mercantiles "se regirán por las disposiciones de la ley comercial y los casos no regulados expresamente en ella serán decididos por analogía de sus normas". (Resalta el Tribunal). Esta afirmación nos llevaría a que, estando regulado en este último cuerpo legal la PROMESA DE NEGOCIO JURIDICO, como l.o es la promesa de compraventa del local objeto de este proceso, hemos de seguir sus lineamientos No obstante, es claro que la modulación de los negocios juridicos dada por las partes, mediante contratos válidamente celebrados entre ellas. no está prohibida y, por el contrario, es objeto de especial atención por la legislación mercantil, que en diversos eventos refiere al contrato como fuente primigenia para la interpretación del negocio celebrado.

Este primer elemento, nos llevaría a afirmar, sin temor a equivocación que si bien el artículo 861 del Código de Comercio resulta escueto y propenso a interpretaciones más o menos liberales, las partes, en ejercicio de su autonomía pueden al celebrarla, incluir los elementos que resulten pertinentes para el caso CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --53/83--. _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL concreto y ellos al elevarse a una obligación válidamente adquirida, se toman de obligatorio cumplimiento, so pena de incurrir en las consecuencias que la legislación general señala.

Ahora bien, si se repara en el alcance literal del artículo 861 del Código de Comercio y se contrasta con las normas concordantes, aun dentro del contexto comercial, se tiene que la teoría propuesta por el demandante en su alegato final, no necesariamente resultada ceñida a lo jurídico y, por ende, las consecuencias por el planteadas, distan igualmente de lo cierto y válido.

Si bien, se tiene claro que el principio básico en lo comercial es la consensualidad, a diferencia de la solemnidad que se predica de base en la legislación civil, ello, como punto de partida no es absoluto. En efecto, el artículo 824 del Código de Comercio, establece: "Los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco.

Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, este no se formará mientras no se llene tal formalidad" (Resaltado por el Tribunal). Así, si bien el articulo 861 del Código de Comercio permitiría hilvanar una teoría como la propuesta por la parte demandante, lo que armonizaría con la primera parte de la norma citada, es lo cierto que, tanto la parte final del articulo 824 del Código de Comercio antes resaltada, como la segunda parte del articulo 861 del mismo código, nos alejan diametralmente de tal propuesta.

En efecto, conforme a la primera de las normas en mención, si bien hay una regla general de consensualidad, es claro que, si la ley exige una determinada solemnidad como requisito de la esencia del negocio celebrado, este no llega a feliz término en tanto no se llene tal formalidad. Ese principio, se ha de entender, en armonía, con lo señalado en la segunda parte del artículo 861 del Código de Comercio, conforme al.cual "La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso".

Siguiendo lo señalado por las normas mencionadas, hemos de tener en cuenta los siguientes elementos: a. Según las normas citadas, la promesa produce obligación de hacer, para el caso que nos ocupa, la de transferir la propiedad del inmueble al comprador, mediante el otorgamiento de la escritura pública que perfeccione la venta - titulo- y su posterior inscripción en el registro -modo-. b. El contrato pwmetido -compraventa del local comercial-, en concordancia con lo dicho, ha de regirse por las ';reglas y formalidades del caso". c. Dentro de las reglas y formalidades del caso, caben no sólo las que surgen en general de la regulación de la promesa de contrato, sino las que las partes, en su autonomía hayan acordado. d. En ese contexto, como venta de cosa futura es válida, pero ciñéndose por la regla del artículo 824 del Código de Comercio, en tanto la compraventa de bien inmueble está sujeta a solemnidad -escritura pública- ha de observarse esta CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -·54/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A.S. y FIDUCIARIA DAVMENOA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL formalidad y solo al celebrarla nace a la vida jurídica el negocio de compraventa conforma al artículo 1500 del Código Civil. e. A la voz del artículo 1857 del Código Civil, en su inciso segundo establece que "la venta de bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria. no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública". f. Tratándose de bienes inmuebles, adicionalmente, de conformidad con el artículo 922 del Código de Comercio no basta la escritura, en tanto, se requiere, además del título. el modo, sin el cual no se produce la transferencia del mismo para pasar a ser titular pleno del bien y esto surge en tanto se haya llevado a cabo el registro de la escritura de venta en el pertinente registro de instrumentos públicos y la entrega.

Principio este que, como el de la escritura pública, rigen para el presente caso, por virtud del artículo 822 del Código de Comercio que. remite a la legislación civil en todos estos aspectos. En ese sentido, el artículo 756 del Código Civil, apl.icable por lo dicho al caso, dispone que "Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos•, a lo cual ha de agregarse que, conforme al articulo 7 49 de la misma codificación "Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas".

En el caso que nos ocupa, como se ha expresado, con base en la normatividad citada, se requiere de la escritura pública como solemnidad indispensable para la enajenación de inmuebles que, junto con la tradición, son necesarias para efectos de hacer la transferencia plena y legal de la propiedad. Todas estas disposiciones, son aplicables al caso presente, pues aun siendo una operación mercantil, en tanto no se regulan por la legislación civil, el articulo 822 del Código de Comercio, remite a ellas expresamente: "Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse. serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa" (Resaltado por el Tribunal} Ciertamente, para el caso, ni las formalidades ni la tradición en la venta de bienes inmuebles, como el caso que nos ocupa, se encuentran reguladas en la legislación mercantil y, por ende, conforme a la disposición anterior, han de sujetarse a tales formalidades conforme a la legislación civil. g. Así las cosas, en primera instancia, se concluye que, contra la interpretación dada por la parte demandante en su alegato de conclusión, la promesa de venta, desde la regulación del Código de Comercio, no puede verse de forma aislada al tenor del artículo 861 del Código de Comercio, sino que ha de analizarse bajo la óptica integrada con la legislación civil, en función del objeto de la misma y su especial regulación, e igualmente, con base en lo que las partes, con capacidad para hacerlo, acordaron en el contrato de promesa de compraventa que ha de tenerse en cuenta para avanzar el análisis de lo ocurrido en el presente caso y la razón o no del demandante principal o del demandante en reconvención. h. Sentados los anteriores principios generales, que no necesariamente coinciden a raja tabla con la posición de las partes, el Tribunal procederá a analizar lo acontecido CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --SS/Oll-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. LAUDO ARBITRAL en el presente caso. a la luz de las pruebas que obran en el expediente y la normatividad aplicable a esta particular especie de negocio jurídico, así como en la actitud observada por las partes frente al cumplimiento -o incumplimiento- del mismo.

5.4. DE LA VENTA PROMETIDA a. Punto central dentro de la alegación de los demandados, tanto en defensa de sus intereses al contestar la demanda principal, como lo solicitado como sustento de su demanda de reconvención, lo constituye el hecho de alegar que la parte promitente vendedora no cumplió con sus obligaciones, motivo por el cual el contrato ha de darse por terminado, con las consecuencias que derivadas de esta declaración pide al Tribunal Arbitral. b. Un primer aspecto, pero trascendente en esta discusión. lo constituye el no haberse otorgado la escritura pública necesaria para el perfeccionamiento de la venta prometida. lo que, conforme a la cláusula novena de la promesa, se estipuló se llevaría a cabo el 15 de noviembre de 2.015, a las 3 pm en la Notaria 24 de la Ciudad de Bogotá. Efectivamente, no aparece prueba alguna de que el promitente vendedor, haya comparecido a otorgar la escritura en mención, motivo por el cual es palmario que incumplió con dicha obligación. Empero, tampoco aparece prueba alguna de que la promitente compradora, obligada a comparecer en esa misma oportunidad, lo hubiera hecho, ni constancia alguna de haber asistido a la Notaria a dejar fe de su ánimo de cumplir.

De la prueba por informe, rendida por el Notario 24 del Círculo de Bogotá al Tribunal el día 6 de noviembre de 2019, manifiesta: "revisado el archivo del protocolo notarial se pudo establecer que para el día quince (15) de noviembre de 2015 a las tres de la tarde (3:00 PM). no existe constancia o certificado de asistencia (acta de comparecencia) por parte de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S Y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. CONTRA BANCO DE OCCIDENTE Y ORAFA S.A., que tuviera como objeto inmuebles pertenecientes al proyecto CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA ubicado en la calle 8 c no. 48-145 de la ciudad de Neiva'>92.

Ninguna referencia aparece a la comparecencia de las partes, o de alguna de eUas, a otorgar la escritura pública en mención, o a dejar constancia de comparecencia a la Notaria, documento que. además de la afirmación hecha por ambas partes a lo largo del trámite, son base suficiente para el Tribunal sobre la ocurrencia, o falta de ocurrencia, de este hecho.

NO existe en la promesa obligación alguna a cargo de la promítente vendedora de haber noticiado a la promitente compradora para recordarle o citarla a la Notaria ni de ello se puede, como lo sugiere esta última, deducir que estaba excusada de asistir. Cada una de las partes debía asumir este compromiso e interesarse por él o, en caso de que como ahora lo indica no era viable suscribirla, también ha debido registrarse alguna actividad frente al tema, y buscar un remedio contractual oportuno y trabajar ~2 Cuaderno de Pruebas No. 3 folio 2.

CENTRO 01: ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --56/83--,· _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S,A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S,A, COMO VOCERA DEL FlDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL en oportunidad en la firma del otrosí convenido, que no solo era responsabilidad de la promitente vendedora, sino de ambas partes.

Finalmente. ninguna de las dos partes asistió a cumplir con la obligación de otorgar la escritura, como lo habían pactado y era su obligación que. en consecuencia deriva que la promesa ha de entenderse incumplida pero, no solo por la promitente vendedora, sino por la promitente compradora igualmente. Ha de llamarse la atención en este punto que para ninguna de las dos partes el tema de que se trata le era ignorado, La promitente vendedora es profesional en la actividad, cuenta con asesoría jurídica estructurada, como lo relató el testigo EMILIO ACUÑA TRASLAVIÑA, asesor inmobiliario de la constructora ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S,A.S, Quien comercializa "más de 200 locales comerciales, con las implicaciones que tiene este negocio que es ofrecerlos inmuebles para su enajenación"93.

Igualmente, vemos en el testimonio rendido por ADRIANA BAUTISTA CRUZ, exfuncionaria de ANOALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. desde el 15 de junio de 2015 hasta de 30 de agosto de 2017, ''.,.me fueron encomendados los trámites y legalizar todos los procesos de compraventa, fiduciaria y escrituración del Centro Comercial Santa Lucía Plaza en Neiva" 94.

Lo anterior da cuenta de la experiencia de la constructora en estos temas. Pero igual ocurre con la promitente compradora quien, como aparece de los informes de anuales de gestión de la representante legal a los accionistas que obran en el expediente como en otra parte del laudo se reseñó y corresponden a los años 2015, 2016, 2017 y 2018 y en la página web de Kevin's Joyeros, cuenta con un importante número de locales en diversas ciudades del país, tales como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga, !bagué, Barranquilla, entre otras.

En el testimonio del 21 de octubre de 2019, Germán Ricardo Nieto Ayala, socio de la compañía ORAFA S.A. y presidente de la junta directiva de ORAFA S.A. que a su vez es dueña de las tiendas Kevin's Joyeros, manifestó: ".,. en el desarrollo de la actividad comercial de la empresa a través de los años hemos abierto y operado negocios de joyería En la compañía tenemos una gerente que trabaja con nosotros desde hace 20 años, se llama Luz Mireya Guzmán y ella es la persona que es encargada, es la representante legal de la compañía y es encargada de ejecutar y llevar a cabo las decisiones de la junta."95.

Lo expuesto prueba que conocen ampliamente esta actividad inmobiliaria. Alegar ahora o pretender hacerlo, la ignorancia respecto de la importancia de la firma de la escritura en el momento convenido, o suponer que debían esperar a que los citaran o los llamaran y al no haber recibido la invitación de parte de la promitente vendedora, resulta realmente fuera de toda consideración. Se afirmó por la promitente compradora que no asistieron porque alguien llamo a la Notaria y allí les dijeron que no había minuta alguna y darse con ello por satisfechos y olvidarse del tema, dista mucho de la debida diligencia de alguien conocedor de la materia y de cómo se llevan <¡l Cuaderno Principal No. 2 folio 170.,;, Cuaderno Principal No. 2 folio 170. 9• Cuaderno Principal No. 2 folio 244A.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ·•57/ 83· ·. _ TRIBUNAL ARBITRAL ANOALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENOA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL ---·---------. ·------------.. --.. --.. a cabo este tipo de gestiones, además de que fuera de esa mención de la llamada telefónica. ninguna prueba fehaciente para el Tribunal respalda la afirmación mencionada, sin detalle alguno que sirva para ser tenida como prueba para el caso.

Si a ello se agrega que, como se ha indicado, para la fecha de la firma que habría de solemnizar la venta prometida, quien fungía jurídicamente como promítente comprador, lo era el BANCO DE OCCIDENTE, profesional de la actividad y conocedor de sus reglas, no hay lugar a pensar que ignora cómo funcionan y cuáles son los deberes de debida diligencia respecto de las obligaciones de un promitente comprador frente a la firma de la escritura que la perfecciona.

El artículo 870 del Código de Comercio, normatividad esta que, como se ha reiterado rige para el caso presente, y que coincide con lo señalado por el artículo 1546 del Código Civil, se dispone: "En los contratos bilaterales en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorios".

No obstante, por lo que al caso se refiere, ninguna de las partes cumplió y, por ende, no se encuentra, en principio, habilitada para pedir a la otra ni la resolución o terminación, ni el cumplimiento, como en efecto lo han hecho en este caso la parte demandante en reconvención, ni la parte demandante inicial, en tanto el presupuesto de la norma, no se cumple como se ha dejado sentado.

Al folio 277 y siguientes del Cuaderno Principal No. 1. obra el otrosí que las partes ANDALUCiA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., como PROMITENTE VENDEDOR, suscribieron con fecha 30 de noviembre de 2015 y remitieron para firma de BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A.96 quienes, hasta donde consta en el expediente y en las alegaciones de la parte demandante principal, no firmaron.

En el otrosí referido, se planteaba la firma de la escritura para el 25 de enero de 2016 a las 3 pm en la misma Notaria 24 de Bogotá y la apertura del Centro Comercial Santa Lucía Plaza para el 12 de mayo de 2016. Vale la pena recalcar que el otrosí corresponde a una fecha posterior a la que estaba definida para la firma de la promesa.

Referencias al tema del otrosí y los intentos fallidos para lograr firmarlo, aparecen en el expediente y, sin ser una enumeración exhaustiva, se permite el Tribunal hacer referencia a ellos: "Andrea Ortiz <tramites {Mandalucia.com.co> 27/1 116 Para Mary, C co.: Andrea Doctora. Buenas tardes. Mary Luz, le copio la cadena de correos que hemos sostenido con el cliente Orafa N1-24 y con la Arquitecta.

El cliente insistió en que la entrega del local sea a comienzos de julio para apertura al público el 25 de julio, todo lo anterior fue consultado y aprobado por la gerencia. •• Cuaderno Principal No. 1 folio 276. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --S8/ 83·- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIA.L SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL La Arquitecta Andrea Pinzón solicita de tu intervención, para la redacción de una carta en la cual se le aprueba la fecha y que además informe que NO se cobrará sanción hasta esa fecha (Julio 25 de 2016).

Respecto de la fecha de escrituración. en el último otrosí. Clausula Novena ya está vencido 25 de Enero de 2.016, Según la arquitecta empezamos a escriturar después del 23 de Febrero de 2016." 97 • (Resaltado por el Tribunal) Llama la atención que, a lo largo del expediente, se mencionan diversos otrosí, pero ninguno aparece en el expediente, a saber: • A folio 2 del Cuaderno Principal No. 1 con fecha 26-jun-1 4 dice: "En la Cláusula primera de la promesa pactan que los linderos particulares serán los que aparezcan en el reglamento de propiedad horizontal y en el Otrosí que suscriban las partes." • A folio 10 del Cuaderno Principal No. 1 con fecha 26-jun-14 dice: "En la cláusula sexta de la promesa se indica que el P. comprador acordará con el P. vendedor la forma de pago de la suma de dinero que faltara. mediante la suscripción del correspondiente Otrosí a este contrato." • A folio 22 del Cuaderno de Pruebas No. 2 con fecha 5-mar-15 figura el Otrosí Leasing Financiero Banco de Occidente 180- 93580 cambio de locatario a ORAFA S.A. (El 4 de octubre de 2013 el locatario inicial era ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., quien asumirá la carga tributarla de la operación del Leasing.

(aparece solo la firma de ORAFA S.A.) • A folio 241 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ORAFA S.A. el 18-mar-15 le envía a Leasing de occidente firmados y autenticados 3 originales del otrosí Nº 1 leasing financiero Nº 180-93580. • A folio 111 del Cuaderno de Pruebas No. 2 hay un correo del 1 O de diciembre de 2015 de ANDALUCÍA DISEf:JO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. a ORAFA S.A.. anunciando que la entrega de locales iniciará a partir del 21 de enero de 2016 y que le entregará el otrosí a la promesa con la fecha específica para el local de ustedes Y que deben comunicarse con Adriana Bautista para ello y dan el número telefónico de ella. • A folio 109 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ORAFA S.A. le escribe el 16 de diciembre de 2015 a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S.: " De acuerdo con el OTROSI REMITIDO EL 3 DE DICIEMBRE DE 2015, fijando una nueva fecha para escritura y entrega local. tenemos inconvenientes en razón a que deben entregar otro local en Villavicencio y solo cuentan con 1 equipo lo que hace imposible cumplir".

Agradecen la comprensión y colaboración y que les permitan abrir en julio de 2016, sin cobrar multa. • A folio 113 del Cuaderno de Pruebas No. 2 hay un correo del 27-ene-16 de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S diciendo que ORAFA S.A. insiste en que la entrega del local sea a comienzos de julio para apertura al público 25 de julio de 2016, lo anterior está aprobado por la Gerencia. 97 Cuaderno de Pruebas No. 2 folio 113. ••·•·•·•····..

CENTRO DI! ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERClO DE BOGOTÁ --S9/ 83--, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUClA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUClA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A, LAUDO ARBITRAL Respecto a la fecha de escrituración, en el último otrosí. Según la cláusula 9 ya está vencido el 25 de enero de 2016 y la escrituración empieza después del 23 de febrero de 2016 • A folio 116 del Cuaderno de Pruebas No. 2 figura un correo interno del 1 de febrero de 2016 donde ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. envía para revisión y aprobación del área jurídica el otrosí DE ORAFA S.A. colocando fecha de entrega en marzo teniendo en cuenta la cláusula 8 de la promesa de entregar 3 meses antes de la apertura y para 25 de julio 2016, sin sanción. • A folio 116 del Cuaderno de Pruebas No. 2 el 15-feb-16 existe un correo de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. envía correo con Otros! de ORAFA S.A., reiterando la aprobación de la apertura del local sin sanción para el 25 de julio de 2016. • A folio 102 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ORAFA S.A. el 22 de febrero de 2016 envía carta a ANDALUCIA DISEI\ÍO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. refiriéndose a la comunicación del 13 de febrero de 2016, en donde le informan que la apertura del Centro Comercial Santa Lucía Plaza será el 1 de julio de 2016 y ORAFA S.A. manifiesta que no está en posibilidad de tener adecuado el local, en razón a que la adecuación debe ser con antelación. En la promesa se estableció como fecha de firma el 15 de noviembre de 2015 y fecha de apertura el 11 de marzo de 2016, a la cual no se dio cumplimiento, ni se acordó una nueva fecha.

En diciembre de 2015 ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. informó que inaugurarían en abril de 2016 y entregar locales en enero de 2016, y que ORAFA S.A. había solicitado correr la apertura a 31 de julio de 2016. Pero que ahora no pueden y finalmente solicitan correr al 30 de noviembre de 2016, asf "les solicitamos fijemos como fecha de apertura de nuestra tienda noviembre 30 de 2.016.

El citado otrosí además deberá exonerar a ORAFA S.A. de cualquier sanción que se establezca en el reglamento de propiedad horizontal o que se llegue a fijar con posterioridad como consecuencia de la no apertura del local el día de apertura del centro comercial.". • A folio 99 del Cuaderno de Pruebas No. 2 el 23-feb-16. ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le responde a ORAFA S.A. la carta del 22 de febrero de 2016, mencionando que "El Registro del Reglamento de Propiedad Horizontal ha sido uno de los trámites que más causo demora y cambio de fechas, por lo que no se dio respuesta alguna ni se procedió: a seguir enviando comunicados ni Otrosí hasta no avanzar con este requisito primordial para adelantar los temas de escrituración definitiva y fecha final de apertura." De acuerdo a su solicitud por mail de correr la apertura de la tienda para el 31 de julio de 2016 previa entrega del local con por lo menos 3 meses de anticipación, es viable teniendo en cuenta "que estamos dentro de las fechas establecidas y el local está listo para ser entregado con un documento de Mera Tenencia para iniciar las adecuaciones respectivas inmediatamente si ustedes demorado, y que de acuerdo con el correo recibido en el que ORAFA S.A. propone correr la fecha de entrega de la tienda para el 31 de julio de 2016, la encuentra viable y el loca.1 está listo para entregar inmediatamente si lo desean." CfNTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DI: COMl:RCIO DI! DOGOTÁ ··60/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCiA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. LAUDO ARBITRAL Pero que deben abrir el 1 de julio y que la constructora no puede aprobar la apertura de locales después del 31 de julio porque a partir del 1 de agosto 2016, la administración impondrá las sanciones previstas en el reglamento de Propiedad Horizontal, por lo que solicitan la colaboración de ORAFA S.A. y los citan a una reunión el 26 de febrero a las 11 am. • A folio 96 del Cuaderno de Pruebas No. 2, ORAFA S.A. le escribe a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., el 24 de febrero de 2016 indicando que el contrato se encuentra incumplido por parte de ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. ya que no se dio cumplimiento a la fecha de entreg.a del local y firma de escritura.

Que no pueden imponer nuevas fechas, pues no han firmado un otrosí. Que están interesados en llevar a buen término la negociación, pero no pueden abrir en la fecha que indica ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. unilateralmente. • A folio 97 del Cuaderno de Pruebas No. 2 figura carta fechada 24-feb-16 donde ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., le escribe a O RAFA S.A. indicando que el proyecto está ejecutado en un 85% y que adelantaron el proceso de reglamento de PH, con el cual se obtendrán las matrículas inmobiliarias y el trámite de escrituración iniciará el 4 de abril de 2016.

Reiteran que el local está disponible para su adecuación y de ser posible la entrega se hará antes de escriturar. Que la apertura del centro comercial será el 11 de julio de 2016, que coincide con la fiesta de San Pedro. Adjuntan un otrosí con las nuevas fechas. • A folio 89 del Cuaderno de Pruebas No. 2 con carta del 3 de marzo de 2016, ORAFA S.A. responde a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. con relación a la carta del 29 de febrero de 2016.

Manifiestan que rndependientemente de que se hubiera elaborado constancia de presentación en la fecha prevista para la firma de la escritura, en la notaria les indicaron que no se encontraba disponible para la firma la escritura de transferencia de la propiedad del local, unido a la información dada por ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. con anterioridad que no era viable para la fecha pactada la entrega del inmueble y la firma de la escritura, solicitan fijar de mutuo acuerdo nuevas condiciones y fecha de entrega y escrituración del local, previa firma de un otrosí que exonere a ORAFA S.A. de cualquier sanción y dicen que para ellos sería abrir la tienda el 30 de noviembre de 2016. • A folio 84 del Cuaderno de Pruebas No. 2, encontramos que el 3 de mayo de 2016 ORAFA S.A. responde a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.AS. al correo de que próximamente firmarán escrituras, y esta les envía los costos, indicando que: "Nosotros no tenemos acuerdo aún sobre otrosí que modifica la fecha de la escritura inicialmente pactada". • A folio 84 del Cuaderno de Pruebas No. 2, ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le dice a ORAFA S.A.: "Quedamos atentos para que Usted nos indique el día en que ORAFA S.A., este disponible para la firma de las escrituras.

Sin embargo, la idea es poder firmar en este mes ya que el Banco de Occidente también nos pregunta en qué fecha se podrían firmar dichas escrituras. Estamos a sus órdenes y quedamos a la espera de la nueva fecha para fijarla en un nuevo otrosí." CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --61/ 83>• TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUdA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PI.AZA contra BANCO DE OCODENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL • A folio 85 del Cuaderno de Pruebas No. 2, ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. envía el 25 de mayo de 2016 a ORAFA S.A. escritura de compraventa y le solicita por favor confirmar la fecha definitiva de apertura del local y el día de cuando pueden firmar, lo cual debe actualizarse mediante un otrosí, que debe ser suscrito por ambas partes, aclarando que ya fue revisado por BANCO DE OCCIDENTE. entidad que realizará la compra en razón al contrato de leasing vigente. c. Del material probatorio transcrito queda en evidencia, que existieron intentos de la partes para revivir el negocio frustrado, y que hubo tratativas y propuestas en ese sentido.

Es decir, que desde la PROMITENTE VENDEDORA, existió la propuesta de modificar la fecha para el otorgamiento de la escritura y la entrega del bien, como parte de las diversas conversaciones que siguieron sosteniendo las partes sobre el cumplimiento del negocio jurídico celebrado e Incumplido por ambas partes, en lo que a la escritura se refiere, pero no existe prueba que esas tratatlvas se concretaran en acuerdo alguno. d. Sin perjuicio de las consecuencias que esta circunstancia llegue a derivarse, en juicio del Tribunal, llama si la atención que, frente a lo acordado en la cláusula primera de la promesa de venia suscrita por las partes, la PROMITENTE COMPRADORA no haya tampoco cumplido con lo allí acordado.

En efecto, según la cláusula citada, se promete vender el local N1·24 del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, pero conscientes de que, a la fecha de la promesa no se encontraba debidamente delimitado y la propiedad horizontal respectiva registrada, allí al efecto se acordó sobre el bien: "determinado (s) y alindado (s) en forma particular tal como aparezca en el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial y en el OTRO SI que sea suscrito entre las partes. una vez haya sido otorgado et anterior documento, para lo cual EL PROMETIENTE VENDEQOR. comunicará por escrito a EL PROMETIENTE COMPRADOR. la fecha, hora y lugar de suscripción de este documento"98.

(Subraya el Tribunal). Es decir, desde la firma de la promesa de venta, previeron y acordaron las partes que la promesa habría de ser ajustada en sus elementos fundamentales, una vez que el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza se hubiera Inscrito ante la oficina de instrumento públicos de Neiva (Hulla), para lo cual se firmarla el otrosí respectivo por "las partes•. es decir, asl se obligaron a llevarlo a cabo.

Según consta a folio 245 del Cuaderno de Pruebas No. 2, el 1 O de febrero de 2016 se elaboró la Escritura Pública No. 399 de la Notaria 24 de Bogotá mediante la cual se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del Centro Comercial Santa Lucia Plaza; y el 6 de abril obtuvo el folio de matrícula inmobiliaria del local N1- 24 correspondiéndole el número 200-249309.

El otrosl, que se suscribiría en tanto se hubiera •otorgado" el Reglam~nto,. no S?_lo afectaba la identificación del inmueble, en cuanto a cabida, hnderos e 1dentificacton 96 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio

2. TRJBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVlVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL particular, sino que, en el evento de que se hubiera postergado en el tiempo, modificaba la fecha para la solemnización - firma de la escritura- y su entrega, temas estos que se contemplan en el PROYECTO de otrosí suscrito por los PROMITENTES VENDEDORAS y no firmado por LA PROMITENTE COMPRADORA.

Consideración adicional merece, para el Tribunal, el hecho que era claro para las partes que ese otrosí, debería darse en vigencia de la promesa original, en todo caso antes de la firma de la escritura. Dicho de otra manera. ese otrosí debía firmarse antes del 15 de noviembre de 2016, a menos que hubiese un acuerdo adicional que regulara aspectos como el tiempo de escrituración, y lo que consta en el expediente es que el primer proyecto de otrosí aparece en diciembre de 2016.

Para cerrar este punto central, es claro que, conforme aparece acreditado en el expediente, las dos partes eran conscientes de que el contrato había sido incumplido por ambas partes, lo que contradice directamente a lo sostenido en este mismo proceso. En efecto, ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., en comunicación dirigida a ORAFA S.A., de fecha febrero 29 de 2016, así lo manifiesta expresamente 99.

Por su parte, ORAFA S.A., en comunicación al BANCO DE OCCIDENTE del 13 de enero de 2017100, le expresa qu.e está eva.luando la finalización del negocio, por incumplimiento de las partes. Sobre esta base. antes de abordar el análisis de los otros extremos propuestos por las partes sobre el tema, para el Tribunal es claro que el contrato existe, es válido y fue incumplido, pero no por alguna de ellas exclusivamente, sino por ambas como lo reconocen expresamente.

En este punto, en el entendimiento del tribunal y habida cuenta de la falta de cumplimiento de ambas partes. surge el dilema planteado, en la poco clara redacción de la promesa de compraventa, conforme a la cual se refiere a la firma de otrosí para regular la fecha final de firma de la escritura, una vez se cumpliera lo referente a la legalización de la propiedad horizontal, en tanto, entiende el Tribunal que dicha firma ha debido producirse con anterioridad al vencimiento de la misma y no posteriormente cuando ya ambos estuvieran incumplidos y la promesa "vencida", No obstante, el entendimiento de las partes parece no ser compartido, en tanto el PROMITENTE VENDEDOR pareciera haber entendido que aun vencido el plazo, la firma del otrosí era viable y, para EL PROMITENTE COMPRADOR, no era tan claro sino que abría la puerta para, de común acuerdo, modificar lo inicialmente acordado, manteniendo vivo el negocio.

6. EXCEPCIONES DE MERITO DE LAS PARTES

6.1. EL MUTUO DISENSO TÁCITO Esta excepción, fue formulada por el BANCO DE OCCIDENTE, como aparece consignada dentro del expediente y a ella procede el Tribunal a referirse. Si bien en el minuto final de su alegato de conclusión, la apoderada del BANCO DE OCCIDENTE, invocando una contradicción entre su posición frente al proceso y el haber propuesto esta excepción de mutuo disenso tácito que supondría aceptar un I>" Cuaderno de Pruebas No. 1 folio 70. 100 Cuaderno de Pruebas No. 1 folio

2. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIAqóN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTA ··63/83--, • TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCOONES S,A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A. LAUDO ARBITRAL punto ?e vista contradictorio renuncia a ella. Dicha renuncia no aparece formulada en el esenio de resumen de su alegación y no será considerada por el Tribunal por cuanto dentro de los momentos para hacer efectivos sus derechos en el proceso -demanda, contrademanda, contestación, excepciones- no se encuentran los alegatos de conclusión como uno habilitado para el efecto.

Aceptarlo, supondría, en detrimento de la contraparte, alterar el derecho de defensa y la igualdad de las partes en el proceso. Tampoco es claro si al haberlo omitido en el resumen escrito presentado, renunció a lo que verbalmente formuló. Por todo lo dicho, el Tribunal emprenderá el análisis de la excepción en la forma como fue planteado.

El mutuo disenso tácito, construcción de orden jurisprudencia! y doctrinal, se resume en los siguientes términos: Se define el mutuo disenso tácito, como el acuerdo de las partes en un negocio jurídico encaminado a su terminación 1° 1• La voluntad de deshacer los efectos del acto no es expresa, sino que se deduce de hechos inequívocos de las partes que sean ciertamente indicativos de tal voluntad como lo es el incumplimiento mutuo.

Es un modo indirecto de extinguir las obligaciones porque ataca el acto jurídico fuente de la obligación y no a la obligación directamente. Como requisitos y efectos de la figura se tiene: 1. "Se requiere prueba de hechos inequívocos de las partes de dar por terminado el acto jurídico valido que previamente celebraron. 2. Para que opere esta figura, se requiere declaración judicial que ponga fin al acto jurídico, por mutuo incumplimiento de las partes.102 Se puede confirmar que el mutuo disenso tácito no se configura automáticamente, pues su declaratoria está supeditada a evidenciarse una conducta de las partes claramente indicativa de querer desistir del contrato celebrado.

La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, ya de amplia y antigua aplicación, ayuda a dar cuerpo a la figura y al respecto, señala: "Sobre esta temática 'pertinente es precisar que, como en pretédtas oportunidades lo ha explicado la Corte, el simple incum~li~ iento no traduce, sin más, intención de disolver el pacto (SC de 7 d1c1embre de 1982), pues habrán casos en que dicha infracción obedecería a circunstancias especiales muchas de las veces consentidas o ausp1c1adas por los mismos contratantes.

Sin embargo, en cada caso la prueba de los hechos que rodearon la contravención será la determinante a fin de establecer si el 1ncumphmIento estuvo acompañado de la voluntad de desistir del negocio o no."103 Ciertamente, la jurisprudencia relativa este tema tiene dicho: 'º' CANOSA TORRADO, Fernando, La resolución de los contratos: incumplim_íento Y mutuo disenso, introducción a la teoría general del negocio juridíco.

Santa Fe de Bogotá. EdIc1ones Doctrina Y Ley. )~9ÍÁsTRO. Marcela. Modos indirectos de extinción de las obligaciones. Cap. XXXVI. En: Derecho de las obligaciones, Tomo 11, Vol 2. Ed. Uniandes-Tem1s Bogota. 2010... 1o;; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 7 de d1c1embre de 1982. ···········,-------------------------------------------- CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUAqÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTA --64/83··, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S,A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A. LAUDO ARBITRAL..

Ha venido aplicando la jurisprudencia colombiana la institución del mutuo disenso tácito como un remedio, por demás justo a la situación de hecho que se presentaba cuando un contrato bilateral era incumplido simultáneamente por ambos contratantes, para evitar el estancamiento del contrato a que daba lugar la aplicación del artículo 1609 del Código civil con la interpretación que desde el siglo pasado vino dando la Corte a esa norma, según la cual, el contratante que ha incumplido no tiene derecho para deprecar la resolución ni la ejecución. Sea lo primero advertir como tal interpretación conduce necesariamente a un estancamiento en las relaciones contractuales, pues si ambos contratantes incumplieron, ninguno puede incoar la resolución ni el cumplimiento es decir el contrato queda estancado, pese a su reciproco incumplimiento.

En la medida en que se mantenía la aludida interpretación del artículo 1609, la tesis del mutuo disenso tácito como modo de disolver el contrato fue indudablemente una forma justiciera de evitar el estancamiento de los contratos, evento que daba lugar a serias injusticias. Empero, la aplicación de esa doctrina pugna generalmente con la realidad.

Si ambas partes estuvieran ciertamente de acuerdo en deshacer el contrato, lo resuelven de mutuo acuerdo, con fundamento en el inciso primero del ya citado articulo 1625 del Código Civil y obviamente sobra la intervención de la rama jurisdiccional del poder público. Es posible, nadie podrá negarlo, que las partes hubieran llegado a un acuerdo en tal sentido pero luego una de ellas quisiera desconocerlo.

En tal evento si habría que deprecar del juzgador que de por ser probada esa circunstancia fáctica y como consecuencia la disolución del contrato. Pero como en todo proceso, la prosperidad de la pretensión recababa depende de la prueba. Lo que no es aceptable es que al simple incumplimiento, sin ningún acuerdo expreso o tácito, el juzgador le dé connotación de negocio jurídico específicamente encaminado a disolver el contrato incumplido.

Una cosa es el incumplimiento y otra muy distinta el acuerdo de los contratantes para disolver un contrato. El incumplimiento aisladamente considerado, no tiene connotación en relación con la posible voluntad de resolver el contrato. Para que tal connotación surja, es menester que junto con el incumplimiento hayan hecho que inequívocamente demuestren que además de la voluntad de incumplir hubo la de resolver: 104 La doctrina. en un extenso y minucioso estudio sobre la evolución de la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia sobre la figura del Mutuo Disenso Tácito. resume, como corolario, la posición actual y las circunstancias y elementos necesarios para que ella tenga prosperidad, la que se resume, en estos términos: "Así, se puede concluir que la Corte delimitó el concepto de Mutuo disenso tácito, su sentido y alcance, cuyo fundamento jurídico radica en la autonomía de la voluntad privada, que tiene la capacidad de originar una relacíón contractual y permite también consentir en su extinción a pesar de la obligatoriedad que de los contratos se predica.

Ese mutuo consentimiento dirigido a no proseguir con una relación contractual es denominado mutuo disenso y consiste en un acto extintivo de un vínculo contractual bilateral previo, puede ser expreso o tácito. Esta última modalidad impone para su configuración la intervención judicial y los 'º' Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia de 7 de diciembre de 1982. CENTRO DE ARBITRAl¡; V CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO Df BOGOTÁ --65/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL efectos que produce para cada caso deben ser determinados en estas instancias.

En materia de contratos de ejecución instantánea su declaración tendrá efectos retroactivos por regla general, mientras que para los casos de contratos de ejecución periódica proyectará sus efectos hacia futuro. Finalmente, el mutuo disenso tácito tiene como presupuestos un incumplimiento recíproco de las obligaciones ya sea simultáneo o concomitante y la formación de una voluntad mutua e inequívoca dirigida a extinguir la relación contextua1:1os Visto lo anterior. confrontemos con lo acontecido en el caso presente, para ver si operó o no este fenómeno, para lo cual es pertinente analizar la actitud de las partes con posterioridad al mutuo incumplimiento en que incurrieron al haber dejado de asistir a la firma de la escritura pública por medio de la cual se formalizaba la venta prometida, y si ello encaja dentro de la figura propuesta por la demandada.

Para el efecto, en primera instancia y desde la perspectiva del demandante en este proceso, en desarrollo de lo pactado en la cláusula primera de la promesa de la promesa, aparece un repetido intento en lograr la firma de otrosí para modificar las fechas de firma de la escritura y la entrega del inmueble objeto del contrato, sin lograr tal objetivo.

De otro lado, y quizás de manera contradictoria, se encuentran varias e insistentes comunicaciones de la parte demandada solicitando a la vendedora se informe cuando se llevará a cabo la firma de la escritura a lo cual, en ocasiones obtuvo respuestas que no llevaron a acuerdos sobre la misma y en otras no fue atendida. También, podremos apreciar cómo la compradora continuó hasta el 25 de febrero de 201€\1º6, con el pago de las cuotas parte del precio, con posterioridad al acaecimiento del incumplimiento y la vendedora tratando de lograr fijar fecha para la entrega contra los nuevos requerimientos de la compradora en cuanto, a pesar de no estar convenido, estableció que necesitaba mínimo tres meses de preaviso para poder contar con su equipo dedicado a adecuar el inmueble y cómo las diversas fechas planteadas no llegaron a feliz término, por la imposibilidad de que la compradora las aceptara, por estar ocupada en otros locales.

Numerosa correspondencia, que reposa a lo largo y ancho del expediente, cruzaron las partes que da cuenta, igualmente, de ese interés en lograr llegar a acuerdos sobre los diversos temas relacionados con el negocio, de las que, en su conjunto, encuentra el Tribunal que son base firme para entender que, más allá de una intención de dar por terminado el negocio, este fue objeto de muchas tratativas para lograr concretarlo.

También encontrarnos prueba de ello, en el interrogatorio rendido el 23 de septiemb~e de 2019107, por Andrea Lucía Pinzón Tamayo, Representante legal de ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.AS. So pena de ser reiterativos, pero para confirmar el interés de llegar a un acuerdo, el Tribunal, sin ser exhaustivo, hace referencia a las siguientes comunicaciones: • A folio 231 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ORAFA S.A. le escribe el 23 de enero de 2015 a Leasing de Occidente adjuntando para su firma el contrato de,os Johnnattan Steven Albarracín Joya.

Análisis jurisprudencia! del mutuo disenso tácito en la experiencia de la corte suprema de justicia. Universidad Católica de Colombia, 2016. 'º6 Cuaderno de Pruebas No. 2 folio 124. 'º' Cuaderno Principal No. 2 folio 208. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --6.6/ 83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL cesión a adquirir a título de promitente comprador en el proyecto centro comercial el local 1-24, con fecha 14 enero de 2015. • A folio 102 del Cuaderno de Pruebas No. 2 encontramos carta donde ORAFA S.A. le escribe el 22 de febrero de 2016 a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. refiriéndose a la comunicación del 13 de febrero de 2016, informando que la apertura del Centro Comercial será el 1 de julio de 2016 y ORAFA S.A. manifiesta que no está en posibilidad de tener adecuado el local, en razón a que la adecuación debe ser con antelación. En la promesa se estableció como fecha de firma el 15 de noviembre 2015 y fecha de apertura el 11 de marzo de 2016, a ta cual no se dio cumplimiento. ni se acordó una nueva fecha.

En diciembre de 2015 ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. informó que inaugurarían en abril de 2016 y entregar locales en enero de 2016, y que ORAFA S.A. había solicitado correr la apertura a 31 de julio de 2016, pero que ahora no pueden y finalmente solicitan correr al 30 de noviembre de 2016. • A folio 99 del Cuaderno de Pruebas No. 2 figura que el 23 febrero de 2016, ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le responde a ORAFA S.A. la carta def 22 de febrero de 2016, mencionando que el registro del reglamento de PH, se ha demorado, y que de acuerdo con el correo recibido en el que ORAFA S.A. propone correr la fecha de entrega de ta tienda para el 31 de julio de 2016, la encuentra viable y el local está listo para entregar inmediatamente si lo desean.

Pero que deben abrir el 1 de julio y que la constructora no puede aprobar la apertura de locales después del 31 de julio, porque a partir del 1 de agosto 2016, la administración impondrá las sanciones previstas en el reglamento de PH. Solicitan la colaboración de ORAFA S.A. y los citan a una reunión el 26 de febrero 2016 a las 11 am. • A folio 94 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. el 29 de febrero 2016 responde a ORAFA S.A. carta del 24 de febrero de 2016, manifestando que ambas partes incumplieron el contrato de promesa, puesto que ninguno asistió a la notaria el 15 de noviembre de 2015, y que para esa fecha no se encontraban a paz y salvo con la cuota inicial y ratifican la apertura del local a más tardar el 31 de julio de 2016.

A partir del 1 de agosto de 2016, la administración impondrá "las sanciones establecidas por no apertura en el reglamento de PH, ya que la copropiedad para esa fecha estará enajenada en más del 51%, reiteran el interés en que la negociación actual se lleve dentro de los mejores términos sín afectar los intereses de las partes y esperan una respuesta positiva. • A folio 123 del Cuaderno de Pruebas No. 2, BANCO DE OCCIDENTE el 11 de marzo de 2016 solicita a ANDALUCÍA DISEI\JO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. modelo de la minuta y fecha de escrituración. • A folio 91 del Cuaderno de Pruebas No. 2 figura una carta de fecha 5 de abril de 2016 (la carta dice 2015 pero es 2016).

En donde ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. responde a ORAFA S.A. insistiendo que el local está disponible desde enero, y con documento de mera tenencia, mientras CfNTRO DE A.RBITRAJf Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --61/83·- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO V CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL firman escritura, pero que no es posible acceder a la entrega para noviembre de 2016.

El 3 de mayo de 2016 ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le informa a ORAFA S.A. que están próximos a firmar escrituras y le envía los costos de la escrituración. • A folio 84 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ORAFA S.A. el 3 de mayo de 2016. responde a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S A.S. que aún no tiene un otrosí que modifique la fecha inicialmente pactada en la promesa. • A folio 84 del Cuaderno de Pruebas No. 2 el 3 de mayo de 2016, ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. indica a ORAFA S.A. que el propósito es coordinar el proceso y que indiquen para que fecha pueden firmar escritura. • A folio 84 del Cuaderno de Pruebas No. 2 el 4 de mayo de 2016, ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.AS. insiste a ORAFA S.A. para que les dé una fecha para la firma de la escritura. • A folio 83 del Cuaderno de Pruebas No. 2 el 5 de mayo de 2016, ANDALUCÍA DISEI\IO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le envía a ORAFA S.A. la relación de gastos de escrituración indicándole que están próximos a firmar escrituras. • A folio 85 del Cuaderno de Pruebas No. 2 el 25 de mayo de 2016, ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S envía a ORAFA S.A. escritura de compraventa y le solicita informe cuando pueden firmar, aclarando que ya fue revisado por BANCO DE OCCIDENTE entidad que realizará la compra en razón al contrato de leasing vigente. • A folio 86 del Cuaderno de Pruebas No. 2 ORAFAS.A. responde a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S el 26 de mayo de 2016 que no está en capacidad de iniciar la adecuación del local y listo para abrir el 15 de octubre, pues debe terminar obras en Villavicencio e iniciar en Barranquilla, por compromisos adquiridos desde el 2015, y que están en condiciones de recibir el local y firmar escrituras en junio de 2016, siempre y cuando se modifique la obligación de abrir al público el local el 31 de marzo de 2017, sin ninguna multa. • A folio 87 del Cuaderno de Pruebas No. 2, ORAFA S.A. envía carta fechada 22 de julio de 2016 a ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, indicando que no va a firmar otrosí al contrato de promesa porque se incumplió al no firmarse escritura el 15 de noviembre de 2015 y solicita la devolución de lo ya pagado. • A folio 78 del Cuaderno de Pruebas No. 2, ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. le solicita el 22 de agosto de 2016 a ORAFA S.A. que le indique la fecha de la firma de la escritura teniendo en cuenta que su solicitud de apertura en marzo de 2017 fue aprobada por la constructora.

En los informes de gestión de la representante legal a los accionistas y en los estados financieros de 2016 y 2017, permanece registrada en el activo, rubro inversiones Derechos Financieros, los dineros pagados para la adquisición del local comercial en CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --68/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y OR.AFA S.A. LAUDO ARBITRAL Neiva., se informaba de la postergación pero no del "desistimiento" por lo que persistía el interés en adquirirlo.

En el informe de gestión de 2015, presentado a los accionistas el 2 de febrero de 2016 en activos corrientes " b) otros activos no financieros originados por los pagos realizados para adquirir los locales Santa Lucía en Neiva"1º8. En el capítulo del informe titulado "desarrolla plan negocios 2015 " mencionan: "2) Santa Lucia en Neiva se pospuso la inauguración del local para junio y en razón a que ya nos habíamos comprometido con otra obra no es posible recibir el local hasta fines de este año "109.

En el informe de gestión de 2016, presentado a los accionistas el 23 de febrero de 2017 en activos corrientes " b) otros activos no financieros originados por los pagos, realizados para adquirir los locales de Santa Lucia en Neiva"11º. En el capítulo ''desarrollo plan de negocios 2016 2017" señalan: "2) Santa Lucía en Neiva finalmente inauguró en septiembre de 2016 con muy pocos locales abiertos, razón por la cual no hemos recibido el local ni tampoco se ha escriturado, esperamos ver el desarrollo comercial del centro comercial"111 • En el informe de gestión de 2017, presentado a los accionistas el 23 de febrero de 2018 en activos corrientes " b) otros activos no financieros originados por los pagos realizados para adquirir los locales de Santa Lucia en Neiva"112.

En el capítulo "desarrollo plan de negocios 2017 2018" se menciona que "teniendo en cuenta que no concurrieron ninguna de las partes a la firma de la escritura, se tomó la decisión de no continuar con el negocio de la compra."113. Solo hasta el correspondiente al año 2018, presentado en 2019, se dan cuenta ya después de la conformación del presente Tribunal Arbitral.

Es decir, que con posterioridad a la frustrada fecha de la firma de la escritura pública, ambas partes persistieron en el negocio y en su cumplimiento, lo que no lograron finalmente. dando apertura al presente Tramite Arbitral, en búsqueda, desde la parte demandante que el contrato sea cumplido y, de parte de la demandada, que se declare terminado.

Se suma a lo anterior, lo ya anotado a partir del registro en los informes de Gestión de la Gerencia a los accionistas, donde, lejos de mencionarles que el negocio ya no era de interés, lo que registró en ese documento fueron los avances para llegar a concretarlo, hasta el informe de 2018, rendido en 2019, cuando registró el inicio del presente Trámite Arbitral114.

Por último pero no menos importante, como aparece en la declaración de Germán Ricardo Nieto Ayala, Presidente de la Junta directiva y accionistas de ORAFA S.A., rendida el 21 de octubre de 2019115, y lo confirma Andrea Lucia Pinzón Tamayo, "'" Cuaaerno Principal No. 2 folios 319 y 320. 109 Cuaderno Principal No. 2 folio 321. "º Cuaderno Principal No. 2 folio 298. 111 Cuaderno Principal No. 2 folio 300. 112 cuaderno Principal No. 2 folio 298. 113 Cuaderno Principal No. 2 folios 312 y 313. 11• Cuaderno Principal No. 2 folio 331. 115 Cuaderno Principal No. 2 folio 244A.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMA.RA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··69/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FJDUCIA.RIA DAVJVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAfAS.A, LAUDO ARBITRAL representante legal de dicha firma rendida el 23 de septiembre de 2019116, aquél propuso un canje entre otro local de propiedad de la compañía en la ciudad de Neiva a cambio del que es objeto del presente proceso, lo que señala que, hasta el último momento y por boca de los representantes de ORAFA S.A., se siguieron realizando intentos para cerrar el negocio de venta del local del Centro Comercial Santa Lucía Plaza.

Bajo las circunstancias anotadas, soportadas ampliamente en el caso que nos ocupa, resulta a todas luces improcedente la aplicación de la teoría del mutuo disenso tácito, propuesta por el BANCO DE OCCIDENTE, en tanto si bien el contrato de promesa fue incumplido por ambas partes, la conducta observada deja claramente acreditado que ellas siguieron insistiendo en lograr la formalización del negocio, si bien, al final no lograron llegar a hacerlo. 6.2 MALA FE Y ABUSO DEL DERECHO Dentro de las defensas y solicitudes propuestas por ORAFA S.A., parte demandada inicialmente, se propuso que había existido mala fe e igualmente se planteó que existía abuso del derecho por parte de la demandante - FIDUCIARIA DAVIVIENDA- ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S., a lo que el Tribunal, en este punto de la providencia, procederá a analizar.

Para el efecto, partiremos en primera instancia del tema de la buena fe para, a continuación, ir al del abuso del derecho, la forma como lo ha propuesto la parte demandante en reconvención. Luego aterrizarlo al caso que nos ocupa, para determinar si existe alguna de estas dos entidades y, en caso dado, cuales son las consecuencias que se derivarían para el caso concreto.

6.2.1. DE LA BUENA FE Conforme lo dispone el artículo 871 del Código de Comercio, norma esta aplicable para el caso que nos ocupa: "Los contratos deben celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no solo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural".

(Resaltado por el Tribunal). De otra parte, dispone el artículo 835 de la misma obra: "Se presumirá la buena fe, aun la exenta de culpa. Quien alegue la mala fe o la culpa de una persona, o afirme que esta conoció o debió conocer determinado hecho, deberá probarlo". (Resaltado por el Tribunal). Sobre este principio, ampliamente tratado por la jurisprudencia y la doctrina, resulta importante desde la óptica de esta última, tener claro el alcance del mismo, hadendo la salvedad de que conforme al artículo 871 citado, el principio de la buena fe no solo abarca la celebración sino la ejecución del contrato.

En este sentido la doctrina ha comentado: 116 Cuaderno Principal No. 2 folio 208. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCtLIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --70/83·-, • TIUBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIOENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL "El principio de la buena fe obliga a los contratantes a actuar con lealtad y con la real intención de que, a través del cumplimiento de la prestación, se logren las finalidades económicas, jurídicas y sociales perseguidas con la celebración del acto.

El señalado principio es en consecuencia una guía importante para la interpretación de los contratos a fin de determinar su espíritu y finalidad ( ) La doctrina y la jurisprudencia extranjeras y nacionales han contrato diversas y variadas aplicaciones del principio de buena fe. Así. por ejemplo se ha dicho que en desarrollo de él, las partes deben colaborar lealmente para la cabal y oportuna ejecución del contrato. sin incurrir en prácticas dilatorias "117.

(Subraya el Tribunal) Conforme lo señala en la contestación de la demanda inicial el apoderado de la parte demandada, ORAFA S.A., señala: "La mala fe con que actuó la prometiente vendedora, aquí convocante, quedo expuesta en la excepción de incumplimiento de la convocante; celebran las partes contrato de promesa de compraventa el 25 de junio de 2.014, señalan que el 15 de noviembre de 2.015 se otorgara la escritura pública de compraventa para dar cumplimiento al contrato prometido, entre el 25 de junio de 2014 y el 15 de noviembre de 2.015 trascurren dieciséis (16) meses y medio. durante este largo periodo de tiempo, las obligaciones contractuales de la prometiente vendedora, aquí convocante, se limitaban a adelantar el proyecto que ofreció y promociono y tramitar el Reglamento de Propiedad Horizontal del Centro Comercial. con el cual lograría la asignación de matriculas inmobiliarias para cada uno de los inmuebles que conformen la copropiedad, para el 15 de noviembre de 2.015 esos objetivos no los había logrado, nada advirtió o comunico antes de esa fecha, no obro de buena fe con mi representada, puesto que. ante un extremo contractual que ha cumplido durante dieciséis (16) meses y medio(½) con la ejecución del contrato, lo menos que podía hacer consistía en informar con toda veracidad que no podía cumplir con el contrato prometido para la fecha señalada, propugnar por acordar una nueva fecha de otorgamiento de la escritura pública, conductas que se reclaman antes del arribo de la fecha programada, no con posterioridad, tal como queda probado en el itinerario contractual ante el que estamos.

Todo lo descrito. prueba una conducta contractual de la convocante apartada por completo de la buena fe. al omitir información vital para la ejecución del contrato que celebro con la convocada"118• De la transcripción antes mencionada, desprende la parte convocada la excepción de mala fe que nos ocupa. Sustancialmente, en la no gestión de la propiedad horizontal y la no firma de la escritura pública para solemnizar la venta prometida; la no información y la omisión en la información a la compradora con veracidad respecto de la imposibilidad de cumplir para las fechas señaladas "propugnar por acordar una nueva fecha para el otorgamiento de la escritura pública".

Sobre el particular, al analizar lo acordado, y lo ocurrido, el Tribunal, a partir de que se trata de un contrato bilateral, con obligaciones para ambas partes, ha concluido que, si bien ta firma de la escritura, que es el centro de atención de todos los alegatos 111 Jorge Suescún Melo. Estudios de Derecho Privado, Ed. Cámara de Comercio de Bogotá· Universidad de los Andes, tomo i pág. 17.

"ª Cuaderno Principal No. 1 folio 478. CENTRO DE ARBITRAJE! Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··71/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL de la parte demandada, no se llevó a cabo por la parte demandante, tampoco cumplió la parte demandada inicialmente en tanto no acudió en el día y hora fijadas para tal efecto, como consta en este proceso.

Que en lo atinente a la propiedad horizontal, firma y entrega, se intentó por la demandante dar cumplimiento a lo acordado por la vía de suscribir el otrosí acordado en la misma promesa, previendo la demora en la ocurrencia de la finalización de estos trámites y no se logró, por falta de acuerdo respecto de los textos elaborados por la parte convocante inicial.

No estuvo la parte demandada inicial, como lo señala, ajena a todo tipo de información en tanto aparece de la información que reposa en el expediente que hubo un nutrido intercambio entre las partes con referencia a estos aspectos como a la entrega del inmueble para la apertura del local. No obstante, la falta de acuerdo y la mutua falla de colaboración llevaron a que, si bien persistieron en el negocio, no lograron llegar a concretar lo acordado o terminar la relación jurídica, lo que determinó el presente proceso.

Si bien, está probada una errática actividad de las partes dentro del desarrollo del contrato de compraventa, que dio lugar a su incumplimiento, de allí, a afirmar mala fe, como se regula y entiende por la lay, tanto civil como mercantil, hay un trecho que no encuentra el Tribunal justificado ni acreditado, máxime cuando como se ha establecido, la parte demandada inicial es también parte incumplida, lo que determina consecuencias que deja de lado al construir la excepción, de que tratamos, que en juicio del Tribunal, por lo dicho, no está llamada a prosperar.

6.2.2. DEL ABUSO DEL DERECHO La parte demandante inicial ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.$., por su parte, ha propuesto la pretensión de abuso del derecho en que incurrió la compradora, dentro de la ejecución del contrato de promesa y su desarrollo posterior. De este planteamiento, da cuenta la pretensión declarativa número 5.6 de la demanda, conforme a la cual se pide al Tribunal: "Declare que el Prometiente Comprador se ha comportado en abuso del derecho como parte contractual, producto de su negativa en la celebración del contrato prometido, lo cual ha ocasionado daños y perjuicios al Prometiente Comprador, los cuales deben ser objeto de indemnización".

(Subrayado del Tribunal) Al efecto, es preciso recordar lo que las normas, la doctrina y la jurisprudencia entienden por tal, para poder luego contrastar con el reclamo de la parte demandante y la eventualidad de su prosperidad o no. El artículo 830 del Código de Comercio dispone que "El que abusa de sus derechos estará obligado a indemnizar los perjuicios que cause".

Consolida esta disposición, por vía legal, una sólida y antigua creación de la jurisprudencia conforme a la cual: "Como la expresión misma lo indica, el abuso del derecho comienza por afirmar desde luego un derecho que asiste a quien lo ejercita. El abuso consiste en que este ejercicio se exceda o se desvíe de los fines que CENTRO oe ARBITRAJE y CONCIUAClÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --72/ 83--, • TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S,A.S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL -'--·--------·-· económica y socialmente corresponden, y así perjudique al perseguido, sin siquiera obtener las más de las veces provecho para sí."119.

"Las cuatro modalidades de que es susceptible el ejercicio de un derecho, a saber: a) el disfrute de hecho de su contenido; b) el hacerlo valer frente a los demás; c) el de disponer de él y d) el de hacerlo efectivo por medio de la acción procesal, pueden ocasionar el abuso en cuyo caso y en principio, ese ejercicio, que no tiene por fin estricto el adecuado, para que fue creado el respectivo derecho, constituye un acto injurídico que obliga a la indemnización"1Z0.

Se trata, en últimas, del ejercicio de un derecho, por su titular, sin que con el ejercicio del mismo derive el fin o beneficio establecido por las dis_posiciones legales para el titular del referido derecho. La doctrina, a partir de la teoría construida por la jurisprudencia, ha señalado: "Según nuestra jurisprudencia, para que no se incurra en responsabilidad por abuso del derecho, es menester que este se ejerza de tal forma que sirva para el cumplimiento del fin social a que está destinado y sobre bases de estricta justicia. Por ello se dice que no es suficiente que se haga uso de las facultades que se desprenden de los derechos que nos corresponden, sino que dicho uso debe hacerse sin perjuicio de los demás y con la intención de no causar daño por lo anterior se ha dicho que es abusivo todo acto que, por sus móviles o por su fin, es opuesto a su destinación y a la función del derecho que se ejerce.

De esta forma, con torcida intención, o sin ella, el titular de un derecho puede ejercitarlo de manera excesiva, inoportuna, innecesaria o con un propósito o finalidad desviada, dando lugar, en todos estos eventos, a un típico ejercicio abuso del derecho. Cuando se causa un daño como resultado de un ejercicio abusivo de las atribuciones que se desprenden de los derechos, se está ante un caso de responsabilidad civil, el cual se traduce en la obligación para et agente de reparar los perjuicios producidos.

Nuestra jurisprudencia solo reconoce a la parte lesionada la indemnización de los daños ocasionados, pero no le da facultad para impugnar el acto jurídico que haya realizado el titular del derecho en ejercicio de este. "121. Revisada la evidencia aportada al expediente, no encuentra el Tribunal que de la conducta de la promitente compradora y su actuación surja el abuso del derecho propuesto, en tanto, pareciera que la obligación de atender a los compromisos acordados por las partes y de que da cuenta la promesa de compraventa y del reacomodo de los términos del negocio, derivada del incumplimiento de ambas partes a lo en ella acordado, fuera solo de cargo de una de ellas y a discreción de la otra. incurriéndose en el abuso por el no acuerdo sobre como concretar el negocio.

Si, como se ha visto, ambas partes han incumplido y han realizado actividades positivas 119 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 27 de mayo de 1943. 120 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 5 de octubre de 1939. 121 Jorge Suescún Melo. Estudios de Derecho Pñvado, Edil. Cámara de Comercio de Bogotá- Universidad de los Andes, pág.

18. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --73/83··, • TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S,A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL tendientes a concretar un nuevo pacto, pero no se pusieron de acuerdo en la forma y términos en que deseaban llegar a concretarlo -firma de escritura, entrega, pagos- estas circunstancias, per se, no derivan piensa el Tribunal en un abuso de un derecho corno, sin más lo propone el demandante, circunstancia que lleva al rechazo de la misma.

De la lectura de las comunicac.iones cruzadas por las partes, de las propuestas que formuló la demandada, transcritas en este laudo, no es viable construir la pretensión propuesta por la parte demandante inicial en este caso y pretender, a partir de allí dar sustento a una indemnización de perjuicios.

6.3. EXCEPCIÓN GENÉRICA - BANCO DE OCCIDENTE Propone la apoderada del Banco la excepción genérica con base en lo dispuesto en el artículo 828 del Código General del Proceso, que el tribunal entiende que hace referencia al artículo 282 del C.G.P., no hace sustentación de la misma ni en su alcance, ni explicación adicional. En la medida en que no existe de la solicitud ningún reparo en concreto y, en los términos del artículo citado, no encuentra el Tribunal ninguna circunstancia que dete:rmine que oficiosamente haga declaración alguna, ha de negarse la presente excepción.

6.4. EXCEPCIÓN GENÉRICA · ORAFA S.A. Con base en el articulo 282 del C.G.P propone el apoderado de ORAFA S.A., la excepción genérica que hace consistir en la disconformidad existente entre el contrato de promesa de compraventa en cuanto al bien objeto de la misma y la demanda reformada presentada como base del presente caso. En los términos no muy claros ni explícitos del apoderado, existe diferencia en el número de folio de matricula inmobiliaria que identifica al local objeto de esta demanda en cuanto uno es el que figura en la promesa y otro el que aparece en la demanda reformada, con la circunstancia de que este último, es equivocado. esto es, no corresponde al asignado al local citado en la oficina de registro de instrumentos públicos ·por lo cual ante la rogada de la jurisdicción arbitral, no son aptos para poderse acceder a ellas"{Resalta el Tribunal).

Ante esa confusa solicitud, el Tribunal considera que lo que se cuestiona o bien es la demanda en debida forma o, más allá, la competencia del Tribunal. En cuanto a lo primero, tuvo la demandada oportunidad de reclamar al respecto y no lo hizo en la debida oportunidad, motivo por el cual se trata de una decisión en firme, Si de lo que se trata es de lo segundo, esto es insinuar la falta de competencia del tribunal para decidir la presente competencia, en la instancia pertinente, que es la que la ley de arbitraje establece para tal efecto.

Tampoco se formuló reparo alguno a la decisión del Tribunal, que confirma en el presente laudo, de su competencia para resolver las diferencias objeto del proceso, con base en el pacto arbitral acordado en la promesa de venta suscrita por las partes respecto del local comercial a que se refiere el apoderado. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --74/83·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL _..

En cuanto a la diferencia en el folio de matrícula fundamento de la excepción, que el Tribunal atribuye a un error mecanográfico, no es obstáculo alguno para proceder a decidir por las siguientes razones: 1. Es claro que el folio de matrícula incluido en la promesa de venta no coincide con e·I del local Nl-24 del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, por cuanto, como aparece en la promesa misma, el centro comercial estaba en proceso de construcción, y, desde lo jurídico, en proceso de ser sometido al régimen de propiedad horizontal, lo que se logró tiempo después de la firma de la promesa, donde por ello aparece consignado es el folio del lote de mayor extensión donde se levantó la construcción. 2.

Corno se tuvo oportunidad de expresarlo en detalle y con total claridad, al tratar la excepción de "Nulidad absoluta de la promesa de compraventa por inexistencia del contrato.., existe total claridad respecto del bien objeto del mismo, identificado plenamente en la promesa de compraventa: Local Nl-24, del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, ubicado en la ciudad de Neiva (Huila), en la calle 8 No. 48-145 de la ciudad en referencia. 3.

A lo largo de todo el proceso, como se aprecia de la intensa actividad documental y de la demanda de reconvención presentada por la parte demandada, quedó confirmado de que bien se está tratando en este proceso, el cual, coincide sin lugar a duda alguna, con el que fue objeto de la promesa de compraventa base de este trámite arbitral, sin que al respecto se haya formulado reclamo diferente al de la confusa excepción de que estarnos tratando.

A partir de lo anterior, no encuentra ningún vicio el Tribunal en lo formal, si es eso lo que se propone en la excepción, ni en el fondo, como lo sugiere la redacción de la excepción presentada, en el error mecanográfico en la cita del folio de matrícula del local Nl-24 del Centro Comercial Santa Lucia Plaza, objeto del proceso, sin que pueda de allí deducirse vicio alguno que derive en consecuencias jurídicas mayores, como, aparentemente, lo pretende con la excepción el apoderado de la parte demandada- demandante en reconvención. 7.

EJECUCIÓN O RESOLUCIÓN DEL CONTRA TO EN EL EVENTO DE MUTUO INCUMPLIMIENTO En tanto las partes, mutuamente, endilgan a la contraria, el haber incumplido el contrato celebrado y, por ende, reclaman el cumplimiento, la promitente vendedora y, la terminación, la promitente compradora, junto con indemnización de perjuicios moratorios la primera y compensatorios la segunda, bajo los términos del artículo 870 del Código de Comercio, es preciso definir este aspecto en cuanto, como se ha indicado, ambas partes incurrieron en mora en el cumplimiento de sus respectivas obligaciones, como se ha sel'lalado lo que, de entrada, impide la norma que sustentaría tal petición. Para ello, de la mano de la jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicía, el Tribunal analizará la situación jurídica de un contrato de promesa de venta de un inmueble, en el evento en que ambas partes incumplen con las obligaciones que, conforme al contrato y a la ley les competen y, cuáles son sus consecuencias.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --75/83--, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL ---------·------- ···•-------·-- _.. Al efecto, la Corte en sentencia SC1662-2019 con ponencia del H. Magistrado Álvaro Fernando García Restrepo, pone de presente cómo puede darse, tratándose del incumplimiento de un contrato sinalagmático el incumplimiento unilateral, como en la hipótesis del artículo 1546 del Código Civil -similar al 870 del Código de Comercio-, como también son dables las hipótesis de incumplimiento recíproco o el evento del mutuo disenso tácito.

Visto, como hemos señalado que en el presente caso no se trata del evento del incumplimiento unilateral y teniendo en cuentas las alegaciones de las partes, se ha puesto sobre la mesa el evento del mutuo disenso tácito, sobre el que ya se tuvo ocasión de referirse el Tribunal y que tampoco ocurre en el presente caso. Por lo que, con base en lo ocurrido y soportado probatoriamente, de lo que estaríamos hablando es del evento del incumplimiento reciproco, por lo que se procederá a analizar esta hipótesis y las consecuencias jurídicas derivadas de la misma, para poder concluir cuáles son sus consecuencias y como aplicarlas al presente caso.

Dice al efecto la Corte en el fallo referido: "En la hipótesis del incumplimiento recíproco de dichas convenciones, por ser esa una situación no regulada expresamente por la ley, se impone hacer aplicación analógica del referido precepto -se refiere al art. 1546, se nota- y de los demás que se ocupan de los casos de incumplimiento contractual, para con tal base, deducir, que está al alcance de cualquiera de los contratantes, solicitar la resolución o el cumplimiento forzado del respectivo acuerdo de voluntades, pero sin que haya lugar a reclamar y, mucho menos, a reconocer, indemnización de perjuicios, quedando comprendida dentro de esta limitac.ión el cobro de la cláusula penal, puesto que en tal supuesto, de conformidad con el mandato del artículo 1609 del Código Civil, ninguna de las partes del negocio jurldico se encuentra en mora y, por ende, ninguna es deudora de perjuicios según las voces del articulo 1615 ibídem.

La especial naturaleza de las advertidas acciones, en tanto que ellas se fundan en el reciproco incumplimiento de la convención, descarta toda posibilidad de éxito para la excepción de contrato no cumplid,o, pues, se reitera, en tal supuesto, et acto siempre se habrá sustraído de atender sus deberes negóciales."l22. (Resalta el Tribunal) Esa es la hipótesis en que nos encontramos en el presente caso, el cual desemboca en la solicitud de la parte demandante inicial de solicitar la ejecución forzada del contrato de promesa de compraventa, aunque, con todas las indemnizaciones y sanciones propias solamente de aquél que, conforme los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil, corresponden al contratante cumplido.

Habrá pues que, a partir de ¡¡llí, extremo al cual no va la Corte Suprema de Justicia, analizar 10 que ocurre cuando el demandante-Incumplido pide la ejecución Forzada y el demandado-incumplido y a su vez demandante en reconvención pide la resolución del contrato, dejando en claro que, conforme a la jurisprudencia en cita, que el Tribunal comparte plenamente, quedan por fuera de debate las condenas por toda clase de sanciones e indemnizaciones de las solicitadas por las partes, tanto en la demanda principal como en la de reconvención. Ello, por cuanto no es viable separar esta '" Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civd.

Sentencia de 5 de julio de 2019 (Reí. int SC1662-2019). ····-·····················~---·-··························· Cl:NTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --76/ 83··, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S,A,S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A. LAUDO ARBITRAL situación del presupuesto básico para pedir tales sanciones y/o indemnizaciones: el que una de las partes haya cumplido (artículos 870 C. Co., 1546 C.C.), como lo expresa la Corte, lo que, en este caso, no se da.

Para hallar la respuesta precisa, el Tribunal recuerda que el caso del incumplimiento reciproco no es nuevo en la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, pues ya en sentencia del 29 de noviembre de 1978, había arribado a solución en sentido similar, pero adicionalmente, distinguiendo entre las distintas obligaciones incumplidas y sus momentos de satisfacción por las partes, al establecer: "De todo lo expuesto conclúyanse: a) En los contratos bilaterales en que las reciprocas obligaciones deben ejecutarse $ucesivamente, esto es, primero las de uno de los contratantes y luego las del otro, el que no reciba el pago que debía hacérsela previamente solo puede demandar el cumplimiento del contrato si él cumplió o se allano a cumplir conforme a lo pactado, pero puede demandar la resolución si no ha cumplido ni se allana a hacerlo con fundamento en que la otra parte incumplió con anterioridad; b) En los contratos bilaterales en que las mutuas obligaciones deben ejecutarse simultáneamente, o sea a un mismo tiempo, si una parte se allano a cumplir en la forma y tiempo debidos y la otra no, aquella tiene tanto la acción de cumplimiento como la resolutoria, más si ninguna de las partes cumplió ni se allano a hacerlo, una y otra mer.amente pueden demandar la resolución del contrato.

Todo lo anterior va sin perjuicio de la tesis del mutuo disenso, que la Corte ha venido sosteniendo."123. (Resaltado por el Tribunal). Por lo anterior, ya la Corte, había avanzado a definir que no existe una solución única a un único tipo de incumplimientos recíprocos, señalando que, de contera, existen diversos efectos en caso de incumplimientos, dado el momento en que debían satisfacerse las prestaciones de uno y otro contratante, es decir, no todos los incump'limientos recíprocos tienen igual cura.

Es así, como dicha sentencia establece con precisión que si se estaba ante el incumplimiento reciproco de obligaciones que deben ejecutarse simultáneamente (como el caso de asistir los dos promitentes a la firma de una escritura), ello derivaba en la posibilidad de desatar la relación contractual, mediante la resolución de este, y no permitiendo la ejecución forzada del mismo.

El salvamento parcial del voto a la sentencia de 5 de julio de 2019 de la Corte Suprema de Justicia antes citada, expuesto por el Magistrado Aroldo Wílson Quiroz, nos sirve para ilustrar el punto, toda vez que su distanciamiento con la tesis mayoritaria no radica en la posibilidad de resolver el negocio, sino en otros puntos que allí trata.

En lo que nos interesa, a esta altura, en el precitado salvamento menciona: ··3.4 En la providencia aprobada mayoritariamente se abandonó la tesis de la improcedencia de la acción resolutoria frente a incumplimientos mutuos y se propugnó por el acogimiento de los planteamientos centrales del fallo de 1978. Esta compresión, valga la pena mencionarlo, que comparto en su integridad, es la que mejor se aviene con los criterios de interpretación 123 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia de 29 de noviembre de 1978. CENTRO DE ARBITRA.JE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --77/8,3--. _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL literal, histórico y sistemático del artículo 1546 del Código Civil, de que tratan los artículos 27 y 30 del Código Civil..." El anterior análisis sistemático de la jurisprudencia realizado, apunta a dejar claro que ante el incumplimiento reciproco de contratos bilaterales, cuando el incumplimiento ha versado sobre asuntos medulares de un negocio: i) las partes tienen la posibilidad de demandar su cumplimiento o su resolución; ii) sin exigir ningún tipo de indemnización, y iii) si se trata del incumplimiento de obligaciones que las dos partes debían satisfacerlas de manera simultánea, lo que procede es la resolución de este.

Una vez visto lo anterior, el tribunal procede a centrarse en el caso concreto de este proceso arbitral. El análisis integral de expediente nos lleva a que estamos ante el incumplimiento reciproco de una obligación bilateral que debía satisfacerse en un momento especifico y de manera simultánea. Esa obligación era acudir el día 15 de noviembre de 2015, a las 3:00 p. m. a la Notaria 24 de Bogotá para suscribir la escritura pública que daría cumplimiento a lo prometido en la promesa de compraventa suscrita el día 26 de junio de 2014.

Igualmente, está probado que a esa hora y fecha tampoco se había registrado el reglamento de propiedad horizontal y tampoco se había suscrito el otrosí aludido en la promesa. Por lo anterior y dado que está plenamente probado dentro del proceso, que las dos partes incumplieron el deber de comparecer a la notaria para firma de la escritura, y que no existió acto jurídico, ni anterior ni posterior al 15 de noviembre de 2015, que revivirá o saneará la promesa incumplida, la jurisprudencia de 1978 antes citada, trae como remedio la institución de la resolución del contrato: "b) En los contratos bilaterales en que las mutuas obligaciones deben ejecutarse simultáneamente, o sea a un mismo tiempo, si una parte se allano a cumplir en la forma y tiempo debidos y la otra no, aquella tiene tanto la acción de cumplimiento como la resolutoria, más si ninguna de. las partes cumplió ni se allano a hacerlo, una y otra meramente pueden demandar la resolución del co.ntrato".

(Resalta el Tribunal). Asi las cosas, et Tribunal acogerá la pretensión del demandante en reconvención, de dar por terminado el contrato de compraventa suscrita entre las partes del proceso, mediante la figura de la resolución del contrato, no por el incumplimiento del promitente vendedor como lo planteó en la demanda de reconvención, sino por aplicación de la jurisprudencia en relación con el mutuo incumplimiento, advirtiendo que despachará desfavorablemente todas las pretensiones que involucren indemnizaciones de perjuicios, pues así lo dicta la jurisprudencia nacional, con base en la interpretación de los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil.

No obstante, como se ha indicado, no hay lugar a indemnizaciones ni multas, en tanto, siendo ambas partes incumplidas, lo dispuesto en el artículo 870 del Código de Comercio, que en lo civil está regulado en el articulo 1546 y abre paso a ese tipo de prestaciones solamente a favor de quien es contratante cumplido, frente a quien no to es, hipótesis que como se ha reiterado, no es la ocurrida en el presente caso.

CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··78/83··.• _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVIVIENOA S.A. COMO VOCl:RA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A, LAUDO ARBITRAL En este último aspecto, relativo a indemnizaciones y multas, si bien quedan cubiertos por la consideración anterior que excluye todas, sin excepción, el Tribunal se refiere, adicional y particularmente a dos solicitudes de la parte demandante.

En la primera, referida al reembolso de lo pagado por gastos de administración y sus correspondientes intereses. Es cierto, como se indicó en otro aparte de esta providencia: que la entrega, no se produjo en la fecha originalmente pactada y que, fue parte central de prolongada discusión habida cuenta de los requerimientos de la parte demandada al respecto.

Esta circunstancia, desde el punto de vista del tema que tratamos, contrastado con lo pactado expresamente en la promesa de venta, es decir, que el pago de los gastos de la administración los asumia la prometiente compradora, ""desde la fecha de la entrega material del inmueble"' 24, la cual, no se produjo, se sumarian a lo ya dicho, para considerar que no es viable acceder, por estas razones, a la solicitud elevada en la demanda por la parte demandante.

En la segunda, sobre la indemnización por inmovilidad. Al igual que con el tema anterior, no hay lugar a condenar a esta indemnización, que, como todas las demás, habida cuenta de lo que el Tribunal, de la mano y en acuerdo con la jurisprudencia de la Corte citada y base de esta decisión arbitral, claramente señala: que no hay lugar al pago de indemnizaciones de ninguna especie o clase, sobre la base, se reitera, de que siendo ambos contratantes incumplidos, ninguno llena el supuesto de los artículos 870 del Código de Comercio y 1546 del Código Civil, básico para que surja la posibilidad de pedir indemnizaciones, esto es, que la parte que los solicita haya cumplido con las obligaciones a su cargo.

Por tal razón, y lo considerado en esta providencia sobre el particular, no hay lugar a decretar esta indemnización como se senalará en la parte resolutiva de esta providencia. CAPITULO IV PRONUNCIAMIENTO SOBRE EL JURAMENTO ESTIMATORIO La figura del juramento estimatorio, sus consecuencias y sus sanciones. El artículo 206 del Código General del Proceso, reformado por el artículo 13 de la ley 1743 de 2014; en un principio se previó como una sanción objetiva a las deficiencias probatorias del convocante, posteriormente a raíz de la sentencia C - 157 de 2013 de la Corte Constitucional, se morigeró la naturaleza de la sanción original, la cual finalmente quedó redactada en el texto legal aplicable en estos términos: "ARTICULO 206.

JURAMENTO ESTIMATORIO. Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos. Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo.

Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación. ( ) 12◄ Clausula tercera de la Promesa de Compraventa, folio 5 del Cuaderno de Pruebas No.

1. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ••7 9/83--, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDAlUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A,S, y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S,A, COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS,A, LAUDO ARBITRAL PARÁGRAFO. También habrá lugar a la condena a la que se refiere este artículo a favor del Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, en los eventos en que se níeguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios.

En este evento, la sanción equivaldrá al cinco por ciento (5%) del valor pretendido en la demanda. cuyas pretensiones fueron desestimadas. La aplicación de la sanción prevista en el presente parágrafo sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte.

Sobre el alcance de la figura, se ha pronunciado repetidamente la Corte Constitucional, como se ha señalado anteriormente señalando dijo sobre la misma que "no procede cuando la cusa de la misma sea imputable a hecho o motivos ajenos a la voluntad de la parte, ocurridos a pesar de que su obrar haya sido diligente y esmerado". En la sentencia C-279 del 15 de mayo de 2013 reiteró que la finalidad del juramente estimatorio consiste en agilizar la justicia y disuadir la interposición de demandas temerarias y fabulosas, lo cual se ajusta a los fines de la administración de justicia, señaló además "el juramento estimatorio tiene por objeto precisamente hacer prevalecer la buena fe y fa lealtad procesal sobre las formas procesales, otorgándole un valor especial a lo señalado por las partes " e igualmente indicó que la sanción "es proporcional, razonable y se funda en el principio de lealtad procesal y en la tutela del bien jurídico de la administración de justicia".

Al no encontrar el Tribunal ninguna base para considerar que en el presente caso se den los presupuestos de la norma en mención y los principios que establecieron en ella para hacerse acreedor a la sanción establecida por el legislador, ni un actuar negligente o temerario, no habrá de acceder a la solicitud de la parte demandada inicial y de reconvención para aplicar la sanción de que trata el artículo 206 del Código General del Proceso.

CAPÍTULO V LAS COSTAS Y SU LIQUIDACIÓN Las costas están constituidas tanto por las expensas, consideradas las erogaciones en que incurren las partes en la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como "los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso" (Acuerdo No. PSAA16-10554 de 5 de agosto de 2016 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, Art. 5º), Al respecto, conforme el artículo 365 Numeral 5" del Código General del Proceso establece que "En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión".

En el presente asunto. las pretensiones de la demanda inicial y de reconvención prosperaron parcialmente en monto significativamente menor a lo solicitado, llevando al Tribunal en ejercicio de la facultad que le confiere el citado numeral 5 del artículo CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA Df COMCRCIO DE BOGOTÁ --80/83-- TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BA.NCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL 365 del C.G.P. "abstenerse de condenar en costas" y declarar que cada parte debe asumir aquellas en las que incurrió. CAPITULO VI DECISIÓN En mérito de las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento conformado para resolver en derecho las controversias entre ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA con BANCO DE OCCIDENTE y ORAFA S.A. mediante el voto unánime de sus miembros habilitados por las partes para hacerlo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO. Declarar la existencia del Contrato de Promesa de Compraventa suscrito por Andalucía Diseno y Construcciones S.A.S. como Promitente Vendedora con la sociedad ORAFA S.A. como Promitente Compradora, el cual fue celebrado el 26 de junio de 2014, y tiene por objeto la compraventa del Local comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, distinguido con la matrícula inmobiliaria 200 - 249460, ubicado en la calle 8 N.° 48 - 145 de la nomenclatura urbana de la ciudad de Neiva (Huila), cuyo precio total de venta es de Mil quinientos cuarenta millones doscientos sesenta mil Pesos Moneda Corriente ($1.540.260.000) por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

SEGUNDO. Declarar que la demandante en reconvención ORAFA S.A. y la sociedad ANDALUC1A DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S. A. S., celebraron y documentaron Contrato de Promesa de Compraventa, en el cual ORAFA S.A. se denominó prometiente compradora y ANDALUCIA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES SAS se denominó Prometiente Vendedora el 26 de junio de 2014, cuyo objeto fue la compraventa del Local comercial N1-24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza, Propiedad Horizontal, por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

TERCERO. Declarar que mediante contrato de cesión de posición contractual suscrito el 21 de noviembre de 2014, la sociedad Andalucía Diseño y Construcciones S.A.S cedió a la sociedad financiera Fiduciaria Davivienda S.A., como vocera y administradora del fideicomiso Centro Comercial Santa Lucía Plaza, su posición contractual como Promitente Vendedora, por las razones y bajo los presi.;puestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

CUARTO. Declarar que mediante contrato de cesión suscrito el 14 de enero de 2015, la sociedad ORAFA S.A. cedió al Banco de Occidente S.A. su derecho de adquirir a título de Prometiente Comprador el Local Comercial N1 - 24 que hace parte del Centro Comercial Santa Lucía Plaza Propiedad Hórizontal; y que esa cesión fue aceptada expresamente por la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A., por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -·81/83··, _ TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCIA DISENO Y CONSTRUCCIONES S.A.S, y FIDUCIARIA DAVMENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL QUINTO. Declarar que la fecha en la que conforme a la promesa de compraventa se debía otorgar la Escritura Pública de compraventa entre la demandante en reconvención ORAFA S.A. como prometiente compradora y la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. como prometiente vendedora era el 15 de noviembre de 2015, en la Notaria 24 del círculo de Bogotá a las 3:00 p.m. en virtud de la cláusula novena del contrato de promesa de compraventa.

SEXTO. Declarar resuelto el contrato de Promesa de Compraventa de fecha 26 de junio de 2014 por mutuo incumplimiento de las partes, por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

SÉPTIMO. Condenar a la demandada en reconvención FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. a reembolsar y pagar a la demandante en reconvención ORAFA S.A. la suma de SEISCIENTOS NOVENTA Y TRES MILLONES CIENTO DIEZ Y SEIS MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE PESOS ($693.116.999) dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la ejecutoria de esta providencia.

OCTAVO. Negar las demás pretensiones principales formuladas por la parte demandante. en la reforma de la demanda inicial. por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia. NOVENO Negar todas las demás pretensiones subsidiarias formuladas por la parte demandante, en la reforma de la demanda inicial, por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

DECIMO. Desestimar todas las excepciones de mérito presentadas por BANCO DE OCCIDENTE y O RAFA S.A. en las contestaciones de la reforma de la demanda inicial por las razones expuestas en el presente laudo.

DECIMO PRIMERO. Negar las demás pretensiones principales formuladas por ORAFA S.A. en la reforma de la demanda de reconvención, por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

DECIMO SEGUNDO. Negar todas las demás pretensiones subsidiarias formuladas por ORAFA S.A., en la reforma de la demanda de reconvención, por las razones y bajo los presupuestos expuestos en la parte motiva de esta providencia.

DECIMO TERCERO. Desestimar todas las excepciones de mérito presentadas por FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA en la contestación de la reforma de la demanda de reconvención por las razones expuestas en el presente laudo.

DECIMO CUARTO. No imponer la sanción del juramento estimatorio dispuesta en el articulo 206 del C.G.P., conforme se expuso en la parte motiva del laudo.

DECIMO QUINTO. No hay lugar a la condena en costas por las razones expuestas en la parte motiva del presente laudo (numeral 5 del artículo 365 del C.G.P.).

DECIMO SEXTO. Declarar causados los honorarios de los árbitros y del secretario, por lo que se ordena realizar el pago del saldo en poder del Presidente del Tribunal, con la deducción correspondiente de la Contribución Especial Arbitral. CENTRO DE ARBITRAlf Y CONCIUAClÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -·82/l!3·· TRIBUNAL ARBITRAL ANDALUCÍA DISEÑO Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y FIDUCIARIA DAVIVIENDA S.A. COMO VOCERA DEL FIDEICOMISO CENTRO COMERCIAL SANTA LUCIA PLAZA contra BANCO DE OCCIDENTE y ORAFAS.A. LAUDO ARBITRAL DECIMOSÉPTIMO. Disponer que, una vez agotados los trámites propios del Tribunal, su Presidente deberá rendir las cuentas de las sumas puestas a su disposición para atender los gastos y expensas que demandó el funcionamiento del Tribunal.

DECIMO OCTAVO. Disponer que por Secretaría, se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes con las constancias de ley. DECIMONOVENO. Disponer que en su debida oportunidad, se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Esta providencia queda notificada en audiencia. NAN GUILLERMO LIZCANO ORTIZ Arbitro Presidente RAPAELB!RNALOUTI RREZ Árbitro ANA IN~S URJBE OSORIO Árb' RSISTAC ------------------------------------------------------------ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --83/ 83--