Milan Desarrollos Inmobiliarios En Liquidacion vs. Carmen Constanza Chaves Zamudio Y Jorge Enrique Chavez Zamudio

TRIBUNAL ARBITRAL DE MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN VS. JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO y CARMEN CONSTANZA CHÁVES ZAMUDIO (Trámite 143342) ACTA 17 El 16 de agosto de 2024 a las 9. a.m. en reunión virtual por el sistema WEBEX se constituyó en audiencia Tribunal Arbitral que dirimirá las diferencias surgidas entre MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN como parte convocante y JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO y CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO como parte convocada Trámite 143342, que se adelanta ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Presentes por comunicación electrónica el Doctor JORGE OVIEDO ALBÁN, árbitro y el secretario Doctor JORGE SANMARTIN JIMENEZ También se ha hecho presente Por la parte convocante, el doctor FERNANDO GONZÁLEZ CIFUENTES, identificado con la cédula de ciudadanía No. 19.398.554 de Bogotá y T.P. 68.037 del C.S. de la J, por sustitución presentada por la apoderada principal Doctora MARCELA GONZALEZ.

Por los convocados los señores JORGE CHAVEZ ZAMUDIO y CARMEN CONSTANZA CHAVEZ ZAMUDIO y su apoderado el doctor PEDRO FONSECA BELLO. Informe secretarial 1. Celebrada la primera audiencia de trámite el pasado 16 de enero de 2024, adicionados los días de la suspensión decretada en el proceso, los seis meses de ley para que el Tribunal profiera su Laudo y resuelva las eventuales aclaraciones y complementaciones vence el 10 de septiembre de 2024 2.

El auto No 22 que citó a la presente audiencia fue notificado electrónicamente a todas las partes del proceso. Fin informe secretarial Auto No 23 Se reconoce personería al Doctor FERNANDO GONZALEZ CIFUENTES con CC 19298554 y TP 68037 como apoderado sustituto de la Doctora MARCELA GONZALEZ apoderada de la parte demandante en los términos del memorial del 14 de agosto de los corrientes Esta providencia notificada en estrados El arbitro dio la palabra al secretario, quien leyó de viva voz la parte resolutiva del Laudo Arbitral Concluida la lectura, el secretario anuncio el envío del Laudo junto con la presente acta a los correos registrados por las partes El secretario da fe y constancia de la integridad de la presente acta con su firma digitalizada en la misma la cual ha quedado registrada en el sistema WEBEX del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. JORGE OVIEDO ALBÁN Arbitro FERNANDO GONZALEZ CIFUENTES PEDRO FONSECA ABELLO JORGE SANMARTIN JIMENEZ Secretario TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 1 TRIBUNAL ARBITRAL Rad.

No. 143342 MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 2 Bogotá D.C., 16 de agosto de 2024.

El Tribunal arbitral conformado para dirimir en derecho las controversias entre MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN y SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. en calidad de cesionaria de los derechos litigiosos del presente trámite, como parte convocante, y JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO y CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO, como parte convocada, profiere, en término, el Laudo Arbitral después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en la Ley 1563 de 2012, el Código General del Proceso y el Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, con lo cual decide con fuerza de cosa juzgada el conflicto planteado en la demanda.

CAPÍTULO I ANTECEDENTES 1. PARTES Y REPRESENTANTES

1.1. LA PARTE CONVOCANTE ES:

1.1.1. SOCIEDAD DEMANDANTE MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S, persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de BOGOTÁ D.C., representada legalmente por ALBERTO MARIO NIEVES CABALLERO, ciudadano mayor de edad con domicilio en la ciudad de BOGOTÁ D.C., sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

1.1.2. SOCIEDAD CESIONARIA DE LOS DERECHOS LITIGIOSOS SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de BOGOTÁ D.C., representada legalmente por ALBERTO MARIO NIEVES CABALLERO, ciudadano mayor de edad con domicilio en la ciudad de BOGOTÁ D.C., sociedad que está representada judicialmente en este proceso TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 3 por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal, y quien durante el presente trámite arbitral fue cesionaria de los derechos litigiosos que en un primer momento estuvieron en cabeza de la mencionada Milán Desarrollos Inmobiliarios S.A.S.

2.1. LA PARTE CONVOCADA ES: JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO, ciudadano mayor de edad, domiciliado en la ciudad de BOGOTÁ D.C., representado judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal. CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO, ciudadana mayor de edad, domiciliada en la ciudad de BOGOTÁ D.C., representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.

2. EL PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra incluido en la cláusula décima sexta del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, la cual dispone: DÉCIMA SEXTA.- CLÁUSULA COMPROMISORIA: Cualquier diferencia entre las partes por causa y con ocasión de la interpretación, aplicación o alcances de este contrato, que no pueda ser solucionada directamente por las partes en el plazo de un (1) mes contado a partir del planteamiento del mismo por alguna de las partes, será sometido a la decisión de un tribunal de arbitramento que funcionará en la Cámara de Comercio de Bogotá, entidad que designará el árbitro, el laudo se proferirá en derecho y estará integrado por un árbitro

3. CONVOCATORIA DEL TRIBUNAL, DESIGNACIÓN DE LOS ÁRBITROS Y ETAPA INICIAL DEL PROCESO 3.1. El día ocho (8) de junio de 2023 fue radicada por MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., a través de apoderado judicial, la demanda que convoca a tribunal arbitral con fundamento en la cláusula compromisoria anteriormente citada. 3.2. El 15 de junio de 2023, se surtió diligencia de sorteo de árbitros, informándose a las partes, el mismo día, que fue designado el doctor JORGE OVIEDO ALBÁN como árbitro principal, quien aceptó el mismo día la designación. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 4 3.3.

El 14 de julio de 2023, fecha de instalación del Tribunal, se designó a JORGE SANMARTIN JIMÉNEZ como Secretario del Tribunal, quien en la misma diligencia aceptó la designación y se posesionó en el cargo. 3.4. A través de Auto No. 2 de la misma fecha, el Tribunal INADMITIÓ la demanda. En consecuencia, la parte Convocante presentó demanda subsanada el día 19 de julio, admitiéndose la misma en providencia del siguiente día 26. 3.5.

El día 10 de octubre de 2023, los Convocados presentaron CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA, frente a la cual el Convocante descorrió traslado de las excepciones de mérito el día 17 de octubre. 3.6. El Tribunal realizó audiencia de conciliación y fijación de honorarios el día 26 de octubre de 2023. 3.7. En memorial del 21 de noviembre de 2023, la parte Convocante informó al Tribunal de la cesión de derechos litigiosos de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., en calidad de cedente, a la sociedad SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., en calidad de cesionaria, cesión que fue aprobada por el Tribunal en Auto No. 08 del 21 de diciembre de 2023, fechando, así mismo, la PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE para el día 16 de ENERO de 2024.

4. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGACIONES FINALES 4.1. La primera audiencia de trámite se celebró el DIECISÉIS (16) de ENERO de 2024, conforme a la citación del Auto del 21 de diciembre de 2023. En esta audiencia se profirió el Auto No 12, a través del cual el Tribunal declaró sobre su plena competencia para conocer del proceso puesto bajo su conocimiento. 4.2.

A través de Auto No. 13 de la misma fecha, el Tribunal decretó la totalidad de las pruebas, salvo por las siguientes observaciones: 4.2.1. Los oficios solicitados por la Convocante a los Juzgados 28 y 29 del Circuito de Bogotá D.C. fueron negados por el Tribunal. 4.2.2. Los oficios solicitados por la Convocada a los Juzgados 28 y 29 del Circuito de Bogotá D.C. fueron negados por el Tribunal. 4.2.3.

En su lugar, decretó, de oficio, la prueba por informe dirigida a los Juzgados 28 y 29 del Circuito de Bogotá D.C. con la finalidad de obtener copia íntegra de los expedientes cuyos radicados fueron descritos en el apartado correspondiente de la providencia de pruebas1. 1 Página 11, Acta No. 8 del 16 de enero de 2024. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 5 4.2.4.

La prueba por informe solicitada por el extremo convocado, dirigida a Fiduciaria Bogotá S.A. fue efectivamente practicada, siendo contestado el requerimiento del Tribunal el día 9 de febrero de 2024. 4.3. Las pruebas decretadas por el Tribunal, fueron practicadas así: 4.3.1. En cuanto a los interrogatorios de parte, se surtieron de la siguiente forma: 4.3.1.1.

El interrogatorio de JORGE CHÁVEZ ZAMUDIO, fue surtido, en audiencia, el día 6 de febrero de 2024. 4.3.3.2. El interrogatorio de la sociedad MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN, fue surtido, en audiencia, el día 6 de febrero de 2024. 4.3.3.3. El interrogatorio de CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO, fue surtido, en audiencia, el día 1 de marzo de 2024, después de ser declarada ausente de manera injustificada y, posterior a esta determinación, ser citada de oficio por el Tribunal.

De los documentos aportados se ordenó correr traslado por el término de 3 días. 4.3.4. Respecto de los testimonios decretados estos se practicaron así: 4.3.4.1. El de JOHAN RICARDO HIDALGO VARELA, fue recibido por el Tribunal en audiencia, el 15 de febrero de 2024. De los documentos aportados se ordenó correr traslado por el término de tres días. 4.3.4.2.

El de SAMUEL ANTONIO MOVILLA MANOTAS, fue recibido por el Tribunal en audiencia, el 1 de marzo de 2024. De los documentos aportados durante su declaración, se ordenó correr traslado por el término de 3 días conforme auto de la misma fecha. Los testimonios practicados fueron en su totalidad grabados y trascritos; no obstante, se trascribieron las grabaciones como un servicio del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá que facilita el análisis de la prueba, tanto a las partes como al Tribunal mismo. 4.4.

Mediante Auto No. 19 del catorce (14) de marzo de 2024, el Tribunal declaró concluida la instrucción del proceso y cerrada la etapa probatoria. Además, procedió a revisar las actuaciones realizadas hasta esa fecha no encontrando ningún vicio ni irregularidad en el trámite arbitral, por lo que DECLARÓ SANEADO el proceso. En consecuencia, citó a las partes a audiencia de ALEGATOS DE CONCLUSIÓN programada para el día cuatro (04) de abril de 2024.

La audiencia para alegatos de conclusión fue llevada a cabo en la fecha programada. 4.5. La fecha del Laudo arbitral fue fijada originalmente para el 31 de mayo de 2024, modificada en dos oportunidades, para el 5 de agosto de 2024 (auto No 21) y posteriormente para el 16 de agosto de 2024 (auto No 22), fecha de la presente providencia. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 6

5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO De conformidad con el Estatuto Arbitral, artículos 10 y 11, y dada la ausencia de indicación de las partes en relación a la duración del trámite arbitral, el término de duración del proceso es de seis (06) meses contados a partir de la fecha de realización de la Primera Audiencia de Trámite, esto es, la fecha límite para la lectura del fallo y la decisión sobre sus eventuales aclaraciones o adiciones sería el dieciséis (16) de julio del presente año, al cual deben añadírsele las siguientes suspensiones: FECHAS DE SUSPENSIÓN DÍAS HÁBILES 5 DE ABRIL DE 2024 AL 30 DE MAYO DE 2024 38 TOTAL 38 Así, la fecha de límite para la lectura del fallo y la decisión sobre sus eventuales aclaraciones o adiciones sería el DIEZ (10) de SEPTIEMBRE de 2024.

Por lo anterior, el presente laudo es proferido dentro de la oportunidad debida. CAPÍTULO II SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA 1. Demanda 1.1 Pretensiones formuladas en la demanda Las pretensiones formuladas en la demanda se leen así: A. PRINCIPALES DECLARATIVAS. Primera principal: Se declare que los demandados JORGE ENRIQUE CHAVEZ ZAMUDIO Y CARMEN CONSTANZA CHAVEZ ZAMUDIO incumplieron las TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 7 obligaciones contractuales a su cargo, contenidas en el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble celebrado el 14 de noviembre de 2019, cuyo objeto era la compraventa del inmueble con matrícula inmobiliaria 50S-40524069, de acuerdo con los hechos de la demanda, por el no levantamiento oportuno de la medida cautelar decretada por el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá. B. CONSECUENCIALES Y DE CONDENA Como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones contractuales los demandados JORGE ENRIQUE CHAVEZ ZAMUDIO Y CARMEN CONSTANZA CHAVEZ ZAMUDIO sean condenados solidariamente a pagar las siguientes sumas de dinero a favor de la demandante MILAN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN. Primera consecuencial: La suma de seis cientos millones de pesos ($600.000.000,00) correspondientes a la cláusula séptima, penal pactada en el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble celebrado el 14 de noviembre de 2019 cuyo tenor es: «SÉPTIMA. - CLÁUSULA PENAL: El no cumplimiento por alguna de las partes de todas o alguna las obligaciones aquí adquiridas, hará a la parte cumplida acreedora en una suma equivalente al DIEZ por ciento (10%) del precio total del inmueble.

No obstante, podrá perseguirse por vía judicial la indemnización de los perjuicios no resarcidos por ésta y el cumplimiento de la obligación principal» Segunda Consecuencial: Que se condene a los demandados al pago de los intereses moratorios que correspondan entre el 9 de julio de 2021, fecha en la cual fueron requeridos en mora del pago de la cláusula penal, y hasta la fecha en la cual se efectúe el pago de la cláusula penal, hasta la fecha de presentación de la demanda van $407.482.500 de intereses moratorios.

Tercera Consecuencial: Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho a los demandados

2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA POR PARTE DE LA CONVOCADA La demanda fue contestada en término, por la parte Convocada. Algunos hechos fueron dados por ciertos, otros por no ciertos, y otros, afirmaron los Convocados, no les constaban. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 8 Las excepciones formuladas contra las súplicas de la demanda reformada se leen de la siguiente manera: 2.1.

Ilegitimidad en la Causa por la Parte Pasiva. Por Inexistencia de Acto u Omisión de los Demandados Determinante de los Perjuicios Reclamados. Generadora de Exoneración de Responsabilidad de los Demandados. Ante Acto Único y Esencial de Tercero. 2.2. Inexistencia de Incumplimiento de las Obligaciones por Parte de los Demandados.

3. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN El resumen aquí realizado responde a una intención meramente descriptiva de los argumentos esgrimidos por las partes del proceso, por lo cual, bajo ninguna circunstancia, deben considerarse como parte de la evaluación probatoria que el Tribunal realizará más adelante en este mismo laudo arbitral.

3.1. ALEGATOS DEL CONVOCANTE La apoderada del extremo Convocante, argumentó como alegatos de conclusión, lo siguiente: 3.1.1. Respuesta a las excepciones de fondo y lo demostrado en el proceso La argumentación de los alegatos de conclusión de la parte Convocante se enmarcó dentro de las respuestas a las excepciones planteadas contra las súplicas de la demanda.

Así, las alegaciones iniciaron a partir de una respuesta directa a la primera excepción, a saber, Ilegitimidad en la Causa por la Parte Pasiva. Por Inexistencia de Acto u Omisión de los Demandados Determinante de los Perjuicios Reclamados. Generadora de Exoneración de Responsabilidad de los Demandados. Ante Acto Único y Esencial de Tercero. Bajo este marco, la apoderada argumentó que en el transcurso del presente trámite arbitral se demostró que entre los hoy extremos procesales se dio un contrato de promesa de compraventa que tenía por objeto un bien inmueble el cual ya ha sido extensamente identificado a lo largo de este proceso.

Además de la existencia de este acuerdo de naturaleza contractual, se probó también el incumplimiento contractual en cabeza de los Convocados por cuanto éstos ejecutaron las prestaciones que les correspondían de manera tardía, casi tres años según se extrae de la argumentación del Convocante; en contraste con el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la sociedad demandante.

O, en otras palabras, argumentó así que TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 9 las partes del presente proceso corresponden a las mismas que celebraron el contrato que dio origen a la controversia puesta bajo el conocimiento de este panel arbitral.

Prosiguió la argumentación refiriéndose a la equiparación a caso fortuito y fuerza mayor realizada, según la apoderada, por parte del representante de los Convocados de las medidas cautelares decretadas con ocasión del proceso surtido ante el Juzgado 28 del Circuito de Bogotá D.C., concluyendo, a partir de conceptos semánticos, jurídicos y desarrollos doctrinales nacionales e internacionales, que esta equivalencia resulta improcedente en el presente caso, dada la previsibilidad de las acciones legales que dieron origen a la cautela referida y las presuntas omisiones de los Convocados descritas por la apoderada de la parte demandante frente a las posibilidades que aquéllos tenían a su disposición para levantar el embargo decretado.

En relación a la excepción denominada Inexistencia de Incumplimiento de las Obligaciones por Parte de los Demandados, la apoderada describió que la misma reitera los argumentos de fuerza mayor y caso fortuito controvertidos por ella, pero además, destaca que esta excepción añade como elemento la supuesta tolerancia de los Convocantes al aludido incumplimiento contractual de los convocados.

En este sentido, reitera las condiciones del negocio que originó la controversia, en particular la cláusula décima del contrato de promesa de compraventa, en virtud de la cual la tolerancia de la parte cumplida frente a hechos u omisiones que pudieran configurar algún incumplimiento no podía entenderse como una modificación de los términos contractuales.

Por último, destacó el comportamiento de los Convocados, los cuales, incluso frente a las actuaciones de buena fe la sociedad demandante, no respondieron con un comportamiento en esa misma línea sino que, explica, insistieron en las conductas que derivaron en el incumplimiento del contrato. En estas circunstancias, solicita al Tribunal la prosperidad de las pretensiones de la demanda.

3.2. ALEGATOS DE LOS CONVOCADOS El apoderado de los Convocados inició sus alegaciones a partir de una cita textual de los hechos y súplicas de la demanda, para, a continuación, hacer una relación de los hechos que considera demostrados en el proceso, los cuales, a grandes rasgos, pueden resumirse en la demostración de las circunstancias de tiempo, modo y lugar que rodearon la firma de la escritura pública No. 1967 de 2019 y las partes intervinientes en la misma.

Así las cosas, procedió a realizar un análisis del contrato de promesa de venta y su otrosí, centrando su atención en los efectos del mismo, particularmente de las obligaciones que emanan de este tipo negocial la obligación de otorgar la escritura pública de venta y así argumentar que sus representados cumplieron cabalmente las obligaciones que de ese contrato se derivaron.

En este sentido, destacó que la inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos implicó el cumplimiento de las obligaciones y, por tanto, la ausencia de cualquier tipo de mora frente a la parte demandante en el presente proceso, precisando que las obligaciones que derivan de este acuerdo no tienen alcance más allá que TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 10 el cumplimiento de la prestación, en este caso, de efectuar el correspondiente registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, obligación que se cumplió, por lo cual la aplicación de las normas civiles concernientes al incumplimiento del contrato resulta improcedente.

En este punto, alude a los elementos y características de la promesa de compraventa para explicar que el mismo fue cumplido por los Convocados y argumentar que la resolución de la promesa no procede en el presente caso, conforme a la doctrina esbozada por la Corte Suprema de Justicia, que cita en sus alegatos. 3.2.1. Sobre los elementos del contrato de promesa celebrado entre las partes Sobre este punto, el apoderado de los Convocados realizó un análisis en concreto del convenio celebrado entre los extremos procesales, examinando los elementos constitutivos de la promesa celebrada entre éstos.

Bajo este marco, concluyó que este precontrato no cumple los requisitos exigidos en la ley, por cuanto la condición fijada para la celebración de la venta fue, en un principio, el levantamiento del embargo por parte del Juzgado 29 Civil del Circuito de Bogotá y, posteriormente a través de un otrosí a este acuerdo, el levantamiento de la medida cautelar por parte del Juzgado 28 Civil del Circuito del mismo circuito judicial.

O en otras palabras, esta condición, tal como está fijada, no satisface los requisitos exigidos en el Código Civil y la ley 153 de 1887, de lo que se deriva la nulidad de esta convención y la imposibilidad de achacar un eventual incumplimiento a alguna de las partes. 3.2.2. La inexigibilidad de la cláusula penal Conforme las consideraciones que el apoderado de los Convocados realizó, y a partir de la cita de las normas respectivas, concluyó también que la cláusula penal es inexigible, por cuanto la ley civil establece que ésta es accesoria a la obligación principal, corriendo la misma suerte que ésta última.

Así las cosas, no puede la demandante solicitar el desembolso de la cláusula penal en la medida que la obligación principal es nula al no concurrir los requisitos exigidos por la ley para su validez. 3.2.3. Efectos de la inexistencia de la promesa de compraventa en razón del cumplimiento del contrato definitivo Como bien se extrae del título de este acápite, otro punto de las alegaciones finales de los demandados consiste en establecer que, al cumplirse la obligación de celebrar el contrato definitivo, satisfaciéndose así las obligaciones a cargo de los Convocados, la promesa de compraventa no tiene forma de seguir existiendo, ya que su fin es la celebración de un contrato definitivo a través del cual las partes deciden constituir su negocio buscado.

En este TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 11 sentido, explicó que al formalizarse la venta, los términos que rigen la conducta y responsabilidad de las partes se encuentran en el contrato de compraventa mas no en la promesa propiamente dicha. 3.2.4.

La causalidad en la responsabilidad Después de hacer un recuento de las excepciones de mérito planteadas contra la súplica de la demanda y los hechos en los que las fundamenta, los Convocados argumentaron la inexistencia de un nexo de causalidad entre ellos, como presuntos artífices del incumplimiento de la promesa y los perjuicios alegados por la Convocante con ocasión de este incumplimiento, por cuanto ellos no fueron responsables de los perjuicios sufridos por la demandante ni del presunto incumplimiento de la promesa de venta.

De allí que, concluye, no se encuentra presente uno de los elementos de la responsabilidad civil en el ordenamiento jurídico colombiano como es el nexo de causalidad entre la conducta y el perjuicio. Concluyó sus alegaciones realizando un recuento de sus argumentos, solicitándole al Tribunal declarar como probadas las excepciones formuladas.

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1. EL CONTRATO DE PROMESA El Tribunal considera menester hacer un planteamiento general de carácter conceptual sobre el contrato de promesa, a fin de descender a la problemática objeto de la litis. 1.1. CONCEPTO Y FUNCIÓN En primer lugar, cabe señalar que el contrato de promesa se entiende como aquel mediante el cual las partes se comprometen a celebrar otro contrato al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición2.

Este contrato se encuentra regulado en el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887. Sobre su naturaleza jurídica, cabe señalar que es un contrato, en la medida que obliga de manera recíproca a ambas partes, a celebrar el contrato prometido. También se ha calificado como un contrato preparatorio, en la medida en que su función es abrir o allanar el camino hacia la celebración del contrato prometido.

Las razones que pueden llevar a las partes a no celebrar el contrato definitivo, sino antecederlo de una promesa, son variadas, pero se resumen en las dificultades jurídicas o económicas que pueden enfrentar las partes, que les sugieren no celebrar aquel hasta tanto no se superen tales obstáculos3. Esta utilidad práctica y función económica ha sido resaltada por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en varias ocasiones.

Así, en sentencia de 1979 señaló: de promesa tiene una finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato (contrato preparado), cuando los interesados actualmente no quieren o no pueden realizarlo. No es la promesa de celebrar un contrato, asevera con razón la doctrina universal, un fin en sí misma considerada, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio le imprime a esta convención un carácter eminentemente provisional y transitorio.

Por cuanto no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una 2 Cfr. BONIVENTO JIMÉNEZ, JAVIER, El contrato de promesa, 2ª ed., Ediciones Librería del Profesional, Bogotá, 1999, pág. 31. 3 PIZARRO WILSON, CARLOS Chávez (coord.), Contratos. Parte especial, Tirant lo Blanch, Valencia, 2023, pág.

45. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 13 situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad 4.

1.2. REQUISITOS LEGALES Y SU INOBSERVANCIA Ahora, el Código Civil se encarga, en la norma citada, de precisar los requisitos que debe cumplir este contrato para producir efectos. La norma citada establece: de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito. 2.

Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha Cabe señalar que, sobre los mencionados requisitos, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha hecho una serie de precisiones que se pueden destacar así: a) Que la promesa conste por escrito La jurisprudencia de la Corte Suprema, desde antiguo ha señalado que tal escrito puede ser público o privado, sin que la formalidad exigida en la ley para el contrato prometido, no se traslada al contrato de promesa5. 4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 25 de septiembre de 1979, M.P. Humberto Murcia Ballén, G.J., t. CLIX, 1ª parte, n. 2400, pág. 274. 5 Corte Suprema de Justicia, sentencia de 11 de diciembre de 1889 y 3 de julio de 1893, G.J., año 4º, 182, 2.a y 183, I. a; año 8º, 347, 2.a. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 14 b) Eficacia del contrato prometido Aunque la norma hace referencia a que la promesa debe cumplir con los requisitos del artículo 1511 del Código civil, en realidad debe entenderse que es al 1502 al que se refiere, norma que consagra las exigencias de validez de todo contrato.

Hecha esta aclaración, lo que establece la norma es que para que una promesa de contrato sea fuente de obligaciones deben observarse los requisitos de validez del contrato prometido, de tal forma que la promesa no se refiera a contratos que sean ineficaces por no observarse en ellos los requisitos generales de validez6. Efectivamente, al tenor de lo dispuesto en el numeral 2º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, el contrato de promesa sería nulo al versar sobre un contrato prometido que a su turno también lo sería7.

C) Determinación de la época de celebración del contrato prometido De acuerdo con la norma, es preciso que las partes fijen un intervalo de tiempo entre la promesa y el contrato definitivo o una condición a cuyo acaecimiento se celebre el contrato prometido. Lo normal puede ser que las partes lo fijen expresamente, o lo hagan de manera tácita8.

Nada obsta para que las partes pacten una mezcla de plazo y condición, como podría ocurrir en un ejemplo hipotético donde promitente vendedor y promitente comprador acuerdan celebrar un contrato de compraventa el día 20 de septiembre de determinado año, si para ese día el Banco X ha prestado una cantidad de dinero al comprador para que éste pueda pagar el precio del bien.

La jurisprudencia actual de la Corte Suprema de Justicia no admite la estipulación de plazos indeterminados ni condiciones indeterminadas. Así por ejemplo, la sentencia de 29 de mayo de 1992, de una promesa de contrato, se entiende debidamente configurado, al tenor del numeral 3 del artículo 89, cuando cumple la condición 6 BONIVENTO JIMÉNEZ, ob. cit., pág. 106. 7 Sobre esto, pueden verse los siguientes fallos: Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 23 de julio de 1969, M.P. Guillermo Ospina Fernández, G.J., t. CXXXI, ns. 2314, 2315, 2316, pág. 42;

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 22 de marzo de 1979, M.P. Alberto Ospina Botero, G.J., t. CLIX, 1ª parte, pág. 83; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 10 de diciembre de 1992, M.P., Alberto Ospina Botero, S- 490, sin publicar en la Gaceta Judicial; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 26 de marzo de 1999, M.P. Carlos Esteban Jaramillo Schloss, G.J., t. CCLVIII, n. 2497, pág. 284;

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 9 de diciembre de 1999, M.P. Manuel Ardila Velásquez, G.J., t. CCLXI, v. II, n. 2500, pág. 1333. 8 VÉLEZ, FERNANDO, Estudio sobre el Derecho Civil Colombiano, 2ª edición, tomo sexto, Imprenta Paris América, Paris, s.f., pág. 236. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 15 esto es, de dar certeza y determinación del día en que ha de perfeccionarse el contrato prometido 9. d) Determinación plena del contrato prometido El legislador ha querido que desde la promesa se determine íntegramente el contrato prometido, de manera que no falte ningún elemento por acordar.

De esta forma, la promesa está diseñada para que las partes acuerden todo lo que va a regir sus relaciones contractuales. del contrato objeto del mismo. De acuerdo con esto, se ha exigido que si el bien objeto del contrato prometido es un inmueble, la promesa debe incluir linderos del bien. Así lo sostuvo en un fallo de 1990: de compraventa de bienes inmuebles, y habida cuenta de que en el mismo, por fuera de los sujetos, son elementos esenciales, la cosa vendida, el precio que por ella se haga, y la escritura pública como la solemnidad ad substantiam actus, sigue que el otorgamiento de este último acto debe ser el que reste por cumplir, cuando en la promesa los otros componentes del contrato concurran de la manera preestablecida en la ley.

Por consiguiente, los sujetos del contrato han de quedar individualizados en el texto de la promesa máxime cuando también son los propios de esta última relación convencional. Por lo que atañe al precio, puede él ser determinado o determinable, acorde con la permisión de los artículos 1864 y 1865; en tal virtud, si el contrato prometido se puede perfeccionar aún en el suspenso de que el precio sea determinable, no existe ningún impedimento para que en la promesa ocurra otro tanto.

En cambio, cuando el objeto del contrato es un bien inmueble, la dirección del problema cambia de rumbo, pues si su identificación por medio de los linderos tiene que aparecer en el instrumento público, también debe consignarse en la promesa, porque al notarse su ausencia en esta simbolizaría que el perfeccionamiento del contrato quedaría supeditado, no sólo al otorgamiento de la escritura pública -como es lo que dice el precepto-, sino también 10.

La Corte Suprema ha declarado nulas absolutamente las promesas de compraventa inmobiliarias en las que no conste la determinación por los linderos del inmueble 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 29 de mayo de 1992, M.P. Pedro Lafont Pianetta, G.J., t. CCXVI, n. 2455, pág. 4771. Igualmente, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 21 de septiembre de 1987, M.P. José Alejandro Bonivento Fernández, G.J., t. CLXXXVIII, N. 2427, pág. 184.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 22 de abril de 1997, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, en Jurisprudencia y doctrina, t. XXVI, 1997, pág. 679. 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 12 de marzo de 1990, M.P. Alberto Ospina Botero, sin publicar en la Gaceta Judicial. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 16 respectivo11.

De alguna forma aquella excesiva rigidez se ha atemperado en la jurisprudencia pues la Corte Suprema ha llegado a admitir que se cumple con el requisito de determinación del objeto prometido si en la promesa se hace remisión a la escritura pública que contiene la alinderación del inmueble: jurídicos distintos, aunque íntimamente ligados.

El primero de ellos concierne a saber si para identificar un inmueble prometido en venta es bastante incorporar idealmente la escritura pública que los contiene. El segundo problema reside en saber cuánto efecto invalidante tiene omitir los linderos generales de la copropiedad cuando se promete permutar una de sus unidades. A propósito de la satisfacción de la exigencia del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, con solo incorporar idealmente los linderos de la heredad mediante la cita de la escritura pública que los contiene, es de ver que la Corte de modo expreso admitió esa posibilidad en sentencia de 16 de abril de 2002, expediente 7255, dijo entonces la corporación: los linderos de ese mismo inmueble, pronto advierte la Corte, para hallar el error de hecho evidente por cercenamiento de la cláusula cuarta (fl. 4, cdno. 1), que la aparente incertidumbre que ofrece ese dato fue despejada en ella cuando se agregó, a renglón seguido, que tal escritura, lo cual quiere decir que no se identifica el bien por una mera remisión a un título, sino que este hace parte del contrato de promesa para conformar un todo, pudiéndose decir que cumpliéndose tal integración material, la promesa en su origen no cayó en el defecto de la indeterminación del inmueble, simplemente junto con tal escritura hacen un solo cuerpo y, por tanto, para una eventual ejecución constituye un título complejo.

Cosa distinta es que para demostrar la promesa sólo se haya traído a este proceso el documento que la contiene, mas no la escritura pública que hace parte de él, con la cual se haría posible identificar material y plenamente el bien; desde luego que no tener a la vista ahora ese título no comporta, per se, el efecto de la nulidad absoluta que dedujo 11 Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 6 de noviembre de 1968, M.P. Gustavo Fajardo Pinzón, G.J., t. CXXIV, ns. 2297 a 2299, pág. 353;

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 19 de enero de 1979, M.P. Germán Giraldo Zuluaga, G.J. t. CLIX, n. 2400, pág. 7; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 25 de septiembre de 1979, cit. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 18 de septiembre de 1986, cit.; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 27 de noviembre de 1986, M.P. Héctor Marín Naranjo, G.J., t. CLXXXIV, n. 2423, pág. 390;

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 23 de abril de 1987, M.P. Héctor Marín Naranjo, G.J., t. CLXXXVIII, n. 2427, pág. 164; Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 12 de marzo de 1990, M.P. Alberto Ospina Botero, sin publicar en la Gaceta Judicial, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 1 de marzo de 1991, M.P. Alberto Ospina Botero, S- 064, sin publicar en la Gaceta Judicial, Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 30 de octubre de 2001, M.P. Silvio Fernando Trejos Bueno, exp. 6849.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 17 el sentenciador, pues, se repite, en su origen los contratantes no pecaron en materia de En el episodio de que ahora se ocupa la Corte, las partes no sólo hicieron remisión a las escrituras públicas que contienen la alinderación de los inmuebles, sino que abundaron de modo expreso cuando declararon los contratantes haber recibido físicamente los títulos en que consta la información que el recurrente echa de menos y de cuya ausencia quiere deducir la nulidad de la promesa.

No hay, entonces, el vicio 12. Adicionalmente, algunos elementos del contrato prometido (como el precio en la compraventa) pueden no estar determinados en la promesa, pero al menos deben fijarse los parámetros para su determinación, es decir: deben ser al menos determinables13. A este particular deberán las partes remitirse a las reglas generales sobre determinabilidad del objeto de los contratos, o a las particulares sobre el mismo fin14.

La jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha admitido esta posibilidad: 12 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 12 de febrero de 2007, M.P. Edgardo Villamil Portilla, Exp. 11001-31-03-040-2000-00492-01. 13 de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciales y que estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.

La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan para determinarla. 14 de la venta debe ser determinado por los contratantes. Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen. Si se trata de cosas fundibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes: en caso de no convenirse no habrá venta.

No podrá dejarse el precio Sobre el particular puede consultarse la Sentencia de Casación de 8 de julio de 1977 la compraventa existe cuando el precio es determinable (artículos 1518, 2 y 1864, 2 C.C.), la Corte no encuentra razón valedera para sostener que la promesa de venta sea ineficaz cuando el precio de la venta prometida, sin embargo de no aparecer determinado en aquélla, sí es determinable con las bases que para conocerlo con certeza se establecen en el contrato.

De que el ordinal 4º del artículo 89 precitado establezca que la promesa de contrato, para su validez, tiene que determinar el contrato prometido, no puede seguirse necesariamente que se excluya la posibilidad de estipular un precio determinable: la determinación del contrato prometido, cuando de compraventa se trata, no sólo es compatible sino que se aviene con la determinabilidad Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 8 de julio de 1977, M.P., Humberto Murcia Ballén, G.J., t. CLV 1ª parte, n. 2398, pág. 165.

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Si, pues, la compraventa y por lo mismo la permutación existen cuando las cosas que se enajenan son determinables (art. 1518), la Corte ciertamente no encuentra razón valedera para sostener que la promesa de venta o de permuta sea ineficaz cuando las cosas prometidas, sin embargo de no aparecer determinadas en aquéllas, si son determinables con las bases que para conocerlas con certeza se establecen en el contrato.

De que el ordinal 4º del artículo 89 precitado establezca que la promesa de contrato, para su validez, tiene que determinar el contrato prometido, no puede seguirse necesariamente que se excluya la posibilidad de estipular la enajenación de bienes determinables: la determinación del contrato futuro, cuando de compraventa se trata, no sólo no es incompatible sino que se aviene con la determinabilidad de la cosa que es objeto de la venta prometida.

La determinabilidad del objeto en el contrato de promesa es, por otra parte criterio admitido por la doctrina universal. (Tratado de Derecho 15. Igualmente si el contrato prometido debe otorgarse ante Notario, la jurisprudencia exige señalar la Notaria en la cual se va a otorgar la escritura, so pena de no quedar determinado donde se celebrará. La excepción es que si en el municipio donde se celebre hay una sola Notaria no debe señalarse nada.

Omitir todo esto llevaría a indeterminación de la promesa con la consecuencia de la nulidad de la misma16. En caso de inobservancia de cualquiera de estos requisitos, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha establecido que se produce la nulidad absoluta del contrato. Dijo así la Corte en sentencia de 1981: que hay diferencia entre los actos absolutamente nulos y los inexistentes, ha concluido en que el Código Colombiano comprende, dentro de la nulidad absoluta, los contratos jurídicamente inexistentes, con fundamento en que el artículo 1741 sanciona con tacha de nulidad absoluta los actos en los cuales se ha omitido algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para ellos en consideración a su naturaleza, o a la 15 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 25 de septiembre de 1979, M.P. Humberto Murcia Ballén, G.J., t. CLIX, 1ª parte, n. 2400, pág. 274. 16 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 19 de enero de 1979, M.P. Germán Giraldo Zuluaga, G.J. t. CLIX, n. 2400, pág. 7.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 19 de marzo de 1986, M.P. Héctor Gómez Uribe, G.J., t. CLXXXIV, n. 2423, pág.

5. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 19 omisión de formalidades, su reconocimiento debe hacerlo el juzgador, aún 17 De igual forma, en sentencia de 1991 estableció: de contrato carece de cualquiera de las exigencias legales antes señaladas, tal acto se encuentra afectado de nulidad absoluta, como claramente se desprende de lo que dispone el artículo 1741 del Código civil.

En efecto, tiene dicho la Corte que si la promesa de contrato es un pacto solemne y si la ley señala las circunstancias o requisitos esenciales que deben concurrir para su existencia o validez, bien se comprende que la promesa en que se haya omitido alguna de tales circunstancias es nula de nulidad absoluta, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1741 del código civil.

Porque conforme a esta disposición es nulidad absoluta la producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan. Los requisitos o formalidades prescritos por el artículo 89 de la ley 153 de 1887 para la validez del contrato de promesa 18. 1.3.

EFECTOS A continuación se hará referencia a los principales efectos derivados del contrato de promesa destacando especialmente los puntos objeto de discusión doctrinal y jurisprudencial. a) Obligación de hacer Las partes del contrato de promesa quedan obligadas a celebrar el contrato prometido, lo que constituye una obligación de hacer19.

A estos efectos se puede entender el cumplimiento de las obligaciones prestación de lo que se debe, en términos del artículo 1626 del Código Civil. El pago de la promesa se efectúa con la celebración del contrato prometido. Por ejemplo: si se trata de un contrato de promesa de venta de un bien inmueble, el contrato de promesa se cumple cuando 17 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 27 de enero de 1981, M.P. Humberto Murcia Ballén, G.J., t. CLXVI, n. 2407, pág. 309. 18 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 1 de marzo de 1991, M.P. Alberto Ospina Botero, S- 064, sin publicar en la Gaceta Judicial.

Véase en la doctrina: BONIVENTO JIMÉNEZ, ob. cit., págs. 75 a 77. 19 De todas formas, como todo contrato, la promesa permite el pacto de otro tipo de obligaciones y elementos accidentales. Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 12 de marzo de 2004, M.P. Pedro Octavio Munar Cadena, exp. 6759. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 20 se concurre a la Notaría a celebrar el contrato prometido20.

Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha puntualizado que: de contratar nace como obligación específica para cada una de las partes la de concurrir a la celebración eficaz del contrato prometido, en el término o al cumplimiento de la condición al efecto estipulados. Esto es que, como lo enseña la doctrina, la promesa de contrato, por su natural propio, sólo produce obligaciones de hacer 21.

Sea este el espacio para comentar que en caso de requerir prueba de comparecencia de alguna de las partes a la celebración del contrato prometido, como puede ser especialmente el caso en que deban concurrir a una Notaría, la Corte ha dispuesto que existe libertad probatoria para demostrar dicha comparecencia. En anteriores ocasiones la jurisprudencia había indicado la necesidad de acreditar escritura de comparecencia por parte del contratante cumplido22.

Dijo la Corte en Sentencia de Casación, de 19 de noviembre de 2001: prueba testimonial con que el Tribunal halló demostrada la concurrencia del representante legal de la sociedad demandante a la Notaria, a fin de cumplir la promesa de compraventa y, por ende, de perfeccionar el contrato prometido, importa esclarecer, en primer lugar, la eficacia de tal medio de prueba, para después descender a examinar la fuerza demostrativa que para este caso, y en ese preciso aspecto, brindan las versiones de Julio César Gil Rodríguez y Gustavo Humberto Alba Herrera. 2.

A lo primero, que tiene génesis en el error de derecho denunciado en el primer cargo, debe responderse que en el procedimiento civil colombiano impera el principio de la libertad probatoria, el cual se traduce en la posibilidad que tienen las partes y los terceros intervinientes para demostrar los hechos relevantes para la configuración del derecho disputado en juicio o de las defensas que oponga el demandado, por cualquiera de los medios de prueba enunciados en el artículo 175 del C. de P.C., salvo casos muy puntuales en donde la ley exige la demostración de actos o hechos de una manera peculiar, como sucede, por vía de ejemplo, cuando se trata de demostrar las normas jurídicas extranjeras (art. 188 ib.) o la prueba de la costumbre mercantil (art. 190 ib). 3.

Ahora bien, la prueba del hecho relativo a la comparecencia ante el notario de quienes han prometido celebrar un contrato de compraventa que versa sobre bienes raíces, no se 20 de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión hereditaria no de Casación Civil, 5 de febrero de 1987, M.P. Héctor Gómez Uribe, S- 019, sin publicar en la Gaceta Judicial. 21 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 28 de julio de 1960, M.P. Gustavo Fajardo Pinzón, G.J., t. XCIII, ns. 2228 2229, pág. 114. 22 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 7 de diciembre de 1982, M.P. Jorge Salcedo Segura, G.J., t. CLXV, n. 2406, pág. 341.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 21 incluye entre las excepciones a dicho principio de la libertad probatoria; en ese sentido, pues, se equivoca el recurrente cuando cree hallar una restricción de tal índole, consistente en que únicamente cabe esa demostración por medio de certificado del Notario respectivo, en los términos previstos en el artículo 45 del decreto 2148 de 1983, norma ésta que simplemente autoriza a ese funcionario para expedir tal certificación, y señala la forma y los términos de la misma, cuando dice que lo rendirá por escrito; mediante acta o escritura pública, a elección del interesado; y en cualquiera de dichas modalidades con constancia de los documentos presentados por el compareciente. 4.

Bajo dicho cariz, el precepto en mención no constituye una excepción a la libertad probatoria que impera en la actual legislación, toda vez que no implica la imposición de una prueba única y por tanto excluyente para demostrar el hecho relacionado con la comparecencia de los contratantes a efectos de otorgar una escritura prometida, sino que al ser meramente reglamentario de la función testimonial del Notario, deja incólume la posibilidad de que el hecho de la comparecencia pueda demostrarse por cualquiera de los medios probatorios de que trata el artículo 175 ibídem.

En verdad, tal reglamentación armoniza con lo dispuesto en el artículo 262 del C. de P.C. públicos, constituyendo entonces la norma atrás comentada apenas la autorización legal dada a ese funcionario para certificar sobre la comparecencia de los prometientes contratantes a su despacho, pero sin determinar de ningún modo que ese sea el único medio de prueba para verificar ese hecho, y sin excluir otras posibilidades probatorias; desde luego que debe reconocer la Corte que por las características que ofrece la prueba notarial, sigue siendo ella la ideal para verificar el hecho en cuestión, en tanto que, amén de segura, deja establecida a ciencia cierta lo relacionado con la comparecencia de los contratantes para otorgar la escritura pública. 5.

En consecuencia, sin desconocerse la fuerza probatoria que tal certificación arroja, debe decirse que siendo factible legalmente acudir a la prueba testimonial para efectos de demostrar el hecho de la comparecencia al despacho notarial escogido por los contratantes con el fin de otorgar la escritura prometida, como acá ocurrió, queda sin piso el error de derecho que se endilga a la sentencia impugnada; y siendo así, el paso siguiente consiste en examinar la mencionada prueba testimonial apreciada por el fallador desde el punto de vista de su contenido material, por cuanto en el cargo segundo 23. 23 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 19 de noviembre de 2001, M. P. Silvio Fernando Trejos Bueno, Exp. 7036.

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Esto significa que en virtud de un contrato de promesa de venta de un bien, el promitente vendedor no está obligado a la tradición del mismo, sino a partir de la celebración del contrato prometido de venta, que es por definición el que obliga al vendedor a traditar o transferir el dominio24. Así, la Corte Suprema de Justicia ha enfatizado en que los derechos y obligaciones que se derivan de la promesa son diferentes a los que se originan en el contrato prometido, de tal forma que tratándose por ejemplo de un contrato de promesa de venta: no confiere al prometiente vendedor título alguno al pago del precio, ni al promitente comprador título alguno a la entrega de la cosa, efectos estos que solamente originará la compraventa en cuanto sea celebrada, pero que no podrían ser subsumidos por la mera promesa, cuyo poder vinculatorio no va más allá de obligar mutua y recíprocamente a las partes a la celebración del contrato prometido, bajo la disciplina de los medios de coactividad jurídica estatuidos por el derecho positivo respecto de las obligaciones de hacer 25.

De todas formas las partes pueden y suelen además anticipar desde la promesa efectos del contrato prometido, como por ejemplo en el evento en que decidan hacer la entrega del bien objeto del contrato definitivo en el momento de celebrar el contrato de promesa y anticipar el precio total o parcialmente. Si el contrato prometido no se perfecciona, lo que se pagó o entregó en virtud de ese acuerdo previo se debe restituir, como consecuencia de las obligaciones derivadas de la resolución del contrato prometido por incumplimiento (en el caso en que se opte por esta vía), pues en caso contrario podríamos hablar de un enriquecimiento sin causa26.

La Corte Suprema de Justicia ha expresado que: de efectuar la tradición del inmueble por parte del promitente vendedor, y la de pagar su precio, a cargo del promitente comprador, nacen a la vida jurídica en virtud del contrato de venta y no del contrato de promesa, en la cual solamente puede pactarse el pago del precio con anterioridad al otorgamiento de la escritura bien 24 una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

Aquélla se dice vender y esta comprar. El dinero que el comprador da por l 25 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 28 de julio de 1960, M.P. Gustavo Fajardo Pinzón, G.J., t. XCIII, ns. 2228 2229, pág. 114. 26 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 15 de junio de 1993, M.P. Carlos Esteban Jaramillo Schloss, S- 081, sin publicar en la Gaceta Judicial.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 23 sea total o parcialmente, pero esta obligación no nace de la naturaleza de la promesa, sino 27. Ahora, a pesar de que se pacte en el contrato, la obligación de entregar materialmente es un hacer y no un dar pues no hay transferencia de dominio.

Incluso tampoco se transmite posesión, dado que el promitente comprador recibe el bien a título de mero tenedor y no poseedor pues además sabe que en virtud del contrato de compraventa prometido es que podrá exigir la tradición del bien objeto del mismo, situación que hace que reconozca que otro es el titular del dominio28. Por ello, la doctrina y la jurisprudencia han insistido que la promesa por sí sola no sirve de justo título para adquirir posesión regular sobre el bien prometido en venta ni el dominio del mismo, mientras el contrato prometido (como puede ser la venta) si lo permite29.

Sin embargo, sobre este punto resulta conveniente anunciar la posición excepcional de la jurisprudencia, según la cual hay un caso en que la promesa puede generar posesión sobre el bien objeto del contrato prometido, que es cuando en el contrato así se especifique. Sobre el particular la Corte Suprema de Justicia en fallo de 24 de junio de 1980, indicó: de un inmueble lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio de la cosa no le corresponde aún, que de este derecho no se ha desprendido todavía el prometiente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida.

Para que la entrega de un bien prometido en venta pueda originar posesión material, sería indispensable entonces que en la promesa se estipulara clara y expresamente que el prometiente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa pues sólo así se manifestaría el desprendimiento del ánimo de señor o dueño en el prometiente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte 30. 27 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 23 de mayo de 1988, M.P. Pedro Lafont Pianetta, G.J., t. CXCII, n. 2432, pág. 211. 28 En este sentido los siguientes fallos: Corte Suprema, Sala de Casación Civil, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo, 13 de noviembre de 2001, exp. 6265.

Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, M.P. César Julio Valencia Copete, 21 de junio de 2007, exp. 7892. 29 Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 8 de mayo de 2002, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo, exp. 6763. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 4 de noviembre de 2008, M.P. Jaime Alberto Arrubla Paucar, exp. 11001 31 03 009 2000 09420. 30 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 24 de junio de 1980, M.P. Humberto Murcia Ballen, G.J., t. CLXVI, n. 2407, p. 45.

También ha dicho la Corte que la promesa de compraventa no agrega posesión. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 23 de marzo de 1988, M.P. Eduardo García Sarmiento, S-100, sin publicar en la Gaceta Judicial. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 24 En sentencias posteriores igualmente la Corte Suprema ha señalado que la entrega material del bien en virtud de la promesa no trasfiere por sí sola posesión, lo que requiere expresa declaración de las partes.

Así lo puntualizó en sentencia de 9 de noviembre de 200931. Así también en fallo de 2010, donde señaló que de todas formas esto no obsta para que opere la interversión del título de manera que el tenedor pueda convertirse en poseedor32. Cabe también precisar que la Corte Suprema de Justicia ha señalado incluso que no basta que en el contrato de promesa se diga que el promitente vendedor transfiera la posesión al promitente comprador, sino que además es necesario que se realice la entrega material del bien para que éste asuma el señorío sobre el bien.

Así lo afirmó en Sentencia de 198633. 1.4. Cumplimiento e incumplimiento de la promesa El contrato de promesa se cumplirá cuando las partes celebren el contrato prometido. En caso de incumplimiento de cualquiera de ellas, la otra podrá ejecutar forzosamente su cumplimiento, de forma que se obligará a la parte incumplida a celebrar el contrato o bien podrá optar por su resolución junto con la indemnización de perjuicios correspondiente, todo conforme al artículo 1546 del Código Civil34.

El trámite procesal correspondiente dependerá de la forma que deba observar el contrato prometido. Así, si se tratare de un contrato prometido de venta de un inmueble para cuyo perfeccionamiento deberá suscribirse escritura pública, tal como lo exige el artículo 1857 del Código Civil y se opta por la ejecución forzosa, deberá seguirse el trámite dispuesto en el artículo 434 del Código General del Proceso para la ejecución de la obligación de firmar documentos, que en este caso, será la escritura pública de venta.

En caso en que el contrato prometido fuere un contrato real, se seguirá la ejecución según lo dispuesto en el artículo 432 del Código General del Proceso para la ejecución de obligación de dar sumas de dinero (como en el caso en que el contrato prometido fuere un mutuo) o en el 432 del mismo Código, para los eventos en que el objeto del contrato prometido fuere un mueble o un bien de género distinto de dinero. 31 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 9 de noviembre de 2009, M.P. César Julio Valencia Copete, exp. 15759310300120030004301. 32 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 30 de julio de 2010, M.P. William Namén Vargas, Ref. 11001-3103-014-2005-00154-01. 33 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 26 de junio de 1986, M.P. José Alejandro Bonivento Fernández, G.J., t. CLXXXIV, n° 2423, pág. 95.

En igual sentido Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 14 de diciembre de 2001, M.P. Jorge Santos Ballesteros, Ref. n° 6659. 34 Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 11 de marzo de 2004, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, exp. 7582. Cfr. HINESTROSA FERNANDO, Tratado de las obligaciones, I, Concepto, estructura, vicisitudes, 3ª edición, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2007, pp. 221 a 223.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 25 Al tratarse de un contrato bilateral, en caso de incumplimiento del contrato prometido por una de las partes procede la resolución del contrato con efectos retroactivos, tal como lo ha preceptuado la Corte Suprema de Justicia: de promesa y cuando una de las partes incumple con las obligaciones de su cargo, procede sin duda el ejercicio por parte de la otra de la facultad resolutoria consagrada en el art. 1546 del C.C., principio éste que cuenta con firme arraigo en la jurisprudencia (G.J. Tomo CLII, pág. 447) y que vale tanto para la obligación fundamental consistente en celebrar el negocio prometido como respecto de otras que por lo general la acompañan y representan la ejecución anticipada de prestaciones a este último inherentes, necesario es comenzar estas consideraciones advirtiendo que ciertamente, en el evento de producirse una sentencia con las características de la que hoy es materia de impugnación, la resolución a través de ella puesta de manifiesto tiene como principal consecuencia el extinguir ese conjunto de obligaciones, de suerte que todas desaparecen y, hacia el futuro, dejan de tener la fuerza vinculante que les es propia, ello sin perjuicio de atribuírseles además eficacia retroactiva cuya finalidad es la de cancelar cualquier clase de efecto que el contrato disuelto haya podido producir, procurando así colocar a los contratantes en la misma situación en que habrían de encontrarse si nada hubieran pactado y tampoco nada 35.

2. SOBRE EL CONTRATO DE PROMESA CELEBRADO ENTRE LAS PARTES Previo advertir el Tribunal que ninguna de las pretensiones de la demanda ni las excepciones planteadas en la contestación de la misma apuntan a que se decida en el laudo arbitral la posible nulidad del contrato de promesa ya referido, por inobservancia de los requisitos legales con que este debe cumplir establecidos en el ya citado artículo 1611 del Código Civil, se considera menester hacer una revisión de su contenido por esta razón: porque de presentarse una eventual inobservancia de los requisitos señalados, y según lo ya expresado anteriormente, se produciría una nulidad absoluta de dicho contrato, la cual, según lo consagra el artículo 1742 del Código Civil, puede y debe ser decretada por el juez aún sin petición de parte.

Ahora, el Tribunal advierte que a pesar de no haber sido reprochada la eventual validez del contrato de promesa por inobservancia de los requisitos legales por el apoderado de la parte convocada en el memorial de contestación de la demanda, si hace referencia a ello en el escrito que contiene los alegatos de conclusión, los cuales, dicho sea de paso, no constituyen el escenario para formular pretensiones ni excepciones a la demanda.

Bien se ha dicho en la doctrin apoderados expongan y destaquen ante el tribunal las razones que sustenten sus peticiones o 35 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 15 de junio de 1993, M.P. Carlos Esteban Jaramillo Schloss, S- 081, sin publicar en la Gaceta Judicial. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 26 excepciones, constituyéndose en una instancia importante y auxiliadora para que los árbitros 36.

Dicho lo anterior, y tras revisar el contrato de promesa celebrado entre las partes se considera que el mismo no adolece de causal de nulidad absoluta por no cumplir los requisitos establecidos en el artículo 1611 del Código Civil, de forma que no se configura la causal de inobservancia de los requisitos o formalidades consagrados en la ley para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos que dé lugar a tal sanción negocial.

Esto, pues: 1) El contrato de promesa se celebró por escrito, 2) El contrato prometido cumplió con los requisitos de validez del artículo 1502 del Código Civil. Ello, pese a que el bien objeto del contrato prometido se encontraba embargado a la hora de la celebración del mencionado contrato de promesa, pero este hecho fue advertido por las partes y en efecto, según ya se explicó, se fijó un lapso de tiempo para el levantamiento de tal medida cautelar, como condición para la celebración del contrato prometido, todo lo cual ha sido admitido por la jurisprudencia, en los términos ya explicados anteriormente37. 3) Plazo o condición determinados para la celebración del contrato prometido.

Este requisito también se cumplió, lo cual se deduce al leer conjuntamente las cláusulas cuarta (A. Obligaciones de los máximo para cumplir las obligaciones anteriores será de 90 días hábiles, excepto en el evento de fuerza mayor, especialmente en el caso de cierre, por cese de actividades de la Oficina de cláusula quinta del contrato de promesa en la que se acordó que la escritura pública por medio de la cual se celebraría el contrato prometido se LOS PROMITENTES VENDEDORES y LOS ACREEDORES mediante el cual se termine el proceso ejecutivo hipotecario ante el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá y se suscribe Determinación plena del contrato prometido.

En las cláusulas primera y segunda del contrato de promesa se precisa el objeto y el precio del contrato prometido, de manera que se surte tal requisito. Ahora bien, a pesar de no haberse señalado la Notaría a la cual se acudiría a celebrar el contrato prometido de compraventa, este es un asunto que fue subsanado implícitamente por las partes, toda vez que según indica el apoderado de los convocados al responder al hecho 5.3.1. de la demanda, lo que no fue refutado por la convocante al momento del traslado de las excepciones de mérito ni en el transcurso del período probatorio o de los alegatos de conclusión, este se suscribió por medio de la escritura pública de venta 1967 del 17 de diciembre de 2019 ante la Notaría 28 del Círculo Notarial de Bogotá. El Tribunal no quiere dejar pasar la oportunidad para de todas maneras hacer una aclaración conceptual a las partes, sin que esto se entienda que involucra alguna irregularidad del 36 GIL ECHEVERRY, JORGE HERNÁN, Régimen arbitral colombiano, parte procesal, T. II, 2ª ed., Ibáñez, Bogotá, 2017, pág. 137.

Igualmente AGUILAR DÍAZ, ROBERTO, Proceso arbitral nacional e internacional, Ibáñez, Centro de Arbitraje y Conciliación CCB, Pontificia Universidad Javeriana, Bogotá, 2022, pág. 400. 37 Cfr. Cláusula cuarta, A. Obligaciones de los promitentes vendedores, numerales noveno y décimo. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 27 contrato conducente a nulidad alguna.

En la cláusula PRIMERA del contrato de promesa, se advierte que hay una confusión entre el que constituye el objeto del contrato de promesa y el objeto del contrato prometido. La cláusula dispone: - OBJETO: Las Partes celebran la presente PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE, con el fin de establecer las condiciones en que LOS PROMITENTES VENDEDORES transferirán la propiedad del inmueble a nombre del PROMITENTE Como quedó explicado anteriormente, el objeto del contrato de promesa es celebrar el contrato prometido, en este caso la compraventa de un bien inmueble.

Además, el contrato de promesa de venta no genera obligación de transferir el dominio, siendo esta una obligación que se deriva del contrato de compraventa, el cual, como también se advirtió anteriormente, obliga al vendedor a transferir el dominio al comprador, todo según lo dispuesto en los artículos 1849 y 1880 del Código Civil y además los artículos 754 y 756 del mismo Código en punto de las formalidades para la tradición del bien objeto del contrato prometido, según este fuere mueble o inmueble.

3. SOBRE EL PRETENDIDO INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA POR LOS PROMITENTES VENDEDORES pretensión principal de la demanda, la parte convocante pretende que el Tribunal declare que los demandados JORGE ENRIQUE CHAVEZ ZAMUDIO y CARMEN CONSTANZA incumplieron las obligaciones contractuales a su cargo, contenidas en el contrato de promesa de compraventa de bien inmueble celebrado el 14 de noviembre de 2019, cuyo objeto era la compraventa del inmueble con matrícula inmobiliaria 50S- 40524069, de acuerdo con los hechos de la demanda, por el no levantamiento oportuno de la medida cautelar decretada por el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá. 3.1.POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE La apoderada de la parte convocante, tal como lo manifiesta tanto en la demanda como en los alegatos de conclusión, alude que las partes del proceso celebraron un contrato de promesa de compraventa el día 14 de noviembre de 2019, del cual surge que la parte embargo ordenado por el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá anotación 8 del folio del (sic) matrícula TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 28 38.

Tal como se señala además 27 de marzo de 2020 y la cual fue satisfecha extemporáneamente por los demandados hasta el día 14 de marzo de 2022 3.2.POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA Tanto en la contestación de la demanda como en el escrito contentivo de sus alegatos de conclusión, la parte convocada indicó que tanto las pretensiones principales como las consecuenciales carecen de fundamento fáctico y jurídico puesto que (como lo indica en la las obligaciones surgidas del contrato de promesa de compraventa, ni son responsables de Indica en la contestación de la demanda, que los demandados no incumplieron la aludida compraventa, se suscribió el 17 de diciembre de 2019 según escritura No. 1967 ante la Notaria 28 del círculo Notarial de Bogotá y cuya inscripción ante la Oficina de Registro de Bogotá fue impedida por actuación de un tercero, sin nexo negocial con los promitentes Continúa en su contestación diciendo consideración a la decisión del Juzgado 29 del Circuito de Bogotá, de fecha 4 de diciembre de 2019 que declara terminado el proceso ejecutivo hipotecario 2018 - 0165 donde se disponía la terminación del proceso ejecutivo y el levantamiento del embargo existente sobre se encontraron que por recurso de reposición que un tercero interpuso contra la decisión mencionada, el cual generó que el 12 de diciembre de 2019 el Juzgado 28 Civil del Circuito emitiera un oficio que impidió inscribir ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, la escritura otorgada en cumplimiento de la promesa de compraventa.

Tal inscripción, prosigue la contestación, se hizo el día 14 de marzo de 2022, según lo acordado en OTRO SI a la cláusula cuarta, en transferencia del predio se debía realizar dentro de los cinco (5) días siguientes al levantamiento de la medida cautelar por cuenta del Juzgado 29 civil del circuito de Bogotá, 38 Advierte el Tribunal que, OBLIGACIONES DE LAS PARTES.

A. Obligaciones de los PROMITENTES VENDEDORES, 9. Levantar la medida de inscripción de embargo ordenado por el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá anotación 8 del suscrito entre las partes. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 29

3.3. ANÁLISIS DEL TRIBUNAL Procede el Tribunal a hacer sus consideraciones con respecto a la pretensión primera principal y las alegaciones formuladas por las partes, previas algunas precisiones. Tal como se señaló anteriormente en la primera parte de estas consideraciones al aludir a algunos elementos conceptuales, normativos, doctrinales y jurisprudenciales, el contrato de promesa debe cumplir con unos requisitos, como son los establecidos en el artículo 1611 del Código Civil.

Entre ellos, y para lo que alude a la pretensión primera y los respectivos alegatos de las partes, cabe destacar lo establecido en el numeral 2º de dicha disposición, conforme al cual: se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código contrato).

En este caso, cabe señalar que conforme a lo establecido en el artículo 1521 (núm. 1) del Código Civil, hay objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados por decreto judicial. Esto, en principio haría que la promesa que tiene por objeto contratos nulos, también sea nula. No obstante, las partes pueden ser conscientes de la causal de nulidad al momento de celebrar el contrato de promesa, ante lo cual pueden acordar que la celebración del contrato prometido queda condicionada a la desaparición de dicha nulidad.

Si tal causal desaparece, habrá acaecido la condición de la que dependía la celebración del contrato prometido. De lo contrario, la condición sería fallida y ante ello el contrato prometido no podría celebrarse. Tratándose de bienes embargados, la Corte Suprema ha hecho la siguiente precisión: este hecho no afecta la validez del contrato de promesa, sino que lo que se generaría sería un incumplimiento contractual.

La posición de la Corte Suprema de Justicia está contenida en sentencia de casación de 22 de marzo de 1979, ratificada posteriormente en sentencia de 26 de marzo de 199939. Dijo la Corte en la primera ocasión: algunas precisiones y rectificaciones doctrinales al sentenciador de segundo grado y, específicamente, a la tesis por éste sentada, según la cual la promesa de venta resulta ser nula, de nulidad absoluta, cuando el bien objeto de tal convención estaba embargado al momento de cumplirse con la obligación de solemnizar por escritura pública el contrato prometido.

No pueden confundirse, por existir notorias y sustanciales diferencias, la promesa de celebrar un contrato de compraventa con el contrato a que la promesa se refiere. A, ni generando obligaciones de dar, no va destinada a la mutación del derecho real; el 39 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 26 de marzo de 1999, cit. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 30 contrato de compraventa sí va orientado al desplazamiento, con la concurrencia del modo, del derecho real, y por tanto, es una convención que resulta ser nula, por objeto ilícito, si al momento de celebrarse se encontraba embargado el bien sobre el cual recae (artículo 1521 C:C.).

Las reflexiones precedentes indican con suficiente claridad que la promesa de contrato difiere del contrato prometido. Y, asentada la doctrina en esta premisa, ha sostenido que puede prometerse en venta un bien que a la fecha de la promesa está embargado, porque si el promitente vendedor libera la cosa con antelación al perfeccionamiento del contrato prometido, se ha colocado en condiciones de cumplir esta última convención; si no lo desafecta de la traba, el contrato prometido no puede celebrarse y, por tanto, ha incumplido con las obligaciones contraídas en la promesa, conducta que la ley sanciona con acciones diferentes de la nulidad (artículos 1610 y 40.

Frente a el contrato de promesa, como en extenso se ha indicado, es claro que a las partes no les está vedado por ninguna norma de orden público, el prometer en venta un bien sobre el cual pesa una medida cautelar, de hecho, en este caso así se hizo con pleno conocimiento de las partes. Para el demandante no era oculto que sobre el bien pesaba una medida cautelar, así quedó declarado en la promesa original.

Sobre este hecho tanto la demanda como la contestación lo dan por cierto y por ende cierto es para el Tribunal. Leída detenidamente la promesa, es evidente para el Tribunal que se conocía, no solo el hecho de la medida cautelar, sino también el origen de esta, en la medida en que reiteradamente se promitente comprador se dispuso a pagar como parte del precio y así expresamente lo declararon las partes (Cláusula segunda literal A) Este tipo de acuerdos en donde las partes condicionan su voluntad al hecho y voluntad de un tercero tienen una referencia en el Código Civil (Artículo 1534), nominada por la ley como suspensiva, porque de su realización (levantamiento de la medida cautelar) dependía todo el contrato, y el proyecto subyacente al mismo.

La tarea del Tribunal es en este caso, no determinar la licitud de la condición (la cual las partes no reparan y el Tribunal tampoco encuentra trasgresora de norma alguna de orden público), sino determinar cómo se deben entender las obligaciones de las partes frente al contrato y en qué circunstancias se puede entender que, una de las partes incumplió el contrato. 40 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 22 de marzo de 1979, M.P. Alberto Ospina Botero, G.J., t. CLIX, 1ª parte, pág.

83. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 31 A propósito, las siguientes consideraciones: a) Frente a la determinación de un tercero al contrato, desconocida por las partes se pueden dar dos eventos: i. Que la voluntad del tercero nunca se produzca o se manifieste de manera efectiva, lo cual dará irremediablemente a la resolución del contrato, sin que haya lugar a imputar a ninguna de las partes el incumplimiento de este; mal podría hacerse responsable a alguien de un acto o declaración de voluntad sobre el que no tiene control o influencia legítima, salvo que una de las partes hubiese adquirido de manera expresa alguna obligación frente a la ocurrencia de la condición. ii.

El que la voluntad del tercero efectivamente se produzca, lo cual allana el camino a las partes a exigir sin hesitación alguna los derechos derivados del contrato, ya responsable cada parte de hechos y conductas bajo su total control. b) En el presente caso concurren unas circunstancias de hecho particulares, dado que, no obstante, se cumplió la condición41, se dieron hechos y vicisitudes que impidieron la satisfacción de promitente comprador hoy demandante ante este foro lo que ha originado el presente conflicto de que dan razón la demanda y sus pretensiones.

Ahora, como bien está demostrado en el proceso, a pesar de ser cierto que lo convenido entre los contratantes en la promesa suscrita el 14 de noviembre de 2019 fue que la obligación de levantamiento de la medida cautelar de embargo ordenado por el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá debía cumplirse dentro de los noventa días hábiles posteriores a la celebración de dicho contrato, el día 4 de diciembre de 2019 se emitió decisión del Juzgado 29 Civil del Circuito de Bogotá declarando la terminación del proceso ejecutivo hipotecario 2018 0165 y el levantamiento de la medida cautelar sobre el bien prometido en venta, la cual no pudo ser inscrita en el registro inmobiliario por las razones ya expuestas y probadas por la parte convocada, lo cual no se generó en la conducta de ninguna de las partes ni se debe a hechos imputables a ellas.

Es claro en las consideraciones hechas al OTROSI AL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA que las partes fueron conscientes del hecho que impidió el levantamiento de la medida cautelar citada, ante lo cual hicieron la siguiente consideración: PROMITENTES VENDEDORES no ha sido posible el levantamiento del embargo decretado por el Juzgado 29 civil del circuito dentro del proceso hipotecarios 2018 Valga recordar que la mencionada situación que impidió el levantamiento del embargo referido, escapaba por completo a la voluntad de las partes (tanto que estas así lo dejaron 41 Se ordenó el levantamiento de las medidas cautelares en el proceso 2018 165 del juzgado 29 civil del circuito de Bogotá, mediante auto de 4 de diciembre de 2019, TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 32 consignado en el apartado transcrito).

A mayor abundamiento, el Tribunal se formula la siguiente pregunta: El embargo de remanentes por parte de un tercero AR CONTRUCCIONES S.A.S. que impide la liberación de una medida cautelar, remplazándola por otra, ¿es un hecho imputable a los promitentes vendedores Hermanos Chávez Zamudio? ¿constituye un incumplimiento al contrato de promesa de compraventa por parte de estos? Los actores del tráfico jurídico deben responder por sus obligaciones y sus promesas (con entidad jurídica), pero, en sana lógica no son responsables por aquellos hechos imprevisibles, ya provenientes de los hechos de la naturaleza u orden irresistible de autoridad competente, esto es la llamada figura de la fuerza mayor y el caso fortuito42.

En materia de contratos establece el Código Civil: Si no se puede imputar dolo al deudor, solo es responsable de los perjuicios que se previeron o pudieron preverse al tiempo del contrato; pero si hay dolo, es responsable de todos los perjuicios que fueron consecuencia inmediata o directa de no haberse cumplido la obligación o de haberse demorado su cumplimiento.

La mora producida por fuerza mayor o caso fortuito no da lugar a indemnización de perjuicios.. La anterior norma es fundamental para entender cuáles son los límites de la responsabilidad debida entre las partes: el incumplimiento de lo pactado hace responsable al deudor de lo previsible conforme al contrato, salvo en el caso del dolo, y la mora producida por fuerza mayor o caso fortuito no da lugar a la indemnización de perjuicios.

La regla se observa lógica y equitativa en tanto se es responsable de las acciones y omisiones, pero no de aquellas circunstancias que impiden desarrollar esas acciones o abstenciones que constituyen el objeto de las obligaciones. El artículo 1604 del Código Civil, establece que el deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora o que haya sobrevenido por su culpa43.

A su vez, el artículo 64 del mismo Código (subrogado por el artículo 1º de la Ley 95 de 1890), define al caso fortuito o fuerza mayor como el imprevisto a que no es posible resistir, como un 42 Articulo 64 del Código Civil en donde: Se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto o que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc. 43 Cfr. OSPINA FERNÁNDEZ, GUILLERMO, Régimen general de las obligaciones, 8ª ed., Temis, Bogotá, 2016, pág. 109.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 33 naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc. Los requisitos para que opere el caso fortuito, reconocidos por la jurisprudencia, son: a) no ser imputable al deudor; b) ser irresistible y c) ser imprevisible.

En cuanto al requisito de no ser imputable al deudor, ha dicho la Corte Suprema de Justicia colombiana que el caso 44. Igualmente ha establecido la Corte Suprema sobre el hecho de ser el caso fortuito irresistible: dominado por el acontecimiento en la imposibilidad absoluta (no simplemente en la dificultad ni en la imposibilidad relativa) 45.

La Corte Suprema también ha insistido refiriéndose a este requisito, que un hecho es sus consecuencias, colocando al agente sojuzgado por el suceso así sobrevenido en la absoluta imposibilidad de obrar del modo debido, habida cuenta que si lo que se produce es tan solo una dificultad más o menos acentuada para enfrentarlo, tampoco se configura el fenómeno liberatorio 46 un hecho sólo puede ser calificado como irresistible, si es absolutamente imposible evitar sus consecuencias, es decir, que situada cualquier persona en las circunstancias que enfrenta el deudor, invariablemente se vería sometido a esos efectos perturbadores, pues la incidencia de estos no está determinada, propiamente, por las condiciones especiales o personales del individuo llamado a afrontarlos, más concretamente por la actitud que éste pueda asumir respecto de ellos, sino por la naturaleza misma del hecho, al que le son consustanciales o inherentes unas específicas secuelas.

Ello sirve de fundamento para pregonar que la imposibilidad entonces el camino a cualquier otra ( 47. En este fallo se ha insistido por parte de la Corte Suprema en que la imposibilidad relativa no permite calificar un hecho como irresistible y las dificultades que pueda presentar el deudor, para cumplir sus obligaciones, no es en sí mismo un caso fortuito y que las dificultades personales que pueda enfrentar el deudor para atender las obligaciones contractuales, o aquellas situaciones que, pese a ser generalizadas y gravosas, no frustran la asunción de ciertas cargas o medidas racionales por parte del deudor, constituyen hechos por definición 44 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 5 de julio de 1935, M.P., Eduardo Zuleta Ángel, G.J., XLII, pág. 54. 45 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 5 de julio de 1935, cit. 46 Corte Suprema de justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, 26 de noviembre de 1999, M.P. Silvio Fernando Trejos Bueno, ref. exp. 5220. 47 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 26 de julio de 2005, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo, ref. exp. 050013103011-1998 6569-02.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 34 superables, sin que la mayor onerosidad que ellas presenten, de por sí, inequívocamente tenga la entidad suficiente de tornar insuperable lo que por esencia es resistible, rectamente entendida la irresistibilidad.

Por eso, entonces, aquellos eventos cuyos resultados, por cualificados que sean, pueden ser superados con un mayor o menor esfuerzo por parte del deudor y, en general del sujeto que los soporta, no pueden ser considerados, en forma invariable, como constitutivos de fuerza mayor o caso fortuito, en 48. Y sobre el requisito de ser imprevisible que el deudor haya debido razonablemente precaverse contra él, aunque por lo demás haya habido con respecto al acontecimiento de que se trate, como lo hay con respecto a toda clase 49.

Además, la jurisprudencia de la Corte Suprema ha sido precisa en exigir la presencia de tres criterios para que un hecho en concreto pueda ser calificado como imprevisible, a efectos de verificar este requisito constitutivo del caso fortuito. En efecto, así señaló la Corte en decisión de 23 de junio de 2000: hecho, in concreto, puede considerarse imprevisible, en la medida en que es indispensable, como lo ha recordado la Corte una y otra vez, examinar cada situación de manera específica y, por contera, individual, a fin de obviar todo tipo de generalización: 1) El referente a su normalidad y frecuencia; 2) El atinente a la probabilidad de su realización, y 3) El concerniente a su carácter inopinado, excepcional y sorpre 50.

Los efectos del caso fortuito en la responsabilidad contractual, pueden clasificarse en: i) Efecto de exoneración de responsabilidad y ii) Efecto sobre el vínculo obligatorio51. En cuanto al efecto exoneratorio de responsabilidad, el efecto directo y principal52, es que el deudor queda liberado de responsabilidad contractual frente al acreedor insatisfecho53, es decir: el deudor no debe pagar los perjuicios derivados del incumplimiento, como bien se El deudor no es responsable del caso fortuito La mora producida por fuerza mayor o caso fortuito, no da lugar a indemnización de perjuicios asumido de forma voluntaria el riesgo del caso fortuito (artículo 1732 del Código Civil); b) 48 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 26 de julio de 2005, cit. 49 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 5 de julio de 1935, cit. 50 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, 23 de junio de 2000, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo, ref. exp. 5475. 51 TAPIA, MAURICIO, Caso fortuito en el Derecho Civil chileno, Thomson Reuters, Santiago, 2013, págs. 120 a 125. 52 TAPIA, ob. cit., pág. 120. 53 Cfr., OSPINA FERNÁNDEZ, ob. cit., p. 114 y VIDAL OLIVARES, ÁLVARO El Código Civil de Chile (1855 2005), Legal Publishing, Santiago, 2009, pág. 204.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 35 el caso fortuito sobreviene durante la mora del deudor (artículos 1604 y 1731 del Código Civil) y c) en caso de hurto o robo de la cosa (artículo 1735 del Código Civil).

En lo referente al efecto del caso fortuito sobre el vínculo obligatorio, según lo ha afirmado también la jurisprudencia con precisión en el fallo antes referido de la Corte Suprema de 1935, es que frente a la obligación cuyo cumplimiento se ve afectado por él, se genera la imposibilidad absoluta de su ejecución. También la doctrina se ha pronunciado con respecto al efecto que produce el caso fortuito sobre la obligación en sentido de volverla absolutamente imposible, considerándola de manera objetiva y no relativamente imposible, al que alude la sentencia, es decir: que la obligación objetivamente se vuelve de imposible cumplimiento, y no relativamente, según las condiciones particulares del deudor54.

Se sostiene en la doctrina que, si el impedimento en el cumplimiento de la obligación se presenta solamente de manera temporal, el deudor se exonera de indemnizar los perjuicios, suspendiéndose su exigibilidad y recobrándola cuando sea superada tal situación55. De todas maneras, también debe pensarse en la posibilidad consistente en que, a pesar del caso fortuito, el incumplimiento de una parte tenga el carácter de grave o esencial, caso en el cual el afectado si podría interponer una acción resolutoria, sin que haya lugar a pretender indemnización de perjuicios, de los cuales el deudor como ya se dijo queda exonerado56.

En el caso concreto, revisado el negocio que ha dado origen al presente conflicto se observa: Las partes no hicieron estipulación alguna que hiciese responsable a parte alguna de la fuerza mayor o el caso fortuito, por el contrario, en la cláusula cuarta Literal A numeral 10, al enumerar las obligaciones de los promitentes compradores se lee: excepto en el evento de fuerza mayor, especialmente en el caso de cierre, por cese de Esto significa que, para las partes era claro que todo plazo tenía como excepción, precisamente la fuerza mayor.

En términos de la jurisprudencia: 1º de la ley 95 de 1890 como «el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los autos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.»; es decir, ha de tratarse de fenómenos externos al sujeto 54 Cfr. OSPINA FERNÁNDEZ, ob. cit., pág. 112. 55 Cfr. OSPINA FERNÁNDEZ, ob. cit., pág. 113. 56 A efectos de esta última afirmación, téngase en cuenta que la jurisprudencia nacional desde sentencia de 11 de septiembre de 1984 de la Corte Suprema, ha exigido que el incumplimiento que da lugar a la acción resolutoria del artículo 1546 del Código Civil, debe ser grave.

Cfr. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, 11 de septiembre de 1984, M.P. Humberto Murcia Ballén, G.J., t. CLXXVI, no. 2415, págs. 237 a 248. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 36 cuyo comportamiento se analiza, que reúnan las características que de antaño estereotipan la figura, esto es, la imprevisibilidad (hechos súbitos, sorpresivos, insospechados, etc.) y la irresistibilidad (que los efectos del hecho no puedan ser exitosamente enfrentados o 57.

Es decir, que, se insiste, la fuerza mayor ha de ser: externa, imprevisible, e irresistible. Ahora, el hecho de que el juzgado 28 civil del Circuito de Bogotá, a instancias de AR CONSTRUCCIONES S.A.S., hubiese promovido un proceso que probadamente carecía de fundamento fáctico legal, que en efecto produjo una medida cautelar que truncó el negocio de los hermanos Chávez Zamudio con MILAN CONTRUCCIONES S.A.S., es en efecto, externa, imprevisible e irresistible: - Externa: en tanto la conducta de AR CONSTRUCCIONES S.A.S era ajena a los hermanos Chávez Zamudio quienes ni predispusieron la misma o instaron a ella. - Imprevisible: en efecto, fracasado el negocio con AR CONSTRUCCIONES S.A.S. ninguna persona razonable hubiera previsto que, sin fundamento legal, se inicie una acción judicial.

Los hermanos Chávez, confiados en el fracaso probado del negocio con AR, mal podrían prever una demanda con su correspondiente medida cautelar. - Irresistible: el juzgado 28 civil del circuito, decreto y libro los oficios de la presunción de legalidad de un título valor; en ese mismo momento, los hermanos Chávez Zamudio, no tenían forma legal de impedir la medida cautelar.

Revisado el expediente del juzgado 28, no obstante, los hermanos Chávez constituyeron una póliza para levantar la medida cautelar, el demandante allí, esto es AR CONSTRUCCIONES S.A.S., impugnó el auto solicitando el reajuste de la póliza, lo cual se resolvió mediante auto de 24 de agosto de 2021, el 30 de agosto, los hermanos Chávez Zamudio, acatando el auto emitieron la póliza reajustada y solicitaron al juzgado el levantamiento de las medidas cautelares.

Finalmente la propia AR desistió de las medidas cautelares (diciembre 16 de 2021), pasada la vacancia judicial, el Juzgado resolvió las solicitudes de las partes el 4 de marzo de 2022. cabida legal, máxime cuando, como está demostrado la acción de esa sociedad carecía totalmente de fundamento legal. 57 En CSJ SC 17394-2014, rad. 2011-02049-01.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 37 Por lo anterior, está probado que los hermanos Chávez Zamudio hicieron todas las gestiones legales posibles para levantar la medida cautelar, sin que les sea imputable descuido o desidia de su parte.

Establecido que la mora en el cumplimiento de las obligaciones de los hermanos Chávez Zamudio es imputable a una fuerza mayor demostrada, resulta claro que, no obstante hubo un retardo en sus obligaciones, ella, conforme la norma citada, no da lugar a la indemnización de perjuicios. Por otra parte, si bien el apoderado de los convocados afirma en la contestación de la demanda (punto 5.3.1) que en el OTRO SI al contrato de promesa hubo una modificación de la cláusula cuarta y en esa medida una variación de los plazos acordados, el Tribunal advierte que eso no corresponde a lo acordado en el mencionado OTROSI, dado que en este lo que modificó fue la cláusula segunda.

Ahora, de todas maneras la medida cautelar si se levantó, y aunque no dentro del plazo originalmente pactado, se hizo en un momento posterior, lo cual condujo a que se pudiera celebrar el contrato prometido de compraventa, el cual si bien no fue aportado como prueba por ninguna de las partes, aparece mencionado en la contestación al hecho 5.3.1.

Ahora bien, conforme a esto, resulta incoherente que la convocante desconozca la declaración hecha en el punto 3 de las consideraciones al OTROSI referido y alegue incumplimiento de la parte convocada. Así entonces, la pretensión principal de la demanda interpuesta por la Convocante, intenta desconocer un acuerdo modificatorio del contrato original, en el cual se reitera manifestaron claramente ambas partes ser conscientes del hecho que había impedido levantar la medida cautelar, lo cual resulta contradictorio no solamente con la voluntad misma, sino también con su propio comportamiento, de manera que resulta incoherente querer desconocer dicho acuerdo y pretender un incumplimiento de parte de la convocada consistente en no haber respetado los plazos originalmente pactados para el levantamiento de la medida cautelar el cual, junto con el de conducta vinculante e identidad de sujetos, constituyen requisitos para la aplicación de la teoría de los propios actos58.

Cabe recordar lo que sobre esta regla y sus requisitos ha dicho la Corte Constitucional: 58 BORDA, ALEJANDRO,, en Hernán Corral Talciani (ed.), Venire contra factum proprium. Escritos sobre la fundamentación, alcance y límites de la doctrina de los actos propios. Cuadernos de extensión jurídica, Universidad de los Andes, Santiago, 2010, pp. 43 a referirnos a la teoría de los actos propios tomamos un concepto más amplio de lo que se entiende por pretensión y afirmamos que es aquel acto o aquella conducta realizado por posterioridad a otro anterior que está dirigido a subjetivo digno de protección pero en otro contexto.

En efecto, ese derecho subjetivo esgrimido en la pretensión sería lícito si es que no hubiera existido una primera conducta. Lo que ocurre es que tomando como base a esta conducta vinculante resulta inadmisible ejercer un derecho subjetivo que, aunque válido, es contradictorio del p BORDA, ALEJANDRO, La teoría de los actos propios, 4ª ed., Lexis Nexis Abeledo Perrot, Buenos Aires, 2005, p.

81. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 38 respeto al acto propio, en virtud del cual, las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de la buena fe (art. 83 C.N).

Principio constitucional, que sanciona entonces, como inadmisible toda pretensión lícita, pero objetivamente contradictoria, con respecto al propio comportamiento efectuado por el sujeto. despertada en otro sujeto de buena fe, en razón de una primera conducta realizada. Esta buena fe quedaría vulnerada, si fuese admisible aceptar y dar curso a una pretensión posterior y contradictoria.

Se trata de una limitación del ejercicio de derechos que, en otras circunstancias podrían ser ejercidos lícitamente; en cambio, en las circunstancias concretas del caso, dichos derechos no pueden ejercerse por ser contradictorias respecto de una anterior conducta, esto es lo que el ordenamiento jurídico no puede tolerar, porque el ejercicio contradictorio del derecho se traduce en una extralimitación del propio derecho.

El respeto del acto propio requiere entonces de tres condiciones para que pueda ser aplicado: a. Una conducta jurídicamente anterior, relevante y eficaz Se debe entender como conducta, el acto o la serie de actos que revelan una determinada actitud de una persona, respecto de unos intereses vitales. Primera o anterior conducta que debe ser jurídicamente relevante, por lo tanto debe ser ejecutada dentro una relación jurídica; es decir, que repercuten en ella, suscite la confianza de un tercero o que revele una actitud, debiendo excluirse las conductas que no incidan o sean ajenas a dicha relación jurídica.

La conducta vinculante o primera conducta, debe ser jurídicamente eficaz; es el comportamiento tenido dentro de una situación jurídica que afecta a una esfera de intereses y en donde el sujeto emisor de la conducta, como el que la percibe son los mismos. Pero además, hay una conducta posterior, temporalmente hablando, por lo tanto, el sujeto emite dos conductas: una primera o anterior y otra posterior, que es la contradictoria con aquella. b. El ejercicio de una facultad o de un derecho subjetivo por la misma persona o centros de interés que crea la situación litigiosa, debido a la contradicción atentatorio de la buena fe- existente entre ambas conductas.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 39 La expresión pretensión contradictoria encierra distintos matices: por un lado, es la emisión de una nueva conducta o un nuevo acto, por otro lado, esta conducta importa ejercer una pretensión que en otro contexto es lícita, pero resulta inadmisible por ser contradictoria con la primera.

Pretensión, que es aquella conducta realizada con posterioridad a otra anterior y que está dirigida a tener de otro sujeto un comportamiento determinado. Lo fundamental de la primera conducta es la confianza que suscita en los demás, en tanto que lo esencial de la pretensión contradictoria, es el objeto perseguido. c. La identidad del sujeto o centros de interés que se vinculan en ambas conductas.

Es necesario entonces que las personas o centros de interés que intervienen en ambas conductas -como emisor o como receptor- sean los mismos. Esto es que tratándose de sujetos físicamente distintos, ha de imputarse a un mismo centro de interés el acto prec 59. Por las razones expuestas, y como se señalará en la parte resolutiva de este laudo, se declarará que no prospera la pretensión principal declarativa.

El Tribunal también advierte que pese a que lo que a continuación se menciona no es un asunto que haya sido objeto de ninguna de las pretensiones formuladas en la demanda, si cuestiona la apoderada de la parte Convocante en los hechos de la demanda al igual que en el documento que contienen los alegatos de conclusión, el que los demandados hubieren realizado negocios paralelos y/o simultáneos con AR CONSTRUCCIONES S.A.S. Si bien esto no incide en la resolución de las pretensiones y las excepciones, si es menester hacer una referencia expresa a ello.

De lo relatado, se entiende que el asunto se centra en la siguiente pregunta: ¿Constituye un incumplimiento al contrato el que los hermanos Chávez Zamudio, como con matrícula inmobiliaria No. 50S 40524069, hayan hecho tratativas o negocios paralelos y/o simultáneos con los mismos, o hayan ofrecido este bien como garantía para otro tipo de negocio jurídico con un tercero, en este caso AR CONTRUCCIONES S.A.S.? Frente a la primera pregunta, esto es ¿constituye un incumplimiento al contrato el que los con matrícula inmobiliaria No. 50S 40524069, hayan hecho tratativas o negocios paralelos y/o simultáneos con los mismos, o hayan ofrecido este bien como garantía para otro tipo de negocio jurídico con un tercero, en este caso AR CONTRUCCIONES S.A.S.? el Tribunal aborda los siguientes temas que considera esenciales. 59 Corte Constitucional: T 295-99;

T 618-00, T-588-14, T- 122-15. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 40 Los actores del tráfico jurídico, comprometen su responsabilidad al celebrar contratos, y en efecto tienen deberes entre si respecto de revelar a sus cocontratantes toda la información relevante que pueda afectar los intereses del negocio jurídico: de hecho tanto como la jurisprudencia como la doctrina han desarrollado el tema del principio de buena fe (artículo 1603 del Código Civil, 870 Código de Comercio) en el entendido en que las partes deben obrar con lealtad y transparencia incluso desde antes de celebrar los contratos.

Pero este principio no significa que, salvo pacto expreso, las partes limiten o renuncien a su libertad o su voluntad más allá de lo acordado. Un ejemplo de esta premisa son los pactos de exclusividad: cuando las partes en una relación mercantil desean restringir y garantizar un negocio en marcha, pueden ya en una carta de intención o en una promesa, advertir que respecto del objeto del negocio existe una exclusividad, que excluye el que cualquiera de las partes pueda buscar negocios alternos instituyendo, por vía de acuerdo expreso el que sostener conversaciones paralelas con otras partes se considera un incumplimiento grave al negocio en marcha.

En el entretanto, y sin exclusividad expresa, no es extraño y es incluso usual el que previo a el cierre de un negocio se escuchen y se exploren ofertas incluso protegidas por confidencialidad, que le den a las partes la mejor información posible en un negocio en marcha. Por supuesto que esta libertad tiene límites en el orden público como cuando por ejemplo una parte busca manipular un mercado valiéndose de la confidencialidad para manipular la información en búsqueda de un provecho ilícito.

En un contrato en singular, procedería la nulidad relativa, cuando una parte esté expresa y dolo no vicia el consentimiento sino cuando es obra de una de las partes, y cuando además Esto es que tiene existir una prueba irrefutable de que quien obra con malicia tenía el inequívoco y central propósito de utilizar el contrato como un instrumento de defraudación para producir un daño. Lo cual debe estar demostrado lejos de toda duda.

La reserva de información respecto de un objeto que se promete en venta no es por sí mismo un acto doloso; las partes se atienen a las responsabilidades asumidas contractualmente y a los riesgos inherentes a todo negocio. El sistema de derecho privado garantiza que se honre lo acordado en los términos pactados y se sancione los actos maliciosos encaminados a producir un daño de una persona a otra, respetando la libertad e intimidad de cada cual, y sancionando la probada malicia. En el caso en concreto, la demandante alega reiteradamente que los convocados ocultaron información relevante respecto del predio LA AURORA el cual había sido previamente TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 41 ofrecido a la empresa AR CONSTUCCIONES S.A.S..

Alega el demandante, que dicha omisión de información le produjo perjuicios. Leída detenidamente tanto la demanda como su contestación, resulta para el Tribunal claro que: En efecto, existió una relación previa entre los acá demandados y AR CONSTRUCCIONES S.A.S, lo cual se confiesa en la contestación, dicha promesa data, según lo probado de agosto 1 de 2019. un acuerdo sobre cómo pagar la obligación que había dado lugar a un proceso ante el juzgado 29 civil del circuito de Bogotá, que mantenía el predio embargado por cuenta de una medida cautelar.

Para el Tribunal, que no tiene competencia alguna sobre ese negocio jurídico (Hermanos Chávez & AR CONSTRUCCIONES S.A.S), no resulta inverosímil o irrazonable el relato de la contestación, por el contrario es concurrente con las pruebas practicadas y demuestran una realidad clara: el negocio no se logró realizar. La conducta de los hermanos Chávez respecto de no compartir la existencia de un negocio precedente respecto de La Aurora, no es por sí misma reprochable; de hecho en una conducta seria los demandados, consideraron razonablemente que dicho negocio nada podía afectar el nuevo, porque, obrando de buena fe, consideraban que se encontraba concluido y que en nada podía afectar el predio: la prueba positiva y clara de esta circunstancia es que, los hermanos Chávez Zamudio salieron airosos de la demanda ejecutiva en la que fueron demandados por AR CONSTRUCCIONES S.A.S60, lo cual deja libre de toda duda respecto de que los demandados hubieran expuesto de manera maliciosa, torticera u oculta a su promitente comprador MILAN CONSTRUCCIONES S.A.S. a un riesgo distinto o mayor al declarado en la promesa.

Un hecho probado que llama la atención del Tribunal es que el demandante, una vez enterado del embargo de remanentes proveniente del juzgado 28 Civil del Circuito de Bogotá, proceso ejecutivo 2019 0716, no solo no declinó su posición frente la promesa de compraventa, pudiendo optar por la petición de la resolución del contrato de promesa al existir circunstancias (el embargo de remanentes) que de manera evidente modificaban los riegos aber hecho un llamado enérgico frente a la sorpresiva medida, sino que MILAN CONSTRUCCIONES S.A.S, 60 Sentencia de primera instancia de 4 de junio de 2021 del juzgado 28 civil del circuito de Bogotá, notificada en el estado No 47 de 8 de junio de ese mismo año, confirmada por la sentencia de 28 de abril de 2022 del Tribunal Superior de Bogotá Sala Civil MP Germán Valenzuela Valbuena, notificada en los estados de esa corporación el 29 de abril de 2022.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 42 decidió voluntariamente, como ella misma lo confiesa con la demanda, seguir adelante con el negocio, apoyando a los hermanos Chávez Zamudio a enfrentar la causa iniciada por el tercero AR CONSTRUCCIONES S.A.S. Frente a este hecho, se pregunta el Tribunal ¿porque el demandante siguió adelante con el negocio plasmando su voluntad en la firma del otrosí (24 de septiembre de 2020) en donde imputaba todos los dineros pagados al precio de la promesa? Lo cierto, frente a la demanda y a las pretensiones, es que el demandante hoy pretende imputar al silencio de los demandados un efecto sobre el contrato de compraventa (el incumplimiento), fundado en un o, e incluso, se prestó para apoyar a sus promitentes vendedores.

Este hecho deja claro que MILAN CONSTRUCCIONES S.A.S., no fue inducida a error o engañada de manera alguna, sus actos propios validan el hecho de que en su momento no le dio al pleito de los convocados con AR CONSTRUCCIONES S.A.S. el alcance y consecuencias que hoy pretende endilgarle. En derecho, este hecho desvirtúa la relevancia de que el desconocimiento del contrato con AR CONTRUCCIONES S.A.S. tuviese relevancia alguna para el propio demandante, lo cual desvirtúa por completo toda la naturaleza nociva o dañina que pretende endilgarle en la demanda ante este Tribunal.

4. SOBRE LA PRETENSIÓN INDEMNIZATORIA Tal como se lee en las pretensiones de la demanda, la convocante pide que el Tribunal condene a los demandados a pagar solidariamente unas sumas de dinero a título de perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales. En coherencia con lo expresado en este laudo en análisis de la pretensión primera de la demanda, al no encontrar que los demandados hayan incumplido las obligaciones alegadas, no procede decretar indemnización de perjuicios alguna.

En consecuencia, prosperan las excepciones propuestas por la parte convocada. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 43 CAPÍTULO III TITULARIDAD DE LAS CONDENAS CON OCASIÓN DE LA CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS DE MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. A SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. El 21 de noviembre de 2023, el Tribunal recibió memorial suscrito por la apoderada de la sociedad convocante, MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., donde se allegó contrato de cesión de derechos litigiosos suscrito entre esta última sociedad y SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., en calidad de cedente y cesionaria, respectivamente, de los derechos que, eventualmente, pudieran corresponderle a MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. como resultado del presente trámite arbitral61.

A través de Auto No. 08 del 21 de diciembre del mismo año, el Tribunal resolvió tener como cesionaria de los derechos litigiosos a la sociedad SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., identificada con NIT No. 901.464.102-2. No obstante, el extremo convocado manifestó su no aceptación de la mencionada cesión, por lo cual el Tribunal aclaró y complementó el mencionado auto en el sentido de tener a MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN y a SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. como litisconsortes por activa del presente proceso arbitral, en atención, a su vez, al inciso tercero del artículo 68 del Código General del Proceso, el cual e]l adquiriente a cualquier título de la cosa o del derecho litigioso podrá intervenir como litisconsorte del anterior titular.

También podrá sustituirlo en el proceso, siempre que la parte contraria lo acepte expresamente En el presente caso, como ya se indicó, los convocados manifestaron que no aceptaban la cesión del resultado incierto de la controversia aquí planteada por parte de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS, escenario el cual contempla la ley procesal al considerar a cedente y cesionario litisconsortes de la parte respectiva, en vez de la sucesión procesal contemplada en el mentado artículo 68 de la Ley 1564 de 2012.

CAPITULO IV JURAMENTO ESTIMATORIO Establece la norma procesal:

ARTÍCULO 206. JURAMENTO ESTIMATORIO. Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos. Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía 61 Cuaderno Principal No. 01, fl. 040.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 44 no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo. Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación. Formulada la objeción el juez concederá el término de cinco (5) días a la parte que hizo la estimación, para que aporte o solicite las pruebas pertinentes.

Aun cuando no se presente objeción de parte, si el juez advierte que la estimación es notoriamente injusta, ilegal o sospeche que haya fraude, colusión o cualquier otra situación similar, deberá decretar de oficio las pruebas que considere necesarias para tasar el valor pretendido. Si la cantidad estimada excediere en el cincuenta por ciento (50%) a la que resulte probada, se condenará a quien hizo el juramento estimatorio a pagar al Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, una suma equivalente al diez por ciento (10%) de la diferencia entre la cantidad estimada y la probada.

El juez no podrá reconocer suma superior a la indicada en el juramento estimatorio, salvo los perjuicios que se causen con posterioridad a la presentación de la demanda o cuando la parte contraria lo objete. Serán ineficaces de pleno derecho todas las expresiones que pretendan desvirtuar o dejar sin efecto la condición de suma máxima pretendida en relación con la suma indicada en el juramento.

El juramento estimatorio no aplicará a la cuantificación de los daños extrapatrimoniales. Tampoco procederá cuando quien reclame la indemnización, compensación los frutos o mejoras, sea un incapaz.

PARÁGRAFO. También habrá lugar a la condena a la que se refiere este artículo a favor del Consejo Superior de la Judicatura, Dirección Ejecutiva de Administración Judicial, o quien haga sus veces, en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios. En este evento, la sanción equivaldrá al cinco por ciento (5%) del valor pretendido en la demanda cuyas pretensiones fueron desestimadas.

La aplicación de la sanción prevista en el presente parágrafo sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario. La norma de un lado prevé un medio probatorio y de otro una serie de sanciones frente a las demandas que abusen de la estimación de perjuicios, faltando al deber de seriedad y razonabilidad en el ejercicio de la acción jurisdiccional.

La norma no puede interpretarse como la consagración de una responsabilidad objetiva en general proscrita por el ordenamiento legal sino una sanción a aquellas demandas en donde hay una carencia evidente de derecho, mediante una actitud negligente y temeraria del actor, que pretende utilizar el sistema judicial de manera ligera y abusiva; es en ese caso cuando una estimación excesiva da lugar a una sanción. En este sentido, deben concurrir, de un lado el exceso en la estimación y de otro, la evidencia de un actuar ambiguo, temerario, mendaz que justifique el castigo pecuniario al demandante que ha abusado de su derecho a acceder al sistema judicial.

En el ámbito del proceso arbitral, la sanción no se observa aplicable de manera objetiva porque, además de los argumentos esgrimidos, se trata de una opción diversa a la jurisdicción ordinaria, la cual de manera alguna se ve afectada por la interposición de una demanda que TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 45 ocupe su tiempo o recursos, sino que el demandante en arbitraje, asume directamente al costo de su acción, que de todas maneras de no salir avante se verá reflejada en unas costas que harán no solo no recuperable ese costo asumido en el impulso del Tribunal, sino responsable frente al demandado de los costos que debió asumir este en su participación en el arbitraje y su defensa.

Por esta razón adicional, solo procedería una sanción en los términos legales, de existir una acción desproporcionada y carente totalmente de fundamento jurídico y fáctico. En el caso concreto, la parte convocante presenta de manera seria unos hechos que en su entender constituyen un incumplimiento por parte de su cocontratante. No hay en la presentación de la demanda ni en la estimación de la cuantía un ejercicio irracional o antojadizo.

Lo que ha sucedido es que su entendimiento de los hechos no logra las consecuencias en derecho perseguidas, pero, se insiste, no por temeridad o ligereza alguna, sino porque la pretensión declarativa de incumplimiento del contrato de promesa de venta y, en consecuencia, las pretensiones de condena correspondientes, se basan en supuestos de hecho y derecho que no le han sido favorables.

Hechas las anteriores consideraciones, no se sancionará al convocante MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. ni al cesionario SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S con ninguna de las multas previstas en el artículo 206 del CGP, toda vez que su estimación no fue irracional y no obstante no prosperar ninguna de las pretensiones de la demanda, no haber condena alguna basada en dicho juramento, no se reúnen los requisitos legales y jurisprudenciales para fijar dicha sanción. CAPITULO V COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO

5.1. CONSIDERACIÓN PREVIA EN RELACIÓN A LA CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS EFECTUADA POR MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN El 21 de noviembre de 2023, el Tribunal recibió memorial de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., donde se allegó contrato de cesión de derechos litigiosos suscrito entre esta última sociedad y SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., en calidad de cedente y cesionaria, respectivamente, de los derechos que, eventualmente, pudieran corresponderle a MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. como resultado del presente trámite arbitral62.

A través de Auto No. 08 del 21 de diciembre del mismo año, el Tribunal resolvió tener como cesionaria de los derechos litigiosos a la sociedad SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., identificada con NIT No. 901.464.102-2. No obstante, los convocados manifestaron su no aceptación de la mencionada cesión, por lo cual el Tribunal 62 Cuaderno Principal No. 01, fl. 040.

TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 46 aclaró y complementó el mencionado auto en el sentido de tener a MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN y a SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. como litisconsortes por activa del presente proceso arbitral.

Lo cual, a su vez, está en línea con el inciso tercero del artículo 68 del Código General del e]l adquiriente a cualquier título de la cosa o del derecho litigioso podrá intervenir como litisconsorte del anterior titular. También podrá sustituirlo en el proceso, siempre que la parte contraria lo acepte expresamente En el presente caso, como ya se indicó, los convocados manifestaron que no aceptaban la cesión del resultado incierto de la controversia aquí planteada por parte de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS, escenario para el cual la ley procesal contempla como consecuencia considerar, a cedente y cesionario, litisconsortes de la parte respectiva, en vez de la sustitución procesal indicada en el mentado artículo 68 de la Ley 1564 de 2012.

En este orden de ideas, y como ha explicado el Consejo de Estado63, el litisconsorcio surgido con ocasión de la negativa de la contraparte en el proceso a la cesión de derechos litigiosos es de naturaleza cuasinecesaria, por cuanto el resultado de la controversia planteada en este Tribunal, necesariamente cobijará a la sociedad SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. al ser ésta cesionaria en el acuerdo aludido, sin que deba, obligatoriamente y con miras a garantizar la plena validez del proceso, intervenir directamente en el mismo, como sí ocurre en el litisconsorcio necesario. e]n los negocios mercantiles, cuando fueren varios los deudores se presumirá que se han obligado solidariamente imputables de manera solidaria a los litisconsortes cuasinecesarios del extremo activo de este proceso.

5.2. CONDENA EN COSTAS Conforme la ley procesal artículo 365 No 1º del CGP, se condenará en costas a la parte vencida en el proceso. Se destaca que la norma no deja al operador judicial discrecionalidad respecto de si puede hacerlo: debe hacerlo y la razón se encuentra en que las costas no tienen un contenido punitivo o indemnizatorio, sino que corresponden al resarcimiento mínimo a que tiene 63 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera.

Auto del 12 de agosto de 2019, radicación No. 25000-23-26-000-2007-00527-01 (46791). C.P. Jaime Enrique Rodríguez Navas. Sobre este El artículo 68 del CGP dispone en el inciso tercero que el cesionario, es decir el adquirente del derecho, puede intervenir en el pleito para realizar todas las actuaciones necesarias para acometer la defensa de sus intereses, pero de distintas maneras, según la postura que adopte la contraparte del proceso, ya que si el cesionario pretende ser tenido como parte y su contraparte se manifiesta favorablemente a ello, adquirirá, entonces, tal calidad desplazando en su posición al cedente, lo que genera una verdadera sucesión procesal; mientras que si el accionado guarda silencio al respecto o se opone expresamente, la normativa señala de carácter cuasinecesario, esto es, que las resultas del fallo lo cobijarán aun en el caso de que este no se haga parte en el proceso TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 47 derecho la parte que ha debido afrontar el proceso, ya en demanda y busca del reconocimiento de un derecho probable, o ya en la defensa de una demanda que no tiene vocación de prosperidad.

El tema de las costas y su causación no tiene relación directa con la existencia de temeridad o mala fe, fenómenos estos que dan lugar a una sanción propia e independiente de las costas conforme lo regulan los artículos 79 a 81 de CGP; en el presente caso, pese a la pugnacidad de las partes, no hay evidencia de que, frente a este Tribunal, haya habido una conducta temeraria o dolosa.

Las costas en este proceso se limitan a los honorarios decretados, que ascienden a la suma de $58.916.740.64 Así las cosas, el costo que han asumido los Convocados por este proceso asciende a la suma de $29.458.370. A su vez, las agencias en derecho se calculan conforme el ACUERDO No. PSAA16-10554 de agosto 5 de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura el cual se aplica al trámite arbitral por analogía, dado que al no existir regla especial, el operador judicial, en este caso el Tribunal, debe recurrir a un criterio legal que preserva el principio de igualad de las partes frente a la ley y en este caso un tratamiento similar al que tendría una parte en un juicio ante la jurisdicción ordinaria, no siendo de recibo criterios subjetivos sin referencia sino un criterio legal que, aunado al sentido de las agencias en derecho, hacen razonable y legal reconocer el trabajo de representación del profesional del derecho en su desempeño en el juicio.

Conforme al artículo 5 Numeral primero del citado acuerdo, para los procesos declarativos de única instancia, se aplicará una tarifa entre el 5 y el 15% del valor de las pretensiones económicas de la demanda: en este caso las pretensiones pecuniarias ascienden a MIL SIETE MILLONES CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE ($1.007.482.500), de allí que el Tribunal, ponderando la labor del apoderado de la parte convocada que ha salido airosa en su representación, determina como agencias en derecho el 5% de lo pedido, esto es la suma de CINCUENTA MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL CIENTO VEINTICINCO PESOS M/CTE ($50.374.125).

Así las cosas, el total de costas y agencias en derecho, ascenderían en principio a la suma de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO PESOS M/CTE ($79.832.495.oo) En este caso, la absoluta prosperidad de las excepciones formuladas en la contestación a la demanda justifica la condena del cien por ciento de las costas y agencias en derecho, dado que no le es dado al juez, en este punto, discrecionalidad alguna sobre el monto a fijar numeral primero, art. 365 Código General del Proceso.

Así las cosas, y hechas las consideraciones que preceden se condenará en costas a los demandados, por valor de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO PESOS M/CTE $79.832.495. 64 Auto No. 06 del 26 de octubre de 2023. Fl. 036, Cuaderno Principal No.

01. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 48 CAPITULO VI PARTE RESOLUTIVA El Tribunal Arbitral, integrado e instalado para resolver las diferencias entre MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., y JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO y CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO, administrando justicia por habilitación de las partes, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,

RESUELVE

PRIMERO. Declarar la prosperidad de las dos excepciones formuladas por los Ilegitimidad en la causa por la parte pasiva. Por inexistencia de acto u omisión de los demandados determinante de los perjuicios reclamados. Generadora de exoneración de responsabilidad de los demandados. Ante acto único y esencial de tercero Inexistencia de incumplimiento de las obligaciones por parte de los demandados SEGUNDO. Negar la totalidad de las pretensiones de la demanda.

TERCERO. Condenar solidariamente a MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN, identificada con NIT No. 901.001.569-1 y a SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S., identificada con NIT No. 901.464.102-2, a pagar a CARMEN CONSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO, identificada con cédula de ciudadanía No. 52.095.471, y a JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO, identificado con cédula de ciudadanía No. 79.400.315, la suma de SETENTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO PESOS M/CTE ($79.832.495.oo), por concepto de costas y agencias en derecho.

Esta suma ha de pagarse dentro de los diez (10) días siguiente a la ejecutoria de esta providencia, Vencido este plazo se producirán los máximos intereses moratorios comerciales permitidos por la ley, hasta la fecha del pago efectivo de la condena. CUARTO Declarar causado el segundo 50% de los honorarios del árbitro y el secretario, previo el cumplimiento de lo dispuesto respecto del pago de la contribución especial arbitral creada por la Ley 1743 de 2014, modificada por la Ley 1819 de 2016.

Las partes deberán generar contra las cuentas de cobro y/o facturas, los respectivos certificados de retención en la fuente. TRIBUNAL ARBITRAL de MILÁN DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. EN LIQUIDACIÓN & SIENA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.A.S. (CESIONARIA) CONTRA JORGE ENRIQUE CHÁVEZ ZAMUDIO & CARMEN COSTANZA CHÁVEZ ZAMUDIO 143342 49 QUINTO. Disponer que en la oportunidad legal el señor presidente del Tribunal rinda las cuentas de las sumas entregadas por las partes para cubrir los gastos y honorarios de este Tribunal, y si es del caso, devolver cualquier saldo que quedare.

SEXTO. Disponer que, por Secretaría, se expidan copias auténticas de este Laudo Arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley, y que se remita el expediente del proceso para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, una vez se encuentre en firme. Esta providencia queda notificada en estrados.

JORGE OVIEDO ALBAN JORGE SANMARTIN JIMÉNEZ Árbitro Único Secretario