Cámara de Comercio de Bogotá Centro de Arbitraje, Conciliación y Amigable Composición Laudo Arbitral TAQ Inversiones S.A.S. contra Logistics Business Group S.A.S 19 de septiembre de 2024 Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 2 Tabla de contenido I. Antecedentes 1.
El contrato de arrendamiento 2. El pacto arbitral 3. Partes 4. Trámite del Proceso 5. Las cuestiones litigiosas sometidas a arbitraje 6. Pruebas del proceso 7. Alegatos de conclusión 8. Término de duración del proceso 9. Controles de legalidad II. Consideraciones del Tribunal 1. Cumplimiento de los presupuestos procesales 2.
Problemas jurídicos 3. Existencia y validez del Contrato como supuestos de la responsabilidad contractual 4. El régimen jurídico aplicable al Contrato 5. El incumplimiento de la Convocada que se alegó en la demanda 6. En relación con la terminación del Contrato y la restitución del Inmueble perseguidas en la demanda III. Costas IV.
Parte resolutiva Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 3 LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., 19 de septiembre de 2024 Surtidas como se encuentran la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal profiere en derecho, el laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre TAQ Inversiones S.A.S. como parte convocante, y Logistics Business Group S.A.S. como parte convocada, previos los siguientes: I. Antecedentes 1.
El contrato de arrendamiento TAQ Inversiones S.A.S. por un lado (la “Convocante”), en calidad de arrendador, y la sociedad Logistics Business Group S.A.S. por otro lado (la “Convocada”), en calidad de arrendatario, suscribieron el 15 de julio de 2022, el contrato denominado “Contrato de arrendamiento de local comercial” (en adelante el “Contrato”), que obra en el expediente y fue aportado con la demanda arbitral. 2.
El pacto arbitral El pacto arbitral invocado y respecto del cual se ha adelantado este proceso arbitral, se encuentra contenido en la Cláusula Vigésimo Octava del Contrato, a través de la cual expresamente se dispuso: VIGÉSIMO OCTAVA. - LEY. JURISDICCIÓN APLICABLE Y CLÁUSULA COMPROMISORIA: El presente Contrato ha sido elaborado y se regirá de conformidad con las leyes sustanciales y procedimentales de la República de Colombia.
Toda controversia relativa a este Contrato, salvo las pretensiones de carácter ejecutivo, serán dirimidas por un tribunal de arbitramento ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., que se sujetará a las reglas del Estatuto de Arbitraje Nacional vigente. El tribunal estará conformado por un (1) árbitro elegido por Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 4 mutuo acuerdo o, en su defecto, designado por Cámara de Comercio de Bogotá D.C. de conformidad con sus reglas, a solicitud de cualquiera de las partes.
El tribunal decidirá en derecho, aplicará la ley colombiana, en especial el artículo 384 del Código General del Proceso y sesionará en idioma español en la ciudad de Bogotá D.C.” 3. Partes 1. Parte convocante La parte convocante en el presente trámite arbitral es la sociedad TAQ Inversiones S.A.S., sociedad colombiana domiciliada en Bogotá D.C., identificada tributariamente con el NIT 900.406.794-8, representada legamente por el señor Germán Tovar Quibano, identificado con la cédula de ciudadanía número 17.621.950, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., que obra en el expediente.
La parte convocante, en el presente proceso arbitral está representada judicialmente por el señor Juan Sebastián Sánchez Córdoba, identificado con la cédula de ciudadanía No. 1.019.022.488 y tarjera profesional número 249.806 del C.S. de la J. y por la señora Jenny Andrea Jiménez Palacios identificada con la cédula de ciudadanía No. 1.010.205.058 y tarjeta profesional número 267.356 del C.S. de la J., de conformidad con el poder que obra en el expediente, y a quienes el Tribunal les reconoció personería. 2.
Parte convocada La parte convocada en el presente trámite arbitral es la sociedad Logistics Business Group S.A.S., sociedad colombiana domiciliada en Turbaco, Bolívar, identificada tributariamente con el NIT 901.310.056-0, representada legamente por Daniela Alejandra Padilla Ramírez, identificada con cédula de ciudadanía número 1.143.403.671, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Cartagena, que obra en el expediente.
La parte convocada en el presente proceso arbitral no designó apoderado judicial. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 5 En vista de lo anterior, el Tribunal advierte que las personas que actúan como parte convocante y parte convocada, cuentan con la capacidad para ser parte y para comparecer a este proceso. 4.
Trámite del Proceso 1. La demanda inicial El 11 de marzo de 2024, la parte Convocante presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. 2. Nombramiento del Árbitro único De conformidad con el pacto arbitral invocado, el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá llevó a cabo el 11 de abril del 2024 reunión de designación de árbitros.
Ante la imposibilidad de las partes de designar los árbitros de mutuo acuerdo así como la solicitud de la parte Convocante, se procedió a la designación de árbitros mediante sorteo público, tal como lo indica la cláusula compromisoria del presente proceso. Mediante sorteo público que se llevó a cabo el 18 de abril de 2024, se designó como Árbitro principal a Jorge Guzmán Moreno, y como Árbitro suplente a Marlene Beatriz Durán Camacho.
Los Árbitros designados y las partes fueron informados de la designación. El 24 de abril de 2024, el señor Jorge Guzmán Moreno declinó de su designación como Árbitro principal, y, por lo tanto, se le comunicó a la señora Marlene Beatriz Durán Camacho de su designación. La Árbitro Marlene Beatriz Durán Camacho aceptó oportunamente su designación como Árbitro única, y cumplió con el deber de información oportunamente y en los términos de la Ley 1563 de 2012, sin manifestación alguna de las partes.
En vista de lo anterior, se precisa que el Tribunal Arbitral del presente proceso se encuentra debidamente instalado e integrado, con lo cual se han cumplido las disposiciones de la Ley 1563 de 2012, circunstancias informadas igualmente a las partes; Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 6 sin manifestación alguna de ellas respecto de la aceptación del Árbitro ni de su deber de información. 3.
Instalación del Tribunal Arbitral y notificación de la admisión de la demanda El Tribunal Arbitral se instaló a través de audiencia que se llevó a cabo el 31 de mayo de 2024, por parte de Marlene Beatriz Durán Camacho como Árbitro única que integra este Tribunal, y a través del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. En la audiencia de instalación, mediante el Auto No. 1, entre otros, se declaró legalmente instalado el Tribunal y fue designado como Secretario el abogado Daniel Villarroel Barrera.
Dicha decisión no fue controvertida por las partes. El señor Daniel Villarroel Barrera manifestó su aceptación oportunamente y cumplió con el deber de información en los términos de Ley. En esta misma audiencia, mediante el Auto No. 2, se inadmitió la demanda inicial, la cual fue oportuna y debidamente subsanada por la parte Convocante, razón por la cual, mediante Auto No. 3 de 14 de junio de 2024 se admitió la demanda inicial y se ordenó notificar y correr traslado de la demanda y sus anexos a la parte Convocada.
Dicha decisión no fue controvertida por las partes. La admisión de la demanda inicial fue debidamente notificada a la sociedad Logistics Business Group S.A.S., parte Convocada. 4. No contestación a la demanda inicial Una vez vencido el término de traslado para contestar la demanda, no se contestó la misma ni hubo pronunciamiento alguno por la sociedad Logistics Business Group S.A.S., parte Convocada, por lo que, mediante Auto No. 4 del 19 de julio de 2024, el Tribunal Arbitral resolvió tener por no contestada la demanda del presente proceso arbitral.
En este mismo Auto, el Tribunal fijó el 25 de julio de 2024 para llevar a cabo la audiencia de conciliación. Dichas decisiones no fueron controvertidas por las partes. 5. Audiencia de conciliación y fijación de honorarios Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 7 El 25 de julio de 2024, y ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo conciliatorio dada la ausencia de la parte Convocada, el Tribunal Arbitral mediante Auto No. 5, declaró surtida y fracasada la audiencia de conciliación de que trata el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012 y con ello agotado el trámite inicial en este proceso arbitral.
Dicha decisión no fue controvertida por las partes. El mismo 25 de julio de 2024, mediante Auto No. 6 se procedió a fijar los honorarios y gastos del presente proceso arbitral en los términos previstos en la Ley. Frente al Auto No. 6, la apoderada de la Convocante interpuso recurso de reposición, el cual fue resuelto en la misma audiencia mediante el Auto No. 7.
Frente al Auto No. 7, en la misma audiencia del 25 de julio de 2024, la apoderada de la parte Convocante formuló solicitud de aclaración, la cual fue resuelta en la misma audiencia, mediante el Auto No. 8. En lo concerniente al pago los honorarios y gastos del Tribunal Arbitral y del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, los mismos fueron pagados en forma oportuna y en su totalidad por la parte Convocante, ante el no pago de la parte Convocada.
Por lo anterior, se encuentran pagados oportunamente y en debida forma los honorarios y gastos del presente proceso arbitral, tal como se estableció en el Auto No. 9 de 20 de agosto de 2024. Dicha decisión no fue controvertida por las partes. 6. Primera audiencia de trámite El 26 de agosto de 2024 se llevó a cabo la primera audiencia de trámite, mediante la cual el Tribunal a través del Auto No. 10 se declaró competente para conocer y resolver en derecho el presente proceso arbitral, sin objeción, inconformidad o recurso por alguna de las partes.
En esta misma audiencia, siguiendo lo previsto en la Ley, el Tribunal, mediante el Auto No. 11, decretó las pruebas documentales solicitadas por la parte Convocante en la demanda, correspondientes a las únicas pruebas solicitadas en el presente proceso. 5. Las cuestiones litigiosas sometidas a arbitraje 1. Las pretensiones de la demanda y los hechos en que se fundamentan Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 8 1.
Pretensiones de la demanda Las pretensiones de la Convocante fueron formuladas en su libelo demandatorio y en la subsanación integrada, encontrándose contenidas en el denominado acápite de pretensiones de la demanda, así: “ I. PRETENSIONES PRINCIPALES: PRIMERA: Que se declare que la Convocada: LOGISTICS BUSINESS S.A.S, incumplió el contrato de arrendamiento de local Comercial Celebrado con la Convocada el día quince (15) de julio del dos mil veintidós (2022).
SEGUNDA: Como consecuencia del incumplimiento así declarado y con fundamento en lo establecido en la causal de terminación contractual prevista en el literal b.) de la Cláusula Vigésima, solicito que se declare la terminación del mencionado contrato de arrendamiento, desde la fecha en que se profiera el laudo arbitral. Lo anterior con motivo del incumplimiento de sus cláusulas Cuarta y Décima (literales a. y b.) por parte de la Convocada, dado el impago de los cánones de arrendamiento, cuotas ordinarias de administración, régimen franco y servicio de acueducto.
TERCERA: Como consecuencia de la terminación contractual así declarada, solicito que se ordene a la Convocada que proceda a restituir la tenencia del inmueble objeto del contrato de arrendamiento incumplido y terminado, mediante su entrega material a la Convocante. CUARTA: Solicito que, una vez ejecutoriado el laudo arbitral que ponga fin al presente proceso, proceda a fijarse fecha para que ese Tribunal o su comisionado lleve a cabo la diligencia de entrega del bien inmueble antedicho, de acuerdo con lo establecido en el artículo 308 del Código General del Proceso.
QUINTA: Que, en caso de prosperar cualquiera de las anteriores pretensiones, se condene a la Convocada al pago a favor de la Convocante de las costas judiciales, incluyendo honorarios del árbitro y del secretario, gastos iniciales, agencias en derecho, así como de Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 9 todas las tarifas y expensas recaudadas por ese Centro de Arbitraje y Conciliación o por auxiliares de la justicia, que se originen, causen y se paguen por la Convocante durante el proceso arbitral.” 2.
Los hechos en que se fundamentan las pretensiones de la demanda Los hechos expuestos como fundamento de las pretensiones de la demanda arbitral se resumen de la siguiente manera: La parte Convocante manifestó en los hechos, que el 5 de septiembre de 2013 adquirió a título de leasing en ejercicio de la opción de adquisición, sobre una bodega con un área construida de 2.253.01 m2 que forma parte de un lote de mayor extensión (en adelante, el “Inmueble”), describiendo y transcribiendo los linderos del mismo; y que el lote de mayor extensión del que forma parte el Inmueble, le corresponde el folio de matrícula inmobiliaria número 060-266972 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Cartagena.
Asimismo, se indica que el Inmueble se encuentra ubicado en la Zona Franca Permanente Parque Central, cuya dirección es calle 1 número 2 – 05 (Sector Aguas Prietas, Variante Cartagena – Turbaco), operada por Zona Franca Parque Central S.A.S. - Usuario Operador de Zona Franca. Se indica también en a la descripción del Inmueble en el hecho No. 1 de la Demanda, que los dos mil doscientos cincuenta y tres punto cero un metros cuadrados (2.253,01 m2) de construcción que son los efectivamente arrendados a la Convocada, como arrendataria, organizados de la siguiente forma: Bodega: 1.798,05 m2 Oficinas: Mezzanine: 29.28 m2 Área Piso 2º: 212,84 m2 Área piso 3º: 212,84 m2 Total Área Construida y arrendada: 2.253.01 m2 Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 10 Se indica en la demanda, que la Convocante, en calidad de arrendador, y la Convocada en calidad de arrendatario, celebraron el Contrato, correspondiente a un contrato de arrendamiento mercantil, que se encuentra vigente y en ejecución, destinado por la Convocada para el funcionamiento de su objeto social.
Puso de presente la Convocante que, según lo pactado en el Contrato, se acordó (1) que la Convocada pagaría al Convocante el canon de arrendamiento mensual “por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes” (Cláusula Cuarta); (2) que al vencimiento de cada año de vigencia del Contrato, el canon de arrendamiento se ajustaría en el índice de precios al consumidor (IPC) del el año inmediatamente anterior, más dos puntos porcentuales (IPC+2 puntos), y (3) que la Convocada se obligó al pago oportuno a la Copropiedad de las cuotas ordinarias o expensas comunes de administración, junto a los incrementos anualmente aplicables (parágrafo primero de la Cláusula Cuarta).
Se indica igualmente en los hechos de la demanda, que desde junio de 2023, la Convocada empezó a incumplir en el pago de los cánones mensuales, y hasta la fecha no ha realizado pagos por estos conceptos a sus legítimos acreedores (la Convocante y la administración de la copropiedad, respectivamente), incumpliendo así las Cláusulas Cuarta y Décima (literales a. y b.) del Contrato, y habilitando la declaratoria de su terminación en sede arbitral, con base en la causal de terminación pactada en el literal b de la Cláusula Vigésima del Contrato.
En los hechos de la demanda, manifestó la Convocante que se intercambiaron distintas comunicaciones entre las partes, así: (a) el 2 de diciembre de 2023, un funcionario de la Convocante envió un primer mensaje de datos a la Convocada, referente a la reclamación por incumplimiento; el cual fue contestado el 5 de diciembre de 2023 por parte del General Manager de la Convocada, en el cual, se señala en la demanda, la Convocada expresamente manifiesta haber incumplido el Contrato; y (2) el 23 de enero de 2024, la Convocante por medio de apoderado remitió otra comunicación a la Convocada, requiriéndole el pago adeudado, informándole sobre la procedencia de la terminación unilateral del Contrato y manifestando la renuncia a la prórroga automática con ocasión del incumplimiento al Contrato; y que esta comunicación fue contestada por parte del Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 11 General Manager de la Convocada, respuesta en la que se reconoció la obligación en mora, y que el 6 de febrero (se entiende de 2024) se efectuaría un abono por la suma de USD100.000.
Sin embargo, se señala en la demanda, ese pago no se dio, y la Convocada como arrendataria continuó en mora en el pago de sus obligaciones. En relación con los valores adeudados, en la demanda se indica que (1) al 3 de mayo de 2024, la Convoca adeuda a la Convocante la suma de quinientos trece millones cuatrocientos cuatro mil seiscientos setenta y siete pesos (COP$513.404.677) por concepto de capital insoluto a título de cánones de arrendamiento e intereses moratorios causados y no pagados sobre estos, y (2) la suma de trece millones cuatrocientos setenta y un mil novecientos cuarenta y nueve pesos (COP$13.471.949) por concepto de expensas comunes o cuotas de administración, régimen franco, y servicio de acueducto, causados y no pagados a la copropiedad hasta el mes de mayo de 2024.
Finalmente, se indica en los hechos de la demanda, que, a la fecha de presentación de esta, a pesar del incumplimiento al Contrato por la Convocada y de habérsele requerido en múltiples oportunidades para que hiciera el pago pendiente y restituyera el inmueble a la Convocante, la Convocada se ha negado a realizar los pagos y a restituir el Inmueble objeto del Contrato. 2.
La contestación y oposición a la demanda inicial Tal como se indicó, la parte Convocada no contestó la demanda ni formularon excepciones, ni efectuaron pronunciamiento alguno frente a la misma. 6. Pruebas del proceso En el presente proceso, solamente se solicitó el decreto de pruebas documentales, y exclusivamente por la parte Convocante, toda vez la parte Convocada no contestó la demanda ni formuló petición de prueba alguna ni solicitud alguna.
Por lo anterior, frente a las pruebas decretadas y practicadas en el presente proceso, el Tribunal ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 12 cada uno corresponda, los documentos aportados por la parte Convocante y relacionados en la demanda.
Esta decisión no fue controvertida por las partes. El Tribunal, mediante el Auto No. 14 de 23 de agosto de 2022, declaró concluida la etapa probatoria. Dicha decisión no fue controvertida por las partes. 7. Alegatos de conclusión Habiéndose practicado todas las pruebas decretadas en forma oportuna, en audiencia adelantada el 4 de septiembre de 2024, la parte Convocante alegó de conclusión de manera oral. 8.
Término de duración del proceso Comoquiera que las partes no pactaron nada distinto, al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término de duración del presente proceso es de seis meses, contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición del respectivo laudo, de ser el caso.
Teniendo en cuenta que la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 26 de agosto de 2024, a la fecha, ha transcurrido el término de veinte y seis días calendario de duración del proceso, por lo cual, el término total del proceso, se extiende hasta el 26 de febrero de 2025. Por lo anterior, la expedición del presente laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley. 9.
Controles de legalidad En múltiples oportunidades, el Tribunal efectuó el control de legalidad correspondiente para verificar tanto la validez de las actuaciones surtidas dentro del proceso, como, principalmente, que se hubieren observado y respetado a plenitud los derechos de las Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 13 partes al debido proceso, a la defensa, a la contradicción y al acceso a la administración de justicia, ocasiones todas esas en las cuales el Tribunal verificó que no existieron irregularidades que hubieren viciado de alguna forma la actuación o la marcha del proceso, sin manifestación alguna en contrario por las partes.
II. Consideraciones del Tribunal Para efectos de resolver las controversias que han sido planteadas y expuestas a través de la demanda, y con el propósito de satisfacer el deber que le impone el derecho al debido proceso consagrado en el artículo 29 de la Constitución Política, del cual son titulares las partes, el Tribunal de Arbitramento procede a explicar y a justificar el fundamento y las razones que sirven de apoyo a las decisiones que se profieren mediante el presente laudo arbitral. 1.
Cumplimiento de los presupuestos procesales Como asunto de decisión previa, pasa el Tribunal a examinar si en el presente proceso están reunidos los denominados presupuestos procesales,1 estos son, las condiciones de forma y de procedimiento necesarias para proferir una decisión de fondo, constituidos por: 1.- La capacidad para ser parte; 2.- La capacidad para comparecer al proceso; 3.- La demanda en forma, y 4.- La competencia del juez. 1.
Capacidad para ser parte En cuanto a esta exigencia, las partes que conforman los extremos del litigio, previamente identificadas, gozan de plena capacidad para ser parte al tenor de lo previsto en el artículo 53 del Código General del Proceso (C.G.P.) y se encuentran debidamente representadas en juicio, debiendo agregarse que fueron adecuadamente convocadas al proceso y durante el mismo gozaron de amplias oportunidades de defensa y de contradicción, sin que se evidencie causal de nulidad alguna. 1 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 19 de agosto de 1954. M.P.: Manuel Barrera Parra. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 14 El requisito en referencia, por tanto, se encuentra debidamente acreditado, además de que no fue cuestionado durante el curso del proceso. 2.
Capacidad para comparecer al proceso La capacidad para comparecer al proceso, cuya regulación la recoge el artículo 54 del C.G.P., está igualmente acreditada en el expediente, pues la parte Convocante, así como la parte Convocada, ambas sociedades comerciales, gozan de la capacidad para comparecer directamente al proceso. El requisito en referencia, por tanto, se encuentra debidamente acreditado, además de que no fue cuestionado durante el curso del proceso. 3.
La demanda en forma Por lo que se refiere a la demanda, debe indicarse que la misma se ajustó plenamente a las previsiones contenidas en los artículos 82 y siguientes del C.G.P. así como en la Ley 2213, y por ello, en su momento, se dispuso su admisión mediante la respectiva providencia. El requisito en referencia, por tanto, se encuentra debidamente acreditado. 4.
La competencia del Tribunal de Arbitramento Si bien es cierto que en el curso de la primera audiencia de trámite, llevada a cabo el 26 de agosto de 2024, este mismo Tribunal decidió declararse competente, declaratoria que no fue controvertida ni objetada por las partes, una vez analizado nuevamente este requisito en esta oportunidad, se procederá a refirmar la declaratoria de competencia del Tribunal, comoquiera que la controversia que se ha sometido a su conocimiento sí es arbitrable, por su contenido, su objeto y su naturaleza, puesto que la misma versa sobre asuntos patrimoniales de libre disposición (artículo 1, Ley 1563), la habilitación que las partes defirieron a la Árbitro para la solución de las controversias del presente proceso arbitral de conformidad con el pacto arbitral citado se concretó con la solicitud de convocatoria de Tribunal de Arbitramento y con la presentación de la demanda, existe un Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 15 pacto arbitral bajo la modalidad de cláusula compromisoria, sobre la que no existió censura u objeción por las partes vinculadas al presente proceso, y no existe controversia entre las partes sobre la competencia del presente Tribunal Arbitral para conocer y decidir sobre sus diferencias.
De acuerdo con lo que ha quedado expuesto, en este caso se han cumplido entonces en debida forma todas las etapas previas del proceso arbitral de conformidad con la Ley; las partes no manifestaron hecho ni circunstancia que implique el incumplimiento de cualquier disposición legal, ni objetaron los controles de legalidad adelantados por el Tribunal durante el proceso, y no se vislumbra irregularidad o la estructuración de defecto alguno que pudiera dar lugar a alguna causal que deje sin efecto todo lo actuado o que impida decidir de fondo.
En este sentido, los presupuestos procesales, que por demás no fueron cuestionados por las partes, presupuestos que corresponden a la demanda en forma, a la competencia del Tribunal, a la capacidad para ser parte y a la capacidad para comparecer al proceso, para el Tribunal se encuentran plenamente cumplidos y acreditados, razón por la cual se procederá al análisis y resolución del fondo de los asuntos en controversia. 2.
Problemas jurídicos 1. En primer término, estudiadas las pretensiones de la demanda, es claro que la Convocante solicita la declaratoria del incumplimiento del Contrato por la Convocada, persiguiendo consecuencialmente, la terminación del Contrato, y la restitución del Inmueble. 2. El incumplimiento de las prestaciones emanadas de un contrato bilateral concede al contratante que ha cumplido las suyas, demandar el cumplimiento o la resolución del respectivo contrato, acompañado de la indemnización de perjuicios; por tanto, de llegarse a desatender las obligaciones estipuladas en la forma y tiempo convenidos, los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, facultan a este para acudir a la opción de exigir su resolución o su cumplimiento, con los consecuentes perjuicios.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 16 3. Cuando se demanda la responsabilidad civil, como en este caso, por el incumplimiento de un contrato bilateral, de conformidad con esos preceptos legales, jurisprudencia y doctrina tienen precisado, de manera reiterada, que resulta necesario la debida concurrencia de estos presupuestos: (1) La existencia de un contrato bilateral válido;
(2) el ejercicio de la acción por parte de quien haya cumplido con sus respectivas obligaciones o se haya allanado a cumplirlas; y (3) el incumplimiento de las prestaciones a cargo del otro contratante. 4. En torno al primero de tales presupuestos, es obvio que le incumbirá al juzgador, ante todo, entrar a examinar, adicional a la existencia del Contrato, la validez o invalidez del mismo, por supuesto que si ese acuerdo es el aportado como apoyo de las obligaciones sobre las cuales se comprometieron las partes, al tenor del artículo 1602 del Código Civil, debe salir avante del examen que en ese sentido se efectúe. 5.
Como la ha expresado la jurisprudencia, en procesos como el que ahora ocupa la atención del Tribunal “…Por imperativo legal tiene el juez que comenzar su juicio crítico en torno a la validez o invalidez del contrato que se busca resolver y que el demandante cita como fuente de las obligaciones del demandado, que aquel alega como incumplidas por éste: si su deducción en el punto es la de que el pacto no es legalmente válido, su sentencia tiene que ser negativa, pues en tal supuesto a la pretensión le faltará el primero de sus presupuestos axiológicos”2. 6.
En segundo término, y solamente en el evento de verificarse la existencia y validez del Contrato, y salir avante dicho examen, y teniendo en cuenta el incumplimiento del Contrato que alega la parte Convocante respecto de la parte Convocada, en tanto se trata de un punto esencial para la presente controversia, corresponderá al Tribunal hacer un análisis de las estipulaciones contenidas en el Contrato, para determinar la configuración o no del incumplimiento del Contrato alegado (falta 2 Corte Suprema de Justicia. G.J.T. CLXVI.
Pág. 313. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 17 de pago de la Convocada de los cánones de arrendamiento y las cuotas de administración), y en esa medida, de allegar a una conclusión que permita atender la pretensión de incumplimiento, deberá decidirse las órdenes y condenas correspondientes teniendo en cuenta lo determinado sobre el alcance y las estipulaciones del Contrato, y lo perseguido en la demanda respecto a la terminación del Contrato y la restitución del Inmueble. 7.
Finalmente, el Tribunal debe advertir que, si bien con la acción resolutoria también se pueden perseguir los perjuicios correspondientes, en el presente caso, en la demanda bajo análisis no se persiguen perjuicios ni indemnización alguna, como expresamente lo señaló la Convocante en su demanda “Se precisa que, bajo la presente demanda arbitral, no se persigue condena de carácter indemnizatorio o resarcitorio, el pago de cánones de arrendamiento, intereses moratorios, cuotas de administración ni por cualquier otro concepto, en contra de la Convocada.
Lo anterior comoquiera que su cobro judicial se ventilará al interior de un proceso ejecutivo ante la jurisdicción ordinaria.” 3. Existencia y validez del Contrato como supuestos de la responsabilidad contractual 8. En relación con este aspecto, bajo el presente proceso, está clara y acreditada la existencia y celebración del Contrato, aspectos puestos de presente en la demanda, lo cual igualmente se evidencia con el documento del Contrato que obra en el expediente del presente proceso y que fue aportado con la demanda sin oposición alguna, y tal como ya se anotó, sin que surgiera duda ni controversia acerca de la existencia del vínculo obligacional, y porque por demás, precisamente el conflicto se suscitó respecto del alegado incumplimiento de este. 9.
Acreditada la existencia del Contrato, dado que el caso que nos ocupa gira en torno a un asunto de responsabilidad civil contractual y comoquiera que el examen de las obligaciones de las partes requiere de forma previa y expresa el análisis de validez del Contrato, tal como se anotó, el Tribunal pasa a ocuparse de examinar Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 18 la validez del referido Contrato, para entonces, una vez resuelto ese asunto, abordar, en cuanto a ello haya lugar, el estudio del cumplimiento o no de las obligaciones por las partes, y a partir de ahí los demás supuestos de la responsabilidad contractual. 10.
Analizado el Contrato, el mismo corresponde a un contrato de arrendamiento denominado por las partes como “Contrato de Arrendamiento de Local Comercial”. 11. En todo caso, y más allá de lo consignado en el escrito negocial (el Contrato) así como de la denominación que se dieron las partes en el Contrato, se evidencia que lo contratado, las características del negocio jurídico, la función económica y lo que se ha dilucidado del querer de las partes, se atiene a un contrato de arrendamiento sobre el Inmueble, dado que las partes acordaron, en términos generales, que la Convocante como arrendador, entregó a la Convocada como arrendataria, la tenencia del Inmueble para el uso y goce (Cláusula Primera), recibiendo como contraprestación el pago del canon de arrendamiento (Cláusula Cuarta). 12.
Adicionalmente, frente a los presupuestos generales de validez que deben concurrir para la celebración de cualquier contrato, previstos en el artículo 1502 del Código Civil, encuentra el Tribunal la satisfacción de los mismos en el Contrato analizado, en la medida que (1) tanto la parte Convocante como la parte Convocada, quienes ostentan, respectivamente, la calidad de arrendador y arrendatario en el Contrato, son legalmente capaces, (2) cada una de ellas consintió la suscripción del Contrato, sin que obre en el plenario alguna prueba de vicio alguno sobre dicho consentimiento ni que las partes hubiesen aducido algo sobre el consentimiento, (3) el Contrato celebrado entre las partes recae sobre un objeto licito, y (4) la celebración del Contrato tuvo como origen una causa lícita. 13.
Por otro lado, frente a los elementos propios del contrato tipo de arrendamiento, hay que señalar que, el contrato de arrendamiento de cosas es definido como aquel en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo, y la otra a pagar por este goce un precio Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 19 determinado (artículo 1973 del Código Civil).
Por lo tanto, son elementos esenciales del contrato de arrendamiento, adicional a los elementos de todo contrato exigidos por la ley, como el consentimiento libre de vicio, objeto y causa lícitos (artículo 1502 del Código Civil), la cosa arrendada y el precio o renta. 14. En ese sentido, como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia, el artículo 1973 del Código Civil “indica, que son de su esencia, de un lado, una cosa, cuyo uso o goce concede una de las partes a la otra o la prestación de un servicio o la ejecución de una obra, y del otro, el precio que se debe pagar por ese goce, obra o servicio”3. 15.
De la definición del arrendamiento, se desprende la naturaleza recíproca y conmutativa del mismo. En este contexto, se evidencian claramente las obligaciones mutuas de las partes involucradas: del arrendador, cuyas obligaciones se encuentran señaladas en los artículos 1982 y siguientes del Código Civil, siendo las principales las de entregar al arrendatario la cosa arrendada, mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada y librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce la cosa arrendada.
Por otro lado, del arrendatario, sus obligaciones se encuentran previstas en los artículos 1996 y siguientes del Código Civil, siendo las principales las del pago del precio acordado, el uso de la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato, así como su conservación y la posterior restitución. 16. Asimismo, la Corte Suprema de Justicia ha señalado respecto de las características y naturaleza de este negocio jurídico “Al respecto, es del caso destacar que mediante el contrato de arrendamiento el arrendador se obliga a proporcionarle al arrendatario el uso y goce de una cosa, por un cierto lapso de tiempo, y éste a pagar un precio determinado.
Por su naturaleza, es de carácter nominado, principal, bilateral, oneroso, de ejecución sucesiva y consensual; última característica por virtud de la cual, se perfecciona por el acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, sin necesidad de ninguna solemnidad que envuelva esa declaración de voluntad”4. 3 Corte Suprema de Justicia. SC194-2023 Radicación No. 41001-31-03-003-2013-00285-01, 18 de julio de 2023 y SC de 25 febrero de 1976. 4 Corte Suprema de Justicia. SC047-2023 Radicación No. 76001-31-03-002-2016-00156-01. 16 de marzo de 2023.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 20 17. Por lo tanto, en el Contrato bajo análisis, igualmente se cumplieron los elementos propios del negocio jurídico, en la medida que, se dio la identificación de las partes, el bien dado en arrendamiento está individualizado, y se estableció un canon exigible mensualmente.
Asimismo, sobre la existencia y validez del Contrato no hay diferencia entre las partes. 18. Por lo anterior, sentada y verificada la existencia y validez del Contrato así como de la prestación del canon y de las cuotas de administración cuyo incumplimiento se discute en el presente proceso, corresponde al Tribunal analizar el incumplimiento del Contrato que alega la parte Convocante respecto de la Convocada, para lo cual el Tribunal deberá hacer un análisis de las estipulaciones contenidas en el Contrato, para determinar la configuración o no del incumplimiento del Contrato alegado, y las consecuencias respectivas.
Para efectos de este asunto, previo al análisis específico del incumplimiento, corresponde al Tribunal, tal como se anotó, determinar el régimen jurídico aplicable al Contrato. 4. El régimen jurídico aplicable al Contrato 19. El Contrato objeto del presente proceso, se trata de un contrato de arrendamiento comercial, celebrado entre particulares, que se rige por las leyes de la República de Colombia. 20.
En primer lugar, sea preciso establecer que la mercantilidad del Contrato se predica en atención al tercer inciso del numeral 2 del artículo 20 del Código de Comercio, que establece como acto de comercio el arrendamiento de bienes. Adicionalmente, teniendo en cuenta la calidad de sociedad comercial de ambas partes, de conformidad con el artículo 22 del Código de Comercio, “Si el acto fuere mercantil para una de las partes se regirá por las disposiciones de la ley comercial”; y de conformidad con el artículo 21 del Código de Comercio, “Se tendrán así mismo Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 21 como mercantiles todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio…”. 21.
Por ello, el Contrato, al calificarse como un asunto mercantil, se regirá por las disposiciones de la ley comercial (artículo 1 del Código de Comercio), y en lo que se refiere a los principios que lo gobiernan, entre ellos, el de su formación, así como los efectos de sus obligaciones, le podrán ser aplicables –vía remisión– aquellos propios del derecho civil (artículo 822 del Código de Comercio). 22.
Asimismo, el Tribunal debe observar para el análisis e interpretación del Contrato de arrendamiento controvertido, que, como es sabido, el Código de Comercio no reguló la figura del contrato de arrendamiento “el legislador mercantil no lo reglamentó en el libro pertinente, a lo mejor, porque consideró suficiente la estructura general de este contrato que se contempla en el Código Civil, la cual se aplica a los arrendamientos mercantiles en virtud de la remisión directa que realiza el artículo 822 del estatuto mercantil”5; lo anterior debe entenderse, sin perjuicio de la regulación del contrato de arrendamiento de establecimiento de comercio que sí incluyó el legislador en el estatuto mercantil. 23.
Ante esta ausencia de desarrollo normativo del contrato de arrendamiento en el derecho mercantil, es necesario acudir a lo dispuesto en el título preliminar del Código de Comercio (artículos 1 a 9), en donde se establecen las fuentes del derecho comercial, entiéndase para el caso concreto, las fuentes a aplicar para la cuestión controvertida, las cuales son, en su orden, las siguientes: 1.
La Ley imperativa comercial (artículo 1 del Código de Comercio) 2. La Ley comercial dispositiva por vía principal (artículo 1 del Código de Comercio) 3. Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados (artículo 4 del Código de Comercio) 4. Normas comerciales supletivas 5. Costumbres comerciales 5 Jaime Alberto Arrubla, Paucar.
Contratos Mercantiles. Contratos típicos. Decimotercera edición actualizada. Ed: Legis. Pág. 416 Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 22 6. La legislación civil, siempre que no se trate de remisión directa de la ley mercantil (artículo 2 del Código de Comercio) 7.
Las fuentes auxiliares, a saber, los tratados o convenciones internacionales de comercio no ratificados por Colombia, la costumbre mercantil internacional y los principios general del derecho comercial. 24. Una vez hecho mención a las fuentes y el análisis de su aplicabilidad ante el Contrato de arrendamiento objeto del proceso arbitral, debe concluirse que: - Las estipulaciones del Contrato de arrendamiento se preferirán en su aplicación, en virtud del artículo 4 del Código de Comercio, siempre y cuando no contraríen normas imperativas y el orden público. - En relación con la formación, efectos, interpretación, extinción, anulación o rescisión de las obligaciones y del Contrato de arrendamiento, se aplicarán las disposiciones del derecho civil, en virtud de la remisión expresa a dicho régimen del artículo 822 del Código de Comercio, “Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa ”6. - Ante la ausencia de reglamentación de algún aspecto o vacíos del Contrato de arrendamiento, se aplicarán las disposiciones del Código Civil que regulan el contrato de arrendamiento. 25.
Una vez delimitado, en los términos indicados, el régimen que regula el Contrato de arrendamiento del presente proceso, por lo tanto, para lo referente a las controversias sobre el incumplimiento contractual, es necesario atenerse en 6 Debe señalarse, que la remisión expresa al régimen civil incorporada en el artículo 822 del Código de Comercio, excluye la posibilidad que las normas civiles sobre extinción de actos, contratos y obligaciones se encuentren como la sexta fuente del derecho mercantil en los términos de la clasificación indicada, sino que, reputándose como verdaderas normas comerciales oscilan entre la primera y tercera fuente, dependiendo del carácter imperativo o supletivo de las mismas.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 23 primer término a la voluntad de las partes, a través de las estipulaciones del Contrato válidamente celebrado, como fuente reguladora de derechos, como a las disposiciones – en caso de existir-, del Código Civil, y en caso de ausencia de estipulación contractual, sobre un aspecto distinto a los indicados en el artículo 822 del Código de Comercio- se debe acudir, de forma posterior, a las normas supletivas. 26.
Acá es importante advertir, el carácter consensual del contrato de arrendamiento, como igualmente lo ha reconocido la Corte Suprema de Justicia “Delanteramente conviene señalar que, según el régimen general de la locatio conductio rei, itérese, marco residual aplicable a todas las formas de renta, estas convenciones nacen a la vida jurídica con el simple acuerdo de voluntades entre las partes.
Regla que se extrae de la ausencia de prescripciones que ordenen una formalidad, haciéndose aplicable el principio general del derecho contractual del consensualismo. Así lo reconoció recientemente la jurisprudencia: «no habiendo previsto el legislador solemnidad especial alguna para el contrato de arrendamiento, el mismo es meramente consensual, de donde su perfeccionamiento acaece cuando quienes lo celebran, convienen en el objeto y el precio, que son sus elementos esenciales» (…SC5185, 26 nov. 2021, rad. n.° 2013-00038-01)”.7 Así, si bien las partes hubiesen podido válidamente acordar consensualmente el arrendamiento, las mismas, en ejercicio de su voluntad, autonomía negocial y libertad contractual, bajo su libertad de formación como de expresión o de forma, dejaron vertido en un documento y por escrito el negocio jurídico, por lo que a este acuerdo por escrito es al que deben someterse las partes como el Tribunal para efectos de resolver la presente controversia8. 7 Corte Suprema de Justicia. SC194-2023 Radicación No. 41001-31-03-003-2013-00285-01, 18 de julio de 2023. 8 Jorge López.
Contratos. Parte general, Santiago, págs. 233-410 y Karl Larenz. Derecho de obligaciones. Revista de Derecho, Madrid, 1958, pág. 66. La autonomía privada se manifiesta en el derecho contractual no sólo como principio guía, sino también cuando se realizan las cuatro facultades concretas de los contratantes: libertad de selección, de negociación, de configuración y de conclusión; todas ellas dignas de ser protegidas, y únicamente limitadas excepcionalmente (De Castro Bravo, F. “El negocio jurídico”.
Madrid, 2016: Civitas, p. 13). Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 24 27. Lo anterior, quiere resaltar el Tribunal, debe entenderse bajo el marco de la autonomía de la voluntad que irradia nuestro ordenamiento jurídico.
El desarrollo del principio de la autonomía de la voluntad conlleva a que, el contrato, como especie del negocio jurídico, constituye una de las fuentes de las obligaciones, el cual, celebrado con plenitud de los requisitos de capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, constituye ley para las partes (art. 1602 del Código Civil); teniendo de tal manera, las normas que regulan los respectivos contratos, el carácter de supletorias de la voluntad de los contratantes. 28.
De esta manera, se ha desarrollado el postulado de otorgar a los contratos celebrados en estas condiciones fuerza de ley, de forma tal, que únicamente pueden ser invalidados por causales legales o por el consentimiento de quiénes confluyeron a su celebración, debiendo ser dirimido el conflicto jurídico de intereses surgido con ocasión de una relación contractual, acudiendo como primera medida a las estipulaciones contractuales, siempre y cuando no vayan contra el orden público y las buenas costumbres y, sucedáneamente, a las normas legales. 5.
El incumplimiento de la Convocada que se alegó en la demanda 29. Sentada la existencia y validez del Contrato, así como el régimen jurídico aplicable al mismo, corresponde al Tribunal analizar si efectivamente la parte Convocada incumplió o no el Contrato, incumplimiento que señala la parte Convocante obedece al no pago de los cánones de arrendamiento y las cuotas de administración de la copropiedad previstos en el Contrato en los términos y plazos acordados, como demás pagos del mismo. 30.
En los contratos de arrendamiento el pago de la contraprestación o renta es una obligación atribuible a la parte a quien se le entrega el uso y goce de los bienes objeto del mismo, y es tal vez, de forma coetánea con la obligación de conservación de la cosa, la obligación principal de la parte a quien se le entrega el bien. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 25 31.
El artículo 1.973 del Código Civil, tipifica el contrato de arrendamiento como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado”, agregando el artículo 1.975 que “el precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada, y en éste segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de la cosecha.
Llamase renta cuando se paga periódicamente”. Asimismo, establece el artículo 2000 del Código Civil – sin necesidad de mayor desarrollo- que “El arrendatario es obligado al pago del precio o renta”. Tal es la magnitud y entidad de dicha obligación de pago a cargo de la parte a quien se le concede el uso y/o goce de un bien, que el legislador estableció que, en los eventos en que la causa objeto de una demanda de restitución sea la falta de pago, el arrendatario demandado no será oído hasta que demuestre el pago de los cánones adeudados (artículo 384 del Código General del Proceso). 32.
En el Contrato objeto del presente proceso, las partes establecieron en su Cláusula Cuarta denominada “Canon de Arrendamiento” que “4.1. El canon mensual de arrendamiento será la suma de TREINTA Y SIETE MILLONES DE PESOS moneda legal de Colombia (COP$37.000.000.oo) más impuesto al valor agregado (IVA), que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar al ARRENDADOR por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días hábiles de cada mes …”.
Adicionalmente, en el parágrafo primero de la Cláusula Cuarta del Contrato acordaron las partes “EL ARRENDATARIO asumirá directamente el pago de las cuotas ordinarias de administración, expensas comunes y demás servicios facturados mensualmente por ZONA FRANCA PARQUE CENTRAL, cuyo valor actual asciende a la suma de cinco millones ciento veinte mil pesos moneda legal de Colombia (COP$5.120.000).
Los valores por concepto de expensas comunes o cuotas de administración y demás erogaciones cobrados por la Copropiedad no se encuentran comprendidos dentro del canon de arrendamiento pactado en la presente cláusula. De igual forma, el ARRENDATARIO asumirá el pago de dichos Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 26 valores más el incremento anual al que hubiera lugar por parte de la copropiedad.
Estos pagos se harán dentro de la oportunidad que establezca el reglamento de propiedad horizontal o la administración de la copropiedad, directamente por parte del ARRENDATARIO a ordenes de la administración de la ZONA FRANCA PARQUE CENTRAL P.H., en todo momento, mientras el ARRENDATARIO permanezca ostentan la tenencia del inmueble”.
Asimismo, en las letras a) y b) de la Cláusula Décima del Contrato, se establecieron como obligaciones de la Convocada, en calidad de arrendatario, entre otras, la de pagar el canon de arrendamiento en la forma y términos estipulados, así como la de pagar las cuotas ordinarias de administración, expensas comunes y demás erogaciones cobradas por la administración de la copropiedad de la que forma parte el inmueble. 33.
De las pruebas decretadas y practicadas en este proceso, encuentra el Tribunal probado que el objeto del Contrato consistió en la concesión del uso y el goce del Inmueble por la parte Convocante a la parte Convocada, a cambio de un precio (el canon de arrendamiento). 34. De conformidad con la Cláusula Décimo Tercera de Contrato, se encuentra igualmente acreditado que la Convocada como arrendatario del Contrato, recibió el Inmueble “El ARRENDATARIO declara que ha recibido el Inmueble objeto de esta Contrato en buen estado y a entera satisfacción…”.
Esta misma declaración de la Convocada como arrendatario del Contrato, se reiteró en la Cláusula Vigésimo Séptima del Contrato. 35. Así, bajo el estudio integral y sistemático del clausulado del Contrato, que de acuerdo con el artículo 1602 del Código Civil es ley para las partes, era clara y evidente la obligación de pago del canon de arrendamiento como de las cuotas de administración y demás erogaciones de la copropiedad del Inmueble, a cargo de la parte Convocada, en calidad de arrendataria del Contrato, obligación de pago de los cánones y cuotas, que es válida y eficaz.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 27 36. Frente al no pago alegado, debe señalarse que tal como se indicó, la parte Convocada no contestó la demanda ni efectuó defensa alguna frente a la misma. 37.
El Tribunal debe advertir que, respecto de la carga de la prueba de pago, es punto pacifico que, a quién le sea imputable la obligación de pago, le corresponde la carga de prueba de dicho pago; y que para el caso específico del no pago de los cánones de arrendamiento, la carga de la prueba sobre la falta de pago aducida como causal para la terminación del contrato de arrendamiento, no corresponde al actor “la causal de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuando ésta es invocada por el demandante para exigir la restitución del inmueble, coloca al arrendador ante la imposibilidad de demostrar un hecho indefinido: el no pago.
No es lógico aplicar a este evento el principio general del derecho probatorio según el cual “incumbe al actor probar los hechos en los que basa su pretensión”. Si ello fuera así, el demandante se vería ante la necesidad de probar que el arrendatario no le ha pagado en ningún momento, en ningún lugar y bajo ninguna modalidad, lo cual resultaría imposible dadas las infinitas posibilidades en que pudo verificarse el pago.
Precisamente por la calidad indefinida de la negación –no pago- es que se opera, por virtud de la ley, la inversión de la carga de la prueba. Al arrendatario le corresponde entonces desvirtuar la causal invocada por el demandante, ya que para ello le bastará con la simple presentación de los recibos o consignaciones correspondientes exigidos como requisito procesal para rendir sus descargos ”9. 38.
En todo caso, adicional a los señalamientos de la parte Convocante en la demanda del no pago de los cánones del Contrato y cuotas de administración por la parte Convocada desde junio de 2023, de conformidad con el acervo probatorio que obra en el presente proceso, (a) la parte Convocante allegó los estados de cuenta, tanto de los cánones de administración como de la propiedad horizontal, (2) así como comunicaciones electrónicas por la Convocante a la Convocada, poniendo de presente el no pago de los cánones pendientes, requiriéndola para que se 9 Corte Constitucional.
Sentencia C-070 del 25 de febrero de 1993. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 28 allanara a cumplir, y (3) comunicaciones de la Convocada reconociendo que se adeudan los valores del Contrato. 39.
En relación con estas comunicaciones electrónicas para el pago, en la comunicación del 24 de enero de 2024, la Convocada indicó que “Con toda la investigacion realizada le solicito, concederme hasta dicha fecha para cancelar la totalidad de la deuda existente e incluso, el mes de febrero en un solo pago unico, el cual ya esta programado debido a que la bodega hace parte importante para el almacenamiento del producto, por eso inmediatamente esten cargando el anticipo de los U$100.000,00 es inminente.
Como le manifeste los atrasos han sido por la falta de experiencia en el manejo de este negocio y se que ustedes han estado perjudicados por estos atrasos, como tambien perjudicaria enormemente a nuestro co-deudor al cual estoy copiando en este correo y que de buena fe nos sirvio de aval, pero no esta en mis manos ni de quedarle mal a ustedes ni a mi codeudor, aunque ya con el atraso lo he hecho, pero estoy trabajando este contrato desde el Mes de Noviembre para solucionar este impase”, de lo cual se puede inferir claramente, el cobro como la falta de pago de los cánones y cuotas de administración previstos en el Contrato. 40.
Igualmente, tanto para el análisis del incumplimiento alegado como para los hechos y pretensiones de la demanda, es importante detenerse en la falta de contestación de la demanda. En el presente proceso, y tal como se indicó, se dio traslado de la admisión de la demanda a la parte Convocada, de conformidad y en apego a las normas procesales, y se surtieron todas las etapas procesales que garantizaron el derecho de defensa de la parte Convocada.
Asimismo, la parte Convocada fue debidamente notificada e informada de todas las actuaciones del presente proceso. No obstante lo anterior, la parte Convocada no contestó la demanda, privándose de la posibilidad de haber efectuado su propio pronunciamiento expreso sobre las pretensiones y los hechos de la demanda, así como de la oportunidad de presentar las excepciones que hubiere querido proponer contra las pretensiones de la parte Convocante, entre otras, pero sin limitarse a la de pago.
También decidió la propia Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 29 parte Convocada no hacer uso de la oportunidad de pedir la práctica de las pruebas que hubiese pretendido hacer valer, y, además, de haber controvertido el no pago de los cánones y de los pagos de la administración. Así, es evidente que la Convocada contó con las oportunidades procesales correspondientes para ejercer el derecho de contradicción, todo lo cual fue debidamente informado al haberse notificado personalmente de la admisión de la demanda, pero fue, por imprudencia o negligencia de la misma, que no se hizo uso del derecho de réplica.
Por lo anterior, correspondería aplicar las consecuencias jurídicas ante esta ausencia de contestación, previstas en el artículo 97 del C.G.P., que establece “Artículo 97. Falta de contestación o contestación deficiente de la demanda. La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto.
La falta del juramento estimatorio impedirá que sea considerada la respectiva reclamación del demandado, salvo que concrete la estimación juramentada dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del requerimiento que para tal efecto le haga el juez”. 41. Solo a modo ilustrativo, señalar, como en los procesos de restitución y tal como se refirió al señalarse la relevancia significativa del pago del canon en los contratos en que se entrega la tenencia, que el numeral 3 del artículo 384 del C.G.P. establece que, “Si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez proferirá sentencia ordenando la restitución”. 42.
Asimismo, en los casos de restitución por falta de pago del canon, cuotas de administración –o de servicios públicos, u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato como ocurre en el presente caso-, el mismo artículo 384 del C.G.P. establece que, el demandado no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 30 demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres últimos períodos, o si fuere el caso los correspondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.
Si bien, la disposición de no ser oído en el proceso no se aplicó en el presente proceso por tratarse de un proceso arbitral, y por lo tanto se dieron todas las oportunidades a la parte Convocada, incluida pero sin limitarse a la de contestar la demanda y formular excepciones así como de ser oído en todas las etapas, este Tribunal solo quiere llamar la atención de la carga de la prueba que establece nuestro ordenamiento para el obligado al pago del canon y de las cuotas y demás erogaciones de erogación, desatendida plenamente en el presente caso por la parte Convocada, quien es la obligada a dicho pago del canon y cuotas de administración y demás valores bajo el Contrato. 43.
Adicionalmente, el artículo 225 del C.G.P. establece que “Cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito, se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisión”; por lo que, de conformidad con esta disposición legal, y como se ha reiterado en múltiples decisiones judiciales, quien alega un pago le corresponde la carga de probarlo, sin perjuicio del deber de la valoración de las pruebas, que permiten al juzgador tener la certeza de la prueba de la obligación o pago. 44.
Así, de lo acordado y estipulado por las partes, es clara la obligación del pago de los cánones a cargo de la parte Convocada, como contraprestación principal del Contrato; así como la obligación de pago de las cuotas ordinarias de administración, expensas comunes y demás servicios facturados mensualmente por Zona Franca Parque Central P.H., - la Copropiedad- a cargo de la parte Convocada, igualmente como contraprestación bajo el Contrato.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 31 45. De lo anterior y teniendo en cuenta las pruebas obrantes, se pudo evidenciar, que los cánones, expensas y cuotas de administración y que se indicaron en la demanda como no pagados, efectivamente no se encuentran pagos por la parte Convocada.
Adicionalmente y en concordancia con la pretensión segunda de la demanda, también quedó evidenciado el impago por la Convocada, del régimen franco y servicio de acueducto. 46. Por lo anterior, siendo suficiente para predicar el incumplimiento del pago de sus obligaciones por la Convocada, y teniendo en cuenta que en la pretensión primera de la demanda se persigue la declaratoria del incumplimiento por la Convocada, en la medida que en el presente proceso quedó acreditado que no se cumplió la obligación de la Convocada, correspondiente al pago de los cánones de arrendamiento y las cuotas de administración, conduce a acoger la pretensión primera de la demanda de declaratoria de incumplimiento por la Convocada. 47.
Asimismo, rememorar, como el artículo 167 del C.G.P. establece que incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen, y, por ende, la parte Convocada tenía la carga de acreditar tales circunstancias, si pretendía derivar de ellas alguna circunstancia jurídica, conducta que tampoco adelantó la parte Convocada. 6.
En relación con la terminación del Contrato y la restitución del Inmueble perseguidas en la demanda 48. Sentado y evidenciado el incumplimiento por parte de Convocada ante el no pago de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración a su cargo, en los términos acordados y previstos en el Contrato, tal como se reseñó, corresponde al Tribunal analizar y determinar si es procedente o no la terminación del Contrato, así como la restitución del Inmueble. 49.
De conformidad con los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio referidos, ante el incumplimiento – o en caso de mora establece adicionalmente el artículo 870 del Código de Comercio- de una de las partes del Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 32 contrato, la parte cumplida tiene el derecho de acudir a la justicia para solicitar la resolución del negocio jurídico – o la terminación establece adicionalmente el 870 del Código de Comercio-, demostrando que ha cumplido las obligaciones a su cargo o se allanó a su cumplimiento, y que el demandado no ha cumplido las suyas, y que, por consiguiente, este se hallaba en mora de cumplirlas.
Así, bajo las normas que prevén la resolución en los contratos sinalagmáticos o bilaterales, el Tribunal pudo advertir que en el presente caso, ante el incumplimiento del Contrato por parte de la Convocada, analizado previamente, así como la inexistencia de prueba de incumplimiento del Contrato por la Convocante y la pretensión formulada por esta de terminación del Contrato, se encuentran acreditados los presupuestos para la obtención de la terminación del Contrato perseguida en la demanda, contando el Convocante como acreedor con el derecho de, a su arbitrio, perseguirla, sin necesidad de análisis o consideración adicional. 50.
Adicionalmente, en la Cláusula Vigésima del Contrato, las partes del Contrato establecieron como causal de terminación del Contrato, “b) Por incumplimiento de cualquiera de las partes de las obligaciones pactadas en el presente Contrato”; y en el parágrafo segundo de esta misma Cláusula se dejó estipulado que “La terminación del presente Contrato por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento por parte del ARRENDATARIO se producirá de manera inmediata y sin necesidad de requerimiento alguno”; y en la Cláusula Vigésima Primera del Contrato, como otras causales de terminación, “a) Por el simple retardo por parte del ARRENDATARIO en el pago de los cánones de arrendamiento, de las cuotas de administración o expensas comunes o de los servicios públicos o privados que sean prestado en el inmueble”, por lo que, en adición a la resolución por causa legal, igualmente, fácilmente se infiere que se activó la causal de terminación pactada por las partes del Contrato. 51.
Valga señalar que, en ejercicio de esta facultad de solicitar la terminación, contenida en la demanda y perseguida por la parte Convocante, y de acuerdo con el análisis concreto, verificado el incumplimiento por la sociedad Convocada de lo Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 33 pactado en el Contrato, correspondiente al no pago de los cánones y las cuotas y expensas de administración en los términos de este, tal como se reseñó, y sin que se pudiera advertir incumplimiento alguno por la parte Convocante, y por lo tanto, habiéndose acreditado los presupuestos de procedencia de la acción resolutoria, la parte Convocante, como parte del Contrato, estaba habilitada para demandar a la otra, con el propósito de que se declarara la resolución del Contrato que las vincula, de lo que se sigue, sin más, la vocación de éxito de que está asistida la pretensión que en tal sentido elevó la Convocante, en su condición de parte del Contrato, respecto de la terminación del Contrato, como forma de desvincularse del negocio jurídico incumplido, y por lo tanto, procede acoger la pretensión de terminación del Contrato así como la restitución consecuente del Inmueble objeto del Contrato. 52.
Precisar que, tal como se anotó, dado que bajo el Contrato, por la parte Convocante se dio el Inmueble en tenencia, como consecuencia lógica de la terminación del Contrato, y haberse dado en tenencia el Inmueble bajo el mismo, procede la restitución del mismo. 53. Asimismo, como este efecto lógico de restitución producto de la terminación del Contrato, mencionar como el artículo 2005 del Código Civil establece que “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento”, norma aplicable al Contrato. 54.
Adicionalmente, en el parágrafo cuarto de la Cláusula Cuarta del Contrato, las partes acordaron que “La ARRENDADORA podrá pedir la restitución del inmueble arrendado por la demora en uno cualquiera de los pagos del canon del arrendamiento, renunciando el ARRENDATARIO a cualquier reconvención, requerimiento d constitución en mora o prueba de prestación de cauciones previas”. 55.
Asimismo, las partes establecieron y regularon en varios apartes del Contrato la restitución del Inmueble, así: Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 34 a. En la Cláusula Décimo Tercera de Contrato, se dejó estipulado: “El ARRENDATARIO declara que ha recibido el Inmueble objeto de este Contrato en buen estado y a entera satisfacción, conforme al inventario y registro audiovisual que hace parte del mismo y que se consigna en el Anexo 4 que forma parte integral del presente contrato.
A su vez, el ARRENDATARIO se compromete a restituirlo a la terminación del presente Contrato en las mismas condiciones y en el mismo estado en que lo recibió, salvo por el deterioro normal derivado de su uso, pero pintado, reparado, aseado y libre de escombros o residuos…”. b. En el parágrafo primero de la Cláusula Vigésimo Primera, se estableció “En todo caso, el Inmueble deberá ser restituido por el ARRENDATARIO al ARRENDADOR al vencimiento del presente contrato o a la fecha en que se dé alguna de las causales previstas para la terminación del contrato en la presente cláusula o en la anterior, en las mismas condiciones en que fue entregado al iniciar el contrato por parte del ARRENDADOR al ARRENDATARIO y a paz y salvo por concepto de expensas comunes o cuotas de administración de la copropiedad y servicios públicos disfrutados.
Los servicios tomados por el ARRENDATARIO deberán ser desconectados y sus contratos terminados con las respectivas empresas prestadoras de los mismos. En caso de que al momento de restitución no se hayan facturado por parte de las empresas prestadoras de servicios públicos disfrutados por el ARRENDATARIO, este se obliga a pagar tales facturas dentro del plazo previsto por el prestador del servicio, para lo cual, el ARRENDADOR remitirá al ARRENDATARIO la correspondiente factura o cuenta de cobro expedida por la empresa prestadora del servicio.
El valor de cualquier pago que haga el ARRENDADOR por concepto de servicios disfrutados por el ARRENDATARIO será reembolsado a más tardar dentro de los cinco (5) días calendario siguientes a su pago”. c. En la Cláusula Vigésimo Séptima del Contrato se dejó indicado “A la firma de este Contrato declara el ARRENDATARIO que recibió a satisfacción y en perfecto estado de conservación la tenencia del Inmueble en manos del Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 35 ARRENDADOR, conforme el acta de entrega e inventario que forma parte integral del presente contrato como ANEXO No.4.
A su vez, el ARRENDATARIO se obliga a restituirlo en el mismo estado a la terminación del arrendamiento o cuando éste haya de terminar por alguna de las causales previstas en el presente contrato, salvo las mejoras o reparaciones que expresamente acepte el ARRENDADOR y sin derecho a reconocimiento alguno de su parte por aquéllas”. 56.
Asimismo, dada la claridad y ausencia de laguna o vacío contractual, es importante anotar, que - en todo caso no alegado-, en el contrato de arrendamiento, como es el caso del Contrato, y a pesar de su no alegación, no se desplazó la propiedad ni se otorgó una opción de compra, lo que igualmente conduce a determinar que procede la restitución del Inmueble dado en tenencia bajo el Contrato. 57.
El ordenamiento procesal - artículos 384 y 385 del C.G.P.- prevén la acción de restitución con el fin de restituir la tenencia de los bienes dados en arrendamiento o bajo otro título, bien sean inmuebles o muebles “consagrando el trámite único para toda clase de procesos de restitución de tenencia, sea de vivienda ora de locales u oficinas comerciales o de bienes muebles, pues respecto de estos últimos, como se verá, en lo pertinente se aplican las mismas disposiciones procesales.”10. 58.
Por otro lado, respecto de la acumulación de pretensiones del libelo para obtener tanto la terminación como la restitución de los bienes dados en tenencia bajo el Contrato, debe señalarse que tal como se indica en las pretensiones de la demanda, y como es propio de las finalidades de la restitución, la búsqueda del mismo se refiere a la restitución de la tenencia del bien otorgado “Existe un malentendido generalizado respecto a la finalidad de este proceso pues se estima que busca el pago de cánones adeudados.
En absoluto, mediante el lanzamiento se procura, primordialmente, la restitución de la tenencia otorgada por el arrendador al arrendatario y las indemnizaciones a que haya lugar, y no el pago de los cánones 10 Hernán Fabio López. Pag. 176. Tomo II, parte especial. Ed: Dupre. 2004 Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 36 adeudados o de multas pactadas en caso de incumplimiento, los cuales se deben hacer efectivos por un proceso de ejecución independiente…”.11 59.
En relación con la solicitud de restitución del Inmueble acompañada de la terminación del Contrato, se consideró en algún momento, al menos ante la vía de la jurisdicción ordinaria, que debían tratarse como procesos diferentes, y que, en el caso de alegar la terminación, lo que en todo caso llevaría a la restitución en caso de prosperar, debía seguirse otro tipo de proceso declarativo12. 60.
Sin embargo, de conformidad con el decantamiento de esta figura procesal desde la expedición del Código General del Proceso y los antecedentes jurisprudenciales, nada pugna para solicitar la restitución y de manera subsidiaria la terminación o en sentido diferente, lo anterior, sin perjuicio de las disposiciones particulares y especiales del proceso arbitral incorporadas en la Ley 1563 de 2012, que no hacen distinción frente a los distintos tipos de procesos. 61.
Al haber invocado en el libelo el no pago de los cánones –rentas o precio del Contrato- como de las cuotas y expensas de administración, y evidenciado el incumplimiento de la Convocada, se debe predicar el incumplimiento del Contrato, y por este incumplimiento evidenciado, y sin lugar a consideraciones adicionales, la prosperidad de las pretensiones deprecadas, tanto en relación con la terminación de dicho negocio jurídico y la consecuencial restitución de los bienes muebles. 62.
Por lo anterior, ante la procedencia del decreto de la terminación del Contrato, así como de la pretensión de restitución, se ordenará a la Convocada la restitución y entrega del Inmueble, restitución y entrega que tendrá lugar en los términos acordados por las partes del Contrato y establecidos en las Cláusulas Décimo Tercera, Vigésimo Primera y Vigésimo Séptima del Contrato, y dentro de los cinco días siguiente a la fecha del presente laudo, que corresponde a la fecha de terminación del Contrato. 11 Ibid.
Pag. 179. 12 Morales Molina, Hernando. Nuevo régimen de arrendamiento, su problema en el contrato de arrendamiento. Bogotá, 1986, num. 20, págs., 174 y 175. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 37 63.
En relación con la restitución y entrega del Inmueble a ordenarse, en la demanda se solicita, la pretensión tercera, que se proceda a fijar fecha para le entrega del Inmueble, en los términos del artículo 308 del C.G.P. Frente a esta pretensión, el Tribunal debe advertir que, la restitución, tal como se indicó, se ordenará dentro de los cinco días siguientes al Laudo, y en el evento que la Convocada no cumple con esta entrega, dada la competencia transitoria del Tribunal procede es comisionar para efectos de la misma. 64.
Finalmente, tal como se ha reiterado, como en el presente proceso no se formuló pretensión alguna en relación con la indemnización de perjuicios, no procede análisis ni decisión alguna por parte del Tribunal sobre este asunto. III. Costas 1. Para efectos de costas, el Tribunal aplicará lo dispuesto en el artículo 365 del Código General del Proceso, el cual prevé que se “condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto”, y teniendo en cuenta que se acogerán todas las pretensiones de la demanda, en los términos indicados, es procedente acoger la pretensión quinta de la demanda, de condena en costas a la Convocada. 2.
Integran y se tiene en cuenta para el concepto de costas, los honorarios y gastos del presente proceso arbitral que corresponden a cada parte, es decir, la suma de COP$14.185.580,5 de conformidad con lo ordenado por el Tribunal mediante el Auto No. 7 de 25 de julio de 2024. El Tribunal deja señalado que, si bien la parte Convocante pagó el ciento por ciento (100%) de los honorarios y gastos (incluyendo lo que le correspondía a la parte Convocada), solo se incluye en las costas, la suma de honorarios y gastos que corresponde a cada parte, con ocasión del reembolso al que tiene derecho la parte Convocante del cincuenta por ciento (50%), y el cual se determinará posteriormente y de forma separada.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 38 3. Para efectos de las agencias en derecho, el Tribunal advierte que en el Estatuto Arbitral (Ley 1563 de 2012) no existe norma especial que regule la condena en agencias en derecho.
En ese orden de ideas, indica el numeral 4 del artículo 366 del C.G.P.: “Artículo 366. Liquidación. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: (…) Para la fijación de agencias en derecho deberán aplicarse las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura.
Si aquellas establecen solamente un mínimo, o este y un máximo, el juez tendrá en cuenta, además, la naturaleza, calidad y duración de la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente, la cuantía del proceso y otras circunstancias especiales, sin que pueda exceder el máximo de dichas tarifas”. El Consejo Superior de la Judicatura, mediante Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 fijó las tarifas que deben aplicarse para la fijación de agencias en derecho en los procesos que se tramiten “en las especialidades civil, familia, laboral y penal de la jurisdicción ordinaria y a los de la jurisdicción de lo contencioso administrativo”, sin que se haya hecho expresa referencia al proceso arbitral como tal.
Para los eventos no regulados, el artículo 4 del Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 se dispuso expresamente la aplicación de la analogía, así: “Artículo 4. Analogía. A los trámites no contemplados en este acuerdo se aplicarán las tarifas establecidas para asuntos similares.”. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 39 Dentro de los procesos que se encuentran expresamente regulados en el Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 se encuentra el “proceso declarativo en general” de “única instancia”, que es el que se asemeja por analogía al proceso arbitral.
Y respecto del proceso declarativo en general se dispone: “Artículo 5. Tarifas. Las tarifas de agencias en derecho son: “1. Procesos declarativos en general. En única instancia a. Cuando en la demanda se formulen pretensiones de contenido pecuniario, entre el 5% y el 15% de lo pedido. b. En aquellos asuntos que carezcan de cuantía o de pretensiones pecuniarias, entre 1 y 8 S.M.M.L.V.”.
Por lo anterior, la fijación de agencias en derecho se hará dentro de los límites tarifarios establecidos en el literal b. del numeral 1 del artículo 5 del Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 para procesos declarativos de única instancia, que carecen de cuantía, como es el presente caso, correspondientes a la suma de 8 S.M.M.L.V. Teniendo en cuenta que, el valor del SMLMV para el año 2024 corresponde a la suma de COP$1.300.000, el total de agencias en derecho a cargo de la parte Convocada corresponde a la suma de COP$10.400.000 4.
Tal como se indicó, sobre la pretensión de condena en costas y gastos del proceso, es procedente la condena de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 365 del C.G.P.. Por lo tanto, teniendo en cuenta la cuantía y las circunstancias del presente proceso, el reconocimiento de las pretensiones en los términos indicados, el Tribunal considera que le corresponderá a la parte Convocada asumir el ciento por ciento (100%) de las expensas en que incurrió la convocante.
Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 40 5. En consecuencia, el total de las costas que deberán ser pagadas por la parte Convocada a la parte Convocante, ascienden a la suma de COP$24.585.580,5, que corresponde a los siguientes rubros: i. COP$14.185.580,5 que equivale al total del valor de los honorarios y gastos del presente proceso a cargo de cada parte; y ii.
COP$10.400.000por concepto de agencias en derecho. 6. Por otro lado, de acuerdo con lo informado oportunamente por el Tribunal, la parte Convocante pagó los honorarios y gastos del proceso a su cargo, así como los que le correspondían a la parte Convocada, correspondientes a la suma de COP$14.185.580,5. Lo anterior, en aplicación a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012.
De conformidad con el inciso tercero del artículo 27 de la Ley 1563 de 2012 “De no mediar ejecución, las expensas pendientes de reembolso se tendrán en cuenta en el laudo para lo que hubiere lugar. A cargo de la parte incumplida, se causarán intereses de mora a la tasa más alta autorizada, desde el vencimiento del plazo para consignar y hasta el momento en que cancele la totalidad de las sumas debidas”.
No obra prueba en el expediente de que exista en curso ejecución por parte de la Convocante contra la parte Convocada por concepto de los gastos y honorarios del proceso, por lo que la Convocada debe reembolsar a la Convocante las expensas a su cargo, es decir, la suma de COP$14.185.580,5 más los intereses de mora a la tasa más alta autorizada, desde el vencimiento del plazo para consignar, esto es, desde el 9 de agosto de 2024 y hasta el momento en que cancele la totalidad de las sumas debidas.
IV. Parte resolutiva En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Arbitral integrado para resolver las diferencias surgidas entre TAQ Inversiones S.A.S. y Logistics Business Group S.A.S., administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de ley, y en cumplimiento de la misión encomendada por las partes, Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 41 Resuelve Primero: Declarar, por las razones expuestas en la parte motiva y en concordancia con la pretensión primera de la demanda arbitral, que la convocada Logistics Business Group S.A.S. incumplió el contrato de arrendamiento de local Comercial celebrado con TAQ Inversiones S.A.S. el 15 de julio de 2022.
Segundo: Decretar, por las razones expuestas en la parte motiva y en concordancia con la pretensión segunda de la demanda arbitral, la terminación del contrato de arrendamiento de local Comercial celebrado el 15 de julio de 2022 entre Logistics Business Group S.A.S. y TAQ Inversiones S.A.S. Tercero: Ordenar a Logistics Business Group S.A.S. por las razones expuestas en la parte motiva y en concordancia con la pretensión tercera de la demanda arbitral, la restitución del Inmueble, dentro de los cinco días siguientes a este laudo arbitral, correspondiente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento de local Comercial celebrado el 15 de julio de 2022 entre Logistics Business Group S.A.S. y TAQ Inversiones S.A.S., correspondiente a la Bodega No. 1 que corresponde a un área construida de 2.253.01 m2, que está edificada sobre un predio de mayor extensión denominado Lote interior número uno (No. 1) ubicado en la Zona Franca Permanente Parque Central, cuya dirección es Calle 1 número 2 – 05 (Sector Aguas Prietas, Variante Cartagena – Turbaco), operada por ZONA FRANCA PARQUE CENTRAL SAS - Usuario Operador de Zona Franca, titular del N.I.T.- 900.301.268-3, Bodega No. 1 cuyos linderos, descripción, área, cabida y demás características particulares y generales, se encuentran consignados en la Escritura Pública No. 3.536 del 5 de diciembre del 2013 otorgada en la Notaria 19 del Círculo de Bogotá, así como en la cláusula primera del contrato de arrendamiento de local Comercial celebrado el 15 de julio de 2022 entre Logistics Business Group S.A.S. y TAQ Inversiones S.A.S. La restitución y entrega del Inmueble deberá darse en los términos de las establecidos en las Cláusulas Décimo Tercera, Vigésimo Primera y Vigésimo Séptima del contrato de arrendamiento de local Comercial celebrado el 15 de julio de 2022 entre Logistics Business Group S.A.S. y TAQ Inversiones S.A.S. Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 42 Cuarto: Comisionar a prevención, la Inspección de Policía de Turbaco (Bolívar) o la Alcadía Municipal de Turbaco (Bolívar) o el Juez Civil Municipal de Turbaco, a quien por reparto corresponda el respectivo despacho, funcionario que, de mediar contumacia por parte de la sociedad Logistics Business Group S.A.S., practique la diligencia de restitución y entrega del Inmueble, correspondiente al inmueble objeto del contrato de arrendamiento de local Comercial celebrado el 15 de 2022 entre Logistics Business Group S.A.S. y TAQ Inversiones S.A.S. y dará cumplimiento a la restitución y entrega del Inmueble aquí ordenada, en la forma prevista en el artículo 308 del Código General del Proceso y demás normas aplicables.
Por la secretaría del Tribunal se librará el correspondiente Despacho Comisorio, adjuntando copia del presente laudo, y demás piezas procesales correspondientes. Quinto: Condenar a la sociedad Logistics Business Group S.A.S. a pagar a la sociedad TAQ Inversiones S.A.S. por concepto de los honorarios y gastos del presente proceso arbitral que le correspondían, la suma de COP$14.185.580,5 dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del presente laudo, más el valor de los intereses moratorios causados desde el 9 de agosto de 2024 y hasta el momento del pago.
Sexto: Condenar a la sociedad Logistics Business Group S.A.S a pagar a la sociedad TAQ Inversiones S.A.S. por concepto de costas, la suma de COP$24.585.580,5 dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del presente laudo, con posterioridad a los cuales la sociedad Logistics Business Group S.A.S deberá reconocer a TAQ Inversiones S.A.S. intereses a la máxima tasa de mora autorizada en la ley hasta la fecha en que las condenas respectivas sean efectivamente satisfechas.
En esa medida, se acoge la pretensión quinta de la demanda. Séptimo: Declarar causado el valor restante de los honorarios establecidos de la Árbitro y del Secretario por lo que se ordena realizar el pago del saldo en poder del Árbitro. Octavo: Disponer que en la oportunidad prevista en el artículo 28 de la Ley 1563 de 2012, se proceda por la Árbitro a efectuar la liquidación final de gastos y, llegado el caso, devuelva el saldo según corresponda Tribunal Arbitral de TAQ Inversiones S.A.S. vs. Logistics Business Group S.A.S. (Trámite No. 149528) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 43 Noveno: Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes con las constancias de ley y que se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Marlene Durán Camacho Daniel Villarroel Barrera Árbitro Secretario I. Antecedentes 1.
El contrato de arrendamiento 2. El pacto arbitral 3. Partes 4. Trámite del Proceso 5. Las cuestiones litigiosas sometidas a arbitraje 6. Pruebas del proceso 7. Alegatos de conclusión 8. Término de duración del proceso 9. Controles de legalidad II. Consideraciones del Tribunal 1. Cumplimiento de los presupuestos procesales 2. Problemas jurídicos 3.
Existencia y validez del Contrato como supuestos de la responsabilidad contractual 4. El régimen jurídico aplicable al Contrato 5. El incumplimiento de la Convocada que se alegó en la demanda 6. En relación con la terminación del Contrato y la restitución del Inmueble perseguidas en la demanda III. Costas IV. Parte resolutiva