Diva Adriana Arciniegas Rojas vs. Agrupacion De Vivienda El Velero Propiedad Horizontal.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 1 LAUDO ARBITRAL En Bogotá, D.C., a los veintiún (21) días del mes junio de dos mil diez (2010), siendo las 8:30 a.m., se reunieron en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, los Doctores JUAN PABLO BONILLA SABOGAL Árbitro Presidente, TULIO CARDENAS GIRALDO y JOSE FERNANDO ESCOBAR ESCOBAR Co-árbitros, e IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN Secretario, con el objeto de celebrar la audiencia de fallo para dirimir en derecho las diferencias presentadas entre DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, como parte convocante, y la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, como parte convocada.

Abierta la sesión el Presidente del Tribunal de Arbitramento, autorizó al secretario para dar lectura al Laudo que pone fin al proceso. I.

ANTECEDENTES

1. CLAUSULA COMPROMISORIA En el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”1 de fecha 23 de mayo de 2008, celebrado entre DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS y la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIDEDAD HORIZONTAL, se pactó en la cláusula DÉCIMA CUARTA, la cláusula compromisoria de la siguiente manera: “DÉCIMA CUARTA.- ARBITRAMENTO: Las divergencias que se susciten con ocasión del presente contrato a su ejecución y liquidación y que no sean resultas directamente por las partes, serán sometidas a la decisión de un Tribunal de Arbitramento compuesto por tres árbitros nombrados por las partes; si las partes no se pusieren de acuerdo en la designación de los respectivos árbitros, estos serán nombrados por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., Los árbitros fallarán en derecho y se sujetará a lo dispuesto por los Códigos de Procedimiento Civil y Comercial y para todos los efectos la sede del tribunal será la ciudad de Bogotá D.C..

En lo no dispuesto en la presente cláusula se aplicarán las disposiciones legales vigentes a la fecha de convocatoria del tribunal.”2(Negrillas subrayadas fuera del texto). Las partes pactaron entonces, que las divergencias que se presentaran con ocasión de la ejecución y liquidación del contrato, fueran decididas por un Tribunal de Arbitramento.

2. PARTES PROCESALES Convocante: La convocante es DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, persona mayor de edad y vecina de Bogotá. 1 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 1, 3 a 5. 2 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 4 y 5. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 2 En este trámite arbitral la parte convocante está representada judicialmente por el doctor ISAIAS SUAREZ BARRERO, conforme consta en el poder3 conferido.

Convocada: La convocada es la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, con domicilio en esta ciudad, entidad sin ánimo de lucro, con Personería Jurídica reconocida mediante la Resolución Administrativa No. 853 del 27 de noviembre de 2002 de la Alcaldía de Suba, representada legalmente para cuando se inició el proceso por la sociedad ADMINISTRADORA P&S VALCAS S.A., y actualmente por la sociedad JM JARDINES Y ESPACIOS LTDA, quien a su vez está representada legalmente por JACQUELINE ALBARRACIN ALBARRACIN.

La parte convocada está representada judicialmente por la Dra. MAGDALENA CRUZ GOMEZ, conforme consta en el poder4 conferido.

3. SINTESIS DEL PROCESO 3.1. Trámite Prearbitral a). El día 25 de septiembre de 2009, DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, presentó solicitud de convocatoria del Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral5 contra la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. b).

El 13 de octubre de 2009, se llevó a cabo la reunión6 de nombramiento de árbitros, sin que las partes llegaran a un acuerdo sobre ello. Como consecuencia de lo anterior, el 20 de octubre de 2009 se procedió a la designación de los siguientes árbitros mediante sorteo público7:  Principales: Juan Pablo Pinzón Londoño. José Fernando Escobar Escobar Juan Pablo Bonilla Sabogal  Suplentes: Tulio Cárdenas Giraldo Maria Carolina Rodríguez Ruiz Alfredo Efraín Revelo Trujillo 3 Cuaderno principal No. 1, folio 8. 4 Cuaderno principal No. 1, folio 56. 5 Cuaderno principal No. 1, folios 2 a 7. 6 Cuaderno principal No. 1, folio 18. 7 Cuaderno principal No. 1, folio 27.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 3 c). Los doctores José Fernando Escobar Escobar y Juan Pablo Bonilla Sabogal, aceptaron de la designación como árbitros. Contrario sensu, el Dr. Juan Pablo Pinzon Londoño, no manifestó su aceptación, por tal razón fue sustituido por el Dr. Tulio Cárdenas Giraldo. d).

El día 11 de noviembre de 2009, se adelantó la audiencia de instalación, en la cual, mediante Auto No. 1 de la misma fecha (Acta No. 1)8: (i) se declaró legalmente instalado el Tribunal de Arbitramento; (ii) se designó como secretario al Dr. Iván Humberto Cifuentes Albadan, quien dentro de la oportunidad legal tomó posesión9 del cargo;

(iii) se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la Sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicada en la Avenida el Dorado No. 68 D- 35 Piso 3º de Bogotá; (iv) se admitió la demanda arbitral; (v) se corrió traslado de la demanda a la parte convocada por el término legal; (vi) se reconoció personería jurídica a los señores apoderados de las partes.

Se dejó constancia que encontrándose presente la apoderada de la parte convocada, se le hacía entrega de copia de la demanda y anexos con el fin de surtir la notificación y traslado ordenado en el auto admisorio. e). El 18 de noviembre de 2009, estando dentro del término legal, la parte convocada, presentó contestación de la demanda oponiéndose a las pretensiones y proponiendo excepciones de mérito. f).

El 27 de noviembre de 2009, mediante fijación en lista, se corrió traslado de la contestación de la demanda y de las excepciones de mérito a la parte convocante por el término de cinco (5) días. g). El 4 de diciembre de 2009, estando dentro del término legal, la parte convocante presentó memorial pronunciándose respecto de las excepciones de mérito y solicitando pruebas adicionales. h).

El 16 de diciembre de 2009 se notificó a las partes por estado el Auto No. 2 del 14 de diciembre de 2009 (Acta No. 2), mediante el cual se citó a las partes y sus apoderados a audiencia de conciliación. i). El 15 de enero de 2010, se informó a la Procuraduría General de la Nación sobre la constitución de este Tribunal de Arbitramento, remitiéndole copia del Acta No.1 del 11 de noviembre de 2009, correspondiente a la instalación, así como copias de la demanda arbitral, su contestación y del escrito mediante el cual la parte convocante descorrió el traslado de la contestación de demanda y de las excepciones de mérito. j) El día 20 de enero de 2010 se llevó a cabo audiencia de conci1iación, la cual mediante Auto No. 3 (Acta No. 3), se declaró fracasada habida cuenta de la imposibilidad evidenciada para que las partes llegaran a un acuerdo. k) El mismo día, mediante Auto No. 4 se fijaron los honorarios y gastos del Tribunal de Arbitramento, los cuales fueron oportunamente entregados en un 100% por la parte convocante. 8 Cuaderno principal No. 1, folios 52 a 54. 9 Cuaderno principal No. 1, folio 57.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 4 Teniendo lo anterior, se cumplieron cabalmente los trámites correspondientes al trámite pre-arbitral, y se agotó el mismo en debida forma. 3.2.

Trámite Arbitral a). Con fecha 17 de febrero de 2010 (Acta No. 3)10, se surtió la Primera Audiencia de Trámite, en la cual, el Tribunal de Arbitramento en el Auto No. 511, resolvió: (i) Declararse competente para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su consideración; (ii) Señalar que el término de duración del proceso será de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de prórrogas, suspensiones o interrupciones que puedan presentarse o decretarse; y (iii) se tomaron otras determinaciones. b).

En la misma diligencia del 17 de febrero de 2010 (Acta No. 3)12, se dictó el Auto No. 613, mediante el cual se decretaron las pruebas del proceso. (Cuaderno Principal No. 1, folios 102 a 105). c). El 21 de abril de 2010 el Dr. JESUS GUILLERMO BOHORQUEZ PLAZAS, Procurador Judicial II, informó “Como quiera q1ue en las actuaciones adelantadas por el Tribunal en referencia no se aprecia violación al orden jurídico y los derechos y garantía fundamentales, no se amerita que la Procuraduría Delegada para Asuntos Civiles ejerza vigilancia (…).”14. d).

Una vez concluida la etapa probatoria, mediante Auto No. 9 del 30 de abril de 2010 (Acta No. 9), el Tribunal de Arbitramento decidió dar por cerrado el debate probatorio a partir del 5 de mayo de 2010. e). El 27 de mayo de 2010 (Acta No. 11) se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión, interviniendo cada una de las partes, presentando la parte convocada escrito que contiene el resumen de sus alegaciones.

En esta misma audiencia se fijó fecha para el 21 de junio de 2010, a las 8:30 a.m., para la audiencia de fallo.

4. LAS CONTROVERSIAS PLANTEADAS POR LAS PARTES Las cuestiones sometidas a la decisión del Tribunal de Arbitramento están contenidas en la demanda, la contestación de la demanda y excepciones de mérito, y el memorial mediante el cual se descorrió el traslado de las excepciones de mérito, de la siguiente manera: 10 La primera audiencia de trámite quedó contenida en el Acta identificada con el No. 3, siendo el número correcto el 4. 11 Cuaderno principal No. 1, folios 93 a 101. 12 El Auto No. 6 mediante el cual se decretaron las pruebas del proceso quedó contenido en el Acta identificada con el No. 3, siendo el número correcto el 4. 13 Cuaderno principal No. 1, folios 102 a 105. 14 Cuaderno principal No. 1, folios 142 y 143.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 5 4.1. Demanda 4.1.1. Hechos de la demanda La demanda se fundamenta en los hechos que se resumen a continuación: a). El 23 de mayo de 2008 se celebró entre la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, en calidad de contratante, y DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, en calidad de administradora, un “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” de carácter comercial, cuyo objeto era la administración de manera general de la agrupación de vivienda. b).

El término de duración del contrato fue pactado en un (1) año, contado partir del 18 de mayo de 2008, es decir, hasta el 17 de mayo de 2009. c). La AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, se obligó a pagar como “remuneración o precio del contrato” la suma de $1.606.585.oo mensuales, por los meses correspondientes al año 2008, cantidad que se reajustaría a partir del 1 de enero de 2009, en por lo menos el incremento efectuado al salario mínimo legal, es decir, el 7.67%, debiéndose pagar entonces para el año 2009 la suma de $1.729.810.oo mensuales. d).

El 27 de septiembre de 2008 la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL en Asamblea Extraordinaria, decidió dar por terminado de manera anticipada, unilateral y sin justa causa comprobada el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”. e). La convocada no determinó incumplimiento reiterado y sistemático de las obligaciones que le imponía el contrato o la ley a la convocante, para que pudiera legalmente dar por terminado de manera anticipa y unilateral el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” (Cláusula DÉCIMA PRIMERA). f).

En la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, las partes pactaron que “La terminación injustificada del presente contrato dará lugar a que se pague al ADMINISTRADOR una indemnización equivalente al tiempo que falte por ejecutar el contrato.”. g). La convocada al terminar el contrato de manera anticipada, unilateral e injustificada, está obligada a pagarle a la convocante la indemnización pactada, es decir, la suma de $9.827.367.oo. h).

DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a petición de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL prestó sus servicios de manera adicional y remunerada hasta el 24 de noviembre de 2008. i). El 18 de diciembre de 2008 la Asamblea General de Copropietarios de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, se reunió en Asamblea Extraordinaria y facultó al Consejo de Administración para hacer uso de los fondos de imprevistos y de los rubros que sobren dentro del presupuesto en caso de que haya que pagar indemnización a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 6 4.1.2. Pretensiones de la Demanda La parte convocante formuló las siguientes pretensiones de la demanda: “4. PRETENSIONES. Respetuosamente la CONVOCANTE solicita al Honorable Tribunal de Arbitramento, despachar en el laudo correspondiente, conforme a las siguientes PRETENSIONES: 4.1.- DECLARAR que con ocasión de la suscripción del documento de fecha 23 de Mayo de 2008, DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS y la Copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, quedaron vinculados jurídicamente como partes de un contrato de prestación de servicios de administración. 4.2.- DECLARAR que el día 27 de Septiembre de 2008, la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, terminó unilateralmente y de manera intempestiva sin justa causa comprobada, el contrato de prestación de servicios de administración. 4.3.- DECLARAR que la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL debe pagar al ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, una suma equivalente al valor mensual de las actividades de administración o precio mensual del contrato por cada uno de los meses que restaban para la ejecución y terminación normal del contrato, de conformidad con lo pactado por las partes en la cláusula décima segunda del contrato. 4.4.- DECLARAR que la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL debe pagar al ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, los intereses moratorios sobre la suma de que trata la pretensión 4.3. que antecede, desde el 25 de Noviembre de 2008, hasta la fecha de pago efectivo de esa obligación, a la tasa del Interés Bancario Corriente más la mitad, certificada por la Superintendencia Financiera. 4.5.- CONDENAR a la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a la ejecutoria del laudo arbitral, la suma de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE PESOS M.CTE ($9.827.367) de conformidad con la pretensión 4.3. de esta demanda, o la que resulte probada. 4.7.- CONDENAR a la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a la ejecutoria del laudo arbitral, los intereses moratorios sobre la suma de que trata la pretensión 4.3. de esta Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 7 demanda, conforme a lo peticionado en el numeral 4.4. de este libelo. 4.8.- CONDENAR a la copropiedad AGRUPACION DE VVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a la ejecutoria del laudo arbitral, las costas y gastos del presente proceso.”15. 4.1.3.

Contestación de la Demanda: La parte convocada presentó escrito16 de contestación de la demanda, que contiene lo siguiente: a. Oposición a las pretensiones: La AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, se opuso a todas y cada una de las pretensiones invocadas en la demanda. b. Pronunciamiento sobre los Hechos de la Demanda  En cuanto a los hechos de la demanda la convocada aceptó unos y negó otros, manifestando en resumen, lo siguiente:  Es cierto que se celebró el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” entre DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS como administradora y la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO como contratante.  No es cierto que el contrato sea de carácter comercial sino civil, ya que la parte convocada es una persona jurídica de carácter civil y sin ánimo de lucro.

Además en la cláusula décima del contrato se señala: “RELACION JURIDICA: Este contrato es de naturaleza estrictamente civil.”.  El término de duración del contrato pactado, está condicionado al cumplimiento del clausulado.  Es cierto que la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, se obligó a pagar como “remuneración o precio del contrato” la suma de $1.606.585.oo mensuales, por los meses correspondientes al año 2008, cantidad que se reajustaría a partir del 1 de enero de 2009, en por lo menos el incremento efectuado al salario mínimo legal, es decir, el 7.67%, o sea, que para el año 2009 se debía pagar $1.729.810.oo mensuales.

Pago que estaba supeditado al cumplimiento del contrato  La terminación del contrato se realizó en la Asamblea Extraordinaria del 27 de septiembre de 2008, la cual se efectuó de manera motivada, debiéndose probar por la convocante la ausencia de justa causa. 15 Cuaderno principal No. 1, folios 3 y 4. Se hace claridad que la demanda no contiene pretensión 4.6., ya que de la pretensión 4.5. se paso a la pretensión 4.7. 16 Cuaderno principal No. 1, folios 59 a 64.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 8  Existen documentos de los copropietarios afectados por la mala contratación, que claman por una pronta solución a los daños ocasionados por la mala contratación efectuada por la convocante.  Esta pactada la indemnización por terminación injustificada del contrato, sin embargo la misma está supeditada al cumplimiento del contrato.  No es cierto que se haya terminado el contrato sin justa causa y que se deba la suma de $9.827.367.oo, lo cual deberá ser probado en el proceso.  Debe demostrarse que la convocante, prestó sus servicios de manera adicional y remunerada hasta el día 24 de noviembre de 2008.  Es cierto que la Asamblea General de Copropietarios de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL se reunió en Asamblea Extraordinaria el 18 de diciembre de 2008, y facultó al Consejo de Administración para hacer uso de los fondos de imprevistos y de los rubros que sobren dentro del presupuesto en caso de que haya que pagarse indemnización a la administradora, sin embargo ello no implica una medida de obligatorio cumplimiento, por cuanto se debe esperar el laudo arbitral. c. Excepciones de Mérito La parte convocada propuso las excepciones de mérito que se relacionan a continuación:  Inepta Demanda: La demanda no cumple con las formalidades establecidas taxativamente en el Código de Procedimiento Civil, ya que no se aporta con la demanda el certificado de existencia y representación legal de la copropiedad.  Indebida Conformación del Tribunal de Arbitramento: Por mandato legal el Tribunal de Arbitramento en el que se pretenda el reconocimiento de una suma de dinero (pretensión patrimonial) de menor cuantía, debe ser conocido por un (1) solo árbitro, al no existir acuerdo entre las partes sobre la pluralidad de árbitros.  Falta de Causa para Demandar: La vigencia del contrato está supeditada al cumplimiento de las cláusulas contractuales, habiendo la convocante ejercido funciones que beneficiaron a la comunidad, sin embargo se involucró en la contratación con la sociedad ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, propugnando que la misma adelantara el lavado y mantenimiento de las fachadas de la copropiedad.

El resultado de la precitada contratación fue el incumplimiento del contratista, falencia que ocasionó graves daños y perjuicios en diversas unidades habitacionales y áreas comunes de la copropiedad que se vieron reflejadas en la inconformidad de muchos de los copropietarios. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 9 Se adelantó tardíamente la ejecución de las pólizas de seguros de cumplimiento suscritas por el contratista, lo que ocasionó que las compañías de seguros no asumieron la totalidad de la cobertura asegurada, lo que ocasionó perjuicios en la suma de $17.000.000.oo a la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, rubro en que no cuentan los perjuicios que individualmente se causaron a los copropietarios.

La administradora incumplió reiteradamente las obligaciones pactadas en los numerales 1, 6, 8, 18, 20 y 21 de la cláusula tercera del contrato. En el Acta de Asamblea Extraordinaria No. 31 del 27 de septiembre de 2008, al desarrollar el numeral 5º “Evaluación Gestión de Consejo de Administración y Remoción de la Revisora Fiscal” la administradora manifiesta: “… Desafortunadamente en este momento tengo un punto que no va muy a mi favor de la gestión, es el contrato de las fachadas, contrato que se trato de realizar dentro de los parámetros mas convenientes y favorables para el Conjunto: …”.

Todo lo anterior dio lugar a la terminación unilateral del contrato con justa causa. De otra parte, no existió vulneración del derecho de defensa de la convocante, si se tiene en cuenta que tuvo la oportunidad de intervenir en las asambleas y no impugnó las actas dentro del término legal, pretendiendo con esta acción revivir términos procedimentales que por ley son perentorios. 4.1.4.

Pruebas Decretadas y Practicadas En las oportunidades procesales se decretaron y practicaron las pruebas solicitadas por las partes y las que oficiosamente consideró pertinente el Tribunal de Arbitramento, de la siguiente manera: a. Documentales Se ordenó tener en cuenta como prueba con el valor que la ley les asigna, los documentos acompañados con la demanda y la contestación de la demanda. b. Testimoniales: Se practicó el testimonio de las siguientes personas: MILTON MOSQUERA MONTOYA, ELVIA MARIA ARIAS GARCIA, LILIANA MARIA POSADA ARBOLEDA, OLGA LUCIA VALENCIA RUIZ y WOLFANG CASTILLO SANCHEZ. c. Interrogatorio de Parte Se practicó el interrogatorio de parte de la convocante DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 10 e. Exhibición de Documentos: Se adelantó diligencia de exhibición de documentos por parte de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL.

II. PRESUPUESTOS PROCESALES Antes de entrar a decidir de fondo las controversias planteadas, se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, es decir, los requisitos indispensables para la validez del proceso que permitan proferir decisión de fondo. La convocante es la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, persona mayor de edad y con capacidad para transigir, quien estuvo debidamente representada por su apoderado judicial Dr. ISAIAS SUAREZ BARRERO.

La convocada es la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, con domicilio en esta ciudad, entidad sin ánimo de lucro, con Personería Jurídica reconocida mediante la Resolución Administrativa No. 853 del 27 de noviembre de 2002 de la Alcaldía de Suba, representada legalmente para cuando se inició el proceso por la sociedad ADMINISTRADORA P&S VALCAS S.A., y actualmente por la sociedad JM JARDINES Y ESPACIOS LTDA, quien a su vez está representada legalmente por JACQUELINE ALBARRACIN ALBARRACIN.

La parte convocada está representada judicialmente por la Dra. MAGDALENA CRUZ GOMEZ. En la cláusula DÉCIMA CUARTA del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” suscrito por las partes, está consagrada la cláusula compromisoria que habilita a este Tribunal de Arbitramento para dilucidar las cuestiones sometidas a su conocimiento.

El Tribunal de Arbitramento se constituyó en debida forma, conforme se explicara de manera detalla en el capítulo III del presente laudo arbitral, se instaló y en las oportunidades que establece la ley, la parte convocante procedió a consignar la totalidad de los gastos y honorarios. Al no haber señalado las partes un término para la duración del presente proceso, el término será de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 103 de la ley 23 de 1991.

La primera audiencia de trámite del presente proceso finalizó el 19 de febrero de 2010. Por solicitud formulada de común acuerdo entre las partes se decretaron, las siguientes suspensiones:  Del 15 de abril al 29 de abril de 2010, Auto No. 9 del 14 de abril de 2010 (Acta No. 8), es decir, se suspendió el término durante 15 días.  Del 28 de mayo al 20 de junio de 2010, Auto No. 11 del 27 de abril de 2010 (Acta No. 11), es decir, se suspendió el término durante 24 días.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 11 En conclusión, entre el 19 de febrero de 2010 y el 21 de junio de 2010, se presentaron suspensiones durante treinta y nueve (39) días, que equivalen a un mes (1) mes y nueve (9) días.

Entre el 19 de febrero de 2010 y el 21 de junio de 2010 (fecha en que se profiere el presente laudo), transcurrieron cuatro (4) meses y dos (2) días, dentro de los cuales estuvo suspendido el término durante un (1) mes y nueve (9) días, por tal razón el término real del presente trámite arbitral fue de dos (2) meses y veintitrés (23) días, es decir, que el laudo arbitral se produce en tiempo.

III. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL La relación procesal en este caso se ha configurado regularmente y en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno, motivo por el cual corresponde ahora decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes, propósito para el cual se tendrán en cuenta, las siguientes consideraciones: A. PROBLEMAS JURÍDICOS POR RESOLVER Se considera importante por parte del Tribunal de Arbitramento proceder a identificar los problemas jurídicos inmersos en este proceso, los cuales se determinan con fundamento en el libelo demandatorio, la contestación de la demanda y las excepciones de mérito, el escrito mediante el cual la parte actora se pronunció sobre las excepciones de mérito, y por supuesto de los alegatos de conclusión. Para este Tribunal de Arbitramento los problemas jurídicos que se deben resolver en el presente laudo arbitral, son los siguientes: 1.

Si la integración del Tribunal de Arbitramento se realizó en debida forma. 2. Si en la terminación unilateral del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” se evidenció justa causa o no por parte de la convocada. 3. En caso de haberse presentado terminación del contrato sin justa causa, si hay lugar a reconocer la indemnización solicitada por la convocante.

Sobre los anteriores problemas jurídicos planteados, el Tribunal de Arbitramento se pronuncia de la siguiente manera:

1. EL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO SE INTEGRÓ EN DEBIDA FORMA: La parte convocada presentó como excepción de mérito la “INDEBIDA CONFORMACION DEL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO”, aduciendo que se pretende el reconocimiento de una suma de dinero, pretensión patrimonial que es de menor cuantía, debiendo entonces ser conocido el proceso arbitral por un (1) solo árbitro, y no por tres (3) como está sucediendo, ya que no existe, según su dicho, acuerdo entre las partes sobre la pluralidad de árbitros.

Considera este Tribunal de Arbitramento que su constitución se realizó en debida forma, por tal razón la excepción de mérito propuesta por la Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 12 AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, está llamada al fracaso, por las razones que explican a continuación: a).

Se presenta indebida constitución de un Tribunal de Arbitramento cuando no se efectúa la misma en forma legal, esto es, siguiendo las prescripciones que sobre el punto regula el decreto 1818 de 1.988, en particular el artículo 122, que establece: “ARTICULO 122. ARBITROS. Las partes conjuntamente nombrarán y determinarán el número de árbitros, o delegarán tal labor en un tercero, total o parcialmente.

En todo caso el número de árbitros será siempre impar. Si nada se dice a este respecto los árbitros serán tres (3), salvo en las cuestiones de menor cuantía en cuyo caso el árbitro será uno solo.”. (Negrillas subrayadas fuera del texto). De la norma transcrita se desprende, que las partes tienen la facultad de determinar el número de árbitros que conocerán de su proceso arbitral, sin que tenga relevancia para ello la cuantía de la controversia que definirá el Tribunal de Arbitramento.

En caso de no pactarse este aspecto por las partes, de manera supletiva, la ley fija el número, correspondiendo a un (1) árbitro el conocimiento de los procesos de menor cuantía, y a tres (3) los de mayor cuantía. b). Sobre las situaciones que significan indebida integración del Tribunal de Arbitramento expresa el Tratadista Jorge Hernán Gil Echeverry, en su obra Nuevo Régimen de Arbitramento Manual Práctico, Tercera Edición, páginas 179 y 180 lo siguiente: “2.

Indebida Integración del tribunal La integración del tribunal apunta a una etapa eminentemente prearbitral, judicial o extrajudicial, la cual, en todo caso, puede ser atacado por los siguientes aspectos: a. Porque los árbitros elegidos no reúnen las condiciones legales o contractuales. Por ejemplo, se nombra a un árbitro no abogado para proferir un laudo en derecho o se nombra a un árbitro experto en familia, cuando el pacto arbitral determina que los árbitros designados deberán ser expertos en comercial. b. Porque se elige un número de árbitros diferente del previsto en la ley o en el pacto.

La norma general es que si las partes fijan el número de árbitros, éste será obligatorio, cualquiera que sea la cuantía o naturaleza del proceso, pues sólo en defecto de estipulación opera la norma supletiva que enseña que en los procesos de menor cuantía actuará un árbitro único y en los de mayor cuantía, tres árbitros. En este orden de ideas, habría indebida integración del tribunal si a falta de pacto, el centro de arbitraje, Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 13 equivocadamente, tramita el proceso como de menor cuantía, cuando en realidad es de mayor cuantía y, por tanto, nombra un árbitro único (aquí el proceso debería tramitarse por tres); igualmente, cuando se ha fijado el número de árbitros contractualmente, y se efectúa el nombramiento contrariando el pacto arbitral.

También se presenta esta causal, cuando el tribunal queda integrado por un número par de árbitros. c. Que se trate de arbitraje institucional y que el árbitro nombrado no forme parte de la lista del respectivo centro. El artículo 93 de la ley 23 de 1991 codificado en el artículo 125 del Decreto 1818, implícitamente exige que en el arbitramento institucional se elijan árbitros de lista. d. Porque la aceptación del cargo fue extemporánea y, sin embargo, el árbitro así nombrado fungió como tal y participó en el laudo. e. Porqué el árbitro fue designado en forma contraria como lo estipula la ley (por ejemplo utilizando la fórmula árbitro-parte). f. Porque el árbitro fue designado por la persona o el organismo que no tenía competencia para hacerlo.

Esta hipótesis aparece generalmente vedada y, por tanto, es mucho más difícil de percibir pero ocurre con demasiada frecuencia; por ejemplo: el juez procede a nombrar árbitro, cuando dicha función le compete al centro de arbitraje; el Consejo de Estado nombra árbitro cuando la competencia se radica en el centro de arbitraje; el director del centro nombra a un árbitro para remplazar a otro impedido, recusado o retirado, haciendo caso omiso de que primero debe requerir a las partes para tal fin; el director del centro nombra árbitro, sin que previamente se haya requerido al tercero previsto en el pacto, para que proceda de conformidad, etcétera.

En otras palabras, si una persona, entidad o institución nombra a un árbitro usurpando competencia de otro, conforme con la ley o el contrato, se presenta un indebida integración del tribunal. (…).”(Negrillas subrayadas fuera del texto) c). En el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” de fecha 23 de mayo de 2008, celebrado entre DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS y la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, se pactó en la cláusula DÉCIMA CUARTA, la cláusula compromisoria de la siguiente manera: “DÉCIMA CUARTA.- ARBITRAMENTO: Las divergencias que se susciten con ocasión del presente contrato a su ejecución y liquidación y que no sean resultas directamente por las partes, serán sometidas a la decisión de un Tribunal de Arbitramento compuesto por tres árbitros nombrados por las partes; si las partes no se pusieren de acuerdo en la designación de los respectivos árbitros, estos serán nombrados por la Cámara de Comercio de Bogotá D.C., Los árbitros fallarán en derecho y se sujetará a lo dispuesto por los Códigos de Procedimiento Civil y Comercial y para todos los efectos la sede del tribunal será la ciudad de Bogotá D.C..

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 14 En lo no dispuesto en la presente cláusula se aplicarán las disposiciones legales vigentes a la fecha de convocatoria del tribunal.”(Negrillas subrayadas fuera del texto).

Salta a la vista, que en la cláusula compromisoria las partes en uso de la potestad que les otorga la ley, y en ejercicio de su autonomía privada, pactaron que el proceso arbitral por cualquier divergencia que se presentara con ocasión de la ejecución y liquidación del contrato, sin hacer mención a la cuantía de la controversia, fuera conocido por un Tribunal de Arbitramento conformado por tres (3) árbitros, habilitando a la Cámara de Comercio de Bogotá para nombrarlos en caso de no llegar a ningún acuerdo las partes en su designación. d).

El 13 de octubre de 2009, se llevó a cabo la reunión de nombramiento de árbitros17, sin que las partes llegaran a un acuerdo sobre ello. Como consecuencia de lo anterior, el 20 de octubre de 2009 se procedió a la designación de los siguientes árbitros mediante sorteo público18:  Principales: Juan Pablo Pinzon Londoño. José Fernando Escobar Escobar Juan Pablo Bonilla Sabogal  Suplentes: Tulio Cárdenas Giraldo Maria Carolina Rodríguez Ruiz Alfredo Efraín Revelo Trujillo Los doctores José Fernando Escobar Escobar y Juan Pablo Bonilla Sabogal, aceptaron la designación como árbitros.

Como quiera que el Dr. Juan Pablo Pinzon Londoño, no manifestó su aceptación dentro del término legal, fue sustituido por el Dr. Tulio Cárdenas Giraldo. Así las cosas, no cabe duda alguna que el Tribunal de Arbitramento se constituyó en debida forma, por cuanto se dio cumplimiento a lo establecido por las partes en el contrato, y como se observó la norma citada por la convocada en sustento de su excepción, únicamente opera ante el silencio de los contratantes, circunstancia que, en este caso, no se presenta habida cuenta de la expresa mención que hicieron las partes en cuanto al número de árbitros que habría de integrar el Tribunal de Arbitramento.

Sin más consideraciones, es del caso denegar la excepción de mérito, y continuar con los demás problemas jurídicos planteados en el presente caso. 2. La terminación unilateral del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” no fue con justa causa. El problema jurídico central de este proceso arbitral, es determinar si la terminación unilateral del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE 17 Cuaderno principal No. 1, folio 18. 18 Cuaderno principal No. 1, folio 27.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 15 ADMINISTRACION” de fecha 23 de mayo de 2008, realizada por la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, tuvo o no justa causa, para lo cual se tendrán en cuenta las siguientes consideraciones: 2.1.

El “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” suscrito entre las partes: Con fecha 23 de mayo de 2008 el señor MILTON MOSQUERA MONTOYA, en su calidad de Presidente del Consejo de Administración de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, celebró “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” con la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, cuyas estipulaciones relevantes al presente asunto, son las siguientes:  El objeto “es la administración general de la Agrupación de Vivienda “El Velero” (Cláusula PRIMERA del contrato)19.  Dentro de las obligaciones de la administradora, se establecieron las siguientes: “TERCERA.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR: En virtud del presente contrato, EL ADMINISTRADOR y sin perjuicio de las demás obligaciones que de él se deriven, se obliga a realizar las siguientes funciones: 1.) Tomar las medidas necesarias para mantener en condiciones óptimas de seguridad y salubridad la Agrupación de Vivienda.

(…) 6.) Vigilar, asesorar, recibir o rechazar las instalaciones de las redes de servicios que afecten zonas comunes y fachadas de las casas, tales como antenas parabólicas, satelitales, fibra óptica, etc. (…) 8.) Celebrar los contratos a que haya lugar, con el personal necesario para mantener en condiciones óptimas la Agrupación de Vivienda.

(…) 18.) Contratar y mantener vigentes las Pólizas de Seguro que considere necesarias el consejo de Administración, con el fin de proteger las zonas comunes. (…) 20.) Celebrar todos los contratos necesarios para la buena marcha de la Administración y obtener el cumplimiento de los mismos, entre ellos el de vigilancia. Aseso y Mantenimiento del Conjunto. 21.) Realizar las obras urgentes que exijan la seguridad integridad y salubridad del Conjunto, lo mismo que las que ordene la Asamblea General de Copropietarios y/o el Consejo de Administración. (…).”20.  La remuneración para la administradora por sus servicios, se estableció de la siguiente manera: “CUARTA.- VALOR DE LAS ACTIVIDADES DE ADMINISTRACION: EL CONTRANTE pagará al ADMINISTRADOR la suma de $1.606.585 (Un millón seiscientos seis mil quinientos ochenta y cinco pesos) en forma mensual de la siguiente manera: $1.254.785 al final de mes y el no pago de la cuota de administración correspondiente a la Casa 46 de propiedad de la Administradora. 19 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 1. 20 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 1 y 3.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 16 QUINTA.- VIGENCIA DE PRECIOS: Los precios del contrato son fijos e invariables hasta el 31 de diciembre de 2008. A partir del 1 de Enero de 2009 las partes acordarán como mínimo un ajuste con base en el incremento del Salario Mínimo Legal S.M.L. definido por el Gobierno, hasta tanto quede aprobado el ajuste definitivo en la Asamblea de Copropietarios.”21.Se pactó como término de duración del contrato un año (1) contado a partir del 18 de mayo de 2008 (Cláusula SEPTIMA)22.  El término de duración del contrato se pactó en un (1) año contado a partir del 18 de mayo de 2008 (Cláusula SEPTIMA)23.  Sobre la naturaleza del contrato, se expresó en la cláusula DECIMA, lo siguiente: “DECIMA- RELACION JURIDICA: Este contrato es de naturaleza estrictamente civil.

PARAGRAFO: Para lo no previsto en este contrato, las partes se acogen a las normas del Código de Comercio y Código Civil, por tratarse de un contrato civil y comercial, para todos los efectos.”24.  En cuanto a la terminación unilateral del contrato, se pactó en la cláusula DECIMA PRIMERA, lo siguiente: “DECIMA PRIMERA TERMINACION ANTICIPADA DEL CONTRATO: 1.) Por incumplimiento reiterado y sistemático por parte del ADMINISTRADOR de alguna de las obligaciones que le impone este contrato o la ley, sin que tal terminación lo exonere del cumplimiento de las obligaciones a su cargo y sin perjuicio de que la Agrupación de Vivienda “El Velero” ejerza las demás acciones a que legalmente tiene derecho. 2.) Por el retraso por parte del CONTRATANTE de más de dos meses vencidos en la remuneración. 3.) Por incapacidad física permanente o temporal del ADMINSITRADOR por más de tres meses; en este caso no habrá lugar a ningún tipo de indemnización”.  Respecto de la indemnización por la terminación unilateral y anticipada, se pactó lo siguiente: “DECIMA SEGUNDA- INDEMNIZACION: La terminación injustificada del presente contrato dará lugar a que se pague al ADMINISTRADOR una indemnización equivalente al tiempo que falte por ejecutar el contrato.”.

Establecidas las cláusulas relevantes para el presente caso, se procederá a determinar la naturaleza del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”. 21 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 3 y 4. 22 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 4. 23 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 4. 24 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 4.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 17 2.2. La naturaleza del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” suscrito entre las partes. En términos generales, se puede afirmar que el contrato de prestación de servicios se celebra, en razón al especial requerimiento de conocimientos especializados, por parte de la persona que debe ejecutar el contrato.

La prestación de servicios se refiere a la ejecución de labores basadas en la experiencia, capacitación y formación profesional de una persona en determinada materia. El contratista tiene autonomía e independencia desde el punto de vista técnico y científico, pudiendo ser el contrato de naturaleza civil o comercial. Conforme se señaló en el NUMERAL 2.1. del presente acápite, las partes establecieron en la cláusula DECIMA del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”, lo siguiente: “RELACION JURIDICA: Este contrato es de naturaleza estrictamente civil.

PARAGRAFO: Para lo no previsto en este contrato, las partes se acogen a las normas del Código de Comercio y Código Civil, por tratarse de un contrato civil y comercial, para todos los efectos.”. De acuerdo con lo anterior, para las partes la naturaleza de este contrato es civil, sin embargo, dentro del mismo texto contractual, en otra de sus disposiciones, también hacen referencia expresa a que el contrato es civil y comercial.

La parte convocante asegura en el hecho 5.3. de la demanda, que “El contrato de prestación de servicios de administración celebrado entre las partes antes mencionadas es de carácter comercial puesto que la Copropiedad CONTRATANTE es una persona jurídica legalmente constituida.”25. La anterior afirmación de la parte convocante no es cierta, toda vez que la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, es una persona jurídica de naturaleza civil, por así establecerlo expresamente el artículo 33 de la Ley 675 de 2001, que consagra lo siguiente: “ARTÍCULO 33.

NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación corresponderá a la del edificio o conjunto y su domicilio será el municipio o distrito donde este se localiza y tendrá la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986.

PARÁGRAFO. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro.”(Negrillas subrayadas fuera del texto). Como quiera que la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL es una persona jurídica de naturaleza civil, sin ánimo de lucro, y la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, no tiene la calidad de comerciante, se considera que las personas que celebraron el 25 Cuaderno principal No. 1, folio 4.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 18 “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”, son de naturaleza civil. Así las cosas, como la actividad desplegada por la convocante, no está contemplada en nuestra normatividad como comercial, este Tribunal de Arbitramento considera que el precitado contrato es de naturaleza civil. 2.3.

Es factible la terminación unilateral de un contrato ante el incumplimiento de las obligaciones de una parte: Como punto de partida de este acápite, el Tribunal considera que es procedente la terminación anticipada y unilateral de un contrato sometido a término fijo, en el evento en que se presente incumplimiento de las obligaciones por parte de cualquiera de los contratistas.

Consideraciones atinentes al equilibrio y la equidad de las cargas contractuales, así como a la imposibilidad de sostener un vínculo convencional de carácter duradero y estable cuando éste es incumplido por una de las partes, hacen viable tal postura. En el punto de la viabilidad de la terminación unilateral del contrato, este Tribunal considera aplicable la doctrina que indicó la Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, en sentencia del 20 de septiembre de 2005, M.P.: SILVIO FERNANDO TREJOS BUENO, al establecer lo siguiente: “9.

Vista la anterior secuencia táctica, estima la Sala que, ciertamente, la decisión adoptada por la sociedad contratante el 1° de diciembre de 1991 de dar por terminado el contrato de suministro por el incumplimiento de las obligaciones relacionadas con el depósito de dinero, la garantía bancaria y el reajuste del impuesto de timbre tiene pleno respaldo legal y no constituye un exceso de su parte ni hubo restricción del plazo concedido.

Esto por cuanto es evidente que tales compromisos tenían que cumplirse entre el 29 y el 30 de noviembre de 1991, como con claridad se consignó en el texto del acta de 28 de noviembre. A lo expuesto debe añadirse el incumplimiento de las obligaciones que originaron las multas y que tampoco se corrigieron. 10. En lo que atañe a la argumentación de la acusación relativa a que los incumplimientos endilgados a la empresa contratista no tienen la gravedad ni la entidad que exige el artículo 973 del C. de Co, observa la Corte que tampoco se dan los errores manifiestos de hecho del tribunal que la censura denuncia, si se tienen en cuenta los diversos comportamientos de la contratista de los que fue plenamente advertida desde un comienzo y que no se solucionaron, a pesar de la insistencia de la empresa contratante, tal como ya se ha reseñado; esa conducta es constitutiva de justa causa para que la contratante diera por terminado el contrato, toda vez que por ella se mermó "la confianza de esa parte en la exactitud de la otra para hacer los suministros sucesivos." (Negrillas subrayadas fuera del texto).

Respecto de este mismo tema, la doctrina especializada, Profesor Ernesto Rengifo García, en la obra Estudios de Derecho Privado, 2009, Tomo II, Editorial Universidad del Rosario, páginas 340 a 347, expresó lo siguiente: “Revocación unilateral del contrato Una cosa es la terminación, llamada “resiliación” por los franceses, y otra es la resolución por incumplimiento.

Ante el auge de la autonomía privada, por el entorno de desregulación que se vive, corresponde mirar ahora si es Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 19 viable la resolución unilateral del vínculo cuando medie el incumplimiento de una de las partes, sin necesidad de una sentencia judicial, es decir, si el aniquilamiento del contrato cabe sin la intervención del Estado.

(…) Otros, sin embargo, admiten la posibilidad de la resolución, sin la intervención del juez por cuanto: esta exigencia genera una carga más gravosa para el sujeto al que le fue incumplido el contrato porque éste se ve en la necesidad de iniciar un proceso, con todo lo que esto implica, para liberarse definitivamente del vínculo jurídico con su contratante.

Situación que de hecho, hace del ejercicio de la institución de la resolución de los contratos algo complejo y poco eficiente. (…) En nuestra opinión, no se hace justicia por su propia mano quien adopta una decisión con efectos jurídicos, siempre y cuando esa decisión pueda ser revisada por los jueces. De lo contrario, se tendría que llegar a la conclusión de que, cuando se revoca unilateralmente un contrato de mandato o una compañía de seguros resuelve unilateralmente un contrato de seguro por el no pago de la prima, estaría en presencia de una justicia por cuenta propia”26.

Por supuesto, que la resolución privada no queda exenta de la revisión judicial, en el sentido de que será el juez quien decida la legalidad de la desvinculación, pero la demanda ya no será formulada por la parte cumplidora, sino por la incumplida; es decir, la carga del inicio de la acción judicial se invierte y el juez pues tendrá un control ex post de legalidad y de justeza, esto es, después de la disolución unilateral por una de las partes.

(…) La admisión de la resolución privada: permitiría al acreedor evitar perjuicios [y] al mismo tiempo establecer relaciones contractuales con terceros para satisfacer su interés (…) La consecuencia principal de la resolución unilateral consiste en evitar que los perjuicios se agraven por el incumplimiento y el mantenimiento del vínculo contractual (…) Se recoge interpretar el artículo 1602, no como la necesidad ante el incumplimiento de forzar al deudor a ejecutar su obligación, sino que abre para el acreedor diversos remedios que puedan satisfacer su interés, entre los cuales pasaría a integrarse la ruptura unilateral del contrato.27 Pese a la reticencia en la aceptación de la resolución unilateral por incumplimiento es conveniente mencionar que el mismo legislador la ha reconocido en ciertos eventos.

En el contrato de seguro, el artículo 1068 del Código de Comercio prevé la terminación automática del vínculo cuando exista mora en el pago de la prima de la póliza; también a propósito del contrato de suministro, en el artículo 973 ibídem se prevé que, como consecuencia del incumplimiento del contrato, la parte cumplidora tenga el derecho de dar por terminado el negocio cuando el incumplimiento es de tal relevancia que per se pueda mermar la confianza de aquella hacia el recibo de suministros sucesivos. 26 ARTURO SANABRIA GÓMEZ.

“La resolución en el derecho colombiano”, en AA.VV. La Terminación del Contrato, Bogotá, Universidad del Rosario, 2007, p.158 y 159. 27 CARLOS PIZARRO WILSON, La ruptura unilateral del contrato, en AA.VV. La Terminación del Contrato, Bogotá, Universidad del Rosario, 2007, p. 424-426. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 20 (…) Pero en el mismo contrato de compraventa se regulan dos situaciones en donde se infiere un desistimiento unilateral sin intervención de juez.

El artículo 1873 C.C. contempla la posibilidad de la renuncia del contrato cuando tanto el vendedor como el comprador se encuentran avenidos sobre el precio del contrato, pero si el día en que ha de hacerse el peso, cuenta o medida, alguno de ellos no concurre a la cita, entonces, se faculta al que sí concurrió, si le conviene, a que pueda desistir del contrato.

También, el artículo 1882 ibidem prevé el desistimiento unilateral a favor del comprador cuando el vendedor ha retardado por hecho o culpa suya la entrega de la cosa. En ambos casos, el perjudicado se encuentra facultado para reclamar judicialmente los perjuicios si estos se han presentado. En estos dos supuestos fácticos, se observa, pues, la inteligencia del legislador de ahorrarle al afectado el inicio de un trámite judicial y dejarle en su órbita de actuación la potestad de renunciar al acuerdo, sin la intervención del juez.

En cuanto a la primera hipótesis Gómez Estrada está de acuerdo con esa interpretación expuesta al decir que “Como el texto habla expresamente de facultad de desistir, que es separarse por propia voluntad de un vínculo, no se ve razón para interpretarlo, como alguna opinión lo hace, en el sentido de que la parte autorizada para desistir ha de hacerlo pidiendo al juez competente que declare resuelto el contrato por incumplimiento.

Si el artículo habla de desistir, es precisamente porque el legislador consideró que el incumplimiento allí previsto merecía esta sanción, obviamente más rápida y directa que la resolución”28. (…) No obstante lo anterior, la Corte Suprema había interpretado el verbo desistir como un derecho potestativo del comprador sin necesidad de pronunciamiento judicial: “Existe notable diferencia entre la acción resolutoria prevista por el art. 1546 del C.C. y el desistimiento de que tratan los arts 1882 y 1878.

Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la resolución del contrato, en tanto que el derecho de desistir de la compraventa, en caso de que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida, es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. Puede el comprador desistir por sí y ante sí, ante el mero hecho de haber incurrido el vendedor en mora, y pedir la indemnización que los citados artículos le reconocen”29.

(…) La tendencia en las codificaciones modernas es la de permitir la resolución privada o extrajudicial: La resolución es judicial en derecho francés, extrajudicial en derecho europeo. En efecto, conforme a lo dispuesto en el artículo 9:301 de los PDEC [“Principios de derecho europeo de contratos”], „Una parte puede resolver el contrato si existe incumplimiento esencial de la otra parte‟.

Inspirada en las lecciones del análisis económico del derecho, la resolución unilateral, la resolución sin juez por la cual optaron los PDEC, se diferencia claramente, en su fundamento, del sistema utilizado en derecho francés. En esencia, la idea es que, gracias a la exclusión del juez, el acreedor víctima del incumplimiento gane tiempo y dinero, puesto que se le permite „una más 28 CESAR GÓMEZ ESTRADA.

De los principales contratos civiles, ob cit., p. 51. 29 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia de 9 de junio de 1971, G.J. CXXXVIII, p. 382. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 21 rápida reasignación de los recursos‟; en lugar de someterse a la espera aleatoria inherente a la intervención del juez, el acreedor „puede, de inmediato o en un plazo razonable, celebrar un nuevo contrato con un tercero, lo que le evita perder su tiempo y su dinero‟.

A pesar de esta profunda divergencia, el examen del derecho positivo francés revela una tendencia hacia el acercamiento entre los dos cuerpos normativos. En efecto, la Corte de Casación admite ahora que „La gravedad del comportamiento de una parte en un contrato puede justificar que la otra parte le ponga fin de manera unilateral, por su cuenta y riesgo, sin importar que el contrato sea a término indefinido o no‟.

De esta jurisprudencia, que ilustra la importancia que ha ido ganando el unilateralismo en derecho de contratos, se ha escrito que equivale a „cuestionar el principio mismo de la necesidad de una resolución judicial‟”30. (Negrillas subrayas fuera del texto). Conforme a lo anterior, es unívoca la doctrina y la jurisprudencia en admitir que es procedente que una de las partes termine de manera unilateral el contrato, cuando la otra parte incumpla las obligaciones contractuales, de manera grave y sustancial, siempre que con ello se afecte la confianza y economía del vínculo contractual.

En otros términos, interpretando el sistema legal colombiano, es válido considerar la terminación unilateral de un contrato como eficaz, siempre que ella se encuentra justificada en el incumplimiento continuo esencial de las obligaciones a cargo del co-contratante. 2.4. No todo incumplimiento da viabilidad a la terminación unilateral del contrato, dicho incumplimiento debe ser grave: De lo anterior se desprende que el incumplimiento que da lugar a la terminación del contrato, requiere que sea de tal gravedad y entidad, que por afectar el equilibrio, equidad y funcionalidad del contrato, faculte a una de las partes, a hacer efectiva, de manera unilateral, la extinción del vínculo.

Por tal razón, no todo incumplimiento habilita a las partes para dar por terminado el contrato, debiendo el fallador en cada caso particular, analizar y verificar si el incumplimiento endilgado al supuesto incumplido, ameritaba realmente la terminación del contrato, o si, por el contrario, es una manera de eludir el principio de vinculatoriedad e intangibilidad de los contratos.

La Corte Suprema de Justicia Sala de Casación civil en sentencia del 18 de diciembre de 2009, M.P.: ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ, sobre la terminación de los contratos por incumplimiento, señaló lo siguiente: “(…) la facultad de resolver los contratos por incumplimiento requiere la presencia de varios presupuestos o requisitos que, aunque no generan unanimidad en la doctrina, se han concretado tradicionalmente en la existencia de un contrato bilateral válido, el incumplimiento de uno de los contratantes y el cumplimiento o la disposición a cumplir del otro.

Igualmente, se ha indicado que en la institución de que se trata resulta protagónica la figura del incumplimiento, como elemento estructural de esta causa de extinción de los contratos, pues, sobre la base del respeto al principio de normatividad de los negocios jurídicos, se establece una 30 DENIS MAZEAUD, “La Europeización del derecho de contratos”, en El contrato: problemas actuales, evolución, cambios, Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2007, p. 61 y 62.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 22 circunstancia excepcional que permite solicitar a la administración de justicia la aniquilación de la relación contractual, consistente en que uno de los contratantes –deudor de determinados deberes de prestación- ha incumplido o desatendido sus compromisos, y dicho incumplimiento es de tales características que puede dar lugar a que se adopte una solución del mencionado temperamento o rigor.

Por lo anterior, cuando se alude al señalado requisito se lo denomina como incumplimiento resolutorio31, por cuanto no toda separación del programa obligacional por parte del deudor habilita a su contraparte para ejercer la mencionada facultad enderezada a que se decrete la extinción del contrato. Es decir, es bien sabido que la expresión incumplimiento tiene un significado técnico preciso en derecho, en cuanto que con ella se hace referencia a la desatención por parte del deudor de sus deberes de prestación, que tiene como consecuencia la insatisfacción del interés del acreedor; se alude, igualmente, incluso a nivel legal, a diversas formas de incumplimiento, ya sea total y definitivo, cumplimiento defectuoso, cumplimiento parcial o retardo (arts. 1613 y 1614 del C.C.).

Sin embargo no toda separación por parte del deudor respecto del “programa obligacional” previamente establecido, permite poner en funcionamiento los mecanismos encaminados a extinguir la relación que une al obligado con el acreedor –particularmente la resolución contractual-, toda vez que, en ciertas ocasiones, retrasos en el cumplimiento o cumplimientos parciales, que en principio podrían dar lugar a la resolución contractual, no se consideran de entidad suficiente como para justificar tan radical determinación, en cuanto se podrían producir con ello situaciones inequitativas, facilitar ejercicios abusivos o contrarios a la buena fe de la señalada facultad resolutoria, además de afectarse el principio de conservación del contrato.

En el contexto que se ha precisado anteriormente, la doctrina y la jurisprudencia han considerado que en esta materia resulta pertinente distinguir, entonces, si la obligación insatisfecha es una obligación principal o simplemente accesoria, o también si el incumplimiento es definitivo o apenas parcial o transitorio, y, en todo caso, analizar la trascendencia, importancia o gravedad del incumplimiento32, determinadas tales circunstancias, entre otros criterios, por lo que las partes hayan convenido, por la afectación que se haya presentado en el interés del acreedor en el mantenimiento de la relación, por la frustración del fin 31 Díez Picazo, Luis.

Los incumplimientos resolutorios. Editorial Aranzadi. Cizur Menor (Navarra), 2005. Clemente Meoro, Mario E. La facultad de resolver los contratos por incumplimiento. Tirant lo blanch. Valencia, 1998. Págs. 237 y ss. Ibáñez, Carlos Miguel. Resolución por incumplimiento. Astrea. Buenos Aires, 2006. Págs. 176 y ss. Dell‟Aquila, Enrico. La resolución del contrato bilateral por incumplimiento.

Ediciones Universidad de Salamanca. Salamanca, 1981. Págs. 170 y ss. 32 El artículo 1455 del Código Civil italiano establece que “[e]l contrato no puede resolverse si el incumplimiento de una de las partes tiene escasa importancia, teniendo en cuenta el interés de la otra”. En sentido semejante el canon 325 del Código Civil alemán. Valencia Zea, Arturo.

Derecho Civil. Tomo III, De las obligaciones. Págs. 178 y 179. Larroumet, Christian. Teoría General del Contrato. Volumen II. Pág. 153. Editorial Temis S.A. Bogotá, 1999. En el mismo sentido para el derecho español, Díez Picazo, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Tomo II. Pág. 710. Editorial Civitas. Madrid, 1996. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 23 práctico perseguido con el contrato –en la que se incluye la inobservancia de un término esencial-, o, en fin, por el impacto que se haya podido generar en la economía del contrato(…)” (Negrillas subrayadas fuera del texto).

En consecuencia, el juzgador debe entrar a analizar cada caso en concreto, para determinar, si los incumplimiento endilgados a la parte supuestamente incumplida, son de tal entidad que ameriten la terminación unilateral del contrato. 2.5. La terminación del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” objeto del proceso que nos ocupa: El Tribunal de Arbitramento procederá a verificar si se han cumplido los requisitos que legitimarían a la parte convocada para ejercer su derecho de terminación unilateral del contrato celebrado con la convocante, y si dicha terminación fue con justa causa, para lo cual se tiene en cuenta lo siguiente: 2.5.1.

El contrato terminó el 27 de septiembre de 2008: En el Acta No. 31 del 27 de septiembre de 2008 de la Asamblea Extraordinaria de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, se tomó la siguiente decisión: “Presidente: De acuerdo a la solicitud de algunos presentes, procede a abrir las votaciones para el cambio de el Consejo de Administración, la Administración y la Revisoría Fiscal.

Las votaciones se efectuaron de la siguiente manera: (…) Votación para el cambio de Administración:  Votaron por “SI” al cambio de Administración las siguientes casas, para un total del 51.47% (…).  Votaron por el “NO” al cambio de Administración las siguientes casas, para un total del 48.53% (…).”. Las partes están de acuerdo y es un hecho que no tiene discusión alguna, que con la decisión contenida en el Acta No. 3133 del 27 de septiembre de 2008, se terminó de manera unilateral el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”.

Nótese que sobre este tema, en el Hecho 5.7 de la demanda, se expresó lo siguiente: “El día veintisiete (27) de Septiembre de Dos mil ocho (8) LA CONTRATANTE AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, en Asamblea extraordinaria, decidió dar por terminado el contrato de prestación de servicios de administración a EL 33 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 6 a 17.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 24 ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, de manera anticipada, unilateral y sin justa causa comprobada.”34. En respuesta al anterior hecho, la parte convocada manifestó en la contestación de la demanda, lo siguiente: “5.7- PARCIALMENTE CIERTO, si se efectuó la asamblea allí señalada, la terminación del contrato se hizo debidamente motivada tal como se constata en el acta elevada en la misma asamblea extraordinaria y la ausencia de justa causa debe ser probada por la citante.”35.

Obsérvese que la parte convocada reconoce que la terminación del contrato se efectuó el 27 de septiembre de 2008 en la Asamblea Extraordinaria que se adelantó ese día. No reconoce que la terminación haya sido sin justa causa que, en últimas, es lo que está en discusión en el presente litigio. Pese a que las partes están de acuerdo que el contrato fue terminado de manera unilateral el 27 de septiembre de 2008, por la Asamblea Extraordinaria de la AGRUPACION DE VIVIENDA PROPIEDAD HORIZONTAL, considera importante este Tribunal de Arbitramento señalar que la Asamblea de Copropietarios no estaba facultada para dar por terminado el precitado contrato.

Debe tenerse en cuenta que en los conjuntos de propiedad horizontal donde exista el Consejo de Administración, será éste el órgano facultado por la Ley, para designar y remover el administrador, por así establecerlo expresamente, los artículos 38 y 50 de la Ley 675 de 2001, de la siguiente manera: “ARTÍCULO 38. NATURALEZA Y FUNCIONES.

La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.(…)”. (Negrillas subarayadas fuera del texto).

“ARTÍCULO

50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.

Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. (…) 34 Cuaderno principal No. 1, folio 5. 35 Cuaderno principal No. 1, folio 59. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 25 PARÁGRAFO 1o.

Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general. (…)”. De acuerdo con lo anterior, la Asamblea de Copropietarios no está facultada para dar por terminado el contrato de administración, pues dicha función está expresamente prevista, por nuestra legislación, para que sea ejercido por el Consejo de Administración. Así las cosas, es claro que la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL no estaba facultada para terminar el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”, ya que la misma la debió realizar el Consejo de Administración. De todas maneras, dado que las partes aceptan que la terminación del contrato se presentó de manera unilateral el 27 de septiembre de 2008, se entra a analizar por parte del Tribunal Arbitramento, si las razones dadas para terminar el contrato, constituyen una justa causa para ello. 2.5.2.

Las partes acordaron en el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” la terminación unilateral del mismo: En la cláusula DECIMA PRIMERA se facultó a la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, para dar por terminado de manera unilateral el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”, cuando se presenten las siguientes circunstancias: a).

El incumplimiento reiterado y sistemático por parte de la administradora de alguna de las obligaciones contractuales o legales. b). Por incapacidad física permanente o temporal de la administradora por más de tres meses. Por lo que es procedente, analizar si se dio alguna de las anteriores circunstancias en el presente proceso, para que la parte convocada tuviera la facultad de dar por terminado de manera unilateral el contrato. 2.5.3.

Razones invocadas por la parte convocada para la terminación unilateral del contrato: La parte convocada propuso la excepción de mérito que denominó “FALTA DE CAUSA PARA DEMANDAR” en la misma adujó que las razones para la terminación del contrato fueron las siguientes: a). La contratación de la sociedad ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, ya que la administradora propugnó, que la misma adelantara el lavado y mantenimiento de las fachadas de la copropiedad, sociedad que incumplió el contrato y causó graves daños y perjuicios en diversas unidades habitacionales y áreas comunes de la copropiedad que se vieron reflejadas en la inconformidad de muchos de los copropietarios.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 26 b). El adelantamiento tardío de la administradora, en la ejecución de las pólizas de seguros de cumplimiento suscritas por la sociedad ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, lo que ocasionó que las compañías de seguros no asumieron la totalidad de la cobertura asegurada. c).

El incumplimiento reiterado de las obligaciones pactadas en los numerales 1, 6, 8, 18, 20 y 21 de la cláusula tercera del contrato, que a continuación se transcribe: “TERCERA.- OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR: En virtud del presente contrato, EL ADMINISTRADOR y sin perjuicio de las demás obligaciones que de él se deriven, se obliga a realizar las siguientes funciones: 1.) Tomar las medidas necesarias para mantener en condiciones óptimas de seguridad y salubridad la Agrupación de Vivienda.

(…) 6.) Vigilar, asesorar, recibir o rechazar las instalaciones de las redes de servicios que afecten zonas comunes y fachadas de las casas, tales como antenas parabólicas, satelitales, fibra óptica, etc. (…) 8.) Celebrar los contratos a que haya lugar, con el personal necesario para mantener en condiciones óptimas la Agrupación de Vivienda.

(…) 18.) Contratar y mantener vigentes las Pólizas de Seguro que considere necesarias el consejo de Administración, con el fin de proteger las zonas comunes. (…) 20.) Celebrar todos los contratos necesarios para la buena marcha de la Administración y obtener el cumplimiento de los mismos, entre ellos el de vigilancia. Aseso y Mantenimiento del Conjunto. 21.) Realizar las obras urgentes que exijan la seguridad integridad y salubridad del Conjunto, lo mismo que las que ordene la Asamblea General de Copropietarios y/o el Consejo de Administración. (…).”36.

Es claro entonces, que la terminación unilateral del contrato, no obedeció a la incapacidad física permanente o temporal de la administradora por más de tres (3) meses, por tal razón, es del caso, solamente analizar si existió incumplimiento reiterado y sistemático del contrato por parte de la administradora, en cuanto a las obligaciones allí establecidas, y que se acusan como incumplidas por la convocada. 2.5.4.

Análisis de las pruebas para determinar si existió terminación del contrato con justa causa: Procede el Tribunal de Arbitramento a analizar en conjunto las pruebas recaudadas en el proceso, siguiendo las reglas de la sana critica, tal como lo establece el artículo 187 del Código de Procedimiento Civil, para determinar si se presentaron los incumplimientos endilgados a la administradora y por tanto la terminación del contrato con justa causa.

Una vez analizadas las pruebas obrantes en el proceso, se proceden a relacionar las que el Tribunal de Arbitramento considera relevantes, para dilucidar los aspectos debatidos por las partes en el presente asunto, de la siguiente manera: 36 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 1 y 3. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 27 (i) Actas de las Asambleas de Copropietarios: a).

En el Acta No. 2537 de la Asamblea General Ordinaria del 27 de marzo de 2007, no se hace referencia a ningún incumplimiento contractual o queja contra la labor de la administradora, tan sólo la señora Sonia Patricia Barrera de la Casa 20, realizó la siguiente intervención: “Pregunta por la realización del proyecto de lavado e impermeabilización de fachadas y solicito que los proyectos de inversión de cierta relevancia economía sean presentados en Asamblea Presencial.”. b).

En el Acta No. 2638 de la Asamblea Extraordinaria celebrada el 10 de julio de 2007, no se hace referencia a ningún a incumplimiento contractual o queja contra la labor de la administradora. Se aprobó por unanimidad la “LIMPIEZA E IMPERMEABILIZACION DE FACHADAS”, con una Inversión de $23.600.000.oo. c). En el Acta No. 2739 de la Asamblea Extraordinaria celebrada el 2 de octubre de 2007, no se hace referencia a ningún incumplimiento contractual o queja contra la labor de la administradora. d).

Acta No. 2840 de la Asamblea Extraordinaria celebrada el 26 de marzo de 2008. En ésta asamblea sobre el “Contrato de Lavado e Impermeabilización de fachadas”, se expresó lo siguiente: “La Administración comenta el incumplimiento del Contratista ABC del Lavado Representaciones Ltda., y los inconvenientes y daños presentados en las casas que fueron intervenidas en el lavado.

Por unanimidad de los presentes se aprueba hacer efectivas las pólizas del contrato y dar curso a la reclamación ante la Compañía de seguros Liberty Seguros S.A. Al respecto del proyecto se toman las siguientes decisiones: notificar a los afectados y que cada un (sic) relacione los daños en sus viviendas, evaluar los daños, no iniciar reparaciones hasta tanto se realice el informe del perito por parte de la compañía de seguros, cambiar de contratista cuando se decida continuar con el proyecto.

Se deja la observación que las casas que fueron lavadas deben recibir un enjuague para retirar la contaminación antes de su impermeabilización.”. El 2 de abril de 2008 continuó la Asamblea Extraordinaria iniciada el 26 de marzo de 2008, conforme consta en el segunda parte del Acta No. 28. En el numeral 8 sobre “PROPOSICIONES Y VARIOS” se presentaron, las siguientes intervenciones: “(…) 37 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 75 a 80 38 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 81 a 83. 39 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 84 y 85 40 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 86 a 94.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 28  Sonia Barrera – Casa 20: Solicita que en el evento que la Compañía de Seguros no responda, la Administración sí cubra los daños, y además se cambie la compañía contratista para darle continuidad al proyecto del Lavado e Impermeabilización de las Fachadas.

(…)  Álvaro Duarte – Casa 26: Sugiere que se reparen los daños y se pase la cuenta a la Compañía de Seguros.  Jorge Grajales – Casa 65: Explica nuevamente que no se puede entrar a reparar todavía hasta que la compañía de seguros realice el peritazgo. (…)  Presidente de la Asamblea: Solicita que en la próxima Asamblea se presente un informe sobre la reclamación a la compañía de seguros.

(…)  Katia Ribero – Casa 22: Pregunta sobre el nombramiento del Administrador y se le aclara que la ratificación o no queda a consideración del Consejo de Administración.”. En esta asamblea no se observan quejas o reclamos contra la administradora por el tema del contrato del lavado de las fachadas, así como tampoco se le endilga ninguna clase de incumplimiento contractual. e).

En el Acta No. 2941 del 19 de mayo de 2008 de la Asamblea Extraordinaria, se indicó lo siguiente: “INFORME SOBRE RECLAMACIÓN ANTE LIBERTY SEGUROS S.A. POR INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE LA FIRMA ABC DEL LAVADO REPRESENTACIONES LTDA. La Administración informa que se ha efectuado la reclamación ante la Compañía de Seguros Liberty S.A. por incumplimiento del contrato de Lavado de Impermeabilización de Fachadas por parte de la firma ABC del Lavado Representaciones Ltda..

Y se encuentra en espera de la contestación de la Compañía de Seguros.”. No se observa en ésta acta, queja o que se le hubiere endilgado incumplimiento a la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. f). En el Acta No. 3042 del 5 de agosto de 2008 de la Asamblea Extraordinaria, se indicó lo siguiente: “INFORME RECLAMACION CONTRATO DE LAVADO E IMPERMEABILIZACION DE FACHADAS: 41 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 95 a 98 42 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 99 y 100.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 29 La Administradora indica que se ha remitido a la compañía de seguros la valoración de los daños y demás documentación exigida por la compañía para la reclamación. Se aclaró que la compañía no reconoce el valor de los daños en las viviendas, debido a la relación contractual existente entre los copropietarios y el contratista.

Se somete a votación de la Asamblea la siguiente propuesta: Proceder a la reparación de los daños causados en las diferentes casas afectadas en el proceso de lavado parcial que se realizó, disponiendo para ello de un importe máximo igual al monto reconocido por la compañía de seguros. La identificación de los daños, será realizada por la administración y se cotizará el costo de la reparación de los daños específicos.

Cuantificando los costos de la reparación y de acuerdo al monto reconocido por el seguro, la administración formulara una propuesta de monto de indemnización a cada copropietario. Una vez conciliado el monto, el copropietario definirá si acepta la reparación directa o recibe dinero respectivo. La proposición es APROBADA con el voto positivo de 64 casas correspondiente al 83.99% de los coeficientes de la copropiedad.

No se encuentra en el acta reclamó alguno, queja o que se le endilgue incumplimiento contractual a la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. g). En el Acta No. 3143 de la Asamblea Extraordinaria del 28 de septiembre de 2008, se discutió y tomó la decisión de cambiar a la administradora, por tal razón se considera de suma importancia para la decisión del presente proceso arbitral, procediéndose a transcribir los diferentes apartes relevantes, al presente asunto, de la siguiente manera: “5.

EVALUACION GESTION DE CONSEJO DE ADMINISTRACION, ADMINISTRACION Y REMOCION DE LA REVISORA FISCAL. (…) Señora Liliana Posada A.- Casa 57 – Comisión de Setos: “En mi calidad de vocera de la Comisión que represento, además, de un número plural de Copropietarios que citamos a esta Asamblea, nos permitimos solicitar a esta Asamblea un cambio en el Consejo de Administración, Administración y Revisoría Fiscal basados en los siguientes argumentos: (…)  “Ausencia de Gestión: Hay una mala ejecución y una mala supervisión, ya que hace un año se dañaron “veinte algo” de casas, o sea, es decir, se deterioró el 20% de un contrato de fachadas que nunca se llegó a feliz término y la garantía cubría sólo el 10%;

Dónde estaba la persona que debía 43 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 6 a 76 Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 30 supervisar ese contrato? Y lo que es más grave, Dónde está la solución?.”44(Negrillas subrayadas fuera del texto).

En la anterior intervención, se solicita el cambio de administradora por la mala ejecución y supervisión del contrato de fachadas, que causo daño aproximadamente a 20 casas. “Carmen de Vivero – Casa 29: Dice: “No estamos en contra de nadie, llevo catorce años aquí, fui fundadora, lo que queremos es una remodelación por que los puestos vitalicios no conducen a nada bueno y eso se ha visto por experiencia en todas las entidades.”45(Negrillas subrayadas fuera del texto).

Hace referencia la interviniente a un cambio, por no ser bueno los puestos vitalicios, sin endilgar incumplimiento contractual a la administradora. “Rafael Moncada - Casa 76: Manifiesta que las dos propuestas tienen razón y apoya los cambios, pero no desde la política que utilizan ciertas personas en Colombia de atacar, es un modelo que existe en este país, aunque no es la mayoría y apoya también lo que dice la Señora Constanza Ávila que lo que haya que hacerse se realice con base en la Ley.”46 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

De la anterior intervención, no se deduce que se endilgue incumplimiento contractual a la administradora. “Andrés Vega – Casa 32: (…) Ve malestar general dentro de la comunidad y personalmente siente que el Consejo está actuando para sus intereses y no está representando a la mayoría. Así se siente él, y esa misma situación se le presenta con la Administración, la siente lejana y da miedo acercarse a ella, se siente como pidiendo el favor.

(…) El señor Vega termina su intervención diciendo que estas cosas no deben pasar y que es el momento de iniciar con una Administración nueva, externa e independiente; propuesta que es apoyada por varios de los presentes.”47(Negrillas subrayadas fuera del texto). Se hace referencia al cambio de administración, sin endilgar incumplimiento contractual a la administradora.

“Carlos Hernández – Casa 36: Opina que hay problemas reales y como tal ha que (sic) buscarles solución; que si son de parte de la Administración, Consejo o Propietarios, lo que hay que hacer es solucionarlos de la mejor forma. Está de acuerdo en que sea una Administración externa, para poder pelear con el 44 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 7 vuelto y 8 frente. 45 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 9. 46 Cauderno de pruebas No. 1, folio 9. 47 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 9 frente y vuelto.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 31 Administrador y no con un vecino; y se cambie las veces que sea necesario.”48. (Negrillas subrayadas fuera del texto). De lo dicho por CARLOS HERNÁNDEZ, se desprende que está de acuerdo que la administración sea externa, para poder pelear con el administrador y no con un vecino. No se observa, en esta intervención que la petición de cambio de administración, sea por el incumplimiento de la administradora en el ejercicio de sus funciones.

“Alvaro Duarte – Casa 26 Comisión de Setos: “Me he dado cuenta que el Consejo, la Administradora y la Revisora Fiscal, ya es hora de que la cambiemos, es que por uno pueden pagar todos, tenemos que acabar una sola persona que hay en el Consejo que manipula al consejo y hace con el Consejo lo que quiere y eso no se lo podemos seguir permitiendo, porque a nosotros desde un principio, ustedes nos dieron ese derecho para que nosotros hiciéramos la cerca, sin ningún ánimo de lucro, yo me he gastado cualquier ciento cincuenta mil, doscientos mil pesos, de mi bolsillo, para que una persona del Consejo el día que presentamos nosotros el proyecto, llegue y me diga: Álvaro, eso sí está aprobado, pero es lo que nosotros digamos, porque para eso somos el Consejo.

Demuestra que si hay manipulación en el consejo, no generalizando, puede que haya personas en el Consejo muy buenas trabajadoras que quieran hacer algo muy bueno por el Conjunto, que es lo que nosotros queremos hacer y verdaderamente el cambio es necesario, si no hacemos el cambio siguen con el mismo problema, manipulación de las actas, aquí no ha funcionado, aquí cogen las personas y automáticamente le quitan los poderes que les dan para que hagan las obras, verdaderamente es hora de pensar de poner orden a las cosas.

Y ahora dígame cuál es el problema de las persona (sic) que está trabajando en el Consejo, porque no renuncia, déjenos trabajar, yo quiero trabajar, porqué no renuncia?. Gracias.”49 (Negrillas subrayadas fuera del texto). En la intervención del señor ÁLVARO DUARTE, se observa que está de acuerdo con el cambio del Consejo de Administración, Administradora y Revisora Fiscal, sin dar una razón para el cambio de la administradora, es más en el desarrollo de su exposición argumento solamente el porqué se debe cambiar el Consejo de Administración. “Elvia Maria Arias – Casa 54: Cree que están desviando el tema.

Comenta que en la Asamblea se tuvo la oportunidad de cambiar la Administración, el Consejo y el Revisor Fiscal; y nadie propuso alguien diferente a la actual administradora, no vio ninguna hoja de vida y cree igualmente que nadie se debe perpetuar en ningún puesto. (…).”(Negrillas subrayadas fuera del texto)50. En la intervención de la señora ELVIA MARIA ARIAS, se deja entrever que está de acuerdo con el cambio de administradora, dando como razón para 48 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 10 vuelto. 49 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 10 vuelto y 11 frente. 50 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 11.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 32 ello “que nadie se debe perpetuar en ningún puesto”. Evidenciase entonces que la interviniente no hizo referencia a cambio de la administradora por algún incumplimiento contractual.

“Felipe Castellanos – Casa 22: Dice que en su opinión hay una falta de visión, y no lo va a llamar Consejo o Administración, sino un ente global; y pone en evidencia el caso del lavado de fachadas, que en su opinión hubo una mala contratación, porque como es posible que la aseguradora vaya a responder por cuatro millones de pesos, aunque dice que el monto es lo de menos, pero que si hubo una mala contratación, porque no se exigieron las pólizas adecuadamente, y la póliza que contrataron no cubría los riesgos reales; y que afortunadamente lo pararon en el veinte por ciento, pues si hubieran sido el cincuenta o el sesenta por ciento de los perjudicados el costo para la comunidad hubiera sido muy alto.

EN (sic) su opinión, un Administrador y el Consejo son personas que deben cerciorarse, por que los copropietarios les dan un poder para que los represente, para que esas contrataciones se hagan apropiadamente. Comenta que va más de un año y hasta ahora no se ha solucionado nada y que hay 23 casas que han sido afectadas y hasta el momento no se ha hecho nada.

En la última comunicación de la Administradora, ya por presión de esta Asamblea, hubo un comunicado en que cuenta que la aseguradora respondió por cierta cantidad de dinero y que se va a proceder a la conciliación, pero un año después; y él ya tomo la decisión y arregló su casa. Dice que no están bien administrados y no se siente contento con un apersona (sic) que supuestamente es la Representante Legal y se deja meter esos goles de un contratista.”51(Negrillas subrayadas fuera del texto).

El señor FELIPE CASTELLANOS, argumenta una mala contratación en el caso del lavado de fachadas que causó daño al 20% de las viviendas, encontrándose actualmente afectadas 23 casas sin que se haya hecho nada. Además, que la póliza que se contrató no cubrió los riesgos reales, no se reclamó adecuadamente a la compañía de seguro, quien por tales razones respondió solamente por $4.000.000.oo.

En conclusión, considera que están mal administrados. De lo anterior, se desprende que la inconformidad del señor FELIPE CASTELLANOS, con la administradora radica en el tema de la contratación del lavado de fachadas, con una póliza de seguro que no cubría los riesgos reales de dicha labor y la falta de reclamación adecuada de la póliza.

Lo que podría ser considerado como un incumplimiento contractual de la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. “Liliana Posada – Casa 57: Dice que el objetivo es el mismo, es velar en pro de la Comunidad, y que de pronto, se han establecido diferencias, por la idiosincrasia de cada uno, por el tono de voz, por la forma de hablar, por los mismos niveles culturales, pero el objetivo es el mismo.

Dice que no está haciendo u juicio (sic) a nivel personal, se expusieron los motivos que encontraron para proponer un cambio por que les parece que ya hay determinadas cosas que no operan, y como tal no es un juicio ni esperan descargos de 51 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 70. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 33 nadie porque son una anomalías que encontraron en las cuales se sustentan para proponer el cambio.

(…).”52 (Negrillas subrayadas fuera del texto). De lo anterior se desprende, que se propone el cambio, por cuanto hay cosas que no operan. Teniendo en cuenta que en este punto la Asamblea Extraordinaria está tratando el tema del cambio del Consejo de Administración, Administradora y Revisora Fiscal, no siendo clara la señora LILIANA POSADA, frente al cambio de quien se refiere.

De todas maneras, si estuviere haciendo referencia a la Administradora, no se especifica cuáles cosas no operan y cuáles fueron las anomalías encontradas. “Nancy Velásquez – Casa 68: (…) Respecto al Consejo y Administración piensa que hay casi unanimidad en el deseo que no continúen, piensa que han fallado y está de acuerdo en que haya una reunión para ver cuáles fueron las fallas y cuáles las explicaciones, es decir, que se presenten los descargos, pero piensa que no pueden ser hoy, pues ellos tendrán que prepararse y además para que no se vuelvan a cometer los mismos errores y que la gente que venga tome las medidas necesarias (…).” (Negrillas subrayadas fuera del texto)53.

En ésta exposición se refleja el deseo del cambio del Consejo de Administración y la Administradora por haber fallado, sin embargo no existe claridad sobre cuáles fueron las fallas, proponiéndose una reunión para ver cuáles fallas se presentaron. De lo anterior, no se determina la existencia de incumplimiento contractual por parte de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS.

“Claudia Álvarez – Casa 21: Manifiesta que hay que darle gracias al Consejo por su participación y a la Administradora por las cosas buenas que ha hecho, pero que ha llegado el momento en que tome una decisión como personas adultas que son. Comenta que hay un inconformismo en general por el deterioro de las áreas comunes y que su casa quedó acabada con el tema del lavado de las fachadas.

Dice que se tome una decisión respetuosa y que además hay empresas especializadas en administración que los pueden escuchar como Copropietarios y aportar pensando en el bienestar común. Agrega que es muy triste salir a caminar y ver que no se toman la molestia de lavar las fachadas, lavar los vidrios, los jardines dan asco y eso no es un tema de la Administración, es un tema de querer y es un tema de trabajar en equipo, pues es muy rico venir a juzgar y quienes salen a caminar, quienes necesitan velar por el patrimonio por el que han trabajado, son los que quieren vivir mejor (…).”54 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

De lo dicho por la señora CLAUDIA ÁLVAREZ, no se infiere siquiera que le endilgue algún incumplimiento en sus funciones a la administradora, pese haber salido perjudicada con el tema del lavado de fachadas. 52 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 11. 53 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 11 vuelto. 54 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 70 vuelto.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 34 “Felipe Castellanos- Casa 22: Dice que la Asamblea fue convocada con un fi (sic) muy particular de evaluar la gestión y cree que no sea conveniente esa decisión para otra Asamblea.

Agrega que todos son jueces y no se está acusando ahí a nadie, se está viendo una gestión en global y se tienen los elementos necesarios para decidir si la gestión fue buena o mal, no se está diciendo si la Administradora fue buena o mala o si el Consejo fue bueno o malo, pero en este momento es la gestión lo que se está evaluando.”55 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

De la intervención del señor FELIPE CASTELLANOS, no se desprende que se esté enrostrando a la administradora algún incumplimiento contractual. “Carmen de Vivero – Casa 29: “Creo que no tenemos porque seguir parámetros de los que está sucediendo, puede venir una Administración con menos sueldo, nosotros tenemos que tratar de bajar los costos de Administración y de hacer un reajuste en todo, la idea es elegir un Consejo nuevo y que el Consejo programe una Administración y luego una Asamblea para ver si se aprueba la Administración con dos o tres propuestas, es lo que hay que hacer, porque sino, quedamos en el aire.”56 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

De la anterior intervención, se desprende la propuesta del cambio de administración para bajar los costos de administración, pero que dicho cambio no se haga de inmediato sino una vez el nuevo Consejo de Administración presente dos (2) o tres (3) propuestas de la nueva administración. En consecuencia, no se está endilgando ningún incumplimiento en sus funciones a la administradora.

“Administradora – Diva Arciniegas: “Como Administradora durante el tiempo que llevo colaborando con el Conjunto, he tratado de hacerlo con el mayor sentido de pertenencia, lógicamente, de antemano manifiesto excusas por que como humana pude haber cometido errores (…). Desafortunadamente en este momento tengo un punto que no va muy a mi favor de la gestión, es el contrato de las fachadas, contrato que se trató de realizar dentro de los parámetros más convenientes y favorables para el Conjunto; desafortunadamente dimos con un contratista que en un momento dado parecía ser el adecuado e incurrió en una serie de incumplimientos; que ha (sic) hecho al respecto?, muchísimo, quizás ustedes no saben cuan difícil fue hacer la reclamación a la compañía de seguros cuando ustedes creían que no se podía sacar a adelante (sic).

Si bien es cierto, no se logró un monto para cubrir los daños que quedó aclarado por la relación contractual entre los propietarios y el contratista, y no fue porque las pólizas estuvieran mal planteadas, las pólizas se hicieron en su momento, y es más, algo que ustedes no saben es que la notificación del siniestro la hice, sin notificarlo, valga redundancia, al Consejo de Administración, dándole fiel cumplimiento a los términos legales que existen para hacer una reclamación a la compañía de seguros, eso 55 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 11 vuelto. 56 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 12.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 35 fue informado en Asamblea Ordinaria y pienso que algo tan delicado que no se hubiera hecho prudentemente y oportunamente, hoy por hoy no tuviéramos ese dinero recaudado.

Quizás, ese es el punto que no va muy a mi favor de la gestión, pero también ustedes tienen que ver que hay factores externos ajenos a una gestión; y en este momento se pueden demostrar controles y la supervisión que se hicieron durante la ejecución, los llamamientos al orden por parte del contratista. Posteriormente la reclamación no fue nada fácil, hacer la recopilación de toda la información y sustentarla ante la compañía de seguros (…).”57 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

De lo dicho por la administradora (aquí convocante) se desprende que la misma reconoce que el tema del contratista conseguido para el lavado de fachadas, no beneficia su gestión, por el incumplimiento en que incurrió el mismo. Sobre la póliza señala que si bien no cubrió los daños, no fue porque las pólizas estuvieran mal planteadas. f).

En el Acta No. 3258 del 18 de diciembre de 2008 de la Asamblea Extraordinaria, se señaló lo siguiente: “6. INFORME Y ANALISIS DEL CONSEJO DE ADMINISTRACION Y LA ADMINISTRACION SOBRE LOS CONTRATOS DE LA COPROPIEDAD El señor Felipe Castellanos, toma la vocería del Consejo y presenta el informe sobre la situación del contrato de la administración de la Sra. Diva Arciniegas.

Les recuerda a los asistentes que en la asamblea pasada fue destituida la administración, el Consejo de Administración y la Revisoría Fiscal. Cuando el consejo actual, se realizó la revisión de los contratos se encontró con la sorpresa, que en el contrato de administración firmado a mediados mayo, había una cláusula donde se penalizaba a la copropiedad, en caso que el contrato se terminara antes de su vencimiento, se tenía que indemnizar por el tiempo que hace faltante (sic) para culminar el contrato.

Como la administración presto sus servicios hasta el 15 de noviembre, quiere decir que de acuerdo al contrato el tiempo a considerar por indemnización es aproximadamente seis meses. El monto pagado a la sra. Diva por honorarios mensuales es aproximadamente $1.626.000, lo cual quiere decir que el valor de la indemnización asciende a una suma cercana a los $10.000.000.

En el presupuesto aprobado en la asamblea ordinaria, no se considero ningún rubro para cubrir esta indemnización, por lo cual se debe afectar el fondo de imprevistos y esto debe ser aprobado por mayoría del 70% de la asamblea asistente. Aclara que antes se debe tener un concepto jurídico, para lo cual se debe contratar la asesoría de un abogado.

El señor Julio Garzón de la casa No. 19, aclara que lo que dice la Sra. Yolanda de la Casa 60, es que la decisión que tomó la mayoría de los asistentes a la asamblea del 27 de septiembre de 2008, es que en vista de una serie de circunstancias se debería evaluar si es o no justa causa, la terminación del contrato. 57 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 12 frente y vuelto. 58 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 18 a 80 Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 36 (…) La Sra. Constanza Ávila, casa 10, le recuerda a los asistentes que los contratos son leyes entre las partes, son las partes las únicas que la pueden modificar, sobre esto no tiene incidencia terceros.

Dice que la Asamblea debe hacerse responsable por las consecuencias de las decisiones tomadas. (…) El presidente de la asamblea toma la vocería expresando que en la asamblea pasada se tomó la decisión de remover o cambiar la administración, por razones, motivos y por la discusión que se generó, y que a nadie se le ocurrió preguntar como era el tema del contrato de la administración. (…).

El presidente de la asamblea propone someter a votación las propuestas 1. Que la asamblea faculte al Consejo de Administración para hacer uso de los fondos de imprevistos y de los rubros que sobren dentro del presupuesto, en caso de que haya que pagar indemnización. Si se necesita hacer uso de los fondos. 2. Autorizar al consejo de administración para que contrate los servicios de un abogado que emita el concepto jurídico para que el conjunto proceda de acuerdo a este.

(…) Dada la votación la propuesta 1 es aprobada por el 81.48% y la propuesta 2 es aprobada por el 77.39% de los coeficientes de la copropiedad.”. Del anterior acta, se desprende que la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL en la Asamblea Extraordinaria del 27 de septiembre de 2008, al tomar la decisión de destituir a la administradora, no tuvo en cuenta las consecuencias que tenía la terminación del contrato, necesitando de la emisión posterior de un concepto jurídico por parte de un abogado, para determinar si efectivamente se había terminado el contrato con justa causa y había lugar al reconocimiento de indemnización. (ii) Testimonios: Sobre las razones para dar por terminado el contrato a la administradora, expusieron los testigos, lo siguiente: a).

Testimonio del señor LEONARDO GOMEZ JIMENEZ59, Revisor Fiscal de la AGRUPACIÓN DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL del año 2000 a marzo de 2008, quien manifestó lo siguiente: “DR. CARDENAS: Tuvo conocimiento en su labor atinente a la exigencia de unos lavados del edificio, de una contratación de una labor de limpieza para las fachadas del edificio? 59 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 35 a 40.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 37 SR. GÓMEZ: Sí, de eso me puedo acordar lo siguiente; en una asamblea, obviamente estas decisiones se tienen que tomar por mayoría cuando se van a ejecutar estos contratos, se tomó la decisión de mandar lavar e impermeabilizar todas la fachadas del conjunto, (…) Sí se que escogieron la más barata, porque las diferencias eran grandes, habían ofertas de $50 y algo de millones y más, se que escogieron la más barata, pues desafortunadamente eso suele suceder en muchas empresas, el precio es lo que prima; se que la administradora hizo todas las gestiones del contrato, se exigieron pólizas de cumplimiento como se exigía en todos los otros procedimientos para salvaguardar los intereses del conjunto.

Se que el señor ocasionó unos daños en la impermeabilizada, se que daño maderas y cosas de ese tipo, no soy técnico en eso, pero esas eran las cosas que se presentaban o los hechos que se presentaban en las reuniones del concejo, como un problema que el señor venía incumpliendo; a lo cual la administradora en su oportunidad les informó a los miembros del concejo que son quienes al final toman las decisiones.

De que el señor venía incumpliendo, incumplió, incumplió hasta llego un momento en que el señor se evadió, no daba la cara, los miembros del concejo le dieron la tarea a Diva Adriana Arciniegas Rojas de que lo trajera otra vez al sitio de, todo esto son informaciones que tengo de los concejos de administración que se hacían. Es decir como revisor observaba no más, de pronto si podía aportar.

DR. BONILLA: Estaba presente en esos concejos? SR. GÓMEZ: En unos alcancé a estar y por eso puedo decir eso. DR. ESCOBAR: Entonces el concejo le dio otra oportunidad al señor, le extendieron el plazo, para que reiniciara otra vez la obra? SR. GÓMEZ: Finalmente tengo entendido que eso terminó en problemas porque el señor definitivamente no cumplió, tomaron la decisión de hacer efectivas las pólizas, que para ello son las pólizas; cosa que en su oportunidad lo hizo la señora Diva Adriana Arciniegas Rojas, exigirle a la compañía de seguros, y la compañía de seguros remite contra el contratista, hasta ahí tengo conocimiento, de ahí para adelante ya no puedo dar fe de nada.

Ese es el procedimiento normal que se debe surtir en el caso en donde hay un incumplimiento por parte del contratista, tratar de que el señor cumpla, si no cumple definitivamente hacer efectivas las pólizas, eso es lo que puedo aportar, no podría decir nada más porque estaría faltando a la verdad. (…) DR. ESCOBAR: Dígale a este Tribunal si en alguno de los informes que rindió anualmente por su gestión de revisor fiscal hizo alguna salvedad, o hizo alguna manifestación Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 38 sobre el mal desempeño de las funciones de la administradora Diva Adriana Arciniegas Rojas? SR. GÓMEZ: Nunca, se hacían observaciones de reclasificaciones del balance, de que la conciliación, cosas rutinarias; pero nunca informé por conocimiento o vi que el concejo; los concejos porque fueron muchos dentro de esos 7 años, creo que pasó medio copropietarios por esos concejos, aunque por lo general siempre son los mismos, pero se intercambian, pero nunca escuché de llamados de atención. (Negrilla subrayadas fuera del texto).60 De este testimonio se desprende, que en Asamblea se tomó la decisión de mandar lavar e impermeabilizar las fachadas, habiéndose presentado problemas con el contratista conseguido para ello, que incumplió y causó daños, por tal razón se hicieron efectivas las pólizas.

El testigo no vió de llamados de atención a la administradora, por mal desempeño en sus funciones. b). Testimonio de la señora GLORIA BELTRAN61, actual Presidenta del Consejo de Administración de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO, propietaria de la Casa No. 9 de este conjunto, estuvo presente en la Asamblea Extraordinaria, donde se tomó la decisión de destituir a la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, quien manifestó lo siguiente: “DR. BONILLA: Este Tribunal de arbitramento se ha constituido para los fines de dirimir una controversia atinente a la terminación del contrato que vinculaba a la señora Diva Adriana Arciniegas Rojas con la Copropiedad El Velero Propiedad Horizontal en calidad de administradora.

Usted que conocimiento tiene de ese conflicto, cuál es el grado de conocimiento que tiene frente a esta controversia; le pedimos que sea muy precisa en cuanto a circunstancias de modo, tiempo y lugar a los cuales debe su conocimiento. SRA. BELTRAN: La señora Diva Adriana Arciniegas Rojas llevaba como administradora, no estoy muy segura si fue 9 ó 10 años, cuando llegué al conjunto había mucho malestar por el funcionamiento o el comportamiento de la señora Diva Adriana Arciniegas Rojas como administradora, en el contrato de ella dice que es un contrato que ella elaboraba y le daba continuidad, cuando una administradora pues debe año a año terminar su contrato y volver a continuar; no se cual fue el concejo y la revisoría fiscal de esa época no se como manejaron eso y la señora duró muchos años en esa situación. Esa fue una de las causas; la otra fue que ella elaboró un contrato de lavado de fachadas, que eso fue lo que colmó la paciencia de los residentes y propietarios de las viviendas, ella hizo un contrato donde ella era juez y parte, ella elaboró un contrato, ella lo firmó, también se nombró interventora, no sacó las póliza debidamente para justificar los daños, las casas quedaron 60 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 36 al 37 vuelto. 61 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 25 a 34.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 39 terriblemente dañadas, fueron muchísimas casas. La póliza que ella suscribió no cubrió ni el 5% de los daños, el señor dejó el contrato tirado, la señora no respondió. Esa fue una de las causas por las cuales el concejo, la asamblea decidió destituirla a ella y a todo el concejo.”62(Negrillas subrayadas fuera del texto).

Del testimonio se desprende que las razones para terminar el contrato a la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, fueron según el dicho de la testigo, malestar con la administradora, por cuanto llevaba 9 o 10 años en dicho cargo. Además por el contrato de lavado de fachadas que el contratista abandonó, y las pólizas de seguros que garantizaban el cumplimiento del contratista, no cubrieron ni el 5% de los daños. c).

Testimonio del señor MILTON MOSQUERA MONTOYA63, presidente del Consejo de Administración para la época en que se celebró la Asamblea Extraordinaria donde se tomó la decisión de destituir a la administradora DIVIA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, en la cual no estuvo presente, quien en su declaración manifestó lo siguiente: “DR. BONILLA: Nos podría precisar un poco más cómo fue ese procedimiento de selección del contratista? SR. MOSQUERA: Sí, al administrador le llegaron varias ofertas, no recuerdo en éste momento cuántas pero se que eran más de 3; esas ofertas fueron estudiadas en el Consejo de Administración, se seleccionaron, particularmente no era partidario que se contratara al más económico, pero, sin embargo, en la selección que se hizo se le dio una prioridad que empezaba por el más barato hasta el más costoso y en esas condiciones se presentó a la asamblea, una asamblea extraordinaria creo que se citó para eso, no estoy tampoco muy seguro, y la asamblea determinó que se contratara a ésta persona que se encargó de hacer el trabajo.

DR. BONILLA: La asamblea en pleno, fue una decisión de asamblea? SR. MOSQUERA: Sí, fue una decisión de asamblea, no me acuerdo muy bien pero creo que sí; lo que sí me acuerdo es que Diva tenía como tope máximo para contratar hasta 3 salarios mínimos y nosotros como Consejo de Administración no teníamos facultades para hacer ese tipo de contrataciones, entonces eso tenía que definirlo la asamblea, tuvo que haber sido definido en una asamblea.”64(Negrillas subrayadas fuera del texto).

“DR. CÁRDENAS: De acuerdo a lo que acaba de expresar, puede llegar a decir que para esta contratación la señora administradora cumplió todos los procedimientos establecidos? 62 Cuaderno de pruebas N o. 1 folio 25 vuelto. 63 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 48 a 55. 64 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 49 vuelto y 50. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 40 SR. MOSQUERA: Para la contratación, sí, claro que sí. A Diva lo que le correspondía era seleccionar un grupo de proponentes, ella llevaba ese grupo de proponente al Consejo de Administración, el Consejo de Administración evaluaba las propuestas, hacía un informe para la asamblea y sugería de acuerdo al presupuesto del conjunto a cuál se debía contratar.

La responsabilidad de Diva era hacer una convocatoria y conseguir un grupo de personas que desarrollaran esa actividad para que la hicieran; eso era lo que podía hacer la administradora porque no lo podía contratar porque no tenía la potestad, no podía seleccionar porque tampoco podía seleccionar al contratista, esa no era responsabilidad de ella y tampoco le podía hacer seguimiento al contratista porque tampoco está dentro de sus responsabilidades, ella no era la interventora de ese contrato ni nadie la nombró como interventora del contrato, ni como auditora del contrato.

Habría que definir dentro de las características contractuales y dentro de lo que se había determinado por el Conjunto quién le iba ha hacer el seguimiento.”65(Negrillas subrayadas fuera del texto). “DRA. CRUZ: Quién era el interventor del contrato de lavado de fachadas? SR. MOSQUERA: No, no se definió interventor del contrato, vuelvo y le repito aquí al Tribunal, la asamblea definió que se contratara a una empresa y se contrató básicamente por presupuesto, por costos, no definió interventor del contrato, ni el Consejo de Administración le dijo a la administradora usted es la interventora del contrato porque eso está por fuera de sus funciones, ella tenía unas funciones muy específicas como administradora del Conjunto y no tenía por qué ser interventora de un contrato que el Conjunto hiciera.

Por supuesto que ella como administradora sí tenía que informarnos a nosotros como Consejo de Administración cómo iba evolucionando el contrato, que fue lo que les he explicado que lo hicimos en diferentes reuniones; pero ella no tenía la obligación de estar detrás del contratista verificando si hacía o no hacía y tomando decisiones con relación a la ejecución de ese contrato porque esa no era su responsabilidad, la responsabilidad del contratista era cumplir, incumplió y nosotros aplicamos las pólizas como lo teníamos que hacer y como uno hace con cualquier contrato que se desarrolle.

“DRA. CRUZ: Cree que doña Diva cumplió con todas las funciones del contrato que usted le firmó como presidente del Consejo de Administración? SR. MOSQUERA: Claro que sí, de hecho doña Diva lleva como 6 años como administradora del Conjunto y de lo que sí me acuerdo en las asambleas por unanimidad acogíamos el nombre de ella para que siguiera administrando el Conjunto, y vuelvo y le repito estoy aquí porque no me parece justo esto, por eso estoy aquí, no hay ninguna 65 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 51 vuelto.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 41 otra razón diferente, soy residente del Conjunto y si nos toca pagar y poner a mi la parte que me toca pagar pues yo la pongo, pero no me parece que eso haya sido una decisión justa y por eso estoy aquí sentado haciendo ésta declaración.”66.

(Negrillas subrayadas fuera del texto.). “DRA. CRUZ: No me satisface la respuesta porque no fue lo que le pregunté. Como venía ejerciendo como presidente del Consejo y tenía conocimiento de ese contrato, verificó lo del cumplimiento de las pólizas, verificó que fueran acordes con el monto y contrato que se realizó? SR. MOSQUERA: Sí, las pólizas que uno debe sacar para este tipo de contratos todas se sacaron; se hizo la reclamación en su momento a Liberty Seguros por incumplimiento del contratista, Liberty Seguros argumentó diferentes causas para no cumplir o para no responder por las pólizas que estábamos solicitando que respondiera, sólo respondió por la del manejo de anticipo.

Nosotros le solicitamos, me acuerdo perfectamente porque eso fue una polémica dentro del Conjunto, que por los daños que estaban reclamando los residentes Liberty respondiera, Liberty dijo que ellos no y argumentó una cantidad de cosas que estaban dentro de la ley que no tenían porque responder por eso; pero que por el manejo del anticipo, por el mal manejo del anticipo sí iba a responder.

Como Consejo de Administración lo que podíamos hacer era eso, hasta ahí llegaba nuestra función, exigirle al contratista el cumplimiento, definir que el contratista de acuerdo a los términos establecidos no había cumplido y hacer que se aplicaran las pólizas, esa fue la instrucción que le dimos a Diva y Diva como administradora hizo todos los oficios que correspondían a la aseguradora para que la aseguradora respondiera.

La aseguradora como les digo en lo único que respondió fue en el manejo del anticipo, que efectivamente se había comprobado que había estado mal manejado por parte del contratista.”67. En el anterior testimonio, se hace referencia a la selección del contratista del lavado de fachadas, que no fue de cargo de la administración, sino del Consejo de Administración y la Asamblea de Copropietarios.

Además que la compañía Liberty Seguros respondió solamente por el mal manejo del anticipo para la ejecución de dicho contrato de lavado de fachadas. También se indica, que la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, cumplió con las obligaciones pactadas en el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION”. d). La señora ELVIA MARIA ARIAS GARCIA68, propietaria de la casa 54 de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO, y persona que perteneció al 66 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 52 vuelto y 53. 67 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 54. 68 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 56 a 61.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 42 Consejo de Administración para la época en que se realizó la Asamblea Extraordinaria, en que se tomó la decisión de terminar el contrato a la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, quien expuso lo siguiente: “DR. BONILLA: Tuvo conocimiento de una controversia suscitada con ocasión de la gestión de la señora Diva, frente a un contrato de lavado de paredes y fachadas del Conjunto? SRA. ARIAS: Hice parte de ese Consejo de la contratación, cómo se llevaba a cabo la contratación? Nosotros los del Consejo lo que hacíamos era llevar unos proyectos, ella estaba encargada de presentar una serie de proyectos que nosotros como Consejo le solicitábamos, ella presentaba 3 ó más alternativas y nosotros como Consejo lo llevábamos en la asamblea ordinaria a que los aprobaran o no, porque nosotros no teníamos la potestad de tomar decisiones, realmente es la asamblea.

En ese caso la asamblea aprobó un presupuesto de $22 millones para la lavada de las fachadas porque no había más dinero, se aprobó ese dinero, bajo ese parámetro qué hicimos nosotros? Buscar contratistas que nos dieran ese parámetro y encontramos uno que fue el único que nos cumplió. Qué paso con el señor? El señor empezó el contrato pero a medida que avanzaba el tiempo empezó a incumplir, el señor no tenía el suficiente personal, el señor no aparecía, lo llamábamos, lo buscábamos para que él nos diera razón acerca de lo que estaba pasando y la verdad no obteníamos respuesta.

Tanto Diva como nosotros como Consejo estábamos pendientes de esa parte y desafortunadamente el señor nos incumplió el contrato; ella nos ponía en conocimiento de todo lo que estaba pasando acerca de eso y acerca de lo que ella nos ponía en conocimiento nosotros íbamos mirando qué hacíamos. Hubo una oportunidad que citamos al señor al Consejo para poderle dar una oportunidad más al señor, haber si nos cumplía con el contrato, nos pusimos una cita para que él viniera y nos hiciera unos arreglos en la primera fase, porque él quería seguir con el contrato, pero en la primera fase había dejado una serie de daños que no quería reconocer, a medias; nosotros lo que le dijimos a él fue: “Arregle primero esa parte y una vez que usted tenga arreglado eso nosotros le agregamos un otrosí al contrato a ver si usted sigue o no” porque en esas condiciones nosotros no podíamos seguir con él; resulta que el señor no apareció, le dimos la potestad a ella que hiciera valer lo de la póliza de cumplimiento, porque ya le habíamos dado un anticipo afortunadamente, no había sido mucho dinero, entonces ella hizo la parte de hacer cumplir la póliza de cumplimiento.

Ya una vez que nos dimos cuenta que con ese señor no íbamos a lograr nada, simplemente decidimos dar por cumplida la póliza de cumplimiento y empezar a buscar otro proveedor que nos pudiera Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 43 cumplir el contrato, obviamente que con $22 millones que teníamos asignados no podíamos hacer mayor cosa.

No podemos tocar ninguna otra parte del dinero a no ser que sea la asamblea la que nos autorice, decidimos más bien llevarlo a la siguiente asamblea para contarle a la comunidad lo que había pasado y que con ese dinero que teníamos no íbamos a poder hacer nada y que teníamos que hacer otro aprovisionamiento de otro dinero para poder llevar a cabo el contrato como era debido, eso fue realmente lo que pasó.”69(Negrillas subrayadas fuera del texto).

“DR. BONILLA: El Consejo de Administración toma la decisión de contratar esa compañía, ustedes exponen a la asamblea esa decisión y la asamblea aprueba o es una decisión autónoma del Consejo? SRA. ARIAS: Es una decisión autónoma del Consejo, pues ya la asamblea había aprobado que nosotros podíamos contratar.”70 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

“DR. ESCOBAR: Podría informar a este Tribunal, ojala detallando circunstancias de modo, tiempo, lugar, de hechos o acciones de doña Diva que constituyeran incumplimiento de sus obligaciones o deberes como administradora? SRA. ARIAS: La verdad no, creo que ella era una persona que se entregaba enteramente a su trabajo, creo que además tenía un horario establecido, ella daba un poco más del tiempo establecido para nuestra comunidad, estaba presta siempre a solucionarnos los inconvenientes y todas las dificultades que teníamos nosotros en nuestro conjunto.

Pienso que fue una persona que tuvo un sentido de pertenencia frente a nuestro conjunto en los años en que ella estuvo administrando nuestro conjunto vimos crecimiento, habían dificultades como todo, lo que pasa es que a la gente no les gusta las reglas y siempre quieren saltárselas y todo el mundo quiere es que le atiendan sus cosas personales, uno no puede como administrador estar atendiendo sus cosas personales porque tiene que primar el interés general sobre el particular.

Personalmente durante el tiempo que ella estuvo en la Administración siempre estuve muy contenta con ella, me gustó la forma como ella manejó nuestro conjunto, fue muy transparente con nuestro dinero, todo no lo comunicaba, no tomaba decisiones sin consultárnoslas, que me parecía importante, creo que trató de hacer su trabajo a cabalidad siempre sin ir en detrimento de nuestra comunidad; ella es propietaria, nada más y nada menos que además es propietaria, pienso que ella tenía una motivación mayor de poder sacar adelante todos los proyectos, desafortunadamente uno no cuenta a veces con cierto tipo de incumplimiento por parte de las personas, hay cosas que se le salen de las manos. 69 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 57 frente y vuelto. 70 Página 21 del testimonio.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 44 Como se lo digo ella siempre consultó o por lo menos en las épocas en que estuve en el Consejo siempre nos consultó, nos dijo sobre los inconvenientes que se estaban presentando y nosotros tomábamos las decisiones acerca de lo que teníamos que hacer.”71 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

De lo anterior se desprende, que la escogencia del contratista del lavado de fachadas no fue de la administradora sino del Consejo de Administración de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL. Además, la testigo no considera que se hubiera incumplido el contrato por la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. e). La señora LILIANA MARIA POSADA ARBOLEDA72, propietaria de un inmueble en la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO, manifestó lo siguiente: “DRA. CRUZ: Explíquenos a este Tribunal respecto a ese contrato le parecía que estaba bien ejecutado, se habían hecho todos los requerimientos necesarios y qué daños se causaron? SRA. POSADA: Sé que el contrato para nada estaba bien ejecutado, a mí no me dañaron nada pero las otras casas, de 20 que arreglaron entiendo que un porcentaje mayor al 50% presentaban daños, escuché en una asamblea que ese contrato se tenía que parar, en unas reunión extraordinaria, que ese contrato se tenía que parar porque eran más los daños y los perjuicios que lo que se estaba logrando verdaderamente con el contrato, las casas se quejaron mucho de muchos daños y que sucedieron muchas cosas con los trabajadores pero no tengo presentes los hechos en si.”73.

“DRA. CRUZ: Dentro de la asamblea que se realizó para llevar a cabo la destitución del Consejo y de la administradora se presentaron quejas respecto del contrato de las fachadas, qué más tiene que agregar al respecto? SRA. POSADA: Yo sí recuerdo que le solicitaron a Diva hacer efectivas las pólizas de garantía de ese contrato y Diva rindió un informe diciendo, no recuerdo la cifra porque eso pasó hace rato, que las pólizas reconocían como cuatro o cinco millones quizás, no recuerdo la cifra, pero que a cada casa por los daños le iban a dar como 180 mil, 200 mil pesos, la gente estaba muy disgustada porque con $200 mil no se arregla ni, eso es una cosa irrisoria, es falta de respeto con los propietarios.”74. 71 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 58 vuelto y 59. 72 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 62 a 66 73 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 64. 74 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 64 vuelto.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 45 “DR. AGUILAR: Cual fue la razón por la que esa asamblea extraordinaria cambió, revocó el anterior Consejo y al mismo tiempo le canceló, dio por terminado el contrato de administración a doña Diva? SRA. POSADA: Creo básicamente que porque para esa época se dividió el conjunto en dos grupos, los que venían viviendo más atrás y los que llegamos nuevos, dentro de los que llegamos nuevos empezó todo el mundo a decir no nos paran bolas, la Administración es negligente, habían cosas por decirlo así vetadas, dañinas, por ejemplo el tesorero cuando el cargo de tesorero en ningún Consejo existe porque la norma lo revocó, el tesorero era un propietario cuando nunca puede ser así, la norma no permite que el tesorero sea un propietario, el señor se llama Julio, los que llegamos nuevos empezamos a decir el conjunto tiene que salir a flote y mientras siga con el mismo Consejo y la misma Administración no va a poder suceder, no vamos a poder avanzar, creo que fuimos las personas nuevas las que tuvimos la iniciativa de citar a esa asamblea para buscar los votos para cambiar el Consejo y la Administración. DR. AGUILAR: Le sugiero que me conteste la pregunta, cuál fue el motivo principal por el que le dieron por terminado el contrato de administración a doña Diva? SRA. POSADA: Porque encontrábamos irregularidades y negligencias.

DR. AGUILAR: No fue por el incumplimiento del contratista en el lavado de fachadas, ese no fue el motivo? SRA. POSADA: Sí fue, ese fue el detonante, esa fue la gota que rebosó la copa, eso fue lo que motivó a la gente a decir no más porque hay ausencia de administración, pero igual las falencias venían de tiempo atrás. DR. AGUILAR: Considera usted que en el incumplimiento por parte del contratista en el lavado de fachadas tuvo que ver la conducta como administradora en el desempeño de sus funciones, es decir, la administradora para ese entonces la señora Diva, tuvo que ver con el incumplimiento del contratista? SRA. POSADA: Sí claro, porque de 25 casas que lavaron yo no me espero a que dañen 13, como administradora yo no me espero a que dañen 13 cuando van por la cuarta o quinta los retiro del conjunto.”75.

(Negrillas subrayadas fuera del texto). Del anterior testimonio se desprende, que la decisión de destituir a la administradora fue por la división que existía en la copropiedad de dos (2) grupos los antiguos y los nuevos, los nuevos empezaron a quejarse de negligencia e irregularidades en la administración. Además, el contrato de lavado de fachadas fue el detonante para tomar la decisión de terminación del contrato. 75 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 65 frente y vuelto.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 46 f). La testigo OLGA LUCIA VALENCIA RUIZ76 propietaria de la casa 44 de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, señaló lo siguiente: “DR. BONILLA: Le puede contar al Tribunal cuáles fueron los motivos que se adujeron en ese momento por parte de la asamblea para terminar la relación con la señor Diva? SRA. VALENCIA: Una parte de los residentes del conjunto estaba con el proyecto de colocar una cerca viva, unos setos, los cuales se citó en asamblea, hubo controversia por parte de todos los residentes porque unos estaban de acuerdo, otros no porque podíamos estar en riesgo de que nos quitaran las rejas y prácticamente por ahí empezó parte de las inconformidades de algunos residentes porque era un proyecto que supuestamente se aprobó en una asamblea pero no fue aprobado, se aprobó por un porcentaje pero ese porcentaje después nos dimos cuenta que ese porcentaje no era válido para llevar a cabo ese proyecto, la señora Diva como administradora tenía que informar todo eso, eso fue parte de la polémica que se formó para la… del cargo de ella.

Posteriormente el incumplimiento de la empresa de lavado de fachadas con los problemas que se tuvieron con ellos, como que de ahí se tomaron.”77.(Negrillas subrayadas fuera de texto). “DR. AGUILAR: Si el incumplimiento del contratista tiene que ver con la función como administradora de la señora Diva Adriana. SRA. VALENCIA: La función de la señora Diva Adriana, ella siempre estuvo pendiente de que los contratistas ejecutaran la obra, es más, antes de iniciar la obra se hizo un inventario de las casas, de qué daños podían presentarse, por ejemplo en mi casa había unas tejas rotas, antes de que se empezara la obra se hizo ese inventario y me informaron hay, no me acuerdo el número exacto en este momento, por decir algo tres tejas rotas, para que al terminar la obra si la empresa causaba más daños ya se tenía qué se podía hacer, qué reparar o qué volver a arreglar.”78 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

“DRA. CRUZ: Tenía conocimiento usted del contrato de lavado de fachadas de la copropiedad? SRA. VALENCIA: Claro, ese proyecto fue presentado por el Consejo en asamblea u ahí fue donde se aprobó.”79 (Negrillas subrayadas fuera del texto). Del anterior testimonio se desprende que la terminación del contrato fue como consecuencia del contrato de lavado de fachadas, proyecto que fue presentado a la asamblea de copropietarios.

La testigo además manifiesta 76 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 67 a 69. 77 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 67 vuelto y 68. 78 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 68. 79 Cuaderno de pruebas No.1, folio 68 vuelto. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 47 que la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, siempre estuvo pendiente que los contratistas cumplieran con su labor. g).

El testigo WOLFGANG CASTILLO SÁNCHEZ80, persona que vive en la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO, y es propietario de la casa No. 61, manifestó lo siguiente: “DR. BONILLA: Usted tuvo conocimiento o recuerda cómo fue el procedimiento para la contratación de ABC Lavados al interior de la Copropiedad, se llevó a la asamblea, se llevó al Consejo de Administración, ustedes los residentes tuvieron conocimiento de ese contrato? SR. CASTILLO: Conocimiento del contrato no, del proyecto sí, el proyecto fue votado en una asamblea, si no estoy mal el monto me parecía muy bajo para toda la labor que se iba a realizar, porque era un lavado de fachadas de 76 casas y me parecía un monto muy bajo, no lo recuerdo en este momento, recuerdo que por el monto era muy bajo para todo el trabajo, sin embargo, en ese momento se consideraba que todas las fachadas requerían un mantenimiento en general entonces se votó a favor del proyecto, pero el contrato no se conocía.”81 (Negrillas subrayadas fuera del texto).

Afirma que el contrato de lavados de fachadas no lo conoció la asamblea, que fue aprobado el proyecto, pero no fue conocido el contrato. De los testimonios recaudados, se deduce que la decisión de dar por terminado el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIO DE ADMINISTRACION”, fue como consecuencia del incumplimiento del contrato de lavado e impermeabilización de fachadas, que causó daños a varias viviendas de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO.

De todas maneras, el contratista no fue escogido por la administradora, sino por el Consejo de Administración y el proyecto fue aprobado por la Asamblea de Copropietarios. Los testigos no hicieron referencia a incumplimientos contractuales de la administradora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. Así las cosas, no se desprende de los testimonios un incumplimiento reiterado y sistemático de la administradora en sus obligaciones contractuales.

(iii) El “CONTRATO DE SERVICIO DE LAVADO E IMPERMEABILIZACION DE FACHADAS”: Dado que la causal invocada para terminar el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” a la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, fue el incumplimiento del “CONTRATO DE SERVICIO DE LAVADO E IMPERMEABILIZACION DE FACHADAS” del 8 de agosto de 200782, este Tribunal de Arbitramento procede a analizar el 80 Cuaderno de pruebas No. 1, folios 70 a 74. 81 Cuaderno de pruebas No. 1, folio 71. 82 Este documento fue aportado en la prueba de exhibición, y obra en el cuaderno de pruebas No. 1, folios 274 a 277.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 48 mismo, para verificar si por el incumplimiento del contratista ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, es procedente endilgarle alguna responsabilidad a la adminsitradora.

El aludido “CONTRATO DE SERVICIO DE LAVADO E IMPERMEABILIZACION DE FACHADAS”, fue suscrito entre la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO como contratante y la sociedad ABC DEL LAVADO LTDA REPRESENTACIONES como contratista, sin que en el mismo se pactara ninguna obligación a cargo de la administradora. Por lo anterior, es improcedente considerar que el no cumplimiento del contratista ABC DEL LAVADO LTDA REPRESENTACIONES, se le pueda endilgar a la administradora, máxime que DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS remitió diversas comunicaciones a ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, indicándole los incumplimientos en que ha incurrido, y también presentó la debida reclamación a la compañía de seguros para el pago de la póliza correspondiente, tal como se observa, entre otros, en los documentos que se relacionan a continuación: a).

Comunicaciones del 1883 y 2784 de septiembre de 2007, 2485 octubre de 2007, enviadas a ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES. b). Acta de avance de obra del 2986 de octubre de 2007, donde se dejó la constancia de los daños causados por el contratista, y el compromiso de éste de remediar los mismos. c). Comunicación de abril 3087 de 2008 dirigida a LIBERTY SEGUROS S.A., dando respuesta a una comunicación, avisando el siniestro presentado en el “CONTRATO DE SERVICIO DE LAVADO E IMPERMEABILIZACION DE FACHADAS”, y remitiendo los documentos respectivos.

En esta carta se está dando respuesta a una comunicación del 27 de noviembre de 2007 en la que solicita el aporte de una documentación, para el estudio e indemnización del siniestro. De todo lo dicho, concluye el Tribunal de Arbitramento, que la terminación del contrato fue sin justa causa, por las razones que se pasan a explicar a continuación: 83 Comunicación aportada en la exhibición de documentos, obrante en el cuaderno de pruebas No. 1, folio 248. 84 Comunicación aportada en la exhibición de documentos, obrante en el cuaderno de pruebas No. 1, folio 247. 85 Comunicación aportada en la exhibición de documentos, obrante en el cuaderno de pruebas No. 1, folios 236 y 237. 86 Documento aportado en la exhibición de documentos, obrante en cuaderno de pruebas No. 1, folio 238. 87 Comunicación aportada en la exhibición de documentos, obrante en el cuaderno de pruebas No. 1, folios 197 a 204.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 49 1. La terminación se realizó por el órgano no competente para ello, como fue la Asamblea de Copropietarios, correspondiéndole realizar la misma al Consejo de Administración. 2.

De las Actas Nos. 25 a 33 de la Asambleas Ordinarias y Extraordinarias de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, no se desprenden quejas o reclamos por incumplimiento contractual alguno a la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. 3. En la propia Acta No. 31 del 27 de septiembre de 2008, donde se tomó la decisión de destituir a la administradora, no se observa que se le hubieran enrostrado incumplimientos contractuales a la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS.

De hecho, en el texto de dicha acta, se observa que la razón para el cambio de la administradora, pasa por una serie de consideraciones expresadas por los miembros de la copropiedad, atinentes al deseo de cambiar algunos cargos dentro de la Administración, sin hacer mención alguna al desconocimiento de las funciones como administradora de la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS.

De hecho, los testimonios recogidos por el Tribunal de Arbitramento confirman este aserto, pues en ninguno de ellos se hizo mención por los testigos, en cuanto a un supuesto incumplimiento de la demandante en sus labores como administradora de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO. 4. Como fundamento de la terminación del contrato, la demandada ha presentado al Tribunal de Arbitramento que la razón para tomar la decisión de destituir a la administradora, obedeció al problema presentado con el contratista del lavado de fachadas e impermeabilización. Sin embargo, del acervo probatorio recogido el Tribunal de Arbitramento, quiere hacer especial énfasis en lo siguiente: (i) La contratación de la compañía ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES por parte de la Administración de la AGRUPACIÓN DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, representada en su momento por la demandante, se hizo siguiendo los procedimientos establecidos, contó con la aprobación de la copropiedad, se realizó con las garantías del caso, exigiendo las pólizas de seguro correspondientes y suficientes de acuerdo con la cuantía de la contratación realizada.

No está de más mencionar que, como lo comprobó el Tribunal Arbitramento, la razón para haber realizado dicha escogencia del contratista, obedeció a una consideración presupuestal que llevó a escoger a la compañía ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, sobre las demás propuestas, por ser aquella la que se acomodaba a la reducida partida presupuestal con la que contaba la copropiedad para acometer la lavada de las fachadas.

(ii) Frente al incumplimiento del contratista, ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, en las labores para las cuales había sido contratado por la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, obró con la diligencia que le es propia a un profesional. En efecto, de la documental allegada, se comprueba que, en su calidad de administradora, dio aviso al Consejo de Administración y a la Junta de Copropietarios de las vicisitudes del contrato, y de la posibilidad de Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 50 efectuar reclamaciones ante las compañías de seguros que otorgaron las pólizas ofrecidas en garantía de sus obligaciones por el contratista.

(iii) Una vez efectuadas estas reclamaciones a las compañías de seguros, pese a que el monto de los perjuicios sufridos por algunos de los copropietarios era superior al reconocido por las pólizas, la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, como administradora de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, optó por reconocer, a prorrata, entre las viviendas afectadas, las sumas recibidas de la compañía de seguros.

(iv) En tales condiciones, no es válido para este Tribunal, considerar que la materialización del riesgo propio de un negocio jurídico, como el del lavado de las fachadas, sea trasladado en exclusiva a la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, en su calidad de administradora de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, y que con tal fundamento, se haya justificado la terminación unilateral del “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE AMDINISTRACION”.

En efecto, encuentra el Tribunal de Arbitramento que este traslado de riesgos no es adecuado, amén de no ser justo ni equitativo, dado que la señora administradora, en el marco de sus funciones obró dentro de un parámetro de profesionalidad y diligencia encomiable, que buscaba evitar cualquier perjuicio para la copropiedad por el inadecuado devenir contractual que adoptó la compañía escogida para efectuar el lavado de las fachadas, lo que la llevó, incluso, a promover el cobro de las pólizas de seguro otorgadas por el contratista.

El parámetro de evaluación contractual de la actividad de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS estaba dado por el cumplimiento de sus labores como administradora de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, y no podía abarcar, como lo pretende la demandada, el cumplimiento de las obligaciones que adquirieran quienes contrataran con la Unidad Residencial, simple y llanamente porque el control y cumplimiento de las mismas no estaba bajo su órbita de acción. (v) En el mismo sentido, considera el Tribunal de Arbitramento que si las pólizas resultaban insuficientes para cubrir los daños de algunas viviendas de la Copropiedad, ello no era achacable a la demandante, sino que era una consecuencia propia de la cuantía de los servicios contratados por la Copropiedad, que resultaba connatural y obvia frente al criterio de escogencia del contratista, que no fue otro que el de haber presentado la propuesta más económica para el lavado de las fachadas.

Si la propuesta de servicios de ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES era la más económica, correlativamente, las garantías otorgadas por el contratista serían de una menor cuantía, que si la oferta de servicios hubiera sido mayor. Esa fue una circunstancia, junto con las de idoneidad y experiencia del contratista, que han debido ser valoradas por la Copropiedad al momento de escoger el contratista.

Para el Tribunal de Arbitramento, el contrato de lavado de las fachadas, como cualquier otro, podía tener suceso o no en términos de lograr el objetivo buscado por las partes al momento de contratar. Ese era el riesgo del negocio. Si el contrato se frustró por el incumplimiento de una de las partes, ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, considera el Tribunal de Arbitramento que no es adecuado que esa consecuencia debe ser asumida en su totalidad por la administradora y que a ella se endilgue toda la responsabilidad por ese hecho, cuando la Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 51 propia demandante era por completo ajena a la ejecución de dicho contrato.

(vi) Por último, para este Tribunal de Arbitramento no deja de ser llamativo el hecho según el cual si el contrato para el lavado de fachadas se celebró y ejecutó en julio de 2007, en el mes de mayo de 2008 se hubiera renovado, por el término de un año, el vínculo contractual entre la demandante y la demandada. Si para ese momento, ya eran conocidos los resultados derivados de la precaria ejecución contractual de ABC DEL LAVADO LTDA. REPRESENTACIONES, era dable esperar que se pusieran de presente los reparos respectivos acerca de la labor como administradora de la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS frente a la ejecución de dicho contrato.

No obstante ninguna manifestación se hizo al respecto, y sólo con ocasión de la reunión del 27 de septiembre de 2008, se hizo mención a dichos reparos, aunque como se vio, ellos no cuentan con la potencialidad de justificar la terminación unilateral del contrato que unía a las partes. (vii) Las pruebas recaudadas dejan entrever que una de las razones torales para tomar la decisión de destituir a la administradora fue la división interna existente entre los copropietarios de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, estando los propietarios de más reciente llegada al conjunto, incómodos con la administradora, llegando a solicitar una remoción de la administradora, por considerar que, a su juicio, la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, había permanecido mucho tiempo en el cargo.

Reiterase entonces, que la terminación del contrato no con una justa causa, que eximiera a la demandada de las consecuencias legales que de tal hecho se derivan, y que pasan por el desconocimiento de la expectativa temporal y la estabilidad con que contaba la demandante, al tratarse de un contrato a término fijo. Por tal razón, es del caso verificar la procedencia de la indemnización reclamada por la parte convocante.

3. ANTE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO SIN JUSTA CAUSA ES PROCEDENTE RECONOCER LA INDEMNIZACION SOLICITADA POR LA PARTE CONVOCANTE En el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” se pactó en la cláusula DECIMA SEGUNDA, lo siguiente: “DECIMA SEGUNDA- INDEMNIZACION: La terminación injustificada del presente contrato dará lugar a que se pague al ADMINISTRADOR una indemnización equivalente al tiempo que falte por ejecutar el contrato.”.

Conforme a lo anterior, las partes estipularon como indemnización de perjuicios por la terminación sin justa causa del contrato, el tiempo que falte por ejecutarse el mismo. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 52 El término de duración del contrato se pactó en un (1) año contado a partir del 18 de mayo de 2008 (Cláusula SEPTIMA)88, por tal razón el mismo terminaba el 17 de mayo de 2009, conforme lo aduce la parte convocante en el hecho 5.4. de la demanda, de la siguiente manera: “5.4.- El término pactado para la prestación de los servicios de administración general fue de un año contado a partir del día diez y ocho 818) de Mayo de Dos mil ocho (2008), es decir hasta el día diez y siete (17) de Mayo de Dos mil nueve (2009).”.

La remuneración para la administradora por sus servicios, se estableció de la siguiente manera: “CUARTA.- VALOR DE LAS ACTIVIDADES DE ADMINISTRACION: EL CONTRANTE pagará al ADMINISTRADOR la suma de $1.606.585 (Un millón seiscientos seis mil quinientos ochenta y cinco pesos) en forma mensual de la siguiente manera: $1.254.785 al final de mes y el no pago de la cuota de administración correspondiente a la Casa 46 de propiedad de la Administradora.

QUINTA.- VIGENCIA DE PRECIOS: Los precios del contrato son fijos e invariables hasta el 31 de diciembre de 2008. A partir del 1 de Enero de 2009 las partes acordarán como mínimo un ajuste con base en el incremento del Salario Mínimo Legal S.M.L. definido por el Gobierno, hasta tanto quede aprobado el ajuste definitivo en la Asamblea de Copropietarios.”89.

De acuerdo con lo anterior, como quiera que las partes están de acuerdo que el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” terminó el 27 de septiembre de 2008, la indemnización de perjuicios por la terminación unilateral sin justa causa, corresponde al período comprendido entre el 28 de septiembre de 2008, hasta el 17 de mayo de 2009, fecha hasta la que estaba pactada la ejecución del contrato.

Conforme a lo anterior, la indemnización de perjuicios se liquida de la siguiente manera: Remuneración Pactada Tiempo que falto por ejecutarse Indemnización causada Año 2008 $1.606.585.oo Un (1) mes y dos (2) días. $1.713.690.oo Año 2009 $1.729.810.oo Cuatro (4) meses y diecisiete (17) días $7.899.465.oo Total $9.613.155.oo 88 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 4. 89 Cuaderno de Pruebas No. 1, folios 3 y 4.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 53 En consecuencia como indemnización a favor de la señora DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, se reconocerá la suma de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO ($9.613.155.oo).

Sobre la anterior suma, se han causado intereses moratorios desde el 28 de septiembre de 2007, día siguiente a que se dio por terminado de manera unilateral el contrato, fecha en que se debió pagar la indemnización, pese a lo anterior como quiera que la parte convocante en la pretensión 4.4. solicita el pago de intereses desde el 25 de noviembre de 2008, se liquidan los mismos desde dicha fecha, hasta la fecha en que se profiera el presente laudo arbitral.

Debemos tener en cuenta, que los intereses que se liquidan son los establecidos en el artículo 1617 del Código Civil, atendiendo que el “CONTRATO DE PRESTACION DE SERVICIOS DE ADMINISTRACION” es de naturaleza civil, conforme fue mencionado anteriormente en el presente laudo arbitral. En consecuencia, se liquidan los intereses de la siguiente manera: Capital $9.613.155.oo Intereses causados desde el 25 de noviembre de 2008 al 21 de junio de 2010 al 6% anual $ 906.840.oo Total $10.519.995.oo La condena se extenderá a los intereses moratorios que se causen, hasta la fecha en que se realice el pago efectivo de la obligación. IV.

DECISION PRETENSIONES: Por lo dicho en las consideraciones del presente laudo arbitral, es palmario que las pretensiones de la demanda están llamadas a prosperar, tal como están planteadas por la parte convocante en la demanda, aclarando que en la pretensión 4.4. se liquidaran los intereses moratorios a la tasa fijada en el artículo 1617 del Código Civil y en la pretensión 4.5. la condena será por $9.613.155.oo, y no por $9.827.367.oo, por las razones explicadas anteriormente en el presente laudo arbitral.

La parte convocante formuló las siguientes pretensiones de la demanda: “4. PRETENSIONES. Respetuosamente la CONVOCANTE solicita al Honorable Tribunal de Arbitramento, despachar en el laudo correspondiente, conforme a las siguientes PRETENSIONES: 4.1.- DECLARAR que con ocasión de la suscripción del documento de fecha 23 de Mayo de 2008, DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS y la Copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, quedaron vinculados jurídicamente como partes de un contrato de prestación de servicios de administración. Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 54 4.2.- DECLARAR que el día 27 de Septiembre de 2008, la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, terminó unilateralmente y de manera intempestiva sin justa causa comprobada, el contrato de prestación de servicios de administración. 4.3.- DECLARAR que la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL debe pagar al ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, una suma equivalente al valor mensual de las actividades de administración o precio mensual del contrato por cada uno de los meses que restaban para la ejecución y terminación normal del contrato, de conformidad con lo pactado por las partes en la cláusula décima segunda del contrato. 4.4.- DECLARAR que la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL debe pagar al ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, los intereses moratorios sobre la suma de que trata la pretensión 4.3. que antecede, desde el 25 de Noviembre de 2008, hasta la fecha de pago efectivo de esa obligación, a la tasa del Interés Bancario Corriente más la mitad, certificada por la Superintendencia Financiera. 4.5.- CONDENAR a la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a la ejecutoria del laudo arbitral, la suma de NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTISIETE MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE PESOS M.CTE ($9.827.367) de conformidad con la pretensión 4.3. de esta demanda, o la que resulte probada. 4.7.- CONDENAR a la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a la ejecutoria del laudo arbitral, los intereses moratorios sobre la suma de que trata la pretensión 4.3. de esta demanda, conforme a lo peticionado en el numeral 4.4. de este libelo. 4.8.- CONDENAR a la copropiedad AGRUPACION DE VVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, a la ejecutoria del laudo arbitral, las costas y gastos del presente proceso.”.

Ante la prosperidad de las pretensiones, es del caso, entrar a decidir sobre las excepciones de mérito. V. DECISION SOBRE LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO: En la parte considerativa del laudo arbitral, el Tribunal de arbitramento se pronunció de manera negativa sobre las excepciones de mérito de Indebida conformación del Tribunal de Arbitramento y Falta de causa para demandar, por tal razón así se decidirá en la parte resolutiva del presente laudo arbitral.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 55 En cuanto a la excepción de ineptitud de demanda, igualmente está llamada al fracaso, atendiendo que la misma se fundamenta en que la demanda no cumple con las formalidades establecidas taxativamente en el Código de Procedimiento Civil, ya que no se aporta con la demanda el certificado de existencia y representación legal de la copropiedad, lo cual no es cierto, si se tiene en cuenta que en el proceso obra certificación90 expedida por el Alcalde Local de Suba, donde consta que mediante la Resolución Administrativa No. 853 del 27 de noviembre de 2002 de dicha alcaldía, fue inscrita la personería jurídica de la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, representada legalmente para cuando se inició el proceso por la sociedad ADMINISTRADORA P&S VALCAS S.A..

También obra otra certificación91 de la Alcaldía de Suba, donde consta que actualmente el representante legal es la sociedad JM JARDINES Y ESPACIOS LTDA. Así las cosas, la excepción de mérito de inepta demanda se declarar no probada. VI. CONDENA EN COSTAS Como quiera que el Tribunal de Arbitramento ha encontrado prósperas las pretensiones de la demanda formuladas por la parte convocante, de acuerdo con lo expuesto anteriormente, así lo reconocerá en la parte resolutiva de este laudo, correspondiendo de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, pronunciarse sobre la condena en costas en forma total.

Por lo tanto, estima el Tribunal de Arbitramento que la convocada debe soportar el 100% de las costas causadas con ocasión de este proceso. En consecuencia, el Tribunal de Arbitramento procederá a imponer la condena en costas a cargo de la convocada en los siguientes términos: a) Honorarios de los Árbitros, el Secretario y Gastos del Tribunal Concepto Monto Honorarios para cada Árbitro (Sin IVA) $ 320.000.oo Honorarios de los tres (3) Árbitros $ 960.000.oo Honorarios para el Secretario $ 160.000.oo Gastos de administración del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (Sin IVA) $ 160.000.oo Protocolización y otros gastos $ 500.000.oo TOTAL (Sin IVA) $1.780.000.oo Las anteriores sumas fueron pagadas en su totalidad por la parte Convocante. 90 Cuaderno principal No. 1, folio 19. 91 Cuaderno principal No. 1, folio 78.

Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 56 b) Agencias en derecho: Concepto Monto El Tribunal fija como agencias en derecho lo correspondiente a los honorarios de un Árbitro $320.000.oo Total costas y Agencias en derecho a cargo de la parte convocada DOS MILLONES CIENTE MIL PESOS ($2.100.000.oo) Mcte.

Respecto de las sumas que no se utilicen de la partida “Protocolización, registro y otros”, se ordenará su devolución si a ello hubiera lugar. Teniendo en cuenta que la parte convocada no pagó el 50% de los honorarios y gastos del Tribunal de Arbitramento, fijados en el Acta No. 3 del 20 de enero de 2010, pago que realizó la parte convocante el 8 de febrero de 2010 por la suma de $954.000.ooo, mediante el cheque No. 240 – 03290 – 4.

El Tribunal de Arbitramento ordenara la restitución de esta suma, junto con los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida, tal como lo señala el artículo 144 del Decreto 1818 de 1998, y como habrá de ordenarse en la parte resolutiva de este proveído. En punto de los intereses moratorios, ellos han de calcularse a partir del momento en que la convocada, incumplió con su obligación de entregar las sumas de dinero que habrían de permitir el funcionamiento del Tribunal.

Al respecto, el Auto No. 4 del 20 de enero de 2010 (Acta No. 3), otorgó a las partes un plazo de 10 días para que realizarán los pagos correspondientes. Dicho plazo feneció el día 3 de febrero de 2010, sin que la parte convocada, hubiese realizado los pagos a su cargo. En consecuencia, a partir del día 4 de febrero de 2010, la convocada se encontraba en mora de cumplir con su obligación de entregar las sumas de dinero correspondientes a los honorarios y gastos del Tribunal de Arbitramento.

Por ende, desde esa fecha, 4 de febrero de 2010, y hasta el día 21 de junio de 2010, fecha en que se profiere el presente laudo arbitral, se causaron los intereses moratorios sobre la suma que debió pagar la convocada, y, que, a la postre, fue pagada por la convocante. Esa cifra, como se estableció, ascendió a NOVECIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL PESOS ($954.000.oo).

A su vez, los intereses moratorios de esa suma, calculados a la tasa máxima legal permitida, a partir del 4 de febrero de 2010 y hasta el 21 de junio de 2010, ascienden a XXX. En consecuencia, tal cifra deberá reconocerse a la convocante DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS. CAPITAL VIGENCIA DESDE HASTA DIAS INTERES CORRIENTE TASA INTERES MORATORIA TASAS DE INTERES DIARIO VALOR INTERESES MORATORIOS Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 57 MORATORIO 954.000 04-feb-10 28-feb-10 25 16,14% 24,21% 0,06725% $ 16.039,13 01-mar-10 31-mar-10 31 16,14% 24,21% 0,06725% $ 19.888,52 01-abr-10 30-abr-10 30 15,31% 22,97% 0,06381% $ 18.261,15 01-may-10 31-may-10 31 15,31% 22,97% 0,06381% $ 18.869,86 01-jun-10 21-jun-10 21 15,31% 22,97% 0,06381% $ 12.782,81 TOTALES $ 85.841,45 VII.

DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, el Tribunal de Arbitramento R ES U E L V E:

PRIMERO: DECLARAR no probadas las excepciones de mérito propuestas, por la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL.

SEGUNDO: DECLARAR prospera la pretensión 4.1. de la demanda. En consecuencia se DECLARA “que con ocasión de la suscripción del documento de fecha 23 de Mayo de 2008, DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS y la Copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, quedaron vinculados jurídicamente como partes de un contrato de prestación de servicios de administración.”.

TERCERO: DECLARAR prospera la pretensión 4.2. de la demanda. En consecuencia se DECLARA “que el día 27 de Septiembre de 2008, la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL, terminó unilateralmente y de manera intempestiva sin justa causa comprobada, el contrato de prestación de servicios de administración.”.

CUARTO: DECLARAR prospera la pretensión 4.3. de la demanda. En cosnecuencia, se DECLARA “que la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL debe pagar al ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, una suma equivalente al valor mensual de las actividades de administración o precio mensual del contrato por cada uno de los meses que restaban para la ejecución y terminación normal del contrato, de conformidad con lo pactado por las partes en la cláusula décima segunda del contrato.”.

QUINTO: DECLARAR prospera la pretensión 4.4. de la demanda. En cosnecuencia, se DECLARA que la copropiedad AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL debe pagar al ADMINISTRADOR DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, los intereses moratorios sobre la suma de que trata la pretensión 4.3. que antecede, desde el 25 de Noviembre de Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 58 2008, hasta la fecha de pago efectivo de esa obligación, a la tasa del 6% anual.

SEXTO: DECLARAR prospera la pretensión 4.5. de la demanda. En consecuencia se CONDENA a la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, dentro del término de cinco (5) siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral, la suma de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO ($9.613.155.oo) de conformidad con lo expresado en la parte motiva del presente laudo arbitral.

SEPTIMO: DECLARAR prospera la pretensión 4.7. de la demanda. En consecuencia, se CONDENA a la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, dentro del término de cinco (5) siguientes a la ejecutoria del laudo arbitral, la suma de NOVECIENTOS SEIS MIL OCHOCIENTOS CUARENTA PESOS (906.840.oo), por concepto de intereses moratorios causados desde el 25 de noviembre de 2008 al 21 de junio de 2010.

OCTAVO: La AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO deberá pagar los intereses moratorios que se causen sobre la suma de NUEVE MILLONES SEISCIENTOS TRECE MIL CIENTO CINCUENTA Y CINCO ($9.613.155.oo), a partir del día siguiente del presente laudo arbitral, hasta cuando se realice el pago efectivo, a la tasa moratoria autorizada por la Superintencia Financiera.

NOVENO. ACCEDER a la pretensión 4.8 de la demanda. En consecuencia, se CONDENA a la AGRUPACION DE VVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar a DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del presente laudo arbitral, la suma de DOS MILLONES CIEN MI PESOS ($2.100.O00.oo) por concepto de costas procesales.

DECIMO: Se CONDENA a la AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO a pagar la suma de $ 85.841,45, por concepto de los intereses moratorios sobre la suma que le correspondía por los honorarios y gastos del Tribunal de Arbitramento, conforme a lo dicho en la parte motiva de este proveído.

DECIMO PRIMERO: Por secretaría, expídanse copias auténticas de este laudo con destino a las partes, al Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá y al representante del Ministerio Público, con las constancias de ley.

DECIMO SEGUNDO: Protocolícese, en la oportunidad de ley, este expediente en una de las notarías del Círculo de Bogotá, con cargo al rubro de protocolizaciones. Para el efecto, se previene a las partes sobre la obligación de cubrir lo que faltare si la suma decretada y recibida para este fin resultare insuficiente.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. JUAN PABLO BONILLA SABOGAL Tribunal de Arbitramento de DIVA ADRIANA ARCINIEGAS ROJAS contra AGRUPACION DE VIVIENDA EL VELERO PROPIEDAD HORIZONTAL Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 59 Árbitro Presidente TULIO CARDENAS GIRALDO Árbitro JOSE FERNANDO ESCOBAR ESCOBAR Árbitro IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN Secretario