TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., veinticuatro (24) de noviembre de dos mil diez (2010).
Surtidas como se encuentran la totalidad de las actuaciones procesales previstas en el decreto 2279 de 1989, la ley 23 de 1991 y la ley 446 de 1998 y el reglamento de arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal de Arbitramento profiere el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las controversias suscitadas entre HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., con ocasión del contrato de arrendamiento del local 14 ubicado en la Avenida calle 134 No 7B-83 de Bogotá, previos los siguientes antecedentes y preliminares: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 2 I.
ANTECEDENTES
1.1. PARTES PROCESALES 1.1.1. Parte Convocante La Parte Convocante de este trámite arbitral está compuesta por el señor HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y la señora MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, quienes obran en su calidad de personas naturales, mayores de edad, domiciliados en esta ciudad, identificados con las Cédulas de Ciudadanía Nos. 11.337.037 y 35.403.687, ambas de Zipaquirá (Cundinamarca).
En este trámite arbitral están representados judicialmente por el doctor LUIS ÁLVARO NIETO BOLÍVAR, abogado de profesión, con tarjeta profesional No. 9.989 del Consejo Superior de la Judicatura, de acuerdo al poder que obra a folio 04 del Cuaderno Principal No. 1. 1.1.2. Parte Convocada La parte convocada en el presente trámite arbitral es la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., sociedad comercial debidamente constituida mediante escritura pública número dos mil doscientos veintisiete (2.427) del veintinueve (29) de octubre de mil novecientos setenta y siete (1.977) de la Notaría Primera de Barranquilla, con domicilio principal en esa ciudad, y cuya sucursal en la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 3 ciudad de Bogotá se encuentra representada por el señor CARLOS BARRERA ARDILA, mayor de edad y domiciliado en esta ciudad, según constancia que obra en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá. (Cuaderno Principal No 1 fl 05 y 06).
En este trámite arbitral está representada judicialmente por el doctor JOSÉ JOAQUIN NAVARRO SARMIENTO, abogado de profesión con tarjeta profesional No. 19.013 del Consejo Superior de la Judicatura, de acuerdo con el poder visible a folio 58 del Cuaderno Principal No. 1.
1.2. EL CONTRATO Las controversias suscitadas entre las partes dimanan del contrato de arrendamiento del local número 14 ubicado en la Avenida calle 134 No 7B-83 de Bogotá, suscrito entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA CECILIA ZEA JARAMILLO, el día primero (1) de enero de dos mil tres (2003) y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. y cedido a HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, el día veintiocho (28) de noviembre de dos mil seis (2006), cesión de contrato notificada en la misma fecha a la sociedad cedida y cuyo objeto, según la cláusula primera es el siguiente: “Primera.
Objeto: Las arrendadoras conceden a título de arrendamiento a OLÍMPICA el uso, goce y explotación de un local TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 4 comercial de su propiedad que se encuentra descrito y alinderado de la siguiente forma: El local comercial número 14, ubicado dentro del perímetro urbano de la ciudad de Santafé de Bogotá D.C., distinguido en la nomenclatura urbana con el número trece ochenta y tres (13-83) de la calle 134 (134) ubicado en los pisos primero y mezzanine del Edificio El Bosque- Propiedad Horizontal…..”
1.3. EL PACTO ARBITRAL Las partes acordaron pacto arbitral en la modalidad de cláusula compromisoria, contenida en la cláusula décima séptima1, del contrato de arrendamiento, suscrito el día 1º de enero de 2003, en los siguientes términos: “Toda diferencia que surja entre OLÍMPICA y las ARRENDADORAS en la interpretación del presente contrato, su ejecución, su cumplimiento y su terminación, no pudiendo arreglarse amigablemente entre las partes, será sometida a la decisión de un Tribunal de Arbitramento que funcionará en la ciudad de Bogotá, decidirá en derecho, de conformidad con las leyes colombianas, y que se adelantará de acuerdo con las reglas de la Cámara de Comercio de Bogotá. Los árbitros se designaran por las partes de común acuerdo y a falta de éste, según dispongan las normas vigentes”
1.4. INICIACIÓN DEL TRÁMITE 1.4.1. Con fundamento en las cláusula compromisoria transcrita HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA 1 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 1-6. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 5 PACHO CUBILLOS, presentaron el día veinticinco (25) de febrero de dos mil diez (2010), solicitud de convocatoria a Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral frente a la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A.2. 1.4.2.
Previa designación del Arbitro Único mediante sorteo público, según el Reglamento de Arbitraje de la Cámara de Comercio, aceptación y citación oportuna de JAIRO VALLEJO MORENO3, el quince (15) de abril de 2009 (Acta No. 1), con la presencia del árbitro único, y el apoderado de la parte convocante, se instaló el Tribunal de Arbitramento, se designó como Secretario al doctor LUIS FERNANDO SERENO PATIÑO, y se profirió el Auto No. 1, fijándose como lugar de funcionamiento y secretaría del Tribunal la sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicada en la Avenida Eldorado No. 68 D- 35, piso 3 de Bogotá4. 1.4.3.
Por Auto número 2 del quince (15) de abril de dos mil diez (2010) (Acta No. 1), el Tribunal “se declaró competente para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su conocimiento de que da cuenta la demanda arbitral“ y se ordenó ”continuar con el trámite arbitral en los términos indicados en el Reglamento de Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio”.
Mediante auto No 3 el Tribunal inadmitió la demanda para que 2 Cuaderno Principal No. 1, folios 1-3. 3 Cuaderno Principal No. 1, folios 29-32. 4 Cuaderno Principal No. 1, folios 103 a 105. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 6 “la parte convocante precise cuál ha sido el monto de los cánones percibidos a título de arrendamiento durante los cinco (5) primeros años de ejecución del contrato base de la demanda”.
La parte convocante cumplió con la carga impuesta el día diecinueve (19) de abril de dos mil diez (2010) y mediante acta No 2, auto No 4 del tres (3) de mayo de dos mil diez (2010) el Tribunal “admite la demanda y dispuso su notificación y traslado por el término legal de diez (10) días hábiles”5 a la parte convocada. 1.4.4.
El tres (3) de mayo de 2010, la Secretaría del Tribunal en cumplimiento de lo dispuesto por el Tribunal en Auto No. 1, hizo entrega al apoderado de la convocante de la citación prevista en el artículo 315 del C.P.C. con el fin de enviar dicha comunicación por correo certificado a la parte convocada, y notificarle el contenido del auto admisorio a la demanda6.
Esta diligencia se llevó a cabo el diez (10) de mayo de dos mil diez (2010), según constancia que obra a folio 61 del Cuaderno Principal No 1. 1.4.5. Ante la falta de comparencia de la parte convocada el día veintisiete (27) de mayo de dos mil diez (2010), se envía a la parte convocada la notificación prevista en el artículo 320 del C.P.C. 1.4.6.
Oportunamente, el día dieciocho (18) de junio de dos mil diez (2010), SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., por conducto de su 5 Cuaderno Principal No 1 Fl 49-51 6Cuaderno Principal No. 1, folio
54. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 7 apoderado, contestó la demanda, se opuso a las pretensiones, propuso excepciones de mérito y solicitó la práctica de pruebas7. 1.4.7.
Por Secretaría, el día veintiuno (21) de junio de dos mil diez (2010), se corrió el traslado de las excepciones de mérito por el término de cinco (5) días hábiles, a la parte convocante8. 1.4.8. El día veintidós (22) de junio siguiente el apoderado de la parte convocante descorrió el mencionado traslado9. 1.4.9. El día siete (7) de mayo de dos mil diez (2010) la Secretaría, en cumplimiento de lo dispuesto por el Tribunal en Auto No. 1, informó a la Procuraduría General de la Nación la instalación de este Tribunal10. 1.4.10.
Mediante Auto No. 5 del veinticinco (25) de junio de dos mil diez (2010) (Acta No. 3), el Tribunal decidió “reconocer personería jurídica al Doctor JOSÉ JOAQUIN NAVARRO SARMIENTO como apoderado judicial de la convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. en los términos del poder conferido” y “señaló las tres (3) de tarde del día veintinueve (29) de junio del dos mil diez (2010) para llevar a cabo audiencia con el fin de continuar el trámite del presente proceso”, providencia que fue notificada vía internet a los apoderados de las 7Cuaderno Principal No. 1, folios 68-71. 8Cuaderno Principal No. 1, folio 74. 9Cuaderno Principal No. 1, folio 75. 10Cuaderno Principal No. 1, folio
55. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 8 partes, según el Reglamento de la Cámara de Comercio. 1.4.11. El veintinueve (29) de junio de 2010 el Tribunal de Arbitramento, mediante auto No 6, ratificó su competencia para conocer de las controversias sometidas a su conocimiento y señaló las sumas que por concepto de honorarios, gastos y protocolización deberían consignar las partes. 11 1.4.12.
Consignadas las sumas señaladas a las partes, mediante auto No 7 acta No 6 del veintinueve (29) de julio de dos mil diez (2010) el Tribunal señala fecha para llevar a cabo audiencia de conciliación y en el evento de fracaso continuar con la primera audiencia de trámite. 12 1.4.13. Mediante acta No 7 auto No 8 del cinco (5) de agosto de dos mil (2010) y por petición conjunta de los apoderados de las partes, el Tribunal señala nueva fecha para llevar a cabo audiencia de conciliación para el día veinte (20) de agosto del mismo año.13 1.4.14.
Según consta en el acta No 8 del veinte (20) de agosto de dos mil diez (2010), mediante auto No 9, el tribunal declara “fracasada, agotada y concluida la etapa conciliatoria y ordena continuar con el trámite del proceso” y por medio del auto No 10 se lleva a cabo la primera audiencia de trámite, según el Reglamento de la Cámara de Comercio de 11 Cuaderno Principal No 1 folios 82-97 12 Cuaderno Principal No 1 fl 98-101 13 Cuaderno Principal No 1 fl 115-118 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 9 Bogotá” y se procede al decreto de las pruebas solicitadas por las partes14 1.4.15.
Mediante acta No 9 Auto No. 11 del ocho (8) de septiembre de dos mil diez (2010) se deja constancia de la inasistencia del representante legal de la parte convocada a la audiencia de interrogatorio de parte, la entrega del cuestionario en sobre cerrado por al apoderado de la parte convocante y el desistimiento del interrogatorio decretado a favor de la parte convocada.15 1.4.16.
Mediante acta No 10 auto No 12 del diecisiete (17) de septiembre de dos mil diez (2010) el Tribunal tiene por no justificada la inasistencia del representante legal a la audiencia de de interrogatorio de parte y se señala fecha para la calificación del cuestionario allegado.16 1.4.17. Mediante acta No 11 auto No 13 se declara confeso de algunas de las preguntas contenidas en el cuestionario allegado por la parte convocada y se señala fecha para alegatos de conclusión para el día veinticinco (25) de octubre de dos mil diez (2010).17
1.5. TRÁMITE ARBITRAL 1.5.1 Primera audiencia de trámite 14 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-126 15 Cuaderno principal No 1 Fl 130-133 16 Cuaderno Principal No 1 Fl 137-141 17 Cuaderno Principal No 1 Fl 144-149 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 10 El día veinte (20) de agosto de 2010, según consta en el acta No. 8 auto No 10 se realizó la Primera Audiencia de Trámite de conformidad con el artículo 11 del Reglamento de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se ordenó el decreto y práctica de las pruebas solicitadas oportunamente por las partes18. 1.5.2.
Audiencias de instrucción del proceso Definida la competencia del Tribunal mediante autos No 2 del quince (15) de abril de dos mil diez (2010) 19y ratificada la decisión mediante acta No 5 auto 6 del 29 de junio de 201020, se procedió el día veinte (20) de agosto de 2010, según consta en el acta No. 8 auto No 1021 a decretar las pruebas solicitadas por las partes.
El trámite se desarrolló en trece (13) sesiones, en las cuales se asumió competencia, se decretaron y practicaron las pruebas solicitadas, se recibieron alegatos de conclusión y se profiere este laudo. 1.5.3. Pruebas decretadas y solicitadas Por Auto No. 10 proferido en audiencia del veinte (20) de agosto de dos mil diez (2010) (Acta No. 8), el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las 18 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-125 19 Cuaderno Principal No 1 Fl 41-47 20 Cuaderno Principal No 1 fl 82-97 21 Cuaderno Principal No 1 Fl 119-126 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 11 partes, las cuales se practicaron de la siguiente manera: 1.5.3.1 Documentales: Se tuvieron como medios de prueba, con el mérito legal que a cada cual corresponde, los documentos allegados con la demanda arbitral y su contestación. 1.5.3.5 Interrogatorios de parte: Se decretaron los interrogatorios de parte de la parte convocante, HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, de cuya práctica desistió la parte interesada22 y ante la inasistencia del representante legal de la convocada a la audiencia señalada por el Tribunal para recepcionar el interrogatorio de parte y el rechazo de la excusa presentada, se declaró a la parte convocada confeso de algunos hechos, según consta el auto No acta No 11 auto No 1323 1.5.4.
Audiencia de alegatos de conclusión Concluida la etapa probatoria, el señor apoderado de las parte convocante de manera oral y por escrito y el señor apoderado de la parte convocada por escrito, en audiencia del día veinticinco (25) de 22 Cuaderno principal No 1 fl 130, auto No 11 del ocho (8) de septiembre de dos mil diez (2010) 23 Cuaderno Principal No 1 Fl 144-149 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 12 octubre de 2010, expusieron sus alegatos y presentaron sendos resúmenes escritos.24 1.5.5.
Audiencia de Fallo Mediante Auto No. 14 (Acta No. 12) del veinticinco (25) de octubre de dos mil diez (2010), el Tribunal señaló el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil diez (2010), para audiencia de fallo25
1.6. TÉRMINO PARA FALLAR De conformidad con el artículo 14 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, “El trámite arbitral tendrá la duración señalada por las partes en su pacto arbitral. En caso de no contener éste indicación alguna, tendrá una duración máxima de seis (6) meses contados a partir de la primera audiencia de trámite.
Dicho plazo podrá ser prorrogado de oficio por los árbitros, por una o varias veces, siempre y cuando dichas prórrogas no sumen, en total, el plazo originalmente pactado por las partes o el que supletivamente aquí se establece. Dentro de dicho plazo y prórrogas se entienden incluidas las suspensiones que las partes acuerden conforme a las reglas generales.26 El Tribunal se encuentra en término para fallar, conforme a las siguientes consideraciones: 24 Cuaderno Principal No. 1, folios 150-156. 25 Cuaderno Principal No. 1, folios 157-159. 26 Aprobado por el Ministerio del Interior y de Justicia, mediante oficio 0FI07- 36865-DAJ- 0500 del 13 de diciembre de 2007.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 13 a. El día veinte (20) de agosto de 2010 se efectúo la primera audiencia de trámite, y mediante Auto No. 10, proferido en esa oportunidad (Acta No. 8), el Tribunal decretó la práctica de las pruebas solicitadas por las partes, sin que éstas hubieren solicitado suspensión alguna.
Culminada la primera audiencia de trámite el veinte (20) de agosto de dos mil diez (2010), el término inicial de los seis meses vencería entonces el veinte (20) de febrero de dos mil once (2011). Por consiguiente, el Tribunal se encuentra en la oportunidad legal para proferir el fallo. 1.7. La Demanda y su Contestación 1.7.1.
Pretensiones En la demanda HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS formularon las siguientes pretensiones: 1.- Se declare la terminación del contrato de arrendamiento sobre el inmueble Local No 14 Del Edificio El Bosque, P.H., situado en la Calle 134 No. 13-83, hoy Avenida Calle 134 No. 7B-83 de la nomenclatura urbana de Bogotá entre HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA Y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS como arrendadores y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. como arrendataria con fundamento en lo dispuesto en el numeral 2° del artículo 518 del Código de Comercio y como consecuencia de ello, se ordene la restitución del inmueble a la parte demandante.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 14 2.- Se condene a la parte demandada a asumir las costas y gastos del proceso” (Cuaderno No 1 Folio No 1) 1.7.2 Los hechos de la demanda, su contestación y excepciones perentorias Las pretensiones formuladas por la parte convocante están fundamentadas en los hechos que se resumen a continuación con su respectiva respuesta. 1.
Con fecha 1° de enero de 2003 se suscribió el contrato de arrendamiento local comercial entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO de una parte, y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. de la otra, esta última representada por su representante legal, señor Carlos Barrera Ardila, sobre el inmueble ubicado en la Calle 134 No. 13-83, hoy Avenida Calle 134 No. 7B-83, Local número 14 ubicado en los pisos primero y mezanine del Edificio El Bosque, P.H. de la ciudad de Bogotá. 2.
El término de duración del mencionado contrato fue de 5 años contados a partir del 1° de enero de 2003, conforme lo pactado en la cláusula SEGUNDA del contrato. Vencido dicho término, se pactaron prórrogas sucesivas y automáticas de 24 meses, salvo que alguna de las partes comunicare a la otra su intención de darlo por terminado con una antelación no inferior a 2 meses a su vencimiento. 3.
Con fecha 28 de noviembre de 2006 se firmó el contrato de cesión del contrato de arrendamiento antes mencionado, entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO como cesionarios y quienes son los actuales propietarios del inmueble arrendado. Esta cesión fue notificada por correo certificado al ARRENDATARIO en la misma fecha. 4.
Habiendo reclamado los actuales arrendadores la entrega del inmueble a los arrendatarios con 6 meses anteriores a la terminación o sea el 1°. de enero de 2008, mediante comunicaciones de fecha mayo y junio de 2007, y ante la negativa de éstos a hacerlo, se adelantó demanda arbitral en procura de la restitución del inmueble, la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 15 cual fue desfavorable a las pretensiones de los demandantes en razón a que el desahucio no indicó que lo requerían para un negocio propio y por lo mismo no reunía los requisitos del artículo 520 del Código de Comercio. 5.
Habiéndose prorrogado el contrato por 24 meses, en los términos de la cláusula 2ª del mismo, en el mes de junio de 2009 y por cumplirse el término de prorroga el 1° de enero de 2010, mi poderdante envió por correo certificado, con 6 meses de antelación a su nuevo vencimiento, comunicación a los demandados en donde les hace el desahucio para la entrega del inmueble, en los términos del artículo 520 del C. P. C., sin que la Sociedad demandada haya procedido a restituirlo, causado con dicha actitud perjuicios económicos a mis representados, pues no han podido desarrollar en el local el negocio para el cual lo tienen destinado. 6.
Mis poderdantes necesitan el inmueble para desarrollar una actividad comercial diferente a la que actualmente está dedicado el local. 7. La cláusula segunda del contrato contiene dos modalidades: un periodo fijo de 5 años y unas prórrogas automáticas de 24 meses cuando el arrendador no ha reclamado la restitución del inmueble.
Dentro del término y oportunidad legal la parte convocada contesta la convocatoria y demanda arbitral y al efecto propone como excepciones de mérito o de fondo las que denomino y sustentó así: “INEXISTENCIA DE CAUSAL PARA INCOAR LA ACCION 1.1. Contrato de arrendamiento. El primero (1°) de enero de 2003 se suscribió el Contrato de arrendamiento del local comercial entre MARÍA CRISTINA ZEA DE DURÁN y ALICIA ZEA JARAMILLO, de una parte y SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. de la otra, sobre el inmueble ubicado en la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 16 Calle 134 No. 13-83 local No. 14 del Edificio EL BOSQUE P.H..
El término de duración del Contrato, fue de cinco (5) años. El 28 de noviembre de 2006, el Contrato fue cedido a los convocantes, quienes lo notificaron por correo certificado al Arrendatario. Con fecha de 19 de junio de 2009, los convocantes comunicaron al desahucio a OLÍMPICA S.A. 1.2. Renovación del Contrato de Arrendamiento El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes respecto del inmueble: Local No. 14 del Edificio El Bosque, P.H. de la calle 134 No. 18-33 de Bogotá D.C., se RENOVÓ, el 1 de enero de 2008, por ministerio de la ley, por un término igual al inicialmente pactado, esto es por CINCO (5) AÑOS, los cuales vencen el 31 de diciembre de 2012 (el subrayado es mío).
Se RONOVÓ por mandato de la ley, POR CINCO (5) AÑOS, esto es hasta el 31 de diciembre de 2012, por contener la cláusula segunda del contrato, una violación al derecho de naturaleza personal del Arrendatario, de renovación del contrato de arrendamiento por establecer que: “… si con anticipación de dos (2) meses ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de darlo por terminado, el contrato se entenderá TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 17 prorrogado en forma sucesiva y automática por periodos de veinticuatro (24) meses…” Esto es que contiene normas que contradicen lo dispuesto al derecho de renovación automática por haber ocupado OLÍMPICA S.A., el inmueble por más de dos (2) años que no producen efectos de ninguna naturaleza, así lo hayan estipulado las partes (art.524 C de Co), para las futuras prórrogas, al reducir el término de renovación a veinticuatro (24) meses.
En efecto el artículo 524 del C. de Co establece en concordancia con el artículo 897 del C. de Co, que contra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive no producirá efectos ningún estipulación de las partes, e igualmente el artículo 897 establece que cuando se exprese que un acto no produce efectos, se entenderá que es ineficaz de pleno derecho, sin necesidad de declaración judicial.
OLÍMPICA S.A., ha dado escrito cumplimiento al contrato cancelando oportunamente los cánones de arrendamiento, dándole buen uso y lo ha conservado adecuadamente. Por tanto No es precedente declararlo por terminado, sino hasta el 31 de diciembre de 2012.
2. EXCEPCION GENERICA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 18 Como al momento de fallar el señor Arbitro, debe tener en cuenta todos los hechos probados que sean extintivos o impeditivos de las pretensiones formuladas, con fundamento en lo reglado por el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, solicito al señor Arbitro declare la existencia procesal de todas las excepciones que prueben la improcedencia de las pretensiones de la demanda.” II.
PRESUPUESTOS PROCESALES La totalidad de los “presupuestos procesales”27 concurren en este proceso 1. Demanda en forma La demanda se ajusta a la plenitud de las exigencias normativas consagradas por el artículo 75 del Código de Procedimiento Civil. 2. Competencia Según analizó detenidamente en la providencia proferida el quince (15) de abril de dos mil diez (2010)28, como consta en el Acta No 1, y auto No 6 acta No 5 del veintinueve (29) de junio de dos mil diez (2010) el Tribunal es competente para el juzgamiento y decisión de las controversias contenidas en las pretensiones y excepciones, todas 27 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de 19 de agosto de 1954. 28 Cuaderno Principal No 1 Fl 42-47 y 82-96 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 19 de contenido particular, específico y concreto, de naturaleza patrimonial, económica y susceptibles de transacción y disposición entre sujetos plenamente capaces y, por ende, de arbitraje.
Las partes de este proceso, en ejercicio del derecho constitucional fundamental de acceso a la administración de justicia, al tenor de los artículos 116 de la Constitución Política29, 8º y 13 de la Ley Estatutaria de la Administración de Justicia número 270 de 1996, 3 y 111 de la Ley 446 de 1998, 115 del Decreto 1818 de 1998, están facultadas para acudir al arbitraje como mecanismo judicial de solución de las controversias y, ante la imposibilidad de solucionarlas por la vía del arreglo directo, han acudido al arbitramento y comparecido por conducto de sus representantes legales y apoderados judiciales con la plenitud de las exigencias normativas para tal efecto. 3.
Capacidad de parte Las partes, HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS y la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A., son sujetos plenamente capaces y, por tratarse de un arbitramento en derecho, han comparecido al proceso por conducto de sus apoderados, abogados titulados, debidamente 29 El Artículo 116, inciso 4º, modificado por el artículo 1º del Acto Legislativo Número 003 de 2002, establece: “Los particulares pueden ser investidos transitoriamente de la función de administrar justicia en la condición de jurados en las causas criminales, conciliadores o en la de árbitros habilitados por las partes para proferir fallos en derecho o en equidad, en los términos que determine la ley”.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 20 constituidos y, por ende, con “capacidad procesal” o “para comparecer a proceso”. III. CONSIDERACIONES El tema sometido a consideración del Tribunal radica en la interpretación que las partes sometidas al presente trámite le dan a la validez del contenido de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento del inmueble donde opera el establecimiento de comercio, la cual es el siguiente tenor: “SEGUNDA.DURACION.
El presente contrato tendrá una duración de cinco (5) años, contados a partir del primero (1) de enero de 2003. Vencido este término inicial o el de la respectiva prorroga, y si con anticipación de dos (2) meses ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de darlo por terminado, el contrato se entenderá prorrogado en forma sucesiva y automática por períodos de veinticuatro (24) meses.
Durante las vigencias de las prórrogas subsistirán todas las garantías y estipulaciones acordadas en este contrato30“ En consecuencia el problema jurídico puesto a consideración del Tribunal estriba en la determinación de la eficacia del contenido de la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes, en especial la determinación de las 30 Cuaderno de Pruebas No 1 Fl 02 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 21 condiciones en que se desenvolvería el contrato en caso de presentarse su renovación. Con el fin de dilucidar el punto materia de disentimiento, el Tribunal abordará los temas atinentes a: {1} LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES EN LOS CUALES FUNCIONA UN ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. {2} LOS DERECHOS DEL ARRENDADOR y DEL ARRENDATARIO. {3} LAS DIFERENCIAS ENTRE RENOVACIÓN Y PRÓRROGA AUTOMÁTICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. {4} LAS CONSECUENCIAS DE ESAS DIFERENCIAS FRENTE AL CASO CONCRETO, {5} LA EFICACIA DEL DESAHUCIO EFECTUADO POR LA PARTE CONVOCANTE EL DIECINUEVE (19) DE JUNIO DE DOS MIL NUEVE (2009). 1.- NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DONDE OPERAN ESTABLECIMIENTOS DE COMERCIO.
Al inicio del Código de Comercio, en su título preliminar, el artículo 4 indica que “Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados preferirán a las normas legales supletivas y a las costumbres mercantiles”, llevando al operador del derecho a indagar cuáles características revisten unas y otras, es decir, si son supletivas o imperativas.
Las disposiciones que revisten el carácter de imperativas se caracterizan por cuanto frente a lo dispuesto en ellas no tiene eficacia la disposición de las partes, al paso que las supletivas cumplen TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 22 una función integradora de la voluntad de ellas cuando éstas no han dispuesto sobre un tema específico o han dispuesto deficientemente.
El Doctor José Ignacio Narváez García, señala que “las [normas] imperativas imponen limitaciones a la autonomía de la voluntad, vale decir, a la libertad de contratación, o determinan sanciones, o establecen regulaciones que no son susceptibles de modificación o derogación por acuerdos privados. Se inspiran en principios estrechamente ligados a la noción de orden público en su triple dimensión de seguridad del estado, moralidad de la comunidad y protección de terceros.
Por eso son siempre de ineludible cumplimiento y se manifiestan en textos expresos e inequívocos que, desde otro ángulo consideradas, son de interpretación estricta y aplicación restrictiva”31 En materia de regulación de los bienes mercantiles, el libro tercero, título I, capítulo I, disciplina en primera instancia y dada su importancia el denominado “ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO” en los artículos 515 al 524 inclusive.
Según el doctor Narváez García, “El establecimiento mercantil es considerado una universalidad de bienes corporales e incorporales, dotadas de individualidad propia, o sea, que sus elementos se organizan en forma coordinada para desarrollar una actividad económica (producción, transformación, distribución, 31 José Ignacio Narváez García. Derecho Mercantil Colombiano, parte general Editorial Legis, Novena Edición, Bogotá, 2020, página No 109 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 23 administración o custodia de bienes, o la prestación de servicios).
Esa peculiaridad le confiere un valor económico y jurídico y en rededor de la misma gira toda la normatividad”32. En efecto, el artículo 515 del Código de Comercio define el establecimiento de comercio como “un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de le empresa” y sus elementos integrantes, a título enunciativo, los indica en el artículo 516 ejusdem, del cual se destaca, para efectos de este pronunciamiento, el numeral quinto al señalar que, salvo estipulación en contrario, se entiende que forma parte de éste “Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario”.
En la sentencia proferida por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia el día 27 de abril de 2010, con ponencia del Doctor César Julio Valencia Copete, resaltando el motivo de protección de este bien mercantil, se dice que: “Resulta patente la existencia actual de un conjunto de disposiciones destinadas a la protección de la actividad comercial, cuyo fundamento y venero se hallan en el interés general y superior de la sociedad y del Estado, comprometidos como están en el mantenimiento de la estabilidad de las empresas, la subsistencia 32 José Ignacio Narváez, Colección Literatura Jurídica, Derecho Mercantil Colombiano, La empresa y el establecimiento, Editorial Legis, Bogotá, 2002pág 105.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 24 de las formas organizadas de acción económica y la continuidad del comportamiento empresarial, por cuanto en las naciones modernas éstas representan importante factor de desarrollo y de equilibrio social.
Esas normas constituyen, entonces, especial amparo al comerciante para que no se vean apagados o reducidos los resultados de sus esfuerzos por generar y preservar la fuente de empleo y de riqueza que el oficio mercantil supone.” Y agrega “Sirve también la equidad de inspiración a ese conjunto normativo, pues surge indispensable proteger la autoría del elemento inmaterial consistente en la acreditación del establecimiento y en la conquista de una específica clientela, fruto valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el impulso y la fructífera gestión del empresario; esta razón, por tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante.
“ Esta misma línea de pensamiento fue la tomada por los redactores del Código de Comercio, cuando señalaron que “es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado en torno a él una clientela que se orienta más por el local ocupado que por cualquier otra circunstancia, ha creado uno de esos elementos inmateriales que incrementan el rendimiento o la productividad de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 25 toda empresa.
Y ese elemento, que es a veces tan valioso que sirve de motivo para el cobro de primas cuantiosas por la cesión de un local, no es fruto de la actividad del propietario sino de la del arrendatario; por eso es digno de protección en quien lo ha creado, y no es justo que sea el mismo propietario el que se beneficie con él, recaudando primas por privar de ese derecho al inquilino, y por convertirse, casi siempre, en instrumento o aliado de la competencia desleal, que generalmente utiliza estos medios para aprovechar la labor y la paciente espera de otros.
Lo cual quiere decir que no es que se pretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo. La primera idea fundamental que inspira el proyecto es, pues, la que de ese elemento inmaterial de que se habla tiene toda la entidad de un verdadero objeto de propiedad privada, distinto del objeto de la propiedad del arrendador, que debe protegerse en su propietario contra cualquier abuso del derecho del arrendador, y para evitar que éste se enriquezca sin causa, aprovechando la labor de un inquilino a quien se priva de un derecho creado por él.”33 De lo cual se puede concluir que el contrato de arrendamiento donde funciona un establecimiento de comercio, como unidad económica organizada, goza de 33 Laudo de Daniel Bello vs OLÍMPICA S.A. del 28 de octubre de 2009,Ramón Madriñán de la Torre, Principios de Derecho Comercial, Editorial Temis, Novena Edición, Bogotá, 2004, página 166 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 26 una especial protección del estado, por medio de la regulación especial contenida en el Código de Comercio. 2.- DERECHOS DEL ARRENDADOR Y ARRENDATARIO.
La regulación que trae el Código de Comercio en materia del contrato de arrendamiento de inmuebles donde funciona un establecimiento de comercio, es puntual, pues sólo se ocupa de éste en el artículo 515-5 y en los artículos 518 al 524 inclusive, remitiendo a la regulación general contenida en el Código Civil, teniendo en cuenta la previsión contenida en el artículo 822 ejusdem.
En efecto, el artículo 1.973 del citado código, tipifica el contrato de arrendamiento como “un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por éste goce, obra o servicio un precio determinado:”, agregando el artículo 1.975 que “el precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada, y en éste segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de la cosecha.
Llamase renta cuando se paga periódicamente” Para el Tribunal resulta claro que las partes no tienenobjeción alguna en cuanto a la existencia del contrato y la calidad en que actúan tanto la parte convocada como la convocante para concurrir al TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 27 presente proceso arbitral, pues así se desprende sin mayor esfuerzo de la contestación de la demanda y de la prueba del pago del canon de arrendamiento efectuado a la parte convocante, con ocasión del uso y goce del inmueble objeto del citado contrato34.
Se reitera que la discusión se centra en la validez o no de la disposición en cuanto al término de la renovación del mismo pactada en la cláusula segunda, tema que será abordado específicamente por el Tribunal más adelante.
3. DIFERENCIAS ENTRE RENOVACIÓN Y PRÓRROGA AUTOMÁTICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. La redacción de los artículos 518 y 520 del Código de Comercio ha dado pie a la discusión doctrinaria sobre las diferencias que existen entre la figura de la renovación y de la prórroga del contrato. En efecto, en el importante Laudo proferido entre las mismas partes el día veintiocho (28) de octubre de dos mil ocho (2008) acertadamente se señaló: “Cuando el contrato no se declara finalizado por alguna de las causales contempladas en los ordinales 2 y 3 del artículo 518 del Código de Comercio, mediante desahucio efectuado con seis meses de antelación al vencimiento del mismo, éste se entiende renovado o prorrogado, según lo dispone el artículo 520 de la normatividad mercantil.
En el primero de los casos, las 34 Cuaderno de pruebas No 1 fls 20-85 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 28 partes convienen en celebrar un nuevo contrato, el cual puede fundarse sobre las mismas bases del anterior o sobre otras completamente diferentes; en el segundo caso, se entiende que se replican los mismos términos y condiciones inicialmente pactados.
Frente al derecho de renovación, la Corte Suprema de Justicia ha expresado que “(…) no implica una eliminación del derecho de propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación o prerrogativa para el inquilino a continuar utilizando el mismo inmueble, ya acreditado, aunque no necesariamente en las mismas condiciones primitivas.
“Renovación” no es sinónimo de “igualdad de condiciones económicas” o de “estabilización de condiciones” para el arrendatario. En su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio que pueden ser iguales o distintas a las del precedente, a voluntad de los contratantes. Se pretende defender la estabilidad del establecimiento de comercio con su valores intrínsecos y los humanos y sociales vinculados a los contratos de trabajo respectivos“.35 Por otro lado, en lo que respecta a la prórroga, la alta corporación se refirió en los siguientes términos: “Este caso ofrece una 35 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, noviembre veintinueve (29) de mil novecientos setenta y uno (1971), Magistrado ponente: Guillermo González Charry Gaceta Judicial, Página 492.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 29 modificación parcial del contrato solo en cuanto determina una prórroga automática del mismo por igual tiempo, pero en cambio estabiliza o mantiene idénticas las demás condiciones de su celebración, entre ellas, el monto de los cánones pactados.
Se supone que en los casos comentados, el propietario que desee readquirir la tenencia del inmueble, dispone de un plazo suficientemente amplio para hacerlo saber al arrendatario con los fines atrás anotados. Si así no procede y trata de forzar un desalojamiento repentino o apresurado o guarde silencio, el precepto impone automáticamente la prórroga del contrato.
El texto legal, puesto frente a dos intereses, el particular del propietario del inmueble y el del empresario comerciante que envuelve, como se vio, elementos de interés social, impone una solución a favor del último” 36 En este estado de cosas, bajo la premisa de que el desahucio planteado en el caso objeto de debate no es apto para producir los efectos de terminación que se pretendían, resulta necesario plantear el siguiente interrogante: ¿puede el inquilino alegar que la renovación no tiene vigencia por encontrarse el contrato prorrogado en las mismas condiciones, al vencimiento del término pactado? 36 Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, noviembre veintinueve (29) de mil novecientos setenta y uno (1971), Magistrado ponente: Guillermo González Charry), Gaceta Judicial, Página 492.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 30 FABIO NARANJO OCHOA alude a las graves dudas que ofrecen los artículos 518 a 520, ya citados, sobre el momento en que una de las partes puede promover la renovación del contrato, en la medida que el primero señala el vencimiento del contrato como punto de partida, mientras que el segundo parece indicar cosa diferente, ya que según éste, si el arrendador no ha desahuciado con seis (6) meses de antelación, el contrato se considera renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Dispone el mencionado autor que tales disposiciones deben armonizarse en forma tal que si el arrendador, conforme al artículo 520, no ha desahuciado en los términos previstos, no podrá solicitar la restitución para los fines anotados en el artículo 518, pero sí podrá exigir la renovación.37 La primera fórmula para la solución del problema expuesto es aquella que alude a la posibilidad de plantear la renovación del contrato, con sus consiguientes modificaciones, una vez vencido el contrato de arrendamiento inicialmente suscrito.
Según esta interpretación, cuando el contrato de arrendamiento expirado es exhibido al arrendatario para que exprese si lo renueva, con base en nuevas condiciones de precio, 37 NARANJO OCHOA, Fabio. EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE. EL PROCESO DE REGULACIÓN DE LA RENTA. Undécima Edición. Librería Jurídica Sánchez R. Ltda. Medellín, Colombia. 2003.
Página
65. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 31 plazo, etc., y éste no hace uso del derecho de renovación, por no aceptar las modalidades exigidas, puede plantearse la regulación de ellas ante la justicia ordinaria o los tribunales de arbitramento si a ello hubiere lugar.38 En igual sentido, CÉSAR GÓMEZ ESTRADA ha identificado la dificultad interpretativa que conllevan los artículos objeto de estudio en los siguientes términos: “La redacción del artículo 520 es, en el aspecto considerado, tanto más impropia y descuidada, y hace por ello mismo más necesaria e ineludible la in- terpretación antes indicada, en cuanto que una interpretación literal del precepto haría incurrir en sus aparentes rigores aun a los arrendadores que no tengan interés en impedir la renovación, o que inclusive la deseen, y que por eso precisamente no dan aviso alguno de desahucio, ni cometen consecuencialmente desa- tención de carga que les fuera exigible.
En efecto, por no preavisar perderían el derecho a pretender un nuevo precio, lo cual no tendría sentido”.39 Por otro lado, JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR en su obra CONTRATOS MERCANTLES, ha concretado la dificultad interpretativa de los artículos mencionados aludiendo a que las formulas para 38 NARANJO OCHOA, Fabio. EL PROCESO DE RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE.
EL PROCESO DE REGULACIÓN DE LA RENTA. Undécima Edición. Librería Jurídica Sánchez R. Ltda. Medellín, Colombia. 2003. Página 65. 39 GÓMEZ ESTRADA, César. DE LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILES. Cuarta Edición. Editorial Temis, Bogotá D.C., Colombia 2008. Página 354. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 32 promover la renovación del contrato deben ser propuestas con anterioridad al vencimiento del mismo, so pena de que las condiciones del acuerdo inicial se repliquen.
En este sentido, señala el autor: “Se trata de que al momento de cumplirse el término estipulado para la duración del contrato, se puedan variar las circunstancias que imperan en él. Lo normal es que las mismas partes acuerden esas nuevas circunstancias, siendo para ello preciso que una de ellas, generalmente al arrendador, promueva su discusión formulando para el efecto de una oferta de renovación, antes del vencimiento del contrato, so pena que éste se renueve en los mismos términos”. 40 (El subrayado es nuestro) Esta misma posición es aceptada por doctrinantes como EDGAR ESCOBAR VÉLEZ y JUAN GUILLERMO VELÁSQUEZ, para los cuales resulta lógico que el desacuerdo respecto de las nuevas condiciones que habrán de regir la relación entre las partes surja antes de que el contrato llegue al término acordado para su finalización o, cuando menos, en ese mismo momento.
Para los autores referidos, una vez pasado ese día, no podrá reclamarse por ninguna de las partes su ajuste, puesto que aquel se habrá renovado o prorrogado en las mismas condiciones en que venía cumpliéndose. En este sentido, antes de la fecha señalada para la 40 ARRUBLA PAUCAR, Jaime Alberto. CONTRATOS MERCANTILES, TOMO I. Séptima Edición. Biblioteca Jurídica Diké, Medellín, Colombia, 1995.
Página 470. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 33 terminación del contrato, arrendador o arrendatario podrán haberse requerido para discutir los asuntos relativos a los ajustes, de tal manera que, al vencimiento del mismo, y en caso de no haber llegado a un acuerdo, pudiera la parte interesada encontrarse legitimada para plantear la diferencia ante la justicia y determinar así las nuevas condiciones que regirán la relación contractual.41 De todo lo anterior, resulta claro que, a efectos de que el contrato no se renueve o prorrogue en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial, el arrendador deberá haber requerido al arrendatario para plantear las nuevas condiciones antes del vencimiento del contrato original.
No obstante, la posibilidad de someter la reformulación de los términos del acuerdo de voluntades con posterioridad al vencimiento del mismo, también parece abrirse campo en la normatividad mercantil, según las interpretaciones doctrinarias inicialmente señaladas en este numeral, con fundamento específico en el artículo 518 del Código de Comercio.
Ahora bien, es evidente que el planteamiento de las nuevas condiciones no puede tener lugar en un momento indefinido después del vencimiento 41 ESCOBAR VÉLEZ, Edgar G. ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES. Segunda edición. Librería Señal Editora. Medellín, Colombia. 2004. Página
41. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 34 del contrato originario, pues ello anularía la seguridad jurídica y la perspectiva contable y financiera que el ejercicio de la actividad comercial demanda.
En este sentido, debe entenderse que si el derecho a la renovación se plantea al vencimiento del acuerdo inicial, el plazo máximo para someter a consideración de la otra parte las nuevas condiciones que regirán la relación será la fecha planteada para el pago del primer canon del contrato renovado. Una vez transcurrida esta fecha, y no habiéndose planteado requerimiento alguno, deberán entenderse reafirmadas las condiciones iniciales y por ende, el contrato prorrogado.
Lo anterior, evidentemente no desestima la posibilidad de que las partes, en el mismo contrato primigenio, planteen por adelantado lo que serán las condiciones del nuevo contrato, en temas como el plazo, tal y como efectivamente lo hicieron en la cláusula segunda (2ª) del contrato reconocido en el presente laudo arbitral, en los siguientes términos: “Claúsula del Contrato Duración. Segunda.
Duración: El presente contrato tendrá duración de cinco (5) años, contados a partir del día primero (1o.) de enero de 2003. Vencido este término inicial o el de la respectiva prórroga, y si con anticipación de dos (2) meses ninguna de las partes ha comunicado a la otra su intención de darlo por terminado, el contrato se entenderá prorrogado en forma TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 35 sucesiva y automática por períodos de veinticuatro (24) meses.
Durante las vigencias de las prórrogas subsistirán todas las garantías y estipulaciones acordadas en este contrato”.( Laudo de HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS contra SUPERTIENDAS Y DRIGUERIAS OLÍMPICA S.A. del 28 de Octubre de 2.009.)”42 (Subrayado del Tribunal) En sentencia de casación de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, del 27 de Abril de 2010, con ponencia del Doctor Valencia Copete ese alto Tribunal43 sostuvo “Precisamente, en esa dirección defensora del establecimiento, de su propietario y de la estabilidad económica y laboral que trae consigo la permanencia de la empresa, se ubican las reglas señaladas en los artículos 516 a 524 del Código de Comercio, entre las cuales sobresale, por su especial carácter, el derecho de renovación con que cuenta el inquilino que ha “…ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo…” negocio mercantil, quien, por la circunstancia de haber organizado y acreditado durante ese tiempo su proyecto, a la par que por haber cumplido sus obligaciones convencionales frente al arrendador, cuenta con la potestad de continuar utilizando el local mediante la explotación de su actividad, salvo que, amén del incumplimiento contractual, el arrendador lo requiera para su propia habitación o 42 Laudo del 28 de Octubre de 2008 Tribunal de Arbitramento de DANIEL BELLO y OTRA contra SUPERTIENDAS Y DROGUEÍAS OLÍMPICA S.A. tramitado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá” 43 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 27 de abril de 2.010 M.P. Dr César Julio Valencia Copete, demandante Estación de Servicio El Topacio contra EXXONMOBIL DE COLOMBIA S.A. expediente No 2006-00728 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 36 con el fin de establecer una empresa sustancialmente diversa de la del arrendatario, o que deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin el desalojo.
Así, de conformidad con el artículo 518 del Código de Comercio, el “…empresario tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo…”, cuando haya ocupado no menos de dos años el inmueble con un mismo establecimiento de comercio, cumplido satisfactoriamente las respectivas obligaciones a su cargo y el arrendador no lo necesite para su habitación o un negocio suyo sustancialmente distinto del que tiene el empresario, ni el local exija desocupación o entrega para ser reconstruido o reparado, como tampoco se imponga su demolición a fin de adelantar una obra nueva o en virtud del estado de ruina.
Esto es, la atribución en cita se ha establecido, como lo deja ver el texto literal de la norma, en favor del mercader, pero, ha de precisarse, tal prerrogativa adquiere plena vitalidad una vez satisfechas las condiciones señaladas en los numerales 1, 2 o 3 del precepto, puesto que si alguna de ellas no aparece colmada, la posibilidad de renovar no hace su aparición, según fluye también del contenido normativo.” Y agrega “Mas, ese peculiar privilegio de poder renovar el contrato una vez cumplidos los requisitos legales, aún en contra de la voluntad del arrendador, no supone de modo ineludible la prolongación de las condiciones pactadas inicialmente, puesto que de la esencia de la indicada facultad no emerge semejante TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 37 conclusión, sino, de modo exclusivo, la opción de continuar con el uso del inmueble, aunque sea menester el cambio del contrato anterior o, por lo menos, la alteración de algunas de las cláusulas antes aceptadas por las partes, tales como las relativas al precio o a las circunstancias de utilización del bien materia de arrendamiento.
Se trata, en suma, de la potestad de seguir sirviéndose del establecimiento en el mismo local, aunque, eventualmente, bajo regulaciones convencionales diferentes. A eso se circunscribe el derecho de renovación”. Así las cosas la diferencia entre renovación y prórroga consiste en que la primera es una opción que le brinda al propietario del inmueble la posibilidad de renegociar las condiciones del contrato inicialmente celebrado y la prórroga es una sanción por haber desatendido las cargas que la celebración del negocio jurídico le impone, al prorrogarse el contrato en iguales condiciones al inicialmente pactado.
Dentro del presente proceso, y aduciendo la naturaleza de normas de orden público que ostentan las disposiciones que regulan lo atinente al establecimiento de comercio, la parte convocada sostiene que la disposición contenida en la cláusula segunda carece de efectos, es decir, es ineficaz de pleno derecho, por cuanto en su sentir, plantear la renovación del contrato por un tiempo TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 38 diferente al inicialmente pactado, contradice el contenido de dichas disposiciones.
El Tribunal no comparte esta posición pues si las partes, como se sostuvo anteriormente, pueden válidamente “renegociar” el contrato antes de su vencimiento o con posterioridad a su terminación, cuando no procede desahucio que indique la intención de las partes de querer darlo por terminado, con mayor razón pueden ellas, desplegando las cargas de previsión, diligencia, claridad y cuidado desde el inicio del contrato preveer que en caso de renovación del contrato, ésta se dará por un término diferente al inicialmente pactado.
Debe señalarse que la cláusula segunda adolece de ineficacia parcial, en cuanto al término señalado para hacer el desahucio, pero no conlleva la aniquilación total de la disposición contractual, entre otras cosas, porque con ella no se termina de manera abrupta el contrato y le permite al empresario tomar las previsiones pertinentes en caso de solicitud posterior para la restitución del inmueble y adicionalmente, que aún después de la entrega sigue protegido por la obligación de hacer que contrae el arrendador, en los motivos aducidos en el desahucio, que en caso de incumplimiento acarrea el reconocimiento y pago de las indemnizaciones que, sin limitarse a lo allí enunciado, estipula el artículo 522 del Código de Comercio.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 39 Como lo señalaron los doctrinantes citados y la misma Corte Suprema de Justicia, el derecho a la renovación no implica congelación de las condiciones del contrato inicialmente ajustado entre las partes y siendo ello así, las convenciones de las partes en cuanto a la manera de regular las renovaciones futuras de los contratos, no resultan, en criterio del Tribunal, contrarias al orden jurídico.
4. EFICACIA DEL DESAHUCIO EFECTUADO POR LA PARTE CONVOCANTE EL DIECINUEVE (19) DE JUNIO DE DOS MIL NUEVE (2009). Para el Tribunal la cláusula segunda del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no adolece de irregularidad alguna en cuanto a la regulación de las condiciones de la renovación del contrato de arrendamiento.
En efecto, el artículo 518 del Código de Comercio señala que “el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo…” lo cual impone averiguar en qué condiciones procedería esa renovación, respuesta que la brinda el artículo 520 ejusdem al ordenar que cuando no se haga el desahucio en debida forma “éste [el contrato] se considerará prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial”.
Añadiendo, en aras de la claridad, que según lo disciplina el artículo 524 del mismo cuerpo TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 40 normativo “contra las disposiciones previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes”.
Para el tribunal si bien es cierto que el plazo pactado en la citada cláusula contraviene lo previsto en el artículo 520 del C.Cio en cuanto al término del desahucio, no ocurre lo mismo frente a la disposición que las partes, de una manera libre, voluntaria y espontánea, señalaron como plazo inicial, al regular que éste tendría una duración inicial de cinco años y en caso de renovación, esta sería de veinticuatro meses, lo cual le permite afirmar al Tribunal que esta estipulación contractual, en su integridad engloba el concepto de plazo inicial a que se refiere la norma en comento.
Entendida así la disposición contractual a que se refiere la clausula segunda, del acervo probatorio se infiere, sin mayor esfuerzo, que en esta ocasión la parte convocante cumplió con la carga prevista en el citado artículo 520 ejusdem “desahuciando al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato” al invocar la causal segunda del artículo 518, pues así se confiesa expresamente al contestar el hecho cuarto de la demanda, cuando el apoderado de la convocada señala que: “Es parcialmente cierto.
El convocante se refiere a varios hechos. Respecto de la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 41 reclamación si de efectuó con anticipación de seis meses……..”.
En efecto, el contrato tenía un término inicial que constaba de dos partes, el primero de cinco años, contados desde el primero de enero de dos mil tres (2003) hasta el día treinta y uno de enero de dos mil siete (2007), y sucesivas renovaciones, que no prórrogas, de veinticuatro meses (24) meses, es decir, que la vigencia del contrato existente entre la parte convocante y convocada partía del primero (1) de enero de dos ocho (2008) hasta el día primero de enero de dos mil diez (2010)44.
Consta en el expediente a folio 17 que el día diecinueve (19) de junio de dos mil nueve (2009) los señores HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS, enviaron por intermedio de la empresa DEPRISA S.A comunicación en la cual señalaron: ”nuevamente procedemos a hacer el desahucio estipulado por la Ley con seis meses de anticipación del local comercial de nuestra propiedad ubicado en el edificio el Bosque local comercial # 14 AC 134 # 13-83, el cual requerimos para ser usado en un negocio propio diferente al que Uds realizan en el local de nuestra propiedad…..”.
El día seis (6) de enero de dos mil diez (2010), la parte convocante reitera la petición de restitución del inmueble al señalar en comunicación enviada por 44 Artículo 829 No 3 del Código de Comercio “Cuando el plazo sea de meses o de años, su vencimiento tendrá lugar el mismo día del correspondiente mes o año, si éste no tiene tal fecha, expirará en el último día del respectivo mes o año…..” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 42 Servientrega S.A. a la convocada que: “reiteramos, nos sea restituido el local comercial de nuestra propiedad local comercial de nuestra propiedad ubicado en el edificio el Bosque local comercial # 14 AC 134 # 13-83, la no restitución oportuna nos está causando perjuicios económicos.
Requerimiento que hicimos oportunamente y de acuerdo a lo estipulado en la ley para uso de un negocio propio diferente al que tiene “Supertiendas OLÍMPICA S.A.” En nuestro local” ( Cdo de pruebas No 1 fl 18). Así las cosas, la inteligencia que la parte convocada da al negocio jurídico contenido en la cláusula segunda, porque en su sentir contraría lo normado en el artículo 524 del Código de Comercio, no es compartida por el Tribunal, tanto cuanto más, que de la confesión ficta o presunta de la parte convocada, el Tribunal deduce que el citado contrato fue redactado por la parte convocada y que en ese sentido, la protección que consagra el Código de Comercio, es evitar la salida abrupta e ilegítima que entorpezca y afecte el desarrollo del comercio, y esta situación no se presenta, en el asunto sometido al tamiz del Tribunal, por cuanto la convocada sabía exactamente que la renovación pactada lo era por el término de dos años y no una prórroga de cinco (5) años.
En efecto el hecho que fue objeto de confesión ficta consistió en confesar que era cierto que “la intención que usted tuvo, en su carácter de representante legal de Supertiendas y Droguerías TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 43 OLÍMPICA S.A, al incluir en la cláusula segunda del contrato antes mencionado la posibilidad de prorrogas automáticas, fue la de que el término del mismo no fuera solamente de los cinco años sino que se prorrogara por más tiempo”45, lo cual permite afirmar, se reitera, que el contrato fue firmado a instancia de la convocada.
Especial mención le merece al Tribunal que analizado el alcance y contenido de la confesión ficta o presunta de que fue objeto la sociedad convocada, ante la inasistencia de su representante legal a la audiencia de interrogatorio de parte, que ésta fue la parte que propuso la redacción del contrato y en esas condiciones alegar la nulidad de la disposición en cuanto al término de la renovación del contrato de arrendamiento, no resulta de recibo.
En efecto, como se sostuvo en el laudo proferido dentro del Trámite Arbitral promovido por la sociedad ARAUJO & SEGOVIA S.A. contra SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. tramitado ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Barranquilla, el día doce (12) de marzo de dos mil diez (2010), las partes deben proceder con lealtad y rectitud no sólo en la conversaciones preliminares sino en y durante la ejecución del contrato, En efecto se indicó en dicho laudo que: “Señala el tratadista Luis Diez Picazo, que los principios rectores de la 45 Cuaderno Principal No 1 fl 143 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 44 interpretación contractual, son la búsqueda de la voluntad real de los contratantes, el principio de la conservación del contrato y el principio de la buena fe.
Indica el tratadista español, que las reglas de interpretación, han de buscar la común intención de las partes, como por lo demás lo señala el Código Civil colombiano y todos los códigos de orientación napoleónica, “la voluntad real es, ante todo la voluntad que presidió la formación y la celebración del contrato, es decir, la voluntad histórica y no la voluntad que las partes puedan tener en un momento posterior.
La voluntad real es, en segundo lugar, la voluntad común de ambas partes y no la voluntad individual de cada una de ellas” 1. Ahora bien, en relación con las demás reglas de interpretación, señala que el segundo principio fundamental tiene que ver con la eficacia del contrato. Es decir que, como también señaló Pothier, cuando una estipulación es susceptible de dos interpretaciones deberá preferirse aquella que produzca efectos, sobre la que no de lugar a ninguno. Y por último, en relación con la aplicación el principio de buena fe, en la interpretación de los contratos, como quiera que la buena fe constituye un estándar de conducta sometida y reglada por los imperativos éticos, el autor propone las siguientes conclusiones: “1.- Los contratos handeser interpretados presuponiendo una lealtad y una TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 45 corrección en su misma elaboración, es decir entendiendo que las partes al redactarlos quisieron expresarse según el modo normal propio de gentes honestas y no buscando circunloquios, confusiones deliberadas u oscuridades.
“2.- La buena fe, además de un punto de partida, ha de ser también un punto de llegada. El contrato debe ser interpretado de manera que el sentido que se le atribuya, sea el más conforme para llegar a un desenvolvimiento de las relaciones contractuales y para llegar a las consecuencias contractuales exigidas conforme a las normas éticas.
“3.- La buena fe impone también la aplicación de las ideas de confianza y de autorresponsabilidad en la interpretación. Si una de las partes, con su expresión o su declaración, suscitó en la otra una confianza en el sentido objetivamente atribuible a dicha declaración, esta parte no puede impugnar este sentido y pretender que el contrato tiene uno diverso.
Las declaraciones de voluntad deben interpretarse en el sentido más conforme con la confianza que hayan podido suscitar de acuerdo con la buena fe.”2 Con arreglo a tales indicaciones del autor español, surgen en el derecho reglas de interpretación como la interpretatio contra stipulatorem, regla que recoge el derecho colombiano en el artículo 1624 del Código Civil y que podría resultar aplicable en el caso que nos ocupa, toda vez que de las pruebas recabadas se pudo comprobar que el contrato fue elaborado por la convocada.” Así las cosas, el Tribunal considera que el contrato de arrendamiento objeto del presente proceso termina el día primero (1) de enero de dos mil diez (2010) y no el día treinta y uno (31) de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 46 diciembre de dos mil doce (2012) como lo expone la parte convocada, por cuanto la renovación del mismo sólo fue por el término de 24 meses y no de 5 años como se alega.
Todo lo anterior conduce a la prosperidad de las pretensiones de las demanda y al fracaso de la excepción de mérito propuesta y denominada “INEXISTENCIA DE CAUSAL PARA INCOAR LA ACCION y a la GENÉRICA, por la razones expuestas. IV. COSTAS Conforme a lo dispuesto por los artículos 392 y 393 de C.P.C., en concordancia con el artículo 154 del Decreto 1818 de 1998 (texto del artículo 33 del Decreto 2279 de 1.989), considerando que no prosperarán las excepciones de merito propuestas, se condenará a DROGUERÍAS Y SUPERTIENDAS OLÍMPICA S.A., en su condición de parte demandada, a rembolsar el cien por ciento (100%) de las costas y expensas procesales, a favor de la parte convocante, HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS.
En consecuencia, el demandante deberá pagar a la demandada las agencias en derecho, que el Tribunal fija en la suma de tres millones novecientos ochenta y dos mil cuatrocientos trece pesos moneda legal ( $ 3.982.413.00), tomando como parámetro la tarifa señalada para un árbitro, y reembolsarle las sumas de los gastos y honorarios del Tribunal asumidos por TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 47 ésta, que ascendieron a la suma de cuatro millones doscientos nueve mil veintiún pesos moneda legal ($ 4.209.021.00) incluido el impuesto al valor agregado –IVA.
En conclusión, la parte demandante deberá pagar a la demandada por concepto de costas la suma neta de ocho millones ciento noventa y un mil cuatrocientos treinta y cuatro pesos moneda legal ($8.91.434.00 ) Finalmente, los excedentes no utilizados de la partida “protocolización y otros gastos”, si los hubiera una vez protocolizado el expediente y cancelados los demás gastos, serán reembolsados por el Presidente a las partes en igual proporción. V. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, este Tribunal de Arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO. Declarar la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS- CESIONARIOS- con la sociedad SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. sobre el local número catorce (14) del Edificio EL BOSQUE P.H., situado en la Calle 134 No 13-83 hoy AVENIDA Calle 134 No 7B 83 de Bogotá, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 48 SEGUNDO. Conceder un término de treinta (30) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente laudo a SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. para que proceda a la restitución material del local número catorce (14) del Edificio EL BOSQUE P.H., situado en la Calle 134 No 13-83 hoy AVENIDA Calle 134 No 7B 83 de Bogotá, a HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS.
TERCERO. Negar la prosperidad de las excepciones de mérito propuestas por la parte convocada SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A, según lo manifestado en la parte motiva de la presente providencia.
CUARTO. Condenar a SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A a pagar a HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS la suma de ocho millones ciento noventa y un mil cuatrocientos treinta y cuatro pesos moneda legal ($8.191.434.00), a título de costas.
QUINTO. Disponer que en firme este Laudo se protocolice el expediente por el Presidente del Tribunal en una Notaría de esta ciudad, de conformidad con el artículo 159 del Decreto 1818 de 1998, con cargo al rubro de protocolización, efecto para el cual se previene a las partes sobre la obligación de cubrir los costos que faltaren, si la suma decretada y recibida para este fin resultare TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE HÉCTOR DANIEL BELLO URBINA y MARGARITA PACHÓN CUBILLOS CONTRA SUPERTIENDAS Y DROGUERÍAS OLÍMPICA S.A. Cámara de Comercio de Bogotá, Corte de Arbitraje, Centro de Arbitraje y Conciliación 49 insuficiente.
En caso contrario, el excedente se les devolverá en igual proporción.
SEXTO. Ordenar que se expidan copias auténticas de este laudo a cada una de las partes con las constancias de Ley.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. JAIRO VALLEJO MORENO Arbitro LUIS FERNANDO SERENO PATIÑO Secretario EL SUSCRITO SECRETARIO DEL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE LA REFERENCIA CERTIFICA QUE EL PRESENTE LAUDO ES COPIA AUTENTICA DEL ORIGINAL QUE REPOSA EN EL EXPEDIENTE. LUIS FERNANDO SERENO PATIÑO Secretario