CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. Vs. ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 8 DE MAYO DE 2024 TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 1 TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 2 CONTENIDO: I.
ANTECEDENTES
1. PARTES PROCESALES 1.1. Parte Convocante 1.2. Parte Convocada
2. EL CONTRATO
3. EL PACTO ARBITRAL
4. EL TRÁMITE DEL PROCESO 4.1. Presentación de la demanda 4.2. Designación del árbitro 4.3. Instalación 4.4. Admisión de la demanda 4.5. Contestación de la demanda 4.6. Traslado de la contestación a la demanda. 4.7. Audiencia de fijación de honorarios 4.8. Pago de los honorarios y gastos del proceso 4.9. Desistimiento de las pretensiones relacionadas con el demandado Henry Alberto Perilla Yepes 4.10.
Primera audiencia de trámite 4.11. Etapa Probatoria 4.12. Alegatos de Conclusión II. SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
1. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE 1. Las pretensiones relacionadas en la demanda. 2. De las excepciones propuestas:
2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA III. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES
2. CUESTIONES PREVIAS TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 3 2.1. Necesaria mención sobre las pretensiones declarativas y de condena dirigidas contra el deudor solidario 2.2. Tachas contra declaraciones de terceros
3. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 3.1. Problemas jurídicos y plan metodológico 3.2. ¿El contrato denominado “de concesión de espacio” corresponde en realidad un contrato de arrendamiento de local comercial? De ser afirmativa la respuesta, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre el régimen legal aplicable. 3.3. ¿El desahucio fue ejercido en forma legal por Terpel? En ese caso, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre los efectos del desahucio. 3.4.
¿Un presunto incumplimiento ex ante de TERPEL respecto de la causal de terminación invocada permitiría preservar el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento? 3.5. El inmueble y área objeto de restitución 3.6. Perjuicios reclamados 3.7. Evaluación sobre eventuales excepciones de mérito a reconocer oficiosamente
4. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL 4.1. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO
4.2. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES
4.3. JURAMENTO ESTIMATORIO V. PARTE RESOLUTIVA TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 4 LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., ocho (8) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) Surtidas la totalidad de las actuaciones procesales previstas en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Reglamento”) y la ley 1563 de 2012, para la debida instrucción del trámite arbitral y siendo la fecha y hora señaladas para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. por una parte (la “Convocante”) y ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO por la otra (la “Convocada”), previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES
1. PARTES PROCESALES 1.1. Parte Convocante Es la ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. (en adelante “Terpel” o la “Convocante”), sociedad colombiana, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., de naturaleza legal, inscrita en el registro mercantil con matrícula número 01143252, con el Número de Identificación Tributaria NIT 830.095.213-0, representada legalmente por su Presidente, que para la fecha de expedición del certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente y que fue allegado con la demanda arbitral es Óscar Andrés Bravo Restrepo. 1.2.
Parte Convocada Es ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO (en adelante la “Convocada”), ciudadana colombiana, mayor de edad, domiciliada en Armenia, Quindío e identificada con la cédula de ciudadanía Nro. 24.584.684, en su calidad de Concesionaria.
2. EL CONTRATO Obra en el expediente copia del “Contrato de Concesión de Espacio” y su Otrosí (El “Contrato”) cuyo objeto se definió en la Cláusula Primera del Contrato así: TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 5 “PRIMERA: OBJETO.- TERPEL entrega en concesión al CONCESIONARIO cuatro (4) espacio con un área aproximada de ciento cuarenta y seis metros cuadrados (146 m2) para que éste lo destine única y exclusivamente al desarrollo de su actividad de Montallantas, lubricentro, lavadero y cafetería. El espacio objeto de concesión en virtud de este contrato se encuentra ubicado dentro de las instalaciones de la estación de servicio El Tintal, ubicada en carrera 19 # 19 norte - 25 Armenia, Colombia, y cuya propiedad es de TERPEL (en adelante la Estación de Servicio).
El área objeto de este contrato tiene los siguientes linderos: MONTANLLAS LINDA, al Norte: parqueadero alistamientos vehículos, al oeste: bosque, al Sur parqueadero visitantes, al Este: islas; líquidos y gas. LUBRICENTRO, Al norte: oficina del lavadero, al oeste: islas, al sur: lavadero, al Este: bosque. LAVADERO VEHÍCULOS: al Norte: Lubricadero, al oeste: islas, al Sur: oficina principal, al Este: bosque.
CAFERIA: al Norte: oficina principal, al oeste: islas, al Sur: av 19, al Este: lote baldío. Parágrafo Primero: La presente concesión de espacio únicamente da derecho al uso del espacio antes señalado. Parágrafo Segundo: Los elementos que el CONCESIONARIO ubique dentro del espacio objeto de concesión para el desarrollo de su actividad serán de su exclusiva propiedad y/o de sus contratistas y en consecuencia, no harán parte del establecimiento de la Estación de Servicio”.
3. EL PACTO ARBITRAL En la Cláusula Decima Novena del Contrato las partes estipularon la Cláusula Compromisoria así: “DÉCIMA NOVENA: RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS. – Toda controversia o diferencia que surja entre las partes por causa o con ocasión del presente contrato, con relación a su ejecución, cumplimiento, terminación o las consecuencias finales del mismo, se resolverán por un Tribunal de Arbitramento, que se sujetará a las reglas, tarifas y TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 6 procedimientos establecidos por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, de acuerdo con lo siguiente: (i) El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro designado de común acuerdo por las partes.
Si no existiere acuerdo total o parcial de las partes sobre el nombramiento de los árbitros, cualquiera de ellas podrá solicitar al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, que proceda a su designación. El tribunal decidirá en derecho. Las controversias exceptuadas del conocimiento de las árbitros mencionadas anteriormente serán dirimidas por la justicia ordinaria.
Para todos los efectos el domicilio del presente contrato será la ciudad de Bogotá D.C., República de Colombia, y su legislación aplicable será la Ley Colombiana.”
4. EL TRÁMITE DEL PROCESO 4.1. Presentación de la demanda El 31 de agosto de 2023, la Convocante, por intermedio de apoderado judicial especial, solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Centro”) la integración de un Tribunal Arbitral para dirimir sus controversias con Adriana María Quesada Oviedo y Henry Alberto Perilla Yepes. 4.2.
Designación del árbitro En aplicación de lo dispuesto en la Cláusula arbitral, y no existiendo común acuerdo entre las partes, mediante sorteo público realizado por el Centro, fue designado como árbitro único el doctor DAVID YAYA NARVÁEZ quien, encontrándose dentro del término previsto en la ley, aceptó la designación efectuada. 4.3.
Instalación El Tribunal Arbitral se instaló el 25 de octubre de 2023, en sesión realizada a través de medios electrónicos dispuestos por el Centro, mediante decisión en firme; en la audiencia fue designada como secretaria la abogada María Isabel Paz Nates, quien posteriormente aceptó el cargo y tomó posesión del mismo. 4.4. Admisión de la demanda TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 7 Una vez instalado el Tribunal, además de haber fijado su sede y reconocida personería a los apoderados, en la misma audiencia admitió la demanda. 4.5.
Contestación de la demanda El 8 de noviembre de 2023, encontrándose dentro del término concedido por el Tribunal, ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO por conducto de su apoderada judicial contestó la demanda. Dentro del término de traslado el señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES guardó silencio. 4.6. Traslado de la contestación a la demanda. Transcurrido el término de traslado de la contestación de la demanda, la parte Convocante no descorrió traslado de ésta. 4.7.
Audiencia de fijación de honorarios Mediante Auto No. 4 de 13 de diciembre de 2023 y, ante la ausencia de solicitud conjunta de las partes para la realización de audiencia de conciliación, el Tribunal señaló las sumas a cargo de las partes por concepto de honorarios y gastos del Tribunal Arbitral. 4.8. Pago de los honorarios y gastos del proceso Dentro de la oportunidad legal, la parte Convocante pagó los honorarios fijados a su cargo y, teniendo en cuenta que la Convocada no pagó lo que estaba a su cargo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de la ley 1563 de 2012, procedió a pagar la suma de los honorarios fijados a aquella. 4.9.
Desistimiento de las pretensiones relacionadas con el demandado Henry Alberto Perilla Yepes Mediante Auto No. 7 de 15 de enero de 2024, y ante la ausencia de certeza sobre la recepción de las notificaciones por parte del señor Henry Alberto Perilla Yepes, el Tribunal requirió a las partes la confirmación de las direcciones de notificación del señor Perilla.
Con memoriales de 17 y 18 de enero de 2024, las partes manifestaron desconocer los datos de notificación del señor Henry Alberto Perilla. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 8 Adicionalmente, en el mismo memorial la parte Convocante solicitó al Tribunal Arbitral decretar el desistimiento de las pretensiones formuladas contra el demandado Henry Alberto Perilla Yepes.
En consideración al desistimiento presentado, mediante Auto No. 9 de 19 de enero de 2024, el Tribunal Arbitral resolvió aceptar el desistimiento de las pretensiones cuarta declarativa, y segunda a quinta de condena de la demanda formuladas contra el demandado Henry Alberto Perilla Yepes, quien quedó desvinculado del arbitraje, así como ordenar la continuación del trámite arbitral exclusivamente respecto de la convocada Adriana María Quesada Oviedo. 4.10.
Primera audiencia de trámite En dicha oportunidad, el Tribunal decidió sobre las excepciones alegadas como “previas” denominadas “falta de competencia” e “ineptitud de la demanda por falta de los requisitos formales o por indebida acumulación de pretensiones” mediante Auto No. 11 por el cual se declaró competente el Tribunal, decisión que quedó ejecutoriada sin que se hubiese presentado recurso alguno. 4.11.
Etapa Probatoria • Pruebas documentales Mediante Auto No. 19 de 12 de febrero de 2023 el Tribunal Arbitral ordenó tener como pruebas, con el valor que ordena la ley, los documentos aportados con la demanda arbitral inicial y en la contestación a la demanda. • Interrogatorios, declaraciones de parte y testimonios: Mediante Auto No. 13 de 12 de febrero de 2023, a solicitud de las partes, el Tribunal decretó el interrogatorio del representante legal de Terpel y la propia declaración de parte de Adriana María Quesada Oviedo y las declaraciones de los siguientes terceros: 1.
Diego Mauricio Cantillo Bustos 2. Hernando Correa Jaramillo 3. Erika María Galvis 4. Carolina Trujillo Mejía 5. Edwuin Javier Lerma Carvajal 6. José Vicente Balconete Aldana TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 9 7.
Jhon Faber Sánchez Torres 8. Editzon José Mogollón 9. Martha Lucía Vásquez Díaz 10. Dora Liliana Palacio Monsalve 11. Diana María Céspedes Bernal 12. Abraham Fierro Pioquinto 13. Manuel Salcedo El 19 de febrero de 2024 el Tribunal practicó las siguientes declaraciones: 1. Interrogatorio de Diana Carolina Peñaloza Castro representante legal de Organización Terpel S.A. 2.
Declaración Adriana María Quesada Oviedo 3. Testimonio de Diego Mauricio Cantillo Bustos 4. Testimonio de Edwin Javier Lerma Carvajal El 21 de febrero de 2024 el Tribunal practicó las siguientes declaraciones: 1. Testimonio de Editzon José Mogollón 2. Testimonio de Abraham Fierro Pioquinto Mediante Autos No. 15 y 16 de 19 de febrero de 2024, el Tribunal aceptó el desistimiento de los testimonios de las siguientes personas: 1.
José Vicente Balconete Aldana 2. Martha Lucia Vásquez Díaz 3. Dora Liliana Palacio Monsalve 4. Diana María Céspedes Bernal 5. Hernando Correa Jaramillo 6. Erika María Galvis 7. Carolina Trujillo Mejía. Mediante Auto No. 19 de 21 de febrero de 2024, el Tribunal aceptó el desistimiento del testimonio de Manuel Salcedo. 4.12. Alegatos de Conclusión TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 10 Habiéndose practicado todas las pruebas decretadas de forma oportuna, en audiencia que tuvo lugar el 2 de abril de 2024, las partes presentaron de forma oral y por escrito sus alegatos de conclusión. II.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
1. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A ARBITRAJE 1. Las pretensiones relacionadas en la demanda. Con su demanda arbitral subsanada, la Convocante formuló al Tribunal las siguientes pretensiones: • PRETENSIONES DECLARATIVAS PRIMERA. Que se declare que entre TERPEL y ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO se suscribió Contrato de Concesión de Espacio el 20 de diciembre de 2013, que se modificó mediante otrosí del 4 de agosto de 2016.
SEGUNDA. Que se declare que el Contrato de Concesión de Espacio celebrado entre TERPEL, en calidad de CONCEDENTE y la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO en calidad de CONCESIONARIO, terminó el día 4 de agosto de 2023 con ocasión de la Carta de Desahucio remitida por TERPEL y recibida por ADRIANA MARÍA QUESADA el 17 de enero de 2023. TERCERA.
Que se declare que ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO no ha restituido a TERPEL los cuatro espacios, con un área aproximada de 146m2, en el inmueble donde opera la EDS EL TINTAL, identificado con la matrícula inmobiliaria No. 280-174020. CUARTA. Que se declare que, con ocasión de la injustificada negación a restituir los espacios ubicados en el inmueble donde opera la EDS EL TINTAL a la terminación del Contrato, la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO y el señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, en calidad de deudor solidario, han ocasionado perjuicios a TERPEL por la imposibilidad de utilizar los espacios para un negocio sustancialmente distinto a los que tenía la señora QUESADA OVIEDO, según lo que se demuestre en el proceso. • PRETENSIONES CONDENATORIAS PRIMERA.
Que se ordene a ADRIANA MARÍA QUESADA a restituir a TERPEL los cuatro espacios entregados mediante el Contrato de Concesión, con un área aproximada de TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 11 146m2, ubicados en el inmueble donde opera la EDS EL TINTAL de propiedad de TERPEL y que se identifica con la matrícula inmobiliaria No. 280-174020.
SEGUNDA. Que, como consecuencia del incumplimiento en la restitución del inmueble, se condene a la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO y al señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, en calidad de deudor solidario, a pagar a TERPEL los perjuicios que se causen hasta la fecha en que se restituyan los espacios a TERPEL, en la cuantía que se pruebe en el proceso.
TERCERA. Que, como consecuencia de las anteriores declaraciones y condenas, se condene a la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO y el señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, en calidad de deudor solidario, a pagar el valor correspondiente a la corrección monetaria sobre las sumas a las que sean condenados a pagar a TERPEL. CUARTA. Que, como consecuencia de las anteriores declaraciones y condenas, se condene a la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO y el señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, en calidad de deudor solidario, a pagar el valor correspondiente a los intereses moratorios sobre las sumas a las que sean condenados a pagar a TERPEL, desde el momento de dictarse sentencia que quede en firme, hasta el momento en que se paguen.
QUINTA. Que se condene a la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO y al señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, en calidad de deudor solidario, al pago de las costas del proceso. En atención al memorial presentado el 18 de enero de 2024 por la Convocante, en el que se solicitó: “se decrete el desistimiento de las pretensiones cuarta declarativa, y segunda a quinta de condena de la demanda formuladas contra el demandado HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, y únicamente respecto de éste, en su calidad de garante contractual, y que se ordene la continuación del trámite respecto de la señora QUESADA OVIEDO, sin que por el presente acto procesal se puedan entender disminuidas, en proporción alguna, las obligaciones a cargo de ésta, ni disminuidos los efectos que de su incumplimiento se lleguen a derivar, como se demostrará a lo largo del proceso arbitral”.
Y según lo resuelto en el Auto No. 9 de 19 de enero de 2024, por medio del cual el Tribunal aceptó el desistimiento de las pretensiones cuarta declarativa, y segunda a quinta de condena de la demanda formuladas contra el demandado Henry Alberto Perilla Yepes, TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 12 quien fue desvinculado del arbitraje, el presente trámite arbitral se adelanta exclusivamente en contra de ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO. 2.
De las excepciones propuestas: En el escrito de contestación a la demanda arbitral, la Convocada formuló las siguientes excepciones: 1. Falta de competencia. 2. Ineptitud de la demanda por falta de los requisitos formales o por indebida acumulación de pretensiones. 3. Mala fe de la Convocante. 4. Arrendataria cumplida con derecho de renovación. 5.
Inexistencia de causal de terminación del contrato para la restitución del inmueble. 6. Excepción genérica
2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA A continuación el Tribunal presenta un resumen de los principales hechos de la demanda así: • Que el 20 de diciembre de 2013 Terpel y Adriana María Quesada suscribieron el Contrato. • Que en virtud del Contrato Terpel entregó a Adriana María Quesada el uso de aproximadamente 146 m2 de las instalaciones de la Estación de Servicio el Tintal. • Que mediante comunicación de 11 de enero de 2023, Terpel informó a Adriana María Quesada que, al amparo del artículo 520 y 518 numeral 2 del Código de Comercio, que no se renovaría el Contrato debido a que Terpel requiere el inmueble para un uso distinto al que se viene dando por parte de Adriana María Quesada. • Que a la fecha Adriana María Quesada no ha restituido a Terpel el inmueble.
III. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Como quiera que las partes no pactaron nada distinto, al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 13 adición. Teniendo en cuenta que la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 12 de febrero de 2024, el término de duración de este proceso se extiende hasta el 12 de agosto de 2024, con lo que la presente decisión se profiere dentro del término establecido por la ley.
IV. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso y que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales. Además, no se advierte causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue advertido por el Tribunal en la audiencia de 2 de abril de 2024, al momento de hacer el control de legalidad de este trámite, en los términos ordenados por el artículo 132 del C. G. del P., una vez concluyó la etapa de alegaciones, frente a lo cual los apoderados de las Partes no hicieron manifestación sobre vicio o irregularidad constitutivo de nulidad que debiera ser saneada hasta ese momento.
Por lo expuesto, es procedente dictar Laudo de mérito, que según lo acordado en la cláusula compromisoria debe proferirse en derecho, para lo cual se tiene en cuenta que de los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se estableció: Demanda en forma En su oportunidad se verificó por el Tribunal que la demanda cumplía las exigencias procesales y, por ello, la sometió oportunamente a trámite.
Capacidad Del estudio de los documentos aportados por las Partes al expediente se observa que tanto la Sociedad Convocante, así como la Convocada son sujetos plenamente capaces para comparecer a este proceso; su existencia y representación legal están debidamente acreditadas y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna y, además, por tratarse de un arbitraje en derecho, han comparecido al proceso por intermedio de sus representantes legales y apoderados, debidamente constituidos.
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2. CUESTIONES PREVIAS 2.1. Necesaria mención sobre las pretensiones declarativas y de condena dirigidas contra el deudor solidario La demanda dirigió pretensiones declarativas y de condena contra el señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES, tales como la pretensión Cuarta Declarativa y Segunda, Tercera, Cuarta y Quinta de condena. No obstante lo anterior, la Convocante desistió de las pretensiones en contra del señor PERILLA YEPES, actuación autorizada por el Tribunal en su oportunidad.
Por lo tanto, el Tribunal se abstendrá de proferir declaraciones o condenas a cargo del señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES habida cuenta del desistimiento presentado y aprobado mediante providencia judicial en firme. 2.2. Tachas contra declaraciones de terceros El artículo 211 del Código General del Proceso establece que: “Artículo 211.
Imparcialidad del testigo. Cualquiera de las partes podrá tachar el testimonio de las personas que se encuentren en circunstancias que afecten su credibilidad o imparcialidad, en razón de parentesco, dependencias, sentimientos o interés en relación con las partes o sus apoderados, antecedentes personales u otras causas. La tacha deberá formularse con expresión de las razones en que se funda.
El juez analizará el testimonio en el momento de fallar de acuerdo con las circunstancias de cada caso.” Con apoyo en lo anterior, la Convocante promovió tacha contra las declaraciones rendidas por John Fáber Sánchez Torres y Editzon José Mogollón, en razón de su vinculación con la Convocada. El Tribunal encuentra que si bien la vinculación existe, por ella misma no se configura reproche alguno por cuanto lo declarado guarda relación con las demás pruebas que militan en el expediente, todo lo cual fue objeto de valoración sistemática para proferir el fallo.
Por consiguiente, no se encuentran probadas las tachas propuestas. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 15
3. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 3.1. Problemas jurídicos y plan metodológico De acuerdo con las posiciones de las partes, el Tribunal identifica los siguientes problemas jurídicos en torno a los cuales se decidirá el asunto sometido a su consideración: 1. ¿El contrato denominado “de concesión de espacio” es en realidad un contrato de arrendamiento de local comercial? De ser afirmativa la respuesta, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre el régimen legal aplicable. 2.
En ese orden de ideas, ¿el desahucio fue ejercido en forma legal por Terpel? En ese caso, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre los efectos del desahucio. 3. ¿Un presunto incumplimiento ex ante de Terpel respecto de la causal de terminación invocada permitiría preservar el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento? El Tribunal considera que al resolver sobre los problemas jurídicos propuestos se decidirán los aspectos medulares de la controversia. 3.2.
¿El contrato denominado “de concesión de espacio” corresponde en realidad un contrato de arrendamiento de local comercial? De ser afirmativa la respuesta, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre el régimen legal aplicable. En primer lugar, el Tribunal encuentra que las partes le solicitaron pronunciarse sobre la naturaleza jurídica del contrato suscrito.
La convocante en cuanto solicitó declarar la suscripción del contrato (pretensión primera) y la validez del desahucio realizado invocando la regulación mercantil prevista para el contrato de arrendamiento de local comercial, lo que de suyo implica no dar por terminado por vencimiento de la vigencia y prescindir del desahucio inicialmente previsto en las cláusulas Cuarta (Inciso 2º) y Quinta del Contrato (pretensión segunda y hecho octavo).
A su turno, la Convocada, alega que el contrato corresponde a uno de arrendamiento de local comercial, al pronunciarse sobre las pretensiones primera declarativa y primera y segunda de condena, en el acápite de fundamentos y razones de derecho, y en las excepciones de fondo denominadas “2. Arrendataria cumplida con derecho de renovación” y “3.
Inexistencia de causal de terminación del contrato para la restitución del inmueble”. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 16 Además de lo anterior, el Tribunal, en tanto juez, está obligado a desentrañar la naturaleza del contrato como lo ha reconocido la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia: “(…) A pesar de que las diferentes manifestaciones, por sus coincidencias, pueden llegar a crear confusiones respecto a la verdadera esencia de lo pactado entre el empresario y su distribuidor, el hecho de que en un momento dado se convenga una determinada actividad puede estar fuera de contexto frente a la forma como se lleve a cabo, pues en últimas es esta la que delimita los reales alcances del nexo.
En tales casos, cuando surgen diferencias que son sometidas al arbitrio judicis, surge a cargo del fallador el deber de interpretar cuál es el verdadero querer de los contratantes, conforme a su naturaleza y sin consideración a la denominación que se la haya asignado, dejando el camino despejado de dudas, sin que para ello sea indispensable que quien formule el libelo invoque la existencia de acuerdos simulatorios como paso previo al reconocimiento de los derechos en su favor y las obligaciones a cargo.
Ese proceder, a pesar de ser viable, se hace innecesario si se tiene en cuenta que el calificativo, erróneamente acordado o impuesto por uno de los intervinientes, no delimita el campo de acción sino que el mismo obedece a sus cláusulas y los giros dados cuando se les pone en práctica. Sobre este punto la Corte tiene precisado que ‘es conocido que el proceso interpretativo, entendido en un sentido lato, comprende las labores de interpretación, calificación e integración del contenido contractual.
Es la interpretación una labor de hecho enderezada a establecer el significado efectivo o de fijación del contenido del negocio jurídico teniendo en cuenta los intereses de los contratantes; la calificación es la etapa dirigida a determinar su real naturaleza jurídica y sus efectos normativos; y la integración es aquél momento del proceso que se orienta a establecer el contenido contractual en toda su amplitud, partiendo de lo expresamente convenido por las partes, pero enriqueciéndolo con lo que dispone la ley imperativa o supletiva, o lo que la buena fe ha de incorporar al contrato en materia de deberes secundarios de conducta, atendiendo su carácter de regla de conducta -lealtad, corrección o probidad-.
(…) Específicamente, la calificación del contrato alude a aquel procedimiento desarrollado para efectos de determinar la naturaleza y el tipo del contrato ajustado por las partes conforme a sus elementos estructurales, labor que resulta trascendental para establecer el contenido obligacional que de él se deriva. Allí será necesario, por tanto, distinguir los elementos esenciales del contrato de aquellos que sean de su naturaleza o simplemente accidentales.
Para llevar a cabo la labor de calificación, el juez debe determinar si el acto celebrado por las partes reúne los elementos esenciales para la existencia de alguno TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 17 de los negocios típicos y, si ello es así, establecer la clase o categoría a la cual pertenece, o, por el contrario, determinar si el acto es atípico y proceder a determinar la regulación que a él sea aplicable.
(…) Por tanto, la calificación es una labor de subsunción del negocio jurídico en un entorno normativo, fruto de lo cual se podrá definir la disciplina legal que habrá de determinar sus efectos jurídicos. (…) Es evidente, claro está, que en la labor de calificación contractual el juez no puede estar atado a la denominación o nomenclatura que erróneamente o de manera desprevenida le hayan asignado las partes al negocio de que se trate, por lo cual es atribución del juez preferir el contenido frente a la designación que los contratantes le hayan dado al acuerdo dispositivo (contractus magis ex partis quam verbis discernuntur), ya que, como se comprenderá, se trata de un proceso de adecuación de lo convenido por las partes al ordenamiento, en la que, obviamente la labor es estrictamente jurídica’ (sentencia de 19 de diciembre de 2011, expediente 2000-01474).
Por tal razón, cuando un nexo de esa índole se hace constar por escrito y se aduce que éste no contiene la real voluntad de los concertantes o que simplemente el apelativo dado para identificarlo no corresponde al contenido de sus estipulaciones, es imprescindible hacer un contraste entre ambas figuras para que, dejando de lado los puntos en que convergen y delimitadas sus divergencias, se encamine el esfuerzo probatorio a develar la presencia de estas últimas en la forma como se desarrollan las relaciones entre sus intervinientes, sin que se requiera de un pronunciamiento previo sobre la existencia de un concierto simulatorio.”1”2.
Visto lo anterior, el Tribunal procederá a identificar las diferencias entre los elementos esenciales (C.C., Art. 1501)3 del contrato de concesión de espacio, atípico pero identificado 1 CSJ SC6315-2017. Radicación No. 11001-31-03-019-2008-00247-01. 2 CSJ SC, sent. del 27 de marzo de 2012, rad. 2006-00535-01. Resaltado por fuera del original. 3 “Art. 1501.- Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales.
Son de la esencia de un contrato aquellas cosas, sin las cuales, o no produce efeto alguno, o degeneran en otro contrato diferente; son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial; y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.” (resaltado por fuera del original).
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 18 en la doctrina y la jurisprudencia, y del contrato de arrendamiento de local comercial, que no aparece propiamente definido en la regulación mercantil, aunque es objeto de particular protección. Si bien es cierto que ambos contratos traen consigo la entrega de la tenencia de un inmueble destinado a una actividad mercantil, el objeto de uno y otro resulta muy diferente en función de: (i) si la clientela es principalmente propia (del arrendatario) o ajena (del concedente) y (ii) si la prestación predominante es la entrega de la tenencia, sin perjuicio de otras reglamentarias que sean accesorias.
En otras palabras, la doctrina ha planteado lo anterior en los siguientes términos: “Por otra parte cabe discutir ¿qué sucede con los que se han venido denominando contratos de concesión de espacios, en los que se establece que el concesionario tiene derecho a un espacio en un determinado centro comercial y como retribución paga una suma que en ocasiones varía en función de las ventas? Además, ese concesionario se compromete a actuar de conformidad con los parámetros que fija el centro comercial o el almacén de alcance mayor o incluso un local dentro de un centro comercial o el almacén en que se encuentra y colaborar con el desarrollo de las políticas del mismo.
Se ha sostenido que esta figura es distinta al contrato de arrendamiento y al efecto señala que el concesionario se aprovecha del good will del almacén o del centro comercial en el que se encuentra situado y de la canalización de clientela que este logra gracias a la existencia misma del centro comercial, cuya composición en muchos casos se estructura de tal manera que se logre atraer una gran clientela, lo que implica dotarlo de establecimientos con diferentes actividades y productos de tal manera, que el público que acude al mismo puede obtener en él la mayoría de las cosas y servicios que requiere.
Por tal razón se sostiene que es un contrato de colaboración que va más allá del contrato de arrendamiento de local comercial, pues su objeto no es simplemente proporcionar el goce de un local a cambio de un precio, y así mismo que la clientela que acude a dicho establecimiento no deriva exclusivamente del mismo, sino del centro comercial o del almacén en que se encuentra.
En realidad en estos casos debe procederse con cautela, dado que las normas de protección a los establecimientos de comercio en estos casos son de orden público. El problema puede analizarse desde una doble perspectiva: TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 19 Por una parte, podría acudirse al objeto fundamental del contrato.
Si este es proporcionar el goce de una parte de un inmueble, y simplemente lo demás son obligaciones accesorias o complementarias, debe concluirse que en todo caso se trata de arrendamiento y por ello se deberían aplicar las normas del contrato de arrendamiento. Por el contrario, si las demás actividades tienen una influencia fundamental en el contrato, y por ello no se trata simplemente de proporcionar el goce sino de realizar una serie de actividades para capturar una clientela para todo el centro comercial, podría sostenerse que el contrato no es de arrendamiento.
Por otra parte, se puede acudir al propósito de las normas sobre renovación de arrendamiento de locales comerciales. Estas normas parten de la base de que el empresario con su establecimiento de comercio desarrolla una clientela que está vinculada al sitio en el cual funciona el establecimiento de comercio. El derecho a la renovación busca entones que el arrendatario no pierda una parte fundamental de su establecimiento porque deba trasladarlo a otro lugar.
Si esta figura busca entonces proteger el trabajo del empresario, parece claro que ella no tiene porqué aplicarse en aquellos casos en los que realmente la clientela no es obra del empresario sino del centro comercial.”4. En cumplimiento del deber de limitar estrictamente las citas para fundamentar su fallo (CGP, Arts. 279 Inc. 1º y 280), el Tribunal también hace suyas las específicas distinciones adicionales planteadas entre estos dos modelos contractuales en el sentido ya indicado, las cuales aparecen en los siguientes laudos arbitrales: (i) Laudo Arbitral proferido por el Tribunal de Arbitraje para resolver las controversias entre Organización Terpel S.A. y Gildardo Velásquez Montoya.
Árbitro: Jorge Hernán Gil Echeverry y. (ii) Laudo Arbitral proferido por el Tribunal de Arbitraje constituido para resolver las diferencias entre Francisco Javier Martínez y Central de Carnes de Bogotá S.A. Árbitro: Manuelita Bonilla Rojas. En el caso concreto, el Tribunal encuentra que el contrato del 20 de diciembre de 2013 (el “Contrato”) fue denominado como “de concesión de espacio” bajo el entendido que la convocada “está interesad[a] en el desarrollo de su actividad en espacios pertenecientes a 4 Juan Pablo Cárdenas Mejía, Contratos – Notas de Clase, Legis, Págs. 646 y ss.
Resaltado por fuera del original. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 20 establecimientos de comercio con reconocimiento en el mercado teniendo acceso a los consumidores que los visitan y con una ubicación de acuerdo a (sic) sus necesidades” (Consideración No. 2) y que tiene por objeto lo siguiente: “PRIMERA: OBJETO.- TERPEL entrega en concesión al CONCESIONARIO cuatro (4) espacios con un área aproximada de ciento cuarenta y seis metros cuadrados (146 m2) para que éste los destine única y exclusivamente al desarrollo de su actividad de Montallantas, lubricentro, lavadero y cafetería5.
El espacio objeto de concesión en virtud de este contrato se encuentra ubicado dentro de las instalaciones de la estación de servicio EL Tintal, ubicada en la carrera 19 No. 19 norte – 25 Armenia, Colombia, y cuya propiedad es de TERPEL (en adelante la Estación de Servicio). El área objeto de este contrato tiene los siguientes linderos: MONTALLANTAS LINDA, al Norte: parqueadero alistamientos vehículos, al oeste: bosque, al Sur, parqueadero visitantes, al Este: islas líquidos y gas.
LUBRICENTRO, Al norte: oficina del lavadero, al oeste: islas, al sur: lavadero, al Este: bosque” (resaltado por fuera del original). A pesar de la consideración y cláusula antes descritas, el Tribunal constató que el clausulado contractual está predominantemente orientado a la entrega de la tenencia del inmueble en que funcionaría el local comercial de la convocada.
A título de ejemplo, el Tribunal destaca las siguientes: (i) Determinación de la tenencia entregada a la convocada (Cláusula Primera, Objeto). (ii) Contraprestación y forma de pago (Cláusula Sexta, modificada por Otrosí del 4 de agosto de 2016 y Décima Numeral 1º), que está expresada como un pago fijo mensual, sin remuneración variable ni en función de las ventas del área entregada.
(iii) Condiciones de uso: 5 Más adelante se expondrá que dos de estas áreas, la de montallantas y cafetería, fueron entregadas a Terpel. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 21 a. Independencia de la convocada y responsabilidad directa frente a consumidores (Cláusulas Segunda y Decimocuarta). b. Destinación del inmueble entregado (Cláusulas Primera, Tercera, Novena y Décima Numeral 2º) c. Duración y prórroga: (Cláusula Cuarta, modificada por Otrosí). d. Pago de servicios públicos (Cláusula Séptima). e. Prohibición de cesión (Cláusula Octava).
(iv) Condiciones de restitución. a. Terminación del contrato (Cláusula Quinta). b. Desahucio (Cláusula Quinta, parte final). c. Derecho de retención a favor de Terpel (Cláusula Quinta, Parágrafo Primero). d. Restitución (Cláusulas Quinta Parágrafos Segundo y Tercero y Décima Numeral 6º). El Tribunal encuentra que sólo un reducido número obligaciones contractuales contienen algunas limitadas menciones respecto de la configuración contractual de TERPEL como “concedente” tales como “dar cumplimiento a las directrices de TERPEL en la Estación de Servicio y/o en los espacios objeto de la concesión” (Cláusula Décima, Num. 10 en concordancia con la Cláusula Duodécima, Num. 3º) y algunas de las “obligaciones especiales de imagen y exhibición” (Cláusula Décima, Parágrafo): “PÁRÁGRAFO: EL CONCESIONARIO asume las siguientes obligaciones de imagen y exhibición: 1.
Surtido Productos: velar porque en las áreas de espacios en concesión no se encuentren productos no autorizados por TERPEL. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 22 2. Exhibición: velar por la correcta exhibición de los productos en los espacios designados. 3.
Limpieza de los espacios entregados por Terpel: velar por la limpieza de paredes, pisos, zonas comunes, baños, bodegas de almacenamiento y espacios para el personal de la operación. 4. Revisar implementos de seguridad y prevención tales como extintor, botiquín y espacios en general de la EDS. 5. Trato: Velar por el trato de los colaboradores entre sí ya que debe estar basado en el respeto. 6.
Dotación: verificar que el personal cuente con dotación óptima y que lleve correctamente su uniforme estipulado en el manual de servicio, verificando su estado y correcto uso del mismo, se debe entregar la dotación exigida por ley. 7. Procesos de limpieza finalizada la operación, si es 24 horas la limpieza se debe realizar al final de cada turno. 8.
Garantizar que el correcto uso de la publicidad, gráficas y marca de la empresa a la cual se les asignó el espacio en concesión y que fueron previamente autorizadas por TERPEL en cuanto a ubicación, presentación y estado. 9. Garantizar el correcto uso de la marca entendiendo aunque la principal es Terpel. 10. Toda publicidad nueva debe ser autorizada previamente por TERPEL. 11.
Velar por la correcta exhibición de productos propios de Terpel según porcentajes estipulados en el contrato, que es 100% Marca Terpel. 12. Velar por la excelente calidad de los productos ofrecidos a los clientes. Imagen: velar por la imagen de TERPEL, de los espacios en concesión y de las áreas comunes de la EDS, incluyendo zonas verdes”.
El Tribunal encuentra también que la gran mayoría de estas obligaciones “particulares” son principalmente reiteraciones de los más básicos deberes de conducta, a excepción de los numerales relacionados con el respeto a la propiedad industrial de TERPEL. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 23 Así mismo, el Tribunal encontró que la Convocada alegó en múltiples ocasiones la consecución de clientela propia, lo cual contribuye a dilucidar que se trata de un contrato de arrendamiento de local comercial: “(…) para tomar posesión del negocio, dada su notable acreditación la cual ha costado muchos años de inversión y sacrificio” (Contestación, respuesta al hecho 8º).
“(…) [L] a señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO, ha hecho a pulso la acreditación de su establecimiento de comercio, lo cual tardó más de 12 años, para ser hoy en día una empresa que genera más de 18 empleos directos y cuenta hoy con una gran acreditación y rentabilidad” (Contestación, Fundamentos y Razones de Derecho). “(…) siendo ella [la Convocada] una comerciante que lleva más de 13 años con el Multiservicio EL TINTAL, negocio que en un principio no gozaba de la buena acreditación que tiene hoy en día (…) Lo sorprendente, es ver como cuando la arrendataria ya ha logrado establecer su negocio, y generar empleo y riqueza para el Estado, viene el propietario caprichosamente a imponer su derecho (…)” (Alegatos Convocada, Pág. 6) “(…) es palmario que quien, con su esfuerzo cotidiano, prestigia un establecimiento mercantil, creando en torno al mismo una clientela que, preponderantemente, se orienta por el local comercial utilizado por el empresario, genera un intangible que produce notables beneficios económicos a quien de él pretenda aprovecharse; por su puesto que dentro de los factores generadores de utilidades en el tráfico mercantil se encuentra la posibilidad de convocar una gran cantidad de clientes, tanto más si estos son habituales.
Como la labor de afamar el local comercial tiene como venero la actividad realizada por el comerciante, y la misma es fuente de riqueza, se considera que el contrato de arrendamiento del inmueble constituye un elemento inmaterial del establecimiento mercantil. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 24 El empresario que con dedicación ha invertido su tiempo, capital y trabajo, aprestigia su negocio y logra captar una clientela, genera también progreso y es fuente de riqueza; por lo mismo, su derecho a conservar la fama y a incrementarla, a mantener sus consumidores y a atraer otro, frente al adecuado trato y la calidad del bien y/o servicio prestado.”6.
“SRA. QUESADA: [00:47:25] Gracias a Dios no lo digo yo lo dicen mis clientes, es un lugar donde tenemos un gran servicio, estamos muy bien acreditados. Como le digo, cuando yo arranqué con el negocio teníamos solamente dos lavadores, entraban a la semana 4 o 5 carros a lavar porque estaba el negocio prácticamente abandonado, por eso yo creo que la doctora Luz Elena Isaza accedió a arrendarme el negocio, era un negocio que no era rentable para ella, entonces yo lo cogí y sin tener ninguna experiencia pero con el tiempo la fui adquiriendo y con el trabajo arduo de 7:00 a 19:00, 20:00, 21:00 de la noche, de domingo a domingo, se logró en este momento acreditar muy bien el negocio y cuenta con muy buenas recomendaciones de los mismos clientes” (Declaración Convocada) (resaltado por fuera del original)..
“SRA. QUESADA: [00:49:30] Doctor David el negocio multiservicios el Tintal funciona en el fondo de la estación de servicio, los clientes que nosotros hemos hecho los hemos hecho de voz a voz y de referencia, porque lavadero hay unos avisos o hay un aviso en la parte de afuera pero no es muy visible. Los clientes que nosotros en este momento tenemos han sido porque han llegado del voz a voz y de la referencia del cliente que le gusta, envía a su hermano, a su familiar o a su amigo, porque cuando pasa por toda la avenida usted ve una estación de servicio de combustible, en el fondo es donde opera lo que es el lavadero, el lavado de autos, el cambio de aceite, el almacén y el secado de vehículos.
Pero si usted pasa por ahí muy rápido no va a ver el lavadero, los clientes con los cuales nosotros en este 6 CSJ SC2500-2021, Rad. 08001310301020130016801, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. Aparte citado en el resumen escrito de los alegatos de la Convocada. Resaltado por fuera del original. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 25 momento contamos son referencias del voz a voz y del buen servicio que nosotros tenemos.” (Declaración Convocada) (resaltado por fuera del original).
En idéntico sentido también obra la declaración del señor Abraham Fierro Pioquinto, cliente llamado a declarar por iniciativa probatoria de la propia Convocada: “SR. FIERRO: [00:16:02] Yo estoy recibiendo servicios allí un poco más de 12 años, que recuerde, un poco, unos 12 años y medio, cerca de 13 años estoy recibiendo servicios allí, en esta organización.” (resaltado por fuera del original).
“SR. FIERRO: [00:16:30] Como toda empresa va en crecimiento poco a poco, en esos años, en ese tiempo yo tenía un carro Spark y lo hacía lavar allí, luego una camioneta, en ese tiempo era más tranquilo, ya después, ahora mando a lavar el otro carro que tengo y ya es un poco más complejo porque llegan muchos clientes, llegan muchos clientes y a veces hay que esperar hasta dos o tres horas para que lo atiendan a uno, pero, pues, me ha gustado el servicio y he sido juicioso allí por el precio, por la atención, en estos más de 12 años que llevo aquí recibiendo los servicios en esta organización.” (resaltado por fuera del original).
Así mismo, la Convocante reconoció que la clientela es de la Convocada, aunque se apartó de la utilidad de dichas pruebas: “En efecto, la parte convocada trató de demostrar innecesariamente que el negocio del lavadero está muy bien posicionado y que es próspero, para decir con ello que merece protección por parte de nuestro ordenamiento.” (Alegatos Convocante, Pág. 17).
En segundo lugar, las partes reconocen que el Contrato corresponde a uno de arrendamiento de local comercial, como quiera que, de un lado la Convocada así lo alega, y del otro, la Convocante invoca la aplicación de la regulación comercial prevista para ese tipo contractual, como se entra a ver. La Convocada alega que el Contrato es de arrendamiento de local comercial en las siguientes actuaciones sustanciales y procesales que se enlistan de forma enumerativa: TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 26 (i) Al dar respuesta a los hechos sexto, séptimo, octavo y noveno de la demanda, donde alegó que “los empresarios gozan de especial protección del Estado, en lo que a contratos de arrendamiento de locales comerciales concierne (…)”, “los arrendadores tienen derecho de renovación”, “han tratado hasta la saciedad de dar por terminado el contrato de arrendamiento” y “[el contrato] aún está vigente por el derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio”, respectivamente.
(ii) Al oponerse a las pretensiones de la demanda pues aclara “es un contrato de arrendamiento de local comercial, regulado por las normas del Código de Comercio, y tiene derecho de renovación por tener una duración superior a dos años de vigencia”, “no se deberá declarar la pretensión de restituir el inmueble arrendado” y “se deberá respetar el derecho de renovación”7.
(iii) Al dar respuesta a la comunicación de desahucio de que trata el 24 de julio de 2023 “solicitud de terminación del contrato y entrega del local comercial” donde sostuvo que: “(…) no tengo intención en dar por terminado el contrato de arrendamiento (…)” “(…) los empresarios gozamos de especial protección del Estado, en lo que a contratos de arrendamiento concierne (…)” “(…) respecto a la remodelación, la misma no está contemplada de como causal de terminación o suspensión del contrato de arrendamiento”.
“(…) mientras no exista incumplimiento de mis obligaciones como arrendataria, dichas normas protegen la estabilidad comercial de mi empresa.” (resaltado por fuera del original). (iv) Al identificar el problema jurídico en el resumen escrito de sus alegaciones finales, el cual desarrolló en función de la protección que estima que debe dársele para el caso concreto en aplicación de los artículos 515 a 524 del Código de Comercio, y en particular, de lo dispuesto en el artículo 518, para solicitar “fallar desfavorablemente las pretensiones de la demanda respecto a la 7 Pronunciamiento a las pretensiones declarativas Primera, Segunda, Tercera y Primera y Segunda de condena.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 27 restitución del local comercial” y mantener “incólume el derecho de renovación del contrato a favor de la señora Adriana Quesada”. A su turno, la Convocante invoca la aplicación de la regulación comercial en las siguientes actuaciones sustanciales y procesales: En el hecho No. 8 de la demanda, la Convocante afirmó que: “8.
No obstante lo anterior, TERPEL manifestó su posición a la renovación del Contrato y por ello remitió el 11 de enero de 2023 una Carta de Desahucio a la señora ADRIANA MARÍA QUESADA, en la cual se le comunicó que, al amparo del artículo 520 y el numeral 2 del artículo 518 del Código de Comercio, el Contrato de Concesión no se renovaría sino que finalizaría a la terminación del plazo pactado el 4 de agosto de 2023; debido a que TERPEL necesita el inmueble para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta.” (resaltado por fuera del original).
En los alegatos, la Convocante reconoció que: “En este caso, si bien el contrato se denominó de concesión de espacio, por su objeto y naturaleza, se le deben aplicar las normas del contrato de arrendamiento de local comercial (…)” (Alegatos Convocante, Pág. 6). En el resumen escrito de los alegatos finales, la Convocante alegó que el desahucio se realizó en aplicación de la normativa aplicable para el arrendamiento de local comercial: “7.
Que TERPEL, el 11 de enero de 2023 mediante carta que obra como prueba, desahució a la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO, indicándole que requiere el espacio, como propietaria del mismo, para la fijación de un establecimiento propio, sustancialmente distinto al de ella, según lo autorizado por el numeral 2 del artículo 518 del Código de Comercio y lo dispuesto por el artículo 520 del Código de Comercio. 8.
Que el anterior desahucio, recibido por la convocada el 17 de enero de 2023, se efectuó oportuna y válidamente, con más de 6 meses de anticipación al 4 de agosto de 2023, según lo preceptuado por las normas comerciales que rigen la materia.” (Pág. 3) (resaltado por fuera del original). En el mismo sentido, la Convocante agregó que: TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 28 “Como consta en el expediente, TERPEL mediante una comunicación enviada el 11 de enero de 2023, recibida por ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO el 17 de enero de 2023, desahució en debida forma, y en virtud de los artículos 518 y 520 del Código de Comercio, a la convocada.
(…)” (Pág. 4) (resaltado por fuera del original). “Por consiguiente, teniendo en cuenta esta circunstancia, TERPEL procedió a desahuciar a la concesionaria en la forma indicada por la ley mercantil.”(Pág. 6) (resaltado por fuera del original). Con lo anterior, y como ya fue anunciado, la Convocante desestimó la causal de terminación por vencimiento de la vigencia y la aplicación del desahucio previstos en las cláusulas Cuarta (Inciso 2º) y Quinta del Contrato.
Esta última disponía inicialmente que: “En todo caso TERPEL se reserva la facultad de dar por terminado el presente contrato dando aviso de ello a EL CONCESIONARIO con treinta (30) días calendario de anticipación, sin que haya lugar al reconocimiento de indemnización por daños y perjuicios de ninguna naturaleza y podrá recuperar inmediatamente para sí la actividad objeto de este contrato y el espacio concedido.”.
Por el contrario, el Tribunal encuentra que la Convocante actuó de forma congruente con la existencia de un verdadero contrato de arrendamiento de local comercial, y por el contrario, al valorar esta última conducta con las comunicaciones de pretendidas terminaciones anteriores, el Tribunal considera que la Convocante cumplió con los deberes de corrección contractual que implicaron una extensión de la duración del Contrato, término aún mayor al desahucio legal para que adoptara las cargas necesarias para preservar su clientela en un nuevo establecimiento, o las consecuencias derivadas de su inobservancia. De este modo, el Tribunal reconoce la admisión de la conducta contractual y también procesal de la convocante en cuanto a la naturaleza real del Contrato.
Ahora bien, como tal, no se trata pues de una confesión para los efectos legales por cuanto no está llamada a producir consecuencias adversas a Organización Terpel, ni favorecen a la parte contraria (CGP, Art. 191, Num. 2º)8. 8 Ver Hernán Fabio López Blanco, Código General del Proceso – Pruebas, Dupré Editores Ltda., 2019, Pág. 233.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 29 Así las cosas, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre el régimen legal aplicable, esto es, en aplicación del régimen previsto en los artículos 515 y siguientes del Código de Comercio, aspecto que no ha sido objeto de disputa por las partes, pues difieren en realidad sobre su alcance e interpretación. Dicho sea de paso, la aplicación de esta regulación es forzosa por el carácter imperativo de lo previsto en los artículos 518 a 523 del Código de Comercio.
En suma, la pretensión primera prosperará parcialmente en cuanto el contrato fue suscrito el 20 de diciembre de 2013 y modificado mediante otrosí del 4 de agosto de 2016. También se declarará que contrato corresponde en realidad a un contrato de arrendamiento de local comercial sujeto a las normas mercantiles que le son aplicables. 3.3.
¿El desahucio fue ejercido en forma legal por Terpel? En ese caso, el Tribunal habrá de pronunciarse sobre los efectos del desahucio. El régimen mercantil prevé un mecanismo de protección en favor del arrendatario de un inmueble destinado a un establecimiento de comercio, el cual se encuentra regulado en los artículos 518 y 520 del Código de Comercio: (i) El derecho de renovación del contrato salvo las específicas excepciones legales y (ii) Las especiales condiciones del desahucio en las limitadas causales de terminación, que de incumplirse, darían lugar a la renovación. Por ser de cardinal importancia, el Tribunal cita las disposiciones legales mencionadas: “Artículo 518.
El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1º Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2º Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el (sic) arrendatario, y 3º Cuando el inmueble deba ser reconstruído (sic), o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva” (resaltado por fuera del original).
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 30 “Artículo 520. En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente” (resaltado por fuera del original). Ciertamente, la ley comercial consagra garantías orientadas a la protección de la actividad del arrendatario que destina un inmueble a un mismo establecimiento de comercio por dos (2) años o más, para corregir excepcionalmente algunas asimetrías que podrían generarse de una eventual terminación intempestiva del contrato y de la explotación de tan importante bien mercantil, aspecto que la ley identificó como de trascendencia individual y para el comercio en general.
Así lo consideró la Corte Suprema de Justicia -en su oportunidad-, al decidir la constitucionalidad de este régimen: “Quinta. De todo lo anterior se concluye que las normas objeto de la acción sobre contrato de arrendamiento entre propietarios y empresarios comerciantes, no contrarían el principio consagrado en el artículo 30 de la Constitución, es decir, el de la prevalencia del interés público o social sobre el particular.
Vista la posición de los contratantes en el juego de la competencia comercial: las necesidades del comercio así públicas como privadas; los valores que genera, tanto de carácter puramente privado como social o general; y el sentido de justicia que debe prevalecer en esta especial clase de relaciones, el Código, en este punto, se adentra francamente en la reglamentación del contrato de arrendamiento de locales de comercio, abandonando el viejo criterio de la absoluta libertad de los contratantes y de la prevalencia de su interés económico personal, para tomar en cuenta valores, situaciones y entidades a través de las cuales se refleja el predominio del interés' social.”9.
En ese mismo sentido, la doctrina probable consolidada por la Corte Suprema de Justicia ha considerado que la regulación mercantil armoniza los derechos del propietario y del arrendatario de un local destinado a un establecimiento de comercio, y que ante las excepcionales causales de terminación, el término legal de desahucio permite adoptar las medidas necesarias para trasladarse y continuar la explotación económica de su 9 Sala Plena, CSJ, sent. 29 de noviembre de 1971, M.O. Guillermo González Charry.
Resaltado por fuera del original. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 31 establecimiento, y en suma, mitigar o eliminar los perjuicios de un traslado intempestivo. Al respecto conviene citar que: “Cuarta. Un análisis detenido de los artículos sometidos a estudio, arroja las siguientes conclusiones: (…) B) El artículo 520 ofrece una hipótesis diferente.
Parte de la base de que, salvo caso de incumplimiento del contrato por el arrendatario, el arrendador, cuando desee recuperarlo para los fines señalados en los numerales 2º y 3º del artículo 518, debe enviar al inquilino un desahucio con no menos de seis meses de antelación a la fecha de terminación del contrato, lapso que se estima suficiente para que aquél tome las medidas pertinentes a reducir o eliminar los perjuicios derivados de un traslado apresurado o intempestivo” 10.
“La Corte en doctrina probable ha consolidado el sentido y alcance de estas disposiciones [C. de C. Arts. 518 y 520], al estimar: “Como instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquellos funcionan, al vencimiento del mismo.
Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales que igualmente lo constituyen. Desde luego que este derecho, como ocurre con la generalidad de los derechos subjetivos, no tiene carácter absoluto, pues su ámbito de eficacia está sujeto a las condiciones establecidas por la citada norma, vale decir, que a título de arrendamiento se haya ocupado un inmueble para la explotación de un establecimiento de comercio; que la tenencia derivada del vínculo arrendaticio se haya dado por no menos de dos años consecutivos; que durante ese lapso siempre haya sido explotado un mismo establecimiento; que haya vencido el contrato de arrendamiento, y que no se presente alguna de las salvedades que señalan los tres numerales del artículo, esto es, que el arrendatario haya incumplido el contrato; que el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere el arrendatario, o cuando el inmueble debe ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no pueden ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una nueva obra. 10 Sala Plena, CSJ, sent. 29 de noviembre de 1971, M.O. Guillermo González Charry.
Resaltado por fuera del original. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 32 El derecho de renovación que asiste al empresario-arrendatario garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil.
Al lado del anterior derecho, como otro elemento más de protección del establecimiento de comercio, el artículo 520 del Código de Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario – arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo que éste es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes”11.
Este criterio, sentado en sentencias de 29 de septiembre de 1978 (C.J. 2399) y 14 de abril de 2008 (rad. 2001-00082-01), que hoy se reafirma, es preciso en definir los únicos supuestos hipotéticos exigidos en las normas mencionadas para que se viabilice la operatividad de las prerrogativas. (…) Por excepción, de configurarse alguna de las salvedades descritas en los numerales 2º o 3º ibídem, la anterior salvaguarda podrá ser sorteada por el arrendador.
En ese caso, para que ello ocurra, deberá garantizar el derecho del desahucio al arrendatario, comunicándole, con seis meses de anticipación, su intención de hacer uso del local comercial para los fines previstos en aquellas causales. 4.3.2.3. Claramente, no es el objetivo del legislador ni de esta Sala pasar al otro extremo y cercenar los derechos del arrendador.
El propósito, por el contrario, es armonizar los intereses subjetivos de los contratantes y alinearlos con el interés supremo que resulta ser el bienestar común y el principio de solidaridad constitucional 11 CSJ. Civil. Sentencia de 24 de septiembre de 2002, expediente 5878. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 33 económica-social, atrás expuesto; y por supuesto, desterrar la arbitrariedad en el ejercicio de los derechos, para dar paso a la razonabilidad y la realización de la justicia en la solución de los conflictos”12.
La jurisprudencia también ha sostenido que: “No desconoce el Tribunal que el propietario de un predio se encuentra en el legítimo derecho de explotarlo como mejor le convenga, pero ese derecho, en tratándose de arrendamiento de locales comerciales, tiene el límite que le impone la ley mercantil, que ni las partes ni el Juez pueden desconocer.
La preservación de la actividad de comercio constituye una barrera al ejercicio del derecho de propiedad pues así lo consagró el Código de Comercio, y ello implica que en el momento en que un sujeto de derecho decida afectar un inmueble para arrendarlo con fines mercantiles, tiene que ser consciente de que su derecho real de domino encuentra en la ley unas restricciones cuando de desahucio se trate.”13 Y en el mismo sentido, la doctrina: “En primer lugar debe precisarse el sentido del desahucio consagrado por el art. 520 del C. de Co.
Este no es otro que el de anunciarle al arrendatario, por parte del propietario, el enervamiento del derecho de renovación, en razón de alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2º y 3º del art. 518 ejusdem, a fin de que la restitución de la tenencia le ocasione mínimo perjuicio. De manera que este es un aviso que se le da al arrendatario para que en el prudente término que la norma establece se ubique otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombre adquiridos, porque en dicho 12 CSJ SC2500-2021, Rad. 08001310301020130016801, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona, invocada por la parte convocada en sus alegatos de conclusión. Sin embargo, este aparte fue omitido en sus alegaciones y el Tribunal estima necesario ponerlo de presente en el laudo arbitral. 13 Laudo Arbitral, Tribunal de Arbitraje para resolver las controversias entre Grupo EDS Autogás S.A.S. vs. Pilar Abenoza de Pérez, Trihunidos S.A.S., Joxaca S.A.S. y Cardener S.A.S. Árbitros: Antonio Pabón Santander (Presidente), Mónica Rugeles Martínez y Héctor Hernández Botero.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 34 plazo puede tomar todas las medidas de publicidad y traslado que el mercado aconseja”14. Cumplido el desahucio en término y con expresión de la causal de terminación, sin tarifa legal alguna, no opera la renovación y la ejecución contractual finalizará con la respectiva vigencia inicial o de sus prórrogas, so pena del juicio de restitución. La doctrina autorizada ha sostenido que: “2.
Forma del desahucio El Código de Comercio en manera alguna consagra una forma específica. De ahí que el interesado tenga libertad para hacerlo, porque el problema queda reducido al campo eminentemente probatorio. Entonces, el desahucio puede ser privado o judicial. Naturalmente, este último ofrece más garantías probatorias, por la solemnidad que le es propia y por la misma intervención del funcionario.
Ahora bien: cuando se trata de pedir el inmueble para instalar en él un establecimiento destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, ¿será menester que el desahucio señale exactamente el tipo de negocio, o bastará afirmar que va a ser distinto sustancialmente? En mi opinión, la segunda es la opción válida porque de no ser así se estaría restringiendo el derecho del propietario, y, por lo demás, creándose exigencias que la norma no consagra, ya que la seriedad y la actualidad del interés del propietario están determinadas por la previsión legal, que lo hace responsable ante el arrendatario por la conducta desleal y deshonesta.
La movilidad del comercio, las variantes económicas, y en fin, las mismas condiciones del propietario, se oponen a la primera de ellas”15. “5.2.6. La desocupación del inmueble Cumplido el desahucio en los términos legales, no se renueva el contrato y por tanto el arrendatario debe desocupar. Si el arrendatario no se aviene al desalojo, será necesario que el propietario demande el lanzamiento por el trámite del proceso abreviado en el cual debe acreditar la realización del desahucio, allegar la prueba del 14 José Fernando Ramírez, Arrendamiento de locales comerciales, Monografías jurídicas (66), Editorial Temis, Segunda Edición, 1993, Págs. 21 y ss. 15 Op. Cit., José Fernando Ramírez, Págs. 22 y ss.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 35 contrato y la del dominio, pues es un derecho que la ley confiere al propietario. No será preciso que acredite la causal allegada para evitar la renovación, basta su afirmación, pues de no cumplir con lo alegado para evitar la renovación, el arrendador propietario se verá obligado a indemnizar al empresario.”16.
Visto lo anterior, le corresponde al Tribunal descender el análisis para resolver el caso concreto. De entrada, el Tribunal no encuentra mérito en las alegaciones según las cuales, la protección legal está dada en función del mayor o menor tiempo de duración del contrato de arrendamiento de local comercial en los términos planteados por la Convocada en sus alegatos: “En consecuencia, en un contrato de arrendamiento de local comercial, a mayor tiempo de duración, mayor es la protección que tiene el empresario respecto a la renovación de su contrato de arrendamiento, motivo por el cual todos los fallos proferidos por esta Corporación ha sido en favor de los empresarios que a pulso han acreditado su negocio y que su estabilidad se difiere de todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento (…)” (resaltado por fuera del original).
No puede ser de otro modo pues cumplidos los dos (2) años de explotación del mismo establecimiento de comercio, surgen los derechos legales sin que a partir de allí exista variación alguna en el alcance o aplicación de las garantías a favor del arrendatario, que se encuentren subordinadas al mayor término de duración. El Tribunal para amparar el ejercicio la causal segunda de terminación del contrato de arrendamiento de local comercial, referida a que el propietario requiera los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo con destinación distinta a la empresa del arrendatario, resulta intrascendente si el arrendatario se encuentra o no cumplido en sus obligaciones, y en particular, en el pago de los cánones.
Dicho asunto podría tener eventual incidencia si la causal de terminación invocada fuese la primera, sobre el incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, sin que sea este el caso. 16 Jaime Alberto Arrubla Paucar, Contratos Mercantiles Tomo II Contratos Atípicos, Biblioteca Jurídica Dike, 12ª Edición, 2008, Pág. 469. Resaltado por fuera del original.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 36 La Convocada alega que el cumplimiento en el pago de los cánones inhibiría el derecho de dar por terminado el Contrato al concurrir la causal segunda del artículo 518 del Código de Comercio: “SRA. QUESADA: [00:25:13] Yo fui convocada siendo demandada por la Organización Terpel, porque ellos me exigen devolver unos espacios que yo tomé arrendado en el 2011 con la señora Luz Elena Isaza, en este momento yo ejerzo mi derecho como arrendataria allí y no los he devuelto porque considero que no he incumplido en ningún caso el contrato de arrendamiento.” (Declaración Convocada) (resaltado por fuera del original).
Así mismo, la excepción de mérito denominada “Arrendataria cumplida con el derecho de renovación” contiene el mismo planteamiento que el Tribunal está llamado a desestimar: “Hasta el día de hoy, la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO ha cumplido fielmente con sus obligaciones contractuales como arrendataria, pagando oportunamente el canon de arrendamiento, y dando al lugar los usos comerciales autorizados en el contrato, y cumpliendo con el cuidado y conservación del bien inmueble, y los muebles dados en arrendamiento” La misma excepción de mérito recuerda la protección a legal a los arrendatarios “frente a actos abusivos del arrendador propietario” razón por la cual, “su derecho de renovación no admite pacto en contrario, para que con cláusulas abusivas pretenda desconocer dicho derecho”.
Así mismo, en los alegatos finales de la Convocada, esta destacó que “cuando en las pruebas podemos resaltar que la solicitud de entrega del inmueble por parte del propietario es de manera caprichosa, no tiene el arrendatario la obligación de restituir el inmueble, ya que goza de especial protección del Estado, quien más que proteger al empresario está protegiendo la economía y el trabajo como instituciones de mayor valor e interés de la nación sobre el derecho de la propiedad privada que recae en el demandante.”(resaltado por fuera del original).
Sin embargo, en el caso concreto no se pretende oponer un pacto abusivo, ni contrario ni al derecho de renovación, ni a las excepciones legales (C. de C., Art. 518, Num. 2º). Muy por el contrario, la causal invocada encuentra expreso fundamento legal. Finalmente, la excepción sostiene que se trata de un contrato de arrendamiento de local comercial, lo cual si bien es cierto y así se declarará, no resulta conducente para enervar la pretensión de restitución. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 37 Por lo tanto, se encontrará no probada la excepción denominada “Arrendataria cumplida con el derecho de renovación”.
Lo siguiente es evaluar el cumplimiento de los mínimos requisitos legales del desahucio, para lo cual el Tribunal debe remitirse necesariamente a su texto literal: “Referencia: Desahucio contractual respecto del Contrato de Concesión de Espacio CN-2013-001173, celebrado el 20 de diciembre de 2013, modificado mediante el otrosí suscrito el día 4 de agosto de 2016.
(…) Por medio de la presente, nos permitimos presentar formalmente desahucio contractual respecto del Contrato de Concesión de Espacio CN-2013-001173 (en adelante “el Contrato”), celebrado el 20 de diciembre de 2013, modificado mediante el otrosí suscrito el día 4 de agosto de 2016, al amparo de los dispuesto por el artículo 520 del Código de Comercio.
Por consiguiente, se le envía esta comunicación con más de seis (6) meses de anterioridad al vencimiento del término contractual, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 520 del Código de Comercio, y con base en la causal consagrada en el numeral 2º del artículo 518 del mismo código, según el cual: “ARTÍCULO 518. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: (…) 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
(…)” Así las cosas, la Organización Terpel S.A. manifiesta su oposición a la renovación legal del contrato, de acuerdo con la causal consagrada en la ley comercial, por lo cual el contrato no se renovará y se entenderá terminado de manera definitiva el 4 de agosto de 2023 al vencimiento del término contractual. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 38 Por lo anterior, le recordamos que, a la terminación del Contrato, todos los equipos, herramientas y accesorios de su propiedad que se encuentran sobre el espacio entregado en concesión deberán ser restituidos, de conformidad con el parágrafo segundo de la cláusula quinta del mismo.
De la misma manera, a la llegada de la fecha de terminación deberá hacerse entrega inmediata del espacio concedido, de acuerdo con el parágrafo tercero de la cláusula antes descrita.” Visto lo anterior, el desahucio cumple con los requisitos demostrativos suficientes para merecer crédito por parte del Tribunal, como quiera que se expresó la causal invocada y se envió con la antelación debida, aspectos alegados en los hechos Octavo y Noveno de la Demanda, que fueron admitidos en lo fundamental por la Convocada al contestar la demanda, pues la oposición parcial planteada se funda en aspectos diferentes.
Además debe mencionarse que dicha comunicación no fue objeto de respuesta de la Convocada sino hasta la víspera del vencimiento de la vigencia del Contrato, y que no hubo oposición expresa sobre la causal de terminación invocada por la Convocante. En este punto, el Tribunal llama su atención sobre la respuesta al hecho Octavo, el interrogatorio de parte rendido por la Convocante y la declaración del señor Diego Mauricio Cantillo Bustos vinculado a TERPEL, en que se evidencia que no habría certeza sobre la forma precisa en que se adoptará el negocio en que se pretendió fundar la causal segunda del artículo 518 del Código de Comercio, tantas veces citada.
Así pues: “Además la arrendadora no ha manifestado cuál sería ese nuevo negocio que pretenden establecer, porque legalmente no es procedente, y no sobra decir que las actividades comerciales de TERPEL en este caso son similares a las de la actual arrendataria” (resaltado por fuera del original). “DR. MUÑOZ: [00:13:09] Pregunta No. 11.
Doctora Diana podría manifestarnos ¿qué tipo de actividad comercial quiere realizar la organización Terpel en dicho lugar, si la señora Adriana María Quezada entrega el espacio arrendado? SRA. PEÑALOZA: [00:13:25] Nosotros tenemos varias líneas de negocio en Organización Terpel, entre esas nuestros negocios complementarios y estamos en la evaluación de cuál de esas líneas de negocio sería la más adecuada para ahí, tenemos varias opciones, no haríamos y eso lo tenemos claro ni un lavadero, ni una serviteca, TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 39 pero sí utilizaremos otras de nuestras líneas de negocio y necesitamos ampliar espacio de atención para nuestro público.
Entonces en realidad hacía allá estaríamos inclinados” (resaltado por fuera del original). “SR. CANTILLO: [01:08:39] En el momento Terpel tiene muchas líneas de negocio, o sea, tiene muchos negocios alternos que están viendo, si podemos hablar de puntos de carga eléctrica que es el negocio de la marca nuestra se llama Voltex, Terpel también ya está funcionando en otras ciudades con el GLP que es el gas licuado, también entró desde hace un año, año y medio aproximadamente con la marca de pizzas Sbarro, tiene varias líneas de negocio.
En este momento se analizan a ver cuál puede ser viable siempre y cuando el POT lo permita, pero por el momento la contingencia y las dificultades que tenemos es mejorar nuestra tienda de conveniencia y para eso necesitamos ampliar nuestra zona de parqueo, cosa que nos permita tener una visión del futuro de ese tipo de negocios a futuro, porque no vamos a colocar otro tipo de negocios ahí que no tengamos donde ubicarlos, pero por el momento es mejorar, potencializar la tienda de conveniencia Altoque, incrementar las ventas y que eso nos dé visión para futuros proyectos” (resaltado por fuera del original).
Habida cuenta de lo anterior, el Tribunal debe zanjar la discusión sobre si el desahucio es suficiente mediante la invocación de la causal de terminación, o si por el contrario, el propietario debe haber definido previamente planes o actividades respecto de la causal a invocar, y además enunciar, explicar, detallar dicha información al arrendatario para respetar las garantías que la ley prevé a su favor, y si en cualquiera de estos casos, se produciría, o no, la renovación automática del Contrato, o en subsidio, se resolvería la obligación de restituir.
A ese propósito la jurisprudencia reconoce que el arrendatario no está habilitado para invadir el fuero interno del propietario, lo cual sería excesivamente gravoso, y por el contrario, el arrendatario está obligado a la devolución oportuna del inmueble destinado al establecimiento de comercio: “En cualquiera de esos eventos será perentorio para el arrendatario hacer la entrega del inmueble a la terminación del contrato, sin que pueda excusarse en tal derecho para no cumplir con la restitución. Por ello, cuando el propietario, para efectuar el desahucio, alega una de esas causales que dependen de su actuar futuro, no existe TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 40 alternativa legítima distinta para el arrendatario que proceder con la devolución del inmueble en la oportunidad que corresponda.
Por esa razón, resulta coherente que el legislador haya previsto en el artículo 522 del Código de Comercio que, cuando “el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega”, el derecho que surge para el arrendatario no es el de obtener nuevamente la tenencia del inmueble, sino el de recibir una indemnización de los perjuicios que le hayan sido causados por la devolución del inmueble.
En otras palabras, la restitución efectuada por el arrendatario con ocasión del preaviso no se ve afectada en forma alguna si el propietario incurre en las conductas señaladas. Tampoco puede el arrendatario exigir previamente a la entrega del inmueble conductas del propietario que le aseguren que cumplirá con lo anunciado. Se itera que, en tal hipótesis de desahucio, la única opción legítima que tiene el arrendatario es restituir el bien arrendado y esperar el proceder del propietario en relación con la causal alegada y verificar el cumplimiento de lo anunciado, para, si es del caso, reclamar la indemnización de perjuicios prevista en la Ley” 17.
Como se ha anticipado, la obligación de devolución no deja desprovisto al arrendatario de acciones para censurar un eventual ejercicio de las causales de terminación previstas en el artículo 518 del Código de Comercio, lo cual conduce a un problema jurídico a abordar a continuación. 3.4. ¿Un presunto incumplimiento ex ante de TERPEL respecto de la causal de terminación invocada permitiría preservar el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento? La regulación vigente contiene una consecuencia al incumplimiento respecto del destino indicado, consistente en la indemnización al arrendatario, o si los arrienda o utiliza para establecimientos de comercio con actividades similares a las del arrendatario: “Artículo 522.
Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá 17 Laudo Arbitral, Tribunal de Arbitraje para resolver las controversias entre Grupo EDS Autogás S.A.S. vs. Pilar Abenoza de Pérez, Trihunidos S.A.S., Joxaca S.A.S. y Cardener S.A.S. Árbitros: Antonio Pabón Santander (Presidente), Mónica Rugeles Martínez y Héctor Hernández Botero.
Resaltado por fuera del original. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 41 indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
En la estimación de los perjuicios se incluirán, además del lucro cesante surgido por el comerciante, los gastos indispensables para la nueva instalación, las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.
El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.” (resaltado por fuera del original). La sentencia que decidió la constitucionalidad de la regulación sobre arrendamiento de local comercial, avaló la existencia de la acción indemnizatoria como mecanismo de protección al arrendatario que si bien está obligado a la restitución, no así a sufrir pérdidas derivadas de una eventual invocación torticera de la causal de terminación. De este modo: “Con estos fundamentos filosófico-jurídicos y siguiendo la orientación y casi hasta la misma técnica del decreto francés de 30 de septiembre de 1953, la Comisión prevé un sistema de protección del derecho del arrendatario, en el que sobresalen los siguientes aspectos: (…) ch) Para evitar, desde luego, que se haga fraude a la ley, mediante situaciones ficticias, se prevé que si se priva al inquilino de un local por cualquiera de las causales segunda, tercera y cuarta que se indican en el artículo 33, y de hecho no se inician las obras o no se da a los locales el destino para el cual se hayan reclamado, habrá lugar a la indemnización de perjuicios”18.
(…) D) El artículo 522 contempla las indemnizaciones que deberá pagar el propietario en caso de no dar a los locales el destino invocado para lograr su desocupación, o no dar principio a las obras de reconstrucción, remodelación, etc., dentro de los tres meses subsiguientes a la fecha de entrega, y la manera de justipreciarlos. Son preceptos consecuenciales de los anteriores y con ellos hacen un todo.
Si en los primeros campea una prevalencia del interés social en muchos aspectos; si en otros, 18 Sala Plena, CSJ, sent. 29 de noviembre de 1971, M.O. Guillermo González Charry. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 42 por razones de equilibrio en las relaciones jurídicas de los contratantes, se otorgan ciertos derechos al arrendatario, resulta obvio que la normación del Código de Comercio en este punto previera las consecuencias de su violación y la manera de hacerla efectiva.
Por lo demás, al tomar en cuenta los elementos del perjuicio para efectos de la indemnización, los textos responden a la técnica sobre la materia, se arreglan a lo propuesto en la exposición de motivos transcrita, y no implican quebranto alguno de la Constitución”19. La jurisprudencia y la doctrina ratifican que la acción indemnizatoria protege al arrendatario, sin afectar la legítima elección del propietario del local para dar por terminado el contrato de arrendamiento de local comercial por las hipótesis previstas en el artículo 518 del Código de Comercio: “(iii) Derecho a la indemnización de perjuicios.
Si una vez desalojado el empresario con observancia de la ley, el propietario del local no da comienzo a las obras respectivas dentro de los tres meses siguientes a la entrega o da un destino del inmueble, o si arrienda los locales o los utiliza para establecimientos que desarrollen actividades similares a las que tenía el empresario arrendatario, deberá indemnizarle los perjuicios así causados, los cuales serán estimados por peritos (art. 522).
(…) La jurisprudencia civil ha interpretado el artículo 522 del Código de Comercio de tal manera que se cumpla la finalidad pretendida por el legislador de proteger al arrendamiento sin menoscabar los legítimos intereses del propietario del local. Precisó al respecto que “(…) cuando la citada causal segunda habla de la destinación “a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere al arrendatario”, su alcance se encuentra edificado no solo en la esencia material u objetiva que haga diferente las dos actividades mercantiles.
De allí que sean actividades distintas a las del arrendatario, aquellas que, aun cuando siendo mercantiles, sean sustancialmente distintas e impeditivas de aprovechamiento (…). Todo lo cual debe analizarse en el caso concreto. Por consiguiente, advierte la Corte que si bien el propietario goza de libertad de elección sobre las diversas posibilidades de establecimientos propios que 19 Sala Plena, CSJ, sent. 29 de noviembre de 1971, M.O. Guillermo González Charry.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 43 puede destinar a una empresa sustancialmente distinta, no lo es menos que su ejercicio no puede ser abusivo, ni fraudulento”20. “De acuerdo con los principios de la responsabilidad civil, cuando se comprueba transgresión de las obligaciones que la ley mercantil impone al titular del inmueble, los daños cuya reparación puede demandar el empresario arrendatario son el daño emergente y el lucro cesante (C.C:, art. 1613 y 1614)”21.
En adelante, el Tribunal debe entrar a pronunciarse sobre los medios exceptivos opuestos por la Convocada. Para resolver si encuentra mala fe en la conducta de la Convocante, y su potencial incidencia en la restitución pretendida. Esto para decidir la excepción de fondo denominada “Mala fe contractual de la convocante”. La Convocada considera que “los actos que ha realizado la arrendadora para despojar a la arrendataria del local comercial, han sido de mala fe, ya que ella nunca ha incumplido con sus obligaciones contractuales, y tiene hoy en día un negocio que cuenta con excelente acreditación, motivo por el cual no tiene sentido desalojar a la arrendataria, para que posteriormente no puedan hacer ninguna actividad comercial en dicho local, ya que las normas sobre el uso del suelo actuales no se lo permitirían, además no es cierto que el propietario necesite dicho espacio para establecer un negocio comercial, ya que ellos tienen muchos negocios comerciales a lo largo y ancho del país, y en esa misma área en particular, ya tiene establecida su distribución EDS EL TINTAL y un ALTOQUE, sumado al hecho de que llevan 6 años hostigando y presionando a la arrendataria para que les haga entrega del local comercial, con hechos como irle limitando el espacio utilizado, bloquearle el acceso a la motobomba, restringirle el uso de los baños que eran de uso común, entre otros”.
Para decidir la excepción el Tribunal considera que desde luego, “[l]os contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo (sic) a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural” en los términos reconocidos en el artículo 873 del Código de Comercio, que a su vez es reflejo de los más caros principios y deberes 20 CSJ SC, sent.
De 8 de octubre de 1997, M.P. Pedro Lafont Pianetta, exp. 4818. Resaltado por fuera del original. 21 Marcela Castro de Cifuentes, Actos de Comercio, Empresas, Comerciantes y Empresarios, Ediciones Uniandes y Editorial Temis, Págs. 61 y ss. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 44 constitucionales y legales, pues los contratos deben ir acompañados del cumplimiento de serios deberes de probidad, lealtad y corrección. Ahora bien, para el caso concreto, se tiene que no cualquier discrepancia o presunto incumplimiento atribuido a la Convocante tendría la capacidad de ser denotativo de mala fe, y que dicha mala fe tuviese la entidad suficiente para restar validez o eficacia a la causal de terminación, o más aún, para conducir a la renovación del contrato.
En este punto es importante poner de relieve que la Convocada alegó que hubo conductas de la Convocante orientadas a dar por terminado el contrato o que considera hostigamientos tales como solicitar la entrega de algunos espacios, o perturbaciones en el uso de áreas comunes. Al respecto, el Tribunal encuentra que la Convocada no presentó reclamaciones autónomas ni oportunas, sino que los reparos sólo fueron objeto de reproche con ocasión del presente proceso.
La Convocada tampoco presentó demandas judiciales o querellas, ni demanda de reconvención en el arbitraje. Todas estas son conductas sustanciales y también procesales que deben valorarse y evidencian que los hechos ahora alegados no tuvieron entidad suficiente para obstaculizar de forma notable la ejecución contractual, y de ocurrir, no tienen la entidad para desvirtuar la causal legal de terminación invocada (C. de C., Art. 518, Num. 2º).
También es necesario agregar que la mala fe no puede predicarse de forma general, indistinta y abstracta a las conductas de la Convocante, sino que para el caso concreto debe predicarse, y sobre todo demostrarse, respecto de la causal segunda de terminación invocada. En este punto, la Convocada tendría la carga demostrativa de probar que la causal de terminación hubiese sido planteada de forma torticera.
El Tribunal advierte que la causal segunda de terminación invocada por TERPEL por “necesitar los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el (sic) arrendatario” está expresamente prevista por la ley mercantil para el efecto, y fue informada con sobrada antelación, plazo prudente y también improrrogable durante el cual el arrendatario ha debido cumplir las cargas útiles para trasladar su establecimiento de comercio e informar a su clientela, o en tanto cargas, asumir las consecuencias de omitirlas.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 45 Así mismo, la propia Convocada reconoce la obligación de restitución, aunque propone que se preserve el derecho a la renovación mediante la interpretación teleológica de dichas disposiciones: “En este sentido, si analizamos de manera exegética el numeral 2º del artículo 518 del Código de Comercio, desde luego que la arrendataria estaría en la obligación de restituir el inmueble arrendado, pero en el presente caso es preciso hacer un análisis exhaustivo de las normas del Código del Comercio que regulan el arrendamiento de locales comerciales y la jurisprudencia para comprender en armonía los alcances y propósitos que el legislador le quiso dar a las normas referidas bajo este contexto, no sobra decir que de conformidad con el artículo 524 del Código del Comercio, estas normas son de orden público, por lo tanto no admiten pacto en contrario, esto para resaltar que si en algún momento se requiera al arrendatario para que suscriba una prórroga por un tiempo inferior y se trate de desconocer todo el tiempo que ella lleva desde el contrato inicial, eso se debe tener por no escrito, ya que eso vulnera estas normas del Código de Comercio o que se podrían considerar también cláusulas abusivas por las cuales el arrendador o el dueño del inmueble pueda afectar la continuidad o crecimiento económico que una empresa estable pudiera llegar a tener, ya que para el Estado es muy importante proteger la generación de empleo y riqueza que generan las empresas económicamente estables en Colombia.” (resaltado por fuera del original).
Debe adicionarse que la contraposición de intereses entre las partes, ni el cumplimiento alegado en el pago de los cánones de arrendamiento, hace presumir la mala fe, ni la demuestra. Lo propio ocurre con el hecho de que TERPEL tenga otros establecimientos de comercio y que explote actualmente el inmueble con negocios de combustibles y una tienda de conveniencia y aún así pretenda explotar el inmueble arrendado: estos hechos no permiten presumir ni demuestran la mala fe alegada ni impiden la explotación del área objeto de restitución. El interés de TERPEL como empresario está comprendido dentro de la libertad económica de la Convocante, pues lo contrario, impedir la restitución a pesar de existir causa legal, no implicaría una interpretación teleológica sino dar un alcance extralegal a las garantías legales que ya existen en favor del arrendatario.
La alegación de la Convocada según la cual “no tiene sentido desalojar a la arrendataria, para que posteriormente no puedan hacer ninguna actividad comercial en dicho local, ya que las normas sobre el uso del suelo actuales no se lo permitirían”, implica, de nuevo, un TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 46 juicio ex ante no autorizado por la ley y que en ningún caso tiene como efecto la renovación del contrato.
En cambio, el Tribunal halla motivo de reproche en la conducta sustancial y procesal consistente en retardar la restitución realizando un juicio prospectivo sobre un incumplimiento incierto, a lo sumo potencial o eventual, que sólo podría verificarse -en gracia de discusión-, una vez vencido el término legal, y que de prosperar, no daría lugar en ningún modo a la renovación y a la devolución del inmueble a la Convocada, sino a una acción indemnizatoria.
Por lo anterior, se declarará no probada la excepción denominada “Mala fe contractual de la convocante”. La excepción de mérito denominada “inexistencia de causal de terminación del contrato para la restitución del inmueble” está dirigida a que la presunta imposibilidad de otorgar uso de uso del suelo para una actividad diferente a la adelantada por la Convocada impediría ejercer la causal de terminación invocada y que Terpel “no requiere dicho espacio para establecer un negocio”.
Por lo anterior, los argumentos planteados por el Tribunal a propósito de la excepción de mala fe, son aplicables mutatis mutandi a la excepción de inexistencia de causal de terminación, sin perjuicio de lo cual se agrega que la invocación de la causal invocada no depende de una actuación futura e incierta que deba valorarse en este arbitraje, sin que por eso se entienda que la protección legal del arrendatario se pierda, pues quedaría provista de la acción indemnizatoria, cuya procedencia y ejercicio dependen, entre otras, del transcurso del término legal que no ha iniciado a contarse.
En otras palabras, la necesidad subjetiva que pudiera tener Terpel del espacio es un asunto del fuero interno de este empresario que no incide directamente en la invocación de la causal legal de terminación. Ahora bien, Terpel podrá dar cumplimiento a la causal invocada dentro del término legal, o por el contrario, incumplirlo sujeto a obligación de indemnizar los perjuicios que causare a la Convocada, aspecto de verificación futura, sin duda posterior a la expedición del presente laudo arbitral que ordenará la restitución. Por consiguiente, el Tribunal también declarará no probada la excepción de mérito “inexistencia de causal de terminación del contrato para la restitución del inmueble”.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 47 Finalmente, el Tribunal declarará que el Contrato terminó el 4 de agosto de 2023 con ocasión de la Carta de Desahucio remitida por Terpel el 17 de enero de 2023 (pretensión Segunda Declarativa). 3.5.
El inmueble y área objeto de restitución Terpel es propietario del inmueble denominado La Sultana 2, ubicado en la Avenida 19 con calles 19N, 20N, 21N y 22N en el municipio de Armenia (Quindío), circunstancia acreditada con el folio de matrícula inmobiliaria No. 280-174020 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia, alegada por la Convocante y admitida por la Convocada.
Aunque lo anterior basta para demostrar que la Convocante es propietaria, se agrega que adquirió esta condición mediante instrumento registrado en la actuación No. 09 de dicho folio y que al respecto la Convocada admitió como cierto el hecho No. 1 de la Demanda. Establecido el inmueble, lo siguiente es establecer el alcance de lo pactado, para lo cual el Tribunal debe remitirse a las consideraciones y texto contractual: “1.
Que EL CONCESIONARIO se dedica a la actividad de Montallantas, lubricentro, lavadero y cafetería (…) 3. Que en virtud de lo anterior, la estación de servicio El Tintal de propiedad de TERPEL, cuenta con unos locales en su zona complementaria, en el cual tiene interés EL CONCESIONARIO para el desarrollo de su actividad de Montallantas, lubricentro, lavadero y cafetería. (…) PRIMERA: OBJETO.- TERPEL entrega en concesión al CONCESIONARIO cuatro (4) espacios con un área aproximada de (146 m2) para que éste lo destine única y exclusivamente al desarrollo de su actividad de Montallantas, lubricentro, lavadero y cafetería. El espacio objeto de concesión en virtud de este contrato se encuentra ubicado dentro de las instalaciones de la estación de servicio El Tintal, ubicada en la carrera 19 No. 19 norte – 25 Armenia, Colombia, y cuya propiedad es de TERPEL (en adelante la Estación de Servicio).
(…)” (resaltado por fuera del original). TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 48 La Convocante describió el área y destinaciones autorizadas en el Contrato, las cuales fueron admitidas expresamente por la Convocada al responder como ciertos los hechos 3º, 4º y 5º de la Demanda.
Mediante comunicación del 8 de mayo de 2017, TERPEL reconoció que “desde el 1º de abril de 2017, [la Convocada] de manera voluntaria entregó los espacios destinados a Cafetería y Montallantas (locales 1 y 2)”. Mediante comunicación del 15 de mayo de 2017, la Convocada reconoció la entrega de tales espacios, aunque la atribuyó a la solicitud de Terpel.
La representante legal de TERPEL admitió la devolución de la cafetería y el montallantas, siendo el espacio restante, el destinado al lubricentro y el lavadero: “SRA. PEÑALOZA: [00:11:20] Sí señor, al momento en el que se celebró el contrato de concesión se hablaban de diferentes actividades, estaba un tema de un montallantas, el lavadero, servitecas y una cafetería, pero tanto el montallantas como la cafetería se entregaron creo que alrededor del 2017, entonces hoy tiene en operación en el lavadero y una serviteca.
SRA. PEÑALOZA: [00:14:50] Sí señor, actualmente tenemos un contrato suscrito de concesión con la señora Quezada, en ese contrato le dimos el espacio, en el comienzo cuando se firmó el contrato en el 2013 se le dio el espacio para cuatro operaciones, para que lo utilizaron como un lavadero, una serviteca, un montallantas y una cafetería. En el 2017 ella nos hizo devolución de dos espacios la cafetería y el montallantas, entonces actualmente opera solamente devolución de sus espacios con el área, igual ahí también eso aplicó el cambio en el pago del uso mensual de los espacios que quedaron restantes y actualmente tiene el lavadero y la serviteca” (resaltado por fuera del original).
La Convocante por conducto de su apoderado reconoció en los alegatos de conclusión que: “5. Que la señora ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO entregó a TERPEL los espacios correspondientes a la cafetería y el montallantas. En esa medida, hoy en día se encuentra utilizando los espacios correspondientes (i) al lavadero de vehículos, que comprende el área de lavado, secado y aspirado, y (ii) el lubricentro, que comprende TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 49 el centro de lubricación y el almacén o bodega, que son los que deben ser restituidos a su propietaria.
(…)”(Alegatos Convocante) (resaltado por fuera del original). Así mismo, la Convocante reconoció que: “(…) quedó probado también que la señora Adriana María Quesada Oviedo entregó a Terpel los espacios correspondientes a la cafetería y al montallantas y en esa medida hoy en día se encuentra utilizando los espacios correspondientes uno, al lavadero de vehículos que comprende el área de lavado, secado y aspirado y dos, el lubricentro que comprende el centro de lubricación y el almacén o bodega, como se identificó en los videos que se aportaron en el expediente y estos son pues los que se solicita sean restituidos a su propietaria.
Por consiguiente, pues deberán declararse probadas parcialmente las pretensiones tercera declarativa y primera condenatoria, toda vez que, como ya se devolvieron los espacios correspondientes a la cafetería y al montallantas, pues solo deberán restituirse los espacios del lavadero y el lubricentro.” (resaltado por fuera del original) El señor Diego Mauricio Cantillo Bustos, vinculado a Terpel también lo reconoció: “SR. CANTILLO: [01:07:10] En este momento tiene el lavadero y tiene un centro de lubricación, veo que también vende lubricantes, he visto letreros que venden baterías, en algunos momentos tenía letreros que vendían SOAT ese tipo de negocios, en algún momento también tuvo algo de pago con criptomonedas” (resaltado por fuera del original).
Y la Convocada lo admite, aunque le atribuye la restitución de estos espacios a actuaciones de Terpel: “SRA. QUESADA: [00:38:12] Sí doctor es cierto. En el 2017 yo tuve que entregar la cafetería y el montallantas que yo lo trabajaba también por petición del señor Diego Cantillo, bajo la representación de la Organización Terpel me decía que ellos lo necesitaban para colocar otros espacios u otros servicios ahí, pero al poco tiempo se vio que colocaron un Altoque que es lo mismo que cafetería, pero esto se hizo bajo especial acuerdo con él de que no me iban a quitar los otros espacios y bajó también la condición de que me iban a rebajarle el canon de arrendamiento y por eso yo lo hice” (resaltado por fuera del original).
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 50 Para el efecto, la Convocante aportó el siguiente plano, que no fue objeto de oposición ni tacha de la Convocada: La falta de restitución corresponde a una negación indefinida exenta de prueba, de modo que le correspondía a la Convocada acreditar que habrían sido restituidos los espacios pendientes.
Sin embargo, la Convocada admitió no haber restituido el área restante. En suma de lo anterior, el Tribunal declarará que ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO no ha restituido a Terpel el área restante de que trata la cláusula primera del contrato respecto del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 280-174020 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia, es decir, la prevista para el lavadero y el lubricentro (centro de lubricación), como quiera que se verificó la entrega de la cafetería y el montallantas (2017), y condenará a la Convocada a su restitución (pretensiones Tercera Declarativa y Primera de condena de la Demanda). 3.6.
Perjuicios reclamados Como consecuencia de la negativa a la restitución de los espacios dados en concesión, Terpel solicitó al Tribunal el reconocimiento y pago de unos perjuicios derivados de la TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 51 imposibilidad de utilización de los espacios para un negocio “sustancialmente distinto al que tenía la señora QUESADA OVIEDO”.
A efectos de cuantificar los perjuicios reclamados, la parte actora identificó como monto pretendido la suma de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL PESOS $2.737.000, valor que corresponde a un canon mensual del contrato. Vistos los elementos probatorios obrantes en el expediente, este Tribunal no encuentra probada la existencia de un daño a Terpel por este concepto, máxime cuando se acreditó por parte de la Convocada el pago de todos los cánones mensuales hasta el mes de octubre de 2023, desvirtuando así el elemento único acogido por Terpel para la cuantificación del perjuicio pretendido.
Al respecto, recuerda el Tribunal que la doctrina y jurisprudencia han reconocido la necesidad inescindible de acreditar la existencia del daño a fin de que sea reconocido un perjuicio. El tratadista Juan Carlos Henao, citando jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia y del Consejo de Estado señala en su obra “No basta, entonces, que en la demanda se hagan afirmaciones sobre la existencia del daño, porque “el demandante no puede limitarse, si quiere sacar avante su pretensión, a hacer afirmaciones sin respaldo probatorio” que por demás no pueden ser valoradas “como si se tratara de hechos notorios o presumibles, y no de situaciones cuya comprobación, por mandato legal, le correspondía al demandante”.
Es así como el juez considera que el demandante debe probar la existencia del daño, so pena, si no lo hace, de impedir la declaratoria de responsabilidad”22. Siendo el daño el primer elemento a estudiar para determinar la responsabilidad, se torna inoficioso el estudio de la misma y en tal virtud negará la pretensión Cuarta Declarativa de la demanda y no condenará al pago de lo pretendido en las pretensiones Segunda y Tercera de condena. 3.7.
Evaluación sobre eventuales excepciones de mérito a reconocer oficiosamente De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 282 inciso 1º del Código General del Proceso, “cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia”, razón por la cual el Tribunal evaluó si se 22 Henao, Juan Carlos.
El Daño. Universidad Externado de Colombia, 1998, páginas 39 y
40. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 52 acreditaron hechos que ameriten dicho reconocimiento, y en suma, no se reconocerá ninguna excepción de manera oficiosa.
4. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL 4.1. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO Las costas están constituidas tanto por las expensas, esto es, por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso.
En materia de costas y agencias en derecho, el presente proceso se regula por el Código General del Proceso, norma que en su artículo 365 dispone lo siguiente: “En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.
Además, en los casos especiales previstos en este código. Además se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable un incidente, la formulación de excepciones previas, una solicitud de nulidad o de amparo de pobreza, sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe. 2. La condena se hará en sentencia o auto que resuelva la actuación que dio lugar a aquella. 3.
En la providencia del superior que confirme en todas sus partes la de primera instancia se condenará al recurrente en las costas de la segunda. 4. Cuando la sentencia de segunda instancia revoque totalmente la del inferior, la parte vencida será condenada a pagar las costas de ambas instancias. TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 53 5.
En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. 6. Cuando fueren dos (2) o más litigantes que deban pagar las costas, el juez los condenará en proporción a su interés en el proceso; si nada se dispone al respecto, se entenderán distribuidas por partes iguales entre ellos. 7.
Si fueren varios los litigantes favorecidos con la condena en costas, a cada uno de ellos se les reconocerán los gastos que hubiere sufragado y se harán por separado las liquidaciones. 8. Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación. 9. Las estipulaciones de las partes en materia de costas se tendrán por no escritas.
Sin embargo, podrán renunciarse después de decretadas y en los casos de desistimiento o transacción.” Teniendo en cuenta que en el presente caso prosperaron parcialmente las pretensiones de la demanda, habiéndose negado tres de las nueve pretensiones formuladas, es del caso condenar a ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO a asumir el 66,7% de las costas procesales de conformidad con la liquidación que se presenta a continuación 4.1.1 HONORARIOS Y GASTOS DEL TRÁMITE ARBITRAL Teniendo en cuenta que la Convocante asumió el 100% de los honorarios y gastos decretados por el Tribunal Arbitral mediante Auto No. 4 de 13 de noviembre de 2023, es decir la suma de TRECE MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS SESENTA Y SEIS PESOS CON SIETE CENTAVOS M/CTE ($13.654.966,7) y que el 66,7% debe ser asumido por la parte demandada, para dar cumplimiento a tal decisión se condenará a la ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO a pagar a favor de ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. la suma NUEVE MILLONES CIENTO SIETE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y DOS PESOS CON SETENTA Y NUEVE CENTAVOS M/CTE ($ 9.107.862,79).
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 54 4.1.2 AGENCIAS EN DERECHO En relación con las agencias en derecho, el Tribunal Arbitral llama la atención sobre la circunstancia de que ni en el Estatuto Arbitral (Ley 1563 de 2012) ni en el Reglamento Arbitral del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá existe norma especial que regule la condena en agencias en derecho.
En ese sentido resulta imperioso darle aplicación al numeral 4 del artículo 366 del Código General del Proceso que indica que: “Artículo 366. Liquidación. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: (…) 4.
Para la fijación de agencias en derecho deberán aplicarse las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura. Si aquellas establecen solamente un mínimo, o este y un máximo, el juez tendrá en cuenta, además, la naturaleza, calidad y duración de la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente, la cuantía del proceso y otras circunstancias especiales, sin que pueda exceder el máximo de dichas tarifas.
(…)” (resaltado fuera del original). El Consejo Superior de la Judicatura, mediante Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 estableció las tarifas que deben aplicarse para la fijación de agencias en derecho en los procesos que se tramiten “en las especialidades civil, familia, laboral y penal de la jurisdicción ordinaria y a los de la jurisdicción de lo contencioso administrativo”, sin que se haya hecho expresa referencia al proceso arbitral como tal.
Para los eventos no regulados, en el artículo 4 del mismo Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 se dispuso expresamente la aplicación de la analogía para la fijación de las agencias en derecho: “Artículo 4. Analogía. A los trámites no contemplados en este acuerdo se aplicarán las tarifas establecidas para asuntos similares.” (resaltado fuera del original).
Dentro de los procesos que se encuentran expresamente regulados en el Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 se encuentra el “proceso declarativo en general” de “única TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 55 instancia”, que es el que se asemeja por analogía al proceso arbitral.
Y respecto del proceso declarativo en general se dispone: “Artículo 5. Tarifas. Las tarifas de agencias en derecho son: “1. Procesos declarativos en general. En única instancia a. Cuando en la demanda se formulen pretensiones de contenido pecuniario, entre el 5% y el 15% de lo pedido. (…). (resaltado fuera del original). La fijación de agencias en derecho se hará dentro de los límites tarifarios establecidos en el literal a. del numeral 1º del artículo 5º del Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016, ello es, dentro del rango del 5% y el 15% de lo pedido en las pretensiones pecuniarias de la demanda por tratarse de un proceso declarativo de única instancia. Así las cosas, según se indicó en el juramento estimatorio contenido en la demanda, las pretensiones pecuniarias de la Convocante ascienden a DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y SIETE MIL PESOS ($2.737.000).
Teniendo en cuenta la duración del trámite arbitral así como el despliegue probatorio del mismo, el Tribunal fija en el 15% el valor de las agencias en derecho respecto del valor referido como monto de las pretensiones económicas, lo que equivale a la suma de CUATROCIENTOS DIEZ MIL QUINIENTOS CINCUENTA PESOS ($410.550). 4.1.3 TOTAL, COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO Teniendo en cuenta lo anterior, por concepto de costas y agencias en derecho, ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO deberá pagar a la parte demandante ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. la suma de NUEVE MILLONES QUINIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS DOCE PESOS CON SETENTA Y NUEVE CENTAVOS ($ 9.518.412,79).
4.2. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES El artículo 280 del Código General del Proceso, que refiere al contenido de las sentencias, establece en el aparte final del primer inciso que “[e]l juez siempre deberá calificar la TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 56 conducta procesal de las Partes y, de ser el caso, deducir indicios de ellas”.
Por su parte, el artículo 241 del citado estatuto procesal, señala que “el juez podrá deducir indicios de la conducta procesal de las partes”. Al respecto, el Tribunal pone de presente que, a lo largo del Proceso las Partes y sus respectivos apoderados obraron con pleno apego a la ética y a las prácticas de buena conducta procesal que eran de esperarse, motivo por el cual no cabe censura o reproche alguno en esa materia y, tampoco, la deducción de indicios en su contra.
4.3. JURAMENTO ESTIMATORIO El juramento estimatorio presentado en la demanda incluyó como monto único la suma de $2.737.000 correspondiente al perjuicio estimado como lucro cesante por la falta de restitución del inmueble y que, según el dicho de la convocante, se calcula a partir del valor del canon mensual del contrato y que responden a la imposibilidad de Terpel de utilizar los espacios concesionados desde el 4 de agosto de 2023 hasta la fecha de presentación de la demanda.
Teniendo en cuenta que con la presente decisión, el Tribunal resolverá negar las pretensiones Segunda, Tercera y Cuarta de condena de la demanda, el Tribunal analiza la aplicación de la sanción prevista en el artículo 206 del Código General del Proceso, para lo cual tendrá en cuenta el análisis jurisprudencial que de la misma han hecho las altas cortes, así como del desarrollo y evolución normativa de la misma.
De acuerdo con lo previsto por el parágrafo del artículo 206 del Código General del Proceso, en el evento en que se nieguen las pretensiones indemnizatorias, habrá lugar a una sanción equivalente al 5% del valor de las pretensiones desestimadas. Sin embargo, a raíz de lo dispuesto por la Corte Constitucional en Sentencia C-157 de 201323, dicha norma fue modificada por el artículo 13 de la Ley 1743 de 2014, mediante el cual se adicionó al parágrafo lo siguiente: “La aplicación de la sanción prevista en el 23 En dicha Sentencia se declaró la exequibilidad condicionada del parágrafo en mención, “bajo el entendido de que tal sanción -por falta de demostración de los perjuicios-, no procede cuando la causa de la misma sea imputable a hechos o motivos ajenos a la voluntad de la parte, ocurridos a pesar de que su obrar haya sido diligente y esmerado”.
TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 57 presente parágrafo sólo procederá cuando la causa de la falta de demostración de los perjuicios sea imputable al actuar negligente o temerario de la parte”. Así las cosas, cuando en la demanda se formule una pretensión indemnizatoria y esta no prospere, corresponde al juez realizar un análisis de la conducta procesal de la parte que la instauró, a fin de determinar si hay lugar o no a la imposición de la sanción de que trata la norma en cita, comoquiera que no opera de manera automática.
En ese orden de ideas, de cara a la reclamación patrimonial de la parte Convocante, pese a que las Pretensiones Segunda, Tercera y Cuarta de condena de la demanda no están llamadas a prosperar, el Tribunal no observa negligencia o temeridad en la interposición de la demanda, ni en la conducta procesal desplegada en procura del resultado pretendido, razón por la que concluye que no hay lugar a imponer la sanción descrita en el precepto bajo análisis.
V. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de la Ley y en ejercicio de la competencia deferida por los sujetos procesales, el Tribunal Arbitral constituido para resolver las diferencias entre ORGANIZACIÓN TERPEL S.A., como parte Convocante, y ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO, como parte Convocada
RESUELVE
PRIMERO. – Declarar que ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. y ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO suscribieron contrato denominado “de concesión de espacio” el 20 de diciembre de 2013, modificado mediante otrosí del 4 de agosto de 2016, que corresponde a un contrato de arrendamiento de local comercial, con lo cual prospera parcialmente la pretensión Primera Declarativa de la Demanda.
SEGUNDO. – Declarar que el contrato celebrado entre las partes terminó el 4 de agosto de 2023 con ocasión de la carta de desahucio del 17 de enero de 2023, con lo cual prospera la pretensión Segunda Declarativa de la Demanda. TERCERO.- Declarar que ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO no ha restituido a ORGANIZACIÓN TERPEL S.A., el área restante de que trata la cláusula primera del contrato respecto del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 280-174020 TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 58 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia, esto es, la destinada al lavadero y al lubricentro (centro de lubricación), de acuerdo con lo expuesto en las consideraciones del presente laudo arbitral.
CUARTO. - Condenar a ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO a restituir a ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. el área restante de que trata la cláusula primera del contrato respecto del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 280-174020 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Armenia, esto es, la destinada al lavadero y al lubricentro (centro de lubricación), dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la ejecutoria del presente laudo arbitral, con lo cual prospera la Primera pretensión de condena de la Demanda.
QUINTO. - Condenar a ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO a pagar a ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. la suma de NUEVE MILLONES QUINIENTOS DIECIOCHO MIL CUATROCIENTOS DOCE PESOS CON SETENTA Y NUEVE CENTAVOS ($ 9.518.412,79) por concepto costas del proceso dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la ejecutoria del presente laudo arbitral, con lo cual prospera la pretensión Quinta de condena de la Demanda.
SEXTO. - Condenar a ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO a pagar a ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. intereses moratorios sobre la suma anterior a la tasa y condiciones previstas en el artículo 884 del Código de Comercio a partir del vencimiento del término previsto en el numeral anterior, con lo cual prospera la pretensión Cuarta de condena de la Demanda.
SÉPTIMO. - Negar las pretensiones Cuarta Declarativa y las consecuenciales Segunda y Tercera de condena por las precisas consideraciones contenidas en la parte motiva. OCTAVO.- Abstenerse de proferir declaraciones o condenas a cargo del señor HENRY ALBERTO PERILLA YEPES habida cuenta del desistimiento presentado y aprobado mediante providencia judicial en firme.
NOVENO. - Declarar no probadas las excepciones de mérito contenidas en la contestación de la demanda.
DÉCIMO. - Abstenerse de imponer la sanción prevista en el artículo 206 del Código General del Proceso.
DECIMO PRIMERO. – Declarar causado el saldo de los honorarios del Árbitro Único y de la Secretaria, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes, de conformidad con TRIBUNAL ARBITRAL DE ORGANIZACIÓN TERPEL S.A. VS ADRIANA MARÍA QUESADA OVIEDO 145090 Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 59 lo previsto en el artículo 8.2 del Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y teniendo en cuenta la contribución especial arbitral establecida en el artículo 22 de la Ley 1743 de 2014 –modificado por el artículo 362 de la Ley 1819 de 2016-.
La Convocante expedirá los certificados de retención correspondientes.
DECIMO SEGUNDO. – Disponer que en la oportunidad prevista en el artículo 2.59 del Reglamento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se proceda por el árbitro único del Tribunal a efectuar la rendición de cuentas y llegado el caso, devolver a las partes el saldo, junto con la correspondiente cuenta razonada.
DECIMO TERCERO. – Disponer que, una vez en firme, por Secretaría se expidan copias del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley, y que se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quien deberá tomar atenta nota de la expedición del presente Laudo y efectuar las anotaciones a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, DAVID YAYA NARVÁEZ Árbitro MARÍA ISABEL PAZ NATES Secretaria