TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 1 LAUDO ARBITRAL Bogotá, D.C., Octubre, Veinticinco (25) de Dos mil doce (2012) Agotado el trámite arbitral, y estando dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a proferir el Laudo que pone fin al proceso arbitral seguido entre Inversiones Raad S.A.S., por una parte, y Alarm System Car & Cía. Ltda. y Cecilia Granados Berbeo, por la otra.
CAPÍTULO I.- EL PROCESO A.- ANTECEDENTES A.1.- EL CONTRATO QUE DIO LUGAR AL PROCESO El contrato que dio lugar a este proceso arbitral es el Contrato de Arrendamiento, suscrito el 22 de diciembre de 2009 entre Inversiones Raad y Cía. Ltda. S en C y Alarm System Car & Cía. Ltda – ASC Ltda y Cecilia Granados Berbeo, cuyo objeto es entregar al arrendatario el inmueble descrito en la clausula primera numeral 1.4. para el uso y goce del mismo por el término de cinco (5) años, que terminaría el 31 de diciembre de 2015.
A.2.- PARTES PROCESALES LA PARTE CONVOCANTE: Es Inversiones Raad S.A.S., persona jurídica, regularmente constituida y acreditada en legal forma su existencia y representación, por medio del Certificado de Existencia y representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá que obra en el cuaderno principal No. 1 folio 11.
Sociedad Anónima Simple de carácter privado, con domicilio en la ciudad de Bogotá, constituida y existente de conformidad con las leyes de la República de Colombia, mediante escritura pública No. 1057 del 7 de mayo de 1979 de la Notaría Dieciocho de Bogotá, representada legalmente por el señor Teófilo Raad Raad, quien a su vez está representado por el señor Carlos Alberto Andrade Avendaño, como consta en el poder general que obra en el cuaderno de pruebas No. 1 folio 2.
En adelante la “Parte Convocante” o la “Convocante”. LA PARTE CONVOCADA: Está conformada por: - Carmen Cecilia Granados Berbeo, mayor de edad, identificada con la cédula de ciudadanía N° 51.736.183. - Alarm System Car & Cía. Limitada – ASC Ltda., persona jurídica, regularmente constituida, acreditada en legal forma su existencia y representación, por medio del Certificado de Existencia y Representación Legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá que obra en el cuaderno principal N° 1 folio 16.
Sociedad Limitada de carácter privado, con domicilio en la ciudad de Bogotá, constituida y existente de conformidad con las leyes de la República de Colombia, mediante escritura pública N° 565 del 2 de agosto de 2000 de la Notaría Única de la Calera, representada legalmente por la señora Carmen Cecilia Granados Berbeo. En adelante conjuntamente la “Parte Convocada” o las “Convocadas”.
A.3.- CAPACIDAD TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 2 Ambas partes, dos de ellas en su condición de personas jurídicas válidamente constituidas y legalmente existentes, y otra, en su calidad de persona natural, mayor de edad, tienen plena capacidad para transigir.
A.4.- PACTO ARBITRAL El pacto arbitral se encuentra contenido en el “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” de fecha 22 de diciembre de 2009, cuyo texto es el siguiente: “DECIMA.- SOLUCIÓN DE CONFLICTOS.- Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución, interpretación, finalización, incrementos, etc. que surjan entre las partes y que no puedan resolverse entre ellas, excepto para la ejecución de obligaciones que consten en un titulo ejecutivo, o que no sean susceptibles de transacción, se resolverán ante los centros de conciliación debidamente autorizados, o de no existir acuerdo entre las partes, ante un Tribunal de Arbitramento, en la Cámara de Comercio de Bogotá, constituido por tres (3) árbitros designados por la misma Cámara de Comercio, colombianos, abogados, quienes decidirán en derecho y cuyos costos se asumirán por iguales partes entre las dos partes.” A.5.- ÁRBITROS Mediante el “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” de fecha 22 de diciembre de 2009, y siguiendo lo estipulado por las partes en la cláusula décima, la Cámara de Comercio de Bogotá procedió el 21 de febrero de 2012 a realizar el sorteo público de árbitros en el proceso de la referencia. Mediante esta modalidad se designó como árbitros en el Tribunal de Arbitramento a la doctora Patricia Zuleta García, y a los doctores Álvaro Barrero Buitrago y Rodrigo Arteaga de Brigard, y como árbitros suplentes de cualquiera de los anteriores a los doctores Diego Fernando Morales Gil, Javier Díaz Fajardo y Mauricio Calderón Sáenz.
Mediante comunicación de 23 de febrero de 2012 el doctor Rodrigo Arteaga de Brigard manifestó la imposibilidad de aceptar el nombramiento. Mediante comunicaciones del 22 de febrero de 2012 el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara Comercio de Bogotá informó a la doctora Patricia Zuleta García y al doctor Álvaro Barrero Buitrago, y en comunicación del 24 de febrero de 2012 al doctor Diego Fernando Morales Gil, de su designación, quienes manifestaron su aceptación dentro del término legal.
A.6.- LAUDO EN DERECHO, LUGAR DE FUNCIONAMIENTO, DURACIÓN DEL PROCESO En virtud de estipulación expresa contenida en el pacto arbitral, el laudo deberá proferirse en derecho, el lugar de funcionamiento del Tribunal es la ciudad de Bogotá, en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantil de la Cámara de Comercio de esta ciudad (en adelante “el Centro de Arbitraje”).
Al no establecer las partes el término de duración del proceso, éste habrá de ser menor a seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de la prórroga y de las suspensiones solicitadas por las partes o por sus apoderados durante el transcurso del mismo. B.- TRAMITE INICIAL B.1.- INSTALACIÓN DEL TRIBUNAL TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 3 1.
El día 9 de febrero de 2012, la Parte Convocante, por conducto de apoderado especial, presentó ante el Centro de Arbitraje la solicitud de convocatoria de este Tribunal de Arbitramento. 2. El Centro de Arbitraje mediante comunicaciones de 22 de febrero de 2012, informó a la doctora Patricia Zuleta García y a los doctores Álvaro Barrero Buitrago y Rodrigo Arteaga de Brigard acerca de su designación como árbitros, la doctora Zuleta y el doctor Barrero aceptaron dentro del término previsto para el efecto, y el doctor Arteaga manifestó su imposibilidad para aceptar la designación. En comunicación del 24 de febrero de 2012 el Centro le informó al doctor Diego Morales Gil acerca de su designación como árbitro, quien manifestó su aceptación dentro del término previsto para ello. 3.
Mediante comunicación de 29 de febrero de 2012 dirigidas a las partes, el Centro de Arbitraje invitó a la audiencia de instalación prevista para el 14 de marzo de 2012 a las 10:00 a.m. 4. El 14 de marzo de 2012, previa convocatoria por parte del Centro de Arbitraje, en presencia de los árbitros, del apoderado judicial de la parte convocante y del representante del Centro de Arbitraje, se dio inicio a la audiencia de instalación del Tribunal.
En el transcurso de la audiencia se nombró como Presidente del Tribunal al doctor Diego Morales Gil y se profirió el Auto No 1 por medio del cual se declaró legalmente instalado el Tribunal; se designó como Secretario a la doctora Lina María Fernández del Portillo; se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la Sede Salitre del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá; se reconoció personería al apoderado de la Parte Convocante; y se inadmitió la demanda presentada por dicha parte para que en el término de cinco (5) días procediera a dar cumplimiento a lo establecido en el numeral séptimo (7) del artículo veinte (20) del C.P.C. El apoderado de la Parte Convocante subsanó la demanda en la misma audiencia, procediendo el Tribunal a admitir la demanda, ordenando su notificación y traslado respectivo a la Parte Convocada; todo lo cual consta en el Acta No 1 del 14 de marzo de 2012. 5.
El 22 de marzo de 2012, se reunieron el Presidente y el designado Secretario del Tribunal, con el fin de dar posesión a éste último, como consta en el Acta correspondiente a dicha reunión. B.2.- TRÁMITE INICIAL 1. El 14 de marzo de 2012 se llevó a cabo la diligencia de notificación personal a la Parte Convocada del auto admisorio de la demanda de fecha 9 de febrero de 2012, tal como consta en la respectiva Acta de la diligencia que obra en el expediente. 2.
Mediante escrito presentado en la Secretaría del Tribunal el 27 de marzo de 2012, la Parte Convocada contestó la demanda presentada por la Parte Convocante. 3. El 2 de abril de 2012 se corrió traslado a la Parte Convocante de las excepciones de mérito propuestas por la Parte Convocada en el escrito de contestación a la demanda. 4.
Mediante memorial presentado en la Secretaría del Tribunal el 9 de abril de 2012, la Parte Convocante descorrió el traslado de las excepciones de mérito propuestas por la Parte Convocada. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 4 5. El 9 de abril de 2012 el apoderado de la Parte Convocante presentó en la secretaria del Tribunal reforma de la demanda. 6.
El Tribunal por medio de Auto No. 3 del 11 de abril de 2012 reconoció personería al apoderado de la Parte Convocada, admitió la reforma de la demanda y ordenó la notificación y los traslados correspondientes. 7. El 16 de abril de 2012 se realizó la notificación personal a la Parte Convocada de la reforma de la demanda. 8. La Parte Convocada presentó memorial en la secretaria el 18 de abril de 2012 por medio del cual contestó la demanda en los términos que fue reformada. 9.
Mediante fijación en lista del 20 de abril de 2012 se corrió traslado de las excepciones de merito propuestas por la Convocada. 10. En escrito radicado el 24 de abril de 2012 la Convocante descorrió el traslado de las excepciones de mérito propuestas en la contestación a la reforma de la demanda. B.3.- AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN Previa citación por parte del Tribunal, el 3 de mayo de 2012 se llevó a cabo la audiencia de conciliación, en presencia de los representantes legales y los apoderados judiciales de las partes.
Teniendo en cuenta las manifestaciones de las partes, no fue posible llegar a un acuerdo conciliatorio, razón por la cual el Tribunal declaró fracasada y concluida la conciliación. B.4.- ACTUACIONES POSTERIORES A LA AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN 1. Mediante Auto proferido por el Tribunal el 3 de mayo de 2012 se decretaron las sumas por concepto de honorarios y gastos del proceso, las cuales fueron pagadas dentro del término legal.
B.5.- PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE El 30 de mayo de 2012, se dio inicio a la Primera Audiencia de Trámite, en presencia de los apoderados de las partes, en el curso de la cual, el Tribunal mediante Auto asumió competencia para conocer y decidir en derecho sobre las pretensiones formuladas por la Parte Convocante en la demanda reformada, así como sobre las excepciones planteadas por la Parte Convocada frente a estas.
Adicionalmente, el Tribunal fijó el término de duración del proceso el cual es de seis meses contados a partir de la fecha de finalización de la Primera Audiencia de Trámite, sin perjuicio de las prórrogas, suspensiones o interrupciones. C.- EL DESARROLLO DEL PROCESO Las pruebas solicitadas por las partes y decretadas por el Tribunal se practicaron en su totalidad.
Mediante providencia proferida por el Tribunal el 15 de agosto de 2012, habiéndose evacuado la totalidad de las pruebas solicitadas por las partes y decretadas por el Tribunal, éste procedió a citar a las partes para que presentaran sus alegatos de conclusión, lo cual se llevó a efecto en audiencia que se celebró el TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 5 17 de septiembre de 2012, en la cual los apoderados de las partes expusieron oralmente sus alegaciones y presentaron un resumen escrito de las mismas.
Mediante providencia de 17 de septiembre de 2012, el Tribunal dispuso citar a las partes para la presente Audiencia de Fallo. Surtidas en legal forma todas las etapas procesales del arbitramento, se encuentra el Tribunal dentro del término legal para proferir el presente laudo, habida cuenta que el plazo de seis (6) meses contados a partir de la Primera Audiencia de Trámite de que dispone para ello, de conformidad con lo establecido en el Artículo 103 de la Ley 23 de 1991, comenzó a correr en la fecha en que culminó la Primera Audiencia de Trámite, el 30 de mayo de 2012, habiendo sido suspendidos los términos entre el 20 de junio y el 20 de julio de 2012, ambos inclusive; entre el 16 de agosto y el 16 de septiembre de 2012, ambos inclusive; y entre el 18 de septiembre y el 24 de octubre de 2012, ambos inclusive, para un total de 100 días comunes de suspensión de términos. D.- PRESUPUESTOS PROCESALES Antes de entrar a decidir sobre el fondo, el Tribunal advierte que en el presente proceso se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, es decir, los requisitos indispensables para la validez del proceso, para poder así proferir un laudo de mérito.
En efecto, de los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal, aparece: Las partes, dos de ellas en su condición de personas jurídicas válidamente constituidas y legalmente existentes y otra en su carácter de persona natural, mayor de edad, tienen capacidad para transigir sobre las materias objeto de la controversia y para someterlas a la decisión del Tribunal de Arbitramento.
Las pretensiones formuladas por la Parte Convocante en la demanda, en los términos en que fue reformada, así como las excepciones planteadas por la Parte Convocada frente a éstas son susceptibles de transacción, por lo cual es procedente su conocimiento y decisión mediante proceso arbitral. Por tratarse de un arbitramento en derecho, las partes comparecen al proceso arbitral representadas por abogados.
E.- DEMANDA Y CONTESTACIÓN E.1.- LA DEMANDA DE LA PARTE CONVOCANTE E.1.1.- Pretensiones de la demanda Mediante apoderado especial, debidamente reconocido por el Tribunal dentro del proceso, la Parte Convocante solicita al Tribunal despachar favorablemente las siguientes pretensiones, contenidas en la demanda reformada: “RESPECTO A LAS PETICIONES “Las peticiones quedarán así: “1.
Que se declare la terminación del contrato celebrado entre la sociedad INVERSIONES RAAD S.A.S. y la sociedad ALARM SYSTEM CAR Y CIA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 6 LIMITADA – ASC LTDA Y CECILIA GRANADOS BERBEO, debidamente firmado por las partes el día veintidós (22) de diciembre de dos mil nueve (2.009), por mora en el pago del IVA correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2.010), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil once (2.011), enero, febrero, marzo y abril de dos mil doce (2.012).
“2. Que se declare la terminación del contrato celebrado entre la sociedad INVERSIONES RAAD S.A.S. y la sociedad ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA Y CECILIA GRANADOS BERBEO, debidamente firmado por las partes el día veintidós (22) de diciembre de dos mil nueve (2.009), por el no pago de los canon de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil diez (2.010).
“3. Que se declare que INVERSIONES RAAD S.A.S. cumplió en un todo el citado contrato. “4. Que se declare por parte del Tribunal de Arbitramento que la sociedad ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA Y CECILIA GRANADOS BERBEO, incumplieron el contrato de arrendamiento, al no realizar los pagos en la forma y términos pactados. “5. Que como consecuencia del anterior pedimento se ordene que ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA Y CECILIA GRANADOS BERBEO, hagan entrega a la arrendadora INVERSIONES RAAD S.A.S. del inmueble que tienen en calidad de arrendamiento y que se encuentra debidamente determinado por su ubicación y linderos en el escrito de solicitud.
“6. Que se condene a ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA Y CECILIA GRANADOS BERBEO, al pago de las costas del Tribunal de Arbitramento y a las agencias de derecho a que haya lugar.” E.1.2.- Fundamentos de la demanda Como fundamento de sus pretensiones, la Parte Convocante expuso los siguientes hechos que se transcriben a continuación: “HECHOS.
“1. La sociedad INVERSIONES RAAD S.A.S., por intermedio de su representante legal TEOFILO RAAD RAAD, representado por el señor CARLOS ALBERTO ANDRADE AVENDAÑO, conforme al poder que le otorgó y que consta en la escritura pública número tres mil quinientos veintinueve (3.529) del catorce (14) de diciembre de dos mil diez (2.010) de la Notaria Cuarenta y cinco (45) del Círculo de Bogotá, celebró el día 22 de diciembre de 2.009 con ALARM SYSTEMS CAR & CIA LIMITADA ASC LTDA - SIGLA ASC LTDA, sociedad debidamente constituida e inscrita, con domicilio en Bogotá, representada por la señora CECILIA GRANADOS BERBEO, quien es mayor de edad, residente y domiciliada en Bogotá, quien además de actuar como representante legal, también actúa en su propio nombre y representación, un contrato de arrendamiento sobre un lote de terreno junto con la con las construcciones en él levantadas, que consta de un edificio de cinco plantas y azotea, en estructura de hierro y concreto, lote que tiene un área o extensión superficiaria aproximada de doscientas setenta y dos varas cuadradas (272,00 Vs. 2) equivalentes a ciento setenta y tres metros cuadrados con noventa y siete centímetros cuadrados (173,97 Mtrs. 2), lote de terreno que se encuentra ubicado en el Barrio San Diego, de esta ciudad de Bogotá, distinguido TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 7 en la actual nomenclatura urbana con el número siete cincuenta y nueve (7-59) de la calle treinta y cuatro (34) y el cual se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: POR EL ORIENTE, limita con propiedad que fue de Manuel José Calderón, después de Manuelita Amado de Céspedes, luego de Inversiones SERIL S.A. y Julio serna Cortes, hoy de Teofilo Raad Fadul y Jose Libos Saad, distinguido en la actual nomenclatura urbana con el numero treinta y tres – noventa y uno (33-91) de la carrera séptima (78.);
POR EL NORTE, con la actual calle treinta y cuatro (34) de Bogotá; POR EL OCCIDENTE, limita con propiedad que fue de Pedro Miguel Morales, luego de Juan Bernal, Ernesto León Espinel, hoy de Inversiones Raad y Cia Uda S. en C., distinguido en la actual nomenclatura urbana con el número siete setenta y cinco (7-75) de la calle treinta y cuatro (34);
POR EL SUR, limita con propiedad que fue del mismo Pedro Miguel Morales, después de Eladio Amado, Inversiones Seril S. A. y Julio Serna Cortés y hoy de Teófilo Raad Fadul y José Libos Saad, distinguido en la actual nomenclatura urbana con el número treinta y tres ochenta y cuatro (33-84) de la carrera trece (13). A este inmueble le corresponde la MATRICULA INMOBILIARIA 50C-27535 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. “2.
El término de duración del contrato se pactó en cinco (5) años, contados a partir del día primero (1°.) de Enero de dos mil diez (2.010). “3. En el contrato de arrendamiento se pactó que el canon mensual de arrendamiento, sería la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($3.750.000,00). “4. El inmueble causa y materia del arrendamiento consiste en un local ubicado en el primer piso con un área de estacionamiento para cerca de cuatro carros y en la parte posterior un edificio de cinco plantas.
“5. La parte convocada ha utilizado el local y los estacionamientos, para un establecimiento de comercio destinado a la instalación de alarmas para automóviles, entre otros accesorios que instala. “6. La sociedad convocada y la señora CECILIA GRANADOS BERBEO, ya habían ocupado el inmueble en calidad de subarrendatarias, el cual debieron restituir por orden judicial, recibiéndolo a los pocos días nuevamente en calidad de arrendamiento, por lo que lo conocían perfectamente y sabían de su estado y por ello declararon en el contrato de arrendamiento, recibir el inmueble a su entera y cabal satisfacción, en el estado en que se encontraba.
“7. La parte convocada, a pesar de haber recibido el inmueble en el estado que conocía desde hacía varios años, hizo saber a la sociedad arrendadora, que el edificio de cinco plantas, se encontraba deteriorado e invitó a la parte arrendadora a revisar el contrato con el fin de que se justificara el precio de la renta que debía de cancelar, conforme a carta que adjunto.
Nada alegó respecto del resto del inmueble, el cual recibió a satisfacción. “8. La parte convocada unilateralmente decidió dejar de cancelar el canon de arrendamiento, alegando un supuesto incumplimiento por parte de la sociedad INVERSIONES RAAD S.A.S., por considerar que el inmueble, estaba en malas condiciones, por lo que se reunieron las partes arrendadora y arrendataria y proyectaron un acuerdo en el cual la sociedad arrendadora le colaboraría con los gastos de reparación y adecuación del edificio, para tal efecto no cobraría, como efectivamente no se cobraron los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil diez (2.010); adicionalmente TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 8 mi mandante colaboraría con la suma de CINUENTA MILLONES DE PESOS ($50.000.000,00).
“9. Efectivamente mi poderdante no cobró y la parte convocada no pagó ningún canon de arrendamiento durante esos primeros seis meses, lo que significa un valor total de VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($22.500.000,00); pero la parte convocada no realizó ningún tipo de reparación o mejora al inmueble y al contrario no firmó el otro si correspondiente, por lo que mi poderdante no le entregó los CINCUENTA MILLONES DE PESOS Y así quedó en suspenso este primer arreglo.
“10. Seguía pasando el tiempo y los inquilinos ocupando el inmueble sin pagar canon de arrendamiento, por lo cual, nuevamente mi poderdante busca un acercamiento con los convocados y pacta que no tomen en arrendamiento el edificio, que el canon de arrendamiento se disminuya en la suma de un millón de pesos ($1.000.000,00), es decir, que el nuevo canon de arrendamiento fuere la suma de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($2.750.000,00).
“11. La parte convocada no hizo entrega, de la parte del inmueble que se había pactado devolver. “12. La pate convocada ocupa la parte del frente del inmueble lo que impide el acceso al edificio que se encuentra en la parte posterior del mismo. “13. Desde hace más de dieciocho meses, mi poderdante no puede hacer uso del edificio de cinco plantas, ni reformarlo, arreglarlo, menos arrendarlo, pues los inquilinos ocupan el ciento por ciento de la entrada del mismo, sufriendo graves perjuicios.
“14. Verbalmente los arrendatarios aceptaron tal pacto, quedando como nuevo canon de arrendamiento la suma de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($2.750.000,00). “15. La parte convocada se negó a cancelar el IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (IVA), sin ningún motivo ni razón, aduciendo que ella solo paga la suma antes indicada. “16.
En el contrato de arrendamiento no se pactó que el valor del canon de arrendamiento incluía el IVA. “17. Las obligaciones tributarias y fiscales deben de ser asumidas por la parte a quien corresponda y no pueden ser objeto de negociación, traslado o subrogación. “18. La obligación de mi poderdante es la de cobrar y recaudar un impuesto que por ley debe de cancelar el arrendatario, pero es ajeno a la relación del Estado con los arrendatarios convocados.
Mucho menos tiene que asumir con su propio peculio dichas obligaciones. “19. Dentro de las facturas que ha emitido mi poderdante a la parte convocada se le ha enviado siempre se ha señalado el valor del canon de arrendamiento y se Ia agregan los valores tributarios respectivos. “20. La parte convocada, no ha objetado las facturas cambiarias que se le han enviado, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2.010), ni enero, febrero, marzo, abril, TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 9 mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil once (2.011), dentro de los plazos que la ley le señala lo que significa su aceptación. “21.
En el contrato de arrendamiento no se pactó que el Impuesto al Valor Agregado (IVA), estaba incluido dentro del canon de arrendamiento. “22. La Ley es clara, el Impuesto al Valor agregado (IVA), es una obligación diferente la pago del canon de arrendamiento, no se entiende incluido dentro del canon de arrendamiento y por lo tanto debe de ser cancelado por el sujeto pasivo del mismo, es decir por la parte arrendataria tal y conforme lo señala la ley 20631 de 1.975 y sus decretos reglamentarios a favor del estado.
“23. Mi poderdante y hoy convocante ha tenido que cancelar el Impuesto al Valor Agregado (IVA), correspondiente a los citados meses, conforme a los recibos de pago que adjunto, pues tiene la obligación del recaudo de dichos dineros. “24. La parte convocada no ha cancelado sino únicamente la suma mensual de DOS MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS, lo que significa que no ha cancelado el valor total del canon de arrendamiento, encontrándose en mora en el pago.
“25. La sociedad convocada ALARM SYSTEMS CAR & CIA LIMITADA A S C LTDA- SIGLA ASC LTDA Y la señora CECILIA GRANADOS BERBEO, no han cancelado el valor del arrendamiento correspondiente a los meses de JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.010, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DE 2.011 Y solo han hecho abonos a los mismos, por lo que se encuentran en mora.
“26. La parte convocada no canceló los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2.010, como tampoco hizo las reformas al edificio. “27. En el contrato de arrendamiento se estableció que: El pago retrasado de los cánones de arrendamiento, y su recibo por LA ARRENDADORA, no purga la mora, la cual podrá proponerse como causal de terminación del contrato de arrendamiento.
“28. En el contrato de arrendamiento se estableció que: NOVENA: DE LAS SANCIONES: 9.1.- La mora en el pago del arrendamiento o pago por fuera del término estipulado en éste contrato o la violación de cualquiera de las obligaciones que la Ley y este documento imponen a LOS ARRENDATARIOS en especial la destinación para fines ilícitos o diferentes al pactado, la suspensión temporal o definitiva de cualquiera de los servicios públicos, facultan a LA ARRENDADORA para dar por terminado en cualquier tiempo el presente contrato, exigir judicialmente la restitución del inmueble o demandar el incumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
“29. Son innumerables los caminos que mi mandante ha recorrido para buscar un acercamiento con la sociedad ALARM SYSTEMS CAR & CIA LIMITADA A S C LTDA SIGLA ASC LTDA Y la señora CECILIA GRANADOS BERBEO, para lograr el pago completo y total de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de julio de 2.010 a septiembre de 2.011, sin resultado positivo alguno TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 10 por lo que se ve abocada a solicitar la integración del presente TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO.
“30. En la cláusula décima del contrato celebrado entre las partes se acordó SOLUCION DE CONFLlCTOS.- Toda controversia o diferencia relativa a este contrato, su ejecución, interpretación, finalización, incrementos, etc. que surjan entre las partes y que no puedan resolverse entre ellas, excepto para la ejecución de obligaciones que consten en un título ejecutivo, o que no sean susceptibles de transacción, se resolverán ante los centros de conciliación debidamente autorizados, o de no existir acuerdo entre las partes, ante un Tribunal de Arbitramento, en la Cámara de Comercio de Bogotá, constituido por tres (3) árbitros designados por la misma Cámara de Comercio, colombianos, abogados, quienes decidirán en derecho y cuyos costos se asumirán por iguales partes entre las dos partes.
“31. EI señor CARLOS ALBERTO ANDRADE AVENDAÑO, en representación de la sociedad INVERSIONES RAAD Y COMPAÑÍA LIMITADA S. EN C. HOY INVERSIONES RAAD Y COMPAÑÍA S.A.S., me confirió poder especial, amplio y suficiente para adelantar la presente solicitud.” La reforma de la demanda introdujo los cambios que se transcriben a continuación: “RESPECTO DE LOS HECHOS: “REFORMO LA DEMANDA en cuanto agrego los siguientes hechos: “1.
La parte convocada aprovechando el acuerdo incumplido NO CANCELO a mi representante el valor de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO y JUNIO de 2.010. “2. La señora CECILIA GRANADOS BERBEO y la sociedad que representa ALARM SYSTEMS CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA recibieron de manos de la sociedad convocante INVERSIONES RAAD S.A.S. el cheque número 7102 del BANCO DE OCCIDENTE DE BOGOTÁ, de la cuenta 263017378, por la suma de TREINTA Y SEIS MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS, girados el día once (11) de Marzo del año dos mil diez (2.010).
“3. La parte convocada no realizó ninguna obra o reforma al inmueble arrendado. “4. La parte convocada, viene ocupando no solo el local sino el segundo piso del edificio. “5. La parte convocada incumplió en un todo el acuerdo pues en primer lugar no hizo reforma alguna al local entregado, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de dos mil diez, recibió la suma de treinta y seis millones doscientos mil pesos ($36.200.000,00).
“6. La parte convocada además NO HA CANCELADO el valor completo del resto de cánones de arrendamiento hasta el día de hoy, encontrándose en mora, al no pagar el valor del IVA de cada mensualidad obligación que tiene a su cargo. “7. Jamás se pactó entre las partes contratantes que el valor del IV estaba incluido dentro del canon de arrendamiento.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 11 E.2.- CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y PROPOSICIÓN DE EXCEPCIONES La Parte Convocada contestó oportunamente la demanda inicial y posteriormente la reformada, oponiéndose a la totalidad de las pretensiones formuladas en ésta.
Igualmente, en la contestación de la demanda reformada, la Parte Convocada se pronunció sobre los hechos expuestos por la Convocante, negando unos, aceptando otros, total o parcialmente y formulando aclaraciones o pronunciamientos relativos a ellos e invocando las siguientes excepciones frente a las pretensiones: “EXCEPCIONES DE MERITO “COBRO DE LO NO DEBIDO: Sabido es que para cobrar una obligación, esta ha de constituir una fuente de obligación, esto es, en sentido jurídico igual a pagar una prestación debida.
Para el caso presente la convocada no está obligada a pagar lo que no se acordó en el contrato, pues sería tanto como desnaturalizar el mismo. Ahora, que el IVA lo haya pagado el convocante, es porque este lo incluyó en el canon de arrendamiento, o porque no habiéndolo hecho, es su obligación de hacerlo ante el imperioso mandato de ley de que siendo agente generador del servicio, se convierte en sujeto pasivo jurídico del impuesto (art 420 y 437 del Estatuto Tributario).
Ahora bien, si se trata de una acción de REPETICIÓN, o RECOBRO, en lenguaje jurídico y en materia de pago, estas figuras tienen un significado preciso y diferente al del leguaje común: repetir o recobrar, es exigir la restitución de lo que se ha dado o pagado, acción consagrada en los arts 2313 y 2315 del CC, siendo a si, que tales obligaciones varían según la buena o mala fe, todo lo cual esta comandado por las normas generales y por algunas especiales, traídas por el legislador en el capítulo correspondiente al pago de no debido.
Por el momento permítasenos decir que la convocante endereza sus pretensiones al cobro de una suma que no se le debe. “MALA FE DE LA CONVOCANTE: Así como la buena fe se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria (art 769 del CC), el que ejerce la acción de repetición deberá probar la mala fe con que actuó la parte contraria, según los arts. 2318, 2319 y 2320 del CC.
Para el caso presente la convocante esta obrando de mala fe, al cobrar algo que no fue considerado en el contrato, (incluidos los seis meses que se le otorgaron como resarcimiento de la acción judicial del señor RAY SCHAMBACH), mas no se vislumbra que la convocada haya actuado maliciosamente por el hecho de omitir una contribución que si era carga adicional, ha debido de incluirse en el contrato de arrendamiento.
Esta conducta de cobrar lo no debido equivaldría a aplicar la figura del enriquecimiento sin causa, que será materia de comentario en oportunidad legal. “AUSENCIA DE CAUSA: Para explicar la naturaleza del pago de lo no debido y el fundamento de la obligación de restituir lo que por vía de contribución otro ha dado al Estado, la explicación mas obvia es la idea de la AUSENCIA DE CAUSA, es decir, el cobro de lo no debido no tiene causa.
Para nuestro caso no tiene causa que la convocante exija el valor de un impuesto que ha debido de quedar inserto en la oferta del servicio a prestar (arrendamiento), en otras palabras el servicio de arriendo ha debido de quedar gravado con IVA desde el mismo momento que se contrato (ley 80 de 1993). Ahora que si fue un olvido, este debe asumirlo el arrendador.
“ERROR DE LA CONVOCANTE: La convocante ha incurrido en error al no tener claras y presentes las siguientes reglas: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 12 “1- Autonomía de la voluntad “2- La voluntad crea el derecho “3- La voluntad en nuestra legislación modifica la obligación “4- El contrato genera obligaciones, y estas gozan de autonomía de la voluntad “5- El contrato se asimila a la ley, y el acuerdo de voluntades tiene fuerza de ley “6- La máxima manifestación de voluntad, es el querer de la misma (art 1495 CC) “7- La voluntad humana es la que crea las obligaciones (art 1494 CC) “Lo anterior significa que en materia comercial se plasman acuerdos que generan obligaciones, cuyo compromiso moral y deber jurídico es el cumplimiento de los mismos, luego a ninguna de las partes contratantes le está dado variar los mismos a fuerza de argumentos que bien pudieron ser error, descuido, negligencia o ignorancia. Para nuestro caso fue voluntad de las partes acordar el precio del arriendo, sin mas gravámenes, ahora que si por ley existían, han debido de sumarse al precio del canon de arrendamiento, pero como no se hizo, estando obligado a hacerlo, este asume las consecuencias.” “DE LA PREVALENCIA DE LA VOLUNTAD REAL INTERNA.
Una amplia tradición en el derecho latino tiene en cuenta al ser humano en su doble dimensión (la interna, y lo externo), esto es, lo que pensó y lo que hizo, lo intencional y lo funcional, así las cosas prima mas la esencia que la forma. Por eso, ante las dudas se prefiere lo deseado que lo expresado, lo sustancial prima sobre lo solemne, lo importante es lo realmente querido por las partes, que lo expresado en un documento.
Para el caso en comento, según se desprende de lo consignado en el contrato de arrendamiento de fecha 22 de diciembre de 2009 lo pensado, lo deseado, y lo querido por INVERSIONES RAAD S.A.S. Y ALARM SYSTEMS CAR LTADA Y CECILIA GRANADOS BERBEO fue el pago de un canon de arrendamiento de $3.750.000, el que posteriormente y por voluntad de las partes fu reformado a $2.750.000.
Nótese que el querer y el pensamiento de quienes concertaron el pacto jurídico no fue más allá que el cubrir el arriendo en una sola partida, y no en varias, como lo predica y pretende ahora la convocante, y es que en efecto así, se consigno en el contrato en forma precisa y sin asomo de ambigüedad. Cuando esto ocurre, la Honorable Corte Suprema de Justicia – Sala de C Civil sostiene: se presume que es reflejo de la voluntad interna de aquellos, y que por lo mismo se torna inocuo cualquier intento de interpretación (Sentencia del 05 de julio de 1993) Se repite, que si se conoce la intensión común, es ella la que prevalece sobre el tenor literal del contrato y es que para nuestro caso al interpretar el contrato, se colige que no obstante de haberse dejado de incluir el IVA por un error involuntario, el cometido central era pagar una suma precisa de dinero, por lo que de manera alguna se puede variar.
Ahora, se sabe que la convocante consintió tal hecho por varios meses hasta que la convocada la requiere para que envié facturas, esta situación se asemeja a lo que prevén en materia de interpretación de la ley los arts. 28 del CC y 283 del Código de Comercio.” F.- LAS PRUEBAS PRACTICADAS EN EL PROCESO En el presente proceso se decretaron y practicaron las siguientes pruebas en adición a las documentales que obran en el expediente: 1.- Interrogatorios y Testimonios: NOMBRE FECHA ACTA No. CARLOS ALBERTO ANDRADE AVENDAÑO 15 de agosto de 2012 9 CECILIA GRANADOS 15 de agosto de 2012 9 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 13 BERBEO JORGE CAMILO GUEVARA OLMOS 15 de agosto de 2010 9 ARLINGTON ANDRÉS GRANADOS BERBEO 15 de agosto de 2012 9 LUZ STELLA BERBEO MORALES 15 de agosto de 2012 9 RAY SCHAMBACH Desistido 9 ORLANDO MONSALVE Desistido 9 2.- Oficios: OFICIO N° DESTINATARIO 1 BANCO DE OCCIDENTE DE BOGOTÁ – Sucursal Calle 100 El Oficio N° 1 fue enviado al Banco de Occidente de Bogotá, sucursal Calle 100; sin embargo, la Parte Convocante solicitante de la prueba manifestó que desistía de la mencionada prueba (Acta N° 9).
CAPÍTULO II.- CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Procede el Tribunal al análisis puntual de las pretensiones formuladas por la Parte Convocante en su demanda, en los términos en que fue reformada, así como al análisis de las excepciones propuestas por la Parte Convocada frente a éstas, así: A.- PRETENSIONES FORMULADAS POR LA PARTE CONVOCANTE A.1.- Los incumplimientos alegados por la Parte Convocante Solicita la Convocante que se declare la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes como consecuencia de los incumplimientos en que habrían incurrido las Convocadas consistentes en: (i) la mora en el pago del IVA correspondiente a los meses de julio a diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011 y enero a abril de 2012, y, (ii) por el no pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2010 (Pretensiones primera, segunda y cuarta).
Procederá entonces el Tribunal a analizar por separado cada uno de los referidos incumplimientos, así: A.1.1.- La mora en el pago del IVA En relación con el primero de los incumplimientos mencionados, sostiene la Parte Convocante en los hechos de la demanda, que las Convocadas se negaron a cancelar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el canon de arrendamiento, bajo el argumento de que dicho impuesto estaba incluido en el valor del canon pactado entre las partes.
Agrega la Convocante en respaldo de su posición que “[las] obligaciones tributarias y fiscales deben ser asumidas por la parte a quien corresponda y no pueden ser objeto de negociación, traslado o subrogación (…)”1, de manera que la obligación de la Convocante, según esta, “(…) es la de cobrar y recaudar un impuesto que por ley debe de cancelar el arrendatario (…)”2. 1 Hecho 17 de la demanda. 2 Hecho 18 de la demanda.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 14 Por su parte, afirman las Convocadas en la contestación a la demanda que no es cierto que se hayan negado a pagar el IVA, “(…) por cuanto desde el comienzo del contrato las partes asumieron que el IVA estaba incluido en el canon de arrendamiento, prueba de ello es que no se hizo observación alguna en los seis primeros meses otorgados como compensación, ni en los pagos realizados en los meses de Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2010.
Con posterioridad a esta fecha y ante la inclusión del IVA en la facturación, estimamos que se trata de un incremento al canon de arrendamiento que no está contemplado en el contrato.”3 Sostiene adicionalmente la Parte Convocada que “(…) en tratándose de contrato bilateral, la parte que presta el servicio está obligada por ley a incluirlo en el canon de arrendamiento como parte integral del precio (…).”4 En ese orden de ideas afirma que “[e]n el caso presente la arrendadora ha debido en el contrato grabar el precio manifestando MAS IVA, como no lo hizo, se entiende que está incluido en el valor del precio de que habla la cláusula tercera del contrato de fecha 22 de diciembre de 2009.” Con base en lo anterior, la Parte Convocada propone las excepciones que denominó “cobro de lo no debido”, por cuanto las arrendatarias no están obligas a pagar lo que no se acordó en el contrato;
“mala fe de la convocante”, al cobrar algo que no está estipulado en el contrato; “ausencia de causa”, toda vez que el cobro de lo no debido carece de causa; “error de la convocante”, pues según lo afirman las Convocadas, si por ley existían más gravámenes la arrendadora ha debido sumarlos al precio del canon de arrendamiento “pero como no lo hizo, estando obligado a hacerlo, esta asume las consecuencias.”; y “prevalencia de la voluntad real interna”, bajo el argumento de que el querer común de las partes fue el de pactar una sola cifra que incluía el canon y cualquier otra partida.
De los planteamientos expuestos por las partes en sus escritos de demanda, contestación y alegatos de conclusión, se destaca que ambas coinciden en reconocer el pago del IVA como una obligación derivada del contrato de arrendamiento y a cargo de las arrendatarias. Ahora bien, lo que sostienen las Convocadas es que el IVA estaba incluido dentro del valor del canon convenido en el contrato, de manera que al haber pagado tal valor pagaron el IVA incorporado en el mismo.
Por el contrario, la Convocante afirma que el IVA no estaba incluido dentro de dicho valor y por ende no ha sido pagado por las arrendatarias. Así las cosas, la controversia que debe ser resuelta por este panel arbitral se concreta principalmente a determinar si, siendo clara la obligación de las arrendatarias de pagar el IVA como ellas mismas lo reconocen, dicho impuesto estaba o no incorporado dentro del valor estipulado entre las partes en el contrato aportado al proceso.
Para responder a este interrogante procederá el Tribunal, en primer lugar, a realizar un análisis de las normas que regulan el canon de arrendamiento así como de las que establecen el IVA para este tipo de servicios; en segundo lugar, procederá el Tribunal a realizar un análisis de lo probado dentro del proceso en relación con este punto, para con base en todo lo anterior arribar a las conclusiones que habrá de incorporar en la parte resolutiva de esta providencia. Establece el artículo 1.973 del Código Civil que “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” 3 Respuesta al hecho 15 de la demanda. 4 Respuesta al hecho 17 de la demanda.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 15 En relación con el precio del arrendamiento dispone el artículo 1.975 del mismo código que “El precio puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha.
Llámase renta cuando se paga periódicamente.” Aclara la doctrina que “En el lenguaje ordinario el precio que paga el arrendatario se llama “canon” lo que para algunos constituye un error de terminología, porque el inciso 2º del art. 1975 claramente expresa que el precio que periódicamente ha de pagar una persona recibe el nombre de “renta”.”5 Como se puede observar, el régimen previsto en el Código Civil para el contrato de arrendamiento no establece que el precio pactado por el goce de una cosa, modalidad de arrendamiento que nos ocupa, incluya el valor que habrá de pagar cualquiera de las partes por conceptos distintos al precio mismo, como sería el caso de los impuestos que se causen en la ejecución del contrato.
En efecto, el artículo 1.975 del Código Civil, que define el precio en el arrendamiento, se limita a establecer que este puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. Tampoco los artículos 1.976, 2.000, 2.001 y 2.002 relativos a la determinación del precio, a la obligación del arrendatario de pagarlo, a las disputas sobre el mismo y a la determinación de los periodos de pago, respectivamente, se refieren a la incorporación de las cargas tributarias o de cualquier otra dentro del precio.
Por consiguiente, con base en la normatividad que regula el contrato de arrendamiento no es posible concluir que, a falta de pacto expreso, los impuestos se encuentren incluidos dentro del precio pactado para el arrendamiento. Ahora bien, en cuanto al análisis de las normas tributarias tenemos lo siguiente: De conformidad con los artículos 420 y 468-3 del Estatuto Tributario, el arrendamiento de inmuebles (considerado como un servicio por el estatuto) diferentes a los destinados para vivienda y espacios para exposiciones y muestras artesanales nacionales, se encuentra gravado con el IVA a una tarifa del 10%.
La base gravable para calcular el impuesto será el valor total de los cánones de arrendamiento del respectivo inmueble. En efecto, dispone el artículo 447 del Estatuto Tributario que “En la venta y prestación de servicios, la base gravable será el valor total de la operación, sea que ésta se realice de contado o a crédito, incluyendo entre otros los gastos directos de financiación ordinaria, extraordinaria, o moratoria, accesorios, acarreos, instalaciones, seguros, comisiones, garantías y demás erogaciones complementarias, aunque se facturen o convengan por separado y aunque, considerados independientemente, no se encuentren sometidos a imposición.” No obstante, para que se genere dicho impuesto es indispensable que el arrendador o el arrendatario sean responsables del régimen común. En cuanto a su causación, establece el literal c. del artículo 429 del Estatuto que en la prestación de servicios, el impuesto se causa en la fecha de emisión de la factura o documento equivalente, o en la fecha de terminación de los servicios o del pago o abono en cuenta, la que fuere anterior. 55 César Gómez Estrada.
De Los Principales Contratos Civiles, Tercera Edición, Editorial Temis S.A., Bogotá, Colombia, 1999, Pág. 190. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 16 Ahora bien, dispone el artículo 7 del Decreto 522 de 2003 en relación con el IVA causado por el servicio de arrendamiento de inmuebles, que “Son responsables de este gravamen quienes presten el servicio de arrendamiento gravado y pertenezcan o deban pertenecer al régimen común del Impuesto sobre las ventas, aunque no se hayan inscrito en el Registro Nacional de Vendedores, debiendo expedir factura y cumplir con las demás obligaciones señaladas en la ley y en el presente decreto.” Así las cosas, si el arrendador pertenece al régimen común del impuesto sobre las ventas, será responsable de este gravamen, quedando entonces encargado de la recaudación, la declaración y pago del impuesto.
Por lo anterior, la administración de impuestos queda facultada para cobrar el IVA al arrendador así no lo hubiere recaudado del arrendatario, incluso en el evento en que debiendo pertenecer al régimen común no se inscribió en él. Pero el mismo artículo 7 del Decreto 522 de 2003 contempla la hipótesis consistente en que el arrendador pertenece al régimen simplificado y el arrendatario al régimen común, estableciendo que: “Cuando el servicio gravado sea prestado por un responsable del régimen simplificado a un responsable del régimen común, este deberá asumir el impuesto aplicando el mecanismo de la retención en la fuente (…).”.
En este evento, será entonces el arrendatario el responsable de retener el IVA generado y de declararlo y pagarlo ante la administración de impuestos. Se debe aclarar que el hecho de que una u otra persona sea la responsable frente a la administración de impuestos en nada cambia la circunstancia de que el monto del IVA en determinado contrato deba entenderse incluido o no en el valor pactado por las partes para el bien o servicio gravado con dicho tributo.
Por el contrario, de las normas tributarias citadas y de las demás que regulan dicho impuesto se puede deducir que el mismo se calcula, por regla general, aplicando la tarifa al valor del bien o del servicio gravado, en este caso, al valor del precio pactado por el arrendamiento, es decir, al canon. Finalmente, en cuanto al análisis de las normas tributarias debe resaltar el Tribunal que todo responsable del régimen común que arriende un inmueble por el cual deba causarse IVA, está en el deber legal de emitir la factura correspondiente a ese arrendamiento, discriminando el respectivo IVA, de manera que en el caso que nos ocupa las partes debían conocer la obligación legal del arrendador de facturar y cobrar el IVA al arrendatario, así como la obligación del primero de recaudar dicho impuesto, de declararlo y de pagarlo a la administración de impuestos.
Visto lo anterior, contrario a lo afirmado por la Parte Convocada, para que el IVA se entienda incluido dentro del canon de arrendamiento debe existir un pacto o acuerdo de las partes en ese sentido, aspecto que procede el Tribunal a analizar en el caso bajo examen. A este efecto, por su importancia, se transcribe a continuación la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes que obra a folios 6 a 12 del cuaderno de pruebas N° 1, en donde se regula lo relativo al canon de arrendamiento, así: “TERCERA: PRECIO.- 3.1.- El valor del arrendamiento será la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL PESOS ($3.750.000,00), que LOS ARRENDATARIOS se obligan a pagar mensualmente, de forma anticipada, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mensualidad en las oficinas de LA TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 17 ARRENDADORA o a su orden.
El canon de arrendamiento vigente se seguirá causando, en tanto cualquiera de LOS ARRENDATARIOS o sus causahabientes conserven el inmueble en su poder y una copia de este contrato, no les haya sido entregado con nota de cancelación de la ARRENDADORA; 3.2.- La mera tolerancia de la ARRENDADORA en aceptar el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) primeros días de cada mes, no se entenderá como ánimo de modificar el término establecido para el pago.
El pago de los cánones de arrendamiento, y su recibo por LA ARRENDADORA, no purga la mora, la cual no podrá proponerse como causal de terminación del contrato de arrendamiento. 3.3.- El valor del canon mensual de arrendamiento será incrementado de acuerdo al I. P. C. (Índice de Precios al Consumidor) establecido por el gobierno, mas dos puntos.
Dichos incrementos se harán año tras año, es decir cada mes de enero, sin importar el término de duración del contrato, por parte de los arrendatarios, sin necesidad de requerimientos privados o judiciales. 3.4. La modificación del canon mensual de arrendamiento durante la vigencias de las prórrogas, en caso de que operen, no se mirará en ningún caso como novación del presente contrato, y por voluntad de las partes, será prueba suficiente, la copia del recibo que expida el ARRENDADOR.” Ni en la cláusula transcrita, ni en ninguna otra cláusula del contrato, las partes pactaron que el canon de arrendamiento incluía el IVA que habría de causarse durante su ejecución. No se trata entonces de un problema de interpretación contractual, pues las disposiciones vertidas por las partes en el contrato son claras y no necesitan de ejercicio interpretativo.
Ahora bien, a este respecto, debe subrayarse que en el escrito de contestación a la reforma de la demanda, la Parte Convocada admitió expresamente que, por un error involuntario, en el canon pactado no se incluyó el valor del IVA, en los siguientes términos: “(…) no obstante haberse dejado de incluir el IVA por un error involuntario, el cometido central era pagar una suma precisa de dinero, por lo que de manera alguna se puede variar.” Por otra parte, no obra en el expediente ninguna prueba documental que evidencie el referido pacto, que según lo afirmado por la señora Cecilia Granados Berbeo, convocada en este trámite arbitral, habría sido verbal.
En efecto, sobre el particular se refirió la señora Cecilia Granados en respuesta a la siguiente pregunta del apoderado de la Convocante: “DR. LOZANO: Pregunta N°.9. ¿Manifiéstele a este Tribunal si los pagos que ha realizado del canon de arrendamiento incluyen o no el IVA y en caso afirmativo por qué razón? SRA. GRANADOS: Sí incluyen el valor del IVA porque si notamos el primer pago que yo les hice a ellos, como el señor Teddy no estaba, el señor Carlos me dijo, hagamos una cosa Cecilia, gíreme, que yo quería que me lo dejaran en 2 millones de pesos y yo le hice una cuenta a él, me acuerdo mucho, le dije, si por cada piso, son cinco pisos, por cinco pisos iba a pagar 3.750.000 déjeme eso en 2 millones, dijo no, no le puedo decir sí o no, le dije, pero yo no quiero incurrir ni en mora ni empezar con problemas, dijo gíreme 2 millones; el primer cheque de julio está girado por 2 millones y ahora que venga el señor Teddy Raad miramos cuánto queda.
Por una llamada telefónica el señor Carlos Andrade me dijo, Cecilia, ya acordamos sin más de nada ya $2.750.000 nos gira usted flash, fue la palabra que él utilizó, le TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 18 dije listo; y, en el mes de agosto le giré el excedente más los 2.750.000, fue un cheque por tres millones algo, si ustedes me permiten tengo copia aquí para ver.” Y más adelante agregó la Convocada: “SRA. GRANADOS: Es más, ni siquiera ellos nunca me llaman yo siempre estoy pendiente de eso, yo me acuerdo que yo lo llamé y le dije, cuánto vamos a quedar, por qué no me lo dejan en 2 millones, dijo no, no, ya aclaramos 2.750.000 flash, me dijo así, le dije, le giro un cheque por el excedente de julio, me dijo, no hay ningún problema y lo giré así. DR. MORALES: De manera que digamos ese pacto en relación con el monto del canon de arrendamiento se dio fue ahí en esa época, julio de 2010 y telefónicamente.
SRA. GRANADOS: Sí y telefónicamente.” Para el Tribunal, la mencionada declaración de parte desprovista de cualquier otra prueba que la apoye, especialmente documental, no es suficiente para llevarlo al convencimiento de la existencia de un pacto, verbal en este caso, en cuanto a la inclusión del IVA dentro de la suma pactada como canon.
Por consiguiente, concluye el Tribunal que no quedó acreditado en el proceso que las partes hubieran convenido incluir el IVA dentro del precio del arrendamiento pactado. Finalmente, procederá el Tribunal a examinar la conducta contractual desplegada por las partes para determinar si su comportamiento en la ejecución del contrato podría influir en la decisión que se adopte en relación con el incumplimiento bajo estudio, conducta en la cual la Parte Convocada fundamenta parte de sus excepciones.
En relación con el cobro y pago del IVA quedó demostrado en el proceso lo siguiente: - El contrato de arrendamiento entró en vigencia a partir del 1º de enero de 2010. - A pesar de la que las Convocadas sostienen que la arrendadora no facturó el canon de arrendamiento correspondiente a los primeros seis meses de ejecución del contrato y que ello sería prueba suficiente de que el valor del IVA estaba incluido en el canon, lo cierto y acreditado en el proceso es que el no cobro del canon de arrendamiento durante ese periodo obedeció a un acuerdo entre las partes a este respecto, como se verá más adelante, de manera que la ausencia de facturación en ese lapso no puede tener el alcance pretendido por las Convocadas. - Después de este periodo de gracia, la primera factura fue expedida por la arrendadora el 1º de septiembre de 2010, correspondiente al canon de arrendamiento del mismo mes.
Dicha factura contiene el valor del canon pactado en el contrato, en los términos en que fue modificado, esto es, la suma de $2.750.000 más el IVA causado sobre dicho valor. - En las mismas condiciones se expidieron las facturas correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2010. - Los meses de diciembre de 2010, enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2011 fueron facturados acumuladamente mediante factura expedida el 2 de mayo de 2011, discriminando igualmente el IVA calculado sobre el valor del TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 19 canon pactado entre las partes, que para lo meses de 2011 se había incrementado a la suma de $2.892.175. - Desde el mes de mayo de 2011 la arrendadora siguió facturando mensualmente y discriminando el valor del IVA calculado sobre el canon vigente.
También obra en el expediente, la explicación de la señora Cecilia Granados Berbeo, convocada y representante legal de la sociedad convocada, en relación con la facturación y el IVA, así: “SRA. GRANADOS: (…) Por una llamada telefónica el señor Carlos Andrade me dijo, Cecilia, ya acordamos sin más de nada ya $2.750.000 nos gira usted flash, fue la palabra que él utilizó, le dije listo; y, en el mes de agosto le giré el excedente más los 2.750.000, fue un cheque por tres millones algo, si ustedes me permiten tengo copia aquí para ver.
DR. MORALES: Ese obra en el expediente. SRA. GRANADOS: Ese obra en el expediente. Entonces, yo pagué julio, agosto, septiembre y octubre con ese valor. En el mes de octubre el contador me dice, doña Cecilia necesito las facturas de esos cánones, yo llamo al señor Carlos Andrade me dice, yo se la mando; me la mandó pero oh sorpresa cuando llega, en el mes de octubre porque ni siquiera fue en septiembre, en el mes de octubre me llegan dos facturas, la de septiembre y la de octubre me llegan ese día, dos facturas septiembre y octubre y me dice, 2.750.000 más IVA, yo lo llamé y le dije, ese no es el valor que acordamos, dijo, como usted necesita esa factura pues así se va hacer de ahora en adelante, le dije no es lo que pactamos, sin embargo, voy hablar con el señor Teddy Raad, así quedamos.
En el mes de noviembre envié normal a pagar el arriendo y no me lo recibieron, fue cuando procedí a consignar al banco, en ningún momento ellos antes me habían dicho. DR. MORALES: Una aclaración, perdón y la interrumpo, julio, agosto de 2010 no le facturaron. SRA. GRANADOS: No, a mí nunca me llegó esa factura. DR. MORALES: Usted la recibió a partir de octubre.
SRA. GRANADOS: Exacto, pero a partir de septiembre, yo le dije, yo siento que me están subiendo el arriendo. DR. MORALES: Esa sí le llegó con IVA. SRA. GRANADOS: Esa sí me llegó en octubre ya 2.750.000, exacto; y le dije a don Carlos pero cómo ahorita me van a subir, en julio y agosto ustedes no me dicen nada y ahora sí me dicen que más IVA, usted me dijo flash, dijo no Cecilia no sé porque eso es lo que dice el abogado, ya no hay nada, voy a esperar a que llegue el señor Teddy Raad, nunca me llamaron ni nada.
Ya cuando fui a pagar el arriendo en noviembre no me quisieron recibir, entonces yo fui y consigné, yo digo, ya había una costumbre de ese valor, en ningún momento me dijeron esto es más IVA, nada. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 20 DR. MORALES: Costumbre se refiere a los pagos de julio, agosto.
SRA. GRANADOS: Que hice julio, agosto y aun septiembre. DR. MORALES: Aun septiembre, que le facturaron en octubre. SRA. GRANADOS: Exacto, (…). DR. MORALES: Ustedes siguieron pagando $2.750.000 y después con los reajustes anuales supongo. SRA. GRANADOS: Sí. (…) DR. MORALES: Inversiones Raad siguió facturando y sigue facturando, ¿qué pasó con las facturas? Sabemos ya que facturó desde septiembre, si bien las entregó en octubre pero desde septiembre empezó a facturar.
SRA. GRANADOS: Sí. DR. MORALES: Sobre una base de 2.750.000 más el IVA y después con los reajustes anuales; ¿siguió presentando esa facturación y la sigue presentando? SRA. GRANADOS: Sí ellos siguen mandando por correo pero yo no he aceptado, yo no he firmado ni ninguna persona de la empresa ha hecho como el recibido. Hubo algo que me causó mucha curiosidad y si ustedes me permiten podemos ver acá, hubo un lapso que no hubo facturación si no en el mes de, es que no me acuerdo si fue de mayo de 2011 facturaron 6 meses, porque ellos como que ya sabían que eso era sin IVA, 2.750.000, no sin IVA sino incluido el IVA, que se les olvidó hasta facturar y me mandan una sola factura que incluye, yo la tengo acá, no sé si ellos mismos la aportan ahí. DR. MORALES: Obra en el expediente.
SRA. GRANADOS: Sí obra en el expediente, acumularon 5, 6 meses o 3 la verdad no tengo claro, de 2011 todos como mayo, y llegó esa factura cobrando los cánones, no tengo el valor más el IVA de los 5 meses. DRA. ZULETA: Ustedes recibieron facturas. SRA. GRANADOS: No se recibió, la mandaron por correo. DRA. ZULETA: ¿Contestaron, la objetaron, hicieron alguna manifestación? SRA. GRANADOS: No, la manifestación la hice yo únicamente en octubre cuando llegó esas dos facturas de septiembre y octubre, (…).” Por otra parte, no obra en el expediente al menos una manifestación escrita de las convocadas de rechazo a las sumas facturadas por la convocante.
A este respecto se refirió la señora Cecilia Granados ante la siguiente pregunta. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 21 “DR. LOZANO: Pregunta N°.12. ¿Manifieste al Tribunal si en forma escrita comunicó a la sociedad arrendadora su inconformidad con el canon de arrendamiento más el IVA que se le estaba facturando? SRA. GRANADOS: No, en forma escrita no, en forma verbal hablé con el señor Carlos Andrade y le comenté lo que me había dicho lo de la Lonja también.” Vistas las pruebas reseñadas, para el Tribunal no es posible inferir de la conducta desplegada por la Convocante durante la ejecución del contrato, su voluntad de tener por incluido el IVA dentro el valor del canon de arrendamiento pactado.
Por las razones expuestas, el Tribunal encuentra demostrado el incumplimiento de las Convocadas respecto de su obligación de pagar el IVA, por la cual procederá a declarar en la parte resolutiva de esta providencia la prosperidad de las pretensiones primera y cuarta de la demanda (ésta última de manera parcial en cuanto al pago del IVA se refiere), así como el rechazo de la totalidad de las excepciones invocadas por las Convocadas frente a estas.
A.1.2.- No pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2010 En relación con el segundo de los incumplimientos invocados, afirma la demandante que las Convocadas dejaron de pagar el canon de arrendamiento “alegando un supuesto incumplimiento por parte de la sociedad INVERSIONES RAAD S.A.S., por considerar que el inmueble estaba en malas condiciones”6, de ahí que, según la Convocante, se hubiera acordado entre las partes que la demandante no cobraría el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de enero a junio de 2010, entregándole adicionalmente a las Convocadas la suma de $50’000.000, con el fin de colaborar con los gastos de reparación y adecuación del inmueble; sin embargo, agrega la demandante, las Convocadas no pagaron los referidos cánones y tampoco hicieron las reparaciones o mejoras al inmueble, razón por la cual la Convocante tampoco hizo entrega de los $50´000.0007.
Antes de entrar a analizar las pruebas recaudadas dentro del proceso relativas a este incumplimiento, el Tribunal debe precisar que la convocante en los hechos descritos en la demanda ha sostenido que las Convocadas no han cancelado, además de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2010 a los que se refiere concretamente la pretensión segunda de la demanda, los arrendamientos de julio a agosto de 2010 y de enero a diciembre de 20118; sin embargo, las pretensiones bajo análisis se limitan al canon de arrendamiento de los meses de enero a junio de 2010, no pudiendo entonces el Tribunal decidir respecto al alegado incumplimiento en el pago del canon correspondiente a los otros periodos.
Analizando entonces las pruebas recaudas en el proceso en relación con este incumplimiento, concluye el Tribunal que quedo plenamente acreditado en el expediente el acuerdo entre las partes en el sentido de que el arrendador no cobraría a las arrendatarias los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a junio de 2010.
En efecto, así lo reconoció el representante legal de la Parte Convocante en al menos cuatro oportunidades en su interrogatorio de parte, así: 6 Hecho 8 de la demanda. 7 Hechos 8 y 9 de la demanda. 8 Hecho 25 de la demanda. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 22 “DR. ESTUPIÑAN: Pregunta N°.8.
¿Sírvase manifestarle al Tribunal en qué fecha la entidad que usted representa empezó a facturar a la entidad el canon de arrendamiento? SR. ANDRADE: Fecha exacta no estoy seguro pero sí sé que cumplimos exactamente lo que dice el contrato de arrendamiento, creo que hubo unos meses de gracia, unos meses muertos por pacto entre las partes pero en el mes que debíamos facturar lo hicimos, no sé la fecha exacta.
DR. ESTUPIÑAN: Pregunta N°.9. ¿Sírvase manifestarle al Tribunal si usted recuerda o está enterado aproximadamente el mes después de facturación, después de los meses de gracia que usted habla en su respuesta anterior? SR. ANDRADE: Creo que el contrato es desde el 1 de enero de 2010, creo que fueron seis meses de gracia que hicimos entre las partes esto con el fin, según un acuerdo que teníamos con Cecilia que esa plata era para invertirle al local cosa que no se hizo pero para responderle la pregunta, en facturación me imagino que es a partir del séptimo mes que se empezaba a facturar.
(…) SR. ANDRADE: (…) Aprovecho aquí y les explico que realmente esto está dividido en dos partes, la primera parte que fueron los 6 meses de gracia, no se facturó y esa plata pues era para reinvertir en el local, cosa que no se hizo, esa es una plata que estamos pidiendo; y, la parte que usted dice de la facturación, hemos visto incumplimientos en los pagos por lo del IVA por lo que ya venimos explicando en la demanda.
(…) DRA. ZULETA: Perdón, ya que él está haciendo una aclaración que me parece importante; cuando usted habla de que en esos 6 meses de gracia no se facturó, dentro de los hechos de la contestación de la demanda se hace una afirmación que yo quisiera que usted me explicara a qué se refiere. Ellos dicen que: no es cierto que la convocada haya dejado pasar el tiempo sin pagar canon del arrendamiento pues tan solo hizo uso de los 6 meses de gracia a que usted hace referencia. Porque ellos adicionalmente hacen referencia a una compensación que ustedes habían pactado supuestamente dentro de esos 6 meses de gracia. Entonces, la reclamación que usted hace es, porque la no facturación dentro de esos 6 meses consistía en invertir y usted afirma que no se hizo y, luego viene a partir de esos 6 meses una facturación;
¿qué pasa con esa afirmación que hace la parte convocada sobre una supuesta compensación que debió ocurrir dentro de lo no facturado de esos 6 meses de gracia, cómo ocurrió eso, qué fue lo que pasó ahí? SR. ANDRADE: Les explico lo que yo tengo entendido. Nosotros teníamos a la señora Cecilia ya fuera del local, nosotros hicimos un proceso de restitución, ella nos entregó las llaves, hicimos nuestra inspección y ya.
Por orden de los dueños de la compañía, yo me reuní otra vez con Cecilia y dijimos, comencemos desde cero pero ese edificio está mal y hay que invertirle una plata, hicimos reuniones, acuerdos, y acuerdo; hicimos nuestro contrato nuevo desde el 1 de enero de 2010, esos 6 meses de gracia era para que ella utilizara TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 23 esa plata que eran veintidós millones algo para reinvertirlo en su local, en los pisos, porque le arrendamos todo el edificio y para que ella utilizara todo y nos pagara nuestro arriendo; no lo hizo.
(…) SR. ANDRADE: Yo quiero decir acerca de este documento es que debido a todas las ayudas que ustedes ya saben, de los 6 meses de gracia, de los 36 millones que giramos como empresa, viendo el incumplimiento de la señora Cecilia y de su empresa a realizar obras, a mejorar la cosa, nosotros ya no estábamos de acuerdo a girar más plata porque aquí hablan de 50 millones de pesos que nosotros debíamos girar como propietario para hacer mejoras.” (Subrayado fuera del texto) Igualmente, las arrendatarias coinciden en reconocer la existencia de ese pacto, en la contestación a la demanda y en el interrogatorio de parte, así: “DR. LOZANO: Pregunta N°.4.
¿Manifieste al Tribunal por qué concepto o razón la sociedad arrendadora le concedió 6 meses de gracia en el canon de arrendamiento? SRA. GRANADOS: Casualmente por el mismo proceso del señor Ray Chambar, eso lo habló el señor Teddy Raad y estaba don Carlos Andrade y el doctor Tito ahí presente donde él dijo, yo les doy esto, ah, yo le dije, señor Teddy Raad ahorita me toca volver a organizar porque nosotros teníamos construcción adentro en vitrinas en el local y como todo eso se desbarató porque a nosotros nos tocó salir prácticamente corriendo nos demorábamos como, o sea, nosotros abrimos el local nuevamente a finales de febrero, ya para el público, él dijo, déjese de problemas Cecilia, a mi no me gustan los problemas, tómese los primeros 6 meses, organice, arregle, recupere su clientela y ya en julio usted empieza a pagar su arriendo, eso fue lo que pasó, por eso fue que me dieron esos 6 meses.
DR. MORALES: ¿Quiere decir que esos 6 meses no fue para compensar la plata que tenía que invertir en las mejoras? SRA. GRANADOS: No, en ningún momento ni hay nada escrito de eso porque no es así, eso no es cierto, yo no tenía que hacer ninguna mejoras, es más, él me dijo, yo voy hacer algunas mejoras porque ni siquiera, solo él se dio cuenta porque ese documento lo hicimos en la oficina y él se dio cuenta cuando fui yo con él, con la esposa de él, con el señor Teddy Raad, el conductor que fue Camilo, que yo me fui en la camioneta de ellos y con el señor Carlos Andrade nos dirigimos a la calle 34 y ellos se dieron cuenta como estaba eso vuelto nada, es que yo creo aun debe estar así porque nosotros ahí le hicimos la entrega a él.” De esta manera, independientemente de la causa del pacto que llevó a que la arrendadora no cobrara a las arrendatarias el canon de arrendamiento de los primeros seis meses de ejecución del contrato e independientemente de la destinación o del cumplimiento de las obligaciones correlativas a cargo de éstas últimas en contraprestación por el no cobro de dichos cánones, lo cierto es que el pacto quedó plenamente acreditado dentro del proceso mediante el reconocimiento que del mismo hicieron expresamente las partes; por consiguiente, no existiendo la obligación a cargo de la arrendatarias de pagar el canon durante el periodo en comento mal puede invocarse su incumplimiento.
TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 24 Por las razones anteriores, el Tribunal rechazará la pretensión segunda de la demanda reformada y la cuarta pretensión de forma parcial en cuanto al pago del canon de arrendamiento se refiere. A.2.- La entrega del inmueble objeto del arrendamiento Habiendo prosperado las pretensiones primera y cuarta de la demanda (de forma parcial) y en consecuencia declarándose la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el veintidós (22) de diciembre de dos mil nueve (2.009), en razón al incumplimiento de las Convocadas de su obligación de pagar el IVA, es consecuencia natural y jurídica de la terminación del contrato que la Parte Convocada deba hacer entrega a la Parte Convocante del inmueble cuya tenencia ostenta a título de arrendamiento, razón por la cual, el Tribunal declarará la prosperidad de la pretensión quinta de la demanda, condenando a la Parte Convocada a hacer entrega del inmueble recibido en arrendamiento a partir de los quince (15) días calendario siguientes a la ejecutoria de este laudo.
A.3.- Cumplimiento del contrato por parte de Inversiones Raad En la medida en que no se acreditó en el proceso que la Parte Convocante hubiera incumplido con alguna de las obligaciones a su cargo derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y, por el contrario, quedó demostrado que la principal obligación a cargo de dicha parte, consistente en la entrega de la cosa arrendada se cumplió por parte de la arrendadora, el Tribunal habrá de declarar la prosperidad de la pretensión tercera de la demanda reformada mediante la cual se solicita “Que se declare que INVERSIONES RAAD S.A.S. cumplió en un todo el citado contrato.” B.- EXCEPCIONES FORMULADAS POR LA PARTE CONVOCADA La Parte Convocada formuló las siguientes excepciones en su contestación a la demanda reformada: 1.
“Excepción sobre cobro de lo no debido.” 2. “Excepción de mala fe de la convocante.” 3. “Excepción de ausencia de causa.” 4. “Excepción de error de la convocante” 5. “Excepción de la prevalencia de la voluntad real interna”. Los argumentos invocados por la Parte Convocada como fundamento de las mencionadas excepciones, así como los demás medios defensa propuestos por dicha parte en su alegato de conclusión, fueron analizados por el Tribunal en los capítulos anteriores en donde se refirió a cada una de las pretensiones formuladas en la demanda reformada.
Así las cosas, con base en lo dispuesto en los referidos capítulos el Tribunal habrá de rechazar las excepciones formuladas por la Parte Convocada en relación con las pretensiones primera, tercera, cuarta y quinta de la demanda reformada que habrán de prosperar. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 25 En cuanto a las pretensiones que no prosperan el Tribunal se abstiene de realizar un pronunciamiento expreso frente a las excepciones planteadas por la Parte Convocada.
C.- COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO Procede el Tribunal a despachar la pretensión sexta de la demanda reformada en virtud de la cual, la Parte Convocante solicita se condene en costas a su contraparte, incluyendo las agencias en derecho. En consideración a que la demanda presentada por la Parte Convocante prosperó parcialmente, en cuanto sólo fueron acogidas una parte de las pretensiones en ella contenidas, de conformidad con lo establecido en el numeral 6 del Artículo 392 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal se abstendrá de condenar en costas y agencias en derecho.
CAPÍTULO III.- PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, el Tribunal de Arbitramento de conformidad con lo expuesto en los considerandos de esta providencia
RESUELVE
Primero. Se declara la prosperidad de la pretensión primera de la demanda reformada, en consecuencia, se declara la terminación del contrato celebrado entre INVERSIONES RAAD S.A.S., por una parte, y, ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA. y CECILIA GRANADOS BERBEO, por la otra, de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil nueve (2.009), por mora en el pago del IVA correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2.010), enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil once (2.011), enero, febrero, marzo y abril de dos mil doce (2.012).
Segundo. Se rechaza la pretensión segunda de la demanda reformada por las razones expuestas en la parte motiva de este laudo. Tercero. Se declara la prosperidad de la pretensión tercera de la demanda reformada, en consecuencia, se declara que INVERSIONES RAAD S.A.S. cumplió en un todo el contrato de arrendamiento celebrado entre esta sociedad, por una parte, y, ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA. y CECILIA GRANADOS BERBEO, por la otra, de fecha veintidós (22) de diciembre de dos mil nueve (2.009).
Cuarto. Se declara la prosperidad parcial de la pretensión cuarta de la demanda reformada, en consecuencia, se declara que la sociedad ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA y CECILIA GRANADOS BERBEO, incumplieron el contrato de arrendamiento, al no realizar los pagos en la forma y términos pactados, en cuanto al IVA sobre los cánones de arrendamiento se refiere, en lo demás, se rechaza esta pretensión. Quinto. Se declara la prosperidad de la pretensión quinta de la demanda reformada, en consecuencia, se ordena a ALARM SYSTEM CAR Y CIA LIMITADA – ASC LTDA y a la señora CECILIA GRANADOS BERBEO, hacer entrega a INVERSIONES RAAD S.A.S. del inmueble que tienen en calidad de arrendamiento y que se encuentra debidamente determinado por su ubicación y TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO INVERSIONES RAAD S.A.S. Vs. ALARM SYSTEM CAR & CIA LTDA. – ASC LTDA. - Y CECILIA GRANADOS BERBEO 26 linderos en el escrito de demanda, a partir de los quince (15) días calendario siguientes contados desde la fecha de ejecutoria de este laudo.
Sexto. Se rechazan la totalidad de las excepciones de mérito propuestas por la Parte Convocada. Séptimo. Se rechaza la condena en costas y agencias en derecho solicitadas por la Parte Convocante en la pretensión sexta de la demanda reformada. Octavo. En relación con la partida denominada “Protocolización, registro y otros”, una vez se liquiden los gastos efectivamente incurridos, los saldos se rembolsarán o se requerirán en iguales proporciones a las partes.
Noveno.- Disponer que en firme este laudo o si se interpone recurso de anulación, una vez ejecutoriada la providencia respectiva, se protocolice el expediente por el Presidente del Tribunal en una Notaría de ésta ciudad, de conformidad con el artículo 150 del Decreto 1818 de 1998, con cargo al rubro de “Protocolización, registro y otros”.
Décimo. Expedir copias auténticas de este laudo a cada una de las partes.
NOTIFÍQUESE. El laudo fue notificado en audiencia a los señores apoderados de las partes, a quienes por Secretaría les fue entregada copia auténtica. DIEGO FERNANDO MORALES GIL Presidente PATRICIA ZULETA GARCÍA ÁLVARO BARRERO BUITRAGO Árbitro Árbitro LINA MARÍA FERNÁNDEZ DEL PORTILLO Secretario