TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA CONTRA GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Bogotá o.e., quince (15) de mayo de dos mil veinte (2020). El Tribunal de Arbitraje con el numero interno 117243. integrado por el Árbitro Único LEONARDO CHARRY URIBE con la Secretaría de JUAN CARLOS NAJZIR SISTAC, conformado para dirimir en derecho las controversias entre ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA, como parte convocante, y GUFER INGENIEROS S.A.S., como parte convocada. profiere el siguiente laudo arbitral después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 y el Código General del Proceso, con lo cual decide con fuerza de cosa juzgada el conflicto planteado.
CAPÍTULO 1 ANTECEDENTES 1. Partes y representantes La parte convocante es: ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA, persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá o.e.. identificada con Nit 830077319-6 según certificado de existencia y representación legal obrante al expediente, representada legalmente por Miguel Horacio Fandiño Rojas, mayor de edad con domicilio en esa ciudad, sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal.
La parte convocada es: GUFER INGENIEROS S.A.S., persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá o.e., identificada con Nit 830000373-3 según certificado de existencia y representación legal obrante al expediente, representada legalmente por Wilson Aurelio Puentes Benítez, mayor de edad con domicilio en esa ciudad. sociedad que está representada judicialmente en este proceso por abogado en ejercicio a quien se le reconoció personería por este Tribunal. 2.
El pacto arbitral El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra incluido en la cláusula vigésima octava del contrato de "ARRENDAMIENTO DE CENTRO DE ARBITRAJE V CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··1/ 62·- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA CELEBRADO ENTRE ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA Y GUFER INGENIEROS L TOA." de fecha 1 de julio de 201 O (folios 2 a 8 del Cuaderno de Pruebas No. 1 ).
Resulta oportuno resaltar que, si bien el contrato antes referido fue celebrado con GUFER INGENIEROS L TDA., esta sociedad transformó su tipo societario para quedar con el nombre GUFER INGENIEROS S.A.S. en acta 03 de fecha 28 de febrero de 2018 e inscrito el 5 de marzo de 2018 según lo indica el certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio de Bogotá obrante al expediente (folios 14 a 16 del Cuaderno Principal No. 1 ).
El pacto arbitral es del siguiente tenor: "VIGÉSIMA OCTAVA: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO.- Toda controversia o diferencia declarativa relacionada con este convenio, con su perfeccionamiento, con su ejecución, con su desarrollo o con su terminación suscitada entre las partes que no se pueda resolver de forma directa y amigable entre estas, se ventilara ante un Tribunal de Arbitramento designado por la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante sorteo entre los árbitros inscritos en las listas que lleve el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de dicha Cámara.
El Tribunal constituido se sujetará a lo dispuesto en el Decreto-Ley 2279 de 1989, la Ley 23 de 1991, la Ley 192 de 1995, la Ley 446 de 1998 y las demás normas concordantes y complementarias con estas, de acuerdo con las siguientes reglas: a) El tribunal estará integrado por un (1) solo arbitro. b) La organización interna del tribunal se sujetará a las prescripciones previstas para tal efecto por el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá. c) El tribunal decidirá en derecho. d) El tribunal funcionará en Bogotá, en el Centro de Arbitraje y Conciliación Mercantiles de la Cámara de Comercio de Bogotá, o en su caso, en otro lugar que dicho centro indicare.
Los gastos, costos y honorarios que se causen con ocasión del arbitramento, serán de cuenta de la parte que resulte vencida." 3. Convocatoria del Tribunal, designación de los árbitros y etapa inicial del proceso 3.1. El día 12 de julio de 2019 fue radicada por ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA la demanda arbitral que convocó la integración de un tribunal de arbitraje con fundamento en la cláusula arbitral antes transcrita 1• 3.2.
El día 18 de julio de 2019 fue celebrada la reunión de designación del árbitro único siendo designado mediante la modalidad de sorteo público el abogado LEONARDO CHARRY URIBE2, quien aceptó en la oportunidad debida y suministró el correspondiente deber de información.3. 3.3. La audiencia de instalación del Tribunal de arbitraje se celebró el día 20 de septiembre de 2019 en la que se declaró instalado, se designó secretario ad-hoc para la audiencia y se designó secretario del Tribunal.
Igualmente, se fijó el lugar de funcionamiento y secretaría en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se reconoció personería al abogado de la parte convocante y convocada, se autorizó la utilización de medios electrónicos para ' Cuaderno Principal No. 1 folios 1 a 16. • Cuaderno Principal No. 1 folios 34 y 35. 3 Cuaderno Principal No. 1 folios 36 y
37. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - 2 / "2•• TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBrTRAL presentación y trámite de los escritos, se definieron los horarios para radicación de documentos y cómputo de términos, se suministró la información de contacto de las partes y apoderados. se profirió auto admisorio de la demanda disponiendo su traslado por el término de· veinte (20) días y se ordenó notificar personalmente a los integrantes de la parte convocada.4 • 3.4.
Con relación a las normas de procedimiento aplicables al proceso arbitral, el Tribunal arbitral decidió que "Se establece que este Tribunal continuará aplicando las reglas establecidas en la Ley 1563 de 2012, y de forma supletiva se dará aplicación a las normas del Código General del Proceso -C.G.P.-." 5 3.5. El 30 de septiembre de 2019 tomó posesión como Secretario del Tribunal ante el Arbitro Único el abogado JUAN CARLOS NAIZIR SISTAC6 luego de haber dado estricto cumplimiento a lo previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 20127. 3.6.
El 17 de octubre de 2019 fue contestada la demanda en tiempo por GUFER INGENIEROS S.A.S., en la misma no fue objetado el juramento estimatorio al no haberse contenido en la demanda 8. Luego, el 21 de octubre de 2019 la parte convocada radica escrito en tiempo para que sea anexado junto con la contestación de la demanda9. 3. 7. Luego de haberse surtido el traslado correspondiente, el 28 de octubre de 2019 fue radicado en tiempo por ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA un escrito en el que se pronuncia sobre las excepciones propuestas en la contestación de la demanda 1°. 3.8.
En audiencia del 14 de noviembre de 2019 se profirió el Auto No. 04 contenido en el Acta No. 03 en el que se declaró agotada y fracasada la etapa de conciliación y a continuación se decretó la fijación de las sumas por gastos y honorarios del Tribunal.11
3.9. ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA dentro del término de ley realizó el pago de las sumas correspondiente a los honorarios y gastos del Tribunal consignando lo correspondiente para ambas partes 12. 4. Primera audiencia de trámite, etapa probatoria y alegaciones finales 4.1. La primera audiencia de trámite se celebró el 20 de enero de 2020 en la que se reiteró la competencia del Tribunal y se decretaron a continuación las pruebas solicitadas por las partes en la demanda, en su contestación y en el escrito que descorrió el traslado de las excepciones de mérito y se negaron otras 13.
En la misma audiencia la parte CONVOCANTE interpuso recurso de reposición contra la ultima decisión y su sustentación fue grabada en las instalaciones de la sede del tribunal. En • Cuaderno Principal No. 1 folios 51 a 54. 5 Cuaderno Principal No. 1 folio 158. 6 Cuaderno Principal No. 1 folio 58. 7 Cuaderno Principal No. 1 folio 52. • Cuaderno Principal No. 1 folios 59 a 65. 9 Cuaderno Principal No. 1 folios 66 a 73. 'º Cuaderno Principal No. 1 folios 75 a 151.
" Cuaderno Principal No. 1 folios 157 a 161. 12 Cuaderno Principal No. 1 folios 162 a 165. n Cuaderno Principal No. 1 folios 168 a 177. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··3/62·-. TRIBUNAL ARB!TRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPANA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Auto No. 10 proferido en esta misma audiencia el Tribunal resolvió el recurso de reposición interpuesto reponiendo la decisión 14. 4.2.
En la primera audiencia de trámite se ordenó tener como prueba documental, con el valor legal que en derecho corresponde, todos los documentos aportados y enunciados en la demanda, en la contestación de la demanda y en el escrito que descorrió el traslado de las excepciones de mérito. De igual forma, en oportunidad posterior, fueron incorporados en el expediente los documentos aportados por PABLO EMILIO CORONADO QUIROGA durante el transcurso de su declaración 15. 4.3.
En audiencia del 12 de febrero de 2020 fueron decretadas de oficio unas pruebas 16 y se practicaron los testimonios de MARÍA ANA SOFIA OIAZ ÁVILA, MARTHA LILIANA GUERRERO HERNÁNDEZ y LEIDY TATIANA CUBIDES AVILA y fue practicada la declaración de parte de MIGUEL HORACIO FANDIÑO ROJAS, representante legal de ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA. Las declaraciones fueron grabadas en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el artículo 107 del C.G.P.17.
En esta misma audiencia y previo del traslado18 y pronunciamiento19 correspondiente fue proferido el Auto No. 13 en el que fue rechazada de plano la solicitud de nulidad procesal presentada por GUFER INGENIEROS S.A.S. por no haberse indicado la causal de nulidad procesal2º. Contra esta última decisión GUFER INGENIEROS S.A.S. interpuso recurso de reposición cuya sustentación fue grabada en las instalaciones de la sede del Tribunal, en Auto No. 14 proferido en esta misma audiencia el Tribunal resolvió el recurso de reposición interpuesto confirmando la decisión del Auto No. 1321• 4.4.
En audiencia de 25 dEl febrero de 2020 fue practicada la declaración de parte de JULIO GUALDRON FERNÁNDEZ, representante legal de GUFER INGENIEROS S.A.S., y se practicó el testimonio de PABLO EMILIO CORONADO QUlROGA, concluyendo con ello la etapa probatoria22. Las declaraciones fueron grabadas en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá según lo previsto en el articulo 107 del C.G.P.23. 4.5.
La audiencia para alegatos de conclusión se surtió el 21 de abril de 2020 y en ella se escucharon por el Tribunal las alegaciones de cada una de las partes y fue recibido el escrito de la intervención de la parte convocante, la convocada no presentó escrito. Por medio de auto se fijó el día quince (15) de mayo de 2020 como fecha para audiencia de laudo24. 5.
Término de duración del proceso El término de duración del proceso, teniendo presente que las partes no realizaron indicación especial sobre este aspecto en el pacto arbitral invocado, por disposición del artículo 10 y 11 de la Ley 1563 de 2012, es de seis (6) meses contados a partir de " Cuaderno Principal No. 1 folio 175. 15 Cuaderno Principal No. 1 folios 209 y 210. 16 Cuaderno Principal No. 1 folio 202. 17 Cuaderno de Principal No. 1 folios 194 a 203. 18 Cuaderno de Principal No. 1 folios 186 y 187. 19 cuaderno de Principal No. 1 folios 188 y 189. 2° Cuaderno Principal No. 1 folios 195 y 196. 21 Cuaderno Principal No. 1 folio 197. 22 Cuaderno Principal No. 1 folios 204 a 208. 23 Cuaderno de Principal No. 1 folios 211 y 212. 24 Cuaderno Principal No. 1 fohos 231 a 245.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO Df BOGOTÁ -·4/62·- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S. LAUDO ARBITRAL la finalización de la primera audiencia de trámite, es decir, se computa a partir del día 20 de enero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folios 168 a 177) por lo que el vencimiento para proferir el laudo respectivo, en principio, sería el día 20 de julio de 2020.
A dicho término, por mandato de la norma en mención, deben adicionarse los días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud expresa de las partes, los cuales se detallan en el siguiente cuadro. Providencía y Acta en que fueron decretadas Fechas que comprende la Días hábiles que las suspensiones de suspensión del proceso fueron suspendidos término Se decreta la suspensión del AUTO No. 16 en ACTA proceso arbitral desde el día 13 No. 07 de 12 de febrero de de febrero de 2020 hasta el día 8 2020 24 de febrero de 2020 (ambas fechas inclusive).
Se decreta la suspensión del AUTO No. 19 en ACTA proceso arbitral desde el día 26 No. 08 de 25 de febrero de de febrero de 2020 hasta el día 17 2020 19 de marzo de 2020 (ambas fechas inclusive). Se decreta la suspensión del AUTO No. 23 en ACTA proceso arbitral desde el día 22 No. 10 de 21 de abril de de abril de 2020 hasta el día 14 16 2020 de mayo de 2020 (ambas fechas inclusíve }.
TOTAL 41 En consecuencia, al sumar los 41 días hábiles durante los cuales el proceso estuvo suspendido por acuerdo de las partes, el término para proferir el laudo en tiempo se extiende hasta el 17 de septiembre de 2020. Por lo anterior, el presente laudo es proferido dentro de la oportunidad debida. CAPITULO 11 SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA Con el fin de guardar la fidelidad debida, el Tribunal procede a transcribir los hechos de la demanda, las pretensiones, así como las excepciones de mérito propuestas contra la demanda, en los términos en que fueron planteadas por las Partes. 1.
Pretensiones formuladas en la demanda La parte CONVOCANTE solicitó al Tribunal que en el laudo se pronunciara acerca de las siguientes pretensiones que se transcriben textualmente: "Primera: Que se declare por parte del Tribunal de Arbitramento, que la sociedad GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, GUFER INGENIEROS SAS, incumplió el Contrato de Arrendamiento s1:scrito con la ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPANA, con fecha Primero (01) de Julio del año Dos Mil Diez (201 O).
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁM.ARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··5/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIAOÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S, LAUDO ARBITRAL Segunda: Que como consecuencia de lo anterior se declare resuelto el contrato. Tercera: Que como consecuencia de lo anterior, y de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1546 del Código Civil Colombiano, se declare la terminación por incumplimiento del referido contrato de arrendamiento.
Cuarta: Que igual y consecuencialmente con las declaraciones anteriores, se le ORDENE a la Sociedad GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, GUFER INGENIEROS SAS, hacer entrega material de la tenencia del PARQUEADERO de que trata el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes. Quinta: Que se condene a la sociedad GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, GUFER INGENIEROS SAS, al pago de la suma de, OCHO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA PESOS ($8.281.160), por concepto de la cláusula penal de incumplimiento.
Sexta: Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho a la sociedad, GUFER INGENIEROS L TOA hoy, GUFER INGENIEROS SAS." 1.2 Hechos en que se sustenta la demanda Las pretensiones formuladas por la parte CONVOCANTE en la demanda están sustentadas en los siguientes hechos cuyo compendio se extrae textualmente del mencionado libelo.
"Primero: La ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA, es una entidad sin ánimo de lucro, con domicilio en Bogotá DC, constituida por medio de acta del 17 de julio de 2000, otorgado en Asamblea constitutiva, inscrita en Cámara de Comercio el 31 de agosto de 2000, bajo el número 00033693 del libro I de las entidades sin ánimo de lucro. Segundo: La sociedad GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, GUFER INGENIEROS SAS, es una empresa con domicilio en Bogotá DC, constituida por escritura pública No 0232 de fecha 25 de enero de 1995, de la Notaria 36 del círculo de Bogotá DC, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá DC con fecha 8 de febrero de 1995.
Tercero: Entre las partes, ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA y GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, SAS, se suscribió un Contrato de Arrendamiento del Parqueadero del Centro Comercial, con fecha 01 de julio de 2010. Cuarto: El Objeto del Contrato, lo encontramos en la cláusula Segunda del prenombrado contrato y data así: SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO: LA ARRENDADORA se obliga a conceder el goce a LA ARRENDATARIA y este a pagar un canon, a titulo de arrendamiento del parqueadero que forma parte de la construcción mencionada en la cláusula anterior, con un área aproximada de 2.172.95 M2, localizado en el sótano del Almacén, destinado para parquear sesenta (60) CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··6/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S. LAUDO ARBITRAL -------·-----------------·---- _ vehículos.
Los linderos específicos del local arrendado han sido determinados por las partes en el plano que forma integral del presente contrato. Quinto: La sociedad, GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, SAS, Incumplió el contrato de arrendamiento de parqueadero por las siguientes razones: a. La sociedad, GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, SAS, ha Incumplido el contrato de arrendamiento, en sus cláusulas SEGUNDA, SEPTIMA literal e) y DECIMA, que datan del Objeto, Obligaciones del Arrendatario y la Destinación del local dado en arriendo así: - Ha excedido el contrato, pues desarrolla otras actividades distintas al objeto y destinación contratados, lo cual además de ser parqueadero es también un LAVADERO DE AUTOS, el cual funciona y opera en la misma zona de parqueadero, como más adelante se podrá visualizar en prueba técnica ofrecida.
Lógicamente esta actividad, NO está autorizada por el arrendador, Asociación Caseta Popular Parque España. - A más de lo anterior, en el literal e} de la cláusula SEPTIMA, del contrato, encontramos que dentro de las obligaciones del arrendatario está el abstenerse de dedicar los locales a actividades diferentes a las cuales está destinado según este contrato: claramente está ejerciendo otra actividad contraria a la de parqueadero.
Hecho y afirmación respaldado en prueba técnica, por medio escrito y testimonial. b. La sociedad, GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, SAS, ha incumplido también el contrato de arrendamiento, en su cláusula DECIMA. que data justamente de la PROHIBICION EXPLICITA por demás, de SUBARRENDAR, el local o espacio dado en arriendo, y tenemos que actualmente la firma GUFER INGENIEROS L TOA. hoy, SAS, tiene dado en arriendo, espacios de bodegas que siquiera están descritas en el contrato. bodegas construidas con posterioridad a la firma del presente contrato, para arrendarlas para el almacenamiento o bodegaje de mercancía. Situación que a hoy, aún se sigue presentando y arrendando.
Hecho y afirmación respaldado en prueba técnica y por medio escrito y testimonial. Sexto: En el contrato de arrendamiento, NO se autorizó el subarriendo, como tampoco a hoy se ha autorizado ampliar el objeto y destinación del contrato que fuera para zona de parqueadero, no de lavadero y mucho menos para un tema de subarriendo de bodegas como fin de bodegaje.
De eso no existe prueba sumaria. Séptimo: En el contrato de arrendamiento se estipuló una cláusula penal (Clausula Vigésima), por el simple incumplimiento, equivalente a la suma de Diez (10) Salarios Mínimos Legales Mensuales Vigentes. Octavo: En la cláusula VIGESIMA OCTAVA del contrato de fecha 01 de Julío de 2010, las partes pactaron cláusula compromisoria para dirimir sus posibles conflictos, razón por la cual se acude a la presente solicítud.
Noveno: El señor, MIGUEL HORACIO FANDIÑO ROJAS, corno representante legal de la Asociación Caseta Popular Parque España. me ha conferido poder especial, amplio y suficiente para convocar este Tribunal de Arbitramento con el fin de dirimir las controversias surgidas ·----------····-·-·---···----· CENTRO Of ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -7102-· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL con ocasión al incumplimiento contractual presentado por la sociedad GUFER INGENIEROS L TDA, hoy, GUFER INGENIEROS SAS. 1.3.
Contestación de la demanda por GUFER INGENIEROS S.A.S. La parte CONVOCADA presentó oportunamente el escrito de contestación de la demanda (Cuaderno Principal No. 1 folios 59 a 65) manifestando que se oponía a la totalidad de las pretensiones de la misma. De igual forma, aceptó algunos hechos y negó otros. En el documento de contestación de la demanda fueron esgrimidas las siguientes excepciones de mérito: A. "Cosa juzgada".
B. ''Inexistencia de incumplimiento contractual". C. "Inexistencia de responsabilidad en pago de perjuicios por falta de dolo y/o culpa". D. "Falta de requisito pre procesal". E. ''Modificación tacita". F. "Mala fe del demandante". G. "Incumplimiento contractual del demandante". H. "Falta de legitimación para demandar". CAPÍTULO 111 PRESUPUESTOS PROCESALES Y CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL PARA RESOLVER EL LITIGIO El Tribunal considera que se dan la totalidad de los presupuestos procesales por cuanto es competente para conocer de todas las pretensiones por tratarse de asuntos involucrados dentro de las previsiones de la cláusula compromisoria, en su integridad disponibles; los sujetos que integran los extremos de la relación procesal tienen capacidad para ser parte en el proceso, se encuentran debidamente representados, la demanda es idónea y las excepciones fueron también propuestas en forma debida.
Sobre la base de la revisión de los presupuestos de orden procesal y teniendo en cuenta que el Tribunal no encuentra vicio o defecto que pudiera afectar la validez de la actuación, entra a realizar las consideraciones con el fin de llegar a una decisión de fondo que resuelva la controversia planteada. l. LEY SUSTANTIVA APLICABLE El artículo 1o. del Código de Comercio, establece que "los comerciantes y los asuntos mercantiles se regirán por las disposiciones de la ley comercial, y los casos no regulados expresamente en ella serán decididos por analogía de sus normas·.
Por su parte, el artículo 4o. del Código de Comercio indica que: "Las estipulaciones de los contratos válidamente celebrados preferirán a las normas legales supletivas y a las costumbres mercantiles". De tal manera que, en este aspecto es importante indicar que aun cuando el derecho comercial ha tenido una entidad propia y especializada de naturaleza profesional, para su aplicación es pertinente remitirnos "al derecho común para complementar sus fuentes, especialmente en materia de obligaciones y contratos, por remisión directa o subsidiaría. Esta última se concreta en aplicación del artículo 2o. del Código de Comercio, cuando no hay fuentes aplicables de superior jerarquía, mientras que la directa incorpora a la ley comercial CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERClO DE BOGOTÁ ••8 / 62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CAsETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL los principios o normas del derecho civil sin acudir a otras fuentes•2s.
Por lo tanto, por integración normativa se complementan los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, en los términos siguientes: "Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse serán aplicables a las obligaciones y negocios mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.
(... )". A contrario sensu, el juez del contrato no puede limitarse "a las reglas hermenéuticas del Código Civil, sino que debe atender las directrices especiales que se consagran en la legislación mercantil, como los expresados en el artículo 871 y 835."26 Ahora bien, por las protecciones y disposiciones especiales que brinda el Código de Comercio al arrendatario, que ocupe un inmueble con un mismo establecimiento de comercio.
Es pertinente hacer algunas precisiones al concepto de establecimiento de comercio, en los términos que lo define el artículo 515 del Código de Comercio: "Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades comerciales".
El Código de Comercio define al establecimiento de comercio, como el conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa, diferenciándolo claramente del concepto de local comercial, aun cuando el concepto de establecimiento de comercio le es inherente el de local de negocio, por cuanto, un establecimiento requiere que funcionar, según la naturaleza del negocio, de un local de su propiedad o de un tercer y, es allí donde se ubica el concepto del arrendamiento de local comercial.
En este punto, es importante enfatizar que la ley busca mantener el establecimiento de comercio como unidad económica, donde los contratos de arrendamiento constituyen una parte integral del mismo, en los términos del artículo 561 del Código de Comercio: "Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio: 1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios; 2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento; 3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares; 4) El mobiliario y las instalaciones; 5) Los contratos de arrendamiento y. en caso de enajenación. el derecho al arrendamiento de los locales en qué funciona si son de propiedad del empresario. y las indemnizaciones que. conforme a la ley. tenga el arrendatario; 6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la proteccíón de la fama comercial, y 7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento. siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento".
(Subrayado fuera del texto) 25 Zapata, Pilar y Nisimblat, Malkel. Revista de Derecho Privado No. 19/20. Facultad de Derecho. Universidad de los Andes. Junio 1997. Pg. 65. 2" Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Febrero 28 de 2005. Expediente 7504. Magistrado ponente: Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --9/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A.S, LAUDO ARBITRAL --------- -. ·------- El empresario propietario de un establecimiento de comercio, puede realizar distintos actos jurídicos con su establecimiento, según el artículo 533 del Código de Comercio, como podría ser el contrato de arrendamiento, usufructo, anticresis y cualesquiera otras operaciones que transfieran, limiten o modifiquen su propiedad o los derechos de administración del artículo 526 del Código de Comercio.
Sin embargo, al expresar la posibilidad de entregar en arrendamiento el establecimiento de comercio para una empresa, no debe confundirse con el arrendamiento del local comercial para el funcionamiento del establecimiento de comercio. Conforme a lo anterior, vemos que el arrendamiento de local comercial hace referencia al espacio físico donde funcionará el establecimiento de comercio, que tiene la empresa o sociedad.
Estudio en el caso concreto Este tribunal ha constatado en el expediente que las partes trabadas en la Litis se encuentran constituidas bajo la modalidad de personas jurídicas, así: a) ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA, persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá o.e., identificada con Nit 830.077.319- 6, inscrita en Cámara de Comercio de Bogotá el 31 de agosto de 2000, bajo el número 00033693 del libro I de las entidades sin ánimo de lucro, según consta en certificado de existencia y representación legal que obra en el expediente (Cuaderno Principal No. 1 folios 10 a 13) y b) GUFER INGENIEROS S.A.S., persona jurídica debidamente constituida con domicilio principal en la ciudad de Bogotá o.e., identificada con Nit 830.000.373-3, constituida por escritura pública No 0232 de fecha 25 de enero de 1995, de la Notaria 36 del círculo de Bogotá DC, inscrita en la Cámara de Comercio de Bogotá DC con fecha 8 de febrero de 1995, según consta en certíficado de existencia y representación legal que obra en el expediente (Cuaderno Principal No. 1 folios 14 a 16).
En los términos anteriores, las sociedades anotadas con el registro mercantil han cumplido con el principio de publicidad, que le permite a cualquier persona tener acceso a su información registrada, de conformidad con lo establecido en el artículo 26 del Código de Comercio. Por otra parte este registro constituye un medio de prueba y les permite ejercer su actividad y acreditar públicamente su calidad de comerciantes frente a terceros, por una parte y por la otra, gozar de los derechos y privilegios que su calidad les otorga, como lo ilustra el profesor Gaviria Liévano: "Es apenas natural que, al formar los comerciantes una clase especial de personas. sujetas a un estatuto legal peculiar, las normas que lo integran los sujeten también al cumplimiento de ciertos deberes específicos, que son una justa contrapartida de los privilegios que disfrutan y que se encaminan a lograr una difusión adecuada no solo de la condición misma del comerciante, sino de sus principales actos y documentos, exigiendo al mismo tiempo una conducta leal frente a los acreedores (declaración -oportuna de la cesación de pagos) y frente a los colegas (prohibición de la competencia desleal), sin olvidar. finalmente, la obvia necesidad y conveniencia de documentar la totalidad de la actividad mercantil, mediante la elaboración y conservación de los comprobantes, la correspondencia y demás documentos, así como la confección de los respectivos registros contables.
"27 27 Gaviria Liévano, Enrique. Las Sociedades en el Nuevo Código de Comercio. Ed. Temis, 1975, pág.
35. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --10/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL De tal manera que, el contrato de arrendamiento de local comercial, constituye una figura jurídica de mucha ayuda para el empresario, para el uso del inmueble sin adquirir la propiedad del mismo o de parte del mismo y, que se mantendrá regulado por el contrato suscrito por las partes, en forma supletoria por la legislación comercial y complementada por la legislación civil.
En conclusión, se identifica que por la naturaleza de comerciantes de las partes involucradas, para dirimir las controversias suscitadas es pertinente la aplicación de preferencia del contrato válidamente celebrado, de la legislación comercial y en forma supletoria y c-0mplementaria la legislación civil, por directa referencia de los artíc1,1los 2 y 822 del estatuto mercantil.
11. ASPECTOS RELEVANTES EN MATERIA DE CONTRATACIÓN PRIVADA En desarrollo y aplicación de los citados artículos 2 y 822 del Código de Comercio, presenta especial relevancia para el análisis del caso objeto del presente proceso arbitral, entrar a establecer el marco de referencia conceptual, que nos servirá para el análisis de fondo como son los temas relacionados con el nacimiento de las obligaciones, revisar los principios de interpretación de los contratos y su ejecución de buena fe, algunos aspectos especificos del contrato de arrendamiento, revisión del incumplimiento contractual y el valor probatorio de algunas piezas procesales que conforman el acervo probatorio bajo los lineamientos del CGP, en los términos siguientes 1.
Los contratos como fuente de las obligaciones En el articulo 1494 del Código Civil se recoge la doctrina tradicional de la fuente de las obligaciones al afirmar que: "Las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos".
Expresión que se acerca claramente al concepto de obligación, pero que en el Código de Comercio se trata de corregir al tratar de reproducir la definición de contrato expresada por el Código italiano de 1942, según la cual "contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial"28• Hasta llegar en la actualidad los actos jurídicos, a constituir tanto los acuerdos de voluntad destinados a crear o a trasladar, modificar o extinguir oblígaciones, sino las declaraciones de voluntad que crean individualmente a su cargo una obligación, como lo serian la aceptación de una herencia o el legado, que crea obligaciones a cargo del heredero o legatario aceptante, y los llamados cuasicontratos de agencia oficiosa, pago de lo no debido y gestión de la comunidad singular, que crean obligaciones para quien los ejecuta o celebra y aun para terceros.
De tal forma que, la inclusión de estos conceptos en el Código de comercio marcó una clara evolución en nuestro derecho privado. Es por ello que en Colombia, es indispensable acoger la clasificación tradicional, que reduce los elementos que 28 Martinez-Cárclenas, Betty y Tapias-Rocha, Hernando. Revista de Derecho, Universidad del Norte.
Barranqu,lla, Colombia. 2016 Pg.
43. CENTRO OE AR6ITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··11/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑ.A contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL intervienen en la formación de las situaciones jurídicas a solo dos especies: "el acto jurídico que comprende toda manifestación de voluntad directamente encaminada a la producción de efectos jurídicos, y el hecho jurídico, que cobija tanto los hechos puramente físicos o materiales jurídicamente relevantes, como también los actos voluntarios cuyos efectos, que le ley les atribuya, se producen independientemente del querer del agente, como si fueran simples hechos físicos.
El código civil colombiano, lo mismo que el francés, emplea la expresión acto y no negocio, exclusivamente en el sentido que esta clasificación bipartita le atribuya."29 Todo lo cual se refleja en la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia, al definir el concepto de contrato de la siguiente manera: "El contrato es un concierto de voluntades que por lo regular constituye una unidad y en consecuencia sus estipulaciones deben apreciarse en forma coordinada y armónica y no aislando una de otras como partes autónomas, porque de esta suerte se podría desarticular y romper aquella unidad se sembraría la confusión y se correría el riesgo de contrariar el querer de las partes, haciendo producir a la convención efectos que estas acaso no sospecharon."30 Por otra parte, no podemos calificar las obligaciones en si mismas por su contenido en mercantiles o no mercantiles, en los términos del título I del libro cuarto del Código de Comercio, sino más bien lograr la integración normativa de los artículos 2 y 822, y lograr de preferencia aplicar las disposiciones de las obligaciones mercantiles, como en la interpretación de términos técnicos o usuales destinados a probar contratos u obligaciones mercantiles que trae el artículo 823, la aplicación del llamado principio de consensualidad definido en artículo 824, la presunción de solidaridad en los negocios mercantiles cuando hay varios deudores del articulo 825, las reglas especiales sobre escritos y firmas del articulo 826, las firmas por medios mecánicos del artículo 827, la firma de ciegos del artículo 828, los plazos del artículo 829, el abuso del derecho del articulo 830 y el llamado enriquecimiento sin causa del artículo 831 todos del estatuto mercantil, para traer a colación sólo las más citadas por la doctrina.
Estudio en el caso concreto Las partes suscribieron el "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el dia 1° de julio de 2010, en ejercicio del derecho de renovación consagrado por el artículo 518 del Código de Comercio, lo que les permitió mantener los efectos jurídicos y el carácter patrimonial del mismo.
De tal manera que, este acto jurídico bilateral destinado a originar obligaciones, ha producido los efectos jurídicos propios del mismo, en la medida que no se han identificado anomalía por ineficacia del negocio jurídico que pudiera producir inexistencia o nulidad, según sea el caso. En nuestro ordenamiento, el artículo 1255 del Código Civil recoge el principio de autonomía de la voluntad, en virtud del cual las partes, establecieron los pactos, cláusulas y condiciones que estimaron convenientes, sin contrariar las leyes, la moral ni el orden público.
Por lo tanto, se presume que el contrato refleja la voluntad completa de las partes para llevar a cabo el negocio jurídico acordado, de conformidad con los artículos 1225 y 29 Martínez Cárdenas, Betty Tapias Rocha, Hernando. La transformación del derecho privado en Colombia. Revista de Derecho No. 45. Enero - Junio 2016. Universidad del Rosano. Bogotá, Colombia.
Pg. 1.:io Corte Suprema de Justicia la Sentencia. Sala civil. 14 de agosto de. 2000. expediente No. 5577. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --12/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL 1257 del Código Civil, generando los efectos inter partes, pero que no tiene efectos de oponibifidad frente a terceros, al no haber sido incorporado o inscrito en el registro público.
En este punto, es pertinente recordar que aunque los documentos públicos se basan, en la voluntad de las partes, al igual que los documentos privados, los primeros son documentos autorizados por un Notario o autoridad competente con las solemnidades requeridas por la ley. En forma adicional el artículo 2020 del Código Civil establece la posibilidad de elevar a escritura pública un contrato de arriendo, cuando pretendan que se respete el contrato de arriendo, en los términos siguientes: • Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. • Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios. • Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria. • El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha escritura.
Lo que genera los beneficios propios, de los documentos públicos que prueban, aun contra terceros, el hecho que motiva su otorgamiento y la fecha de éste. 2. Principios de interpretación en materia contractual y la Buena fe en la ejecución de los contratos La piedra angular de la interpretación en materia contractual, es la determinación de la voluntad común de los contratantes, entendido como el real contenido buscado por las partes, al tenor del artículo 1602 del Código Civil: "Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales" y de no ser suficiente, procederemos a la directa aplicación de los principios de interpretación subjetiva, a la que se refiere el artículo 1618 del Código Civil, bien por carecer el texto de una completa regulación frente a las situaciones que se pudieran llegar a presentar o por falta de claridad en la redacción impartida por las partes al negocio, dando la oportunidad para aplicar los principios de la conservación del vínculo contractual consagrados en los artículos 1621 y 1622 del Código Civil, así como acudir a las prácticas generales para dirimir las ambigüedades y disparidades de los términos técnico-jurídicos del objeto de interpretación. No obstante, "tratándose de contratos mercantiles, el juzgador no puede circunscribir su atención exclusivamente a las reglas hermenéuticas del Código Civil, sino que debe igualmente atender los principios que consagra el Código de Comercio".31 31 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Febrero 28 de 2005. Expediente 7504. Magistrado ponente: Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONClLIACIÓN, ' CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTA --13/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.s. LAUDO ARBITRAL De tal manera que, cuando nos referimos a la necesidad de identificar la real voluntad de las partes, debemos recurrir a todos los textos, conversaciones o pruebas disponibles, en que la voluntad de las mismas se plasme o exteriorice, sean estos a través de actos coetáneos o posteriores a la suscripción del contrato, como las referencias, signos o evidencias reveladoras del querer de las partes que han intervenido en la definición del negocio, para el logro de los fines perseguidos.
Sin embargo, cuando el Código Civil habla de la búsqueda de la intención de los contratantes, no se puede entender que haga referencia únicamente a la voluntad individual de cada parte individualmente considerada, sino a la común intención sobre la cual las partes coincidieron, dando la posibilidad de obtener elementos adicionales para su interpretación. Desde la sociología jurídica, se afirma que el principio fundamental, tanto de la convivencia social como de cualquier sistema jurídico, lo conforma la buena fe, con sujeción a la cual deben actuar las personas en todas sus relaciones.
Lo cual tiene aplicación en el ordenamiento jurídico (constitucional y legal} y se desarrolla en las distintas instituciones y específicamente en materia contractual en los términos siguientes: "La buena fe, somer-amente esbozada en lo que a su alcance concierne, se torna bifronte, en atención a que se desdobla, preponderantemente para efectos metodológicos, en la apellidada "buena fe subjetiva", (creencia o confianza), al igual que en la "objetiva", (probidad, corrección o lealtad), sin que por ello se lesione su concepción unitaria que, con un carácter más panorámico, luce univoca de cara al ordenamiento jurídico.
Al fin y al cabo, se anticipó, es un principio general -e informador- del derecho, amén que un estándar o patrón jurídicos, sobre todo en el campo de la hermenéutica negocia! y de la responsabilidad civil".32 Por otra parte, la Corte Constitucional en forma reiterada ha señalado que la buena fe referida en el artículo 83 de la Carta Política, ha pasado de ser un principio general de derecho para transformarse en un postulado constitucional, de tal manera que su aplicación y proyección ha adquirido nuevas implicaciones, "en cuanto a su función Integradora del ordenamiehto y reguladora de las relaciones entre los particulares y entre estos y el Estado, y en tanto postulado constitucional, irradia las relaciones jurídicas entre particulares, y por ello la ley también pueda establecer, en casos específicos, esta presunción en las relaciones que entre ellos se desarrollen''.33 De igual manera, la Corte Constitucional sostuvo que: "La buena fe ha sido, desde tiempos inmemoriales, uno de los principios fundamentales del derecho, ya se mire por su aspecto activo, como el deber de proceder con lealtad en nuestras relaciones jurídicas, o por el aspecto pasivo, como el derecho a esperar que los demás procedan en la misma forma.
En general, los hombres proceden de buena fe: es lo que usualmente ocurre. Además, el proceder de mala fe, cuando media una relación jurídica, en principio constituye una conducta contraria al orden jurídico y sancionada por éste. En consecuencia, es una regla general que la buena fe se presume: de una parte, es la manera usual de comportarse; y de la otra, a la luz del derecho, las faltas deben comprobarse.
Y es una falta el quebrantar la buena fe"_3• 32 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Magistrado Ponente: Manuel Ardila Velásquez Bogotá, 13 de diciembre de 2001. Expediente No. 6775. 13 Corte Constitucional. Sentencia C-1194 de 2008. 34 Corte Constitucional en sentencia C-544 de 1994. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONClLIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ·- 14/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Ahora bien, el Código de Comercio en su artículo 835 consagra la presunción de buena fe de la siguiente manera: "Se presumirá la buena fe, aún la exenta de culpa.
Quien alegue la mala fe o la culpa de una persona, o afirme que ésta conoció o det>ió conocer determinado hecho, deberá probarlo", lo cual se complementa con el artículo 871 del mismo ordenamiento, acerca de que: "los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo estipulado expresamente en ellos, sino además a todo lo que corresponde a su naturaleza, según la ley, la costumbre o la equidad natural''.
Estudio en el caso concreto Como se ha venido indicando, el legislador permite en ejercicio de la autonomía de la voluntad de las partes, la celebración de convenciones para satisfacer los intereses y necesidades de las partes. Bajo este parámetro, al analizar en forma detallada el "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1° de julio de 2010, suscrito por las partes, encontramos que el contrato anotado se encuentra dentro de la categoría de los nominados por la legislación y que recoge en general, las cláusulas típicas de esta clase de convenciones con algunas contadas precisiones, por lo que se debe interpretar según la manifestación primigenia de las partes, con los desarrollos conformados por acuerdos o actos que en forma inequívoca expresen el querer consensuado de las partes, mediante el análisis del acervo probatorio recabado, para lograr un completo e integral entendimiento de su alcance.
Ahora bien, este Tribunal observa que en la dinámica utilizada por las partes para el desarrollo del contrato objeto de la presente Litis, pese a que estamos frente a una relación de largo plazo, no son claras ni expresas las manifestaciones de las partes posteriores a la celebración del contrato, para reinterpretar, modificar o extender los efectos contractuales, establecidos en el "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1° de julio de 2010 y, por lo tanto, que su interés ha sido comprometerse y exigir lo pactado en el clausulado del contrato.35 De tal manera, que en la evidencia de todos esos desencuentros, encuentra este Tribunal que no permitieron concretar nuevos acuerdos de voluntades, para modificar el acuerdo inicial, como se ven reflejados en los siguientes testimonios y declaraciones: • Testimonio de la Sra. MARÍA ANA SOFIA DIAZ ÁVILA en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211 ): • "DR. PUENTES: Tuvo conocimiento de esa conciliación. Manifiéstele a este despacho si usted supo en su condición de tesorera, que Caseta Popular Parque España debía cancelar unas sumas de dinero a Gufer Ingenieros para que el contrato de arrendamiento fuera efectivo.
SRA DÍAZ: Sí señor. • DR. PUENTES: Por qué usted manifiesta que no estuvo y no conoció a fondo de ta conciliación y después manifiesta que sí supo que tocaba pagar unas sumas de dinero. • SRA. DÍAZ: A ver, yo digo que no entre fue allá así como estamos en este momento, porque solamente entró el señor representante y el abogado, yo como tesorera no entré en ese momento a lo que se habló allá, pero si supe 3, Cuaderno de pruebas No. 1 folios 002 a 008.
CENTRO Df ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --15/ 6 2-- TRlBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRA.L porque yo era tesorera y supe lo que decia ahí, lo que se tenia que pagar mensualmente a Gufer Limitados, pero lo que es el dinero no recuerdo cuánto era la cantidad. - DR. PUENTES: Y en su condición de tesorera usted recuerda haber girado las sumas de dinero? SRA. DÍAZ: Sí." • Testimonio de la Sra. MARTHA GUERRERO HERNÁNDEZ en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211 ): "DR. CHARRY: Le han hablado de cuál es el contenido y por qué es la discusión sobre ese contrato en este lugar? SRA. GUERRERO: Pues desde que yo estoy en la asociación, siempre han tenido pleitos, por decirlo así. los señores del parqueadero y la asociación." • Declaración del señor Julio Gualdrón Fernández, representante legal de la sociedad GUFER INGENIEROS S. A. S. en audiencia del 25 de Febrero de 2020, una declaración de excepcional valor por sus condiciones personales y conocimiento del caso objeto de la Litis, en los términos siguientes (Cuaderno Principal No. 1 folio 211 }: "SR. GUALDRON: llevo 25 años con Gufer Ingenieros, he trabajado para los centros comerciales Andino, Hayuelos, Centro Mayor, todos los centros comerciales que hay alrededor, he trabajado con Plaza España también, les he desarrollado muchos trabajos especialmente a ellos, diseños de los módulos, instalación de pisos y en estos 25 años me jactó decir que no he tenido ni una sola devolución, no he tenido que reclamar ni me han reclamado pólizas para rechazo de trabajos entonces, esa es mi hoja de vida intachable, Gufer jamás ha tenido nada que ver.
Inclusive quería hacer una salvedad aquí ya que tengo esta presentación, es acerca de que Caseta Popular me ha demandado a Gufer alrededor de unas 4, 5 veces, cada vez que se acerca una asamblea, el parapeto ante la asamblea es Gufer Ingenieros, que le hace, que le hace y que no le hace, entonces yo quisiera que, hace 4 meses hicimos una conciliación, ahí están los documentos firmados y otra vez estamos en esto, en la conciliación, si, así es la vida yo entiendo..
(Interpelado) DR. CHARRY: Pediría que todas esas consideraciones deben haber quedado en la contestación de la demanda y la presentación de excepciones que ustedes hayan hecho del proceso y esas son las que tendremos en cuenta. - SR. GUALDRON: A raíz de lo que les comento de la asamblea general que siempre ponen a Gufer de parapeto, me tocó instaurar una demanda penal contra la anterior junta, el señor Fandiño no estaba y ellos tuvieron que retractarse y pedir disculpas, entonces que por favor cuando vayan a la asamblea no vayan echándole el agua sucia a Gufer Ingenieros. - DR. CHARRY: Ok, don julio muchas gracias (Interpelado) SR. GUALDRON: Muy amable.
DR." Como se puede observar en el testimonio de la Sra. Díaz Ávila solicitado por la parte convocante y en la declaración del representante legal de la parte convocada, el desarrollo del "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010, suscrito por las partes, presenta múltiples desencuentros entre las partes, que han desembocado en múltiples acciones judiciales de naturaleza civil y penal.
Por lo que se infiere, que CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -16/ 62-- TRlBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL no se ha presentado un real ·animus novandi", en la medida que no han logrado generar en forma directa. un ambiente que permita concretar cambios o aclaraciones en el contenido del contrato Inicial, máxime que se presentaron algunas oportunidades en que sólo lograron conciliar diferencias con la ayuda de terceros, en un proceso arbitral en el año 2010 y otra, aparentemente en forma extraprocesal más reciente.
Este Tribunal valora el apoyo de las partes para completar el acervo probatorio, no obstante se identifican múltiples contradicciones entre las declaraciones de parte y los testimonios. junto con omisiones. a tal punto que no incluyeron las actas de las conciliaciones que citan en diferentes momentos del proceso, Jo que ha Implicado a este Tribunal, una labor rigurosa para buscar coherencia y exactitud de sus decisiones, como resultado de sopesar los hechos acaecidos y lograr, de esta manera desentrañar el real y conjunto querer de las partes, por lo que procederemos en el análisis partiendo del texto mismo del contrato objeto del presente proceso y las circunstancias presentadas en su desarrollo. 3.
Del contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento se encuentra definido en el artículo 1973 del Código Civil, en los términos siguientes: "El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se oblígan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado." Para efectos de presentar la adecuada comprensión de esta modalidad contractual, inicialmente revisaremos el marco normativo de naturaleza civil sobre el contrato de arrendamiento, en la medida que el Código de Comercio no hizo un desarrollo integral del mismo, lo que facilita su completa aplicación mientras estas no sean contrarias a las normas comerciales, del libro Tercero de los bienes mercantiles y en su Título 1 del establecimiento de comercio, que consagra en los artículo 518 a 522 del Código de Comercio. un conjunto de derechos para proteger la unidad comercial del establecimiento de comercio que funciona en un inmueble de propiedad de un tercero bajo la figura del contrato de arrendamiento de local comercial.
Por lo tanto, los vacíos del contrato de arrendamiento de local comercial suscrito, se cubrirán con lo dispuesto en el Código de Comercio y en su defecto por las disposiciones del contrato de arrendamiento de naturaleza civil. 3.1. Características del contrato de arrendamiento La función económica de este contrato esta determinada por la necesidad de algunas personas de hacer uso y goce temporal de una cosa material o inmaterial, que por alguna circunstancia no tienen bajo su propiedad o simplemente no desean tenerla.
Por lo tanto, esta figura permite el disfrute temporal de una cosa, sin ostentar la titularidad sobre su dominio. En estos términos, las partes en el Contrato de Arrendamiento, se encuentran definidas en el artículo 1977 Código Civil, por un lado al arrendador que es quien permite el goce de la cosa objeto del contrato Y el arrendatario, que paga un precio a cambio de ese disfrute de la cosa36.
Podemos clasificar el contrato de arrendamiento, bajo las siguientes categorías: 36 Gómez Estrada. Cesar. De Los Pnnc,pales Contratos Civiles. Tem,s. 4a. Ed. Bogoté. 2008. Pg. 196. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··17/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL A. Consensual: El articulo 100 del Código Civil determina que un contrato es consensual cuando el solo consentimiento de las partes perfecciona el contrato, como sucede en el contrato de arrendamiento.
En el caso de que las partes pacten que el contrato se celebrará por escritura pública, esta solemnidad convencional no modifica la consensualidad característica de este contrato. B. Principal: El artículo 1499 del Código Civil determina que un contrato es principal, cuando subsiste por sí mismo, de tal manera. que el contrato de arrendamiento produce efectos sin necesídad de la existencia de otra convención. C. Bilateral: El artículo 1496 Código Civil determina que un contrato es bilateral, cuando las partes se obligan recíprocamente, lo cual sucede en el contrato de arrendamiento, donde una parte se obliga a conceder el uso y goce de una cosa y la otra, a pagar un precio.
Esta característica que abre la posibilidad de aplicar la condición resolutoria tácita definida en el artículo 1564 del Código Civil y la excepción de contrato no cumplido del artículo 1609 del Código Civil. D. Oneroso: El artículo 1497 del Código Civil determina que un contrato es oneroso, cuando tiene por objeto la utilidad de ambas partes.
Esta clasificación es importante para la graduación de la responsabilidad en los términos del artículo 1604 del Código Civil, en la medida que la responsabilidad del deudor se entenderá como leve, como la define el artículo 63 Código Civil al indicar que es aquella diligencia y cuidado que los hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios, y se opone a un cuidado ordinario.
De tal manera que en el contrato de arrendamiento, ambas partes pueden mirarse como deudoras, manteniendo el mismo nivel para graduar su responsabilidad. E. Conmutativo: El artículo 1498 del Código Civil determina que un contrato oneroso es conmutativo, cuando las obligaciones de las partes se miran como equivalentes, como ocurre con el contrato de arrendamiento, cuando una parte obtiene el uso y goce de una cosa y la otra, a recibir un precio determinado.
F. De tracto o ejecución sucesiva: Se hace referencia a los contratos, cuyas obligaciones no pueden cumplirse en forma inmediata, sino que se cumplen de forma continua. Esta clasificación es importante en el sentido de que en los contratos de ejecución sucesiva no se puede hablar de resolución del contrato sino de terminación del mismo, en la medida que no es posible volver al estado anterior, cuando ya se ha obtenido por una de ellas el disfrute temporal de la cosa. 3.2.
Elementos esenciales y las obligaciones de las partes en el Contrato de Arrendamiento Todo contrato de arrendamiento tiene dos (2) elementos esenciales, de tal manera que si alguno faltare no existiría o tendría una naturaleza legal diferente, como son: a) Goce de una cosa en los términos de.l artículo 197 4 del Código Civil que determina los requisitos que debe cumplir la cosa para ser susceptible de arrendamiento y b) Precio en los términos de los artículos 1975, 1864 y 1865 del Código Civil.
Este tema tiene vital importancia para el objeto de la presente Litis, por cuanto de su clara comprensión, se podrá definir las circunstancias de un eventual incumplimiento, que se pudieran presentar en un caso determinado. De tal manera que, al encuadrar el contrato de arrendamiento de.local comercial, dentro de lo dispuesto en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que consagra las normas propias del arrendamiento de inmuebles destinados al establecimiento de comercio y que, como se viene afirmando, en su defecto nos remite por entero a las obligaciones del código civil.
Cl:NTRO DI: ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··18/62-- TRIBUNAL ARBlTRAL ASOCIACIÓN CASETA POPUlAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Acerca de las obligaciones del arrendador, el artículo 1982 del Código Civil nos define cuales son las obligaciones del arrendador en los términos siguientes: "El arrendador es obligado: 1.) A entregar al arrendatario la cosa arrendada. 2.) A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. 3.) A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada" Inicialmente, la primera obligación de "entregar la cosa arrendada", debe hacerse de la forma que lo han pactado las partes, fruto de la autonomía de la voluntad contractual.
Sin embargo, si no se ha estipulado contractualmente, el artículo 1978 del Código Civil, señala que la entrega de la cosa se podrá hacer bajo cualquiera de las formas de tradición, aclarando que para el contrato de arrendamiento sobre inmuebles, celebrado por escritura pública, no es suficiente la inscripción del documento contentivo del contrato en la Oficina de Registro de instrumentos Públicos del lugar donde se encuentra el bien, sino que, además, se requiere poner al arrendatario en la tenencia de la cosa.
El incumplimiento en la entrega de la cosa "permite al arrendatario desistir del contrato, pues al fin y al cabo se trata de una obligación nacida de una relación jurídica bilateral. Pero si la entrega se hace imposible por hecho o culpa del arrendador, o de sus agentes o dependientes, el arrendatario no sólo podrá desistir del contrato, sino, además, exigir indemnización de perjuicios"37.
La segunda obligación de "mantener la cosa en estado de servir, para el fin a que ha sido arrendada" y sobre esta obligación dispone el artículo 1985 del Código Civil: "La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
Pero será obligado el arrendador aún a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones". Conforme al numeral 2 del articulo 1982 y el artículo 1985 del Código Civil, el arrendador esta obligado a realizar las reparaciones necesarias, es decir, "aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye, o no sirve para el uso a que se destina".
Frente a las reparaciones locativas, el articulo 1998 del Código Civil, corresponden generalmente al arrendatario. Pero sí las reparaciones locativas surgen en virtud de hechos de fuerza mayor o caso fortuito, o de mala calidad de la cosa arrendada, estás reparaciones particulares correrán por cuenta exclusiva del arrendador. A su ves frente a las mejoras útiles conforme al artículo 1994 Código Civil, el arrendador no esta obligado a reembolsar el costo de dichas mejoras, sino ha consentido con la expresa condición de abonarlas, pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada.
La tercera obligación del arrendador, es librar al arrendatario de toda perturbación en el goce de la cosa arrendada, so pena de asumir el pago de los perjuicios, sea que provenga de actos del mismo arrendador o de terceros, en aplicación de los artículos 1986, 1987, 1988 y 1989 del Código Civil. No obstante que las obligaciones de 37 Naranjo Ochoa.
Fabio. Contrato de Arrendamiento. Biblioteca Jurídica Diké, 14 Ed. Bogotá. 2011. Pag.
31. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··19/62··, TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPANA contra GUFER INGENIEROS S,A.S. LAUDO ARBITRAL saneamiento son del arrendador, el arrendatario deberá comunicar al arrendador de la perturbación en el goce por causa de los derechos alegados, so pena de asumir responsabilidades por los perjuicios que esta omisión cause al arrendador.
Con relación a las obligaciones del arrendatarío, son presentadas en el Código Civil a partir de su artículo 1996 y la doctrina las ha organizado de la siguiente forma: "1. Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato. 2. Velar por la conservación de la cosa arrendada. 3. Pagar el precio o renta convenido. 4. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato"38 Para crear un adecuado marco de referencia, que permita una clara comprensión y de esta manera sentar las bases para evaluar si procede su aplicación al caso en estudio, a continuación, analizaremos cada una de las obligaciones anotadas: El gozar de la cosa como primera de las obligaciones del arrendador, según los términos o espíritu del contrato, se desarrolla en el artículo 1996 del Código Civil: "El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo".
Según lo dispuesto en el artículo anterior, el arrendatario solo podrá darle la destinación contractualmente pactada a la cosa. En caso contrario, estaría incumpliendo el contrato y el arrendador estarían facultado para reclamar la terminación del contrato con indemnización de perjuicios, o solicitar la indemnización sin necesidad de terminar el contrato.
Cuando tenemos pactado contractualmente la destinación que deba darse a la cosa, se facilita la verificación de su uso y goce, por el contrario, si no se ha pactado expresamente el uso y goce de la cosa arrendada, tendremos que hacerlo extensivo a otras actividades propias de su naturaleza, sin implicar una afectación en los derechos del arrendador respecto de la cosa.
La segunda obligación del arrendatarro. hace referencia a la conservación y entrega de la cosa arrendada. Es decir, el arrendatario d.eberá restítuir el local comercial en el estado en el que lo recibió, lo que genera una obligación concomitante de velar por la conservación de la cosa, realizando las mejoras locativas que están a su cargo, según lo determina el artículo 1997 del Código Civil, así: "El arrendatario empleará en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
Faltando a esta obligación, responderá de los perjuicios; y aún tendrá derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro". EJ cuidado al que hace referencia este articulo. corresponde a la culpa leve de la que hace referencia el artículo 63 del Códígo Civil, que le atribuye al arrendatario, la 38 Bonivento Fernández, José Alejandro.
Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Ediciones librería Del Profesional, 15• Ed. Bogotá. 2002. Pag. 401. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -20/ 62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPANA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL obligación de conservar la cosa, con el cuidado al objeto como si fuera propio, so pena de responder de los perjuicios ante el arrendador.
La tercera obligación que el arrendatario tiene a su cargo, es el pago del precio o renta, que conforma uno de los elementos esenciales del contrato, de tal forma que el precio o canon que debe pagar el arrendatario al arrendador, por el uso y goce del inmueble objeto del contrato, debe ser el convenido por las partes, en los términos del articulo 2000 del Código Civil: "El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria". En caso de controversia entre las partes sobre e.l precio estipulado en el contrato de arrendamiento, el artículo 2001 del Código Civil, resuelve esta situación disponiendo que en este caso el justiprecio será determinado por peritos.
Finalmente, la obligación que tiene el arrendatario de hacer la restitución de la cosa al finalizar el contrato, se encuentra consagrada en el artículo 2005 del Código Civil: "El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legíUmo.
Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable".
Como vemos, claramente al terminarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario debe restituir la cosa, en la medida que el contrato tiene una naturaleza temporal, que hace al arrendatario un mero tenedor de la cosa. Sin embargo, en materia comercial el artículo 520 del Código de Comercio, establece que si el arrendatario no ha ocupado el bien por un término mínimo de dos años consecutivos con la misma explotación económica, no tendrá derecho a la renovación consagrada, de manera que el arrendador como derecho podrá ejercer la facultad de obtener la restitución del inmueble a la terminación del contrato. 3.3.
Aspectos específicos del contrato de arrendamiento en la legislación comercial Como ya hemos afirmado, la legislación comercial no tiene una regulación integral del Contrato de Arrendamiento de Cosas, por lo que tendremos que recurrir por remisión de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, a las disposiciones del arrendamiento de cosas del Código Civil.
Las disposiciones especiales del Contrato de Arrendamiento Comercial, se ubican en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio, que hacen parte de su Libro Tercero De los Bienes Mercantiles y más específicamente del Título I de este Libro correspondiente al Establecimiento de Comercio, disposiciones que consagran unas CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --21/62--, TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S, LAUDO ARBITRAL protecciones a favor del arrendatario, que acredita su actividad comercial en un mismo inmueble con un mismo establecimiento de comercio.
La Corte Suprema de Justicia se ha manifestado en relación con estas disposiciones protectoras de la actividad comercial del arrendatario de la siguiente manera: "Resulta patente la existencia actual de un conjunto de disposiciones destinadas a la protección de la actividad comercial, cuyo fundamento y venero se hallan en el interés general y superior de la sociedad y del Estado, comprometidos como están en el mantenimiento de la estabilidad de las empresas, la subsistencia de las formas organizadas de acción económica y la continuidad del comportamiento empresarial, por cuanto en las naciones modernas están representan importante factor de desarrollo y de equilibrio social..
"39 Como se infiere de la interpretación que la Corte Suprema de Justicia, sobre la finalidad de las disposiciones del contrato de arrendamiento de local comercial que consagra nuestro Código de Comercio, se ha tomado en cuenta principalmente la protección de la actividad comercial del empresario con establecimiento de comercio que con su esfuerzo ha logrado la acreditación de su establecimiento que viene funcionando en un mismo inmueble por un tiempo determinado.
Para concretar la protección al arrendatario de local comercial, se definen las siguientes prerrogativas. que clasificamos a continuación i) Derecho de renovación del contrato de arrendamiento: Se encuentra consagrado en el artículo 518 del Código de Comercio, en virtud del cual se otorga al arrendatario el derecho a solicitar la renovación del contrato de arrendamiento, previo el cumplimiento de los siguientes supuestos: a) Que el inmueble se haya ocupado por un término no inferior a dos (2) años de manera consecutiva a título de arrendamiento. b) Que el inmueble haya sido destinado para los fines de empresa, es decir, haber sido un mismo establecimiento de comercio destinado a la misma actividad, c) Que el arrendatario cumpla con todas las cláusulas del contrato de arrendamiento, por último, d) No puede existir solicitud de restitución del inmueble por parte del arrendador para su propia vivienda, o para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al del arrendatario, o solicitarlo para demolerlo realizar una nueva edificación. Si el arrendador restituye el bien alegando que lo necesita para su propio uso y no leda el destino indicado, dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de entrega, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados. ii) Derecho de preferencia: El artículo 521 del Código de Comercjo, consagra que cuando un comerciante haya ocupado en calidad de arrendatario un bien inmueble por más de dos (2) años, tendrá derecho a que se le prefiera en igualdad de condiciones, a cualquier otra persona en el arrendamiento del locales, cuando el arrendador no renueve el contrato por qué deba hacer reparaciones necesarias, reformas. reconstruirlo o demolerlo para construir una nueva obra, deberá el arrendador informar al desahuciado arrendatario que hará entrega del local con una antelación de sesenta (60) días a la fecha de la 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 27 de Abril de 2010. Exp.: 11001- 3103-003-2006-00728-01), M.P. César Julio Valencia Copete. CENTRO DE AR.6ITRAJt Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCtO DE BOGOTÁ ··22/ 62-· iii) iv) v), TRIBUNAL ARBEfRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPANA contra GUFER INGENIEROS S,A,S, LAUDO ARBITRAL entrega, con el fin que este se manifieste dentro de los siguientes treinta (30) días, si hace uso o no de su derecho de preferencia. Derecho del arrendatario a subarrendar.
El articulo 2004 del Código Civil, prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa arrendada, a no ser que se le haya autorizado expresamente. En caso que el arrendatario esté autorizado para subarrendar la cosa, debe hacerlo en los términos del contrato principal, de tal manera que el subarriendo no se puede utilizar para desfigurar el contrato principal, para cambiar el plazo del contrato o para dar un uso diferente al autorizado por el arrendador.
Sin embargo, en materia de subarriendo de locales comerciales encontramos en el artículo 523 del Código de Comercio, que en su primer inciso dispone: "El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador. una destinación distinta a la prevista en el contrato." Es decir que, la ley contempla la autorización tácita para subarrendar, si el arrendador no quiere que su arrendatario subarriende, necesariamente debe incluir una cláusula en el contrato de arrendamiento que prohíba el subarriendo, Cesión del contrato de arrendamiento: La enajenación del establecimiento de comercio, tiene como consecuencia la cesión del contrato de arrendamiento, de tal forma que no sería necesaria la aceptación por parte del arrendador. por ser esta una consecuencia lógica, al ser el contrato de arrendamiento de local comercial parte del establecimiento de comercio, por consiguiente el arrendatario cedido se subroga en todos los derechos y obligaciones del cedente, al momento de la enajenación, pero por el contrario, si la cesión se hace en forma separada de la enajenación, el artículo 523 del Código de Comercio, menciona que el arrendador en este caso debe consistir en dicha cesión, so pena estar viciada su eficacia. Derecho de indemnización. Las reglas están enunciadas en el articulo 522 del Código de Comercio, que consagra los siguientes casos de indemnización: a) Cuando el propietario no de a los locales al destino indicado, b) Cuando no ha dado principio a las obras dentro de los tres (3) meses siguientes a la fecha de la entrega, c) Cuando habiendo desahuciado, arriende esos mismos locales o los utilice para desarrollar las mismas actividades comerciales que tenía el arrendatario, en tales circunstancias el arrendador deberá indemnizar al arrendatario por estos perjuicios causados, cuya estimación incluirá lucro cesante, gastos indispensables para la nueva instalación, indemnización de los trabajadores despedidos y el valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere realizado el arrendatario en el local o locales entregados.
De tal manera que, el pacto en contrario frente a las prerrogativas anotadas y consagradas en los articulas 518 a 524 del Código de Comercio, no producirá efecto alguno. Lo que nos da una clara evidencia sobre el carácter proteccionista consagrado en la legislación mercantil para el empresario que arrienda un inmueble con el ánimo de permanecer en él como unidad generadora de riqueza. dándole la naturaleza de disposición de orden público y garantizar su efectividad.
Estudio en el caso concreto Este tribunal encuentra que el "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PAROUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010 por las partes, es de la categoría de los nominados que recoge en general, las cláusulas típicas de los contratos de arrendamiento de local comercial con CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO Df BOGOTÁ ··23/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S, LAUDO ARBITRAL algunas contadas precisiones, por lo tanto, se debe interpretar con base en lo pactado, los artículos 518 a 524 del Código de Comercio y por remisión de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, a las disposiciones del arrendamiento de cosas del Código Civil.
Ahora bien, como se refleja en el acervo probatorio, este Tribunal no escatimó oportunidades ni recursos, para desentrañar la verdadera intención de las partes, en aplicación del criterio "subjetivo" de interpretación, en oposición al denominado criterio "objetivo", que se limita a la voluntad externa o declarada de las partes del contrato.
En este punto, es pertinente recordar qué en el tráfico mercantil, el acuerdo de voluntades es el resultado de un proceso de negociación, que implica "un proceso preparatorio caracterizado por una aproximación dinámica (proceso) y contextual (contexto) a la contratación que adquiere pleno sentido y se hace bien visible"40. Lo que nos lleva a afirmar que la formación del contrato mismo, da una significativa relevancia a los tratos preliminares que desembocaron en el perfeccionamiento del contrato deseado y que se citan en algunos apartes del proceso, en los términos siguientes: A. En la cláusula DÉCIMA OCTAVA del "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 201 O suscrito por las partes, se hace referencia a las condiciones de la "Restitución" del inmueble y en su parágrafo se refiere: "En todo caso, las partes acuerdan que estarán a los dispuesto en el Acta No. 5, de fecha 8 de Julio de 201 O, emanada del Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Bogotá o.e., dentro del trámite arbitral de GUFER INGENIEROS L TDA contra ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA. la cual forma parte integral y obligante del presente contrato de arrendamiento".
B. Mediante documento del 17 de octubre de 2020, el apoderado de la parte Convocada presentó la contestación de la demanda y en su aparte de excepciones de mérito, incluye la siguiente afirmación:" COSA JUZGADA. El pasado 08 de julio de 2010 se convocó tribunal de arbitramento con el fin de dirimir las controversias que se suscitaron entre las partes firmantes del contrato de arrendamiento, y en dicho trámite se ventilaron todas las controversias acordando la firma de un nuevo contrato que respetase lo pactado en el acta de conciliación número 05, dentro de la cual se dispuso la firma de contrato de contrato de arriendo del parqueadero así como el plazo y la forma de pago de las sumas adeudadas por CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA; teniendo en cuenta que la costumbre de ingreso de terceros con autorización de los propietarios de los vehículos ya se encontraba arraigada dentro de la actividad comercial no se le prohibió a GUFER INGENIEROS, la práctica de esta costumbre comercial." Ahora bien, del análisis de las referencias anteriores. se identifica con claridad del texto mismo del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010 que la causa lícita para su suscripción, se encuentra en las actuaciones originadas en un proceso arbitral desarrollado entre las partes en el año 2010.
Pero no se encuentra referencia alguna, frente a las conclusiones particulares tomadas o si estas afectan, las condiciones de uso y goce de la cosa arrendada, que pudieran incidir en la actual o futura interpretación del contrato. 40 Rodríguez de las Heras Ballell, Teresa. La etapa precontractual en la contratación mercantil. En: Estudios sobre el Muro Código Mercantil: libro homenaje al profesor Rafael lllescas Ortiz.
ISBN 978- 84-89315-79-2 Universidad Carlos III de Madrid. 2015. Pg. 1801. CENTRO DE ARBITRAJe Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··24/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Avanzando en el análisis del caso, nos detenemos a continuación. en la aplicación de artículo 1996 del Código Civil, en cuanto hace a las obligaciones del arrendatario y específicamente a la de "Gozar de la cosa, según tos términos o espíritu del contrato", que se refiere a que el arrendatario se compromete a usar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato o para lo que es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Dicho en los términos del artículo 871 del Código de Comercio, que los contratos obligan no sólo a lo estipulado expresamente en ellos, sino además a todo lo que corresponde a su naturaleza, según la ley, la costumbre o la equidad natural. · En primera instancia, el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010 suscrito por las partes, establece expresamente que: "SEGUNDA: Objeto del contrato.- LA ARRENDADORA se obliga a conceder el goce a la arrendataria y éste a pagar un canon, a título de arrendamiento del parqueadero que forma parte de la construcción mencionada en la cláusula anterior con un área aproximada de 2.172.95 m2, localizado en el sótano del Almacén, destinado para parquear sesenta (60) vehículos.
Los linderos específicos del local arrendado han sido determinados por las partes en el plano que forma parte integral del presente contrato." "SÉPTIMA: OBLIGACIONES DE EL ARRENDATARIO.- EL ARRENDATARIO se obliga especialmente a: e) Abstenerse de dedicar los locales a actividades diferentes a las cuales esta destinado según este contrato, y en especial, destinar el local al expendio de licor, el almacenamiento de elementos explosivos, combustibles, y cualquier otra que ponga en peligro los bienes arrendados y los de terceros."..
DECIMA: DESTINACIÓN.- EL ARRENDATARIO se compromete a utilizar el inmueble objeto de este contrato como local comercial para PARQUEADERO PÚBLICO, y se obliga a no dar un uso que sea contrario a la ley, orden público y las buenas costumbres. Cualquier cambio de servicios, imagen, naturaleza del establecimiento requieren de la previa autorización de la ARRENDADORA." Frente a este aspecto, encontramos en los testimonios y declaraciones de parte, algunas referencias al tema del uso y goce del inmueble, en los términos siguientes: • Testimonio de la Sra. MARÍA ANA SOFÍA DIAZ ÁVILA en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211 ): - "DR. CHARRY: Qué otros negocios había ahí? • SRA. DÍAZ: En su momento también había para lavado de carros y embellecimiento de carros.
DR. CHARRY: En qué parte se hacía ese lavado de carros? SRA. DÍAZ: En el parqueadero, al fondo. DR. CHARRY: O sea, en puestos que eran de parqueo se tomaron para Eso no impacto del consumo del agua? CENTRO DE ARBtrRAlE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --25/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A,S, LAUDO ARBITRAL ··········---··-·········-······················ SRA. DÍAZ: Si to Impactó en su momento, por eso nosotros como junta directiva le colocamos un contador de paso y se le pasaba cuenta de recibo a ellos para que pagaran et agua, lo que ellos consumían: • "DR. PUENTES: O sea, usted tuvo conocimiento de que una sola persona realizara la tarea de embellecimiento de vehículos en ese parqueadero? • SRA DÍAZ;
Bueno, como yo tenía y entraba a ta bodega, yo vela que habían dos personas, que la gente llegaba y estacionaba su carro y to lavaban, y habían dos personas que embellecían el carro, pero pues no sé quiénes son, yo los veía ahí trabajando pero • DR. PUENTES: Y usted las había visto, desde cuándo las vio? SRA. DIAZ: Desde cuándo empezaron a lavar los vehículos ahí. • DR. PUENTES: Eso cuánto hace que fue? SRA. DÍAZ: Que yo me haya dado cuenta, en el 2019." • Testimonio de la Sra. MARTHA GUERRERO HERNÁNDEZ en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211 ): • "DR. CHARRY: Conoce usted si ese arrendatario ha colocado canecas de basura y hace labores de aseo? • SRA. GUERRERO: Sí, yo he visto canecas ahí. DR.CHARRY: Las ha visto ahí. Usted sabe si hay otros negocios distintos al sólo parqueo en ese parqueadero? • SRA. GUERRERO: Pues el lavadero, el embellecimiento. - DR. CHARRY: El lavadero, algún otro? • SRA. GUERRERO: Sí, ahí hay unas bodegas, ellos adecuaron como unos container chiquitos, ahí ellos arriendan esas bodegas." • "DR. CHARRY: Conoce usted el servicio de seguridad que hay en el parqueadero? • SRA. GUERRERO: Ahí hay un muchacho que se quedaba en la noche y en el día hay como dos empleados del parqueadero y dos de tos que embellecen, pero en la noche de seguridad veo al muchacho que siempre se queda en las noches. • DR. CHARRY: Conoce usted quién es el administrador del parqueadero? • SRA. GUERRERO: Administrador, pues Pablo.
Pues ahi hay varias personas, Pablo que es el que siempre he conocido que es el que maneja el parqueadero, no sé si se llamará eso la administración o (interpelado) DR. CHARRY: El que maneja el parqueadero, bajo sus términos. • SRA. GUERRERO: Está Elías, que es el señor que siempre está ahí cuadrando los carros y eso, y hay otro que es como un auxiliar ahí en la caja." - "DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho cuando usted entrega las llaves para que le arreglen el vehículo, usted se contacta es con Juan Pablo o Pablo o alguno de sus dependientes. • SRA. GUERRERO: Con cualquiera, yo se las entregado a Elías, se las he entregado a Pablo, cuando no veo a Juan Pablo te digo a Pablo que me arreglen el carro, o alguno de los empleados que tienen ahl. • DR. PUENTES: Dígame cuando no ve a Juan Pablo, es decir que ellos están en el sector ? • SRA. GUERRERO: No entiendo su pregunta. • DR. PUENTES: Aclárenos, o sea, usted dice cuando no veo a Juan Pablo o a Pablo (interpelado) CfNTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -26/ 62-.
TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A.S, LAUDO ARBITRAL SRA GUERRERO: Porque es que yo llego a dejar mi carro y pues uno al primero que vea encargado le entrega sus llaves. porque se supone que es de confianza, no? • DR. PUENTES: Usted a quién le paga ese servicio? SRA. GUERRERO: A Pablo o a Juan Pablo, a Elías también. • DR. PUENTES: Usted con quién pacta el valor de ese servicio? • SRA. GUERRERO: A ver, tendría que irme a la primera vez que me lo lavaron.
DR. PUENTES: Sí, pero voy a aclarar la pregunta, como son varias veces las que usted ha hecho el lavado, usted dice son 25, en una respuesta usted diío son 25 hasta 100 mil, o sea, cuando usted pacta qué servicios o hasta dónde se extiende el servicio que usted quiere SRA. GUERRERO: Ah, con Juan Pablo o Pablo.'' "SRA. GUERRERO: Juan Pablo Coronado es Pablo, el que está aquí afuera, Pablito, y el hijo pues es el otro, el hijo que yo le conozco a él de toda la vida. • DR. PUENTES: A él me refiero.
SRA. GUERRERO: Al hijo. DR. PUENTES: Usted sabe a qué actividades, en 10 años que usted lo conoce • SRA. GUERRERO: No, no al hijo yo lo conozco, pues siempre lo he visto ahí en el parqueadero, va y viene. • DR. PUENTES: Más o menos qué tiempo? SRA GUERRERO: Pues él ahora sí va constante es a raíz del negocio que tiene ahí de los - DR. PUENTES: Pero cuánto hace que lo conoce usted, hace diez años a qué actividades se ha dedicado él en 1 O años que usted lo conoce? • SRA. GUERRERO: porque él es un joven, supongo que estudia y ahorita al parqueadero pues va a hacer lo de sus carros." • Testimonio de la Sra. LEIDY CUBIDES ÁVILA en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211): • "DR. CHARRY: En ese informe, como usted lo denomina, aparecen una serie de recibos, unos firmados por una señora Esperanza Gómez, o Jairo Erazo o Ana Eliza Vega, esas tres personas que aparecen ahí firmando esos recibos usted las conoce? • SRA. CUBIDES: Haciendo la aclaración que el primer recibo que usted menciona Esperanza Gómez, al realizar el recibo no era el apellido Gómez, es Duque, pero directamente cuando me hacen entrega de ese recibo en el autolavado pues no me hacen la corrección, entonces, ese recibo quedó con esta modificación, por decirlo de alguna forma, pero pues a la señora Esperanza Duque, a la señora Ana Luisa Vega y al señor Jairo Erazo, sí claro, a los tres los conozco. - DR. CHARRY: Por qué ellos tenlan recibos de ese lugar donde prestaban el servicio? Ellos llevaron sus propios carros allá, se hizo el servicio, y una vez se hizo el servicio le entregaron ros recibos? SRA. CUBIDES: Sí, efectivamente. • DR. CHARRY: Fue así el proceso? - SRA. CUBlDES: Sí. DR. CHARRY: Estas personas que llevaron los carros allá reciben una remuneración o por llevarlos? CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --27/62-- TRlBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL SRA. CUBIDES: No, explico el motivo del porqué, al realizar un contrato con Según, se está contando con todo el equipo que cuenta Segin.
La señora Ana Luisa Vega es la esposa del gerente de la empresa, el señor Jairo Erazo es el gerente de la empresa y la señora Esperanza Duque es prima del señor don Jaíro Erazo. Él lo que hace es solicitarles que me acompañen en diferentes carros y verificar sí hay un autolavado dentro del parqueadero, solicitar el servicio, confirmar si hay un cobro por este servicio, quién hace este servicio y pues nos entregan un recibo del servicio que se solicitó en el momento, sale pues el vehículo y ahí acaba la actividad con esta persona, pero yo siempre estoy ahí con las personas.
DR. CHARRY: Hay también en ese informe unas fotografías de carros con placas FPW254, FPU 515, JCT 656, ELU 44, ahí me debe faltar un número, EFN 751, CUD 457, IYT532, FMP 780, EDY 066, que supuestamente se encuentran en ese lavadero de carros. Esos carros o esas placas son de los carros de estas tres personas o cuáles corresponden a esas personas y cuáles serían los propietarios de los demás carros que fueron fotografiados ? SRA. CUBIDES: Bueno, en ese orden de ideas, acabo de verificar el número del informe y indica que es 32501, fue el primer informe que se hizo, ese informe yo se lo entrego al doctor Oviedo con el fin de que pueda hacer una entrega o pueda hacer correcciones del mismo.
Una vez le entrego el informe me indica que necesitamos las autorizaciones de las personas con el fin de no violentar la intimidad o como tal la ley de datos personales. el derecho fundamental de habeas Data del buen nombre. Con esto se hace una corrección al informe, que quedaría un tercer informe, por decirlo alguna forma, con la numeración 472, si no recuerdo mal.'' - "DR. CHARRY: Cuáles vehículos de qué placas tiene autorización para estar en el informe? - SRA.CUBIDES: Tengo autorización por parte de la señora Ana Luisa Vega, de una camioneta Sportage placas FLN 751, si no estoy mal, no recuerdo bien la placa de la camioneta, pero es una camioneta gris, el otro es JCT (interpelado) DR. CHARRY: Podría verificar en las fotografías para constatar? SRA. CUBIDES: Para confirmar la placa. - DR. CHARRY: Sí, por favor. - SRA. CUBIDES: Bueno, una de las placas es ELU 441, esa es una placa que tenemos autorización, la segunda sería (interpelado) DR. CHARRY: Esa es de quién?, Ana Luisa Vega? - SRA. CUBIDES: No, esa es del señor Jairo Erazo.
DR. CHARRY:Jairo Erazo. SRA, CUBIDES: Está es la otra, que es JCT 656, esa es también una Kiasportage Neo. - DR. CHARRY: Y quién es el propietario? - SRA CUBIDES: De esa camioneta el propietario es John Jairo Erazo. DR.. CHARRY: Y la anterior? - SRA CUBIDES: Es que el señor Jairo Erazo es el papá del señor John Jairo Erazo, por eso digamos a uno lo nombro como John y al otro nombro como Jairo, para que no de pronto haya confusión. DR. CHARRY: Perfecto." • Declaración del Sr. Miguel Fandiño Rojas representante legal parte convocante en audiencia del 12 de febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 21 1): CfNTRO Df ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -·28/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S, LAUDO ARBITRAL - "DR. PUENTES: Pregunta No. 1.
Señor Fandiño, manifiéstele al despacho si usted tiene un vehículo o una motocicleta. - SR. FANDIÑO: Tengo una motocicleta de placas EQR63D, la cual en estos momentos guardo en el cuarto de máquinas que está situado en el parqueadero del centro comercial. - DR. PUENTES: Pregunta No. 2. Manifiéstele al despacho si usted alguna vez usted ha embellecido ese vehlculo en el sitio donde embellecen vehículos en el parqueadero. - SR. FANDJÑO: Como aquí estamos diciendo la verdad y vine a dec:irta, dos ocasiones mandé a embellecer ese vehículo ahí donde Gufer Ingenieros presta los servicios de lavado y polichado de vehículos. - DR. PUENTES: Pregunta No. 3.Con quién contrató ese servicio? - SR. FANDII\JO: Con el señor Pablo Coronado." - "DR. PUENTES: Pregunta No.8.
Manifiéstele al despacho si las ocasiones en las que usted embelleció la motocicleta le pagó a Gufer ingenieros para ese lavado o ese embellecimiento. SR. FANDIÑO: Yo entiendo que el señor Pablo Emilio Coronado trabaja de la mano con el señor Julio Gualdrón Hernández, que es el representante legal, y por ende yo le pagué 12 mil pesos por el lavado y embellecimiento de esa motocicleta en las dos ocasiones.
DR. PUENTES: Pregunta No.9. Usted como presidente de la Asociación Parque España ha pagado a un señor Juan Pablo Cororiado o a Pablo Coronado por el embellecimiento de otros vehículos? SR. FANDIÑO: No señor, no tengo vehículo en estos momentos, por tal razón no he pagado por el embellecimiento de otros vehículos." "DR. PUENTES: Pregunta No. 12.
Manifiéstele al despacho si usted sabe o tiene conocimiento que el señor Julio Gualdrón, representante de Gufer, haya autorizado u ordenado la instalación de un embellecimiento de vehículos ahí. SR. FANDIÑO: No sé si el señor Julio Gualdrón lo haya hecho o no lo haya hecho, lo que sí sé es que quien lo ha venido haciendo ahí prácticamente, la persona que uno ve es al Señor Pablo Coronado y a su hijo ejerciendo la labor ahí. - DR. PUENTES: Solicitó que se aclare la pregunta, porque dice y a su hijo, necesitamos saber el nombre del hijo. - SR. FANDII\JO: Al hijo del señor Juan Pablo Coronado, que es Juan Pablo Coronado Ruiz." • Testimonio del Sr. Pablo Emilio Coronado Quiroga en audiencia del 25 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 212): - ''DR. CHARRY: Sírvase indicamos si usted conoce el establecimiento denominado automotrice sensation ? - SR. CORONADO: Si es un sitio de embellecimiento. - DR. CHARRY: A qué se dedica, por qué lo conoce, conoce usted el administrador (Interpelado) - SR. CORONADO: Mi hijo se gradúo hace 2 años de ingeniero civil, estuvo trabajando en lnvias, muy suave el sueldo y se inventó que los carros había que embellecerlos, trabaja en varios centros comerciales, trabaja en trasportadoras embelleciendo los vehículos y en el comercio (Interpelado) DR. CHARRY: O sea, este establecimiento de comercio es de él? - SR. CORONADO: Sí. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - 29/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A.S, LAUDO ARBITRAL • DR. CHARRY: Usted decía que se dedica en varios centros comerciales además de Asociación Caseta Popular Parque España, en qué otros centros comerciales están él trabajando? SR. CORONADO: En este momento está tratando de llegar al centro comercial Puerto Príncipe San José (Interpelado) DR. CHARRY: Pero no está desarrollando actividad allá ? - SR. CORONADO: A veces va porque la actividad de él es pedir permiso para que hablé con el cliente y si le dan permiso es un negocio entre el cliente y él, de embellecer el vehículo, en trasportadora gigante si tiene ya contrato con ellos (Interpelado) DR. CHARRY: Transportadora Gigante es una compañía (Interpelado) - SR. CORONADO: Es una compañía de transporte muy grande aquí en Colombia. - DR. CHARRY: Don Pablo sírvase indicarnos usted qué entiende qué es la relación que tiene ese establecimiento de comercio automatice sensatión con la sociedad Gufer Ingenieros? - SR. CORONADO: No ninguna, porque finalmente, el que hace, digamos presta el servicio es automatrice sensation con el cliente del parqueadero, ellos de acuerdo a si hay permiso entonces le prestan el servicio de embellecimiento, qué es el embellecimiento, utilizar unos productos de alta gama importados son, son creo que este otro que es colombiano, que es Alemán son como 3, 3M también, que eso es Alemán o Americano, él hizo cursos allá y el préstamo del servicio es el embellecimiento, qué es el embellecimiento la carrocería, el interior con productos claves para cada ( 1 nterpelado) DR. CHARRY: Usted sabe señor Coronado si él lleva el agua con el que se hace el lavado de los carros, en canecas, cómo lo lleva? SR. CORONADO: Si, en canecas, tiene una caneca grande de 55." "DR. CHARRY: Señor Coronado, usted nos podría indicar cuál es el papel puntual que tiene su hijo ahí en el establecimiento de comercio? SR. CORONADO: El papel puntual a ver, anteriormente (1.nterpelado} - DR. CHARRY: Hace promoción, hace la parte comercial, hace (Interpelado) SR. CORONADO: No, nada de eso porque él le hace el detallado es a la misma gente que está en el parqueadero, a la misma gente, a los clientes de ahi, esta señora fue porque esta señora Tatiana hasta estuvo conversando con ellos y conversó conmigo y se dio la entrada, de resto no, y mire que hasta ustedes han utilizado el servicio de nosotros, ellos a Juan Pablo mi hijo." Este Tribunal, colige con facilidad al cotejar las estipulaciones pactadas en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito entre las partes el día 1°. de Julio de 2010, frente a las situaciones de facto que se vienen presentando en el parqueadero, que ninguna declaración de los testimonios ni partes ocultan en sus declaraciones estos hechos y como claramente difieren frente a lo plasmado en el articulado del contrato.
Al partir de los términos de artículo 1996 del Código Civil, este Tribunal encuentra razonablemente probado, que se vienen realizando actividades adicionales o diferentes a las pactadas expresamente en el articulado del contrato objeto de la Litis y que por lo tanto. el objeto del análisis de fondo, es determinar si con dichas actividades, nos encontramos frente a la violación de las obligaciones del contrato de arrendamiento objeto del presente proceso, específicamente frente al compromiso de CENTRO DE ARBITRAlE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··30/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL "Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato o si nos encontramos en el supuesto fáctico, de que a falta de convención expresa, la cosa arrendada se podrá gozar en aquello a que es naturalmente destinada, o a aquello que deba presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. De tal manera que si el arrendatario contraviene esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el contrato.
En los términos anteriores, entendemos que cuando tenemos definido contractualmente el uso de la cosa dada en arrendamiento o que estos se han modificado mediante actos inequívocos que reflejen la conjunta voluntad de las partes, debemos redefinir las condiciones de uso y goce de la cosa, pero por el contrario, si no se ha pactado expresamente el uso y goce de la cosa arrendada o si llegamos a encontrar vacíos, entendemos que se hace extensivo a otras actividades propias de su naturaleza o desarrolladas de acuerdo con la costumbre mercantil, sin implicar en ninguno de los casos una afectación a los derechos del arrendador respecto de la cosa.
Por lo tanto, al iniciar verificando las cláusulas del contrato constatamos, encontramos que las partes acordaron que la destinación del inmueble es para un parqueadero público con capacidad para sesenta (60) vehículos y en consecuencia, la parte arrendataria afirma tener vigente la licencia de funcionamiento expedida por las autoridades distritales, por una parte y por la otra, en todas las declaraciones de los testigos y las partes, se afirma que en el local se desarrollan actividades diferentes a las acordadas en el contrato, como seria: despinchado, instalación de películas en los vidrios, mecánica de emergencia, instalación de repuestos y accesorios, lavado y embellecimiento de vehículos.
No obstante lo anterior, si suponemos en áreas de difusión que el contrato no es claro frente al uso y goce de la cosa arrendada, tendríamos que entrar a revisar que otros usos tiene la cosa según su naturaleza o a aquello que deba presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Para lo cual partimos, de la razón de ser de un parqueadero público de vehículos, que es ser depositario de los vehículos de sus clientes, en ejercicio de los contratos propios de su actividad41, caso en el cual estaríamos hablando del contrato de depósito, definido en el artículo 2240 del Código Civil: "El depósito propiamente dicho es un contrato en que una de las partes entrega a la otra una cosa corporal o mueble para que la guarde, y la restituya en especie, a voluntad del depositante." Es pertinente precisar que por su naturaleza el contrato de depósito mercantil es remunerado y el civil gratuito.
No obstante, en este último caso. si se estipula remuneración el contrato se convierte en un arrendamiento de servicio. En tal virtud, el contrato de depósito consagra la responsabilidad del depositario frente al bien depositado, en los términos señalados en los artículos 1171 del Código de Comercio y 2244 y 2247 del Código Civil, como sigue: Artículo 1171 del Código de Comercio: "El depositario responderá hasta de culpa leve en la custodia y conservación de la cosa.
Se presumirá que la pérdida o deterioro se debe a culpa del depositario, el cual deberá probar la causa extraña para liberarse." '' Superintendencia de Industria y Comercio. Concepto 06097620 del 08 de Noviembre de 2006. CENTRO DE ARBITRAJE V CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --31/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Artículo 2244 del Código Civil: "Si se estipula remuneración por la simple custodia de una cosa, el depósito degenera en arrendamiento de servicio, y el que presta el servicio es responsable hasta de la culpa leve; pero bajo todo otro respecto, está sujeto a las obligaciones del depositario y goza de los derechos de tal." Adicionalmente, el articulo 11 de la Ley 1480 de 2011, (Superintendencia de Industria y Comercio.
Concepto 12-107180-00001-00000 del 13 de Junio de 2012) establece los aspectos que están incluidos en la garantia para proteger a los consumidores, frente a la responsabilidad por los bienes que se entregan en la prestación de esta clase de servicios, que complementa la protección especial para los consumidores, que se consagraba en el artículo 39 del Decreto Ley 3466 de 1982 (Estatuto de Protección del Consumidor), aplicable a los contratos que tienen por cbjeto la prestación del servicio de parqueadero: "Todo contrato de prestación de servicios que suponga o exija la entrega de un bien respecto del cual se desarrollará la actividad objeto de la prestación de servicios, está sometido a las siguientes reglas de orden público, y por consiguiente irrenunciables: "( ) "b) La persona natural o jurídica obligada a la prestación del servicio asume la custodia y conservación adecuada del bien dejado en depósito y, por lo tanto de la integridad de los elementos que lo componen así como la de sus equipos anexos o complementarios si los tuviere." De lo expuesto se concluye, que cuando hablamos de un parqueadero público de vehículos, las actividades que le son propias a su naturaleza, son las derivadas del contrato de depósito mediante el cual las personas entregan un vehículo automotor para que sea guardado y luego restituido, sin importar si el servicio de parqueadero, se presta de manera gratuita o remunerada.
Por lo tanto, no encuentra este Tribunal que de la naturaleza legal del contrato de arrendamiento de un local comercial destinado a un parqueadero de vehículos automotores o del mismo contrato de depósito de vehículos por extensión, las actividades que en las declaraciones de los testigos y de las partes se estarían realizando en el inmueble, como sería: despinchado, instalación de peliculas en los vidrios, mecánica de emergencia, instalación de repuestos y accesorios, lavado y embellecimiento de vehículos automotores.
Podernos decir que todas esas actividades tienen en común que se realizan a vehículos automotores, pero no por ello, que sean de la naturaleza legal de los contratos anotados. Podríamos tener más actividades relacionadas con vehículos y no por ello, afirmar que son de la naturaleza de un contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a un parqueadero de vehículos automotores, como sería: venta de vehículos, trámites ante las autoridades de tránsito, importación de vehlculos, venta de seguros para vehículos, entrega de tarjetones para vehículos de servicio público. venta de llantas para vehículos, entre una multitud de actividades.
Para complementar el análisis frente a la posibilidad de ampliar las actividades para el uso y goce de la cosa arrendada mediante la aplicación de la costumbre del país, el apoderado de la sociedad GUFER INGENIEROS S. A. S., como parte convocada argumenta, tanto en la contestación de la demanda como en los alegatos de conclusión, que esta práctica de ofrecer seNicios como el lavado y embellecimiento de vehículos, constituye una costumbre en el medio y, que constituye una práctica CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --32/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S. LAUDO ARBITRAL habitual para atraer a los clientes al parqueadero, manteniendo condiciones de competitividad frente a otros establecimientos similares ubicados en la zona.
Sea lo primero decir frente a esta afirmación, que en los términos del artículo 5º. el Código de Comercio: "Las costumbres mercantiles servirán, además. para de temar el sentido de las palabras o frases técnicas del comercio y para interpretar los actos y convenios mercantiles." Frente a este tema, este Tribunal encuentra que la costumbre mercantil anotada por la parte convocada, no ha sido probada en el proceso con certificación de la Cámara de Comercio de la plaza o con el testimonio de cinco (5) comerciantes idóneos inscritos en el registro mercantil o que se aduzca como prueba dos decisiones judiciales definitivas, que hayan sido proferidas dentro de los cinco años anteriores al diferencio.
Para mayor ilustración el profesor José Ignacio Narváez expresaba: "El vocablo costumbre implica una regla de conducta configurada durante un lapso más o menos largo en que los hechos constitutivos de la misma fueron adquiriendo notoriedad, hasta ser demostrativos de aceptación general. "42 Por lo tanto, aun cuando diversos establecimientos de comercio que ofrecen el servicio de parqueadero público de vehículos, complementen su actividad con servicios de lavado y embellecimiento, no por eso significa que la práctica sea una costumbre, en los términos mercantiles y por lo tanto, generador de obligaciones.
En conclusión, para este Tribunal no es aceptable el argumento relacionado con que a través de ofrecer servicios complementarios o adicionales a los clientes del parqueadero, se esta cumpliendo con los términos pactado expresamente en el contrato. Más aun, cuando se sostiene que estos no se prestan en forma directa, sino por parte de terceros, sin relación alguna, lo que lleva a preguntarse, si se estarían incumpliendo las obligaciones de custodia y cuidado, propias de los contratos de depósito de vehículos, que es el objeto central de la actividad de un parqueadero de vehículos, toda ves que esta responsabilidad, no depende de que dicho contrato sea gratuito u oneroso.
A manera de reflexión, a este Tribunal le llama la atención que la parte convocada manifiesta desconocer por completo que, las actividades complementarias o adicionales que se desarrollan por terceros, en el inmueble destinado al servicio de parqueadero de vehículos, vienen siendo promocionadas dentro y fuera del inmueble mediante la oferta directa de servicios con los clientes del parqueadero y que hay difusión con volantes publicitarios en la zona.
Todo lo anterior, aunado que se percibe razonablemente de las declaraciones, que las actividades diarias del señor Juan Pablo Coronado con sus colaboradores en el inmueble, tienen el carácter de habituales al ingresar una carpa, una caneca diaria de 55 galones de agua, entrega de recibo o comprobantes de pago y que las personas a cargo de la operación del parqueadero, reciben o mueven vehículos para lavado y embellecimiento, que ingresan bajo la ejecución de contratos de depósito de vehículos. • 2 Narváez García, José Ignacio.
Introducción al Derecho Mercantil. 10 Ed. Bogotá D.C. Ed. Legis, 2008. P. 107. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --33/ 62•• TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S, LAUDO ARBITRAL P.or otra parte, la parte convocada afirma tanto en la contestación de la demanda como en los alegatos de conclusión, que la autorización para desarrollar el servicio de lavado y embellecimiento, son producto de los acuerdos directos entre los propietarios de los vehículos y los representantes del establecimiento de comercio, que ofrece los servicios de lavado de embellecimiento de vehículos.
Manifestación ésta que desconoce que al ser realizadas dichas actividades en las instalaciones del parqueadero con vehículos recibidos por los delegados del arrendatario en depósito, lo que genera una responsabilidad directa, en caso de deterioro o perdida de la cosa dada en depósito. respondiendo hasta de la culpa leve, según lo dice el artículo 1171 del Código de Comercio, que expresa: ''El depositario responderá hasta de culpa leve en la custodia y conservación de la cosa.
Se presumirá que la pérdida o deterioro se debe a culpa del depositario, el cual deberá probar la causa extraña para li.berarse:· Veamos el tema desde otra óptica, en cuanto a que el propietario o tenedor del vehículo esta facultado para disponer del mismo, en cuanto a su uso, goce, mantenimiento y permitir ampliamente lo que desea que se haga con el mismo.
Pero eso no es lo que se discute en este proceso, en la medida que los vehículos que reciben el servicio adicional o complementario, no son el objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito entre las partes el día 1°. de Julio de 2010, que es materia de la Litis. En este punto, es pertinente indicar que el no ejercicio de acciones legales por quien.crea tener un derecho, no puede interpretarse como un acto de aquiescencia tácita, para modificar los derechos y obligaciones expresamente pactados en un contrato, quedando las partes en libertad de recurrir a las acciones jurisdiccionales, para hacer valer sus derechos, en los términos que el legislador define.
De tal manera, que el silencio del acreedor, sólo por excepción tiene efectos para modificar lo pactado, como es el caso de permitir la mora habitual en el pago del canon de arrendamiento, no podrá considerarse una violación a la obligación pactada con el arrendatario de pagar dentro de determinados días del mes. En conclusión, este Tribunal anti.ende que el uso y goce del inmueble objeto de la presente Litis, se encuentra definido contractualmente en forma completa y que los servicios adicionales que reciben los vehículos en sus instalaciones, no hacen parte de el uso de la cosa dada en arrendamiento ni se encuentra que correspondan a actividades propias de su naturaleza legal o que se haya probado fehacientemente, que corresponden a una costumbre mercantil.
Adicionalmente, que las autorizaciones directas para desarrollar el servicio de lavado y embellecimiento en las instalaciones del parqueadero, por parte de los propietarios de los vehículos, no modifican la responsabilidad directa del parqueadero en cuanto al contrato de depósito ni tiene la virtualidad de moar los efectos ''ínter partes" del contrato de arrendamiento. 4.
De la terminación de los contratos El artículo 1602 del Código Civil consagra la piedra angular que da la fuerza obligatoria para el cumplimiento de los contratos, conocida por el término latino "pacta sunt servanda", en virtud del cual, los acuerdos entre partes deben cumplirse y que para modificarse o terminarse requieren del mutuo acuerdo.
Es por esto que, el artículo 1625 del Código Civil, al enunciar los modos de extinción de las obligaciones, pone en primer lugar al mutuo disenso, al disponer que "toda obligación puede extinguirse CENTRO DE ARBITRAJE '( CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --34/ 62-· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula".43 Sin embargo, la ley facilita disolver el vínculo por decisión unilateral de una de las partes, en ocasiones excepcionales, lo cual se presenta en los contratos de duración indefinida o en aquellos que la confianza recíproca de las partes se ve gravemente lesionada.
En los primeros, es claro que los compromisos perpetuos no están permitidos, en la medida que eliminan la libertad misma de los contratantes y en los segundos se requiere invocar una justa causa, de las taxativamente señaladas por el legislador. Ahora bien, para el caso de los contratos bilaterales, el artículo 1546 del Código Civil, consagra la condición resolutoria tácita, cuando una de las partes no ha cumplido lo pactado, la otra podrá demandar, a su arbitrio, la resolución o la ejecución del contrato, y en ambos casos, solicitar la indemnización de perjuicios.
Por su parte, el artículo 870 del Código de Comercio consagra la misma figura, solo que en lugar de referirse al simple incumplimiento de una de las partes, como supuesto de hecho necesario para poder obtener la declaración judicial de resolución o la ejecución forzada, exige como requisito para hacer uso de esta alternativa, el que la parte incumplida se encuentre en estado legal de mora••.
En todo caso lo que es fundamental en ambas normas, es que la acción resolutoria debe ser definida por el juez. Por lo tanto, hasta que no se tenga sentencia ejecutoriada, la parte demandada puede cumplir con las obligaciones. Lo único que la ley le permite hacer ante tal eventualidad es suspender, ella misma, el cumplimiento de sus.obligaciones, en aplicación de la "exceptio non adimpleti contractus", consagrada por el artículo 1609 del Código Civil, por lo que siempre la iniciativa procesal, debe asumirla la parte cumplida. 4.1.
Terminación de contratos de arrendamiento Las protecciones del Código de Comercio. especialmente se-establecen frente a la terminación del contrato, por lo tanto, trataremos conjuntamente las disposiciones del Código Civil y del Código de Comercio sobre la terminación del contrato. El artículo 2008 del Código Civil determina las causas generales de terminación del arrendamiento de cosas, en los términos siguientes: "El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 1.
Por la destrucción total de la cosa arrendada 2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. 3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se expresarán. 4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto". Partimos de la primera causal de terminación del contrato de arrendamiento, "Por la destrucción total de la cosa arrendada", que al constituir este el objeto mismo del 43 Navia Arroyo, Felipe.
L.a terminación unilateral del contrato de derecho privado. Revista de Derecho Privado No. 14. Enero-Junio Universidad Externado de Colombia 2008. Pg. 37. 44 Mantilla Espinosa. Fabricio y Ternera Barrios. Francisco. L.as normas jurídicas de resolución de los contratos en el ordenamiento Colombiano. Revista Foro de Derecho Mercantil No. 8.
Ed. Legis. Pag.
87. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --35/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A,S, LAUDO ARBITRAL contrato y por ello uno de los elementos esenciales del mismo, es condición sine qua non para el goce de la cosa corporal o incorporal. En el caso específico del arrendamiento de un local comercial, la cosa necesariamente tiene que ser un bien inmueble, y su destrucción o su perdida de aptitud para la destinación comercial pactada en el contrato, o en caso de no estipulación contractual, una destinación comercial conforme a la naturaleza del bien. sería causal de terminación del contrato.
La segunda causal de terminación del contrato de arrendamiento, "Por la expiración del tiempo estipulado para la duracíón del arriendo." En principio el cumplimiento del término pactado para la terminación del contrato, genera su expiración, pero en el contrato de arrendamiento de naturaleza comercial, esta regla no es absoluta, porque existe el derecho a la renovación del contrato.
La tercera causal de terminación del contrato de arrendamiento, "Por la extinción del derecho del arrendador", esta causal genera la terminación del contrato de arrendamiento simplemente porque: La circunstancia de que el arrendador pierda la condición que tenía al momento de la celebración del contrato genera su terminación, como se define en el artículo 2016 del Código Civil: "Extinguiéndose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo que para su duración se hubiere estipulado.
Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciarío de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 853, inciso 2o".
No obstante, si el arrendador arrienda a sabiendas de que su derecho sobre la cosa es eventual, y arrienda omitiendo informar sobre esta calidad al arrendatario, arrendando como si fuer¡_¡ propietario absoluto de la cosa. deberá indemnízación de perjuicios al arrendatario, a menos que el arrendatario contratara a sabiendas de dicha situación, es decir, que el arrendador no fuera propietario absoluto de la cosa.
El artículo 2019 Código Civil consagra la situación contraria a la del articulo 2016 del Código Civil, es decir, la extinción del derecho del arrendador por causa voluntaria, en los términos siguientes: "Extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho, no esté obligada a respetar el arriendo".
En este caso, al intervenir la voluntad del arrendador para extinguir su derecho sobre la cosa que constituye el objeto del contrato, es claro que deberá asumir la indemnización de perjuicios al arrendatario. solo en los casos en que la persona que lo suceda en el derecho extinguido, no tenga la obligación de respetar conforme lo que dispone el artículo 2020 del Código Civil, en los términos siguientes: "Estarán obligados a respetar el arriendo: CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA 01;
COMERCIO 01; BOGOTÁ --36/ 62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL 1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo. 2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores hipotecarios. 3.
Los acreedores hipotecarios, sí el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el registro de instrumentos públicos, antes de la inscripción hipotecaria. El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha escritura". Finalmente, la cuarta causal de terminación del contrato de arrendamiento, "Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.", esta causal se presenta frente a un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento, en ia que el Juez competente, mediante sentencia condena a la parte incumplida a la terminación del contrato.
Frente a los casos de contratos de arrendamiento de locales comerciales, podríamos estar frente a un incumplimiento grave, cuando el arrendatario le de al bien inmueble una destinación comercial sustancialmente distinta a la prevista en el contrato. 4.2. Cláusula Penal El artículo 1592 del Código Civil, consagra la figura de la "cláusula penal", en los términos siguientes: "La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal." Lo que significa que las partes que acuerdan incluir una cláusula penal, buscan sancionar o penalizar, a la parte contractual que no cumpla con las obligaciones acordadas en el contrato o negocio jurídico.
De tal manera que esta se activa, cuando se presenta una de las siguientes situaciones: a) Incumpliendo del contrato, b) Cumplimiento fuera de plazo o en forma tardía y c) Cumplimento defectuoso o imperfecto. En estos términos, podemos afirmar que la cláusula penal es una obligación accesoria, cuyo objetivo es garantizar o asegurar la obligación principal, y es una obligación condicional en la medida en que sólo procede cuando se incumple la obligación principal, que es la condición para que pueda hacerse efectiva.
En estos términos el artículo 1595 del Código Civil señala: "Háyase o no estipulado un término dentro del cual deba cumplirse la obligación principal, el deudor no incurre en la pena sino cuando se ha constituido en mora, si la obligación es positiva. Si la obligación es negativa. se incurre en la pena desde que se ejecuta el hecho de que el deudor se ha obligado a abstenerse." Por otra parte, la cláusula penal se denomina como compensatoria, cuando tiene como finalidad compensar por los perjuicios derivados del incumplimiento del contrato, cumpliendo la función de indemnización, sin necesidad de probar la culpa ni cuantificar el daño, en la medida de se haya preestablecido su monto.
Ahora bien, el artículo 1594 del Código Civil, indica que: CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIAClÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··37/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS s.A.S. LAUDO ARBITRAL "Antes de constituirse el deudor en mora, no puede el acreedor demandar a su arbitrio la obligación principal o la pena. sino solo la obligación principal; ni constituido el deudor en mora, puede el acreedor pedir a un tiempo el cumplimiento de la obligación principal y la pena, sino cualquiera de las dos cosas a su arbitrio; a menos que aparezca haberse estipulado la pena por el simple retardo, o a menos que se haya estipulado que por el pago de la pena no se entienda extinguida la obligación principal." Es decir que, si la parte cumplida tiene interés en que desarrolle el contrato, puede exigir el cumplimiento del mismo, y la parte incumplida no podrá evitarlo con el pago de la pena, pues la facultada para elegir la tiene la parte cumplida.
Estudio en el caso concreto A manera de referencia para el análisis del caso en concreto, este Tribunal se permite citar la Sentencia C-341 de 2003 de la Corte Constitucional que cita al tratadista Federico de Castro Bravo, que define la autonomía privada así: "Dentro de la autonomía privada en sentido amplio, se pueden distinguir dos partes: 1.
El poder atribuido a la voluntad respecto a la creación, modificación y extinción de las relaciones jurídicas. 2. El poder de esa voluntad referido al uso, goce y disposición de poderes, facultades y derechos subjetivos( ) La primera, considerada también como autonomía privada en sentido estricto (autonomía de la voluntad), referida al ámbito del negocio jurídico.
La segunda, concretada en la autonomía dominical o ámbito del ejercicio de los derechos subjetivos."45 Como se ha venido indicando, el legislador permite en razón de la autonomía de la voluntad, la celebración de contratos que recogen las estipulaciones de que las partes han acordado para satisfacer sus intereses y necesidades, pero sometiéndose a las limitaciones que impone el mismo contrato o en su defecto, las que definen las disposiciones legales aplicables.
Dicho esto, este Tribunal procederá a analizar, en forma pormenorizada, la procedencia de las causales del presunto incumplimiento alegado por la parte convocante, dentro del marco definido en las normas generales y en forma especial en el artículo 2008 del Código Civil, en los siguientes términos. A. Sub - arriendo no autorizado El CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010 suscrito por las partes, consagra en su cláusula "DÉCIMA CUARTA.- EL ARRENDATARIO no podrá subarrendar parcial ni totalmente el inmueble, ni ceder el contrato sin la autorización previa, expresa y escrita de LA ARRENDADORA." Entendemos que esta limitación no hace parte de los elementos esenciales del contrato ni se encuentra dentro de las prerrogativas que tiene el arrendatario en la legislación comercial, calificadas como de orden público. 45 De Castro Bravo, Federico: El negocio jurídico.
Madrid: Civitas Ediciones. 2016. Pág.
13. CENTRO DE ARBIT~E Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --38/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S, LAUDO ARBITRAL Por lo tanto, las partes dentro del ejercicio de la autonomía de la voluntad, siendo plenamente capaces, han manifestado en el contrato su pleno consentimiento y por lo tanto, están en capacidad para comprometerse, pactando legítimamente esta limitación. Lo que descarta de plano la aplicación del artículo 523 del Código de Comercio, que autoriza al arrendatario de un inmueble destinado a local comercial a subarrendar hasta la mitad del mismo, teniendo la prohibición de instalar un negocio cuya destinación lesione los derechos del arrendador.
Por lo tanto, procederemos a verificar el acervo probatorio, para constatar la ocurrencia de hechos relacionados con esta causal: • Testimonio de la Sra. MARÍA ANA SOFÍA DÍAZ ÁVILA en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211 ): "DR. CHARRY: Usted recuerda que posteriormente hicieron un contrato de comodato? SRA. DÍAZ Sí. DR. CHARRY: Por qué y sobre qué bienes era eso? SRA. DÍAZ: Se hizo un contrato de comodato porque en su momento había una parte que era del !PES y habia (interpelado) DR. CHARRY: Que era de qué, perdón? Acuérdese que no conozco yo el detalle, entonces, le pido que sea mas explicita. - SRA DÍAZ: El IPES era como una, cómo le digo yo, es una parte que fue la que nos ayudó a nosotros en su momento para mejor dicho, era el IPES había subarrendado la parte donde nosotros estábamos, que era el lado de donde está el centro comercial, entonces cuando se hizo el centro comercial ellos dejaron una parte en el centro comercial para una maquinaria que en su momento era para hacer unas bolsas, una máquina para hacer bolsas.
DR. CHARRY: Esa es zona privada o es zona común? SRA. DÍAZ: Eso estaba dentro del parqueadero, esa área de donde yo le digo que estaba la máquina guardada estaba dentro del parqueadero, pero esa área sí quedó en el.contrato de que ahí había una máquina guardada que en su momento era (interpelado) - DR. CHARRY: Esa área estaba incluida en el contrato de arrendamiento original? SRA. DiAZ: No." "DR. CHARRY: A usted le consta que el arrendatario haya dedicado el parqueadero, además de labores de parqueo, a otras cosas? - SRA. DÍAZ: Si. - DR. CHARRY: Cómo le consta y qué ha pasado? - SRA. DiAZ: Porque yo pues siempre pertenecí ahí, y yo en su momento, él ocupó un área para hacer unas bodegas.
DR. CHARRY: Ahí sí le pediría que nos explicara qué, cuándo, dónde, cómo, o sea, específicamente sí, yo vi esto en tal sitio. SRA. D(AZ: SI yo lo vi. - DR. CHARRY: O sea, características específicas. - SRA. DÍAZ: Sí, yo lo vi en el parqueadero que habían de 8 a 1 O bodegas, espacios que él adecuo para bodegas y yo tomé en su momento (interpelado) - DR. CHARRY: Eso era parte de los parqueaderos? - SRA. DÍAZ: Parte del parqueadero." CENTRO DE ARBITRA.JE Y CONCILIACIÓN ' ' CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTA --39/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL - "DR. CHARRY: Es procedente.
Sabe usted si se ofrecen a terceros esos depósitos en arriendo, en comodato o a qué titulo las personas los recibían? Es decir, las personas pagaban por ellos o no pagaban por ellos? - SRA. DIAZ: Que a mí me conste, yo tenia una y yo pagaba (interpelado) - DR. CHARRY: Usted fue arrendataria de uno de esos depósitos. - SRA. DiAZ: Sí y tengo tres recibos." - "DR. OVIEDO: Gracias, señor árbitro.
Doña María Ana Sofía, buenos días, le pregunta el abogado Alvaro Oviedo en representación de la Asociación Caseta Popular Parque España. Indica usted en respuesta anterior que además del parqueadero existía una zona adecuada para bodega, cierto? - SRA. DIAZ: Sí señor. - DR. OVIEDO: Cuantas bodegas había? - SRA. DÍAZ: Pues más o menos de 8 a 1 O. - DR. OVIEDO: Qué se guardaba en esas bodegas? - SRA. DÍAZ: La mayoría guardaba mercancía como ropa, zapatillas, así que uno haya visto.
DR. OVIEDO: Con quién contrató usted ese servicio, doña Ana? SRA. DÍAZ: Con el señor Pablo, se me olvido en este momento el apellido. - DR. OVIEDO: Quiénes el señor Pablo? SRA. DIAZ: Es el señor administrador de los parqueaderos. - DR. OVIEDO: De quién son esas bodegas, si nos puede decir, doña Ana? SRA. DÍAZ: De quién son? Pues son del parqueadero, de las personas que tomaron ahí el parqueadero, porque ellos fueron los que las adecuaron. - DR. OVIEDO: Cuánto pagaba usted de arriendo, doña Sofía? SRA. DÍAZ: 200 mil.
DR. OVIEDO: Mensual? - SRA. DÍAZ: Mensual. - DR. OVIEDO: A quién le pagaba? - SRA. DIAZ: Casi siempre al señor Pablo o a otro señor que estaba ahí. - DR. OVIEDO: Él le daba algún recibo? - SRA. DÍAZ: Sí." - "DR. PUENTES: Conocido como el contrato, como usted dice que sabe, manifiéstele al señor árbitro cuál era el área que se comprometió Caseta Popular Parque España a entregar a Gufer Ingenieros en arriendo.
SRA. DÍAZ: No la tengo presente. DR. PUENTES: Usted sabe los linderos de ese bien? - SRA. DIAZ: No señor, no los recuerdo en este momento." - ·'DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho si el contrato de las bodegas que usted ha manifestado o que usted manifiesta tomó en arriendo lo hizo con el señor Pablo Coronado. - SRA. DÍAZ: No se hizo contrato, fue verbal. - DR. PUENTES: Aclaro la pregunta y pues es un poco introductoria, el apoderado me corregirá, los contratos son escritos y verbales, ese contrato verbal que usted hizo fue con el señor Pablo Coronado? - SRA. DÍAZ: Con el señor Pablo Coronado." - "DR. PUENTES: En qué año hizo usted ese contrato? SRA. DÍAZ: En el 2016.
DR. PUENTES: Y anteriormente usted había visto esas mismas bodegas? SRA. DIAZ: Sí. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --40/62··, TRIBUNAL ARBITRAL ASOClACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL DR. PUENTES: Y esa bodega que él le arrendó quién la tenía anteriormente? - SRA. DÍAZ: No, no sé. DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho usted por qué sabe qué guardaban las demás bodegas? SRA. DÍAZ: Porque quedan así casi todas pegadas, entonces uno iba por mercancía y uno miraba también qué guardaban ahí. - DR. PUENTES: Es decir, están las bodegas en un mismo sector? - SRA. DIAZ: Unas, hay unas en el mismo sector y hay otras que no. DR. PUENTES: Usted tiene carro, señora Ana María? - SRA DIAZ: Sí, en este momento sí. - DR. PUENTES: Y usted lo guardó en ese parqueadero?" - "DR.PUENTES: Entonces para que sea tenido en cuenta en su momento procesal.
Manifiéstele al despacho qué área tiene esta bodega que usted dice haber arrendado? - SRA. DÍAZ: Más o menos de 2 por 2." - "DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho si usted sabe o conoce el área tiene el área que ocupa el contrato de comodato. SRA. DÍAZ: No, no recuerdo. DR. PUENTES: Usted sabe qué condiciones tiene el contrato de comodato? - SRA. DÍAZ: No. - DR. PUENTES: Usted conoce ese contrato de comodato? • SRA. DÍAZ: Lo leí alguna vez, pero en el momento no lo recuerdo. • DR. PUENTES: Pero sí conoce el contrato por medio del cual Gufer toma en arriendo el parqueadero? SRA. DÍAZ: El inicial, el inicial, no, yo recuerdo del contrato que se hizo en el 2010 y recuerdo el comodato que después se hizo, pero en realidad recordar, recordar todo lo que dice ahí, no." "DR. OVIEDO: Gracias, señor árbitro.
Doña Sofía, cuando usted habla embellecimiento a qué se refiere? • SRA. DÍAZ: De los autos los lavan y bueno, los polichan y todas esas cosas que les hacen a los autos. DR. OVIEDO: Los lavan ? - SRA. DÍAZ: Sí." • "DR. PUENTES: Usted vio personalmente ese lavado? SRA. DÍAZ: Sí." • Testimonio de la Sra. MARTHA GUERRERO HERNÁNDEZ en audiencia del 12 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 211): • "DR. PUENTES: Usted ha pactado o conoce usted si han pactado con él alquiler de una bodega? - SRA. GUERRERO: No. - DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho si usted sabe si esas bodegas se encuentran ubicadas como en un mismo sector del parqueadero. - SRA GUERRERO: No, hay diferentes sitios.
DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho en qué área están adecuadas esas bodegas que usted manifiesta. - SRA. GUERRERO: Hay unas detrás de los parqueaderos de los carros, pero cómo explico si ellos no conocen? O sea. el parqueadero es este, la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··41/62·- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S, LAUDO ARBITRAL entrada es esta, uno entra acá, la caseta está aquí dónde está el micrófono y a la vueltica hay unos, bueno, yo le llamo como conteiners. - DR. CHARRY: Señora Guerrero, usted parece arquitecta, lo está explicando maravillosamente. - SRA. GUERRERO: Detrás de la caseta hay otras bodegas en el fondo del parqueadero, en la parte de abajo también. DR. PUENTES: Pero es decir que se encuentran como en una orilla o en un costado, no en la mitad o atravesadas? SRA. GUERRERO: Abajo sí hay una que está de lado. • DR. PUENTES: Pero eso impide el tránsito de los vehículos, digamos por el espacio que hay ? - SRA. GUERRERO: Ah no, están ubicadas alrededor, más o menos alrededor." • Declaración del Sr. Miguel Fandiño Rojas representante legal parte corivocante en audiencia del 12 de febrero de 2020: (Cuaderno Principal No. 1 folio 21 1 ). - "DR. PUENTES: Manifiéstele al despacho cuál es el área total de parqueadero arrendado en estos momentos. - SR. FANDIÑO: En estos momentos yo no podría decirle cifras exactas porque estaría cometiendo un error, pero tengo entendido que son más de 2.200 metros de área que la asociación le tiene arrendado a Gufer Ingenieros.
DR. PUENTES: Pregunta No.11. Manifiéstele al despacho cuál es el área total, incluido un comodato que estableció su asociación dentro del parqueadero, cuál es el área total de ese parqueadero dado en arrendamiento. • SR. FANDIÑO: Hablamos del parqueadero en general o hablamos del área que tiene dada en arriendo a Gufer Ingenieros por comodato precario? • DR. PUENTES: Es aclaratoria, su señoría, solicitó que esta intervención no sea tenida en cuenta.
DR. CHARRY: Proceda. - DR. PUENTES: Le aclaro la pregunta, es el área total incluido el comodato, entonces, el área total, cuánto suma comodato más el parqueadero, cuánto suma? • SR. FANDIÑO: Vuelvo a repetirle lo anterior, incluyendo el área de comodato precario junto con lo arrendado a Gufer Ingenieros, creo que está en los 2.200 metros cuadrados, cifras exactas no tengo en este momento grabadas en mi memoria." • "DR. PUENTES: Es una suposición y es diga si usted sabe, sí o no, que las personas que contratan con el señor Pablo Coronado (interpelado) SR. FANDIÑO: No sé en estos momentos si contratan con el señor Pablo Coronado o si con el señor Julio Gualdrón Hernández, quien actualmente es el representante legal de Gufer, esa es mi respuesta.
DR. PUENTES: Pregunta No. 17. Manifiéstele al despacho si usted alguna vez ha tenido conocimiento que las personas que alquilan esas bodegas son terceros o son socios de Caseta Popular Parque España. • SR. FANDIÑO: Sé que en estos momentos hay algunos asociados que contratan, que tienen contratado, no sé de qué manera, bodegas con Gufer.
Es más, la señora Martínez Camach9 tiene ahí en uso 1 o 2 bodegas." "DR. CHARRY: La parte convocada se refiere en la contestación de la demanda que se suscribió el 24 de noviembre del 2011 un contrato de CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --42/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL comodato precario sobre algunos bienes que son pa11e del mismo local, por qué se suscribió un contrato de comodato y no se adicionó al contrato de arrendamiento que ya se encontraba?, porque se tuvo que utilizar una figura distinta y un contrato adicional en vez de hacer un otrosí adicional? - SR. FANDIÑO: Cuando realizaron el contrato del parqueadero entre la Asociación Caseta Popular y Gufer Ingenieros, el espacio que actualmente está dado a Gufer Ingenieros por medio de un contrato de comodato precario ahí existía una bodega donde almacenaban o donde estaban unas máquinas que se utilizan para el procesamiento de plásticos. más exactamente para la fabricación de bolsas.
Después de eso, años mucho después fue cuando tomaron la decisión de acabar con la asociación vendió esas máquinas que había dejado el IPES ahí, que es el Instituto para la Economía Social, la asociación vendió esas máquinas, quedó la bodega ahí vacía y en una pasada administración tomaron la decisión de acabar con esa bodega y fue donde hicieron el contrato, procedieron a realizar el contrato de comodato precario entre la asociación y Gufer Ingenieros y que actualmente está ahí." • Testimonio del Sr. Pablo Emilio Coronado Quiroga en audiencia del 25 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 212): ''DR.CHARRY: Arrendamiento de depósitos por ejemplo ha visto? SR. CORONADO: Sí claro, de hecho, a mí me tiene arrendado un área en la parte (lnterpelado) DR. CHARRY: No, que haya Gufer o los propios arrendatarios del parqueadero hayan realizado otras actividades distintas o adicionales? - SR. CORONADO: No sabría cómo qué me pregunta (Interpelado) - DR. CHARRY: Doctor Naizir podríamos a don Pablo mostrar las pruebas que reposan en el cuaderno de prueba del número 1 para ver sí reconoce los recibos que afirman que él arrendaba propiamente depósitos a nombre de Gufer en el. - SR. CORONADO: No, esos depósitos los arriendos yo personal. - DR. CHARRY: Y usted cómo puede tener el depósito a título personal si...
(Interpelado) - SR. CORONADO: El señor Julio Guadrón me arrendo una parte donde.. (Interpelado) - DR. CHARRY:Y usted subarrienda? - SR. CORONADO: Si yo lo arriendo porque en esa parte estaba, yo que me conozco la historia del centro comercial. DR. CHARRY: Si. SR. CORONADO: Ahí había una máquina, una fábrica de bolsas inicialmente con el IPE yo estuve trabajando ahí (Interpelado)." • Declaración de parte del señor Julio Gualdrón Fernández, representante legal de la sociedad Gufer Ingenieros S. A. S. en audiencia del 25 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 212): "DR. CHARRY: En el folio 9 del cuaderno 1 de pruebas se encuentra la declaración extra juicio que hablábamos anteriormente, me gustaría doctor Naizír mostrársela a don Julio para que nos indique si él reconoce esta clase de recibos, sí son expedidos por las personas que él les cede o les permite el uso de esa parte del inmueble? - SR GUALDRON: No, la declaración de la señora Ana Sofía? DR. CHARRY: Sí. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCJUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --43/62--.
TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL SR. GUALDRON: No, la conozco a ella, pero (lnterpelado) - DR. CHARRY: Le constaba a usted ese hecho, ese sería el punto de comentar? • SR. GUALDRON: Ella está ahí hablando de la parte del módulo y eso es algo que yo le di, le arrendé al señor Coronado que fue el área comodato precario, que es un área de 56 metros y no sé, creo que él tiene ocupada esa área (Interpelado)." En las distintas declaraciones de testigos y partes transcritas. se deduce con claridad que efectivamente, se realiza actividades de sub-arriendo de pequeñas bodegas, dentro de una zona accesoria del inmueble objeto del contrato, que fue entregada a GUFER INGENIEROS S. A. S. mediante contrato de comodato precario, suscribió el 24 de noviembre del 2011, cuya zona ocupaban anteriormente, el Instituto Distrital para la Economía Solidaria - IPES, con unas máquinas que se utilizan para la fabricación de bolsas plásticas.
Con certeza este Tribunal puede afirmar, que estas pequeñas bodegas, se encuentran ubicadas varios lugares del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, pero en el acervo probatorio, sólo están plenamente confirmada la existencia y arrendamiento de aquellas localizadas en el área que fue objeto del contrato de comodato, entre las mismas partes y que no es objeto del presente proceso.
B. Uso no autorizado de la cosa arrendada El artículo 1546 del Código Civil regula el incumplimiento unilateral de los contratos bilaterales, facilitando el ejercicio de las acciones alternativas en favor del contratante cumplido, optando por demandar la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, con la indemnización de perjuicios en ambos casos.
Siendo entonces la omisión del cumplimiento de su obligación el factor que determina las acciones de resolución y cumplimiento, en el sentido de que trata el artículo citado. Lo anterior se conecta con lo preceptuado por el artículo 1609 del Código Civil, que señala que en los acuerdos bilaterales, ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos; por supuesto, no se puede hablar de mora en la ejecución de los actos comprometidos, si de otro lado quien aspire a deducir efectos de ello no hizo lo propio con los deberes jurídicos que estaban en la esfera de su responsabilidad.
En estos términos, la Corte Suprema ha señalado que, la viabilidad de la acción resolutoria depende no sólo de la demostración del incumplimiento del demandado, sino de que se logró evidenciar que el actor de la referida acción efectivamente satisfizo las obligaciones anteriores o simultáneas que tenía a su cargo o que se allanó a cutnplirlas, para pedir la resolución del contrato y el retorno de las cosas al estado anterior con la respectiva indemnización de perjuicios.
Finalmente, la cuarta causal de terminación del contrato de arrendamiento, "Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.", esta causal se presenta frente a un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento, en la que el Juez competente, mediante sentencia condena a la parte incumplida a la terminación del contrato.
Frente a tos casos de contratos de arrendamiento de locales comerciales, podríamos estar frente a un incumplimiento grave, cuando el arrendatario le de al bien inmueble CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --44/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL una destinación comercial distinta a la prevista en el contrato o cuando en el mismo se haya prohibido o excluido expresamente, Revisadas las referencias legales anteriores, podemos afirmar que la terminación del contrato se debe entender como una facultad, otorgada al acreedor cumplido, frente al deudor por las obligaciones insatisfechas pactadas en el contrato o consagradas supletivamente a nivel legal.
De tal forma que se supera la tradicional idea de considerar el incumplimiento como una condición "sine qua non" para que esta proceda; contrario a ello, esta se entiende como una prerrogativa que otorga la ley a la parte cumplida. Es importante destacar, que los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio no realizan ninguna distinción frente al tipo de incumplimiento que se requiere para poner en marcha la acción resolutoria a cargo de la parte cumplida.
Frente a este tópico, traemos algunos apartes de las declaraciones del señor Pablo Emilio Coronado y del señor Julio Gualdrón Fernández, representante legal de la sociedad Gufer Ingenieros S, A. S., sobre el uso y goce, que se viene dando al inmueble objeto del contrario en estudio: • Testimonio del Sr. Pablo Emilio Coronado Quiroga en audiencia del 25 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 212): "SR. CORONADO: Mi hijo se gradúo hace 2 años de ingeniero civil, estuvo trabajando en lnvias, muy suave el sueldo y se inventó que los carros había que embellecerlos, trabaja en varios centros comerciales, trabaja en trasportadoras embelleciendo los vehículos y en el comercio (Interpelado) DR. CHARRY: O sea, este establecimiento de comercio es de él? SR. CORONADO: Sí. • DR. CHARRY: Usted decía que se dedica en varios centros comerciales además de Asociación Caseta Popular Parque España, en qué otros centros comerciales están él trabajando? - SR. CORONADO: En este momento está tratando de llegar al centro comercial Puerto Príncipe San José (Interpelado) DR. CHARRY: Pero no está desarrollando actividad allá ? • SR. CORONADO: A veces va porque la actividad de él es pedir permiso para que hablé con el cliente y si le dan permiso es un negocio entre el cliente y él, de embellecer el vehículo, en trasportadora gigante si tiene ya contrato con ellos (Interpelado) DR. CHARRY: Transportadora Gigante es una compañía (Interpelado) - SR. CORONADO: Es una compañía de transporte muy grande aquí en Colombia.".
"DR. CHARRY: Doctor Naizir podemos mostrarle a don Pablo los folios 11 a 60 donde aparecen una serie de fotografías relacionados con recibos expedidos a nombre de la señora Esperanza Gómez, que después se explicó que había otro apellido, Jairo Erazo, Ana Lucia Vega, las placas de algunos carros para así identificar que esas actividades se realizaban en el establecimiento de comercio de su hijo, automotrice sensatión, aprovechando su conocimiento de tantos años en el? • SR. CORONADO: Si, esos son.
Qué pasa, cuando mi hijo no está como mi sitio de trabajo es el centro comercial por las tardes, quiero aclarar eso," CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMAM DE COMERCIO DE BOGOTÁ ·-45/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A,S. LAUDO ARBITRAL "DR. CHARRY: Claro, pero tiene licencia para el establecimiento de comercio, estar desarrollando su actividad en ese punto? • SR. CORONADO: Creo que la Alcaldía fue y no dijo nada porque realmente ahí lo que se hace es el embellecimiento de 2,3 carros, sinceramente cuando fue ni siquiera estaban." • "DR. CHARRY: Don Pablo sabe usted si el parqueadero tiene licencia de funcionamiento expedida por el Distrito? - SR. CORONADO: Si claro, yo inclusive que día que estaba el señor Alirio vino la alcaldía y él entregó la carpeta con los documentos y cero." - "DR. CHARRY: Don Pablo sabe usted si el servicio de lavado de carros, usted cuenta que llevan una caneca de 55 galones y que tienen un sistema propio de sacado de basura, cumple con las normas d1stritales de vertimiento de aguas residuales. de agua con jabón, de residuos que salen del lavabo de vehículo para que no lleguen a los desagües de la ciudad o contaminen la red de alcantarillado ? SR CORONADO: O sea, fue el que le comenté ahoritica, los protocolos con los productos que él usa, los tienen en una carpeta, que son de 3M y la otra que es muy conocida a aquí en Colombia que es alemana, no me acuerdo.
DR. CHARRY: Don Pablo sabe usted si esa labor de lavadero, de embellecimiento de vehículos tiene permiso de vertimiento de aguas? SR. CORONADO: No hay necesidad porque son productos de embellecimiento, son digamos son compatibles con el medio ambiente, se me olvidó haberle traído la cartilla para que el doctor pudiera establecer eso, realmente esos son 3, 4 embellecimientos, son unos productos que son mas manuales y son por qué, porque es que ellos no tiene como lavar un carro por debajo que es donde están los lodos y los aceites, eso es una lavada como un baño de maría, algo así, con el trapo y el producto, el producto qué hace, en capsula el mugre." "DR. CHARRY: Don Pablo, de la semana usted en promedio calcula que cuántos días o tardes se encuentra usted ayudando o soportando las actividades de su hijo mientras que él sale? - SR.CORONADO: Yo estoy por las tardes porque por la mañana trabajamos doctor." • Declaración de parte del señor Julio Gualdrón Fernández, representante legal de la sociedad Gufer Ingenieros S. A. S. en audiencia del 25 de Febrero de 2020 (Cuaderno Principal No. 1 folio 212): "DR. CHARRY: Normalmente en el día cuántos vehículos de esos 60 cupos están ocupando parqueaderos y cuántos pueden ser dedicados a actividades distintas como esa amable sesión de áreas para que otras personas realicen actividades? SR. GUALDRON: No, realmente el cupo es, tenemos todo alrededor de unos 50 cupos fijos, dejamos 10 para trabajar (Interpelado).
DR. CHARRY: Otras aclívidades como estas? - SR. GUALDRON: No, otras actividades no, sino como rotación de lo que entra por facturación, entonces todos los que están fijos son casi la mayoría del centro comercial ellos son los que como hay una confianza con ellos entonces me piden el permiso de mire, me acaban de robar el espejo voy a llamara que la persona venga (Interpelado) CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCIUACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ -·46/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL - DR. CHARRY: Y esos 10 puestos se utilizan para esos terceros? SR. GUALDRON: Sí, hay veces que hay que mover el carro por espacio, por comodidad del trabajador." - "DR. CHARRY: Don Julio, usted ha tenido alguna relación de algún estilo con el establecimiento de comercio automotive sensatión? - SR. GUALDRON: No, ellos realmente entran porque el dueño del vehículo me pide favor de que le presté ese servicio, pero realmente que la única condición que yo les puse a ellos es que no me fueran a dañar ningún otro tipo de vehículo a pesar de que utilizan elementos biodegradables, que no manchan, no lastiman el medioambrente, pero yo con ellos no, realmente nada, mi relación, la de Gufer es directamente con el dueño del vehículo, ellos son los que me piden el permiso para que mientras ellos hacen su labor en el comercio les puedan embellecer su vehículo, eso es todo. - DR. CHARRY: Don Julio, cuando ellos dejan sus carpas. toda su parte de publicidad, letreros, !odas esas cosas y los carros son retirados, ustedes les cuidan a ellos esos materiales, cierto? SR. GUALDRON: No, nosotros no les cuidamos. - DR. CHARRY: No, ellos los dejan amarrados ahí y ustedes que pase lo que pase? SR. GUALDRON: No, no dejan nada de eso amarrado sino ellos están obligados a recoger (Interpelado) DR. CHARRY: Todos los días, las carpas? SR. GUALDRON: Ellos se llevan todas las carpas. todas sus cosas y al otro dia si tienen que desarrollar esa labor seguramente llegarán con eso, pero nosotros no respondemos por absolutamente nada de eso." "DR. CHARRY: Don Julio usted que le da la autorización a vehículos que ingresan cuántos vehículos aproximadamente ustedes le dan la autorización mensual para ingresar? SR. GUALDRON: No, mensual puede llegar a ser, ellos creo que no hacen más de 2 carros diarios.
DR. CHARRY: O sea el día de las fotografías fue un caso excepcional el día a día del año? SR. GUALDRON: Sí, porque hay veces que digamos que ellos refuerzan cuando tienen que, primero que haya espacio dentro del parqueadero y segundo pues ellos refuerzan, llaman, me imagino se le llega más gente y pueden, primero tiene que pedir el permiso." "DR. CHARRY: Don Julio, nos decía el testigo anterior que no solamente el establecimiento de Juan Pablo Coronado ha prestado servicios, usted recuerda que otra clase de negocios ha prestado servicios ahí a la gente? - SR. GUALDRON: No, pero otra clase de servicios esporádicas lo que le comentaba ahora, en el sector roban muchos vidrios, los retrovisores, entonces que le robaron el espejo. entonces que por favor le dé permiso, que algunos se pincha que le dejen entrar a la persona para que corrija ese problema y eso, o instalar una película, pero eso es un plus que se leda al cliente pues para que no salga corriéndole ahí. DR. CHARRY: El cliente durante este tiempo que hace el embellecimiento, coloca el espejo o le cambian la llanta paga adicionalmente el parqueadero? SR. GUALDRON: El parqueadero sí lo paga, el servicio de parqueadero ( 1 nterpelado) - DR. CHARRY: En adición a lo que él tenga que pagar (Interpelado) SR. GUALDRON: Por el servicio, no nada.
CfNTRO Df ARBITRAJI: Y CONCILIACIÓN CÁMARA Df COMfRCIO DE BOGOTÁ ··47/6 2·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL - DR. CHARRY: Por el servicio. SR.GUALDRON: No nada, es algo que el parqueadero le da con la salvedad de que el dueno del vehículo responde por cualquier cosa que pueda pasar en ese instante. - DR. CHARRY: Por eso hago la aclaración, las personas que llevan su carro a embellecimiento, que le pongan el espejo o le cambien la llanta, pagan adicionalmente un parqueadero? - SR. GUALDRON: No señor, no pagan.
DR. CHARRY: Listo." En los términos anteriores. confirma este Tribunal que el representante legal de GUFER INGENIEROS S. A. S. y el señor Pablo Gualdrón, manifiestan las condiciones de tiempo, modo y lugar, en que se vienen desarrollando las actividades ajenas al objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010, mediante la actividad de terceros, no autorizados por el arrendador, excediendo claramente las facultades conferidas por éste al arrendatario.
Para este Tribunal, lo anterior vulnera en forma directa el aparte e) de la cláusula séptima del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010 suscrito por las partes, que se transcribe a continuación: "SÉPTIMA: OBLIGACIONES DE EL ARRENDATARIO.- EL ARRENDATARIO se obliga especialmente a: e) Abstenerse de dedicar los locales a actividades diferentes a las cuales esta destinado según este contrato, y en especial, destinar el local al expendio de licor, el almacenamiento de elementos explosivos, combustibles, y cualquier otra que ponga en peligro los bienes arrendados y los de terceros." Lo que constituye para este Tribunal, la concreción de la causal de incumplimiento, consagrada en el artículo 1546 del Código Civil. que regula el incumplimiento unilateral de los contratos bilaterales, facultando al contratante cumplido, para iniciar las acciones legales, puntualizando que los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio, no realizan ninguna distinción frente al tipo de incumplimiento que se requiere para poner en marcha la acción resolutoria, quedando como facultad del acreedor cumplido. frente al deudor por las obligaciones insatisfechas pactadas en el contrato o consagradas supletivamente a nivel legal.
Adicionalmente, es pertinente hacer referencia a la cláusula vigésima del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010 suscrito por las partes, que se transcribe a continuación: 'VIGÉSIMA: CLÁUSULA PENAL - El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO o de LA ARRENDADORA de cualquiera de las obligaGiones de este contrato. lo constituirá deudora de la otra parte por la suma de DIEZ (10) salarios mínimos mensuales vigentes a la fecha del incumplimiento, a título de estimación anticipada de los perjuicios y sin necesidad de previo requerimiento, sin perjuicio del pago total de los cánones que se causen hasta la desocupación, entrega y recepción formal del local por parte de LA ARRENDADORA." CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --48/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Por lo tanto, con la sola declaración de incumplimiento del contrato, se estarían activando los efectos sancionatorios a la parte incumplida, sin necesidad de constituirse en mora, por expresa disposición legal. 5.
Algunos aspectos procesales de los arbitrajes en tiempos de COVID-19 Es pertinente hacer algunas referencias al desarrollo del presente proceso arbitral en esta coyuntura de la cuarentena, ocasionada por el COVID-19 y que desarrollamos con todo el soporte técnico del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, lo que permitió en una forma muy rápida avanzar con la virtualización del proceso y garantizando la capacidad de administrar justicia y funcionar en las condiciones que lo exige el artículo 2.2.4.2.2.6. del Decreto 1069 de 2015 y previa autorización del Ministerio de Justicia. El Reglamento Interno del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, incluye las reglas de procedimiento para el Arbitraje Virtual para garantizar la confiabilidad e idoneidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 7º de la Ley 527 de 1999 con la implementación de las herramientas que permitan el acuse de recibo de los actos de notificación, en los términos del artículo 20 de la Ley 527 de 1999.
Por otro lado, el artículo 2.2.4.2.4.1 del Decreto 1069 de 2015 en consonancia con el artículo 23 de la Ley 1563 de 2012, especifican que los Centros de Arbitraje y los intervinientes en el proceso de arbitraje, podrán utilizar medios electrónicos en todas sus actuaciones, lo que permite llevar a cabo, todas las comunicaciones, tanto del Tribunal con las partes como con terceros, para la notificación de las providencias, la presentación de memoriales y la realización de las audiencias.
Finalmente, es relevante indicar que estas disposiciones deben complementarse con la Ley 527 de 1999. por medio de la cual se define y reglamenta el acceso y uso de los mensajes de datos y de las firmas digitales entre otros. Con respecto a la situación actual del arbitraje virtual, al tenor del artículo 10 del Decreto 491 de 2020: " en el arbitraje, el término previsto en el articulo 10 de la Ley 1563 de 2012 será de ocho (8) meses; y el término para solicitar la suspensión del proceso previsto en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012 no podrá exceder de ciento cincuenta (150) días.
Los tribunales arbitrales no podrán suspender las actuaciones ni los procesos, a menos que exista imposibilidad técnica de adelantarlos por los medios electrónicos o virtuales señalados y una de las partes lo proponga". 5.1. Rol del juez en materia probatoria Como viene afirmando recientemente la doctrina, la prueba tiene consagración con rango constitucional, al estar inmerso en "la tutela efectiva y el debido proceso, que participa de la naturaleza compleja de estos, pues se implica con el derecho de defensa, derecho a ser oído, a contradecir y a la decisión conforme a derecho".
Desde esta perspectiva, el juez del Estado social de derecho puede percibir con "inmediación y contradicción", los vacíos o dudas existentes sobre la aplicación fáctica, para responder con justicia al valorar las pruebas recabadas en el proceso y que han sido presentadas por las partes, sino que debe usar los insumos que garanticen efectivamente el derecho a la prueba.
Por lo tanto, se debe garantiza la verificación CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cÁMARA DE COMERCIO DE BO(;OTÁ --49/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL frente a la ocurrencia de los hechos que se alegan, so pena de vulnerar el derecho mismo a la prueba46• Al respecto la Corte Constitucional afirma que: "El Juez del Estado social de derecho es uno que ha dejado de ser el "frío funcionario que aplica Irreflexivamente la ley", convirtiéndose en el func1onario -sin vendas- que se proyecta más allá de las fonnas jurídicas, para así atender la agitada realidad subyacente y asumir su responsabilidad como un servidor vigilante, activo y garante de los derechos materiales.
El Juez que reclama el pueblo colombiano a través de su Carta Política ha sido encomendado con dos tareas imperiosas: (i) la obtención del derecho sustancial y (ii) la búsqueda de la verdad. Estos dos mandatos, a su vez. constituyen el Ideal de la justicia material."47 En estos términos, la Constitución Política de 1991 empoderó a los jueces para ejercer una función directiva del proceso, en búsqueda de materializar un orden justo que se refleje en las decisiones que materialicen el derecho sustancial y con ello la concreción de la justicia material.
Es así que, con base en el artículo 165 del Código General del Proceso. CGP, el juez puede encontrar la certeza más allá de una duda razonable, mediante la estructuración del acerbo probatorio, a través de la practica de las pruebas consagradas en el mismo (la declaración de parte, la confesión, el juramento, el testimonio de terceros, el dictamen pericial, la inspección judicial, los documentos, los indicios, los informes) y cualesquiera otros medios no previstos en el ordenamiento, que sean útiles para la formación de su convencimiento, según su prudente juicio, preservando tos principios y garantlas conslítucionales•8, Por lo tanto, la iniciativa probatoria del juez, se establece no como una mera facultad, sino como un deber, tomando una actitud activa para la conformación del acervo probatorio y de ser necesario, debe decretar pruebas de oficio para asegurar que Ja decisión judicial, se tome teniendo en cuenta lo realmente acontecido, 5.2.
Acervo probatorio El Código General del Proceso, en su articulo 164 se refiere a la necesidad de la prueba, y nos indica: "Toda decisión íudicial debe fundarse en las pruebas regular y oportunamente allegadas al proceso. Las pruebas obtenidas con violación del debido proceso son nulas de pleno derecho". En estos términos, ninguna sentencia proferida por un juez se puede dictar, sin llevar a cabo el proceso de recepción, análisis, revisión y apreciación de los medios probatorios. en cumplimiento del principio del debido proceso consagrado en el 46 Rivera-Morales.
Rodrigo. Derecho constitucional de la prueba, en VIII Congreso Internacional de Derecho Procesal. Universidad Libre • Secciona! Cúcuta, Cúcuta, 2012 Pg. 211-232, ' 1 Corte Constitucional Sentencia SU768 de 2014. M.P Jorge lván Palacio. 411 Yáñez-Meza. Diego Armando. Castellanos-Castellanos, Jefferson Arley, El derecho a la prueba en Colombia: aspectos favorables y crit1cos de la reforma del Código General del Proceso en el derecho sustancial y procesal.
Vn,versitas. Pontificia Universidad Javeñana. Pg. 573. ' CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILlACION CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTA --50/62·· TRI.BUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL articulo 29 Constitución Política de Colombia, principio que se convierte en garantía de transparencia e igualdad49.
Por lo tanto, la importancia de la prueba radica en su funcionalidad, como herramienta para que la parte soporte las pretensiones de la demanda, por una parte y para que, el Estado cumpla con los fines designados en la aplicación de justicia, de tal forma que "las pruebas judiciales son los medios señalados por el legislador para crear en el juzgador la certeza o el convencimiento sobre la verdad de los hechos que son materia de los procesos respectivos, con el fin de que el mismo aplique al ordenamiento positivo a los casos concretos".50 5.2.1.
Documentos aportados En el capítulo IX, Título Único, Sección Tercera, Libro Segundo del Código General del Proceso - CGP, se fijan las reglas relativas al valor probatorio de los documentos, el tratamiento de los documentos originales y las copias, los documentos públicos y privados, su autenticidad, valor, forma de aportación y uso y, los procedimientos de exhibición, tacha de falsedad y desconocimiento.
Por lo tanto, este Tribunal en la valoración de las pruebas documentales, reconoce la autenticidad de todas las copias presentadas y sólo desecha su autenticidad frente a un recibo de pago de servicios de embellecimiento presuntamente pagado por la parte convocante, al ser expresamente impugnado por la misma. Adicionalmente, en los términos del artículo 246 del Código General del Proceso - CGP, las copias restantes presentadas, tiene el mismo valor probatorio del original, aunado a que las partes no los tacharon de falsos en los términos del artículo 260 del Código General del Proceso - CGP ni solicitaron su cotejo con el original. por falsedad en los términos del artículo 271 del Código General del Proceso - CGP, por el contrario, reconocieron su contenido y firmas impuestas en ellos.
Por otra parte, el informe presentado por la parte convocante, preparado por la señora Leidy Tatiana Cubides de la sociedad SEGIN Asesoría y Consultoría Forense, Jurídica y Criminalística S. A. SA. Con Nit. 830.127.057-7, se tendrá en el proceso con el valor propio que corresponde al del testimonio en sentido amplio, en los términos que lo define la Corte Constitucional: "Es toda declaración de ciencia o conocimiento que sobre hechos que interesan al proceso se realiza por una persona" y que más adelante, en el numeral 4.3.2.1 entramos a desarrollar51. 5.2.2.
Declaraciones de parte y de terceros La conformación del acervo probatorio en el contexto colombiano se ha nutrido dé una visión ecléctica, es decir, en parte dispositivo y en parte inquisitivo, por cuanto la iniciativa de acudir a la jurisdicción esta en cabeza de las partes, quienes deben velar por sus asuntos y brindar al juez todos los elementos que consideren necesarios para soportar sus pretensiones o excepciones, pero ello no implica que el juez sea un espectador en el proceso porque dentro de sus funciones se encuentran las de tomar las medidas para lograr el esclarecimiento de los hechos, lo que de suyo lo faculta para decretar las pruebas de oficio que a bien considere necesarias. • 9 Corte Constitucional.
Sentencia. C-516 de 1992). M. P. Fabio Morón Díaz. "° Corte Constitucional. Sentencia C-830/ de 2002. M. P. Jaime Araujo Rentería. " Corte Constitucional. Sentencia C-782 de 2005... _ ----·····.. ·----·-----·--·--- CENTRO DE ARBITRA.JE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE 80GOTÁ ··51/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL Es así que dentro de este modelo, las partes y el juez han brindado su concurso para la conformación del acervo probatorio, bajo los lineamientos habituales para esta clase de procesos.
Sin embargo, a continuación, se desea hacer algunas reflexiones particulares sobre la figura de testimonio que auto califico de técnico por las condiciones que ha continuación entro a exponer. Tradicionalmente se ha considerado que los actos de investigación de las partes, orientados a la obtención de pruebas, pueden encontrarse en las siguientes situaciones fácticas: a) Actos de investigación que no implican la alteración de derechos con protección legal y b) Actos de investigación que implican la afectación de derechos fundamentales.
Por lo tanto, la recopilación probatoria basada en la práctica de entrevistas, la práctica de ciertos dictámenes o determinar la autenticidad de un documento, son algunos ejemplos de los actos que generalmente no implican la afectación de derecho alguno, mientras que otros como el ingresar a un domicilio, la interceptación de comunicaciones telefónicas, entre otros, sí involucran derechos fundamentales y por lo tanto, se encuentran viciados de pleno derecho.
Es dentro de este contexto, que las actividades previas al inicio de un proceso y que se encaminan a la preparación de los soportes, que se van a presentar al juez para apoyar las pretensiones de la demanda, pueden tener como objeto materias que requieran conocimientos técnicos y especializados, para lo cual la ley faculta la utilización de profesionales versados en esos temas especiales, para que intervengan en la actuación en calidad de testigos técnicos y de peritos, con el objeto de brindar ilustración al juez.
En este punto, es preciso distinguir entre el testigo técnico y el peritaje, por cuanto no son lo mismo, entendiendo que el primero obedece a una intervención con conocimientos técnicos especializados. mientras que el peritaje es un medio de prueba que debe surtir todas y cada una de las formalidades propias definidas en la ley. En ambos casos, sin embargo, se debe preservar el derecho de contradicción de las partes, frente a cada prueba aportada en el proceso.
Cuando nos referimos a las actividades desarrollados por los testigos con énfasis técnico en el nuevo Código General del Proceso, se establece que las dinámicas probatorias han cambiado radicalmente, puesto que la responsabilidad de la recolección de la prueba, ya no recaerá en forma exclusiva en los jueces, sino que las partes deberán allegar al proceso las pruebas que pretendan hacer valer.
Todo lo anterior fortalece la labor investigativa previa al litigio y conecta en forma efectiva la relación entre el juez, partes. abogados, testigos y peritos, frente a las nuevas dinámicas del proceso, en las cuales deberán actuar mancomunadamente en la búsqueda de la verdad y la aplicación del derecho sustantivo. Por lo tanto, cuando hablamos de testigo con énfasis técnico, es como se concluye de su propia denominación, un testigo y no un perito.
Lo que significa que su participación y limitaciones son las que consagra el Código General del Proceso - CGP; en particular, al deber de comparecer, de declarar y de decir la verdad respecto del relato o narración de los hechos que le constan. En este sentido Jairo Parra Quijano, se refiere a las diferencias entre el perito y el testigo, así: "Los acontecimientos pre procesales determinan que una persona sea testigo o no, y que haya de tener una relación histórica con el asunto de que se trate, de tal manera que es necesario por no poder ser reemplazado para el descubrimiento de la verdad; el perito es fungible, en el sentido de que está a disposición del juez y ' - CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --52/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A,S. LAUDO ARBITRAL de que éste lo selecciona a discreción( ).
El testigo declara sobre hechos pasados o presentes que percibió antes del proceso..."52. Es claro que el testigo con énfasis técnico cuenta con las capacidades cognitivas y sensoriales que tienen normalmente los testigos en general y que se refieren, a su condición física, mental, psicológica, así como a su nivel social, cultural, educacional, factores que en conjunto determinan su habilidad para percibir, interpretar y almacenar los acontecimientos, por lo cual, constituye una importante forma de incorporar el. conocimiento del testigo sobre los hechos objeto el proceso. en razón a su capacidad y conocimientos técnicos.
Pero si bien dichos conocimientos le permiten una más adecuada percepción o interpretación de los hechos, o le posibilitan brindar una explicación en lenguaje técnico más precisa, pero que no lo transforman en un perito53. Como puede observarse, al recabarse la versión del testigo con énfasis técnico en el proceso, realmente no se han efectuado preguntas profundas sobre conceptos con alto nivel técnico o científico, que estarían a cargo de los peritos o expertos, sino aquellas encaminadas a constatar su conocimiento de primera mano frente a hechos puntuales.
En conclusión, este Tribunal ha hecho una juiciosa valoración de las pruebas, evitando un análisis arbitrario, irracional o caprichoso, para identificar la veracidad de los hechos analizados 111. ANÁLISIS DE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA Y LAS EXCEPCIONES DE MERITO
1. PRETENSIONES DE LA DEMANDA La parte CONVOCANTE solicitó al Tribunal que en el laudo se pronunciara acerca de las siguientes pretensiones que se transcriben textualmente, lo que procede a hacer. PRETENSIÓN PRIMERA. Que se declare por parte del Tribunal de Arbitramento, que la sociedad GUFER INGENIEROS L TDA, hoy, GUFER INGENIEROS SAS, incumplió el Contrato de Arrendamiento suscrito con la ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA, con fecha Primero (01) de Julio del año Dos Mil Diez (2010).
Estudio de la pretensión El Tribunal aborda el tema de una manera integral, considerando que efectivamente el legislador permite la celebración de contratos qué aun cuando están directamente regulados, tienen un desarrollo específico entre las partes, como producto del ejercicio de la autonomía de la voluntad privada para facilitar el logro de los objetivos o intereses buscados por las partes.
De tal forma que este Tribunal encuentra. que entre las sociedades que el contrato el "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 201 O, suscrito por las partes, se celebró y cumple con todos los requisitos de eficacia. que en los términos del artículo 4o. del Código de Comercio y se aplicara su texto de preferencia frente a las disposiciones legales supletivas y a la costumbre mercantil 52 Parra Quijano, Jairo Manual de derecho probatorio. 13• Ed. Ediciones Librería del Profesional.
Bogotá, 2002, p. 236. 53 Contrer,is Rojas, Cristian. La valoración de la prueba de interrogatorio. Marcial Pons. Madrid. 2015. Pg. 164. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMAAA DE COMERCIO DE BOGOTÁ - -53/62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S, LAUDO ARBITRAL Adicionalmente, por la naturaleza de comerciantes de las partes involucradas como por la modalidad de los actos de comercio desarrollados, es pertinente la aplicación de preferencia de la legislación comercial y en forma supletoria y complementaria de la legislación civil, por directa referencia de los artículos 2 y 822 del Código de Comercio.
En los términos del artículo 1996 del Código Civil, este Tribunal encuentra razonablemente probado, que se vienen realizando actividades adicionales o diferentes a las pactadas expresamente en el articulado del contrato objeto de la Litis, lo que exigió a este Tribunal constatar si nos encontramos frente a la violación de la obligaciones contractuales y específicamente en cuanto hace a "Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato o si nos encontramos en el supuesto fáctico, de que a falta de convención expresa, la cosa arrendada se podrá gozar en aquello a que es naturalmente destinada, o a aquello que deba presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país".
En primera instancia, se analizó la perspectiva relacionada con las cláusulas acordadas en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito entre las partes el día 1°. de Julio de 2010, y se hizo un ejercicio meramente díalectico, para suponer que si el contrato no fuera lo suficientemente claro frente al uso y goce de la cosa arrendada, tendríamos que entrar a revisar los usos naturales que tiene la cosa o las circunstancias del contrato o la costumbre del país. Concluyendo, que cuando hablamos de un parqueadero público de vehículos, las actividades que le son propias a su naturaleza legal son las derivadas de los contratos de arrendamiento de locales comerciales y la de los contratos de depósito mediante el cual las personas que contratan un servicio de parqueadero de vehículos automotores. en virtud del cual entregan un vehículo para que sea guardado y luego restituido.
Frente a lo cual, este Tribunal encuentra que podríamos tener múltiples actividades relacionadas con vehículos y no por ello, afirmar que son de la naturaleza de estos contratos. como son las actividades adicionales que se vienen realizando y que se han probado razonablemente en el proceso. Adicionalmente, este Tribunal reviso el tema. desde la perspectiva de la aplicación de la costumbre del país, sin encontrar probado en el proceso la existencia de una costumbre mercantil en este sentido, en los términos del artículo 5 del Código de Comercio.
Por otra parte, el argumento de que los servicios adicionales o complementarios, son prestados por terceros, sin relación alguna con el arrendatario del inmueble, no son de aceptación por este Tribunal, por cuanto implicaría una transgresión tanto del contrato de arrendamiento del inmueble, al facilitar el uso y goce del inmueble objeto del contrato por terceros no autorizados en el contrato, sin importar el título o vinculación legal que llegare a tener el arrendatario con dichos terceros.
No entender, el tema de esta manera, es tanto como coadyuvar la eventual violación de los contratos de depósito de vehículos, que son la fornía propia de explotación lícita de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble destinado al servicio de parqueadero de vehículos automotores, promoviendo el incumplimiento de las obligaciones que le son propias al arrendatario y depositario, de custodia y cuidado, propias de los contratos de depósito de vehículos.
PRETENSIONES SEGUNDA Y TERCERA. Por conexidad, se procede a hacer el análisis conjunto de las dos (2) pretensiones: CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMER.ClO DE BOGOTÁ --54/62--, TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S,A.S. LAUDO ARBITRAL A) SEGUNDA. Que como consecuencia de lo anterior se declare resuelto el contrato.
B) TERCERA. Que como consecuencia de lo anterior, y de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 1546 del Código Civil Colombiano, se declare la terminación por incumplimiento del referido contrato de arrendamiento. Estudio de las pretensiones El artículo 870 del Código de Comercio, se refiere al tema de la resolución y terminación del contrato. en los términos siguientes: "En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de los perjuicios moratorias." Sin embargo, en el campo del derecho de los contratos, aun cuando los conceptos de terminación y resolución de contratos. no son sinónimos, podemos decir que las dos figuras buscan la terminación del vínculo contractual.
En este punto, es importante, diferenciar entre los contratos de tracto único y los de tracto sucesivo. Por cuanto, en los contratos de ejecución instantanea, la resolución del contrato extingue todo vínculo jurídico, dejando sin efecto las obligaciones pasadas y futuras, excepto las necesarias para regresar las cosas al estado anterior, lo que conlleva a las restituciones mutuas54.
Mientras que en los contratos de tracto sucesivo, la terminación por resolución del mismo, no tiene efectos retroactivos, sino que obra sólo hacia el futuro, o sea que pone término a sus efectos futuros, pero deja en pie los efectos ya producidos55. Probado en forma razonable para este Tribunal, el incumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito entre las partes el día 1 º. de Julio de 201 O, nos encontramos frente al presupuesto, consagrado en el artículo 1546 del Código Civil, sobre el incumplimiento unilateral de los contratos bilaterales, facultando al arrendador como parte cumplida, para iniciar las acciones legales, puntualizando que los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio. no realizan ninguna distinción frente al tipo de incumplimiento que se requiere para poner en marcha la acción resolutoria, quedando como facultad del acreedor cumplido, frente al deudor por las obligaciones insatisfechas pactadas en el contrato o consagradas supletivamente a nivel legal.
Por ro tanto, considera este Tribunal que la práctica de conductas violatorias del contrato, relacionadas con el uso y goce no autorizado del objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA'' suscrito entre las partes el día 1°. de Julio de 201 0, son el supuesto de hecho suficiente para enervar la causal legal para decretar la terminación por resolución del contrato.
PRETENSIÓN CUARTA. Que igual y consecuencialmente con las declaraciones anteriores. se le ORDENE a la Sociedad GUFER INGENIEROS L TOA, hoy, GUFER 54 Corte Suprema de Justicia Sentencia se 11287 del 17 de agosto de 2016 Magistrado ponente: Ariel Salazar Martínez. 55 Corte Constitucional. Sentencia C-924 de 2007, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --55/62--, TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL -----·------------------·•-·-----·-----·------·--------·--·----·-- INGENIEROS SAS, hacer entrega material de la tenencia del PARQUEADERO de que trata el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes.
Estudio de la pretensión Como se indicó en el aparte 3.4. anterior de ta parte motiva, sobre ''Aspectos específicos del contrato de arrendamiento en la legislación comercial", los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. desarrollan las disposiciones especiales del Contrato de Arrendamiento Comercial, al consagrar varias protecciones a favor del arrendatario, que acredita su actividad comercial con un mismo establecimiento de comercio en el inmueble, previo el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
Dentro de estas prerrogativas, el arrendatario puede solicitar la renovación del contrato o ser preferido frente a cualquiera otra persona, para mantener el inmueble, previo el cumplimiento de los siguientes supuestos: a) Cuando el arrendatario cumpla con todas las cláusulas del contrato de arrendamiento. b) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras que obliguen a desocuparlo. c) Cuando la construcción actual deba ser demolida por su estado de ruina o si se trata de la construcción de una obra nueva. d) Cuando el arrendador necesite el inmueble para habitarlo o para ubicar un establecimiento destinado a una empresa distinta a la del inquilino. En cuyos últimos dos casos, el arrendatario tiene derecho a la aplicación del artículo 2009 del Código Civil que establece la figura del "desahucio o notificación anticipada" y cuando es pertinente su utilización. Si embargo, en la situación que es objeto de la presente Litis, se hace referencia a una situación de incumplimiento a las obligaciones contractuales, caso en el cual, la ley no entra a brindar esta protección En adición a lo anterior, cláusula décima octava del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito entre las partes el día 1°. de Julio de 2010 "DÉCIMA OCTAVA: RESTITUCIÓN- EL ARRENDATARIO restituirá el inmueble a LA ARRENDADORA a la terminación del contrato en el mismo estado en que lo recibió, salvo el deterioro normal causado por el uso legítimo del mismo.
EL ARRENDATARIO restituirá el inmueble con todos los servicios conexos totalmente al día y a paz y salvo con las empresas prestadoras de servicios, y se oblíga a cancelar las facturas que lleguen posteriormente pero causadas en vigencia del contrato. En ningún caso LA ARRENDADORA será responsable por el pago de servicios o conexiones o acometidas que fueren directamente contratadas por EL ARRENDATARIO o, salvo pacto expreso entre las partes.
PARÁGRAFO: En todo caso, las partes acuerdan que estarán a los dispuesto en el Acta No. 5, de fecha 8 de Julio de 2010, emanada del Tribunal de Arbitramento de la Cámara de Comercio de Bogotá o.e., dentro del trámite arbitral GUFER INGENIEROS LTDA. Contra ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA, la cual forma parte integral y obligante del presente contrato de arrendamiento." De tal forma que, la parte incumplida no sólo no se beneficia de la prerrogativa del preaviso sino que debe entregar en los términos pactados contractualmente.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --56/ 62--, TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL - ____,... PRETENSIÓN QUINTA. Que se condene a la sociedad GUFER INGENIEROS L TDA hoy, GUFER INGENIEROS SAS, al pago de la suma de, OCHO MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO SESENTA PESOS ($8.281.160), por concepto.de la cláusula penal de incumplimiento.
Estudio de la pretensión En consideración a los análisis de las pretensiones anteriores, el articulo 1592 del Código Civil y la cláusula vigésima del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCJAL PARQUE ESPAÑA" celebrado el día 1°. de Julio de 2010, se presentan los supuestos fácticos, para la exigencia de la cláusula penal definida ante el incumplimiento de las partes, por un monto equivalente a la suma de diez (10) salarios mínimos mensuales vigentes a la fecha del incumplimiento.
Mediante el Decreto 2360 de 2020, el gobierno nacional estableció que el salario mínimo legal mensual vigente para el año 2020 es la suma de ochocientos setenta y siete mil ochocientos tres pesos($ 877.803), de tal manera que el si el monto para la cláusula penal es la equivalente a 10 salarios mínimos legales mensuales, la suma actualizada corresponde a Ocho millones setecientos setenta y ocho rnil treinta pesos ($8.778.030 m/c), arrojando una diferencia de Cuatrocientos noventa y seis mil ochocientos setenta pesos ($496.870 m/c), que se explican por el reajuste legal decretado y por lo tanto, al tener la cláusula pactada una fórmula no determinada del valor de la penalidad sino determinable, no genera un efecto extra petita en la presente providencia. PRETENSIÓN SEXTA.
Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho a la sociedad, GUFER INGENIEROS L TDA hoy, GUFER INGENIEROS SAS." Estudio de la pretensión En los términos del Artículo 366 del Código General del Proceso, han prosperado en su totalidad las pretensiones presentadas por la parte convocante, quien asumió la totalidad de las erogaciones económicas y costos para desarrollar el presente proceso arbitral, distintos al pago de apoderados.
De tal manera que, se procederá a realizar la liquidación de los mismos, bajo los lineamientos del Acuerdo No. PSAA 16-1 0554 de 5 de agosto de 2016 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, Art. 5°.
2. EXCEPCIONES DE MERITO La sociedad GUFER INGENIEROS S.A.S. como parte convocada, presentó oportunamente el escrito de contestación de la demanda esgrimiendo una serie de excepciones de fondo o de mérito que el tribunal pasa a pronunciarse. • Cosa juzgada: Por una parte, el artículo 303 del Código General del Proceso, establece que la excepción de cosa juzgada hace referencia a la existencia de una sentencia ejecutoriada que verse sobre el mismo objeto, se funde en la misma causa que el anterior y entre ambos procesos haya identidad jurídica de las partes.
La parte convocante hace referencia a que el día 08 de Julio de 201 O se convocó un Tribunal de Arbitramento entre las mismas partes.. De tal forma, la parte convocada debe probar en el proceso no solo identidad de las partes sino que el mismo, se refiere al mismo objeto y se funda en las mismas causas que el presente proceso. Adicionalmente, en este punto incluye en la argumentación, a que no se le prohibió expresamente en el contrato aplicar la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ · · $7/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL costumbre comercial ''de ingreso de terceros con autorización de los propietarios de vehículos", tema que ya fue suficientemente analizada en la parte motiva del presente laudo. • Inexistencia de incumplimiento contractual: La parte convocada sostiene que no hay prueba de que GUFER INGENIEROS S. A. S. preste los servicios de lavado de vehículos en forma directa y/o por terceras personas.
El tema ha sido ampliamente analizado en la parte motiva del presente laudo, que las actividades que le son propias a la naturaleza legal de un parqueadero público de vehículos automotores, son las derivadas de su razón de ser, que no es otro que la recepción de vehículos bajo la modalidad de contrato de depósito de vehículos para que sean guardados y luego restituidos, sin importar si el servicio de parqueadero, se presta de manera gratuita o remunerada.
De tal manera que, por conexidad con un contrato de depósito de vehículos de los usuarios que a su vez tiene efectos "inter partes", no se entiende incorporada una modificación por conexidad en el contrato de arrendamiento de un inmueble, con efectos exclusivos entre ellos, para que terceros indiscriminados que no son parte del mismo, desarrollen libremente actividades en el inmueble.
Adicionalmente, en cuanto hace al argumento de que esta práctica constituye una costumbre comercial, este Tribunal se acoge a lo expuesto sobre la falta prueba y, por lo tanto, de aplicación de la misma. • Inexistencia de responsabilidad en pago de perjuicios por falta de dolo y/o culpa: En el proceso la parte convocante, no esta presentando ninguna solicitud para que se le reconozca el pago de perjuicios, como lo permite el artículo 1546 del Código Civil con ejercicio de la acción resolutoria.
Por el contrario, la parte convocante solicita el pago de lo definido en la cláusula penal, entendida corno una prestación de contenido patrimonial, fijada por los contratantes con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una obligación. Es decir, que esta es una compensación de los daños y perjuicios que sufre el contratante cumplido, por lo que no es objeto de prueba dentro del juicio respectivo toda vez que la pena estipulada es una apreciación anticipada de los precitados perjuicios.
Por esta razón, legalmente se excluye la posibilidad de acumular la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, aun cuando, excepcionalmente "se pueden acumular ambos conceptos, siempre y cuando medie un pacto inequívoco, evento en el que el tratamiento jurídico deberá ser diferente tanto para la pena como para la indemnización. En este caso la pena deja de ser una liquidación pactada por anticipado para adquirir la condición de sanción convencional con función compulsiva"56. • Falta de requisito pre-procesal: El artículo 13 del Código General del Proceso, establece que "Las normas procesales son de orden público y, por consiguiente, de obligatorio cumplimiento, y en ningún caso podrán ser derogadas, modificadas o sustituidas por los funcionarios o particulares, salvo autorización expresa de la ley.
Las estipulaciones de las partes que establezcan el agotamiento de requisitos de procedibilidad para acceder a cualquier operador de justicia no son de obligatoria observancia. El acceso a la justicia sin haberse agotado dichos requisitos convencionales, no constituirá incumplimiento del negocio juridico en donde ellas se hubiesen establecido, ni impedirá al operador de justicia tramitar la correspondiente demanda.
Las 56 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil. Sentencia, Feb. 15 de 2018. M. P. Margarita Cabello Blanco. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --:;8/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL estipulaciones de las partes que contradigan lo dispuesto en este artículo se tendrán por no escritas".
Como puede notarse a simple vista, este artículo consagra la obligatoriedad de las normas procesales y elimina de plano cualquier pacto o estipulación que tenga por objeto el agotamiento de etapas de procedibilidad para acudir a cualquier operador de justicia. • Modificación tacita: En este punto, este Tribunal entiende que la argumentación de la parte convocada busca identificar algunos hechos a cargo de la parte convocante que, en forma tácita, han modificado el contrato de arrendamiento, bajo la figura del consentimiento tácito o aquiescencia tácita expresados por signos inequívocos y reiterados.
De tal manera, que en primera instancia entre profesionales del comercio, la modificación de sus obligaciones contractuales estaría sujeta al principio relacionado con que las "cosas se deshacen como se hacen". Sin embargo. no se puede desconocer el valor, de las manifestaciones tácitas que modifican el querer de las partes en una relación contractual de largo plazo, mediante hechos o actos que los presupongan o que autoricen presumir razonablemente dichos cambios.
En este sentido, este Tribunal previa la valoración probatoria, no encontró que pudiera razonablemente concluirse, que las situaciones presentadas, tuvieran la habitualidad y concreción, como para concluir que se ha modificado la voluntad real y conjunta de las partes, para afirmar que el derecho alegado "a cargo del accionado no ha nacido o, si alguna vez existió, ya se extinguió", que es el fundamento de una excepción de fondo57. • Mala fe del demandante: Con base en las consideraciones revisadas en el proceso, se presume la buena fe de las partes en la suscripción y ejecución del contrato.
Sin embargo, es importante indicar que cuando hablamos de la presunción de buena fe, hacemos referencia a todas las etapas de la relación negocia!, que comienza desde las tratativas preliminares, pasando por la formalización del contrato y sus posteriores desarroll.os, como bien lo indica la Corte Suprema de Justicia, al afirmar que:" no se pueda fragmentar, en orden a circunscribirla tan sólo a un segmento o aparte de una fase "58.
Ahora bien, la jurisprudencia constitucional ha definido el principio de buena fe como aquel que exige a los particulares y a las autoridades públicas ajustar sus comportamientos a una conducta honesta, leal y conforme con las actuaciones que podrían esperarse de una ''persona correcta (vir bonus)". Así la buena fe presupone la existencia de relaciones reciprocas con trascendencia jurídica, y se refiere a la "confianza, seguridad y credibilidad que otorga la palabra dada", por lo tanto, el argumento presentado por la parte convocada sobre la decisión de la parte convocada de contratar particulares para recoger pruebas que le pudieran servir en el proceso, puede no ser de su gusto o aceptación, pero no encuentra este Tribunal una interpretación que lleve a catalogar estos comportamientos como un actuar de mala fe y por el contrario, se garantizaron todas las oportunidades de contradicción legal frente a las pruebas. durante el proceso59. ~7 Compendio de Derecho Procesal, Tomo 1, Teoría General del Proceso, Edil.
ABC, 1972, página 204. 58 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil No. 6146 de 2 de Agosto de 2001. Magistrado ponente: Dr. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo. 09 Corte Constitucional. Sentencia C· 1194 de 2018. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ ··59/62·· TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A. S. LAUDO ARBITRAL • Incumplimiento contractual del demandante: La parte convocada sostiene que el arrendador no ha cumplido el contrato de arrendamiento, por que modificó la extensión del inmueble arrendado para constituir un nuevo contrato bajo la modalidad de comodato precario.
Sin embargo, de ser cierta esta afirmación, la parte convocada tuvo la posibilidad de presentar demanda de reconvención en el presente proceso arbitral o acompañar con las pruebas correspondientes la razón de su dicho, en las distintas oportunidades, de tal forma que para sostener que la contra parte incumplió el contrato, mediante la suscripción de "nadie puede alegar en su favor su propia culpa" o "Nemo audítur propriam lurpítudínem allegans"60. • Falta de legitimación para demandar: En este punto aplica por completo, los comentarios del punto anterior.
En la medida que la parte convocada sostiene que el arrendador no ha cumplido el contrato de arrendamiento, por que modificó la extensión del inmueble arrendado para constituir un nuevo contrato bajo la modalidad de comodato precario. Sin embargo, de ser cierta esta afirmacióh la parte convocante tuvo la posibilidad de presentar demanda de reconvención en el presente proceso arbitral o acompañar con las pruebas correspondientes la razón de su dicho, en las distintas oportunidades donde el proceso lo permite, de tal forma que sostener que la contra parte incumplió el contrato, porque suscribió con la misma parte convocada otra convención, es tanto, como buscar un beneficio por su propia culpa en ejercicio del principio "Nemo auditur propriam turpitudinem allegans"61.
CAPITULO IV LAS COSTAS Y SU LIQUIDACIÓN Las costas están constituidas tanto por las expensas, consideradas las erogaciones en que incurren las partes en la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como "/os gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso" (Acuerdo No. PSAA16-10554 de 5 de agosto de 2016 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, Art. 5º) y de acuerdo con el numeral 1 del artículo 365 del C.G.P. se "Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.", que en este evento lo fue la demandante de ahí que para efectos de realizar la liquidación de ellas deben ser incluidas en este mismo laudo las sumas correspondientes a las agencias en derecho que se liquidan siguiendo los parámetros fijados en el numeral 4 del artículo 366 del C.G.P. En este sentido y acorde con la naturaleza y cuantía del litigio, la duración del proceso y el número de actuaciones surtidas entre otros de los criterios señalados en el Acuerdo mencionado, se fijan en la suma de cuatrocientos mil pesos ($400.000.oo).
Teniendo en cuenta que, en el presente caso, prosperan todas las pretensiones de la demanda, y considerando lo que previenen los artículos 365 y 366 del Código General del Proceso, el Tribunal procederá a condenar en costas y agencias en derecho a cargo a la parte convocada. En el proceso se encuentra debidamente comprobado el pago correspondiente por parte de la convocante de la totalidad del rubro correspondiente a honorarios y gastos del Tribunal. 60 Corte Constitucional, Sentencia T-1231í08. 61 Corte Constitucional.
Sentencia T-1231/08. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --60/62·-. TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACION CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A,S. LAUDO ARBITRAL Honorarios del Árbitro v del Secretario (100%) incluvendo IVA $621.000 Gastos de funcionamiento y administración del Centro de Arbitraje y Conciliación (100%) inoluvendo IVA $246.330 Otros Qastos (100%) $500.000 Aaencias en Derecho $400.000 TOTAL $1.767.330 100% de las expensas y agencias en derecho incurridos ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA por $1.767.330 El valor total a pagar por concepto de costas por GUFER INGENIEROS S.A.S. a favor de ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAti.lA una vez ejecutoriado este laudo es por un valor de UN MILLÓN SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS TREINTA PESOS ($1.767.330), lo anterior sin perjuicio de las compensaciones entre las partes por los reembolsos que se hubieren llegado a realizar.
CAPITULO VI DECISIÓN En mérito de las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento conformado para resolver en derecho las controversias entre ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. mediante el voto habilitado por las partes para hacerlo, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - DESESTIMAR por las razones expuestas en el presente laudo las excepciones de merito presentadas. SEGUNDO.- DECLARAR el incumplimiento de la sociedad GUFER INGENIEROS S. A. S. del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito el día 1°. de Julio de 2010 celebrado entre ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA y GUFER INGENIEROS S.A.S. TERCERO.• DECLARAR, como consecuencia de lo anterior, la terminación unilateral del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAl'JA" suscrito el día 1°. de Julio de 2010 entre ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA y GUFER INGENIEROS S.A.S. CUARTO.- CONDENAR a GUFER INGENIEROS S.A.S. en favor de ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA por la suma de Ocho millones setecientos setenta y ocho mil treinta pesos($ 8,778.030 ML.) por concepto de la cláusula penal definida en la cláusula vigésima del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito el día 1°. de Julio de 2010 entre ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ --61/ 62-- TRIBUNAL ARBITRAL ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S. LAUDO ARBITRAL QUINTO.- CONDENAR, a la sociedad GUFER INGENIEROS S.A.S, como parte convocada vencida por concepto de costas, incluidas las agencias en derecho, por la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS SESENTA Y SIETE Mil TRESCIENTOS TREINTA PESOS ($1.767.330), de conformidad con la liquidación realizada en la parte motiva de este laudo.
SEXTO. - DENEGAR por las razones expuestas en la parte motiva del presente laudo, las demás pretensiones solicitadas por la parte convocante contra la sociedad GUFER INGENIEROS S.A.S. SÉPTIMO.• DISPONER que las condenas dinerarias impuestas deberán ser pagadas en un plazo de diez (10) días hábiles contados a partir de la ejecutoria del presente Laudo.
OCTAVO. - ORDENAR a la sociedad GUFER INGENIEROS S.A.S. la entrega del inmueble objeto del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL PARQUEADERO CENTRO COMERCIAL PARQUE ESPAÑA" suscrito el día 1°. de Julio de 2010 entre ASOCIACIÓN CASETA POPULAR PARQUE ESPAÑA contra GUFER INGENIEROS S.A.S, el día 30 de Junio de 2020, en las condiciones acordadas en el contrato.
NOVENO. Declarar causados los honorarios del árbitro y del secretario, por lo que se ordena realizar el pago del saldo en poder del Presidente del Tribunal, con la deducción correspondiente de la Contribución Especial Arbitral.
DECIMO. Disponer que una vez agotados los trámites propios del Tribunal, su Presidente deberá rendir las cuentas de las sumas puestas a su disposición para atender los gastos y expensas que demandó el funcionamiento del Tribunal.
DECIMO PRIMERO. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes con las constancias de ley.
DECIMO SEGUNDO. Disponer que en su debida oportunidad se remita el expediente para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Esta providencia queda notificada en audiencia. LEONARDO CHARRY URIBE Árbitro Único CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CÁMARA DE COMERCIO D~ BOGOTÁ ··62/62··