Serrano Lievano & Cia S En C vs Comodin Sas

TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. -Y- JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE Trámite No. 148844 LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., veintitrés (23) de enero de dos mil veintiséis (2026) LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 2 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN TABLA DE CONTENIDO CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DEL PROCESO

1.1. PARTE CONVOCANTE

1.2. PARTE CONVOCADA

2. EL PACTO ARBITRAL

3. SÍNTESIS DEL LITIGIO

3.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA ARBITRAL REFORMADA

3.2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA ARBITRAL REFORMADA

3.3. LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO (CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA ARBITRAL) 3.3.1. “TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR IMPOSIBILIDAD DE USO DEL BIEN ARRENDADO PARA LOS FINES CONTRATADOS – IMPACTO DE LA PANDEMIA COVID-19 EN EL USO Y DISFRUTE DEL SHOWROOM DE COMODÍN” 3.3.2. “SUBSIDIARIA: TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DENTRO DEL TÉRMINO DE PREAVISO ACORDADO POR LAS PARTES – IMPOSIBILIDAD DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MÁS ALLÁ DEL AÑO 2022” 3.3.3.

“INCUMPLIMIENTO DE SERRANO LIÉVANO AL DEBER DE BUENA FE CONTRACTUAL – COMPROBADA MALA FE DE LA CONVOCANTE DESDE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO HASTA LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA ARBITRAL Y SU REFORMA” 3.3.4. “INCUMPLIMIENTO AL DEBER DE COHERENCIA CONTRACTUAL – DESCONOCIMIENTO DE LOS PROPIOS ACTOS DE LA CONVOCANTE” 3.3.5.

“SERRANO LIÉVANO, EN FORMA CONTRADICTORIA, PRETENDE QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE TENGA POR RENOVADO HASTA 2027, CUANDO ELLA MISMA RECONOCIÓ LA TERMINACIÓN DEL VÍNCULO EN MAYO DE 2020” 3.3.6. “SERRANO LIÉVANO, DESDE 2021, CONOCÍA QUE LAS OFICINAS SE HABÍAN PUESTO A SU TOTAL DISPOSICIÓN Y NO ERAN OCUPADAS POR COMODÍN COMO PRODUCTO DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” 3.3.7.

“SERRANO LIÉVANO, EN FORMA CONTRADICTORIA, PRETENDÍA QUE COMODÍN USARA LAS OFICINAS EN CONTRAVÍA DE LA LEY Y DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” 3.3.8. “FINALMENTE, SERRANO LIÉVANO, EN FORMA CONTRADICTORIA, SE ABSTUVO DE PAGAR LOS IMPUESTOS ASOCIADOS A LAS FACTURAS EMITIDAS A COMODÍN A PARTIR DE JUNIO DE 2020” 3.3.9. “INCUMPLIMIENTO AL DEBER DE COLABORACIÓN CONTRACTUAL DE SERRANO LIÉVANO EN LA RECEPCIÓN DE LAS OFICINAS Y EL TOTAL DESENTENDIMIENTO DE SU ESTADO” 3.3.10.

“INCUMPLIMIENTO DE SERRANO LIÉVANO AL PROCEDIMIENTO DE ABANDONO DE LAS OFICINAS REGULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y AL DEBER DE MITIGAR SU PROPIO DAÑO” 3.3.11. “HECHO DE LA VÍCTIMA” 3.3.12. “IMPROCEDENCIA DEL RECONOCIMIENTO DE LUCRO CESANTE POR NO CUMPLIR CON EL REQUISITO DE CERTEZA” 3.3.13. “IMPROCEDENCIA DE LA RESTITUCIÓN DE LAS OFICINAS POR TRATARSE DE UN HECHO SUPERADO Y CUMPLIDO” 3.3.14.

“IMPROCEDENCIA DE LA ACUMULACIÓN DE UNA RECLAMACIÓN POR CLÁUSULA PENAL E INTERESES MORATORIOS” 3.3.15. “GENÉRICA”

4. SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES SURTIDAS EN EL PROCESO

5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO CAPÍTULO SEGUNDO CONSIDERACIONES PARA RESOLVER

1. PRESUPUESTOS PROCESALES

1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES

2. CONSIDERACIONES RELATIVAS A LAS PRETENSIONES Y EXCEPCIONES RELACIONADAS CON EL SUPUESTO INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU TERMINACIÓN, CONTENIDAS EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA Y LA RESPECTIVA CONTESTACIÓN 2.1. Del contrato de arrendamiento y su extinción 2.2. De la fuerza mayor 2.3. Del Coronavirus COVID-19 y las medidas gubernamentales como evento de fuerza mayor 2.4.

Análisis del caso concreto 2.4.1. El objeto del Contrato de Arrendamiento LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 3 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 2.4.2. De la presunta asignación especial de riesgos 2.4.2.1.

De la alegada imposición de la carga a los Arrendatarios 2.4.3. De la imposibilidad de usar y explotar los inmuebles según lo estipulado 2.4.4. De los intentos de renegociación y terminación del Contrato 2.4.4.1. Propuesta de renegociación del Contrato 2.4.4.2. Comunicación de terminación del Contrato de Arrendamiento 2.4.4.3. Consecuencias de las circunstancias extraordinarias sobre COMODIN /IMERCO 2.4.4.4.

Del alcance jurídico de los pagos de expensas comunes tras la terminación del Contrato de Arrendamiento.. 64 2.5. Conclusiones

3. CONSIDERACIONES RELATIVAS A LA PRETENSIÓN Y EXCEPCIÓN RELACIONADA CON LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO, CONTENIDA EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA Y LA RESPECTIVA CONTESTACIÓN 3.1. Obligaciones de restitución, recepción y mitigación del daño en el contrato de arrendamiento 3.2. Análisis del caso concreto 3.2.1. Restitución de los inmuebles arrendados 3.2.2.

Del abandono de los inmuebles arrendados y del deber de la víctima de mitigar el daño 3.3. Conclusiones

Análisis del caso concreto 6.2.1. Cláusula penal 6.2.2. Cuotas de mantenimiento y los correspondientes intereses 6.3. Conclusiones

7. CONDENA EN COSTAS

8. JURAMENTO ESTIMATORIO CAPÍTULO TERCERO PARTE RESOLUTIVA RESUELVE LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 4 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. -Y- JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE LAUDO ARBITRAL El Tribunal de Arbitraje constituido para decidir en derecho las controversias suscitadas entre SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S., en calidad de Parte Convocante y, COMODÍN S.A.S. y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, en condición de integrantes de la Parte Convocada, Tribunal de Arbitraje integrado por el Árbitro Único GABRIEL IBARRA PARDO, profiere el presente Laudo Arbitral en derecho, después de agotadas en su integridad las etapas procesales previstas en la Ley.

CAPÍTULO PRIMERO ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES DEL PROCESO

1.1. PARTE CONVOCANTE La Parte Convocante en el presente proceso es la sociedad SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S., sociedad comercial legalmente constituida, con NIT. 800.018.181-6, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá, D.C., Representada Legalmente por GUILLERMO ERNESTO SERRANO LIÉVANO identificado con Cédula de Ciudadanía No. 91.253.511.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 5 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En el presente proceso arbitral, la Parte Convocante se encuentra representada judicialmente por el Doctor DIEGO MAURICIO TORRES OCHOA, identificado con Cédula de Ciudadanía No. 1.032.358.099 y portador de la Tarjeta Profesional No. 181.834 expedida por el Consejo Superior de la Judicatura, de conformidad con el poder que obra en el expediente y a quien el Tribunal le reconoció personería. En esta providencia la Parte Convocante se identificará como “SERRANO LIÉVANO” o “Parte Convocante”.

1.2. PARTE CONVOCADA La Parte Convocada se encuentra integrada por las siguientes sociedades y personas: a. COMODÍN S.A.S. sociedad comercial legalmente constituida, con NIT. 800.069.933-6, con domicilio principal en la ciudad de Medellín., Representada Legalmente por ALEXANDER VANEGAS QUINTERO identificado con Cédula de Ciudadanía No. 71.759.314. b. JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE persona natural, identificado con Cédula de Ciudadanía No. 71.607.654 y con domicilio principal en la ciudad de Medellín. La Parte Convocada se encuentra representada judicialmente por el Doctor HÉCTOR FALLA URBINA, identificado con Cédula de Ciudadanía No. 79.486.123 y portador de la Tarjeta Profesional No. 80.431 expedida por el Consejo Superior de la Judicatura, de conformidad con el poder que obra en el expediente y a quien el Tribunal le reconoció personería. En esta providencia COMODÍN S.A.S. y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE se identificarán conjuntamente como la “Parte Convocada”.

Desde ya se deja sentado por el Tribunal de Arbitraje que, en punto de los denominados presupuestos procesales de capacidad para ser parte y capacidad para comparecer al proceso, las Partes, además de contar con aptitud legal para intervenir en este litigio, se encuentran debidamente representadas al tenor de lo previsto por los artículos 53 y 54 del Código General del Proceso, a lo cual hay que agregar que ninguno de ellos ha alegado indebida representación.

2. EL PACTO ARBITRAL El Pacto Arbitral con base en el cual se convocó este Tribunal de Arbitraje se encuentra contenido en la Cláusula Vigésima Octava denominada “CLÁUSULA COMPROMISORIA” del Contrato de Arrendamiento suscrito entre SERRANO LIÉVANO, como Arrendador y COMODÍN (antes “INDUSTRIA MERCADEO Y LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 6 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN COLOR S.A.S. – IMERCO S.A.S.”) y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE¸ como Arrendatarios Solidarios, cuyo tenor literal es el siguiente: “VIGÉSIMA OCTAVA.

CLÁUSULA COMPROMISORIA. Toda controversia relacionada con el presente contrato susceptible de transacción que se suscite entre los contratantes, de no ser resuelta directamente por estos, a solicitud unilateral o conjunta se someterá inicialmente a conciliación extrajudicial en derecho ante un conciliador designado por un CENTRO DE CONCILIACIÓN que funcione en Bogotá, entendiéndose que tendrá competencia el centro de conciliación que primero reciba la solicitud.

Agotada la instancia anterior sin solución, o con acuerdo parcial, a solicitud de cualquiera de las partes las controversias no conciliadas serán sometidas a decisión arbitral institucional, ante un árbitro designado por un CENTRO DE ARBITRAJE que funcione en Bogotá, entendiéndose que tendrá competencia el centro de arbitraje que primero reciba la solicitud.

El arbitramento se sujetará a las siguientes normas: a.) El árbitro actuará en Bogotá, sujetándose a las reglas previstas para el efecto por el respecto Centro de Arbitraje. b.) el árbitro decidirá en derecho.” La validez del Pacto Arbitral no fue discutida por alguna de las Partes y la competencia del Tribunal quedó definida en la providencia mediante la cual se dispuso que este contaba con plenas atribuciones para resolver las controversias, de acuerdo con las precisas consideraciones que allí quedaron plasmadas.

3. SÍNTESIS DEL LITIGIO

3.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA ARBITRAL REFORMADA Las pretensiones formuladas por la Parte Convocante, SERRANO LIÉVANO, en su Demanda Arbitral Reformada, son las siguientes: “3.1. Que COMODÍN S.A.S. y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE incumplieron el contrato de arrendamiento suscrito con SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S., sobre las oficinas 414, 415 y 416 del Centro Comercial Iserra 100, ubicado en la Carrera 38 No. 97 – 76 de la ciudad de Bogotá D.C. “3.2.

Ordenar la terminación del contrato de arrendamiento, como consecuencia del referido incumplimiento contractual. Por consiguiente, se condene a los Demandados a: “3.3. Que restituyan a SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S la tenencia de las oficinas 414, 415 y 416 del Centro Comercial Iserra 100, ubicado en la Carrera 38 No. 97 – 76 de la ciudad de Bogotá D.C. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 7 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “3.4.

Efectuar el pago total de los cánones de arrendamiento a favor de SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S adeudados entre el 1 de junio de 2020 y el 30 de abril de 2022, fecha de vencimiento de la primera prórroga, por valor de CUATROCIENTOS TREINTA Y SEIS MILLONES OCHOCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL CIENTO NOVENTA Y UN PESOS M/CTE ($ 436.897.191) y/o la suma que halle probada y/o determine el Tribunal.

“3.5. Pagar a SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S los intereses de mora causados por el retardo en el pago de los cánones de arrendamiento adeudados entre el 1 de junio de 2020 al 30 de abril de 2022, fecha de vencimiento de la primera prórroga, que ascienden a la suma de SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SIETE PESOS M/CTE ($755.466.607) y/o la suma que halle probada y/o determine el Tribunal.

“3.6. Efectuar el pago total de los cánones de arrendamiento a favor de SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S -a título de lucro cesante- adeudados entre el 1 de mayo de 2022 y el 30 de abril de 2027, fecha de vencimiento de la segunda prórroga, por valor de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE PESOS ($1.382.938.949) y/o la suma que halle probada y/o determine el Tribunal.

“3.7. Pagar a SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S los intereses de mora causados por el retardo en el pago de los cánones de arrendamiento adeudados entre el 1 de mayo de 2022 a la fecha efectiva de restitución de los inmuebles, cálculo que, a 31 de octubre de 2024, última fecha de corte a la presentación de esta reforma de demanda, ascienden a la suma de TRESCIENTOS DOCE MILLONES NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL PESOS M/CTE ($312.927.000) y/o la suma que halle probada y/o determine el Tribunal.

“3.8. Pagar a favor de SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento por valor de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES CIENTO SETENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y TRES PESOS M/CTE ($650.173.773), conforme el procedimiento establecido en la Cláusula Vigésima Quinta del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de mayo de 2012.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 8 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “3.9. Pagar a SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S todas las cuotas de administración generadas por el Centro Comercial Iserra 100 respecto a los inmuebles objeto del litigio, desde el 1 de abril de 2022 a la fecha de restitución efectiva de los inmuebles arrendados, los cuales, a la fecha de corte de la presente reforma de demanda -31 de octubre de 2024- ascienden a la suma de SETENTA MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS M/CTE ($70.333.251) y/o la suma que halle probada y/o determine el Tribunal.

“3.10. Pagar a SERRANO LIEVANO Y CIA S.A.S los intereses moratorios generados por la falta de pago de las cuotas por concepto de administración generadas por el Centro Comercial Iserra 100 respecto a los inmuebles objeto del litigio, desde el 1 de abril de 2022 a la fecha de restitución efectiva de los inmuebles arrendados, los cuales, a la fecha de corte de la presente reforma de demanda -31 de octubre de 2024- ascienden a la suma de TREINTA Y TRES MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL CIENTO CUARENTA Y TRES PESOS M/CTE ($33.412.143) y/o la suma que halle probada y/o determine el Tribunal”.

3.2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA ARBITRAL REFORMADA Los hechos que se relacionaron como fundamento de la Demanda Arbitral Reformada promovida por SERRANO LIÉVANO, en síntesis, son los siguientes: 3.2.1. El 1º de mayo de 2012, SERRANO LIÉVANO, actuando en calidad de “Arrendador” y COMODÍN junto con JUAN CAMILO MEJÍA, ambos actuando en calidad de “Arrendatarios”, celebraron el Contrato de Arrendamiento respecto de las Oficinas 414, 415 y 416 del Centro Comercial Iserra 100, ubicado en la Carrera 38 No. 97 – 76 de la ciudad de Bogotá D.C. 3.2.2.

En virtud del referido negocio jurídico, las Partes pactaron como canon inicial de arrendamiento, vigente a la fecha de suscripción del contrato, esto es, 1º de mayo de 2012, la suma de ONCE MILLONES DE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $11.000.000), estipulándose expresamente que dicho valor sería objeto de actualización anual, conforme a la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) más un (1) punto porcentual, en caso de renovación automática o consensual del Contrato. 3.2.3.

Adicionalmente, los Arrendatarios —Convocados— asumieron la obligación de cancelar, junto con el canon de arrendamiento, las expensas comunes y cuotas de administración correspondientes a la copropiedad en la cual se encuentran ubicados los inmuebles objeto del Contrato. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 9 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3.2.4.

La vigencia inicial del Contrato fue pactada por un término de cinco (5) años, comprendido entre el 1.º de mayo de 2012 y el 30 de abril de 2017, estableciéndose su prórroga automática y sucesiva por períodos iguales, en ausencia de preaviso oportuno y expreso de cualquiera de las Partes manifestando su voluntad de no continuar con la relación contractual. 3.2.5.

En atención a que, al 30 de abril de 2017, ninguna de las Partes ejerció el preaviso contractual, el Contrato de Arrendamiento se renovó automáticamente por un nuevo período de cinco (5) años, comprendido entre el 1.º de mayo de 2017 y el 30 de abril de 2022. 3.2.6. De igual forma, al no haberse producido acuerdo de terminación ni preaviso alguno con al menos seis (6) meses de antelación al vencimiento del segundo período contractual, el Contrato de Arrendamiento se prorrogó automáticamente por un nuevo término de cinco (5) años, esto es, hasta el 30 de abril de 2027. 3.2.7.

No obstante la vigencia del Contrato y la subsistencia plena de las obligaciones a cargo de los Arrendatarios —Convocados—, estos incumplieron de manera reiterada y prolongada con el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, en tanto que el canon correspondiente al mes de abril de 2020 fue cancelado únicamente hasta el 30 de junio de 2020, y el correspondiente al mes de mayo de 2020 fue pagado hasta el mes de febrero de 2021, sin que desde entonces se haya registrado pago alguno. 3.2.8.

Para el mes de abril de 2020, el canon mensual de arrendamiento ascendía a la suma de QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CIEN PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $15.439.100), más IVA por valor de DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS VEINTINUEVE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $2.933.429), para un total de DIECIOCHO MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y DOS MIL QUINIENTOS VEINTINUEVE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $18.372.529). 3.2.9.

En el mes de mayo de 2020, el canon mensual fue ajustado a la suma de DIECISÉIS MILLONES CIENTO OCHENTA MIL CIENTO SETENTA Y SIETE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $16.180.177), más IVA por valor de TRES MILLONES SETENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $3.074.234), arrojando un total de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL CUATROCIENTOS ONCE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $19.254.411). 3.2.10.

En el mes de mayo de 2021, el canon mensual se actualizó a la suma de DIECISÉIS MILLONES DOSCIENTOS DOS MIL CUATROCIENTOS LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 10 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN OCHENTA PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $16.202.480), más IVA por valor de TRES MILLONES SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $3.078.471), para un total de DIECINUEVE MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UN PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $19.280.951). 3.2.11.

En el mes de mayo de 2022, el canon mensual fue nuevamente ajustado a la suma de DIECISIETE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $17.271.843), más IVA por valor de TRES MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $3.281.650), para un total de VEINTE MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $20.553.493). 3.2.12.

El 22 de junio de 2022, la señora Ana María de Castro, en su condición de Administradora del Centro Comercial Iserra 100, remitió comunicación mediante la cual informó que, desde el mes de abril de 2022, los Convocados se negaron sistemáticamente a recibir las cuentas de cobro y cesaron el pago de las cuotas de administración correspondientes a la copropiedad. 3.2.13.

En el mes de mayo de 2023, el canon mensual fue ajustado a la suma de DIECINUEVE MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL SEISCIENTOS VEINTISIETE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $19.710.627), más IVA por valor de TRES MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL DIECINUEVE PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $3.745.019), para un total de VEINTITRÉS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA (COP $23.455.646). 3.2.14.

Mediante Acta No. 118 del 27 de abril de 2023, la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de COMODÍN aprobó el proyecto de fusión por absorción de la sociedad INDUSTRIA MERCADEO Y COLOR S.A.S. – IMERCO S.A.S., asumiendo de manera integral la totalidad de sus activos, pasivos, obligaciones y relaciones contractuales, incluido el Contrato de Arrendamiento objeto de la presente controversia. 3.2.15.

El 13 de diciembre de 2023, se celebró audiencia de conciliación extrajudicial convocada por SERRANO LIÉVANO en contra de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, la cual fue suspendida luego de que los Convocados manifestaran haber entregado las oficinas arrendadas al LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 11 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Centro Comercial Iserra 100 el 23 de agosto de 2021, solicitándose la vinculación de dicha Propiedad Horizontal. 3.2.16.

El 31 de enero de 2024 se reanudó la referida audiencia de conciliación, con la comparecencia del Centro Comercial Iserra 100, que negó de manera expresa haber recibido de parte de COMODÍN y/o JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE las oficinas 414, 415 y 416, de propiedad de SERRANO LIÉVANO. 3.2.17. Al no lograrse acuerdo alguno entre las Partes, la conciliación extrajudicial fue formalmente declarada fallida. 3.2.18.

A la fecha de presentación de la Demanda Arbitral Reformada, SERRANO LIÉVANO manifestó que no ha recibido material ni jurídicamente los inmuebles objeto del Contrato de Arrendamiento, los cuales, entonces, continúan sin ser restituidos por parte de COMODÍN ni de JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE. 3.2.19. En consecuencia, la Convocante señaló que se encuentran plenamente exigibles a su favor la totalidad de los cánones de arrendamiento, cuotas de administración y demás conceptos adeudados por COMODÍN, así como el pago de la cláusula penal pactada en el Contrato de Arrendamiento, atendiendo a su naturaleza jurídica, finalidad resarcitoria y fuerza obligatoria dentro del negocio jurídico celebrado.

3.3. LAS EXCEPCIONES DE MÉRITO (CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA ARBITRAL) La Parte Convocada (COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE) contestó oportunamente la Demanda Arbitral Reformada, oportunidad en la cual se opuso al despacho favorable de las pretensiones de la Reforma de la Demanda Arbitral. Así mismo, formuló las siguientes excepciones de mérito: 3.3.1.

“TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR IMPOSIBILIDAD DE USO DEL BIEN ARRENDADO PARA LOS FINES CONTRATADOS – IMPACTO DE LA PANDEMIA COVID-19 EN EL USO Y DISFRUTE DEL SHOWROOM DE COMODÍN” La Parte Convocada sostuvo que la controversia no corresponde a un supuesto de incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento ni a una renovación automática del Contrato de Arrendamiento, como lo plantea la Parte Convocante, sino que gira en torno a la terminación anticipada y justificada del Contrato de Arrendamiento, ocurrida el 18 de mayo de 2020, como consecuencia de circunstancias imprevisibles e irresistibles derivadas de la pandemia de Covid-19.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 12 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Afirmó que el objeto específico del Contrato de Arrendamiento consistía en la destinación de las oficinas arrendadas como showroom corporativo, actividad que se tornó material y jurídicamente imposible desde marzo de 2020, debido a las medidas regulatorias de aislamiento obligatorio, restricción a la movilidad y suspensión del trabajo presencial en oficinas, ordenadas por el Gobierno Nacional y las autoridades distritales, las cuales excluían expresamente la operación de showrooms y la atención de clientes mayoristas.

Manifestó que dicha imposibilidad no solo recaía sobre el acceso físico a las oficinas, sino también sobre la imposibilidad de desplazamiento de los clientes corporativos, elemento esencial para la ejecución del negocio jurídico, lo que privó completamente a la Convocada del uso y disfrute del bien arrendado conforme a su destinación contractual.

Indicó que, ante la prolongación indefinida de dichas medidas y la ausencia de certeza sobre la reanudación de la actividad, la Convocada actuó de buena fe e inició acercamientos comerciales con la Parte Convocante, solicitando una reducción sustancial del canon de arrendamiento, propuesta que —según afirmó— fue rechazada, limitándose la Arrendadora a ofrecer una reducción marginal.

Sostuvo que, frente a este escenario y a la grave afectación económica sufrida por la Convocada, se produjo una imposibilidad sobreviniente de ejecución del Contrato de Arrendamiento, lo que la facultó para declarar la terminación unilateral del vínculo contractual, lo cual fue comunicado formalmente a la Parte Convocante mediante escrito del 18 de mayo de 2020, invocando la fuerza mayor, la inaptitud del bien para el fin convenido y las normas civiles aplicables al arrendamiento.

Adujo que dicha comunicación fue efectivamente recibida y contestada por la Parte Convocante, reconociéndose la terminación del Contrato de Arrendamiento, aunque manifestando desacuerdo con ella, razón por la cual —a juicio de la Convocada— la terminación produjo plenos efectos jurídicos desde esa fecha. Sostuvo igualmente que los argumentos de la Parte Convocante, según los cuales las oficinas podían destinarse a otros usos o asimilarse a locales comerciales habilitados para reapertura, desconocen el texto contractual y el régimen normativo aplicable, dado que el Contrato de Arrendamiento limitaba expresamente el uso de los inmuebles a oficinas destinadas a showroom “de las marcas textiles Chevignon, Americanino y Esprit” comercializadas por COMODÍN, sirviendo a Bogotá y otros Departamentos aledaños y prohibía su utilización y para venta al público, así quedó señalado en la Cláusula Tercera sobre “Objeto” del Contrato de Arrendamiento.

Indicó que las restricciones al trabajo presencial en oficinas se mantuvieron incluso durante los años 2020 y 2021, conforme a la normatividad nacional y distrital vigente, lo que reafirmó la imposibilidad de reanudar la actividad contractual convenida. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 13 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Desde el punto de vista jurídico, la Convocada afirmó que la terminación del Contrato de Arrendamiento se encontraba amparada en las normas del Código Civil relativas a la obligación del arrendador de mantener la cosa en estado de servir para el fin convenido (art. 1982 del Código Civil), así como en las disposiciones que regulan la terminación del arrendamiento por inutilización de la cosa (art. 1990 del Código Civil), aun por causas no imputables al arrendador, y en la teoría general de la “imposibilidad fortuita de ejecución en contratos bilaterales”.

Finalmente, manifestó que, habiéndose extinguido válidamente el Contrato el 18 de mayo de 2020, resultan improcedentes todas las pretensiones de la Parte Convocante que parten de la supuesta vigencia del Contrato con posterioridad a esa fecha, incluyendo aquellas relacionadas con cánones de arrendamiento, prestaciones accesorias y cláusula penal. 3.3.2.

“SUBSIDIARIA: TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DENTRO DEL TÉRMINO DE PREAVISO ACORDADO POR LAS PARTES – IMPOSIBILIDAD DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MÁS ALLÁ DEL AÑO 2022” La Parte Convocada, de manera subsidiaria, sostuvo que, en el evento en que el Tribunal Arbitral no acoja la tesis de la terminación del Contrato de Arrendamiento ocurrida en mayo de 2020 por imposibilidad de ejecución, deben rechazarse en todo caso las pretensiones de la Parte Convocante fundadas en una supuesta renovación o prórroga del Contrato.

Afirmó que la comunicación remitida el 18 de mayo de 2020, independientemente de los efectos extintivos alegados en la excepción principal, produjo plenos efectos jurídicos como preaviso para impedir cualquier renovación automática del vínculo contractual más allá del 30 de abril de 2022. Indicó que las Partes acordaron expresamente, en la Cláusula Vigésima del Contrato de Arrendamiento, que la terminación del Contrato debía comunicarse con una anticipación no inferior a seis (6) meses a la fecha de vencimiento del período contractual vigente, requisito que —según sostuvo— fue cumplido en exceso, en tanto el preaviso fue otorgado con más de veintitrés (23) meses de antelación al vencimiento previsto para abril de 2022.

Manifestó que, en consecuencia, el Contrato de Arrendamiento no podía tenerse por renovado ni prorrogado automáticamente con posterioridad a dicha fecha, razón por la cual carecen de sustento todas las pretensiones económicas formuladas por la Parte Convocante que parten de la supuesta vigencia del Contrato entre los años 2022 y siguientes.

Finalmente, adujo que, aun en el escenario más desfavorable para la Convocada, el cumplimiento del término de preaviso pactado impide jurídicamente predicar la existencia de una renovación contractual, por lo que las reclamaciones asociadas a LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 14 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cánones, prestaciones accesorias y demás efectos derivados de una supuesta prórroga deben ser desestimadas en su integridad. 3.3.3.

“INCUMPLIMIENTO DE SERRANO LIÉVANO AL DEBER DE BUENA FE CONTRACTUAL – COMPROBADA MALA FE DE LA CONVOCANTE DESDE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO HASTA LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA ARBITRAL Y SU REFORMA” La Parte Convocada afirmó que, habiéndose producido la terminación del Contrato de Arrendamiento el 18 de mayo de 2020, las reclamaciones formuladas por la Parte Convocante no solo carecen de sustento jurídico, sino que además desconocen el deber general de buena fe contractual que gobierna la ejecución, interpretación y extinción de los contratos.

Sostuvo que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1603 del Código Civil, las Partes estaban obligadas a comportarse de manera leal, transparente y coherente, atendiendo no solo a lo expresamente pactado, sino también a los deberes que emanan de la naturaleza del contrato y de la ley, incluidos aquellos deberes secundarios de conducta que integran el contenido obligacional del negocio jurídico.

Indicó que la buena fe contractual cumple una función integradora e interpretativa, en virtud de la cual surgen deberes adicionales no expresamente pactados, orientados a permitir que cada parte alcance el resultado útil del contrato, dentro de los cuales se encuentran los deberes de colaboración, respeto y coherencia en el desarrollo de la relación negocial.

Adujo que la Parte Convocante incurrió en un comportamiento contrario a dichos deberes desde la terminación del Contrato y hasta la presentación de la demanda arbitral y su reforma, al desconocer los efectos jurídicos de la terminación comunicada, formular pretensiones fundadas en la supuesta vigencia del Contrato y sostener posiciones que —a juicio de la Convocada— resultan incompatibles con su conducta previa.

En particular, manifestó que la Convocante vulneró los deberes de coherencia contractual y de colaboración, al mantener una actuación que, según afirmó, desconoce las legítimas expectativas generadas en la Convocada y obstaculiza la terminación de la relación contractual, razón por la cual las reclamaciones formuladas deben ser desestimadas. 3.3.4.

“INCUMPLIMIENTO AL DEBER DE COHERENCIA CONTRACTUAL – DESCONOCIMIENTO DE LOS PROPIOS ACTOS DE LA CONVOCANTE” La Parte Convocada sostuvo que la Parte Convocante incumplió el deber de coherencia contractual, el cual se encuentra incorporado al Contrato de LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 15 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Arrendamiento por virtud del principio de buena fe, y que impide a un contratante ejercer derechos de manera contradictoria con su conducta anterior.

Afirmó que, conforme a la doctrina y a las reglas que gobiernan el ejercicio de los derechos subjetivos en el ámbito contractual, resulta jurídicamente inadmisible que una parte invoque pretensiones que, aun siendo lícitas en abstracto, resultan objetivamente incompatibles con sus propios actos previos, en tanto ello constituye una extralimitación del derecho y una vulneración del principio de confianza legítima.

Indicó que el ordenamiento jurídico sanciona este tipo de comportamientos contradictorios (sentencia T-295 de 1999) en la medida en que afectan la seguridad jurídica y las legítimas expectativas generadas en la contraparte, por lo cual el ejercicio incoherente de un derecho deviene improcedente cuando contradice una conducta anterior clara, relevante y jurídicamente significativa.

Finalmente, manifestó que, en el caso concreto, la Convocante incurrió en múltiples actuaciones que —a juicio de la Convocada— evidencian el desconocimiento de sus propios actos, configurándose así una infracción al deber de coherencia contractual, cuyos efectos deben ser tenidos en cuenta por el Tribunal Arbitral al momento de resolver las pretensiones formuladas. 3.3.5.

“SERRANO LIÉVANO, EN FORMA CONTRADICTORIA, PRETENDE QUE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE TENGA POR RENOVADO HASTA 2027, CUANDO ELLA MISMA RECONOCIÓ LA TERMINACIÓN DEL VÍNCULO EN MAYO DE 2020” La Parte Convocada sostuvo que la Parte Convocante incurrió en una conducta contradictoria al afirmar, en su demanda arbitral reformada, que el Contrato de Arrendamiento se habría renovado automáticamente hasta el año 2027, y al reclamar, con fundamento en dicha supuesta prórroga, el pago de cánones de arrendamiento y otros conceptos económicos, incluso a título de “lucro cesante”.

Adujo que tales pretensiones resultan incompatibles con la conducta previa de la Convocante, quien, mediante comunicación de 20 de mayo de 2020, reconoció expresamente la terminación del Contrato de Arrendamiento, aun cuando hubiese manifestado su desacuerdo con la forma en que dicha terminación fue declarada por la Convocada. Indicó que, si bien la Convocante no compartió los fundamentos de la terminación unilateral, tuvo pleno conocimiento de la extinción del vínculo contractual y respondió expresamente a dicha comunicación, lo que —a juicio de la Convocada— impide que posteriormente pretenda desconocer ese hecho y sostener que el contrato continuó vigente y fue objeto de renovación automática.

Manifestó que la pretensión de presentar el litigio como un simple incumplimiento en el pago de cánones derivados de una supuesta prórroga contractual desconoce LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 16 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN los actos propios de la Convocante y vulnera el deber de coherencia contractual, razón por la cual solicitó al Tribunal Arbitral que desestime cualquier reclamación fundada en la alegada renovación del contrato con posterioridad a mayo de 2020. 3.3.6.

“SERRANO LIÉVANO, DESDE 2021, CONOCÍA QUE LAS OFICINAS SE HABÍAN PUESTO A SU TOTAL DISPOSICIÓN Y NO ERAN OCUPADAS POR COMODÍN COMO PRODUCTO DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” La Parte Convocada manifestó que la Convocante incurrió en un nuevo desconocimiento del deber de coherencia contractual, al afirmar, en sus reclamaciones, que las Oficinas objeto del Contrato de Arrendamiento no habían sido restituidas y al solicitar su supuesta entrega, pese a que —desde mediados del año 2021— tenía pleno conocimiento de que dichos inmuebles se encontraban totalmente desocupados y a su disposición. Afirmó que esta pretensión resulta contradictoria con los hechos acreditados y con las propias actuaciones de la Convocante, pues, si bien el Contrato de Arrendamiento terminó en mayo de 2020, las restricciones regulatorias vigentes impidieron que la sociedad COMODÍN retirara de manera inmediata los bienes ubicados en las Oficinas y realizara su adecuación. No obstante, señaló que dicha circunstancia fue expresamente advertida en la comunicación de terminación del contrato.

Indicó que, en julio de 2021, con ocasión de una garantía mobiliaria otorgada por COMODÍN a favor de Intercrédito de Colombia S.A.S., se adelantaron las gestiones necesarias para el retiro de las mercancías existentes en las Oficinas, proceso del cual SERRANO LIÉVANO tuvo conocimiento directo y permanente, al haber sido incluida en la totalidad de las comunicaciones intercambiadas con la copropiedad y con el acreedor garantizado.

Manifestó que, una vez autorizada la diligencia, Intercrédito de Colombia S.A.S. retiró los bienes, dejando las oficinas completamente vacías, circunstancia que dio lugar a que COMODÍN procediera, de buena fe, a su limpieza, pintura y adecuación final, actuaciones que fueron informadas por la administración del edificio a la Convocante.

Adujo adicionalmente que SERRANO LIÉVANO conocía que los inmuebles no estaban siendo ocupados, como lo evidencian los consumos nulos de servicios públicos desde 2021 y durante los años 2022, 2023 y 2024, información que consta tanto en documentos aportados con la reforma de la demanda como en el dictamen pericial. Concluyó que, pese a conocer que las Oficinas se encontraban desocupadas, vacías y disponibles para su explotación comercial desde 2021, la Convocante ha pretendido desconocer dicha realidad fáctica con el fin de sustentar reclamaciones LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 17 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN económicas ante el Tribunal Arbitral, conducta que, a juicio de la Convocada, resulta incompatible con el principio de buena fe y con el deber de coherencia contractual. 3.3.7.

“SERRANO LIÉVANO, EN FORMA CONTRADICTORIA, PRETENDÍA QUE COMODÍN USARA LAS OFICINAS EN CONTRAVÍA DE LA LEY Y DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO” La Parte Convocada sostuvo que la Parte Convocante incurrió en una conducta contradictoria y contraria a sus propios actos durante el proceso de terminación del Contrato de Arrendamiento en mayo de 2020, al sugerir que, pese a las restricciones derivadas de la Pandemia de Covid-19, COMODÍN podía continuar utilizando las Oficinas arrendadas para actividades de almacenamiento y para la atención de ventas al público.

Afirmó que dicha posición desconoció de manera consciente el texto contractual que la propia Convocante había predispuesto y suscrito, el cual establecía expresamente restricciones sobre el uso permitido de las Oficinas, prohibiendo su destinación para almacenamiento de mercancías y para el desarrollo de actividades comerciales abiertas al público.

Indicó que, en respuesta a la comunicación de terminación, SERRANO LIÉVANO manifestó que las Oficinas podían destinarse “al uso que requieran”, incluyendo el almacenamiento de productos y la apertura de supuestos “locales” en el Centro Comercial Iserra 100, afirmaciones que —a juicio de la Convocada— resultaban incompatibles tanto con el clausulado contractual como con la naturaleza misma de los inmuebles, concebidos como oficinas tipo showroom y no como locales comerciales.

Manifestó que la Convocante conocía que las Oficinas no eran locales de venta al público y que, por su destinación contractual, no les eran aplicables las medidas gubernamentales de apertura gradual previstas para establecimientos comerciales durante la pandemia, permaneciendo sujetas, en cambio, a las reglas de trabajo en casa vigentes para oficinas.

Concluyó que la afirmación según la cual COMODÍN podía hacer pleno uso y disfrute de las Oficinas evidenció un desconocimiento consciente del Contrato de Arrendamiento y una actuación incompatible con los propios actos de la Convocante, razón por la cual solicitó al Tribunal de Arbitraje tener en cuenta dicha conducta para desestimar las pretensiones formuladas sobre este particular, por considerarlas contrarias a la buena fe contractual. 3.3.8.

“FINALMENTE, SERRANO LIÉVANO, EN FORMA CONTRADICTORIA, SE ABSTUVO DE PAGAR LOS IMPUESTOS ASOCIADOS A LAS FACTURAS EMITIDAS A COMODÍN A PARTIR DE JUNIO DE 2020” LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 18 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN La Convocada adujo que la Parte Convocante incurrió en una nueva conducta contradictoria y contraria al deber de coherencia contractual al abstenerse de pagar los impuestos asociados a las facturas de venta emitidas a partir de junio de 2020 por concepto de cánones de arrendamiento, facturas que, además, fueron oportunamente rechazadas por COMODÍN en atención a la terminación del Contrato de Arrendamiento.

Adujo que, pese a no haber asumido las cargas tributarias correspondientes, SERRANO LIÉVANO pretende en este trámite arbitral el reconocimiento de sumas que incluyen valores por concepto de IVA, incluso respecto de intereses moratorios, circunstancia que —a juicio de la Convocada— evidencia una actuación de mala fe. Indicó que, aunque en el juramento estimatorio la Convocante no discriminó entre capital e impuestos, del dictamen pericial aportado por esta se desprende que una parte significativa de las sumas reclamadas incorpora el IVA del 19%, incluyendo el valor total pretendido por cánones de arrendamiento.

Manifestó que, al reclamar el IVA asociado a las facturas emitidas, SERRANO LIÉVANO parte del supuesto de haber causado, declarado y pagado dicho impuesto en los periodos correspondientes, presupuesto que no fue acreditado dentro del proceso. En ese sentido, señaló que la Convocante tampoco demostró haber cumplido con las obligaciones fiscales derivadas de dichos ingresos, tales como el pago del impuesto sobre la renta y del impuesto de industria y comercio.

Afirmó que la falta de prueba del pago de estos tributos constituye un indicio claro de incoherencia, en tanto un presunto acreedor que omite asumir las cargas fiscales asociadas a los conceptos reclamados estaría reconociendo, mediante su propia conducta, la inexistencia de las obligaciones cuya satisfacción persigue. Agregó que, ante el rechazo de las facturas electrónicas por parte de COMODÍN, correspondía a SERRANO LIÉVANO emitir las respectivas notas crédito, conforme a la normativa tributaria vigente y, en particular, a lo dispuesto en la Resolución DIAN 165 de 2023.

Sin embargo, afirmó que —salvo una excepción puntual— la Convocante no emitió ni entregó las notas crédito correspondientes, incumpliendo las obligaciones legales a su cargo. Indicó que, conforme a la doctrina oficial de la DIAN, mientras no se anule una factura mediante nota crédito, el IVA causado continúa siendo exigible y debe ser declarado y pagado por el responsable, circunstancia que refuerza, en criterio de la Convocada, la improcedencia de la reclamación formulada.

Concluyó que, al no acreditarse ni el pago del IVA ni la emisión de las notas crédito asociadas a las facturas rechazadas, las pretensiones económicas de Serrano Liévano carecen de sustento fáctico y jurídico, revelan una actuación temeraria y constituyen una nueva manifestación de la mala fe y falta de coherencia contractual con la que, según afirmó, ha procedido la Convocante, razones por las cuales LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 19 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN solicitó al Tribunal de Arbitraje desestimar íntegramente las pretensiones formuladas. 3.3.9.

“INCUMPLIMIENTO AL DEBER DE COLABORACIÓN CONTRACTUAL DE SERRANO LIÉVANO EN LA RECEPCIÓN DE LAS OFICINAS Y EL TOTAL DESENTENDIMIENTO DE SU ESTADO” La Parte Convocada sostuvo que SERRANO LIÉVANO incumplió el deber de colaboración contractual, uno de los deberes secundarios de conducta derivados del principio general de buena fe que rige la ejecución de los contratos.

Afirmó que dicho deber impone a las partes —y particularmente al arrendador— la obligación de actuar de manera activa, leal y equilibrada para facilitar la satisfacción del objeto contractual y preservar una relación negocial armónica. Indicó que, conforme a la doctrina y a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, el deber de colaboración exige que el arrendador procure la efectiva restitución del inmueble y actúe con rectitud y ética contractual, especialmente en escenarios excepcionales como los derivados de la pandemia de Covid-19.

En ese contexto, la restitución de los inmuebles no podía concebirse como un asunto de exclusivo interés de los Arrendatarios, sino como una actuación que requería la cooperación activa del Arrendador para el retorno de la tenencia. Adujo que SERRANO LIÉVANO desconoció dicho deber al abstenerse deliberadamente de retomar la posesión de las Oficinas, pese a conocer que estas se encontraban desocupadas, vacías y adecuadas, optando por desentenderse por completo de su situación física y jurídica con el único propósito —según afirmó— de continuar pretendiendo la causación de cánones de arrendamiento.

Manifestó que la conducta desplegada por la Convocante se apartó de los estándares de rectitud exigibles al arrendador, en tanto no buscó restablecer la explotación comercial de los inmuebles tras la terminación contractual, sino que, por el contrario, prefirió ignorar su estado real y sostener, sin respaldo probatorio y en contravía de la evidencia obrante en el expediente, que el Contrato continuaba vigente.

Concluyó que, una vez conocida la terminación del Contrato de Arrendamiento, era deber de SERRANO LIÉVANO retomar la tenencia de las Oficinas y adelantar las gestiones necesarias para su comercialización, y que la omisión de dicha conducta constituye una infracción al deber de colaboración contractual y una nueva manifestación de mala fe, razón por la cual solicitó al Tribunal Arbitral desestimar las pretensiones formuladas por la Convocante sobre este particular. 3.3.10.

“INCUMPLIMIENTO DE SERRANO LIÉVANO AL PROCEDIMIENTO DE ABANDONO DE LAS OFICINAS REGULADO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y AL DEBER DE MITIGAR SU PROPIO DAÑO” LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 20 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN La Parte Convocada indicó que SERRANO LIÉVANO incumplió tanto el procedimiento de abandono expresamente regulado en el Contrato de Arrendamiento como el deber general de mitigar su propio daño, deber este plenamente reconocido en el ordenamiento jurídico colombiano. Afirmó que el Contrato de Arrendamiento fue íntegramente redactado y predispuesto por SERRANO LIÉVANO y que, en dicho texto, se incorporó la Cláusula Vigésima Primera, mediante la cual se estableció un procedimiento específico para el evento de abandono del inmueble arrendado.

Indicó que dicha Cláusula imponía al arrendador la obligación de ingresar al inmueble y recuperar su tenencia una vez transcurridos dos (2) meses sin pago del canon de arrendamiento, con el propósito de prevenir o minimizar perjuicios, tanto propios como de los Arrendatarios. Adujo que, incluso bajo el supuesto —no aceptado— de que el Contrato de Arrendamiento hubiese permanecido vigente después de mayo de 2020, SERRANO LIÉVANO estaba obligada, desde entonces, a ejecutar la facultad contractual que ella misma se reservó, ingresando a las Oficinas y retomando su tenencia. Sin embargo, manifestó que la Convocante se abstuvo deliberadamente de hacerlo, como parte de una estrategia orientada a sostener que COMODÍN continuaba ejerciendo tenencia sobre los inmuebles, pese a la realidad fáctica.

Indicó que dicha omisión no solo constituyó un incumplimiento directo del clausulado contractual, sino también una infracción al deber de mitigar el daño, conforme al cual el acreedor afectado debe adoptar conductas razonables para evitar o reducir los perjuicios derivados de un eventual incumplimiento. En ese sentido, sostuvo que SERRANO LIÉVANO no podía reclamar indemnización por perjuicios —incluido el lucro cesante— que habría podido evitar fácilmente mediante la recuperación oportuna de la tenencia de las Oficinas.

Concluyó que las supuestas pérdidas económicas alegadas por la Convocante son consecuencia exclusiva de su propia inactividad y de su decisión consciente de no aplicar el procedimiento de abandono pactado, razón por la cual solicitó al Tribunal Arbitral abstenerse de reconocer cualquier prestación económica fundada en daños que, conforme al contrato y a la ley, debieron ser mitigados por SERRANO LIÉVANO 3.3.11.

“HECHO DE LA VÍCTIMA” La Parte Convocada sostuvo que el Tribunal debe abstenerse de reconocer las pretensiones indemnizatorias formuladas en la demanda reformada, en particular la relativa al lucro cesante, por configurarse en el presente asunto una causal de exoneración de responsabilidad civil consistente en el hecho de la víctima.

Explicó que, conforme a los principios generales de la responsabilidad contractual, el deudor puede exonerarse total o parcialmente de la obligación de indemnizar LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 21 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cuando se acredita la existencia de una causa extraña, dentro de la cual se inscribe la conducta concurrente o exclusiva de la propia víctima en la producción del daño. Señaló que la jurisprudencia ha reconocido la aplicación de esta figura tanto en el ámbito extracontractual como en el contractual, con la consecuencia de excluir o, en su caso, reducir proporcionalmente la condena indemnizatoria (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 16 de diciembre de 2010, radicación No. 11001-3103-008-1989-00042-01 y sentencia de 30 de noviembre de 1935).

Manifestó que SERRANO LIÉVANO pretende el reconocimiento de un lucro cesante por valor de MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y DOS MILLONES NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE PESOS (COP $1.382.938.949), suma que afirma haber dejado y dejar de percibir entre el 1º de mayo de 2022 y el 30 de abril de 2027, periodo sustentado en una supuesta renovación contractual que, en criterio de la Convocada, carece de sustento jurídico.

Indicó que, incluso en el evento remoto de que el Tribunal examinara la situación con posterioridad a abril de 2022, cualquier perjuicio alegado entre 2022 y 2027 carecería de certeza y sería imputable exclusivamente a la conducta de la propia Convocante. En ese sentido, afirmó que SERRANO LIÉVANO incumplió sus obligaciones contractuales y los deberes derivados de la buena fe, en especial al no aplicar el procedimiento de abandono pactado ni retomar la tenencia de las Oficinas, permitiendo deliberadamente el transcurso del tiempo sin adelantar su explotación comercial.

Sostuvo que, de haber actuado como un arrendador diligente, SERRANO LIÉVANO habría recuperado la posesión de los inmuebles desde la terminación del Contrato de Arrendamiento en mayo de 2020, evitando así la supuesta pérdida de ingresos que hoy reclama. Por el contrario, señaló que la decisión autónoma de no retomar la tenencia de las Oficinas y de mantenerlas desocupadas es la causa exclusiva de cualquier detrimento patrimonial alegado.

Concluyó que no resulta jurídicamente procedente reconocer una indemnización de perjuicios —y en particular un lucro cesante— derivada de la conducta voluntaria de la propia Convocante, quien, según afirmó, decidió abandonar sus inmuebles y luego reclamar rentas futuras hasta 2027, pese a que las Oficinas se encuentran vacías, disponibles y fuera de la tenencia de los Convocados desde la terminación contractual en mayo de 2020. 3.3.12.

“IMPROCEDENCIA DEL RECONOCIMIENTO DE LUCRO CESANTE POR NO CUMPLIR CON EL REQUISITO DE CERTEZA” La Parte Convocada sostuvo que resulta improcedente el reconocimiento de un lucro cesante futuro hasta el año 2027, por cuanto el supuesto perjuicio alegado no LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 22 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cumple con el requisito de certeza exigido por el ordenamiento jurídico para su resarcimiento.

Adujo que, conforme a los principios generales de la responsabilidad civil, el daño indemnizable debe ser cierto, personal y directo, y que, en particular, el requisito de certeza exige que el perjuicio se presente como una lesión real y efectiva del patrimonio, y no como un daño meramente eventual o hipotético. Señaló que la jurisprudencia ha sido reiterada en exigir que el daño cuya reparación se pretende aparezca efectivamente causado como consecuencia del incumplimiento imputado.

Indicó que, bajo la tesis de SERRANO LIÉVANO, se pretende que el Tribunal reconozca a título de lucro cesante cánones de arrendamiento calculados hasta el año 2027, partiendo del supuesto de una renovación contractual inexistente. No obstante, afirmó que el lucro cesante corresponde únicamente a las ganancias ciertas que se han dejado de percibir o que con alto grado de probabilidad se habrían recibido, circunstancia que no se configura en el presente caso.

Manifestó que no existe certeza alguna de que SERRANO LIÉVANO dejará de percibir ingresos por concepto de arrendamiento hasta abril de 2027, ni de que las Oficinas no puedan ser nuevamente arrendadas durante dicho periodo, de modo que el perjuicio alegado carece del grado de certidumbre requerido para su reconocimiento judicial. Concluyó que, aun en gracia de discusión y sin perjuicio de la ausencia de los demás elementos estructurales de la responsabilidad civil, el supuesto daño futuro invocado por la Convocante no satisface el requisito de certeza, razón suficiente para que el Tribunal de Arbitraje niegue cualquier pretensión indemnizatoria fundada en lucro cesante. 3.3.13.

“IMPROCEDENCIA DE LA RESTITUCIÓN DE LAS OFICINAS POR TRATARSE DE UN HECHO SUPERADO Y CUMPLIDO” La Parte Convocada solicitó al Tribunal desestimar cualquier pretensión orientada a la restitución de las Oficinas, al considerar que dicho aspecto constituye un hecho superado y cumplido. Manifestó que, desde julio de 2021, los inmuebles fueron adecuadamente desocupados, limpiados y puestos a disposición de la Convocante, circunstancia que era plenamente conocida por SERRANO LIÉVANO, quien tenía conocimiento de que las Oficinas se encontraban vacías y disponibles para retomar su tenencia. En ese sentido, sostuvo que no existe ocupación material ni jurídica por parte de COMODÍN que haga procedente una orden de restitución. Adujo, adicionalmente, que, si SERRANO LIÉVANO hubiera tenido un interés real y oportuno en la restitución de los inmuebles y en la mitigación de los supuestos perjuicios derivados del no pago de cánones, debía haber formulado un LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 23 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN requerimiento expreso de restitución a los Arrendatarios, en los términos exigidos por la ley.

Al respecto, señaló que el artículo 2007 del Código Civil dispone que la mora en la restitución solo se configura mediante requerimiento del arrendador, aun cuando haya existido desahucio previo, y que, en ausencia de dicho requerimiento, no es posible predicar incumplimiento ni derivar consecuencias indemnizatorias por mora en la restitución. Concluyó que, al no existir ocupación actual de las Oficinas, ni requerimiento alguno de restitución por parte de la Convocante, la pretensión respectiva carece de objeto y debe ser rechazada por tratarse de un hecho ya cumplido y carente de controversia real. 3.3.14.

“IMPROCEDENCIA DE LA ACUMULACIÓN DE UNA RECLAMACIÓN POR CLÁUSULA PENAL E INTERESES MORATORIOS” La Parte Convocada solicitó rechazar las pretensiones de la Convocante orientadas al reconocimiento simultáneo de cláusula penal e intereses moratorios, por considerar que dicha acumulación daría lugar a una doble indemnización y, en consecuencia, a un enriquecimiento sin causa.

Manifestó que SERRANO LIÉVANO pretende sancionar un supuesto retardo o incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento causados desde el 1º de abril de 2020 mediante dos mecanismos concurrentes: (i) el pago de una cláusula penal por valor de SEISCIENTOS CINCUENTA MILLONES CIENTO SETENTA Y TRES MIL SETECIENTOS SETENTA Y TRES PESOS (COP $650.173.773); y, (ii) el pago de intereses moratorios, lo cual resulta jurídicamente improcedente.

Adujo que la cláusula penal y los intereses moratorios persiguen una finalidad idéntica, consistente en sancionar el incumplimiento o el retardo en el pago de una obligación dineraria, razón por la cual son incompatibles. En apoyo de esta afirmación, citó el artículo 65 de la Ley 45 de 1990, conforme al cual toda suma exigida al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento se considera interés de mora, cualquiera sea su denominación. Añadió que esta interpretación ha sido reiteradamente avalada por la Superintendencia Financiera de Colombia, la cual ha sostenido que la coexistencia de cláusula penal e intereses moratorios para un mismo incumplimiento implica cobrar dos veces una misma obligación sancionatoria, lo que resulta contrario al ordenamiento jurídico.

Concluyó que, en atención a la incompatibilidad entre ambas figuras, el Tribunal de Arbitraje debe rechazar la pretensión de reconocimiento conjunto de cláusula penal e intereses moratorios por resultar improcedente. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 24 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3.3.15.

“GENÉRICA” La Parte Convocada solicitó que, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 282 del Código General del Proceso, se declare de oficio cualquier otra excepción de mérito que resulte acreditada, con fundamento en los hechos probados, las pruebas recaudadas y los argumentos jurídicos que se consoliden a lo largo del proceso, y que beneficie a la Parte Convocada y se oponga a las pretensiones de la Convocante.

4. SÍNTESIS DE LAS ACTUACIONES SURTIDAS EN EL PROCESO Las actuaciones adelantadas en la etapa inicial del presente proceso arbitral fueron, en síntesis, las siguientes: 4.1. El 22 de febrero de 2024, SERRANO LIÉVANO, Parte Convocante, presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá1. 4.2.

Agotado el trámite respectivo, el nombramiento del árbitro único se produjo mediante sorteo público de fecha 26 de marzo de 20242, que se llevó a cabo a través del sistema de telepresencia, bajo la coordinación del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, de conformidad con las previsiones del artículo 2.23 del Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, en concordancia con los artículos 23 y 31 de la Ley 1563 de 2012. 4.3.

Luego de que árbitro único aceptara su designación3 y cumplieron con lo preceptuado por el artículo 15 de la citada Ley 1563, el Tribunal se instaló en audiencia celebrada el 29 de abril de 20244. 4.4. En esta audiencia, el Tribunal, además de declararse debidamente instalado, fijó como su sede y la de su Secretaría al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Igualmente designó Doctor HENRY SANABRIA SANTOS como secretario, éste último de la Lista de Secretarios del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, quien oportunamente aceptó su designación5 y tomó 1 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_01 \ 001_Demanda_20240222 2Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_01 \ 011_Resultado_sorteo_202402326 3 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_01 \ 013_Aceptación_arbitro_ibarra_20240327 4 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_01 \ 018_Acta_instalación_20240429 5 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_01 \ 020_Aceptación_secretario_sanabria_20240429 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 25 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN posesión, dando cumplimiento al deber de información consagrado en la Ley6. 4.5.

Instalado el Tribunal, mediante Auto No. 2 de la misma fecha7 se inadmitió la demanda presentada por la Parte Convocante. 4.6. El día 6 de mayo de 2024, la Parte Convocante presentó memorial de subsanación de la demanda arbitral junto con una versión de la demanda con la inclusión de las correcciones ordenadas por el Tribunal8; del mencionado escrito remitió copia a la Parte Convocada. 4.7.

Mediante Auto No. 3 del 14 de mayo de 2024, el Tribunal admitió la demanda arbitral promovida por SERRANO LIÉVANO en contra de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, corriendo los traslados de rigor9. 4.8. El 16 de junio de 2024, COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, integrantes de la Parte Convocada, contestaron la demanda arbitral escrito mediante el cual formularon excepciones de mérito, acompañaron pruebas y solicitaron el decreto y práctica de otras10.

Así mismo, llamaron en garantía al Centro Comercial Iserra 100 PH11. 4.9. Teniendo en cuenta que el mensaje de datos mediante el cual las integrantes del extremo Convocada remitieron el respectivo escrito, fue enviado por vía electrónica, en copia, con destino a la Parte Convocante, el traslado de las excepciones de mérito de que trata el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012 y que debía realizarse por Secretaría, se surtió en la forma expresamente establecida y regulada para ello mediante el parágrafo del artículo 9º de la citada Ley 2213 de 2022, sin pronunciamiento. 4.10.

Mediante Auto No. 4 del 10 de julio de 2024, el Tribunal tuvo por contestada en tiempo la demanda arbitral por parte de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, corrió traslado de la objeción al juramento estimatorio y fijó el día 31 de julio de 2024, a las 10:00 a.m., como fecha y hora para celebrar la audiencia de que trata el artículo 2.38 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, de conformidad con lo indicado en la parte motiva de esta providencia12. 6 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 002_Auto_3_14052024 7 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_01 \ 018_Acta_instalación_20240429 8 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 001_Subsanación_Demanda_Arbitral 9 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 002_Auto_3_14052024 10 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 003_Contestación_Demanda_Llamamiento_en_Garantía 11 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 003_Contestación_Demanda_Llamamiento_en_Garantía 12 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 004_Auto_4_y_5_10072024 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 26 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 4.11.

Mediante Auto No. 5 del 10 de julio de 2024, el Tribunal rechazó de plano el llamamiento en garantía formulado por COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE contra el Centro Comercial Iserra 100 PH13. 4.12. El 16 de julio de 2024, COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE interpusieron recurso de reposición en contra del Auto No. 5 del 10 de julio de 202414. 4.13.

El 18 de julio de 2024, SERRANO LIÉVANO se pronunció a la objeción que formuló COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE al juramento estimatorio15. 4.14. Mediante Auto No. 6 del 29 de julio de 2024, el Tribunal decidió reponer la providencia recurrida, esto es, el Auto No. 5 del 10 de julio de 2025 y, en su lugar, admitir el llamamiento en garantía formulado por Convocados COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE en contra del Centro Comercial Iserra 100 PH.

Como consecuencia de lo anterior, se aplazó la celebración de la audiencia prevista para el 31 de julio de 202416. 4.15. El 30 de julio de 2024, con fundamento en lo previsto por el artículo 8º de la Ley 2213 de 2022, se notificó personalmente al Centro Comercial Iserra 100 PH el Auto No. 6 del 29 de julio de 202417. 4.16. El 28 de agosto de 2025, el Centro Comercial Iserra 100 PH contestó el llamamiento en garantía en el sentido de indicar que: (i) niega expresamente la existencia del pacto arbitral con la Llamante en Garantía;

(ii) niega la existencia de un contrato mediante el cual la copropiedad haya aceptado ser garante o deudor de los Convocados; (iii) manifiesta que no se adhiere al pacto arbitral que dio origen al trámite; (iv) aduce que no se adhirió al contrato de arrendamiento objeto del proceso; y, (v) finalmente, expresa que “no habilita el presente arbitraje”18.

Teniendo en cuenta que el Centro Comercial Iserra 100 PH no acreditó el envío del mensaje de datos a los demás intervinientes, esto es, no se dio cumplimiento a los presupuesto establecidos en el parágrafo del artículo 9º de la Ley 2213 de 2022, el 3 de septiembre de 202419, por secretaría, se fijó en lista la contestación del llamamiento en garantía por el término de cinco (5) días de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012 en 13 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 004_Auto_4_y_5_10072024 14 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 005_Recurso_Reposición_Convocada_Auto_5 15 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 006_Pronunciamiento_Convocante_Objeción_Juramento_Serrano 16 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 007_Auto_6_29072024 17 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 008_Auto_6_29072024_Notificación_Personal_CCISERRA100PH 18 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 009_Contestación_Llamamiento_ISERRA_100_PH 19 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 010_Fijación_Lista_Traslado_03092024 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 27 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN concordancia con el artículo 110 del Código General del Proceso, término que venció sin pronunciamiento. 4.17.

Mediante Auto No. 7 del 5 de octubre de 2024, el Tribunal resolvió (i) dejar sin efectos el llamamiento en garantía formulado por COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE contra el Centro Comercial Iserra 100 PH; y, (ii) fijar el día martes 15 de octubre de 2024, a las 8:30 a.m., como fecha y hora para celebrar la audiencia de que trata el artículo 2.38 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá20. 4.18.

El 15 de octubre de 2024, se llevó a cabo audiencia de que trata el artículo 2.38 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá21. 4.19. El 29 de octubre de 2024, COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE acreditaron el pago del 50% que les correspondía por concepto de gastos y honorarios del Tribunal. 4.20.

Teniendo en cuenta que el 29 de octubre de 2024 venció el término de diez (10) días de que trata el artículo 27 de la Ley 1563 de 2012, término dentro del cual, solamente COMODÍN y JUAN CAMILO LALINDE acreditaron el pago de las sumas por concepto de gastos y honorarios en la proporción que les correspondía (50%), se procedió a informar de tal circunstancia a las Partes para los fines previstos en la norma en cita. 4.21.

El 6 de noviembre de 2024, COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE acreditaron el pago del 50% de le correspondía a SERRANO LIÉVANO, por concepto de gastos y honorarios del Tribunal. 4.22. Mediante Auto No. 9 de fecha 8 de noviembre de 2024, el Tribunal señaló el lunes 18 de noviembre de 2024, a las 9:30 a.m. como fecha y hora para celebrar la primera audiencia de trámite de este proceso arbitral, en aplicación a lo previsto en el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012, norma según la cual “[u]na vez consignada la totalidad de los honorarios y gastos, el tribunal arbitral celebrará la primera audiencia de trámite”, en concordancia con lo dispuesto en los artículos 2.41, 2.42 y 2.43 del Reglamento de Procedimiento del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá22. 20 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 011_Acta_05102024 21 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 011_Acta_Audiencia_15102024_Auto_8 22Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 014_auto_9_08112024 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 28 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 4.23.

El 15 de noviembre de 2024, SERRANO LIÉVANO, reformó la Demanda Inicial. De la Reforma de la Demanda Arbitral y sus anexos se remitió copia simultánea al extremo Convocado23. 4.24. Por lo anterior, el Tribunal consideró que no era posible adelantar la audiencia de que trata el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012, en concordancia con lo establecido en los artículos 2.41, 2.42 y 2.43 del Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, prevista para el día 18 de noviembre de 2024.

Por esta razón, el Tribunal informó a las Partes sobre la cancelación de la audiencia con la debida antelación, con la anotación de que la mencionada audiencia se realizaría según citación que sería realizada en su debida oportunidad, después de que se agote el trámite de traslado y contestación de la reforma de la demanda arbitral24. 4.25.

Mediante Auto No. 10 de fecha 2 de diciembre de 2024, el Tribunal resolvió inadmitir la reforma de la demanda promovida por SERRANO LIÉVANO, como Parte Convocante en contra de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, como Parte Convocada25. 4.26. El 9 de diciembre de 2024, la Parte Convocante presentó memorial de subsanación de la demanda arbitral reformada junto con una versión de la demanda con la inclusión de las correcciones ordenadas por el Tribunal26; del mencionado escrito remitió copia a la Parte Convocada. 4.27.

Mediante Auto No. 11 del 24 de diciembre de 2024, el Tribunal admitió la demanda arbitral reformada promovida por SERRANO LIÉVANO en contra de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, corriendo los traslados de rigor27. 4.28. El 30 de enero de 2025, COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE contestaron la reforma de la demanda arbitral, escrito mediante el cual formularon excepciones de mérito, objetaron el juramento estimatorio, acompañaron pruebas y solicitaron el decreto y práctica de otras28. 4.29.

Teniendo en cuenta que el mensaje de datos mediante el cual las integrantes del extremo Convocada remitieron el respectivo escrito, fue enviado por vía electrónica, en copia, con destino a la Parte Convocante, el traslado de las excepciones de mérito de que trata el artículo 21 de la Ley 23 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 018_Reforma_Demanda_Arbitral 24Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 019_Informa_Cancelación_Audiencia 25 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 020_Auto_10_02122024 26Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 021_Subsanación_Reforma_Demanda_Arbitral 27 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 022_Auto_11_24122024 28 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 023_Contestación_Reforma_Demanda LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 29 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 1563 de 2012 y que debía realizarse por Secretaría, se surtió en la forma expresamente establecida y regulada para ello mediante el parágrafo del artículo 9º de la citada Ley 2213 de 2022. 4.30.

El 10 de febrero de 2025, SERRANO LIÉVANO se opuso a las excepciones de mérito formuladas por COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE respecto de la demanda arbitral29. 4.31. Mediante Auto No. 12 del 28 de febrero de 2025, el Tribunal resolvió (i) tener por contestada en tiempo la reforma de la demanda arbitral por parte de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, Parte Convocada; y, (ii) correr traslado por el término de cinco (5) días a SERRANO LIÉVANO, Parte Convocante, de la objeción al juramento estimatorio incorporado en la reforma de la demanda arbitral, objeción que formuló la Parte Convocada30. 4.32.

Mediante Auto No. 13 del 28 de febrero de 2025, el Tribunal ajustó la totalidad de las sumas por concepto de gastos y honorarios a cargo de las Partes, estimadas bajo juramento en la reforma de la demanda presentada por la Convocante en aplicación de la norma contenida en el parágrafo primero del artículo 8.1. del Reglamento de Procedimiento e Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá31. 4.33.

El 10 de marzo de 2025, SERRANO LIÉVANO, se pronunció frente a la objeción al juramento estimatorio formulado por COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE en su escrito de contestación de la reforma de la demanda arbitral32. 4.34. Mediante Auto No. 17 del 28 de marzo de 2025, el Tribunal señaló el día jueves 10 de abril de 2025, a las 3:00 p.m., como fecha y hora para celebrar la primera audiencia de trámite33. 4.35.

El 10 de abril de 2025, se llevó a cabo la primera audiencia de trámite, en cuyo desarrollo, después de analizar el alcance del pacto arbitral y de los asuntos sometidos a arbitraje, el Tribunal, mediante Auto No. 18 se declaró competente para conocer del litigio trabado entre SERRANO LIÉVANO, como Parte Convocante y COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, como Parte Convocada, las cuales aparecen incorporadas en la demanda 29 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 024_Oposici´ón 30 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 026_Acta_10_Auto_12_13_28022025 31 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 026_Acta_10_Auto_12_13_28022025 32 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 030_Pronunciamiento_Convocante_Objeción_Juramento_Estimatorio_Reforma_Demanda 33 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 036_Acta_11_Autos_14_15_16_y_17_28032025 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 30 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN inicial y su respectiva reforma, así como en sus contestaciones y demás escritos presentados en la fase expositiva del litigio.

Así mismo, se dispuso que el presente proceso arbitral se tramitaría de conformidad con las reglas de procedimiento previstas en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, en la Ley 1563 de 2012 y en el Código General del Proceso y que el laudo arbitral que se profiera será en derecho34.

A continuación, el Tribunal resolvió sobre el decreto de las pruebas oportunamente solicitadas por las Partes en las actuaciones procesales correspondientes, de conformidad con lo previsto por el artículo 31 de la Ley 1563 de 2012, en la medida en que aquellas resulten admisibles, pertinentes, conducentes y útiles. El Tribunal, para adoptar dicha decisión, estudió con detenimiento la totalidad de las solicitudes probatorias y los escritos que se presentaron como oposición al decreto y práctica de algunos medios de prueba, de manera que las determinaciones que adoptó el Tribunal tuvieron en cuenta todas las manifestaciones y consideraciones expresadas por las Partes35. 4.36.

La etapa de instrucción del proceso se adelantó debidamente y las pruebas fueron practicadas a través de audiencias celebradas en modalidad presencial en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y virtual mediante la Plataforma dispuesta para tal efecto por el citado Centro de Arbitraje. 4.37.

Las audiencias fueron grabadas por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y las respectivas grabaciones fueron incorporadas al expediente36. 4.38. Agotada la instrucción del proceso y luego de surtir el control de legalidad, el Tribunal mediante Auto No. 31 del 20 de octubre de 2025 señaló el día 5 de noviembre de 2025, a las 3:00 p.m., como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de alegaciones finales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 33 de la Ley 1563 de 201237. 4.39.

El día 5 de noviembre de 2025, se celebró audiencia de alegaciones finales. En la audiencia de alegaciones finales, tanto SERRANO LIÉVANO, como Parte Convocante, como COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, como integrantes del extremo Convocado, expusieron oralmente sus 34Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 034_Primera_Tramite_Acta_12_Autos_18_19_20_10042025 35Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_02 \ 034_Primera_Tramite_Acta_12_Autos_18_19_20_10042025 36 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 04_AUDIOS_Y_VIDEOS 37 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIALES \ PRINCIPAL_03 \ 046_Acta_19_31_20102025 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 31 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN alegatos de conclusión38 y entregaron la versión escrita de sus intervenciones39.

Esta audiencia se celebró presencialmente en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

5. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO 5.1. La primera audiencia de trámite finalizó el 10 de abril de 2025. 5.2. El término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite. 5.3. El proceso, por solicitud conjunta de las Partes, estuvo suspendido en las siguientes fechas: AUTO QUE DECRETÓ LA SUSPENSIÓN FECHAS DE LA SUSPENSIÓN DÍAS CALENDARIO DE SUSPENSIÓN INICIO FINALIZACIÓN Auto No. 23 de fecha 28 de mayo de 2025 19 de junio de 2025, fecha inclusive 26 de junio de 2025, fecha inclusive 8 Auto No. 30 de fecha 22 de agosto de 2025 23 de agosto de 2025, fecha inclusive 20 de octubre de 2025, fecha inclusive 59 Auto No. 33 de fecha 5 de noviembre de 2025 6 de noviembre de 2025, fecha inclusive 28 de diciembre de 2025, fecha inclusive 53 TOTAL DÍAS SUSPENDIDOS 120 5.4.

Así pues, al término de duración del proceso se le deben agregar o adicionar los días durante los cuales el mismo estuvo suspendido por solicitud conjunta de las Partes, sin exceder del límite máximo de suspensión previsto y autorizado de manera perentoria por Ley. 5.5. En consecuencia, al adicionar al plazo que inicialmente vencía el 10 de octubre de 2025, la cantidad de ciento veinte (120) días, el término de duración del proceso se extiende hasta el 7 de febrero de 2026, motivo por el cual la expedición del presente Laudo arbitral se produce en tiempo. 38 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 04_AUDIOS_Y_VIDEOS \ 006_20251105 39 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01_PRINCIPAL \ PRINCIPAL_04 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 32 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN CAPÍTULO SEGUNDO CONSIDERACIONES PARA RESOLVER

1. PRESUPUESTOS PROCESALES Previo a resolver el fondo del litigio, el Tribunal encuentra que los presupuestos procesales están reunidos a plenitud, es decir, las condiciones de forma exigidas en la Ley para proferir una decisión de mérito se hallan presentes en este asunto. En efecto, el Tribunal, conforme quedó definido en la primera audiencia de trámite, es competente para conocer del presente asunto, tanto en lo que toca con la denominada arbitrabilidad objetiva como en la arbitrabilidad subjetiva.

Adicionalmente, las partes son plenamente capaces y estuvieron debidamente representadas en el proceso y, finalmente, la demanda, tanto la inicial como la reformada, cumple plenamente con los requisitos formales. A todo lo anterior se suma que, de acuerdo con el control de legalidad que al finalizar cada fase del trámite se surtió, no hay obstáculo para proferir una decisión de fondo.

1. CONSIDERACIONES PRELIMINARES De manera preliminar, debe tenerse en consideración que, el 1 de mayo de 2012, SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. (anteriormente SERRANO LIÉVANO Y CIA S. EN C.), como parte arrendadora (en adelante “el Arrendador”), e INDUSTRIA MERCADEO Y COLOR S.A.S. (en adelante “IMERCO S.A.S.”) (actualmente, COMODIN S.A.S.) y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, como coarrendatarios (en adelante “los Arrendatarios”), suscribieron el Contrato de Arrendamiento (en adelante “el Contrato”) de las oficinas identificadas como 414, 415 y 416, ubicadas en la copropiedad Centro Comercial Iserra 100, en la Carrera 38 No. 97-76 de la ciudad de Bogotá D.C.40, hecho sobre el cual no existió controversia entre la Convocante y la Convocada.

En relación con lo anterior, la Cláusula Tercera establece que el objeto del Contrato corresponde al arrendamiento de las oficinas referenciadas, “(…) únicamente para que se instale y opere bajo la responsabilidad y riesgo exclusivos de los ARRENDATARIOS los establecimientos – OFICINAS DE INDUSTRIA MERCADEO Y COLOR SAS CON LA SIGLA IMERCO SAS; propietario de las marcas AMERICANINO, CHEVIGNON, SPIRIT & OTRAS, establecimientos que deben conservar estrictamente el destino específico de estos inmuebles (…)”. 40 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS\ 001_DEMANDA\ 1.

Contrato con IMECOL – oficina Iserra 100 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 33 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En concordancia, respecto al “USO ESPECÍFICO” de las oficinas, la Cláusula Sexta del Contrato estipula que “Los inmuebles se destinarán exclusivamente al funcionamiento de las OFICINAS DE INDUSTRIA MERCADEO Y COLOR SAS CON LA SIGLA IMERCO SAS;

SHOWROOM de marcas AMERICANINO, CHEVIGNON, SPIRIT & OTRAS, de propiedad de LOS ARRENDATARIOS (…)”. Partiendo de lo indicado, se evidencia que los inmuebles arrendados se destinaron a asuntos mercantiles, razón por la cual debe regirse “por las disposiciones de la ley comercial, y los casos no regulados expresamente en ella serán decididos por analogía de sus normas” (Código de Comercio, art. 1), o en su defecto, “se aplicarán las disposiciones de la legislación civil” (Código de Comercio, art. 2).

Sobre esta base, el Tribunal procederá a examinar la situación fáctica y jurídica de la controversia suscitada entre las partes, a efectos de despachar las pretensiones correspondientes.

2. CONSIDERACIONES RELATIVAS A LAS PRETENSIONES Y EXCEPCIONES RELACIONADAS CON EL SUPUESTO INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y SU TERMINACIÓN, CONTENIDAS EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA Y LA RESPECTIVA CONTESTACIÓN El Tribunal abordará las pretensiones contenidas en los numerales 3.1 y 3.2 del escrito de reforma de la demanda SUBSANADA (en adelante “reforma de la demanda” o “demanda reformada”), relativas al supuesto incumplimiento del Contrato que la Convocante le imputa a COMODIN y a JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE y la consecuente terminación de dicho acuerdo contractual, así como las excepciones formuladas por la Convocada en relación con esas pretensiones.

Como se explica seguidamente, el Tribunal declarará probada la excepción propuesta por la Convocada, relativa a la terminación del Contrato debido a una circunstancia de fuerza mayor, como lo fue la pandemia de Coronavirus COVID-19 y las consecuentes medidas gubernamentales de aislamiento preventivo obligatorio. 2.1. Del contrato de arrendamiento y su extinción El artículo 1973 del Código Civil (en adelante “C.C.”) establece que el contrato de arrendamiento es aquel en el que “las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, (…) y la otra a pagar por este goce (…) un precio determinado”.

Sobre el particular, el Tribunal Superior de Medellín ha señalado que este tipo contractual es “bilateral, oneroso, consensual de ejecución sucesiva, no dispositivo, en donde el arrendatario tiene un derecho personal (no real) a usar y gozar de LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 34 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN la cosa objeto del contrato y requiere de consentimiento, objeto y precio” (subraya y negrilla fuera del texto original).41 La Corte Suprema de Justicia ha reconocido que uno de los elementos de la esencia de este contrato es “la concesión del goce o uso de la cosa”, lo que representa un “requisito definitorio que le da singularidad y alrededor del cual se ha diseñado una variada protección legal”, el cual se “intensifica cuando, por ejemplo, el disfrute tiene por objeto un local comercial destinado a un establecimiento de comercio”.42 Cabe aclarar que el uso y goce de la cosa no es un arbitrio del arrendatario, pues este tiene la obligación de “usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos (…)” (C.C., art. 1996).

De lo anterior se colige que, en el contrato de arrendamiento, la obligación de pagar un precio esta inescindiblemente ligada al derecho del arrendatario a usar y gozar de la cosa para los fines convenidos, por lo que, si este goce se frustra o se imposibilita totalmente, desaparecería el objeto del contrato y, en consecuencia, se extingue la obligación de pagar dicho precio.43 En este sentido, el artículo 2008 del C.C. contempla que el contrato de arrendamiento termina, en primer lugar, “Por la destrucción total de la cosa arrendada”.

Es apenas lógico que, si el arrendatario se encuentra en imposibilidad de usar la cosa por su destrucción, el contrato de arrendamiento deba terminar. En efecto, en relación con la terminación del contrato, el Tribunal de Arbitraje CINE COLOMBIA S.A.S. contra CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. y FIDUCIARIA BOGOTA S.A. sostuvo que este “sólo habrá de disolverse o ponerse término al negocio, por su mutuo consentimiento, resultado de la misma autonomía privada o por las restantes causas que consagra el ordenamiento jurídico, de manera general o especial” (Negrilla fuera del texto original).44 Y a propósito de la causal de terminación en comento, esto es, la destrucción total de la cosa arrendada, ha señalado la doctrina nacional: “En primer lugar, el Código Civil contempla como causal de terminación la destrucción total de la cosa arrendada.

Dentro del concepto de destrucción total deben entenderse incluidos igualmente aquellos eventos en los que la cosa deja de servir para el uso al que se haya 41 Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín, Sala Tercera de Decisión Civil, Sentencia del treinta y uno (31) de julio de 2020, Rad. No. 05001-31-03-010-2018-00594-00 (M.P. Muriel Massa Acosta). 42 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC2500-2021 del veintitrés (23) de junio de 2021, Rad.

No. 08001-31-03-010-2013-00168-01 (M.P. Luis Armando Tolosa Villabona). 43 La Corte Suprema de Justicia, en la Sentencia SC2500-2021 del veintitrés (23) de junio de 2021, ibidem, reiteró que “El artículo 1973 del Código Civil es claro en establecer que se paga por el goce”. 44 Cámara de Comercio de Bogotá, Tribunal de Arbitraje CINE COLOMBIA S.A.S. contra CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. y FIDUCIARIA BOGOTA S.A., Laudo del veinte (20) de octubre de 2022, Trámite No. 125482.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 35 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN destinado. Así, por ejemplo, si el inmueble no se ha destruido, pero por reglas municipales o por decisiones judiciales no es posible continuar empleándolo para el uso previsto en el contrato, el mismo termina”.45 (Negrilla fuera del texto original) Sobre esa misma temática se ha dicho: “Para que se dé la destrucción total se requiere que la cosa no sirva, en absoluto, para el uso o goce que el arrendatario se propuso.

No se exige, necesariamente, que la cosa desaparezca totalmente, en el sentido material; basta que no se pueda hacer el uso de la cosa arrendada. Por ejemplo: Una cosa es arrendada por determinado precio, con el fin de destinarla el arrendatario a la vivienda de su familia. Luego, por intervención de las autoridades sanitarias, se resuelve que no puede ser habitada por razones de salubridad.

En este caso, sin desaparecer la cosa materialmente, se afecta el fin del arrendatario que es el uso y goce de la cosa”.46 Incluso, según lo dispuesto en el artículo 1990 del C.C., la terminación del contrato de arrendamiento podrá proceder “Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial” (inc. 2). Entonces, es claro que, si la terminación del contrato es procedente aun por una perturbación parcial del goce de la cosa, con mayor razón el acuerdo de voluntades podrá extinguirse si se impide absolutamente este derecho del arrendatario.

En cada caso, para determinar si el arrendamiento termina, se deberá “tomar en cuenta en qué medida se afecta la causa del contrato”, pues el “contrato de arriendo podría terminar por la imposibilidad del goce de la cosa arrendada”.47 En ese sentido, Ospina Fernández & Ospina Acosta también señalan: “La disolución del contrato por la causal de que se trata, extingue la eficacia futura de este, o sea, que paraliza los efectos que no haya alcanzado a producir.

Así, en los casos que hemos citado de pérdida fortuita de la cosa arrendada o de extinción también fortuita del derecho del arrendador, el contrato de arrendamiento termina, sin consideración al plazo señalado, y el arrendatario se libera del pago del precio”.48 45 Cárdenas Mejía, J.P. (2021). Contratos. Notas de clase. Colombia: Legis Editores S.A., pág. 619. 46 Bonivento, J.A. (2017).

Los Principales Contratos Civiles y su Paralelo con los Comerciales. T. I. Colombia, Librería del Profesional, pág.459. 47 Cárdenas Mejía, J.P. (2021). Ibidem, pág. 619. 48 Ospina Fernández, G., & Ospina Acosta, E. (2019). Teoría general del contrato y del negocio jurídico (Séptima edición). Editorial Temis, pág. 573. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 36 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Por tanto, si por una casusa extraña se impide absolutamente al arrendatario el goce de la cosa, debido a circunstancias ajenas a su voluntad, se debe concluir que se extingue el contrato de arrendamiento.

Hinestrosa, por su parte, explica: “Se dice que la imposibilidad extintiva y liberatoria ha de ser sobrevenida, objetiva y absoluta, imprevisible y, sobre todo, inevitable. En cuanto a la primera característica, ya se anotó la diferencia entre la imposibilidad inicial o congénita, excluyente de la eficacia de la relación obligatoria, y la imposibilidad sobrevenida, que no es pretérita, sino que acontece luego de constituida la relación, en principio en el tiempo que media entre el origen de esta y la exigibilidad de la prestación, pero que puede darse con esos mismos efectos, aunque con requisitos más estrictos, con posterioridad a ese momento (arts. 1604 [2], 1731 [2] y 1733 [2] c. c.).

Respecto de la segunda nota, ha de ponerse de presente que, según las circunstancias, la índole de la prestación y la regulación de los intereses en juego en la relación obligatoria, sobre todo, contractual, el criterio con el cual se aprecien los hechos será más severo, de modo de exigir la presencia de un hecho absolutamente ajeno al deudor (imposibilidad objetiva), o menos estricto, de modo de bastarse con la diligencia debida de parte del deudor (imposibilidad subjetiva), concordemente con lo dicho a propósito de la gama de medios defensivos suyos según aquellos factores”.49 Por tanto, si por una casusa extraña se impide absolutamente al arrendatario el goce de la cosa, o si se imposibilita la ejecución de las obligaciones porque su cumplimiento se torne objetivamente inviable, debido a circunstancias ajenas a su voluntad, se debe concluir que la eficacia del contrato de arrendamiento se ha extinto. 2.2.

De la fuerza mayor Para analizar la defensa de la Convocada sobre la configuración de una causa extraña que llevó a la imposibilidad de ejecutar el Contrato de Arrendamiento, resulta fundamental hacer referencia a la noción de fuerza mayor y caso fortuito, consagrada en el artículo 64 del Código Civil, que define tales eventos como "(…) el imprevisto a que no es posible resistir, como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario público, etc.", lo que está relacionado con el principio general del derecho civil colombiano, en virtud del cual “«nadie está obligado a lo imposible» (ad imposibilia nemo tenetur)”.50 49 Hinestrosa, F. (2007) Tratado de las Obligaciones.

Externado de Colombia, pág. 787. 50 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC2850-2022 del veinticinco (25) de octubre de 2022, Rad. 11001-31-99-001-2017-33358-01 (M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo). LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 37 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN La jurisprudencia nacional ha indicado que para la configuración de este fenómeno deben acreditarse los requisitos de imprevisibilidad, irresistibilidad y exterioridad, así: “En ese sentido, cabe precisar que la fuerza mayor o caso fortuito es una causal exonerativa de la responsabilidad, que consiste en un evento imprevisible, exógeno y cuyas repercusiones no pueden evitarse, con la adopción de las medidas de precaución que de manera racional era dable que empleara el deudor (…).

“La imprevisibilidad implica que no sea posible anticipar el hecho previo a su ocurrencia, en el marco de las circunstancias particulares que rodearon su desencadenamiento, (…). Para ello, sirve examinar cada situación con base en los criterios definidos por la jurisprudencia, a saber, “1) el referente a su normalidad y frecuencia; 2) el atinente a la probabilidad de su realización, y 3) el concerniente a su carácter inopinado, excepcional y sorpresivo” (Sentencia de 23 de junio de 2000, Esp. 5475).

“Respecto de la irresistibilidad, se tiene que el hecho debe revestir tal entidad, que sea imposible impedir, sortear o mitigar su acaecimiento y los efectos, desde un punto de vista objetivo y absoluto: “Conviene ahora, por su importancia y pertinencia en el asunto sometido al escrutinio de la Sala, destacar que un hecho solo puede ser calificado como irresistible, si es absolutamente imposible evitar sus consecuencias, es decir, que situada cualquier persona en las circunstancias que enfrenta el deudor, invariablemente se vería sometido a esos efectos perturbadores, pues la incidencia de estos no está determinada, propiamente, por las condiciones especiales -o personales- del individuo llamado a afrontarlos, más concretamente por la actitud que este pueda asumir respecto de ellos, sino por la naturaleza misma del hecho, al que le son consustanciales o inherentes unas específicas secuelas (…).

La acreditación de estos presupuestos corresponde a quien alega la fuerza mayor o caso fortuito (art. 167 del C.G.P. y art. 1604 del C.C.)”.51 (Subraya y negrilla fuera del texto original) Por consiguiente, para la configuración de la fuerza mayor, circunstancia que frustró el uso de los inmuebles arrendados para los fines convenidos, es menester acreditar que el evento, primero, sea imprevisible, es decir, que no fuera posible anticipar el hecho; segundo, irresistible, esto es, imposible impedir o mitigar sus efectos; y, tercero, externo a las partes, por no ser imputable a ninguna de ellas.

En cuanto a la imprevisibilidad del hecho, ha enseñado la jurisprudencia: 51 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia STC6706-2023 del doce (12) de julio de 2023, Rad. No. 11001-02-03-000-2023-02286-00 (M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque). LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 38 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “En síntesis, sin perjuicio de algunas matizaciones o combinaciones efectuadas por la Corte en el pasado (Sentencia del 26 de enero de 1.982, entre otras), tres criterios sustantivos han sido esbozados por ella, en orden a establecer cuando un hecho, in concreto, puede considerarse imprevisible, en la medida en que es indispensable, como lo ha recordado la Corte una y otra vez, examinar cada situación de manera específica y, por contera, individual, a fin de obviar todo tipo de generalización: 1) El referente a su normalidad y frecuencia; 2) El atinente a la probabilidad de su realización, y 3) El concerniente a su carácter inopinado, excepcional y sorpresivo.”52 Y, en el mismo fallo, en relación con la irresistibilidad, se indicó: “La irresistibilidad, por su parte, bajo su forma adjetiva, esto es irresistible, significa literalmente, “aquello que no se puede resistir”.

Y este último verbo se define en el mismo Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española como “Oponerse un cuerpo o una fuerza a la acción o violencia de otra”. Así las cosas, la irresistibilidad sería la imposibilidad de oponerse a esa acción o fuerza extraña. “No obstante, en el lenguaje jurídico, la irresistibilidad debe entenderse como aquel estado predicable del sujeto respectivo que entraña la imposibilidad objetiva de evitar ciertos efectos o consecuencias derivados de la materialización de hechos exógenos - y por ello a él ajenos, así como extraños en el plano jurídico - que le impiden efectuar determinada actuación, lato sensu.

En tal virtud, este presupuesto legal se encontrará configurado cuando, de cara al suceso pertinente, la persona no pueda - o pudo - evitar, ni eludir sus efectos (criterio de la evitación). “La jurisprudencia de esta Corporación, de igual manera, ha entendido que este elemento de la fuerza mayor “consiste en que haya sido absolutamente imposible evitar el hecho o suceso aludido, no obstante los medios de defensa empleados por el deudor para eludirlo” (Sentencia del 13 de diciembre de 1962, G.J. C, pag. 262), como también que “Implica la imposibilidad de sobreponerse al hecho para eludir sus efectos.

La conducta del demandado se legitima ante el imperativo de justicia que se expresa diciendo: ad impossibilia nemo tenetur.” (Sentencia del 31 de mayo de 1965, G.J. CXI y CXII pag. 126). Irresistible, también ha puntualizado la Sala, es algo “inevitable, fatal, imposible de superar en sus consecuencias” (Sent. del 26 de enero de 1982, G.J. CLXV, pag. 21).” Además, la justicia arbitral colombiana ha reiterado que la fuerza mayor o caso fortuito constituye una causa legítima que exonera de responsabilidad al deudor, 52 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 23 de junio de 2000, rad. 5475, M.P. Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 39 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN cuando el cumplimiento del contrato se torna objetivamente inviable por circunstancias externas a su voluntad. En efecto, el Tribunal de Arbitraje LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. contra KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. consideró: “Como se observa, la legislación colombiana define la fuerza mayor como el imprevisto que no es posible resistir.

Así mismo, tanto la ley como la jurisprudencia no establecen distinción entre las figuras de caso fortuito y fuerza mayor, y ambas exoneran de responsabilidad al deudor, pero para que operen se requiere la acción concomitante de tres requisitos: 1. Imprevisibilidad, 2. Irresistibilidad y 3. Externalidad. “(…) “Así las cosas, el afectado puede eximirse de su responsabilidad siempre y cuando logre acreditar o demostrar que le resultó imposible superar el impase generado por la situación de fuerza mayor.

“Igualmente es importante señalar que, tal y como se referenció en los aludidos, la Corte Suprema de Justicia por más de 50 años ha reiterado que lo difícil es diferente a lo imposible. En ese entendido, si la fuerza mayor dificulta el desarrollo de la obligación al deudor, pero materialmente es posible el cumplimiento, el fenómeno liberatorio no se configura.

“(…) “Corolario de lo hasta aquí expuesto es que en caso de que concurran los tres requisitos enunciados, el deudor quedará exonerado de responsabilidad, salvo las excepciones del artículo 1604 del C.C, y la carga de la prueba sobre la ocurrencia del fenómeno liberatorio está en cabeza de quien la alegue”.53 (Negrilla fuera del texto original) Por su parte, el artículo 1604 del C.C. contempla que, por regla general, “El deudor no es responsable del caso fortuito, a menos que se haya constituido en mora (…), o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa”, salvo que las partes hayan pactado una asignación especial de los riesgos (C.C., art. 1604, inc. 4).

Las anteriores consideraciones de carácter general, permiten al Tribunal abordar a continuación el tema que es materia de discusión, esto es, los efectos que generó la pandemia del Covid – 19 en relación con el uso y goce de la cosa objeto de arrendamiento. 53 Cámara de Comercio de Bogotá, Tribunal de Arbitraje LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. contra KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., Laudo del veinticuatro (24) de noviembre de 2021, Trámite No. 126467.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 40 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 2.3. Del Coronavirus COVID-19 y las medidas gubernamentales como evento de fuerza mayor Para decidir las pretensiones contenidas en los numerales 3.1 y 3.2 de la reforma de la demanda, referidas al incumplimiento y terminación del Contrato de Arrendamiento, resulta indispensable analizar el marco legal y fáctico que caracterizó la emergencia sanitaria ocasionada por la pandemia de COVID-19.

En este contexto, el Decreto 457 de 2020 ordenó el “aislamiento preventivo obligatorio” en todo el territorio nacional, y restringió la libre movilidad de personas y vehículos, inicialmente, desde el 25 de marzo hasta el 13 de abril de 2020. Posteriormente, ante la persistencia de la situación sanitaria, el Gobierno Nacional prorrogó estas medidas mediante sucesivos decretos, extendiendo el “aislamiento preventivo obligatorio” hasta el 1 de septiembre de 2020.54 Estas disposiciones gubernamentales, adoptadas para contener la propagación del virus, implicaron el cierre obligatorio de establecimientos comerciales y la suspensión de actividades económicas no exceptuadas.

Como consecuencia, los arrendatarios de muchos locales comerciales se vieron imposibilitados de utilizar los inmuebles para los fines pactados contractualmente, situación que afectó de manera generalizada a diversos sectores de la economía. La jurisprudencia nacional ha reconocido que la pandemia de COVID-19 y las medidas de cierre obligatorio configuraron un evento de fuerza mayor.

En este sentido, el Tribunal Superior de Medellín reconoció que este fenómeno, y las consecuentes medidas gubernamentales, “reúne los criterios inimputabilidad, la imprevisibilidad y la irresistibilidad, (…) sin que sea dable decir que alguien, al menos en nuestro país, se escapara a sus consecuencias, mucho más un sector específico de la economía que se vio abocado a su cierre”.55 En el mismo sentido, el Tribunal de Arbitraje LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. contra KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S. expresó: “La pandemia es un evento imprevisible, irresistible y externo. Trae por ello consecuencias sobre el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los contratos; empero, para el caso que nos ocupa, no es el evento de la pandemia como tal el que traería consecuencias sobre el contrato sino las medidas de confinamiento. 54 El Decreto 1076 de 2020 extendió el “aislamiento preventivo obligatorio” hasta el 1 de septiembre. 55 Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín, Sala Primera de Decisión Civil, Sentencia del veintisiete (27) de marzo de 2023, Rad.

No. 05360-31-03-001-2020-00170-01 (M.P. José Omar Bohórquez Vidueñas). LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 41 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “(…) “Para los particulares, los decretos de emergencia pueden considerarse eventos exteriores, como que se trata del denominado hecho del príncipe; irresistibles, en cuanto no les es dable ir en contra de sus disposiciones imperativas; e imprevisibles, en cuanto originados a consecuencia directa de una situación no anticipable.

Conforme a lo dicho, se trata de un evento eximente de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones que de allí se deriven”.56 En otra decisión arbitral se dijo: “Visto el hecho de la pandemia alrededor de los requisitos que deben concurrir para atribuirle la condición de fuerza mayor, es claro que este inevitablemente se presentó como un acontecimiento imprevisible e irresistible, pues su aparición fue algo sorpresiva e inopinada, razón por la cual no era posible precaverse contra él, porque ni siquiera grandes investigadores epidemiólogos lo tenían detectado.

Surge así la existencia del segundo elemento, esto es, el de la irresistibilidad, pues el agente de este caso, como los de otros muchos más, no podían impedirlo, porque no contaban con elementos suficientemente idóneos para enfrentar la fuerza de la pandemia a cuya suerte quedaban sometidos”.57 Con anterioridad al Coronavirus COVID-19, no era posible prever la ocurrencia de una emergencia sanitaria de alcance global, que obligara a los gobiernos a adoptar medidas de confinamiento masivo y cierre de establecimientos, pues en la historia reciente no se habían presentado situaciones de similar magnitud, por lo que la imprevisibilidad de la pandemia resulta incuestionable.

Además, la irresistibilidad del evento es evidente, ya que no existía forma alguna de que las partes, o cualquier persona, pudiera evitar o mitigar los efectos del COVID- 19 o de las medidas gubernamentales adoptadas para enfrentarlo. En este orden de ideas es forzoso concluir que las restricciones de movilidad y el cierre de locales fueron absolutamente inevitables y afectaron a los diferentes sectores económicos.

Finalmente, resulta evidente que el hecho constituyó un evento de carácter externo, en tanto obedeció a situaciones totalmente ajenas a la voluntad y al ámbito de control de las partes del Contrato de Arrendamiento. Esas circunstancias se originaron en decisiones adoptadas por las autoridades nacionales en ejercicio de sus competencias legales, orientadas a la protección de la salud pública y el mantenimiento del orden social. 56 Cámara de Comercio de Bogotá, Tribunal de Arbitraje LEBUMAS INMOBILIARIA S.A.S. contra KM2 SOLUTIONS COLOMBIA S.A.S., Laudo del veinticuatro (24) de noviembre de 2021, Trámite No. 126467. 57 Cámara de Comercio de Bogotá, Tribunal de Arbitraje de INVERSIONES ZÁRATE GUTIÉRREZ S.A.S. contra CASIRI INMOBILIARIA S.A.S. y Otra, Laudo Arbitral del 19 de noviembre de 2025.

Trámite No. 137856. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 42 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 2.4. Análisis del caso concreto En primer término, el Tribunal estudiará el objeto del Contrato de Arrendamiento, para concluir que los inmuebles arrendados únicamente podían utilizarse en la instalación y operación de un “showroom”.

Seguidamente, este Tribunal pasará a analizar las consideraciones de la Convocante entorno del Parágrafo Segundo de la Cláusula Sexta del Contrato. Aduce SERRANO LIÉVANO que en esta Cláusula se estipuló que el Arrendador no asumiría ninguna responsabilidad por hechos de la naturaleza, como lo fue la pandemia COVID-19 y que este riesgo era contractualmente previsible y debía ser asumido por los Arrendatarios.

Adujo que los Arrendatarios no podían invocar la pandemia como causal de terminación ni trasladar sus consecuencias al Arrendador, pues ello desconocería lo expresamente pactado y configuraría una actitud contraria a la buena fe contractual. Por último, el Tribunal procederá a determinar si en la controversia objeto de análisis existió el incumplimiento contractual alegado por la Convocante, o si, por el contrario, se configura la fuerza mayor como causal de terminación del Contrato de Arrendamiento. 2.4.1.

El objeto del Contrato de Arrendamiento En el marco específico del Contrato de Arrendamiento materia del presente litigio, de conformidad con lo estipulado en la Cláusula Tercera, el objeto del contrato es el uso del inmueble arrendado para el desarrollo de una actividad económica determinada, que corresponde “únicamente” a la instalación y operación de “los establecimientos – OFICINAS DE INDUSTRIA MERCADEO Y COLOR SAS CON LA SIGLA IMERCO SAS; propietario de las marcas AMERICANINO, CHEVIGNON, SPIRIT & OTRAS".

La Cláusula Sexta del Contrato precisa y aclara más el asunto cuando estipula que "Los inmuebles se destinarán exclusivamente al funcionamiento de las OFICINAS DE INDUSTRIA MERCADEO Y COLOR SAS CON LA SIGLA IMERCO SAS; SHOWROOM de marcas AMERICANINO, CHEVIGNON, SPIRIT & OTRAS, de propiedad de LOS ARRENDATARIOS". Además, es claro que se prohibió expresamente destinar el inmueble a “el uso como local comercial para ventas al público en general, ni almacenamiento ni bodegaje de productos para su posterior comercialización; ni actividades que impliquen gran número de visitantes (…)”, según lo estipulado en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 43 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En relación con lo anterior, la señora Sandra Magaly Carrillo Páez, Representante Legal de SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S., declaró, en testimonio rendido ante este Tribunal el día 12 de mayo de 2025, lo siguiente: “DR. FALLA: [00:44:27] Pregunta No. 17.

Diga Cómo es cierto, sí o no, que ¿el contrato de arrendamiento prohibía el uso de las oficinas para ventas al público en general? “SRA. CARRILLO: [00:44:49] Sí. Esa era una de las “DR. FALLA: [00:44:53] Pregunta No. 18. Diga cómo es cierto, sí o no, que ¿el contrato de arrendamiento prohibía el uso de las oficinas para bodegaje o almacenamiento de productos? “SRA. CARRILLO: [00:45:05] Sí”.58 Por consiguiente, se colige, sin ambigüedad alguna, que el objeto del Contrato era procurar el uso y goce de inmuebles que debían ser destinados específicamente a la operación de un “showroom”, con el fin de logar la exhibición y venta de productos textiles a clientes mayoristas, distribuidores y personas jurídicas de carácter privado.

Quedó expresamente prohibida la comercialización de productos al público en general y el bodegaje o almacenamiento de productos en esos inmuebles. Adicionalmente, Alexander Vanegas Quintero, Gerente Corporativo de COMODÍN S.A.S., el 12 de mayo de 2025, declaró ante este Tribunal lo siguiente: “DR. FALLA: [00:43:23] Bueno, yo quisiera que usted a grandes rasgos le preguntara, le contara al Tribunal cuando dice uno lo hacemos ciudades, grandes ciudades, y ciudades intermedias lo hacemos directamente, y tenemos otro canal a través de mayoristas.

¿Por favor, infórmele al Tribunal si ese canal de mayoristas era el denominado showroom o es el denominado showroom? “SR. VANEGAS: [00:43:45] Para poder atender los canales mayoristas utilizamos showroom, eso era la forma como lo hacíamos hasta el 2020. “DR. FALLA: [00:43:54] ¿Por qué dice lo hacíamos hasta el 2020, qué pasó? “SR. VANEGAS: [00:43:58] Porque una vez que empezaron las restricciones de movilidad, de acercamiento de las personas que había restricciones.

Entonces tocó pensar una forma distinta de hacerlo y en ese momento nos migramos, eso tomó un tiempo, eso no fue inmediato, 58 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ Sandra_Magaly_Carrillo_Paez_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 44 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN pero empezamos a hacer una estrategia para hacerlo vía online.

Entonces nuestros mayoristas podían acceder de otra forma, pero eso tomó un tiempo importante mientras lo logramos, los showroom no fueron utilizados más. “DR. FALLA: [00:44:35] Para el ejemplo del objeto de litigio concreto. ¿Qué clientes mayoristas venían a las oficinas de los showrooms de las oficinas 415, 414 y 416 del Centro Comercial ISERRA 100, en qué mayoristas venían? “SR. VANEGAS: [00:44:57] Eran clientes que venían de partes remotas realmente de Bogotá, Estamos hablando de los Llanos, de Arauca, de partes remotas.

Ellos tienen almacenes En ciudades distantes de las ciudades capitales Y este era el punto de encuentro donde nos podíamos encontrar con ellos a presentarles las colecciones”.59 En el mismo sentido, en declaración rendida ante este Tribunal el 14 de mayo de 2025, Juan David Urquijo Rúa, Gerente General de “Chevignon”, una de las marcas de propiedad de IMERCO S.A.S., manifestó: “DR. FALLA: [00:12:20] Las oficinas de Bogotá, los showrooms de Bogotá, ¿las 3 oficinas del Centro Comercial Iserra 100 usted las conoció? “SR. URQUIJO: [00:12:28] Sí, señor.

“DR. FALLA: [00:12:29] ¿Qué zonas del país atendía Bogotá? “SR. URQUIJO: [00:12:33] Básicamente, en Bogotá teníamos concentrado lo que nosotros llamamos centro sur, que era Boyacá, Cundinamarca, y toda la parte sur del país, entre esas los Llanos Orientales. Adicionalmente a departamentos, el Casanare, Vaupés, el mismo Amazonas. Todo eso lo atendíamos desde las oficinas que teníamos concentradas en Iserra 100.

Eran, más o menos, 7 u 8 departamentos, unos concentrados más cerca a Bogotá como capital y otros concentrados en el sur del país, porque, y eso, tenía una explicación. Era mucho más fácil el acceso para esas poblaciones remotas a la capital, por frecuencia de vuelos o frecuencias de transportes, vs. otros departamentos, que así le quedara más cerquita, era mucho más fácil concentrarlos aquí en Bogotá”.60 59 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Juan_David_Urquijo_Rua_20250514 60 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Juan_David_Urquijo_Rua_20250514 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 45 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Por tanto, resulta claro que los inmuebles arrendados únicamente podían destinarse a la instalación y operación de un “showroom”, que, en el caso en específico, la Convocada utilizó para atender a clientes mayoristas del centro y sur del país. 2.4.2.

De la presunta asignación especial de riesgos El Tribunal procede a examinar los argumentos de la parte Convocante en relación con el Parágrafo Segundo de la Cláusula Sexta del Contrato de Arrendamiento. SERRANO LIÉVANO sostiene que, conforme a la estipulación referida, el Arrendador no asumiría responsabilidad alguna por hechos de la naturaleza, como la pandemia de COVID-19, y que, en consecuencia, el riesgo derivado de tales eventos era previsible y debía ser soportado contractualmente por los Arrendatarios.

Sobre esta base, la Convocante aduce que los Arrendatarios no podían invocar la pandemia como causal de terminación ni trasladar sus consecuencias al Arrendador, pues ello desconocería lo expresamente pactado y resultaría contrario a la buena fe contractual. Corresponde, entonces, a este Tribunal determinar, en primer término, si en el caso concreto existió una estipulación contractual que trasladara a los Arrendatarios la carga de asumir los efectos de hechos de la naturaleza, como lo sostiene la parte Convocante.

De no encontrarse tal circunstancia, se analizará si, en la controversia objeto de estudio, se configuró el incumplimiento contractual alegado por la Convocante o, por el contrario, si se presentó una situación de fuerza mayor que justifique la terminación del Contrato de Arrendamiento. 2.4.2.1. De la alegada imposición de la carga a los Arrendatarios Como ya se mencionó, la Convocante afirma que el Parágrafo Segundo de la Cláusula Sexta del Contrato, relativa al “USO ESPECÍFICO” de las oficinas arrendadas, contiene una estipulación en virtud de la cual “las partes expresamente pactaron que los hechos de la naturaleza no serían responsabilidad del arrendador, lo cual implicaba la asunción de la carga por parte del arrendatario”.61 La estipulación invocada por la Convocante es la siguiente:62 61 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01 _PRINCIPALES \ PRINCIPAL_04 \ 002_Alegatos_Conclusión_Convocante, pág. 39 62 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS\ 001_DEMANDA\ 1.

Contrato con IMECOL – oficina Iserra 100 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 46 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Sin embargo, este Tribunal considera que, contrario a lo planteado por la Convocante, la referida estipulación contractual tiene como finalidad exonerar al Arrendador de responsabilidad por hechos de la naturaleza y eventualidades de cualquier índole, protegiendo así al propietario de los inmuebles arrendados frente a reclamaciones por daños o perjuicios derivados de tales eventos.

No obstante, la Cláusula objeto de análisis no puede interpretarse en el sentido de trasladar los Arrendatarios la carga de soportar todas las consecuencias derivadas de circunstancias de fuerza mayor, ni mucho menos de impedirle alegar la existencia de fuerza mayor o caso fortuito como causal de terminación del Contrato. En efecto, como bien se desprende de su texto, la Cláusula en cuestión exime al propietario del inmueble de responsabilidad frente a reclamaciones por daños o perjuicios derivados de hechos de la naturaleza u otras eventualidades, pero no puede entenderse que esa estipulación le impida a los Arrendatarios alegar el caso fortuito o la fuerza mayor y deban permanecer indefinidamente atados al Contrato aun cuando desaparezca su objeto o se torne imposible su ejecución. Por consiguiente, la previsión que se comenta se circunscribe a limitar la responsabilidad patrimonial del propietario frente a eventos externos e imprevisibles, sin que ello implique que se traslade a los Arrendatarios la carga de asumir todas las consecuencias derivadas de situaciones de fuerza mayor que imposibiliten la ejecución del Contrato.

Aun en el supuesto de que subsistieran dudas interpretativas respecto al alcance del Parágrafo Segundo de la Cláusula Sexta, la Cláusula Décima Novena del Contrato resulta determinante para disiparlas, cuando establece expresamente como causales de terminación las contempladas en los casos de ley, además de prever otras específicas.63 De esta estipulación se desprende, de manera inequívoca, que las partes acordaron que el Contrato de Arrendamiento podría darse por terminado, no solo por las causales expresamente previstas en el texto contractual, sino también por aquellas reconocidas por la ley, entre las que se encuentra la causa extraña, como la fuerza mayor o el caso fortuito, que constituyen circunstancias legales de terminación de los contratos en razón de la imposibilidad de ser ejecutados.

En virtud de lo expuesto, este Tribunal concluye que, en el caso particular, en contraposición a lo argumentado por SERRANO LIÉVANO, no obra disposición contractual alguna que traslade a los Arrendatarios la obligación de soportar las consecuencias de la fuerza mayor ni que los constriña a mantener el Contrato en circunstancias en que la ley prevé su terminación. 63 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS\ 001_DEMANDA\ 1.

Contrato con IMECOL – oficina Iserra 100 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 47 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 2.4.3. De la imposibilidad de usar y explotar los inmuebles según lo estipulado Como se indicó previamente, con ocasión de las medidas de emergencia sanitaria adoptadas por las autoridades, debido a la pandemia de COVID-19, se ordenó el cierre obligatorio de establecimientos abiertos al público y se restringió el desarrollo de actividades económicas no exceptuadas.

En el caso concreto, esas órdenes administrativas impidieron, por completo, de manera objetiva, el uso de las oficinas arrendadas para el fin convenido en el Contrato —esto es, la operación de “showroom” de marcas de propiedad de la Convocada, según lo estipulado en la Cláusula Sexta de dicho acuerdo de voluntades— a partir del 25 de marzo de 2020, con lo cual se configuró la imposibilidad sobreviniente de utilizar el bien por razones no imputables a los Arrendatarios.

En ese sentido, en declaración rendida ante este Tribunal el 14 de mayo de 2025, Juan David Urquijo Rúa, Gerente General de “Chevignon”, una de las marcas de propiedad de IMERCO S.A.S., señaló lo siguiente: “DR. FALLA: [00:14:41] Ahora voy para el año 2020, por favor, infórmele al Tribunal. ¿Qué impacto financiero tuvo la pandemia de Covid, en el canal showrooms, qué pasó con la pandemia? “SR. URQUIJO: [00:14:58] Doctor, ahí quiero de pronto ampliarme un poquito, porque es, que, yo creería que es importante dar algo de contexto.

Estamos hablando del año 2020. Estamos hablando de que nos enfrentamos a una pandemia, para nosotros los que estamos hoy aquí sentados era algo totalmente nuevo y que nadie había experimentado. Me voy a ir de lo general a lo particular. El negocio se acabó, lo pongo así, y arranco con literalidad. Ese negocio del showroom se acabó, por varias razones.

La primera y la y la más importante es porque en ese momento ya hubo restricción total de movilidad en Colombia. Las personas que venían a ese showroom ya no podían acceder a, aeropuertos, transportes, a vías, ni a nada. “Estábamos todos encerrados. El negocio, doctor, pasó de ser un negocio de una importancia alta para las marcas como tal, a literal, cero.

El negocio se acabó. (…)”.64 Por su parte, Alexander Vanegas Quintero, Gerente Corporativo de COMODÍN S.A.S., declaró en el presente proceso arbitral, el día 12 de mayo de 2025, lo siguiente: 64Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Juan_David_Urquijo_Rua_20250514 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 48 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “DR. IBARRA: [00:34:03] Muy bien.

Puede usted contarnos de manera breve los hechos que le constan, que a usted le constan en relación con esta diferencia que ha suscitado el presente Tribunal de arbitramento, por favor. “SR. VANEGAS: [00:34:16] Claro, señor. Nosotros teníamos arrendado unos locales en donde recibíamos clientes de un canal que nosotros denominamos mayoristas.

En ese espacio recibíamos los clientes, teníamos una conversación, mostrábamos los productos que se vienen en cada colección; ellos tienen su almacén. Luego nos hacían el pedido, lo que les interesaba lo compraban y esa era la dinámica que traíamos nosotros hasta el 2020. “En el 2020, se presentó como todos bien saben la pandemia del Covid 19, la pandemia implicó que todos tuviéramos que hacer cambios en la forma como operábamos.

Entonces, más o menos en marzo se tomó la decisión de cerrar todas las tiendas que operaban en los diferentes centros comerciales y calles comerciales de del país. “Pero también tuvimos que cerrar las oficinas, todas las personas fueron a casa, este lugar que teníamos para poder atender nuestros clientes, no lo podíamos utilizar ya. Finalmente, en ese lugar nosotros recibíamos personas que no estaban en Bogotá ni en municipios cercanos a Bogotá, eran clientes que tenemos en el Meta, en el Guaviare.

“(…) “DR. FALLA: [00:43:23] Bueno, yo quisiera que usted a grandes rasgos le preguntara, le contara al Tribunal cuando dice uno lo hacemos ciudades, grandes ciudades, y ciudades intermedias lo hacemos directamente, y tenemos otro canal a través de mayoristas. ¿Por favor, infórmele al Tribunal si ese canal de mayoristas era el denominado showroom o es el denominado showroom? “SR. VANEGAS: [00:43:45] Para poder atender los canales mayoristas utilizamos showroom, eso era la forma como lo hacíamos hasta el 2020.

“DR. FALLA: [00:43:54] ¿Por qué dice lo hacíamos hasta el 2020, ¿qué pasó? “SR. VANEGAS: [00:43:58] Porque una vez que empezaron las restricciones de movilidad, de acercamiento de las personas que había restricciones. Entonces tocó pensar una forma distinta de hacerlo y en ese momento nos migramos, eso tomó un tiempo, eso no fue inmediato, pero empezamos a hacer una estrategia para hacerlo vía online.

Entonces nuestros mayoristas podían acceder de otra forma, pero eso LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 49 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN tomó un tiempo importante mientras lo logramos, los showrooms no fueron utilizados más. “DR. FALLA: [00:44:35] Para el ejemplo del objeto de litigio concreto.

¿Qué clientes mayoristas venían a las oficinas de los showrooms de las oficinas 415, 414 y 416 del Centro Comercial ISERRA 100, en qué mayoristas venían? “SR. VANEGAS: [00:44:57] Eran clientes que venían de partes remotas realmente de Bogotá, Estamos hablando de los Llanos, de Arauca, de partes remotas. Ellos tienen almacenes En ciudades distantes de las ciudades capitales Y este era el punto de encuentro donde nos podíamos encontrar con ellos a presentarles las colecciones.

“DR. FALLA: [00:45:27] usted dice funcionaba, Le voy a hacer una pregunta concreta. ¿El showroom fue cerrado, sigue vigente o los showrooms que tenía como…? “SR. VANEGAS: [00:45:37] Fue cerrado en el año 2020. “DR. FALLA: [00:45:40] ¿Por qué fue cerrado los showrooms? “SR. VANEGAS: [00:45:42] Por la imposibilidad de reunirnos físicamente con estos clientes.

“DR. FALLA: [00:45:45] ¿Pero por qué había imposibilidad de reunirse físicamente? “SR. VANEGAS: [00:45:49] Porque había restricciones de movilidad, doctor, nosotros, tanto nosotros como ellos. Para uno poderse movilizar, necesitábamos permisos y no había una razón como de peso para poder pedir un permiso de este tipo; entonces no había forma de que nos reuniéramos con ellos más”.65 De lo anterior se colige que existía una relación causal directa entre las medidas de cierre derivadas de la emergencia sanitaria y la imposibilidad de usar y explotar los inmuebles para los fines contratados.

En el mismo sentido, el señor Juan Camilo Múnera, en el testimonio rendido el 28 de mayo de 2025, señaló: “DR. FALLA: [00:32:36] Perfecto. Ahora quiero pasar a otro punto. Los showrooms, por favor, infórmele al Tribunal, financieramente, yo vuelvo e insisto, su declaración es financiera, desde el punto de vista financiera, 65 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Alexander_Vanegas_Quintero_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 50 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN qué pasó con los showrooms y si los conoce, ¿cuántos showrooms había en el país y qué pasó con esos showrooms? “SR. MÚNERA: [00:32:57] Bueno, yo no soy responsable del equipo comercial, pero desde el entendimiento de la operación y de los modelos operativos del negocio, los showrooms eran alrededor de 6 en todo el país, en las diferentes regionales.

En esos showrooms, básicamente lo que se hacía era recibir la visita de potenciales clientes, de qué tipo de clientes, personas de municipios o de pueblos donde nosotros no teníamos participación directa con tiendas, y lo que hacían estas personas era que iban a estos espacios a ver las prendas; vuelve y juega algo que les dije al inicio, este es un negocio que vive de la venta física, y ese canal también era un reflejo de esto, estos clientes iban, veían las prendas y tomaban pedidos, que más o menos unos 2 o 3 meses después se les hacían los despachos, según los pedidos que se iban tomando y los niveles de producción. “Qué pasó con la pandemia, realmente la compañía no tomó la decisión de cerrar este canal, sino que el canal se murió, y por qué se murió ese canal, porque primero, esas personas que venían de ciudades intermedias y municipios lejanos a las zonas céntricas como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, pues no podían viajar, o sea, había restricción de movilidad, entonces estas personas ya no podían visitar esos espacios, ya no podían asistir a las reuniones y ver las prendas como estaban acostumbrados a hacerlos, y es un comprador que no son grandes compañías, entonces necesitaba poder ver las prendas que estaba comprando.

“Número 1, número 2, la mayoría de pedidos que teníamos para ese momento, que como les digo, se despachaba con 2 o 3 meses posteriores a la toma, muchos pedidos por estos compradores fueron cancelados, es decir, también durante la pandemia lo que ya se había vendido en meses anteriores, lo cancelaron, y nos tocó a nosotros quedarnos con esos inventarios producidos.

Y número 3, porque ellos mismos se fueron saliendo del mercado, es decir, la situación financiera de no tener sus espacios para la venta, de no poder comprar más mercancía, de no poder recibir más todo lo que implicaba la pandemia, pues generó que estos inevitablemente se quebraran. Entonces ahí es donde va mi argumento de, realmente el canal desapareció por su misma naturaleza.

Eso fue lo que le pasó a los showrooms”. En consecuencia, es claro que las medidas implementadas por el Gobierno Nacional con ocasión de la pandemia del COVID-19 frustraron de manera absoluta el goce y utilización de los inmuebles arrendados para los fines convenidos. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 51 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN No se trató de una situación más onerosa o de una simple dificultad financiera, sino que la prohibición legal de abrir el establecimiento y atender público, en las oficinas arrendadas, frustró por completo el objeto del Contrato (Cláusula Tercera) y privó a los Arrendatarios de la utilidad esencial del bien.

Por consiguiente, para este Tribunal es claro que causas externas a las partes, impidieron a los Arrendatarios, de manera absoluta, el uso y goce de la cosa para los fines convenidos en el Contrato de Arrendamiento, lo que por sí solo configura una causa legal para dar por disuelto el Contrato de Arrendamiento. 2.4.4. De los intentos de renegociación y terminación del Contrato Las restricciones de movilidad impuestas por el Gobierno, y en concreto, la prohibición legal expresa de operar en las oficinas arrendadas, no solo incrementaron los costos o generaron dificultades financieras para los Arrendatarios, sino que impidió totalmente que se cumpliera con el objeto del Contrato, según lo dispuesto en la Cláusula Tercera. 2.4.4.1.

Propuesta de renegociación del Contrato Quedó acreditado que, en un primer momento, ante las consecuencias generadas por las medidas de emergencia adoptadas por el Gobierno Nacional, la Convocada, intentó llegar a un acuerdo con los arrendadores para tratar de restablecer el equilibrio, pero no hubo una respuesta positiva de su parte que así lo permitiera.

En efecto el 16 de abril de 2020, los Arrendatarios realizaron la siguiente propuesta a la Convocante:66 66 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 02. Segunda comunicación - Correo respeusta Daniel Uribe 16 abr 2020 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 52 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN El Arrendador, mediante oficio del 8 de mayo de 2020, respondió:67 El Arrendador informó a los Arrendatarios que no aceptaría modificaciones contractuales y propusieron reducir los cánones de mayo y junio de 2020.

También reconoció que los contratantes estaban “(…) cumpliendo a cabalidad con las obligaciones de parte y parte (…)”.68 Lo anterior significa que la parte Convocada actuó con diligencia y conforme al principio de buena fe contractual. De hecho, en un primer momento, la Convocada propuso al Arrendador fórmulas de negociación razonables, orientadas a distribuir los riesgos derivados de las circunstancias imprevistas que estaban afectado gravemente el Contrato.

Para efectos de claridad, el Tribunal precisa que a la postre, y ante la permanencia y continuidad de las medidas adoptadas por las autoridades, fue que se imposibilitó del todo ejecutar el objeto del Contrato, lo que llevó a su terminación, como se detallará en el siguiente acápite. La doctrina (Neme Villarreal & Chinchilla Imbett) ilustra que, en situaciones de crisis extraordinarias como la pandemia, los hechos sobrevinientes que afectan el cumplimiento del contrato suelen impactar a ambas partes.69 Por ello, recomienda que, ante circunstancias extraordinarias, las partes procuren reestablecer el equilibrio contractual, mediante ajustes razonables y proporcionados de las condiciones estipuladas inicialmente.

Estos ajustes podrán consistir, entre otras, en la reducción de los cánones, el otorgamiento de periodos de gracia o en la suscripción de acuerdos de pago, en lugar de optar por la exigencia estricta e inflexible de las obligaciones originalmente acordadas.70 Esta aproximación responde al deber de colaboración y solidaridad que impone la buena fe contractual. 67 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 03.

Primera Respuest Serrano Lievano - Iserra 100 68 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 03. Primera Respuest Serrano Lievano - Iserra 100 69 Neme Villarreal, M. L., & Chinchilla Imbett, C. A. (2020). El cumplimiento del contrato de arrendamiento en tiempos de pandemia. En Desafíos del derecho en época de pandemia Covid-19. 70 Neme Villarreal, M. L., & Chinchilla Imbett, C. A. (2020).

El cumplimiento del contrato de arrendamiento en tiempos de pandemia. En Desafíos del derecho en época de pandemia Covid-19. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 53 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN A este respecto, la jurisprudencia igualmente ha indicado: “En línea con lo expuesto, en los casos en que surjan circunstancias sobrevinientes al contrato inicialmente celebrado que lo afecten sustancialmente, la buena fe y su entidad integradora cumple un papel fundamental en tanto, aun cuando no estén estipuladas en el contrato, para las partes surgen verdaderas obligaciones de ayuda y cooperación que les permita restablecer el equilibrio contractual y llevar a feliz término el acuerdo de voluntades.

“De la función económica y social del contrato, así como de acuerdo con la lealtad, equidad y corrección esperadas de la conducta de las partes, es necesario que ante situaciones imprevisibles y sobrevinientes que modifiquen las condiciones en las que el acuerdo se celebró – como lo fue la emergencia sanitaria del Covid-19 – se conmine a los suscribientes a cooperar entre sí y, por ende, revisar y renegociar motu proprio las obligaciones, tiempos, plazos, formas, entre otras cuestiones, todo en procura de una justicia contractual y de la conservación o preservación del contrato.

“De hecho, ante situaciones como la anunciada, asumir una posición de apego radical al texto contractual que implique la negativa total a renegociar o revisar lo convenido y la exigencia de cumplir lo acordado, podría derivar incluso en responsabilidad civil de ese contratante, pues la exigencia de cooperación o colaboración entre las partes es una verdadera obligación. Esta Sala Especializada ha hecho referencia justamente a la necesidad de revisión renegociación de los contratos por la modificación ulterior de las condiciones en que se celebraron (…)”71 Sin embargo, SERRANO LIÉVANO se mostró reacia a negociar el Contrato de Arrendamiento a pesar de que, para ese momento, no existía certeza sobre la terminación de las restricciones y del aislamiento obligatorio impuesto por el Gobierno Nacional.

El Tribunal resalta que la buena fe exigía a ambas partes una actitud proactiva y razonable en aras de adaptar el Contrato a las nuevas circunstancias, y evitar posiciones rígidas que agravaran el desequilibrio o condujeran a la ruptura del vínculo contractual. 2.4.4.2. Comunicación de terminación del Contrato de Arrendamiento En un segundo momento, cuando el Gobierno Nacional extendió indefinidamente las restricciones, los Arrendatarios notificaron al Arrendador mediante un oficio fechado el 18 de mayo de 2020 que su capacidad para generar ingresos se había 71 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Agraria y Rural, sentencia STC8897-2025 del 13 de junio de 2025, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 54 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN visto afectada debido al aislamiento preventivo obligatorio decretado a raíz de la emergencia sanitaria: 72 En atención a dichas circunstancias, los Arrendatarios comunicaron a SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. que declaraban “(…) extinto el vínculo contractual, entre otras, por la ocurrencia de la fuerza mayor ya demostrada (art. 64 del Código Civil colombiano)”.73 El Arrendador, mediante oficio del 20 de mayo de 2020, respondió:74 La comunicación referida permite evidenciar que la terminación del Contrato fue debidamente comunicada y notificada a la Convocante por parte de los Arrendatarios.

Además, como se indica seguidamente, esta comunicación también evidencia que el Arrendador tomó nota de la decisión de la Convocada de terminar el Contrato, aunque, a su juicio, este hecho constituía un incumplimiento y era procedente aplicar las penalidades correspondientes.75 72 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 04. terminación contrato por fuerza mayor oficina 414, 415, 416 CC Iserra Cien 73 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 04. terminación contrato por fuerza mayor oficina 414, 415, 416 CC Iserra Cien 74 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 05.

Respuesta Serrano Lievano a la terminación 75 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 04. terminación contrato por fuerza mayor oficina 414, 415, 416 CC Iserra Cien LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 55 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Más adelante, mediante oficio del 10 de noviembre de 2020, SERRANO LIÉVANO aceptó la posibilidad de terminación del contrato, siempre y cuando que los Arrendatarios pagaran las rentas causadas desde el mes de mayo hasta la fecha de restitución efectiva.76 2.4.4.3.

Consecuencias de las circunstancias extraordinarias sobre COMODIN /IMERCO Para examinar los efectos derivados de la pandemia ocasionada por el Coronavirus COVID-19 y de las disposiciones adoptadas por el Gobierno Nacional en relación con la presente materia, resulta necesario atender a lo expuesto en el dictamen pericial elaborado por STRATEGAS CONSULTORES S.A., en el cual se establece que IMERCO S.A.S., en calidad de Arrendatario al momento de los hechos, presentó la siguiente situación financiera: “1.2.

Industria, Mercadeo y Color S.A.S: 76 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ EXHIBICIÓN DOCUMENTOS SERRANO LIEVANO \ 1.2. Convocatoria Asambleas y Comunicaciones con Iserra 100, pág. 110. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 56 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Ilustración 3 Imerco SAS - Estado de Resultados 2020 – 2019 “22.

Al igual que en Comodín, se observa una reducción de más del 37% en las ventas y un margen neto del -12.64%, equivalente a una pérdida de $10.039.674. (…)”.77 Es decir, que para 2020, año en que los Arrendatarios comunicaron a SERRANO LIÉVANO la terminación del Contrato de Arrendamiento, las ventas y el margen neto de IMERCO S.A.S. se vieron afectados considerablemente, representando pérdidas correspondientes a $10.039.674.000 (teniendo en consideración que el valor del estado de resultados está expresado en miles)78, lo que demuestra que el Coronavirus CODIV-19 generó consecuencias irresistibles para esta parte contractual.

En el mismo sentido, Alexander Vanegas Quintero, Gerente Corporativo de COMODÍN S.A.S., declaró: “SR. VANEGAS: [00:34:16] (…) “Entonces nos encontramos en ese espacio y por las restricciones de movilidad no se podía utilizar más, a razón de esto nosotros 77 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 016 _ DICTAMEN PERICIAL FINANCIERO Y CONTABLE CONVOCADA \ Dictamen Comodín Serrano 08052025, pág. 9 78 Sobre este asunto, en el dictamen pericial de contradicción rendido por SCI Investment & Merchant Bank se indica: “Lo mismo ocurre con las cifras de IMERCO con base en las cuales aseguran los peritos que la sociedad presentó en 2020 “una pérdida de $10.039.674” cuando en realidad serían COP 10.040 millones lo que resulta en un error de 1.000 veces la cifra expresada por los Peritos (…)”.

Ubicación Expediente Virtual: 02_PRUEBAS \ 019_DICTAMEN CONTRADICCIÓN CONVOCANTE \ 1. Contradicción COMODIN VF LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 57 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN hicimos, a razón de que tuvimos que cerrar prácticamente todos los locales comerciales y todos estos espacios.

Tuvimos conversaciones con todos nuestros arrendatarios, 340 arrendatarios, de esos 340 logramos negociar con 313, nos quedaron el resto pendientes. Logramos llegar a acuerdo con 333, nos quedaron 7, esos 7 que nos quedaron al final llegamos a un acuerdo con 6 y solamente nos quedó este caso pendiente por lograr hacer algún tipo de acuerdo.

“DR. IBARRA: [00:36:42] ¿Estamos hablando de arrendadores y arrendatarios? “SR. VANEGAS: [00:36:44] Arrendadores. “DR. IBARRA: [00:36:45] Muy amable. “SR. VANEGAS: [00:36:46] Perdón por la…nosotros en este caso particular intentamos hacer, a todos les enviamos unas comunicaciones que fueron el mismo procedimiento que utilizamos con todos, recibimos respuestas de prácticamente todos.

En este caso recibimos una respuesta, intentamos hacer una negociación, negociación que no se logró. “Y posterior a esto tuvimos muchas dificultades para podernos comunicar e intentar llegar a un final acuerdo, como lo hicimos con todos los otros proveedores que teníamos. Finalmente, todo lo que sucedió en el año 2020, que hoy tal vez es difícil recordar toda la situación que estábamos viviendo, pero todas las compañías del país pasamos por una situación muy crítica.

“El caso particular de nosotros fue que tuvimos que cerrar prácticamente todas nuestras puertas donde hacíamos venta, quedamos con un 8% de los ingresos, ese 8% está representado por nuestras ventas online. Digamos que la directriz con la junta directiva fue vamos a priorizar el empleo, como dato relevante para nosotros, el 30% de nuestros ingresos es la nómina de la compañía. “Quedamos con un 8%, eso nos llevó a tomar préstamos, con eso lo que hicimos fue priorizar nuestros colaboradores, intentamos mantener el empleo al máximo, pero también de todos los terceros con que confeccionamos son acerca de 278, y esos son otros 8000 empleos.

Entonces esa fue nuestra destinación inicial, todas las compañías con las que tranzábamos, creo que estuvimos conscientes de esa prioridad y de intentar hacer lo mejor posible para afectar lo menos la economía del país. “( ) LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 58 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “DR. FALLA: [00:43:23] Bueno, yo quisiera que usted a grandes rasgos le preguntara, le contara al Tribunal cuando dice uno lo hacemos ciudades, grandes ciudades, y ciudades intermedias lo hacemos directamente, y tenemos otro canal a través de mayoristas.

¿Por favor, infórmele al Tribunal si ese canal de mayoristas era el denominado showroom o es el denominado showroom? “SR. VANEGAS: [00:43:45] Para poder atender los canales mayoristas utilizamos showroom, eso era la forma como lo hacíamos hasta el 2020. “DR. FALLA: [00:43:54] ¿Por qué dice lo hacíamos hasta el 2020, ¿qué pasó? “SR. VANEGAS: [00:43:58] Porque una vez que empezaron las restricciones de movilidad, de acercamiento de las personas que había restricciones.

Entonces tocó pensar una forma distinta de hacerlo y en ese momento nos migramos, eso tomó un tiempo, eso no fue inmediato, pero empezamos a hacer una estrategia para hacerlo vía online. Entonces nuestros mayoristas podían acceder de otra forma, pero eso tomó un tiempo importante mientras lo logramos, los showroom no fueron utilizados más. “DR. FALLA: [00:44:35] Para el ejemplo del objeto de litigio concreto.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 59 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “DR. FALLA: [00:45:45] ¿Pero por qué había imposibilidad de reunirse físicamente? “SR. VANEGAS: [00:45:49] Porque había restricciones de movilidad, doctor, nosotros, tanto nosotros como ellos.

Para uno poderse movilizar, necesitábamos permisos y no había una razón como de peso para poder pedir un permiso de este tipo; entonces no había forma de que nos reuniéramos con ellos más. “DR. FALLA: [00:46:17] Listo, ahora yo quiero irme a algo que se ha dicho, usted medio lo esbozó. ¿Pero por favor, infórmele al Tribunal arbitral cuál era la situación financiera de Inmerco y de todas las compañías que hoy, si usted lo conoce, que hoy conforman Comodín, que es la demandada en este proceso, por favor cuál es la situación financiera para el año 2020, el inicio de la pandemia? “SR. VANEGAS: [00:46:50] Doctor, nuestras ventas principalmente están dadas por los canales físicos, es decir donde teníamos contacto con la gente.

Tan solo el 8% de nuestras ventas eran digitales, incluso hasta el día de hoy esa relación se conserva. Una vez que estamos obligados a cerrar todos esos puntos de encuentro con clientes, nuestros ingresos operacionales caen al 8% del total de lo que eran. (…)”.79 (Negrilla fuera del texto original) En virtud de lo expuesto, se observa que la línea comercial orientada a la venta mayorista mediante el canal de “showroom” resultó inviable como consecuencia directa de las medidas restrictivas impuestas, las que generaron la imposibilidad material para que los clientes pudieran desplazarse a los espacios aludidos.

Esta circunstancia encuentra respaldo en la declaración testimonial rendida por el señor Juan Camilo Múnera el 28 de mayo de 2025, quien manifestó lo siguiente: “DR. FALLA: [00:35:24] Okey. Pero yo quiero hacerle una claridad, y si usted lo sabe, y nos hace una precisión, usted dice, la compañía no tomó la decisión de cerrar este canal, sino el canal se murió por sí solo, o sea, por sustracción estos señores cancelaron pedidos, no pudieron seguir vendiendo, se quebraron.

Pero la decisión, ¿hubo una decisión de cerrar todos los showrooms? ¿La compañía tomó una decisión de cerrar los showrooms en el país? “SR. MÚNERA: [00:35:46] Sí señor. Inicialmente cuando llega la pandemia, dentro de ese plan de contingencia, que como les mencionaba ahora, una de las acciones clave era la renegociación de contratos de arrendamiento, inicialmente se intentó renegociar con todos estos 79 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Alexander_Vanegas_Quintero_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 60 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN espacios, tal como lo hacíamos con las tiendas, pero como la incertidumbre era tanta y el gobierno semana tras semana seguía extendiendo el cierre, pasó lo mismo con todas las sedes, es decir, no solamente en el caso del showroom en Bogotá, sino también en la costa, en Cali y en otros que teníamos no habían visitas, es más, nosotros ni siquiera podíamos estar en esos espacios porque las personas tenían restricción de movilidad.

“Entonces, lo que tengo entendido, como les digo, en ese momento yo era director de Planeación Financiera, no estaba en el área legal, lo que tengo entendido es que efectivamente en mayo, eso fue como a mediados de mayo, todos los showrooms se cerraron porque era inevitable la desaparición del canal. Entonces, digamos que fue en ese espacio de tiempo donde se determinó que no se iba a utilizar más”.80 (Negrilla fuera del texto original) De acuerdo con este testigo, no solo el “showroom” ubicado en la ciudad Bogotá D.C. tuvo que ser cerrado, sino también otros en diferentes ciudades, debido a que esta línea de negocio no era viable financieramente debido a las medidas restrictivas.

Al respecto, cabe resaltar que en el dictamen pericial financiero rendido por STRATEGAS CONSULTORES S.A. y que fue aportado por la Convocada, se observa: “48. El análisis muestra un impacto importante en los ingresos durante el primer semestre de 2020, particularmente entre marzo y mayo, en línea con el inicio de la pandemia y las restricciones operativas derivadas de las medidas de confinamiento.

Si bien en el segundo semestre se observa una recuperación progresiva, especialmente a partir de septiembre y con una concentración importante de ingresos en el último trimestre, este repunte no fue suficiente para compensar la caída registrada en los primeros meses del año. “49. Al comparar los ingresos totales de 2020 con los del año inmediatamente anterior, se evidencia una disminución superior al 25%, lo que confirma que, pese al esfuerzo de recuperación, la actividad comercial no logró retornar a los niveles pre-pandemia.

Esto refleja una afectación estructural en las ventas que se prolongó durante todo el ejercicio fiscal”.81 (Negrilla fuera del texto original) Según lo anterior, las disposiciones del Gobierno Nacional durante la pandemia de COVID-19 implicaron restricciones operativas que afectaron financieramente a los 80 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Juan_Camilo_Munera_Muñoz_20250528 81 Ubicación Expediente Virtual: 02_PRUEBAS \ 016_DICTAMEN PERICIAL FINANCIERO Y CONTABLE CONVOCADA \ Dictamen Comodín Serrano 08052025, pág. 9 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 61 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Arrendatarios, siendo imposible retornar a los niveles de ingresos de años anteriores.

Por su parte, en el dictamen pericial de contradicción elaborado por SCI Investment & Merchant Bank y allegado por la parte Convocante, se consigna lo siguiente: “Se reitera que el análisis de las cifras consolidadas, previo a 2023, es incongruente con la realidad económica y contractual del negocio y que sólo las cifras de IMERCO serían pertinentes.

“ (…) “Allí se observa un aumento de las ventas del segmento “showrooms” en 2019 y una disminución en 2020, pero se aclara que “Según la explicación de la administración de la compañía, a partir de este año [2020] se transformó el modelo comercial, lo que implicó el cierre del segmento de Showrooms y la migración de las ventas a través de otros canales, especialmente los digitales”.

Así, dicha disminución sería explicada porque sencillamente se cerró el segmento y, por lo tanto, más allá del COVID, no podría observarse otra cosa que una disminución pues se dejó de vender por ese segmento, incluso para los últimos meses de 2020 cuando ya no había aislamiento preventivo. “Ahora bien, si se amplía el análisis a 2018 y 2019, con base en las cifras de los anexos de los Peritos, se observa que el comportamiento de la gráfica está explicado, en gran medida, por la estacionalidad natural del negocio, y no sólo por el COVID, como intentan mostrar los Peritos, así: “Se observa claramente cómo, incluso sin el efecto del Covid, el primer semestre del año presenta, consistentemente, datos menores al LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 62 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN promedio y a los últimos meses del año y, para el final del año, las cifras de 2020 son superiores a las de 2018 e inferiores a las de 2019”.82 En consecuencia, la pericia de contradicción presentada por la parte Convocante busca restar relevancia a las afectaciones derivadas de la pandemia de COVID-19 sobre IMERCO S.A.S., argumentando que la disminución de los ingresos obedece a la “estacionalidad natural del negocio”.

No obstante, del propio análisis pericial allegado por esa parte se desprende que los ingresos de IMERCO S.A.S. experimentaron una afectación notoria y sustancial, al registrar una disminución significativa que no encuentra parangón en los ejercicios fiscales precedentes. En virtud de lo expuesto y tras un análisis exhaustivo de las declaraciones testimoniales y los dictámenes periciales allegados al proceso, se concluye que la actividad comercial de “showroom”, que constituía el uso específico permitido para los inmuebles arrendados, conforme con lo dispuesto en las Cláusulas Tercera y Sexta del Contrato de Arrendamiento, se frustró por completo como consecuencia directa de las medidas de aislamiento preventivo obligatorio adoptadas por el Gobierno Nacional.

Esa circunstancia generó la imposibilidad absoluta, definitiva y sobrevenida para los Arrendatarios de destinar los inmuebles a los fines convenidos, lo que, a su vez, motivó la terminación del Contrato de Arrendamiento, no solo del que es objeto del presente litigio, sino también de los celebrados en el resto del territorio nacional. En cuanto a las repercusiones derivadas de las medidas de emergencia sanitaria, sobre los locales comerciales, la señora Ana María de Castro Bello, en calidad de administradora del Centro Comercial Iserra 100, rindió declaración en los siguientes términos: “DR. FALLA: [00:32:41] Okey, perfecto.

Dígame si en la copropiedad, voy a hablar del reglamento, nosotros solicitamos el reglamento a ustedes… no lo pudimos obtener. Pero infórmele al Tribunal arbitral si en el reglamento de copropiedad está permitido que en las oficinas se haga venta comercial, es decir, las oficinas, usted puede abrir y vengan y compren… vengan y compren Chevignon.

¿Eso está permitido? “SRA. DE CASTRO: [00:33:09] Son unas actividades comerciales, hay agencias de viajes, hay IPS, hay oficinas de arquitectos e ingenieros que venden sus proyectos, son actividades comerciales. Ustedes en el uso solicitado para las oficinas que Comodín ocupó, eran básicamente sus showroom; los showroom son, y usted lo sabe mejor que yo, es la venta al por mayor, entonces ellos venían, los clientes del mayor venían, se 82 Ubicación Expediente Virtual: 02_PRUEBAS \ 019_DICTAMEN CONTRADICCIÓN CONVOCANTE \ 1.

Contradicción COMODIN VF LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 63 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN sentaban y compraban sus productos, eso es lo mismo que pueden, es un showroom comercial, hay showroom de los ingenieros, los arquitectos tienen venden sus proyectos, la vocación de las oficinas es esa.

“ (…) “DR. ESCOBAR: [01:00:11] Perfecto. Otra pregunta, ¿cuántas oficinas fueron desocupadas con ocasión de la pandemia? ¿Qué porcentaje, si lo recuerda? “SRA. DE CASTRO: [01:00:22] Tal vez la mitad, es que muchas esperaron ahí, dejaron sus compañías en stand by, trabajaron desde la casa y volvieron a reactivar sus operaciones en el 2022 o 2023, pero no, pues hay muchas que realmente no las desocuparon nunca, las dejaron ahí”.83 En consecuencia, las disposiciones adoptadas en el marco de la emergencia sanitaria ocasionaron el cierre de un número significativo de oficinas que operaban en el Centro Comercial Iserra 100.

En ese orden de ideas, atendiendo a la naturaleza de la actividad desarrollada por la parte Convocada, y al uso específico al que debían destinarse los inmuebles, se encuentra acreditado que las medidas y restricciones implementadas por el Gobierno Nacional afectaron significativamente los indicadores económicos y financieros de los Arrendatarios.

Así se desprende tanto de las manifestaciones testimoniales recaudadas como de la información contenida en el Estado de Resultados de IMERCO S.A.S., circunstancias que, en conjunto, evidencian una imposibilidad sobrevenida y objetiva de ejecución del Contrato de Arrendamiento. Para este Tribunal las declaraciones referidas gozan de plena credibilidad, en la medida que concuerdan con las demás pruebas allegadas al expediente, a los cuales se ha hecho alusión con antelación. En primer término, los testimonios presentados evidencian una clara concordancia con la situación nacional imperante durante la emergencia sanitaria generada por la pandemia de COVID-19, periodo en el cual el Gobierno Nacional implementó medidas de aislamiento preventivo obligatorio y restricciones a la movilidad que incidieron de manera directa y significativa en el desenvolvimiento de diversos sectores económicos, lo que incluía específicamente la actividad desarrollada por los Arrendatarios de los inmuebles objeto del presente litigio.

Adicionalmente, las declaraciones rendidas encuentran sustento en circunstancias objetivas y verificables, tales como la imposibilidad material de acceso de la clientela 83 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Ana_Maria_Cristina_De_Castro_Bello_20250528 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 64 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN a los denominados “showroom”, lo que conllevó a la frustración del objeto contractual.

Tales manifestaciones testimoniales encuentran respaldo adicional en el reconocimiento expreso del Arrendador quien ratificó el cumplimiento cabal de las obligaciones por parte de los Arrendatarios hasta la ocurrencia de la crisis sanitaria, lo que robustece la presunción de buena fe y el obrar diligente de estos últimos en el marco de la relación negocial.

La congruencia entre el testimonio de los declarantes, la prueba documental obrante en el expediente y el contexto social, normativo y económico vigente para la época de los hechos confiere a dichas manifestaciones plena credibilidad y robusto valor probatorio, conforme a lo establecido por la jurisprudencia aplicable. De lo expuesto se infiere que la emergencia sanitaria derivada de la pandemia de COVID-19, así como las disposiciones gubernamentales implementadas para su contención, constituyeron circunstancias de fuerza mayor que generaron efectos irresistibles sobre los Arrendatarios. 2.4.4.4.

Del alcance jurídico de los pagos de expensas comunes tras la terminación del Contrato de Arrendamiento La parte Convocante aduce que los Arrendatarios continuaron efectuando el pago de las expensas comunes derivadas de la propiedad horizontal, circunstancia que, a su entender, evidenciaría la subsistencia del Contrato de Arrendamiento.

Sin embargo, el señor Alexander Vanegas Quintero, Gerente Corporativo de COMODÍN S.A.S., en el testimonio rendido ante este Tribunal, manifestó: “DR. TORRES: [00:20:42] Perfecto. Entonces concentrémonos en esa comunicación, esa comunicación es del 18 de mayo del 2020. Pregunta No. 14. ¿Por qué Inmerco y Comodín paga administración a ISERRA 100 de las tres oficinas hasta abril del año 2022? “SR. VANEGAS: [00:21:06] Durante el año 2020 se presentaron varias situaciones importantes en nuestra organización, primero estábamos en una pandemia.

Segundo, estábamos haciendo migración de sistema de información integrado, estábamos montando SAP, teníamos todas las personas por fuera a razón de la pandemia. Estábamos haciendo un montaje bastante complicado, tema que pueden evidenciar con cualquier organización que esté montando SAP. “Y se nos presentaron algunos pagos por errores que tuvimos en el proceso, en la complejidad propia de un proyecto como estos, y creo que no solamente estos pagos pudieron haberse pagado, tuvimos más pagos LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 65 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN de otras organizaciones por error se hicieron y esto fue básicamente lo que pasó; se pagaron por error”.84 En el mismo sentido, Juan Camilo Múnera, Gerente Financiero de COMODIN, en testimonio rendido el 28 de mayo de 2025, corroboró lo anterior y explicó en detalle lo siguiente: “DR. FALLA: [00:36:48] Listo.

Quiero entrar a un último punto con usted, también desde el punto de vista financiero. Cuéntele al Tribunal qué impactos tuvo para la compañía la adquisición, y si lo sabe, del año 2019 del cambio de modelo de gestión al interior de la compañía con la adquisición del SAP, con el software de SAP. ¿Qué implicó? Si lo sabe. “SR. MÚNERA: [00:37:15] Sí señor.

De hecho, cuando yo llego en 2020 a la compañía, yo entro a reemplazar al anterior director de Planeación Financiera, quien ya hacía parte desde el año 2019 del equipo de trabajo para la implementación de SAP, es decir, la compañía iba a implementar SAP en el año 2019, estaba preparado, pero se llegó la temporada de fin de año, y como uno de los mayores impactos por el cambio de sistema de información eran las cadenas productivas, o sea, el abastecimiento, y los que les mencionaba ahorita, el último trimestre del año es el 50% de los ingresos en esta industria, entonces, para evitar un riesgo, correr riesgos por desabastecimiento en la temporada de fin de año, que es la más importante para este negocio, se aplazó para 2020.

“Todo el equipo de trabajo y todas las capacidades estaban direccionadas hacia esto, había 2 proyectos de hecho muy importantes, estaba todo el cambio del ERP, pero también la implementación de un centro de atención documental, que no lo teníamos en ese momento, y ya voy a decir porque es clave también ese segundo proyecto. “Entonces llega 2020, todos los equipos estaban listos para realizar toda la implementación, porque ya estaba la parametrización, todos los equipos estaban preparados para comenzar la migración, pero llegó la pandemia, entonces llegó la pandemia y esto generó un caos alrededor de todo el tema de sistemas de información y de gestión documental del negocio, por qué, por las mismas restricciones de movilidad, o sea, los equipos de trabajo que estaban enfocados en el desarrollo y la implementación de esta herramienta, más los equipos internos, porque no son solamente los equipos de trabajo, sino todo lo que implica para todos los procesos, sobre todo el proceso financiero y productivo, ese cambio de sistema de información, entonces el caos en la movilidad, las restricciones y todo eso generó muchas dificultades, y el otro proyecto del centro de atención documental que les mencionaba también era muy 84 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Alexander_Vanegas_Quintero_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 66 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN relevante, porque era básicamente toda la recepción de documentos y de facturas de Comodín, y como no se pudo implementar, pues básicamente se generó un caos en toda la gestión de información del negocio.

“DR. FALLA: [00:39:30] Okey. Infórmele si producto de este nuevo ERP, del SAP, se produjeron errores financieros que implicaron que se hicieran pagos de cosas no debidas, y explíquele al Tribunal qué ocurrió. “SR. MÚNERA: [00:39:50] En ese momento yo era el líder del proceso de tesorería, pero como parte del equipo financiero, sí tengo conocimiento que tuvimos muchos problemas con la gestión de facturas, y la gestión de los pagos, por ende.

Incluso sí puedo dar fe, porque pues ya en 2023, cuando a mí me nombran gerente financiero en Comodín, que ya sí, y por qué es importante eso, porque ya sí soy responsable del proceso de tesorería; de hecho, hasta el año pasado, año 2024, nosotros hicimos castigos y conciliaciones por más de mil millones de pesos de errores que tuvimos entre el año 2020 de pandemia y hasta el año 2022, que fue donde más se terminó de estabilizar el sistema, pero 2023 y 2024 fueron años de corregir todo lo que habíamos hecho, y ahí puedo dar fe de que hicimos pagos dobles de arrendamientos, de cánones de administraciones, incluso de compras de productos, que nos tocaba decirle a casa matriz en las marcas del exterior, venga, tuve problemas, pagué doble esta factura, necesito me devuelva este saldo, me haga una nota de crédito, y sí, puedo dar fe de eso.

Incluso hubo nóminas de empleados que ya no estaban en el negocio que también se pagaron. Entonces, realmente todos los impactos de la pandemia en la gestión documental terminó afectando también los procesos de pago, si desea evidencia de esto”.85 Las anteriores declaraciones acreditan que los pagos de las cuotas de administración realizados por la Convocada se debieron a un error o inconvenientes de migración al sistema SAP y, por consiguiente, no pueden considerarse como un reconocimiento de la continuidad de Contrato de Arrendamiento.

En consecuencia, el Tribunal no encuentra acreditadas las afirmaciones de la parte Convocante. 2.5. Conclusiones La Convocante no logró desvirtuar la existencia de la fuerza mayor ni acreditar que los Arrendatarios hubieran actuado con culpa o negligencia. 85 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Juan_Camilo_Munera_Muñoz_20250528 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 67 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Las comunicaciones intercambiadas entre las partes y los testimonios recaudados permiten concluir que los Arrendatarios obraron con diligencia y buena fe, notificando oportunamente al Arrendador sobre la ocurrencia de circunstancias que afectaban el derecho al goce de la cosa y el equilibrio contractual.

En una primera etapa, ante la incertidumbre sobre la extensión de las medidas restrictivas, los Arrendatarios presentaron propuestas para modificar las condiciones contractuales, en procura de la subsistencia del vínculo arrendaticio, ante las dificultades derivadas de la emergencia sanitaria. Posteriormente, la ampliación y prórroga de las medidas de aislamiento hicieron evidente la imposibilidad material de continuar con el Contrato y de utilizar los inmuebles para los fines convenidos.

La privación absoluta del derecho de goce de los inmuebles constituye causal suficiente para la disolución contractual. Se acreditó en el expediente que, antes de la vigencia de las medidas de aislamiento, los Arrendatarios cumplieron a cabalidad sus obligaciones, hecho reconocido expresamente por el Arrendador en comunicación del 8 de mayo de 2020.

Las restricciones adoptadas por las autoridades constituyeron un evento de fuerza mayor, imprevisible, irresistible y ajeno a la voluntad de las partes, al provenir de disposiciones gubernamentales que impactaron de manera generalizada a la población y la economía. Los elementos probatorios allegados por la parte Convocada acreditan la imposibilidad absoluta, sobreviniente y ajena a la voluntad de los Arrendatarios, debidamente notificada al Arrendador, cumpliendo con los requisitos legales para la configuración de la fuerza mayor.

Por su parte, la Convocante no logró desvirtuar la existencia de la fuerza mayor ni acreditar culpa o negligencia por parte de los Arrendatarios. En mérito de lo expuesto, este Tribunal concluye que se configuró una circunstancia de fuerza mayor, debidamente acreditada en el expediente, y declara probada la excepción de mérito denominada “Terminación del Contrato de Arrendamiento por imposibilidad de uso del bien arrendado para los fines contratados – Impacto de la pandemia COVID-19 en el uso y disfrute del showroom de Comodín”, formulada en la contestación a la reforma de la demanda.

En consecuencia, el Tribunal no accederá a las pretensiones contenidas en los numerales 3.1 y 3.2 de la demanda reformada, relativas a la declaración de incumplimiento y a la terminación del Contrato de Arrendamiento, respectivamente, presentadas por la parte Convocante. Lo anterior, por cuanto, conforme a las pruebas obrantes y a las consideraciones expuestas, se concluye que el Contrato LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 68 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN terminó el 18 de mayo de 2020, fecha en la que se notificó la imposibilidad de continuar con su ejecución debido a la fuerza mayor acreditada.

En la medida en que no prosperan las anteriores pretensiones principales, tampoco se accederá a las demás pretensiones consecuenciales, por carecer de fundamento autónomo, conforme se detalla en la parte considerativa de este laudo.

3. CONSIDERACIONES RELATIVAS A LA PRETENSIÓN Y EXCEPCIÓN RELACIONADA CON LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO, CONTENIDA EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA Y LA RESPECTIVA CONTESTACIÓN Seguidamente, el Tribunal analizará la pretensión contenida en el numeral 3.2 de la reforma de la demanda, mediante la cual la Convocante solicita que se ordene la restitución de las oficinas arrendadas a COMODIN S.A.S. y a JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, así como la excepción formulada por la Convocada en relación con esa pretensión. Para el Tribunal esta pretensión, no tiene vocación de prosperar por cuanto (i) en primer lugar, es una pretensión consecuencial a las pretensiones 3.1. y 3.2. que no serán estimadas; y (ii) en segundo lugar, declarará probadas las excepciones 3.1 (b) y 3.2 propuestas por la Convocada, con el alcance y las precisiones que a continuación se detallan. 3.1.

Obligaciones de restitución, recepción y mitigación del daño en el contrato de arrendamiento Conforme con la legislación civil, el arrendatario tiene la obligación de restituir el inmueble arrendado a la finalidad del arrendamiento (C.C., art. 2005). A su vez, el artículo 2006 del C.C. establece que la “restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole las llaves, si las tuviere la cosa”.

Al respecto, el Tribunal de Arbitraje CINE COLOMBIA S.A.S. contra CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. y FIDUCIARIA BOGOTA S.A. señaló: “Terminado el contrato de arrendamiento nace para el arrendatario la obligación de devolver la cosa al arrendador o a su delegado en el estado en que la recibió, y, para éste, la obligación de recibirla (Art. 2005 C.C.).

“(…) “Es preciso anotar que para que el arrendador esté obligado a recibir, cuando no media petición judicial o extrajudicial o se ha renunciado al requerimiento, el arrendatario ha de constituirlo en mora a través, precisamente, del requerimiento, el cual se cumple judicial o LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 69 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN extrajudicialmente y, consistirá en el aviso o noticia que el arrendatario da al arrendador para restituir la cosa y, coherentemente, que se le reciba (art. 1608 C.C.).

Ocurrido lo anterior, si la parte arrendadora no recibe la cosa concedida en arrendamiento, queda constituida en mora de recibir, con las consecuencias legales que ello implica, básicamente, el derecho que nace para el arrendatario de que se le indemnicen los perjuicios que se le hayan causado”.86 Conforme con lo anterior, al finalizar el contrato de arrendamiento no solo surge la obligación del arrendatario de restituir el inmueble arrendado, sino también el arrendador está obligado a recibirlo, lo cual está relacionado con los principios de colaboración y buena fe en la ejecución de los acuerdos de voluntades (C.C., art. 1603).

Por otra parte, es pertinente señalar que la jurisprudencia ha reconocido el deber de mitigación o atenuación del daño, respecto al cual ha señalado: “6. Por último, cabe señalar que en el campo de la responsabilidad civil - contractual y extracontractual- la doctrina contemporánea destaca la importancia, cada vez mayor, que adquiere el que la víctima con su conducta procure mitigar o reducir el daño que enfrenta o que se encuentra padeciendo (…).

“El señalado comportamiento (…) encuentra su razón de ser en el principio de buena fe, hoy de raigambre constitucional (art. 83 C.P.), el cual, sin duda, orienta, en general, todas las actividades de las personas que conviven en sociedad, particularmente aquellas que trascienden al mundo de lo jurídico, imponiendo a las personas que actúan -sentido positivo- o que se abstienen de hacerlo -sentido negativo- parámetros que denotan honradez, probidad, lealtad y transparencia o, en el campo negocial, que la actitud que asuman, satisfaga la confianza depositada por cada contratante en el otro, de modo que ella no resulte defraudada (arts. 1603 del C.C. y 871 del C. de Co.).

“En tal orden de ideas, resulta palmario que ante la ocurrencia de un daño, quien lo padece, en acatamiento de las premisas que se dejan reseñadas, debe procurar, de serle posible, esto es, sin colocarse en una situación que implique para sí nuevos riesgos o afectaciones, o sacrificios desproporcionados, desplegar las conductas que, siendo razonables, tiendan a que la intensidad del daño no se incremente o, incluso, a minimizar sus efectos perjudiciales, pues sólo de esta manera su comportamiento podría entenderse realizado de buena fe y le daría 86 Cámara de Comercio de Bogotá, Tribunal de Arbitraje CINE COLOMBIA S.A.S. contra CONSTRUCCIONES PLANIFICADAS S.A. y FIDUCIARIA BOGOTA S.A., Laudo del veinte (20) de octubre de 2022, Trámite No. 125482.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 70 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN legitimación para reclamar la totalidad de la reparación del daño que haya padecido”.87 (Negrilla fuera del texto original) En el mismo sentido, la Corte Suprema de Justicia también ha sostenido: “5.1.

Sobre el particular, puntualícese que el deber de mitigación o atenuación, connatural al principio de reparación integral, propende porque la víctima tome las medidas que estén a su alcance para evitar que las consecuencias del daño aumenten o no se detengan; esto es, el lesionado tiene la carga de adoptar los correctivos razonables y proporcionadas que reduzcan las pérdidas, o impidan su agravación, ya que no hacerlo puede acarrearle la disminución de la indemnización reclamada.

“De allí que el artículo 2357 del Código Civil prescriba que «[l]a apreciación del daño está sujeta a reducción, si el que lo ha sufrido se expuso a él imprudentemente». Regla que guarda armonía con el principio general del derecho que impide sacar provecho o repetición de su propia torpeza o dolo”.88 (Subraya y negrilla fuera del texto original) De acuerdo con lo sostenido por la alta Corte, el deber de mitigación o atenuación, aplicable tanto a la responsabilidad civil contractual como extracontractual y que es consecuencia del principio de buena fe, exige que la víctima adopte las medidas razonables y proporcionadas para contener las consecuencias generadas por el daño, logrando así reducir las pérdidas o impedir su agravación. 3.2.

Análisis del caso concreto 3.2.1. Restitución de los inmuebles arrendados Sobre el particular, las partes estipularon lo siguiente: En relación con la estipulación anterior, la señora Sandra Magaly Carrillo Páez, Representante Legal de SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S., declaró: 87 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del dieciséis (16) de diciembre de 2010, Rad.

No. 11001-3103-008-1989-00042-01 (M.P. Arturo Solarte Rodríguez). 88 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC512-2018 del cinco (5) de marzo de 2018, Rad. No. 11001-31-03-016-2005-00156-01 (M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo). LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 71 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “DR. ESCOBAR: [01:18:17] Pregunta No. 11.

Bien, para la siguiente pregunta le voy a poner de presente una prueba del expediente. Esta prueba para la ruta y que quede en la grabación está en la carpeta 02 pruebas, contestación demanda y es la prueba número 19, le voy a mostrar unas fotografías que obran en el expediente, revíselas por favor con el detenimiento que usted considere para hacerle la pregunta correspondiente y la voy pasando al ritmo en que usted me vaya diciendo ¿este fue el estado en el que en 2024 usted o ustedes Serrano Liévano encontraron las oficinas 414 y 416? “SRA. CARRILLO: [01:20:05] La verdad no sé, no sé el estado en el que se encontraron porque físicamente no estuve, estas fotos pueden ser fotos de diversos momentos pero a nosotros en ningún momento Comodín nos hizo entrega de oficinas que evidenciaran el estado, o un acta en donde evidenciaran un estado de entrega de oficinas porque como he manifestado, a nosotros las oficinas nunca nos fueron entregadas.

“(…) “DR. TORRES: [00:15:07] ¿Ustedes suscribieron algún acta de entrega de llaves de las oficinas en algún momento? “SRA. CARRILLO: [00:15:12] Como manifesté, nunca recibimos una, entrega mucho menos un acta de entrega, ni una entrega de llaves. Por lo tanto, no hay un acta de entrega de llaves a nosotros”.89 Es decir que para la fecha en que la señora Carrillo Páez rindió su testimonio, no existía un acta de entrega de los inmuebles arrendados.

En contraste con lo anterior, se advierte que, en el oficio del 18 de mayo de 2020 dirigido al Arrendador, los Arrendatarios manifestaron: “(…) Para tal efecto, pondremos el local a su disposición dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes después de la derogación o perdida de vigencia del último Decreto que regule el aislamiento preventivo obligatorio de todas las personas habitantes de Colombia, en tanto el personal designado para dicha entrega no puede movilizarse hasta que el aislamiento preventivo obligatorio expire; lo anterior en los términos en que lo prevé el Contrato”. 90 89 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Sandra_Magaly_Carrillo_Paez_20250512 90 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 08 _PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 04. terminación contrato por fuerza mayor oficina 414, 415, 416 CC Iserra Cien LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 72 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Más adelante, mediante comunicación del 27 de julio de 2020, los Arrendatarios le manifestaron al Arrendador su intención de restituir los inmuebles en el menor tiempo posible: “En respuesta de la comunicación recibida con fecha de mayo 20 de 2020, nuestro representante en la ciudad de Bogotá pudo contactarse con la señora Helga Serrano con la intención de solicitar un contacto directo que nos permita dar de manera conjunta finalizar el contrato de arriendo de las oficinas y poder generar una propuesta por parte de nuestra para poder entregar las mismas a ustedes a la mayor brevedad posible.

“(…) “Con base en lo anterior considerando los pagos realizados este año, poder entregar las oficinas a ustedes a la mayor brevedad y que puedan disponer de las mismas lo antes posible nuestra propuesta es la de ofrecer un pago de $24,702,560 correspondientes al 20% de los meses adeudados y un mes de canon adicional. Esperamos considerar la propuesta y considerar una fecha para la entrega de los inmuebles considerando que por la localidad donde se encuentran ubicadas es barrios unidos que estará cerrado del 31 de julio al 14 de agosto por decreto de la Alcaldía de Bogotá”.91 Como puede apreciarse, los Arrendatarios tuvieron la disposición de restituir los inmuebles arrendados atendiendo las estipulaciones contractuales, una vez terminaran las medidas de aislamiento preventivo obligatorio decretadas por el Gobierno Nacional y por la Alcaldía Mayor de Bogotá. Posteriormente, en noviembre de 2020, se puso de nuevo en evidencia la intención de los Arrendatarios de restituir los inmuebles, como consta en la solicitud de conciliación presentada por los ellos ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, donde aparece lo siguiente:92 La señora Sandra Magaly Carrillo Páez, Representante Legal de SERRANO LIÉVANO, explicó lo siguiente: “DR. IBARRA: [00:02:38] Muy bien.

¿Puede usted hacerle un relato a este Tribunal de los principales hechos que usted conoce acerca de las 91 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 008 _ PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA DICTAMEN \ 07. Copia de Carta propuesta comercil Oficinas Iserra 100 92 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 008 _ PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA DICTAMEN \ 09.

Acta de concilaicion Iserra 100 - 24 nov 2020 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 73 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN diferencias que han motivado este Tribunal? Relato muy sucinto, muy concreto.

“SRA. CARRILLO: [00:02:55] Se firmó un contrato de arriendo en el 2012 con la firma Inmerco para las oficinas 414, 415 y 416 ubicadas en el Centro Comercial Iserra 100, un contrato firmado por Serrano Liévano y por Inmerco como empresa y su representante legal. “Fue un contrato que se renovó sin problema inicialmente, luego en pandemia empezó a tener diversas situaciones que nos llevó a lo que hemos venido hablando durante esta reunión que de alguna forma y que lógicamente ha motivado diferentes comunicaciones en búsqueda de aclarar o de que la situación de las oficinas se pueda manejar de una mejor manera a como se estaba llevando a cabo con Inmerco, se buscó, se tuvieron tres momentos buscando una conciliación, dando respuestas a comunicaciones recibidas, incluso la asistencia a una audiencia en Cámara de Comercio; en ninguna de ellas se logró un consenso, incluso las pretensiones siempre eran diferentes y eso hizo que la conciliación nunca se lograra.

(…)”.93 Todo lo anterior demuestra que por parte de los Arrendatarios existió la disposición para restituir a SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. las oficinas arrendadas, para lo cual se enviaron múltiples comunicaciones e inclusive convocaron al Arrendador a una diligencia de conciliación, tratando de solucionar las diferencias y lo relacionado con la entrega de los bienes.

Frente a las manifestaciones y conductas de los Arrendatarios en la restitución de los inmuebles, el Arrendador adoptó una postura renuente e incluso exigió el pago de los cánones de arrendamiento que se hubiesen causado hasta la finalización del Contrato, además de la cláusula penal:94 Luego, en noviembre de 2020 un funcionario de la parte Convocante señaló que, para analizar si recibían o no la restitución del inmueble, los Arrendatarios debían 93 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Sandra_Magaly_Carrillo_Paez_20250512 94 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 008 _ PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA DICTAMEN \ 05.

Respuesta Serrano Lievano a la Terminación LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 74 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN pagar todos los cánones desde abril hasta esa fecha –cuando, se insiste, se acreditó la terminación en mayo–:95 Debe además traerse a colación el testimonio de Alexander Vanegas Quintero, Gerente Corporativo de COMODÍN S.A.S., quien declaró que no hubo forma de acercarse a la Convocante para efectuar la restitución: “DR. TORRES: [00:18:10] Perfecto.

Vamos a la supuesta entrega de las oficinas en el año 2021, aquí justo cuando se ejecuta la garantía mobiliaria. Pregunta No. 12. ¿Dígame como es cierto, sí o no, doctor Alexander, que ustedes si cuentan o no cuentan con un acta de entrega de las oficinas que haya sido suscrita por Serrano Liévano? “SR. VANEGAS: [00:18:54] No contamos con acta porque tampoco hubo forma de tener acercamiento con Serrano Liévano, después de incluso ir físicamente, enviar correos, whatsApp; realmente nunca recibimos una contestación, pareciera que no quisieran comunicarse con nosotros.

“ (…) “DR. TORRES: [00:19:39] Gracias. Pregunta No. 13. ¿Al igual que la anterior, diga cómo es cierto, sí o no, si ustedes cuentan con un acta de entrega de llaves de las oficinas que ha sido recibida y suscrita por Serrano Liévano? “SR. VANEGAS: [00:19:59] La respuesta es similar, si no había forma de tener comunicación con ustedes, entonces no íbamos a recibir un acta de entrega”.96 En la misma diligencia, el señor Vanegas Quintero narró que los diversos intentos de comunicación con el Arrendador, a través de WhatsApp, correo electrónico, e incluso desplazándose hasta las oficinas fueron infructuosos: 95 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ EXHIBICIÓN DOCUMENTOS SERRANO LIEVANO \ 1.2.

Convocatoria Asambleas y Comunicaciones con Iserra 100, pág. 110 96Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Alexander_Vanegas_Quintero_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 75 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN “DR. IBARRA: [00:39:09] Alexander, usted mencionó que en diversas ocasiones habían intentado comunicarse por diversos medios con Serrano Liévano. ¿Usted nos puede para entregar el inmueble, no sé si entendí bien su declaración? “SR. VANEGAS: [00:39:27] Sí señor, eso es correcto.

“DR. IBARRA: [00:39:29] ¿Usted nos puede ampliar por favor a este Tribunal, nos puede hablar y dar mayores detalles sobre esos intentos a través de cómo se hicieron y demás, por favor? “SR. VANEGAS: [00:39:40] Sí señor. Se intentó comunicar, bueno intentamos comunicar con Serrano Liévano por un chat de whatsApp, teníamos el contacto de la señora con la que siempre habíamos hecho los acuerdos, ese chat al final quedó sin respuestas.

Lo hicimos yendo a las oficinas a tocar la puerta y no tuvimos respuestas; lo hicimos vía correo electrónico y no tuvimos respuestas. Nuestra intención al final era poder entregar el inmueble y llegar a un acuerdo, no queríamos simplemente dejar el tema así, pero pareciera y me ratifico en eso, que no había intención de comunicarse con nosotros para poder llegar a un acuerdo”. 97 Las declaraciones anteriores permiten evidenciar que el Arrendador fue renuente a recibir los inmuebles, a pesar de que el Contrato había terminado por la fuerza mayor generada por las medidas restrictivas implementadas por el Gobierno Nacional con ocasión de la pandemia de Coronavirus COVID-19 Ahora bien, la parte Convocada ha aducido que: “está demostrado que esa sociedad, [la Convocante] desde mediados de 2021, conocía que las Oficinas estaban a su total disposición, vacías y adecuadas por parte de mis representados”.

Lo anterior, con ocasión de la ejecución de una garantía mobiliaria por parte de Intercrédito, en desarrollo de lo cual, en julio de 2021, se desocuparon los inmuebles, que posteriormente, en el mes de agosto de ese año, fueron pintados y adecuados. Al respecto, el Tribunal advierte que esas actuaciones, por sí mismas, no fueron suficientes para que se cumpliera con la restitución de los bienes, que por mandato del artículo 2006 del C.C. requiere: (i) desocupación;

(ii) ponerla a disposición del arrendador; y, (iii) la entrega de las llaves, si las tuviere el bien. No se evidencia que la Convocada haya acreditado la restitución efectiva y formal de los inmuebles objeto del Contrato, ni que hubiese enviado requerimientos o tomado medidas adicionales para constituir en mora al Arrendador o para lograr la 97Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Alexander_Vanegas_Quintero_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 76 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN entrega, como pudo haberlo hecho, por ejemplo, a través de la vía procesal de que trata el inciso segundo del artículo 385 del Código General del Proceso.

Con todo, se encuentra acreditado, como se viene de señalar, que la Convocada estaba en disposición de cumplir con la obligación de restituir, así como la renuencia de la Convocante en recibir los inmuebles. De ahí que, puede concluirse que la restitución se frustró por la falta de colaboración y la actitud contumaz del Arrendador. Por consiguiente, en desarrollo de la buena fe contractual y la prohibición de ir en contra de los actos propios, no puede la Convocante pretender esgrimir como argumento que, por la falta de restitución, tenía derecho a percibir los cánones de arrendamiento posteriores a la terminación, o que el Contrato mantuvo su vigencia o se renovó por ese hecho.

Aunque podría analizarse si la adecuación de las oficinas en julio 2021 y la alegada puesta a disposición de esos bienes fue oportuna o no, o si el hecho de que los cánones de abril y mayo de 2020 se pagaron de forma extemporánea –en junio de 2020 y febrero de 2021, respectivamente– tuviere algún impacto en el cumplimiento del Contrato o en la restitución, lo cierto es que el reclamo planteado por la demandante delimita el marco de acción del Tribunal.

Como se evidencia en las pretensiones y hechos de la demanda reformada, los reclamos de la Convocante parten exclusivamente de la base de que el negocio jurídico seguía vigente con posterioridad a la terminación anunciada por la Convocada y persigue el incumplimiento, supuestamente por haber desatendido los pagos de los cánones y cuotas de administración con posterioridad a mayo de 2020 y las consecuencias que de ello se derivarían –incluyendo la restitución producto de la pretendida terminación por incumplimiento en el pago de cánones y cuotas de administración–.

Se sigue de lo anterior que, en virtud del principio de congruencia, ningún pronunciamiento puede el Tribunal emitir sobre las materias referidas en el párrafo anterior. 3.2.2. Del abandono de los inmuebles arrendados y del deber de la víctima de mitigar el daño La Cláusula Vigésima Primera del Contrato establece: LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 77 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Según lo anterior, SERRANO LIÉVANO tenía la facultad de ingresar a las oficinas arrendadas y recuperar su tenencia en caso de que estas fueran abandonadas, lo cual se entendía que ocurría cuando, sin previo aviso al Arrendador, los inmuebles fueran desocupados o se cerrara el establecimiento que funcionaba en ellos, sin que se pagara el canon de arrendamiento o las expensas comunes, por más de dos (2) meses.

Se advierte que, en el caso concreto, el abandono no operó por la sencilla razón de que el Contrato terminó en mayo de 2020, y la cláusula de abandono, en criterio de este Tribunal, presupone la vigencia del Contrato al momento de ejercer tal facultad, motivo por el cual la excepción de la Convocada atinente al incumplimiento al procedimiento de abandono no está llamada a prosperar.

Ello no es óbice para precisar que la Convocada, a pesar de la terminación del Contrato, lo que por obvias razones condujo a que no se pagaran los cánones de arrendamiento y luego las cuotas de administración, hasta esta demanda arbitral, no tomó ninguna medida ni acción tendiente a lograr la restitución que ahora pretende. En gracia de discusión, y en el evento en el que, como lo alega la Convocante, el Contrato hubiera mantenido su vigencia con posterioridad a mayo de 2020, el Arrendador estaba en el deber de mitigar sus propios daños.

Para esos efectos, y con el conocimiento que tenía, el Arrendador habría podido ejercer la facultad de recuperar el inmueble y evitar la mora en las cuotas de administración. En efecto, en primer lugar, se reitera que, según las pruebas que obran en el expediente, los Arrendatarios dieron por terminado el Contrato a partir del 18 de mayo de 2020, por circunstancias de fuerza mayor, lo que implicó el cierre del “showroom” que funcionaba en los inmuebles y motivo por el cual dejaron de sufragar los cánones correspondientes.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 78 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En segundo lugar, el 26 de julio de 2021, los Arrendatarios comunicaron al Centro Comercial Iserra 100 que la empresa INTERCRÉDITO retiraría la mercancía y el mobiliario que se encontraba en los inmuebles arrendados, como se muestra a continuación:98 Aunque la referida comunicación no fue remitida al Arrendador, se aclara que, en la misma fecha, esto es, el 26 de julio de 2021, el Centro Comercial Iserra 100 comunicó y puso en conocimiento a SERRANO LIÉVANO el trámite que pretendía ejecutar la empresa Intercrédito, además de solicitar su autorización para retirar los elementos de los inmuebles, lo que se demuestra en el siguiente correo electrónico:99.

Ante lo anterior, SERRANO LIÉVANO solicitó al Centro Comercial Iserra 100 no autorizar el retiro de la mercancía y mobiliario de las oficinas. Señaló además que los Arrendatarios estaban en mora de pagar los cánones de arrendamiento, por lo que, según su criterio, podía ejercer el derecho de retención sobre esos bienes.100 98 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 008 _ PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \: “13 - 18.

Pruebas 13-18 99 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ EXHIBICIÓN DOCUMENTOS SERRANO LIEVANO \ 1.2. Convocatoria Asambleas y Comunicaciones con Iserra 100, pág. 66 100 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ EXHIBICIÓN DOCUMENTOS SERRANO LIEVANO \ 1.2. Convocatoria Asambleas y Comunicaciones con Iserra 100, pág.

66. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 79 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En relación con lo anterior, la señora Sandra Magaly Carrillo Páez, Representante Legal de SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S., declaró: “DR. ESCOBAR: [01:20:45] Pregunta No. 12.

Diga cómo es cierto, sí o no, que ¿Serrano Liévano conocía desde el 21 de julio de 2021 que un acreedor de Comodín retiró las mercancías que se encontraban en las oficinas? “SRA. CARRILLO: [01:21:11] Sí y aclaro. No conozco la fecha exacta, sé que es en julio del 2021 que nos fue notificado por la administración del Centro Comercial un trámite de una imposición de una garantía mobiliaria, que Intercrédito actuó contra Inmerco, fue informado a nosotros el día de una diligencia que se generó y ese mismo día en el que nos estaban informando la diligencia por ese trámite de LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 80 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN esa garantía en contra de Imerco, nuestro asesor jurídico respondió manifestando el no estar de acuerdo con el retiro de cualquier bien o mercancía que estuvieran las oficinas, teniendo en cuenta los montos adeudados por los arrendamientos a Serrano Liévano. “DR. ESCOBAR: [01:22:25] Bien, pero la pregunta no fue contestada en su totalidad.

La pregunta repito es, si conocía desde el 26 de julio de 2021 que un tercero acreedor de Comodín retiró las mercancías que se encontraban en las oficinas. Usted nos informó que conoció sobre el procedimiento de una garantía mobiliaria, pero no nos indicó si conoció Serrano Liévano que ese día se produjo el retiro, quisiera entonces que aclarara.

“SRA. CARRILLO: [01:22:48] Yo le contesté, nosotros no hicimos presencia en la diligencia, nosotros desconocemos qué retiraron de las oficinas, nosotros simplemente contestamos a esa comunicación que nos envió la administradora del Centro Comercial, porque en ningún momento fuimos llamados o por Inmerco o por Intercrédito para participar en la diligencia, desconocemos en ese momento qué sacaron y que no sacaron de las oficinas.

“(…) “DR. TORRES: [00:15:28] Perfecto. Una última, doctora Sandra, hablemos de la ejecución de la garantía mobiliaria porque me parece muy interesante ese tema y es, usted mencionaba que Serrano Liévano se opuso a ese retiro ¿pero se opuso frente a Comodín o Inmerco o frente a la administración, cuál fue ese procedimiento que no me quedó claro qué ocurrió? “SRA. CARRILLO: [00:15:56] A nosotros nos notifica el Centro Comercial que va a haber una diligencia, que están siendo contactados a través de correos electrónicos anunciando una diligencia por una garantía mobiliaria sobre las oficinas una garantía mobiliaria a realizarse en las oficinas 414, 415 y 416 fue la administración del Centro Comercial quien nos informa eso en un correo electrónico y al mismo tiempo, ese mismo día es nuestro asesor jurídico quien da respuesta, no aceptando el retiro de las pretensiones que pudiera tener Intercrédito en contra de Inmerco.

LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 81 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Lo anterior acredita que, desde julio de 2021, SERRANO LIÉVANO conoció que un acreedor prendario de los Arrendatarios retiró mercancía y bienes de las oficinas arrendadas.

En tercer lugar, el 22 de junio de 2022, el Centro Comercial Iserra 100 comunicó a SERRANO LIÉVANO que los Arrendatarios se encontrarían en mora de pagar las expensas comunes de los inmuebles, correspondientes a los meses de abril, mayo y junio de 2022 como se indica:102 Más aun, en la misma nota, el Centro Comercial Iserra 100 le comunicó al Arrendador que la mora en el pago de expensas superaba dos (2) meses y que, según el Reglamento de Propiedad Horizontal, el responsable de los pagos y posteriores procesos jurídicos sería el propietario de los inmuebles, es decir, SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S.103 Posteriormente, el 21 de noviembre de 2022, el anterior requerimiento fue reiterado y, además, se advirtió a SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. que, de no pagar las 102 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 007 SUBSANACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ PRUEBAS SUBSANACIÓN REFORMA PARTE 1 \ 2.

Comunicación Centro Comercial Iserra100 - 22 junio 2022 103 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 007 SUBSANACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ PRUEBAS SUBSANACIÓN REFORMA PARTE 1 \ 2. Comunicación Centro Comercial Iserra100 - 22 junio 2022 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 82 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN expensas comunes adeudadas antes del 1 de diciembre de dicha anualidad, la cuenta se remitiría para cobro jurídico, lo cual implicaría obligaciones adicionales por concepto de honorarios y costas procesales: 104 El 27 de enero de 2023 se notificó a SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. el cobro pre-jurídico por falta de pago de cuotas de administración. 105 Y ante la omisión de asumir sus obligaciones como propietario de los inmuebles y conforme con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, el Centro Comercial Iserra 100 promovió proceso ejecutivo contra SERRANO LIÉVANO, al que le correspondió por reparto el Juzgado 68 Civil Municipal de Bogotá, por lo que este Despacho libró mandamiento de pago mediante Auto del 27 de julio de 2023.106 La Convocante no presentó excepciones ni realizó el pago de las sumas cobradas por el acreedor y a través 107 del Auto del 11 de marzo de 2024, el Despacho ordenó seguir adelante la ejecución en contra SERRANO LIÉVANO. Como consecuencia, el 15 de julio de 2024, se llevó a cabo la diligencia de secuestro de las oficinas 414 y 416. 108 104 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ Exhibición Documentos Serrano Lievano \ 2.1.

Requerimientos de Pago Iserra 100, pág. 2. 105 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ Exhibición Documentos Serrano Lievano \ 2.1. Requerimientos de Pago Iserra 100, pág. 6 106 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ Exhibición Documentos Serrano Lievano \ 2.1. Requerimientos de Pago Iserra 100, pág. 11 107 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ Exhibición Documentos Serrano Lievano \ 2.1.

Requerimientos de Pago Iserra 100, pág. 21 108 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 015 _ Exhibición Documentos Serrano Lievano \ 2.1. Requerimientos de Pago Iserra 100, pág. 26 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 83 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN De todo lo anterior, resulta palmario que, si SERRANO LIÉVANO consideraba que el contrato de arrendamiento no había terminado y seguía vigente, en ese supuesto se cumplían todos los presupuestos exigidos por la cláusula para acudir a la figura del abandono. La indiferencia de la Convocante ante la magnificación del supuesto daño se hace aún más patente por el hecho de que el Centro Comercial Iserra 100 le advirtió a SERRANO LIÉVANO que esa empresa sería responsable de los procesos para el cobro de las expensas comunes, por ser el propietario de las oficinas.

Para este Tribunal, la conducta anterior riñe con el principio de buena fe y con el deber a cargo de SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. de adoptar las medidas razonables y proporcionadas para recuperar los locales arrendados, evitar que las cuotas de administración se acumularan y mitigar el daño alegado. Huelga acotar, para efectos de claridad que, por la terminación del Contrato y la renuencia del arrendador en aceptar la restitución del inmueble, los arrendatarios no son deudores de los cánones de arrendamiento y cuotas de administración causados con posterioridad a la terminación. Por ese mismo motivo, tampoco pueden tener responsabilidad alguna por el proceso ejecutivo que adelantó la administración de la copropiedad en contra de SERRANO LIÉVANO, que según lo reconoce esta compañía, se originó por la falta de pagos en las expensas de administración desde abril de 2022,109 casi dos años después de la terminación anunciada por los Arrendatarios.

En consecuencia, es claro que la mora en las expensas comunes es un hecho que es imputable de forma exclusiva a la Convocante, y no es de recibo que esta parte, teniendo pleno y oportuno conocimiento de la terminación del Contrato, de la desocupación del inmueble, de la disposición para restituir, así como del cobro pre- jurídico y del proceso ejecutivo, pretenda trasladarle las consecuencias de su pasividad a la Convocada.

Fue precisamente la falta de diligencia de la Convocante en la atención de sus propias obligaciones, la que condujo a que los inmuebles fuesen secuestrados en el marco del proceso ejecutivo. Como es apenas lógico, con el secuestro de los bienes, la tenencia pasa al auxiliar de la justicia designado, lo que, aunado a todo lo que se viene de exponer en esta y en las secciones anteriores, es una razón más para negar la pretensión de restitución.110 3.3.

Conclusiones 109 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 01 _PRINCIPALES \ PRINCIPAL_04 \ 002_Alegatos_Conclusión_Convocante, pág. 34 110 Artículo 775 del Código Civil: “Se llama mera tenencia la que se ejerce sobre una cosa, no como dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. El acreedor prendario, el secuestre, el usufructuario, el usuario, el que tiene derecho de habitación, son meros tenedores de la cosa empeñada, secuestrada o cuyo usufructo, uso o habitación les pertenece.

Lo dicho se aplica generalmente a todo el que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno.” LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 84 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Ha quedado acreditado en el presente proceso arbitral que la imposición del aislamiento preventivo obligatorio decretado por el Gobierno Nacional durante la emergencia sanitaria por el COVID-19 conllevó, para la Convocada, la imposibilidad de utilizar los inmuebles para el fin estipulado en el contrato y por ello este tribunal considera que la terminación del contrato de arrendamiento era procedente como en efecto lo notificó la Convocada a la Convocante el día 18 de mayo de 2020.

También se demostró que previo a la terminación del contrato, y cuando aún eran inciertas las consecuencias, efectos y duración de las restricciones de movilidad impuestas por el gobierno, la Convocada intentó llegar a un acuerdo con la Convocante para distribuir los riesgos generados por esas restricciones y no hubo respuestas positivas en ese sentido por parte del Arrendador.

Se estableció, además, que, una vez terminado el Contrato, los Arrendatarios expresaron su voluntad para restituir los locales comerciales inmediatamente cesaran las restricciones gubernamentales. Realizaron gestiones orientadas a cumplir con ese propósito, y enviaron diversas comunicaciones, propusieron soluciones al Arrendador e incluso lo convocaron a una diligencia de conciliación, ante la Cámara de Comercio de Bogotá, con el fin de formalizar la restitución de los inmuebles arrendados.

Los referidos intentos no llegaron a buen término ante la falta de respuesta del Arrendador. Para este Tribunal resulta evidente que SERRANO LIÉVANO no desplegó acción alguna tendiente a recuperar el inmueble, incumpliendo así el deber de actuar conforme al principio de buena fe contractual. En consecuencia, y considerando que la pretensión de restitución del inmueble fue formulada de manera consecuencial al incumplimiento y terminación del contrato, el Tribunal no accederá a la pretensión 3.3 de la demanda reformada.

Adicionalmente, dado que la Convocante no recibió los inmuebles en el momento en que la Convocada manifestó su intención de restituirlos, ni asumió el pago de las expensas comunes causadas con posterioridad a la fecha de terminación del Contrato —lo que derivó en el secuestro de los bienes—, no es procedente ordenar su restitución a cargo de la Convocada.

En su lugar, el Tribunal declarará probada la excepción propuesta por la Convocada relativa al “Incumplimiento de Serrano Liévano al deber de buena fe contractual – Comprobada mala fe de la Convocante desde la terminación del Contrato de Arrendamiento hasta la presentación de la demanda arbitral y su reforma”, y en particular: i. El numeral “3.1.

Incumplimiento al deber de coherencia contractual – Desconocimiento de los propios actos de la Convocante”, en razón de que, según el literal (b), Serrano Liévano, desde 2021, conocía que las oficinas se LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 85 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN encontraban a su disposición y no eran ocupadas por Comodín como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento. ii.

El numeral “3.2. Incumplimiento al deber de colaboración contractual de Serrano Liévano en la recepción de las oficinas y el total desentendimiento de su estado”. Finalmente, el Tribunal no acogerá la excepción “4. Incumplimiento de Serrano Liévano al procedimiento de abandono de las oficinas regulado en el contrato de arrendamiento y al deber de mitigar su propio daño”, por cuanto, como se ha expuesto, el contrato se dio por terminado en mayo de 2020.

5. CONSIDERACIONES RELATIVAS A LAS PRETENSIONES Y EXCEPCIONES RELACIONADAS CON EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO Y LOS CORRESPONDIENTES INTERESES CAUSADOS ENTRE EL 1 DE JUNIO DE 2020 AL 30 DE ABRIL DE 2022 CONTENIDAS EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA Y LA RESPECTIVA CONTESTACIÓN El Tribunal pasa ahora a analizar las pretensiones contenidas en los numerales 3.4, 3.5, 3.6 y 3.7 de la reforma de la demanda, en las que la Convocante solicita se condene a la Convocada al pago de los cánones de arrendamiento y los correspondientes intereses entre el 1 de junio de 2020 al 30 de abril de 2022 y entre el 1 de mayo de 2022 y el 30 de abril de 2027, así como las excepciones planteadas por COMODIN S.A.S. y a JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE.

Se advierte que el Tribunal declarará probada la excepción propuesta por la parte Convocada, referente a la terminación del Contrato por fuerza mayor y la imposibilidad de usar los inmuebles para los fines contratados. 5.1. Análisis del caso concreto El Tribunal entra a decidir las pretensiones relacionadas con el pago de cánones de arrendamiento e intereses moratorios reclamados por la Convocante por los periodos entre el 1 de junio de 2020 a 30 de abril de 2022 y 1 de mayo de 2022 a 30 de abril de 2027, así como las excepciones propuestas por la Convocada.

Examinado el acervo probatorio, el Tribunal observa que, aunque el Contrato inició el 1 de mayo de 2012 y, ante la ausencia de preaviso, se proyectaba su vigencia hasta el 30 de abril de 2022 por renovación automática, lo cierto es que, como se ha puesto de presente en múltiples ocasiones, obra en el expediente una comunicación del 18 de mayo de 2020 mediante la cual los Arrendatarios declararon extinguido el vínculo contractual, por la imposibilidad de cumplir el fin arrendaticio ante las restricciones de uso impuestas por la autoridad, lo que el Tribunal reputa LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 86 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN como una imposibilidad sobrevenida, objetiva y no imputable a los Arrendatarios, suficiente para cortar la continuidad del Contrato.111 Bajo tales premisas, el análisis jurídico se endereza por dos vías convergentes.

La primera atiende al principio según el cual el contrato es ley para las partes (art. 1602 C.C.), pero también a la regla excepcional que admite la extinción del contrato cuando sobreviene un evento que frustra por completo el uso del inmueble arrendado. A su turno, el artículo 2003 del C.C., establece que la obligación de resarcir rentas futuras solo surge cuando la culpa del arrendatario es la causa de la terminación, hipótesis descartada en el caso concreto.112 La segunda vía es eminentemente fáctica: (i) consta que la comunicación de 18 de mayo de 2020”113,exteriorizó la voluntad inequívoca de los Arrendatarios de terminar el contrato, fundada en la imposibilidad objetiva de usar y gozar el inmueble;

(ii) la parte Convocada se puso a disposición para restituir el inmueble y además, ante la renuencia del acreedor, adelantó las actuaciones conducentes a la desocupación y adecuación del bien; y (iii) la Convocada obró de buena fe, dando noticia al arrendador y a la administración del centro comercial. En ese contexto, carece de sustento jurídico pretender la causación de cánones con posterioridad a la terminación, como también la acumulación de intereses moratorios sobre sumas que —desde el corte extintivo— no se deben.

De igual manera, el Tribunal advierte que no puede tenerse por operada una renovación automática a partir de mayo de 2022, ya que tal renovación presupone la vigencia del contrato al momento de su activación. Si el vínculo se extinguió en mayo de 2020 por causa legal demostrada, mal podría reputarse que pervivía dos años después para efectos de una nueva prórroga.

Por consiguiente, resultan improcedentes las pretensiones dirigidas al reconocimiento de cánones e intereses entre el 1.º de mayo de 2022 y el 30 de abril de 2027, así como la reclamación de perjuicios proyectados a dicho horizonte temporal. 111 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 008 _ PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ 04.

Terminación contrato por fuerza mayor oficina 414,415, 416 CC Iserra Cien 111 Artículo 2003 del C.C. 112 Artículo 2003 del C.C.: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”. 113 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 02 _PRUEBAS \ 008 _ PRUEBAS CONTESTACIÓN REFORMA DE LA DEMANDA \ ”04.

Terminación contrato por fuerza mayor oficina 414,415, 416 CC Iserra Cien” 113 Artículo 2003 del C.C. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 87 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En suma, acreditada la terminación del Contrato el 18 de mayo de 2020 por imposibilidad de uso para los fines contratados y no demostrada culpa alguna de los Arrendatarios que habilite la reparación de rentas futuras, el Tribunal concluye que no se causaron cánones ni intereses moratorios más allá de dicha fecha; que no operó renovación alguna para el periodo 2022–2027; y que las excepciones propuestas por la Convocada —en especial, la denominada “terminación del contrato por imposibilidad de uso del bien arrendado – impacto de la pandemia COVID‑19”— están llamadas a prosperar.

En consecuencia, se desestimarán las pretensiones numeradas 3.4, 3.5, 3.6 y 3.7 de la reforma de la demanda. 5.2. Restitución del inmueble y principio de congruencia El Tribunal no desconoce que, aunque el Contrato terminó por una causa extraña el 18 de mayo de 2020 —como ha quedado debidamente demostrado—, los inmuebles fueron desocupados hasta el 27 de julio de 2021.

Sin embargo, la causa invocada en la demanda, es decir, los hechos que soportan las pretensiones tienen como presupuesto que el Contrato sigue vigente, pues se infiere que, según la Convocante, este se renovó en el año 2022. Ni en la demanda ni en su reforma existe referencia alguna al hecho de que las oficinas arrendadas fueron desocupadas en julio de 2021, fecha en que, según ya se ha dicho, un tercero acreedor ejecutó una garantía mobiliaria, a pesar de que la señora Sandra Magaly Carrillo Páez, Representante Legal de SERRANO LIÉVANO, reconoció que tuvieron conocimiento sobre este trámite.

Así lo declaró la referida funcionaria: “SRA. CARRILLO: [00:15:56] A nosotros nos notifica el Centro Comercial que va a haber una diligencia, que están siendo contactados a través de correos electrónicos anunciando una diligencia por una garantía mobiliaria sobre las oficinas una garantía mobiliaria a realizarse en las oficinas 414, 415 y 416 fue la administración del Centro Comercial quien nos informa eso en un correo electrónico y al mismo tiempo, ese mismo día es nuestro asesor jurídico quien da respuesta, no aceptando el retiro de las pretensiones que pudiera tener Intercrédito en contra de Inmerco.

“Aun así lo que entiendo es que la diligencia se llevó a cabo y retiraron mercancías o bienes, muebles, pero desconocemos porque nosotros no participamos, porque no fuimos tampoco convocados en esa diligencia, no nos correspondía porque eso era un problema entre el Intercrédito e Inmerco”. 114 (Subraya y negrilla fuera del texto original) Como en los supuestos fácticos que fundamentan las pretensiones no se hace referencia al hecho de que las oficinas fueron desocupadas en julio de 2021, ni se 114 Ubicación Expediente Virtual: 148844 \ 05 _TRANSCRIPCIONES \ 148844_Sandra_Magaly_Carrillo_Paez_20250512 LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 88 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN imputa culpa o incumplimiento alguno a los Arrendatarios por no restituir o por retrasar la desocupación y puesta a disposición de los bienes, el Tribunal no analizará este asunto.

En este sentido, debe recodarse que el principio de congruencia, consagrado en el artículo 281 del Código General del Proceso, impone que “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”.

Prosigue el precepto en cita, “No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta”. En consecuencia, el juez está atado por las pretensiones formuladas por el demandante y no puede salirse de lo reclamado, conceder más allá de lo reclamado, fallar con base en una causa distinta de la invocada o basarse en hechos no alegados o discutidos a lo largo de la instancia. De esta forma, si en este caso el Convocante edificó su causa petendi sobre la base de que, a su juicio, el Contrato de Arrendamiento no había terminado y continuaba vigente a la fecha de presentación de la demanda, por lo que la parte Convocada debía pagar las obligaciones dinerarias derivadas de aquel y proceder, además, a restituir la tenencia de la cosa arrendada, el Tribunal no puede salirse de ese marco fijado por el Convocante, pues de hacerlo, no solamente estaría fallando sobre algo no reclamado sino que estaría apoyándose en una causa diferente a la invocada por el actor.

6. CONSIDERACIONES RELATIVAS A LAS PRETENSIONES Y EXCEPCIONES RELACIONADAS CON EL PAGO DE LA CLAUSULA PENAL, LAS CUOTAS DE ADMINISTRACION Y LOS INTERESES CAUSADOS ENTRE EL 1 DE MAYO DE 2022 Y EL 30 DE ABRIL DE 2027 CONTENIDAS EN EL ESCRITO DE REFORMA DE LA DEMANDA Y LA RESPECTIVA CONTESTACIÓN Se abordarán las pretensiones contenidas en los numerales 3.8, 3.9 y 3.10 de la reforma de la demanda, mediante las cuales la Convocante solicita se condene a la Convocada al pago de la cláusula penal, las cuotas de administración y los intereses causados por estas últimas desde el 1 de abril de 2022 a la fecha de restitución efectiva de los inmuebles, respectivamente, además de las excepciones formuladas por la Convocada en relación con esas pretensiones.

El Tribunal negará la prosperidad de las pretensiones indicadas y, en concordancia con lo probado y declarado previamente, reiterará la procedencia de la excepción propuesta por la Convocada, denominada “Terminación del Contrato de Arrendamiento por imposibilidad de uso del bien arrendado para los fines LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 89 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN contratados – Impacto de la pandemia COVID-19 en el uso y disfrute del showroom de Comodín”. 6.1.

Marco jurídico y jurisprudencial aplicable La cláusula penal se define como “aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal” (C.C., art. 1592). Sin embargo, cuando se acredita que la inejecución de las obligaciones contractuales no obedece a un incumplimiento imputable al deudor, sino a una causa extraña como lo es la imposibilidad absoluta de usar el bien arrendaticio para los fines acordados en el contrato, la cláusula penal pierde eficacia y no puede ser exigida por el acreedor.

En efecto, en materia de responsabilidad contractual, las sanciones —como la cláusula penal— requieren la existencia de una contravención contractual causada con dolo o culpa del deudor, pues como lo establece el C.C., “La mora producida por fuerza mayor o caso fortuito no da lugar a indemnización de perjuicios” (art. 1616). 6.2. Análisis del caso concreto 6.2.1.

Cláusula penal Las partes estipularon lo siguiente: Del texto anterior se desprende, de manera clara, que el objeto de la cláusula penal consiste en establecer una sanción pecuniaria a cargo de los Arrendatarios, que será exigible únicamente en caso de retardo o incumplimiento —aun parcial— de las obligaciones derivadas del Contrato.

En consecuencia, cumple una función de sanción frente al eventual incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de los Arrendatarios, y su exigibilidad queda ligada a la existencia de mora de esta parte. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 90 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Debido a que en el presente litigio no se probó un incumplimiento del Contrato por parte de los Arrendatarios tal como se ha expuesto de manera suficiente en la presente providencia, no se configura tampoco mora a cargo de la Convocada.

En ese sentido, no se accederá a la pretensión orientada al cobro de la cláusula penal por carecer de fundamento. 6.2.2. Cuotas de mantenimiento y los correspondientes intereses De la parte pertinente de la Cláusula Quinta del Contrato de Arrendamiento, relativa a la “PROPIEDAD HORIZONTAL”, se extrae lo siguiente: Se sigue de lo anterior que los Arrendatarios tenían la obligación de sufragar las expensas comunes, desde la entrega de los inmuebles hasta su restitución. Sin embargo, como se ha puesto de presente en este laudo, del análisis del acervo probatorio y de las actuaciones procesales, el Tribunal advierte que la restitución efectiva del bien no pudo realizarse por causa imputable al Arrendador.

Por consiguiente, si el Arrendador se negó a recibir el inmueble sin justificación, no puede luego exigir el pago de cánones o expensas por el periodo en que la restitución no se produjo debido a su propia conducta. Lo contrario, colocaría una carga económica injusta en cabeza de los Arrendatarios lo que implicaría, además, que el Arrendador sacaría provecho de su propia culpa en claro quebranto del principio de buena fe contractual.

Este Tribunal considera que, aunque los Arrendatarios están obligados al pago de las expensas comunes hasta la restitución del inmueble, esa obligación cesó porque la falta de restitución fue consecuencia de la renuencia o inacción del Arrendador. Por tanto, en relación con las cuotas de administración reclamadas desde el 1 de abril de 2022, el Tribunal observa que, habiendo cesado la relación arrendaticia con anterioridad, no existe un fundamento contractual que habilite exigir a la Convocada el pago de expensas generadas con posterioridad a esta última fecha.

Finalmente, el cobro de intereses moratorios, al ser una petición accesoria, también resulta improcedente. 6.3. Conclusiones LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 91 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal rechazará las pretensiones 3.8, 3.9 y 3.10, relativas al pago de la cláusula penal, las cuotas de administración y los intereses causados por estas últimas desde el 1 de abril de 2022 a la fecha de restitución efectiva de los inmuebles. y declarará probadas las excepciones de la Convocada relativas a: (i) terminación por imposibilidad de uso;

(ii) improcedencia —por sustracción de materia— de la acumulación de sanciones convencionales e intereses; y (iii) falta de título para proyectar expensas e intereses con posterioridad a la extinción del vínculo.

7. CONDENA EN COSTAS Corresponde al Tribunal resolver lo correspondiente a las costas, para lo cual dará aplicación a lo previsto en el artículo 365 del Código General del Proceso, norma según la cual la parte vencida en juicio debe ser condenada a su pago. Así lo dispone el numeral 1º de dicha norma, según el cual el juez “condenará en costas a la parte vencida en el proceso”.

En consecuencia, quien resulte vencido en juicio debe ser condenado a pagarle a la parte vencedora las costas correspondientes. En el presente caso, como ha quedado expuesto en las consideraciones precedentes, las pretensiones de la demanda presentada por SERRANO LIÉVANO serán denegadas en su integridad, por lo que dicho extremo procesal, para efectos de las costas, ostenta la condición de parte vencida.

En consecuencia, y en aplicación de lo establecido en la norma en cita, se impondrá a SERRANO LIÉVANO, y a favor de COMODÍN y JUAN CAMILO MEJÍA, la condena al pago de las costas del presente proceso arbitral. Es importante precisar que la parte pasiva está integrada por dos sujetos y ellos son los beneficiarios de la condena en costas.

Por ello, el Tribunal deberá realizar liquidaciones separadas como bien lo ordena el numeral 7º del artículo 365 del Código General del Proceso, norma según la cual “Si fueren varios los litigantes favorecidos con la condena en costas, a cada uno de ellos se les reconocerán los gastos que hubiere sufragado y se harán por separado las liquidaciones”.

Para estos efectos, debe recordarse que, conforme a lo previsto en el artículo 361 del Código General del Proceso, las costas se encuentran integradas por la totalidad de las expensas y gastos sufragados durante el curso del proceso, así como por las agencias en derecho. Las expensas comprenden todas aquellas erogaciones en que la parte vencedora haya debido incurrir con ocasión de la tramitación del proceso, las cuales, desde luego, deben encontrarse debidamente acreditadas dentro del expediente.

En palabras sencillas: son los gastos en que incurrió la parte vencedora por haber tenido que afrontar el juicio y que, por ende, deben serle restituidos por la parte vencida. LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 92 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN En el caso concreto, una vez examinadas las piezas procesales que obran en el expediente, se advierte que únicamente se encuentra acreditado el pago efectuado por COMODÍN, correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de las sumas fijadas por el Tribunal por concepto de honorarios y gastos del proceso, las cuales fueron fijadas mediante Auto No. 8 del 15 de octubre de 2024 y posteriormente reajustadas mediante Auto No. 13 de fecha 28 de febrero de 2025, con apoyo en lo previsto en el parágrafo primero del artículo 8.1. del Reglamento de Procedimiento e Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. No se evidencia en el expediente que el Convocado MEJÍA LALINDE haya efectuado pago alguno con ocasión de la tramitación del proceso, por lo que a su favor no se ordenará ninguna restitución. En tal virtud, los rubros que integran la liquidación de costas, en lo atinente a las expensas o gastos derivados de la tramitación de la demanda arbitral promovida por SERRANO LIÉVANO contra COMODÍN asciende a la suma de NOVENTA MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS (COP $90.233.443), conforme a la transacción del 29 de octubre de 2024 acreditada por el extremo pasivo, en memorial presentado en esa misma fecha, así como la consignación realizada el 18 de marzo de 2025, que consta en memorial de la misma fecha, a saber: En consecuencia, por concepto de expensas se ordenará a SERRANO LIÉVANO a pagar a favor de COMODÍN, la suma de NOVENTA MILLONES DOSCIENTOS LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 93 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS (COP $90.233.443).

Ahora bien, en lo que respecta a las agencias en derecho, debe precisarse que estas corresponden a la justa remuneración o contraprestación que se reconoce a la parte vencedora del proceso por los gastos en que ha incurrido con ocasión de su defensa y representación judicial. Así las cosas, atendiendo las previsiones legales aplicables y dentro de los límites establecidos para tal efecto, el Tribunal fijará por concepto de agencias en derecho la suma de TREINTA MILLONES DE PESOS ($30.000.000,oo).

El Tribunal considera que dicho monto se ajusta a los criterios previstos en el numeral 4º del artículo 366 del Código General del Proceso, habida cuenta del número de actuaciones surtidas a lo largo del proceso, las audiencias celebradas, la calidad y entidad de las intervenciones de las partes, la cuantía de las pretensiones debatidas, la complejidad del litigio y el resultado obtenido.

En consecuencia, se trata de una suma razonable y proporcional que remunera adecuadamente los gastos de defensa y representación judicial de la Parte Convocada, sin contrariar lo dispuesto en el Acuerdo No. PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016, adicionado por el Acuerdo No. PCSJA25-12355 del 28 de noviembre de 2025, expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, cuyos límites fueron debidamente observados en el presente Laudo.

Estas agencias en derecho deberán ser pagadas en proporciones iguales a favor de los dos Convocados. La liquidación de costas es la siguiente: COSTAS A FAVOR DE COMODIN Concepto Suma Expensas $90.233.443,oo Agencias en derecho $15.000.000,oo Total $105.233.443,oo COSTAS A FAVOR DE JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE Concepto Suma Agencias en derecho $15.000.000,oo Total $15.000.000,oo LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 94 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN Por lo expuesto, en la parte resolutiva de este laudo se incluirá la condena en costas a favor de COMODÍN y en contra de SERRANO LIÉVANO por la suma de CIENTO CINCO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS ($105.233.443,oo).

Igualmente, a favor de JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE y en contra de SERRANO LIÉVANO, por la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS ($15.000.000,oo).

8. JURAMENTO ESTIMATORIO La lectura integral de lo previsto en el artículo 206 del Código General del Proceso, permite concluir que hay dos eventos claramente diferenciados en los que es necesario imponer condena pecuniaria en contra del demandante y a favor del Consejo Superior de la Judicatura: El primer evento ocurre cuando la parte actora formula en su juramento una cifra que es superior a la que finalmente logra probar; concretamente, cuando lo estimado excede en un cincuenta por ciento (50%) lo probado, evento en el cual la sanción corresponde al diez por ciento (10%) de la diferencia. El segundo evento, se presenta cuando la pretensión es denegada por ausencia total de prueba del perjuicio, esto es, cuando las súplicas no alcanzan prosperidad por no haberse probado el perjuicio reclamado, caso en el cual la sanción corresponde al cinco por ciento (5%) del valor de la pretensión negada.

Ninguna de las dos hipótesis se presenta en este caso. Las pretensiones se denegarán por cuanto la conclusión del Tribunal es que no hubo incumplimiento del Contrato de Arrendamiento por parte del extremo Convocado y, por ende, no había lugar a imponer condena alguna, circunstancia que no se enmarca en ninguno de los supuestos fácticos previstos en la Ley para imponer las sanciones ya mencionadas.

CAPÍTULO TERCERO PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal de Arbitraje constituido para dirimir las controversias suscitadas entre SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S., en calidad de Parte Convocante y, COMODÍN S.A.S. y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE, en condición de integrantes de la Parte Convocada, administrando justicia por habilitación de las Partes, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 95 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN

RESUELVE

PRIMERO. - DECLARAR PROBADAS las siguientes excepciones de mérito propuestas por la Convocada respecto de la demanda reformada, con el alcance y por las razones expuestas en la parte considerativa de este Laudo Arbitral: 1.1. Excepción de mérito 1: “1. Terminación del Contrato de Arrendamiento por imposibilidad de uso del bien arrendado para los fines contratados – Impacto de la pandemia COVID-19 en el uso y disfrute del showroom de Comodín”. 1.2.

Excepción de mérito 3.1 (b): “3.1. Incumplimiento al deber de coherencia contractual – Desconocimiento de los propios actos de la Convocante”, pues “Serrano Liévano, desde 2021, conocía que las Oficinas se habían puesto a su total disposición y no eran ocupadas por Comodín como producto de la terminación del Contrato de Arrendamiento”. 1.3.

Excepción de mérito 3.2: “3.2. Incumplimiento al deber de colaboración contractual de Serrano Liévano en la recepción de las Oficinas y el total desentendimiento de su estado”. SEGUNDO.- En consecuencia, NEGAR todas las pretensiones formuladas por la parte Convocante. TERCERO.- CONDENAR en costas a la Convocante SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. y a favor de COMODIN S.A.S. por la suma de CIENTO CINCO MILLONES DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS ($105.233.443,oo).

Esta suma deberá pagarse una vez cobre ejecutoria este Laudo Arbitral. CUARTO.- CONDENAR en costas a la Convocante SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. y a favor de JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE por la suma de QUINCE MILLONES DE PESOS ($15.000.000,oo). Esta suma deberá pagarse una vez cobre ejecutoria este Laudo Arbitral. QUINTO.- DECLARAR causado el veinticinco por ciento (25%) de los honorarios del Árbitro Único y del Secretario, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes, incluido el de la contribución especial arbitral en los términos legales.

SEXTO. - ORDENAR la liquidación final y, si a ello hubiere lugar, la devolución de las sumas no utilizadas de la partida “Otros Gastos”.

SÉPTIMO. - ORDENAR la expedición de copias auténticas de este Laudo Arbitral con las constancias de Ley con destino a cada una de las Partes, tanto Convocante LAUDO ARBITRAL TRIBUNAL DE ARBITRAJE SERRANO LIÉVANO Y CIA S.A.S. CONTRA COMODÍN S.A.S. Y JUAN CAMILO MEJÍA LALINDE (Trámite No. 148844) 96 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN como Convocadas, así como al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

OCTAVO. - ORDENAR que por Secretaría se informe sobre la expedición de este Laudo Arbitral al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

NOVENO. - DISPONER que en firme esta providencia, el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (artículo 47 de la Ley 1563 de 2012).

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. Esta providencia se notificó en audiencia. GABRIEL IBARRA PARDO Árbitro Único

Serrano Lievano & Cia S En C vs. Comodin Sas

RESUELVE