1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO De LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ Contra EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. Expediente No. 115819 Bogotá D.C., 22 de mayo de 2020. Agotado el trámite legal y la totalidad de las actuaciones procesales, procede el Tribunal de Arbitramento a dictar el respectivo Laudo que resuelve las diferencias surgidas entre LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. CAPÍTULO PRIMERO: 1.
PARTES:
1.1. PARTE DEMANDANTE O CONVOCANTE: LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ, mayor de edad, quien se identifica con la cédula de ciudadanía No. 41.685.221 de la ciudad de Bogotá D.C.
1.2. PARTE DEMANDADA O CONVOCADA: EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., identificado con el NIT. 901.104.319-3, con personería jurídica reconocida mediante Resolución Administrativa No. 041-2002 del 20 de marzo de 2002 por la Alcaldía Local de Teusaquillo (Bogotá D.C.), representada legalmente por DIANA ZORAYDA DAZA ROBAYO, identificada con la cédula de ciudadanía No. 53.041.975, según consta en el certificado de personería jurídica que obra en el expediente a folio 33 del Cuaderno Pruebas No. 1. 2 2.
PACTO ARBITRAL: La señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ por conducto de apoderado especial, solicitó la convocatoria de Tribunal al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, mediante documento radicado el 8 de mayo de 2019 (folio 1 del Cuaderno Principal No. 1) cuyo convocado es EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., con fundamento en el artículo cuadragésimo de la escritura pública No. 400 del 15 de marzo de 1991 de la Notaría 45 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. (folios 1 al 20 del Cuaderno de Pruebas No. 1) que a la letra dice sobre la cláusula compromisoria: “ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO - ARBITRAMENTO - Todo conflicto que se presente entre los copropietarios o entre ellos y usuarios o entre uno y otros con el administrador y que no sea dirimido por el Consejo de Administración, se someterá a la decisión de árbitros, lo cual se sujetará a lo dispuesto sobre el particular por el Código de Comercio.
Los tres (3) árbitros deberán ser nombrados de común acuerdo por las partes en litigio, en caso de no lograrse este acuerdo, serán nombrados por la Cámara de Comercio de Bogotá. El tribunal deberá fallar en derecho”.
3. INTEGRACIÓN DEL TRIBUNAL: A través de correo electrónico de fecha 9 de mayo de 2019 (folio 13 Cuaderno Principal No. 1) el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, invitó a la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ, su apoderado especial Dr. JOSÉ MANUEL MARÍN ORTIZ y a EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. a la reunión de designación de árbitros prevista para el día 22 de mayo de 2019 a las 11:00 am en las instalaciones del Centro, ubicadas en la Calle 76 No. 11 – 52 y cuyos acuses de recibo se observan a folios 15 a 17 del Cuaderno Principal No. 1; así mismo, la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. fueron informadas con las comunicaciones enviadas a las direcciones físicas señaladas en el escrito de demanda, donde el respectivo acuse de recibo se evidencia a folios 18 al 23 del Cuaderno Principal No. 1. 3 El día 22 de mayo de 2019 y conforme el Acta de Reunión de Designación de Árbitro1, fueron designados de común acuerdo por las partes como árbitros principales los doctores RAFAEL JOSÉ RINCÓN ORDOÑEZ, DANIEL FELIPE VILLARROEL BARRERA y SANDRA LILIANA SANTIESTEBAN AVELLA; como árbitros suplentes fueron designados los doctores CARLOS ENRIQUE ANGARITA ANGARITA, RAFAEL CHALELA y HUGO LEÓN GONZÁLEZ NARANJO.
A la reunión de designación de árbitro asistieron por la parte convocante la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ junto con el Dr. JOSÉ MANUEL MARÍN ORTIZ en calidad de apoderado judicial; así mismo, asistió la señora DIANA ZORAYDA DAZA ROBAYO como representante legal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y a quien se le hizo entrega de la copia de la demanda, la cual no constituyó traslado.
El Director del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá informó a los árbitros su designación. El Dr. DANIEL FELIPE VILLARROEL BARRERA declinó su designación mediante correo electrónico de fecha 22 de junio de 2019 (folio 50 del Cuaderno Principal No. 1) al surtir el respectivo deber de información, tal y como fue informado por el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá a la parte convocante a través del correo electrónico de fecha 28 de junio de 2019 (folio 52 del Cuaderno Principal No. 1).
El Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá informó además a la parte convocante, que los árbitros principales RAFAEL JOSÉ RINCÓN ORDOÑEZ y SANDRA LILIANA SANTIESTEBAN AVELLA así como el Dr. RAFAEL ENRIQUE CHALELA MANTILLA2 también habían declinado la designación, procediéndose con la designación de los árbitros suplentes. 1 Folio 34 del Cuaderno Principal No. 1. 2 Folio 63 del Cuaderno Principal No. 1 4 De igual forma, con el correo electrónico de fecha 10 de julio de 2019, el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, informó a las partes la aceptación de la designación de los árbitros CARLOS ENRIQUE ANGARITA ANGARITA3 y HUGO LEÓN GONZÁLEZ NARANJO4 quienes manifestaron su aceptación dentro del término legal y surtieron el respectivo deber de información e invitó a la designación del árbitro para el día 22 de julio de 20195; por tal razón, mediante acta de fecha 22 de julio de 2019 y por sorteo público, fue designado entre otros como árbitro, el Dr. ERNESTO DE FRANCISCO LLOREDA6 en primer lugar y quien aceptó su designación7 surtiendo además el deber de información. Así las cosas, el Tribunal Arbitral que resolverá las diferencias entre la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se encuentra integrado por los doctores CARLOS ENRIQUE ANGARITA ANGARITA - Árbitro, ERNESTO DE FRANCISCO LLOREDA - Árbitro y HUGO LEÓN GONZÁLEZ NARANJO - Árbitro y quien fuera designado posteriormente como Presidente del Tribunal (acta No. 1 del 13 de septiembre de 2019, folio 91 del Cuaderno Principal No. 1).
4. INSTALACIÓN DEL TRIBUNAL: El Tribunal Arbitral fue instalado el 13 de septiembre de 2019 en sesión realizada en la Sede ubicada en la Calle 76 No. 11 – 52 de la ciudad de Bogotá, del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. En dicha audiencia fue nombrada como Secretaria principal la Dra. ANDREA ATUESTA ORTIZ y como Secretario suplente el Dr. CHRISTIAM UBEYMAR INFANTE ANGARITA.
El Tribunal Arbitral fijó como sede de su funcionamiento la ubicada en la Calle 76 No. 11 – 52 del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. 3 Folio 60 del Cuaderno Principal No. 1 4 Folio 62 del Cuaderno Principal No. 1 5 Folio 64 del Cuaderno Principal No. 1 6 Folio 73 del Cuaderno Principal No. 1 7 Folio 76 del Cuaderno Principal No. 1 5 A la audiencia de instalación asistieron la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ en compañía del Dr. JOSÉ MANUEL MARÍN ORTIZ como apoderado judicial y la señora DIANA ZORAYDA DAZA ROBAYO en calidad de representante legal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. junto con el Dr. CARLOS ANDRÉS LÓPEZ RODRÍGUEZ como apoderado judicial de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y a quienes se les reconoció personería jurídica para actuar como apoderados de las partes.
La Dra. ANDREA ATUESTA ORTIZ declinó8 su designación como Secretaria del Tribunal Arbitral procediéndose con la designación del Dr. CHRISTIAM UBEYMAR INFANTE ANGARITA, quien fue notificado9, surtió el deber de información10, aceptó el cargo de Secretario del Tribunal Arbitral y tomó posesión del mismo.
5. ADMISIÓN DE LA DEMANDA, CONTESTACIÓN Y TRASLADOS: En audiencia llevada a cabo el 13 de septiembre de 2019 el Tribunal Arbitral mediante Acta No. 1 auto No. 2, resolvió inadmitir la demanda arbitral instaurada por la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ contra EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., otorgándose el término de 5 días hábiles siguientes a la notificación, para que la parte convocante procediera a subsanar la demanda en los términos señalados por el Tribunal Arbitral en la parte considerativa del respectivo auto.
Subsanada en legal forma a través de memorial de fecha 20 de septiembre de 201911 y por reunirse los requisitos del artículo 82 del Código General del Proceso, fue admitida la demanda, notificada en legal forma y se otorgó el término de 20 días hábiles a la convocada para la respectiva contestación, de acuerdo con lo previsto en el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012. 8 Folios 106 y 112 del Cuaderno Principal No. 1 9 Folio 107 del Cuaderno Principal No. 1. 10 Folio 113 del Cuaderno Principal No. 1 11 Folio 122 del Cuaderno Principal No. 1. 6 Durante el término del traslado, EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. contestó la demanda a través de memorial de fecha 8 de noviembre de 2019 (folios 147 y siguientes del Cuaderno Principal No. 1) y propuso excepciones de mérito.
De la contestación de la demanda se corrió traslado a la convocante conforme el artículo 2.35 del Reglamento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y en concordancia con el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012.
6. AUDIENCIA DE CONCILIACIÓN, FIJACIÓN DE HONORARIOS Y PAGO EFECTUADO POR LAS PARTES: Para el día 12 de diciembre de 2019 a las 10:00 a.m., en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá ubicada en la Calle 76 No. 11 – 52 del Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá, fueron convocadas las partes LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., para llevar a cabo audiencia de conciliación. A la audiencia de conciliación comparecieron la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ junto con su apoderado el Dr. JOSÉ MANUEL MARÍN ORTÍZ y por la parte convocada, EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., asistió el representante legal CARLOS EDUARDO ARANZAZU MONSALVE en compañía de su apoderado el Dr. CARLOS ANDRÉS LÓPEZ RODRÍGUEZ.
Pese al intercambio de opiniones, no fue posible lograr un acuerdo y las partes manifestaron que no les asistía ánimo conciliatorio, razón por la cual el Tribunal Arbitral declaró fracasada dicha etapa, tal y como se desprende del Auto No. 5 del Acta No. 4 del 12 de diciembre de 2019. 7 Ordenada la continuación del trámite arbitral, conforme lo establecen los artículos 25 y 26 de la Ley 1563 de 2012, el Tribunal Arbitral procedió a fijar los honorarios de los árbitros y del Secretario, así como el monto de los gastos administrativos y otros gastos (Auto No. 6 del Acta No. 4 del 12 de diciembre de 2019).
Los honorarios de los árbitros y del Secretario, así como los gastos (incluidos los administrativos) fueron pagados por partes iguales entre convocante y convocada.
7. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE Y COMPETENCIA: La primera audiencia de trámite se llevó a cabo el día 11 de febrero de 2020 a las 10:00 a.m., de acuerdo con el Auto No. 8 del 11 de febrero de 2020 (Acta No. 6), donde el Tribunal Arbitral se declaró competente para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su consideración por LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. Frente al auto de declaratoria de competencia, la parte convocada interpuso recurso de reposición que fue resuelto en audiencia y de despachó de manera desfavorable, para lo cual el Tribunal consideró: “Teniendo en cuenta que la impugnación de decisiones de asamblea de copropietarios, de conformidad con el inciso 2º del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, debía llevarse de conformidad con el artículo 194 del Código de Comercio y que este fue derogado por el literal C del artículo 626 del Código General del Proceso, dicha impugnación puede ser sometida al conocimiento de la justica arbitral, si se ha pactado dicha formalidad en el Reglamento de Propiedad Horizontal, situación que el Tribunal analizó al declarar su competencia, y por lo tanto no repondrá la providencia objeto de la censura y se ratifica en asumir competencia para decidir en derecho el presente caso”. 8 8.
ETAPA PROBATORIA: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012, mediante Auto No. 9 del 11 de febrero de 2020 (Acta No. 6), el Tribunal Arbitral se pronunció sobre las pruebas solicitadas por las partes así: PRUEBAS SOLICITADAS POR LA PARTE CONVOCANTE: Documentales Se decretó tener como pruebas documentales con el valor que la ley les asigna las aportadas por la parte convocante junto con la demanda arbitral, así como las que hayan sido aportadas en debida forma en las demás oportunidades procesales contempladas para aportar pruebas.
Documentales en poder de la parte convocada En los términos del artículo 167 del Código General del Proceso y por encontrarse la parte convocada en una posición más favorable para aportar la documental solicitada, se ordenó al EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., que dentro del término de cinco (5) días hábiles siguientes a la notificación de la providencia, aportara con destino al expediente las siguientes pruebas: a. Soportes contables gestión año 2018. b. Soportes de pagos de cuotas ordinarias y extraordinarias para validar el derecho de participar en asamblea de copropietarios a la fecha de la asamblea. c. Libros contables del Edificio Guibesa años 2018 y 2019. d. Prueba de publicación y acta de administración donde conste la presentación del presupuesto con anterioridad al 30 de diciembre de 2018.
Se indicó, que una vez aportadas las pruebas, estas quedaran a disposición de la parte convocante para el ejercicio del derecho de contradicción. 9 Testimoniales En los términos previstos en los artículos 208 y siguientes del Código General del Proceso, se decretaron los testimonios de: • CALIXTO CARRILLO: La práctica de la prueba testimonial fue fijada para el día 25 de febrero de 2020. • DIANA DAZA: La práctica de la prueba testimonial fue fijada para el día 25 de febrero de 2020. • ALEXANDRA DUEÑAS: La práctica de la prueba testimonial fue fijada para el día 25 de febrero de 2020.
PRUEBAS SOLICITADAS POR LA PARTE CONVOCADA: Documentales Se decretó tener como pruebas documentales con el valor que la ley les asigna las aportadas por la parte convocada junto con la contestación de la demanda arbitral, así como las que hayan sido aportadas en debida forma en las demás oportunidades procesales contempladas para aportar pruebas.
Interrogatorio de parte De conformidad con lo previsto en los artículos 198 y siguientes del Código General del Proceso, se decretó el interrogatorio de parte a la parte convocante de acuerdo con lo solicitado por la parte convocada. 10 El interrogatorio de parte fue programado por el Tribunal Arbitral para el día 25 de febrero de 2020.
Testimoniales En los términos previstos en el artículo 208 y siguientes del Código General del Proceso, se decretaron los testimonios de: • DIANA DAZA: La práctica de la prueba testimonial fue fijada para el día 25 de febrero de 2020. • ALEXANDRA DUEÑAS: La práctica de la prueba testimonial fue fijada para el día 25 de febrero de 2020.
PRUEBAS DECRETADAS DE OFICIO: Se decretó de oficio el interrogatorio de parte al representante legal de la parte convocada. La práctica del interrogatorio de parte fue fijada por el Tribunal Arbitral para el día 25 de febrero de 2020.
8.1. PRÁCTICA DE LAS PRUEBAS DECRETADAS: En sesión llevada a cabo el 25 de febrero de 2020, desde las 8:00 a.m., el Tribunal Arbitral procedió con la práctica de los interrogatorios de parte y testimonios decretados, de lo que da cuenta el Acta No. 7. CAPÍTULO SEGUNDO: 1. LA DEMANDA: La demanda, en los términos en que fue subsanada, contiene los siguientes hechos y pretensiones. 11 1.1.
HECHOS
1. LUZ VICTORIA VARGAS, identificada con C.C. 41.685.221 y domiciliada en la ciudad de Bogotá D.C., es copropietaria del edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, al ser plena propietaria del Apartamento 201, de acuerdo a Escritura No. 1550 de 29 de Julio 2017 Protocolizada en la Notaría catorce (14) del Círculo de Bogotá y con los linderos expresamente establecidos en esta Escritura. 2.
El edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, identificado con NIT. 901.104.319-3, es una propiedad horizontal con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., formalizada en Escritura Pública No. 400 del 15 de marzo de 1991, protocolizada en la Notaria cuarenta y cinco (45) del Círculo Notarial de Bogotá D.C., registrada en la Cámara de Comercio de Bogotá con fecha dos (2) de mayo de 1991. 3.
El día 29 de marzo de 2019 se realizó Asamblea Extraordinaria de Propietarios de “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, con el objetivo de avanzar en las siguientes proposiciones: a. Propuesta de Administración Delegada para el Edificio. b. Discusión de nombramiento de una Auditoría de las cifras del año 2018. c. Presupuesto 2019. 4. “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, a través de su Administración y las decisiones de la Asamblea de Propietarios incumplió el Reglamento de Propiedad Horizontal de este Edificio en el desarrollo de la Asamblea de 29 de marzo de 2019 por las siguientes razones: a. El día 22 de marzo de 2019, con solamente cinco (5) días de diferencia, se convocó a los copropietarios para participar de Asamblea Extraordinaria el día 29 del mismo mes.
De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO del Reglamento de Propiedad Horizontal, la convocatoria se hará con quince (15) días de anticipación, ciñéndose a las normas prescritas para la citación de Asambleas. 12 b. Los libros de cuentas, informes, correspondencia y demás documentos pertinentes no estuvieron a disposición de los copropietarios con anticipación, esto a pesar de solicitarse formalmente en derecho de petición resuelto en 19 de marzo de 2019.
De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO del Reglamento de Propiedad Horizontal, estos documentos deben estar a disposición con quince (15) de anticipación a cualquier Asamblea de Copropietarios. c. Los libros de cuentas, informes, correspondencia y demás documentos pertinentes no estaban a disposición, porque no están completos y no cuentan con soportes contables.
Al respecto en Asamblea de 29 de marzo de 2019 se informó que: “los recibos que soportan los pagos de los años anteriores, no todos cumplen con los requerimientos contables, dado que varias de las compras se realizan en las tiendas del barrio, y estas no expiden factura de venta, con las características que exige la norma, y para que sean válidas se deben adjuntar el RUT y la fotocopia de la cedula del representante legal”.
(Negrillas fuera de texto). d. En la misma convocatoria a la Asamblea de Propietarios de 29 de marzo de 2019 existe citación a segunda reunión en caso de no haber QUORUM, la cual es programada apenas media hora después de la primera reunión citada. De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO del Reglamento de Propiedad Horizontal, la convocatoria a reuniones de esta índole se hará con quince (15) días de anticipación, ciñéndose a las normas prescritas para la citación de Asambleas.
Igualmente, de acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO TERCERO del Reglamento de la propiedad horizontal, la citación a segunda reunión sólo se hará si no se completaré el cincuenta y un por ciento (51%) de propietarios asistentes y en este caso se hizo preventivamente en la primera citación y sin que existiera un plazo razonable entre una citación y otra. 13 e. La administradora del edificio, señora Diana Daza fue quien convocó a la Asamblea sin tener en cuenta que la convocatoria se realiza con quince (15) días de anticipación. De acuerdo al ARTÍCULO TRIGÉSIMO SÉPTIMO del Reglamento de Propiedad Horizontal numeral ocho (8) es función del ADMINISTRADOR convocar a la Asamblea a sesiones ordinarias y extraordinarias. f. Como obra en el Acta de la Asamblea de 29 de marzo de 2019, en el literal C relativo a presupuesto 2019, una de las asistentes a la Asamblea, Alexandra Dueñas, es quien presenta el presupuesto 2019 y no la administradora de “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, señora Diana Daza.
De acuerdo al ARTÍCULO TRIGÉSIMO SÉPTIMO del Reglamento de Propiedad Horizontal numeral nueve (9) es función del ADMINISTRADOR presentar presupuestos, previo estudio del Consejo de Administración. g. Como obra en el Acta de la Asamblea Extraordinaria de 29 de marzo de 2019, el presupuesto fue aprobado en Asamblea Extraordinaria de 25 de enero de 2019; sin embargo, para esa fecha en el Edificio no operaba la figura del Consejo de Administración, órgano encargado de elaborar el presupuesto.
De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO del Reglamento de Propiedad Horizontal numeral quince (15) es función del CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN elaborar el presupuesto de gastos para la administración. h. Respecto del presupuesto presentado por la señora Alexandra Dueñas en la Asamblea de 29 de marzo de 2019, no existe evidencia de que fue elaborado antes del 30 de diciembre de 2018 por el Consejo de Administración, más cuando este órgano del Edificio no existía en esa fecha.
De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO NOVENO del Reglamento de Propiedad Horizontal se establece que el Consejo de Administración presentará proyecto de presupuesto a más tardar el día 30 de diciembre del año anterior. 14 i. En petición de 19 de marzo de 2019 se afirma que el presupuesto para este año es de veintisiete millones novecientos setenta y cuatro mil pesos ($27.974.000 m/cte.) mientras que el presupuesto presentado por la señora Dueñas en Asamblea de 29 de marzo del mismo año es de veintiocho millones cincuenta y tres mil novecientos sesenta pesos (28.053.960 m/cte.).
Existe una diferencia entre uno y otro de setenta y nueve mil ($79.960 m/cte.). De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO NOVENO del Reglamento de Propiedad Horizontal se establece que el Consejo de Administración enviará copia del presupuesto a los propietarios por lo menos con diez (10) días de antelación a la Asamblea, sin embargo, el presupuesto enviado en la petición es diferente al presentado en Asamblea.
Allí se incumple la obligación constitucional de dar respuesta veraz y efectiva por parte de la administración a las peticiones formales presentadas por los propietarios. j. El Acta de la Asamblea Extraordinaria de 29 de marzo de 2019 no cuenta con (i) el número y nombre de propietarios presentes o representados; (ii) coeficientes de copropiedad;
(iii) decisiones y votos emitidos por cada propietario. En el ARTÍCULO VIGÉSIMO CUARTO del Reglamento de Propiedad Horizontal se establecen requisitos de forma de las actas reconociendo que las actas expresarán por lo menos los elementos enumerados en este acápite. k. El Acta de la Asamblea Extraordinaria de 29 de marzo de 2019 cuenta con un error evidente toda vez no es la primera Asamblea Extraordinaria del año de la copropiedad; sin embargo en el Acta se afirma que es la primera que se realiza.
El 25 de enero de 2019 se realizó Asamblea Extraordinaria como expresamente dicha acta lo menciona. En el ARTÍCULO VIGÉSIMO CUARTO del Reglamento de Propiedad Horizontal se establecen requisitos de forma de las actas reconociendo que estas se numeraran en forma consecutiva. 15 l. A la fecha no se ha realizado en la copropiedad “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, la primer Asamblea Ordinaria del año. Tanto la Asamblea de 25 de enero como la de 29 de marzo de 2019, son denominadas en el Acta elaborada expresamente como “Asambleas Extraordinarias”.
De acuerdo al artículo VIGÉSIMO SEGUNDO del Reglamento de la copropiedad la Asamblea se reunirá ordinariamente dentro de los tres (3) primeros meses del año. m. Quien ejerce como administradora al momento de la Asamblea del 29 de marzo de 2019, señora Diana Daza: no presentó el presupuesto en la Asamblea; tampoco presentó los soportes contables de los Balances de las cuentas, ni los puso a disposición de los propietarios; fue quien cometió el error de numeración de las actas, así como los demás errores de forma mencionados respecto el acta de la Asamblea de 29 de marzo de 2019.
Asimismo como se reconoce en respuesta a derecho de petición de 19 de marzo de 2019, no recibió entrega inventariada por parte de la administradora anterior, señora Alexandra Dueñas. De acuerdo al artículo TRIGÉSIMO SÉPTIMO, numerales cinco (5), nueve (9), diez (10), doce (12), diecisiete (17) y diecinueve (19) del Reglamento de la copropiedad la Asamblea; son funciones de la administración todas las actividades mencionadas y ninguna se realizó. Asimismo, en el ARTÍCULO TRIGÉSIMO OCTAVO, se reconoce la responsabilidad del administrador hasta en la culpa leve, tal como lo observa el título XXVIII del Código Civil. n. El representante de la señora Luz Victoria Vargas en la Asamblea de 29 de marzo, informó que había posibles vicios en la forma en que se realizó la convocatoria e informó que no se participaría de la Asamblea y tampoco se votaría ante ninguna de las solicitudes planteadas como lo es la delegación de la administración o la presentación del balance y el presupuesto de 2019; frente a lo que la Asamblea guarda silencio. 16 De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SEXTO numeral cuatro (4) del reglamento de la copropiedad, es función de la Asamblea velar por el cumplimiento de este reglamento con esas decisiones incumplido. o. Con posterioridad al 29 de marzo de 2019 se ha continuado citando Asambleas Extraordinarias sin cumplir el requisito de convocar quince (15) días antes; resulta de particular gravedad la Asamblea citada el día 11 de septiembre de 2019 a realizarse el día siguiente y en la que toman nuevas medidas presupuestales y además deciden sancionar por inasistencia a la señora Luz Victoria Vargas, siendo estas decisiones inválidas.
De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO del Reglamento de Propiedad Horizontal, la convocatoria se hará con quince (15) días de anticipación, ciñéndose a las normas prescritas para la citación de Asambleas. Igualmente, según el ARTÍCULO VIGÉSIMO PRIMERO, reconoce que las decisiones de la Asamblea son obligatorias, solamente si son adoptadas válidamente, es decir, respetando el Reglamento de Propiedad Horizontal. 5.
En el ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO del reglamento de “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, formalizado a través de Escritura Pública No. 400 del 15 de marzo de 1991, protocolizada en la Notaria cuarenta y cinco (45) del Círculo Notarial de Bogotá D.C., los propietarios del Edificio pactaron el ARTÍCULO CUADRAGÉSIMO cláusula compromisoria para dirimir conflictos que surgen entre ellos y la administración, razón por la cual se acude a la presente solicitud.
1.2. PRETENSIONES DE LA DEMANDA: La señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ plantea las siguientes pretensiones en la subsanación de la demanda: 17 “Primera: se declare que el edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, incumplió el Reglamento de Propiedad Horizontal que rige sus actuaciones, particularmente al no contar con Consejo de Administración para elaborar presupuesto 2019 y no realizar Asamblea Ordinaria del año 2019.
Segunda: se declare que el acto de la Asamblea Extraordinaria de copropietarios del edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, realizada el 29 de marzo de 2019 y que consta en el acta de esta misma fecha, es ilegal por cuestiones de fondo y forma, por lo que no se ajusta a las prescripciones del Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio ni a la normativa que para este fin resulta aplicable.
Tercera: se deje sin efecto lo dispuesto en Asamblea Extraordinaria de copropietarios del edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, en relación con todas las decisiones tomadas en la Asamblea de 29 de marzo de 2019, particularmente las relativas a la delegación de la administración del edificio, así como las relativas al presupuesto 2019 y a la entrega del balance general 2018.
Cuarto: se deje sin efecto todas las decisiones emitidas en Asambleas Extraordinarias, realizadas luego de 29 de marzo de 2019 que tengan relación con la delegación de la administración y con el presupuesto 2019; particularmente aquellas relacionadas con la escogencia de una nueva administración para el edificio, con la creación de cuotas extraordinarias o con sanciones por no asistencia a Asambleas indebidamente convocadas.
Quinto: se ordene a “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL” realizar Asamblea Ordinaria de Propietarios con los requisitos de forma exigidos por el Reglamento de Propiedad del edificio. Sexta: se condene a “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL” al pago de OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS ONCE PESOS ($8’752.811 m/cte.), relativos a los gastos y daños generados como consecuencia del 18 incumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal y la ilegalidad de las decisiones tomadas en la Asamblea de 29 de marzo de 2019.
Séptima: se ordene la devolución de los dineros cobrados por la Administración del edificio y no soportados en el balance del año 2018 tanto a la señora Luz Victoria Vargas, así como a los demás copropietarios. Octava: que se condene en costas del proceso y agencias en derecho al edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”. Novena: Que se obligué al edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL” a realizar acciones tendientes a repetir en el cobro de los gastos que se generen de este proceso arbitral en contra de los funcionarios que ejercieron la Administración y sean responsables”.
1.3. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA: El EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. a través de su apoderado, contestó la demanda oponiéndose a las pretensiones elevadas por la convocante, se aceptaron algunos hechos de la demanda, otros se admitieron parcialmente y se negaron algunos de los hechos. La convocada formuló las excepciones de mérito denominadas: Falta de jurisdicción y competencia, cláusula compromisoria – requisito de procedibilidad, trámite de un proceso diferente al que corresponde, inexistencia de las obligaciones, mala fe en el demandante. 2.
AUDIENCIAS: El trámite del proceso arbitral se llevó a cabo en 9 sesiones, de las cuales 3 fueron sin la citación de las partes conforme lo permite el artículo 31 de la Ley 1563 de 2012 y 6 con citación de las partes, y en las que el Tribunal Arbitral asumió competencia, se decretaron y practicaron pruebas, se recibieron los respectivos alegatos de conclusión y se profirió el laudo. 19
3. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN: Fueron rendidos de manera verbal y en audiencia llevada a cabo el 11 de marzo de 2020 con la intervención de los apoderados de las partes.
4. TÉRMINO PARA PROFERIR EL LAUDO: Mediante Auto No. 8 del 11 de febrero de 2020, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el Tribunal Arbitral resolvió que el término de duración del proceso será de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de las prórrogas, suspensiones o interrupciones.
De acuerdo con lo anterior, la primera audiencia de trámite se llevó a cabo el 11 de febrero de 2020 según Acta No. 6, fecha a partir de la cual empezó a correr el término. Por lo anterior, surtidas todas las etapas procesales y ajustadas a la Ley 1563 de 2012 y al Código General del Proceso, el Tribunal Arbitral se encuentra en el término legal para proferir el presente laudo, de conformidad con lo establecido en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012.
CAPÍTULO TERCERO: CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL: 1. PRESUPUESTOS PROCESALES: Corresponde al Tribunal de Arbitramento decidir las diferencias surgidas entre la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. 20 Se tiene que EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. cuenta con personería jurídica reconocida mediante Resolución Administrativa No. 041-2002 del 20 de marzo de 2002 por la Alcaldía Local de Teusaquillo (Bogotá D.C.), representada legalmente por CARLOS EDUARDO ARANZAZU MONSALVE, según consta en el certificado de personería jurídica que obra en el expediente, regulado además por la Ley 675 de 2001 en lo que respecta al Régimen de Propiedad Horizontal, se identifica con el NIT. 901.104.319-3, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C., representada judicialmente por el Dr. CARLOS ANDRÉS LÓPEZ RODRÍGUEZ quien se desempeña como apoderado especial.
En cuanto a la parte convocante, se trata de una persona natural, con domicilio en la ciudad de Bogotá D.C. y quien compareció al proceso arbitral a través de apoderado judicial, el Dr. JOSÉ MANUEL MARÍN ORTIZ. Desde el punto de vista de la capacidad, las partes comparecen al trámite arbitral sin que exista ningún tipo de reproche. Cumplidos los presupuestos procesales, requisitos indispensables para proferir el respectivo laudo, el Tribunal Arbitral no advierte irregularidad o causal de nulidad en los términos del artículo 133 del Código General del Proceso que afecte el proceso arbitral.
Encuentra además el Tribunal Arbitral que está acreditada en debida forma la existencia y representación de las partes, quienes acudieron al proceso arbitral a través de sus respectivos apoderados. La demanda, que fue subsanada, reúne los requisitos establecidos en el artículo 82 del Código General del Proceso; así mismo, la contestación de la demanda fue presentada en término. 21 Teniendo en cuenta que entre las partes se encuentra trabada la litis en debida forma, procederá el Tribunal Arbitral a resolver el asunto sometido a su estudio, que fue planteado por la convocante LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y como se extrae de la lectura de los hechos. 2.
ASUNTO A RESOLVER POR EL TRIBUNAL: Advierte el Tribunal Arbitral que el problema jurídico se centra en discutir sobre la posibilidad que le asiste al propietario de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, de impugnar las decisiones adoptadas en la Asamblea General de Propietarios cuando no se ajustan a las prescripciones legales o al Reglamento de Propiedad Horizontal, en los términos del artículo 49 de la Ley 675 de 2001.
Esencialmente, la convocante LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ arguye en las pretensiones esbozadas en la subsanación de la demanda, que EDIFICIO GUIBESA 1 PH incumplió el Reglamento de Propiedad Horizontal y que el acta de Asamblea Extraordinaria de fecha 29 de marzo de 2019, así como las decisiones que allí se adoptaron, son ilegales; por lo que considera, existe una violación de la Ley 675 de 2001 y del Reglamento de Propiedad Horizontal, rogando al Tribunal Arbitral dichas declaratorias.
Puesto en consideración el asunto, debe señalar el Tribunal Arbitral que el mismo es posible resolverlo a la luz de la Ley 1563 de 2012, esto es, por tratarse de una materia arbitrable, en los términos del inciso 1 del artículo 1 de dicha ley y por incluirse en el Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. la respectiva cláusula compromisoria.
Al respecto, dice el inciso 1 del artículo 1 ya citado: “El arbitraje es un mecanismo alternativo de solución de conflictos mediante el cual las partes defieren a árbitros la solución de una controversia relativa a asuntos de libre disposición o aquellos que la ley autorice…” Y se dice que es materia arbitrable y por ende, es competente el Tribunal Arbitral para conocer y decidir el asunto, por cuanto la derogatoria del artículo 194 del Código de Comercio así como el inciso segundo del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, permiten que 22 las controversias suscitadas en lo atinente a la impugnación de las actas de las asambleas sean objeto de estudio por parte de árbitros y resueltas a través del respectivo laudo proferido en derecho, todo lo anterior en concordancia con el artículo 13 de la Ley 270 de 1996 o Estatutaria de la Administración de Justicia y por el artículo 6 de la Ley 1285 del 2009.
El derogado artículo 19412 del Código de Comercio señalaba: “Las acciones de impugnación previstas en este Capítulo se intentarán ante los jueces, aunque se haya pactado cláusula compromisoria, y se tramitarán como se dispone en este mismo Código y, en su defecto, en la forma prevista en el Código de Procedimiento Civil para los procesos abreviados”.
Como resultado de la derogatoria, la impugnación de las actas de asamblea de propietarios puede someterse a estudio del Tribunal Arbitral, sólo si se encuentra pactada la cláusula compromisoria en el Reglamento de Propiedad Horizontal, como en efecto ocurre según la escritura pública No. 400 del 15 de marzo de 1991 de la Notaría 45 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. que corresponde al Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. Sobre la propiedad horizontal dijo la Corte Constitucional: “…el derecho a la propiedad horizontal puede definirse como una forma de dominio individual sobre un bien, que se acompaña además del dominio colectivo sobre ciertos bienes denominados comunes, que son necesarios para el ejercicio efectivo del derecho individual.
Desde sus orígenes en la regulación legal, el derecho de dominio sobre los bienes comunes nació directamente del derecho de los propietarios sobre los bienes privados. De manera tal que "de la propiedad de los bienes privados deviene el derecho de dominio sobre los bienes comunes, con todas las consecuencias que ello significa". La regulación y definición del contenido y límites de los derechos privados y comunes en la propiedad horizontal estaba entonces establecida en la ley y especialmente en el eglamento de copropiedad horizontal correspondiente…”13. 12 Derogado por el artículo 118 de la Ley 1563 de 2012. 13 Corte Constitucional, sentencia C-782 de 2004, M.P. RODRIGO UPRIMNY YEPES 23 De otra parte, antes de entrar en el estudio de la controversia materia de la presente litis, procede el Tribunal Arbitral a referirse sobre una de las excepciones de mérito propuesta por la convocada EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y que guarda relación con lo que hasta el momento ha expuesto el Tribunal.
Arguye la parte convocada en la excepción de mérito denominada “Cláusula compromisoria - requisito de procedibilidad”, que de acuerdo con la cláusula cuadragésima del Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., la convocante se encontraba en la obligación de agotar el requisito de procedibilidad allí señalado y que consistía en acudir en primer lugar al Consejo de administración para resolver las diferencias, antes de proceder con la presentación de la demanda arbitral.
Al respecto, dice la cláusula cuadragésima del Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H en su aparte relativo al requisito de procedibilidad: “Todo conflicto que se presente entre los copropietarios o entre ellos y usuarios o entre uno y otros con el administrador y que no sea dirimido por el Consejo de Administración, se someterá a la decisión de árbitros…”.
La manifestación de la convocada EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. sobre el requisito de procedibilidad previsto en la cláusula cuadragésima del Reglamento de Propiedad Horizontal, trata de las denominadas “cláusulas escalonadas” o “cláusulas arbitrales escalonadas”, comunes en los Reglamentos de Propiedad Horizontal, cuyos efectos son ineficaces cuando surgen las controversias o conflictos, como se procede a explicar, lo que permitirá declarar impróspera la excepción de mérito.
Es posible encontrar en los Reglamentos de Propiedad Horizontal, cláusulas que expliquen la forma o la manera que los órganos de administración y los copropietarios deberán resolver los conflictos, los problemas o las controversias que se suscitan en la convivencia, en la administración de los bienes que conforman la propiedad horizontal o entre los mismos copropietarios, pactando entre otros, como mecanismos de solución de conflictos, el 24 acuerdo directo, la conciliación, la mediación o la amigable composición, como requisito previo al proceso arbitral.
Las cláusulas escalonadas son “aquellas que contemplan en etapas distintas más de un mecanismo para resolver una controversia. Un ejemplo típico es una cláusula que, de surgir una controversia, activa el deber de negociar durante un periodo determinado14” o como también han sido explicadas “una cláusula arbitral combinada con estipulaciones propias de otros tipos de Medios Alternativos de Solución de Conflictos, que buscan proveer escenarios y etapas iniciales y previas al arbitraje menos formales y autocompositivas”15 Sin embargo, dichas cláusulas que contienen métodos alternativos de solución de conflictos se consideran voluntarias, pero en ningún caso obligatorias para acceder a la jurisdicción arbitral o la administración de justicia, como en el caso que nos ocupa, por expreso mandato legal.
En efecto, el artículo 13 del Código General del Proceso establece de manera incontrovertible lo siguiente: “Las normas procesales son de orden público y, por consiguiente, de obligatorio cumplimiento… Las estipulaciones de las partes que establezcan el agotamiento de requisitos de procedibilidad para acceder a cualquier operador de justicia no son de obligatoria observancia. El acceso a la justicia sin haberse agotado dichos requisitos convencionales no constituirá incumplimiento del negocio jurídico en donde ellas se hubiesen establecido, ni impedirá al operador de justicia tramitar la correspondiente demanda.
Las estipulaciones de las partes que contradigan lo dispuesto en este artículo se tendrán por no escritas.” (Negrilla del Tribunal Arbitral). Sobre estas cláusulas señaló el Consejo de Estado: “…incluso si las partes hubieren convenido de manera obligatoria la necesidad de agotar previamente una determinada etapa de arreglo directo o el transcurso de un plazo antes de que alguna de ellas pudiere 14 Francisco González De Cossío. Arbitraje.
Pág. 302. Ed. Porrúa. (2011). 15 Bernal Gutiérrez, R., & Puyo Posada, E. (2012). Las cláusulas escalonadas o multinivel: su aproximación en Colombia. Revista de Arbitraje Comercial y de Inversiones, 5 (1), 169- 203. 25 proceder a formular la correspondiente demanda (convocatoria), en ese evento, como ya se indicó, esa exigencia no podría generar efectos procesales para los árbitros, puesto que ello no sería más que la consignación de un requisito o presupuesto de procedibilidad no previsto en las normas procesales, para cuyo efecto no se encuentran facultadas las partes, requisito que además de alterar indebidamente el referido ordenamiento procesal, constituiría un obstáculo inadmisible para que cada parte pudiere ejercer su correspondiente derecho fundamental de acceso a la administración de justicia, consagrado en el artículo 229 Constitucional” (Consejo de Estado en sentencia de 4 de diciembre de 2006, expediente 11001-0326000-2006- 00029-00).
De igual manera, el Consejo de Estado se pronunció sobre la imposibilidad de establecer contractualmente requisitos de procedibilidad adicionales, señalando específicamente que: “…El primer pronunciamiento importante se dio en el caso del Instituto de Desarrollo Urbano – IDU contra el Consorcio Lar. En este caso, las partes, en la cláusula compromisoria, acordaron que antes de presentar sus diferencias ante un Tribunal de Arbitramento, podían solucionar sus diferencias a través del arreglo directo.
El Consejo de Estado, mediante la mencionada sentencia del 4 de Diciembre de 2006, manifestó sobre el particular que dicho tipo de cláusulas no son válidas ni pueden ser obligatorias para las partes por tres razones principales; primero, porque ese tipo de obligación era genérica y abstracta, dado que no se especificaba el tipo de mecanismo alternativo al que previamente se podía acudir; segundo, porque la caducidad y la prescripción no pueden ser interrumpidas por la voluntad de las partes, haciendo que este tipo de acuerdos terminen atentando contra el derecho a acceder a la justicia, y porque las partes no podían establecer requisitos de procedibilidad porque los mismos eran de Derecho público y solo podían ser establecidos por la ley.”.
Realizada por el Tribunal Arbitral esta precisión procesal, que ratifica sin lugar a equívocos sobre su competencia en el presente asunto y despacha desfavorablemente la excepción propuesta por la parte convocada, procede con el estudio de la controversia de marras. 26
2.1. DE LA IMPUGNACIÓN DE LAS ACTAS DE ASAMBLEA DE PROPIETARIOS DE INMUEBLES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: El artículo 49 de la Ley 675 de 2001 estipula sobre la impugnación de las decisiones de la Asamblea General de Propietarios lo siguiente: “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal.
PARÁGRAFO. Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley”. Sin embargo, valga señalar que el inciso segundo del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, que fuera derogado por el artículo 626 de la Ley 1564 de 2012, establecía: “La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta.
Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen”. Es decir, que la impugnación de las actas de asamblea general de propietarios sólo podrían conocerlas los jueces ordinarios en su especialidad civil y su trámite se llevaría a cabo a través de un proceso abreviado, según el inciso segundo del artículo 49 de la Ley 675 de 2001; no obstante, como resultado de la derogatoria del artículo 194 del Código de Comercio y la entrada en vigencia del Código General del Proceso, como se explicó anteriormente, los árbitros o el Tribunal Arbitral son competentes para resolver el asunto.
Con la entrada en vigencia del Código General del Proceso, en el inciso primero de su artículo 382 se dispuso sobre el proceso de impugnación de actas y decisiones adoptadas en Asamblea General de Propietarios: “La demanda de impugnación de actos o decisiones 27 de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, solo podrá proponerse, so pena de caducidad, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo y deberá dirigirse contra la entidad.
Si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción…” Sobre la impugnación de las actas de asamblea de propietarios de bienes sometidos al régimen de propiedad horizontal, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali en sentencia del 19 de febrero de 2019, en el proceso radicado 76001-31-03-010-2017-00147- 01, M.P. CARLOS ALBERTO ROMERO SÁNCHEZ, al resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia proferida por el Juzgado 10 Civil del Circuito de Cali, señaló: “…Surge entonces claro que el lapso establecido en la norma en cita (artículo 382 del Código General del Proceso) corresponde a un término de caducidad de la acción, por lo que, vencido este, se impone al juzgador rechazar de plano la demanda que sobre el punto se someta a su conocimiento, en plena observancia de lo ordenado en el artículo 90 ibídem, a cuyo tenor… Adicionalmente, no cabe duda de que la norma referida resulta claramente aplicable al caso, aun cuando el mismo versa sobre decisiones adoptadas por la asamblea de copropietarios de la propiedad horizontal demandada, pues a diferencia de lo que ocurría en el sistema procesal escrito, en el nuevo régimen se dispone con claridad que la regla referida es aplicable para la impugnación de actos emitidos por “cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado”.
Aunado a ello, no existe discusión en cuanto a que la normativa especial que regulaba este tipo de trámites (artículo 49 de la Ley 675 de 2001) fue derogada con la entrada en vigencia plena del Código General del Proceso (literal c del artículo 626), razón por la cual se itera, el artículo 382 rige el lapso con que cuentan los copropietarios para impugnar las decisiones de la asamblea. 28 Igualmente, emerge del análisis del precepto referido, sin lugar a duda alguna, que el término de caducidad allí previsto debe contabilizarse desde “la fecha del acto respectivo”, lo que indica que la iniciación del respectivo conteo se define por la calenda en que se lleva a cabo el acto impugnado, o en otros términos, desde el momento en que el mismo fue adoptado por el respectivo órgano de decisión…”.
Conforme dicha interpretación, se tendría entonces que la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ como propietaria de inmuebles sometidos a régimen de propiedad horizontal, se encontraba en la obligación de impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. dentro de los dos (2) meses siguientes a la realización de la respectiva asamblea, esto es, a partir de la fecha en que la asamblea se llevo a cabo y no a partir de la fecha en que el acta es publicada o comunicada, tal y como se advierte: “…por lo que hoy por hoy los dos meses de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso, comienzan a correr a partir de la reunión de asamblea, y no a partir de la comunicación del acta, independientemente de que esta exista o no, es decir, que no es una condición que se tenga el documento contentivo de la reunión, puesto que lo que se reprocha o cuestiona no es el acta en sí —como documento-, sino las decisiones que se tomaron en la asamblea de copropietarios…”16 Es así como el Tribunal Arbitral verifica entonces que la demanda en contra de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. fue presentada por la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ el día 8 de mayo de 201917, por lo que sólo podrá pronunciarse sobre el Acta de asamblea General de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019 y su respectiva convocatoria, que son objeto además de los hechos y las pretensiones de la demanda y donde, entre dichos extremos temporales, aún no se cumplen los 2 meses que establece el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 y por ende, sobre dicha acta no habría surgido la caducidad. 16 Auto de fecha 22 de mayo de 2019, Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena, Sala Civil - Familia, radicado 13001-31-03-005-2018-00247-02, M.P. MARCOS ROMÁN GUÍO FONSECA. 17 Folio No. 1 del Cuaderno Principal No. 1, 29 Al respecto, debe advertir el Tribunal Arbitral que en lo que concierne al acta de asamblea extraordinaria de copropietarios de fecha 25 de enero de 2019 (folio 37 del Cuaderno Principal No. 1) y que fue incorporada desde la presentación de la demanda18, se ha producido la caducidad en los términos señalados en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, pues la impugnación de las decisiones adoptadas en dicha asamblea debió proponerse a más tardar el 25 de marzo de 2019, por lo que dicha acta se excluirá de la decisión de fondo por parte del Tribunal Arbitral.
Así mismo, en lo que respecta a la convocatoria de fecha 11 de septiembre de 2019 (folio 93 del Cuaderno de Pruebas No. 1), acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios de fecha 4 de julio de 2019 (folio 99 del Cuaderno de Pruebas No. 1), acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios de fecha 12 de septiembre de 2019 (folio 102 del Cuaderno de Pruebas No. 1), acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios de fecha 21 de diciembre de 2019 (folio 286 del Cuaderno de Pruebas No. 1), el Tribunal Arbitral se abstendrá de efectuar pronunciamiento, por cuanto no fueron objeto de impugnación por la convocante.
2.2. CONDICIÓN DE PROPIETARIA DE LA CONVOCANTE LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ Y LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA: Atendiendo las consideraciones del artículo 49 de la Ley 675 de 2001, se tiene entonces que “El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal…” (Negrilla y resaltado del Tribunal Arbitral).
De acuerdo con lo anterior, los legitimados para impugnar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios son el administrador, el revisor fiscal y el propietario del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. 18 Artículo 173 del Código General del Proceso: “Para que sean apreciadas por el juez las pruebas deberán solicitarse, practicarse e incorporarse al proceso dentro de los términos y oportunidades señalados para ello en este código…”. 30 En el hecho 5.1 de la demanda así como en el hecho 1 de la subsanación de la demanda, el apoderado de la parte convocante advierte que la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTINEZ es propietaria del apartamento 201 y del garaje No.10 que se encuentran ubicados en el EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. Considera pertinente el Tribunal Arbitral, con base en lo anteriormente expuesto, establecer si la parte convocante se encuentra legitimada en la acción por activa para que este pueda abordar la solución de la controversia en estudio y las pretensiones de la demanda.
Para acreditar su condición de propietaria, es aportada al proceso arbitral la escritura pública No. 1550 del 29 de julio de 2017 de la Notaría Catorce del Círculo de Bogotá, en la que se establece que la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ compró al señor JUAN CARLOS COBO MARTÍNEZ los inmuebles identificados con matrículas inmobiliarias No. 50C-1261941 y 50C-1261940, que tratan del apartamento 201 (segundo piso) y garaje No. 10 (piso 1), ubicados en el EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. En la escritura pública citada se dice además que el apartamento 201 cuenta con un coeficiente de copropiedad del 5.5% y el garaje N° 10 con un coeficiente de copropiedad del 1.2%; coeficientes que deben incorporarse en la escritura de compraventa de los bienes inmuebles que se encuentran sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, tal y como lo establece el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 y como lo señaló la Corte Constitucional: “…conforme a las características generales de la propiedad horizontal que han sido explicadas, y a las propias de la ley 675 de 2001, la "propiedad sobre los bienes comunes resulta accesoria a la titularidad sobre los bienes privados, de suerte que: i) todo acto de suposición o, gravamen o embargo de un bien privado incluye el derecho sobre los bienes comunes; ii) éstos no pueden ser objeto de acto jurídicos separadamente de los bienes privados, y ii) el derecho sobre los bienes comunes se mide de acuerdo con el coeficiente de copropiedad…19" 19 Corte Constitucional, Sentencia C-488 de 2002 M.P. ÁLVARO TAFUR GALVIS. 31 En el parágrafo tercero de la cláusula primera de la escritura pública No. 1550 del 29 de julio de 2017 de la Notaría 14 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. también se explica sobre la tradición del dominio de los inmuebles, lo siguiente: “Además del dominio individual que se transfiere, la venta incluye los derechos sobre la propiedad de los bienes comunes equivalente al apartamento doscientos uno (201) del cinco punto cinco por ciento (5.5%) sobre los bienes comunes y un coeficiente para el garaje número diez (10) del uno punto dos por ciento (1.2%) sobre los bienes comunes de acuerdo a lo preceptuado en los artículos once (11) de la Ley 182 de 1948 y el sexto (6) del decreto Reglamentario mil trescientos sesenta y cinco (1.365) del veintiocho (28) de abril de mil novecientos ochenta y seis (1.986)”.
Según la escritura pública No. 400 del 15 de marzo de 1991 de la Notaría 45 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. que trata del Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., se tiene que el Edificio está conformado de la siguiente manera de acuerdo con el coeficiente de propiedad: APARTAMENTO 201 5.5 GARAJE 1 1.2 APARTAMENTO 202 7.9 GARAJE 2 1.2 APARTAMENTO 203 12 GARAJE 3 1.2.
APARTAMENTO 301 5.5 GARAJE 4 Y 5 2.2 APARTAMENTO 302 7.9 GARAJE 6 1.2 APARTAMENTO 303 12 GARAJE 7 1.2 APARTAMENTO 401 5.5 GARAJE 8 1.2 32 APARTAMENTO 402 7.9 GARAJE 9 1.2 APARTAMENTO 403 12 GARAJE 10 1.2 APARTAMENTO 501 12 TOTAL COEFICIENTES 100 Como se desprende del Reglamento de Propiedad Horizontal, el EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. está conformado por 10 apartamentos y 10 garajes, otorgándose a cada uno de ellos el respectivo coeficiente de propiedad.
En la escritura, se deja además constancia que el EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se somete al Régimen de Propiedad Horizontal, específicamente al régimen que se encontraba plasmado en la Ley 182 de 1948 y su Decreto Reglamentario 1.365 de 1986, entendiéndose hoy por dicho régimen, a aquel que se encuentra estipulado en la Ley 675 de 2001. A propósito del Régimen de Propiedad Horizontal contemplado en la Ley 182 de 1948 y su Decreto Reglamentario 1.365 de 1986, el Tribunal Arbitral trae a colación los antecedentes históricos que sobre la propiedad horizontal esbozó la Corte Constitucional en sentencia C- 328 de 2019: “La destrucción inmobiliaria que generaron los hechos acaecidos el nueve de abril de 1948, la violencia partidista de esa época y la consecuente y coetánea migración masiva del campo a las ciudades contribuyeron a generar una gran presión por la tierra urbana, y buscar la manera de que con la menor utilización de la misma, se beneficiara el mayor número de personas.
Tal situación fomentó la construcción de unidades privadas por pisos y departamentos de una misma edificación, aprovechando la reducción de costos de construcción que se deriva de esta clase de soluciones de vivienda, en comparación con las individuales y aisladas. Este contexto dio lugar a que dentro del Estado de Sitio entonces decretado se expidiera el Decreto 1286 de 1948 “sobre el régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio”, poco después convertido en la Ley 182 de 1948 que varios años después fue complementada por las leyes 16 de 1985 y 428 de 1998.
En ejercicio de la amplia libertad con que el Legislador cuenta para regular la propiedad horizontal, esta última legislación fue posteriormente derogada por la actualmente vigente 33 Ley 675 de 2001, “(p)or medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”, cuyos artículos 30 y 59 ocupan ahora a la Corte. El actual régimen de propiedad horizontal regula la clase de propiedad que se impone en el mundo moderno. Al hacerlo, dicho régimen busca la realización de un fin constitucional legítimo a través de la regulación de las distintas relaciones sociales y económicas que exige la cohabitación de las áreas privadas y las áreas comunes en una misma propiedad horizontal.
Como dijera la Corte ya en vigencia de la Ley 675 de 2001, se está “en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, “garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad…” Por tales razones, el asunto sometido a estudio del Tribunal Arbitral por parte de la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ, deberá resolverse bajo los principios instituidos en la Ley 675 de 2001.
Volviendo entonces sobre la legitimación en la causa, aun cuando fue aportada al proceso arbitral la escritura pública No. 1550 del 29 de julio de 2017 de la Notaría 14 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C., que da cuenta de la compraventa de los inmuebles por parte de la convocante, el Tribunal Arbitral echa de menos los certificados de tradición de los inmuebles y con los cuales se acredite el derecho de dominio que sobre los mismos ejerce la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ y por ende, como propietaria.
El artículo 740 del Código Civil señala que “La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas, y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo. Lo que se dice del dominio se extiende a todos los otros derechos reales”, donde para que dicha tradición sea válida en los términos del artículo 745 “…se requiere un título traslaticio de dominio, como el de venta, permuta, donación, etc.
Se requiere, además, que 34 el título sea válido respecto de la persona a quien se confiere. Así el título de donación irrevocable no transfiere el dominio entre cónyuges” y donde el artículo 749 del Código Civil estipula que “Si la ley exige solemnidades especiales para la enajenación, no se transfiere el dominio sin ellas”. De los bienes inmuebles y la tradición del dominio dice el artículo 756 del Código Civil: “Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.
De la misma manera se efectuará la tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de habitación o hipoteca”. Así las cosas, la condición de propietaria de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, no se probaría plenamente con la escritura pública No. 1550 del 29 de julio de 2017 de la Notaría 14 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. como erradamente lo plantea el apoderado en los hechos de la demanda, sino con el certificado de tradición que expida la oficina de registro de instrumentos públicos de la ciudad de Bogotá D.C., siendo esta ciudad donde se encuentran ubicados los inmuebles.
En dicho sentido lo dijo la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC674-2020 del 3 de marzo de 2020, M. P. ARIEL SALAZAR: “… Con respecto a los bienes inmuebles, la tradición no se efectúa con la simple entrega material, sino que, por expreso mandato del artículo 756 del Código Civil, ella tiene lugar mediante la inscripción del título en la respectiva Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, norma que guarda armonía con lo dispuesto por el artículo 749 del mismo Código, que preceptúa que cuando la ley exige solemnidades especiales para la enajenación no se transfiere el dominio sin la observancia de ellas.
Esto significa, entonces, que la obligación de dar que el vendedor contrae para con el comprador respecto de un bien raíz, se cumple por aquél cuando la escritura pública contentiva del contrato de compraventa se inscribe efectivamente en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente a la ubicación del inmueble, sin perjuicio de su entrega, pero, como lo tiene por sentado la 35 jurisprudencia de esta Corporación, entre otras en sentencia de 2 de febrero de 1945, “no es necesaria la entrega material de inmueble vendido para que se transfiera el dominio al comprador; basta el registro del título en la respectiva oficina…” Por tales razones y como resultado de la ausencia de los certificados de tradición de los inmuebles, deberá el Tribunal Arbitral realizar la apreciación de las pruebas que fueron aportadas e incorporadas al trámite arbitral, conforme lo dispone el artículo 176 del Código General del Proceso, esto es, efectuar un análisis de las pruebas en conjunto de acuerdo con las reglas de la sana crítica: “Apreciación de las pruebas.
Las pruebas deberán ser apreciadas en conjunto, de acuerdo con las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de las solemnidades prescritas en la ley sustancial para la existencia o validez de ciertos actos. El juez expondrá siempre razonadamente el mérito que le asigne a cada prueba.”. Es así, como de la documentación aportada, los testimonios e interrogatorios practicados en el proceso arbitral, es posible concluir que la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ es la propietaria de los inmuebles descritos como apartamento 201 y garaje No. 10 que se encuentran ubicados en el EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. Así mismo, la parte convocada no presentó reparo alguno en este aspecto en el curso del proceso, pues incluso en la contestación de los hechos de la demanda coincidió en afirmar que la demandante fungía como propietaria de los inmuebles ubicados en el EDIFICIO GUIBESA 1 PH, como se expuso en el libelo de la demanda y que fue confirmado a través de las pruebas documentales aportadas y el interrogatorio que absolvió la demandante ante el Tribunal Arbitral.
A su vez, al realizar el control de legalidad por parte del Tribunal Arbitral, las partes manifestaron expresamente que no evidenciaban irregularidades que pudieran afectar el trámite del proceso o que el mismo se viera incurso en nulidad procesal. Todo este acervo probatorio permite al Tribunal tener certeza sobre la propiedad de la señora LUZ VICTORIA VARGAS sobre los inmuebles relacionados en la demanda. 36 Concluye el Tribunal Arbitral entonces en señalar que la mencionada falencia se encuentra subsanada y que no encuentra reparo en la legitimación en la causa por activa.
2.3. CONVOCATORIA DE LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS: Como se señaló anteriormente, el problema jurídico a resolver por el Tribunal Arbitral se centra en la posibilidad que le asiste al propietario de un inmueble sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, de impugnar las decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios, cuando dichas decisiones no se ajustan a las prescripciones legales, de acuerdo con lo previsto en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001.
Así las cosas, deberá el Tribunal Arbitral manifestarse sobre el acta de Asamblea Extraordinaria de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019 y que fue puesta a su consideración por la parte convocante como fundamento de la impugnación, como se desprende del escrito de demanda y de subsanación de demanda; correspondiendo en este acápite analizar lo relativo a la convocatoria de dicha asamblea.
Debe entenderse por convocatoria como aquél acto que tiene como finalidad “… dar a conocer la fecha, hora, lugar y asuntos que serán tratados en la reunión, de tal forma que los integrantes no sean sorprendidos con temas no incluidos y tengan la oportunidad de indagar con anterioridad sobre las dudas e inquietudes acerca de los temas propuestos20” Sobre este mismo asunto, la Corte Constitucional en sentencia C-522 de 2002 dijo sobre la convocatoria: “…Esta Corporación, considera que al contener la Ley 675 de 2001 la distinción entre el tipo de edificaciones según la destinación -comercial o de habitación- es una diferencia que conforme a los principios constitucionales de la democracia y la primacía de los derechos de las personas más el mandato constitucional de que todos los colombianos tienen derecho a la vivienda digna (artículo 51 superior), son criterios que deben reflejarse en la definición de las formas de participación en las asambleas de los copropietarios en el régimen de propiedad horizontal, por ello: 20 Velásquez, L. Propiedad horizontal. 37 i. Como regla general en las asambleas de copropietarios la convocatoria debe ser amplia y con previa antelación difundida la fecha de reunión con el fin de garantizar la concurrencia de todos los copropietarios e interesados…”.
Teniendo en cuenta el problema jurídico que deberá resolver el Tribunal Arbitral, acorde con las exposiciones realizadas por la parte convocante en su escrito de demanda y de la subsanación de la demanda, es imperativo entonces remitirse a la escritura pública No. 400 del 15 de marzo de 1991 de la Notaría 45 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C., ya que corresponde al Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y que será tenida en cuenta por el Tribunal Arbitral para decidir lo que en derecho corresponda.
Aduce la parte convocante del Tribunal Arbitral en el hecho 5.2. de su escrito de demanda, que “El 22 de marzo de 2019 se presentó convocatoria para desarrollar Asamblea Extraordinaria el día 29 de marzo de 2019, contando con apenas 5 días entre la citación y la Asamblea”, argumentación planteada nuevamente en el escrito de subsanación de demanda bajo el hecho cuarto cuando advierte que “…“GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL”, a través de su Administración y las decisiones de la Asamblea de Propietarios incumplió el Reglamento de Propiedad Horizontal de ese Edificio en el desarrollo de la Asamblea de 29 de marzo de 2019 por las siguientes razones: a. El día 22 de marzo de 2019, con solamente cinco (5) días de diferencia, se convocó a los copropietarios para participar de Asamblea Extraordinaria del día 29 del mismo mes.
De acuerdo al ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO del Reglamento de Propiedad Horizontal, la convocatoria se hará con quince (15) días de anticipación, ciñéndose a las normas prescritas para la citación de Asambleas…”. Para el Tribunal Arbitral es necesario analizar en conjunto el Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y las demás pruebas documentales aportadas al expediente para su respectiva confrontación con la Ley 675 de 2001. 38 El Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. dice en su artículo vigésimo segundo sobre la Asamblea y su convocatoria: “La Asamblea de copropietarios se reunirá ordinariamente una vez al año dentro de los tres (3) primeros meses del cada año, previa fijación de lugar y citación personal que enviará el administrador por carta a cada uno de los copropietarios o mediante aviso o cartel fijado en lugar de acceso principal del inmueble dejando constancia tanto en las cartas como en el aviso del motivo de la reunión. Esta convocatoria se hará con anticipación no inferior a quince (15) días de la fecha de la reunión. A falta de convocatoria por parte del administrador, la Asamblea se reunirá por derecho propio el primer día hábil del mes de abril a las 6:00pm en las oficinas de la administración. La Asamblea se reunirá extraordinariamente por convocatoria del administrador o de un número de copropietarios cuyos coeficientes represente al menos el cuarenta por ciento (40%) del coeficiente de copropiedad del inmueble.
El procedimiento para las convocatorias de las Asambleas extraordinarias deberá ceñirse a las normas prescritas para las citaciones de las Asambleas ordinarias. Durante los quince (15) días de aviso previo mencionado antes, el administrador mantendrá los libros de cuentas, informes correspondencia y demás documentos pertinentes a disposición de los copropietarios durante ocho (8) horas hábiles cada día. Las reuniones de la Asamblea serán presididas por el propietario que la misma Asamblea elija.
Cada propietario tendrá derecho a votar por cada unidad privativa que posea en la proporción que indique el coeficiente de copropiedad respectivo. El representante de varios propietarios puede votar por separado de acuerdo con cada unidad que represente. Cuando dos (2) personas o más personas son propietarias de una sola unidad y si la propiedad es de sucesiones ilíquidas sin representante legal o de personas jurídicas, serán representadas por una sola persona ante la Asamblea”.
No sobra advertir por el Tribunal Arbitral que las Asambleas de Propietarios pueden ser ordinarias o extraordinarias en los términos del artículo 39 de la Ley 675 de 2001. Serán ordinarias, aquellas Asambleas de Propietarios que se lleven a cabo -por lo menos- una vez al año en la fecha dispuesta en el Reglamento de Propiedad Horizontal o en ausencia de su determinación, se realizará dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, es decir, entre los meses de enero y marzo del respectivo año; 39 y será extraordinaria, cuando la Asamblea de Propietarios tenga por objetivo un asunto urgente o imprevisto y que deba resolverse por el máximo órgano de la administración. Para el Tribunal Arbitral es importante señalar que la convocatoria para la Asamblea Ordinaria y la Asamblea Extraordinaria son distintas y por ende sus efectos, por lo que deberá atenderse expresamente al contenido del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 para que la convocatoria, según la necesidad, se lleve a cabo en debida forma.
Téngase en cuenta que el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 dispone que la Asamblea Ordinaria será convocada por el Administrador, mientras, para la Asamblea Extraordinaria, la convocatoria podrá realizarla el Administrador, el Consejo de Administración, el Revisor Fiscal o un número plural de propietarios que representen por lo menos la quinta parte del coeficiente.
Pero, de la convocatoria expresamente señalada como el aviso para informar la fecha, hora, lugar y asunto de la asamblea, debe atenderse el parágrafo del artículo 39 de la Ley 675 de 2001 que dice: “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos.
Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”. De acuerdo con el artículo y para llevar a cabo la Asamblea de Propietarios de carácter ordinario es necesario entonces tener en cuenta: 1.
Que el administrador del Edificio envíe a cada uno de los propietarios la comunicación (o convocatoria) de la Asamblea, esto es, a la dirección registrada por el propietario. En este punto, es necesario aclarar que la convocatoria puede enviarse incluso al correo electrónico del propietario, si en el registro de propietarios se advirtió que las notificaciones se recibirán a través de dicho mecanismo. 40 2.
Que el administrador del Edificio informe a su vez la convocatoria de la asamblea mediante aviso, que generalmente es publicado a la vista de los propietarios. 3. Que la convocatoria se envíe a cada uno de los copropietarios y se publique mediante aviso o cartelera, con un término no inferior a 15 días calendario a la fecha prevista para la Asamblea. 4.
Que para las Asambleas Extraordinarias se aplicará el mismo procedimiento descrito anteriormente, añadiéndose el orden del día que se resolverá en la Asamblea. Entre los documentos se observa a folio 34 del Cuaderno de Pruebas No. 1 el acta de Asamblea Extraordinaria No. 1 de Copropietarios de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. de fecha 29 de marzo de 2019 así como su convocatoria, esta última visible a folio 80 del Cuaderno de Pruebas No. 1.
Analizados el Reglamento de Propiedad Horizontal, el acta de Asamblea Extraordinaria No. 1 de Copropietarios de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. de fecha 29 de marzo de 2019 junto con su convocatoria y el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, evidencia el Tribunal Arbitral que la convocatoria a dicha asamblea no cumple con lo preceptuado en la Ley 675 de 2001 y procederá entonces a declarar su nulidad absoluta, como se expone a continuación. Al respecto, en el acta de Asamblea Extraordinaria No. 1 de Copropietarios de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. de fecha 29 de marzo de 2019 se dice sobre la convocatoria que “…previa convocatoria llevada a cabo el día 22 de marzo del presente año por la Administradora del Edificio Guibesa P.H Diana Daza…”; información que concuerda a su vez con la convocatoria de dicha Asamblea, donde se tiene que la misma fue efectuada el 22 de marzo de 2019. 41 En el Reglamento de Propiedad Horizontal contenido en la citada escritura pública se advierte claramente, que la convocatoria para la Asamblea Extraordinaria deberá efectuarse de la misma manera que para la Asamblea Ordinaria, esto es, utilizando los mismos medios y el mismo periodo del aviso.
Por ende, el aviso de convocatoria de la Asamblea Ordinaria así como la Asamblea Extraordinaria, deberá enviarse con una anterioridad de 15 días calendario y no de cinco como erradamente lo hizo la administradora del EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. para la Asamblea realizada en el mes de marzo de 2019. En el expediente a folio 80 del Cuaderno de Pruebas No. 1, obra copia del aviso enviado por la administradora del EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., la señora DIANA DAZA ROBAYO, a los propietarios de los inmuebles con el objetivo de convocar la Asamblea Extraordinaria de Propietarios, programando dicha Asamblea para el 29 de marzo de 2019 a las 6:00pm, donde en su encabezado claramente se observa como fecha del aviso de la convocatoria, el día 22 de marzo de 2019.
Partiendo de la convocatoria como único presupuesto analizado en este acápite, debe señalarse por el Tribunal Arbitral que la misma se realizó sin ajustarse a las prescripciones legales o al Reglamento de Propiedad Horizontal, pues debe tenerse en cuenta, que no enviar la convocatoria en los términos que expresamente señala el Reglamento de Propiedad Horizontal o la Ley 675 de 2001, no garantiza la asistencia de los propietarios de los inmuebles que conforman el EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y por ende, se violentan los derechos de voz y voto que ostentan los propietarios y que se encuentran plasmados en el artículo décimo quinto de la escritura pública No. 400 del 15 de marzo de 1991 de la Notaría 45 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. (folios 1 al 20 del Cuaderno de Pruebas No. 1), así como el artículo 37 de la Ley 675 de 2001.
Si de la impugnación del Acta de Asamblea de Propietarios se trata, así como del punto de discusión sobre la convocatoria que realiza la parte convocante en los hechos de la demanda y de la subsanación de la demanda, debe advertirse por el Tribunal Arbitral que 42 le correspondía a EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. la carga probatoria que desvirtuara cada una de las argumentaciones planteadas por la convocante con el fin de demostrar que la convocatoria se realizó conforme el Reglamento de Propiedad Horizontal; no obstante, no obra en el plenario documento alguno que permita inferir al Tribunal Arbitral que la convocatoria se efectuó en legal forma.
Para el Tribunal Arbitral la nulidad del acta y de las decisiones adoptadas por la Asamblea General Extraordinaria de fecha 29 de marzo de 2019 es absoluta, por la indebida convocatoria como fue explicado anteriormente, tal y como lo prevé el artículo 1740 del Código Civil: “Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes.
La nulidad puede ser absoluta o relativa”. Así las cosas, concluye el Tribunal Arbitral que la convocatoria no atendió los lineamientos dispuestos en el Reglamento de Propiedad Horizontal conforme la escritura pública 400 del 15 de marzo de 1991 de la Notaría 45 del Círculo Notarial de la ciudad de Bogotá D.C. ni el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 y por ende, deberá declararse nula dicha convocatoria así como las decisiones adoptadas en dicha Asamblea, como lo señaló en su oportunidad la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. en sentencia del 27 de febrero de 2014, M.P. MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ, cuando se dijo sobre la convocatoria: “…Puestas de este modo las cosas, sin necesidad de examinar los demás motivos de nulidad alegados se impone concluir que, en efecto, son nulas las decisiones adoptadas en la Asamblea que tuvo lugar los días referidos, más concretamente las de nombramiento de administradores (Consejo de Administración), dado que no se ajustaron a las prescripciones legales y reglamentarias (Ley 675 de 2001, art. 49)…”.
(subrayado fuera de texto) 43
2.4. LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Y LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN DE LA COPROPIEDAD: Dispone el artículo 37 de la Ley 675 de 2001 que la Asamblea General de Propietarios está constituida por “…los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”, es decir, que la Asamblea General de Propietarios se encuentra “…integrada por la totalidad de los propietarios de las unidades privadas, es la encargada de la administración y dirección de la propiedad; con facultades para examinar los aspectos generales, económicos y financieros, adoptar las medidas relacionadas con la comunidad, las que deben ser acatadas siempre que estén de acuerdo con la ley y el reglamento…”21.
Conforme lo anterior, se tiene entonces que la Asamblea General de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. está conformada por todos los propietarios de los inmuebles o bienes privados que conforman dicho edificio, como lo dice el artículo vigésimo del Reglamento de Propiedad Horizontal de la convocada: “La Asamblea es el órgano supremo de la administración y a través de ella se manifiesta la voluntad de los copropietarios y en ella radica la facultad rectora de este régimen jurídico.
La Asamblea de copropietarios la integran todos los propietarios del edificio que a la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad y se hallen inscritos en el libro de registro de copropietarios”. El artículo 38 de la Ley 675 de 2001 aclara que la Asamblea General de Propietarios, es el máximo órgano de administración de la propiedad horizontal cuando refiere que “La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de esta ley…”, describiéndose a su vez las funciones de dicho órgano dirección. Ahora bien.
El artículo 45 de la Ley 675 de 2001 consagra que “Con excepción de los casos en que la ley o el reglamento de propiedad horizontal exijan un quórum o mayoría superior 21 Sentencia del 29 de agosto de 2013, Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., M.P. ALVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO, radicado 11001310303120110039601. 44 y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el artículo 41, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión”.
En lo que respecta al Consejo de Administración, el Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. dice en su artículo décimo noveno cuales son los órganos de administración de la convocada: “La administración del edificio se hará a través de los siguientes órganos: 1) Asamblea de propietarios, 2) Consejo de Administración, 3) Administrador”.
El artículo 53 de la Ley 675 de 2001 dice que tendrán Consejo de Administración “los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.
En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta (30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal” De acuerdo con lo anterior, EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. no está en la obligación de constituir el Consejo de Administración, pues su uso no es comercial o mixto conforme el Reglamento de Propiedad Horizontal, así como tampoco supera más de 30 bienes privados al encontrarse conformado por tan solo 10 apartamentos. 45 Sin embargo, el artículo también advierte que el Consejo de Administración podrá constituirse en aquellos edificios o conjuntos que tengan un número inferior a 30 bienes privados, pues será potestativo que dicho órgano exista, con la obligación de estipularse en el respectivo Reglamento de Propiedad Horizontal.
Sobre sus funciones dice el artículo 55 de la Ley 675 de 2001: “Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal”. De vuelta entonces al Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. por expresa remisión normativa, se evidencia por el Tribunal Arbitral que efectivamente la convocada cuenta con Consejo de Administración como uno de los órganos de dirección, como se desprende del artículo vigésimo séptimo del Reglamento “Del Consejo de Administración. El Consejo de Administración estará compuesto por tres (3) miembros con sus respectivos suplentes numéricos principales y suplentes, pudiendo ser reelegidos indefinidamente por la Asamblea.
El periodo del Consejo de Administración será de un (1) año y empezará a contarse a partir de la fecha en que se efectúe la elección por la Asamblea. El Consejo de Administración sesionará ordinariamente por lo menos una vez cada mes, previa convocatoria del Administrador y extraordinariamente, a solicitud de su presidente o del administrador.
Actuará como secretario el administrador quien hará las citaciones ordinarias o extraordinarias en atención a orden del presidente. Las decisiones del Consejo se tomarán por mayoría de votos y no podrá sesionar con un número menor de dos (2) miembros principales o suplentes reunidos conforme lo dispone este reglamento. De todas las decisiones tomadas por el Consejo se dejará constancia en un libro de actas suscritas por el presidente y el secretario”.
Las funciones del Consejo de Administración de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se encuentran plasmadas en el artículo vigésimo octavo del Reglamento de Propiedad Horizontal, de las que se destacan los numerales 8 y 15 que refieren respectivamente: “Examinar y aprobar en primera instancia las cuentas, el balance o informes que han de pasar a la consideración de la Asamblea y proponer las determinaciones que se estimen más acertadas en relación 46 con saldos y con utilidades extraordinarias para mejoras de la propiedad común” y “Elaborar el presupuesto de gastos para la administración, conservación y reparación del edificio o su reconstrucción en los casos en que ello sea procedente conforme a la ley o este reglamento”.
Por lo tanto, con fundamento en el Reglamento de Propiedad Horizontal y atendiendo los preceptos de la Ley 675 de 2001, EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se encuentra en la obligación de constituir y conformar el respectivo Consejo de Administración como órgano de administración de la persona jurídica. De acuerdo con el artículo vigésimo octavo del Reglamento de Propiedad Horizontal, se tiene entonces que el presupuesto anual de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., aquel que se presenta en la Asamblea General de Propietarios para su aprobación, será examinado por el Consejo de Administración; funciones además reiteradas en el artículo vigésimo noveno del Reglamento de Propiedad Horizontal que en su tenor literal dice: “El presupuesto de gastos deberá elaborarse así: a) Cada año, antes del 30 de diciembre el Consejo de Administración elaborará un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos, calculando el valor probable de las expensas ordinarias que se hayan de causar en el año siguiente, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio anterior y los aprovechamientos de cualquier índole.
La diferencia entre las partidas enunciadas y el monto de los gastos, se dividirán entre los copropietarios en proporción a los porcentajes indicados en la tabla de coeficientes. b) Copia del presupuesto aprobado por el Consejo será enviado a cada uno de los copropietarios por lo menos con diez (10) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de Copropietarios en sesión ordinaria. c) La Asamblea en su primera reunión anual discutirá y aprobará o improbará como punto preferente este presupuesto, aprobación que requiere la mayoría absoluta de los derechos representados en la reunión. d) El presupuesto así aprobado será entregado al administrados y los copropietarios estarán obligados a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación como cuotas de sostenimiento, en cuotas mensuales anticipadas o por periodos que para el ejercicio anual fije la misma Asamblea. e) El presupuesto aprobado tendrá vigencia a partir 47 del 1º de abril siguiente a la reunión de la Asamblea y hasta el 31 de marzo inmediatamente posterior”.
Aunque en el Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se atribuyen funciones al Consejo de Administración en lo que al presupuesto se refiere, encuentra el Tribunal Arbitral que es necesario remitirse al artículo 51 de la Ley 675 de 2001, esto es, a las funciones del administrador. Este artículo expone que “La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo”, destacando entre sus funciones el numeral 1 que explica que le corresponde al administrador “Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros” y el numeral 4 que dice que es función del administrador “Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal”.
Pero, de las funciones del administrador del EDFICIO GUIBESA 1 P.H. ¿qué dice el Reglamento de Propiedad Horizontal? El artículo trigésimo séptimo del Reglamento dice sobre las funciones del administrador, en su numeral 5 que tendrá como función “Presentar anualmente a la Asamblea el informe detallado sobre sus actividades, el estado financiero y la situación general del edificio”, en su numeral 9 que “Proponer a la Asamblea previo estudio del Consejo de Administración los presupuestos de ingresos y egresos y las modificaciones que considere necesarias al presupuesto” y en el numeral 10 que “Presentar a la consideración y aprobación de la Asamblea el balance de las cuentas cortadas a 31 de diciembre de cada año, enviar trimestralmente a cada propietario relación detallada de ingresos y egresos”. 48 Por lo tanto y acorde con la normatividad así como el Reglamento de Propiedad Horizontal, será el administrador quien elabore preliminarmente el presupuesto del EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., lo pondrá en consideración para su estudio, corrección o verificación al Consejo de Administración y posteriormente, ya en la Asamblea General, lo pondrá en consideración para su aprobación o improbación por parte de los propietarios, por lo que se reitera, EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. por expreso mandato estipulado en el Reglamento de Propiedad Horizontal se encuentra en la obligación de designar o nombrar los miembros que integrarán el Consejo de Administración. No obstante lo anterior, considera el Tribunal Arbitral, luego de analizar el Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H, el acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 29 de marzo de 2019 y la pretensión primera esbozada por el apoderado en la subsanación de la demanda que se encuentra relacionada con el Consejo de Administración y la Asamblea General de Propietarios, todo lo anterior en conjunto con la Ley 675 de 2001, que dicha pretensión deberá despacharse desfavorablemente, pues el acta de asamblea que se somete a estudio por parte de este Tribunal como objeto de impugnación, no incluye el presupuesto del año 2019 de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. como sujeto de estudio y aprobación por parte de la Asamblea General de Propietarios, como erradamente se plantea por el apoderado de la convocada en la primera pretensión. Visto de otra forma, el presupuesto del año 2019 del EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. fue estudiado, revisado y aprobado por la Asamblea General de Propietarios en reunión llevada a cabo el 25 de enero de 2019 y no el 29 de marzo de 2019, tal y como se desprende del acta de fecha 25 de enero de 2019 visible a folio 37 del Cuaderno de Pruebas No. 1.
Sobre el presupuesto 2019 dice el acta de fecha 29 de marzo de 2019: “Alexandra Dueñas presenta el presupuesto 2019 que se aprobó en asamblea del 25 de enero, de acuerdo con la norma (anexo a esta acta). Igualmente es entregado el balance general de 2018 firmado por contador (Anexo a esta)”. 49 Nótese que la primera pretensión alude que “se declare que el edificio “GUIBESA 1 PROPIEDAD HORIZONTAL”, incumplió el Reglamento de Propiedad Horizontal que rige sus actuaciones, particularmente al no contar con Consejo de Administración para elaborar presupuesto 2019 y no realizar Asamblea Ordinaria del año 2019”.
Sin embargo, no encuentra el Tribunal Arbitral, cómo podría declarar incumplido el reglamento de propiedad horizontal conforme la primera pretensión de la subsanación de la demanda, en lo que concierne al presupuesto y al Consejo de Administración, pues se considera que el acta que debió impugnarse por la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ correspondía al acta de fecha 25 de enero de 2019 y de la cual, ya operó la caducidad.
Debe recordarse por el apoderado de la convocante, que el Tribunal Arbitral se encuentra en la obligación de resolver el litigio conforme los hechos y las pretensiones formuladas en el escrito de demanda y en este caso, de la subsanación de la demanda, tal y como lo prescribe el artículo 281 del Código General del Proceso.
3. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA: Pasará entonces el Tribunal Arbitral a pronunciarse sobre las pretensiones de la subsanación de la demanda. 3.1. Pretensión primera: Primera: “Se declare que el edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL” incumplió el Reglamento de Propiedad Horizontal que rige sus actuaciones, particularmente al no contar con Consejo de Administración para elaborar presupuesto 2019 y no realizar Asamblea Ordinaria del año 2019”. 50 Consideraciones: De la primera pretensión, deberá declarar el Tribunal Arbitral que será negada la misma, pues como fue expuesto anteriormente, el presupuesto del año 2019 y su presentación en la Asamblea General de Propietarios no fueron objeto de estudio y discusión en la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019 que fue materia de impugnación, ya que se reitera, la impugnación debió dirigirse contra las decisiones tomadas el 25 de enero de 2019, pues fue en dicha Asamblea y según el orden del día (numeral 6), donde se resolvió sobre la “PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO DE INGRESOS, GASTOS E INVERSIONES PARA EL PERIODO 2019”. 3.2.
Pretensión segunda: Segunda: “Se declare que el acta de la Asamblea Extraordinaria de copropietarios del edificio “GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL” realizada el 29 de marzo de 2019 y que consta en el acta de la misma fecha, es ilegal por cuestiones de fondo y forma, por lo que no se ajusta a las prescripciones del Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio ni a la normatividad que para este fin resulta aplicable”.
Consideraciones: Como se expuso en la parte motiva del laudo, el Tribunal Arbitral declarará la nulidad del acta de la Asamblea Extraordinaria de copropietarios de fecha 29 de marzo de 2019, incluyendo su convocatoria y las decisiones adoptadas en dicha Asamblea, para lo cual deberá efectuar las respectivas anotaciones en el libro de actas de la copropiedad. 51 3.3.
Pretensión tercera: Tercera “Se deje sin efecto lo dispuesto en Asamblea Extraordinaria de copropietarios del edificio GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL, en relación con todas las decisiones tomadas en la Asamblea de 29 de marzo de 2019, particularmente las relativas a la delegación de la administración del edificio, así como las relativas al presupuesto 2019 y a la entrega del balance general 2018”.
Consideraciones: Como se señaló líneas atrás, para el Tribunal Arbitral no se ajusta a derecho la convocatoria a la Asamblea Extraordinaria General de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019, atendiendo que se incumplieron los presupuestos legales contenidos en la Ley 675 de 2001 y el Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., y lo que corresponde a la Asamblea Extraordinaria de copropietarios ya fue materia de pronunciamiento con la decisión de la pretensión segunda.
Sin embargo, en lo relativo a lo pretendido, esto es, el presupuesto del año 2019 y su presentación en la Asamblea General de Propietarios, se reitera, que no fueron objeto de estudio y discusión en la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019 que fue materia de impugnación, ya que, la impugnación debió dirigirse contra las decisiones tomadas el 25 de enero de 2019, pues fue en dicha Asamblea y según el orden del día (numeral 6), donde se resolvió sobre la “PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO DE INGRESOS, GASTOS E INVERSIONES PARA EL PERIODO 2019”.
En relación con la designación de la administración del edificio, ninguna decisión se tomó al respecto y solo se solicitaron unas cotizaciones en dicha reunión para decidir en una posterior, previa consulta a la alcaldía local de Teusaquillo sobre “ que facultades debe tener el administrador de un Edificio como Guibesa I.” 52 Conforme a los expuesto en las presentes consideraciones, el Tribunal Arbitral negará la pretensión tercera. 3.4.
Pretensión cuarta: Cuarta: “Se deje sin efecto todas las decisiones emitidas en Asambleas Extraordinarias realizadas luego de 29 de marzo de 2019 que tengan relación con la delegación de la administración y con el presupuesto 2019; particularmente aquellas relacionadas con la escogencia de una nueva administración para el edificio, con la creación de cuotas extraordinarias o con sanciones por no asistencia a Asambleas indebidamente convocadas”.
Consideraciones: Esta pretensión cuarta de la subsanación de la demanda amerita los siguientes planteamientos por parte del Tribunal Arbitral. Solicita la convocante que se dejen sin efecto todas las decisiones adoptadas por la Asamblea Extraordinaria de Propietarios de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. con posterioridad al 29 de marzo de 2019 que tengan relación con la delegación de la administración y el presupuesto 2019.
Sin embargo, el Tribunal Arbitral negar la pretensión pues no es posible realizar un pronunciamiento sobre decisiones adoptadas por la Asamblea de Propietarios de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. que no fueron objeto de impugnación en el trámite arbitral. Así las cosas, debe entender la parte convocada que las decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios en sesión ordinaria o extraordinaria, son válidas hasta tanto no exista un pronunciamiento por autoridad judicial. 53 3.5.
Pretensión quinta: Quinta: “Se ordene a GUIBESA 1 PROPIEDAD HORIZONTAL realizar Asamblea Ordinaria de Propietarios con los requisitos de forma exigidos por el Reglamento de Propiedad del edificio”. Consideraciones: Sobre esta pretensión quinta, debe señalar el Tribunal Arbitral que independientemente que se solicite a través de la demanda, la persona jurídica EDIFICIO GUIBESA 1 P.H., los copropietarios y su administrador, así como el Consejo de Administración, están sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal consagrado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y a la Ley 675 de 2001, tal y como lo dispone el artículo 32 de la Ley 675 de 2001: “La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular.
Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal”. Siendo la Ley 675 de 2001 una norma de carácter público y por ende de obligatorio cumplimiento, EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. junto con el administrador, deberán atender las disposiciones consagradas en el Reglamento de Propiedad Horizontal y la Ley 675 de 2001 en lo que concierne a la convocatoria y las actas de asamblea de propietarios.
Sin embargo, es necesario aclarar que no es función de este Tribunal Arbitral ordenar a la convocada que las Asambleas Generales de Propietarios se lleven a cabo bajo los preceptos de la Ley 675 de 2001. 54 3.6. Pretensión sexta: Sexta: “Se condene a GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL al pago de OCHO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS ONCE PESOS ($8.752.811 m/cte), relativos a los gastos y daños generados como consecuencia del incumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal y la ilegalidad de las decisiones tomadas en la Asamblea de 29 de marzo de 2019” Consideraciones: Estimó la convocante bajo la gravedad de juramento y en los términos del artículo 206 del Código General del Proceso, que EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. debía reconocer a su favor la suma de $8.752.811, por concepto de gastos y daños, cuyo origen tenía el incumplimiento del Reglamento de Propiedad Horizontal y la ilegalidad de las decisiones adoptadas en la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019.
No obstante el Tribunal Arbitral declarará la nulidad absoluta del acta así como de las decisiones adoptadas el 29 de marzo de 2019 conforme la parte motiva, lo cierto es que procederá a negar la pretensión sexta o la petición indemnizatoria. Dispone el artículo 206 del Código General del Proceso que “Quien pretenda el reconocimiento de una indemnización, compensación o el pago de frutos o mejoras, deberá estimarlo razonadamente bajo juramento en la demanda o petición correspondiente, discriminando cada uno de sus conceptos.
Dicho juramento hará prueba de su monto mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo. Solo se considerará la objeción que especifique razonadamente la inexactitud que se le atribuya a la estimación…”. 55 En el caso concreto, no se acredita por la parte convocante que los valores pretendidos guarden relación con una indemnización de perjuicios (por lucro cesante o daño emergente, por ejemplo), pues basta observar la cuantificación presentada en el libelo de la demanda como juramento estimatorio y en la subsanación de la misma denominados por la convocante como “Conceptos de Pretensiones Discriminados”, donde los mismos hacen relación a los cobros de asistencia legal correspondiente al mandato otorgado al apoderado de la actora, a la asistencia legal por concepto de derecho de petición, entre otros, pero en ningún caso, a perjuicios causados a la misma.
Debe recordarse por el Tribunal Arbitral que le correspondía efectivamente probar a la convocante en los términos previstos en el artículo 167 del Código General del Proceso, que EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se encontraba en la obligación de reconocer y pagar la suma de $8.752.811 y que reclama en virtud del juramento estimatorio pues “tal acto no relevaba a los actores de acreditar la existencia del perjuicio.
La prueba del incumplimiento y del menoscabo derivado del mismo era necesaria para la estimación de las pretensiones. Incluso, el parágrafo del artículo 206 del Código General del Proceso establece una sanción al litigante «…en los eventos en que se nieguen las pretensiones por falta de demostración de los perjuicios…», ello con el condicionamiento establecido por la Corte Constitucional en la sentencia C-157 de 2013…”22.
De igual manera, se considera por el Tribunal Arbitral que el valor discriminado por la convocante guarda relación con las costas procesales. Por último, se pretende incorporar en el juramento estimatorio una suma correspondiente al Balance del año 2018, asunto ajeno a la presente controversia. En consecuencia, el Tribunal no encuentra acreditado juramento estimatorio ni probado el perjuicio o la indemnización, por lo que en ese sentido, procederá el Tribunal Arbitral a negar la pretensión. 22 Sentencia SC876-2018 del 23 de marzo de 2018, M.P. ARIEL SALAZAR RAMÍREZ, radicado 11001-31-03-017-2012-00624-01, Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia. 56 3.7.
Pretensión séptima: Séptima: “Se ordene la devolución de los dineros cobrados por la Administración del Edificio y no soportados en el balance del año 2018 tanto a la señora Luz Victoria Vargas, así como a los demás copropietarios”. Consideraciones: Como recordará el apoderado de la parte convocante y conforme se ha expuesto en la parte motiva del laudo, el Tribunal Arbitral no puede pronunciarse sobre aspectos que no fueron objeto de impugnación y que no se encuentren incluidos en el acta de Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019, por lo que se concluye, que no es posible emitir un pronunciamiento sobre el balance del año 2018 ni ordenar la devolución de sumas de dinero por dicho concepto. 3.8.
Pretensión octava: Octava: “Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho al edificio GUIBESA 1 PROPIEDAD HORIZONTAL” Teniendo en cuenta la sola prosperidad de la pretensión segunda y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 365 del Código General del Proceso, el Tribunal Arbitral se abstendrá en condenar en costas. 3.9.
Pretensión novena: Novena: Que se obligue al edificio GUIBESA I PROPIEDAD HORIZONTAL a realizar acciones tendientes a repetir en el cobro de los gastos que se generen de este proceso arbitral en contra de los funcionarios que ejercieron la administración y sean responsables”. 57 Consideraciones: Sobre esta pretensión, debe señalar el Tribunal Arbitral que no es procedente que a través del trámite arbitral con la cual se pretende la impugnación del acta de asamblea, se obligue a EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. iniciar acciones de responsabilidad derivadas de la declaratoria de nulidad, pues debe destacarse que “el objeto de la impugnación es evitar que se viole la norma legal o estatutaria o subsanar parcialmente la violación si es que ya se ha aplicado.
Es decir, se trata de impedir que mediante las decisiones tomadas en asambleas relacionadas con régimen de propiedad horizontal y por lo mismo bajo la protección de la ley 675 de 2001, se violen los derechos de los integrantes de la comunidad, por eso cuando se logra la declaración de nulidad mediante la respectiva acción judicial de impugnación, la decisión social queda reducida a nada, pierde todo efecto o posibilidad de hacerla efectiva”23.
Debe recordarse además que “el sentido netamente individual de la propiedad, heredado del derecho romano, que la concibió como concentración de poderes o atribuciones del dueño sobre sus bienes en cuya virtud éstos quedan sometidos directa y totalmente a su señorío con el fin de satisfacer únicamente sus egoístas intereses, ha venido cediendo el paso a una concepción marcadamente solidarista o funcionalista que, sin desconocerle al titular la facultad de utilizar, usufructuar y disponer libremente de los bienes en su provecho, le impone el deber de enrumbar el ejercicio de ese derecho por los cauces del bien común para que las ventajas que de él fluyan, se extiendan a la comunidad, en cuya representación actúa el propietario en función social24” Así las cosas, procederá el Tribunal Arbitral a negar la pretensión. 23 Sentencia del 29 de agosto de 2013, Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., M.P. ÁLVARO FERNANDO GARCIA RESTREPO, radicado 11001310303120110039601 24 Corte Suprema de Justicia, Sala Plena, sentencia del 11 de agosto de 1988. 58
4. PRONUNCIAMIENTO SOBRE LAS EXCEPCIONES DE LA DEMANDA: Conforme a las consideraciones precedentes, el Tribunal procede a estudiar y decidir las excepciones de mérito planteadas por la parte convocada en la contestación de la demanda, en los siguientes términos: 4.1. Falta de jurisdicción y competencia: Como se expuso en la parte inicial de este laudo, el asunto sometido a estudio por la señora LUZ VICTORIA VARGAS MARTÍNEZ, consistente en la impugnación de acta de asamblea de propietarios conforme el artículo 49 de la Ley 675 de 2001, específicamente sobre las decisiones adoptadas por la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios el día 29 de marzo de 2019, puede resolverse por el Tribunal Arbitral.
Por lo tanto, el Tribunal Arbitral debe desestimar esta excepción. 4.2. Cláusula compromisoria – requisito de procedibilidad: De conformidad con los argumentos que en capitulo anterior fueron abordados por el Tribunal Arbitral, también procederá a desestimar la excepción propuesta. Los argumentos planteados por el Tribunal Arbitral y que en resumen radican en la no exigibilidad del citado requisito de procedibilidad contemplado en el artículo cuadragésimo del Reglamento de Propiedad Horizontal de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. por expreso mandato legal, como lo prevé el artículo 13 del Código General del Proceso.
Reiterada por el Tribunal Arbitral esta precisión procesal, da como resultado la no prosperidad de la excepción planteada. 59 4.3. Trámite de un proceso diferente al que corresponde: Procede el Tribunal Arbitral a desestimar esta excepción, dado que el proceso arbitral es un proceso de conocimiento, esto es, de naturaleza declarativa dentro del cual es viable dar trámite a las pretensiones de la demanda, más allá de la decisión de fondo que se adopte en lo que refiere a su prosperidad.
Sobre la posibilidad de conocer este tipo de controversias en materia arbitral, se reiteran las consideraciones efectuadas a la excepción primera 4.4. Inexistencia de las obligaciones: En dinero: Analizadas las consideraciones expuestas por la convocada en esta excepción de mérito, determinará el Tribunal Arbitral declararla infundada por las consideraciones que a continuación se exponen más no por lo dicho por la convocada.
Para el Tribunal Arbitral y como se expuso en el acápite respectivo, no se encuentra probado en debida forma y como lo estipulan los artículos 167 y 206 del Código General del Proceso, que EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. se encuentra en la obligación de reconocer sumas de dinero a favor de la convocante por el total de $8.752.811. Para la decisión adoptada por el Tribunal Arbitral no es requisito indispensable revisar o tener en cuenta el Balance que se encuentre actualmente en rigor en EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y así mismo, se le aclara al apoderado de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. que igual principio se aplicaría en el evento de una condena, pues debe (obligación a cargo de la parte convocante) encontrarse probado el perjuicio en el trámite arbitral, para costear las pretensiones planteadas en el escrito de demanda, independientemente de las cuentas y del balance de EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. 60 En hacer: Sobre este punto de la excepción de mérito, encuentra el Tribunal Arbitral que su planteamiento es errado, pues como se ha señalado en extenso, el Tribunal es competente para resolver el asunto.
Así mismo, no puede entrar el Tribunal Arbitral a ordenar o declarar sobre asuntos que no han sido puestos en su consideración, tales como la convocatoria de nuevas asambleas y la presentación de presupuestos. 4.5. Mala fe en el demandante. En lo que concierne a esta excepción de mérito, procederá el Tribunal Arbitral a declararla impróspera, pues no está probado, en los términos del artículo 83 de la Constitución Nacional, que la convocante actuó de mala fe al presentar la demanda arbitral contra EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. y pretender como en efecto ocurrió, la impugnación del acta de Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 29 de marzo de 2019. 5.
COSTAS: Como quiera que cada una de las partes cubrió la porción a cargo de los honorarios y gastos decretados por el Tribunal, y en atención a las resultas del proceso, dentro de las cuales solo se dio la prosperidad parcial de las pretensiones, el Tribunal se abstendrá de condenar en cosas, conforme lo permite el numeral 5 del artículo 365 del Código General del Proceso.
DECISIÓN DEL TRIBUNAL: Con fundamento en las consideraciones expuestas, el Tribunal de Arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de la ley y habilitación de las partes, en derecho 61 RESUELVE:
PRIMERO: Negar la primera pretensión del escrito de subsanación de la demanda conforme la parte motiva de este laudo.
SEGUNDO: Declarar la nulidad del acta de la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios del EDIFICIO GUIBESA 1 P.H, de fecha 29 de marzo de 2019, sus decisiones, así como todos los actos que se derivaron de dichas decisiones y que no se hayan consolidado, para lo cual deberá efectuar las respectivas anotaciones en el libro de actas de la copropiedad, como consecuencia de una indebida convocatoria a la asamblea del 29 de marzo de 2019, de acuerdo con las pretensión segunda del escrito de subsanación de demanda.
TERCERO: Negar la tercera pretensión del escrito de subsanación de la demanda conforme la parte motiva de este laudo.
CUARTO: Negar la cuarta pretensión del escrito de subsanación de la demanda conforme la parte motiva de este laudo.
QUINTO: Negar la quinta pretensión del escrito de subsanación de la demanda conforme la parte motiva de este laudo.
SEXTO: Negar la sexta pretensión del escrito de subsanación de la demanda conforme la parte motiva de este laudo.
SÉPTIMO: Negar por improcedente la séptima pretensión conforme la parte motiva.
OCTAVO: Negar la octava pretensión del escrito de subsanación de la demanda conforme la parte motiva de este laudo.
NOVENO: Negar por improcedente la novena pretensión conforme la parte motiva. 62 DÉCIMO: Declarar imprósperas las excepciones de mérito planteadas por EDIFICIO GUIBESA 1 P.H. conforme la parte motiva.
DÉCIMO PRIMERO: Por Secretaría expídase copia auténtica de este laudo con destino a cada una de las partes.
DÉCIMO SEGUNDO: En firme el presente laudo, disponer la entrega a los árbitros y al secretario del valor restante de sus honorarios.
DÉCIMO TERCERO: Surtidos los trámites de ley, entréguese el expediente al Centro de Arbitraje para su archivo definitivo. La anterior providencia quedó notificada en estrados. HUGO LEÓN GONZÁLEZ NARANJO Árbitro Presidente del Tribunal ERNESTO DE FRANCISCO LLOREDA Árbitro CARLOS ENRIQUE ANGARITA ANGARITA Árbitro CHRISTIAM UBEYMAR INFANTE ANGARITA Secretario