o o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) TRIBUNAL ARBITRAL DE FONDO DE GARANTÍAS DE ENTIDADES COOPERATIVAS {FOGACOOP) CONTRA CENTRAL DE INVERSIONES S.A. (CISA S.A.) LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., diecisiete (17) de septiembre de dos mil catorce (2014) El Tribunal de Arbitramento conformado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre la sociedad FONDO DE GARANTÍAS DE ENTIDADES COOPERATIVAS FOGACOOP como parte demandante, y CENTRAL DE INVERSIONES S.A. CISA como parte convocada, después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en la Ley 1563 de 2012, profiere el presente laudo arbitral con el cual decide el conflicto planteado en la demanda arbitral y en su contestación, previos los siguientes antecedentes. l.
ANTECEDENTES
1. EL CONVENIO INTERADMINISTRATIVO ORIGEN DE LA CONTROVERSIA El 24 de noviembre de 2005, FOGACOOOP y CISA suscribieron el Convenio Interadministrativo de Compraventa y Administración de Bienes Inmuebles No. 117- 2005, cuyo objeto, contenido en la cláusula segunda, es el siguiente: Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 \22.. o o 2.
Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} ''SEGUNDA: OBJETO.- El objeto del presente convenio comprende: 1) Compraventa: FOGACOOP se compromete a transferir a título de compraventa a CISA, el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre los inmuebles relacionados en las BASES 1 y 2 de este convenio, así como la titularidad de los derechos de propiedad que tiene en común y proindiviso que se llegaren a relacionar en dichos anexos y, CISA por su parte se obliga a adquirirlos y a pagar el precio señalado en la cláusula Tercera de este convenio. 2) CESIÓN: FOGACOOP cede a título oneroso a CISA los derechos reconocidos y los que en el futuro se llegaren a reconocer dentro del proceso liquidatorio de las cooperativas y que para tal efecto le señale el Fondo, previa aprobación de su Junta Directiva siempre y cuando éstos se materialicen en un derecho real de propiedad sobre bienes inmuebles.
Esta misma cesión opera en caso de una eventual reapertura del proceso liquidatorio. 3) ADMINISTRACIÓN: CISA se obliga a administrar a título oneroso, los inmuebles y los derechos en común y proindiviso relacionados en la BASE 3. A medida que cada uno de los inmuebles o de los derechos relacionados en la BASE 3 queden saneados FOGACOOP podrá venderlos a CISA y ésta los adquirirá al precio que resulte de aplicar en ese momento el modelo financiero indicado en las cláusulas TERCERA y CUARTA del presente convenio.
PARÁGRAFO PRIMERO. - Queda excluida de esta negociación la compra total o parcial de acciones o bonos obligatoriamente convertibles en acciones, a las que les sea aplicable la Ley 226 de 1995.
PARÁGRAFO SEGUNDO. - Algunos de los inmuebles que FOGACOOP se compromete a transferir a CISA forman parte del Adeicomiso constituido con la SOCIEDAD FIDUCIARIA DE DESARROLLO AGROPECUARIO S.A. - FIDUAGRARIA S.A. para que se transfieran directamente a CISA. 1 " EL PACTO ARBITRAL El pacto arbitral que sirve de fuente al ejercicio jurisdiccional en el presente arbitraje, se halla contenido en la cláusula cuadragésima tercera del "Convenio Interadmistrativo de Compraventa y Administración de Bienes Inmuebles entre FOGACOOP y Central de Inversiones S.A. 117-2005" de fecha 20 de agosto de 2012, que a la letra dispone: 1 Folio 7 del C. de Pruebas No. 1.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 rz.'3 o 3. Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) "CUADRAGÉSIMA TERCERA: SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS: Las Partes acuerdan que el presente contrato tiene como domicilio contractual la ciudad de Bogotá. Los conflictos que se presenten entre ellas derivadas de la ejecución, interpretación o liquidación del presente contrato podrán ser resueltas en primera instancia de manera directa, luego de lo cual podrán ser conocidas por un amigable componedor, nombrado de común acuerdo, quien tendrá la labor de acercar a las partes a un acuerdo definitivo dentro de los quince (15) días siguientes a la aceptación de su designación y si éste llegare a fracasar, tales diferencias podrán ser sometidas a un árbitro nombrado por la Cámara de Comercio de Bogotá, quien fallará en derecho en el término de seis (6) meses, prorrogable por otro igual.
El Tribunal será de carácter institucional de acuerdo con las tarifas del Ministerio de Justicia2. EL TRÁMITE DEL PROCESO ARBITRAL 3.1. La convocatoria del Tribunal Arbitral Con fundamento en la Cláusula Compromisoria citada, el 9 de noviembre de 2012 FOGACOOP presentó ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá la solicitud de convocatoria de un tribunal arbitral3• 3.2.
Designación del árbitro único Mediante la modalidad de sorteo público de fecha 20 de noviembre de 2012, el Centro de Arbitraje y Conciliación designó como árbitro único al doctor Felipe Negret Mosquera, quien aceptó su designación en la debida oportunidad, y cumplió el trámite dispuesto por los artículos 8 y 15 de la Ley 1563 de 20124. 3.3.
Instalación El 4 de octubre de 2013, se llevó a cabo la audiencia de instalación del Tribunal (Acta No. 1)5 en la que mediante Auto No. 1 el Tribunal adoptó las siguientes decisiones: i. Se declaró legalmente instalado. 2 Folio 30 del C. de Pruebas No. 1. 3 Folios 1 a 7 del C. Principal No. l. 4 Folios 77, 87 y 93 del C. Principal No. 1. 5 Folios 206 a 208 del C. Principal No. 1.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 \24 ----------------------1•••1•1•11111111111111111,111,,,,,,, e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. {CISA S.A.) ii. Designó como Secretaria a la doctora Gabriela Monroy Torres, quien aceptó la designación, dio cumplimiento a los requerimientos de los artículos 9 y 15 de la ley 1563 de 2012.
Posteriormente, la doctora Gabriela Monroy Torres, declinó su designación como Secretaria, motivo por el cual mediante Auto No. 3 se designó a la doctora Camila de la Torre Blanche en su reemplazo. iii. Fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la sede Chapinero del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. iv.
Reconoció personería a la apoderada de la parte demandante. 3.4. Admisión de la demanda y notificación Mediante Auto No. 2 del 4 de octubre de 2014, el Tribunal admitió la demanda y ordenó notificar dicho auto admisorio a la parte demandada, con el correspondiente traslado por el término de 20 días. Para efectos de lo dispuesto en el artículo 612 del Código General del Proceso, por Secretaría se procedió a hacer las correspondientes notificaciones a Central de Inversiones CISA S.A., a la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado y a la Procuradora Delegada ante este trámite arbitral, de todo lo cual por Secretaría se procedió a dejar la correspondiente constancia en el expediente. 3.5.
Contestación de la demanda El 11 de diciembre de 2013 encontrándose dentro de la oportunidad de ley, la parte demandada radicó su escrito de contestación de la demanda6• El 23 de enero de 2014, se fijó en lista el traslado de las excepciones contenidas en la contestación de la demanda, término que transcurrió en silencio. 3.6. Audiencia de Conciliación El 18 de febrero de 20147, se llevó a cabo la audiencia de conciliación, oportunidad en la que no se logró acuerdo conciliatorio alguno. 6 Folios 231 a 239 del C. Principal No. l. 7 Folios 265 a 269 del C. Principal No. l. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 -----------------------1•11•1•11111111111•11~1111,111,111111, o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} 3.7.
Honorarios y gastos del proceso Ante el cierre de la etapa conciliatoria, el Tribunal fijó los montos de honorarios y gastos del proceso, sumas que, en su totalidad, fueron pagadas por las partes. 3.8. Primera Audiencia de Trámite El 19 de marzo de 2014 se dio inicio a la Primera Audiencia de Trámite 8, en la que se dio lectura al pacto arbitral y a las cuestiones sometidas a arbitraje, y adicionalmente, mediante Auto No. 8, el Tribunal se declaró competente para conocer y resolver, en derecho, el litigio sometido a su conocimiento. 3.9.
Decreto de Pruebas Mediante Auto No. 9 del 19 de marzo de 2014, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las partes9, las cuales se practicaron dentro de la oportunidad probatoria correspondiente.
4. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO El término de duración del presente proceso es de seis (6) meses de acuerdo a lo previsto en la Cláusula Compromisoria antes transcrita. Su cómputo se inició a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite, es decir, el 19 de marzo de 2014, por lo cual dicho plazo vencería el 18 de septiembre de 2014.
Sin embargo, atendiendo la solicitud de las partes el Tribunal decretó las siguientes suspensiones: Acta Fecha de suspensión Acta No. 12 - Auto No. 16 28 de julio y 4 de agosto/14 (ambas fechas inclusive) Acta No. 13 - Auto No. 17 14 y 25 de agosto/14 (ambas fechas inclusive) Acta No. 13 - Auto No. 17 27 de agosto y 16 de septiembre/14 (ambas fechas inclusive) I Total días de suspensión 8 Folios 1 a 11 del C. Principal No. 2. 9 Folios 144 a 159 del C. Principal No. l. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Días De suspensión 6 7 15 28 e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) El proceso estuvo suspendido durante veintiocho (28) días, que sumados a los del término legal, llevan a concluir que éste vence el veintinueve (29) de octubre de dos mil catorce (2014).
5. PRESUPUESTOS PROCESALES Para efectos de la emisión del laudo se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral se encuentran satisfechos los presupuestos procesales, esto es, si se cuenta con los requisitos indispensables de validez del proceso que permitan proferir una decisión de fondo y al respecto el Tribunal encuentra que tales presupuestos están cumplidos. 5.1.
Demanda en forma La demanda arbitral con la que se inició este proceso reúne los requisitos necesarios para el desenvolvimiento de la pretensión y el ejercicio de la resistencia por la parte demandada, pues satisface plenamente los requisitos formales previstos en los Arts. 75 y siguientes del C.P.C. y, de manera particular, en ella se hizo una adecuada acumulación de pretensiones, por lo que por este aspecto el Tribunal de Arbitramento está habilitado para pronunciarse sobre ellas, cumpliéndose con ello el requisito de la demanda en forma.
Además el proceso se adelantó con atención de las normas procesales pertinentes sin que se observe causal de nulidad que lo afecte. 5.2. Competencia Mediante Auto No. 8 proferido en la primera audiencia de trámite que tuvo lugar el 19 de marzo de 2014, el Tribunal reiteró la capacidad y debida representación de las partes; advirtió que el Tribunal había sido correctamente integrado y que se encontraba instalado; que las partes habían consignado oportunamente la totalidad de los montos por concepto de gastos y honorarios; que la cláusula compromisoria que da lugar a este proceso se encuentra ajustada a derecho y está contenida en el contrato objeto de controversia; que se trata de controversias claramente disponibles, y que, en consecuencia, sin perjuicio de lo que se decidiera en el Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext 2321 e e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. {CISA S.A.) Laudo, el Tribunal tenía, y aún conserva, competencia para tramitar y decidir el litigio. 5.3.
Capacidad En el presente trámite arbitral, las partes son plenamente capaces y están debidamente representadas. De conformidad con las certificaciones de existencia y representación legal que obran en el expediente, FOGACOOP y CISA son personas jurídicas que tienen su domicilio en Bogotá. Igualmente, sus representantes legales son mayores de edad, como se acreditó con el reconocimiento de los respectivos poderes, y cada parte actuó por conducto de su apoderado reconocido en el proceso.
Del recuento realizado se infiere que la relación procesal se constituyó regularmente y que en su desenvolvimiento no se configura defecto alguno que pueda invalidar, en todo o en parte, la actuación surtida, o que no se hubiere saneado, o que imponga al Tribunal la necesidad de dar aplicación al Art. 145 del C.P.C., 10 por lo cual resulta procedente decidir el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las Partes.
6. PARTES PROCESALES 6.1. La demandante El Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas FOGACOOP ( en adelante FOGACOOP o la demandante), es una entidad financiera del Estado, sometida a la vigilancia y control de la Superintendencia Financiera de Colombia, representada legalmente por el señor Santiago Díaz Patiño - Secretario General-, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Superintendencia Financiera de Colombia11 y en el presente trámite ejerce también la calidad de apoderado judicial de la demandante. 10 El Art. 145 del Código de Procedimiento Civil dice: ''En cualquier estado del proceso antes de dictar sentencia, el Juez deberá declarar de oficio las nulidades insaneables que obse!Ve.
Si la nulidad fuere saneable ordenará ponerla en conocimiento de la parte afectada por auto que se le notificará como se indica en los numerales 1. y 2. del Art. 320. Si dentro de los tres días siguientes al de notificación dicha parte no alega la nulidad, ésta quedará saneada y el proceso continuará su curso; en caso contrario, el Juez la declarará. " 11 Folios 9 a 11 del C. Principal No. 1.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext 2321 \i& o o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) 6.2. La demandada Central de Inversiones S.A. - CISA-, es una sociedad comercial de economía mixta de orden nacional, vinculada al Ministerio de Hacienda y Crédito Público, de naturaleza única, sujeta, en la celebración de todos sus actos y contratos, al régimen de derecho privado.
Constituida mediante escritura pública No. 1084 del 5 de marzo de 1975 de la Notaría 4 de Bogotá, representada legalmente ante este Tribunal por la señora Francy Beatriz Romero Toro, todo lo cual consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá12• En este trámite arbitral la parte demandada está representada judicialmente por el abogado Hernando Parra Nieto, de acuerdo con el poder visible a folio 240 del Cuaderno Principal No. 1 y a quien se le reconoció personería mediante auto No. 4 de fecha 4 de febrero de 2014 (Acta No. 3).
II. LA DEMANDA ARBITRAL Y SU CONTESTACIÓN
1. PRETENSIONES DE LA DEMANDA ARBITRAL Y LOS HECHOS INVOCADOS 1.1. Pretensiones Con apoyo en los hechos que adelante se transcriben y en la normatividad invocada en la demanda, FOGACOOP ha solicitado al Tribunal que en el Laudo se efectúen las siguientes declaraciones y condenas: ''PRIMERA: Que se declare que la CENTRAL DE INVERSIONES S.A. CISA ha incumplido su obligación de revalorar y ajustar el precio de veintiún (21) de los inmuebles que le fueron vendidos por FOGACOOP en virtud del Convenio Interadministrativo Bo. 117-2005, al haber operado su reclasificación en tipo ·~" por haber sido vendidos por CISA en un término inferior a 3 meses a partir de la entrega física de éstos por parte de FOGACOOP, obligaciones surgidas en virtud de lo previsto en las cláusula primera, numeral 17, tercera y cuarta, parágrafo cuarto de dicho Convenio.
" 12 Folios 12 a 25 del C. Principal No. l. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 ----------------------111•1111,111•11111111111111,,111,1,, o e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) ''SEGUNDA: Que se condene a la CENTRAL DE INVERSIONES S.A. CISA a pagar a favor de FOGACOOP, como precio definitivo de los veintiún (21) inmuebles vendidos en virtud del Convenio No. 117-2005 y sobre los cuales operó la reclasificación en tipo ·~ '; la suma de TRESCIENTOS SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTISIETE MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS CON SIETE CENTAVOS ($307.326.742,7) o la cifra que resulte calculada con base en el modelo financiero de valoración aceptado y aplicado en dicho Convenio, empleando como variable de tiempo de comercialización la de tipo ·~ '~ " "TERCERA: Que se condene a la CENTRAL DE INVERSIONES S.A. CISA a pagar la indexación sobre el valor de la condena principal desde la fecha en que operó la reclasificación de los inmuebles ~ por ende, surgió la obligación para CISA de ajustar el precio definitivo de los mismos." "CUARTA: Que se condene en costas a la CENTRAL DE INVERSIONES S.A. CISA." 1.2 Hechos Las pretensiones formuladas por la Parte Demandante en la demanda arbitral, están fundamentadas en los hechos que se transcriben a continuación:
HECHOS 1) "El 24 de noviembre de 2005 FOGACOOP y CISA S.A. suscribieron el Convenio lnteradministrativo de Compraventa y Administración de Bienes Inmuebles No. 117-2005 cuyo objeto contempló, entre otros aspectos: "OBJETO: El objeto del presente convenio comprende: 1) Compraventa: FOGACOOP se compromete a transferir a título de compraventa a CJSA, el derecho de dominio y la posesión que tiene y ejerce sobre los inmuebles relacionados en las BASES 1 y 2 del Convenio, así como la titularidad del derecho de propiedad que tiene en común y proindiviso que se llegaren a relacionar en dichos anexos y, CJSA por su parte se obliga a adquirirlos y a pagar el precio señalado en la cláusula tercera de éste convenio.
" Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. {CISA S.A.) 2) ''Según la cláusula tercera/ CJSA se obligó a pagar a FOGACOOP como precio por los bienes inmuebles objeto de la compra/ enlistados y valorados en el Anexo No. 2 VALORACIÓN INMUEBLES FOGACOOP BASE I del Convenio lnteradministrativo No. 117-2005, la suma de $4.558.819.287, destacándose que la totalidad de los inmuebles objeto de la compra correspondieron a Base 1/ esto e~ que todos se encontraban libres de gravámenes jurídicos o limitaciones a la propiedad (inmuebles saneados). ''El valor de la compra/ según se expresa en la misma cláusula tercera/ habría de ser materia de revis~ón como quiera que el precio definitivo sería el que se obtuviera de aplicar el modelo de valoración inmueble por inmueble/ de acuerdo con los ajustes o como consecuencia del traslado entre bases y dentro de la vigencia legal del convenio.
" 3) ''Mediante Actas de adición al Convenio No. 117-2005, celebradas el 23 de octubre de 2007, 20 de diciembre de 2007, 22 de abn1 de 2008 y 29 de octubre de 2009 se incluyeron nuevos inmuebles y derechos en procesos liquidatarios reconocidos en inmuebles/ para la adquisición de CISA en virtud de lo establecido en la cláusula trigésima novena del convenio citado/ los cuales igualmente pertenecieron a base I (inmuebles saneados).
" 4) ''El modelo financiero de valoración utilizado por CJSA para la negociación con FOGACOOP corresponde a los términos del Convenio No. 117-2005. Dicho modelo (Anexo 1 del Convenio 117-2005) estuvo compuesto por diferentes variables tales como: tiempo de comercialización/ gastos de comercialización de administración y mantenimiento durante el período de la comercialización/ el avalúo del inmueble proyectado al momento de su venta/ el costo de oportunidad y la eficiencia en ventas. ''La variable "tiempo de comercialización" fue definida en el numeral 17) de la cláusula primera como el tiempo estimado en el que se espera realizar la venta del bien/ lo cual se determina por tipo de inmueble.
Para el punto/ los tiempos de comercialización de tipo B son superiores a los clasificados en tipo A/ por lo que conducen a una valoración inferior. ''En nuestro caso/ el tiempo de comercialización aplicado a la totalidad de los inmuebles transferidos por FOGACOOP a CISA S.A. fue de tipo ''B'; según lo dispuesto el numeral 17 de la Cláusula Primera del Convenio/ salvo los inmuebles que CISA prometiera en venta en un plazo máximo de tres meses contados a partir de la recepción física del inmueble/ los cuales se revalorizarían como tipo ·~ '~ Esta reclasificación en tipo ·~" conduciría a la Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 \:; \ --------------------lllllllllllh~1l1111l¡11IJ1ll11111111 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) revaloración por ajuste en el precio según lo acordado en las cláusulas primera/ numerales 17 y 1~ tercera y cuarta parágrafo cuarto/ del Convenio 117-2005." 5) ''La posibilidad de reclasificar el tiempo de comercialización de los inmuebles tipo ''B" por el de tipo A fue pactada igualmente en el parágrafo cuarto de la cláusula cuarta del Convenio No. 117-2005 en los siguientes términos: ''MODIFICACIÓN AL TIPO DE COMERCIALIZACIÓN. Aquellos inmuebles que se prometen en venta dentro de los tres primeros meses por parte de CISA, a partir de la entrega física del mismo, serán reclasificados para efectos de la valoración y determinación del precio de compra definitivo como tipo '!4 '~ ''En este sentido/ y tal como se lee en la cláusula cuarta del Convenio/ así como en el numeral 17 de la cláusula primera/ el tipo de comercialización que se asignara al inmueble tenia incidencia directa en la determinación del precio por lo que/ un cambio en ésta/ da lugar a la reclasificación con el consiguiente efecto en la valoración del inmueble.
" 6) "Desde el 28 de noviembre de 2007, según se observa en comunicación radicada 2007007595, FOGACOOP solicito a CISA iniciar las verificaciones correspondientes a fin de confrontar cuáles inmuebles ya transferidos cumplían con la condición de revaloración. En desarrollo del proceso de ajustes/ igualmente se solicitó información acerca de las fechas de venta de los inmuebles por parte de CISA a tercero5¡, en virtud de lo cual CISA suministró a FOGACOOP, según consta en la comunicación VPOA-2372-201 O del 14 de mayo de 2010/ la relación de inmuebles vendidos a la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. CGA los vendidos a terceros distintos a éste y los no vendidos a la fecha de la comunicación informando que se encontraban realizando el proceso de revaloración. ''De la relación contenida en el anexo 2 de la comunicación VPOA-2372-2010 del 14 de mayo de 2010/ se extrae que los siguientes inmuebles fueron vendidos por CISA a la Compañ/a de Gerenciamiento de Activos Ltda./ dentro de los tres meses contados a partir de que FOGACOOP hizo entrega ffsica de los mimos a CISA. cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Código No. CISA 1 POPAY-01 2 FLORE-01 3 MANl-01 4 MANI-02 5 TAURA-01 6 TAURA-02 7 TAURA-03 8 TAURA-04 9 TAURA-05 10 TAURA-06 11 TAURA-07 12 NEIVA-01 13 BOGOT-04 14 BOGOT-05 15 BOGOT-06 16 BOGOT-07 17 BOGOT-08 18 BOGOT-09 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Matrícula Fideicomiso Fecha Inmobiliaria Dirección Inmueble Ciudad o Encargo/ Entrega Cooperativa Física 120-11063 Local 101, Calle 3 No. Popayán Cajacoop 13-Abr-07 5-56 - Edificio Colonial 420-29314 Calle 15 No. 8- Florencia Cofinam 13-Abr-07 32/34/36 473-0001917 Calle 18 No. 7-28 Mani Cajacoop 23-Abr-07 473-0000067 Calle 17 No. 2-20 Mani Cajacoop 23-Abr-07 470-39584 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena cajacoop 24-Abr-07 Casa 1 470-39585 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena cajacoop 24-Abr-07 Casa 2 470-39586 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena Cajacoop 24-Abr-07 Casa 3 470-39587 Carrera 9B No. 1-31 Tauramena Cajacoop 24-Abr-07 casa 4 470-39588 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena cajacoop 24-Abr-07 Casa 5 470-39589 carrera 9B No. 1-31 Tauramena Cajacoop 24-Abr-07 Casa 6 470-39590 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena Cajacoop 24-Abr-07 casa 7 200-104618 Calle 10 No. 7-38 Neiva Utrahuilca 30-Abr-07 50C-769575 Transversal 66 No. Bogotá Cajacoop 30-Abr-07 35-55, Oficina 1- 202.
Edificio Terminal de Transportes 50C-769576 Transversal 66 No. Bogotá Cajacoop 30-Abr-07 35-55, Oficina 1- 203. Edificio Terminal de Transportes 50C-769579 Transversal 66 No. Bogotá cajacoop 30-Abr-07 35-55, Oficina 1- 206. Edificio Terminal de Transportes 50C-769580 Transversal 66 No. Bogotá Cajacoop 30-Abr-07 35-55, Oficina 1- 207.
Edificio Terminal de Transportes 50C-769701 Transversal 66 No. Bogotá Cajacoop 30-Abr-07 35-55, Oficina 1- 225. Edificio Terminal de Transportes 50C-769702 Transversal 66 No. Bogotá Cajacoop 30-Abr-07 35-55, Oficina 1- 226. Edificio Terminal de Transportes Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 \33 Días entre fecha entrega Vendido ñsica y A fecha contrato con CGA del 06-Jul- 2007 CGA 84 CGA 84 CGA 74 CGA 74 CGA 73 CGA 73 CGA 73 CGA 73 CGA 73 CGA 73 CGA 73 CGA 70 CGA 67 CGA 67 CGA 67 CGA 67 CGA 67 CGA 67 19 20 21 SOGAM-01 SOGAM-02 TUNJA-01 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) 095-101343 Calle 13 No. 10-80 Sogamoso Cajacoop 30-Abr-07 095-65307 Calle 12 No. 10-48, Sogamoso Cajacoop 30-Abr-07 Edificio Continental Plaza Local 216 070-98495 Calle 37 A No. 4A-01, Tunja Cajacoop 30-Abr-07 070-98496 apartamento 102 A y Garaje 3 CGA 67 CGA 67 CGA 67 7) ''Durante el proceso de ajustes den·vado del Convenio No. 117-2005 celebrado entre FOGACOOP y CISA, esta última reconoció revaloraciones por reclasificación, tal como puede observarse en las comunicaciones VPJ-1987- 2008 del 12 de agosto de 2008, VPOA-4192-2010 del 9 de septiembre de 2010, VPOA-4706-2011 del 27 de julio de 2011 y VPOA-5207-2011 del 17 de noviembre de 2011, remitidas por CISA a FOGACOOP. ''Sin embargo, ente la indicación de CISA en su comunicación VPOA-2372- 2010 del 14 de mayo de 2010 en cuanto a la no aplicación de la cláusula de revaloración para los inmuebles vendidos a la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda., y con ocasión de una reunión celebrada el 28 de octubre de 2010, FOGACOOP reiteró a CISA la necesidad de contar con la copia de los términos de referencia y del contrato que se suscribió por parte de CISA con CGA para examinar si a partir de tal negociación aplicaba la revaloración, tal como se observa en la comunicación 2010004906 del 11 de noviembre de 2010, remitida por FOGACOOP a CISA. '' 8) "CISA remitió a FOGACOOP, el 14 de enero de 2011 y según consta en la comunicación VPOA-0091-2011, copia del contrato de compraventa suscrito entre CISA y la Compañla de Gerenciamiento de Activos Ltda., y del numeral 6.2. del cuaderno de ventas correspondiente al paquete de inmuebles, documentos que correspondieron a un borrador y no a los definitivos, pero de los cuales se extrae lo siguiente: ''8.
Que la Junta Directiva de CJSA en sus sesiones del 24 de agosto de 2006; 28 de enero, 15 de marzo y 23 de abril de 2007 conoció y estudio@ propuesta de vender los activos de CISA como una estrategia más eficaz para que CISA cumpliera satisfactoriamente con su objeto social. " (..) La administración de CJSA cuenta con la respectiva autorización de su Junta Directiva para adelantar el presente proceso de venta v firmar el Contrato de Compraventa.
"12. Que el vendedor inicio proceso de venta mediante el ·~ VISO DE INVITACIÓN A PARTICIPAR EN EL PROCESO DE VENTA PÚBLICA DE CRÉDITOS E INMUEBLES" publicado en el diario colombiano ''la Republica" el 25 de abril de 2007. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación cane 67 No. s - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) ''13.
Que de conformidad con los términos y condiciones señalados por el vendedor en el cuaderno de ventas, "el día 15 de junio de 2007 formuló oferta irrevocable de adquisición del portafolio siendo declarado ad;udicatorio en la audiencia de adjudicación'~ "Es voluntad de las partes plasmar en este documento el contrato de compraventa del portafolio, todo lo cual se regirá por las siguientes: CLAUSULAS "PRIMERA OBJETO.
(..) "1.2. En relación con los inmuebles. En virtud de este Contrato, el Vendedor se obliga a realizar las gestiones necesarias para transferir al comprador el derecho de dominio a título de compraventa firme y definitiva, o a ceder los derechos fiduciarios o a ceder la cuota parte, según corresponda, de los activos inmobiliarios que integran el paquete de inmuebles y que se relacionan en el anexo C al presente documento junto con sus accesorios (..).
Por su parte, el Comprador, que acepta recibir los inmuebles a que se ha hecho referencia, se obliga a pagar al vendedor el precio establecido en la cláusula segunda de este contrato. (negrillas y subrayadas fuera de texto)." 9) ''Del contrato suscrito entre CISA y la Compañía de Gerenciamiento de Activos L TDA; celebrado el 6 de julio de 2007, precedido del proceso de venta pública, se deduce la existencia de un negocio jur/dico que aseguró el perfeccionamiento de la compraventa de los inmuebles que habían sido vendidos por FOGACOOP a CISA, lo que evidencia que el tiempo de comercialización de tales inmuebles por parte de esta última fue en realidad menor al que se había determinado en el convenio No.117-2005 para la reclasificación. Es así como, habiendo sido clasificados todos los inmuebles vendidos por FOGACOOP como de Tipo "B'; 21 de ellos fueron comercia/izados por CISA a un tercero (CGA} dentro de los 3 meses siguientes a la entrega física de los mismos, lo que conduce a entender, según las clausulas primera, numeral 17, y cuarta, parágrafo cuarto que hay lugar a su reclasificación en Tipo '!4 '~ lO)"Sin embargo, CISA manifestó en comunicación VPOA-2315-2011 del 5 de abril de 2011 que en su criterio no operaba la reclasificación para la revaloración por razón de que "el contrato suscrito con la Compañía de Gerenciamiento de Activos, en lo referente a inmuebles solo obligó a CISA a realizar todas las gestiones necesarias para transferir al comprador los activos Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. B - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 \3S Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) que integraran el paquete de inmuebles, no constituyendo una promesa de compraventa como tal'; mamfestación que fue reiterada en comunicación VPOA-5304-2011 del 30 de noviembre de 2011 y con la cual se niegan a realizar al ajuste solicitado por FOGACOOP." ll}''Pese al señalamiento realizado por CJSA en cuanto a que la negociación con CGA no se suscribió propiamente una promesa de compraventa, lo cierto es que nos encontramos frente a un verdadero contrato de compraventa, que estuvo precedido de un proceso de INVFTACJÓN A PARTICIPAR EN EL PROCESO DE VENTA PÚBLICA DE CREDFTOS E INMUBLES, publicado en el diario colombiano La Republica el 25 de abril de 2007 y en el cual la Compañía de Gerenciamiento de Activos presentó oferta irrevocable de adquisición del portafolio y fue declarado adjudicatario del mismo, generando obligaciones ineludibles para las partes, entre las cuales estuvo las de suscribir las correspondientes escrituras de compraventa. ''.Así se evidencia en los antecedentes descritos en el anexo número tres al contrato de compraventa suscrito entre CJSA y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda; extraído del documento parcial que fue remitido por CISA a FOGACOOP mediante la citada comunicación VPOA-0091- 2011 del 13 de enero de 2011 y cuyo contenido podrá ampliarse al momento de practicar la inspección Judicial con exhibición sobre estos documentos, según se solicita en el capítulo de pruebas de la demanda, a fin de constatar el alcance de la negociación entre CISA y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. Y sus implicaciones frente a la revaloración de los inmuebles adquiridos a FOGACOOP." 12)''La intención de las partes al definir la variable tiempo de comercialización y pactar cláusulas de revalorización en el Convenio No. 117-2005, giraba en función de la comercialización de los inmuebles que lograra CJSA en un plazo inferior a 3 meses contados a partir de la recepción física de éstos y ese fue el entendido durante el proceso de ajustes por revaloración, al punto que, tal como se evidencia de la comunicación VPl-1590-2008 del 26 de junio de 2008, CJSA informo a FOGACOOP que había encontrado que de los 92 inmuebles "transferidos hasta la fecha de dicha comunicación'; 7 de ellos habían sido vendidos en plazo máximo de 3 meses contados a partir de la recepción física de los inmuebles, los cuales fueron revalorados y cancelados por CISA inicialmente con clasificación ''B'; lo que contradice la restrictiva aplicación que ahora da CISA a la expresión ''Promesa de Compraventa" Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) cuando se entendía que se trataba de lograr la comercialización a través de la venta de los inmuebles. ''En este sentido, no hay duda que en virtud de la negociación de CISA con CGA, no solo se produjeron los mismos efectos de una promesa de compraventa sino que se logró la efectiva comercialización de los inmuebles, en un tiempo inferior al que se había estimado en el Convenio No. 117-2005." 13)''EI convenio suscrito entre FOGACOOP y CISA se encuentra vigente como quiera que se pactó en su cláusula cuadragésima segunda, un término de duración de un año a partir de su suscripción, prorrogable automáticamente por el mismo término, sin que hasta la fecha se haya terminado ni se hayan celebrado actas de cierre parcial de acuerdo con lo establecido en la misma cláusula señalada.
Al respecto, y tal como puede verse en las comunicaciones VPOA-4706-2011 del 27 de julio de 2011 y VPOA-5207-2011 de noviembre 17 de 2011, aun se encontraban ambas partes haciendo ajustes de revaloración y presentando cuentas de cobro recíprocas. '' 14)"Con ocasión de la negativa de CISA a reconocer a favor de FOGACOOP la revaloración por tipo '!4" de veintiún (21) de los inmuebles que fueron vendidos por FOGACOOP a CISA y que, a su ve~ ésta vendió a la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda;
FOGACOOP inició trámites ante la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado, según solicitud radicada con el No. 201200334 del 9 de febrero de 2012, para lograr una solución al conflicto interadministrativo presentado, atendiendo las previsiones de la directiva presidencial 02 de 2003, sin que hasta la fecha se haya logrado avanzar en la mediación por razones atribuibles a dicha agencia. " 15)''EI 13 de Junio de 2012 se celebró reunión entre FOGGACOOP y CISA en las oficinas de ésta para discutir los asuntos relacionados con los inmuebles vendidos a CGA, reunión de la cual no se ha recibido pronunciamiento de CISA, tal como se expresa en comunicación No. 2012002748 de 19 de octubre de 2012.
En consecuencia y ante la imposibilidad de lograr un acuerdo ante las diferencias de interpretación que ambas partes han dado a las cláusulas primera, numeral 17 y cuarta del convenio No. 117-2005 para el ajuste del precio definitivo de los inmuebles que fueron comercializados por CISA en un término inferior a 3 meses desde la entrega física de éstos por parte de FOGACOOP, se acude a la presente acción, señalando que de conformidad con lo establecido en el parágrafo 5º del artículo segundo del Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación cane 67 No. B - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantias de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Decreto 1716 de 2009 no se hace necesario agotar conciliación como requisito de procedibilidad cuando se acuda a Tribunales de Arbitramento encargados de resolver controversias derivadas de contratos estatales, cuyo trámite hoy se regula por lo dispuesto en la ley 1563 de 2012." 16) "Que de conformidad con la cláusula cuadragésima tercera del Convenio Interadministrativo de Compraventa y Administración de Bienes Inmuebles No. 117-2005 celebrado entre FOGACOOP y Central de Inversiones S.A.; de fecha 24 de noviembre de 2005, se pactó cláusula compromisoria para la solución de controversias derivadas de la ejecución, interpretación o liquidación del contrato.
"
2. EL OFICIO RADICADO EL 5 DE AGOSTO DE 2014 POR FOGACOOP, RESPECTO AL PAGO DE LA REVALORACIÓN DE 3 DE LOS 21 INMUEBLES MENCIONADOS EN LA DEMANDA ARBITRAL En oficio radicado el 5 de agosto de 2014, la parte demandante puso en conocimiento del tribunal, lo siguiente: l. Que en el proceso arbitral que actualmente se ventila, se pretende el pago por parte de CISA S.A. a favor de FOGACOOP de la suma de $307.326. 742. 7 por concepto de la obligación de revalorar y ajustar el precio de 21 inmuebles que fueron vendidos por FOGACOOP con ocasión del Convenio Interadministrativo No. 117-2005. 2.
Dentro de los mencionados inmuebles se encuentran tres identificados con las matrículas inmobiliarias SOC-769701, SOC-769702 y 095-101343, los cuales, en su orden, tienen una revalorización estimada de $3.209.593,21, $3.209.593,21 y $49.705.724,45, para un total de $56.124.910. 3. CISA S.A., solicitó a FOGACOOP, la radicación de una cuenta de cobro para efectuar el pago de revalorización de los tres inmuebles antes mencionados y que surtido el trámite de cobro el 28 de julio de 2014, mediante transferencia electrónica CISA S.A canceló el monto de revalorización de los tres inmuebles por la suma de $56.124.910.
Agrega que por concepto de interés, canceló un valor de $28.136.188. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso S Tel. 5941000 Ext. 2321 \38 o o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Finalmente, manifestó que lo anterior tiene un efecto directo en las pretensiones por lo que solicita tener en cuenta dicha información. Precisó que "las pretensiones del Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas FOGACOOP se mantienen respecto de los otros 18 inmuebles relacionados en la demanda."
3. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Al contestar la demanda, la parte convocada se opuso a todas y cada una de las pretensiones aducidas. En cuanto a los hechos, sobre algunos de ellos manifestó atenerse a lo que se demostrara en el proceso, de otros indicó que se trataba de interpretaciones de la demandante y rechazó los restantes.
4. LAS EXCEPCIONES PERENTORIAS PROPUESTAS EN LA CONTESTACIÓN DELA DEMANDA En un planteamiento defensivo la parte Demandada formuló las siguientes excepciones de mérito con el ánimo de enervar las pretensiones de la demanda: l. "Ausencia de los elementos configuradores de la responsabilidad contractual por haberse tornado fallida la condición que moduló la exigibilidad de la obligación supuestamente incumplida.
" 2. "Atipicidad del contrato de compraventa celebrado entre CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A. y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. -CGA Ltda.-." 3. ''Inexigibilidad de responsabilidad contractual alguna respecto de la convocada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A.-, por ausencia de los elementos estructuradores de la misma." 4. ''Prescripción, compensación y nulidad relativa sustancial, y cualquiera otra que resulta (sic) demostrada durante el curso del proceso (Excepción Genérica)." Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 l3C\ Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. {CISA S.A.) III.
PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS 1. DOCUMENTALES El Tribunal ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una correspondiera, los documentos aportados por las partes en las oportunidades procesales establecidas en la ley.
2. INSPECCIÓN JUDICIAL CON EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS Se decretó la práctica de una inspección judicial con exhibición de documentos en las instalaciones de la sociedad demandada Central de Inversiones S.A. CISA, la cual tuvo lugar el 23 de abril de 2014, oportunidad en la que la demandada puso a disposición del Tribunal los documentos objeto de exhibición, los cuales se encuentran relacionados en el Acta No. 8.
3. DICTAMEN PERICIAL Se decretó y practicó un dictamen pericial a cargo de un perito experto en finanzas de acuerdo con lo solicitado por la parte demandante, el cual fue rendido por la señora Gloria Zady Correa Palacio quien fue designada por el Tribunal. De dicho dictamen se corrió traslado a las partes, término dentro del cual no se hicieron solicitudes de aclaraciones o complementación.
4. JURAMENTO ESTIMATORIO Para los fines dispuestos en el artículo 206 del Código General del Proceso, la parte demandante ha manifestado, bajo la gravedad del juramento, ''que la revaloración por reclasificación que pretende FOGACOOP asciende a TRESCIENTSO SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINITSÉIS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS CON SIETE CENTAVOS ($307.326.742,7J derivado de la aplicación, a cada uno de los iBnmuebles que fueron vendidos por FOGACOOP a CJSA y que ésta a su vez vendió en un término inferior a 3 meses desde la recepción física de aquéllos, del modelo de valoración aceptado en el Convenio No. 117-2005, bajo un tiempo de comercialización de tipo ·~"y no "B" como inicialmente fueron valorados.
" Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación cane 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 14D Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} Le anterior, de acuerdo a la siguiente tabla donde se detallan cada uno de los inmuebles de conformidad con la regla de revaloración aplicada.
No. Código CISA 1 POPAY-01 2 FLORE-01 3 MANI-01 4 MANI-02 5 TAURA-01 6 TAURA-02 7 TAURA-03 8 TAURA-04 9 TAURA-05 10 TAURA-06 11 TAURA-07 12 NEIVA-01 13 BOGOT-04 14 BOGOT-05 15 BOGOT-06 16 BOGOT-07 17 BOGOT-08 18 BOGOT-09 Matrícula Inmobiliaria Dirección Inmueble Ciudad 120-11063 Local 101, calle 3 No. 5- Popayán 56 - Edificio Colonial 420-29314 Calle 15 No. 8-32/34/36 Florencia 473-0001917 Calle 18 No. 7-28 Mani 473-0000067 calle 17 No. 2-20 Mani 470-39584 carrera 98 No. 1-31 Tauramena casa 1 470-39585 carrera 98 No. 1-31 Tauramena Casa 2 470-39586 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena Casa 3 470-39587 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena Casa 4 470-39588 Carrera 98 No. 1-31 Tauramena Casa 5 470-39589 carrera 98 No. 1-31 Tauramena Casa 6 470-39590 carrera 98 No. 1-31 Tauramena Casa 7 200-104618 Calle 10 No. 7-38 Neiva 50C-769575 Transversal 66 No. 35- Bogotá 55, Oficina 1- 202.
Edificio Terminal de Transportes 50C-769576 Transversal 66 No. 35- Bogotá 55, Oficina 1- 203. Edificio Terminal de Transportes 50C-769579 Transversal 66 No. 35- Bogotá 55, Oficina 1- 206. Edificio Terminal de Transportes 50(-769580 Transversal 66 No. 35- Bogotá 55, Oficina 1- 207. Edificio Terminal de Transportes 50C-769701 Transversal 66 No. 35- Bogotá 55, Oficina 1- 225.
Edificio Terminal de Transportes 50C-769702 Transversal 66 No. 35- Bogotá 55, Oficina 1- 226. Edificio Terminal de Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Revaloración estimada 44.972.514,41 78.182.987,63 1462.153,58 6.119.066,63 1.904.798,20 1.830.783,19 1.867.790,69 1.852.987,69 1.830.783,19 1.867.790,69 1.920.036,52 40.354.021,25 33.012.958,75 13.067.629,51 3.209.593,21 3.209.593,21 3.209.593,21 3.209.593,21 11.fl 19 SOGAM-01 20 SOGAM-02 21 TUNJA-01 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} Transportes 095-101343 Calle 13 No. 10-80 Sogamoso 49.705.724,45 095-65307 cane 12 No. 10-48, Sogamoso 4.495.264,55 Edificio Continental Plaza Local 216 070-98495 cane 37 A No. 4A-Ol, Tunja 10.041.078,88 070-98496 apartamento 102 A y Garaje 3 IV.
LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN
1. LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE La audiencia de alegatos de conclusión tuvo lugar el 13 de agosto de 2014, oportunidad en la cual las partes expusieron verbalmente las consideraciones sobre la litis y presentaron escritos en los cuales desarrollan con mayor profundidad sus argumentos. La parte convocante, después de mencionar las pruebas que en su concepto respaldan los hechos invocados en la demanda arbitral y de realizar un análisis sobre cada una de las excepciones propuestas por CISA, expresó que no ha pretendido hacer ver el negocio suscrito entre CISA y la sociedad Centro de Gerenciamiento de Activos Ltda. como una promesa de contrato, sino que acude a esta instancia arbitral solicitando interpretar el Convenio Interadministrativo No. 117-2005, en el sentido que la obligación de reclasificación de los inmuebles no sólo surgía con la promesa de compraventa, sino con cualquier forma de comercialización de los inmuebles, cualquiera que sea el negocio o tipo contractual empleado.
Así, sostuvo que dicho negocio jurídico debe interpretarse conforme a las reglas del Código Civil y, dentro de éstas, la contemplada en el artículo 1618, según el cual conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras. A su turno, señaló que las cláusulas deben interpretarse en el sentido de producir algún efecto y que deben interpretarse unas por otras.
Por otra parte, expuso que el Ministerio de Hacienda y Crédito Público, como cabeza de las dos entidades que concurrieron al presente debate procesal, después de conocer la posición de las dos entidades, emitió concepto el 25 de enero de 2013 (que adjuntó con su escrito de alegatos), en el que después de razonar sobre la Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. s - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 142. o o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) materia, apoyó la posición de FOGACOOP sobre la obligación que tiene CISA de reclasificar los veintiún (21) inmuebles.
De igual manera, expresó que el contrato suscrito entre CISA y Centro de Gerenciamiento de Activos Ltda. es un contrato de compraventa, en la medida que no versa sobre la simple expectativa de celebrar negocios futuros. A la vez, cuestionó que CISA haya observado una conducta diferente en el curso de la ejecución del Convenio, pues mientras en unas comunicaciones aceptó la revaloración de algunos inmuebles, en otras la rechazó y, finalmente, en julio de 2014 pagó la revaloración de 3 inmuebles.
En consecuencia, solicitó condenar a la parte demandada al pago del valor probado en el proceso, según el dictamen pericial y teniendo en consideración el oficio adiado el 5 de agosto de 2014, con el que informó al Tribunal sobre el pago de la revaloración de tres (3) de los veintiún (21) inmuebles mencionados en la demanda arbitral.
2. LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA En sus alegaciones finales, al retomar las pretensiones de la demanda arbitral y las excepciones de mérito propuestas en su contestación, la convocada CISA expresó que conforme al parágrafo cuarto de la Cláusula Cuarta (y de manera concordante el numeral 17 de la Cláusula Primera del Convenio Interadministrativo), la revaloración sólo se debía realizar cuando los inmuebles 'se prometan en venta'; razón por la cual las partes, al regular sus propios intereses, dispusieron que la revaloración ocurriera únicamente cuando operara el tipo negocia! de ''promesa de compraventa'~ En ese sentido, el negocio celebrado entre CISA y Centro de Gerenciamiento de Activos Ltda. no es un contrato de compraventa ni mucho menos una promesa de compraventa, en tanto que no reúne los elementos de que trata el artículo 1611 del Código Civil (subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887), esto es, que conste por escrito, que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 ibídem/ que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato y la determinación de los elementos del contrato prometido de tal forma que sólo falte para perfeccionarlo la tradición de la cosa o las formalidades legales.
En consecuencia, adujo que el contrato suscrito con Centro de Gerenciamiento de Activos es un contrato atípico de los llamados normativos (en tanto que confluyen en él los elementos esenciales de otros negocios sin que Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) incorpore los elementos esenciales de uno de ellos en particular) y resaltó que la enajenación de activos se daría en el curso de 12 meses pero, en todo caso, guardando CISA la posibilidad de enajenarlos a terceros.
Por otro lado, reiteró que la obligación de revaloración era condicional, conforme al artículo 1530 del Código Civil. En esa medida, al haber fallado la condición suspensiva de la cual pendía la existencia de la obligación, no surgía en cabeza de CISA el deber de revalorar los inmuebles. A su turno, expuso que CISA, en cumplimiento de las obligaciones asumidas en virtud del Convenio, si realizó la revaloración de seis (6) inmuebles pero en los casos en que sí suscribió un contrato de promesa de compraventa con determinadas personas naturales.
De igual manera, expresó que no se configuran los elementos de la responsabilidad contractual, en tanto que no existió incumplimiento de obligación contractual y, de contera, no se produjo daño que sea imputable a CISA. Finalmente, en relación al dictamen pericial practicado en el proceso, manifestó que el mismo no tiene por virtud acreditar los presupuestos de la obligación condicional asumida por CISA en el Convenio Interadministrativo.
En consecuencia, solicitó declarar probadas las excepciones de mérito y consecuentemente desestimar todas las pretensiones de la demanda.
3. EL CONCEPTO DEL MINISTERIO PÚBLICO En la vista vista!, la representante de la Procuraduría citó jurisprudencia sobre la intervención del Ministerio Público en los procesos arbitrales en que es parte una entidad pública, para concluir que la intervención tiene fundamento constitucional, es especial (porque busca la defensa del orden jurídico, el patrimonio público y el respeto de las garantías procesales), es imparcial, no es vinculante y el laudo arbitral no le genera efectos de cosa juzgada ( citando a Carnelutti, concluye que el Ministerio Público está en una posición intermedia entre el juez y las partes).
Hecho lo anterior, describió los contratos de promesa de manera general y de promesa de compraventa en particular y desarrolló la figura de la oferta mercantil, regulada en los artículos 845 y siguientes del Código de Comercio, señalando que el Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 ILW Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) contrato suscrito entre CISA y Centro de Gerenciamiento de Activos Ltda. buscaba desarrollar el objeto del Convenio Interadministrativo suscrito con FOGACOOP. En esa medida, expresó que no comparte el argumento de CISA según el cual el contrato ajustado con ese tercero es atípico, porque las partes lo denominaron expresamente ''contrato de compraventa'~ Citó el concepto del Ministerio de Hacienda y manifestó que si bien no tiene efectos vinculantes, si es un criterio orientador porque se trata del ''superior jerárquico" de ambas entidades.
Posteriormente transcribió jurisprudencia sobre interpretación de contratos, según la cual la labor hermenéutica no sólo se impone frente a cláusulas oscuras, sino también frente a cláusulas claras a las que una o ambas partes atribuyan significado diferente. En esa medida, al aplicar la regla interpretativa prevista en el artículo 1622 del Código Civil, concluye que la intención de CISA y Centro de Gerenciamiento de Activos, independientemente de la figura jurídica empleada, era vender los inmuebles lo más rápido posible: '~sí las cosas, la común intención de las partes al pactar cláusulas de tiempos de comercialización y de revaloración era darle una finalidad práctica a la pronta negociación de los predios transferidos a CISA S.A. independientemente del negocio jurídico escogido por la aquí convocada para efectuar dicha transacción. '13 En consecuencia, el Ministerio Público conceptuó lo siguiente: "Teniendo en cuenta que el día 28 de julio de 2014 CISA S.A. canceló el valor de revaloración de tres (03) de los veintún (21) inmuebles objeto del presente proceso arbitral,· el Ministerio Público solicita respetuosamente al H. Áribtro acoger las pretensiones de la demanda respecto de los dieciocho (18) inmuebles restantes y como consecuencia de esto, ordenar a CISA S.A. revalorar y ajustar el precio de dichos predios que le fueron vendidos por FOGACOOP en virtud del Convenio Interadministrativo No. 117- 2005 al haber sido éstos vendidos en un término inferior a los tres meses después de su entrega. '44 V. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL Como ha quedado expuesto, las diferencias sometidas a la decisión del Tribunal versan sobre el supuesto incumplimiento -en que habría incurrido la convocada 13Folio 117 del C. Principal No. 2 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) CISA- de la obligación de revaloración de inmuebles del tipo "B" al tipo "A", en atención al tiempo de su comercialización, en los términos del Convenio Interadministrativo de Compraventa y Administración de Bienes Inmuebles suscrito con FOGACOOP, revaloración que por disposición convencional genera la obligación para CISA de incrementar el valor inicialmente definido por las partes.
Para resolver en derecho la litis, el Tribunal debe recabar sobre las siguientes materias: (i) la naturaleza jurídica del negocio fuente de las diferencias, (ii) la obligación de revaloración de inmuebles, bajo los términos acordados en el Convenio, (iii) el contrato suscrito entre CISA y la sociedad Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. y (iv) el entendimiento de la expresión ''prometan en venta" vertida en el Convenio.
Con ese análisis, el Tribunal podrá establecer (v) si la comercialización de inmuebles lograda a través del contrato firmado con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. da lugar a la obligación de CISA de revalorar inmuebles.
1. LA NATURALEZA JURÍDICA DEL NEGOCIO FUENTE DE LAS DIFERENCIAS El acto jurídico que generó las diferencias que se han sometido al conocimiento y decisión del Tribunal, es el "CONVENIO INTERADMINISTRA TIVO DE COMPRA VENTA Y ADMINISTRACIÓN DE BIENES INMUEBLES ENTRE FOGACOOP Y CENTRAL DE INVERSIONES S.A. 117-2005' 15 (en adelante, "el Convenio Interadministrativo"o "el Convenioj, suscrito el 24 de noviembre de 2005 y que, conforme se reseñó supra, tiene por objeto, por una parte, el compromiso de FOGACOOP de transferir el dominio y posesión de los inmuebles determinados en las Bases 1 y 2 o la cuota parte de la propiedad en inmuebles que tiene en común y proindiviso y, por otra, la obligación de CISA de adquirirlos y pagar el precio señalado en la Cláusula Tercera.
De igual manera, el Convenio abarca la cesión onerosa de los derechos presentes y futuros resultantes de procesos de liquidación de cooperativas, siempre que se materialicen sobre bienes inmuebles y, a la vez, la administración onerosa por parte de CISA de los inmuebles detallados en la Base 3. 1.1. Los convenios interadministrativos en nuestro derecho positivo Respecto a los denominados "convenios interadministrativos'; nuestro derecho positivo hace una breve alusión a ellos en el artículo 95 de la Ley 489 de 1998, 14 Fl.118, Cuaderno Principal No. 2 15 Visible a folios 1 a 31 del Cuaderno de Pruebas No. 1.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 l4G o e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) señalando que "[l]as entidades públicas podrán asociarse con el fin de cooperar en el cumplimiento de funciones administrativas o de prestar conjuntamente servicios que se hallen a su cargo, mediante la celebración de convenios interadministrativos o la conformación de personas Jurídicas sin ánimo de lucro. '' 6 Sin embargo, dicha figura negocia! ha tenido mayor desarrollo conceptual en la jurisprudencia y doctrina.
Así, el Consejo de Estado, en sentencia del 7 de octubre de 2009, explicó lo siguiente: "[ ] Del inciso primero del artículo 95 de la ley 489 de 1998 se desprenden los elementos que conforman la institución de los convenios administrativos: en primer lugar, los sujetos llamados a celebrarlos deben tener la condición de entidades públicas, y; en segundo lugar, su objeto es el desarrollo conjunto de cualquier tipo de actividad que pueda interesar a dos o más administraciones, no obstante, es necesario precisar que si se trata del ejercicio de potestades estas deben ser de carácter discrecional, es decir, el ordenamiento Jurídico debe posibilitar la elección entre varias alternativas.
Si se refiere a potestades regladas, no es posible el convenir las condiciones en que estas pueden adelantarse.17 " 18 En otra ocasión, la misma Corporación había tenido la oportunidad de expresar: "Esta Sala ha considerado que los convenios administrativos no revisten el carácter de acto administrativo y que la acción de cumplimiento no procede para exigir la observancia de lo acordado en ellos, pues existen otros mecanismos Judiciales para tal fin.
Sobre el punto ha dicho: 'El convenio es un acuerdo de voluntades generador de obligaciones celebrado entre entidades Estatales, el cual como lo ha dicho la Sala en 16 Existen otras referencias normativas a los convenios interadministrativos en nuestra legislación. Así, el artículo 33 de la Ley 996 de 2005 los menciona como prohibición a su celebración en período pre-electoral.
De igual manera, en el parágrafo 1 ° del artículo 6º del Decreto 4085 de 2011, se autoriza a la Agencia Nacional de Defensa Jurídica del Estado ejercer la representación judicial de las entidades territoriales mediante la suscripción de convenios interadministrativos. 17 Este aspecto ha sido señalado por la doctrina. Cfr. ALMEIDA CERREDA, Marcos.
"Los Convenios Interadministrativos en el Derecho Italiano': En: Revista de Administración Pública No. 163. Madrid, Centro de Estudios Políticos y Constitucionales. 2004. Algún sector de la doctrina entiende que la figura de los convenios interadministrativos desarrollada en el artículo 95 de la ley 489 es independiente de la institución regulada en la ley de contratación estatal.
Ver: MATALLANA CAMACHO, Ernesto, Manual de Contratación de la Administración Pública. Ley 80 de 1993. Bogotá, Universidad Externado de Colombia, 2005. 18 consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 7 de octubre de 2003, C.P. Enrique Gil Botero, Exp. 25000-23-24-000-2000-00754-01(35476). Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) otras oportunidades no es pasible de la acción de cumplimiento (19), sino [sic] o de la acción de controversias contractuales o de la ejecutiva, según su caso, las cuales son ejercitables sólo por las personas que la ley autoriza~ (...) Tampoco el convenio interadministrativo constituye acto administrativo, porque éste se caracteriza en ser expresión unilateral de la voluntad del Estado en función administrativa mediante el cual se crean, o se modifican o se extinguen situaciones Jurídicas.
Y aunque el convenio interadministrativo puede crear, modificar o extinguir situaciones Jurídicas no es expresión unilateral del Estado en función Administrativa; por el contrario es la expresión colegiada de voluntad. 20 ' En efecto, el acta de acuerdo que se analiza es el producto de un acuerdo de voluntades entre dos entidades territoriales encaminado a crear obligaciones para cada una de ellas; de ahí que, las obligaciones en ella contenidas sólo pueden exigirse de manera mutua por las partes'~ 21 Ahora bien, sobre el negocio jurídico en comento, la doctrina ha señalado: ''Según esta tesis el convenio constituye un instrumento de gestión pública al cual corresponde una entidad Jurídica propia frente al contrato administrativo.
Ello sin desconocer que, en todo caso, el convenio corresponde y se ubica formalmente dentro de la actividad contractual. Podemos recoger en forma puntual las siguientes conclusiones: 1. Aplicando un criterio que tenga en cuenta la materia propia del compromiso, así como la causa y fin de las voluntades expresadas, se puede afirmar que el contrato es aquel acuerdo de voluntades productor de efectos Jurídicos, en el 19 Sentencia ACU - 927 proferida el día 28 de septiembre de 1999. 20 ACU- 1339, Sentencia de junio 6 de 2002, Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Consejera Ponente, María Elena Giralda Gómez. 21 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 5 de junio de 2003, Exp. 470012331000200300020-01, C.P. Alier Eduardo Hernández Enriquez, reiterada en la Sentencia del 4 de julio de 2003, Sección Primera, Exp. 47001-23-31-000-2003-00123-0l(ACU-00123), C.P. Manuel Santiago Urueta Ayola.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) cual los sujetos que intervienen lo hacen guiados por intereses disímiles y contrapuestos; mientras que el convenio es un negocio Jurídico que participa también del carácter formal de la condición contractual, es decir, consiste en un acuerdo de voluntades, pero vincula a las personas con el ánimo de obtener la realización de fines de interés de ambas partes.
De acuerdo con lo anterior, la figura contractual se puede mirar desde un punto de vista estrictamente formal y desde otra perspectiva que puede denominarse causal, finalista o sustancial. Atendiendo el primer criterio, el contrato es el género, mientras que el convenio es la especie, pues todo convenio implica un acuerdo de voluntades.
Pero desde el punto de vista sustancial, puede afirmarse que no todo contrato constituye un convenio, en cuanto el convenio es confluencia de intereses y el contrato contradicción de causas y de fines. La aplicación de una concepaon formal o voluntarista del convenio ha conducido a la doctrina y al Legislador a considerarlo como una modalidad de la actividad contractual de la administración, tal como lo establece el EGCAP contenido en la Ley 80 de 1993. 2.
Afirmada la existencia del convenio de la administración como una figura Jurídica con rasgos propios y distintos del contrato administrativo o estatal denominado, ella puede definirse como el vínculo Jurídico en el cual la administración se une a otra persona mediante un acuerdo de voluntades, para lograr la realización de fines de interés mutuo en el marco de la ejecución de funciones administrativas. 3.
Se considera que el convenio de la administración, y dentro de ese género, el convenio interadministrativo, tiene el carácter de un acto complejo, en cuanto vincula voluntades con unidad de fin y contenido; mientras que el contrato interadministrativo es un verdadero contrato y no un acto complejo. Los convenios interadministrativos son actos de complejidad externa, frente a los acuerdos interorgánicos que lo son de complejidad interna. [ ]22 A su turno, también se ha establecido doctrinalmente: 22 AUGUSTO RAMÓN CHÁVEZ MARÍN, Los convenios de la administración: entre la gestión pública y la adividad contractual, 1 ª Edición, 2008, Editorial Universidad del Rosario, Bogotá, págs. 105 y 106.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) "[ ] De acuerdo con todo lo anteriormente expuesto, podemos manifestar que el convenio interadministrativo es el negocio Jurídico en el cual están presentes dos entidades públicas en desarrollo de relaciones interadministrativas cuyo objeto es coordinar, cooperar, colaborar o distribuir competencias en la realización de funciones administrativas de interés común a los sujetos negocia/es. '23 En cuanto a la acción -hoy en día medio de control- procedente para someter al juez del convenio las diferencias que se deriven de él, ya quedó visto que el Consejo de Estado ha definido como tal la de controversias contractuales, para la cual se aplican los términos de caducidad establecidos en la ley24• Bajo los anteriores razonamientos, se puede destacar que son elementos esenciales de los "convenios interadministrativos" (i) la necesaria intervención de dos entidades públicas y (ii) el desarrollo conjunto de cualquier tipo de actividad que pueda interesarles con unidad de fin y contenido, elemento que distingue este tipo negocia! de los denominados "contratos interadministrativos'~ Como puede verse, nada interesa si con ellos se ejecuten o no recursos públicos o, adicionalmente, si las actividades deban realizarse forzosamente de forma gratuita. 1.2.
El negocio jurídico fuente de las diferencias, corresponde a un auténtico convenio interadministrativo Volviendo al caso concreto del Convenio Interadministrativo que ocupa la atención del Tribunal, puede concluirse que si bien el nomen Juris asignado a él por las partes menciona de manera expresa un contrato típico y nominado ( "compraventa" de e bienes inmuebles), el negocio jurídico reúne los elementos esenciales de los "convenios interadministrativos'; en tanto que está probado que quienes lo suscribieron son entidades públicas del orden nacional y, adicionalmente, busca la comercialización y administración de unos activos resultantes de procesos liquidatorios de entidades cooperativas inscritas a FOGACOOP, de tal manera que se logre, con su adecuada y oportuna puesta en et mercado, su conversión en un activo más líquido (dinero), en condiciones de seguridad jurídica y económica y a precios de mercado.
Sobre éste último aspecto, se resalta que el objeto de FOGACOOP no es el de enajenar bienes o activos de cooperativas sometidas a 23 JORGE ENRIQUE SANTOS RODRÍGUEZ, Consideraciones sobre los contratos y convenios interadministrativos. En: Revista Digital de Derecho Administrativo No. 1. www.uexternado.edu.co., p. 10. 24 Cfr. Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 7 de octubre de 2009, cit;
Auto del 23 de enero de 2003, C.P. María Elena Giralda Gómez, Exp. 76001-23-31-000-2002-1144-01(23142) DM. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 l~ Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) procesos de liquidación, sino, por voces del Decreto 2206 de 1998, su actividad misional se enfoca en la protección de la confianza de los depositantes y ahorradores de las entidades cooperativas inscritas25• De manera correlativa y en los términos de los considerandos del Convenio Interadministrativo, CISA tiene por objeto "[ ] la adquisición administración y enajenación de activos improductivos del Fondo de Garantías de Entidades Cooperativa~ los establecimientos de crédito de naturaleza pública, el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y de FOGAGIN. /26 Los anteriores razonamientos, permitirán al Tribunal adoptar un criterio hermenéutico frente a la litis planteada.
Precisado lo anterior y teniendo en cuenta que en el presente debate procesal se discute el supuesto incumplimiento de la obligación de "revaloración" de inmuebles, en atención al tiempo de su comercialización, se impone estudiar en qué eventos, en el mar.ca del Convenio Interadministrativo, CISA debía proceder a pagar un mayor valor a FOGACOOP por los bienes que lograra comercializar antes de haber corrido tres (3) meses desde su entrega física.
2. LA OBLIGACIÓN DE REVALORACIÓN DE INMUEBLES En la pretensión primera de la demanda arbitral, FOGACOOP solicitó que el Tribunal declare que CISA incumplió su obligación de revalorar y ajustar el precio de veintiún (21) inmuebles,"[ ] al haber operado su reclasificación en tipo 'A/ por haber sido vendidos por CISA en un término inferior a 3 meses a partir de la entrega física [ ]. 27" Por su parte, al contestar la demanda, CISA se opuso a todas las pretensiones y formuló, ínter afia, las excepciones perentorias de ''Ausencia de los elementos configuradores de la responsabilidad contractual por haberse tornado fallida la condición que moduló la exigibilidad de la obligación supuestamente incumplida// e ''Inexigibilidad de responsabilidad contractual alguna respecto de la convocada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A.-, por ausencia de los elementos estructuradores de la misma/~ 25 Artículo 2º del Decreto 2206 de 1998. 26 Folio 1 del C. de Pruebas No. 1. 27 Folio 1 y 1 vto. del C. Principal No. 1.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 lSI e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) 2.1. La obligación de revaloración de inmuebles según el texto del Convenio Interadministrativo Sobre la obligación de revaloración de inmuebles en atención al tiempo de comercialización, el Tribunal resalta del texto del Convenio Interadministrativo las siguientes estipulaciones: (i) En la Cláusula Primera ( "Definicionesj, las partes definieron las expresiones ''Modelo de valoración" y "Tiempo de comercialización'; en los siguientes términos: "[ ] 7) MODELO DE VALORACIÓN: Es la fórmula matemática mediante la cual se establece el valor de compra de un inmueble mediante la evaluación de las siguientes variables: avalúo, gastos administrativos de sostenimiento, tipos de gravámenes Jurídicos, gastos de saneamiento Jurídico, tiempo de comercialización y tiempo de saneamiento. [ ] 17) TIEMPO DE COMERCIALIZACIÓN: Corresponde al tiempo estimado en el que se espera realizar la venta del bien, el cual se determina por tiempo de inmueble.
Los tiempos utilizados en la actualidad por CISA, para determinar el precio mínimo de venta, fueron comparados con los tiempos estimados por algunas entidades con experiencia en la comercialización de inmuebles. Los tiempos de comercialización utilizados en el modelo financiero son los que se establecen en el siguiente cuadro y la valoración se hace tomando como tiempo base el grupo B; salvo los inmuebles que CISA prometa en venta en un plazo máximo de tres meses contados a partir de la recepción física del inmueble, los cuales se revalorizaran [sic] como tipo '.A~ APARTAMENTO 6 CASA 6 EDIFICIOS 18 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 12 12 24 152. e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) t~"0{~1J,;~y/~f}1,:.:;iIEMPóspEc:011fRciA'-!Z1CJON··CisÁ (i1fsis1:tt.,~}~:. ·· ·,f,i)ifl~.:{tGRUPÓS 1}'.TIPOSi'COMERG/iLES::¿i/t";.···· LOTES 12 24 LOTES VIVIENDA 12 24 LOTES AGRICOLAS 12 24 LOTES COMERCIALES 12 24 LOTES INDUSTRIALES 12 24 LOTE MIXTO 12 24 tóMERéiALt::~:.+:i!· OFICINAS FINCAS 24 36 CASAS DE RECREO - CENTRO VACACIONALES 12 24 SUITES HOTELERAS 36 48 HOTELES 36 48 PARQUEADEROS Y GARAJES 12 18 PLANTA 18 24 COLEGIO 18 24 [ ]." 28 (El destacado no es del texto).
(ii) En la Cláusula Tercera_( "Precioj, quedó estipulado un valor global inicial por la totalidad de los inmuebles que bajo el Convenio Interadministrativo serían enajenados a CISA, precisando que el mismo sería objeto de revisión, "de acuerdo con los ajustes o como consecuencia del traslado entre bases'~ "TERCERA. - PRECIO. - CISA se obliga a pagar a FOGACOOP como precio por los bienes inmuebles cuya titularidad ostente plenamente y aquellos que se tienen en común y proindiviso/ la suma estimada de CUATRO MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE PESOS ($4.558.819.287) moneda corriente.
No obstante, este valor será materia de revisión, como quiera que el precio definitivo será el que se obtenga 28 Folios 4 y 6 del C. de Pruebas No. 1. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 153 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) de aplicar el modelo de valoración, inmueble por inmueble, de acuerdo con los afustes o como consecuencia del traslado entre bases y con posterioridad a la primera valoración que arroje el precio de compra y dentro de la vigencia legal del convenio.
PARÁGRAFO PRIMERO. El valor estimado a pagar por parte de CJSA a FOGACOOP será el valor correspondiente al resultado de las conciliaciones plasmadas en actas mensuales de registro, recepción documental y entrega física del inmueble. " (iii) Por su parte, en la Cláusula Cuarta, las partes estipularon que el precio definitivo de los inmuebles es aquel que resulte de aplicar el Modelo de Valoración del Convenio Interadministrativo, que incluye, entre otras variables, la de "tiempo de comercialización'~ "CUARTA: DETERMINACIÓN DEL PRECIO.-El precio de cada uno de los inmuebles se determinará en forma individual, mediante la aplicación del modelo financiero acordado y aceptado previamente por las partes, el cual se describe en el anexo No 1 de este escrito.
Por lo tanto, la valoración del precio de compra de cada inmueble está en función de diversas variables como son: tiempo y gastos de comercialización, de administración y mantenimiento durante el período de comercialización, el avalúo del inmueble proyectado al momento de su venta, el costo de oportunidad y la eficiencia en ventas. La valoración del precio de compra de cada inmueble hará parte integral del presente convenio (anexo No 2). [ ]." (El destacado no es del texto).
(iv) En el parágrafo cuarto de la precitada Cláusula Cuarta se establece nuevamente la obligación de CISA de revalorar29 los inmuebles que sean ''prometidos en venta" antes de cumplir un término de tres (3) meses a partir de la entrega física que de los mismos realice FOGACOOP: "[ ] 29 Recuérdese que la misma ya estaba incorporada en la definición de la variable "Tiempo de comercialización"vertida en la Cláusula Primera del Convenio Interadministrativo.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.)
PARÁGRAFO CUARTO: MODIFICACIÓN AL TIPO DE COMERCIALIZACIÓN. - Aquellos inmuebles que se prometan en venta dentro de los tres primeros meses por parte de CISA, a partir de la entrega física del mismo, serán reclasificados para efectos de la valoración y determinación del precio de compra definitivo como tipo '.A~ " (v) Finalmente, en la Cláusula Sexta quedó estipulada la oportunidad para realizar el pago de los ajustes y se pactó una tasa de interés remuneratoria especial sobre ellos: ''SEXTA: AJUSTES.-El precio acordado para el pago de cada uno de los inmuebles a que se refiere el presente convenio se irá ajustando en la medida en que se presenten las diferencias determinadas en el mismo.
Cualquier ajuste se hará constar en documentos suscritos por las partes, sin que ello implique modificación a las condiciones pactadas ni extensión de los plazos establecidos para realizar el pago. En todo caso, el precio de compraventa se a;ustará en los eventos descritos en este convenio, por la inclusión, exclusión o devolución de inmuebles, por el traslado de los mismos entre BASES, o como resultado de la revisión de la información de las BASES entregadas por FOGACOOP y confrontadas con los documentos soporte y por cualquier otra circunstancia que afecte el valor del mismo.
Las sumas que resulten de los ajustes en el precio de venta de los inmuebles a que hace referencia el presente convenio, serán devueltas o pagadas por las partes según sea el caso y se cancelarán incrementadas con una tasa de interés liquidada al DTF + 2 EA., desde la fecha en que se hizo efectivo el pago, hasta su devolución o ajuste.
Los ajustes que resulten de las actas mensuales de cierre serán pagadas cualquiera de las partes según sea el caso, dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a partir de la firma de las mismas, sin perjuicio de el [sic] reconocimiento y pago de los intereses causados. [ ] '80 (El destacado no es del texto) 3° Folio 9 del C. de Pruebas No. l. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 o e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. {CISA S.A.) 2.2.
Conclusiones de lo expresado en este acápite Las estipulaciones del Convenio Interadministrativo que acaban de transcribirse, permiten concluir (i) que las partes fijaron un precio global por valor de $4.558.819.287, por la totalidad de las ventas acordadas, guarismo que -entiende el Tribunal- tiene carácter inicial, preliminar, provisional y sujeto a revisiones;
(ii) que el precio definitivo de cada inmueble enajenado por FOGACOOP a CISA sería el que arroje la aplicación del modelo de valoración establecido en el Anexo 1 del Convenio, modelo que contempla, entre otras variables, la de "tiempo de comercialización'! (iii) que en lo que atañe a ésta variable, la valoración inicial se hizo tomando como tiempo base el grupo "B" y (iv) que CISA tiene la obligación de revalorar los inmuebles y trasladarlos del tipo o grupo "B" al tipo o grupo "A" cuando se 1'prometan en venta" en un plazo máximo de tres (3) meses contado a partir de la recepción física del inmueble por parte de CISA.
3. EL CONTRATO SUSCRITO ENTRE CISA Y COMPAÑÍA DE GERENCIAMIENTO DE ACTIVOS LTDA. Ahora bien, en atención a que las diferencias interpretativas que surgieron entre las partes en virtud del Convenio, tuvieron su génesis con ocasión de la celebración del Contrato de Compraventa celebrado entre CISA y el tercero Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. y que la convocada ha expresado que se trata de un contrato atípico que no corresponde a un contrato de promesa de compraventa, debe el Tribunal (i) estudiar el contenido, alcances y finalidad de lo pactado por CISA con el referido tercero y, con base en ello, (ii) determinar si el mismo corresponde a un contrato de promesa de compraventa o si es de aquellos que la doctrina y jurisprudencia denomina atípicos.
El anterior análisis permitirá al Tribunal, no sólo examinar algunas de las razones de defensa opuestas por CISA con sus excepciones de mérito sino, también, verificar si lo acordado con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. impone a CISA revalorar inmuebles, en cumplimiento de las estipulaciones resaltadas en precedencia. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} 3.1.
El contenido, alcances y finalidad del "contrato de compraventa" ajustado el 6 de julio de 2007 entre CISA y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. Al proceso se aportó una copia del denominado "Contrato de Compraventa" celebrado entre CISA y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda.31, suscrito el 6 de julio de 2007, cuyo objeto contractual quedó establecido en los siguientes términos: ·~.. el Vendedor se obliga a realizar las gestiones necesarias para transferir al Comprador el derecho de dominio a título de compraventa firme y definitiva, o a ceder los derechos fiduciarios o a ceder la cuota parte, según corresponda, de los activos inmobiliarios que integran el Paquete de Inmuebles y que se relacionan en el Anexo C al presente documento Junto con sus Accesorios, si los hubiere, conforme al estado en el que se encuentran tales inmuebles en cada una de las Fechas de Cierre Mensuales de Inmuebles.
Por su parte, el Comprador, que acepta recibir los inmuebles a que se ha hecho referencia, se obliga a pagar al Vendedor el Precio establecido en la Cláusula Segunda de este Contrato. '32 Como antecedentes del referido "contrato de compraventa'; está probado que CISA inició el proceso de venta de un portafolio amplio de activos ( que comprendía no solo bienes inmuebles sino también cartera y derechos fiduciarios), mediante la publicación del "AVISO DE INVITACIÓN A PARTICIPAR EN EL PROCESO DE VENTA PÚBLICA DE CRÉDITOS E INMUEBLES'; difundido en el diario "La República"el 25 de abril de 200733• Para regular el proceso de selección del comprador, CISA publicó un Cuaderno de Ventas34 en el que quedaron establecidas las reglas básicas del proceso de venta, los requisitos y procedimiento para tener acceso a la información, las "condiciones y procedimientos para presentar ofertas irrevocables de adquisición" y las condiciones sustanciales del "contrato de compraventa" a suscribir.
El objeto de invitación pública quedó redactado en los siguientes términos: 31 El texto básico del contrato reposa en los folios 205 a 259 del Cuaderno de Pruebas No. l. 32 Folio 211 del C. de Pruebas No. l. 33 Folio 208 del C. de Pruebas No. l. 34 Folios 260 a 342 del C. de Pruebas No. l. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) "OBJETO PRINCIPAL: CJSA está interesado en vender los Paquetes de Créditos e Inmuebles que se describen en el Memorando de Información y cuya información constará en el Cuarto de Datos, así como sus Accesorios, dentro de una estrategia diseñada para la venta de activos.
En desarrollo de lo anterior, CISA ha formulado una Invitación Pública a participar en el Proceso de Venta, para efectos de lo cual, se ha preparado este Cuaderno, que contiene la información general del Proceso de Venta. Dicha venta incluirá también el otorgamiento por parte de CJSA a favor del comprador, de la Licencia de Uso de Software, en caso de que el Comprador así lo decida, al igual que la Opción para la suscripción del Contrato de Arrendamiento. '35 A juzgar por lo dispuesto en la parte considerativa del mencionado "contrato de compraventa'; la invitación fue adjudicada a la sociedad extranjera Colombian Capital Recovery Group, quien posteriormente cedió su posición de adjudicatario a la sociedad colombiana Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda., con quien finalmente se suscribió el contrato de autos el 6 de julio de 2007, por valor de $595.595.595.595,oo, según la Cláusula Segunda.
Deteniéndose en el análisis del referido "contrato de compraventa'; el Tribunal encuentra que, en lo relativo al proceso de venta de inmuebles, se estableció como obligación de CISA, la de "[ ] realizar las gestiones necesarias para transferir al Comprador el derecho de dominio a título de compraventa firme y definitiva, o a ceder los derechos fiduciarios o a ceder la cuota parte, según corresponda, de los activos inmobiliarios que integran el Paquete de Inmuebles y que se relacionan en el Anexo C al presente documento Junto con sus Accesorios, si los hubiere [ ].
"36 De manera correlativa, en la Cláusula Sexta del negocio que se comenta, la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. se obligó a pagar el precio estipulado en la Cláusula Segunda, a recibir los inmuebles objeto del contrato (así como toda la documentación relacionada con ellos) y a asumir a partir de la Fecha de Corte todas las cargas y riesgos que se desprendan de su carácter de adquirente de los créditos e inmuebles que compra (numerales 6.1, 6.3 y 6.6. de la Cláusula Sexta). 35 FI. 271 del Cuaderno de Pruebas No. l. 36 FI. 211 del Cuaderno de Pruebas No. l. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso S Tel. 5941000 Ext. 2321 o o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) 3.2.
El contrato suscrito por CISA con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda., es un contrato atípico Según Arrubla Paucar, '{s]i la tipicidad se entiende como un modo especial de organizar la regulación de los contratos, la atipicidad sería lo contrario, la carencia de un modo de organizar la regulación de los contratos. Entendiendo así los contratos atípicos, habría que concluir que no los hay, pues las clases a las cuales nos hemos referido tienen regulación de primer orden y la propia para un segundo grado. 11 Sin embargo, la doctrina contractual habla de contratos atípicos para distinguirlos de aquellos que no hayan sido reconocidos por la norma legal; es decir, la clasificación de un contrato como atípico obedece solo a la circunstancia de haber sido acogido o no por la ley como un tipo.
No atiende a los demás factores de normación que existen. Ya nos refenámos anteriormente al caso de la costumbre que indica con claridad la normatividad de un contrato, sin embargo se le sigue considerando atípico. 11 En ese orden de ideas, la clasificación clásica de los contratos en típicos y atípicos, atendiendo a si la norma positiva acoge una figura concreta y especial sería la siguiente: contratos atípicos: los que señalamos en la primera parte como tipos legales.
Contratos atípicos: los que señalamos en las categorías dos y tres, como tipos sociales y los que esporádicamente utilizan los contratantes en ejercicio de su autonomía privada. '87 En nuestra jurisprudencia el Consejo de Estado ha explicado: ''Según el anterior orden de ideas, será contrato típico aquel negocio Jurídico cuya estructura se encuentra predispuesta por la ley o por las prácticas sociales -esto es, con tipicidad legal o social- y contrato nominado aquél que cuenta con· un nomen que sirve para distinguirlo o identificarlo; por lo demás, resulta usual que los típicos también sean nominados y viceversa, aunque ello no supone necesariamente que tales categorías lleguen a confundirse, comoquiera que pueden existir contratos nominados, incluso por la ley, pero carentes de tipicidad acerca de los elementos que los integran o estructuran18; a su turno, será atípico el contrato cuya estructura o molde no está consagrado y menos regulado en la ley, ni en los usos o en las prácticas sociales, habida cuenta de que su creación se produce ex novo, como producto bien de la 37 JAIME ALBERTO ARRUBLA PAUCAR, Contratos Mercantiles, Contratos atípicos, 7ª Edición, 2012, Bogotá D.C., Legis Editores S.A. y Pontificia Universidad Javeriana, págs. 11 y 12. 38 Tal es el caso del contrato estatal de "encargo fiduciario'; al cual hace expresa referencia el numeral 5° del artículo 32 de la Ley 80 de 1993, sin que el referido precepto legal o algún otro hubiere definido cuáles son los elementos que estructuran el tipo o molde de esa clase de contrato y cuáles, en consecuencia, son los elementos esenciales que sirven, a su turno, para diferenciarlo de otros tipos contractuales como, por ejemplo, el de "fiducia pública''.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) mezcla de elementos propios de tipos contractuales previamente existentes, bien de la combinación de éstos con elementos originales o regidos por normas generales o próximas; en otros términos, como lo ha indicado la doctrina, ~.. típicos son aquellos que tienen su regulación en la lev, que los precisa v les otorqa una disciplina en cuanto a su contenido, sus efectos e incluso sus requisitos formales.
Contratos atlpicos son aquellos no regulados por la ley, surgidos a la vida jurídica en razón de la libertad de contratación inherente -junto con la libertad para contratar- a la autonomía de la voluntad89 (subraya la Sala). En definitiva, cada tipo contractual está integrado por la síntesis de sus elementos esenciales, vale decir, de aquellos ingredientes sin los cuales o no produce efecto alguno o 'degenera en otro contrato diferente' -art/culo 1501 ce- o se reputa inexistente-artículo 891 e de Co.-, así como por aquellos elementos que precisan su naturaleza y singular identidad, con independencia del nombre, rótulo o título que al vínculo contractual concreto hayan optado por asignar las partes [ ]. '11º De manera concordante, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia apunta: ''L llPICIDAD Y A llPICIDAD CONTRACTUALES.
Desde un punto de vista genérico, el concepto de tipicidad denota, en el ámbito del Derecho, aquella particular forma de regular ciertas situaciones generales a través de 'tipos; los cuales no son otra cosa que conductas y fenómenos sociales individualizados en preceptos jurídicos, por medio de un conjunto de datos y elementos particulares, que brindan una noción abstracta de dichas realidades, todo ello con miras a facilitar un proceso de adecuación de un hecho o comportamiento de la vida, al modelo normativo que indeterminadamente lo describe, con el fin de atribuirle los efectos allí previstos.
De manera que la tipicidad, cumple 39 FARINA, Juan M., Contratos comercia/es modernos, 2a. edición, Astrea, Buenos Aires, 1997, p. 293. En similar dirección se ha afirmado lo siguiente: "Son contratos atípicos aquellos que no estando definidos por la legislación positiva están reconocidos por la realidad social y en ocasiones por Leyes especiales, basándose en la libertad contractual y en la autonomía de fa voluntad, rigiéndose por su afinidad con otros contratos típicos por los principios generales de las obligaciones y contratos y subsidiariamente por los principios generales del derecho'~ así pues, dentro de la categoría de los contratos atípicos, los referidos autores dan cuenta de la existencia de contratos "compuestos por elementos típicos y atípicos (Contratos Mixtos)" y de vínculos contractuales "totalmente atípicos, por no coincidir con ninguno de los regulados legalmente''.
Cfr. CHULIÁ VICENT, Eduardo y BELTRÁN ALANDETE, Teresa, Aspedos Jurídicos de los contratos atípicos, 4a. edición, Bosch, Barcelona, 1999, pp. 12-14. 40 Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Sentencia del 18 de marzo de 2010, Exp. 25000- 23-26-000-1994-00071-01(14390), C.P. Mauricio Fajardo Gómez. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 /60 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) dos funciones significativas: de un lado, la de individualizar los comportamientos humanos y, de otro, la de especificarlos y reglar/os jurídicamente.
En tratándose de la tipicidad de los contratos, ella tiene por finalidad la de ordenar las disposiciones negocia/es a través de tipos contractuales, mediante un proceso que toma como punto de partida la especificación, con sustento en un conjunto de datos o coordenadas generales, fruto de la autonom/a privada de las partes, es decir, el contrato, para, a partir de alll agregar las notas particulares y distintivas que dan lugar a los diversos arquetipos de contrato. [ ] Cuando un contrato no se encuentra descrito en un tipo legal y, subsecuentemente, no está especialmente regulado por el ordenamiento, se denomina atípico.
Por consiguiente, dada esa peculiaridad, las dificultades que rodean los contratos at/picos son fundamentalmente dos: de un lado, la de precisar su admisión y validez, habida cuenta que es necesario establecer que su función económico - social se encuentra conforme con los principios ético - jur/dicos rectores del ordenamiento; y, de otro, la de establecer las reglas jurídicas que los disciplinan.,.u En el caso bajo consideración del Tribunal, debe acogerse, sin lugar a hesitación alguna, el planteamiento realizado por la convocada CISA en la contestación de la demanda arbitral, referente a la atipicidad del contrato suscrito con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. Q Lo anterior, en consideración a que examinado el contenido global del referido "contrato de compraventa'; así como el Cuaderno de Ventas que hace parte integral de aquél, puede colegirse que el negocio no tenía. por objeto la transferencia firme e irresoluble de los activos que componían el portafolio, sino la realización de las gestiones necesarias para transferir al comprador el derecho de dominio presente o futuro en cabeza de CISA, lo cual desde luego, no permite subsumir el contrato celebrado en el tipo de compraventa regentado por la ley, que dispone que cuando se trata de compraventa de inmuebles es necesario que se cumpla con el requisito de la escritura pública ( art 1867 del CC). 41 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 22 de octubre de 2001, Exp. 5817, M.P. Jorge Antonio Castillo Rugeles.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 IGl Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Por otro lado, el acuerdo de voluntades ajustado con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. tampoco corresponde a un ''contrato de promesa" tipificado en el artículo 1611 del Código Civil, modificado por el artículo 89 de la Ley 153 de 188742, en tanto que (i) se dispuso un plazo general de doce (12) meses para realizar las ventas y transferencia de todo el portafolio -y no una fecha o condición concreta o específica para cada bien o activo comprendido en el contrato-, (ii) se diseñó un período de transferencia y entrega de inmuebles que, para los inmuebles cuya titularidad aún no detentara CISA, debía considerar el perfeccionamiento de la venta del inmueble por parte de las "entidades originadoras'; según el numeral (i) de la letra i) de la Cláusula 3.1 del contrato y (iii) CISA guardaba para los inmuebles en "Trámite de Venta" el derecho de enajenarlos a terceros, pues según la cláusula 6.16.(i), la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. ''honrará todos los acuerdos y contratos suscritos con terceros por el Vendedor tendientes a la reglamentación técnica y urbanística de los inmuebles, así como los compromisos adquiridos con los Inmuebles en Trámite de Venta. '113 Finalmente, tampoco puede reputarse que el mencionado ''contrato de compraventa" corresponda a una cesión de créditos, pues el objeto convenido abarcaba no sólo cartera sino, también, de manera general, bienes inmuebles y derechos fiduciarios.
Por consiguiente, el Tribunal declarará probada la excepción de mérito propuesta por la convocada, intitulada ''Atipicidad del contrato de compraventa celebrado entre CENTRAL DE INVERSIONES S.A. - CISA S.A. y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. CGA Ltda. " Sin embargo, el hecho que el Convenio Interadministrativo exprese que la revaloración de inmuebles tiene lugar cuando los mismos se ''prometan en venta" por CISA antes de culminar el tercer mes a partir de su recepción física, no significa que el único vehículo contractual que deba dar lugar a dicha obligación sea el contrato de promesa normado en el Código Civil, como se verá infra. 42 El precepto citado dispone: ''ARTICULO 1611.
REQUISITOS DE LA PROMESA. Subrogado por el art. 89, Ley 153 de 1887. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 11 la.) Que la promesa conste por escrito. 11 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511, 1502 del Código Civil. 11 Ja.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 11 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 11 Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.
" 43 FI 232 Cuaderno de Pruebas No. 1. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación cane 67 No. a - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.)
4. DEL ENTENDIMIENTO DE LA EXPRESIÓN "PROMETAN EN VENTA" VERTIDA EN EL CONVENIO Como se ha explicado, FOGACOOP pretende que el Tribunal declare que CISA incumplió su obligación de revalorar los veintiún (21) inmuebles identificados en la demanda arbitral, del tipo "B" al tipo "A", en atención al tiempo de comercialización. Para demostrar su hipótesis de cargo, ha solicitado que se interprete el numeral 17 de la Cláusula Primera y el parágrafo cuarto de la Cláusula Cuarta -que establecen que los inmuebles se revalorarán cuando sean prometidos en venta en un plazo máximo de tres (3) meses contados a partir de su entrega física a CISA-, para concluir que cuando las partes condicionaron la revaloración al hecho de prometer en venta los activos en el plazo ya mencionado, no sólo se referían al contrato típico de promesa de compraventa sino, en general, cualquier otra forma de comercialización de los activos inmobiliarios objeto del Convenio lnteradministrativo.
Por su parte, CISA no se ha opuesto expresamente a realizar el ejercicio hermenéutico pretendido por FOGACOOP y, en cambio, ha señalado que la disposición convencional hace referencia de manera específica y exclusiva al contrato de promesa de compraventa de que trata el artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, expresando que el contrato perfeccionado con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. no corresponde a un contrato de promesa sino a un contrato atípico, por lo cual, al no haberse verificado la condición suspensiva de la cual pende el surgimiento de la obligación de revaloración, CISA no ha incumplido el Convenio Interadministrativo.
Por su parte, el Ministerio Público expresó en su concepto que le asistía razón a FOGACOOP, en la medida que bajo las reglas de interpretación de contratos definidas en el Código Civil, debe concluirse que la expresión ''prometer en venta" en el plazo comentado, tenía por finalidad la pronta negociación de los inmuebles, independientemente del negocio jurídico escogido por la convocada. 4.1.
La necesaria interpretación del Convenio Interadministrativo y las reglas hermenéuticas aplicables No obstante-las diferentes teorías sobre la labor interpretativa del juez -entre ellas, la teoría subjetiva o la objetiva declarativa44-, se impone señalar que nuestra 44 El Profesor Carlos Ignacio Jaramillo Jaramillo apunta: ''3.1. Sistema subjetivo 11 El primero de ellos, como pudo esbozarse en precedencia, hunde sus raíces en el vívido deseo de identificar y de fiar el contenido de las distintas estipulaciones que, Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 ló~ Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) jurisprudencia ha explicado que aun en presencia de cláusulas claras o diáfanas, es deber del juez interpretar (entender) el contrato, más aún cuando una o ambas partes atribuyan un significado al texto del negocio.
La Corte Suprema de Justicia ha explicado lo siguiente: ''3. Como recientemente sostuvo la Corte, ''[i]nterpretar, estricto sensu, es auscultar, desentrañar, precisar y determinar el sentido Jurídicamente relevante del negocio (cas. agosto 27/1971 y Julio 5/1983) el alcance de su contenido (cas. diciembre 10/1999, exp. 5277) y la identificación de los fines perseguidos con su celebración para imprimirle eficacia final ( cas. febrero 18/2003. exp. 6806).
Por lo mismo, la interpretación se predica de los negocios Jurídicos existentes, es ulterior a la existencia del acto dispositivo ~ en rigor, consiste en establecer y precisar la relevancia normativa de su sentido conformemente a la ''redproca intención de las partes" (art. 1618 CC), de ordinario plasmada en las cláusulas, párrafos, condiciones o estipulaciones, a las cuales, sin embargo, no se reduce ni supedita, por cuanto, aún siendo "claro" el sentido idiomático, literal o textual de las palabras, en toda divergencia a propósito, impónese reconstruirla, precisarla e indagarla según el marco de circunstancias, materia del negocio Jurídico, posición, situación, conocimiento, experiencia, profesión u oficio de los sujetos, entorno cultural, social, económico, político, geográfico y temporal en una perspectiva retrospectiva y prospectiva, esto es, considerando además de la celebración, ejecución y conducta práctica negocia!, la fase prodrómica, de gestación o formación teniendo en cuenta que ·~..los actos, tratos o conversaciones preliminares enderezados a preparar la producción de un consentimiento contractual no son intrascendentes; por el contrario, una vez formado el consentimiento son parte integrante de él, y su importancia se traduce en servir de medios auxiliares para interpretar la verdadera intención de las partes, cristalizada en las cláusulas del contrato" (cas. civ.
Junio 28/1989). De otro lado, la interpretación del negocio íurídico, es articuladas, revelen la común intención de las partes contratantes (interpretación de índole psicológica). [ ] 3.2. Sistema objetivo 11 El segundo de los referidos sistemas, apedi//ado objetivo, a diferencia del que antecede, recta via, reclama la búsqueda de la voluntad declarada, desprovista de todo rastreo de índole subjetivista -o psicológico-, de suerte que la intentio tendrá algún sentido y significado, en tanto en cuanto lo expresado, lo exteriorizado por los agentes, realmente la revele.
" CARLOS IGNAOO JARAMILLO JARAMILLO, ''La importancia de la interpretación contractual y esbozo de los sistemas tradicionales de interpretación de los contratos"en ''Los Contratos en el Derecho Privado'; 1ª Edición, 2007, Bogotá o.e., Legis Editores S.A. y Universidad del Rosario, págs. 30 y 31. Por su parte, los profesores Ospina explican que nuestra legislación civil, adoptó la teoría subjetiva: "495.
EL SISTEMA DEL CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO. Repetidamente hemos declarado que nuestro Código consagra en toda su pureza la tesis latina de la prevalencia de en los actos Jurídicos de la voluntad real de los agentes sobre la expresión material de ella. Consecuentemente, en punto de la interpretación de dichos ados, le ordena al intérprete atender primordialmente a esa voluntad o intención real, a la vez que le suministra una serie de reglas para el efecto que, según quedó dicho, encuentran su determinación en la exégesis que DOMAT y POTHIER hicieran de los textos romanos pertinentes." GUILLERMO OSPINA FERNÁNDEZ y EDUARDO OSPINA ACOSTA, Teoría General del Contrato y del Negocio Jurídico, 7ª Edición, 2009, Bogotá D.C., Editorial Temis S.A., pág. 397.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) necesaria no sólo respecto de cláusulas oscuras, ambiguas, imprecisas, insuficientes e ininteligibles, antinómicas v contradictorias o incoherentes entre sí o con la disciplina normativa abstracta o singular del acto, sino también en presencia de estipulaciones claras o diáfanas fin claris non fit interpretatio J y aún frente a la claridad del lenguaie utilizado, cuando las partes, una o ambas, le atribuyen un significado divergente, no siendo admisible al hermeneuta restringirse al sentido natural u obvio de las palabras, a la interpretación gramatical o exegética, al escrito del acto dispositivo documental o documentado "por claro que sea el tenor literal del contrato" (cas. civ. agosto 1/2002/ exp. 6907J ni ''encerrarse en el examen exclusivo del texto del contrato " (cas.civ. junio 3/1946, IX 656).
Naturalmente/ la claridad del articulado o su significación lingüística/ no exceptúa el deber de precisar la finalidad común convergente de las partes/ pues la particular relevancia dinámica de la hermenéutica del negocio jurídico/ se explica ante la imposibilidad pragmática de prever toda contingencia/ el significado disímil de la terminología/ lenguaje o redacción y no se reduce a hipótesis de ambigüedad, insuficiencia/ disfunción u oscuridad, siendo pertinente en todo caso de disparidad, divergencia o diferencia respecto de su entendimiento recíproco (cas. civ. de 1 de agosto de 2002 exp. 6907). [ ] Con referencia a la común intención el legislador impone la regla de no limitarse al sentido literal, esto es/ al significado gramatical o semántico natural del vocablo utilizado/ sea en el contexto general del contrato/ sea en el contexto específico de cada palabra/ sea en su expresión textual y literal o en su conexión sintáctica por elementales márgenes de disimilitud, ambigüedad u oscuridad semántica/ trascendiendo la esfera del simple motivo (interpretación subjetivaJ del escrito y la actuación (interpretación objetivaJ para lo cual, el jue~ sin restringirse a un subjetivismo puro o estricto/ de suyo/ intrascendente in menta retenta/ indagará desde su fase genética in tato el acto dispositivo/ la conducta previa/ coetánea y ulterior de las partes inserta en la época/ lugar y medio predeterminado/ verificará su conformidad o desavenencia con el ordenamiento y precisará sus efecto~ o sea/ la relevancia jurídica del sentido de la communis intentio/ locución referida ab initio a la concepción eminentemente voluntarista del negocio jurídico a speculum como acto de "voluntad interna'; ora ''declarada" (cas. mayo 15/1972 ·~.. entre los contratantes debe prevalecer la voluntad real sobre la declarada" y agosto 1/2002/ exp. 690 7, ''es la voluntad interna y no la declarada la que rige la hermenéutica contractual"J ya ''manifestada'; bien de "voluntad objetiva" (cas.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) civ. enero 29/1998) y, más próxima/ aunque del todo no exacta/ al ''acto de autonom,á privada" (cas. mayo 21/1968J cuyo alcance es menester subiecta materia en una perspectiva más concorde con sus diversas expresiones y, en particular, con la función práctica o económica socia¿ o sea/ en consonancia a la función coordinada/ coherente/ racional y convergentemente perseguida por las partes con su celebración. (cas. civ. junio 12/1970/ cas. civ. sentencia de 14 de enero de 2005, exp. 7550 J Sentencia de 3 de junio de 1946.
Gaceta Judicial Lx, 656Frcas.civ. sentencia de 7 de febrero de 200~ [SC-007-20081, exp. 2001-06915-01). Compréndese/ entonce~ que la directriz cardinal de la interpretación de un contrato es desentrañar la communis intentio de las partes aún sobre el texto litera¿ tal como dispone el artículo 1618 del Código Civil según el cua¿ "conocida claramente la intención de los contratante~ debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras/; o sea ''la fidelidad a la voluntad, a la intención a los móviles de los contratantes/; sin erradicarla ''por el hecho de que las palabras usadas por los contratantes reflejen/ prima facie/ claridad y precisión/ pues no hay que olvidar que si la voluntad común de las partes es diferente y se conoce/ a ella hay que plegarse más que al tenor litera¿ el que/ in radice/ en precisas circunstancias/ puede llegar a eclipsar y, por ende/ desfigurar, la verdadera va/untas de los convencionistas/ ratio medular del laborío hermenéutico. /A5 45 Corte Suprema de Justicia, Sala de casación Civil, Sentencia del 1º de julio de 2009, Exp. 11001-3103-039-2000-00310-01, M.P. William Namén Vargas.
En sentido contrario, algunos pronunciamientos jurisprudenciales del Consejo de Estado han abogado por la aplicación de, antiguo principio "in claris non fit interpretatio''. Así por ejemplo, en la sentencia del 29 de agosto de 2012, dicha Corporación razón lo siguiente: ''8.3.1 Diferentes fuentes de la tradición jurídica romana -"cum in verbis nulla ambiguitas est, non debet admitti voluntatis quaestio" 45- y medieval -''in claris non fit lnterpretatio'~, incorporadas ampliamente dentro de nuestro ordenamiento Junélico -''Artículo 27.- Cuando el sentido de la ley sea claro, no se desatenderá su tenor literal a pretexto de consulta su espíritu.
Pero bien se puede, para interpretar una expresión oscura de la leY, recurrir a su intención o espíritu, claramente manifestados en ella misma o en la historia fidedigna de su establecimiento. " ''Artículo 1618.- Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse más a ella que a lo literal de las palabras.'~ guían al intérprete judicial en el sentido señalado, al poner de presente cuán importante es lo literal para interpretar un objeto, como punto de partida del trabajo respectivo.
Si bien es cierto que el artículo 1618 establece que la intención de los contratantes prevalece sobre el sentido gramatical, también lo es que, de manera armónica con el artículo 1627 -''El pago se hará bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación... '~, impone al intérprete tomar el texto como primer elemento, pues se entiende que la voluntad del autor reside en su declaración final, salvo que se conozca claramente y que se acredite en el proceso judicial, que su intención era diferente a la que aparece en el texto. // 8.3.2 En ningún momento sugiere la Sala una posición literal o exégeta que agote el proceso hermenéutico en el texto -algo así constituiría claramente un error, pues el texto obedece a un contexto que habrá lugar a analizar para discernir el significado relevante para el derecho-, pero sí afirma que el primer paso que se debe adelantar con el propósito de entender jurídicamente el pliego de condiciones y la propuesta de los oferentes, precisa de atención, detenimiento y cuidado en el sentido gramatical correspondiente, como reflejo de la intención final del autor del texto, pues en muchos casos este criterio será preponderante y suficiente." (Consejo de Estado, Sala de lo Contencioso Administrativo, Sección Tercera, Subsección "B", Sentencia del 29 de agosto de 2012, Exp. 25000-23- 26-000-1997-03808-01(21077), C.P. Danilo Rojas Betancourth).
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso S Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) En el caso de autos, se torna obligatoria la interpretación del Convenio Interadministrativo, en la medida (í) que en éste proceso, las partes han atribuido un significado distinto a la expresión "prometan en venta" vertida tanto en el numeral 17 de la Cláusula Primera como en el parágrafo cuarto de la Cláusula Cuarta del Convenio;
(ií) que en el plenario obra copia de diversas comunicaciones cruzadas entre las partes, que le permiten al Tribunal colegir que las partes, durante la ejecución del Convenio, han sostenido posiciones disímiles sobre el entendimiento del supuesto de hecho que da lugar a la obligación de CISA de revalorar los inmuebles -diferencias que justamente dieron lugar al presente juicio-;
(iií) que no existe en el texto del Convenio una definición de la expresión ''prometan en venta"o una análoga o equivalente (a diferencia de otras expresiones de uso recurrente en el Convenio a las cuales las partes, en ejercicio del uso potestativo de la palabra, asignaron un significado especial) y (iv) que para respaldar el argumento del supuesto incumplimiento de la obligación de revalorar, que hace parte de la causa petendi de la convocatoria arbitral, la convocante y el Ministerio Público han invocado las reglas de interpretación de contratos señaladas en el Código Civil.
Precisado lo anterior, debe señalarse que en concepto del Tribunal, a los convenios interadministrativos son igualmente aplicables las reglas de interpretación de contratos previstas en los artículos 1618 a 1624 del Código Civil, por dos razones: por un lado -y como se analizó supra-, los convenios interadministrativos son auténtica fuente de obligaciones para las entidades públicas que concurren a su suscripción y, por otro, que dichas obligaciones emergen no por virtud o imposición de la ley sino por el acuerdo de voluntades expresado en el convenio.
Así, al mediar la voluntad de quienes participan en los negocios jurídicos que se vienen analizando, son igualmente aplicables las normas referidas a interpretación contratos previstas en nuestro derecho común. En todo caso, juzga el Tribunal que, en la medida que los referidos convenios comportan el ejercicio de función administrativa y que su reconocimiento legal procura la cooperación en el cumplimiento de funciones administrativas o la prestación conjunta de servicios a cargo de las entidades (artículo 95 de la Ley 489 de 1998), tales reglas interpretativas deben modularse a esa particular condición, pues mientras el Código Civil pretende regular de manera primordial los derechos de los particulares, por razón del estado de las personas, de sus bienes, obligaciones, contratos y acciones civiles (según su artículo 1 º), la función administrativa está sujeta a principios supralegales de irrenunciable observancia, recogidos en el artículo 209 de la Constitución Política.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. {CISA S.A.) 4.2. La expresión ''prometan en venta"no hace referencia a un específico tipo contractual Ahora bien, al analizar el contenido del Convenio Interadministrativo, el Tribunal puede concluir que cuando las partes supeditaron la obligación de revaloración de inmuebles del tipo "B" al tipo "A" a su promesa en venta antes de completar tres (3) meses desde su entrega física a CISA, no hicieron referencia a un específico tipo contractual, aún a pesar de la similitud textual y sintáctica con promesa de compraventa o promesa de contrato, que corresponde, eso sí, a un contrato típico y nominado regentado por el Código Civil.
A la anterior conclusión se arriba si se tienen en cuenta los elementos de juicio que siguen. En primer lugar y en aplicación de la regla consagrada en el artículo 1622 del Código Civil, según la cual "[l]as cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándose/e a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad'; entiende el Tribunal que la revaloración de inmuebles era un mecanismo de ajuste de precios, uno de cuyos fines es compensar al vendedor (FOGACOOP) el éxito en la comercialización de los inmuebles, en atención a sus atributos, potencialidades o adecuado estado de conservación y uso, que hacen que tenga mejor proyección en el mercado.
A esta conclusión se arriba si se tiene en cuenta las estipulaciones recogidas en los numerales 7 y 17 de la Cláusula Primera (definición de ''Modelo de valoración" y de "Tiempo de comercialización'; respectivamente) y en la Cláusula Sexta ( ''Ajustesj, disposiciones que interpretadas unas por otras, permiten entender que a menor tiempo de comercialización, mayor valor económico.
De manera correlativa y en aplicación de la misma regla hermenéutica, entiende el Tribunal que al comercializar CISA un inmueble a su vez adquirido a FOGACOOP en virtud del Convenio Interadministrativo, en un plazo inferior al señalado en la tabla visible en el numeral 17 de la Cláusula Primera, podía reducir los costos administrativos asociados a su mantenimiento y conservación, pues no puede perderse de vista que en atención a lo pactado en la Cláusula Décima, CISA asumió la obligación de atender el pago de los gastos relativos a un inmueble a partir del día siguiente al del registro de la escritura pública de compraventa de cada inmueble (entre ellos, los señalados a título meramente enunciativo en dicha cláusula: servicios públicos o cuotas de administración46).
En esa medida, juzga el Tribunal 46 "CLÁUSULA DÉCIMA: RECONOCIMIENTO DE GASTOS ANTERIORES A LA FECHA DE REGISTRO DE LA ESCRITURA DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE.-Las partes acuerdan que en el evento en que CISA requiera pagar cuentas (servicios públicos, cuotas de administración, etc.), sobre los inmuebles escriturados y recibidos por CISA, correspondientes a períodos causados con anterioridad a la fecha de registro de la escritura pública de compraventa de cada uno de los inmuebles objeto Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 {68 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) que una pronta comercialización de inmuebles, al permitir o allanar una reducción de los costos administrativos asociados a la tenencia o posesión de los mismos (al asignarlos al tercero comprador de CISA), explica que el ajuste de precios por el tiempo de comercialización corresponda a un mecanismo de compensación que también pretende garantizar la ecuación económica propia de este tipo de negocios onerosos y de tracto sucesivo.
Por otro lado, las partes señalaron que el Modelo de Valoración estaba en función, ínter afia, del Tiempo de Comercialización, variable que se definió en el numeral 17 de la Cláusula Primera como el "tiempo estimado en el que se espera realizar la venta del bien, el cual se determina por tipo de inmueble'~ Nótese que las partes no circunscribieron que el tiempo de comercialización se mediría por la venta realizada bajo determinado esquema jurídico, por ejemplo, compraventa antecedida de promesa o compraventa antecedida de pública subasta.
Tampoco puede pasar por alto que, en los términos del plurimencionado numeral 17 de la Cláusula Primera, ''Los tiempos de comercialización utilizados en el modelo financiero son los que se establecen en el siguiente cuadro y la valoración se hace tomando como tiempo base el grupo B [ ]." Por ejemplo, un apartamento de la base B, tiene un tiempo de comercialización estimado de 12 meses.
Se sigue de lo anterior que la comercialización lograda bajo cualquier vehículo contractual, realizada antes de culminar el tercer mes desde su entrega física a CISA, imponía corregir el cálculo inicial para garantizar la justeza y equidad que también debe reinar en este tipo de negocios de la Administración. Por otro lado, la interpretación sugerida por la convocada implicaría que la revaloración por reducción del tiempo de comercialización fuera improcedente, incluso, en los eventos en que un inmueble se haya enajenado sin la previa suscripción de un contrato de promesa sino, directamente con el otorgamiento del instrumento público de respectivo (que es poco usual pero perfectamente posible en nuestro ordenamiento jurídico).
Aquí la compraventa materializa en mayor medida y a menor costo el cumplimiento de los fines comunes de las dos entidades suscriptoras del Convenio, pero no daría lugar a la revaloración por su venta de este convenio, estas cuentas serán reconocidas y canceladas por FOGACOOP dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la presentación de la respediva cuenta de cobro, siempre que se acompañen los soportes y requisitos exigidos.
Por lo tanto, se entiende que los gastos relativos a un inmueble estarán a cargo de FOGACOOP, hasta la fecha, inclusive de registro de la escritura de compraventa de cada inmueble y estarán a cargo de CISA desde el día siguiente a esta fecha. "(FI. 12 del Cuaderno de Pruebas No. 1). Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 \69 o e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) efectiva, en la medida que la operación no estuvo antecedida de una promesa de compraventa.
Finalmente, no puede perderse de vista que a las partes las vincula un convenio interadministrativo, típico instrumento de gestión pública basado en la colaboración, que procura la cooperación en el cumplimiento de funciones administrativas. Así, pese a que una de las partes tiene naturaleza jurídica de sociedad mercantil, no pueden oponerse razones enteramente comerciales para interpretar o ejecutar lo acordado bajo esta especie de negocio jurídico, pues, se itera, las partes buscaban adelantar una adecuada y pronta enajenación de los activos resultantes de procesos liquidatorios de cooperativas inscritas en FOGACOOP, a precios de mercado y en condiciones seguras.
A este respecto, debe recordarse que según el artículo 6° de la Ley 489 de 1998, "[e]n virtud del principio de coordinación y colaboración, las autoridades administrativas deben garantizar la armonía en el ejercicio de sus respectivas funciones con el fin de lograr los fines y cometidos estatales. 11 En consecuencia, prestarán su colaboración a las demás entidades para facilitar el ejercicio de sus funciones y se abstendrán de impedir o estorbar su cumplimiento por los órganos, dependencias, organismos y entidades titulares.
" Huelga concluir entonces -como lo explicó el Ministerio Público- que cuando el Convenio Interadministrativo condiciona la obligación de revaloración al acto de ''prometer en venta" un inmueble antes de completar tres (3) meses desde su entrega física a CISA, las partes no se referían de manera puntual a ''promesa de compraventa'; sino al acto de comercialización de los inmuebles y a su movilización bajo cualquier forma contrato que permita, instrumente o perfeccione su venta.
S. LA COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES LOGRADA A TRAVÉS DEL "CONTRATO DE COMPRAVENTA" SUSCRITO CON LA COMPAÑÍA DE GERENCIAMIENTO DE ACTIVOS LTDA., DA LUGAR A LA OBLIGACIÓN REVALORACIÓN DE INMUEBLES Ahora bien, retomando las consideraciones realizadas en precedencia por el Tribunal, sobre el contenido, alcances y finalidad del "contrato de compraventa"con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda., se debe resaltar que su suscripción torna exigible la obligación de revaloración de inmuebles, en los términos del numeral 17 de la Cláusula Primera y del parágrafo cuarto de la Cláusula Cuarta del Convenio Interadministrativo, por cuanto (i) corresponde aquél acuerdo de Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 \'10 e Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} voluntades a un contrato atípico de comercialización de activos inmobiliarios y cartera, (ii) la obligación de revaloración de inmuebles quedó pactada en función de la celebración de cualquier tipo contractual que permita, instrumente o perfeccione la venta de los inmuebles de propiedad de FOGACOOP antes de transcurrir tres (3) meses desde su entrega física y (iii) que conforme a lo probado en el proceso, los veintiún (21) inmuebles por los cuales se formularon las pretensiones declarativas y de condena en la demanda arbitral, fueron comercializados en un período inferior a tres (3) meses.
El Tribunal arribó a las dos primeras conclusiones enunciadas, luego de realizar el análisis del que dan cuenta los numerales 4) y 5) del presente Capítulo de Consideraciones de éste Laudo Arbitral. En relación a la prueba sobre el tiempo de comercialización de los veintiún (21) inmuebles, el Tribunal encuentra lo siguiente: a. No hace parte de la controversia las fechas de entrega de física de los mismos y tampoco la fecha de suscripción del contrato ajustado entre CISA y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. b. En todo caso, se aprecia que en el Anexo 2 del oficio VPOA-2372-2010, fechado el 14 de mayo de 201047, CISA mencionó las fechas de recepción física de los inmuebles.
Si se compara el tiempo transcurrido entre la entrega y la fecha de suscripción del contrato con la Compañía de Gerenciamiento de Activos, encuentra el Tribunal que respecto de los veintiún (21) inmuebles objeto de reclamación, no alcanzaron a transcurrir más de tres (3) meses de su comercialización, así: Local 101, Calle 3 No. 120-11063 5-56 - Edificio Popayán Cajacoop 13-Abr-07 Colonial 2 420-29314 Calle 15 No. 8- Florencia Cofinam 13-Abr-07 32/34/36 3 473-0001917 Calle 18 No. 7-28 Mani Cajacoop 23-Abr-07 4 473-0000067 Calle 17 No. 2-20 Mani Cajacoop 23-Abr-07 5 470-39584 carrera 98 No. 1-31 Tauramena Cajacoop 24-Abr-07 Casa 1 6 470-39585 carrera 98 No. 1-31 Tauramena Cajacoop 24-Abr-07 47 Folio 69 del C. de Pruebas No. 1.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 84 84 74 74 73 73 \1l o 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra 470-39586 470-39587 470-39588 470-39589 470-39590 200-104618 50C-769575 50C-769576 50C-769579 50C-769580 50C-769701 SOC-769702 095-101343 095-65307 070-98495 070-98496 Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Carrera 98 No. 1-31 Casa 3 carrera 98 No. 1-31 Casa 4 Carrera 98 No. 1-31 Casa 5 Carrera 98 No. 1-31 Casa 6 Carrera 98 No. 1-31 casa 7 Calle 10 No. 7-38 Transversal 66 No. 35-55, Oficina 1- 202.
Edificio Terminal de Transportes Transversal 66 No. 35-55, Oficina 1- 203. Edificio Terminal de Transportes Transversal 66 No. 35-55, Oficina 1- 206. Edificio Terminal de Transportes Transversal 66 No. 35-55, Oficina 1- 207. Edificio Terminal de Transportes Transversal 66 No. 35-55, Oficina 1- 225. Edificio Terminal de Transportes Transversal 66 No. 35-55, Oficina 1- 226.
Edificio Terminal de Transportes Calle 13 No. 10-80 calle 12 No. 10-48, Edificio Continental Plaza Local 216 Calle 37 A No. 4A-01, apartamento 102 A y Garaje 3 Tauramena Cajacoop Tauramena Cajacoop Tauramena Cajacoop Tauramena cajacoop Tauramena Cajacoop Neiva Utrahuilca Bogotá cajacoop Bogotá Cajacoop Bogotá Cajacoop Bogotá Cajacoop Bogotá Cajacoop Bogotá Cajacoop Sogamoso Cajacoop Sogamoso Cajacoop Tunja Cajacoop 24-Abr-07 24-Abr-07 24-Abr-07 24-Abr-07 24-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 30-Abr-07 73 73 73 73 73 70 67 67 67 67 67 67 67 67 67 c. De manera concordante, la prueba pericial practicada en el proceso, permite corroborar las fechas de entrega material de los inmuebles, en la medida que Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 l~2 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP} Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.} la perito Gloria Zady Correa Palacio aportó la misma información al proceso, según la tabla visible en la página 2 del dictamen48• Lo expuesto en precedencia, igualmente, permite concluir que la convocada no logró demostrar las excepciones de mérito que denominó ''Ausencia de los elementos configuradores de la responsabilidad contractual por haberse tornado fallida la condición que moduló la exigibilidad de la obligación supuestamente incumplida" e "Inexigibilidad de responsabilidad contractual alguna respecto de la convocada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A.-, por ausencia de los elementos estructuradores de la misma/; con las cuales buscaba enervar la pretensión declarativa de incumplimiento, aduciendo que tanto el parágrafo cuarto de la Cláusula Cuarta como el numeral 17 de la Cláusula Primera del Convenio, contenían una obligación sometida la condición de firmar un contrato de promesa, en los términos del artículo 1530 del Código Civil, por lo que al no haber suscrito CISA un contrato de dicha estirpe -normado en el artículo 1611 ibídem-, la condición se tornó fallida y la convocada no incurrió en incumplimiento contractual alguno; que conforme a la teoría de la responsabilidad civil derivada de contratos, se requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos, de manera concurrente, para la prosperidad de las pretensiones enderezadas por la convocante: existencia de un contrato válido, incumplimiento del contrato por parte del demandado, perjuicio generado al demandante por el incumplimiento y relación de causalidad entre el perjuicio y el incumplimiento.
A este respecto, señala que si bien se presume la validez del Convenio Interadministrativo, "[ ] no existe siquiera prueba sumaria de la celebración por parte de la convocada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A.- de contrato de promesa de compraventa alguno dentro del plazo contractualmente establecido por esta y FOGACOOP, lo que impide la prosperidad O de la reclamación impetrada por la convocante correspondiente al reconocimiento por concepto de reclasificación en tipo 'W/ de 21 inmuebles por el valor de trescientos siete millones trescientos veintiséis mil setecientos cuarenta y dos pesos ($307.326.742). n19 En esa medida, expone que al no existir incumplimiento, tampoco existe daño y mucho menos nexo de causalidad, por lo que no es posible derivar responsabilidad contractual en cabeza de CISA.
Frente a estos dos medios exceptivos, debe recordar el Tribunal que quedó probado que la obligación de revaloración de inmuebles sí se tornó exigible en tanto que, luego de interpretar el Convenio, se encontró que las partes no la sujetaron a la 48 Folio 346 del C. de Pruebas No. l. 49 Folio 90 del C. Principal No. 2. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 t13 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) firma de un contrato de promesa tipificado en el artículo 1611 del Código Civil sino al perfeccionamiento de cualquier acuerdo de voluntades que permita, instrumente o perfeccione su venta.
Por consiguiente, si bien la revaloración estaba supeditada a una condición suspensiva (la comercialización de los inmuebles dentro de los tres (3) meses siguientes a su entrega física), no puede afirmarse con acierto -a partir del presente Laudo- que dicha condición equivalga, de manera exclusiva y excluyente, a la firma de un contrato de promesa sobre los veintiún (21) inmuebles materia de reclamación. De igual manera, quedó probado que el "contrato de compraventa" firmado por CISA con la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. es un contrato atípico que buscaba enajenar un portafolio amplio de activos ( compuesto no sólo por inmuebles sino también por cartera y derechos fiduciarios), dentro de un plazo determinado, en tanto que dentro de las obligaciones a cargo de CISA figura la de realizar las gestiones necesarias para transferir a su ca-contratante el derecho de dominio a título de compraventa firme y definitiva y, dentro de las asumidas por la referida Compañía, la de pagar el precio estipulado en la Cláusula Segunda, recibir los inmuebles objeto del contrato (así como toda la documentación relacionada con ellos) y asumir a partir de la Fecha de Corte todas las cargas y riesgos que se desprendan de su carácter de adquirente de los créditos e inmuebles que compra (numerales 6.1, 6.3 y 6.6. de la Cláusula Sexta del "contrato de compraventaj.
En consecuencia, no quedaron probadas las excepciones de mérito a que ha hecho alusión el Tribunal en el presente acápite y que fueron propuestas por CISA y, de forma consecuente, el Tribunal estimará la primera pretensión de la demanda arbitral, en la medida que quedó demostrado que CISA incumplió al tiempo de la demanda su obligación de revalorar y ajustar el precio de los inmuebles que le fueron vendidos por FOGACOOP en virtud del Convenio Interadministrativo, al haber operado su reclasificación en tipo "A", por haber sido comercializados en un término inferior a tres (3) meses contados a partir de su entrega física a la convocada.
Ahora bien, como se verá a continuación, este incumplimiento sólo se predica de dieciocho (18) inmuebles de los veintiuno de que trata esta pretensión, como quiera que sobre tres de ellos ya Cisa efectúo el pago respectivo.
6. EL MONTO DE LA REVALORACIÓN En relación al quantum de la condena deprecada en las pretensiones segunda y tercera de la demanda arbitral, el Tribunal encuentra lo siguiente: Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) a. La parte convocante, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 206 del Código General del Proceso, estimó bajo juramento el monto de la indemnización -sin la correspondiente indexación- en la suma de TRESCIENTOS SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTISÉIS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y DOS PESOS CON SIETE CENTAVOS ($307.326.742,7), por los veintiún (21) inmuebles objeto de reclamación. En la correspondiente oportunidad procesal, la parte convocada no objetó dicha cifra, por lo que conforme al citado precepto normativo, el juramento hace prueba del monto de la indemnización o compensación mientras su cuantía no sea objetada por la parte contraria dentro del traslado respectivo. b. En todo caso, encuentra el Tribunal que la prueba pericial practica en el proceso corrobora con exactitud las cifras estimadas bajo juramento por la convocante.
Valorando dicha prueba técnica, en los términos del artículo 241 del Código de Procedimiento Civil, avizora el Tribunal que la misma fue rendida por una profesional idónea, experta en el área contable y de las finanzas y que sus resultados son consistentes, concluyentes y están debidamente fundados. Ninguna de las partes solicitó su aclaración o complementación o lo objetó por error grave.
Por consiguiente, el monto de la revaloración está plenamente acreditado en el proceso y corresponde a las siguientes cifras: 120-11063 Local 101, Calle 3 No. 5-56 - Popayán $44.972.514,41 Edificio Colonial 2 420-29314 Calle 15 No. 8-32/34/36 Florencia $ 78.182.987,63 3 473-0001917 Calle 18 No. 7-28 Mani $ 1.462.153,58 4 473-0000067 Calle 17 No. 2-20 Mani $6.119.066,63 5 470-39584 Carrera 98 No. 1-31 Casa 1 Tauramena $1.904.798,20 6 470-39585 Carrera 98 No. 1-31 Casa 2 Tauramena $ 1.830.783,19 7 470-39586 Carrera 98 No. 1-31 Casa 3 Tauramena $ 1.867.790,69 8 470-39587 Carrera 98 No. 1-31 Casa 4 Tauramena $ 1.852.987,69 9 470-39588 Carrera 98 No. 1-31 Casa 5 Tauramena $ 1.830.783.19 10 470-39589 Carrera 98 No. 1-31 Casa 6 Tauramena $ 1.867.790,69 11 470-39590 Carrera 98 No. 1-31 Casa 7 Tauramena $ 1.920.036,59 12 200-104618 Calle 10 No. 7-38 Neiva $ 40.354.021,25 Transversal 66 No. 35-55, 13 50C-769575 Oficina 1- 202.
Edificio Terminal Bogotá $ 33.012.958,75 de Transportes Transversal 66 No. 35-55, 14 50C-769576 Oficina 1- 203. Edificio Terminal Bogotá $ 13.067.629,51 de Transportes Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 o 15 16 17 18 19 20 21 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Transversal 66 No. 35-55, 50C-769579 Oficina 1- 206.
Edificio Terminal Bogotá de Transportes Transversal 66 No. 35-55, 50C-769580 Oficina 1- 207. Edificio Terminal Bogotá de Transportes Transversal 66 No. 35-55, 50C-769701 Oficina 1- 225. Edificio Terminal Bogotá de Transportes Transversal 66 No. 35-55, 50C-769702 Oficina 1- 226. Edificio Terminal Bogotá de Transportes 095-101343 Calle 13 No. 10-80 Sogamoso 095-65307 Calle 12 No. 10-48, Edificio Sogamoso Continental Plaza Local 216 070-98495 Calle 37 A No. 4A-01, Tunja 070-98496 apartamento 102 A y Garaje 3 $ 3.209.593,21 $ 3.209.593,21 $ 3.209.593,21 $ 3.209.593,21 $ 49.705.724,45 $ 4.495.264,55 $ 10.041.078,88 TOTAL $ 307.326.742,7 Ahora bien, como hecho sobreviniente y según informó la parte convocante mediante memorial radicado el 5 de agosto de 201450, CISA procedió a pagar la revaloración de tres (3) inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias 50C- 769701, 50C-769702 y 095-101343, los cuales, en su orden, tienen una revalorización estimada de $3.209.593,21, $3.209.593,21 y $49.705.724,45, para un total de $56.124.910.
En consecuencia, el Tribunal declarará de oficio la excepción de ''Pago" exclusivamente en lo que atañe al pago parcial referenciado por valor de $56.124.910. c. En punto a la indexación de la condena reclamada en la pretensión tercera de la convocatoria arbitral, "desde la fecha en que operó la reclasificación de los inmueblesli,1, considera el Tribunal que la misma no se abre camino, en la medida que el presente Laudo es de aquellos que la doctrina denomina surte efectos "constitutivos'~ En efecto, "el profesor Eduardo J. Couture identifica las sentencias de mera declaración como aquellas 'en las que no hay derechos conculcados ni violados' y como sentencias constitutivas como aquellas 'que crean estados Jurídicos nuevos, inexistentes antes de su emisión; identificación en la cual coincide con Ricardo so Folios 56 y 57 del C. Principal No. 2.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 t?6 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Reimundin para quien la pretensión de este tipo implica dirigirse al Juez 'para conseguir la constitución de un estado Jurídico nuevo' y entre nosotros con Hernando Devis Echandía quien indica que con la acción de declaración constitutiva 'se persigue la declaración, por medio de la sentencia, de la constitución, extinción o modificación de un estado Jurídico, por haber ocurrido los hechos que, de acuerdo con la ley, deben producir esos precisos efectos Jurídicos"52• Finalmente, el Tribunal no encuentra prueba alguna de la excepción de prescripción, compensación y nulidad relativa sustancial formulada por la parte demandada, como quiera que no se aportó medio de convicción que demuestre la ocurrencia del precitado fenómeno extintivo de derechos, o del invocado modo de extinción de obligaciones o de vicio alguno que invalide el Convenio Interadministrativo. 7.
CONCLUSIÓN Conforme a lo expuesto en precedencia, el Tribunal acogerá la pretensión primera de la demanda arbitral y, en consecuencia, declarará que CISA incumplió al tiempo de la demanda su obligación de revalorar y ajustar el precio de dieciocho (18) de los inmuebles que le fueron vendidos por FOGACOOP en virtud del Convenio Interadministrativo, al haber operado su reclasificación en tipo "A", por haber sido comercializados en un término inferior a tres (3) meses contados a partir de su entrega física a CISA.
En consecuencia, acogiendo parcialmente la pretensión segunda de la convocatoria, se condenará a CISA al pago de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS PESOS CON SIETE CENTAVOS M/CTE. ($251.201.832,7), que resulta de restar el guarismo de $56.124.910 a la cifra probada en el proceso por concepto de revaloración de inmuebles ($307.326.742,7).
Adicionalmente negará la pretensión tercera por las razones ya expuestas. 51 Folio 2 del C. Principal No. l. 52 Laudo Arbitral de Leasing Mundial S.A. contra Fiduciaria FES S.A., Árbitros: Dr. Jorge Suescún Mela (Presidente), Jorge Cubides camacho y Antonio Aljure Salame, 26 de agosto de 1997 (notas al pié omitidas). En el mismo sentido, Cfr. Laudo Arbitral Ideas de Celular Colombia S.A. contra Bellsouth Colombia S.A., 26 de noviembre de 2002 y Laudo Arbitral de Altos del Teusacá S.A. y otros contra Arias, Serna y Saravia S.A. y otros, 4 de 'junio de 2013 Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. a - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) De igual manera, declarará probada de oficio la excepción de pago parcial por valor de CINCUENTA Y SEIS MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS DIEZ PESOS M/CTE.
($56.124.910,oo), en atención a lo informado por la convocante en la comunicación el 5 de agosto de 2014 y a la cual hizo alusión del Tribunal/ cifra que ya se encuentra deducida del monto de la condena mencionada en el párrafo precedente. En relación a las excepciones de mérito propuestas por CISA, el Tribunal declarará probada la excepción de ''Atipicidad del contrato de compraventa celebrado entre CENTRAL DE INVERSIONES S.A. - CISA S.A. y la Compañía de Gerenciamiento de Activos Ltda. CGA Ltda. " Por otro lado, se declararán no probadas las excepciones de "Ausencia de los elementos configuradores de la responsabilidad contractual por haberse tornado fallida la condición que moduló la exigibilidad de la obligación supuestamente incumplida", "lnexigibilidad de responsabilidad contractual alguna respecto de la convocada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A. - y "Prescripción compensación y Nulidad Relativa sustanciar; por ausencia de los elementos estructuradores de la misma'; por las razones expuestas en el presente Laudo.
VI. COSTAS Y GASTOS DEL PROCESO Las costas están constituidas tanto por las expensas, esto es, por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como "los gastos de defensa Judicial de la parte victoriosa/ a cargo de quien pierda el proceso. hi3 En materia de costas la cláusula compromisoria que da lugar al presente trámite arbitral establece que "Los honorarios y expensas asociados con el arbitramento serán pagados por la parte que no fuere favorecida/~ Entendido lo anterior, teniendo en cuenta que en el presente caso prosperan las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 392, numeral sexto del C. de P.C., es del caso condenar a la parte demandada a asumir el noventa por ciento (90%) de las expensas procesales de conformidad con la siguiente liquidación, en la cual se incluirá la suma de $10.372.000, como agencias 53 Acuerdo 1887 de 2003 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Q Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) en derecho ( estas últimas determinadas de acuerdo con los parámetros establecidos por el Consejo Superior de la Judicatura en los Acuerdos 1887 y 2222 de 2003).
De acuerdo con lo anterior la liquidación para la condena en costas es la siguiente: 1. Gastos del trámite arbitral l. l. Honorarios del Árbitro Único, la Secretaria y Gastos del Trámite arbitral. 54 Honorarios del Árbitro Único $10'372.000 IVA 16% $ 1'659.520 Honorarios de la Secretaria $ 5'186.000 IVA 16% $ 829.760 Gastos de Funcionamiento y Administración Cámara de Comercio de Bogotá $ 5'186.000 IVA 16% $ 829.760 Otros gastos $ 3'000.000 TOTAL $27'063.040 Teniendo en cuenta que cada parte asumió el cincuenta por ciento de lo que le correspondía y que el 90% debe ser asumido por la parte demandada, para dar cumplimiento a tal decisión se condenará a Central de Inversiones S.A. CISA S.A. a pagar en favor de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas FOGACOOP la suma de DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS DEICISÉIS PESOS (10.825.216,oo). 2.
Honorarios de la perito Gloria Zady Correa Palacio55 Honorarios IVA 16% TOTAL $ 6'000.000 $ 960.000 $ 6'960.000 El monto fijado por concepto de los honorarios del perito fue pagado en su totalidad por la parte demandante. Así las cosas, dado que la parte demandada debe asumir 54 Acta No. 5, Auto No. 7, folio 265 del C. Principal No. l. 55 Acta No. 8, Auto No. 11, Folio 20 del C. Principal No. 2.
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321 Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) el noventa por ciento (90%) de este rubro, para dar cumplimiento a tal decisión se condenará a Central de Inversiones S.A. CISA S.A. a pagar en favor de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas FOGACOOP la suma de SEIS MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL PESOS ($6.264.000,oo). 3.
Agencias en derecho Para efectos del pago de agencias en derecho se aplicarán los mismos porcentajes ya fijados por el Tribunal, es decir, noventa por ciento (90%) a cargo de la parte demandada. En consecuencia Central de Inversiones S.A. CISA S.A. deberá pagar a favor del Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas FOGACOOP por este concepto la suma NUEVE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL Q OCHOCIENTOS PESOS ($9.334.800,oo). 4.
Total Costas y Agencias en Derecho En consecuencia de lo anterior, Central de Inversiones S.A. CISA deberá pagarle a Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas FOGACOOP, por concepto de costas y agencias en derecho, la suma total de VEINTISÉIS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL DIECISÉIS PESOS ($26.424.016,oo). VII. PARTE RESOLUTIVA Por las consideraciones anteriores, el Tribunal de Arbitramento, administrando justicia por habilitación de las partes, en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero: Declarar que CENTRAL DE INVERSIONES S.A. incumplió al tiempo de la demanda su obligación de revalorar y ajustar el precio de dieciocho (18) de los inmuebles que le fueron vendidos por el FONDO DE GARANTÍAS DE ENTIDADES COOPERATIVAS en virtud del Convenio Interadministrativo de Compraventa y Administración de Bienes Inmuebles 117-2005, al haber operado su reclasificación en tipo "A".
Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso 5 Tel. 5941000 Ext. 2321,w Tribunal Arbitral de Fondo de Garantias de Entidades Cooperativas (FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Segundo: En consecuencia, se condena a CENTRAL DE INVERSIONES S.A. al pago en favor del FONDO DE GARANTÍAS DE ENTIDADES COOPERATIVAS de la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN MILLONES DOSCIENTOS UN MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS PESOS CON SIETE CENTAVOS M/CTE.
($251.201.832,7) Tercero: Declarar probada de oficio la excepción de pago parcial por valor de CINCUENTA Y SEIS MILLONES CIENTO VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS DIEZ PESOS M/CTE. ($56.124.910,oo), en atención a lo informado por el FONDO DE GARANTÍAS DE ENTIDADES COOPERATIVAS en la comunicación del 5 de agosto de 2014 y a la cual hizo alusión el Tribunal en la parte considerativa del presente Laudo Arbitral, cifra que ya se encuentra deducida del monto de la condena mencionada en el numeral precedente.
Cuarto: Por las razones expuestas en el presente Laudo Arbitral, se desestiman las demás pretensiones de la convocatoria arbitral. Quinto: Por las razones expuestas en la parte considerativa del presente Laudo Arbitral, declarar probada la excepción de ''Atipicidad del contrato de compraventa celebrado entre CENTRAL DE INVERSIONES S.A. - CISA S.A. y la Compañía de Gerenciamiento de Activos ltda. CGA ltda." Sexto: Por las razones expuestas en la parte considerativa del presente Laudo Arbitral, declarar no probadas las excepciones de mérito que CENTRAL DE INVERSIONES S.A. denominó "Ausencia de los elementos configuradores de la responsabilidad contractual por haberse tornado fallida la condición que moduló la exigibilidad de la obligación supuestamente incumplida'; ''Inexigibilidad de responsabilidad contractual alguna respecto de la convocada CENTRAL DE INVERSIONES S.A. -CISA S.A.-, por ausencia de los elementos estructuradores de la misma.
"y "Prescripción, compensación y nulidad relativa sustancial" Séptimo: Condenar a CENTRAL DE INVERSIONES S.A. a pagar al FONDO DE GARANTÍAS DE ENTIDADES COOPERATIVAS la suma de VEINTISÉIS MILLONES CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL DIECISÉIS PESOS ($26.424.016,oo) por concepto de costas del proceso y agencias en derecho, de acuerdo con la liquidación contenida en la parte motiva del laudo.
Octavo: Declarar que el Árbitro Único y la Secretaria adquieren el derecho a devengar el saldo de los honorarios una vez adquiera firmeza el Laudo. Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación Calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321 l&I Tribunal Arbitral de Fondo de Garantías de Entidades Cooperativas {FOGACOOP) Contra Central de Inversiones S.A. (CISA S.A.) Noveno: Ordenar que se rinda por el Árbitro Único la cuenta razonada a las partes de lo depositado para gastos y que se proceda a devolver las sumas no utilizadas de dicha partida, si a ello hubiere lugar según la liquidación final de gastos.
Décimo: Expedir copias auténticas del presente Laudo con destino a cada una de las partes y al Ministerio Público, con las constancias de ley (artículo 115, numeral 2 del C. de P.C.). Undécimo: Disponer que en firme esta providencia, se entregue para su archivo el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (artículo 47 de la Ley 1563 de 2012).
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE U--, 7Óttii //FELIPE NEGR MOSQUERA / Árbi o Único / C::::: j \____ <oJ-.-\ -=-1 Ó r, CAMILA DE LA TORRE BLANCHE Secretaria Cámara de Comercio de Bogotá, Centro de Arbitraje y Conciliación calle 67 No. 8 - 32, Piso s Tel. 5941000 Ext. 2321