Jose Maria Gomez Y Constanza Fernandez De Gomez vs Centro Comercial Y De Negocios Andino, Propiedad Horizontal

TRIBUNAL ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL L A U D O A R B I T R A L Bogotá D.C., veintidós (22) de octubre de dos mil ocho (2008) Cumplido el trámite legal y dentro de la oportunidad para hacerlo, procede el Tribunal de Arbitramento a pronunciar el Laudo en derecho que pone fin al proceso arbitral de JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ contra el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL. 1.

ANTECEDENTES DEL PROCESO ARBITRAL El asunto que ocupa la atención del presente Tribunal se desarrolló básicamente de acuerdo con el siguiente itinerario: 1.1. El 1 de Febrero de 2006, mediante apoderado judicial, el señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS y la señora HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, presentaron convocatoria a Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral contra el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL, ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. 1.2.

El 13 de Abril de 2007, se produjo la designación por mutuo acuerdo de los árbitros que habrían de integrar el presente Tribunal, previa solicitud en tal sentido elevada por el apoderado de la parte CONVOCANTE, quedando designados como tales, Gustavo Cuberos Gómez, Antonio José de Irisarri y Florencia Lozano Revéiz. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 2 1.3.

El 18 de Mayo de 2007, se instaló el Tribunal ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, en la cual se designó como presidente a la doctora Florencia Lozano Revéiz y como secretaria a la doctora Laura Barrios Morales y se fijó la suma correspondiente a honorarios de árbitros y secretaria y costos y gastos del Tribunal.

2. RESUMEN BÁSICO DE LOS HECHOS SEGÚN LA CONVOCANTE A pesar de haber sido reformada la demanda, los hechos fundamento de la presente acción no fueron modificados por la parte CONVOCANTE y según su propia versión, se habrían desarrollado de acuerdo con el siguiente resumen: El señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS y la señora HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ (en adelante LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ) son propietarios del local 331 en CENTRO COMERCIAL ANDINO (en adelante EL CENTRO ANDINO), donde operan un negocio de comida denominado POLLITOS BROASTED FOOD (en adelante LOS POLLITOS).

El CENTRO ANDINO inició un proyecto para la construcción de una terraza de comidas en el cuarto piso en el año 2004, en razón de lo cual la firma OSPINAS Y CIA (en adelante OSPINAS), actuando por cuenta del CENTRO ANDINO, manifestó a los propietarios de los locales comerciales del tercer piso del mismo, que tenían una opción de compra sobre los locales a construir en el cuarto piso, la cual suponía un descuento del 15% hasta el 7 de diciembre de 2004 y a partir de allí, hasta el 31 de enero de 2005, con un descuento del 10%.

En uso del mencionado derecho de opción, el 3 de febrero de 2005 LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron a OSPINAS que la autorizaban a ofrecer en venta el local 331 y se acogían a la opción de compra de los siguientes locales del cuarto piso en su orden: “401, 401, (sic) 403, 404, 405, 406,…”, etc. El 14 de febrero de 2005 EL CENTRO ANDINO les informó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que les había sido otorgada la opción de compra del local 406 del cuarto piso, con descuento del 15%, “aceptando que podrían utilizar para dicha compra los recursos provenientes de la venta del local 331” LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 3 Según la parte CONVOCANTE, ese mismo día EL CENTRO ANDINO advirtió a LOS ESPOSOS GOMÉZ FERNÁNDEZ, que si OSPINAS presentaba un cliente interesado en la compra del local 406 les informaría tal situación, para que en caso de no haberse logrado la venta del local 331, pudieran pagar el valor del local 406 con recursos provenientes de otra fuente, con la advertencia de que al no ser esto posible, EL CENTRO ANDINO otorgaría la primera opción de compra al interesado propuesto por OSPINAS.

El 10 de mayo de 2005, OSPINAS le manifestó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que existía otro interesado en el local 406 que había realizado una oferta de compra, por lo cual, les informaba que podrían hacer uso de la opción preferencial estipulada a su favor. Teniendo en cuenta esto, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron a OSPINAS el 17 de mayo de 2005 que no habían recibido ninguna oferta relativa al local 331 de donde derivarían los recursos para ejercer la opción, pero ratificó su interés en ubicar su negocio en el cuarto piso.

Sin embargo, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ “entendieron que la oferta de compra del local 406 presentada por Ospinas Y Cia, había sido formulada por un tercero interesado, y que por lo tanto, ya no podrían hacer uso de la opción preferencial estipulada en su favor…” El 24 de mayo de 2005 EL CENTRO ANDINO indicó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que los propietarios de locales del tercer piso habían obtenido los recursos para adquirir locales en el cuarto piso de fuentes diferentes a las ventas de sus inmuebles.

Posteriormente, el 22 de junio de 2005 EL CENTRO ANDINO informó a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que en razón del proyecto de construcción de la zona de comidas se clausurarían de manera definitiva las claraboyas ubicadas en la zona de comidas donde estaba ubicado el restaurante LOS POLLITOS. Asimismo, el día 30 de junio del mismo año, el CENTRO ANDINO informó a los propietarios de locales del tercer piso que se instalaría un cielo raso falso soportado en cuatro columnas, lo cual podría generar una reducción en la luz natural, afectando así los locales del tercer piso.

No obstante, el 26 de julio de ese año, el CENTRO ANDINO negó cualquier pretensión de indemnización, manifestándoles que las molestias acusadas eran consecuencia de la ejecución normal de una obra y que por ello no había lugar a indemnización alguna. El 25 de agosto de 2005 el CENTRO ANDINO tomó la determinación de dejar para la copropiedad horizontal los locales 406, 407, 408 y 410 de dicho Centro.

Teniendo en cuenta dicha determinación, la CONVOCANTE señaló que el local 406 del CENTRO ANDINO no había sido objeto ni de opción de compra, ni de compraventa y que el CENTRO ANDINO no estaba facultado para conservar para sí la propiedad del mismo. El 7 de septiembre de 2005 LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ solicitaron al CENTRO ANDINO el traslado de LOS POLLITOS, a la terraza del cuarto piso, informándoles de paso, que habían recibido dos ofertas de compra del local 331, cuya aceptación estaba condicionada a que la propiedad horizontal le permitiera ejercer una opción de compra preferencial de un local del cuarto piso.

Ante lo anterior, el 30 de septiembre el CENTRO ANDINO les manifestó que no existía ningún local del cuarto piso para la venta. Adicionalmente, las obras de construcción que se llevaron a cabo influyeron directamente en la merma de los ingresos de LOS POLLITOS y generaron graves perjuicios a sus propietarios, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁGNDEZ.

3. PLANTEAMIENTOS DE LA CONVOCADA SEGÚN LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA A los hechos resumidos en el capitulo anterior, según la versión de la CONVOCANTE, se pronunció la CONVOCADA aceptando unos, negando otros, manifestando atenerse a lo probado en unos más y controvirtiendo algunos, en posición que, en lo básico se resume en los siguientes términos: LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 5 Según la CONVOCADA, el CENTRO ANDINO seleccionó a OSPINAS para que atendiera la labor de comercialización de los locales y designó a la Constructora Colpatria para que adelantara la construcción de las obras.

Así mismo, el Consejo del CENTRO ANDINO, (en adelante EL CONSEJO), sin estar obligado a ello por ninguna disposición reglamentaria, consideró conveniente autorizar a OSPINAS para adelantar las negociaciones con los propietarios de locales de la rotonda de comidas y con los del local 331 bajo dos premisas fundamentales: i.) Conceder a los propietarios, incluso a los del local 331, un derecho de preferencia u opción para la adquisición de los nuevos locales y ii.) Facilitar a los propietarios de los locales ya instalados en la rotonda de comidas su enajenación, sirviendo de canal para la transferencia, enajenación y/o adquisición para lo cual el CENTRO ANDINO presentaría una oferta de compra de tales locales.

Ningún impedimento existía para que los titulares de los locales de la rotonda de comidas pudieran enajenar sus locales a terceros, pero se trataba de un negocio de conveniencia mutua, pues los ocupantes mejorarían sus instalaciones conservando su mercado natural y tendrían un nuevo local, contando con un excelente canal para salir de su antiguo inmueble.

Con el esquema anterior se pretendía beneficiar en primer lugar no sólo a los propietarios del CENTRO ANDINO, sino especialmente a quienes tuvieran allí instalado un negocio de comida, a quienes se les concedió una opción de adquisición con un descuento del 15%, mientras que los restantes propietarios tendrían derecho a un descuento sólo del 10%.

El término para aceptar la opción con que contaban los propietarios de establecimientos de comida expiraba el 7 de diciembre de 2004 y a partir de allí los destinatarios y las condiciones de descuento serían diferentes. De ahí pues, que la parte CONVOCADA aduce que la opción concedida a los propietarios de LOS POLLITOS, se extinguió por vencimiento del plazo señalado, sin que hubiera sido ejercida por sus destinatarios.

Posteriormente se comunicó a los interesados, particularmente a los propietarios del local 331, que contaban con un plazo hasta el 31 de enero de 2005 para hacer uso de la opción de compra aludida, con un 10% de descuento. No obstante, LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ dejaron vencer el plazo “pues nunca presentaron LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 6 propuesta alguna de adquisición en el término fijado”.

Es por ello, que al referirse al hecho sexto, la CONVOCADA señala que no es cierta la forma en que está redactado, en la medida en que en febrero 3 de 2004 los CONVOCANTES no pudieron haberse acogido a la opción aludida, por la elemental razón de que no gozaban de ella, destacando que “se trató de revivir, trasnochadamente, una opción extinguida” y censurando que LOS CONVOCANTES hubieran enviado una carta manifestando acogerse a la opción de compra de 21 locales, cuando lo autorizado era presentar propuesta por uno solo.

Destaca la CONVOCADA que “el texto del acta No. 150 que como anexo 10 acompañaron LOS CONVOCANTES con la demanda difiere de su original…” por lo que invocando el artículo 269 del C.P.C. no lo admite, aduciendo que al utilizar dicho documento, los CONVOCANTES pretenden convencer al Tribunal que la opción concedida en febrero 14 de 2005 estuvo amarrada o atada a la venta del local 331, lo cual no es cierto.

El 6 de abril de 2005 la sociedad Archie´s de Colombia S.A. (en adelante ARCHIE´S) a través de su Representante Legal, manifestó su interés en la adquisición del local 406 expresando su intención de adquirirlo o tomarlo en arrendamiento con opción de compra, ante lo cual EL CENTRO ANDINO, a través de OSPINAS, en mayo 10 de 2005 y con el fin de que hicieran uso de la opción y adquirieran el local mencionado, informó al respecto a los propietarios del local 331.

Con base en ello, aduce que EL CENTRO ANDINO respetó íntegramente la opción otorgada, la cual no fue ejercida por los CONVOCANTES, quienes en ese entonces carecían de los recursos económicos y no habían gestionado su obtención a pesar de haber contado con más de tres meses para hacerlo y reitera que la opción concedida nunca fue a término indefinido, ni estuvo sujeta a la venta del local 331.

Igualmente, insiste en que dentro del término concedido no se recibió oferta por el local 406, por lo cual El CONSEJO estaba plenamente facultado para precisar las condiciones de enajenación, arriendo, destino o uso del mismo. Con respecto a los perjuicios derivados de la obra, aduce principalmente que los pormenores del proyecto fueron conocidos por los CONVOCANTES quienes tuvieron participación activa en su desarrollo, dado que la señora HILDA LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 7 CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ formaba parte integrante del CONSEJO, por lo cual buena parte de las decisiones allí tomadas lo fueron con el concurso de ésta.

De igual forma, señala que los inconvenientes y perjuicios que generó la obra, fueron mitigados por EL CENTRO ANDINO y Colpatria, según lo estipulado en el contrato de transacción celebrado entre Colpatria y Seguros Colpatria y con base en el cual, estas sociedades cancelaron $70.288.958 por concepto de daños y perjuicios patrimoniales infringidos a los CONVOCANTES, incluyendo aquellos por concepto de lucro cesante.

4. LA CONTROVERSIA PLANTEADA De los hechos expuestos por la parte CONVOCANTE, ésta deduce sus pretensiones, de la manera como quedaron consignadas en la reforma de la demanda, así: 4.1. Pretensiones: “Principales: Primera: Que se declare que EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL incumplió el contrato de opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino que es un componente del CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL, celebrado con JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ.

Segunda: Que como consecuencia de la anterior declaración se declare que EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL está obligado a cumplir la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, al precio que se había ofrecido a mis mandantes en el año 2005 y adicionalmente con el descuento del quince por ciento (15%).

Cuarta: Que se condene al EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a indemnizar a JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, todos los perjuicios que les ha generado la construcción del cuarto piso del Centro Comercial Andino. Quinta: Que se condene al CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar las costas y los gastos que ha generado para JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ el presente trámite.

Subsidiarias: Primera: Que se declare que EL CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL abusa de su derecho, en perjuicio de JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, al tomar la determinación de conservar para si la propiedad del local 406 del Centro Comercial Andino que es un componente del CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL, local que se encuentra actualmente en construcción, impidiendo que JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ puedan ejercer la opción de compra del mencionado local 406.

Segunda: Que así mismo se declare que JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, tienen derecho a ejercer la opción de compra del local número CUATROCIENTOS SEIS (406) del Centro Comercial Andino, al precio que se había ofrecido a mis mandantes en el año 2005 y adicionalmente con el descuento del quince por ciento (15%).

Cuarta: Que se condene al CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a indemnizar a JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ, todos los perjuicios que les ha generado la construcción del cuarto piso del Centro Comercial Andino. Quinta: Que se condene al CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar las costas y los gastos que ha generado para JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS e HILDA CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ el presente trámite”.

El Tribunal advierte que en audiencia de abril 10 de 2008 y según consta en acta No. 13 de esa fecha el apoderado de la parte convocante desistió de las pretensiones cuartas principal y subsidiaria de la reforma de la demanda. 4.2. Excepciones: Por su parte, la CONVOCADA se opuso a la prosperidad de las pretensiones precedentes invocando las siguientes excepciones: a. Extinción de cualquier Opción de Compraventa / Inexistencia de la Obligación. La CONVOCADA hace consistir esta excepción en la consideración de que para facilitar el proyecto de ampliación del centro comercial, EL CENTRO ANDINO resolvió conceder una opción preferencial a los usuarios de la antigua rotonda de comidas e incluso a los propietarios del local 331 que, aunque no formaban parte de la misma, si tenían negocio de esta naturaleza en el tercer piso, opción LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 10 consistente en un beneficio equivalente al 15% de descuento sobre el precio de los locales, válido inicialmente hasta el 7 de diciembre de 2004.

Señala que llegado dicho plazo los CONVOCANTES no formularon oferta de adquisición del local, por lo cual la opción concedida expiró y ningún compromiso puede desprenderse de ella. Agrega la CONVOCADA que el 20 de enero de 2005 se extendió una nueva opción de compra, entre otros, a los CONVOCANTES, con el 10% de descuento sobre el precio de lista, respecto a la cual tampoco enviaron nunca propuesta dentro del plazo indicado, que esta vez vencía el 31 de enero de 2005, procediendo después de dicha fecha, el 3 de febrero de 2005, a tratar de acogerse a la opción de compra de 21 locales, sin ofrecer un precio específico, por lo que según la CONVOCADA los interesados dejaron vencer una vez más la opción concedida.

Finalmente, EL CENTRO ANDINO les otorgó a los CONVOCANTES una nueva opción de compra del local 406 con un descuento del 15%, previéndose que de existir una propuesta de un tercero interesado en la adquisición del mismo se les concedería a ellos la opción, la cual también se extinguió por no haber sido ejercida por los CONVOCANTES, por lo que finalmente, en octubre de 2005, EL CENTRO ANDINO concedió arrendamiento con opción de compra a ARCHIE´S. b. Ineficacia de la Opción / Nulidad Absoluta Señala la CONVOCADA que según la ley, si la “opción no estuviere sometida a un término o condición, será ineficaz” aduciendo que según lo resuelto por EL CONSEJO el 14 de febrero de 2005, la posibilidad que concedió a los CONVOCANTES para adquirir el local 406 no consignó plazo para el ejercicio de la opción, como sí lo hizo en las dos opciones anteriores, por lo cual el Tribunal debe reconocer y declarar la ineficacia invocada, según el artículo 23 de la Ley 51 de 1918. c. Ausencia de Competencia del Tribunal Insiste la CONVOCADA en que los asuntos sometidos a consideración del Tribunal no se relacionan con obligaciones y derechos contenidos en el Reglamento de Copropiedad, pues una eventual opción para adquirir un local es un acto jurídico que no es propio del Reglamento de Propiedad Horizontal, ni tampoco LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 11 corresponde a un derecho u obligación emanada de aquel.

Resalta que ninguna de las cláusulas del aludido reglamento se refiere a la opción privilegiada para adquirir inmuebles, aunque se trate de bienes cobijados por aquel. d. No se causaron perjuicios imputables al Andino / Hecho de un tercero Reseña la CONVOCADA que EL CENTRO ANDINO contrató a Colpatria bajo la modalidad de administración delegada para que llevara a cabo las labores de construcción relacionadas con la adecuación del CENTRO ANDINO y la construcción de la nueva plazoleta de comidas y que en la cláusula décima tercera del contrato se convino que el contratista, Colpatria, sería el único responsable por los daños y perjuicios causados al CENTRO ANDINO y a terceros, concluyendo por tanto que los daños invocados en la demanda, si se prueban y cuantifican, obedecerían a hechos ajenos a la CONVOCADA y exclusivamente imputables a un tercero ajeno al reglamento de Propiedad Horizontal, como lo es Colpatria. e. Transacción / Enriquecimiento sin causa / Cosa Juzgada / Extinción de la obligación por pago / Cobro de lo no debido.

Advierte la CONVOCADA que la parte CONVOCANTE suscribió un contrato de transacción con Colpatria y con Seguros Colpatria a través del cual se convino como valor total por los daños y perjuicios patrimoniales sufridos por LOS POLLITOS en cuantía de $70.288.958, suma de dinero que fue cancelada y recibida por el señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ, por lo cual la totalidad de los daños reclamados en el litigio se encuentran indemnizados, por lo que existe una extinción de las obligaciones por transacción y pago, con efecto de cosa juzgada y por ende implicando un cobro de lo no debido y un enriquecimiento sin causa para los CONVOCANTES. f. Excepción Genérica.

Finalmente, la parte CONVOCADA se acoge de antemano a cualquier otra excepción que resulte probada en el proceso, según lo establecido en el artículo 306 del C.P.C. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 12 4.3.

Réplica De Las Excepciones: En ejercicio del derecho consagrado en el artículo 429 del C.P.C., el 25 de octubre de 2007, el Tribunal ordenó correr traslado de las excepciones propuestas por la parte CONVOCADA, así como en la contestación de los llamamientos en garantía, para que la CONVOCANTE se pronunciara sobre ellas y pidiera las pruebas que pretendiera hacer valer, traslado que se surtió entre los días 7, 8 y 9 de noviembre de 2007, y fue descorrido por ésta el 9 de noviembre de 2007 manifestándose sobre la discrepancia existente frente al texto del acta 150, solicitando verificar lo pertinente con la exhibición de documentos correspondiente, ampliada a correos electrónicos cruzados entre las partes y señalando que, en efecto, el contrato de transacción invocado por la parte demandada existió, pero que el apoderado de la DEMANDADA no conoció oportunamente de su existencia, por lo cual no excluyó las pretensiones cuartas al momento en que se reformó la demanda.

5. DESARROLLO DEL TRÁMITE ARBITRAL Una vez concluida la etapa pre-arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, y después de la audiencia de instalación correspondiente, el proceso se desarrolló, resumidamente, de la siguiente manera: 5.1. El 30 de Mayo de 2007, se comunicó a la Procuraduría la integración e instalación del Tribunal, para los efectos del Decreto 262 de 2000. 5.2.

El 5 de Junio 5 de 2007, según consta en el acta No. 2, el Tribunal admitió la demanda y ordenó su traslado a la parte CONVOCADA, por el término de diez (10) días. 5.3. El 7 de Junio de 2007, la parte CONVOCANTE reformó la demanda especialmente para modificar algunas pretensiones, adicionar la materia de la exhibición y pedir un interrogatorio de parte.

El 20 de Junio de 2007, se notificó el auto admisorio de la demanda al apoderado de la parte CONVOCADA. 5.5. El 25 de Junio de 2007, el apoderado de la parte CONVOCADA interpuso recurso de reposición contra el auto admisorio pidiendo la revocación del mismo y el rechazo de la demanda, por considerar que la cláusula compromisoria es ajena a los hechos materia de controversia. 5.6.

El 28 de Junio de 2007, la CONVOCANTE descorrió el traslado del recurso precedentemente citado y pidió mantener incólume la providencia recurrida. 5.7. El 5 de Julio de 2007, la Procuradora Judicial II para asuntos civiles manifestó al Tribunal arbitral que “de conformidad con la competencia otorgada por el artículo 45 del Decreto Ley 262 de 2000 a los Procuradores Judiciales en lo que respecta a los Tribunales de Arbitramento, su intervención sólo es necesaria para defender el orden jurídico, el patrimonio público, las garantías y derechos fundamentales, individuales, colectivos o del medio ambiente.”, agregando que sólo en caso de configurarse una de dichas causales, dicha entidad estará vigilante para lo de su competencia. 5.8.

El 12 de Julio de 2007, el Tribunal arbitral confirmó en todas sus partes la decisión del 5 de junio de 2007 que resolvió la admisión de la demanda y ordenó la continuación del trámite. 5.9. El 30 de Julio de 2007, la parte DEMANDADA contestó la demanda por conducto de apoderado. 5.10. El 30 de Julio de 2007, la parte DEMANDADA llamó en garantía a CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A., en razón de lo dispuesto por el artículo 57 del C.P.C. 5.11.

El 30 de Julio de 2007, la parte DEMANDADA llamó en garantía a: i) CHUBB DE COLOMBIA COMPAÑÍA DE SEGUROS S.A.; ii) LA PREVISORA S.A. COMPAÑÍA DE SEGUROS; iii) COMPAÑÍA DE SEGUROS COLPATRIA. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 14 5.12.

El 30 de Julio de 2007, la parte DEMANDADA igualmente formuló llamamiento en garantía a ASEGURADORA COLSEGUROS S.A., de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 57 del C.P.C. 5.13. El 13 de Agosto de 2007, como consta en el acta No. 5, el Tribunal admitió los llamamientos en garantía a las cinco compañías mencionadas en los numerales 1.13, 1.14 y 1.15, ordenando tenerlas como litis consortes facultativos, por cumplir aquellos los requisitos de ley y ordenó la citación para que comparecieran al proceso dentro de los cinco (5) días siguientes a aquel en que recibieran la notificación correspondiente. 5.14.

El 4 de Septiembre de 2007, ASEGURADORA COLSEGUROS S.A. por conducto de apoderado interpuso recurso de reposición para que se revocara el auto admisorio de la demanda y se procediera a rechazar ésta de plano. 5.15. El 6 de Septiembre de 2007, CONSTRUCTORA COLPATRIA contestó la demanda por conducto de apoderado. 5.16. El 13 de Septiembre de 2007, LA PREVISORA S.A. compañía de seguros, contestó la demanda por conducto de apoderado. 5.17.

El 13 de Septiembre de 2007, CHUBB DE COLOMBIA COMPAÑÍA DE SEGUROS S.A. contestó la demanda por conducto de apoderado. 5.18. El 17 de Septiembre de 2007, SEGUROS COLPATRIA S.A. contestó la demanda por conducto de apoderado. 5.19. El 20 de Septiembre de 2007, el Tribunal rechazó la reposición de ASEGURADORA COLSEGUROS, y fijó honorarios y costos adicionales derivados de la vinculación de los llamados en garantía. 5.20.

El 25 de Octubre de 2007, como consta en el acta No. 8, el Tribunal dio por recibidas las manifestaciones de las compañías Aseguradora Colseguros S.A. y Constructora Colpatria S.A. según las cuales decidieron no hacer LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 15 parte del trámite arbitral.

En esa misma providencia, el Tribunal ordenó correr traslado de la reforma de la demanda y dispuso correr posteriormente traslado de las excepciones propuestas. 5.21. El 30 de Octubre de 2007, el apoderado de la parte DEMANDANTE comunicó al Tribunal el fallecimiento del señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ, y pidió que se reconociera la sucesión procesal en cabeza de su esposa e hijos, en los términos del artículo 60 del C.P.C. 5.22.

El 2 de Noviembre de 2007, la parte CONVOCADA contestó la reforma de la demanda. 5.23. El 20 de Noviembre de 2007, como consta el acta No. 9, el Tribunal admitió la sucesión procesal del señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS, y admitió a CHUBB DE COLOMBIA, SEGUROS COLPATRIA y LA PREVISORA, como litis consorcios facultativos. 5.24. Los días 28 de Noviembre de 2007, Febrero 5 de 2008 y Marzo 7 de 2008 se produjeron varios intentos de conciliación entre las partes en litigio. 5.25.

El 7 de Marzo de 2008, se celebró la primera audiencia de trámite. Por consiguiente, allí se analizó el contenido y alcance de la cláusula compromisoria, se determinó la competencia del Tribunal para definir el presente litigio, y previos los intentos de acercamiento entre las partes se declaró fracasada la instancia conciliatoria. (folio 292 y siguientes Cuaderno Principal No. 2) En esa misma audiencia el apoderado de la CONVOCADA interpuso recurso de reposición contra el auto que declaró la competencia, del cual se corrió traslado a las partes, quienes formularon la argumentación correspondiente coadyuvando el recurso las llamadas en garantía y pidiendo el apoderado de la CONVOCANTE mantener la providencia impugnada. 5.26.

El 10 de Abril de 2008, como consta en el acta No. 13 (folio 318 Cuaderno Principal No. 2) se continuó la primera audiencia de trámite y en ella el LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 16 Tribunal procedió a: i) Confirmar en todas sus partes su competencia; ii) Revocar las aceptaciones de los llamamientos en garantía a las sociedades CHUBB DE COLOMBIA S.A., SEGUROS COLPATRIA S.A., LA PREVISORA COMPAÑÍA DE SEGUROS por cuanto el apoderado de la CONVOCANTE reconoció expresamente que los daños causados con ocasión de la construcción ya fueron pagados; iii) Disponer restituir los dineros pagados por honorarios y gastos a las entidades llamadas en garantía antes mencionadas; iv) Decretar la práctica de las pruebas pedidas por las partes y algunas de oficio. 5.27.

El 22 de Julio de 2008, según consta en el acta No. 17, se dispuso el cierre de la etapa probatoria. 5.28. El 28 de Agosto de 2008, como consta en el acta No. 18, se celebró la audiencia de alegatos de conclusión.

6. ALEGATOS FINALES DE LAS PARTES En audiencia celebrada el 28 de Agosto de 2008 los apoderados de las partes expusieron ante el Tribunal sus alegatos de conclusión y de acuerdo con lo dispuesto por la ley, entregaron resumen escrito de los mismos, de los cuales se destaca: 6.1. Argumentación de la parte CONVOCANTE En primer término, efectuó un resumen de los antecedentes del caso, de la manera como a su juicio considera que han quedado demostrados, centrando los mismos fundamentalmente en la comunicación del 14 de febrero de 2005 del CONSEJO, mediante la cual se les otorgó una opción de compra a los propietarios del local 331 sobre el local 406, con descuento del 15%, reseñando que ese día EL CENTRO ANDINO advirtió a LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que si OSPINAS presentaba un cliente interesado en comprar el local 406 les informarían tal situación para que pudieran pagar el valor del mismo y que, de no ser posible, EL CENTRO ANDINO, otorgaría la primera opción de compra al interesado propuesto por OSPINAS.

Agregó que el 6 de abril de 2005 ARCHIE´S manifestó a EL LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 17 CENTRO ANDINO su interés en comprar o arrendar el local 406 y que el 10 de mayo de 2005 OSPINAS comunicó a JOSÉ MARÍA GÓMEZ CARDENAS que contaba con una oferta de compra del local 406, por lo que le informó que podría hacer uso de la opción preferencial estipulada a su favor.

Complementó afirmando que el 17 de mayo de 2005 la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ manifestó a OSPINAS que no habían recibido ninguna oferta de compra del local 331, del cual resultarían los recursos para ejercer la opción. Agregó que el 15 de julio ARCHIE´S reiteró su interés en tomar en arriendo el local aludido, indicando que tendría la primera opción de compra en caso de venta y que el 25 de agosto de 2005 el Comité Técnico había tomado la determinación de dejar para la copropiedad unos locales, entre ellos el 406, por lo cual el mismo no había sido objeto ni de opción de compra, ni de contrato de compraventa entre EL CENTRO ANDINO y ARCHIE´S. Concluyó la primera parte de su alegato señalando que el 7 de septiembre de 2005 la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ informó al CENTRO ANDINO que había recibido dos ofertas de compra del local 331, pero que la aceptación de cualquiera de ellas estaba condicionada a que la propiedad horizontal le permitiera ejercer la opción de compra preferencial de un local del cuarto piso, recibiendo como respuesta una carta del 30 de septiembre de 2005 donde la copropiedad le manifestó que no existía ningún local del cuarto piso disponible para la venta.

Complementa indicando que posteriormente, el 20 de octubre de 2005, se firmó el contrato de arrendamiento sobre el local 406 entre ARCHIE´S y EL CENTRO ANDINO. A continuación el apoderado de la CONVOCANTE reseñó la noción de la opción, según algunos doctrinantes y las características que ella tendría aplicables, a su juicio, al caso controvertido.

Expresó que su mandante ejerció la opción de compra el 7 de septiembre de 2005 (Folio 259 Cuaderno Pruebas No. 1) y que “dicha comunicación es clara en el sentido de que ya Constanza de Gómez contaba con los recursos necesarios para la adquisición del local 406 y que estaba dispuesta a llevar a cabo la opción”. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 18 Resaltó a renglón seguido las características de la condición establecida, señalando que ella era resolutoria en la medida en que el derecho de sus mandantes se extinguía si llegaba a cumplirse, negativa, por cuanto se ató la vigencia de la opción a que no se cumpliera el hecho futuro; casual, por cuanto dependía de la voluntad de un tercero y determinada, pues existía un término dentro del cual había de cumplirse, referido al año siguiente a la celebración del contrato de opción, según lo dispuesto por la Ley 151 de 1918.

Resaltó luego el señor apoderado que la condición resolutoria no ocurrió, por cuanto la opción real que planteaba ARCHIE´S fue la de arrendar “…y la tal opción de venta fue más bien una expectativa que querían tener más en forma teórica que otra cosa”, porque en su oferta jamás contempló la posibilidad de obligarse a comprar si EL CENTRO ANDINO así lo decidía. Más adelante el señor apoderado hizo una disertación sobre la conducta procesal de los funcionarios del CENTRO ANDINO, y la significación del silencio de su representada.

Para concluir alegó el exponente que su teoría sobre el abuso del derecho por parte del CENTRO ANDINO la hace consistir en que el 14 de febrero de 2005, según consta en el acta 150 se confirió una opción a su poderdante para adquirir el local 406 con el 15% de descuento, la cual quedó sometida a condición resolutoria consistente en que resultara un cliente interesado en comprar el local 406, argumentando que tal situación realmente no se presentó para el contrato que se celebró con ARCHIE´S, pues éste era de arrendamiento y no de compra.

“Es en tal estado de cosas en que el Centro requiere a mi poderdante para que haga uso de su opción de compra y como este no la puede ejercer en tal momento, el CENTRO da por cumplida la condición resolutoria y se declara liberado de la obligación de vendérselo a mi poderdante en las condiciones convenidas”. Resalta entonces que “…la condición resolutoria no se cumplió a cabalidad, pues faltó la concesión de la opción de compra a ARCHIE´S y la aceptación de esta firma, lo cual no ocurrió…”.

Finalmente se pronunció sobre las excepciones que considera relevantes para el caso en controversia, concluyendo que se ha demostrado la responsabilidad del LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 19 CENTRO ANDINO por haber abusado de su derecho y no haber cumplido con una opción vinculante, lo cual lo hace civilmente responsable frente a la parte CONVOCANTE. 6.2.

Argumentación de la parte CONVOCADA A su turno, el apoderado de la parte DEMANDADA empezó por citar la cláusula arbitral aplicable al proceso, contenida en el artículo octogésimo sexto del Reglamento de Copropiedad, para luego reseñar las excepciones propuestas por su representada, señalando que dentro de ellas se centra en las denominadas “extinción de cualquier opción de compraventa / inexistencia de la obligación” y las de “ineficacia de la opción / nulidad absoluta”, mencionando adicionalmente que respecto a la competencia, se remite a lo alegado previamente en las oportunidades procesales en que ésta fue debatida.

A continuación desarrolló un marco teórico que contiene las características de la institución jurídica de la opción, con señalamiento de doctrina nacional y extranjera, con especial énfasis en la extinción de la opción, para concluir que “la falta de ejercicio oportuno de ésta extingue el compromiso del opcionante quien, por tanto, recupera a plenitud su libertad respecto del objeto de su unilateral concesión” A continuación el apoderado de la CONVOCADA hizo lo que el mismo llamó una breve referencia a la doctrina de los actos propios, señalando que en su sentir los demandados han actuado a los fines de sus pretensiones en contravía de su conducta previa, lo cual constituye una reiteración del principio de la buena fe la cual impide “venire contra factum proprium nulli conceditur” o “non concedit venire contra factum proprium”, para concluir que hay “suficiente y categórico respaldo para rechazar las actuaciones erráticas y contradictorias de los demandantes” y con ello las pretensiones de la demanda.

En el acápite quinto de su alegato, la CONVOCADA hizo un recuento sobre el proyecto de reforma del CENTRO ANDINO, destacando la evolución que tuvo el concepto de la misma, cuando se pasó a la alternativa de construir el cuarto piso, para lo cual mencionó diversos testimonios, el interrogatorio de parte de su representada y de la demandante señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, diversas fotografías y gráficos, concluyendo que el proceso de remodelación del LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 20 CENTRO ANDINO tuvo como punto de partida la mejoría de la antigua rotonda para de allí ir migrando hacia el traslado completo de la plazoleta de comidas a un nuevo cuarto piso, con un acceso independiente del local 331; el desarrollo del proceso de concertación adelantado con los propietarios de la antigua rotonda de comidas; el señalamiento de que los DEMANDANTES pese a contar con una oferta superior en cerca del 25% con respecto al avalúo del inmueble estimaron el mismo en un precio que excedía en 150% el avalúo de la Lonja.

En otro acápite de su alegato, el señor apoderado en mención se dedicó a destacar el conocimiento pleno y la participación que tuvieron los demandantes en el proyecto de reforma del CENTRO ANDINO, concluyendo que de las 15 reuniones del CONSEJO celebradas entre el 13 de mayo de 2004 y 24 de mayo de 2005, en catorce de ellas, o sea el 93.3% se trató el tema del proyecto de remodelación; que la DEMANDANTE CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ asistió con voz y voto a 12 de las 15 reuniones, o sea al 80% de las mismas y en una de las tres reuniones a que faltó fue representada por su hija, con lo cual el anterior porcentaje se eleva al 86.7%; que de las 14 actas del CONSEJO sobre las que existe evidencia en el proceso de aprobación, la DEMANDANTE estuvo en 11, o sea en el 78.6% y en ninguna de ellas dejó sentada inconformidad o desacuerdo con el texto del acta que estaba aprobando, todo lo cual lo avaló con transcripciones de las actas correspondientes y apartes de las declaraciones de algunos de los deponentes dentro del proceso.

El punto C del capítulo 5 del alegato que se resume, lo dedica la CONVOCADA a destacar la independencia entre el proyecto de remodelación del tercer piso y el proyecto de construcción del cuarto piso, concluyendo que para llevar a cabo la obra de este último, no era necesario ni indispensable que EL CENTRO ANDINO adquiriera los locales de la antigua rotonda de comidas, pues para nada se necesitaban a fin de acceder a la nueva plazoleta de comidas y que la adquisición de los locales resultantes de la construcción del cuarto piso no estaba, en forma alguna condicionada, ni dependía de que los propietarios de los locales de la antigua rotonda de comidas enajenaran al CENTRO ANDINO o a terceros los mismos, todo lo cual lo ilustra el exponente con testimonios y trascripciones de las piezas del proceso.

Señaló el aludido apoderado que “tan elocuente y categórico silencio por parte de los demandantes respecto de una sesión del Consejo Directivo y de un Acta, donde estuvieron representados a través de Constanza De Gómez, no puede conducir a conclusión diferente de que para el 2 de febrero de 2005, una vez expirados los plazos tanto para opcionar un local con descuento del 15%, como para opcionar un local con descuento del 10%, los demandantes no habían hecho uso de ninguna de las dos opciones y, por consiguiente, carecían de cualquier derecho…” (resaltado del propio texto).

A continuación se hizo un análisis de la opción del 14 de febrero de 2005, destacando principalmente apartes de las actas del CONSEJO, aduciendo que la parte demandante aportó una inexacta versión del acta 150 que contendría los términos de la opción, que son radical y sustancialmente diferentes a los del acta oficial, procediendo a hacer las comparaciones correspondientes entre sus textos.

Agregó que “no obra en el proceso evidencia alguna de gestiones adelantadas por los Demandantes a fin de obtener recursos para adquirir y pagar el local 406”, concluyendo que “…al no hacer los Demandantes el pago del monto requerido en la carta de Ospinas del 10 de mayo de 2005, el Centro Andino, por intermedio de su Consejo de Administración, quedó en capacidad de “libremente otorgar la primera opción de compra al interesado”, como textualmente reza el texto de la opción otorgada a los Demandantes el 14 de febrero de 2005”.

Concluye que es patente que los DEMANDANTES no hicieron uso de las prerrogativas de que disponían al amparo de la opción del 14 de febrero de 2005, en tanto que EL CENTRO ANDINO, por su parte, adelantó y concluyó negociaciones con ARCHIE´S firma que desde el principio de las conversaciones exigió la primera opción de compra como requisito para su vinculación. Para concluir el análisis probatorio, el apoderado de la CONVOCADA se refiere en el punto F del capítulo 5 mencionado al supuesto “abuso de derecho” por parte del CENTRO ANDINO, argumentando que si EL CENTRO ANDINO conservó el local 406, fue porque ninguno de los copropietarios del mismo y, particularmente, los demandantes se hicieron a su propiedad, a pesar de las oportunidades otorgadas al efecto que, en el caso de los DEMANDANTES, fueron no sólo una sino tres, que éstos resolvieron no aprovechar, por propia y autónoma decisión, aferrados equivocada y tendenciosamente a la inexistente conexión entre la venta del local 331 y la compra del local 406.

Concluye el apoderado en mención con un capítulo 6 de observaciones finales según el cual no hay margen para la prosperidad de ninguna de las pretensiones (principales o subsidiarias) de la demanda aduciendo que, por el contrario, ha quedado establecida la viabilidad de las excepciones relevantes, por lo que pide dejar sin piso las pretensiones de la demanda y solicita despacharlas negativamente y condenar a los demandantes al pago de las costas y gastos del proceso.

7. LAS PRUEBAS Y SU EVALUACIÓN De las principales pruebas aportadas o invocadas por las partes en apoyo de sus respectivas posiciones, el Tribunal considera conveniente resaltar como soporte de su decisión las que más adelante se indican. El Tribunal destaca que para las trascripciones de declaraciones y testimonios se han tenido en cuenta la versiones completas correspondientes y además, las observaciones sobre las mismas presentadas por la parte CONVOCADA que obran en los folios 390 y siguientes del Cuaderno de Principal No. 2, no obstante lo cual éstas no se encuentran incluidas en las citas.

La pretensión primera de la demanda, tal como ha quedado transcrita en el punto 4.1., alude de manera genérica al presunto incumplimiento del contrato de opción de compra del local 406 del CENTRO ANDINO y las demás pretensiones subsiguientes son consecuenciales de la misma, por lo que resulta pertinente revisar una a una las diversas opciones sobre el aludido local que aparecen evidenciadas en el proceso, con énfasis particular en la última de ellas, en los siguientes términos: 7.1.1.

El CENTRO ANDINO, Generalidades, Remodelación y conocimiento de LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ sobre la situación y las opciones en general. 7.1.1.1. La prueba documental. i. Como antes ha quedado expuesto, no cabe duda alguna que el conflicto que ocupa ahora la atención del Tribunal deriva del Reglamento de Propiedad Horizontal del CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, el cual comprende a los copropietarios de locales comerciales ubicados en el mismo.

En este sentido, es claro que LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ tienen tal calidad, como quiera que figuran como propietarios del local No. 331 de dicho CENTRO COMERCIAL, pues así lo acredita el folio de matricula inmobiliaria No. 50C-1322026 (Folio 3 Cuaderno de Pruebas No. 1), derivado de la escritura de LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 24 compraventa No. 1497 de 1 de junio de 1993 de la Notaría 44 de Bogotá (Folios 5 y ss Cuaderno de Pruebas No. 1). ii.

El Reglamento de Copropiedad del CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, por su parte, consta en la escritura pública No. 0083 del 22 de enero de 1993 de la Notaría 44 de Bogotá que se encuentra protocolizada dentro de la mencionada en el punto anterior (Folio 5 y ss Cuaderno Pruebas No. 1). iii. El reglamento de copropiedad fue modificado por la escritura pública No. 0400 del 9 de marzo de 2004 de la Notaría 44 de Bogotá (Folios 119 y ss Cuaderno Pruebas No. 1) y la cláusula compromisoria consta en el artículo octogésimo sexto (86) del mismo (Folios 206 a 208 Cuaderno Pruebas No. 1). iv.

El 16 de marzo de 2004, tal como consta el acta No. 013 de la Asamblea General Ordinaria de Copropietarios del CENTRO ANDINO, se eligió como miembros suplentes de la Junta Directiva al señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ y/o a la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ y obran en el Cuaderno de Pruebas No. 2 del expediente las actas del Consejo de Administración correspondientes a toda la etapa constructiva del cuarto piso del CENTRO COMERCIAL, a casi todas las cuales asistió la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ y en ellas, prácticamente sin excepción, se trataron siempre los temas de la remodelación de la rotonda de comidas, el nuevo proyecto, etc.

Aparece presente entonces en las reuniones de que dan cuenta las actas 139 del 13 de mayo de 2004; 140 del 17 de junio de 2004; 141 del 29 de julio de 2004; 142 del 26 de agosto de 2004; 143 del 7 de septiembre del 2004; 144 del 30 de septiembre del 2004; 145 del 14 de octubre del 2004; 147 del 30 de noviembre del 2004; 149 del 2 de febrero del 2005; 154 del 24 de mayo del 2005; 159 del 21 de octubre del 2005 y 161 del 5 de diciembre del 2005.

Además, a la reunión de dicho órgano celebrada el 14 de febrero de 2005 de que da cuenta el acta No. 150, no asistió la señora CONSTANZA DE GÓMEZ, pero sí la señorita NATALIA GÓMEZ, su hija, en representación de aquella. v. Obra también en el expediente el acta No. 014 de la Asamblea del 7 de diciembre de 2004 donde se aprobó el proyecto constructivo del cuarto piso, LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 25 con el voto favorable del señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ, como propietario del local 331 (Folios 355 y ss Cuaderno Pruebas No. 1).

Por consiguiente, la prueba documental es generosa en cuanto se refiere a la estructura y funcionamiento de la copropiedad por una parte; por otra, a la proyección y ejecución de la remodelación que sirve de base al conflicto que hoy se litiga y, finalmente, a la participación en el mismo de los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que originalmente constituyeron la parte DEMANDANTE, no obstante lo cual el Laudo se detiene en otras piezas procesales para corroborar la anterior, como sigue. 7.1.1.2.

Interrogatorio de parte de la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ Visto lo anterior es pertinente resaltar lo contenido en la declaración de parte rendida por la señora FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, quien interrogada por el apoderado de la parte CONVOCADA y por el Tribunal ratificó algunos puntos de interés para el caso, así: “DR. GAMBOA: Pregunta No. 3.

Diga cómo es cierto sí o no, que el programa de comercialización preferencial para los locales de la antigua plazoleta de comidas, extensivo al local 331 de su propiedad fue propuesto, debatido y aprobado por el consejo de administración del Centro Comercial Andino del cual usted formaba parte? SRA. DE GOMEZ: Sí, fue hecho, estuvo en la negociación, pero siempre diciendo que era un local al preferido, era un local que necesitaba el Centro Comercial para desarrollar el tercer porque en el tercer piso iba a ser donde se iba a hacer la plazoleta de comidas, no iba a ser en el cuarto, o sea a mi siempre me decían que me querían comprar el local porque en principio todos los proyectos que se hicieron fue para el tercer piso, no para el cuarto, el cuarto piso surgió fue después, entonces a mi siempre me dijeron que si daba como contraprestación a otro local mi local, el local 331.

(…)” LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 26 7.1.1.3.

Interrogatorio de parte de la Representante Legal del CENTRO ANDINO A su turno, la señora Representante Legal de la parte CONVOCADA manifestó entre otras cosas en su declaración: “SRA. FERRO: Cuando se trataron los temas de la rotonda mientras fui yo secretaria estuvo presente la señora Constanza deliberaba y estaba presente en todos los temas de la rotonda, como en todos los demás temas… (…) DR. CUBEROS: Por qué se le concedieron a la familia Gómez esas opciones? SRA.FERRO: A ellos se les concedieron tres opciones, la primera digamos que no a ellos, a todos los propietarios del Andino y según grupos, el primer grupo fue a los propietarios de las rotondas de comidas y a los del 331…” Para el desarrollo del cuarto piso se le dio a la familia Gómez la posibilidad inicial de que ellos opcionaran en el cuarto piso con un descuento del 15% por estar ubicados en esa zona, en ese sector que era un ala del Centro Comercial, esa opción vencía el 7 de diciembre el día de la asamblea, esas condiciones fueron claras para todos, incluyendo la señora Gómez que estuvo presente en las reuniones del consejo previas a esa asamblea, la segunda posibilidad que tenía ella de comprar era como cualquier copropietario, esa opción se vencía el 31 de enero y esa era para todos los propietarios del Centro Comercial.

(…) Si el proyecto no es fuerte en locatarios y en arrendatarios, el proyecto muere, el 14 de febrero se le dio a la señora por generosidad de la junta una nueva opción distinta a las que tenía, tuvo 3 meses para LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 27 ejercerla a diferencia de todos los comerciantes que compraron y tuvieron que poner sus recursos, incluso ella para ese mismo entonces estaba comprando en 3 centros comerciales adicionales o adecuando que eran Plaza Imperial, Santafé y Santa Ana, en dos de ellos hoy operan local de Los Pollitos… (…) Archies dice yo estoy interesado en comprar el local lo arriendo con opción de compra, Constanza deja vencer su opción, se le ofrece a Archies, Archies acepta arrendarlo con opción de compra que ese fue el contrato que hicimos que ellos y Archies entra a la terraza de comidas.

(…) Si ella hubiera vendido en ese momento en bloque con sus vecinos, ella dice es que nunca me ofrecieron yo pedí $25 y nunca me ofrecieron por debajo, un local que el avalúo de la Lonja era de 7, si ella hubiera vendido en 14, en 13, en 12, en 14 millones vendieron sus vecinos, le hubiera sobrado dinero para comprar este local, en esa misma junta de mayo los vecinos de ella vendieron en $12 millones más escrituración, yo revisé local por local en cuánto vendieron sus locales, hubo algunos que vendieron en $14.700 otros en $13 dependiendo de la locación del local adentro, si hubieran vendido en 14 les hubiera sobrado dinero, porque hubiera vendido en $1.300 millones y en ese momento le estábamos pidiendo $1.200 con el descuento que tenía del 15%”.

De esta manera, la prolija declaración trascrita precedentemente de manera parcial, corrobora una vez más el conocimiento de los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ del proyecto de remodelación, su participación en el mismo, la existencia de opciones preferenciales de venta de locales por parte del centro comercial y las discrepancias que existieron respecto al precio de venta de los locales, circunstancia esta última que a la postre derivó en la dificultad para que los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ pudieran vender el local 331 y obtener los recursos necesarios para adquirir el local 406.

No duda el LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 28 Tribunal que el local de LOS POLLITOS, propiedad de la parte CONVOCANTE, ocupaba un lugar de privilegio dentro del centro comercial, por una parte, desde el punto de vista económico para efectos de precio y por la otra, desde el punto de vista estratégico para la obra proyectada, de lo cual eran concientes los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, hecho que de seguro condujo a sus particulares exigencias para cualquier eventual enajenación y a una desmesurada confianza en el mantenimiento de las opciones concedidas. 7.1.1.4.

Testimonios El doctor José Hernán Arias Arango, asesor jurídico del CENTRO COMERCIAL, quien por ende participó en diversas etapas de la remodelación y del proceso de venta de los locales, expresó, entre otras cosas en su declaración: “DR. GAMBOA: Usted ha mencionado que doña Constanza de Gómez fue integrante del consejo de administración, recuerda usted si ella conoció, participó y estuvo activamente involucrada en todo el proceso de organización de la comercialización de la rotonda de los locales del cuarto piso? DR. ARIAS: (…) debo también señalar que Constanza participó en las asambleas de copropietarios tanto del segundo semestre de 2004 como el primer semestre de 2005 en donde se aprobaron los dos negocios a que he hecho alusión con un coeficiente de más del 70% y en ningún caso, en las asambleas de copropietarios, ni en las reuniones del consejo de administración Constanza objetó ninguna decisión, por el contrario insisto fueron todas ellas aprobadas por unanimidad.

En ese consejo se aprobaron los plazos, los descuentos, se aprobaron las formas de negociación, se aprobó el negocio del local de Archies y Constanza estaba presente en esas reuniones. (…) LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 29 DR. GAMBOA: En esa reunión del consejo que concluye en el acta 145 del 14 de octubre podría usted decirle al Tribunal si doña Constanza de Gómez estaba plenamente enterada que se trataba de dos proyectos distintos que no estaba atado el uno al otro? DR. ARIAS: Sí, porque ella participó en las decisiones del consejo donde se examinó el tema por una parte y por la otra porque estuvo presente en las asambleas de copropietarios a que hemos hecho alusión de noviembre/04 y enero/05 donde se aprobaron los dos proyectos.” A su turno el doctor Carlos Arturo Calle, presidente del Consejo del CENTRO COMERCIAL, ilustró también en forma amplia al Tribunal sobre todos los pormenores que rodearon la remodelación del CENTRO COMERCIAL y sobre las proyectadas negociaciones con los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, declaración de donde es pertinente destacar: “DR. CALLE: (…) A partir de ese momento Constanza participó activamente en todas las reuniones del Centro Comercial Andino, puede que haya dejado de participar en una pero hasta donde yo recuerdo los miembros del Centro Comercial Andino somos los más juiciosos de este mundo, las asambleas, los consejos son como este consejo que están todas las personas del Centro Comercial Andino, asisten a los consejos, entonces no me atrevería sin lugar a duda a decir que Constanza participó en la mayoría de los consejos y por lo tanto a partir de ese momento, porque es que para nosotros era importante que Constanza supiera porque Constanza era parte integral de ellos y era quien realmente podía mandar la información directa… Constanza entra a formar parte del consejo y empezamos a desarrollar el proyecto.

(…) DR. CUBEROS: Cuando usted dice que Constanza era fundamental, está hablando en el viejo esquema del Centro Comercial y perdió ella, LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 30 perdieron Los Pollitos, perdió importancia estratégica y por ende perdió importancia la adquisición de su local? DR. CALLE: No, cuando yo le digo que era fundamental que se subiera, yo estoy diciendo es que todos, no sólo ella, todos los que estaban en la plaza de comidas era fundamental que liberaran esta área para que esta área se volviera comercial.

(…) Llegamos al mes de febrero se abren las urnas y cuando se hacen las urnas vemos una sorpresa, el local 406 no fue opcionado, había 2 ó 3 locales que estaban interesados en ese local, pero cuando se abrió la urna no estaban interesados…” El doctor Carlos Andrés Arango, presidente de OSPINAS Y CIA S.A., firma que como se sabe fue delegada por el CENTRO ANDINO para la comercialización de los locales, expresó en su declaración sobre el particular: “DR. GAMBOA: Sabe o le consta si los señores José María Gómez o Hilda Constanza Fernández de Gómez fueron integrantes del consejo de administración del Centro Comercial Andino en la época a la cual usted ha venido haciendo referencia? SR. ARANGO: Sí, cuando tenemos invitados al consejo de administración a presentar nuestros reportes de avance del proyecto, o sea previos a la aprobación de la asamblea y posteriores, sin duda nos encontrábamos básicamente con Constanza, porque Constanza pues tiene algunos vínculos comerciales con centros comerciales, está en el negocio y tenemos un conocimiento de Constanza bastante cercano, también con don José María y con la hija de doña Constanza también tuve la oportunidad de estar reunido en alguna oportunidad.

(…) LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 31 SR. ARANGO: Sí, se determinó un procedimiento que como les conté premiaba a quienes estuvieran en el tercer piso y quisieran participar en el cuarto piso…” Finalmente el doctor Luis Eduardo Páez, Vicepresidente de Planeación de OSPINAS corroboró lo antes expuesto por los deponentes precedentes afirmando: “Dr. Páez: (…) Especialmente el tema del local de Los Pollitos era muy… porque cualquier cosa, porque se estaba planteando en ese proceso 2003, 2004, la piedra angular era el local de Los Pollitos, la única manera de subir al cuarto piso era por el local de Los Pollitos, todos esos dibujos, varios arquitectos, creo que todos hicieron dibujos, las escaleras para subir al cuarto piso era por el local de Los Pollitos, por eso era columna vertebral de cualquier cosa que se hiciera el local de Los Pollitos.

Cuando finalmente nosotros asumimos la gerencia intentamos poner en tierra derecha el proceso encontramos una solución de poner las escaleras donde ustedes no las encuentran del tercero al cuarto piso, que es por fuera del local de Los Pollitos y ahí se partía en dos ese proceso porque ya se empezó a ver que el cuarto piso podía ser independiente y que el tercero había que solucionarlo, pero era parte de otro paquete, de otra tarea…”.

Los apartes precedentemente transcritos ratifican las conclusiones arriba expuestas, por lo que no es menester ahondar aún más en si los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ conocían o no el proyecto de remodelación; si tuvieron o no un trato preferencial; si recibieron o no opciones diversas para los nuevos locales, etc., pues las respuestas a todos esos interrogantes son positivas y se encuentran por tanto por fuera de toda duda para el Tribunal, quien sin embargo debe destacar que ese conocimiento, ese trato preferencial y esas opciones de adquisición no fueron gratuitas, ni mucho menos producto de la generosidad de los copropietarios y administradores del CENTRO, como lo han tratado de presentar algunos, sino una consecuencia necesaria de la posición de privilegio que ocupaba el local de LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 32 LOS POLLITOS, que hacía indispensable tener para con sus propietarios muy importantes consideraciones comerciales. 7.1.2.

La opción del 30 de noviembre de 2004 Se ha mencionado como la primera de las opciones conferidas por el CENTRO ANDINO a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ la fechada 30 de noviembre de 2004 respecto a la cual, en cuanto el acervo probatorio permite individualizarla se tiene: 7.1.2.1. La prueba documental El 30 de noviembre de 2004, OSPINAS, a través de su Gerente General, cursó una comunicación a los propietarios de locales comerciales del tercer piso – rotondas de comidas – con atención a CONSTANZA DE GÓMEZ y JOSÉ MARÍA GÓMEZ, local 331, en la cual, como mandataria del CENTRO ANDINO, pidió confirmación escrita sobre: “…1.

Aceptación y/o observaciones de la oferta de compra presentada al local de su propiedad. 2. Confirmar su opción por un local comercial en la nueva área de comidas…”. A continuación, la comunicación aludida señala que los actuales propietarios tienen la primera opción sobre los locales del cuarto piso a un valor de lista preferencial con un descuento de 15%, y que el mismo “expira el día de la asamblea extraordinaria, donde el valor preferencial a copropietarios en general será con un descuento del 10% con apertura de opciones a la asamblea en pleno”, para finalizar el documento citado se pide a los destinatarios “…enviar confirmación escrita a nuestras oficinas de la aceptación del valor ofertado de venta y de la confirmación de la opción a un local del cuarto piso en los días previos a la asamblea del CC ANDINO y poner en firme sus decisiones” (Folio 213 Cuaderno Pruebas No. 1). 7.1.2.2.

Interrogatorio de parte de la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ Al ser interrogada sobre el particular por el apoderado de la parte convocada, la CONVOCANTE señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, manifestó: LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 33 “DR. GAMBOA: Pregunta No. 1.

Diga cómo es cierto sí o no que durante el último trimestre del año 2004, usted como propietaria del local 331 del Centro Comercial Andino fue visitada por las personas designadas para llevar a cabo la comercialización con el fin de presentar el proyecto de ampliación de la plazoleta de comidas de dicho Centro Comercial? SRA. DE GOMEZ: Es cierto.

(…) DR. GAMBOA: Pregunta No. 2. Diga cómo es cierto sí o no que en virtud de lo anterior y a pesar de que el local 331 de su propiedad no formaba parte de la antigua rotonda de comidas, a usted le fue concedida una opción para comprar uno de los futuros locales de la plazoleta de comidas ubicadas en el piso cuarto del mencionado Centro Comercial? SRA. DE GOMEZ: Es cierto a mi se me dio una opción de comprar allá arriba en la plazoleta de comidas, la opción era con la plazoleta de comidas, pero con la diferencia de que mi local era de distintas características.

(…) DR. GAMBOA: Diga cómo es cierto sí o no que usted podía hacer uso de la opción a la que se refirió en la respuesta No. 2, para adquirir un local de la plazoleta de comidas del Centro Comercial Andino ubicada en el piso cuarto con un descuento del 15% hasta el 7 de diciembre/04, fecha convenida para llevar a cabo la asamblea extraordinaria de copropietarios, según consta en el documento No. 35 que ruego poner de presente al absolvente.

SRA. DE GOMEZ: Correcto, quiero aclarar que… LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 34 DR. GAMBOA: La respuesta es? Es que no la escuché. SRA.DE GOMEZ: Esa carta sí la recibí. DR. GAMBOA: No, le estoy preguntando quiero que me conteste la pregunta que hice, diga cómo es cierto que usted podía hacer uso de la opción para adquirir un local de la plazoleta de comidas con un descuento del 15% hasta el 7 de diciembre/04 fecha convenida para llevar a cabo la asamblea extraordinaria, es correcto? SRA. DE GOMEZ: Sí, es correcto.” 7.1.2.3.

Testimonios El doctor Luis Eduardo Páez, Vicepresidente de Planeación de OSPINAS y por tanto conocedor directo del desenvolvimiento del negocio, manifestó al respecto en su declaración: “DR. GAMBOA: Quiero que revise por favor el documento No. 6 que se allegó con la demanda y nos refresque si con tal documento que es una carta del 30 de noviembre/04, antes de la asamblea dirigida a Constanza de Gómez y José María Gómez, se les puso de presente la condición de manifestar su aceptación antes de la asamblea.

SR. PAEZ: Esa carta decía dos cosas uno, formalizar sus observaciones a la oferta, preguntar qué estábamos haciendo de locales de tercer piso y dos, confirmar una opción por el local del cuarto piso… (…) DR. GAMBOA: Recuerda usted si doña Constanza de Gómez envió una comunicación formal antes de la asamblea? SR. PAEZ: No. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 35 DR. DE IRISARRI: No recuerda o no la envió. SR. PAEZ: No la envió.” Aunque las respuestas dadas por la CONCOCANTE y arriba transcritas parcialmente, no permiten por si solas hacer claridad sobre la aceptación o no de la opción en cuestión, el Tribunal da por cierta la afirmación del Representante de OSPINAS antes citado de que en efecto no hubo respuesta positiva para la opción, además, por la especial consideración de que si esa primera opción hubiera sido acogida por la hoy CONVOCANTE, no se habrían dado las opciones subsiguientes y tanto el negocio, como tal vez este Tribunal –de haber existido- habrían tenido un horizonte diferente. 7.1.3.

La opción del 20 de enero de 2005 En el orden de ideas expuesto, siendo claro que la primera opción, la de noviembre, en efecto existió, pero no fue acogida por quien hoy es CONVOCANTE en este Tribunal, o por lo menos no con las formalidades y requisitos necesarios para ejercerla, se ocupa el Tribunal de la segunda de las opciones invocadas citada en el epígrafe, respecto a la cual se tiene: 7.1.3.1.

La prueba documental i. El 20 de enero de 2005, la Gerente General del CENTRO ANDINO dirigió una comunicación al señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS, señalándole que de acuerdo con lo dispuesto por la Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, “…el plazo para los interesados para opcionar máximo un local en el proyecto de la referencia el valor de lista menos el 10% de descuento, vence el próximo 31 de enero; a partir de esa fecha las unidades resultantes podrán ser ofrecidas al público en general…”, lo cual significa que había ocurrido el evento determinante del vencimiento de la primera opción, esto es, que se había celebrado la Asamblea Extraordinaria allí mencionada y que por ello, se les estaba cursando una nueva oferta a los copropietarios mencionados en esta fecha, 20 de enero de 2005, con vencimiento el 31 de enero del mismo año, en las condiciones allí citadas.

En la reunión del CONSEJO celebrada el 2 de febrero de 2005, como consta en el acta No. 149, a la cual como se dijo asistió la señora CONSTANZA DE GÓMEZ, se dio una amplia información sobre las opciones de compra del local en la terraza de comidas, con particulares referencias al local de LOS POLLITOS, señalándose en el numeral 3 del punto 5.

“3. Se envió comunicación a los propietarios de las rotondas informando que se les había autorizado un descuento del 15% debían confirmar el local que habían opcionado inicialmente. Seis de ellos confirmaron, ocho desistieron, entre ellos, el local 331 de Los Pollitos”. (Folios 371 y ss Cuaderno de Pruebas No. 1). iii. A pesar de lo expresado en el punto anterior, el 3 de febrero de 2005 el señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ dirigió una comunicación a OSPINAS, donde manifestó acogerse a la opción de compra de un local próximo a construirse de acuerdo con las siguientes opciones en su orden, señalando a continuación 21 locales. 7.1.3.2.

Interrogatorio de parte de la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ Al ser preguntada la señora de GÓMEZ sobre el supuesto desistimiento mencionado en el acta del CONSEJO, manifestó: “SRA. DE GOMEZ: Nosotros nunca desistimos, jamás desistimos, eso estuvo muy claro, yo nunca desistí sobre mi local, nunca dije nada porque yo ya tenía mi local el 406 ya era de nosotros, es que yo no podía desistir algo que yo ya lo tenía, yo ya tenía esa opción, era mía, además Luis Eduardo me dijo que este local 406 era para nosotros, no podía desistir de ese local.

(…) SRA. DE GOMEZ: Yo nunca desistí de ese negocio, jamás, al contrario siempre dije que estaba muy interesada, es que nosotros lo que más LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 37 queríamos era estar en el cuarto piso, cómo íbamos a querer estar en el tercero si estaba haciéndose una plazoleta de comidas arriba, pues lo lógico era que nosotros estuviéramos era arriba y ya Luis Eduardo nos había dicho mire Constanza este local va a ser para ustedes, además otra cosa, yo no podía desistir porque yo tenía que desistir ante Ospinas.

(…) DR. GAMBOA: Tal vez para puntualizar la pregunta, si ya existía una carta antes de febrero 2 por qué se envía esta nueva carta, opcionando el local 406? SRA. DE GOMEZ: Por sugerencias del doctor Páez, dijo mejor que hagan esa carta, es más nos dijo que para que no nos quedáramos sin local, o sea ya estaba nuevamente el 406. DR. CUBEROS.

Pero para que no nos quedemos sin local, pero si ustedes ya habían aplicado a local 406, por qué lo estaban pidiendo de nuevo, ustedes ya tenían el derecho en su opción? SRA. DE GOMEZ: Porque él dijo hagan una carta que sea pidiendo el 401, el 402, 403 y ahí quedó el 406 la verdad, quedó como igual que todos los locales.” Este aparte de la declaración de la señora de GÓMEZ coincide claramente con otras evidencias del proceso y a pesar de que la parte CONVOCADA ha insistido en las connotaciones que tendría acoger a la opción de gran cantidad de locales, el Tribunal no abriga duda alguna de que los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, deseaban acogerse a la opción referida por un solo local y que el pretendido desistimiento nunca existió como tal, sino que quedó mal expresado en el acta parcialmente transcrita, pues lo que ciertamente ocurrió fue que la manifestación de interés de los opcionados GOMÉZ FERNÁNDEZ no estuvo acompañada de los pagos que para ejercer la opción se requerían, como se verá más adelante y antes por el contrario, los destinatarios del ofrecimiento manifestaron querer el local LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 38 pero no contar con recursos inmediatos para su adquisición, por lo cual no será necesario reiterar sobre el particular. 7.1.3.3.

Interrogatorio de parte de la Representante Legal del CENTRO ANDINO Finalmente y bajo el entendido de que la opción objeto de este apartado se vencía el 31 de enero de 2005, como consta en la comunicación respectiva arriba transcrita, la representante de la CONVOCADA reitera que tampoco se ejerció ésta dentro del término fijado, así: “DR. BARRERA: Dígale al Tribunal cómo es cierto sí o no que los propietarios de Los Pollitos opcionaron desde octubre por un local en el cuarto piso? SRA. FERRO: Puede indicarme el año? DR. BARRERA: 1994.

SRA. FERRO: No es cierto, lo que a Andino le consta la única comunicación que se recibió de los señores Gómez para opcionar locales en el cuarto piso tiene fecha de febrero 2 del año 2005.” 7.1.3.4. Testimonios A su turno, el doctor José Hernán Arias Arango, quien como ya se manifestó se desempeñaba como asesor jurídico del CENTRO COMERCIAL, corroboró lo anterior en su declaración al afirmar: “DR. GAMBOA: En esa carta también se habla de una reunión que debería llevarse a cabo el mismo 2 de febrero, o sea dos días después de vencido el plazo, antes de esa reunión yo quisiera ponerle de presente el documento No. 16 que corresponde al acta del 2 de febrero/05 llevada a cabo en las horas de la mañana, a las 7:30 de ese día, en la cual aparece usted como asistente.

DR. GAMBOA: Qué puede usted explicar de por qué se manifestó que había desistido? DR. ARIAS: Porque no habían hecho uso de la opción del derecho de preferencia que se les había otorgado para adquirir locales en los plazos que se habían previsto del consejo de administración. DR. GAMBOA: No se recibió una carta? DR. ARIAS: No se recibió.” Una vez más y en el mismo sentido ratifica lo expuesto el doctor Luis Eduardo Páez, Vicepresidente de Planeación de OSPINAS, cuando interrogado por el apoderado de la CONVOCADA respondió como sigue: “DR. GAMBOA: Recuerda usted si la señora Constanza de Gómez formuló o presentó una comunicación escrita a más tardar el 31 de enero haciendo uso de esta posibilidad? SR. PAEZ: No. DR. GAMBOA: No recuerda o no la presentó? SR. PAEZ: No la presentó.” LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 40 Como si lo anterior no bastare, en el mismo sentido se pronunció Raúl Enrique Vasquez Soto, Miembro del CONSEJO del CENTRO ANDINO, quien al respecto manifestó: “DR. GAMBOA: Pero recuerda usted si presentaron alguna oferta antes del 7 de diciembre? SR. VASQUEZ: No, ellos no, no es que no hubo ninguna oferta.

DR. GAMBOA: Antes del 31 de enero presentaron alguna oferta? SR. VASQUEZ: No, ellos llegaron hasta el 14 de febrero a la junta a solicitar un plazo adicional.” Lo anteriormente expuesto constituye para el Tribunal una clara evidencia de que la segunda opción desarrollada brevemente en este acápite en efecto se dio y aunque no fue desistida, tampoco fue acogida por los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ en el tiempo y con las condiciones en que ha debido serlo y además porque, como en el caso anterior, si hubiera sido acogida tampoco se habría dado la subsiguiente, la del 14 de febrero de 2005, que por ende se convierte en la parte central del proceso y a la cual se circunscribirá el análisis, tal como lo enfocó el señor apoderado de la parte CONVOCANTE en sus alegatos finales. 7.1.4.

La opción del 14 de febrero de 2005 Según lo antes expuesto, corresponde ahora al Tribunal analizar la última de las opciones concedidas, la del 14 de febrero de 2005, a la cual por tanto deberá concretarse el Laudo al resolver la pretensión genérica de incumplimiento. Para el efecto se tiene: LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 41 7.1.4.1.

La prueba documental i. - El 3 de febrero de 2005, los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ enviaron una comunicación al CENTRO ANDINO y a OSPINAS, manifestando que autorizaban a esta última para ofrecer a terceros el local 331, por un valor de veinticinco millones de pesos por metro cuadrado, señalando al final: “Esta carta de intención de venta es valedera siempre y cuando se dé el negocio del local en el cuarto piso y el precio del local en oferta (331 del tercer piso) sea satisfactorio para nosotros…” ( Folio 216 Cuaderno de Pruebas No.1) ii.

El mismo día 3 de febrero el señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ dirigió una comunicación a OSPINAS manifestando acogerse a la opción de compra de un local y dentro de los varios que mencionó, aparece el marcado con el numero 406 (Folio 217 Cuaderno de Pruebas No. 1). iii. El 14 de febrero de 2005, como lo acredita el acta No. 150, el CONSEJO se reunió para debatir el tema de las opciones, con la asistencia de la señorita NATALIA GÓMEZ, “…como representante de la señora Constanza de Gómez, pero sin voz ni voto en el Consejo…”.

Allí se hizo una relación de las ofertas recibidas y consta que “para los locales 401, 406 y 410 se declara desierta la subasta puesto que para el local 406 no se recibió ninguna oferta y para los locales 401 y 410 a los proponentes se les otorgó primera opción sobre otros locales…”. En el mismo punto 3 se lee, entre otras cosas: “Estando presente la señorita NATALIA GÓMEZ, representante de la señora Constanza de Gómez, propietaria del local 331, Los Pollitos; se plantea la posibilidad de otorgarle opción de compra sobre el local 406 con el descuento ofrecido para los propietarios de las rotondas de comidas, o sea 15%.

El Presidente del Consejo le solicita a la señorita Natalia que se retire para que el Consejo pueda deliberar. “El Consejo entiende la importancia de que el local de Los Pollitos que funciona actualmente en el tercer piso, pueda ofrecerse de manera conjunta con las plazas aledañas a marcas que deseen instalar almacenes de comercio en ese formato (500 a 800 M2).

“Sin embargo, si la firma OSPINAS Y CIA, presenta un cliente interesado en comprar el local 406, se comunicará de esta situación a los actuales propietarios del local 331, quienes podrán proceder a pagar el local 406 o en caso de que decidan no hacerlo, el Consejo podrá libremente otorgar la primera opción de compra al interesado propuesto por la firma OSPINAS Y CIA…” (Folios 376 y ss Cuaderno de Pruebas No. 1) En el acta 151 del CONSEJO consta la aprobación del acta precitada.

Obra en el expediente a folio 391 Cuaderno Pruebas No. 1 comunicación de fecha 10 de Mayo de 2005, dirigida por OSPINAS al señor JOSE MARIA GÓMEZ CARDENAS, en la cual se transcriben apartes del acta No. 150 y se le informa que cuentan con una oferta por el local 406, “por lo que acatando las decisiones del consejo, pueden hacer uso de la opción preferencia estipulados (sic) en el acta citada” iv.

El 6 de abril de 2005, ARCHIE´S se dirigió al CENTRO ANDINO, confirmando su interés en comprar o arrendar el local 406 de la nueva terraza de comidas y señalando los términos del contrato, tanto en caso de tomar la opción de arriendo, como en caso de tomar la opción de compra (Folio 387 Cuaderno de Pruebas No. 1) v. El 8 de abril de 2005 se celebró reunión del Comité Técnico, en cuyo punto segundo del extracto de acta se señaló: “Local 406: Es de vital importancia que cuando se inaugure la terraza no exista en lo posible ningún local disponible, la señora Constanza de Gómez no se ha pronunciado para la adquisición del local 406, puesto que aparentemente no ha podido vender el local 331.

Se adelantaron conversaciones con la señora Diana Restrepo, Representante Legal de la firma mencionada, quien confirma su interés en arrendamiento del local 406 con primera opción de compra, siempre y cuando se modifique el local, pues requiere de un área mayor y de terraza exterior. El Comité considera importante continuar con la negociación de ARCHIE´S máxime que la señora Constanza de Gómez no ha decidido la negociación del local 406.” (Folios 389 y ss Cuaderno de Pruebas No. 2) vi.

El 26 de abril de 2005 se reunió de nuevo el Comité Técnico, y en el punto 2 del extracto de acta correspondiente se señaló: “2.1. Local 406: Se adelantaron conversaciones con la señora Diana Restrepo de Archie´s firma presentada por Ospinas y Cía para tomar de arriendo con primera opción de compra el local 406 modificado de la nueva terraza de comidas… El Comité considera que debe informarse a la señora de Gómez para que ejerciera su opción de compra según lo establecido en reunión de Consejo de fecha 14 de febrero de 2005, o en caso de no decidirse por la compra y pago del local, se puede ofrecer en arriendo con primera opción de compra a Archie´s el local 406 con las modificaciones solicitadas por la firma…” (Folios 393 y ss Cuaderno de Pruebas No. 1) vii.

El 10 de mayo de 2005, la Gerencia de Planeación de OSPINAS se dirige al señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS para hacerle mención de las condiciones preferenciales establecidas en el Comité de Adjudicación, en cuanto se refiere a los locales del cuarto piso, y del trato preferencial que se le ha dado como LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 44 propietario del local 331 para concederle la opción del local 406 de la nueva terraza, transcribiéndole las partes pertinentes de lo decidido en el Consejo que consta en el acta 150 (antes transcrita) y terminando: “Por lo anterior, nos permitimos informarle que contamos con una oferta por el local 406, por lo que acatando las decisiones del Consejo, pueden hacer uso de la opción preferencial estipulados en el acta citada.

“Nos permitimos recordar que el local tiene un área de 94,02 M2 y un valor de $1.259.868.000, por lo que la opción se puede ejercer con la consignación del 40% del valor comercial antes del próximo viernes 13 de mayo, y un plan de pagos mensuales por el 60% en tres cuotas en los sucesivos meses…” (Folio 224 Cuaderno de Pruebas No. 1). viii.

El 17 de mayo de 2005, la señora CONSTANZA DE GÓMEZ se dirigió a OSPINAS en respuesta a la comunicación mencionada en el punto precedente (según el número indicado en la referencia, pero señalando para ella una fecha diferente - 19 de mayo-), manifestando: “Como es de su conocimiento, por las conversaciones telefónicas que hemos tenido con el Dr. Luis Eduardo Páez y con la señora Helena Cruz, nosotros seguimos interesados en la obtención del local mencionado y bajo las condiciones de área y precio mencionados en su amable carta, pero todo condicionado a la venta del local 331 ocupado actualmente por LOS POLLITOS BROASTED FOODS.

Infortunadamente hasta el momento no hemos tenido ningún acercamiento con algún posible comprador, ni hemos tenido una oferta por algún, así esté por debajo de nuestras pretensiones de veinticinco millones el metro cuadrado. La señora Helena Cruz nos manifestó que con la nueva conversación telefónica que tuvimos ella actuaría de una manera diferente frente a algún posible comprador.

“Así pues ratificamos nuestro interés en estar en la nueva plazoleta de comidas del cuarto piso, pero dependemos en todo caso de la venta del local del tercer piso…” (Folio 226 Cuaderno de Pruebas No. 1) ix. El 24 de mayo de 2005, como lo acredita el acta No. 154, el CONSEJO, abordó nuevamente el tema de la rotonda de comidas y respecto al local de LOS LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 45 POLLITOS señaló: ”…La señora Constanza de Gómez se refiere a la carta que le enviara Ospinas y Cía, informándole que el local 406 por el cual ellos tenía opción de compra cuenta con una oferta de un tercero, y que ellos podrían ejercer la opción consignando el 40% del valor comercial antes del 13 de mayo.

“La señora Constanza sugiere que el Andino la espere mientras ellos pueden vender el local 331 (actualmente Los Pollitos), para conseguir los recursos para comprar en el cuarto piso”. “…Para deliberar el Consejo sugiere a la señora Constanza que se retire de la sala de reuniones. “…El Consejo revisa nuevamente el caso de los propietarios del local 331 y determina que la administradora envíe una carta ratificando los términos de la comunicación de Ospinas Y Cía. fechada el 10 de mayo de los corrientes y recordarles que la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Centro Comercial y de Negocios, en su reunión celebrada el 7 de diciembre último, aprobó, en decisión unánime, que debían ser independientes los proyectos que se acometerían en el tercer y en el cuarto piso del Centro Comercial y que en todos los casos los propietarios del tercer piso que ejercieron sus opciones obtuvieron los resultados de fuentes distintas a las ventas de sus respectivos inmuebles.” (Folio 404 Cuaderno de Pruebas No. 1) x. El 24 de mayo de 2005, la Gerente General del CENTRO ANDINO comunicó a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ que el CONSEJO, en esa fecha, había decidido “…ratificar los términos de la carta que a ustedes les hizo llegar el arquitecto Luis Eduardo Páez, Gerente de Planeación de Ospinas Y Cía. S.A., fechada el 10 de los corrientes…” (Folio 227 Cuaderno de Pruebas No. 1) xi.

El 29 de junio de 2005 se celebró reunión del CONSEJO, de que da cuenta el acta No. 155, a la cual no asistió la señora Constanza Fernández de Gómez, pero en el punto cinco se señaló: “…5. Proyecto Rotondas de Comidas: LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 46 “…El señor Luis Eduardo Páez informa que los propietarios del local de Los Pollitos perdieron todo interés de ventas.

Así lo dio a conocer un interesado que ofreció $22.000.000 el metro cuadrado, recibiendo la negativa de venta por parte de los propietarios.” (Folio 409 Cuaderno de Pruebas No.1). xii. El 15 de julio de 2005 ARCHIE´S reitera su interés en el local 406, señalando los términos que regirían el negocio, donde se solicita una primera opción de compra sobre aquel “en caso de venta del local”.

(Folio 353 Cuaderno de Pruebas No. 2) xiii. El 25 de agosto de 2005, como consta en el acta 157, en el CONSEJO se hizo referencia de nuevo a los locales de la terraza señalando: “Locales terrazas: Se recuerda al Consejo que el Comité Técnico tomó la determinación que los locales 406, 407, 408 y 410 quedarán para Andino teniendo en cuenta que los ingresos que por canon de arrendamiento serán de gran utilidad para los futuros gastos de mejoras que tenga el Centro”.

Más adelante se señala: “…se recuerda al Consejo que la adjudicación de los locales está a la fecha así…: “406: Archie´s…” (Folio 431 Cuaderno de Pruebas No. 1) xiv. El 7 de septiembre de 2005, la señora CONSTANZA DE GÓMEZ, se dirigió a la Gerencia del CENTRO ANDINO manifestando: “…En vista que es mejor para los locales de comercio del tercer piso no tener establecimientos de comida, comedidamente solicito reconsiderar, como siempre lo he manifestado, el traslado del restaurante LOS POLLITOS a la terraza de comidas del cuarto piso.

“…Informo que tengo dos ofertas de venta del local 331 y para tomar una decisión, debo tener la confirmación de parte de ustedes sobre un local en la terraza, teniendo en cuenta mi derecho como propietaria a la primera opción de compra y el trato preferencial que me fue otorgado por parte de la Asamblea de Propietarios…” (Folio 259 Cuaderno de Pruebas No. 1).

El 30 de septiembre de 2005, la Gerente General del CENTRO ANDINO se dirigió a la señora CONSTANZA DE GÓMEZ manifestándole: “…En respuesta a tu comunicación de fecha 7 de septiembre de 2005, y como te lo expresé personalmente, en la nueva terraza de comidas no hay ningún local disponible para la venta…” (Folio 263 Cuaderno Principal No. 1), lo cual resulta coherente con lo decidido por EL CONSEJO el 25 de agosto de 2005, según lo anteriormente transcrito. xvi.

El 20 de octubre del año 2005 se celebró el contrato de arrendamiento de inmueble con destinación comercial entre el CENTRO ANDINO como arrendador y ARCHIE´S como arrendataria, sobre el local 406 de la nueva terraza de comidas del CENTRO ANDINO, contrato que en su cláusula vigésima segunda señaló: “Vigésima Segunda: OPCIÓN DE COMPRA: En el supuesto en que EL ARRENDADOR propietario del inmueble deseare en cualquier momento, durante la vigencia inicial del contrato o en cualquiera de sus prórrogas, vender el inmueble materia del presente contrato o recibiere ofertas de compra del mismo, comunicará esta situación a EL ARRENDATARIO quien dispondrá de un plazo de treinta (30) días desde la comunicación de la opción para realizar su oferta de compra.

Si trascurrido dicho término el ARRENDATARIO decide no comprar o no llega a ningún acuerdo con el ARRENDADOR para la compra del bien, este último quedará libre para ofrecer la venta del bien a terceros, sin que lo anterior cause ningún perjuicio a favor del ARRENDATARIO…”. (Folio 434 y ss Cuaderno de Pruebas No. 1). De los anteriores documentos puede concluirse sin mayor dificultad que, en efecto, el 14 de febrero de 2005 el CENTRO ANDINO concedió una nueva opción a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ orientada a que pudieran adquirir el local 406, LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 48 no como una graciosa concesión o por mera liberalidad, como han tratado de hacerlo aparecer diversos intervinientes en el proceso, sino por las razones de estrategia allí consignadas y que la dificultad en la concreción del negocio, esta vez como en las anteriores, radicó en la carencia de recursos de éstos para la adquisición, mientras no lograran vender su local del tercer piso. 7.1.4.2.

Interrogatorio de parte de la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ Corroborando todo lo documentalmente planteado, pero dando además una confiable explicación de los temas debatidos, el Tribunal estima pertinente destacar algunos apartes de lo declarado por la CONVOCANTE, señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, quien como se sabe, fue quien estuvo en la primera línea de los fallidos intentos de negociación, por razones perfectamente obvias.

“DR. GAMBOA: Pregunta No. 16. Diga cómo es cierto sí o no que a pesar de haber sido informada de la existencia de un tercero interesado en el local 406 del piso cuarto del Centro Comercial Andino, documento No. 23 de la contestación de la demanda, usted se abstuvo de ejercer la opción que le había sido concedida el 14 de febrero/05 por el consejo de administración del Centro Comercial Andino? SRA. DE GOMEZ: Sí, yo estuve en ese consejo y fue cuando se informó que ya había un comerciante interesado en comprar el 406, entonces cuando a mi me dijeron en el consejo que había un interesado en comprar el 406 yo dije entonces yo perdí la opción de compra, porque yo no alcancé a reunir la plata, entonces yo perdí la opción de compra, me dijeron que sí, que había un comprador, entonces yo dije bueno que pesar perdí mi local, ahí fue cuando dije perdí mi local, porque la condición era que si un comerciante compraba ese local yo perdía mi local y yo ya sabía que eso era así, entonces yo ya perdí interés porque siempre lo tuve en ese local, perdí ya dije no, ya me sentía que ya no había nada qué hacer, se presentó alguien lo perdí. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 49 (…) DR. GAMBOA: Diga cómo es cierto sí o no que a pesar de haber sido informada de la existencia de un tercero interesado en el local 406 del piso cuarto del Centro Comercial Andino, documento No. 23 de la contestación de la demanda, usted se abstuvo de ejercer la opción que le había sido concedida el 14 de febrero/05 por el consejo de administración del Centro Comercial Andino? SRA. DE GOMEZ: Yo me abstuve porque me estaban poniendo que tenía que dar $400 millones en dos días, yo dije yo no puedo dar $400 millones en dos días, nadie lo podría dar, en ese momento yo no tenía flujo de caja de dar $400 ó $600 millones, nosotros no podíamos dar esa plata, teníamos que conseguirla, entonces en dos días me ponen en una tarea de dos días para conseguirme $400 millones, pues no pude.

DR. GAMBOA: Se abstuvo o no se abstuvo? SRA. DE GOMEZ: Sí. (…) DR. GAMBOA: Pregunta No. 17. Diga cómo es cierto sí o no que el pago del precio de los locales, objeto de las opciones otorgadas a los propietarios del Centro Comercial Andino, no estaba atado a que estos vendieran sus respectivos locales del piso tercero, ya fuera al mismo Centro Comercial o a terceros, como se puso de presente en la asamblea del 7 de diciembre/04 a la cual usted asistió? SRA. DE GOMEZ: No, no estaba atado, a que teníamos que vender los locales del tercer piso, ni nada, pero quiero aclarar una cosa siempre que se habló del proyecto de la plazoleta de comidas, a mi siempre se me dijo que yo diera mi local para la ampliación del tercer piso, nosotros teníamos algo como claro con Chepe que era como siempre LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 50 se nos dijo desde el principio que para hacer el proyecto necesitaban del local de nosotros, así fuera inclusive para el cuarto piso porque por ahí iba a entrar una escalera, entonces siempre creímos que el local de nosotros lo iba a comprar el Centro Comercial, entonces nosotros la mejor opción que teníamos era atar el local de nosotros al cuarto piso porque era la mejor transacción… (…) DR. GAMBOA: Pregunta No. 18.

Diga cómo es cierto sí o no que el precio que le ofreció el Centro Comercial Andino por el local 331 documento No. 32 de la demanda en cuantía de $1.345 millones habría sido suficiente para pagar el precio del local 406 que ascendía a $1.259 millones? SRA. DE GOMEZ: Si sumamos y restamos claro que sí, pero yo no iba a regalar el local, mi local si la plazoletas de comidas costaban $12 millones, pues el mío costaba lo que estábamos pidiendo nosotros por el local que inicialmente eran $24, $25 millones, entonces pues lógico que nos iba a sobrar plata… (…) DR. CUBEROS: Y en los 6 meses consiguieron el dinero para comprarlo? SRA. DE GOMEZ: No, digamos la plata así contante y sonante no la tenía, digamos un fajo de $400, $600 millones no lo tenía, pero tenía un local muy lindo en el tercer piso que lo podía vender muy bien, era de esperar un mes, dos meses, tres meses más, mientras inclusive construían la plazoleta, me podían dar un tiempo de 2, 3 meses para yo poder seguir vendiendo el local como efectivamente pasó, a los 2 ó 3 meses aparecieron dos señoras que querían comprar el local, pero ya el Centro Comercial me lo había quitado.

DRA. LOZANO: Y no recuerda que en ese consejo se hubiera autorizado que el Centro Comercial se quedara con cualquier local del Centro Andino? SRA. DE GOMEZ: No, es que el consejo no se podía quedar con mi local. DRA. LOZANO: No, no estoy hablando específicamente de su local… SRA. DE GOMEZ: Que se quedara con locales sí, inclusive en la asamblea se habló que se iban a quedar con tres locales, el de Juan Valdez y dos más. DRA. LOZANO: Eso lo aprobó la asamblea? SRA. DE GOMEZ: La asamblea que se quedara con 3 locales, con unos.” 7.1.4.3.

Interrogatorio de parte de la Representante Legal del CENTRO ANDINO Por su parte la Representante legal de la parte CONVOCADA ratifica también los puntos principales del conflicto, lo cual se puede evidenciar de las respuestas al interrogatorio, que aunque menos espontáneas, resultan igualmente ilustrativas. “DR. BARRERA: Pregunta No. 6.

Diga cómo es cierto sí o no que en el mes de febrero/05 el Centro Comercial Andino con autorización de su LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 52 consejo directivo otorgó una opción de compra a los propietarios del local 331 para la compra del 406 con un descuento del 15%? SRA. FERRO: Sí es cierto, quisiera agregar varias cosas, la primera es que el 14 de febrero exactamente, en la junta, a solicitud de la señorita Natalia Gómez el consejo deliberó y decidió otorgarle una nueva opción a la familia Gómez para la compra de este local en la terraza de comidas… (…) Pregunta No. 7.

Diga cómo es cierto sí o no que esta opción permanecería vigente salvo que se presentara un cliente interesado en comprar el local 406? SRA. FERRO: No es cierto como está formulada la pregunta, el 14 de febrero a los señores Gómez se les dio una nueva opción que fue ya nada tenía que ver con propietarios, el consejo estaba autorizado en otorgar una opción en las condiciones y al criterio que el consejo quisiera como aprobado en la asamblea de diciembre 7 y por mandato de la misma señora Gómez que estuvo presente en esa asamblea, no es cierto como esta formulado porque a ella se le dio una nueva opción ese 14 de febrero, porque la señorita Natalia Gómez manifestó en su momento que no contaban con recursos y que ellos querían tener un plazo adicional, entonces se le dio la opción y se le dijo que se le informaría en caso de que hubiera algún interesado.

(…) DR. CUBEROS: Mi pregunta no era tan pretenciosa, era bastante más sencilla y apuntaba a lo siguiente, trato de ser más preciso en dos inquietudes, cuando se dejan esas opciones a la familia Gómez era en su condición de copropietarios del Centro Andino, por ser copropietarios del Centro Andino? LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 53 SRA. FERRO: Le contestaría en mi saber y entender que las dos primeras opciones se le dieron en todas la reglamentación de copropietarios, la tercera opción se le dio como se le hubiera podido dar a cualquier otro, en ese momento el consejo hubiera podido darle ese local a usted si usted hubiera dicho oiga me interesa ese local, si usted se hubiera presentado en ese entonces al Centro Comercial y le hubiera dicho mire lo voy a comprar para Archies, doctor se lo hubiéramos vendido, estaba en completa libertad el consejo de vendérselo a cualquier tercero y en esas condiciones se le dio a la señora Gómez una nueva oportunidad de comprarlo y ella pidió un 15%, bueno no hay un cliente interesado démosle el 15%, entonces se aceptó el 15% con una opción completamente nueva.” 7.1.4.4.

Testimonios Ahora como quiera que uno de los intervinientes fundamentales en el fondo del asunto es ARCHIE´S, por cuanto el contrato de arrendamiento con opción de compra habría sido el detonante del incumplimiento alegado por la parte convocante, resulta fundamental resaltar algunos apartes de la declaración de su representante legal, señora Diana Cristina Restrepo quien manifestó ante el Tribunal: “(…) SRA. RESTREPO: A nosotros nos interesaba muchísimo participar en la terraza y desde hace muchos años habíamos estudiado la posibilidad sino que obviamente no había locales disponibles en el Centro Comercial y realmente al existir una posibilidad de una ampliación de una terraza de comidas para nosotros realmente un interés bastante alto.

DR. GAMBOA: En ese documento usted habla del interés de comprar o arrendar, recuerda si en caso de arrendamiento el interés expresaba únicamente si tendrían una opción de compra? LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 54 SRA. RESTREPO: Sí, porque realmente esto es un estándar y una política de nuestra compañía, los locales que por alguna circunstancia no podemos adquirir siempre tienen que tener opción de compra y eso radica básicamente en que nosotros hacemos unas inversiones bastante altas que las amortizamos a largo plazo, esa amortización a largo plazo tiene que ir acompañada de contratos de arrendamiento a largo plazo y opciones de compra en caso de que los locales no sean propios.” Otro testigo de primera línea por su conocimiento directo del negocio fue el abogado José Hernán Arias Arango, asesor jurídico del CENTRO ANDINO, de cuya visión particular sobre los pormenores del mismo vale resaltar: “DR. CUBEROS: Respecto a esa deferencia mi entendimiento era distinto, qué tanto era deferencia pregunto yo, y qué tanto había un interés muy alto en el local de Los Pollitos por su ubicación estratégica por lo que podía representar para las incomodidades de la obra por la conveniencia que se fuera para el cuarto piso o deferencia o preferencia? DR. ARIAS: La obra del cuarto piso es autónoma y tiene su propia… no necesitaba el local 331 como ustedes pueden verificar en el sitio, no necesitaba del local 331 para tener el éxito que ha tenido porque el acceso era por otro lado, no hay una relación causa efecto con el local.

DR. CUBEROS: Y no había un interés muy particular en que todo en sacar todo lo que fuera de comidas? DR. ARIAS: El Centro Comercial sí quería por supuesto para la buena marcha de la copropiedad que las comidas en cuanto fuera posible todas siguieran en el cuarto piso, que es lo que se estila hoy en día en una copropiedad, hace 20 años o 15 años cuando don Pedro diseñó el Centro Comercial porque no teníamos el concepto de la plazoleta de comidas como lo tenemos hoy en día, hoy normalmente los LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 55 desarrolladores de centros comerciales, buscan aglutinar que plazas de comidas, los restaurantes queden reunidos.

(…) DR. GAMBOA: Y doña Constanza entonces estuvo enterada de la posibilidad de celebrar el contrato de arrendamiento con Archies? DR. ARIAS: Así es. DR. GAMBOA: Y el consejo de administración recuérdenos podía disponer del local 406 porque no formaba parte de los 12 opcionados, ni de los 6 opcionados de la rotonda de comidas, ni de los 3 que se reservaban, era un nuevo local que había quedado libre? DR. ARIAS: Así es, podía disponer del local porque ya lo he dicho en repetidas ocasiones que la asamblea de copropietarios autorizó al Centro Comercial para desarrollar el proyecto y quedarse con los 3 locales que no recuerdo la numeración de la plazoleta.

DR. GAMBOA: Y podía quedarse con los demás locales que no hubieran sido opcionados? DR. ARIAS: Desde luego si no estaban opcionados y nadie los compró.” Para el Tribunal merece especial atención el testimonio rendido por el Presidente del CONSEJO, doctor Carlos Arturo Calle, por su trayectoria al frente del mismo, por lo que expresaron de él los demás intervinientes y por la amplia y bien documentada exposición que hizo sobre los diversos temas involucrados en el asunto, de los cuales se destaca: “DR. CALLE: (…) Entonces Natalia nuevamente solicita que por favor que los tengamos en cuenta, el interés de ellos en el local 406, no me digan si había LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 56 comunicaciones, puede haber todas, no tengo ni idea, lo que yo se es que cuando yo estaba y cuando Constanza estaba en las diferentes ahí no aparecía el local 331, para mi eso era claro, si había comunicaciones entre una persona y otro yo desconozco, a mi me informaban, si a mi me informan una cosa, desafortunadamente me gustaría tener más tiempo para poder estar en cada una de las… pero no lo tengo, por lo tanto tengo que actuar de buena fe diciéndome a mi estos locales están interesados y si en el local como dije literalmente estaba Constanza en esa reunión y yo los puse y los escribí, ella estaba ahí y no participó, no me dijo Carlos Arturo usted esta equivocado yo estoy interesado en este local, no lo dijo.

Entonces entra Natalia y muy amablemente nos dice nosotros estamos interesados en un local que por favor les colaboremos que una cosa que la otra, le dijimos no hay problema… señores yo por qué no le colaboro a Constanza? Porque le digo a esta persona que no, el local lo tiene alguien, alguien esta opcionado para el 406? No, entonces qué argumento para decir no, porque no, no le voy a dar la opción porque es que no, porque es que la quiero perjudicar a usted? No, señores yo se que a mi la asamblea me dio un mandato y me dio unas cosas, pero yo qué tengo en contra de un comunitario que me está diciendo colabóreme con un local que hasta la fecha esta desocupado? Inclusive de interés para mi, porque si veo esa posibilidad a lo mejor Constanza a los 8 días… señores se tomó en ese momento la determinación simple y sencilla de decirle a Constanza listo pasándonos por encima a todo el mundo y por encima de todo el mundo no porque ella fuera la preferida, no, sino porque hay una cosa, porque el local como tal esta desocupado, entonces le decimos listo vamos a darle y estos son términos legales que es más que… si ustedes me dicen Carlos Arturo dígame las implicaciones de… les digo la verdad no las conozco y no las conozco por algo sencillo Arturo Calle nunca… opciones de compra de locales… y que tenga opción. (…) LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 57 Entonces llega a tener a Archies… déjeme ver cómo son las condiciones le hicimos, le ponemos, esto que ustedes ven aquí esto no es así y por eso digo esto fue cambiando, se fue mejorando, fue evolucionando, este local que inicialmente era el local que se le había ofrecido a Constanza no era un local así, este local era más cortico y tenía una cosa aquí, Archies dijo una condición, otra condición, otra condición, pero sabe qué señores estamos del cuello, estamos ahogados este proyecto no iba a salir adelante, íbamos a llegar otra vez a la plaza de comidas y le dijimos a Archies listo hacemos lo que usted dice, le ponemos las condiciones, le cambiamos el proyecto, le hacemos todo lo que quiera e inclusive si ustedes me dicen… pueden… les digo que sí, porque si ustedes ven los valores a que tenemos alquilado ese local para hoy en día son risibles.

Pero, yo no quería quien me diera plata, yo quería era quien me respondiera e impulsara la plaza de comidas y fue cuando entonces Harry mostró su interés yo no soy abogado por lo tanto me excusan si el tema lo desconozco pero Archies dice señores yo me meto pero si yo tengo la primera opción de compra, cosa que hacemos todos los comerciantes, Arturo Calle no entra en un local si no es comprado y las demás cadenas de almacenes importantes no entran si no es con primera opción de compra por qué? En Estados Unidos cuando uno alquila un centro comercial es el dueño del Centro Comercial a quien se lo alquila, aquí cada uno de los estamos aquí desde el primer día somos los que hacemos que el Centro Comercial sea bueno y eso lo pueden ver ustedes, vemos el Centro Comercial Medellín, el Centro Comercial San Diego y tiene un centro al frente que no recuerdo cómo se llama, el Centro Comercial San Diego es un éxito y el de Medellín se ha quedado, esta quedado porque son los comerciantes los que están ahí en su día a día, los que hacen el Centro Comercial… entonces claro qué hace Archies inteligentemente como lo hubiera hecho yo, listo yo me meto en arriendo y me arriesgo si esto me funciona y yo hice que esto funcionara usted sí me da la opción de compra y fue cuando empezamos a decir venga.

LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 58 (…) Entonces qué pasa? Fue cuando se habló, se le comunicó y se le dijo nosotros tenemos una opción de compra que se la… a este local, señores Ospina hable con Constanza y envíen la comunicación e infórmele que hay una persona interesada en qué? En tomar ese local, para mi arriendo con opción de compra… Constanza recibió la comunicación y no esta vez y Constanza sabe que me llamó ese mismo día y me dijo Carlos Arturo yo no tengo la plata, yo no he podido negociar mi local del tercer piso, yo no tengo con qué pagar en el cuarto piso, le dije Constanza sácate un préstamo, hipoteca el local que quieres, tienes que hacer algo, pero acuérdate Constanza el tercer y el cuarto piso no tienen nada que ver una cosa con la otra y por qué no tienen nada que ver? Por algo sencillo señores que tenemos que entender, este proyecto del tercer piso cuánto tiempo íbamos a durar en venderlo? Saben cuánto tiempo no sabemos, es que no tenemos ni idea, no sabemos cuánto va a ser un mes, dos meses, seis meses, un año, no se, la verdad que no se, pero lo que yo sí sabía era que yo necesitaba recursos propios para este piso, porque no tenía ni escaleras para que funcionara y yo hice que esto… necesitaba recursos propios.

(…)” Recuérdese, cómo según lo arriba señalado, OSPINAS era la delegada del CENTRO ANDINO para la comercialización de los locales por lo que su conocimiento de los precios de los mismos parece estar fuera de discusión. A ese propósito resulta pertinente traer a colación algunos apartes de la declaración de su presidente doctor Carlos Andrés Arango, quien manifestó ante el Tribunal: “SR. ARANGO: Sí, este es el documento al que hacía referencia de los reclamos, hay una carta que acompaña o la carta esta acompañada de este anexo, donde se determina en el texto el procedimiento y se LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 59 anexa el valor del avalúo de la Lonja y las condiciones generales del negocio para efectos de obtener respuesta de esa intención de parte del propietario del local y esta firmada por lo que les comentaba por el doctor Luis Eduardo Páez.

DR. GAMBOA: La oferta de compra del local 331 se hizo en condiciones de un avalúo de $12 millones aproximadamente cada metro cuadrado? SR. ARANGO: $10 millones, perdón $12 millones. DR. GAMBOA: Metro cuadrado? SR. ARANGO: Sí, con incremento, ahí hay una base de la Lonja y se le asigna según el coeficiente de ese conjunto y por ser el local de más tamaño. DR. GAMBOA: Qué dijo doña Constanza de Gómez con respecto a esa oferta de compra del local 331? SR. ARANGO: Digamos me acuerdo que doña Constanza en alguna conversación que tuvimos los dos me expresó su interés de colaborar sin duda en lograr la voluntad de los 15 propietarios de las rotondas y del local de ella misma, para por supuesto favorecer el Centro Comercial en el tema del tráfico, pero me expresaba doña Constanza que ella consideraba que su local tenía un precio por metro cuadrado mayor, o sea que aspiraba a un valor por metro cuadrado mayor del que esta considerado en este documento.” En punto a la comercialización de los nuevos locales, de las condiciones establecidas por los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ para la venta del local 331, sobre las opciones concedidas a éstos y su justificación, etc., resulta también ilustrativa la exposición del doctor Luis Eduardo Páez, Vicepresidente de Planeación de OSPINAS, quien en su declaración expresó entre otras cosas: LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 60 “DR. CUBEROS: Una puntualización para entender, quisiera que profundizara un poquito antes en el tema de Los Pollitos, ha dicho usted que era vertebral, era medular en el proyecto, ha dicho también que los dos proyectos eran separados el proyecto tercer piso, del proyecto cuarto piso, que tan incómodo era Los Pollitos, era muy importante por su ubicación entiendo, pero qué tan y usted dijo hace un rato que en un momento se consideró que eran muy importantes todos los locales y después fue perdiendo importancia cuando se hizo la ubicación, qué tan importante era dejar a Los Pollitos ahí o que Los Pollitos se fueran, qué tanto incomodaban, qué tanto piedra en el zapato eran para el proyecto desde cualquier punto de vista? SR. PAEZ: Yo creo que por el primer año de proyecto fue fundamental porque no había manera de llegar al cuarto piso, en el techo de su casa y uno piensa cómo le hago un piso más arriba y por la alcoba no se puede, por la cocina no se puede, si acaso por el… es por donde se puede o por fuera, nosotros pensamos cómo subir por fuera, cómo subir por entre locales, pero realmente Los Pollitos era la constante frente al ascensor, la gente subía por las escaleras o por el ascensor y ahí podía empatar en una circulación vertical frente a Los Pollitos.

De hecho los concursos de arquitectura, invitamos 4 firmas de amplia experiencia, hasta donde me acuerdo las 4 firmas ponían las escaleras en el local de Los Pollitos por no había más por donde subir, eso pasó durante un año y en algún momento pensando en el tema porque el cuarto piso empezó a tomar forma de que podía ser un tema interesante, inicialmente no pensábamos hacer una cosa muy grande porque estructuralmente no se podía además era un edificio viejo, hecho con un código de sismoresistencia anterior y ponerle carga encima es primero inviable normativamente y segundo peligroso.

Con el tiempo empezamos a revisar y vimos que sí podíamos hacer una cosa más importante y teníamos que cambiar esa estructura porque el vidrio pesa mucho, teníamos que hacerlo en cartón, en dryvwall, en material metálico y finalmente empezamos a ver que teníamos una LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 61 cosa muy grande y empezó a ser deficiente una escalera en la… y empezamos a ver cómo traer la circulación más cercana a las escaleras centrales de… y fue cuando salió la idea de la escalera como la ven hoy que toma los tráficos de las escaleras centrales y los sube porque finalmente arquitectónicamente era lo mejor y poníamos la escalera en la puerta y no en el fondo del acceso.

En ese momento cuando encontramos una salida distinta, aunque en el momento no teníamos la respuesta estructural porque había que demoler y hacer unas vigas complejas, ahí empezó el cuarto piso a vivir solo y el tercer piso quedó como otro proyecto también importante donde la premisa del Centro Comercial es tenemos que hacer una cosa grande porque si hacemos locales chiquiticos va eso a quedar como un bazar de misceláneas y esta zona era la que menos tráfico tenía del Centro Comercial, la idea era tener una cosa grande ahí y por eso Los Pollitos seguían siendo importantes porque ya no era para el cuarto piso, para el tercero, para un… o para un… y con marcas panameñas… con varias y todos necesitaban un área grande… (…) DR. GAMBOA: Recuerda si doña Constanza de Gómez hizo uso de esa posibilidad? SR. PAEZ: Nos envió una comunicación en la que decía que no, no se dirigida a nosotros o al Andino, creo que a nosotros en la que nos decía que los recursos para pagar el local eran provenientes de la venta de locales del tercer piso.

DR. GAMBOA: Esa es la comunicación del documento No. 24 que se presentó con la contestación de la demanda? SR. PAEZ: Sí. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 62 DR. GAMBOA: Recuerda qué le contestó Ospinas o el Centro Comercial ante la comunicación de mayo 17/05 a la señora Constanza de Gómez, estaban atados o no los proyectos… Recuerda qué se le contestó a doña Constanza de Gómez ante esa comunicación, si se le extendía el uso de la opción o no? SR. PAEZ: Nosotros no le contestamos porque no teníamos potestad y la llevamos al consejo.

DR. GAMBOA: Y el consejo recuerda qué dijo? SR. PAEZ: Y el consejo no aceptó la nueva solicitud que condicionaba la venta del local.” El señor Steven Jensen, copropietario también de un local del CENTRO ANDINO y miembro del Consejo de Administración, declaró sobre algunas particularidades que rodearon el negocio hoy controvertido, así: “(…) En el caso de doña Constanza Los Pollitos, me acuerdo muy bien que una noche cuando estábamos cerrando nosotros toda la licitación y habíamos invitado a todos los copropietarios del Andino, ella me comentó que no tenía el dinero para comprar en el cuarto piso, yo me acuerdo muy bien que le dije: Mire ese sí es un futuro fabuloso hay muchas formas de financiación creativas, si no puede vender su local en el tercer piso, a mi me pareció muy difícil que ella vendiera el local porque los dos locales de al lado que una vez desocupados de las comidas los vendieron en $12 millones metro cuadrado y ella estaba pidiendo $24 millones si no me equivoco.

En ese momento no era una cosa interesante comercialmente para que otro comprara e inmediatamente le diera la plata para que ella pudiera hacer su depósito del cuarto piso. LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 63 Después de eso nosotros miramos y… ustedes ya están firmes en el proyecto, hay que desembolsar 40% del monto total y los que no pueden o no están interesados lo manifestaron en una carta a nosotros, que tenemos una carta que Los Pollitos también dicen que desistir de su oferta para el local.

Al día siguiente recibimos una carta también de Los Pollitos diciendo que hiciéramos separar como no recuerdo exactamente la cantidad de locales pero era más del 70% del total arriba, que en ese momento representaba más de $3.000 millones. Seguimos en el mismo proceso y como que no hemos tenido una oferta concreta, o sea con dinero, nosotros procedemos a mirar cómo sería la mezcla ideal para un centro de comidas allá en el cuarto piso, fue muy interesante porque había muchos postulantes, algunos que compraron su local y con nuestra ayuda ubicaron gente arrendando en su propio local, que era gente de una mezcla simbiótica, una mezcla que ya uno complementa al otro, que es una de las cosas más difíciles en un centro comercial con copropietarios, si uno ha tenido un centro comercial que es completamente de un solo dueño, es muy fácil hacer esta mezcla comercial, que es uno de los puntos más importantes de tener éxito comercial en cualquier cosa sería ya un centro comercial es la mezcla que atrae la gente que tiene diferentes opciones de comer o de comprar o lo que sea.

(…) DR. CUBEROS: En qué momento se tomó la decisión de no vender el 406 y por qué? SR. JENSEN: De no vender el 406? DR. CUBEROS: De conservarlo para sí el Centro Andino? LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 64 SR. JENSEN: Correcto, es la idea una vez que hemos tenido el presupuesto del proyecto, la idea es tratar de quedar con la copropiedad uno o dos locales que pueden amortizar otros proyectos que hemos tenido y tener fuente de ingresos para el Centro Comercial, hemos tenido yo creo que varias personas interesadas, pero nadie se concretó en las fechas límites que hemos puesto, entonces esa fue una de las razones, además hemos tenido un cliente listo para tomar ese local que en este momento no ha podido comprarlo pero hemos hecho parte del negocio de la primer opción de comprar, que fue Archies Pizzas.” Otro miembro del Consejo, el señor Raúl Enrique Vásquez Soto ratifica buena parte de las anteriores declaraciones, así: “SR. VÁSQUEZ: (…) Con el caso del local de Los Pollitos de una familia que conozco hace años y que hemos tenido negocios comunes, se les hizo una excepción que la junta estaba autorizada a hacerlo, para mantener ese descuento habiéndose vencido los plazos y la razón es muy sencilla, el consejo quería que ellos se pasaran para arriba, con qué objeto? Con el objeto de que toda esa zona de comidas que estaba muy deteriorada, francamente penosa, había que restaurarla y volverlos almacenes de cadena, con el fin de mejorar el status del Centro Comercial, entonces es evidente que el hecho de mantener un descuento de una forma unilateral así, habiéndose negado a otros que lo habían solicitado, constituye una muestra contundente de que lo que se quería era que se pasaran para arriba.

Ese descuento extraordinario se mantenía hasta tanto no hubiera otro interesado que definiera que sí estaba interesado en el local, entonces el proceso es muy claro, esto que fue… en febrero, pasó todo febrero, pasó marzo, en abril recibimos comunicación de Archies que estaba interesado en comprar o arrendar con opción de compra, a ellos se les mandó una carta diciéndole si ustedes quieren ejercer su opción hágalo aquí esta el número de cuenta, esta firma esta interesada y ese fue el compromiso, si hay otro interesado pues deben ejercer opciones.

(…) SR. VASQUEZ: Ella representaba a su familia solicitando mantener la opción con el descuento que estaba vigentes en la primera etapa de todo el proceso de venta de locales, hizo la exposición y me acuerdo que se retiró de la sala y en vista de la importancia de que Los Pollitos se trasladaran al cuarto piso, se acordó hacer una excepción y darles la primera opción sobre ese local hasta tanto no llegara otra empresa que si ellos no tomaban la opción otra empresa lo hiciera y se les iba a autorizar el descuento, era la primera opción de compra, ese fue el 14 de febrero y ese fue el día en que digamos se cambió, se alteró la norma para poder llevar a cabo este proceso.

(…) SR. VASQUEZ: Sí, desde un principio se habló que la copropiedad se iba a quedar con tres locales, la razón es muy sencilla, esos locales iban a ser un ahorro para la copropiedad que desde hace muchos años ha pensado hacer un edificio de parqueaderos y eso vale mucho dinero, el hecho de tener unos locales disponibles para comprar un lote, para hacer un edificio, era algo que el consejo veía como algo estratégico para el futuro del Centro y en efecto… afortunadamente eso se ha valorizado y es de la copropiedad.

(…) LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 66 SR. VASQUEZ: En realidad es una constante, este proceso tiene unas constantes que son que el Centro Andino siempre les quiso vender, la otra constante es que desperdiciaron todas las opciones y nunca giraron el cheque, es que cuando uno va a comprar algo tiene que pagar algo, cómo compra un apartamento, cómo compra un carro, tiene uno que ir y dar aun que sea un cheque de separación y conseguir una financiación, así se compra todo, o sea uno no puede pretender que tenía derecho a una propiedad sin hacer un aporte económico, eso no, entonces ellos siempre manifestaron y para esa época de alguna manera ella seguía insistiendo, siempre insistió que de alguna manera quería quedarse con el local, pero dejo vencer todos los plazos.

Entonces qué hace el consejo que tiene que inaugurar la terraza de comidas, ya estamos en vísperas de una inauguración, hay una firma interesada, hay un local que los señores no quisieron comprar, si uno quiere comprar algo debe tener la voluntad de comprar, como el Andino tuvo la voluntad de extender todos los plazos, o sea los hechos deben estas acompañados de la voluntad de hacer o no hacer algo, aquí yo lo que veo es que hay una voluntad clara de esta empresa de no comprar y por eso estamos hoy aquí, todas las oportunidades que tuvieron hubieran hecho un gran negocio, no se por qué no lo hicieron.” Finalmente, otro punto a destacar es el relativo a la exigencia del CENTRO ANDINO de cristalizar las opciones de venta con unos pagos inmediatos muy cuantiosos, tal como ha quedado anteriormente planteado, condición ésta que de alguna manera habría contribuido a la imposibilidad de compra por parte de los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ.

A este propósito, el señor Moris Finkelstein otro de los copropietarios de locales del CENTRO ANDINO, y también beneficiario de opción de los nuevos locales, quien expresó ante el Tribunal: LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 67 “DR. GAMBOA: Ese primer pago usted recuerda si tenían que hacerlo en un lapso o en un plazo muy corto? SR. FINKELSTEIN: Rápidamente sí, es decir, de lo que me acuerdo la junta directiva del Centro Comercial Andino estaba con afán de hacer la cosa, dijeron mire aquí tenemos que destruir esto, hay que construir eso, ya esta lista la plata, esta listo esto, quién quiere levante la mano y bájese del bus.”

8. PRESUPUESTOS PROCESALES Previamente a proferir el Laudo que ponga fin a la presente actuación arbitral, el Tribunal considera que se dan todos los presupuestos procesales por cuanto el señor JOSÉ MARIA GÓMEZ CÁRDENAS y la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, quienes integran la parte CONVOCANTE, acreditaron en su momento ser plenamente capaces, en goce y en ejercicio, con facultades dispositivas y al fallecer el primero de ellos se configuró debidamente la sucesión procesal, como quedó reconocido en Auto del 20 de noviembre de 2007.

A su turno, EL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO es un ente legalmente constituido, con personería jurídica y capacidad dispositiva que se encuentra válidamente representado por su Administradora señora Clara Inés Ferro Vela. Por ende, ambos gozan de capacidad procesal para ser partes y han actuado en el proceso por intermedio de apoderado judicial.

En cuanto a la demanda en forma, se tiene que en el aspecto material el libelo se acomoda en general a los presupuestos de los artículos 75 a 77 del C. de P. C. y que por tratarse de una controversia surgida como consecuencia de derechos derivados del reglamento de propiedad horizontal que vinculó a las dos partes en conflicto y que contenía cláusula compromisoria, este Tribunal es el competente para conocer y decidir el asunto que aquí se ha planteado.

En este tema de la competencia considera necesario recabar el Tribunal, pues aunque ella fue decidida en su momento como consta en el Auto del 7 de marzo de 2008, contenido en el acta No. 12 y reiterado en Auto del 10 de abril de 2008 que consta en el acta No. 13, al resolver un recurso de reposición interpuesto por LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 68 la parte CONVOCADA, han surgido nuevos elementos dentro del trámite procesal que resulta indispensable destacar.

En efecto, el Tribunal fue claro en su momento al señalar que considera plenamente aplicable la cláusula compromisoria contenida en el reglamento de Propiedad Horizontal, en la medida en que la controversia no sólo es entre copropietarios, sino que además recae sobre una opción de compra que deriva su razón de ser de la institución de la copropiedad y recae directamente sobre bienes que son parte integral del CENTRO COMERCIAL y que están sometidos a tal régimen.

A continuación el Tribunal señaló en el referido Auto: “…Siendo así, varias aproximaciones permiten concluir la competencia del Tribunal, en la medida en que desde un punto de vista subjetivo, afecta la relación que ata a los copropietarios del Centro Andino; desde el punto de vista objetivo, afecta bienes de dicha copropiedad y desde el punto de vista de la naturaleza del asunto, en tanto el conflicto proviene de un negocio de opción, que si bien es diferente a la relación de copropiedad, no puede separarse de ésta en la medida en que existe y deriva su utilidad de dicha relación asociativa.

“…Así las cosas, la cláusula dice ser aplicable a las controversias que surjan entre los copropietarios surgidas con ocasión de las obligaciones y derechos contenidos en este reglamento de propiedad horizontal. En ese sentido, la opción (objeto de la presente controversia) es un derecho que nace por la condición de copropietarios que ostentan los CONVOCANTES.

Pero adicionalmente, surge en razón de una decisión del Consejo Administrativo del Centro Comercial y de Negocios Andino, órgano propio del régimen de Propiedad Horizontal y recae además, sobre bienes que hacen parte de la Propiedad Horizontal. (…) LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 69 “…No se trata, como lo predica el recurrente, de hacer extensiva a algún asunto la cláusula compromisoria, cuando su naturaleza es la de ser restrictiva para lo expresamente pactado, sino que no puede caerse en el absurdo de ignorar que las decisiones de los órganos propios del régimen de Propiedad Horizontal y que afectan de manera directa los bienes que hacen parte del mismo, están sujetos al reglamento y por ende a la cláusula arbitral, más aún, si se tiene en cuenta que dicha cláusula fue modificada a propósito del presente conflicto, pues según el Acta No. 017 de la Asamblea de copropietarios, ésta se ajustó para que el asunto ahora debatido por árbitros designados por las partes, en vez de tener éstas que aceptar el nombramiento de árbitros por parte de los juzgados…”.

Resalta lo anterior el Tribunal, a vía de recapitulación, pues lo ocurrido dentro del proceso no ha hecho más que darle razón al Auto que ratificó la competencia, teniendo en cuenta que la parte actora recurrente de la misma se dedicó a lo largo del trámite a invocar una y otra vez los documentos de la copropiedad y los órganos de ésta, como emana sin duda de su propio alegato de conclusión, dónde aun desde las propias definiciones y a lo largo del mismo se refiere con reiteración al CENTRO COMERCIAL como copropiedad, a los bienes que lo integran, a los órganos que lo dirigen y administran, a las decisiones de la asamblea de copropietarios, a las actas del CONSEJO, etc., por lo que estima conveniente el Tribunal señalar una vez más que el asunto sometido a su consideración deriva de las relaciones emanadas de la copropiedad y del correspondiente reglamento y que por ende, están llamadas a ser solucionadas al amparo de la cláusula compromisoria contenida en el mismo.

Finalmente, en cuanto a la legitimación por activa, se acreditó debidamente en el proceso el fallecimiento del señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS, por lo que atendiendo la petición en tal sentido por la parte CONVOCANTE, el 20 de noviembre de 2007, como consta en el acta No. 9, el Tribunal admitió a las señoras HILDA CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ y NATALIA CONSTANZA GÓMEZ FERNÁNDEZ y a los señores SANTIAGO GÓMEZ FERNÁNDEZ Y ALEJANDRO GÓMEZ FERNÁNDEZ como sucesores procesales, en los términos y para los efectos del Artículo 60 del Estatuto Procesal.

9. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 9.1. Sobre la opción de venta, alegada como incumplida por la parte CONVOCANTE. Punto central de la controversia objeto de litigio lo constituye la “opción de venta” que habría concedido el CENTRO ANDINO a LOS CONVOCANTES, al punto que las pretensiones principales de la demanda se orientan a que se declare el incumplimiento de la CONVOCADA en la referida opción, que se ordene a ésta satisfacerla o se la condene a indemnizar los perjuicios derivados del alegado incumplimiento, etc., por lo que resulta necesario analizar la figura jurídica de la opción, para enseguida determinar si existió ésta y, finalmente, de configurarse ella, si en efecto fue quebrantada por la CONVOCADA, por qué medios y con qué consecuencias.

No existe en la legislación colombiana una regulación nítida, específica y completa de la “opción”, por lo que resulta indispensable para el Tribunal acudir, por una parte, al sentido natural con que se utiliza la expresión en el mundo del comercio, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 28 del Código Civil1, y por la otra, a diversas instituciones jurídicas que integradas armónicamente, conducen a estructurar el concepto, sus requisitos y sus efectos.

En cuanto al sentido natural de la expresión, el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española señala dentro de las posibles acepciones el “Derecho a comprar o vender algo en plazo y precio previamente acordados”2, en tanto que la noción jurídica sólo está contenida, insuficientemente, en el artículo 23 de la Ley 51 de 1.9183, aunque a decir verdad, está comprendida dentro de una disposición relativa a los establecimientos de crédito. 1 ART. 28.—Las palabras de la ley se entenderán en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se les dará en éstas su significado legal. 2 Diccionario de la lengua española, Real Academia Española, vigésima segunda edición, Espasa, Madrid, 2.001 3 Ley 51 de 1.918, art. 23: “La opción impone al que la concede la obligación de cumplir su compromiso…”.

Por su parte, el ordenamiento comercial en su artículo 845 se refiere a la oferta o propuesta, señalando: “La oferta o propuesta, esto es, el proyecto de negocio jurídico que una persona formule a otra, deberá contener los elementos esenciales del negocio y ser comunicada al destinatario”, por lo que resulta nítido concluir que además del acuerdo de voluntades, la expresión unilateral puede ser eficiente y suficiente para generar vínculo, en los términos y condiciones que más adelante se especifican.

El artículo 862 del Estatuto Comercial, a su turno, señala: “El pacto de preferencia, o sea aquel por el cual una de las partes se obliga a preferir a la otra para la conclusión de un contrato posterior, sobre determinadas cosas, por un precio fijo o por el que ofrezca un tercero, en determinadas condiciones o en las mismas que dicho tercero proponga, será obligatorio…”.

Por consiguiente, integrando armónicamente las disposiciones aludidas, se tiene que lo que en derecho común se denomina “opción”, no es nada distinto que una manifestación unilateral de voluntad en virtud de la cual un individuo ofrece a otro preferirlo para la celebración de un contrato futuro, cuyos elementos determina debidamente, quedando obligado el oferente en los términos propuestos, hasta la fecha estipulada o hasta el cumplimiento de la condición establecida y obligándose el destinatario en los términos fijados a través de la simple aceptación o del cumplimiento por su parte de las condiciones establecidas en aquella.

De esta manera, se trata de un vínculo obligacional que comprende sólo a uno de los sujetos de la relación, al oferente, desde cuando formula la oferta y a todos los demás, esto es, a los destinatarios, a partir del momento en que expresan su aceptación de aquella en la forma debida. Por consiguiente, es una obligación LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 72 que nace unilateral con la oferta y se torna bilateral o plurilateral con la aceptación de la misma.

El contenido contractual o convencional de la oferta es indiscutible a la luz del artículo 1.495 de la legislación civil que dispone que “… contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa…”, noción que transplantada al conflicto que hoy se ventila ante este Tribunal arbitral, hace referencia a la obligación que generaron las diversas ofertas que formularon los mandatarios del CENTRO ANDINO a algunos de los copropietarios del mismo y en particular a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, las cuales quedaron contenidas en: (i) La carta de OSPINAS del 30 de noviembre de 2004 (ii) La carta del CENTRO ANDINO del 20 de enero de 2005 (iii) La carta de OSPINAS del 10 de mayo de 2005 Según lo expuesto, las aludidas ofertas –u opciones, para mantener el lenguaje empleado en el proceso- tenían varias características: a) Provenían unilateralmente del CENTRO ANDINO, y por consiguiente, antes de su aceptación, sólo obligaban a dicha copropiedad; b) La obligación aludida consistía en preferir a ciertos copropietarios para enajenarles determinadas unidades dentro del conjunto, a un precio preestablecido y hasta una fecha específica; c) Hasta dicha fecha, el CENTRO ANDINO quedaba inhibido para transferir a cualquier título a terceros las unidades opcionadas, so pena de incurrir en incumplimiento con los destinatarios de la oferta, con las condignas indemnizaciones a favor de éstos; d) Las opciones concedidas sólo eran generadoras de obligaciones para los destinatarios de las ofertas una vez aquellas fueran aceptadas por éstos, aceptación que debería darse dentro del plazo establecido y en las condiciones propuestas por el oferente;

El Tribunal no duda en concluir que ciertamente el CENTRO ANDINO concedió unas opciones plenamente válidas a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ para que adquirieran de aquel el local 406 del CENTRO COMERCIAL en los plazos y condiciones establecidos en las comunicaciones del 30 de noviembre de 2004 y del 20 de enero de 2005 y que como se resaltó en el acápite de análisis probatorio, llegado el término de ejercicio de cada una de ellas, los ESPOSOS GÓMEZ FERNANDEZ no las acogieron, pues hacerlo no solamente implicaba el manifestar oportunamente su deseo de adquirir el local ofertado u opcionado, sino también el proveer los recursos para su adquisición, en los términos y por las razones debidamente resaltados en la parte probatoria precedente.

Además, como quiera que las partes están de acuerdo en que se produjo una tercera opción, la del 14 de febrero del 2005, es claro entonces que las dos primeras resultaron fallidas, por lo que el Tribunal habrá de ocuparse tan solo de la última, la del 14 de febrero de 2005, que por lo demás es aquella en la cual ha centrado su argumentación final el señor apoderado de la parte CONVOCANTE.

No obstante y según lo antes anotado, el Tribunal no ha dudado en ocuparse en extenso de las dos opciones primeramente mencionadas, pues todo lo ocurrido alrededor de ellas aporta valiosos elementos de juicio para evaluar lo que realmente ocurrió con la tercera. Es evidente y así ha quedado resaltado, que las directivas del CENTRO ANDINO, tenían el mayor interés en desplazar todos los locales de comida hacia el cuarto piso, incluyendo por supuesto el de LOS POLLITOS, en desarrollo de sus estrategias comerciales, como ha quedado evidenciado con suficiencia en el LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 74 plenario, por lo que el Tribunal no acepta la peregrina tesis de que las opciones constituían una graciosa concesión de liberalidad hacia los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ.

La administración del CENTRO ANDINO fue en efecto amplia y generosa con ellos al concederles una y otra vez la oportunidad de adquirir a precio de descuento el local del cuarto piso, porque así convenía a los intereses del CENTRO y por su parte, los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ manifestaron una y otra vez su interés en la adquisición de los nuevos locales ofertados, pero fueron claros en la imposibilidad que siempre tuvieron de atender su pago en los precarios plazos exigidos por la copropiedad y en tratar de “atar” la adquisición del nuevo local a la venta del que poseían en el tercer piso.

En cuanto a la tercera opción entonces, debe analizar el Tribunal varios aspectos: En primer lugar si en efecto ella existió, para lo cual debe tenerse en cuenta por una parte, lo decidido en la reunión del CONSEJO del 14 de febrero de 2005 que consta en el acta 150 ya transcrita en lo pertinente y que se reiteró posteriormente en la comunicación de OSPINAS del 10 de mayo de 2005.

Consta allí, ciertamente, que el CONSEJO entiende la importancia de liberar el local ocupado por LOS POLLITOS en el tercer piso y para ello conviene en otorgar a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ la opción de compra para el local 406, concluyendo que si se “presenta un cliente interesado en comprar el local 406 se comunicará de esta situación a los actuales propietarios del local 331, quienes podrán proceder a pagar el local 406 o en caso de que decidan no hacerlo, el CONSEJO podrá libremente otorgar la primera opción de compra al interesado propuesto por la firma Ospinas y Cía.”.

De esta manera, y teniendo en cuenta que no existe una reglamentación legal estricta del contrato de opción, el Tribunal concluye que ciertamente el CENTRO ANDINO sí otorgó a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ la referida opción de compra del 14 de febrero, como una opción que pudiera calificarse como residual, esto es, establecida y vigente mientras no se presentaran otros proponentes o interesados en el local aludido.

Este punto es importante, pues no se trató de una opción diseñada por un período determinado sino, simplemente, que le permitiera al CENTRO ANDINO suprimir del tercer piso los establecimientos de comidas y permitirles a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ acceder al área especializada en LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 75 alimentación. Era pues de recíproco beneficio, por si llegaban a darse las circunstancias que activaran el ejercicio de la opción: bien la decisión espontánea de los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ por haber vendido su local del tercer piso u obtenido el dinero de otra fuente, o bien presionados por la existencia de otro interesado en el inmueble.

En segundo lugar, respecto de si el CENTRO ANDINO tenía o no la obligación de mantener en venta el local 406 o si por el contrario, estaba legal y contractualmente facultado para mantenerlo como de su propiedad, cabe resaltar que no existe disposición legal ni reglamentaria de la copropiedad que impida a ésta mantener para sí uno o más de los locales que la componen, al punto que como lo reconoció la propia CONVOCANTE señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ, ella era conciente de esa potestad que con respecto a otros locales fue una realidad y al respecto, como ya se resaltó, señaló al responder el interrogatorio de parte: “SRA. DE GOMEZ: Que se quedara con locales sí, inclusive en la asamblea se habló que se iban a quedar con tres locales, el de Juan Valdez y dos más”.

Además, en la opción concedida arriba reseñada, se hizo referencia a que si se presentaba un cliente interesado en la adquisición, debía comunicarlo a los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, por lo que es claro entonces que si no se presentaba el aludido interesado, el CENTRO COMERCIAL tendría que quedarse con el local, de hecho, considerando además que como persona jurídica, fue quien levantó la edificación e hizo la remodelación a sus expensas y quien estaba adelantando los procesos de enajenación. Entonces, para ello tenía la propiedad y por lo tanto, la posibilidad de mantenerla, bien por decisión directa en tal sentido, o por carencia de compradores a quienes transferir las nuevas unidades.

En este sentido, ya se resaltó, como obra en el expediente, que en el acta 157 del CONSEJO correspondiente a la reunión del 25 de agosto de 2005, se decidió que la copropiedad conservaría para sí el local 406, en procura de obtener unos ingresos derivados del canon de arrendamiento. Por consiguiente, cuando la señora CONSTANZA FERNANDEZ DE GÓMEZ envió al CENTRO ANDINO la comunicación del 7 de septiembre, la decisión de no vender ya estaba adoptada y de la misma manera, cuando la administración de la copropiedad manifestó que LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 76 carecía de locales para la venta, ello en efecto era una realidad por las razones expuestas.

Finalmente si la aceptación que ahora alega la parte CONVOCANTE resultó eficiente como ejercicio de la opción, deben tenerse presentes por una parte, los términos de la citada comunicación y por la otra los antecedentes y las actuaciones y manifestaciones reiteradas de los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ y en los últimos tiempos, a raíz del fallecimiento del señor JOSÉ MARÍA GÓMEZ, las clarísimas alusiones de la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ en el sentido de que carecía del dinero necesario para la adquisición y que dependía para hacerla de los recursos que pudiera obtener con la venta del local 331.

En cuanto a la carta aludida, con que la CONVOCANTE considera haber ejercido su derecho, que es la del 7 de septiembre de 2005 ya se vio que para esa fecha se había adoptado la decisión del CENTRO COMERCIAL de conservar para sí el local 406. Respecto a su contenido, ambiguo por cierto, solicita al CENTRO COMERCIAL reconsiderar el traslado del restaurante a la terraza del cuarto piso y requiere confirmación sobre un local en la terraza habida cuenta de sus derechos de primera opción como copropietaria pero desde luego, dejando de nuevo atada la celebración de cualquier posible negocio a la venta, desde luego eventual, del local 331.

En otras palabras, por un lado el local ya no estaba disponible por una decisión válida y autónoma del CENTRO COMERCIAL de quedarse con él y por el otro, los opcionados no contaban en ese momento –como no habían contado nunca- con los recursos para la negociación. No obstante lo anterior, el Tribunal encuentra dos yerros en el actuar del CENTRO ANDINO a todo lo largo del proceso objeto de litigio: En primer lugar, no haber hecho la salvedad al conceder la opción de que existía también la posibilidad de quedarse con el local y en segundo lugar no haber comunicado esa decisión de manera directa y oportuna a los opcionados.

No obstante, el Tribunal considera que tales fallas resultan entendibles dentro del contexto negocial, máxime si se considera que la señora CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ fue miembro del CONSEJO hasta el mes de diciembre del año pasado, como lo reconoció en su interrogatorio y pudo y debió conocer de esta decisión –tomada desde agosto de 2005- y cuestionarla por cualquier mecanismo a lo cual LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 77 evidentemente no procedió. Así pues el Tribunal entiende que los yerros citados no tienen la suficiente entidad para configurar incumplimiento.

Por lo expuesto y respecto a la pretensión primera principal de la demanda, que busca la declaratoria de incumplimiento de CENTRO ANDINO en la opción, el Tribunal habrá de declararla impróspera, pues no fue que el oferente desistiera inválidamente del negocio ofrecido, sino que tomó la decisión de conservar para sí el local para darlo en arrendamiento con opción de compra a ARCHIE´S quien le brindaba la posibilidad de concreción de un negocio cierto e inmediato de arrendamiento y las expectativas serias y fundadas de un negocio futuro de compra, frente a las aspiraciones etéreas y de incierta ocurrencia que ofrecían o podían ofrecer los integrantes de la parte CONVOCANTE.

Como las pretensiones principales segunda y tercera son consecuenciales de la pretensión primera antes desarrollada deben, por tanto, ser resueltas desfavorablemente y así lo hará el Tribunal en la parte resolutiva de este Laudo. 9.2. Sobre el abuso del derecho en que habría incurrido la convocada al decidir quedarse para si con el local 406 del CENTRO ANDINO. Como quiera que la primera pretensión subsidiaria de la parte CONVOCANTE, tal como quedó plasmada en la reforma de la demanda, busca que se declare un abuso de derecho por parte del CENTRO ANDINO y en contra de los ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, procede el Tribunal a analizar también dicha institución, que por tanto estaría llamada a servir de sustento a las pretensiones subsidiarias subsiguientes. 9.2.1.

Caracterización y tipología del abuso del derecho. Como lo recuerda el señor apoderado de los demandantes en su alegato de conclusión, la teoría del abuso del derecho en Colombia, fue construcción pretoriana de la Corte Suprema de Justicia, la cual tomó apoyo, al efecto, en el fecundo precepto contenido en el artículo 8° de la Ley 153 de 1887, lo que le permitió elevar tal teoría a la categoría de regla o principio general del derecho colombiano. Tan sólo a partir de cuando entró en vigor el Código de Comercio de LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 78 1971, el ordenamiento positivo contó con norma expresa que la consagrara, mediante el actual artículo 830 del citado estatuto.

Dicho artículo dispone, en efecto, que “[E]l que abuse de sus derechos estará obligado a indemnizar los perjuicios que cause”. La lapidaria fórmula legal contiene, en el fondo, la formulación de una regla de responsabilidad, pues sólo hay lugar a indemnización de los perjuicios causados cuando el obligado a pagarlos incurre en aquélla, de conformidad con la ley.

Sin embargo, los lacónicos términos en que está redactada la norma, no permiten establecer con certeza el título de imputación de la responsabilidad en que incurre quien abuse de sus derechos, esto es, si responde extracontractualmente, como debe hacerlo quien comete un hecho ilícito, o si debe responder conforme a las reglas que regulan la responsabilidad contractual por el desconocimiento de un contrato o por la infracción de una obligación nacida de él, o, finalmente, si se trata de un evento mas de la denominada “responsabilidad objetiva”.

La solución generalmente admitida por la doctrina y la jurisprudencia de comienzos del siglo pasado consistía en que el abuso del derecho sólo abría paso a una acción de responsabilidad extracontractual, pues se consideraba que tal figura constituía, apenas, una modalidad de culpa aquiliana, derivada bien del dolo ora de la culpa del agente4.

Tal concepción está en la actualidad ampliamente superada y se admite, de manera prácticamente unánime, que el abuso también puede darse en el marco de las relaciones contractuales. Así fue reconocido, en Colombia, inicialmente por la jurisprudencia arbitral5, luego por la de la Sala de 4 A ese temperamento obedecen, también, jurisprudencias mas o menos recientes, como las que a título de ejemplo se citan: “Desde luego, la responsabilidad civil surgida como consecuencia del abuso en el ejercicio de un derecho subjetivo, supone la existencia del dolo, o de la temeridad o imprudencia en quien así actúa, es decir, la culpa del agente de ese acto ilícito, circunstancias éstas cuya demostración resulta indispensable para que pueda declararse judicialmente la responsabilidad en cuestión e imponer la condena respectiva por los perjuicios irrogados a la víctima….” (Cas.

Civ., 6 de febrero de 1998, “G.J.”, T. CCLII, 1er. semestre de 1998, vol. 1, págs. 172 y sigs.). O esta otra: “(…) Ello significa, entonces, que para que pueda incurrirse en abuso del derecho, se hace indispensable que aquél de quien éste se predica incurra en culpa, es decir, en una conducta en la que no habría incurrido otra persona de recto proceder puesta en sus mismas circunstancias, ya por acción deliberada y a propósito, ya por negligencia o imprudencia en el actuar.” (Cas.

Civ., 31 de octubre de 1995, “G.J.”, T. CCXXXVII, 2° semestre de 1995, vol. 2, págs. 1270 y sigs). [Subraya el Tribunal]. 5 En el Laudo arbitral de fecha 8 de marzo de 1993, que dirimió las diferencias suscitadas entre el “Banco Extebandes de Colombia S.A.” y el “Banco Cafetero” en torno a un contrato de fiducia mercantil, se encuentran manifestaciones como las siguientes: “(…) incurre en responsabilidad quien so pretexto de ejercer derechos suyos que le han sido reconocidos por la ley o el contrato, hace de ellos un uso ajustado, en principio, a los términos legales o contractuales, pero alejado LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 79 Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en sentencias fechadas el 19 de octubre de 19946 y 9 de agosto de 20007, invocada esta última en sus alegaciones del fin social ínsito en todo precepto legal o propio del contrato celebrado entre las partes.” (…..) “El abuso del derecho requiere como elemento característico fundamental que se esté en presencia del ejercicio de un derecho legal o contractualmente reconocido, con una finalidad totalmente extraña al objetivo con vista en el cual el derecho fue conferido por la ley o consagrado en el contrato o, en términos de la Corte Suprema de Justicia, que se trate de actos que ‘se revelen como constitutivos de un desvío del derecho que choca con su espíritu (Cas Civ., Sent. ago 5/35, ‘G.J.’, T. XLV, pág. 420”.

El texto completo de dicho Laudo puede consultarse en la publicación electrónica “Laudos Arbitrales” de la Cámara de Comercio de Bogotá y Editorial Legis S.A. [El subrayado es del Tribunal]. 6 A ese fallo corresponden los siguientes párrafos que el Tribunal extracta: “… hoy en día se tiene por sabido que, por obra de la llamada teoría del ‘abuso del derecho’, a propósito del ejercicio de cualquier facultad encajada en una situación jurídica individual activa y de contenido patrimonial, preciso es distinguir entre el ‘uso’ y el ‘abuso’ en dicho ejercicio, puesto que aun cuando ‘…procede afirmar con fuerza los derechos subjetivos porque de su reconocimiento depende la dignidad de la existencia humana, vivida en la plenitud de su dimensión personal (..) no es posible dejar que los derechos subjetivos se desentiendan de la justicia o se desvíen del fin para el cual han sido consagrados, y se utilicen en cambio como armas de agresión para sojuzgar y explotar a los demás. De ahí que el titular de los derechos no pueda ejercerlos en cualquier dirección aun con un signo nocivo o sin interés para él. La libertad que está adscrita al ejercicio regular de los derechos, no debe salirse de madre; no se la debe considerar como un fin absoluto al que sea menester sacrificar incluso al hombre mismo (..) Si es legítimo el ejercicio de los derechos, no puede tolerarse su abuso…’ (Jorge Joaquín Llambías, Tratado, Tomo II, Cap.

X, num. 1265, bis). Así, pues, la condena jurídica de los comportamientos abusivos del titular de un derecho subjetivo, ora sea al ejercitarlo o ya por dejar de hacerlo, es un valioso principio regulador de tipo general que en tanto permite un amplio control judicial orientado a reprimir esos comportamientos donde quiera que se presenten, extiende su influencia a todo el ordenamiento positivo hasta el punto de convertirse en una de las bases fundamentales del derecho vigente en el país como lo indica, en forma categórica por cierto, la Constitución Nacional en su art. 95 (Num. 1º del Inciso 3º).

Su función no se puede reducir, entonces, a la de convertirse en fuente posible de obligaciones derivadas de una modalidad de culpa civil extracontractual a la que sin duda, en ciertas circunstancias, es equiparable el ilícito abusivo, y por lo que atañe al criterio de conformidad con el cual han de aplicar las autoridades judiciales el mencionado principio, debe decirse en consonancia con las consideraciones precedentes, que es la moral social predominante en una comunidad que reconoce en la ‘solidaridad de las personas’ una de las directrices medulares de su organización política (Art. 1º de la Carta) e inspirada, por lo tanto, en los postulados de buena fe y respeto por las buenas costumbres, todo ello en aras de hacer efectiva ‘la prevalencia del interés general’ según lo propugna también el mismo texto superior recién citado.

Son estas, sin duda, las bases más claras que hoy en día, a la luz de estos postulados constitucionales, le suministran vigoroso sustento a la doctrina en cuestión, entendido como queda que la ética colectiva, aquella que la sociedad ampara y procura hacer efectiva con su aprobación o con su rechazo, le dispensa holgada cobertura al ordenamiento positivo el cual, sin las ataduras impuestas por indoblegables guiones conceptuales, recoge las normas de comportamiento individual exigibles para asegurar una convivencia social justa; y es precisamente penetrando con profundidad en esta idea como puede llegarse a percibir, sin que medie objeción valedera alguna, la evidente conexión que, en el plano de las relaciones contractuales, existe entre la prohibición del abuso y la exigencia de buena fe consagrada en los artículos 871 del Código de Comercio y 1603 del Código Civil, ello hasta el punto de poder afirmarse sin escándalo que en ese terreno, la primera no viene a ser cosa distinta de una modalidad peculiar de infracción del imperativo general de conducta que la segunda implanta;

"… el límite más importante del ejercicio ilícito de un derecho -dice Karl Larenz refiriéndose a la estrecha relación que entre sí tienen los preceptos de los artículos 226, 826 y 242 del Código Civil Alemán- resulta (…) del principio de la salvaguarda de la buena fe … ", agregando de inmediato que este principio, "(…) es válido "… para cualquier nexo jurídico existente, y fundamenta en el marco de éste no sólo deberes, sino que restringe también el ejercicio de facultades.

Siempre que exista entre determinadas personas un nexo jurídico, están obligadas a no defraudar la confianza razonable del otro, tratando de comportarse tal como se puede esperar de una persona de buena fe …"(Derecho Civil. Parte General. Cap. II. Par. 13). En consecuencia, el descomunal disparate que el recurrente encuentra en la sentencia por cuanto admite ella la posibilidad de abuso en el terreno de las negociaciones contractuales, no existe en verdad pues el acto ilícito abusivo, contra lo que sostiene la censura, tiene su fisonomía jurídica propia y en buena medida autónoma, por lo que no siempre implica de suyo LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 80 finales por el apoderado de los demandantes, y, finalmente, la del Tribunal encargado de la guarda de la Constitución Política.

En efecto, la Corte Constitucional, con fundamento en similares consideraciones8, ha sostenido que el abuso del derecho puede presentarse también en el ejercicio de derechos constitucionales y ha dicho que tal ejercicio no puede ir en desmedro de los derechos y garantías fundamentales del ciudadano que la Carta Fundamental consagra. un supuesto de responsabilidad extracontractual o aquiliana; también puede justificar la reparación pecuniaria de daños conforme a las reglas de la responsabilidad contractual (G.J, t. CXLVII, pag. 82) y lo que resulta todavía más significativo, permite denegar protección jurídica a pretensiones que impliquen el ejercicio en condiciones abusivas de las facultades en que se manifiesta el contenido de situaciones jurídicas individuales activas de carácter patrimonial.” (“GACETA JUDICIAL”, t. CCXXXI, 2° semestre 1994, Vol. 1, págs. 704 y siguientes). [Las sublíneas y negrillas no son del texto]. 7 “Al disponer el artículo 830 del Código de Comercio que ‘el que abuse de sus derechos estará obligado a indemnizar los perjuicios que cause’, acogió el ordenamiento legal colombiano, sin ambages, la regla denominada del ‘abuso del derecho’ que de manera genérica señala que los derechos deben ejercerse en consonancia con los fines que les son propios, fines que están determinados por la función específica que cumplen en la convivencia humana, y en virtud de los cuales el derecho objetivo los regula y tutela.

Mas, en cuanto postulado esencial del derecho, carácter que muy pocos se atreven a disputarle, trasciende del ámbito meramente extracontractual al cual se quiso restringir, para orientar, por el contrario, toda actividad humana amparada por el ordenamiento jurídico, de modo que, inclusive, el artículo 95 del Constitución Política Colombiana lo considera uno de los deberes ‘de la persona y del ciudadano’, amén que manifestaciones del mismo pueden percibirse en el derecho público en la medida en que éste reprime el ejercicio arbitrario del poder o su desviación. Así, pues, es preciso destacar que aquellas actividades protegidas por el derecho que se ejecuten anómala o disfuncionalmente, motivadas por intereses inconfesables, ilegítimos o injustos que se aparten de los fines económicos-sociales que les son propios, deben considerarse como abusivas y, subsecuentemente, generadoras de la obligación indemnizatoria, como igualmente lo son aquellas que comportan el ejercicio malintencionado o inútil del derecho subjetivo.

Y un ejemplo sin duda persuasivo de esa clase de comportamientos irregulares, ha dicho la Corte, lo suministra el ejercicio del llamado ‘poder de negociación’ por parte de quien, encontrándose de hecho o por derecho en una posición dominante en el tráfico de capitales, bienes y servicios, no solamente ha señalado desde un principio las condiciones en que se celebra determinado contrato, sino que en la fase de ejecución o cumplimiento de este último le compete el control de dichas condiciones, configurándose en este ámbito un supuesto claro de abuso cuando, atendidas las circunstancias particulares que rodean el caso, una posición de dominio de tal naturaleza resulta siendo aprovechada por acción o por omisión, con detrimento del equilibrio económico de la contratación …” (Exp.

N° 5372, Énfasis del Tribunal). 8 “La teoría del abuso del derecho, desarrollada en el derecho privado y acogida jurisprudencialmente en Colombia, incorporada al plano constitucional, no solo se limita a excluir de la protección del ordenamiento jurídico la intención dañina que no reporta provecho alguno para quien ejerce anormalmente sus derechos en perjuicio de un tercero sino que, además, consagra una fórmula de equilibrio en materia de ponderación de los derechos constitucionales, de manera que su ejercicio no comprometa derechos de igual o mayor jerarquía. En otros términos, en el artículo 95 de la Carta Política subyace un principio fundamental del ordenamiento jurídico que hace imperioso el ejercicio razonable de los derechos constitucionales (…) El artículo 95 de la Carta se refiere exclusivamente a derechos y deberes constitucionales que son materia a la que se contrae la obra del constituyente, sin perjuicio de que la interdicción del abuso del derecho sea un principio general del ordenamiento.

La norma que ordena ‘respetar los derechos ajenos y no abusar de los propios’ (num. 1) es un desarrollo concreto de la precedente prescripción que se contiene en la misma disposición: ‘El ejercicio de los derechos y libertades reconocidos en esta Constitución implica responsabilidades’.” (Sentencia N° T- 511 del 8 de noviembre de 1993). [Énfasis fuera del texto] LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 81 No resulta descabellado sostener, de otra parte, que las figuras conocidas en el derecho administrativo como el desvío o desviación de poder y el abuso del mismo, no son otra cosa que el equivalente del concepto de abuso del derecho, trasladado al campo del derecho público, toda vez que las mencionadas figuras buscan evitar y reprimir, llegado el caso, que las autoridades administrativas ejerzan las competencias que la Constitución, las leyes y los reglamentos les confieren, contrariando las finalidades para las cuales les fueron atribuidas.9 Reanudando el hilo de la exposición luego de la anterior digresión, el Tribunal opina que la indemnización de los perjuicios que el artículo 830 del Código de Comercio impone a cargo de quien abusa de sus derechos (en tal indemnización consiste, precisamente, el llamado “débito de responsabilidad”), deriva de una responsabilidad constitucional y legalmente consagrada, que puede tener causas de imputación diferentes.

Así, puede dimanar del ejercicio abusivo de derechos originados en una relación jurídica nacida por fuera de todo vínculo contractual preexistente; puede también derivarse de la infracción total de un contrato o del incumplimiento de una obligación impuesta por él a cargo de una de las partes. Puede darse, así mismo, como consecuencia de la omisión o falta de ejercicio del derecho otorgado por la ley o nacido del contrato, o por la inclusión en este último de cláusulas que otorguen a una de las partes atribuciones o facultades que no son exorbitantes pero cuyo ejercicio conduce a que se lesionen indebida e injustamente derechos o garantías de la otra parte.

Y puede darse, igualmente, por razón de un atropello caracterizado, cual es el que dimana de una extralimitación de poderes o facultades que hacen valer en el tráfico de los negocios aquellos sujetos de derecho que disfrutan de una posición de preeminencia en el mercado, que colocan a su contraparte en ostensible situación de inferioridad, fenómeno que ha dado lugar al denominado “abuso de posición dominante”. 9.2.2.

La carga de la prueba del abuso del derecho. 9 Así insinuó la Corte Suprema de Justicia en la sentencia citada en la nota 6. Consultar, en tal sentido, el análisis contenido en la obra del Profesor Ernesto RENGIFO GARCÍA: “Del Abuso del Derecho al Abuso de la Posición Dominante” 2ª edición, Universidad Externado de Colombia, Bogotá, 2004.

El inciso 1° del artículo 177 del Código de Procedimiento Civil, dispone que “[I]ncumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”, esto es, regula lo que el legislador se cuidó muy bien de titular “Carga de la prueba”. En opinión del Tribunal, la carga de la prueba del abuso del derecho dependerá, según el caso, de la causa en que se haga radicar el abuso por parte de quien lo alega.

Así, quien invoque un abuso proveniente del ejercicio de un derecho cuya fuente sea una relación jurídica nacida por fuera de un contrato, deberá acreditar los elementos que tradicionalmente se han exigido para la configuración de la responsabilidad civil extracontractual, a saber: el abuso cometido; el dolo o la culpa de aquél a quien se impute el abuso, el daño experimentado y la relación o nexo causal entre la conducta dolosa o culposa y el daño sufrido.

Si el abuso invocado se deriva bien sea de la violación o desconocimiento in integrum de un contrato, ora del incumplimiento de obligaciones a que éste dio origen, quien lo alegue deberá acreditar, como lo expresó la Corte Suprema de Justicia,10 los requisitos exigidos para la configuración de la responsabilidad contractual, que según reiterada doctrina de la misma Corporación11 son los siguientes: (i) en primerísimo lugar, la existencia de un negocio jurídico válidamente celebrado;

(ii) en segundo término, la inejecución o incumplimiento de lo convenido que sea imputable al demandado; (iii) en tercer lugar, que tal inejecución o incumplimiento haya determinado la lesión o el menoscabo sufrido por el actor en su patrimonio (daño emergente y lucro cesante) y (iv) por último, la relación de causalidad entre aquéllos y el daño. Lo dicho respecto de la responsabilidad por abuso del derecho fundada en el ejercicio de un derecho cuya fuente sea una relación jurídica nacida por fuera de un contrato y en relación con la responsabilidad derivada de la trasgresión íntegra de un contrato o del incumplimiento de las obligaciones que del mismo surjan, es aplicable, mutatis mutandi, a casos de abuso del derecho surgidos de actos omisivos que lesionen intereses ajenos legítimos12. 10 Casación Civil, 19 de octubre de 1994, antes citada. 11 Ver, por ejemplo, entre muchas otras sentencias de la Sala de Casación Civil de la Corte, las de 9 de marzo de 2001 (Expediente N° 5659) y 27 de julio de 2007 (Exp.

N° C- 1100131030222001 007 18 01). 12 En ese sentido, expresa Carlos FERNÁNDEZ SESSAREGO: “Cuando nos referimos al abuso del derecho como el ejercicio social y éticamente irregular de un derecho subjetivo, debemos también comprender dentro de esta circunstancia los casos de omisión o de no uso del mismo LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 83 No es del caso mencionar en este Laudo cuál es el contenido del fardo probatorio a cargo de quien alega el abuso del derecho en los eventos de cláusulas abusivas, pues el punto no constituye thema decidendum en el presente proceso.

Tampoco lo es el concerniente a la carga de la prueba en lo pertinente al denominado “abuso de posición dominante”, porque si bien este aspecto fue planteado por el señor apoderado de los demandantes, ello sólo fue tratado de manera tangencial en sus alegatos de conclusión y no en las pretensiones de la demanda o en los hechos que le sirven de sustento a las mismas.

Ha de recordar el Tribunal, a este propósito, no sólo que el derrotero de la actividad del juez está determinado por las pretensiones del actor, las excepciones de mérito que contra ellas aduzca el demandado y por los hechos que como fundamento de unas y otras aparezcan debidamente probados dentro del expediente, sino que los alegatos de conclusión o de “bien probado” no son el medio idóneo para introducir al proceso aspectos nuevos o diferentes a los que han sido objeto de debate en la litis, pues respecto de tales nuevos temas la parte contra la cual se invocan, no ha tenido la oportunidad de contenderlos, mediante la aducción bien sea de sus pretensiones, ora de sus excepciones de mérito y de la práctica de las pruebas solicitadas para fundamentar unas y otras.

Admitir lo contrario involucraría al Tribunal en un abierto desconocimiento del debido proceso y del derecho de defensa de la otra parte, que se vería, así, privada de toda oportunidad para controvertir a su contraparte que así procede. 9.2.3. El abuso del derecho en la presente controversia. Para establecer si en el caso sometido a consideración, estudio y decisión del Tribunal se dio y demostró o no el abuso del derecho que los demandantes imputan al CENTRO ANDINO, conviene entonces precisar en qué se hace consistir tal abuso.

A juicio del Tribunal él radicaría - como surge de las pretensiones y planteamientos contenidos en la demanda- en el desconocimiento total de la opción de compra a ellos conferida el día 14 de febrero de 2005, vale decir, en la trasgresión íntegra de ese acto jurídico, lo que determinó que la parte demandada decidiera conservar para sí la propiedad del local 406 del Centro Andino, inmueble que causan, generalmente, un daño a un interés ajeno.” “EL ABUSO DEL DERECHO”, Astrea, Buenos Aires, 1992, pág. 145. [Subraya el Tribunal].

Ya el Tribunal ha expuesto cómo, a su juicio, las “opciones” conferidas por el CENTRO ANDINO a los demandantes – todas ellas, incluida la que el CONSEJO aprobó otorgarles el 14 de febrero de 2005 (Acta N° 150) – constituyen negocios jurídicos plenamente válidos13, de manera que el primer requisito necesario para la configuración de la responsabilidad contractual, esto es la existencia y validez del negocio, se encuentra acreditado.

No ocurre lo propio, sin embargo, según se ha dicho en otro lugar del presente Laudo, en cuanto al elemento consistente en la inejecución o el incumplimiento imputable al CENTRO ANDINO, puesto que el Tribunal no encuentra que la decisión adoptada por el CENTRO ANDINO en el sentido de conservar para sí la propiedad del local 406 del mismo, haya sido excesiva o abusiva pues, se reitera, no existe disposición constitucional, legal o reglamentaria alguna que le impidiese adoptar esa determinación, máxime si se considera que los demandantes insistieron hasta el último momento en condicionar el ejercicio de las diversas “opciones” que les fueron conferidas, a la circunstancia de “atar” el ejercicio de ellas a una eventual venta del local 331 de su propiedad, sabiendo y conociendo plenamente que el proyecto de construcción de la “terraza de comidas” en el cuarto piso del CENTRO ANDINO era, por lo menos desde la fecha de celebración de la Asamblea de Copropietarios de que da cuenta el Acta N° 014, reunión en la cual estuvo presente don JOSÉ MARÍA GÓMEZ (q.e.p.d.), totalmente independiente de las obras que se acometerían en el tercer piso respecto de las “rotondas de comidas” que en tal piso funcionaban14.

En tales condiciones, falla uno de los requisitos indispensables para la configuración de la responsabilidad 13 Cabe recordar que tanto los demandantes como la parte demandada son comerciantes (Código de Comercio, arts. 10° y 13) y que los actos y manifestaciones de voluntad de los comerciantes no requieren de solemnidad alguna, a menos que la ley la imponga como requisito esencial del negocio jurídico (Ibidem, art. 824). 14 Consta en dicha Acta que el Presidente de la Asamblea, para responder la inquietud de uno de los copropietarios presentes en la reunión (el señor Jorge Cano, Local 106) manifestó, refiriéndose al proyecto de construcción de la “terraza de comidas” del 4° piso y al de remodelación de las “rotondas de comidas” existentes en tercer piso que “los dos proyectos son totalmente independientes el uno del otro.” (Destaca el Tribunal).

Así se declarará en la parte resolutiva de este Laudo. A tono con lo anteriormente expuesto, resulta claro para el Tribunal que una cosa es la opción de compra y su régimen obligacional y otra bien diferente el pretendido abuso de la posición dominante contractual, exteriorizado a través de la decisión del CENTRO ANDINO de conservar para si la propiedad del local 406.

En efecto, al otorgarse válidamente la opción de compra invocada por la parte CONVOCANTE, como en efecto ocurrió, durante la vigencia de ella –o de la oferta, según la terminología legal- la CONVOCADA quedaba inhibida para vender a terceros el local opcionado y también para quedarse con él de manera definitiva, pues el mismo se encontraba afecto a un compromiso unilateral de CENTRO ANDINO a favor de LOS ESPOSOS GÓMEZ FERNÁNDEZ, el cual no podía ser ignorado, ni desatendido por la copropiedad, sin quebrantar la promesa de enajenación preferencial.

La cuestión sin embargo es diferente, particularmente desde el punto de vista temporal, pues según lo expuesto, no se trata de que el CENTRO ANDINO hubiera incumplido la opción por haber decidido vender el inmueble cuyo derecho de adquisición había conferido a la CONVOCANTE, sino porque decidió quedarse con él justamente por no haberse producido su venta a través de las opciones concedidas.

Como se puede apreciar, la determinación del CENTRO ANDINO de quedarse con el local 406 quedó evidenciada preliminarmente en las actas del Comité Técnico del 8 y del 26 de abril de 2005 y corroborada en el acta No. 157 del 25 de agosto de 2005, esto es en fechas muy anteriores al pretendido ejercicio de la opción por parte de su beneficiaria, que produjo sólo hasta el 7 de septiembre de ese año, de manera ambigua –se reitera-, sin contar con los recursos líquidos para la 15 Única responsabilidad que puede ser objeto de pronunciamiento por este Tribunal por fuerza del pacto arbitral.

Por lo expuesto, la pretensión primera subsidiaria y sus consecuenciales, tampoco están llamadas a prosperar. En cuanto a las excepciones formuladas por la convocada, el Tribunal no se pronunciará al respecto toda vez que como lo enseña el Profesor HERNANDO MORALES MOLINA ("Curso", Parte General, 1991, N° 185) y lo ha dicho la Corte en providencia que el Profesor MORALES cita, "El estudio y decisión de las excepciones no son pertinentes, por regla general, cuando se niegan las peticiones de la demanda, negativa que muchas veces proviene de la ineficacia de la acción (pretensión)." 10.

COSTAS Como quiera que con los fundamentos antes analizados el Tribunal habrá de despachar adversamente la totalidad de las pretensiones de la demanda, de acuerdo con lo dispuesto por el numeral primero del artículo 392 del Estatuto Procesal, se habrá de condenar en costas a la parte CONVOCANTE, las cuales corresponden a la siguiente liquidación: Gastos del proceso sufragados por la parte convocada: 50% de honorarios de los Árbitros $ 11.932.500 50% IVA de los Árbitros (16%) $ 1.909.200 50% de honorarios de la Secretaria $ 1.988.750 50% IVA de la Secretaria (16%) $ 318.200 50% de gastos de Administración de la Cámara de Comercio $ 1.027.500 50% IVA de la Cámara de Comercio (16%) $ 164.400 50% Protocolización, registro y otros gastos $ 2.051.250 Subtotal $19.391.800 LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 87 En cuanto a agencias en derecho, el Tribunal las fija en una suma igual al estipendio de un árbitro, esto es SIETE MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($7’955.000.oo).

En consecuencia el valor total de las costas que deberá pagar la parte convocante a la convocada es: VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS PESOS MONEDA CORRIENTE ($27.346.800.oo) la cual deberá pagarse a la ejecutoria de esta providencia. 11. DECISIÓN Con fundamento en todo lo anterior, el Tribunal de arbitramento, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: DENEGAR todas las súplicas, tanto principales como subsidiarias, de la demanda promovida por JOSÉ MARÍA GÓMEZ CÁRDENAS (q.e.p.d.) y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ contra el CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO – PROPIEDAD HORIZONTAL, por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo.

SEGUNDO: En razón de lo dispuesto en el punto anterior y de conformidad con lo expuesto sobre el particular en la parte motiva de este Laudo, DECLARAR que no hay lugar al estudio y decisión con respecto a las excepciones de mérito propuestas por la parte demandada.

TERCERO: CONDENAR a la parte CONVOCANTE a pagar a la parte CONVOCADA por concepto de costas, la suma de VEINTISIETE MILLONES TRESCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS PESOS MONEDA CORRIENTE ($27.346.800.oo) a la ejecutoria de esta providencia, según liquidación efectuada en la parte motiva.

CUARTO: ORDENAR que una vez se encuentre en firme este Laudo, la Presidenta del Tribunal proceda a protocolizar el expediente en una notaría del LAUDO ARBITRAL JOSÉ MARÍA GÓMEZ Y CONSTANZA FERNÁNDEZ DE GÓMEZ CONTRA CENTRO COMERCIAL Y DE NEGOCIOS ANDINO, PROPIEDAD HORIZONTAL ________________________________________________________________________________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá – Octubre 22 de 2008- Pág. 88 Círculo Notarial de Bogotá, de conformidad con el artículo 159 del Decreto 1818 de 1998.

QUINTO: ORDENAR la expedición por Secretaría de copia auténtica de esta providencia con destino a cada una de las partes. La copia del Laudo que se entregue a la parte convocada, deberá llevar la constancia de ser la primera y de prestar mérito ejecutivo (Art. 115, num. 2º C. de P. C.).

SEXTO: ORDENAR la entrega por Secretaría de copia de esta providencia al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLORENCIA LOZANO REVEIZ GUSTAVO CUBEROS GOMEZ Presidente Árbitro ANTONIO JOSE DE IRISARRI LAURA BARRIOS MORALES Árbitro Secretaria

Jose Maria Gomez Y Constanza Fernandez De Gomez vs. Centro Comercial Y De Negocios Andino, Propiedad Horizontal