REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ARBITRAL DE JOSÉ ALEXANDER RICO CÁRDENAS VS. CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A (Trámite 148951) Bogotá D.C., 31 de marzo de 2025 LAUDO ARBITRAL Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 y el Reglamento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre el señor JOSÉ ALEXANDER RICO CÁRDENAS, de una parte, (en adelante la “convocante”) y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., de la otra (en adelante la “Convocada”), previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES 1. El contrato La presente controversia se fundamenta en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA – PROYECTO CON FIDUCIA - Conjunto cerrado primavera 6 – 39 II Inmueble_ 07-1804, celebrado el 19 de enero de 2022 entre el señor JOSÉ ALEXANDER RICO CÁRDENAS, en calidad de promitente comprador y CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A., en calidad de promitente vendedora, el cual tenía por objeto: “CLAUSULA PRIMERA – OBJETO: LA OPCIONANTE se obliga para con EL OPCIONADO a preferirlo en el momento en el cual la primera decida y pueda vender el(los) inmueble(s) relacionados en el Cuadro Resumen del Contrato de Opción de Compra – Numeral 3, para lo cual las partes celebrarán una promesa de compraventa que contenga las condiciones bajo las cuales se perfeccione la venta del mencionado inmueble.
LA OPCIONANTE podrá firmar la Promesa de Compraventa a nombre propio o como apoderada de un tercero.” 2. Pacto arbitral La demanda tiene como base la cláusula décima tercera del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA – PROYECTO CON FIDUCIA - Conjunto cerrado Primavera 6 – 39 II Inmueble_ 07-1804, celebrado el 19 de enero de 2022, entre las partes, en adelante “el Contrato”, en el cual se acordó: “CLÁUSULA COMPROMISORIA.
Las diferencias que ocurrieren entre cualquiera de las personas que firman el presente documento, serán sometidas a la decisión de un Tribunal de arbitramento que se sujetará al "Reglamento de procedimiento de Arbitraje Nacional” del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y en lo no previsto por éste se aplicará la ley 1563 de 2012 o la que la modifique o sustituya, Tribunal que decidirá en derecho.
Así mismo cualquier diferencia que surja entre los firmantes de este documento y la sociedad Constructora Las Gallas S.A., quien es fideicomitente responsable del proyecto y constructora del inmueble, es decir, el productor del bien, así como entre esta sociedad Constructora Las Galias S.A. y los firmantes del presente documento, se someterán a un tribunal arbitral de acuerdo a las reglas y normas señaladas anteriormente en esta cláusula.
Lo anterior, en virtud de la obligación legal prevista en el artículo 5 de la ley 1480 de 2011, que establece la solidaridad entre el productor y proveedor del bien, en concordancia con el artículo 118 de la ley 1563 de 2012, que permite el arbitraje en relaciones de consumo. La presente cláusula la hemos leído los firmantes del presente documento y voluntariamente hemos decidido aceptarla y suscribirla, entendiendo que con esta cláusula se deroga la jurisdicción ordinaria, pudiendo generarse costos adicionales para acudir a la justicia arbitral.” 3.
Partes procesales - Parte Convocante Es el señor José Alexander Rico Cárdenas, identificado con la cédula de ciudadanía Nro. 79.378.647, domiciliado en Bogotá, con correo de notificaciones maryramirezg@gmail.com En este trámite arbitral, la parte convocante actuó en nombre propio a pesar de habérsele indicado por el Tribunal la importancia de contar con un abogado que lo represente para estas actuaciones. - Parte Convocada Es la persona jurídica Constructora Las Galias S.A., identificada con NIT 8800.161.633-4, con domicilio en Bogotá D.C., en Carrera 9 #101-67de Bogotá, la cual está representada por el señor Luis Fernando Acevedo Peñaloza, identificado con cédula de ciudadanía Nro. 1018420445 o por quien haga sus veces y con correo de notificaciones judiciales notificaciones@galia.com.co 1 II.
ETAPA INICIAL 1. El 29 de febrero de 2024, José Alexander Rico Cárdenas, presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (en adelante “Centro de Arbitraje”) contra la sociedad Constructora Las Galias S.A.2 2. El 7 de marzo de 2024, el Centro de Arbitraje requirió al parte convocante para que allegara el certificado de existencia y representación de la convocada y el mismo día la Convocante allegó la documentación requerida.3 3.
El 11 de marzo de 2024, el Centro invitó a las partes al sorteo de árbitro.4 4. El 14 de marzo de 2024, se realizó el sorteo en el cual se designó como árbitro a la doctora María Teresa Palacio Jaramillo,5 siendo notificada de su designación el 15 de marzo de 20246. 5. El 18 de marzo de 2024, la Parte Convocada allegó el poder debidamente conferido a la abogada Gabriela Del Mar Mantilla Muñoz.7 6.
El 19 de marzo de 2024, la árbitro Palacio, emitió su declinación en donde rindió sus correspondientes revelaciones al deber de información8. 7. El 20 de marzo de 2024, se remitió a las partes la declinación9, y se les informó que sería comunicaría la designación a la árbitro suplente María Paulina Borda Medina. En la misma fecha se comunicó a la doctora Borda su designación10 para que dentro del término de ley se pronunciara. 1 Cuaderno Principal – Folio 009 2 Cuaderno Principal – Folio 001. 3 Cuaderno Principal – Folios 004-005. 4 Cuaderno Principal – Folio 006. 5 Cuaderno Principal – Folio 007. 6 Cuaderno Principal – Folio 008. 7 Cuaderno Principal – Folio 009. 8 Cuaderno Principal – Folio 010. 9 Cuaderno Principal – Folio 011. 10 Cuaderno Principal – Folio 012. 8.
El 26 de marzo de 2024, estando dentro del término de ley, la árbitro María Paulina Borda Medina, declinó su designación11. 9. El 27 de marzo de 2024, se informa a las partes la declinación de la árbitro Borda y se les invita nuevamente para el sorteo con fecha 2 de abril de 202412. 10. El 2 de abril de 2024, el Centro informa a las partes el resultado del sorteo13 en el cual fue designado el árbitro Daniel Peña Valenzuela.
En la misma fecha, se comunica al árbitro su designación14. 11. El 8 de abril de 2024, estando dentro del término de ley, el árbitro Peña Valenzuela aceptó su designación15. 12. El 10 de abril de 2024, se remite a las partes la aceptación del árbitro16. Dentro del término fijado por la ley las partes no efectúan manifestaciones. 13.
El 30 de abril de 2024, el Centro invitó a las partes a la audiencia de instalación que tuvo lugar 21 de mayo de 202417. 14. El 21 de mayo de 2024, la parte Convocada allega poder conferido a la abogada Daniela Raitza Peña León18. En la misma fecha se llevó a cabo la audiencia de instalación en la cual (i) mediante Auto nro. 1 se instaló el Tribunal;
(ii) se designó como secretario, al doctor Carlos Arturo Rodríguez Chacón, quien estando presente en la audiencia aceptó su designación y rindió su deber de información. De lo anterior, las Partes no manifestaron observaciones a la designación y aceptación del secretario y renunciaron a términos. Posteriormente, en Auto nro. 2 (iii) se inadmitió la demanda.
Por último, Se remitió a las partes el Acta de Instalación19 15. El 23 de mayo de 2024, estando dentro del término legal, la Parte Convocante allegó la subsanación de la demanda.20 11 Cuaderno Principal – Folio 013 12 Cuaderno Principal – Folio 014 13 Cuaderno Principal – Folio 015 14 Cuaderno Principal – Folio 016 15 Cuaderno Principal – Folio 017 16 Cuaderno Principal – Folio 018 17 Cuaderno Principal – Folio 019 18 Cuaderno Principal – Folio 020 19 Cuaderno Principal – Folio 021 20 Cuaderno Principal – Folio 023. 16.
A través de Acta nro. 2 del 5 de junio de 2024 se posesionó ante el Tribunal el secretario Carlos Arturo Rodríguez Chacón, rindió informe y mediante Auto Nro.3 el Tribunal dispuso (i) admitir la demanda subsanada, (ii) ordenó Notificar la providencia personalmente a la convocada y (iii) correrle traslado de esta junto con los anexos por el término de 20 días hábiles21. 17.
El 6 de junio de 2024, a través de secretaría, se remitió el Acta nro. 2 del 5 de junio de 2024, y se notificó el auto admisorio a la convocada Constructora Las Galias S.A. y se le corrió traslado de la demanda y de sus anexos22 quedando notificada y le empezó a correr el término para que contestara la demanda. De la notificación de la anterior providencia, se dejó en copia a la parte convocante. 18.
El 13 de junio la Abogada Gabriela Del Mar Mantilla Muñoz, radicó memorial interponiendo recurso de reposición en contra del Auto admisorio Nro. 3 contenido en Acta 2 del 5 de junio de 202423. El mismo día, la Parte Convocante en cabeza del señor José Alexander Rico Cárdenas, radicó memorial descorriendo el traslado del recurso24, el cual fue objeto de traslado25 a la Parte Convocada dado que la Convocante no la copió de manera inicial.
Al respecto, no hubo manifestaciones adicionales del Parte Convocada. 19. El 24 de junio de 2024, el Tribunal emite decisión contenida en Acta Nro. 3 y Auto 4 que resuelve le concerniente al recurso de reposición al Auto Admisorio. Dicha decisión fue notificada a las partes el 25 de junio de 202426. 20. El 24 de julio de 2024, la Parte Convocada estando dentro del término otorgado por el Tribunal, allegó la contestación de la demanda en la cual se proponen excepciones de fondo27.
El mismo día, radica ante el Tribunal demanda de reconvención28 en contra del señor José Alexander Rico Cárdenas, la cual, se evidencia que es remitida con copia al demandado en reconvención, dando cumplimiento al artículo 6 de la Ley 2213 de 2022. 21 Cuaderno Principal – Folio 024. 22 Cuaderno Principal – Folio 024. 23 Cuaderno Principal – Folio 025. 24 Cuaderno Principal – Folio 027 25 Cuaderno Principal – Folio 029 26 Cuaderno Principal – Folio 030 27 Cuaderno Principal – Folio 031 28 Cuaderno Principal – Folio 032 21.
El 30 de julio de 2024, por secretaria se corre traslado de las excepciones de fondo29 a la Parte Convocante, para que en el término de 5 días hábiles efectúe pronunciamiento. 22. El 5 de agosto de 2024, la Parte Convocante radicó ante el Tribunal su pronunciamiento respecto de las excepciones de fondo30. 23. El 13 de agosto de 2024, el Tribunal mediante Acta 4 y Auto 5 adopta decisión respecto de la revocatoria del poder de la Parte Convocada y, asimismo, reconocerle personería a la abogada Gabriela Del Mar Mantilla Muñoz.
Por otro lado, el Tribunal en Auto 6 se pronuncia respecto de la admisión, inadmisión y rechazo de la demanda de reconvención. Dicha Acta, se notifica a las partes el 14 de agosto de 202431. 24. El 22 de agosto de 2025, a través de su Apoderada la Parte Convocante en reconvención, allega la subsanación a la demanda de reconvención32 en la que se copia a la Parte Convocada en reconvención. 25.
El 3 de septiembre de 2024, la Parte Convocada allega al Tribunal el documento denominado33 “reglamento de propiedad horizontal donde se evidencia los linderos del proyecto”. Lo anterior, fue ordenado por el Tribunal mediante Auto 4 del 24 de junio de 2024 y que la Parte Convocada no había remitido dentro del término ordenado. 26.
El 4 de septiembre de 2024, el Tribunal mediante Acta 5 y Auto 7 resuelve, entre otros asuntos, rechazar la demanda de reconvención y solicita a las partes indicar si tienen intención de adelantar audiencia de conciliación. El mismo día, se notificó a las partes la decisión34. 27. El día 6 de septiembre de 2024, las Partes remitieron memoriales en los que informan al Tribunal su intención de llevar a cabo la audiencia de conciliación35. 29 Cuaderno Principal – Folio 033 30 Cuaderno Principal – Folio 034 31 Cuaderno Principal – Folio 035 32 Cuaderno Principal – Folio 036 33 Cuaderno Principal – Folio 037 34 Cuaderno Principal – Folio 038 35 Cuaderno Principal – Folio 039 28.
El 9 de septiembre de 2024, la Parte Convocada a través de su Apoderada interpuso recurso de reposición36 contra el Auto 7 del 4 de septiembre de 2024 que rechazó la demanda de reconvención. 29. El 10 de septiembre de 2024, por secretaria se corrió traslado del recurso a la Parte Convocada en Reconvención37. De lo anterior, el Tribunal le otorgó un plazo de tres (3) días hábiles a la Parte Convocada en Reconvención señor José alexander Rico, para que se pronunciara sobre dicho recurso.
Una vez cumplido el término se guardó silencio. 30. El 13 de septiembre de 2024, la Parte Convocante en Reconvención el señor José Alexander Rico Cárdenas radicó un memorial, denominado Contestación demanda reconvención, por correo electrónico38. 31. El 26 de septiembre de 2024, el Tribunal mediante Acta 639 y Auto 8 resolvió lo concerniente al recurso de reposición presentado por la Parte Convocante en reconvención Constructora Las Galias S.A., confirmando la decisión adoptada en Auto 7 del 4 de septiembre de 2024.
A su vez, en Auto 9 fijó la fecha para llevar a cabo la audiencia de conciliación. 32. El 7 de octubre de 2024, el Tribunal emitió Auto 1040 en el cual se aplaza la audiencia de conciliación teniendo en cuenta la solicitud de aplazamiento presentada y fijó nueva fecha. 33. El 30 de octubre de 2024, mediante Acta 841 el Tribunal llevó a cabo el control de legalidad del trámite, sin que las partes expresaran si inconformidad o nulidad alguna quedando notificado el Auto 11 en estrados.
Se dio paso al desarrollo de la audiencia de conciliación, la cual, al no encontrar puntos de acuerdo las partes, se dio por fracasada. Posteriormente, al tratarse de un arbitraje social así determinado por el artículo 117 de la Ley 1563 de 2012 y de acuerdo con la manifestación de la Parte Convocante en su escrito de demanda, el Tribunal se abstuvo de la fijación de honorarios y gastos y fijó fecha para la Primera Audiencia de Trámite de que trata el artículo 2.41 del Reglamento. 36 Cuaderno Principal – Folio 040 37 Cuaderno Principal – Folio 041 38 Cuaderno Principal – Folio 042 39 Cuaderno Principal – Folio 043 40 Cuaderno Principal – Folio 045 41 Cuaderno Principal – Folio 046 34.
El 14 de noviembre de 2024, se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite en la cual, el Tribunal resolvió sobre su propia competencia para decidir de fondo la controversia. Realizó el correspondiente control de legalidad y se pronunció sobre las pruebas solicitadas. III. CUESTIONES LITIGIOSAS 1. Síntesis de los hechos de la demanda arbitral subsanada A continuación, se hace una síntesis de los hechos de la demanda: El 27 de diciembre de 2019, José Alexander Rico Cárdenas se acercó a la constructora Las Galias en Bogotá para informarse sobre el proyecto Primavera 6- 39 y decidió separar un apartamento por $153.123.000.
Posteriormente, inició los trámites para solicitar un subsidio de vivienda y gestionar un crédito bancario. En noviembre de 2021, debido a dificultades para obtener el crédito, el Convocante solicitó trasladar los recursos a otra torre dentro del mismo proyecto, seleccionando un nuevo apartamento por $162.311.000. Volvió a gestionar el subsidio y el crédito, pero su situación económica se deterioró, impidiendo el pago puntual de la cuota inicial y dificultando aún más la aprobación del crédito.
Al enfrentar retrasos, el Convocante intentó solicitar plazos o alternativas de pago, pero la constructora no le ofreció soluciones. El 20 de septiembre de 2023, recibió un comunicado de la Convocada en la cual le notificaba la terminación de contrato por incumplimiento. El Convocante intentó ceder los derechos del apartamento a su hermana, quien contaba con crédito aprobado, pero la terminación del contrato lo dejó sin opciones.
Tras la terminación, la Convocada aplicó una cláusula penal, reteniendo gran parte del dinero abonado. En octubre de 2023, presentó un derecho de petición; en noviembre recibió la respuesta de que no era posible ninguna solución. Debido a la temporada de vacaciones, el Convocante no pudo acceder a asesoría legal hasta febrero de 2024, cuando le indicaron que podía acudir al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio bajo el amparo de pobreza. 2.
Pretensiones de la convocante Las pretensión de la demanda es la siguiente: PRIMERA. Que el Tribunal declare sea reembolsado a mi nombre JOSE ALEXANDER RICO CARDENAS cc 79.378.647 Bogota, en mi calidad de Opcionado dentro del contrato de opcion de compra; el dinero descontado como sancion ( $ 24.346.650 ) por la constructora las Galias bajo la figura de sancion.
Toda vez que la constructora las Galias podra hacer uso en venta de nuevo del inmueble (ET-B-T-7 APARTAMENTO 07 – 1804 proyecto Primavera 6 – 39 en Bogota ). 3. Oposición de la convocada El día 24 de julio de 2024, la apoderada de la Parte Convocada allega al Tribunal contestación a la demanda, en la cual manifiesta frente a los hechos de manera resumida, lo siguiente: Parcialmente cierto: Se acepta que hubo un negocio inicial con un precio diferente al ofrecido después. No consta: La constructora declara que no tiene evidencia de ciertas afirmaciones del demandante.
Parcialmente cierto: Se reconoce la solicitud de traslado de recursos, pero se aclara que el precio del nuevo contrato estaba sujeto a condiciones establecidas en el contrato de opción de compra. No cierto: Se alega que el demandante incumplió el nuevo contrato al no seguir el plan de pagos pactado, lo que llevó a su terminación. No consta: No hay evidencia de que la situación económica del demandante se haya deteriorado, pero se confirma que incumplió los pagos.
No cierto: Se afirma que el demandante no presentó solicitudes en los canales oficiales, salvo una PQR en octubre de 2023, que fue respondida. Parcialmente cierto: Se confirma que se envió la terminación del contrato, pero en una fecha diferente a la alegada por el demandante. No consta: No hay evidencia de que el demandante haya iniciado trámites de cesión de derechos antes de la terminación del contrato.
No cierto: Se rechaza la acusación de abuso de posición dominante, argumentando que el contrato establecía obligaciones para ambas partes. Cierto: Se acepta un hecho señalado por el demandante. No consta: La constructora no tiene información sobre ciertos eventos personales del demandante. A su vez, se refiere respecto de las pretensiones: Nos oponemos a los motivos y a las pretensiones propuestas por el demandante, por oponerse a la realidad material y jurídica, como lo hemos manifestado en los hechos y las pruebas allegadas, toda vez que la demandada ha actuado conforme a lo que se han impuesto a las partes dentro del contrato celebrado entre las partes, a diferencia del demandante quien ahora pretende desconocer el documento que aceptó y firmó, con el fin de obtener la devolución de los dineros los cuales fueron penalizados por el incumplimiento presentado en las cuotas en mora pactadas en el contrato entre otros incumplimientos.
Y propone como excepciones de fondo: En este apartado, Constructora Las Galias S.A.S. plantea varias excepciones de fondo para justificar su oposición a la demanda de José Alexander Rico Cárdenas, argumentando que el incumplimiento del contrato fue responsabilidad del demandante y que la empresa actuó conforme a la ley. Principales excepciones presentadas por la Convocada: 1.
Inexistencia de mérito para la protección contractual: o Se argumenta que la constructora cumplió con todos los requisitos legales exigidos para la contratación de vivienda, incluyendo la revisión de sus contratos por la Secretaría de Hábitat. 2. Cumplimiento del contrato por parte de la constructora: o La empresa sostiene que respetó los términos del contrato y aplicó la cláusula sancionatoria debido al incumplimiento del demandante en el pago de las cuotas. 3.
Bilateralidad y equilibrio contractual: o Se enfatiza que el contrato imponía obligaciones para ambas partes y no hubo una posición dominante de la constructora, como alega el demandante. 4. Legitimidad de la cláusula penal y condición resolutoria: o Se defiende el derecho a incluir cláusulas penales en los contratos, conforme al Código Civil y la Ley 1480 de 2011, estableciendo sanciones para ambas partes en caso de incumplimiento. 5.
Información completa y veraz: o Se asegura que el convocante fue informado sobre sus obligaciones contractuales antes de firmar, tuvo oportunidad de aclarar dudas y no hizo uso del derecho de retracto. 6. Libre autonomía y responsabilidad del demandante: o Se señala que el convocante contrató con pleno conocimiento de las condiciones y luego intentó cambiarlas, incumpliendo con el pago de las cuotas pactadas. 7.
Actos propios: o La convocada argumenta que el convocante dejó de pagar voluntariamente, por lo que no puede exigir la devolución del dinero aportado. 8. Prescripción de la acción o La convocada alega que la demanda fue presentada fuera del plazo de un año establecido por la Ley 1480 de 2011 para este tipo de acciones. IV. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 1.
Primera audiencia de trámite La Primera Audiencia de Trámite se llevó a cabo el 14 de noviembre de 202442. En esta audiencia el Tribunal nuevamente determinó los extremos procesales, definió los antecedentes que dieron lugar a la convocatoria del Tribunal, se pronunció respecto de su conformación, la admisión de la demanda, la notificación y el traslado de esta a la Convocada, sobre la contestación y la demanda de reconvención, se declaró competente para conocer y resolver en derecho el litigio sometido a su conocimiento. 2.
Etapa probatoria El Tribunal ordenó el decreto y práctica, mediante auto nro.17 del 14 de noviembre de 2024, de las pruebas, de la siguiente manera: 42 Cuaderno Principal – Folio 047 Pruebas solicitadas por la convocante en la demanda: - Documentales: 1. Portada Cuadro contrato resumen opción de compra. 2. Proyección de pago opción de compra. 3.
Soporte mail terminación por mora 4. Derecho de petición tramitado ante la constructora 20 Oct 24 5. Respuesta Derecho De Peticion Pqrs 152166 - Testimoniales: la recepción de los testimonios de Mónica Andrea Navarro y Mary Luz Toca Ramírez, fijando como fecha para su practica el día 2 de diciembre de 2024 a partir de las 2:00 p.m., providencia que fue notificada en estrados.
La diligencia se desarrolló en la fecha indicada como consta en el Acta nro.11 y la grabación en audio y video de las declaraciones obran en el expediente. - Interrogatorio de parte: Del representante legal de la sociedad convocada Constructora las Galias S.A., el señor Daniel Sánchez Prieto, identificado con cédula de ciudadanía nro. 10.266.522 la cual se llevó a cabo en la fecha fijada. - Exhibición de documentos: solicitados por el Tribunal a la Parte Convocada. - Certificados de los abonos realizados por el señor José Alexander Rico Cárdenas. - Carta de aprobación del subsidio de vivienda - Cesión de etapa - Solicitud estudios para crédito bancario Pruebas solicitadas por la convocada en la contestación de la demanda: - Documentales 1.
Opción de compra T 7- 1804 2. Otrosi 7-1804 3. Terminación y guía 4. Respuesta derecho de petición 5. Estado de cuenta T 7- 1804 6. Certificado laboral 7. Centrales de riesgo 8. Devolución 9. Solicitud de traslado de recursos 10. Cuadro resumen negocio anterior. - Interrogatorios y declaración de parte: - Del señor José Alexander Rico Cárdenas - Del representante legal de la sociedad convocada Constructora las Galias S.A., el señor Daniel Sánchez Prieto, identificado con cédula de ciudadanía nro. 10.266.522 o, quien haga sus veces. - Testimoniales: - Catalina Galindo. - Arnulfo Segura Romero 3.
Cierre de la etapa probatoria El Tribunal declaró concluida la etapa probatoria del proceso, mediante Auto nro. 20 del 2 de diciembre de 202443. Una vez adelantada esta etapa, el Tribunal llevó a cabo un control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, para lo cual se profirió el Auto nro. 21 del 2 de diciembre de 202444 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral y dispuso continuar con el trámite del proceso iniciando los alegatos de conclusión. 4.
Alegatos de conclusión presentados por las partes La audiencia de alegatos de conclusión se llevó a cabo el 28 de enero de 202545, en la que la Parte Convocante presentó de manera oral y escrita sus alegaciones 43 Cuaderno Principal – Folio 053 44 Cuaderno Principal – Folio 053 45 Cuaderno Principal – Folio 055 finales. Por su lado, la Parte Convocada a través de su Apoderada presentó sus alegatos de manera oral.
En esa misma audiencia, una vez agotada la etapa de alegatos de conclusión, el Tribunal efectuó el control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, por lo que se profirió el Auto nro. 23 del 28 de enero de 202546 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral que configuraran nulidades procesales y dispuso continuar con el trámite del proceso, fijando como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de lectura del Laudo, el 31 de marzo de 2024 a las 3:00 pm. quedando el anterior auto notificado a las partes en estrados.
V. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, los cuales pueden ser prorrogados hasta por seis (6) meses, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Para el cómputo del término anterior, debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012 que establece que al término del proceso “se adicionarán los días de suspensión, así como los de interrupción por causas legales”.
En virtud de lo anterior, el cómputo se inició cuando finalizó la primera audiencia de trámite, es decir, el 14 de noviembre de 2024, y se suspendió el proceso por el término de 56 días, por lo cual, el plazo previsto en la ley vence el 5 de agosto de 2025 y hasta la fecha, el trámite no ha estado suspendido. Por lo anterior, la expedición del presente laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley.
VI. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 46 Cuaderno Principal – Folio 055 5. Objeto del proceso. La demanda presentada por José Alexander Rico Cardenas., contra Constructora Las Galias S.A., el día 29 de febrero 2024 tiene la siguiente pretensión única: PRIMERA. Que el Tribunal declare sea reembolsado a mi nombre JOSE ALEXANDER RICO CARDENAS CC 79.378.647 Bogotá, en mi calidad de Opcionado dentro del contrato de opción de compra; el dinero descontado como sanción ( $ 24.346.650 ) por la constructora las Galias bajo la figura de sanción. Toda vez que la constructora las Galias podrá hacer uso en venta de nuevo del inmueble (ET-B-T-7 APARTAMENTO 07 – 1804 proyecto Primavera 6 – 39 en Bogotá ). 6.
Presupuestos para analizar la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre José Alexander Rico Cárdenas y Constructora Las Galias S.A., el 19 de enero de 2022. Se observa que resulta central establecer la naturaleza jurídica del Contrato, debido a que determinada la misma se sientan las bases para definir la procedencia de la pretensión, así como de las excepciones presentadas por la Convocada respecto de las cuales está obligado a pronunciarse este Tribunal.
El contrato de opción de compra de un inmueble en Colombia es un acuerdo mediante el cual el oferente de la opción de compra, otorga a una persona, el optante, el derecho de comprar un inmueble en un plazo y condiciones previamente acordadas. El optante adquiere el derecho exclusivo de comprar el inmueble dentro del plazo estipulado y establece un vínculo obligacional con contenido prestacional de dar, específicamente, una suma de dinero, normalmente pactada mediante instalamentos o cuotas.
Este tipo de contrato es común en el mercado inmobiliario y tiene varias características y alcances importantes. Su principal función es cumplir una misión económica y social, vinculada a la gestión de los riesgos inherentes a los proyectos inmobiliarios. Estos contratos son esenciales para asegurar que los recursos necesarios se movilicen adecuadamente durante las diferentes fases del proyecto.
La gestión de riesgos en proyectos inmobiliarios es necesaria debido a los largos periodos de tiempo que estos requieren. Desde el diseño inicial hasta la preventa y la construcción, cada etapa implica una serie de riesgos que deben ser gestionados eficazmente. Los contratos inmobiliarios están diseñados para mitigar estos riesgos, asegurando que los proyectos puedan avanzar sin contratiempos significativos.
El contrato de opción es un factor facilita llegar a conseguir el punto de equilibrio y la disposición final de las soluciones habitacionales. Los proyectos inmobiliarios varían en tamaño y precio, y los contratos deben adaptarse a estas variaciones para ser efectivos. Al hacerlo, se garantiza que las soluciones habitacionales sean accesibles y estén disponibles para una amplia gama de consumidores, cumpliendo así con su función social y económica.
El contrato de opción usualmente especifica un plazo durante el cual el optante puede ejercer su derecho de compra y satisfacer con su pago al oferente. Además, se establecen las condiciones bajo las cuales se puede realizar la compra, incluyendo el precio del inmueble. Durante el plazo del contrato, el concedente no puede vender el inmueble a otra persona.
El contrato de opción de compra de un inmueble en Colombia proporciona al optante la oportunidad de adquirir un inmueble en condiciones favorables y al concedente la seguridad de una posible venta futura. El contrato incluye cláusulas específicas sobre el precio, la forma de pago, y las condiciones bajo las cuales se puede ejercer la opción. El artículo 1546 del Código Civil Colombiano establece la figura de la opción de compra.
Este tipo de contrato permite al potencial comprador asegurar el derecho de compra mientras reúne los recursos necesarios, y al vendedor obtener una prima por conceder este derecho. En caso de incumplimiento, las partes pueden utilizar sanciones e incluso la cláusula penal como anticipación de un indemnización de perjuicios. De esta manera se proporciona una mayor seguridad jurídica a ambas partes.
Las cláusulas específicas del contrato aseguran que todas las condiciones de la compra estén claramente establecidas y acordadas. En este contexto, tanto la parte convocante como la convocada coinciden en que celebraron un contrato de opción de compra de un bien inmueble. No difieren en la tipificación del contrato ni en la intención que los llevó a celebrarlo.
Sin embargo, sí discrepan en cuanto a la relación de los hechos descritos en el libelo con el contrato, es decir, con el proceso contractual: desde la fase previa y concomitante a la celebración, hasta la fase de ejecución. La principal divergencia radica en la terminación del contrato y en los efectos de varias cláusulas contractuales en relación con sus conductas y el cumplimiento del mismo.
Estas diferencias se centran en cómo cada parte interpreta y aplica las cláusulas durante la ejecución del contrato y en la fase de terminación, lo que ha generado el conflicto actual. Es pertinente que el Tribunal precise la naturaleza jurídica del denominado "CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA" según la opinión de las partes. Para ello, debe tener en cuenta las reglas de interpretación de los negocios jurídicos establecidas en los artículos 1618 a 1624 del Código Civil, aplicables a los asuntos mercantiles por disposición del artículo 822 del Código de Comercio.
En particular, debe considerar el artículo 1618, que establece que "Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras". Esto implica que la índole del contrato debe ser estudiada bajo la guía del artículo 1622 del Código Civil, que señala que "Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad".
Por lo tanto, el Tribunal debe desentrañar el real contenido jurídico del contrato, interpretando sus cláusulas de manera coherente y en conjunto como un sistema. Este enfoque permitirá comprender mejor la intención de las partes y asegurar que el contrato cumpla con su propósito legal y económico. 7. Características generales del contrato El contrato suscrito entre Jose Alexander Rico Cárdenas y Constructora Las Galias S.A., presenta las siguientes características: El contrato de opción de compra es entre Constructora Las Galias S.A., representada por Felipe Sánchez Botero, y José Alexander Rico Cárdenas, quien es el opcionado.
El inmueble objeto del contrato es un apartamento en el proyecto Primavera 6-39 II ET-B T-7, ubicado en Bogotá D.C. El plan de pagos incluye una cuota inicial, cuotas mensuales, un subsidio de vivienda familiar y un crédito hipotecario. El opcionado debe cumplir con estos pagos según el cronograma establecido en el contrato. El opcionado también debe asumir los gastos de legalización del negocio, que incluyen notaría, registro, avalúos, estudio de títulos y papelería. Estos gastos se liquidarán finalmente de acuerdo con las tarifas definitivas al momento de hacer los pagos.
El opcionado y/o avalista y/o codeudor deben cumplir con ciertos compromisos mensuales hasta el perfeccionamiento del crédito con la entidad financiera. Estos compromisos incluyen la presentación de documentos y la gestión del crédito y subsidio de vivienda. El opcionado autoriza al opcionante a realizar consultas en centrales de riesgo y bases de datos para garantizar el cumplimiento del negocio.
El contrato se considera válido una vez firmado por ambas partes, ya sea de forma física o electrónica. Las partes pactan un precio como contraprestación de la opción de compra que tiene una de ellas para adquirir la propiedad que ha escogido. La parte con la opción de compra se compromete al pago del precio con las condiciones y en los plazos establecidos.
En caso de incumplimiento se prevé una sanción como cláusula penal. En caso de terminación por incumplimiento no se consolida la opción con la compra del inmueble. El otrosí es un acuerdo entre Constructora Las Galias S.A., representada por Felipe Sánchez Botero, y José Alexander Rico Cárdenas, para modificar ciertas cláusulas del contrato de opción de compra firmado sobre un apartamento en el proyecto Primavera 6-39 II ET-B T-7, ubicado en Bogotá D.C. Las partes acuerdan modificar el cuadro resumen del contrato inicial, específicamente los literales e y f del numeral cinco, que se refieren al subsidio familiar de vivienda y al crédito hipotecario.
Además, se modifica el numeral ocho, que establece la fecha límite para tramitar la postulación al subsidio familiar de vivienda. Las modificaciones autorizadas y aprobadas en este documento no afectan las demás cláusulas, compromisos y acuerdos pactados en el contrato de opción de compra, que se mantienen vigentes para las personas mencionadas en el numeral dos del cuadro resumen del contrato. 8.
Conclusiones del tribunal sobre la naturaleza del contrato para este caso La modalidad del contrato de opción de compra que fue suscrita por las partes en este caso traía consigo un vínculo obligación bilateral, para ambas partes; oneroso y con un contenido principal de pago de una suma de dinero y de puesta en disposición del inmueble para su compra.
El contrato de opción de compra es bilateral porque involucra a dos partes: el concedente (vendedor) y el optante (comprador). Ambas partes tienen derechos y obligaciones. El concedente se compromete a mantener la oferta de venta del inmueble durante un período determinado, mientras que el optante tiene el derecho de decidir si compra o no el inmueble dentro de ese plazo.
El contrato es oneroso porque implica una contraprestación económica. El optante generalmente paga una prima o precio por obtener el derecho de opción. Esta prima puede ser una cantidad fija o un porcentaje del precio de compra del inmueble. La onerosidad se manifiesta en que ambas partes esperan obtener un beneficio económico: el concedente recibe la prima y el optante obtiene el derecho exclusivo de compra.
El contrato de opción de compra es sinalagmático porque las obligaciones de las partes son recíprocas y dependientes entre sí. El concedente se obliga a vender el inmueble si el optante decide ejercer su derecho de opción, y el optante se obliga a pagar el precio acordado si decide comprar. Esta reciprocidad de obligaciones es una característica esencial de los contratos sinalagmáticos.
La bilateralidad del contrato también se refleja en la posibilidad de que ambas partes negocien y acuerden las condiciones del contrato. Esto incluye el precio de compra, el plazo de la opción y cualquier otra condición relevante. La negociación y el acuerdo mutuo son fundamentales para la formación del contrato1. La onerosidad del contrato se justifica porque el concedente está restringiendo su libertad de disponer del inmueble durante el plazo de la opción. A cambio de esta restricción, recibe una prima que compensa la limitación temporal de sus derechos sobre el inmueble2.
La sinalagmaticidad del contrato asegura que ambas partes estén protegidas y tengan incentivos para cumplir con sus obligaciones. Si el optante decide no ejercer su derecho de opción, pierde la prima pagada. Si el concedente no respeta la opción de compra, puede estar sujeto a sanciones legales o a la devolución de la prima con intereses. 9.
Análisis de la pretensión de la convocante y su sustento Con el fin de definir la controversia el Tribunal analizará la procedencia de la pretensión de la Convocante y en lo pertinente las excepciones presentadas por la convocada en la contestación de la demanda. La carga de la prueba respecto de los hechos que fundamentan su pretensión recae en la Convocante, ya que quien alega un hecho debe probar su existencia. Lo mismo se predica y se va a analizar respecto de las excepciones que utiliza la Convocada como medio de defensa. 10.
Análisis de las conductas de la demandada y sus efectos en el contrato Respecto al primer fundamento de la pretensión, el Tribunal considera que la invocación de la condición de consumidor por parte de la Convocante implica una interpretación tutelar del contrato de opción, a la luz de una integración con el ordenamiento jurídico vigente, en este caso, la Ley 1480 de 2011.
Como consumidor, la parte convocante alega vulneración por no haber sido debidamente informada de manera previa sobre las condiciones, plazos y demás contenido del contrato. En última instancia, esto se traduce en un incumplimiento del deber (y derecho) de la información precontractual. Es bien sabido que el Estatuto del Consumidor, como norma especial, otorga una tutela especial en casos de relaciones asimétricas, favoreciendo a quien se encuentra en una posición desventajosa o desequilibrada en cuanto al poder de información. Esta protección busca asegurar que los consumidores reciban toda la información necesaria para tomar decisiones informadas y justas en el contexto de los contratos.
La Ley 1480 de 2011, el Estatuto del Consumidor, establece un marco normativo integral para proteger los derechos de los consumidores en Colombia. Uno de los pilares fundamentales de esta ley es el deber de información precontractual, que busca garantizar que los consumidores reciban información completa, veraz y oportuna antes de celebrar un contrato de consumo El artículo 3 de la Ley 1480 destaca el derecho de los consumidores a recibir información adecuada sobre los productos y servicios ofrecidos en el mercado.
Este derecho incluye la obligación de los proveedores de proporcionar detalles precisos y comprensibles sobre las características, condiciones y riesgos asociados con los productos o servicios La finalidad es permitir que los consumidores tomen decisiones informadas y eviten posibles engaños o malentendidos que puedan afectar sus intereses económicos y su seguridad.
Además, el deber de información precontractual se extiende a la transparencia en la publicidad y las ofertas comerciales. La ley prohíbe expresamente la publicidad engañosa y establece sanciones para aquellos proveedores que no cumplan con esta obligación. De esta manera, se busca proteger a los consumidores de prácticas comerciales desleales y fomentar un mercado más justo y competitivo.
El deber de información precontractual en el derecho de consumo en Colombia, según la Ley 1480 de 2011, es una herramienta para la protección de los consumidores. Al garantizar que los consumidores reciban información clara y precisa antes de celebrar un contrato, se promueve la transparencia y la confianza en las relaciones de consumo, contribuyendo así a un entorno comercial más seguro y equitativo.
Para el Tribunal, la Convocada cumplió con ajustar el contenido contractual a las reglas y prácticas que en este tipo de proyectos permiten al consumidor conocer los pormenores del negocio pero también las condiciones legales que acarrea su potencial vínculo. Así mismo permitió que la Convocante pudiera en ejercicio de la autonomía privada, bajo su libre albedrío y decisión propia, expresar su libre consentimiento respecto del contrato y de su contenido.
Para el Tribunal, está probado que la Convocada proporcionó la información precontractual de manera clara, expresa y suficiente, permitiendo así que la otra parte tomara una decisión fundamentada y adecuada para obligarse 11. Análisis del alegado incumplimiento del contrato de opción por parte de la convocada como consecuencia de disponer en el mismo de cláusulas abusivas, en particular la cláusula penal.
La teoría de las cláusulas abusivas se desarrolla como una extensión del principio de no abuso del derecho, con el objetivo de proteger a una de las partes en un contrato que se ve perjudicada por una cláusula que genera un desequilibrio injustificado, significativo e irrazonable en la relación contractual. Esta teoría busca limitar la autonomía de la voluntad de los contratantes para evitar que alguna de las partes abuse de los derechos otorgados por la ley.
Así, cuando se aplica entre particulares, la teoría de las cláusulas abusivas ayuda a prevenir que cualquiera de los participantes en la relación contractual imponga cláusulas abusivas a su contraparte durante la elaboración del contrato. En virtud de estas disposiciones, incluso en relaciones donde los contratantes están en igualdad de condiciones, si un árbitro determina que una cláusula no negociada es abusiva, esta será declarada nula por imponer una carga que no debe soportar la parte afectada.
Por esta razón, diversas legislaciones en el mundo han implementado mecanismos de protección dirigidos a los consumidores, con el fin de reducir el desequilibrio en las negociaciones cuando estos firman contratos con profesionales. Estas normas están diseñadas para proteger los derechos de las personas en una posición de desventaja, una protección que es especialmente determinante en el ámbito del consumo, dado que todos los consumidores, por definición, se encuentran en una posición de desventaja.
Esto se debe a que la mayoría de los contratos de consumo son de adhesión, un tipo de contrato en el que el consumidor no tiene la posibilidad real de modificar el contenido del contrato, ya que las cláusulas están preestablecidas. El régimen de cláusulas abusivas en el derecho del consumo colombiano encuentra su origen en el reconocimiento de la necesidad imperativa de proteger a los consumidores frente a prácticas contractuales desleales llevadas a cabo por proveedores de bienes y servicios.
Históricamente, el poder de negociación de los consumidores ha sido considerablemente menor en comparación con el de los proveedores, lo cual ha permitido la inclusión de cláusulas contractuales desproporcionadamente desfavorables para los consumidores. Esta evolución se enmarca dentro de un movimiento global hacia la protección de los derechos de los consumidores, influenciado por normativas internacionales como la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, de la Unión Europea.
El fundamento del régimen de cláusulas abusivas radica en la necesidad de garantizar la equidad y el equilibrio en las relaciones contractuales entre consumidores y proveedores. En Colombia, las cláusulas abusivas son aquellas disposiciones contractuales que, pese a haber sido impuestas unilateralmente por el proveedor, generan un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes, en detrimento del consumidor.
El principio fundamental subyacente es la protección del consumidor como parte vulnerable en la relación contractual, asegurando que no sea sometido a condiciones injustas o desleales. Este fundamento se refleja en el artículo 5 de la Ley 1480 de 2011, que establece que se considerarán abusivas aquellas cláusulas que limiten, de manera injustificada, los derechos de los consumidores.
El desarrollo del régimen de cláusulas abusivas en Colombia ha sido progresivo, adaptándose a las necesidades cambiantes del mercado y a la evolución de las prácticas comerciales. Inicialmente, la legislación colombiana en materia de consumo se caracterizaba por ser fragmentaria y dispersa. Sin embargo, con la promulgación del Estatuto del Consumidor en 2011, se consolidó un marco normativo integral que aborda de manera explícita las cláusulas abusivas.
Este régimen establece un catálogo de cláusulas que se consideran abusivas per se, según lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley 1480 de 2011. Además, se ha implementado un sistema de control judicial y administrativo para su revisión y sanción. El régimen de cláusulas abusivas en el derecho del consumo colombiano se fundamenta en la protección del consumidor frente a prácticas contractuales desleales.
No debe dejarse de lado que la relación entre un abuso contractual, en particular respecto del contenido del mismo puede tener como origen una situación de desequilibrio en el poder en un mercado pero no por ese hecho, el de existir màs poder en una parte contractual, se genera abuso. En este sentido para el Tribunal, la posición de dominio o preponderancia económica se refiere a la capacidad que tiene una empresa o entidad para influir, de manera significativa, en las condiciones del mercado en el cual opera.
En el derecho colombiano, esta posición es reconocida y regulada por la Ley 1340 de 2009, la cual establece que una empresa tiene posición de dominio cuando puede determinar, directa o indirectamente, las condiciones de mercado, incluyendo precios, oferta y demanda. Este poder deriva generalmente de una alta participación de mercado, el control de recursos esenciales o la capacidad de influir en otros actores del mercado.
El abuso de la posición de dominio se refiere a la utilización de este poder de manera que restringe o distorsiona la competencia en el mercado. En Colombia, el abuso de posición de dominio es una conducta prohibida bajo la Ley 155 de 1959 y la Ley 1340 de 2009. Este abuso se manifiesta en prácticas como la fijación injustificada de precios, la imposición de condiciones comerciales inequitativas, la limitación de la producción o el acceso al mercado, y la discriminación entre clientes o proveedores.
Estas prácticas son perjudiciales no solo para los competidores, sino también para los consumidores y el mercado en general. La diferencia fundamental entre tener una posición de dominio y abusar de ella radica en la conducta y los efectos sobre el mercado. Tener una posición de dominio no es, en sí mismo, ilegal; es un reconocimiento del poder de mercado de una empresa.
Sin embargo, el abuso de esta posición, mediante prácticas que afectan la competencia y los derechos de los consumidores, constituye una infracción legal. El derecho colombiano, establece criterios específicos para identificar y sancionar estas conductas abusivas, garantizando así la protección del mercado y de los contratantes. El control del abuso de posición de dominio permite asegurar un mercado competitivo y justo.
En Colombia, la SIC tiene la responsabilidad de monitorear y sancionar estas conductas. La entidad puede imponer multas significativas y ordenar la cesación de prácticas abusivas para restablecer la competencia en el mercado. Este enfoque garantiza que tener una posición de dominio no se traduzca automáticamente en un comportamiento abusivo y protege tanto a los competidores como a los consumidores.
Al fin de cuentas, tener una posición de dominio implica un poder de mercado considerable, pero es el abuso de este poder, a través de prácticas anticompetitivas o que vicien los contratos o tachen per se su existencia, valides, eficaz u oponibiidad. El Tribunal encuentra que si bien es cierto la Convocada como profesional y experta en los proyectos inmobiliarios no por es esa sola condición puede considerarse como alguien que lleva a cabo actos de abuso de posición de dominio.
Como se ha explicado atrás y en la aplicación al caso concreto, Constructora Las Galias S.A. determinó el contenido contractual del Contrato de acuerdo al marco normativo vigente y lo propuso a la Convocante de la manera y en la forma como usualmente se lleva a cabo en relación a los proyectos inmobiliarios. Del contenido del contrato, no encuentra el Tribunal que pueda considerarse que alguna de las cláusulas, incluyendo la sanción como cláusula penal.
En el derecho colombiano, la cláusula penal no se considera per se una cláusula abusiva debido a su naturaleza y propósito específicos. La cláusula penal es una disposición contractual que establece una sanción económica para la parte que incumpla con las obligaciones pactadas en el contrato. Su objetivo principal es garantizar el cumplimiento del contrato y prever una indemnización anticipada por los posibles perjuicios causados por el incumplimiento.
El Código Civil Colombiano, en su artículo 1592, define la cláusula penal como aquella en la que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal. Esta definición resalta que la cláusula penal es una herramienta legítima y válida para fomentar el cumplimiento contractual y no necesariamente implica un desequilibrio injustificado entre las partes.
Para que una cláusula penal sea considerada abusiva, debe cumplir con ciertos criterios que la hagan desproporcionada o injusta en relación con las obligaciones del contrato. La Ley 1480 de 2011 como se ha referido con anterioridad, establece que las cláusulas abusivas son aquellas que generan un desequilibrio significativo e irrazonable en perjuicio del consumidor.
Sin embargo, para el Tribunal, una cláusula penal, por sí sola, como la que se pactó por las partes en el Contrato de Opción, no cumple con estos criterios a menos que su monto o condiciones sean excesivamente onerosas o desproporcionadas en comparación con la obligación principal. Además, en este caso, la cláusula penal se pactó por ambas partes de manera expresa y clara en el contrato, en ejercicio de su autonomía privada, lo que implica que su contenido fue consentido y se aceptó voluntariamente su inclusión y condiciones.
Para el Tribunal, se reitera la cláusula penal no se considera per se una cláusula abusiva porque su propósito es legítimo y está regulada por la ley para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales. Solo se consideraría abusiva, lo que no ocurrió ni aparece probado en este caso, si se demuestra que genera un desequilibrio significativo e irrazonable en perjuicio de una de las partes. 12.
Análisis del alegado incumplimiento del contrato de opción por parte de la convocante. El principio de pacta sunt servanda, es decir, que "los contratos deben ser cumplidos" o que "el contrato es ley para las partes" establece que los contratos legalmente celebrados son obligatorios para las partes y deben ser ejecutados según los términos acordados.
En el contexto colombiano, este principio se encuentra consagrado en el artículo 1602 del Código Civil, que establece que "todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes". El Código de Comercio colombiano también refuerza el principio de pacta sunt servanda. Este cuerpo normativo regula las relaciones comerciales y contractuales, estableciendo que los contratos deben ser cumplidos de acuerdo con lo pactado por las partes.
La obligatoriedad de los contratos se deriva de la autonomía de la voluntad, permitiendo a las partes definir libremente sus derechos y obligaciones dentro del marco legal. La autonomía de la voluntad es un principio esencial que permite a las partes negociar y acordar libremente los términos de sus contratos. Este principio, respaldado por pacta sunt servanda, garantiza la seguridad jurídica al asegurar que los acuerdos serán respetados y ejecutados.
La previsibilidad y estabilidad en las relaciones contractuales fomentan la confianza y el desarrollo económico, ya que las partes pueden confiar en que sus acuerdos serán cumplidos. En Colombia, los contratos válidamente celebrados deben ser cumplidos en sus propios términos, salvo que existan causas legales que justifiquen su modificación o terminación. Esta interpretación judicial refuerza la obligatoriedad de los contratos y protege los intereses de las partes contratantes.
En el ámbito comercial, el principio de pacta sunt servanda es el eje de la estabilidad y predictibilidad de las transacciones. Los empresarios y comerciantes dependen de la certeza de que los contratos serán cumplidos según lo acordado, lo que facilita la planificación y ejecución de sus actividades comerciales. La obligatoriedad de los contratos también promueve la competencia leal y la eficiencia en el mercado.
El principio de pacta sunt servanda es esencial en el derecho contractual colombiano, garantizando que los contratos sean cumplidos como ley para las partes. Este principio, respaldado por el Código de Comercio y la doctrina legal, asegura la autonomía de la voluntad y la seguridad jurídica, fomentando la confianza y el desarrollo económico.
Para el Tribunal no está en discusión que la Convocante suscribió el contrato de opción y se obligó a todas las prestaciones que se originaban en el mismo en particular al pago de las sumas de dinero pactadas para adquirir en el plazo las condiciones. La convocante llevó a cabo las actividades a su alcance para conseguir el financiamiento de las obligaciones al pago de sumas de dinero a las que se obligó en virtud del contrato de opción Para el Tribunal, es un hecho indiscutible y probado que la Convocante no cumplió con la obligación de pago de suma de dinero que había contraído como obligación principal al suscribir de manera libre y espontánea el contrato de opción. Ese no cumplimiento no encuentra justificación o matiz alguno para su exigibilidad en hechos sobrevinientes, imprevistos o fortuitos que causen la frustración justificada del cumplimiento del ìter obligacional.
La protección especial otorgada al consumidor no debe interpretarse como una licencia para desvirtuar el cumplimiento de los principios contractuales establecidos en el ordenamiento jurídico, como el pacta sunt servanda, que implica la obligatoriedad del vínculo contractual. El Tribunal no encuentra pruebas ni argumentos válidos que justifiquen o exoneren a la Convocada del cumplimiento estricto de las obligaciones que formaban parte del proceso contractual.
Para el Tribunal, el hecho de no conseguir financiamiento o crédito para una opción de compra de un inmueble no exime a la parte Convocante de la obligación de pago de la suma de dinero acordada en el contrato. Esto se debe a que, al firmar un contrato, las partes asumen compromisos que deben ser cumplidos independientemente de las circunstancias externas que puedan surgir.
La falta de financiamiento no altera la validez del contrato ni las obligaciones derivadas del mismo, ya que estas se basan en la autonomía de la voluntad y el principio de pacta sunt servanda, que establece que las estipulaciones contractuales deben ser cumplidos tal como fueron pactadas. El Código de Comercio establece que las obligaciones contractuales son vinculantes y deben ser cumplidas según los términos acordados.
La imposibilidad de obtener financiamiento no constituye una causa de fuerza mayor ni una circunstancia que justifique el incumplimiento de las obligaciones contractuales. En este sentido, la responsabilidad de obtener el financiamiento recaía sobre la parte Convocante, quien debía prever y gestionar los riesgos asociados a la obtención de crédito antes de comprometerse contractualmente.
Ni el derecho ni el cumplimiento de contratos están diseñados para regular las relaciones entre las partes involucradas, asegurando que los acuerdos se respeten y se cumplan según lo pactado. Estos mecanismos legales no son idóneos para abordar problemas macroeconómicos, desigualdades sociales o problemas estructurales de la sociedad.
Estos desafíos requieren políticas públicas, reformas económicas y sociales, y una intervención estatal más amplia que vaya más allá del ámbito contractual. Los contratos pueden garantizar justicia y equidad en transacciones específicas, pero no pueden resolver las causas subyacentes de la pobreza, la desigualdad o las deficiencias estructurales.
Además, para el Tribunal permitir que la falta de financiamiento exima a la parte compradora de sus obligaciones contractuales podría generar inseguridad jurídica y desconfianza en las relaciones comerciales. Los contratos están diseñados para proporcionar certeza y previsibilidad a las partes, y cualquier excepción a este principio debe estar claramente estipulada en el contrato.
Si las partes desean que la obtención de financiamiento sea una condición para la ejecución del contrato, deben incluir una cláusula específica que contemple esta eventualidad y establezca las consecuencias en caso de no obtener el crédito, lo cual no fue el caso o mejor lo que propiciaba este hecho era la terminación del contrato lo cual como ha quedado evidenciado sucedió. La falta de financiamiento no exime a la parte compradora de sus obligaciones contractuales en Colombia porque los contratos son vinculantes y deben ser cumplidos según los términos acordados.
La responsabilidad de obtener el financiamiento recae sobre la parte compradora, y cualquier excepción a este principio debe estar claramente estipulada en el contrato. Este enfoque garantiza la seguridad jurídica y la confianza en las relaciones comerciales, promoviendo un entorno contractual estable y predecible. 13. Conclusiones de lo expuesto en lo que respecta con la demanda de Jose Alexander Rico Cárdenas y las excepciones perentorias de Constructora Las Galias S.A. De conformidad con los análisis y consideraciones es del caso, respecto de la pretensión principal, negarla por no encontrar el Tribunal probados los hechos que le sirven de fundamento y considerar probados los medios exceptivos propuestos frente a la misma, numerados como 3.1, 3.2, 3.4 y 3.5 por las razones expuestas en la parte considerativa del laudo.
VII. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto el Tribunal de Arbitramento instalado para dirimir las Controversias suscitadas entre Jose Alexander Rico Cárdenas y Constructora Las Galias S.A., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO. Negar la pretensión principal primera de la demanda por encontrar el Tribunal que no se han probado los hechos que le sirven de fundamento y encontrar probados los hechos exceptivos propuestos frente a la misma.
SEGUNDO. Disponer que se expidan copias auténticas del presente Laudo con destino a cada una de las Partes, con las constancias de ley.
TERCERO. Disponer que en firme esta providencia, el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (Art. 47 de la Ley 1563 de 2012). La anterior providencia quedó notificada en estrados. Daniel Peña Valenzuela Árbitro Carlos Arturo Rodriguez Chacón Secretario TABLA DE CONTENIDO I.
ANTECEDENTES 1. El contrato 2. Pacto arbitral 3. Partes procesales II. ETAPA INICIAL III. CUESTIONES LITIGIOSAS 1. Síntesis de los hechos de la demanda arbitral subsanada 2. Pretensiones de la convocante 3. Oposición de la convocada IV. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 1. Primera audiencia de trámite 2.
Etapa probatoria 3. Cierre de la etapa probatoria 4. Alegatos de conclusión presentados por las partes V. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO VI. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 5. Objeto del proceso 6. Presupuestos para analizar la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre José Alexander Rico Cárdenas y Constructora Las Galias S.A., el 19 de enero de 2022. 7.
Características generales del contrato 8. Conclusiones del tribunal sobre la naturaleza del contrato para este caso 19 9. Análisis de la pretensión de la convocante y su sustento 10. Análisis de las conductas de la demandada y sus efectos en el contrato20 11. Análisis del alegado incumplimiento del contrato de opción por parte de la convocada como consecuencia de disponer en el mismo de cláusulas abusivas, en particular la cláusula penal. 12.
Análisis del alegado incumplimiento del contrato de opción por parte de la convocante. 13. Conclusiones de lo expuesto en lo que respecta con la demanda de Jose Alexander Rico Cárdenas y las excepciones perentorias de Constructora Las Galias S.A. VII. PARTE RESOLUTIVA I.
ANTECEDENTES 1. El contrato 2. Pacto arbitral 3. Partes procesales II. ETAPA INICIAL III. CUESTIONES LITIGIOSAS 1. Síntesis de los hechos de la demanda arbitral subsanada 2. Pretensiones de la convocante 3. Oposición de la convocada IV. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN 1. Primera audiencia de trámite 2.
Etapa probatoria 3. Cierre de la etapa probatoria 4. Alegatos de conclusión presentados por las partes V. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO VI. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 5. Objeto del proceso. 6. Presupuestos para analizar la naturaleza jurídica del contrato celebrado entre José Alexander Rico Cárdenas y Constructora Las Galias S.A., el 19 de enero de 2022. 7.
Características generales del contrato 8. Conclusiones del tribunal sobre la naturaleza del contrato para este caso 9. Análisis de la pretensión de la convocante y su sustento 10. Análisis de las conductas de la demandada y sus efectos en el contrato 11. Análisis del alegado incumplimiento del contrato de opción por parte de la convocada como consecuencia de disponer en el mismo de cláusulas abusivas, en particular la cláusula penal. 12.
Análisis del alegado incumplimiento del contrato de opción por parte de la convocante. 13. Conclusiones de lo expuesto en lo que respecta con la demanda de Jose Alexander Rico Cárdenas y las excepciones perentorias de Constructora Las Galias S.A. VII. PARTE RESOLUTIVA