CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ. LAUDO ARBITRAL TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. 155256 17 DE JUNIO DE 2025. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 1 I. SUMILLA: VALIDEZ DEL CONTRATO;
FACULTAD DE TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO; OBLIGACION DE RESTITUCIÓN DE BIEN INMUEBLE; CLÁUSULA PENAL; RECLAMO DE PERJUICIOS ADICIONALES A LA CLÁUSULA PENAL; INTERESES MORATORIOS. Se analizan en el presente trámite arbitral las siguientes situaciones jurídicas: (i) Si el contrato de arrendamiento y sus estipulaciones generales son válidas conforme a la ley aplicable (código de comercio y normas supletivas) y frente al derecho alegado;
(ii) Si el arrendador tenía la facultad de terminación unilateral del contrato y si el procedimiento aplicado se ajustó a la ley y al contrato; (iii) Los efectos de dicha terminación unilateral frente a la obligación del arrendatario de restituir el inmueble, (iv) La validez de la cláusula penal pactada y la eventual facultad de su reducción por el Tribunal.
(v) La aplicación de intereses sobre la cláusula penal vi) La posibilidad de reclamar perjuicios adicionales derivados del incumplimiento, conforme a la cláusula penal pactada. En el caso sub judice, el Tribunal encontró probado el incumplimiento del contrato y que la terminación unilateral del mismo era contractualmente válida, con las consecuencias propias de restitución, pago de la pena, perjuicios adicionales y reconocimiento de intereses.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 2 II.
TABLA DE CONTENIDO
I. SUMILLA: II.
TABLA DE CONTENIDO
I
ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO
1. EL CONTRATO
2. EL PACTO ARBITRAL
3. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO
4. EL TRÁMITE DEL PROCESO: II. SUJETOS PROCESALES 1. Parte Convocante. 2. Parte Convocada. III. PRESUPUESTOS PROCESALES Y MATERIALES:
1. PRESUPUESTOS PROCESALES 1.2. Capacidad:
2. PRESUPUESTOS MATERIALES 2.1. Competencia del Tribunal Arbitral IV. LA CONTROVERSIA Y LOS PROBLEMAS JURÍDICOS. 1. Síntesis de los hechos 2. Pretensiones relacionadas en la Demanda. 3. Síntesis de la oposición de la parte demandada 4. Excepciones propuestas: 5. Síntesis de la controversia: V. ACAPITE PROBATORIO Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN VI.
CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. CONSIDERACIONES SOBRE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS:
2. TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO:
3. LA PRETENSIÓN DE DECRETAR LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE: TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 3
4. DE LA CLÁUSULA PENAL:
5. DE LA RECLAMACION DE DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE:
6. VALORACIÓN DEL JURAMENTO ESTIMATORIO Y SU VALOR PROBATORIO FRENTE A LOS PERJUICIOS RECLAMADOS EN LA DEMANDA:
7. INTERESES MORATORIOS
8. DECISION SOBRE LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS POR LA CONVOCADA:
9. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL 9.3. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO
9.4. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES
9.5. JURAMENTO ESTIMATORIO VII. PARTE RESOLUTIVA TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 4 LAUDO ARBITRAL. Bogotá D.C., diecisiete (17) de junio de dos mil veinticinco (2025) Surtidas la totalidad de las actuaciones procesales para la debida instrucción del trámite arbitral, previstas en el Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional Abreviado del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Reglamento”), en concordancia con la Ley 1563 de 2012, (Estatuto de Arbitraje) y, en lo pertinente, en el Código General del Proceso, el Tribunal profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS por una parte (la “Convocante” o “Titularizadora”) y TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. por la otra (la “Convocada” o “Tractocar”).
I.
ANTECEDENTES DEL LITIGIO Y TRÁMITE DEL PROCESO
1. EL CONTRATO Obra en el expediente el “Contrato de arrendamiento Entre Titularizadora Colombiana S.A. Hitos y Tractocar Logistics S.A.S.” suscrito el 23 de enero de 2023. (El “Contrato”), que da cuenta de la existencia del mismo, la cual no fue discutida en el proceso, ni tampoco su validez general y que es objeto de la controversia.
2. EL PACTO ARBITRAL Como fundamento del Tribunal Arbitral, las Convocante invocó la cláusula compromisoria contenida en el “ARTÍCULO XXII. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO 22.01.” del Contrato, en la que las Partes estipularon lo siguiente: TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 5
3. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Al tenor de lo indicado en el artículo 4.12 del Reglamento, el término de duración del proceso es de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, durante el cual debe proferirse e incluso notificarse la providencia que resuelve la eventual solicitud de aclaración, corrección o adición. Teniendo en cuenta que la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 20 de marzo de 2025, y que las partes solicitaron conjuntamente la suspensión del trámite en dos oportunidades, entre el 12 de abril de 2025 y el 20 de abril de 2025, ambas fechas inclusive, y entre el 22 de abril de 2025 y el 24 de abril de 2025, ambas fechas inclusive, el término de duración del proceso se extendió hasta el 2 de julio de 2025 y la presente decisión se profiere dentro del término establecido por la ley.
4. EL TRÁMITE DEL PROCESO: 4.1. Demanda arbitral. El 18 de noviembre de 2024, la Convocante por intermedio de apoderado judicial especial, solicitó al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Centro”) la integración de un Tribunal Arbitral para dirimir sus controversias con la Convocada. 4.2. Designación de los Árbitros.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 6 En aplicación de lo dispuesto en la cláusula arbitral, mediante sorteo público realizado por el Centro fue designado como árbitro único el doctor EMILIO GARCÍA RODRÍGUEZ, quien, encontrándose dentro del término previsto en la ley, aceptó la designación efectuada. 4.3.
Instalación. Mediante Auto No. 1 del 18 de diciembre de 2024, notificado a las partes en la misma fecha, el Tribunal Arbitral resolvió declararse instalado, adoptó medidas encaminadas al debido manejo del proceso y designó como secretaria del Tribunal a la abogada María Isabel Paz Nates, quien posteriormente aceptó el cargo y tomó posesión del mismo. 4.4.
Admisión de la demanda. Mediante Auto No. 2 de fecha 18 de diciembre de 2024, el Tribunal inadmitió la demanda por no reunir los requisitos formales previstos en el estatuto procesal. Mediante escrito presentado el 26 de diciembre de 2024, el apoderado de la parte Convocante subsanó debidamente la demanda, lo que dio lugar a que, mediante Auto No 3 de 3 de enero de 2025, se admitiera la misma. 4.5.
Notificación Auto Admisorio. El 7 de enero de 2025, fue notificada personalmente la Convocada. 4.6. Contestación de la demanda. El 20 de enero de 2025, encontrándose dentro del término concedido por el Tribunal, la Convocada, por conducto de su apoderado judicial presentó escrito de contestación a la demanda. 4.7. Traslado de la contestación a la demanda inicial.
En los términos correspondientes, la Convocante descorrió traslado de la contestación de la demanda arbitral. 4.8. Audiencia de fijación de honorarios. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 7 En los términos previstos en el artículo 2.38 del Reglamento, y como quiera que las partes no solicitaron la realización de la audiencia de conciliación, mediante Auto No. 5 de 29 de enero de 2024, el Tribunal fijó los honorarios y gastos del proceso. 4.9.
Pago de los gastos del proceso Dentro de la oportunidad legal, la parte Convocante pagó los honorarios fijados a su cargo y, teniendo en cuenta que la Convocada no pagó lo que estaba a su cargo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 de la ley 1563 de 2012, procedió a pagar la suma de los honorarios fijados a aquella. 4.10.
Alegatos de Conclusión Habiéndose practicado todas las pruebas decretadas de forma oportuna, en audiencia que tuvo lugar el 25 de abril de 2025, las partes presentaron de forma oral y por escrito sus alegatos de conclusión. II. SUJETOS PROCESALES 1. Parte Convocante. Es la sociedad TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A HITOS, sociedad colombiana, constituida mediante la Escritura Pública No. 2989 del 13 de julio de 2001, otorgada en la Notaría 18 del Círculo de Bogotá, domiciliada en Bogotá, identificada con NIT 830.089.530- 6, representada legalmente por el señor Andrés Lozano Umaña, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía No. 79.947.732, o por quien haga sus veces, según se indica en el Certificado de Existencia y Representación Legal que reposa en el expediente (en adelante “Titularizadora” o la “Convocante”). 2.
Parte Convocada. Es la sociedad TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S., sociedad colombiana, domiciliada en Cartagena – Bolívar, identificada con NIT 900.503.325-2, representada legalmente por el señor Amaury Covo Torres, mayor de edad, identificado con la cédula de ciudadanía número 73.210.812, o por quien haga sus veces, según se indica en el Certificado de TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 8 Existencia y Representación Legal que reposa en el expediente (en adelante “Tractocar” o la “Convocada”).
III. PRESUPUESTOS PROCESALES Y MATERIALES:
1. PRESUPUESTOS PROCESALES De manera previa a decidir de fondo la controversia es necesario verificar la presencia de los presupuestos procesales, es decir, los requisitos para la validez del proceso arbitral, que habilitarían al Tribunal para proferir el laudo. Al respecto, el Tribunal Arbitral encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso, verificado que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales. conforme al siguiente análisis: 1.1.
Demanda en forma: En su oportunidad se verificó por el Tribunal Arbitral que la demanda cumplía las exigencias procesales y, por ello, la sometió oportunamente a trámite previo requerimiento para que fuera subsanada. La demanda una vez fue subsanada cumplió con los requisitos exigidos por el artículo 82 del Código General del Proceso y demás normas concordantes, y por ello, en su oportunidad, el Tribunal ordenó su traslado a la convocada, sin que existiera discusión alguna sobre este presupuesto procesal 1.2.
Capacidad: Del estudio de los documentos aportados por las Partes al expediente se observa que tanto la Sociedad Convocante como la sociedad Convocada son sujetos plenamente capaces para comparecer a este proceso; su existencia y representación legal están debidamente acreditadas y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna.
En este sentido, las partes tienen plena capacidad para someter las materias objeto de la controversia al conocimiento y decisión de un Tribunal de Arbitramento, de conformidad con los artículos 1, 4, 5 y 30 de la Ley 1563 de 2012. En efecto, el contrato contiene una TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 9 cláusula o pacto arbitral que habilita al Tribunal de Arbitramento para dirimir las controversias que se deriven del mismo a través de arbitraje y a instancias del Centro en el cual se constituyó debidamente, previa designación regular del árbitro único.
Por tratarse de un arbitraje en derecho se verifica que las partes han comparecido debidamente representadas al proceso y teniendo en cuenta la sujeción en el pacto arbitral al reglamento de arbitraje del CAC y la cuantía del proceso, se aplicó el reglamento del procedimiento abreviado, ajustando su duración a los dispuesto en el artículo 4.12 del mismo.
2. PRESUPUESTOS MATERIALES 2.1. Competencia del Tribunal Arbitral En la primera audiencia de trámite que tuvo lugar el 20 de marzo de 2025, el Tribunal verificó que las partes estuvieran plenamente facultadas para acudir al arbitraje en ejercicio del derecho constitucional fundamental de acceso a la administración de justicia como mecanismo judicial de solución de sus conflictos (artículos 116 de la Constitución Política; 8º y 13 de la Ley 270 de 1996, Estatutaria de la Administración de Justicia; 3º y 6º de la Ley 1285 de 2009; y 1º y 3º de la Ley 1563 de 2012) y han comparecido al proceso por conducto de sus representantes legales y apoderados judiciales.
Por otra parte, las diferencias sometidas a decisión del Tribunal giran en torno a asuntos de naturaleza económica o patrimonial susceptibles de disposición y transacción, derivadas del Contrato. A efectos de asumir su competencia, el Tribunal arbitral previamente comprobó la existencia de un pacto arbitral, su referencia a una controversia jurídica determinada, la capacidad de las partes y la idoneidad del objeto litigioso verificando que los asuntos sometidos a su conocimiento sean de libre disposición por las partes y autorizados por la ley.
Por este aspecto, el Tribunal es competente para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes, delimitadas conforme a las pretensiones formuladas en la demanda, dirigidas a que se declare la existencia del contrato de arrendamiento y su incumplimiento por parte de la sociedad Convocada, con las consecuentes condenas solicitadas, para cuya decisión de fondo este Tribunal Arbitral se TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 10 declaró plenamente competente, por las siguientes razones que se resumen así: Las pretensiones objeto del presente trámite arbitral, son: (i) de carácter patrimonial, (ii) libremente disponibles por las partes, (iii) de naturaleza contractual y, por ende, se encuentran comprendidas en la cláusula compromisoria, lo que implica que son materias susceptibles de ser sometidas a decisión arbitral, conforme las partes lo estipularon en el correspondiente pacto arbitral.
Frente a la decisión de competencia las partes no manifestaron reparo alguno. En ese orden de ideas y del examen de los documentos aportados al proceso, el Tribunal advierte que las partes al momento de la suscripción del Contrato, decidieron libre y autónomamente incorporar en aquel una cláusula compromisoria para sustraer de la justicia ordinaria, permanente o institucional del Estado, el conocimiento y decisión de las controversias que pudieran derivarse de dicho negocio comercial, para que fueran resueltas por particulares investidos excepcional y temporalmente de jurisdicción, en calidad de árbitros.
La jurisdicción y competencia de este Tribunal Arbitral encuentra sustentó constitucional y legal, en el artículo 116 de la Constitución Política, la Ley Estatutaria de la Administración de Justicia, la Ley 1563 de 2012 y en la clara e inequívoca voluntad de las partes de someterse a la jurisdicción arbitral, según lo consignado en la Cláusula Compromisoria.
Esta voluntad de las partes se materializó con la convocatoria de este Tribunal y la presentación de la demanda arbitral y la contestación de la misma, todo con el propósito de que las pretensiones y las excepciones se encuentran comprendidas dentro de aquellas materias en relación con las cuales las partes habilitaron al Tribunal Arbitral para administrar justicia. Adicionalmente, debe señalarse que no obstante que la parte convocada manifestó que negaba la existencia del pacto arbitral en los términos del parágrafo del artículo 3º de la Ley 1563 de 2012, en lo que mal denomino “(…) la nueva relación contractual”, refiriéndose al Otrosí No. 1, al contrato de arrendamiento, se deja sentado que afirmación no encuentra sustento alguno, en tanto que el Otrosí No. 1, no contiene una nueva relación contractual, sino la modificación parcial de la existente, solamente en cuanto a la forma de pago del canon mensual de anticipado a vencido, habiendo las partes convenido que las demás estipulaciones del contrato conservaban su plena validez, con lo cual el tribunal tendrá por TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 11 probada la existencia del pacto arbitral contenido en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes., el cual se mantuvo incólume en el Otrosi No. 1.
Por todo lo expuesto, el Tribunal Arbitral confirma que es competente para conocer de las cuestiones a que se refiere la demanda arbitral y su contestación. 2.2. Nulidades: El Tribunal no encuentra causales para invalidar las actuaciones que configuren nulidades procesales, ni sustanciales que afecten el contrato, para lo cual se deja expresa constancia que cada vez que se cerró una etapa del proceso se realizó el control de legalidad de las actuaciones y se dio la oportunidad a las partes de manifestarse al respecto, de manera que cualquier nulidad eventual se entiende saneada, en los términos ordenados por el artículo 132 del C. G. del P. El último control de legalidad fue efectuado en la audiencia de 25 de abril de 2025, una vez concluyó la etapa de alegaciones, frente a lo cual los apoderados de las Partes no hicieron manifestación alguna sobre vicios o irregularidades constitutivas de nulidad que debieran ser saneadas.
Por lo expuesto, el Tribunal encuentra cumplidos los presupuestos materiales y procesales para dictar Laudo arbitral para decidir de mérito la controversia, que según lo acordado en la cláusula compromisoria se proferirá en derecho, para lo cual se tiene en cuenta que de los documentos aportados al proceso y examinados por el Tribunal se encuentran cumplidos los siguientes presupuestos: IV.
LA CONTROVERSIA Y LOS PROBLEMAS JURÍDICOS. 1. Síntesis de los hechos Como sustento de las pretensiones de la demanda, la Convocante refirió sesenta y nueve (69) hechos, respecto de los cuales la Convocada en el escrito de contestación, aceptó algunos en forma total o parcial, presentó aclaraciones frente a algunos de los mismos y negó otros.
Los hechos de la demanda que sustentan las pretensiones transcritas en síntesis para evitar reproducciones innecesarias, son los siguientes: TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 12 - Las Partes suscribieron el 23 de enero de 2023, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Zona Franca La Candelaria, KM 9 Vía Mamonal Lote P127- 1, de la ciudad de Cartagena, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 060-259717 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena (en adelante el “Inmueble”). - El Inmueble fue entregado por Titularizadora, en calidad de arrendadora a Tractocar, en calidad de arrendataria, el 1 de febrero de 2023. - El precio del contrato se pactó mensualmente, reajustado anualmente y Tractocar asumió la obligación de pagar el canon, la administración y los servicios públicos del Inmueble. - Mediante Otrosí No. 1, las Partes acordaron cambiar la modalidad de pago, ajustando el pago del canon de arrendamiento a mensualidad vencida, pactando que si se incumplía con el pago del canon por tres veces consecutivas se retornaría a la modalidad de pago anticipado. - Tractocar incumplió la obligación de pago en las fechas acordadas según el Otrosí No. 1, de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2024. - Titularizadora, directamente y a través de su administrador inmobiliario MTS Consultoría + Gestión, requirió a Tractocar para que cumpliera con las obligaciones adquiridas sin que esta diera respuesta a los requerimientos. - Tractocar tampoco cumplió con la obligación de pagar la administración y servicios públicos del Inmueble. - El 14 de junio de 2024, Titularizadora requirió a Tractocar para que pagara las obligaciones adeudadas y le informó que de conformidad con lo establecido en el artículo 5.02 del Contrato, modificado por la Cláusula Segunda del Otrosí No. 1, el canon de arrendamiento debía ser pagado mes anticipado.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 13 - Teniendo en cuenta los incumplimientos por parte de Tractocar, el 3 de julio de 2024 Titularizadora le notificó a aquella la decisión de dar por terminado el Contrato debido a los incumplimientos de su parte. - En la comunicación del 3 de julio de 2024, Titularizadora requirió a Tractocar para que restituyera el Inmueble y pagara la cláusula penal establecida en el Contrato por valor de $231. 757.851 - El 8 de julio de 2024, Tractocar pagó extemporáneamente y en forma posterior a la terminación unilateral del contrato por Titularizadora, la suma de $275.791.842. - El 26 de septiembre de 2024, fecha previamente notificada a Tractocar, Titularizadora acudió al Inmueble con el fin de recibir el mismo y Tractocar se negó a entregar el Inmueble. - Titularizadora intentó de diferentes formas y en distintas oportunidades, sin éxito, obtener el pago de las sumas adeudadas por Tractocar. 2.
Pretensiones relacionadas en la Demanda. Con su demanda arbitral subsanada, la Convocante formuló al Tribunal las siguientes pretensiones: “4.1. PRETENSIONES DECLARATIVAS PRIMERA (1°) PRETENSIÓN: DECLARE que el 23 de enero de 2023, TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, en condición de arrendadora, celebró con TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S., en condición de arrendataria, un Contrato de Arrendamiento sobre el Inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 060-259717 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, cuya descripción, cabida y linderos obran en el anexo 3 de dicho Contrato.
SEGUNDA (2°) PRETENSIÓN: DECLARE que la obligación de TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. de pagar el canon de arrendamiento en favor de TITULARIZADORA TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 14 COLOMBIANA S.A. HITOS es una obligación esencial a la luz del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023.
TERCERA (3°) PRETENSIÓN: DECLARE que, por virtud del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. se obligó a pagar las cuotas ordinarias de administración del Inmueble desde su fecha entrega y hasta la fecha de restitución definitiva del mismo. CUARTA (4°) PRETENSIÓN: DECLARE que, por virtud del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. se obligó a pagar los servicios púbicos del Inmueble desde su fecha de entrega y hasta la fecha de restitución definitiva del mismo.
QUINTA (5°) PRETENSIÓN: DECLARE que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. incumplió el Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023 al no pagar en los términos establecidos en el mismo, los cánones de arrendamiento en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS. SEXTA (6°) PRETENSIÓN: DECLARE que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. incumplió el Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023 al no pagar oportunamente las cuotas ordinarias de administración del Inmueble.
SÉPTIMA (7°) PRETENSIÓN: DECLARE que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. incumplió el Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 6 2023 al no restituir a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS el Inmueble. OCTAVA (8°) PRETENSIÓN: DECLARE que el Contrato de Arrendamiento terminó el 3 de julio de 2024 por incumplimiento de TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA OCTAVA (8°) PRETENSIÓN: DECLARE terminado el Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023 por incumplimiento de TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S., a partir de la fecha de notificación del laudo.
NOVENA (9°) PRETENSIÓN: DECLARE que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. está obligada a restituir a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS el Inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, en el mismo estado en que lo recibió, a paz y salvo por todos los servicios públicos de energía eléctrica, agua, TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 15 acueducto, alcantarillado, cuotas de administración ordinarias, con los servicios públicos conectados y en estado de funcionamiento y con todos los cargos pagados hasta la fecha de restitución. DÉCIMA (10°) PRETENSIÓN: DECLARE que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. está obligada a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS la cláusula penal establecida en el artículo 24.09 del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, equivalente a la suma de $231.757.851, o la suma mayor que se acredite.
DÉCIM0 PRIMERA (11°) PRETENSIÓN: DECLARE que frente al valor de la cláusula penal establecida en el artículo 24.09 del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, se están causando intereses moratorios a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS. desde la fecha en que se hizo exigible y hasta la fecha de notificación del laudo.
PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA PRETENSIÓN DÉCIMO PRIMERA (11°): DECLARE que el valor de la cláusula penal se debe actualizar siguiendo el Índice de Precios del Consumidor (IPC) desde la fecha en que se hizo exigible hasta la fecha de notificación del laudo. DÉCIMO SEGUNDA (12°) PRETENSIÓN: DECLARE que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. está causando perjuicios materiales a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, consistentes en lucro cesante y daño emergente, por su incumplimiento en la restitución del Inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023. 4.2.
PRETENSIONES CONDENATORIAS. DÉCIMO TERCERA (13°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a restituir en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS el Inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, en el mismo estado en que lo recibió, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de notificación del laudo.
DÉCIMO CUARTA (14°) PRETENSIÓN: ORDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. entregar a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS a paz y salvo el Inmueble TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 16 objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023 por todos los servicios públicos de energía eléctrica, agua, acueducto, alcantarillado, cuotas de administración ordinarias, con los servicios públicos conectados y en estado de funcionamiento y con todos los cargos pagados, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de notificación del laudo.
DÉCIMO QUINTA (15°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS la suma de $231.757.851, o la suma mayor que se acredite, por concepto de cláusula penal. DÉCIMO SEXTA (16°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios calculados a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera sobre el valor de la cláusula penal, desde la fecha en que ésta se hizo exigible, es decir, desde el 30 de mayo de 2024 y hasta la fecha de notificación del laudo.
PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA DÉCIMO SEXTA (16°) PRETENSIÓN: En subsidio de la pretensión décimo sexta (16°), solicito CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios calculados a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera sobre el valor de la cláusula penal, desde la fecha de notificación del auto admisorio de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo.
PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA DÉCIMO SEXTA (16°) PRETENSIÓN: En subsidio de la anterior pretensión, solicito se ORDENE la actualización del valor de 8 la cláusula penal desde la fecha en que se hizo exigible, es decir, desde el 30 de mayo de 2024 y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor (IPC).
PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA ANTERIOR PRETENSIÓN: En subsidio de la anterior pretensión, solicito se ORDENE la actualización del valor de la cláusula penal desde la fecha de notificación del auto admisorio de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor (IPC). TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 17 DÉCIMO SÉPTIMA (17°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS la suma de $3.750.000 (más IVA), o la suma mayor que se acredite, por el daño emergente causado por concepto de los gastos y costos que tuvo que asumir Titularizadora para reclamar extrajudicialmente la restitución del Inmueble, el pago de las sumas adeudadas por Tractocar y mitigar los efectos de los incumplimientos de esta última sociedad.
DÉCIMO OCTAVA (18°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios calculados a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera sobre el daño emergente, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo. PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA DÉCIMO OCTAVA (18°) PRETENSIÓN: ORDENE la actualización del daño emergente desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor.
DÉCIMO NOVENA (19°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS la suma de $46.351.566, o la suma mayor que se acredite, por el lucro cesante consolidado causado desde el 1 de noviembre de 2024, hasta la fecha de radicación de la demanda, por concepto de las sumas dejadas de percibir Titularizadora por la explotación y usufructo del Inmueble en el periodo antes referido.
VIGÉSIMA (20°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios calculados a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera sobre la anterior suma de dinero desde la fecha de presentación de la demanda hasta la notificación del laudo. 9 PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA VIGÉSIMA (20°) PRETENSIÓN: ORDENE la actualización del lucro cesante consolidado desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 18 VIGÉSIMO PRIMERA (21°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS la suma de $2.575.087, o la suma mayor que se acredite, por concepto de lucro cesante futuro, por cada día de retardo en la entrega del Inmueble, contado desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de restitución del Inmueble.
VIGÉSIMO SEGUNDA (22°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios calculados a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera sobre el lucro cesante futuro, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo.
PRETENSIÓN SUBSIDIARIA DE LA VIGÉSIMO SEGUNDA (22°) PRETENSIÓN: ORDENE la actualización del lucro cesante futuro desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor. VIGÉSIMO TERCERA (23°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios sobre las sumas objeto de condena relacionadas en las pretensiones décimo quinta, décimo séptima, décimo novena y vigésimo primera, desde la fecha de notificación del laudo y hasta que se efectúe su pago, a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera.
VIGÉSIMO CUARTA (24°) PRETENSIÓN: CONDENE a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. al pago de costas procesales, así como los honorarios y gastos de arbitraje que se causaren al interior de este proceso.” 3. Síntesis de la oposición de la parte demandada La oposición general de la Convocada se soporta en la afirmación según la cual Tractocar hizo los pagos de cada una de las obligaciones del Contrato según “el desarrollo del contrato”.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 19 Adicionalmente sostuvo que al no existir un pronunciamiento de autoridad sobre el incumplimiento contractual no se “materializado la obligación de restituir el inmueble”.
La Convocada aceptó como ciertos varios de los hechos de la demanda, entre ellos todos aquellos relativos a la existencia del Contrato de Arrendamiento, a la entrega del Inmueble por parte del arrendador al arrendatario, al canon pactado e insistió en que los pagos de las obligaciones derivadas del Contrato se efectuaron en la forma acordada y que por tal virtud no hay lugar a la terminación del Contrato ni mucho menos a su restitución. 4.
Excepciones propuestas: En el escrito de contestación a la demanda arbitral, la Convocada formuló las excepciones de fondo o mérito que denomino: a. “VARIACION DE LA APLICACIÓN DE LA CLASULA PENAL Y CONDICIONES DEL CONTRATO Y NACIMIENTO DE OTRA RELACION CONTRACTUAL.” b. “EXCEPCION DE FONDO DE CLASULA EXCESIVA.” c. “EXCEPCION DE INEXISTENCIA DE LUCRO CESANTE.” 5.
Síntesis de la controversia: Descendiendo a la delimitación de los problemas jurídicos del debate sometido a conocimiento del Tribunal, este en la primera audiencia de trámite, luego de otorgar la oportunidad a las partes para manifestarse sobre la fijación del litigio, se determinaron los siguientes problemas jurídicos sobre los cuales se pronunciará el Tribunal: a) Existencia y validez del contrato: Determinar si el contrato y sus estipulaciones generales son válidas a la luz de la ley aplicable (código de comercio y normas supletivas) y frente al derecho alegado. b) Incumplimiento del contrato: Determinar si la convocada cumplió las obligaciones legales y contractuales referidas al pago del canon, cuotas de administración y los servicios públicos.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 20 c) Terminación del contrato: Determinar en caso de incumplimiento, si el mismo justifica la terminación unilateral del Contrato y si la conducta de las partes en esta etapa se ajustó a lo estipulado en el Contrato y en la ley. d) Restitución del Inmueble: Determinar si existió incumplimiento en la obligación de restituir el inmueble y si hay lugar a decretar la restitución del inmueble. e) Cláusula Penal y perjuicios: Determinar la procedencia, validez y el cálculo de la cláusula penal establecida en el Contrato debido al incumplimiento reclamado, así como los perjuicios derivados del incumplimiento. f) Daño emergente y lucro cesante: Determinar si la convocante puede reclamar perjuicios adicionales a los estimados anticipadamente en la cláusula penal, eventualmente ocasionados por el incumplimiento a título de daño emergente y lucro cesante consolidado y futuro. g) Intereses moratorios: En caso de mora en el pago por parte de la Convocante, analizar si procede condenarla al pago de intereses moratorios sobre la cláusula penal o la actualización por IPC del valor de la cláusula penal y del daño emergente.
Dichos problemas jurídicos pasan a analizarse, junto con las excepciones de fondo o mérito formuladas por la convocada al contestar la demanda, que conforman en sí mismos problemas jurídicos respecto de los cuales igualmente se pronunciará el Tribunal. V. ACAPITE PROBATORIO Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN Por auto de fecha 20 de marzo de 2025 se decretaron las siguientes pruebas: 5.1.
Pruebas documentales Se decretaron como pruebas, con el valor que les reconoce la ley, los documentos aportados por la Convocante con la demanda arbitral subsanada y con el escrito que descorre traslado de las excepciones formuladas en la contestación de la demanda y; los documentos aportados por Tractocar con la contestación de la demanda.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 21 5.2. Exhibición de documentos El Tribunal tuvo como pruebas los documentos exhibidos por el tercero MTS Consultoría + Gestión en la audiencia que tuvo lugar el 21 de abril de 2025.
Mediante Auto No. 23 de 21 de abril de 2025, el Tribunal aceptó el desistimiento de la Convocante de la exhibición a cargo del tercero Copropiedad Zona Franca de la Candelaria. 5.3. Interrogatorios y Declaración de la propia parte. Conforme lo solicitado en la demanda, el Tribunal decretó el interrogatorio de parte de la Convocada y se programó su declaración para el 31 de marzo de 2025.
Llegada la fecha y hora señalada, el representante de Tractocar no se hizo presente en la diligencia. La excusa presentada por el señor Amaury Enrique Covo Torres, representante legal de Tractocar, no fue aceptada por el Tribunal por no satisfacer los requisitos previstos en el artículo 204 del CGP. Conforme lo solicitado en la contestación de la demanda, se decretó el interrogatorio de parte de la Convocante, cuyo representante legal debidamente acreditado compareció el día 31 de marzo de 2025.
Atendiendo a la solicitud de la Convocante, el Tribunal decretó la declaración de la propia parte que se recibió el mismo 31 de marzo de 2025. 5.4. Testimonios El Tribunal decretó la recepción de la declaración testimonial de las siguientes personas: 1. Camilo Andrés Morris Ospina 2. María Alejandra Vernaza Franco 3. Diego Garrido Veloz 4.
Lucy Carolina Martínez Plazas 5. María José Diaz Jaramillo 6. Luisa Fernanda del Pilar Torres Rincón 7. Linda Carolina Villamil Rodríguez En audiencia del 11 de abril de 2025 y previa la hora fijada para su práctica, la Convocante desistió de los testimonios de Luisa Fernanda del Pilar Torres Rincón y Linda Carolina TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 22 Villamil Rodríguez, desistimiento que fue admitido por el Tribunal Arbitral mediante Auto No. 21 de 11 de abril de 2025.
En audiencias que tuvieron lugar el 8 y 11 de abril de 2025, el Tribunal recibió las declaraciones de los testimonios decretados. 5.5. Ratificación de documentos En los términos del artículo 262 del CGP, los testigos Camilo Andrés Morris Ospina y María Alejandra Vernaza Franco ratificaron documentos consistentes en sendas declaraciones extra juicio rendidas ante Notario sobre la negativa de Tractocar a efectuar la restitución del inmueble, según fue solicitado por la Convocada en la contestación de la demanda. 5.6.
Alegatos de conclusión Habiéndose practicado todas las pruebas decretadas en forma oportuna, las partes fueron previamente citadas y presentaron de manera oral alegatos de conclusión en audiencia que tuvo lugar el 25 de abril de 2025. Adicionalmente, los apoderados de las dos partes hicieron entrega de escritos con un resumen de sus intervenciones. 5.6.1.
Alegatos Parte Convocante: En sus alegatos de conclusión la parte Convocante solicitó al Tribunal resolver favorablemente las pretensiones formuladas con la demanda. Como fundamento de su petición, el apoderado inició recalcando la deficiencia del escrito de contestación de la demanda. Particularmente, resaltó que la contestación no dio respuesta adecuada a varios de los hechos de la demanda toda vez que la Convocada, desconociendo la técnica aplicable, no indicó si eran ciertos o no y, frente a otros hechos, la contestación no guarda relación con lo señalado en el hecho objeto de pronunciamiento.
Por lo anterior, solicitó al Tribunal dar aplicación a lo previsto en el artículo 96 del CGP y en tal medida presumir como ciertos dichos hechos. Resaltó también que la Convocada no objetó el juramento estimatorio presentado con lo demanda por lo que solicitó que, a voces del artículo 206 del CGP, dicho juramento hiciera prueba del monto reclamado.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 23 Adicionalmente, destacó la inasistencia del representante legal de Tractocar a la diligencia de interrogatorio de parte, por lo que requirió la aplicación de lo previsto en el artículo 205 del CGP, consistente en presumir como ciertos, los hechos susceptibles de confesión dentro de los cuales señaló como confesos: (i) el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento;
(ii) el incumplimiento en el pago de las cuotas ordinarias de administración y de los servicios públicos; (iii) la falta de remedio de los incumplimientos por parte de Tractocar, en el término contractual previsto para el efecto; (iv) la terminación unilateral del Contrato; (v) la mora en la restitución del Inmueble; y (vi) la falta de pago de la cláusula penal.
De otra parte, la Convocante señaló que se encuentran cumplidos todos los presupuestos para acceder a todas las pretensiones de la demanda, así (i) Se encuentra acreditado el incumplimiento de la obligación esencial de pago del canon de arrendamiento, de la administración del Inmueble y de los servicios públicos, dentro del término pactado;
(ii) la terminación unilateral se produjo en cumplimiento de lo pactado por las partes, la ley y la buena fe; (iii) Tractocar incumplió el Contrato al no restituir el inmueble; (iv) la cláusula penal es exigible por el incumplimiento de Tractocar; (v) se acreditaron los perjuicios ocasionados a Titularizadora. Finalmente, la Convocante indicó que las excepciones propuestas en la contestación de la demanda son improcedentes. 5.6.2.
Alegatos de la parte Convocada Por su parte, el apoderado de la Convocada solicitó declarar probadas las excepciones presentas en la contestación de la demanda. Buena parte de los alegatos finales se centraron en rechazar la pretensión Octava de la demanda. Destacó la Convocada la falta de prueba del lucro cesante, para lo cual indicó que no se encuentra probada la perdida de oportunidad de “dar en arriendo el inmueble”, para lo cual destacó que se trata de un inmueble cuyo canon de arrendamiento es alto, lo que hace poco probable que el mismo sea arrendado de manera inmediata.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 24 Adicionalmente, sostuvo la existencia de una nueva relación jurídica posterior a la terminación unilateral del Contrato, soportada en la expedición de facturas posteriores a la terminación del Contrato por parte de la Convocante.
Resaltó igualmente el valor excesivo de la cláusula penal, llamando la atención de varios pagos efectuados por Tractocar en el desarrollo contractual y citó jurisprudencia sobre la posibilidad de la reducción de aquella. Respecto del juramento estimatorio precisó que el mismo no es prueba en sí mismo para acreditar el perjuicio, porque se debe acreditar el daño. VI.
CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. CONSIDERACIONES SOBRE LOS PROBLEMAS JURÍDICOS: Procede el Tribunal de Arbitramento al estudio de los asuntos planteados en la demanda y su contestación, con el fin de resolver las pretensiones y excepciones a la luz de las normas jurídicas aplicables a los supuestos de hecho expuestos en la demanda, conforme a las pruebas, dictando el fallo en derecho que decide las controversias entre las partes. 1.1.
Análisis de la Existencia y Validez del contrato: Se encuentra plenamente acreditado en el expediente que las obligaciones que se afirman como incumplidas provienen del contrato de arrendamiento aportado con la demanda, que la parte convocada no desconoció y en cambio acepto expresamente al pronunciarse sobre los hechos primero (1) al diecisiete (17) de la demanda, que se refieren a los siguientes aspectos: i). la fecha de celebración del contrato, ii). la descripción del bien inmueble objeto de arrendamiento, iii). la vigencia del contrato, iv). el recibo del inmueble a satisfacción, v) el canon de arrendamiento pactado y los reajustes convenidos, vi).
La modalidad de pago de las obligaciones pactada, así como sus modificaciones, vii). las consecuencias que se derivan del pago por fuera del término pactado, viii). las obligaciones de pago de la cuota de administración y de servicios públicos a cargo de la convocada. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 25 Conforme a lo anterior, la existencia y validez del contrato no fue objeto de discusión, ni tampoco los aspectos esenciales del mismo, cosa arrendada, canon acordado y condiciones de pago del mismo; adicionalmente se tendrá en cuenta que ni respecto de todas o alguna estipulación específica del contrato se solicitó por las partes declarar su invalidez, ni por vía de pretensión, ni por vía de excepción, salvo en lo que puntualmente se refiere a una excepción relativa al valor de la cláusula penal.
En este sentido, la existencia y validez del contrato se tendrán como establecidas como presupuestos de los análisis que siguen. 1.2. Naturaleza Jurídica del contrato y Régimen legal aplicable: En cuanto se refiere a la naturaleza jurídica del contrato, el inmueble arrendado fue destinado por su propia naturaleza para el funcionamiento de una bodega, de manera que el régimen legal aplicable a las obligaciones contraídas corresponde al arrendamiento comercial de inmuebles, dado que el arrendatario convocado realizaría en el mismo sus actividades mercantiles.
Dicho carácter mercantil del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes se ratifica en aplicación del inciso del numeral 4° del artículo 20 del Código de Comercio, por tratarse de un arrendamiento de un inmueble donde funcionaba la actividad comercial del convocado, y adicionalmente, por cuanto las partes que suscriben el contrato son sociedades comerciales, de manera que conforme a los artículos 21, 22 y 23 del Código de Comercio, el contrato se rige por la ley comercial por ser un acto mercantil o estar relacionados con actividades o empresas de comercio.
Teniendo en cuenta lo anterior, el Contrato de arrendamiento se regiría en principio por las disposiciones de la ley comercial (art. 1°, Código de Comercio), estatuto que sin embargo no se ocupó de regular el contrato de arrendamiento en sí mismo, como lo ha referido la doctrina al manifestar que “(…) el legislador mercantil no lo reglamentó en el libro pertinente, a lo mejor, porque consideró suficiente la estructura general de este contrato TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 26 que se contempla en el Código Civil, la cual se aplica a los arrendamientos mercantiles en virtud de la remisión directa que realiza el artículo 822 del estatuto mercantil”1.
Conforme a lo anterior, para establecer la disciplina legal del contrato de arrendamiento propiamente dicho, los principios que gobiernan su formación y los efectos de las obligaciones de las partes, resultan aplicables las normas contenidas en el Código Civil sobre el arrendamiento de cosas (art. 1973 y ss.) y los principios que rigen la formación, interpretación, efectos, extinción, anulación y rescisión de los contratos, disposiciones y principios que permiten llenar los vacíos que se presenten a falta de regulación específica en el Código de Comercio en aplicación de su artículo 822.
No obstante la ausencia de regulación del contrato de arrendamiento en el Código de Comercio, existen características descollantes del régimen de arrendamientos de locales para el funcionamiento de establecimientos de comercio, establecido en los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio, que se representan en la libertad para pactar el canon de arrendamiento y sus incrementos, amén de un régimen de protección del derecho a la renovación automática del contrato para el arrendatario que haya permanecido por más de dos años con el mismo establecimiento de comercio, así como las causales para que el arrendador pueda solicitar la restitución. Con el marco legal señalado que regula el contrato de arrendamiento objeto de la controversia, será igualmente necesario atenerse a la voluntad de las partes contenida en las estipulaciones como fuente reguladora de sus derechos y, en caso de ausencia de estipulación contractual sobre un aspecto distinto a los indicados en el artículo 822 del Código de Comercio, se acudirá como queda dicho a las normas supletivas previstas en el Código Civil.
Descendiendo a la delimitación de la controversia, el debate planteado en este proceso versa sobre el alegado incumplimiento de prestaciones surgidas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, consistente en el no pago oportuno de los cánones, cuotas de administración y servicios públicos por parte de la convocada y el incumplimiento de la obligación de restitución del inmueble, con las consecuencias 1 Arrubla, Paucar, Jaime Alberto.
“Contratos Mercantiles. Contratos Típicos”. Editorial Legis. Pág. 416. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 27 contractuales y legales, tales como la cláusula penal y los perjuicios causados a la convocante.
En consecuencia, teniendo en cuenta que la acusación de incumplimiento deriva del régimen de la responsabilidad contractual, se tendrán en cuenta sus elementos característicos, conforme a la reiterada jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia que ha establecido que la prosperidad de pretensiones derivadas de la responsabilidad contractual, requiere de la concurrencia de los siguientes elementos estructurales, a saber: (i) El contrato como fuente de las obligaciones que se afirma haberse incumplido;
(ii) La mora del demandado; (iii) El incumplimiento de tales obligaciones, y (iv) El daño sufrido como consecuencia de ese incumplimiento.2 Precisa la jurisprudencia al respecto que “La responsabilidad civil contractual ha sido definida por la doctrina especializada como aquella que resulta de la inejecución o ejecución imperfecta o tardía de una obligación estipulada en un contrato válido.
De este modo, el concepto de responsabilidad civil contractual se ubica en el contexto de un derecho de crédito de orden privado, que solo obra en un campo exclusivo y limitado, vale decir, entre las partes del contrato y únicamente respecto de los perjuicios nacidos de ese negocio jurídico.”' 3 (Subrayado fuera de texto). La doctrina por su parte señala que para que surja la responsabilidad contractual con su consecuente derecho a indemnización de perjuicios, es necesario acreditar un incumplimiento imputable al deudor, un perjuicio al acreedor como resultado de ese incumplimiento y la mora del deudor si la obligación es positiva.4 Finalmente, a manera de contexto comprensivo de todos los elementos del análisis, se señala que las controversias asociadas al incumplimiento de contratos de arrendamiento tienen la característica de que la acción prevista en el Código General del Proceso para la restitución y terminación del contrato por incumplimiento del arrendatario, no lleva 2 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 3 de noviembre de 1977, GJ. CLV, pp. 320- 339 (M.P. Ricardo Uribe Holguín). 3 C.S.J., Sentencia C-1008 de 2010. 4 Ospina Fernández, Guillermo. Régimen General de las Obligaciones, Pag, 130. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 28 implícito necesariamente el estudio de todos y cada uno de los elementos estructurales de la acción de responsabilidad contractual, pudiendo omitirse el reconocimiento del derecho a la indemnización de perjuicios.
En efecto, la acción para recuperar la tenencia de la cosa dada en arrendamiento tiene un carácter especial, que solo implica el estudio del incumplimiento del contrato por parte del arrendatario bajo las causales alegadas, sin que de suyo sea necesario el estudio sobre el cabal cumplimiento del arrendador. 1.3. Análisis del incumplimiento contractual alegado: Corresponde al Tribunal determinar si la convocada cumplió las obligaciones legales y contractuales referidas al pago del canon, cuotas de administración y servicios públicos.
Por el primer aspecto, el contrato de arrendamiento de cosas se encuentra definido en el artículo 1973 del Código Civil, como aquel en virtud del cual el arrendador se obliga a proporcionar a la otra el goce de una cosa durante cierto tiempo y el arrendatario por su parte a pagar por dicho goce un precio determinado, definición de la cual se desprende su naturaleza recíproca y conmutativa, que genera las siguientes obligaciones para las partes: i) por parte del arrendador, la obligación de permitir el disfrute de la cosa al arrendatario conforme al artículo 1982 y siguientes del Código Civil, asegurando un goce tranquilo durante la duración del contrato y, ii) por parte del arrendatario, la obligación de pagar el precio o canon de arrendamiento acordado, usar la cosa arrendada según los términos del contrato y conservarla, y finalmente, restituirla al término del contrato.
Al respecto, las prestaciones asumidas por el demandado previstas en el clausulado del contrato suscrito que se alegan como incumplidas son las siguientes: 1.3.1. Obligaciones relativas a la oportunidad del pago de la renta mensual. La parte demandante alegó el incumplimiento de las prestaciones a cargo del demandado relativas al pago oportuno de la renta durante los meses de enero de 2024 a junio de 2024, obligación respecto de la cual, el contrato estableció en la Cláusula contenida en el artículo 5.01, que Tractocar pagaría a título de canon de arrendamiento en favor de Titularizadora, la suma mensual de $ 69.560.000 más IVA, posteriormente modificada a la suma de $ 71.431.000 más IVA, mediante el Otrosí No. 1 y reajustada para el 2024 en la suma de $ 77.252.617, más IVA, por efecto del IPC.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 29 De conformidad con el texto de la cláusula prevista en el denominado artículo 5.02 del Contrato de Arrendamiento, el canon debía ser pagado por Tractocar por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) días hábiles de cada mes calendario, plazo que fue modificado en el Otrosí No.1, a la modalidad de pago mes vencido, es decir, dentro de los cinco (5) días hábiles de cada mes siguiente al causado.
En la modificación contractual referida igualmente se estableció que si el arrendatario incumplía el pago de la renta en tres (3) o más oportunidades, la modalidad de pago del canon retornaría a pagos anticipados, lo que aplicó la arrendadora por el alegado incumplimiento. Los hechos de la demanda señalan que el demandado no pagó los cánones en las fechas pactadas, amén del incumplimiento en el pago de la administración y los servicios públicos, lo que funda la causal para pedir la terminación del contrato y la restitución del inmueble arrendado.
Lo anterior, constituye una afirmación indefinida exenta de prueba conforme al artículo 167 del C.G.P., que imponía la carga de desvirtuarla a la convocada Tractocar. Sobre el particular, la Corte Constitucional refiriéndose a la prueba por incumplimiento en el pago del canon por parte del arrendatario, ha señalado: “La causal de terminación del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones de arrendamiento, cuando ésta es invocada por el demandante para exigir la restitución del inmueble, coloca al arrendador ante la imposibilidad de demostrar un hecho indefinido: el no pago.
No es lógico aplicar a este evento el principio general del derecho probatorio según el cual "incumbe al actor probar los hechos en los que basa su pretensión". Si ello fuera así, el demandante se vería ante la necesidad de probar que el arrendatario no le ha pagado en ningún momento, en ningún lugar y bajo ninguna modalidad, lo cual resultaría imposible dada las infinitas posibilidades en que pudo verificarse el pago.
Precisamente por la calidad indefinida de la negación -no pago-, es que se opera, por virtud de la ley, la inversión de la carga de la prueba. Al arrendatario le corresponde entonces desvirtuar la causal invocada por el demandante, ya que para ello le bastará con la simple presentación de los recibos o consignaciones correspondientes exigidas como requisito procesal para rendir sus descargos” 5 (Hemos subrayado) 5 Sentencia C-056 febrero 15 de 1996, Corte Constitucional, M.P. Jorge Arango Mejía, citando la Sentencia C- 070 de febrero 25 de 1993 de la misma corporación).
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 30 En su momento, este Tribunal señalo en la providencia que decreto las pruebas, la presencia de una afirmación indefinida que invertía la carga de la prueba del pago en cabeza del convocado, sin embargo, la convocante insistió en que se decretaran pruebas adicionales, tales como testimonios, el interrogatorio de parte del representante legal de la convocada TRACTOCAR LOGISCTIS S.A.S. y la exhibición de documentos para demostrar esa circunstancia fáctica.
En tal virtud, los testigos señalaron que el pago del canon nunca se verificó en el término convenido, como pasa a referirse: El testigo Camilo Andres Morris Ospina, funcionario de la empresa MTS Consultoría, que ejercía como administrador inmobiliario para la convocante Titularizadora, a la pregunta formulada por el árbitro sobre el cumplimiento del contrato, señalo: “Sí, básicamente hubo un incumplimiento en los pagos, en los periodos determinados del contrato reiterativamente” y a las preguntas del apoderado del convocante refirió, en lo pertinente que: “(…) el 3 de julio de 2024, Tractocar adeudaba aproximadamente tres meses de cuota de arrendamiento”.
Por su parte, la testigo Lucy Carolina Martínez Plazas, Gerente del Fondo Inmobiliario de la Titularizadora manifestó: “(…) pasados unos dos o tres meses más o menos, los señores ya entraron en mora” y posteriormente relato: “Para abril del 2024 ya estaban en verdadera mora y abril, mayo y junio no los pagaron razón por la cual nosotros ya tomamos la decisión teniendo en cuenta lo que dictaba el contrato que dábamos por terminado el contrato por incumplimiento de una de las partes (…)”.
De la misma manera, la testigo María José Díaz Jaramillo, abogada del Fondo Inmobiliario de la Titularizadora Colombiana, señalo: “(…) desde el inicio del contrato tuvimos una mora permanente en los pagos del canon de arrendamiento (…)” y más adelante señalo: “Desde el principio se insistió a Tractocar en la necesidad de permanecer con sus pagos al día por temas de TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 31 indicadores del fondo que nos perjudican pues bastante al tener uno de nuestros arrendatarios incumplidos y en ese contexto pues empezamos a hablar con Tractocar yo creo que todos los meses insistiéndoles en la necesidad de estos pagos al día (..)”; posteriormente a la pregunta sobre el pago de administración y servicios públicos respondió: “Con retrasos la mayoría del tiempo del contrato.” Por otro lado, habiendo resultado fallido el interrogatorio de parte del representante legal de Tractocar por inasistencia injustificada, operó a favor de la convocante la presunción de tener como ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, en aplicación del artículo 205 del C.G.P. Adicionalmente, apoyaron la demostración de que la convocada no realizo el pago oportuno de los cánones, los documentos objeto de exhibición, tales como los comprobantes de pago que dan cuenta de la extemporaneidad en la que se efectuó el pago Tractocar.
Finalmente, en la declaración del testigo Diego Garrido Veloz, Gerente Administrativo de Tractocar, decretado por solicitud de la parte convocada, el testigo manifestó: “Dentro del desarrollo del contrato Tractocar ha tenido inconvenientes para hacer el pago oportuno dentro de lo que corresponde de acuerdo al contrato en las fechas estipuladas.
Sin embargo, es importante resaltar que ante estas demoras se tuvieron unos acercamientos dentro de los cuales se llegó un nuevo acuerdo que mediante un otrosí determinó que el pago ya no sería anticipado sino sería vencido. Con el propósito de aliviar las obligaciones y el flujo de caja, y las obligaciones contractuales que tenía la empresa para poder cumplir con la obligación. Posterior a esto, aunque se seguían presentando algunos retrasos, Tractocar y es importante decirlo siempre ha cumplido con su obligación contractual de pagar los cánones, incluyendo el pago de las facturas de intereses moratorios que corresponden por dichos atrasos.” A las preguntas sobre la oportunidad de los pagos realizados en el periodo de enero a julio de 2024, por servicios públicos y cuotas de administración, formulada por el apoderado de la convocante, el testigo empleado de Tractocar, respondió: TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 32 “[00:58:05] Dentro de ese periodo y dentro de lo que falta del 2024, siempre ha habido un retraso en el pago de las facturas que eso lo reconoce Tractocar.
Lo que siempre estoy tratando de hacer énfasis es que Tractocar ha reconocido los intereses moratorios que ha emitido Titularizadora por dichos retrasos.” Y a la pregunta en el mismo periodo de tiempo, enero a julio de 2024. ¿Usted conoce si se presentaron retrasos por parte de trastocar en el pago de cuotas de administración?, La respuesta del testigo fue del siguiente tenor: [00:58:43] “La respuesta es la misma y lo mismo para el tema de los cánones.” Preguntado por el apoderado de la convocada sobre las sumas adeudadas a la fecha de la audiencia el testigo señalo: [00:48:59] “En este momento, por concepto de arriendo, se está debiendo lo que corresponde a los meses de marzo y ahora la recién emitida factura del mes de abril.” Y sobre la deuda por servicios públicos manifestó: [00:51:14] “No tengo claro el monto, pero sé que se deben creo que los últimos dos recobros de energía y de agua, pero no tengo claro cuántas cuentas son.
Creo que son dos que corresponden al mes de marzo y al mes de febrero, porque eso es mes vencido. Finalmente, por concepto de deuda por administración refirió: “Administración se debe también al igual que el canon de arrendamiento, los meses de marzo y la recién emitida factura del mes de abril.” Sumado a lo anterior, existen dos situaciones adicionales con efectos probatorios en el proceso: i) La manera en que el convocado realizo el pronunciamiento frente a los hechos de la demanda en la contestación de aquella y, ii) la inasistencia injustificada del representante legal de la convocada al interrogatorio de parte.
Frente al pronunciamiento a los hechos 20 al 28, se tiene que el convocado no cumplió con los requisitos exigidos por el estatuto procesal para la contestación de la demanda que imponen, conforme al artículo 96 del C.G.P., lo siguiente: TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 33 “2.
Pronunciamiento expreso y concreto sobre las pretensiones y sobre los hechos de la demanda, con indicación de los que se admiten, los que se niegan y los que no le constan. En los dos últimos casos manifestará en forma precisa y unívoca las razones de su respuesta. Si no lo hiciere así, se presumirá cierto el respectivo hecho.” El pronunciamiento frente a estos hechos referidos del 20 al 28 fue del siguiente idéntico tenor: “La sociedad siguió pagando conforme al desarrollo del contrato y como de costumbre el pago de intereses del contrato.” Es diáfano para el Tribunal que dicho pronunciamiento no cumple el requisito de ser expreso y concreto, por cuanto el convocado no indicó si negaba los hechos; al margen de ello, la contestación afirma una situación contraria a la realidad procesal, según la cual la convocada siguió pagando conforme al “desarrollo del contrato”; se reitera que la carga de demostrar el pago oportuno de los cánones, administración y servicios públicos, le correspondía al demandado con fines de desvirtuar la negación indefinida contenida en la demanda que sostenía el “no pago” de los cánones en las oportunidades señaladas en los hechos, respecto de la cual no obra prueba alguna en contrario.
En efecto, los documentos aportados con la demanda reafirman que no existió pago oportuno de las facturas mensuales expedidas por Titularizadora. Dicho eso, teniendo en cuenta que los hechos 20 a 28 de la demanda se refieren al no pago oportuno de los cánones en el periodo comprendido entre los meses de febrero de 2024 a mayo de 2024 y a la falta de contestación de la misiva enviada el 17 de mayo por parte de MTS Consultoría + Gestión S.A.S., sobre el incumplimiento contractual y la falta de respuesta de TRACTOCAR, todas esas circunstancias fácticas se presumen ciertas, en aplicación de la consecuencia prevista en el artículo 97 del C.G.P., norma que establece: “ARTÍCULO
97. FALTA DE CONTESTACIÓN O CONTESTACIÓN DEFICIENTE DE LA DEMANDA. La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 34 a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto.” Respecto al pronunciamiento sobre los hechos 29 a 32 de la demanda, a pesar de que al pronunciarse sobre ellos el convocado agregado la negación expresa: “No es cierto la sociedad demandada ha pagado los conceptos de canon y de administración, de la misma manera servicios públicos”, el material probatorio demuestra que es una afirmación que no se refiere en forma expresa y concreta frente a cada hecho.
Lo anterior, se refuerza en la contestación a los hechos 35 a 39, en los que amén de no existir un pronunciamiento expreso y concreto sobre cada uno, con las consecuencias probatorias arriba señaladas previstas en el artículo 97 del C.G.P., se estaría igualmente reconociendo por la convocada que el pago se realizó fuera del término convenido.
De ello, da cuenta adicional los documentos aportados con la contestación de la demanda y los que fueron objeto de exhibición, donde se aprecia el pago parcial y extemporáneo de las facturas emitidas a Tractocar. Ahora bien, frente a los documentos exhibidos se señala que realizado su análisis por el Tribunal no se puede determinar con absoluta claridad la correlación de cada pago con las facturas emitidas, ni la forma de imputación precisa de cada pago a la deuda existente, no obstante se entiende que los pagos se han imputado en la forma pactada, primero a intereses y luego a la obligación más antigua.
Finalmente, teniendo en cuenta la inasistencia injustificada del representante legal de Tractocar a la diligencia de interrogatorio de parte, igualmente opera la consecuencia prevista en el artículo 205 del CGP, consistente en presumir como ciertos, los hechos susceptibles de confesión contenidos en el escrito de demanda, como queda recapitulado se refieren a la mayoría, con la única discusión legal y no fáctica, de si la terminación unilateral era viable y como consecuencia de ella, la restitución del inmueble.
Todos estos elementos de prueba analizados en su conjunto y las presunciones legales que operan a favor de tener como ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda y en contra del convocado, permiten concluir que la demandada no realizó el pago oportuno de los cánones de arrendamiento mensuales en los términos pactadas, en la cláusula 11.01, según la cual el Arrendatario tendrá entre otras, las siguientes obligaciones: “(i) Pagar oportunamente el Canon.
(ii) Pagar oportunamente la cuota de TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 35 administración ordinaria. (---) (vi) Pagar oportunamente los servicios públicos que le fueren facturados al Arrendatario respecto del inmueble por las empresas públicas o privadas prestadores de servicios públicos y que hayan sido causado en fecha posterior a la entrega del Inmueble, y entregar cuando así le sea requerido en caso de terminación del contrato, y en los términos de la Sección 8.01, copia de los recibos con la constancia de pago.
“ (subrayado fuera de texto). Adicionalmente, se reitera que la carga probatoria del demandado de acreditar el pago oportuno de los cánones, para derribar la negación indefinida referida al no pago oportuno de los conceptos derivados del arrendamiento, brilla por su ausencia y al contrario los documentos que aporto con la contestación que dan cuenta de algunos pagos evidencian que fueron posteriores a las facturas que se emitieron mensualmente por Titularizadora, con lo cual se puede concluir que la prestación a cargo del convocado de pagar en los términos convenidos la renta, no fue cumplida, circunstancias que se reitera se tiene por plenamente demostrada.
Finalmente, no se deja de lado que al estudiar la demanda inicial el Tribunal la inadmitió, entre otras cosas, buscando la necesaria precisión del hecho número 49 que refería que TRACTOCAR había efectuado el pago de parte de los cánones debidos en forma posterior a la terminación, en cumplimiento de lo anterior se aclaró en el escrito de subsanación lo siguiente: “49.
El 8 de julio de 2024, Tractocar pagó extemporáneamente a Titularizadora la suma de $ 275.791.842 como parte de los cánones de arrendamiento debidos, estando ya el Contrato de Arrendamiento terminado. “ En este sentido, queda claro que conforme a los hechos y pretensiones el incumplimiento deprecado al arrendatario no se fundamenta en el no pago de los cánones, sino en el incumplimiento tardío y parcial de dicha obligación, en contravía de lo acordado en el contrato y su otrosí modificatorio.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 36 1.3.2. Obligaciones relativas al pago de cuotas de administración y servicios públicos. Igual suerte probatoria siguió la afirmación indefinida referida al no pago de cuotas de administración y servicios públicos por parte de demandada Tractocar, contenida en el hecho 39 y 52 de la demanda, que no fue desvirtuada por esta, quien tenía la carga probatoria de hacerlo.
En este último hecho, la afirmación indefinida da cuenta que, con corte al 29 de octubre de 2024, Tractocar adeudaba la suma de $ 3.937.372, por concepto de cuotas de administración del Inmueble. Ahora bien, revisadas las cláusulas contractuales relacionadas con los conceptos referidos se encuentra lo siguiente: La cláusula 8.01. “Servicios Públicos establecía que los mismos estaban a cargo del Arrendatario, hasta el momento en que se restituya el inmueble en los términos establecidos para el efecto.
Tal como está pactada la cláusula se entiende que ese pago lo realizaría directamente el Arrendatario a las empresas prestatarias correspondientes, porque no de otra forma puede entenderse que el Arrendador se hubiere reservado la facultad de solicitar copia de los recibos de servicios públicos debidamente pagados. Lo anterior se ratifica en la Cláusula 11.01, según la cual en Arrendatario tendrá entre otras, las siguientes obligaciones: (…) (ii) Pagar oportunamente la cuota de administración ordinaria y (vi) Pagar oportunamente los servicios públicos que le fueren facturados al Arrendatario respecto del inmueble por las empresas públicas o privadas prestadores de servicios públicos y que hayan sido causado en fecha posterior a la entrega del Inmueble, y entregar cuando así le sea requerido en caso de terminación del contrato, y en los términos de la Sección 8.01, copia de los recibos con la constancia de pago.
En este sentido, se tendrá en cuenta que no se previó expresamente que los mismos serían facturados por el Arrendador, ni consta en el expediente una fecha de pago especifica de los mismos porque obviamente dependería de la fecha de pago prevista por cada empresa prestataria. En cuanto se refiere a la cuota de administración, al tenor de la cláusula 9.01, el Arrendatario se obligaba a pagarla directamente a la administración de la Copropiedad dentro de los plazos establecidos por la misma, dato que cobra importancia para el estudio TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 37 de las pretensiones, en cuanto a la estipulación según la cual “En caso de que el arrendatario no pague la cuota de administración ordinaria dentro de los tiempos estipulados por la PH, el arrendador podrá realizar el pago y el arrendatario se compromete a aceptar el recobro de ese rubro con los intereses que se causen.” 1.3.3.
Obligaciones relativas a la restitución del inmueble: Con fundamento en la terminación unilateral del contrato de arrendamiento analizado en los numerales precedentes, Titularizadora remitió a Tractocar una comunicación de fecha 26 de agosto de 2024, que se acompañó como prueba de la demanda, otorgándole un mes para efectuar la restitución, es decir, para que se verificará el día 26 de septiembre de 2024.
Habiendo acudido el arrendador en esa fecha a través de personas autorizadas para recibir el inmueble, dicha entrega no se verifico por Tractocar, de lo cual dan cuenta sendas declaraciones extra juicio rendidas ante la Notaria Segunda de Cartagena por Maria Alejandra Vernaza y Camilo Andrés Morris Ospina, que obran como pruebas en el expediente, quienes ratificaron dichas declaraciones extra juicio en audiencia llevada a cabo para el efecto dentro del proceso arbitral.
Sobre este punto y de manera adicional el señor Diego Garrido Veloz, Gerente Administrativo de Tractocar, cuyo testimonio fue decretado por solicitud de la parte convocada, manifestó: “(…) Tractocar no pudo realizar la entrega oportuna debido a que, por temas logísticos, compromisos con clientes, contratos vigentes, no era posible hacer el desocupe de la bodega dentro de la fecha que unilateralmente Titularizadora envió en su comunicación. Hasta la conciliación en la que estamos en el día de hoy, ese es el entendimiento del desarrollo de la situación que tengo hasta el momento.” En este sentido, es claro que Tractocar a la fecha del presente laudo no ha restituido el inmueble arrendado.
Algunas consideraciones adicionales sobre este tema se realizan más adelante al pronunciarnos sobre la pretensión de ordenar la restitución del inmueble. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 38
2. TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO: El Tribunal analizará si el incumplimiento en el pago oportuno de la renta, cuotas de administración y servicios públicos daba lugar a la facultad del arrendador de dar por terminado unilateralmente el Contrato, estableciendo si la conducta de las partes en esta etapa se ajustó a lo estipulado en el Contrato y en la ley.
Para dar por terminado el contrato, eI demandante adujo que de conformidad con lo establecido en el numeral segundo (ii) del artículo 14.01 del Contrato de Arrendamiento, este se podía dar por terminado a causa de la mora o retardo de Tractocar por más de tres (3) meses ininterrumpidos o interrumpidos en el pago del canon de arrendamiento, evento que conforme a la negación indefinida y las pruebas practicadas, habría ocurrido como mínimo en el periodo comprendido entre los meses de enero a junio de 2024.
Sobre el particular, la convocante señalo y acompaño como prueba en la demanda, la comunicación de fecha 3 de julio de 2024, mediante la cual notificó a Tractocar la decisión de dar por terminado el Contrato de Arrendamiento por incumplimiento en el pago oportuno de los cánones de arrendamiento, cuotas de administración y servicios públicos.
La cláusula 14.01 del contrato contiene una estipulación relativa a la terminación ipso iure del Contrato por incumplimiento, es decir, mediante la declaración unilateral del contratante cumplido, en este caso el arrendador convocante, luego de un preaviso al arrendatario, a cuyo vencimiento si no rectificaba su actuación el contrato finalizaba.
Dicha estipulación se transcribe en lo pertinente: “ARTICULO XIV. TERMINACIÓN Y RESTITUCION 14.01. Terminación. El presente contrato terminará como todos los bilaterales y en especial por las siguientes clausulas: (…) TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 39 (ii) Por la mora o mero retardo por más de tres (3) meses ininterrumpidos o interrumpidos durante los últimos doce (12), en el pago del Canon o en los reajustes del Canon, según se ha acordado en el presente contrato.
(iii) Por la mora o mero retardo por más de tres (3) meses ininterrumpidos o interrumpidos durante los últimos doce (12), en el pago de la cuota de administración por parte del Arrendatario. (…) (xii) Sin perjuicio de lo establecido en esta sección, cualquiera de las Partes podrá terminar de manera anticipada el presente contrato, por cualquier acción u omisión de la otra Parte que implique incumplimiento grave y reiterado de los términos u condiciones de este Contrato.
(xiii) La terminación del presente contrato por las causales contempladas en esta sección, en este contrato y en las leyes aplicables, se hará efectiva desde la fecha en que la parte cumplida le notifique a la Parte incumplida sobre la terminación, siempre y cuando la Parte cumplida haya otorgado a la incumplida un periodo de saneamiento no inferior a treinta (30) días calendario para las causales de terminación contenidas en los numerales (iii) a (xi) de la presente clausula.
La parte cumplida tendrá derecho a aplicar todas las sanciones establecidas en este contrato y a reclamar todos los perjuicios que se le causen.” (subrayado fuera de texto original). Conforme a la cláusula 14.01 arriba citada y tal como lo ha exigido la jurisprudencia, se cumple con el presupuesto de que en el contrato exista un pacto expreso, claro e inequívoco de las partes del correspondiente negocio. 6 En adición, la cláusula 15.01 “Renuncias” del contrato de arrendamiento, estableció que el Arrendatario renunciaba a los requerimientos para ser constituido en mora, de manera que el simple retardo en el cumplimiento de sus obligaciones por más de tres periodos ininterrumpidos o 6 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Ref.11001-3103-012-1999-01957-01 (M.P William Namén- Vargas; agosto 30 de 2011 TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 40 interrumpidos durante los últimos doce meses, constituye causa para dar por terminado el contrato y en concordancia con la cláusula 14.01, numerales (ii) y (xiii), en el caso de mora o retardo en el pago de cánones de arrendamiento, la terminación se hacía efectiva desde la fecha de la notificación a la parte incumplida, (arrendatario en este caso).
Sobre la validez de las cláusulas de terminación unilateral, la jurisprudencia ha reconocido en forma reiterada y de antaño la facultad de terminación unilateral, cuando los contratantes lo han pactado en aplicación del artículo 1535 del Código Civil, 7 señalando que la cláusula resolutoria que da lugar a la terminación unilateral o ipso jure del contrato se estima ajustada a derecho,8 lo que no obsta para su control judicial posterior, cuando se discute su origen, contenido y ejercicio.
De igual manera, se ha precisado que las partes, ceñidas a la ley, ética, corrección, probidad, lealtad, buena fe, función, utilidad y relatividad del derecho, en ejercicio de su libertad contractual, pueden disponer la terminación unilateral del contrato. 9 Conforme a la jurisprudencia referida se concluye la libertad que tienen los sujetos de derecho de pactar la facultad de terminar el contrato unilateralmente, constituye la materialización de un ejercicio legítimo de la autonomía privada que no merece ningún reproche; y como tal, comprende la posibilidad que las partes contratantes puedan pactar los mecanismos de terminación de una relación patrimonial, distintos del cumplimiento de la prestación acordada como regla general de extinción de las obligaciones, de manera que como conclusión, la Corte Suprema de Justicia ha tenido una línea jurisprudencial en virtud de la cual entiende que ante la ausencia de prohibición normativa expresa, es imperativo concluir la validez de estas cláusulas, por obedecer a la libertad contractual de las partes de disponer la forma de su terminación, aún sin declaración judicial, correspondiendo al juez valorar su eficacia, como se explica más adelante. 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Proceso 6230. (M. P Carlos Ignacio Jaramillo-Jaramillo; diciembre 14 de 2001); Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. 3 de septiembre de 1941, Magistrado ponente: Ricardo Hinestrosa-Daza, Gaceta Judicial, tomo LII, número 1977, 36-46, 45 (1941), y Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. 23 de febrero de 1961, XCIV, 549. 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencias de 31 de mayo de 1892, VII, 243; 3 de septiembre de 1941, LII, 1966, 36 y ss; 23 de febrero de 1961, XCIV, 549. 9 Ibidem, Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. M.P. William Namén Vargas; agosto 30 de 2011). TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 41 Partiendo de la anterior premisa, la jurisprudencia reconoce validez a las cláusulas de terminación de los contratos bilaterales, onerosos, conmutativos y de ejecución sucesiva, y las relativas a “[l]a condición resolutoria estipulada expresamente por los contratantes [que] resuelve de pleno derecho el contrato sin que se requiera declaración judicial”.10 Igualmente se ha precisado, que el artículo 1546 del C.C., por su parte, se refiere a la condición resolutoria tácita, es decir a la que envuelve todo contrato bilateral, y no a la expresa, o sea a la que libremente hayan estipulado las partes. 11 En adición a la aceptación de la terminación unilateral, la Corte Suprema de Justicia ha señalado que la eficacia de dichas cláusulas resolutorias expresas por incumplimiento, en su celebración y ejecución, exige acatar: (i) los presupuestos genéricos de validez de los actos de voluntad;
(ii) la indicación particular, clara y precisa de la obligación u obligaciones legales o contractuales, principales o accesorios, cuyo incumplimiento grave, total o parcial, faculta la terminación unilateral del contrato, no bastando la mención o referencia abstracta, global, genérica o en bloque; (iii) que sea recíproca para ambas partes;
(iv) que contenga un preaviso razonable de quien la ejerce dando a conocer a la otra el incumplimiento preciso, su derecho a subsanarlo antes de vencer el término para la terminación si no rectifica su conducta según corresponde a la probidad o corrección exigible, el principio de la conservación del acto, su utilidad y la gravedad de aquél. En este sentido, revisada la cláusula 14.01 del contrato de arrendamiento objeto del proceso, se encuentra que los requisitos que la Corte Suprema ha señalado para su validez se encuentran presentes, en tanto que aquella señala las obligaciones cuyo incumplimiento facultaba al arrendador para la terminación del contrato, es decir, el incumplimiento en el pago de tres (3) cánones y/o de las cuotas de administración, para lo cual se pactó un preaviso de 30 días calendario para subsanar el retardo o mora, por cuanto se contempló que la restitución sólo se haría efectiva pasados 30 días calendario a la notificación de incumplimiento. 10 Corte Suprema de Justicia, Salsa de Casación Civil. sentencia de 3 de septiembre de 1941, LII, 1966, 36 y ss; 23 de febrero de 1961, XCIV, 549) 11 Corte Suprema de Justicia, Salsa de Casación Civil. sentencia de 31 de mayo de 1892, VII, 243).
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 42 En este punto, se encuentran como pruebas aportadas con la demanda, varias comunicaciones que pusieron de presente al arrendatario su incumplimiento, tales como las de fechas 17 de mayo de 2024, que le fuera remitida por el administrador inmobiliario MTS, las de fecha 14 de junio y 3 de julio de 2024 que le dirigió el arrendador Titularizadora, esta última informándole la decisión de terminación unilateral, y las posteriores de fechas 26 de agosto y 6 de septiembre, dirigidas por los mandatarios PGP Abogados, reiterando la solicitud de restitución del inmueble a causa de dicha terminación. Al respecto, frente a todos los hechos de la demanda que fundan la terminación unilateral, particularmente los hechos 41 a 52, tampoco existió al contestar la demanda un pronunciamiento claro y expreso que los niegue con las consecuencias ya analizadas de tenerlos por ciertos conforme al artículo 97 del C.G.P., porque en efecto, lo que básicamente existe en la contestación es un argumento legal, no contra factual que desvirtúe los hechos de la demanda, según el cual la facultad de terminación unilateral no era posible sin pronunciamiento judicial previo, afirmación a partir de la cual al pronunciarse sobre los hechos negó la obligación de entregar el inmueble, y respecto del pronunciamiento a los hechos 56 al 69 de la demanda, la contestación solo sostuvo que los cánones de arrendamiento se habían pagado en su totalidad, lo que se itera es una afirmación no demostrada y contraria a la realidad procesal.
Sobre el particular, tiene sentado la jurisprudencia que la terminación unilateral por aplicación de la cláusula resolutoria expresa, impone un incumplimiento cierto, ostensible, evidente e incontestable de las obligaciones individualizadas y de gravedad, magnitud, relevancia, significación o importancia, por cuanto no cualquier inobservancia de los deberes de conducta justifica la resolución. Esta circunstancia se tiene por plenamente demostrada, dado que ningún canon de arrendamiento se pagó de manera oportuna y en un semestre completo el convocado estuvo en mora.
Por otra parte, como igualmente lo exige la jurisprudencia la facultad de terminación está reservada estrictamente a la parte cumplida o presta a cumplir, pues repugna a claros dictados éticos que, la incumplida o renuente al cumplimiento, pretenda favorecerse con su propio incumplimiento. En este caso, no se ha demostrado incumplimiento alguno de la parte arrendadora convocante.
Se señala finalmente por la jurisprudencia, que tampoco TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 43 podrá ejercerse esta facultad en forma contraria a la buena fe o con abuso del derecho, como parámetros restrictivos y correctores de la autonomía privada, de manera que la eficacia y el ejercicio de esta prerrogativa es controlable por los jueces de manera ex post, porque opera sin necesidad de declaración judicial previa.
En el presente asunto, la validez de la cláusula no ha sido controvertida por la parte convocada, tampoco se discute su aplicación y el Tribunal no encuentra vicio de nulidad absoluta que hubiere de ser declarado de oficio, habida cuenta que la facultad de terminación se ejerció por parte de la convocante ante la falta de pago del canon de arrendamiento, los servicios públicos y la administración, de manera que no se advierte un ejercicio abusivo del derecho, ni contrariedad al principio de la buena fe.
Al respecto, se tiene en cuenta además que la notificación de incumplimiento y terminación del contrato expresó claramente las razones, se otorgó como un preaviso de 30 días y no mereció ningún pronunciamiento de la parte convocada, como se demostró con los testimonios practicados.
3. LA PRETENSIÓN DE DECRETAR LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE: Corresponde al Tribunal determinar si existió incumplimiento en la obligación de restituir el inmueble y si hay lugar a decretarla. Sobre el particular con la demanda se aportó la comunicación de fecha 26 de agosto de 2024, mediante la cual Titularizadora requirió a Tractocar para que restituyera el Inmueble en un término máximo de 1 mes contado a partir del recibo de la comunicación, señalando como fecha el 26 de septiembre de 2024 a las 9:00 a.m., fecha en la cual acudió al Inmueble con el fin de recibirlo, no obstante, Tractocar no procedió a entregarlo, de manera que aún tiene la tenencia del mismo.
Para demostrar lo anterior, se acompañó como prueba de la demanda un Acta de constancia de no entrega de fecha 26 de septiembre de 2024 suscrita por María Alejandra Vernaza y Camilo Morris Ospina, designados por Titularizadora para adelantar la entrega del Inmueble, quienes suscribieron la declaración extra juicio de fecha 26 de septiembre de 2024 que obra en el expediente y quienes rindieron declaración ratificando dichas declaraciones, por solicitud del propio apoderado de la convocada Tractocar, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 262 del C.G.P. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 44 Sobre la obligación de restitución, el artículo 2005 del Código Civil, dispone: “El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
Deberá restituir en el estado en que le fue entregada, tomándose en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimo. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daños y pérdidas sobrevenidos durante su goce, deberá probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba será responsable157”.
(Hemos subrayado), Por su parte, la cláusula 14.02 del contrato de arrendamiento dispone en lo pertinente: “(…) El arrendatario restituirá el inmueble al arrendador a la terminación del arrendamiento mediante acta que suscribirán ambas partes y en las que harán constar las observaciones a que haya lugar, en el nivel de estado de conservación en que los recibe, salvo el deterioro o desgaste normal.” (subrayado fuera de texto).
Conforme a la estipulación contractual referida y en apoyo a la norma citada, el arrendatario estaba obligado a restituir el inmueble, en las mismas condiciones en que le fue entregado y que constan en el acta de entrega. Dicha entrega que podría exigirse por el arrendador a partir de la terminación unilateral por incumplimiento conforme a la cláusula 14.01. citada en el numeral 3 precedente, se extendió hasta el 26 de septiembre de 2024, como un periodo de cura de la causal de incumplimiento, por cuanto, a la fecha de notificación de este, se adeudaban cánones, servicios públicos, y cuotas de administración. En este sentido, el arrendador dio cumplimiento al romanito xiii de la cláusula 14.01, según el cual la terminación del contrato se haría efectiva desde la fecha en que la parte cumplida le notifique a la Parte incumplida sobre la terminación, (Hecho que ocurrió el 26 de agosto de 2024), siempre y cuando la Parte cumplida haya otorgado a la incumplida un periodo de saneamiento no inferior a treinta (30) días calendario.
(Ese término para la restitución se señaló para el 26 de septiembre de 2024). TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 45 En este sentido, encontrándose el arrendatario en mora de efectuar la entrega el Tribunal procederá a decretar la restitución.
4. DE LA CLÁUSULA PENAL: La Convocante pretende en su Demanda que se declare que como consecuencia del incumplimiento que llevó a la terminación del Contrato, tiene derecho al pago de la estipulación penal contenida en la cláusula 24.09, equivalente a la suma de $ 231.757.851, con los intereses moratorios, invocando la pretensión de condena correspondiente.
El Tribunal se ocupa de determinar la procedencia, validez y el límite de la cláusula penal pactada debido al incumplimiento reclamado, así como al análisis de los perjuicios reclamados por el convocante, como derivados del incumplimiento. Conforme al artículo 1592 del Código Civil, la cláusula penal es “(…) aquella en la que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal”.
La jurisprudencia ha concluido del texto legal tres finalidades que puede procurar la estipulación penal: “servir de apremio al deudor, de garantía o caución, o de estimación anticipada de los perjuicios.” 12 Por su parte, el artículo 867 del Código de Comercio al establecer que “Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora se entenderá que las partes no pueden retractarse”; faculta a las partes de una relación contractual para pactar una cláusula penal, ya sea como un mecanismo de garantía o de apremio o de estimación anticipada de perjuicios, en desarrollo de su autonomía privada.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha precisado el alcance de la estipulación penal en el siguiente sentido: “Entendida, pues, la cláusula penal como el negocio constitutivo de una prestación penal de contenido patrimonial, fijada por los contratantes, de ordinario con la intención de indemnizar al acreedor por el incumplimiento o por el cumplimiento defectuoso de una 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 7 de octubre de 1976., G.J. CLII, pp. 441-451, M.P: Alberto Ospina Botero. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 46 obligación, por norma general se le aprecia a dicha prestación como compensatoria de los daños y perjuicios que sufre el contratante cumplido, los cuales, en virtud de la convención celebrada previamente entre las partes, no tienen que ser objeto de prueba dentro del juicio respectivo, toda vez que, como se dijo, la pena estipulada es una apreciación anticipada de los susodichos perjuicios, destinada en cuanto tal a facilitar su exigibilidad.
Esa es la razón, entonces, para que la ley excluya la posibilidad de que se acumulen la cláusula penal y la indemnización de perjuicios, y solamente por vía de excepción, en tanto medie un pacto inequívoco sobre el particular, permita la acumulación de ambos conceptos, evento en el que, en consecuencia, el tratamiento jurídico deberá ser diferente tanto para la pena como para la indemnización, y donde, además, la primera dejará de ser observada como una liquidación pactada por anticipado del valor de la segunda, para adquirir la condición de una sanción convencional con caracterizada función compulsiva, ordenada a forzar al deudor a cumplir los compromisos por él adquiridos en determinado contrato. 13 (Hemos subrayado).
En aplicación del artículo 1604 del Código Civil “la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo”, de manera que, para exigir el pago de la cláusula penal, el acreedor (arrendador en este caso) no necesita probar la culpa del deudor, la cual se presume conforme a la norma mencionada. La estipulación contractual contenida en la cláusula 24.09 del contrato de arrendamiento, establece: “En caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el Contrato, sin que el respectivo incumplimiento fuere remediado o corregido totalmente dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha en que la parte afectada comunique por escrito la situación de incumplimiento, la Parte incumplida pagará a la parte cumplida, una suma equivalente a tres (3) Cánones vigentes para la época del incumplimiento.
Lo anterior sin perjuicio de que la parte cumplida persiga el pago de la indemnización de perjuicios y el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por la parte 13 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Expediente 4607. M.P.: Carlos Esteban Jaramillo Schloss; 23 de mayo de 1996. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 47 incumplida mediante el presente contrato o decida la resolución de este, a su entera discreción. En caso de retardo en el pago de la pena, se causarán adicionalmente intereses moratorios a la tasa más alta permitida por la ley aplicable.
(…) y sin perjuicio del cobro de los Cánones hasta la fecha de vencimiento del contrato y demás obligaciones e indemnizaciones que se generen con el mismo como consecuencia del incumplimiento.” (Hemos subrayado) De la cláusula penal precedentemente citada se pueden destacar las siguientes características: a. Fue pactada como sanción convencional o pena, en el sentido de su párrafo final “En caso de retardo en el pago de la pena”, y a su vez constituye una estimación anticipada de perjuicios, reservándose poder reclamar perjuicios adicionales, como se concluye del primer párrafo “(…) sin perjuicio de que la parte cumplida persiga el pago de la indemnización de perjuicios” y del último párrafo “y sin perjuicio del cobro de los cánones (obligación principal) (…) y demás obligaciones e indemnizaciones que se generen con el mismo como consecuencia del incumplimiento” (Subrayamos - paréntesis fuera de texto) b. Se activo por incumplimiento no remediado o corregido dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha en que la parte afectada comunico por escrito la situación de incumplimiento. c. La suma fijada son tres cánones vigentes a la fecha de incumplimiento.
Las anteriores características son relevantes con fines de analizar su validez y su eventual limite, a propósito de las excepciones de fondo formuladas por la convocada, denominadas “variación de la aplicación de la cláusula” y “clausula excesiva”, a las que más adelante nos referimos en el acápite correspondiente. Por ahora, se anticipa que no es cierto el argumento de la convocada de que el Otrosí número 1, hubiere modificado la cláusula penal, por cuanto el alcance de dicha modificación sólo se refirió a la modalidad de pago de mensualidades anticipadas a vencidas y la consecuencia de que dicha modalidad de pago TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 48 sería variada nuevamente a “mes anticipado”, si el arrendatario incumplía las condiciones pactadas en el Otrosí. Dicho eso, frente a la segunda característica de la cláusula referida en la letra a) supra, en virtud de la cual la parte cumplida puede exigir el pago de la pena y la indemnización de perjuicios o intereses, es decir, dado el carácter multifuncional de la pena al tener alcances de apremio, sanción y estimación anticipada de perjuicios, sin renunciar a perseguir la indemnización de perjuicios adicionales que pudieran derivarse del incumplimiento, resulta relevante tener en cuenta lo dispuesto en el artículo 1600 del Código Civil, norma según la cual: “Art. 1600.- No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena”.
(Hemos subrayado). Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha considerado que: (…) Si según la voluntad de las partes se incurre en la multa por el solo hecho del incumplimiento, nada impide el cobro adicional del valor de los perjuicios reales demostrados en concreto y cuya causa directa se encuentre en el mismo incumplimiento del contrato.
Si no se ha expresado esa voluntad, el carácter indemnizatorio de la pena, en lugar de desvirtuarse se acentúa, y por ello no hay base para decretar a la vez la indemnización de perjuicios y la pena, aunque el derecho a elegir corresponde siempre al acreedor, quien puede ejercitarlo expresa o tácitamente14. (Hemos subrayado). Por otra parte, respecto de la condición del literal b) supra, se demostró que Tractocar no remedió su incumplimiento contractual dentro de los 10 días siguientes al recibo de la 14 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 11 de diciembre de 1954, G.J LXXIX, pp.238- 241 (M.P.: José Hernández Arbeláez). TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 49 referida comunicación de terminación, conforme lo establecido en el artículo 24.09 del Contrato.
Lo anterior tiene los efectos legales previstos en el artículo 1594 del C.C., en tanto que la cláusula penal pactada estableció que el pago de la pena, no entendía extinguida la obligación principal. Dicho eso, estando cumplidas dos de las condiciones arriba señalada para aplicar la cláusula penal (lit. a y b supra) es decir, estar pactada y no haberse remediado el incumplimiento en el término pactado, se estudiará si era válido estipular como pena tres (3) cánones.
Por lo anterior, habiéndose pactado en el contrato de arrendamiento de manera expresa la pena, la reserva a reclamar los perjuicios adicionales y habiéndose dejado por sentado que el Tribunal encuentra ajustada a la ley y al contrato la terminación unilateral del contrato por parte del arrendador convocante a causa del incumplimiento del arrendatario en el pago oportuno de los cánones de arriendo, la condena al pago de la cláusula penal es procedente, tal como lo declarará el Tribunal.
Otro aspecto a determinar es si la suma fijada en tres cánones vigentes a la fecha de incumplimiento, puede ser revisada por el Tribunal arbitral y, en su caso, si resulta excesiva como lo sostuvo la convocada por vía de excepción de mérito o fondo. Debe señalarse, como regla general, que una de las características de la estipulación penal es la inmutabilidad reconocida en la jurisprudencia15, es decir, que no se puede modificar por el Juez o arbitro el acuerdo entre las partes, debido a la voluntad mutua convencional vinculante.
Sin embargo, dicha regla general, tiene excepciones en dos supuestos: i) la cláusula penal enorme (art. 1601 del C.Co.) y ii) la rebaja de la cláusula penal ante el cumplimiento parcial de la obligación. (art. 1596 del C.Co.). El Tribunal pasa a ocuparse a continuación del estudio de estas dos excepciones a la inmutabilidad de la cláusula penal para determinar su eventual aplicación al presente asunto. 15 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia del 23 junio del 2000.
Exp. 4823 y sentencia del 18 de diciembre de 2009. Exp. 68001 3103 001 2001 00389
01. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 50 i) Análisis de la eventual cláusula penal enorme: Se estaría en presencia de una cláusula penal enorme cuando existiera una desproporción entre la pena y la obligación principal, dependiendo del tipo de obligación que se trate, en este caso, siendo obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, de duración y valor determinado, la cláusula penal se considerará enorme cuando exceda el doble del valor de la obligación principal.
Para delimitar cual es la obligación principal en un contrato de arrendamiento debe tenerse en cuenta la duración del contrato para determinar la renta entendida como los cánones que deberían pagarse durante la vigencia del contrato, que en el presente caso fue de tres (3) años. En efecto, la obligación principal en el contrato de arrendamiento se establece con base en el término de duración del contrato y los cánones que hubieren de pagarse dentro de dicho término, aspecto que ha sido aclarado en varias decisiones judiciales entre otras la siguiente: “Ahora, en principio no es viable afirmar que la forma en que fue redactada la cláusula penal sea violatoria de la norma comercial atrás relacionada (refiriéndose al art. 867 del C. de Co), por cuanto la obligación principal de los arrendatarios era cancelar los cánones de arrendamiento por los períodos en que estuviera vigente el contrato, 12 meses para el término inicial (que fenecía el 28 de febrero del año 2017, en donde no se reportó incumplimiento) y con la prórroga automática por otros 12 meses, que en principio irían hasta el 28 de febrero del año 2018; es decir, hasta esta última data estaría vigente el contrato celebrado en los términos ya analizados.” (Hemos subrayado, paréntesis fuera de texto). 16 En este contexto, el límite de la pena, aplicable en materia civil y comercial, sucede cuando se acumule la obligación principal y la pena, a pesar de que en el Código de Comercio en su artículo 867, se señale que el límite es el monto de la obligación principal.
Dicho artículo, debe interpretarse sistemáticamente conforme a la remisión del artículo 822 del Código de Comercio, que ordena la aplicación de las normas civiles a diversos aspectos de las obligaciones y negocios jurídicos comerciales, y, más específicamente, a los “efectos de las obligaciones”, dentro de los que se encuentra la indemnización de perjuicios.
Es 16Ver, entre otras, sentencia Rad. 17001-40-03-012-2019-00796-00. veintiséis (26) de julio de dos mil veintiuno (2021), Juzgado 12 Civil de Manizales. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 51 precisamente la legislación civil, la que impide que en principio se acumulen la cláusula penal con la obligación principal —(art. 1594 C. C.) y con la indemnización de perjuicios — (art 1600 C.C), por lo que carece de validez entender que el Código de Comercio límite la cláusula penal al valor de la obligación principal, pues, en principio, la pena no puede adicionarse con esta, ni con la indemnización de perjuicios.
Al respecto, la doctrina señala que este último artículo así entendido, desnaturalizaría la función de la cláusula penal de servir como una estimación anticipada de perjuicios, pues una primera lectura daría lugar a entender que se establece que el máximo que puede pactarse como pena es un monto igual al valor de la obligación principal que se haya incumplido, lo cual simplemente sustituiría el objeto de la obligación, dejando de lado que pueden existir más perjuicios de los que pueda haber sufrido el acreedor, en especial por concepto de lucro cesante.
Como conclusión de lo dicho, la cláusula relativa a tres (3) cánones de arrendamiento no tiene en el presente caso el carácter de excesiva, si se considera que la obligación principal es el pago de la renta y que la vigencia inicial de contrato fue pactada a tres años, como un plazo mínimo conforme a la cláusula de vigencia pactada, que se vio frustrado por el incumplimiento del arrendatario.
En dicho sentido, una pena de tres (3) cánones no resulta enorme frente a una vigencia contractual de tres mínimas pactadas de tres (3) años, máxime cuando de no haber terminado el contrato por incumplimiento del arrendatario, restaban aproximadamente 18 meses de vigencia al contrato. Un límite que si aplicará el Tribunal frente a la cláusula penal se refiere a la pretensión de condenar al pago de intereses de mora sobre aquella en términos de la pretensión declarativa décimo primera “desde la fecha en que se hizo exigible y hasta la fecha de notificación del laudo.” Y la condenatoria que señala que ello ocurrió desde el 30 de mayo de 2024 y hasta la fecha de notificación del laudo, debido a las siguientes circunstancias: i) La procedencia de la cláusula penal y su cuantía estuvo sometida a debate en este proceso que impuso definir si había lugar a su reducción por ser enorme o a causa de cumplimiento parcial de la obligación por el arrendador, es decir, finalmente a determinar el quantum de la misma, elemento a partir de la cual la obligación puede generar moratoria. iii) La Clausula penal contiene un mecanismo de corrección monetaria que se deriva de que su monto se establece con fundamento en el canon vigente al momento del incumplimiento, (cláusula 24.09 del contrato de arrendamiento), el cual se actualiza anualmente por el IPC, (Clausula TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 52 5.03 del contrato) iii) La jurisprudencia ha reconocido la posibilidad del juez de apartarse de lo literalmente establecido en la cláusula, cuando tenga elementos que puedan darle connotación de enorme, como ocurre en este caso en el que se pactaron intereses moratorios sobre la misma desde que el afectado le predica exigibilidad.
Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, se ha pronunciado sobre solicitudes de intereses moratorios sobre la cláusula penal: “Y no se diga que por el hecho de que desde la fecha en que se dio el incumplimiento hasta el momento en que debe ser satisfecha la “cláusula penal” hubiere pasado algún tiempo considerable se torna viable el reconocimiento de intereses moratorios sobre el monto pactado, habida cuenta que tanto la ley como la jurisprudencia permiten el apartamiento de lo literalmente establecido por tal concepto, bien por disposición de las partes o por determinación judicial, cuando a juicio del funcionario pareciera enorme.
En efecto, tanto el artículo 1601 del Código Civil como el 867 del Código de Comercio contemplan límites a la cuantificación de la cláusula penal, habilitando a los jueces a su regulación cuando lo estime pertinente, al igual que a las partes para acudir o no a su reclamación. Es así como el artículo 1600 del Código Civil es claro al señalar, que «No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena».
Significa esto último, que el acreedor siempre tendrá en su haber la posibilidad reclamar el valor de la pena pactada como cuantificación anticipada de los perjuicios, cuando considere que este constituye una reparación adecuada al detrimento sufrido, sin exceder el límite autorizado. También puede desligarse de ésta y optar por el reclamo de los perjuicios ordinarios que considere efectivamente padecidos con ocasión del retardo o el incumplimiento de la obligación, evento en el que asume la carga de probar la ocurrencia del perjuicio y su cuantía, que en tratándose de obligaciones dinerarias de carácter mercantil se entienden los comprende los intereses.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 53 Es imperativo el artículo 65 de la Ley 45 de 1990, al señalar, que «[E]n las obligaciones mercantiles de carácter dinerario el deudor estará obligado a pagar intereses en caso de mora y a partir de ella.
Toda suma que se cobre al deudor como sanción por el simple retardo o incumplimiento del plazo de una obligación dineraria se tendrá como interés de mora, cualquiera sea su denominación». Luego si la obligación es dineraria y se dispuso como sanción el incumplimiento el pago de una cláusula penal y ésta por el devenir del tiempo se tornó irrisoria, el acreedor puede optar por abandonar ésta y reclamar los intereses bancarios moratorios causados desde el momento en que la obligación se hizo exigible hasta cuando se verifique el pago, a título de perjuicios ordinarios.”17 (Hemos subrayado) El tribunal se acoge y comparte estos claros argumentos con fundamentos en los cuales se aparta de reconocer intereses moratorios desde que el convocado la considera exigible (30 de mayo de 2024) y hasta la fecha del laudo, por cuanto los mismos sólo se causarán con posterioridad al mismo. ii) Análisis de la eventual reducción de la cláusula penal ante cumplimiento parcial: En instancia de la revisión de la demanda, el Tribunal Arbitral al proferir el auto de inadmisión requirió a la convocante precisar el hecho 49, relativo a la inicial mención de un pago parcial de la obligación sim precisar la cuantía, de manera que se solicitó indicarla.
En cumplimiento de lo anterior el escrito de subsanación precisó: “49. El 8 de julio de 2024, Tractocar pagó extemporáneamente a Titularizadora la suma de $275.791.842 como parte de los cánones de arrendamiento debidos, estando ya el Contrato de Arrendamiento terminado.” Al respecto, la primera notificación de incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, de conformidad con los hechos demostrados en el proceso, se realizó el 17 de mayo de 2024, a través del administrador inmobiliario Mts Consultoría + Gestión S.A.S., quien advirtió a Tractocar que estaba incurriendo en mora, por lo que solicito que se 17 SC3971-2022.
Radicación11001-31-03-004-2015-00745-01, 23 de marzo de 2023. M.P. Hilda Gonzalez Neira. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 54 pusiera inmediatamente al día en los pagos desde el mes de enero de 2024.
Posteriormente, se señaló en la demanda que el 14 de junio de 2024, Titularizadora remitió a Tractocar nueva comunicación informándole que continuaba incumpliendo el Contrato de Arrendamiento al encontrarse en mora de pagar cánones de arrendamiento y los intereses causados. Finalmente, Titularizadora decidió dar por terminado el contrato el día 3 de julio de 2024 mediante comunicación enviada a Tractocar informándole dicha decisión, no obstante, lo cual el inmueble arrendado no ha sido restituido.
Ello hace que este asunto tenga una importante diferencia con los supuestos de hecho que se fallaron en las decisiones judiciales que citó el convocado para sustentar la excepción de reducción de la pena. En efecto, en cuanto se refiere a los supuestos de hecho presentes en el caso de la sentencia 25 de mayo de 2022, Juzgado 11 Civil del Circuito de Bucaramanga, las diferencias con el presente asunto son varias y relevantes: i) el inmueble había sido restituido en una fecha determinada y ii) La cláusula penal pactada era solamente compensatoria y no permitía reclamar perjuicios adicionales derivados del incumplimiento. iii) el incumplimiento solo se referida al pago de la obligación dineraria. iv) el pago de la pena equivalente a 3 cánones resultaba desproporcionada frente a la totalidad de los cánones debidos.
Por otra parte, la sentencia de tutela (139.2017, M.P Antonio Bohórquez Orduz) que cita dicha sentencia del Juzgado 11 Civil del Circuito también presenta particularidades fácticas no presentes en este asunto, porque para establecer la proporción en que el cumplimiento parcial de la obligación podía incidir en la reducción de la cláusula penal y en la indemnización de perjuicios que se procuraba con la misma se tuvieron en cuenta dos aspectos: i) la fecha hasta la cual cesaba la obligación del pago de cánones por restitución del inmueble y ii) la proporción que el cumplimiento parcial podía tener especto al monto de la obligación incumplida.
Esos dos elementos no se encuentran presentes en la presente controversia, en tanto que a la fecha en la cual se profiere el presente laudo no se ha producido la entrega del inmueble, lo que implica que el incumplimiento persiste generando perjuicios por mayor permanencia en el inmueble del arrendatario de manera que no existe elemento de juicio que permita reducir la pena, tomando como extremo temporal cierto la entrega del inmueble, lo que de haberse realizado implicara que hubiera cesado la obligación de pagar la permanencia en el mismo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 55 En este sentido, los pagos parciales o abonos realizados de manera extemporánea por Tractocar y posterior a la terminación del contrato, al no cubrir la deuda existente junto con los perjuicios irrogados al arrendador, no dan lugar a considerar una reducción de la pena.
En efecto, cuando la jurisprudencia ha determinado la reducción de la cláusula penal, lo ha hecho sobre la base de tener como elementos de juicio el valor de la pena y el efecto que un cumplimiento parcial de la obligación tiene frente a la misma, para lo cual ha considerado la fecha de restitución del inmueble, que repetimos permitiría tener un extremo temporal final para con base en el determinar su proporcionalidad de la pena, lo que no se presenta en este caso, generando que el perjuicio se siga causando.
5. DE LA RECLAMACION DE DAÑO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE: La Clausula 24.09 del contrato de arrendamiento citada en el numeral precedente, estableció que sin perjuicio del pago de la pena, la parte cumplida podía perseguir el pago de la indemnización de perjuicios y el cumplimiento de las obligaciones adquiridas por la parte incumplida mediante el contrato.
En este sentido, la aplicación de la cláusula penal no inhibe perseguir la indemnización integral de perjuicios, por aplicación de lo dispuesto en el art. 1600 del Código Civil, norma en virtud de la cual: “Art. 1600.- No podrá pedirse a la vez la pena y la indemnización de perjuicios, a menos de haberse estipulado así expresamente; pero siempre estará al arbitrio del acreedor pedir la indemnización o la pena” (Hemos subrayado).
Al respecto, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia ha considerado: La estipulación de una pena no es, en efecto, otra cosa que el avalúo previo y convencional de los perjuicios y un modo de apremio para excitar al fiel cumplimiento de las obligaciones pactadas. Si según la voluntad de las partes se incurre en la multa por el solo hecho del incumplimiento, nada impide el cobro adicional del valor de los perjuicios reales demostrados en TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 56 concreto y cuya causa directa se encuentre en el mismo incumplimiento del contrato.
Si no se ha expresado esa voluntad, el carácter indemnizatorio de la pena, en lugar de desvirtuarse se acentúa, y por ello no hay base para decretar a la vez la indemnización de perjuicios y la pena, aunque el derecho a elegir corresponde siempre al acreedor, quien puede ejercitarlo expresa o tácitamente18. (Hemos subrayado). En este sentido, es válido reclamar perjuicios adicionales a los estimados anticipadamente en la cláusula penal, eventualmente ocasionados por el incumplimiento a título de daño emergente y lucro cesante consolidado y futuro.
Sobre el particular, el artículo 2003 del Código Civil, establece: “Art. 2003.- Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falta hasta el día en que desahuciado hubiera podido cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio”.
(Hemos subrayado) Es claro que la norma se refiere a la reparación de perjuicios a que tendría derecho el arrendador, a título de lucro cesante, por la terminación anticipada del arrendamiento por culpa del arrendatario, por cuanto establece que el arrendatario será obligado “especialmente al pago de la renta por el tiempo que falta hasta el día en que desahuciado hubiere podido cesar el arriendo(…)”, lo que no significa una reparación diferente a la de los perjuicios patrimoniales que se hayan causado al perjudicado, tal como lo ha precisado la Corte Suprema de Justicia al señalar: “De lo expuesto queda en evidencia que el ad quem, no rehusó la condena pretendida por una indebida aplicación del artículo 2003 del Código Civil, 18 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de 11 de diciembre de 1954, G.J LXXIX, pp.238- 241. M.P.: José Hernández Arbeláez TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 57 disposición que gobierna la controversia, sino que su determinación se originó en la valoración de los instrumentos persuasivos y su correlación con los elementos del daño, que permitió tener por no acreditadas la certeza y previsibilidad del lucro cesante futuro”.19 En consecuencia, la indemnización contenida en el artículo 2003 del Código Civil está supeditada a la presencia de los siguientes elementos: (i) que exista una terminación anticipada del arrendamiento;
(ii) que dicha terminación sea imputable al arrendatario; aspecto que está demostrado en este caso por los incumplimientos en el pago de cánones, administración y servicios públicos, (iii) que el arrendatario no se haya eximido del pago proponiendo bajo su responsabilidad, una “persona idónea que le sustituya por el tiempo que faltare”, hecho que no se presentó en este caso, y que (iv) exista una acreditación que habilite la reparación del daño, particularmente del lucro cesante futuro.
En cuanto se refiere a este último elemento de acreditación que permita reparar el lucro cesante futuro, según lo establecido de manera consistente por la jurisprudencia sobre la materia, se requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos: en primer lugar, que el “daño” sea directo y cierto, y no eventualmente hipotético, esto es, “que se presente como consecuencia de la culpa y que aparezca real y efectivamente causado”20.
A su vez, debe afectar un interés protegido por el ordenamiento jurídico21. Y finalmente, en tratándose de responsabilidad contractual, solo deben ser indemnizables las pérdidas que realmente tengan su origen en la falta de ejecución de las obligaciones, como lo ha precisado la Corte Suprema de Justicia: (…) el contratante incumplido únicamente puede ser obligado al resarcimiento de los daños que sean ciertos, directos, lícitos y previsibles, siendo deber del 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC282 de 2021. (M.P Aroldo Wilson Quiroz Monsalve; febrero 15 de 2021. 20 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencias de 26 de enero de 1967, G.J CXIX, pp. 4-16 M.P. Enrique López de la Pava. 21 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC282 de 2021. (M.P Aroldo Wilson Quiroz Monsalve; febrero 15 de 2021 TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 58 demandante acreditar cada uno de estos componentes dentro del proceso, por lo que será insuficiente que se limite a probar las ganancias o beneficios que no ingresaron a su peculio.22 (Hemos subrayado) Se precisa que el requisito de que el daño sea cierto, no elimina la indemnización del daño futuro, es decir, el que se refiere a aquel que se causa como consecuencia de un hecho cumplido, (en este caso no entrega del inmueble) tal como lo Corte Suprema lo señala: Es cuestión reconocida y corriente en jurisprudencia y doctrina, como fruto del criterio objetivo y realista que debe primar en cuestiones indemnizatorias, que para que el daño pueda ser fuente de reparación debe ser cierto, esto es, corresponder a una realidad positiva, apreciable y no significar simplemente mera posibilidad edificada sobre suposiciones e hipótesis, lo cual, como es obvio, no excluye la indemnización del perjuicio futuro propiamente dicho, o sea, el que lógica y ciertamente habrá de causarse como consecuencia de un hecho cumplido, sin ninguna incertidumbre.23 (Hemos subrayado).
En este sentido, la certeza requerida como elemento del daño, impone atender las estipulaciones contractuales que otorgan certeza razonable de que el contrato preveía una duración mínima de treinta y seis (36) meses, conforme a la cláusula 7.01, que se pactó como un periodo inicial de carácter obligatorio. En este sentido, la fecha hasta la cual podría extenderse el arrendamiento era el 1 de febrero de 2026, por cuanto la entrega de la bodega arrendada se verificó el 1 de febrero del 2023, como consta en el Acta de entrega que obra en el expediente como prueba.
Al respecto, la Cláusula 7.01. Duración del Contrato, establece: 22 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC282 de 2021. (M.P Aroldo Wilson Quiroz Monsalve; febrero 15 de 2021 23 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de agosto de 1944, G.J. LVII, pp. 508-513. M.P. Hernán Salamanca TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 59 El presente contrato tendrá una duración de 36 meses de obligatorio cumplimiento contados a partir de la fecha de entrega.
(….) Las Partes acuerdan que el término de duración del presente contrato no estará sujeto a prórrogas o renovaciones automáticas. (…) En todo caso, las Partes podrán revisar la posibilidad de ampliar el plazo de la prórroga o renovación del Contrato por escrito y de común acuerdo. (Subrayado nuestro). Dicha cláusula es complementada en interpretación sistemática (art. 1622 del C.C.) con la prevista en el numeral 7.02, mal llamada “Terminación Anticipada”, -por cuando dicho sea de paso no contempla el supuesto de hecho de lo que titula-, que reitera la duración del contrato por 36 meses de obligatorio cumplimiento como periodo inicial, dando la posibilidad de que vencido las partes pudieran informar su intención de renovarlo en un periodo no menor a seis meses.
En este sentido, se accederá a la pretensión del lucro cesante futuro en la medida en que la entrega del inmueble no se ha producido y, en consecuencia, la convocada Tractocar debe pagar las sumas por su permanencia en el inmueble, calculadas sobre la base del canon pactado, como se realizó en el juramento estimatorio. Lo anterior en aplicación del principio de reparación integral que constituye un pilar fundamental en materia de la responsabilidad civil, por cuanto reconoce la necesidad de restablecer a la víctima a la situación en la que se encontraría si no hubiera experimentado el daño, procurando suprimir las consecuencias negativas del hecho culposo o generador del perjuicio, con la lógica limitación referida a que el resarcimiento no exceda la pérdida efectiva sufrida por la víctima.
Así lo ha sostenido la Corporación al señalar: 24 La Corte, refiriéndose a este principio, ha ordenado «que al afectado por daños en su persona o en sus bienes, se le restituya en su integridad o lo más cerca posible al estado anterior…, y por eso, acreditada la responsabilidad civil, el juez ‘tendrá que cuantificar el monto de la indemnización en concreto, esto es que habrá de tomar en consideración 24 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC282 de 2021. (M.P Aroldo Wilson Quiroz Monsalve; febrero 15 de 2021). TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 60 todas las circunstancias específicas en que tuvo lugar el daño, su intensidad, si se trata de daños irrogados a las personas o a las cosas, y la forma adecuada de resarcir el perjuicio»181.
Su fuente legal se encuentra en los artículos 1613 y 1641 del Código Civil, que establecen que «[l]a indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y lucro cesante», entendiéndose por aquél «la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento», y por lucro cesante «la ganancia o provecho que deja de reportarse».
De forma expresa, el artículo el artículo 16 de la ley 446 de 1998 ordena que, en «la valoración de daños irrogados a las personas y a las cosas, [se] atenderá los principios de reparación integral y equidad y observará los criterios técnicos actuariales».
6. VALORACIÓN DEL JURAMENTO ESTIMATORIO Y SU VALOR PROBATORIO FRENTE A LOS PERJUICIOS RECLAMADOS EN LA DEMANDA: La finalidad de la consagración del juramento estimatorio fue establecer un mecanismo para la cuantificación razonada de los perjuicios cuando se reclaman por el demandante indemnizaciones, compensaciones o el pago de frutos y mejoras, quien debe cumplir con la carga del artículo 206 del C.G.P. de realizar la estimación razonada de los montos respectivos reclamados bajo juramento porque, de no ser objetada, aquella puede ser tenida como prueba de la cuantía reclamada.
En estricto sentido, al demandante no se le impone aportar pruebas que apoyen la estimación del monto del perjuicio en el momento mismo de presentación de la demanda –que es cuando se formula dicho juramento estimatorio– porque el Código General del Proceso prevé que tales pruebas deben pedirse o aportarse cuando se objeta la estimación jurada, de manera que el Juez debe otorgarle a la parte accionante el término de cinco días para que aporte las pruebas dirigidas a acreditar los perjuicios reclamados.
En el presente caso, tal contradicción al juramento estimatorio no se formuló por la convocada, lo que no obsta para que el Tribunal pueda apartarse del monto del perjuicio que la Convocante pretendió probar con el juramento estimatorio, conforme mandato del artículo 176 del C.G.P. por encontrar que es contrario a la ley por las razones atinentes a la incertidumbre de los cánones futuros cuyo reconocimiento se pretende.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 61 La cuantía de los perjuicios reclamados que se tiene por demostrada es la siguiente: a) Lucro Cesante Consolidado: Desde el 1 de noviembre de 2024, hasta la fecha de presentación de la demanda (18 de noviembre de 2024) es decir, por 18 días, se ha causado en favor de Titularizadora la suma de $ 46.351.566, por concepto de lucro cesante consolidado o frutos dejados de percibir, suma que resulta de multiplicar el canon de arrendamiento diario a razón de 2.575.087, por 18 días. b) Lucro Cesante Futuro: Desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la restitución material del Inmueble, la suma $ 2.575.087 (más IVA) por día, que resulta de dividir el canon mensual de $ 77.252.617 por 30 días.
El daño está demostrado en tanto que se acreditó que TRACTOCAR no ha restituido el inmueble, de manera que el perjuicio entendido como la cuantificación de aquel se establece con base en el canon de arrendamiento vigente al momento de la presentación de la demanda, por lo cual se accederá a las pretensiones correlativas. c) Daño emergente: Por concepto de gastos y costos por honorarios profesionales destinados a obtener la restitución extrajudicial del Inmueble y mitigar los incumplimientos de Tractocar que se estiman en la suma de: $3.750.000 (más IVA).
Frente a este último, aunque la cuantía o perjuicio pudiere estar demostrada, no se encuentran prueba que acredite el daño, es decir, el hecho generador de los gastos y costos destinados a la “restitución extrajudicial del inmueble y a mitigar los incumplimientos”, en los términos de la estimación realizada, por lo cual no se accederá al mismo.
No se deja de señalar que no se considera suficiente como prueba del daño el hecho de que se hubiera concurrido a recibir el inmueble por dos delegados y no se hubiere podido verificar la entrega, porque debería demostrarse la relación causal que ello tuvo con la mitigación de incumplimientos deprecada en la estimación, que no aparece demostrada. 7.
INTERESES MORATORIOS: Se procede a analizar si es posible condenar al pago de intereses moratorios o si procede la actualización por IPC, por los perjuicios adicionales reclamados a título de lucro cesante TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 62 consolidado y futuro conforme a las pretensiones Décimo sexta (16), Décima octava (18) y Décimo novena (19) de la demanda, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo.
En primer lugar, debe señalarse que la condena al pago del lucro cesante surge a partir de su reconocimiento en el laudo arbitral en su exigibilidad y en su cuantía, como lo tiene reconocido la Corte Suprema de Justicia en diversas providencias, “(…) la mora en el pago solo llega a producirse cuando existe en firme una suma líquida, a cargo del deudor” 25, postura reiterada varias décadas después al enfatizarse que “la mora, si la obligación es dineraria supone, necesariamente, que se encuentre plenamente determinada, es decir que con certeza se halle establecido cuál es su monto, asunto éste sobre el cual, desde antiguo tiene dicho la Corte que la mora en el pago solo llega a producirse cuando exista en firme una suma líquida”26.
Años más tarde, puntualizó: “(…) la constitución en mora supone la existencia cierta e indiscutida de la respectiva obligación, lo cual no puede predicarse cuando, para la época de las facturas, se controvertían sus elementos, en concreto, el quantum de la misma. De ahí que la Corte tiene explicado que la “mora en el pago solo llega a producirse cuando existe en firme una suma líquida”, proyectada, obviamente, como es natural entenderlo, a la fecha de notificación de la demanda, según el artículo 90, inciso 2º del Código de Procedimiento Civil, en los casos en que no ha mediado reconvención judicial previa o se establece que no se trata de una mora automática”27. 25 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia agosto 27 de 1930, G. J. XXXVIII, pág. 122-128 (M.P. Juan E. Martínez). 26 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Ref. 4540. (M.P. Pedro Lafont Pianetta; julio 7 de 1995). 27 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Ref. C- 1100131030162000-03315-01. (M.P. Jaime Alberto Arrubla Paucar; noviembre 3 de 2010).
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 63 En efecto, se pretende en la demanda el reconocimiento de intereses de mora por lucro cesante consolidado causado por 18 días de noviembre de 2024, y el lucro cesante futuro, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo, no obstante, las siguientes circunstancias ameritan negar dicho reconocimiento: i) Las pruebas de pagos efectuados por Tractocar en forma posterior a la terminación del contrato y posteriores a noviembre de 2024, ii) El acuerdo de imputar los pagos conforme a las reglas previstas en el artículo XVI del contrato, es decir, que cualquier pago que hubiere realizado el arrendatario en el curso del proceso arbitral y hasta la fecha del laudo se aplicaron, en primer lugar, a los intereses moratorios, luego a la obligación más antigua.
En este sentido, cuando menos es claro que así actúo Titularizadora, como lo refiere en los hechos 54 y 55 de la demanda, en el que con carácter de confesión acepta que en la comunicación de fecha 26 de agosto de 2024, aclaro que “(…)las sumas recibidas por Titularizadora desde la fecha de terminación hasta la fecha de restitución del inmueble, serian imputadas a los perjuicios causados”.
En este sentido, al Tribunal tiene por probado que los intereses sobre lucro cesante consolidado (mayor permanencia en el inmueble) y el lucro cesante futuro, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo, se habrían recibido, de manera que sólo podrá acceder a reconocer en el laudo los intereses comerciales por mora a la máxima tasa legal que se causen sobre el lucro cesante futuro a partir de la ejecutoria del presente laudo arbitral, por cada día de permanencia posterior al mismo, tomando como base diaria $ 2.575.087 más IVA.
En efecto, los documentos objeto de la exhibición dan cuenta de que se emitieron las facturas MAND3953, 2667, 2686, 2687, 2688, 2689, 2743, 2804, 2822, 2839, 2856,2913, 2957, 2969, 3021,3099, 3162, 3197, 3198, 3248, 3279, 3291, 3345, 3429, 3450, 3462, 3509, 3589,3608,3618,3665,3697,3708,3758,3775,3795,3856,3869 Y 3889, algunas de las cuales discriminan intereses y que frente a ellas existen unos pagos en 02/04/2025, ($ 94.369.954), 01/02/2024 POR $ 90.458.049, el 27/04/2024 por $ 93.403178, entre otros, lo que constituye prueba adicional de que dichos intereses de lucro cesante consolidado y del lucro cesante futuro, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo, fueron imputados a intereses debidos.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 64
8. DECISION SOBRE LAS EXCEPCIONES PROPUESTAS POR LA CONVOCADA: Conforme bien lo señala la Corte Suprema de Justicia, la excepción de mérito debe evaluarse después de determinar si se configuran los requisitos para reconocer el derecho reclamado por el demandante28, de manera que se procederá en consecuencia al estudio de aquellas que la parte convocada formulo en la contestación de la demanda. 8.1.
A LA EXCEPCION DENOMINADA: VARIACION DE LA APLICACIÓN DE LA CLASULA (sic) PENAL Y CONDICIONES DEL CONTRATO Y NACIMIENTO DE OTRA RELACION CONTRACTUAL Manifiesta el apoderado de la convocada que “Esta excepción se fundamenta en la existencia de Otro si reconocido por la parte demandante, la variación contra actual (sic) de varios aspectos entre otros la forma como opera la cláusula penal y el término del contrato.” Luego de citar el Otrosí que modificó la forma de pago, el apoderado sostiene que el mismo “(…) dejó sin efecto alguno el incumplimiento contractual por cualquier causa, no se consideró ni mora ni retardo, conforme a la cláusula sexta del otro si número uno.” Al respecto, señálese en primer lugar, que el contenido de la estipulación tiene efectos hasta la firma del Otrosí, el día 25 de enero de 2024, en que las partes acordaron que la modificación del canon, la forma de pago y las pólizas, no generaban ningún tipo de incumplimiento, lo cual no puede considerarse que exonera el incumplimiento futuro como pretende exponerlo el apoderado de la convocada.
Por otra parte, no es cierto que el Otrosí hubiere modificado la “forma como opera la cláusula penal y el término del contrato”, por cuanto las cláusulas del contrato principal referidas a esos dos aspectos no se modificaron. En efecto, el Otrosí solo modificó el 28 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC 194 de 2023.
(M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo; junio 18 de 2023 TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 65 canon, la forma de pago del mismo y las pólizas, quedando claro en la estipulación quinta lo siguiente: “QUINTA, PERMANENCIA DE LAS DEMAS DISPOSICIONES: Las demás estipulaciones contenidas en el CONTRATO que no resulten expresa o tácitamente modificadas, aclaradas, suprimidas o adicionadas por el presente documento, continúan vigentes en su integridad y válidas para todos los efectos legales.
“ En relación con la excepción denominada “cobro excesivo de perjuicios”, se afirma que la tasación de los perjuicios pretendidos no tiene una fundamentación clara. Sin embargo, tales perjuicios tienen fuente convencional y legal. La primera es función propia de la cláusula penal, contenida en la Cláusula Vigésima Segunda, como estimación anticipada de perjuicios y los cánones dejados de percibir, y la segunda, por aplicación de lo dispuesto en el art. 2003 del Código Civil, deducida aquella.
En efecto, basta la terminación del Contrato por culpa del arrendatario, para que el arrendador tenga derecho al pago de la renta por el tiempo que falta hasta el vencimiento del plazo previsto para su duración; y en relación con la pena pactada, ella es exigible sin que el arrendatario pueda alegar que el incumplimiento del Contrato no ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido beneficio, según lo dispone el art. 1599 del Código Civil.
Si bien en las circunstancias que mencionan los antecedentes de las sentencias citadas por el apoderado de las convocadas una pena de 3 cánones se consideró excesiva, ello no puede descontextualizarse de los hechos particulares que rodearon el caso, porque en dichas decisiones el juzgador tuvo en cuenta el tiempo de duración del contrato y la pena estipulada respecto al mismo, así como la cuantía de la pena que resultaba a cargo del demandado.
8.2. EXCEPCION DE FONDO DE “CLASULA (sic) EXCESIVA”: El apoderado sustenta la excepción manifestando que: “La cláusula penal (sic) desproporcionada en su monto en atención a que si se han (sic) realizado los pagos establecidos en el contrato de arrendamiento como se probara con los soportes y constancias contables.” TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 66 Más adelante luego de citar el artículo 867 del Código de Comercio, señala “En este contrato se estableció como clausula penal de ser exigente (sic) la suma de tres cánones de arrendamiento, cuando a la obligación principal es el pago de un canon de arrendamiento en forma mensual siendo este el precio de la renta (sic) la obligación principal.” Al respecto, debe precisarse que la “renta” a la que se refiere el apoderado de la convocada, es precisamente aquella que se paga en un periodo anual, a diferencia del canon que tiene una connotación mensual, de manera que, en la propia sustentación del apoderado arriba citada, se confunden esos dos conceptos determinantes para establecer lo que se entiende por obligación principal en el contrato de arrendamiento en disputa.
Sobre el particular, en contratos de arrendamiento, el pago de la renta entendida como obligación principal debe tomarse con base en el término pactado en el contrato, lo que explica, entre otros aspectos, que en el artículo 26 C.G.P., para la determinación de la cuantía en procesos de restitución de inmuebles y la competencia correlativa, se refiera a ello en los siguientes términos: “4.
En los procesos de tenencia por arrendamiento, por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato […].” Lo anterior es lógico porque la obligación del arrendatario no se predica de pagar un sólo canon, sino de todos aquellos que se causen durante el término del contrato. En adelante en su escrito de contestación, el apoderado cita inadecuadamente una sentencia aparentemente proferida por un “ Tribunal”, (sin indicar cual, ni la fecha, ni el ponente), con la dificultad añadida de que no es posible determinar en el escrito de contestación hasta dónde va el contenido de la cita, habida cuenta que las comillas se abren y se cierran en el primer párrafo, pero luego continua un texto que no se puede determinar si es propio de la decisión que se viene citando o un argumento del apoderado.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 67 Posteriormente, se pega otra decisión del Juzgado 11 Civil de Bucaramanga, luego una cita doctrinaria y, finalmente, realiza un comentario en el que el haciendo un esfuerzo para entender el argumento, extrae que se pretende sostener que la cláusula es excesiva y que hay derecho a su rebaja.
En efecto, al final de la misma se refiere como conclusión que “En el desarrollo del contrato o de los contratos se realizó el pago de las obligaciones de los cánones de arrendamientos, de los servicios públicos de la administración en consecuencia no se podrá aplicar la cláusula penal tal como está establecida.” Más allá de esa simple manifestación, es claro que no resultó probado el pago oportuno, sino en forma posterior a la terminación unilateral del contrato un pago parcial reconocido en el hecho 49 de la demanda subsanada, con carácter de confesión. Dicho pago, no inhibe el pago de la pena por incumplimiento, que se activa precisamente por el incumplimiento en el pago oportuno del canon durante 6 meses consecutivos, lo que condujo a la terminación del contrato. 8.3.
EXCEPCION DENOMINADA: INEXISTENCIA DE LUCRO CESANTE: En esta excepción se sostiene que la parte convocada no ha entendido que el contrato se hubiere dado por terminado a falta de pronunciamiento judicial y que por ello ha venido efectuando el pago de las obligaciones. Basta señalar sobre el fundamento de la excepción, tal como quedo analizado más arriba, que es pacifico en la jurisprudencia nacional la validez de la facultad de terminación unilateral del contrato (en este caso por parte del arrendador a causa del incumplimiento del arrendatario), atendiendo a las causas que dieron lugar a dicha decisión (incumplimiento), sin que para ello se requiera la decisión arbitral o judicial previa que refiere el apoderado del convocado.
El pago parcial que se hubiere realizado de manera extemporánea y posterior a la terminación del contrato, no compromete la facultad de terminación unilateral o ipso TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 68 iure, como lo pretende sostener el convocado, de manera que la excepción propuesta no está llamada a prosperar por carecer de fundamento.
Por otra parte, los pagos que se han venido haciendo con posterioridad al vencimiento del contrato, han correspondido a facturas expedidas cobrando intereses de mora o por mayor permanencia en el inmueble, de manera que cualquier suma que se encuentre a cargo del arrendatario con posteridad a la terminación del contrato, constituye un lucro cesante porque corresponden a todo aquello que pudo obtener el arrendador si estuviera en posesión del inmueble, de manera que si no ha sido restituido por el arrendatario este debe asumir lo que le hubiere correspondido pagar si el contrato persistiera.
En este sentido, el cálculo diario por mayor permanencia en el juramento estimatorio, además de no haber sido objetado, se encuentra por el Tribunal que fue debidamente calculado por la convocante.
8.4. AL TITULO DENOMINADO: “ASPECTOS PROCESALES”: Señala que, en los procesos ejecutivos, (como si el arbitral tuviera esa naturaleza), que la vía procesal “para perseguir las obligaciones de pago de los cánones de arrendamiento el procedimiento ejecutivo” y en ese sentido, pretende plantear el apoderado que existe violación del debido proceso porque la facultad de cobro escapa a la cláusula compromisoria.
La excepción se cae por su propio peso, porque las pretensiones de la demanda no pretenden la ejecución de sumas de dinero, sino declaraciones propias sobre incumplimiento del contrato de arrendamiento y su terminación, que dan lugar a la condena al pago de la cláusula penal y la restitución de inmueble. Por lo anterior, la denominada excepción “Aspectos Procesales”, no tiene mérito alguno y, por lo tanto, no se accederá a la misma.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 69
9. OTROS PRONUNCIAMIENTOS DEL TRIBUNAL 9.3. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO Las costas están constituidas tanto por las expensas, esto es, por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como los gastos de defensa judicial de la parte victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso.
En materia de costas y agencias en derecho, el presente proceso se regula por el Código General del Proceso, norma que en su artículo 365 dispone lo siguiente: “En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1. Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfavorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya propuesto.
Además, en los casos especiales previstos en este código. Además se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable un incidente, la formulación de excepciones previas, una solicitud de nulidad o de amparo de pobreza, sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe. 2. La condena se hará en sentencia o auto que resuelva la actuación que dio lugar a aquella. 3.
En la providencia del superior que confirme en todas sus partes la de primera instancia se condenará al recurrente en las costas de la segunda. 4. Cuando la sentencia de segunda instancia revoque totalmente la del inferior, la parte vencida será condenada a pagar las costas de ambas instancias. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 70 5.
En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. 6. Cuando fueren dos (2) o más litigantes que deban pagar las costas, el juez los condenará en proporción a su interés en el proceso; si nada se dispone al respecto, se entenderán distribuidas por partes iguales entre ellos. 7.
Si fueren varios los litigantes favorecidos con la condena en costas, a cada uno de ellos se les reconocerán los gastos que hubiere sufragado y se harán por separado las liquidaciones. 8. Solo habrá lugar a costas cuando en el expediente aparezca que se causaron y en la medida de su comprobación. 9. Las estipulaciones de las partes en materia de costas se tendrán por no escritas.
Sin embargo, podrán renunciarse después de decretadas y en los casos de desistimiento o transacción.” Teniendo en cuenta que en el presente caso prosperaron 7 de las 12 pretensiones principales de condena de la demanda, es del caso condenar a Tractocar a asumir el 58% de las costas procesales de conformidad con la liquidación que se presenta a continuación HONORARIOS Y GASTOS DEL TRÁMITE ARBITRAL.
Teniendo en cuenta que la Convocante asumió el 100% de los honorarios y gastos decretados por el Tribunal Arbitral mediante Auto No. 5 de 29 de enero de 2025, es decir la suma de VEINTIÚN MILLONES OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS M/CTE $21.082.934 y que de dicha suma correspondía a TRACTOCAR pagar la suma de DIEZ MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE PESOS M/CTE $10.541.467, se condenara a TRACTOCAR a pagar el 50% que a ella correspondía y el 58% del monto que fue pagado por TITULARIZADORA así: Valor correspondiente a TRACTOCAR: $10.541.467 58% del valor pagado por TITULARIZADORA: $6.114.051 TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 71 Por lo anterior, y. por concepto de gastos del trámite se condenará a la TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar a favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la suma de DIECISÉIS MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS DIECIOCHO PESOS M/CTE $ 16.655.518 AGENCIAS EN DERECHO En relación con las agencias en derecho, el Tribunal Arbitral llama la atención sobre la circunstancia de que ni en el Estatuto Arbitral (Ley 1563 de 2012) ni en el Reglamento Arbitral del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, existe norma especial que regule la condena en agencias en derecho.
En ese sentido resulta imperioso darle aplicación al numeral 4 del artículo 366 del Código General del Proceso que indica que: “Artículo 366. Liquidación. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: (…) 4.
Para la fijación de agencias en derecho deberán aplicarse las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura. Si aquellas establecen solamente un mínimo, o este y un máximo, el juez tendrá en cuenta, además, la naturaleza, calidad y duración de la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente, la cuantía del proceso y otras circunstancias especiales, sin que pueda exceder el máximo de dichas tarifas.
(…)” (Resaltado fuera de texto). El Consejo Superior de la Judicatura, mediante Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 estableció las tarifas que deben aplicarse para la fijación de agencias en derecho en los procesos que se tramiten “en las especialidades civil, familia, laboral y penal de la jurisdicción ordinaria y a los de la jurisdicción de lo contencioso administrativo”, sin que se haya hecho expresa referencia al proceso arbitral como tal.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 72 Para los eventos no regulados, en el artículo 4 del mismo Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 se dispuso expresamente la aplicación de la analogía para la fijación de las agencias en derecho: “Artículo 4.
Analogía. A los trámites no contemplados en este acuerdo se aplicarán las tarifas establecidas para asuntos similares.”. (Resaltado fuera de texto) Dentro de los procesos que se encuentran expresamente regulados en el Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016 se encuentra el “proceso declarativo en general” de “única instancia”, que es el que se asemeja por analogía al proceso arbitral.
Y respecto del proceso declarativo en general se dispone: “Artículo 5. Tarifas. Las tarifas de agencias en derecho son: “1. Procesos declarativos en general. En única instancia a. Cuando en la demanda se formulen pretensiones de contenido pecuniario, entre el 5% y el 15% de lo pedido. (…). (Resaltado fuera de texto). La fijación de agencias en derecho se hará dentro de los límites tarifarios establecidos en el literal a. del numeral 1 del artículo 5 del Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016, ello es, dentro del rango del 5% y el 15% de lo pedido en las pretensiones pecuniarias de la demanda por tratarse de un proceso declarativo de única instancia. Así las cosas, según se indicó en el juramento estimatorio de la demanda, las pretensiones pecuniarias de la Convocante ascienden a DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISIETE PESOS M/CTE $281.859.417 Teniendo en cuenta la duración del trámite arbitral, así como el despliegue probatorio del mismo, el Tribunal fija en el 10 % el valor de las agencias en derecho respecto del valor referido como monto de las pretensiones económicas, lo que equivale a la suma de VEINTIOCHO MILLONES CIENTO OCHENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y DOS TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 73 PESOS M/CTE $28.185.942, monto al cual se aplica el 58% definido previamente para un valor total de DIECISÉIS MILLONES TRECIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS PESOS M/CTE $16.347.846 TOTAL, COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO Teniendo en cuenta lo anterior, por concepto de costas y agencias en derecho, TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. deberá pagar a favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS la suma de TREINTA Y TRES MILLONES TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS M/CT $33.003.364
9.4. CONDUCTA PROCESAL DE LAS PARTES El artículo 280 del Código General del Proceso, que refiere al contenido de las sentencias, establece en el aparte final del primer inciso que “[e]l juez siempre deberá calificar la conducta procesal de las Partes y, de ser el caso, deducir indicios de ellas”. Por su parte, el artículo 241 del citado estatuto procesal, señala que “el juez podrá deducir indicios de la conducta procesal de las partes”.
Al respecto, el Tribunal pone de presente que, a lo largo del Proceso las Partes y sus respectivos apoderados obraron con pleno apego a la ética y a las prácticas de buena conducta procesal que eran de esperarse, motivo por el cual no cabe censura o reproche alguno en esa materia y, tampoco, la deducción de indicios en su contra.
9.5. JURAMENTO ESTIMATORIO El juramento estimatorio presentado en la demanda incluyó como monto de los perjuicios la suma de DOSCIENTOS OCHENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS DIECISIETE PESOS M/CTE $ 281.859.417, la cual se entiende probada por cuanto no fue objetada. Por otra parte, admitidas las pretensiones de la demanda no hay lugar a un análisis adicional por eventual sobreestimación, teniendo en cuenta que las sumas se calcularon con base en la renta, estableciendo el valor diario que se causa por canon, para calcular el lucro cesante consolidado y futuro.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 74 VII. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, debidamente habilitado por las partes por el pacto arbitral, el Tribunal Arbitral constituido para resolver las diferencias entre TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, como parte Convocante, y TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S., como parte Convocada,
RESUELVE
A. SOBRE LAS PRETENSIONES DECLARATIVAS:
PRIMERO: Declarar conforme a la pretensión primera declarativa formulada en la demanda que entre TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, en condición de arrendadora y TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S., en condición de arrendataria, se celebró el día 23 de enero de 2023, un Contrato de Arrendamiento sobre el Inmueble identificado con el Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 060-259717 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, cuya descripción, cabida y linderos obran en el anexo 3 de dicho Contrato.
SEGUNDA: Declarar conforme a las pretensiones segunda, tercera y cuarta que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. asumió la obligación de pagar el canon de arrendamiento en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, las cuotas ordinarias de administración del Inmueble y los servicios públicos desde la fecha entrega del inmueble arrendado hasta la fecha en que se verifique la restitución del mismo.
TERCERO: Declarar conforme a las pretensiones quinta y sexta que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. incumplió el Contrato de Arrendamiento por no pagar dentro de los términos convenidos los cánones de arrendamiento, las cuotas ordinarias de administración del Inmueble y los servicios públicos en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS. CUARTA: Declarar conforme a la pretensión séptima de la demanda que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. incumplió la obligación de restitución del inmueble a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS., estando en mora de hacerlo desde el 26 de septiembre del año 2025, fecha previamente notificada por la arrendadora para verificar la entrega.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 75 QUINTA: Declarar conforme a la pretensión octava que el Contrato de Arrendamiento terminó de forma unilateral a partir de la comunicación de fecha 3 de julio de 2024, dirigida por TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, en la cual se notificó dicha decisión por el incumplimiento de TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. SEXTA: Declarar conforme a la pretensión novena que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. tiene la obligación de restituir el inmueble arrendado a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, en las condiciones pactadas en el contrato.
SEPTIMA: Declarar conforme a la pretensión décima que TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. está obligada a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la cláusula penal establecida en la cláusula 24.09 del Contrato de Arrendamiento, equivalente a la suma de $ 231.757.851. OCTAVA: Negar la pretensión décima primera referida a declarar que frente al valor de la cláusula penal establecida en el artículo 24.09 del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, se causan intereses moratorios a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS., desde la fecha en que se hizo exigible y hasta la fecha del laudo, por las razones expuestas en la parte considerativa.
NOVENA: Declarar conforme a la pretensión décima segunda TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. está causando perjuicios a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS por su incumplimiento en la restitución del Inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023. B. SOBRE LAS PRETENSIONES CONDENATORIAS. DÉCIMA: Condenar conforme a la pretensión décima tercera a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a restituir en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS el Inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023, en el mismo estado en que lo recibió, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de ejecutoria del laudo.
TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 76 DÉCIMO PRIMERA: Condenar conforme a la pretensión décima cuarta a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a entregar a TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS a paz y salvo el Inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2023 por todos los servicios públicos de energía eléctrica, agua, acueducto, alcantarillado, cuotas de administración ordinarias, con los servicios públicos conectados y en estado de funcionamiento y con todos los cargos pagados, dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la ejecutoria del laudo.
DÉCIMO SEGUNDA: Condenar conforme a la pretensión décima quinta a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la suma de $231.757.851, por concepto de cláusula penal. DÉCIMO TERCERA: Negar la pretensión décima sexta a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, intereses moratorios sobre el valor de la cláusula penal, desde la fecha en que ésta se hizo exigible y hasta la fecha de notificación del laudo, por las razones expuestas en la parte considerativa.
DECIMO CUARTA: Negar la pretensión subsidiaria de la décimo sexta pretensión, que solicita la actualización del valor de la cláusula penal desde la fecha en que se hizo exigible y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor (IPC), por las razones expuestas en la parte considerativa. DÉCIMO QUINTA: Negar la pretensión décima séptima de condenar a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la suma de $3.750.000, por daño emergente, por las razones expuestas en la parte considerativa.
DÉCIMO SEXTA: Como consecuencia de lo anterior, negar la pretensión décima octava relativa a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, intereses moratorios sobre el daño emergente, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo. DECIMA SEPTIMA: Como consecuencia de lo anterior, negar la pretensión subsidiaria de la décimo octava (18°) pretensión que solicitaba condenar la actualización del daño TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 77 emergente desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo, siguiendo el Índice de Precios del Consumidor.
DÉCIMO OCTAVA: Condenar conforme a la pretensión décima novena a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la suma de $ 46.351.566, por el lucro cesante consolidado causado desde el 1 de noviembre de 2024, hasta la fecha de radicación de la demanda. DECIMO SEPTIMA: Negar la pretensión vigésima que solicitaba condenar a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, intereses moratorios sobre la anterior suma de dinero desde la fecha de presentación de la demanda hasta la notificación del laudo, por las razones expuestas en la parte considerativa.
DECIMO OCTAVA: Negar la pretensión subsidiaria de la vigésima (20°) pretensión en la que se solicitaba la actualización del lucro cesante consolidado desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo, por las razones expuestas en la parte considerativa. DECIMO NOVENA: Condenar conforme a la pretensión vigésima primera a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la suma de $2.575.087, por concepto de lucro cesante futuro, por cada día de retardo en la entrega del Inmueble, contado desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha en que se verifique la restitución del Inmueble.
VIGESIMA: Negar la pretensión vigésima segunda que solicitaba condenar a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, intereses moratorios sobre el lucro cesante futuro, desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de notificación del laudo, por las razones expuestas en la parte considerativa.
VIGESIMA PRIMERA: Negar la pretensión subsidiaria de la vigésimo segunda (22°) pretensión que solicitaba ordenar la actualización del lucro cesante futuro desde la fecha de presentación de la demanda y hasta la fecha de notificación del laudo. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 78 VIGÉSIMA SEGUNDA: Condenar conforme a la pretensión vigésima tercera a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS intereses moratorios sobre las sumas objeto de condena relacionadas en las pretensiones décimo quinta (clausula penal), décimo novena (el lucro cesante consolidado) y vigésimo primera de la demanda, (lucro cesante futuro) desde la fecha de ejecutoria del laudo y hasta que se efectúe su pago, a la tasa máxima certificada por la Superintendencia Financiera.
VIGÉSIMO TERCERA: Condenar conforme a la pretensión vigésima segunda a TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. a pagar en favor de TITULARIZADORA COLOMBIANA S.A. HITOS, la suma de TREINTA Y TRES MILLONES TRES MIL TRESCIENTOS SESENTA Y CUATRO PESOS M/CT $33.003.364 por concepto de costas y agencias en derecho VIGESIMA CUARTA: Niéguese las excepciones denominadas “VARIACION DE LA APLICACIÓN DE LA CLASULA PENAL Y CONDICIONES DEL CONTRATO Y NACIMIENTO DE OTRA RELACION CONTRACTUAL”, “EXCEPCION DE FONDO DE CLASULA EXCESIVA” y “EXCEPCION DE INEXISTENCIA DE LUCRO CESANTE promovidas por la parte Convocada, por las razones expuestas en la parte considerativa de este laudo.
VIGÉSIMO QUINTA: En firme el presente laudo, disponer la entrega a los árbitros y a la secretaria del valor restante de sus honorarios. VIGÉSIMO SEXTA: Disponer que en la oportunidad prevista en el artículo 2.59 Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el Árbitro Presidente, rinda las cuentas de las sumas entregadas por la parte Convocante para cubrir los gastos y honorarios de este Tribunal y, de ser el caso, proceda a devolver cualquier saldo que quedare.
VIGÉSIMO SEPTIMA: Disponer que, por Secretaría, se expidan copias de este Laudo Arbitral, con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley, y que se remita el expediente del proceso para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, una vez se encuentre en firme este Laudo. TRIBUNAL ARBITRAL DE TITULARIZADORA COLOMBIANA SA HITOS VS. TRACTOCAR LOGISTICS S.A.S. (TRÁMITE 155256) Centro de Arbitraje y Conciliación – Cámara de Comercio de Bogotá 79 De conformidad con lo ordenado por el artículo 4.11 del Reglamento de Procedimiento de Arbitraje Nacional Abreviado, la presente decisión se notifica mediante remisión de mensaje de datos a las direcciones electrónicas registradas en el expediente.
Notifiquese y cumplase EMILIO GARCÍA RODRÍGUEZ MARÍA ISABEL PAZ NATES Árbitro presidente Secretaria