1 CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN LAUDO ARBITRAL A CINCO LTDA VS CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY – PROPIEDAD HORIZONTAL Radicación: 4985 7 de mayo de 2019 Bogotá D.C., Colombia Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 0 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C. 7 de mayo de 2019 Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal Arbitral profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre A Cinco Ltda y Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal, en razón del “Contrato de Prestación de Servicios de Administración” de fecha 6 de agosto de 2012, previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES
1. EL CONTRATO El 6 de agosto de 2012, FRANKS ALEXIS BRICEÑO CASTRO en su calidad de presidente del Consejo de Administración del Conjunto Residencial Picadilly identificada con el Nit. 830.080.714-3 como parte contratante y DAVID SALCEDO ÁLVAREZ en calidad de representante legal de la sociedad A CINCO LTDA., identificada con el Nit. 900.194.251-9 celebraron un “Contrato de Prestación de Servicios de Administración” cuyo objeto era la prestación del servicio de administración del Conjunto Residencial Picadilly, ubicado en la carrera 55ª No. 163-35 de la ciudad Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 1 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá de Bogotá.
2. LAS PARTES 2.1. La Demandante y Demandada en Reconvención La parte convocante y demandada en reconvención en el presente trámite arbitral es la sociedad A CINCO LTDA (en adelante indistintamente, la “Demandante”, la “Convocante”, “la demandada en reconvención” o “A Cinco”), sociedad comercial debidamente constituida y legalmente existente bajo las leyes de la República de Colombia, identificada con el Nit. 900.194.251-9, con domicilio principal en la ciudad de Bogotá. 2.2.
La Demandada y Demandante en Reconvención La Parte Convocada y demandante en reconvención en el presente trámite arbitral es el Conjunto Residencial Picadilly (en adelante indistintamente, la “Demandada”, “la demandante en reconvención” o “Picadilly”), identificada con Nit. 830.080.714-3 con domicilio principal en la ciudad de Bogotá. Para efectos de este Laudo la Convocante y Convocada se denominarán conjuntamente como las “Partes”.
Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 2 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá
3. EL PACTO ARBITRAL El presente proceso tiene como fundamento el pacto arbitral contenido en la cláusula Décima Segunda del “Contrato de Prestación de Servicios de Administración”, que expresamente dispone: “CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA. CLÁUSULA COMPROMISORIA: Toda controversia o diferencia que pueda surgir con ocasión de este contrato, su ejecución y liquidación, se resolverá por un tribunal conciliatorio que se sujetará a las reglas previstas en las disposiciones legales que regulan los centros de arbitraje y conciliación mercantiles que las partes aceptan desde ahora.
4. TRÁMITE DEL PROCESO – ETAPA INICIAL Las siguientes fueron las actuaciones adelantadas durante el proceso arbitral: 4.1. Mediante demanda arbitral recibida por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, la sociedad A cinco Ltda. (en adelante, “A Cinco”) inició este proceso arbitral en contra del Conjunto Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 3 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal.
(en adelante “Picadilly”). 4.2. De conformidad con el pacto arbitral invocado, y en vista de la falta de acuerdo de las partes para designar el árbitro que habría de integrar el panel arbitral, el doctor José Fernando Sánchez Vanegas, fue designado como árbitro único por sorteo público de árbitros por parte del Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá. 4.3.
La designación fue comunicada por el Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Bogotá al árbitra designada quien, encontrándose en término, manifestó su aceptación a la designación. 4.4. El 16 de agosto de 2017 tuvo lugar la audiencia de instalación del Tribunal en la cual, mediante Auto No. 2, fue inadmitida la Demanda Arbitral que posteriormente fue subsanada mediante escrito presentado el 24 de agosto de 2017 y admitida mediante Auto 3 de septiembre 6 de 2017. 4.5.
El 12 de octubre de 2017, encontradose dentro del término del traslado de la demanda, la parte convocada presentó escrito de contestación a la demanda y demanda de reconvención. 4.6. Mediante Auto No. 4 de noviembre 16 de 2017, fue inadmitida la demadna de reconvención presentada que Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 4 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá posteriormente fue subsanada mediante escrito presentado el 22 de noviembre de 2017 y admitida mediante Auto 5 de diciembre 7 de 2017 y se ordenó su notificación y traslado a la parte convocante. 4.7.
El 15 de enero de 2018, de conformidad con lo previsto en el artículo 21 de la Ley 1563 de 2012, se corrió traslado conjunto de los escritos de contestación de la demanda y de la demanda de reconvención. 4.8. El 19 de febrero de 2018 se llevó a cabo la audiencia de conciliación prevista en el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012, sin que las partes llegaran a un acuerdo, lo que dio lugar a la fijación de honorarios por parte del Tribunal. 4.9.
Encontrándose dentro del término previsto en la Ley, ambas partes hicieron el pago de los honorarios fijados a su cargo. 4.10. La primera audiencia de trámite tuvo lugar el 21 de mayo de 2018, oportunidad en la cual mediante Auto No. 14, el Tribunal asumió competencia para conocer y decidir las controversias suscitadas entre las Partes y decretó las pruebas del proceso. 4.11.
El 2 de julio de 2018, el doctor José Fernando Sánchez Vanegas, presentó renuncia a su cargo como árbitro, razón por la cual, el Centro de Arbitraje procedió a integrar Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 5 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá nuevamente el panel arbitral que habría de resolver las controversias surgidas entre las partes. 4.12.
El 3 de septiembre de 2018, las partes designaron como árbitro principal a la doctora Natalia Moreno y como árbitro suplente al doctor Pedro Elias Ribero. 4.13. La doctora Natalia Moreno declinó respecto de la designación efectuada razón por la cual le fue comunicada la designación al doctor Pedro Elias Ribero Tobar quien, encontrandose dentro del término, el 2 de octubre de 2018, aceptó el encargo como árbitro. 4.14.
El Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá surtió el trámite previsto en el artículo 15 de la Ley 1563 de 2012. 4.15. Mediante Auto No. 23 de 28 de febrero de 2019 se dio por concluida la etapa probatoria. 4.16. Mediante Auto No. 24 se decretó de oficio el testimonio de la señora Sandra Ramírez Cárdenas y el mismo fue recibido por el Tribunal Arbitral el 13 de marzo de 2019. 4.17.
El 2 de abril de 2019 tuvo lugar la audiencia de alegatos de conclusión en la que los apoderados las Partes expusieron los argumentos que consideraron del caso. Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 6 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá II.
LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A DECISIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL
1. LA DEMANDA
1.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA En su Demanda A Cinco formuló ante el Tribunal las siguientes pretensiones:
PRIMERO: Que se declare que el CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY PROPIEDAD HORIZONTAL incumplió el contrato de prestación de servicios de administración, celebrado el seis (6) de agosto de dos mil doce (2012).
SEGUNDO: Que se declare que el CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY PROPIEDAD HORIZONTAL incumplió el contrato de prestación de servicios de aseo, celebrado el seis (6) de agosto de dos mil doce (2012).
TERCERO: Que se condene al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY PROPIEDAD HORIZONTAL al pago de las siguientes sumas de dinero: 1.- Un millón ochocientos mil pesos ($1.800.000,oo) moneda corriente, por concepto del precio mensual del contrato de prestación de servicios de administración correspondiente a Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 7 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá diciembre de dos mil trece (2013). 2.- Cuatro millones ochocientos veintiocho mil cuatrocientos treinta y cuatro pesos ($4.828.434,00) moneda corriente, por concepto del precio mensual del contrato de prestación de servicios de aseo correspondiente a diciembre de dos mil trece (2013).
CUARTO: Que como consecuencia del incumplimiento se condene, asimismo, al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL al pago de las siguientes sumas de dinero: 1.- Un millón ochocientos mil pesos ($1.800.000,oo) moneda corriente, correspondiente a un (1) mes de servicio de administración conforme con lo estipulado en el parágrafo 1 de la cláusula novena del respectivo contrato. 2- Doce millones seiscientos mil pesos ($12.600.000,oo) moneda corriente, correspondiente a siete (7) meses de servicios de administración, tiempo que hacía falta de ejecución del contrato. 3.- Cuatro millones ochocientos veintiocho mil cuatrocientos treinta y cuatro pesos ($4.828.434,oo) moneda corriente, correspondiente a un (1) mes de servicio de aseo conforme con lo estipulado en el parágrafo de la cláusula sexta del respectivo contrato. 4.- Treinta y tres millones setecientos noventa y nueve mil treinta y ocho pesos ($33.799.038,oo) moneda corriente, correspondiente a siete (7) meses de servicio de aseo, tiempo que hacía falta de ejecución del contrato.
Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 8 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá QUINTO: Que, a raíz del incumplimiento contractual, se declare que el CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL, es responsable de todos los daños y perjuicios que se han ocasionado con ocasión a la terminación de los contratos mencionados.
SEXTO: Que, como consecuencia de la anterior declaración se condene al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL a pagar el valor de los perjuicios (daño emergente y lucro cesante), en la cuantía que resulte probada dentro del presente proceso.
SÉPTIMO: Que de Igual manera, y como consecuencia de las anteriores declaraciones se ordene al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL a efectuar el pago de todas y cada una de las condenas aquí solicitadas y de las que llegaren a decretarse, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria del laudo que así lo disponga.
OCTAVO: Que se condene al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL cancelar a mi poderdante los intereses moratorios a la tasa máxima legal autorizada desde que las obligaciones se hicieron exigibles y hasta la fecha de verificación del pago total de las obligaciones. Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 9 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá NOVENO: Que se condene al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL al reconocimiento y pago de la correspondiente actualización sobre las sumas decretadas como condena y que resulten probadas durante el trámite arbitral.
DÉCIMO: Que se condene al CONJUNTO RESIDENCIAL PICADILLY- PROPIEDAD HORIZONTAL al pago de las costas del trámite arbitral, incluidas las agencias enderecho correspondientes, en la cuantía que se señale. Mediante memorial de fecha 24 de agosto de 2017, la apoderada de la parte convocante, desistió de las pretensiones quinta y sexta de la demanda, desistimiento que fue aceptado por el Tribunal Arbitral y en virtud del cual se abstendrá de pronunciará respecto de tales pretensiones.
1.2. LOS HECHOS DE LA DEMANDA Los hechos de la demandan constan a folios 1 a 4 del cuaderno principal 1.
2. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN
2.1. LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA REVONVENCIÓN DECLARATIVAS PRIMERO: Que se declare que la sociedad A CINCO LTDA incumplió Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 10 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el contrato de prestación de servicios de administración suscrito entre los aquí demandante y demandado, en virtud de las omisiones, y extralimitaciones descritas en los hechos y de la inejecución del contrato a partir del 30 de diciembre de 2013.
SEGUNDO: Que se declare que la sociedad A CINCO LTDA incumplió el contrato de prestación de servicios de aseo suscrito entre los aquí demandante y demandado, en virtud de las omisiones descritas en los hechos y de la inejecución del contrato a partir del 30 de diciembre de 2013. CONDENA Como consecuencia de las declaraciones de incumplimiento de los contratos descritos en los numerales primero y segundo que anteceden se condene a:
PRIMERO: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL PESOS ($1.200.000) a favor de mi poderdante por concepto del anticipo entregada a la señora Julieta Álvarez para presentar las demandas y que no fueron presentadas.
SEGUNDO: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de DOSCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL PESOS ($268.000) a favor de mi poderdante por concepto de la multa impuesto por a la DIAN a la copropiedad, por pago extemporáneo del CREE. TERCERA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de DOSCIENTOS TREINTA MIL PESOS ($230.000) a favor de mi poderdante por concepto del pago de mayor valor que tuvo que asumir mi representada del impuesto de delineación de ventanería. CUARTA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300.000) a favor de mi poderdante por concepto saldo del anticipo para la fiesta de Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 11 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá halloween y que no legalizó contablemente.
QUINTA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de NUEVE MILLONES CIENTO SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTISIETE PESOS ($9.106.927) a favor de mi poderdante por concepto de los valores pagados a la sociedad PUMPSERVICE referente a los arreglos correctivos que fueron originados por los siniestros presentados en el año 2012 y 2013 y que la aquí demandada no realizó la reclamación ante la aseguradora para el reintegro de estos dineros.
SEXTA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de UN MILLÓN OCHOCIENTOS MIL PESOS ($1.800.000) a favor de mi poderdante por concepto de la sanción correspondiente a un mes de servicio de administración conforme lo estipulado en el parágrafo de la cláusula novena, como quiera que el demandado notificó por escrito al consejo de administración la no continuación de la prestación del servicio de administración, el día 30 de diciembre de 2013.
SÉPTIMA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO PESOS ($4.828.434) a favor de mi poderdante por concepto de la sanción correspondiente a un mes de servicio de administración conforme lo estipulado en el parágrafo de la cláusula sexta, como quiera que el demandado notificó por escrito al consejo de administración la no continuación de la prestación del servicio de aseo, el día 30 de diciembre de 2013.
OCTAVA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de DOCE MILLONES SEISCIENTOS MIL PESOS ($12.600.000) a favor de mi poderdante por concepto del incumplimiento del contrato de prestación de servicios de administración correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2014, meses faltantes para la ejecución del contrato que se había prorrogado.
NOVENA: Que se condene a la sociedad A CINCO LTDA al pago de la suma de dinero de TREINTA Y TRES MILLONES SETECIENTOS Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 12 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá NOVENTA Y NUEVE MIL TREINTA Y OCHO PESOS ($33.799.038) a favor de mi poderdante por concepto del incumplimiento del contrato de prestación de servicios de aseo correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2014, meses faltantes para la ejecución del contrato que se había prorrogado.
3. LAS CONTESTACIONES A LA DEMANDA 3.1. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA En la Contestación a la demanda presentada por el apoderado del Conjunto Residencial Picadilly, el mismo se opuso a varios hechos, aceptó otros e hizo aclaraciones en algunos. En cuanto a las pretensiones formuladas por la Demandante se opuso de manera expresa a todas, formulando las siguientes excepciones de mérito: A. Terminación del contrato por justa causa.
B. Incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del contratista. C. Mala Fe y Temeridad D. Prescripción. 3.2. CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN En la Contestación a la demanda de reconvención presentada por la apoderada de A Cinco, la misma se opuso a varios hechos, aceptó otros e hizo aclaraciones en algunos. En cuanto a las pretensiones formuladas por la Demandante se opuso de manera expresa a todas, formulando Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 13 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá las siguientes excepciones de mérito: A. Inexistencia de causa para demandar o pedir por culpa exclusiva e imputable del contratante.
B. Inexistencia de la Obligación a cargo de A Cinco LTDA por actos o contratos suscritos por los socios individualmente considerados. C. Excepción de prescripción, Excepción genérica.
4. ACTUACIÓN PROBATORIA El día veintiuno (21) de mayo de dos mil dieciocho (2018) tuvo lugar la primera audiencia de trámite en la cual el Tribunal se declaró competente para conocer del litigio puesto a su conocimiento y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes. Así pues, el trámite del proceso se desarrolló en veinte (20) sesiones, sin incluir la de fallo, en el curso de las cuales, se practicaron todas las pruebas decretadas.
III. LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADOS POR LAS PARTES Las partes, luego de concluida la instrucción de la causa, en la forma prevista en el art. 33 de la ley 1563 de 2012, acudieron a la audiencia realizada para el efecto. En ella hicieron uso de su derecho a exponer sus Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 14 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá conclusiones finales acerca de los argumentos de prueba obrantes en los autos.
IV. TÉRMINO PARA FALLAR De conformidad con la cláusula compromisoria pactada por las partes, el término de duración del presente trámite es de seis (6) meses y estos conforme lo previsto en el artículo 10 de la ley 1563 de 2012 se cuentan a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, lapso en el que deberá proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. En el presente caso, la primera audiencia de trámite tuvo lugar el 21 de mayo de 2018, por lo que inicialmente el término de duración del proceso se extendería hasta el 21 de noviembre de 2018, no obstante, en la medida en el proceso arbitral estuvo suspendido por desintegración del panel arbitral por 3 meses y 8 días, y posteriormente se suspendió por solicitud conjunta de las partes por 81 días comunes, el plazo para laudar vencerá el 18 de mayo de 2019 motivo por el cual el Tribunal se encuentra en término para fallar.
A continuación, se relacionan las suspensiones: • Con ocasión de la renuncia del árbitro entre el 2 de julio de 2018 y el 10 de octubre de 2018. • Por solicitud conjunta de las partes, entre el 10 de diciembre de 2018 y el 10 de febrero de 2019 (62 días comunes). Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 15 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá • Por solicitud conjunta de las partes, entre el 14 de marzo y el 1 de abril de 2019, ambas fechas inclusive (19 días comunes) V. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL De conformidad con lo anteriormente expuesto, se observa que la relación procesal existente en este caso se ha configurado regularmente y que en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno que por tener virtualidad legal para invalidar lo actuado en todo o en parte y de no encontrarse saneado, imponga declaratoria alguna de nulidad.
1. PRESUPUESTOS PROCESALES 1.1. Demanda en forma Tanto la demanda arbitral inicial como la demanda de reconvención, a juicio del Tribunal cumplen con los requisitos exigidos por los artículos 82 y siguientes del Código General del Proceso y demás normas concordantes, razón por la cual mediante autos de fechas 6 de septiembre de 2017 y 7 de diciembre de 2017, respectivamente, fueron admitidas.
En razón de lo dicho, el Tribunal considera que se configuró el requisito procesal de demanda en forma. Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 16 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 1.2. Competencia – “Excepciones previas Falta de Jurisdicción y Competencia” En escrito denominado de Excepciones previas, la parte convocada solicitó declarar probada la excepción de falta de jurisdicción y competencia alegando la inexistencia de la figura jurídica “tribunal conciliatorio”, por lo que en opinión del demandado se constata la inexistencia de clausula compromisoria.
Tal y como se declaró en Auto Nº 21 de 28 de 2018, el Tribunal es competente para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre las partes, definidas en las pretensiones de la demanda y de la demanda de reconvención, por las siguientes razones: “Examinadas las pretensiones objeto del presente trámite arbitral, se observa que las mismas son: (i) de carácter patrimonial, (ii) transigibles, en la medida en que se refieren a temas de contenido patrimonial libremente disponibles por las partes, (iii) de naturaleza contractual y, por ende, se encuentran comprendidas en la cláusula compromisoria, lo que implica que son materias susceptibles de ser sometidas a decisión arbitral, conforme las partes lo decidieron en el correspondiente pacto arbitral”.
Ahora bien, en este punto, cabe hacer mención a lo dicho en el Auto de 21 de mayo de 2018 en relación con la “Excepción previa propuesta”, Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 17 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá frente a la cual, expresamente se indicó: “Obra en el expediente, memorial radicado el 23 de noviembre de 2016, en el que la apoderada de la parte convocante indicó que su poderdante ha utilizado en varios contratos suscritos con diversos conjuntos residenciales, un texto de cláusula compromisoria idéntica; allega igualmente con el memorial, decisión de 28 de abril de 2016 proferida por el Juzgado 73 Civil Municipal de Bogotá, en donde el juez, con ocasión de la excepción de existencia de cláusula compromisoria, propuesta por el Conjunto Residencial, se declaró incompetente y remitió a la justicia arbitral la resolución de dicha controversia. 2.4.
Estudiado el pacto arbitral por parte del Tribunal, el misma estima que si bien la estipulación “tribunal conciliatorio” resulta desafortunada, dicha expresión no resulta suficiente para desacreditar la intención de las partes de someter sus controversias a la justicia arbitral. En efecto, desde el título mismo de la cláusula, así como la remisión a la figura de un “tribunal” da elementos de juicio suficientes para que este Tribunal Arbitral decida su propia competencia para atender el asunto objeto de controversia.
Debe recordarse igualmente que, de antaño, las altas cortes han considerado que “en caso de duda con respecto a la eficacia, alcance y cobertura de la cláusula compromisoria o del compromiso, esta debe resolverse a favor del arbitraje”. Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 18 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá En razón de lo expuesto, el Tribunal encuentra satisfecho este segundo requisito procesal. 1.3.
Capacidad de las partes Tanto la Demandante como la Demandada, son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso y tienen capacidad para transigir, por cuanto de la documentación estudiada no se encuentra restricción alguna al efecto, adicionalmente por tratarse de un arbitraje en derecho, han comparecido debidamente representadas al proceso.
Por lo anterior, se dio cumplimiento de este tercer requisito procesal. Por las razones expuestas, corresponde ahora decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes demandante y demandada. VI. EL PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER Las partes convocante y convocada, mutuamente enuncian un posible incumplimiento de la relación contractual que los unía y que generó, el litigio llevado a tribunal de arbitramento que nos ocupa.
En este punto en particular es necesario clarificar temas en relación con Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 19 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá los contratos de tipo bilateral, como el que nos ocupa, que generan obligación para ambas partes, incluso así no se haya pactado, existe la condición resolutorio tacita, que haría referencia a la terminación del contrato por incumplimiento del mismo, dejando un punto particular que determinaría que dicha condición impondría a la parte cumplida a demostrar, no solo el incumplimiento del supuesto incumplido, si no su propio cumplimiento.
Es necesario clarificar que el contrato que generó esta actuación arbitral, enuncia entre otras clausulas una específica sobre la terminación unilateral del contrato. Otro punto necesario de tocar hace referencia a las condiciones especiales del contrato que nos ocupa, y la necesidad de encuadrar el mismo dentro de una de las figuras contractuales determinadas por nuestra legislación, encontrando la figura perfecta en el contrato de mandato, que nuestra legislación comercial define como: “Art. 1262.
Definición de mandato comercial. El mandato comercial es un contrato por el cual una parte se obliga a celebrar o ejecutar uno o más actos de comercio por cuenta de otra. El mandato puede conllevar o no la representación del mandante. …”. En este punto en particular es necesario aclarar que, como parte esencial del contrato de mandato, la legislación comercial estableció una facultad precisa al mandante que sería la revocación del mandato en los términos del articulo 1279, que a la letra consagra: “Revocación parcial o total del mandato.
El mandante podrá revocar total o parcialmente el mandato a menos que se haya pactado la irrevocabilidad o que el mandato se haya conocido también en interés del mandatario o de un tercero, en cuyo caso Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 20 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá sólo podrá revocarse por justa causa.” Y en particular ver que existe de igual manera la revocación abusiva en los términos del articulo 1280 que a la letra consagra: “En todos los casos de revocación abusiva del mandato, quedará obligado el mandante a pagar al mandatario su remuneración total y a indemnizar los perjuicios que le cause.
“Lo que conlleva a indicar que dicha revocación también debe estar amparada bajo el principio de buena fe, y que la causal invocada por la parte sea conducente para generar un incumplimiento del mismo, es decir la existencia de una JUSTA CAUSA. Hilado en especial con lo antes indicado es necesario clarificar que las partes pactaron unas causales distintas a la revocación en el contrato referido en la clausula Novena del contrato, en dicha clausula se determinan varias causales para dar por terminado el contrato, entre ellas el incumplimiento grave de una de las partes y el mutuo acuerdo de las mismas.
Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 21 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá De igual manera el articulo 1602 de nuestra legislación civil, es claro al indicar que lo pactado es obligatorio pata las partes al determinar: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.” En nuestro sistema contractual, en lo referente a resolución-terminación judicial, es necesario que el incumplimiento sea declarado por el juez y mientras no haya sentencia condenatoria el contrato subsiste.
Los doctrinantes aseguran que para ninguna de las partes le está permitido dar por terminado unilateralmente el negocio jurídico, así la causal invocada sea grave o esencial. El simple hecho de poner fin al contrato de manera unilateral constituye una falta grave que compromete la responsabilidad de la parte actora de la terminación. Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 22 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá En este orden de ideas, la parte afectada por el incumplimiento tendrá dos caminos (Articulo 879 Código de Comercio), así: • Iniciar un proceso judicial para que el juez declare el incumplimiento y lo libere de sus obligaciones, • O suspender el contrato amparada en la excepción de contrato no cumplido (art. 1609 C. C.).
Lo que claramente no ocurre acá hasta el inicio por parte del CONTRATISTA del presente tramite arbitral. Al igual que en la terminación judicial, el incumplimiento es requisito esencial para que puedan cesar los efectos de la relación contractual. Es obvio, que ese incumplimiento deberá ser consecuencia de un comportamiento culpable del deudor, quien además deberá estar en mora en los términos previstos en el artículo 1608 del Código Civil.
“¿Cómo debe ser el incumplimiento? Las reglas generales de resolución terminación judicial previstas en los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio no califican el incumplimiento. Tampoco lo hace la mayoría de casos legales de terminación unilateral.” “*Una cosa es el hecho de la revocación y su efecto supresor del poder de representación, y otra la calificación política de esa decisión del poderdante, pues si bien, en términos generales, él puede cancelar la delegación ad libitum, eso no significa que pueda hacerlo impunemente, por lo cual habrá de examinarse hasta dónde fue justificado su comportamiento, o si fue ligero o abusivo. *…] el poderdante puede dar Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 23 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá por terminado el poder, y esa decisión produce plenos efectos, pese a su eventual sin razón. Pero ello no quiere decir que si la revocación fue indebida y causó daño al apoderado, el poderdante no tenga que responder: FERNANDO HINESTROSA.” La cláusula de terminación unilateral por incumplimiento es completamente válida y su fundamento no puede ser otro que la autonomía de la voluntad.
Los incumplimientos esenciales podrían ser: • El incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, a menos que la otra no hubiera previsto ni podido prever razonablemente ese resultado; • El incumplimiento estricto de la obligación insatisfecha era esencial dentro del contrato; • El incumplimiento fue intencional o temerario; • El incumplimiento le otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede confiar en el cumplimiento futuro de la otra; • La terminación del contrato hará sufrir a la parte que no cumple una pérdida desproporcionada como consecuencia de su preparación o cumplimiento En el caso que nos ocupan no existe trazabilidad de reclamos anteriores al acta de la copropiedad en la cual se determinó por parte del Consejo no continuar con el contrato con la CONVOCANTE, es decir no existía Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 24 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá reclamación alguna de incumplimiento teniendo en cuenta que el objeto del contrato es de tracto sucesivo es decir se va desarrollando en el tiempo, lo que genera de manera obvia una interacción entre las partes que dejen ver el o los posibles incumplimientos, es mas con la toma de la decisión de dicha acta de asamblea, la única respuesta del CONVOCANTE es no volver a asistir al desarrollo de sus actividades.
Los contratantes son libres de pactar las cláusulas que mejor regulen sus intereses, entre ellas la forma como terminará su relación contractual y los efectos de esa terminación. Los únicos límites a esa autonomía son el orden público y las buenas costumbres, límites que de ninguna manera son transgredidos por el pacto o el ejercicio de una facultad de terminación unilateral.
Así se ha manifestado en la doctrina y jurisprudencia arbitral, Laudo arbitral Parque Central Bavaria S. A. contra Clínica la Sabana S. A. se indico con respecto a la cláusula de terminación unilateral: “[…] tal estipulación no resulta prohíba por la ley, sino permitida por ella, además, no adolece de objeto ilícito, ni menos, resulta contraria al orden público o las buenas costumbres […]”.
En igual sentido, el laudo arbitral Terpel de la Sabana contra Tethys Petroleum Company y meta Petroleum Ltd., 19 de agosto de 2005, y el laudo arbitral Compañía Central de Seguros S. A. y Compañía Central de Seguros de Vida S. A. contra Maalula Ltda., proferido el 31 de agosto de 2000. 33, Laudo arbitral Betancur Aranzazu Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 25 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá contra Bonilla y Arboleda, 14 de diciembre de 1995.
La posición del tribunal fue la siguiente: “Bien a pesar de que ambas partes aceptan dentro del proceso que ahora se decide la terminación unilateral del contrato por obra de la demandada, esta clase de conductas unilaterales no son de recibo en derecho privado […]”. Ver también laudo arbitral Mitsui de Colombia vs Metalec Ltda., proferido el 7 septiembre de 1993.
Para este tribunal es claro que en aquellos eventos en los que dada la complejidad de la obligación a cargo del deudor, un requerimiento previo es obligatorio en la ejecución del contrato de buena fe; por lo cual seria necesario en casos en donde se renunció al requerimiento en mora como en el que nos ocupa, es necesario el requerimiento para constituirse en mora (artículo 2007 del Código Civil).
Se Podría pensar que al tenor del artículo 1546 del Código Civil, tratándose de la condición resolutoria tácita, esto es, la que va envuelta en todos los contratos bilaterales, en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, se requiere inexorablemente la sentencia del juez que declare disuelto el vínculo contractual y que cuando es expresa cabría la resolución privada.
La Corte Suprema, en postura que no ha sido la general, había dicho: “La condición resolutoria estipulada expresamente por los contratantes resuelve de pleno derecho el contrato sin que se requiera declaración judicial. El artículo 1546 del C.C. se refiere a la condición resolutoria tácita, es decir a la que envuelve todo contrato Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 26 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá bilateral, y no a la expresa, o sea a la que libremente hayan estipulado las partes” Es claro indicar que la figura del mutuo disenso tácito “se predica de los contratos en los cuales se ha incumplido recíprocamente, por los contratantes las obligaciones a las que estaban sometidos” Canosa (1995, p. 100).
La tesis que comparte este tribunal es la sostenida por nuestra Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, que asegura que es indispensable para la configuración de esta modalidad de mutuo disenso, “que de la conducta de los contratantes emerja nítidamente la voluntad negativa en cumplir el contrato: es decir, que ese negligente u omisivo actuar los lleve a determinar de manera inequívoca el no ejecutar el contrato” Canosa (1995, p. 99), es decir que sea inequívoca la voluntad de los contratantes dirigida a disolver el vínculo contractual, lo que para este rallador es diáfano en las conductas tanto de convocante y convocado a la comunidad propiedad no continuar pagando las sumas correspondientes a las establecidas en el contrato de prestación de servicios y coló la conducta clara del convocante de dejar de prestar él servicios de administración y de aseo en los términos acordados contractualmente.
De igual manera, la parte convocada en sus pretensiones acepta que los contratos fueron renovados, lo que no se compadece con la supuesta terminación por incumplimiento, es decir o se dieron por terminado por incumplimiento supuestamente grave, que no fue probado en el proceso, Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 27 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá o los contratos se renovaron, y si fue así por que no se ejecutaron las labores de requerimiento sobre los mismos, y por qué en dicha opción las partes tanto convocante o convocada no continuaron cumpliendo con lo requerido por los contratos respectivos.
Es mas que obvio que de manera tácita, las partes durante la terminación del contrato y su no renovación aceptaron que la relación contractual se terminara de manera particular, lo que a ojos de este tribunal no generaría el pago de ninguna sanción por incumplimiento o pago de emolumentos por contratos ejecutados cuando los mismos fueron terminados por las partes, así como tampoco es jurídicamente admisible el reclamo de pagos por servicios no prestados ni por aquellos dejados de prestar en lo que medie voluntad de las partes para que el resultado haya sido ese, situación que se ajusta a lo previsto en el presente caso en donde, por voluntad mutua de las partes que se concreta en el mutuo disenso tácito contractual, las obligaciones derivadas del Contrato no se ejecutaron con posterioridad al 30 de diciembre de 2013.
Por otra parte, y en relación con las pretensiones de condena formuladas en la demanda y en la demanda de reconvención, advierte este Tribunal que las mismas carecen de soporte probatorio que permita cuantificar el presunto daño señalado, por lo que, siendo carga de la prueba de quien reclama el daño acreditar el valor del mismo y el nexo causal existente entre la presunto acto dañoso y la indemnización reclamada, no obra en Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 28 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá el expediente prueba de estos elementos esenciales para acreditar su reconocimiento, aunado al hecho de que la suspensión del servicio tanto de administración como de aseo, obedeció a la voluntad tácita de las partes, que, tal y como se expreso con anterioridad es verificable de las conductas adoptadas por ambas partes a lo largo del contrato, razón por cual habrán de negarse la totalidad de las pretensiones de condena reclamadas por ambas partes.
COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO – PRETENSIÓN SEXTA Con arreglo de lo dispuesto en el artículo 365 del Código General del Proceso, en la medida en que el Tribunal reconoció las pretensiones declarativas de ambas partes declarando el incumplimiento mutuo de obligaciones, dando lugar a la terminación del contrato por mutuo disenso tácito y que a su turno negó todas las pretensiones de condena de los dos extremos procesales, no puede considerarse que haya existido una parte vencida dentro del proceso arbitral, razón por la cual no se dan los presupuestos previstos en el referido artículo 365 dando lugar a que el Tribunal se abstenga de condenar en costas o agencias en derecho a las partes.
VII. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal de Arbitraje integrado para resolver las diferencias surgidas entre A Cinco LTDA, como Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 29 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá parte convocante, y Conjunto Residencial Picadilly, como convocada, administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de ley, y en cumplimiento de la misión encomendada por los comprometientes para tal fin,
RESUELVE
PRIMERO: DECLARAR terminados los contratos de prestación de servicios de administración y de aseo, suscritos entre las partes, por mutuo disenso tácito.
SEGUNDO: DECLARAR que el Conjunto Residencial Picadilly incumplió el contrato de prestación de servicios de administración celebrado el seis (6) de agosto de 2012.
TERCERO: DECLARAR que el Conjunto Residencial Picadilly incumplió el contrato de prestación de servicios de aseo celebrado el seis (6) de agosto de 2012.
CUARTO: Por las razones expuestas en la parte motiva de este laudo, negar las pretensiones tercera, sexta, séptima, octava, novena y décima de la demanda.
QUINTO: DECLARAR que la sociedad A CINCO LTDA incumplió el contrato de prestación de servicios de administración suscrito entre las partes, en virtud de las omisiones, y extralimitaciones descritas en los hechos de la inejecución del contrato a partir del 30 de diciembre de Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 30 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá 2013.
SEXTO: DECLARAR que la sociedad A CINCO LTDA incumplió el contrato de prestación de servicios de aseo suscrito entre las partes, en virtud de las omisiones, y extralimitaciones descritas en los hechos de la inejecución del contrato a partir del 30 de diciembre de 2013.
SÉPTIMO: Por las razones expuestas en la parte motiva de este laudo, negar las pretensiones primeras a novena de condena de la demanda de reconvención.
OCTAVO: Sin condena en costas para las partes.
NOVENO: No hay condena por la sanción prevista en el artículo 206 del CGP.
DÉCIMO: Declarar causado el saldo de los honorarios del árbitro y de la secretaria, por lo que se ordena realizar los pagos correspondientes.
DECIMO PRIMERO: Ordenar la liquidación final y si a ello hubiere lugar, la devolución de las sumas no utilizadas de la partida “gastos”.
DÉCIMO SEGUNDO: Ordenar la expedición de copias auténticas de este laudo, con las constancias de ley y con destino a cada una de las partes.
DÉCIMO TERCERO: Ordenar el archivo del expediente en el Centro de Tribunal de Arbitral de A Cinco LTDA contra Conjunto Residencial Picadilly – Propiedad Horizontal 31 Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá Conciliación, Arbitraje y Amigable Composición Cámara de Comercio de Bogotá, en aplicación al artículo 47 de la ley 1563 de 2012, a partir de la ejecutoria del laudo o de la providencia que decida el recurso de anulación si fuere el caso.
Esta providencia queda notificada en estrados. PEDRO ELIAS RIBERO TOVAR Árbitro MARIA ISABEL PAZ NATES Secretaria I.
ANTECEDENTES
1. EL CONTRATO
2. LAS PARTES 2.1. La Demandante y Demandada en Reconvención 2.2. La Demandada y Demandante en Reconvención 3. El Pacto Arbitral 4. Trámite del Proceso – ETAPA INICIAL II. LAS CUESTIONES LITIGIOSAS SOMETIDAS A DECISIÓN DEL TRIBUNAL ARBITRAL
1. LA DEMANDA 1.1. Las pretensiones de LA DEMANDA 1.2. Los hechos de la demanda
2. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN 2.1. Las pretensiones de LA DEMANDA REVONVENCIÓN 3. LaS ContestaciONES a la Demanda III. LOS ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADOS POR LAS PARTES IV. TÉRMINO PARA FALLAR V. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
1. PRESUPUESTOS PROCESALES 1.1. Demanda en forma 1.2. Competencia – “Excepciones previas Falta de Jurisdicción y Competencia” 1.3. Capacidad de las partes VI. EL PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO – PRETENSIÓN SEXTA VII. PARTE RESOLUTIVA