CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN LAUDO ARBITRAL BELLANID ROJAS QUINTERO CONTRA EDWIN ORLANDO GARCÍA TRIVIO Y YUDI ANDREA CASTILBLANCO OVIEDO TRÁMITE NO. 142983 - 2 - Índice Página I. Introducción ----------------------------------------------------------------------- 4 II.
Antecedentes y Trámite del Proceso---------------------------------------------- 4 A. Las Partes y sus Representantes ------------------------------------------ 4 1) La Parte Convocante --------------------------------------------------- 4 2) La Parte Convocada ---------------------------------------------------- 5 B. El Pacto Arbitral ------------------------------------------------------------ 6 C. Solicitud de convocatoria y designación del árbitro y de la Secretaria.
Instalación del Tribunal. -------------------------------------- 6 D. La Controversia ------------------------------------------------------------ 12 1) La Demanda y las Pretensiones de la Parte Convocante ----------- 12 2) Contestación de la Demanda y Excepciones ------------------------ 15 III. Primera Audiencia de Trámite. Trámite aplicable al Proceso.
Decreto de Pruebas-------------------------------------------------------------- 15 A. Primera Audiencia de Trámite y decreto de pruebas. ------------------- 15 B. Práctica de pruebas. Alegatos -------------------------------------------- 16 1) Pruebas documentales ----------------------------------------------- 16 2) Declaración de parte ------------------------------------------------- 16 3) Cierre del período probatorio y alegatos. --------------------------- 19 4) Alegatos de conclusión presentados por las Partes: ---------------- 19 C. Término de Duración del Proceso ---------------------------------------- 22 IV.
Consideraciones del Tribunal Arbitral ------------------------------------------- 23 A. Aspectos Procesales ------------------------------------------------------- 23 1) Demanda en Forma -------------------------------------------------- 23 - 3 - 2) Capacidad y Representación Judicial de las Partes ----------------- 23 3) Competencia ---------------------------------------------------------- 24 B. Consideraciones Generales ----------------------------------------------- 27 1) Generalidades --------------------------------------------------------- 27 2) El Contrato de Arrendamiento celebrado ---------------------------- 33 3) Las observaciones formuladas por los Convocados ----------------- 37 C. La Conducta de las Partes ------------------------------------------------ 40 D. Costas, Gastos y Agencias en Derecho----------------------------------- 41 V. Decisiones del Tribunal Arbitral ------------------------------------------------- 43 A. Sobre las Pretensiones de la Demanda. ---------------------------------- 43 B. Sobre Aspectos Administrativos ------------------------------------------ 44 - 4 - Laudo Arbitral Bogotá D.C., veinticinco (25) de enero de dos mil veinticuatro (2024).
El Tribunal Arbitral (el “Tribunal” o el “Tribunal Arbitral”) integrado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre la señora Bellanid Rojas Quintero en contra de los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Casti- blanco Oviedo, después de haber surtido en su integridad las etapas procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 (la “Ley 1563”) y en el Código General del Proceso (“C.G.P.”), profiere el presente laudo arbitral (el “Laudo”) con el cual se decide, con fuerza de cosa juzgada, el conflicto planteado en la demanda.
I. Introducción 1. Donde el contexto lo requiera, las palabras y expresiones en singular, incluirán el correspondiente plural y viceversa, y las palabras en género masculino, incluirán el correspondiente femenino y viceversa. Lo ante- rior será igualmente aplicable cuando se usen los términos que han sido definidos. 2. Cuando se utilicen las palabras “Art.” o “Cl” o “Cláusula” o “Sección” o “§” o “Párrafo” o “Párr.” o “Capítulo”, se entenderá que se hace referen- cia a cualquier aparte, sección, párrafo o artículo de cualquier docu- mento incorporado al expediente, o de cualquier providencia o auto pro- ferido en el curso de proceso, o de cualquier ley, decreto reglamentario, disposición o norma. 3.
Las palabras y expresiones definidas en este Laudo tendrán el signifi- cado que en el aparte respectivo del Laudo, y a lo largo del mismo, se les atribuye. II. Antecedentes y Trámite del Proceso A. LAS PARTES Y SUS REPRESENTANTES 1) La Parte Convocante 1. La convocante es la señora Bellanid Rojas Quintero, identificada con la cédula de ciudadanía No. 52.237.487, domiciliada en Bogotá D.C., con correo de notificaciones bellaestiliss@gmail.com (la “Convocante” o la “Demandante” o la “Parte Convocante” o la “Parte Demandante”). mailto:bellaestiliss@gmail.com - 5 - 2.
En este trámite arbitral (el “Arbitraje” o el “Proceso”), la Parte Convo- cante estuvo representada por la abogada Flor Elisa Borda Vanegas, identificada con la cédula de ciudadanía No. 40.017.773 y la Tarjeta Profesional No. 80.400 del Consejo Superior de la Judicatura, de acuerdo con el poder que obra en el expediente1, con correo electrónico de noti- ficaciones flore0812@gmail.com a quien se le reconoció personería para actuar mediante Auto No. 1 del 13 de julio de 2023 (Acta No. 1). 2) La Parte Convocada 1.
La parte convocada está integrada, por un lado, por el señor Edwin Or- lando García Trivio, identificado con la cédula de ciudadanía No. 80.878.661, y de otro lado, por la señora Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, identificada con la cédula de ciudadanía No. 1.022.928.937. Las personas naturales antes señaladas de denominarán conjuntamente como los “Convocados” o los “Demandados” o la “Parte Convocada” o la “Parte Demandada”). 2.
Aun cuando en la demanda inicial2 la Convocante señaló que los Convo- cados podían ser notificados en la Carrera 5 B No. 82 – 19 Sur, Barrio Yomasa de Bogotá3, en el memorial de subsanación de la demanda4, la Parte Convocante afirmó que desconocía su paradero y el medio elec- trónico donde pudieran ser notificados, motivo por el cual solicitó su emplazamiento. 3.
La Parte Convocada está representada por el doctor Andrés Segura Se- gura, identificado con cédula de ciudadanía No. 1.018.436.588 y Tarjeta Profesional No. 233.445 del Consejo Superior de la Judicatura, en su calidad de curador ad litem, de conformidad con la designación efec- tuada mediante Auto No. 4 del 21 de septiembre de 2023 (Acta No. 3)5 y su respectiva aceptación6, y quien recibe notificaciones en los correos 1 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 006 y 024. 2 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 001. 3 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 001. 4 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 028 5 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 034. 6 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 036. mailto:flore0812@gmail.com - 6 - electrónicos andres.segura@alicanto.legal y andres.segu- ras90@gmail.com 4.
La Convocante y la Parte Convocada, también se denominarán cada una como una “Parte” y colectivamente las “Partes”. B. EL PACTO ARBITRAL La demanda tiene como fundamento el pacto arbitral contenido en la cláusula compromisoria (la “Cláusula Compromisoria”) convenida bajo la cláusula Vigé- sima Segunda (22) del contrato de arrendamiento suscrito el 10 de noviembre de 20217 entre la señora Bellanid Rojas Quintero, en calidad de arrendadora y los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, en calidad de arrendatarios, relativa al inmueble distinguido en la nomenclatura urbana con el número 82 – 19 Sur de la Carrera 5 B de Bogotá, que dispone: “Vigésima Segunda – Solución de controversias.
Las partes acep- tan solucionar sus diferencias por trámite conciliatorio en el Cen- tro de Conciliación. En el evento que la conciliación resulte fallida, se obligan a someter sus diferencias a la decisión de un tribunal arbitral el cual fallará en derecho, renunciando a hacer sus pre- tensiones ante los jueces ordinarios, este tribunal se conformará dentro [sic] a las reglas del centro de conciliación y arbitraje de la cámara de comercio quien designará los árbitros requeridos a la cuantía de las pretensiones del conflicto sometido a su conoci- miento.”8 C. SOLICITUD DE CONVOCATORIA Y DESIGNACIÓN DEL ÁRBITRO Y DE LA SECRE- TARIA.
INSTALACIÓN DEL TRIBUNAL. 1. Con fundamento en la Cláusula Compromisoria, el 19 de mayo de 2023, la Convocante, actuando por intermedio de apoderada judicial, presentó demanda arbitral ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (el “Centro” o el “Centro de Arbitraje”) en contra de los Convocados.9 2.
El 23 de mayo de 202310, el Centro de Arbitraje requirió a la Parte Con- vocante para que (i) realizara el pago de gastos iniciales o, de ser el 7 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 006. 8 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 006. 9 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 002. 10 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 004. mailto:andres.segura@alicanto.legal mailto:andres.seguras90@gmail.com mailto:andres.seguras90@gmail.com - 7 - caso, precisara si el trámite solicitado correspondía a un arbitraje social regulado en el Art. 117 de la Ley 1563;
(ii) allegara el documento en el cual constara el pacto arbitral suscrito entre las Partes; (iii) presentara el poder otorgado a la apoderada de la Convocante en los términos del Art. 5º de la Ley 2213 de 2022; y (iv) adjuntara el comprobante del envío de la copia de la demanda a la Parte Convocada, de conformidad con lo previsto en el Art. 6º de la misma Ley 2213 de 2022. 3.
El 30 de mayo de 202311, la Parte Convocante solicitó que se tramitara el caso como arbitraje social (Art 117 de la Ley 1563) por cuanto las pretensiones no excedían el valor de cuarenta (40) salarios mínimos le- gales mensuales vigentes. 4. El 31 de mayo de 202312, la Convocante dio respuesta a los requeri- mientos realizados por el Centro, allegando (i) el contrato de arrenda- miento suscrito entre las Partes el 10 de noviembre de 2021, contentivo del pacto arbitral, y (ii) el poder conferido a la doctora Flor Elisa Borda Vanegas. 5.
El 1º de junio de 202313, el Centro requirió de nuevo a la Parte Convo- cante para que, de cara a la integración del Tribunal, allegara (i) correc- tamente el poder otorgado por la Convocante a la doctora Flor Elisa Borda Vanegas y (ii) el comprobante del envío de la copia de la demanda a la Parte Convocada. 6. El 1º de junio de 202314 se invitó a las Partes a la audiencia de designa- ción del árbitro que integraría el Tribunal por medio de sorteo que rea- lizaría el Centro de Arbitraje el 6 de junio de 2023. 7.
A dichos efectos, el Centro de Arbitraje remitió una comunicación física a los Convocados15, la cual fue devuelta por la empresa de mensajería ExpresServices bajo el motivo “destinatario desconocido”. 8. En vista de que las comunicaciones enviadas de manera física a los Con- vocados fueron devueltas por la causal indicada, el Centro de Arbitraje 11 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 005. 12 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 006. 13 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 008. 14 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 007. 15 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 009. - 8 - requirió a la Parte Convocante el 7 de junio de 202316 para que sumi- nistrara otra dirección física o electrónica a la cual se le pudieran enviar las comunicaciones a los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, sin haber obtenido respuesta. 9.
El 6 de junio de 2023 se realizó el sorteo de árbitros, donde se designó como árbitro único al doctor Luis Carlos Gamboa Morales, quien fue no- tificado de su designación el 7 de junio de 202317 y remitió su aceptación el 13 de junio de 2023 junto con el deber de información previsto en el Art. 15 de la ley 1563.18 10. El 7 de junio de 2023 se informó a la Parte Convocante a través de medios electrónicos del resultado del sorteo llevado a cabo el 6 de junio de 2023, en el cual resultó designado como árbitro único el doctor Luis Carlos Gamboa Morales.19 11.
Por su parte, el Centro de Arbitraje remitió comunicaciones físicas a los Convocados en las cuales les informó que, como resultado del sorteo realizado el 6 de junio de 2023, había sido designado como árbitro único el doctor Luis Carlos Gamboa Morales.20 12. El 15 de junio de 2023 se remitió a través de correo electrónico a la Parte Convocante la aceptación del árbitro Luis Carlos Gamboa Morales junto con sus anexos.21 13.
Respecto de los Convocados, el Centro de Arbitraje les remitió el 15 de junio de 2023 comunicaciones físicas en las que les informó la acepta- ción del doctor Luis Carlos Gamboa Morales, junto con su deber de in- formación, comunicaciones que fueron devueltas por la empresa de mensajería ExpresServices bajo el motivo de “destinatario descono- cido”.22 16 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 011. 17 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 013. 18 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 016. 19 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 012. 20 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 014 y 015. 21 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 017. 22 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 018 y 019. - 9 - 14.
En virtud de la devolución de las comunicaciones enviadas a los Convo- cados, el 15 de junio de 202323 el Centro de Arbitraje volvió a requerir a la Parte Convocante para que informara otra dirección física o electró- nica a la cual se le pudieran enviar las comunicaciones a los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, sin ha- ber obtenido respuesta. 15.
El 6 de julio de 2023 se envió a las Partes la invitación a la audiencia de instalación del Tribunal que fue fijada para el 13 de julio de 202324. A dichos efectos, el Centro de Arbitraje remitió de nuevo la invitación a la audiencia de instalación del Tribunal a la dirección física de los Convo- cados, cartas que fueron devueltas por la empresa de mensajería bajo el motivo de “destinatario desconocido”.25 16.
El Tribunal arbitral se declaró legalmente instalado en los términos del Art. 117 de la Ley 156326, a través de Auto No. 1 del 13 de julio de 2023 (Acta No. 1), en donde (i) se designó como secretaria a la doctora Leidy Adriana Peralta Fajardo, quien estando presente en la audiencia aceptó su designación y atendió su deber de información;
(ii) se inadmitió la demanda; y (iii) se tomaron otras disposiciones a efectos de la buena marcha del trámite arbitral.27 17. A dichos efectos, el Centro remitió el acta de instalación a la dirección física de los Convocados, comunicaciones que de nuevo fueron devueltas 23 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 020. 24 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 021, 022 y 023. 25 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 022 y 023. 26 Art. 117 Ley 1563 de 2012 “Los centros de arbitraje deberán promover jornadas de arbitraje social para la prestación gratuita de servicios en resolución de controversias de hasta cuarenta salarios mínimos legales mensuales vigentes (40 smlmv), sin perjuicio de que cada centro pueda prestar el servicio por cuantías supe- riores.
Este arbitraje podrá prestarse a través de procedimientos especiales, autorizados por el Ministerio de Justicia y del Derecho, breves y sumarios. En estos procesos las partes no requieren de apoderado, se llevarán por un solo árbitro y el centro de arbitraje cumplirá las funciones secretariales. Los centros tendrán lista de árbitros voluntarios y será escogido por las partes de dicha lista.
Cuando el arbitraje no pueda adelantarse por los árbitros de la referida lista, el centro sorteará de la lista general de árbitros del centro. El árbitro sorteado que se abstenga de aceptar el nombramiento, sin justa causa, será excluido de la lista de árbitros del respectivo centro. (…) Los árbitros serán aceptados expresamente por las partes, y en ningún caso recibirán honorarios profesionales en los asuntos de arbitraje social.” 27 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 024. - 10 - por la empresa de mensajería ExpresServices bajo el motivo de “desti- natario desconocido”.28 18.
El 21 de julio de 2023, dentro del término legal, la apoderada de la Convocante allegó la subsanación de la demanda ordenada en el Auto No. 1 (la “Demanda”)29, y manifestó bajo juramento que desconocía el paradero y el medio electrónico a través del cual se pudiera notificar a los convocados Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, toda vez que habían desocupado el inmueble arrendado, motivo por el cual solicitó su emplazamiento. 19.
A través de Acta No. 2 del 10 de agosto de 202330 se posesionó ante el Tribunal la secretaria Leidy Adriana Peralta Fajardo. 20. Mediante el Auto No. 3 del 10 de agosto de 2023 el Tribunal admitió la Demanda y ordenó, en los términos del Art. 293 del C.G.P., el emplaza- miento de los convocados Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo.31 21.
Mediante Oficio No. 1 del 17 de agosto de 202332, por intermedio de la secretaría, se solicitó al Centro de Arbitraje tramitar el emplazamiento de los Convocados, en los términos del Art. 4º del Acuerdo No. PSAA15- 10406 del 18 de noviembre de 2015. 22. El 18 de agosto de 2023, el Centro de Arbitraje registró el emplaza- miento de Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo en el Registro Nacional de Personas Emplazadas que administra el Consejo Superior de la Judicatura.33 23.
Pasados quince (15) días hábiles de publicación del edicto emplazatorio (Art. 108 inc 6º del C.G.P.), los cuales vencieron el 11 de septiembre de 2023, ninguno de los Convocados compareció al trámite arbitral. 28 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 025 y 026. 29 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 028. 30 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 029. 31 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 029. 32 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 030. 33 Cuaderno Principal No. 1 - Documentos 032 y 033. - 11 - 24.
Por lo anterior, a través de Auto No. 4 del 21 de septiembre de 2023 (Acta No. 3), el Tribunal dispuso designar al abogado Andrés Segura Segura como curador ad litem de los señores Edwin Orlando García Tri- vio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo.34 Al curador se le informó de su designación el 2 de octubre de 202335 y remitió su aceptación el 4 de octubre de 202336. 25.
El 11 de octubre de 2023, por medio de la secretaría, se notificó perso- nalmente el auto admisorio de la demanda al curador ad litem Andrés Segura Segura.37 26. El 1º de noviembre de 2023, estando dentro del término legal, el curador ad litem contestó la Demanda (la “Contestación de la Demanda”).38 27. El 2 de noviembre de 2023, por secretaría, se corrió traslado de la Con- testación de la Demanda a la Parte Convocante por el término de cinco (5) días hábiles, de conformidad con el Art. 21 de la Ley 1563.39 28.
El 7 de noviembre de 2023, la Convocante le solicitó al Tribunal que se fijara fecha para llevar a cabo la audiencia inicial dentro del asunto de conformidad con el Art. 372 del C.G.P.40 29. A través del Auto No. 5 de 14 de noviembre de 2023 (Acta No. 4), el Tribunal dispuso (i) tener por contestada oportunamente la Demanda; (ii) prescindir de la audiencia de conciliación por la ausencia de los Con- vocados y por no tener el curador ad litem la facultad de disposición del objeto del litigio;
(iii) prescindir de la fijación de gastos y honorarios del Tribunal por tratarse de un arbitraje social de conformidad con el Art. 117 de la Ley 1563; y (iv) fijar fecha y hora para celebrar la primera audiencia de trámite de que trata el Art. 30 de la Ley 1563.41 34 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 034. 35 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 035. 36 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 036. 37 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 037. 38 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 039. 39 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 040. 40 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 041. 41 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 042. - 12 - 30.
El 23 de noviembre de 2023 se llevó a cabo la primera audiencia de trámite (la “Primera Audiencia de Trámite”), la cual culminó el mismo día.42 En esta audiencia, el Tribunal resolvió (i) sobre su propia compe- tencia para decidir de fondo la controversia; (ii) se pronunció sobre las pruebas solicitadas y decretó la declaración de la señora Bellanid Rojas Quintero; y (iii) dispuso que la duración del trámite sería de 6 meses contados a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite, esto es hasta el 23 de mayo de 2024, con la limitación prevista en el Art. 11 de la Ley 1563.43 D. LA CONTROVERSIA 1) La Demanda y las Pretensiones de la Parte Convocante La Demanda44, según fue ajustada atendiendo lo indicado por el Tribunal, ade- más de identificar a las Partes, señalar los fundamentos jurídicos que se con- sideran pertinentes, acompañar y solicitar el decreto y práctica de pruebas, referirse al tipo de proceso y estimar la cuantía del proceso, trae los hechos relevantes al Arbitraje en los términos que se sintetizan a continuación:45 a) Hechos 1.
Señaló que el 10 de noviembre de 2021, la señora Bellanid Rojas Quin- tero, en calidad de arrendadora, y los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo en calidad de arrendatarios, suscribieron un contrato de arrendamiento (el “Contrato” o el “Contrato de Arrendamiento”)46 relativo al inmueble identificado con matrícula in- mobiliaria No. 50S – 1051102 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Sur, ubicado en la Carrera 5 B No. 82-19 Sur de Bogotá. 2.
De manera fundamental resaltó los siguientes apartes del Contrato: a. Señaló que aquel tuvo por objeto el arrendamiento de una casa que hace parte de la Urbanización Gran Yomasa 2º Sector, Quinta 42 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 044. 43 Cuaderno Principal No. 1 - Documento 044. 44 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 028. 45 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 028 – Folios 3 y 4. 46 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 028 – Folios 7 a 12. - 13 - de Usme de la ciudad de Bogotá distinguido con la actual nomen- clatura urbana de la carrera 5 B No. 82-19 sur singularizado con la matricula inmobiliaria No. 50 S-10511102 [sic]. b. Que el inmueble fue arrendado como cuerpo cierto y que fue en- tregado con su construcción que consta de un piso distribuido así: tres habitaciones, una sala comedor, una cocina, un baño y patio de ropas, destinado para el uso exclusivo de vivienda; dicho in- mueble fue entregado con los servicios públicos de acueducto, al- cantarillado y aseo, energía eléctrica, gas natural al día. c. Puntualizó que, bajo el Contrato de Arrendamiento, las Partes convinieron que el periodo inicial del mismo sería de seis (6) me- ses contados a partir del 1º de noviembre de 2021, pudiendo ser prorrogado automáticamente por el mismo término inicial. d. Respecto del valor del arriendo, indicó que se convino en la suma de setecientos mil pesos (Col$ 700.000.00) mensuales, el cual se debía pagar los arrendatarios dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes. e. Indicó que las Partes pactaron que cada seis (6) meses de ejecu- ción del Contrato, en caso de que existiere una prórroga tácita o expresa, el valor del canon de arrendamiento, una vez se cum- plieran doce (12) meses de ejecución del mismo, se incrementaría en un porcentaje igual al aumento que hubiera tenido el Índice de Precios al Consumidor – IPC - en el año calendario inmediata- mente anterior. f. Recalcó que, de acuerdo con el texto del Contrato, el inmueble había sido entregado en la fecha de suscripción del contrato a entera satisfacción de los arrendatarios. g. Finalmente, trajo a colación la cláusula compromisoria prevista en el Contrato. 3.
Indicó que los Convocados fueron citados a una audiencia de conciliación ante el Centro de Atención de Conciliación en Bogotá, pero que, debido a su inasistencia, se dio por fallida la conciliación. 4. La Parte Convocante manifestó que los arrendatarios pagaron los pri- meros seis (6) meses de arrendamiento, pero que, después de - 14 - transcurrido ese término, no volvieron a cancelar ningún tipo de renta, debiéndose a la fecha el canon de arrendamiento desde el mes de mayo [sic].
Agregó que tampoco han pagado los incrementos fijados en la Cláusula segunda (2ª) del Contrato. 5. Respecto de los linderos y en atención a lo previsto en el Art. 83 del C.G.P., la Convocante se remitió a los consignados en la escritura pú- blica No. 254 del 19 de abril de la Notaría 31 de Bogotá y a los conteni- dos en el certificado de tradición y libertad correspondiente al folio de matrícula inmobiliaria No. 50 S – 1051102 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá – Zona Sur. 6.
La Parte Convocante indicó que, en su condición de “arrendataria” [sic], tuvo conocimiento que los arrendatarios habían abandonado el inmueble arrendado a mediados del mes de mayo de 2022 y que desconoce el lugar de residencia, teléfono y correo electrónico de los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, razón por la cual solicitó su emplazamiento. b) Pretensiones de la Demanda Con base en los hechos anteriores, la Convocante ha solicitado al Tribunal que en el Laudo se efectúen las siguientes declaraciones y condenas (las “Preten- siones”) consignadas en el escrito de subsanación: 47 “DECLARACIONES Y CONDENAS: 3.1.
Se declare la terminación del contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble, una casa que hace parte de la urbanización GRAN YOMASA II sector zona Quinta de USME ciudad de Bogotá, distinguido con la actual nomenclatura urbana carrera 5 B No. 82-19 sur, singula- rizado con el F.M.I. 50S - 10511102, por el incumplimiento en el canon de arrendamiento de los meses enero a diciembre del 2022 y enero a mayo del 2023, celebrado entre la señora BELLANID ROJAS QUINTERO como arrendadora y los señores EDWIN ORLANDO GARCIA TRIVIO y YUDY ANDREA CASTIBLANCO OVIEDO como arrendatarios, celebrado el 10 de noviembre de 2021. 3.2.
Se declare que, ante el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, los arrendatarios deben pagar el 0.5% mensual de mora hasta cuando se haga la correspondiente restitución y entrega del inmueble. 47 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 028 – Folio 3. - 15 - 3.3. Consecuencialmente se disponga la restitución del inmueble arren- dado a favor de la arrendataria BELLANID ROJAS QUINTERO. 3.4.
Se disponga de conformidad con el Art. 84, numeral 4 inciso 3 que ante la falta de pago de la renta al que están obligados los arrendata- rios en virtud de arrendamiento, estos no serán oídos en el proceso hasta tanto no demuestren que han consignado ante el juzgado el valor total de los cánones de arrendamiento no cancelados, así como los que se vayan ocasionando hasta que se perfeccione la entrega del inmue- ble. 3.5.
Se condene en costas en caso de oposición.” 2) Contestación de la Demanda y Excepciones El 1º de noviembre de 202348, estando dentro del término legal, la Parte Con- vocada contestó la Demanda a través del curador ad litem, en la cual manifestó no constarle los hechos de la Demanda y realizó las siguientes manifestaciones adicionales respecto de los siguientes hechos: 1.
Frente al hecho 4.5, indicó que la cláusula compromisoria pactada en el Contrato no se puede leer en su totalidad por la calidad del documento aportado con la subsanación de la Demanda. 2. Frente al hecho 5, manifestó que en todo caso no es un hecho relevante al no ser la conciliación un requisito de procedibilidad. 3. Frente al hecho 8, señaló que la solicitud de emplazamiento no es un hecho, sino un requerimiento procesal. 4.
Solicitó tener como las pruebas las documentales aportadas con la De- manda. III. Primera Audiencia de Trámite. Trámite aplicable al Proceso. De- creto de Pruebas A. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE Y DECRETO DE PRUEBAS. 1. Previo a iniciar la primera audiencia de trámite, el 23 de noviembre de 2023, el Tribunal realizó control de legalidad del proceso en los términos de los Arts. 42 (12) y 132 del C.G.P.49 A raíz de ello, el Tribunal profirió 48 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 039. 49 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044 - Folios 1 a 6. - 16 - el Auto No. 6 de esa fecha (Acta No. 5), en el cual concluyó que no existía nulidad ni defecto que debiera sanearse dentro del Proceso y or- denó continuar con el trámite. 50 2.
El mismo 23 de noviembre de 2023 se inició la primera audiencia de trámite (la “Primera Audiencia de Trámite”), oportunidad en la que, pre- vio el cumplimiento de las etapas establecidas en la ley, mediante el Auto No. 7 (Acta No. 5) el Tribunal se declaró competente para conocer de las controversias planteadas en la Demanda y en la Contestación de la Demanda.51 3.
Adicionalmente, mediante el Auto No. 8 de la misma fecha, el Tribunal decretó las pruebas del Proceso.52 B. PRÁCTICA DE PRUEBAS. ALEGATOS La etapa probatoria y la práctica de las pruebas decretadas se llevó a cabo de la siguiente manera: 1) Pruebas documentales El Tribunal ordenó, a través del Auto No. 8 del 23 de noviembre de 2023 (Acta No. 5),53 tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una corresponda, los documentos enunciados en la demanda inicial y los aportados con la Demanda. 2) Declaración de parte 1.
A través del Auto No. 8 del 23 de noviembre de 2023 (Acta No. 5),54 el Tribunal negó la declaración de parte de la señora Bellanid Rojas Quin- tero, al haber sido solicitada por la Parte Convocante en la subsanación de la demanda sin haber indicado que, su petición conllevaba a una 50 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044 – Folios 6-7. 51 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044. – Folios 7 y 15. 52 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044 – Folios 15-17. 53 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044 – Folios 15-17. 54 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044 – Folio 16. - 17 - reforma de la misma por adición de pruebas en los términos del Art. 93 del C.G.P.55 2.
No obstante lo anterior, con fundamento en los Arts. 169 y 170 del C.G.P., el Tribunal decretó de oficio la declaración de parte de la señora Bellanid Rojas Quintero,56 la cual se recepcionó el 1º de diciembre de 2023, tal como consta en el Acta No. 6 de esa fecha.57 La grabación y la transcripción de la declaración obra en el expediente en el Cuaderno 03 - Audios y Videos. 3.
Durante la declaración de la señora Bellanid Rojas Quintero, relató que había celebrado el contrato de arrendamiento relativo al inmueble y se refirió a ello así: “SRA. ROJAS: Sí, señor, doctor lo que pasa es que yo arrendé una casa en la carrera 15B No. 82-19 que contiene. DR. GAMBOA: [00:07:41] Usted está leyendo algún documento.
SRA. ROJAS: [00:07:44] No, lo que pasa es que estoy para no cometer errores es una casa de tres habitaciones, baño, cocina, patio y una terraza. DR. GAMBOA: [00:07:58] Un paréntesis, si va a leer algún documento, nos pide autorización y el Tribunal resolverá si lo autoriza o no quere- mos que su declaración sea espontánea de acuerdo.
SRA. ROJAS: [00:08:11] Sí, señor. DR. GAMBOA: [00:08:12] Siga adelante, por favor. SRA. ROJAS: [00:08:15] Es una casa de tres habitaciones, sala, come- dor, cocina, baño y una terraza el cual queda en la dirección calle 15B No. 82-19, Barrio Yomasa, zona 5.ª de Usme”.58 55 Art. 93 C.G.P.: “El demandante podrá corregir, aclarar o reformar la demanda en cualquier momento, desde su presentación hasta antes del señalamiento de la audiencia inicial.
La reforma de la demanda procede por una sola vez, conforme a las siguientes reglas: 1. Solamente se considerará que existe reforma de la demanda cuando haya alteración de las partes del proceso, o de las pretensiones o de los hechos en que ellas se fundamenten, o se pidan o alleguen nuevas pruebas.” [Énfasis añadido] 56 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 044 – Folio 16. 57 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 046 – Folios 2-3. 58 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 001 - DR. GAMBOA: [00:07:04] - 18 - 4.
Señaló que había recibido el valor de la renta durante los cuatro (4) primeros meses; que en junio del año 2022 conoció que los arrendata- rios habían desocupado la casa y que en ella “viven terceras personas”,59 momento en el cual decidió acudir a la vía judicial. 5. Señaló que había negociado el inmueble hace 3 años aproximadamente con la señora Johanna Montañez pero que “No, no hemos hecho las es- crituras”.60 Señaló que había comprado el inmueble con “promesa de compraventa”.61 La interrogada al respecto indicó: “DR. GAMBOA: [00:16:37] Y entonces cuéntanos eso una promesa, pero no han hecho las escrituras.
SRA. ROJAS: [00:16:48] No no hemos hecho escrituras en el cual yo arrendé el inmueble y estamos en el trámite de escrituración, porque cuando yo compré el inmueble inmediatamente yo lo arrendé. DR. GAMBOA: [00:17:01] Pero el propietario que sigue apareciendo, qué autorización le entregó a usted para arrendarlo ¿Qué facultades o cómo fue esa? SRA. ROJAS: [00:17:12] En la promesa de compraventa está todo es- crito, doctor.
DR. GAMBOA: [00:17:18] La promesa de compraventa está escrito. ¿En qué sentido está escrito? SRA. ROJAS: [00:17:26] Pues que yo a ella le compré el inmueble y me entregó la casa eso fue el 30 de marzo del dos mil ¿Será que puedo sacar la promesa de compraventa para concretar?”.62 6. Más adelante señaló que dado que la prometiente vendedora le “entregó la posesión de la casa (…) o sea, yo compré la casa con esa condición de que yo le compraba la casa, pero que me entregara la casa antes de hacer la escritura y así quedamos así quedó escrito en la promesa de compraventa”,63 ella procedió de inmediato a arrendar el inmueble. 7.
Atendiendo la orden impartida por el Tribunal, la declarante aportó el documento denominado “Contrato De Promesa De Compraventa 59 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 – Documento 001 – SRA. ROJAS: [00:09:58] 60 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 001- SRA. ROJAS: [00:16:48] 61 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 001- SRA. ROJAS: [00:16:28] 62 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 001 - DR. GAMBOA: [00:16:37] 63 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 001 - SRA. ROJAS: [00:18:54] - 19 - Vivienda Urbana”, suscrito entre Carlos Garzón Rojas y Johanna Monta- ñez Osorio como promitentes vendedores, y Bellanid Rojas Quintero como promitente compradora, del 30 de marzo de 2021, el cual, fue aportado al Proceso ese mismo día mediante entregada efectuada por correo electrónico a la secretaría y en copia al curador ad litem. 8.
Agregó que no se había suscrito la escritura pública de compraventa dado que los prometientes vendedores no habían alcanzado a levantar un embargo que era indispensable para “limpiar el certificado de liber- tad”.64 9. Este documento se incorporó al Proceso, de conformidad con lo orde- nado por el Tribunal en Auto No. 9 del 1 de diciembre de 2023 (Acta No. 6),65 en el Cuaderno Principal No. 1 bajo el número 047. 3) Cierre del período probatorio y alegatos. 1.
Mediante el Auto No. 9 del 1º de diciembre de 2023 (Acta No. 6), y habiéndose practicado las pruebas decretadas en el Proceso, el Tribunal cerró el periodo probatorio.66 2. Una vez concluida esta etapa, el Tribunal realizó el control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta esa fecha, conforme a lo previsto en los Arts. 42 (12) y 132 del C.G.P. A raíz del control de legalidad efec- tuado, el Tribunal profirió el Auto No. 10 del 1º de diciembre de 2023 (Acta No. 6), sin observar causal de nulidad ni defecto que debiera sa- nearse dentro del Proceso y ordenó continuar con el trámite.67 3.
En la misma fecha, el Tribunal dispuso llevar a cabo la audiencia de alegatos, tal y como había sido previsto en el Auto No. 8 del 23 de no- viembre de 2023.68 4) Alegatos de conclusión presentados por las Partes: 1. La audiencia de alegatos de conclusión se llevó a cabo el 1º de diciembre de 2023, en la que la apoderada judicial de la Convocante y el curador 64 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 001 - SRA. ROJAS: [00:23:17]. 65 Cuaderno Principal – Documento 046. 66 Cuaderno Principal – Documento 046. 67 Cuaderno Principal – Documento 046. 68 Cuaderno Principal – Documento 044. - 20 - ad litem de los Convocados presentaron oralmente sus alegaciones fi- nales.69 2.
En esa misma audiencia, una vez agotada la etapa de alegatos de con- clusión, el Tribunal efectuó de nuevo el control de legalidad de las ac- tuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en los Arts. 42 (12) y 132 del C.G.P.70 3. En desarrollo del control de legalidad efectuado, el Tribunal profirió el Auto No. 12 del 1º de diciembre de 2023 (Acta No. 7), en el que deter- minó que no existía nulidad ni defecto que debiera sanearse dentro del Proceso, ordenó continuar con el trámite y fijó como fecha y hora para la audiencia de lectura del laudo el 25 de enero de 2024, a las 03:00 p.m.71 4.
En resumen, las Partes presentaron sus alegaciones de la siguiente ma- nera: a) Alegatos de la Parte Convocante: La apoderada de la Parte Convocante centró sus alegatos de conclusión en los siguientes puntos:72 1. El primero de ellos, referente al incumplimiento del Contrato de Arren- damiento por la falta del pago de los cánones de arrendamiento. 2.
El segundo, referente al abandono del inmueble por parte de los Convo- cados y al subarriendo que estos realizaron a personas que la Convo- cante no conocía, lo que explica la imposibilidad de ubicar a los Convo- cados. 3. El tercero relacionado con la validez del arrendamiento de cosa ajena en Colombia, anotando que ello resulta posible en virtud del Art. 1974 del C.C., según el cual son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales que puedan usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente per- sonales como los de habitación y uso, norma que expresamente señala 69 Cuaderno Principal – Documento 046. 70 Cuaderno Principal – Documento 046. 71 Cuaderno Principal – Documento 046. 72 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 003. - 21 - que puede arrendarse la cosa ajena.
En tal caso señaló que el arrenda- tario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción. 4. Precisó que en los términos anteriores la Convocante, como promitente compradora, estaba en capacidad de arrendar el inmueble porque la dueña del inmueble le entregó la posesión, uso, goce y disfrute del mismo y a pesar de que, para la fecha de celebración del Contrato de Arrendamiento, no tuviera la calidad de propietaria del inmueble, por cuanto no se pudo firmar la escritura pública en la fecha acordada ya que tal acto estaba sujeto al levantamiento de las medidas cautelares de las cuales era objeto el inmueble prometido en venta. 5.
En ese sentido, al tener la Convocante la plena posesión del inmueble en desarrollo de la promesa de compraventa estaba legitimada para ce- lebrar el Contrato de Arrendamiento y para entablar acción que busca la restitución del inmueble arrendado. 6. Sumado a lo anterior, la apoderada indicó que existe un indicio de que los Convocados cedieron el contrato de arrendamiento a las terceras personas que habitan el inmueble, sin haber puesto en conocimiento dicha cesión a la Convocante, desconociendo a la señora Bellanid Rojas Quintero como arrendadora y que, probablemente, las terceras perso- nas que habitan el inmueble estén respondiendo por la tenencia de este frente a los Convocados. 7.
Finalmente, la apoderada de la Convocante concluyó solicitando que se acceda a declarar la terminación del Contrato de Arrendamiento y que se ordene la restitución del inmueble arrendado para que la Convocante pueda recuperar en forma legítima la tenencia del inmueble. b) Alegatos de la Parte Convocada: El curador ad litem realizó sus alegatos de conclusión insistiendo en dos pun- tos:73 1.
El primero relativo a la Pretensión 3.2. de la Demanda señalando que ella hace referencia al pago de un porcentaje mensual del 0.5% de mora por el supuesto incumplimiento en el pago de los cánones de 73 Cuaderno Audios y videos – Carpeta 003 - Documento 003. - 22 - arrendamiento, porcentaje que el curador ad litem desconoce su origen toda vez que las Partes no lo pactaron en el Contrato de Arrendamiento. 2.
El segundo referente a que la pretensión 3.4. relacionada con la impo- sibilidad de escuchar a la Parte Demandada en el trámite de restitución de inmueble arrendado cuando se alega que el demandando no ha pa- gado los cánones de arrendamiento, indicando que no es procedente resolverla por vía del laudo arbitral toda vez que es un asunto netamente procesal que debe tenerse en cuenta a lo largo del trámite judicial.
C. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO 1. Al tenor de lo indicado en el Art. 10 de la Ley 1563, el término de dura- ción del Proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la Primera Audiencia de Trámite, los cuales pueden ser prorrogados hasta por seis (6) meses más, lapso en el que debe proferirse y notifi- carse el laudo, incluyendo la providencia que resuelva la solicitud de aclaración, corrección o adición del laudo. 2.
Para el cómputo del término anterior, debe tenerse en cuenta lo esta- blecido en el Art. 11 de la Ley 1563 que establece que al término del proceso “se adicionarán los días de suspensión, así como los de inte- rrupción por causas legales”. 3. En virtud de lo anterior, el cómputo del término de duración del presente Proceso se inició cuando finalizó la primera audiencia de trámite, es de- cir, el 23 de noviembre de 2023, por lo cual el plazo previsto en la ley vencería el 23 de mayo de 2024.
Sin embargo, a dicho término, deben adicionarse los siguientes días durante los cuales el proceso estuvo sus- pendido por solicitud conjunta de las partes. CAUSA DE LA SUSPENSIÓN DEL TRÁMITE DESDE HASTA NÚMERO DE DÍAS HÁBILES SUSPENDIDO Solicitud conjunta de las partes. Auto No. 12 – Acta No. 7 (01/12/2023) 04/12/2023 19/01/2024 31 TOTAL 31 - 23 - 4.
El total de días hábiles que el Proceso estuvo suspendido es de treinta y un (31) días. En consecuencia, al sumar estos días al plazo inicial, el término del Proceso vence el 10 de julio de 2024. 5. Por lo anterior, la expedición del presente Laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley. IV. Consideraciones del Tribunal Arbitral A. ASPECTOS PROCESALES 1.
El Tribunal resalta que el Proceso reúne los presupuestos procesales re- queridos para la expedición de una decisión de fondo y no se observa anomalía que invalide lo actuado. 2. En efecto se acreditó lo siguiente: 1) Demanda en Forma 1. En su oportunidad el Tribunal verificó los requisitos de la Demanda y con posterioridad realizó el pronunciamiento correspondiente sobre el es- crito de subsanación de la misma, la cual fue admitida por el Tribunal mediante Auto No. 3 del 10 de agosto de 2023 (Acta No. 2), surtiendo el trámite correspondiente. 2) Capacidad y Representación Judicial de las Partes a) De la Convocante 1.
En los documentos que obran en el Proceso se observa que la señora Bellanid Rojas Quintero es una persona natural plenamente capaz, ma- yor de edad, con capacidad de goce y disposición de sus derechos y con facultad para contraer obligaciones, sin que se haga evidente que en ella concurra algún impedimento legal o alguna inhabilidad o discapacidad para celebrar actos jurídicos. 2.
La Convocante estuvo legalmente representada la abogada Flor Elisa Borda Vanegas, como se indicó previamente. b) De los Convocados 1. Por una parte, el convocado Edwin Orlando García Trivio, es una persona natural, mayor de edad de conformidad con lo indicado en el Contrato - 24 - de Arrendamiento, y no reposa prueba alguna que permita inferir que tal Convocado no sea capaz, o que no tiene capacidad de goce y dispo- sición de sus derechos, o que no tiene la facultad para contraer obliga- ciones. 2.
Por otro lado, la convocada Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, es una persona natural, mayor de edad de conformidad con lo indicado en el Contrato de Arrendamiento, y no reposa prueba alguna que permita in- ferir que tal Convocada no sea capaz, o que no tiene capacidad de goce y disposición de sus derechos, o que no tiene la facultad para contraer obligaciones. 3.
A efectos de contar con la representación judicial, una vez evacuado el emplazamiento de la Parte Convocada fue designado como curador ad litem de los Convocados al doctor Andrés Segura Segura a través de Auto No. 4 del 21 de septiembre de 2023 (Acta No. 3),74 a quien se lo notificó su designación el 2 de octubre de 2023.75 El curador remitió su aceptación el 4 de octubre de 2023.76 y llevó la representación de los Convocados en el curso del Arbitraje 4.
Por conducto de la secretaría, el 11 de octubre de 2023 se le notificó personalmente al curador ad litem el auto admisorio de la Demanda,77 quien, estando dentro del término legal, la contestó el 1º de noviembre de 2023.78 3) Competencia 1. De conformidad con lo señalado en el Art. 116 de la Constitución Nacio- nal (“C.N.”), los particulares pueden administrar justicia en su calidad de árbitros habilitados por las partes. 2.
La habilitación a los particulares surge del pacto arbitral, ya sea bajo la modalidad de la cláusula compromisoria o del compromiso (Art. 3º de la Ley 1563). En virtud del pacto arbitral, las partes siendo capaces de 74 Cuaderno Principal – Documento 034. 75 Cuaderno Principal – Documento 035. 76 Cuaderno Principal – Documento 036. 77 Cuaderno Principal – Documento 037. 78 Cuaderno Principal – Documento 039. - 25 - disponer, renuncian a hacer valer sus pretensiones ante la justicia ordi- naria y se comprometen a someterlas a una decisión arbitral. 3.
En el presente caso se ha acreditado la existencia de una cláusula com- promisoria para resolver las disputas surgidas en torno al Contrato de Arrendamiento según se lee en la Cláusula vigésima segunda (22). 4. La Cláusula vigésima segunda (22) del Contrato de Arrendamiento es claramente demostrativa de la voluntad de sus suscriptores de diferir a la decisión arbitral las diferencias que pudieran surgir entre ellas.
En ella se lee que el tribunal se “conformara [sic] dentro a [sic] las reglas del centro de conciliación y arbitraje de la cámara de comercio”79 obser- vando el Tribunal que las Partes omitieron indicar a qué cámara de co- mercio se remitían las Partes. 5. El Art. 12 de la Ley 1563 de 2012 enseña que el proceso arbitral co- mienza con una demanda que debe reunir los requisitos exigidos por el Código de Procedimiento Civil, hoy Código General del Proceso y deberá dirigirse “al centro de arbitraje acordado por las partes.
En su defecto, a uno del lugar del domicilio de la demandada, y si esta fuere plural, en el de cualquiera de sus integrantes”. 6. Se sigue de lo anterior que la ausencia de referencia al centro de arbi- traje que debe administrar el proceso arbitral no es requisito esencial del pacto arbitral, pues la ley suple este vacío. Será competente cual- quier centro de arbitraje existente en el domicilio de la parte deman- dada. 7.
Si bien en la subsanación de la demanda se indicó que la Parte Convo- cante desconocía el lugar de residencia de los Convocados, variando de esta manera lo afirmado en la demanda inicial donde precisó que los Demandados estaban domiciliados en Bogotá, para el Tribunal es evi- dente que, habiéndose señalado en el Contrato de Arrendamiento que el inmueble arrendado sería destinado a la vivienda de los Convocados, y que este se encuentra ubicado en la ciudad de Bogotá, prima facie debe concluirse que el domicilio de estos es Bogotá y, por lo tanto, que en aplicación a lo señalado en el Art. 12 de la Ley 1563, la petición 79 Cuaderno Principal – Documento 006. - 26 - radicada ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Co- mercio de Bogotá resulta ajustada a la normatividad vigente. 8.
Lo anterior se infiere también de la voluntad de las Partes quienes dele- garon la conformación del Tribunal al “centro de conciliación y arbitraje de la cámara de comercio”, siendo claro que en la ciudad de Bogotá – lugar de residencia de los Convocados y de ubicación del inmueble arrendado– la única cámara de comercio existente es la Cámara de Co- mercio de Bogotá y de ella forma parte el Centro de Arbitraje, foro ante el cual se radicó la Demanda y fue el ente nominador del panel arbitral por voluntad de las Partes. 9.
Por otra parte, el Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso arbitral, así como que las actuaciones proce- sales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales. No se advierte en el expediente causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue señalado por el Tribunal desde la primera audiencia de trámite y al finalizar cada una de las etapas procesales tal y como lo ordenan los Arts. 42 (12) y 132 del C.G.P. 10.
Además, la Convocante actúo por conducto de su apoderada y los Con- vocados a través del curador ad litem que se les designó, estando las Partes debidamente representadas dentro del presente trámite. 11. En razón de lo anterior, el Tribunal constató que: a. Fue integrado e instalado en debida forma; b. Las Partes son plenamente capaces y estuvieron debidamente re- presentadas; c. El Proceso se adelantó en todas sus fases con observancia de las normas procesales pertinentes y con pleno respeto de los dere- chos de defensa y de contradicción de las Partes. d. No obra causal de nulidad que afecte la actuación a lo que debe añadirse que se surtió el control de legalidad en las diferentes etapas del trámite en los términos del Art. 132 del C.G.P., y el Tribunal no encontró vicio que lo afectara y que, por ende, requi- riera su saneamiento, circunstancia que fue convalidada por las Partes. - 27 - 12.
En síntesis, la relación jurídica procesal se constituyó regularmente, no existe defecto alguno en la actuación surtida o que imponga la aplicación del Art. 137 del C.G.P, por lo cual resulta procedente decidir de mérito la controversia sometida por las partes a arbitraje. 13. De lo anterior se sigue que, habiéndose constituido en legal forma el tribunal arbitral, y habiéndose revisado la validez de la cláusula compro- misoria y el alcance de las Pretensiones, es clara la competencia del Tribunal para resolverlas en los términos previstos en el pacto arbitral.
B. CONSIDERACIONES GENERALES 1) Generalidades 1. El Art. 1973 del Código Civil (el “C.C.”)80 define el contrato de arrenda- miento como aquel en el que una de las partes se obliga a “conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio” y la otra se compromete a “pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”. 2.
En los términos del Art. 2000 del C.C.81 el arrendatario “es obligado al pago del precio o renta”, constituyéndose así su principal obligación. Tratándose del arrendamiento de una cosa, el pago del precio, según el Art. 2002 del C.C.82, debe atenderse por el arrendatario “en los períodos estipulados”. 80 Artículo 1973, C.C.: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conce- der el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” 81 Artículo 2000, C.C.: “El arrendatario es obligado al pago del precio o renta.
Podrá el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertene- cen, a menos de prueba contraria.” 82 Artículo 2002, C.C: “El pago del precio o renta se hará en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas que siguen: La renta de predios urbanos se pagará por meses, la de predios rústicos por años.
Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto número de años, meses, días, cada una de las pensiones periódicas se deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego que termine el arrendamiento.” - 28 - 3. El contrato de arrendamiento es un contrato consensual que se perfec- ciona por el mero consentimiento de las partes, característica que no impide su celebración por escrito.
Por su naturaleza implica prestaciones periódicas y continuadas de manera que es un típico contrato de tracto sucesivo. 4. De conformidad con lo señalado en el Art. 1974 del C.C.83, el arrenda- miento de cosa ajena está permitido, norma que como lo señala el pro- fesor Cárdenas Mejía “es absolutamente lógica si se tiene en cuenta que el arriendo no tiene por objeto conferir un derecho real, sino proporcio- nar el goce de la cosa”.84 5.
El régimen general del contrato de arrendamiento consignado en el C.C., fue adicionado a través de la Ley 820 de 2003 (la “Ley 820 de 2003”) y que tiene por fin regular el contrato de arrendamiento de inmuebles ur- banos destinados a vivienda con el propósito de desarrollar “los dere- chos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con fun- ción social”.8586 6.
La Ley 820 de 2003 define el contrato de vivienda urbana como aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder, total o parcialmente el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda y la otra a pagar por este goce, un precio determinado (Art. 2º).87 83 Artículo 1974, C.C.: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente perso- nales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.” 84 Cardenas Mejía, Juan Pablo. Contratos Notas de Clase.1ª Ed. Bogotá: Legis Editores, 2021. Pág. 569 85 Artículo 1, CC. 86 Dicha normatividad no es extraña al ordenamiento jurídico colombiano como quiera que los arren- damientos de inmuebles destinados a la vivienda urbana fueron regulados en diversas ocasiones como por ejemplo, lo fue a través de la Ley 56 de 1985 entre otras normas. 87 Artículo 2, Ley 820 de 2003: “El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recí- procamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o par- cialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado. - 29 - 7.
Dicho contrato, puede ser verbal o escrito y, como mínimo, debe existir acuerdo respecto del nombre de los contratantes; la identificación del inmueble y en caso de que se trata de un arrendamiento parcial, la parte del inmueble arrendado; el precio y la forma de pago; la relación de los servicios, cosas y usos conexos y adicionales; el término de duración; y la parte a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos (Art. 3º Ley 820 de 2003)88. 8.
El Art. 9º de la Ley 820 de 200389 reitera la obligación a cargo del arren- datario de “pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato…”. 9. A su turno, el numeral 1º del Art. 22 de la Ley 820 del 200390 consagra como causal de terminación del contrato de arrendamiento “la no a) Servicios, cosas o usos conexos.
Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo; b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble.
En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales. En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50%) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.” 88 Artículo 3, Ley 820 de 2003: “El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito.
En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos: a) Nombre e identificación de los contratantes; b) Identificación del inmueble objeto del contrato; c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble; d) Precio y forma de pago; e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales; f) Término de duración del contrato; g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.” 89 Artículo 9, Ley 820 de 2003: “Son obligaciones del arrendatario: 1.
Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmue- ble arrendado o en el lugar convenido. (…)” 2. 90 Artículo 22, Ley 820 de 20023: - 30 - cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato”. Dicha norma se encuentra ali- neada con la derogatoria del Art. 2035 del C.C. que se hizo a través del Art. 43 de la Ley 820 de 200391, norma que impedía dar por terminado el contrato de arrendamiento por mora en el pago de la renta si no me- diaban previamente dos (2) requerimientos privados92. 10.
Tratándose de arrendamiento de vivienda, el arrendatario está impedido para ceder el contrato de arriendo, o de subarrendar el inmueble salvo que “medie autorización expresa del arrendador”. 93 En caso de contra- vención a esta obligación de no hacer, el arrendador podrá (i) dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble “Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes: 1.
La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipu- lado en el contrato. (…).” 91 Artículo 43, Ley 820 de 2003: “La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscri- ban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato.
Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil. Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3 o del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4 o del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2o, 5o y 8o a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias.” [Énfasis añadido] 92 El Artículo 2035, C.C., decía: “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.” 93 Artículo 17, Ley 820 de 2003: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador.
En caso de contravención, el arrendador podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento y exigir la entrega del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales, caso en el cual el contrato anterior quedará sin efectos, situaciones éstas que se comunicarán por escrito al arren- datario. Parágrafo. En caso de proceso judicial, cuando medie autorización expresa del arrendador para subarrendar, el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
Cuando exista cesión autorizada expresamente por el arrendador, la restitución y demás obligacio- nes derivadas del contrato de arrendamiento deben ser exigidas por el arrendador al cesionario. Cuando la cesión del contrato no le haya sido notificada al arrendador, el cesionario no será consi- derado dentro del proceso como parte ni como interviniente litisconsorcial.” - 31 - o, (ii) celebrar un nuevo contrato con los ocupantes (Art. 17, Ley 820 de 2003). 11.
A su turno, el Art. 1602 del C.C.94 enseña que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por el consentimiento mutuo o por causas legales. Se recoge así el principio pacta sunt servanda, el cual se acompasa con el principio de la autonomía de la voluntad previsto en el Art. 15 del C.C.95, que permite a los contratantes convenir libremente los términos y condiciones de sus relaciones comerciales y, en el marco de la regulación del contrato de vivienda urbana, acordar libremente los términos del mismo, al no re- caer dentro del ámbito de la restricción al principio de la autonomía de la voluntad contemplada en el Art. 16 del C.C.96 12.
Las obligaciones así pactadas, constituyen un vínculo jurídico que, de ser desatendido por el arrendatario, da derecho al arrendador a solicitar la terminación del contrato de arrendamiento. 13. Por otra parte, el Art. 1757 del C.C.97 enseña que quien alega la exis- tencia de una obligación, le corresponde probarla. La extinción del vínculo obligacional deberá acreditarla quien la invoca Por su parte el Art. 167 del C.G.P.98 reproduce tal principio señalando que “incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”. 94 Artículo 1602, C.C.: “Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.” 95 Artículo 15, C.C.: “Podrán renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal que sólo miren al interés indivi- dual del renunciante, y que no esté prohibida la renuncia.” 96 Artículo 16, C.C.: “No podrán derogarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden y las buenas costumbres.” 97 Artículo 1757, C.C.: “Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta.” 98 Artículo 167, C.G.P.: “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen.
(…)” - 32 - 14. En tal virtud, corresponde a quien alega la existencia de una causal de terminación anticipada del contrato de arrendamiento acreditar sus ele- mentos. 15. Por otra parte, el inciso final del Art. 167 del C.G.P.99 señala que los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba.
Se entiende por negaciones indefinidas aquellas que “no impli- can la afirmación indirecta de otro hecho concreto” 100 como sucede por ejemplo cuando se afirma que “X persona no estuvo en Y ciudad el día Z” denotando con ello que ese día ‘Z’ la persona ‘X’ se encontraba en otra ciudad, aspecto que a todas luces es susceptible de acreditarse.
Cuando la negación no conduce a una afirmación de otro hecho, tiene la condición de negación indefinida y está exenta de su prueba. 16. Por lo tanto, desde este punto de vista, de manera general le corres- ponde al arrendador que solicita la terminación del contrato y la corres- pondiente restitución del inmueble por la ausencia de pago del canon de arrendamiento, acreditar la existencia del contrato sin que corra con la carga de la prueba del incumplimiento del pago por tratarse de una afir- mación indefinida, trasladándose de esta manera la obligación de acre- ditar su extinción y cumplimiento al arrendatario. 17.
Dicha carga probatoria incluye la de demostrar la atención de la obliga- ción de pagar la renta y cualquier reajuste para acreditar que el pago ha sido íntegro en los términos del Art. 1649 del C.C. y, por lo tanto, libe- ratorio de la obligación de conformidad con el Art. 1625 del C.C. 18. En el presente caso, la Convocante ha invocado que debe terminarse el contrato de arrendamiento porque los Demandados dejaron de atender el pago de los cánones de arrendamiento desde mayo del 2022 inclu- yendo los ajustes previstos en la Cláusula Segunda (2ª), es decir finca su petición en la causal 1ª del Art. 22 de la Ley 820 de 2003 antes mencionada.
Más adelante y particularmente en sus alegatos, la Convo- cante se refirió a la presencia de otra causal consistente en la existencia 99 Artículo 167, C.GP.: “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen. (…) Los hechos notorios y las afirmaciones o negaciones indefinidas no requieren prueba.” 100 Devís Echandía, Hernando.
Compendio de Derecho Procesal. Pruebas Judiciales T II.7ª Ed. Bogotá: Editorial ABC, 1982. Pág. 64 - 33 - de un subarriendo, o cesión del contrato, o del goce del inmueble, pre- vista en el numeral 3º del Art. 22 de la ley 820 de 2003 ya citado. 19. Con dicho marco general se acomete el estudio de los hechos sometidos a consideración del Tribunal. 2) El Contrato de Arrendamiento celebrado 1.
Al expediente se allegó copia del contrato escrito de arrendamiento sus- crito el 10 de noviembre de 2021 en virtud del cual la señora Bellanid Rojas Quintero entregó a los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castilblanco Oviedo, a título de arrendamiento una “casa que hace parte de la Urbanización Yosama [sic] II Sector Zona Quinta de Usme de esta misma ciudad de Bogotá, distinguido con la actual nomen- clatura urbana de la Carrera 5 B No. 82 – 19 Sur Singularizado con la matrícula inmobiliaria No. 50 S – 1051102” [Cf Cl. 1ª del Contrato] cuya descripción de los linderos se encuentra en la Escritura Pública No. 254 del 19 de abril de 2017, otorgada en la Notaría No. 31 del Círculo de Bogotá D.C. y en el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble.101 2.
Revisada la escritura pública a la cual se remitió la Convocante en los términos del Art. 83 del C.G.P., se encuentra que se trata de un “lote de terreno marcado con el número cuarenta y cinco (45) de la manzana veintiuno (21) que hace parte de la Urbanización Gran Yomasa II Sector, ubicado en la carrera 5 B (KR 5B) número ochenta y dos – diecinueve sur (82 – 19 Sur) de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá, lote de terreno con un área de setenta y dos metros cuadrados (72.00 m2) y cuyos linderos son tomados del título de adquisición: Norte: En extensión de doce metros lineales (12.00 ML) con el lote nú- mero cuarenta y seis (46) de la misma manzana y urbanización. Oriente: En extensión de seis metros lineales (6:00 ML) con la zona verde y/o comunal de la calle ochenta y dos B sur (Cll 82 B Sur);
Sur: En extensión de doce metros lineales (12.00 ML) con el lote número cuarenta y cuatro (44) de la misma manzana y urbanización. 101 Cuaderno Principal – Documento 028 - folios 17 - 18 y 31. - 34 - Occidente: En extensión de seis metros lineales (6:00 ML) con el lote número 4 de la misma manzana y urbanización; 3. En la Cláusula primera (1ª) del Contrato de Arrendamiento se indica que el inmueble consta de un piso distribuido en tres (3) habitaciones, una sala comedor, una cocina y patio de ropas y que el inmueble sería “des- tinado para el uso exclusivo de vivienda”102 lo cual lo ubica el régimen jurídico aplicable en la Ley 820 de 2013. 4.
Respecto del canon de arrendamiento en la Cláusula segunda (2ª) las Partes convinieron en que sería de setecientos mil pesos moneda co- rriente (Col$ 700.000) mensuales que los arrendatarios deberían pagar los primeros cinco (5) días de cada mes. 5. Establece dicha Cláusula Segunda (2ª) que después de transcurridos seis (6) meses de vigencia del Contrato de Arrendamiento, que coincide con el término de duración previsto en la Cláusula tercera (3ª) del Con- trato de Arrendamiento, y siempre y cuando hubieran pasado doce (12) meses, el canon de arrendamiento se incrementaría “en un porcentaje igual al incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor en el año inmediatamente anterior, sin exceder en todo caso el límite máximo de reajuste fijado por la ley” incremento que debería ser comu- nicado a los arrendatarios. 6.
En cuanto al tope máximo de los incrementos, las Partes se remitieron al Art. 7º de la Ley 242 de 1995103 que había modificado el Art. 10 de la 102 Cuaderno Principal – Documento 006, Cláusula Primera: “Primera. - Objeto: Por medio del presente Contrato, el Arrendador entrega a título de arrenda- miento a los Arrendatarios el siguiente bien inmueble: UNA CASA QUE HACE PARTE DE LA URBA- NIZACIÓN GRAN YOSAMA II SECTOR ZONA QUINTA DE USME DE ESTA MISMA CIUDAD DE BOGOTA D.C DISTINGUIDO CON LA ACTUAL NOMENCLATURA URBANA DE LA CARRERA 5 B NO. 82-19 SUR SINGULARIZADO CON LA MATRICULA INMOBILIARIA NO. 50S-1051102, el inmueble se arrienda como cuerpo cierto.
Inmueble que se entrega con su construcción que consta de un piso distribuido así: TRES HABITACIONES, UNA SALA COMEDOR, UNA COCINA, UN BAÑO Y PATIO DE ROPAS, destinado para el uso exclusivo de vivienda; dicho inmueble se entrega con los servicios pú- blicos al día de: acueducto, alcantarillado y aseo, energía eléctrica, gas natural.” [Énfasis añadido]. 103 Artículo 7º, Ley 242 de 1995: “El artículo 10 de la Ley 56 de 1985 quedará de la siguiente forma: Reajuste del canon de arrendamiento.
Cada doce (12) meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio, el arrendador podrá incrementar el canon en una proporción que no sea superior a la meta de inflación siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el artículo 9 o., de la presente Ley.
PARÁGRAFO. Si se presentan diferencias entre la meta de inflación y la inflación registrada por el Dane, que acumulen más de tres puntos porcentuales en un solo año, el Gobierno Nacional podrá - 35 - Ley 56 de 1985, ley que, a su turno, para la fecha de celebración del Contrato de Arrendamiento había sido derogada expresamente por el Art. 43 de la Ley 820 de 2003104. 7.
En cuando al pago de los servicios públicos, en la cláusula 1ª del Con- trato se indició que el inmueble arrendado se entregaba con los corres- pondientes a “acueducto, alcantarillado y aseo, energía eléctrica, gas natural” y que su pago, en los términos de la Cláusula 6ª del Contrato estaría a cargo de los arrendatarios. 8. Visto lo anterior, el Tribunal encuentra acreditada la existencia del con- trato de arrendamiento para vivienda del inmueble por reunir los requi- sitos previstos en el Art. 3º de la Ley 820 de 2003. 9.
De otra parte, y como se ha explicado previamente, el Art. 1974 del C.C., permite el arrendamiento de cosa ajena. En el expediente obra copia del contrato de promesa de compraventa105 suscrita el treinta (30) de marzo de 2021 con reconocimiento ante notario público entre Carlos Garzón Rojas y Johanna Montañez Osorio como prometientes vendedo- res y la Convocante como prometiente compradora, por medio del cual los primeros se comprometieron a transferir a título de compraventa “un lote de terreno marcado con el No. (45) junto con la construcción en el mismo existente que hace parte de la Urbanización Gran Yomasa II Sec- tor Zona Quinta de Usme de esta misma ciudad de Bogota D.C. distinguido con la actual nomenclatura urbana de la Carrera 5 B No. 82 – 19 Sur, singularizado con la matricula inmobiliaria No. 50 S – 1051102 Cuenta [sic] con un área superficiaria de (72.00 mts2) cuyos linderos medidas y demás especificaciones se encuentran con- signados en la escritura público No. 254 de fecha 19 de abril de autorizar un incremento adicional en los cánones de arrendamiento el cual se llevaría a cabo en la siguiente renovación del contrato posterior a dicha autorización.” 104 Artículo 43, Ley 820 de 2003: “La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscri- ban con posterioridad a su entrada en vigencia, y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en que se celebró el contrato.
Para efectos del tránsito de legislación, deberá estarse a lo establecido en el artículo 40 de la Ley 153 de 1887 y en el artículo 699 del Código de Procedimiento Civil. Esta ley rige a partir del momento de su promulgación y deroga la Ley 56 de 1985, el artículo 2035 del Código Civil, el artículo 3 o del Decreto 2923 de 1977, el artículo 4 o del Decreto 2813 de 1978, el artículo 23 del Decreto 1919 de 1986, los artículos 2 o, 5 o y 8 o a 12 del Decreto 1816 de 1990, como también las demás disposiciones que le sean contrarias.” [Énfasis añadido] 105 Cuaderno Principal No. 1 – Documento 047 - 36 - 2017.
Otorgada [sic] en la notaría treinta y uno del Círculo de Bogotá D.C.”. 10. De acuerdo con lo señalado en la Cláusula quinta (5ª) de la promesa de compraventa,106 los prometientes vendedores, quienes a su turno figu- ran como titulares del derecho de dominio107 del inmueble identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 50 S – 1051102, dijeron haber hecho entrega del mencionado inmueble el 30 de marzo de 2021, cir- cunstancia que explica la capacidad de la Convocante para haber entre- gado el uso y goce del inmueble de propiedad de terceros a título de arrendamiento y al amparo de lo previsto en el Art. 1974 del C.C. ya citado. 11.
Como se dijo, la obligación principal del arrendatario consiste en atender en forma oportuna el valor de la renta convenida y cuando a ello hay lugar, a sus ajustes. No hacerlo, constituye causal de terminación del contrato de vivienda urbana por su incumplimiento, tanto por así esta- blecerlo el Art. 22 de la Ley 820 de 2003, como por haber sido convenido bajo la Cláusula décima primera (11) del Contrato de Arrendamiento que, a su turno, reprodujo las causales 1ª a 7ª de terminación de los contratos de arrendamiento previstas en el Art. 22 de la Ley 820 de 2003. 12.
La Convocante ha alegado que no ha recibido el pago íntegro de la renta desde el mes de mayo de 2022, negación que tiene la característica de ser indefinida, tal y como se ha acotado previamente, de manera que se invierte la carga de la prueba e impone al arrendatario la carga de acre- ditar su pago. 13. El Tribunal no observa en el expediente prueba alguna que desvirtúe la negación efectuada por la Convocante, de manera que el Tribunal tiene por acreditado el incumplimiento de esta obligación desde mayo de 2022 y por lo tanto estructurada la causal de terminación del Contrato de Arrendamiento alegada por la Convocante. 14.
A pesar de que en la Demanda no se hizo referencia alguna al quebran- tamiento del Contrato de Arrendamiento por haber sido sub arrendado 106 Cuaderno Principal – Documento 047. 107 Cf. Anotación No. 015 del 31 de julio de 2017 del Certificado de Tradición y Libertad visible en el Cuaderno Principal No. 1 – Documento 028- folio 34. - 37 - el inmueble, o por haberse cedido el contrato, o por haber facilitado su uso a terceros ajenos a los arrendatarios, la Convocante en declaración se refirió a tal aspecto y en los alegatos, la apoderada de la Demandante se refirió a ella como una nueva causal de incumplimiento. 15.
El Art. 281 del C.G.P.108 recoge el principio de congruencia de la senten- cia, señalando que ella “deberá estar en consonancia con los hechos y pretensiones aducidos en la demanda” y no podrá condenarse al deman- dando “por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta”. [Énfasis añadido] 16.
De esta manera, no podrá el Tribunal pronunciarse en torno a esta con- ducta, así exista la información suministrada por la empresa de mensa- jería ExpresServices que, cuando se les envió a los Convocados múlti- ples comunicaciones que no pudieron ser entregadas, certificó que le había sido imposible entregarlas por la causal “destinatario descono- cido”109, pues nunca fue invocada en la Demanda como causa de la ter- minación del Contrato de Arrendamiento.
Hacerlo equivaldría a quebran- tar el debido proceso ya que la Parte Convocada no habría tenido opor- tunidad alguna de ejercer su derecho de defensa. 3) Las observaciones formuladas por los Convocados 1. En sus alegatos de conclusión, el curador ad litem se refirió de manera puntual a las Pretensiones 3.2 y 3.4. Respecto de la primera señaló que no se encuentra pactada en el Contrato de Arrendamiento la tasa de 0.5% mensual a título de sanción por el incumplimiento en pago de los cánones de arrendamiento calculada hasta la fecha en que se haga la restitución y entrega del inmueble. 2.
Respecto a la segunda, señala que no es de recibo la petición de no escuchar a los Convocados hasta tanto se consignen los cánones causa- dos e impagados, ya que se trata de una petición de recibo en los pro- cesos declarativos como medida cautelar establecida por la ley la cual 108 Artículo 281, C.G.P: “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la de- manda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que apa- rezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta (…).” 109 Cf. Cuaderno Principal No. 1 – Documentos 09, 014, 015, 018, 019, 022, 023, 025, 026. - 38 - debe resolverse en la admisión de la demanda y conservarse lo largo del proceso, y no en el laudo arbitral. 3.
En torno a la primera, el Tribunal observa que la Pretensión formulada en la Demanda se endereza a solicitar el reconocimiento del 0,5% men- sual a título de mora por el incumplimiento en el pago de cánones de arrendamiento. 4. Al efecto el Tribunal realiza las siguientes consideraciones: a. Revisado el Contrato de Arrendamiento, no encuentra el Tribunal que las Partes hubieren acordado en el Contrato de Arrenda- miento el pago de la sanción implorada en la Pretensión 3.2. b. Encuentra el Tribunal que, en los términos de la Cláusula Décima Séptima (17) del Contrato de Arrendamiento, las Partes convinie- ron una cláusula penal a cargo de la parte incumplida por una suma equivalente a tres (3) cánones de arrendamientos vigentes en la fecha del incumplimiento, estipulación que difiere de la pre- tendida.
No encuentra el Tribunal, por demás, que se hubiere efectuado pretensión alguna que aspire al reconocimiento de la cláusula penal pactada en la Cláusula 17 del Contrato de Arren- damiento. c. Desde este punto de vista, en consecuencia, el Tribunal negará la Pretensión 3.2 de la Demanda. 5. De otra parte, en lo que hace a la segunda de las observaciones eleva- das, el Tribunal encuentra que si bien en la Demanda se remite al “Art. 84 numeral 4 inciso 3”, el Tribunal entiende que la Convocante hace referencia al Art. 384 del C.G.P.110 y en ese marco se resolverá la peti- ción. 110 Artículo 384, C.G.P.: “Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas: 1.
Demanda. ……. 2. Notificaciones. ….. 3. Ausencia de oposición a la demanda. ….. 4. Contestación, mejoras y consignación. ….. - 39 - 6. El numeral 4º del Art. 384 del C.G.P. establece que, cuando la demanda de restitución de inmueble arrendado se fundamenta en la falta de pago de la renta, el demandado no será escuchado en el proceso hasta tanto no consigne el valor de los cánones adeudados o hasta cuando acredite su pago mediante la presentación de los recibos de pago de los últimos tres (3) períodos, prueba que llevará a presumir el pago de los períodos anteriores de conformidad con lo previsto en el Art. 1628 del C.C.111 7.
La restricción que tiene el demandado para intervenir en el proceso es propia del proceso que se adelante ante la justicia ordinaria. Pero ella no está prevista en el procedimiento arbitral, régimen aplicable al pre- sente Proceso. Mucho menos que ella deba ser resuelta en el laudo que ponga fin al trámite arbitral puesto que, como se ha señalado corres- ponde a una limitación impuesta para participar en el debate procesal. 8.
En tal sentido, el Tribunal encuentra que efectivamente no corresponde a una pretensión que deba ser resuelta en el laudo arbitral. 9. No sobra recordar que el régimen consignado en el C.G.P. relativo a la restitución del inmueble arrendado otorga al demandante la posibilidad, si resulta victorioso, de solicitar ante el juez del conocimiento no solo el cumplimiento de la sentencia en lo que se refiere a la entrega y restitu- ción del inmueble en los términos previstos en el Art. 308 del C.G.P., sino también de promover “la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios, o cual- quier otra suma derivada del contrato o de la sentencia”, según lo dis- pone el inciso 3º del numeral 7º del Art. 384 del C.G.P.112 Si la demanda se fundamenta en falta de pago de la renta o de servicios públicos, cuotas de admi- nistración u otros conceptos a que esté obligado el demandado en virtud del contrato, este no será oído en el proceso sino hasta tanto demuestre que ha consignado a órdenes del juzgado el valor total que, de acuerdo con la prueba allegada con la demanda, tienen los cánones y los demás conceptos adeudados, o en defecto de lo anterior, cuando presente los recibos de pago expedidos por el arrendador, correspondientes a los tres (3) últimos períodos, o si fuere el caso los corres- pondientes de las consignaciones efectuadas de acuerdo con la ley y por los mismos períodos, a favor de aquel.
(…).” 111 Artículo 1628, C.C.: “En los pagos periódicos la carta de pago de tres períodos determinados y consecutivos hará pre- sumir los pagos de los anteriores períodos, siempre que hayan debido efectuarse entre los mismos acreedor y deudor.” 112 Artículo 384, C.G.P.: - 40 - 10. Tratándose de trámites arbitrales ello no resulta de recibo toda vez que de conformidad con lo señalado en el Art. 43 de la Ley 1563113, el cum- plimiento y ejecución del laudo arbitral debe surtirse ante la justicia or- dinaria, norma que se acompasa con lo señalado con lo indicado en el numeral 5º del Art. 35 de la Ley 1563114 que precisa que el Tribunal cesará en sus funciones “por la ejecutoria del laudo o, en su caso, de la providencia que resuelva sobre la aclaración, corrección o adición”.
C. LA CONDUCTA DE LAS PARTES 1. El Tribunal, para los efectos previstos en el Art. 280 del C.G.P.,115 ob- serva que las Partes en el Proceso defendieron sus posiciones a través de los mecanismos que trae la ley y que estuvieron a su disposición durante el trámite del Arbitraje. Cada una de ellas participó activamente en la recolección y contradicción de las pruebas practicadas.
“Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas: 1.- Demanda. ……. 2.- (…) 7.- …. Las medidas cautelares se levantarán si el demandante no promueve la ejecución en el mismo expediente dentro de los treinta (30) días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, para obtener el pago de los cánones adeudados, las costas, perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia…” 113 Artículo 43, Ley 1563 de 2012: “(…) De la ejecución del laudo conocerá la justicia ordinaria o la contencioso administra- tiva, según el caso.
(…).” [Énfasis añadido]. 114 Artículo 35, Ley 1563 de 2012: “El tribunal cesará en sus funciones: (…) 5. Por la ejecutoria del laudo o, en su caso, de la providencia que resuelva sobre la aclaración, corrección o adición. (…)”. 115 Artículo 280, C.G.P.: “La motivación de la sentencia deberá limitarse al examen crítico de las pruebas con explicación razonada de las conclusiones sobre ellas, y a los razonamientos constitucionales, legales, de equi- dad y doctrinarios estrictamente necesarios para fundamentar las conclusiones, exponiéndolos con brevedad y precisión, con indicación de las disposiciones aplicadas.
El juez siempre deberá calificar la conducta procesal de las partes y, de ser el caso, deducir indicios de ella. La parte resolutiva se proferirá bajo la fórmula administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley; deberá contener decisión expresa y clara sobre cada una de las pretensiones de la demanda, las excepciones, cuando proceda resolver sobre ellas, las costas y perjuicios a cargo de las partes y sus apoderados, y demás asuntos que corresponda decidir con arreglo a lo dispuesto en este código.
Cuando la sentencia sea escrita, deberá hacerse una síntesis de la demanda y su contestación.” - 41 - 2. Igualmente, obraron con apego a la ética y a las prácticas de buena conducta procesal, motivo por el cual no cabe censura o reproche al- guno. D. COSTAS, GASTOS Y AGENCIAS EN DERECHO 1. Las costas del proceso están constituidas tanto por las expensas, consi- deradas como las erogaciones y los gastos en que incurren las partes en la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, entendi- das como la “contraprestación por los gastos en que se incurre para ejercer la defensa legal de los intereses dentro de un trámite judicial, en atención a la gestión realizada por el apoderado o la parte que litigó personalmente”.116 A tal efecto, la Convocante solicitó la condena en costas de los Convocados. 2.
El C.G.P. dispone en su Art. 365117 que se condenará en costas a la parte vencida sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe; que la condena respectiva debe hacerse en la sentencia; y, adicio- nalmente, que sólo habrá lugar a condena en costas cuando en el expe- diente aparezca que se causaron. En lo que hace a la fijación de las agencias en derecho, el numeral 4º del Art. 366 se remite a las tarifas que establezca el Consejo Superior de la Judicatura, norma que aparece invocada en el Acuerdo PSAA16.10554 de agosto 5 de esa entidad, 3.
Asimismo, establece que en caso de que prospere parcialmente la de- manda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar 116 Considerandos del Acuerdo PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016 del Consejo Superior de la Judicatura 117 Artículo 365, C.G.P.: “En los procesos y en las actuaciones posteriores a aquellos en que haya controversia la condena en costas se sujetará a las siguientes reglas: 1.
Se condenará en costas a la parte vencida en el proceso, o a quien se le resuelva desfa- vorablemente el recurso de apelación, casación, queja, súplica, anulación o revisión que haya pro- puesto. Además, en los casos especiales previstos en este código. Además se condenará en costas a quien se le resuelva de manera desfavorable un incidente, la formulación de excepciones previas, una solicitud de nulidad o de amparo de pobreza, sin perjuicio de lo dispuesto en relación con la temeridad o mala fe. [Énfasis añadido](…) 5.
En caso de que prospere parcialmente la demanda, el juez podrá abstenerse de condenar en costas o pronunciar condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión. (…)” - 42 - condena parcial, expresando los fundamentos de su decisión (Art. 365 numeral 5). 4. Como se indicó previamente el presente arbitraje tiene el carácter de social en los términos del Art. 117 de la Ley 1563, el cual, en los térmi- nos del inciso 2º del parágrafo de la mencionada disposición, implica que los árbitros que resuelvan el conflicto no percibirán remuneración alguna. 5.
Ahora bien, en lo que hace a costas y a las agencias en derecho, la mencionada disposición no trae regulación alguna Si bien la normativi- dad es clara respecto del alcance del arbitraje social en torno a la remu- neración de los árbitros, nada dice respecto de las costas, incluyendo las expensas y gastos y de las agencias en derecho, de manera que, si la ley no consignó excepción alguna en este punto, deberá aplicarse la re- gla general.
Es más: el Acuerdo PSAA16.10554 de agosto 5 del Consejo Superior de la Judicatura extiende las prerrogativas de las agencias en derecho a quien hubiere litigado personalmente, de manera que el arbi- traje social no queda excluido del régimen general 6. Inclusive, para ahondar algo más, en materia análoga y cuando se trata del amparo de pobreza, si bien el amparado no puede ser condenado en costas (Art. 154 del C.G.P.), nada impide que, de salir victorioso en el litigio, le sean reconocidas en favor de su apoderado las agencias en derecho que fije el juez tal y como lo señala el art. 155 del C.G.P. 7.
Así las cosas, no se observa en el expediente gastos o expensas en las que haya incurrido la Convocante para atender este proceso, por lo que no habrá lugar a condena alguna a cargo de la Parte Convocada por este concepto. 8. Por otra parte, y considerando que las pretensiones de la Convocante prosperaron parcialmente, el Tribunal fijará a título de agencias en de- recho a cargo de los Convocados el equivalente a un (1) canon de arren- damiento, es decir, la suma de setecientos mil pesos moneda corriente (Col $ 700.000) que deberán ser sufragados en el término de cinco (5) días calendario siguientes a la fecha en que quede ejecutoriado el pre- sente Laudo. - 43 - V. Decisiones del Tribunal Arbitral En mérito de todo lo expuesto, el Tribunal Arbitral constituido para dirimir en derecho las controversias surgidas entre la señora Bellanid Rojas Quintero en contra de los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castiblanco Oviedo, por las consideraciones anteriormente expuestas en la parte motiva de este Laudo y estando el Tribunal habilitado por las Partes, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley
RESUELVE
A. SOBRE LAS PRETENSIONES DE LA DEMANDA. Primero: Declarar terminado, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de mayo de 2022 hasta la fecha, el contrato de arrendamiento suscrito el 10 de noviembre de 2021 entre la señora Bellanid Rojas Quintero y los señores Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castilblanco Oviedo relativo al inmueble que hace parte de la urbanización Gran Yomasa II sector zona Quinta de Usme ciudad de Bogotá, distinguido con la actual nomenclatura urbana carrera 5 B No. 82-19 sur, singularizado con el folio de matrícula inmobiliaria 50 S – 1051102 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, Zona Sur cuyos linderos figuran en la Escritura Pública No. 254 del 19 de abril de 2017 otorgada en la Notaría No. 31 del Círculo de Bogotá D.C., y que aparecen transcritos en el Capítulo IV Consideraciones del Tribunal Sección B 2) anterior, de acuerdo con lo solicitado en la Pretensión 3.1 de la Demanda.
Segundo: Consecuencialmente ordenar la restitución del inmueble antes referido a la señora Bellanid Rojas Quintero por parte de los arrendatarios Edwin Orlando García Trivio y Yudy Andrea Castilblanco Oviedo, para lo cual se fija el plazo de cinco (5) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo, de acuerdo con lo solicitado en la Pretensión 3.3 de la Demanda, restitución que deberá exigirse ante la justicia ordinaria en los términos del Art. 43 de Ley 1563 de 2012.
Tercero: Condenar en costas y agencias en derecho a los Convocados, para lo cual se fija la suma de setecientos mil pesos moneda corriente (Col $ 700.000 m/cte) a título de agencias en derecho. - 44 - Dicho pago deberá efectuarse en el término de cinco (5) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo de acuerdo con lo solicitado en la Pretensión 3.5 de la Demanda.
Cuarto: Por las razones expuestas en la parte motiva de este Laudo negar las Pretensiones 3.2 y 3.4 de la Demanda. B. SOBRE ASPECTOS ADMINISTRATIVOS Primero: Disponer que, por secretaría, una vez ejecutoriada esta decisión se expidan copias auténticas del presente Laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley.
Segundo: Disponer que en firme esta providencia, el expediente se entregue para su archivo al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá (Art. 47 de la Ley 1563 de 2012). Notifíquese y Cúmplase Luis Carlos Gamboa Morales Árbitro Único Asistió por medios virtuales Leidy Adriana Peralta Fajardo Secretaria