Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. LAUDO ARBITRAL 1 En Bogotá, D.C., a los quince (15) días del mes noviembre de dos mil doce (2012), siendo las 10:00 a.m., se reunieron en la sede del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, los Doctores MONICA MURCIA PAEZ Árbitro Único, e IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN Secretario, con el fin de celebrar la audiencia de fallo, dentro del proceso arbitral No. 2376 de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. Abierta la sesión el Árbitro Único, autorizó al secretario para dar lectura al Laudo que pone fin al proceso. l.
ANTECEDENTES
1. SINTESIS DEL PROCESO a) El 22 de noviembre de 2012 la parte convocante, presentó solicitud de convocatoria del Tribunal de Arbitramento y demanda arbitral contra la parte convocada, ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. b) El 31 de enero de 2012, fue designada mediante sorteo público como árbitro principal la Dra. MONICA MURCIA PAEZ, quien aceptó la designación. c) El 27 de febrero de 2012, se adelantó la audiencia de instalación conforme consta en el Acta No. 1 obrante a folios 46 a 49 del cuaderno principal No. 1, en la que se tomaron las siguientes decisiones: (i) se declaró legalmente instalado el Tribunal;
(ii) se designó como secretaria ad-hoc a la Dra. LAURA ESPINOSA BARRERO; (iii) Se designó como secretario del Tribunal al Dr. IVÁN CIFUENTES ALBADAN; (iv) se fijó como lugar de funcionamiento y secretaría la Sede Salitre del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, ubicada en la Avenida el Dorado No. 68 D- 35 Piso 3° de Bogotá;
(v) se reconoció personería a la apoderada de la parte convocan.te; (vi) se requirió a la parte convocante para que en el transcurso de la audiencia realizara el juramento estimatorio de la cuantía de las pretensiones de la Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 2 demanda.
Una vez realizado el juramento estimatorio por la parte convocante, se procedió a admitir la demanda. d) El 29 de febrero de 2012, el Dr. IVAN HUMBERTO CIFUENTES ALBADAN, aceptó el nombramiento y tomó posesión del cargo ante el Árbitro Único. e) El 1 de marzo de 2012, se remitió la citación de que trata el artículo 315 del C.P.C. a la parte convocada para que compareciera al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, a recibir notificación del Auto No. 2 del 27 de febrero de 2012 (contenido en el Acta No. 1), mediante el cual se admitió la demanda. f) El 5 de marzo de 2012, fue recibida por la parte convocada, la comunicación de que trata el literal e) anterior. g) El 12 de marzo de 2012, venció el término para que la parte convocada compareciera al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, a recibir notificación del Auto No. 2 del 27 de febrero de 2012 (contenido en el Acta No. 1), sin que hubiere comparecido. h) El 23 de marzo de 2012, se remitió el AVISO DE NOTIFICACIÓN de que trata el artículo 320 del C.P.C. a la parte convocada, notificándole el Auto No. 2 del 27 de febrero de 2012 (contenido en el Acta No. 1), mediante el cual se admitió la demanda. i) El 26 de marzo de 2012, fue recibido el AVISO DE NOTIFICACION por la parte convocada. j) El 27 de marzo de 2012, quedó notificada la parte convocada del Auto No. 2 del 27 de febrero de 2012 (contenido en el Acta No. 1), mediante el cual se admitió la demanda, tal como lo establece el articulo 320 del C.P.C.. k) El 30 de marzo de 2012, venció el término con que contaba la parte convocada, para retirar las copias de los anexos de la demanda del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, tal como lo establece el artículo 320 del C.P.C., sin que· hubiere comparecido a retirarlos.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 3 1) El 2 de abril de 2012, comenzó a correr el término de diez (10) hábiles para que la parte convocada presentara contestación de la demanda. m) El 18 de abril de 2012, venció el término para que la parte convocada contestara la demanda, guardando silencio. n) El 30 de abril de 2012, se remitió a PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A., comunicación mediante correo citándola para la audiencia de conciliación. o) El 30 de abril de 2012, conforme consta en la certificación de entrega No. 900000248597 de Inter Rapidísimo, la referida comunicación fue efectivamente entregada. p) El 4 de mayo de 2012, se adelantó la audiencia de conciliación, dando por fracasada la etapa de conciliación. En dicha audiencia igualmente se fijaron los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento. q) El 4 de mayo de 2012, una vez concluida la audiencia de conciliación y fijación de honorarios, se hizo presente en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, la Dra. OLGA LUCIA LATORRE DUARTE, quien manifestó que se hacía presente como apoderada judicial de la convocada PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A., para lo cual aportó la copia informal de un poder otorgado por RAFAEL ABONDANO CAPELLA, en calidad de representante legal de la convocada. r) El 15 de mayo de 2012, dentro del término legal, la parte convocante pagó el monto que le correspondía de los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento. s) El 18 de mayo de 2012, venció el término sin que la parte convocada pagara el monto que le correspondía de los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento. t) El 23 de mayo de 2012, la parte convocante dentro del término legal, pagó el monto de los honorarios y gastos del tribunal de arbitramento, que le correspondía pagar a la parte convocada.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá ~I Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 4 u) El 6 de junio de 2012 (Acta No. 4), se surtió la Primera Audiencia de Trámite, en la cual, el Tribunal de Arbitramento resolvió: (i) Declararse competente para conocer y resolver en derecho las diferencias sometidas a su consideración en este asunto;
(ii) Señalar que el término de duración del proceso será de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, sin perjuicio de prórrogas, suspensiones o interrupciones que puedan presentarse o decretarse; y (iii) se tomaron otras determinaciones. En la misma diligencia se decretaron las pruebas del proceso. v) El 07 de junio de 2012 la parte convocante solicita aplazamiento de la diligencia de interrogatorio de parte, fijada para el 20 de junio de 2012, teniendo en cuenta que el señor MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON, tiene programado con anterioridad un viaje a la ciudad de Cartagena. w) El 14 de junio de 2012, mediante Auto No. 8 (Acta No. 5), se señaló como nueva fecha para la práctica del interrogatorio de las partes el 5 de julio de 2012 a las 9:30 a.m. el convocante, y a las 10:00 a.m. el convocado. x) El 21 de junio de 2012 fue remitido por la secretaría del tribunal de arbitramento, correo electrónico a la dirección de correo electrónico señalado como de notificación judicial: infofinanciera(mspaziourbano.com, registrada en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, conforme consta en la copia del correo que se aporta al expediente. y) El 21 de junio de 2012, se remitió citación al representante legal de PROMOTORA LAGUNA CLUB S.A., citándolo para que compareciera al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá a rendir interrogatorio de parte el 5 de julio de 2012, a las 10:00 a.m. z) El 22 de junio de 2012, fue entregada la citación para interrogatorio en la carrera 14 No. 87 - 45 de Bogotá, dirección registrada como de notificaciones en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, conforme consta en el certificado de entrega expedido por la empresa de mensajería INTERRAPIDISIMO.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá / • • Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 5 aa) El 5 de julio de 2012 se adelantó audiencia de interrogatorio de parte, a la cual no compareció la parte convocada. Contrario sensu el convocante MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON, se hizo presente, aportando en la diligencia los siguientes documentos: • Escritura pública No. 04208 del 11 de agosto de 2011 de la Notaría 32 de Bogotá. • Contrato civil de prestación de servicios profesionales asistenciales entre CORPORACION IPS SALUDCOOP y MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON. • En 25 folios relación de gastos en que ha incurrido MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON, con ocasión del supuesto incumplimiento por parte de la convocada. bb) El 9 de julio de 2012 fue aportado por la parte convocan te, mediante correo electrónico, comunicación expedida el 5 de julio de 2012, por la INMOBILIARIA COLDWELL BANKER CARTAGENA DE INDIAS, dirigida al señor MIGUEL NEIRA.
La anterior comunicación se aportó con la finalidad de dar cumplimiento al compromiso adquirido en la audiencia de interrogatorio de parte del convocante. ce) El 10 de julio de 2012, venció el término para que la parte convocada justificara la razón de la inasistencia a la audiencia de interrogatorio de parte fijada para el 5 de julio de 2012, sin que se hubiere presentado justificación alguna. dd) El 16 de julio de 2012, fue entregado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, la transcripción del interrogatorio de parte del convocante MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON. ee) El 18 de julio de 2012, venció el término de traslado de que trata el artículo 109 del Código de Procedimiento Civil, referente a la transcripción del interrogatorio de parte del convocante, guardando silencio las partes.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá j ' • • ' Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 6 ff) El 23 de julio de 2012, dentro del término otorgado en Auto No. 10 del 16 de julio de 2012, fue remitido al secretario del tribunal de arbitramento, el siguiente correo electrónico, por parte de la apoderada del convocante: "Bogota 23 de Julio de 2012 Doctor !VAN CIFUENTES Secretario Tribunal de Arbitramento Proceso Miguel Andrés Neira contra la Inmobiliaria Cartagena Apreciado doctor por medio del presente memorial me permito ayegar a su despacho comprobantes del dinero que consigno de mas mi prohijado a la inmobiliaria Cartagena, en la compra del apartamento, toda vez que no fue posible obtener copa del cheque, adicionalmente le recuerdo que dentro del espediente se encuentra un escrito remitido por la Inmobiliaria donde reconocen que le adeudan dicha suma al Doctor Neira y se comprometen a reintegralo en 45 dias, termino que ya se vencw.
Agradezco su colabortacion. Cordialemente UUA ANDHEA 1 DEL(; S lo J Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá / ' ! 1 1 Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 7 gg) El 22 de agosto de 2012, terminada la etapa probatoria, se adelantó la audiencia de alegatos de conclusión, fijándose como fecha para el laudo arbitral el 3 de octubre de 2012, a las 10:00 a.m.. hh) El 24 de septiembre de 2012, mediante Auto No. 12 (Acta No. 8), el Tribunal de Arbitramento por considerarlo relevante para la decisión, ordenó de oficio con fundamento en las facultades establecidas en los artículos 179 y 180 del C.P.C., que la Oficina de Instrumentos Públicos de Cartagena, con fundamento en lo establecido en el artículo 256 del CPC, produzca la anotación correspondiente a la Escritura Pública No. 4208 del 11 de agosto de 2011 de la Notaria 32 del Círculo de Bogotá, y certificara, a costa del interesado, sobre la inscripción y su fecha. ii) El 1 de octubre de 2012, fue retirado por la apoderada de la parte convocante, el oficio ordenado en Auto No. 12 del 24 de septiembre de 2012. jj) El 10 de octubre de 2012, fue retirado nuevamente por la apoderada de la parte convocante, el oficio ordenado en Auto No. 12 del 24 de septiembre de 2012, con las incorporaciones solicitadas. kk) El 22 de octubre de 2012, el secretario del tribunal de arbitramento, fue informado de manera verbal por la apoderada de la parte convocante, que la respuesta al oficio ordenado en Auto No. 12 del 24 de septiembre de 2012, se dará con posterioridad al 2 de noviembre de 2012. 11) El 24 de octubre de 2012, ante la circunstancia anterior, el Tribunal de Arbitramento mediante Auto No. 13, fijó como nueva fecha para el laudo arbitral el 15 de noviembre de 2012 a las 10:00 a.m. mm) El 6 de noviembre de 2012, fueron remitidos por correo electrónico, los siguientes documentos por la apoderada de la parte convocante: (i) Certificación de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, donde señala que no es procedente expedir la certificación solicitada, por cuanto la misma hace referencia al Reglamento de Propiedad Horizontal; y (ii) Certificado de tradición del inmueble, identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No. 060 - 261270, Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá o ~l 1 1 Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 8 donde se observa en la anotación No. 7, que la compraventa fue inscrita el 3 de noviembre de 2011.
2. LA CONTROVERSIA PLANTEADA: 2.1. Pretensiones Demanda: " PRETENSIONES Teniendo en cuenta los anteriores hechos de la manera más atenta me permito formular al Honorable Tribunal las siguientes peticiones: PRIMERA: Que se declare por parte del Tribunal de Arbitramento que la PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A., incumplió el contrato suscrito el 20 de octubre de 2008 con el señor MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON.
Conforme a los incumplimientos señalados en el acápite HECHOS. SEGUNDA: Que se declare la deuda que la Sociedad PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A., tiene respecto del señor MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON, por un valor de VEINTRÉS MILLONES DIEZ MIL SETESCIENTOS NOVENTA PESOS ($23.010. 790.oo). TERCERA: Que se declare y ordene la devolución de VEINTITRES MILLONES DIEZ MIL SETECIENTOS NOVENTA PESOS ($23.01 O. 790.oo, más el interés de mora a la tasa máxima bancaria.
CUARTA: Que se declaren y ordenen los arreglos del apartamento ubicado en la Torre tres (3) ROBLE 4P, Piso quinto (5); Apartamento Numero 3D; del Conjunto Residencial Cartagena Laguna Club, del parqueadero correspondiente y de las demás zonas comunes. QUINTA: Que por consecuencia del incumplimiento sobre los acabados y en la entrega material del apartamento ubicado en la Torre tres (3) ROBLE 4P, Piso quinto (5);
Apartamento Numero 3D; del Conjunto Residencial Cartagena Laguna Club., se declare y condene a la sociedad CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A., al pago del daño emergente, el cual corresponde a los arriendos dejados de percibir Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá, J • • I Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. por mi mandante, los que equivalen a la suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS ($40. 000. 000).
SEXTA: Por concepto de lucro cesante entendido como los gastos que tuvo que sufragar mi poderdante para trasladarse a Bogotá y Cartagena para los trámites del apartamento, pago de la solicitud de Tribunal de Arbitramento y de los honorarios de abogado, la suma de veinte millones de pesos ($20. 000. 000). OCTAVA. Que se condene en costas del proceso y agencias en derecho a la sociedad PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A.". 2.2.
Hechos demanda: 9 En la solicitud de convocatoria arbitral, que contiene la demanda arbitral, se presentaron los hechos en que se sustentan las pretensiones de la demanda, los que se resumen, de la siguiente manera: 2.2.1. El 20 de octubre de 2008, se firmó promesa de compraventa entre PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB y el convocante, cuyo objeto fue, el acuerdo de la compraventa de un bien inmueble apartamento, ubicado en la Torres Tres (3), Roble 4P, piso quinto (5), apartamento No. 3D del Conjunto Residencial Cartagena Laguna Club. 2.2.2.
El valor a pagar por el inmueble era de TRESCIENTOS SESENTA Y UN MILLONES CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS PESOS ($361.056.500.oo), a la fecha de la firma de la promesa de compraventa se canceló la suma de TREINTA MILLONES TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL SETESCIENTOS CINCUENTA PESOS ($30.328.750.oo). 2.2.3. Se incumplió la obligación, por cuanto se fijó inicialmente para la entrega el 22 de mayo de 2010, incumpliéndose dicha obligación, debido a que llamaron a comunicar que aún no se encontraba terminado para ser entregado.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá ' • • Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 10 2.2.4. Para el 28 de noviembre de 2010, se acordó segunda fecha para la entrega del apartamento, lo cual se incumplió, al no encontrarse terminado el apartamento. 2.2.5.
Se acordó como tercera (3ª) fecha para la entrega del apartamento el 6 de marzo de 2011, acuerdo que se incumplió, al no encontrarse terminado el apartamento. El cambio de las fechas se informó verbalmente al convocante, y no por escrito como se estableció en el contrato. Las demoras en la entrega causó detrimento patrimonial al convocante, dado que intención era arrendarlo una vez recibido, por lo que el retraso en la entrega ha hecho que se deje de percibir dineros por concepto de arriendos. 2.2.6.
El convocante ha cumplido con lo acordado, tramitó ante la respectiva entidad bancaria, para proceder al pago a la convocada, y con ello lograr el otorgamiento de la escritura pública y la entrega material del bien inmueble. 2.2.7. El 3 de agosto de 2011, el gerente financiero de la convocada, remitió comunicación al convocante, informándole que entre los requerimientos establecidos en la Promesa de Compraventa se encontraba el trámite y radicación de un crédito ante el Banco, condición que debía cumplir con por los menos cuatro (4) meses de anticipación a la firma de la escritura pública, debido a que a la fecha no habían recibido la carta de aprobación final del crédito expedida por la entidad bancaria, ni la solicitud de legalización con el correspondiente trámite de elaboración y avalúo y estudio de títulos, que garantica el pago del saldo, esto es, CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES SETESCIENTOS TREINTA Y.NUEVE MIL QUINIENTOS CINCUENTA PESOS ($137.739.550.oo), con dicho comunicado declaraba resuelto el contrato de manera unilateral, sin declaración judicial y sin permitir que mi poderdante pudiera ejercer su derecho a explicar las razones por las cuales no se había recibido la carta de aprobación del crédito; por lo que¡ la convocada procedía a devolver los dineros depositados, previa laJ deducciones pactadas. ' 2.2.8.
Al recibir la comunicación mencionada anteriormente, el convocante se puso en contacto con el señor Edwin Osario Lerna del Banco Caja Social, quien le manifestó que no habían podido emitir la carta Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá • • • Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 11 de aprobación definitiva del crédito, debido a que la constructora no les facilitaba el Reglamento de Propiedad Horizontal, documento necesario e indispensable que requería el banco para presentar la carta en mención. 2.2.9.
El 11 de julio de 2011, el convocante consignó DIEZ MILLONES QUINIENTOS QUINCE MIL SETESCIENTOS NOVENTA PESOS ($10.515.790.oo) de más, al realizar un pago de una cuota con unos cheques de gerencia, dinero que la convocada, se comprometió a devolverle una vez hicieran canje dichos cheques, éstas sumas a la fecha de radicación de la demanda, no se ha recibido. 2.2.10.
El 8 de agosto de 2011 se firmó entre las partes un OTROS!, en el que se acordó como nueva fecha para la firma de la escritura pública el 11 de agosto de 2011, y la entrega el 6 de septiembre de 2011. 2.2.11. El 11 de agosto de 2011 a las 9:00 a.m. el convocante se reunió con la señora LINA MORALES SIERRA, percatándose que el metraje que le cobraban no correspondía con lo establecido en la escritura pública, procediéndose en ese misma diligencia, a hacer un comparativo, al cabo de dos (2) horas se comprobó que efectivamente, los metrajes reales con los consignados en la escritura pública no eran iguales, en el entendido que los reales son menores a los referidos en la escritura pública. 2.2.12.
A manera de compensación por el dinero que se cobro de más y que surgió de la diferencia en las medidas reales y las acordadas en la escritura pública, la convocada sugirió que le podían adjudicar otro parqueadero, ante lo cual el convocante se negó y solicitó su dinero. De lo actuado se firmó un documento el 11 de agosto de 2011, en donde se estableció que se devolvería una suma de dinero a favor del convocante por un valor de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL PESOS ($12.495.000.oo), dicha devolución se haría dentro del mes de agosto; así mismo se acordó devolver el dinero que el convocante había pagados de más en el primer trámite, estos dineros a la fecha de la demanda no han sido devueltos, ni se ha hecho entrega de la respectiva escritura pública.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá i 1 • Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 12 2.2.13. El 6 de septiembre de 2011 el convocante viajó a Cartagena a recibir el apartamento y se encontró que no estaba totalmente terminado conforme a lo acordado en la promesa de compraventa, las áreas comunes aún se encontraban en obra gris y otras en obra negra, ante tal situación, le informaron que la obligación de la constructora era entregar, solo el apartamento y el parqueadero que compro debidamente terminado, que existía una ley que los protegía en cuanto a las zonas comunes, ante tal respuesta el convocante hizo las observaciones que consideró pertinente en cuanto a los terminados del apartamento y el parqueadero al cual le faltaban todos los acabados, estas observaciones se hicieron al ingeniero Gómez, quien se comprometió a realizar los arreglos cuanto antes, hasta la fecha no se han realizado dichos arreglos. 2.3.
Contestación de la Demanda y Excepciones de Mérito: La parte convocada no presentó contestación a la demanda, así como tampoco excepciones de mérito. 2.4. Argumentos de la demanda: Los argumentos jurídicos y fácticos en que la parte convocante fundamenta sus pretensiones, se encuentran expuestos, en el escrito de demanda, el escrito subsanatorio de la misma, así como en los alegatos de conclusión.
3. PRUEBAS DECRETADAS Y PRACTICADAS Se decretaron y practicaron las siguientes pruebas: 3.1. Documentales La parte convocante acompañó a la demanda pruebas documentales, y no solicitó la práctica de ninguna otra prueba. La parte convocada al no contestar la demanda, no solicitó la práctica de pruebas. En consecuencia se ordenó tener en cuenta como pruebas documentales, con el valor que la ley les asigna, los documentos acompañados por la parte convocante con su escrito de demanda. 3.2.
Interrogatorios de Parte: Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 1 ~ r,( • Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 13 El Tribunal de Arbitramento ordenó de oficio la práctica del interrogatorio de las partes. El convocante se hizo presente a la audiencia correspondiente, y absolvió el interrogatorio formulado por el Tribunal de Arbitramento.
La parte convocada, no compareció a la audiencia de interrogatorio, así como tampoco justificó la razón de su ausencia, razón por la que en Auto No. 10 (Acta No. 6) se decidió "PRIMERO. Con.fundamento en el artículo 210 del C.P. C., se tiene por confesa fleta o presunta a la parte convocada de todos los hechos de la demanda, por ser susceptibles de prueba de confesión".
11. PRESUPUESTOS PROCESALES Antes de entrar a decidir de fondo las controversias planteadas, se hace necesario establecer si en el presente proceso arbitral, se reúnen a cabalidad los presupuestos procesales, es decir, los requisitos indispensables para la validez del proceso que permitan proferir decisión de fondo. El convocante es MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON, mayor de edad, con domicilio en la ciudad de Medellín, identificado con la cédula de ciudadanía número 79.940.416 de Bogotá. En este trámite arbitral la parte convocante está representada judicialmente por la Dra. LILIA ANDREA SANCHEZ SANCHEZ.
La convocada es la sociedad PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A., con domicilio en la ciudad de Bogotá, sociedad comercial legalmente constituida por medio de Escritura Pública No. 0000297 de la Notaría 60 del Circulo de Bogotá, representada legalmente por RAFAEL ANTONIO ABONDANO CAPELLA. En este trámite arbitral la parte convocada pese a encontrarse debidamente notificada por AVISO JUDICIAL (arts. 315 a 320 C.P.), no contestó la demanda, por tal razón no presentó oposición, m excepciones de mérito, así como tampoco solicitó la práctica de pruebas.
Las partes tienen capacidad para transigir, y acordaron someter a arbitramento toda controversia o diferencia relativa a la interpretación y/ o ejecución del contrato de "PROMESA DE COMPRA VENTA PROMOTORA CARTAGENA LAUGNA CLUB S.A. TERCERA ETAPA" del 20 de octubre de Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá t ' w '· Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 14 2008, conforme se observa en la cláusula vigésima segunda, de la siguiente manera: "VIGESIMA SEGUNDA.
CLAUSULA COMPROMISORIA.- Las discrepancias o diferencias de cualquier índole que surgieren entre las partes en la relación a la interpretación y/ o ejecución del presente contrato, que no pudieren ser resueltas de común acuerdo entre las partes en un periodo no mayor a sesenta (60) días, serán resueltas por un Tribunal de Arbitramento designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá D. C. La conformación y funcionamiento de dicho Tribunal se sujetará a lo dispuesto por la legislación vigente, de acuerdo con las siguientes reglas: 1- Estará integrado por un número impar de árbitros del Centro de Arbitraje y Conciliación, designados por mutuo acuerdo entre las partes; 2- Su organización interna se sujetará a las reglas establecidas por dicho Centro; 3- El fallo será en derecho; y 4- Sesionará en Bogotá D. C.".
El Tribunal Arbitral se constituyó en debida forma, se instaló y en las oportunidades que establece la ley, la parte convocante procedió a consignar la totalidad de los gastos y honorarios en los términos del artículo 144 del Decreto 1818 de 1998. Al no haber señalado las partes un término para la duración del proceso arbitral, el término es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 103 de La ley 23 de 1991.
Nos encontramos dentro del término de los seis (6) meses para proferir el laudo arbitral, ya que la primera audiencia de trámite finalizó el 6 de junio de 2012, habiendo transcurrido a la fecha de proferimiento del presente laudo arbitral 15 de noviembre de 2012, cinco (5) meses y nueve (9) días. La relación jurídica procesal en este caso se ha configurado regularmente y en su desenvolvimiento no se incurrió en defecto alguno, motivo por el cual corresponde ahora decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes.
11. CONSIDERACIONES DE FONDO Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá t ~. Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 15 1. Los contratos ajustados por las partes de este proceso: la convocante y la convocada 1.1 Dentro de la teoría general del Derecho es bien sabido, pues así lo han enseñado doctrinantes y jurisperitos, que por virtud del principio de la autonomía de la voluntad, el ordenamiento jurídico positivo nacional reconoce a los particulares la potestad de crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas, como medio o manera para que alcancen la satisfacción de sus necesidades de carácter económico - social.
Por ello el contrato, como acto jurídico que es por antonomasia, responde al concurso real de las voluntades de dos o más personas encaminado a la creación de derechos y obligaciones; que es de su esencia el hecho de que sus efectos se producen, justa y precisamente, por razón del consentimiento concorde de los agentes. Es igualmente cierto, pues así también lo ha enseñado la jurisprudencia, que en materia de contratos hay libertad de las partes para concertarlos, pues las leyes que los regulan no son imperativas, ni derogables, sino que aquellas pueden disponer contrariamente de normas sustitutivas de su voluntad; pero esto a condición, eso sí, que la convención jurídica pretendida no esté gobernada por leyes de orden público.
El legislador Colombiano, teniendo en cuenta el princ1p10 de la autonomía de la voluntad, ha dicho con él la jurisprudencia que la regla de la normatividad de los actos jurídicos se traduce, entonces, en que el contrato legalmente celebrado se convierte en ley para las partes, quienes por consiguiente están obligadas a cumplir las prestaciones que del contrato concertados surgen para ellas. y esa regla de la doctrina es concordante con la preceptiva de los artículos 1602 y 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio.
Estas normas legales, tanto la de la ley civil, como la de la mercantil, consagran la Ley del Contrato, o establecen que el contrato concertado es "una ley para los contratantes", la que, como tal, debe ser acatada y cumplida por éstos en la forma y términos acordados por ellos, sin que les sea dado modificarlos, ni alterarle sus términos, ni mucho menos desconocerlos unilateralmente.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá •; Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 2. Los Contratos de Promesa y Compraventa Celebrados 16 Con apoyo de los principios y reglas legales preindicados las partes aquí contendientes, "promotora Cartagena Laguna Club S.A." y Miguel Andrés Neira Rincón, concertaron entre sí, aunque en fechas distintas pero sucesivas, dos contratos, a saber: Uno, el primero, de promesa de compraventa del inmueble que es objeto de este litigio; y otro, de compraventa del mismo bien.
A. La Promesa de compraventa: su contenido y sus alcances l. El 20 de octubre del año 2008 la entidad "Promotora de Cartagena Laguna Mar S.A." y Miguel Andrés Neira Rincón, firmaron en Bogotá el documento en el que plasmaron el contenido de este contrato por el cual aquélla prometió transferir, y éste prometió adquirir, el dominio y la posesión del inmueble "Roble 05 - 3D", cuya identidad se determinó por los linderos y demás especificaciones que en este escrito de consagraron. 2.
El precio del inmueble ofrecido de compraventa se acordó en a suma de $361.056.500, monto del cual el promitente comprador pagó $30.328.750 a la promitente vendedora, que ésta declaró entonces haber recibido a su satisfacción. 3. El saldo del precio pactado de $300.727.750, el promitente comprador se comprometió a pagarlo en cuotas mensuales de $3.899.410, a partir del mes de Septiembre de 2008 y hasta mayo de 2010. 4.
Por la cláusula 3ª de este pacto las partes contratantes se comprometieron, para perfeccionar la compraventa prometida, a otorgar la escritura pública correspondiente el 22 de mayo de 2010, estipulándose, además, que la entrega material del bien prnmetido en compraventa se haría ese mismo día 22 de mayo de 2010. Mas ocurrió sin embargo, que dicha convención de promesas de compraventa, mediante el "Otrosí No. 001", fue modificada en algunas de sus estipulaciones, así: • Se modificó la fecha antes acordada para el otorgamiento de la escritura pública, que sería ahora, no ya el 22 de mayo del año Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá 1 1 lt '-.
Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 17 2012, sino el 11 de agosto de 2011, en la misma notaría 2ª. De Cartagena. • Se modificó igualmente la cláusula 4ª. De la promesa inicial, atinente a la entrega material del inmueble prometido en compraventa, que sería ahora no ya el 22 de mayo de 2010, sino el 11 de agosto de 2011. • Ello no obstante, el Gerente Financiero de "Promotora Cartagena Laguna Club S.A." por carta fechada el 3 de Agosto de ese año 2011, dirigida a Miguel Andrés Neira Rincón, le hace saber al destinatario que a la sazón estaba adeudando a la prornitente vendedora la suma de $137.739.550 por su incumplimiento " nos permitirnos comunicar a Usted, que declararnos resuelto el contrato de promesa de compraventa sobre el inmueble Roble 05 - 3D de Cartagena Laguna Club Etapa 3".
B. El contrato de promesa de compraventa: ubicación legal; la naturaleza jurídica, requisitos para su validez; sus caracteres propios; su efecto específico; su comportamiento y extinción. l. Es preciso recordar primero, que es la Ley 153 de 1887, en su artículo 89, la norma que en Colombia consagra y regula la promesa de contrato, pues la mencionada disposición derogó el artículo 1611 del Código Civil, norma esta que en forma absoluta desconocía efectos a esa especial convención. Así lo ha dicho y reconocido la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en las muchísimas oportunidades que ha tenido para discernir el terna.
Ha dicho esta Corporación, en efecto, que la antes citada ley, después de derogar el artículo 1611, precitado, que la promesa de celebrar un contrato "( ) no produce obligación alguna, salvo que concurran ( )" las circunstancias que la misma norma señala, referentes a la necesidad de escrito para formalizarlo; la indicación del plazo o condición para la celebración del pacto prometido, entre otros mas.
(Sentencia: 25 de septiembre de 1979, GJ CLIX, No. 2400, pgs. 274 y ss; entre otras mas). Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá ¡,.;_ • r Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 18 En dicho fallo enseñó ese Tribunal Supremo que "( ) la fonna negativa que ofrece la redacción de aquel texto legal ha dado origen al concepto de que el consagra una prohibición, o mejor, de que es una nonna prohibitiva del contrato de promesa y que solo excepcionalmente puede celebrarse este pacto mediante el cumplimiento estricto de los requisitos que la misma disposición señala.
Lo que da tanto como decir que esta específica concesión no tiene eficacia juridica sino por vía excepcional y que por ello mismo es de derecho estricto". Así que hoy, siguiendo la preceptiva legal pertinente, es dable afirmar que la promesa de celebrar un contrato, es un acto preparatorio por el cual dos o más partes se allegan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o con el acaecimiento de una condición. Respecto del carácter preparatorio del contrato de promesa ha sostenido la jurisprudencia nacional lo siguiente: "En esta línea de pensamiento, las partes en atención a sus designios, conveniencia u oportunidad, pueden obligarse por un contrato a celebrar un pacto posterior, singularizado por su especie iuris y elementos esenciales (essentialia negotii), contrayendo la prestación de hacer de celebrarlo en detenninada época.
En estrictez, la estructura funcional del contrato preliminar es preparatoria e instrumental del contrato futuro, llamado definitivo, y genera la obligación esencial de estipularlo. Bajo esta percepción, los dos contratos, el preliminar y el definitivo, son diferentes." (Corte Suprema de Justicia, Sala Civil, Sentencia 2002-00016 tj.el 18 de agosto de 201 O, Exp. 15001-3103-001-2002-00016-01) 2.
Es indiscutible que la convención de realizar en el futuro una convención jurídica, la que se ha preparado y así se asegura su cumplimiento, tiene naturaleza contractual, desde luego que así lo determina la misma ley atrás referida y, además, porque por ella sus agentes, según su voluntad, se obligan recíprocamente! a hacer determinada cosa, o sea, ejecutar lo prometido.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 19 Pero es por tanto un contrato bilateral, principal, conmutativo y solemne. Lo primero, bilateral, por cuanto que las dos partes que concertan el pacto adquieren ambas una obligación que deben cumplir recíprocamente, que cuando lo prometido es la compraventa de inmuebles, como ocurre en el caso presente, tanto el promitente vendedor, como el promitente comprador adquieren la obligación principal de otorgar la escritura pública que perfeccione la venta prometida.
Es contrato principal, desde luego que es independiente y autónomo del pacto prometido y no accesorio de éste; conmutativo, por cuanto en la promesa, mas que producir obligaciones para las partes, su deber es idéntico, pues en esa especial convención tanto el promitente vendedor como el promitente comprador del bien inmueble adquieren la misma obligación de hacer: concurrir a la Notaría para otorgar la escritura pública, la cual perfecciona la compraventa prometida.
Y es solemne el contrato de promesa, pues el numeral 1 º del indicado artículo 89 de la Ley 153 de 1887, así lo establece: que "conste por escrito" (Sentencias: 17 de abril de 1975, CLI, Nº 2392, pag. 71 y ss; 9 de febrero del 1979; y 18 de agosto 1989. Sentencias las dos últimas no publicadas en la Gaceta Judicial). 3. Pero además de los caracteres preindicados, la promesa de compraventa conlleva las de ser eminentemente provisional, transitorio, antecedente, preparatorio del acto que ha de celebrarse en el futuro, el preparado.
Así lo ha reconocido y proclamado los jurisperitos y doctrinantes que han discernido en multitud de oportunidades en la materia. Ha señalado la Corte Suprema que el contrato de promesa"(...} tiene una.finalidad económica peculiar, cual es la de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato (contrato preparado), cuando los interesados actualmente no quieren o no pueden realizarlo.
No es la promesa de celebrar un contrato, asevera con razón la doctrina universal, un fjn en si mismo considerado, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto." (Sentencia de 25 de septiembre de 1979, atrás indicada). Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá • • Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 20 Y agrega la Corporación en este fallo que la apuntada finalidad económica de la promesa de celebrar un contrato "( ) le imprime a esta convención un carácter eminentemente provisional y transitorio.
Por cuanto no se trata de un pacto perdurable, ni que esté destinado a crear una situación juridica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta entonces como de la propia esencia de dicho contrato." (Sentencia 29 de septiembre de 1979 GJ CLIX, Nº 2400, pags. 274 y ss) (Subraya el Tribunal).
En otra sentencia señaló la Corte que "La promesa de contrato se caracteriza por su transitoriedad al ser un medio para la celebración de un contrato futuro definitivo. Por ende, la prestación de contratar a futuro no es exigible desde su constitución y está sujeta a un plazo o condición determinante de la época de celebración del contrato prometido (cas.jun. lº/65, CXIy CXII, 141; ene. 31/77, nov. 13/81)." (Sentencia 2001-06915 del 7 de febrero de 2008).
Expresa el tratadista Santos Briz en su obra "Contratación Privada", página 106, que "El fin del contrato preliminar es una mayor seguridad del contrato futuro, en cuanto las partes, aplazando para un tiempo mas remoto y quizás mas oportuno "Grudu tardiori et premeditando" la conclusión del contrato defi,nitivo, disminuyendo la probabilidad de fraudes y engaño".
(Lo subrayado es del Tribunal). 4. Cuando tratándose, como se trata en el caso sub judice, de una promesa de compraventa sobre bienes inmuebles concurren todas las exigencias legales, o requisitos tanto de orden general, comunes a todos los contratos, como los especiales propios del contrato de promesa, se está en verdad frente a un acuerdo convencional existente y eficaz, generador por lo mismo de efectos validos en derecho.
En tal supuesto esa promesa genera, como obligación esencial para las partes, consistente en la celebración del contrato prometido, o sea otorgar la correspondiente escritura pública. O sea, que el contenido de esa obligación recíproca que el pacto genera para los contratantes es una obligación de hacer. Ha doctrinado la Corte Suprema, en efecto, que "La promesa de celebrar un contrato genera para los estipulantes de ella, como única Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 21 obligación propia, el deber de perfeccionar el contrato prometido, obligación que es entonces de hacer y no de dar''.
Y que tratándose de "( ) la promesa de compravender inmuebles, los promitentes solo se obligan a otorgar la correspondiente escritura mediante la cual. "Se perfeccione la compraventa prometidd"'. (Sents: 25 de septiembre de 1979, antecitada de 26 de mayo de 1898, XII, pág. 319; 11 de Mayo de 1942, LIV 46; 18 de junio de 1958, LXXXVIII pág. 188; 16 de julio de 1985 y 7 de junio de 1989, no publicadas).
Sin embargo, de que la promesa solo genera como obligación principal y esencial la de hacer, o sea el otorgamiento de la escritura pública cuando de bienes inmuebles se trata, no es extraño que con frecuencia en el evento contentivo de la convención preparatoria o preliminar se incorporen otras obligaciones contractuales, como el pago total o parcial del precio y la entrega del inmueble prometido en compraventa, como deberes a cumplir previamente a la ejecución del contrato prometido, que se repite es obligación de hacer y no de dar, ello no distorsiona la naturaleza jurídica peculiar del contrato preliminar, preparatorio de medio para asegurar el cumplimiento del que así se ha preparado; ni menos merma el contenido de esa obligación de hacer. 5.
Las obligaciones que dimanan de un contrato de promesa de compraventa, son distintas y por tanto no es dable confundirlas con las que se originan de la compraventa prometida: de la promesa nace la acción para pedir su cumplimiento de acuerdo a lo previsto en el artículo 1610 del Código Civil; del contrato prometido y ya celebrado surgen las obligaciones propias del comprador, según la normativa de los artículos 1928 y concordantes del Código Civil.
Enseña la Corte, y así lo proclama en múltiples decisiones suyas, que "( ) las obligaciones dimanadas de la promesa de celebrar un contrato no pueden confundirse con las que provienen del contrato a que la promesa se refiere, ya celebrado, puesto que unas y otras son distintas. La promesa de contrato genera para los estipulantes de ella, como única obligación propia, el deber de perfeccionar el contrato prometido, obligación que es entonces de hacer y no de dar(... )"; y que los derechos y obligaciones que la promesa como tal encarna no son los mismos que la compraventa genera, puesto que "(... ) la promesa no confiere al promitente vendedor título alguno al pago del precio, ni al Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá: ¡,": Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 22 promitente comprador título alguno a la entrega de la cosa, efectos estos que solamente originará la compraventa en cuanto sea celebrada, pero que no podrían ser subsumidos por la mera promesa, cuyo poder vinculatorio no va más allá de obligar mutua y recíprocamente a las partes a la celebración del contrato prometido".
(Sentencias: 8 de julio de 1977, GJ CLV, No. 2392, pág. 71; 22 de marzo de 1979, GJ CLIX, No. 2400, pag. 114; 28 de julio de 1960 G.J XCIII, pág. 114). 6. Se insiste de nuevo, como ya se ha dicho y repetido en la motivación de este laudo arbitral, que el contrato de promesa de compraventa de inmuebles, que es el preliminar o antecedente, es aquel en el que se promete en un futuro celebrar una compraventa inmobiliaria, el cual cuando reúne las exigencias legales, es válido y da origen a la obligación, a cargo de cada uno de los promitentes contratantes, de comparecer a la notaria con el fin de otorgar la escritura pública que de perfeccionamiento a la compraventa prometida.
(se subraya). Esta obligación debe ser cumplida espontáneamente por los interesados dando ejecución voluntaria al precontrato, para alcanzar así los efectos por ellos perseguidos con este contrato preparatorio o preliminar. Y si así no ocurre, ya sea porque el promitente vendedor o porque el promitente comprador es infiel a lo pactado, se incumple el deber de comparecer al otorgamiento de la escritura que perfeccione el contrato prometido, el cual se frustra, por tanto, el estipulante que se comparece a ese efecto puede ejercitar las acciones señaladas por el artículo 161 O del Código Civil. 7.
Pero si los estipulan tes de una promesa de compraventa de inmuebles cumplen voluntaria y cabalmente lo prometido, en orden a lo cual comparecen a la Notaria y perfeccionan el contrato prometido mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, queda así alcanzado el fin por ellos querido y manifestado en el escrito, que es el continente del pacto de promesa.
En semejante supuesto, con su conducta positiva observada por ellos, los contratantes cumplen con la obligación de hacer existente a su cargo, perfeccionar el contrato prometido; entonces la promesa logra alcanzar la finalidad jurídica buscada y desde entonces nacerá a la vida del derecho el contrato de compraventa; pero, a la vez la obligación esencial de la promesa, la de hacer, habrá desaparecido o Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 23 debe considerarse extinguida por imperativo del ordinal 1 º del artículo 1625, ejusdem, vale decir por el pago de la prestación debida.
Con el otorgamiento de la escritura pública debida queda perfeccionada la compraventa prometida o preparada; así queda ejecutada cabalmente la promesa, y este contrato de promesa queda fenecido, agotado o extinguido jurídicamente por la vía más natural: el cumplimiento. 8. La fuerza de la lógica jurídica impulsa a aceptar la precedente aserción conclusiva, vale decir, que tratándose de la promesa de compraventa de inmueble ese especial contrato deja de existir, se extingue y desaparece del mundo del derecho cuando voluntaria y espontáneamente los promitentes formalizan la compraventa prometida, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura con la cual se perfecciona el contrato prometido.
Y ello porque si, como se ha dicho y repetido, el contrato de promesa encuentra en su primera y genuina finalidad económica, cual es de asegurar la celebración en el futuro de otro contrato, cuando este pacto prometido se perfeccione, aquél fenece o se extingue sencillamente porque esa finalidad se alcanzó; su peculiar carácter de provisional y transitorio le reconoce existencia a la promesa de contrato desde que las partes lo conciertan y lo plasman por escrito, hasta cuando el contrato preparado o prometido se celebre con el lleno de sus requisitos legales.
Su transitoriedad, no permite obvia y naturalmente que la promesa de compraventa cree una situación jurídica de duración indefinida y de efectos permanentes, sino esencialmente durables por algún tiempo. C. El Contrato de compraventa contenido en la escritura pública 04208 del 11 de agosto de 2011 Muy a pesar de la comunicación del 3 de agosto de 2011, dirigida por la promitente vendedora al promitente comprador, para hacerle saber a éste que por haber demorado el pago del saldo de $137.739.550 del precio acordado para la compraventa prometida, " declaramos resuelto el contrato de promesa sobre el inmueble Roble 05 - 3D ", el 11 de agosto de 2011 ambas partes de consuno decidieron otorgar la escritura No. 04208, en la Notaria 32 de Bogotá. Por este instrumento los contratantes plasmaron sus cláusulas voluntarias de Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 24 solemnizar el contrato de promesa, previamente concertado por ellos; dijeron en efecto: • Por la cláusula Décima - Primera manifestaron que "Con la suscripción del presente contrato, el COMPRADOR y el VENDEDOR declaran que para todos los efectos legales, las cláusulas y declaraciones realizadas en el presente instrumento público primarán y por ende modificarán cualquier estipulación contraria a las mismas señaladas en el contrato de Promesa de Compraventa suscrito, al cual se le da cumplimiento con la celebración del presente instrumento público" (se subraya) • A través de la cláusula Décima Sexta manifestó Neira Rincón, literales a) y e), de una parte, que acepta la venta del inmueble descrito y alinderado en esta escritura; y, de otra, que " ha recibido materialmente el inmueble objeto de este contrato y las zonas comunes en la forma indicada a su entera satisfacción" (Se subraya).
D. La escritura No. 04208: Su valor probatorio y la específica finalidad de su otorgamiento a) La precitada escritura, referida y descrita en parte de su contenido, por haber sido otorgada ante Notario y encontrarse firmada y estar autorizada por el correspondiente funcionario en ejercicio de su cargo, es documento público (Artículo 251 del CPC); como tal, además se presume auténtico, pues ni por asomo se ha controvertido por sus otorgantes la certeza sobre las personas que lo firmaron (Artículo 252 Ibídem).
Y si bien es cierto que la copia que de esa escritura traída al proceso no tiene la nota de haberse inscrito en el Registro Público, requerido para ella por el artículo 7 56 del Código Civil por versar sobre el dominio de un bien inmueble, es indiscutible que esa inscripción si se efectuó, pues así lo indica el Certificado expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, en su anotación No. 7.
A juicio de este Tribunal con tal certificación queda cumplida la Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 25 exigencia del artículo 256 del mencionado Código de Procedimiento Civil. Y como, de otra parte, la copia de dicho documento escriturario se aportó al proceso oportunamente y por parte legítima, corresponde apreciarla como prueba y ameritarla en su merito demostrativo. b) Se ha dicho con acierto que la escritura pública es medio por excelencia para plasmar, proclamar y pregonar en ella las declaraciones jurídicas de sus otorgantes frente a toda persona.
Y si es verdad que las declaraciones vertidas en ese documento no se hacen invulnerables, pues pueden impugnarse, también lo es que el documento que las contiene conlleva los atributos de plena prueba y conserva su vigor y su fuerza probatoria mientras no se presente la demostración plena en contrario. Relativamente a un instrumento público, como es la escritura otorgada ante Notario, con apoyo en la preceptiva legal de los artículos 251, 258 y 264 del Código de Procedimiento Civil, la doctrina y la jurisprudencia Colombiana siempre han distinguido su fuerza probatoria de su fuerza obligatoria.
Y han dicho, al unísono, que en cuanto a su otorgamiento, a la fecha del instrumento y a las manifestaciones de las partes ESE INSTRUMENTO HACE PLNA PRUEBA tanto respecto de los otorgantes como de terceros, porque son hechos respaldados en la fe pública que la ley otorga al Notario; pero que en cuanto a la fuerza obligatoria o eficacia del contrato o la verdad de las declaraciones, SI NO HACE FE CONTRA LAS PARTES O SUS CAUSAHABIENTES.
Pero que esta fe no puede llevar al extremo de que las partes o sus sucesores no puedan probar contra lo expresado por ellas en el instrumento, ya que, como lo ha dicho la Corte la presunción de verdad que la ley otorga a los instrumentos públicos puede ser infirmada (G.J., Tomos LXIV, 495; XC, 47; XCI, 72; CXLIII, 173 y CLXXII, 82). c) Siendo pues la escritura pública No. 04208, mencionada un documento público que goza de autenticidád como ya está dicho, ella es plena prueba de que se otorgó con el fin de solemnizar el contrato de promesa de compraventa, previamente convenido entre los otorgantes; que como no se ha infirmado en parte alguna de sus Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 26 cláusulas, tiene que aceptarse, como verdades indiscutidas, que se suscribió para cumplir con el contrato de promesa de compraventa ajustado con anterioridad entre las mismas partes (Cláusula Décima Primera); y que el comprador Neira Rincón declaró "haber recibido materialmente el inmueble objeto de este contrato, y las zonas comunes en la forma indicada a su entera satisfacción" (Literal e) de la cláusula Décima Sexta).
Así que, con esta escritura pública, se dio cabal cumplimiento a la obligación principal emanada de la promesa de contrato de compraventa, por lo que, desde entonces, dicho pacto promisorio se extinguió para la vida jurídica: si hoy puede alegarse incumplimiento no será de una promesa desaparecida en sus efectos, sino de las obligaciones surgidas de la compraventa, será este contrato y no aquél el que deba enjuiciarse ante la justicia. E. Las pretensiones deducidas en su demanda por la parte convocante del proceso arbitral. a) Según se infiere del contexto de la demanda en su parte petitoria, la parte convocante deduce sus pedimentos invocando como fundamento esencial del incumplimiento, por parte de la entidad Promotora Cartagena Laguna Club S.A., el "contrato suscrito el 20 de octubre de 2008 con el señor Miguel Andrés Neira Rincón, conforme a los incumplimientos" que señala y discrimina en este libelo.
O sea, que la pretensión judicial deducida es, ni mas ni menos, la de resolución del contrato de promesa con sus consecuencias correspondientes, es decir, que se ejercita una de las acciones alternativas que consagran los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Códico de Comercio. Pretensión que resulta legalmente improcedente, desde luego que se indica incumplimiento de un acto inexistente para la época en que se instauró la demanda, por las razones que adelante expresará el Tribunal para fundamentar el sentido de su laudo. b) Siendo ello así sería inexcusable para el Tribunal prescindir del discernimiento de las acciones de resolución y de cumplimiento contractual, especialmente de sus presupuestos esenciales para su procedencia judicial, en general, y singularmente de un Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 27 contrato de promesa de compraventa, que es el que la Parte Convocante del arbitramento señala en su demanda como incumplido por la Parte Convocada.
A ello se encamina el Tribunal a renglón seguido. c) Ya se ha dicho por la jurisprudencia y la doctrina jurídica, que por ser tesis reiterada y consolidada hoy, el contrato de promesa, que se caracteriza por ser una convención solemne, principal, creadora de obligaciones de hacer y ser bilateral, cuando asume este carácter y uno de los contratantes incumple con la obligación a su cargo, el otro, el que sí se ha allanado a cumplir, goza de la prerrogativa jurídica de pedir, ora el cumplimiento del contrato o ya la resolución del mismo, en uno y otro evento con la consiguiente indemnización de perjuicios, pues así lo dispone y consagran los artículos 1546 del Código Civil y 870 del Código de Comercio.
Pero para que se estructure cabalmente alguna de las acciones preindicadas, sea el cumplimiento o ya la resolución del contrato, precisa que se den, concurrentemente los siguientes tres presupuestos, a saber: i) Que exista jurídicamente el contrato bilateral cuyo cumplimiento o resolución se solicita; ii) Que quien promueve la acción haya cumplido con sus obligaciones, o se haya allanado a cumplirlas; y iii) Que el otro contratante haya incumplido, total o parcialmente, con las obligaciones que le corresponden (Sentencia 7 de octubre de 1976;
Revista Jurisprudencia y Doctrina, tomo 1976 a 1980, págs. 709 y 710. La falta de uno de tales tres presupuestos, pues todos son esenciales para la estructura legal de la pretensión de cumplimiento o de resolución, le infunde legalmente improcedencia legal para que la justicia entre al análisis de la acción que se ejercita.
Ha proclamado la Corte Suprema, en efecto, que para ser procedente la demanda en la que se solicita una o la otra de tales acciones, "( ) precisa la concurrencia de estos elementos: existencia de una obligación, incumplimiento de ella, perjuicio y relación de causalidad entre este y ese incumplimiento imperfecto ( f' (Sentencias: 23 de octubre de 1936, XLIV, pág 451 y 5 de febrero de 1945, LVIII, pág. 582).
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 28 d) Respecto al primero de los tres presupuestos enunciados, cuya ausencia jurídica veda la estructuración legal de una de tales pretensiones y por ende la improcedencia de la deducida, hay que decir que se trata de una exigencia sustancial, pues así se desprende de la forma como quedó concebido el artículo 1546 del Código Civil, en consonancia con la preceptiva del artículo 870 del Código de Comercio, pues así el uno como el otro de tales dos textos, se establece que "En los contratos bilaterales ( )", en caso de mora de una de las partes, o de incumplimiento por ella de la obligación a su cargo, el contratista fiel, el que si ha cumplido o se ha allanado a cumplir el deber a su cargo, puede ejercer la acción allanativa que ella señala. e) En el caso de este proceso, si bien el contrato de promesa de compraventa nació al formalizarse por escrito dicho pacto el 20 de octubre de 2008 y tuvo desde entonces carácter bilateral, es lo cierto que posteriormente quedó extinguido en su existencia, cuando el 11 de agosto de 2011 los agentes de esa convención, la promitente vendedora y el promitente comprador, espontánea, voluntaria y de consuno concurrieron a la Notaria y otorgaron la escritura pública No. 4208, mediante la cual celebraron al ejecutar lo prometido, la compraventa que era su finalidad específica; el contrato de promesa terminó, se extinguió o feneció, perdiendo vigencia desde entonces, como con vastedad de argumentos lo dejó expuesto el Tribunal, para sustentar su tesis, en el numeral 1 del presente laudo, referente a la finalidad específica, el cumplimiento y la extinción del contrato de promesa de compraventa, que resultaría innecesario repetir ahora.
La legal terminación del contrato de promesa de compraventa, que es provisional y transitorio, pierde vigencia cuando el contrato prometido o preparado se celebra o perfecciona; cuando como aquí ocurrió los promitentes vendedor y comprador cumplen la obligación de hacer pactada, vale decir, cuando formalizan la compraventa querida por ellos con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
Esa terminación del contrato de promesa de compraventa por la vía normal, que es el cumplimiento de la prestación debida (Artículo 1625 del Código Civil), le hace perder a ese acto Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 29 preparatorio, provisional y transitorio toda su fuerza y eficacia para el futuro, por el hecho de otorgar la escritura que contenga el contrato de compraventa; aquella convención desaparece cuando se cumple su finalidad económica primigenia: surgió la promesa de contrato desde cuando este pacto se concierta por sus promitentes comprador y vendedor, siendo por tanto existente desde entonces, pero desaparece, se extingue o llega a su fin al ajustarse la compraventa prometida. f) Si, pues el contrato de promesa de compraventa concertado entre las partes Promotora Cartagena Laguna Club S.A. y Miguel Andrés Neira Rincón, terminó el 11 de agosto de 2011 cuando se otorgó la escritura que plasmó la compraventa, a partir se esta fecha dejó de existir legalmente; perdió vigencia desde entonces.
Por tanto esa promesa de compraventa pactada el 20 de octubre de 2008, carecía de existencia jurídica para noviembre de 2011 cuando se inició este proceso· arbitral y, por lo consiguiente resulta ostensiblemente improcedente demandar su cumplimiento. Con la anterior argumentación no está afirmando el Tribunal que no le hubiese sido posible al comprador demandar al vendedor (ante la justicia ordinaria o ante un tribunal de arbitramento, de existir pacto arbitral) porque éste efectivamente no hubiere cumplido con algunas de sus obligaciones a la venta del inmueble, no obstante esta demanda deberá fundamentarse en el contrato de compraventa contenido en la ya tantas veces mencionada escritura pública y no en el contrato promesa de compraventa ya extinto.
Por todo lo expuesto en la motivación de este laudo, el Tribunal concluye en que la acción de cumplimiento deducida es ostensiblemente improcedente según la ley. Por consiguiente, corresponde declarar esa improcedencia, como lo hará en la parte resolutiva de este fallo, para denegar, por consiguiente las pretensiones de la demandada, pues se hacen en relación con un contrato inexistente, lo que patentiza la falta del primero de los elementos legales para la procedencia de la acc10n de cumplimiento contractual, deducida en su demanda. por parte del convocante del tribunal de arbitramento.
Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 3. COSTAS Y AGENCIAS EN DERECHO: 30 Para efectos de la liquidación de costas y agencias en derecho, el Tribunal tiene en cuenta lo siguiente: 1.- Costas: Mediante Auto No. 4 proferido el 4 de mayo de 2012 se establecieron los honorarios y gastos del proceso, fijándose los honorarios de los árbitros y del secretario; los gastos de funcionamiento y administración del Centro de Arbitraje y otros gastos en la suma de $6.205.634.88 (sin IVA), suma ésta que fue cubierta en su totalidad por la Parte Convocante.
En consideración a que las decisiones que habrá de adoptar el Tribunal en la parte resolutiva favorecen íntegramente a la Parte Convocada, el Tribunal condenará a la Parte Convocante a asumir el cien por ciento (100%) de las costas totales del proceso, que ascienden a la suma de $6.205.634.88 (sin IVA), la cual fue sufragada en su totalidad por la Parte Convocante.
En relación con los pagos para la partida denominada "Otros Gastos", una vez se liquiden los gastos efectivamente incurridos, los saldos se reembolsarán o se requerirán en su totalidad a la Parte Convocante. 2.- Agencias en derecho: Teniendo en cuenta que en el presente caso la parte convocada no participó en ninguna de sus actuaciones, concluyéndose que no se invirtió en honorarios para un abogado, no se decreta suma alguna para agencias en derecho.
IV. PARTE RESOLUTIVA En mérito de lo expuesto, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, el Tribunal de Arbitramento
RESUELVE
Primero. Por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia se rechazan la totalidad de las pretensiones formuladas en la demanda Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá Tribunal de Arbitramento de MIGUEL ANDRES NEIRA RINCON contra PROMOTORA CARTAGENA LAGUNA CLUB S.A. 31 presentada por Miguel Andrés Neira Rincón contra la Promotora Cartagena Laguna Club S.A. Segundo. De conformidad con lo expuesto por el Tribunal en la parte motiva, se condena a Miguel Andrés Neira Rincón a asumir el cien por ciento (100%) de las costas del presente proceso.
Tercero. Declarar causado el saldo final de los honorarios del árbitro y del secretario. Cuarto. Se ordena la entrega definitiva del expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
NOTIFÍQUESE. Centro de Arbitraje y Conciliación - Cámara de Comercio de Bogotá