TRIBUNAL ARBITRAL JULIO CORREDOR & CIA L TOA vs. LAVATEX S.A. El Tribunal de Arbitramento integrado por el Árbitro Único, doctora MARÍA PATRICIA LONDOÑO JADAD, en cumplimiento de sus funciones jurisdiccionales profiere el siguiente: LAUDO ARBITRAL Bogotá, Distrito Capital, diecisiete (17) de febrero de dos mil dieciséis (2016). Agotado el trámite del proceso y dentro de la oportunidad prevista por la ley, procede este Tribunal de Arbitraje a proferir en derecho el laudo que resuelve las diferencias surgidas entre JULIO CORREDOR O & CIA L TDA., parte convocante, y LAVATEX S.A., parte convocada. l.
ANTECEDENTES DEL PROCESO 1. Las controversias: Las controversias que se deciden mediante este laudo se derivan de la relación contractual que se originó y desarrolló entre las partes desde la suscripción del documento denominado "Hoja de Consignación de Inmueble para Arrendamiento o Venta" de fecha 11 de junio de 2013, el cual obra a folio 001 del cuaderno de pruebas. 2.
Las partes del proceso: La parte convocante dentro del presente trámite es JULIO CORREDOR O & CIA L TOA, sociedad comercial, legalmente existente y con domicilio en Bogotá. La parte convocada es LAVATEX S.A., sociedad comercial, legalmente existente y con domicilio en Bogotá. Ambas han contado durante el trámite del proceso con representación judicial por lo que a sus respectivos apoderados se les reconoció personería de manera oportuna. 3.
El pacto arbitral: El pacto arbitral invocado por las partes tiene la forma de cláusula compromisoria y está contenida en el documento denominado "Hoja de Consignación de 2 Inmueble para Arrendamiento o Venta" de fecha 11 de junio de 20131. Su texto es el siguiente: " Cualquier diferencia entre las partes, con motivo del acuerdo acá contenido será resuelta por un Tribunal de arbitramento, de carácter legal, compuesto por un árbitro elegido por la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual fallará en derecho.
El tribunal tendrá su sede en dicha Cámara de Comercio de Bogotá y a su funcionamiento se aplicarán las normas vigentes al momento de su constitución". Como señaló el Tribunal en el curso de la primera audiencia de trámite surtida en el proceso, las partes no discuten la existencia misma del documento que recoge la cláusula arbitral, con independencia de sus diferencias relativas a la celebración y ejecución del contrato, aspectos sobre los que, precisamente, versa el litigio de conocimiento del Tribunal. 4.
El trámite del proceso arbitral: 4.1 Presentación de la demanda, nombramiento del árbitro e instalación del Tribunal: Con fundamento en la cláusula compromisoria, el seis (6) de febrero de 2015 la Convocante presentó demanda arbitral2 contra Lavatex S.A. Previa designación de árbitro único mediante sorteo, aceptación oportuna del mismo 3, y citación a audiencia, el quince (15) de abril de 2015 se instaló el Tribunal y se inadmitió la demanda arbitral, todo lo cual consta en el Acta número 14.
En término se presentó subsanación de la demanda5, advirtiéndose por el Tribunal que el escrito subsanatorio presentaba una alteración en las pretensiones de la demanda inicial, por lo cual, mediante Auto No. 3 del treinta (30) de abril de 2015, se ordenó a la parte demandante presentar la demanda reformada integrada en un solo escrito, lo cual fue atendido por la convocante en tiempo oportuno, mediante escrito radicado el quince (15) de mayo de 20156.
Así, el veinte (20) de mayo de 2015 fue admitida la demanda, por Auto número 4 que se notificó a la parte demandada mediante aviso de notificación entregado en la dirección de notificaciones de la convocada7. 4.2. Notificación y contestación de la demanda: La parte demandada contestó la demanda mediante escrito de fecha veintinueve (29) de julio de 2015, oponiéndose a las pretensiones y formulando excepciones de mérito8• 1 Folio 1 del Cuaderno de Pruebas número 1 2 Folios 1 a 9 del Cuaderno Principal número 1. 3 Folios 57 a 60 del Cuaderno Principal número 1. 4 Folios 85 a 89 del Cuaderno Principal número 1. 5 Folios 103 a 105 del Cuaderno Principal número 1. 6 Folios 111 a 120 del Cuaderno Principal número 1. 7 Folios 131 a 133 del Cuaderno Principal número 1. 8 Folios 134 a 139 del Cuaderno Principal número 1. 3 4.3.
Traslado de excepciones: Mediante fijación en lista efectuada el seis (6) de agosto de 2015 en la secretaría virtual del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se corrió traslado de las excepciones propuestas por la convocada. Durante el traslado mencionado, la parte convocante presentó escrito9 pronunciándose sobre las excepciones y ratificando la solicitud de pruebas efectuada con la demanda y la reforma de la demanda. 4.4.
Audiencia de conciliación, fijación de honorarios por el Tribunal y pago efectuado por las partes: El nueve (9) de septiembre de 2015 se celebró la audiencia de conciliación del trámite pero como las partes no conciliaron sus diferencias, se declaró fracasada y se fijaron los costos legales del arbitraje, todo lo cual consta en el Acta número 51º.
Las dos partes efectuaron en tiempo el giro del anticipo de honorarios y gastos del proceso en la proporción que a cada una correspondía. 4.5. Primera audiencia de trámite: La primera audiencia de trámite tuvo lugar el dos (2) de octubre de 2015 y consta en el Acta número 6 que obra a folios 163 a 171. 4.5.1. Competencia El dos (2) de octubre de 2015 en la primera audiencia de trámite, por Auto número 9, el Tribunal se declaró competente para conocer y decidir las controversias surgidas entre las partes a que se refiere la demanda reformada, su contestación y la réplica a las excepciones, las cuales se encuentran cobijadas con la cláusula compromisoria antes referida, providencia respecto de la cual no se formuló recurso alguno. 4.5.2.
Auto de pruebas En dicha audiencia, por Auto número 1 O, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por ambas partes, así: 4.5.2.1 Los documentos aportados por las partes con sus respectivos escritos de demanda y contestación. 4.5.2.2 Los testimonios de Gloria Inés Orrego López, Franciny Martínez Orozco y Luis Jerónimo Ortiz Reyes. 4.5.2.3 Los interrogatorios de parte del representante legal de Julio Corredor O & Cía Ltda y del representante legal de Lavatex S.A. 4.5.2.4 La exhibición por parte de Lavatex S.A. del Contrato de Arrendamiento suscrito entre LAVATEX S.A. y FAKORT SAS "el cual tiene como objeto el inmueble ubicado en la A venida Carrera 9 Folios 151 a 153 del Cuaderno Principal número 1. 1º Folios 158 y 161 del Cuaderno Principal número 1. 19 No. 147-73 de Bogotá o.e. identificado con folio de matrícula inmobiliaria número S0N-418467" y la exhibición por parte de la sociedad FAKORT S.A.S. del mismo documento, a saber: Contrato de Arrendamiento suscrito entre LAVATEX S.A. y FAKORT SAS "e/ cual tiene como objeto el inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá o.e. identificado con folio de matrícula inmobiliaria número S0N-418467" Respecto de la inspección judicial solicitada por la convocada, al inmueble ubicado en la Avenida 19 No. 147-73 de Bogotá, el Tribunal inicialmente dispuso que no se pronunciará en ese momento sobre su decreto, con el fin de que, luego de practicadas las restantes pruebas que se decretaron, se determinare si dicha prueba resultaba necesaria para la verificación de los hechos materia del proceso.
Sin embargo, en la misma audiencia el apoderado de la parte convocada desistió expresamente de la inspección judicial en mención, desistimiento que fue aceptado por el Tribunal mediante Auto No. 11 proferido en el curso de la primera audiencia de trámite. 4.6. Práctica de pruebas: Las pruebas decretadas en el curso de la primera audiencia fueron practicadas en su totalidad, salvo el testimonio del señor Luis Jerónimo Ortíz Reyes y la exhibición de documentos por parte de la sociedad FAKORT S.A.S., las cuales fueron desistidas por la parte solicitante de la prueba, en atención a que fue imposible su localización, desistimientos que, a su turno, fueron aceptados por el Tribunal.
Como prueba de los hechos que sirven de fundamento a sus posiciones la convocante y la convocada aportaron varios documentos. Otros tantos fueron aportados en el curso de los testimonios y de la exhibición de documentos practicada en el proceso. De igual forma, el veintitrés (23) de octubre de 2015 se recibieron los testimonios de Franciny Martínez Orozco y Gloria Inés Orrego López, y el quince (15) de diciembre de 2015 se practicó interrogatorio de parte al representante legal de la Convocante y al representante legal de la Convocada y se llevó a cabo la exhibición de documentos por parte de Lavatex S.A. En esta forma se concluyó la instrucción del proceso durante la cual las partes tuvieron la oportunidad de controvertir las pruebas en los términos de ley. 4.7.
Alegatos de Conclusión: Una vez concluido el período probatorio y practicadas todas las pruebas decretadas por el Tribunal, con excepción de las que fueron desistidas de conformidad con lo indicado anteriormente, el primero (1º) de febrero de 2016 ambas partes efectuaron sus alegaciones finales. El Tribunal señaló el presente día y hora para la audiencia de fallo. 5.
Término del proceso 5 El Tribunal procede a proferir el presente laudo en tiempo oportuno, como pasa a precisarse: Ante el silencio del pacto arbitral y conforme con la Ley, el término de duración de este proceso es de seis (6) meses contados a partir de la fecha de finalización de la Primera Audiencia de Trámite "al cual se adicionarán los días de suspensión" e "interrupción por causas legales", sin exceder la solicitada de consuno por las partes de un "tiempo que, sumado, exceda de ciento veinte (120) días", al tenor de los artículos 1 O y 11 de la Ley 1563 de 2012.
La primera audiencia de trámite, inició y culminó el dos (2) de octubre de dos mil quince (2015) 11, por lo que el plazo legal para fallar, establecido en seis (6) meses, vence el dos (2) de abril de 2016, sin adicionar los días de suspensión. En cuanto a éstos, a solicitud de las partes el proceso se suspendió en las siguientes oportunidades: entre el cinco (5) de octubre y el veintidós (22) de octubre de 201512, entre el dieciséis (16) de diciembre de 2015 y el quince (15) de enero de 201613 y entre el veinte (20) y el treinta y uno (31) de enero de 201614• Teniendo en cuenta lo anterior, el Tribunal se encuentra en la oportunidad para proferir el laudo. 6.
Demanda: 6.1 Pretensiones: En la reforma de la demanda la convocante solicitó las siguientes declaraciones y condenas: PRIMERA: Que se declare que entre la sociedad LAVATEX S.A. y la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TDA existió un contrato de corretaje para el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 DE Bogotá D.C. identificado con folio de matrícula inmobiliaria número 50N-418467, de conformidad con el documento de Consignación de Inmueble para Arrendamiento o Venta suscrito entre demandante y demandada el día once (11) de junio de 2013.
SEGUNDA: Que en consecuencia de lo anterior se condene a la sociedad LAVATEX S.A. a pagar a la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TDA, la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MCTE ($8.500.000), por concepto de honorarios por la gestión de corretaje adelantada para el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D.C., identificado con folio de matrícula inmobiliaria número 50N - 418467, de conformidad con el documento de Consignación de inmueble para 11 Folios 163 a 171 del Cuaderno Principal número 1. 12 Auto No. 13 que obra a folio 170 del Cuaderno Principal número 1. 13 Auto No. 17 que obra a folios 215 y 216 del Cuaderno Principal número 1, aclarado mediante Auto No. 18 que obra a folio 217 del Cuaderno Principal número 1. 14 Auto No. 20 que obra a folios 222 y 223 del Cuaderno Principal número 1.
Arrendamiento o Venta suscrito entre demandante y demandada el día once (11) de Junio de 2013. TERCERA: Que se condene a la sociedad LAVATEX S.A., a pagar a JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA, los intereses de mora causados por el capital descrito en la pretensión PRIMERA, a la tasa más alta permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, desde la fecha de exigibilidad de la obligación, hasta que se haga efectivo el pago.
CUARTA: Que se condene a la demandada al pago de las agencias en derecho, costas, gastos y honorarios que se generen durante el trámite del presente proceso. QUINTA: Las demás pretensiones que se operen de oficio, de conformidad con la materia del litigio. 6.2 Los hechos de la demanda En la reforma de la demanda, la convocante invocó los siguientes hechos, transcritos literalmente:
PRIMERO: El día once (11) de Junio de 2013, se suscribió Consignación de Inmueble para Arrendamiento, sobre el inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D.C. identificado con folio de matrícula inmobiliaria número SON - 418467, entre el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN PEZONAGA en su calidad de Representante Legal de la sociedad LAVATEX S.A. (Propietaria del Inmueble) y la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA por intermedio de GLORIA ORREGO Asesor Inmobiliario.
SEGUNDO: Esta Consignación de Inmueble fue suscrita por JAVIER FERNANDO ARANGUREN PEZONAGA en su calidad de Representante Legal de LAVATEX S.A., consignando a la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA el inmueble mencionado en el hecho PRIMERO, con el fin de que mi representada adelantara todas las gestiones tendientes al arrendamiento de la referida propiedad.
TERCERO: En el documento de Consignación de Inmueble que fue suscrito por JAVIER FERNANDO ARANGUREN PEZONAGA en su calidad de Representante Legal de LAVATEX S.A. consignando a la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA el inmueble mencionado en el hecho PRIMERO, se comprometió a pagar los honorarios de CORRETAJE, estipulación contenida en el siguiente texto: "El propietario (a) o su apoderado (a), quien suscribe el presente documento. declara que ha solicitado a JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA, la visita al inmueble autorizándolo para que adelante todas las gestiones tenientes al arrendamiento y/o venta del inmueble aquí descrito entendiendo que la gestión es la propia de un corredor I Intermediario de finca Raíz y se compromete personalmente y lo en nombre del propietario (a) a efectuar gestión, negociación y transacción por intermedio de JULIO CORREDOR Y CIA, informándole de cualquier avance.
De igual forma se compromete a pagar los honorarios generados por el arrendamiento y/o venta. establecidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, los cuales serán cancelados y descontados del canon mensual cuando se trate de un arrendamiento, o, en un solo pago, cuando se trate de una venta. JULIOS CORREDOR O Y CIA actúa como intermediario y ni verifica los antecedentes de las propiedades (jurídicos, técnicos, metrajes, etc.), por lo cual no puede asumir responsabilidad por los datos suministrados por el Propietario o quien haga sus veces".
CUARTO: En ejercicio de la Consignación del Inmueble y de la gestión encomendada, la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TDA adelantó las siguientes gestiones comerciales y publicitarias: a. Fue publicado el inmueble, en el periódico El Tiempo en la sección clasificados 388 de arriendos el día 2 de julio de 2013. b. Fue publicado también en páginas de Internet como: Metro Cuadrado.
(Código 34-M1298858) Zona Prop. (3937734) Finca Raíz. Viva real. (Código 34-M1298858) También en la Página de la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TDA. c. Se efectuaron visitas al inmueble con posibles clientes.
QUINTO: Como resultado de las gestiones mencionadas en el numeral anterior, se contactó al señor LUIS JERÓNIMO ORTIZ REYES Representante Legal de la sociedad FAKORT SAS, representante de una franquicia de Restaurantes, quien realizó una propuesta escrita y fijó unas condiciones para tomar el local en arriendo y se tomó la determinación de arrendar el local a esa sociedad.
SEXTO: El día 5 de Julio de 2013, se realizó una reunión entre el propietario del inmueble LAVATEX S.A. representada por el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN, en las instalaciones del restaurante PRESTO de la Calle 147 con Avenida 19, con los interesados en tomar el arrendamiento del inmueble, el Director Comercial de WING ZONE señor FRANK VERGARA, el Director de Proyectos de WING ZONE Arquitecto OSCAR AGOSTA, la Empresa Propietaria de la Franquicia en Colombia FAKORT SAS representada por el socio y Gerente JUAN DAVID ORTIZ REYES y el socio y Subgerente LUIS JERÓNIMO ORTIZ REYES.
SÉPTIMO: En la reunión mencionada en el numeral anterior, los asistentes manifestaron su interés en el arrendamiento del local, lo cual ratificó el señor LUIS JERÓNIMO ORTIZ REYES subgerente de FAKORT SAS mediante comunicación de fecha 8 de julio de 2013, suscrita también por un representante de JULIO CORREDOR O & CIA LTDA y por el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN Representante Legal de LAVATEX S.A. (Propietaria del inmueble), comunicación en la cual se establecieron las siguientes condiciones: "Primero: Alquiler 10 años.
Segundo: El monto a pagar es de $8.500.000 por los primeros 6 meses, cumplido el tiempo estipulado se cobrará en adelante $9.000.000 Tercero: El arrendatario da opción de compra para la empresa FAKORT S.A.S. después de 5 años. Cuarto: Se dará 45 días de gracia a la empresa FAKORT S.A.S. para empezar remodelación".
OCTAVO: El 05 de Julio de 2013, se entregaron los documentos para el correspondiente estudio de los arrendatarios. La firma EL LIBERTADOR solicito varias veces cambios de las garantías, y finalmente la solicitud fue aprobada el 31 de Julio de 2.013.
NOVENO: Teniendo en cuenta esta aprobación, se solicitó al propietario del local LAVATEX S.A., la documentación requerida para elaborar el Contrato de Administración. Éste se elaboró el día 9 de Agosto de 2013 y se hizo confirmación de datos con el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN; se le indagó la disponibilidad para tomarle la firma de los documentos, a lo que manifestó que no podía, que tenía que salir de viaje y que volvería en una semana, que a su llegada firmaría. Efectivamente el Contrato de Administración se firmó el día 20 de agosto de 2.013.
DÉCIMO: Una vez enviada la toda documentación al área administrativa de JULIO CORREDOR O & CIA L TDA se elaboró el contrato de arrendamiento, se envió al arrendatario FAKORT SAS para su revisión, y éste contestó con varias observaciones a dicho contrato (se aporta correo del arrendatario con observaciones). Dados los cambios solicitados y variación en las condiciones, se reúnen las partes nuevamente y acuerdan hacer un contrato de arrendamiento a cinco (5) años, con opción de compra y con el mismo canon anteriormente descrito.
El señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN se comprometió a recibir dos (2) cánones anticipados de $8.500.000 a solicitud de los arrendatarios, más cuarenta y cinco (45) días de gracia para hacer remodelaciones al local.
UNDÉCIMO: El día 5 de septiembre de 2013, el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN desde la cuenta gerencia@lavatex.com.co remitió al correo de GLORIA INES ORREGO 8 comercial44@propiedadesjuliocorredor.com un correo, en el cual manifiesta: "Gloria Inés, estos señores me pidieron una cita para hablar con ellos, creería que quieren el arriendo directo con nosotros, ellos argumentan que la inmobiliaria se ha demorado mucho en estos trámites, la verdad no sé que sea, de todas formas yo le cuento el resultado de dicha reunión. SALUDOS FERNANDO ARANGUREN"
DUODÉCIMO: El señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN remitió a mi representada una carta fechada el día 6 de septiembre de 2013, en la cual manifiesta: "La sociedad Lavatex S.A., actuando a través de su Representante Legal Javier Fernando Aranguren Pezonaga, mediante el presente escrito y en cumplimiento de lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de administración suscrito con la sociedad JULIO CORREDOR O. Y C/A L TOA, a través del presente escrito manifiesta su voluntad de cancelar el referido contrato de administración a partir del día 6 de septiembre de 2013".
Por lo anterior, se le propuso hacer un corretaje y respondió que él no pagaría nada a la Inmobiliaria, además solicitó un paz y salvo por parte de JULIO CORREDOR O & CIA L TDA.
DÉCIMO TERCERO: El día 7 de septiembre de 2013, la asesora de JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA señora GLORIA INES ORREGO quien suscribió la consignación del inmueble con el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN, visitó el inmueble dado en consignación y se encontró con las personas de la firma FAKORT S.A.S. abriendo el local (se aportan fotografías).
DÉCIMO CUARTO: A mediados del mes de enero de 2014, se dio inicio a la obra de adecuación del local para la instalación del establecimiento K9 DRINKS AND HOT DOGS, perteneciente a la franquicia que maneja la sociedad FAKORT SAS (se aportan fotografías). A finales del mes de julio de 2014, se terminó la adecuación del local y quedó listo para entrar en funcionamiento el establecimiento K9 DRINKS & HOT DOGS.
(Se aportan fotografías).
DÉCIMO QUINTO: Aproximadamente el día 29 de julio de 2014, el establecimiento K9 DRINKS AND HOT DOGS, fue abierto al público, ya que instaló en su fachada un pendón con la inscripción "YA ABRIMOS". (Se aportan fotografías).
DÉCIMO SEXTO: En el documento de Consignación de inmueble que fue suscrito por la JAVIER FERNANDO ARANGUREN PEZONAGA en su calidad de Representante Legal de LAVATEX S.A., consignando a la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA el inmueble mencionado en el hecho PRIMERO, las partes sustrajeron al conocimiento de las controversias surgidas en virtud del documento suscrito, por parte de la Jurisdicción Ordinaria y se sujetaron al Trámite Arbitral con fundamento en lo establecido en la CLAUSULA COMPROMISORIA, estipulación contenida en el siguiente texto: "El propietario (a) o su apoderado (a), quien suscribe el presente documento, declara que ha solicitado a JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA., la visita al inmueble autorizándolo para que adelante todas las gestiones tendientes al arrendamiento y/o venta del inmueble aquí descrito entendiendo que la gestión es la propia de un corredor I Intermediario de finca Raíz y se compromete personalmente y/o en nombre del propietario (a) a efectuar gestión, negociación y transacción por intermedio de JULIO CORREDOR Y CIA., informándole de cualquier avance.
De igual forma se compromete a pagar los honorarios generados por el arrendamiento y/o venta, establecidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, los cuales serán cancelados y descontados del canon mensual cuando se trate de un arrendamiento, o, en un solo pago, cuando se trate de una venta. JULIOS CORREDOR Y CIA actóa como intermediario ni verifica los antecedentes de las propiedades (jurídicos, técnicos, metrajes, etc.), por lo cual no puede asumir responsabilidad por los dados suministrados por el Propietario o quien haga sus veces.
El presente documento presta mérito eiecutivo. Cualquier diferencia entre las partes, con motivo del acuerdo acá contenido será resuelta por un Tribunal de arbitramento, de carácter legal, compuesto por un árbitro elegido por la Cámara de Comercio de Bogotá, el cual fallará en derecho. El tribunal tendrá su sede en dicha Cámara de Comercio de Bogotá va su funcionamiento se aplicarán las normas vigentes al momento de su constitución."
DÉCIMO SÉPTIMO: El dia 30 de octubre de 2014, se celebró en la Notaría Once (11) del Círculo de Bogotá, Audiencia de Conciliación entre mi representada JULIO CORREDOR O & CIA L TOA y la sociedad LAVATEX S.A., sin que se hubiere llegado a acuerdo alguno, por lo tanto se agotó en debida forma el requisito de procedibilidad establecido en la ley, tal como se encuentra acreditado en la constancia No. 00110 expedida por la notaría en mención.
DÉCIMO OCTAVO: A la fecha de la presentación de la presente, LAVATEX S.A., adeuda a la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MCTE ($8.500.000), por concepto de honorarios, gastos y costos generados, por la gestión adelantada para el arrendamiento del inmueble descrito en el HECHO PRIMERO de este acápite, de conformidad con la Consignación para Arrendamiento suscrito entre las partes. 6.3.
Juramento estimatorio 10 11 En la reforma de la demanda la parte convocante sefialó lo siguiente en el acápite relativo al juramento estimatorio: 7. "De conformidad con el artículo 206 del Código General del Proceso, manifiesto al despacho que estimo como honorarios de corretaje a cargo de LAVATEX S.A. y en favor de JULIO CORREDOR O & CIA LTDA la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MCTE ($8.500.000) más los correspondientes intereses moratorios sobre ella.
Suma ésta, que corresponde a un (1) canon mensual de arrendamiento, de conformidad con la negociación contractual celebrada entre la sociedad demandada y el cliente conseguido por mi representada, todo lo cual consta en los documentos aportados como prueba con la demanda. Esta valoración de los honorarios del corretaje se hace de conformidad con la Costumbre Mercantil existente en la ciudad de Bogotá D.C., en relación con la comisión por intermediación en el arrendamiento de locales comerciales cuando el inmueble no se entrega en administración. En relación con la solicitud de intereses moratorias sobre la suma estimada, es procedente la misma, de conformidad con el artículo 65 de la Ley 45 de 1990." Oposición de la convocada y la contestación de la demanda: El 29 de julio de 2015 LAVATEX S.A., presentó escrito de contestación de demanda15 en el que se opuso a las pretensiones de la demanda, se pronunció sobre los hechos de la misma y propuso las excepciones que denominó "inexistencia de la función del corretaje, por parte de la convocante", "Estimación desmedida del valor de perjuicios" y "Mala fe y actuación temeraria de la convocante". 7.1 En cuanto a las pretensiones: La demandada se pronunció sobre las pretensiones de la demanda para oponerse a todas y cada una de ellas por considerar que carecen de fundamento fáctico. 7.2 En cuanto a los hechos 15 Folios 134 a 139 del Cuaderno Principal No. 1 12 La convocada se pronunció sobre los hechos propuestos en la reforma de la demanda para aceptar algunos como ciertos o como parcialmente ciertos.
Respecto de otros indicó que no eran ciertos, o que no le constaban, o que se trataba de apreciaciones subjetivas de la parte demandante. En concreto en su contestación a la demanda, la convocada se pronunció sobre los hechos de la siguiente manera: El Primero: Es cierto. El Segundo: Es cierto, El Tercero: Es cierto, se desprende del formato de consignación El Cuarto: No es cierto, tal situación no tiene sustento alguno, y como se desprende del acápite de pruebas presentado con la demanda por parte de la convocante, no obra en el expediente ninguna documental que demuestra tales afirmaciones.
El Quinto: No es cierto, pues al no aportarse prueba alguna relacionada en el hecho anterior, este hecho carece de sustento. El Sexto: Es cierto, El Séptimo: No es cierto la convocante no estuvo en la referida reunión para conocer los temas discutidos en la misma. El Octavo: No me consta, el hecho describe circunstancias ajenas a mi representada El Noveno: No me consta, el hecho contiene varios hechos y aclaro, de una parte se manifiesta;
"teniendo en cuenta esta aprobación" esta aprobación nada tiene que ver con mi representada, en razón a lo expuesto en la contestación al hecho anterior, de otro lado "el contrato se elaboró el 9 de agosto de 2013" esta situación no le consta a mi representada. El Décimo: No me consta, el hecho describe circunstancias ajenas a mi representada.
El Undécimo: Es cierto. El Duodécimo: Es cierto El Décimo tercero: No me consta, el hecho describe circunstancias ajenas a mi representada. El Décimo Cuarto: No es cierto, la parte convocante parece desconocer que el inmueble referido en hechos, es un local comercial, el cual no solo es susceptible de ser arrendado, sino también de modificaciones para su funcionamiento.
El Décimo Quinto: No me consta, mi representada, nada tiene que ver con acciones de terceros. El Décimo Sexto: Es cierto. El Décimo Séptimo: No es cierto El Décimo Octavo: No es un hecho es una apreciación propia de la parte convocante. 7.3 En cuanto al juramento estimatorio. La parte demandada en su escrito no incluyó oposición al juramento estimatorio de la demanda. 7.4 Las excepciones La demandada formuló como excepciones de mérito las siguientes: "Inexistencia de la función de corretaje, por parte de la convocante, estimación desmedida del valor de perjuicios y mala fe y actuación temeraria de la convocante".
Adicionalmente, citó en su defensa los artículos 1341 y 1342 del Código de Comercio. 8. Presupuestos procesales y nulidades sustanciales: El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos indispensables para la validez del proceso arbitral ya que las actuaciones procesales se desarrollaron con observancia de las previsiones legales; no se advierte causal alguna de nulidad y, por ello, puede dictar laudo de mérito, el cual se profiere en derecho.
En efecto, este Tribunal es competente en virtud de la cláusula compromisoria, y el objeto del proceso es susceptible de transacción y por ende de libre disposición por las partes en el litigio. Las partes están constituidas por dos personas jurídicas de derecho privado cuya existencia y representación están acreditadas en el proceso y han acudido a este proceso por medio de sus representantes legales y de sus apoderados judiciales que son abogados en ejercicio del derecho de postulación. La demanda reformada reúne los requisitos legales y las partes están legitimadas en causa.
Así mismo este laudo se profiere en tiempo oportuno. En este orden de ideas, en atención a que la relación procesal existente en el presente caso se ha configurado regularmente y que en su desarrollo no se advierte que se haya incurrido en defecto generador de alguna causal de nulidad, es de rigor decidir sobre el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes y, en orden a hacerlo, son pertinentes las siguientes consideraciones.
11. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL. 1. Thema Decidendum del proceso y problemas jurídicos materia de debate: Ante la justicia arbitral acudió JULIO CORREDOR O & CIA L TOA solicitando que se declare la existencia de un contrato de corretaje con la convocada, LAVATEX S.A., en relación con el inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá, pretendiendo la actora, además y consecuencialmente, que se condene a la convocada a pagar los honorarios por la gestión de corretaje adelantada para el arrendamiento del mencionado inmueble, junto con los intereses moratorias causados sobre dicho valor "desde la fecha de exigibilidad de la obligación".
Frente a las anteriores pretensiones la parte demandada se opuso rechazando la existencia del contrato de corretaje y el pago de honorarios y gastos a favor de la convocante y proponiendo las excepciones de "inexistencia de la función de corretaje, por parte de la convocante", "estimación desmedida del valor de perjuicios" y "mala fe y actuación temeraria de la convocante", excepciones que fundamentó, básicamente, en lo siguiente: (a) que no se celebró entre las partes un contrato de corretaje, (b) que los honorarios materia de la demanda se refieren a una gestión que nunca fue realizada y (c) que el monto reclamado por JULIO CORREDOR O & CIA L TOA no fue pactado ni se demostró en el proceso a través de dictamen pericial.
Adicionalmente, en la contestación de la demanda, afirmó que de conformidad con el artículo 1341 del Código de Comercio si llegare a existir el contrato de corretaje, la remuneración "debía pagarse en partes iguales" y que tampoco habría lugar al pago de expensas o gastos a favor de la demandante, porque estos no fueron demostrados por la actora.
En sus alegatos de conclusión, sostuvo, además, que entre las partes fue celebrado un contrato de administración y que el mismo excluye la existencia del corretaje. Vistos en su conjunto los propósitos de la demandante, que en lo fundamental apuntan a que se reconozca la existencia del contrato de corretaje y se cumpla la obligación de pago de la remuneración a favor del corredor con reconocimiento de intereses moratorias, así como los argumentos de defensa de la convocada, negando la existencia de dicho contrato, alegando la celebración de un contrato de administración entre las partes y oponiéndose a la causación de los honorarios a favor de la convocada y al monto de los mismos, se observa que el debate en torno al cual tiene que proveerse en este laudo arbitral comprende los siguientes aspectos, que pasan a abordarse: (a) La existencia del contrato de corretaje;
(b) El contrato de administración; (e) La posibilidad de concurrencia estos contratos y su hermenéutica; (d) La remuneración a favor del corredor y la costumbre mercantil certificada; y finalmente, (e) el tema de los intereses moratorias sobre los honorarios que se reclaman en la demanda. 1.1 El contrato de corretaje Nuestra legislación comercial no define el contrato de corretaje pero sí contiene una descripción de lo que se entiende por corredor, a partir de la cual se 15 desprenden claramente los elementos característicos de este contrato.
Se trata del artículo 1340 del Código de Comercio, a cuyo tenor: "Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación".
Al respecto, en sentencia del catorce (14) de septiembre de dos mil once (2011) con ponencia del Magistrado William Namén, se refirió la Corte a la noción y elementos esenciales del contrato de corretaje, en los siguientes términos: "Por el contrato de corretaje una parte llamada corredor, experta conocedora del mercado, a cambio de una retribución, remuneración o comisión, contrae para con otra denominada encargante o interesada, la obligación de gestionar, promover, concertar o inducir la celebración de un negocio jurídico, poniéndola en conexión, contacto o relación con otra u otras sin tener vínculos de colaboración, dependencia, mandato o representación con ninguno de los candidatos a partes.
En cuanto hace a su tipología, en la legislación patria, el corretaje, entre otras características, es contrato con tipicidad legal por su disciplina /egís; bilateral o de prestaciones correlativas al generar obligaciones para ambas partes contratantes; oneroso y conmutativo; principal porque su existencia no pende de otro u otros negocios, tampoco del finalmente celebrado por las partes acercadas del cual es un tipo diverso, autónomo e independiente; en principio, paritario o de libre discusión; consensual o de forma libre, y aun cuando prepara, facilita o propicia la celebración de otro negocio, no es contrato preliminar o preparatorio por no crear para el corredor, ni el encargante, prestación de hacer de celebrar un negocio, sino buscar, aproximar y contactar interesados en su celebración. El corredor, ex artículo 1340 del Código de Comercio, es profesional autónomo e independiente, por cuyo conocimiento especial del mercado pone en relación a dos o más personas para contratar.
Su actividad esencial es la intermediación o mediación entre sujetos interesados en celebrar un contrato, a quienes aproxima y pone en contacto, sin ejecutar acto jurídico alguno, actuar por cuenta o en nombre de aquéllos, tener nexo con ellos, ni participar en la conclusión del negocio en la cual permanece al margen, y es decidida, definida o acordada libremente por las personas contactadas.
La prestación principal del corredor, envuelve un facere, prestar servicio directo, personal, indelegable e independiente, proyectado en la gestión, promoción, concertación, mediación o intermediación de negocios y búsqueda de posibles interesados a quienes aproxima, acerca, contacta o relaciona para celebrarlos. Recibe el encargo efímero, transitorio y limitado al negocio o negocios concretos de gestionar una actividad estricto sensu, realizada por sí mismo, con sus propios medios, métodos, organización, infraestructura, riesgos y costos, sin comprender la ejecución de actos jurídicos por cuenta ajena, la celebración del negocio en nombre de otro, ni asumir o garantizar su celebración salvo pacto contrario, por depender enteramente de las partes, quienes pueden celebrarlo o no. El corredor busca, aproxima o acerca personas con interés en contratar, procura, propicia o promueve el contrato, es "un simple mediador", su "intervención se limita a actos materiales para aproximar a los contratantes a fin de que éstos perfeccionen por sí mismos el negocio" (cas.civ. sentencias de 6 de octubre de 1954, LXXVIII, 861, 13 de abril de 1955,LXXX, 13), "se reduce a poner en contacto a las partes" (cas. laboral, sentencias de 6 de abril de 1963, GCII,. 417), "está limitada a la realización de actos materiales para acercar entre sí a los negociantes" (cas. laboral, sentencias de 21 de agosto de 1961, y 3 de julio de 1972, CXLIII, 488), esto es, se caracteriza por "la labor de intermediación que cumple el sujeto, cuya finalidad, como bien se sabe, no es otra que la de poner en contacto, 'poner en relación'', o acercar 'a dos o más personas', 'con el fin de que celebren un negocio comercial' [... ] El corredor, dicen las actas de la Comisión Revisora del Proyecto de Código de Comercio (1958), «toma la iniciativa del negocio y busca a los interesados a quienes proponérselo o insinuárselo, e, igualmente, relaciona a estos con todas las personas que pueden servir a los fines del negocio en proyecto».
La labor del corredor se encamina a facilitar a las personas el acercamiento entre sí, la búsqueda, hallazgo y conclusión de los negocios, agregan las mismas actas. De manera que los corredores son aquellas personas que por virtud del conocimiento del mercado, y con él la idoneidad y el grado de calificación que éste otorga, tienen como rol profesional y funcional, amén de típico, la intermediación que se ha venido explicando, sin vinculación con ninguna de las partes del futuro contrato, ya por trabajo, ora por mandato o representación, puesto que son independientes" (cas. civ. sentencia de 8 de agosto de 2000, exp. 5383).
Prestación esencial derivada del corretaje es la de pagar la retribución, remuneración o comisión del corredor, quien tiene derecho a percibirla "en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga" (art. 1341, C. de Co), aún si resulta inválido ignorando la causal de invalidez, o se resuelve por incumplimiento ulterior, pero sujeto a condición suspensiva sólo se causará al cumplirse ésta (art. 1342, C. de Co)"16. 16 16 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL.
Magistrado ponente: WILLIAM NAMÉN VARGAS. Bogotá, D.C., catorce (14) de septiembre de dos mil once (2011 ). Discutida y aprobada en Sala de veintinueve (29) de agosto de dos mil once (2011). Referencia: 05001-3103- 012-2005-00366-01 17 En similar sentido, Jaime Alberto Arrubla sostiene, en punto al concepto del contrato de corretaje y a la actividad que realiza el corredor, lo siguiente: "En el contrato de corretaje, encontramos un comerciante profesional, que a cambio de una remuneración,· pone todo su esfuerzo para concretar la oferta y la demanda y promover la conclusión de contratos mercantiles.
( ) "La actividad que despliega el corredor es completamente promocional, encaminada a poner en contacto a dos personas, para que ellas contraten. No participa en la conclusión del negocio como mandatario o representante de laguna de las partes, se mantiene al margen, pues su labor cronológicamente es preliminar, la de promocionar y concertar pero, al momento de contratar, se margina completamente, pues no actúa por cuenta de ninguno de los contratantes.
Estos a su vez, actúan directamente, o por medio de apoderados que siempre deberán ser diferentes a la persona del mediador"17. Ahora bien, en cuanto a las características del corretaje, puede señalarse que se trata de un contrato típico, consensual, bilateral, oneroso y conmutativo18. Por su parte, en punto a los elementos esenciales del corretaje, siguiendo lo expuesto por la doctrina y la Jurisprudencia y la definición del artículo 1340 del Código de Comercio, encontramos los siguientes: * Profesionalidad: La primera nota característica de este contrato es no sólo la condición de comerciante que tiene el corredor, sino su especial dominio o conocimiento del mercado.
Se trata, en suma, de un profesional "en la intermediación de negocios de un determinado ramo o actividad. "19• En palabras de Jorge Suescún Melo "La profesionalidad dice relación a la ocupación, trabajo, empleo de la persona que 17 ARRUBLA PAUCAR, J.M. Contratos Mercantiles, Tomo 1,. 5ª edición. Biblioteca Jurídica Dike. 1992. Pág.405 18 Al respecto puede verse lo expuesto por el autor Jorge Suescún Mela en su obra "Derecho Privado.
Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo", tomo 11, pág. 492, en donde se seflalan como características propias del contrato de corretaje, las siguientes: "1º) Un contrato comercial, por cuanto la actividad de intermediación es una actividad mercantil (arls. 20-8, 1340 y ss. del C de Co.).: 2°) Tipificado y regulado, en cuanto tiene restringida la autonomfa contractual por una regulación legal propia y específica (arls. 1340 y ss. del C. de Co.); 3º) Consensual, porque para us perfeccionamiento no reclama solemnidad alguna ni presupone entrega o tradición (art. 1500 del C. C.); 4°) Bilateral, porque genera entra las partes reciprocidad de obligaciones independientes (art. 1496 del C.C.); 5°) Oneroso, por cuanto todas las partes contratan con ánimo de lucro y reporta utilidad para todas las partes que intervinieron en él (art. 1494 del C.C.); 6º) Relativo, en cuanto sólo genera obligaciones para las partes que lo celebran; 7º) Conmutativo, por cuanto las prestaciones de los contratantes se consideran equivalentes entre sí (art. 1498 del C.C.); 8º) Dependiente, porque no puede existir por si solo y siempre presupone la existencia de otro contrato, sirviendo de medio para la realización de éste, de cuya celebración depende la efectividad de aquel (art. 1499 del C.C.)..
" 19 ARRUBLA PAUCAR, J.M. Contratos Mercantiles, Tomo 1,. 5ª edición. Biblioteca Jurídica Dike. 1992. Pág. 406 desarrolla la gestión de poner en contacto a dos o más personas para la celebración de negocios comercia/es. Las labores de corredor significan para él su ocupación regular y básica, no solo esporádica ni accidental ''2º * Encargo: En segundo lugar, es elemento esencial del contrato de corretaje la realización de un encargo, con el objeto de que el profesional realice una actividad material que consiste en acercar o contactar a las posibles partes para la celebración de un contrato.
En otras palabras, debe existir un encargo en virtud del cual una persona, llamada comúnmente proponente, interesado en la celebración de un negocio determinado, solicita al corredor la identificación y consecución de otra persona interesada también en concluir el mismo negocio21 Es importante añadir que la gestión encomendada al corredor es de simple mediación, de tal suerte que, a diferencia del mandato, no le corresponde al corredor realizar el acto jurídico, pues su actividad consiste solamente en realizar "meras actividades promociona/es y materiales".
En este mismo sentido, ha señalado la Corte Suprema de Justicia que la labor del corredor consiste en intermediar entre la oferta y la demanda poniendo en contacto a las partes, sin que haya lugar a analizar o tomar en consideración la intensidad de la gestión realizada con posterioridad al contacto entre las partes, es decir que se causa la remuneración a favor del corredor con la sola realización del acercamiento entre las partes, a condición de que esta gestión de intermediación haya sido eficaz en el sentido de que éstas finalmente celebren el contrato en el que el corredor intervino. Sobre el particular, en Sentencia del 9 de febrero de 2011, la Corte Suprema de Justicia sostuvo: Así, la actividad de dicho intermediario se reduce, exclusivamente, a facilitar el encuentro de dos o más sujetos que tienen la voluntad de contratar; esto viene a indicar que en desarrollo de tal labor el corredor obra como un puente conductor o, si se quiere, como un vaso comunicante entre quien tiene la intención de ofrecer un bien o prestar un servicio, y aquél que desea hacerse a él. Acontece que el corredor facilita la complementación de las economías de los contratantes, porque su conocimiento le permite saber de las necesidades comunes y esa es, precisamente, la importancia de su gestión en el desarrollo del negocio, misma que no puede detener una vez ha desatado la iniciativa, pues el acuerdo de voluntades ya no depende de su actividad, sino de los deseos y expectativas de los contratantes.
Por lo mismo, no se puede cargar al corredor con obligaciones ajenas al contacto, como la de mantenerse en vigilia para la realización efectiva del mismo, pues su función es puramente genética, por lo que 20 SUESCÚN MELO, J. Derecho Privado. Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo. Tomo 11. 2a Edición. Ed. Legis. 2003. Pág. 492 21 CASTRO DE CIFUENTES, M. Los Contratos en el Derecho Privado, El Corretaje.
Legis. 2009, pág. 563. ¼S 19 se descarta que deba alimentar con denuedo el proceso de convicción de los contratantes sobre las bondades de la celebración del acto. En ese sentido, la jurisprudencia precisó, al abrigo del Código de Comercio anterior, que "son corredores-dice el artículo 65 del C. de Co.-los agentes intermediarios entre el comprador y el vendedor que, por su especial conocimiento de los mercados. acercan entre sí a los comerciantes v les facilitan sus operaciones.
En realidad la anterior definición es incompleta, porque no comprende todas las especies de corretaje. El corredor puede intervenir en operaciones distintas de la compra y venta, como por ejemplo, respecto de transportes, seguros, etc. El corredor es un simple mediador. Limita su intervención a poner en contacto dos contratantes para facilitar sus negociaciones su tarea queda reducida a descubrir los contratantes para ponerlos en relación directa en orden al perfeccionamiento del negocio limita su actuación a las tareas preparatorias para aproximar a los interesados. comunicando las ofertas v contraofertas v allanando las diferencias entre ellos. de tal suerte que al llegar los contratantes a un acuerdo sobre las condiciones del negocio, el corredor desaparece de las escena, quedando al cuidado de las partes el perfeccionamiento del respectivo contrato en el cual no interviene ya aquél. El agente intermediario ha merecido el nombre de corredor porque va y viene entre los contratantes en su tarea propia de lograr acercarlos para la celebración del negocio.
El corredor puede recorrer estos pasos: a) buscar a la persona interesada en negociar con el comitente dentro de las condiciones y propósitos contractuales de éste; b) comunicar a la parte interesada, una vez hallada, la voluntad del comitente de concretar el negocio e indagar las intenciones de aquél respecto de los términos de la oferta; c) trabajar el ánimo de la contraparte si no se muestra a llevar a cabo el negocio; d) transmitir la aceptación del cliente al comitente y persuadir a éste, en caso necesario, sobre los términos del negocio convenido por el corredor.
En todas estas etapas de intermediación aparece bien caracterizado el papel del corredor Sobre la disciplina del contrato de mediación y la posibilidad de revocarse el encargo en cualquier tiempo, expone Vivante lo siguiente: «Algunas veces es el propio mediador el que toma la iniciativa en su intervención, otras es el cliente el que le busca; pero esto carece de importancia, porque en ambos casos la disciplina del contrato es la misma» El corredor como simple intermediario no es un mandatario.
No tiene la representación del comitente, ni realiza ningún acto jurídico por cuenta de éste. Su intervención se limita a actos materiales para aproximar a los contratantes a fin de que éstos perfeccionen por sí mismos el negocio "(Sent. Cas. Civ. Sent. de 6 de octubre de 1954, G.J. No. LXXVIII, pág. 861, reiterada en Sent. Cas. Civ. de 13 de abril de 1955, G.J. No. LXXX, pág. 13).
Más adelante la Corte recalcó esa doctrina, al advertir que "si bien la ley comercial, en su artículo 332 considera la correduría como una especie de mandato comercial, la noción que de la figura del corretaje da el artículo 65 de la misma ley, deja ver que la misión del corredor se reduce a poner en contacto a las partes (vendedor u comprador) para la celebración del negocio.
De ellas emana la declaración de voluntad y no del intermediario, quien, por lo mismo, no actúa como mandatario en representación de quien le confirió el encargo" (Sent. Cas. Lab. de 6 de abril de 1963, G.J. No. CII, pág. 417). Y en el mismo sentido, anotó la Corte que "si bien el Código de Comercio al reglamentar la institución del mandato comercial, incluye la correduría como una especie de éste, según lo preceptúa en el numeral 3° del artículo 332, es lo cierto que el corredor es un simple intermediario y no un verdadero mandatario, como acertadamente ha dicho la Corte en Sala de Casación Civil, puesto que no realiza ningún acto jurídico por cuenta del comitente.
Su intervención en las operaciones o negocios, está limitada a la realización de actos materiales para acercar entre sí a los negociantes" (Sent. Cas. Lab. de 21 de agosto de 1961, reiterada en Sent. Cas. Lab. de 3 de julio de 1972, GJ. CXLIII, pág. 488). Recientemente, ya en vigencia del Código de Comercio de 1971, la Corte expresó que "examinadas sendas definiciones de corredor, la general y la específica del seguro, emerge como elemento común, sin duda el que caracteriza el contrato de corretaje, la labor de intermediación que cumple el suieto, cuya finalidad, como bien se sabe, no es otra que la de poner en contacto, "poner en relación", o acercar "a dos · o más personas", "con el fin de que celebren un negocio comercial", conforme lo expresa el primero de los artículos-se refiere al artículo 1340 del Código de Comercio- El corredor, dicen las actas de la Comisión Revisora del Proyecto de Código de Comercio (1958), «toma la iniciativa del negocio y busca a los interesados a quienes proponérselo o insinuárselo, e. igualmente, relaciona a estos con todas las personas que pueden servir a los fines del negocio en proyecto».
La labor del corredor se encamina a facilitar a las personas el acercamiento entre sí, la búsqueda, hallazgo v conclusión de los negocios, agregan las mismas actas. De manera que los corredores son aquellas personas que por virtud del conocimiento del mercado, y con él la idoneidad y el grado de calificación que éste otorga, tienen como rol profesional y funcional, amén de típico, la intermediación que se ha venido explicando, sin vinculación con ninguna de las partes del futuro contrato, ya por trabajo, ora por mandato o representación, puesto que son independientes" (Sent.
Cas. Civ. de 8 de agosto de 2000, Exp. No. 5383)."22 20 22 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL. Magistrado Ponente: EDGARDO VILLAMIL PORTILLA. Bogotá D. C., nueve de febrero de dos mil once. Ref. Exp. No. 11001-3103-013-2001-00900-01 * Transitoriedad: En tercer lugar, una nota característica de este contrato, que precisamente permite diferenciarlo de otras modalidades como la agencia comercial, consiste en que el encargo que recibe el corredor es netamente transitorio.
"No sucede con el corredor, lo que sucede con algunos agentes mercantiles que tienen vocación a la duración y a la estabilidad. El corredor recibe un encargo concreto para un negocio concreto y luego que lo promociona y contacta a las partes se despide. "Pero mientras el agente se caracteriza por la nota de permanencia, la mediación constituye una simple actividad esporádica'"23. * Remuneración: Finalmente, la remuneración o premio es esencial al contrato objeto de análisis: no habrá corretaje si la remuneración está ausente de la operación, pues la intermediación es esencialmente onerosa.
Más adelante se referirá el Tribunal con detenimiento a este elemento del contrato de corretaje, analizando los presupuestos para que surja el derecho a la remuneración a favor del corredor y la forma como se establece en cada caso el monto de la misma, punto en donde se precisará como, ciertamente, se requiere la realización de la gestión de intermediación o acercamiento entre las partes y la relación de causa efecto entre la actividad del corredor y la celebración del contrato entre las partes puestas en contacto por el corredor, para que surja a favor suyo el derecho a la remuneración. Basta señalar por el momento que en forma pacífica y unánime ha sostenido nuestra jurisprudencia que la remuneración a favor del corredor no surge sino sólo en la medida en que la gestión realizada haya sido eficaz, es decir, cuandoquiera que se haya celebrado el contrato objeto de la intermediación del corredor y siempre que ello haya tenido lugar como consecuencia del acercamiento por él realizado entre las partes.
En este punto, por ejemplo, en la sentencia del 14 de septiembre de 2011 ya citada atrás, la Corte Suprema de Justicia señaló: El monto de la comisión es el estipulado o, en defecto de pacto expreso, el acostumbrado en las prácticas y usos contractuales, o el fijado pericialmente (artículo 1341 del Código de Comercio y 1621 del Código Civil).
El corredor únicamente tiene derecho a la retribución cuando se celebra el negocio en el cual se intervino, a menos que se convenga al margen de su conclusión. En consecuencia, todas las gestiones o actividades anteriores, en línea de principio, son realizadas por cuenta, costo y riesgo exclusivo del corredor, quien sólo adquiere el derecho a la comisión con la efectiva celebración del negocio en el cual intervino directa y personalmente, salvo estipulación contraria. 23 ARRUBLA PAUCAR, J.M. Contratos Mercantiles, Tomo 1,. 5ª edición. Biblioteca Jurídica Dike. 1992.
Pág. 407. La comisión, en efecto, se causa sólo si el negocio final se celebra merced a la eficaz mediación del corredor siempre que tenga realidad u obedezca a su intermediación. Menester, por consiguiente, la identidad plena entre el negocio concertado por la actividad del corredor y el celebrado, o sea debe darse una relación de causa a efecto entre la gestión realizada y la celebración del contrato por la mediación o intermediación de aquel.
En lo tocante a esta particular cuestión, la Corte de antiguo ha señalado que el "corredor tiene derecho a percibir retribución, siempre que se cumplan estos requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocación abusiva del encargo" (cas. civ. sentencia de 13 de abril de 1955, LXXX, 13).
Posteriormente, anotó: '"El derecho del corredor a la comisión surge, en concepto de Malamaga, de una mediación eficaz, que provoque el acuerdo de voluntades de modo que en principio el corredor sólo tiene ese derecho cuando el contrato en cuya concertación interviene se perfeccione. Si la operación no se concluye no se debe, siempre en principio, comisión porque el corretaje es una locatio operir (sic) Faciendi' (Carlos Malamaga.
Tratado elemental de derecho comercial. Tomo 11. Contratos y papeles de comercio. Primera parte Pág. 134 No. 10. Tipografía editorial Argentina TEA. Buenos Aires. 1951). La eficacia de la intervención se desprende de la misma previsión del artículo 1341 del Código de Comercio. Esto no significa que el corredor contrae una obligación de resultado, consistente en que se haga el negocio, porque no siendo él sino un simple intermediario, la ejecución misma del acto jurídico le sería imposible y estaría fuera de su alcance, toda vez que otros son los sujetos intervinientes eri la · realización del negocio: las personas a las cuales el corredor acercó. Sólo a estas últimas corresponde la realización del acto jurídico relacionado con el negocio que se persigue.
Entonces, lo que ocurre es que el derecho del corredor a la comisión es un derecho sujeto a condición suspensiva, consistente precisamente en la celebración del negocio en el cual intervino. Por excepción, cuando el negocio perseguido se sujeta a una condición suspensiva, el derecho a la comisión del corredor no puede conocerse sino después del acaecimiento de la condición suspensiva especialmente prevista (C. Co. artículo 1343).
En todos los demás casos el derecho condicional de la remuneración hace referencia a la celebración del negocio para el cual se produce la intermediación del corredor" (cas. laboral, sentencia de 16 de junio de 1981 ). Más recientemente, reiteró la Sala que "no toda intermediación supone una retribución para el corredor. A la luz del inciso 2° del artículo 1341 del Código de Comercio. aquél 'tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga'.
Siquese de ello que. salvo pacto en contrario. sólo puede haber reconocimiento económico para el corredor en la medida en que los suíetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades. Entonces. es menester que exista una relación directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gestión del corredor y la feliz celebración del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por esa actividad, las partes no habrían contratado', es decir, 'si se acredita que el corredor propició el acercamiento de las partes, si éstas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias, se configura el derecho a percibir la remuneración estipulada, la usual o la fijada por peritos, así sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato inicialmente ofrecidas, o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento.
De no ser así, el corredor podría ver burlados sus derechos" (cas. civ. sentencia de 9 de febrero de 2011, exp. 11001- 31 03-013-2001-00900-01). La retribución debe pagarse por la parte que contrató al corredor, y cuando no se estipula quien debe pagarla, "será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador''.
Dándose pluralidad de corretajes y corredores, verbi gratia, cuando una persona confiere el encargo a un corredor y otra a uno diferente, o cuando contrata varios corredores y todos intervienen en un mismo negocio, "la remuneración se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario"(artículo 1341, C. de Co)."24 (subraya fuera del texto original).
Similar planteamiento fue expuesto en la sentencia del 9 de febrero de 2011, Ref. Exp. No. 11001-3103-013-2001-00900-01, en donde la Corte, además de reiterar que para que el corredor adquiera el derecho a la remuneración, es menester la celebración del contrato entre las partes contactadas y el nexo causal entre la gestión del corredor y la celebración del contrato, señaló que el derecho a la remuneración del corredor no se ve afectado porque sobrevenga la nulidad del contrato objeto de su intermediación, ni tampoco porque el proceso de negociación haya sido demorado, complejo o tortuoso.
Igualmente, se refirió la Corte a la identidad entre el contrato celebrado, precisando que el corredor tiene derecho a su remuneración si se dan estos presupuestos sin importar que las partes hubieren introducido algunas modificaciones en cuanto a las condiciones conseguidas por conducto del corredor o hubieren prolongado en el tiempo el perfeccionamiento del negocio.
En efecto, en la sentencia citada se lee: Ahora bien, no toda intermediación supone una retribución para el corredor. A la luz del inciso 2° del artículo 1341 del Código de 24 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL. Magistrado ponente: WILLIAM NAMÉN VARGAS. Bogotá, D.C., catorce (14) de septiembre de dos mil once (2011). Discutida y aprobada en Sala de veintinueve (29) de agosto de dos mil once (2011 ).
Referencia: 05001-3103- 012-2005-00366-01 Comercio, aquél "tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que se ha celebrado el negocio en que intervenga". Síguese de ello que, salvo pacto en contrario, sólo puede haber reconocimiento económico para el corredor en la medida en que los sujetos que puso en contacto finalmente arriben a un acuerdo de voluntades.
Entonces, es menester que exista una relación directa, o si se quiere, un nexo causal, entre la gestión del corredor y la feliz celebración del negocio, al punto que se pueda decir que si no hubiera sido por esa actividad, las partes no habrían contratado. En verdad, así se emplee con laxitud la noción de "gestión del negocio", más que una gestión, se trata de un simple acercamiento o de la contribución para ayudar a empalmar intereses que se buscan.
De este modo, no puede calificarse la actividad marginal o el acompaíiamiento adicional del corredor como una obligación a su cargo, y menos que las partes puedan desdeíiar el valor de su papel, alegando que el proceso de negociación fue tortuoso y que poco hizo el corredor para que se realizara. Tampoco sería admisible que la nulidad o lesión sobreviniente del negocio jurídico, pueda mermar el derecho a la remuneración del corredor.
Sobre ese particular, la Corte sostuvo que "el corredor tiene derecho a percibir retribución, siempre que se cumplan estos requisitos: a) que el comitente haya solicitado o aceptado los servicios del intermediario para efectuar determinado negocio; b) que el corredor haya efectuado gestiones idóneas para el logro del encargo; c) que como consecuencia de las gestiones efectuadas por el corredor, se haya concluido el negocio con el comitente con el tercero, salvo revocación abusiva del encargo"(Sent.
Cas. Civ. de 13 de abril de 1955 G.J. No. LXXX, pág. 13). Con esa misma orientación, la doctrina comenta que " las diferencias entre la búsqueda e indicación de la persona, con la cual tratar y concluir o de la cosa referente al negocio proyectado por el comitente, y la intermediación para aproximar a las partes y reunir sus consentimientos, no tiene influencia sobre el concepto de la mediación, desde que por una parte en la base de tales prácticas está el encargo entendido en sentido amplio (distinto del encargo del mandato), y por otra se trata también de actos de intromisión que representan en todo caso una forma de actividad del mediador concurrente a la preparación y perfeccionamiento del contrato, bastando solamente, para tener derecho a la retribución, que exista un nexo de causalidad entre la indicación suministrada v el contrato concluido. sin que el mismo pueda excluirse a priori en todo caso".
Todo para reafirmar que "el mediador tiene derecho a la remuneración, «aunque-las partes-hayan introducido alguna modificación a las condiciones conseguidas por el agente», también lo es que, de cualquier modo, la medida del trabaio del corredor «es cuestión de hecho que ha de decidirse según las circunstancias: si la ausencia del mediador en la última fase de las negociaciones le quitase el derecho a la mediación, las partes podrían rechazar su 24 intervención maliciosamente. a medio camino, poniéndose de acuerdo entre sí y privándole de su comisión», de donde, por ello es que a ésta se tiene derecho (Vivante, César, Tratado de Derecho Mercantil, Volumen I, Ediciones Reus, Madrid, 1932, páginas 285 y s.)" (Sent.
Cas. Civ. de 3 de mayo de 2005, Exp. No. 62812-01)." En suma. si se acredita que el corredor propició el acercamiento de las partes, si éstas finalmente llegan a un acuerdo y si existe un nexo de causalidad entre tales circunstancias. se configura el derecho a percibir la remuneración estipulada, la usual o la fijada por peritos, así sea que las partes introduzcan modificaciones a las condiciones del contrato inicialmente ofrecidas. o prolonguen en el tiempo su perfeccionamiento.
De no ser así, el corredor podría ver burlados sus derechos."25 (se subraya) 1.2 El contrato de administración 25 De lo expuesto hasta el momento, se desprende que el objeto del contrato de corretaje se ejecuta con la realización de las gestiones por parte del corredor de promoción y acercamiento entre las partes interesadas en la celebración de un contrato mercantil, aprovechando para dicho efecto su experiencia y especial conocimiento del mercado.
Sin embargo, una vez efectuado el contacto entre los contratantes y, por lo tanto, atendidas las obligaciones asumidas por el corredor y agotado el encargo a él encomendado, es frecuente que se lleve a cargo por parte del corredor otro tipo de actividades adicionales e independientes de las propias que son objeto del corretaje y, en especial, es usual que las personas dedicadas a la intermediación en finca raíz, además de los servicios de corretaje, es decir, de la actividad de contacto entre la oferta y al demanda o entre las partes interesadas en celebrar un negocio jurídico, presten otro tipo de servicios, como la realización de avalúos, por ejemplo, y particularmente los servicios inherentes a la administración de inmuebles.
En tales casos, se presentarán entre las mismas partes un contrato de corretaje junto con otro u otros negocios jurídicos, como puede ser comúnmente un mandato, a través del cual el profesional en el campo de la intermediación y gestión de inmuebles, asume el encargo de celebrar contratos, recibir los canones, realizar los pagos correspondientes a servicios públicos y otros conceptos, realizar o contratar la reparaciones necesarias del inmueble y otras gestiones similares.
Esta última situación es, ciertamente, la que se presenta en los comúnmente conocidos como "contratos de administración de inmuebles", en los que el propietario, independientemente de que de manera previa hubiere celebrado o no un contrato de corretaje con el objeto de ser puesto en contacto con otra parte interesada en celebrar un contrato de arrendamiento, confiere el encargo a una persona natural o jurídica de adelantar la administración del bien inmueble dado en arrendamiento, mandato que, a su turno, puede o no conllevar la representación para la celebración en nombre y representación del propietario de determinados actos jurídicos. 25 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL.
Magistrado Ponente: EDGARDO VILLAMIL PORTILLA. Bogotá D. C., nueve de febrero de dos mil once. Ref. Exp. No. 11001-3103-013-2001-00900-01 Así las cosas, estos contratos de administración se rigen por las normas propias del contrato de mandato, debiendo en todo caso armonizarse con las disposiciones que regulan el arrendamiento, tal como lo ha señalado la Corte Constitucional tratándose de administración y arrendamiento de inmuebles de vivienda urbana, respecto de los cuales, en efecto, en sentencia C-102/11 (Referencia: expediente D- 8211) precisó la Corte que ciertamente existe una relación directa entre "los contratos de administración, los contratos de arrendamiento, y el régimen general de arrendamiento de vivienda urbana", la cual puede "formularse de la siguiente manera: los contratos de administración son los que celebran los propietarios de inmuebles con personas naturales o iurfdicas dedicadas profesional y habitualmente al arrendamiento de inmuebles de vivienda urbana. para efectos de regular la relación iurídica entre estas dos partes. como supuesto previo al acto de dar en arriendo dichos inmuebles.
En consecuencia, hay una relación temática, teleológica, y causal entre los "contratos de administración" y el tema general de la ley, es decir, el régimen del arrendamiento de vivienda urbana. En aquellos casos en que el arrendamiento se da en el marco del ejercicio de la actividad de los arrendadores profesionales, el contrato de administración es un elemento inherente a ella, pues define las relaciones entre éstos y los propietarios a quienes prestan sus servicios26." (se subraya).
Ahora bien, los contratos de corretaje y de administración, tal como se ha expuesto, son negocios jurídicos distintos que pueden o no presentarse en forma concurrente o sucesiva, pero que en todo caso no se excluyen en modo alguno, pues tienen objeto, prestaciones y remuneración ciertamente diferentes. En este sentido, conviene recordar que en la Sentencia del 9 de febrero de 2011 que se ha citado en otros apartes de este laudo, la Corte Suprema de Justicia sostuvo en relación con el papel del corredor y su importancia como "instrumento de cooperación en el desarrollo de los negocios", que el corredor "sin mandato o representación alguna, pone al servicio de otros su conocimiento del mercado con el fin de maximizar el uso de los recursos y la complementación de las economías'', añadiendo sobre la posibilidad de que con posterioridad o de manera independiente a la gestión de acercamiento entre los potenciales contratantes el corredor lleve a cabo otro tipo de actuaciones o preste adicionales servicios, lo siguiente: "Y aunque es posible que el intermediario. después de acercar a las partes, realice otras actividades de acompañamiento tendientes a lograr el perfeccionamiento del negocio. ellas constituyen tareas aledañas que no son de su esencia. y en las que puede tener interés. precisamente. porgue sólo cuando nace el negocio en el cual interviene. surge su derecho a percibir la remuneración: sin embargo, esas gestiones adicionales, si es que las hay, no miden el cumplimiento de su labor, en tanto que, se insiste, ésta se agota con el simple hecho de juntar la oferta y la demanda. 26 Sentencia de la Corte Constuticonal C-102/11.
Actor: Luís Ángel Mendoza Salazar. Demanda de inconstitucionalidad: contra los artículos 33 y 34 (parcial) de la Ley 820 de 2003. Magistrado Ponente: Mauricio González Cuervo. Ello se explica, además, porque el corredor-también llamado por algún sector de la doctrina como mediador-, en principio es un elemento externo de la negociación, que facilita el escenario para que las partes concurran a fijar el alcance de sus declaraciones de voluntad, pero que, strictu sensu, no tiene poder para negociar en nombre de aquéllas, ni puede compelerlas a hacerlo"27.
En este mismo sentido, señala Marcela Castro Ruíz: "Esta situación se suele presentar en el corretaje profesional para el arrendamiento de inmuebles: el corredor recibe el encargo de un propietario para conseguir un arrendatario; cuando el corredor lo consigue, queda agotado el objeto del corretaje. Se puede acordar que la firma inmobiliaria actue con mandatario con o sin representación del dueño, suscriba como arrendador el contrato de arrendamiento e incluso que administre el inmueble arrendado.
Estas relaciones serán totalmente diversas y ajenas a la mediación. De paso mencionamos que la ley 820 de 2003 creó la obligación de matrícula a las personas naturales o jurídicas que tengan dentro de sus activades principales arrendar bienes raíces destinados a vivienda urbana, de su propiedad o de la de terceros, o labores de intermediación comercial entre arrendadores y arrrendatarios "28 (se subraya) El punto que se menciona es relevante en el presente caso, pues, como se observa, se tiene bien sentado por la doctrina y la jurisprudencia que la gestión que realiza el corredor consiste exclusivamente en la actividad de acercamiento entre los potenciales contratantes, sin perjuicio de que con posterioridad el corredor realice otro tipo de gestiones o servicios y, en especial, sin perjuicio de que se celebren entre las partes otros contratos adicionales, como justamente tuvo lugar en el presente caso en el que se suscribió (aunque no alcanzó a tener ningún desarrollo o ejecución) un contrato de administración, según se verá más adelante.
Sobre este mismo punto, para finalizar, cabe citar el laudo arbitral dictado entre Avalnet Comunicaciones Ltda contra Avante! S.A el 24 de julio de 2003, en donde señaló el Tribunal al analizar las diferencias entre la agencia comercial y el corretaje, que, precisamente, "el corredor no promueve ni explota negocios de las partes a las que simplemente aproxima y donde su organización de bienes, si existiera (empresa y establecimientos de comercio), está a su propio servicio, no para promocionar los negocios de terceros, sin periuicio de que la realidad nos ofrezca hipótesis más compleias en las que se tendría que analizar la interdependencia o coligación de varios negocios iurídicos concurrentes, por ejemplo"29, añadiendo sobre este punto precisamente que: 27 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL.
Magistrado Ponente: EDGARDO VILLAMIL PORTILLA. Bogotá D. C., nueve de febrero de dos mil once. Ref. Exp. No. 11001-3103-013-2001-00900-01 28 CASTRO DE CIFUENTES, M. Los Contratos en el Derecho Privado, El Corretaje. Legis. 2009, pág. 579. 29 Laudo Arbitral de Avalnet Comunicaciones Ltda contra Avantel S.A, dictado el veinticuatro (24) de julio de dos mil tres (2003), por el Tribunal de Arbitraje integrado por los árbitros Gilberto Peña Castrillón, Presidente, Luis Helo Kattah, y Hernán Fabio López Blanco. 1~ 28 Nada impide que el corredor se comprometa a ejecutar gestiones adicionales en favor de una de las partes que ha ayudado a aproximar a la otra.
En este caso, sin que se desvirtúe el corretaje, se acepta la existencia de otro negocio jurídico adicional, ajustado entre el corredor y una de las partes del negocio que intermedió. Bonivento Jiménez está de acuerdo con esta apreciación: "Cuando un sujeto pone en relación a dos o más personas para la celebración de un negocio, y luego, ya con miras a la realización de actos relativos a la conclusión del mismo, es encargado por una de las partes para ejecutar tales actos, estamos en un supuesto fáctico que en nada se opone a la preceptiva del artículo 1340".
José Armando Bonivento Jiménez, "Contratos mercantiles de intermediación", Librería del Profesional, Bogotá, 1996, Capítulo 7 ("El Corretaje), p. 242. (subrayas fuera del texto original) 1.3 Concurrencia de contratos. Hermenéutica El estudio del Tribunal se encaminará, a determinar el verdadero sentido y alcance de las declaraciones de voluntad esgrimidas por las partes y su interpretación a la luz de lo dispuesto por la ley, por lo cual, es propio para el caso que nos ocupa hacer uso de las reglas de interpretación estipuladas en el título XIII del libro cuarto de nuestro Código Civil, a fin de determinar si los contratos de corretaje y administración se excluyen entre sí. Inclusive, se recuerda que ya fue objeto de estudio, en el acápite anterior, que el contrato de corretaje puede concurrir con otro tipo de contratos como sería el de administración. En este apartado solo se analizará la conexión que tiene este negocio jurídico con el contrato de administración aducido en el hecho noveno de la demanda, y al cual nos referimos anteriormente, en relación con la verdadera voluntad conjunta de las partes.
Valga decir que: "El primer cuidado del juez ante una cláusula oscura será interrogar al conjunto del contrato: "las cláusulas de las convenciones se interpretan unas por otras" (art. 1161 Cód civ); Ya se ha indicado que este procedimiento no solamente puede, sino que debe ser empleado por el juez cuando es susceptible de deducirse de las clausulas claras el sentido de una clausula oscura (...)."3º Este método de interpretación se encuentra recogido íntegramente en el art. 1622 C.C., y es denominado como método sistemático o autentico.
En virtud del mismo, el juez tiene la tarea de examinar la(s) cláusula(s) de un contrato siempre en conjunto con las demás, es decir "dándose/e a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad" (art. 1622 inc. 1 C.C.). En el método sistemático se deben estudiar los apartados "oscuros" en relación con todos aquellos que se encuentren en conexidad con aquel.
Dentro de esta interpretación el juez no se debe limitar al estudio del clausulado contractual, sino que debe inspeccionar el contexto, bajo el cual se dio la negociación entre las partes, teniendo en cuenta tanto los tratamientos ex ante como los ex post del contrato que se analiza: "(...) los actos, tratos o conversaciones preliminares 30 MAZEAUD, Henry y Jean.
Lecciones de derecho civil. Parte segunda, Volumen l. Ediciones jurídicas Europa-América. Buenos Aires: 1969. Pág. 380. 29 enderezados a preparar la producción de un consentimiento contractual no son intrascendentes; por el contrario, una vez formado el consentimiento son parte integrante de él, y su importancia se traduce en servir de medios auxiliares para interpretar la verdadera intención de las partes, cristalizada en las cláusulas del contrato". 31 Esa interrelación también entromete el estudio de demás contratos que hayan sido suscritos por las partes en desarrollo de su negociación: "Podrán también interpretarse (en relación a las cláusulas) por las de otro contrato entre las mismas partes y sobre la misma materia" (Art. 1622 inc. 2 ejusdem.
Texto entre paréntesis afiadido). Todo lo anterior lleva a inferir que el encargo de una función de corretaje inmobiliario y el de administración, los cuales fueron celebrados por la convocante y la convocada, deben ser analizados en conjunto, puesto que hacen parte de la misma negociación. Precisamente el documento de consignación hace referencia expresa a que la labor de JULIO CORREDOR O & CIA L TOA"(...) es la propia de un corredor I intermediario de finca raíz (... )".
Ahora bien, la parte convocada afirma, que existe un precepto de exclusión entre el corretaje y el contrato de administración inmobiliaria, en donde el primero no puede existir mientras que concurra con cualquier otro acuerdo de voluntades entre las mismas partes. La convocada, fundamentó lo anterior en la sentencia de Casación de diciembre de 2014 (citada también por la convocante).
Sin embargo, al hacer la lectura integral de la jurisprudencia en mención no se encuentra apartado alguno, que ayude a sustentar la tesis de la demandada. Se recuerda que la prohibición de concurrencia de contratos debe estar contenida en la ley y ser tal que impida el nacimiento o validez de un segundo negocio, en razón a la existencia de un primer acuerdo incompatible con aquel.
Verbigracia, tenemos el art. 26 del Código Sustantivo del Trabajo, que contempla la celebración de dos o más contratos de trabajo con dos o más empleadores, siempre y cuando no se "haya pactado la exclusividad de servicios en favor de uno so/o". En ese orden de ideas, la procedencia de la excepción impetrada por la demandada, estaría llamada a prosperar si existiera una norma que prohíba la concurrencia del corretaje con cualquier otro acuerdo de voluntades.
Ahora bien, no hay ningún fundamento legal que soporte la prohibición de concurrencia argüida por la convocada. Inclusive, se deja de presente que la existencia y validez de un contrato de corretaje no depende de la concurrencia de cualquier otro negocio jurídico: "Cuando el artículo 1340 del Código de Comercio dice que el corredor realiza su actividad de intermediario sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación, lo hace para fijar una cualidad esencial del contrato de corretaje que lo distingue de otros, como el contrato laboral o el contrato de mandato, en los que la subordinación o sujeción jurídicas son uno de los elementos característicos; pero al contrario de lo que sostiene el recurrente, la norma no prohíbe, y menos con efectos de nulidad o ineficacia, que mediando la 31 Corte Suprema de Justicia, sala de Casación Civil.
Ref: 00310-01. 1 de Julio de 2009 MP: William Namén Vargas. subordinación o la representación una persona realice una actividad de intermediación y que ella produzca efectos. No sólo sería absurdo que una persona vinculada por contrato de trabajo, por ejemplo, no pudiera. al lado de su actividad subordinada, realizar una o varias labores de naturaleza independiente ( )" (Subrayado fuera del original).32 Para este Tribunal es claro que cuando el artículo 1340 del Código de Comercio se refiere a las "relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación", lo que busca realmente es diferenciar el contrato de corretaje de otro tipo de relaciones jurídicas que pueden involucrar encargos específicos, sin que impida la celebración entre las mismas partes de negocios jurídicos independientes, como ya se expuso anteriormente.
En este caso el contrato de administración y el de corretaje deben interpretarse en forma sistemática. Sería ilógico pensar que el acuerdo de administración inmobiliaria genere la inexistencia de un contrato de corretaje ya celebrado, especialmente porque aquel es consecuencia directa del primero, y además concreta la labor de intermediación propia del corredor, lo que a su vez genera la obligación del proponente de remunerar la actividad de su contraparte contractual (art. 1341 lnc. 2 C.Co.). 1.4 Corretaje inmobiliario y costumbre mercantil certificada.
Como se ha visto anteriormente, uno de los elementos esenciales del contrato de corretaje es la remuneración: no habrá corretaje si la remuneración está ausente de la operación, pues la intermediación es necesariamente onerosa. No habrá corretaje si la labor del mediador no es remunerada33. Por su parte, ha señalado la doctrina y la jurisprudencia que la remuneración se causa si concurren dos aspectos: primero, la eficacia de la mediación y, segundo, la existencia de un vínculo de causalidad entre la conclusión del negocio jurídico y la labor promociona! del corredor.
En efecto, la remuneración queda doblemente subordinada a la efectiva conclusión del negocio jurídico y al hecho de que tal conclusión haya estado en relación de efecto causa (nexo de causalidad) respecto de la intervención del mediador.34 Al respecto, y para que se configure efectivamente la realización de la gestión, la Corte Suprema de Justicia manifiesta lo siguiente: "Aunque es posible que el intermediario. después de acercar a las partes, realice otras actividades de acompañamiento tendientes a lograr el perfeccionamiento del negocio, ellas constituyen tareas aledañas que no son de su esencia, y en las que puede tener interés, precisamente, porque solo cuando nace el negocio en el cual 32 Corte Suprema de Justicia, sala de Casación Civil.
Exp: 11036. 20 de noviembre de 1998. MP.: Germán Valdés Sánchez. 33 Cfr. Ibídem, pág. 564. 34 MESSINEO, F. Manual de derecho civil y comercial. Trad. De Santiago Sentís Melendo. Tomo VI. Ediciones Jurídicas Europa-América. Buenos Aires 1995, pág. 69. interviene, surge su derecho a recibir la remuneración¡ sin embargo, esas gestiones adicionales si es que las hay, no miden el cumplimiento de su labor en tanto que, se insiste esta se agota con el simple hecho de juntar la oferta y la demanda" 35 ( ) (Subrayado y negrillas fuera del texto original).
Atendiendo lo anterior, este Tribunal observa que se dio cumplimiento a la gestión encargada al convocante, con la celebración del contrato de arrendamiento entre LAVATEX S.A. y FAKORT SAS, el cual nació a la vida jurídica de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1973 del Código Civil, norma de la cual se infiere que son de su esencia: la manifestación de voluntad de las partes, la identificación del bien cuyo uso y goce se concede al arrendatario y el precio o canon de arrendamiento que el arrendatario deberá pagar a cambio de dicho uso y goce, elementos cuyo análisis se determinará al momento de referirnos al caso concreto para determinar, y eliminar cualquier duda jurídica respecto a la concurrencia de los mismos para el cumplimiento del encargo encomendado a la convocante.
Al verificar los elementos esenciales del contrato de corretaje, este Tribunal se dispondrá a analizar el marco legal aplicable para resolver el siguiente problema jurídico: ¿Puede establecerse la remuneración del contrato de corretaje de conformidad con la costumbre mercantil certificada? O, por el contrario, ¿Deben nombrarse peritos que fijen su monto a falta de estipulación entre las partes? 1.5 Costumbre como fuente de derecho mercantil colombiano: Suele atribuirse al derecho mercantil la característica de la especialidad y al mismo tiempo la de la universalidad.
La primera característica se le atribuye en el ámbito estatal con respecto a la supletiva normativa del Estado. La siguiente particularidad le viene conferida a nivel supraestatal, a causa de su reconocida fuerza expansiva como derecho uniforme más allá de las fronteras nacionales36. El nacimiento del derecho comercial responde a un proceso antiformalista, dicho rasgo es dado en razón a que las normas aplicables a la actividad mercantil no provienen del legislador tradicional sino de la experiencia y costumbres que se gestan en las dinámicas del mercado.
Es así como, la naturaleza abierta de las normas y la multiplicidad de las fuentes empíricas (y no meramente estatales o tradicionales), exigen que el operador jurídico del derecho comercial deba hacer interpretaciones auténticas que llenen las lagunas de las disposiciones normativas37• La Corte Constitucional ha manifestado que la fuerza obligatoria de la costumbre como fuente, proviene directamente de la comunidad, es decir, del pueblo sin que pueda entenderse esto como delegación del poder, por el contrario, es así como los hechos sociales llevan al legislador a dictar la ley escrita, pues esos mismos 35 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia de febrero 9 de 2011. M.P. Edgardo Villamil Portilla. Rad. 2001-00900. 36 Cfr. GABINO Pinzón, J. Introducción al derecho comercial. 1985. Bogotá: Temis. pág. 23 37 Revista de Derecho Privado No. 53-ISSN 1909-7794 enero-junio de 2015. hechos, en ocasiones, constituyen ley por si mismos. No tendrla sentido a la luz de la democracia reconocerle valor a la ley hecha por los representantes del pueblo, y negársela a la hecha por el pueblo mismo, que es la costumbre38.
En términos de Bonnecase, como línea que ha fundamentado la jurisprudencia de la Corte Constitucional respecto al tema, la costumbre es una regla de derecho que resulta de la unión de dos elementos: uno, de orden material, que consiste en la práctica por medio de la cual se resuelve, en una época dada y al margen de la ley, una dificultad jurldica determinada; el otro, de orden psicológico, constituido por la convicción en los que recurren a ella, o en los que la sufren, de su fuerza obligatoria.
En suma, la costumbre es una regla de derecho que se constituye progresivamente bajo la influencia subconsciente de la noción de derecho y de las aspiraciones sociales, o, en otras palabras, de las fuentes jurídicas reales39. De esta manera, el derecho comercial conserva la especialidad y la universalidad que rigieron su origen, representando uno de los reglmenes jurídicos por excelencia antiformalista40.
El reconocimiento de la costumbre como fuente formal del derecho, ilustra los alcances del derecho más allá de las normas legales. 1.6 De la remuneración en el contrato de corretaje. Si bien el artículo 1341 del Código de Comercio reconoce al corredor el derecho a su remuneración en el caso en que sea celebrado el negocio jurídico en que intervenga, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia41 ha sido precisa en determinar como fundamental la gestión del corredor para la celebración del negocio jurídico final, aun cuando, se entiende la existencia del contrato de corretaje con independencia del negocio jurldico que se pretenda celebrar por medio del encargo.
Aquel, es decir, el corretaje, tiene existencia y eficacia jurídica, aunque el contrato final no se llegue a concretar42. La remuneración del contrato, reza el mismo 1341, a falta de estipulación entre las partes, será la usual y, en defecto de esta, la que sea fijada por peritos. El mencionado artículo al tenor contempla lo siguiente: "Artículo 1341.- El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos( )" (Subrayado y negrillas fuera del texto original) La remuneración usual es aquella que rija conforme a la costumbre mercantil de acuerdo con las prácticas reiteradas y generalizadas en determinadas situaciones contractuales que no han sido reguladas por la ley de manera específica.
Ciertamente, en el sector inmobiliario, "en Bogotá, existe la costumbre mercantil en el contrato de corretaje para la celebración del arrendamiento de locales comerciales, por la cual el propietario o arrendador del inmueble paga al corredor 38 Cfr. Corte Constitucional, Sentencia C-224 de 1994. 39 Bonnecase, J. Elementos de derecho civil.
Tijuana 1985. Cárdenas Editor. pág 71. 40 Revista de Derecho Privado No. 53-ISSN 1909-7794 enero - junio de 2015. 41 Véase Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Laboral. Sentencia del 20 de noviembre de 1998. M.P. Germán Valdés Sánchez. Radicado 11036. 42 Cfr. Bonnecase, J. una remuneración equivalente al ocho por ciento (8%) del canon mensual de arriendo cuando por la intermediación del corredor se ha logrado celebrar un contrato de arrendamiento y el inmueble es entregado en administración al corredor''43.
Por otro lado, cuando el inmueble no es entregado en administración, existe la costumbre mercantil en Bogotá por la cual se estipula como remuneración para el corredor la equivalente a un (1) canon de arrendamiento mensual que deberá ser cancelado por el propietario o arrendador del inmueble44. Si bien ya fue mencionado el rango e importancia que la costumbre mercantil tiene en el derecho comercial, resulta preciso avocar lo que la Corte Constitucional considera respecto a esta fuente de derecho.
Al tenor, la Sentencia C-486 de 1993 por la cual se declaran exequibles los artículos 3 y 9 del Código de Comercio por no contrariar el artículo 230, señala lo siguiente: "( ) La costumbre prepara y abona la materia sobre la que luego actúa el legislador dotando de estabilidad, certeza y mayor generalidad los dictados primarios de la praxis social.
A su vez, la obra legislativa aspira a convertirse en comportamiento repetido y uniforme. Con pocas palabras, costumbre y ley son dos formas de ser del derecho. La exclusión de la costumbre, de ser ello posible, equivaldría a la deformación y empobrecimiento de la experiencia jurídica o a la supresión de una característica esencial dinámica( )" El artículo 3 del Código de Comercio contempla lo siguiente: "Artículo 3.
La costumbre mercantil tendrá la misma autoridad que la ley, siempre que no la contraríe manifiesta o tácitamente y que los hechos constitutivos de la misma sean públicos, uniformes y reiterados en el lugar donde hayan de cumplirse las prestaciones o surgido las relaciones que deban regularse por ella ( )" Cabe precisar que en aquellos eventos en los cuales no se pactó expresamente la remuneración, ésta será la usual, y la usual a su turno es aquella que se certifica como costumbre mercantil, la cual tiene el mismo valor que la ley, entrando a suplir los vaclos legales de conformidad con lo que establece el art. 1341 del C.Co., de suerte que, sólo si no existiera dicha costumbre certificada, es que la remuneración procedería a ser determinada por peritos.
Así mismo, en los eventos en los cuales el inmueble sobre el cual se realizó la gestión del corretaje no se entregue para administración y no haya pacto expreso entre las partes, la remuneración será aquella certificada por la Cámara de Comercio de Bogotá como costumbre en la misma ciudad, correspondiente a un (1) canon de arrendamiento mensual que deberá ser cancelado por el propietario o arrendador del inmueble, tal y como se lee textualmente: 43 Cámara de Comercio de Bogotá. abe de la costumbre mercantil, pág. 11. http://bibliotecadigital.ccb.org.co/bitstream/handle/11520/3320/El%20ABC%20de%201a%20costum bre%20mercantil.pdf?seguence=1 Consultado 08 de febrero de 2016. 44 lbíd. "Comisión por intermediación en el arrendamiento de locales comerciales cuando el inmueble NO se entrega en administración. "En Bogotá, o.e., existe costumbre mercantil en el contrato de corretaje para el arriendo de locales comerciales, que el propietario o arrendador del bien inmueble pague por una vez al corredor una remuneración equivalente a un (1) canon de arrendamiento mensual, cuando por la intermediación del corredor se ha logrado dar el inmueble en arriendo y éste no es entregado en administración al corredor". 1.7 Exigibilidad de la obligación e intereses moratorios La tercera pretensión consignada en el escrito de reforma de la demanda presentada por la convocante, tiene por objeto la condena al pago de "(...) los intereses de mora causados por el capital descrito en la pretensión PRIMERA (sic), a la tasa más alta permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, desde la fecha de exigibilidad de la obligación, hasta que se haga efectivo el pago".
En vista de lo anterior se requiere hacer aquí un breve análisis de la clasificación más relevante que se tiene acerca de los intereses, esto es, frente al tiempo de su causación. Se puede comenzar diciendo que las obligaciones de dar sumas de dinero repercuten, en varias ocasiones, en una obligación adicional en cabeza del deudor, relativa a la entrega de ciertos réditos que se causan como relación directa con la suma de dinero que inicialmente se debe como obligación. En este orden de ideas, mientras la obligación inicial es denominada como capital, las segundas (es decir las obligaciones adicionales) son los llamados intereses.
A su vez, los intereses se dividen en dos (2), ello de conformidad con el momento en que se causan los mismos. Los intereses corrientes o remuneratorios, propios del contrato de mutuo, son todos aquellos que surgen, en principio, por el acuerdo (tácito o expreso) entre las partes, y se cobran por concepto del lucro producido por el capital prestado.
Por lo general, se causan durante el plazo que se le ha otorgado al deudor para el pago del rédito (art. 2230 C.C.; art. 884 C.Co.). Los segundos, son los intereses moratorios o sancionatorios y son aquellos que surgen como consecuencia del incumplimiento de la obligación principal, es decir del no pago de la suma adeudada en el plazo estipulado (art. 65 Ley 45 de 1990).
Frente a los intereses moratorias, que son los que aquí nos interesan por ser objeto de la pretensión elevada por la actora, hay que decir que para que se causen es necesario que el deudor esté en mora (mora debitoris): ''(.. ) son intereses de plazo o remuneratorios aquellos "causados por un crédito de capital durante el plazo que se le otorga al deudor para pagarlo, al paso que los moratorias corresponden a la indemnización de perjuicios que debe satisfacer el deudor cuando ha incurrido en mora de pagar la cantidad debida, (...)."(Subrayado fuera del original). 45 Así, pues, la mora del deudor es conditio sine qua non para que éste se obligue al pago de los intereses que se causan del valor insoluto y que cesan con el pago 45 Superintendencia Financiera de Colombia, Concepto No. 2005006889-4. 1 ° de abril de 2005. 75\ 35 total de la obligación, siempre que exista una obligación clara, expresa y exigible.
Por su parte, en derecho, no se produce la mora debitoris por el simple hecho del incumplimiento de la obligación, sino que, al contrario, por regla general es necesario el requerimiento judicial, salvo que se trate de obligaciones de no hacer o de obligaciones sujetas a plazo, según las voces del artículo 1608 del Código Civil, en cuyo caso es suficiente el incumplimiento.
En ese orden de ideas, para el presente caso, sólo tras declararse, en primer lugar, la existencia de un contrato de corretaje entre ambas partes de la litis, podría estudiarse si se ha configurado un incumplimiento de las obligaciones contraídas y si en dado caso le asiste el derecho a la convocante de solicitar los intereses sancionatorios.
En otras palabras, el simple hecho de que eventualmente se reconozca la existencia del contrato de corretaje, no da pie para concluir que se causan ipso iure intereses de mora. Para ello se requiere, tal y como se mencionó en el párrafo anterior, que se produzca la mora debitoris en la relación contractual, lo que para el caso que nos ocupa habría requerido que en las pretensiones de la convocante se hubiera pedido que, como primera medida, se declarase el incumplimiento del deudor, cosa que no se presenta en este caso en donde la convocante persigue solamente la declaratoria de existencia del contrato y la ejecución o cumplimiento de la prestación principal.
La Corte Suprema de Justicia en sentencia de casación de fecha 24 de junio de 2013, aclara la prohibición para los jueces de decidir sobre puntos no ventilados por las partes procesales: "Para la Corte cuando el juez infringe el primer inciso del artículo 305 incurre en el vicio de inconsonancia por emitir una sentencia que decide sobre puntos ajenos a la controversia o deja de resolver los temas que fueron objeto de la litis.
De igual modo incurre en incongruencia cuando desconoce el mandato contenido en el segundo inciso de la citada disposición, esto es cuando condena al demandado por cantidad superior o por objeto o causa distinta de la invocada en la demanda (...)" Visto lo anterior, este Tribunal no puede fallar sobre cuestiones ajenas o no solicitadas por las partes del conflicto, lo cual configuraría una clara incongruencia extra petita y constituiría una transgresión al art. 281 inc. 2º del Código General del Proceso, a más de que solo hasta que exista una declaración del contrato de corretaje puede considerarse la existencia de una obligación clara, expresa y exigible. 2.
Análisis del caso concreto Habiéndonos referido a los aspectos legales, jurisprudenciales y doctrinales del contrato de corretaje, sus elementos y remuneración, éste Tribunal procederá a referirse al caso concreto. 2.1 La existencia del contrato de corretaje, el nexo causal y la remuneración del corredor. El tribunal ha llegado a la conclusión de que existió entre la convocante y la convocada un contrato de corretaje en virtud del cual, el corredor, JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA, realizó las gestiones de promoción del inmueble ubicado en la Avenida 19 No. 147-73 de Bogotá que LAVATEX S.A. como proponente, le otorgó en consignación, autorizándolo para que adelantara todas las gestiones tendientes a su arrendamiento46, y encuentra igualmente que están presentes los presupuestos para la causación de la remuneración a favor del corredor, y para esos efectos presenta a continuación el análisis y los razonamientos jurídicos que sustentan su conclusión en el caso concreto, tomando como punto de partida las consideraciones jurídicas expuestas atrás en punto a los elementos esenciales del contrato de corretaje y su remuneración. Debe comenzarse precisando que este Tribunal observa que en el proceso quedaron demostrados los siguientes hechos: * Como se desprende del Certificado de Existencia y Representación Legal de JULIO CORREDOR O & CIA L TDA47, la convocante es una sociedad comercial constituida el dos (2) de septiembre de 1960 y su objeto social principal es la "realización de negocios en el ramo de finca raíz, tales como compra y venta de inmuebles de toda clase por su propia cuenta y por cuenta de terceros, práctica de avalúas, peritazgos, administración de inmuebles, arrendamiento de los mismos". * De igual forma, también quedó establecido en el proceso que FERNANDO ARANGUREN PEZONAGA en su calidad de representante legal de LAVATEX S.A., confirió a JULIO CORREDOR O & CIA L TOA el encargo de realizar las gestiones propias de un corredor de finca ralz tendientes a conseguir el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-79 de Bogotá a cambio de una remuneración, como se desprende inequívocamente del documento denominado "Hoja de Consignación de Inmueble para Arrendamiento o Venta", el cual fue reconocido por el representante legal de LAVATEX S.A. en el curso del proceso, en virtud del cual expresamente las partes declararon lo siguiente: El Propietario (a) o su Apoderado (a), quien suscribe el presente documento, declara que ha solicitado a JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA., la visita al inmueble, autorizándolo para que adelante todas las gestiones tendientes al arrendamiento y/o venta del Inmueble aquí descrito, entendiendo que la gestión es la propia de un Corredor / Intermediario de Finca Raíz y se compromete personalmente y/o en nombre del propietario (a) a efectuar gestión, negociación y transacción por intermedio de JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA, informándole de cualquier avance.
De igual forma, se compromete a pagar los honorarios generados por el arrendamiento y/o venta establecidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, los cuales serán cancelados y descontados del canon mensual cuando se trate de un arrendamiento, o, en un solo pago, cuando se trate de una venta. JULIO CORREDOR O Y CIA. actúa como Intermediario y no verifica los antecedentes de las propiedades * Igualmente quedó establecido en el proceso que en ejecución del encargo conferido, JULIO CORREDOR O & CIA L TOA a través de la funcionaria Gloria Orrego López, realizó distintas gestiones encaminadas a la promoción del inmueble mencionado, las cuales desembocaron en el acercamiento entre FAKORT S.A.S. y LAVATEX S.A, el día 05 de julio de 2013, tal y como se 46 Folio 1 del Cuaderno de Pruebas número 1 47 Folios 17 a 19 del Cuaderno Principal número 1 37 desprende, entre otros, del correo electrónico48 enviado por la señora GLORIA INES ORREGO LÓPEZ el día 05 de julio de 2015 a gerencia@lavatex.com.co, en donde además de agradecer por el tiempo en la reunión que se había celebrado ese día, se permitió presentar a los empresarios que estuvieron en el encuentro para la negociación del local ubicado en la Calle 147 con Avenida 19, entre ellos de la empresa propietaria de la franquicia en Colombia FAKORT S.A.S., los señores socios propietarios JUAN DAVID ORTIZ REYES y LUIS JERÓNIMO ORTIZ.
Precisamente fue así como, resultado de las gestiones realizadas por JULIO CORREDOR O Y CIA LTDA, que el día 08 de julio de 201349, FAKORT S.A.S., envió a JULIO CORREDOR O & CIA LTDA., mediante su representante legal LUIS JERÓNIMO ORTIZ REYES, la manifestación de tomar en arrendamiento el inmueble tantas veces referido bajo los términos conversados en la reunión del día viernes 05 de julio de 2013, así: "Mediante esta carta yo Luis Jerónimo Ortiz Reyes con Cédula de ciudadanía No. 801978933 de Bogotá obrando como representante legal de FAKORT S.A.S. con NIT No. 900-629-325-4, quiero poner a su conocimiento Nuestro interés de tomar dicho local en arriendo bajo los términos que se hablaron en la reunión del día viernes 5 de Julio de 2013.
Términos y condiciones: Primero: Alquiler a diez años. Segundo: El monto a pagar es de $ 8.500.000 por los primeros 6 meses, cumplido el tiempo estipulado se cobrará en adelante 9.000.000. Tercero: El arrendatario da la opción de compra para la empresa Fakort S.A.S. después de 5 años. Cuarto: Se dará 45 días de gracia a la empresa Fakort S.A.S. para empezar remodelación ( )5º" La anterior comunicación hace notable para este Tribunal la intermediación en el acercamiento que el corredor hizo posible entre LAVATEX S.A. y FAKORT S.A.S. De no ser así, no habría razón para que la manifestación de intención en el arrendamiento del inmueble fuera dirigida a la sociedad convocante JULIO CORREDOR O & CIA L TOA y no al directamente arrendador y propietario del inmueble LAVATEX S.A. Adicionalmente, obra en el proceso correos electrónicos cruzados entre las partes de los cuales se desprende que hubo una participación activa de JULIO CORREDOR O Y CIA LTDA., en el acercamiento entre FAKORT S.A.S., y la sociedad LAVATEX S.A. que se desarrolló hasta el momento en el que el representante legal de LAVATEX S.A se dirigió al corredor para manifestarle que 48 Folio 3 del Cuaderno de pruebas No. 1 49 Cuaderno de Pruebas No. 1, folio 2. so Folio 2 del Cuaderno de Pruebas Número 1 los potenciales arrendatarios, es decir, FAKORT SAS, le habían pedido "una cita para hablar con ellos, creería que quieren el arriendo directo con nosotros, ellos argumentan que la inmobiliaria se ha demorado mucho en estos trámites, la verdad no sé que sea, de todas formas yo le cuento el resultado de dicha reunión. SALUDOS FERNANDO ARANGUREN".
Llama la atención, igualmente, que fue al día siguiente que la sociedad LAVATEX S.A., a través de su representante legal terminó unilateralmente el contrato de administración sin fecha, suscrito por dicha sociedad. * Además de la prueba documental obrante en el expediente, el encargo conferido por LAVATEX S.A., la gestión realizada por JULIO CORREDOR O & CIA LTDA y, en especial, el acercamiento entre FAKORT SAS y LAVATEX S.A. quedaron en el proceso demostrados mediante los testimonios de las señoras Franciny Martínez y Gloria Orrego López, quienes rindieron declaración en audiencia llevada a cabo el 23 de octubre de 2015 y cuyas transcripciones obran a folios 63 a 84 del Cuaderno Principal número 1 e incluso a través del interrogatorio de parte practicado al representante legal de LAVATEX S.A, quien aceptó haberse reunido en cuatro (4) oportunidades con la señora Gloria Inés Orrego en relación con el arrendamiento referido, comenzando con una primera reunión que tuvo lugar en un Restaurante Presto cercano al Inmueble materia del arrendamiento, que fue la reunión en la cual la señora Gloria Inés Orrego presentó a los representantes legales de LAVATEX S.A. y FAKORT S.AS quienes a la postre celebraron contrato de arrendamiento sobre el referido inmueble.
En este sentido, debe recordarse que en su testimonio la señora Gloria Inés Orrego relató con detenimiento el acercamiento realizado entre el representante legal de LAVATEX S.A., y JULIO CORREDOR O & CIA LTDA que desembocó en la consignación del inmueble para su arrendamiento, así como la mencionada reunión en el restaurante Presto y, en general, las actividades efectuadas en desarrollo del encargo conferido a la convocante.
Conviene resaltar algunos apartes de esta declaración, que resultan de especial relevancia en el Proceso: En primer lugar, sobre la consignación del inmueble y el encargo conferido a JULIO CORREDOR O & CIA L TOA, señaló la señora Orrego López: DRA. LONDOI\JO: ¿Podría contarnos un resumen de los hechos o de las situaciones que son de su conocimiento en relación con este proceso? SRA. ORREGO: Claro, yo vivía muy cerca de este local, una de las funciones que nosotros tenemos en la compañía es buscar inmuebles para arriendo y para venta, fuera de los que llegan por llamadas, pasé por ese local, lo vi, tomé la dirección y visité la oficina del señor Arangurén, gerente de Lavatex y le propuse que si nos dejaba consignar el inmueble y él me pidió una explicación, cómo funcionábamos y se la entregué, me dijo que sí, que perfectamente.
Como a los tres días fuimos y firmamos el contrato de la gestión de consignación del inmueble, él leyó toda la información, además entre los dos llenamos el informe, porque lo ideal o lo mejor es hacerlo con el propietario del inmueble porque además nosotros exigimos un certificado de tradición para ver la veracidad que con la persona que estamos hablando es el propietario del inmueble o representante legal de alguna empresa.
Se llenó, procedí a llevar los documentos a la oficina, los aprobaron, eso tiene un tiempo mientras sale en las páginas web y también mientras investigan el certificado de tradición, tan pronto se hizo eso se inicia un proceso que es empezar a manejar el inmueble a través de las páginas web con que nosotros trabajamos, el periódico y el aviso de ventana.
Inmediatamente fui, le conté a él, le dije cuál era el código del inmueble y procedí a colocar los avisos de venta, coloqué dos, les cambié un poquito de sitio porque él tenía otra empresa ahí, pero como es esquinero, uno en la calle y otro en la carrera y empezamos el proceso, creo que alcanzamos hacer uno o dos avisos de periódico porque la gestión fue muy rápida, llegó el cliente a la oficina que fue el señor Jerónimo, llegó a la oficina o me llamó y me dijo que él estaba muy interesado en conocer el inmueble, solicité las llaves, lo llevé y el señor me dijo que era para montar un negocio de comidas con una empresa costarricense que se llama inford o algo así. 39 Por su parte, en cuanto al acercamiento entre los representantes legales de LAVATEX S.A. y el señor Luis Jerónimo Ortiz, representante legal de FAKORT SAS, manifestó la testigo: Claro, fuimos, ellos conocieron el inmueble y quedaron de que sí, que era perfecto para ellos, entonces solicité una reunión con el señor Arangurén para que conociera los futuros clientes, la reunión las hicimos, creo que fue el 2 de junio/13, en presto y ahí ellos se conocieron y aporto para ustedes una carta que envió el señor Jerónimo Ortiz que dice, señora Gloria y Lavatex, donde él aporta el diseño que ya había hecho esa empresa dada la esquina y la importancia para ellos desarrollar su proyecto.
Yo seguí el contrato, seguí trabajando con ellos, llegamos a un punto en que me solicitaron en que sí se querían quedar con el inmueble, lo manifestaron en muchas formas, por escrito y empecé la gestión, la gestión es que tenemos que ayudarles e informarles cuáles son los documentos que tiene que tener listos para poder ir a la aseguradora y la aseguradora hace el estudio del crédito, aquí también aporto porque a nosotros nos llega la confirmación de que sí aceptaron o no. Eso tuvo una demora, por qué, porque resulta que la aseguradora trabaja con nosotros hace muchos años y es una empresa que es bien exigente con toda la documentación y el respaldo que ellos presentaron inicialmente para la firma del contrato no fueron suficientes, entonces se demoraron un poco en conseguir otras personas que los apoyaran como arrendatarios solidarios.
En vista de eso se demoró un poquito, yo fui personalmente a colaborarle en llevar documentos porque ellos son personas muy ocupadas, entonces yo fui varias veces a la oficina de ellos que queda ubicada como enseguida del barrio Cedritos, no me acuerdo exactamente dónde queda, fui a la oficina de ellos, allá me encontré con la mamá, con la asistente, me entregaron varios documentos, incluso esa vez ellos me pagaron el transporte porque estábamos faltos de tiempo y entregué todos los documentos, por eso aporto eso que es cuando ya nos dicen que sí fue aprobado, ellos empezaron a solicitar algunos cambios en la parte de arreglos, la oficina de nosotros hace muchos años.
Añadiendo más adelante lo siguiente: DR. TORRES: Usted nos habló de una reunión inicial como cuando usted contactó al señor Javier, creo que lo mencionó o a las partes, usted nos podría, si recuerda, más o menos en qué fecha fue, quienes asistieron a esa reunión y qué se habló en esa reunión? SRA ORREGO: Me acuerdo perfectamente, eso fue un 2 de junio que nos citamos en un centro comercial que queda diagonal ahí en la 147 con 19, Presto, restaurante Presto que en esa época estaba y ya no está, nos citamos con el señor Arangurén, Juan David Ortiz, Jerónimo Ortiz, ellos llevaron los representantes de la firma Facor, estaba Fernando Arangurén, el administrador que es un señor de apellido Cruz y yo, qué se habló, se hizo la presentación del cliente, les contaron el interés de quedarse con el inmueble para hacer un contrato por 10 años con opción de compra, el señor dijo que sí, que perfectamente, entonces se conocieron y se empezó la gestión, pero ahí se iniciaron, sí me acuerdo de eso perfectamente. 40 * De igual forma, se encuentra demostrado en el proceso, adicionalmente, que la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA., realizó los trámites ante la aseguradora El Libertador a fin de que ésta verificara las garantías y documentación para la posterior suscripción del contrato de arrendamiento sobre el inmueble.
De acuerdo con la hoja denominada "Estudio de Arrendamiento Personas Jurídicas" que consta en los folios 28 y 29 del cuaderno de pruebas número 1 y en la copia del resultado de la solicitud del 31 de julio de 2013 (folio 49 del mismo cuaderno de pruebas), se observa que las personas objeto de análisis por parte de la aseguradora fueron la sociedad FAKORT S.A.S., en calidad de inquilino y como deudores solidarios IMPORTADORA LA GAITANA LTDA, FAKIH SAID WILLIAM JOSE y LUIS JERÓNIMO ORTIZ REYES, personas determinadas como asegurables en el informe de la aseguradora El Libertador y quienes posteriormente suscribieron el contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la sociedad LAVATEX S.A. * En el proceso también se acreditó que entre LAVATEX S.A. y la sociedad FAKORT SAS, se celebró contrato de arrendamiento respecto del inmueble de la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá, cuya copia obra a folios 55 a 61 del Cuaderno de Pruebas número 1, por un término de 5 años contados a partir del 1 O de diciembre de 2013 y con un canon de arrendamiento mensual de $8'500.000 para los primeros seis meses, con dos meses iniciales de gracia. El contrato señalado, fue suscrito por el señor Luis Jerónimo Ortiz Reyes, en representación de FAKORT S.A.S como arrendataria, siendo coarrendatarios la sociedad IMPORTADORA LA GAITANA L TDA y el señor WILLIAM JOSE FAKIH SAID. * Precisamente sobre este punto de las condiciones del contrato de arrendamiento, cabe señalar que al comparar las iniciales ofrecidas por la sociedad LAVATEX S.AS., para la suscripción del contrato de arrendamiento frente a las condiciones plasmadas en el borrador remitido por JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA., y las contenidas en el contrato final de arrendamiento, se observa que existe identidad en los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, básicamente en lo que tiene que ver con el bien arrendado, las partes, existencia de un periodo de gracia, el canon de arrendamiento y la forma de pago.
En este sentido, la testigo Gloria Orrego López manifestó: DR. TORRES: ¿Usted recuerda en relación con condiciones contractuales, me refiero a tiempos de duración, a valor de canon a cosas especiales de la negociación del contrato de arrendamiento, usted nos puede contar más o menos cómo eran las condiciones que ofrecían o que llegaron hablar ellos en algún momento? SRA. ORREGO: Inicialmente se habló que era tomar el local por 1 O años con opción de compra y así hablamos por un tiempo, después los señores Jerónimo y Juan David empezaron a decir que porque no le bajan un poquito el tiempo porque les parecía muy largo, entonces hubo que hablar varias veces con el señor y llegaron a un acuerdo que de 5 años, ahí les aportó algo donde finalmente él aceptó que son cinco años de arriendo, se habló del monto, claro, en un principio se habló de 1 O y después quedó en 8.500 el canon de arrendamiento, ¿sí quedó clara la respuesta? Teniendo en cuenta los hechos que han quedado demostrados, según se ha expuesto, concluye éste Tribunal que se configuró entre las partes un contrato de corretaje, pues se encuentran presentes sus elementos esenciales, así: (i) Profesionalismo: para éste Tribunal es claro que la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA., tiene como actividad principal las gestiones de corretaje y es un comerciante dedicado profesionalmente a la intermediación de finca raíz. (ii) Encargo: el documento de consignación que consta en el folio no. 01, del cuaderno de pruebas No. 1 reconocido por las partes tenía por objeto autorizar a JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA a realizar todas las gestiones necesarias para el arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-79 de Bogotá, a cambio de unos honorarios generados por el arrendamiento del mismo.
(iii) Transitoriedad: Dicho elemento también se encuentra demostrado en el caso que nos ocupa, dado que el encargo se hizo para un resultado específico, lograr el arrendamiento del inmueble, lo cual se demuestra con el documento de consignación mencionado, así como con los testimonios anteriormente citados. 42 (iv) Remuneración: En cuanto al caso que nos ocupa, si bien en el documento de consignación no se especificó el monto, se desprende del mismo que el consignante, en este caso la sociedad LAVATEX S.A., se obligó a pagar la remuneración según se expresa "se compromete a pagar los honorarios generados por arrendamiento y/o venta establecidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá".
Paralelamente, de todo el acervo probatorio se desprende que fue la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA., la que acercó a las partes en el contrato de arrendamiento permitiendo que se celebrara el que finalmente se suscribió, razón por la cual, el Tribunal considera que, además de encontrarse establecidos los elementos esenciales del contrato de corretaje, se encuentra probada la celebración del contrato de arrendamiento y el nexo causal por lo cual el corredor tiene derecho a la remuneración. Cabe aclarar que el texto del contrato de arrendamiento aportado por la sociedad LAVATEX S.A., si bien contiene sellos de presentación personal de fechas 5, 6 y 18 de junio de 2014 en las Notarías 60 y 36 de Bogotá y única de San Andrés Isla, del mismo se desprende que la vigencia del contrato de arrendamiento se inició el diez (10) de diciembre de 2013, otorgando al arrendatario sociedad FAKORT S.A.S., un plazo de gracia de 2 meses que permitiera la adecuación del local comercial.
Este Tribunal considera, tal y como lo menciona la Corte Suprema de Justicia en sentencia ya citada, que es requisito indispensable para que se cause la remuneración la existencia del nexo causal "entre la gestión del corredor y la celebración del contrato", sin importar si "el proceso de negociación haya sido demorado, complejo o tortuoso", remuneración a la cual también se tiene derecho aún en el evento en que "/as partes hubieren introducido algunas modificaciones en cuanto a las condiciones conseguidas por conducto del corredor o hubieren prolongado en el tiempo el perfeccionamiento del negocio".
Al mérito de lo expuesto, no existe para este Tribunal, duda jurídicamente razonable que permita desconocer la gestión desarrollada por JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA en la promoción del inmueble que le fue dado en encargo y el nexo de causalidad entre la gestión del negocio y el acercamiento de las partes para la celebración del contrato de arrendamiento, como efectivamente sucedió, el cual se manifiesta entre otros aspectos en la comunicación suscrita por LUIS JERÓNIMO ORTIZ representante legal de FAKORT S.A.S., en la que se dice: quiero poner a su conocimiento Nuestro interés de tomar dicho local en arrendamiento bajo /os términos que se hablaron en la reunión del día viernes 05 de julio de 201351". 2.2 Del contrato de administración en el caso concreto.
En cuanto al contrato de administración suscrito entre las partes, para este Tribunal es claro que la existencia del mismo no desvirtúa la del contrato de corretaje dado que el contrato de administración fue consecuencia de la gestión del corredor en la consecución del arrendatario. El fin principal del documento de consignación, lo constituyó el encargo efectuado a JULIO CORREDOR O Y CIA L TDA., para el arrendamiento del inmueble, el cual 51 Folio No. 02 del cuaderno de pruebas No 1. tal y como lo reconoció el señor JUAN CARLOS CORREDOR en su declaración52 y las señoras FRANCINY MARTINEZ y GLORIA ORREGO en sus testimonios, da la posibilidad al propietario del inmueble de administrar o no el mismo.
En el caso que nos ocupa, si bien después de las gestiones de la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA LTDA., se suscribió un contrato de administración, es claro que el mismo fue terminado unilateralmente por la sociedad LAVATEX S.A., el seis (6) de septiembre de 2013, escasos días después de su celebración y sin que se hubiera suscrito el contrato de arrendamiento cuya celebración se estaba tramitando, hecho que se demuestra con las observaciones que la misma sociedad FAKORT S.A.S., remitió a la señora GLORIA ORREGO que consta en los folios 06 y 07 del cuaderno de pruebas no. 1, respecto del texto del contrato de arrendamiento.
También es claro que la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA., no recibió remuneración alguna por la administración como lo expresó el representante legal de LAVATEX S.A., en su declaración que obra a folios 88 a 90 del cuaderno de pruebas No 1; y no pudo recibirla dado que la sociedad LA VATEX S.A., terminó unilateralmente el contrato de administración antes de haberse suscrito el contrato de arrendamiento consecuencia de la gestión. De acuerdo con lo anterior, este Tribunal considera que en el caso que nos ocupa se cumplieron los elementos mencionados del contrato de corretaje, los cuales se encuentran debidamente probados, y respecto del contrato de administración, considera el Tribunal que el mismo no desvirtúa el contrato de corretaje, a más que no fue ejecutado dada la terminación unilateral por parte de LAVATEX S.A. Para el caso que hoy nos convoca, es importante resaltar que este Tribunal destaca la independencia que existe entre el contrato de administración de inmueble y la gestión de corretaje que se realice sobre el mismo.
Una vez cumplida la gestión del corredor como se mencionó en el acápite anterior, éste último tiene derecho a la remuneración que por su labor le corresponde, por lo cual, procederá éste Tribunal a analizar el monto de la remuneración que le corresponde por la gestión realizada. 2.3 Monto de la remuneración. El Tribunal concluye que se encuentra debidamente probado el nexo causal entre la gestión de la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA LTDA., como corredor y la celebración del contrato de arrendamiento entre la sociedad LAVATEX S.A., en calidad de arrendador y la sociedad FAKORT S.A.S. Como lo referimos en los considerandos, el art. 1341 del C.Co, dispone: "El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos.
Salvo estipulación en contrario, la remuneración del corredor será pagada por las partes, por partes iguales, y la del corredor de seguros por el asegurador. El corredor tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. 52 Folio 85 a 87 del cuaderno de pruebas No. 1 Cuando en un mismo negocio intervengan varios corredores, la remuneración se distribuirá entre ellos por partes iguales, salvo pacto en contrario.".
(Subrayado fuera de texto). 44 Según se ha visto, la remuneración usual es aquella que rija conforme a la costumbre mercantil de conformidad con las prácticas reiteradas y generalizadas en determinadas situaciones contractuales que no han sido reguladas por la ley de manera específica, costumbre que en el sector inmobiliario se encuentra certificada para el contrato de corretaje de locales comerciales cuando el inmueble se da en administración, así como cuando no se da en administración según lo expuesto anteriormente, y que opera cuando las partes no se ponen de acuerdo en la comisión. Efectivamente, para el caso en que el inmueble (local comercial) no se de en administración, la costumbre certificada establece que: En Bogotá, D.C., existe costumbre mercantil en el contrato de corretaje para el arriendo de locales comerciales, que el propietario o arrendador del bien inmueble pague por una vez al corredor una remuneración equivalente a un (1) canon de arrendamiento mensual, cuando por la intermediación del corredor se ha logrado dar el inmueble en arriendo y éste no es entregado en administración al corredor." Igualmente, se encuentra certificada para los casos en los cuales el inmueble se da en administración, así: "Comisión por intermediación en el arrendamiento de locales comerciales cuando se entrega en administración el inmueble.
"En Bogotá, D.C., existe la costumbre mercantil en el contrato de corretaje para la celebración del arrendamiento de locales comerciales, que el propietario o arrendador del bien inmueble pague al corredor una remuneración equivalente al ocho por ciento (8%) del canon mensual de arriendo cuando por la intermediación del corredor se ha logrado celebrar un contrato de arrendamiento y el inmueble es entregado en administración al corredor." Ahora bien, la costumbre como lo dispone el art. 3 del C.Co, tiene la misma autoridad de la ley, "siempre que no la contraríe manifiesta o tácitamente y que los hechos constitutivos de la misma sean públicos, uniformes y reiterados en el lugar donde hayan de cumplirse las prestaciones o surgido las relaciones que deban regularse por ella (... )" Para el contrato de corretaje de local comercial, y dentro de las prácticas comerciales relativas a la actividad inmobiliaria, la Cámara de Comercio de Bogotá ha recopilado y certificado como costumbres mercantiles las expuestas anteriormente, por lo cual, y de conformidad con la ley art. 1341 C.Co resulta pertinente y conforme a derecho aplicar el presente caso dichas costumbres en vista de (i) la falta de estipulación sobre el monto en la remuneración dentro del contrato de corretaje y, (ii) la concurrencia de los elementos esenciales que permiten determinar el cumplimiento del contrato dentro del contrato de corretaje.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa, si bien se suscribió un contrato de administración sin fecha presumiblemente elaborado el nueve (9) de agosto de 2013 y suscrito el veinte (20) de agosto de 201353 según el escrito de reforma de 53 Hecho noveno de la demanda (Folio 113 del cuaderno principal). 45 la demanda, el mismo fue terminado unilateralmente por la sociedad LAVATEX S.A. el día 06 de septiembre de 201 54, un día después de que el señor FERNANDO ARANGUREN, mediante correo electrónico 55 dirigido a GLORIA ORREGO manifiesta tener una cita con los señores -refiriéndose a LAVATEX S.A.- en donde refiere "creería que quieren el arriendo directo con nosotros".
A la fecha de terminación unilateral, si bien no se había suscrito contrato de arrendamiento, como se expuso, concurrieron todos los elementos esenciales del mismo sin que se efectuara pago de remuneración alguna a favor de JULIO CORREDOR O Y CIA LTDA., por lo cual, resulta jurídicamente razonable para el presente caso, la aplicación de la costumbre mercantil en "el contrato de corretaje para el arriendo de locales comerciales", según la cual el propietario o arrendador del inmueble debe pagar por una sola vez al corredor y que corresponde "a un canon de arrendamiento mensual, cuando por la intermediación del corredor se ha logrado dar el inmueble en arriendo y éste no es entregado en administración al corredor''.
Como se mencionó, en el documento de consignación referido y el cual reposa dentro del expediente en el cuaderno de pruebas No. 1, el propietario o apoderado, en este caso el señor JAVIER FERNANDO ARANGUREN en calidad de representante legal de LAVATEX S.A., se obligó a "pagar los honorarios generados por el arrendamiento y/o venta, establecidos por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, los cuales serán cancelados y descontados del canon mensual cuando se trate de un arrendamiento (... )"sin embargo, y como se ha expuesto, debido a que no se ejecutó el contrato de administración, pues fue terminado por LAVATEX S.A. antes de la firma del contrato de arrendamiento, la remuneración del corredor de acuerdo con la costumbre mercantil que, como vimos, es ley para las partes, será la certificada por la Cámara de Comercio para el caso en que no se entrega el inmueble en administración. Cabe precisar que no es procedente el argumento expuesto en la contestación de la demanda, según el cual la remuneración, si existiere, "debía pagarse por ambas partes en partes iguales", dado que, como lo ha sostenido la jurisprudencia que se ha citado atrás, el encargo fue hecho únicamente por la sociedad convocante y en dicha solicitud no participó la sociedad FAKORT SAS.
Al mérito de lo expuesto, este Tribunal concluye que la remuneración a la cual tiene derecho la sociedad JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA., y que deberá pagar el convocado, corresponde a un (1) canon de arrendamiento que deberá pagarse por una sola vez por parte de LAVATEX S.A. Dado que el canon de arrendamiento pactado para el contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en la Calle 147 con avenida 19, de propiedad de LAVATEX S.A., fue inicialmente de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($8.500.000,oo) suma que coincide con la pretensión segunda de la convocante, el Tribunal accederá a la petición de la convocante según se decretará más adelante. 54 Folio 1 O y 50 del cuaderno de pruebas No 1 55 Folio 09 del cuaderno de pruebas No. 1 2.4 Los intereses moratorios sobre la comisión: Respecto de la pretensión tercera consignada en el escrito de reforma de demanda de la convocante, que hace referencia a la exigencia del pago de "(...) los intereses de mora causados por el capital descrito en la pretensión PRIMERA (sic), a la tasa más alta permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, desde la fecha de exigibilidad de la obligación, hasta que se haga efectivo el pago", de acuerdo con el análisis efectuado en el numeral 1.7 de los considerandos, éste Tribunal considera que no es posible acceder a dicha pretensión, toda vez que no se cumple con los requisitos necesarios para condenar al pago de los intereses de mora.
En este caso, la convocante no solicitó que se declarara el incumplimiento del deudor, la sociedad LAVATEX S.A., frente a las posibles obligaciones incumplidas como consecuencia de un eventual reconocimiento de la pretensión primera del escrito de demanda, es decir de la existencia del contrato de corretaje, por lo cual, éste Tribunal no puede fallar sobre cuestiones ajenas o no solicitadas por las partes del conflicto.
Adicionalmente, solo con la declaración del contrato de corretaje y el derecho a la remuneración, nace a la vida jurídica la posibilidad de exigir ejecutivamente el pago de dicha obligación, por lo cual el Tribunal no accederá a la pretensión tercera ya mencionada, dado que es con el presente laudo que dicha obligación adquiere fuerza legal. 3.
Consecuencias que se derivan de las consideraciones precedentes y conclusiones sobre las pretensiones y las excepciones: Este Tribunal Arbitral valora las pruebas decretadas y practicadas a la luz de la sana crítica y llega al convencimiento pleno de que se encuentran probados los hechos que constituyen la causa petendi en que se funda la pretensión primera y segunda de la demanda, al encontrar que entre las partes existió un contrato de corretaje y que se presentaron los presupuestos necesarios para haberse causado la remuneración a favor de JULIO CORREDOR O & CIA L TOA, siendo procedente, por lo tanto, su pago a cargo de LAVATEX S.A. En cuanto a la pretensión tercera a través de la cual se solicita el pago de intereses moratorios, la misma no está llamada a prosperar, según se desprende de lo expuesto atrás. Tampoco existen pretensiones que operen de oficio, por lo que no tiene cabida la pretensión quinta de la demanda reformada.
En cuanto a las excepciones propuestas por la convocada, las consideraciones que se han expuesto constituyen fundamento suficiente para resolverlas, habiendo llegado el Tribunal a la conclusión de que no quedó probada ninguna de las excepciones propuestas en la contestación de la demanda. Con el fin de preservar la congruencia de lo que el Tribunal decida con las pretensiones de la demanda y las excepciones, pasa el Tribunal a revisar las solicitudes de la parte convocante y las excepciones propuestas por la convocada, con fundamento en las conclusiones que se desprenden de las Consideraciones que anteceden y del análisis del caso concreto tal como ha quedado expuesto: 3.1 Las Pretensiones de la demanda: 3.1.1 Pretensión Primera: En esta pretensión se solicita declarar "que entre la sociedad LAVATEX S.A. y la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TOA existió un contrato de corretaje para el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D. C. identificado con folio de matrícula inmobiliaria número S0N-418467, de conformidad con el documento de Consignación de Inmueble para Arrendamiento o Venta suscrito entre demandante y demandada el día once (11) de Junio de 2013." La parte convocada alega que no se celebró contrato de corretaje alguno entre las partes y que, en cambio, lo que se suscribió entre ellas fue un contrato de administración, el cual excluye el de corretaje.
Sin embargo, como se ha expuesto atrás, para el Tribunal en el presente caso se encuentran establecidos y probados los elementos esenciales del contrato de corretaje, por lo que la pretensión primera de la demanda está llamada a prosperar y, en consecuencia, se declarará que entre las partes se celebró un contrato de corretaje para el arrendamiento del inmueble tantas veces mencionado. 3.1.2 Pretensión Segunda: En la pretensión segunda de la demanda reformada, la parte demandante solicita "Que en consecuencia de lo anterior se condene a la sociedad LA VATEX S.A. a pagar a la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TOA, la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MCTE ($8.500.000), por concepto de honorarios por la gestión de corretaje adelantada para el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D.G., identificado con folio de matrícula inmobiliaria número 50N - 418467, de conformidad con el documento de Consignación de inmueble para Arrendamiento o Venta suscrito entre demandante y demandada el día once (11) de Junio de 2013." Ha quedado demostrado que JULIO CORREDOR O & CIA L TOA puso en contacto a LAVATEX S.A. y FAKORT SAS para concertar las condiciones del arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D.C., identificado con folio de matrícula inmobiliaria número S0N-418467.
Igualmente, quedó establecido en el proceso que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que fueron contactadas por parte del corredor, fue suscrito en condiciones muy similares a las que se conversaron entre las partes cuando fueron acercadas por intermedio de la convocante, de la misma forma que no existe duda en cuanto al nexo causal entre el acercamiento realizado por parte de JULIO CORREDOR O & CIA L TOA y la celebración del contrato de arrendamiento del inmueble en cuestión entre LAVATEX S.A y FAKORT SAS como consecuencia del contacto efectuado por el corredor.
En consecuencia, esta pretensión prospera y, por lo tanto, LAVATEX S.A., es condenada al pago de la remuneración causada a favor de la convocante, en la cuantía que se desprende de la costumbre mercantil certificada para la ciudad de Bogotá D.C., tal como se expuso en acápites anteriores. 48 3.1.3 Pretensión Tercera: En la pretensión tercera la convocante pide "Que se condene a la sociedad LA VATEX S.A., a pagar a JULIO CORREDOR O Y CIA L TOA, los intereses de mora causados por el capital descrito en la pretensión PRIMERA, a la tasa más alta permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia, desde la fecha de exigibilidad de la obligación, hasta que se haga efectivo el pago".
Según ha quedado expuesto atrás, el Tribunal considera que no procede el decreto de intereses moratorias debido a que no puede reconocerlos sin que hubiera sido formulada una pretensión de incumplimiento de la obligación y, como ya también se ha señalado, tan solo con las declaraciones que se realizan en este laudo la condena que se impone adquirirá el carácter de obligación clara, cierta y exigible, de manera que intereses moratorias se deberán, únicamente, en el supuesto de que,· en firme el laudo, la misma no se pague.
En consecuencia, no prospera la tercera pretensión. 3.2 Excepciones: 3.2.1 Inexistencia de la función del corretaje, por parte de la convocante La parte convocada presentó la excepción perentoria denominada como "Inexistencia de la función de corretaje, por parte de la convocante", la cual cimentó en su escrito de contestación, en que "el interés que existía"56 por parte de la sociedad LAVATEX S.A., no era otro que el de lograr que se arrendara o, en su defecto, se vendiera el bien inmueble objeto del documento de consignación del once (11) de junio de 2013.
Es natural que el papel contractual que debía desempeñar aquí la convocante era que "se llevara a cabo" dicho objetivo. Sin embargo, se desprende de la contestación de la demanda que a raíz de las demoras en la gestión para la realización del contrato de arrendamiento con la sociedad FAKORT S.A.S. 57, LAVATEX S.A.S. dio por terminado el contrato de administración. Más adelante, la parte convocada, en sus alegatos finales, aseveró las razones que sustentan su excepción, al asegurar que "(...) para hablar de corretaje tiene que excluirse la existencia de otro contrato o de cualquier otro acuerdo entre las partes.
" 58 En ese orden de ideas, se afirmó que la posterior suscripción del contrato de administración59 {del cual, a pesar de adolecer de fecha, ninguna de las partes cuestionó ni su existencia, ni su validez), impidió la formación de otro contrato, que para el caso sería el del corretaje alegado por la convocante. La misma convocada hizo uso, en sus alegatos, de la sentencia de casación de la Corte Suprema de Justicia del 12 de diciembre de 2014,6º que a su vez funge de fundamento en las pretensiones de la convocante.61 En su parecer, la mencionada 56 Aseveración textual de la demandante, visible a folio No. 134 a 139 del cuaderno principal No. 1 57 Esto es expuesto por el sel'íor Javier Fernando Aranguren, representante legal de la sociedad demandada, en el correo electrónico dirigido a la demandante, de fecha 5 de septiembre de 2013 (visible a folio No. 9 del cuaderno de pruebas No. 1 ). 58 Alegatos de Conclusión de la parte demandada C.D. 34' 20", que obra a folio 226 del cuaderno principal No 1. 59 Aportado por la parte convocada y visible a Folios No. 51 al 54 del cuaderno de pruebas No 1 6° Corte Suprema de Justicia, sala de Casación Civil.
Exp: SC17005-2014. 12 de diciembre de 2014. MP.: Luis Armando Tolosa Villabona. 61 Alegatos de Conclusión, Folios No. 227 al 244 del cuaderno principal No. 1 ¿_15 49 jurisprudencia dispone que el contrato de corretaje depende de que no exista otro acuerdo de voluntades.62 En suma, se dice que no existe obligación alguna a cargo de la convocada, toda vez que no hay sustento jurídico que fundamente la existencia del corretaje inmobiliario.
De entrada, considera el Tribunal que la convocada incurre en un error en su argumentación, toda vez que utiliza proposiciones con poca relación, las cuales pretende dirigir a una conclusión variable (lo que en teoría es denominado como falacia ad ignorantiam). Básicamente, las premisas que usa la convocada son dos: la inexistencia de la función de corretaje, y la inexistencia del contrato.
Es de observar que ambas premisas son excluyentes por cuanto, mientras que la primera supone, de manera implícita, el acuerdo sobre un posible contrato de corretaje, la segunda se aparta de la labor de controvertir la existencia de la función de intermediación propia del corretaje, y se encarga de atribuir la no existencia del contrato en sí. El error argumentativo a que nos hemos referido se hace evidente en el sentido en que, cada una de las dos premisas conduce a conclusiones distintas: la carencia de la función de intermediación de la parte convocante, por un lado, y la inexistencia de un contrato de corretaje, por el otro.
En atención a la "mutación" sufrida por la excepción de mérito propuesta por la convocada, el Tribunal analizó previamente desde una óptica más general, tanto la existencia del misma del contrato de corretaje como los argumentos formulados por la convocada en la excepción objeto de pronunciamiento, llegando a la conclusión de que entre las partes existió un contrato de corretaje cuyo encargo fue ejecutado por la convocante.
Por tanto, esta excepción, tanto en la forma como se propuso en la contestación de la demanda como según la modificación presentada en los alegatos de conclusión por parte del apoderado de LAVATEX S.A., se debe rechazar ya que en parte anterior de este laudo se concluyó la existencia del contrato de corretaje entre la sociedad LAVATEX S.A., y la sociedad JULIO CORREDOR Y CIA LTDA., según se desprende de las consideraciones y del análisis del caso. 3.2.2 Estimación desmedida del valor de perjuicios Sostiene la parte convocada que no se ha demostrado en qué se funda la suma pretendida por la convocante de $8'500.000 y que, además, este valor no fue pactado "por la sencilla razón de que nunca existió entre las partes un contrato de corretaje, por lo que mal puede ahora pretenderse el pago de honorarios a raíz de tal contrato." Sin embargo, como se concluye de lo expuesto a lo largo de este fallo, para el Tribunal están claramente establecidos y demostrados los elementos esenciales del contrato de corretaje, por lo que procederá a reconocer su existencia, y de igual forma se encuentran acreditados los presupuestos para que el corredor adquiera el derecho a la remuneración, vale recordar, el acercamiento o contacto entre las partes gracias a la gestión del corredor, la conclusión del contrato por las partes contactadas y el nexo causal entre la gestión llevada a cabo por el corredor y la celebración del contrato entre las partes. 62 lbíd. 30. 41' 10". so Por otra parte, no se relacionaron los elementos jurídicos que mostrarán al Tribunal las razones por las cuales este cobro por concepto de remuneración era desmedido a juicio de la demandada.
Así mismo, ya se puso de presente, igualmente, que la remuneración que pretende cobrar la convocante corresponde al canon inicial pactado en el contrato de arrendamiento que es la usual de los contratos de corretaje inmobiliario, que como se ha manifestado, se encuentra certificada para la ciudad de Bogotá por la Cámara de Comercio de Bogotá y, por último, debe añadirse que en la oportunidad procesal, la convocada no objetó el Juramento estimatorio realizado por la convocante en la reforma de la demanda.
Por lo anterior, en conclusión, encuentra el Tribunal que no se trata de una suma desmedida como lo manifiesta la convocada y, por el contrario, corresponde al monto usual de conformidad con lo establecido en el artículo 1.341 del C.Co. 3.3.3 Mala fe y actuación temeraria de la convocante Dice la excepcionante que "Esta excepción se fundamenta en la pretensión amañada que busca la demandante que el Despacho le conceda, informando para ello hechos, erradamente narrados y ocultando las situaciones concretas del asunto, lo anterior en razón a que aduce la convocante que la sociedad Fakort, celebró un contrato con Lavatex y que por la celebración de este contrato Lavatex, debía pagar una suma fija por concepto de honorarios de corretaje, no obstante no se sabe con base en que existió el supuesto contrato de corretaje, cuando el mismo, ni siquiera por presunción tácita se llevó a cabo, tan así que la convocante solicita que mi representada aporte el supuesto contrato celebrado entre Fakort y Lavatex, pero si desconocen el contrato o no tienen ellos el supuesto contrato, entonces cual fue su función en el supuesto corretaje? más aún cuando al tenor del articulado del Código de Comercio se establece que el corretaje se funda en poner en relación a dos o más personas, pero de esta situación tampoco se aporta prueba alguna, entonces cuál es la suma que se pretente cobrar o como constraprestación a cual servicio".
Esta excepción no se acepta porque no hay prueba en el proceso de que la conducta de JULIO CORREDOR O & CIA L TOA hubiera sido temeraria o de mala fe. Adicionalmente, al contrario de lo manifestado por la convocada en los argumentos de ésta excepción, la sociedad LAVATEX S.A., aportó el contrato de arrendamiento suscrito con la sociedad FAKORT S.A.S., sobre el inmueble y además se probó en el proceso que dicho contrato fue consecuencia de la gestión de acercamiento realizada por la señora GLORIA ORREGO LÓPEZ, empleada de JULIO CORREDOR O & CIA L TOA., con lo cual se desvirtúa lo argumentado por la convocada en ésta excepción. 4.
Costas y pronunciamiento sobre el juramento estimatorio Como surge de lo expuesto, la demanda formulada por JULIO CORREDOR O & CIA L TOA contra LAVATEX S.A. habrá de prosperar en la mayoría de las pretensiones. Por ello, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 5º del 51 artículo 365 del Código General del Proceso el Tribunal impondrá condena parcial y en ese sentido las partes convocante y convocada asumirán las costas del proceso en proporciones de un 20% y de un 80%, respectivamente.
Por ello, LAVATEX S.A tendrá frente a JULIO COREDOR O & CIA LTDA las siguientes obligaciones en materia de costas: (i) deberá rembolsarle la suma de $398.625,oo respecto de los gastos y honorarios del proceso 63; (ii) deberá rembolsarle la suma de $598.000,oo respecto de los gastos iniciales del arbitraje que el 6 de febrero de 2015 canceló JULIO CORREDOR O & CIA LTDA a la Cámara de Comercio64 y (ii) pagarle la suma de $331.500,0065 por concepto de agencias en derecho.
En consecuencia, la condena total por costas a cargo de LAVATEX S.A. y a favor de JULIO CORREDOR O & CIA LTDA asciende a la suma de $1.328.125,oo. Los excedentes no utilizados de la partida de gastos, si los hubiera, una vez cancelados los que se hubieren generado, serán rembolsados por el Árbitro a las partes en igual proporción. Adicionalmente, teniendo en cuenta que el valor estimado bajo juramento en la demanda reformada se ajustó a las condenas impuestas, no resulta del caso imponer sanción alguna por el juramento estimatorio prestado. 111.
PARTE RESOLUTIVA Con fundamento en las consideraciones que anteceden, el Tribunal Arbitral constituido para dirimir las controversias que sometieron a su decisión JULIO CORREDOR O & CIA LTDA y LAVATEX S.A., debidamente habilitado por las partes, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. Declarar no probada la excepción de "inexistencia de la función de corretaje, por parte de la convocante".
SEGUNDO. Declarar no probada la excepción de "estimación desmedida del valor de los perjuicios".
TERCERO. Declarar no probada la "excepción de mala fe y actuación temeraria de la convocante". 63 La suma total, de conformidad con lo dispuesto en el Auto No. 7 del 9 de septiembre de 2015, ascendió a $1'328.750,oo, de la cual JULIO CORREDOR O & CIA L TOA desembolsó el 50% por valor de $664.375,oo, debiendo asumir tan solo el 20%, de manera que la condena se hace por la diferencia entre esta última cifra mencionada y el monto de $265.750 equivalente al 20%. 64 La suma total de gastos iniciales cancelada por JULIO CORREDOR O & CIA L TDA ascendió a 747.500,oo, según consta el recibo que obra a folio 21 del Cuaderno principal No. 1, debiendo asumir tan solo el 20% de manera que la condena se hace por la diferencia entre el valor pagado y el monto de 149.500,oo equivalente al 20%. 65 El 100% de las agencias en derecho correspondería a $414.375,oo.
CUARTO. Declarar que entre la sociedad LAVATEX S.A. y la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TOA existió un contrato de corretaje para el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D.C. identificado con folio de matrícula inmobiliaria número SON- 418467, de conformidad con el documento de Consignación de Inmueble para Arrendamiento o Venta suscrito entre demandante y demandada el día once (11) de Junio de 2013.
QUINTO. - Consecuencialmente condenar a la sociedad LAVATEX S.A. a pagar a la sociedad JULIO CORREDOR O & CIA L TOA, la suma de OCHO MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS MCTE ($8.500.000,oo), por concepto de honorarios por la gestión de corretaje adelantada para el arrendamiento del inmueble ubicado en la Avenida Carrera 19 No. 147-73 de Bogotá D.C., identificado con folio de matrícula inmobiliaria número SON - 418467, suma que deberá cancelar dentro del término de cinco (5) días.
SEXTO. - Declarar que no prospera la pretensión designada en el numeral tercero, por las razones expuestas en los considerandos. SÉPTIMO.- Condenar a LAVATEX S.A. a pagar a JULIO CORREDOR O & CIA L TDA., la suma de UN MILLÓN TRESCIENTOS VEINTIOCHO MIL CIENTO VEINTICINCO PESOS MCTE ($1.328.125,oo), por concepto de costas y agencias, que deberá cancelar dentro del término de cinco (5) días.
OCTAVO. - Desestimar las demás excepciones y medios de defensa formulados por LAVATEX S.A. NOVENO.- Denegar las restantes pretensiones formuladas en la demanda. DÉCIMO.- Disponer que por Secretaría se expidan, con destino a cada una de las partes, copias auténticas del presente laudo.
DECIMO PRIMERO: En firme este laudo, por Secretaría remítase el expediente al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá para su archivo, en atención a lo normado en el artículo 47 de la Ley 1563 de 2012.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE (lrLl\i JJ' -~~~ tciNOOÑO JADAD Arbitro Lt-j~ ~/--.,rf'~\l >t vX1 ~~&~hJh!A~~~ Secretaria