Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello \J(\; TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA HOLLMAN DANIEL NIETO LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., nueve (9) de junio de dos mil diecisiete (2017) Surtidas como se encuentran la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la ley 1563 de 2012 y en el Reglamento de Arbitraje Nacional de la Cámara de Comercio de Bogotá para la debida instrucción del trámite arbitral, el Tribunal de Arbitramento profiere, en derecho, el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias entre la sociedad COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. y HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO, previos los siguientes:
ANTECEDENTES EL PACTO ARBITRAL: El Pacto Arbitral se encuentra consignado en el "Contrato de Promesa de Compra Venta del Apartamento No. 304 del Parque Comercial y Recreativo 1 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello \ \..\) San Jerónimo / Apartamentos Campestres (Aparta-Hotel)" suscrito entre las partes, y cuya cláusula octava establece que: "Para solucionar cualquier diferencia que surja derivada de la celebración, interpretación, ejecución o liquidación del presente contrato, las partes buscarán mecanismos de arreglo directo, tales como la negociación directa, la amigable composición y la conciliación. En tal evento, las partes dispondrán de un término de TREINTA {30} días calendario, contados a partir de la fecha en que cualquiera de ellas haga una solicitud en tal sentido, el que podrá ser prorrogado por ellas mismas de común acuerdo.
En el evento de no llegar a una solución de las diferencias estas se someterán a arbitramento. El Tribunal de Arbitramento estará constituido por un (1) Árbitro designado por la Cámara de Comercio de Bogotá, y la organización interna se regirá por las normas del centro de Arbitraje y Conciliación. El árbitro fallará en derecho, y se regirá por Jo dispuesto en el presente acuerdo y en las normas legales que regulen la materia, sin perjuicio de la intervención, control y vigilancia que ejerce la Subsecretaría del Hábitat de la Alcaldía de la Mesa - Cundinamarca.
PARÁGRAFO: El organismo de Arbitraje sugerido podrá variar por decisión del cantante, los cuales podrán ser: la Procuraduría General de la Nación (gratuito), Superintendencia de Sociedades (gratuito) o en caso de que el 2 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello \\\~ cantante decida hacerlo a través de la Cámara de Comercio, le corresponderá la cancelación de los honorarios allí cobrados." Convocatoria y demanda.
La sociedad Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S. solicitó la convocatoria del Tribunal y formuló demanda con el propósito de obtener las declaraciones de condenas a las cuales se refiere la demanda. La convocatoria al Tribunal se formuló ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. Árbitros.
El 9 de junio de 2016, mediante sorteo público fue designada como árbitro único la doctora Natalia Moreno Prieto, quien aceptó su designación mediante comunicación del 15 de junio de 2016. Admisión de la demanda. En la misma sesión de instalación fue admitida la demanda, habiéndose dispuesto la notificación personal de la parte convocada.
Notificada la sociedad demandada, la demanda fue contestada oportunamente. Junto con la mencionada contestación de la demanda, la parte convocada formuló demanda de reconvención. 3 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello \\\ S' Con la mediación de apoderado judicial, la sociedad convocada se opuso a la totalidad de las pretensiones, y planteo pretensiones propias.
Siguiendo el procedimiento establecido por el Reglamento de Arbitraje Nacional del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, no se citó a audiencia de conciliación pues las partes no lo solicitaron. En el curso de la audiencia celebrada el 24 de febrero de 2017, se fijó el monto de honorarios, expensas y gastos, con los cuales las partes debían contribuir con el trámite del proceso.
Consignadas oportunamente las partidas señaladas, se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite el día 16 de marzo de 2017, en desarrollo de la cual el Tribunal se declaró competente y decretó las pruebas pedidas por las partes. La etapa de instrucción se cerró el 5 de mayo del año en curso. A su turno, la audiencia de alegatos se celebró el día 26 de mayo de 2017, con intervención de las partes.
PRESUPUESTOS PROCESALES 4 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Concluye el Tribunal que se reúnen los presupuestos procesales para tomar una decisión de fondo. En efecto, está acreditada la existencia y representación legal de las personas jurídicas vinculada al proceso. Las partes en litigio actuaron por conducto de apoderados debidamente reconocidos, la demanda fue presentada en legal forma y el Tribunal es competente para conocer y decidir en derecho.
OPORTUNIDAD DEL LAUDO Al no haber señalado las partes un término legal para resolver, aplica el plazo de seis (6) meses, contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 10 de la ley 1563 de 2.012. Dado que la primera audiencia de trámite se llevó a cabo el día 16 de marzo de 2017, el término para fallar vence el 16 de septiembre de 2015, de donde se concluye que, a la fecha, el Tribunal se encuentra en tiempo para proferir el presente LAUDO ARBITRAL.
LA DEMANDA 5 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello La sociedad Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S. formuló demanda en contra de Hollman Daniel Nieto Abello, solicitando al Tribunal que se hicieran las siguientes declaraciones y condenas: "[4.1] PRETENSIONES DECLARATIVAS "[AJ Se declare que el HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO incumplió con las obligaciones de pago contraídas en el contrato de promesa de compraventa celebrada con COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S., sobre el apartamento trescientos cuatro {304} y el Garaje uno (1) del PARQUE COMERCIAL Y RECREATIVO SAN JERÓNIMO APARTAMENTOS CAMPESTRES (APARTAHOTEL), ubicado en el kilómetro cuatro {4} de la vía de la Mesa a Anapoima, Vereda el Hato del Municipio de la Mesa (Cundinamarca).
(Contrato de promesa cuya copia se adjunta bajo la denominación de PRUEBA 3). [B] Como consecuencia del hecho anterior, se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. y el señor HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO, sobre el apartamento trescientos cuatro {304} y el Garaje uno (1) del PARQUE COMERCIAL Y RECREATIVO SAN JERÓNIMO APARTAMENTOS CAMPESTRES (APARTAHOTEL), ubicado en el kilómetro cuatro (4) de la vía de la Mesa a Anapoima, Vereda el Hato del 6 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Municipio de La Mesa (Cundinamarca).
(Contrato de promesa cuya copia se adjunta bajo la denominación de PRUEBA 3}. [4.2} PRETENSIONES DE CONDENA [AJ Se condene a HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO a cancelar en favor de COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S., la suma de TREINTA Y UN MILLONES TREINTA Y SEIS MIL QUINIENTOS PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA {36'036.500) (Sic) en aplicación de la cláusula penal de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa celebrado entre las partes, y que corresponde al cobro del quince por ciento (15%} del valor total del inmueble, que asciende a la suma de DOSCIENTOS SEIS MILLONES NOVECIENTOS DIEZ MIL PESOS MONEDA LEGAL COLOMBIANA {206'910.000).
(Contrato de promesa cuya copia se adjunta bajo la denominación de PRUEBA 3}. [B] Se condene a HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO a cancelar en favor de COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S., las costas, costos y agencias en derecho originados y causados con ocasión del presente Tribunal de Arbitramento." La convocante respalda sus pretensiones en hechos que se sintetizan a continuación: 7 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Que las Partes celebraron un contrato de promesa de compraventa respecto del apartamento trescientos cuatro {304) y el Garaje uno (1) del PARQUE COMERCIAL Y RECREATIVO SAN JERÓNIMO APARTAMENTOS CAMPESTRES (APARTAHOTEL), ubicado en el kilómetro cuatro (4) de la vía de La Mesa a Anapoima, Vereda el Hato del Municipio de La Mesa (Cundinamarca).
Que el precio total de la eventual compraventa fue acordado por las partes en Doscientos Seis Millones Novecientos Diez Mil Pesos Moneda Legal Colombiana (206'910.000). Que en la cláusula segunda de la promesa de compraventa objeto del proceso las partes pactaron lo siguiente: "A- El precio y la forma de pago de los inmuebles prometidos en venta son los indicados en el Anexo I, el cual hace parte integral del presente contrato, obligándose EL PROMETIENTE COMPRADOR a pagar los estos valores en las fechas indicadas y a favor de la PROMETIENTE VENDEDORA (COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERlCANA S.A.S. - NIT 900435162-7) C- Si las fechas establecidas para atender los pagos por EL PROMETIENTE COMPRADOR, comprometidas en el Anexo 1, a favor de la PROMETIENTE VENDEDORA, no se realizaren oportunamente, se considerará causal de incumplimiento del presente contrato de compra venta" (Resaltado como aparece en la demanda) Que los siguientes eran los valores que debía pagar la parte convocada en cada una de las fechas señaladas: 8 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello CONCEPTO FECHA VALOR VALOR SEPARACIÓN ABRIL 22 DE 2014 $45'980.000 ABONO ENERO 09 DE 2015 $68'970.000 VALOR A FIRMA ESCRITURA JUNIO 1 O DE 2015 $91'960.000 PUBLICA Y ENTREGA Que la parte convocada nunca hizo los pagos dentro de las fechas estipuladas en el Contrato, y que los valores que realmente pagó, y las fechas en que lo hizo, son las siguientes: FECHA VALOR PAGADO MAYO 7 DE 2014 $45'980.000 ENERO 29 DE 2015 $38'970.000 FEBRERO 3 DE 2015 $30'000.000 Que, en la cláusula SÉPTIMA del contrato de promesa de compraventa, las partes pactaron una cláusula penal equivalente al 15% del valor total de la compraventa.
Que, en virtud de la mencionada cláusula SÉPTIMA, y teniendo en cuenta el supuesto incumplimiento contractual por parte de la parte convocada, este última estaría obligada al pago de la cláusula penal a favor de Compañía de Inversiones Suramericana. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA 9 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello La convocada, en la oportunidad procesal correspondiente contestó la demanda aceptando unos hechos y negando otros, y oponiéndose expresamente a todas las pretensiones En términos generales, la parte convocada argumentó que quien incumplió el contrato fue la convocante al no entregar el inmueble en las fechas estipuladas.
Así mismo, manifestó que, si bien hubo un retraso en los pagos, este fue aceptado por la convocante quien además nunca requirió a la convocada para el pago. Finalmente, aseguró que la convocante no realizó intimación o reclamación del deudor sino hasta después de haber incumplido con su obligación de celebrar el contrato de compraventa objeto de la promesa que nos ocupa.
La convocada no propuso excepciones de mérito. LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN En el mismo escrito de contestación de la demanda, la convocada interpuso demanda de reconvención en contra de COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S., y formuló las siguientes pretensiones: "1. Que se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa celebrado el día 18 de febrero de 2014 entre HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO e INVERSIONES 10 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello SURAMERICANA SAS por incumplimiento de las obligaciones del último, respecto de la entrega del bien inmueble. 2.
Que se condene al demandado a realizar la devolución del dinero ya pagado por mi representado, la suma de ciento catorce millones novecientos cincuenta mil pesos m/da e/te ($114.950.000) 3. Que se condene al demandado a indemnizar con la cláusula penal La suma de treinta y seis millones de pesos m/da e/te. ($36.000.0000). 4. Que se condene los intereses legales y moratorias desde el momento del incumplimiento hasta la remuneración del dinero. 5.
Que se condene en costas al demandado" Como sustento de sus pretensiones en reconvención, la convocada narró los hechos que se resumen a continuación. En primer lugar, coincidió en las fechas en que debía pagarse el valor de separación y el valor de abono a los que se refiere la demanda de COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA, pero aseguró que el tercer desembolso, y la entrega del bien inmueble, debían realizarse el 30 de junio del 2015, " y la segunda y última fecha de entrega sería el 30 de septiembre de 2015, fecha en la cual no fue entregado el apartamento".
Manifestó que la constructora envió un otrosí al contrato de promesa de compraventa, solicitando un plazo adicional para la entrega del inmueble, y proponiendo el 9 de diciembre de 2015 para la firma de la escritura. 11 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana SAS vs. Hollman Daniel Nieto Abello Que la convocante justificó las demoras en la entrega del inmueble " en requerimientos legales de entidades gubernamentales".
Que este supuesto pretexto " no es cierto toda vez que solicitamos información a la CAR y a PLANEACIÓN DE LA MESA y nos contestaron que a la única persona que se le atribuye el incumplimiento en comento es a la constructora". Que el 17 de noviembre de 2015 el señor HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO envió una reclamación, solicitando la devolución del dinero pagado, el pago de la cláusula penal estipulada en el contrato de promesa de compraventa, y el pago de daños y perjuicios causados por el supuesto incumplimiento de la promesa de compraventa.
Que el 3 de diciembre de 2015, COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA envió una comunicación a HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO manifestando que este último había incumplido el cronograma de pagos acordado, y exigiendo el pago de la cláusula penal pactada en el contrato de promesa. Que luego de varios correos electrónicos cruzados, las partes acordaron que COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA devolvería a HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO el valor pagado hasta la fecha, más una suma de quince millones de pesos ($15.000.000) por concepto de intereses. 12 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Que el 8 de marzo de 2015 COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA envió un correo a HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO informándole a este último que el pago acordado se realizaría el día 9 de mayo de 2016.
Que el día 9 de marzo de 2015 HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO contestó al correo anterior exigiendo el pago a más tardar el 11 de marzo siguiente. Que el 11 de marzo de 2015, COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA no hizo el pago acordado. LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE RECONVENCIÓN Al contestar la demanda de reconvención, COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA se opuso a todas las pretensiones, y presentó la excepción de mérito que denominó INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN QUE SE REPUTA INCUMPLIDA, que en términos generales resumió asegurando que la obligación de entregar el inmueble estaba condicionada al pago total del mismo, lo cual HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO jamás cumplió y hace "imposible para SURAMERICANA el cumplir con la obligación de entregan.
PRUEBAS 13 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.$ vs. Hollman Daniel Nieto Abello De las pruebas oportunamente solicitadas y decretadas, el apoderado de COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA desistió del testimonio de Edilberto Ramírez. LOS ALEGATOS DE LAS PARTES En la debida oportunidad, las partes presentaron sus alegatos de manera verbal y entregaron al Tribunal escritos, en los cuales se contienen resumieron sus intervenciones.
Para resolver, SE CONSIDERA: Que las obligaciones surgidas del contrato de promesa de compraventa suscrito el 18 de febrero de 2014, entre el señor HOLLMAN DANEL NIETO ABELLO y COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA, se encuentran extintas como consecuencia de la configuración del mutuo disenso tácito. El mutuo disenso tácito ha sido definido jurisprudencialmente como " la prerrogativa de la que son titulares las partes de un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos~ resultado éste que como se sabe~ pude tener origen una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso- o bien en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio de 14 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito. 1 (Subrayas fuera del texto original) Si bien es cierto el mutuo disenso tácito no se encuentra en una norma específica del Código Civil, el mismo se deriva de la interpretación armónica de los artículos 1602 y 1625 del Código que establecen que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales y del principio general según el cual no podrá haber obligaciones irredimibles.
Tampoco se puede confundir con la resolución de un contrato como consecuencia de la condición resolutoria tácita prevista en la cláusula 1546 del Código Civil, pues esta última figura supone que una de las partes cumplió o se allanó a cumplir. Al efecto la jurisprudencia ha establecido que: "La falta de enunciación expresa en el Código Civil dentro de los modos extintivos, no es escollo ni argumentación plausible para descartar la terminación unilateral, por cuanto como quedó sentado, la ley la consagra en numerosas hipótesis y contratos de derecho privado, sin concernir sólo a los estatales. [ ] En especial, con referencia explícita a los contratos de indefinida duración, trátase de justificar en la prohibición de los pactos perpetuos (eternal engagemenst) por atentar contra la libertad y I Sala de Casación Civil, Corte Suprema de Justicia, Exp.4022 M.P. Dr. Carlos Esteban Jaramillo Schloss.
Santafé de Bogotá D.C. 1 de diciembre de 1993. 15 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello la dignidad humana contraviniendo el orden público, e incluso, según otras, equivaldría a mutuo disenso al originarse en el acuerdo recíproco antelado de los contratantes, o acordada para ambos aseguraría la simetría de los sujetos, o la eficiencia de la relación jurídica (efficient breach), la confianza o buena fe tolerando la extinción de la ineficiente o la basada en la confianza perdida, o tutelaría al consumidor, la libre competencia y mercado o facilitaría terminar la continuidad de relaciones indeseables o inconvenientes. 2 La Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 16 de junio de 1985, manifestó lo siguiente: "Es sabido que el mutuo disenso tácito es una forma de disolución de un contrato por voluntad concordante de las partes.
Pero esta forma de destrucción del vínculo surge cuando se acuerda por los otorgantes (será entonces mutuo disenso expreso) o cuando el querer de los contratantes, que inicialmente se expresa para crear el nexo negocia/, se dirige en sentido contario y negativo, sin declaración de voluntad directa sobre el particular (será mutuo disenso tácito).
( ) El mutuo disenso tácito no tiene una regulación orgánica en el Código Civil, que permita determinar sus efectos o la forma de llegar al aniquilamiento del negocio jurídico. Tan solo queda abierta la regla general de la disolución del nexo jurídico creado. Empero, ante este vacío normativo, no se pueden deiar sin solución aquellas situaciones que dan a comprender un abandono recíproco de las prestaciones.
( ) 2 Corte Suprema de Justicia, Sentencia de 30 de agosto de 2011, http:í/www.unilex.info/case.cfm?id= 1639 16 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Pues bien, la promesa de compraventa de inmuebles supone la obligación propia y simultánea de otorgar la escritura pública respectiva, y de la que no deja duda debe cumplirse, so pena de que su desatención permita al que sí ha estado presto a hacerlo y atendidas todas las obligaciones convencionales, para deprecar la resolución o exigir el cumplimiento, y, como es obvio, si los promitentes se apartan de ese de designio contractual no les será permitido acudir al artículo 1546, si se trata de un negocio civil, o al artículo 870 del Código de Comercio, si se trata de una promesa mercantil, para instar la resolución. Pero, eso sí, y tal como se ha venido afirmando a lo largo de esta providencia, atendidas las posiciones de las partes, se abre paso la disolución de incumplimiento recíproco, o sea, la aplicación del mutuo disenso tácito. ',3 (Subrayas fuera del texto original) Esto significa que en este caso no hay lugar a la resolución del contrato, figura propia de eventos como la nulidad o la reclamación judicial por quien ha cumplido a cabalidad sus obligaciones, en contra de la contraparte incumplida.
Así mismo, como bien lo manifiesta la Corte, si ambas partes incumplieron el contrato no hay lugar al pago de indemnizaciones ni perjuicios. Para el Tribunal está plenamente demostrado que ambas partes desatendieron mutuamente sus obligaciones contractuales y ninguna acreditó haber tenido la intención de enderezarlo o de impedir su frustración. Al efecto se observa que la parte convocada, el señor HOLLMAN DANEL NIETO ABELLO, no hizo los pagos a los cuales se obligó en el contrato 3 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación civil Sentencia de 16 de julio de 1985.
Magistrado Ponente Alejandro Bonivento Femández, "G.J" CLXXX, pp. 125-138 17 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello de promesa en las fechas que para este efecto se estipularon y por su parte la COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA no estaba en disposición de transferir la propiedad del inmueble objeto del contrato de compraventa en la fecha pactada.
Aún más ninguna de las partes cumplió o estaba en disposición de cumplir con obligación esencial del contrato de promesa, como era comparecer a la Notaría acordada en la fecha estipulada para la firma de la escritura pública del contrato de compraventa. El señor NIETO ABELLO incumplió con los pagos estipulados en el contrato de promesa, pues no pagó cumplidamente las dos primeras cuotas que le correspondía y posteriormente incumplió por completo el pago de la última cuota del precio.
El primer pago se debió realizar el 22 de abril del 2014. Sin embargo, este sólo se realizó el 7 de mayo de 2014 según lo demuestra el comprobante de pago correspondiente, aportado por la parte convocante junto con la demanda que originó el proceso. El segundo pago, que debía realizarse el 9 de enero de 2015, fue pagado extemporáneamente.
En efecto, en lugar de pagar los $68.970.000 pesos a los que estaba obligado el día 9 de enero de 2015, el señor NIETO ABELLO canceló $38.970.000 pesos el 29 de enero y $30.000.000 pesos el 3 de febrero del mismo año. Todo lo anterior se encuentra plenamente demostrado en el expediente, con los comprobantes de pago aportados por COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA, con el testimonio de Constanza Ramírez Rarain, y con la contestación de la demanda en la cual el apoderado de la convocada, en 18 \ 1 (.) Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello \. cumplimiento de sus cargas procesales, admitió que dichos pagos fueron extemporáneos pero sostuvo que el retraso fue "aceptado" por la contratante.
Al respecto apoderado del señor Nieto dice la contestación mencionada: " hubo un retraso en los pagos aceptado por la demandante COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. y ratificado en el contrato promesa de compraventa, cláusula segunda literal B, toda vez que no hubo intimación o reclamación del deudor en el momento que mi representado realizó las consignaciones, esa reclamación se hizo después del incumplimiento en la entrega del bien inmueble." (Subrayas fuera del texto original) Para el Tribunal la pasividad de la parte convocante frente a los retrasos en los pagos iniciales, no puede ser interpretado como una forma de consentimiento para la modificación del contrato de promesa, más cuando las partes expresamente acordaron en el mencionado contrato que el retraso en el pago de las cuotas señaladas en el Anexo I sería considerado un incumplimiento contractual.
Igualmente argumentó que las demoras en el pago se debían a que existía un acuerdo con la COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. para que esta recogiera los pagos en cheques entregados por el señor NIETO, por lo que el cumplimiento tardío no era su responsabilidad. Sin embargo, nada de esto se logró demostrar dentro del proceso. 19 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Ahora bien, el Tribunal no puede dejar de considerar que, aun cuando en forma extemporánea, el señor HOLLMAN DANIEL NIETO sí realizó los dos primeros pagos acordados, y en consecuencia se allanó a cumplir con sus obligaciones lo cual demuestra su intención de continuar con el negocio, al menos hasta el 3 de febrero de 2015.
En este orden de ideas, para el Tribunal es claro que el señor HOLLMAN DANIEL NIETO cumplió tardíamente parte de las obligaciones asumidas en el contrato de promesa de compraventa del 18 de febrero de 2014, lo cual, valga decir, es una forma de incumplimiento contractual. De otra parte, la COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. tampoco demostró que cumplió o se allanó a cumplir las obligaciones del contrato de promesa.
Lo primero que resalta el Tribunal es que el contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, esto es, un contrato cuyo objeto principal es la celebración de un contrato futuro. En efecto, en relación con la naturaleza de los contratos preparatorios, el doctor Gabriel Escobar Sanín ha señalado: "Con el nombre de 'contratos preparatorios' o contratos preliminares' se nominan específicamente los acuerdos de voluntad que crean la obligación para una sola parte o para ambas, de celebrar un contrato futuro entre ellas, señalando 20 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello todos los elementos esenciales y accidenta/es del último, por lo cual se les califica como negocios 'de garantía' o 'seguridad"A En este caso el contrato futuro que las partes acordaron celebrar, y cuya celebración constituye la razón de ser de la promesa, fue un contrato de compraventa de bien inmueble.
Como es sabido, la compraventa de bien inmueble es un contrato solemne, el cual que debe elevarse a escritura pública so pena de inexistencia. Por esto es que las partes acordaron lo siguiente en la cláusula QUINTA del contrato que nos ocupa: "QUINTA. CELEBRACIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA Y ENTREGA MATERIAL. 5.1 ESCRITURA PÚBLICA: la Escritura Pública con la cual se dé cumplimiento a la presente promesa de compraventa que trata en el Anexo 1, el cual hace parte integral del presente contrato.
Será otorgada por parte de LA PROM/TENTE VENDEDORA a EL PROM/TENTE COMPRADOR en el lugar y la hora indicada en el Anexo 1, el cual hace parte integral del presente contrato. Una vez verificada dicha firma, y en caso de que el inmueble adquirido haya sido comprado con pago de contado, verificado el pago total del mismo, LA PROM/TENTE VENDEDORA procederá a suscribir la escritura pública referida, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes en la sede de sus oficinas.
PARÁGRAFO: En caso de que por motivos aienos a la voluntad de las partes la primera fecha pactada en el Anexo 1, el cual hace parte integral de presente contrato, para el otorgamiento de la Escritura Pública no se pudiese cumplir y se presentara la necesidad de prorrogarla, LA PROM/TENTE VENDEDORA notificará por escrito a EL PROM/TENTE COMPRADOR con el fin de suscribir un otrosí al presente contrato 4 Gabriel Escobar SANÍN. Negocios Civiles y Comerciales.
Tomo 11. Teoría General de los Contratos. Iª Edición. 1994. 21 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello modificando dicha fecha, obligándose EL PROM/TENTE COMPRADOR a suscribir dicho otrosí, so pena de incurrir en causal de incumplimiento. La fecha de modificación no podrá exceder en ningún caso el término de tres (3) meses de la fecha pactada inicialmente, de manera tal, que en todo caso la última oportunidad que se tiene para otorgarse y suscribirse por las partes la referida Escritura Pública es la segunda fecha indicada en Anexo 1, el cual hace parte integral del presente contrato.
Conforme al Anexo 1 del contrato de promesa, las partes acordaron que la primera fecha para la firma de la escritura sería el 30 de junio de 2015 a las 10:00 am, y por lo tanto, en caso de que por motivos ajenos a las partes la escritura no pudiera ser firmada en esta fecha, COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA podría enviar un otrosí ampliando hasta por tres meses la fecha para el cumplimiento de la obligación que se viene mencionando, esto es, hasta el 30 de septiembre de 2015 a esa misma hora.
COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA, con fundamento en esta facultad para extender el plazo para la firma de la escritura pública, envió un Otrosí a HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO señalando como fecha para la firma de la escritura el 9 de diciembre de 2015 a las 9:00 am, es decir, más allá de lo permitido por la precitada disposición. El envío de este otrosí, en ejercicio de la facultad contractual que tenía COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA para ampliar el plazo, es prueba de que el 30 de junio de 2015, COMPAÑÍA DE INVERSIONES 22 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello SURAMERICANA no iba a poder cumplir con su obligación de suscribir la escritura pública y entregar el inmueble.
En efecto, independientemente de si el demandado consignaba la última cuota, o no, el ejercicio de esta prerrogativa demuestra que, a juicio de la convocante, se habrían presentado situaciones ajenas a su voluntad que le impedían en la primera fecha acordada, y que ameritaban la ampliación del término correspondiente. Así lo manifestó el apoderado de la parte demandante al contestar la demanda de reconvención. Dice el documento correspondiente: "El otro Sí a que hace referencia NIETO efectivamente fue remitido por SURAMERICANA, en donde se le exponía de una situación planteada por las autoridades, hechos posteriores al otorgamiento de la licencia de construcción." Por su parte, en el otrosí al que se viene haciendo referencia, suscrito aparentemente por el representante legal de COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA, la convocante manifestó lo siguiente: "Los cambios aquí efectuados en las fechas de escrituración y entrega, son atribuibles únicamente a requerimientos legales de las entidades gubernamentales como consta en la última Licencia de Construcción y Propiedad Horizontal con resolución No. 536 y 537 del 27 de noviembre de 2014 del proyecto" 23 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Vale la pena mencionar que el carácter irresistible de estas circunstancias no quedó demostrado en el proceso, Pero independientemente de si estas demoras eran responsabilidad exclusiva de la administración, o si se trataba de demoras causadas por la presunta negligencia de la convocante, el Tribunal encuentra necesario resaltar que la fecha máxima propuesta por COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA excedía por mucho la fecha límite que esta podía proponer de conformidad con la promesa de compraventa.
En otras palabras, con este otrosí la convocante se apartó de la obligación esencial de todo contrato de promesa, y es la celebración de un contrato futuro en condiciones preestablecidas, y en cambio propuso celebrar una nueva promesa de compraventa en condiciones diferentes a las acordadas. Naturalmente el convocado no estaba en la obligación de firmar este otrosí, pues las condiciones allí propuestas no fueron las mismas que el señor NIETO ABELLO se obligó a aceptar.
En respuesta a esta comunicación, el señor NIETO ABELLO elevó una petición expresa para que se le reintegrara el dinero pagado, y solicitó el pago de intereses de mora todo lo cual quedó consignado en los correos electrónicos cruzados entre quienes hoy actúan como apoderados de las partes. Finalmente, el Tribunal resalta que llegado el 30 de junio de 2015, en que según lo acordado inicialmente se debió firmar la escritura pública de 24 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello compraventa, no hay ningún indicio de que las partes se hayan presentado en la notaría señalada y a la hora estipulada para cumplir con su obligación. Es decir que ambas partes incumplieron simultáneamente la más importante de las obligaciones adquiridas, esto es, la obligación de celebrar un contrato futuro, en un lugar fecha y hora preestablecidos.
Del anterior recuento, el Tribunal concluye que a este caso resulta aplicable la teoría del mutuo disenso tácito, pues si bien las partes no han terminado expresamente el contrato, los incumplimientos de parte y parte, y lo más importante el incumplimiento de la obligación esencial del contrato de promesa, llevan a la conclusión inequívoca de que ninguna de las partes tenía la intención de seguir adelante con su relación contractual.
Por todo lo anterior, el Tribunal desestimará las pretensiones de la demanda inicial y de la demanda de reconvención, y en su lugar declarará la disolución del contrato por mutuo disenso tácito y la restitución de las cosas al estado anterior a la celebración de la promesa de compraventa, pues entre otras cosas es obligación del Tribunal adoptar las medidas necesarias para evitar sentencias inhibitorias.
Recuérdese que, de conformidad con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, en este caso no hay lugar a la resolución del contrato, figura propia de eventos como la nulidad o la reclamación judicial por 25 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello incumplimiento de una sola parte.
Así mismo, como bien lo manifiesta la Corte, si ambas partes incumplieron el contrato no hay lugar al pago de indemnizaciones ni perjuicios. Por último, y en atención a que las partes comparecieron libremente a este Tribunal y que su actuación en el presente proceso se ha ceñido a los principios de transparencia y lealtad procesal, cada una en defensa de la posición asumida y sin que jurídicamente se les pueda hacer reproche alguno, no se procederá a realizar condena en costas, ni en agencias en derecho.
En mérito de lo anterior el Tribunal:
RESUELVE
PRIMERO: NEGAR las pretensiones declarativas "A" y "B", y las pretensiones de condena "A" y "B", formuladas por COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. en la demanda que originó el presente proceso.
SEGUNDO: NEGAR las pretensiones declarativas 1, 2, 3, 4 y 5, formuladas por HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO en la demanda de reconvención.
TERCERO: DECLARAR la disolución del Contrato de Promesa de Compraventa del Apartamento No. 304 del Parque Comercial y Recreativo San Jerónimo/ 26 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana SA.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello Apartamentos campestres (Aparta-Hotel), celebrado entre COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. y HOLLMAN DANIEL NIERO ABELLO.
CUARTO: ORDENAR a COMPAÑÍA DE INVERSIONES SURAMERICANA S.A.S. la devolución total del dinero pagado por HOLLMAN DANIEL NIETO ABELLO. Estas sumas deberán actualizadas desde la fecha de cada pago y hasta la fecha en que se reintegren, de conformidad con la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) debidamente certificado por las autoridades.
QUINTO: Por las razones expuestas en la parte considerativa de este Laudo, abstenerse de condenar en costas y agencias en derecho.
SEXTO: ORDENAR que por Secretaría se expidan copias auténticas del presente Laudo con destino a cada una de las partes y copia simple con destino al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.
SÉPTIMO: DISPONER que se haga entrega a la señora Árbitro único y al Secretario del saldo de honorarios, correspondiente al cincuenta por ciento (50%) de las sumas ordenadas por el Tribunal.
OCTAVO: En firme este laudo, archívese el expediente en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, entidad que podrá expedir copias y autorizar desgloses. 27 Laudo arbitral Compañía de Inversiones Suramericana S.A.S vs. Hollman Daniel Nieto Abello
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE NATA~No PRIETO Árbitro único 28