CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 1 REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL ARBITRAL DE LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ Y EL CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H. Bogotá D.C. quince (15) de junio de dos mil veintitrés (2023) CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 2 LAUDO ARBITRAL Bogotá D.C., quince (15) de junio de dos mil veintitrés (2023) Surtida como se encuentra la totalidad de las actuaciones procesales previstas en la Ley 1563 de 2012 para la debida instrucción del trámite arbitral, y siendo la fecha señalada para llevar a cabo la audiencia de fallo, el Tribunal profiere en derecho el Laudo que pone fin al proceso arbitral convocado para dirimir las diferencias surgidas entre el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ, de una parte, (en adelante la Convocante) y el CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H., de la otra (en adelante la Convocada), previos los siguientes: I.
ANTECEDENTES
1.1. EL CONTRATO Esta controversia tiene como fundamento el Contrato de Prestación de Servicios de Administración No. 02- 7-/2021 (En adelante El Contrato) celebrado entre Nidia Esperanza Rodríguez Villamil en su calidad de presidente del Consejo de Administración del Conjunto Torres de Marsella, de acuerdo con el parágrafo primero del artículo 50 de la Ley 675 de 2001, como contratante, y el señor Luis Fernando Muñoz Díaz, como contratista., el día dieciséis (16) de julio de dos mil veintiuno (2021).
1.2. EL PACTO ARBITRAL La demanda tiene como fundamento el pacto arbitral contenido en la cláusula décima cuarta – solución de controversias – del Contrato de Prestación de Servicios de Administración No. 02- 7-/2021 del 16 de julio de 2021, la cual establece lo siguiente: “DECIMA CUARTA. SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS – TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO.
El presente contrato y sus obligaciones están CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 3 sujetos a la Ley Colombiana. Cualquier diferencia que surja de la celebración, ejecución, terminación y liquidación de este contrato o que no se pueda resolverse entre las partes, será resuelta por un Tribunal de Arbitramento, el cual se sujetará a lo dispuesto en la Ley 446 de 1998 y el Decreto 1818 de 1998 o las normas que la reglamenten, adicionen o modifiquen.”
1.3. PARTES PROCESALES 1.3.1. Parte Convocante El señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ, identificado con cédula de ciudadanía No. 80.411.534, domiciliado en la ciudad de Fusagasugá. La parte demandante está representada judicialmente en el presente trámite por el doctor ÓSCAR EDUARDO MERCHÁN ÁLVAREZ, según poder especial conferido el cual obra en el expediente1, y a quien se le reconoció personería. 1.3.2.
Parte Convocada El CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA entidad sin ánimo de lucro regida por Propiedad Horizontal, que mediante Resolución Administrativa No. 529 del 30 de diciembre de 2020 se registró ante la Alcaldía de Fusagasugá, con ubicación en la Calle 27 No. 4 – 143 urbanización el Vergel – Fusagasugá, actuando como administradora y, por ende, representante legal la señora JENNY PAOLA CORDOBA CUELLAR identificada con cédula de ciudadanía No. 1.069.733.133, de 1 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 002_Poder_firmando_LUIS_FERNANDO_M CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 4 acuerdo con la certificación de la secretaría administrativa de la Alcaldía de Fusagasugá, que obra en el expediente2.
La parte demandada está representada judicialmente en el presente trámite por el doctor ÓSCAR ELISEO GONZÁLEZ MORALES, según poder especial conferido el cual obra en el expediente3, y a quien se le reconoció personería.
1.4. ETAPA INICIAL 1. El día 6 de mayo de 2022, la parte Convocante, por conducto de apoderado judicial, presentó demanda de arbitraje social ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá4. 2. El día 23 de mayo de 2022, de acuerdo con el pacto arbitral, el Centro de Arbitraje procedió a citar a reunión de designación de árbitros, para el día 31 de mayo de 20225. 3.
El día 31 de mayo de 2022, se efectuó reunión de designación de árbitros, en la cual, por solicitud de las partes, se decidió reprogramar la reunión para el día 9 de junio de 20226. 4. El día 9 de junio de 2022, se llevó a cabo reunión de designación de árbitros en donde ante la imposibilidad de designar árbitros de mutuo acuerdo, los apoderados de las partes manifestaron su intención de dar aplicación al numeral 4 del artículo 14 de la Ley 2EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 058_CERL_Parte_Convocada_20230523 3 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 033_Correo_memorial_poder_Convocada_20230111 4 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 003_Cumplimiento_Decreto806_20220506 5 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 006_Comunicacion_enviada_20220523 6 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 008_Designacion_20220531 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 5 1563 de 2012, otorgándole al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá la facultad de tramitar la solicitud de nombramiento de árbitros ante el Juez Civil del Circuito, para la designación de un (1) árbitro principal y un (1) árbitro suplente de la especialidad CIVIL de la lista de árbitros del Centro de Arbitraje7. 5.
El día 15 de junio de 2022, el Centro de Arbitraje radicó solicitud de designación de árbitros ante los Jueces de Circuito de la ciudad de Bogotá D.C., efectuándose el reparto ante el Juzgado 46 Civil del Circuito de Bogotá D.C8. 6. Mediante Auto del 11 de agosto de 2022, el Juzgado 46 Civil del Circuito, designó como árbitro principal al doctor JAIME CABRERA BEDOYA y, como árbitro suplente a la doctora LIGIA HELENA BORRERO RESTREPO9. 7.
El día 17 de agosto de 2022, el Centro de Arbitraje comunicó de su designación al doctor JAIME CABRERA BEDOYA10, quien, el 22 de agosto de 2022 aceptó su designación dentro del término otorgado en el artículo 15 de la Ley 1563 de 201211 y se dio el traslado correspondiente sin manifestación alguna de las partes12. 8. El Tribunal Arbitral se declaró instalado por auto del 27 de septiembre de 2022, en donde se indicó que, de acuerdo con la cláusula compromisoria invocada, el trámite arbitral se sometería a las reglas de procedimiento de arbitraje social de la Ley 1563 de 7 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital 010_Designacion_20220609 8EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 012_Oficio_remisorio_juez_20220615 y 013_Comunicacion_enviada_20220621 9 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 016_Comunicacion_recibida_acta_jcc_20220812 10 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 018_Notificacion_designacion_20220817 11 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 019_Respuesta_aceptacion_Cabrera_20220823 12 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 020_Comunicacion_enviada_traslado_partes_20220823 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 6 2012, se designó como secretaria a la doctora LAURA STEPHANY LEÓN HERNÁNDEZ quien surtió su deber de información y se posesionó en audiencia. Así mismo, en esta providencia, se reconoció personería al doctor ÓSCAR EDUARDO MERCHÁN ÁLVAREZ como apoderado de la parte Convocante y al doctor DIEGO ARMANDO CUBILLOS VERGARA, como apoderado de la parte Convocada y, por último, se inadmitió la demanda arbitral presentada ordenando la corrección de ciertos defectos formales13. 9.
El día 30 de septiembre de 2022, en el término de ley, la parte Convocante presentó subsanación de demanda14. 10. El día 12 de octubre de 2022, el Tribunal admitió la demanda, ordenó su notificación personal de acuerdo con el artículo 8 de la Ley 2213 de 2022 y correr traslado de la misma por 20 días hábiles; auto que fue notificado a las partes en la misma fecha15. 11.
El día 16 de noviembre de 2022, venció en silencio el término para contestar la demanda. Los días 17 de noviembre de 2022 y 21 de noviembre de 2022, se recibieron memoriales de la parte Convocante solicitando se tenga por no contestada la demanda16. 12. Mediante Auto No. 4 del 24 de noviembre de 2022, el Tribunal Arbitral tuvo por no contestada la demanda y fijó el 6 de diciembre de 2022 como fecha y hora para llevar a cabo audiencia de conciliación de que trata el artículo 24 de la Ley 1563 de 2012; auto que fue notificado a las partes en la misma fecha17. 13 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 023_Acta_instalacion_20220927 14 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 025_Correo_memorial_subsanacion_demanda_20220930 15 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 026_Acta No 2_Auto No 3_20221012, 027_Comunicacion_enviada_Convocante_20221012 y 028_Notificacion_personal_Convocada_20221012 16 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 029_Correo_memorial_convocante_20221117 y 030_Correo_memorial_convocante_20221121 17 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 031_Acta No 3 _ Auto No 4_ correo_notificacion_20221124 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 7 13.
El día 6 de diciembre de 2022 se llevó a cabo la audiencia programada, en donde preliminarmente el Tribunal realizó un control de legalidad dando el uso de la palabra a cada una de las partes. Una vez escuchadas sus manifestaciones, el Tribunal declaró no encontrar irregularidad alguna que debiera sanearse, providencia que no recibió objeción alguna por las partes.
Acto seguido, se procedió a la audiencia de conciliación la cual se declaró surtida y fracasada. Por último, al tratarse de un arbitraje social, se prescindió de la etapa de fijación de gastos y honorarios del Tribunal y se procedió a fijar fecha y hora para la primera audiencia de trámite, de que trata el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012, la cual sería celebrada el 12 de enero de 2023.18 14.
El día 11 de enero de 2023, la secretaría del Tribunal recibió memorial de revocación de poder al doctor DIEGO ARMANDO CUBILLOS VERGARA, como apoderado de la parte Convocada, poder especial conferido por el representante legal del Conjunto Residencial Torres de Marsella, al doctor ÓSCAR ELISEO GONZÁLEZ MORALES y solicitud de suspensión de Primera Audiencia de Trámite.19 15.
El día 12 de enero de 2023, se llevó a cabo audiencia fijada para la fecha, en la cual el Tribunal decidió sobre el reconocimiento de personería al apoderado de la parte Convocada y aplazamiento de la Primera Audiencia de Trámite, de que trata el artículo 30 de la Ley 1563 de 2012, fijando fecha para el día 24 de enero de 202320. 16.
El día 24 de enero de 2023, se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite la cual culminó el mismo día. En esta 18 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 032_Acta No 4_ Autos No 5, 6 y 7_correo_notificacion_20221207 19 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 033_Correo_memorial_poder_Convocada_20230111 20 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 034_Acta No. 5_ Autos No. 8 y 9_correo_envio_acta_20230112 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 8 audiencia el Tribunal resolvió sobre su propia competencia para decidir de fondo la controversia y se pronunció sobre las pruebas solicitadas y decretó otras de oficio.21 II.
CUESTIONES LITIGIOSAS
2.1. SÍNTESIS DE HECHOS DE LA DEMANDA ARBITRAL A continuación, se hace una síntesis de los hechos de la demanda: - El día 16 de julio de 2021 el CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H., en calidad de contratante y el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ en calidad de contratista, suscriben el contrato de prestación de servicios No 02-7-/2021. - Señala el Convocante que el Contrato tiene como objeto la prestación de servicios de manejo y administración material de la totalidad de las dependencias y bienes comunales del CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA, ubicado en el municipio de Fusagasugá. - Afirma que, de acuerdo con la cláusula novena del Contrato, el mismo tenía una duración de nueve (9) meses, quince (15) días, desde el 16 de julio de 2021 hasta el 30 de abril de 2022. - Indica que, mediante comunicación del día 25 de septiembre de 2021, la presidenta del Consejo de Administración, la señora Nidia Esperanza Rodríguez Villamil, informó la decisión unánime del Consejo de Administración de terminarle el contrato dando cumplimiento a la cláusula décima del Contrato causales de terminación literales C y D. 21 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 036_Acta No. 6_Autos No. 10 y 11_correo_envio_acta_20230124 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 9 - Manifiesta que cesó en sus actividades el 25 de octubre de 2021, 30 días después de recibir la comunicación de terminación del Contrato. - Afirma que, se encontraba cumpliendo a cabalidad sus obligaciones y que en ningún momento recibió un requerimiento, llamado de atención por parte del contratante donde le informarán la razón de su despido o los presuntos incumplimientos. - Indica que, el 27 de septiembre de 2021, el Consejo de Administración emite comunicación dirigida a todos los propietarios y residentes de la propiedad horizontal informando la cancelación del Contrato por el incumplimiento grave e injustificado del contratista. - Asegura que a raíz de la comunicación publicada en la cartera informativa del complejo residencial se vio afectado en su buen nombre, honra y dignidad, lo que le imposibilitó conseguir un nuevo empleo como administrador.
2.2. PRETENSIONES DE LA PARTE CONVOCANTE Las pretensiones contenidas en la demanda son las siguientes: “IV. PRETENSIONES PRIMERO. – Con ocasión al incumplimiento contractual “sin justa causa” por parte del CONTRATANTE, CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H sobre los acuerdos celebrados en el contrato No 02-7-/2021, específicamente lo relacionado con la cláusula décima sobre las causales para ejercitar la terminación unilateral del contrato, se indemnice al Señor LUIS FERNANDO MUÑOZ por concepto de LUCRO CESANTE por la suma de SIETE MILLONES CUATROCIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE ($7.400.000) por concepto de seis meses y cinco días en que se dejó de percibir el ingreso correspondiente.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 10 SEGUNDO. – Se ordene el pago de los intereses legales, causados desde el 25 de octubre de 2021 hasta la fecha, tasados al 6% anual (0,5 mensual), por la suma de DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL PESOS ($222.000 M/CTE) y hasta que se verifique el pago del capital adeudado.
TERCERO. – Se indemnice al Señor LUIS FERNANDO MUÑOZ por la suma de VEINTE MILLONES DE PESOS ($20´000.000 M/CTE) por concepto de Perjuicios Inmateriales, específicamente por la categoría de vulneración a los derechos humanos fundamentales que gozan de especial protección constitucional, por el daño a su honra y a su buen nombre.”
2.3. OPOSICIÓN DE LA PARTE CONVOCADA El día 16 de noviembre de 2022, venció en silencio el término de ley para que la parte Convocada contestara la demanda. III. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE, ETAPA PROBATORIA Y ALEGATOS DE CONCLUSIÓN
3.1. PRIMERA AUDIENCIA DE TRÁMITE La Primera Audiencia de Trámite se llevó a cabo el 24 de enero de 2023. En esta, el Tribunal se declaró competente para conocer y resolver en derecho el litigio sometido a su conocimiento.
3.2. ETAPA PROBATORIA La etapa probatoria se desarrolló así: 3.2.1. Pruebas documentales El Tribunal ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una corresponda, los documentos enunciados en la demanda. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 11 3.2.2.
Prueba de declaración de parte El 24 de enero de 2023 mediante Auto No. 1122 se decretó la práctica de declaración de parte del señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ. Prueba reprogramada para su práctica mediante Auto No. 1423 del 13 de febrero de 2023. La diligencia se desarrolló el 24 de febrero de 2023 como consta en el Acta No. 1024 y en la grabación y transcripción de la declaración que obra en el expediente. 3.2.3.
Declaración de terceros El día 24 de enero de 2023 mediante Auto No. 1125 se decretó la recepción de testimonios de los señores TATIANA GUZMÁN, NUBIA RAMÍREZ, NIDIA RODRÍGUEZ, RAFAEL CUÉLLAR Y SADY ROJAS. Diligencias que fueron practicadas el 8 y 9 de febrero de 2023, como consta en las Actas No. 726 y No. 827 y en las grabaciones y transcripciones de los testimonios que obran en el expediente.
El día 24 de febrero de 2023 mediante Auto No. 1728 se decretó de oficio la recepción del testimonio del señor JUAN PABLO RUÍZ RAMÍREZ. Diligencia que fue practicada el 8 de marzo de 2023, como consta en el Acta No. 1129 y en la grabación y transcripción del testimonio que obra en el expediente. 22 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 036_Acta No. 6_Autos No. 10 y 11_correo_envio_acta_20230124. 23 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 047_Acta No. 9 _Autos_13_14_15_correo_envio_acta_20230214 24 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 049_Acta No. 10 _Autos 16 y 17_correo_envio_acta_20230224 25 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 036_Acta No. 6_Autos No. 10 y 11_correo_envio_acta_20230124. 26 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 042_Acta No. 7_Auto 12_correo_envio_acta_20230208 27 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 043_Acta No. 8_correo_envio_acta_20230209 28 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 049_Acta No. 10 _Autos 16 y 17_correo_envio_acta_20230224 29 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 052_Acta No. 11 _Autos No. 18 al 21_correo_envio_acta_20230308 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 12 3.2.4.
Prueba de Interrogatorio de parte de oficio El 24 de enero de 2023 mediante Auto No. 1130 se decretó de oficio la práctica del interrogatorio de parte del representante legal del CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA. Prueba reprogramada para su práctica mediante Auto No. 1431 del 13 de febrero de 2023. La diligencia se desarrolló el 24 de febrero de 2023 como consta en el Acta No. 1032 y en la grabación y transcripción de la declaración que obra en el expediente. 3.2.5.
Prueba de Exhibición de Documentos El día 24 de enero de 2023 en ejercicio de las facultades previstas en el artículo 170 del CGP, el Tribunal decretó de oficio la exhibición de los siguientes documentos a cargo de la parte Convocada: - “Acta No. 027 -2021 de la reunión del Consejo de Administración celebrada el 24 de septiembre de 2021, que se menciona en la prueba documental 002_Comunicacion_propietarios_MARSELLA, aportado con la demanda, con el fin de verificar los fundamentos de la decisión del Consejo de Administración, al cancelar el contrato celebrado con el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ. - Reglamento de Administración Propiedad Horizontal del CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H., con las reformas que el mismo haya tenido, con el fin de verificar la organización y funciones a cargo de los órganos de la Propiedad Horizontal. - Acta de la Asamblea General de Propietarios del mes de marzo del año 2022 y/o mes correspondiente en que se haya realizado en el año 2022, en donde se haya puesto de presente a los propietarios 30 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 036_Acta No. 6_Autos No. 10 y 11_correo_envio_acta_20230124. 31 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 047_Acta No. 9 _Autos_13_14_15_correo_envio_acta_20230214 32 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 049_Acta No. 10 _Autos 16 y 17_correo_envio_acta_20230224 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 13 de la propiedad horizontal la terminación del contrato celebrado con el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ. - Los demás documentos en poder de la parte Convocada relacionados con la terminación del contrato celebrado entre la copropiedad y el convocante, el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ.” Mediante Auto No. 1233 del 8 de febrero de 2023 se reprogramó la fecha para la práctica de esta prueba, para el día 13 de febrero de 2023.
Mediante Auto No. 1334 del 13 de febrero de 2023 se inició la práctica de exhibición de documentos, se ordenó incorporar los documentos exhibidos en esa diligencia y se ordenó a la Convocada, para complementar la exhibición, allegar documentos que se mencionan en dicha providencia. El 24 de febrero de 2023 se dio continuidad a la exhibición de documentos y mediante Auto No. 1635 de esa fecha, se ordenó incorporar al expediente los documentos exhibidos y dar por concluida la práctica de exhibición de documentos.
3.3. CIERRE ETAPA PROBATORIA El Tribunal declaró concluida la etapa probatoria del proceso, mediante Auto No. 1936 del 8 de marzo de 2023. Una vez efectuada esta etapa, el Tribunal realizó un control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, para lo cual se profirió Auto No. 20 del 8 de marzo de 2023 en el 33 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 042_Acta No. 7_Auto 12_correo_envio_acta_20230208 34 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 047_Acta No. 9 _Autos_13_14_15_correo_envio_acta_20230214 35 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 049_Acta No. 10 _Autos 16 y 17_correo_envio_acta_20230224 36 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 052_Acta No. 11 _Autos No. 18 al 21_correo_envio_acta_20230308 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 14 que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral y dispuso continuar con el trámite del proceso.
3.4. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PRESENTADOS POR LAS PARTES La audiencia de alegatos de conclusión se llevó a cabo el 13 de abril de 2023, en la que los apoderados judiciales de las partes presentaron oralmente sus alegaciones finales. El apoderado de la parte Convocante entregó una versión escrita de la misma, la cual obra en el expediente.
En esa misma audiencia, una vez agotada la etapa de alegatos de conclusión, el Tribunal efectuó el control de legalidad de las actuaciones surtidas hasta la fecha, conforme a lo previsto en el artículo 42 del Código General del Proceso y el artículo 132 de la misma norma, para lo cual se profirió Auto No. 2237 del 13 de abril de 2023 en el que determinó que no existían vicios dentro del proceso arbitral que configuraran nulidades procesales y dispuso continuar con el trámite del proceso, fijando como fecha y hora para llevar a cabo la audiencia de laudo, el día 24 de mayo de 2023.
Fecha que fue reprogramada para los días 7 de junio de 2023, posteriormente para el 15 de junio de 2023. En resumen, las partes presentaron sus alegaciones de la siguiente manera:
3.4.1. ALEGATOS PARTE CONVOCANTE: Centró sus alegatos en el siguiente problema jurídico a resolver: ¿El Conjunto residencial Torres de Marsella incumplió el contrato de prestación de servicios No02-7-/2021 al terminar el mismo de manera unilateral y si, por ende, tiene la obligación de reparar patrimonial y extra- patrimonialmente al señor LUIS FERNANDO MUÑOZ? Para ello inició con un análisis de las actas de las reuniones del Consejo de Administración (actas No. 19 a la 26) en las que el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ ya ostentaba la calidad de administrador de la propiedad horizontal.
Indicó que de las Actas No. 19 a la 23, se observa “la presencia de un Consejo de Administración consciente de las problemáticas propias de una 37 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 056_Acta No. 12_Auto No. 22_correo_envio_acta_20230413 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 15 copropiedad que apenas nace a la vida jurídica38” y que promueven como equipo las formas de resolverlas; en donde no se observa o evidencia reparo alguno respecto de la gestión del señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ.
Situación que cambia con el nuevo Consejo de Administración y que se puede observar en las Actas No. 24 a la 26. Prosiguió la Parte Convocante por conducto de su apoderado, a desarrollar sus alegaciones en los siete (7) puntos (sic) de presunto incumplimiento que fueron los que llevó al Consejo de Administración en Acta No. 27 del 24 de septiembre de 2021 tomar unánimemente la decisión de terminar el contrato: 1.
Firma del contrato IJM Indicó el Convocante que en la continuación de la Asamblea General de Propietarios llevada a cabo el 3 de julio de 2021, los copropietarios dieron aval y autorización para la contratación de la empresa IJM para la recepción de áreas comunes, contrario a lo manifestado por testigos. Por lo que la labor que hizo el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ al firmar el Contrato con la empresa IJM fue cumplir con lo que se eligió en la Asamblea General de Propietarios.
Afirmó que, previo a la suscripción del contrato el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ remitió vía WhatsApp a los miembros del Consejo borrador del contrato para que hicieran sus manifestaciones, las cuales se vieron reflejadas en el documento final. Enfatizó que la firma de este contrato no causó un perjuicio a la copropiedad, que incluso cuando los miembros del consejo manifestaron sus inconformidades por la suscripción del mismo, el contrato no se ejecutó y el contratista no inició trámite alguno para declarar el incumplimiento del contrato.
Por lo que no se esgrime un incumplimiento en sí, sino, más bien una problemática con la suscripción del contrato por la “falta de aprobación del consejo de administración”, que según el Demandante, no tenía que darse. 2. Reunión con el contratista para aclarar dudas. 38 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital 055_Alegatos_Convocante_20230413” Pagina 4 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 16 Señaló que, solo fue hasta el Acta No. 26 que el Consejo de Administración le pidió al administrador programar reunión con la empresa IJM.
Por lo cual el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ se comunicó con el representante legal de IJM para programar reunión. Manifiestó que de ello se puede dar fe de la declaración rendida por el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ y la misma Acta No. 27, demostrando el cumplimiento de su obligación. 3. Pago de factura abril empresa de vigilancia y pago de factura de febrero y abril de SERVITOTAL Expuso el Convocante en sus alegaciones que, los miembros del Consejo de Administración no le pidieron una justificación o le permitieron que explicara las razones por las cuales no se verifica el pago de las facturas de Vigilancia y Servitotal.
Manifestó que en el interrogatorio del mismo señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ, se indicó que existieron problemas de facturación de las empresas y que solo hasta el mes de septiembre es cuando se sabe que la problemática se debió a unas inconsistencias con los sistemas de facturación de los proveedores y no corresponde a un descuido o incumplimiento de las funciones del administrador.
Enfatizó que los proveedores nunca dejaron de prestar el servicio y que en ningún momento se causó un perjuicio grave para la copropiedad. 4. Pago pendiente Escala ascensores mes de agosto. Denota que fue en la reunión 20 de septiembre de 2021 materializada en Acta No. 26 que el Consejo de Administración le pregunta al contador sobre esta factura, la cual fue respondida por LUIS FERNANDO MUÑOZ como indica el acta.
Así mismo, indicó que en su interrogatorio se manifestó que la factura del mes de agosto no llegó en agosto sino principios de septiembre porque, la presidenta del Consejo y el tesorero desde el Acta No. 24 habían establecido una serie de requisitos para el pago de facturas, por lo que la factura se podía pagar hasta finales de septiembre, cumpliendo con las directrices del mismo Consejo de Administración. Expuso el Convocante que del expediente se observa que no se trató de un problema, sino “un cruce de tiempos para el pago de una factura, que NUNCA DESEMBOCÓ en la suspensión del servicio, ni generó perjuicio REAL y probable al Conjunto (…)39” 39 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital 055_Alegatos_Convocante_20230413” Pagina 17 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 17 5.
Dos meses para tramite con caja social Sostuvo que, de acuerdo con el Acta No. 25 del Consejo de Administración, se dio el empalme del anterior y nuevo consejo, ese día se entregó el Token y se propuso que el administrador hiciera carta para el cambio de firmas ante el Banco Caja Social. Indicó que según el interrogatorio rendido por el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ, el día de la diligencia al Banco Caja Social, la señora Nidia Rodriguez se molestó por los requerimientos realizados por el Banco lo que imposibilitó el cambio de firmas.
Por lo que concluye, sobre este punto, que no se demuestra un incumplimiento ni mucho menos grave sobre esta obligación. 6. Mala programación de lavado de tanques Indicó que en reunión del 20 de septiembre de 2021 según Acta No. 26 el administrador informó que la empresa de lavado de tanques “vienen el miércoles 22 de septiembre a lavarlos, se desocuparan parqueaderos del sótano para lavarlos”.
Afirmó el Convocante que, solo conoció que esto fue considerado un ítem para su despido hasta cuando se aportaron las pruebas en el curso de la demanda, lo que significa que no tuvo oportunidad, siquiera, de explicar lo sucedido respecto de las acusaciones plasmadas en el Acta No. 27 vulnerando su debido proceso. Posterior al análisis de los ítems del Acta No. 27 que llevaron a tomar la decisión del Consejo de Administración de culminar el Contrato de prestación de servicios, el Convocante por conducto de su apoderado, entró a analizar otros puntos que se dijeron en la práctica probatoria de este proceso sobre los presuntos incumplimientos causados que llevaron a la terminación del contrato: (i) expedición de paz y salvos, (ii) falta de gestión de recuperación cartera, (iii) inconvenientes con el macro- medidor y, (iv) respuesta a los derechos de petición de la presidenta de la asamblea general de copropietarios (sic).
Concluyó sus alegaciones indicando que conforme lo anterior, el Tribunal debe acoger las pretensiones del demandante pues de los hechos, prueba y normas aplicables: “1. No se constituyó en mora respecto de los supuestos incumplimientos (error de forma). 2. No se comprobó de manera alguna y en ninguna instancia que, mi mandante efectivamente CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 18 incumplió su contrato (error de fondo) y 3.
Por supuesto no les fue posible comprobar la gravedad alguna de los supuestos incumplimientos (…)”40. Finaliza indicando sobre la afectación al buen nombre del señor LUIS FERNANDO MUÑOZ se realiza una pretensión adicional indicando que “ordene a la copropiedad emitir un comunicado en el cual explique de manera detallada la situación y limpie por completo la imagen, honra y buen nombre del señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ”.41
3.4.2. ALEGATOS PARTE CONVOCADA Manifestó el Convocado por conducto de su apoderado que, la copropiedad demostró durante el proceso que sí existió incumplimiento para dar por terminado el contrato de prestación de servicios. Indicó que esta discusión sobre la negligencia del administrador comienza desde la firma del acta de la Asamblea Virtual General celebrada por los copropietarios en el mes de abril de 2021 y terminada el 3 de julio de 2021, desconociendo el actor lo normado en el artículo 44 de la ley 675 de 2001.
Adicionalmente indicó que los informes de gestión que presentó el administrador no fueron presentados en debida forma y en las reuniones del Consejo de Administración, que de ello se observa en su interrogatorio. Puso de manifiesto que, muy al contrario de lo que indica la Convocante, el Consejo de Administración si le dio la oportunidad para defenderse pues hizo el análisis de su gestión frente a él y eran hechos consecutivos que finalmente llevaron al Consejo a la decisión de terminar el contrato unilateralmente.
Lo anterior, señaló, a la luz del Acta No. 26 del 20 de septiembre de 2021. Trajo a colación la expedición de tres paz y salvos a propietarios sin que estos estuvieran al corriente de sus obligaciones, que según el contador a la fecha de los paz y salvos los propietarios no se encontraban al día. Por otro lado, manifestó que en la gestión del señor LUIS FERNANDO MUÑOZ no se logró recaudar cartera de morosos, mostrando la escasez de su gestión sobre este punto y no se puede endilgar esa falta de gestión a la operatividad del programa contable. 40 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital 055_Alegatos_Convocante_20230413” Pagina 34 41 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital 055_Alegatos_Convocante_20230413” Pagina 37 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 19 Sobre la pretensión relacionada con la vulneración del derecho al buen nombre y honra, indicó que “quien lo alega debe probarlo (…), no se puede solamente afirmar la supuesta vulneración a una norma constitucional, el aquí demandante no presentó prueba alguna de lo pretendido (…)”, sostiene que el Demandante en su interrogatorio manifestó no tener prueba sobre esta vulneración y que se puede observar en la comunicación que la copropiedad dio a los propietarios sobre la terminación del contrato que nada se mencionó sobre las causales de su terminación, por lo que la copropiedad guardó silencio sobre los incumplimientos.
Razón por la cual, expresó que no se puede decir que el CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA vulneró su buen nombre. Concluyó indicando que el Tribunal debe negar la procedencia de las pretensiones y resolver a favor de la propiedad horizontal manifestando la falta de responsabilidad de la copropiedad. IV. TÉRMINO DE DURACIÓN DEL PROCESO Al tenor de lo indicado en el artículo 10 de la Ley 1563 de 2012, el término de duración del proceso es de seis (6) meses contados a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, los cuales pueden ser prorrogados hasta por seis (6) meses, lapso en el que debe proferirse y notificarse incluso, la providencia que resuelve la solicitud de aclaración, corrección o adición. Para el cómputo del término anterior, debe tenerse en cuenta lo establecido en el artículo 11 de la Ley 1563 de 2012 que establece que al término del proceso “se adicionarán los días de suspensión, así como los de interrupción por causas legales”.
En virtud de lo anterior, el cómputo se inició cuando finalizó la primera audiencia de trámite, es decir, el 24 de enero de 2023, por lo cual el plazo previsto en la ley habría vencido el día 24 de julio de 2023. Sin embargo, a dicho término, deben adicionarse los siguientes días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud conjunta de las partes.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 20 CAUSA DE SUSPENSIÓN DESDE HASTA DÍAS Solicitud de las partes. Acta No.11 (8/03/2023) 09/03/2023 12/04/2023 22 TOTAL 22 El total de días hábiles en que el proceso estuvo suspendido es: veintidós (22) días hábiles. En consecuencia, al sumarle estos días durante los cuales el proceso estuvo suspendido, el término del proceso vence el día 25 de agosto de 2023.
Por lo anterior, la expedición del presente laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la ley. V. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL
5.1. PRESUPUESTOS PROCESALES El Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso y para proferir pronunciamiento de fondo; así mismo, observa que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales y no advierte causal alguna de nulidad, por lo que puede dictar el laudo.
En efecto se acreditó: 5.1.1. Demanda en forma En su oportunidad el Tribunal verificó los requisitos de la demanda presentada y con posterioridad realizó el pronunciamiento correspondiente sobre el escrito de subsanación de la demanda, la cual fue admitida por el Tribunal mediante Auto No.3 del 12 de octubre de 2022 (Acta No.2)42, surtiendo el trámite correspondiente, sin tener contestación de la demanda por parte de la Convocada. 42 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 026_Acta No 2_Auto No 3_20221012 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 21 5.1.2.
Capacidad En los documentos que obran en el expediente se observa que las partes son sujetos plenamente capaces para comparecer al proceso, su existencia y representación legal está debidamente acreditada y tienen capacidad para disponer. 5.1.3. Competencia En la Primera Audiencia de Trámite, mediante Auto No. 10 del 24 de enero de 2023 (Acta No. 6)43, el Tribunal decidió: “PRIMERO: Declararse competente para conocer y decidir en derecho las controversias surgidas entre el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ de una parte, y el CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H. de la otra, planteadas en la demanda y su subsanación, con fundamento en el pacto arbitral mencionado en la parte motiva de esta providencia, sin perjuicio de lo que se decida en el correspondiente laudo.” Sin que las partes se opusieran a dicha declaratoria, es clara la competencia del Tribunal para pronunciarse sobre las pretensiones que le fueron presentadas en desarrollo del presente trámite arbitral.
Por otra parte, el Tribunal encuentra cumplidos los requisitos necesarios para la validez del proceso arbitral, así como que las actuaciones procesales se han desarrollado con observancia de las previsiones legales. Además, no se advierte en el Expediente causal alguna de nulidad procesal, lo cual fue señalado por el Tribunal desde la primera audiencia de trámite y al finalizar cada una de las etapas procesales tal y como lo ordena el artículo 132 del C.G.P. En síntesis, la relación jurídica procesal se constituyó regularmente, no existe defecto alguno en la actuación surtida o que imponga la aplicación del artículo 137 del Código General del Proceso, por lo cual resulta procedente decidir de mérito la controversia sometida por las partes a arbitraje. 43 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 01_PRINCIPAL/PRINCIPAL_01/ Archivo digital: 036_Acta No. 6_Autos No. 10 y 11_correo_envio_acta_20230124 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 22
5.2. CONSIDERACIONES DEL TRIBUNAL 5.2.1. De la falta de contestación de la demanda y sus efectos Dice el artículo 97 del Código General del Proceso: “La falta de contestación de la demanda o de pronunciamiento expreso sobre los hechos y pretensiones de ella, o las afirmaciones o negaciones contrarias a la realidad, harán presumir ciertos los hechos susceptibles de confesión contenidos en la demanda, salvo que la ley le atribuya otro efecto.” En el presente caso la parte Convocada no contestó la demanda.
Por lo tanto, opera la presunción establecida en el artículo 97 citado. Sin embargo, se trata de una presunción legal que admite prueba en contrario, tal como lo estatuye el artículo 197 del mismo código, según el cual “Toda confesión admite prueba en contrario.” De manera que, en el desarrollo del Laudo, el Tribunal abordará el análisis y la valoración del acervo probatorio, para determinar si la confesión producto de la falta de contestación de la demanda ha sido desvirtuada por otras pruebas. 5.2.2.
Análisis legal y probatorio Explicados los antecedentes del caso y verificado que no hay causal de invalidez procesal, el Tribunal comienza por delimitar el debate. 1. Como ya se ha visto, la demanda pide que se declare el incumplimiento del contrato de prestación de servicios de administración, suscrito en 16 de julio de 2021 entre el convocante LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ y la persona jurídica CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H.44 44 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/ DEMANDA/001_Contrato_de_Prestación_de_Servicios.pdf, 4 páginas.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 23 2. El incumplimiento se hace consistir en que esta última, en calidad de contratante, terminó anticipada y unilateralmente el contrato, con base en unos supuestos incumplimientos graves del contratista. 3. En primer lugar -para los efectos de ir determinando el marco jurídico de la decisión- se remite el Tribunal a las principales estipulaciones contractuales, así: a. El objeto del contrato se hizo consistir en el compromiso de Luis Fernando Muñoz, de asumir las funciones de administrador de la propiedad horizontal, con sujeción a las siguientes normas: (i) El Reglamento de propiedad horizontal;
(ii) La Ley 675 de 20021; (iii) El Manual de convivencia; (iv) El Manual de cartera. (cláusula primera, p.1). Como contraprestación el Administrador recibiría la suma mensual de $1.200.000/mes vencido, “previa presentación de la respectiva factura, cuenta de cobro, informe de gestión, soporte físico como cotizante de seguridad social.” (cláusula séptima, p.2). b. Las funciones u obligaciones generales del administrador, serán las consignadas en el artículo 51 de la Ley 675 de 2001 (cláusula segunda, p.1). c. El contrato fue sometido a plazo, de conformidad con la cláusula novena, que dispuso que tendría “una duración de nueve (9) meses, quince (15) días, iniciando el 16 del mes de julio de 2021 y hasta el 30 de abril de 2022.” d. Como causales de terminación unilateral (cláusula décima, p.3), se dijo que el contrato terminaría (i) “c) En cualquier momento, por el incumplimiento grave e injustificado de las obligaciones de cualquiera de las partes, caso en el cual la parte cumplida notificará a la otra de su decisión, de terminación sin perjuicio de las demás acciones que pueda iniciar legalmente, con por lo menos 30 días de antelación al vencimiento del contrato”; y (ii) “d) Igualmente podrá se terminado cuando el Consejo de Administración o de la misma Asamblea General de Propietarios, no se estén cumpliendo las funciones de ley y las encargadas por los órganos administrativos y control, con la mayor eficacia, celeridad y efectividad CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 24 que se requiere por parte del CONTRATISTA, caso en el cual también se requiere dar aviso con 30 días de antelación, tiempo durante el cual deberá procederá realizar la entrega de su cargo a su sucesor y empalme correspondiente.” 4.
Por su parte, el Reglamento de Propiedad Horizontal del Conjunto45, contenido en la escritura pública 2064 del 27 de octubre de 2017, Notaría Segunda, Fusagasugá, reproduce, en sus artículos 55 y 56, respectivamente, el de los artículos 50 y 51 de la Ley 675 de 2001, sobre naturaleza y funciones del cargo de administrador. Estos dos artículos, son del siguiente tenor.
Sobre la naturaleza del cargo:
ARTÍCULO
50. NATURALEZA DEL ADMINISTRADOR. La representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la asamblea general de propietarios en todos los edificios o conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se prevea en el reglamento de copropiedad.
Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 1 o. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal 45 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/ EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS/Archivo digital: 2.RPH TORRES DE MARSELLA.pdf, 437 páginas. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 25 de la persona jurídica el presidente del consejo de administración o, cuando este no exista, el presidente de la asamblea general.
( )” Sobre las funciones y obligaciones del administrador: “ARTÍCULO
51. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del edificio o conjunto estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2.
Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere. 4.
Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6.
Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 26 de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7.
Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9.
Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11.
Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 27 13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. Las demás funciones previstas en la presente ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios.” 5.
Ni el manual de convivencia ni el de cartera, fueron puestos a disposición del Tribunal. 6. Tal como se describe en los antecedentes, el CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H. entregó al Administrador, señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ, el 25 de septiembre de 2021, carta suscrita por la presidenta del Consejo de Administración, notificándole la terminación del contrato, en aplicación de los ordinales “c)” por incumplimiento grave y “d)”, de la cláusula décima del contrato, porque no se están cumpliento las funciones “con la mayor eficacia, celeridad, efectividad que se requiere por parte del CONTRATISTA.46, caso en el cual -dice la misma carta- también se deberá dar aviso con 30 días de antelación, tiempo durante el cual deberá proceder a realizar la entrega del cargo a su sucesor y empalme correspondiente”.
De tal manera, el contrato se entendería terminado unilateralmente el 25 de octubre de 2021. 7. No obstante, la carta no puntualiza ni especifica las obligaciones contractuales incumplidas, ni las razones de hecho o las circunstancias de los aludidos incumplimientos, sino que se limita a invocar el texto escueto de las causales de terminación establecidas en el contrato. 8.
“Por tanto -dice la demanda-, mi poderdante cesó sus actividades el día 25 de octubre de 2021, 30 días después de la comunicación de terminación del contrato.” (hecho 5, p.3), no obstante que “El contratista estaba cumpliendo a cabalidad con la prestación de los servicios 46 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/ DEMANDA archivo digital: 003_carta_despido_LUIS_FERNANDO.pdf CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 28 encomendados en el contrato sub-examine y en ningún momento recibió un requerimiento, llamado de atención o incluso comunicación por parte del CONTRATANTE, donde se le informara los argumentos que llevaron al despido o incluso pruebas que demostraran el incumplimiento de su parte.” (hecho 6 de la demanda, p.3) 9.
Ahora bien, no existe controversia entre las partes sobre la existencia del contrato y sus estipulaciones, que están debidamente probados en el documento aportado con la demanda, archivo digital ya referenciado 001_Contrato_de_Prestación_de_Servicios.pdf, en 4 páginas, ruta EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/DEMANDA. De igual manera se encuentra debidamente probada la circunstancia de que el Conjunto terminó unilateralmente el contrato, invocando los ordinales “c)” y “d)” de la cláusula décima, documento que forma parte del expediente y que se identifica en la nota de pie de página # 3 del presente laudo. 10.
De tal manera, al Tribunal sólo le resta por establecer si, efectivamente, esa terminación unilateral fue legítima o constituyó un acto arbitrario de la contratante. Para el efecto resulta necesario, primeramente, discernir sobre el significado sintáctico de los ordinales de la cláusula décima del contrato, invocados expresamente por la copropiedad en la carta de terminación unilateral. 11.
Sea lo primero resaltar que la cláusula décima adolece de evidentes defectos de redacción, no obstante, los cuales es posible desentrañar su significado. 12. Comencemos por citar el texto completo del ordinal “c)”: “DÉCIMA. CAUSALES DE TERMINACIÓN CONTRATO: Este contrato podrá ser terminado por las siguientes causales: ( ) c. De manera unilateral, en cualquier momento, por el incumplimiento grave e injustificado de las obligaciones de cualquiera de las partes, caso en el cual la parte cumplida notificará a la otra de su decisión, de terminación sin perjuicio de las demás CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 29 acciones que pueda iniciar legalmente, con por lo menos 30 días de antelación al vencimiento del contrato.” 13.
En primer lugar, la estipulación contractual establece una condición especial en este ordinal, consistente en que, a pesar de que se pueda decidir en cualquier momento, la terminación no podrá ser de aplicación inmediata, sino que deberá tener un efecto diferido en el tiempo, de 30 días, cosa que sucedió en este caso, según lo determina la propia carta de la Copropiedad y lo reconoce el convocante en la demanda. 14.
En cuanto a la segunda condición del referido ordinal “c)”, ella se refiere a que la terminación del contrato sólo será posible cuando el incumplimiento de la contraparte contractual tenga la calidad de “grave”. Se trata esta de una categoría cuyo contenido ha sido inmemorialmente precisado por la jurisprudencia, porque se encuentra estrechamente ligada con la teoría de la causa, adoptada por nuestra legislación civil, la cual constituye el fundamento de la acción resolutoria y la justificación de la exceptio non adimpleti contractus.
En relación con dicho tema el suscrito árbitro precisó el contenido del concepto de incumplimiento grave, en el siguiente texto de otro laudo arbitral que se cita por su pertinencia47: “Dicho esto, observa el Tribunal que una de las hipótesis contractuales que daría lugar a la obligación de pagar la cláusula penal en favor de VISTATLANTIC, es la del “incumplimiento grave del presente contrato”, entendiendo como tal, a la luz del DRAE, aquel que es “de mucha entidad e importancia”.
Esta ha sido una expresión recurrida por la jurisprudencia, en especial para determinar la procedencia de la resolución de contrato y la aplicación de la exceptio non adimpleti contractus, conocida también como “incumplimiento esencial”. Así las cosas, aplicada esta expresión a la cláusula penal por determinación de las partes, 47 Tribunal Arbitral de VISTATLANTIC S.A.S. Contra CONSTRUCCIONES MEDIOS Y DISEÑOS ARQUITECTÓNICOS S.A.S. e INGELECONSTRUCCIONES S.A.S. No. 124847, Laudo del 16 de febrero de 2022.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 30 resulta claro que las estas convinieron en que no cualquier tipo de incumplimiento causaría su pago, sino aquel que, en realidad, se constituyera en uno de carácter grave. Como se dijo, esta misma categoría ha sido tratada en la jurisprudencia para efectos de la acción resolutoria.
Así, la Corte Suprema la ha definido en los siguientes términos: “La jurisprudencia nacional no ha sido ajena a considerar la gravedad del incumplimiento como elemento que se debe tener en cuenta para definir la prosperidad de la pretensión resolutoria. Así, por ejemplo, en sentencia del 11 de septiembre de 1984, la Corte señaló que “[e]n rigor jurídico es verdad que en los procesos en que se pide la resolución de un contrato bilateral por incumplimiento del demandado, es deber inexcusable del juez, para que su fallo resulte equitativo, detenerse sobre el requisito de la importancia que la ley requiere para que el incumplimiento invocado de asidero a la pretensión deducida; en justicia el contrato no se podrá resolver si el incumplimiento de una de las partes contratantes tiene muy escasa importancia en atención al interés de la otra.
La doctrina y la jurisprudencia han considerado que en esta materia resulta pertinente distinguir, entonces, si la obligación insatisfecha es una obligación principal o simplemente accesoria, o también si el incumplimiento es definitivo o apenas parcial o transitorio, y, en todo caso, analizar la trascendencia, importancia o gravedad del incumplimiento, determinadas tales circunstancias, entre otros criterios, por lo que las partes hayan convenido, por la afectación que se haya presentado en el interés del acreedor en el mantenimiento de la relación, por la frustración del fin práctico perseguido con el contrato –en la que se incluye la inobservancia de un término esencial-, o, en fin, por el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 31 impacto que se haya podido generar en la economía del contrato” (…).48 De otra parte, para citar una fuente adicional de apoyo, la doctrina se ha expresado respecto de esta categoría que el Derecho Comparado llama también Incumplimiento Esencial, precisando su contenido: “La necesidad de que el incumplimiento sea grave, importante o de trascendencia, tal y como expresa la Corte Suprema, no se predica solo del incumplimiento de un tipo de prestaciones o de otras, la Corte ha sido muy clara, al manifestar que este requisito también es aplicable a los incumplimientos defectuosos, o parciales o tardíos, respecto de una de las prestaciones del contrato.” 49 Más adelante agrega la misma doctrinante comentando la jurisprudencia de la Corte Suprema: “El fundamento principal de esta sentencia, entre otros fue el siguiente: ( ) ese conjunto de factores que permiten la constitución legal del derecho de resolución, sobre la base incuestionable de una relación jurídica bilateral de origen contractual –susceptible por esta índole de admitirlo– bien puede reducirse a una fórmula esquemática simple, reducida a los siguientes términos: un incumplimiento de entidad o gravedad suficiente, imputable al demandado, siempre que el actor no haya observado, por su parte, un incumplimiento excluyente del derecho de resolución, que no se halle en 48 CORTE SUPREMA DE JUSTICIA SALA DE CASACIÓN CIVIL. 41001-3103-004-1996-09616-01 sentencia del 18 de diciembre de 2009. 49 “Incumplimiento esencial del contrato en la Legislación Civil y Comercial colombianas a partir del moderno derecho de contratos.” Carmen Alicia Polo Martínez.
Revista Vis Iuris, 6(11): pp.9- 69. Enero - Junio, 2019., p.
46. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 32 situación de incumplimiento, respecto de las obligaciones a su cargo. [Sentencia 2439, 1990] ( ) De este modo compartimos la decisión adoptada por la Corte en esta oportunidad, en cuanto además de dar aplicación al artículo 1546 del Código Civil para declarar la resolución del contrato, la Corte ratifica la importancia que tiene el requisito de la gravedad en el incumplimiento, o lo que es lo mismo el incumplimiento esencial, esclareciendo en mayor medida las características del mismo, tal y como se ha venido expresando a lo largo de la investigación, esto es, que el incumplimiento sea de una trascendencia tal que se afecte el interés de las partes, que se afecte la economía del contrato, que se prive al acreedor afectado de lo que tenía derecho a recibir en virtud del contrato, en fin que sea un incumplimiento tal que no permita el ejercicio de otro remedio favorable para él, sino la resolución del contrato.50 Finalmente, la misma autora agrega lo siguiente, en particular, frente a los incumplimientos defectuosos: “De lo anterior resulta claro, que la gravedad del incumplimiento requerido para que prospere la acción resolutoria de un contrato, no es predicable, únicamente, del incumplimiento total o parcial de una obligación, o incluso del incumplimiento extemporáneo o tardío, como lo ha expresado la Corte en las referidas sentencias, sino que además es posible ejercer la acción de resolución frente a incumplimientos defectuosos, caso en el cual para que prospere la acción resolutoria general que consagra el artículo 1546 del Código Civil [870 del Código de Comercio] es requisito indispensable que las disfuncionalidades que se 50 Ibíd. p. 47-48.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 33 predican sean de una magnitud tal que justifiquen la resolución [Sentencia 7524, 2005].”51 15. De acá que el artículo 1546 del Código Civil establezca la acción resolutoria para el caso de que el contratante cumplido o dispuesto a cumplir, pida la resolución del contrato en caso de incumplimiento de la otra parte.
Tratándose de contratos de tracto sucesivo o de ejecución permanente -como el que nos ocupa- al no ser posible la resolución porque existen prestaciones ejecutadas que no es posible restablecer, procede la terminación unilateral, con las consiguientes indemnizaciones. 16. Sin embargo, bajo la teoría de la causa, como se dijo, solamente resulta legítimo terminar un contrato incumplido, cuando la obligación que la otra parte incumple, sea causa del contrato y no una de carácter accesorio o accidental. 17.
El texto del ordinal “d)”, también invocado en abstracto en la carta de terminación, dice así: “d) Igualmente podrá ser terminado cuando el Consejo de Administración o de la misma Asamblea General de Propietarios [constate que], no se estén cumpliendo las funciones de ley y las encargadas por los órganos administrativos y control, con la mayor eficacia, celeridad y efectividad que se requiere por parte del CONTRATISTA, caso en el cual también se requiere dar aviso con 30 días de antelación, tiempo durante el cual deberá procederá realizar la entrega de su cargo a su sucesor y empalme correspondiente.” 18.
A pesar de los defectos sintácticos, es claro que el sentido de la cláusula está en que la Contratante pueda dar por terminado el contrato cuando el Administrador no cumpla con las funciones de ley o con los encargos de los órganos administrativos o de control, caso en el cual no se está cualificando el incumplimiento con el carácter de gravedad.
Sin embargo, como ya fue explicado, aunque las partes no lo hayan estipulado así, no resulta posible, a la luz del régimen contractual 51 Ibídem p.
62. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 34 colombiano, que una parte termine un contrato si no se trata de un incumplimiento grave, lo cual consulta el principio de la proporcionalidad de las sanciones y la equidad. 19. De ahí que resulte indispensable analizar la naturaleza de los incumplimientos invocados por la Copropiedad para determinar la legalidad de la decisión unilateral. 20.
El acervo probatorio da cuenta clara de los incumplimientos que invoca el Consejo de Administración y que lo motivaron a terminar unilateralmente el contrato: a. En primer lugar tenemos el acta 27-2021 del Consejo de Administración en donde se tomó la respectiva decisión el 24 de septiembre de 2021, donde se dijo: “2. ANÁLISIS GESTIÓN DEL SR. ADMINISTRADOR: En los dos meses que lleva el consejo, las recomendaciones o sugerencias que se le han dado al señor Administrador no las ha cumplido, de acuerdo con las Actas, en especial la No. 26 del mes de Agosto, donde se evidencia: ● Firma del contrato con la empresa IJM URBANOS, sin aval del Consejo, ni comunicación alguna, días antes a la reunión ordinaria de consejo que se hace mensual, nos hace llegar al correo el contrato firmado desde el 9 de septiembre con las correspondientes pólizas, se había acordado que el contrato se firmaría una vez se tuviera el resultado del pago de la cuota extraordinaria. ● Se le sugirió citara a reunión al contratista para que aclarara los interrogantes que teníamos al contrato, no lo hizo. ● Después de la reunión Ordinaria de Consejo del día 20, nos informa que cuadro reunión con el Contratista para el día sábado, cuando ya está firmado el contrato, sin preguntar si todos los consejeros pueden ese día y hora. ● Pago pendiente de factura mes de abril de la Empresa de Vigilancia- Icons- por $8.100.00 ● Pagos pendientes de factura mes de febrero$ 3.200.000, mes de CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 35 abril $ 3.200.000 de la empresa Servitotal, correspondiente a aseo y todero $6.400.000. ● Pago pendiente factura de Scala Ascensores mes de agosto $ 2.208.000. ● Dos meses para trámite con el banco Caja Social, para cambio de firmas, y entrega de token no ha sido posible. ● Mal programada la lavada de los tanques de agua potable con un tanque lavan los parqueaderos con el otro tanque totalmente lleno, colocan manguera para desocuparlo a la rejilla que hay en parqueadero del sótano, el desperdicio de agua total.
Al preguntarle su respuesta fue que no está acostumbrado a trabajar rindiéndole informe al todo el consejo, donde éste lo tiene coaccionado y coadministra. Ante estas y otras irregularidades donde no se ve el sentido de pertenencia el Consejo decide por unanimidad cancelar el contrato aplicando la CLAUSULA DECIMA. CAUSALES DE TERMINACIÓN. Literal c) y Literal d) y entregarle la carta el día 25 de septiembre del año 2021.”52 b. En segundo lugar, el acta 26-2021, que corresponde a la reunión del Consejo de Administración del día 20 de septiembre de 2021, de la cual transcribimos los siguientes extractos: ACTA 26-2021 DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. ( ) 5.
REVISIÓN Y APROBACIÓN DEL MANUAL DE CAJA MENOR PARA EL CONJUNTO. La señora Nidia Rodríguez, pregunta al señor Luis Fernando Muñoz por qué no hizo llegar el borrador del Manual a los correos de los consejeros para su análisis y haber sido aprobado en esta reunión, son sólo cinco (5) hojas. El Señor Luis Fernando Muñoz informa 52 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/ EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS.
ACTA 27-2021 DEL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN. P. 26-27 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 36 que no lo encontró para mandarlo, la señora Nidia Rodríguez le recuerda que debe tener el visto bueno del Administrador y el contador, presentarlo al consejo para su aprobación. Don Rafael Cuellar argumenta otro mes sin manual de Caja Menor.
( )
6. PRESENTACIÓN INFORMES FINANCIEROS PERIODO JULIO 2021: El señor Rafael Cuellar, pide la palabra y pregunta al señor Contador por qué a algunos propietarios no les llegó al correo electrónico la cuenta de cobro y el recibo de caja, recuerda nuevamente que se ha hablado en todas las reuniones de enviar a los correos y copia en físico a casilleros.
( ) El señor Sady Rojas, aduce que en su casillero no están sus recibos. El señor Luis Fernando Muñoz aclara que él envió a todos los correos verificará que pasó. ( ) Qué acción se va a tomar para identificar las consignaciones sin identificar, es un rubro de $ 5.845.570, el señor Luis Fernando Muñoz informa se comunicará a los propietarios que tengan dudas en sus cuentas se acerquen a la Administración, con sus correspondientes soportes de pago.
( ) En cartera Morosa hay 9 apartamentos con deuda desde diciembre año 2020 equivalente a $ 12.297.993, una cartera morosa total de $ 40.081.618, que acciones ha tomado la administración. El señor Sady Rojas pide la palabra manifestando que en reunión anterior ya se le había manifestado que acción debía seguir a hoy no se ha CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 37 efectuado.
( )
7. INFORME GESTION DE ADMINISTRACION: Al comenzar este punto hace su entrada al salón el señor Harvey A. Salinas, propietario del apartamento 1103 de la Torre 1, quien tiene las antenas en la terraza de esta torre, invitado por el señor Luis Fernando Muñoz, sin comentarle al consejo de su visita, el señor Salinas quiere entregar carta de propuesta para el conjunto.
El señor Rafael Cuellar le informa que no sabíamos de su asistencia a la reunión y el consejo en reuniones anteriores ya le había informado al señor Administrador qué pasos a seguir, lo que nos confirma que el señor Administrador no acata las recomendaciones o sugerencias por parte del Consejo. El señor Sady Rojas informa que se adhiere a lo expuesto por el señor Cuellar, el consejo en reunión pasado le solicitó mandarle comunicación escrita para que el 30 del mes retirara las antenas, el señor administrador hace su voluntad.
( ) La señora Nidia Rodríguez pregunta al Señor Luis Fernando Muñoz por recomendaciones que había dejado el consejo en reunión anterior: ● Comunicación de cartera en cartelera ascensores. No se hizo El administrador argumenta que debido a la depuración de cartera y al pago en dos contados de la cuota extraordinaria, el compromiso se realizará a partir de octubre, teniendo la certeza de la depuración que se ha venido haciendo y los pagos de la extraordinaria. ● Cambio de firmas Banco para activar cuenta de imprevistos Entrega de token.
No se hizo. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 38 El administrador indica el tiempo de quienes van a intervenir en las firmas, no se ha concretado fecha, propone se le indique cuándo se realizará. ● Envío cotizaciones vía externa entrada vehículos a los correos De los consejeros. No se hizo.
El administrador indica que se está verificando la información ya que por el tiempo los valores se han modificado. Está a la espera de nuevas cotizaciones para enviarlas. ● Reunión pendiente con el señor John Jairo Reinel. No se hizo El administrador manifiesta que al parecer el señor Reinel está fuera del país, está por verificar y enviar nueva sugerencia de reunión. ● Carta retiro de antenas apartamento 1103.
No se hizo El administrador realizó llamadas y buscó la manera de comunicarse con el señor Harvey Salinas a quien se le solicitó hacer presencia en la reunión de consejo para aclarar los términos convenidos y el incumplimiento a lo pactado verbalmente con el anterior consejo, esto con el fin de que fuera incluido en el acta las respectivas condiciones y poder dar cumplimiento exacto y bajo parámetros claros y concisos. ● Enviar a los correos de los consejeros el Manual de Caja menor.
No se hizo ● Compra de candados para las puertas a las terrazas. No se hizo. ● Compra disco duro para copia de seguridad parte contable.. No se hizo. ● Compra caja de seguridad. No se hizo. El señor Luis Fernando Muñoz manifiesta que las compras no se hicieron por no tener fondos en caja menor; el reembolso se ha solicitado en varias ocasiones, pero no ha sido posible, informa CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 39 El señor Rafael Cuellar le aclara que no hizo el reembolso como debía ser, tenía facturas de más de $100.000 (teléfono, bombillos) en la fecha que se hacen los pagos del conjunto, el 27 de cada mes, la facturación se pasa al señor contador para la elaboración de los comprobantes de pago, todo pago debe tener comprobante de egreso, una vez los elabore se los pasa al señor Administrador quien debe hacer una relación de todos los comprobantes, con su factura, Rut, colocando su Vo.Bo., luego pasarlos a Tesorería para su pago.
La señora Nidia Rodríguez, aclara no es culpa del consejo que el reembolso no se haya hecho como se ha venido recomendando desde la primera reunión, de hecho, por eso me di cuenta que en el mes de agosto no pagó la factura de ascensores no estaba en la relación de pagos. No se ha podido hacer el traslado del Fondo de Imprevistos, la cuenta de este fondo, el banco por seguridad la tiene desactivada.
Es porque se encuentra inactiva por falta de movimiento (no por seguridad ). ( )
8. REVISIÓN CONTRATOS IJM JURÍDICOS URBANOS, SSGT Y LAVADO DE TANQUE AGUA POTABLE. IJM JURÍDICOS. ● La señora Nidia Rodríguez, pregunta si leyeron el contrato enviado por el señor Administrador a nuestros correos ya firmado el 9 de septiembre con el contratista y con sus correspondientes pólizas. Informa, el contrato en su parte objeto, informa que hace un Diagnóstico Técnico, acompañamiento a conciliación con la constructora, en ningún momento garantiza la entrega de las zonas comunes.
Si no hay conciliación el contrato se da por terminado, se perderían los $21.000.000, en otras palabras, el estudio Técnico vale $21.000.000. Si hay que demandar es otro contrato. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 40 ● Para definir la revisión del contrato era esta reunión y no un contrato ya firmado sin el aval del Consejo de Administración. ● Aclara que el contrato para su revisión fue enviado el 30 de julio, para observaciones, le comenté al señor Administrador que solicitara una cita con la firma para despejar los vacíos que se tenían, en la Asamblea informaron que la empresa haría que ACA, nos entregara las zonas comunes. ● A mí correo nunca llegaron referencias, para saber en qué edificios han hecho el mismo trabajo, funciono, no funcionó, carta de presentación, sólo me allegaron el contrato.
El señor Luis Fernando Muñoz informa que ese paquete se hizo llegar a cada correo antes de la Asamblea, con las características y/o brochure de cada una de las empresas cotizadas, a lo que la señora Nidia le recuerda que el día de la Asamblea ni el link tenía fue enviado a la anterior propietaria. ● El Señor Sady comenta, faltó información, citarlos que estemos todos para tomar decisiones por consenso. ● El señor Administrador Luis Fernando Muñoz informa que fue la Asamblea quienes aprobaron la empresa por mayoría, la señora Nubia Ramírez informa es verdad, en que acta de consejo está aprobado por unanimidad la firma del contrato con IJM Urbanos. ● El señor Rafael Cuellar aclara que la Asamblea aprobó la empresa, también aprobó el presupuesto y nombró un Consejo de Administración que debe estar pendiente del buen manejo del presupuesto y arcas del conjunto. ● La señora Nidia Rodríguez, sugiere citar a Asamblea extraordinaria y aclararle a la comunidad la verdadera negociación no se garantiza entrega de zonas comunes, sólo tendríamos el Diagnóstico técnico, que se necesita si se llega a demandar a la constructora.
( ) ● La señora Nubia Ramírez, pregunta nuevamente por las abejas, el señor Administrador informa que ha hablado en varias ocasiones con el propietario quien ha manifestado que el árbol está tan cargado de abejas que ha demorado su traslado, pero que la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 41 tarea se ha estado haciendo desde hace tres meses, se espera que a finales de mes se acabe. ● Mandar comunicación a Policía de Tránsito, la carrera 6 límites con el conjunto se volvió exclusiva para la enseñanza automovilística, (carros, motos, camiones) adicional, se tomó como zona de aprendizaje de una academia de patinaje, generando riesgos a los peatones que transitan por la zona como a los conductores pertenecientes al conjunto quienes deben tener una mayor precaución al salir del edificio.
El señor Luis Fernando Muñoz, administrador, manifiesta que ha estado por pasar el comunicado, pero actualmente la alcaldía no ha renovado el contrato con movilidad, por lo que se debe esperar. ● El señor Administrador Luis Fernando Muñoz informa que sacará un extracto del Acta de Asamblea, para llevar al Banco Caja Social para cambio de firmas y solicitar la entrega de 3 nuevos tokens por seguridad.
La señora Nubia Ramírez explica, el token principal da la pauta a los otros dos, se deben parametrizar que puede mirar que puede hacer cada uno. Vamos para dos meses y no ha sido posible lo del banco. ● El Consejo le solicita al señor Administrador las cotizaciones de la calle entrada vehicular al conjunto con presentación adecuada, todo debe tener una norma. ● La señora Nidia Rodríguez pregunta qué se hace con los parqueaderos que hicieron para las motos y que corresponden a zonas comunes.
La señora Nubia Ramírez es buscar propuesta para la Asamblea, de cómo se puede reglamentar ese espacio, las Bodegas, la parte que quedó donde estaba la planta eléctrica anterior. ● La señora Nidia Rodríguez, hace lectura del Derecho de Petición dirigido al Consejo de Administración, firmado por la señora Sylvia Ardila Plazas, Apartamento 203 de la Torre 4, del 6 de septiembre del año en curso. 1.
Por qué los recibos de pago de administración no tienen firma ni sello que les de legalidad. Son 176 recibos para colocar sello. 2. El Señor Administrador se comprometió a enviarle a finales de CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 42 agosto los ingresos y egresos de la copropiedad de diciembre 2020 a julio 2021 y lista de deudores morosos a la fecha no ha recibido nada. 3.
Lavado del tanque según compromiso se haría a finales de agosto, fecha en que casi cumple un año del lavado. El señor Luis Fernando Muñoz informa, está programado para el miércoles 22 de septiembre. 4. Tubo extracto de los gases de la planta eléctrica antigua no se ha retirado, daña la estética de la unidad. 5. Sobre copia del diagnóstico realizado a la copropiedad del SG- SST, está esperando se le avise para acercarse a la oficina de administración, está interesada en darle lectura. 6.
Tubo frente al balcón del apartamento 203 torre 4, no fue instalado por la empresa de vigilancia, personalmente habló con la Representante Legal, señora Carmen Lilia Espinosa, e informa que la competencia era de la administración, quién lo instaló, ha venido solicitando el favor, de correrlo, a la fecha no cumple ninguna función. El señor Luis Fernando Muñoz informa que fueron las personas que hicieron el estudio de seguridad para el conjunto, su función va una lámpara.
En general, de las actas 24, 25, 26 y 27, se puede formar el catálogo de motivaciones que llevaron al Consejo de Administración a terminar el contrato con el administrador, consistentes en el incumplimiento reiterado de compromisos y tareas, los cuales se pueden compendiar en los siguientes: ● Falta de gestión de cartera, no adelantó las acciones acordadas y el cobro prejurídico. ● No presentó al Consejo el proyecto de manual de caja menor, a que se comprometió desde la reunión del 19 de julio de 2021. ● Dejó de enviar reiterativamente el informe financiero a los miembros del Consejo con la anticipación debida, tal como se comprometió desde la reunión del 19 de julio.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 43 ● Nunca envió informes escritos a los miembros del Consejo con la anticipación convenida de 5 días. ● Firmó del contrato para recibo de zonas comunes por $25.000.000, sin haber previamente puesto a disposición de los consejeros el texto del contrato, sin haber citado previamente al contratista para aclarar algunos aspectos y sin que se hubiera recaudado la cuota extraordinaria destinada para tal fin. ● Dejó vencer facturas de la empresa de vigilancia, de la empresa SERVITOTAL, correspondiente a aseo y todero y de mantenimiento de los ascensores. ● No adelantó las gestiones a que se comprometió para que el propietario del apartamento 1103 de la torre 1 retirara las antenas que puso sin permiso. ● Expidió tres paz y salvos a copropietarios que no estaban al día en el pago de sus cuotas de administración. ● No adelantó los procedimientos convenidos con el Consejo para la radicación de cuentas de cobro y recibos de caja. ● Desactualización de la base de datos de propietarios. 21.
Previamente a entrar en consideraciones sobre la naturaleza y probanza de los incumplimentos que se describen en precedencia, hay que decir que, desde el punto de vista del objeto integral del contrato, las obligaciones del Administrador son de medio por tratarse de un encargo de gestión, sin perjuicio de que algunas de ellas, de carácter accesorio, puedan llegar a considerarse de resultado. 22.
Sobre el punto de la inejecución contractual es relevante esta distinción entre obligaciones de medio y obligaciones de resultado – establecida por la doctrina extranjera y adoptada por nuestra jurisprudencia- porque la regla general es que, en tratándose de las primeras, la responsabilidad del deudor requiere culpa probada. Lo cual es razonable y se explica, en esta clase de obligaciones, en vista de que “el deudor sólo promete consagrar al logro de un resultado determinado su actividad, sus esfuerzos y su diligencia, pero no a que este se alcance.” (CSJ, Sala Civil, sentencia de mayo 31 de 1938).
En consecuencia, aún si nunca se realiza el fin esperado por el acreedor, el deudor sólo responde bajo la imputación de culpa, o sea si se comprueba que faltó al deber de CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 44 diligencia en la ejecución de sus obligaciones contractuales. Philippe Le Tourneau lo explica así: “Pero el deudor puede no comprometerse sino a poner al servicio del acreedor todos los medios de los que dispone para ejecutar el contrato lo mejor posible.
Él no promete alcanzar un objetivo preciso (un resultado), sino que procurará conseguirlo mediante un comportamiento adaptado y un esfuerzo perseverante. De allí que el acreedor que se queja del incumplimiento o de una mala ejecución, deberá probar la culpa del deudor.” (La Responsabilidad Civil, Bogotá, Legis, 2004, p. 111-112). Es decir que el desfallecimiento contractual no se configura cuando la conducta del deudor se corresponde con un parámetro de diligencia preestablecido.
En cambio, cuando la obligación es de resultado la medida de su cumplimiento es la obtención del resultado; lo cual explica por qué, en este último caso, todo el empeño del deudor no es suficiente para liberarlo, salvo que demuestre que estuvo impedido por una causa extraña y superior. Sobre el grado de diligencia que cabe exigir al deudor en el desempeño de su conducta contractual, nuestro sistema jurídico consagra distintos grados de culpa ya sabidos, descritos en el artículo 63 del Código Civil: (i) Culpa grave, tan grosera que se equipara a la intención positiva de inferir el daño. (ii) Culpa leve, que se opone a la diligencia o cuidado ordinario o mediano. (iii) Culpa levísima, que se opone a la suma diligencia o cuidado.
La ley dice en qué casos se aplica cada uno, dependiendo del régimen particular de la situación que se estudie. El artículo 1604 del Código Civil establece la regla general de que el deudor es responsable de culpa grave, cuando el contrato sólo es útil al acreedor; de culpa leve, si el beneficio es recíproco y de culpa levísima cuando sólo el deudor reporta beneficio.
La coherencia y aplicabilidad de esta fórmula legal ha sido cuestionada, así como su carácter general en vista de las múltiples excepciones establecidas en la ley. Por otra parte, vale decir que el mismo artículo 63 precisa que la expresión culpa o descuido “sin otra calificación”, equivale CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 45 a culpa o descuido leves.53 23.
En el caso del contrato de Administración de la propiedad horizontal, el inciso segundo del artículo 50 de la Ley 675 ha establecido que el administrador responde frente a la copropiedad hasta por culpa leve, con un tratamiento especialmente riguroso que denota la condición de ser, generalmente, intuitu personae, porque se presume la culpa del administrador siempre que su conducta suponga “incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.” En tal sentido, el cuidado ordinario o mediano que se exige del Administrador se encuentra intensamente condicionado por tratarse de un profesional, lo cual eleva considerablemente sus parámetros en el nivel de diligencia. 24.
Así, las conductas a que se refieren los incumplimientos que motivaron al Consejo de Administración para dar por terminado el contrato, constituyen, desde un punto de vista material, violaciones graves a las obligaciones del Administrador. Recordemos que se trata de un encargo de confianza y que, además de ser el representante legal, sobre el administrador recae la responsabilidad de toda la gestión gerencial para que la copropiedad marche adecuadamente en beneficio de la calidad de vida de los residentes y del cuidado de los bienes comunes.
De ahí que el artículo 50 de la Ley 675 de 2001 haga responsable al administrador por los perjuicios que ocasione a la copropiedad, a los propietarios y a terceros, y que, como se dijo, presuma su culpa en los eventos descritos en la misma norma, los cuales equivalen, en la práctica, a que siempre quedará sujeto a dicha presunción. 25.
Ahora bien, frente al contenido del artículo 51 de la Ley 675 de 2001, y vistas las razones que tuvo el Consejo para terminar el contrato, resultaría clara la falta de adecuación de la conducta del demandante a 53 Ver laudo del 04 de abril de 2016, TRIBUNAL ARBITRAL, INVERSIONES MACADAMIA S.A.S. vs. RIBON PERRY & CIA. S.A.S., Centro de Arbitraje, Cámara de Comercio de Bogotá DC.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 46 varias de las hipótesis allí previstas como funciones cardinales de su gestión, que justificarían ampliamente la terminación del contrato por su carácter de gravedad. 26. En efecto, la ley le ha asignado expresamente al administrador muy altas responsabilidades en su desempeño misional, que resultan fundamentales no sólo para la buena marcha sino para la supervivencia de la comunidad.
Tales son, para el caso concreto y en las propias expresiones de la ley (i) la de llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto; (ii) la de llevar bajo su dependencia y responsabilidad las cuentas del conjunto, presentando a la consideración de la asamblea general los estados financieros;
(iii) la de cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición que sean necesarios, velando porque los residentes cumplan las normas comunitarias; (iv) la de cobrar y recaudar, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna, y la muy delicada de expedir el paz y salvo de cuentas con la administración del conjunto, cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular;
(v) la de elaborar el presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes a cada ejercicio anual. 27. De tal forma que los incumplimientos imputados por el Consejo serían violatorios de estas obligaciones no sólo contractuales sino también legales: la falta de gestión de cartera; las deficiencias en los procesos de facturación; el cuidado de los bienes comunes en el caso de las antenas establecidas ilegalmente; el incumplimiento reiterado en la elaboración del manual de caja menor o de la presentación de informes escritos y antelados, al Consejo de Administración, según el compromiso; la expedición de paz y salvos a quienes no se encontraban al día en sus obligaciones, no obstante disponer de la herramienta informática para constatar el estado de la cartera; la falta de una base de datos de propietarios; la falta de atención y cuidado, sin atender los parámetros convenidos con el Consejo, en el manejo de la correspondencia con los CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 47 propietarios y residentes o la mora en el pago de obligaciones del Conjunto con sus proveedores. 28.
En cuanto al aspecto probatorio, para el Tribunal resultan suficientes en la formación de su convicción sobre los incumplimientos del Administrador, los testimonios que fueron practicados a solicitud del propio demandante, todos ellos dignos de credibilidad por ser coincidentes en lo fundamental, sin afectaciones o sesgos aparentes y particularmente espontáneos.
Podría llegar a pensarse que algunos pueden resultar eventualmente sospechosos por su calidad de copropietarios y miembros del Consejo de Administración, aspecto que el Tribunal no ha pasado por alto, no obstante, lo cual también se conjuga en ellos una posición y un rol que les da una muy privilegiada aproximación a los hechos que son el objeto de su declaración. 29.
Resultaron especialmente convincentes para el Tribunal, conformando una sólida base probatoria que complementan los demás testigos, las declaraciones de la presidenta del Consejo de Administración doña NIDIA ESPERANZA RODRÍGUEZ VILLAMIL y la del señor RAFAÉL CUÉLLAR PERDOMO, porque demostraron un especial conocimiento de los hechos y una particular claridad sobre las circunstancias. 30.
En el caso de la señora Rodríguez, ella, en su calidad de presidente del Consejo de Administración, además de su liderazgo en las sesiones del Consejo, tuvo interlocución cotidiana con el administrador, don Luis Fernando Muñoz, que le permitió ver de cerca su desempeño. En general, sin entrar en el detalle, doña Nidia Esperanza refirió lo siguiente: ● [00:13:51] Dice que el día del empalme no había actas de asamblea ni de consejo ni estados financieros, no obstante que la administración había sido entregada por la constructora hacía dos años, y que la explicación que dio don Luis Fernando Muñoz fue que el anterior consejo no los había dejado.
Que se pensó en organizar un reglamento, manual de convivencia, “una serie de cosas que debe tener todo conjunto entonces la idea es como empezar a tenerlo nosotros pues se le comentó al señor Luis Fernando el que CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 48 sí que no tenía ningún inconveniente, pero realmente a él se le dejaban tareas que no las llevaba a cabo.” Recordemos que don Luis Fernando Muñoz había asumido el cargo de administrador desde abril de 2021, es decir que en el momento del empalme que se hizo en julio del mismo año, ya él llevaba tres meses en el cargo y, de acuerdo con la ley, no le corresponde al consejo de administración sino al administrador la responsabilidad de llevar la contabilidad y los libros de asamblea y de registro de propietarios y residentes. ● [00:26:09] Efectivamente se le pidió que enviara con cinco días de anticipación el informe de administración, para revisarlo con anticipación y discutirlo en la sesión del Consejo, no obstante lo cual nunca los presentó [01:27:46]: ● [01:27:57] “No presentaba [los informes mensuales] porque cuando se hacía reunión de consejo se suponía y el protocolo que nosotros implementamos como consejo es que se enviara cinco días antes a los correos de los consejeros estados financieros, gestión del administrador él nunca nos hizo llegar lo vimos después en el fólder, todos con fechas diferentes, diciendo todos lo mismo.
No le cambia lo que llaman copia y pega.” ● [00:34:57] Sobre las tareas fundamentales, explicó: “Bueno, nosotros como le comentaba, teníamos reunión de consejo en las reuniones de consejo se le preguntaban por unas tareas que se habían dejado, como por ejemplo cuándo nos entregaba los estados financieros, las actas al día. Los estados financieros los presentan hasta agosto, no los presentan hasta el mes de agosto, de enero a junio teníamos una cartera cuando nosotros ingresamos más o menos de 21 millones de pesos.
Entonces se le preguntaba cuál era su tarea por recuperar esa cartera en los estados financieros aparecían consignaciones sin identificar. Entonces se le decía cuál había sido su proceso para recuperar esas consignaciones realmente nunca hizo nada por recuperación de cartera cuando el señor se retira del conjunto la cartera estaba en 31 millones y seguían las mismas consignaciones sin identificar entonces nosotros siempre le decíamos venga, porque no se hace un trabajo de CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 49 cartera.
Eso es uno de los, digamos, de los puntos que debe, de las funciones de todo administrador nunca la hizo. Nosotros se presupuestó el sistema de gestión en el trabajo, el habeas data entonces le preguntamos cuándo se iba a implementar, cuándo se iba a llevar a cabo finalmente hizo un contrato de seguridad en el trabajo se pagó 2 millones de pesos no se le hizo retención, o sea, yo veo que había unas cosas que él como que tenía desconocimiento, pero nunca consultó, por ejemplo, con el contador.
Sí, yo no soy administradora, pero si yo tengo una duda, tengo un contador pues yo pregunto cierto finalmente nosotros pagamos 2 millones de pesos y eso jamás se implementó, nunca se implementó estando él como administrador, nunca hizo lo de habeas data en el acta, en la asamblea que se hizo en el 2021, en el mes de julio, la señora Presidenta no quiso firmar el acta entonces usted se imagina un conjunto sin firma en un acta de asamblea usted no tiene acceso a cambio de firmas en los bancos no tiene representación legal. ● [00:18:56] No obstante la situación que encontraron, dice que el Consejo resolvió darle una oportunidad y le renovaron el contrato desde el 16 de julio. ● [00:26:09] Insiste en que se debía enviar el informe de administración con antelación y que ella se encargaba consuetudinariamente de encontrarse con don Luis Fernando en su oficina para hacerle seguimiento a las tareas. ● [00:30:27] Que en los procesos de pago el Administrador tenía la responsabilidad de reunir todos los soportes para que el Tesorero, presencialmente, le diera el visto bueno al pago. ● [00:46:47] Sobre los incumplimientos a los proveedores dijo que “Otro detalle que para nosotros fue grave y es el no hacer los pagos a los proveedores.
Cuando nosotros les solicitamos que quisiéramos ver paz y salvos con los proveedores a ver cómo estábamos ahí nos dimos cuenta de que había facturas sin pagar a la empresa de seguridad. Había facturas sin pagar a la empresa de aseo. Entonces mi pregunta es uno de los puntos de las funciones de todo administrador es velar por los intereses del conjunto.” ● Igualmente ratifica la expedición de paz y salvos sin verificar que CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 50 estuvieran al día. ● [00:49:25] “( ) él no veló por eso no le interesó si teníamos cómo pagar o no pagar.
Por ejemplo una factura del agua. Y se le preguntó en reuniones de consejo qué pasaba con ese medidor, ese medidor ya lo pedí en Fusa ya lo solucioné les va a llegar en ceros. Eso no tiene movimiento. No sé. Entonces uno confía, cierto en diciembre llega Emsefusa a cortarnos el agua por qué nos van a cortar el agua, mire todo lo que llevan ustedes sin pagar ese medidor de agua.
Entonces vamos a cortar el agua por Dios, dice uno entonces tenía el señor algún interés no?” ● [01:35:45] Esa era la parte que más nos preocupaba, porque la verdad, nosotros no hemos tenido nunca problemas, gracias a Dios, de recursos. Entonces era la parte que nosotros decíamos. No puede ser posible que si nosotros tenemos no se pueda cancelar oportunamente las facturas.
DR. CABRERA: [01:36:05] La respuesta es porque no se cancelaron y tenían la plata? SRA. RODRÍGUEZ: [01:36:11] Por negligencia. El Señor en una que yo le pregunté de escala ascensores, me dijo porque no llegó la factura. A ver. Hoy en día las facturas son electrónicas y llegan a los correos.” ● [00:53:26] “De hecho, por ejemplo, nosotros vimos muchos pagos que hizo el señor Luis Fernando sin facturas o sea, solo el comprobante de egresos sin factura, porque sin factura un día en una reunión vimos en los estados financieros observamos que había un anticipo y siempre preguntábamos de qué era ese anticipo, nunca nos dio una respuesta”. ● [01:09:15] Igualmente se refiere al contrato de entrega de las zonas comunes, para mencionar que el administrador lo firmó con el pretexto de que la asamblea lo había autorizado a contratar con esa firma, no obstante que habían quedado en que revisarían el texto en el Consejo y que harían una reunión con el proponente para aclarar ciertas cosas. 31.
El testimonio de don RAFAEL CUÉLLAR PERDOMO también resulta de especial relevancia probatoria, en primer lugar porque ya en el momento de su declaración había dejado hace tiempo de ser propietario y miembro CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 51 del Consejo de Administración; también porque, en su momento, fue el tesorero, encargado de verificar el cumplimiento de los requisitos para aprobar los pagos, lo cual hacía, según hemos visto, de manera presencial.
Además, es profesional en economía, especializado en auditoría y revisoría fiscal con 40 años de experiencia y, por los rasgos de su personalidad transparente, sus respuestas bien fundamentadas infunden confianza y credibilidad. El señor Cuéllar explicó lo siguiente: ● [00:11:04] “Bueno, pues cuando yo entré al consejo ya lo habían nombrado a él [a Luis Fernando Muñoz] entonces inicialmente como empezaban a informar en las actas de entrega de los anteriores consejeros que estaban los estados financieros y los estados financieros no estaban.
Entonces yo le pregunté que dónde estaban los estados financieros, que no los veía, que sí, que sí estaban, no estaban, estaban atrasados, tenían como tres o cuatro meses de atraso.” ● [00:15:56] “Pues se hacía un orden del día, se hacía un orden del día en el cual [las sesiones del Consejo] se supone que él presentaba un informe de las actividades que realmente no eran buenas por cuanto que nunca lo fue lo presentaba por escrito, sino que lo contaba entonces, Pero le decíamos que las cosas no eran así. Tiene que ser como deben ser en blanco y negro, en papel.
Y no siempre. Yo realmente muy pocas veces vi tal vez una vez vi un informe de él y lo complicado era que las cosas que le recomendamos en la reunión de consejo, las situaciones de control y de manejo no las venía cumpliendo. Nosotros le pedíamos bueno, y qué pasó con el cobro de cartera, qué pasó con tal cosa, no se hizo, no se pudo.
Entonces como que como que nunca tenía tiempo para pagarle a la administración entonces y lo que estaba haciendo era como ponernos en tropiezos con lo que él dejaba de hacer… Nos sorprendieron muchas cosas como que el señor había dejado de pagar del mes de abril unos contratos con los señores de seguridad y con los señores del Ascensores, que era que era una cuestión muy importante y sobre todo de seguridad. ● DR. CABRERA: [00:18:38] “Y usted dice que él dejó de pagarle a la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 52 compañía de mantenimiento de los ascensores? SR. CUELLAR: [00:18:43] Sí, creo que era Inco dejó de pagarle a la empresa y lo descubrimos.
Fue porque se hizo después la señora Nidia descubrimos no lo descubrió la señora muy bien porque ya le hizo un seguimiento a todo y ella preguntó que por qué no nos mandaban los estados de cuenta, digámoslo así era que le estábamos debiendo dos meses. Le preguntamos por qué no lo pagó es que no había plata. Y ahí había un poco plata en la cuenta entonces no había razón, no había una razón verdadera.
Es decir, el Señor no manejaba con verdad su relación con el consejo.” ● [00:19:48] “ teníamos un pleito con un señor que tenía unas antenas en la torre le decíamos quite esas antenas, porque eso no aquí nadie ha dado permiso. Entonces fue una cosa complicada porque él nunca hizo una diligencia para solucionar esa dificultad. Le preguntaron qué hubo, habló, le mandó la carta al señor pues es que no, nunca daba razón de eso. ● [00:22:00] Sobre el contrato para la recepción de las áreas comunes, ratifica lo dicho por todos los demás, según lo cual habían quedado en que don Luis Fernando Muñoz debería enviar al Consejo el proyecto de contrato antes de firmarlo, pero lo firmó sin haberse agotado esas etapas previas. ● “DR. CABRERA: [00:23:27] Bien y usted se refirió a la recuperación de cartera.
¿Cómo fue la gestión de don Luis Fernando para la recuperación de cartera? SR. CUELLAR: [00:23:39] No, nunca se supo de gestión alguna yo por lo menos yo nunca conocí una gestión escrita le decíamos qué pasa con eso siempre tenía buenas razones.” ● [00:29:33] “Sí, señor. a ver, nosotros le cuento. Le recomendamos que nos colaborara con el control de pago de los servicios.
Siempre a última hora. Yo era a propósito. Yo era el que autorizaba los pagos, mejor dicho. Y siempre le decía porque yo escribí una cuando yo me hice consejero le dije por favor, a partir de la fecha usted me manda con tres días de anticipación el valor a pagar y cuando se vence, porque yo no conozco los recibos y siempre me los mandaban la víspera, entonces me tocaba a mí empezar a bregar porque como inicialmente teníamos la dificultad de que no tenía yo CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 53 autorización directa, sino tocaba recurrir a la tesorera anterior y decirle miren mijita, ya revisé esto, por favor el visto bueno para que lo pague porque ya se vence mañana.
Entonces era negligente era negligente con los pagos de servicio. Con todos los pagos. Pero lo que más me preocupa son los pagos de servicios, porque si no suspendían los servicios era grave.” 32. Para no redundar sólo citaremos algunos pasajes de los testimonios de SADY ENRIQUE ROJAS GODOY, NUBIA RAMÍREZ PULIDO y LITZA TATIANA GUZMÁN MARROQUÍN, que, como miembros del Consejo de Administración, son contestes entre sí y ratifican, desde su perspectiva, la negligencia del Administrador en el cumplimiento de sus funciones.
Don Sady Enrique Rojas, expresa lo siguiente: ● [00:09:46] “Pues como estábamos conociendo el tema, decidimos que él [don Luis Fernando Muñoz] nos siguiera apoyando porque teníamos o lo que se evidenciaba era que la falla era el consejo anterior, no entonces nosotros creímos que pues por ese lado era el inconveniente, entonces decidimos que nos siguiera apoyando y por eso se le hizo la renovación del contrato.
Pero a medida que fuimos encontrando falencias y fallas que fueron también pues por parte de la administración fue cuando se tomó la decisión de no seguir trabajando con él y no contando con sus servicios.” ● [00:16:19] “Entonces pues esa cartera seguía fluyendo, pues lo que la exigíamos obviamente fue por el bienestar del conjunto que no podíamos seguir.
Le solicitamos un abogado para que nos llevara los procesos, no fue posible tampoco ni siquiera esa parte de conseguir un abogado.” También se refirió al asunto de la firma del contrato para la recepción de las áreas comunes, indicando que lo firmó sin que estuvieran disponibles los recursos porque no había una buena gestión de cartera. ● [00:29:30] “ en un momento, pues hicimos una reunión nos sentamos los cinco y decidimos pues que ante tanto inconveniente, ante tanta falla de la repetición de los inconvenientes, porque se hablaba en un consejo, se decía se le daba las instrucciones o si no se le pedía que por favor se solucionara algunas cosas y al siguiente CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 54 consejo otra vez volvíamos entonces el mismo tema, pues ya llevamos tres o cuatro consejos que decidimos.” Doña Nubia Ramírez Pulido se refirió a los siguientes temas: ● [00:17:27] “ la idea era que quitáramos todo y entonces los pendientes eran tal para esta reunión había un orden del día y citaban los puntos que se tenían que haber desarrollado por el señor administrador.
El tema de cartera, el tema de recibir las obras sobre el tema de que se manejó acá, el tema manual de convivencia, el tema de los inconvenientes que tenemos con la con la copropiedad del lado, el tema de las reuniones con la con la constructora, el tema de la información a la constructora ( ) Entonces pues había como reiterativas cosas de que este mes no se hacía, al otro mes no se hacía y al otro mes no se hacía y decía bueno, pero qué está pasando por qué razón no se hacen los pagos, por qué razón no se hacen los procesos.
( ) La verdad que en cada reunión decíamos bueno y porque no se hizo esto bueno y porque tal cosa aquí falta esto. Bueno y qué pasó por tal cosa, todas las reuniones del consejo sí citábamos ese tema y pues sí, está pendiente y siempre quedaron en los pendientes porque no se evolucionó nada.” ● DR. CABRERA: [00:21:41] ¿Y el qué contestaba a los requerimientos que ustedes le hacían sobre las gestiones que estaban pendientes cómo reaccionaba, qué información daba, que decía? SRA. RAMÍREZ: [00:21:53] No pues sí que estaba pendiente de que no se pueda hacer, que estaba ahí, que inclusive ahí está porque está en un archivo en los informes que le entregaba, porque se supone que él nos tenía que pasar un informe necesitó cinco y seis meses lo mismo, o sea, en cinco y seis meses no avanzamos nada porque él citaba siempre lo mismo que estaba pendiente nosotros bueno sí y entonces como cuando lo vamos a hacer el mismo nos citó. ● Sobre los informes escritos que debería presentar el Administrador antes de cada Consejo, afirma que [00:22:30] “No, el los entregó después o sea, lo que te digo es que aquí hacíamos todo al revés, se pagaba y después se facturaba después de la reunión él nos pasaba es más o sea, esos informes que el pasó los pasó todo a lo CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 55 último y los archivó prácticamente en la carpeta porque los vinimos a ver fue después los informes y lo mismo él mismo cita ahí todo el tiempo lo mismo.” ● Sobre el mismo punto agregó: [01:20:40] “Yo físicamente nunca los vi en ninguna reunión del consejo que él nos los presentara en reunión del consejo.
Miré mi informe no los vi los vi después en las carpetas del archivo de la copropiedad.” ● [00:23:27] “Entonces estoy pendiente de cobrar cartera porque el conjunto empezó a tener una cartera representativa y el tema no nos favorecía porque no alcanzan los costos. Entonces no estaba como pendiente de esas cosas y de estar pendiente de que si yo pagué en descargarme de la contabilidad, entonces yo pagaba tres meses y resulta que allá me parecían todavía los tres meses, entonces la gente pues generaba su molestia en su momento.” ● Ratifica que no existía una estrategia para el cobro de la cartera, nunca hizo una propuesta ni presentó un diagnóstico, todo estaba pendiente todo el tiempo hasta cuando se retiró. ● [00:26:33] “ la contabilidad estaba pues no sé si el término aplique, pero estaba pues patas arriba, porque lo que te digo no estaba al día la cartera, no coordinaba los recibos, no estaba actualizada a las personas que venden el apartamento entonces sigue a nombre de ese dueño y no se actualiza los datos del nuevo dueño.” ● Se refiere también a la mora en el pago de las facturas de los servicios de seguridad y aseo y del macromedidor.
Y agregó: [00:32:58] “ el tema fue que nos dimos cuenta de que se estaban haciendo los pagos de las fechas, que no sé por qué razón no se le pagaron dos meses a una empresa, porque nos dimos cuenta, fue después y yo dije bueno, y entonces qué pasó si ahí estaba la plata, porque no se pagó.” ● Sobre la firma del contrato para recibir las áreas comunes ratifica las versiones de los demás testigos, en cuanto a que lo firmó sin haber consultado previamente el texto del contrato con el Consejo.
Doña Litza Tatiana Guzmán se refirió a los siguientes puntos: ● [00:20:54] “Lista muchas de las actividades o pues este se el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 56 encomendaban, pues él en las reuniones nos decía que no se hicieron, que no se había alcanzado a hacer como también se le decía o se le evidenciaba que pues así a todos.
Así que no pagos de servicios como el de me acuerdo, el de Servitotal uno de cuando recibimos las zonas de agua comunes. Tampoco, pues se evidenció que no había pago él estando aún como administrador.” ● También se refiere a la entrega de paz y salvos a deudores morosos. ● [00:30:17] “Pues que en las reuniones mensuales de consejo siempre se le preguntaba al señor Luis Fernando por ciertas actividades que quedaban pendientes de entre una y otra reunión y pues él decía que no se hacían como digamos pasar la cuenta de cobro a cada propietario impresa para que cada uno de los propietarios conociera la información actual de su estado de cuenta.
Y pues durante la gestión del señor Luis Fernando nunca se hizo.” ● En relación con el contrato de las áreas comunes ratifica que lo firmó sin haberlo consultado con el Consejo, a pesar de lo que se había acordado: [00:44:18] “Pues porque el consejo y pues primero todavía no estaba el dinero, y tan pronto se afirmó, pues nosotros hablamos con el señor Luis Fernando, porque se había acordado con él que para la firma íbamos a hacer una reunión previa con el señor administrador y con la empresa, pues para pues para poder hablar de los servicios, de finiquitar todo lo que de lo que ellos se iban a encargar, sí entonces cuando se evidencia pues la firma del contrato, pues todo queda hasta ahí.” 33.
Finalmente tenemos el testimonio del señor contador de la copropiedad desde diciembre de 2020, don JUAN PABLO RUIZ RAMÍREZ, decretado de oficio por sugerencia del convocante, que ilustra sobre ciertos aspectos de la gestión administrativa del señor LUIS FERNANDO MUÑOZ. ● Dice que don Luis Fernando Muñoz entró como administrador entre abril y mayo de 2021. ● Que la contabilidad se encontraba al día y debidamente parametrizada. ● También dice que la cartera, en abril de 2021, estaba en una suma aproximada a los $21.000.000.
CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 57 ● Que no existía la base de datos actualizada de los propietarios del conjunto, la cual se encontraba en un 40%, pero que la información de cartera sí estaba disponible por unidad privada, gracias a las conciliaciones bancarias, independientemente del nombre del propietario, aunque había algunas consignaciones que debían ser identificadas. ● Reconoce que nunca se liquidaron intereses sobre la cartera morosa. ● [00:42:48] “( )Porque pues nosotros nos regimos por una ejecución presupuestal.
De hecho, también el señor Luis Fernando manifestaba algunas inquietudes, como por lo menos pues me llamaba, me decía Juan Pablo, este estado de cartera cómo está la persona me hizo esta observación, entonces pues yo revisaba y hacía las modificaciones pertinentes, de hecho también para dinamizar más esa comunicación, el software contable reposa en la oficina de la administración y entonces pues el señor Luis Fernando, pues podía hacer las consultas en el software contable de los estados de cartera de los copropietarios.” ● Sobre el problema puntual de la gestión de recuperación de cartera, dijo lo siguiente: SR. RUÍZ: [00:54:25] “Pues, de hecho, su Señoría, lo que yo puedo determinar era que pasé con la administración siempre hacía exigencias con respecto a la recuperación de cartera era como el punto álgido de las reuniones, por decirlo de alguna manera.
Y también, pues, de que de pronto, en la reunión anterior se había dicho que faltaba por ejecutar A, B, C y D por ejecutar, de pronto un ejemplo que faltaba fumigar las áreas comunes se me ocurre a mí, o que faltaba de pronto hacer de pronto algún mantenimiento o algo así, pues se llegaba a la otra reunión de pronto preguntaban por eso y pues esa labor estaba en proceso o estaba pendiente por ejecutar, entonces era en si como eso, pero pues digamos que punto así como álgido fue el tema de cartera.
( ) SR. RUÍZ: [00:55:29] Si su señoría Por lo general siempre el consejo de administración le recalcaba, reclamaba por decirlo de alguna manera, perdóneme los sinónimos del tema de la cartera. DR. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 58 CABRERA: [00:55:40] Qué le reclamaba a don Luis Fernando con el tema de la cartera? SR. RUÍZ: [00:55:43] Que no había recuperación, de que la cartera seguía como muy constante y tendía a crecer y que no había recuperación también, pues la contratación de un abogado para la recuperación de esta cartera.
DR. CABRERA: [00:55:56] Ya y que contestaba el señor Luis Fernando? SR. RUÍZ: [00:55:59] Pues que se estaban llevando a cabo los procesos de cobro. DR. CABRERA: [00:56:06] Y efectivamente, la cartera iba creciendo? ¿Cómo eran Las cifras de cartera como en ese periodo? SR. RUÍZ: [00:56:15] Pues en ese periodo si nosotros analizamos mes a mes, puede que haya algunas recuperaciones de mes a mes.
Pero pues como hablábamos que la contabilidad de sistema de causación, digamos que lo que se recuperaba en un mes, pues no se ya como tan significativo o no se reflejaba mucho porque ya venía la facturación del siguiente mes y pues era acumulado su señoría.” ● En relación con la expedición errada de los paz y salvos a tres propietarios dijo: [01:03:35] “Yo entro a consultar el software contable porque esa es la herramienta de consulta para mí como contador y emito un estado de cuenta, un estado de cartera de estos tres predios a la fecha y corte que me solicitó esta actual administración y se evidencia que están en mora su señoría.” ● Sobre si él entregó a don Luis Fernando Muñoz el soporte para expedir los tres paz y salvos: “DR. CABRERA: [01:04:33] Bien usted aquí don Luis Fernando dijo en su oportunidad que para él expedir los paz y salvos siempre expedía un soporte, que era un soporte que le pedía a usted. SR. RUÍZ: [01:05:02] No, su señoría, no lo recuerdo porque es que de hecho también El señor Luis Fernando Muñoz tenía acceso al software contable, como lo indicaba yo en mi relato anterior y él podía consultar también el estado de cuenta de este de estos inmuebles y pues ya ahí procedía a verificar si estaban al día o no. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 59 Para poder expedir dichos paz y salvos.
( ) SR. RUÍZ: [01:06:03] Sí, su señoría qué pena de pronto voy a ser más claro. A mí me solicitaron las certificaciones de cartera de estos tres inmuebles me la solicitaron este año en el momento de ir a verificar esta cartera. Entonces fue ahí donde yo pude evidenciar y mirar en los archivos de la copropiedad que estaban estos tres paz y salvos en el momento en que se consulta el documento, el paz y salvo tenía anexo grapado el estado de cuenta pero este estado de cuenta también reflejaba una mora.
( ) DR. CABRERA: [01:07:39] Hay alguna razón para que eso pueda llegar a pasar que el estado de cuenta dice que no esté a paz y salvo se expide el paz y salvo? SR. RUÍZ: [01:07:47] No, Su Señoría, porque es que el paz y salvo no se expidió directamente del software contable se escribió en un formato, un papel de trabajo que tiene la administración de hecho su señoría, en muestra de mi transparencia y de la verdad en mi testimonio. [01:14:28] … pero ya al tema de la expedición del paz y salvo él [don Luis Fernando] era quien consultaba los estados de cuenta y procedió a expedir el paz y salvo porque de hecho yo en esto sí soy sincero y franco.
Si este estado de cartera, como en la actualidad, está aún pendiente, yo le hubiera dicho al señor Luis Fernando no puede expedir paz y salvo porque está en cartera y hay que aclarar el tema si hubiera lugar.” Más adelante se ratificó: DR. CABRERA: [01:15:36] O sea, en la metodología del día a día, en la práctica. Cada vez que don Luis Fernando iba a expedir un paz y salvo que le pedían, él no le solicitaba a usted que le diera el estado de cuenta? SR. RUÍZ: [01:15:50] No, porque él podía consultar el software contable.
Y era mi responsabilidad, su señoría, tener actualizada la información precisamente para que él pudiera hacer consultas, de hecho, yendo más a allá, es que yo también al señor Luis Fernando le indiqué las rutas de acceso o una pequeña inducción si se puede llamar así, al software contable. Por dónde podía consultar los estados de cuenta y todo su señoría ya que el soporte, el software contable y el computador reposa en la oficina de administración y pues para mí como contador es muy CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 60 dispendioso que cada vez que la administración hablándolo de forma general, solicite un estado de cuenta, pues yo estoy desarrollando mis actividades en otros conjuntos tener que correr hasta conjunto para poder expedir, precisamente por esa misma manera en facilitar estas labores se dio también como una inducción y una ruta de cómo expedir estos estados de cuenta su señoría y doctor Oscar.” 34.
En su declaración de parte don LUIS FERNANDO MUÑOZ dio las siguientes explicaciones: ● [00:29:58] “No más el empalme mío. No, porque digamos que el empalme lo hacen los dos consejos cuando lo hacen los dos consejos que también eso es uno de los temas que se alargó el tema voy a poner un ejemplo por seguimiento, por el cambio, la firma en el banco.
( ) Entonces hasta el mes de agosto es que realmente a finales de agosto es que se hace ese empalme y digamos que ya se hace la primera reunión de consejo oficial y donde empezamos a generar algunas tareas.” Esta respuesta incorpora la tesis de que, por la falta de empalme entre los dos consejos, sólo resultó posible “generar tareas” a partir de agosto, lo cual no resulta razonable porque, siendo él desde abril el Administrador, nada impedía que se adelantaran las gestiones de normalización de los diferentes aspectos que se han relievado en este debate: bases de datos; normalización de cartera; estados financieros; manual de convivencia; manual de caja menor; implementación del sistema de seguridad y salud en el trabajo etc. ● [00:33:09] “A ver, digamos que el ejercicio más complejo en ese momento era actualizar la base de datos, porque no se tenía una base de datos concreta había muy poca información, tanto de correos electrónicos, teléfonos, incluso ni siquiera los certificados de libertad y tradición para poder saber quién era cada uno de los copropietarios eso y por la razón de lo que yo recibí ( ) Otra dificultad era que como se estaba estrenando un programa contable, apenas estábamos en el período de parametrización del CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 61 programa, esa parametrización tenía mucha dificultad porque el contador fue el primero que lo hizo bajo unos criterios y unos parámetros contables de él, más no de pronto con las necesidades que la misma copropiedad tenía, ahí donde yo tuve que sentarme con mi contador a empezar a parametrizar de acuerdo a la necesidad y de acuerdo a la percepción que tengo yo como administrador para poder empezar a organizar toda la información.” ● [00:35:43] No, yo llegué a revisar lo que había. Yo llego a revisar prácticamente desde mayo, porque es que abril fue una transición en donde apenas yo estaba era simplemente revisando lo que había y haciendo un empalme con la administración anterior con el mismo consejo, yo empiezo más o menos desde mayo a organizar la base de datos.
Obviamente revisando también, valga la redundancia, con el contador. ● DR. CABRERA [00:36:47] “¿Y esa gestión en qué quedó cuando usted salió? ¿En qué quedó esa base de datos que avance tenía? SR. MUÑOZ: [00:36:53] El avance es que yo calcularía que yo lo que yo organicé me tocó comprar AZ y abrir a cada uno una hoja de vida la comunicación permanente con la mayoría de los que podía, Porque incluso en ese momento, en ese momento del 2021, yo creo que tendría más o menos un 50% de habitación en la copropiedad, o sea, la mayoría vivían en Bogotá, entonces también eso dificultaba mucho la comunicación con lo poquito que se tuviera o el voz a voz.
Yo creo que alcancé a lograr yo creería que por ahí un 60%, un 60, 70% de actualización de información.” Esto queda desmentido con las afirmaciones de todos los testigos, especialmente el contador, y don Luis Fernando no da ninguna explicación plausible de la causa por la cual la base de datos se encontrara luego de seis meses en un 50%, porcentaje que luego corrige, lo cual es un indicio de su desconocimiento sobre el estado de esta base de datos.
El contador, en su declaración, dice que la que base de datos estaba en un 40% ● [00:39:50] Sobre el estado de la cartera da unas cifras que no corresponden con las que dio el contador de la empresa luego de consultar el sistema, cuando afirma que recibió la cartera en 40 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 62 millones y la rebajó a 16 millones de pesos al dejar el cargo, lo cual es totalmente contraevidente. ● [00:43:24] Respecto del contrato para la recepción de áreas comunes, afirma: (i) Que él sí mandó, como correspondía, el proyecto de contrato para consideración de los consejeros;
(ii) Que él había sido autorizado por la asamblea para hacer esa contratación; (iii) Que sí existía el disponible de caja para pagar la primera cuota del contrato y que el saldo sería recaudado oportunamente. El punto de esta discusión no radica en si tenía o no las facultades para suscribir el contrato, ni siquiera en si mandó o no mandó el proyecto a los consejeros, sino en el incumplimiento de su compromiso de discutirlo en el Consejo, previamente a la firma, y de propiciar una reunión con el contratista para precisar y, eventualmente, negociar algunos aspectos.
Se trataba más bien de un deber de lealtad y de cumplimiento de la palabra empeñada, según lo acordado, en un tema crucial no sólo por el objeto del contrato sino por su costo. Incluso si lo hubiera compartido, como dice que lo hizo, aunque todos los destinatarios lo niegan, no habría bastado para corregir su falta, porque el acuerdo interno iba más allá de eso, suponía un trabajo en equipo.
Y si no recibió respuesta de los consejeros, tampoco existe evidencia de que hubiera insistido en la convocatoria de las reuniones previstas. Digamos que esto, unido a los demás despropósitos, tiene la potencialidad de minar naturalmente la confianza en quien ejerce un cargo que se puede decir que es intuitu personae. ● [00:56:14] “Porque después indicamos que desafortunadamente en ese poco período de tiempo siempre hubo algunas diferencias entre la presidenta conmigo, que se manifiesta como hay una lista que manda en una de las actas.
No hizo, no hizo yo decía venga, pero es que dejen que yo priorice las actividades. O sea que no puedo estar haciendo de todo cositas démosles prioridad a las cosas.” CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 63 Acá el argumento implica que dejó de adelantar tareas previstas porque había que priorizar, pero no hay evidencia -ni él mismo lo planteó- de que existiera una lista de prioridades y que en ella hubiera trabajado y evolucionado el administrador. ● Sobre la falta de pago de la factura a la empresa de vigilancia, no obstante afirmar que el error estuvo en el proveedor que no envió la factura, también afirma que “con mi contador nos damos cuenta de que quedó una factura pendiente por pagar, no se pagó.” [01:01:59] ● En cuanto a la factura de Servitotal que se quedó sin pagar, dice que “Sí, precisamente ahí es donde se evidencia que el problema era de facturación en las empresas o que se traspapeló con la administración anterior y nunca lo pagó. Es que hasta allá no supe exactamente qué pasó. Efectivamente, no se habían pagado y eso se pagaron en el mes de agosto y septiembre.
“[01:06:38] ● Referente a la de Escala Ascensores, afirmó: [01:07:00] “La escala pues es la del mes de agosto. Si a mi no me llega la factura. Por la tramitología que el señor Rafael Cuéllar empezó a exigir para hacer el pago tiene que estar la factura, el RUT, en el caso de la vigilancia, por decir algo tenía que estar en la Seguridad Social con Scala, también tenían que entregar una certificación de la Seguridad Social del que hace el mantenimiento.
Entonces, como la factura no había llegado porque los pagos se hacen o se hacían, se solicitó que se hicieran a fin de mes para que no pasara la cuenta, para que no quedaran cuentas por pagar. Pues obviamente como la factura no había llegado, pues en agosto no se pagó, se pagó hasta septiembre. Ahora no se pudo pagar a principios de septiembre, porque la orden que ya había dado Rafael o el Consejo de administración era que se tenían que hacer el compendio de facturas y pagar a fin de mes.
Simplemente es el trastorno que hubo ahí pero en el mes de septiembre se tuvo que haber pagado.” Estas explicaciones sobre el no pago de las facturas en cuestión, son por completo insatisfactorias, por su ambigüedad y porque los CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 64 planteamientos son tornadizos y contradictorios.
Lo que sí queda en evidencia en este proceso, es que los miembros del Consejo no fueron debida y oportunamente informados de la situación por el mismo administrador, sino que se vinieron a enterar luego de indagaciones personales; y que, en efecto, se habían recibido oportunamente las facturas vencidas. ● [01:18:45] “Pues que recuerde en ningún momento me dijeron nada de ya, porque el acta anterior fue, digamos, la última reunión de consejo que nosotros tuvimos.
Ellos hacen un listado de cosas de menores, cosas pequeñas recuerdo que yo les decía necesito que dejen que le demos prioridad a las cosas. Pero en ningún momento me dijeron por qué no se ha pagado eso porque no se ha hecho eso. Ahora del pago sí, posiblemente de los días, porque eso sí, venía de muy atrás.” ● Sobre los informes de administración: DR. CABRERA: [01:19:45] “Usted hacía informes periódicos, escritos o esos informes que usted hacía, los hacía verbalmente en el Consejo o cómo era? SR. MUÑOZ: [01:19:53] O sea, yo hacía los informes escritos, pero es que realmente yo presenté tal vez dos informes el de agosto y el de septiembre yo hago mis informes escritos, obviamente los expongo en el consejo, pero normalmente hacen parte del acta porque como en el acta ellos decidieron que el secretario de las reuniones del Consejo fuera un miembro del Consejo, porque entonces ellos lo que hacen es extractar lo que ellos consideran importante y lo colocan dentro del acta.” La realidad es que nunca presentó los informes de administración escritos, dentro de los plazos establecidos y reiterados en varias oportunidades.
Claro que sí participaba de los Consejos y en ellos hacía su presentación, pero siempre fue verbal según lo testimonian las propias actas y las declaraciones de los miembros del consejo. En cuanto a los informes escritos de gestión que aparecen CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 65 aportados al proceso54, también está claro que no fueron presentados al Consejo ni entregados oficialmente, sino que aparecieron sin ninguna fecha de radicado en la correspondiente carpeta.
Adicionalmente dichos informes son, en general, relativamente vacuos, repetitivos, no muestran evolución alguna en los asuntos cruciales y en los compromisos del Administrador, y dan la impresión de haber sido hechos a posteriori. Lo cierto es que no contienen elementos palpables que resuelvan las quejas y los reproches por los cuales el Consejo de Administración dio por terminado el contrato. ● En cuanto a los paz y salvos, afirma que para expedirlos consultó con el contador, quien le dio el visto bueno, afirmación que, como se vio, contradice el mismo señor Juan Pablo Ruiz, quien dijo que él no le dio el visto bueno y que, por el contrario, si le hubiera preguntado le habría recomendado que no lo expidiera.
Además, afirma que el propio Administrador tenía acceso directo a la información contable, que, en este aspecto, se encontraba al día y daba fe, desde entonces, de que los propietarios en cuestión tenían deudas vencidas. No obstante, la afirmación de don Luis Fernando según la cual a la certificación que le sirvió de base se encontraba grapada al paz y salvo mismo, ello es desmentido por el propio contador Ruiz, quien dijo que, por el contrario, él pudo ver que cada paz y salvo tenía cocido un estado de cuenta con la certificación de la vigencia de una deuda.
Por lo tanto, constituye un incumplimiento grave, que sumado a las demás fallas que se vienen describiendo, justifican la terminación unilateral del contrato. 35. De tal forma, quedan también desvirtuados los argumentos que 54 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/ EXHIBICIÓN DE DOCUMENTOS. Archivo digital: 5.INFORMES DE GESTIÓN.pdf CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 66 juiciosamente expuso en sus alegatos el señor apoderado del convocante, a todos los cuales se ha referido el Tribunal a lo largo de las presentes consideraciones. 36.
Valga aclarar que, no obstante, la presunción del artículo 97 del CGP, en el sentido de que se tendrán por ciertos los hechos susceptibles de confesión en aquellos casos en que no se conteste la demanda, lo cierto es que la confesión puede ser infirmada probatoriamente, de conformidad con el artículo 197 del CGP. En este caso, de acuerdo con el análisis y la valoración de las pruebas que anteceden, el acervo probatorio desvirtúa la presunción legal, que, por eso mismo, no será tenida en cuenta. 37.
Vistas, así las cosas, de conformidad con las consideraciones antecedentes, este Tribunal encuentra que, en efecto, la terminación unilateral del contrato por parte de la agrupación residencial TORRES DE MARSELLA P.H. fue legítima, dados los incumplimientos plurales, graves y reiterados y la falta de gestión del convocante, señor LUIS FERNANDO MUÑOZ, frente a problemas estructurales que debió enfrentar gerencialmente pero que, en realidad, nunca terminó de resolver.
Lo cual implica que se negarán las pretensiones indemnizatorias primera y segunda de la demanda, consecuenciales a una declaración de incumplimiento de la contratante que, como se ha demostrado, no existió. 38. En cuanto a la tercera pretensión, relativa a la indemnización por daño al buen nombre, el Tribunal considera: (i) No hay lugar a ella, toda vez que la terminación del contrato resultó justificada y que la publicación en cartelera y en los ascensores, se hizo en cumplimiento del deber legítimo de informar a los copropietarios;
(ii) De cualquier manera, las expresiones usadas en el comunicado expedido por la presidenta del Consejo de Administración55, no tienen la entidad y la gravedad exigidas por la jurisprudencia56, para que con ella se socave el buen nombre del convocante, sino que constituyen una expresión legítima. Además, tampoco se llegó a probar que las declaraciones hubieran dado lugar a la 55 EXPEDIENTE DIGITAL/ 136658/ 02_PRUEBAS/ DEMANDA.
Nombre del archivo digital: 003_carta_despido_LUIS_FERNANDO.pdf 56 SC10297-2014 Radicación: 11001-31-03-003-2003-00660-01 MP: ARIEL SALAZAR RAMÍREZ DEL 5 DE AGOSTO DE 2014 CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 67 falta de contratación de los servicios de LUIS FERNANDO MUÑOZ y mucho menos se acreditó su relación de causalidad con la publicación del comunicado. 39.
En cuanto a costas, no habrá condena a cargo de ninguna de las partes, por no estar acreditadas en el expediente. VI. PARTE RESOLUTIVA En mérito de las consideraciones que anteceden, el Tribunal Arbitral integrado para resolver las diferencias surgidas entre el señor LUIS FERNANDO MUÑOZ DÍAZ y el CONJUNTO RESIDENCIAL TORRES DE MARSELLA P.H., administrando justicia en nombre de la República de Colombia, por autoridad de ley,
RESUELVE
PRIMERO. NEGAR todas las pretensiones la demanda, por las razones expuestas en las consideraciones de la presente providencia.
SEGUNDO. Sin condena en costas, por no estar acreditadas en el expediente.
TERCERO. ORDENAR de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 de la Ley 1563 de 2012, el archivo del expediente en el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, una vez en firme el presente laudo.
CUARTO. DISPONER que, por secretaría, una vez ejecutoriada esta decisión se expidan copias auténticas del presente laudo arbitral con destino a cada una de las partes, con las constancias de ley. Esta providencia queda notificada en audiencia. CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN DE LA CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ pág. 68 Para constancia se firma, JAIME CABRERA BEDOYA Árbitro Único LAURA STEPHANY LEÓN HERNÁNDEZ Secretaria