Guillermo Zuluaga García, Néstor Humberto Hernández Cubillos, Jesus Vieites Vallina Y Constanza Hurtado De Vieites, José Gabriel Cano Hernández Y Clara Inés Jiménez Rodríguez, Escobar Y Arias S.A., John Gerard Mc Caffrey Y Darryn Lee Talley vs Hatogrande Yacht Y Country Club Cartagena Limitada

Designación de los Árbitros y la Etapa Pre – Arbitral. 6 D. Primera Audiencia de Trámite, Etapa Probatoria y Alegaciones Finales. 11 E. Término de duración del proceso 19 II. La Controversia 20 A. La Demanda Arbitral Reformada. El escrito mediante el cual se subsanaron los defectos de la misma. 20 1. Hechos Generales de la Demanda 20 2.

Demanda del Señor Guillermo Zuluaga García. 32 3. Demanda del Señor Néstor Humberto Hernández Cubillos 41 4. Demanda de los señores Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites. 47 5. Demanda de los señores John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley. 55 6. Demanda de la sociedad Escobar & Arias S.A. 62 7. Demanda de los Señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez. 69 B. Contestación de la Demanda y Excepciones de la Convocada. 75 III.

Presupuestos Procesales 76 IV. Consideraciones 76 A. El Proyecto. Los trámites administrativos ambientales y policivos y una reseña de las promesas de compraventa. 76 1. Descripción del Proyecto 77 2. Trámites ante Cardique 82 3. Los procesos administrativos de desalojo 91 4. Las promesas de compraventa celebradas. 101 B. La acción intentada 112 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 3 C. El alcance y la naturaleza de los contratos celebrados entre las partes.

Naturaleza mercantil del negocio objeto de la controversia. 121 D. Existencia y validez de los contratos celebrados. 129 E. La licencia de construcción y los permisos ambientales. Incumplimiento de la Promotora. 138 F. El cumplimiento de los Promitentes Compradores. El mutuo disenso planteado y los efectos de la conducta de las partes en la interpretación del los contratos. 159 G. El despojo de la posesión y sus efectos en el Proyecto.

La Excepción de Fuerza Mayor. 179 H. Perjuicios 201 I. Excepciones contenidas en las contestaciones de las demandas. 225 J. Costas 226 V. Decisión A. Demanda de Guillermo Zuluaga García 229 B. Demanda de Néstor Humberto Hernández Cubillos 231 C. Demanda de Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites 232 D. Demanda de John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley 234 E. Demanda de Escobar & Arias S.A. 236 F. Demanda de José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez 238 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 4 LAUDO ARBITRAL Bogotá, D.C., Octubre veinte (20) de dos mil ocho (2008) El Tribunal de Arbitramento (el “Tribunal” o el “Tribunal de Arbitramento”) conformado para dirimir en derecho las controversias suscitadas entre Guillermo Zuluaga García, Néstor Humberto Hernández Cubillos, Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, Escobar y Arias S.A., y John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, por una parte, y por la otra, Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda, profiere el presente laudo arbitral (el “Laudo”) después de haberse surtido en su integridad todas las etapas procesales previstas en el Decreto 2279 de 1989, en la Ley 23 de 1991, en la Ley 446 de 1998, en el Decreto 1818 de 1998 y en el Código de Procedimiento Civil (“C.P.C.”), con lo cual decide el conflicto planteado en las demandas arbitrales y en sus contestaciones, previos los siguientes antecedentes y preliminares.

I. Antecedentes A. Partes y Representantes 1. La parte convocante en el presente proceso está constituida por: a. El señor Guillermo Zuluaga García, quien comparece en nombre propio. b. El señor Néstor Humberto Hernández Cubillos, quien comparece en nombre propio. c. Los señores Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, quienes comparecen en nombre propio. d. Los señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, quienes comparecen en nombre propio. e. La sociedad Escobar y Arias S.A., sociedad constituida mediante la escritura pública No. 481 de la Notaría Única de Líbano, Tolima, el 3 de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 5 junio de 1982, inscrita el 7 de junio de 1982 inicialmente como limitada y posteriormente reformada a sociedad anónima mediante escritura pública No. 2185 de la Notaría Tercera de Ibagué del 30 de septiembre de 1999, que comparece a este proceso a través del señor Henry Escobar Ceballos, quien obra en su condición de Gerente General y por consiguiente en su calidad de representante legal, según consta en el certificado de existencia y representación legal expedido por la Cámara de Comercio de Honda (Tolima), documento que obra en el expediente a folios 139 a 141 del Cuaderno de Pruebas No. 2. f. Los señores John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, quienes comparecen en nombre propio.

Todos los convocantes otorgaron poder para la actuación judicial a la doctora Luz Piedad Gómez de Castro, según escritos que obran a folios 13, 104, 106, 108, 249, 259 y 261 del Cuaderno Principal No. 1. Mediante el poder otorgado por los señores John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, se ratificó la actuación surtida en su nombre por la apoderada en su condición de agente oficioso.

Las anteriores personas naturales y jurídica son convocantes independientes, que actúan como litisconsortes facultativos en los términos de lo previsto en el artículo 50 del C.P.C.1 Para efectos del presente Laudo, cuando el Tribunal se refiera a todas ellas en su conjunto, las denominará “Parte Convocante” o la “Convocante” o la “Demandante” o los “Convocantes”. 2.

La convocada en el presente proceso es la sociedad Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda., legalmente constituida mediante la escritura pública No. 594 del 25 de Febrero de 1993 de la Notaría 30 de Bogotá. Se encuentra representada por la señora Etty Spiwak Knorpel, en su condición de suplente del Gerente todo lo cual se acredita con el certificado expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá, documento que obra a folios 14 y 15 del Cuaderno Principal No. 1.

Su apoderado judicial fue el doctor José María 1 Salvo disposición en contrario, los litisconsortes facultativos serán considerados en sus relaciones con la contraparte, como litigantes separados. Los actos de cada uno de ellos no redundarán en provecho ni en perjuicio de los otros, sin que por ello se afecte la unidad del proceso. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 6 Beltrán Delgado, a quien se le reconoció personería para actuar de conformidad con el poder obrante a folio 84 del mismo cuaderno principal.

En la audiencia de alegatos de conclusión celebrada el 8 de julio de 2008, el poder conferido al doctor Beltrán fue revocado y la sociedad convocada está representada por el doctor Fernando Gonzalez Cifuentes, según poder que obra a folio 145 del Cuaderno Principal No. 2. Para efectos de este Laudo, la parte convocada se denominará “Hatogrande” o la “Parte Convocada” o la “Convocada”, o la “Demandada”.

B. El Pacto Arbitral El pacto arbitral que sirve de fundamento al presente proceso se encuentra contenido en las cláusulas compromisorias, incorporadas en las cláusulas Décima Octava (18) de las promesas de compraventa suscritas respectivamente por (i) Guillermo Zuluaga García, (ii) Néstor Humberto Hernández Cubillos, (iii) Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, (iv) José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, (v) John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, y (vi) Escobar y Arias S.A., como prometientes compradores, por una parte, y por otra, Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda., como prometiente vendedora.

Dichas cláusulas son de idéntico tenor literal cuyo texto es el siguiente: “DECIMA OCTAVA.- TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO: Las diferencias que ocurran en cualquier tiempo entre EL (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR(ES) y LA PROMETIENTE VENDEDORA por causa o motivo de este contrato serán sometidos (sic) a decisión arbitral. Al efecto los árbitros fallarán en derecho y serán elegidos de conformidad con las disposiciones legales vigentes y su fallo será obligatorio para las partes.”2 C. Convocatoria del Tribunal.

Designación de los Árbitros y la Etapa Pre – Arbitral. La convocatoria e integración del Tribunal de Arbitramento, se desarrolló de la siguiente manera: 1. La demanda arbitral inicial fue presentada ante el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara Comercio de Bogotá el 19 de mayo de 2006 con fundamento en la cláusula compromisoria contenida en el contrato de 2 Folios 10 del Cuaderno de Pruebas No. 1 y 79, 111, 131, 289 y 290, del Cuaderno de Pruebas No. 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 7 promesa de compraventa suscrito entre el convocante Guillermo Zuluaga García y la Convocada.3 2.

El 31 de mayo de 2006, se llevó a cabo la reunión de nombramiento de árbitros a la cual no asistió la Convocada, haciendo imposible cumplir con el objetivo de ella. 3. El 7 de junio de 2006 las partes fueron nuevamente citadas para la designación de árbitros, pero una vez más la Convocada no concurrió. 4. El 5 de julio de 2006, se reanudó la mencionada audiencia, oportunidad en la que la Convocada tampoco compareció, motivo por el cual el convocante inicial manifestó su intención de adelantar las actuaciones tendientes a la designación de los árbitros por el Juez Civil del Circuito, en los términos de la sentencia C-1038 de 2002 de la Corte Constitucional.4 5.

El 16 de enero de 2007, el Juzgado 43 Civil del Circuito, designó como árbitros a Rafael Bernal Gutiérrez, Luis Carlos Gamboa Morales y Álvaro Isaza Upegui. Los doctores Gamboa Morales e Isaza Upegui, aceptaron el nombramiento en la debida oportunidad, en tanto que el doctor Bernal Gutiérrez lo declinó por su condición de Director del Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá.5 6.

El 9 de abril de 2007, el mismo Juzgado, en reemplazo del doctor Bernal Gutiérrez, designó a la doctora Marcela Castro de Cifuentes y como suplente al doctor José Francisco Chalela. La doctora Castro aceptó su designación en la debida oportunidad.6 7. El 17 de mayo de 2007 se llevó a cabo la audiencia de instalación, en la cual, mediante el auto No. 1 (Acta No. 1), el Tribunal se declaró legalmente instalado, designó como Presidente al doctor Luis Carlos Gamboa Morales y nombró como Secretaria a la doctora Gabriela Monroy Torres, quien 3 Folios 1 a 12 del Cuaderno Principal No. 1 4 Folios 25, 28 y 44 del Cuaderno Principal No. 1 5 Folios 54 a 65 del Cuaderno Principal No. 1 6 Folios 66 a 67 del Cuaderno Principal No. 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 8 posteriormente aceptó la designación y tomó posesión ante el Presidente del Tribunal.

Adicionalmente admitió la demanda, ordenó correr su traslado a la Convocada y reconoció personería jurídica a los apoderados de las partes. El traslado se surtió en la misma fecha.7 8. Estando dentro de la oportunidad legal, el 31 de mayo de 2007, la Convocada contestó la demanda, con expresa oposición a las pretensiones e interposición de excepciones de mérito.8 9.

Mediante fijación en lista, el 5 de junio de 2007 se corrió traslado al convocante inicial de las excepciones de mérito propuestas en la contestación de la demanda.9 10. El 12 de junio de 2007, estando dentro del término legal el convocante inicial descorrió el traslado de las excepciones y solicitó pruebas adicionales.10 11. El día 20 de junio de 2007, la apoderada del convocante inicial presentó un escrito de reforma e integración de la demanda, en el cual modificó algunos hechos y pretensiones relacionados con la demanda inicial e incluyó nuevos demandantes, algunos a título individual y otros colectivamente a saber: Néstor Humberto Hernández Cubillos, Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, Luigi Dolmen Piloto y Ana María Carlesso de Dolmen y la sociedad Escobar y Arias S.A. 12.

Según se afirma en los hechos, los nuevos convocantes, al igual que el inicial, suscribieron sendos contratos de promesa de compraventa con la Convocada respecto de inmuebles del mismo proyecto turístico e inmobiliario al que se refiere la demanda original, convenios que al decir de las demandas, fueron incumplidos por la Convocada, generando diversos 7 Folios 81 a 82 del Cuaderno Principal No. 1 8 Folios 89 a 98 del Cuaderno Principal No. 1 9 Folio 88 del Cuaderno Principal No. 1 10 Folios 99 a 102 del Cuaderno Principal No. 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 9 perjuicios que se reclaman en forma particular para cada uno de los prometientes compradores que en este proceso actúan como convocantes.11 13.

Mediante auto No. 2 (Acta No 2) del 3 de julio de 2007, el Tribunal admitió la reforma de la demanda en lo referente a los convocantes Guillermo Zuluaga García, Escobar y Arias S.A. y José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, y ordenó su traslado de conformidad con lo previsto en el art. 89 del C.P.C. numeral 4º. La notificación del auto admisorio a las partes se surtió el 10 de julio de 2007, fecha en la que también se corrió traslado a la Convocada.12 14.

En cuanto a los demás convocantes, la petición fue inadmitida por no reunir los requisitos establecidos en la ley y se les otorgó un término de cinco (5) días para subsanarla. 15. El 16 de julio de 2007, estando en tiempo, la Convocada contestó la reforma de la demanda arbitral, en lo que tiene que ver con los demandantes Guillermo Zuluaga García, Escobar y Arias S.A. y José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez.13 16.

El 17 de julio de 2007, dentro del término, la apoderada de los restantes convocantes procedió a subsanar la reforma de la demanda, de conformidad con lo ordenado en el Auto No. 2 de julio 3 de 2007.14 17. Por auto No. 3 (Acta No. 3) del 3 de agosto de 2007, el Tribunal admitió la demanda reformada en lo que se refiere a los restantes convocantes Néstor Humberto Hernández Cubillos, Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, Luigi Dolmen Pilotto y Anna María Carlesso de Dolmen, y ordenó correr traslado de ella a la Convocada.

Adicionalmente decretó la suspensión del proceso a partir de la notificación de esa providencia a la Convocada, suspensión que duraría hasta que los señores John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, ratificaran 11 Folios 109 a 194 del Cuaderno Principal No. 1 12 Folios 195 a 205 del Cuaderno Principal No. 1 13 Folios 207 a 234 del Cuaderno Principal No. 1 14 Folios 235 a 249 del Cuaderno Principal No. 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 10 las actuaciones de quien en su nombre actuó como agente oficioso, sin exceder del plazo máximo de dos meses. 18.

En aplicación de lo previsto en el artículo 47 del C.P.C. se fijó una caución por tres millones de pesos ($3.000.000.00), que debería prestar el agente oficioso a órdenes del Tribunal de Arbitramento, con el fin de garantizar la ratificación de su actuación.15 19. En los días 6 y 14 de agosto de 2007 fueron radicados ante el Tribunal dos poderes otorgados por los convocantes John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley para llevar su representación judicial en este trámite arbitral.

El Tribunal por auto No. 4 (Acta No. 4) de 17 de agosto de 2007, reconoció a la doctora Luz Piedad Gómez de Castro como apoderada de los mencionados señores, declaró terminada la suspensión del proceso y ordenó que se continuara con el trámite en los términos previstos en la ley. Adicionalmente ordenó que por Secretaría se surtiera el traslado de la demanda reformada con entrega de copia de la misma y de sus anexos a la Convocada.

El citado traslado se surtió el 28 de agosto de 2007.16 20. El 31 de agosto de 2007, estando dentro del término, la Convocada dio contestación a la demanda oponiéndose a la prosperidad de las pretensiones y solicitando el decreto de pruebas.17 21. El 4 de septiembre de 2007, mediante fijación en lista, se corrió traslado de las excepciones propuestas por la Convocada en la contestación de la demanda reformada.18 22.

El 5 de septiembre de ese año, estando dentro del término, la señora apoderada de la Parte Convocante se pronunció respecto de las excepciones contenidas en la contestación de la demanda, y solicitó el decreto de pruebas adicionales.19 15 Folios 250 a 255 del Cuaderno Principal No. 1 16 Folios 258 a 267 del Cuaderno Principal No. 1 17 Folios 268 a 304 del Cuaderno Principal No. 1 18 Folio 306 del Cuaderno Principal No. 1 19 Folios 307 a 315 del Cuaderno Principal No. 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 11 23.

El 17 de octubre de 2007 (Acta No 6), se inició la audiencia de conciliación ordenada por la ley, la cual fue suspendida por solicitud de las partes y se fijó el 1º de noviembre de 2007 para su continuación20, oportunidad en la que la conciliación se declaró fracasada por no haberse logrado acuerdo entre las ellas. 24. En esa ocasión el Tribunal procedió a fijar el valor de los gastos y honorarios del trámite arbitral, suma que, dentro de la oportunidad legal, fue pagada en su totalidad por los integrantes de la Convocante, excepto por los señores Luigi Dolmen Pilotto y Anna María Carlesso de Dolmen quienes no realizaron consignación alguna. 25.

Por lo anterior, mediante auto de Diciembre 6 de 2007, el Tribunal declaró extinguidos los efectos del pacto arbitral y concluidas sus funciones respecto de estos convocantes, teniendo como fundamento que, dentro de los plazos previstos en el Artículo 144 del Decreto 1818 de 1998, no realizaron el pago de las sumas a su cargo.21 La Parte Convocada no realizó consignación alguna.

D. Primera Audiencia de Trámite, Etapa Probatoria y Alegaciones Finales. 1. El 6 de diciembre de 2007 se llevó a cabo la Primera Audiencia de Trámite22, en la que, luego de dar lectura a las cláusulas compromisorias y a las cuestiones sometidas a arbitraje, el Tribunal, mediante auto No. 12, asumió y reconoció competencia para tramitar las diferencias existentes entre los convocantes Guillermo Zuluaga García, Néstor Humberto Hernández Cubillos, Jesus Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley, José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez y la sociedad Escobar y Arias S.A., por una parte, y Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda., por la otra, de las cuales dan cuenta la demanda arbitral reformada y sus respectivas contestaciones. 20 Folios 321 a 324 del Cuaderno Principal No. 1 21 Folios 325 a 322 del Cuaderno Principal No. 1 22 Folios 342 a 362 del Cuaderno Principal No. 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 12 En esa misma audiencia, siguiendo el trámite previsto en la Ley y mediante auto No. 13, el Tribunal decretó las pruebas solicitadas por las partes. 2.

Adicionalmente la Convocante formuló llamamiento en garantía a la sociedad Fiduciaria Alianza S.A.23, solicitud que mediante auto No. 16 (Acta No. 10), fue denegada por extemporánea.24 3. La etapa probatoria se desarrolló en la siguiente forma a. El Tribunal ordenó tener como pruebas documentales, con el mérito legal probatorio que a cada una corresponda, los documentos enunciados en la demanda inicial, en la demanda reformada, en el documento mediante el cual ésta fue subsanada, en los escritos en los que la Parte Convocante descorrió el traslado de las excepciones, así como aquellos enunciados y aportados con la contestación de la demanda inicial y con la réplica a la demanda reformada. b. Se incorporaron los documentos que fueron remitidos en respuesta a los oficios librados, los entregados por algunos testigos en el transcurso de sus declaraciones, los aportados por las partes con motivo de la inspección judicial y aquellos decretados de oficio por el Tribunal. c. El 15 de enero de 2008 se recibieron los testimonios de los señores Jairo Morales Navarro y Gustavo Alberto Reyes Aguirre.

Las transcripciones de tales declaraciones fueron entregadas por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se incorporaron al expediente25, luego de haber sido puestas en conocimiento de las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. d. El 16 de enero de 2008 se recibió el testimonio de la señora Luz Ángela Barriga Martínez.

Adicionalmente se recepcionaron las declaraciones de parte de los señores Guillermo Zuluaga García, Néstor Humberto Hernández Cubillos, Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de 23 Folios 363 a 374 del Cuaderno Principal No. 1 24 Folios 382 a 396 del Cuaderno Principal No. 1 25 Folios 375 a 396 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 13 Vieites.

Las transcripciones de tales declaraciones fueron entregadas por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se incorporaron al expediente26, luego de haber sido puestas en conocimiento de las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. e. El 1º de febrero de 2008 se llevó a cabo la diligencia de inspección judicial en las instalaciones del proyecto inmobiliario denominado Hatogrande Yacht Country Club Cartagena (en adelante el “Proyecto”), ubicado en el Corregimiento de Punta Canoa, Jurisdicción del Municipio de Cartagena de Indias D.T., la cual se efectuó de conformidad con lo solicitado por la Parte Convocante. f. En el curso de la diligencia se recibieron los testimonios de los señores Edgardo Leal Núñez y Jairo Armando Medina, testimonios solicitados por la Convocada.

Las transcripciones de tales declaraciones fueron entregadas por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se incorporaron al expediente27, luego de haber sido puestas en conocimiento de las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. g. El 4 de febrero de 2008, se recibieron las declaraciones de parte de los señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez así como el testimonio de Luis Henríquez Emiliani, éste último decretado de oficio por el Tribunal.

De las correspondientes trascripciones, que fueron elaboradas por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, se corrió traslado a las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. y se incorporaron al expediente. 28 h. El 5 de febrero de 2008 se inició la diligencia de recepción del testimonio del señor Luis Fernando Guzmán Ortiz, representante legal de Alianza Fiduciaria S.A., (en adelante “Alianza”) declaración que fuera decretada de oficio por el Tribunal.

En dicha oportunidad se postergó la recepción 26 Folios 397 a 445 del Cuaderno de Pruebas No. 11 27 Folios 510 a 528 del Cuaderno de Pruebas No. 11 28 Folios 446 a 470 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 14 del testimonio, teniendo en cuenta que su vinculación con esta sociedad sucedió tan solo en noviembre de 2006, motivo por el cual se le otorgó un tiempo prudencial para recopilar la información relacionada con este trámite.

Se fijó el 19 de febrero de 2008 para continuar la diligencia, oportunidad en la que se llevó a cabo. La trascripción de tal declaración fue entregada por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se incorporó al expediente29, luego de haber sido puesta en conocimiento de las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. i. El 12 de febrero de 2008, se llevó a cabo la diligencia de inspección judicial en las oficinas de Hatogrande, prueba que fue decretada de oficio por el Tribunal.

En dicha diligencia se exhibieron los documentos objeto de la prueba, los cuales fueron aportados por la sociedad exhibiente de acuerdo a lo solicitado por el Tribunal y fueron incorporados al expediente. j. El 7 de abril de 2008 se recibió la ampliación del testimonio del señor Jairo Morales Navarro, prueba decretada de oficio por el Tribunal.

La trascripción de tal declaración fue entregada por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se incorporó al expediente30, luego de haber sido puesta en conocimiento de las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. k. El 25 de abril de 2008 se recibió la declaración de parte del señor Angel Spiwak Knorpel, representante legal de Hatogrande, prueba decretada de oficio por el Tribunal.

Lo anterior a pesar de que la Convocante había desistido de su práctica. La trascripción de tal declaración fue entregada por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá y se incorporó al expediente31, luego de haber sido puesta en conocimiento de las partes en virtud de lo previsto por el artículo 109 del C.P.C. 29 Folios 471 a 504 del Cuaderno de Pruebas No. 11 30 Folios 559 a 573 del Cuaderno de Pruebas No. 11 31 Folios 574 a 584 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 15 l. De su lado, el señor apoderado de la Convocada desistió de la práctica de las declaraciones de parte de los señores John Gerard McCaffrey, Darrin Lee Talley y del representante legal de la sociedad Escobar y Arias S.A. De igual forma desistió del oficio con destino a la Alcaldía Menor Zona Norte de Cartagena. m. De otra parte, el Tribunal ordenó que por Secretaría se libraran los siguientes oficios: i. A la Corporación Autónoma Regional del Canal del Dique – Cardique (en adelante “Cardique”) para que expidiera copia del proceso administrativo sancionatorio en contra de las sociedades Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda. y/o Inversiones G.B.S. Ltda. Adicionalmente, para que remitiera copia del estudio adelantado por dos peritos de la Capitanía de Puerto de Cartagena dentro del recurso de reposición presentado por Hernán Estrada, en el proceso adelantado contra Inversiones G.B.S. Ltda. y Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda. La respuesta obra a folios 336 y siguientes de los Cuadernos de Pruebas No. 5, 6 y 7. ii.

Al Juzgado Séptimo (7º) de Familia de Bogotá, para que remitiera copia auténtica de la sentencia de 6 de octubre de 2000, proferida dentro del proceso de divorcio y liquidación de la sociedad conyugal de los señores John Gerard McCaffrey y Olga Lucía Latorre Duarte. La respuesta obra a folios 168 a 175 del Cuaderno de Pruebas No.14 iii.

Al Instituto Nacional de Recursos Naturales - Inderena - Regional Bolívar, para que expidiera y remitiera copia de la Resolución No. 133 de junio 3 de 1994. No se recibió la respuesta al oficio; sin embargo el documento solicitado obra a folios 428 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 2. iv. A la Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias, para que expidiera y remitiera copia de las Resoluciones 353 de diciembre 28 de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 16 1994, 2844 de octubre 2 de 1998 y 0053 de enero 15 de 1999.

La respuesta obra a folios 1 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 12. Con la respuesta el oficio se aportaron las Resoluciones 2844 y 0053. No se allegó la Resolución 353 de Diciembre 28 de 1994. Sin embargo ésta aparece a folios 411 a 413 del Cuaderno de Pruebas 2. v. A la Dirección General Marítima y Portuaria “Dimar” para que expidiera y remitiera copia de la Resolución No. 01 de enero 4 de 1996.

La respuesta obra a folio 11 del Cuaderno de Principal No. 2. vi. A la Inspección de Policía del Corregimiento de la Boquilla, para que expidiera y remitiera copia de la Resolución No. 011 de enero 20 de 1994. No se recibió respuesta a este oficio. Sin embargo los documentos solicitados obran a folios 44 y 45 del Cuaderno de Pruebas No. 10. vii.

A la Inspección de Policía del Corregimiento de Punta Canoa, para que expidiera y remitiera copia del expediente de la querella presentada por Raúl Castilla Castilla. La respuesta obra a folios 1 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 10. viii. Al Juzgado Séptimo (7º) Civil Municipal de Cartagena, para que expidiera y remitiera copia del expediente contentivo de la acción de tutela, la cual recibió fallo de primera instancia el primero (1º) de febrero de 1999, posteriormente revisada por la Honorable Corte Constitucional mediante sentencia T- 629 de 1999.

De este oficio no se obtuvo respuesta. De acuerdo con lo manifestado por el apoderado de la Convocada en comunicación que obra a folio 82 del Cuaderno Principal No. 2, ello obedeció a que los datos estaban incompletos, por lo que el juzgado no podía dar respuesta a lo solicitado. Dicho memorial no mereció reparo alguno de la Convocante.

Igualmente a folios 128 a 141 del Cuaderno No. 1 aparece copia de la sentencia de la Honorable Corte Constitucional. ix. Al Juzgado Quinto (5º) Civil del Circuito de Cartagena, para que expidiera y remitiera copia del expediente contentivo de la acción de tutela instaurado por Alfonso Olier Castilla, la cual fue fallada en primera instancia el 12 de diciembre de 2001, en segunda instancia el 13 de febrero de 2002 y revisada por la H. Corte Constitucional mediante sentencia T - 091 de 2003, Expediente T - 575827.

La respuesta obra a folios 46 y siguientes de los Cuadernos de Pruebas Nos. 12, 13 y 14. x. Al Juzgado Quinto (5º) Penal del Circuito de Cartagena, para que expidiera y remitiera copia del expediente contentivo de la acción de tutela presentada por Raúl Castilla Castilla contra el Juzgado Séptimo (7º) Civil Municipal de Cartagena, fallada el 24 de enero de 2000.

La respuesta obra a folios 1 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 8. xi. Al Juzgado Octavo (8º) Civil del Circuito de Cartagena, para que expidiera y remitiera copia del expediente contentivo de la acción de tutela promovida por la sociedad Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda., fallada en primera instancia el 14 de julio de 1998.

De este oficio no se obtuvo respuesta. De acuerdo con lo manifestado por el apoderado de la Convocada en comunicación que obra a folio 83 del Cuaderno Principal No. 2, ello obedeció a que los datos estaban incompletos, por lo que el juzgado no podía dar respuesta a lo solicitado. Dicho memorial no mereció reparo alguno de la Parte Convocante.

Adicionalmente al folio 57 del Cuaderno de Pruebas No. 10 se encuentra copia del oficio 990 que recoge los términos de esa decisión. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 18 xii.

Al Juzgado Sexto (6º) Civil del Circuito de Cartagena, para que expidiera y remitiera copia del expediente contentivo de la acción de tutela promovida por Raúl Castilla Castilla, fallada en primera instancia el 13 de abril de 2000 y en segunda por la Sala Civil - Familia del Tribunal de esa jurisdicción el 8 de agosto del mismo año. De este oficio no se obtuvo respuesta alguna y su omisión no fue objeto de reparo por las partes. xiii.

Al Tribunal Contencioso Administrativo de Bolívar, para que expidiera y remitiera copia del expediente contentivo de la demanda de reparación directa instaurada por Hatogrande, distinguido con el número 001-2000-0316-00, del cual conoce la Magistrada Norah Jiménez Méndez. La respuesta obra a folios 345 y siguientes de los Cuadernos de Pruebas Nos. 8 y 9. xiv.

Al Juzgado Tercero (3º) Civil del Circuito de Cartagena y al Tribunal Superior de Bolívar, para que expidieran y remitieran copia auténtica de la demanda, la contestación, sentencias de primera y segunda instancia, del proceso de deslinde y amojonamiento instaurado por Fabio Polanía y otros contra Inversiones Gerdts Porto y Cía S. en C. y otros, respectivamente radicados bajo los números 30131 y 443 -4607.

La respuesta obra a folios 253 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 10 y a folios 1 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 11. xv. A Alianza Fiduciaria S.A., para que remitiera copia de la escritura pública No. 519 del 13 de febrero de 2008 otorgada en la Notaría Tercera de Cartagena. Adicionalmente se le requirió para que aportara copia de los documentos relativos a la nueva estructura fiduciaria, diseñada para reactivar y adelantar el Proyecto, así como aquellos relacionados con la cesión de la posición contractual de la Parte Convocada, al igual que copia de los documentos de constitución del patrimonio autónomo y de la correspondencia cruzada en relación con el desalojo que tuvo TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 19 lugar en el predio del Proyecto.

La respectiva respuesta obra a folios 15 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 12. 4. Por encontrar que todas las pruebas decretadas fueron practicadas en forma oportuna, mediante auto No. 31 de 13 de junio de 2008, el Tribunal señaló fecha y hora para la audiencia de alegaciones. Previamente a evacuar la diligencia de alegatos, las partes dejaron expresa constancia de su conformidad con las pruebas decretadas y su práctica. 5.

Así el día 8 de julio de 2008, las partes alegaron de conclusión en forma oral y los correspondientes resúmenes escritos fueron incorporados al expediente.32 En esa misma oportunidad, el Tribunal fijó fecha para la audiencia de lectura del presente Laudo, la cual fue modificada mediante auto No. 34 habiéndose señalado para tal efecto la del 20 de Octubre de 2008.

E. Término de duración del proceso 1. Por mandato del artículo 103 del Decreto 2651 de 1991 y como quiera que las partes no pactaron nada distinto al respecto, el término de duración del presente proceso es de 6 meses. Su cómputo se inicia a partir de la finalización de la primera audiencia de trámite, es decir, el 6 de diciembre de 2007, con lo cual el término de 6 meses previsto en la ley habría vencido el 6 de junio de 2008.

Sin embargo a dicho término, por mandato de la norma en mención, deben adicionarse los siguientes días durante los cuales el proceso estuvo suspendido por solicitud expresa de las partes: Auto que la decretó Fechas que comprende la suspensión Días Hábiles suspendidos Acta No. 10 - Auto No. 17 Diciembre 20 de 2007 a Enero 14 de 2008 (ambas fechas inclusive) 15 Acta No. 12 - Auto No. 20 Enero 17 a Enero 31 de 2008 (ambas fechas inclusive) 11 Acta No. 17 - Auto No. 23 Febrero 20 a Marzo 12 de 2008 (ambas fechas inclusive) 16 Acta No. 18 - Auto No. 25 Marzo 26 a Abril 1 de 2008 (ambas fechas inclusive) 5 32 Folios 146 a 274 del Cuaderno Principal No. 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 20 Acta No. 19 - Auto No. 26 Abril 8 a Abril 24 de 2008 (ambas fechas inclusive) 13 Acta No. 20 - Auto No. 27 Abril 26 a Mayo 15 de 2008 (ambas fechas inclusive) 12 Acta No. 22 - Auto No. 29 Mayo 31 a Junio 12 de 2008 (ambas fechas inclusive) 8 Acta No. 23 - Auto No. 31 Junio 14 a Julio 4 de 2008 (ambas fechas inclusive) 14 Acta No. 24 - Auto No. 32 Julio 9 a Septiembre 10 de 2008 (ambas fechas inclusive) 44 TOTAL 138 2.

En consecuencia, al sumarle los 138 días hábiles durante los cuales el proceso estuvo suspendido, el término vence el 29 de diciembre de 2008. 3. Por lo anterior, la expedición del presente Laudo es oportuna y se hace dentro del término consagrado en la Ley. II. La Controversia A. La Demanda Arbitral Reformada. El escrito mediante el cual se subsanaron los defectos de la misma.

Las pretensiones formuladas por la Parte Convocante en la demanda arbitral Integrada y en el escrito mediante el cual se subsanaron los defectos de la misma, están fundamentadas en los hechos que se presentan en una sección general que se relaciona con todos los Convocantes y adicionalmente, en capítulos separados para cada uno de los litisconsortes facultativos.

A continuación se presenta el capítulo de hechos generales, y después se indican los hechos y las pretensiones de cada uno de los Demandantes, tal y como fueron planteados y redactados por los Convocantes. 1. Hechos Generales de la Demanda “PRIMERO: La sociedad HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA., suscribió en el año de 1995, CONVENIOS DE SEPARACION de inmuebles y acciones sobre el proyecto denominado HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA, ubicado en el Corregimiento de Punta Canoa, jurisdicción del Municipio de Cartagena de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 21 Indias D.T. El Club contaría con las siguientes características: Campo de golf de diez y ocho (18) hoyos, campo de práctica, doce (12) canchas de tenis en polvo de ladrillo y cuatro (4) en material sintético, totalmente iluminadas, tres (3) canchas de squash, una (1) cancha de raquetball, una (1) de basquetball, una (1) de voleyball, piscina para adultos, piscina para niños, spa, gimnasio, turco, sauna y jacuzzi, 200 parqueaderos, vía de acceso asfaltada y demarcada, marina, hípica y suministro permanente de agua potable, alcantarillado y luz eléctrica (…).

“SEGUNDO: Posteriormente se celebraron contratos de promesa de compraventa entre los convocantes y el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, representante legal de la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA, recogían las condiciones del anterior convenio e incluían las cláusulas propias de dicho contrato ( ).

“TERCERO: El proyecto fue presentado con el respaldo de los Hoteles Dann -Carlton y de la Organización de Ventas de Hoteles Dann, con más de 25 años de trayectoria, para que los adquirentes de los apartamentos los pudieran poner a producir en el tiempo que no los fueran a utilizar a “tarifas diarias internacionales”, hecho que garantizaba los costos de mantenimiento y un “retorno atractivo en su inversión”, como consta en las comunicaciones enviadas a los prometientes compradores.

Al momento de la promoción la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, informó a los adquirentes que el proyecto contaba con: - Licencia Ambiental del Inderena, Resoluciones 0133 de 3 de junio de 1994 y 0206 del 13 de octubre de 1994. - Licencia de la Dirección General Marítima DIMAR, Resolución 0035 de 31 de enero de 1995. - Licencia de Urbanismo, Resolución 130 de julio 13 de 1994, ratificada por la Resolución 301 del 30 de noviembre de 1994.

“CUARTO: Mediante Escritura pública 7254 de 27 de noviembre de 1995, se celebró un contrato de Fiducia Mercantil Irrevocable, por medio del cual se constituyó el patrimonio autónomo conformado por el conjunto de bienes, derechos y obligaciones, denominado FIDEICOMISO ADM-HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA como fideicomitente la sociedad Inversiones G.B.S. y como beneficiario del mismo la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA. “QUINTO: El fideicomitente transfirió a título de fiducia mercantil irrevocable a favor de FIDUCIARIA ALIANZA S.A., los lotes ubicados en la vereda de Punta Canoa, Municipio de Cartagena, identificados con los folios de matricula inmobiliaria 060-0122310, 0600008147 y 060-0116538.

“SEXTO: El PATRIMONIO AUTONOMO, conformado con los predios entregados por el fideicomitente, las mejoras que construyó en ellos LA PROMOTORA, se denominó FIDEICOMISO ADM-HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA, al que ingresó y el que se aumentó con las sumas de dinero o los bienes que con destino al mismo FIDEICOMISO entregó el FIDEICOMITENTE o personas distintas de los contratantes, a aquellos bienes que adquiera el PATRIMONIO AUTONOMO.

El objeto del contrato era que la fiduciaria mantuviese la titularidad de los predios fideicomitidos, ejerciendo las acciones y derechos derivados de tal calidad y permitiera la construcción de las torres de apartamentos hoteleros y de un club que se denominaría HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA con los recursos que fueran proveídos por los futuros compradores de unidades y acciones.

Concluidos los trabajos de construcción ALIANZA FIDUCIARIA S.A. debía transferir a los compradores las unidades resultantes dando cumplimiento a las promesas de compraventa y al contrato que las perfeccione. Igualmente entregaría las instalaciones del club a quien indicará la promotora. Entre las obligaciones contraídas por ALIANZA FIDUCIARIA S.A., se pactó: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 23 a. Reintegrar a los prometientes compradores los recursos entregados por ellos en caso de no llevarse a cabo el proyecto.

Entre las obligaciones del fideicomitente la de notificar a la fiduciaria la celebración de promesas de compraventa, mediante el envió de copia del documento donde éstas consten. b. Una vez finalizadas las construcciones ALIANZA FIDUCIARIA S.A. transferiría a los prometientes compradores los apartamentos hoteleros y las acciones por ellos adquiridas, dando así cumplimiento a los contratos de promesa de compraventa celebrados por la PROMOTORA.

En el evento que no se lleve a cabo el proyecto, ALIANZA FIDUCIARIA S.A., debía proceder a restituir a los prometientes compradores los recursos por ellos suministrados en virtud del encargo de Administración de Recursos c. Para la vinculación de los prometientes compradores, en los contratos de promesa de compraventa se debía incluir la manifestación expresa del prometiente comprador de que conoce y acepta el contrato de fiducia mercantil irrevocable (descrito en el punto primero de este escrito), al cual se vincula mediante la suscripción de la promesa. d. Como condición para adquirir la calidad de beneficiario del fideicomiso, el prometiente comprador debía manifestar de manera expresa que conocía y aceptaba el estado del patrimonio autónomo.

Una vez firmado el contrato de promesa de compraventa se entregarían los datos necesarios (nombre, dirección, teléfono, identificación) a Alianza Fiduciaria para que procediera a registrarlos en calidad de beneficiarios. Una vez registrada tal calidad, ALIANZA FIDUCIARIA S.A. no podría registrar nuevos beneficiarios respecto del bien determinado, excepto cuando la nueva solicitud fuera suscrita, por HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, el prometiente comprador inscrito y su sucesor.

“SEPTIMO: En desarrollo de los anteriores contratos (Fiducia Mercantil Irrevocable y promesa de compraventa) se establecieron las relaciones entre los prometientes compradores (Beneficiarios del fideicomiso) y Fiduciaria Alianza S.A. “ALIANZA FIDUCIARIA”, por medio de la cual la fiduciaria TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 24 garantizaba a los inversionistas la terminación del proyecto o la restitución de los recursos entregados por los inversionistas.

En desarrollo del contrato la Fiduciaria celebró reuniones con los beneficiarios del fideicomiso (prometientes compradores), en donde les informaban del desarrollo del proyecto como consta en la documental anexa al presente escrito, pero nunca puso ante los adquirentes de los inmuebles una calidad de intermediario o mandatario, sino de garante del proyecto.

En dichas reuniones se ofreció a los compradores pagar la moratoria con bienes inmuebles de la promotora. “OCTAVO: Una vez se dio el incumplimiento de la Promotora en la entrega del inmueble y de la Fiduciaria en la firma de la escritura, la fiduciaria no fue clara frente a los terceros adquirentes (beneficiarios de la fiducia) y se limito a negar la relación contractual entre éstos (prometientes compradores) y la fiduciaria como vocera y representante del PATRIMONIO AUTONOMO “FIDEICOMISO ADM-HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA (…).

“NOVENO: Hasta la fecha Alianza Fiduciaria S.A., no ha iniciado las acciones tendientes a cumplir la finalidad que conllevaba obligaciones de resultado (firmar escrituras, restituir los dineros invertidos, proceder a la venta de terrenos aledaños al proyecto para restituir la inversión de los prometientes compradores). “DECIMO: Alianza Fiduciaria S.A., hasta la fecha no ha actuado en su carácter de vocera y representante del patrimonio autónomo del cual es titular, por el contrario en sus comunicaciones se presenta como propietaria fiduciaria de los predios e informando que es su responsabilidad administrar los recursos provenientes de los prometientes compradores, de la promotora y de los créditos que contraiga la promotora con cargo al fideicomiso.

Lo anterior significa que al no haber actuado la fiduciaria en calidad de vocera y representante legal del patrimonio autónomo, dio la apariencia de estar actuando a nombre propio, creando confusión en los adquirentes del proyecto, hecho que la obliga a nombre propio. La omisión culposa y la imposibilidad de satisfacer obligaciones validamente contraídas (contratos de fiducia y promesas de compraventa) con terceros, comprometen su responsabilidad personal.

“DECIMO SEGUNDO: La sociedad prometiente vendedora suscribió las promesas de compraventa con los aquí convocantes en el período 1996- 1997, en las cuales se comprometió a entregar los inmuebles en noviembre de 1997 y mayo de 1998. “DECIMO TERCERO: Mediante carta de 30 de abril de 1998, dirigida a todos los copropietarios la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA, informa que el 27 de febrero de 1998, la obra fue suspendida por la CORPORACION AUTONOMA REGIONAL DEL CANAL DEL DIQUE “CARDIQUE”, por tanto se ven obligados a prorrogar la fecha de entrega de los inmuebles prometidos en venta y por ende la firma de la escritura pública por seis (6) meses contados a partir de la fecha en que CARDIQUE revoque su decisión de suspensión de la obra.

“DECIMO CUARTO: En el cuadro siguiente se plasman los hechos ocurridos en el predio objeto del desarrollo hotelero, de ellos se puede concluir validamente que la promotora prometiente vendedora estaba INCUMPLIDA al momento de la suspensión de obras por parte de CARDIQUE, respecto a los prometientes compradores adquirentes en la primera torre o sea en noviembre 30 de 1997.

También puede concluirse válidamente que la fecha del sellamiento se encontraba a dos meses de la entrega señalada en los contratos a los prometientes compradores que adquirieron en la segunda torre. La obra fue suspendida por hechos imputables a la prometiente compradora por no cumplir con las obligaciones consignadas en la licencia, como se verá en el siguiente cuadro.

El desalojo que tuvieron del predio como consecuencia de las acciones incoadas por el señor Raúl Castilla fueron iniciadas desde el año 1993. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 26 “CUADRO DE HECHOS OCURRIDOS EN EL CASO HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA.

No. FECHA HECHO 1 - 17 de junio de 1993 Formulación de proceso policivo de amparo a la posesión ante el corregimiento de la Boquilla po parte de Raúl Castilla Castilla 2 - Resolución No. 011 del 20 de enero de 1994 de la corregiduría de la Boquilla. La corregidora de la Boquilla profiere resolución en la cual otorga amparo policivo sobre las pretensiones solicitadas por el señor Castilla Castilla. 3 - Resolución No. 0133 del 3 de junio de 1994 otorgada por el Inderena.

Obtención de Licencia Ambiental ante e Inderena, hoy Cardique. 4 - Resolución No. 130 del 13 de Junio de 1994 Obtención de la Licencia de Urbanismo, otorgada por la Alcaldía Mayor de Cartagena. 5 - Resolución No. 353 del 28 de Diciembre de 1994, confirmada por la Resolución No. 648 del 18 de Julio de 1995. Obtención de la Licencia de Construcción otorgada por la Alcaldía Menor Zona Norte Cartagena 6 - Resolución No. 0001 del 4 de enero de 1996 de la DIMAR Obtención de concesión por 20 años de los playones frente al proyecto para beneficio, uso y goce gratuito de los mismos a favor de Condominio por la DIMAR 7 - Sentencia de Septiembre 12 de 1996.

Juzgado 5 penal del circuito de Cartagena anuló todo lo actuado por la corregiduría de la Boquilla 8 - 30 de Noviembre de 1997. (Ver en promesa de compraventa seño Néstor Hernández). Fecha de cumplimiento de las primeras promesas de compraventa, para la torre 1 de proyecto HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA. La sociedad incumple, po ser una obligación a plazo contractual Hatogrande entra en Mora. 9 - Resolución No. 0006 del 8 de Enero de 1998 de Cardique Obtención de concesión de aguas otorgada po Cardique. 10 - Resolución No. 0074 del 13 de Febrero de 1998.

A esta Resolución le fue interpuesto recurso de reposición por parte de las sociedades HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA y/o INVERSIONES G.B.S. LTDA Se ordenó apertura de una investigación administrativa en contra de las sociedades HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA y/o INVERSIONES G.B.S LTDA por presunta violación a las normas jurídicas ambientales, al verificarse que las mencionadas sociedades dueñas del proyecto HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA habían incumplido las obligaciones impuestas en las Licencias Ambientales otorgadas.

Se ordenó medida preventiva de suspensión de las obras dentro del proyecto inmobiliario. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 27 No. FECHA HECHO 11 - Carta del 30 de Abril de 1998 a todos los copropietarios La sociedad Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda. informa a los copropietarios que Cardique suspendió la construcción del proyecto el día 27 de Febrero de 1998, cuando la sociedad ya se encontraba incumplida en la entrega de la primera torre de apartamentos, por lo tanto en mora de entrega. 12 - Resolución No. 0106 del 2 de Marzo de 1998 de Cardique.

Cardique requirió por medio de Resolución a la sociedad Hatogrande para que suspendiera e uso que le venía dando al pozo de aguas subterráneas, al constatarse que era diferente a autorizado en la Resolución 0006 del 8 de enero de 1998. 13 - Resolución No. 272 del 14 de Mayo de 1998 de Cardique. Se resolvió el recurso de reposición interpuesto por las sociedades HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA y/o INVERSIONES G.B.S. LTDA contra la resolución No. 0074 de 1998 de Cardique, no accediendo a reponer lo solicitado por las sociedades.

Sin embargo, se revocó la medida preventiva de suspensión de las obras dentro del proyecto ordenada por la Resolución 0074. En esta resolución, Cardique le formuló cargos a las sociedades por Incumplir las obligaciones de las Resoluciones No. 0133 del 3 de junio de 1994, No. 0206 del 13 de octubre de 1994, No 0164 del 1 de agosto de 1995, No. 0006 del 8 de enero de 1998, y violar la ley 99 de 1993, e Decreto Reglamentario No. 1753 de 1994, e Decreto 1541 de 1978 y el Decreto 2811 de 1974. 14 30 de Mayo de 1998.

(Ver en Promesa de Compraventa del seño Luigi Dolmen). Fecha de cumplimiento de las segundas promesas de compraventa, para la torre 2 de proyecto HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA. La sociedad incumple, po ser una obligación a plazo contractual Hatogrande entra en Mora 15 30 de Junio de1998 La corregidora de Punta Canoa, concedió amparo a la posesión solicitado por Raúl Castilla Castilla 16 2 de Julio de 1998 Se practica por parte de la corregidora de Punta Canoa diligencia de desalojo de Hatogrande. 17 - Resolución No. 2844 del 2 de Octubre de 1998 El Alcalde Mayor de Cartagena ordena por medio de resolución declarar Nula, desde su inicio la acción pretendida por Raúl Castilla de restablecimiento del derecho de posesión y tramitada con amparo a la posesión, en razón a TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 28 No. FECHA HECHO falta de jurisdicción de la autoridad de policía y señala que las partes deben acudir a la justicia ordinaria a dirimir su conflicto. 18 6 de Noviembre de 1998 El señor Boris Spiwak Knorpel dirige comunicación escrita a los copropietarios de proyecto, manifestando en este que el 4 de septiembre de ese año habían sido desalojados del proyecto por el Inspector de Policía de la Boquilla.

A su vez informa que tal decisión fue apelada y resuelta a su favor por el Alcalde de Cartagena en la Resolución No. 2844 de 1998. 19 - Resolución No. 0053 del 15 de Enero de 1999 de la Alcaldía Mayo de Cartagena de Indias. El Alcalde Mayor de Cartagena ordena por medio de resolución aclaratoria de la 2844 de 1998, que vuelvan las cosas al estado en que se encontraban antes de practicar el desalojo efectuado por la corregidora de Punta Canoa e día 2 de julio, restituyendo la posesión de inmueble a Hatogrande. 20 - Solicitud de Acción de Tutela presentada el 15 de Enero de 1999.

Acción de Tutela presentada por Raúl Castilla Castilla ante el Juzgado Séptimo Civil Municipa de Cartagena, acusando violados los derechos fundamentales del debido proceso y de defensa contra el Alcalde Mayor de Cartagena y e Secretario de Gobierno de la misma ciudad en las resoluciones 2844 de 1998 y 0053 de 1999. 21 - Sentencia del 1 de Febrero de 1999 del Juzgado Séptimo Civil Municipa de Cartagena, Radicación No. 26 249.

Se Resuelve la Tutela negándola al seño Castilla respecto de la violación de los derechos fundamentales del debido proceso y de defensa Esta sentencia fue impugnada por el seño Castilla. 22 - Sentencia del 11 de febrero de 1999, Juzgado Tercero Civil de Circuito de Cartagena. El Juez de segunda instancia revoco la sentencia impugnada, dejando sin efecto lo ordenado en las resoluciones 2488 de 1998 y 0053 de 1999 de la Alcaldía Mayor de Cartagena, quedando vigente la decisión expedida por la Corregidora de Punta Canoa el 30 de Junio de 1998.

Esta sentencia fue impugnada. 23 - Sentencia T-629 del 30 de Agosto de 1999 de la Corte Constitucional Sala Quinta de Revisión, Magistrado Ponente José Gregorio Hernandez Galindo, Expediente T-210562. Documento Anexado por los convocados. La Corte Constitucional en sentencia de revisión de Tutela revocó la Sentencia de Segunda Instancia, y en su lugar confirmó la de primera instancia, ordenando la devolución de la posesión a los propietarios, entre estos a Hatogrande.

Carta enviada por Boris Spiwak Knorpel a los copropietarios del proyecto en el cual les manifiesta que la Corte Constitucional falló a favor de Hatogrande, que los predios van a se devueltos en aproximadamente 45 días adjuntando la sentencia referida. En esta carta manifiesta que fueron expulsados del terreno de forma arbitraria, sin el derecho a la más mínima defensa jurídica prevista en las leyes 25 - Resolución No. 0176 del 24 de Marzo de 2000.

Documento Anexo. Se cerró la investigación administrativa iniciada en contra de las sociedades HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA y/o INVERSIONES G.B.S. LTDA y se impuso sanción de multa equivalente a 250 salarios mínimos mensuales legales, así mismo, la suspensión temporal de las licencias ambientales y la concesión de aguas.

Se imponen al proyecto e implementar las medidas correctivas señaladas en la Resolución No. 0272 del 14 de mayo de 1998. 26 Solicitud por parte de las sociedades de recurso de reposición ante Cardique por la resolución No 0176 de 2000. Además se formuló recusación en contra de la anterior Directora de Cardique doctora CECILIA BERMUDEZ SADRE, alegando “pleito pendiente” 27 - Resolución No. 1258 del 30 de Noviembre de 2000 de Cardique.

Se solucionaron los recursos de reposición interpuestos a la Resolución 0176 de 2000 confirmando en todas y cada una de sus partes la resolución impugnada. 28 6 de Febrero de 2001 Carta dirigida por Boris Spiwak Knorpel a los copropietarios del proyecto HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA, en la cual les informa que el 1 de noviembre de 2000 la Inspección de Punta Canoa dio cumplimiento a la Sentencia de la Corte Constitucional, y por lo tanto, les fue devuelto el terreno del proyecto.

En esta comunicación señala que adicionalmente y dada la parálisis de la obra, es necesario actualizar las licencias Ambientales y de Construcción vencidas durante la ocupación (afirmación falsa, pues estaban suspendidas po orden de Cardique), y paz y salvos de impuestos prediales que dejó de cancelar durante el tiempo en que el predio estuvo ocupado por Castilla. 29 - Carta de 5 de abril de 2001 En comunicación dirigida por Boris Spiwak TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 30 No. FECHA HECHO Documento Anexo Knorpel les afirma a los copropietarios que “Desde el mes de 2000 se han realizado diversos contactos con el Director de CARDIQUE Planeación Distrital, Alcaldía Mayor de Cartagena y la Dirección Marítima “DIMAR”, a efectos de reactivar las licencias tanto ambiental como de construcción del proyecto que nos ocupa, las cuales se vencieron a raíz de los hechos po usted conocidos”.

La sociedad Hatogrande no informó oportunamente a los copropietarios de las batallas jurídicas que tenían con Cardique debido a la revocatoria de las licencias realizada po esta entidad, no en razón a vencimiento de sus términos ni al conflicto jurídico con Raúl Castilla sino en razón de las violaciones a la ley y a las obligaciones contenidas en las licencias cometidas por la constructora. 30 - Oficio No. 000989 del 14 de mayo de 2001 Se remitieron al despacho del Procurado Regional de Bolívar las actuaciones administrativas, para que se decidiera la recusación contra la exdirectora de Cardique 31 - Oficio No. 2512 de junio 22 de 2001 de la Procuraduría Regional de Bolívar.

El Procurador de Bolívar se pronuncia diciendo que la actuación debió suspenderse hasta que se resolviera la recusación 32 10 de Abril de 2001 En comunicación dirigida por Fernando Antonio Zamudio, Asistente del Departamento Jurídico de la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA. al seño Jesús Vieites informa que la sociedad ha realizado reuniones con funcionarios de CARDIQUE con miras a renovar la Licencia Ambiental, y que de la última reunión se presumía que la Licencia Ambiental les sería expedida en un mes.

Nuevamente en este comunicado la sociedad Hatogrande omite informar que Cardique los ha sancionado, y que no era viable pensar en una nueva Licencia, cuando aún se estaba discutiendo el incumplimiento de la anterior. 33 - Comunicación del 26 de Septiembre de 2001. Documento Anexo. En nueva comunicación dirigida por Boris Spiwak Knorpel a los copropietarios del proyecto inmobiliario, les manifiesta nuevamente que está realizando todas las gestiones necesarias para obtener la Licencia Ambiental ante Cardique, que por el transcurso del tiempo se encontraba vencida.

Nuevamente oculta información sobre el trámite administrativo que está llevando Cardique en contra de la sociedad, y de las sanciones impuestas a esta por parte de dicha Corporación. 36 - Respuesta a derecho de petición por parte de la Corporación Autónoma Regional del Canal de Dique, Cardique del 19 de Julio de 2002, radicado 2552. Documento Anexo.

Cardique en respuesta a derecho de petición presentado por el señor Pedro J. Bustos, señaló que a esa fecha ante Cardique cursaba proceso administrativo sancionatorio en contra de las sociedades HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA y/o INVERSIONES G.B.S. LTDA., por incumplir con algunas obligaciones de la Licencia Ambiental y ejecutar obras no contempladas dentro de la misma. 37 - Auto del 29 de noviembre de 2002.

La Procuraduría de Bolívar resolvió no aceptar la recusación planteada por Hatogrande 38 - Auto No. 0747 del 12 de diciembre de 2002 Cardique reasume el trámite del proceso administrativo sancionatorio. 39 - Resolución No. 529 de 7 de Julio de 2004 de Cardique. Documento Anexado por los convocantes. Resolución del recurso de reposición interpuesto por HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA. Modifica la sanción pecuniaria impuesta a las sociedades Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda. y/o Inversiones G.B.S. Ltda. de 250 salarios mínimos mensuales legales vigentes a 50.

Impone medidas correctivas que deberían ser realizadas en un término no superior a 6 meses. 40 - Resolución No. 0734 del 13 de Septiembre de 2006, página 1. Documento anexado por los convocantes. Resolución por la cual se expide una nueva Licencia Ambiental por parte de Cardique para e proyecto. En el Considerando de esta Resolución se señala que la señora GUTTA KNORPEL DE TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 32 No. FECHA HECHO SPIWAK, gerente de HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA., solicitó se le concediera una prórroga por el mismo plazo establecido en la Resolución No. 0529 de 2004 de Cardique (de 6 meses), para el cumplimiento de las medidas correctivas dentro del proyecto.

La razón argumentada por la señora Knorpe para solicitar esta prórroga radica en que para reiniciar la ejecución del proyecto, necesitan renovar la licencia de construcción y, para ello, es necesario poner al día dicho proyecto en materia de impuestos locales, lo que les ha tomado mucho más tiempo de lo esperado para resolver de manera satisfactoria.

Bajo este considerando, se entiende que desde Julio de 2004, fecha en que fue expedida la Resolución 0529 de 2004, la sociedad Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda. estaba en posibilidad de solicitar Licencia Ambiental ante Cardique, pero no la solicitó po hechos imputables únicamente a esta sociedad puesto que dejó de cancelar los impuestos de este predio y por está razón, al no estar al día en dicha imposición, no podía cumplir con los requerimientos de los trámites administrativos. 2.

Demanda del Señor Guillermo Zuluaga García. En lo que hace a la demanda del convocante Guillermo Zuluaga García, en sus hechos y pretensiones, fue formulada como sigue: 1. Hechos “PRIMERO: El día 14 de febrero de 1996, se celebró un contrato de promesa de venta entre la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, representada legalmente por el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, en calidad de prometiente vendedora y el señor GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA, en calidad de prometiente comprador, documento en el cuál se establecieron varias cláusulas, para la venta de un apartamento hotelero distinguido con el número DOSCIENTOS CINCO (205) de la TORRE DOS (2) del proyecto inmobiliario denominado “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA., por un TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 33 valor total de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($152.437.444) MONEDA LEGAL COLOMBIANA y una acción del Club Social dentro del mismo proyecto por la suma de DIEZ Y SEIS MILLONES CIENTO SETENTA MIL PESOS ($16.170.000).

El proyecto se encuentra ubicado en el Corregimiento de Punta Canoa, jurisdicción del Municipio de Cartagena de Indias D.T. “Al momento de la firma de la promesa, el proyecto contaba con Licencia de construcción otorgada mediante la Resolución 353 de 28 de diciembre de 1994, ratificada por la Resolución Nº 648 de 18 de julio de 1995 de la Alcaldía de Cartagena, de acuerdo al contenido de la cláusula segunda, parágrafo quinto del contrato de promesa de compraventa.

“SEGUNDO: La Sociedad “HATOGRANDE YACHT y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, incumplió el contrato de promesa de compraventa, al no otorgar la escritura prometida el día 30 de mayo de 1998, a las 4 de la tarde en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá, fecha en la cual también debía efectuarse la entrega del bien inmueble objeto del contrato.

El día 27 de mayo de 1998, tres días antes de la fecha de cumplimiento por parte de la sociedad prometiente vendedora, mediante la suscripción de un OTROSI quedó postergada dicha obligación para el día 1° de junio de 1999, oportunidad en la que tampoco la sociedad prometiente vendedora “HATOGRANDE YACHT y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, cumplió ni en la suscripción de la escritura, ni en la entrega del inmueble, es decir la sociedad prometiente vendedora INCUMPLIÓ la primera obligación contenida en la promesa de compraventa y en el otro sí firmado entre las partes que era: trasladar el dominio del inmueble a mi representado y entregar el bien inmueble el día 1 de junio de 1999 a las 11 de la mañana en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá. “TERCERO: La sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA” y el señor GUILLERMO ZULUAGA GARCIA, igualmente pactaron como segunda obligación, en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, las eventualidades bajo las cuales se daría terminación al contrato de promesa de compraventa, enlistándolas en tres modalidades: a) Si no se lograran los permisos y licencias; b) Si no se TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 34 completare el número de socios que garantice la construcción del conjunto (punto de equilibrio) y c) Si los prometientes compradores no fueren admitidos por el Comité de Admisiones del Club.

En los dos primeros casos pactaron que LOS PROMETIENTES COMPRADORES recibirían el cien por ciento (100%) de los aportes de capital entregados a LA PROMETIENTE VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la terminación del plazo estipulado, más un interés sobre dicha suma liquidada a la tasa del dos por ciento (2%) mensual.

“CUARTO: La sociedad prometiente vendedora obtuvo las licencias y permisos necesarios y empezó la construcción del proyecto, el cual fue adelantado como se demuestra en la prueba fotográfica que se anexó a la demanda. “QUINTO: Bajo diferentes argumentos, la sociedad prometiente vendedora se ha mantenido incumplida en su obligación de firmar escrituras y hacer entrega real y material de los bienes objeto del contrato hasta el día de hoy.

La sociedad prometiente vendedora incumplió igualmente el contrato al no reintegrar a los prometientes compradores los aportes de capital recibidos por la compraventa del Apartamento Hotelero, ni hacer pago de los intereses convenidos a título de indexación (Cláusula Séptima), alegando caso fortuito y/o fuerza mayor, olvidando la PROMETIENTE VENDEDORA que el Código de Comercio Colombiano en su artículo 929, establece que en las ventas de bienes como cuerpo cierto, como es el caso de este contrato (Cláusula Segunda, parágrafo Segundo) la fuerza mayor y/o caso fortuito no eximen al vendedor del cumplimiento de sus obligaciones.

“SEXTO: Si bien es cierto que el actual incumplimiento no fue contemplado en las modalidades pactadas en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, de la lectura del contrato se entiende que es clara la voluntad de los contratantes que si se daba la terminación de la promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora devolvería al comprador el cien por ciento (100%) de los aportes de capital realizados, más un interés contractual del dos por ciento (2%) mensual sobre dicha suma.

“SEPTIMO: En desarrollo de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora se encuentra incumplida en TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 35 su SEGUNDA OBLIGACION, de hacer entrega material y traslado de dominio del inmueble, según lo acordado en la promesa de compraventa y en el otro sí firmado entre las partes desde el día 1 de junio de 1999, fecha en la cual debió devolver a los prometientes compradores la totalidad del capital pagado.

Al día de hoy la prometiente vendedora adeuda a los prometientes compradores ese capital y la indexación de intereses al dos por ciento (2%) desde la fecha anotada hasta el día en que realmente se efectué el pago de la obligación, por concepto de perjuicios moratorios, es decir, la suma que destinaría hoy día mi representado señor Guillermo Zuluaga García para adquirir un inmueble de las mismas condiciones, en el Distrito Turístico de Cartagena.

En virtud del acuerdo contractual y en desarrollo de la citada cláusula séptima, el PROMETIENTE COMPRADOR señor GUILLERMO ZULUAGA GARCIA, debería recibir al 31 de mayo de 2007, la suma de MIL CIENTO TREINTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS VEINTIDOS PESOS CON OCHENTA Y CINCO CENTAVOS ($1.131.824.822,85) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, monto que equivaldría al valor actual que se requeriría para adquirir un apartamento hotelero, en la ciudad de Cartagena en las condiciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa, suma que obtenemos de indexar el capital pagado de acuerdo a la siguiente tabla y fórmula.

En la demanda se inserta la correspondiente tabla. “OCTAVO: En el contrato en la cláusula Décimo Tercera, Parágrafo, se estipuló como TERCERA OBLIGACION: “En el evento que LA PROMETIENTE VENDEDORA no cumpliere, con la firma de la escritura pública y entrega del inmueble determinadas en las Cláusula décimo segunda y décima tercera, reconocerá a EL (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (ES) intereses liquidados a la tasa del dos por ciento (2%) mensual sobre los dineros efectivamente pagados por EL (LOS) PROMETIENTE (S) COMPRADOR (ES), hasta la fecha en que se verifique la entrega real y material del inmueble, sin que éste hecho se pueda tomar como incumplimiento del contrato de promesa”.

Es decir, se pactaron unos intereses compensatorios para el caso que el prometiente comprador no pudiera usar y gozar los bienes en la fecha pactada como entrega. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 36 “NOVENO: En desarrollo en lo acordado en esta cláusula (Décimo Tercera, Parágrafo Segundo), el día el 27 de mayo de 1998 se firmó un OTROSI entre las partes, en el que se establecía: “2.) Por la postergación en la entrega del inmueble objeto de la promesa de compraventa de la referencia y en aras de mantener el equilibrio en la relación contractual, EL PROMETIENTE VENDEDOR entrega al PROMETIENTE COMPRADOR un derecho o acción de persona natural de PUEBLO VIEJO COUNTRY CLUB, que quedará a nombre de GUILLERMO ZULUAGA GARCIA o a la persona natural que este indique, por un valor de TREINTA Y CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL PESOS MONEDA CORRIENTE (34.900.000.oo M/Cte.) sin ningún costo para el prometiente comprador, derecho o acción que entrega el PROMETIENTE VENDEDOR en compensación de los intereses que se llegaren a causar en el período de tiempo comprendido entre el treinta (30) de mayo de mil novecientos noventa y ocho (1998) al primero de junio de mil novecientos noventa y nueve (1999) por el retardo en la entrega del inmueble objeto del presente contrato de promesa.

“Con este pago se compensó la entrega tardía del inmueble hasta el día 1 de junio de 1999. Esta compensación se dio en razón de la cláusula mencionada y de la tercera obligación contenida en el contrato, ante el retardo en la entrega del inmueble. “DECIMO: Por lo anterior en caso de no darse cumplimiento a este término contractual de entrega del bien inmueble, la sociedad prometiente vendedora reconocería a favor del prometiente comprador intereses a la tasa del dos por ciento (2%), liquidados meses vencidos o por fracción de mes, sobre el dinero realmente entregado por el comprador hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, de tal forma que las partes acordaron la suma del dos por ciento (2%) de intereses mensuales, a título de COMPENSACION por la no entrega del inmueble prometido en venta.

La sociedad prometiente vendedora incumplió esta tercera obligación a favor de mi representado, por lo que deberá pagar la suma de NOVECIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS DIEZ Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS CON OCHENTA Y CINCO CENTAVOS ($962.717.378,85) MONEDA LEGAL COLOMBIANA que corresponde a los valores indexados TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 37 a las tasas señaladas contractualmente que mes a mes debió cancelar la vendedora al comprador a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que el prometiente comprador se vio privado del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero y la acción en el club desde el 1° de junio de 1999 y hasta la fecha en que pueda disfrutar unos bienes en las mismas condiciones de los bienes prometidos en venta o sean devueltos los dineros pagados para tales bienes a la sociedad HATOGRANDE.

El monto anotado se obtiene de multiplicar el capital por los días de mora como se observa en la tabla de liquidación, sin tenerse en cuenta el capital. “DECIMO PRIMERO: Mediante comunicación de 30 de abril de 1998, allegada al proceso en memorial de 12 de junio pasado, la prometiente vendedora, informa al prometiente comprador Guillermo Zuluaga García, que la Corporación CARDIQUE les suspendió la obra, por tanto se ven precisados a prorrogar la firma de la escritura “por seis (6) meses contados a partir de la fecha en que CARDIQUE revoque la decisión y nos permita continuar los trabajos.

“DECIMO SEGUNDO: Mediante comunicación 6 de noviembre de 1998, nuevamente la prometiente compradora, informa a mi representado señor GUILLERMO ZULUAGA GARCIA, que esperan iniciar la obra 90 días después que CARDIQUE les resuelva la situación. “DECIMO TERCERO: Hasta la fecha la promotora del proyecto y prometiente vendedora no ha informado a mi representado la fecha de iniciación de los trabajos en el proyecto inmobiliaria, y mucho menos la de firma de la escritura y entrega del bien inmueble.

“DECIMO CUARTO: Mi poderdante señor Guillermo Zuluaga García, ha reclamado de manera reiterada a la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, y como respuesta le han hecho varias promesas de pago y devolución de lo recibido, promesas que nunca han dado resultado, como consta en la documental anexa a la presente demanda.

“DÉCIMO QUINTO: Mi poderdante presentó varias reclamaciones a la sociedad FIDUCIARIA ALIANZA, garante del proyecto y por toda respuesta TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 38 recibió una comunicación en la que le informaban que no figuraba como beneficiario del fideicomiso ADM-HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB.

“DECIMO SEXTO: Los perjuicios de orden económico recibidos por mi poderdante fueron múltiples ya que el motivo primordial de la compra del inmueble en la ciudad de Cartagena, fue la recomendación médica hecha por su cardiólogo, en el sentido de tener que residir gran parte del año a una zona a nivel del mar, por sus problemas coronarios, pero como el señor Guillermo Zuluaga García no pudo cumplir dicha recomendación, ante la imposibilidad de habitar el inmueble adquirido en el contrato suscrito el día 14 de febrero de 1996, ampliado el día 28 de mayo de 1998, enfermó gravemente y tuvo que ser sometido a una cirugía de alto riesgo coronario, como consta en la documental que me permito acompañar al presente escrito.

“Ante este hecho el señor Guillermo Zuluaga García, tuvo que hacer grandes erogaciones en hoteles en la ciudad de Cartagena y finalmente adquirir otro inmueble en la ciudad de Miami, dado el incumplimiento de la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA., al no hacer entrega del apartamento en la ciudad de Cartagena. “DECIMO SEPTIMO: Las partes estipularon en la cláusula décima octava de la promesa de compraventa suscrita el día 18 de abril de 1997, cláusula compromisoria por medio de la cual pactaron que las diferencias que ocurran en cualquier tiempo por causa o motivo de este contrato serán sometidas a decisión arbitral.

Al efecto los árbitros fallarán en derecho. 2. Pretensiones “PRIMERA. Que se declare por parte del Tribunal que la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA. incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con el prometiente comprador señor GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA, el día 14 de febrero de 1996, adicionado por otro si suscrito 27 de mayo de 1998.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 39 “SEGUNDA.

Que como consecuencia de lo anterior, se declare resuelto el contrato.” “TERCERA. Que como consecuencia del incumplimiento se condena a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA., a la restitución y al pago de las siguientes sumas de dinero originadas en el incumplimiento del contrato así: “3.1.

La suma de CIENTO SESENTA Y NUEVE MILLONES SEISCIENTOS SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($169.607.444,00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA correspondiente al capital aportado por el señor Guillermo Zuluaga García a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, por concepto de: a) Precio de venta del apartamento doscientos cinco (205) de la torre dos (2) inmueble prometido en venta por un valor total de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($152.437.444.00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA; y b) Valor de la acción del Club correspondiente a DIEZ Y SEIS MILLONES CIENTO SETENTA MIL PESOS ($16.170.000,00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA y c) QUINIENTOS MIL PESOS ($500.000) por pago de una cuota extraordinaria para una puerta de seguridad.

Estos dineros fueron cancelados en su totalidad desde el día 14 de febrero de 1996, en desarrollo del contrato de promesa de compraventa. “3.2. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS MORATORIOS, de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato, la suma de NOVECIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS DIEZ Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS CON OCHENTA Y CINCO CENTAVOS ($962.717.378,85) MONEDA LEGAL COLOMBIANA por concepto de los intereses pactados en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa a título de indexación por no restituir los dineros en la fecha estipulada, es decir el día 1º de junio de 1999, fecha establecida en el otro si al contrato de promesa de compraventa como fecha de cumplimiento de las obligaciones mutuas, por lo que en ese momento al no cumplir la promesa de compraventa, debía devolvérsele a mi representado señor Guillermo Zuluaga García los dineros por él entregados desde el día 14 de febrero de 1996, TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 40 junto con los intereses contractuales por lo que la sociedad prometiente vendedora deberá restituir esta suma al señor Guillermo Zuluaga García. “3.3.

POR CONCEPTO DE PERJUICIOS COMPENSATORIOS: Por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble (tercera obligación narrada en los hechos de la solicitud), la sociedad prometiente vendedora deberá ser condenada a pagar la suma de NOVECIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES SETECIENTOS DIEZ Y SIETE MIL TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO PESOS CON OCHENTA Y CINCO CENTAVOS ($962.717.378,85) MONEDA LEGAL COLOMBIANA por concepto de los intereses pactados en la cláusula décimo tercera, parágrafo del contrato de promesa de compraventa a título de pena por la no entrega de los bienes en la fecha estipulada, es decir el día 1 de junio de 1999, suma que corresponde a la indexación de la indemnización por los perjuicios económicos recibidos por el no uso y usufructo del bien, tomando como fórmula la contenida en la tabla anteriormente descrita.

“3.4. Por la suma que resulte de indexar el capital pagado desde la fecha de su desembolso (14 de febrero de 1996), hasta el día 1º de junio de 1999, a la tasa máxima legal permitida por la Superintendencia Bancaria, hoy Superintendencia Financiera.” “CUARTA. La suma equivalente a la liquidación de intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha real del pago, liquidados a la tasa convenida entre las partes del dos por ciento (2%) mensual, con la fórmula anotada, por concepto de indemnización moratoria de que trata el punto 3.3, es decir, a título de indexación por la no restitución de los dineros a portados y la suma equivalente a los intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha real del pago, liquidados a la tasa contractual del dos por ciento (2%) mensual, por concepto de indemnización por la no entrega del inmueble, a título multa y sanción a pagar a título de perjuicios compensatorios por haberse visto privado a usar y gozar los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa a partir del día 30 de noviembre de 1997 como se establece en el punto 3.3.” “QUINTA.

Por las costas, gastos del Tribunal de Arbitramento y Agencias en derecho.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 41 3.

Demanda del Señor Néstor Humberto Hernández Cubillos En lo que hace a la demanda del convocante Néstor Humberto Hernández Cubillos, en sus hechos y pretensiones, fue formulada como sigue: 1. Hechos “PRIMERO: El día 18 de abril de 1996, se celebró un contrato de promesa de compraventa entre el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, representante legal de la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA. y la señora LILIANA HERNANDEZ RODRIGUEZ, quien actuó como apoderada del señor NESTOR HUMBERTO HERNANDEZ CUBILLOS, prometiente comprador, convenio en el cual se pactaron varias cláusulas, las cuales establecen la venta de un apartamento hotelero distinguido con el número TRESCIENTOS CINCO (305), de la TORRE UNO (1), ubicado en el tercer piso, cuarto nivel del edificio del Proyecto denominado HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA, con un área de ciento cinco metros cuadrados con diez y ocho decímetros cuadrados (105.18 Mt2) por un valor de NOVENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS DIEZ MIL DOSCIENTOS PESOS ($93.610.200) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, una acción del Club Social dentro del mismo proyecto por la suma de SEIS MILLONES DE PESOS ($6.000.000) y un carro de golf, el cual debía ser entregado por la sociedad prometiente vendedora una vez estuviese en funcionamiento el Club.

“SEGUNDO: La Sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, incumplió el contrato de promesa de compraventa, al no otorgar la escritura prometida el día 30 de noviembre de 1997, a las 4 de la tarde en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá, fecha en la cual también TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 42 debía efectuarse la entrega del bien inmueble objeto del contrato.

Las partes convinieron que en el evento que se cambiara la fecha, el PROMETIENTE VENDEDOR debía notificar al PROMETIENTE COMPRADOR, mediante comunicación escrita, hecho que no se dio por lo tanto no existió prórroga a la firma de la escritura, ni a la entrega del inmueble. Por lo tanto, la sociedad prometiente vendedora INCUMPLIÓ la primera obligación contenida en la promesa de compraventa que era: trasladar el dominio del inmueble a mi representado y entregar el bien inmueble el día 30 de noviembre de 1997.

“TERCERO: La sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA” y el señor Néstor Humberto Hernández Cubillos, igualmente pactaron como segunda obligación en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, las eventualidades bajo las cuales se daría terminación al contrato de promesa de compraventa, enlistándolas en tres modalidades: a) Si no se lograran los permisos y licencias; b) Si no se completare el número de socios que garantice la construcción del conjunto (punto de equilibrio) y c) Si el prometiente comprador no fuere admitido por el Comité de Admisiones del Club.

En los dos primeros casos pactaron que EL PROMETIENTE COMPRADOR recibiría el 100% de los aportes de capital entregados a LA PROMETIENTE VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la terminación del plazo estipulado, más un interés sobre dicha suma liquidada a la tasa del 2% mensual. “CUARTO: La sociedad prometiente vendedora obtuvo las licencias y permisos necesarios y empezó la construcción del proyecto, el cual fue adelantado como se demuestra en la prueba fotográfica anexa.” “QUINTO: Bajo diferentes argumentos, la sociedad prometiente vendedora se ha mantenido incumplida en su obligación de firmar escrituras y hacer entrega real y material de los bienes objeto del contrato hasta el día de hoy.

La sociedad prometiente vendedora incumplió igualmente el contrato al no reintegrar al prometiente comprador los aportes de capital recibidos por la compraventa de la Acción en el Club, del Apartamento Hotelero y el carro de golf, ni hacer pago de los intereses convenidos a título de indexación (Cláusula Séptima), alegando caso fortuito y/o fuerza mayor, olvidando la PROMETIENTE VENDEDORA que el Código de Comercio Colombiano en su artículo 929, establece que en las ventas de bienes como cuerpo cierto, TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 43 como es el caso de este contrato (Cláusula Segunda, parágrafo Segundo) la fuerza mayor y/o caso fortuito no eximen al vendedor del cumplimiento de sus obligaciones, máxime si cuando sobrevinieron esos hechos la prometiente vendedora se encontraba en mora de cumplir sus obligaciones.

“SEXTO: Si bien es cierto que el actual incumplimiento no fue contemplado en las modalidades pactadas en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, de la lectura del contrato se entiende que es clara la voluntad de los contratantes que si se daba la terminación de la promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora devolvería al comprador el Cien por Ciento (100%) de los aportes de capital realizados, más un interés contractual del dos por ciento (2%) mensual sobre dicha suma.

“SEPTIMO: En desarrollo de cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora se encuentra incumplida en su SEGUNDA OBLIGACION, desde el día 30 de noviembre de 1997, fecha en la cual debió devolver al prometiente comprador la totalidad del capital pagado. Al día de hoy la prometiente vendedora adeuda al prometiente comprador ese capital y la indexación de intereses al dos por ciento (2%) desde la fecha anotada hasta el día en que realmente se efectué el pago de la obligación, por concepto de perjuicios moratorios, es decir, la suma que destinaría hoy día mi representado para adquirir un inmueble, de las mismas condiciones, en el Distrito Turístico de Cartagena.

“En virtud del acuerdo contractual y en desarrollo de la citada cláusula séptima, el señor HERNANDEZ CUBILLOS, debería recibir a 31 de mayo de 2007, la suma de NOVECIENTOS SETENTA Y UN MILLONES CUARENTA Y CINCO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y TRES PESOS CON VEINTISEIS CENTAVOS ($971.045.683,26) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, monto que equivaldría al valor actual que se requeriría para adquirir un apartamento hotelero, junto con una acción y el carro de golf en la ciudad de Cartagena en las condiciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa, suma que obtenemos de indexar el capital pagado de acuerdo a la siguiente tabla y fórmula.” En la demanda se insertó la tabla mencionada.

Es decir, se pactaron unos intereses compensatorios para el caso que el prometiente comprador no pudiera usar y gozar los bienes en la fecha pactada como entrega.” “NOVENO: En desarrollo de la anterior obligación, la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA., a través de su directora jurídica Luz Ángela Barriga M., envió con fecha 25 de mayo de 1999 una liquidación de intereses correspondientes a QUINIENTOS CUARENTA Y SEIS (546) días de incumplimiento a esa fecha.

“DECIMO: Por lo anterior en caso de no darse cumplimiento a este término contractual de entrega del bien inmueble, la sociedad prometiente vendedora reconocería a favor del prometiente comprador intereses a la tasa del dos por ciento (2%), liquidados meses vencidos o por fracción de mes, sobre el dinero realmente entregado por el comprador hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, de tal forma que las partes acordaron la suma del dos por ciento (2%) de intereses mensuales, a título de COMPENSACION por la no entrega del inmueble prometido en venta.

La sociedad prometiente vendedora incumplió esta tercera obligación a favor de mi representado, por lo que deberá pagar la suma de OCHOCIENTOS SESENTA Y NUEVE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SEIS PESOS CON VEINTISEIS CENTAVOS ($869.462.906,26) MONEDA LEGAL COLOMBIANA que corresponde a los valores indexados a las tasas contractuales, que mes a mes debió cancelar la vendedora al comprador a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que el prometiente comprador se vio privado del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero, la acción en el club y el uso del carro de golf desde el 30 de noviembre de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 45 1997 y hasta la fecha en que pueda disfrutar unos bienes en las mismas condiciones de los bienes prometidos en venta o sean devueltos los dineros pagados para tales bienes a la sociedad HATOGRANDE.

El monto anotado se obtiene de multiplicar el capital por los días de mora como se observa en la tabla de liquidación, sin tenerse en cuenta el capital. “DECIMO PRIMERO: Mi poderdante señor Néstor Humberto Hernández Cubillos, ha reclamado de manera reiterada la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, y como respuesta le han hecho varias promesas de pago y devolución de lo recibido, promesas que nunca han dado resultado (…).

“DECIMO SEGUNDO: Las partes estipularon en la cláusula décima octava de la promesa de compraventa suscrita el día 18 de abril de 1997, cláusula compromisoria por medio de la cual pactaron que las diferencias que ocurran en cualquier tiempo por causa o motivo de este contrato serán sometidas a decisión arbitral. Al efecto los árbitros fallarán en derecho. 2.

Pretensiones “PRIMERA. Que se declare por parte del Tribunal que la sociedad PROMETIENTE VENDEDORA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA. incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con el PROMETIENTE COMPRADOR señor NESTOR HUMBERTO HERNANDEZ CUBILLOS, el día 18 de abril de 1996.” “SEGUNDA. Que como consecuencia de lo anterior, se declare resuelto el contrato.” “TERCERA.

Que como consecuencia del incumplimiento se condena a la sociedad prometiente vendedora “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, a la restitución y al pago de las siguientes sumas de dinero originadas en el incumplimiento del contrato así: “3.1. La suma de CIENTO UN MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SETECIENTOS SETENTA Y SIETE MILLONES (sic) ($101.582.777.00) correspondiente al capital aportado por el señor Néstor Humberto Hernández TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 46 Cubillos a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, por concepto de: a) Precio de venta del apartamento trescientos cinco (305) de la torre uno (1) por un valor total de NOVENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS DIEZ MIL DOSCIENTOS PESOS ($93.610.200.00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA; y b) Valor de la acción del Club correspondiente a SEIS MILLONES DE PESOS ($6.000.000,00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA y c) Un carro de golf.

Estos dineros fueron cancelados en su totalidad desde el día 15 de junio de 1997, en desarrollo del contrato de promesa de compraventa. “3.2. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS MORATORIOS, de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato, la suma de OCHOCIENTOS MILLONES SEISCIENTOS NUEVE MILLONES (sic) CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SEIS PESOS CON VEINTISEIS CENTAVOS ($869.462.906,26) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, por concepto de los intereses pactados en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa a título de indexación por no restituir los dineros en la fecha estipulada, es decir 30 de noviembre de 1997, fecha establecida en el contrato de promesa de compraventa como fecha de cumplimiento de las obligaciones mutuas, por lo que en ese momento al no cumplir la promesa de compraventa, debía devolvérsele a mi representado los dineros por él entregados desde el día 15 de junio de 1997, por lo que la sociedad prometiente vendedora deberá restituir esta suma al señor Néstor Humberto Hernández Cubillos.

“3.3. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS COMPENSATORIOS: Por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble (tercera obligación narrada en los hechos de la solicitud), la sociedad prometiente vendedora deberá ser condenada a pagar la suma de OCHOCIENTOS MILLONES SEISCIENTOS NUEVE MILLONES (sic) CUATROCIENTOS SESENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SEIS PESOS CON VEINTISEIS CENTAVOS ($869.462.906,26) MONEDA LEGAL COLOMBIANA por concepto de los intereses pactados en la cláusula décimo tercera, parágrafo del contrato de promesa de compraventa a título de pena por la no entrega de los bienes en la fecha estipulada, es decir el 30 de noviembre de 1997, suma que corresponde a la indexación de la indemnización por los perjuicios TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 47 económicos recibidos por el no uso y usufructo del bien, tomando como fórmula la contenida en la tabla anteriormente descrita.

“3.4. Por la suma que resulte de indexar el capital pagado desde la fecha de su desembolso (15 de junio de 1997), hasta el 30 de noviembre de 1997, a la tasa máxima legal permitida por la Superintendencia Bancaria, hoy Superintendencia Financiera.” “CUARTA. La suma equivalente a la liquidación de intereses desde el día 31 de mayo de 2007 a la fecha real en que realmente se efectúe el pago, liquidada a la tasa convenida entre las partes del dos por ciento (2%) mensual, con la fórmula anotada, por concepto de indemnización moratoria de que trata el punto 3.2, es decir, a título de indexación por la no restitución de los dineros aportados y la suma equivalente a los intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha real del pago, liquidados a la tasa contractual del dos por ciento (2%) mensual, por concepto de indemnización por la no entrega del inmueble, a título multa y sanción a pagar a título de perjuicios compensatorios por haberse visto privado a usar y gozar los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa a partir del día 30 de noviembre de 1997 como se establece en el punto 3.3.” “QUINTA.

Por las costas, gastos del Tribunal de Arbitramento y Agencias en derecho.” 4. Demanda de los señores Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites. En lo que hace a la demanda de los convocantes Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, en sus hechos y pretensiones, fue formulada como sigue: 1. Hechos “PRIMERO: El día 22 de enero de 1996, se celebró un contrato de promesa de compraventa entre el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, representante TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 48 legal de la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA. y los señores JESUS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, prometientes compradores, documento en el cual se establecieron varias cláusulas, para la venta de un apartamento hotelero distinguido con el número CUATROCIENTOS TRECE (413), de la TORRE DOS (2) de CIENTO CINCO METROS DIEZ Y OCHO DECIMETROS (105,18 MT2) por un valor de CIENTO SESENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS ($161.571.586), ubicado en el cuarto piso del Proyecto denominado HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA y una (1) acción en el Club del mismo proyecto.

“Posteriormente, el día 19 de Febrero de 1997 se firmó otro sí entre las partes, en el cuál no se estipuló ningún cambio en la fecha de entrega de los bienes, a pesar de que en ese momento la sociedad convocada ya se encontraba incumplida en la entrega de la primera torre, y posiblemente sabían que era inevitable el incumplimiento al contrato de promesa de compraventa con la familia Vieites.

En este otro sí se hizo un cambio en la forma de pago pactada en el contrato de promesa de compraventa original. “SEGUNDO: La PROMETIENTE VENDEDORA Sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, incumplió el contrato de promesa de compraventa, al no otorgar la escritura prometida el día 30 de mayo de 1998, a las 10 de la mañana en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá, fecha en la cual también debía efectuarse la entrega del bien inmueble objeto del contrato.

Las partes convinieron que en el evento que se cambiara la fecha, el PROMETIENTE VENDEDOR debía notificar a los PROMETIENTES COMPRADORES, mediante comunicación escrita, hecho que no se dio por lo tanto no existió prórroga a la firma de la escritura, ni a la entrega del inmueble. Por lo tanto, la sociedad prometiente vendedora TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 49 INCUMPLIÓ la primera obligación contenida en la promesa de compraventa que era: trasladar el dominio del inmueble a mis representados y entregar el bien inmueble el día 30 de mayo de 1998.

“TERCERO: La sociedad PROMETIENTE VENDEDORA “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA” y los PROMETIENTES COMPRADORES señores JESUS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, igualmente pactaron como segunda obligación en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, las eventualidades bajo las cuales se daría terminación al contrato de promesa de compraventa, enlistándolas en tres modalidades: a) Si no se lograrán los permisos y licencias; b) Si no se completare el numero de socios que garantice la construcción del conjunto (punto de equilibrio) y c) Si los prometientes compradores no fuere admitido por el Comité de Admisiones del Club.

“CUARTO: El señor Jesús Vieites ciudadano extranjero confió en la posibilidad y realización del proyecto, porque en el contrato de promesa de compraventa pactaron expresamente, que los “dineros recibidos por este concepto serán administrados por FIDUCIARIA ALIANZA S.A., como instrumento de seguridad en la destinación y cumplimiento de los compromisos adquiridos por la PROMETIENTE VENDEDORA”.

De acuerdo al Parágrafo de esta cláusula, las obligaciones de la Sociedad Fiduciaria Alianza se encuentran determinadas en el Contrato de Fiducia Mercantil anexo al presente escrito, el cual fue entregado a mis clientes como garantía de las obligaciones allí contenidas. “La sociedad prometiente vendedora obtuvo las licencias y permisos necesarios y empezó la construcción del proyecto, el cual fue adelantado como se demuestra en la prueba fotográfica anexa.

“QUINTO: Bajo diferentes argumentos, la sociedad prometiente vendedora se ha mantenido incumplida en su obligación de firmar escrituras y hacer TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 50 entrega real y material de los bienes objeto del contrato hasta el día de hoy.

La sociedad prometiente vendedora incumplió igualmente el contrato al no reintegrar a los prometientes compradores los aportes de capital recibidos por la compraventa de la Acción en el Club, del Apartamento Hotelero, ni hacer pago de los intereses convenidos a título de indexación (Cláusula Séptima), alegando caso fortuito y/o fuerza mayor, olvidando la PROMETIENTE VENDEDORA que el Código de Comercio Colombiano en su artículo 929, establece que en las ventas de bienes como cuerpo cierto, como es el caso de este contrato (Cláusula Segunda, parágrafo Segundo) la fuerza mayor y/o caso fortuito no eximen al vendedor del cumplimiento de sus obligaciones.

“SEPTIMO: En desarrollo de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora se encuentra incumplida en su SEGUNDA OBLIGACION, desde el día 30 de mayo de 1998, fecha en la cual debió devolver a los prometientes compradores la totalidad del capital pagado. Al día de hoy la prometiente vendedora adeuda a los prometientes compradores ese capital y la indexación de intereses al dos por ciento (2%) desde la fecha anotada hasta el día en que realmente se efectué el pago de la obligación, por concepto de perjuicios moratorios, es decir, la suma que destinarían hoy día mis representados para adquirir un inmueble, de las mismas condiciones, en el Distrito Turístico de Cartagena.

“En virtud del acuerdo contractual y en desarrollo de la citada cláusula séptima, los señores VIEITES VALLINA y HURTADO DE VIEITES, deberían recibir al 31 de mayo de 2007, la suma de MIL TREINTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS, TREINTA Y CINCO CENTAVOS ($1.039.811.554,35) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, monto que equivaldría al valor actual que TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 51 se requeriría para adquirir un apartamento hotelero, en la ciudad de Cartagena en las condiciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa, suma que obtenemos de indexar el capital pagado de acuerdo a la siguiente tabla y fórmula.

En la demanda se inserta la tabla anunciada. “OCTAVO: Presentado el incumplimiento constante en la entrega del bien inmueble y la acción del club, la sociedad prometiente vendedora deberá reconocer a favor de los prometientes compradores señores Vieites-Hurtado intereses a la máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados, sobre el dinero realmente entregado por ellos hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real o material del inmueble y la acción prometidos en venta, a título de COMPENSACIÓN por la no entrega del inmueble y la acción del Club prometidos en venta, que corresponden a los valores indexados que mes a mes debió cancelar la vendedora al comprador a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que los prometientes compradores se vieron privados del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero desde el 30 de mayo de 1998 y de los beneficios del Club y hasta la fecha en que pueda disfrutar de un bien en las mismas condiciones del prometido en venta o sean devueltos los dineros pagados para tales fines por mis representados a la sociedad HATOGRANDE.

“El monto a liquidar se obtendría en dicho caso de multiplicar el capital a partir del día en que debía cumplirse la obligación de entrega de los bienes por los días de mora como se observa en la tabla de liquidación a la máxima tasa legal, sin ser sumado el capital inicial. En la demanda se inserta Tabla de cálculo de los perjuicios reclamados.

“NOVENO: La sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA., a través del asistente del Departamento Jurídico FERNANDO ZAMUDIO, envió con fecha 19 de febrero de 1997 un otro sí al contrato de promesa de compraventa en el cual establecieron lo siguiente: “1.) Modificar y ampliar la Cláusula Sexta del documento asi “…1.3) La suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 52 ($56.000.000 M/CTE), que declara recibidos LA PROMETIENTE VENDEDORA, a entera satisfacción mediante el cheque número 0008905 del Banco EXTEBANDES, sucursal principal. 1.4) El saldo es decir la suma de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS MONEDA CORRIENTE ($55.000.000 M/CTE), que convertidos a UNIDADES DE PODER ADQUISITIVO CONSTANTE “UPAC” el día diecinueve (19) de febrero de mil novecientos noventa y siete (1.997) corresponden a CINCO MIL QUINIENTOS TREINTA Y TRES UNIDADES DE PODER ADQUISITIVO CONSTANTE “UPAC” (5.533 UPAC), los que cancelarán LOS PROMETIENTES COMPRADORES en “UPAC”, traducidos a pesos con el valor que el UPAC tenga a la fecha en que se apruebe el crédito con la Corporación de Ahorro y Vivienda respectiva, suma que cancelarán LOS PROMETIENTES COMPRADORES mediante subrogación con la Corporación de Ahorro y Vivienda que indique LA PROMETIENTE VENDEDORA, para lo cual LOS PROMETIENTES COMPRADORES deben llenar todos los requisitos exigidos para la subrogación por parte de la Corporación de Ahorro y Vivienda”.” Anexo fotocopia en dos folios (2).” “DECIMO: Mis poderdantes señores JESUS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, han reclamado de manera reiterada a la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, y como respuesta le han hecho varias promesas de pago y devolución de lo recibido, promesas que nunca han dado resultado, como consta en la documental anexa a la presente demanda.” “DECIMO PRIMERO: Las partes estipularon en la cláusula décima octava de la promesa de compraventa suscrita el día 11 de abril de 1996, cláusula compromisoria por medio de la cual pactaron que las diferencias que ocurran en cualquier tiempo por causa o motivo de este contrato serán sometidas a decisión arbitral.

Al efecto los árbitros fallarán en derecho.” 2. Pretensiones “PRIMERA. Que se declare por parte del Tribunal que la sociedad PROMETIENTE VENDEDORA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con LOS PROMETIENTES COMPRADORES señores JESUS TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 53 VIEITES VALLINA Y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, el día 22 de enero de 1996.” “SEGUNDA.

Que como consecuencia de lo anterior, se declare resuelto el contrato.” “TERCERA. Que como consecuencia del incumplimiento se condena a la sociedad prometiente vendedora “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, a la restitución y al pago de las siguientes sumas de dinero originadas en el incumplimiento del contrato así: “3.1.

La suma de CIENTO VEINTIDOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS ($122.500.000,00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA correspondiente al capital aportado por los señores JESUS VIEITES VALLINA Y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, por concepto de precio de venta de la acción del club del mismo proyecto (correspondiente a $16.500.000) y del apartamento cuatrocientos trece (413) de la torre dos (2) de ese proyecto, por un valor total de CIENTO SESENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS PESOS ($161.571.586.00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA.

Estos dineros fueron cancelados en su totalidad desde el día 18 de febrero de 1997, en desarrollo del contrato de promesa de compraventa, como se puede observar en los recibos de pago y en los comprobantes de ingreso entregados por HATOGRANDE YACHT AND COUNTRY CLUB. “3.2. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS MORATORIOS, de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato, la suma de NOVECIENTOS DIEZ Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS ONCE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y CUATRO PESOS, TREINTA Y CINCO CENTAVOS ($917.311.554,35) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, por concepto de los intereses pactados en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa a título de indexación por no restituir los dineros en la fecha estipulada, es decir 30 de mayo de 1998, fecha establecida en el contrato de promesa de compraventa como fecha de cumplimiento de las obligaciones mutuas, por lo que en ese momento al no cumplir la promesa de compraventa, debía TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 54 devolvérsele a mi representado los dineros por él terminados de entregar el día 18 de febrero de 1997, por lo que la sociedad prometiente vendedora deberá restituir esta suma a los señores JESUS VIEITES VALLINA Y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES.

“3.3. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS COMPENSATORIOS: Por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble (tercera obligación narrada en los hechos de la solicitud), la sociedad prometiente vendedora deberá ser condenada a pagar intereses a la máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados, sobre el dinero realmente entregado por el comprador hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, a título de COMPENSACION por la no entrega del inmueble prometido en venta, que corresponde a los valores indexados que mes a mes debió cancelar la vendedora a los compradores a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que los prometientes compradores se vieron privados del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero desde el 30 de mayo de 1998 hasta la fecha en que efectivamente se realice la liquidación, por los perjuicios económicos recibidos por el no uso y usufructo del bien como consta en la tabla correspondiente, o sea que la prometiente compradora debe cancelar a los prometientes compradores la suma de MIL SETECIENTOS DOCE MILLONES SEISCIENTOS DOCE MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO PESOS ($1.712.612.154,oo) MONEDA LEGAL COLOMBIANA.” “3.4.

Por la suma que resulte de indexar el capital pagado desde la fecha de su desembolso (18 de febrero de 1997), hasta el 30 de mayo de 1998, a la tasa máxima legal permitida por la Superintendencia Bancaria, hoy Superintendencia Financiera.” “CUARTA. La suma equivalente a la liquidación de intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha en que realmente se efectúe el pago, liquidada a la tasa convenida entre las partes del dos por ciento (2%) mensual, con la fórmula anotada, por concepto de indemnización moratoria de que trata el punto 3.2, es decir, a título de indexación por la no restitución de los dineros aportados y la suma equivalente a los intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha real del pago, liquidados a la tasa máxima legal mensual, por TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 55 concepto de indemnización por la no entrega del inmueble, a título multa y sanción, a pagar a título de perjuicios compensatorios por haberse visto privado a usar y gozar los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa a partir del día 30 de mayo de 1998 como se establece en el punto 3.3.” “QUINTA.

Por las costas, gastos del Tribunal de Arbitramento y Agencias en derecho.” 5. Demanda de los señores John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley. En lo que hace a la demanda de los convocantes John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley en sus hechos y pretensiones, fue formulada como sigue: 1. Hechos “PRIMERO: En el año 1995, se celebró un contrato de promesa de compraventa entre el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, representante legal de la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA. y los señores JOHN McCAFFREY, OLGA LUCIA LATORRE DUARTE y DARRYN TALLEY, actuando conjuntamente como PROMETIENTES COMPRADORES; documento en el cual se pactaron varias cláusulas, las cuales establecen la venta de un apartamento hotelero distinguido con el número DOSCIENTOS TRES (203), de la TORRE UNO (1), ubicado en el segundo piso, tercer nivel del edificio del Proyecto denominado HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA, con un área aproximada de ciento cuarenta y seis metros cuadrados con treinta y seis decímetros cuadrados (146,36 Mts2) por un valor de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS DOCE MIL CIENTO VEINTE PESOS ($134.212.120) MONEDA LEGAL COLOMBIANA.

El proyecto se encuentra ubicado en el Corregimiento de Punta Canoa, jurisdicción del Municipio de Cartagena de Indias D.T, el cual, al momento de la firma de la promesa contaba con Licencia de construcción otorgada mediante la Resolución 353 de 28 de diciembre de 1994, ratificada por la Resolución Nº 648 de 18 de julio de 1995 de la Alcaldía de Cartagena, de acuerdo al contenido de la cláusula segunda, parágrafo quinto del contrato TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 56 de promesa de compraventa.

La venta comprendía dos (2) acciones por un valor de $ 16.000.000, dentro del Club HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA. “SEGUNDO: La Sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, incumplió el contrato de promesa de compraventa, al no otorgar la escritura prometida el día 30 de mayo de 1998, a las 10 de la mañana en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá, fecha en la cual también debía efectuarse la entrega del bien inmueble objeto del contrato.

Las partes convinieron que en el evento que se cambiara la fecha, el PROMETIENTE VENDEDOR debía notificar los PROMETIENTES COMPRADORES, mediante comunicación escrita, hecho que no se dio por lo tanto no existió prórroga a la firma de la escritura, ni a la entrega del inmueble. Por lo tanto, la sociedad prometiente vendedora INCUMPLIÓ la primera obligación contenida en la promesa de compraventa que era: trasladar el dominio del inmueble a mi representado y entregar el bien inmueble el día 30 de mayo de 1998.

“TERCERO: La sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA” y los señores JOHN MCCAFFREY, OLGA LUCIA LATORRE DUARTE Y DARRYN TALLEY, igualmente pactaron como segunda obligación en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, las eventualidades bajo las cuales se daría terminación al contrato de promesa de compraventa, enlistándolas en tres modalidades: a) Si no se lograran los permisos y licencias; b) Si no se completare el numero de socios que garantice la construcción del conjunto (punto de equilibrio) y c) Si los PROMETIENTES COMPRADORES no fueren admitidos por el Comité de Admisiones del Club.

En los dos primeros casos pactaron que LOS PROMETIENTES COMPRADORES recibirían el 100% de los aportes de capital entregados a LA PROMETIENTE VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la terminación del plazo estipulado, más un interés sobre dicha suma liquidada a la tasa del 2% mensual”. “CUARTO: Mis representados, ciudadanos extranjeros confiaron en la posibilidad y realización del proyecto, porque en el contrato de promesa de compraventa pactaron expresamente, que los “dineros recibidos por este concepto serán administrados por FIDUCIARIA ALIANZA S.A., como TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 57 instrumento de seguridad en la destinación y cumplimiento de los compromisos adquiridos por la PROMETIENTE VENDEDORA”.

“QUINTO: Bajo diferentes argumentos, la sociedad prometiente vendedora se ha mantenido incumplida en su obligación de firmar escrituras y hacer entrega real y material de los bienes objeto del contrato hasta el día de hoy. La sociedad prometiente vendedora incumplió igualmente el contrato al no reintegrar a los PROMETIENTES COMPRADORES los aportes de capital recibidos por la compraventa de la Acción en el Club, del Apartamento Hotelero, ni hacer pago de los intereses convenidos a título de indexación (Cláusula Séptima), alegando caso fortuito y/o fuerza mayor, olvidando la PROMETIENTE VENDEDORA que el Código de Comercio Colombiano en su artículo 929, establece que en las ventas de bienes como cuerpo cierto, como es el caso de este contrato (Cláusula Segunda, parágrafo Segundo) la fuerza mayor y/o caso fortuito no eximen al vendedor del cumplimiento de sus obligaciones.

“SEXTO: Si bien es cierto que el actual incumplimiento no fue contemplado en las modalidades pactadas en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, de la lectura del contrato se entiende que es clara la voluntad de los contratantes que si se daba la terminación de la promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora devolvería al comprador el Cien por Ciento (100%) de los aportes de capital realizados, más un interés contractual del dos por ciento (2%) mensual sobre dicha suma.

“SEPTIMO: En desarrollo de la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora se encuentra incumplida en su SEGUNDA OBLIGACION, desde el día 30 de mayo de 1998, fecha en la cual debió devolver a los PROMETIENTES COMPRADORES la totalidad del TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 58 capital pagado.

Al día de hoy la PROMETIENTE VENDEDORA adeuda a los PROMETIENTES COMPRADORES ese capital y la indexación de intereses al dos por ciento (2%) desde la fecha anotada hasta el día en que realmente se efectué el pago de la obligación, por concepto de perjuicios moratorios, es decir, la suma que destinaría hoy día mi representado para adquirir un inmueble, de las mismas condiciones, en el Distrito Turístico de Cartagena y dos acciones en un club de la misma categoría. “En virtud del acuerdo contractual y en desarrollo de la citada cláusula séptima, los PROMETIENTES COMPRADORES, deberían recibir a 31 de mayo de 2007, la suma de MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES TREINTA Y NUEVE MIL CIENTO SESENTA Y SIETE PESOS CON DIEZ Y SIETE CENTAVOS ($1.275.039.167,17) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, monto que equivaldría al valor actual que se requeriría para adquirir un apartamento hotelero de 146.36 Mt2 y dos acciones en un club en la ciudad de Cartagena en las condiciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa, suma que obtenemos de indexar el capital pagado de acuerdo a la siguiente tabla y fórmula.

En la demanda se insertó la tabla anunciada. “OCTAVO: Presentado el incumplimiento constante a la entrega del bien inmueble y a las acciones en el Club, la sociedad prometiente vendedora deberá reconocer a favor de los prometientes compradores intereses a la máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados, sobre el dinero realmente entregado por los compradores hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, a título de COMPENSACION por la no entrega del inmueble prometido en venta, que corresponde a los valores indexados que mes a mes debió cancelar la vendedora a los compradores a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que los prometientes compradores se vieron privados del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero desde el 30 de mayo de 1998 y hasta la fecha en que puedan disfrutar de un bien en las mismas condiciones del prometido en venta o sean devueltos los dineros pagados para tales fines a la sociedad HATOGRANDE.

“El monto a liquidar se obtiene en este caso de multiplicar el capital a partir del día en que debía cumplirse la obligación de entrega de los bienes por los días de mora como se observa en la tabla de liquidación siempre teniendo en cuenta la tasa máxima legal autorizada por la Superintendencia Bancaria, por no existir acuerdo contractual, se presume la máxima legal, es decir al 31 de mayo de 2007, los prometientes compradores debían recibir la suma de OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES NOVECIENTOS OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS Y SESENTA Y CUATRO CENTAVOS ($828.908.994,64).

“NOVENO: Los señores John Gerard McCaffrey y Olga Lucía Latorre Duarte, solicitaron Divorcio ante el Juez 7° de Familia de Bogotá, quien mediante sentencia de liquidación de sociedad conyugal fechada el día 6 de octubre del año 2000, adjudicó los derechos en el apartamento y la acción referidos al señor John McCaffrey. Este hecho fue notificado a la prometiente compradora por los señores McCaffrey y Latorre.

“DECIMO: Mis representados señores McCAFFREY y TALLEY, han reclamado de manera reiterada la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, y como respuesta han recibido varias promesas de pago y devolución del dinero recibido, promesas que nunca han dado resultado, como consta en la documental anexa a la presente demanda.

“DECIMO PRIMERO: Las partes estipularon en la cláusula décima octava de la promesa de compraventa suscrita el día 18 de abril de 1997, cláusula compromisoria por medio de la cual pactaron que las diferencias que ocurran en cualquier tiempo por causa o motivo de este contrato serán sometidas a decisión arbitral. Al efecto los árbitros fallarán en derecho. 2.

Pretensiones “PRIMERA. Que se declare por parte del Tribunal que la sociedad PROMETIENTE VENDEDORA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 60 CARTAGENA LTDA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con los PROMETIENTES COMPRADORES señores JHON GERARD MCCAFFREY DARRIN LEE TALLEY y OLGA LUCIA LATORRE DUARTE en el año 1995.” “SEGUNDA.

Que como consecuencia de lo anterior, se declare resuelto el contrato.” “TERCERA. Que como consecuencia del incumplimiento se condene a la sociedad prometiente vendedora “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, a la restitución y al pago de las siguientes sumas de dinero originadas en el incumplimiento del contrato así: “3.1.

La suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DOSCIENTOS DOCE MIL CIENTO VEINTE PESOS ($150.212.120.00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA correspondiente al capital aportado por los prometientes compradores, los hoy reclamantes señores Talley y McCaffrey (en virtud de la adjudicación de derechos realizada mediante sentencia de Divorcio y Liquidación de la sociedad conyugal) a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, por concepto de: a) Precio de venta del apartamento doscientos tres (203) de la torre uno (1) por un valor total de CIENTO TREINTA Y CUATRO MILLONES DOSCIENTOS DOCE MIL CIENTO VEINTE PESOS ($134.212.120.00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA; y b) DIEZ Y SEIS MILLONES DE PESOS ($16.000.000,00) Valor de las acciones en el Club.

Estos dineros fueron cancelados en su totalidad desde el día 28 de febrero de 1997, en desarrollo del contrato de promesa de compraventa.

3.2. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS MORATORIOS, de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato, la suma de MIL CIENTO VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS VEINTISIETE MIL CUARENTA Y SIETE PESOS CON DIEZ Y SIETE CENTAVOS ($1.124.827.047,17) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, por concepto de los intereses pactados en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa a título de indexación por no restituir los dineros en la fecha estipulada, es decir 30 de mayo de 1998, fecha establecida en el contrato de promesa de compraventa como fecha de cumplimiento de las obligaciones mutuas, por lo TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 61 que en ese momento al no cumplir la promesa de compraventa, debía devolvérsele a mi representado los dineros por él entregados desde el día 28 de febrero de 1997, por lo que la sociedad prometiente vendedora deberá restituir esta suma a los señores John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley.

“3.3. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS COMPENSATORIOS: Por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble (tercera obligación narrada en los hechos de la solicitud), la sociedad prometiente vendedora deberá ser condenada a pagar intereses a la máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados, sobre el dinero realmente entregado por el comprador hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, a título de COMPENSACIÓN por la no entrega del inmueble prometido en venta, que corresponde a los valores indexados que mes a mes debió cancelar la vendedora a los compradores a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que los prometientes compradores se vieron privados del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero desde el 30 de mayo de 1998 hasta la fecha en que efectivamente se realice la liquidación, por los perjuicios económicos recibidos por el no uso y usufructo del bien como consta en la tabla correspondiente, o sea que la prometiente compradora (sic) debe cancelar a los prometientes compradores la suma de OCHOCIENTOS VEINTIOCHO MILLONES NOVECIENTOS OCHO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO PESOS CON SESENTA Y CUATRO CENTAVOS ($828.908.994,64).

“3.4. Por la suma que resulte de indexar el capital pagado desde la fecha de desembolso, el día 28 de febrero de 1997, hasta el 30 de mayo de 1998, a la tasa máxima legal.” “CUARTA. La suma equivalente a la liquidación de intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha en que realmente se efectúe el pago, liquidada a la tasa convenida entre las partes del dos por ciento (2%) mensual, con la fórmula anotada, por concepto de indemnización moratoria de que trata el punto 3.2, es decir, a título de indexación por la no restitución de los dineros aportados y la suma equivalente a los intereses a la tasa máxima legal desde el día 31 de mayo de 2007 a la fecha real de pago, liquidados a la tasa máxima legal vigente para el momento del pago, por concepto de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 62 indemnización compensatorio por la no entrega del inmueble, a título multa y sanción, a pagar a título de perjuicios compensatorios por haberse visto privado a usar y gozar los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa a partir del día 30 de mayo de 1998 como se establece en el punto 3.3.” “QUINTA.

Por las costas, gastos del Tribunal de Arbitramento y Agencias en derecho.” 6. Demanda de la sociedad Escobar & Arias S.A. En lo que hace a la demanda de la sociedad Escobar & Arias S.A. en sus hechos y pretensiones, fue formulada como sigue: 1. Hechos “PRIMERO: El día 27 de febrero de 1997, se celebró un contrato de promesa de compraventa entre el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, representante legal de la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA. y la sociedad ESCOBAR Y ARIAS LTDA., sociedad representada legalmente por el señor HENRY ESCOBAR CEBALLOS, prometiente compradora, documento en el cual se pactaron varias cláusulas, las cuales establecen la venta de un apartamento hotelero distinguido con el número DOSCIENTOS SEIS (206), de la TORRE DOS (2), ubicado en el segundo piso del edificio del Proyecto denominado HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA, inmueble con un área de ciento cinco metros (105.00Mt2) por un precio de CIENTO CINCUENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y CUATRO PESOS ($152.437.444) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, que incluía garaje, depósito y terrazas comunales de uso exclusivo.

Así mismo el TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 63 proyecto tenía la concesión exclusiva de playa, mediante Resolución 0001 de 4 de enero de 1996 otorgada por la Dirección Marítima (DIMAR), con el fin de construir en terrenos del Estado la marina para uso exclusivo del proyecto (Parágrafo Quinto, cláusula segunda).

“A la anterior promesa de compraventa se le hicieron dos adiciones contenidas en dos OTRO SI, suscritos así: “PRIMER OTROSI: Suscrito el 15 de diciembre de 1997, por medio del cual se reformó la cláusula Sexta relacionada al precio y forma de pago, dejando como saldo la suma de CINCUENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS ($56.687.676) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, que sería cancelada el día 30 de mayo de 1998, fecha en que se realizaría la entrega del inmueble.

“SEGUNDO OTROSI: Ante el incumplimiento inminente en la entrega del inmueble por la mora de la prometiente vendedora, las partes acordaron prorrogar la firma de la escritura de una parte y por otra parte, el reconocimiento de beneficios a favor de la prometiente compradora a título de compensación por la no entrega del bien. Por lo tanto, se pactó en otrosí firmado el día 25 de Noviembre de 1998 como nueva firma de escrituración y entrega del inmueble el día 16 de diciembre de de 1999, la PROMETIENTE VENDEDORA entregó a la PROMETIENTE COMPRADORA una Acción en el Club HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA por la suma de DIEZ Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($19.700.000.00) y QUINCE MILLONES DE PESOS ($15.000.000) representado en consumo en habitaciones en cualquiera de los hoteles de la CADENA HOTELERA DANN y DANN CARLTON.

“SEGUNDO: La Sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, incumplió el contrato de promesa de compraventa, al no otorgar la escritura prometida el día 16 de diciembre de 1999, a las 10 de la mañana en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá, fecha en la cual también debía efectuarse la entrega del bien inmueble objeto del contrato, de acuerdo al OTROSI suscrito el día 28 de noviembre de 1998.

Por lo tanto, la sociedad prometiente vendedora INCUMPLIÓ la primera obligación contenida en la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 64 promesa de compraventa que era: trasladar el dominio del inmueble a mi representado y entregar el bien inmueble el día 16 de diciembre de 1999.” "TERCERO: La sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA” y la sociedad ESCOBAR Y ARIAS LTDA, igualmente pactaron como segunda obligación en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, las eventualidades bajo las cuales se daría terminación al contrato de promesa de compraventa, a saber: a) Si no se completare el numero de socios que garantice la construcción del conjunto (punto de equilibrio) y b) Si el prometiente comprador no fuere admitido por el Comité de Admisiones del Club.

En los dos primeros casos pactaron que EL PROMETIENTE COMPRADOR recibiría el 100% de los aportes de capital entregados a LA PROMETIENTE VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la terminación del plazo estipulado, más un interés sobre dicha suma liquidada a la tasa del 2% mensual” (destaco para resaltar).” “CUARTO: La sociedad prometiente vendedora había obtenido las licencias y permisos necesarios y empezó la construcción del proyecto, el cual fue adelantado como se demuestra en la prueba fotográfica anexa.” “QUINTO: Bajo diferentes argumentos, la sociedad prometiente vendedora se ha mantenido incumplida en su obligación de firmar escrituras y hacer entrega real y material de los bienes objeto del contrato hasta el día de hoy.

“SEXTO: Es clara la voluntad de los contratantes que si se daba la terminación de la promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora devolvería al comprador el Cien por Ciento (100%) de los aportes TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 65 de capital realizados, más un interés contractual del dos por ciento (2%) mensual sobre dicha suma.

“SEPTIMO: En desarrollo de cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora se encuentra incumplida en su SEGUNDA OBLIGACION, desde el día 19 de diciembre de 1999, fecha en la cual debió devolver al prometiente comprador la totalidad del capital pagado. Al día de hoy la prometiente compradora adeuda al prometiente comprador ese capital y la indexación de intereses al dos por ciento (2%) desde la fecha anotada (en que la prometiente compradora canceló la suma de $95.749.768) y hasta el día en que realmente se efectué el pago de la obligación, por concepto de perjuicios moratorios, es decir, la suma que destinaría hoy día mi representado para adquirir un inmueble, de las mismas condiciones, en el Distrito Turístico de Cartagena.

“En virtud del acuerdo contractual y en desarrollo de la citada cláusula séptima, la sociedad ESCOBAR Y ARIAS LTDA, debería recibir a 31 de mayo de 2007, la suma de QUINIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y DOS PESOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTAVOS ($562.332.372,58) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, monto que equivaldría al valor actual del dinero que el invirtió para adquirir un apartamento hotelero en la ciudad de Cartagena en las condiciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa, suma que obtenemos de indexar el capital pagado de acuerdo a la siguiente tabla y fórmula.

En la demanda se inserta la tabla que se menciona. “OCTAVO: Presentado el incumplimiento constante a la entrega del bien inmueble y de la acción entregada a título de compensación en el otrosí, la sociedad prometiente vendedora deberá reconocer a favor de la sociedad prometiente compradora intereses a la máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados, sobre el dinero realmente entregado por el comprador hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, caso contrario la suma a pagar a título de COMPENSACION por la no entrega del inmueble prometido en venta, que corresponde a los valores indexados que TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 66 mes a mes debió cancelar la vendedora al comprador a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que el prometiente comprador se vio privado del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero desde el 16 de diciembre de 1999 y hasta la fecha en que pueda disfrutar de un bien en las mismas condiciones del prometido en venta o sean devueltos los dineros pagados para tales fines a la sociedad HATOGRANDE, tomando como base para la tasación de estos perjuicios la suma realmente cancelada por la prometiente compradora NOVENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y OCHO PESOS MONEDA CORRIENTE ($95.749.768), que de acuerdo a la anexa al presente escrito da un monto de SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE ($673.850.306.00).

En la demanda se inserta una tabla de cálculo de perjuicios. “NOVENO: La sociedad demandada también se encuentra incumplida en la obligación de entregar la Acción prometida en el OTROSI suscrito el 25 de noviembre de 1998, por tanto deberá el valor indexado correspondiente al valor de la Acción en el Club Hatogrande Yacht Country Club Cartagena, la cual fue recibida por la sociedad compradora, por la suma de DIEZ Y SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($16.700.000), suma que indexada de acuerdo a la siguiente tabla nos señala que la sociedad demandada debe cancelar a la prometiente compradora la suma de NOVENTA Y OCHO MILLONES SETENTA Y OCHO MIL CINCUENTA PESOS CON NOVENTA Y TRES CENTAVOS ($98.078.050,93) MONEDA LEGAL COLOMBIANA.

En la demanda se inserta un cuadro. “DECIMO: Mi poderdante sociedad ESCOBAR Y ARIAS LTDA., ha reclamado de manera reiterada la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, y como respuesta le han hecho varias promesas de pago y devolución de lo recibido, promesas que nunca han dado resultado, como consta en la documental anexa a la presente demanda.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 67 “DECIMO PRIMERO: Las partes estipularon en la cláusula décima octava de la promesa de compraventa suscrita el día 18 de abril de 1997, cláusula compromisoria por medio de la cual pactaron que las diferencias que ocurran en cualquier tiempo por causa o motivo de este contrato serán sometidas a decisión arbitral.

La suma de NOVENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS CUARENTA MIL SETECIENTOS SESENTA Y OCHO PESOS ($95.749.768) MONEDA LEGAL COLOMBIANA correspondiente al capital aportado por la sociedad compradora, “ESCOBAR Y ARIAS LTDA.” a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, por concepto de venta del apartamento doscientos seis (206) de la torre dos (2) del Proyecto Hotelero HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA.

“3.2. El valor de la acción del Club correspondiente a DIEZ Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($19.700.000,00) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, pactada en el otrosí suscrito el 25 de noviembre de 1998. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 68 “3.3.

POR CONCEPTO DE PERJUICIOS MORATORIOS, de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato, la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS OCHENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS CUATRO PESOS CON CINCUENTA Y OCHO CENTAVOS ($466.582.604,58) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, por concepto de los intereses pactados en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa a título de indexación por no restituir los dineros en la fecha estipulada, es decir 19 de diciembre de 1999, fecha establecida en el contrato de promesa de compraventa como fecha de cumplimiento de las obligaciones mutuas, por lo que en ese momento al no cumplir la promesa de compraventa, debía devolvérsele a mi representado los dineros por él entregados desde el día 27 de agosto de 1997, por lo que la sociedad prometiente vendedora deberá restituir esta suma a la sociedad ESCOBAR Y ARIAS LTDA. “3.4.

Por concepto de intereses moratorios por no entregar la acción del club Hatogrande Yacht Country Club Cartagena, la suma de OCHENTA Y UN MILLONES TRESCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL CINCUENTA PESOS CON NOVENTA Y TRES CENTAVOS ($81.378.050,93) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, que resulta de indexar el valor de la acción desde el día 19 de diciembre de 1999.

“3.5. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS COMPENSATORIOS: Por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble (tercera obligación narrada en los hechos de la solicitud), la sociedad prometiente vendedora deberá ser condenada a pagar la suma de SEISCIENTOS SETENTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA MIL TRESCIENTOS SEIS PESOS ($673.850.306) MONEDA LEGAL COLOMBIANA por concepto de intereses a indemnización por la no entrega de los bienes en la fecha estipulada, es decir, el día 15 de diciembre de 1999, suma que corresponde a la indexación de la indemnización por los perjuicios económicos recibidos por el no uso y usufructo del bien, tomando como fórmula la contenida en la tabla anteriormente citada.

“3.6. Por la suma que resulte de indexar el capital pagado desde la fecha de su desembolso, el día 27 de agosto de 1997, hasta el 30 de mayo de 1998, fecha desde la cual fue indemnizado a través del segundo otrosí, a la tasa TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 69 máxima legal permitida, de acuerdo a la certificación expedida por la superintendencia bancaria.” “CUARTA.

La suma equivalente a la liquidación de intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha en que realmente se efectúe el pago, liquidada a la tasa convenida entre las partes del dos por ciento (2%) mensual, con la fórmula anotada, por concepto de indemnización moratoria de que trata el punto 3.2, es decir, a título de indexación por la no restitución de los dineros aportados y la suma equivalente a los intereses desde el día 31 de mayo de 2007 a la fecha real de pago, liquidados a la máxima legal permitida por el gobierno colombiano, por concepto de indemnización por la no entrega del inmueble, a título de perjuicios compensatorios por haberse visto privado a usar y gozar los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa a partir del día 16 de diciembre de 1999 como se establece en el segundo otrosí suscrito el día 28 de noviembre de 1998 que corresponde al punto 3.5 anteriormente anotado y la suma equivalente a la indexación de que trata el punto 3.4 anteriormente anotado desde el día 31 de mayo de 2007 y hasta la fecha en que efectivamente se realice el pago.” “QUINTA.

Por las costas, gastos del Tribunal de Arbitramento y Agencias en derecho.” 7. Demanda de los Señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez. En lo que hace a la demanda de los convocantes José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez en sus hechos y pretensiones, fue formulada como sigue: 1. Hechos “PRIMERO: El día 15 de agosto de 1996, se celebró un contrato de promesa de compraventa entre el señor BORIS SPIWAK KNORPEL, representante legal de la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y CONTRY CLUB CARTAGENA LTDA. y los señores JOSE GABRIEL CANO HERNANDEZ Y/O CLARA INES JIMENEZ RODRIGUEZ, PROMETIENTES COMPRADORES, documento en el cual se pactaron TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 70 varias cláusulas, las cuales establecen la venta de un apartamento hotelero distinguido con el número CIENTO CUATRO (104), de la TORRE UNO (1), ubicado en el primer piso del edificio del Proyecto denominado HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA, por la suma de CIENTO OCHO MILLONES SETECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE PESOS ($108.767.237) MONEDA LEGAL COLOMBIANA que incluía garaje, depósito y terrazas comunales de uso exclusivo, además una acción del Club.

Así mismo el proyecto tenía la concesión exclusiva de playa, mediante Resolución 0001 de 4 de enero de 1996 otorgada por la Dirección Marítima (DIMAR), con el fin de construir en terrenos del Estado la marina para uso exclusivo del proyecto, según se establece en el parágrafo séptimo de la cláusula segunda. “SEGUNDO: La Sociedad PROMETIENTE VENDEDORA “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA.”, incumplió el contrato de promesa de compraventa al no otorgar la escritura prometida el dia 30 de mayo de 1998, a las 4 de la tarde en la Notaria 30 del Círculo de Bogotá, fecha en la cual también debía efectuarse la entrega del bien inmueble objeto del contrato, Por lo tanto, la sociedad prometiente vendedora INCUMPLIÓ la primera obligación contenida en la promesa de compraventa que era: trasladar el dominio del inmueble a mis representados y entregarles el bien inmueble el día 30 de mayo de 1998.

“TERCERO: La sociedad PROMETIENTE VENDEDORA “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA” y los señores JOSE GABRIEL CANO HERNANDEZ y CLARA INES JIMENEZ RODRIGUEZ, PROMETIENTES COMPRADORES, igualmente pactaron como segunda obligación en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, las eventualidades bajo las cuales se daría terminación al contrato de promesa de compraventa, a saber: a) Si no se completare el numero de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 71 socios que garantice la construcción del conjunto (punto de equilibrio) y b) Si el prometiente comprador no fuere admitido por el Comité de Admisiones del Club.

En los dos primeros casos pactaron que EL PROMETIENTE COMPRADOR recibiría el 100% de los aportes de capital entregados a LA PROMETIENTE VENDEDORA dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la terminación del plazo estipulado, más un interés sobre dicha suma liquidada a la tasa del 2% mensual” (destaco para resaltar). “CUARTO: La sociedad prometiente vendedora había obtenido las licencias y permisos necesarios y empezó la construcción del proyecto, el cual fue adelantado como se demuestra en la prueba fotográfica anexa.

“QUINTO: Bajo diferentes argumentos, la sociedad prometiente vendedora se ha mantenido incumplida en su obligación de firmar escrituras y hacer entrega real y material de los bienes objeto del contrato hasta el día de hoy. La sociedad prometiente vendedora incumplió igualmente el contrato al no reintegrar a los prometientes compradores los aportes de capital recibidos por la compraventa de la Acción en el Club, del Apartamento Hotelero, ni hacer pago de los intereses convenidos a título de indexación (Cláusula Séptima), alegando caso fortuito y/o fuerza mayor, olvidando la PROMETIENTE VENDEDORA que el Código de Comercio Colombiano en su artículo 929, establece que en las ventas de bienes como cuerpo cierto, como es el caso de este contrato (Cláusula Segunda, parágrafo Segundo) la fuerza mayor y/o caso fortuito no eximen al vendedor del cumplimiento de sus obligaciones.

“SEXTO: Es clara la voluntad de los contratantes que si se daba la terminación de la promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora devolvería al prometiente comprador el Cien por Ciento (100%) de los aportes de capital realizados, más un interés contractual del dos por ciento (2%) mensual sobre dicha suma. “SEPTIMO: En desarrollo de cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa, la sociedad prometiente vendedora se encuentra incumplida en su SEGUNDA OBLIGACION, desde el día 30 de mayo de 1998, fecha en la cual debió devolver a los prometientes compradores la totalidad del capital pagado.

Al día de hoy la PROMETIENTE VENDEDORA adeuda a los TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 72 prometientes compradores ese capital y la indexación de intereses al dos por ciento (2%) desde la fecha anotada en que los PROMETIENTES COMPRADORES cancelaron la suma de CINCUENTA Y OCHO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIENTOS DIEZ Y OCHO PESOS ($58.686.118) y hasta el día en que realmente se efectué el pago de la obligación, por concepto de perjuicios moratorios, es decir, la suma que destinarían hoy día mis representados para adquirir un inmueble, de las mismas condiciones, en el Distrito Turístico de Cartagena.

“En virtud del acuerdo contractual y en desarrollo de la citada cláusula séptima, los prometientes compradores señores JOSE GABRIEL CANO HERNANDEZ Y CLARA INES JIMENEZ RODRIGUEZ, deberían recibir a 31 de mayo de 2007, la suma de QUINIENTOS MILLONES QUINIENTOS VEINTINUEVE MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS PESOS CON CINCUENTA Y UN CENTAVOS ($500.529.682,51) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, monto que equivaldría al valor actual del dinero que invirtieron para adquirir un apartamento hotelero en la ciudad de Cartagena en las condiciones convenidas en el contrato de promesa de compraventa, suma que obtenemos de indexar el capital pagado de acuerdo a la siguiente tabla y fórmula.

En la demanda se inserta la tabla que se anuncia. “OCTAVO: Presentado el incumplimiento constante a la entrega del bien inmueble la sociedad prometiente vendedora deberá reconocer a favor de los PROMETIENTES COMPRADORES intereses a la máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados, sobre el dinero realmente entregado por los PROMETIENTES COMPRADORES hasta la fecha en que efectivamente se verifique la entrega real y material del inmueble prometido en venta, caso contrario, la suma a pagar a título de COMPENSACION por la no entrega del inmueble prometido en venta, que corresponde a los valores indexados que mes a mes debió cancelar la PROMETIENTE VENDEDORA a los PROMETIENTES COMPRADORES a título de PERJUICIOS COMPENSATORIOS, por el hecho que los PROMETIENTES COMPRADORES se vieron privados del uso, goce y disfrute del apartamento hotelero desde el 30 de mayo de 1998 y hasta la fecha en que pueda disfrutar de un bien en las mismas condiciones TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 73 del prometido en venta o sean devueltos los dineros pagados para tales fines a la sociedad HATOGRANDE, tomando como base para la tasación de estos perjuicios la suma realmente cancelada por los PROMETIENTES COMPRADORES CINCUENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SEIS PESOS MONEDA CORRIENTE, ($58.967.306) MONEDA CORRIENTE, que al ser indexados de acuerdo a las tasas máximas legales aprobadas por la Superintendencia Bancaria desde la fecha en que debía entregar los bienes a mis representados hasta el día 31 de mayo de 2007, arroja un monto de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS PESOS MONEDA CORRIENTE, ($575.477.626) como se liquida en la tabla siguiente.

En la demanda se inserta una tabla de cálculo de los perjuicios que se alegan. “NOVENO: Mis poderdantes señores JOSE GABRIEL CANO HERNANDEZ Y/O CLARA INES JIMENEZ RODRIGUEZ, han reclamado de manera reiterada a la sociedad “HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA”, y como respuesta le han hecho varias promesas de pago y devolución de lo recibido, promesas que nunca han dado resultado, como consta en la documental anexa a la presente demanda.

“DECIMO: Las partes estipularon en la cláusula décima octava de la promesa de compraventa suscrita el día 18 de abril de 1997, cláusula compromisoria por medio de la cual pactaron que las diferencias que ocurran en cualquier tiempo por causa o motivo de este contrato serán sometidas a decisión arbitral. Al efecto los árbitros fallarán en derecho. 2.

Pretensiones “PRIMERA. Que se declare por parte del Tribunal que la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con los señores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ Y/O CLARA INÉS JIMENEZ RODRÍGUEZ, el día 15 de agosto de 1996.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 74 “SEGUNDA.

La suma de CINCUENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS SESENTA Y SIETE MIL TRESCIENTOS SEIS PESOS ($58.967.306) MONEDA LEGAL COLOMBIANA correspondiente al capital aportado por los prometientes compradores señores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ Y/O CLARA INÉS JIMENEZ RODRÍGUEZ a la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, por concepto de venta del apartamento CIENTO CUATRO (104) de la torre uno (1) del Proyecto hotelero HATOGRANDE YACHT COUNTRY CLUB CARTAGENA y el valor de la acción en el club.

“3.2. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS MORATORIOS, de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato, la suma de CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS CON CINCUENTA Y UN CENTAVOS ($441.562.376,51) MONEDA LEGAL COLOMBIANA, por concepto de los intereses pactados en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa a título de indexación por no restituir los dineros en la fecha estipulada, es decir 30 de mayo de 1998, fecha establecida en el contrato de promesa de compraventa como fecha de cumplimiento de las obligaciones mutuas, por lo que en ese momento al no cumplir la promesa de compraventa, debía devolvérsele a mi representado los dineros por él entregados desde el día 14 de noviembre de 1997, por lo que la sociedad prometiente vendedora deberá restituir esta suma a los señores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ Y/O CLARA INÉS JIMENEZ RODRÍGUEZ.

“3.3. POR CONCEPTO DE PERJUICIOS COMPENSATORIOS: Por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble (tercera obligación narrada en los hechos de la solicitud), la sociedad prometiente vendedora deberá ser condenada a pagar la suma que resulte de indexar el TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 75 capital pagado por mis representados desde la fecha en que se originó la obligación de entrega de los bienes hasta la fecha en que realmente se soluciones (sic) la obligación, suma esta por concepto de los intereses a indemnización por la no entrega de los bienes en la fecha estipulada, es decir el día 30 de mayo de 1998, suma que corresponde a la indexación de la indemnización por los perjuicios económicos recibidos por el no uso y usufructo del bien, tomando como fórmula la contenida en la tabla anteriormente descrita.

Esta suma a 31 de mayo de 2007 asciende al monto de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS VEINTISEIS PESOS ($575.477.626) MONEDA CORRIENTE. “CUARTA. La suma equivalente a la liquidación de intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha en que realmente se efectúe el pago, liquidada a la tasa convenida entre las partes del dos por ciento (2%) mensual, con la fórmula anotada, por concepto de indemnización moratoria de que trata el punto 3.2, es decir, a título de indexación por la no restitución de los dineros aportados y la suma equivalente a los intereses desde el 31 de mayo de 2007 a la fecha real de pago, liquidados a la máxima legal permitida por el gobierno colombiano, por concepto de indemnización por la no entrega del inmueble, a título multa y sanción, a pagar a título de perjuicios compensatorios por haberse visto privado a usar y gozar los bienes objeto del contrato de promesa de compraventa a partir del día 30 de mayo de 1998, por concepto de indemnización compensatoria de que trata el punto 3.3.” “QUINTA.

Por las costas, gastos del Tribunal de Arbitramento y Agencias en derecho.” B. Contestación de la Demanda y Excepciones de la Convocada. Frente a las pretensiones de cada uno de los Convocantes, Hatogrande se opuso a todas ellas. Así mismo, aceptó algunos hechos, admitió otros como parcialmente ciertos y rechazó los restantes. Formuló idénticas excepciones de mérito, referidas a cada caso particular, a saber: 1.

Fuerza Mayor. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 76 2. Incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de cada uno de los prometientes compradores. 3.

Carencia de derecho de cada uno de los convocantes para reclamar indemnización de perjuicios. III. Presupuestos Procesales Síguese del recuento efectuado en los apartes precedentes que la relación procesal se constituyó regularmente y que en su desenvolvimiento no se configura defecto alguno que pudiera tener la trascendencia para invalidar en todo o en parte la actuación surtida y que no se hubiere saneado, de suerte tal que imponga al Tribunal dar aplicación al Art. 145 del C.P.C., motivos que permiten decidir el mérito de la controversia sometida a arbitraje por las partes.

Igualmente se confirma por el Tribunal que las personas naturales y jurídicas que han concurrido a este proceso, son legalmente capaces, con facultad y posibilidad legal para transigir, estuvieron legalmente representadas en este trámite arbitral y la demanda formulada se adecúa a las exigencias legales de manera que los presupuestos procesales de competencia del juez, capacidad para ser parte y su debida representación, y la demanda en forma, están satisfechos, lo que permite al Tribunal proferir una decisión de fondo.

IV. Consideraciones A. El Proyecto. Los trámites administrativos ambientales y policivos y una reseña de las promesas de compraventa. El análisis y decisión sobre el caso sometido a consideración del Tribunal, requiere, a título de preámbulo, de una descripción pormenorizada de cuatro soportes de hecho que sirven de pilares para el análisis jurídico que conduce a la decisión que se adopta en este Laudo.

Ellos son (i) el Proyecto al cual se encontraban vinculados los contratos de promesa de compraventa; (ii) los trámites adelantados y decisiones adoptadas, ante y por las autoridades ambientales; (iii) el curso que siguió la disputa de la posesión sobre los predios en los cuales se levantaría el Proyecto; y (iv) cada TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 77 uno de los contratos celebrados.

A ello dedicará su atención el Tribunal en este aparte introductorio. 1. Descripción del Proyecto Con el fin de entender plenamente el contexto bajo el cual se enmarca el presente litigio, bueno resulta realizar una síntesis de lo que se ha denominado el Proyecto y de manera puntual, la génesis y el rol que desempeñaban sus distintos protagonistas, que pueden identificarse como la promotora en asocio de la titular de los predios, Inversiones GBS Limitada, la sociedad fiduciaria y los clientes o eventuales destinatarios del Proyecto.

Algunas declaraciones como las de Luz Angela Barriga y de José Gabriel Cano Hernández apuntan a que, como epílogo de un exitoso proyecto social y deportivo levantado en cercanías de Bogotá por algunas empresas de propiedad del empresario Boris Spiwak, se decidió acometer por éste y algunos familiares, la construcción de uno nuevo, esta vez en las afueras de la ciudad de Cartagena, desarrollo que sería levantado por ellos con el concurso de la cadena hotelera Dann Carlton33.

“… cuando se inicio [sic] el proyecto se constituyó una promotora que era la que iba a responder por el proyecto y se constituyó Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda por qué se le dio ese nombre? porque Don Boris acaba de construir en la Sabana un Club que se llama Hatogrande Golf y Country Club en Sopó, él quería continuar con el nombre para hacer otro Hatogrande en Cartagena porque ese fue un proyecto supremamente exitoso …” 34 “Si esa era la información de la descripción del proyecto que suministraba el [sic] proyecto Hatogrande comenzó a ofrecer de manera informal desde el momento en que se inauguró el Club Hatogrande Bogotá en Sopó, recién inaugurado ese club el señor Spiwak hizo un acto con los socios que habíamos sido de Hatogrande Bogotá y expuso este proyecto, entonces por eso y mucha gente de esa época hicimos separaciones desde esa época hicimos separaciones del proyecto, yo tengo algunos productos comerciales con la organización Spiwak …..” 35 Para llevarlo a cabo, los promotores contaban con un generoso terreno adquirido en la forma que se anuncia más adelante por Inversiones G.B.S. Ltda. El Proyecto fue promovido con amplia publicidad como la que obra a folios 321 a 335 del Cuaderno 33 En tal sentido véase declaración de José Gabriel Cano – Audiencia Febrero 4, 2008 – Pág. 9 34 Declaración Luz Angela Barriga – Audiencia Enero 16, 2008 – Pág. 21 35 Declaración José Gabriel Cano – Audiencia Febrero 4, 2008 – Pág. 12 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 78 de Pruebas No. 2, para que fuera desarrollado, construido y comercializado a través de Hatogrande, compañía distinta del propietario y constituida especialmente con este propósito, a la que los socios le asignaron un objeto social restringido a la “promoción, dirección, administración, venta de clubes deportivos y en general a la administración de negocios de recreación y turísticos”.

A pesar de lo anterior, el Tribunal destaca que, tal y como lo informó la testigo Luz Angela Barriga, asesora jurídica de la Convocada, las sociedades Inversiones G.B.S. Ltda y Hatogrande, apuntan al mismo propósito empresarial como quiera que son, o eran para la época del Proyecto, entidades controladas por las mismas personas; su representante legal, en aquel entonces y durante la ejecución del Proyecto y hasta su fallecimiento, incluyendo los meses en que se suscribieron los distintos convenios con los Convocantes era el mismo – Boris Spiwak Knorpel, de manera que entre ellas puede inferirse una unidad de criterio y administración, habiéndose tan solo constituido ésta última con el propósito de llevar a cabo el Proyecto, actividad que se ajusta a los actuales parámetros de los desarrollos empresariales36.

Así lo expresó la asesora jurídica: “Esos terrenos los compró una compañía que se llama Inversiones G.B.S. Ltda, quiénes son o quiénes eran en su momento Inversiones G.B.S. Ltda, era Boris Spiwak y …. de Spiwak, la mamá de Boris, cuando se inició el proyecto se constituyó una promotora que era la que iba a responder por el proyecto y se constituyó Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda …..

G.B.S. le transfirió los terrenos a Alianza y Alianza contrató o hizo un contrato con Hatogrande Cartagena, Hatogrande era el que tenía que construir, el encargado de contratar, como la empresa es tan grande, cuando ya se quedó sin plata Hatogrande Cartagena, el resto de compañías lo subsidió le prestó dinero para que pudiera cumplir con su objetivo, esa es la relación entre las 3 compañías.

Ahora quienes son Hatogrande Yacht y Country Club eran los mismos socios o son los mismos socios que eran de G.B.S. Boris y …. Spiwak”. 37 Una descripción pormenorizada del Proyecto y de su magnitud, puede encontrarse en los folletos publicitarios que obran a Folios 78 a 85 del Cuaderno de Pruebas No. 1, detalle que por demás se incorporó en los siguientes documentos: 36 “La actividad empresarial contemporánea se canaliza, en buena parte, mediante los grupos de sociedades, cuya innegable importancia se hace patente los inmensos recursos económicos que estos generan.

La estructura de grupo permite la optimización de la productividad y, habitualmente, la reducción de costos. Por lo demás, al tiempo que se facilita la especialización administrativa y funcional de las distintas sociedades participantes, se logra una adecuada diversificación de las actividades de explotación económica” (Reyes Villamizar, Francisco.

Derecho Societario. Tomo I, Editorial Temis, Bogotá, 1ª Edición, 2002, Pág. 527 37 Declaración Luz Angela Barriga – Audiencia Enero 16, 2008 – Págs. 20 y 21 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 79 a) En la escritura pública No. 7.254 del 27 de Noviembre de 1995 de la Notaría Sexta (6ª) de Bogotá, por la cual Inversiones G.B.S. Ltda transfirió a Alianza a título de fiducia mercantil los lotes sobre los cuales habría de adelantarse el Proyecto, y en la cual se indica que el convenio allí vertido tiene por objeto permitirle a la promotora - Hatogrande - “la construcción de las torres de apartamentos hoteleros y de un club que se denominará Hatogrande Yacht Country Club Cartagena”. [Resaltado del Tribunal] b) En el parágrafo cuarto (4º) de la cláusula segunda (2ª) de los contratos de promesa de compraventa suscritos entre la Convocada y los Convocantes, excepto Escobar y Arias S.A., donde se lee que el club, del cual formarían parte los apartamentos hoteleros, tendría 1299 asociados activos y 40 asociados gestores y sus instalaciones estarían conformadas por un campo de golf de 18 hoyos, un campo de práctica, 16 canchas de tenis completamente iluminadas, 3 canchas de squash, 1 de raquetball, 1 de basquetball y otra de voleyball, 2 piscinas –una para adultos y otra para niños-, spa, gimnasio, turco, sauna, jacuzzi, 200 parqueaderos, hípica y en general todas las instalaciones propias de un complejo deportivo y social. c) Inclusive, copiosa correspondencia como por ejemplo la comunicación de febrero 25, 199338, insinúa la magnitud del proyecto.

En ella, el entonces representante legal de Alianza - Pablo Trujillo Tealdo -, se refiere a un “ambicioso proyecto que se proponen desarrollar en Cartagena”, con cuatro (4) elementos fundamentales constituido por un club de golf y campestre, un club marino, un hotel y apartamentos. En síntesis, el objeto empresarial apuntaba desde sus comienzos a la construcción de un desarrollo inmobiliario complejo, integrado no solo por las torres de apartamentos, sino conformado por un conjunto deportivo y social con múltiples instalaciones y servicios.

Para el Tribunal es claro entonces, que el propósito constructivo superaba el levantamiento de unas torres de apartamentos, que hacían parte de un desarrollo de mayor envergadura. Obviamente para atender lo anterior, resultaba indispensable, además de coordinar a contratistas y empleados, actividad que escapa a este foro, contar, en particular y 38 Folio 485 del Cuaderno de Pruebas No. 4 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 80 por la trascendencia que para el presente caso representa, con la titularidad y posesión del predio, y con los permisos de las autoridades pertinentes que colocaran a la promotora en capacidad de levantar el Proyecto.

El terreno fue adquirido, como dan cuenta los certificados de tradición y libertad – punto que por demás es pacífico en esta controversia -, por Inversiones G.B.S. Ltda. a través de las escrituras públicas Nos. 3872 y 3873 ambas del 14 de diciembre de 1992, otorgadas de la Notaría 30 de Bogotá, 394 del 8 de febrero de 1992 de la Notaría Tercera de Cartagena, 1154 del 20 de abril de 1994, 0770 del 12 de marzo de 1993 y 0580 del 25 de marzo de 1993, todas estas de la Notaría 30 de Bogotá. Alianza adquirió la condición de propietaria fiduciaria de los inmuebles, en la forma que se indicó arriba, con lo cual se conformó un patrimonio autónomo al tenor del artículo 1233 del Código de Comercio (“C.Co.”).

El propósito del fideicomiso era que la fiduciaria lo administrara de acuerdo con las claras instrucciones y reglas impuestas en el contrato de fiducia mercantil y atendiendo lo dispuesto en la ley, con el fin de “cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario” (Art 1226 del C.Co.), ello es, administrarlo en forma tal que la Promotora pudiera desarrollar el Proyecto en su beneficio propio, y en provecho de los terceros interesados en participar en él. Adicionalmente, dicho contrato de fiducia mercantil, no solo apuntaba a consolidar la propiedad de los inmuebles sino, como esencialmente lo indicaron las partes en los diversos contratos suscritos, como “elemento de seguridad en la destinación y cumplimiento de los compromisos adquiridos por la Prometiente Vendedora” [Cláusula 17].

En particular serviría de garantía de que los dineros entregados por los clientes de Hatogrande, serían destinados para los fines de construcción del “inmueble y el Club” [Cláusula 17], pacto que tiene su correlativa inflexión en la cláusula 7.3 de la escritura pública No. 7254 del 27 de noviembre de 1995 de la Notaría Sexta (6ª) de Bogotá que estableció un mecanismo que debía ser conducido por Alianza - que allí se denominó “Plan de Contingencias” -, en beneficio y para la protección de los intereses de los prometientes compradores, en el evento en que no se pudiera llevar a buen término el Proyecto.

En tal sentido, el siguiente aparte de la declaración de la Dra. Luz Angela Barriga, quien estuvo vinculada al conjunto de empresas de la cual formaba parte la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 81 Convocada por más de veinte años, es más que significativo del propósito y objetivo del contrato de fiducia mercantil: “Para hacer esas opciones de compra y para que la gente tuviera tranquilidad en cuanto al terreno y en cuanto a la seriedad de la empresa, que de todas formas era muy conocida ya en el medio, se firmó un contrato de fiducia con Alianza Fiduciaria, en el cual se le trasladó a [sic] fiduciaria los terrenos para que los protegiera, para que quedaran los terrenos en fiducia y evitarnos de pronto embargos o cualquier cosa que pudiera suceder de [sic] la compañía y proteger así el interés de los prometientes compradores, y se hizo un contrato con Alianza para que la gente consignara directamente en un fondo especial su dinero de tal forma que Dann no pudiera hacer uso de él hasta tanto no estuviera el punto de equilibrio y se iniciara la obra.”39 Por su parte, la intervención de la promotora –Hatogrande-, apuntaba a desarrollar íntegramente el Proyecto, asumiendo en su totalidad la responsabilidad técnica y administrativa que pudiera desprenderse o derivarse frente a terceros.

Tenía a su cargo el compromiso y deber, consecuente con lo anterior y de especial relevancia para este litigio, de obtener y mantener la totalidad de los permisos, autorizaciones y licencias exigidas para desarrollar y culminar el Proyecto, así como contar con todos los recursos que demandara el mismo. Lo anterior se infiere por el Tribunal de lo previsto en el contrato de fiducia mercantil40 y de las promesas de compraventa, en especial en los siguientes apartes: Cláusula 5.2 del Contrato de Fiducia: “Los recursos necesarios para el desarrollo del proyecto, serán de cargo en su totalidad de LA PROMOTORA, con fondos propios, con recursos provenientes de los prometientes compradores de unidades de los edificios y acciones del CLUB, o con créditos que contraiga LA PROMOTORA con cargo al FIDEICOMISO……” (Resaltado del Tribunal) Cláusula 5.4 del Contrato de Fiducia: “EL FIDEICOMITENTE y LA PROMOTORA manifiestan que el desarrollo, las construcciones y demás obras que realice la PROMOTORA, en los predios fideicomitidos son de su exclusiva responsabilidad, como lo es el cumplimiento de los contratos que haya celebrado con terceros que habrán de adquirir unidades y acciones del Club proyectado.” Cláusula 14 de las promesas de compraventa: “OBLIGACIONES DE LA PROMETIENTE VENDEDORA: a) Proveer toda su capacidad técnica y administrativa para lograr la obtención de la Licencia de Construcción y los permisos pertinentes y 39 Declaración Luz Angela Barriga – Audiencia Enero 16, 2008 – Pág. 12 40 Folios 1 a 26 del Cuaderno de Pruebas No. 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 82 necesarios para la realización del proyecto HATOGRANDE YACTH COUNTRY CLUB CARTAGENA.” (Resaltado del Tribunal) … d) Contratar por su cuenta las firmas profesionales que se requieran para el diseño, adecuación de terrenos, construcción, dotación, organización y funcionamiento del Club, hasta su entrega definitiva a los Asociados Activos, y para el diseño, adecuación de terrenos, construcción y entrega del conjunto de Apartamentos Hoteleros.” … f) Adquirir los materiales necesarios para la construcción y acabado de la sede del Club, así como la dotación que garantice su normal funcionamiento: equipo, mobiliario, activos de operación y elementos de iluminación y decoración.” En cuanto hace referencia a la intervención y alcance de la actividad de la Promotora, se trata de los comúnmente denominados contratos “llave en mano”, o sea aquellos que describe el tratadista argentino Juan M. Farina en los siguientes términos: “En el derecho estadounidense, bajo la denominación turnkey contract, se comprende la construcción de la obra, la previsión e instalación de los elementos o bienes respectivos, el manejo y supervisión del montaje, la asistencia y la puesta en marcha y el entrenamiento del personal necesario para el funcionamiento de la empresa y todo servicio que resulte necesario.”41 Finalmente, en cuanto a los prometientes compradores, si bien es cierto que su participación en el desarrollo y levantamiento del Proyecto era mínima, ya que su vinculación en estricto sentido se limitaba al pago oportuno de las sumas de dinero convenidas y ninguna injerencia tenían en las decisiones que involucraban el devenir de éste, no lo es menos que no eran ajenos a la naturaleza y contexto propio de las obligaciones adquiridas por su prometiente vendedora, en particular en cuanto hace relación a la magnitud de la propuesta constructiva planeada. 2.

Trámites ante Cardique De especial importancia para el proceso resulta hacer una síntesis de las actuaciones que se adelantaron ante Cardique pues ello permitirá evaluar la conducta de la Convocada en esta materia. 41 Farina, Juan M. Contratos Comerciales Modernos. Tomo II. Editorial Astrea, Buenos Aires, 2005. 3ª Edición, Pág. 343.

Al permiso de instalación se le fijó una vigencia de 24 meses contados a partir de la notificación del acto administrativo, diligencia que se efectuó el 7 de junio de 1994. La licencia ambiental y el permiso de instalación quedaron condicionados a numerosas obligaciones señaladas en el artículo 3º de la Resolución 133, unas de hacer y otras de no hacer, entre las que se destacan las siguientes: dejar franja protectora del arroyo Guayepo; acreditar obras de intercambio de aguas para recuperación del manglar; construir y poner en marcha el sistema de tratamiento de aguas residuales del complejo turístico; presentar diseños del relleno sanitario; no utilizar mangle en el proceso de construcción; implementar auditoría ambiental para el manejo de los residuos de materiales de construcción. En cuanto a la utilización de aguas subterráneas, el artículo 4º impuso la obligación de obtener la concesión de aguas conforme lo establecido en el Decreto 1541 de 1978 y añadió textualmente: “Una vez se evalúe el potencial del acuífero y se revoque la resolución donde se suspenden los términos de aprovechamiento de dicha fuente.

Por ningún motivo podrá hacerse uso de este recurso.” En el artículo 5º se dispuso, por una parte, que la determinación de si el Proyecto se ajustaba al nuevo plan de desarrollo de la ciudad, y por otra, el otorgamiento de la licencia de construcción respectiva, correspondían a decisiones de las autoridades distritales. “Sin este permiso y licencias la firma… no podrá iniciar las obras”. b) Con posterioridad y en el mismo año, el Instituto Nacional de Recursos Naturales - Inderena - Regional Bolívar, expidió la Resolución No. 206 del 13 de octubre43 a través de la cual se concedió a la Convocada licencia ambiental para la construcción y operación de una marina.

Con arreglo al artículo 2º, la licencia 42 Folios 13 a 17 del Cuaderno de Pruebas 6 y folios 428 a 432 del Cuaderno de Pruebas No. 2. 43 Folios 11 a 15 del Cuaderno de Pruebas No.7. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 84 quedó condicionada al cumplimiento de un número plural de obligaciones por parte de Hatogrande: a) No depositar material de dragado en las zonas de manglar, cuerpos de agua o en sitios donde pudiese causar molestias a terceros; b) Presentar autorización para extraer cualquier tipo de arena diferente a la del lugar; c) Garantizar el uso público de las playas ubicadas en el área de influencia del proyecto; d) Construir puente peatonal sobre el arroyo Guayepo a la altura de su desembocadura para permitir el libre tránsito de las personas de un lado a otro; e) No utilizar varas de mangle para el tablaestacado; f) Delimitar la zona de dragado; g,h,k,l) Presentar distintos informes al Inderena; i) Hacer levantamiento biológico; j) No realizar deportes náuticos con embarcaciones a motor.

De acuerdo con el artículo 5º, la licencia otorgada sólo era válida para el trámite de concesiones y permisos requeridos para el desarrollo de las obras proyectadas y no amparaba la concesión de playas. c) La Resolución 00164 del 1° de agosto de 1995 ref ormó parcialmente la 206 mencionada en el punto anterior y, acogiendo la petición de la Convocada, permitió que el puente a construir también fuese para uso vehicular.44 d) El 15 de septiembre de 1995, Hatogrande, aduciendo la demora que implica la construcción de un puente peatonal y sin perjuicio de construirlo cuando las circunstancias lo permitieran, elevó solicitud para que le fuera autorizada la instalación de un planchón sobre el Arroyo Guayepo45, petición que fue despachada favorablemente por Cardique mediante la comunicación del 25 de septiembre de ese mismo año, anotando que la solución del planchón sería temporal y transitoria, por lo cual persistía la obligación a cargo de la Convocada de construir el puente con las características señaladas en las Resoluciones 206 de 1994 y 164 de 1995, antes citadas. e) En enero 4 de 1996, mediante la Resolución 001, la Dirección General Marítima – DIMAR - otorgó en concesión a Inversiones G.B.S. Ltda., por el término de 20 años, un área de terreno de uso público (playa) de propiedad de la Nación para la construcción de unas obras y le otorgó permiso para realizarlas, en los 44 Folios 208 a 210 del Cuaderno de Pruebas No. 7 45 Folio 16 del Cuaderno de Pruebas No. 7 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 85 términos descritos en el numeral 2º de las consideraciones del mismo acto administrativo.

Al cabo de los 20 años, tanto el terreno como las construcciones en él levantadas revertirían a la Nación. La Resolución 001 fijó un plazo de tres años para la construcción de las obras, contados desde su ejecutoria y le impuso a la concesionaria un conjunto de obligaciones encaminadas a la protección ambiental de la zona. También ordenó la constitución de pólizas de seguros o bancarias a favor de la Nación – DIMAR- para responder por cualquier daño causado, incluso la contaminación, y para garantizar la reversión de los terrenos.46 f) En junio 13, 1996 Cardique emitió un informe de visita al Proyecto, en el cual registró la existencia de una planta de concreto que carecía de la correspondiente licencia ambiental47.

Como consecuencia de lo anterior, la citada autoridad ambiental expidió la Resolución 0391 del 24 de junio de 1996, por la cual impuso a Inversiones G.B.S. Ltda. medida cautelar consistente en la suspensión preventiva de la planta de concreto, hasta tanto no se obtuviese la licencia ambiental para su instalación y funcionamiento.48 g) En razón de lo dispuesto en la Resolución 0391 anterior, Hatogrande resolvió iniciar el trámite de autorización para la planta de concreto y solicitó entonces, le fueran entregados los términos de referencia para la obtención de la correspondiente licencia ambiental.

Mediante la Resolución 0514 del 9 de agosto de 1996, Cardique aprobó el plan de manejo ambiental presentado por Inversiones G.B.S. Ltda. para el funcionamiento de la planta de concreto e impuso una serie de obligaciones que condicionaban la aprobación.49 h) En noviembre 21 de 1996, Cardique emitió el Concepto Técnico 764 en el cual se informó que se habían venido adelantado obras en los predios para la adecuación y construcción de un campo de golf, sin que estuviesen autorizadas ni cobijadas por los términos de las Resoluciones 0133 de 1994 y 206 del mismo año. En dicho concepto, se solicitó a la Oficina Jurídica adelantar la actuación 46 Folios 196 a 202 del Cuaderno de Pruebas No. 7 47 Folio 392 del Cuaderno de Pruebas No. 5 48 Folios 390 a 391 del Cuaderno de Pruebas No. 5 49 Folios 338 a 341 del Cuaderno de Pruebas No. 5 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 86 administrativa que fuera del caso para establecer responsabilidades en la destrucción de la franja de manglar.50 i) Lo expuesto anteriormente motivó la iniciación de investigación administrativa en contra del “Complejo Turístico Hatogrande Yacht Country Club” por parte de Cardique, como se lee en la Resolución No. 025 del 21 de Enero de 1997, y se ordenó requerir al representante legal del “Complejo Turístico” para que presentara la documentación pertinente.51 j) De otra parte, mediante Resolución No. 022 del 21 de enero de 1998,52 Cardique requirió a la convocada por haber efectuado actividades de adecuación del campo de golf en el proyecto turístico sin existir un pronunciamiento de esa Corporación. k) En desarrollo de lo expuesto y previa visita a las obras, el 10 de Febrero de 1998 Cardique emitió el Concepto Técnico 109 en el cual se precisó que el Proyecto “está incumpliendo las obligaciones impuestas en las Resoluciones 0133/94 y 206/94”, ya mencionadas.

De acuerdo con el informe, respecto de la Resolución 133 del 3 de Junio de 1994, el permiso de instalación de 24 meses se encontraba vencido; no se habían realizado las obras de mitigación referentes al intercambio de aguas para la recuperación de las 10 hectáreas de manglar las cuales habían sido taladas y el área rellenada; no se había presentado, dentro de los plazos exigidos (90 días), el diseño del relleno sanitario para la disposición final de basuras; se ordenó hacer llegar a Cardique documento de estudio ecológico y ambiental del Proyecto y un informe detallado del estado del mismo, incluyendo planos; se afirmó que el Proyecto no contaba con auditoría ambiental; que no se habían tomado medidas preventivas para la protección del manglar existente; l) Con respecto a la Resolución 006 del 8 de Enero de 1996 que otorgó concesión por cinco años para el uso de agua subterránea para la población futura del condominio y riego de zonas verdes, al momento de la visita se observó bombeo 50 Folios 191 a 193 del Cuaderno de Pruebas No. 7 51 Folios 186 a 188 del Cuaderno de Pruebas No. 7 52 Folios 159 a 163 del Cuaderno de Pruebas No. 7 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 87 hacia los canales y lagos artificiales de la cancha de golf, y que la infraestructura de explotación carecía de mecanismo de medición del caudal de agua extraída.

Con relación a la Resolución 206 del 13 de octubre de 1994 se anotó lo siguiente: no se había construido el puente peatonal definitivo sobre el arroyo Guayepo, se disponía de un bongo o planchón situado perpendicularmente al flujo del arroyo, el cual funcionaba para el cruce vehicular y peatonal; no se había presentado la reglamentación de residuos sólidos y líquidos para yates y veleros fondeados, incluyendo los diseños y planos correspondientes; se había incumplido con el programa de monitoreo para determinar las condiciones mediodinámicas, sedimentológicas, fisicoquímicas y microbiológicas por efecto de las obras; se anotó que por efectos de la sedimentación de la boca del caño Guayepo en la salida al mar se encontraba cerrada y se abrió artificialmente un canal dirigido hacia la laguna costera, lo que producía durante los períodos de invierno elevación de los niveles freático y aumento del espejo de agua de dicha laguna ocasionando inundaciones en los sectores aledaños. m) El informe y visitas anteriores dieron origen a la Resolución 074 del 13 de febrero de 1998 – de suma significación para este litigio -, por la cual Cardique decidió “imponer medida preventiva de suspensión de las obras que se vienen ejecutando dentro del proyecto Hatogrande Yacht & Country Club Cartagena”, medida de inmediata ejecución, la cual “se levantará cuando se compruebe que han desaparecido las causas que dieron lugar a su imposición.” En la Resolución 074 se ordenó requerir a las sociedades Hatogrande y/o Inversiones G.B.S. Ltda para explicar, dentro de los diez días siguientes a la ejecutoria, las razones del incumplimiento de las obligaciones impuestas en las licencias ambientales otorgadas mediante las Resoluciones 133 y 204 de 1994, y la concesión de aguas contenida en la Resolución 006 de 1998, so pena de suspender o revocar las mismas.

Asimismo, se les ordenó allegar, dentro del mismo lapso de diez días, la información relativa a las condiciones ambientales del Proyecto para acreditar el cumplimiento de las obligaciones impuestas en las licencias. A renglón seguido se dispuso la apertura de investigación administrativa contra ellas por presunta violación de las normas jurídicas ambientales vigentes.

De otro lado, mantuvo la suspensión del aprovechamiento de aguas del pozo subterráneo. Finalmente, formuló cargos a Hatogrande y a Inversiones G.B.S. Ltda. con fundamento en las siguientes infracciones: a) incumplir las obligaciones impuestas en la Resolución 0133 del 3 de junio de 1994 que otorgó la licencia ambiental al proyecto, violando la Ley 99 de 1993 y su Decreto Reglamentario 1753 de 1994; b) incumplir con las obligaciones impuestas en la Resolución 0206 del 13 de octubre de 1994, que otorgó la Licencia Ambiental para la construcción de una marina; c) incumplir con la Resolución 0164 del 1º de agosto de 1995 que otorgó la licencia ambiental para la construcción e instalación de un puente peatonal y vehicular sobre el arroyo Guayepo; d) incumplir con una de las obligaciones exigidas en la Resolución 006 del 8 de enero de 1998, que otorgó la concesión de aguas para la explotación de un pozo subterráneo; e) construir un canal perpendicular al arroyo Guayepo sin estar autorizado dentro de la licencia ambiental; y f) construir un dique de tierra sobre la margen derecha del arroyo Guayepo sin contar con autorización en la licencia ambiental.

En el artículo 5º, la Resolución 272 se ordenó la implementación de doce medidas correctivas en un término perentorio señalado en cada caso.54 o) En el desarrollo del trámite anterior, en mayo 20 de 1998 y en agosto 3 de ese mismo año, Cardique elaboró y puso en conocimiento de Hatogrande dos (2) conceptos técnicos distinguidos con los números 485 y 904 respectivamente. 53 Folios 438 y 439 del Cuaderno de Pruebas No. 5 54 Folios 35 a 44 del Cuaderno de Pruebas No. 7 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 89 En el primero, se determinó la existencia de un daño ambiental por la construcción de la cancha de golf, sin que existieran medidas de mitigación ni compensación; se puntualizó un incumplimiento de la licencia ambiental en el literal c) referente a la conservación de 30 metros de protección a la ronda del arroyo Guayepo, y se señaló que una vez recuperada la zona de manglar se debe velar por mantener su limpieza.

Además, según el informe, la destrucción de la zona de manglar implica daños ambientales como son a) la eliminación del hábitat de fauna silvestre y migratoria; b) la disminución de la producción de cangrejo, componente de la cadena trófica y elemento que enriquece la producción pesquera del área; c) la disminución de la producción pesquera del área de influencia del proyecto; d) el debilitamiento de la línea ribereña del arroyo Guayepo; e) la alteración de la dinámica de la red de drenaje natural y f) la alteración del paisaje natural.

Recomendó un conjunto de medidas para compensar los daños y recuperar la zona de manglar a través de reforestación.55 Por su parte, según el Concepto Técnico 904 y en relación con el arroyo Guayepo se encontró que no se habían eliminado ni el canal ni el terraplén de la margen derecha. El planchón, que hacía las veces de puente, tampoco había sido sustituido por la obra definitiva y mostraba señales evidentes de corrosión en las planchas que se asientan sobre las orillas.

El agua del arroyo después del planchón presentaba proliferación de algas y tendencia a la eutrofización. El estudio concluyó que “no se ha dado cumplimiento a lo establecido en el artículo sexto de la resolución No. 0272 de Mayo 14 de 1998 en lo que a obras se refiere”.56 p) Posteriormente, mediante auto 575 del 29 de diciembre de 1998, Cardique ordenó a Hatogrande: a) la realización de un estudio de impactos ambientales por la construcción del canal perpendicular al arroyo Guayepo; b) la realización de un estudio de dinámica costera frente al fenómeno de acreción o sedimentación; c) el retiro inmediato del planchón hundido sobre el arroyo.

Concedió un plazo de 6 meses para cumplir las demás obligaciones dispuestas en la Resolución 272 del 14 de mayo de 1998.57 55 Folios 148 a 151 del Cuaderno de Pruebas No. 7 56 Folios 53 a 54 del Cuaderno de Pruebas No. 7 57 Folios 13 a 22 del Cuaderno de Pruebas No. 7 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 90 q) En octubre 12 de 1999, Cardique profirió el auto 0442 y no aceptó las razones invocadas por Hatogrande e Inversiones G.B.S Ltda relativas, entre otras, a la imposibilidad de dar cumplimiento a las obligaciones contenidas en la Resolución 0272 como consecuencia de la decisión proferida por el Inspector de Policía de Punta Canoa de junio 30 de 1998 dentro de la querella policiva instaurada por el Sr. Raúl Castilla.

En cambio, exigió a las mencionadas sociedades que cumplieran a la mayor brevedad posible las obligaciones impuestas en la Resolución 0272 del 14 de mayo y en el auto 575 del 29 de diciembre de 1998. De acuerdo con el artículo tercero, la renuencia al cumplimiento de las obligaciones impuestas en los actos administrativos indicados, se calificaría y evaluaría al cierre del proceso sancionatorio administrativo adelantado contra las sociedades.58 r) El proceso anterior culminó con la Resolución No. 176 del 24 de Marzo de 2000, por medio de la cual Cardique dispuso cerrar la investigación administrativa iniciada en contra de Hatogrande e Inversiones G.B.S. Ltda., sancionarlas con una multa de 250 salarios mínimos legales mensuales y decretar la suspensión temporal de las licencias ambientales otorgadas a través de las Resoluciones Nos. 133 del 3 de junio de 1994 y 206 del 13 de octubre de 1994, al igual que la concesión de aguas concedida por la Resolución 006 del 8 de enero de 1998.

Adicionalmente, exigió a las dos sociedades implementar las medidas correctivas señaladas en la Resolución 0272 del 14 de mayo de 1998.59 s) Contra la Resolución anterior, Hatogrande e Inversiones G.B.S. Ltda interpusieron el recurso de reposición, el cual fue resuelto por Cardique mediante la Resolución No. 529 del 7 de julio de 2004, es decir más de cuatro años después de presentado, decisión por la cual se dispuso revocar la Resolución 176 del 24 de marzo de 2000 en su artículo 2º en cuanto a la sanción pecuniaria impuesta a las dos sociedades, reduciendo la multa a 50 salarios mínimos; además revocó lo relativo a la suspensión temporal de las licencias ambientales otorgadas mediante las Resoluciones 0133 del 3 de junio de 1994 y 0206 del 13 de octubre de 1994, excepto la concesión de aguas otorgada por Resolución 006 del 8 de enero de 1998, cuya suspensión se 58 Folios 321 a 323 del Cuaderno de Pruebas No. 7 59 Folios 244 a 253 del Cuaderno de Pruebas No. 6 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 91 mantuvo.

De otra parte, modificó el artículo 3º de la Resolución 176 en el sentido que la implementación de las medidas correctivas por parte de las sociedades infractoras debía hacerse en un término de seis meses contados desde la notificación del acto administrativo, en la forma que en el mismo acto se estableció.60 t) Finalmente mediante la Resolución No. 0734 del 13 de septiembre de 2006, y con fundamento en el estudio técnico 0647 de ese año, Cardique dispuso aprobar ambientalmente distintas obras y actividades del Proyecto: reforestación protectora del arroyo Guayepo; el programa de manejo, tratamiento y disposición final de residuos sólidos; realización de rotonda de protección; construcción de estructura metálica en el arroyo Ahogaburros; construcción de un sistema de tratamiento de aguas residuales.61 3.

Los procesos administrativos de desalojo Paralelamente a lo anterior, el Tribunal encuentra oportuno hacer una reseña cronológica del proceso administrativo y policivo instaurado por Raúl Castilla Castilla, en el cual se le disputó a la Convocada la posesión de los inmuebles en los que se levantaba el Proyecto, y que resulta de vital importancia para la decisión de fondo, como quiera que es un aspecto medular de la defensa de Hatogrande.

El debate tuvo su origen en la sentencia del 11 de junio de 1990 de la Sala Laboral del Tribunal Superior de Cartagena, que revocó la decisión de primera instancia proferida por el Juzgado 4º Laboral de ese circuito y condenó a los señores Humberto Rodríguez Puente y Eladio Rodríguez Rodríguez, a pagar a favor de Raúl Castilla la cantidad de 1105 hectáreas con 760 metros que “forman parte del predio Guayepo”. 62 En razón a que el vencedor – Raúl Castilla Castilla – no obtuvo la inscripción de la sentencia ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cartagena63, ni 60 Folios 157 a 171 del Cuaderno de Pruebas No. 6. 61 Folios 287 a 304 del Cuaderno de Pruebas No. 7 62 Folios 24 a 31 del Cuaderno de Pruebas No. 10 63 Resolución 2347 del 30 de abril de 1991 – Superintendencia de Notariado y Registro: “Confirmase la decisión de la Oficina de registro de Instrumentos Públicos de Cartagena, contenida en la ‘nota devolutiva’, de 15 de agosto de 1990, acto por el cual se rechazó el registro inmobiliario de la sentencia del TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 92 alcanzó la entrega judicial intentada ante la jurisdicción laboral64 como se aprecia en la copia del acta de la audiencia de septiembre 6 de 199165, en junio de 1993 solicitó ante la Inspección de Policía del Corregimiento de la Boquilla, se le amparara la posesión que dijo tener sobre el predio objeto de la decisión judicial proferida a su favor.

Al expediente se incorporó copia de la Resolución No. 011 del 20 de enero de 1994, por la cual la Inspectora de Policía del Corregimiento de la Boquilla (Bolívar) puso fin al proceso iniciado en junio de 1993 y decidió la “solicitud de amparo a la posesión”66 ordenando a los “los perturbadores”, sin distinción ni puntualización alguna, que “(…) cesen su actitud de impedir el uso y goce a que tiene derecho Raúl Castilla Castilla, a lo cual si persisten en ello se utilizará la intervención de la policía si es necesario para restablecerla, si es alterado.” (Negrillas del Tribunal).

De la Resolución en comento, no le resulta posible al Tribunal precisar a quien o a quienes se refiere la autoridad policiva con el término “perturbadores” y si la palabra genérica, utilizada en la parte resolutiva cobijaba o no a las sociedades Inversiones G.B.S. Ltda y/o Hatogrande y/o Alianza. Tan solo aparece cumplida en octubre 10 de 1995 fecha en la cual se adelantó la diligencia de entrega de los predios a favor de Castilla Castilla, asunto que fue atendido por Gerardo Acosta.

Sin embargo, observa el Tribunal que tal diligencia, no involucró los predios donde se levantaba el Proyecto pues aparece acreditado en el expediente que con ella no se impidió ni se suspendió su construcción, como da fe el acta de marzo 29 de 1996 suscrita entre la Alcaldía Mayor de Cartagena - a través del Ingeniero de Control Urbano Antonio Contreras Acosta – y el Sr. Jack Rubeinstein en nombre de la Convocada, y en la cual se observa que para tal fecha, los predios objeto del Proyecto estaban siendo desarrollados por Hatogrande.

Allí se lee: Tribunal Superior – Sala Laboral -, del distrito Judicial de Cartagena, expedida el 27 de Julio de 1990. (Folio 75 del Cuaderno de Pruebas No. 10). Acta de Audiencia. Septiembre 6, 1991. Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena: “Decídese el recurso de apelación interpuesto y sustentado por la mandataria judicial de la parte demandante contra la providencia del 23 de Julio de 1990, proferida por el Juzgado Cuarto Laboral de este Circuito que deniega la entrega del inmueble trabado en este asunto.

(Folio 80 del Cuaderno de Pruebas No. 10). Resuelve: Confirmar con aclaraciones la providencia recurrida, de fecha y origen anotados. 65 Folios 76 a 80 del Cuaderno de Pruebas No. 10 66 Folios 44 y 45 del Cuaderno de Pruebas No. 10 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 93 “El día viernes 29 de Marzo de 1996, siendo las 10:00 de la mañana, se dio inicio a una visita de carácter técnico a la obra denominada HATOGRANDE YACTH Y COUNTRY CLUB DE CARTAGENA, la cual tiene Licencia otorgada mediante Resolución No. 353 de Diciembre 28 de 1994 y 648 de Julio 18 de 1995.

(…) “El propósito de la visita es levantar acta de iniciación de obras. Durante la visita se pudo constatar que actualmente se adelanta las obras de cimentación de la torre No. 1 y torre No. 2, para un total de ochenta (80) apartamentos cada uno [Sic]. “Mediante planos se pudo constatar que el área construida y los ejes de columnas corresponden a lo proyectado” (Subrayado del Tribunal) [Folio 100 Cuaderno de Pruebas No. 4].

La decisión de enero 20, 1994 [Resolución No. 011] y la diligencia llevada a cabo en octubre 10 de 1995 fueron dejadas sin efecto en septiembre 12 de 1996 en razón de una acción adelantada ante el Juzgado 5 Penal del Circuito de Cartagena que decidió “anular todo lo actuado hasta antes de la inspección ocular del 19 de enero de 1994”67, motivo por el cual se rehizo la actuación ante la Inspección de Policía de Punta Canoa, donde se llevaron a cabo sendas inspecciones judiciales en febrero 13, febrero 27 y marzo 2 todas de1998, cuyas actas aparecen a folios 8 a 23 del Cuaderno de Pruebas No. 10.

En mayo 6, 1998 la Inspectora de Punta Canoa profirió nuevamente una resolución de amparo posesorio a favor de Raúl Castilla y en contra Camilo Caviedes Hoyos, Carlos González Moreno, Eduardo del Río Puello, Domingo Marino Salcedo, Judith Camacho de Martínez, María Margarita Toro de Navarro, Promociones Venta Raíz Limitada, Puyo Posada Limitada, Gestora & Cía Ltda S. en C., otros e indeterminados, [subrayado del Tribunal].

No se observa en tal Resolución que la decisión adoptada se hubiera extendido expresamente a Inversiones G.B.S. Ltda, anterior propietario de los inmuebles, ni a Hatogrande, promotora del proyecto, ni a Alianza, propietaria inscrita de los terrenos. La decisión de mayo 6, 1998 fue objeto de censura por vía de una acción de tutela instaurada por los querellados, que se tramitó ante el Juzgado 8º Civil del Circuito de Cartagena.

A pesar de que el Tribunal de Arbitramento requirió a tal Juzgado para que remitiera copia de la actuación adelantada, ello no fue posible de obtener. No obstante, encuentra el Tribunal que, de la copia que obra a folio 105 del 67 Folio 54 del Cuaderno de Pruebas No. 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 94 Cuaderno de Pruebas No. 10 se infiere que el Juzgado de conocimiento – el 8º Civil del Circuito de Cartagena -, ordenó dejar sin efecto lo actuado desde el 4 de febrero de 1998, que incluye las inspecciones judiciales evacuadas en febrero 13, febrero 27 y marzo 2 de 1998, y naturalmente la decisión de mayo 6, 1998.

Por ello y en atención a lo dispuesto en el Artículo 131 del Código Nacional de Policía68, el funcionario de conocimiento señaló nueva hora y fecha para llevar a cabo la inspección judicial, la que se evacuó en los días 5 y 8 de junio de 1998. De ello hay evidencia a folios 99 a 105 del Cuaderno de Pruebas No.10. Surtidos los traslados de rigor para que los interesados presentaran sus alegaciones, en junio 30, 199869 la Inspectora del Corregimiento de Punta Canoa, por tercera ocasión, falló la solicitud de amparo y concedió la protección a favor de Raúl Castilla Castilla, orden que cobijó a diversas personas naturales y jurídicas, entre ellas y en esta ocasión, a la sociedad Inversiones G.B.S. Ltda. El Tribunal encuentra que por primera vez en esta oportunidad y de manera expresa, se menciona a esta compañía como sujeto pasivo de la acción policiva, aspecto que puede armonizarse y ratificarse si se tiene en cuenta que al folio 189 del Cuaderno de Pruebas No. 10 se halla el documento de Julio 1, 1998 por el cual, la representante legal de Inversiones G.B.S. Ltda, señora Gutta Knorpel de Spiwak otorgó poder especial al Dr. Jairo Morales Navarro para que representara a la mencionada sociedad en el trámite de la querella de policía. Al dar lectura atenta a los diversos pronunciamientos de las autoridades de policía, no encuentra el Tribunal que existiera vinculación expresa y previa de las entidades involucradas en el Proyecto tales como Inversiones G.B.S. Ltda, o Hatogrande o Alianza, ni que pueda inferirse que ellas se encontraran incursas en el proceso mediante referencias indeterminadas como las que se desprenden de tales decisiones.

Es más: como se puntualizó, para marzo de 1996 el documento público que recogió los términos del acta de iniciación de obra da cuenta que el tenedor era Hatogrande. Además, y debido a la importancia del Proyecto, carecería de sentido que la vinculación de Inversiones G.B.S. Ltda hubiere acaecido con anterioridad y que tan 68 Cuando se trate de diligencias tendientes a verificar el estado y tenencia de inmuebles frente a actos de perturbación, se practicará siempre una inspección ocular con intervención de peritos, y se oirá dentro de tal inspección a los declarantes que presenten el querellante y el querellado. 69 Folio 92 a 95 del Cuaderno de Pruebas No. 10 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 95 solo una vez resuelto el litigio, se hubiere otorgado un poder a un profesional para que la representara.

Por lo demás, nada en contrario probaron los Convocantes, es decir, no acreditaron, como era su obligación por disponerlo así el artículo 177 del C.P.C., que Inversiones G.B.S. Ltda y/o Hatogrande hubieran tenido previa conciencia, en torno al conocimiento e intervención de estas entidades en los procesos policivos, y del acervo probatorio el Tribunal encuentra que ello tan solo tuvo ocurrencia a partir del 1º de julio de 1998.

A partir de este momento diversas actuaciones judiciales se tornan relevantes y deben ser enunciadas y reseñadas por el Tribunal con detalle: una, es la acción de tutela que cursó en el Juzgado 8º Civil del Circuito de Cartagena, interpuesta por el apoderado de los querellados, es decir, Inversiones G.B.S. Ltda., entre otros; segunda, la tocante al cumplimiento de la decisión de la autoridad de policía adoptada en junio 30, 1998; otra la correspondiente al recurso de apelación interpuesto contra la Resolución de junio 30, 1998 y el cumplimiento de lo resuelto por el superior; y la cuarta es la acción de tutela interpuesta a su turno por Raúl Castilla, contra la decisión de la Alcaldía Mayor de Cartagena por la cual se desató el recurso de apelación interpuesto por los querellados contra la decisión de junio 30, 1998.

A continuación se hará, por la importancia que representa para la decisión de fondo, una reseña de cada una de las anteriores: a) Acción de tutela interpuesta por el apoderado de los querellados: A folio 188 del Cuaderno Pruebas No. 10 obra copia del Oficio No. 941 del 3 de julio de 1998 del Juzgado 8º Civil del Circuito de Cartagena, por el cual se le informa a la Corregidora de Punta Canoa que, mediante auto de julio 2, 1998 se dio trámite a una acción de tutela distinguida con el No. 0015, interpuesta por Jairo Morales Navarro y donde anota que se ha dispuesto la “suspensión de la diligencia que viene ordenada en el pronunciamiento de fecha Junio 30 del presente año, dentro del proceso policivo de amparo a la posesión que adelanta el Sr. Raúl Castilla …. hasta que se resuelva la presente solicitud de tutela”.

(Subrayado del Tribunal) A folios 57 y 58 del Cuaderno de Pruebas No. 10, obra copia del oficio No. 990 del 14 de julio de 1998 dirigido a la Inspectora del Corregimiento de Punta Canoa por medio del cual, el Juzgado 8º Civil del Circuito de Cartagena transcribe lo decidido por su despacho en el trámite de la acción de tutela antes TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 96 mencionada.

Este Tribunal de Arbitramento resalta que por tal decisión se amparó el derecho del Sr. Carlos González Moreno al debido proceso, dentro del trámite policivo de amparo a la posesión impetrado por Castilla Castilla y, como consecuencia, dispuso la nulidad de todo lo actuado por la inspectora referida, desde el auto admisorio de la querella presentada en 1993, anotando que la entrega del inmueble mencionado en la sentencia del Tribunal de junio 11 de 1990 - la adoptada en el proceso de índole laboral -, solo sería viable de obtener, a través de la justicia ordinaria.

En tal virtud ordenó a la Inspectora del Corregimiento de Punta Canoa que dispusiera lo correspondiente para que las cosas volvieran al estado en que encontraban antes de practicar la diligencia ordenada en la decisión de junio 30, 1998, restituyendo la posesión del inmueble a quienes lo detentaban materialmente, lo que implicaba el desalojo de las personas a las que se les hubiera entregado en cumplimiento de la determinación adoptada en dicha fecha.

La decisión anterior fue apelada y en sentencia del 21 de agosto de 199870, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cartagena - Sala Civil - la revocó, dejando en consecuencia, sin efecto la suspensión de la entrega y por consiguiente en firme la restitución dispuesta a favor Castilla en junio 30, 1998. La anterior providencia fue complementada mediante auto de agosto 31, 199871 en el que expresamente ordenó restituir las cosas al estado en que se encontraban antes del fallo de tutela impugnado.

En síntesis y en pocas palabras, para el Tribunal de Arbitramento resulta absolutamente claro que si bien la decisión de entregar la posesión de los terrenos sobre los cuales se levantaba el Proyecto, a favor de Castilla dispuesta en junio 30, 1998 se mantuvo incólume, lo cierto es que hasta agosto 31, 1998 no había sido cumplida, pues estaba pendiente el fallo de segunda instancia promovido en esta acción de tutela, y, por consiguiente el predio, para dicha fecha, no había sido entregado al querellante Castilla Castilla, de manera tal que permanecía en poder de la Convocada.

Lo anterior sin perjuicio de lo que a 70 Folios 207 a 218 del Cuaderno de Pruebas No. 10 71 Folios 239 a 241 del Cuaderno de Pruebas No. 10 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 97 continuación señala el Tribunal de Arbitramento con respecto al trámite de los recursos interpuestos contra la decisión policiva. b) El cumplimiento de la decisión de Junio 30, 1998.

En el medio y en el lapso que transcurre entre la decisión de la Inspección de Policía de Punta Canoa y el momento en el cual el recurso de apelación interpuesto contra ella es resuelto por la Alcaldía Mayor de Cartagena, se dio cumplimiento a lo ordenado por la autoridad de policía, proceder que era de obligatoria atención por el funcionario, máxime si tal determinación contaba ya con el aval del juez constitucional como ha quedado reseñado anteriormente.

El Tribunal hace claridad que luego de despachada desfavorablemente para los intereses de la Convocada la acción de tutela mencionada en el acápite a) anterior, la Inspección de Policía de Punta Canoa ejecutó y dio cumplimiento a lo dispuesto en la decisión de junio 30, 1998 mediante diligencia llevada a cabo el 4 de septiembre de 1998 – con anterioridad al fallo de segunda instancia proferido por la Alcaldía Mayor de Cartagena en Octubre 2 de 1998 – Resolución 2844 -, según aparece en el acta que obra a folios 153 a 158 del Cuaderno de Pruebas No. 3 y que, en lo que se refiere a los predios sobre los cuales se levantaba el Proyecto, dijo: “Ya dentro del predio del hotel dan se procede a la respectiva restitución se procede a sacar a los perturbadores por intermedio de la fuerza pública.

Se prosedió [sic] entonces en compañía del señor perito bernardo galarza [sic] en este inventario ocular se constato [sic] que existe 2 torres un almacén con un stop [sic] de tejas tipo españolas toletes vitrificados tabletas de treita [sic] x 30 un trator [sic] de color azul marca for estas torres se encuentra sercada [sic] en zin [sic] en vista ala [sic] oposición de los señores abogados procedimos a entrar por esa parte del cerramiento cabe anotar que los apartamentos están en acabados esto es todo lo que se encuentran ala [sic] vista así concluye la inspección hecha sobre el dan.

Se deja un hobre [sic] cuidando por lo que se dejo [sic] en la obra por parte del hotel dann (hatogrande).” Fue entonces en esta fecha - Septiembre 4 de 1998 -, y ello es claro para este Tribunal de Arbitramento, que la Convocada perdió la posesión de los terrenos sobre los cuales, desde el año de 1996, levantaba las construcciones correspondientes al Proyecto.

Además del soporte anterior, los siguientes documentos y testimonios así lo confirman: la comunicación de noviembre 6, 1998 dirigida a los interesados y firmada por Boris Spiwak, que dice: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 98 “En desarrollo de dicha Querella el Inspector aludido el 4 de septiembre del presente año, de nuevo en forma ilegítima PROCEDE CON EL APOYO DE LA FUERZA PUBLICA A EXPULSARNOS DE NUESTRO TERRENO Y PROYECTO, sin permitirnos siquiera que se produjera un inventario de los activos y equipos de la obra, amparando la supuesta posesión del Sr. Castilla.

Dicha orden fue apelada ante la Alcaldía Mayor de Cartagena por nuestro abogado Dr. Jairo Morales, apelación que respondió la Alcaldía Mayor el día 2 de octubre de 1998 mediante la resolución No. 2844, …..”72 De otra parte, en la declaración de Luz Angela Barriga se lee: “… en septiembre de ese año, del año 98, llegó la inspectora de Punta Canoa a nuestro terreno, yo no estuve en esa diligencia pero conozco la historia, llegó con policía y con gente diferente a la policía en desarrollo de una querella por perturbación de la posesión, después de llevar 2 o 3 años nosotros construyendo 2 torres de edificios, adecuando un campo de golf, en esa oportunidad nos sacaron o sacaron a la gente del terreno, fueron agresivos con nuestro abogado, ….”73 c) Trámite del recurso de apelación contra la Resolución de Junio 30, 1998.

La decisión de junio 30, 1998 fue objeto también del recurso de apelación por la vía administrativa, el cual se tramitó ante la Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias. A folio 1 a 8 del Cuaderno de Pruebas No. 4 obra copia de la Resolución No. 2844 del 2 de Octubre de 1998 – de suma importancia para este litigio y sobre la cual el Tribunal volverá su atención posteriormente -, por la cual la Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias declaró la nulidad de la acción pretendida por Raúl Castilla Castilla y “como consecuencia de lo anterior, se RECHAZA la petición formulada el 17 de junio de 1993 por Raúl Castilla Castilla y se deja en libertad de acudir ante la justicia ordinaria para que le dirima sus pretensiones.” La decisión anterior fue aclarada mediante la Resolución No. 053 del 15 de enero de 1999 de la misma Alcaldía donde dijo74 “SEGUNDO: Se aclara el numeral 4° de la resolución 2844 de 1998 el cual quedará así: En firme este proveído remítase las diligencias a la corregidora de Punta Canoa para su cumplimiento, es decir que vuelva las cosas al estado en que se encontraban antes de practicar el desalojo, el día 2 de julio 72 Folio 204 del Cuaderno de Pruebas No. 1 73 Declaración Luz Angela Barriga – Audiencia Enero 16, 1998 – Pág. 5 y 6 74 Folio 54 del Cuaderno de Pruebas No. 4 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 99 de 1998, esto es restituyendo la posesión del inmueble objeto del proceso a quienes lo ostentaban materialmente.” (Resaltado del Tribunal) En otras palabras, mediante las Resoluciones Nos. 2844 y 053, se ordenó restituir los predios a Hatogrande, en caso de que éstos hubieran sido entregados a Castilla – como en efecto lo habían sido en diligencia de septiembre 4, 1998 -, o en caso contrario, abstenerse de hacerlo.

Con lo anterior concluyó el proceso policivo, que en suma resultó favorable a los intereses de la Convocada, decisión que no obstante, vino a ser atendida tan solo en Noviembre 1 de 2000 y en virtud de la decisión de la Honorable Corte Constitucional a la cual hará referencia inmediata el Tribunal de Arbitramento. d) Acción de tutela contra las Resoluciones 2844 del 2 de octubre de 1998 y 053 del 15 de enero de 1999.

Las Resoluciones 2844 del 2 de octubre de 1998 y 053 del 15 de enero de 1999 de la Alcaldía Mayor de Cartagena referidas en la sección c) anterior, fueron objeto de ataque por vía de una nueva y diferente acción de tutela, interpuesta en esta ocasión por Castilla Castilla, quien había resultado vencido en la acción policiva, petición que correspondió al Juzgado 7º Civil Municipal de Cartagena el que, en decisión de febrero 1º, 199975, negó el amparo pedido, conservando de esta manera pleno vigor las decisiones mencionadas.

Vía el recurso de apelación, la citada decisión fue objeto de un nuevo análisis por el Juzgado 3º Civil del Circuito de Cartagena76, el que en providencia de 11 de febrero de 1999, revocó la del Juzgado 7º Civil Municipal de Cartagena, amparó el derecho fundamental que invocó Castilla Castilla, de lo cual se desprende que dejó vigente la decisión de junio 30 de 1998 adoptada por la Inspectora del Corregimiento de Punta Canoa y por ende, la entrega de los predios realizada a favor de Castilla Castilla en septiembre 4, 1998.77 Remitida toda la actuación a consideración de la Honorable Corte Constitucional para su eventual revisión, la providencia del Juzgado 3º Civil del Circuito de 75 Véase Folios 49 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 4 76 La sentencia de fecha 11 de febrero de 1999, proferida por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cartagena (2da.

Instancia), no obra en el expediente, toda vez que del oficio remitido al Juzgado 7° Civil Municipal de Cartagena, no se obtuvo respuesta. Sin embargo, se menciona por la Corte Constitucional en la sentencia, folio 133 del Cuaderno de Pruebas 1. 77 Folio 133 del Cuaderno de Pruebas No. 1 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 100 Cartagena fue revocada por la sentencia T – 629 de agosto 30 de 1999 y en virtud de ella se ordenó dar cumplimiento a lo establecido en las Resoluciones 2844 de octubre de 1998 y 053 de enero de 1999.

En otras palabras, ratificó el triunfo de Hatogrande y su derecho a conservar los predios, tal y como había sido resuelto por la Alcaldía Mayor de Cartagena. Dice la sentencia en lo pertinente: “Para conceder la protección policiva solicitada por el interesado era entonces necesario que se demostrara la posesión que éste venía ejerciendo sobre el predio objeto de litigio, circunstancia que, de conformidad con el material probatorio allegado al expediente, no se pudo establecer, pues, por el contrario, se afirma que el peticionario nunca tuvo ni ha tenido la posesión sobre el citado inmueble, lo que hacía improcedente el amparo concedido por la Inspectora de Punta Canoa mediante la providencia del 30 de junio de 1998.

En estas circunstancias, la vía judicial pertinente no era otra que el proceso civil ordinario, si fuere del caso, lo cual elimina una posible violación del debido proceso por parte del Alcalde de Cartagena, pues éste, al expedir las resoluciones acusadas, dictaminó la nulidad de lo hasta allí actuado, por falta de jurisdicción de la Corregidora para dirimir el conflicto.” (…) “RESUELVE “Primero. – REVOCAR el fallo proferido por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Cartagena el once (11) de febrero de mil novecientos noventa y nueve (1999), al decidir en segunda instancia acerca de la acción de tutela promovida por RAUL CASTILLA CASTILLA, contra el Alcalde Mayor de Cartagena y, en consecuencia, negar la protección solicitada.

“Segundo.- ORDENAR que se dé estricto cumplimiento a lo ordenado en las Resoluciones 2844 de octubre de 1998 y 0053 de febrero de 1999, expedidas por el Alcalde Mayor de Cartagena, y que se restituya a los poseedores tradicionales la posesión que siempre han tenido sobre el predio “Guayepo”, volviendo los hechos a su estado anterior. “ Así, por demás lo informó el representante legal de la Convocada a los distintos interesados y clientes del Proyecto en comunicación de octubre 1º de 1999 en la que manifestó: “Nos complace informarle que la Corte Constitucional mediante sentencia T – 629 – 99, del pasado 30 de agosto de 1999, recibida por nuestro abogado el pasado 29 de septiembre, se pronunció final y definitivamente sobre la injusticia cometida contra nuestra empresa en el proyecto HATOGRANDE YACTH COUNTRY CLUB CARTAGENA, ordenando en forma inmediata (en aproximadamente 45 días) el que se restituya a su dueño original la propiedad.”78 78 Folio 249 del Cuaderno de Pruebas No. 3 a Guillermo Zuluaga, 90 del Cuaderno de Pruebas No. 5 a Jesús Vieites, 92 del Cuaderno de Pruebas No. 2 a Néstor Hernández, 270 del Cuaderno de Pruebas No. 5 a José Gabriel Cano, 186 del Cuaderno de Pruebas No. 2 a la sociedad Escobar y Arias S.A. y 373 Cuaderno de Pruebas No.3 a John McCaffrey.

Así por demás lo informó la Convocada a los interesados en el Proyecto mediante la Circular No. 02 del 6 de febrero de 200179. De lo anterior, concluye el Tribunal que Hatogrande estuvo despojado de la posesión de los terrenos por el período que corre entre el 4 de Septiembre de 1998 y el 1º de Noviembre de 2000. La entrega referida, fue objeto de nuevos ataques por Castilla Castilla, quien insistió en obtener su anulación, lo cual tuvo eco parcial ante la Alcaldía Mayor de Cartagena en providencia No. 0188 del 16 de marzo de 200180, aun cuando fue anulada por la propia Alcaldía Mayor de Cartagena mediante la Resolución No. 866 del 21 de septiembre de 2001.81 Del conjunto de la prueba documental que se allegó al expediente y que soporta el anterior relato, no se infiere por parte del Tribunal, que Hatogrande hubiere sido despojado nuevamente de la posesión material sobre los lotes en los cuales se levantaba el Proyecto, desde cuando le fueron restituidos en cumplimiento de lo ordenado por la Corte Constitucional. 4.

Las promesas de compraventa celebradas Acto seguido el Tribunal encuentra oportuno hacer una síntesis de los distintos contratos celebrados con cada uno de los Convocantes y sus particularidades, así: 79 “Es altamente satisfactorio para la empresa y su Departamento Jurídico, que después de una lucha desleal, como la que presentó el Sr. Raúl Castilla Castilla, contra nuestros intereses y los de 20 propietarios más de la zona norte de Cartagena, informar a ustedes que finalmente le primero (1º) de noviembre de 2000 la Inspección de Punta Canoa dio cumplimiento a la Sentencia de la Honorable Corte Constitucional proferida el día 30 de agosto de 1999 (1999) que ustedes ampliamente conocen, por tal razón nuevamente sustentamos nuestros derechos jurídicos en forma plena lo que a futuro nos permitirá reanudar el proyecto”.

Folio 211 del Cuaderno de Pruebas No. 3. 80 Folios 181 y siguientes Cuaderno de Pruebas No. 4. Mediante esta resolución la Alcaldía Mayor de Cartagena dejó sin efectos la diligencia de entrega llevada a cabo por el Corregidor de Punta Canoa el 1° de noviembre de 2000 en cumplimiento de lo dispuesto por la Corte Constitucional en la sentencia T-629/99. 81 Folios 170 y siguientes del Cuaderno de Pruebas No. 4 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 102 a) Guillermo Zuluaga García Este contrato fue suscrito el 14 de febrero de 1996.

En su introducción se anuncian como prometiente compradora una parte múltiple conformada por Guillermo Zuluaga García y Ana Lucía García de Zuluaga. Sin embargo, el documento únicamente lo suscribió el primero de los citados, convocante inicial del arbitraje. El objeto material de la promesa recayó sobre el apartamento hotelero 205 de la Torre 2, incluyendo un garaje, un depósito y terrazas comunales, y una acción del Hatogrande Yacht Country Club Cartagena.

El precio del inmueble fue acordado en la suma de $152´437.444 y su forma de pago se pactó así: cuota inicial por $ 22´865.617, pagadera a la fecha de la firma del documento de promesa; el saldo de $129´571.827, por instalamentos, en 20 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una de $6´478.591, a partir del 14 de marzo de 1996. En cuanto a la acción del Club, el precio convenido fue de $16´170.000, a pagar en la fecha de la firma de la promesa, de suerte que el precio total del contrato fue la suma de $169.607.444.

Tanto para la firma de la escritura como para la entrega material del inmueble se pactó inicialmente el 30 de mayo de 1998 a las 3 p.m. en la Notaría 30 de Bogotá. Igualmente se acordó que podría serlo “… en fecha diferente, la cual se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”. En virtud de documento suscrito el 27 de mayo de 1998, las partes introdujeron una modificación a la promesa en cuanto a la fecha de la firma de la escritura pública de venta y la entrega material del inmueble, la cual quedó fijada para el 1º de junio de 1999, a las 11 a.m., en la Notaría 30 de Bogotá o en fecha que “… se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”.

Así mismo, se pactó el reconocimiento de intereses del 2% mensual, por períodos vencidos, sobre la parte del precio pagado, para el evento de mora en la entrega real y material del inmueble. En la contestación de la demanda nada se dijo sobre el pago del precio, ni se excepcionó incumplimiento del promitente comprador fundamentado en este TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 103 aspecto.

El pago del precio es punto pacífico, fuera de debate, lo que permite concluir que el precio se pagó en las oportunidades previstas. Adicionalmente hay comunicaciones que obran en el expediente y que confirman el pago del valor convenido, tales como la dirigida a la promitente vendedora el 15 de abril de 2002, por medio de la cual el promitente comprador le refiere a aquella que “En enero 28/99 se formalizó la cancelación del saldo pendiente del Contrato por VALOR DE $64.264.508, completando así la suma de $162.107.444…”.82 Lo propio se reiteró en comunicación del 29 de abril de 2002.83 Debe resaltarse que en la petición 3.1. de la pretensión tercera de la demanda de este Convocante, se impetra la restitución de $ 169´607.444, correspondientes al capital aportado por concepto de: precio del apartamento 205 ($ 152.437.444), el valor de la acción del club ($ 16.170.000), y $ 500.000 por pago de “cuota extraordinaria para una puerta de seguridad”, sumas que no fueron debatidas por la Convocada.

Sin embargo se observa por el Tribunal que la suma de las cifras anteriores no asciende a la cantidad señalada en la demanda sino a $ 169´107.444, sobre la cual se efectuó un descuento por valor de $7.000.000 que se anunció en la carta de diciembre 12 de 1996 que obra a folio 27 del cuaderno de Pruebas No.1, de manera que la suma efectivamente cubierta por este Convocante fue $ 162.107.444.

Finalmente hay reiterados requerimientos del promitente comprador para el pago de intereses causados desde el 1º de junio de 1999, por la falta de entrega material del apartamento 205.84 b) Néstor Humberto Hernández Cubillos La promesa de compraventa se suscribió el 18 de abril de 1996 por intermedio de su apoderada general señora Liliana Hernández Rodríguez.

El objeto de la misma recayó sobre el apartamento hotelero 305 de la Torre 1 y una acción del Hatogrande Yacht Country Club Cartagena. 82 Folio 40 del Cuaderno de Pruebas No.1 83 Folio 43 del Cuaderno de Pruebas No.1 84 Ver folios 214 del Cuaderno de Pruebas No. 3 y 39 a 44 del Cuaderno de Pruebas No. 1, al igual que los folios 199 y 204 del Cuaderno de Pruebas No. 3 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 104 El precio de venta pactado por el apartamento fue la suma de $ 93´610.200, para ser cancelado en la siguiente forma: una cuota inicial por $ 41.321.423, que la Convocada declaró tener recibida a satisfacción. El saldo de $52´288.777, por instalamentos, en 15 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una de $3´485.918, a partir del 18 de abril de 1996.

El valor de la acción del Club se acordó en la suma de $ 6.000.000, del cual se canceló una cuota inicial de $ 900.000, que Hatogrande declaró tener recibida a satisfacción, y el saldo de $ 5´100.000, debía cancelarse por instalamentos, en 24 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una de $ 294.691, de las cuales se declararon recibidas doce (12), y las doce (12) restantes a partir del 18 de abril de 1996.

El precio total convenido en la promesa ascendió entonces a $ 99.610.200. Respecto al pago en la contestación de la demanda nada se dijo, ni se excepcionó incumplimiento del promitente comprador fundamentado en este aspecto. El pago del precio es punto pacífico, fuera de debate, lo que permite concluir que se pagó en las oportunidades previstas.

Sin embargo obra en el expediente la certificación del Contador de Hatogrande, doctor Jaime Sanabria Diaz, del 15 de marzo de 2002, en el sentido de que la PROMOTORA “ha recibido a 31 de diciembre de 2001 de NESTOR HUMBERTO HERNANDEZ CUBILLOS, por concepto de anticipo para la adquisición del Apartamento (305) Torre (1) y una acción la suma de … ($101.582.777)…”.85 Además existen cuadros de liquidaciones de intereses, efectuadas, al parecer, por Hatogrande de septiembre 15, 1998, mayo 30, 1999 y posteriores, que reiteran un valor pagado de $101.582.777, suma que concuerda con la que reclama este convocante en la pretensión 3.1.

Tanto para la firma de la escritura como para la entrega material del inmueble se pactó inicialmente la fecha del 30 de noviembre de 1997 a las 4 p.m. en la Notaría 30 de Bogotá. Igualmente se acordó que podría serlo “… en fecha diferente, la cual se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”, habiéndose convenido que “en el evento de que la PROMITENTE VENDEDORA 85 Folio 81 del Cuaderno de Pruebas No. 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 105 no cumpliere con la firma de la escritura pública y la entrega del inmueble… reconocerá al promitente comprador intereses liquidados a la tasa del dos por ciento (2%) mensual sobre los dineros efectivamente pagados… hasta la fecha en que se verifique la entrega real y material del inmueble, sin que este hecho se pueda tomar como incumplimiento del contrato de promesa”.

El 27 de noviembre de 1997 Hatogrande le informó al convocante Hernández Cubillos, que “por motivos ajenos a nuestra voluntad la sociedad … no podrá hacer entrega y por ende escriturar el apartamento hotelero … a la fecha inicialmente pactada …”, por lo que envió un documento otrosí variando las fechas para lo uno y lo otro, el cual no aparece firmado por ninguna de las partes. c) Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites La promesa de compraventa se suscribió 22 de enero de 1996 y vinculó el apartamento hotelero 413 de la Torre 2 y una acción del Hatogrande Yacht Country Club Cartagena.

El precio de venta acordado por el inmueble fue la suma de $161´571.586 y se convino la siguiente forma de pago: una cuota inicial por $3´000.000, que la Convocada declaró tener recibida a satisfacción; la cantidad de $47´000.000, para pagar el 28 de febrero de 1996, y el saldo de $111´571.586, para cancelar el 18 de febrero de 1997. El 18 de febrero de 1997, el señor Vieites Vallina solicitó a la Convocada modificar el saldo y la forma de pago del apartamento, pago que vencía ese mismo día por $111´571.586, por lo que se procedió a la firma de un otrosí fechado el 19 de febrero de 1997, conviniendo una nueva forma de pago del saldo así: $56´000.000, que la Convocada declaró tener recibido a satisfacción. La cantidad restante, de $55´000.000, equivalente a 5.533 de la anteriormente denominadas Unidades de Poder Adquisitivo Constante - UPACS, a través de subrogación en un crédito a cargo de Hatogrande con la Corporación de Ahorro y Vivienda que la promitente vendedora indicara, conforme a solicitud de préstamo que gestionarían los promitentes compradores, dentro de los 90 días siguientes a la fecha de la comunicación escrita que les enviara la promotora señalándoles el nombre la corporación respectiva.

Aprobado el crédito se TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 106 otorgaría la escritura de compraventa. En cuanto a la acción se estableció un precio de $ 16´500.000, para pagar el 22 de octubre de 1996.

De esta forma, el precio total de la promesa fue de $ 178´071.586. Existe como prueba aportada, no discutida por demás por la Convocada, un cuadro o extracto que da cuenta del pago de $ 106´000.000 por el apartamento y de $ 16.500.000 por la acción, para un total de $122´500.000. (Folios 79, 100 y 101 del Cuaderno de Pruebas No.5. Sobre el pago del precio la Convocada nada dijo en la contestación de la demanda ni excepcionó incumplimiento contractual por ello.

En la petición 3.1. de la pretensión tercera de estos demandantes, se impetra la restitución de $ 122´500.000, correspondientes al capital aportado por concepto del precio del apartamento 413 ($ 161´571.586) y el valor de la acción del club ($16´500.000), que coincide con lo relatado anteriormente. A esa fecha, y en virtud del otro si del 19 de febrero de 1997 los promitentes compradores quedaron adeudando $ 55´000.000, convertidos a Unidades de Poder Adquisitivo Constante – UPACS.

Tanto para la firma de la escritura pública de compraventa, como para la entrega material del inmueble se convino el 30 de mayo de 1998 a las 10 a.m. en la Notaría 30 de Bogotá. Igualmente se acordó que podría serlo “… en fecha diferente, la cual se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”. Nada se pactó sobre reconocimiento de intereses para el evento de que la promitente vendedora no cumpliere con la firma de la escritura pública y la entrega del inmueble. d) John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley El documento que contiene la promesa de compraventa no determina el día y el mes de su suscripción, pero si expresa que ésta se hizo en el año 1995.

De otra parte en la relación de pagos que obra a folio 398 del Cuaderno de Pruebas No. 3 se señala como fecha de la promesa el 30 de noviembre de 1995.El contrato fue firmado por John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley y además por Olga Lucia Latorre Duarte, en calidad de promitentes compradores. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 107 John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley fueron incluidos como litisconsortes de la parte demandante en la reforma de la demanda presentada el 20 de junio de 2007.

Debe precisarse que Olga Lucia Latorre Duarte, quien fue parte del negocio de promesa, quedó sustituida en sus derechos y obligaciones por el señor John Gerard McCaffrey, en razón de la adjudicación que a su favor se hizo en la liquidación de sociedad conyugal, solemnizada por la escritura pública No. 4537 del 28 de agosto de 2000 de la Notaría 18 de Bogotá. Por lo tanto, se deduce, que aquella quedó excluida del proceso arbitral por haber dejado de ser parte del contrato de promesa de compraventa.

Los bienes prometidos en venta fueron el apartamento hotelero 203 de la Torre 1, un depósito y un garaje comunales, y “dos derechos” (acciones) del Hatogrande Yacht Country Club Cartagena. Se acordó por las partes que el apartamento tendría un precio de $ 134´212.120 y se pactó la siguiente forma de pago: una cuota inicial por $83´807.327, que Hatogrande declaró tener recibida a satisfacción. El saldo de $50´404.793, debería cancelarse por instalamentos, en trece (13) cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una de $ 3´877.292, a partir del 29 de febrero de 1996.

El precio de las dos acciones del Club fue de $ 16´000.000, a pagar así: cuota inicial de $2´400.000, que la Convocada declaró le había sido pagada, y el saldo de $ 13´600.000, en treinta (30) cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una de $ 693.862, de las cuales Hatogrande declaró haber recaudado un valor equivalente a 18 cuotas, debiéndose cancelar las otras 12 a partir del 29 de febrero de 1996, para un total del precio de venta de $150´212.120.

Como prueba de la cancelación del precio del inmueble obra en el expediente una relación de los pagos efectuados entre de 1993 y 199686, que arroja un total de $145´712.463. En la contestación de la demanda nada se dijo sobre el pago del precio, ni se excepcionó incumplimiento del promitente comprador fundamentado en este aspecto. El pago del precio es punto pacífico, fuera de debate, lo que permite concluir que el precio se pagó en las oportunidades previstas.

En la petición 3.1. de la pretensión tercera de la demanda se impetró la restitución de $ 150´212.120, que coincide con el reato anterior. 86 Folio 35 del Cuaderno de pruebas No. 5 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 108 La entrega de los inmuebles y la firma de la escritura pública se pactaron para el 30 de mayo de 1998 a las 10 a.m. en la Notaría 30 de Bogotá “… o en fecha diferente, la cual se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”.

En este evento se previó que “En caso que la promitente vendedora entregue el inmueble prometido en venta con posterioridad a la fecha aquí establecida, cancelará … un interés liquidado a la tasa del 1% mes vencido o por fracción de mes, sobre la totalidad del dinero recibido efectivamente … hasta la fecha en que se entregue el inmueble prometido en venta”.

El 13 de octubre de 1998 se firmó un otrosí por los promitentes compradores, conforme al cual “la escritura se otorgará el 31 de mayo de 1999, a las diez de la mañana (10 a.m.) en la Notaría 30 del Círculo de Bogotá…” y la entrega real y material de los inmuebles se haría en la misma fecha. El otrosí tuvo como causa, según se declara en su texto, “la fuerza mayor que aqueja a la prometiente vendedora”, y en él se dijo entregar a “Los Prometientes Compradores un derecho o acción… adicional al que ya tienen adquirido … con un valor de $19´700.000”.

Además se acordó que los intereses pactados en la cláusula 13 de la promesa – del 1% -, se abonarían al saldo del precio pendiente de cancelar, “haciendo la liquidación final de dichos intereses el día de la firma de la escritura pública…”. En el folio 136 del cuaderno de pruebas No. 2 aparece una carta de fecha 7 de mayo de 1999 en la que la promotora le comunica al señor John McCaffrey que “Así mismo y dadas las fiestas del mes de noviembre de Cartagena, la obra general se reiniciará a mediados del mes de enero del año 2.000 para entregar el condominio aproximadamente el día 31 de octubre del mismo año, motivo por el cual y de conformidad con la realidad del proyecto la firma de la escritura pública de compraventa y la entrega del apartamento se hará el día 31 de octubre del año 2000”. e) Escobar y Arias S.A. La promesa de compraventa tiene fecha del 27 de febrero de 1997 y recayó sobre el apartamento hotelero 206 de la Torre

Sin embargo, posteriormente se le reconoció a la sociedad Escobar & Arias S.A. como contraprestación por el retardo en la entrega del inmueble debido a fuerza mayor, una acción del club Hatogrande por $19´700.000. El precio de venta pactado para el apartamento fue la suma de $ 152´437.444 y se convino la siguiente forma de pago: una cuota inicial por $ 22´865.617, que Hatogrande declaró tener recibida a satisfacción, y el saldo, de $ 129´571.524, debería ser cubierto en 16 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, cada una de $ 8´098.239, a partir del 27 de marzo de 1997.

En el hecho primero de la demanda de esta convocante se expresó con relación al pago: “PRIMER OTROSI: Suscrito el 15 de diciembre de 1997, por medio del cual se reformó la cláusula sexta relacionada al (sic) precio y forma de pago, dejando como saldo la suma de $ 56.687.676 que sería cancelada el día 30 de mayo de 1998, fecha en que se realizaría la entrega del inmueble”.

En la respuesta a este hecho, la Convocada confiesa: “Es cierto…”. En la petición 3.1. de la pretensión Tercera se impetró la restitución de $95´749.768, que corresponde al precio convenido ($152.437.444) menos el saldo que quedó pendiente. Además hay un estado de pagos por valor total de $ 95´749.874. La fecha pactada para la firma de la escritura fue el 30 de mayo de 1998 a las10 a.m. en la Notaría 30 de Bogotá, oportunidad en la que también se debía producir la entrega.

También se acordó que podría serlo “… en fecha diferente, la cual se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”. Nada se pactó sobre reconocimiento de intereses para el evento de que la promitente vendedora no cumpliere con la firma de la escritura pública y la entrega del inmueble. En otrosí del 25 de noviembre de 1998, se varió la fecha de otorgamiento de la escritura y de entrega del inmueble para el 16 de diciembre de 1999 “Motivados por la fuerza mayor que aqueja a la prometiente vendedora …”.

Se pactó como precio de venta del apartamento y de la acción la suma de $ 108´767.237 para ser cancelada de la siguiente forma: una cuota inicial por $ 26´541.401, que Hatogrande declaró haber recibido a satisfacción. La suma de $ 32´425.836, en 15 cuotas mensuales, iguales y sucesivas, incluidos los costos financieros, cada una de $ 2´161.722, a partir del 14 de septiembre de 1996.

El saldo por $ 49´800.000, en el equivalente a 10.762 Unidades de Poder Adquisitivo Constante – UPAC, mediante la subrogación en un crédito a cargo de la Convocada ante la Corporación de Ahorro y Vivienda que indicara ésta. Nada se estipuló sobre reconocimiento de intereses para el evento de que la promitente vendedora no cumpliere con la firma de la escritura pública y la entrega del inmueble.

En la petición 3.1. de la pretensión tercera de la demanda de estos convocantes, se impetra la restitución de $58´967.306, correspondientes al capital aportado sobre el precio del apartamento 104 de la Torre 1 y la acción del Club. En los hechos séptimo y octavo de la misma se expresa que esa fue la suma realmente cancelada por los promitentes compradores, lo cual no fue controvertido por la Convocada.

En la contestación de la demanda nada se dijo sobre el pago del precio, ni se excepcionó incumplimiento del promitente comprador fundamentado en este aspecto. El pago del precio es punto pacífico, fuera de debate, lo que permite concluir que el precio se pagó en las oportunidades previstas y en la cuantía indicada. La fecha pactada para la firma de la escritura fue el 30 de mayo de 1998, a las 4 p.m., en la Notaría 30 de Bogotá, oportunidad en la que también debería darse la entrega.

Igualmente se convino que ella podría tener lugar “… en fecha diferente, la cual se determinará por escrito de común acuerdo entre las partes”. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 111 g) Cláusulas o estipulaciones comunes a todos los contratos de promesa y comunicaciones dirigidas a los Convocantes: Las cláusulas que a continuación se describen y que interesan al proceso son comunes a todos los contratos de promesa de compraventa suscritos por los Convocantes con la Convocada: 1.

Aquellas en las que se pactaron condiciones resolutorias expresas, así: a. “Cuando no se den las condiciones previstas en el contrato celebrado con la Fiduciaria Alianza S.A. para dar inicio a las obras”87, previéndose la devolución por la promitente vendedora de la parte pagada del precio, sin reconocimiento de rendimientos financieros. b. “Si no se logran los permisos y licencias…”88 En este evento se devuelve “el 100% del dinero recibido dentro de los 15 días hábiles siguientes a la terminación del plazo estipulado, mas un interés sobre dicha suma liquidado a la tasa del 2% mensual.” c. Si no se completare el número de socios que garantice la construcción del conjunto de apartamentos hoteleros… (cláusula séptima, letra b).

Si acaeciere este evento la Promitente vendedora quedó obligada a devolver a los promitentes compradores, dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha de la reunión de la junta directiva en la cual se tome la decisión, el 100% de los aportes de capital, “mas un interés liquidado a la tasa del 2% mensual sobre dicha suma” d. Si no se aprobare la solicitud de ingreso al Club presentada por el promitente comprador.89 La promitente vendedora se obligó a ”devolver el 100% de los aportes, dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha en que se comunique por escrito tal determinación” 2.

En el parágrafo quinto de la cláusula segunda se declaró que el proyecto contaba con licencia de construcción, otorgada mediante la Resolución Nº 353 del 28 de diciembre de 1994, ratificada por la Nº 648 del 18 de julio de 1995 de la Alcaldía de Cartagena. 87 Parágrafo sexto, cláusula sexta. 88 Cláusula séptima, literal a. 89 Literal c. de la cláusula séptima.

En el sentido indicado, el Tribunal se inspira en la siguiente reflexión, como punto de partida: Siendo la demanda el acto de postulación por excelencia, toda vez que en él “precisa el actor cuál es la problemática jurídica que lo mueve a ventilar el debate, fijando asimismo los alcances de la tutela que reclama y por la que convoca a responder al sujeto pasivo de su pedido”91, es indudable que la primera tarea que debe emprender el juzgador consiste en examinar esa pieza, para determinar en qué forma ha de abordar el análisis del asunto cuya decisión le compete.

Muchas veces la demanda es exacta en su alcance, pero en otras se resiente de imprecisiones, e incluso no se libra de errores. Cuando esto último acontece, corresponde al juez interpretar el libelo, bien que emplee un método singular que se concentre solamente en la revisión de las peticiones, bien otro, sistemático, que conjugue éstas y los hechos.

Para la jurisprudencia es así, porque como lo tiene explicado la Corte, la “intención del actor muchas veces no está contenida en el 90 Art 305 C.P.C. “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este Código contempla, y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.

No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda, ni por causa diferente a la invocada en ésta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado, se le reconocerá solamente lo último. En las sentencias se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada a más tardar en su alegato de conclusión, y cuando este no proceda, antes de que entre el expediente al despacho para sentencia, o que la ley permita considerarlo de oficio.

Art 306 C.P.C. “Cuando el juez halle probados los hechos que constituyen una excepción, deberá reconocerla oficiosamente en la sentencia, salvo las de prescripción, compensación y nulidad relativa, que deberán alegarse en la contestación de la demanda.” 91 Corte Suprema de Justicia Casación Civil, Sentencia de 13 de diciembre de 2006, proceso 00558, M. P. Edgardo Villamil Portilla.

Basta, por lo tanto, que la intención del demandante aparezca clara en el libelo, ya de manera expresa, ora porque se deduzca de todo su texto mediante una interpretación razonable”.92 Los Convocantes piden, al tenor de las pretensiones incorporadas en la demanda, la declaratoria de incumplimiento de las obligaciones contractuales adquiridas por la Convocada, la resolución de los contratos de promesa de compraventa y las consiguientes indemnizaciones de perjuicios en sus modalidades de daño emergente y lucro cesante.

De donde se descubre fácilmente, conjugado con los hechos narrados, que la acción ejercitada por los Convocantes es la derivada del acaecimiento de la condición resolutoria tácita, consagrada en el artículo 1546 del Código Civil93. Lo anterior se ve acompasado con lo previsto en el artículo 870 del C.Co., que sumado al estudio que el Tribunal hace más adelante en torno a la naturaleza comercial de la promesa, conduce a enmarcar sus pretensiones en lo dispuesto en tal norma.

Señala la disposición citada que “En los contratos bilaterales, en caso de mora de una de las partes, podrá la otra pedir su resolución o terminación, con indemnización de perjuicios compensatorios, o hacer efectiva la obligación, con indemnización de perjuicios moratorios”. Ante ella, el Tribunal destaca varios aspectos: a) El artículo 870 es, en materia comercial, equivalente al artículo 1546 del Código Civil que consagra la condición resolutoria tácita en el campo de los contratos bilaterales de naturaleza civil.

Al respecto, se observa que la norma mercantil precisa que el deudor incumplido debe además estar en mora, requisito que no es novedoso ni contrario a lo ya establecido en materia civil, pues el artículo 92 Corte Suprema de Justicia – Casación Civil, Sentencia de 17 de octubre de 2006, proceso 01259, M. P. Jaime Alberto Arrubla Paucar. 93 “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactados.

Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 114 1615 del C.C.94 señala que en materia contractual los perjuicios se deben desde que el deudor ha incurrido en mora.

De otro lado, el artículo 870 citado aclara el tipo de indemnización que puede pedir el acreedor, según la alternativa que escoja en ejercicio de la condición resolutoria tácita, punto que es oscuro en el artículo 1546. La disposición comercial, de manera lógica, señala que sólo proceden los perjuicios compensatorios cuando la pretensión consiste en la resolución del contrato por incumplimiento.

“Compensar” en este contexto significa poner al acreedor en una situación patrimonial equivalente a la que tendría si el deudor hubiese cumplido. En cambio, si lo pedido en la demanda es la ejecución de la obligación, el acreedor puede acumular esta pretensión con los perjuicios moratorios, por tratarse de la satisfacción tardía de la prestación. No cabe la petición de daños compensatorios cuando lo que se impetra es la ejecución forzosa de la prestación, solución que también responde a la equidad porque no podría concederse al demandante la prestación en sí misma, y simultáneamente su equivalente en dinero pues se estaría otorgando un pago doble.

La consagración de la condición resolutoria tácita en el artículo 870 del C. de Co. como norma especial aplicable a los negocios mercantiles, no impide acudir a los principios de derecho común elaborados por la jurisprudencia y la doctrina civilistas en virtud de la remisión expresa ordenada por el artículo 822 ibídem, que han hecho importantes precisiones en torno a esa institución, entre ellas, que la parte que pide la resolución debe haber cumplido o estar presta a cumplir su obligación y que debe tratarse de un incumplimiento significativo de parte del deudor.

Las siguientes transcripciones de lo expuesto por la Corte Suprema de Justicia resultan apropiadas para complementar el tema y describen el sendero trazado por los Convocantes en la demanda que recorrerá el Tribunal a lo largo de este Laudo: 94 Se debe indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es no hacer, desde el momento de la contravención. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 115 “De la celebración de un contrato bilateral nacen obligaciones recíprocas e interdependientes para las partes.

Cada una de ella es acreedora y deudora de la otra, aunque las obligaciones no deban cumplirse simultáneamente. Esta reciprocidad de derechos y obligaciones es el fundamento de la acción resolutoria en caso de que una de las partes deje de cumplir lo pactado, si la otra lo ha cumplido o se allana a cumplirlo, pudiéndose pedir la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios (…)”.95 “En el ámbito de los contratos bilaterales y en cuanto toca con la facultad legal que, según los términos del artículo 1546 del Código Civil, en ellos va implícita la de obtener la resolución por incumplimiento, hoy en día se tiene por verdad sabida que es requisito indispensable para su buen suceso en un caso determinado, la fidelidad a sus compromisos observada por quien esa facultad ejercita, habida cuenta que como lo ha advertido la Corte muchas veces (G.J. Tomo CL, pág. 87) el contenido literal de aquél precepto basta para poner de manifiesto que el contratante culpable, utilizando el sistema de la condición resolutoria tácita, no puede pretender liberarse de las obligaciones contraídas.

Lo natural es entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra a su vez en situación de incumplimiento jurídicamente relevante, ello por cuanto ante una eventualidad con estas características y tratándose, desde luego, de obligaciones recíprocas de simultánea ejecución, existe justificación clara para el deudor demandado que se resiste a realizar las prestaciones a su cargo, sentándose así un criterio general que, por cierto, deriva de una arraigada tradición doctrinaria en el país, de suyo orientada a evitar que la acción resolutoria pueda llegar a convertirse en un medio puesto en manos de maliciosos incumplidores para sustraerse con ventaja al vigor normativo que a los contratos válidamente celebrados les es consustancial, y de conformidad con el cual esta Corporación tiene dicho que “(…) en caso de que todas las partes que celebran un contrato sean negligentes en el cumplimiento de sus obligaciones, para las cuales ni la ley ni el contrato señalan orden de ejecución, la solución de la doctrina, no pudiéndose considerar como morosa a ninguna, es la improcedencia para todas de las dos acciones que alternativamente concede el inciso 2º del artículo 1546 del Código Civil (…)“, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa.

Habiendo cumplido escrupulosamente con sus deberes, al paso que sea la otra quien de modo a ella imputable no haya hecho lo propio, de donde se sigue que “(…) el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento del actor y del incumplimiento en el demandado u opositor (…)”( G.J. Tomo CLIX, págs. 309 y siguientes)”. 96 b) Se sigue de lo dicho arriba que no pueden concurrir simultáneamente los perjuicios compensatorios, con los moratorios, pues unos y otros tienen propósitos diferentes: mientras que los compensatorios procuran la reparación del daño causado en cuanto apuntan a resarcir el perjuicio generado por el 95 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia de 2 de noviembre de 1964. 96 Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil de 1º de diciembre de 1993. Gaceta Judicial Tomo CCXXV No. 2464. Pág. 707. Exp. 4022. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 116 incumplimiento de su deudor, reparándolo con una suma equivalente a lo que dejó de percibir como resultado de la resolución del contrato, los moratorios, que proceden como consecuencia del cumplimiento tardío de la obligación a la cual se vio forzado el deudor incumplido, procuran reparar al acreedor por dicho retraso y de ninguna forma, apuntan a reparar al acreedor con una suma equivalente a lo que dejó de percibir.

En este último caso, el acreedor habrá recibido el objeto del contrato pero en forma extemporánea, por lo que se impone la reparación que tal mora haya podido ocasionar. c) Con el fin de aclarar este tópico, resulta de recibo la siguiente exposición efectuada por el Dr. Jorge Suescún Melo que clarifica el punto, en cuanto al alcance de cada uno de estos conceptos y que, si bien hace referencia a la usual ocurrencia de incumplimiento del eventual comprador – quien debe el precio -, el fondo allí tratado es aplicable igualmente al caso contrario: “Sin embargo, a partir de la mora del deudor, el acreedor tiene otra prerrogativa, propia de los contratos bilaterales, consistente en pedir la resolución del contrato, siempre y cuando dicho acreedor haya cumplido sus obligaciones o se haya allanado a cumplirlas.

Junto con la resolución del contrato, el acreedor podrá exigir del deudor incumplido la indemnización de los perjuicios que le haya causado y, en este evento, dicha indemnización ya no se hará mediante el reconocimiento de los intereses de mora, así la obligación incumplida sea una obligación dineraria, pues aquí sí se podrá exigir la cláusula penal compensatoria, o demandar el pago de los daños que puedan evaluarse judicialmente en un proceso.

Esto es así porque la indemnización de perjuicios es una obligación distinta de la obligación principal incumplida, teniendo ésta y aquella objetos diferentes. Por tanto, en un contrato bilateral en que una de las partes esté obligada a pagar una suma de dinero, el retardo en cumplir esta prestación conllevará el pago de intereses de mora si el acreedor opta por ejercer la acción de cumplimiento de dicha obligación, pero si elige demandar la resolución del contrato, en este caso podrá exigir la cláusula penal compensatoria que se haya pactado, la cual podrá ascender, en materia civil, hasta el doble de la obligación principal a la cual accede (art. 1601, inc. 1º del C.C.), o en material mercantil, hasta un monto igual al de dicha obligación (art. 867, inc 2º del C. de Co.).

Sobre este particular la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia coincide con los anteriores planteamientos al decir: ‘es violatoria de la ley la sentencia que al declarar la resolución de un contrato por el no pago del precio, condena al demandado a pagar al demandante, como indemnización de perjuicios, los intereses de la suma debida.

Pues si el demandante lo que pide es la resolución de un contrato y consiguiente indemnización de perjuicios, no es del caso aplicar el artículo 1617 del Código Civil que ordena pagar intereses como indemnización de perjuicios por la mora en el pago de una suma de dinero, sino el 1932, en relación con los artículos 1613 y 1614 de dicho Código, según los cuales la indemnización de perjuicios comprende el daño emergente y el lucro cesante (…).’ TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 117 ‘(..) cuando el comprador está en mora de pagar el precio, el vendedor tiene siempre derecho a indemnización de perjuicios, sea que exija el pago del precio o demande la resolución del contrato; pero los perjuicios son diferentes según la acción que elija.

Si la acción la dirige a hacer efectivo el contrato, o sea el pago del precio, los perjuicios consisten en los intereses del dinero; más si la acción que promueve es la resolutoria, entonces los perjuicios consisten no en el pago de interés, sino en otra cosa distinta. En igual sentido, nuestro más alto Tribunal en otra decisión reiteró las explicaciones anteriores con otras del siguiente orden: ‘tratándose de la resolución de una compraventa y consiguiente indemnización de perjuicios por mora en el pago del precio, o sea por haber infringido el contrato el comprador, aunque materialmente se trate de una obligación de pagar cierta suma de dinero, no por ello tiene en este caso aplicación el artículo 1617 del Código Civil.

Esta disposición se refiere a la indemnización de perjuicios simplemente ‘moratorios’, a los que provienen de la sola demora en el pago y no a los ‘compensatorios’ de que trata el artículo 1613 de dicho Código, aplicable aquí porque son los que se derivan de la infracción del contrato; los cuales comprenden el lucro cesante y el daño emergente.

Declarada la resolución de la venta, desaparece la obligación de pagar el precio; y se trueca por la restitución de la cosa e indemnización de perjuicios (…)’ ‘(..) y tratándose de la obligación de pagar una suma determinada de dinero, la indemnización de perjuicios por la mora se limita a los perjuicios simplemente moratorios de que trata el artículo 1617 del Código Civil.

Pero si la obligación de pagar una suma de dinero desaparece y se trueca en otra diferente en virtud de un juicio, verbigracia, en la restitución de la cosa comprada, como ocurre en el caso de resolución de una compraventa por no haber pagado el precio en el tiempo convenido, entonces desaparece la obligación de pagar intereses sobre la suma de precio que se debía, y los perjuicios que deben indemnizarse son los compensatorios de que trata el artículo 1613 del Código Civil!97 (Subrayado del Tribunal) d) Como se ve la naturaleza de unos y otros perjuicios es diferente.

Mientras que por los perjuicios moratorios se persigue el cumplimiento de la obligación y el resarcimiento del daño que la atención extemporánea le hubiera podido causar al acreedor, a través de los perjuicios compensatorios, al aniquilarse el contrato, ya no podrá hablarse de perjuicio derivado de la ejecución tardía, sino del resarcimiento por no contar con el objeto del mismo.

El artículo 870 del C. Co, permite solicitar los perjuicios compensatorios cuando se elige la alternativa de la resolución de la convención. ¿Qué debe entenderse por perjuicios compensatorios, que como ya se explicó, difieren de los moratorios? Pues bien, como lo señala la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, son lo que trae el artículo 1613 del Código Civil, ello es el daño emergente y el lucro cesante.

Por ellos debe entenderse “el perjuicio o la pérdida que proviene de no haberse cumplido la obligación o haberse cumplido 97 Suescún Melo. Jorge. Derecho Privado: Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo. Legis Editores, Bogotá 2ª Edición, 2004. Tomo I., Pág. 547. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 118 imperfectamente o haberse retardado su cumplimiento” más “la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligación, o cumplido imperfectamente o retardado su cumplimiento”, según definiciones que trae el artículo 1614 del mismo Código. e) Las peticiones en este punto no resultan entonces claras.

Como se desprende de las demandas arbitrales, se persigue que como consecuencia del incumplimiento de la Convocada se acceda a la declaratoria de resolución de los diversos contratos de promesa de compraventa y se imponga una condena a cargo de Hatogrande por los perjuicios moratorios [pretensiones 3.2 de todas las demandas, excepto aquella formulada por la sociedad Escobar y Arias S.A. donde corresponden a las pretensiones 3.3 y 3.4] y por los perjuicios compensatorios [peticiones 3.3. en todas las demandas y 3.5 en el caso de Escobar y Arias S.A.], solicitudes que de por sí tienen origen y propósitos diferentes, como ya quedó explicado.

Lo anterior impone al Tribunal evaluar, como parte de la interpretación de la demanda que resulta forzosa en este caso, el alcance que tiene en cuanto, por una parte apunta a obtener el aniquilamiento de los contratos y por otra, procura que los Convocantes sean reparados con perjuicios moratorios y compensatorios, que como se ha visto, no resultan apropiados de solicitar simultáneamente.

Ello sin perjuicio, por demás, de las limitantes que en cuanto a la prueba del daño y su quantum se imponen a quien se siente perjudicado, y de las fronteras que impiden al juez transgredir el principio de los fallos extra petita y ultra petita. f) En el caso concreto, se pide en las distintas demandas que la Convocada sea condenada restituir la totalidad de las sumas que los Convocantes hubieren entregado, en distintas cuantías y oportunidades, como pago del precio convenido, declaración que es consecuencia lógica de la resolución que llegue a pronunciar el juez o árbitro, la cual disuelve el vínculo obligatorio y por ello tiene efecto retroactivo en los contratos de ejecución instantánea como lo es la promesa de compraventa.

En virtud de esta retroactividad, las partes deben quedar colocadas en la misma situación patrimonial que tenían antes de la celebración del contrato, conocido como efecto ex tunc. Hasta aquí, la demanda no requiere de esfuerzo interpretativo alguno pues la petición que formulan los Convocantes, es consecuencia lógica de la resolución pedida.

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 119 g) Solicitan además los Demandantes que la Convocada sea condenada al pago de perjuicios moratorios que cuantifican en una tasa del 2% mensual a título de indexación por no restituir los dineros, petición que soportan en las cláusulas séptimas (7ª) de cada contrato de promesa que regulan, la devolución de los aportes de capital recibidos de los prometientes compradores, más intereses, si hay terminación del contrato por la ocurrencia de alguna de las tres causales previstas en dicha cláusula: a. Si no se logran los permisos y licencias señalados en el contrato; b. Si no se completa el número de socios para garantizar la construcción de los apartamentos hoteleros, del hotel y de la dotación mínima del club y c. Si la solicitud de ingreso presentada por los prometientes compradores no fuera admitida por el comité de admisiones del prometiente vendedor.

De estas tres causales sólo dos, - la a) y la b) -, generaban convencionalmente el pago de intereses del 2% mensual. En la causal c) sólo se previó el pago del capital sin intereses Todas las circunstancias contempladas en la cláusula séptima corresponden a eventos distintos del derivado de la resolución por el incumplimiento contractual que va implícita en los contratos bilaterales. h) Por otra parte, en las pretensiones 3.3. en todas las demandas y en la 3.5 para el caso de Escobar y Arias S.A., los Convocantes solicitan al Tribunal, como condena consecuencial de la resolución de los contratos, el pago de perjuicios compensatorios “por no darse cumplimiento al término contractual de entrega del bien inmueble”.

En tales pretensiones, los Convocantes fijaron las fronteras de lo deseado a título de perjuicios compensatorios, es decir puntualizaron el lo perseguido a título de daño emergente y lucro cesante, propio de la indemnización que se genera como consecuencia de la resolución del contrato. i) Como se observa, y con el fin de delimitar el campo de acción del Tribunal, la demanda no corresponde a un modelo de claridad, pues mientras que procura la resolución o aniquilamiento del contrato, persigue simultáneamente el resarcimiento de los perjuicios moratorios junto con los compensatorios, que como se indicó, resultan incompatibles.

Aquellos – los moratorios -, se hacen consistir en la tasa del 2% mensual por la ocurrencia de cualquiera de los TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 120 eventos previstos en la cláusula 7ª, ello es por la resolución del contrato por cualquiera de las causales allí previstas, diferentes de la resolución originada en la condición resolutoria tácita envuelta en todo contrato bilateral.

Estos – los compensatorios -, a su turno los estiman en un porcentaje mensual liquidado sobre las cantidades entregadas por ellos, que solicitan extender hasta la fecha del Laudo. j) En razón de lo anterior se impone clarificar el alcance de la demanda, pues como lo anota el profesor Devis Echandía “si para el estudio de la ley procesal no puede el juzgador aferrarse a las palabras ni al sentido literal, sino que debe perseguir el conocimiento del contenido jurídico que en ella se encierra, y si el objeto de los procedimientos es la tutela de los derechos reconocidos por la ley sustancial, con mayor razón es imperativo adoptar un criterio de interpretación conjunta, razonada y científica de la demanda.

Además, es susceptible de interpretación jurídica y lógica, para buscar el derecho impetrado en su contenido general, y al interpretarlo no es obligatorio aferrarse a la calificación jurídica que a los hechos y a las pretensiones incoadas les de el demandante. De esta suerte el juzgador debe perseguir siempre determinar su naturaleza para decidir de conformidad con ella.

La parte petitoria debe estudiarse y analizarse relacionándola con los hechos y con los fundamentos de derecho expuestos”98 k) Con los antecedentes señalados y en el marco de la demanda, no puede entender cosa distinta el Tribunal que ésta apunta a obtener la resolución de los contratos de promesa de compraventa, la consecuencial restitución de las sumas entregadas indexadas, y los perjuicios compensatorios del daño causado por haberse visto los Demandantes privados de los bienes y derechos prometidos en venta, perjuicios que reclama en la forma de intereses, los cuales estima en la demanda para cada uno de los prometientes compradores en las correlativas peticiones, máxime si ellos fueron considerados por el Tribunal como litisconsortes facultativos.

Además de lo dicho, dentro de los límites que los artículos 305 y 306 del Código de Procedimiento Civil imponen, en cuanto prohíben los fallos extra petita y ultra petita, el Tribunal acometerá el estudio de fondo de la demanda presentada. 98 Devis Echandía, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Teoría General del Proceso, Tomo I. Editorial ABC – Bogotá, 8ª Edición, 1981.

Pág. 449. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 121 l) De otro lado y por enmarcarse la acción intentada como una resolutoria, el Tribunal debe analizar ineludiblemente los siguientes puntos, a los cuales dedicará más adelante su atención: 1.

La existencia y validez de los contratos, ya que constituyen el marco total de la acción, por cuanto sólo el negocio que tiene entidad y validez jurídica es susceptible de ser aniquilado. 2. El cumplimiento contractual de los Convocantes, puesto que se erige como requisito insoslayable para obtener la verificación de la legitimación sustancial de la Parte Demandante y como factor “sine qua non” de la prosperidad de la súplica de la resolución de los vínculos jurídicos que enlazaron a las partes. 3.

El incumplimiento de las obligaciones surgidas del contrato a cargo de la Convocada, toda vez que se levanta también como supuesto imprescindible y complementario de la legitimación material por pasiva, para procurar la resolución de los negocios jurídicos. 4. De solicitarse la indemnización de perjuicios, la existencia del daño cierto y directo sufrido por los Convocantes, causado con el incumplimiento de la Convocada que deba ser reparado, estableciéndose el necesario nexo causal como soporte de las indemnizaciones reclamadas.

C. El alcance y la naturaleza de los contratos celebrados entre las partes. Naturaleza mercantil del negocio objeto de la controversia Interesa al Tribunal determinar, como punto previo, la naturaleza del negocio jurídico al que se contrae la litis. Esta definición sobre la calidad del contrato concluido entre las partes indica el ordenamiento al que se sujeta y es útil para su interpretación. De acuerdo con las demandas presentadas por los Convocantes, punto que no ha sido controvertido por la Convocada, lo que se firmó fue una promesa por la cual las partes quedaban convenidas para la celebración de un contrato futuro que permitiera a los prometientes compradores ser partícipes del Proyecto y que comprendía un conjunto de derechos: la propiedad de un apartamento hotelero y de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 122 una o varias acciones del Hatogrande Yacht Country Club Cartagena, que les daba acceso a distintos servicios.

Era una promesa para la compraventa futura de bienes inmuebles y de acciones que representaban para los Convocantes derechos y obligaciones como socios del Club que se levantaría. En tal sentido el Tribunal se remite a algunas expresiones vertidas en los diferentes contratos que reflejan el alcance puntualizado como son las cláusulas 1ª de las promesas de compraventa99 y los parágrafos 1º, 3º y 4º de las cláusulas segundas100.

Se trata de aquellos contratos que superan la tradicional clasificación civilista del siglo XIX y que se han venido abriendo camino a lo largo de la evolución legislativa, a los cuales, nuevos tratadistas como el argentino Juan M. Farina, nos introducen en su libro “Contratos Comerciales Modernos” describiéndolos, como una figura contractual referida al dominio y uso de inmuebles, que denomina contrato de club de campo, en el cual su organización parte de la “iniciativa de un individuo o de una sociedad civil o comercial, propietarios de una gran fracción de terreno ubicada fuera de la zona urbana; una fracción es loteada y luego son vendidas las parcelas…“101 99 LA PROMETIENTE VENDEDORA promete transferir a título de venta a ….

Del proyecto denominado HATOGRANDE YACTH COUNTRY CLUB CARTAGENA, ubicado en el Corregimiento de Punta Canoa, jurisdicción del Municipio de Cartagena de Indias D.T y C, Edificio que se construirá junto con un complejo turístico …..” 100 ”Los PROMETIENTES COMPRADORES declaran conocer el …., así como los planos del proyecto general y manifiesta que los acepta.

El inmueble será entregado en un todo de acuerdo con los planos aprobados por las autoridades respectivas.” [Parágrafo Primero Cláusula 2ª]. “Características del Club: Número de Asociados: El Club tendrá mil doscientos noventa y nueve (1299) Asociados Activos y cuarenta (40) Asociados Gestores ….” [Parágrafo Cuarto Cláusula 2ª]. El Club tendrá entre otras cosas las siguientes instalaciones: Campo de Golf de 18 Hoyos.

Campo de Práctica Dieciséis (16) canchas de tenis, totalmente iluminadas. Tres (3) canchas de squash Una (1) cancha de raquetball Una (1) cancha de basquetball y una de voleyball Una (1) piscina para adultos y una (a) para niños. Spa, gimnasio, turco, sauna, jacuzzi. Doscientos (200) parqueaderos Vías de acceso asfaltada y demarcada.

Hípica Suministro permanente de agua potable, alcantarillado, luz eléctrica. “ [Parágrafo Tercero Cl. 2ª] “No obstante lo anterior, la construcción del Club se adelantará en dos (2) etapas, entendiéndose que la PROMETIENTE VENDEDORA cumplirá con sus obligaciones con relación a EL PROMETIENTE COMPRADOR, mediante la entrega de la Primera Etapa que constará de lo siguiente: ….” [Parágrafo Cuarto Cl. 2ª]. 101 Farina, Juan M. Contratos Comerciales Modernos. Editorial Astrea, Buenos Aires, 3ª Edición, 2005.

Pag 454. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 123 En el contrato de promesa, el carácter – civil o comercial - de esta convención preparatoria está necesariamente definido por la naturaleza del negocio prometido, es decir, la de la compraventa aludida.

Hatogrande, como promotora del Proyecto, entre los años 1996 y 1997 se dedicó a comercializar los apartamentos hoteleros y las acciones de un Club, cuya construcción se levantaría en predios adquiridos por Inversiones G.B.S. Ltda., que habían sido traspasados en 1995 a Alianza mediante un contrato de fiducia mercantil, precisamente para facilitar el desarrollo del Proyecto y para conducir la administración de los recursos destinados al mismo.

El artículo 20 del C. Co. en su numeral 15º señala que son mercantiles las empresas de obras y construcciones; por su parte, el 17º enumera como comerciales las empresas promotoras de negocios. El artículo 21 ibídem, que consagra el criterio de conexidad o relación, dispone que se tienen asimismo como mercantiles todos los actos de los comerciantes relacionados con actividades o empresas de comercio.

En el caso que ocupa al Tribunal, es claro que Hatogrande como titular de una actividad económica organizada promovió la construcción y venta del Proyecto y que como comerciante (su objeto social así lo revela conforme se observa en el certificado de existencia y representación expedido por la Cámara de Comercio de Bogotá visible a folios 14 y 15 del Cuaderno Principal No. 1), buscaba la comercialización de los inmuebles y de las acciones del Club como actividad íntimamente relacionada con el negocio turístico que promovía, por lo cual el contrato para la Convocada es comercial.

Aledañamente, acorde con el artículo 100 del mismo estatuto comercial102, por ser “sociedad”, cualquiera sea su objeto, la Convocada se halla sujeta “para todos los efectos, a la legislación mercantil”. En cuanto a los Convocantes, la compraventa prometida es civil con arreglo al numeral 1° del artículo 23 de la misma codificación, según el cual no es mercantil la adquisición de bienes con destino al uso del adquirente.

En casos como el presente, de contratos de doble regulación – civil y comercial - como la compraventa, procede la aplicación del criterio mixto denominado también de los actos unilateralmente 102 Se tendrán como comerciales, para todos los efectos legales, las sociedades que se formen para la ejecución de actos o empresas mercantiles.

Si la empresa social comprende actos mercantiles y actos que no tengan esa calidad, la sociedad será comercial. Las sociedades que no contemplen en su objeto social actos mercantiles, serán civiles. Sin embargo, cualquiera que sea su objeto, las sociedades comerciales y civiles estarán sujetas, para todos los efectos, a la legislación mercantil.

Si la compraventa prometida era comercial conforme a los criterios de mercantilidad señalados en el ordenamiento especial, se infiere lógicamente que la promesa para celebrar en un tiempo posterior ese contrato, era igualmente mercantil, regida por las normas del Código de Comercio, cuyas disposiciones se aplican de manera preferencial (Art. 1° C. de Co.), sin olvidar la re gla del artículo 822 que hace aplicables a los negocios jurídicos mercantiles los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones del derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, a menos que la ley mercantil establezca otra cosa.

Esta regla de hermenéutica será atendida por el Tribunal en su análisis de la controversia que se desata con el presente Laudo, para lo cual es oportuno citar el criterio que al respecto ha plasmado nuestra Corte Suprema de Justicia: “Cuando se plantea una disputa judicial sobre un contrato que las partes aceptan como comercial, y sobre el cual no se discute, se requiere, en primer lugar consultar los textos sustanciales que el Código de Comercio consagra alrededor del asunto que se examina y si no son completos, se debe dirigir la actividad hacia el Código Civil.” Al definir como mercantil un acto, la Corte continuó “Esto obliga a que la cuestión sub exámine se enfoque a la luz de las normas del Código de Comercio con criterio preferencial, para luego acudir al Código Civil en procura de una necesaria complementación.”103 Desde esta óptica, entonces, debe ocuparse ahora el Tribunal al estudio de lo que distingue el contrato de promesa civil con la promesa de negocio jurídico comercial, aspecto que, unido a la conducta de las partes, aclarará si existió o no el incumplimiento pregonado por la Convocada y que imputa a los Convocantes como apoyo de la excepción del mutuo disenso.

El artículo 89 de la Ley 153 de 1887 tipificó la promesa como figura contractual, en los siguientes términos: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 103 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 3 de octubre de 1986. Mag. Ponente: José Alejandro Bonivento Fernández.

Gaceta Judicial CLXXXIV, N° 2423 P. 312 y ss. Este fallo reitera jurisprudencia contenida en sentencia de la misma Sala del 5 de de agosto de 1985. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 125 1ª Que la promesa conste por escrito. 2ª Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 (sic) del Código Civil. 3ª Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4ª Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. Queda derogado el artículo 1611 del Código Civil”.104 Baste destacar, por lo pronto, que la promesa de contrato civil es solemne, habida cuenta que, necesaria e ineludiblemente, ha de quedar reducida a escrito, so pena de no producir “obligación alguna”.

La formalidad del escrito es la manera jurídicamente apta e idónea para que las partes expresen su consentimiento mutuo al contratar. Ahora bien, el artículo 861 del Código de Comercio estatuye: “La promesa de celebrar un negocio producirá obligación de hacer. La celebración del contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”.

De lo anterior se sigue que la normatividad mercantil no regula los requisitos que debe cumplir la promesa de negocio jurídico para que se tenga como válida; apenas dispone cuál es la obligación que genera - prestación de hacer -, por lo cual, en principio, podría pensarse que la promesa comercial de contrato está sometida a las mismas exigencias establecidas para el contrato de promesa civil, por la remisión que hace el artículo 822 del C. de Co105 a las reglas jurídicas del derecho civil en materia de la formación de los actos o contratos.

En lo tocante a las promesas y a pesar de la remisión que impone el artículo 822 del Código de Comercio, la jurisprudencia ha determinado que la promesa mercantil de 104 La jurisprudencia ha sostenido que la cita del artículo 1511 del Código Civil es errada, en cuanto debió citarse el artículo 1502 del mismo estatuto que es el que contempla los requisitos para la validez de una obligación –Nota de Legis-). 105 Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.

Aún siendo consensual, la promesa comercial tiene que reunir los elementos estructurantes de la promesa civil, salvo desde luego de la formalidad del escrito. Habiendo aclarado el carácter comercial de la promesa, es del caso mencionar lo que la jurisprudencia nacional ha sostenido reiteradamente en materia de promesa de compraventa comercial: rige el principio de la consensualidad (Art. 824 C. de Co.) por lo cual el escrito no se erige en solemnidad sustancial pero, como promesa, tiene los mismos elementos esenciales u ontológicos (Art. 1501 C.C.) del contrato civil de promesa previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887: (i) la identificación plena del negocio prometido, (ii) la fijación de la época futura en la que se celebrará el negocio definitivo (plazo o condición) y (iii) que sólo falte para el perfeccionamiento del contrato prometido la tradición de la cosa (contratos reales) o las formalidades legales (contratos solemnes), como lo estableció la Corte desde 1981, en famosa sentencia del 13 de noviembre.106 Además, en aplicación del artículo 822, los demás requisitos necesarios para su formación como son los de validez (capacidad legal, consentimiento libre de vicios, objeto y causa lícitos) deben concurrir, pues son principios que rigen la formación de los contratos en el derecho civil y no hay disposición diferente sobre la materia en la ley mercantil.

En las sentencias del 14 de julio de 1998 y 12 de septiembre 2000, la Sala de Casación Civil y Agraria de la Corte Suprema de Justicia reiteró sus consideraciones sobre la promesa mercantil de contrato.107 Ilustra todo lo anterior, la siguiente posición de la Corte Suprema de Justicia: “1. Porque entre los argumentos que el Tribunal expuso para negar las pretensiones está el de “no haber elevado a escrito ese precontrato”, es decir, el “contrato verbal de promesa de mutuo”, que hubo de reclamar la parte demandante en el primer numeral de sus pretensiones principales, la Corte se ve precisada, una vez más, a tratar este tema, o sea, la forma de perfeccionamiento del contrato de promesa mercantil, pues este es el linaje de la controvertida en este proceso.

Como otras veces se ha dicho, en torno al perfeccionamiento de este contrato la doctrina nacional no ha sido uniforme, pues mientras un 106 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 13 de noviembre de 1981. Mag. Ponente: Alfonso Guarín Ariza. 107 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de julio de 1998.

Magistrado Ponente: José Fernando Ramírez Gómez (Exp. 4724) y Sentencia del 12 de septiembre de 2000. Magistrado Ponente: José Fernando Ramírez Gómez (Exp. C-5397). TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 127 importante sector le confiere a dicha promesa un carácter solemne, exigiendo para su celebración el otorgamiento de una escritura pública o privada a elección de los contratantes, acudiendo para el efecto, según lo ha explicado la Corte, a la aplicación analógica del artículo 119 del Código de Comercio, o a la integración in extenso con el artículo 89 de la ley 153 de 1887, de acuerdo con lo previsto en los artículos 822 y 861 del Código de Comercio, otro, no menos influyente, califica el contrato como de naturaleza consensual, tal como lo expone Alvaro Pérez Vives en su condición de corredactor del Código de Comercio y como ponente que fue en materia de oferta, situaciones precontractuales y formación del negocio jurídico, quien al respecto dice: “perfeccionando la técnica legislativa con la experiencia de los siglos y además con la ilustración de legislaciones de otros países y de nuestra práctica comercial, mejoró la forma como venían estructurándose el problema de la libertad contractual y el principio de la autonomía de la voluntad en el viejo código, y regresó, como vamos a verlo, al principio de la consensualidad de los negocios jurídicos regidos por el Código de Comercio vigente, ya que para el Código Civil no alcanzaban las facultades, y por consiguiente no pudo derogarse este artículo 89 de la ley 153 de 1887”.

La Corte Suprema de Justicia en sentencia de 13 de noviembre de 1981108, optó por la teoría consensualista. Para llegar a la anterior conclusión, la Corporación consideró que como el artículo 861 del Código de Comercio “no reprodujo el art. 89 de la ley 153 de 1887, en punto de las solemnidades requeridas, para la existencia y validez del contrato”, lógicamente se podía “inferir que el legislador mercantil plasmó el principio de la consensualidad para la promesa comercial de contrato”.

En la referida sentencia de 1981, la Corte luego de traer a colación algunos antecedentes históricos y hacer un ejercicio sobre derecho comparado con la legislación Chilena, vuelve al artículo 861 del Código de Comercio, para hacer ver que este texto legal “en lo fundamental coincide con el anotado del proyecto de Bello”, y esa identificación, agrega, “necesariamente indica que se acogió la idea allí plasmada y reconoce, por tanto, la consensualidad del contrato de promesa, como regla general, ya que es norma especial respecto del artículo 89 de la ley 153 de 1887; ordenamiento con el que es incompatible en el campo comercial”.

Nótese, además, dice la Corte, “que el artículo 861 mismo puntualiza sobre las ‘reglas y formalidades’, que debe respetar el contrato prometido, cuando sea el caso, cuestión que justamente pasa por alto cuando toca el contrato preparatorio. Lo cual también es significativo de que el Código de Comercio no creyó conveniente exigir solemnidades al contrato de promesa que, entre otras cosas, no hubiere habido necesidad de tratarlo con él, de modo general, si se mantenía el criterio del artículo 89 de la ley 153 de 1887”.

Además sostiene la Corte en la sentencia que como dato jurisprudencial se viene invocando, que el mencionado criterio se refuerza con el contenido del artículo 119 del Código de Comercio, en tanto exige la solemnidad de la escritura para la promesa del contrato de sociedad, porque “Si el Código de Comercio hubiera seguido la legislación civil en esta materia, no se vería el por qué de las solemnidades exigidas por esa norma, particularmente el escrito y la indicación del término o condición que fija la fecha en que ha de constituirse la sociedad”, pues dichos requerimientos formales significarían una repetición superflua e inútil…”.

Por último, anotó la Corte en aquella ocasión, que lo concluido se “acompasa con el artículo 824 ibídem, que sin duda alguna consagra el principio de la consensualidad en la formación de los contratos mercantiles” y con lo 108 G. J. Tomo CLXVI, No. 2407, págs. 610 a 683. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 128 declarado por los artículos 855 a 863 éjusdem, en cuanto reafirman “el criterio de la autonomía de la voluntad y de la consensualidad cuando dan las reglas atinentes a la formación del consentimiento en los actos y contratos –oferta o policitación y aceptación -, aspectos sobre los que nuestro Código Civil guarda silencio, al igual que el francés…” Haciendo a un lado momentáneamente el problema de la forma de celebrar el contrato de promesa mercantil, debe dejarse por averiguado que donde sí no existe desarmonía conceptual, incluyendo por supuesto la doctrina de la Corporación, es en sostener que dicho contrato debe reunir, como es obvio, los requisitos esenciales para su existencia y que por principio general reseñan los ordinales 2º, 3º y 4º del artículo 89 de la ley 153 de 1887.

Concretamente la Corte en la sentencia de 13 de noviembre de 1981, amén de advertir que unos mismos principios orientan los contratos de promesa civil y mercantil, anotó que no obstante la consensualidad que en aquella ocasión dejó por esclarecida, el contrato comercial debía fijar la época precisa en que habría de celebrarse el acuerdo prometido, porque siendo la promesa un instrumento o contrato preparatorio de un negocio jurídico diferente, tenía un carácter transitorio o temporal que hacía indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma completa e inequívoca del contrato prometido, el cual debía quedar individualizado integralmente.

Aclarado lo anterior, para lo cual ni siquiera tiene que acudirse al artículo 89 de la ley 153 de 1887, porque el contenido del artículo 861 del Código de Comercio basta, como tuvo oportunidad de explicarlo la Corte en sentencia de 14 de julio de 1998, procede volver sobre el estudio que hasta ahora ha ocupado la atención de la Corte, o sea la forma de perfeccionarse el contrato de promesa mercantil, para ratificar la doctrina de la consensualidad o acoger la del Tribunal, que como quedó anotado exige la solemnidad de la escritura.

Para definir la cuestión problemática, debe empezarse por determinar si el Código de Comercio, como hubo de concluirlo la Corte en 1981, reguló expresamente la consensualidad del contrato de promesa mercantil, o si contrariamente se verifica una deficiencia normativa que debiera superarse a partir de la analogía interna, y en su defecto acudiendo a la integración con la legislación civil, conforme a las pautas sentadas por los artículos 1º y 2º del Estatuto Mercantil.

Claramente, como lo afirmó la Corte en la sentencia de 13 de noviembre de 1981, la consensualidad fue consagrada en el Código de Comercio, como principio rector general de los negocios mercantiles. A él expresamente se refiere el artículo 824, cuando declara: “Los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier otro modo inequívoco.

Cuando una norma legal exige determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, éste no se formará mientras no se llene tal solemnidad”. Colígese de este contenido, que la solemnidad constituye la excepción, de modo tal que solo puede exigirse en los casos en que la ley de manera expresa consagre el requisito, como bien sucede en el artículo 119 del Código de Comercio, cuando establece la solemnidad del “escrito”, como condición de la promesa de contrato de sociedad.

El artículo 861 ibídem, por su lado, norma posterior y especial con respecto al contrato de promesa, no erigió la formalidad de la escritura como requisito ad substantiam actus de la promesa de celebrar un negocio, porque luego de señalar su efecto obligacional declarando que este contrato “producirá obligación de hacer”, se limitó a establecer que el “contrato prometido se someterá a las reglas y formalidades del caso”.

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 129 …. En este orden de ideas, la Corte nuevamente ratifica la doctrina sentada el 13 de noviembre de 1981, es decir, la consensualidad del contrato de promesa mercantil, y en este caso particular, el de la promesa de mutuo, porque contra la idea que califica de insulso y vacío el contenido del artículo 861 del Código de Comercio, ya que apenas se limita a señalar el efecto obligacional del contrato, para así aplicar por analogía interna el artículo 119 ibídem, o el ordinal 1º del artículo 89 de la ley 153 de 1887, como norma de integración por remisión, se enarbola la vigencia del principio de consensualidad, y en torno a él una interpretación integral, lógica, sistemática e histórica, para concluir que en este punto no se constata deficiencia, laguna o vacío que debiera suplirse o llenarse, mas tratándose de la promesa de dar en mutuo, acerca de la cual existe un texto legal identificante (artículo 1169 del Código de Comercio), que de manera específica y por demás coherente, acoge el principio de la consensualidad al no estipular la formalidad de la escritura para este tipo de contratación, al contrario de lo establecido en el artículo 119 para la promesa de sociedad” 109.

De lo dicho, concluye el Tribunal que los contratos de promesa de compraventa a que se contrae este litigio, son contratos de índole comercial, de manera que su perfeccionamiento, al igual que sus modificaciones y extensiones, siguen el principio de la consensualidad propio de los negocios mercantiles y por consiguiente, el litigio habrá de dirimirse, como inclusive ya se anunció con anticipación, en el marco del artículo 870 del Código de Comercio.

D. Existencia y validez de los contratos celebrados Mostrándose evidente en el plenario que la acción planteada por la Convocante es, se repite, la derivada de la condición resolutoria tácita prevista en los artículos 1546 del Código Civil y 870 del C.Co., es de rigor emprender, ab initio, el examen de la existencia y validez de los contratos de promesa de compraventa que dieron origen a la litis, como quiera que una y otra forman parte del “thema decidendum”; sólo dilucidando la estructuración de los elementos que configuraron los negocios jurídicos celebrados y verificando la presencia de los requisitos que les confirieron imperatividad de ley (art. 1602 del Código Civil), es posible y viable proveer sobre las pretensiones de resolución contractual y sus consecuenciales (indemnización de perjuicios), que fue la opción elegida por los actores en el petitum.

Y “a fortiori”, si el Tribunal se detiene en el hecho de que la Convocada, ha cuestionado expresamente la existencia y validez de los precontratos de venta, por carecer – ex post facto -, de una fecha cierta en la cual debían cumplirse, aspecto al 109 Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, Magistrado Ponente: Dr. José Fernando Ramírez Gómez, doce (12) de septiembre de dos mil (2000), expediente No. C-5397.

En los negocios jurídicos, importa precisarlo, hay requisitos que son generales y comunes a todo acto o declaración de voluntad, y otros que son particulares y específicos según la índole de la convención de que se trate. Para el caso en debate, corresponden a los propios de los contratos de promesa de compraventa, los que deben cumplirse para que nazcan a la vida jurídica y surtan la plenitud de sus efectos legales.

Con respecto a algunos de estos últimos se ha centrado el reproche de la Demandada. Los generales y comunes, versan sobre la capacidad de las partes contratantes, el consentimiento exento de vicio y la licitud del objeto y de la causa, regulados en los artículos 1502 y siguientes del Código Civil. Para las partes, hasta antes de los alegatos de conclusión, ha sido materia pacífica la existencia y validez de los contratos preparatorios de compraventa que las vincularon, en cuanto a los presupuestos comunes y generales a que se ha hecho relación. Para el Tribunal lo es, igualmente, tal como pasa a verse, muy brevemente.

Los negocios ajustados entre las partes quedaron materializados en documentos privados – escritos - acercados al expediente, de los que no hay duda sobre su autenticidad, en consideración a que no fueron tachados de falsos por ninguno de los interesados (Art 252 numeral 3º del C.P.C.). Los litigantes en sus correspondientes escritos de demanda y contestación admiten la existencia documental de los contratos.

Las personas jurídicas que fueron partes en uno y otro extremo de las respectivas relaciones sustanciales, tenían capacidad para celebrar los contratos y fueron adecuadamente vinculadas por quienes ostentaban para la época la calidad de representantes legales, en las posiciones en que lo hicieron, como que, de los certificados de existencia y representación que militan en el expediente, no se desprende que ellas o alguna tuviera establecida prohibición estatutaria para el efecto.

En otras palabras, al celebrar las promesas, obraron dentro del giro propio de sus actividades sociales. Y actuaron en las mismas a través de los órganos sociales competentes y dentro de la esfera de las atribuciones de éstos, aunque la falta de representación o el exceso de las facultades de los representantes no son TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 131 aspectos que afecten la capacidad para contratar, sino que tocan con el fenómeno de la inoponibilidad del acto jurídico frente al representado, lo que no aconteció. Acerca de las personas naturales que contrataron, se presume su capacidad, y no se advierte prueba que acredite lo contrario.

El consentimiento quedó expresado en las estipulaciones vertidas en los instrumentos contractuales, en los que no se avizora vicio de error, fuerza o dolo. De haber mediado vicios para consentir, ellos debieron ser necesariamente objeto de alegación por la parte interesada para poder ser atendidos por el Tribunal, lo que tampoco sucedió. La causa y el objeto de los vínculos negociales son lícitos, pues no se incurrió en ninguna de las hipótesis normativas que versan sobre la ilicitud del objeto y de la causa (Arts. 1519, 1521, 1522, 1523 y 1524 del Código Civil).

Deviene como corolario de lo que se deja observado, que los contratos de promesa de compraventa que unieron a las partes existen y disfrutan de plena validez legal general. Ahora bien y sin perjuicio del análisis que en sección anterior se hizo con respecto a la consensualidad del contrato de promesa de venta mercantil, se impone revisar los requisitos particulares de existencia y validez de los contratos de promesa de compraventa, ya sean de talante civil o mercantil.

Son los disciplinados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 - cuyo texto ya fue trascrito -, con excepción de la solemnidad escrita para los contratos de promesa comercial, acorde con la jurisprudencia acogida y ya reiterada por la Corte Suprema de Justicia a la cual se hizo referencia atrás. Aún, si se prescindiera de considerar que los contratos de promesa de que da cuenta este litigio son mercantiles, con los efectos propios de tal condición, lo cierto es que todos los contratos que vinculan a las partes, fueron celebrados por escrito y, como se verá más adelante se atendieron las condiciones previstas en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Si con posterioridad, en la ejecución de los mismos, o en sus modificaciones, se pudo haber omitido algún requisito, no significa que ellos fuesen ab initio nulos: pudieron haberse incumplido, o desistido mutuamente – tácita TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 132 o expresamente -, o ejecutado de modo diverso por voluntad de las partes, sin que ello afecte su validez.

No son contratos “ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1502 del Código Civil”. Al contrario, las promesas de contrato de compraventa reúnen a cabalidad los elementos generales de existencia y validez, tales como capacidad, consentimiento exento de vicio, causa y objeto lícitos, conforme se analizó. De otra parte, satisfacen los elementos esenciales que de conformidad con lo previsto en el artículo 1501 del Código Civil, distinguen un contrato de otro y que para el caso particular de la promesa de compraventa corresponden a los señalados en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

En todas las promesas se pactaron plazos para celebrar los contratos de compraventa prometidos. En cada una se determinó fecha cierta para la firma de la escritura pública mediante la cual se solemnizaría la respectiva venta de los inmuebles, señalándose hora y Notaría en que se llevaría a cabo así como la época en que habrían de entregarse los inmuebles prometidos en venta.

En algunas, mediante documentos adicionales ulteriores, se modificaron las fechas de otorgamiento de las escrituras. En capítulo independiente el Tribunal analizará los motivos y consecuencias que tuvo sobre los contratos la conducta de las partes en esta materia. Los contratos prometidos estuvieron completamente determinados. Se individualizaron en cuanto al objeto material - incluyendo el inmueble y sus accesorios, precio y forma de pago - elementos esenciales de la compraventa prometida, y se convinieron obligaciones tanto de la naturaleza como accidentales.

Todos los contratos de compraventa fueron de tal forma definidos, que con base en las promesas era posible extender y otorgar las respectivas escrituras públicas que las formalizaran, y a partir de ellos se podía atender cabalmente el compromiso de transferir los demás bienes y derechos. Para el Tribunal es incontrastable que las exigencias legales de existencia y validez esenciales, singulares y específicas de las promesas de compraventa celebradas se cumplieron fielmente.

En las alegaciones la Convocada adujo que: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 133 “Como se probó en el transcurso del proceso, las partes pactaron un plazo inicial para concurrir a la notaría 30 de Bogotá para la firma de la escritura pública de compraventa de un bien inmueble y las partes no lo cumplieron; luego se modificó el plazo con la firma de otro sí con algunos de los convocantes el cual tampoco se cumplió; el vacío producido por las conductas de las partes genera que el requisito fundamental exigido por el artículo 1611 numeral 3, no se complete y por ende deja desprovisto al contrato de promesa de compraventa de uno de sus pilares haciéndolo inoperante”.

(Subraya del Tribunal, Alegato, folio 237 Cuaderno Principal No. 2) El apoderado reconoce que sí se pactó plazo inicial para otorgar las escrituras, en algunos casos con postergación, mediante otro sí. Ya ello indica que comparte con el Tribunal, que en la celebración de las promesas sí se cumplió con el requisito del plazo al que alude el numeral 3º del artículo 89 de la Ley 153 de 1887.

Ello es objetivo y eso es lo que basta. Es decir, que desde un principio, al pactarse la promesa, se hubiera convenido el plazo (o la condición) para concluir el contrato prometido, pues es en esa oportunidad en la que debe concurrir dicho elemento contractual con el fin de que se pueda predicar la validez de las obligaciones del precontrato.

Ha de quedar claro que si al celebrarse los contratos de promesa de compraventa no se hubiere establecido y determinado plazo o condición para la firma de las escrituras públicas, aquellos no hubieran producido obligación alguna, como lo sanciona la ley, y a la Convocada le asistiría la razón en su objeción; pero como ella misma lo acepta, y lo ve claro el Tribunal, ese requisito sí se configuró de entrada y por tanto se estructuraron válidamente los contratos preparatorios de las compraventas de los inmuebles.

El señor apoderado de la Convocada se situó, para examinar la existencia del requisito que se estudia, en el momento del presunto incumplimiento mutuo y no de la celebración de las promesas. Dijo: “Como se pudo ver a lo largo del proceso, los convocantes nunca probaron, después del incumplimiento del plazo del otro sí, la creación de un nuevo plazo o el requerimiento a mis poderdantes de pactarlo, lo que genera una falta del requisito tercero del artículo 1661 (sic) del C.C. generando per se la nulidad del contrato de promesa de compraventa”.

(Alegato, folio 238, Cuaderno Principal No. 2). Y continuó el señor apoderado: “Sólo la fijación de un plazo expreso, hace que la condición tercera del artículo 1661 (sic) del C.C. se cumpla a cabalidad y genere efectos jurídicos, no solo la intención de pactarlo era suficiente, sino que es taxativa la ley en TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 134 señalar que debe cumplir con el lleno de los requisitos so pena de ser nulo absolutamente el acuerdo”.110 Si la exigencia del plazo se dio al convenirse las promesas, como en efecto lo fue en el caso presente, y ello le otorgó validez a las mismas, el incumplimiento futuro de las partes, o su propio entendimiento de cómo debía ejecutarse, no puede atribuirle inexistencia a lo que ya existía o nulidad a lo que era válido.

Y como soporte de lo expuesto por el Tribunal, la siguiente sentencia de la Corte Suprema de Justicia de marzo 26, 1999 resulta de recibo en torno a la materia a la cual se viene refiriendo el Tribunal: “Y en la misma línea del criterio jurisprudencial referido, …… la nulidad predicable respecto de un determinado contrato debe calificarse a la luz de las condiciones existentes al momento de celebrarse y no de circunstancias venideras que, en modo alguno, puedan alterar tales condiciones concurrentes al producirse la manifestación de voluntad, pues una cosa es privar de efectos a esta última por defectos que le son inherentes, es decir que le conciernen intrínsecamente a su estructura jurídica (validez) y otra bien distinta, la privación de su eficacia funcional o extrínseca por circunstancias sobrevenidas que tienden a evitar, por medios diversos, el mantenimiento de una regulación negocial de intereses válidamente realizada en un comienzo pero que hacia el futuro, se torna carente de sentido práctico frente a los fines que determinaron aquella manifestación de voluntad.” (Resaltado fuera del texto)111 En los documentos que recogen las promesas de compraventa se fijaron plazos expresos, la intención de las partes en tal sentido no se quedó en el fuero interno de los contratantes sino que se reveló en los escritos signados al convenirse los respectivos negocios, lo que dotó de existencia y validez a los precontratos; a partir de allí quedaba por honrar el cumplimiento de las obligaciones nacidas de los mismos.

También refuta la Parte Convocada, para descalificar la validez de las promesas, que no hubo la especificación debida de los inmuebles. Alegó el señor apoderado: “Sin mayor esfuerzo y de la lectura atenta de los documentos aportados por la convocante bajo denominación de contratos de promesa de compraventa, se observa que el objeto de la compraventa, es decir, los inmuebles cuya tradición se pretendía, no estaban perfectamente definidos, en efecto, ni siquiera se indica en dichos documentos, el número de la matrícula inmobiliaria o de la cédula catastral que los individualiza, según lo dispone el decreto 960 de 1970.” 110 Alegato, folio 239, Cuaderno Principal No. 2 111 Sentencia S – 009 – 99 1999 Marzo 26, 1999 M.P. Carlos Esteban Jaramillo TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 135 Sobre identificación de inmuebles que sean objeto de disposición, el Decreto 960 de 1970 (Estatuto de Notariado), establece: “ARTICULO

31. IDENTIFICACIÓN DE INMUEBLES. Los inmuebles que sean objeto de enajenación, gravamen o limitación se identificarán por su cédula o registro catastral si lo tuvieren; por su nomenclatura, por el paraje o localidad donde están ubicados, y por sus linderos. Siempre que se exprese la cabida se empleará el sistema métrico decimal. “ARTICULO

32. TITULO DE ADQUISICIÓN. Será necesario indicar precisamente el título de adquisición del declarante que dispone del inmueble o que lo grava o afecta, con los datos de su registro. Si el disponente careciere de título inscrito, así lo expresará indicando la fuente de donde pretende derivar su derecho.” En el clausulado de los documentos contractuales se determinaron los bienes inmuebles objeto de las compraventas prometidas, así: a) Número de apartamento, torre y piso, el nombre del proyecto inmobiliario, su ubicación, jurisdicción territorial y alinderamiento completo de los lotes de terreno – seis - sobre los cuales se construirían las torres de apartamentos hoteleros, con sus correspondientes folios de matrícula inmobiliaria (Cláusula 1ª). b) Los linderos especiales, particulares, individuales medidas y áreas de cada apartamento del conjunto inmobiliario (Cláusula 2ª); con remisión a los planos “de localización, linderos, nomenclatura y áreas de las unidades independientes y de los bienes de uso común, así como los planos del proyecto general” (parágrafo 1º de la Cláusula 2ª), los cuales declararon conocer y aceptar los prometientes compradores. c) Se detallaron los títulos adquisitivos del dominio por parte de la prometiente vendedora sobre los lotes que conformarían el predio global en el que se levantarían las torres hoteleras (parágrafo de la Cl 3ª).

Más que suficiente resulta la individualización de los objetos materiales sobre los que recaerían las compraventas prometidas, en forma tal que no daban lugar a confundirse con otros, lo cual constituye precisamente el propósito de la identificación. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 136 Echa de menos el señor apoderado, como esencial, los números de matrículas inmobiliarias de cada apartamento.

En sentir del Tribunal este no es requisito de tal envergadura en las promesas, máxime si, como se deduce del parágrafo 3º de la cláusula 2ª, los bienes prometidos debían someterse con posterioridad y como resultado de la gestión de la Convocada, al régimen de propiedad horizontal, cuya constitución estaba a cargo, obviamente, de Hatogrande.

En el alegato que se comenta, se afirmó que: “Es de entender que si no se cuenta con el folio de matrícula inmobiliaria, resultaría prácticamente imposible efectuar el correspondiente registro del acto de tradición del inmueble, en el certificado de tradición y libertad del mismo, es decir, si no se encuentra con el folio de matrícula inmobiliaria, el contrato prometido no se habría determinado completamente y para su perfeccionamiento se requerirían muchas más formalidades y requisitos que la de la escritura pública; incluso si se llegare a elevar la correspondiente escritura pública, ésta no podría ser registrada lo que impediría entre otras que fuera oponible a terceros y que se registrara la tradición del inmueble”.

(Alegato, folio 240 Cuaderno Principal No. 2) No hay que confundir el título con el modo. La promesa de contrato de compraventa de bienes inmuebles genera obligación de hacer, esto es de constituir un título traslaticio de dominio, no es un contrato traslativo del dominio. Dicho precontrato obliga a celebrar el contrato prometido de compraventa, el cual por referirse a inmuebles ha de hacerse indefectiblemente por medio de escritura pública.

Allí se agota el objeto de la promesa, es decir, la prestación en la que consiste el deber jurídico contraído por las partes. La tradición, que es el modo de adquirir el dominio con fundamento en el título otorgado, o sea a través de la inscripción de la escritura que recoge el título, es el cumplimiento del contrato prometido (obligación de tradir la cosa derivada de la compraventa) más no de la promesa celebrada (obligación de hacer consistente en celebrar el contrato prometido).

Nada que ver, entonces, lo uno con lo otro en relación con el folio de matrícula inmobiliaria. Por encontrarla acorde con el asunto tratado el Tribunal invoca una reciente jurisprudencia de la Corte donde expresa: “… Derechamente, el preliminar, es contrato con efectos obligatorios, cuya única prestación esencial es la de celebrar el contrato futuro o posterior definitivo y carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, “no es titulo traslaticio (…) acto de enajenación que genere obligaciones de dar” (Casación marzo 22/1979 reiterada en casación marzo 22/198 y casación mayo 8/2002. exp 6763;

G GABRIELLI II Contrato Preliminare. Giuffre Editore. Milán 1.970, pp 1 y 2; ID Contratto preliminare, in TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 137 Enc.Giur, Roma, 1997;

F MESSINEO, Contratto preliminare. EdD., X. Giuffre Editore, 1962, 167), porque la obligación de hacer “no va destinada a la mutación del derecho real” (CLIX, pág 88) y “.. por sus mismas connotaciones funcionales, en particular por limitarse a comprometer la conducta futura de los contratantes…. No resulta eficaz, para traducirse en fuente o detonante del dominio, ya que se repite, esa tipología de negocio preparatorio tan solo origina una obligación de celebrar – in futurum- el contrato convenido (de hacer) y, en consecuencia, no puede – por definición - ser traslativo o constitutivo de derechos” (Casación civil, mayo 8/2002, exp 6763;

A CHIANALE, Contratto preliminare. Nov. Dig., Torino, 1959, IV, 683)112. La omisión del folio de matrícula inmobiliaria en las promesas no alcanza a desvirtuar la eficacia y validez de dichos contratos. Con los datos plasmados en los respectivos documentos se cumplió con la determinación e identidad de los inmuebles prometidos en venta.

Pero no sobra rescatar y llamar la atención que, en esta ocasión, la propia Convocada es quien cuestiona la falta de precisión en cuanto a los folios de matrícula inmobiliaria. No puede dejar pasar por alto el Tribunal que darle curso favorable a la defensa de la Convocada, en cuanto concluir que los contratos de promesa resultan nulos por carecer de los elementos identificadores de los inmuebles prometidos, amén de que no sufren de vicio alguno que lleve a ello como ha quedado demostrado, conduciría, en el marco y contexto del contrato celebrado que ya reseñó el Tribunal de Arbitramento, a quebrantar el principio de buena fe en la redacción e interpretación de los contratos, recogido en el artículo 1624 del Código Civil113, y el alcance que deben tener las cláusulas dictadas por una de las partes, como corresponde a los casos en estudio, que fueron preparadas y redactadas por Hatogrande como parte de la comercialización del Proyecto, y cuyo alcance magistralmente recoge el profesor español Diez – Picazo así: “La buena fe impone la aplicación de las ideas de confianza y autoresponsabilidad en la interpretación. Si una de las partes, con su expresión o su declaración, suscitó en la otra una confianza en el sentido objetivamente atribuible a dicha declaración, esta parte no puede impugnar este sentido y pretender que el contrato tiene otro diverso.

Las declaraciones de voluntad deben interpretarse en el sentido más conforme con la confianza que hayan podido suscitar de acuerdo con la buena fe. 112 Sentencia 007. 0045 Expediente 2001-06915-01. Magistrado Ponente. William Namén Vargas 113 No pudiendo aplicarse ninguna de las reglas precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor del deudor.

Pero las cláusulas ambiguas que hayan sido extendidas o dictadas por una de las partes, sea acreedora o deudora, se interpretarán contra ella, siempre que la ambigüedad provenga de la falta de una explicación que haya debido darse por ella. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 138 La consecuencia más importante del principio de buena fe en materia de interpretación es la regla llamada de la interpretatio contra stipulatorem que se encuentra contenida en el artículo 1.288 C.C.: ‘La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no debe favorecer a la parte que ha ocasionado la oscuridad’ Así enunciada la regla parece ante todo una sanción. La sanción consiste en no ser favorecido con la interpretación. Pero si bien se mira, hay, además, un fin de protección de intereses impuesto por la buena fe: no favorecer al causante de la oscuridad quiere decir favorecer a su adversario.

La regla de la interpretatio contra stipulatorem ha encontrado una amplia aplicación por obra de la jurisprudencia de los tribunales en la interpretación de los contratos de adhesión y de las condiciones generales de la contratación, cuando el contrato es obra de una sola de las partes y la otra se ha limitado a adherirse, de tal manera que cabe hablar de un autor del contrato y de una interpretación contra el autor del contrato.

Pero el art. 1288 tiene un ámbito de aplicación mayor, pues se aplica no solo en el caso de los contratos de adhesión, sino también siempre que la elaboración de la cláusula ha sido obra de una sola parte (v. gr: oferta aceptada, redacción del documento, inserción de la cláusula, etc.).114 E. La licencia de construcción y los permisos ambientales.

Incumplimiento de la Promotora. La construcción del Proyecto – conformado por los inmuebles y el conjunto deportivo y social -, se convirtió entonces, en la primordial obligación de la Convocada. Se trata de una obligación que la doctrina ha identificado como de resultado, esto es de aquellas en las que la prestación del deudor “consiste en procurar al acreedor una ventaja determinada, un resultado preciso.

Ejemplos: construcción de una obra, realización de un hecho determinado, prestación de alimentos, entregar un cuerpo cierto, indemnizar un daño, restituir una cosa, transportar sano y salvo al pasajero a su destino.”115 Para alcanzar el resultado propuesto, anunció que contaba con la licencia de construcción que le había sido otorgada mediante la Resolución No. 353 del 28 de diciembre de 1994, ratificada por la 648 del 18 de julio de 1995 de la Alcaldía Mayor de Cartagena de Indias – Distrito Turístico y Cultural, otorgada a Inversiones G.B.S. Limitada para la construcción de 320 habitaciones, 7 edificios de 80 apartamentos cada uno, 1 club campestre de 18 hoyos, 1 centro comercial y salón de convenciones116 como parte del conjunto denominado Hatogrande Yacht Country Club. 114 Diez – Picazo, Luis.

Op. Cit., pag 198. 115 Alessandri Arturo et all. Tratado de las Obligaciones, Volumen I, Editorial Jurídica de Chile 2a Edición, 2004, Pág. 174. 116 Folio 422 del cuaderno de pruebas No. 2 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 139 El compromiso de levantar el Proyecto – obligación de resultado -, incluía, natural y obviamente, la obligación a cargo de Hatogrande de obtener, contar y conservar la totalidad de los permisos y autorizaciones que se requirieran para tales efectos.

Tanto es así que en los contratos de promesa de compraventa, de manera expresa se incluyó la obligación particular de la Convocada de “proveer toda su capacidad técnica y administrativa para lograr la obtención de la Licencia de Construcción y los permisos pertinentes y necesarios para la realización del proyecto HATOGRANDE YACTH COUNTRY CLUB CARTAGENA” [Cl 14 ordinal a)], compromiso que aparece, reiterado en la cláusula 5.4 del contrato de fiducia mercantil en el cual, el fideicomitente - Inversiones G.B.S Ltda - junto con Hatogrande, asumieron la responsabilidad total por el desarrollo, las construcciones y la obra en los siguientes términos: “EL FIDEICOMITENTE y LA PROMOTORA manifiestan que el desarrollo, las construcciones y demás obras que realice la PROMOTORA, en los predios fideicomitidos serán de su exclusiva responsabilidad, como lo es el cumplimiento de los contratos que haya celebrado con terceros que habrán de adquirir unidades y acciones del Club proyectado.” Para el Tribunal de Arbitramento es evidente que el compromiso adquirido por la Convocada en las promesas de compraventa relativo a la obtención y preservación de los permisos y autorizaciones, en adición al compromiso de construir y entregar el Proyecto, indudablemente goza de las características de las obligaciones de medio, es decir de aquellas que en forma contraria a las de resultado, no imponen el compromiso de alcanzar un fin preciso, sino contemplan el compromiso del deudor de “cumplir una actividad determinada, poniendo toda su diligencia en busca del fin que se pretende a favor del acreedor, pero sin garantizar su logro.

En este caso el deudor promete emplear todos los medios necesarios para obtener la ventaja que interesa al acreedor, aunque no queda obligado a lograrlo …”.117 Es decir, en los contratos de promesa de compraventa se convinieron conjunta y simultáneamente obligaciones de medio y de resultado. Para la ejecución de los dos tipos de obligaciones, es claro para el Tribunal que la Convocada debe ser considerada como un profesional en esta materia, circunstancia que servirá para evaluar su conducta en el cumplimiento.

En su libro 117 Alessandri Arturo et all. Op. Cit., Pág. 174 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 140 Derecho Privado – Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo, el profesor Jorge Suescún Melo, puntualiza que, para conocer si el juez está enfrentado a un juicio de responsabilidad de un profesional, deben tenerse en cuenta tres criterios definitivos para distinguir si el deudor es o no un experto: “ ….. en primer lugar, ha de desarrollar una actividad especializada, en forma habitual y normalmente a título oneroso; en segundo lugar, debe contar con una organización gracias a la cual pueda actuar de manera eficaz y anticipar o prever los riesgos de daños que su actividad pueda causar a terceros; y finalmente, debe tener una posición de preeminencia, esto es, un ‘dominio profesional’, basado en una competencia especial o habilidad técnica lograda por su experiencia y conocimientos en un campo técnico o científico que lo colocan por encima de los demás. Se trata de una persona con idoneidad particular, de un técnico iniciado frente a la masa de consumidores profanos en su materia.

El profesional, por tanto, ha de tener la capacidad de dominar los riesgos de los asuntos que maneja y de evitar o precaver los daños que su actividad usualmente conlleva”118 Revisado el material probatorio, el Tribunal encuentra que efectivamente la actividad y compromisos de ambos tipos adquiridos por la Convocada se enmarcan dentro de la actividad del profesional.

Como ya se dijo, no escapa al Tribunal que si bien la Convocada aparece constituida en el año 1993 como una persona jurídica independiente, ella forma parte de una organización – la Dann -, exitosa, dedicada y estructurada bajo un mismo propósito empresarial, a la prestación de servicios de hotelería y turismo, que apuntaba también en forma complementaria a la construcción y puesta en funcionamiento de clubes deportivos y sociales, para su provecho económico, para lo cual basta con recordar que pocos meses antes de la gestación del Proyecto, había levantado con éxito un club de características semejantes en la sabana de Bogotá. De ello dan cuenta testimonios como los de las personas que se indican a continuación: Luz Angela Barriga, en testimonio rendido el 16 de enero de 2008 declaró:119 “Al principio de mi declaración yo comenté que para hacer las preventas y para darle mayor seguridad a los prometientes compradores, Hatogrande la compañía, ….

¿cuál es la historia? Esos terrenos los compró una compañía que se llama Inversiones G.B.S Ltda, quiénes son o quiénes eran en su momento Inversiones G.B.S. Ltda, eran Boris Spiwac y … de Spiwac, la mamá de Boris, cuando se inicio el proyecto se constituyó una promotora que era la que iba a responder por el proyecto y se constituyó Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda, por qué se le dio ese nombre?, porque don Boris acababa de construir en la Sabana un Club que se llama Hatogrande Golf y Country Club en Sopó, él quería continuar con el nombre para hacer 118 Suescún Melo, Jorge.

Derecho Privado. Estudios de Derecho Civil y Comercial Contemporáneo. Tomo I, 2ª Edición, Legis Editores S.A., 2003, Pág. 442. 119 Folios 406 y 416 del Cuaderno de Pruebas No.

Ahora quienes son Hatogrande Yacht y Country Club eran los mismos socios o son los mismos socios que eran de G.B.S Boris y … Spiwak.” El punto de equilibrio se alcanzó con las promesas, cuando ya se alcanzó ese punto de equilibrio que era la venta el 50% del proyecto se inició la obra, como lo dije anteriormente para esa fecha don Boris Spiwak había hecho un proyecto que se llama Hatogrande Golf y Country Club en Sopó, este proyecto le dejó a la compañía una caja interesante, cuando la plata de la fiducia se acabó que fue muy rápido, porque esas obras fueron gigantescas la compañía empezó a generarle créditos a Hatogrande para continuar, nunca hubo créditos hipotecarios, nunca hubo créditos bancarios de ninguna especie, todo fue entre compañías.” De su lado el Convocante José Gabriel Cano, en diligencia del 4 de febrero de 2008, anotó120: “Sí esa era la información de la descripción del proyecto que se suministraba el proyecto Hatogrande comenzó a ofrecer de manera informal desde el momento en que se inauguró el Club Hatogrande Bogotá en Sopó, recién inaugurado ese club el señor Spiwak hizo un acto con los socios que habíamos sido de Hatogrande Bogotá y expuso este proyecto, entonces por eso y mucha gente de esa época hicimos separaciones desde esa época hicimos separaciones del proyecto, yo tengo algunos productos comerciales con la organización Spiwak entonces no recuerdo exactamente si ellos me giraban y yo giraba o si yo autorizaba que de lo que me giraban de otro proyecto me fuesen abonando acá hasta que al final firmamos la promesa de venta que se firmó.” No cabe la menor duda para el Tribunal de Arbitramento que la actividad desplegada habitualmente por la Convocada tenía el carácter de onerosa y se realizaba con ánimo de lucro, como parte de una organización y conglomerado empresarial, dedicada a la actividad comercial de hotelería y turismo, gracias a la cual le resultaba posible anticipar y prever los riesgos de su operación y que aquella, frente a los Convocantes, por su tradición y trayectoria, gozaba de un halo de preeminencia sobre los terceros interesados generándoles confianza por su trayectoria.

De manera fundamental, su actividad y desarrollo comercial, le permitían anticipar y conocer, amén de que constituía una obligación legal, los riesgos que entrañaba su actividad comercial, en particular, y para los efectos de este Laudo, los inherentes a los requerimientos legales para poder no solo iniciar, sino llevar hasta su conclusión el Proyecto. 120 Folio 451 del Cuaderno de Pruebas No.

Dos consideraciones adicionales se desprenden de esta obligación. La primera, que por tratarse de un profesional en la materia – como lo es el médico o el abogado, actividades que conllevan obligaciones de medio -, estaba Hatogrande en la obligación de conocer en detalle y aplicar la totalidad de las técnicas y requerimientos científicos y legales que demande su actividad.

Así como el médico no puede ignorar el entorno científico que rodea su profesión, tampoco puede ser ajeno al marco reglamentario de su actividad, no solo porque constituye un imperativo legal como se verá más adelante, sino porque su condición de profesional le impone un particular y celoso conocimiento de los reglamentos que disciplinan su actividad.

Lo propio puede predicarse de la Convocada, quien como experta estaba obligada no solo a contar con los permisos y autorizaciones para acometer el Proyecto, y del alcance y limitaciones de los concedidos, sino de los términos y condiciones que impone la legislación para su expedición y conservación. La segunda, que concedidas las autorizaciones del caso, como lo anunció en los contratos de promesa de compraventa en la cláusula 14 ordinal a), Hatogrande, como profesional, se encontraba obligada a prever y anticipar no solo que ellas debían ser cumplidos en los términos dispuestos por las autoridades ambientales, sino también cuáles eran las consecuencias de su eventual quebrantamiento.

Y naturalmente debía estar al tanto de las condiciones para mantenerlas vigentes, las cuales como se ha dicho, quedaban bajo su exclusivo resorte. En tal sentido corresponde al Tribunal demarcar el patrón de conducta que en el presente caso sería aplicable para que el proceder de Hatogrande, como profesional que es, pueda ser valorado al tenor del artículo 63 del Código Civil, en lo que se refiere a la conservación de las licencias ambientales.

Para ello resultan de recibo las siguientes anotaciones del Dr. Suescún Melo: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 143 “Ahora bien, en cuanto al modelo o patrón de conducta que debe utilizarse, del cual depende el grado de diligencia exigible en cada caso al deudor profesional, ha de decirse que en nuestro derecho, los puntos de referencia que señala el legislador no son nunca excesivos, ni particularmente rigurosos, ni requieren de actitudes extremas.

Por eso no puede decirse que se exija una extraordinaria pericia, prudencia o diligencia, un especialísimo nivel de acuciosidad; ni una absoluta y ejemplar dedicación, pues deudores que sean dechados de virtudes y paradigma de la sociedad se encuentran con gran dificultad y son escasos aún en el agitado mundo de los negocios mercantiles.

Por lo mismo nuestro régimen jurídico busca al hombre medio, al que actúa con un cuidado ordinario o usual, sin imponer prototipos de difícil imitación. Es por esto que en nuestro ordenamiento – con excepción de los casos en que el acreedor no deriva ninguna ventaja del contrato, por ejemplo en el depósito civil – la regla general es que en los contratos bilaterales el deudor responde hasta la culpa leve, lo que significa que no se exige un cuidado o previsibilidad extraordinarios, o en grado sumo, sino una conducta corrientemente o normalmente prudente.

Desde luego que hoy en día no se puede acudir a un único e invariable patrón de conducta, como lo era el del buen padre de familia del Código Civil, pues hoy proliferan actividades económicas de toda índole y especialidades técnicas y científicas, que hacen necesario establecer modelos de conducta que se adapten mejor a las circunstancias y se acerquen más a la realidad de los distintos campos de la vida empresarial.

De ahí que, por ejemplo, en las reformas introducidas en el Código de Comercio, mediante la Ley 222 de 1995, se acoge el patrón del ‘buen hombre de negocios’ En cuanto al nivel de prudencia exigido a los profesionales nuestra ley no se ha referido a ningún modelo ideal. Tampoco lo ha hecho hasta ahora nuestra jurisprudencia, que si bien con frecuencia se habla de un patrón específico para cada actividad, como es el caso de ‘el buen transportador’, ‘el buen banquero’ o ‘el buen asegurador’, que deja en manos del juez la tarea de reconocer o verificar en cada caso la existencia del comportamiento correspondiente a tales conceptos, tarea que lleva a cabo a partir de su propia experiencia y de las percepciones personales, o con el apoyo en decisiones judiciales o comentarios doctrinales que fijan criterios para decidir si una determinada gestión o los esfuerzos desplegados por el deudor profesional son suficientes y adecuados para considerar cumplida la obligación a su cargo.

Así, las expresiones arriba señaladas constituyen conceptos indeterminados, cuyo contenido lo aprecia y evalúa el juez según las circunstancias. En todo caso, algunas pautas nos indican que la labor del profesional ha de ir más allá de lo que normalmente se le exigiría a un hombre ordinario o medio. … En consecuencia, el grado de previsibilidad y prudencia del modelo del comportamiento del profesional estará por encima del correspondiente al buen padre de familia.

Pero el ‘buen profesional’ no será tampoco el más acucioso, dedicado y diligente de los técnicos y de los científicos, sino el hombre de empresa o el experto medio u ordinario, a quien se le aplicará una ‘especial regla de diligencia definida por lo que se conoce con el nombre de Lex Artis, que es el conjunto de los saberes y técnicas especiales de la profesión”.121 121 Suescún Melo, Jorge.

Op. Cit., Pág. 436 y ss. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 144 En torno a la atención de esta obligación, se ha alegado por los Convocantes que fue incumplida por cuanto para la época en que han debido atenderse las promesas, se contaba con algunas decisiones de Cardique, que en su sentir, les da derecho a solicitar la resolución del contrato con la consiguiente indemnización de perjuicios al tenor de lo previsto en los artículos 1546 del Código Civil y 870 del C. de Co., puesto que las determinaciones de Cardique provienen del incumplimiento de los compromisos a cargo de Hatogrande.

El régimen general de la responsabilidad contractual se apoya en los siguientes elementos fundamentales: que exista una obligación válidamente contraída; que exista un incumplimiento del deudor; que dicho incumplimiento sea imputable al deudor, es decir que haya existido culpa o dolo; que se haya generado un perjuicio al acreedor, el cual sea consecuencia del incumplimiento, y finalmente, que el perjuicio sea consecuencia directa del incumplimiento (nexo causal).

A su turno, el artículo 1757 del Código Civil, impone probar la existencia y extinción de una obligación, a quien alega una u otra. Por su parte, el 1604 del Código Civil enseña que “la prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega”. Armonizando estas dos disposiciones y los presupuestos tradicionales y básicos de la responsabilidad contractual en materia de obligaciones de resultado, como es la culminación y entrega del Proyecto, pesa sobre el contratante incumplido una presunción de culpa; por una parte corresponde al demandante acreditar la existencia de la obligación y su incumplimiento, cuando ello es posible (vr. gr. el incumplimiento de la obligación de no hacer), o no esté exonerado legalmente de hacerlo, como sucede cuando se trata de afirmaciones o negaciones indefinidas y, finalmente, el daño sufrido.

Acreditado el contrato por el demandante, y demostrado que el resultado no ha sido alcanzado, ora porque no requiera de prueba, porque se trata de una afirmación indefinida (Art 177 del C.P.C.), o ya porque el demandante acreditó la ausencia del resultado comprometido, el artículo 1604 del Código Civil presume que el incumplimiento en la obtención del resultado obedeció a la culpa del deudor, invirtiéndose de esta manera la carga de la prueba y liberando al acreedor de demostrar la culpa.

Corresponderá al deudor acreditar que la imposibilidad de alcanzar el resultado, obedeció a una causa extraña consistente en un evento de fuerza mayor o caso fortuito o en general a un hecho ajeno al deudor. Solo así, en TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 145 la medida en que se demuestre lo anterior, la ley habrá exonerado al deudor de la responsabilidad que se le imputa o se le presume con motivo del incumplimiento contractual.

Tal análisis se hará en lo que se refiere al incumplimiento contractual por la no conclusión del Proyecto y entrega de los inmuebles en capítulo posterior cuando se estudie la excepción de fuerza mayor propuesta por la Convocada. En lo que hace referencia a las obligaciones de medio, se impone probar por parte del demandante – en el presente caso los Convocantes -, los actos de incumplimiento en los que incurrió su contraparte, pues tan solo una vez acreditados éstos, se habrá demostrado cuáles fueron las conductas de Hatogrande que quebraron la obligación de emplear “todos los medios necesarios para obtener la ventaja que interesa al acreedor”, como lo dice el profesor Alessandri en cita ya transcrita anteriormente.

Demostrados los eventos de inejecución de la obligación (vr. gr. presentar el memorial fuera del término respectivo), equivale a demostrar la culpa del deudor, pues es evidente que aquellos actos – representativos de conductas que se apartan de la implementación de todos los esfuerzos tendientes a obtener el resultado -, serán de suyo actos culposos que imponen, por lo tanto al demandado, la obligación de probar la existencia de la diligencia o cuidado, o de un evento de fuerza mayor o caso fortuito que lo exonere de responsabilidad, tal y como lo impone el artículo 1604 del Código Civil.

En tal sentido, el Tribunal encuentra apropiadas las siguientes anotaciones jurisprudenciales y doctrinarias: En sentencia del 31 de mayo de 1938, la Corte Suprema de Justicia se refirió al tema así: “La culpa, tanto en materia contractual como delictual, continúa siendo la base para la responsabilidad civil. Acontece que en materia contractual, cuando se trata de obligaciones de resultado, la noción de culpa es, si se quiere, menos importante que en el terreno de la responsabilidad delictual, porque es suficiente comprobar el incumplimiento de la obligación, que el resultado no ha sido obtenido por parte del deudor para por esa misma circunstancia connotar la existencia de la culpa contractual: faltar a sus compromisos no es conducta propia de un hombre juicioso, diligente y avisado.

En las obligaciones de medios, el trabajo de apreciación por parte del juzgador es a menudo delicado, porque aquí no hay lugar a confundir el incumplimiento con la culpa. No basta para deducir la responsabilidad del deudor comprobar la existencia de una inejecución sino que se hace indispensable estimar si ella es culposa, para lo cual deberá compararse la conducta del deudor con la que hubiera observado un hombre de prudencia ordinaria, normal y usual, colocado en la misma situación objetiva de aquél. Si el resultado de la comparación es desfavorable al deudor, surge entonces la responsabilidad.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 146 (…).

“Respecto de las obligaciones de medios, se hace indispensable para el demandante, no solo acreditar la existencia del contrato, sino afirmar también cuáles fueron los actos de inejecución, porque el demandado no podría de otra manera contrarrestar los ataques que le dirige el actor, debido precisamente a la naturaleza de su prestación que es de lineamientos esfumados.

Afirmado el acto de inejecución, incumbe al demandado la prueba de la diligencia y cuidado, conforme al inciso 3º del art. 1604, prueba suficiente para liberarlo, porque en esta clase de obligaciones basta para exonerar al deudor de su responsabilidad, acreditando cualquiera de estos dos elementos, sino que le es necesario probar el caso fortuito, la fuerza mayor o la intervención de una causa extraña que no le sea imputable…” 122 A su turno el Dr. Jorge Suescún Melo afirma en torno al tema en estudio: “Tratándose de las denominadas obligaciones de medios, se nos dice también que en éstas el deber del deudor es observar un comportamiento tal, que mediante él emplee todos los medios razonables a su alcance – esto es, los conocimientos, la experiencia, los recursos materiales, la diligencia – para obtener el resultado esperado por el acreedor, pero sin garantizar su logro.

En este sentido incumplir es no emplear dichos medios, es decir, prestar los servicios sin tener los conocimientos o la experiencia suficiente; o no utilizar los recursos científicos o técnicos disponibles; o no obrar con la diligencia ordinaria, todo lo cual refleja de entrada la existencia de culpa, es decir, de un error de conducta que conduce a la valoración negativa del comportamiento del profesional.

En síntesis, el incumplimiento de estas obligaciones es no emplear los medios requeridos y disponibles; o no prestar servicios diligentes y cuidadosos y todo ello equivale a actuar con culpa, de donde se infiere que el incumplimiento lleva implícita la culpa, de manera que la prueba de aquel es al mismo tiempo prueba de ésta. Se concluye que si el acreedor demandante (paciente) debe demostrar el incumplimiento – pues esta prueba es posible de aportar, es elemento esencial de la pretensión del acreedor y ninguna disposición lo releva de esta carga probatoria - con ello demostrará invariablemente la culpa, de manera que en este evento ya no puede funcionar, por superflua, la presunción de culpa en contra del deudor” 123 Y más adelante agrega: “En conclusión, ha de decirse que en nuestro derecho la ingeniosa calificación de las obligaciones en de medios y de resultado, tiene, como lo ha subrayado un sector de la doctrina, utilidad para determinar el contenido y alcance de las distintas prestaciones y para precisar cuando hay incumplimiento del obligado y en qué consiste tal incumplimiento.

Pero no tiene esta clasificación la virtualidad de modificar el régimen común de responsabilidad en lo tocante a la prueba o presunción de culpa, ni respecto de los medios de defensa que puede plantear el deudor. Es verdad que en las llamadas obligaciones de medio se presentan, sobre todo, en el 122 Corte Suprema de Justicia. Antología Jurisprudencial – Corte Suprema de Justicia, 1886 - 2006 Sigma Editores, 2007, 1ª Edición, Pág. 239 y siguientes. 123 Suescún Melo, Jorge.

Op. Cit., Pág. 390 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 147 cumplimiento defectuoso de prestación de servicios, el acreedor demandante debe probar la culpa del deudor, lo que representa una excepción al régimen común de responsabilidad contractual, en el cual se presume la culpa del deudor en caso de incumplimiento de la prestación. Sin embargo, este efecto particular se produce, no porque una norma especial lo disponga, sino por el hecho de que, en estas obligaciones, debiendo el demandante probar el incumplimiento del deudor demandado – prueba que es necesaria y posible – demuestra con ello mismo y de manera automática la culpa del obligado, pues inejecución y culpa se confunden en este caso.”124 Como sustento de ello y tal como lo impone el equilibrio procesal antes puesto de presente, han afirmado los Convocantes en el hecho 14 aplicable a todos los contratos, que “la prometiente vendedora estaba INCUMPLIDA al momento de la suspensión de obras por parte de CARDIQUE” y que “la obra fue suspendida [por Cardique] por hechos imputables a la prometiente compradora (sic) por no cumplir con las obligaciones consignadas en la licencia”.

A su turno la Convocada, como aparece en la comunicación de abril 30 de 1998, invoca que las decisiones adoptadas por Cardique constituyeron eventos de fuerza mayor, ajenos a su responsabilidad, que le impidieron atender sus compromisos. Por lo pronto se impone una revisión de la forma como fueron observadas las obligaciones a cargo de la Convocada en esta materia, partiendo del recuento efectuado con anterioridad en este Laudo.

Antes de proceder a la evaluación probatoria, valen la pena las siguientes reflexiones y antecedentes de la normatividad aplicable, que enmarcan la calificación que pueda asignarle al Tribunal al desarrollo de este aparte del Proyecto: El artículo 27 del Decreto 2811 de 1974 - Código Nacional de Recursos Naturales Renovables y de Protección al Medio Ambiente - disponía que “toda persona natural o jurídica, pública o privada, que proyecte realizar o realice cualquier obra o actividad susceptible de producir deterioro ambiental, está obligada a declarar el peligro presumible que sea consecuencia de la obra o actividad”.

En línea con lo anterior, el artículo 28 del mismo Decreto 2811 de 1974 imponía la obligatoriedad de contar con un estudio ecológico y ambiental previo a la obra, y “además”, tener una licencia para llevar a cabo obras, establecer industrias o realizar actividades que, por sus características, pudieran “producir deterioro grave 124 Suescún Melo, Jorge.

Op. Cit., Pág. 413 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 148 a los recursos naturales renovables, o al ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje”.

A su turno dicho Código, fijó que los particulares podían adquirir el derecho a usar los recursos naturales renovables de dominio público por los mecanismos establecidos en el artículo 51, ello es por ministerio de la ley, o a través de los permisos, de las concesiones y de las asociaciones. Años más tarde, el 22 de Diciembre de 1993 fue expedida la Ley 99, por la cual se reordenó el sector público encargado de la gestión y conservación del medio ambiente.

Dicha ley empezó a regir con su promulgación - Diciembre 22 de 1993, y en ella se dispuso que “los permisos y licencias concedidos [al amparo de la legislación anterior o sea, bajo el régimen del Decreto 2811 de 1974], continuarán vigentes por el tiempo de su expedición”. Agregó que la normatividad de la Ley 99 de 1993 tendría “vigencia inmediata y se aplicará una vez se expidan los correspondientes reglamentos, cuando sean necesarios”. [Art 117] El artículo 49 de la Ley 99 de 1993, a su vez, impuso la obligatoriedad de contar con licencia ambiental para “la ejecución de obras, el establecimiento de industrias o el desarrollo de cualquier actividad, que de acuerdo con la Ley y los reglamentos, pueda producir deterioro grave a los recursos naturales renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje”.

En suma, reprodujo lo que ya se había incorporado como obligación a través del artículo 28 del Decreto 2811 de 1974. Al tenor del artículo 50 de la misma Ley 99 se entiende por licencia ambiental “la autorización que otorga la autoridad ambiental competente para la ejecución de una obra o actividad, sujeta al cumplimiento por el beneficiario de la licencia de los requisitos que la misma establezca en relación con la prevención, mitigación, corrección, compensación y manejo de los efectos ambientales de la obra o actividad autorizada”, aspecto que fue desarrollado en lo tocante al Título XIII – De las Licencias Ambientales, mediante el Decreto Reglamentario 1753 de 1994.

El artículo 2º del mismo Decreto insistió que la licencia ambiental es “la autorización que otorga la autoridad ambiental competente, mediante acto administrativo, a una persona, para la ejecución de un proyecto, obra o actividad que conforme a la ley y a los reglamentos, pueda producir deterioro grave a los recursos naturales TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 149 renovables o al medio ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje, y en la que se establecen los requisitos, obligaciones y condiciones que el beneficiario de la licencia ambiental debe cumplir para prevenir, mitigar, corregir, compensar o manejar los efectos ambientales del proyecto, obra o actividad autorizada”.

El mismo Decreto 1753 de 1994, en su artículo 3º, definió el contenido de una licencia ambiental e impuso a las autoridades - numerales 5º y 6º -, el deber de fijar todos los requisitos, condiciones y obligaciones que deben satisfacerse por su beneficiario y las consecuencias de su incumplimiento. A su turno el artículo 5º, puntualizó que la licencia ambiental podría ser de tres categorías: la ordinaria, la única y la global.

Si se trata de la primera, en ella se fijarán las condiciones, requisitos y obligaciones que debe cumplir el beneficiario sin disponer nada sobre los permisos, autorizaciones o concesiones exigidas para el uso, aprovechamiento o movilización de los recursos naturales renovables. Si la segunda – licencia ambiental única - debe incluir los permisos, autorizaciones y concesiones requeridas.

Finalmente la global, hace referencia a las actividades relacionadas con campos petroleros o gasíferos, ajena por completo a este debate. De lo expuesto se deduce, que al tenor de la Ley 99 de 1993 y su Decreto Reglamentario 1753 de 1994, la licencia ambiental podía ser, para el caso del Proyecto, de dos clases, según incluyera o no los permisos, concesiones y autorizaciones requeridas, normatividad de la cual no era ajena ni podía serlo la Promotora.

Como quiera que el Proyecto se inició al amparo de esta legislación, se presume conocida por Hatogrande al tenor de lo señalado por el Artículo 9º del Código Civil y constituye un imperativo legal, y máxime si como se ha visto, es desarrollada por un profesional, conocimiento que como es apenas natural y propio de la actividad desplegada, se extiende al cumplimento íntegro de las obligaciones impuestas, so pena de que fueran suspendidas o revocadas las licencias, tal y como lo consagra el artículo 62 de la Ley 99, en concordancia con el 33 del Decreto 1753, previa resolución motivada y sustentada en un concepto técnico, sanción que puede extenderse a los permisos, autorizaciones o concesiones otorgadas.

En el caso que ocupa a este Tribunal encontramos que el Proyecto contó con la licencia ambiental conferida por la Resolución No. 0133 del 3 de Junio de 1994, que incluyó el permiso de instalación para la construcción del Proyecto, decisión que TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 150 quedó condicionada a diversas obligaciones, que se reseñaron anteriormente.

Igualmente contó con la licencia ambiental para la estabilización de la costa (Resolución No. 186 de septiembre de 1994) y la licencia ambiental para la construcción y operación de una marina, contenida en la Resolución No. 206 del 13 de Octubre del mismo año 1994, sujeta también a diversos requerimientos fijados en su texto y de que da cuenta el Tribunal en aparte anterior.

También surge del relato realizado en este Laudo que mediante la Resolución No. 074 del 13 de Febrero de 1998, Cardique impuso como medida preventiva la suspensión de las obras que Hatogrande estaba adelantando, decisión que estuvo soportada y precedida en el concepto técnico 764 de 1996, de la orden de apertura de la investigación emitida el 21 de enero de 1997, así como aquella del 21 de enero de 1998, de la inspección judicial efectuada por Cardique en febrero 10, 1998 y del concepto técnico No. 109 de ese mismo año, que denota que fue el resultado de un proceso administrativo previo, que condujo al funcionario competente al convencimiento del incumplimiento de diversos requerimientos impuestos en la autorizaciones oficiales, actividades todas de las que estuvo enterada la Convocada.

El Tribunal observa que la decisión anterior fue objeto del recurso de reposición, que resultó favorable a los intereses de Hatogrande como quiera que, mediante la Resolución No. 272 del 14 de mayo de 1998, obtuvo la revocatoria de la medida preventiva de suspensión de las obras, excepto la de suspensión del aprovechamiento de las aguas del pozo subterráneo, y formuló los cargos arriba mencionados.

Como es sabido y así lo dispone el artículo 1494 del Código Civil, las obligaciones nacen, entre otras fuentes, de la ley. A su turno el artículo 1603 ibidem, señala que los contratos obligan, no solo a lo expresamente pactado en ellos, sino a “todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley le pertenecen a ella”, regla que en materia mercantil fue recogida por el artículo 871 del C.Co. en los siguientes términos: “Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no solo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural.” TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 151 De allí se sigue que, la obligación de atender los requerimientos de las autoridades ambientales y su conservación en pleno vigor y efecto, era compromiso ineludible a cargo de Hatogrande, no solo frente a las autoridades ambientales sino, y de manera especial para efectos del presente litigio, ante sus clientes, pues solo de esta manera cumpliendo con tales requisiciones, podría alcanzar el resultado final al cual se comprometió consistente en la transferencia de un inmueble y de los derechos como socios de un complejo deportivo y social.

En tal sentido las declaraciones de Luz Angela Barriga y de Gustavo Alberto Reyes, no resultan satisfactorias para excusar el actuar de Hatogrande en los trámites ante Cardique, y por consiguiente, si en la fecha pactada para cumplir con los contratos de promesa de compraventa se encontraba interrumpida o suspendida la obra por decisiones administrativas – que dicho sea de paso se presumen ajustadas a la legalidad hasta tanto la jurisdicción contenciosa administrativa no disponga su nulidad, y además no pueden ser materia de debate en este foro -, lo fue por culpa exclusiva de la Convocada en razón a que no atendió los requerimientos impuestos en ellas, a pesar que estaba plenamente enterada de que era su obligación y de los términos que las autoridades ambientales le fijaron.

El testigo Gustavo Alberto Reyes, director técnico de la obra, en diligencia del 15 de enero de 2008, expresó125: “Hubo agentes externos, no me consta pero deduce uno muchas cosas, en este proceso tuvimos, nacieron muchísimos enemigos para el proyecto, muy probablemente manejados como muchas cosas se manejan lamentablemente en la costa y fundamentalmente en Cartagena con compras de registros y ustedes conocen más, atacados violentamente sobre todo a través de la Entidad que maneja el tema ambiental, después fue Cardique porque a nosotros nos otorgó inicialmente la licencia ambiental el INDERENA, nos suspendió la licencia y nos impuso multas, y no hubo poder humano durante varios años de sacar adelante el tema, colocando sobre este manejo todo tipo de gentes de ayuda, obviamente nosotros comenzamos a defendernos se demandó al Distrito de Cartagena por la invasión, porque fue apoyada por ellos, y porque considerábamos y consideramos hasta donde yo estuve presente que era una injusticia total desde el punto de vista ambiental, ese ataque; lo que nos decía Cardique eran cosas absolutamente insignificantes y supremamente marrulladas por la Entidad Ambiental.” (…) “Hay un aspecto importante para tener en cuenta que yo lo comenté inicialmente, voy a dividir la pregunta en dos, sí Cardique suspendió la obra 125 Folios 388, 390, 392, 393 del Cuaderno de Pruebas No.

11. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 152 desde el punto de vista ambiental y me abstengo de hacer mis comentarios con relación a Cardique porque yo no soy juez de Cardique, ni me constan las actuaciones de Cardique, simplemente dije atando cabos se veía una muy mala intención inducida por fuerzas extrañas, muy complejas en la ciudad de Cartagena, porque el ánimo de Cardique durante muchos años fue de una agresividad virulenta, a mí personalmente me tocó ir a varias indagatorias en la cual les dije en ese momento ni a Pablo Escobar lo tratan así, no es más.” A la pregunta formulada por el Tribunal de si conocía los motivos que invocó Cardique, independientemente de la legalidad o ilegalidad de ellos, respondió afirmativamente y explicó: “(…) Este señor Estrada por ejemplo, que pienso yo que fue uno de los grandes motivadores con relación a Cardique, no sé porque tenía tanta ascendencia con Cardique, no lo sé y no me lo pregunten porque no lo conozco, pero así fue y puede estar demostrado y consta en las indagatorias que yo hice ante Cardique porque lo dije en su momento, vuelvo y repito, él como invasor de terrenos del estado como son los playones en manejo del mar, dijo que nosotros le habíamos afectado su criadero de bacalao, camarón y esa cosa, cosas que después en varias visitas de Cardique, que personalmente atendí varias con los peritos, hasta ellos mismos se sorprendían, los peritos de Cardique se sorprendían pero la gente alta en Cardique seguía en su insistencia de sancionarnos, obviamente yo leí la pésima intención de Cardique y el manejo que Cardique le dio a ese proyecto, porque si bien es cierto la perfección ambiental del proyecto, todo proyecto causa un impacto, imagínese un proyecto de 75 hectáreas donde hay un campo de golf autorizado, porque para eso obtuvimos una licencia ambiental y el campo de golf no nació posterior, siempre el proyecto fue el mismo obviamente que había un impacto, que había que minimizarlo y se hizo esa mitigación de ese impacto pero obviamente que tu en una excavación, pues matas un cangrejo y eso es motivo para asesinato de Cardique hacia nosotros, y eso yo les decía en las indagatorias, obviamente que hubo una muy mala fe de Cardique y la autoridad ambiental durante muchos años.” Del análisis del material probatorio y de la historia de las actuaciones adelantadas ante Cardique, no puede el Tribunal inferir que la Resolución 074 del 13 de Febrero de 1998, constituyó un hecho imprevisible y ajeno al control de Hatogrande, ni que el proceder de la Convocada siga el patrón de comportamiento que se ha descrito arriba.

Por el contrario, amén de que aquella fue motivada como se deduce de lo antecedentes de los actos administrativos, fue el producto de la actuación negligente de la Convocada que condujo a las autoridades ambientales a formular el pliego de cargos y a suspender la continuidad de la obra por quebrantamiento de las normas ambientales, juicio que es ajeno a este ámbito y debe presumirse ajustado a la ley por tratarse de actos administrativos amparados con dicha presunción,.

El Tribunal encuentra que la suspensión de las obras no puede ser catalogada como intempestivo ni mucho menos imprevisible. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 153 En apoyo de lo dicho, se observa que el informe 109 de 10 de febrero de 1998, rendido con anterioridad a la Resolución 074 del 13 de febrero del mismo año, advierte que se ha quebrantado la autorización concedida en 1994, en aspectos tales como la vigencia del permiso de instalación – que era de 24 meses contados desde junio de 1994 -, la mitigación relativa al intercambio de aguas para la recuperación de las 10 hectáreas de manglar taladas y el área rellenada, que no se había presentado dentro de los términos exigidos el diseño del relleno sanitario para la disposición final de basuras; que no se contaba con una auditoría ambiental; que no se habían tomado medidas preventivas para la protección del manglar existente.

Todo ello, quebranta el principio de diligencia y cuidado en la atención de las obligaciones impuestas para obtener y preservar las autorizaciones ambientales. Consta en el expediente que la Resolución 074 del 13 de febrero de 1998, fue el resultado de un proceso administrativo que incluyó formulación de cargos y visitas al Proyecto. En el curso de aquel Hatogrande tuvo la oportunidad de intervenir, presentar los descargos que fueran del caso, allegar las pruebas que consideró oportunas.

No puede predicarse entonces, que se trató de un evento súbito, pues la decisión judicial o administrativa, que de suyo puede favorecer o no a cualquiera de las partes, conlleva por su propia naturaleza la condición de previsibilidad que destruye el concepto de fuerza mayor o caso fortuito. En otras palabras, el interviniente en un proceso administrativo o judicial está en plena capacidad de prever que la decisión puede o no favorecer sus intereses, máxime cuando está precedida de informes técnicos que apuntan a un incumplimiento reiterado de las condiciones fijadas en la licencia ambiental otorgada en junio de 1994, y de diversos requerimientos para que se diera cumplimiento a lo dispuesto por las autoridades ambientales.

Teniendo en cuenta el relato cronológico que precede, observa este Tribunal que la Convocada, desde las etapas iniciales del proyecto incurrió en diferentes conductas constitutivas de incumplimiento de las obligaciones y condiciones impuestas en las licencias y permisos otorgados por las autoridades ambientales competentes. Ya en junio de 1996, Cardique detectó la operación no autorizada de una planta de concreto por lo que profirió la Resolución 391 del 24 de junio de 1996, ordenando la suspensión de la misma.

De ahí en adelante se documentan en el expediente numerosas oportunidades en las que Cardique comprobó la violación de las licencias ambientales hasta el punto en que ordenó la suspensión de las obras mediante la Resolución 074 del 13 de febrero de 1998. De acuerdo con el acervo TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 154 probatorio recaudado durante el trámite arbitral, las dificultades que tuvo el proyecto con Cardique se originaron en distintas situaciones que señalan la inobservancia, por parte de Hatogrande, de diferentes obligaciones que pesaban sobre dicha sociedad en materia ambiental.

Es evidente que mucho antes de que la Convocada remitiera a los prometientes compradores la carta del 30 de abril de 1998 en la cual invocó como fuerza mayor la suspensión de las obras ordenada por Cardique, Hatogrande tenía pleno conocimiento de las investigaciones administrativas que se adelantaban contra ella en razón de las infracciones ambientales que se produjeron en el desarrollo del Proyecto.

Hatogrande fue notificada de tales actuaciones y ejerció su derecho de defensa interponiendo los recursos pertinentes, lo cual indica que era consciente de la situación jurídico ambiental del Proyecto. Lo anterior conduce al Tribunal a concluir que Hatogrande no actuó diligentemente en la obligación de obtener y preservar los permisos y autorizaciones ambientales, obligación de medio que por su quebrantamiento condujo a incumplir con la obligación de resultado propia del levantamiento del Proyecto y consistente en construir apartamentos, transferirlos y entregárselos a los Convocantes.

De especial importancia en este punto, por las implicaciones que conlleva para este litigio tiene la comunicación de abril 30, 1998126 dirigida a todos los interesados en el Proyecto en la cual se invocó como evento de fuerza mayor la suspensión de la obra ordenada por Cardique, argumento que no se esgrimió en la excepción de fuerza mayor expuesta en la contestación de la demanda, donde este eximente de responsabilidad se hace consistir en el desalojo ordenado dentro del proceso policivo instaurado por Raúl Castilla.

A pesar de ello, el Tribunal hará un análisis de la manifestación contenida en la citada carta de abril 30 de 1998. Los siguientes apartes deben resaltarse por la suma trascendencia de la información que allí se incorporó, y que se tradujo en un comportamiento correlativo de los Convocantes: “A través de esta comunicación la sociedad HATOGRANDE YACTH Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LTDA, se permite informar sobre la situación actual de la obra en la ciudad de Cartagena, en la cual usted es Prometiente Comprador.

Al respecto nos permitimos comunicarle que hasta el día veintisiete (27) de febrero de los corrientes la obra se estaba desarrollando de conformidad con el programa de construcción de la Promotora. 126 Folios 202 y 203 del Cuaderno de Pruebas No.1, 2, 83, 84, 120, 305 y 306 del Cuaderno de Pruebas No.

Esta Corporación sustenta dicha decisión en la queja elevada por un invasor vecino, aduciendo una tala indiscriminada de árboles, taponamiento del Arroyo Guayepo, desvío del uso del agua del pozo profundo, etc., denuncias estas lejanas a la realidad, por cuanto la obra se ha desarrollado dentro de los lineamientos dictados por la Licencia Ambiental expedida por el INDERENA, hoy CARDIQUE, de fecha 3 de junio de 1994.

La obra en general, por orden de tal autoridad competente se tuvo que suspender; la compañía … Por lo anterior y obligados por una FUERZA MAYOR, externa, prevista en nuestra legislación Civil y generada por la decisión de CARDIQUE, la Empresa se ve en la imperiosa necesidad de prorrogar la fecha de entrega de los inmuebles prometidos en venta y por ende la firma de la escritura correspondiente, prórroga que se hará por seis (6) meses contados a partir de la fecha en que CARDIQUE revoque su decisión y nos permita continuar con los trabajos.” (Subrayado del Tribunal) Sin menoscabo de la ampliación que hará más adelante el Tribunal con respecto a los requisitos que debe reunir un evento para que pueda ser considerado como fuerza mayor o caso fortuito, los que por demás resultan aplicables al análisis que se impone en este capítulo, es necesario hacer una breve referencia a su concepto y contenido.

Según el artículo 64 del Código Civil, “se llama fuerza mayor o caso fortuito el imprevisto a que no es posible resistir, …”. Como lo reiterará en aparte independiente el Tribunal, para que un evento pueda calificarse de fuerza mayor tal y como lo sentó la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en sentencia de 1935, debe corresponder a un hecho que no sea imputable al deudor, es decir que no provenga de su culpa, que sea irresistible, ello es que no haya podido ser impedido por el deudor y que haya sido imprevisible, en otras palabras que no haya sido lo suficientemente probable para que el deudor hubiera “debido razonablemente precaverse contra él”.

Encuentra el Tribunal de Arbitramento que para la época de la comunicación, ya el Proyecto se encontraba atrasado tal como se acredita con los partes de las declaración de parte y el testimonio que a continuación se citan y por consiguiente, la comunicación de abril 30 y la referencia a los cierres intempestivos, no fue más que una manera de justificar, inadecuadamente, el eventual incumplimiento de la Convocada en la conclusión del Proyecto en la forma y tiempo debidos, justificación TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 156 que se pretendió apoyar en las actuaciones de Cardique, las cuales, como se ha visto fueron generadas por la conducta inapropiada de la Convocada.

Néstor Humberto Hernández, en diligencia del 16 de enero de 2008, afirmó: “Yo no me presenté a la notaría porque con antelación a la fecha de la firma hablé con la doctora Luz Angela Barriga y me dijo que el proyecto estaba en…pero que no había sido concluido, … igualmente me dijo en esa oportunidad que ellos me iban a enviar una carta respecto a cuando me iban a hacer al entrega del apartamento o cuando ellos iban a concluir el proyecto posteriormente yo me quede esperando esa carta y en abril 30 de 1998, que tengo acá es donde, ellos dicen que Cardique había suspendido la construcción del proyecto…. ”.127 Jesús Vieites, en diligencia de la misma fecha anotó: “No me presenté y aclaro por qué (sic), entre las múltiples visitas que hicimos con mi esposa para ver el desenvolvimiento y desarrollo de los trabajos de la obra aproximadamente a finales de enero de 1998 vimos que la cosa estaba muy verde, que no había modo de que cumplieran su entrega en la fecha programada del 30 de mayo entonces llegamos a Bogotá y llamamos al Departamento Jurídico de la Organización Hatogrande, la doctora Angela Barriga su ayudante doctor Fernando Samudio y le dijimos bueno qué pasa con esto no van a poder entregar porque eso esta una obra gris, nos dijeron no, no se preocupe tenemos algunas dificultades les vamos a dirigir una carta…. en particular dando algunas explicaciones, efectivamente el 30 de abril nos mandaron una carta diciendo que suspendían trabajos y que no podían cumplir con los tiempos de entrega y que pedían una ampliación de 6 meses a partir de la fecha en que Cardique les permitiera reanudar sus trabajos(…).”128 De su lado Constanza Hurtado de Vieites, en diligencia realizada el mismo día expresó: “…, no me presenté porque me remito a los hechos, yo estuve en el proyecto a principios de años que nos lo iban a entregar y vimos que en realidad no iba a ser muy viable que nos lo entregaran, cuando llegamos con mi marido a Bogotá él llamó y habló con la doctora Barriga y ella le dijo que tenían unos problemas y que esperáramos una carta que nos iban a enviar, el día 30 de marzo recibimos una carta diciéndonos que por una fuerza mayor que tenían, que por que Cardique bueno, aquí está la carta que tengo yo aquí dice que tenía fecha 30 de abril, a través de esta comunicación la sociedad Hatogrande se permite informarles sobre la situación … nosotros a raíz de esto llamamos y le dijimos bueno y cómo nos vamos a presentar o no nos vamos a presentar y ella nos dijo no, no se pueden presentar en la notaría ni nada hasta que nosotros les informemos nuevamente porque en realidad tenemos esta (sic) problema con Cardique….”.129 127 Folio 425 del Cuaderno de Pruebas No. 11 128 Folio 436 del Cuaderno de Pruebas No. 11 129 Folios 443 y 444 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 157 En su testimonio Luz Angela Barriga manifestó: “(….) Incumplimiento en la entrega hubo, hubo atrás … eso no lo podemos tapar porque está ahí en el expediente, hubo un atraso donde todos los prometientes compradores consintieron porque sabían que estábamos trabajando y veían el avance de la obra, era como un consentimiento mutuo porque hasta donde yo tengo memoria, ellos nunca reclamaron por eso, ellos iban y preguntaban cómo va, les mostrábamos el adelanto de obra, en lo que íbamos y siempre hubo conformidad.” “… cuando se presentó el problema con Cardique que nos suspenden, que yo ya lo dije anteriormente, que nos suspenden la obra pero que nosotros apelamos y continuamos trabajando, don Boris informa y dice que se presenta ese problema, que ya se apeló pero como no tenemos certeza de que va a pasar con la apelación, pedimos seis meses de prórroga de la firma de la promesa (…).”.

(Negrillas del Tribunal)130 Por consiguiente, no resulta apropiado, ni tampoco ajustado a la realidad, como lo hizo la Convocada, dar por sentado en la comunicación de abril 30, 1998 que se trató de una decisión adoptada “de manera intempestiva y sin previo aviso”. El alcance de dicha comunicación y sus efectos, en particular con respecto a la época en que debía suscribirse el contrato prometido, serán estudiados por el Tribunal en aparte posterior, donde se evaluará el significado que las partes le dieron a ella.

Baste decir que la suspensión del Proyecto se extendió por un corto lapso, pues en mayo 14, 1998 la entidad administrativa revocó su decisión, con lo cual entre abril 30 – fecha de la comunicación de Hatogrande en la que informaba de la extensión del término hasta cuando se obtuviera la cancelación de la medida - y mayo 14 transcurrieron tan solo 14 días.

Tanto así que las obras continuaron adelantándose sin dilación, aún cuando con retraso, hasta cuando se produjo el desalojo de Hatogrande en septiembre 4, 1998. Así lo confirma el testimonio de Luz Ángela Barriga que diligencia de fecha 16 de enero de 2008 se refirió al tema en la siguiente forma: “… ya en febrero del año 98 Cardique dicta otra resolución dictándonos una medida preventiva y diciéndonos en qué errores habíamos incurrido, eran tres errores grosso modo, era la construcción de una planta de concreto, que habíamos talado unos árboles en la zona del campo de golf y otra cosa que no, que ninguna era realidad porque sobretodo teníamos licencia, inmediatamente nuestro abogado en Cartagena, que si no estoy mal, fue el doctor Morales apeló esa resolución, la obra continuó común y corriente.

(…) 130 Folios 399 y 410 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 158 “En mayo del 98 nuevamente Cadique responde, en esa respuesta Cardique revoca la medida de aseguramiento que había dictado y nos acusa de otra serie de problemas ambientales entre los cuales … y otra serie de delitos ambientales, pero lo importante aquí es que revocan el cierre que han decretado entonces no se cerró la obra, nosotros continuábamos el manejo total de la construcción de una manera normal.” (Negrillas fuera del texto).” (Negrillas del Tribunal)131 También lo informa el señor Luis Jacobo Henríquez Emiliani, arquitecto residente y quien en diligencia de fecha 4 de febrero de 2008, manifestó: A la pregunta, “Usted como director técnico de la obra ¿tuvo conocimiento que el 30 de abril de 1998 Cardique, ordenó una suspensión de la obra?” Respondió: “Sí, naturalmente.

Sí Cardique ordeno una suspensión pero esa suspensión fue apelada y eso si mal no recuerdo, creó que duro como unos tres ó cuatro meses. La obra continuó casi normal, porque se apeló y también que se apeló y tanto que teníamos la razón nosotros, porque nos abrieron nuevamente el proyecto y continuamos.”132 Y lo reiteró el director técnico de la obra señor Gustavo Alberto Reyes Aguirre, en diligencia de 15 de enero de 2008 cuando expresó así: “Doctor Reyes usted como director técnico de la obra, manifieste al Tribunal si la suspensión de la licencia de Cardique implicó la suspensión de la obra en febrero de 1998? Contestó: “La suspensión fundamentalmente de la obra se debió a la invasión, a la invasión que fuimos objeto, eso ya lo había comentado. ….

“La pregunta es que explique usted si hasta junio del 98 la obra continuó o si fue suspendida como obra en el proceso en febrero del 98 por orden de Cardique. Contestó: “Yo de pronto tengo alguna pequeña confusión de fechas, pero fundamentalmente a nosotros se nos impidió seguir trabajando desde el momento de la invasión, fuimos físicamente impedidos, nosotros no tuvimos acceso más a la obra.”133 131 Folios 399 y 410 del Cuaderno de Pruebas No. 11 132 Folio 466 del Cuaderno de Pruebas No. 11 133 Folios 393 y 394 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 159 De lo dicho, concluye el Tribunal que para el 30 de abril de 1998, con anterioridad al vencimiento del plazo pactado para suscribir las escrituras públicas de compraventa, no se vio truncado el Proyecto por efectos de una decisión de autoridad competente que pudiera ser calificada de un evento de fuerza mayor o caso fortuito, sino que la suspensión ordenada por las entidades ambientales fue el resultado de un conjunto de incumplimientos de Hatogrande en materia ambiental que, de contera, conllevó el quebrantamiento del compromiso incorporado en los contratos de preservar los permisos en condiciones apropiadas para culminar el Proyecto, incumplimiento que resulta a todas luces imputable a la Convocada y de cuyos efectos más adelante se ocupará el Tribunal.

F. El cumplimiento de los Promitentes Compradores. El mutuo disenso planteado y los efectos de la conducta de las partes en la interpretación de los contratos. No se le escapa al Tribunal que el incumplimiento recíproco de los contratantes de un precontrato, existente y válido, puede conducir a una situación de estancamiento del mismo, pues si verificada la condición o llegado el plazo para celebrar el contrato prometido, éste no se perfecciona, la promesa quedaría en el “aire”, si es que las partes no le imprimen directamente un correctivo tendiente ya a cumplir el pacto, ora a destruirlo.

Para rescatar la promesa de aquella encrucijada en que se vería envuelta por el incumplimiento compartido de los contratantes, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha aplicado la doctrina de la disolución por mutuo disenso tácito134, la que ha extendido el extremo de que, inclusive, en algún momento, aun cuando sin mayor carrera en la jurisprudencia nacional, aceptó la legitimación de cualquiera de los promitentes incumplidos a impetrar la resolución o el incumplimiento pero sin indemnización de perjuicios.135 Lo que se deja expuesto, es para reiterar como ya lo dijo el Tribunal, que la conducta de las partes, absteniéndose de darle cumplimiento a la promesa, no puede llegar al extremo de tornarla inexistente o inválida, como lo plantea la Convocada en este proceso. 134 Cfr. Sentencia de julio 16/85, M.P. Dr. José Alejandro Bonivento Fernández. 135 Cfr. Sentencia de diciembre 7/82, M.P. Dr. Jorge Salcedo Segura.

Acudir a desentrañar lo efectivamente deseado y convenido por las partes, revelar el verdadero alcance de lo deseado por ellas, es una función del juez, a la cual debe estarse por encima de lo literal de las palabras como lo enseña el artículo 1618 del Código Civil136. Lo anterior no significa, en forma alguna, que corresponda al juez suplir la función creadora de las partes en la regulación de sus relaciones contractuales.

Como lo precisa el profesor español Luis Diez – Picazo, la interpretación de los contratos debe apuntar a tres principios básicos: el primero, la búsqueda de la voluntad real de las partes; el segundo, el principio de conservación del contrato y el tercero, el principio de buena fe137. Para ello se precisan diversos métodos de interpretación que no resultan de suyo excluyentes sino, en la mayoría de los casos, complementarios, y en los que son de recibo diversas técnicas, entre otras, la de la interpretación sistemática del contrato que respeta la unidad lógica del convenio; la de la interpretación histórica del contrato, o el método de revisar el comportamiento de las partes como claro elemento hermenéutico para desentrañar la verdadera intención de los contratantes.

Estos criterios, resultan de sumo valor en el presente caso, y pueden sintetizarse en los siguientes términos, recogiendo las palabras del profesor Diez – Picazo. “…. el principio de interpretación sistemática tiene un indiscutible valor ‘ya que la intención, que es el espíritu del contrato, es indivisible, no pudiendo encontrarse en una cláusula aislada de las demás, sino en el todo orgánico que constituye ….

La STS de 9 de octubre de 1981 ha insistido en la consideración del contrato como un conjunto orgánico ‘y no como una mera suma de cláusulas’, lo que impone la conexión entre las distintas partes y determina la procedencia del análisis sistemático. El criterio sistemático es una consecuencia de la unidad lógica del contrato e impone la evitación o superación de contradicciones y antinomias y la determinación de las disposiciones de carácter principal frente a las accesorias.

No entra en juego sólo en la relación de las diversas cláusulas de un mismo contrato, sino que puede y debe aplicarse también a la relación que varios contratos puedan tener dentro de una unidad negocial compleja, cuando todos ellos se celebren para conseguir una finalidad económica unitaria.” 138 136 “Conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras.” 137 Diez Picazo, Luis.

Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial. Tomo I. Introducción. Teoría del Contrato. Editorial Civitas, 1996. Madrid. 5ª Edición. Pág. 396. 138 Diez – Picazo, Luis. Op. Cit., Pág. 400 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 161 “Una interpretación histórica de los contratos no solo es posible, sino en ocasiones estrictamente necesaria.

Para determinar la significación que un contrato tiene, el intérprete debe conocer y valorar la situación jurídica, económica o social en que las partes se encontraban en el momento de celebrar el contrato (antecedentes), la manera como el contracto fue elaborado (trabajos preparatorios) y la conducta seguida por las partes en la ejecución del contrato.” 139 “El conjunto de actos realizados por las partes en ejecución del contrato posee un indudable valor como medio hermenéutico, en razón de lo que puede llamarse un principio de coherencia y de continuidad de la voluntad contractual en la fase de formación del contrato y en la fase de ejecución del mismo.”140 (Resaltado del Tribunal).

Con la introducción anterior, acomete el Tribunal el análisis de la excepción de mutuo disenso propuesta por la Convocada fundamentada en que, toda vez que ninguna de las partes concurrió a la notaría, debe inferirse que existió un incumplimiento de los Convocantes que equivale al mutuo disenso o una voluntad conjunta de las partes, expresada por tal hecho inequívoco, de su intención de no seguir atadas en virtud del contrato.

La buena fe en la interpretación de los contratos como lo dice el tratadista español citado “impone también la aplicación de las ideas de confianza y autoresponsabilidad en la interpretación. Si una de las partes, con su expresión o su declaración, suscitó en la otra una confianza en el sentido objetivamente atribuible a dicha declaración, esta parte no puede impugnar este sentido y pretender que el contrato tiene otro diverso.

Las declaraciones de voluntad deben interpretarse en el sentido más conforme con la confianza que hayan podido suscitar de acuerdo con la buena fe.”141 En su alegato, el señor apoderado de la Convocada pide que: “… en el evento en el cual el Tribunal decida que sí existió contrato de promesa de compraventa de bien inmueble entre las partes…solicitamos que se tenga en cuenta que entre las partes de esta litis, existió mutuo disenso tácito en relación con la obligación de acudir a la notaría en la fecha y hora inicialmente pactada, y por ello ninguna de las dos partes acudió, y por eso no se firmó otro sí al documento de acuerdo, que fijara una nueva fecha para cumplir esta obligación recíproca.”142. 139 Diez – Picazo, Luis.

Op. Cit., Pág. 401 140 Diez – Picazo, Luis. Op. Cit,. Pág. 402 141 Diez – Picazo, Luis. Ob. Cit. Pág. 398 142 Folio 24 del Cuaderno Principal No.

Que tal negativa sea legalmente posible. Que se trate de contratos recíprocamente incumplidos. Que medie una determinación judicial que la declare. Vemos que las partes al no concurrir a la notaría en fecha y hora pactada, desistieron mutuamente de cumplir con el contrato bilateral; y se vio reflejada con esa conducta la negativa colectiva de querer cumplir con las obligaciones, liberándolas de la responsabilidad mutua de cumplir.

Si un contratante tiene la voluntad de cumplir con un contrato de promesa de compraventa de bien inmueble lo más lógico es que se presente en la notaría el día y a la hora acordados, contrario sensu, si no tiene la intención de darle cumplimiento a lo estipulado, pues sencillamente se abstiene de concurrir a la notaría y de esta forma evita la celebración del referido acto o contrato.

Lo cual en el caso que nos ocupa evidentemente se presentó entre las partes y así estas lo han confesado. (…) Sobre el tercer elemento, vemos que las obligaciones surgidas del pacto, son recíprocas y de manera inequívoca, imponían la carga a ambas partes de asistir en fecha y hora a la notaría 30 del círculo de Bogotá para suscribir una escritura; ninguna de las partes tenía una carga superior o inferior sobre este acuerdo”143.

Según los términos del artículo 1602 del Código Civil, los efectos vinculantes de todo contrato válidamente celebrado únicamente pueden abolirse por la mutua voluntad de los contratantes o por motivos legales. En armonía con esta disposición, el inciso 1º del artículo 1625 ibídem establece que “Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por nula.” Es lúcido, pues, que el consentimiento recíproco de los negociantes es fuente autorizada por el ordenamiento jurídico – como la que más, esto es, fuente suprema - para extinguir las obligaciones emanadas de un acto contractual, sea civil o mercantil (art. 822 C. de Co.). 143 Folio 245 del Cuaderno Principal No.

2. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 163 Tal es la base en la que se ha construido el andamiaje de la teoría del mutuo disenso o distracto contractual, consistente en que, a la disolución de la convención por decisión concordante y coincidente de los sujetos obligados se llega a través de dos formas o vías: de un lado, por la expresión de voluntades directamente manifestada de deshacer el vínculo (mutuo disenso expreso), y de otro, por razón de actos, conductas y comportamientos convergentes de las partes, de tal manera significativos y de grado tan eminente, que por sí mismos hablen, digan, revelen y proclamen inequívocamente la intención de los contratantes de desatar el lazo obligacional (mutuo disenso tácito).

El primer camino no reporta ningún problema, ya que en tal caso los interesados dejan en claro y por medios idóneos (v.gr. documentos) el deseo de dar por fenecidos sus deberes convencionales, según su propio designio y con arreglo a los términos que acuerden; el otro sendero exige una labor de análisis, ponderación y valoración de conductas, orientada a deducir si de ellas se desprende la voluntad real y cierta de los contratantes de deshacer el vínculo contractual.

Uno de los comportamientos indicadores del abandono tácito del contrato lo constituye el incumplimiento mutuo de las obligaciones de las partes, pero éste “per se”, aisladamente, no en todos los casos resulta suficiente para producir el retracto. En otras palabras, el incumplimiento recíproco no determina automáticamente, como una consecuencia necesaria y fatal, el decaimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes, que es la premisa de la que parte el apoderado de la convocada, al argüir que: “La no concurrencia por las partes a la notaria en la fecha y hora acordadas, no es una conducta típica o que viole las normas de derecho.

Las partes voluntariamente y sin que mediara error, fuerza o dolo, dentro de su fuero interno decidieron no asistir y en tal virtud desistieron tácitamente del negocio”. En la especie litigiosa que aquí se juzga hay que reconocer como hecho bien probado la no asistencia de las partes a suscribir las respectivas escrituras publicas de compraventa en la Notaría, en las fechas y horas convenidas en los documentos contentivos de las promesas o de sus modificaciones.

Empero, en el plenario existe prueba de circunstancias relevantes que desvirtúan que aquella omisión de conducta fuera acto demostrativo de la decisión inequívoca de las partes de no persistir en los contratos preparatorios de venta. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 164 De especial trascendencia será dilucidar la causa o móvil que llevó a las partes a no acudir a la notaría a firmar las escrituras, para lo cual se hace indispensable estudiar el alcance que ellas le dieron a la comunicación de Abril 30 de 1998 transcrita parcialmente en capítulo anterior.

Esta comunicación resulta de especial importancia para el litigio desde dos puntos de vista: el primero, ya examinado en este Laudo, con relación a la situación y contexto en que se venían desarrollando las gestiones ante Cardique; y en segundo lugar, por la aplicación y entendimiento que de ella hicieron las partes en la ejecución del contrato.

Para los propósitos de este acápite, el Tribunal encuentra que dicha comunicación tuvo, en el contexto del alcance de los contratos precisado anteriormente y propio del deber de colaboración inmerso en todo convenio, más si éste es de ejecución a largo plazo, el efecto de inducir a los Convocantes a posponer por un tiempo que fue prefijado por la Convocada, la formalización del negocio jurídico prometido.

Para explicar lo dicho, la siguiente cita del profesor Fernando Hinestrosa caracteriza los fundamentos de este pilar contractual: “Concurrentemente con la obligación misma y en función de ella, sobre el deudor pesan deberes generales y, algunos más precisos, de comportamiento, estatuidos para encauzar su conducta desde un principio hacia la satisfacción del acreedor, y que integran el contenido de la obligación, de modo de precisar los términos de la prestación principal y refinar los deberes ético-jurídicos de ambas partes: los llamados deberes complementarios o contiguos (Nebenpflichten) en la doctrina alemana, entre ellos los de protección (Schutzpflichten) a los deberes principales (Hauptpflichten), hasta cierto punto conectados con la tendencia a extender la responsabilidad contractual o ‘contractualizar’ algunas ocurrencias de responsabilidad aquiliana, como también los hay a cargo del sujeto activo, en orden a facilitar y, en algunos casos, incluso a hacer posible el cumplimiento del deudor.

Todo ello dentro del marco de los principios de la buena fe, lealtad y corrección recíprocas con que han de proceder las partes en mutuo obsequio, en toda relación crediticia, pero que los códigos tradicionales consagran a propósito de la ejecución del contrato o, mejor, de las obligaciones emanadas del contrato.”144 Como se desprende de las declaraciones de parte, los Convocantes, motivados por la confianza que les generaba el nombre de los promotores del Proyecto, existió un consenso y concesión de los Convocantes en el sentido de dar la espera necesaria a Hatogrande para que el Proyecto concluyera y fueran saneadas las dificultades que se imputaron a Cardique, plazo que se estimó por quien debía levantar el Proyecto, en el término de seis meses contados a partir de la fecha en que en esta 144 Hinestrosa Fernando.

Tratado de Obligaciones, Universidad Externado de Colombia, 2ª Edición, 2003, Pág. 555. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 165 entidad revocara su decisión. Así lo reiteran diversas declaraciones recogidas en el curso del expediente y como se verá más adelante, la propia conducta de Hatogrande.

En detalle podemos encontrar: En el interrogatorio de parte del señor Guillermo Zuluaga, se lee:145 “No [solicitó nueva fecha para firmar la escritura] porque las cartas eran muy claras de que ellos informarían cuándo podían entregar los inmuebles o iniciar nuevamente las obras entonces pues no había lugar a decirles deme una carta porque ellos no tenían certeza de cuando podían iniciar las obras si estaban suspendidas por parte de Cardique y por parte del juzgado del negocio de Castilla, … ”146 “No, no me resultaban razonables [las justificaciones] porque yo no entendía porque desde 1993 por qué ellos tenían problema de posesión de terrenos y fuera de eso ellos cuando Cardique entró a suspenderles las licencias, era una cosa que no se justificaba porque era un incumplimiento de ellos en la licencia que le habían dado, eso no lo justificaba, realmente nosotros fuimos muy condescendientes con la constructora porque ella nos llevaba con cartas y cartas y cartas y reuniones y nosotros decíamos ellos van a cumplir, van a cumplir porque tenía una trayectoria muy buena a través de la construcción de Pueblo Viejo y de Hatogrande aquí en Bogotá, y nosotros estábamos plenamente confiados de buena fe, yo estaba confiado de buena fe en que el señor cuando saliera de todos esos problemas que tenía me iba a cumplir la promesa, me iba a entregar el apartamento tanto yo como los demás compradores fuimos postergando y esperando y esperando y eso fue pasando el tiempo, el tiempo, el tiempo hasta llegar el día de hoy.” (Resaltado del Tribunal)147 En el interrogatorio de parte del señor Néstor Humberto Hernández, en diligencia del 16 de enero de 2008 encuentra el Tribunal:148 “Yo creo que yo lo dije anteriormente y vuelvo y lo repito no acudí [a la Notaría] porque hable con la doctora Luz Angela y me dijo que el proyecto estaba en ejecución, que no me lo podían entregar, que esperara una comunicación y vuelvo y lo repito esa comunicación fue la de abril 30 de 1998, ahora si a mí el vendedor me dice que no vamos a firmar yo asumo que ellos están obrando de buena fe y siendo una organización tan respetable como es la Dann Carlton yo dije si perfecto, que me voy a ir a presentar, espero mejor la comunicación, eso es.”149 A la pregunta: 145 Folios 419 del Cuaderno de Pruebas No. 11 146 Folios 419 y 420 del Cuaderno de Pruebas No. 11 147 Folio 420 del Cuaderno de Pruebas No. 11 148 Folio 425 del Cuaderno de Pruebas No. 11 149 Folio 428 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 166 “Cuando llegó la carta de abril 30 de 1998 que le habla sobre el problema de Cardique, usted hizo algún reclamo para que se resolviera el contrato?” Respondió: “Yo lo que hice fue llamar a la doctora Luz Angela y decirle bueno de acuerdo con esto qué, qué sigue ahora, no señor Hernández tranquilo no se preocupe que eso lo vamos a solucionar eso no tiene problema, eso lo vamos a solucionar ya hemos interpuesto los recursos respectivos, eso señor Hernández nosotros somos positivos, eso es inaudito que nos hallan parado la obra por eso.

O sea que yo que iba a iniciar proceso en ese momento si la persona me dice tranquilo señor Hernández primero me dice, le vamos a mandar una carta yo tengo que asumir que hay una buena fe de por medio, a mí me parece hoy en día que es de lo más mala fe, de lo más mal intencionado que le digan ahora es que usted no se presentó a la notaría, claro qué me iba a presentar a la notaría si ella me dice no se presente no vamos a firmar porque el proceso está, tienen reproceso; en esta carta que mandaron de abril 30 de 1998 en ningún momento ellos me dice que yo he incumplido con algo, …..” En igual sentido en el interrogatorio de parte del señor Jesús Vieites rendido el 16 de enero de 2008, el Tribunal encuentra:150 “No me presenté [a la Notaría] y aclaro por qué, entre las múltiples visitas que hicimos con mi esposa para ver el desenvolvimiento y desarrollo de los trabajos de la obra aproximadamente a finales de enero de 1998 vimos que la cosa estaba muy verde, que no había modo de que cumplieran su entrega en la fecha programada del 30 de mayo entonces llegamos a Bogota y llamamos al Departamento Jurídico de la organización Hatogrande, la doctora Angela Barriga su ayudante doctor Fernando Samudio y le dijimos bueno que pasa con esto no van a poder entregar porque eso esta una obra gris, nos dijeron no, no se preocupe tenemos algunas dificultades les vamos a dirigir una carta…en particular dando algunas explicaciones, efectivamente el 30 de abril nos mandaron una carta diciendo que suspendían trabajos y que no podían cumplir con los tiempos de entrega y que pedían una ampliación de 6 mese a partir de la fecha en que Cardique les permitiera reanudar sus trabajos, esa carta creo que obra en poder de ustedes dentro de la documentación.” 151 A la pregunta: “¿Usted requirió a la convocada para que le entregara a el inmueble? Respondió Siempre en una forma cordial y digamos hasta cierto punto ”comprensiva”.

Yo me comunique con la doctora Angela Barriga con el doctor Samudio que cuando me iban a entregar, que como iban ellos a solucionar el asunto porque habían ellos incumplido las fechas de entrega, ….. pero siempre confiando en la buena fe y siempre confiando en que el proyecto que nos fue vendido no solo pues con su firmas como organizacional que la respaldaba y la Fiduciaria que como verán ustedes si quieren les puedo mostrar el folleto de venta donde esta detrás y dice con el respaldo financiero de Fiduciaria 150 Folio 436 del Cuaderno de Pruebas No. 11 151 Folio 438 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 167 Alianza pues el nombre de las empresas sobretodo el de la Fiduciaria Alianza nos hacia tener confianza y pensábamos que eran dificultades normales como se presentan en el desarrollo de las actividades de construcción” Todos los Convocantes, en una u otra forma, coinciden en que la comunicación de abril 30, 1998 fue el resultado de un ofrecimiento previamente anunciado por la Convocada, en la que pondría en conocimiento de sus clientes las vicisitudes y dificultades por las cuales atravesaba el Proyecto, y que en criterio de la Demandada, le impedían culminar las obras en tiempo, explicaciones todas que resultaban plausibles, a primera vista y lo fueron sin mayor detenimiento, para los Convocantes.

En tal sentido, las declaraciones transcritas conducen a deducir, con certeza, que la comunicación de abril 30 y las conversaciones que se adelantaron entre los prometientes compradores y la Dra. Luz Angela Barriga, llevaron a aceptar que el cumplimiento de los contratos debería posponerse por un término prudencial, sujeto a la suerte que siguiera el curso de los acontecimientos ante Cardique, prórroga que aunada a la naturaleza comercial y consensual de la promesa, fue mutuamente convenida.

Ello coincide con la declaración de la propia Dra. Barriga quien manifestó152: Doctora Luz Angela voy a … en el tema de las escrituras públicas, lean a este …. para el incumplimiento de las promesas, usted dijo en su declaración que hubo con los prometientes compradores un consentimiento tácito, aceptando prorrogar las fechas de la entrega.

Aceptación tácita Aceptación tácita, yo quisiera que nos ampliara respecto a los prometientes compradores que están vinculados como convocantes a este Tribunal ese concepto? Se firmaron unos contratos de promesa de compraventa que traían unas fechas, por situaciones ajenas a la empresa promotora, no se pudieron cumplir las fechas, los prometientes compradores en mi memoria no está doctor que haya ido a la empresa o la notaría a cumplir la obligación de firmar la escritura, ellos no fueron a la notaría, tampoco fueron a mi oficina y digamos que se prorrogó tácitamente esa promesa ante la seriedad, pienso yo, también de la compañía porque ellos si iban de vez en cuando, don Boris Spiwak los atendía directamente, les explicaba la situación, el avance, que jurídicamente donde estábamos, quién les estaba llevando el proceso, absolutamente todo se les iba informando, tengo que recalcar eso en este Tribunal que no se les ocultó absolutamente ninguno de los problemas en que estábamos en ese momento involucrados, por eso digo que tácitamente se fue prorrogando sin que hubiera ningún escrito, pienso que hubo buena fe de las partes, que cada uno sabía que el otro va a cumplir, es como cuando uno contrata con alguien que sabe que es decente y sabe que tarde o temprano se van a hacer las cosas, pienso que fue confianza y 152 Folio 411 del Cuaderno de Pruebas No.

No de otra manera se explican las innumerables citaciones enviadas a los prometientes compradores, que de ser cierta la excepción del mutuo disenso derivada del incumplimiento en comparecer a la notaría, serían superfluas. Por ejemplo, a partir de diversos folios obrantes al expediente153 se evidencia como la Convocada cursaba comunicaciones informando de los resultados de sus gestiones y el avance de ellas; también que se les invitaba a los Convocantes a conocer de primera mano y una vez resueltos los inconvenientes con el trámite de desalojo, las acciones que acometería la Convocada para culminar el Proyecto, todas ellas actividades que en lugar de demostrar una intención mutua de deshacer los contratos, son indicativas por el contrario, de la mutua intención de mantenerse en ellos.

Tanto es así que en el hecho décimo tercero de la demanda integrada, se informa por la apoderada de los Convocantes que “mediante carta de 30 de abril de 1998, dirigida a todos los copropietarios la sociedad prometiente vendedora HATOGRANDEYACTH Y COUNTRY CLUB CARTAGENA, informa que el 27 de febrero de 1998, la obra fue suspendida por la CORPORACION AUTONOMA REGIONAL DEL CANAL DEL DIQUE “CARDIQUE”, por lo tanto se ven obligados a prorrogar la fecha de entrega de los inmuebles prometidos en venta y por ende la firma de la escritura pública por seis (6) meses contados a partir de la fecha en que CARDIQUE revoque su decisión de suspensión de la obra.” (Resaltado y subrayado del Tribunal) 153 Folio 204 del Cuaderno de Pruebas 1, Cartas de Hatogrande dirigida a los prometientes compradores de fecha 06 de noviembre/98; folio 245 del Cuaderno de Pruebas 3, Circular de fecha 3 de marzo/00; folio 313 del Cuaderno de Pruebas 2, Circular No. 2 de fecha 6 de febrero/01; folio 348 del Cuaderno de Pruebas 2, Carta de fecha 5 de abril/01; folio 206 del Cuaderno de Pruebas 1,Carta de fecha 26 de sept /01; folio 95 del Cuaderno Pruebas No. 22, Carta de fecha 27 de mayo/02; folio 351 del Cuaderno Pruebas 2, Carta de fecha 15 de noviembre/02;

Folio 208 del Cuaderno Pruebas 1, Carta 24 de junio/03; folio 186 del Cuaderno de Pruebas 3, Carta de fecha 9 de julio/03; folio 446 del Cuaderno de Pruebas 2, Carta de fecha 15 de noviembre de 2003; folio 247 del Cuaderno de Pruebas 3, Citación de fecha 24 de enero de 2000, invita a reunión Enero 28/00; folio 209 del Cuaderno de Pruebas 1, Citación de fecha 19 de noviembre de 2003, invita a reunión para Diciembre 11/03; folio 210 del Cuaderno de Pruebas 1, Citación de fecha 29 de marzo de 2004, invita a segunda reunión para Abril 19/04; folio 211 del cuaderno de Pruebas 1, Orden del día de la reunión de Abril 19/04; folio 100 del Cuaderno de Pruebas 2, Citación de fecha 09 de marzo de 2005, invita a reunión para Marzo 30/05.

Asimismo en su declaración de parte, el convocante Sr. Néstor Humberto Hernández expuso: “Sí porque las reuniones yo iba donde Luz Angela que ella siempre era una persona que la recibía a uno, entonces en esas reuniones ella le explicaba a uno que estaban haciendo todos los trámites que tenían los mejores abogados, que tenían un problema con Cardique, que tenían un problema con el señor Castilla, que estaban tratando de solucionar las cosas con el Municipio de Cartagena, entonces cuando a uno le dicen señor Hernández estamos haciendo esto, tenemos lo otro lo mejores abogados, señor Hernández las cosas van por buen camino ya van a salir tengamos positivismo lógicamente uno dice es una organización respetable, …….

Yo dije para que voy a iniciar un proceso y pagar un jurgo de plata si ellos ya me están diciendo que me lo van a entregar rápidamente y que todas las cosas se van a solucionar, mi papá dice hoy en día, decía porque hoy en día tiene un problema de altsaimer pero el decía que a las personas hay que creerles a los seres humanos hay que creerles y yo por supuesto que les creí a ellos porque pensé que siempre han sido una organización respetable.”154 Nadie invita a su contratante para encontrar mecanismos de ejecución de un contrato, cuando su voluntad interna y tácita, de tiempo atrás, es la de prescindir de su ejecución. Hacerlo en contravía de lo anterior, equivaldría a propiciar el fraude y alejarse del principio cardinal en la ejecución de los contratos, principio de principios, según el cual éstos deben celebrarse y ejecutarse siguiendo los parámetros de la buena fe, con la confianza de que el contrato finalmente se ejecutaría, con fundamento en la credibilidad que la conducta de la Convocada generó en los Convocantes.

Como lo describe López Mesa et al: “Otra derivación del principio general de la buena fe es la doctrina de la apariencia. La idea es simple: la protección de la confianza suscitada y la seguridad de los negocios exigen a quien contribuye con su actuación a crear una 154 Folio 433 del Cuaderno de Pruebas No.

Como decía Josserand, ‘quien crea una apariencia, se hace esclavo de ella’”155 La propia actitud de la Convocada generó válidamente la expectativa en los Convocantes de que los contratos, a pesar de las dificultades con Cardique o del desalojo de los predios, se atenderían. La intención de las partes por procurar el cumplimiento de sus obligaciones persistió. Tal conclusión no es más que un desarrollo de la teoría de los actos propios que, como a voces del tratadista Fueyo Lanieri, citado por López Mesa et al, puede sintetizarse así: “La doctrina de los actos propios es un principio general de derecho, fundado en la buena fe, que impone un deber jurídico de respeto y sometimiento a una situación jurídica creada anteriormente por la conducta del mismo sujeto, evitando así la agresión a un interés ajeno y el daño consiguiente” 156 O como dice Ennececerus: “A nadie le es lícito hacer valer un derecho en contradicción con su anterior conducta, cuando esta conducta, interpretada objetivamente según la ley, las buenas costumbres o la buena fe, justifica la conclusión de que no se hará valer el derecho, o cuando el ejercicio posterior choque contra la ley, las buenas costumbres o la buena fe”157.

Las pruebas que obran en expediente son demostrativas de que la intención de las partes fue perseverar en el contrato una vez se hubieren sobrepasado las dificultades presentadas; en primer lugar, cuando se hubieren superado los tropiezos que se presentaron en los trámites ante Cardique, con base en lo señalado en la carta de abril 30, 1998 y posteriormente, como se verá más adelante, una vez traspasadas las dificultades propias de la tenencia del lote.

En suma, el Tribunal encuentra que si bien es cierto la justificación que se entregó en abril 30, 1998 no corresponde a la realidad del trámite administrativo adelantado ante Cardique, si condujo y así lo entendieron las partes, a admitir que el Proyecto se encontraba retrasado y que su conclusión debía producirse en el término de seis meses contados a partir de la fecha en la cual Cardique revocara la decisión adoptada.

Ello significa que, haciendo caso omiso de cualquier dificultad que se 155 López Mesa, Marcelo J. et all. La doctrina de los actos propios. Doctrina y jurisprudencia. Editorial Reus S.A., 2005, Pag 72. 156 López Mesa, Marcelo J. et all. Op. Cit, Pág. 89. 157 Citado por De la Puente y Lavalle, Manuel en Estudios de Derecho Civil, Obligaciones y Contratos – La Doctrina de los Actos Propios, Universidad Externado de Colombia, 1ª, Edición, 2003 Pág. 353.

Ese es el verdadero significado que debe dársele a la comunicación de abril 30, 1998, conducta de las partes que se ve corroborada por diversas actuaciones posteriores ya mencionadas. El Tribunal tiene la convicción plena de que los promitentes compradores no se acercaron a la Notaría a firmar las escrituras de compraventa, en las fechas convenidas, porque fueron inducidos por la promitente vendedora a que se abstuvieran de hacerlo, aduciendo para ello, siempre y permanentemente, la razón expuesta en la comunicación del abril 30 de 1998.

Ello, como se explicó en capítulo anterior, fue generado por la propia conducta de la Convocada. Quiérese decir, entonces, que la no comparecencia de los promitentes compradores a otorgar los instrumentos públicos de compraventa no configuró un incumplimiento, intencional o culpable, de la obligación a su cargo, toda vez que su inasistencia a la Notaría fue cabalmente determinada por Hatogrande.

Por parte alguna alcanza a vislumbrarse otra causa diferente para que los ahora Convocantes no hubiesen cumplido con la obligación de celebrar los contratos prometidos. El Tribunal confirma lo anterior con los dichos de los promitentes compradores expuestos en ese sentido en los interrogatorios de parte, por su espontaneidad y sinceridad.

Guillermo Zuluaga García expresó: “Hay dos, yo no me presenté a la notaría porque se firmó otrosí a la promesa de compraventa en mayo del 98 prorrogando la fecha de firma de la escritura hasta el 99, al firmarse el otrosí allí no había presentación. Y en el 99, en la segunda fecha? En la segunda fecha no me presenté por cuanto la constructora me estaba informando permanentemente que estaban desalojados del terreno, que no podían dar cumplimiento a la entrega del inmueble ni a la firma de escritura y que ellos oportunamente me informarían con una anticipación para cuando Cardique le renovaba la licencia de construcción y que le desalojaban los terrenos, le entregaba los terrenos que estaban en un proceso judicial por parte de un señor Castilla, entonces permanentemente yo iba a la constructora, hablaba con la doctora Luz Angela Barriga y me iba diciendo en que estaba el proceso pues se llegó el momento de vencimiento del 99 y no había razón de ir allá, según ellos allá porque nada había, ni tenían la posesión de los terrenos ni tenían, y estaban tampoco sin licencias de Cardique, las cartas que nos mandaron fueron en abril del 98 y otra en noviembre del 98 y esas 2 comunicaciones obran en el expediente.

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 172 ….. ¿Por qué razón no acudió usted a la notaría en la fecha acordada para la firma de la escritura? Como le decía antes fui, no la primera vez porque se firmó el otrosí, la segunda vez porque tenía las cartas que le menciono donde decía la constructora que no tenía en posesión los terrenos, no tenía las licencias por consiguiente no había nada que hacer en la notaría, simplemente ir a decir allá que ellos no podían entregar ni podían firmar y ellos creo que a través de las reuniones y las comunicaciones que nos mandaban ellos iban dilatando esa fecha de entrega del inmueble y no considere que debía ir allá, pero a qué si es que yo estaba permanentemente hablando con ellos y las cartas que me pasaron eran como una especie de prorroga a la promesa, así lo tome yo como una especie de prorroga son muy claras las cartas cuando tenga las licencias, cuando me entreguen los terrenos ya le ponemos una fecha exacta de iniciación de obras y de entrega del apartamento”.

Néstor Humberto Hernández Cubillos manifestó: “Yo no me presenté a la notaría y no me presenté a la notaría porque con antelación a la fecha de la firma hablé con la doctora Luz Angela Barriga y me dijo que el proyecto estaba en…pero que no había sido concluido, que por consiguiente no me presentara o no nos íbamos a presentar en la notaría para firmar la escritura, igualmente me dijo en esa oportunidad que ellos me iban a enviar una carta respecto a cuando me iban a hacer al entrega del apartamento o cuando ellos iban a concluir el proyecto posteriormente yo me quede esperando esa carta y … Jesús Vieites Vallina indicó: “En múltiples ocasiones se le dijo a la doctora Barriga pero cuándo es que nos van a entregar eso y cuándo es que vamos a firmar la escritura y nunca, como dije en la respuesta anterior, nunca fijaron una fecha determinada para entrega y consecuentemente para la firma de la escritura, nunca en los 9 o 10 años nunca dijeron siempre que 6 meses después de que diga Cardique, después armaron un lío de un señor Castilla que ahora me vengo a enterar por la documentación que tenía pleitos desde el año 93 contra la sociedad del cual no fuimos informados para nada.

¿Por qué razón no acudió usted a la notaría en la fecha acordada para la firma de la escritura? Exactamente por las razones explicadas en mi respuesta anterior, primero consultamos que cuándo nos iba a entregar porque esa obra no podía ser entregada a la fecha, después nos mandaron la carta diciendo que no, que ya no, que no podían entregar y que fijarían una nueva fecha 6 meses después de obtener no sé que cosa con la resolución de Cardique y después por la segunda conversación con la doctora Barriga cuando le pedí aclaración de la nueva fecha dijo, no ya les avisaremos porque esto definitivamente se suspendió y vuelvo y digo de remate lo que explicaba también que llega una carta que dice que les es imposible cumplir, el otrosí”.

Constanza Hurtado de Vieites manifestó: “No es cierto y aclaro lo siguiente, no me presente porque me remito a los hechos, yo estuve en el proyecto a principios de años que nos lo iban a TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 173 entregar y vimos que en realidad no iba a ser muy viable que nos lo entregaran, cuando llegamos con mi marido a Bogotá el llamó y habló con la doctora Barriga y ella le dijo que tenían unos problemas y que esperáramos una carta que nos iban a enviar, el día 30 de marzo recibimos una carta diciéndonos que por una fuerza mayor que tenían, que por que Cardique bueno, aquí está la carta que tengo yo aquí dice que tenía fecha 30 de abril, ….. nosotros a raíz de esto llamamos y le dijimos bueno y como nos vamos a presentar o no nos vamos a presentar y ella nos dijo no, no se pueden presentar en la notaría ni nada hasta que nosotros les informemos nuevamente porque en realidad tenemos esta problema con Cardique, esto fue en abril…..”.

José Gabriel Cano Hernández expuso: “No me presente [a la Notaría], para la fecha la sociedad promotora de proyecto no había concluido la construcción del mismo. ¿Usted pidió a la convocada o sea a la sociedad Hatogrande Yacht y Country Club Cartagena Ltda que se fijara una nueva fecha para la firma de la escritura ante si no comparecencia el día pactado? La sociedad Hatogrande Cartagena por intermedio de su representante legal el señor Spiwak y por la abogada de la misma sociedad informaban con alguna frecuencia las dificultades que estaban teniendo que en su concepto no permitía el avance en las obras.

(…) ¿Por qué razón no acudió usted a la notaría en la fecha acordada para la firma de la escritura? Primero por que no había un bien inmueble que entregar ni que recibir y segundo por las informaciones que suministraba la doctora Luz Angela Barriga. ¿Qué informaciones? Referente a que el proyecto no lo habían podido concluir por diferentes problemas que tenían y diferentes argumentaciones que daban sobre la imposibilidad de seguirlo ejecutando en el tiempo que tenían previsto.

(…….) No recuerdo haberla hecho por escrito [la solicitud de entrega] pero en varias oportunidades si se hablaba con el señor Spiwak de que estaban haciendo para cumplir, en algunas oportunidades el señor Spiwak enviaba comunicaciones argumentando dificultades con Cardique, argumentando dificultades de diferente índole igualmente en sus oficinas a raíz de otro tipo de negocios que yo tenía con la organización Dann y con las empresas del señor Spiwak el me comentaba que iban a retomar el tema de la construcción y que prontamente estarían cumpliendo entonces siempre estuvimos a la expectativa de que nos definiesen alguna cosa en concreto sobre la entrega de los inmuebles.

¿En algún momento y hasta antes de la presentación de la demanda usted manifestó a la convocada su intención de no continuar con el negocio? No yo siempre estaba atento a que me hagan el cumplimiento del negocio en las condiciones en que lo pactamos, la última vez que así lo manifesté fue en este Tribunal cuando ustedes me preguntaron cuál era mi pretensión, pues TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 174 que me cumplan el negocio si no me pueden cumplir el negocio que me devuelvan la plata, pero fundamentalmente que me cumplan el negocio (….).

Nuevamente el Tribunal le concede especial atención al testimonio de la Dra. Luz Angela Barriga, de cuya declaración se deduce, con toda claridad, que la Convocada en su condición de promitente vendedora siempre estuvo interesada en cumplir las obligaciones emanadas de los contratos de promesa de compraventa, hasta el punto que como se dejó trascrito arriba existió una prórroga tácita de los plazos convenidos.

Se expreso así la testigo: (…..) sin embargo la compañía, lo sé porque eso sí lo viví yo, tenía gran interés o tiene, me imagino que sigue con el mismo interés en reactivar el proyecto, Dann en Cartagena ya es un nombre muy trillado en el sentido que con todos esos problemas jurídicos, lo único que tiene son como enemigos, entonces desde hace más de un año nos pusimos, digo nos pusimos porque yo pertenecía a ese equipo en ese momento, a buscar una solución para poder terminar este proyecto cuanto antes, porque fue además la ultima orden que dio el antiguo presidente que era don Boris Spiwak, él antes de morir ordenó que se terminara esto, él ha hecho muchas gestiones para terminarlo y quería ver su proyecto culminado (…).

(….) En el momento en que nos cierran la obra nosotros le mandamos a todos lo prometientes compradores, informe de lo que está pasando para que tomen decisiones que quieren hacer. Cuando dice cuando cierran la obra es cuando invaden? Cuando invaden, por el 98, por obra de la querella presentada por Raúl Castilla, muchos prometientes compradores van afanados a ver que es lo que está pasando, se les cuenta absolutamente toda la situación, que son situaciones que no dependieron de Dann sino que fueron cosas de terceros, se les explica absolutamente todo, yo diría que se van tranquilos, pero obviamente empieza a pasar el tiempo ellos siguen viniendo, los atiendo yo personalmente por eso doy fe de lo que estoy diciendo, siempre se les informa en que estado está, jurídicamente como vamos, qué problemas tenemos, cómo los tenemos con la certeza que ese proyecto se va a terminar, porque no podíamos perder tanto dinero, la empresa no tiene tampoco interés ni capacidad de perder tanta plata, el hecho es que cuando nos salen las licencias les contamos que salen las licencias, los mantenemos informados absolutamente de todo, pienso que la gente cree en nosotros porque no hay ningún tipo de acción jurídica, por decirlo así, hasta este momento que don Guillermo demanda y se reúnen varios prometientes compradores, pero tengo que decir que ellos estaban enterados absolutamente de todo, a ellos se les contaba todo, si pedían copia de las cosas se les entregaba copia de las cosas, sabían que era una situación ajena al Dann, que nosotros no la propiciamos, sabían que esto llegó a niveles de Corte Constitucional, y que la intención nuestra fue, ha sido y sigue siendo, con lo que yo creo porque conozco la empresa donde laboré, no he podido sacarme de mi cabeza que ya no trabajo allá, yo tengo mi empresa en el alma, sé como es la empresa y sé que va a cumplir.

Que se presentaron estos problemas, que no pudimos cumplir el contrato de promesa de compraventa porque no teníamos qué entregar, no lo teníamos TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 175 en nuestro poder entonces no podíamos entregarles a los prometientes compradores un problema, el problema teníamos que resolverlo nosotros y una vez resuelto entregarles el problema totalmente libre de cualquier inconveniente.

Y hasta ahí empezaron las demandas. La conclusión entonces no se deja esperar. El entendimiento mutuo de las partes no fue, como ahora lo pregona la Convocada, la intención común de prescindir de la negociación, sino por el contrario de perseverar en ella. No equivale a lo que la Corte Suprema de Justicia entendió como mutuo disenso en la sentencia de Julio 16 de 1985 y en la cual dijo: “Es sabido que el mutuo disenso es una forma de disolución de un contrato por voluntad concordante de las partes.

Pero esta forma de destrucción del vínculo surge cuando se acuerda por los otorgantes (será entonces mutuo disenso expreso) o cuando el querer de los contratantes, que inicialmente se expresa para crear el nexo negocial, se dirige en sentido contrario o negativo, sin declaración de voluntad directa sobre el particular (será mutuo disenso tácito).

Uno y otro muestran su fundamento práctico en la conveniencia recíproca de anonadar el vínculo jurídico por motivos sobrevivientes, pero con la diferencia de que cuando la voluntad se expresa por las partes, en ese sentido los actos realizados guardan correspondencia con la disolución del negocio, en las condiciones que ellos mismos precisan, mientras que en el tácito, no se dan los instrumentos definitorios por los otorgantes. ….

La disolución del contrato por mutuo disenso puede provenir de un consentimiento expreso o también tácito. La primera forma no requiere de la intervención judicial, como quiera que la disolución se produce por el acuerdo expreso; en cambio, la segunda si requiere de decisión judicial. Esta última manera de disolver el contrato se da ante la recíproca y simultánea inejecución o incumplimiento de las partes con sus obligaciones contractuales, pues la conducta reiterada de los contratantes de alejarse del cumplimiento oportuno de sus obligaciones, solo puede considerarse, y por ende traducirse, como una manifestación clara de anonadar el vínculo contractual.” 158 (Resaltado del Tribunal) En contravía de lo expuesto por la Convocada, no existió una conducta reiterada que evidenciara el querer de los contratantes, ni mucho menos de ella misma, de apartarse del negocio.

Por el contrario, lo expuesto apunta a que su voluntad fue la de mantenerse en él, inclusive con posterioridad a que se levantaron las trabas e inconvenientes derivados del desalojo de los predios. Ahora bien, de la prueba oral recaudada y del material documental recogido, se advierte que correspondía a la promitente vendedora restablecer el plazo definitivo de la firma de la escritura pública y de la entrega material de los inmuebles, así como comunicarlo en su momento a los promitentes compradores.

Ya que la 158 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia de Julio 16 de 1985. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 176 Convocada fue la parte que determinó que los Convocantes no firmaran las escrituras en las fechas pactadas, era ella la obligada a fijar el nuevo término para suscribirlas y dar la noticia pertinente a sus co-contratantes, pues de todas maneras a ello se había comprometido.

Ello se infiere de la carta de Abril 30 de 1998, la cual señaló que la suspensión de las obligaciones se extendería por seis meses contados partir de la fecha en que Cardique revocara su decisión. ¿Qué otra parte, diferente de la Convocada, estaba en capacidad de entregar esta información? Los promitentes compradores siempre estuvieron a la espera de que la promitente vendedora les escribiera informándoles cuándo se firmarían las escrituras y se les entregarían los bienes, carta que en el transcurso de diez años, aproximadamente, no llegó. No era, entonces, del resorte de los Convocantes requerir a su contraparte para reestructurar el plazo de cumplimiento de los deberes contractuales.

Los Convocantes afianzaron su certidumbre, en lo que les aseguró la promitente vendedora sobre el particular, todo lo anterior, en la teoría de la confianza legítima a la cual ya hizo el Tribunal referencia. El principio de la buena fe, consagrado positivamente en el artículo 1603 del Código Civil, juega en este caso un rol de grado trascendente.

“El mencionado principio es entendido, en términos amplios, como una exigencia de honestidad, confianza, rectitud, decoro y credibilidad que otorga la palabra dada, a la cual deben someterse las diversas actuaciones de las autoridades públicas y de los particulares entre sí y ante éstas, la cual se presume, y constituye un soporte esencial del sistema jurídico; de igual manera, cada una de las normas que componen el ordenamiento jurídico debe ser interpretada a luz del principio de la buena fe, de tal suerte que las disposiciones normativas que regulen el ejercicio de derechos y el cumplimiento de deberes legales, siempre deben ser entendidas en el sentido más congruente con el comportamiento leal, fiel y honesto que se deben los sujetos intervinientes en la misma.

La buena fe incorpora el valor ético de la confianza y significa que el hombre cree y confía que una declaración de voluntad surtirá, en un caso concreto, sus efectos usuales, es decir, los mismos que ordinaria y normalmente ha producido en casos análogos. De igual manera, la buena fe orienta el ejercicio de las facultades discrecionales de la administración pública y ayuda a colmar las lagunas del sistema jurídico.” 159 La promitente vendedora empeñó su palabra, en múltiples oportunidades, a través del representante legal o de su delegada, Dra. Luz Angela Barriga, por escrito o verbalmente, en favor de los promitentes compradores, en el sentido de notificarles 159 Sentencia C-131/04, M.P. Dra. Clara Inés Vargas Hernández.

Por ello, en suma, es menester concluir que los promitentes compradores no incumplieron con su obligación de celebrar el contrato prometido, sino que, por el contrario, siempre se allanaron a cumplir la prestación surgida para ellos de las promesas de compraventa. De aquí que no pueda levantarse como próspera la exceptio non adimpleti contractus esgrimida por la Convocada; lo que, por contera, implica descartar de tajo el mutuo disenso tácito de los precontratos celebrados.

La misma Convocante manifestó su voluntad de obtener exitosamente el cometido perseguido y buscado de consuno con los promitentes compradores, lo que revela una intención clara de persistencia en los actos contractuales. Así se descubre, entre otras pruebas, en el interrogatorio absuelto por el señor Angel Spiwak Knorpel, representante legal de Hatogrande: “Ejemplos de lo que está sucediendo acá, ….., pero no recuerdo que hayamos tenido una situación de esta probablemente en 100 desarrollos, ciertamente en mi opinión fue relacionado con una situación más allá de la posibilidad de control, en la medida que pudimos ir llevando adelante las aclaraciones judiciales debidas así se hizo y hasta hace un par de años eso estaba cuestionado, una vez que se llegó a la aclaración judicial se empezaron a buscar fórmulas de llevar adelante el proyecto y entregarles a los compradores sus apartamentos.

Diría que esa voluntad de entrega de los apartamentos que la gente compró, la hubo desde el primer día que se inició el proyecto hasta hoy en día en medio de toda esta situación de la que estamos hablando, en ese proyecto y en otros tal vez 100 proyectos que nosotros iniciamos, llevamos adelante y entregamos. También había la problemática del vencimiento de la licencia de construcción que se estaba tratando de renovar y se estaban haciendo una serie de gestiones en busca de retomar el rumbo.

Esas diligencias dada la demora y el tipo de problemas que hubo en ese desarrollo eran demorados, pero sí se estaba gestionando todo el tiempo o muchas diligencias por diferentes ejecutivos de la compañía en Cartagena con todos los entes vinculados con esto. Hubo también durante ese periodo, creo que fue por hay 98, 99 la Alcaldía de Cartagena decidió sacar el emisor de aguas negras por la mitad del terreno, lo sacaron, eso también derivó en una serie de gestiones de permisos, siempre se estaba caminando en dirección de retomar el proyecto y de terminarlo. …… Frente a los compradores? TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 178 Frente a los compradores se trató de buscar arreglos, de hecho de los noventa y tantos compradores de apartamentos durante ese periodo, más hacia el fin a que hacia el principio de toda la problemática se arregló con cerca de cincuenta, siempre se estaba buscando frente a los compradores acuerdos de diferente tipo y/o que esperaran a que se retomara el tema y se terminaran los apartamentos.

(….) Por supuesto dentro de los compradores ha habido diferentes acercamientos al problema, unos con los que se arregló de diferente forma, con dinero, con otros bienes, otros como estos que le estoy dando el ejemplo que decidieron, vamos a esperar, no queremos más litigios y no queremos más problemas, queremos nuestros apartamentos y otros que entiendo que decidieron litigar y buscar que se les resarza y se les dé indemnizaciones o lo que sea, que han sido … Le repito que frente a los compradores básicamente se trató siempre de buscar formulas de acercamiento y de arreglo y ciertamente de terminar los apartamentos, como parecería estar sucediendo en este momento a pesar de la oposición de algunos de los sucesores dentro de toda esta situación, en … medida siempre se buscó terminarles sus apartamentos y entregárselos.

Como se puede concluir de la comunicación de abril 30, 1998 y de las declaraciones citadas y la documentación analizada, la justificación para abstenerse de concurrir a la Notaría por las partes no radicó en su intención de prescindir o romper el vínculo contractual. Fue su intención de convenir una nueva fecha, ajustada a la ejecución del Proyecto y motivada por la comunicación de abril 30, 1998 que aún cuando errónea en su fundamento y motivación, si fue determinante en la conducta adoptada por los prometientes compradores.

Fue la propia Convocada, a través de la comunicación mencionada, la que indujo a su contraparte a abstenerse de asistir a la Notaría con la esperanza, justificada en la conducta y avance del proyecto, de contar en un plazo adicional de seis meses con el inmueble que adquiriría y sus accesorios. Mal puede plantear en defensa de sus intereses un pretendido mutuo disenso, cuando en realidad lo que existió fue un mutuo consenso para extender los términos de la entrega por un lapso que rondaría los seis meses.

Por otra parte y toda vez que uno de los presupuestos fundamentales de la acción resolutoria es acreditar el cumplimiento de los Demandantes, es claro que sus obligaciones fueron adecuadamente atendidas en cuanto al pago del precio – asunto que por demás no mereció reparo alguno de su contraparte -, y a la obligación de estar presto a la celebración del contrato prometido, que como se dijo, fue pospuesto a iniciativa y por la conducta generada por la Convocada, por un lapso de seis meses.

Visto lo anterior, se impone el análisis de la incidencia que tuvo en el Proyecto el proceso administrativo relacionado con la posesión del inmueble adelantado por Raúl Castilla. En esta materia, el Tribunal desplegó una amplia actividad probatoria, incluso oficiosa, con miras a contar con el mayor cúmulo de elementos que le permitieran llegar a una conclusión en torno a lo acaecido y su incidencia en el debate.

Del recuento que se hizo en sección anterior, al cual se remite el Tribunal, se llega a la conclusión que la Convocada fue despojada de la posesión de los inmuebles y se mantuvo así por el lapso que va desde septiembre 4, 1998 hasta noviembre 1, 2000. Ese es el marco de referencia del análisis que se acomete a continuación. En materia contractual, el principio de normatividad consagrado en el artículo 1602 del Código Civil - aplicable a negocios jurídicos mercantiles como lo es la promesa de compraventa que ocupa al Tribunal en virtud del artículo 822 del Código de Comercio - obliga a las partes a satisfacer cabalmente sus respectivas prestaciones, es decir, a dar, hacer o no hacer lo acordado, en forma completa y oportuna.

En el contrato preparatorio de promesa, por su naturaleza bilateral, cada contratante es deudor de una prestación de hacer, consistente en celebrar en una época futura el contrato definitivo, época que se determina por la llegada de un plazo o el cumplimiento de una condición. Se obligan igualmente las partes a honrar las demás estipulaciones que hayan convenido en la promesa como fruto de su autonomía contractual.

En razón de la fuerza obligatoria de las convenciones, cuando hay inejecución, ejecución tardía o defectuosa de las prestaciones, la parte que haya cumplido o se haya allanado a cumplir puede pedir judicialmente la ejecución forzosa de la obligación o la resolución del contrato, en ambos casos con indemnización de perjuicios. Es principio universalmente aceptado que si una parte incumple su obligación contractual por el advenimiento de una causa extraña, constitutiva de fuerza mayor o caso fortuito, el deudor queda libre de la obligación puesto que en derecho, nadie TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 180 está obligado a lo imposible.

Pero para que el hecho tenga ese poder de liberar al deudor rompiendo el vínculo obligatorio, es necesario que la fuerza mayor cumpla con exigentes requisitos que consagra la ley y que han decantado la doctrina y la jurisprudencia. De acuerdo con el artículo 64 del Código Civil ya trascrito en este Laudo, la fuerza mayor y el caso fortuito tienen la misma definición legal en Colombia, si bien ciertos doctrinantes hacen distinciones entre los dos conceptos160.

Nuestra Corte Suprema de Justicia ha reconocido que estas dos voces tienen idéntica significación y ha señalado que tienen en derecho, el mismo efecto liberatorio: la exoneración del deudor.161 La fuerza mayor o caso fortuito operan como causal de exoneración de la responsabilidad civil contractual pues quiebran el nexo de causalidad entre el incumplimiento del deudor y el perjuicio patrimonial que sufre el acreedor, excluyendo, de paso, la culpa de aquel.

A su vez, como se anotó anteriormente, si la prestación del deudor se hace imposible, su obligación se extingue, sin perjuicio de lo que pueda predicarse de la contraprestación que tenga a su cargo el otro contratante, problema que se resuelve mediante la aplicación de la teoría de los riesgos en los contratos bilaterales, asunto al que se referirá el Tribunal posteriormente para definir si procede su aplicación en este caso.

A título introductorio, el Tribunal transcribe las siguientes citas jurisprudenciales, que sintetizan los requisitos generales de la causa extraña constitutiva de fuerza mayor o caso fortuito: “Ningún acontecimiento en sí mismo constituye fuerza mayor o caso fortuito liberatorio con respecto a una determinada obligación contractual.

La cuestión de la fuerza mayor no es una cuestión de clasificación mecánica de acontecimientos. Cuando de tal fenómeno jurídico se trata, no solo hay que examinar la naturaleza misma del hecho, sino indagar también sí éste reúne, con respecto a la obligación inejecutada, los siguientes caracteres: a) No ser imputable al deudor; 160 Por ejemplo, el argentino Mario Cesar Gianfelici señala que mientras el caso fortuito designa los hechos producidos por la naturaleza como los terremotos, tempestades e inundaciones, la fuerza mayor se refiere a los hechos generados por el hombre tales como guerras, asalto por bandas armadas, hechos del príncipe.

(Cfr. La obra Caso fortuito y caso de fuerza mayor en el sistema de responsabilidad civil. Editorial Abeledo - Perrot. Buenos Aires, 1995. P. 29). En el mismo sentido se expresa Francisco Soto Nieto en el libro El caso fortuito y la fuerza mayor. Los riesgos en la contratación. Ediciones Nauta S.A. Barcelona, 1965. P. 21. 161 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia del 20 de noviembre de 1989. Magistrado Ponente: Alberto Ospina Botero. También Sentencia de marzo 13 de 1939. PM: Liborio Escallón. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 181 b) No haber concurrido con una culpa de éste, sin la cual no se habría producido el perjuicio inherente al incumplimiento contractual; c) Ser irresistible, en el sentido de que no haya podido ser impedido y que haya colocado al deudor - dominado por el acontecimiento - en la imposibilidad absoluta (no simplemente en la dificultad ni en la imposibilidad relativa) de ejecutar la obligación; d) Haber sido imprevisible, es decir, que no haya sido lo suficientemente probable para que el deudor haya debido razonablemente precaverse contra él, aunque por lo demás haya habido con respecto al acontecimiento de que se trate, como lo hay con respecto a toda clase de acontecimientos, una posibilidad vaga de realización.” “Esos cuatro caracteres de la fuerza mayor liberatoria (o caso fortuito liberatorio, pues ya tiene establecida la doctrina, que las dos expresiones son sinónimas), pueden reducirse, bien analizadas las cosas, a la noción de imposibilidad de ejecución que se subdivide en varios elementos: en el espacio, imposibilidad de ejecución propiamente dicha, y, en el tiempo, imposibilidad de prever y evitar el acontecimiento (Demogue 1, Tomo VI, Número 536).

En efecto: la no imputabilidad (en sus dos manifestaciones: ausencia de culpa anterior y ausencia de culpa concomitante), constituye un requisito que en realidad queda absorbido por el de la irresistibilidad, que es la imposibilidad para el deudor de obrar de un modo distinto a como ha obrado, y, por su parte, la imprevisibilidad queda comprendida en la imposibilidad absoluta de ejecutar, que implica imposibilidad de prever y de evitar.”162 Y en otro fallo sobre esta materia sostuvo la Corte: “Si sólo puede calificarse como caso fortuito o fuerza mayor el hecho que concurrentemente contemple los caracteres de imprevisible o irresistible, no resulta propio elaborar un listado de los acontecimientos que constituyen tal fenómeno, ni de los que no lo constituyen.

Por tal virtud ha sostenido la doctrina nacional y foránea que un acontecimiento determinado no puede calificarse fatalmente, por sí mismo y por fuerza de su naturaleza específica, como constitutivo de fuerza mayor o caso fortuito, puesto que es indispensable, en cada caso o acontecimiento, analizar y ponderar todas las circunstancias que rodearon el hecho.

Precisamente la jurisprudencia nacional, teniendo en cuenta lo que se acaba de afirmar y los hechos que señala la ley como ejemplos de caso fortuito o fuerza mayor, ha afirmado que ‘el naufragio, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad’, propuestos por el artículo citado (1º de la Ley 95 de 1890), como ejemplos de casos fortuitos, no son de siempre y en todo causas de irresponsabilidad contractual.

Eso depende de las circunstancias y del cuidado que haya puesto el deudor para prevenirlos. Si el deudor a sabiendas se embarca en una nave averiada, que zozobra; si temerariamente se expone a la acción de sus enemigos o comete faltas que lo coloquen a merced de la autoridad; o no toma las medidas adecuadas que hubieran evitado la inundación de su propiedad, sin embargo de que se cumple un acontecimiento por naturaleza extraño o dominador, no configuraría un caso fortuito.“163 162 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia del 5 de julio de 1935. MP: Eduardo Zuleta Angel 163 Sentencia de 31 de agosto de 1942. G.J. No 1989. Pág. 376. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 182 “De suerte que no existe un modelo ideal de fenómeno que sirva para determinar si un acontecimiento, considerado en forma abstracta y general, es o no caso fortuito o fuerza mayor, porque, se reitera, para concederle tal categoría, fuerza de ser irresistible, debe ser imprevisible, lo que depende esencialmente de la forma como el acontecimiento se presenta, o sea, de las circunstancias que lo rodearon.”164 Para que se extinga la obligación contraída y proceda la exoneración de responsabilidad del deudor que incumple en esas circunstancias, el hecho generador de la imposibilidad de satisfacer la obligación proveniente de fuerza mayor o caso fortuito, debe reunir simultáneamente los siguientes requisitos: a) Debe ser sobreviniente, es decir, debe acaecer después del nacimiento de la obligación pero antes de su cumplimiento. b) Debe ser imprevisible.

Este requisito no puede entenderse en sentido absoluto sino que se refiere a un cálculo de probabilidades razonables, a lo que ordinariamente sucede de acuerdo con la experiencia. El hecho debe ser inusual, extraordinario o inesperado pero no necesariamente improbable. Basta que la probabilidad de que suceda sea escasa o remota. Por ello el artículo 64 del Código Civil se refiere a un hecho imprevisto y no a uno imprevisible.

Ha dicho la Corte: “Para que exista el caso fortuito y la fuerza mayor, es necesario que el acontecimiento sea imprevisible, es decir, que no haya podido preverse, no con imposibilidad metafísica, sino que se haya presentado con caracteres de probabilidad y que no se haya podido resistir… Hay obligación de prever lo que es suficientemente probable, no lo que es simplemente posible; se debe prever lo normal, no hay por qué prever lo excepcional.”165 La Sala de Casación Civil de la Corte ha recalcado que lo previsible se refiere a que en condiciones normales haya sido lo suficientemente probable para que el agente haya podido precaverse contra ello166.

En ese mismo sentido ha dicho la Corte sobre lo imprevisible en la fuerza mayor y el caso fortuito que “…dentro de los cálculos ordinarios o circunstancias normales de la vida, no haya sido posible al agente o deudor contemplar por anticipado su ocurrencia”.167 164 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 20 de noviembre de 1989.

MP: Alberto Ospina Botero. 165 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencias del 27 de septiembre de 1945. MP: Manuel José Vargas. 166 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 26 de noviembre de 1999. MP: Silvio Fernando Trejos. 167 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 16 de septiembre de 1961. MP: Gustavo Fajardo Pinzón. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 183 Recientemente, la Corte aportó mayor claridad para entender este elemento tan debatido de la fuerza mayor y dijo que la previsibilidad debe mirarse in concreto, examinando cada situación de manera específica e individual para obviar todo tipo de generalización y por ello el hecho alegado debe apreciarse según i) su normalidad y frecuencia, ii) probabilidad de su realización; y iii) el carácter inopinado, excepcional y sorpresivo.168 En ese orden de ideas, el juez debe apreciar el hecho no en abstracto sino en el caso concreto valorando lo previsible que el mismo sea al momento de celebrar contrato, atendiendo las circunstancias específicas de tiempo, modo y lugar. c) Debe ser irresistible, es decir, debe ser inevitable el hecho en sí o sus consecuencias.

El deudor queda colocado en imposibilidad de evitar la ocurrencia del evento sobreviviente y de superar sus efectos, “de modo que el deudor ni persona alguna que se coloque en esa situación podrían impedir lo sucedido.”169 Para el cumplimiento de sus prestaciones contractuales, el deudor debe tomar las precauciones que la diligencia y la prudencia razonablemente aconsejen, pero esto no significa que deba hacer previsiones exageradas o incurrir en gastos exorbitantes para enfrentar todo tipo de sucesos catastróficos imaginables, que no sean usuales bajo las circunstancias y proporcionados con el beneficio que calcula obtener con el contrato.

La jurisprudencia también se ha referido en múltiples oportunidades a este elemento; este Tribunal cita algunos apartes de sentencias en las que se precisa el alcance de lo que se estima irresistible desde la óptica de la fuerza mayor: “…ser irresistible, en el sentido de que no haya podido ser impedido y que haya colocado al deudor en la imposibilidad absoluta (no simplemente en la dificultad ni en la imposibilidad relativa) de ejecutar la obligación.”170 En dos importantes fallos, la Corte sostuvo, por un lado, que la irresistibilidad implica la imposibilidad de sobreponerse al hecho; la conducta del demandado se legitima ante el imperativo de justicia que se expresa diciendo ad impossibilia 168 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 23 de junio de 2000.

MP: Carlos Ignacio Jaramillo. 169 Fueyo Laneri, Fernando. Cumplimiento e incumplimiento de las obligaciones. Editorial jurídica de Chile. Santiago de Chile. 1992. P. 392. 170 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 5 de julio de 1935. MP: Eduardo Zuleta Angel. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 184 nemo tenetur171, y, por otro, expresó que lo irresistible de un hecho significa no haberse podido evitar su acaecimiento ni tampoco sus consecuencias, colocando al agente - sojuzgado por el suceso así sobrevenido - en absoluta imposibilidad de obrar del modo debido.172 d) No debe mediar culpa del deudor o de las personas por las que debe jurídicamente responder.

Esto significa que el deudor debe ser inocente; no debe estar en mora de cumplir y que la causa del incumplimiento le debe ser totalmente extraña. Así las cosas, no puede invocar esta causal el deudor que ha contribuido con sus actos u omisiones a la producción del hecho, al tenor de lo dispuesto por el artículo 1604 inciso 2° C.C., s egún el cual el “el deudor no es responsable del caso fortuito a menos que se haya constituido en mora”.

Para la Corte, “Para que el hecho se repute como fortuito, es menester, entonces, que en él no se encuentre relación alguna de causa a efecto con la conducta culpable del deudor.”173 En otra decisión, nuestro Tribunal de Casación sostuvo: “Para que exista el poder liberatorio por el caso fortuito o la fuerza mayor, se requiere la coexistencia de una condición negativa externa: la ausencia de falta del deudor…cuando existe dolo, negligencia o imprudencia del deudor, la falta neutraliza el obstáculo y el obligado o deudor permanece responsable.”174 e) Para que el deudor quede excusado del cumplimiento de la obligación, la imposibilidad debe ser total, es decir, que la prestación se haga absolutamente imposible.

Si ella es divisible y el hecho extraño impide el cumplimiento solo de manera parcial, el deudor debe ejecutar las obligaciones en la parte que sea aún posible. Tampoco debe tratarse de que la obligación se haga más onerosa o difícil pues la prestación sigue siendo posible, aunque con mayor esfuerzo 171 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 31 de mayo de 1965.

MP: Gustavo Fajardo Pinzón. 172 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 26 de noviembre de 1999. MP: Silvio Fernando Trejos. 173 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 13 de noviembre de 1962. MP: Arturo C. Posada. 174 Corte Suprema de Justicia, Sentencia del 27 de septiembre de 1945.

M.P.: Manuel José Vargas TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 185 personal o económico del deudor, como lo ha dicho la Corte desde hace muchos años: “No pueden considerarse como caso fortuito las dificultades o aumento de costo en la construcción de una obra aunque materialmente ésta la hagan más difícil y gravosa pues el caso fortuito depende, no tanto de la magnitud del suceso, como su naturaleza, consistente en hechos extraordinarios que no están al alcance de la previsión humana.” 175 La solución a este desequilibrio económico para los contratos comerciales se halla hoy día en la teoría de la imprevisión consagrada en al artículo 868 del C. de Co., para los eventos especiales que esta norma consagra, pero que no será objeto de análisis por ser ajena al proceso. f) La imposibilidad debe ser definitiva; en otras palabras, la fuerza mayor debe presentarse como un obstáculo insalvable que genere un impedimento permanente y sostenido en el tiempo, de forma que excuse al deudor el cumplimiento en forma permanente y no temporal.

Si los hechos generadores del impedimento para cumplir tienen carácter temporal, el deudor debe proceder a ejecutar su prestación cuando aquellos desaparezcan. En este caso, no hay, en estricto sentido, una imposibilidad con efecto extintivo sino una suspensión de la ejecución. El deudor debe atender las prestaciones pendientes dentro del menor tiempo posible después de cesados los hechos constitutivos de la fuerza mayor.

La desaparición de la causa extraña no libera al obligado sino que lo exonera de la mora y de sus efectos indemnizatorios mientras ella dure. Al respecto, ha apreciado la doctrina: “(…) no sería posible hacer esperar mucho al acreedor o por tiempo indefinido; al punto de tronchar su interés en la relación de obligación (…) Las cosas no son para cualquier tiempo o circunstancia, sino sólo para un instante determinado o un espacio de tiempo razonable que le siga.”176 g) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito La prueba de la fuerza mayor y el caso fortuito con todos sus elementos corresponde a quien los alega, como lo exigen los artículos 1604177 y 1733 del 175 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia del 9 de diciembre de 1936. MP: Eleuterio Serna 176 Fueyo, Op. Cit. P. 394. 177 La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo; la prueba del caso fortuito al que lo alega. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 186 Código Civil178 y como lo demanda el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 177 del C.P.C. De acuerdo con la jurisprudencia179, en las obligaciones contractuales de resultado, ante el incumplimiento del deudor, se presume su culpa y en virtud de dicha presunción se invierte la carga de la prueba pesando sobre el demandado el deber de acreditar la causa extraña. En el caso sub judice, considera el Tribunal que era de resultado la obligación que adquirió la Convocada en virtud del contrato de promesa celebrado con los Convocantes de transferir el inmueble y las acciones del Club.

Teniendo en cuenta que la Convocada no cumplió con las obligaciones surgidas de la promesa de venta, pesa sobre ella la presunción de culpa y asimismo, para exonerarse de responsabilidad por los daños patrimoniales que pudieron sufrir los Convocantes, le corresponde probar plenamente que el incumplimiento le es totalmente ajeno y que proviene de fuerza mayor o caso fortuito, con las características ya anotadas. h) Efecto liberatorio de la fuerza mayor o caso fortuito Cuando el deudor acredita plenamente con medios de prueba allegados en forma regular al proceso que su inejecución proviene de fuerza mayor o caso fortuito, opera a su favor la extinción de la obligación original y se exonera de resarcir perjuicios por incumplimiento180.

Si la imposibilidad fue transitoria y por causa de ella el deudor cumplió en forma extemporánea, el artículo 1616, 2° inciso del Código Civil consagra el siguiente principio: “la mora producida por fuerza mayor o caso fortuito no da lugar a la indemnización de perjuicios.” La fuerza mayor invocada como excepción en las contestaciones de las demandas, se contrae a la supuesta imposibilidad de cumplir las promesas por haber sido privado Hatogrande de la posesión de los terrenos donde se levantaba el Proyecto, que interpreta el Tribunal como el apoyo de su defensa en “un acto de autoridad ejercido por funcionario público”, según las voces del artículo 64 del C.C., 178 El deudor es obligado a probar el caso fortuito que alega.

Si estando en mora pretende que el cuerpo cierto habría perecido igualmente en poder del acreedor, será también obligado a probarlo. 179 Ver, entre otras: Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 19 de abril de 1993. 180 En la sentencia del 26 de julio de 2005 con ponencia del Magistrado Carlos Ignacio Jaramillo, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia afirma que la fuerza mayor y el caso fortuito son fenómenos idénticos en sus efectos.

Según la Convocada fue la querella policiva y las decisiones adoptadas el hecho impeditivo, que califica como de fuerza mayor. Con respecto a los hechos alegados y para despachar la excepción perentoria invocada por Hatogrande, debe el Tribunal verificar si ellos se encuentran debidamente probados y si satisfacen los requisitos necesarios antes reseñados para que constituyan una causal exculpatoria para la Convocada con el efecto liberatorio que tiene para el deudor la causa extraña. a) La actuación desarrollada en el proceso de restitución fue una causa sobreviniente En el litigio que examina este Tribunal y de acuerdo con las pruebas allegadas al expediente, esta condición se satisface puesto que al tiempo de la celebración de las distintas promesas de contrato, no existía la situación creada por los procesos administrativos iniciados por el Sr. Raúl Castilla, que puso en entredicho la posesión de los predios en los que se construía el Proyecto y que impidió a la Convocada acceder a los mismos durante un lapso significativo.

Contrariamente, se probó que sólo a partir septiembre 4 de 1998, ya suscritas todas las promesas, Hatogrande estuvo imposibilitada para ingresar a los terrenos para continuar los trabajos de construcción del Proyecto. Además de lo ya expuesto, lo confirma el testimonio del señor Gustavo Alberto Reyes Aguirre, evacuado el 15 de enero de 2008: “Finales del 92, no estoy bien claro o 93, o comienzos del 93, para el año 95 a mediados se inicia físicamente la obra con todos los requerimientos que la ley exigía en su momento, como licencias de tipo de construcción, de urbanismo, la licencia ambiental y todos los estudios que en ellos competían, por eso logramos iniciar el proyecto, además que el proyecto estaba encajonado con fiduciaria y obtuvimos digamos para la primera etapa, porque era un proyecto muy ambicioso por su magnitud, un punto de equilibrio, esos motivos llevaron a iniciar el proyecto en ese año, en agosto del 95, el proyecto se avanzo supremamente bien no solo en lo comercial sino en lo técnico, el año 95,96,97 hasta el 98.

(…) Todo iba yo diría que bastante bien con las dificultades que el sitio imponía hasta que en comienzos del año 98 fuimos invadidos por personajes del TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 188 sector que seguramente en épocas pasadas tuvieron alguna relación con predios o algún tipo de situación que no era mi competencia, yo soy técnico y no… había policías de Punta Canoa apoyando la invasión, a manera de recuento como comento no soy competencia en el tema jurídico, duramos después años tratando de solucionar esta problemática de invasión y finalmente la logramos, con tutela que fue a las más altas instancias y finalmente entregaron el Predio.” 181 También lo confirma el testimonio del señor Edgardo Leal Núñez, quien en diligencia de 1 de Febrero de 2008, dijo: ” No, cuándo se paró esta obra? A mediados del 98, vinieron unos señores armados, con policías y nos sacaron de aquí a la fuerza.”182 De la prueba documental se infiere, como ya se explicó que tan solo hasta cuando Inversiones G.B.S. Ltda., fue vinculada al proceso administrativo mediante la Resolución de junio 30, 1998 y otorgó el poder al abogado Morales el 1º de julio de 1998, después de firmadas las promesas, estuvo en capacidad de conocer el alcance tal actuación, y que dicho trámite afectaba los terrenos donde Hatogrande levantaba la construcción. Tan solo hasta esa ocasión, la continuidad del Proyecto se vio amenazada, así este se hubiera visto retrasado por efectos de la indebida actuación de la Convocada ante Cardique. b) La actuación desarrollada en el proceso de restitución fue imprevisible Considera el Tribunal que el requisito de ser imprevisto también se configura en la situación sub judice, de acuerdo con las definiciones que la jurisprudencia ha dado sobre lo previsible y que fueron reseñadas anteriormente, pues se refiere no a lo que es simplemente posible (todo tiene una remota posibilidad de ocurrir) sino a que para Hatogrande no era una previsión normal esperar que pudiera ser privado de la detentación material del predio por cuenta de acciones de terceros que, como Raúl Castilla, disputaron, con éxito, al menos temporal pero finalmente sin prosperidad alguna, su posesión ante las respectivas autoridades de Policía. Lo expuesto refuerza además la conclusión a la que ha llegado el Tribunal respecto de lo sucedido con las licencias y permisos ambientales pues, a 181 Folio 388 del Cuaderno de Pruebas No. 11 182 Folios 520 y 521 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 189 diferencia de lo acaecido el proceso de desalojo, allí sí era previsible para Hatogrande que Cardique aplicara medidas sancionatorias, pues desde una etapa temprana del Proyecto se enteró de las visitas e investigaciones que la entidad realizó para la verificación del cumplimiento de las obligaciones ambientales a cargo de la Convocada.

La suspensión de las obras no fue sorpresiva, abrupta ni intempestiva, por lo cual la orden de la autoridad era para ella totalmente previsible. c) La actuación desarrollada en el proceso de restitución fue irresistible. A juicio del Tribunal este elemento de la fuerza mayor está acreditado porque ante los eventos ocurridos a raíz del amparo posesorio pretendido por Raúl Castilla y el desalojo consiguiente, no podía Hatogrande sino acatar la orden de la autoridad administrativa, en este caso, el Inspector de Policía de Punta Canoa.

Lo único que podía hacer y que efectivamente hizo la Convocada, era cuestionar la actuación por las vías legales hasta recuperar la posesión del predio, pasando por todas las instancias y superando las vicisitudes propias de estas actuaciones que fueron prolongadas y complejas. No le era posible oponerse de otra manera a los acontecimientos ni estaba en sus manos continuar la obra ni cumplir los contratos en esas condiciones de imposibilidad por no poder siquiera acceder físicamente al Proyecto.

De ello dan fe distintos elementos de convicción allegados al proceso; no sólo las pruebas documentales que contienen las numerosas actuaciones surtidas en el proceso administrativo sino los testimonios de la Dra. Barriga, aquel recaudado en la inspección judicial y el del arquitecto Henríquez (Folios 399 del Cuaderno de Pruebas No. 11, Folio 399 del Cuaderno de Pruebas No. 11, folio 460 del Cuaderno de Pruebas No. 11, Folio 462 del Cuaderno de Pruebas No. 11.) d) La actuación desarrollada en el proceso de restitución no fue imputable al deudor.

Para el Tribunal, este elemento de la inimputabilidad del deudor se encuentra igualmente acreditado en el proceso en lo referente a la querella posesoria intentada por Raúl Castilla, la cual resulta ajena a la Convocada y ocurrió sin que mediara culpa de su parte ni de aquellas personas por las cuales debe TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 190 civilmente responder (Art. 1738 del Código Civil183).

Los querellantes eran terceros extraños a la actividad de Hatogrande, cuyas actuaciones impidieron por un lapso la continuidad de las obras, sin que hubiese culpa de la Convocada que contribuyera a tal situación. En cambio, las mismas consideraciones sobre la conducta del deudor ratifican la improcedencia como fuerza mayor, de las circunstancias que en su momento adujo Hatogrande frente a los Convocantes, respecto a las determinaciones de Cardique puesto que le es imputable culpa al no atender adecuadamente los requerimientos ambientales del Proyecto, establecidos en las licencias y permisos respectivos, pues, como se probó, incumplió en materia grave varias de las obligaciones impuestas en las resoluciones de la autoridad ambiental.

Se había colocado en este último caso, a voces de la Corte Suprema de Justicia en sentencia ya citada “a merced de la autoridad”. e) La actuación desarrollada en el proceso de restitución conllevó una imposibilidad total, definitiva o permanente que impidió el cumplimiento de las obligaciones? Observa el Tribunal que otorgado el amparo posesorio a Raúl Castilla y ordenado el desalojo del predio, Hatogrande se enfrentó a una imposibilidad total para continuar desarrollando el Proyecto, de tal suerte que sus obligaciones frente a los prometientes compradores quedaron paralizadas sin que le fuera exigible conducta distinta a la de actuar con diligencia para recuperar los terrenos, como efectivamente lo hizo.

Así lo evidencia el acervo probatorio, tanto documental como testimonial, corroborado por la inspección judicial que se realizó en Febrero de 2008 al sitio del Proyecto, comprobándose que la obra quedó abandonada y los trabajos suspendidos desde que se hizo efectiva la orden de desalojo. Encuentra también probado que entre el 4 de septiembre de 1998 - fecha de la diligencia de desalojo y el 1° de noviembre de 2000 - fecha en que Hatogrande recuperó el control material de los predios luego de salir en definitiva triunfante en las acciones policivas y judiciales que se instauraron por Raúl Castilla, fue imposible para la Convocada cumplir con las obligaciones que surgían de los contratos de promesa, tales como adelantar la obra y culminarla.

No obstante, 183 En el hecho o culpa del deudor comprende el hecho o culpa de las personas por quienes fuere responsable. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 191 las pruebas han indicado de manera insistente, como ya lo estudió el Tribunal, que la intención de las partes fue la de perseverar en el contrato una vez el obstáculo fuera removido y a partir de allí, considera el Tribunal que como deudor, Hatogrande ha debido iniciar de manera diligente las actuaciones y trámites encaminados a la reactivación del Proyecto, pues esa fue la intención de las partes con miras a cumplir con su obligación de hacer y con su obligación de levantar y entregar el Proyecto.

La conducta concurrente de las partes fue atribuir a la causa extraña un efecto temporal, amén de la conclusión a la que arribó el Tribunal sobre el mutuo consenso para perseverar en el contrato. Ha quedado expresado, tal y como se puso de presente en el capítulo anterior, que la voluntad de las partes, tanto cuando se invocó como causal de suspensión de las obras las decisiones de Cardique como cuando se apoyó en el proceso de desalojo, tuvo como propósito ejecutar los contratos, culminar el Proyecto y dar cumplimiento a las obligaciones vertidas en aquellos, aspecto que encuentra su apoyo, en lo previsto en el inciso final del artículo 1604 del Código Civil184 según el cual, todo lo relativo a la fuerza mayor como causal exonerativa del cumplimiento de la obligación, admite pacto en contrario.

En casos como el presente, que imponen a cargo del deudor la ejecución de un proyecto complejo, el consentimiento mutuo debe apuntar a concederle un tiempo razonable para que reasuma el cumplimiento, con miras a que retome el control de la situación, la evalúe y adopte, como buen hombre de negocios y siguiendo el patrón de conducta propio de un profesional, las medidas prudentes que la actividad misma y las circunstancias aconsejen para satisfacer a futuro sus prestaciones.

No escapa al Tribunal que la interrupción de un proyecto de la magnitud del Club Hatogrande en Cartagena trajo una serie de efectos colaterales que no podían resolverse en forma inmediata por un empresario, por más diligente que fuera. La reactivación de las licencias vencidas (ambientales y de construcción), la evaluación de los daños físicos en la propiedad por el paso del tiempo y el posible vandalismo, las secuelas del abandono de la obra, el pago de impuestos atrasados, la obtención de recursos financieros para continuar la obra son, entre otras, varias de las circunstancias que tuvo que afrontar Hatogrande luego de recibir el predio en el año 2000 tras una batalla jurídica de la que da cuenta el material probatorio valorado por el Tribunal.

La 184 Todo lo cual, sin embargo se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes, y de las estipulaciones expresas de las partes. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 192 Convocada mostró en todo tiempo su intención de reanudar el Proyecto y así lo manifestó reiteradamente a los prometientes compradores; pero para ello debía realizar los esfuerzos necesarios para reiniciar a la mayor brevedad posible, el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.

En los contratos de prestaciones complejas, cuando el deudor requiere un tiempo considerable para su desarrollo y terminación, es factible que sobrevengan situaciones de fuerza mayor que impidan el cumplimiento por un lapso determinado. Hinestrosa señala, refiriéndose a los contratos de tracto sucesivo, lo mismo, lo cual no es óbice para que lo dicho se aplique a los contratos de ejecución instantánea pero que ostenta un naturaleza sui géneris, como se precisó en la descripción del Proyecto realizada anteriormente por este Tribunal.

Dice el profesor Hinestrosa: “Los contratos de ejecución sucesiva, especialmente si son de larga duración, son propicios a vicisitudes consistentes en imposibilidades transitorias, que bien pueden asumirse y sortearse con suspensión de la ejecución de las obligaciones, que se reanudará al desaparecer el obstáculo, salvo que el período se prolongue más de la cuenta o que la presencia del intervalo afecte la economía del contrato o contradiga gravemente el interés del acreedor.”185 Estima el Tribunal aplicable, como principio general que los contratos se celebran con el ánimo de alcanzar el propósito convenido, y que cuando el impedimento para cumplir una obligación es de carácter temporal, tal y como se deriva del entendimiento que las partes le dieron al evento acaecido, el deudor debe reiniciar la ejecución dentro de un tiempo razonable atendiendo las circunstancias concretas del caso, pero debe tomar las medidas prudentes encaminadas a tal ejecución en el menor tiempo posible, atendiendo además la naturaleza de la prestación debida y el interés del acreedor.

En sentencia ya mencionada anteriormente, refiriéndose a la imposibilidad de ejecución por un evento de fuerza mayor, la Corte Suprema de Justicia dijo: “Cuando la inejecución no imputable al deudor no es sino parcial, el contrato no se resuelve ni termina sino cuando en virtud de tal inejecución parcial, se ha destruido verdaderamente la causa de la obligación del acreedor.” 186 185 Hinestrosa, Fernando.

Tratado de las obligaciones. Conceptos, estructura, vicisitudes. Universidad Externado de Colombia. Bogotá, 3ª edición, 2007. P. 785. 186 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia del 5 de julio de 1935. MP: Eduardo Zuleta Angel TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 193 Este es un principio general de derecho, consagrado en el artículo 7.1.7.

(2) de las normas UNIDROIT - Versión 2004, bajo el siguiente postulado: “(2) Cuando el impedimento es sólo temporal, la excusa tiene efecto durante un período de tiempo que sea razonable en función del impacto del impedimento en el cumplimiento del contrato.” El Tribunal anota que esta solución no se opone y por el contrario está acorde con los principios del derecho colombiano sobre ejecución de las obligaciones.

La Convención de Viena sobre compraventa internacional también señala en su artículo 79 (3) que la exoneración por razón de impedimento ajeno a la voluntad del deudor dura mientras dure el impedimento. El ordenamiento colombiano contempla esta solución en el artículo 30 del Decreto 3466 de 1982 sobre protección al consumidor bajo la siguiente regla: “Si el incumplimiento de la garantía o garantías se debe a motivos de fuerza mayor o caso fortuito …el proveedor o expendedor del bien o servicio estará en la obligación de cumplir con la garantía o garantías, una vez cesen los hechos o circunstancias constitutivas de la fuerza mayor o del caso fortuito que hubiere impedido el cumplimiento oportuno….” El Tribunal no considera que los efectos colaterales de la fuerza mayor, o eventos que obstaculizaron e impidieron la adecuada ejecución del Proyecto, puedan extenderse indefinidamente.

Cuando la causa extraña tiene efectos permanentes en el tiempo, extingue para siempre la obligación; en caso contrario, cuando su efecto es limitado en el tiempo, y más aún cuando las partes así lo quieren, produce la suspensión de ella por el término y durante el lapso adicional que razonablemente resulte necesario para subsanar los efectos producidos.

Como se explicó con anterioridad, los contratos constituyeron un mecanismo idóneo de los interesados para recoger sus convenios para adecuarse al levantamiento y conclusión del Proyecto. Las partes, y en particular los Convocantes no fueron ajenos a los avatares del Proyecto, hasta el punto que se ajustaron a ellos, consintiendo con algunas prórrogas, fieles al principio de colaboración en la ejecución de los contratos y con miras a alcanzar el propósito final impuesto en los convenios.

En particular, reconocieron las dificultades derivadas del despojo de los terrenos en razón de las decisiones de las autoridades de policía, impedimento que con su comportamiento recíproco fue reconocido como un obstáculo para la adecuada y oportuna ejecución del TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 194 contrato.

La conducta de las partes en torno a éste, que se traduce en la voluntad recíproca de ejecutar el contrato aun cuando fuera posteriormente, más que un evento de fuerza mayor que conduzca a la extinción del contrato, fue reconocido por las partes como un impedimento transitorio, ajeno a la voluntad de la Convocada, que conducía, ciertamente a exonerarla del cumplimiento en las fechas pactadas pero que al mismo tiempo la comprometía a atender las obligaciones en una fecha futura que se conviniera, una vez superada la causa extraña. En suma, más que un evento de fuerza mayor revestido del poder extintivo de la obligación, fue reconocido por las partes como un caso fortuito, pero simplemente transitorio, es decir temporal mientras subsistieran las condiciones anómalas que le habían dado origen.

Para este Tribunal es evidente que de la propia conducta de ellas, se infiere el alcance que las partes quisieron asignarle al evento de fuerza mayor: el que fuera simplemente temporal y no definitivo y extintivo de la obligación, efecto interpretativo que resulta a todas luces admisible al tenor del artículo 1622 del Código Civil y que, en caso anterior, fue reconocido por la justicia arbitral como da cuenta la siguiente cita que resulta extensiva al caso en estudio: “Y para este tribunal es evidente que durante la ejecución de este contrato se presentaron hechos o circunstancias que impidieron y obstaculizaron el normal desarrollo del contrato pero la aplicación de la norma se halla en el literal B) transcrito [prórroga por el mutuo acuerdo de las partes], en la medida en que las partes aceptaron prorrogarlo, o mejor, la prórroga del contrato se encuentra justificada por el comportamiento recíproco seguido por las partes durante la crisis de la construcción y después de que ésta comenzó a ceder en sus efectos.

Tan concientes fueron las partes de las múltiples circunstancias que afectaron la ejecución del contrato, que [..] durante un lapso de tiempo amplio y extenso, jamás elevó su voz de protesta por la no ejecución del contrato en el término establecido. Su actitud es interpretada por este tribunal, como un comportamiento negocial que reconoció vicisitudes adversas que había tenido el contrato y de las cuales es ajeno el comportamiento contractual de […].”187 De importancia, en aras de determinar cuál fue el plazo mutuo que las partes convinieron como apropiado para reanudar el Proyecto, resulta el documento que fue preparado por la Convocada y que obra a folio 212 del cuaderno de pruebas 1, el cual fue entregado a los interesados en la reunión llevada a cabo 187 Laudo Tribunal de Arbitramento Prodesic S.A. vs. Promociones San Alejo Limitada (En Liquidación).

Árbitros: Ernesto Rengifo García, Gaspar Caballero Sierra y Adriana Polanía Polanía. Extracto citado en López Blanco, Hernán Fabio. La Jurisprudencia Arbitral en Colombia. Tomo IV, Universidad Externado de Colombia, 2007, 1ª Edición Pág. 611. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 195 el 19 de abril de 2004.

En él se observa que la posibilidad de reactivar y concluir el Proyecto, incluyendo las labores de renovación de la licencia ambiental, la formalización de acuerdos para el pago de impuestos prediales y de valorización, la renovación de la licencia ambiental y la rehabilitación de la concesión de los playones, la conciliación de los contratos de obra con contratistas anteriores, el cierre financiero del proyecto, la reiniciación de las obras de construcción, el mercadeo y recaudo de dineros y finalmente la entrega del Club y de los apartamentos, podría alcanzar 16 meses.

Este constituye un elemento de juicio objetivo que facilita la comprensión para el Tribunal del mutuo acuerdo de las partes en cuanto reconocieron que la fuerza mayor, tendría tan solo efectos temporales y que su común intención era que, superada aquella, debería acometerse las tareas para culminar el Proyecto. A juicio del Tribunal, aunque el documento mencionado tiene una fecha muy posterior a la recuperación de los predios, el cálculo del tiempo requerido para realizar tales actividades es indicativo del lapso de tiempo que hubiera requerido o necesitado Hatogrande para reanudar el Proyecto, tanto en materia de requisitos ambientales, de licencia de construcción, puesta al día en obligaciones tributarias, reactivación de los contratos y de los compromisos con los contratistas requeridos etc., pues no resulta ajustado a los efectos de la fuerza mayor y a los dictados de la justicia exigirle a la Convocada que todos estos convenios hubiesen estado vigentes y a su cargo mientras carecía de la posesión de los inmuebles, con la incertidumbre de la viabilidad del Proyecto.

De dicho documento se infiere que, inclusive a juicio de la Convocada, el Proyecto podía reactivarse y culminarse en el plazo de 16 meses siguientes al momento en que hubiera desaparecido el evento de fuerza mayor, motivo por el cual el Tribunal halla que las consecuencias o efectos colaterales de la causa extraña, se extendieron desde el 1º de noviembre de 2000 – cuando se restituyeron a favor de Hatogrande los terrenos -, más un lapso de 16 meses según las propias proyecciones presentadas por la Convocada, y no discutidas por los Convocantes, ello es hasta el 1º de mayo de 2002, lapso que consideraba suficiente para cumplir sus obligaciones frente a los Convocantes y apropiado para culminar el Proyecto y finalmente escriturar y entregar los apartamentos, así como transferir las acciones del Club y las instalaciones del mismo en funcionamiento.

Hasta allí se extendieron los efectos de la fuerza mayor y a partir de ese momento, por no haberlo hecho, incumplió con su TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 196 obligación, no solo de entregar los inmuebles prometidos en venta, sino hacer entrega de los restantes accesorios propios de Proyecto.

Si bien los prometientes compradores concurrieron en extender el plazo para que las obligaciones les fueran atendidas, tal y como se deriva de lo ya expuesto y como se anunció en el hecho décimo tercero de la demanda que fue admitido como cierto por la Convocada con los efectos y alcance de confesión, para una y otra parte, previstos en el artículo 197 del C.P.C.188, tal extensión no se amplió más allá de lo razonable.

El acuerdo común no fue ampliarlo hasta tanto la Convocada “pudiera” o ella lo juzgara conveniente. Lo fue por el plazo razonable, que según se desprende de la documentación aportada, se extendía por 16 meses Vencido este plazo sin que se hubiesen escriturado ni transferido los apartamentos y las obras, Hatogrande caía en incumplimiento de su obligación, incumplimiento que puede ubicarse, para efectos de esta decisión en el 1 de mayo de 2002, lo que da origen al pago de perjuicios a partir de allí, cuya naturaleza y cuantía determinará el Tribunal más adelante.

Ello significa que en un actuar prudente y diligente de la Convocada, propio de un profesional, una vez recuperados los terrenos, ha debido reiniciar las labores y readecuar las obras en el lapso por ella misma indicado, evitando que el paso del tiempo condujera al deterioro total de las instalaciones como lo pudo comprobar el Tribunal en la inspección judicial llevada a cabo, con menoscabo de los intereses de sus eventuales compradores que consintieron en extender el plazo como mecanismo de colaboración en la ejecución del contrato.

De otro lado, en su alegato de conclusión, la apoderada de los Convocantes hace hincapié en que para la fecha inicialmente pactada para suscribir la escritura pública así como para la fecha en la cual se produjo el desalojo de los inmuebles como consecuencia de la querella de policía instaurada por Castilla Castilla, ya se había presentado un incumplimiento originado en los trámites adelantados ante Cardique a los cuales se ha hecho referencia en otro aparte en este Laudo, de manera tal que al tenor de lo previsto en el artículo 1604 del Código Civil, la Convocada sería responsable de los efectos que pudieran imputarse a tal evento de fuerza mayor. 188 La confesión por apoderado judicial valdrá cuando para hacerla haya recibido autorización de su poderdante, la cual se presume para la demanda y las excepciones, las correspondientes contestaciones y la audiencia de que trata el artículo 101.

Si se considera que Cardique revocó su decisión en mayo 14, 1998, el plazo que fue ofrecido y aceptado por los Convocantes se extendió entonces de manera inicial, hasta el 14 de noviembre de 1998, época para la cual ya había acaecido el evento de fuerza mayor, de manera que no resulta de recibo la aplicación del artículo 1604 del Código Civil en cuanto impone al deudor – Hatogrande -, la obligación de correr con los efectos de la causa extraña si está en mora.

No lo estaba por la sencilla razón de que mutuamente las partes convinieron a raíz de la carta de abril 30, 1998, en posponer por seis meses el plazo convenido para suscribir la escritura pública y realizar la entrega de lo acordado. Por otra parte, si bien ha sido explícito el Tribunal de Arbitramento en indicar que los motivos aducidos por la Convocada en su comunicación no se ajustan a la realidad de los trámites adelantados ante Cardique, y que ellos no configuran un evento de fuerza mayor o caso fortuito tal y como se anunció en la comunicación de abril 30 de 1998, es evidente que en ningún aparte de la demanda se cuestiona que el consentimiento expresado tácitamente por los Convocantes para convenir y aceptar la extensión del plazo, hubiere estado viciado de error, fuerza o dolo, defectos que generarían la nulidad relativa del acto o contrato según lo señala el artículo 1741 del Código Civil y que exclusivamente proceden a petición de parte, tal y como lo imponen los artículos 1743 ibídem189 y 900 del C. de Co.190 Por ello y ante la imposibilidad de proceder de oficio, el Tribunal, si 189 La nulidad relativa no puede ser declarada por el juez o prefecto sino a pedimento de parte; ni puede pedirse su declaración por el ministerio público en el solo interés de la ley; ni puede alegarse sino por aquellos en cuyo beneficio la han establecido las leyes, o pro sus herederos o cesionarios; y puede sanearse por el lapso de tiempo o por ratificación de las partes. 190 Será anulable el negocio jurídico celebrado por persona relativamente incapaz y el que haya sido consentido por error, fuerza o dolo, conforme al Código Civil.

Mención especial y particular debe hacerse con respecto al caso que se ha planteado antes este Tribunal por el Convocante Néstor Humberto Hernández que se aparta de los parámetros generales descritos anteriormente y aplicables a los Convocantes, aún cuando la conclusión sea idéntica para este Demandante. En efecto, en el negocio celebrado con Hernández Cubillos se convino que la escritura pública de compraventa sería suscrita por las partes 30 de Noviembre de 1997, fecha en la cual ninguna de las partes concurrió a la Notaría convenida, circunstancia que prima facie podría conducir a inferir la mutua intención de alejarse del negocio.

Sin embargo, ella no es la conclusión a la cual debe arribar el Tribunal, pues al igual que como sucedió en abril 30, 1998, la inasistencia de Hernández Cubillos en la fecha originalmente convenida, fue motivada por la comunicación de Noviembre 27, 1997 dirigida a este Convocante y suscrita por la Dra. Luz Angela Barriga Martínez, en la cual expuso: “Con la presente nos permitimos informarle que por motivos ajenos a nuestra voluntad la sociedad promotora del proyecto denominado HATOGRANDE YACTH COUNTRY CLUB CARTAGENA no podrá hacer entrega y por ende escriturar el apartamento hotelero de la referencia en la fecha inicialmente pactada, motivo por el cual le(s) estamos enviando el OTRO SI, en original y dos copias, modificando la fecha de escrituración y entrega del inmueble de la referencia, ….” Si bien es cierto que el otro si sugerido por la Convocada no fue suscrito por ninguna de las partes, lo cierto es que de la correspondencia posterior cruzada entre las partes se infiere y se deduce la voluntad común de ellas de persistir en la negociación, tal y como aconteció con los restantes Convocantes.

Esta acción solo podrá ejercitarse por la persona en cuyo favor se haya establecido o por sus herederos, y prescribirá en el término de dos años, contados a partir de la fecha del negocio jurídico respectivo. Cuando la nulidad provenga de una incapacidad legal, se contará el bienio desde el día en que esta haya cesado. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 199 Dicha comunicación tuvo el mismo efecto de inducir a postergar mutuamente el cumplimento hasta el punto que este Convocante también fue destinatario, al igual que los restantes, de la comunicación de abril 30 de 1998 ya comentada, al igual que la de noviembre 6 de 1998, la de octubre 1 de 1999 en la cual informan de los resultados de la sentencia de tutela T – 629 – 99, la de enero 24, 2000; fue también destinatario de la circular 02 de febrero 6, 2001 en la que anuncia que se recuperó el terreno y se harán las visitas e inspecciones del caso para reanudar el Proyecto.

Recibió la comunicación de septiembre 26, 2001 en la que Hatogrande reitera que adelantará los trámites de renovación de las licencias otorgadas por Cardique, de lo cual hace un seguimiento e informe, que dirige también a este Convocante, fechado en mayo 27, 2002, al igual que las de Junio 24, 2003, julio 9, 2003, septiembre 15 del mismo año. Fue invitado a la reunión de la que da cuenta la comunicación de Noviembre 19, 2003 y naturalmente a la de abril 19, 2004 – en la cual se les puso de presente a los Convocantes el cronograma de reactivación del Proyecto – como aparece en la comunicación de marzo 29, 2004.

Todo ello es indicativo para el Tribunal, al igual que se predica de los restantes Convocantes, que más que un incumplimiento representativo del mutuo interés de las partes en separarse de la negociación, lo que existió fue un incumplimiento en la obligación de comparecer a la Notaría motivado por la comunicación de Noviembre 27 de 1998 y aceptado por el Demandante Hernández Cubillos, y con él un mutuo interés en perseverar en ella hasta abril 30 de 1998, cuando este Convocante recibió la carta de tal fecha, cuyos efectos ya han sido analizados y estudiados por el Tribunal.

A partir de allí, siguió la suerte de los restantes Convocantes, en los términos que ha dejado establecido este Tribunal. En apoyo de lo dicho y ya para rematar, de la declaración de parte rendida por Néstor Humberto Hernández se extrae lo siguiente que confirma lo expuesto y coincide con el propósito y contenido de la comunicación de noviembre 27, 1997 proveniente de Hatogrande, que fue el origen y el motivo de la inasistencia a suscribir la escritura pública en la fecha originalmente pactada: A la pregunta: TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 200 “Usted se presentó en la notaría 30 de Bogotá la hora y día acordados en el documento que suscribió para la adquisición de un inmueble en Punta Canoa Municipio de Cartagena para la firma de la correspondiente escritura?” Respondió: “Yo no me presenté a la notaría y no me presenté a la notaría porque con antelación a la fecha de la firma hablé con la doctora Luz Angela Barriga y me dijo que el proyecto estaba en … pero que no había sido concluido, que por consiguiente no me presentara o no nos íbamos a presentar en la notaría para firmar la escritura, igualmente me dijo en esa oportunidad que ellos me iban a enviar una carta respecto a cuando me iban a hacer al (sic) entrega del apartamento o cuando ellos iban a concluir el proyecto posteriormente yo me quedé esperando esa carta y en abril 30 de 1998, que tengo acá es donde ellos dicen que Cardique había suspendido la construcción del proyecto, o sea que 30 de noviembre de 1998 debíamos haber firmado la escritura por la cual ellos me entregaban el bien, me dijeron que no me lo podían entregar y en abril 30 de 1998 me mandan una carta en donde dice que hasta el 27 ….”191 Y más adelante agregó cuando se le preguntó: “¿Usted que hizo en noviembre del año 97 cuando supo que le habían incumplido según lo ha expresado y de ahí en adelante por qué mantuvo las relaciones con la sociedad Hatogrande?” Respondió: “Vuelvo y repito lo que dije al principio porque antes de la firma el 30 de noviembre del 97 hablé con Luz Angela Barriga y me dijo que no íbamos a poder firmar ese día porque el bien no estaba completo para entregar y me dijo que posteriormente iba a llegar una comunicación en donde me decía cuando se iba a entregar y yo asumí que ellos lógicamente estaban obrando de buena fe y que me iban a cumplir y así me tuvieron durante 10 años.

Por eso nunca inicie ninguna acción porque siembre confié en que ellos me estaban diciendo la verdad, y como me dijo el señor Boris a principio de 2001 que podía comprar vestido de baño para ir a bañarme en Cartagena, o sea que yo cumplí yo confié en la buena fe de ellos de que me estaban diciendo la verdad y que definitivamente iban a entregar las cosas de acuerdo como lo estaban diciendo verbalmente.”192 De lo dicho concluye el Tribunal que también en este caso, particular en el que la fecha de la suscripción de la escritura pública había sido pactada con anterioridad a la comunicación de abril 30, 1998, la inasistencia a la notaría en la oportunidad convenida fue motivada por la conducta de Hatogrande, aceptada por el destinatario, pero de la cual no puede sacar provecho en esta ocasión aduciendo que ella se trocó en una conducta demostrativa del mutuo interés de desistir del contrato, cuando lo que existió fue un interés común a las partes por concluir y culminar la negociación. 191 Declaración Néstor Humberto Hernández Cubillos, Pág. 57 192 Folio 429 del Cuaderno de Pruebas No. 11 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 201 f) La teoría de los riesgos.

Visto lo anterior, el Tribunal estudiará si es aplicable al presente caso la llamada “teoría de los riesgos”. De acuerdo con el artículo 929 del C. de Co.193, en la venta de un cuerpo cierto, como lo eran los bienes y derechos que la Convocada prometió vender, el riesgo de la pérdida de la cosa por la presencia de un evento de fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega, corresponde al vendedor- (Hatogrande -, salvo que el comprador se hubiera constituido en mora de recibirlo, situación ésta que no se presenta en el caso controvertido).

Por su parte, el artículo 930194, de manera complementaria, dispone que en caso de pérdida fortuita por causa no imputable al vendedor, el contrato quedará resuelto de pleno derecho y el vendedor libre de toda responsabilidad. En atención a las conclusiones del Tribunal en el punto de la fuerza mayor, si bien se probó que la hubo por haberse privado a la Convocada del predio por terceros en acatamiento a la orden de autoridad competente, ella se vio imposibilitada para continuar ejecutando sus obligaciones.

Pero, como la causa extraña desapareció, el vínculo contractual permaneció vigente como siempre lo entendieron las partes, y para la Convocada se levantó el impedimento, por lo cual debía reanudar su cumplimiento dentro de un plazo razonable. Al no hacerlo, se colocó es situación de incumplimiento, lo que hace inaplicable la teoría de los riesgos con disolución ipsu iure y sin obligación de indemnizar perjuicios, pues esta última conducta ya no le es extraña sino que puede imputársele directamente.

Así las cosas, los prometientes compradores están legitimados para ejercer las acciones legales que se contemplan en la llamada “condición resolutoria tácita” propia de los contratos bilaterales, tanto civiles como comerciales. H. Perjuicios Como se explicó anteriormente por el Tribunal, al demarcar la órbita trazada por los Convocantes en la demanda, ésta apuntó a obtener la resolución de los convenios 193 En la venta de un ‘cuerpo cierto’, el riesgo de la pérdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega, corresponderá al vendedor, salvo que el comprador se constituya en mora de recibirlo y que la fuerza mayor o el caso fortuito no lo hubiere destruido sin la mora del comprador.

En este último caso, deberá el comprador el precio íntegro de la cosa. 194 Si la falta de entrega procediere de la pérdida fortuita de las mercaderías vendidas, por causa no imputable al vendedor, el contrato quedará resuelto de derecho y el vendedor libre de toda responsabilidad. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 202 de promesa de compraventa y a procurar la consiguiente indemnización de perjuicios compensatorios.

Estos, como se señaló previamente, no se encuentran vinculados a los intereses moratorios previstos en el artículo 1617 del Código Civil, sino que se dirigen a compensar, es decir, como ya se puso de presente, a poner al acreedor en una situación patrimonial equivalente a la que tendría si el deudor hubiese cumplido. Todo lo anterior en el marco de lo establecido en los artículos 1613 y 1614 del Código Civil.

A ello podrían aspirar los Convocantes para obtener el resarcimiento del daño sufrido en razón del incumplimiento de la Convocada. Dentro de las fronteras anteriores, nada impide que el actor pueda reducir, limitar o restringir el monto de su aspiración y solicitar que la compensación que persigue con la demanda a título de perjuicios compensatorios, se concrete en una suma de dinero, conformada por el reembolso de las cantidades entregadas y el reconocimiento de una suma a título de intereses.

Es conocido que la justicia civil es rogada, de manera tal que, por un lado y con las excepciones legales, no puede existir pronunciamiento de ella sin que haya petición de parte, y de otro, que es el demandante quien fija y traza al juez los linderos de sus peticiones en forma tal que de acuerdo con lo previsto en el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil la “sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y pretensiones aducidos en la demanda” y “no podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda, ni por causa diferente a la invocada en esta.” En el presente caso, los actores han solicitado que como consecuencia de la resolución de los contratos, se ordene la restitución de las sumas entregadas y se disponga el pago de los perjuicios compensatorios, peticiones que han concretado en el libelo petitorio en la forma como se puntualiza a continuación, advirtiendo de antemano que las pretensiones cuarta (4ª) de cada demanda, hacen referencia a una tasa de interés atada a los perjuicios moratorios, los cuales como ya se explicó resultan improcedentes cuando la acción es la resolutoria que fue la vía elegida por los Convocantes.

Por ello se precisará el alcance de la petición de perjuicios compensatorios formulada por cada uno de los Convocantes así: a) Para el caso de Guillermo Zuluaga García, se procura la restitución de la suma de $ 169.607.444 correspondiente a las sumas pagadas (Pretensión 3.1), indexadas desde el 14 de febrero de 1996 (Petición 3.4) hasta la fecha pactada para suscribir la escritura pública de compraventa (junio 1º de 1999) más la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 203 cantidad de $ 962.717.378,85 a título de perjuicios compensatorios (Pretensión 3.3.) los que fundamenta en intereses liquidados la tasa del 2% mensual pactada en la cláusula décima tercera (13) de la promesa de compraventa, liquidada desde la fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa.

En el expediente se ha acreditado que el valor del apartamento convenido fue de $152.437.444 más $16.170.000 del valor de la acción del club, para un total de $168.607.444. A ello hay que agregarle la cantidad de $500.000 correspondiente a una puerta de seguridad que pagó el convocante y descontarle la suma de $7.000.000 por concepto del descuento concedido en la comunicación de diciembre 12 de 1996.

Por consiguiente la cifra total pagada por este convocante asciende a $162.107.444 y por lo tanto esta cantidad será la que servirá de fundamento para efectos de lo que se dispone y resuelve en este capítulo. b) Para el caso de Néstor Humberto Hernández Cubillos, se procura la restitución de la suma de $ 101.582.777 correspondiente a las sumas pagadas (Pretensión 3.1), indexadas desde el 15 de junio de 1997 (petición 3.4) hasta la fecha pactada para suscribir la escritura pública de compraventa (noviembre 30 de 1997) más la cantidad de $ 869.462.906,26 a título de perjuicios compensatorios (Pretensión 3.3.) los que fundamenta en intereses liquidados la tasa del 2% mensual pactada en la cláusula décima tercera (13) de la promesa de compraventa, liquidada desde la fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa. c) Para el caso de Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, se procura la restitución de la suma de $ 122.500.000 correspondiente a las sumas pagadas (Pretensión 3.1), indexadas desde el 18 de febrero de 1997 (Petición 3.4) hasta la fecha pactada para suscribir la escritura pública de compraventa (mayo 30, 1998) más la cantidad de $ 1.712.612.154 a título de perjuicios compensatorios (Pretensión 3.3. según fue corregida) los que fundamenta en intereses liquidados a la “máxima tasa legal, liquidados meses vencido o por fracción de mes con valores indexados”, desde la fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa.

Si bien en la pretensión formulada se mencionó la cantidad de $ 161.571.568 como valor total, dicha cantidad corresponde al valor total del apartamento que TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 204 sumado al valor de la acción negociada, arroja un total de $ 178.071.586 de los cuales efectivamente canceló la cantidad de $ 122.500.000 como ya se precisó en aparte anterior, cifra que coincide con la pretensión elevada.

Por lo tanto esta cantidad será la que servirá de fundamento para efectos de lo que se dispone y resuelve en este capítulo. d) Para el caso de John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley, se procura la restitución de la suma de $ 150.212.120 correspondiente a las sumas pagadas (Pretensión 3.1), indexadas desde el 28 de Febrero de 1997 (Petición 3.4) hasta la fecha pactada para suscribir la escritura pública de compraventa (Mayo 30, 1998) más la cantidad de $ 828.908.994,64 a título de perjuicios compensatorios (Pretensión 3.3.) los que fundamenta en intereses liquidados a la “máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados”, liquidada desde la fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa. e) Para el caso de la sociedad Escobar y Arias S.A., se procura la restitución de la suma de $ 95.749.768 correspondiente a las sumas pagadas (Pretensión 3.1), indexadas desde el 27 de agosto de 1997 (Petición 3.6) hasta la fecha pactada para suscribir la escritura pública de compraventa (mayo 30, 1998) más la cantidad de $ 673.850.306 a título de perjuicios compensatorios (Pretensión 3.3.) los que fundamenta en intereses liquidados a la “máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados” 195, liquidada desde el 19 de diciembre de 1999.

En esta demanda incluye como cuantía a pagar la cantidad de $ 19.700.000 (Pretensión 3.2) por concepto del valor de la acción del Hatogrande Yacht Country Club Cartagena, cantidad que como se explicó anteriormente no fue cancelada directamente sino fue el producto del otro si de noviembre de 1998. Por ello y teniendo en cuenta que lo efectivamente pagado fue $ 95.749.768 esta cantidad será la que servirá de fundamento para efectos de lo que se dispone y resuelve en este capítulo. f) Finalmente, para el caso de los señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, procura la restitución de la suma de $ 58.967.306 195 Véase hecho octavo. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 205 correspondiente a las sumas pagadas (Pretensión 3.1), más la cantidad de $ 575.477.626 a título de perjuicios compensatorios (Pretensión 3.3.) los que fundamenta en intereses liquidados a la “máxima tasa legal, liquidados meses vencidos o por fracción de mes con valores indexados” 196, liquidada desde la fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa.

En esta demanda no se impetra la solicitud de actualización de las sumas entregadas. Como se precisó anteriormente por este Tribunal la suma efectivamente cancelada por estos Convocantes y que aparece acreditada en el expediente, asciende a la cantidad de $ 58.967.231 cantidad que será la que sirva de fundamento para efectos de lo que se dispone y resuelve en este capítulo.

Todos los Convocantes solicitan, de una y otra manera, con algunos giros particulares en términos generales que, como consecuencia de la resolución de los contratos de promesa de compraventa, se ordene la restitución de las sumas entregadas indexadas desde las fechas que señaló su apoderada en las pretensiones 3.4 de cada grupo particular y 3.6 para el caso de la sociedad Escobar y Arias S.A., las cuales no coinciden en todos los casos con las fechas en que las cuotas fueron cubiertas; la condena de los perjuicios compensatorios que estiman algunos en una tasa de interés del 2% mensual y otros acorde con la liquidación que ellos presentan, y la extensión de dichas cuantías hasta la fecha del pago.

De lo dicho se concluye como rasgo común en las peticiones, que por una parte la indexación de las sumas entregadas apunta a su reconocimiento desde la fecha fijada en la demanda hasta la época convenida para la suscripción de la escritura pública correspondiente, y de otra, a exigir el pago de perjuicios compensatorios desde la fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública respectiva.

Para resolver las peticiones anteriores el Tribunal se apoya en las siguientes consideraciones. Como ha concluido el Tribunal, las fechas convenidas para la suscripción de las escrituras públicas de compraventa fueron postergadas, sin distinción alguna, por un período igual a seis meses contados a partir de la fecha en que Cardique revocara la decisión de suspensión de los permisos y licencias.

Como ello sucedió el 14 de mayo de 1998, es forzoso concluir que las escrituras públicas debían firmarse por los interesados el 14 de noviembre de 1998. Pero también ha quedado sentado que para esta última fecha, el cumplimiento de la obligación de entregar los 196 Véase hecho octavo. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 206 bienes objeto de las promesas de compraventa se vio afectado por un evento de fuerza mayor o caso fortuito que extendió sus efectos, y así lo entendieron mutuamente las partes, hasta el mes de mayo de 2002 cuando por dicho entendimiento debían atenderse los compromisos impuestos en los contratos de promesa de compraventa.

Por consiguiente, el Tribunal concluye que si bien no puede imputársele perjuicio alguno a la Convocada con anterioridad a la fecha en que incumplió su obligación – mayo 1 de 2002 -, tampoco podrá privarse a los Convocantes de recuperar los dineros entregados sin pérdida por la desvalorización de la moneda hasta dicha época. Es evidente que la resolución judicial de los contratos conlleva, como ya se ha dicho, la obligación de restituir a las partes al mismo estado en que se encontraban al momento de la celebración del acto o contrato, restitución que implica la orden de devolver las sumas entregadas ajustándolas de acuerdo con el IPC, por lo que la indexación de las sumas entregadas será dispuesta por el Tribunal como consecuencia de la resolución ordenada.

Para tales efectos, teniendo en cuenta que la pérdida del valor adquisitivo de la moneda es un hecho notorio que no requiere prueba tal y como lo establecen los artículos 177 y 191 del C.P.C., se impone su reconocimiento dentro de los límites fijados por cada uno de los Convocantes como se puntualiza más adelante. En tal sentido es oportuno anotar que la indexación solicitada por los Convocantes se ha fijado así por ellos y ajustado por el Tribunal como se puntualizó algunos párrafos atrás. a) Para el caso de Guillermo Zuluaga García, la indexación de la totalidad de las sumas entregadas desde el 14 de febrero de 1996 hasta el 1º de junio de 1999, fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa tal y como fue pedido en la petición 3.4. b) Para el caso de Néstor Humberto Hernández Cubillos, la indexación de la totalidad de las sumas entregadas desde el 15 de junio de 1997 hasta el 30 de noviembre de 1999, fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa tal y como fue pedido en la petición 3.4. c) Para el caso de Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, la indexación de la totalidad de las sumas entregadas desde el 18 de febrero de TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 207 1997 hasta el 30 de mayo de 1998, fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa tal y como fue pedido en la petición 3.4. d) Para el caso de John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley, la indexación de la totalidad de las sumas entregadas desde el 28 de Febrero de 1997 hasta el 30 de mayo de 1998, fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa tal y como fue pedido en la petición 3.4. e) Para el caso de la sociedad Escobar y Arias S.A., la indexación de la totalidad de las sumas entregadas desde el 27 de agosto de 1997 hasta el 30 de mayo de 1998, fecha en que ha debido suscribirse la escritura pública de compraventa tal y como fue pedido en la petición 3.6. f) Observa el Tribunal que si bien en el caso de los señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez no existe petición expresa de indexación, ella procede aún de oficio como se explica a continuación, en las restituciones mutuas que sean consecuencia necesaria de la resolución del contrato, donde procede la devolución de las sumas efectivamente pagadas conservando su valor adquisitivo.

De acuerdo con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, el juez puede ordenar de manera oficiosa la corrección monetaria sin atentar contra el principio de congruencia de los fallos, cuando ordena las restituciones mutuas. En tal sentido ha dicho: “… por ser el dinero la medida común de todas las cosas patrimonial o económicamente consideradas, su función también se aprecia en otros ámbitos del derecho y, por consiguiente, en ellos sí puede ser –o es- de recibo la facultad del juez para disponer, de oficio, la revalorización de una suma de dinero, tal como sucede, v.gr. cuando, como consecuencia de la declaratoria de una nulidad de un acto o contrato, decretada sea a consecuencia de instancia de parte o bien por la exclusiva iniciativa del fallador, se deben ordenar restituciones mutuas, las que, como se sabe, son de resorte o de la incumbencia del juez”.197 Esta conclusión fue reiterada posteriormente en los siguientes términos: “…tiene definido la jurisprudencia que para los eventos en que se deba restituir una suma de dinero a consecuencia de la declaratoria nulidad de un 197 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.

Sentencia de 12 de agosto de 1988. M.P. Héctor Marín Naranjo. G.J. tomo CXCII. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 208 negocio jurídico, su devolución debe ordenarse con ajuste monetario, aun ex- officio, sin que en este último evento, el fallo que así se pronuncie, se resienta de inconsonancia.” 198 La Corte menciona la declaración de nulidad como ejemplo de sentencia en la que proceden las restituciones mutuas con la indexación oficiosa ordenada por el juez, pero claramente observa el Tribunal que respecto de la resolución del contrato por incumplimiento opera la misma consideración pues las partes deben ser restablecidas a la situación patrimonial que tenían antes de la celebración del negocio, sin que pueda afectarles negativamente la pérdida de valor adquisitivo del dinero, máxime cuando durante el tiempo transcurrido entre su entrega y la orden judicial de restitución, fue el demandado quien incumplió sus obligaciones contractuales.

Dentro de los parámetros antes señalados, el Tribunal tendrá en cuenta que la indexación de las sumas de dinero se extenderá desde las fechas solicitadas por los Convocantes hasta la fecha en que las promesas han debido cumplirse. En el caso de los señores José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez, a pesar de que no existe petición expresa en dicho sentido, el Tribunal encuentra que tal decisión procede aún de oficio como ya se puntualizó, motivo por el cual la reconocerá o en condiciones iguales a las de los demás Convocantes, ello es hasta el 1º de Mayo de 2002 cuando expiró el término con que contaba Hatogrande para culminar el Proyecto.

Corolario de lo anterior se desprende que los perjuicios compensatorios deberán calcularse a partir del primero de mayo de 2002 y no como fueron solicitados desde las fechas iniciales convenidas para suscribir las escrituras públicas de compraventa. Todas las pretensiones planteadas por los Convocantes por perjuicios compensatorios se dirigen al reconocimiento de “intereses”, unas veces soportados en la cláusula décima tercera (13) de las promesas de compraventa (casos de los señores Guillermo Zuluaga García y Néstor Humberto Hernández Cubillos) y otros, en la máxima tasa legal (casos de los Convocantes Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites, John Gerard McCaffrey y Darrin Lee Talley, Escobar y Arias S.A., y José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez).

Sea 198 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 7 de marzo de 1994. M.P. Alberto Ospina Botero. G.J. tomo CCXXXIII. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 209 oportuno decir que a pesar de que se invoca como fundamento la cláusula décima tercera de los contratos de promesa de compraventa, tal disposición regula un aspecto diferente del relativo a los perjuicios compensatorios pues hace alusión al pago de una suma de dinero por el retardo en la entrega de los inmuebles, situación de facto que se aleja de este litigio como quiera que ella no fue la vía elegida por los Convocantes.

Dicho aspecto por demás fue reconocido expresamente por ellos cuando en la redacción del hecho sexto admitieron que “el actual incumplimiento no fue contemplado en las modalidades pactadas en la cláusula séptima del contrato de promesa de compraventa.” Teniendo en cuenta pues, que todos los Convocantes pretenden obtener a título de perjuicios compensatorios el reconocimiento de unos intereses por la entrega de los dineros, se impone la evaluación por parte del Tribunal de dicha petición. Como se indicó anteriormente, ninguna norma prohíbe o impide que el acreedor cumplido, cuando elige la vía de la resolución con indemnización de perjuicios compensatorios a que se refiere el artículo 870 del C. Co. pueda restringir su solicitud a estimarlos en una cifra dineraria proveniente de la rentabilidad del dinero.

La jurisprudencia y la doctrina son unánimes en considerar que corresponde al acreedor demandante probar el daño, su naturaleza y su cuantía. Cuando el daño consiste en la pérdida proveniente de la falta de uso del dinero, el acreedor demandante está relevado de probar su cuantía pues al tenor de lo dispuesto en el artículo 191 del C.P.C. “todos los indicadores económicos se consideran hechos notorios”.

Por consiguiente, el Tribunal acometerá la liquidación de los perjuicios que en el presente caso se han restringido a la cuantía proveniente de la imposibilidad de utilizar el dinero entregado, durante el tiempo que duró el incumplimiento de la Convocada. Es del caso señalar que los perjuicios compensatorios que debe pagar Hatogrande se contraen, con arreglo a los artículos 1613 y 1614 del C.C. al daño emergente y al lucro cesante.

El primero de los conceptos alude a la pérdida que sufrieron los acreedores demandantes por no haberse cumplido la obligación y el segundo a la ganancia o provecho que los Convocantes dejaron de percibir por no haberse atendido la prestación a cargo de la Convocada. Estima el Tribunal que, dentro de las limitaciones impuestas en la demanda, en el caso presente el daño emergente consiste en la privación del dinero entregado por TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 210 los prometientes compradores durante el tiempo que se probó en el proceso, sin recibir la contraprestación prometida.

Este perjuicio se repara mediante la devolución del capital entregado a Hatogrande, debidamente actualizado desde las fechas señaladas por la apoderada de los Convocantes en las peticiones arriba citadas, y hasta la fecha en la que las promesas debieron cumplirse, no sólo con la firma de las escrituras públicas sino con la entrega de los apartamentos, las acciones y las dependencias del Club campestre.

Esta fecha, ha encontrado el Tribunal con base en las propias manifestaciones y actuaciones de las partes acreditadas en el expediente, que es el 1° de mayo de 2002. La indexación del capital entregado debe hacerse aplicando el Índice de Precios al Consumidor (IPC). Por otra parte, el lucro cesante está representado por la ganancia que los Convocantes dejaron de percibir por concepto de los intereses que el dinero entregado a Hatogrande hubiese rentado, de haberse mantenido en poder de aquellos durante todo el tiempo que duró el incumplimiento de la Convocada, de acuerdo con lo señalado en las consideraciones del presente Laudo.

El rendimiento del dinero entregado a título de capital corresponde al interés legal aplicable a los negocios mercantiles, es decir, al interés bancario corriente. Es reiterada la jurisprudencia de la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en punto del lucro cesante que se debe a título de perjuicios compensatorios, cuando se trata de sumas de dinero.

Ha dicho nuestro Tribunal de Casación que aquél, si proviene del incumplimiento del deudor, se repara mediante el interés bancario corriente como rédito del mercado. En sentencia reciente, del 16 de junio de 2008199, la Corte sostuvo, con fundamento en la ley y citando las sentencias de 19 de julio de 1943, 1° de junio de 1957, 22 de julio de 1959 y 2 de mayo de 2007: “No debe quedar ninguna duda que los beneficios que produce una suma de dinero son usualmente los intereses corrientes bancarios, y nunca los moratorios.” Y añadió que los intereses bancarios corrientes representan los beneficios o utilidades que necesariamente produce una suma de dinero inmovilizada como secuela de la desatención por parte del deudor de su obligación contractual. 199 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Magistrada Ponente: Ruth Marina Diaz Rueda. Expediente: 11001-3103-005-1996-11843-01. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 211 Lo anterior se impone adicionalmente al tenor de lo dispuesto en el inciso segundo del artículo tercero del Decreto 519 de 2007 que establece que “en todos los demás casos en que se deban pagar intereses de plazo o de mora, así como en los eventos en que los intereses se encuentren definidos en la ley o el contrato en función del interés bancario corriente, tales como los intereses de mora que se deban por concepto de tributos, obligaciones parafiscales y obligaciones mercantiles de carácter dinerario diferentes de las provenientes de las operaciones activas de crédito y demás operaciones mencionadas en el inciso anterior, únicamente deberá tenerse en cuenta el interés bancario corriente certificado para el crédito de consumo y ordinario.” Lo dicho, de paso conduce a no acoger las liquidaciones efectuadas en las demandas para cada uno de los Convocantes, las que serán reemplazadas como se indica más adelante.

Así las cosas, el Tribunal procederá a la liquidación para cada uno de los Convocantes, de la siguiente manera: GUILLERMO ZULUAGA GARCIA ACTUALIZACIÓN DE CAPITAL PAGADO HASTA 30/4/2002 FECHA DE VALOR IPC FACTOR CAPITAL ACTUALIZACION y/o PAGO EN $ INICIAL FINAL ACTUALIZACIÓN ACTUALIZADO 14/02/1996 39,035,617 63.82 132.63 2.078188656 81,123,376 13/03/1996 6,478,591 65.17 132.63 2.035138868 13,184,832 15/04/1996 6,478,591 66.46 132.63 1.995636473 12,928,912 14/05/1996 6,478,591 67.49 132.63 1.965180027 12,731,598 18/06/1996 6,478,591 68.26 132.63 1.943012013 12,587,980 15/07/1996 6,478,591 69.30 132.63 1.913852814 12,399,070 14/08/1996 6,478,591 70.06 132.63 1.893091636 12,264,566 27/08/1996 500,000 70.06 132.63 1.893091636 946,546 16/09/1996 6,478,591 70.90 132.63 1.870662906 12,119,260 15/10/1996 6,478,591 71.71 132.63 1.849532841 11,982,367 15/11/1996 6,478,591 72.29 132.63 1.834693595 11,886,229 12/12/1996 64,264,508 72.81 132.63 1.821590441 117,063,613 TOTAL 162,107,444 311,218,350 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/05/2002 31/05/2002 31 0476 20.00% 311,218,350 4,856,673 4,856,673 01/06/2002 30/06/2002 30 0585 19.96% 311,218,350 4,690,173 9,546,846 01/07/2002 31/07/2002 31 0726 19.77% 311,218,350 4,805,176 14,352,022 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 212 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/08/2002 31/08/2002 31 0847 20.01% 311,218,350 4,858,910 19,210,932 01/09/2002 30/09/2002 30 0966 20.18% 311,218,350 4,737,751 23,948,683 01/10/2002 31/10/2002 31 1106 20.30% 311,218,350 4,923,708 28,872,392 01/11/2002 30/11/2002 30 1247 19.76% 311,218,350 4,646,850 33,519,242 01/12/2002 31/12/2002 31 1368 19.69% 311,218,350 4,787,242 38,306,484 01/01/2003 31/01/2003 31 1557 19.64% 311,218,350 4,776,028 43,082,512 01/02/2003 28/02/2003 28 69 19.78% 311,218,350 4,338,955 47,421,468 01/03/2003 31/03/2003 31 195 19.49% 311,218,350 4,742,361 52,163,828 01/04/2003 30/04/2003 30 290 19.81% 311,218,350 4,657,687 56,821,515 01/05/2003 31/05/2003 31 386 19.89% 311,218,350 4,832,055 61,653,570 01/06/2003 30/06/2003 30 521 19.20% 311,218,350 4,525,192 66,178,763 01/07/2003 31/07/2003 31 636 19.44% 311,218,350 4,731,129 70,909,892 01/08/2003 31/08/2003 31 772 19.88% 311,218,350 4,829,816 75,739,708 01/09/2003 30/09/2003 30 881 20.12% 311,218,350 4,724,783 80,464,492 01/10/2003 31/10/2003 31 1038 20.04% 311,218,350 4,865,620 85,330,112 01/11/2003 30/11/2003 30 1152 19.87% 311,218,350 4,670,686 90,000,798 01/12/2003 31/12/2003 31 1315 19.81% 311,218,350 4,814,138 94,814,936 01/01/2004 31/01/2004 31 1531 19.67% 311,218,350 4,782,757 99,597,693 01/02/2004 28/02/2004 28 68 19.74% 311,218,350 4,330,870 103,928,563 01/03/2004 31/03/2004 31 155 19.80% 311,218,350 4,811,898 108,740,461 01/04/2004 30/04/2004 30 257 19.78% 311,218,350 4,651,186 113,391,647 01/05/2004 31/05/2004 31 1128 19.71% 311,218,350 4,791,727 118,183,373 01/06/2004 30/06/2004 30 1228 19.67% 311,218,350 4,627,333 122,810,707 01/07/2004 31/07/2004 31 1337 19.44% 311,218,350 4,731,129 127,541,836 01/08/2004 31/08/2004 31 1438 19.28% 311,218,350 4,695,161 132,236,997 01/09/2004 30/09/2004 30 1527 19.50% 311,218,350 4,590,431 136,827,428 01/10/2004 31/10/2004 31 1648 19.09% 311,218,350 4,652,391 141,479,819 01/11/2004 30/11/2004 30 1753 19.59% 311,218,350 4,609,974 146,089,793 01/12/2004 31/12/2004 31 1890 19.49% 311,218,350 4,742,361 150,832,153 01/01/2005 31/01/2005 31 2037 19.45% 311,218,350 4,733,376 155,565,529 01/02/2005 28/02/2005 28 266 19.40% 311,218,350 4,262,046 159,827,575 01/03/2005 31/03/2005 31 386 19.15% 311,218,350 4,665,904 164,493,479 01/04/2005 30/04/2005 30 567 19.19% 311,218,350 4,523,015 169,016,494 01/05/2005 31/05/2005 31 663 19.02% 311,218,350 4,636,618 173,653,112 01/06/2005 30/06/2005 30 803 18.85% 311,218,350 4,448,890 178,102,002 01/07/2005 31/07/2005 31 948 18.50% 311,218,350 4,519,179 182,621,181 01/08/2005 31/08/2005 31 1101 18.24% 311,218,350 4,460,283 187,081,465 01/09/2005 30/09/2005 30 1257 18.22% 311,218,350 4,311,023 191,392,488 01/10/2005 31/10/2005 31 1487 17.93% 311,218,350 4,389,906 195,782,394 01/11/2005 30/11/2005 30 1690 17.81% 311,218,350 4,220,938 200,003,332 01/12/2005 31/12/2005 31 8 17.49% 311,218,350 4,289,724 204,293,057 01/01/2006 31/01/2006 31 290 17.35% 311,218,350 4,257,776 208,550,833 01/02/2006 28/02/2006 28 206 17.51% 311,218,350 3,876,133 212,426,966 01/03/2006 31/03/2006 31 349 17.25% 311,218,350 4,234,935 216,661,901 01/04/2006 30/04/2006 30 633 16.75% 311,218,350 3,986,695 220,648,596 01/05/2006 31/05/2006 31 748 16.07% 311,218,350 3,964,053 224,612,648 01/06/2006 30/06/2006 30 887 15.61% 311,218,350 3,732,584 228,345,232 01/07/2006 31/07/2006 31 1103 15.08% 311,218,350 3,734,836 232,080,067 01/08/2006 31/08/2006 31 1305 15.02% 311,218,350 3,720,886 235,800,953 01/09/2006 30/09/2006 30 1468 15.05% 311,218,350 3,606,914 239,407,867 01/10/2006 31/10/2006 31 1715 15.07% 311,218,350 3,732,511 243,140,378 01/11/2006 30/11/2006 30 1715 15.07% 311,218,350 3,611,412 246,751,789 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 213 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/12/2006 31/12/2006 31 1715 15.07% 311,218,350 3,732,511 250,484,300 01/01/2007 04/01/2007 4 2441 11.07% 311,218,350 358,288 250,842,588 05/01/2007 31/01/2007 27 8 13.83% 311,218,350 2,996,462 253,839,050 01/02/2007 28/02/2007 28 8 13.83% 311,218,350 3,107,994 256,947,044 01/03/2007 31/03/2007 31 8 13.83% 311,218,350 3,442,829 260,389,872 01/04/2007 30/04/2007 30 428 16.75% 311,218,350 3,986,695 264,376,567 01/05/2007 31/05/2007 31 428 16.75% 311,218,350 4,120,460 268,497,027 01/06/2007 30/06/2007 30 428 16.75% 311,218,350 3,986,695 272,483,722 01/07/2007 31/07/2007 31 1086 19.01% 311,218,350 4,634,364 277,118,085 01/08/2007 31/08/2007 31 1086 19.01% 311,218,350 4,634,364 281,752,449 01/09/2007 30/09/2007 30 1086 19.01% 311,218,350 4,483,796 286,236,246 01/10/2007 31/10/2007 31 1742 21.26% 311,218,350 5,137,198 291,373,443 01/11/2007 30/11/2007 30 1742 21.26% 311,218,350 4,970,165 296,343,609 01/12/2007 31/12/2007 31 1742 21.26% 311,218,350 5,137,198 301,480,806 01/01/2008 31/01/2008 31 2366 21.83% 311,218,350 5,263,226 306,744,033 01/02/2008 29/02/2008 29 2366 21.83% 311,218,350 4,920,993 311,665,026 01/03/2008 31/03/2008 31 2366 21.83% 311,218,350 5,263,226 316,928,252 01/04/2008 30/04/2008 30 474 21.92% 311,218,350 5,111,263 322,039,515 01/05/2008 31/05/2008 31 474 21.92% 311,218,350 5,283,076 327,322,591 01/06/2008 30/06/2008 30 474 21.92% 311,218,350 5,111,263 332,433,854 01/07/2008 31/07/2008 31 1011 21.51% 311,218,350 5,192,540 337,626,394 01/08/2008 31/08/2008 31 1011 21.51% 311,218,350 5,192,540 342,818,934 01/09/2008 30/09/2008 30 1011 21.51% 311,218,350 5,023,694 347,842,628 01/10/2008 20/10/2008 20 1555 21.02% 311,218,350 3,270,544 351,113,172 [Espacio deliberadamente dejado en blanco por el Tribunal] TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 214 NÉSTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS ACTUALIZACIÓN DE CAPITAL PAGADO HASTA 30/4/2002 FECHA DE VALOR IPC FACTOR CAPITAL ACTUALIZACION y/o PAGO EN $ INICIAL FINAL ACTUALIZACIÓN ACTUALIZADO 15/06/1997 101,582,777 81.01 132.63 1.63720528 166,311,859 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/05/2002 31/05/2002 31 0476 20.00% 166,311,859 2,595,356 2,595,356 01/06/2002 30/06/2002 30 0585 19.96% 166,311,859 2,506,380 5,101,736 01/07/2002 31/07/2002 31 0726 19.77% 166,311,859 2,567,836 7,669,572 01/08/2002 31/08/2002 31 0847 20.01% 166,311,859 2,596,551 10,266,123 01/09/2002 30/09/2002 30 0966 20.18% 166,311,859 2,531,805 12,797,928 01/10/2002 31/10/2002 31 1106 20.30% 166,311,859 2,631,179 15,429,107 01/11/2002 30/11/2002 30 1247 19.76% 166,311,859 2,483,229 17,912,335 01/12/2002 31/12/2002 31 1368 19.69% 166,311,859 2,558,253 20,470,588 01/01/2003 31/01/2003 31 1557 19.64% 166,311,859 2,552,260 23,022,848 01/02/2003 28/02/2003 28 69 19.78% 166,311,859 2,318,693 25,341,541 01/03/2003 31/03/2003 31 195 19.49% 166,311,859 2,534,268 27,875,809 01/04/2003 30/04/2003 30 290 19.81% 166,311,859 2,489,020 30,364,829 01/05/2003 31/05/2003 31 386 19.89% 166,311,859 2,582,200 32,947,029 01/06/2003 30/06/2003 30 521 19.20% 166,311,859 2,418,216 35,365,245 01/07/2003 31/07/2003 31 636 19.44% 166,311,859 2,528,267 37,893,511 01/08/2003 31/08/2003 31 772 19.88% 166,311,859 2,581,004 40,474,515 01/09/2003 30/09/2003 30 881 20.12% 166,311,859 2,524,875 42,999,390 01/10/2003 31/10/2003 31 1038 20.04% 166,311,859 2,600,137 45,599,527 01/11/2003 30/11/2003 30 1152 19.87% 166,311,859 2,495,966 48,095,493 01/12/2003 31/12/2003 31 1315 19.81% 166,311,859 2,572,626 50,668,119 01/01/2004 31/01/2004 31 1531 19.67% 166,311,859 2,555,856 53,223,974 01/02/2004 28/02/2004 28 68 19.74% 166,311,859 2,314,372 55,538,347 01/03/2004 31/03/2004 31 155 19.80% 166,311,859 2,571,428 58,109,775 01/04/2004 30/04/2004 30 257 19.78% 166,311,859 2,485,545 60,595,320 01/05/2004 31/05/2004 31 1128 19.71% 166,311,859 2,560,649 63,155,969 01/06/2004 30/06/2004 30 1228 19.67% 166,311,859 2,472,799 65,628,768 01/07/2004 31/07/2004 31 1337 19.44% 166,311,859 2,528,267 68,157,035 01/08/2004 31/08/2004 31 1438 19.28% 166,311,859 2,509,045 70,666,080 01/09/2004 30/09/2004 30 1527 19.50% 166,311,859 2,453,079 73,119,159 01/10/2004 31/10/2004 31 1648 19.09% 166,311,859 2,486,189 75,605,348 01/11/2004 30/11/2004 30 1753 19.59% 166,311,859 2,463,522 78,068,870 01/12/2004 31/12/2004 31 1890 19.49% 166,311,859 2,534,268 80,603,139 01/01/2005 31/01/2005 31 2037 19.45% 166,311,859 2,529,467 83,132,606 01/02/2005 28/02/2005 28 266 19.40% 166,311,859 2,277,593 85,410,199 01/03/2005 31/03/2005 31 386 19.15% 166,311,859 2,493,411 87,903,610 01/04/2005 30/04/2005 30 567 19.19% 166,311,859 2,417,052 90,320,662 01/05/2005 31/05/2005 31 663 19.02% 166,311,859 2,477,760 92,798,422 01/06/2005 30/06/2005 30 803 18.85% 166,311,859 2,377,440 95,175,863 01/07/2005 31/07/2005 31 948 18.50% 166,311,859 2,415,003 97,590,866 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 215 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/08/2005 31/08/2005 31 1101 18.24% 166,311,859 2,383,529 99,974,395 01/09/2005 30/09/2005 30 1257 18.22% 166,311,859 2,303,766 102,278,161 01/10/2005 31/10/2005 31 1487 17.93% 166,311,859 2,345,920 104,624,081 01/11/2005 30/11/2005 30 1690 17.81% 166,311,859 2,255,626 106,879,707 01/12/2005 31/12/2005 31 8 17.49% 166,311,859 2,292,384 109,172,091 01/01/2006 31/01/2006 31 290 17.35% 166,311,859 2,275,312 111,447,403 01/02/2006 28/02/2006 28 206 17.51% 166,311,859 2,071,365 113,518,768 01/03/2006 31/03/2006 31 349 17.25% 166,311,859 2,263,105 115,781,873 01/04/2006 30/04/2006 30 633 16.75% 166,311,859 2,130,448 117,912,321 01/05/2006 31/05/2006 31 748 16.07% 166,311,859 2,118,349 120,030,670 01/06/2006 30/06/2006 30 887 15.61% 166,311,859 1,994,654 122,025,324 01/07/2006 31/07/2006 31 1103 15.08% 166,311,859 1,995,857 124,021,181 01/08/2006 31/08/2006 31 1305 15.02% 166,311,859 1,988,403 126,009,584 01/09/2006 30/09/2006 30 1468 15.05% 166,311,859 1,927,497 127,937,081 01/10/2006 31/10/2006 31 1715 15.07% 166,311,859 1,994,615 129,931,697 01/11/2006 30/11/2006 30 1715 15.07% 166,311,859 1,929,901 131,861,597 01/12/2006 31/12/2006 31 1715 15.07% 166,311,859 1,994,615 133,856,213 01/01/2007 04/01/2007 4 2441 11.07% 166,311,859 191,465 134,047,678 05/01/2007 31/01/2007 27 8 13.83% 166,311,859 1,601,278 135,648,956 01/02/2007 28/02/2007 28 8 13.83% 166,311,859 1,660,880 137,309,836 01/03/2007 31/03/2007 31 8 13.83% 166,311,859 1,839,812 139,149,648 01/04/2007 30/04/2007 30 428 16.75% 166,311,859 2,130,448 141,280,096 01/05/2007 31/05/2007 31 428 16.75% 166,311,859 2,201,931 143,482,027 01/06/2007 30/06/2007 30 428 16.75% 166,311,859 2,130,448 145,612,475 01/07/2007 31/07/2007 31 1086 19.01% 166,311,859 2,476,556 148,089,031 01/08/2007 31/08/2007 31 1086 19.01% 166,311,859 2,476,556 150,565,587 01/09/2007 30/09/2007 30 1086 19.01% 166,311,859 2,396,094 152,961,681 01/10/2007 31/10/2007 31 1742 21.26% 166,311,859 2,745,265 155,706,947 01/11/2007 30/11/2007 30 1742 21.26% 166,311,859 2,656,005 158,362,952 01/12/2007 31/12/2007 31 1742 21.26% 166,311,859 2,745,265 161,108,217 01/01/2008 31/01/2008 31 2366 21.83% 166,311,859 2,812,614 163,920,830 01/02/2008 29/02/2008 29 2366 21.83% 166,311,859 2,629,728 166,550,558 01/03/2008 31/03/2008 31 2366 21.83% 166,311,859 2,812,614 169,363,172 01/04/2008 30/04/2008 30 474 21.92% 166,311,859 2,731,406 172,094,577 01/05/2008 31/05/2008 31 474 21.92% 166,311,859 2,823,221 174,917,799 01/06/2008 30/06/2008 30 474 21.92% 166,311,859 2,731,406 177,649,204 01/07/2008 31/07/2008 31 1011 21.51% 166,311,859 2,774,840 180,424,044 01/08/2008 31/08/2008 31 1011 21.51% 166,311,859 2,774,840 183,198,883 01/09/2008 30/09/2008 30 1011 21.51% 166,311,859 2,684,610 185,883,493 01/10/2008 20/10/2008 20 1555 21.02% 166,311,859 1,747,745 187,631,238 [Espacio deliberadamente dejado en blanco por el Tribunal] TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 216 JOSE GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ ACTUALIZACIÓN DE CAPITAL PAGADO HASTA 30/4/2002 FECHA DE VALOR IPC FACTOR CAPITAL ACTUALIZACION y/o PAGO EN $ INICIAL FINAL ACTUALIZACIÓN ACTUALIZADO 15/08/1996 26,541,401 70.06 132.63 1.89309164 50,245,304 14/09/1996 2,161,722 70.90 132.63 1.87066291 4,043,853 14/10/1996 2,161,722 71.71 132.63 1.84953284 3,998,176 14/11/1996 2,161,722 72.29 132.63 1.83469360 3,966,098 14/12/1996 2,161,722 72.81 132.63 1.82159044 3,937,772 14/01/1997 2,161,722 74.02 132.63 1.79181302 3,873,402 14/02/1997 2,161,722 76.33 132.63 1.73758679 3,756,180 14/03/1997 2,161,722 77.51 132.63 1.71113405 3,698,996 14/04/1997 2,161,722 78.77 132.63 1.68376285 3,639,827 14/05/1997 2,161,722 80.05 132.63 1.65683948 3,581,626 14/06/1997 2,161,722 81.01 132.63 1.63720528 3,539,183 14/07/1997 2,161,722 81.69 132.63 1.62357694 3,509,722 14/08/1997 2,161,722 82.63 132.63 1.60510710 3,469,795 14/09/1997 2,161,722 83.67 132.63 1.58515597 3,426,667 14/10/1997 2,161,722 84.48 132.63 1.56995739 3,393,811 14/11/1997 2,161,722 85.17 132.63 1.55723846 3,366,317 TOTAL 58,967,231 105,446,728 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/05/2002 31/05/2002 31 0476 20.00% 105,446,728 1,645,534 1,645,534 01/06/2002 30/06/2002 30 0585 19.96% 105,446,728 1,589,120 3,234,654 01/07/2002 31/07/2002 31 0726 19.77% 105,446,728 1,628,085 4,862,739 01/08/2002 31/08/2002 31 0847 20.01% 105,446,728 1,646,292 6,509,031 01/09/2002 30/09/2002 30 0966 20.18% 105,446,728 1,605,241 8,114,272 01/10/2002 31/10/2002 31 1106 20.30% 105,446,728 1,668,247 9,782,518 01/11/2002 30/11/2002 30 1247 19.76% 105,446,728 1,574,442 11,356,960 01/12/2002 31/12/2002 31 1368 19.69% 105,446,728 1,622,009 12,978,969 01/01/2003 31/01/2003 31 1557 19.64% 105,446,728 1,618,210 14,597,179 01/02/2003 28/02/2003 28 69 19.78% 105,446,728 1,470,121 16,067,300 01/03/2003 31/03/2003 31 195 19.49% 105,446,728 1,606,802 17,674,102 01/04/2003 30/04/2003 30 290 19.81% 105,446,728 1,578,113 19,252,216 01/05/2003 31/05/2003 31 386 19.89% 105,446,728 1,637,193 20,889,409 01/06/2003 30/06/2003 30 521 19.20% 105,446,728 1,533,222 22,422,630 01/07/2003 31/07/2003 31 636 19.44% 105,446,728 1,602,997 24,025,627 01/08/2003 31/08/2003 31 772 19.88% 105,446,728 1,636,434 25,662,061 01/09/2003 30/09/2003 30 881 20.12% 105,446,728 1,600,847 27,262,908 01/10/2003 31/10/2003 31 1038 20.04% 105,446,728 1,648,565 28,911,474 01/11/2003 30/11/2003 30 1152 19.87% 105,446,728 1,582,518 30,493,991 01/12/2003 31/12/2003 31 1315 19.81% 105,446,728 1,631,122 32,125,113 01/01/2004 31/01/2004 31 1531 19.67% 105,446,728 1,620,490 33,745,603 01/02/2004 28/02/2004 28 68 19.74% 105,446,728 1,467,382 35,212,985 01/03/2004 31/03/2004 31 155 19.80% 105,446,728 1,630,363 36,843,348 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 217 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/04/2004 30/04/2004 30 257 19.78% 105,446,728 1,575,911 38,419,258 01/05/2004 31/05/2004 31 1128 19.71% 105,446,728 1,623,529 40,042,787 01/06/2004 30/06/2004 30 1228 19.67% 105,446,728 1,567,829 41,610,616 01/07/2004 31/07/2004 31 1337 19.44% 105,446,728 1,602,997 43,213,613 01/08/2004 31/08/2004 31 1438 19.28% 105,446,728 1,590,810 44,804,423 01/09/2004 30/09/2004 30 1527 19.50% 105,446,728 1,555,326 46,359,749 01/10/2004 31/10/2004 31 1648 19.09% 105,446,728 1,576,319 47,936,068 01/11/2004 30/11/2004 30 1753 19.59% 105,446,728 1,561,947 49,498,015 01/12/2004 31/12/2004 31 1890 19.49% 105,446,728 1,606,802 51,104,818 01/01/2005 31/01/2005 31 2037 19.45% 105,446,728 1,603,758 52,708,576 01/02/2005 28/02/2005 28 266 19.40% 105,446,728 1,444,063 54,152,639 01/03/2005 31/03/2005 31 386 19.15% 105,446,728 1,580,897 55,733,536 01/04/2005 30/04/2005 30 567 19.19% 105,446,728 1,532,484 57,266,020 01/05/2005 31/05/2005 31 663 19.02% 105,446,728 1,570,975 58,836,995 01/06/2005 30/06/2005 30 803 18.85% 105,446,728 1,507,369 60,344,364 01/07/2005 31/07/2005 31 948 18.50% 105,446,728 1,531,184 61,875,548 01/08/2005 31/08/2005 31 1101 18.24% 105,446,728 1,511,229 63,386,778 01/09/2005 30/09/2005 30 1257 18.22% 105,446,728 1,460,657 64,847,435 01/10/2005 31/10/2005 31 1487 17.93% 105,446,728 1,487,384 66,334,819 01/11/2005 30/11/2005 30 1690 17.81% 105,446,728 1,430,135 67,764,953 01/12/2005 31/12/2005 31 8 17.49% 105,446,728 1,453,441 69,218,394 01/01/2006 31/01/2006 31 290 17.35% 105,446,728 1,442,616 70,661,010 01/02/2006 28/02/2006 28 206 17.51% 105,446,728 1,313,308 71,974,318 01/03/2006 31/03/2006 31 349 17.25% 105,446,728 1,434,877 73,409,195 01/04/2006 30/04/2006 30 633 16.75% 105,446,728 1,350,768 74,759,963 01/05/2006 31/05/2006 31 748 16.07% 105,446,728 1,343,097 76,103,060 01/06/2006 30/06/2006 30 887 15.61% 105,446,728 1,264,671 77,367,731 01/07/2006 31/07/2006 31 1103 15.08% 105,446,728 1,265,434 78,633,165 01/08/2006 31/08/2006 31 1305 15.02% 105,446,728 1,260,707 79,893,872 01/09/2006 30/09/2006 30 1468 15.05% 105,446,728 1,222,091 81,115,963 01/10/2006 31/10/2006 31 1715 15.07% 105,446,728 1,264,646 82,380,609 01/11/2006 30/11/2006 30 1715 15.07% 105,446,728 1,223,615 83,604,225 01/12/2006 31/12/2006 31 1715 15.07% 105,446,728 1,264,646 84,868,871 01/01/2007 04/01/2007 4 2441 11.07% 105,446,728 121,395 84,990,265 05/01/2007 31/01/2007 27 8 13.83% 105,446,728 1,015,258 86,005,524 01/02/2007 28/02/2007 28 8 13.83% 105,446,728 1,053,048 87,058,572 01/03/2007 31/03/2007 31 8 13.83% 105,446,728 1,166,496 88,225,068 01/04/2007 30/04/2007 30 428 16.75% 105,446,728 1,350,768 89,575,836 01/05/2007 31/05/2007 31 428 16.75% 105,446,728 1,396,091 90,971,927 01/06/2007 30/06/2007 30 428 16.75% 105,446,728 1,350,768 92,322,695 01/07/2007 31/07/2007 31 1086 19.01% 105,446,728 1,570,211 93,892,906 01/08/2007 31/08/2007 31 1086 19.01% 105,446,728 1,570,211 95,463,117 01/09/2007 30/09/2007 30 1086 19.01% 105,446,728 1,519,196 96,982,313 01/10/2007 31/10/2007 31 1742 21.26% 105,446,728 1,740,581 98,722,894 01/11/2007 30/11/2007 30 1742 21.26% 105,446,728 1,683,987 100,406,881 01/12/2007 31/12/2007 31 1742 21.26% 105,446,728 1,740,581 102,147,462 01/01/2008 31/01/2008 31 2366 21.83% 105,446,728 1,783,282 103,930,744 01/02/2008 29/02/2008 29 2366 21.83% 105,446,728 1,667,327 105,598,070 01/03/2008 31/03/2008 31 2366 21.83% 105,446,728 1,783,282 107,381,352 01/04/2008 30/04/2008 30 474 21.92% 105,446,728 1,731,794 109,113,146 01/05/2008 31/05/2008 31 474 21.92% 105,446,728 1,790,007 110,903,153 01/06/2008 30/06/2008 30 474 21.92% 105,446,728 1,731,794 112,634,946 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 218 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final días (1) 01/07/2008 31/07/2008 31 1011 21.51% 105,446,728 1,759,332 114,394,278 01/08/2008 31/08/2008 31 1011 21.51% 105,446,728 1,759,332 116,153,610 01/09/2008 30/09/2008 30 1011 21.51% 105,446,728 1,702,124 117,855,734 01/10/2008 20/10/2008 20 1555 21.02% 105,446,728 1,108,123 118,963,857 [Espacio deliberadamente dejado en blanco por el Tribunal] TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 219 ESCOBAR Y ARIAS S.A. ACTUALIZACIÓN DE CAPITAL PAGADO HASTA 30/4/2002 FECHA DE VALOR IPC FACTOR CAPITAL ACTUALIZACION y/o PAGO EN $ INICIAL FINAL ACTUALIZACIÓN ACTUALIZADO 27/08/1997 63,356,812 82.63 132.63 1.60510710 101,694,469 11/09/1997 8,098,239 83.67 132.63 1.58515597 12,836,972 10/10/1997 8,098,239 84.48 132.63 1.56995739 12,713,890 13/01/1998 8,098,239 87.22 132.63 1.52063747 12,314,486 13/01/1998 8,098,239 87.22 132.63 1.52063747 12,314,486 TOTAL 95,749,768 151,874,302 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final Días (1) 01/05/2002 31/05/2002 31 0476 20.00% 151,874,302 2,370,053 2,370,053 01/06/2002 30/06/2002 30 0585 19.96% 151,874,302 2,288,801 4,658,853 01/07/2002 31/07/2002 31 0726 19.77% 151,874,302 2,344,922 7,003,775 01/08/2002 31/08/2002 31 0847 20.01% 151,874,302 2,371,144 9,374,919 01/09/2002 30/09/2002 30 0966 20.18% 151,874,302 2,312,019 11,686,938 01/10/2002 31/10/2002 31 1106 20.30% 151,874,302 2,402,766 14,089,704 01/11/2002 30/11/2002 30 1247 19.76% 151,874,302 2,267,659 16,357,363 01/12/2002 31/12/2002 31 1368 19.69% 151,874,302 2,336,170 18,693,533 01/01/2003 31/01/2003 31 1557 19.64% 151,874,302 2,330,698 21,024,231 01/02/2003 28/02/2003 28 69 19.78% 151,874,302 2,117,407 23,141,638 01/03/2003 31/03/2003 31 195 19.49% 151,874,302 2,314,268 25,455,906 01/04/2003 30/04/2003 30 290 19.81% 151,874,302 2,272,948 27,728,853 01/05/2003 31/05/2003 31 386 19.89% 151,874,302 2,358,039 30,086,892 01/06/2003 30/06/2003 30 521 19.20% 151,874,302 2,208,290 32,295,183 01/07/2003 31/07/2003 31 636 19.44% 151,874,302 2,308,787 34,603,970 01/08/2003 31/08/2003 31 772 19.88% 151,874,302 2,356,946 36,960,916 01/09/2003 30/09/2003 30 881 20.12% 151,874,302 2,305,690 39,266,607 01/10/2003 31/10/2003 31 1038 20.04% 151,874,302 2,374,419 41,641,025 01/11/2003 30/11/2003 30 1152 19.87% 151,874,302 2,279,291 43,920,316 01/12/2003 31/12/2003 31 1315 19.81% 151,874,302 2,349,296 46,269,612 01/01/2004 31/01/2004 31 1531 19.67% 151,874,302 2,333,982 48,603,593 01/02/2004 28/02/2004 28 68 19.74% 151,874,302 2,113,461 50,717,054 01/03/2004 31/03/2004 31 155 19.80% 151,874,302 2,348,202 53,065,257 01/04/2004 30/04/2004 30 257 19.78% 151,874,302 2,269,775 55,335,031 01/05/2004 31/05/2004 31 1128 19.71% 151,874,302 2,338,359 57,673,390 01/06/2004 30/06/2004 30 1228 19.67% 151,874,302 2,258,135 59,931,525 01/07/2004 31/07/2004 31 1337 19.44% 151,874,302 2,308,787 62,240,312 01/08/2004 31/08/2004 31 1438 19.28% 151,874,302 2,291,235 64,531,547 01/09/2004 30/09/2004 30 1527 19.50% 151,874,302 2,240,127 66,771,674 01/10/2004 31/10/2004 31 1648 19.09% 151,874,302 2,270,363 69,042,037 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 220 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final Días (1) 01/11/2004 30/11/2004 30 1753 19.59% 151,874,302 2,249,663 71,291,700 01/12/2004 31/12/2004 31 1890 19.49% 151,874,302 2,314,268 73,605,968 01/01/2005 31/01/2005 31 2037 19.45% 151,874,302 2,309,884 75,915,852 01/02/2005 28/02/2005 28 266 19.40% 151,874,302 2,079,875 77,995,727 01/03/2005 31/03/2005 31 386 19.15% 151,874,302 2,276,957 80,272,684 01/04/2005 30/04/2005 30 567 19.19% 151,874,302 2,207,228 82,479,912 01/05/2005 31/05/2005 31 663 19.02% 151,874,302 2,262,666 84,742,578 01/06/2005 30/06/2005 30 803 18.85% 151,874,302 2,171,055 86,913,632 01/07/2005 31/07/2005 31 948 18.50% 151,874,302 2,205,356 89,118,988 01/08/2005 31/08/2005 31 1101 18.24% 151,874,302 2,176,615 91,295,603 01/09/2005 30/09/2005 30 1257 18.22% 151,874,302 2,103,776 93,399,379 01/10/2005 31/10/2005 31 1487 17.93% 151,874,302 2,142,271 95,541,649 01/11/2005 30/11/2005 30 1690 17.81% 151,874,302 2,059,814 97,601,464 01/12/2005 31/12/2005 31 8 17.49% 151,874,302 2,093,382 99,694,846 01/01/2006 31/01/2006 31 290 17.35% 151,874,302 2,077,791 101,772,637 01/02/2006 28/02/2006 28 206 17.51% 151,874,302 1,891,550 103,664,187 01/03/2006 31/03/2006 31 349 17.25% 151,874,302 2,066,645 105,730,832 01/04/2006 30/04/2006 30 633 16.75% 151,874,302 1,945,504 107,676,335 01/05/2006 31/05/2006 31 748 16.07% 151,874,302 1,934,454 109,610,790 01/06/2006 30/06/2006 30 887 15.61% 151,874,302 1,821,498 111,432,288 01/07/2006 31/07/2006 31 1103 15.08% 151,874,302 1,822,597 113,254,884 01/08/2006 31/08/2006 31 1305 15.02% 151,874,302 1,815,789 115,070,673 01/09/2006 30/09/2006 30 1468 15.05% 151,874,302 1,760,171 116,830,844 01/10/2006 31/10/2006 31 1715 15.07% 151,874,302 1,821,462 118,652,307 01/11/2006 30/11/2006 30 1715 15.07% 151,874,302 1,762,366 120,414,673 01/12/2006 31/12/2006 31 1715 15.07% 151,874,302 1,821,462 122,236,135 01/01/2007 04/01/2007 4 2441 11.07% 151,874,302 174,844 122,410,979 05/01/2007 31/01/2007 27 8 13.83% 151,874,302 1,462,271 123,873,250 01/02/2007 28/02/2007 28 8 13.83% 151,874,302 1,516,699 125,389,949 01/03/2007 31/03/2007 31 8 13.83% 151,874,302 1,680,098 127,070,046 01/04/2007 30/04/2007 30 428 16.75% 151,874,302 1,945,504 129,015,550 01/05/2007 31/05/2007 31 428 16.75% 151,874,302 2,010,781 131,026,331 01/06/2007 30/06/2007 30 428 16.75% 151,874,302 1,945,504 132,971,835 01/07/2007 31/07/2007 31 1086 19.01% 151,874,302 2,261,566 135,233,401 01/08/2007 31/08/2007 31 1086 19.01% 151,874,302 2,261,566 137,494,966 01/09/2007 30/09/2007 30 1086 19.01% 151,874,302 2,188,089 139,683,055 01/10/2007 31/10/2007 31 1742 21.26% 151,874,302 2,506,948 142,190,004 01/11/2007 30/11/2007 30 1742 21.26% 151,874,302 2,425,437 144,615,440 01/12/2007 31/12/2007 31 1742 21.26% 151,874,302 2,506,948 147,122,389 01/01/2008 31/01/2008 31 2366 21.83% 151,874,302 2,568,450 149,690,839 01/02/2008 29/02/2008 29 2366 21.83% 151,874,302 2,401,441 152,092,280 01/03/2008 31/03/2008 31 2366 21.83% 151,874,302 2,568,450 154,660,730 01/04/2008 30/04/2008 30 474 21.92% 151,874,302 2,494,292 157,155,022 01/05/200831/05/2008 31 474 21.92% 151,874,302 2,578,137 159,733,159 01/06/200830/06/2008 30 474 21.92% 151,874,302 2,494,292 162,227,451 01/07/2008 31/07/2008 31 1011 21.51% 151,874,302 2,533,955 164,761,406 01/08/2008 31/08/2008 31 1011 21.51% 151,874,302 2,533,955 167,295,361 01/09/2008 30/09/2008 30 1011 21.51% 151,874,302 2,451,559 169,746,920 01/10/2008 20/10/2008 20 1555 21.02% 151,874,302 1,596,023 171,342,943 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 221 [Espacio deliberadamente dejado en blanco por el Tribunal] TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 222 JOHN McCAFFREY y DARRIN LEE TALLEY ACTUALIZACIÓN DE CAPITAL PAGADO HASTA 30/4/2002 FECHA DE VALOR IPC FACTOR CAPITAL ACTUALIZACION y/o PAGO EN $ INICIAL FINAL ACTUALIZACIÓN ACTUALIZADO 28/02/1997 144,408,383 76.33 132.63 1.73758679 250,922,099 25/09/1997 4,571,154 83.67 132.63 1.58515597 7,245,992 25/10/1997 1,232,583 84.48 132.63 1.56995739 1,935,103 TOTAL 150,212,120 260,103,194 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final Días (1) 01/05/2002 31/05/2002 31 0476 20.00% 260,103,194 4,059,003 4,059,003 01/06/2002 30/06/2002 30 0585 19.96% 260,103,194 3,919,849 7,978,852 01/07/2002 31/07/2002 31 0726 19.77% 260,103,194 4,015,963 11,994,815 01/08/2002 31/08/2002 31 0847 20.01% 260,103,194 4,060,873 16,055,688 01/09/2002 30/09/2002 30 0966 20.18% 260,103,194 3,959,613 20,015,301 01/10/2002 31/10/2002 31 1106 20.30% 260,103,194 4,115,028 24,130,329 01/11/2002 30/11/2002 30 1247 19.76% 260,103,194 3,883,642 28,013,971 01/12/2002 31/12/2002 31 1368 19.69% 260,103,194 4,000,975 32,014,947 01/01/2003 31/01/2003 31 1557 19.64% 260,103,194 3,991,603 36,006,550 01/02/2003 28/02/2003 28 69 19.78% 260,103,194 3,626,316 39,632,866 01/03/2003 31/03/2003 31 195 19.49% 260,103,194 3,963,465 43,596,331 01/04/2003 30/04/2003 30 290 19.81% 260,103,194 3,892,699 47,489,030 01/05/2003 31/05/2003 31 386 19.89% 260,103,194 4,038,428 51,527,458 01/06/2003 30/06/2003 30 521 19.20% 260,103,194 3,781,965 55,309,424 01/07/2003 31/07/2003 31 636 19.44% 260,103,194 3,954,079 59,263,503 01/08/2003 31/08/2003 31 772 19.88% 260,103,194 4,036,557 63,300,060 01/09/2003 30/09/2003 30 881 20.12% 260,103,194 3,948,775 67,248,835 01/10/2003 31/10/2003 31 1038 20.04% 260,103,194 4,066,480 71,315,315 01/11/2003 30/11/2003 30 1152 19.87% 260,103,194 3,903,563 75,218,878 01/12/2003 31/12/2003 31 1315 19.81% 260,103,194 4,023,454 79,242,332 01/01/2004 31/01/2004 31 1531 19.67% 260,103,194 3,997,227 83,239,559 01/02/2004 28/02/2004 28 68 19.74% 260,103,194 3,619,559 86,859,118 01/03/2004 31/03/2004 31 155 19.80% 260,103,194 4,021,582 90,880,699 01/04/2004 30/04/2004 30 257 19.78% 260,103,194 3,887,265 94,767,964 01/05/2004 31/05/2004 31 1128 19.71% 260,103,194 4,004,723 98,772,688 01/06/2004 30/06/2004 30 1228 19.67% 260,103,194 3,867,330 102,640,018 01/07/2004 31/07/2004 31 1337 19.44% 260,103,194 3,954,079 106,594,097 01/08/2004 31/08/2004 31 1438 19.28% 260,103,194 3,924,018 110,518,115 01/09/2004 30/09/2004 30 1527 19.50% 260,103,194 3,836,489 114,354,604 01/10/2004 31/10/2004 31 1648 19.09% 260,103,194 3,888,272 118,242,876 01/11/2004 30/11/2004 30 1753 19.59% 260,103,194 3,852,822 122,095,698 01/12/2004 31/12/2004 31 1890 19.49% 260,103,194 3,963,465 126,059,163 01/01/2005 31/01/2005 31 2037 19.45% 260,103,194 3,955,956 130,015,120 01/02/2005 28/02/2005 28 266 19.40% 260,103,194 3,562,038 133,577,158 01/03/2005 31/03/2005 31 386 19.15% 260,103,194 3,899,566 137,476,724 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 223 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final Días (1) 01/04/2005 30/04/2005 30 567 19.19% 260,103,194 3,780,146 141,256,870 01/05/2005 31/05/2005 31 663 19.02% 260,103,194 3,875,090 145,131,960 01/06/2005 30/06/2005 30 803 18.85% 260,103,194 3,718,195 148,850,155 01/07/2005 31/07/2005 31 948 18.50% 260,103,194 3,776,940 152,627,095 01/08/2005 31/08/2005 31 1101 18.24% 260,103,194 3,727,717 156,354,812 01/09/2005 30/09/2005 30 1257 18.22% 260,103,194 3,602,972 159,957,783 01/10/2005 31/10/2005 31 1487 17.93% 260,103,194 3,668,899 163,626,682 01/11/2005 30/11/2005 30 1690 17.81% 260,103,194 3,527,682 167,154,364 01/12/2005 31/12/2005 31 8 17.49% 260,103,194 3,585,171 170,739,536 01/01/2006 31/01/2006 31 290 17.35% 260,103,194 3,558,470 174,298,006 01/02/2006 28/02/2006 28 206 17.51% 260,103,194 3,239,509 177,537,514 01/03/2006 31/03/2006 31 349 17.25% 260,103,194 3,539,380 181,076,895 01/04/2006 30/04/2006 30 633 16.75% 260,103,194 3,331,911 184,408,806 01/05/2006 31/05/2006 31 748 16.07% 260,103,194 3,312,988 187,721,795 01/06/2006 30/06/2006 30 887 15.61% 260,103,194 3,119,536 190,841,331 01/07/2006 31/07/2006 31 1103 15.08% 260,103,194 3,121,418 193,962,749 01/08/2006 31/08/2006 31 1305 15.02% 260,103,194 3,109,760 197,072,509 01/09/2006 30/09/2006 30 1468 15.05% 260,103,194 3,014,507 200,087,015 01/10/2006 31/10/2006 31 1715 15.07% 260,103,194 3,119,476 203,206,491 01/11/2006 30/11/2006 30 1715 15.07% 260,103,194 3,018,266 206,224,757 01/12/2006 31/12/2006 31 1715 15.07% 260,103,194 3,119,476 209,344,232 01/01/2007 04/01/2007 4 2441 11.07% 260,103,194 299,442 209,643,674 05/01/2007 31/01/2007 27 8 13.83% 260,103,194 2,504,316 212,147,991 01/02/2007 28/02/2007 28 8 13.83% 260,103,194 2,597,530 214,745,521 01/03/2007 31/03/2007 31 8 13.83% 260,103,194 2,877,371 217,622,892 01/04/2007 30/04/2007 30 428 16.75% 260,103,194 3,331,911 220,954,804 01/05/2007 31/05/2007 31 428 16.75% 260,103,194 3,443,707 224,398,511 01/06/2007 30/06/2007 30 428 16.75% 260,103,194 3,331,911 227,730,422 01/07/2007 31/07/2007 31 1086 19.01% 260,103,194 3,873,206 231,603,629 01/08/2007 31/08/2007 31 1086 19.01% 260,103,194 3,873,206 235,476,835 01/09/2007 30/09/2007 30 1086 19.01% 260,103,194 3,747,368 239,224,203 01/10/2007 31/10/2007 31 1742 21.26% 260,103,194 4,293,454 243,517,656 01/11/2007 30/11/2007 30 1742 21.26% 260,103,194 4,153,855 247,671,512 01/12/2007 31/12/2007 31 1742 21.26% 260,103,194 4,293,454 251,964,965 01/01/2008 31/01/2008 31 2366 21.83% 260,103,194 4,398,783 256,363,748 01/02/2008 29/02/2008 29 2366 21.83% 260,103,194 4,112,759 260,476,507 01/03/2008 31/03/2008 31 2366 21.83% 260,103,194 4,398,783 264,875,290 01/04/2008 30/04/2008 30 474 21.92% 260,103,194 4,271,778 269,147,068 01/05/2008 31/05/2008 31 474 21.92% 260,103,194 4,415,373 273,562,441 01/06/2008 30/06/2008 30 474 21.92% 260,103,194 4,271,778 277,834,219 01/07/2008 31/07/2008 31 1011 21.51% 260,103,194 4,339,706 282,173,925 01/08/2008 31/08/2008 31 1011 21.51% 260,103,194 4,339,706 286,513,632 01/09/2008 30/09/2008 30 1011 21.51% 260,103,194 4,198,592 290,712,224 01/10/2008 20/10/2008 20 1555 21.02% 260,103,194 2,733,383 293,445,607 [Espacio deliberadamente dejado en blanco por el Tribunal] TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 224 JESÚS VIEITES VALLINA Y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES ACTUALIZACIÓN DE CAPITAL PAGADO HASTA 30/4/2002 FECHA DE VALOR IPC FACTOR CAPITAL ACTUALIZACION y/o PAGO EN $ INICIAL FINAL ACTUALIZACIÓN ACTUALIZADO 18/02/1997 122,500,000 76.33 132.63 1.73758679 212,854,382 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final Días (1) 01/05/2002 31/05/2002 31 0476 20.00% 212,854,382 3,321,668 3,321,668 01/06/2002 30/06/2002 30 0585 19.96% 212,854,382 3,207,792 6,529,461 01/07/2002 31/07/2002 31 0726 19.77% 212,854,382 3,286,447 9,815,908 01/08/2002 31/08/2002 31 0847 20.01% 212,854,382 3,323,198 13,139,106 01/09/2002 30/09/2002 30 0966 20.18% 212,854,382 3,240,333 16,379,440 01/10/2002 31/10/2002 31 1106 20.30% 212,854,382 3,367,516 19,746,956 01/11/2002 30/11/2002 30 1247 19.76% 212,854,382 3,178,162 22,925,118 01/12/2002 31/12/2002 31 1368 19.69% 212,854,382 3,274,182 26,199,300 01/01/2003 31/01/2003 31 1557 19.64% 212,854,3823,266,512 29,465,812 01/02/2003 28/02/2003 28 69 19.78% 212,854,382 2,967,581 32,433,393 01/03/2003 31/03/2003 31 195 19.49% 212,854,382 3,243,486 35,676,879 01/04/2003 30/04/2003 30 290 19.81% 212,854,382 3,185,574 38,862,453 01/05/2003 31/05/2003 31 386 19.89% 212,854,382 3,304,831 42,167,284 01/06/2003 30/06/2003 30 521 19.20% 212,854,382 3,094,956 45,262,240 01/07/2003 31/07/2003 31 636 19.44% 212,854,382 3,235,804 48,498,044 01/08/2003 31/08/2003 31 772 19.88% 212,854,382 3,303,300 51,801,344 01/09/2003 30/09/2003 30 881 20.12% 212,854,382 3,231,464 55,032,808 01/10/2003 31/10/2003 31 1038 20.04% 212,854,382 3,327,788 58,360,596 01/11/2003 30/11/2003 30 1152 19.87% 212,854,382 3,194,465 61,555,060 01/12/2003 31/12/2003 31 1315 19.81% 212,854,382 3,292,577 64,847,637 01/01/2004 31/01/2004 31 1531 19.67% 212,854,382 3,271,114 68,118,751 01/02/2004 28/02/2004 28 68 19.74% 212,854,382 2,962,051 71,080,803 01/03/2004 31/03/2004 31 155 19.80% 212,854,382 3,291,045 74,371,847 01/04/2004 30/04/2004 30 257 19.78% 212,854,382 3,181,127 77,552,975 01/05/2004 31/05/2004 31 1128 19.71% 212,854,382 3,277,249 80,830,224 01/06/2004 30/06/2004 30 1228 19.67% 212,854,382 3,164,814 83,995,038 01/07/2004 31/07/2004 31 1337 19.44% 212,854,382 3,235,804 87,230,842 01/08/2004 31/08/2004 31 1438 19.28% 212,854,382 3,211,204 90,442,046 01/09/2004 30/09/2004 30 1527 19.50% 212,854,382 3,139,575 93,581,621 01/10/2004 31/10/2004 31 1648 19.09% 212,854,382 3,181,952 96,763,573 01/11/2004 30/11/2004 30 1753 19.59% 212,854,382 3,152,941 99,916,514 01/12/2004 31/12/2004 31 1890 19.49% 212,854,382 3,243,486 103,159,999 01/01/2005 31/01/2005 31 2037 19.45% 212,854,382 3,237,341 106,397,340 01/02/2005 28/02/2005 28 266 19.40% 212,854,382 2,914,980 109,312,320 01/03/2005 31/03/2005 31 386 19.15% 212,854,382 3,191,194 112,503,514 01/04/2005 30/04/2005 30 567 19.19% 212,854,382 3,093,467 115,596,980 01/05/2005 31/05/2005 31 663 19.02% 212,854,382 3,171,164 118,768,144 01/06/2005 30/06/2005 30 803 18.85% 212,854,382 3,042,769 121,810,914 01/07/2005 31/07/2005 31 948 18.50% 212,854,382 3,090,843 124,901,757 01/08/2005 31/08/2005 31 1101 18.24% 212,854,382 3,050,562 127,952,319 01/09/2005 30/09/2005 30 1257 18.22% 212,854,382 2,948,477 130,900,796 TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 225 CÁLCULO DE INTERESES CORRIENTES DESDE 1/5/2002 Y HASTA 20/10/2008 Interés Anual Efectivo No. Reso Interés corriente Interés Período No. de Superba Bancario Capital Intereses acumulado Inicio Final Días (1) 01/10/2005 31/10/2005 31 1487 17.93% 212,854,382 3,002,428 133,903,224 01/11/2005 30/11/2005 30 1690 17.81% 212,854,382 2,886,864 136,790,089 01/12/2005 31/12/2005 31 8 17.49% 212,854,382 2,933,910 139,723,999 01/01/2006 31/01/2006 31 290 17.35% 212,854,382 2,912,060 142,636,058 01/02/2006 28/02/2006 28 206 17.51% 212,854,382 2,651,039 145,287,097 01/03/2006 31/03/2006 31 349 17.25% 212,854,382 2,896,437 148,183,534 01/04/2006 30/04/2006 30 633 16.75% 212,854,382 2,726,656 150,910,190 01/05/2006 31/05/2006 31 748 16.07% 212,854,382 2,711,170 153,621,361 01/06/2006 30/06/2006 30 887 15.61% 212,854,382 2,552,860 156,174,220 01/07/2006 31/07/2006 31 1103 15.08% 212,854,382 2,554,400 158,728,620 01/08/2006 31/08/2006 31 1305 15.02% 212,854,382 2,544,859 161,273,479 01/09/2006 30/09/2006 30 1468 15.05% 212,854,382 2,466,909 163,740,388 01/10/2006 31/10/2006 31 1715 15.07% 212,854,382 2,552,810 166,293,198 01/11/2006 30/11/2006 30 1715 15.07% 212,854,382 2,469,985 168,763,184 01/12/2006 31/12/2006 31 1715 15.07% 212,854,382 2,552,810 171,315,994 01/01/2007 04/01/2007 4 2441 11.07% 212,854,382 245,047 171,561,041 05/01/2007 31/01/2007 27 8 13.83% 212,854,382 2,049,397 173,610,438 01/02/2007 28/02/2007 28 8 13.83% 212,854,382 2,125,678 175,736,116 01/03/2007 31/03/2007 31 8 13.83% 212,854,382 2,354,685 178,090,801 01/04/2007 30/04/2007 30 428 16.75% 212,854,382 2,726,656 180,817,457 01/05/2007 31/05/2007 31 428 16.75% 212,854,382 2,818,144 183,635,601 01/06/2007 30/06/2007 30 428 16.75% 212,854,382 2,726,656 186,362,257 01/07/2007 31/07/2007 31 1086 19.01% 212,854,382 3,169,622 189,531,880 01/08/2007 31/08/2007 31 1086 19.01% 212,854,382 3,169,622 192,701,502 01/09/2007 30/09/2007 30 1086 19.01% 212,854,382 3,066,643 195,768,145 01/10/2007 31/10/2007 31 1742 21.26% 212,854,382 3,513,530 199,281,675 01/11/2007 30/11/2007 30 1742 21.26% 212,854,382 3,399,290 202,680,966 01/12/2007 31/12/2007 31 1742 21.26% 212,854,382 3,513,530 206,194,496 01/01/2008 31/01/2008 31 2366 21.83% 212,854,382 3,599,726 209,794,222 01/02/2008 29/02/2008 29 2366 21.83% 212,854,382 3,365,659 213,159,881 01/03/2008 31/03/2008 31 2366 21.83% 212,854,382 3,599,726 216,759,607 01/04/2008 30/04/2008 30 474 21.92% 212,854,382 3,495,792 220,255,399 01/05/2008 31/05/2008 31 474 21.92% 212,854,382 3,613,302 223,868,701 01/06/2008 30/06/2008 30 474 21.92% 212,854,382 3,495,792 227,364,494 01/07/2008 31/07/2008 31 1011 21.51% 212,854,382 3,551,381 230,915,874 01/08/2008 31/08/2008 31 1011 21.51% 212,854,382 3,551,381 234,467,255 01/09/2008 30/09/2008 30 1011 21.51% 212,854,382 3,435,901 237,903,156 01/10/2008 20/10/2008 20 1555 21.02% 212,854,382 2,236,853 240,140,009 I. Excepciones contenidas en las contestaciones de las demandas.

En la contestación de las demandas, la Convocada propuso como excepciones de mérito las de fuerza mayor, incumplimiento de cada uno de los Convocantes y carencia de derecho de los Demandantes a reclamar cualquier indemnización de perjuicios. La primera de ellas se sustenta en los efectos que produjo la actuación adelantada ante las autoridades de policía que condujeron al desalojo de la TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 226 Convocada de los predios; la segunda en el incumplimiento mutuo en la atención de la obligación de concurrir a la notaría a la hora y fecha pactadas para suscribir la escritura pública de compraventa; y la tercera en la imposibilidad de exigir la indemnización de perjuicios en razón del incumplimiento de los Convocantes, tal como lo establece el artículo 1609 del C.C. Tal como ha quedado dicho en el presente Laudo, con motivo del desalojo de la Convocada, ocurrido el 4 de septiembre de 1998, se generó un evento de fuerza mayor que le impidió dar cumplimiento a las promesas de compraventa en las fechas pactadas, evento que se extinguió el 1 de noviembre de 2000, cuando le fueron restituidos los predios.

Sin embargo, como ha quedado explicado la fuerza mayor se extendió en sus efectos colaterales hasta el 1 de mayo de 2002, como quiera que, durante el lapso comprendido entre el 1 de noviembre de 2000 y esta última fecha, es el que de acuerdo con su propia manifestación resultaba apropiado y prudente para que la Convocada hubiera podido subsanar y remediar los efectos que el evento de fuerza mayor generó sobre el Proyecto.

Vencida esta fecha la Convocada incurrió en incumplimiento, por lo que la excepción de fuerza mayor prosperará parcialmente tal como se reconocerá en este Laudo y como fue ampliamente explicado en el aparte G del Capítulo IV anterior a cuyas consideraciones se remite el Tribunal. En cuanto a las excepciones segunda y tercera, por sustentarse en la misma situación de hecho, consistente en la inasistencia a suscribir la escritura pública en la fecha convenida, el Tribunal ha hecho un amplio análisis en el Capítulo IV sección F de los motivos y circunstancias que llevaron a los Convocantes a observar ese comportamiento, habiendo encontrado que, no existió el mutuo disenso invocado por Hatogrande, y por el contrario lo que hubo fue un mutuo consenso en mantener la relación contractual, lo que impide declarar la prosperidad de dichos medios de defensa, por las razones expuestas en tal aparte a las cuales se acoge el Tribunal de Arbitramento para efectos de su resolución. J. Costas.

Las costas están constituidas tanto por las expensas, esto es, por los gastos judiciales en que incurren las partes por la tramitación del proceso, como por las agencias en derecho, definidas como “los gastos de defensa judicial de la parte TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 227 victoriosa, a cargo de quien pierda el proceso.” (Acuerdo 1887 de 2003 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura, Art. 2º).

Entendido lo anterior, teniendo en cuenta que en el presente caso prosperan parcialmente las pretensiones objeto de la demanda y a la vez ocurre lo propio con las excepciones, cotejando el importe de los beneficios procesales obtenidos por cada una de las partes, al igual que el sentido general de la decisión del litigio contenida en el presente Laudo, de conformidad con el artículo 392 numeral sexto del C.P.C. es del caso condenar a la parte Convocada a reembolsarle a los Convocantes, por concepto de costas, el ochenta por ciento (80%) de la totalidad de las expensas procesales en que esta última incurrió, de conformidad con la liquidación que se practica a continuación, en la cual se incluirá y adicionará la suma de $ 85.000.000, como agencias en derecho a cargo de la convocada en su totalidad.

Para proceder a su liquidación y en lo que se refiere al pago de la sumas de gastos y honorarios del trámite arbitral, el Tribunal debe tener presente que en la oportunidad legal la parte Convocada no pagó la proporción que le correspondía. Ante tal situación los Convocantes atendieron dicho pago y al tenor de lo previsto en el artículo 144 del Decreto 1818 de 1998, solicitaron se les expidiera la correspondiente certificación con miras a adelantar el proceso ejecutivo ante la justicia ordinaria para obtener su reembolso, motivo por el cual dicha cantidad con los intereses moratorios que correspondan, no se incluirán en la liquidación de costas que se hará en este Laudo, según lo ordena el inciso tercero de la norma citada.

Por ello no formará parte de la liquidación el equivalente al cincuenta por ciento (50 %) de las cantidades fijadas como gastos y honorarios, pues tal cifra ha sido exigida por los Convocantes con base en la constancia expedida por el Tribunal de Arbitramento. Visto lo anterior y dado que los Convocantes pagaron el cincuenta por ciento (50 %) restante según les correspondía, para alcanzar el ochenta por ciento (80 %) a que tiene derecho según lo dispuesto en este Laudo, deberá la Convocada reintegrarles las sumas de dinero equivalentes al sesenta por ciento por ciento (60 %) del monto con el que en su oportunidad contribuyeron los Convocantes a atender la porción de los gastos y honorarios que a ellos correspondía, para lo cual se tendrá en cuenta la certificación que obra a folios 442 a 459 del Cuaderno principal No. 1.

Dicho TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 228 porcentaje equivale al treinta por ciento (30 %) del total de las expensas procesales.

Todo lo anterior de acuerdo con la siguiente liquidación: Suma pagada por incluyendo IVA 50 % pagado a cargo de cada Convocante 60 % que debe reembolsar la Convocada Agencias en derecho Total Guillermo Zuluaga García 31.971.698 19.183.019 16.054.322 35.237.341 Néstor Humberto Hernández 28.458.456 17.075.074 14.290.177 31.365.251 Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites 38.724.504 23.234.702 19.445.187 42.679.889 José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez 17.717.045 10.630.227 8.896.466 19.526.693 John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley 31.058.107 18.634.864 15.595.570 34.230.434 Escobar y Arias S.A. 21.345.128 12.807.077 10.718.278 23.525.355 Total 169.274.938 101.564.963 85.000.000 186.564.963 Respecto de las sumas que no se utilicen de la partida “Protocolización, registro y otros”, se ordenará su devolución si a ello hubiera lugar.

En el evento de que la suma disponible a la fecha no resulte suficiente para cubrir los gastos de protocolización del expediente, que debe ordenarse en el Laudo, el valor faltante deberá ser sufragado en proporciones de ochenta por ciento (80 %) la Convocada y veinte por ciento (20 %) los Convocantes. V. Decisión Por las razones expuestas en las consideraciones precedentes, el Tribunal de Arbitramento conformado para resolver en derecho las controversias suscitadas entre GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA, NESTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS, JESÚS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 229 JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ, JOHN GERARD McCAFFREY y DARRYN LEE TALLEY y la sociedad ESCOBAR Y ARIAS S.A., de una parte, y de otra, HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA, con el voto unánime de sus miembros, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, y en cumplimiento de la misión encomendada por las partes para tal fin, adopta las decisiones que se puntualizan a continuación para cada uno de los Convocantes en su condición de litisconsortes facultativos, y por lo tanto el Tribunal de Arbitramento

RESUELVE

A. Demanda de Guillermo Zuluaga García Primero. Declarar no probadas las excepciones de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte del promitente comprador GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA y la de carencia de derecho de la parte demandante a reclamar indemnización de perjuicios. Segundo. Declarar que la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 14 de febrero de 1996 con GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA, a partir del día 1° de mayo de 2002.

Tercero. Declarar probada parcialmente la excepción de fuerza mayor, evento que se extendió desde el 4 de septiembre de 1998 hasta el 30 de abril de 2002. Cuarto. Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa referido en el numeral segundo anterior. Quinto. Como consecuencia de la resolución dispuesta en este Laudo y en la forma solicitada en las pretensiones 3.1, 3.3 y 3.4 de la demanda, condenar a la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA al pago de la cantidad de seiscientos sesenta y dos millones trescientos treinta y un mil quinientos veintidós pesos moneda corriente ( $ 662.331.522 m/cte) al señor GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA, por concepto de la restitución indexada de los TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 230 dineros entregados por él y de los perjuicios compensatorios derivados del incumplimiento contractual, deducida en la forma explicada en la parte motiva de esta providencia. Dicha suma deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Octavo. Para el evento de mora en el pago de las sumas mencionadas en los numerales quinto y séptimo de esta parte resolutiva, deberá reconocerse y pagarse el interés moratorio en los términos del artículo 884 del Código de Comercio, es decir, la tasa del interés bancario corriente aumentada en una mitad. Noveno. Ordenar la devolución al señor GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA de las sumas no utilizadas de las partidas de protocolización, registro y otros, si a ello hubiere lugar y que quedaren como remanente de las aportados por el mismo Convocante.

Décimo. Disponer la protocolización del expediente en una de las notarías del Círculo de Bogotá. En caso de que el rubro previsto para protocolización no sea suficiente, deberán las partes pagar la suma que sea necesaria al efecto. Décimo Primero. Procédase por la Presidencia del Tribunal a elaborar y presentarle a las partes la cuenta final de gastos de la partida “Protocolización, registro y otros”, ordenando la restitución de las sumas remanentes a que hubiere lugar.

Décimo Segundo. Declarar causado el saldo final de honorarios de los Árbitros y de la Secretaria. El Presidente efectuará los pagos correspondientes. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 231 Décimo Tercero. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este laudo con las constancias de ley, con destino a cada una de las partes y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. B. Demanda de Néstor Humberto Hernández Cubillos Primero. Declarar no probadas las excepciones de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte del promitente comprador NESTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS y la de carencia de derecho de la parte demandante a reclamar indemnización de perjuicios.

Segundo. Declarar que la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 18 de abril de 1996 con NESTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS, a partir del día 1° de mayo de 2002. Tercero. Declarar probada parcialmente la excepción de fuerza mayor, evento que se extendió desde el 4 de septiembre de 1998 hasta el 30 de abril de 2002.

Cuarto. Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa referido en el numeral segundo anterior. Quinto. Como consecuencia de la resolución dispuesta en este Laudo y en la forma solicitada en las pretensiones 3.1, 3.3, 3.4 de la demanda, condenar a la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA al pago de la cantidad de trescientos cincuenta y tres millones novecientos cuarenta y tres mil noventa y siete pesos moneda corriente ( $ 353.943.097 m/cte) al señor NESTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS, por concepto de la restitución indexada de los dineros entregados por él y de los perjuicios compensatorios derivados del incumplimiento contractual, deducida en la forma explicada en la parte motiva de esta providencia. Dicha suma deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Sexto. Negar las pretensiones 3.2 y CUARTA de la demanda por las razones expuestas en la parte motiva. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 232 Séptimo. En los términos de la pretensión QUINTA de la demanda, condenar a HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA a pagar al señor NESTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS a título de costas y agencias en derecho la suma de treinta y un millones trescientos sesenta y cinco mil doscientos cincuenta y un pesos moneda corriente ($ 31.365.251 m/cte), según los cálculos realizados en la parte motiva del Laudo, la cual deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Octavo. Para el evento de mora en el pago de las sumas mencionadas en los numerales quinto y séptimo de esta parte resolutiva, deberá reconocerse y pagarse el interés moratorio en los términos del artículo 884 del Código de Comercio, es decir, la tasa del interés bancario corriente aumentada en una mitad. Noveno. Ordenar la devolución al señor NESTOR HUMBERTO HERNÁNDEZ CUBILLOS de las sumas no utilizadas de las partidas de protocolización, registro y otros, si a ello hubiere lugar y que quedaren como remanente de las aportadas por el mismo Convocante.

Décimo. Disponer la protocolización del expediente en una de las notarías del Círculo de Bogotá. En caso de que el rubro previsto para protocolización no sea suficiente, deberán las partes pagar la suma que sea necesaria al efecto. Décimo Primero. Procédase por la Presidencia del Tribunal a elaborar y presentarle a las partes la cuenta final de gastos de la partida “Protocolización, registro y otros”, ordenando la restitución de las sumas remanentes a que hubiere lugar.

Décimo Segundo. Declarar causado el saldo final de honorarios de los Árbitros y de la Secretaria. El Presidente efectuará los pagos correspondientes. Décimo Tercero. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este laudo con las constancias de ley, con destino a cada una de las partes y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. C. Demanda de Jesús Vieites Vallina y Constanza Hurtado de Vieites TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 233 Primero. Declarar no probadas las excepciones de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de los promitentes compradores JESÚS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES y la de carencia de derecho de la parte demandante a reclamar indemnización de perjuicios.

Segundo. Declarar que la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 22 de enero de 1996 con JESÚS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, a partir del día 1° de mayo de 2002. Tercero. Declarar probada parcialmente la excepción de fuerza mayor, evento que se extendió desde el 4 de septiembre de 1998 hasta el 30 de abril de 2002.

Cuarto. Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa referido en el numeral segundo anterior. Quinto. Como consecuencia de la resolución dispuesta en este Laudo y en la forma solicitada en las pretensiones 3.1, 3.3 y 3.4 de la demanda, condenar a la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA al pago de la cantidad de cuatrocientos cincuenta y dos millones novecientos noventa y cuatro mil trescientos noventa y un pesos moneda corriente ( $ 452.994.391 m/cte) a los señores JESÚS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES, por concepto de la restitución indexada de los dineros entregados por ellos y de los perjuicios compensatorios derivados del incumplimiento contractual, deducida en la forma explicada en la parte motiva de esta providencia. Dicha suma deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Sexto. Negar las pretensiones 3.2 y CUARTA de la demanda por las razones expuestas en la parte motiva. Séptimo. En los términos de la pretensión QUINTA de la demanda, condenar a HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA a pagar a los señores JESÚS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES a título de costas y agencias en derecho la suma de cuarenta y dos millones seiscientos setenta y nueve mil ochocientos ochenta y nueve pesos moneda corriente ( $ 42.679.889 m/cte), según los cálculos realizados en la parte motiva del TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 234 Laudo, la cual deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Octavo. Para el evento de mora en el pago de las sumas mencionadas en los numerales quinto y séptimo de esta parte resolutiva, deberá reconocerse y pagarse el interés moratorio en los términos del artículo 884 del Código de Comercio, es decir, la tasa del interés bancario corriente aumentada en una mitad. Noveno. Ordenar la devolución a los señores JESÚS VIEITES VALLINA y CONSTANZA HURTADO DE VIEITES de las sumas no utilizadas de las partidas de protocolización, registro y otros, si a ello hubiere lugar y que quedaren como remanente de las aportadas por los mismos Convocantes.

Décimo. Disponer la protocolización del expediente en una de las notarías del Círculo de Bogotá. En caso de que el rubro previsto para protocolización no sea suficiente, deberán las partes pagar la suma que sea necesaria al efecto. Décimo Primero. Procédase por la Presidencia del Tribunal a elaborar y presentarle a las partes la cuenta final de gastos de la partida “Protocolización, registro y otros”, ordenando la restitución de las sumas remanentes a que hubiere lugar.

Décimo Segundo. Declarar causado el saldo final de honorarios de los Árbitros y de la Secretaria. El Presidente efectuará los pagos correspondientes. Décimo Tercero. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este laudo con las constancias de ley, con destino a cada una de las partes y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. D. Demanda de John Gerard McCaffrey y Darryn Lee Talley Primero. Declarar no probadas las excepciones de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de los promitentes compradores JOHN GERARD McCAFFREY y DARRYN LEE TALLEY y la de carencia de derecho de la parte demandante a reclamar indemnización de perjuicios.

Tercero. Declarar probada parcialmente la excepción de fuerza mayor, evento que se extendió desde el 4 de septiembre de 1998 hasta el 30 de abril de 2002. Cuarto. Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa referido en el numeral segundo anterior. Quinto. Como consecuencia de la resolución dispuesta en este Laudo y en la forma solicitada en las pretensiones 3.1, 3.3 y 3.4 de la demanda, condenar a la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA al pago de la cantidad de quinientos cincuenta y tres millones quinientos cuarenta y ocho mil ochocientos un pesos moneda corriente ( $ 553.548.801 m/cte) a los señores JOHN GERARD McCAFFREY y DARRYN LEE TALLEY, por concepto de la restitución indexada de los dineros entregados por ellos y de los perjuicios compensatorios derivados del incumplimiento contractual, deducida en la forma explicada en la parte motiva de esta providencia. Dicha suma deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Octavo. Para el evento de mora en el pago de las sumas mencionadas en los numerales quinto y séptimo de esta parte resolutiva, deberá reconocerse y pagarse TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 236 el interés moratorio en los términos del artículo 884 del Código de Comercio, es decir, la tasa del interés bancario corriente aumentada en una mitad.

Noveno. Ordenar la devolución a los señores JOHN GERARD McCAFFREY y DARRYN LEE TALLEY de las sumas no utilizadas de las partidas de protocolización, registro y otros, si a ello hubiere lugar y que quedaren como remanente de las aportadas por los mismos Convocantes. Décimo. Disponer la protocolización del expediente en una de las notarías del Círculo de Bogotá. En caso de que el rubro previsto para protocolización no sea suficiente, deberán las partes pagar la suma que sea necesaria al efecto.

Décimo Primero. Procédase por la Presidencia del Tribunal a elaborar y presentarle a las partes la cuenta final de gastos de la partida “Protocolización, registro y otros”, ordenando la restitución de las sumas remanentes a que hubiere lugar. Décimo Segundo. Declarar causado el saldo final de honorarios de los Árbitros y de la Secretaria.

El Presidente efectuará los pagos correspondientes. Décimo Tercero. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este laudo con las constancias de ley, con destino a cada una de las partes y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. E. Demanda de Escobar & Arias S.A. Primero. Declarar no probadas las excepciones de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte del promitente comprador ESCOBAR Y ARIAS S.A. y la de carencia de derecho de la parte demandante a reclamar indemnización de perjuicios.

Segundo. Declarar que la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 27 de febrero de 1997 con la sociedad ESCOBAR Y ARIAS S.A., a partir del día 1° de mayo de 2002. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 237 Tercero. Declarar probada parcialmente la excepción de fuerza mayor, evento que se extendió desde el 4 de septiembre de 1998 hasta el 30 de abril de 2002.

Cuarto. Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa referido en el numeral segundo anterior. Quinto. Como consecuencia de la resolución dispuesta en este Laudo y en la forma solicitada en las pretensiones 3.1, 3.5, 3.6 de la demanda, condenar a la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA al pago de la cantidad de trescientos veintitrés millones doscientos diez y siete mil doscientos cuarenta y cinco pesos moneda corriente ($ 323.217.245 m/cte) a la sociedad ESCOBAR Y ARIAS S.A., por concepto de la restitución indexada de los dineros entregados por ella y de los perjuicios compensatorios derivados del incumplimiento contractual, deducida en la forma explicada en la parte motiva de esta providencia. Dicha suma deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Sexto. Negar las pretensiones 3.2, 3.3. 3.4 y CUARTA de la demanda por las razones expuestas en la parte motiva. Séptimo. En los términos de la pretensión QUINTA de la demanda, condenar a HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA a pagar a la sociedad ESCOBAR Y ARIAS S.A. a título de costas l y agencias en derecho la suma de veintitrés millones quinientos veinticinco mil trescientos cincuenta y cinco pesos moneda corriente ($ 23.525.355 m/cte), según los cálculos realizados en la parte motiva del Laudo, la cual deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Octavo. Para el evento de mora en el pago de las sumas mencionadas en los numerales quinto y séptimo de esta parte resolutiva, deberá reconocerse y pagarse el interés moratorio en los términos del artículo 884 del Código de Comercio, es decir, la tasa del interés bancario corriente aumentada en una mitad. Noveno. Ordenar la devolución a la sociedad ESCOBAR Y ARIAS S.A. de las sumas no utilizadas de las partidas de protocolización, registro y otros, si a ello hubiere lugar y que quedaren como remanente de las aportadas por el mismo Convocante.

El Presidente efectuará los pagos correspondientes. Décimo Tercero. Disponer que por Secretaría se expidan copias auténticas de este laudo con las constancias de ley, con destino a cada una de las partes y al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá. F. Demanda de José Gabriel Cano Hernández y Clara Inés Jiménez Rodríguez Primero. Declarar no probadas las excepciones de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de los promitentes compradores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ y la de carencia de derecho de la parte demandante a reclamar indemnización de perjuicios.

Segundo. Declarar que la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito el día 15 de agosto de 1996 con JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ, a partir del día 1° de mayo de 2002. Tercero. Declarar probada parcialmente la excepción de fuerza mayor, evento que se extendió desde el 4 de septiembre de 1998 hasta el 30 de abril de 2002.

Cuarto. Declarar la resolución del contrato de promesa de compraventa referido en el numeral segundo anterior. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 239 Quinto. Como consecuencia de la resolución dispuesta en este Laudo y en la forma solicitada en las pretensiones 3.1 y 3.3 de la demanda, condenar a la sociedad HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA al pago de la cantidad de doscientos veinticuatro millones cuatrocientos diez mil quinientos ochenta y cinco pesos moneda corriente ( $ 224.410.585 m/cte) a los señores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ, por concepto de la restitución indexada de los dineros entregados por ellos y de los perjuicios compensatorios derivados del incumplimiento contractual, deducida en la forma explicada en la parte motiva de esta providencia. Dicha suma deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Sexto. Negar las pretensiones 3.2 y CUARTA de la demanda por las razones expuestas en la parte motiva. Séptimo. En los términos de la pretensión QUINTA de la demanda, condenar a HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA a pagar a los señores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ a título de costas y agencias en derecho la suma de diez y nueve millones quinientos veintiséis mil seiscientos noventa y tres pesos moneda corriente ( $ 19.526.693 m/cte), según los cálculos realizados en la parte motiva del Laudo, la cual deberá pagarse dentro de los diez (10) días calendario siguientes a la ejecutoria del presente Laudo.

Octavo. Para el evento de mora en el pago de las sumas mencionadas en los numerales quinto y séptimo de esta parte resolutiva, deberá reconocerse y pagarse el interés moratorio en los términos del artículo 884 del Código de Comercio, es decir, la tasa del interés bancario corriente aumentada en una mitad. Noveno. Ordenar la devolución a los señores JOSÉ GABRIEL CANO HERNÁNDEZ y CLARA INÉS JIMÉNEZ RODRÍGUEZ de las sumas no utilizadas de las partidas de protocolización, registro y otros, si a ello hubiere lugar y que quedaren como remanente de las aportadas por los mismos Convocantes.

Décimo. Disponer la protocolización del expediente en una de las notarías del Círculo de Bogotá. En caso de que el rubro previsto para protocolización no sea suficiente, deberán las partes pagar la suma que sea necesaria al efecto. TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO DE GUILLERMO ZULUAGA GARCÍA Y OTROS CONTRA HATOGRANDE YACHT Y COUNTRY CLUB CARTAGENA LIMITADA __________________________________________________________________________ CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÁ, CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN 240 Décimo Primero. Procédase por la Presidencia del Tribunal a elaborar y presentarle a las partes la cuenta final de gastos de la partida “Protocolización, registro y otros”, ordenando la restitución de las sumas remanentes a que hubiere lugar.

CÚMPLASE, LUIS CARLOS GAMBOA MORALES Presidente MARCELA CASTRO DE CIFUENTES Árbitro ALVARO ISAZA UPEGUI Árbitro GABRIELA MONROY TORRES Secretaria